江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初2341号原告：赵生才，男，1966年8月21日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告：周小娣，女，1975年3月25日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：赵生才，男，1966年8月21日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县，系周小娣丈夫。被告：陆树标，男，1987年2月6日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：孙兆国，江苏华脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩刚，江苏雅凯律师事务所律师。被告：马洋，男，1986年12月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。第三人：岳守纪，男，1975年7月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。第三人：卜海英，女，1972年2月28日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：岳守纪，男，1975年7月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县，系卜海英丈夫。原告赵生才诉被告陆树标、马洋与第三人岳守纪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月2日公开开庭进行了审理，原告赵生才、被告陆树标及其委托诉讼代理人孙兆国、被告马洋、第三人岳守纪到庭参加诉讼。诉讼中，本院依原告赵生才申请，追加周小娣为共同原告，追加卜海英为第三人。后因案情需要，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭进行了审理，原告赵生才、原告周小娣委托诉讼代理人赵生才、被告陆树标及其委托诉讼代理人孙兆国、韩刚、被告马洋、第三人岳守纪、第三人卜海英委托诉讼代理人岳守纪到庭参加诉讼；于2019年11月20日公开开庭进行了审理，原告赵生才、原告周小娣委托诉讼代理人赵生才、被告陆树标及其委托诉讼代理人孙兆国、韩刚、被告马洋、第三人岳守纪、第三人卜海英委托诉讼代理人岳守纪到庭参加诉讼；于2020年4月10日公开开庭进行了审理，原告赵生才、原告周小娣委托诉讼代理人赵生才、被告陆树标及其委托诉讼代理人孙兆国、韩刚、被告马洋、第三人岳守纪、第三人卜海英委托诉讼代理人岳守纪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵生才、周小娣向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.被告赔偿原告房屋租金损失280000元（350000元／年×2年×40%）、违约金280000元（700000元×40%）、房屋内部装修损毁造成的损失200000元，以上共计760000元；3.被告承担鉴定费15800元。事实和理由：2018年5月10日左右，被告陆树标和马洋以向第三人岳守纪（涉案房屋房东之一）租赁沭阳县新田广场1栋3层营业1室开宾馆为由，安排工人将该装修完好的且正在使用的房屋装修砸坏拆除，因原告对该房屋占有40%的份额，在未经原告同意的情况下被告不仅将涉案房屋的西部装修拆除，而且在原告方无人在场的情况下将原告正在使用的办公室的多道门等砸坏，5月17日原告弟弟上班后发现办公室被砸坏，有关物品被盗后报警。后被告又因拆除的玻璃问题报过警，两次都有报警记录。事情发生后原告多次找到被告协商将该房屋装修恢复原状和赔偿损失未果，因而成诉。请求法院依法判令被告将该房屋恢复原状和赔偿损失10万元（暂诉）。损失的计算方法：恢复原状：1500平方米暂以每平方米300元（含水电、消防、通风、门窗、隔断等）计算应该是450万元（最终以司法鉴定为准），房屋租金损失14万元（从2018年5月15日至涉案房屋被毁坏原告无法正常使用或对外租赁起计算至涉案房屋被恢复原状或确定赔偿之日止，暂定一年），合计485万元，被告占有40%的份额为194万元，现暂时起诉赔偿10万元。庭审中，原告变更诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.被告赔偿原告房屋租金损失280000元（350000元／年×2年×40%）、违约金280000元（700000元×40%）、房屋内部装修损毁造成的损失200000元，以上共计760000元；3.被告承担鉴定费15800元。