广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7794号原告：袁芷贤，女，1990年6月8日出生，汉族，住所地广州市番禺区。委托代理人：朱清华，广东珠华律师事务所律师。被告：刘彩华，男，1942年12月15日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人：郭峰，广东法全律师事务所律师。委托代理人：赖静仪，广东法全律师事务所实习人员。被告：广州市萝岗区灏锐纸品厂，住所地广州市萝岗区。执行事务合伙人：叶雪凯。被告：广州科锐特种纸业有限公司，住所地广州经济技术开发区。法定代表人：郑春光。被告：叶雪凯，男，1974年3月4日出生，汉族，住所地广州市天河区。被告：湛剑菲，女，1983年7月20日出生，汉族，住所地广州市天河区。原告袁芷贤诉被告刘彩华、广州市萝岗区灏锐纸品厂（以下简称灏锐厂）、广州科锐特种纸业有限公司（以下简称科锐公司）、叶雪凯、湛剑菲物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱清华，被告刘彩华的委托代理人郭峰到庭参加了诉讼。被告灏锐厂、科锐公司、叶雪凯、湛剑菲下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告在2017年12月通过淘宝司法拍卖网以3825000元成功竞得位于广州市海珠区**房的房屋（涉案拍卖房屋简况：由被执行人科锐公司法定代表人及其家属居住，实行不交吉拍卖等等），于2018年1月10日广州市南沙区人民法院作出（2015）穗南法执字第3123-4号执行裁定书，裁定涉案房屋归买受人原告所有，原告在2018年4月26日取得不动产证书。原告自取得涉案房屋所有权之日起多次要求被告腾空涉案房屋交还给原告，并承担非法占用房屋使用费，期间每月5000元向原告支付至实际搬离之日止。但被告表示其有合法居住权，却一直未能提供合法有效的居住凭证及法律依据，同时原告从取得涉案房屋所有权至今也给予被告充足腾空房屋搬离的时间。另被告实际上并非在涉案房屋经常居住，其目的是为了非法霸占涉案房屋，为达到要求原告支付其巨额腾空搬移房屋费用，原告也表示不会纵容其非法行为，在一年多时间内原告为维护其合法权益也通过报警立案、协商等途径解决纠纷无果。故起诉要求判令：1.五被告立即腾空位于广州市海珠区**房的房屋交还给原告；2.判令五被告向原告支付非法占用房屋使用费（每月按每平方米43元标准乘以房屋总面积111.24平方米，从2018年1月10日至实际腾空交付房屋之日止）；3.本案诉讼费由五被告承担。被告刘彩华辩称，一、房产的物权变动不影响承租人（即灏锐厂）与原所有权人签订的租赁合同效力，被告有权实际使用房屋至租赁合同期限届满（即2033年7月1日）；二、被告作为承租人的员工，依法享有房屋的使用权；三、被告自2017年12月18日起已被原告强行赶出无实际占用房屋，原告主张房屋占用费无事实依据。另被告刘彩华作为被告科锐公司的员工管理该房屋内的物品，刘彩华实际居住在旁边的房屋，并没有实际使用涉案房屋；即使需要支付房屋占有使用费，也不应该由刘彩华支付，应由科锐公司支付。经审理查明：2017年11月，广州市南沙区人民法院发出竞买公告，拍卖标的位于广州市海珠区**房（以下简称涉案房屋），起拍价1840000元；拍卖标的按现状不交吉拍卖，具体面积以房管部门测绘发证为准，买受人负责自行检验，交付时实物与报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担；等。另标的物介绍中注明“拍卖对象：被执行公司司法代表人及其家属居住，实行不交吉拍卖”，并附有房屋照片，等。2017年12月6日《网络竞价成功确认书》确认袁芷贤以3825000元最高应价胜出。2018年1月10日，南沙区法院作出的（2015）穗南法执字第3123-4号执行裁定书，裁定：被执行人广州科锐特种纸业有限公司名下位于广州市海珠区**房归买受人袁芷贤所有。买受人袁芷贤持本裁定书到广州市国土资源和规划委员会办理相关过户登记手续；本裁定送达后即发生法律效力；等”。2018年1月24日，原告袁芷贤签收了该执行裁定书。2018年4月26日，广州市国土资源和规划委员会核发海珠区**房的《不动产权证书》，权利人袁芷贤，建筑面积111.24平方米。之后，原告与被告方交涉要求其搬离涉案房屋未果，原告于2019年3月11日提起本案诉讼。涉案房屋原产权人为被告科锐公司，于2011年7月1日和2012年12月1日与被告灏锐厂签订两份《广州市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给灏锐厂，租赁期限自2011年7月1日至2017年12月31日止，每月租金3000元，均经房管部门备案。诉讼中，被告刘彩华除提交上述两份已经房管部门备案的《广州市房屋租赁合同》外，还提交了以下证据：1.被告科锐公司于2013年6月30日与被告灏锐厂签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明科锐公司将涉案房屋出租给灏锐厂，租赁期限自2013年7月1日至2033年7月1日，但未经房管部门备案；2.