山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初4283号原告：高亮，男，1972年1月10日出生，汉族，无业，住济南市历下区。委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告：张立波，男，1972年3月24日出生，汉族，济南市中励鹏酒店经营者，住济南市市中区。委托诉讼代理人：鹿竞超，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吕静，女，济南市中明泽法律服务所法律工作者。第三人：济南升飞瑞祥实业有限公司，住所地济南市市中阳光舜城商业街**。法定代表人：潘辉，董事长。委托诉讼代理人：王亚丽，女，该公司员工。原告高亮与被告张立波房屋租赁合同一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2018年6月21日作出（2017）鲁0103民初2543号民事判决。被告张立波不服，在法定期限内上诉于山东省济南市中级人民法院。该院经审理，于2019年3月27日作出（2018）鲁01民终7013号民事裁定，撤销本院（2017）鲁0103民初2543号民事判决，将该案发回本院重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序进行审理。开庭前，依法通知济南升飞瑞祥实业有限公司（以下简称“济南升飞公司”）作为第三人参加诉讼，分别于2019年6月20日和2019年12月30日两次公开开庭进行了审理。原告高亮的委托诉讼代理人肖理哲，被告张立波的委托诉讼代理人鹿竞超、吕静，第三人济南升飞公司的委托诉讼代理人王亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离济南市市中区，交还房屋并恢复原状；2、判令被告补交水电费21129.6元及租金20564元（水电费从2016年3月21日计算至2017年2月28日，之后按实际发生的水电费主张，租金从2016年7月1日计算至2016年12月15日）；3、判令被告支付解约后房屋占用费9435元（从2016年12月15日计算至2017年2月28日，之后参照月租金3750元，以实际占用天数计算）。4、本案诉讼费用由被告承担。本案原审中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告返还房屋，不再要求恢复原状。增加诉讼请求为：确认租赁合同自2016年12月15日起解除。事实与理由：2011年3月30日，被告承租第三人济南升飞公司位于济南市市中区商铺（以下简称“涉案房屋”）并签订租赁合同，合同约定了双方的权利义务。但被告自2016年3月份开始欠缴水电费，2016年7月份开始欠缴租金至今。2016年7月15日，济南升飞公司将涉案房屋出卖给原告并通知被告，因此原告承接原租赁合同权利与义务，但被告得知后依然不向原告补交房租水电费，并且原告发现被告私自将租赁商铺与其他商铺打通，被告以上行为严重违反合同约定，原告于2016年12月15日发函解除与被告的租赁合同关系，并要求其搬离交还涉案房屋，并补交水电费、租金，但被告接到解约函后一直不予答复，并至今占用涉案房屋，不交纳任何费用，被告行为严重损害原告的合法权益，为此，特诉至法院，望判如所请。被告张立波辩称：被告于2011年3月30日与第三人济南升飞公司签订涉案房屋租赁合同，租期为10年，经营餐饮酒店并办理了相关的营业执照经营至今。原告与第三人签订的所谓房屋买卖合同与被告没有任何法律关系。原告在法律上是不适格的诉讼主体。原告与第三人签订的所谓房屋买卖合同的行为已经侵害了被告在同等条件下优先购买该房屋的权利及买卖不破租赁的相关规定，原告应向签订买卖合同的相对方，也就是第三人主张本案争议的所有权利，请法院驳回原告诉讼请求。第三人济南升飞公司述称：我公司刚开始是与高亮签订的租赁合同，后来因高亮办不了工商注册，所以换成了张立波，所以我公司后期认为一直是高亮是我们租户，所以我公司卖房子时，高亮要买，我公司认为高亮可以买。我公司不知道高亮与张立波是什么关系，我方认为张立波是高亮的员工。我公司将涉案房屋卖给原告后，口头告知过被告方过来交房租的人员，但没有书面证据。原告高亮围绕其诉讼请求，提供了以下证据：证据一，《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》复印件各一份，证明涉案房屋的合法性。