湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民初607号原告暨反诉被告：大冶市帝豪置业有限公司，住所地大冶市保安镇新街儿巷**。法定代表人：李朝顺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周建、陈鹏，均系湖北太圣律师事务所律师。被告暨反诉原告：大冶市保安镇城镇化建设有限责任公司，住所地大冶市保安镇三元路**。法定代表人：王向东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐新胜，湖北元初律师事务所律师。原告暨反诉被告大冶市帝豪置业有限公司（以下简称帝豪置业公司）与被告暨反诉原告大冶市保安镇城镇化建设有限责任公司（以下简称保安城建公司）合同纠纷一案，帝豪置业公司向大冶市人民法院提起诉讼。大冶市人民法院立案受理后，保安城建公司提起反诉，并对管辖权提出异议。大冶市人民法院移送本院，本院于2019年5月13日立案受理后，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告的委托诉讼代理人周建、陈鹏，被告保安城建公司的委托诉讼代理人徐新胜到庭参加诉讼，本院现已审查终结。帝豪置业公司诉讼请求：一、确认原、被告于2013年9月18日签订的《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》无效；二、判令被告返还原告征地费用和城镇建设配套费及工农关系协调费共计1,463万元，并赔偿利息损失（以1,463万元为基数，按同期银行贷款利率为标准，自2013年12月22日起计算至被告实际返还之日止）；三、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年9月18日，原告与被告签订《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》约定双方合作开发商业街、大酒店及商住楼建设工程。被告提供127亩土地，负责商业街路面硬化及下水道工程建设，协助办理有关手续，协调处理工农关系矛盾。原告负责投资建设。被告按每亩20万元的标准收取原告116.1亩征地费用和城镇建设配套费，并按每亩3万元的标准收取工农关系协调费共计1,463万元。原、被告签订的《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效协议。理由如下：(一)征收主体违法。协议所涉地块的征收主体是大冶市土地收购储备中心委托的大冶市保安镇人民政府（以下简称保安镇政府），不是保安城建公司，保安镇政府没有委托被告，实质上也由于被告是企业，不具备受托人条件而无法委托。被告在案涉地块委托两村委会与农户签订协议的征收行为违反了土地管理法第四十六条之规定；（二）用地程序违法。原、被告于2013年9月18日签订《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》时，协议所涉地块属于集体农用地，没有经过湖北省人民政府批准将农用地转为建设用地，违反土地管理法第四十三条、四十四条、房地产管理法第九条之规定；（三）收取征地费用违法。征地补偿费的项目及标准均依法应由当地市县人民政府按法定的程序组织实施。《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》中约定案涉地块于2014年4月18日由大冶市土地收购储备中心委托保安镇政府征收，委托补偿费用，均由大冶市土地收购储备中心按保安镇政府征地工作进度分批支付，保安镇政府于本协议签订之日起30日内向大冶市土地收购储备中心交付土地。《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》约定由保安城建公司收取帝豪置业公司征地费用、城镇建设配套费、工农关系协调费及商业街所有门面严重违反土地管理法第四十七条、第四十八条、第四十九条、土地法实施条例第二十五条之规定；（四）收取城市建设配套费违法。根据湖北省物价局、省财政厅关于《黄石市及所属县市城市基础设施配套费收费标准》批复（2004年7月23日）的规定：（1）大冶市城区范围内城市基础设施配套费为40元/平方米，减收幅度在省定收费标准20%以内掌握；（2）城市基础设施配套由规划局负责收取，收取配套费应持有物价部门核发的收费许可证；（3）通过拍卖程序获得土地、拍卖底价中包含配套费的建设项目可减免配套费；（4）确保配套费专项用于城市基础设施建设，并自觉接受纪检监察、审计部门的监督。《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》中约定的城镇建设配套费，被告及保安镇政府无权收取，被告收取帝豪置业公司城镇建设配套费主体违法、程序违法；（五）协议所涉地块征地费用发放程序违法。依据土地法实施条例第二十五条之规定，征收土地方案经依法批准后，必须将批准征地机关、批准文号及征地补偿标准等内容，在被征收土地所在乡镇、村予以公告，听取村民意见。协议所涉地块的征地补偿标准没有公告、没有登记、没有听取村民意见，补偿对象、面积、金额是否合法真实不得而知。实际上，《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》签订后，被告没有提供127亩土地，没有承担商业街路面硬化及下水道工程建设，完全没有履行该协议书确定的义务。而是原告于2014年9月18日通过招拍挂的形式取得55亩土地使用权，于2015年3月20日与大冶市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，交纳土地出让金2,670万元，并在该地块上独自投资建设商业街及商住楼工程。原告与被告签订《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》违反土地管理法、土地法实施条例等法律、行政法规的强制性规定，依据合同法第五十二条之规定，属于无效协议。依据合同法第五十六条、第五十八条之规定，没有履行的无须履行，因该协议取得的财产应当予以返还，过错方应当赔偿对方因此所受的损失。基于上述事实与理由，请求判如所请。保安城建公司针对帝豪置业公司的起诉答辩称：一、涉案合同非房地产合作开发合同，是具补偿性的新型商事无名合同。二、涉案合同既有束己条款，亦有涉他条款，因履行涉他条款与案外第三人签订的合同与涉案合同不属同一法律关系，该类合同性质、效力不属于本案审理范围。三、涉案合同应认定为有效合同。其理由：（一）涉案合同主体适格，且意思表示真实。（二）涉案合同内容不违反法律、行政法规的效力禁止性规定。（三）涉案合同有利于城镇化建设，没有损害国家利益、农民及村集体利益。（四）最高法司法政策明确保护新型无名合同。四、本诉原告主张涉案合同无效的理由无一成立。其理由：（一）涉案合同不是土地征收合同。第一，土地征收是政府为了公共利益需要，依照法律规定的权限和程序将集体所有土地变为国有土地，再加以利用的行为。而涉案合同目的是为土地收储（征收）创造条件，答辩人委托两村委会与农户签订《解除土地承包协议》是收回集体土地承包权，并非土地征收行为。答辩人替代两村委会履行补偿义务，属于债务承担，且补偿标准没有损害农民利益，属于合法行为。2014.4.17土地收储中心与两村委会签订土地征购合同，才是对集体土地所有权之征收行为，且征收主体是土地收储中心，而非答辩人。本诉原告认为答辩人的征收行为违反土地管理法第46条规定，征收主体违法的主张不能成立。第二，在涉案合同签订前，答辩人已委托两村委会与农户解除土地承包权，且已承担债务，本诉原告是在对此明知且无异议的情形下缔约的；答辩人为履行合同义务与第三人发生的关系与涉案合同非同一法律关系，不属于本案审理范围。第三，征收主体是否合法与涉案合同效力无关联。土地管理法第46条系对土地征收公告与实施的行政管理规定，若有异议则属行政纠纷。作为原土地所有权人两村委会对此从未提出异议。原告对征收主体之异议不能成立。第四，答辩人的合同主义务是完成土地收储前期工作，该义务的履行过程发生在答辩人与案外人之间，且该项义务早已完成。帝豪置业公司作为受益人据此对涉案合同效力提出异议，与合同相对性原理相悖。（二）帝豪置业公司关于涉案合同签订时，涉案地块属集体农用地没有办理农用地转批手续，违反土地管理法第四十三条（用地申请）、第四十四条（农用地转用审批）、房地产管理法第九条（城市规划区集体土地征收与出让）的规定，属用地程序违法的主张错误。理由：第一、农用地转批属行政法律关系，唯两村委会才有权对其程序合法性提出异议，且行政争议不属本案审理范围。