山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0113民初3660号 原告：董凯，男，1993年4月1日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：刘昌华，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静，济南长清恒信法律服务所法律工作者。 被告：济南长清沪农商村镇银行股份有限公司，住所地济南市长清区灵岩路**。 法定代表人：张晋学，该行行长。 委托诉讼代理人：段文帅，山东从德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧，山东从德律师事务所律师。 第三人：周男,女，1989年10月21日出生，汉族，农民，住济南市长清区。 第三人：宋景鹏（周男之夫）,男，1989年10月29日出生，汉族，农民，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：周长雨（周男之父），男，1964年10月26日出生，汉族，住济南市长清区。 原告董凯与被告济南长清沪农商村镇银行股份有限公司（以下简称沪农商银行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，根据案情需要追加周男、宋景鹏为第三人，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董凯的委托诉讼代理人刘昌华、李静，被告沪农商银行的委托诉讼代理人段文帅到庭参加诉讼。第三人周男、宋景鹏经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 董凯向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2019）鲁0113执异38号裁定书，解除对位于鲁商常春藤小区63号楼2-503房产及2-101地下室的查封手续；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年6月22日原告董凯与周男、宋景鹏、周长雨、董勇签订《房屋买卖协议》。周男、宋景鹏将位于鲁商常春藤小区63号楼2-503房产及2-101地下室作价100万元卖给原告董凯。原告董凯全部履行付款义务后，当天周男、宋景鹏将涉案房产交付给原告董凯。涉案房产是周男、宋景鹏按揭贷款购买，因周男、宋景鹏未按期偿还贷款导致山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司承担了付款义务，后依据合同约定欲将涉案房产收回，无奈原告董凯代宋景鹏、周男归还开发商山东省鲁商置业有限公司垫付按揭贷款本息等455,012.53元。董凯为追回垫付款将周男、宋景鹏诉至法院。要求确认双方签订的《房屋买卖协议》真实有效，房款已支付完毕、房产也已交付。周男、宋景鹏协助原告办理更名手续，将房屋过户至原告名下。 2017年11月1日济南市长清区人民法院依据沪农商银行的申请查封了周男、宋景鹏名下鲁商常春藤**楼**产及2-101地下室。董凯提出执行异议申请，但法院仍作出（2019）鲁0113执异38号裁定书，驳回了原告董凯执行异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，原告购买的房屋足以排除强制执行。故此提起诉讼，维护原告的合法权利。 沪农商银行辩称，一、周男、宋景鹏对涉案房产的转让是无效的。首先，在周男、宋景鹏与山东鲁商置业有限公司签订的《济南市商品房买卖合同》中明确约定：未取得房屋所有权不得对该房屋进行转让。其次，涉案房产系周男、宋景鹏贷款购买，原告与周男、宋景鹏签订《债权转让协议》时，周男、宋景鹏尚欠银行贷款43万元，因此周男、宋景鹏并未对涉案房产享有完全的处分权，山东鲁商置业有限公司对于涉案房产享有所有权，中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市长清区支行对涉案房产享有抵押权。同时依据《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。因此，周男、宋景鹏不能对涉案房产转让。再次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。涉案房产在未依法登记领取权属证书的情况下进行转让，违背法律规定，应当认定转让合同无效，因此涉案房产仍然属于周男、宋景鹏所有，查封、扣押由周男、宋景鹏所有的房产符合法律规定。二、原告明知涉案房产产权存在瑕疵仍与周男、宋景鹏进行交易，应承担相应的不利后果。董凯在购买涉案房产时明确知晓涉案房产存在银行按揭贷款，周男、宋景鹏没有依法登记领取权属证书，原告仍与周男、宋景鹏进行违法交易，导致原告未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定，因此原告不能依据该条款提出执行异议。三、原告只是享有对周男、宋景鹏的债权，并非对涉案房产的所有权。2017年11月1日济南市长清区人民法院对涉案房产进行查封，2018年5月16日济南市长清区人民法院作出（2018）鲁0113民初852号民事判决书，判决由山东鲁商置业有限公司代周男、宋景鹏偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司于2019年1月18日签订《债权转让协议》，该债权转让协议只能证明原告享有对周男、宋景鹏455,012.53元的债权，并无法证明原告对涉案房产享有所有权。原告明知该涉案房产已经被查封，仍与山东鲁商置业有限公司签订《债权转让协议》，代周男、宋景鹏偿还455,012.53元，其理应承担由此产生的不利后果。并且涉案房屋原告未全部支付相应价款，也没有在法院实际查封前合法占有其房屋。并原告在明知房屋没有取得相关产权证书，没有还清银行贷款仍与其违法交易，导致自己至今未能办理过户手续，为此显然存在过错。综上以上意见，原告不足以享有排除强制执行的权利，请求驳回原告的诉请。 第三人周男、宋景鹏未到庭应诉也未提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定如下：由宋景鹏、周男、周长雨、刘尚兰、邵恩笠、刘振普、王凤珍、济南新晖电工器材有限公司担保，济南周公醉酒业有限公司向沪农商银行借款213万元。