证据二，《住所（营业场所）租赁合同》复印件一份，证明被告与第三人签订房屋租赁合同，合同约定擅自改变房屋结构和用途及损坏房屋的，或者欠缴费用达500元以上的，出租人有权终止合同收回房屋，并要求赔偿损失。证据三，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》、《收据存根》和《借记卡账户历史明细清单》各一份，证明原告与第三人签订涉案房屋买卖合同、原告已向第三人交清全部购房款和第三人给原告开具购房款收款收据的事实。证据四，《租赁合同解除通知》一份、向被告当面交付《租赁合同解除通知》的照片打印件一份，证明原告于2016年12月15日通知被告解除第三人与被告签订的租赁合同。证据五，被告将租赁第三人的房屋与相邻其他住户的房屋打通的照片一张，证明被告改变了承租房屋的结构，符合解除合同的条件。证据六，第三人济南升飞公司出具的《证明》一份，证明2016年7月12日，被告张立波到第三人处交纳费用时，第三人已将涉案房屋卖给原告的情况告知被告张立波，至2016年11月1日买卖合同生效，中间有三个月的时间，被告张立波未提出任何异议，因此并未侵犯其优先购买权。被告张立波围绕其辩称事实，提供了以下证据：证据一，《住所（营业场所）租赁合同》一份，证明被告与第三人于2011年3月30日签订涉案房屋租赁合同，该合同合法有效，并未解除。证据二，济南市中励朋酒店营业执照、税务登记证、发票购、销、存明细帐单记录和建设项目环境影响登记表各一份，证明被告租赁涉案房屋后，依法用于经营至今。证据三，录像资料一份，证明第三人从2016年7月份开始不收租金，而不是被告不交租金的事实。证据四，济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初2543号民事裁定书原件一份，证明被告曾于2017年1月3日起诉第三人要求继续履行合同，并收取租金。证据五，济南市市中区公安分局舜耕路派出所出警函，证明2016年12月31日23时，原告纠结部分闲散人员将被告经营的门店焊死。证据六，国家企业信誉信息公示系统证明两份，一份显示济南市中励朋酒店于2014年12月12日登记注册，经营者张立波。另一份证明高新开发区舜华励朋家宴酒店于2016年9月20日登记注册，经营者高亮，证明高亮为了抢占该房屋，在本案被告经营励朋家宴五年左右，原告2016年用同样的名称登记注册，该案在中国商标局正在审理中。第三人济南升飞公司围绕其述称事实，提供了以下证据：证据一，《阳光舜城商品房买卖合同》原件一份，山东三联城市建设有限责任公司发票原件（附于记账凭证中）一张，证明其向三联集团城建开发总公司购买涉案房屋的事实。证据二，《住所（营业场所）租赁合同》一份，证明其公司于2011年3月30日与张立波签订涉案房屋租赁合同的事实。本案重审期间，本院依法到济南市自然资源和规划局复核了原告提供的涉案房屋的建设工程规划许可证和建设用地规划许可证复印件的真实性，经复核，原告提供的上述两许可证的复印件与该局电子档案储存件无异；另外，本院还到山东三联城市建设有限责任公司依法调阅了该公司存档的涉案房屋的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和商品房预售许可证，经核对，与原告提供的上述三个许可证复印件一致。对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合本院对当事人有异议证据的核实情况及当事人陈述，本院认定事实如下：2011年3月30日，被告张立波与第三人济南升飞公司签订《住所（营业场所）租赁合同》一份，合同约定：第三人将位于济南市市中区商铺出租给被告使用，租赁期限自2011年4月1日至2021年3月31日，租赁用途为餐饮商用；月租金为3750元，被告按每3个月的月初10日前一次性向第三人支付租金，前三年租金不变，以后年度租金随市场价格调整；被告负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、闭路电视费、卫生费、物业管理费，并承担延期支付费用、违规操作等造成的违约责任；房屋租赁期间，第三人如需出卖或抵押涉案房屋，应提前2个月通知被告。