帝豪置业公司非两村委会，无权就该行政争议问题提出异议。第二，涉案合同不是征地合同，答辩人行为亦非征地行为。2013.11.28省政府批准农用地转批，2014.4.17收储中心才与两村委会签订土地征购合同。但此二项事宜均非答辩人所为，与涉案合同仅事实牵连，不属于本案审理范围。第三，若存在未批先征行为，但事后农用地转批获批准的，并不影响征地行为的效力。（三）帝豪置业公司关于涉案合同约定保安城建公司收取其征地费用、城镇建设配套费、工农关系协调费及商业街门面违反土地管理法第四十七条（集体土地征收补偿及标准）、第四十八条（补偿安置方案公告）、第四十九条（补偿费用收支情况公布）、土地法实施条例（补偿、安置方案审批公告、发放具体规定）的主张不能成立。其理由：第一，涉案合同为补偿性无名混合商事合同，约定帝豪置业公司补偿2,670.3万元货币及商业街门面，此为帝豪置业公司应给付的合同对价，符合合同自愿原则。2014.4.14土地征购合同中的价款是另一行政合同关系中的对价；答辩人以债务承担方式给付失地农民的补偿高于法定补偿，均与涉案合同中帝豪置业公司对答辩人承诺对价补偿不同。第二，2,670.3万元货币补偿中包含征地补偿费、城镇建设配套费、工农关系协调费，本属答辩人对所获对价拟自行开支的成本范围（包括对第三人给付）的一种说明，并不改变该给付为合同对价之性质。第三，土地管理法第47、48条、49条，土地法实施条例第25条是土地征收补偿及给付程序的规定，唯征收集体土地发生行政纠纷的，才可适用前述规定。然收储中心与两村委会、张志然签订土地征购合同后从未发生纠纷。帝豪置业公司援用该等规定来否定涉案合同的效力不当。（四）帝豪置业公司关于根据省物价局、省财政厅关于《黄石市及所属县市城市基础设施配套费标准》规定了大冶城区配套费标准为40元/㎡；由规划局持收费许可证收取；通过拍卖程序获得土地、拍卖底价中包含配套费的建设项目可以减免配套费；配套费专项用于城市基础设施建设，并自觉接受纪检监察、审计监督等规定，涉案合同约定保安城建公司收取城镇建设配套费主体违法、程序违法的主张不能成立。理由：第一，合同约定帝豪置业公司给付2,670.3万元城市配套费等费用后，由答辩人代替该公司将前述费用缴纳给政府有关部门。该约定未违反合同效力禁止性规定。根据合同法第64条规定，若帝豪置业公司已履行给付而答辩人未代为缴纳该费的，仅承担违约责任。事实上，2014年8月14日土地挂牌公告中规定的拍卖底价不含配套费，帝豪置业公司对2,670.3万元并未足额给付。第二，根据合同法解释（一）第四条“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其人大常委会制定的法律为和国务院制定的行政法规依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定。省物价局、省财政厅关于《黄石市及所属县市城市基础设施配套费收费标准》不属全国人大法律及国务院行政法规，不能作为评判合同效力之依据。第三，帝豪置业公司所提供的配套费文件明确该文件仅适用于“黄石、大冶城区”，不适用乡镇。根据鄂财综发[2011]2号文件对建制镇城镇配套费的规定，该费用由住房和城乡建设主管部门收取，具体标准由县（市、区）物价局、财政局根据当地实际情况研究提出。大冶市委、市政府(2012)17号会议纪要明确保安镇区城市配套费由镇区比照还地桥镇收取（据了解为100元/㎡）。在帝豪置业公司应给付的2,670.3万元中合同仅约定包三项开支范围，对城市配套费并未约定具体标准和金额，帝豪置业公司主张“超标”无事实根据。答辩人是镇属国有公司，经营范围中就有“城镇建设管理”项目，事实上保安镇的城镇基础设施一直是由答辩人负责建设及管理的。（五）帝豪置业公司关于协议所涉地块征地费用发放程序违反土地法实施条例第25条规定，应属无效的主张不能成立。其理由：第一，该问题与涉案合同不是同一法律关系，不属本案审理范围。第二，唯有两村委会、村民在征地过程中对征地费用发放程序有权提出异议，且该类异议属行政争议，不属民事争议。事实上两村委会、村民并未就该地块征地费用发放程序提出任何异议。帝豪置业公司将此作为否定涉案合同效力的依据不足。五、帝豪置业公司主张合同无效之目的是为了规避合同给付义务，系恶意抗辩，严重违反诚信原则，不应支持。第一，答辩人已花费大量人力物力并委托两村委会完成涉案地块承包权解除及农户补偿（包括对张志然的补偿）；涉案地块获得省政府农用地转批手续后，协调两村委会、张志然与收储部门签订土地收储合同，使政府土地收储工作顺利完成；协调政府对涉案地块挂牌出让；为维稳提供500万借款给帝豪置业公司发放农民工工资。因此，答辩人已履行了合同的主要义务。（2）对合同约定的2,670.3万元费用帝豪置业公司只给付部分；对挂牌出让的土地只部分摘牌；承诺项目2亿元投资未兑现；商业街建成后不进行竣工验收、工程备案、拒交门面，引发失地农户上访；项目存在违规建设被罚；拒不给付农民工工资等，没有履行合同约定的主要义务。第二，帝豪置业公司主张合同无效的目的是规避合同约定之给付义务，尤其商业街门面给付义务。而在2014年11月24日致镇政府的报告中，主张商业街所有门面给答辩人将会造成其严重亏损，要求变更合同条款；2016年11月17日，帝豪置业公司又以答辩人“根本违约”为由提出解除合同，后又撤回解除合同通知，要求协商变更合同条款；2016年12月2日提出的协商方案中，陈述其亏损原因是“开发商对开发政策研究不透、国家经济下行资金链跟不上、合同条款存在争议，同时内部股东存在矛盾”。此前仲裁案开庭前帝豪置业公司一直主张合同有效，只不过相关条款对其不利，要求协商变更；而在本案中直接请求确认合同无效。无论是要求变更合同条款还是主张合同无效，其目的是拒付商业街门面。第三，当事人应当坚持诚实信用原则。帝豪置业公司明知合同目的及条件而自愿签约；对两地块摘牌后因其资金不足且市场下行，又自行放弃到手的2号地块使用权；一期开发过程中不懂管理、内部矛盾重重，一期完成后以“亏损”为由要求协商变更合同条款；未达目的时，发现合同有效于己不利，便请求确认合同无效，属于典型的恶意抗辩，不应支持。六、如果确认合同无效，将导致答辩人利益严重失衡，失地农户利益受损，会引发严重社会维稳事件。第一，在土地收储之前答辩人为履行合同义务已开支费用436.7184万元，补偿张志然房屋50.49万元，补偿祝青装修及评估费5.5万元，并将国家征地返还的一期费用268.68万元返回给帝豪置业公司，同时还应向失地农户承担并交付约4,539.12㎡的门面。由于涉案地块目前已不可逆转地变性为国有土地，帝豪置业公司因自身原因只对1号地块摘牌而放弃2号地块，但大冶市政府可随时将2号地块另行出让。帝豪置业公司应付2,607.3万货币补偿，但有证据证明的仅1,400万，商业街门面早已建成但至今拒付。如合同无效，则帝豪置业公司不仅可以得到超出合同之外的8,748.04㎡（预测数）巨额门面利益，还可要回1,400万，实际上是将合同对价由有偿变为无偿；二是答辩人巨额履约成本不仅无法收回，预期收益无法实现，且无法向失地农户交付约4,539.12㎡门面。第二，当初失地农户不愿意接受货币补偿，而要求按30㎡/亩门面补偿，是考虑到将来的生存问题。若合同无效，帝豪置业公司收回门面，答辩人将无法向失地农户履行承诺，将会引发近百户失地农户集体上访等严重社会维稳事件这一严重后果。七、帝豪置业公司所有本诉请求均应予驳回。第一，涉案合同为有效合同，基于此，帝豪置业公司所有诉讼请求不应得到支持，应予驳回。第二，若人民法院认为合同有效，可以向帝豪置业公司释明，帝豪置业公司可以变更诉讼请求，该公司拒绝变更诉讼请求的，人民法院应驳回其请求。综上所述，涉案合同为补偿性的无名混合合同，合同合法有效。帝豪置业公司关于合同无效的主张无事实和法律依据，且违反诚信原则，导致答辩人利益失衡且损害失地农户利益，请求人民法院依法驳回。保安城建公司反诉请求：一、确认双方于2013年9月18日签订的《投资建设商业街项目》及《补充协议》有效；二、判令帝豪置业公司开发的帝豪花园一期中的所有商业门面归反诉原告所有（所有商业门面面积最终以实测面积为准）；三、反诉案件受理费由帝豪置业公司负担。事实与理由：2013年9月18日，其公司作为甲方与乙方帝豪置业公司签订《投资建设商业街项目》及《补充协议》。双方约定：甲方提供127亩土地（以实测面积为准）供收储，乙方投资2亿元在大冶市保安镇丁家山、枣儿园地块投资建设商业街、酒店、商住楼；乙方负责项目全部投资、负责该地块“招拍挂”、承担土地出让金、负责项目各项手续办理；商业街自取得用地通知书之日起一年内建成；酒店、商住楼三年内建成；建成后的商业街所有门面归甲方所有；乙方按20万/亩向甲方交纳征地费用和城建建设配套费2,322万元，另按3万/亩支付工农关系协调费348.3万元；乙方确保建设期内农民工工资发放。