山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终433号 上诉人（原审原告）：山东新华书店集团有限公司，住所地山东省济南市市中区英雄山路**。 法定代表人：刘文田，董事长。 委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许淑蒙，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：山东润丰置业有限公司，住，住所地山东省济南市千佛山西路**/div> 法定代表人：杨戎，董事长。 委托诉讼代理人：孙承东，山东舜达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘正茂，山东舜达律师事务所律师。 原审第三人：山东泰山房地产有限公司，住所，住所地山东省济南市经七路**泰山国际大厦**div> 法定代表人：侯永杰，董事长。 委托诉讼代理人：魏平，男，该公司员工。 上诉人山东新华书店集团有限公司（以下简称新华书店公司）与上诉人山东润丰置业有限公司（以下简称润丰置业公司）、原审第三人山东泰山房地产有限公司（以下简称泰山房地产公司）委托代建合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院(2018)鲁01民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新华书店公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第五项、第六项并依法改判；2.润丰置业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定润丰置业公司支出了土地整理费用共计7,988,100元明显错误。1.润丰置业公司提供的六笔土地整理费用付款(分别为100万、170万元、230万元、98,810元、889,290元、200万元)的收款收据仅仅为复印件，且收款方式均载明为“现金”，明显不符合支付大额款项“转账、支票”支付的一般惯例，存在并未实际支付的巨大可能。2.经新华书店公司通过工商行政部门、工商信息网等公开渠道合理查询，未发现上述收款单位济南国政土地规划整理有限公司任何工商登记信息，合理怀疑该单位系并非真实存在，其收款收据亦是存在伪造的巨大可能。3.新华书店公司提供的涉案土地现状照片可知，涉案土地从未进行过任何整理，润丰置业公司不可能支出高达近800万元的土地整理费用。二、新华书店公司通过借款方式支付给润丰置业公司，但润丰置业公司尚未实际支出的费用，应当计取利息。新华书店公司已实际通过借款方式向润丰置业公司支付款项16,573,923.35元，但润丰置业公司尚未将全部款项用于涉案项目，其在返还多余资金的情况下，亦应支付该部分资金的利息。三、一审判决未能支持新华书店公司的房产增值损失明显错误。鉴于涉案土地因润丰置业公司原因长达10余年未能进行开发建设，其建安成本大大增加，对应的商品房价格亦发生了巨大变化，在购房职工与新华书店公司进行了房屋买卖仲裁纠纷中，济南仲裁委委托房地产估计机构对拟建房屋(住宅)的市场价值进行了鉴定，鉴定结论显示：涉案项目以2017年12月9日作为评估时点的价值为单位建筑面积20,127元/平方米。而新华书店公司与润丰置业公司签订涉案合同时，新华书店公司拟向职工销售的价格仅为3000元/平方米，上述房屋差价亦充分显示润丰置业公司逾期办理相关手续等违约行为给新华书店公司及职工造成的巨大损失，现新华书店公司仅先行主张其中的1600余万元(剩余部分将另行主张)，应当予以支持。基于以上事实和理由，请求贵院依法给予改判。 润丰公司未发表答辩意见。 原审第三人泰山房地产公司未陈述意见。 润丰置业公司上诉请求：1.请求法院撤销一审判决，依法改判驳回新华书店公司的全部诉讼请求；2.一审及本案的诉讼费用由新华书店公司承担。事实和理由：一、一审关于合同解除的认定是错误的。1.新华书店公司订立合同的目的可以实现。根据《房地产合作开发协议书》是在没有规划条件的情况下签订的。根据《房地产合作开发协议书》第1.3的约定，新华书店公司订立合同的目的就是想开发建设约60,000平方米的建筑，其中办公约5000平方米、住宅约45,000平方米、地下约1、地下约10方米，来满足新华书店公司职工住宅及办公使用。润丰置业公司在签订土地使用权转让合同后积极履行合同义务，使该建设项目依次经济南市发改委、山东省发改委、济南市国土资源局、济南市规划局的核准通过。2011年9月27日，济南市规划局将涉案项目规划为建设高层，住宅面积9万平方米，配套公建5.1万平方米。通过以上数据对比可知，住宅面积增加了45,000平方米，办公面积增加了46,000平方米。因此，新华书店公司订立合同的目的不仅能实现，而且能更好的实现。2.在新华书店公司将案涉土地使用权过户到润丰置业公司名下后，润丰置业公司马上向相关政府部门申请办理相关报批手续。正是由于新华书店公司拖延交付土地证，在这段时间里土地、规划政策发生变化，致使相关政府部门不能及时进行审批，故时间延误的责任在新华书店而不在润丰置业公司。《房地产合作开发协议书》第五条甲方的责任5.1款约定：“提供建设项目的土地使用权……”5.3款约定：“协助乙方办理相关手续，并负责保管原始证件”，该条款的意思是新华书店公司有义务按时提供土地使用权证。那么新华书店公司应当在什么时间内提供土地使用权证呢，对这个问题应当结合合同第六条乙方责任6.1款的约定来认定。合同第六条乙方的责任6.1款的约定，润丰置业公司要在6个月内完成土地变更手续的前提条件是新华书店公司必须在6个月内提供土地使用权证，并与润丰置业公司签订土地使用权转让合同。这是新华书店公司应当先履行的合同义务。而实际履行情况是新华书店公司分别在2007年和2008年签订了两份《土地使用权转让合同》，新华书店公司因自身原因导致土地使用权证丢失(见新华书店公司在2007年3月1日出具的证明)，无法提供土地使用权证原件，超期签订土地使用权转让合同，从而导致无法及时办理土地使用权证变更登记手续。新华书店公司的该行为导致项目后续延期开工，超出了合同约定的最长8个月的期限，故该项目延迟的原因是新华书店公司所致，而润丰置业公司不存在怠于履行合同义务、违反合同约定的情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，新华书店公司违约在先，润丰置业公司享有先履行抗辩权，润丰置业公司的行为不构成违约。2.在新华书店公司将涉案土地使用权过户到润丰置业公司名下后，润丰置业公司马上向相关政府部门申请办理相关报批手续，但相关政府部门延误时间审批，故时间延误的责任不在润丰置业公司。3.退一步讲，即使润丰置业公司违约，则该违约行为不是根本违约，也不能导致合同解除的法律后果。二、一审法院认定案涉《房地产合作开发协议书》为委托代建合同是错误的，理由是：1.委托代建合同属于委托合同的一种。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条之规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”根据该规定可知，在委托合同法律关系中，受托人处理事务应当以委托人的名义进行，而且处理事务中所产生的费用及法律责任均由委托人承担。本案如果是委托关系，则土地使用权是不需要过户的。结合本案可知，涉案项目的开发建设均是以润丰置业公司的名义进行，故新华书店公司与润丰置业公司之间不是委托合同法律关系。2.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”结合本案事实，从本案履行情况来看，新华书店公司以转让方式提供的是土地使用权，润丰置业公司以自筹部分资金和对外借款作为资金投入项目的前期运作。润丰置业公司从新华书店公司的借款均约定了借款利息，故润丰置业公司与新华书店公司构成借贷法律关系。在润丰置业公司交纳200万元保证金后，润丰置业公司为该项目成立了专门的项目部负责办理开工相关手续，为此截止2018年10月份，润丰置业公司为涉案项目的运作支付了项目设计费、员工工资、设备车辆等各项费用共计上亿元。