广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初638号 原告：广西玉林玉柴物业管理有限公司，住所地：玉林市玉柴新城，统一社会信用代码：91450900735159725R。 法定代表人：覃东海。 委托代理人：王俪蓉，该公司员工。 被告：徐家瑞，1962年8月13日出生，住玉林市。 原告广西玉林玉柴物业管理有限公司与被告徐家瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广西玉林玉柴物业管理有限公司委托代理人王俪蓉、被告徐家瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西玉林玉柴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费1204.08元（分两段计算：自2017年6月1日起至2017年12月31日止，共计7个月，按房屋建筑面积0.6元/平方米/月、面积100.34平方米计算，即0.6×100.34×7=421.43元；自2018年1月1日起至2018年12月31日止，共计12个月，按房屋建筑面积0.65元/平方米/月、面积100.34平方米计算，即0.65×100.34×12=782.65元；总计421.43+782.65=1204.08元）。2、判令被告向原告支付垃圾处理费133元（自2017年6月1日起至2018年12月31日止，共计19个月，按7元/户/月计算，即19×7=133元）。3、判令被告向原告支付违约金881.39元（从应交费用之日的次日起每日按应付物业服务费的3‰计算违约金，自2019年1月1日起暂计至2019年8月31日止，共计244天，以1204.08元为基数，即1204.08×3‰×244=881.39元，此后的费用计至被告清偿费用之日止）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月17日，原告与英华小区业主委员会签订《玉柴英华小区物业服务合同》，约定：原告对英华小区提供物业管理服务；合同期限为2年，自2017年1月1日零时起至2018年12月31日24时止；物业服务费用为：2017年：按房屋建筑面积0.6元/月/平方米计收；2018年：按房屋建筑面积0.65元/月/平方米计收；包括但不限于水、电、燃气、通信、有线电视、垃圾处理、污水处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向英华小区业主委员会、业主或物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托原告代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由原告向委托单位收取相应的手续费，英华小区业主委员会、业主或物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任；英华小区业主委员会、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，原告可依法向人民法院起诉。被告为英华小区商住2-3-705号房的业主，其房屋建筑面积为100.34平方米。原告已按合同约定提供了物业服务，被告应履行向原告交纳物业费的义务。但自2017年6月1日起至2018年12月31日止，被告一直未交纳物业费。经原告多次催告，被告仍不交纳，严重侵犯了原告的合法权益。根据《玉林市人民政府办公室关于印发玉林市城市生活垃圾处理费征收办法的通知》（玉政办发[2007]155号）第五条第一款，本市城市居民的垃圾处理费，每户每月收7元，由玉林市环境卫生管理处委托玉林市自来水公司和玉林市玉州区江南自来水厂随水费代收。共用水表的居民住户，户数由社区协助玉林市环境卫生管理处核定。实行物业管理的生活小区且具备条件的，由玉林市环境卫生管理处委托物业管理部门代收。2007年7月28日，玉林市环境卫生管理处出具委托书，特委托原告对广西玉柴机器集团有限公司（以下简称玉柴集团）在玉林的生活区内的居民住户代为收取城市生活垃圾处理费、代为做好生活垃圾收集服务工作。2007年11月28日，玉柴集团与原告签订《玉柴集团住宅小区前期物业服务合同》，约定：玉柴集团将在玉林城区的各生活区包括：梦境佳苑、英华小区（含原北一区、玉柴新城）、东华小区（含原北二区、原北四区及白马山庄）、安华小区、龙华小区、南华小区（原南区）、西华一区（原中一区）、西华二区（原中二区）、锦华小区（原玉柴新村）、文华小区、五区、东区（原印染厂）等住宅小区的物业管理服务事宜，全部委托给原告实施；物业收费标准：如是玉柴内部或者原告收费的，则有玉柴集团根据政府价格部门的基准价标准制定执行标准或者完全由乙方制定收费标准下文公布执行；实行市场调节价的，则由业主大会决定后委托其执行机构业委会与原告签订物业服务合同明确；其他如车位占用费、住宅专项维修资金、生活垃圾处理费等费用的收取，从属其管理规定；本合同自双方签订之日起，至玉柴住宅小区成立业主大会后，由其执行机构业主委员会与原告签订《物业委托服务合同》之日终止。