福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0783民初2580号 原告（反诉被告）:张海英，女，1971年3月14日出生，汉族，住建瓯。 被告（反诉原告）:叶涛，男，1988年12月16日出生，汉族，住建瓯市。 原告（反诉被告）张海英与被告（反诉原告）叶涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法由审判员范晓璐适用简易程序公开开庭进行审理。在审理过程中，被告叶涛提起反诉，要求张海英返还租赁押金、赔偿装修费、水费等，本院依法合并审理。因本案案情复杂，于2020年1月17日由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭。原告张海英、被告叶涛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张海英向本院提出诉讼请求：判令叶涛支付张海英拖欠租金27000元（2018年12月6日至2018年9月5日止），支付违约金10000元。事实和理由：2018年5月15日，张海英与叶涛签订一份租赁合同，叶涛承租张海英店面，时间为2018年6月5日起至2022年8月27日止，租金每月3000元，按季支付。如一方违约则应支付违约金10000元。叶涛支付租金至2018年12月5日，此后就未再支付租金。张海英多次催讨，叶涛均以种种理由推脱。综上，叶涛未按租赁合同约定履行，已构成违约。 叶涛辩称，一、张海英向叶涛出租涉案店面时并无转租权，事后也未得到原房东的追认，张海英无权转租行为系无效行为，讼争的《租赁合同》属于无效合同。 2017年8月28日，案外人福建省建瓯水西国有林场（以下简称水西林场）对建瓯市的房屋进行公开招标，张海英作为该房屋的原承租户，通过竞价方式向水西林场租赁该房屋。为此，双方签订《租赁合同》一份，约定租赁期限五年，即从2017年8月28日起至2022年8月27日止。同时合同第四条第一款规定承租人不得将该租赁房屋转租给第三方，若需转租需经得出租人同意。2018年5月15日，经案外人魏道钦介绍，张海英与叶涛签订讼争《租赁合同》，该合同约定张海英将建瓯市的店面的一半（以下简称涉案店面）出租给叶涛，租金为每月3000元整。租赁期限自2018年6月5日起至2022年8月27日止。 根据张海英与水西林场所签订的《租赁合同》约定，张海英在转租涉案店面时并无转租权，其在对外转租时需要得到原房东水西林场的同意才能将涉案店面进行转租。张海英在明知其自身无转租权的情况下，有意隐瞒真相与叶涛签订讼争的《租赁合同》，且水西林场在事后对张海英转租的行为也未予以追认，故张海英将涉案店面转租给叶涛的行为应属无效，张海英与叶涛签订的《租赁合同》亦属于无效合同。 二、讼争《租赁合同》无效的原因系基于张海英的过错，叶涛对此不存在过错，张海英应对合同无效的后果承担全部责任。叶涛租赁涉案店面时，涉案店面已由张海英占有使用，并作为其“鹰卫浴”的营销店面。叶涛通过国家企业信用工商信息了解到，张海英将涉案店面作为建瓯市家洁恒洁卫浴经营部的经营场所，证明张海英具备相关涉案店面的相关证明，并通过工商部门的核准，张海英具有讼争房产所有权人的权利外观。加上本次租赁行为系由双方共同好友魏道钦介绍推荐，在此情况下叶涛才与张海英签订了讼争的《租赁合同》。《租赁合同》无效的根本原因在于张海英的无权转租行为，叶涛基于张海英体现出的权利外观才与其签订《租赁合同》，事实上叶涛已尽签订合同时应尽到的初步审查义务，对于合同无效的原因不具有任何过错。张海英应对《租赁合同》无效的后果承担全部责任。 三、叶涛实际已向张海英支付了2018年12月至2019年3月共计9000元的租金，张海英要求叶涛支付自2018年12月6日起的租金，有违案件基本事实。 