安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初78号 原告：刘海斌，男，1972年3月13日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：彭超，安徽端维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤震，安徽端维律师事务所实习律师。 被告：深圳市福城物业管理有限公司合肥分公司，住所安徽省合肥市濉溪路缤纷南国花园沐风居******，统一社会信用代码91340100669494989R（1-1）。 负责人：刘松华，总经理。 被告：深圳市福城物业管理有限公司，住所，住所深圳市福田区滨河路嘉州豪园裙楼****社会信用代码91440300715257299X。 法定代表人：蔡飞，总经理。 上述二被告共同委托诉讼代理人：周兵，安徽至达律师事务所律师。 原告刘海斌与被告深圳市福城物业管理有限公司合肥分公司（以下简称福城物业合肥分公司）、深圳市福城物业管理有限公司（以下简称福城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海斌及其委托诉讼代理人彭超、汤震，被告福城物业合肥分公司、福城物业公司的共同委托诉讼代理人周兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海斌向本院提出诉讼请求：1.福城物业合肥分公司、福城物业公司立即为刘海斌修缮位于合肥市庐阳区房屋,并立即向刘海斌支付自2014年9月至2019年9月因房屋不能入住损失36000元（暂计算至2019年9月,此后以每月600元的标准,顺延计算至房屋修缮完成之日止）;2.福城物业合肥分公司、福城物业公司向刘海斌支付因管理不当导致刘海斌车辆毁损修理费用25050元;3.本案的诉讼费用由福城物业合肥分公司、福城物业公司共同承担。 事实与理由：刘海斌系位于合肥市庐阳区房屋的业主。双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应对小区房屋共用部位的日常维修、养护;对小区共用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、道路、停车场等）予以日常维修和管理;维持小区卫生清洁;保障小区公共生活秩序及安全等。协议签订后，原告向被告支付了物业服务相关费用，然而被告却未能履行协议约定的基本管理义务。在面临原告住宅墙壁脱落、漏水严重及原告多次联系被告予以维修的情况下，被告迟迟未尽到维修义务，导致原告房屋漏水严重，不能正常入住。因小区内监控及保安形同虚设，被告安保工作严重失职导致原告车辆毁损严重、财物失窃，致使原告损失巨大。福城物业合肥分公司系福城物业公司在合肥地区的分公司。原告认为被告未履行物业服务约定的基本义务，未尽到最基本的注意义务，存在重大过错，导致原告财物损失巨大，被告应依法赔偿原告各项损失，因此诉至法院。 福城物业合肥分公司、福城物业公司共同辩称：其作为缤纷南国业主委员会聘请的物业服务企业，严格按照合同约定为缤纷南国小区提供物业服务，在多年的服务过程中并未违约或者存在过错。刘海斌作为的业主，在保修期内，应当向开发商主张房屋漏水的维修责任；保修届满后，应当使用专项维修基金对屋顶进行维修，而专项维修基金的申请人为业主委员会，而非物业服务公司。其收取的停车费，大部分返还给业主，少部分作为卫生费、秩序维护费，而非保管费，故其对刘海斌的车辆没有保管义务。即使有保管义务，刘海斌亦无证据证明车辆损失发生的原因与其有关。综上，刘海斌的诉请无事实和法律依据，且超过诉讼时效，应当依法予以全部驳回。 经审理查明：2009年，刘海滨与福城物业合肥分公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；保安；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。 2012年4月21日，合肥市缤纷南国业主委员会（以下简称缤纷南国业委会）与福城物业合肥分公司签订《物业管理服务聘用合同》，聘用福城物业合肥分公司对缤纷南国小区提供物业服务。管理事项包括：业主房屋渗漏损坏按相关规章联系上报有关单位、部门进行维修或处理解决；车辆行驶及停泊等。物业服务期限自2012年4月至2015年4月。 2015年9月23日，缤纷南国业委会与福城物业合肥分公司再次签订《物业管理服务聘用合同》，约定的服务事项及范围包括：房屋共用部位的日常维修、养护；物业范围的共用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的日常维修和管理；车位使用服务管理等。物业服务期限自2015年9月23日至2018年9月22日。合同期满后，福城物业合肥分公司继续为该小区提供物业服务。 福城物业公司、福城物业合肥分公司系总公司与分公司的关系。 刘海滨系合肥市业主，该房屋位于顶层。刘海滨主张其于2009年拿房，于2010年发现顶楼漏水，因漏水严重导致墙壁脱落。刘海滨另主张，2013年其将车辆停放在小区内被刮伤，因维修花费9900元；2015年1月其将车辆停放在小区内被砸，因维修花费8200元；2015年9月其将车辆停放在小区内被喷漆，因此报警；2016年2月其将车辆停放在小区内被砸，因此报警；2019年7月其将车辆停放在小区内被撞坏，因维修花费6950元。 以上事实，由刘海滨提交的《前期物业管理服务协议》、接处警情况登记表、发票和福城物业合肥分公司、福城物业公司提交的《物业管理服务聘用合同》及双方当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：福城物业合肥分公司先后与刘海滨及缤纷南国业委会签订合同，为缤纷南国小区提供物业服务，刘海滨与福城物业合肥分公司之间存在合法有效的物业服务合同关系。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，在缤纷南国业委会与福城物业合肥分公司签订《物业管理服务聘用合同》后，刘海滨与福城物业合肥分公司签订的《前期物业管理服务协议》终止，之后双方应按照《物业管理服务聘用合同》的约定履行。关于刘海滨主张修缮房屋的诉讼请求，顶楼漏水属于房屋共用部位问题，《前期物业管理服务协议》和第一份《物业管理服务聘用合同》中均未约定物业服务范围包括房屋共用部位的维修，第二份《物业管理服务聘用合同》约定的是房屋共用部位的日常维修、养护，日常维修是指支出费用少、修理范围小的情况，而刘海滨主张的顶楼漏水严重导致墙壁脱落，已不属于日常维修的范围，故对其要求修缮房屋的诉讼请求不予支持，其因此主张的因房屋不能入住造成的损失亦不予支持。关于刘海滨主张其将车辆停放在小区内数次受损，因此要求福城物业合肥分公司、福城物业公司支付维修费用问题，对于2013年和2015年1月两次车辆受损，其提交的现有证据不能证明损害发生的时间、地点等基本事实，对于2015年9月和2016年2月两次车辆受损，其均未提交证据予以证明损失数额，且其主张的2013年至2016年期间的四次车辆受损，均已经超过诉讼时效，本院对福城物业合肥分公司、福城物业公司关于超过诉讼时效的抗辩意见予以采信，对刘海滨主张的该部分诉讼请求不予支持。至于刘海滨主张的2019年7月车辆受损，因其提交的现有证据不能证明损害发生的时间、地点等基本事实，故本院对该部分诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告刘海滨的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取为663元，由原告刘海滨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陆翠玲 二〇二〇年四月十七日 书记员  王子悦 附：本判决适用的法律条文 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。