湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初7724号原告：武汉弘仁中医门诊部，住所地：武汉市东湖新技术开发区关山村梳子桥广厦华庭永隆苑蓝巢逸品****。投资人：柳荣华。委托诉讼代理人：胡穆，湖北和开胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：许文全，湖北和开胜律师事务所实习律师。被告：武汉鑫太阳科技有限公司，住，住所地：武汉市东湖开发区珞狮南路**/div>法定代表人：陈志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋伟发，该公司员工。原告武汉弘仁中医门诊部与被告武汉鑫太阳科技有限公司（以下简称鑫太阳公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案，依法适用普通程序审理。2018年11月16日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的法定代表人柳荣华及其委托诉讼代理人胡穆、许文全，被告的委托诉讼代理人宋伟发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉弘仁中医门诊部向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年3月24日签订的《光谷·新界房屋认购书》；2、判令被告退还原告首付房款740000元，并支付原告以740000元首付房款为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年1月1日起计算至该首付房款740000元付清之日止的利息；3、判令被告赔偿原告因房屋涨价造成的实际损失130011元以及以130011元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年1月1日起计算至该130011元付清之日止的利息；4、判令被告赔偿原告相当于原告已付购房款一倍的赔偿金，即740000元；5、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2017年3月24日，原告与被告签订《光谷·新界房屋认购书》（以下简称《房屋认购书》）1份，约定：原告购买被告位于武汉国家生物电子商务中心（光谷·新界）2栋406号商品房，房屋面积为125.98平方米，优惠后合同总价为143万元。签订案涉《房屋认购书》的当日，原告即向被告支付了定金20000元及购房团购费20000元（原、被告签订有团购协议）。此后，原告与被告协商延后支付剩余首付房款的时间，被告同意给原告4-5个月时间准备首付房款。2017年8月12日前，原告分四期向被告支付了认购书约定的首付房款740000元。此后，被告一直以各种理由怠于履行合同义务，既没有交付房屋，也没有与原告签订正式的商品房买卖合同，更没有为原告认购房屋办理网络备案及按揭贷款手续。原告多次要求被告履行合同义务，但被告一直以各种理由推诿，至今未履行案涉《房屋认购书》中约定的任何义务。原告经查询得知，案涉房屋所在的2号楼在2016年10月24日就以在建工程的形式抵押给武汉农村商业银行股份有限公司光谷分行。2018年8月3日，被告“擅自销售抵押房屋”的违法行为被武汉市住房保障和房屋管理局通报批评。被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，欺骗原告签订案涉《房屋认购书》，构成严重违约。案涉房屋上设立的抵押权至今未涤除，原告有权解除案涉《房屋认购书》。被告鑫太阳公司辩称：原告与被告签订了《光谷·新界房屋认购书》，并向被告支付了购房定金及部分购房款。但原告延期支付房屋首付款未取得被告同意。被告与同意原告延期支付房屋首付款的武汉明胜智行房地产营销公司之间不存在委托关系。被告与原告签订案涉《房屋认购书》时，曾口头告知原告案涉房屋已抵押给银行的事实。案涉房屋已于2018年2月通过竣工验收。原告购买案涉房屋需办理银行按揭贷款手续，因被告办理贷款手续未到位，才导致涉案房屋一直未交付给原告。被告认为应当继续履行合同，不同意退还房款。本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《光谷·新界房屋认购书》1份，约定：1、乙方认购甲方开发建设的武汉国家生物电子商务中心（光谷·新界）物业。认购物业房号为：2栋406号，预测建筑面积为125.98平方米（实际面积以政府职能部门实测面积为准）。认购定金20000元整，于签署本认购书时付清。2、原单价：14588元/平方米，原总价：1837796元。认购单价：11351.01元/平方米，认购总价为1430000元。交2万（元认购定金）抵5万（元房屋原总价），按时签约（房屋原总价）9.9折。3、乙方应于认购书签订后5日内（即2017年4月14日前）到甲方营销中心签订《商品房买卖合同》，并交付不低于认购总价50%的金额作为首付房款或交付全款，同时带上如下证件及资料，现场与银行办理房屋按揭业务：（1）本认购书及收据原件；（2）身份证明原件、企业注册登记证原件和复印件等相关资料。4、甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，如乙方不能在约定的时间内前来签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该物业另售他人。同日，原告与武汉德创天成科技发展有限公司（以下简称德创天成公司）签订《购房团购优惠服务协议》（以下简称《服务协议》）1份，约定：1、德创天成公司依托公司品牌、信用及资源，为客户从开发商处争取到以下优惠条件购买意向房源，客户也愿意接受德创天成公司为客户提供的本次购房优惠服务。为此，德创天成公司就客户本次享有的购房优惠服务相关事宜做如下说明：客户姓名：柳荣华，购房团购费20000元。2、签署本协议并成功定房后，此团购服务费不予退还。3、当客户成功签署《商品房买卖合同》后，则德创天成公司提供的购房团购优惠服务义务即告履行完毕。在案涉《服务协议》落款处，德创天成公司加盖公司公章，柳荣华签名。案涉《服务认购书》和《服务协议》签订后的当日，原告向被告支付认购定金20000元，原告委托案外人李守生向德创天成公司支付购房团购金（费）20000元。原告于2017年4月18日、5月4日、5月27日、8月12日向被告分别支付案涉房屋部分首付款110000元、400000元、100000元、90000元，四笔款项合计700000元。至庭审调查终结前，原告与被告未签订《商品房买卖合同》，被告未为原告向银行办理房屋按揭手续。2017年12月1日，被告通知原告收房。被告要求原告签订物业服务合同，原告考虑其房屋按揭贷款申请未获审批，不具备收房条件，未接收案涉房屋。关于双方未签订《商品房买卖合同》的原因，原告诉称原告于2018年8月12日交清案涉房屋首付款740000元后，被告告知待原告银行按揭贷款申请审批通过后再签订《商品房买卖合同》，由于原告的银行按揭贷款申请未获批准，双方未签订《商品房买卖合同》；被告辩称其于2017年12月1日通过打电话、发短信等方式通知原告于2018年3月1日签订《商品房买卖合同》、物业服务合同，并收房，不清楚原告于2018年3月1日是否到被告公司，后来《商品房买卖合同》一直未签订。