山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初62号原告：曹某，男，1979年4月9日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：郭某，山西沙龙律师事务所律师。被告：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区南环路北侧。负责人：赵建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，山西锦亚律师事务所律师。原告曹某与被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹某及委托诉讼代理人郭某、被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹某向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《商品房认购协议》合法有效；2、判令被告协助原告办理大同市南环路“紫润芳庭”小区7号楼1单元6层601号房屋所有权过户手续，将房屋权属登记至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年5月13日签订《商品房认购协议》，编号20150000067，合同约定被告向原告出售其开发的大同市××路号住宅一套，建筑面积136.49平方米，一次性支付房款，合同总价705418元，约定被告于2015年12月31日将原告购买的上述房屋交付使用，一年内办理产权手续。协议签订当日原告即付清全部房款，被告为原告出具收款收据，原告已履行了合同义务，但被告并未按照双方所约定的时间办理过户手续给原告，原告多次找被告要求被告办理房屋过户登记，但被告一直推脱。为此原告提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司辩称，一、答辩人与被答辩人之间建立的是建筑工程施工合同法律关系，不是商品房预售合同关系。事实经过：2014年春节过后,在案外人柴斌施工的我公司8号楼主体工程完工后,我公司聘用柴斌为我公司“紫润芳庭”项目经理,负责项目的整体管理工作。柴斌进入现场后提出要将原在永泰路西侧的售楼部移到南环路两套商铺内，经协商公司同意。由于南环路两套商铺是毛坯房，需要装修才能使用,而公司无资金进行装修，后柴斌主张以我公司本项目住宅一套(房号为7-1-601,建筑面积136.49平方米)以705418元的价格登记在曹某个人名下作为担保物，用以支付售楼部装修款的保障。于是，柴斌安排曹某与我公司在2015年3月30日签署了《建筑装饰装修工程施工合同》，约定施工工期为2015年3月30日至2015年5月30日共60天,施工方式为包工包料,工程价款为500000元包干,并对装修内容和验收标准进行了明确约定。施工期间，我公司按照前期谈定的用住宅做工程款担保的约定，于2015年5月13日与曹某签订了《商品房认购协议》，并为曹某出具705418元的收款收据，该房系我公司为支付曹某装修款提供的担保物，曹某并未支付相应的购房款项。曹某在施工中不按规定施工，装修完工后不进行决算和验收，由柴斌直接安排接收使用。2016年12月26日，大同市政府委托市房管局协助完善本项目支付工程款，柴斌出面从市房管局的委托单位代我公司支付了曹某500000元工程款。至此，我公司已按合同约定支付完毕曹某装修工程款。2017年5月,曹某带人强行撬锁开门意图霸占先前抵押的7-1-601号房屋,后被物业公司制止。二、答辩人与被答辩人于2015年5月13日签订的《商品房认购协议》无效。本案中双方当事人建立的是装修施工合同法律关系,是合同之债非物权之债。在现实中,因甲方无资金支付施工方工程款而以签订《商品房认购协议》的方式对工程款提供担保保障是房地产行业的通常做法。《中华人民共和国合同法》第130条规定:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权，是房屋买卖合同关系基本法律特征。双方签订《商品房认购协议》的本意是为工程款的支付提供保障；买主曹某未支付协议约定的购房款，卖主恒翔房地产公司拒绝给买主办理交付房屋的相关手续。所以，双方签署的《商品房认购协议》依法应为无效民事行为，自始无效。三、答辩人已履行了给付曹某装修工程款的义务，案涉房屋的担保责任也已经解除。2016年12月26日，曹某已经收到我公司支付的工程款500000元,主债务已经清偿，担保责任自然解除,故双方签署的名为买卖实为担保的《商品房认购协议》承担担保义务的职责也一并消除。四、答辩人与被答辩人之间的纠纷案由为建筑工程施工合同,法院应当以双方2015年3月30日签署的《建筑装饰装修工程施工合同》审理该案，双方建立的是建筑工程施工合同法律关系,案涉《商品房认购协议》系主合同履行中的附合同,法院应依法变更案由并释明原告变更诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月30日、4月13日，原告曹某与被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司分别签订《建筑装饰装修工程施工合同》及补充合同，约定被告委托原告将紫润芳庭售楼部装修工程装修施工，工程价款分别为500000元、120000元，合计620000元。2015年5月13日，原、被告签订《商品房认购协议》，约定要内容为：原告自愿认购被告开发的位于大同市××路号住宅一套，建筑面积136.49平方米，单价5438元/㎡，总价742233元；被告于2015年12月31日将原告购买的上述房屋交付使用；付款方式及期限为合同签订时原告一次性付清全部房款，可享受优惠，实际总房款为705418元。当日，被告给原告出具705418元的收据一张。2016年12月26日，大同市益兴房地产开发有限责任公司代被告支付给大同市南郊区鑫伟木业装饰部工程款500000元，曹某签名盖章。上述事实的认定，有原、被告陈述及提交的《商品房认购协议》、《装饰装修工程合同书》、收款收据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案原、被告争议的主要焦点为：原、被告之间是否存在商品房销售合同关系。原告起诉称，原、被告存在房屋买卖合同关系，并与协议签订当日即付清全部房款。庭审中，原告陈述与被告存在建筑装修装饰工程合同关系，装修被告的紫润芳庭售楼部，合同总价620000元，2015年4月18日与被告的法定代表人口头协商装修紫润芳庭物业管理处，合同价款100000元，上述共计720000元。由于装修完毕后被告不能及时支付装修款，双方于2015年5月13日对账后合意以商品房抵顶装修款，签订了商品房认购协议，抵顶被告欠原告的720000元装修款，被告出具收据。为此，原告提交《商品房认购协议》、收款收据用以证明上述事实。被告称双方存在建筑工程施工合同法律关系，非商品房预售合同关系，该房屋买卖协议是对所欠工程款的担保，被告已付原告工程款500000元，原告未支付房款，被告未交房。在审理中被告提交《装饰装修工程合同书》、收据，用以证明上述事实。本院根据双方陈述及有效证据评析如下：商品房买卖合同关系是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告主张与被告存在商品房买卖合同关系，在审理中，原告自认双方存在建筑装修装饰施工合同法律关系，并认可存在以房抵顶工程款行为，并未实际支付购房款，被告亦不认可双方存在真实的商品房买卖合同关系，且至今未向原告交付房屋。双方虽签订了《商品房认购协议》，但非真实的房屋买卖关系，不符合房屋买卖合同法律关系的特征。综上，本院认定，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。关于被告抗辩支付的500000元工程款及原告主张系双方存在其他工程合同关系的工程款，因与本案非同一法律关系，本院不予评析。综上所述，原告诉求缺乏相应的事实及法律依据，故本院对原告诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告曹某的诉讼请求。诉讼费减半收取100元，由原告曹某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 高秀珍 二〇二〇年四月二十四日书记员 齐 馨