案外人魏道钦系张海英、叶涛的共同好友。因张海英与魏道钦之间存在债权债务关系，张海英无力偿还魏道清欠款，便同意以叶涛的租金直接用于偿还魏道钦的欠款。2018年8月11日魏道钦与张海英签订《还款合同》，并将合同的内容告知叶涛。2019年12月5日，叶涛向魏道钦支付了5000元的房屋租金，剩余的4000元房屋租金则是由叶涛直接到张海英店铺刷卡支付，叶涛实际已向张海英支付了2018年12月至2019年3月的房屋租金。张海英诉请叶涛支付从2018年12月起的房屋租金，明显违背案件的基本事实。 四、因讼争的《租赁合同》属无效合同，合同中关于违约金的约定亦属于无效约定，叶涛无需向张海英支付任何违约金。 2019年3月，水西林场起诉张海英，要求张海英支付拖欠房租，此时答辩人才知晓涉案店面系由张海英从水西林场处承租，且其已拖欠水西林场数月租金，叶涛担心涉案店面随时被水西林场收走，叶涛自身的合法权益将会受到损害，才暂未将房屋租金支付给张海英。实质上叶涛未支付租金的原因系张海英出现违约事由在先，且该事由直接影响到了合同的履行，叶涛系为维护自身合法权益才暂未向张海英支付租金。叶涛实际仅欠张海英2019年3月起至2019年8月止的房屋占有使用费。因讼争《租赁合同》属于无效合同，合同中的违约条款也不得适用本案，且叶涛暂未支付租金的原因系张海英违约在先，叶涛具有合理的抗辩事由，故无论讼争的《租赁合同》是否有效，叶涛均无需先张海英支付10000元的违约金。 五、叶涛已于2018年5月15日向张海英支付了10000元房屋押金，因讼争《租赁合同》属于无效合同，张海英应向叶涛返还押金，并支付相应的资金占有使用费。 六、叶涛租赁涉案店面期间，已对店面进行了装修，现因张海英原因导致《租赁合同》无效，张海英应赔偿叶涛店面装修损失费，该部分费用可用于抵扣叶涛主张的房屋占有使用费。2018年5月15日起，经张海英的同意，叶涛对涉案店面进行了装修。叶涛因此支付了装修费12630元。现因张海英无权转租行为导致《租赁合同》无效，讼争的店面被原房东水西林场收回，叶涛本应享有的装修使用权益荡然无存。因《租赁合同》无效的过程在于张海英的无权转租行为，张海英应承担起合同无效的后果，赔偿装修损失，该部分损失可用于抵扣房屋的占有使用费。 七、叶涛已替张海英垫交了冠达园第19-22幢112单元的房屋水费876元。张海英应向叶涛返还438元的水费。依照双方约定，两间店面的水费应由张海英与叶涛进行平摊，即张海英需向叶涛支付水费438元。 叶涛向本院提出反诉诉讼请求：张海英立即向叶涛返还房屋租赁押金10000元，并支付至2018年5月15日起至款项还清之日止按年利率百分之6%计算的利息，利息暂计至反诉之日止为933.33元。2、判令张海英立即向叶涛赔偿装修损失费12630元。3、判令张海英立即向叶涛支付水费438元。事实与理由：2018年5月15日，叶涛与张海英签订租赁合同。该合同约定，叶涛以每月3000元的价格向张海英承租。建瓯市龙山街道原第19-22栋112单元的房屋的一半（坐落方位在正对路口店面的左边）。租赁期限从2018年6月5日起至2022年8月27日止。此外，双方还约定建瓯市龙山街冠达园19-22栋112单元的水费由两人平摊。租赁合同签订后，叶涛于2018年5月15日起，向张海英缴纳了租赁押金10000元，经过张海英同意叶涛于2018年5月25日开始对承租店面进行装修，装修材料费用为12630元（未含人工费）。自2018年11月起至今，建瓯市龙山街的19-22栋112单元的水费均由叶涛缴纳，共缴纳水费876元。依照双方的约定张海英应支付水费438元。2019年3月，叶涛在店面正常经营过程中，贵院前往涉案店面进行查封，并要求叶涛于2019年8月底搬离涉案店面。