据此，英华小区属玉柴集团在玉林的生活区，由原告代为收取城市生活垃圾处理费。但自2017年6月1日起至2018年12月31日止，共计19个月，期间被告一直未交纳垃圾处理费。按每户每月7元计收，被告拖欠垃圾处理费总计133元。经原告多次催告，被告仍不交纳，严重侵犯了原告的合法权益。为此提起诉讼。 被告徐家瑞辩称，其欠物业费、垃圾处理费是事实，但其房产证房屋面积是92.01平方米，原告按100.34平方米收取物业费是不合理，房屋从2015年5月开始漏水，多次到物业公司反映，物业公司在2016年4月来修理，但是没有处理好，不认同小区的业主委员会和物业签订的合同，多收取的物业费按50倍赔偿。但被告庭审后未提起反诉。 经审理，本院确认以下法律事实：原告广西玉林玉柴物业管理有限公司是具有独立法人资格的物业管理服务企业，二级资质，成立日期为2002年1月15日，营业期限为长期。2017年1月17日，玉柴英华小区业主委员会与原告签订《玉柴英华小区物业服务合同》，双方约定：合同期限从2017年1月1日至2018年12月31日止。物业服务费：2017年按房屋建筑面积0.6元/月/平方米计收；2018年按房屋建筑面积0.65元/月/平方米计收，英华小区业主委员会、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金，生活垃圾处理费由原告根据玉政办发〔2007〕155号文件及玉林市环境卫生管理处的委托按每户每月7元收取。被告徐家瑞是玉柴英华小区2-3-705号房（房产证载明的房号是S2幢708号）的所有权人，房产证载明自有面积92.01平方米，共有（1-7楼楼梯）面积83.31平方米。自2017年6月1日至2018年12月31日被告未交纳物业费等，原告经多次向被告催缴未果，诉至本院。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与玉柴英华小区业主委员会签订《玉柴英华小区物业服务合同》，该合同未违反法律规定，合法有效，对原告和被告都具有约束力，双方应遵照履行。原告按照合同的约定为小区业主提供物业服务，履行了应尽义务；被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，应按合同约定履行交纳费用义务。根据被告房屋的房产证载明的：自有面积是92.01平方米，共有（1-7楼楼梯）面积是83.31平方米，该楼栋的实际情况：1-2楼为商铺，没有共用楼梯，3-7楼共10套房，需共用楼梯，故原告主张被告房屋按面积100.34（92.01+83.31÷10）平方米计收物业费，合法合理，本院予以支持。被告应向原告支付2017年6月1日至2018年12月31日的物业费1204.08元（0.6×100.34×7个月+0.65×100.34×12个月）、生活垃圾处理费133元（19个月×7）。关于违约金，物业服务合同虽然约定每逾期一日按应交物业费的3‰计算，但是计算标准过高，本院酌情支持按应交物业费1204.08元的月利率2%计算，即从2019年1月1日起至交清之日止，按照月利率2%计算。被告徐家瑞辩称,其房屋从2015年5月开始漏水，多次到物业公司反映，物业公司在2016年4月来修理，但是没有处理好，不认同小区的业主委员会和物业签订的合同。对此原告陈述2016年4月后未收到被告保修记录，并提供专项维修资金开支小区建设项目审批表及维修资金项目验收表证实：原告于2016年4月启用专项维修资金为被告安排维修并验收，但被告拒绝在维修验收表上签字。被告的上述辩称意见理由不足，本院不予采信。业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告徐家瑞支付2017年6月1日至2018年12月31日的物业服务费1204.08元、生活垃圾处理费133元及违约金（计算方式：以1204.08元为基数，从2019年1月1日起至清偿之日止，按照月利率2%计算）给原告广西玉林玉柴物业管理有限公司。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐家瑞负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  黄 双 二〇二〇年四月二十七日 法官助理  吕仟伦 书 记 员  文晓丹