被告有下列行为之一的，第三人有权终止合同，收回房屋，因此造成的损失由被告负责赔偿：1、将承租的房屋擅自转租给第三人的；2、将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变用途，损坏房屋的；4、不交付或者不按约定交付租金连续达10天；5、因租赁房屋所欠各项费用达500元以上；6、违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的。被告承租涉案房屋后用于济南市中励朋酒店的经营。2016年7月15日，原告高亮与第三人签订关于涉案房屋的《商品房买卖合同》一份，合同约定：第三人将涉案房产出售给原告高亮，房屋总价款1692000元，原告于2016年11月1日前一次性支付全额房款；原告付清全部房款之日，第三人将涉案房屋及相关权益交予原告；水、电、暖费用由第三人代收代缴，第三人收取原告5000元押金，原告每月按约定时间缴费，原告取得水、电、暖独立账户后，第三人退还押金；本合同自原告支付全部房款之日生效。合同签订后，原告于2016年11月1日委托案外人通过银行转账方式向第三人支付1692000元。同日，第三人向原告出具收到1692000元房款的收据一张。2016年12月15日，原告向被告当面交付《租赁合同解除通知》一份，该通知载明：“张立波：你方与济南升飞公司签订的租赁合同（合同编号xxxxx）,现济南升飞公司已于2016年7月15日将租赁商铺阳光舜城商业街E01号出卖给本人高亮，本人享有原租赁合同的权利义务。现通知你方，因你方欠付2016年7月1日至今租金21268元，2016年3月21日至2016年10月10日的水电费15504元，根据租赁合同第十一条出租人有权解除合同第1项规定，你方欠付租金已经达到合同解除条件，现通知你方如下内容：1、原租赁合同2016年11月25日解除；2、你方应在2016年12月18日前支付全部欠款36772元，否则本人有权通过司法途径主张权利；3、你方应在2016年12月18日前搬离租赁商铺，如果期限内不予搬离，视为你方同意由本人代为处理遗留物品，并不因此向本人主张任何赔偿。通知人：高亮”。被告收到该通知后至本案庭审结束时，未向原告交纳过涉案房屋租金和水电费，也未将涉案房屋交付原告。2016年12月31日，被告曾向济南市公安局市中区分局舜耕路派出所报警称：“因房屋纠纷，现高亮将阳光舜城商业街xxx号的卷帘门焊死，救助”。该所民警到达现场后，被告称自行解决。被告曾于2017年1月3日以第三人济南升飞公司为被告向本院起诉，要求第三人继续履行涉案房屋租赁合同，后撤诉。本院另查明：涉案房屋系由三联集团城建开发总公司和山东三联城市建设有限责任公司于2003年建设。建设时，依法办理了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可和商品房预售许可手续，获得了由济南市规划局颁发的《建设用地规划许可证》（编号[98]鲁01-02-xxx）、《建设工程规划许可》（编号[2003]鲁01-02-xxx），济南市建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证》（编号xxxxx）和由济南市房地产开发拆迁管理办公室颁发的《商品房预售许可证》（济房开拆预许字第××号），但至今尚未进行不动产权初始登记。2003年5月18日，第三人济南升飞公司与三联集团城建开发总公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定第三人济南升飞公司（买受人）购买三联集团城建开发总公司（出卖人）阳光舜城商业街编号为XXX、XXX、XXX、XXX的商品房，总价款3194560元。合同签订后，第三人济南升飞公司向三联集团城建开发总公司支付了上述购房款。涉案房屋的水表和电表均系在第三人公司使用的水、电表中安装的分表，第三人将涉案房屋售予原告前，一直由被告向第三人交纳水电费。2016年7月至同年11月被告曾先后三次向第三人交纳租金和水电费，第三人均未接受。其中，2016年7月12日被告向第三人交纳房租时，第三人以涉案房屋准备出卖给高亮为由，未予接受。2017年3月15日，原告将安装于第三人办公室的涉案房屋电表移出，被告自行安装了独立电表，不再使用第三人使用电路中的供电。原告将涉案房屋电表移出时，未与被告及第三人共同确认截止移表日涉案房屋的用电量，该电表现仍安装于第三人办公室内。被告在使用涉案房屋期间，未经第三人允许，在涉案房屋与北邻XXX号房屋的隔墙上开一门洞，使两房屋连同。被告向第三人交纳涉案房屋租金至2016年6月，交纳水费至2016年3月31日，交纳电费至2016年3月21日。