宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书(2020)宁0122民初183号反诉原告（本诉被告）：宁夏丰泽来房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640200750801456T，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区胜利东街。法定代表人：冯某，男，1953年7月21日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，中共党员，该公司董事长，住宁夏回族自治区银川市兴庆区领秀一居**。委托诉讼代理人：罗少忠、蔡春梅，宁夏宁众律师事务所律师。反诉被告(本诉原告)：李某1，汉族，宁夏回族自治区永宁县人，住宁夏回族自，住宁夏回族自治区永宁县委托诉讼代理人：陈某，宁夏搏强律师事务所律师。原告李某1与被告宁夏丰泽来房地产开发有限公司（以下简称丰泽来公司）房屋买卖合同纠纷正反诉两案，本院于2020年1月6日本诉立案，被告丰泽来公司于2020年1月22日向本院提交反诉申请，本院经审查后依法准予。后本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。2020年3月17日，本诉原告李某1向本院申请撤回本诉，本院经审查后作出（2020）宁0122民初183号民事裁定书，裁定准许本诉原告李某1撤诉,反诉继续审理。本案现已审理终结。反诉原告丰泽来公司反诉请求：1.判决被反诉人向反诉人支付由反诉人代偿的银行贷款本息及罚金88073.72元（庭后反诉原告自愿放弃罚息5577.04元的主张）；2.依法判决被反诉人向反诉人支付自2010年6月12日至2020年1月20日期间资金占用利息50716元。（贷款本息及罚金88073.72元×银行同期贷款利息6%÷365天/年×3503天）；3.判决被反诉人向反诉人支付违约金92556.67元(按房屋买卖合同第七条约定:“违约金为应付款万分之3”)；4.本案反诉费由被反诉人承担。反诉被告李某1答辩要点:第一、根据贺兰县人民法院（2017）宁0122民初6542号民事判决书第七页第二段另查明部分的记载，反诉原告明知涉案部分房款由其于2010年6月12日代为清偿完毕，则其债权请求权的最迟应在2012年6月12日之前主张，故反诉原告的反诉请求超过诉讼时效，依法应当予以驳回。第二、反诉原告反诉状中陈述的事实完全违背客观真实，反诉状记载“合同签订后，被反诉人并未支付首付款，也未按期偿还银行贷款，因被反诉人未按期偿还银行贷款，银行便要求反诉人作为连带保证人代被反诉人偿还贷款本息及罚金合计91063.13元”根据银川市中级人民法院（2018）宁01民终1180号、贺兰县人民法院（2017）宁0122民初6542号民事判决书查明事实部分的记载，反诉原告在2006年7月25日收到涉案房屋首付款63986元，同年8月4日签署商品房买卖合同，8月14日收到按揭贷款80000元，其主张的反诉请求目的在于恶意拖延诉讼或者逃避法律责任，回避其合同义务。第三、根据反诉原告在银川市中级人民法院（2018）宁01民终1180号民事判决书、贺兰县人民法院（2017）宁0122民初6542号民事判决书的自述和证据记载，反诉原告主张其分别在2010年5月25日、2010年6月11日通过法制新报向反诉被告送达解除合同的通知书，但2010年6月12日涉案房款才清偿完毕,其要求与反诉被告解除商品房买卖合同的法律依据从何而来？第四、反诉原告将涉案房屋二次销售给案外人谢某,自2012年4月14日开始居住收益，2018年12月反诉被告通过诉讼的方式收回涉案房屋，该期间的房租收益，及反诉被告为收回涉案房屋支出的诉讼费、律师代理费，均应当由反诉原告承担，被告保留对反诉原告追究民事赔偿的法律权利，故反诉请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。查明的事实根据双（各）方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实2006年8月3日,反诉原告丰泽来公司与反诉被告李某1签订《商品房买卖合同》一份，约定反诉原告将其开发建设的的位××县房屋以143986元价格出售给反诉被告李某1，2006年7月25日前首付63986元，余款80000元采用银行按揭贷款方式支付。后反诉被告李某1按照合同约定支付首付款63986元,下剩80000元由反诉原、被告与案外人中国工商银行银川西城支行签订个人购房借款合同，约定剩余购房款80000元由反诉被告向案外人中国工商银行股份有限公司银川西城支行办理按揭贷款方式支付，反诉原告作为该笔贷款的保证人。2006年8月14日，反诉原告丰泽来公司收到涉案房屋按揭贷款80000元，并协助反诉被告办理涉案房屋产权备案登记手续，后反诉被告逾期偿还银行按揭贷款，反诉原告自2008年1月30日至2010年6月12日代反诉被告向案外人中国工商银行股份有限公司银川西城支行偿还贷款本息82496.68元。2010年5月25日，反诉原告通过法治新报向李某1及其配偶公告催促其偿还银行按揭贷款，2010年6月11日又通过法治新报向李某1送达解除合同通知书。2012年4月14日,反诉原告丰泽来公司与案外人谢某签订房屋买卖合同，并将涉案房屋交付案外人，案外人谢某向反诉原告丰泽来公司支付房屋价款100000元并居住该涉案房屋。2017年8月23日，反诉被告李某1将案外人谢某诉至本院，请求案外人谢某返还涉案房屋。2017年9月20日,谢某与李某1就涉案房屋自愿达成（2017）宁0122民初4411号民事调解书，同意于2017年12月31日前将涉案房屋返还李某1。