广东省湛江市坡头区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0804民初153号 原告:陈涛，男，1966年11月29日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区************，公民身份号码440************957。 原告:郑志聪，男，1969年9月5日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区***********，公民身份号码440************756。 两原告共同委托诉讼代理人:李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人:黄承平，广东鸿峰律师事务所实习律师。 被告：湛江琼宇建设有限公司，住所地：广东省湛江市坡头区***，统一社会信用代码914**********041X5。 法定代表人：黄**明，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄松，男，1983年9月28日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区**********，公民身份号码440************539，系该公司员工。 原告陈涛、郑志聪诉被告湛江琼宇建设有限公司（下简称琼宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈涛、郑志聪的共同委托诉讼代理人李海雯及被告琼宇公司的委托诉讼代理人黄松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈涛、郑志聪向本院提出诉讼请求：1.确认原告于2019年11月19日收到的被告制作并发出的《解除合同通知书》无效；2.判令被告继续履行原、被告双方于2015年5月13日签订的《广东省商品房买卖合同》(湛房商NO.20150512)，依约定履行交房义务；3.判令被告向两原告支付逾期交房违约金(自2016年6月1日起暂算至2019年5月6日的违约金为320700元)；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月4日，原告陈涛与被告签订《广东省商品房买卖合同》(湛房商NO.201413478)，约定被告向陈涛出售湛江市坡头区*****海港新城花园1区25幢住宅楼01房，套内面积318.6平方米，因当时湛江市房地产市*低迷，被告楼盘所在位置较偏、配套设施未完善，双方约定销售价格按每平方米5800元计算，但为了不影响被告的销售，网签价格统一按7980元/平米方收取，多余的款项待银行按揭放款后，被告再以现金方式返还给陈涛。同日，原告郑志聪与被告签订《广东省商品房买卖合同》(湛房商NO.201413479)，约定被告向郑志聪出售湛江市坡头区*****海港新城花园1区81幢住宅楼01房，套内面积318.86平方米，双方也口头约定同样按照陈涛与被告签订上述合同的方式进行操作。两原告依约按7980元/平方米向被告支付了款项，但被告未依约向原告返还多收的款项。经原告再三催促后，双方协商决定:两位原告多付款项中的100万元，被告将另行出售湛江市坡头区*****海港新城花园1区86幢03号房给两原告。双方于2015年5月13日签订《广东省商品房买卖合同》(湛房商N0.20150512)（下简称涉案合同），约定：1.被告向两原告出售湛江市坡头区*****海港新城花园1区86幢03号房，套内面积314.63平方米，每平方米按4151.17元计算，总房款为1306083元。2.被告将应返还的2501房、8101房的100万元房款直接转为该房定金，被告出具了《收据》予以确认。另双方还约定:若被告能在2015年11月30日前将定金退还，双方的购房关系自动终止;若被告未能在2015年11月30日前将定金退还，被告需在2016年5月31日前将房屋交付原告。2015年11月30日，由于被告未能将100万元定金退还，按约定原告需在2015年12月5日前将余款306083元付清，被告需在2016年5月31日前交房。原告没有支付尾款，一是因为合同上没有约定支付尾款的银行账户，原告于合同约定的时间前到被告处打算交付但被告没人接收，且被告的楼盘烂尾，无法取得竣工验收备案表，公司无法正常运作经营;二是因为原告购买的第一套房产，被告应于2015年5月31日前交付，但被告至今仍未交付，导致原告也不敢再贸然将款项交付给被告。以上原因致使原告无法缴清余款。