苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7045号原告：陈方旭，男，1989年6月27日生，汉族，住江苏省滨海县。原告:祝青，女，1992年6月18日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上述两原告共同委托诉讼代理人：樊厚成，江苏辰海律师事务所律师。被告：朱芹，女，1978年3月28日生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人：徐志远，安徽润天律师事务所律师。委托诉讼代理人：季灿，安徽润天律师事务所实习律师。原告陈方旭、祝青与被告朱芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理，依法由审判员肖仁刚适用简易程序公开开庭进行审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈方旭、祝青及其委托诉讼代理人樊厚成，被告朱芹之委托诉讼代理人徐志远、季灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈方旭、祝青向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱芹返还原告购房款40万元；2、判令被告赔偿原告实际损失259万元；3、判令被告承担本案的律师费6万元。事实和理由：原、被告签订房屋买卖合同，但被告明示违约。被告的行为违反了诚实信用原则，也违反合同法的规定，应依法赔偿给原告造成的损失。请求法院判如所请。被告朱芹辩称，对违约事实承认，违约原因是因为家庭成员对出售涉案房屋意见不统一。对原告要求返还购房款的请求无异议，其愿意按照合同约定承担相应的违约责任，双方在《存量房买卖合同》附件二补充条款第八条对违约条款作出了明确约定，以10万元作为违约罚则，故其承担双倍返还10万元定金的违约责任。合同其他内容的违约条款都约定了具体的适用条件，不适用本案的情形。原告作为专业的房屋销售人员，其出售房屋是经营行为不是用于居住。2019年7月10日后其第一时间通知原告解除合同，并未影响原告另行购房。对于原告主张的实际损失259万元及律师费不予认可。本院经审理查明事实如下：坐落于苏州吴中经济开发区房屋（以下简称案涉房屋）登记在被告朱芹名下（单独所有），不动产权证书号为苏（2017）苏州市不动产权第6014874号，登记时间为2017年5月17日，房屋建筑面积为343.38平方米。2019年4月6日，经苏州链家房地产经纪有限公司居间，原告祝青、陈方旭（买方）与被告朱芹（卖方）签订《房地产买卖定金协议书》一份，该协议书约定，朱芹将案涉房屋出售给祝青、陈方旭，该房屋为毛坯，房屋交易总价款485万元，买方支付首期款10万元（含定金和保证金），资金托管金额485万元（资金托管按照当地房管部门政策执行），申请办理资金托管手续日期为2019年7月10日前，买方需商业贷款，交房时间为领证领款当天。买方支付定金5万元，买方同意卖方签完本协议7日内追加定金至10万元。卖方在收取买方定金后有反悔不卖或不按本协议相关条款依约履行的，则卖方应双倍返还定金给买方。其他约定中载明：1、若非买受方原因（包括但不限于征信逾期、收入不足、工资流水不足）导致银行拒贷，三方和平解约，互不追究违约责任；2、卖方承诺该房产权清晰无纠纷，有贷款自行还清（贷款还清时间须在过户前完成）；3、卖方签三方合同当天结清物业费至2019年8月31日；4、买方于签三方合同当天追加支付卖方房款至40万元（其中10万元适用定金罚则，另外30万元作为房款）。5、卖方同意资金托管当日返还买方40万元作首付。签订定金协议当天，原告向中介支付定金5万元。审理中，原告确认该笔款项已由中介向其返还。2019年4月15日，原、被告签订《苏州市存量房买卖合同》及补充协议一份，合同中约定：朱芹自愿将案涉房屋出卖给陈方旭、祝青，产权登记建筑面积343.38平方米，该房屋已经设定抵押权，房屋价款为485万元，买卖双方约定于2019年7月10日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款（按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款）打入资金托管账户。