这些款项均是润丰置业公司为履行合作开发协议的投资。上述行为符合合作开发房地产合同的规定。综上，新华书店公司与泰山房地产公司签订的《房地产合作开发协议书》应为合作开发房地产合同。三、一审判决认定：润丰置业公司为项目实际支出16,236,059.88元是错误的，理由是：截止2018年10月份，润丰置业公司为涉案项目投入项目勘察测绘费、土地整理费、设计费及购买运输设备、办公设备和工作人员工资等各项费用共计上亿元(详见润丰置业公司新苑项目投入一览表)。故一审法院的认定是错误的。综上所述，一审法院的判决将导致润丰置业公司从2006年开始运作涉案项目至今，并且为涉案项目投入的上亿资金归零，并且还要倒找给新华书店公司若干款项，严重不公平，将给润丰置业公司造成无法挽回的重大损失。为此请求二审法院依法查明事实，维护润丰置业公司的合法权益，依法改判。 新华书店公司辩称，一、一审对双方合同关系的认定完全能正确。1.案涉合同虽名为《房地产合作开发协议》，但从协议及补充协议内容、履行的基本事实上看，双方真实意思是新华书店公司委托润丰置业公司代为建设，项目所需土地、资金均由新华书店公司提供，项目建成成果全部归新华书店公司处分，符合委托合同的特征。2.新华书店公司虽然将案涉项目土地使用权过户至润丰置业公司名下，但本质是因为新华书店公司没有商品房开发资质，土地使用权的形式转让不能否定双方存在委托代建合同关系。3.双方协议并未约定润丰置业公司承担风险，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定的“合资合作开发房地产合同”情形。二、润丰置业公司已根本违约，我方有权解除案涉开发协议及相关协议。1.我方的履约过程中没有违约行为，润丰置业公司主张的逾期提供房产证不属实。2.《房地产合作开发协议书》约定润丰置业公司最晚应于2007年4月30日前办理完毕土地变更、过户、立项、规划建设等一切开工前手续，但截至本案起诉，其尚未办理上述手续，构成根本违约。3.因润丰置业公司的行为导致《房地产合作开发协议书》无法继续履行。润丰置业公司申请批复的规划条件较《房地产合作开发协议书》第1.3条约定已经大幅改变项目建设面积和规划条件，批复后的项目已非双方约定的项目，协议约定的建设内容无法继续建设。润丰置业公司长期拖延办理土地、规划手续，已经造成我方职工购房的外部环境发生重大变化，我方相应的建设成本也大幅上升，加之政府限购、限贷等政策的实施导致我方部分职工丧失购房或贷款资格，我方最初为职工建房的合同目的已经不能实现。三、润丰置业公司主张的“实际支出”的项目勘测费、土地整理费等费用支出上亿元，无事实依据和法律依据。1.协议签订后，除办理土地使用权过户手续及相关项目立项、规划批复外，项目并未有其他推进，现场也没有发生变化，上亿元的支出没有依据。2.对润丰置业公司一审中提供的部分费用支出，我方持有异议，并提出上诉。综上，请求法院依法改判。 原审第三人泰山房地产公司未陈述意见。 新华书店公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除新华书店公司与泰山房地产公司于2006年8月31日签订的《房地产合作开发协议》；2.依法判令解除新华书店公司与润丰置业公司于2006年12月10日签订的《土地使用权转让合同》《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》及双方于2007年9月25日签订的《土地使用权转让合同》《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》，并返还新华书店公司两宗土地使用权（市中国用（2008）第200092号土地使用权和市中国用（2007）第0200077号土地使用权）；3.判令润丰置业公司赔偿损失4900万元；4．诉讼费用由润丰置业公司承担。 一审法院认定事实如下： （一）2006年8月31日，新华书店公司与泰山房地产公司订立《房地产合作开发协议书》一份。 该协议书的主要内容为：甲方山东省新华书店［2008年6月13日山东省新华书店名称变更为山东新华书店集团有限公司；2008年6月12日山东省新华书店由全民所有制变更为有限责任公司（法人独资）］；乙方山东泰山房地产开发有限公司。第一条合作项目基本情况1.1该地块位于济南市市中区××路××路××号××地块地理;地块地理位置图用权为新华书店公司享有［土地使用证号分别为历城国用（1999）字第0500065号和历城国用（2000）字第20037号］。1.2项目总占地面积为39262平方米（其中约7702平方米性质不变更，仍作为山东省新华书店机关用地）。1.3项目内容:项目建设规划为多层结合小高层。地上约5。地上约50000平方米约5000平方米、住宅约45000平方米，地下约1，地下约10000平方米山房地产公司为新华书店公司所建小区住宅销售给新华书店公司职工的价格为审计部门最终审计决算后的成本价。1.5建成后的小区达到水、电、暖、气、通信、宽带、有线电视、道路、绿化、停车场、储藏室、健身场地齐全。第二条项目建设工期2.1本项目建设工期为15个月，即泰山房地产公司应在15个月内完成项目建设，并通过质检部门全面验收后交付新华书店公司使用。2.2本项目建设工期自政府批准项目建设，办理完毕规划许可证、施工许可证等一切开工前手续后，经新华书店公司同意开工建设之日起计算。第三条项目用地的约定3.1新华书店公司提供的建设项目用地为历城国用（1999）字第0500065号总面积12580平方米的住宅用地和历城国用（2000）字第20037号总面积26682平方米的机关用地。其中约18980平方米机关用地需变更为住宅用地，约7702平方米仍作为新华书店公司机关用地，用于建设办公用房，但相关手续仍由泰山房地产公司办理、新华书店公司协助。3.2新华书店公司现土地转让泰山房地产公司，只作为开发新华书店公司职工住宅使用，不可作为其他用途使用（如抵押贷款等）。土地所有权及实际使用权仍归新华书店公司所有。3.3在机关用地变更为住宅用地挂牌时，泰山房地产公司要确保摘牌成功。如出现意外，泰山房地产公司须向新华书店公司赔偿土地现评估价值双倍的补偿金。第四条资金投入新华书店公司视项目建设进度，分期分批投放项目建设资金（投放比例、数额见补充协议，即施工协议）。第五条新华书店公司的责任5.1提供建设项目的土地使用权，面积39262平方米（机关用地约7702平方米，住宅用地约31560平方米）。5.2负责项目建设所需资金的投资，包括项目设计、施工、建筑安装、装修、水电安装以及项目配套设施建设所需费用的投资。5.3协助泰山房地产公司办理相关手续，并负责保管原始证件。第六条泰山房地产公司的责任6.1自协议签订5日内，泰山房地产公司向新华书店公司交纳手续办理保证金200万元。泰山房地产公司需在6个月内办理完毕小区开发的土地变更、过户、立项、规划建设等一切开工前的手续。如遇特殊情况需延期的，应以书面形式向新华书店公司进行说明，征得新华书店公司同意后适当延期。但手续办理最长延期不得超过2个月（即办理开工前手续全部时间不得超过8个月）。6.2负责办理项目建设过程中所需要的其他一切手续及负责协调、处理与政府各部门的关系。6.3负责对整个小区的设计及安排合法的施工单位对项目工程进行建设。设计及施工单位的选定需征得新华书店公司同意。6.4本协议签定（订）后，泰山房地产公司应在3个月内办理完毕新华书店公司英雄山路189号一期职工住宅的分户房产证和土地证。（一期职工住宅总建筑面积约为41230.34平方米）6.5项目峻（竣）工后，泰山房地产公司负责办理新华书店公司位于济南市市中区××路××路××号××期职工住宅的分户房产证和土地证。（二期职工住宅总建筑面积约为45000平方米）第七条违约责任7.1双方必须严格履行本协议约定的条款，任何一方违约造成对方经济损失时，违约一方应赔偿对方的一切经济损失。7.2如泰山房地产公司在8个月内不能办理完毕开工前的相关手续，新华书店公司根据实际情况有权解除与泰山房地产公司的合作关系，并扣除泰山房地产公司交纳的200万元手续办理保证金，并有权终止合作协议。第八条协议的变更和终止8.1双方协商一致时，可以变更本协议。8.2任何一方在订立本协议后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使本协议权利，履行本协议义务。