另查明，德创天成公司系鑫太阳公司案涉楼盘代理销售商。案涉2号楼农产品推广中心于2016年10月28日取得武汉市商品房预售许可证（证书编号：武房开预售［2016］564号）。经2018年7月10日查询，案涉房屋所在楼栋已于2016年10月24日以在建工程的形式抵押给武汉农村商业银行股份有限公司光谷分行，抵押权担保主债务的履行期限自2016年6月6日起至2018年6月5日止。至法庭调查终结前，案涉房屋上的抵押权仍未被注销。本院于2018年11月5日向被告送达了民事起诉状副本。以上事实，有原告提交的《光谷·新界房屋认购书》、《购房团购优惠服务协议》、鑫太阳公司出具的收款收据、德创天成公司出具的收款收据、武汉市不动产抵押记载信息单、武汉市住房保障和房屋管理局公告的“2018年二季度房地产市场违法违规行为整治情况通报”文件等证据以及庭审笔录在案证实。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”案涉《房屋认购书》约定将来在一定期限内签订《商品房买卖合同》，案涉《房屋认购书》属预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”案涉《房屋认购书》仅就当事人名称和住所、商品房房号、商品房的价款等事项达成一致，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的其他主要内容，案涉《房屋认购书》不能认定为商品房买卖合同（本约合同）。涉案《房屋认购书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。在案涉《房屋认购书》中约定的首付房款或全部房款支付期限届满后，原告仍向被告支付房款，且被告也收取了该房款，应认定双方当事人对案涉《房屋认购书》中关于首付房款或全部房款支付期限的约定进行了延迟支付的变更。被告在案涉房屋上设定了抵押权，且未及时注销该抵押权，导致原告购房按揭贷款申请未获审批，继而导致《商品房买卖合同》未能签订，原告案涉《房屋认购书》的合同目的无法实现，原告享有法定的单方合同解除权。本院于2018年11月5日向被告送达了民事起诉状副本，应视为原告的解约通知于2018年11月5日到达被告，案涉《房屋认购书》于2018年11月5日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求要求赔偿损失。”被告在案涉房屋上设定了抵押权，且未及时注销该抵押权，应对案涉《房屋认购书》的解除承担全部责任。根据案涉《房屋认购书》中关于“交2万（元认购定金）抵5万（元房屋原总价），按时签约（房屋原总价）9.9折”的约定，案涉《房屋认购书》签订后，20000元认购定金已转化为首付房款。原告向德创天成公司支付的20000元购房团购费，属原告与德创天成公司之间建立的服务合同法律关系的标的物，不属本案处理范围。原告主张被告返还首付房款720000元，本院予以支持。被告应在案涉《房屋认购书》解除后的合理期限内返还原告首付房款。本院酌定被告应在案涉《房屋认购书》解除后的七日内（2018年11月12日之前）返还原告首付房款。被告逾期未返还原告首付房款，应向原告支付逾期付款利息。原告主张被告支付以首付房款72万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年11月13日起计算至2019年8月19日止的逾期付款利息以及以首付房款720000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至该720000元首付房款付清之日止的逾期付款利息，本院予以支持。原告主张2018年11月13日之前的逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。根据案涉《房屋认购书》中关于“甲（被告）乙（原告）双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，如乙方不能在约定的时间内前来签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该物业另售他人”的约定，案涉认购定金属于订约（本约）定金。被告无证据证明在原告签订案涉《房屋认购书》时被告将案涉房屋上设定抵押权之事告知了原告，被告违反了预约合同的诚信磋商义务。因被告的原因导致《商品房买卖合同》未能订立，应对被告适用定金罚则。原告主张被告赔偿相当于认购定金数额的赔偿金20000元，本院予以支持。预约是相对于本约而言的，其本身就是缔结本约的一个过程。违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约之缔约过失行为。预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，即相当于本约的信赖利益损失。在本案中，双方未签订《商品房买卖合同》。因房屋涨价而造成的损失属商品房买卖合同（本约合同）违约损害赔偿的范围，不属案涉《房屋认购书》（预约合同）违约损害赔偿范围。原告主张因房屋涨价而造成的损失，本院不予支持。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的惩罚性赔偿制度，原告主张被告支付惩罚性赔偿金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条第二款之规定，判决如下：一、原告武汉弘仁中医门诊部与被告武汉鑫太阳科技有限公司于2017年3月24日签订的《光谷·新界房屋认购书》于2018年11月5日解除；二、被告武汉鑫太阳科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉弘仁中医门诊部返还首付房款720000元，并支付以首付房款72万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年11月13日起计算至2019年8月19日止的逾期付款利息以及以首付房款720000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至该720000元首付房款付清之日止的逾期付款利息；三、被告武汉鑫太阳科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉弘仁中医门诊部20000元；四、驳回原告武汉弘仁中医门诊部的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19290元（原告武汉弘仁中医门诊部已预交），由被告武汉鑫太阳科技有限公司负担11200元，由原告武汉弘仁中医门诊部负担8090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  熊新文人民陪审员  陈连银人民陪审员  吴小蕊二〇二〇年四月十五日法官助理王点书记员熊丰