贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初25号 原告：崔某，男，2005年6月29日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 法定代理人（原告崔某之母亲）：朱某，女，1972年7月3日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，系贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。 委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，系贵州创驰律师事务所实习律师，证号：230713012110727。 原告崔某与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行审理。原告崔某的法定代理人朱某、被告碧阳置业的委托诉讼代理人黄海、宋芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告崔某向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金31097.76元（计算至2019年6月17日）；2、请求确认《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第（1）项第（5）目及《补充协议》第4.1条无效，即关于水、电、闭路电视、燃气开户费由买受人承担，在签订合同当日买受人缴纳给出卖人的内容无效；3、判决被告返还重复收取原告的液化气入户费2500.00元、电表入户费520.00元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告自愿放弃第2项诉讼请求。事实及理由:2013年1月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2012-12145），原告购买被告修建于贵州省毕节市七星关区的房屋，建筑面积133.64平方米，原告交付了全部房款381149.00元给被告。根据《补充协议》约定，被告承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提交的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，2016年3月26日被告交付房屋给原告。按合同约定，被告应于2017年3月21日前办理不动产权属证。但被告未能按合同约定的期限办妥原告所购商品房的房地产权证。在2019年6月17日，被告在碧阳国际城12栋张贴办理不动产权证，原告看到该通知后，才知道开始可以办理不动产权证，故违约金的计算时间至2019年6月17日止。因《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第（1）项第（5）目中关于水、电、闭路电视、燃气开户费的规定，违反了贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建［2017］17号）等行政法规强制性的规定，故该条无效。依据《合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，根据规定，“三通费”应当计入房价，而被告在合同中约定“三通费”由买受人承担，系排除自身责任，其又是提供格式条款一方，因此，这样的约定应当认定无效，退还该费用便成了确认条款无效之后的法律后果，诉讼时效应当自该约定被告确认无效之日起算。被告未按约定的期限办理房地产权证，已构成违约，应承担违约责任。重复收取的液化气入户费、电表入户费，应予退还。故依法诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告碧阳置业辩称：一、关于逾期交房违约金问题：1、被答辩人所提的暂定金额并以评估为准的理由不能成立，根据最高人民法院审理商品房买卖司法解释第十七条:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，据此，适用此请求的前提是合同没有约定违约的条件下才可以参照适用而不是可任意提出，本案中，双方就逾期交房违约金已作了明确约定，故该请求不应得到支持。根据贵州省高级人民法作出的(2018)黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院认定约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定，且对要求以租金计算违约金的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法作出的(2018)黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二(0.02%)下调至日万分之零点二五(0.0025%)的认定予以肯定。因此，请求法庭参考我省高级人民法院的裁定对本案逾期交房违约金计算标准进行适当下调；2、因为被答辩人在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向答辩人提交齐办证资料，根据该补充协议第五条5.2和5.6款约定，被告有权拒绝交房并不承担任何逾期交房责任。同时，对于提出再次计算利息的，逾期交房所产生的本就是违约金，原告再行计算利息无事实和法律依据；3、根据合同约定，原告未按期交齐房款的，不享有主张逾期交房违约责任和逾期办证违约责任的权利;4、根据《民法总则》对诉讼时效的规定，关于超过诉讼时效部分的违约金依法不应得到支持。 二、关于各项开户费、交易费及计息问题:被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门，并未实际占有，且被答辩人已实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁定书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，原告的该诉讼已超过诉讼时效，应不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭子以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回 三、关于被答辩人主张逾期办证问题：1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。合同第二十二关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式，办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书之日起360日以后开始计算。关于碧阳国际城办证问题，所有的买房人均委托答辩人办证，那么双方应根据补充协议8.3条的规定，严格履行自己的义务，本案中，答辩人已按约履行自己的义务，而被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书，导致延迟办证的，答辩人不承担违约责任：2、关于涉案房屋楼栋都已具备办证条件，且答辩人已于2018年1月15日在7/8/9/10/11/12、21/22/23/24/25/26号楼栋的各单元电梯张贴了办证通知;于2018年11月18日在13/14/27/28楼栋各单元电梯贴了办证通知；C1/2/3/4号楼的业主均未提供任何的办证资料、不缴纳相关税费、不出具委托书，答辩人无法为其办证。就本案而言，由于被答辩人没有提供办证资料及委托书，办证时间尚未起算，故不存在违约的前提条件，答辩人依法不承担违约责任：3、若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知被答辩人提交办证资料之日止。