任何一方订立本协议后分立的，由分立的法人或者其他组织对本协议的权利和义务享有连带权利，承担连带义务。8.3有下列情况之一的，本合同的权利义务终止：（1）本协议已经按照约定履行完毕；（2）本协议依法解除；（3）法律规定或者当事人约定终止的其它情形。8.4有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行本合同主要义务的；（3）当事人一方迟延履行合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（4）当事人一方迟延履行合同义务或者有其它违约行为致使不能实现本合同目的的；（5）法律规定的其它情形。合同解除后，违约方应赔偿给守约方造成的一切经济损失。第十条本协议如有未尽事宜，双方可协商签订补充协议。补充协议为本协议附件，与本协议具有同等效力。第十一条本协议自双方签字盖章之日起生效，待泰山房地产公司办理完毕全部分户房产证和土地证时终止。 （二）泰山房地产公司与润丰置业公司订立《房地产开发项目转让合同》（合同落款处未填写订立日期）一份。 该转让合同的主要内容为：甲方泰山房地产公司；乙方润丰置业公司双方经充分协商，就位于济南市××路××气象局以东，润丰置业公司最终拥有开发权的051534153号土地和051534169号土地的合作开发建设，达成协议：一、转让方式：泰山房地产公司提供开发服务、润丰置业公司提供资金，土地合作开发建设，项目权益归润丰置业公司所有。二、合作期间：2006年6月至2008年12月31日。三、润丰置业公司办理开发手续，费用由润丰置业公司承担。四、泰山房地产公司的权利和义务：1．泰山房地产公司保证在拥有此项目后立即转让润丰置业公司，否则赔偿润丰置业公司经济损失；2．泰山房地产公司享有向润丰置业公司收取合作项目管理费的权利；3．泰山房地产公司享有项目建设监督的权利；4．建设及经营过程中发生的违约、侵权的民事责任及与建设经营有关的行政责任泰山房地产公司不承担责任；5．如果泰山房地产公司承担连带责任，则全部经济损失（包括但不限于赔偿费、清偿金额、参与诉讼支付的诉讼费、律师代理诉讼及非诉讼代理的代理费、差旅费等），泰山房地产公司有权全额向润丰置业公司求偿；6．泰山房地产公司就工程建设中的承担的行政责任中的经济部分有权全额向润丰置业公司求偿。五、润丰置业公司的权利和义务：1．润丰置业公司享有项目建成后全部房屋（含住宅、共建）的所有权；2．润丰置业公司负责组织项目建设质量管理并承担全部建设费用（包括贰佰万元书店保证金）；3．润丰置业公司对泰山房地产公司在合作项目中对外承担的连带责任造成的损失，负担充分清偿的义务；4．润丰置业公司对泰山房地产公司合作项目中对外承担的行政连带责任造成的损失，负担充分清偿义务。七、对不可抗力的约定：由于公认的不可抗力的原因，致使直接影响本合同的履行或者不能按约定的条件履行时，应通知对方，并在十五天内提供事故详情及不能履行或者部分不能履行，或者延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由事故发生地区的有关权利机关或公证机构出具，按期对履行需要影响的程序，由双方协商解决是否解除需要或部分免除需要的责任或者延期履行合同。八、合同的生效及文字：本合同自泰山房地产公司与第一方（新华书店）签订合同之日起生效。本合同文本用中文写成。九、本合同正本一式四份，双方各执二份，合同附件是本合同不可分割的部分，效力等同。 （三）2006年9月9日，泰山房地产公司出具授权委托书一份。 该委托书载明：“山东泰山房地产有限公司全权委托山东润丰置业有限公司承建山东省新华书店项目”。 诉讼中，新华书店公司认可涉案2006年8月31日《房地产合作开发协议书》中泰山房地产公司的权利义务，由润丰置业公司承继。润丰置业公司不认可涉案2006年8月31日《房地产合作开发协议书》中的权利义务由润丰置业公司全部承继。润丰置业公司认为在涉案项目中，润丰置业公司的权益就是在于按照成本价格给新华书店公司地上5万平方米，其中办公5000平方米、住宅45,000平方米、地下10、地下10方米，其他的建设开发权益归于润丰置业公司所有。 （四）涉案土地的流转过程。 2006年12月10日，新华书店公司与润丰置业公司订立《土地使用权转让合同》一份，该合同的主要内容为：转让方新华书店公司（甲方）受让方润丰置业公司（乙方）第一条新华书店公司转让的土地使用权系以出让方式取得，国有土地使用证编号为：市中国用（2005）第0200077号，新华书店公司已按出让合同规定的期限和条件对土地进行了投资开发、利用。第二条新华书店公司向润丰置业公司转让位于市中区万寿路地块的使用权，作为润丰置业公司的住宅用地。地块面积。地块面积共计12,019，其地块形状和位置详见地块位置图和界址图。第三条该地块用地性质原为住宅用地。第四条本合同第四条规定的地块土地使权使用期限为62年，自土地交接之日起，至2068年11月26日止。具体以政府有关主管部门颁发给润丰置业公司的权属证明标明的使用年限为准。第五条该地块的土地使用权转让费为单价1351元/平方米，总额为16,238,074元。第六条合同签字后五个工作日，润丰置业公司向新华书店公司付清上述土地使用权转让费共计16,238,074元。第七条新华书店公司应于2006年11月30日前完成交付地块的三通一平。第八条润丰置业公司付清土地使用权转让费，双方就土地三通一平进行验收交接，双方在《土地交接单》上签字盖章以示土地交接完毕。新华书店公司具体办理土地权属变更等手续，润丰置业公司予以配合，并负担相关手续费、税费等费用。第九条新华书店公司承诺第三人不拥有该地块的抵押权、土地使用权等权利。第十条在土地使用权转让有效期限内，润丰置业公司应按规定向政府土地管理部门缴纳土地使用费。第十一条新华书店公司有下列情况之一的，构成违约：1．未按本合同规定的时间提供土地；2．所提供的土地条件不符合本合同的规定；3．违反本合同其他条款。第十二条润丰置业公司有下列情况之一的，构成违约：1．对该地块的使用和处置违反双方的约定；2．非因不可抗力因素而未按合同约定使用土地；3．违反本合同其他条款。第十三条违约方应向另一方支付违约金，违约金的数量按照本合同地块总价的百分之贰拾计算。如润丰置业公司违反双方的约定，给新华书店公司造成经济损失，违约金不足以补偿新华书店公司经济损失，新华书店公司有权要求润丰置业公司继续承担赔偿责任。第十四条违约金最迟应于明确违约之日起拾个工作日内偿付。第十五条由于不可抗力，致使不能按约定的条件履行本合同时，遇有不可抗力的一方，应立即通知另一方，并在30天内，提供不可抗力详情及合同不能履行、或者需要延期履行的理由和有效证明文件。双方可按不可抗力对履行合同影响的程度，协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同，或者延期履行合同。第十六条本合同如有未尽事宜，经双方协商一致，可另行达到书面补充协议作为合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十七条为保障本合同的正确履行，润丰置业公司自愿以润丰置业公司办公楼财产为新华书店公司提供质押担保。质押担保期限自本合同签订之日起至本合同履行完毕之日止。自本合同签订之日起三日内，由润丰置业公司负责办理完毕质押担保登记手续。 同日，新华书店公司（甲方）与润丰置业公司（乙方）签订《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》一份，该补充协议主要内容为：双方于2006年12月10日签订的《土地使用权转让合同》仅用于为新华书店公司职工住宅楼办理开发手续使用。现双方经协商一致，就签订合同的真实意思表示达成本补充协议。1．双方转让土地的用途仅为新华书店公司职工住宅开发使用。2．该转让合同仅为名义上的转让合同，其目的是为办理开发手续，其土地使用权仍属新华书店公司，等开发完毕后，土地使用权证随同职工住宅楼房屋所有权证的办理，一并转让给新华书店公司职工。3．转让合同的办理所需手续费等由新华书店公司承担，润丰置业公司根据预算费用的数额书面申请向新华书店公司借款，待办完手续后，润丰置业公司持交款发票以及收据，按财务付款程序向新华书店公司办理财务结算，同时冲抵借条，多退少补。