为解除涉案地块集体土地承包权，保安城建公司在合同签订前就已委托友谊村、金堂村委会与大部分农户签订《解除土地承包协议》，承诺由保安城建公司对农户的土地补偿费、劳力安置费用门面进行以物代偿，而青苗费、地上附着物补偿费用货币另行支付。保安城建公司为此付出了大量人力物力。帝豪置业公司对此认可，故在合同中约定除给予甲方货币补偿外，商业街所有门面归甲方所有。合同签订后，涉案地块获得省政府农用地转批手续；保安城建公司协调两村委会、张志然与收储部门签订土地收储合同，使收储部门完成了128.86亩土地的收储。为了便于收储及开发，2015.4.14保安城建公司又与张志然签订补偿协议，对其进行房屋、门面、货币补偿。2014.5.29大冶市政府出台涉案地块土地使用权出让方案，将涉案地块分为1号地块（G14059号）和2号地块（G14060号）同时出让；2014.9.15帝豪置业公司竞得两地块并分别签订《成交确认书》，后因市场行情下跌、资金不足又自行放弃2号地块开发权。商业街规划在1号地块（即帝豪花园1期），帝豪置业公司对1号地块（包括商业街门面）上的房屋早已建成；对1号地块住宅部分已完成销售，并已对众多业主交房；但拒绝向保安城建公司交付商业街门面，导致失地农户多次上访闹事，保安城建公司协调镇政府花费大量人力物力进行安抚，才未引发严重维稳事件。保安城建公司认为：一、涉案合同为系特殊背景条件下在城镇开发建中产生的新型无名混合合同。双方缔约初衷是保安城建公司为涉案地块顺利收储而出资向该地块范围内失地农户提供补偿和提供服务，帝豪置业公司为涉案地块顺利收储及此后的摘牌开发而自愿对保安城建公司以门面加货币进行补偿。二、涉案合同为有效合同。第一，涉案合同意思表示真实；第二，涉案合同未损害国家及公共利益、失地农户和村集体利益；第三，涉案合同内容未违反法律、行政法规的效力禁止性规定；第四，帝豪置业公司主张合同无效之目的是为了规避合同给付义务，系恶意抗辩，违反诚信原则；第五，帝豪置业公司主张合同无效，不仅置反诉原告应得的合同利益不顾，还损害了众多失地农户的根本生存利益，将引发严重的维稳事件。三、合同有效，反诉被告应当履行合同约定义务。帝豪置业公司针对保安城建公司的反诉答辩称：一、保安城建公司关于确认合同有效实质是对其公司本诉的答辩；二、保安城建公司关于确认门面归其公司所有属于所有权确认纠纷。本案诉争门面是其公司依法取得土地使用权后合法建设的房屋，根据物权法第三十条的规定，诉争门面归其公司所有，因此保安城建公司关于请求判决门面归该公司所有没有事实和法律依据，应予驳回。帝豪置业公司为证明其诉讼主张成立，向本院提交了如下证据证实：证据一，营业执照复印件。拟证明：双方当事人具体身份情况。证据二，《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》和付款凭证复印件。拟证明：双方当事人于2013年9月18日签订的《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》，约定双方合作开发商业街、大酒店及商住楼建设工程。保安城建公司根据协议约定应向其公司提供127亩土地，负责商业街路面硬化及下水道工程建设，协助办理有关手续，协调处理工农关系矛盾等。其公司负责投资建设。保安城建公司收取其公司征地费用和城镇建设配套费及工农关系协调费共计1,463万元。协议同时对违约及其他方面作出相关约定等。证据三，《国有建设用地使用权出让合同》及《出让价款缴纳情况证明》复印件。拟证明：保安城建公司未按协议约定提供127亩土地。而是其公司于2014年9月18日通过招拍挂的形式取得宗地编号为G14059面积55亩土地使用权，于2015年3月20日与大冶市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，交纳土地出让金2,670万元，并在该地块上独自投资建设商业街及商住楼工程。证据四,《建设工程造价初审汇总表》。拟证明：保安城建公司未按协议约定完成商业街路面硬化及下水道工程。保安城建公司为证明其诉讼主张成立，向本院提交了如下证据证实：证据一,帝豪置业公司营业执照、资质证书、企业基本信息、帝豪置业公司登记资料。拟证明：帝豪置业公司设立于2013年9月5日，注册资本为500万元，初始股东为曹**勇、黄国荣；执行董事兼总经理为黄国荣。2014年6月14日黄国荣将股权转给曹静涛、胡同军，公司股东变更为曹静涛、曹**勇、胡同军。证据二：保安城建公司营业执照、企业基本信息、保安城建公司变更登记资料。拟证明：保安城建公司设立于2011年12月26日，注册资本为1,000万，股东为大冶市保安矿业有限公司、大冶市保安非金属矿产品有限公司，保安镇政府不是股东。公司企业名称和法定代表人变更情况，以及公司的经营范围等。证据三，保安城建公司与东方佳琪投资公司签订的《开发权转让协议书》，2012年1月12日签订的《房地产开发补充协议》，2012年7月3日签订的《关于大冶东方佳琪投资有限公司交纳开发权诚信保证金的说明》，2013年1月28日《联系函》，东方佳琪资金进账及保安城建公司退还凭证（10份）；2013年12月31日签订的《补偿协议书》，勤和地产公司189.8万补偿费用收款凭据（2份），勤和地产公司企业信用公示。拟证明：2011年1月8是保安城建公司与王敏设立的东方佳琪公司签订协议，拟将涉案地块交该公司开发，后因涉案地块征收难度大，保安城建公司无法依约定期限完成土地征收工作，合同暂中止，保证金退还，待地块征收完成启动议标程序时，东方佳琪享有依原协议的优先权；2012年8月，保安城建公司再次启动土地征收工作，2013年1月涉案地块主要是丁家山地块征收完成，重新启动议标程序，因种种原因，王敏设立的勤和地产未能取得开发权。故保安城建公司于2013年12月21日与王敏（勤和地产）签订《补偿协议书》，约定双方终止原协议，保安城建公司支付189.8万元补偿。该补偿款在协议签订后实际支付；保安城建公司所付的189.8万元补偿系因该地块开发而发生，属于该公司对该地块前期开发所发生的成本之一（此款已计入证据十三436.7184万元费用之中）。证据四，《丁家山、枣儿园地块对农户征地、解除承包协议约定的征地面积、补偿门面面积一览表》、《解除土地承包协议》（82份）。拟证明：在政府正式征地前，保安城建公司为达到收储条件，委托友谊村委会、金塘村委会与各农户签订《解除土地承包协议》并予补偿。上述协议中合计给予4,539.12㎡门面补偿，是保安城建公司对农户拟征地的土地补偿费、劳力安置费补偿之实际对价，而青苗及地上附着物补偿由保安城建公司另行支付。上述协议签订时间为2012年12月至2013年1月，即在涉案合同签订前，保安城建公司已完成政府收储127亩之前提条件，帝豪置业公司对此明知。如确认涉案合同无效而不给付门面，不仅保安城建公司合同利益落空，亦严重损害失地农户利益，致其生活无保障，会引发激烈冲突和上访稳定问题。保安城建公司向失地农民交付门面既是对失地农户承担的义务亦是依涉案合同应支付成本之一（此成本未计入证据十三436.7184万元费用之中）。证据五，上峰置业公司营业执照及企业信息、2012年《保安镇棉织厂、建筑公司预制厂地块开发权转让议标协议》、2012年4月11日500万收据及转让凭证两份、上峰置业公司2012年9月13日出具的《说明》。拟证明：2012年初保安城建公司与上峰置业公司约定上峰置业公司交足500万诚信保证金，才能参加案外棉织厂地块议标；2012年1月19日和3月28日，柯汉钦、乔林森分别向保安城建公司支付300万、200万，保安城建公司之后向上峰置业公司出具500万预收地产开发诚信保证金收据。2012年9月13日，上峰置业公司放弃棉织厂地块开发权。该500万款项系上峰置业公司支付，与涉案地块无关，该款未清算，亦未发生债权转让。证据六，上峰置业公司2012年4月6日、6月10日分别出具的委托书，以及该公司2013年1月28日出具的联系函，袁国民500万进账单及保安城建公司出具的收据，三进公司1,000万进账单及保安城建公司收据。拟证明：上峰置业公司于2012年4月6日、6月10日分别委托陈正国、黄国荣办理帝豪商务酒店项目投标报名事宜。2013年1月28日保安城建公司致函上峰置业公司，要求该公司在2013年1月31日前缴纳2,000万诚信保证金，否则放弃涉案地块开发权，上峰置业公司再未付款；2013年1月31日、2013年2月1日，保安城建公司出具收据分别收袁国民500万、三进公司1,000万诚信保证金。该两笔款项既非上峰置业公司给付，亦非帝豪置业公司给付，为案外人为涉案地块所付保证金，且均未清算，亦未发生债权转让；而袁国民、三进公司非涉案合同当事人亦未获涉案地块开发权。