云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书(2019)云0181民初2641号原告：昆明盛锦泰康房地产开发有限公司，住所：安宁市太平镇政府**。法定代表人：薛建华，公司总经理。委托诉讼代理人：邓清匀，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。被告：林东波，男，汉族，1980年9月21日生，身份证登记住址：福建省安溪县。委托诉讼代理人：李涛，云南宁湖律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李俊，云南宁湖律师事务所律师，特别授权代理。被告：石磊，男，汉族，1988年3月8日生，身份证登记住址：贵州省遵义市红花岗区。原告昆明盛锦泰康房地产开发有限公司（以下简称“盛锦泰康公司”）与被告林东波、石磊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月11日立案后，因无法向被告石磊直接送达相关诉讼材料，本院依法在云南法院司法信息网（××）刊登公告，向石磊送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书等诉讼材料，公告期届满，依法适用普通程序，于2020年1月22日公开开庭进行了审理。原告盛锦泰康公司的委托诉讼代理人邓清匀，被告林东波的委托诉讼代理人李俊到庭参加诉讼，被告石磊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛锦泰康公司向本院提出诉讼请求：1、确认安宁市房屋物权归原告所有；2、立即停止对安宁市房屋的强制执行并解除对涉案房屋的查封；3、诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2018年12月21日，原告昆明盛锦泰康房地产开发有限公司针对安宁市人民法院受理的申请人林东波与被执行人石磊的（2018）云0181执1748号执行案件依法提出执行异议申请，申请中止对安宁市房屋的执行处分。安宁市人民法院于2019年10月9日作出了（2019）云0181执异23号《执行裁定书》驳回原告的异议申请。原告对该裁定不服，依法向法院提出案外人执行异议之诉，理由如下：一、安宁市人民法院作出的云01**执异23号《执行裁定书》以只办理了商品房买卖合同备案登记的安宁市房屋（以下简称：涉案房屋）作为第二被告石磊己享有物权的不动产予以强制执行，并驳回原告的执行异议是错误适用法律。第一，原告与第二被告石磊签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定第二被告石磊以贷款方式购买原告开发的涉案房屋，但涉案房屋仅办理了商品房买卖合同登记备案，只具有债权合同公示效力。在涉案房屋未办理房屋所有权证的情况下，房屋的物权仍属于原告（开发商），只有在登记机关核准登记产权后，房屋产权才属于购房者，人民法院对其采取的预查封措施才能转为正式查封。第二，预查封也不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。根据《中华人民共和国物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记不发生效力。”安宁市人民法院执行的涉案房屋物权仍属于原告，并不属于被执行人石磊的可执行财产的范围。第三，安宁市人民法院作出的（2018）云0181民初169号《民事判决书》己经确认解除了原告与第二被告订立的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。依据《中华人民共和国物权法》第14条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第5条的规定，被告石磊的物权请求权基础已经消失，涉案房屋己非被执行人石磊将来可能获得的财产，安宁市人民法院将涉案房屋仍然作为第一被告的财产进行执行已失去事实和法律依据。二、原告在安宁市人民法院（2019）云0181民初169号案件中主张的是对涉案房屋享有物权，不是一般金钱债权请求权。安宁市人民法院（2019）云0181执异23号《执行裁定书》依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定裁定驳回原告的执行异议申请，属于事实认定错误从而导致适用法律错误。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条第2款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，己经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。据此司法解释可见，第一被告作为申请执行人只能申请法院执行就本案第二被告因支付购房价款而对原告形成的债权，而不能直接就己经解除合同的标的物进行执行。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求，及时停止对涉案房屋的强制执行，解除对涉案房屋的查封措施。被告林东波辩称，1、原告与石磊解除《商品房买卖合同》的行为在涉案房屋查封之后，原告方在房屋查封后未及时提出执行异议，而是另案提起诉讼，并依据另案生效法律文书提出执行异议之诉，其行为属于恶意阻碍法院强制执行，损害了申请执行人的合法权益，不应得到支持。2、石磊通过支付首付款及银行按揭贷款的方式全额付清了购房款，且在《商品房购销合同》履行过程中无违约情形，故法院对备案登记过的涉案房产进行强制执行并未损害原告权益，原告方偿还银行贷款的行为是基于《借款合同》承担阶段性担保责任，系新的债权债务关系，原告可就其代偿部分向石磊追偿。3、原告并非涉案房屋的权利人，房地产商只有对整个地产项目进行初始登记，才能办理转移登记到购房者名下，故原告进行的初始登记并不代表其系物权法意义上的权利人；虽然石磊尚未取得房屋所有权证，但尚未办理房产证系客观原因所致，并不有违原告出售房屋给石磊的真实意思，后续补办房产证也是原告应尽的义务，故原告不能以其尚未履行的义务来对抗法院的执行，综上请求驳回原告的全部诉讼请求。