广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终361号上诉人(原审原告、反诉被告)：中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂，住所地广东省中山市××。法定代表人：石书辰，该厂经理。委托诉讼代理人：邓杰生，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市春华塑胶五金玩具厂，住所地广东省中山市××。法定代表人：洪能国，该厂厂长。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。上诉人中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂（以下简称鑫达厂）因与上诉人中山市春华塑胶五金玩具厂（以下简称春华厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初10532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。鑫达厂上诉请求：依法改判：1.鑫达厂支付春华厂2019年5月17日至2019年6月30日的租金；2.春华厂支付鑫达厂因春华厂违约停电造成的损失38868元。事实和理由：一审认定事实不全面。1.春华厂的断电行为属于违约，且导致其无法生产经营，其无法举证证明其全部损失，一审法院并未酌情给予考量，且其证人也说明了断电期间收到鑫达厂发放工资的情况，足以证明鑫达厂存在实际直接损失。春华厂违约未按合同履行供电义务，本就不应当收取租金。一审法院认定春华厂违约不支持赔偿损失仅判断免租属于纵容春华厂的违约行为。2.双方就合同是否解除事宜进行诉讼，双方的合同权利义务属于不稳定期，因判决未出双方合同是否终止未定，鑫达厂根本无法进行生产经营活动，其只有在法院判决后才可安心履行合同并开展生产经营活动，其认为在此不稳定期间租金依法不应支付。虽其占有春华厂的厂房，但是此情况的出现是春华厂违约，导致合同产生纠纷，权利义务不明确，春华厂应当承担不利责任。3.根据公平原则，倘若一审法院认定春华厂合法终止合同，其应当支付诉讼期间占用厂房的费用，而一审法院认定春华厂违约，因此诉讼期间厂房的租金其应当不予支付。如果其正常经营，判决其支付租金属于合情合理，但其并未进行正常的经营活动，判决其承担租金不合情理。针对鑫达厂的上诉，春华厂口头答辩称答辩意见与上诉意见一致。另，其提交了2019年4、5月的租金明细表，上面记载了电费及管理费等费用，一审法院就是根据上述电费的减少而认定鑫达厂无须支付2019年4、5月大概一个半月的租金，但春华厂主张的4月份水电费是真实存在的，二审法院应对此予以改判。春华厂上诉请求：撤销一审判决第一、第二、第四项，依法改判。事实和理由：一审认定事实不清。1.鑫达厂没有按时交租和水电费等费用，其有权解除合同。依据合同，鑫达厂拖欠租金达两个月，其有权解除合同。2.其已按合同约定履行，没有停止供电。鑫达厂也没有证据证明其违约，故鑫达厂应向其支付2019年4月1日之后产生的租金、电费、水费、保安费及卫生清洁垃圾费。针对春华厂的上诉，鑫达厂口头答辩称，春华厂违约在先，导致其无法继续生产经营，租金、水电等费用不应得到支持，且水电费只是由春华厂单方制作的文件，无相关经其确认的文书予以确认，春华厂的主张无事实及法律依据。鑫达厂向一审法院起诉请求：1.春华厂继续履行合同并于判决生效后排除妨害恢复租赁厂房供电；2.春华厂支付鑫达厂因停电无法生产期间损失38868元。春华厂向一审法院提起反诉请求：1.解除春华厂与鑫达厂签订的《房屋租赁合同》及《续租合同》；2.鑫达厂立即腾空承租厂房并交还给春华厂；3.鑫达厂向春华厂支付租金31500元；4.鑫达厂向春华厂支付电费8036元、水费495元、保安管理费1800元、卫生清洁垃圾费600元。一审法院认定事实：2014年5月28日，春华厂（作为甲方）与鑫达厂（作为乙方）签订一份《租赁合同》，约定：乙方承租甲方名下位于中山市××车间，租赁期限为3年，从2014年6月28日起至2017年6月27日止。上述租赁合同还约定了其他内容。上述租赁合同甲方落款处有春华厂代表人黄某某的签名，乙方落款处有鑫达厂代表人姜某某的签名。2017年6月25日，春华厂（作为甲方）与鑫达厂（作为乙方）签订一份《续租合同》，约定：1.乙方续租甲方名下位于中山市××车间；2.乙方续租甲方厂房第6栋面积810平方米，自2017年6月26日起至2020年6月25日止，租赁期限为3年，每月每平方租金13元，每月租金金额为10500元；3.甲方应供足80千瓦的动力电源给乙方正常使用，电费依电表数实际用量计算，水费按水表实际用量计算。