此两笔合计1,500万保证金非帝豪置业公司支付。证据七，《投资建设商业街项目协议书》，《补充协议》，大冶市委、市政府[2012]17号专题会议纪要。拟证明：该合同成立于2013年9月18日，性质为补偿合同，非房地产合作开发合同。以及合同约定的内容等；[2012]17号会议纪要规定，保安镇的配套费收取标准比照还地桥镇的方式方法，支持保安镇区及工业园基础设施建设。证据八，2013年9月25日的持票人进账单以及次日客户回单和同年10月8日收据。拟证明：2013年9月25日帝豪置业公司支付400万合同款，帝豪置业公司付款未达合同约定的2,670.3万元，且付款时间比合同约定迟延4天，已先期违约。证据九，鄂政土批[2013]2001号文、乡镇经营性用地收储申报表及附图、《建设项目规划条件通知书》及附图、土地收储补偿方案及储备地块土地及地上建（构）筑物评估委托。拟证明：2013年11月28日涉案地块农用地转批手续获省政府批准，规划条件、土地收储补偿方案已通过；2014年3月9日经政府审批的批涉案地块（128.86亩）各项征地补偿费用（3.73万/亩）和前期开发费用只按国家规定标准592.7万元包干给付（即征地补偿费480.57万元+土地平整费112.13万元=592.7万元）。政府征地补偿标准远低于保安城建公司对失地农民的补偿标准，此系涉案合同签订的原因。证据十，《土地使用权征购合同》（友谊村）、《土地使用权征购合同》（金塘村）、《土地使用权收购合同》（张志然）、《土地征购委托补偿协议》、储备土地入库单。拟证明：2014年4月17日，土地收储中心按政府审批的征地补偿标准与友谊村、金塘村、张志然签订土地征收合同，三费补偿及附着物补偿以480.57万元包干并委托保安镇政府支付。2014年4月17日，涉案地块128.86亩各项土地收储前期工作，土地性质由集体土地变为国有土地。保安城建公司已履行合同义务。此外，土地收储部门给付的征地补偿及前期开发费用为592.7万元（包干价），其中土地收购补偿391.22万元、地上建（构）筑物及附着物补偿89.35万元、土地平整费用112.13万元；证据十一，帝豪置业公司190万土地平整费发票、前期开发费用认定呈报表、帝豪项目二期地块现状照片2张、保安镇政府财务凭证及收入附件、保安镇政府财务凭证及支出附件、回单及保安城建公司收据、帝豪置业公司收据、回单、收据。拟证明：1、2013年10月15日帝豪置业公司受收储中心委托，完成整个收储地块128.86亩的土地平整工作，反证保安城建公司已提供约定土地，没有违约，且收储中心只认定平整费为112.13万元。2、因涉案合同对帝豪置业公司债务已有约定，保安城建公司将项目一期土地收储综合补偿费268.68万元退给帝豪置业公司。3、上述款项系保安城建公司为履行合同向帝豪置业公司支付成本。证据十二，保安镇政府《工农关系的承诺》、保安城建公司与张志然《协议书》及已收回的原建房手续、保安城建公司与祝青《协议书》、冶恒委估字2017第01030908号估价报告及收费发票、张志然房屋原址照片、张志然已置换的房屋照片。拟证明：帝豪置业公司不仅获得保安城建公司退还的一期征地综合补偿，而且在原张志然房屋地块上已建成幼儿园转售给第三人，已经实际获益。而保安城建公司除补偿张志然价值50.49万元的315.54㎡还建房、30㎡门面1个、现金15万元；另补偿祝青装修费3.5万元，向评估公司支付评估费2万元。证据十三，保安城建公司涉丁家山、枣儿园地块形成开发项目支付征地补偿等费用汇总表、各费用分表及相关支付凭证。拟证明：保安城建公司为完成涉案地块征收支出费用436.7184万元。证据十四，友谊村《关于我村丁家山组征地及补偿相关情况证明》、金塘村《关于金塘枣儿园地块征地及补偿情况证明》。拟证明：答辩人为完成合同约定的义务，委托丁家山、枣儿园两村委会与村委签订《解除土地承包协议》。在协商过程中，农民不愿按国家规定的2.904万元/亩征地，只同意接受土地按每亩置换30㎡门面、青苗及附着物另行补偿的方案进行补偿。土地收储中心与两村委会签订的《土地使用权征购合同》系为收储程序所签，且补偿标准是国家规定的较低标准，农户实际所得补偿以《解除土地承包协议》为准等。此外，土地交付后，帝豪置业公司已对土地进行平整，并建设围墙。该项目二期土地闲置是帝豪置业公司资金缺乏、管理不善、房地产市场下行所致。失地农民不能得到门面，将导致严重社会稳定问题。证据十五，冶土资文[2014]69号《关于出让武九铁路以南25号路以北等六宗国有建设用地使用权的请示》、附件《保安镇保安花园西南侧地块国有建设用地使用权出让方案》、大冶市领导对冶土资文[2014]69号批复。拟证明：涉案地块出让方案于2014年5月30日经大冶市人民政府批准，以及涉案地块的面积、拍卖价格等情况。证据十六，冶土资函[2014]41号文、建设用地使用权出让要点须知（[2014]08号）、第6期网上挂牌出让底价确认表、2014.6.27大冶市公共资源交易管理局来文处理单、保安城建公司《关于保安镇保安花园西南侧1号、2号地块的情况报告》、国有建设用地使用权挂牌出让须知、冶土网告字[2014]07号网上挂牌出让公告及报纸公告、中国土地市场网上挂牌出让公告。拟证明：大冶市公共资源交易中心于2014年6月5日对涉案G14059号、G14060号两地块挂牌出让（2014年第6期）。保安城建公司为避免产生不必要纠纷，将商业街门面归属情形请求在挂牌时明确告知竞买人。2014年8月14日，大冶市公共资源交易中心再次对涉案G14059号、G14060号两地块再次挂牌出让（2014年第7期）。证据十七，帝豪置业公司G14059号、G14060号地块竞购申请书，两份保证金进账单，G14059号、G14060号地块竞买资格确认书，两地块成交确认书，第7期网上挂牌地块出让底价确认表，《关于移送国有建设用地使用权出让资料函及附件》，第7期网上挂牌成交明细表，中国土地市场网《大冶市国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示》，收G14059、G14060两地块19.171万元交易服务费收据，两地块土地出让收入凭据（2张）。拟证明：帝豪置业公司于2014年9月9日申请竞购G14059号、G14060号两地块后，分别交纳竞买保证金910万、1,250万。涉案两地块摘牌价分别为2,670万元、3,685万元。2014年第7期挂牌涉案两地块未设定出让底价，仅还地桥镇还曙南路南侧地块设定出让底价（69.44万/亩）。涉案G14059、G14060号两地块成交已公示，至2014.9.26时两地块保证金已转为土地出让金。证据十八，保政文[2014]209号《关于保安镇帝豪花园G14060地块保证金办理变更手续的请示》、G14059号地块出让金收据、《关于保安镇保安花园西南侧G14060号地块土地出让保证金变更意见的请示》及批复、G14059号地块土地出让合同、G14059号地块土地证。拟证明：帝豪置业公司放弃已摘牌的G14060号地块使用权，国土部门与帝豪置业公司解除G14060号地块成交确认书，将该地块1,250万元保证金转为G14059号地块出让金。证据十九，保安镇政府《关于保政文[2014]209号文的情况说明及声明》。拟证明：帝豪置业公司解除G14060号地块《成交确认书》的原因是该公司认为两地块出让价格过高、开发资金不足、房地产市场下行导致开发风险过大。同时，保安镇政府为避免帝豪置业公司1,250万元保证金被没收，应该公司的要求，出具保政文[2014]209号文。现保安镇政府已声明该文内容不实，与保安城建公司无关。证据二十，冶发改发[2015]60号《“帝豪花园”建设项目核准的批复》、帝豪置业公司《建设用地规划许可证行政许可申请表》、规划方案审批前公示、《建设用地规划许可证》、帝豪花园一期主要经济技术指标表、帝豪置业公司《承诺书》、行政处罚审批结案表、《建设工程规划许可证》。拟证明：帝豪置业公司获得G14059号地块后，2014年5月12日才获准建设项目核准批复，2015年7月16日补办建设用地规划许可证，2015年9月1日委托大冶市规划设计院完成项目一期规划指标，由于项目未办规划许可擅自动工建设，被处罚30万元后，于2015年10月8日补办《建设工程规划许可证》。可见帝豪置业公司违约。证据二十一，冶建罚字[2014]第11号行政处罚决定书、行政处罚审批（结案）表、《关于保安镇帝豪花园一期行政处罚情况说明》、冶交监罚[2015]14号行政处罚决定书、行政处罚结案书。拟证明：帝豪置业公司在一期项目未取得工程施工许可情形下擅自建设和对外发包，被行政机关予以行政处罚。帝豪置业公司的上述违规建设行为不仅与保安城建公司无关，且违反合同约定。