内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终231号上诉人（一审原告）：闫某，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。被上诉人（一审被告）：通辽京汉物业服务有限公司，（统一社会信用代码：911505916800×××）。法定代表人：段某。委托诉讼代理人：王某，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。被上诉人（一审被告）：通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会。负责人：李某。上诉人闫某因与被上诉人通辽京汉物业服务有限公司、通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会确认合同无效纠纷一案，不服通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初5799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。闫某上诉请求：1、请求依法撤销科尔沁区人民法院(2019)内0502民初5799号民事判决，判决确认二被上诉人签订的2018、2019年度的物业服务合同无效；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律均错误,应予撤销。一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“被告通辽经济技术开发区京汉君庭小区业委会于2017年10月10日成立，并于2017年10月11日在房管部门备案”是错误的。(1）在房管部门备案的事实是存在的，但这一备案是违法的,京汉君庭业主委员会是非法成立的,该业主委员会成立并未经全体业主参加并经全体业主依法选举后产生,房管部门并没有合法的指导全体业主召开业主大会并选举业主委员会，现业主委员会成员中有些人为非本小区业主，违反了物业管理条例及业主自治原则，所以说房管部门的备案是违法的,其违法的备案不能作为现非法成立的业主委员会合法的成立依据，所以应认定为非法成立的。(2)一审判决认定“被告通辽经济技术开发区京汉君庭小区业委会于2017年10月10日成立”没有任何证据支持。被告京汉君庭业主委员会并未出示其是在什么时间、什么地点、是不是全体业主参加下、在谁的指导下、怎么表决的情况下确定的业主委员会等等,只以一个非法的房管部门的备案就认定京汉君庭业主委员会合法成立没有任何事实根据,所以一审判决认定京汉君庭业主委员会是合法成立的是错误的。2、一审判决认定“在被告通辽经济技术开发区京汉君庭小业主委员会成立后,分别于2018年1月30日和2019年1月20日与被告通辽京汉物业服务有限公司续签为期一年和为期三年的物业服务合同各一份”这一事实的真实性是没有异议的,但这一认定是明显违法的。理由是:(1)物业服务合同的签订主体必须是合法的，即由合法成立的业主委员会和物业公司签订,现被上诉人京汉君庭业主委员会并没有提供其合法成立的证据,尤其没有提供成立是由全体业主参加的业主大会合法选举产生的情况下就当然的认定京汉君庭业主委员会代表签订的物业服务合同合法有效是明显错误的。(2)暂不提业主委员会成立是否合法,业主委员会是业主大会的执行机构,根据物业管理条例的规定，业主委员会只有在业主大会依法做出选择哪家具体的物业服务企业的决议的情况下，业主委员会才能根据业主大会的这一决议代表业主与业主大会选定的物业服务企业签订物业服务合同,而在本案的庭审中二被上诉人并未出具任何上述法定的决议，根本就没有达到法律对物业服务合同合法性的要求,所以一审法院的这一认定是明显违法的。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为“我国物权法虽规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项应由业主大会决定,并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。但未经法定业主同意并非效力禁止性规定，不会导致合同无效”这一理解是明显错误的。理由是:1、物权法是法律，物业管理条例是行政法规,另我国《合同法》第52条明确规定，违反法律、行政法规的合同是无效的,也就是说法律、行政法规明确规定了选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项必须经过业主大会决定,并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意签订的物业服务合同方为有效,否则即为无效。本案涉案的物业服务合同是经非法成立的业主委员会根本就没有召开业主大会并经其法定的业主依法决议的情况下签订的，明显违背了上述法律规定。2、本案中签订物业合同主体的京汉业主委员会都是非法成立的,所以一审法院认定本案是效力待定的合同是明显错误的,与本案案件事实明显不符。3、业主委员会的成员并不是无偿志愿参加。自2013年入住小区以来所有的电梯广告费用的收入、车位租金的收入等等均被业主委员会成员拿走,最终损害了广大业主的根本利益。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人通辽京汉物业服务有限公司答辩，表示服从一审判决。被上诉人通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会未答辩。