河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初9349号原告：济源市高新工业开发有限公司，住所地：济源市高新产业集聚区。法定代表人：康佳兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧胜宏，河南剑光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金涛，河南剑光律师事务所实习律师。被告：济源交大科技园有限责任公司，地址：济源高新技术产业开发区商务楼**。法定代表人：李桐，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶传霞，河南凌峰律师事务所律师。原告济源市高新工业开发有限公司（以下简称高新开发公司）与被告济源交大科技园有限责任公司（以下简称交大科技园）合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高新开发公司的委托诉讼代理人欧胜宏、王金涛，被告交大科技园的委托诉讼代理人陶传霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高新开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿损失7499133元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月3日，原被告双方签订协议书，被告将济源交大科技园内G地综合服务楼出售给原告，约定交房日期为协议签订后的24个月内。2015年10月1日、2015年12月8日，原、被告双方签订了“济源交大科技园G区科研办公9号楼成果展示中心二、三、四、五、六、层楼及负楼一层、二层”两份租赁协议，用于被告交房之前办公使用。2016年9月3日被告不能按时交房，截止目前原告购买房屋仍未建成。由于被告违约导致原告仍继续使用租赁的办公楼办公应承担租赁费用，造成原告巨大损失，故提起诉讼。被告交大科技园辩称：2014年9月3日双方签订协议书属实，之后双方又签订意向协议，约定对原告所购房屋的规划变更，双方达成的降层意向经规划部门批准后双方签订正式补充协议。但双方没有签订正式的补充协议，故不应当支付原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。当事人对双方提交的证据真实性均无异议，经本院审查，该组证据客观真实，来源合法，与案件有关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月3日，原被告之间签订的房屋买卖协议。约定原告购买被告开发建设的科研办公用房，项目位于济源市××新区内。原告所购房屋为该院内G地块综合服务楼，用途为科研办公，属框架结构，总建筑面积为24181平方米。地。地上**积19740平方米。地下。地下**面积4441平方米。单价暂估：含税价平均每平方2701元，暂估总价为6531.28万元。付款方式为原告在签订协议后十日内支付协议总价款的5%。原告所购房屋建设到正负零时，支付协议总价款10%。主体封顶，支付总价款的30%。外装完成，支付总价款20%。竣工验收，支付总价款的20%。审计决算完成，支付至决算总价的98%。办理完全部权证后，支付至决算总价的100%。交房时间为协议签订后24个月内。房屋交付后一个月内被告向国土和房管部门提交办理房产和土地所有权证资料，双方按规定承担相应办证费用。在工程建设中，被告需原告委托单位的监管。原告购买房屋的投资概算、建安成本测算、建设招标、资金支付、决算等程序由市政府投资办、审计局负责审核。最终结算价在房屋竣工后三个月内，由审计局协同被告与施工队完成对房产土建工程、配套工程以及土地前期费用等综合成本的审计决算，最终双方相互补差结算。原告所购房屋产权证未办理前，原告委托被告出售或者原告对外定向出售的，被告应给予协助。原、被告双方如存在违约情况，应协商解决。合同自双方签字盖章之日起生效。后原、被告双方签订意向协议，根据建设情况，拟对规划进行调整，双方同意向规划局申请对所购房屋降层，内容变更为：建筑层数由地上15层、地下、地下**变更为地上8屋、地下**积由24181平方米减少到13470.4平方米，房屋总价款由6531.28万元减少到3638.355万元。协议签订后，2015年12月25日、2017年1月25日，原告分别向被告支付购房款130万元、3405162.82元。现原告所购房屋处停工状态。2015年9月22日、2015年12月8日，原、被告双方签订三份租赁合同，约定原告租赁被告所建的位济源交大科技园G区科研办公9号楼成果展示中心二、三、四、五、六、层楼及副楼一层、二层办公用房用于在园区内合作创建电子商务及智慧化园区试点项目，二、三、四层房屋面积3812.91平方米，单价300元/平方米，年租金1143873元。租赁期限为五年，自2015年10月1日至2020年9月30日止。合同签订后7日内支付保证金100000元，租金每半年交纳一次，第一年度首期半年租金合同签订后7日内支付50%，30日内支付剩余50%，以后各期租金应早于上期租金到期前30日缴纳。每逾期一天则产生应付款额万分之五的违约金。逾期30日视为原告不再承租该商品房，被告有权解除合同。五、六层房屋面积2695.46平方米，单价300元/平方米，年租金808638元。租赁期限为五年，自2015年12月1日至2020年9月30日止。合同签订后7日内支付保证金100000元，租金每半年交纳一次，第一年度首期半年租金合同签订后7日内支付，以后各期租金应早于上期租金到期前30日缴纳。每逾期一天则产生应付款额万分之五的违约金。逾期30日视为原告不再承租该商品房，被告有权解除合同。副楼一层、二层房屋面积1710平方米，单价320元/平方米，年租金547200元。租赁期限为五年，自2015年12月1日至2020年9月30日止。合同签订后7日内支付保证金100000元，租金每半年交纳一次，第一年度首期半年租金合同签订后7日内支付，以后各期租金应早于上期租金到期前30日缴纳。每逾期一天则产生应付款额万分之五的违约金。逾期30日视为原告不再承租该商品房，被告有权解除合同。租赁合同签订后，原告使用上述房屋至今支付房屋租金615968.25元。本院认为：双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。按照约定被告应于2016年9月3日前交付原告房屋，但被告至今未能向原告交付房屋已属违约，原告要求被告赔偿逾期交房损失，证据充分，理由正当，本院予以支持。关于意向协议中双方同意对楼层、面积的变更，在规划批准后需签订正式的补充协议，在没有签订正式补充协议的情况下是否影响被告按原意向协议约定承担违约责任问题。被告辩称双方2014年9月3日签订的意向协议中约定双方达成的降层意向经规划部门同意后，最张降层面积以规划局批准为准，规划局批准后双方应签订正式的补充协议，因未签订正式的补充协议，因此不应承担违约责任。原告主张双方签订的意向协议，是在原告不能按约定交房的情况下双方对楼层和面积的协商变更，但约定有明确的面积、单价，被告是否对规划局进行审批，规划部门何时批准是被告应该履行的职责，与原告无关，且不影响合同的内容，被告应承担违约责任。本院认为意向协议是对双方签订的协议书中楼层、面积、价格等内容的变更，如果规划变更导致面积、楼层变更的话才需重新签订协议，但价格明确，是否签订补充协议并不影响意向原协议的效力和违约责任的承担。被告辩称于法无据，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算标准和方法，双方签订的合同中没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。原告在购买被告房屋没有交付的情况下，租用被告的房屋用于办公，租赁合同约定有明确的租金计算方法和数额，以双方约定的租金为计算损失赔偿标准较为客观，但原告实际只向被告支付租金615968.25元，被告应按实际损失承担违约责任。关于其余损失，待实际发生后原告可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：被告济源交大科技园有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告济源市高新工业开发有限公司逾期交房违约金615968.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64294元，减半收取计32147元，由被告济源交大科技园有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  高庆忠二〇二〇年四月二十三日书记员  牛乐乐