证据二十二，帝豪置业公司申请书及建筑施工许可证及申请表、档案整理委托协议、项目一期规划两证（补办）、施工合同备案表、施工图设计文件审查备案登记表、建筑工程开工安全生产条件审查表、建筑工程安全监督申报表、建筑工程项目安全施工措施备案审查申报表、安全生产措施审查意见书、建筑工程质量监督注册登记、监理合同、施工许可审批表、《施工许可证》（补发）。拟证明：帝豪花园项目一期工程建筑面积58,688.57㎡，约定2013年10月10日开工日期。但帝豪置业公司在未告知保安城建公司的情况下，于2013年10月10日将给排水工程发包给昌兴建筑公司施工，且迟至2015年12月14日才补办施工许可证。证据二十三，保安镇政府《关于帝豪花园商业街路面硬化、下水道工程建设情况的证明》。拟证明：保安城建公司对商业街路面硬化工程施工须以帝豪置业公司提供一期工程路面设计图纸且须通过招投标选定施工队伍后才能施工。而帝豪置业公司为便于一期工程统一进度和提高销售形象，主动提出先行代为施工，工程款在整个项目完工后再据实结算.经保安城建公司同意后，帝豪置业公司完成商业街路面施工。帝豪置业公司关于“被告没有承担商业街路面硬化及下水道工程建设”不属实。证据二十四，帝豪花园一期《商品房预售许可证》、已建成商业街照片、一期销售横幅照片、二期认购横幅照片（均来自在黄石网站）。拟证明：帝豪花园一期可预售面积52,053.93㎡，商业街已建成，路面已硬化。帝豪置业公司宣传其一期为“全镇销售冠军”，表明其效益很好，不存在“亏损”。该公司刊登二期火热认购的广告，说明其拟开发二期。证据二十五：帝豪置业公司致保安镇政府《关于商业街商铺等相关问题的情况汇报》、《关于帝豪置业公司开发保安镇商业街建设亏损情况报告》。拟证明：帝豪置业公司自认“实际征地126.5亩”，亏损原因是合同条款争议，并未提出保安城建公司违约。该公司诉称保安城建公司“违约”不实，且向保安镇政府提出异议严重违反诚信原则。证据二十六，《解除合同通知书》、《请求修改我两司签订的函》、《关于撤回的函告》、《关于修改我两司签订的解决方案》。拟证明：2016年11月16日，帝豪置业公司曾以保安城建公司“违约”为由发出解除合同通知，后又于2016.11.25自行撤销该通知，要求重新协商合同条款。上述事实表明帝豪置业公司愿继续履行合同，该公司在本案中主张合同无效因违反禁止反言原则不能成立。同时，帝豪置业公司自认产生争议的原因是对合同条款不满意，而非合同无效或保安城建公司违约。在《方案》中自认其“亏损”的原因是对政策研究不透、资金链接不上，开发条款存在争议等。且该公司至今未向保安城建公司交付门面。证据二十七，帝豪置业公司500万借条、保安城建公司支付500万借款依据、帝豪置业公司与保安镇政府签订的300万《借款协议》、镇政府付款依据。拟证明：因帝豪置业公司未履行确保农民工工资的义务，构成违约，同时引发稳定问题。镇政府、保安城建公司被迫出借800万元。证据二十八，《仲裁协议》、黄石仲字[2017]第001号《仲裁裁决书》、（2018）鄂02民特17号《民事裁定书》。拟证明：仲裁裁决书认定涉案合同有效，被法院撤销原因是仲裁裁决存在不当回避当事人请求之行为，保安城建公司反请求偿还500万本息未撤销。以及帝豪置业公司认同保安城建公司提供土地的目的。证据二十九，《一期面积统计表》、帝豪置业公司盖章的《帝豪花园一期商铺预测面积统计表》、房产测绘成果报告书（预测）。拟证明：帝豪置业公司确认涉案合同约定的商业街门面预测总面积8,748.04㎡，以及帝豪置业公司确认已建成8,748.04㎡商业街门面的具体楼层编号、楼层编号、房间编号、房屋位置、房屋种类、主体建筑面积及附属（分摊）面积（预测数）。保安城建公司对帝豪置业公司提交的第一组证据的证据三性无异议。对第二组证据中《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议》的真实性不持异议，但对其证明目的不认可，认为涉案合同为有效合同。对第三组证据中证据4、5、6、9的真实性认可；对证据7、8的内容真实性不予认可；对帝豪置业公司提供该组证据的证明目的不认可。对证据10三进公司1,000万进账单收据真实性不予认可，对三进公司《情况说明》合法性、关联性不予认可。对证据11的真实性、合法性、关联性均不认可。对证据12转账支票存根及保安城建公司收据的真实性认可。保安城建公司证明收据表明只认同收帝豪置业公司400万元，帝豪置业公司未依合同约定时间、金额付款，早已违约。对帝豪置业公司主张返还上述“1,463万元”款项的主张不认同。理由：涉案合同有效，不存在返还问题。保安城建公司为履行合同约定的义务，付出大量成本费用，同时还承担向失地农户交付门面的义务。帝豪置业公司对保安城建公司提交的证据一的证据“三性”及证明目的均无异议。对证据二的证据“三性”无异议，对关于大冶保安镇政府不是保安城建公司股东的证明目的有异议。认为保安镇政府对大冶市保安矿业有限公司直接或间接控股达93.333%、对大冶市保安非金属矿产品有限公司间接控股达95%，保安镇政府对保安城建公司间接控股达93.6%，为保安城建公司实际控制人。对证据三的合法性有异议。认为保安城建公司在并非土地权利人的前提下，以合同形式将涉案集体土地先行转让给东方佳琪公司，再向集体土地权利人进行征收土地，一系列协议不具有合法性。对证据四的合法性、关联性和证明目的持有异议。认为保安城建公司并非政府职能部门，无权作为征收主体征收集体土地。该公司非法征收集体土地产生所谓征收合同义务与本案合同效力审查无关。该组证据均可证实保安城建公司为实际实施征地行为的主体。另外，保安城建公司的证据二十八载明保安城建公司自认其为征地主体，因此根本不是该公司所称的是为形成收储条件。国家对土地征收程序的规定严格，相关地方政府对集体土地征收补偿也制定了一些补偿标准，不能因为政府制定的补偿标准可能低于实际情况会导致激烈冲突和上访稳定问题，应当肯定帝豪置业公司与保安城建公司之间所签订协议及补充协议的合法有效性。对证据五的真实性无异议，但对合法性、关联性和证明目的有异议。认为上峰置业公司所交500万诚信保证金与本案无关。保安镇棉织厂、建筑公司预制厂地块项目开发与本案所涉的丁家山、枣儿园地块项目系同一项目。该组证据证实保安城建公司在帝豪置业公司摘牌本案所涉的丁家山、枣儿园地块之前就已向上峰置业公司非法转让、兜售该地块。对证据六的合法性和证明目的有异议。认为保安城建公司并非集体土地权利人，该公司在未经依法征收、出让等法定程序取得涉案土地使用权的前提下，以转让或合作开发形式转让土地为违法行为，据此取得所谓价款均应返还。上峰置业公司通过袁国民所交500万诚信保证金与本案无关。三进公司与帝豪置业公司实际控制人均为曹**勇，三进公司系按照实际控制人曹**勇的指示而向保安城建公司交纳1,000万诚信保证金，三进公司向保安城建公司交纳的1,000万应视为帝豪置业公司所交。对证据七的真实性、关联性无异议，但对合法性和证明目的有异议。认为从《投资建设商业街项目协议书》第二条、第九条约定内容来看，保安城建公司是以土地权利人的身份（地位）与帝豪置业公司签订协议，承诺提供土地。该约定与保安城建公司所称为政府收储土地做前期工作形成收储条件，其身份（地位）应为第三方（即非土地权利人）明显不符。同时，结合保安城建公司在证据三、四、十四、二十八中的自认，双方签订合同所涉土地性质为集体土地，保安城建公司违法向村民征收土地，再以合作开发名义进行转让。该协议的内容违反了法律强制性规定，扰乱了国家对土地征收、出让必须由法定部门、法定程序进行的管理秩序。保安城建公司利用保安镇政府为其实际控制人的特殊身份，集政府征收、补偿、出让等行政职能为一身，非法倒卖集体土地，并将政府在征收土地中有关土地补偿和房地产开发过程中的配套费作为其倒卖土地民事合同中所谓对价收取，将公共管理权私有化，损害公共利益。没有任何法律依据向帝豪置业公司收取工农关系协调费。此外，依据法律规定对集体土地的补偿应当相关部门直接补偿给失地农民，而不是由帝豪置业公司补偿给保安城建公司。配套费在性质上为行政事业性收费，依法应当由政府职能部门收取，[2012]17号专题会议纪要不能作为保安城建公司收取配套费的依据，保安城建公司作为企业无权以合同的形式将政府公共管理收费权转化为企业收费的依据，更不能通过该方式进行牟利。对证据八的证据“三性”无异议，但对证明目的有异议。认为保安城建公司证明帝豪置业公司违约的目的与本案本诉和反诉的诉讼请求无关。同时，保安城建公司在收到帝豪置业公司400万元后开出的收据中载明此前收受三进公司1,000万元为同一项目。帝豪置业公司作为项目公司有权向保安城建公司主张先期给付的1,000万元保证金。对证据九中证据1、2、3的三性无异议，对证据4的关联性无异议，对真实性、合法性及证明目的有异议。