4．土地使用权转让费以对开收据的形式办理，润丰置业公司向新华书店公司出具借款收据，新华书店公司向润丰置业公司出具收款收据。5．各种原始证件的办理过程均由新华书店公司人员跟踪持有、办理完毕后由新华书店公司持有保管。6．如润丰置业公司违反合同约定的土地用途，应赔偿由此给新华书店公司造成的一切经济损失。润丰置业公司开发完毕后，如未按合同的约定将住宅楼转让给新华书店公司职工，新华书店公司有权通知润丰置业公司终止合同，并由润丰置业公司承担全部赔偿责任。7．其它事项按照双方签订《房地产合作开发协议书》执行。8．润丰置业公司自愿以财产为新华书店公司提供质押担保的期限自转让合同和补充协议签订之日起至补充协议履行完毕之日止。9．《土地使用权转让合同》与补充协议相抵触的，以补充协议为准。 2007年9月25日，新华书店公司与润丰置业公司签订《土地使用权转让合同》一份，该合同的主要内容为：转让方：新华书店公司（甲方）受让方：润丰置业公司（乙方）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。第一条新华书店公司转让的土地使用权系以出让方式取得，国有土地使用证编号为：历城国用（2000）第20037号，新华书店公司已按出让合同规定的期限和条件对土地进行了投资开发、利用。第二条新华书店公司向润丰置业公司转让位于市中区万寿路地块的使用权，作为润丰置业公司的机关用地。地块面积。地块面积共计26,477，其地块形状和位置详见地块位置图和界址图。第三条该地块用地性质原为机关用地。第四条本合同第四条规定的地块土地使用权使用期限为41年，自土地交接之日起，至2048年12月15日止。具体以政府有关主管部门颁发给润丰置业公司的权属证明标明的使用年限为准。第五条该地块的土地使用权转让费为单价1352元/平方米，总额为3579.7445万元。第六条合同签字后五个工作日，润丰置业公司向新华书店公司付清上述土地使用权转让费共计3579.7445万元。第七条新华书店公司应于2007年9月25日前完成交付地块的三通一平。第八条润丰置业公司付清土地使用权转让费，双方就土地三通一平进行验收交接，双方在《土地交接单》上签字盖章以示土地交接完毕。新华书店公司具体办理土地权属变更等手续，润丰置业公司予以配合，并负担相关手续费、税费等费用。第九条新华书店公司承诺第三人不拥有该地块的抵押权、土地使用权等权利。第十条在土地使用权转让有效期限内，润丰置业公司应按规定向政府土地管理部门缴纳土地使用费。第十一条新华书店公司有下列情况之一的，构成违约：1．未按本合同规定的时间提供土地；2．所提供的土地条件不符合本合同的规定；3．违反本合同其他条款。第十二条润丰置业公司有下列情况之一的，构成违约：1．对该地块的使用和处置违反双方的约定；2．非因不可抗力因素而未按合同约定使用土地；3．违反本合同其他条款。第十三条违约方应向另一方支付违约金，违约金的数量按照本合同地块总价的百分之贰拾计算。如润丰置业公司违反双方的约定，给新华书店公司造成经济损失，违约金不足以补偿新华书店公司经济损失，新华书店公司有权要求润丰置业公司继续承担赔偿责任。第十四条违约金最迟应于明确违约之日起拾个工作日内偿付。第十五条由于不可抗力，致使不能按约定的条件履行本合同时，遇有不可抗力的一方，应立即通知另一方，并在30天内，提供不可抗力详情及合同不能履行、或者需要延期履行的理由和有效证明文件。双方可按不可抗力对履行合同影响的程度，协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同，或者延期履行合同。第十六条本合同如有未尽事宜，经双方协商一致，可另行签订书面补充协议作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十七条为保障本合同的正确履行，润丰置业公司自愿以润丰置业公司办公楼财产为新华书店公司提供质押担保。质押担保期限自本合同签订之日起至本合同履行完毕之日止。自本合同签订之日起三日内，由润丰置业公司负责办理完毕质押担保登记手续。 同日，新华书店公司（甲方）与润丰置业公司（乙方）订立《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》一份，该补充协议的主要内容为：双方于2007年9月25日签订的《土地使用权转让合同》仅用于为新华书店公司职工住宅楼办理开发手续使用。现双方经协商一致，就签订合同的真实意思表示达成本补充协议。1.双方转让土地的用途仅为新华书店公司职工住宅开发使用。润丰置业公司负责将机关性质用地变更为住宅性质用地。2.该转让合同仅为名义上的转让合同，其目的是为办理开发手续，其土地使用权仍属新华书店公司，等开发完毕后，润丰置业公司承诺将土地使用权证随同职工住宅楼房屋所有权证转给新华书店公司职工。其他地上地下所有建筑的土地使用权证及房屋所有权证一并转给新华书店公司。3.转让合同的办理所需手续费等由新华书店公司承担，润丰置业公司根据预算费用的数额书面申请向新华书店公司借款，待办完手续后，润丰置业公司持交款发票以及收据，按财务付款程序向新华书店公司办理财务结算，同时冲抵借条，多退少补。4.土地使用权转让费以对开收据的形式办理，润丰置业公司向新华书店公司出具借款收据，新华书店公司向润丰置业公司出具收款收据。5.各种原始证件的办理过程均由新华书店公司人员跟踪持有、办理完毕后由新华书店公司持有保管。6.如润丰置业公司违反合同约定的土地用途，应赔偿由此给新华书店公司造成的一切经济损失。润丰置业公司开发完毕后，如未按《房地产合作开发协议书（一）》的约定将住宅楼及土地使用权转让给新华书店公司职工，新华书店公司有权通知润丰置业公司终止合同，并由润丰置业公司承担全部赔偿责任。7.其它事项按照双方签订的《房地产合作开发协议书》执行。8.润丰置业公司自愿以财产为新华书店公司提供质押担保的期限自转让合同和补充协议签订之日起至补充协议履行完毕之日止。9.《土地使用权转让合同》与补充协议相抵触的，以补充协议为准。 2007年3月1日，新华书店公司向济南市国土资源局市中分局出具证明一份，证明载明：“我单位原土地使用证（市中国用第0200077号）不慎丢失。在办理转让手续申报的相关材料中，评估报告、申请及批复等文件内为原土地使用证号（市中国用第**）。现新土地使用证（市中国用第0200054号）与原土地使用证（市中国用第0200077号）为同一块土地。特此证明。” 2007年3月27日润丰置业公司取得涉案宗地（地号：0（地号34153－1）的土地使用权证，该土地使用权证载明：“土地使用权证号为市中国用（2007）第0200077号；土地使用权人为润丰置业公司；座落市中区万寿路；地类（用；地类城镇单一住宅用地；使用权类型为出让；终止日期2068.11.26；使用权面积为12,019.3㎡”,该土地使用权证记事一栏载明：“2007.3.27原市中国用（2007）字第0200054号国有土地使用证因转让而注销”。 2008年5月21日润丰置业公司取得涉案宗地（地号：0（地号34169）的土地使用权证，该土地使用权证载明：“土地使用权证号为市中国用（2008）第200092号；土地使用权人为润丰置业公司；座落市中区万寿路19号；地类（用；地类更正记载（原‘机关用地’四字被划掉，改为‘图书中心等（见记事）’，更改处加盖有济南市国土资源局土地登记专用章）；使用权类型为出让；终止日期2048年12月15日；使用权面积为26,477.4㎡”,该土地使用权证记事一栏载明：“2008.5.21原历城国用（2000）字第20037号国有土地使用证因转让而注销，原地号051534169因区划调整变更为021834169。2010.9.8该宗地为国有出让土地，《出让合同》所载用途为“外文书店音像复录中心、外文书店、图书中心、音像中心和储运中心等”。 （五）涉案项目的审批过程。 2008年9月8日，济南市发展和改革委员会印发《关于山东润丰置业有限公司润丰新苑房地产开发项目的初审意见》（济发改投资［2008］538号）文件一份，并报请山东省发展和改草委员会核准。文件载明：“省发改委：根据《山东省发展和改革委员会关于企业投资项目实行核准制暂行办法的通知》要求，我委对山东润丰置业有限公司提报的润丰新苑房地产开发项目进行了初步审查，现报告如下：润丰新苑房地产开发项目位于济南市市中区××路××号，项目总占地约4公顷，总建筑面积约14万平方米，项目总投资约44679万元，所需资金通过银行贷款和建设单位自筹解决。