2017年10月9日,案外人谢某将本案反诉原告及反诉被告李某1诉至本院，请求确认位于××县房屋属于案外人所有，本院依法予以受理,并经审理后作出（2017）宁0122民初5338号民事判决书，判决驳回谢某的全部诉讼请求。2017年12月20日，丰泽来公司将李某1诉至本院，请求解除双方签订的××县房屋的商品房买卖合同并支付违约金10000元，本院经审理后依法作出（2017）宁0122民初6542号判决书，判决驳回丰泽来公司的诉讼请求，后丰泽来公司不服判决，上诉至银川市中级人民法院，该案经二审判决驳回上诉，维持原判。丰泽来公司不服终审判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，经宁夏回族自治区高级人民法院审查后，裁定驳回再审申请。反诉原告丰泽来公司认为，涉案房屋原告仅支付首付款，其代原告偿还的银行按揭贷款本息应由原告偿还被告，且应当承担相应的利息，其次，原告未按约定偿还银行按揭贷款本息，存在违约，故应当承担违约金。原、被告均认可涉案商品房买卖合同有效。另查明，另案李某1诉丰泽来房地产开发公司物权确认纠纷一案中查明，涉案房屋首付款系案外人李某2（李某1叔叔）以丰泽来公司欠付其工程款用以抵顶。二、双（各）方当事人有争议的事实反诉被告认为，反诉原告反诉请求要求支付代为垫付的款项实际属于担保追偿权，其性质属于债权请求权，该债权已过诉讼时效；2.案外人谢某自2012年4月14日开始居住收益，2017年12月反诉被告才通过诉讼方式收回涉案房屋，反诉原告应当承担该期间的房租损失，该损失保留诉权；3.反诉的违约金与资金占用期间的利息不能同时主张，且违约金在生效裁判文书中已经提过，属于一事不再理。判决的理由与结果本院认为，本案争议焦点为：一、反诉原告要求反诉被告偿还代偿款本息是否超过诉讼时效；二、反诉被告在合同履行过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任。关于争议焦点一，本院认为，设立诉讼时效的意义在于有利于督促权利人及时行使其权利，维护确定化的社会关系。而在本案中，反诉被告李某1长期逾期偿还银行贷款，导致反诉原告承担了保证责任，反诉原告为使自己的损失减小，采取在报纸公告的形式向反诉被告主张解除合同，并将涉案房屋出卖给他人，该解除合同行为虽不符合法律规定，但足以认定其在积极行使自己的权利，意图通过解除合同、出售房屋减损自己的损失。直到2017年反诉被告向案外人主张返还涉案房屋时，双方才对涉案房屋买卖合同效力及归属发生争议，至该争议经宁夏回族自治区银川市中级人民法院于2018年5月2日出具的（2018）宁01民终1180号民事判决书裁决作出，关于涉案房屋合同效力及归属才有初步定论。在此之前，就反诉原告而言，其认为以报纸公告形式发出解除公告即达到了解除合同的目的，通过房屋二次销售弥补了己方损失，并无真实放弃主张权利的意思表示，综合本案实际情况，综合社会公平正义考量，本院认定反诉原告主张请求的起算点应为2018年5月，故不存在反诉被告所述反诉原告主张超诉讼时效的问题。经核算，反诉原告实际代反诉被告李某1向案外人偿还贷款本息为82496.68元，且该金额已经银川市中级人民法院（2018）宁01民终1180号民事判决书进行确认,故反诉原告请求反诉被告李某1支付由其代偿的银行贷款本息82496.68元的诉讼请求，本院予以支持；对于反诉原告要求反诉被告支付自2010年6月12日至2020年1月20日期间资金占用利息50716元，本院支持由反诉被告以82496.68元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率为标准，支付自2018年5月3日至2020年1月20日期间的资金占用利息2357.51元，超出部分不予支持。关于争议焦点二，本院认为，《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限、第七条买受人逾期付款的违约责任条款中就首付款63986元在2006年7月25日支付有明确约定，而按揭贷款80000元并未明确约定具体付款时间，也未约定交房时间，2006年8月3日双方签订商品房买卖合同，2006年8月14日被告丰泽来公司即实际收到房屋按揭贷款80000元，符合相关审批支付合理时间限度，故反诉被告李某1不存在逾期支付房款的违约行为，且反诉原告主张的代偿款资金占用利息本院已经予以支持，足以弥补其损失。故对反诉原告要求反诉被告支付违约金92556.67元的诉讼请求，本院不予支持。反诉被告认为，涉案房屋房款已支付完毕，反诉被告不存在违约支付房款的行为，与查明事实一致，本院予以采纳；其认为反诉原告的诉请超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决如下：反诉被告李某1于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告宁夏丰泽来房地产开发有限公司代偿款本息82496.68元，支付至2020年1月20日的资金占用利息2357.51元，以上合计84854.19元；二、驳回反诉原告宁夏丰泽来房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费2385元（减半收取），由反诉被告李某1负担906元，由反诉原告宁夏丰泽来房地产开发有限公司负担1479元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 齐美超 二〇二〇年四月三日（法官助理 冯柯娜书记员 郭 娟附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年”《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。