认为依据相关法律规定，土地权利人必须经政府土地管理部门依法进行确权并核发权利证书，而保安城建公司不是被征收土地管理法律上的权利人，无权对储备地块土地及地上建（构）筑物的评估机构选定发表意见。保安城建公司对失地农民进行补偿，亦非政府职能部门依法进行的征收补偿行为，而是企业行为，因此保安城建公司不得将政府职能转化为企业职能，将政府公共管理职能转化为企业经营行为，然后通过该方式进行牟利。对证据十中证据1、2、3、4、5的“三性”无异议，但对证明目有异议。认为该组证据无法证明涉案地块128.86亩各项土地收储前期工作系由保安城建公司完成。保安城建公司并非是对涉案地块128.86亩进行收储前期工作，而是进行实质上的征收。由于保安城建公司与帝豪置业公司所签订的《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议》均属无效协议，即使保安城建公司完成了合同义务，也无权要求帝豪置业公司按照合同约定交付门面。对证据十一的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。认为该组证据及证明目的审查与本案合同效力无关。对证据十二的为内容的“三性”均有异议。认为保安城建公司不具备征收集体土地的主体资格，与张志然签订的征收《协议书》无效。帝豪置业公司并非协议一方当事人，对有关保安城建公司与张志然协议是否客观真实发生持有异议。关联性异议：本组证据与本案合同效力审查无关。对证据十三的证据“三性”均有异议。保安城建公司不具备征收集体土地的法定主体资格，非法征收集体土地所产生费用无权向帝豪置业公司主张。对真实异议的理由是该组证据有购买香烟、水产品等产生的票据。本组证据与本案合同效力审查无关。对证据十四的证据“三性”无异议，对证明目的有异议。认为该组证据反证保安城建公司是实际征收主体。保安镇政府、保安城建公司打着发展镇域经济、招商引资开发项目的旗号，违法征收，再行转让，从中获取非法利益。超出规定的征收程序和补偿标准补偿，严重扰乱了国家土地征收管理秩序，破坏了政府土地征收的公信力和严肃性。同时，本组证据关于二期土地闲置是由于帝豪置业公司缺乏资金和管理不善所致与事实不符。对证据十五的证据“三性”无异议。对证据十六的证据“三性”无异议，但对证明目的有异议。认为该份证据可反证保安城建公司非法干涉国家土地招拍挂的行为，将私下签订合作开发协议中门面的归属作为政府出让土地的条件对外予以招拍。商业门面归属情况并未出现在相关土地挂牌出让的公告文件中，门面的所有权并非是挂牌出让土地所附的条件，帝豪置业公司以出让方式取得土地使用权后自建商品房的所有权属于开发商，保安城建公司请求确认门面归其所有无法律依据。对证据十七的证据“三性”及证明目的均无异议。对证据十八的证据“三性”无异议，但对证明目的有异议。帝豪置业公司放弃G14060号地块的原因是由于该地块大冶市人民政府出让价格高于保安镇政府对帝豪置业公司私下允诺的价格，且尚有土地征收遗留的相关问题及矛盾纠纷暂时无法得到解决，帝豪置业公司不得以放弃另一地块，这也是双方产生纠纷的原因之一。对证据十九的关联性无异议，对真实性、合法性和证明目的有异议。认为保安镇政府为保安城建公司的实际控制人，且其陈述内容与证据十八中保政文[2014]209号《关于保安镇帝豪花园G14060地块保证金办理变更手续的请示》所述内容矛盾。保政文[2014]209号的证据形成时间早于双方纠纷产生之前，且为政府公文性文件，其证明力明显大于当事人在纠纷产生后所作出的自我陈述材料。对证据二十的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。对证据二十一的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。对证据二十二的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。对证据二十三的关联性无异议，对真实性、合法性和证明目的有异议。认为保安镇政府为保安城建公司的实际控制人，其证据形式应等同于当事人陈述，且与本案合同效力审查无关。对证据二十四的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。证据二十至二十四及证明目的与本案合同效力无关。对证据二十五的证据三性不持异议，但对证明目的有异议。认为从保安城建公司提交的证据十五、十六、十七、十八等均可证实。帝豪置业公司对涉案土地是经政府征收、出让取得，并非基于《投资建设商业街项目协议书》的约定取得，保安城建公司从未向帝豪置业公司提供土地。双方纠纷如《亏损情况报告》中所言“没有依规依法所致”。对证据二十六的证据三性不持异议，但对证明目的有异议。认为合同效力是基于法律对当事人合意行为的评价，合同是否具有约束力来源于法律的赋予，而非来源于当事人的意志。保安城建公司将认识概念与事实概念相混同，以禁止反言为由证明合同效力，其证明目的无法律依据；保安城建公司在其证明目的中进一步表述“帝豪置业公司至今未向保安城建公司交付门面”，要求“交付”前提是门面必须归属于帝豪置业公司所有，而保安城建公司变更后请求为确认门面归其所有，其变更后的请求与其自认的证明目的自相矛盾。对证据二十七的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。认为该组证据及证明目的与本案合同效力审查无关。对证据二十八证据“三性”不持异议，但对证明目的有异议。认为涉案仲裁裁决不论基于什么理由被撤销，其裁决书中有关认定也随之撤销。保安城建公司主张其合同义务与双方约定内容明显不符。该公司将《投资建设商业街项目协议书》称之为补偿性合同也有违客观事实。对证据二十九的证据“三性”无异议。认为该组证据反证所有门面都为帝豪置业公司合法所建，帝豪置业公司为门面房屋的所有权人，保安城建公司提出确认物权归属的确认之诉应予以驳回。当事人无异议的证据在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：帝豪置业公司证据二中涉案《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议》是否有效，属于本案争议焦点，应结合其他证据及相关事实在判理部分综合认定，在此不作赘述。证据三中三进公司支付的1,000万元有财务凭证，三进公司亦提交了该款项系代替帝豪置业公司履行合同约定付款的说明，保安城镇公司在诉讼中并未提交该款项系三进公司与该公司发生的其他业务往来的证据，故保安城镇公司对此笔证据的异议不能成立，本院予以采信。保安城建公司提交证据二虽然不能证明该公司的投股股东系保安镇政府，但保安镇政府系该公司股东的实际控制人，帝豪置业公司关于保安镇政府系保安城建公司实际控制人的异议理由成立，本院予以采纳。证据三保安城建公司与东方佳琪投资有限公司签订的协议是否有效，以及证据四中保安城建公司是否用有权作为征收主体征收集体土地等问题，与涉案争议的协议是否有效属于同一问题，如涉案争议有效，则证据三当然有效，故凡涉及保安城建公司与案外人签订的协议是否有效问题，在判理中一并解决，不再在此认证。证据五系上峰置业公司与保安城建公司签订协议以及上峰置业公司履行协议的相关证据材料，不影响涉案合同的效力，帝豪置业公司对此组证据关联性异议成立，本院予以支持。证据六中三进公司已出具说明，该公司支付的1,000万元款项系代替帝豪置业公司交纳，帝豪置业公司的异议理由成立。证据八付款时间仅延迟4天，但在此之前保安城镇公司并未提出异议，不能由此认定帝豪置业公司构成根本性违约。帝豪置业公司对保安城建公司证据九至证据十四的异议仍然是以保安城建公司无权征收土地等，在判理中一并阐述。证据十六系政府相关部门招拍挂手续，帝豪置业公司的异议理由不能成立。证据十八系保安镇政府的请示函件，与帝豪置业公司认可的事实及其他证据印证，可证实帝豪置业公司将二期土地保证金转为一期土地相关费用，帝豪置业公司的异议理由不能成立，本院不予采纳。证据十九与证据十八相互印证，帝豪置业公司的异议理由不能成立。证据二十至证据二十四、证据二十七可证明当事人履行了涉案合同约定义务的情况，帝豪置业公司关于该证据与本案无关联性的异议不能成立。证据二十五、二十六系帝豪置业公司在合同履行期间的函件，可证明该公司在相关阶段的主张，帝豪置业公司的异议理由不能成立。证据二十八系仲裁裁决书及本院民事裁定书，生效的法律文书对帝豪置业公司应偿还保安城建公司500万元借款本息并未撤销，帝豪置业公司对该证据证明目的的异议不能成立。本院经审理查明：帝豪置业公司设立于2013年9月5日。2013年9月18日，保安城建公司作为甲方与乙方帝豪置业公司签订了一份《投资建设商业街项目协议书》。