江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初12961号 原告：潘其琅，男，1967年7月7日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：谢舒雁，江苏墨翰律师事务所律师。 被告：吴桂萍，女，1967年9月29日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：王乾荣，江苏泓远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈琦，江苏泓远律师事务所实习律师。 第三人：柳国俊，男，1975年2月14日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：王颜颜，江苏苏策律师事务所律师。 原告潘其琅与被告吴桂萍、第三人柳国俊案外人执行异议之诉纠纷一案,本院于2019年10月31日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告潘其琅委托诉讼代理人谢舒雁，被告吴桂萍委托诉讼代理人王乾荣、陈琦，第三人柳国俊委托诉讼代理人王颜颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘其琅向本院提出诉讼请求：1.终止对南京市，并解除对涉案房屋的查封；2.确认涉案房屋归原告所有。事实和理由：2019年9月4日，原告收到南京市鼓楼区人民法院对涉案房屋的拍卖公告。原告购买涉案房屋，自2012年起一直居住至今，故原告提起执行异议。2019年10月23日，法院裁定驳回原告的异议请求。原告起诉理由如下：1.执行裁定中认定，涉案房屋总价为75万元。事实上该价格仅是柳国俊在中介公司处报价。原告与柳国俊签订《南京市存量房买卖合同》（以下简称存量买卖合同），确定涉案房屋总价为45万元，过户时所需一切费用由原告承担。2012年11月21日，原告按合同约定付清全部房款。2.原告与柳国俊签订的《房屋买卖协议书》合法有效。涉案房屋虽为经济适用房，但原告与柳国俊签订的存量买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定。3.涉案房屋被查封之前已由原告合法占有。4.原告对涉案房屋未能过户不存在过错。根据存量买卖合同的约定，双方应于2018年5月进行过户，而涉案房屋于2018年7月6日被查封。期间原告一直与柳国俊协商过户事宜，第三人不仅未及时配合，而且隐瞒了涉案房屋已被查封的事实。故原告诉至法院，要求判如所请。 被告吴桂萍辩称，1、原告与第三人签订合同损害社会公共利益，应当认定无效。同时双方签订的合同亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第1项的规定。根据相关规定，经济适用房具有社会保障性质，五年内不得直接上市交易。原告与第三人签订买卖合同的时间是2012年11月7日，产权证登记时间是2012年11月29日，二人的该行为目的是为了规避经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，最终损害社会公共利益，应为无效。2.原告未支付全部价款，仅支付450286元。3.原告未办理涉案房屋的产权登记是由原告自身原因导致的，其主观上具有明显过错。涉案房屋在2017年11月30日便可上市交易，原告没有在合理期间内办理登记手续，也未采取有效措施维护自身权利，其未尽到风险注意义务，具有过错。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人柳国俊述称，2017年12月起，涉案房屋具备过户登记的条件，第三人多次催促原告办理过户，但原告总以各种理由推脱。对于双方协商延长过户时间问题，第三人不认可，原告也没有补偿第三人5万元。原告共支付第三人500286元，其中5万元，原告要求第三人向其出具借条。对于借条，原告当时明确只要到期后房屋可以过户，并且第三人积极配合，原告将归还第三人该借条。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记所有权人为第三人。 2012年11月7日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订存量买卖合同，约定乙方购买涉案房屋，价款为45万元，包括定金2万元；2012年11月21日支付甲方43万元；甲、乙双方于2012年11月21日正式交付房屋；甲、乙双方同意，在本合同生效后五年半内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；该房屋成交价为甲方净得价，过户时所需交纳一切费用由乙方承担等等。当日，原告向第三人支付定金2万元。 2012年11月20日，原告通过银行转账向被告支付款项230286元。2012年11月21日，原告通过银行转账向被告支付款项25万元。当日，第三人向原告出具收条一份，内容为“仅收到潘其琅购易盛家园1幢1单元1403室购房款43万元正”。现涉案房屋仍由原告使用。 2018年6月4日，吴桂萍以柳国俊为被告诉至本院，要求解除二人之间的委托合同关系，柳国俊返还代收的购房定金30万元及利息等。2018年7月，吴桂萍向本院申请财产保全，本院于2018年7月6日作出（2018）苏0106民初6385号民事裁定书及协助执行通知书，查封柳国俊名下的涉案房屋。2018年11月30日，本院作出（2018）苏0106民初6385号民事判决，判决：一、解除原告吴桂萍与被告柳国俊于2016年3月25日形成的委托合同关系；二、被告柳国俊于本判决生效之日起十日内返还原告吴桂萍购房定金30万元及利息（自2018年6月4日起诉之日起至实际给付之日止，按同期银行存款基准利率计算）；三、驳回原告吴桂萍的其他诉讼请求。后柳国俊不服上述一审判决，提起上诉。2019年5月23日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终2042号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。 2019年7月1日，经吴桂萍申请，本院对（2018）苏0106民初6385号案件立案执行。后潘其琅对本院查封涉案房屋提出书面异议。2019年10月23日，本院作出（2019）苏0106执异126号执行裁定书，裁定“驳回异议人潘其琅的异议请求”。 2019年4月28日，南京市不动产档案管理中心出具《非本市户籍居民家庭购房证明》，内容为，潘其琅可购住房壹套。 另查明，2012年11月20日，第三人与南京易发房地产开发集团有限公司签订《经济适用房买卖契约》，约定，第三人购买涉案房屋。2012年11月29日，第三人经申请将涉案房屋登记至其名下。原告自2019年1月起具备在南京市鼓楼区购买房屋的资格。 上述事实有当事人陈述、存量买卖合同、收条、《非本市户籍居民家庭购房证明》、《经济适用房买卖契约》、本院（2019）苏0106执异126号执行裁定书、本院（2018）苏0106民初6385号民事判决书、南京市中级人民法院（2019）苏01民终2042号民事判决书等证据予以证实。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与第三人签订房屋买卖合同时，原告明知涉案房屋的产权性质，亦明知其不具备购房资格，所以双方约定于房屋买卖合同生效后五年半内进行产权转移登记。本院经被告申请于2018年7月对涉案房屋进行查封，而原告直至2019年1月才具备购买涉案房屋的资格，因此原告与第三人无法在存量买卖合同约定的期间内进行产权转移转移登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告作为涉案房屋的买受人，因其自身原因无法办理过户登记，对于被告申请查封涉案房屋，原告不具有排除执行的权利。现原告与第三人是债权债务关系，原告没有根据存量买卖合同的约定与第三人办理涉案房屋的产权转移登记，其并非涉案房屋的登记所有权人。因此对于原告要求确认涉案房屋归其所有的主张，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告潘其琅的诉讼请求。 案件受理费8050元，由原告潘其琅负担。       如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  周力文 人民陪审员  戴亚雄 人民陪审员  胡 星 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  刘 陶