后经了解，涉案店面系由张海英向水西林场租赁，且其无涉案店面的转租权。因张海英拖欠水西林场房屋租金，水西林场遂起诉张海英要求解除合同租赁关系。后经贵院审理判决解除水西林场与张海英的租赁关系，并要求限期内搬离建瓯市龙山街19-22栋112单元房屋。叶涛认为张海英与水西林场所签订房屋租赁合同，明确约定不得转租，且张海英将转租涉案房屋后，也未得到水西林场的追认。张海英与叶涛的租赁合同属于无效合同，张海英应承担合同无效的相应后果。现涉案房屋被水西林场收回，导致叶涛无法继续正常使用该租赁店面。因此，张海英应返还叶涛所缴纳的房屋租赁押金10000元并支付相应的资金占用使用利息、赔偿装修损失12630元及支付水费438元。 张海英对叶涛反诉的诉讼请求辩称，一、2018年5月15日，张海英与叶涛签订房屋租赁合同。2018年6月5日张海英将涉案店面交付叶涛使用。叶涛支付涉案店面租金至2018年12月5日，此后再未向张海英支付租金。根据双方签订的合同第九条第三款约定“在租赁期间内，超过15天，尚未交还租金，甲方有权处置，且押金不予退还，同时收回房屋的使用权。”。因此，张海英有权收取叶涛押金并不予返还。二、叶涛要求张海英赔偿装修费用无依据，系无理要求。根据双方签订的合同第八条约定：“甲方有权将已有装修的一半店面转租给乙方使用。乙方不得擅自改变租赁用途……”。涉案店面已装修承租给叶涛，不存在装修的问题。即使叶涛有对房屋进行重新装修，也与张海英无关。此外，叶涛至今还在使用店面，其要求张海英支付装修费于法无据。三、张海英的店面只营业至2019年6月份，此后店面已关闭，不产生水电费。所以只愿意平摊2019年6月之前的水电费，之后产生的费用由叶涛自行承担。综上，张海英与叶涛签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。叶涛未按合同约定支付租金，已构成违约。叶涛诉请张海英返还押金10000元、赔偿装修费、支付水电费没有依据，对于叶涛的上述诉讼请求应予驳回。此外,张海英向叶涛出租涉案店面时说明是内部转租，与水西林场没关系。水西林场诉张海英的案件与本案没有关联。 张海英围绕诉讼请求提交证据如下：证据1、《租赁合同》一份，证明张海英与叶涛签订租赁合同，租金每月3000元，按季度支付一次。证据2、2018年9月4日《收款收据》一份，证明叶涛租金支付到2018年12月5日，每一次支付租金都有书写收据给叶涛。证据3、中国工商银行历史流水明细，证明张海英在2018年9月5日至12月的历史明细。 叶涛质证认为，对证据1的真实性无异议，关联性、合法性有异议。对证据2的真实性无异议，但不能证明租金付至2018年12月5日。2018年12月6日至2019年3月5日的房租叶涛也支付完毕，但张海英未开具收款收据。在此期间因张海英欠案外人魏道钦的钱。收款收据的9000元系叶涛与魏道钦一起到张海英店铺刷卡，再由张海英转给魏道钦。证据3的真实性无异议，但是看不懂，该证明未显示叶涛的刷卡记录。 叶涛提交证据如下：证据1、福建省建瓯水西国有林场与张海英所签订的《租赁合同》一份，证明合同第一条第一款约定由张海英承租水西林场的建瓯市的房屋，《租赁合同》合同第四条第一款规定“承租人不得将该租赁房屋转租若需转租需经得出租人同意”。张海英未经水西林场的同意的情况，擅自将冠达园第19-22幢112单元的其中一间出租给叶涛，事后也未得到水西林场的追认，其行为属于无权转租行为，租赁合同属于无效合同。 证据2、还款合同一份，证明2018年8月11日，案外人魏道钦与张海英签订《还款合同》，约定张海英同意以叶涛店面租金偿还魏道钦欠款，店面租金由魏道钦向叶涛直接收取。 证据3、魏道钦与叶涛微信聊天记录截图一份，证明叶涛按照张海英的要求，向魏道钦支付了5000元的房屋租金。 