之后，第三人再未接受被告交纳涉案房屋租金和水电费，被告亦未向原告交纳过涉案房屋租金和水电费。第三人认可自2016年7月15日与原告签订涉案房屋买卖合同起，涉案房屋租金收益由原告享有，涉案房屋水电费应由原告向被告收取。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、关于第三人将涉案房屋卖于原告后是否告知过被告的问题。第三人主张，2016年7月和之后，被告方人员来向第三人交房租时，第三人口头告知了被告。原告主张，根据被告提供的录像资料显示，第三人已经告知被告将涉案房屋卖于原告，让被告向原告交纳房租和水电费，且被告于2017年1月起诉过第三人，要求继续履行合同，此足以说明被告已经知道第三人将涉案房屋卖于原告。被告主张，第三人仅在被告于2016年12月最后一次向其交房租时说过，但并未向被告出示任何证据证明涉案房屋产权已经转移。本院认为，第三人主张2016年7月被告向其交房租时，已口头告知被告方人员已将涉案房屋卖于原告，对此，被告不予认可，第三人未提供证据证明其主张事实的存在。且根据第三人在原审时给原告出具的证明，其仅在2016年7月12日被告向其交纳房租时，告知被告准备将涉案房屋卖给原告，此时，第三人与原告尚未签订买卖合同，故不能证明其主张的事实。被告提供的录像资料中，虽有第三人代理人告知被告已将涉案房屋卖于原告的内容，但该录像资料并非原始资料，且录制时间不能确定；被告虽主张该录像录制于2016年12月中下旬，但原告对该证据的效力不予认可，故不能据此认定第三人告知被告已将涉案房屋卖于原告的具体时间。综上，本院认定，现有证据不足以证明第三人将涉案房屋卖于原告后，已明确告知被告。2、关于被告未付涉案房屋水电费的具体数额问题。第三人主张，根据涉案房屋现仍在使用的水表和原使用的电表显示，涉案房屋从2016年4月1日至2019年9月24日，用水量从4148立方米增至7474立方米，用水量为3173立方米，水费共计18701.50元（其中2016年3月至2016年6月23日，水费单价为5.4元/方；2016年6月23日至2017年9月20日，水费单价为6.0元/方；2017年9月20日至2019年9月24日，水费单价为6.1元/方；上述涉案房屋用水量已扣除吕琨用水量。）；涉案房屋自2016年3月22日至2017年3月15日，用电量从83020度增至97624度，用电量为14604度，电费单价为1元/度，电费共计14604元。上述期间涉案房屋的水费18701.50元和电费14604元，已均由原告向其公司交纳；2019年9月24日之后涉案房屋的水费尚未查表确定，故尚未与原告结算。被告主张，对水电费数额不清楚。原告主张，原告系根据第三人查表确定的水电费数额向第三人交纳，已向第三人交纳2016年4月1日至2019年9月24日水费和2016年3月至2017年3月15日的电费。经本院组织原、被告及第三人共同对涉案房屋原使用电表和现使用水表的现场查看，涉案房屋原使用电表于2017年3月15日移出时显示的用电量为97624度，与第三人收取原告电费的用电量相同；涉案房屋现使用的水表截止2020年4月3日的用水量7783立方米，大于第三人收取原告水费时所确定的2019年9月24日的用水量。经本院限期，被告未向本院提供证明其向第三人或原告交纳水电费的相关证据。本院认为，被告作为承租人具有交纳承租房屋使用的水电费的义务，对其履行交纳水电费义务的情况应负举证责任。经本院限期，被告未在本院限期内提供其交纳水电费的相关证据，故对其未交纳涉案房屋2016年4月1日至2019年9月24日期间的水费和2016年3月至2017年3月15日期间的电费的事实，本院予以认定。关于上述期间水电费的具体数额，经本院组织原、被告及第三人现场查看涉案房屋原使用电表和现使用水表的用量，其中，电表用电量与第三人计算的用电量相同；水表显示的截止2020年4月3日的用水量大于第三人计算的截止2019年9月24日的用水量，结合被告在本院限期内未提供证据应承担的法律后果，本院认定，被告未支付涉案房屋截止2017年3月15日的电费数额为14604元；未支付涉案房屋截止2019年9月24日的水费数额为18701.50元。被告提供的证据六，即国家企业信誉信息公示系统证明两份，与处理本案需查明的事实无关联性，本院不作确认。