电费按供电公司规定在每月19日前交清。超期交付违约金另计，或甲方有权给予停电使用；4.乙方每月应负责保安管理费600元，卫生清洁垃圾费200元；5.乙方每月应付的租金、电费、水费、管理、卫生费等金额应保证在每月15号前交给甲方，若乙方拖延租金等，视为违约，拖欠两个月租金等，甲方有权给予停电或解除合同，收回物业。上述续租合同还约定了其他内容。上述续租合同甲方落款处加盖了春华厂的公章及有春华厂代表人黄某某的签名，乙方落款处加盖了鑫达厂的公章及有鑫达厂代表人姜某某的签名。2019年1月2日，春华厂代表人黄某某（作为申请人）与鑫达厂代表人姜某某（作为被申请人）在三乡镇白石村人民调解委员会达成人民调解协议书，内容为：1.黄某某分租厂房给姜某某，姜某某拖欠租金7个月（2018年7月至2019年1月），初步合计八万多元，具体按双方核定为准；2.经调解，双方当事人自愿达成如下协议：姜某某于2019年1月5日前将所拖欠租金以转账形式汇给吴丽治。本协议只针对租金问题，不涉及其他额外问题。如姜某某没有在期限内转账租金，则按续约合同处理后续事宜。上述人民调解协议书当事人落款处有春华厂代表人黄某某及鑫达厂代表人姜某某的签名，并加盖了中山市三乡镇白石村人民调解委员会的公章。在庭审期间，春华厂确认鑫达厂已履行了上述调解协议书确定的义务。2019年3月8日，春华厂向鑫达厂出具一份关于要求鑫达厂退厂房通知，内容为：现由于我方厂房漏雨严重要重建维修，要求终止该厂房的租赁，乙方租用甲方厂房期于2017年6月25日至2020年6月25日止，现该厂房由甲方收回处理，按合同规定甲方将赔偿乙方两个月的厂房租金；2.乙方须在2019年3月31日厂房移交前，将厂房内乙方物品及时清理并搬出租赁区域。乙方在清理移交该厂房时，须保证厂房结构完整、厂区内除乙方的设备，固定设备拆除时需保证原线路完整；3.乙方在移交厂房前，应将水费、电费、租金等相关费用结清。上述通知落款处加盖了春华厂的公章。2019年3月12日，春华厂向鑫达厂出具一份致鑫达厂通知，内容为：因鑫达厂长时间拖欠春华厂租金，贵厂从2018年6月开始拖欠我厂租金长达6个月，我方老板已经体谅贵厂，现贵厂2月份租金拖到至今还未交齐，违反合同约定，经春华厂研究决定，解除与鑫达厂的合约，限贵厂于2019年3月31日搬出春华厂，贵厂在搬出厂房前请将水费、电费、租金等相关费用结清。上述通知落款处加盖了春华厂的公章。2019年3月25日，春华厂向鑫达厂出具一份致鑫达厂通知，内容为：最后通知，经春华厂研究决定，解除与鑫达厂的合约，限贵厂于2019年3月31日搬出春华厂，如不如期搬出，后果自负。上述通知落款处加盖了春华厂的公章。2019年4月8日，春华厂向鑫达厂出具一份致鑫达厂通知，内容为：姜某某女士，贵厂自租入我春华厂以来约5年。长期以来贵厂屡次拖欠租金，严重影响春华厂正常运作和违反合同约定。现经我厂研究决定，对贵厂采取关门处理，并限你在20号内交完一切费用并搬出我厂。如在期间内再不搬走，我厂将自行采取对留下的机械设备自行拍卖。鑫达厂一切后果自负。上述通知落款处加盖了春华厂的公章。另查，春华厂提供的租金等费用明细显示，3月份电费为6501元、水费为206元；4月份电费为72元、水费为36元；5月份电费为1463元、水费为253元。再查，鑫达厂提交的土地使用权产权证显示，涉案位于中山市××厂房的土地使用权权利人为春华厂，土地使用权产权证号为中府集用（××）第××号。庭审中，根据鑫达厂的申请，法院依法传唤鑫达厂的厂长王某某出庭作证。王某某的证人证言反映了以下事实：1.2019年4月1日早上8点10分左右春华厂的员工林小姐将涉案厂房的电闸关闭，一直到2019年4月26日晚上8点左右涉案厂房才恢复供电；2.因涉案厂房停电，鑫达厂从2019年4月1日至第一次庭审之日即2019年5月16日一直处于停工状态；3.王某某是鑫达厂的股东之一。庭审中，鑫达厂陈述称，因春华厂未依约提供符合要求的租赁物故不同意支付4月份及厂房停电期间的租金，对于5月份及6月份的租金鑫达厂同意支付，但春华厂以各种理由拒绝收取。另外，鑫达厂明确确认第一次庭审之日即2019年5月16日起，涉案厂房已恢复供电，可正常使用。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。鑫达厂与春华厂签订的《租赁合同》和《续租合同》是双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的主要焦点为：一、春华厂主张解除《续租合同》理据是否充分；二、鑫达厂主张春华厂2019年4月份未依约提供符合合同约定的租赁物理据是否充分，是否足以抵抗春华厂支付租金的请求；三、鑫达厂要求春华厂赔偿停电无法生产期间造成的损失38868元理据是否充分；四、春华厂要求鑫达厂支付4月至6月份期间租金、水电费等费用理据是否充分。