云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2020)云0581民初197号原告：武玉兰，女，1966年5月8日生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：何滔，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。被告：腾冲雅居乐旅游置业有限公司统一社会信用代码：91530500574683939G住所地：云南省腾冲市曲石镇曲石社区原乡山居高黎****。法定代表人：翟朝锋，系该公司总经理（未到庭）。委托诉讼代理人：孙久晴，女，1990年8月3日生，汉族，，住云南省昭通市永善县特别授权代理。委托诉讼代理人：刘芮希，女，1996年11月22日生，彝族，，住云南省玉溪市峨山彝族自治县特别授权代理。原告武玉兰与被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司（以下简称腾冲雅居乐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武玉兰及其委托诉讼代理人何滔，被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司委托诉讼代理人孙久晴、刘芮希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武玉兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告因逾期交房而向原告支付违约金249791.8元；2、判令被告清除“浣溪果岭”独栋别墅13号房的外墙污渍、修复四处裂纹及多处破损，更换室外锈蚀的铁栅栏或者承担修复费用共计4000元；3、请求依法判令被告支付原告律师费8000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月28日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，原告购买被告开发的腾冲曲石镇曲石生态旅游度假小镇B区“浣溪果岭”独栋别墅13号房，购房金额为2952622元，后根据合同约定原告于2017年8月2日前向被告支付了全部购房款。按照合同第七条及补充协议第五条第三款约定，被告应于2018年6月30日前将符合合同约定标准完成装修的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期交房超过180日的，被告每天按原告已付购房款的0.01％向原告支付违约金，逾期180天后的被告每天按原告已付购房款的0.02％向原告支付违约金。2019年11月25日被告才向原告交付所购商品房，按照约定被告已经逾期513天。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，交付的房屋按合同约定进行修复，现被告的行为严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司辩称，2019年11月25日原告才付完合同约定的购房款、专项维修金，尚欠逾期付款违约金1082.1元（首期房款逾期8天）。涉案房屋已于2019年11月25日完成交付，被告不存在违约交房，不应承担任何违约交房责任。《商品房购销合同》约定逾期交房超过180天的逾期交房违约金为每天按已付款的0.02％约定过高，与实际损失不符，应按照逾期交房180天内逾期交房违约金为每天按已付款的0.01％进行计算。被告现以抗辩的方式主张就原告尚欠的1082.1元违约金进行抵消。原告主张的律师费、维修或承担修复费用无事实和法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告武玉兰围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、《商品房购销合同》1份，欲证明被告主体适格，原告向被告购买商品房的事实。2、云南省增值税发票4份，欲证明原告在合同约定的时间内付清被告购房款的事实。3、雅居乐物业收据2份，欲证明被告于2019年11月25日才向原告交付房屋的事实。4、委托协议及发票，欲证明因被告的行为致使原告聘请律师支付的费用。5、照片3张，欲证明被告交付给原告的房屋是不符合交付条件的，有多处破损的地方，存在瑕疵。被告雅居乐公司针对其答辩，向本院提交了以下证据：1、《商品房购销合同》及补充协议，欲证明原告购买由被告开发建设的浣溪果岭13栋房，双方对房屋面积补差款有约定的；双方在补充协议第六条第2款约定乙方接收房屋前需已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、银行按揭款、购房税费、专项维修资金等），否则被告可以延期交房。2、武玉兰房款收据，欲证明原告从2017年4月13日到2019年6月18日支付购房款合计3015797元。3、收楼确认书，欲证明被告于2019年11月25日向原告交房。4、涉案房屋现场照片，欲证明涉案房屋曾因局部问题进行修缮。5、《腾冲雅居乐旅游置业有限公司与中建二局第一建筑工程有限公司建设工程施工合同》，欲证明中建二局第一建筑有限公司作为施工方对涉案地块房屋进行维修，维修金额为14235345.72元。6、腾冲雅居乐旅游置业有限公司与武玉兰协议书，欲证明此协议于2019年12月23日签订，内容为：此协议生效并履行向武玉兰方交付现金8000元的义务后，武玉兰方认可该房屋交付问题已得到妥善解决，不得再就此事以任何方式和理由向腾冲雅居乐方主张任何权利。7、《房屋租赁合同》及安居客、58同城租房信息截图，欲证明因腾冲·原乡项目地处偏远，58同城、安居客、房星网等大型租房网上并无关于相关租房信息，目前仅产生两户租房情况，租金为业主自行定价，分别为：1.绿野牧歌332房屋，租期半年，1.11元/平/天；2.绿野牧歌C332房屋,绿野牧歌332房屋,租期7天，2.37元/平/天，租金损失远小于违约金的支付标准。8、《建设(住宅)工程质量保修书》、《建设(住宅)工程质量保证书，欲证明《建设(住宅)工程质量保修书》、《建设(住宅)工程质量保证书》分别就保修范围及因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的损坏和质量问题，建设单位不承担保修责任进行约定。9、照片4张，欲证明武玉兰家正在装修，原告家铁栅栏有自己装修损伤的可能。10、云南原乡认购书1份，欲证明原告第一期付款时间为2017年4月19日，其实际付款时间是2017年4月27日。