闫某向一审法院起诉请求：1、请求判令确认二被告之间签订的物业服务合同无效；2、请求判令由被告承担本案的案件受理费。事实和理由：原告系京汉君庭小区（京汉四期）业主。物业管理条例规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，或者由经专有部分占建筑物总过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而二被告之间签订的物业服务合同违反上述规定，未召开业主大会，也未入户调查征求意见，在没有经过业主授权且在业主不知情的情况下私自签订的物业服务合同严重侵害了原告的合法权益，应属无效合同，故提起本案诉讼。一审法院认定事实：原告闫某系通辽经济技术开发区京汉新城小区四期×××室业主。被告通辽京汉物业服务有限公司系物业服务企业。被告通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会于2018年1月30日与被告通辽京汉物业服务有限公司续签了为期一年的物业服务合同一份。一审法院认为，本案的争议焦点是业主委员会签订的物业服务合同在未取得法律规定的业主同意是否会导致合同无效。我国物权法虽规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项应由业主大会决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。但未经法定业主同意并非效力禁止性规定，不会导致合同无效。业主委员会是业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。其自身作为业主自治管理组织，并无享受物业服务合同权利、承担物业服务合同义务的主体资格，物业服务合同的最终权利义务的承受主体是全体业主。业主委员会以其名义对外为法律行为，但须经该业主大会授权。未经业主大会授权，业主委员会无权自行选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同，否则属于无权代理（代表），但无权代理（代表）也并不会导致合同必然无效，而属于效力待定合同。如经法定业主人数追认，该物业合同有效，对全体业主产生法律约束力；如未经法定人数业主追认，对未经追认的业主不发生法律效力。结合现阶段本地区业主委员会履行职务及物业服务市场等实际情况，也不宜将业主委员会违反法定程序所签订的物业服务合同认定为无效。其理由如下：业主委员会作为业主的自治机构，其设立的初衷是为了切实维护广大业主的合法权益，多数业主委员会成员均属于无偿志愿参加，轻易认为此类合同无效会严重损害业主委员会成员管理业主事务的积极性，也会导致小区物业服务企业的频繁更迭，从而使小区物业服务处于混乱和停顿之中，最终损害了最广大业主的根本利益，这种结果的发生完全有悖于物权法的立法本意，同时也会给不诚信业主拒交物业管理费等不法企图提供了可乘之机，不利于保持合同的稳定性，合同无效又会产生双返的法律后果，这对已按合同履行了合同义务的物业服务企业和业主也显失公平。最后，业主大会或者业主委员会的决定（包括续签物业服务合同的决定）如果侵害了业主合法权益的，并非无其他救济途径，受侵害的业主依法可以请求人民法院予以撤销。一审被告通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃举证、质证及抗辩等权利，由此产生的法律后果由其自负，依法作出缺席判决。综上所述，一审原告闫某确认一审被告通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会、通辽京汉物业服务有限公司之间签订的物业服务合同无效的诉讼请求，因其未提交出任何证据证明涉案物业服务合同存在合同法或者其他法律规定的无效情形，故其诉讼请求于法依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告闫某的诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由原告闫某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人提交的关于物业合同续签意见收集的公告、关于京汉君庭小区业主委员会相关情况的说明及证明一份（均复印件），对此，被上诉人有异议，故本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实及对证据的采信情况与一审一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。本案中上诉人闫某主张要求确认被上诉人通辽经济技术开发区京汉君庭小区业主委员会、通辽京汉物业服务有限公司之间签订的物业服务合同无效，但未提供有效证据证明其涉案物业服务合同存在合同法或者其他法律规定的无效情形。民事诉讼中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，上诉人闫某对自己的主张没有提供有效、充分的证据予以佐证，不能成立，本院不予支持。对此，上诉人闫某应承担举证不能的法律后果。一审判决认定事实并无不当，本院予以确认。上诉人提出的上诉理由没有有效、充分的证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，闫某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人闫某负担。本判决为终审判决。审判长 巴  雅  尔审判员 刘     娟审判员 李  雁  北 二〇二〇年四月二十六日书记员 包额尔敦必力格