济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初1415号原告：黄某，男，1969年11月17日出生，汉族，个体经营者，住浙江省苍南县原告：章某某，女，1974年11月7日出生，汉族，个体经营者，住浙江省苍南县以上原告共同委托诉讼代理人：刘梁梁，北京市京师（济南）律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：裴宝园，北京市京师（济南）律师事务所律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100751772298X。法定代表人：薛某某，总经理。委托诉讼代理人：夏翠艳，山东凡涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡麟，山东凡涛律师事务所律师。原告黄某、章某某与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某、章某某的共同委托诉讼代理人刘梁梁、被告圣凯公司的委托诉讼代理人夏翠艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄某、章某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令圣凯公司支付自2016年11月24日起至2019年11月24日止的房屋占有使用费178551.6元及利息10725.99元，共计189277.59元；2.判令圣凯公司支付自2019年11月25日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（占用使用费的计算标准按照59517.2元／年计算）；3.支付律师代理费2000元；4.本案全部诉讼费用由圣凯公司承担。事实与理由：黄某、章某某与圣凯公司双方于2007年8月2日签订两份《商品房买卖合同》，约定黄某、章某某购买圣凯公司公司开发的两处商铺，房产证号分别为济房权证历字第某某某某某8号、济房权证历字第1某某某某某号。2007年9月1日，黄某、章某某与圣凯公司签订《委托经营管理协议》，约定黄某、章某某将上述两商铺委托被告经营管理，年租金按照已付购房款的8%计算，期限为2007年9月1日至2010年9月29日。委托经营期限到期后，圣凯公司一直非法占用黄某、章某某所有的商铺且欠付租金。黄某、章某某于2011年3月15日向历下区人民法院提起诉讼，历下区法院于2012年6月27日作出（2011)历商初字第322号民事判决书，判决涉案《委托经营管理协议》终止，圣凯公司返还黄某、章某某商铺并支付自2010年9月30日起至判决生效之日止的房屋租金损失。济南市中级人民法院作出（2012)济民一终字第999号民事判决书，对一审大部分判决内容予以维持。判决生效后，圣凯公司仅向黄某、章某某支付了部分欠付租金，但未按照生效判决确定的履行期限向黄某、章某某返还涉案商铺，非法占用黄某、章某某所有的商铺对外出租经营至今。2016年1月11日，黄某、章某某再次向历下区人民法院提起诉讼，要求圣凯公司支付房屋占有使用费，历下区法院判令圣凯公司支付租金至（2016)鲁0102民初432号判决生效之日止。黄某、章某某多次向圣凯公司催要房屋占有使用费的损失，均无故拒绝。为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。圣凯公司辩称，一、黄某、章某某主张的房屋占用费支付标准无事实和法律依据。1.双方签订的委托经营管理协议已期满终止，对于合同终止后的房屋占有使用费的支付标准双方没有约定，黄某、章某某主张按照原《委托经营管理协议》约定标准支付占用费，因实际出租价格远不及《委托经营管理协议》约定的标准，圣凯公司不同意按原《委托经营管理协议》约定标准支付，故黄某、章某某主张按原协议标准支付占用费无事实依据。2.黄某、章某某主张“参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费”无法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”该条规定了在房屋租赁合同无效情形下的损失赔偿问题，即合同无效参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，其法理基础在于合同无效的损失赔偿责任在性质上属于合同责任中的缔约过失责任。缔约双方缔约合同时，一方因违反了诚信原则导致合同无效，另一方基于信赖支出一定的成本进而产生的损失。具体到本案，双方之间的协议是期满终止，而非无效合同，黄某、章某某举证的法院生效判决已确认双方之间的合同期满终止，之后双方之间也未再签订合同，故对于之后占用的事实，属于侵权责任，并非合同责任，故黄某、章某某主张按“参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费”，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。二、涉案房屋占用使用费计算标准应根据市场价格确定，恳请贵院准许我方的鉴定申请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”根据上述规定，对于黄某、章某某主张的房屋占用费支付标准应依照涉案商铺同时期的市场租赁价格计算占有使用费，鉴于双方对市场租赁价格无法协商一致，故由贵院委托专业的第三方机构对涉案商铺的租赁价格进行鉴定更公正合理，也符合法律的规定。申请人在庭前已向贵院提交了司法鉴定申请，恳请贵院予以批准。三、黄某、章某某主张房屋占用费支付至“实际返还房屋之日”不应支持。涉案房屋实际返还之日不能确定，黄某、章某某的损失还未发生，亦不能确定具体损失数额，所以黄某、章某某主张占用费支付至“实际返还房屋之日”不具备事实依据。四、黄某、章某某主张的利息损失计算标准过高，应按中国人民银行同期存款基准利率标准计算。五、黄某、章某某主张律师费不应支持。律师费并非是必要性支出，不应支持。