被告陆树标辩称：原告多次报警阻挠岳守纪和陆树标施工，2018年6月25日的合同仅有部分房屋共有人签字，赵生才于2018年6月28日明确表明不签订涉案房屋的租赁合同。在被告陆树标与原告赵生才的对话录音可以看出原告赵生才认为该合同并未生效。且要求被告陆树标打800000元给赵生才，否则其不认可合同的效力。该对话录音与赵生才在庭审中陈述其同意2018年6月25日周小娣签订的涉案房屋租赁合同是相互矛盾的。原告赵生才恶意违约在先。在案涉房屋附属设施的拆除过程中，被告陆树标只是协助第三人岳守纪进行拆除，被告陆树标只是起协助作用，非起主体作用。原告赵生才拒绝将涉案房屋交付给被告陆树标构成根本违约。评估报告程序违法，对评估价值不予认可。请求法院依法驳回原告对被告陆树标的诉讼请求。被告马洋辩称：我是岳守纪的驾驶员，我承认是砸了两块玻璃。而且砸玻璃是岳守纪安排我去的。第三人岳守纪、卜海英述称：马洋是我（岳守纪）的驾驶员，我们收到房屋定金后，我问赵生才玻璃要不要，赵生才说不要，我就安排马洋去砸了，后来又问他要不要，他说要，我就不砸了，一共是砸了2块。6块被赵生才拿回家了。合同是赵生才提供的，租金也是赵生才说的，当时是300000元每年，后来说是350000元每年，每年按照3%标准递增。原先是赵生才同意的，后来赵生才向我借款800000元，我没钱借给赵生才。陆树标认为我和赵生才之间有矛盾，就不想租了。我们在2018年的夏天的时候找被告陆树标谈，只要给我们六个月租金也就是175000元的租金，被告陆树标同意支付4个月的租金。在房屋停用的2年之内我们是没有责任的，我要求陆树标写一份解除房屋租赁的书面意见，我们好将房屋继续出租，被告陆树标没有出具过。本院经审理认定事实如下：2018年6月25日，岳守纪、卜海英、赵生才、周小娣（甲方）与陆树标（乙方）订立《房屋租赁合同》，约定：第一条房屋情况：1、房屋位置：江苏省沭阳县新田广场1幢3层营业1室；2、房屋证件号：0168334；3、建筑面积：1544.16㎡。第二条租赁期限：租赁期从2018年10月25日起至2028年10月24日止，共计10年。本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前30天通过电话、短信或书面方式向甲方提出续租申请，双方可签订续租合同。第三条：租赁保证金甲乙双方商定本房产租赁保证金为10000元，在本合同签订之日起一次性支付。保证金退还条件必须是乙方遵守合同。如果乙方违反本合同约定，甲方有权没收保证金。甲乙双方商定在租赁期满或合同终止后十五日内，甲方将租赁保证金全额退还乙方（保证金不计息）。第四条：租金价格及租金交付时间，该房屋整体第一年租金为350000元／年，支付方式为年付，以后每年的租金以3%递增，每年7月份支付下一年度的租金。第五条：房屋交付及装修。双方约定房屋交付时间为：2018年5月25日，房屋装修期为2018年6月25日至2018年10月24日。甲方逾期交付房屋10日，乙方有权单方解除合同，甲方需退还已付租金及保证金并赔偿乙方损失。第九条违约责任：1、甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付700000元的违约金，并赔偿乙方装修损失。2、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。乙方享有转让权，甲方同意乙方转租房屋。未经甲方同意，乙方单方解除租赁合同，乙方应一次性支付甲方700000元违约金（含已付保证金）。第十一条：本合同未尽事宜。2、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章后生效，合同到期后自行作废。甲方：岳守纪、周小娣（签名）；乙方：陆树标（签名）。签约日期：2018年6月25日。因赵生才未在《房屋租赁合同》上签字，陆树标即于2018年6月28日找到赵生才要求其签字确认，赵生才不认可《房屋租赁合同》并称合同没有生效。江苏省沭阳县新田广场1幢3层营业1室，赵生才、周小娣占有40%份额，岳守纪、卜海英占有60%份额。2018年5月9日，岳守纪收到陆树标支付的210000元，并向陆树标出具收据一份，载明：今收到人民币贰壹万元整（210000），岳守纪，2018.5.9。本院依原告赵生才申请，委托江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司对江苏省沭阳县新田广场1幢3层营业1室被毁损的标的物包括原吊顶、水电、消防、玻璃隔断墙体、门、卫生间设施的重置价值进行司法鉴定。江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年3月16日作出资产评估报告：在评估基准日2019年11月28日委托的涉案相关装潢设施等的评估值为412200元。现原告赵生才要求赔偿损失未果而成讼。