本院认为，第三人与被告所签《住所（营业场所）租赁合同》系双方真实意思的表示，合同所涉房屋虽尚未进行产权登记，但该房屋建设时依法取得了建设工程规划许可证，第三人购得此房后出租给被告使用不违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在租赁期间，第三人将涉案房屋转让给原告，根据双方所签买卖合同的约定和相关法律规定，涉案房屋所有权及附设于该房屋之上的其他权利义务，在2016年11月1日原告向第三人付清全部购房款时同时转移至原告，故涉案房屋租赁合同对原、被告继续有效，原、被告仍应按照原租赁合同的约定享有合同权利和履行合同义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故被告以原告与第三人所签房屋买卖合同侵害了其在同等条件下优先购买权及买卖不破租赁的相关规定为由，否认原告作为新的出租人资格和诉讼主体资格，于法无据，本院不予支持。对于原告以被告私自将涉案房屋与其他商铺打通，且自2016年3月份开始欠缴水电费，2016年7月份开始欠缴租金为由，要求确认涉案租赁合同自2016年12月15日起解除的诉讼请求。本院认为，被告虽在未经出租人许可的情况下，将涉案房屋与相邻商铺打通，但并未变更房屋建筑主体结构和承重结构，且第三人亦未提出异议，故不符合合同约定的出租人可解除合同的条件。且根据现有证据，不足以证明2016年12月15日原告向被告送达租赁合同解除通知前，第三人已明确告知被告已将涉案房屋转让给原告，在此情况下，因第三人拒收被告交纳租金及水电费，而造成被告未实际支付部分房租和水电费，第三人并不享有合同解除权，原告据此于2016年12月15日通知被告解除合同，缺乏事实和法律根据，不产生合同解除的法律效力。故原告要求确认涉案合同自2016年12月15日起解除的诉讼请求，本院不予支持。2016年12月15日原告向被告送达《租赁合同解除通知》后，被告已经知道原告已购买第三人的涉案房屋，依法享有作为新的出租人的权利义务，但被告仍未向原告交纳之前未付和之后的房屋租金及水电费，已构成违约，原告可依据涉案租赁合同关于“不交付或者不按约定交付租金连续达10天或因租赁房屋所欠各项费用达500元以上，出租人有权终止合同，收回房屋”的约定，与被告解除合同和收回涉案房屋。但根据我国合同第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同从通知到达对方时解除”的规定，原告须于合同约定的解除条件成就时，通知被告解除合同。但原告在于2017年3月15日向本院起诉要求与被告解除涉案租赁合同前，并未通知被告解除合同，故涉案租赁合同应于本院2017年3月20日将原告起诉状副本送达被告时解除。合同解除后，被告应当将涉案房屋交付原告。被告曾于2017年1月3日以第三人济南升飞公司为被告向本院起诉，要求第三人继续履行涉案房屋租赁合同，后撤回起诉，不影响合同解除的效力。关于原告要求被告支付所欠涉案房屋租金、水电费和合同解除后至交付房屋前的占用费的请求，符合法律规定，本院予以支持。但原告要求被告支付2019年9月24日后的水费，因该部分水费第三人尚未与原告结算，具体数额尚未确定，本院不予认定和处理。原告可于具体数额确定后另行向被告主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第七条、第二十一条的规定，判决如下：一、被告张立波于2011年3月30日与第三人济南升飞瑞祥实业有限公司签订的，由原告高亮继受的涉案《住所（营业场所）租赁合同》于2017年3月20日解除；二、被告张立波于本判决生效之日起三十日内将济南市市中区房屋腾空并交付原告高亮；三、被告张立波于本判决生效之日起10日内向原告高亮支付自2016年7月1日起至2017年3月20日止，按每月3750元计算的房屋租金；四、被告张立波于本判决生效之日起10日内向原告高亮支付自2017年3月21日起至实际向原告交付涉案房屋之日止，按每月3750元计算的房屋占用费；五、被告张立波于本判决生效之日起10日内向原告高亮支付2016年3月22日至2017年3月15日期间未支付的涉案房屋使用的电费14604元；六、被告张立波于本判决生效之日起10日内向原告高亮支付2016年4月至2019年9月24日期间未支付的涉案房屋使用的水费18701.50元；七、驳回原告高亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由被告张立波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘建华人民陪审员  张 炜人民陪审员  宋锡翠二〇二〇年四月二十日书 记 员  田娇娇