灏锐厂出具的聘用书和2018年6月8日缴交涉案房屋物业管理费等费用的发票，拟证明刘彩华是灏锐厂的员工，被授权长期居住涉案房屋；3.原告于2017年12月18日在涉案房屋门外张贴的“通知”，内容是“请原业主将屋内东西搬走（新业主已换锁）”，拟证明原告于2017年12月18日未经任何通知，擅自更换402房的门锁，刘彩华无法进入房屋的事实。经质证，原告对证据1、2的真实性不予确认，而且该出租合同的双方股东是亲戚关系，公司是相关联的公司，在几年以来已被列入失信人名单，存在恶意串通，阻却执行的可能；另刘彩华已77岁，早就不符合劳动用工的条件，所以作为员工是不符合常理的，且刘彩华与其他被告是亲戚关系，有相互串通的嫌疑；对证据3的真实性、合法性予以确认，事实上是原告换了锁，同时已将新的钥匙交给刘彩华，并非刘彩华所说的没有实际占用房屋的事实。同时原告提交了一份由刘彩华出具的“告知函”，主要内容是“本人刘彩华一直合法居住在**房，2018年6月25日晚我外出不在家，402房大门被袁芷贤和不明身份的人强行换锁并烧焊封死，导致我不能回家，于是报警。7月2日，**房大门仍被封死。我声明屋内有能证明我合法身份的重要证据和贵重的财物、现金。为防止不明身份的人再次进入我居住地，维护我的合法权益不被侵犯，我已对**的大门贴上有刘彩华签名的封条，并张贴告示；等”，拟证明被告方一直居住在涉案房屋，五被告对此证据没有提出质证意见。另查，根据广州市房地产租赁管理所2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在地段租金参考价位为每月每平方米43元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。被告因欠款，涉案的广州市海珠区**房经南沙区法院委托拍卖，原告以最高价竞得，南沙区法院裁定被执行人广州科锐特种纸业有限公司名下位于广州市海珠区**房归买受人袁芷贤所有。该执行裁定书已于2018年1月24日送达给原告，原告自2018年1月24日起依法对上述房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。涉案房屋被拍卖后，被告科锐公司不是涉案房屋的所有权人，无权使用、占有涉案房屋。被告刘彩华提交科锐公司与灏锐厂签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明双方的租赁期限至2033年7月1日，但因该合同并未经房管部门备案，且在前一份经房管部门备案的租赁合同存续期间签订的，该合同的签订不合常理，故对该证据本院不予采信。现灏锐厂承租涉案房屋的期限亦已届满，作为承租人及其安排居住使用涉案房屋的刘彩华应按期搬出涉案房屋。由于灏锐厂是普通合伙企业，合伙人分别为被告叶雪凯、湛剑菲，《中华人民共和国合伙企业法》第二条规定，普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。故原告要求五被告搬出涉案房屋合法合理，本院予以支持。被告刘彩华的抗辩无理，本院不予采纳。在原告获得房屋所有权后，五被告在租赁合同期满后继续使用涉案房屋，应向原告支付使用费。故原告要求五被告支付房屋使用费有理，本院予以支持。使用费标准，可参照同地段同类房屋租金标准计算，根据广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在楼盘租金参考价位每月每平方米租金为43元，涉案房屋建筑面积为111.24平方米，月租金参考价为4783.32元，原告要求五被告按每月5000元计算使用费超过上述参考价，应按每月4783.32元计算。原告在2018年1月24日取得涉案房屋的产权，应从该日起计算使用费。由于原告在2017年12月18日对涉案房屋更换了门锁，确实对被告方使用房屋造成一定的影响，故酌情将房屋使用费调整为每月3000元。因原告一直明确要求被告方搬出涉案房屋，被告方依然在租赁合同届满后使用涉案房屋，故应自2018年1月24日起向原告支付房屋使用费至实际搬离之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条和《中华人民共和国合伙企业法》第二条之规定，判决如下：一、被告刘彩华、广州市萝岗区灏锐纸品厂、广州科锐特种纸业有限公司、叶雪凯、湛剑菲在本判决生效之日起30日内腾空并搬离广州市海珠区**房；二、五被告在本判决发生法律效力之日起30日内以每月3000元的标准向原告袁芷贤支付从2018年1月24日起至实际搬出广州市海珠区**房之日止的房屋使用费；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1550元，由原告负担620元，五被告负担930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒲少霞人民陪审员  孔丽珍人民陪审员  邓梦华二〇二〇年四月七日书 记 员  颜 姣阮建豪