具体分析如下：关于焦点一，春华厂主张鑫达厂从2015年8月起一直逾期支付租金，尚拖欠2019年4月至6月租金未支付，累计已逾期支付两个月租金，已构成续租合同约定的解除合同的情形；鑫达厂则抗辩称从2019年1月起鑫达厂均已依约支付租金，4月份租金是因春华厂未正常供电故没有支付，5月份及6月份租金因春华厂称要求法院处理并拒绝收取故暂未支付，鑫达厂不存在违约行为。首先，春华厂提供的证据仅能证明鑫达厂在2019年1月前存在逾期支付租金等费用的事实，并不能证明鑫达厂在2019年1月及之后仍存在逾期支付租金的事实，春华厂应承担举证不能的法律后果；其次，虽然鑫达厂在2019年1月前存在逾期支付租金等费用的事实，但是双方已于2019年1月2日经中山市三乡镇白石村人民调解委员会调解就前述逾期支付租金的问题达成调解协议，同意鑫达厂于2019年1月5日前将2018年7月至2019年1月尚欠的租金支付，鑫达厂亦已按照上述调解协议约定履行，双方就2019年1月前的租金纠纷已解决完毕。虽然鑫达厂在2019年1月和2月期间有迟延交付租金的行为，但其补交租金的时间并未超过《续租合同》中约定的两个月，故鑫达厂并未完全违约。相反，春华厂在2019年3月份多次以维修厂房或拖欠租金为由要求鑫达厂搬迁并交回厂房，但又未能提供证据证实。故对于春华厂的上述主张，不予采信。春华厂反诉请求解除春华厂与鑫达厂签订《租赁合同》和《续租合同》，因春华厂未能举证证明已构成约定解除或法定解除的情形，故对于春华厂上述反诉请求，不予支持。另外，春华厂反诉请求鑫达厂腾空承租厂房并交还给春华厂，于法无据，不予支持。关于鑫达厂要求继续履行合同并于判决生效后排除妨害恢复租赁厂房供电的问题。双方通过签订《续租合同》将涉案厂房的租赁期限延长至2020年6月25日，现未出现约定解除或法定解除的情形，鑫达厂要求继续履行双方签订的《租赁合同》及《续租合同》，理据充分，予以支持。另外，因鑫达厂明确确认第一次开庭之日即2019年5月16日起，涉案租赁厂房已恢复供电，可供正常使用，不存在妨害涉案租赁厂房正常使用的情形，故对于鑫达厂主张于判决生效后排除妨害恢复租赁厂房供电的诉讼请求，不予支持。关于焦点二，根据双方签订的《续租合同》约定，春华厂应提供80千瓦动力电源给鑫达厂正常使用。庭审中，鑫达厂陈述称春华厂从2019年4月1日起停止对涉案厂房的供电，直至第一次庭审之日即2019年5月16日涉案厂房的供电及厂房才恢复正常使用，并申请证人王某某出庭作证拟证明其主张的事实。根据春华厂向法院提交的租金等费用计算明细显示，2019年4月份的水费及电费均明显低于正常值，结合鑫达厂的陈述及证人王某某的证人证言，对于鑫达厂陈述的事实，予以采信。春华厂抗辩称春华厂没有对涉案厂房断电，涉案厂房电力出现问题应由鑫达厂自行解决。根据双方签订的《续租合同》约定，春华厂应履行提供80千瓦动力电源给鑫达厂正常使用，且春华厂作为出租方，其负有保障涉案厂房可供正常使用的义务，故对于春华厂的上述抗辩，不予采信。春华厂在未有证据证明鑫达厂违约的情形下，擅自停止供电，导致鑫达厂不能正常生产经营，已构成违约，鑫达厂拒绝支付4月份至5月16日期间的租金，理据充分，予以支持。关于焦点三，如焦点二所述，春华厂未按照合同约定履行提供80千瓦动力电源等保障涉案厂房可供正常使用的义务,已构成违约，应承担相应的违约责任。鑫达厂主张因停电造成的4月份支付员工工资损失为38868元，从鑫达厂提供的4月份工资表可见，4月份工资表上所列收取工资的员工等情况系由鑫达厂单方面自行制作，并无其他证据能证明鑫达厂在2019年4月份实际产生了上述员工工资的支出。另外，证人王某某在庭审中确认其为鑫达厂的股东之一，证人王某某与鑫达厂存在利害关系。鑫达厂提供的证据证明能力较弱，鑫达厂未能提供较为充分的证据证明其实际损失，故对于鑫达厂主张春华厂赔偿损失38868元的诉讼请求，因举证不充分，不予支持。关于焦点四，春华厂在2019年4月份未按照合同约定履行提供80千瓦动力电源等保障涉案厂房可供正常使用的义务,已构成违约，鑫达厂拒绝支付4月份至5月16日期间的租金，理据充分，春华厂反诉请求鑫达厂支付4月份至5月16日期间的租金，理据不足，不予支持。关于5月17日起至6月份租金问题，庭审中鑫达厂明确同意支付，故对于春华厂反诉请求鑫达厂支付5月份及6月份租金合计21000元（10500元x2），法院确定按1.5个月计算租金即15750元，该租金鑫达厂应支付。关于电费、水费、保安管理费、卫生清洁垃圾费的问题，春华厂仅提供一份由春华厂单方面制作的租金等费用明细表，且该明细表上载明的金额亦与春华厂反诉所请求的金额不一致，春华厂应承担举证不能的法律后果。春华厂反诉请求鑫达厂支付电费8036元、水费495元、保安费1800元及卫生清洁垃圾费600元，因春华厂未能提供相应证据予以佐证，不予支持。