原告未能付清余款是被告的过错造成的，并非是原告违约。经原告多次催促，被告仍不交房，构成违约。根据涉案合同的约定，原告主张继续履行合同，被告应向原告交付房产并每日按已交房款的万分之三向原告支付逾期交房违约金，即:100万元×万分之三×1069天＝320700元。2019年11月19日，被告寄出的《解除合同通知书》要求解除涉案合同，并歪曲事实声称原告至今未支付任何款项与事实不符。根据相关法律规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。被告未在规定期限内行使，其解除权早已消灭。被告发出的《解除合同通知书》应认定为无效。综上所述，被告无权提出解除合同，被告至今仍未交付涉案商品房给原告，已严重损害原告的合法权益。望法院查明事实，支持原告的诉求。 被告琼宇公司答辩称：1.原、被告签订涉案合同是为了串通虚假报价，套取银行贷款，原告并没有实际支付100万元房价款，而是以套取银行贷款来冲抵“购房款”，该行为为非法行为，侵害了第三人的合法利益，依法应当认定为无效合同。签订合同时，双方并不存在真实的房屋买卖意愿，当时本意是为了担保向原告兑现从银行套取的100万元贷款，是“以合法的形式掩盖非法的目的”的无效行为。2.因原告没有依约缴付房价款，被告明确表示单方解除房屋买卖合同关系。双方签订合同约定被告将位于湛江市坡头区*****海港新城花园1区86幢03号房的房屋出卖给原告，同时约定了原告应当在2015年12月5日前将全部购房款付清。签订合同后，原告至今尚未支付任何款项，被告根据涉案合同第七条第1款第(2)项的约定“逾期超出陆拾天后，出卖人有权解除合同”行使单方解除权利，再次明确表示解除涉案合同。综上所述，涉案合同依法应当认定为无效合同，予以撤销。且被告也多次提出了解除合同的明确意思表示，就算合同生效也应当予以解除。恳请法院查清事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：身份证，证明原告的基本情况;二、企业信用信息公示报告，证明被告的基本情况;三、《广东省商品房买卖合同》(湛房商NO:201413478)、发票联、《房款收取说明》，证明被告按建筑面积每平方米5800元向原告出售房产，但为了不影响被告的销售，双方的网签价格统一按7980元/平方收取，多余的款项待银行按揭放款后，被告以现金方式返还给原告;四、《广东省商品房买卖合同》(湛房商NO:20150512)、《收据》，证明被告未能按约定向原告返还多收的房款，于是原、被告约定，由被告另行销售海港新城花园1区86幢03号房给两原告，以原告多支付的100万元购房款作为该房的购房定金。合同约定交房时间为2016年5月31日，被告已逾期交房，需按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金;五、《解除合同通知书》、快递单，证明原告于2019年11月19日收到被告寄送的《解除合同通知书》，被告并未在解除权发生之日起一年内行使，其解除权早已消灭。故被告发出的《解除合同通知书》应认定为无效，其应继续履行涉案合同。被告提交了以下证据：(2019)粤0823民初823号民事判决书、(2019)粤08民终3279号民事判决书，证明当时签订的购房合同不是真实的买卖合同，且本合同也是以合法形式掩盖非法目的，应确认为无效合同。 被告对原告提交的证据一、二的三性没有异议。对证据三、四中的25幢01房合同没有异议，对发票联的三性没有异议，对收据的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，这是和业主串通抬高销售价格，骗取银行贷款。对86幢03房合同的三性都有异议，当时签订25幢01房及81幢01房合同是为了多套取银行的100万元贷款。被告怕无法偿还，就将86幢03房抵押给两原告。对证据五的三性都没有异议。 原告对被告提交的证据的三性都没有异议，对其证明的事实有异议。原、被告签订的涉案合同是合法有效的。 本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据三、四中的《房款收取说明》、《收据》的合法性不予确认，对86幢03房合同的合法性不予确认；被告提交的证据达到其证明目的，予以采信。 本院认定的事实如下：原告陈涛与被告琼宇公司于2014年12月4日签订《广东省商品房买卖合同》(湛房商NO.201413478)，约定被告将位于湛江市坡头区*****海港新城花园1区25幢01房(建筑面积330.07平方米，套内面积318.86平方米)以套内每平方米8260.55元预售给陈涛。2014年12月9日，被告开具了收取陈涛该套房的首付款793959元的发票。