被告石磊未到庭，未作答辩。原告盛锦泰康公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：国有土地使用证复印件、建设用地规划许可证复印件三份、商品房预售许可证复印件、《商品房购销合同》及补充协议、商品房购销合同登记备案表、《公证书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《关于履行个人住房贷款担保义务的告知函》、《还款情况说明》、《回函》、《贷款结清证明》、《情况说明》、《还款凭证》、（2019）云0181民初169号民事判决书。被告林东波依法提交了：1、《商品房购销合同》及补充协议、商品房购销合同登记备案表；2、房屋抵押借款合同；3、昆明市中级人民法院执行裁定书；4、昆明市中级人民法院协助执行通知书；5、安宁市人民法院执行裁定书。被告石磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对举证、质证权利的放弃。对于双方无争议的事实及证据，本院依法审核后予以确认并在卷佐证，对于有争议的事实及证据，本院将在说理部分一并评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月21日，盛锦泰康公司与石磊签订了《商品房购销合同》和《补充协议》（合同编号为：锦［房］054号），约定由石磊向盛锦泰康公司购买位于安宁市房屋一套，房屋总价款为431125元。合同签订当日，石磊支付首付款131125元，余款300000元向中国工商银行西市区支行贷款支付。合同约定交房时间为2015年5月31日前。涉案商品房办理了合同备案登记手续，但未进行产权登记，亦未交付石磊占有使用。2014年5月4日盛锦泰康公司、石磊、中国工商银行西市区支行三方签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由盛锦泰康公司为石磊的贷款承担阶段性担保责任，合同签订后，中国工商银行西市区支行如期发放了贷款。自2014年8月3日开始石磊停止偿还贷款，经中国工商银行西市区支行催收后，盛锦泰康公司一直代替石磊偿还其名下的该笔购房贷款，并于2019年4月29日最后一次全额结清贷款本息合计300346.32元。2019年1月8日，原告盛锦泰康公司以商品房预售合同纠纷为由将石磊诉至本院。本院于2019年5月10日作出（2019）云0181民初169号民事判决书，判决解除盛锦泰康公司与石磊签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并撤销涉案房产的登记备案手续（合同登记号：AN2014042201707），该判决书已发生法律效力。另查明，石磊因向林东波借款，其债务纠纷经昆明仲裁委员会裁决后于2016年7月25日作出昆仲裁[2016]167号裁决书，裁决由石磊归还林东波借款本金人民币60000元及自2014年12月14日起至实际还款之日止按月2%计算的逾期还款违约金，后林东波向昆明市中级人民法院申请执行该生效裁决书确定的内容，昆明市中级人民法院审查后作出（2017）云01执1453号执行裁定书，于2018年5月15日查封了石磊向盛锦泰康公司购买的上述房屋并以该不动产位于安宁市辖区为由指定由我院负责执行，我院以（2018）云0181执1748号进入执行程序。后盛锦泰康公司提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，本院经审查后，于2019年9月30日裁定驳回执行异议，盛锦泰康公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人执行异议之诉是执行过程中案外人不服人民法院作出的驳回执行异议裁定后的诉讼救济。本案审理的关键在于确认盛锦泰康公司对涉案房屋主张的实体权利是否存在以及该实体权利是否足以排除强制执行。关于本案第一个争议焦点，涉案房屋所有权的认定。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”，本案中，盛锦公司因依法开发建设原始取得涉案房屋的所有权，在出卖过程中仅办理了合同登记备案，并未办理产权过户登记手续，故涉案房屋所有权尚未发生变更，仍属盛锦泰康公司所有。关于本案的第二个争议焦点，原告对涉案房屋享有的实体权利是否足以排除强制执行。首先，因石磊支付购房首付款后于2014年5月4日向银行贷款300000元，自2014年8月3日便开始断供，原告向银行承担担保责任后行使法定解除权，故本院于2019年5月10日作出（2019）云0181民初169号民事判决书确认盛锦公司与石磊之间的商品房购销合同解除并撤销商品房购销合同登记备案手续，该民事判决书已生效。其次，本院在审理过程中，被告林东波作为执行案件的申请执行人，主动放弃对被执行人石磊所享有的债权中的利息部分，仅主张执行借款本金60000元，盛锦泰康公司亦将该60000元作为石磊的购房首付款退还并代为履行支付给林东波，故林东波在本案中申请强制执行的债权得以全部实现，基于该债权请求权而采取的预查封措施已缺乏事实和法律依据。因此，盛锦泰康公司就涉案房屋享有的权益能够排除金钱债权执行，其主张对涉案房屋停止执行于法有据，本院予以支持。故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，盛锦泰康公司提出的执行异议依法成立，应当停止对位于安宁市房屋的强制执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、第十七条之规定，缺席判决如下：一、确认位于安宁市房屋归昆明盛锦泰康房地产开发有限公司所有；二、停止对位于安宁市房屋的强制执行。案件受理费7767元，由被告石磊承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人均服判或不上诉的，本判决到期即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  杨志娟人民陪审员  王忠吉人民陪审员  纪从芬二〇二〇年四月八日书 记 员  石慧玲