该项目符合国家产业政策和投资政策，申报材料基本齐全，为加快项目建设进度，建议省发改委对该项目予以核准。” 2008年10月10日，山东省发展和改革委员会印发《山东省发展和改革委员会关于润丰新苑房地产开发项目的核准意见》（鲁发改投资〔2008〕975号）文件一份，文件载明：“山东润丰置业有限公司：你公司《关于呈报山东润丰置业有限公司润丰新苑项目批复的请示》（山东润丰［2008］4号）收悉。经研究，核准如下：一、项目建设地点位于济南市市中区××路××北，占地约60亩。二、项目总建筑面积14.1万平方米，其中住宅面积9万平方米，配套公建5.1万平方米。三、项目总投资4.47亿元，所需资金全部由你公司自筹解决。四、项目规划设施需符合济南市总体规划要求。一并下达润丰新苑房地产开发项目2008年投资计划3亿元给你公司（详见附表）。请据此组织实施。附件：润丰新苑房地产开发项目招标投标事项核准意见。”该文件同时抄送“济南市发改委、规划局、国土资源局、建设局”。 2011年9月27日济南市规划局向济南市国土资源局出具《关于市国土资源局〈关于征询山东润丰置业有限公司地块国有建设用地规划条件的函〉的复函》（济规管函［2011］570号），该复函载明：“市国土资源局：你局《关于征询山东润丰置业有限公司地块国有建设用地规划条件的函》收悉。经规划策划，提出以下规划条件：该用地位于市中区××路××里河路以东。市政规划建设用地面积约0.39公顷，项目规划建设用地面积约3.56公顷（以实测为准），按规划分为两个地块（具体用地位置、用地范围、地块编号、地块编号详见规划条件附图：。地块Ａ建设用地面积约0.34公顷，项目规划建设用地面积约0.65公顷（以实测为准）。规划用地性质为商业金融业。项目规划建设用地地上容积率不大于5.0，地下容积，地下容积率不大于2.3不大于35%，绿地率不小于25%，每百平方米建筑面积须配建不少于1.0个停车位。规划主体建筑高度控制在80米左右。其他规划指标和规划要求如下：日照标准、日照间距须符合有关规定。须配建公厕、中水等设施。地块Ｂ：。地块Ｂ建设用地面积约0.05公顷，项目规划建设用地面积约2.91公顷（以实测为准）。规划用地性质为居住。项目规划用地地上容积率不大于1.85，地下容积，地下容积率不大于0.8不大于18%，绿地率不小于35%，停车率不小于80%，规划住宅为高层。其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定。须按《城市居住区规划设计规范》要求配建绿地、居民日常生活所需的公共服务设施及中水等设施。项目规划设计须征求并落实城乡规划主管部门针对项目有关规划控制、引导意见，项目建设实施须满足相关规划管理要求。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《济南市城乡规划条例》的规定，待国有建设用地使用权出让合同签订后，受让方应持建设项目批准、核准、备案文件和国有建设用地使用权出让合同等材料到我局申领《建设用地规划许可证》，建设时应按以上规划条件和基建程序到我局办理相关规划手续。该规划条件在土地出让前有效期为一年。特此函复。” （六）新华书店公司支付涉案款项的过程。 2006年11月13日，新华书店公司（甲方）与润丰置业公司（乙方）订立借款协议一份，借款协议主要内容为：双方就下列事宜达成一致意见，签订本协议。一、为加速新华书店公司职工二期宿舍工程进展，合理控制工程成本，新华书店公司借款给润丰置业公司人民币柒佰玖拾万元整（￥7,900,000.00），用于垫付二期宿舍工程相关手续费等。二、借款利息：按照银行同期贷款利率计息。三、本协议自2006年11月13日生效。同日，润丰置业公司向新华书店公司出具收到柒佰玖拾万元款项的收据，收据载明款项事由为“书店二期工程前期预付手续费”。 2007年2月6日，新华书店公司（甲方）与润丰置业公司（乙方）订立借款协议一份，借款协议主要内容为：双方就下列事宜达成一致意见，签订本协议。一、为加速新华书店公司职工二期宿舍工程进展，合理控制工程成本，新华书店公司借款给润丰置业公司人民币叁佰陆拾万元整（￥3,600,000.00），用于垫付二期宿舍工程相关手续费等。二、借款利息：按照银行同期贷款利率计息。三、本协议自2007年2月6日生效。2007年2月7日，润丰置业公司向新华书店公司出具收到叁佰陆拾万元款项的收据，收据载明款项事由为“借款”。 2008年4月23日，新华书店公司（甲方）与润丰置业公司（乙方）订立借款协议一份，借款协议主要内容为：双方就下列事宜达成一致意见，签订本协议。一、为加速新华书店公司职工二期宿舍工程进展，合理控制工程成本，新华书店公司借款给润丰置业公司人民币壹佰零柒万叁仟玖佰贰拾叁元叁角伍分（￥1,073,923.35），用于垫付二期宿舍工程相关手续费等。二、借款利息：按照银行同期贷款利率计息。三、本协议自2008年4月23日生效。2008年6月3日，润丰置业公司向新华书店公司出具收到壹佰零柒万叁仟玖佰贰拾叁元叁角伍分款项的收据，收据载明款项事由为“借款”。 2011年1月27日，新华书店公司（甲方）与润丰置业公司（乙方）订立借款协议一份，借款协议主要内容为：双方就下列事宜达成一致意见，签订本协议。一、为加速新华书店公司职工二期宿舍工程进展，合理控制工程成本，新华书店公司借款给润丰置业公司人民币肆佰万元整（￥4,000,000.00），用于垫付二期宿舍工程相关手续费等。二、借款利息：按照银行同期贷款利率计息。三、本协议自2011年1月27日生效。2011年1月27日，润丰置业公司向新华书店公司出具收到肆佰万元款项的收据，收据载明款项事由为“土地策划整理费”。上述费用共计16,573,923.35元。 （七）润丰置业公司支付涉案款项的过程。 2006年10月17日，润丰置业公司向新华书店公司交纳200万元保证金（收据载明收款原因为“保证金”）。 2006年12月，山东省物化探勘查院就涉案房地产开发建设项目出具地质灾害危险性评估报告。2006年12月，济南市勘察测绘研究院就涉案房地产开发建设项目出具岩土工程勘察报告。2006年12月22日，济南市国土资源局出具《济南市市中区山东新华书店二期住宅楼建设项目地质灾害危险性评估成果备案证明》（济国土资灾评备〔2006〕79号）。2008年7月7日，润丰置业公司与山东省环境保护科学研究设计院就涉案房地产开发建设项目订立技术服务合同书一份。2008年7月15日，润丰置业公司就涉案房地产开发建设项目向济南市环境保护局提交建设项目环境保护审批申请表。2010年4月6日，润丰置业公司与济南历下韵地技术咨询中心就涉案房地产开发建设项目订立日照分析委托协议一份。2010年12月19日，济南环鲁测绘技术有限公司就涉案房地产开发建设项目出具土地勘测定界技术报告书。 2007年3月22日，润丰置业公司向济南市财政局国库处缴纳出让地块款项3,215,894.31元。2007年，润丰置业公司分两次缴纳土地使用权转让契税487,142.22元和1,073,923.35元，合计1,561,065.57元。上述费用共计16,236,059.88元。2008年9月，润丰置业公司向济南市土地收购储备中心交纳土地整理费170万元。2010年度，润丰置业公司分六次向济南国政土地规划整理有限公司交纳土地整理费共计7,988,100元，日期和金额分别为：8月20日支付100万元；9月10日支付170万元；9月29日支付230万元；10月22日支付98,810元；10月25日支付889,290元；11月2日支付200万元。2010年12月21日，润丰置业公司向济南环鲁测绘技术有限公司交纳日照测试费29,000元、规划策划费8万元、规划设计费8万元、可行性研究费24万元、室外管线设计费60万元，合计1,029,000元。2010年12月27日润丰置业公司向济南市勘察测绘研究院高新开发区分院交纳图纸审查费378,000元、地质勘察、地质勘察费364，合计742,000元。 （八）润丰置业公司与新华书店公司沟通函件。 