六、2016年11月至今存在两年多的空档期，恳请法官从公平原则出发适当减轻被告责任。涉案商铺属于非独立式产权商铺，在物理空间上不具有构造上的独立性，单独使用不能够物尽其用，不能发挥其最大的功能和价值，而且会严重降低和影响整个商场的使用价值。商场中的绝大多数业主都与我方签订了《委托管理协议》，对整个商场上的商铺由公司统一进行经营和管理，这样才能发挥商铺的最大利用价值，对每个业主而言也是利益最大化。黄某、章某某对上述情形是清楚的，故在2013年申请执行时只要求支付了未支付的占用费，对于商铺分隔不强行要求分离返还，并默许圣凯公司继续经营，即便是2016年黄某、章某某再次诉讼，黄某、章某某也只是想收回租金，如果强行收回房屋黄某、章某某也无法自行经营好，故双方就默许房屋不分离，让圣凯公司来统一经营管理。但整个商场的经营环境不是很理想，2016年11月至今有两年多的时间都无人承租、商铺处于闲置的状态（简称“空档期”）。对于空档期的损失不应由圣凯公司全部承担，圣凯公司一直在努力经营管理好整个商场，尽到了妥善管理经营义务，所以对于空档期的损失恳请法官从公平原则出发适当减轻圣凯公司责任。综上所述，黄某、章某某所诉与事实不完全相符，请求法院依法查明事实驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月1日，黄某与圣凯公司签订《委托经营管理协议》两份，约定黄某将位于济南市泺源大街圣凯财富广场商业广场一层1Z055号、1Z056号商铺委托圣凯公司代为经营管理，委托期限3年，即2007年9月30日至2010年9月29日，1Z055号商铺每年的租金为28772元，1Z056号商铺每年的租金为30342元，三年租金的支付时间分别为2007年9月30日、2008年9月30日、2009年9月30日。该《委托经营管理协议》到期后，黄某与圣凯公司双方未另行签订合同，但圣凯公司一直占有使用涉案房屋。为此，黄某、章某某于2011年3月15日向本院提起诉讼，本院经审理，作出（2011）历商初字第322号民事判决书，判令双方签订的《委托经营管理协议》终止，圣凯公司于判决生效之日起三十日内将涉案房屋返还给黄某、章某某，并判令圣凯公司赔偿黄某、章某某2010年9月30日起至判决生效之日止的租金损失。该判决作出后，圣凯公司不服，提起上诉。济南市中级人民法院经审理，作出（2012）济民一终字第999号民事判决书，对本院上述判决内容予以维持。该判决书的生效时间为2013年11月26日。黄某、章某某又于2016年1月11日向本院提起诉讼，本院经审理，作出（2016）鲁0102民初432号民事判决书，判令圣凯公司赔偿黄某、章某某2013年11月27日起至判决生效之日止的房屋占有使用费。庭审中当事人双方均认可圣凯公司支付房屋占有使用费至2016年11月24日。涉案房屋现仍由圣凯公司占有使用，但双方未就涉案房屋的委托管理签订新的合同。另查明，位于济南市泺源大街圣凯财富广场商业广场****、1Z056号商铺为原告黄某、章某某共同共有。又查明，黄某、章某某因该案支付律师代理费2000元。本院认为，根据（2011）历商初字第322号、（2012）济民一终字第999号、（2016）鲁0102民初432号民事判决书认定的事实，黄某与圣凯公司签订的《委托经营管理协议》已终止，圣凯公司应将涉案房屋返还给黄某、章某某，但圣凯公司未履行返还房屋的义务，并一直占有使用涉案房屋，其理应向黄某、章某某支付2016年11月24日之后的房屋占有使用费。根据（2011）历商初字第322号、（2012）济民一终字第999号、（2016）鲁0102民初432号民事判决书认定的事实，涉案商铺年租金标准约为房款的8%，即每年59517.2元（743965×8%），租赁期满后的房屋占有使用费也是按此标准计算，故圣凯公司申请对房屋占有使用费标准另行鉴定，本院不予准许，2016年11月24日后的房屋占有使用费应按照每年59517.2元计算较为合理。故圣凯公司应向黄某、章某某支付自2016年11月24日起至2019年11月24日止的房屋占有使用费为178551.6元（59517.2元×3年=178551.6元）。圣凯公司占用两涉案商铺，且没有支付房屋占有使用费，给黄某、章某某造成了一定的损失，故对黄某、章某某要求房屋占有使用费利息的诉讼请求，本院予以支持。本院酌定利息自圣凯公司占用两涉案商铺满一年起按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算。对黄某、章某某要求圣凯公司赔偿律师代理费2000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日向原告黄某、章某某支付自2016年11月24日起至2019年11月24日止的房屋占有使用费178551.6元；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日向原告黄某、章某某支付自2016年11月24日起至2019年11月24日房屋占有使用费的利息（以59517.2元为基数，分别自2017年11月24日、2018年11月24日起至2019年8月20日，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月21日起实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）；三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄某、章某某支付自2019年11月25日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（计算标准参照59517.2元/年计算）；四、驳回原告黄某、章某某要求被告山东圣凯置业有限公司支付律师代理费2000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4140元，减半收取2070元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫勇二〇二〇年四月十七日书记员  耿铭