终上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、鑫达厂与春华厂继续履行双方签订的《租赁合同》及《续租合同》；二、鑫达厂于判决生效之日起七日内向春华厂支付2019年5月17日至2019年6月30日期间的租金合计15750元；三、驳回鑫达厂的其他诉讼请求；四、驳回春华厂的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费772元，由鑫达厂负担372元，由春华厂负担400元；反诉案件受理费268元，由春华厂负担100元，由鑫达厂负担168元。本院二审期间，双方均无新的证据提交。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，春华厂确认涉案租赁物没有取得建设工厂规划许可证，也未经主管部门批准建设。本院认为，春华厂与鑫达厂就涉案租赁物签订的《租赁合同》以及《续租合同》，因涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》《续租合同》应当认定无效。一审法院认定有效并继续履行错误，本院对此予以纠正。春华厂要求解除合同，而解除合同应以合同有效为前提，因此，鑫达厂基于合同无效要求解除合同的主张不成立，不予采纳。基于合同无效，该合同自始没有法律约束力，双方均无须履行。鑫达厂应当将涉案租赁物予以返还，春华厂要求返还租赁物的请求成立，予以采纳。基于前述认定合同无效，春华厂在本案中主张的租金实际上是房屋占有使用费。综合双方的上诉请求及理由，本院评述如下：关于鑫达厂应当支付的占有使用费数额问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”春华厂主张的占有使用费的期间是2019年4月至6月，该期间鑫达厂实际占有该租赁物，同时，一审法院依据水电费的使用情况以及证人证言的内容，认定春华厂存在擅自断电行为，客观上影响了鑫达厂在2019年4月至2019年5月16日期间对涉案租赁物的正常使用，并扣除这期间的占有使用费的处理正确，鑫达厂应当支付2019年5月17日至2019年6月30日期间的占有使用费。春华厂上诉要求还应支付2019年4月至2019年5月16日期间的占有使用费以及鑫达厂上诉认为其也不应当支付2019年5月17日至2019年6月30日期间的占有使用费的理据均不成分，不予采纳。关于春华厂是否应当支付违约断电造成的损失38868元的问题。鑫达厂一审所述损失为4月份支付的工人工资，二审时要求法院酌情给予考量，以出租方终止合同赔偿两个月的租金酌定停电损失。首先，鑫达厂举证其损失的证据系单方制作，没有相关证据予以印证，以此证明其损失的证据并不充分；其次，由于涉案租赁合同无效，合同约定相关违约责任条款均不能适用；最后，春华厂的断电行为，证人证言证明在2019年4月26日已经恢复供电，但一审法院免除鑫达厂支付租金的期间至2019年5月16日，一定程度上春华厂已就其违约行为承担了相应的法律责任，同时，也弥补了鑫达厂一定的损失。因此，鑫达厂主张的损失赔偿数额因无充分证据证实，本院不予采纳。综上所述，鑫达厂、春华厂的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。但由于一审法院对合同的效力没有进行审查，导致相应的判决内容错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初10532号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起七日内中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂腾空涉案租赁物并交还给中山市春华塑胶五金玩具厂；三、自本判决发生法律效力之日起七日内中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂向中山市春华塑胶五金玩具厂支付2019年5月17日至2019年6月30日的占有使用费合计15750元；四、驳回中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂的其他诉讼请求；五、驳回中山市春华塑胶五金玩具厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变，二审案件受理费965.75元，由中山市三乡镇鑫达五金塑胶玩具厂负担772元（该款已由其预交），由中山市春华塑胶五金玩具厂负担193.75元（该款已由其预交）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年四月三日书记员  廖建锋