2006年12月11日，润丰置业公司向新华书店公司出具书面函件一份，函件主要内容为：“本公司为给贵单位职工建设住宅需要，于2006年12月10日将贵单位市中区万寿路（市中国用＜2005＞第0200077号）住宅性质用地名誉上过户到我公司名下，地块面积，地块面积为12,019。根据协议要求，我公司愿以山东润丰置业有限公司办公楼质押给山东省新华书店做为担保。” 2007年9月26日，润丰置业公司向新华书店公司出具书面函件一份，函件主要内容为：“本公司为给贵单位职工建设住宅需要，于2007年09月25日将贵单位市中区万寿路（历城国用＜2000＞第20037号）机关性质用地名誉上过户到我公司名下，地块面积，地块面积为26,477。根据协议要求，我公司愿以山东润丰置业有限公司办公楼质押给山东省新华书店做为担保。” 2011年12月29日，润丰置业公司向新华书店公司出具《目前进展情况汇报》，主要内容为：“目前土地改变性质进展情况说明如下：办理土地收储过程中，土地局委托测绘院对现有两块土地进行了重新测绘，于12月15日整个土地测绘完毕，测绘结果拿到后，土地局提出，按总实测面积与土地证②不符，项目规划用地中有两块属无证部分（506.10㎡2.3㎡）为集体用地，作为集体用地必须上报省国土厅批准变更为国有建设用地，但国土局于12月10日后不再受理2011年材料，需要2012年1月开始受理相关资料，这两块集体用地都属于建设用地范围，所以，上报省国土厅批准后就可变更为国有用地，一并收储，大约15个工作日。待这两块地一并收储并与储备中心签订收储协议后，需约一个月公示，公示后即可变更土地性质，并可开工。这期间单独收储住宅这一块土地事宜也正在努力做工作，往前积极推进，争取早日完成土地变更手续。” 2013年2月25日，润丰置业公司向新华书店公司出具书面函件一份，函件主要内容为：“现将最近所做工作及进展情况以及春节后具体工作计划向书店领导汇报如下：1.最近一段时间我公司全力以赴的投入到与相关部门就土地问题事宜疏通协调中，借助两会期间我公司做了大量工作，进展还算比较顺利。2.我公司现就本土地的有关问题分别向市国土局法规处，省国土厅领导做了详细的汇报，现于这两块土地的情况，国务院相关文件并没有明确必须走招拍挂手续，完全可以走土地利用处办理相关手续，正在积极协调解决中，虽然利用春节期间，做了大量扎实跟紧的工作，但由于春节的原因，一些工作不得不延后，故还需去做一些细致的工作，大约需要三个月左右时间，请书店领导给予理解。3.春节后计划：①根据协调的情况，抓紧把土地这一问题解决。②由于土地问题落实起来有时间差，故此我公司现就18亩住宅性用地向规划局提出了申请，规划局领导已原则同意，春节后先开始办理18亩土地施工事宜。由于特殊原因给书店领导造成了很多工作上的麻烦和被动，以及给书店职工带来的种种误解，在这里山东润丰置业公司向书店领导及职工表示深深的歉意。” 2013年7月12日，润丰置业公司向新华书店公司出具书面函件一份，函件主要内容为：“新华书店领导：为了尽快开展二期下步工作，先将几年来做的几项工作向书店领导做个简单汇报。一、我公司于2008年开展二期项目，前期规划部门按当时日照限制做的整体规划为58亩地，不到4万平方米，根本无法满足回迁职工的住房问题，市政府2010年7月规定：二环以内不能建7层以下住宅，规划部门才放宽日照限制，我公司积极努力现综合体容积率为5.0，住宅容积率为1.85（最终可做到2.0）这样从根本上解决了所有职工的住房问题又不会让职工多花一分钱。（临街商户和小户型，可补职工这些年因物价上涨所受的一切损失）。二、我公司现已把原来40亩仓储用地变为现在综合办公用地，两者差别之大显而易见。仓储工业用地万寿路地块现市场评估价为120万/亩。而城市综合办公用地5.0容积率现评估价为680万/亩。仅一项就已经让贵单位土地净增值约2亿2千多万。仅此两项，应该是为书店和职工做出了巨大贡献。而在目前情况下，书店提出全面接手此项目，我公司在理解的基础上做出让步。贵单位提出管理费问题，我公司认为收百分之十五的管理费比较合理，这样才能使几年来我公司为此项目所做的一切得到应有的回报，望书店领导理解为盼。” 2008年6月12日，新华书店公司由全民所有制变更为有限责任公司（法人独资）。2008年6月13日，山东省新华书店名称变更为山东新华书店集团有限公司。 关于润丰置业公司提供的《关于研究原协议出让国有建筑用地规划条件调整及转让中容积率界定问题的会议纪要》（［2011］3号）照片打印件，润丰置业公司主张，根据该会议纪要第二条第一项的规定，涉案土地需要签订补充协议并补缴土地出让金差价，但新华书店公司拒不提供土地使用证原件，并签订补充协议，导致润丰置业公司至今未能办理土地使用权性质和用途的变更，进而无法办理施工手续。新华书店公司质证称，对该证据的真实性有异议，该证据是照片打印件，不是原件，润丰置业公司应举证证明该会议纪要的出处来源，该证据不能证明润丰置业公司所要证明的目的，该会议纪要第二条第一项并不能看出需要新华书店公司提供土地证原件，该证据更不能证明润丰置业公司在《房地产合作开发协议书》履行期间曾经要求新华书店公司提供过土地证原件，或者配合签署补充协议，润丰置业公司以该证据证明是新华书店公司的原因导致土地使用权性质和用途无法变更，理由不能成立。一审法院认为，因该证据系照片打印件，在无其他证据印证其真实性的情况下，一审法院不予采信。 一审法院认为，本案系新华书店公司、泰山房地产公司、润丰置业公司之间因《房地产合作开发协议书》《土地使用权转让合同》《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》等合同的性质、效力、履行、解除发生的争议。 （一）关于新华书店公司、泰山房地产公司、润丰置业公司之间法律关系的性质问题。 1.新华书店公司与泰山房地产公司所订《房地产合作开发协议书》为委托代建合同。 2006年8月31日，新华书店公司与泰山房地产公司自愿签订《房地产合作开发协议书》，约定合作建设涉案项目，新华书店公司负责提供建设项目的土地使用权，面积39,262平方米（机关用地约7702平方米，住宅用地约31,560平方米），土地转让泰山房地产公司只作为开发新华书店公司职工住宅使用，不可作为其他用途使用，土地所有权及实际使用权仍归新华书店公司所有；项目建设规划为多层结合小高层，地上约5，地上约50方米，其中办公约5000平方米、住宅约45,000平方米，地下约1，地下约10方米；新华书店公司负责提供建设项目的土地使用权，负责项目建设所需资金的投资，协助泰山房地产公司办理相关手续，并负责保管原始证件；泰山房地产公司负责在6个月内办理完毕小区开发的土地变更、过户、立项、规划建设等一切开工前的手续，负责办理项目建设过程中所需要的其他一切手续及负责协调、处理与政府各部门的关系，负责对整个小区的设计及安排合法的施工单位对项目工程进行建设。2006年9月9日，泰山房地产公司出具授权委托书一份，该委托书载明：“山东泰山房地产有限公司全权委托山东润丰置业有限公司承建山东省新华书店项目”。新华书店公司与润丰置业公司于2006年12月10日、2007年9月25日分别签订《土地使用权转让合同》《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》，约定新华书店公司、润丰置业公司转让土地的用途仅为新华书店公司职工住宅开发使用，转让合同仅为名义上的转让合同，其目的是为办理开发手续，其土地使用权仍属新华书店公司。2006年12月11日、2007年9月26日，润丰置业公司分别向新华书店公司出具书面函件称，润丰置业公司为给新华书店公司单位职工建设住宅需要，于2006年12月10日、2007年09月25日将新华书店公司市中区万寿路市中国用［2005］第0200077号住宅性质用地、历城国用［2000］第20037号机关性质用地名誉上过户到润丰置业公司名下。 据此，新华书店公司提供涉案土地及项目建设资金，泰山房地产公司负责变更土地性质、办理规划建设手续及组织施工建设，涉案土地虽名义上进行了过户，但土地使用权仍归新华书店公司所有，双方形成委托代建合同法律关系。涉案2006年8月31日《房地产合作开发协议书》约定的内容，系新华书店公司与泰山房地产公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同成立即生效。 2.