该合同第十条关于房屋权属转移登记中约定：自买受人付清房款之日起7天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。属于出卖人责任的…逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起7日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同约定房屋价款的5%向买受人支付违约金。第十四条违约责任中约定：在本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任。违约方应根据本合同约定或者法律规定承担违约责任。合同补充条款第5条中约定：甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续、贷款手续、过户手续、房屋交付手续的，则违约方按照第十条约定的违约责任承担违约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费；第8条约定：双方约定以100000元作为违约罚则，买方违约卖方有权没收定金，卖方违约双倍返还买方。原、被告还签订补充协议一份，原告支付被告首期款40万元，于2019年4月6日前支付定金5万元，于2019年4月16日前支付定金5万元，于2019年5月31日前（权属提供当天）支付30万元，被告于2019年7月10日前支付给原告40万元。签订《存量房买卖合同》当天，原告向被告支付10万元，2019年4月22日，祝青支付给朱芹30万元。审理中，原告称，其向被告购买房屋，由原告先付款40万元，资金托管后再由被告向其返还40万元。被告朱芹确认共计收到原告支付款项40万元，其中10万元为定金，30万元为购房款。2019年7月9日至7月11日期间，原告多次通过短信催促被告办理资金托管，其中7月11日原告发送短信：“您好，我是购买你九龙仓碧堤半岛56幢106室的购房人陈方旭，今天已经是七月十一号，您已构成违约，我方要求您抓紧时间前来履行合同，再给最后三天时间宽限期前来房管局办理资金托管手续，如果您拒不履行，我方将起诉你方违约”。2019年7月15日上午10时14分，被告朱芹向陈方旭回复短信：“您好，我是九龙仓碧堤半岛56幢106室的房主，因家人不同意卖房，并且引发了严重的家庭矛盾，导致无法继续履行合同！现在很抱歉的通知您解除购房合同，我方愿意承担违约责任，返还购房款以及购房合同上约定的违约金！请谅解！谢谢！”审理中，原告陈述，其是在中介朋友圈看到案涉房屋的信息，后中介也带其看了房屋，2019年4月7日签订定金协议时也是中介通知双方到场的，俩原告都去了，但对方来的人员是谁不知道，到现场后才知道来的是李艳，就是朱芹弟弟的妻子，朱芹本人未到场，李艳介绍说她是房屋的实际所有人，只是登记在朱芹名下的，因为李艳和其丈夫名下有房，朱芹名下没有房，所以用朱芹名义购买首付可以低一点，故李艳和其丈夫借用了朱芹的名义购房。因为房产证上登记的是朱芹，其不放心就要求李艳提供委托书，后朱芹将委托书通过手机发给李艳，中介也把委托书发给原告了。原告看到委托书就和李艳签署了定金协议。出于安全考虑，其还是要见房东，因为朱芹在镇江上班没时间过来，所以原告就开车到镇江找到朱芹，核对身份后和朱芹本人签订了《存量房买卖合同》，朱芹对房屋买卖是知情且无异议的。原告为此提供委托书一份：载明委托人为朱芹，受委托人为李艳，因委托人没有时间到场签订案涉房屋买卖合同并履行相关交易手续，特委托李艳与买受人办理签订房屋买卖定金协议书、签订《存量房买卖合同》及其附件、收取房屋定金及房屋价款等。委托书落款时间为2019年6月24日。原告称，这份委托书是后补的，因其向本案委托诉讼代理人咨询，代理人觉得手续有欠缺，原告就再找到李艳的丈夫，让他找朱芹再出具一份委托书，后来李艳的丈夫把2019年6月24日的委托书给了原告。被告朱芹陈述，确实是李艳和原告签订的定金协议，朱芹当时不在本地，所以委托亲戚去处理前期售房的事情。但房子实质性的交易比如定价等肯定要被告来决定的。《存量房买卖合同》是在镇江签订的，由朱芹本人在合同上签字。