对于超过办证通知时间才收房的或者一直未提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，不应计算赔偿办证违约责任;小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按被答辩人的诉请将导致业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算，这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定：4、从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则中可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”之规定，答辩人请求将办证违约金赔偿率下调至0.002%;并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减,其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.002%。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国经济持续下滑，企业已举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡。房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。 本院经审理认定事实如下：2013年1月19日，原告崔某作为买受人（载明地址：贵州省毕节市），被告碧阳置业作为出卖人（载明注册地址：毕节市），双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房号为12-1-33-3，建筑面积133.64平方米，套内建筑面积109.54平方米，总房款381149.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即上水、下水、供电，交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气和有线电视、电话通信、宽带网络需要买受人自行办理开通使用手续。逾期交房责任：出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修资金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他相关事项。《补充协议》4.1、买受人委托出卖人办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用由买受人自行承担，在签合同时支付；关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。关于联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供的资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后一周内以书面形式通知对方，若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被通知方承担。合同及补充协议签订后，崔某按合同约定向被告支付完毕购房款383097.00元，被告于2013年1月19日向原告收取了代收各项开户费4571.00元，后被告退还原告水表开户费800.00元及交易费及多交的闭路电视开户费，其余液化气入户费2500.00元、电表入户费520.00元，合计3020.00元（2500.00元＋520.00元＝3020.00元）未退。被告于2016年3月23日（原告诉讼中载明为2016年3月26日）将房屋交付给原告，原告未在案涉房屋内居住。2018年1月25日，被告取得涉案房屋毕节市商品房屋备案证明书，2018年3月16日，被告通过新闻媒体公告通知业主提交相关资料办理案涉房屋不动产权属证书，2019年6月17日，被告又张贴公告通知业主于2019年7月30日提交相关资料办理不动产权属证书。原、被告双方于2019年8月8日签订委托书，原告被告为其办理涉案房屋的不动产权证书。庭审中，原告当庭陈述已收到涉案房屋的不动产权属证书。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的商品房买卖合同及补充协议、遗失声明、证明、通知。被告提交的证据：商品房备案证明书、图片、委托书、媒体公告、完税证明等各项证据。以上证据经庭审举证、质证，已收集在卷为凭。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算时间；二、被告是否应向原告退还其已收取的三通费。 关于双方争议的焦点一，双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应遵守合同及补充协议主要内容的约定，按合同及协议主要内容约定履行义务。双方合同及补充协议约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。虽然双方未提供证据证明“买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费”的具体时间，但可推定原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间在实际收房日，因此，计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2016年3月23日，则计算违约金的时间为2017年3月18日起，根据上述补充协议：“提交产权过户相关手续”的约定，说明支付逾期办证违约金的时间为被告为原告办理案涉房屋不动产权属证书并交付原告之日止。本案中，双方均未举证证明被告交付案涉房屋不动产权属证书的时间，但在庭审中，原告已自认收到被告交付的案涉房屋的不动产权属证书，说明被告已履行了办证并交付的合同义务，又根据被告提交的证据委托书载明的时间为2019年8月8日，即可说明双方签订办证委托的日期为2019年8月8日，办证并交付的时间应在2019年8月8日之后。又根据原告主张计算违约金的时间为2019年6月17日，该时间未超过被告为原告办证并交付的时间，故对原告的该主张，本院应予以支持。所以，本案计算违约金的截止时间为2019年6月17日，即被告应支付原告逾期办证违约金为以已付房款383,097.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2017年3月18日起至2019年6月17日止，共计821天，违约金为31,452.26元（383,097.00元×0.1‰×821=31,452.26元），原告诉请31,097.76元，未超过应得的违约金，本院予以支持。对被告主张不支付或者少支付的抗辩理由不成立，本院不予以采纳。 对双方争议的焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费（收据载明开户及交易费）的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可以基于代收理由不成立而随时有权要求被告退回，原告于2020年1月1日才提起诉讼催告退回，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告崔某逾期办证违约金31097.76元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退回原告崔某各项开户费3020.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费326.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年四月二十九日 书记员 张朕一