证据4、张海英与魏道钦微信聊天记录截图一份，证明2018年12月19日，叶涛在张海英店面支付了4000元的房屋租金，张海英收到款项后直接向魏道钦返还4000元欠款。 证据5、支付宝付款记录一份，证明2018年5月15，叶涛通过支付宝向张海英支付10000元的房屋押金。 证据6、材料销售清单一份，证明2018年5月20日至2018年6月1日间，叶涛对涉案店面进行装修，所购投入的装修材料费为12630元。 证据7、厦门水务集团（建瓯）城建投资有限公司资金往来统一收据一份，证明2018年月11月至2019年8月，叶涛缴纳建瓯市的水费合计876元，依据约定张海英需向叶涛缴纳438元的水费。 证据8、招商银行信用卡对账单一份，魏道钦的证明一份、魏道钦手机收款短信截图一份，共同证明1、叶涛通过信用卡刷卡支付的方式于2018年5月26日向张海英支付了2018年6月5日至9月4日的9000元房租；2018年9月5日，叶涛通过信用卡刷卡支付方式向张海英支付了2018年9月6至12月5日的9000元房租。2、因张海英拖欠魏道钦款项，故张海英在收到叶涛所转的9000元房租后便于当日晚上将9000元分两笔转给魏道钦；3、2018年12月16日，叶涛通过信用卡刷卡支付方式向张海英支付了2018年12月至2019年3月的4000元的房租。张海英在收到叶涛所转的4000元款项后便于当日转给魏道钦，另5000元房租系由叶涛按张海英的要求直接支付给魏道钦。4、叶涛通过信用卡向张海英刷卡支付房租，虽收款方显示不同单位名称，但出现该情况的原因在于张海英所使用的pos机，而非叶涛原因导致，叶涛系按张海英的要求进行刷卡，支付房租。根据上述证据所反映出的款项支付时间、款项金额、款项流转等事宜，均可反映出叶涛所转的款项即为向张海英支付的房屋租金，房屋租金为原告实际所收取并使用，且张海英2018年6月至11月叶涛以相同方式所支付的租金均无异议。证明张海英已实际收取到叶涛以刷卡方式所支付的房租，实际支付房租2019年3月5日。 证据9、魏道钦的证人证言一份，证明张海英拖欠魏道钦款项，叶涛按张海英的要求将房租直接支付给魏道钦。 张海英质证认为，证据1张海英与水西林场签订的租赁合同与本案没有关联性。证据2还款合同跟本案没有关联。该合同系魏道钦与张海英签订的，与本案是没有直接关系。证据3微信聊天记录中陈述的款项金额，没有异议，但是该笔9000元系支付2019年9月至12月的房租。证据4、真实性无异议，但是这笔4000元有异议，系用于支付2019年9月至12月的房租。证据5、张海英收取押金10000元没有异议。证据6、材料销售清单一份真实性有异议，系叶涛自行制作。根据双方签订的合同，张海英系将已将装修好的店面租给叶涛使用，即使有装修应由叶涛自行承担。证据7、真实性无异议，但张海英在2019年6月店面已关闭，之后产生的水费应由叶涛自行承担。证据8、信用卡对账单系叶涛刷卡的款项，不清楚叶涛刷到哪里，也不是刷给张海英。魏道钦的证明，这个与叶涛不支付租金有什么关系，这是张海英与魏道钦的事，与本案无关联。证据9、魏道钦的证人证言无异议。 本院认为，对张海英提供的证据1、2来源真实合法，与本案具有关联，予以采信。对证据3来源于相关职能部门，对其真实性予以确认，但无法证实与本案有关联。对叶涛提供的证据1来源真实合法，张海英对此关联性有异议，本院认为该份合同系本案涉案店面产权人与张海英所签订，与本案具有关联性，予以采信。证据5、9，张海英无异议，予以采信。证据2、3、4、8来源真实，款项支付时间、款项金额相互印证，形成完整的证据链证实叶涛已支付租金至2019年3月5日，予以采信。证据6、7与本案具有关联，予以采信。 