江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初10758号原告：李成龙，男，1986年5月10日出生，汉族，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：蔡萍，江苏乐士律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜听桐，江苏乐士律师事务所实习律师。被告：薛涛，男，1986年7月17日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：杨海燕，上海钧智律师事务所律师。第三人：昆山时代房地产开发有限公司，统一社会信用代码913205837473396193，住所地江苏省昆山市锦溪镇文昌路**。法定代表人：卢游，该单位董事长。委托诉讼代理人：刘子言，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽，江苏沉浮律师事务所律师。原告李成龙与被告薛涛、第三人昆山时代房地产开发有限公司、第三人昆山市王朝房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一份。本院于2019年5月20日立案受理，依法适用简易程序，后因案情复杂依法转为普通程序，于2019年11月5日组成合议庭公开开庭审理。原告李成龙委托诉讼代理人蔡萍、姜听桐，被告薛涛、被告薛涛委托诉讼代理人杨海燕、第三人昆山时代房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘子言到庭参加诉讼。审理中，原告申请撤销第三人昆山市王朝房产经纪有限公司，本院予以准许。本案现已审理终结。原告李成龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《昆山市房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告己支付的房款100000元；3、判令被告赔偿原告违约金560000元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月29日，原被告双方签订《昆山市房屋买卖合同》，约定被告将昆山市城西鹿城路前进路交汇处时代悦府X号楼XXX室以2800000元的价格售予原告。合同签订后，原告积极履行合同义务，如期支付房款100000元。然，原告从第三人昆山时代房地产开发有限公司处得知，被告未曾获得案涉房屋的购买资格，已构成违约。同时，被告的恶意欺瞒行为，导致原告既放弃了其他同时段同地段小区的购房资格，又无法按照合同约定购买案涉房屋，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。被告薛涛答辩：一、本案中被告薛涛不存在过错，没有恶意隐瞒的行为。薛涛也是受害者，本案合同不能履行系冯力力恶意诈骗，已经被公安机关刑拘，已经构成了犯罪，被告薛涛没有与冯力力共同犯罪。被告作为一般的购房者，无法识别是认购书系冯力力伙同他人作假的。二、在签订买卖合同时，原告存在过错。签订合同时，被告将其与开发商签订的认购书明示给原告，并在双方签订的房屋买卖合同的第八条补充条款中明确“被告转让的是认购书”，原告应该明知该房屋存在不能购买的风险。被告与开发商签订的是房屋认购书，交纳的是认购意向金，根据合同约定，需另签房屋预售合同才具备购房资格。三、原告缴纳的10万元不是房款，而是5万元认购金和5万元定金(详见房屋买卖合同的第二条第3款)。四、原告不存在任何损失。因国家限价，涉案的房屋价格要低于周边的二手房，而在同时同地段没有其他新楼房出售，原告没有购买其他楼盘的机会，不存在任何损失。五、对于房屋价值升值的评估，不能以涉案房屋当时的价格作为基准，应考虑政府对新楼限价的因素及周边楼盘的平均价格，不能单纯以双方的合同价格确定差价。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年9月21日，被告薛涛经案外人冯力力介绍，签署一份时代悦府（悦丽花园商品房）认购书一份：认购方为薛涛，认购价为2082163元，认购物业为玉山城西鹿城路与前进路交汇处，房号为时代悦府（悦丽花园商品房）X栋X单元X层XXX号，建筑面积为139.78平方米，惠后价为208000元，首付房款于2018年9月31日前付清。认购金为5万元，该认购金一旦缴纳即视为认购方承诺购买该物业，出售方不再退还该认购金。若认购方认购物业后，在签署(商品房预售合同)前变更业权人、更换认购物业或更换付款方式，需征得出售方同意，并按出售方要求办理相关变更手续。被告薛涛在认购方处签字，案外人冯力力在销售经理处签字，上面盖着印有“昆山时代房地产开发有限公司”字样的印章。2018年9月29日，原告李成龙（购房人、乙方）与被告薛涛（售房人、甲方）、丙方案外公司昆山市王朝房产经纪有限公司之间签订《昆山市房屋买卖合同》（合同编号6600219），合同约定：第一条、房屋状况：甲方同意将坐落在昆山市城西鹿城路与前进路交汇处时代悦府X号楼XXX室，面积140平，出售给乙方。第二条、成交价格：甲、乙双方经协商后的实际成交价格为280万，其中贷款145万，乙方自筹135万。为本合同签订当日，乙方支付10万元，作为购房定金。第四条相关事宜：5、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷，债务纠纷或优先购买权纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。