2016年7月12日，被告分三次开具了收取陈涛该套房其余款项184万元的发票，至此，该套房的款项已付清，该房已交付给陈涛。同样，原告郑志聪与被告琼宇公司于2014年12月4日签订《广东省商品房买卖合同》(湛房商NO.201413479)，约定被告将位于湛江市坡头区*****海港新城花园1区81幢01房(建筑面积330.07平方米，套内面积318.86平方米)以套内每平方米8260.55元预售给郑志聪。2014年12月9日，被告开具了收取郑志聪该套房的首付款793959元的发票。2016年7月12日，被告分两次开具了收取郑志聪该套房其余款项184万元的发票，至此，该套房的款项已付清，该房已交付给郑志聪。 2014年12月10日，被告出具了一份《房款收取说明》给陈涛、郑志聪，载明：“经议定，联排别墅2501陈涛、8101郑志聪均以5800元/㎡收取。为了不影响琼宇公司的销售，经大家协商同意，购房合同网签价格统一按7980元/㎡，待按揭放款后，超出实收部分房款，琼字公司以现金方式于一周内退还给各位业主。” 2015年5月13日，原告郑志聪（买受人）与被告琼宇公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》(湛房商NO.20150512)，双方约定，被告将位于湛江市坡头区*****海港新城花园1区86幢03号房(建筑面积326.52平方米，套内面积314.63平方米)以套内每平方米4151.17元预售给郑志聪。付款方式及期限为:买受人在签署本合同时，付定金100万元整;如出卖人于2015年11月30日前将买受人的购房定金退还买受人的，即该套房屋的交易自动终止;如出卖人未能在2015年11月30日前将买受人的购房定金退还买受人的则按该合同约定的价格出卖给买受人，买受人应于2015年12月5日前将余款306083元付清;另，双方约定，逾期付款时间超出60天后，买受人未付清房款的，出卖人有权解除合同。同日，被告出具了一份《收据》给原告，载明:“今收到郑志聪交来购买海港新城花园86幢03房定金，此款(定金)壹佰万元整是应退给陈涛、郑志聪25幢01房、81幢01房款转为购房定金”。双方签订的涉案合同没有进行网签。至本案诉讼时止，两原告未付清合同约定的房款余款306083元给被告，该房产被告未交付给两原告。原告于2019年11月19日收到被告寄送的《解除合同通知书》。 另查明，2019年5月13日，陈涛、郑志聪以案外人执行异议之诉为由向广东省遂溪县人民法院（以下简称遂溪法院）提起诉讼，遂溪法院于2019年7月19日作出(2019)粤0823民初823号判决，认定两原告与被告签订的涉案合同，双方约定的销售价格明显低于市场价格，损害了他人的合法权益，该涉案合同为无效合同，并判决驳回原告陈涛、郑志聪的诉讼请求。陈涛、郑志聪不服该民事判决，向湛江市中级人民法院（下简称湛江中院）提起上诉，湛江中院作出（2019）粤08民终3279号判决，驳回陈涛、郑志聪的上诉，维持原判。(2019)粤0823民初823号判决现已发生法律效力。 本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。涉案的86幢03房现为遂溪法院所强制执行处置中。本案的争议焦点为双方签订的涉案合同是否属于无效合同的问题。遂溪法院作出的（2019）粤0823民初823号判决已认定两原告与被告签订的该涉案合同为无效合同，且该判决湛江中院亦予以维持，并已发生法律效力。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项：“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”和《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，原、被告签订的86幢03房购房合同为无效合同，自始没有法律约束力。原告诉讼请求被告继续履行涉案合同于法无据，本院不予支持。原告的其他项诉讼请求也是基于涉案合同有效而提出的，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项的规定，判决如下： 驳回原告陈涛、郑志聪的诉讼请求。 案件受理费3055.25元，由原告陈涛、郑志聪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审判员  林丽雀 二〇二〇年四月八日 书记员  刘玉婵 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。