本案经审理认定事实如下： 2018年5月15日，张海英与叶涛签订一份《租赁合同》，约定：张海英将建瓯市龙山街3号冠达园19-22栋112号单元店面分开一半转租给叶涛，坐落方位在正对路口店面的左边，转租于叶涛使用。租赁期限自2018年6月5日起至2022年8月27日止。租金为每月3000元，租金从第四年起在前年的基础上递增5%。租金每季度（三个月）支付一次，季付租金为9000元，叶涛应提前5天支付下期租金。租赁该房屋的合同押金为10000元，并在合同签订当日存入张海英指定账户，张海英应开具相关的收款凭证。租赁期满，叶涛不再承租，且将承租的房屋及其附属设施完好及时交还张海英，张海英退还叶涛押金。在租赁期间，叶涛在安全的提前下进行整改，不得破坏张海英店面的设施，进行主装分表，水费共同承担。张海英如违约，违约金10000元整，叶涛如不履行本合同，违约金10000元整，且张海英有权收回店面。在租赁期内，超过15天，尚未交还租金，张海英有权处置，且押金不予退还，同时收回房屋的使用权。合同还对双方的其他权利义务进行约定。上述合同签订后，张海英将涉案店面交付叶涛使用，叶涛于2018年5月15日支付张海英押金10000元。 2018年5月26日，叶涛向张海英刷卡支付2018年6月5日至2018年9月4日租金9000元。2018年9月4日，张海英向叶涛出具收款收据，记载“今收到2018.9.5-12.5店租叁个月人民币玖仟元（9000.00）摘由（刷卡支付）”。2019年12月，叶涛向魏道钦支付5000元，2019年12月16日，叶涛通过银行刷卡方式向张海英支付4000元，上述9000元用于支付2018年12月6日至2019年3月5日租金。2019年3月6日起叶涛未向张海英支付租金。 另查明，2017年8月28日，经水西林场公开招标，张海英作为原承租户，通过竞价方式向水西林场租赁座落在建瓯市的房屋（面积为155.7平方米）。为此，双方签订《租赁合同》一份，约定：租赁期限五年，即从2017年8月28日起至2022年8月27日止；双方在权利及义务中约定张海英不得将租赁屋转租给第三方，若需须转租须水西林场同意。2019年1月15日，水西林场以房屋租赁合同纠纷为由将张海英起诉至本院，本院于2019年3月19日出具（2019）闽0783初301号民事判决书，一、解除福建省建瓯水西国有林场、张海英于2017年8月28日签订的《租赁合同》；二、张海英应于本判决生效之日起七日内向福建省建瓯水西国有林场支付2019年2月27日前的租金计人民币83462元；三、张海英应于本判决生效之日起七日内向福建省建瓯水西国有林场支付按月利率2%计算的滞纳金：即对1万元自2018年2月28起算至2018年5月15日止的滞纳金；对13365.5元自2018年2月28日起算，23365.5元自2018年5月28日起算，23365.5元自2018年8月28日起算，23365.5元自2018年11月28日起算，均算至2019年2月27日止的滞纳金；四、张海英应于本判决生效之日起七日内按每月7788.5元的标准向福建省建瓯水西国有林场支付自2019年2月28日起至其实际搬出建瓯市房屋之日止的房屋占用费。该判决于2019年4月8日发生法律效力。张海英于2019年8月27日搬离涉案店面。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。张海英与叶涛签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效，双方均应依约履行。关于叶涛主张以张海英未经出租人同意将涉案房屋私自转租而认为合同无效的辩解，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。庭审中叶涛亦未提交证据证明出租人水西林场在六个月内提出异议,故对此辩解不予采纳。