6、甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。7、甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由甲方承担。甲方在本合同签订后，应保证该房屋的装修及配套设施与签订本合同时相符，否则按甲方违约处理。8、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第5、6、7款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交总价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同中约定的中介服务佣金一律不予退还，未缴纳的服务费由违约方全额交纳。第八条、补充约定：1、甲方转让此合同约定的房屋认购书给乙方，并承诺网签到乙方名下，2、乙方配合甲乙与本房屋开发商约定的时间提交网签材料。3、乙方在网签审核通过后付清自付款的尾款（67万支付给甲方）；4、乙方承诺甲方有购房及贷款资格。甲乙丙三方在合同上签章。2018年9月29日，原告李成龙向被告薛涛银行转账10万元。2019年5月6日，案外人冯力力出具承诺书一份：我冯力力和孙斌承诺在2019年5月10日之前，负责将时代悦庭5栋1单元3层303号房屋的正式购房合同签给薛涛指定人名下(李颜龙)，并在规定的时间内办理好网签备案登记，如有违约则造成薛涛相应的一切损失，由昆山时代房地产开发有限公司和冯力力、孙斌全部承担。2019年5月8日，昆山市公安局出具昆公（城西）立告字[2019]5089号立案告知单：薛涛，你于2019年05月08日向我局(报案、控告、举报)的刘虹、薛涛等人被合同诈骗案一案，经我局审查，认为符合刑事案件立案条件，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，已决定立案。昆山市人民检察院以昆检一部刑诉〔2020〕225号起诉书指控被告人冯力力、孙斌、杨昆犯合同诈骗罪，于2020年2月24日向昆山市人民法院提起公诉。2019年5月9日，被告薛涛在昆山城西派出所反应相关情况。询问笔录记载，问：事情经过？答：我和冯力力是校友，2018年9月份冯力力、孙斌问我有时代悦庭有房源，我相信了，于2018年9月21日同昆山时代房地产开发有限公司签订了合同，并付了定金5万，房号是X号楼XXX室，最近两天我打两人电话一直联系不上，我感觉被骗了，我就报警了。第三人昆山时代房地产有限公司庭审陈述：案外人冯力力和孙斌并非本公司员工，薛涛与冯力力签订的认购书上的章系伪造。2019年5月16日，原告李成龙起诉被告薛涛，薛涛于2019年5月31日收到起诉状。以上事实有认购书、《昆山市房屋买卖合同》、承诺书、询问笔录、立案告知单及当事人庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告李成龙与被告薛涛之间签订的《昆山市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同有效。双方当事人均应依照合同约定，履行各自义务。现被告薛涛无法提供合同约定的房屋，合同已无继续履行的可能性，原告诉请要求解除合同，本院予以支持，解除之日以被告收到原告起诉状之日为准，即2019年5月31日合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告薛涛应当返还原告李成龙交付10万元购房定金。本案被告薛涛未能依约提供合同约定的房屋，存在违约，应当承担违约责任。根据合同约定：甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第5、6、7款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交总价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同中约定的中介服务佣金一律不予退还，未缴纳的服务费由违约方全额交纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案合同约定的违约金为56万（280万×20%=56万），本院认为结合原告的损失情况和应被告庭审申请调整违约金，酌定调整违约金为40万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、判令原告李成龙与被告薛涛签订的《昆山市房屋买卖合同》（合同编号6600219）于2019年5月31日解除。二、判令被告薛涛于本判决生效之日起十日内返还原告李成龙100000元。三、判令被告薛涛于本判决生效之日起十日内赔偿原告李成龙400000元损失。四、驳回原告李成龙其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号3220198643605151526041491）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费29200元，保全费3970元，由被告薛涛负担。原告预交的案件受理费本院予以退还，被告应当负担的部分缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811136729；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  郑 羚人民陪审员  刘金荣人民陪审员  顾凤珍二〇二〇年四月十日法官 助理  尹 瑾书 记 员  王 晶