委托书也是朱芹出具的，是后补的。原告对房屋买卖程序是比较了解的，被告不在的情况下其不可能直接和李艳签署协议。关于合同解除情况。原告陈述，案涉房屋已经在房产交易中心送审，按照合同约定应于2019年7月10日完成资金托管，在此之前其一直催促被告办理，但到期后被告未去办理网签和资金托管，原告也无法支付房款。事实上，在原、被告签署《存量房买卖合同》一个月后，被告又将案涉房屋在我爱我家挂牌出售。2019年7月15日，被告就发短信通知其解除合同，原告没有表示同意，但因被告不愿出售房子而被迫解除合同，其主张解除合同时间为2019年7月15日，并且房屋登记在被告名下，具有公示效力，被告是否为代持与原告无关，其是与被告朱芹签订合同，所以也向朱芹主张权利。案涉房屋单独登记在朱芹一人名下，是其丈夫在不动产登记机关签署了放弃协议，因此不存在被告丈夫同意不同意的情况。被告朱芹确认该解除合同的短信是其发给原告祝青的，并认为合同解除时间为2019年7月15日，解除合同是因为其丈夫和其他亲属都不同意出售案涉房屋。其系已婚，虽然夫妻双方约定案涉房屋登记在其个人名下，但案涉房屋是被告和其丈夫的共有财产，签订《存量房买卖合同》时未取得丈夫同意，其丈夫有权不同意出售房屋。2019年7月10日，其第一次向原告表达了违约的想法。被告还称，其加过陈方旭的微信和抖音号，微信名为“团长”，原告在微信上发布过房屋买卖信息，抖音上也发布了购房和出售房屋信息，还有专业的指导视频。为此，被告提供陈方旭的微信截图及视频，证明原告从事专业的房地产销售，利用市场漏洞来获利，存在炒房嫌疑，被告在涉案房屋交易后就有上当受骗的感觉，所以不想再和原告交易，因此被告不应当承担过重的违约责任。对此，原告陈述，其是做自媒体工作，主要从事主播。其在抖音发布的视频内容也是来自于网络素材，并非原创，其并未从事二手房交易，也不是炒房者，其职业与本案无关。其购买案涉房屋是因为原来房子太小，婚后想改善居住。被告认为原告炒房，应承担举证责任。其为购买案涉房屋，出售了姑苏区的房屋和相城区的公寓，其父母也将无锡70多平方米的房屋出售，三套房屋凑了180多万，首付是140万元。现其在苏州没有房子，出售的三套房屋也都升值了，被告违约给原告造成了双重损失。被告应当赔偿原告的可得利益损失、差价损失和转售利益损失。另查，祝青户籍于2018年6月14日由滨海县迁至姑苏区路西街****。截至2019年7月18日，在苏州市行政区域内，未查询到祝青登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。2019年7月22日，陈方旭因其与朱芹房屋买卖合同纠纷一案，与江苏辰海律师事务所签订委托代理合同，约定律师代理费为6万元，原告向该律师事务所支付了6万元。关于实际损失问题。原告主张，其在起诉前已自行委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对案涉房屋市场价值进行了评估，评估基准日为2019年7月10日，评估市场价值为7447151.06元，其主张的实际损失是根据评估市场价值与合同约定价款的差价并取整数259万元。被告认为，该评估报告系原告单方委托，其不予认可，案涉房屋不到三个月增值近300万元脱离实际。该房屋结构是地下一层加一楼一层，不能按照正常的房屋面积进行评估，实际一层面积仅有140多平方，楼下的200平方购房时低价购得，故综合房价也就每平方米1万多元。其通过网上查询，与涉案房屋同一小区、户型精装修价格为585万，故原告主张的价格高得离谱。经本院释明，原告申请对案涉房屋价值进行鉴定，并要求以合同解除时间即2019年7月15日为评估节点。被告则表示不同意对涉案房屋进行鉴定，合同中约定了违约条款，而且也没有造成原告的损失。本院根据原告申请，委托江苏正成土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，并确定评估基准日为原告申请鉴定日期（2019年9月16日）。2019年12月3日，该公司作出估价报告书，估价结果为：涉案房屋（毛坯）评估单价为16344元/m2，评估市值为561.22万元。原告对该估价结果提出异议，估价报告书12页载明：“在本次评估中，经估价师的调查分析，针对目前评估对象地上一层可以选取的交易可比实例比较充分，拟对估价对象地上一层采用市场比较法进行评估…因为评估对象地下一层市场流通性不高，所以对评估对象地下一层采用成本法进行评估”。