以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、公安机关询问笔录、对话录音、资产评估报告书、发票等证据证实，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。依照上述规定，原、被告及第三人《房屋租赁合同》第十一条约定，本合同一式两份，双方签字盖章后生效，合同到期后自行作废。依照上述约定，2018年6月25日，岳守纪、卜海英、赵生才、周小娣（甲方）与陆树标（乙方）订立的《房屋租赁合同》，甲方只有岳守纪、周小娣签字确认，赵生才未签字确认。赵生才作为案涉房屋的所有权人之一，在2018年6月28日陆树标与赵生才的对话录音中，赵生才否认合同生效。故可认定《房屋租赁合同》自2018年6月25日订立时成立，但因未取得赵生才的签字确认，又因赵生才否认合同生效而未生效。庭审中，赵生才又认可2018年6月25日的《房屋租赁合同》。本院认为，在2018年6月28日陆树标与赵生才的对话录音中，赵生才否认合同生效。根据“禁止反言”原则，对赵生才合同生效的主张不予支持。因《房屋租赁合同》成立但未生效，且赵生才在2018年6月28日陆树标与其对话录音中否认合同生效。故原、被告及第三人的合同目的均无法实现，且原、被告及第三人在庭审中均认可：如合同成立同意解除合同。故对原告赵生才、周小娣解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。依照上述规定，原告赵生才、周小娣要求被告陆树标赔偿房屋租金损失280000元（350000元／年×2年×40%）、违约金280000元（700000元×40%）。本院认为，本案中，被告陆树标在《房屋租赁合同》未取得全部房屋共有权人签字确认的情况下，就贸然毁损案涉房屋的附属设施，对案涉房屋进行装修，其对原告赵生才、周小娣的损失存在过错，应根据过错程度承担相应的赔偿责任。因被告陆树标对涉案房屋的附属设备的毁损及装修行为，势必影响案涉房屋的正常租赁或使用，从原、被告及第三人就合同的磋商到原告赵生才、周小娣本次诉讼，受影响的周期本院酌定为二年。故本院对原告赵生才、周小娣主张的损失期限为二年租期予以支持。对该损失，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，基于原告周小娣与原告赵生才的产权共有关系、身份关系以及原告周小娣在《房屋租赁合同》上签字确认这一事实，综合上述事实，本院酌定被告陆树标承担50%的责任。参照《房屋租赁合同》约定第一年租金为350000元／年，故本院酌定原告赵生才、周小娣房屋租金损失140000元（350000元／年×2年×40%×50%）。本院酌定原告赵生才、周小娣的房屋内部装修损毁造成的损失82440元（412200元／年×40%×50%）。因《房屋租赁合同》未生效，故原告要求被告支付违约金280000元（700000元×40%）的诉讼请求，本院不予支持。以上共计222440元。审理中，原告赵生才自认从案涉房屋中拖走三块玻璃，并自认“最多1000元”，故本院酌定从222440元中扣减1000元为221440元。上述损失应由被告陆树标赔偿。被告马洋系第三人岳守纪驾驶员，其系受第三人岳守纪安排而砸了案涉房屋的部分玻璃，原告赵生才、周小娣要求马洋承担赔偿责任，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周小娣与被告陆树标及第三人岳守纪于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陆树标于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵生才、周小娣房屋租金损失、房屋内部装修损失，共计221440元；三、驳回原告赵生才、周小娣其他诉讼求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元、保全费3020元、鉴定费15800元，合计30220元，由原告赵生才、周小娣负担20705元，被告陆树标负担9515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11400元。审 判 长  何占付人民陪审员  黄新明人民陪审员  仲 宇二〇二〇年四月十四日法官 助理  梁 雪书 记 员  刘 璐书 记 员  舒星星附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××96（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法信超链：国家法律1篇案例28篇裁判33838篇期刊26篇×法信超链：地方法规1篇案例85篇裁判544990篇期刊1篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。