润丰置业公司与新华书店公司对于涉案项目的合作开发、建设未能达成直接协议，不能根据泰山房地产公司与润丰置业公司所订《房地产开发项目转让合同》确定新华书店公司与润丰置业公司之间的权利义务关系。 泰山房地产公司与润丰置业公司所订《房地产开发项目转让合同》为项目转让合同，但因新华书店公司并未认可《房地产开发项目转让合同》的内容，故不能根据《房地产开发项目转让合同》确定新华书店公司与润丰置业公司之间的权利义务关系。 润丰置业公司明确认可，润丰置业公司、新华书店公司没有签订房地产合作开发协议。但是，润丰置业公司仍主张，根据《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》，新华书店公司还应当与润丰置业公司签订房地产合作开发协议，而非按新华书店公司与泰山房地产公司2006年8月31日《房地产合作开发协议书》执行；新华书店公司、泰山房地产公司及润丰置业公司并未就权利义务的概括转移签订三方协议，不认可涉案2006年8月31日《房地产合作开发协议书》中泰山房地产公司的权利义务，由润丰置业公司全部承继；根据泰山房地产公司与润丰置业公司订立《房地产开发项目转让合同》，在涉案项目中润丰置业公司的权益就是在于按照成本价格给新华书店公司地上5万平方米，其中办公5000平方米、住宅45,000平方米、地下10、地下10方米，其他的建设开发权益归于润丰置业公司所有。 3.润丰置业公司事实上承继了泰山房地产公司在2006年8月31日《房地产合作开发协议书》中的权利义务。 泰山房地产公司向润丰置业公司出具2006年9月9日授权委托书，泰山房地产公司全权委托润丰置业公司承建山东省新华书店项目。新华书店公司与润丰置业公司之间为履行2006年8月31日《房地产合作开发协议书》，就涉案土地的名义转让订立了《土地使用权转让合同》《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》，且新华书店公司认可润丰置业公司承继泰山房地产公司在2006年8月31日《房地产合作开发协议书》中的权利义务，润丰置业公司亦认可未能就涉案项目与新华书店公司重新签订合作开发协议。 据此，一审法院认定润丰置业公司事实上承继了泰山房地产公司在2006年8月31日《房地产合作开发协议书》中的权利义务。 （二）关于新华书店公司是否有权解除与泰山房地产公司于2006年8月31日签订的《房地产合作开发协议》的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。 2006年8月31日《房地产合作开发协议书》约定，项目建设规划为多层结合小高层，地上约5，地上约50方米，其中办公约5000平方米、住宅约45,000平方米，地下约1，地下约10方米；新华书店公司现土地转让泰山房地产公司，只作为开发新华书店公司职工住宅使用，不可作为其他用途使用（如抵押贷款等）；如泰山房地产公司在8个月内不能办理完毕开工前的相关手续，新华书店公司根据实际情况有权解除与泰山房地产公司的合作关系，并扣除泰山房地产公司交纳的200万元手续办理保证金。 自2008年5月21日，润丰置业公司取得两块土地的使用权证，2008年10月10日润丰置业公司即取得了山东省发展和改革委员会的核准，但直至2010年7月济南市规定二环内不准建7层以下的住宅，在长达1年9个月的时间里，润丰置业公司未能按照2006年8月31日《房地产合作开发协议书》约定办理完毕多层结合小高层的规划建设等开工前的手续，大大超过了约定的8个月的最长手续办理时间；因2010年7月，济南市规定二环以内不能建7层以下住宅，规划部门放宽了日照限制，润丰置业公司才于2011年9月27日取得了济南市规划局《关于市国土资源局〈关于征询山东润丰置业有限公司地块国有建设用地规划条件的函〉的复函》（济规管函［2011］570号），但是其中规划的住宅为高层。 据此，润丰置业公司未能在约定的最长8个月期限内办理完毕开工前的规划建设手续，且履行规划建设手续的结果为高层住宅与《房地产合作开发协议》的约定严重不符，致使合同约定建设多层结合小高层、所建住宅只作为新华书店公司职工住宅使用的目的无法实现，且润丰置业公司又未与新华书店公司就项目增加面积的投资、建设、利益分配达成新的协议，新华书店公司有权解除《房地产合作开发协议》，并扣除200万元手续办理保证金。新华书店公司要求解除2006年8月31日《房地产合作开发协议书》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项的规定，一审法院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”涉案2006年8月31日《房地产合作开发协议书》并未约定解除权的行使期限，润丰置业公司、泰山房地产公司亦未催告新华书店公司，故新华书店公司有权解除涉案2006年8月31日《房地产合作开发协议书》。 《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，润丰置业公司承继泰山房地产公司在2006年8月31日《房地产合作开发协议书》的权利义务，润丰置业公司于2013年9月27日收到新华书店公司的起诉状，涉案《房地产合作开发协议书》应于2013年9月27日解除。 （三）关于新华书店公司是否有权解除与润丰置业公司于2006年12月10日签订的《土地使用权转让合同》《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》及于2007年9月25日签订的《土地使用权转让合同》《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》的问题。 2006年12月10日、2007年9月25日，新华书店公司与润丰置业公司签订的《土地使用权转让合同》《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》系双方为履行2006年8月31日《房地产合作开发协议》的意思表示，合法有效。因该《房地产合作开发协议》应予解除，故新华书店公司要求解除2006年12月10日、2007年9月25日《土地使用权转让合同》《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。润丰置业公司于2013年9月27日收到新华书店公司要求解除的起诉状，涉案2006年12月10日、2007年9月25日《土地使用权转让合同》《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》于2013年9月27日解除。 退一步讲，即使润丰置业公司的行为不构成违约，鉴于自2010年7月济南市规定二环内不准建7层以下的住宅，新华书店公司与润丰置业公司就涉案项目并无直接的合作开发协议，市中国用（2008）第200092号地块尚未经土地行政主管部门变更土地用途为住宅用地，新华书店公司、泰山房地产公司、润丰置业公司签订的前述涉案合同实际已无继续履行的可能，均应予以解除。 （四）关于润丰置业公司是否应当返还新华书店公司市中国用（2008）第200092号土地使用权和市中国用（2007）第0200077号土地使用权的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 2006年8月31日《房地产合作开发协议》、2006年12月10日、2007年9月25日《土地使用权转让合同》《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》均被解除。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定是土地行政主管部门的行政管理规定，不属于《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的根据履行情况和合同性质不能恢复原状的情形，润丰置业公司应当返还新华书店公司市中国用（2008）第200092号土地使用权和市中国用（2007）第0200077号土地使用权。 （五）关于新华书店公司主张润丰置业公司赔偿损失4900万元是否成立的问题。 