江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初14578号原告：方安权，男，1972年8月15日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：吴良卫，远闻（上海）律师事务所律师。被告：怀哲源，男，1990年5月19日出生，汉族，住江阴市。被告：怀良忠，男，1960年5月28日出生，汉族，住江阴市。原告方安权与被告怀哲源、怀良忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方安权及其委托诉讼代理人吴良卫，被告怀哲源、怀良忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方安权向本院提出诉讼请求：1、确认方安权与怀哲源签订的租房合同于2019年9月7日起解除；2、判令怀哲源立即支付租金83810元、违约金38000元、物业费6150元、电费1200元，合计129160元；3、判令怀良忠对怀哲源的给付承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由怀哲源、怀良忠负担。事实与理由：方安权和怀哲源于2018年5月7日签订了租房合同，约定方安权将位于江阴市出租给怀哲源，租期自2018年5月7日到2021年5月6日，租期三年，三年期满如续租租金每年增加15000元；年租金为228000元，每三个月付一次款（57000元），房租须提前一个星期付清。合同签订后，方安权按约向怀哲源履行了义务，但怀哲源未能按约支付租金。为此怀哲源、怀良忠于2019年3月30日出具承诺书、怀哲源于2019年7月8日又出具郑重承诺，承诺按时支付房租并承担违约责任。但怀哲源、怀良忠自2019年3月30日至2019年7月20日仅支付44190元，无奈方安权于2019年9月6日通知怀哲源解除租房合同，为维护自身权益，特诉至法院请求判如所请。被告怀哲源辩称：认可结欠租金83810元；不认可违约金，违约金过高；认可物业费6150元，但怀哲源曾交纳5000元保证金在物业处；认可电费1200元。对租房合同的解除有异议，方安权在2019年8月29日直接锁了门，在2019年9月6日发信息通知退房。被告怀良忠辩称：对租金83810元认可的，违约金38000元不认可，偏离法律的规定过高，物业费6150元认可的，电费1200元认可的。对于保证责任，怀良忠已经付清所承诺的租金金额，在2019年3月31日支付1万元、4月6日支付2万元、8月12日支付24190元、8月24日支付2万元。除了2019年8月29日的锁门，2019年3月1日至3月10日、7月6日至7月8日方安权也曾经锁门。这三次锁门对怀哲源的经营造成了极大的创伤，请求法院要求方安权赔偿在此期间造成经营创伤的费用。2019年9月6日方安权突然发信息通知怀哲源，私下在未按法定程序的情况下突然提出退房，已经违反了双方的协议规定，请求法院给予公正的判决。在租赁前，怀哲源付给了方安权3万元保证金，此款应当扣除。2019年8月24日，怀哲源付了2万元房租金，方安权突然在2019年8月29日在未通知怀哲源的情况下锁门，直至2019年9月6日提出收回房屋，怀哲源、怀良忠在此期间打电话给方安权商量过开门经营的，方安权没有正面回答，故怀良忠认为此次关门包括提出收店方安权是有目的的，而且未按法律程序来锁门，请求法院给予合理的判决。方安权提出收房把门锁住，也未通知怀哲源清点店内所有正常使用的物品，私下直接处理所有店内的物品，请求法院公正予以核实或作出调解。本院经审理认定事实如下：2018年5月7日，方安权与怀哲源签订租房合同，约定方安权将位于江阴市出租给怀哲源使用，租赁期限自2018年5月7日至2021年5月6日，租期为三年，三年期满如续租租金每年增加15000元，年租金为228000元，每三个月付一次款（57000元），房租需提前一个星期付清。怀哲源应于签合约时交付方安权租房保证金3万元作为房屋的租期押金，租赁期满如不续租，应交清所有租赁期间发生的费用，交清后方安权无息退还押金，如不租满三年，保证金不予退还，如在租期内方安权房屋有变更怀哲源的损失由方安权承担。怀哲源租赁期间，水费、电费、电视费、电话费、物业费以及其它由怀哲源居住而产生的费用由怀哲源负担。租赁结束后，怀哲源须结清所有费用。2019年3月30日，怀哲源出具承诺书，确认结欠方安权至2019年4月6日止的房屋租金63000元，现承诺在2019年3月31日付1万元、2019年4月6日付2万元，其余房租在2019年4月底付清，以后房租按时付清，如到时再不交清房租，方安权有权收回房屋使用权包括房屋内部所有物品，并有权通过法律途径向怀哲源收取所欠房租金，由此带来的一切后果由怀哲源自行负责。怀良忠在承诺书下方担保人处签字。2019年7月8日，怀哲源再次出具郑重承诺，确认结欠方安权至2019年8月5日止的房屋租金为109000元，现承诺此款在2019年7月20日全部付清，以后房租金按时支付。如有违约怀哲源无条件交出房屋，包括房屋内的所有物品，并支付两个月的违约金38000元。方安权可以通过一切方法和法律程序向怀哲源追收房租金及违约金，一切后果由怀哲源承担。2019年9月6日，方安权向怀哲源、怀良忠发送信息，内容为：鉴于你未按租房合同及承诺支付租金，决定自2019年9月7日起解除租赁合同，收回房屋及房屋内的所有物品，请你于三日内支付所欠租金。