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据2认为因系复印件，无法确认其真实性，对其欲证观点不予认可；对证据3的真实性、合法性关联性及证明观点有异议，对交房时间为2019年11月25日无异议；对证据4原告认为与本案无关；对证据5认为因原告未能提交工程质量存在问题的相关证据，对其欲证观点不予认可。原告对被告提交证据1的真实性、合法性、关联性均认可，对证明观点部分认可，认为原告已经付清了所有房款；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明观点均认可；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明观点均认可；对证据4的真实性、合法性、关联性及证明观点均不认可，认为不能证明此修缮房屋是本案的涉案房屋；对证据5的真实性、合法性、关联性及证明观点均不认可，认为该施工合同与本案无关；对证据6的真实性、合法性、关联性及证明观点不认可，认为该协议仅能证明双方在交付时原告就该房屋存在的问题与被告进行协商，被告只对这些问题进行修缮，并未提及未发现的问题；对证据7的真实性、合法性及证明观点不认可，认为该证据与本案无关；对证据8的真实性、合法性、关联性及证明观点均认可，认为该证据更能证明原告在使用房屋期间存在的问题，且房屋在被告的保修期内，被告应当承担保修的义务；对证据9的真实性、合法性、关联性及证明观点不予认可，认为该证据只能证明是原告的房屋，也不能看出是因为原告的原因致使铁栅栏损坏；对证据10的真实性、合法性、关联性及证明观点均认可，认为该云南原乡认购书具有预向性，原、被告双方应该按照合同约定履行，本案原告已按期付清房款。本院认为,原告提交的证据1被告无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；对证据2因系复印件，本院对法确认其真实性，但本院对所购房款按合同的规定已付清的事实予以采信；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明观点被告均有异议，本院采信被告交房时间为2019年11月25日；对证据4原告确实是请律师出庭，对其真实性予以采信；对证据5因原告无法提交工程质量存在问题的相关证据，本院对其欲证观点不予采信；对被告提交的证据1本院采信其真实性、合法性、关联性；对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以采信；对证据4、5的真实性予以采信；对证据6的真实性、合法性、关联性及证明观点予以采信；对证据7、8、9、10的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，原告武玉兰与被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司签订了《商品房购销合同》及补充协议（合同编号：Ｂ区13号），合同约定：原告向被告购买位于云南省腾冲市，房屋总价款2952622元。交房时间为2018年6月30日前；逾期交房超过180天，违约金为被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数支付原告。合同签订后，原告按约定于2017年8月2日前向被告支付了全部购房款。现原告认为，原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效，双方约定的交房时间为2018年6月30日，但被告2019年11月25日才向原告交付所购商品房，按照约定被告已经逾期513天，被告应按约定支付原告违约金249791.8元（逾期交房180日内的，每天按原告已付购房款的0.01％计算违约金，即2952622元×0.01％×180天＝53147.196元；超过180天的部分，每天按原告已付购房款的0.02％计算违约金，即2952622元×0.02％×333天＝196644.62元）。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。2019年12月23日原告武玉兰与被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司就房屋的交付问题达成了一次性赔偿8000元的协议，之后双方为房屋的修复问题及逾期交房的违约金支付问题协商未果，原告诉至法院。本院认为，本案原、被告争议的焦点为：被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司是否构成违约？被告是否应支付原告违约金249791.8元？被告是否应为原告清除外墙污渍、修复四处裂纹及多处破损，更换室外锈蚀的铁栅栏或承担修复费用4000元？律师费8000元？本案中，原告武玉兰与被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司签订的《商品房购销合同》及补充协议，系双方真实的意思表示，其内容不违反法律的规定，双方应按约定履行义务。合同签订后，原告按照约定全面履行了付款义务(虽首期付款延迟8天，但在其余付款期限已全部付清房款）。被告理应按照约定于2018年6月30日前履行交房义务，但被告2019年11月25日才履行交房义务，逾期513天，已构成违约。原告要求被告支付违约金249791.8元，其计算方式未超出双方关于逾期交房违约责任的约定，本院予以支持。原告要求被告承担清除外墙污渍、修复四处裂纹及多处破损，更换室外锈蚀的铁栅栏或承担修复费用计4000元的请求，被告未能提交相应证据予以证实，该请求本院不予支持。原告要求被告承担律师费8000元的请求，因该费用不是原告的必然损失，且双方无相关约定，本院不予支持。被告主张首期逾期付款违约金1082.1元的辩解，原告虽有房款延迟支付8天，但在应付清房款的期限内付清了全部房款，该辩解本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付原告武玉兰逾期交房违约金249791.8元。二、驳回原告武玉兰的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5047元，由被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九之规定，本案申请执行的期间为二年。审 判 长  李枝积审 判 员  杨再艳人民陪审员  苏文孝二〇二〇年四月二十八日书 记 员  金本宗