协议书约定：（1）甲方提供保安镇丁家山、枣儿园127亩（以实测面积为准）商住用地，乙方投资2亿元建设商业街、大酒店、配套商住楼，商业街自合同签订之日起一年内建成，酒店商住楼三年内建成；（2）甲方的权利义务为：负责建设商业街路面硬化、下水道，人行道绿化带由乙方建设，商业街路面占用10.9亩土地面积由甲方承担；商业街所有门面归甲方所有，如乙方在一年内建成商业街，甲方将给予6个门面奖励；乙方按116.1亩（127亩-10.9亩），20万/亩的价格向甲方交纳征地费用和城镇化建设配套费，计2,322万元，合同签订之日起三日内付清；甲方协助乙方办理有关手续，费用由乙方承担；甲方负责本项目工农关系协调，矛盾处理。（3）乙方权利义务：乙方负责项目的全部投资，自取得用地通知之日起才能动工建设；乙方负责该地块“招拍挂”，土地出让金由乙方负责；乙方负责办理本项目各项手续；项目规划、动工建设须符合相关规定等。同日，双方签订《投资建设商业街项目补充协议书》，约定：乙方另按3万元/亩支付甲方工农关系协调费348.3万元（共116.1亩）；甲方工农关系处理费用结余部分退还乙方。涉案合同签订前，2012年底至2013年初，保安城建公司分别委托保安镇友谊村委会、金塘村委会与涉案地块上的承包经营户签订了82份《解除土地承包协议书》（包括丁家山自然湾非承包的集体土地），收回土地，对土地安置费、劳力安置费按25,080元/亩计算，为解决失地农户生活及劳力安置问题，与承包经营户协商达成1亩土地置换1个门面（30㎡）补偿，青苗补偿和迁坟补偿等按标准据实结算的协议。依据82份《解除土地承包协议书》及其他房屋拆迁应给的门面补偿，门面补偿面积合计4,547.22㎡。保安城建公司为涉案地块先后开支了青苗补偿、附着物补偿、迁坟补偿、村组土地补偿、工作人员加班补助等费用436.7184万元（含保安城建公司与王敏（勤和地产）因解除涉案地块开发权转让协议而签订的《补偿协议书》中约定的补偿费189.8万元）。涉案合同签订后，帝豪置业公司对涉案128.86亩土地进行了平整。2013年10月10日，帝豪置业公司对项目一期工程动工建设。2013年2月1日，帝豪置业公司通过大冶市三进进出口贸易有限公司向保安城建公司支付保证金1,000万元；同年9月25日，帝豪置业公司向保安城建公司支付保证金400万元。2013年11月28日，湖北省人民政府下发鄂政土批[2013]2001号文，批准涉案地块农用地转批。2013年12月19日，大冶市土地储备中心同意对涉案地块128.86亩进行收储。2014年4月17日，大冶市土地储备中心按照政策规定的收储补偿标准分别与保安镇友谊村委会、保安镇金塘村委会、张志然签订了《土地使用权征购合同》，约定给付友谊村综合补偿费为372.45万元、给付金塘村综合补偿费83.21万元、给付张志然房屋补偿24.91万元（合计480.57万元，即3.73万元/亩）。同日大冶市土地储备中心与保安镇政府签订《土地征购委托补偿协议书》，将上述征地总费用480.57万元包干委托保安镇政府按征收土地进度分批支付，保安镇政府在30日内交付土地。2014年4月27日大冶市土地储备中心的《储备土地入库单》确认涉案地块128.86亩各项土地收储前期工作已完成，涉案地块已由集体土地变更为国有土地。2014年5月30日，大冶市人民政府批准涉案地块出让方案，涉案地块属乡镇商住用地Ⅰ级区域，分1号地块（35,489.3㎡）起始价按1,820万、2号地块（49,025.7㎡）起始价按2,500万以网上挂牌方式出让。2014年6月20日，保安城建公司向大冶市公共资源交易管理局提交《关于保安镇保安花园西南侧1号、2号地块的情况报告》，要求该局将已与帝豪置业公司签订协议，商业街建成后归保安城建公司所有用于村民经商就业等情形向竞标单位予以说明，该局同意告知竞买人。2014年8月14日涉案地块分为G14059号地块（即1号地块）和G14060（即2号地块）号地块同时挂牌出让，竞买保证金分别为910万元、1,250万元。同年9月9日，帝豪置业公司同时申请竞购G14059号、G14060号两地块，并按规定分别交纳竞买保证金910万、1,250万。同年9月15日，帝豪置业公司与大冶市公共资源交易中心分别签订G14059号和G14060号两地块《成交确认书》。该成交确认书载明帝豪置业公司须分别以2,670万元、3,685万元的价格于10日内与出让人签订出让合同，否则保证金不予退还。2014年12月15日，保安镇政府出具《关于保安镇帝豪花园G14060地块保证金办理变更手续的请示》（保政文[2014]209号文），称：该地块出让价格高于镇政府与该项目业主协议的出让价，且地块上尚有土地征收遗留问题及矛盾纠纷暂时无法解决，经协商，帝豪置业公司放弃G14060号地块土地使用权，并将该地块竞买保证金1,250万元转为G14059号地块出让金，请求市政府协调国土局、财政部门办理变更手续。2015年2月15日，大冶市相关领导批复同意解除保安镇政府前述请示。之后，帝豪置业公司在G14060号地块1,250万竞买保证金转作G14059号地块土地出让金。2015年3月20日，帝豪置业公司与大冶市国土局就签订了《国有建设用地使用权出让合同》，获得G14059号地块35,489.3㎡出让商住用地使用权，并于2015年9月23日办理了土地权属证书。2017年10月4日，保安镇政府出具了一份《关于保政文[2014]209号文的情况说明及声明》，其内容为：帝豪置业公司解除G14060号地块《成交确认书》真实原因是其认为两地块出让价格过高、开发资金不足、房地产市场下行导致开发风险过大所致；保政文[2014]209号文系应帝豪置业公司多次请求而出，镇政府在该文中陈述的理由虚假，与事实不符，出此文目的是避免帝豪置业公司1,250万保证金被没收。镇政府声明：对该文不实内容予以纠正，以客观事实为准，该文与保安城建公司无关。2015年4月14日保安城建公司与张志然补签一份《协议书》，约定对张志然已被拆除的房屋按拆一还一的标准补偿318平方米，另补偿30㎡门面一个、货币补偿15万元；2015年4月15日保安城建公司与祝清签订《协议书》，将祝清315.54㎡评估价为50.49万元房屋用于张志然拆迁安置，支付祝青装修费3.5万元，支付评估费2万元。2015年6月12日，大冶市土地收储中心将涉案项目1号地块的收储综合补偿及土地平整费268.68万元给付保安镇政府，2015年6月18日保安镇政府将该款拨付给保安城建公司，因涉案合同中对帝豪置业公司应承担的费用有约定，同日保安城建公司将该1号地块的收储综合补偿款268.68万元支付给帝豪置业公司。1号地块开发项目名称为“帝豪花园一期”。另查明，2013年10月10日，帝豪置业公司将帝豪花园一期工程发包给大冶市昌兴建筑工程有限公司进行开工建设（包括涉案合同约定由保安城建公司负责的商业街硬化及下水道工程）。2015年7月15日后，帝豪置业公司先后取得帝豪花园一期《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并于2016年7月14日取得《商品房预售许可证》。2016年2月5日，保安城建公司出借500万元给帝豪置业公司用于支付农民工工资等。目前帝豪花园一期（包括商业街）房屋已建成完工，但帝豪置业公司未将商业街交付给保安城建公司。2016年11月16日，帝豪置业公司向保安城建公司发出《解除合同通知书》，但随后于同月25日撤回该解除合同通知，请求协商解决合同条款争议。同年12月2日，帝豪置业公司向保安城建公司提出《请求修改我两司签订的解决方案》，以一期已竣工工程亏损原因是开发商对开发政策研究不透、国家经济下行资金链跟不上、两司签订的协议有的条款存在争议等为由，提出修改合同条款。保安城建公司未予回复。2016年12月14日，帝豪置业公司与保安城建公司签订《仲裁协议》，约定将涉案合同争议提交黄石市仲裁委员会裁决。2017年1月16日帝豪置业公司提出《仲裁申请书》，其仲裁请求为：（1）请求依法裁决保安城建公司返还征地费用和城镇建设配套费及工农关系协调费2,463万元，并以2,463万元为基数，按同期银行贷款利率为标准，赔偿其公司自2013年12月22日起至实际退还之日止计算的利息损失；（2）依法裁决帝豪置业公司无需向保安城建公司交付商业街所有门面；（3）由保安城建公司承担本案仲裁费用。2017年3月1日保安城建公司提出《仲裁反请求申请书》，其仲裁反请求为：（1）请求裁决帝豪置业公司继续履行合同，向其交付帝豪花园（一期）商业街所有门面；（2）请求裁决帝豪置业公司偿还其500万元借款，并按年利率6%的标准支付迟延付款利息；（3）仲裁费用由帝豪置业公司承担。2018年2月24日黄石市仲裁委作出黄石仲字（2017）第001号《仲裁裁决书》。