根据查明的事实，涉案房屋系张海英从水西林场承租而来，并将涉案房屋的一半转租给叶涛使用。现生效判决确认张海英与水西林场之间的租赁合同于2019年4月8日解除，张海英转租涉案房产的权利基础已经丧失，涉案转租合同客观上无法继续履行，庭审中双方对于合同终止亦无异议，双方签订的《租赁合同》于2019年4月8日解除，本院予以确认。 关于张海英主张叶涛支付拖欠2018年12月6日至2019年9月5日租金27000元的诉讼请求。经审理查明，叶涛已支付租金至2019年3月5日，现生效判决确认张海英与水西林场之间的租赁合同于2019年4月8日解除，此时，张海英转租涉案房产的权利基础已经丧失。因张海英实际占用使用店面至2018年8月27日止，在此期间叶涛亦使用该店面。因此，张海英主张合同解除之后的租金实为房屋占用费，叶涛对此亦予以认可。因此，可予支持支付租金的期间为2019年3月6日至2019年4月8日，经核算租金为3400元。房屋占用费期间为2019年4月9日起至2019年8月27日，经核算房屋占用费为13700元。 关于张海英主张叶涛支付违约金10000元的诉讼请求，从查明的事实看，叶涛应支付租金时，正值水西林场诉张海英房屋租赁合同纠纷期间。水西林场胜诉，叶涛将面临无法继承承租涉案店面的现实危险。在此情况下,叶涛未向张海英支付2019年3月后的租金属于叶涛依法行使不安抗辩权,叶涛未向张海英支付租金不构成违约,叶涛无需向张海英承担违约责任。因此，张海英主张叶涛支付违约金10000元的诉讼请求，不予支持。 关于叶涛反诉要求退还押金10000元，并支付自2018年5月15日起至款项还清之日止按年率6%计算利息的反诉请求。叶涛未付张海英租金的行为系行使不安抗辩权，叶涛不构成违约，现双方的租赁合同已解除，故张海英应将收取的押金10000元退还给叶涛，对该项反诉请求，予以支持。对于叶涛主张张海英支付押金的利息，于法无据，不予支持。 关于叶涛反诉要求张海英赔偿装修损失费12630元的反诉请求，因叶涛在两份合同解除时，仍实际使用涉案店面，且已与水西林场协商继续承租涉案店面，叶涛并未证实其损失的实际存在，故对该项反诉请求，不予支持。 关于叶涛反诉要求张海英支付水费438元的反诉请求。张海英占有使用涉案店面至2019年6月份，张海英亦认可2019年6月前的水费由双方平摊。经核算截止至2019年6月叶涛共计水费690.89元。因此，此项费用由张海英承担345.44元，叶涛主张的超出部分，不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、叶涛于本判决生效之日起十日内支付张海英租金、房屋占用费共计17100元（其中2019年3月6日至2019年4月8日的租金3400元，2019年至4月9日至2019年8月27日房屋占用费13700元）。 二、张海英于本判决生效之日起十日内返还叶涛押金10000元; 三、张海英于本判决生效之日起十日内支付叶涛水费345.44元; 四、驳回张海英的其他诉讼请求; 五、驳回叶涛的其他反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费363元，由张海英负担195元，叶涛负担168元。反诉受理费376.7元，由叶涛负担214.7元，张海英负担162元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  陈 铿 审 判 员  范晓璐 人民陪审员  章元华 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  陈丽萍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。