审理中，方安权、怀哲源一致确认租房合同于2019年9月7日解除。方安权认可其将租赁房屋收回时房屋内有4台液晶显示屏、1台电脑、4个音响、3套沙发、6个桌子、24个凳子、1个冰柜、玻璃杯若干。方安权、怀哲源、怀良忠一致认可上述物品的价值按照怀哲源、怀良忠提供的店内配置设施清单及明细上的价格的70%进行折算，经折算，上述物品总价值为20244元。以上事实由房屋所有权证复印件、租房合同、承诺书、郑重承诺、微信聊天记录、短信记录、方安权确认物品清单、店内配置设施清单及明细及当事人的陈述等在卷予以佐证。本院认为，方安权与怀哲源签订的租房合同，怀哲源、怀良忠出具的承诺书，怀哲源出具的郑重承诺，均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。怀哲源出具承诺如未按期交清房租方安权有权收回房屋，故方安权有权以怀哲源逾期支付租金为由解除租房合同。方安权、怀哲源对租房合同解除时间无争议，故本院确认租房合同于2019年9月7日解除。租房合同解除后，怀哲源应当付清所有结欠的房租83810元、物业费6150元、电费1200元。对怀哲源支付的租期保证金3万元，方安权主张应当按照租房合同的约定不予退还；怀哲源、怀良忠主张应当在租金中予以扣除。本院认为，租房合同中明确约定租期为3年，如未租满3年则保证金不予退还，方安权因怀哲源在租赁期限内未按期支付租金而行使解除权，怀哲源的违约行为导致方安权无法按照租房合同的约定收取后续租金，方安权可以要求怀哲源赔偿租赁物另寻承租人期间的租金损失，故对租期押金3万元，方安权有权按照合同约定不予退还。对方安权主张的违约金38000元，怀哲源、怀良忠认为方安权主张的违约金过高。本院认为，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，怀哲源逾期支付租金，在方安权多次催要的情况下怀哲源两次作出承诺按时付清租金，但怀哲源仍未按约支付，其行为明显构成违约，应当承担相应的违约责任。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调减为5000元。对怀良忠的保证责任，方安权主张怀良忠应对所有怀哲源应付款项承担连带清偿责任；怀良忠认为其仅对租金63000元提供担保，其保证责任已经履行完毕。本院认为，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。本案中，怀良忠在怀哲源于2019年3月30日出具的承诺书下方担保人处签字，该承诺书对怀良忠的担保方式未作出约定，但怀哲源除对结欠的租金63000元承诺按时支付外，对之后的房租亦作出按时付清的承诺，故怀良忠应对怀哲源在2019年3月30日出具的承诺书上确认结欠的租金63000元及承诺书出具后怀哲源应支付的所有租金承担连带清偿责任，对怀哲源结欠的物业费、电费及违约金不承担担保责任。对方安权处分的租赁房屋内的物品，怀哲源、怀良忠向本院提供店内配置设施清单及明细，但其提供的证据无法推断出该清单上的物品在方安权解除合同时确有存在。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，故本院仅对方安权自认的物品进行确认，超过部分不予认可。出租房屋内的物品已被方安权处分，怀哲源要求返还原物的要求属于事实不能，无法实现，故应对租赁房屋内的物品进行折价后在怀哲源结欠的款项中予以扣除。方安权主张其有权处分租赁房屋内的所有物品，无需扣除物品折价款，但因涉案租赁房屋内既有方安权所有的物品，又有怀哲源经营所需物品，承诺书及郑重承诺未明确表示怀哲源的物品由方安权所有，故对方安权的该诉讼主张，本院依法不予支持。综上，怀哲源结欠方安权租金83810元、物业费6150元、电费1200元、违约金5000元。租赁房屋内的物品折算价值不足以抵扣怀哲源的全部债务，依照法律规定应当优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务，故应按先物业费、电费及违约金后租金的顺序进行抵扣。扣除租赁房屋内的物品折算价20244元，怀哲源仍需向方安权支付租金75916元，怀良忠对怀哲源的上述付款义务承担连带清偿责任。怀哲源、怀良忠提出的其他抗辩意见，于法无据，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认方安权与怀哲源签订的租房合同于2019年9月7日解除。二、怀哲源应于本判决发生法律效力之日起10日内向方安权支付租金75916元。三、怀良忠对怀哲源的上述第二项债务承担连带清偿责任。四、驳回方安权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2884元、保全费1220元，共计4104元（方安权已预交），由方安权负担1692元；由怀哲源、怀良忠负担2412元，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付方安权。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  潘静雯人民陪审员  徐凤玉二〇二〇年四月七日书 记 员  王 洁附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。