新华书店公司向润丰置业公司主张的4900万元损失包括：借款16,573,923.35元、利息5,816,065.66元、2006年至2013年土地房产的增值部分16,202,907.19元、土地总价20%的违约金10,407,103.80元。 新华书店公司与润丰置业公司所订《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》约定，转让合同的办理所需手续费等由新华书店公司承担，润丰置业公司根据预算费用的数额书面申请向新华书店公司借款，待办完手续后，润丰置业公司持交款发票以及收据，按财务付款程序向新华书店公司办理财务结算，同时冲抵借条，多退少补。故新华书店公司主张利息，一审法院不予支持。新华书店公司实际向润丰置业公司出借资金16,573,923.35元用于办理涉案项目的相关手续，润丰置业公司为项目实际支出16,236,059.88元，润丰置业公司应当向新华书店公司返还337,863.47元。 鉴于涉案土地应返还新华书店公司，且新华书店公司并未举证证明其主张2006年至2013年土地房产增值给其造成的实际损失情况，新华书店公司要求润丰置业公司支付土地房产增值损失的请求，一审法院不予支持。 鉴于新华书店公司与润丰置业公司签订2006年12月10日、2007年9月25日《土地使用权转让合同》系履行2006年8月31日《房地产合作开发协议》的行为，双方又签订《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》载明《土地使用权转让合同》仅为名义上的转让合同，且新华书店公司在本案中已经主张了借款、利息、土地房产的增值等损失，新华书店公司再要求润丰置业公司支付《土地使用权转让合同》约定的违约金的请求，一审法院不予支持。 据此，本案经审判委员会全体会议讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、新华书店公司与泰山房地产公司2006年8月31日所订《房地产合作开发协议》于2013年9月27日解除；二、新华书店公司与润丰置业公司2006年12月10日、2007年9月25日所订《土地使用权转让合同》《山东省新华书店二期工程委托开发〈土地使用权转让合同〉补充协议》于2013年9月27日解除；三、润丰置业公司于本判决生效后10日内返还新华书店公司座落于济南市市中区××路××号的26477.4平方米土地使用权［证号：市中国用（2008）第200092号、地号：0、地号34169］；四、润丰置业公司于本判决生效后10日内返还新华书店公司座落于济南市市中区××路的12019.3平方米土地使用权［证号：市中国用（2007）第0200077号、地号：0、地号34153－1］；五、润丰置业公司于本判决生效后10日内赔偿新华书店公司经济损失337863.47元；六、驳回新华书店公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546900元，由新华书店公司负担270000元，由润丰置业公司负担276900元。保全费5000元，由新华书店公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 新华书店公司提交一组照片，用以证明润丰置业公司没有没有实际支出土地整理费。润丰置业公司质证认为，对证据的真实性没有异议，但该证据无法证明其证明目的。国土资源部在2003年10月下发的《土地开发整理若干意见》的规定，土地整理的基本程序应当包括整体区域的基础调查和资料收集，系统分析，编制土地整理规划，论证规划方案，筹集整理资金，实施规划方案等基本步骤。其中基础调查和资料收集是指对整理区域内的自然和社会经济条件、国民经济和社会发展规划与计划、规划土地利用目标、土地利用现状、中低产田的制约因素、生态环境特征以及土地产权状况等进行调查，并收集相关资料。我方支付的土地整理费用是对上述工作的支出，包括将案涉土地的土地性质从机关用地变更为商业金融用地，故我方的该项支出具有合法合理性。本院对上述证据的真实性予以确认，该照片仅能证明土地现状，不能证明润丰置业公司未实际支出土地整理费，故本院对上述证据不予采信。 对于一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1.案涉《房地产合作开发协议》的性质以及是否应予解除；2.一审法院关于赔偿数额的认定是否正确。 针对第一个焦点问题。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，新华书店公司与泰山房地产公司签订的《房地产合作开发协议书》中约定，土地转让系为新华书店公司职工建设住宅，项目由新华书店公司出资建设，泰山房地产公司负责办理开工前的手续并实施建设。双方还约定，项目完成后，土地所有权及实际使用权仍归新华书店公司所有，并未约定有共同投资、共享利润以及共担风险等内容。根据已经查明的事实，润丰置业公司仅是承继了泰山房地产公司在《房地产合作开发协议书》中的权利义务，其与新华书店公司之间并未签订其他合作开发协议。因此，润丰置业公司关于其以自筹资金和对外借款作为资金投入项目前期运作、与新华书店公司之间构成借贷法律关系等为由，主张《房地产合作开发协议书》系合作开发房地产合同，没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于《房地产合作开发协议书》是否应当解除的问题。润丰置业公司主张新华书店公司订立合同的目的可以实现。本院认为，2006年的《房地产合作开发协议书》约定建设多层结合小高层，且转让土地只能作为开发新华书店公司职工住宅使用，土地所有权及实际使用权仍归新华书店公司所有。但是，由于案涉项目实际规划只能建设高层，且容积率、建筑密度等均发生了变更，润丰置业公司与新华书店公司并未就变化后的相关事宜达成一致意见，故导致新华书店公司签订《房地产合作开发协议书》的合同目的已不能实现。润丰置业公司又主张新华书店公司无法提供土地使用权证原件，超期签订土地使用权转让合同，从而导致无法及时办理土地使用权证变更登记手续，并导致项目后续延期开工，系违约在先。本院认为，《房地产开发合作协议书》中约定，如最长在8个月内不能办理完毕开工前的相关手续，新华书店公司可根据实际情况有权解除合作关系。本案中，案涉土地的使用权证已于2008年5月21日办到润丰置业公司名下，且润丰置业公司在2008年10月10日就取得了相关核准，但直至2010年仍未办理完毕开工前的手续，且润丰置业公司无证据证明系新华书店公司违约在先导致案涉项目无法继续，故本院对润丰置业公司的该项主张不予支持。因此，新华书店公司有权解除案涉《房地产合作开发协议书》。 针对第二个焦点问题。新华书店公司主张土地整理费用并未实际发生。本院认为，为证明实际发生土地整理费，润丰置业公司提交了相应的收据、发票等证据，虽然新华书店公司二审中提交了照片，用以证明案涉土地不存在整理，但照片仅能证明土地现状，不足以证明整理费用没有发生，故本院对新华书店公司的该项主张不予支持。同时，由于新华书店公司与润丰置业公司约定了转让合同办理所需的手续费等由新华书店公司承担，润丰置业公司持交款发票以及收据结算实际费用，并冲抵借条，多退少补，故新华书店公司关于应当支付借款利息的主张，本院不应支持。润丰置业公司虽然主张其投入巨大，但其在本案中并未提出赔偿损失的诉讼请求，亦未提交充分证据予以证明，故一审法院根据现有证据认定了润丰置业公司目前已发生的支出，并无不当。另外，关于新华书店公司主张其存在土地房产增值的损失，本院认为，由于案涉合同解除，案涉土地应返还新华书店公司，且新华书店公司并未举证证明其主张其实际损失情况，故对其主张不予支持。 综上所述，新华书店公司以及润丰置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费546,900元，由上诉人山东新华书店集团有限公司负担200,000元，由上诉人山东润丰置业有限公司负担346,900元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永生 审 判 员 邱建坡 审 判 员 马 丽 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 王金雨 书 记 员 李亚宁