该裁决认为涉案合同有效，但帝豪置业公司的第1项、第2项请求及保安城建公司第1项反请求，应当由当事人双方协商解决，仲裁庭作出评判条件尚不具备为由，决定从程序上驳回当事人的上述请求，不予实体审理。因而裁决帝豪置业公司向保安城建公司偿还借款500万元及利息，但对双方的其他仲裁请求均予以驳回。帝豪置业公司不服仲裁裁决，向本院申请撤销黄石仲字（2017）第00138号《仲裁裁决书》。本院于2018年6月25日受理后，于同年8月8日作出（2018）鄂02民特17号《民事裁定书》，裁定撤销黄石市仲裁委员会黄石仲字（2017）第001号仲裁裁决主文第二、三项，即：驳回帝豪置业公司的仲裁请求及驳回保安城建公司其他反仲裁请求。双方因而起诉至法院。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应当认定无效。同时，合同法司法解释（二）第十四条也规定，强制性规定应限定于“效力性强制性规定”。所谓“效力性强制性规定”，是指强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易禁止买卖的；违反特许经营规定的；交易方式严重违法的；交易场所违法的。涉案合同是否有效，应审查其是否违反了上述效力性强制性规定。涉案的两份协议签订于2013年。根据2004年颁布施行的《中华人民共和国土地管理法》（本判决所称土地管理法均指2004年颁布施行的土地管理法）第四十六条的规定：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。但本案事实是，案涉土地的征收主体系土地储备中心，并非大冶城建公司，且帝豪置业公司并非征收合同的相对人，故帝豪置业公司关于保安城建公司在案涉地块委托两村委会与农户签订协议的征收行为违反前述规定的主张不能成立，本院不予采纳。虽根据土地管理法第四十三和第四十四条的规定，单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请国有土地；涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。但涉案地块的农用地转批已于2013年11月28日经湖北省人民政府批准。征地行为依法由大冶市土地储备中心履行，与大冶市城建公司无关。帝豪置业公司亦非土地征收合同的相对人，亦无权对此提出异议。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第一、二条的规定，制定本法是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本案显然不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》。故而帝豪置业公司关于涉案协议违反土地管理法第四十三、四十四条和房地产管理法第九条之规定应属无效的理由亦不能成立。土地管理法第四十七、四十八、四十九条，以及土地法实施条例第25条，系土地征收补偿及给付程序的规定。因被征收集体土地发生行政纠纷时，人民法院可适用前述规定进行审理。本案纠纷并非发生在土地储备中心与被征收土地的两村委会及张志然等个人之间，而是帝豪置业公司与保安城建公司基于双方签订的《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》的效力及履行发生争议。所以帝豪置业公司关于涉案合同违反土地管理法第四十七、四十八、四十九条，以及土地法实施条例第25条的规定应属无效的理由亦不能成立。至于帝豪置业公司提出涉案协议违反湖北省物价局和财政厅关于《黄石市及所属县市城市基础设施配套费标准》的规定，由保安城建公司收取城镇建设配套费主体及程序均违法的主张，因前述规定并非效力性禁止性规定，且本案并不适用，故本院不予支持。此外，帝豪置业公司关于协议所涉地块征地费用发放程序违反土地法实施条例第25条规定应属无效的理由，也因涉案地块征地费用发放与涉案协议的合同相对人无关而不能成立。故帝豪置业公司关于涉案协议无效的前述理由均不能成立，本院不予支持。综上，涉案的《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，保安城建公司关于确认两份协议有效的诉讼主张成立，本院应予支持。帝豪置业公司关于涉案合同无效的主张不能成立，本院不予支持。帝豪置业公司通过三进公司给付的1,000万元保证金及该公司自行给付的400万元保证金，实质上属于《投资建设商业街项目协议书》约定的征地费用、建设配套费及工农关系协调费。另外63万元因依据不足，本院不予认定。前停1,400万元是否返还应依据合同的约定及履行情况确定。在合同履行期间，帝豪置业公司按照协议的约定参与招拍挂，竞买到涉案两期地块后，保安镇政府向大冶市人民政府和国土资源局致函，请求大冶市人民政府协调国土局和财政局办理变更手续，解除二期地块的成交确认书。正是在保安镇政府出具此函件的情况下，大冶市人民政府出面协调该市国土局和财政局，解除与帝豪置业公司对第二期地块的成交确认书，并将第二期地块的保证金转为第一期地块的土地出让金,从而实质上解除了帝豪置业公司对涉案第二期地块的开发权。保安城建公司属于保安镇政府的政府平台公司，公司经营决策等重大事项实质上受保安镇政府的影响。故而保安镇政府的行为实际是代替保安城建公司与帝豪置业公司协商解除了第二期地块的开发。此后，保安城建公司对此一直未提出异议，保安镇政府在双方发生纠纷之后所出具的情况说明及声明，显然是为保安城建公司规避责任，本院不予认可。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。保安城建公司在合同涉及第二期地块开发部分被解除时，并未要求帝豪置业公司承担第二期地块的征地费用、建设配套费及工农关系协调费。且第二期地块将来被拍卖时，保安城建公司仍可以向竞买人收取相应费用，现有证据目前无法确定保安城建公司因合同部分解除遭受相应损失数额。故涉及第二期地块的相关费用帝豪置业公司可以要求保安城建公司返还。涉案第一期地块共35,489.3㎡，折算后为53.23亩。按照补充协议的约定，帝豪置业公司应按23万元/亩的标准给付保安城建公司征地费用、建设配套费及工农关系协调费共计1,224.29万元，帝豪置业公司先付给付1,400万元，故保安城建公司应返还175.71万元。帝豪置业公司的此项诉讼请求部分成立，本院予以相应支持。合同中涉及二期地块部分被解除后，保安城建公司所收取的二期地块费用理应及时返还，未及时返还的，应给予帝豪置业公司资金占用期间的损失，但理应给予合理期限。故本院决定自大冶市相关领导批复同意保安镇政府请示报告之日起两个月后，即自2015年4月6日起，由保安城建公司对应返还款项按同期贷款利率标准给付帝豪置业公司资金占用费。由于《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》合法有效，保安城建公司关于判令帝豪置业公司开发的帝豪花园一期中的所有商业门面归该公司所有（所有商业门面面积最终以实测面积为准）的诉讼请求符合合同约定，本院应予支持。此外，由于合同约定的应当由保安城建公司负责施工的商业街路面硬化及下水道工程建设实际由帝豪置业公司实际施工，但帝豪置业公司在诉讼中并未主张该部分费用，该公司可与保安城建公司协商或在本判决生效后另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：确认大冶市帝豪置业有限公司与大冶市保安镇城镇化建设有限责任公司于2013年9月18日签订的《投资建设商业街项目协议书》及《补充协议书》合法有效；二、大冶市保安镇城镇化建设有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，返还大冶市帝豪置业有限公司征地费用、建设配套费及工农关系协调费175.71万元及资金占用费（以应返还款本金175.71万元为基数，按银行同期贷款利率为标准，自2015年4月6日起计算至判决确定给付之日止）；三、大冶市帝豪置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，将位于大冶市保安镇由该公司开发的帝豪花园一期的所有商业门面交付给大冶市保安镇城镇化建设有限责任公司。四、驳回大冶市帝豪置业有限公司的其他诉讼请求。受件受理费109,580元，由大冶市保安镇城镇化建设有限责任公司负担16,000元，大冶市帝豪置业有限公司负担93,580元；反诉案件受理费163,055元，由大冶市帝豪置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  汪飞林审判员  胡志刚审判员  聂 潇二〇二〇年四月二十一日法官助理余思橙书记员黄洁