其认为鉴定报告违反了调查分析的客观性原则，销售房屋不会依据成本法，正常都是市场比较法。无论是开发商还是普通二手房的卖方在销售地下室或阁楼时都是采用了按房屋地上部分价款打以相应折扣的方法，而不是按照土建的方法计算。被告认为，对鉴定机构的鉴定方法无异议，地下室虽然是整个房屋的组成部分，但具有附属性，不能完全参照一楼价格。原告为此向本院申请鉴定人出庭释明相关问题，经本院通知，鉴定人到庭陈述，对房屋市场价值评估基本方法有市场比较法和成本法等，有类似交易案件就采用市场比较法，没有的话也可以采用包括成本法在内的其他方法进行评估。本案中，房屋地下部分在价值时点没有充分的可比案例，故其采用成本法。成本法计算不单单是房屋的建安成本，还包括房地产开发前期费用、公共基础设施费、管理费用、财务费用、利润等相关费用，其依据房地产估价规范对估价对象在价值时点所能实现的公开市场价值进行一个客观体现，评估结论客观公正合理。至于开发商如何销售房屋是一个销售策略，与本次评估无关。以上事实，由原告提供的《房地产买卖定金协议书》、《苏州市存量房买卖合同》、补充协议、委托书、交易明细房屋不动产权证明书、短信记录、苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明、委托代理合同、汇款凭证、律师服务费发票及评估报告、询问笔录、庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖定金协议书》、《苏州市存量房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，被告辩称原告陈方旭炒房牟利，但其未能提供证据证明原告系以炒房为目的实际并无购房之真实意思，故本院对其辩称意见不予采信，并确认原、被告签订的上述合同均属合法有效，双方应按约履行各自的义务。本案合同签订后，原告已支付购房定金40万元，而被告朱芹于2019年7月15日明确因其家庭原因而解除合同，拒绝继续履行合同并愿意承担违约责任，被告该行为已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。现原、被告均确认合同解除时间为2019年7月15日，故本院确认上述合同于2019年7月15日解除。合同解除后，被告应向原告返还40万元。关于违约损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于应违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。合同中约定的违约金不足以弥补损失的情形下，买受人可依法要求出卖人赔偿房屋市场价值与合同约定房价的差价损失。审理中，本院委托评估机构对案涉房屋的市场价值进行评估，原告申请评估作为基准日的评估市值为561.22万元，原告虽对评估方法提出异议，但做出该鉴定结论的鉴定机构及鉴定人员具备相关鉴定资质，评估程序合法，在原告提出异议后鉴定人亦出庭说明，原告没有足以反驳的相反证据和理由，故本院对该鉴定结论予以采信，并据此认定涉案房产价值上涨的差价为76.22万元。因并无证据证明原告本案合同签订及履行过程中存在过错，故本院确定被告朱芹应当赔偿差价损失76.22万元。原告主张的律师费，符合合同约定，但因原告主张的差价损失未获全部支持，故本院酌定由被告负担律师费1.8万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：被告朱芹返还原告陈方旭、祝青购房定金400000元，赔偿违约损失762200元，支付律师费18000元，合计人民币1180200元，上述款项于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31200元，财产保全费5000元，评估费33850元，合计人民币70050元，由原告陈方旭、祝青负担24119元，被告朱芹负担45931元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  肖仁刚人民陪审员  储惟薇人民陪审员  夏志远二〇二〇年四月二日书 记 员  王 亭