2018年3月26日本院作出（2017）鲁0113民初4242号民事判决书，判决济南周公醉酒业有限公司偿还沪农商银行借款本金213万元，并承担到期利息、逾期利息15,391.39元及逾期利息、复利、律师费8万元。宋景鹏、周男、周长雨、刘尚兰、邵恩笠、刘振普、王凤珍、济南新晖电工器材有限公司对上述债务承担连带责任。 诉讼中，本院根据沪农商银行的申请于2017年11月1日查封了宋景鹏、周男所有的位于长清区大学科技园大学路2166号鲁商常春藤63号楼2单元503室和2单元101地下室的诉讼保全。判决生效后，沪农商银行申请执行，执行期间继续查封了上述房产。董凯提出异议，本院作出（2019）鲁0113执异38号民事裁定书，裁定驳回董凯的异议申请,董凯诉至本院，双方形成诉讼。 涉案查封的鲁商常春藤63号楼2-503号房产和2单元101地下室是周男、宋景鹏于2013年10月购买的，建筑面积129.76平方米，地下，地下室建筑面积10平方米，总房款642,040元，其中银行按揭贷款430,000元，由山东省鲁商置业有限公司提供担保。因周男、宋景鹏没有按期偿还贷款，银行诉至本院，本院作出的（2018）鲁0113民初852号民事判决书，判决：一、中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市长清区支行与宋景鹏、周男、山东鲁商置业有限公司于2013年11月25日签订的《个人购房借款及担保合同》于本判决生效之日起解除；二、由宋景鹏、周男于本判决生效之日起十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市长清区支行支付截至2018年3月15日的借款本金402,252.83元；三、由宋景鹏、周男于本判决生效之日起十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市长清区支行支付截止2018年3月15日的借款利息、罚息3,861.11元；四、由宋景鹏、周男于本判决生效之日起十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市长清区支行支付罚息、复利(自2018年3月16日起至付清之日止，最终数额以中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市长清区支行银行系统计算为准)；五、由山东鲁商置业有限公司对上述第二、三、四项给付内容承担连带清偿责任，山东鲁商置业有限公司承担保证责任后，有权向宋景鹏、周男进行追偿；六、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市长清区支行的其他诉讼请求。判决生效后，山东省鲁商置业有限公司于2018年6月7日代宋景鹏、周男偿还了贷款410,379.92元，诉讼费7,392元，共计417,771.92元。 2017年6月22日周男、宋景鹏（甲方出卖人）为替父周长雨偿还债务与董凯（乙方买受人）、周长雨（丙方）、董勇（丁方）签订《房屋买卖协议》一份，约定将涉案房出卖于董凯。双方房屋买卖协议约定：一、甲方将购买的商品房及地下室出卖给乙方。二、买卖价款：商品房及地下室，共计价款壹佰万元。三、付款方式：甲方自愿替父亲（即丙方）归还丁方借款本息陆拾万元，视为乙方支付了购买款陆拾万元（丁方将借据返还丙方），剩余房款肆拾万元，乙方待甲方将房屋交付当日一次性付清……。协议签订后，刘长芳通过银行转账5笔，董勇转账1笔共计40万元，并于2017年6月22日转付给周男。周男、宋景鹏将涉案房产及地下室交付给董凯，但未办理房屋过户手续。2018年11月3日，山东省鲁商置业有限公司下发办理不动产权登记证书通知书，确认涉案房屋已具备办理不动产登记证书条件，通知办理相关手续。为了办理过户手续，2019年1月18日董凯与山东省鲁商置业有限公司达成债权转让协议，董凯向山东省鲁商置业有限公司支付了其垫付的贷款本金及利息、案件受理费、律师费共计455,012.53元。 董凯为要求周男、宋景鹏协助办理过户手续并赔偿损失诉至本院，经调解本院于2019年3月27日作出（2018）鲁0113民初4153号民事调解书，一、被告周男、宋景鹏自、宋景鹏自愿于2019年5月1日前协助原告董凯将其所有的鲁商常春藤**楼**及地下室（****号2-101到原告董凯名下，过户费用有原告董凯承担；二、原告董凯替被告周男、宋景鹏承担的银行按揭贷款455,012.53元，被告周男、宋景鹏自愿于2019年12月30日前偿还20万元，于2020年12月30日前偿还255,012.53元，被告周男、宋景鹏如不按上述协议履行还款义务，应以实际欠款额为基数自2019年1月18日起至付清欠款之日止，按年利率24%计算利息；三、其他互不追究。 本院认为，本案双方争议的焦点是：周男、宋景鹏将涉案房屋转让给董凯，是否能排除本院强制执行。董凯认为，与周男、宋景鹏签订了房屋买卖协议，支付了房款并实际占有了涉案房屋，因当时不具备办理过户条件故未及时办理过户登记手续。沪农商银行认为，涉案房产有按揭贷款，抵押期间转让抵押物买卖无效，不能排除强制执行，应驳回董凯的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案沪农商银行在2017年11月1日申请查封（诉讼保全）宋景鹏、周男所有的位于大学路2166号鲁商常春藤63号楼2单元503室和2单元101地下室之前，周男、宋景鹏已经与董凯签订买卖协议，董凯抵顶部分借款外董凯支付了房款，周男、宋景鹏也将涉案房产实际交付董凯使用至今。后山东省鲁商置业有限公司于2018年11月3日下发办通知书，涉案房屋具备了办理不动产登记的条件，为了办理过户手续，董凯向山东省鲁商置业有限公司支付了其垫付的贷款本金及利息、案件受理费、律师费。因此，董凯在本院查封之前取得了涉案房产，履行了付款义务，其权利能够排除执行。董凯要求解除查封涉案房产的诉讼请求，本院应予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、停止对位于济南市长清区大学科技园大学路2166号鲁商常春藤63号楼2-503房产及2-101地下室的执行； 二、驳回董凯的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由济南长清沪农商村镇银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王方年 人民陪审员  赵阳峰 人民陪审员  杨爱霞 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  赵华明