山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初10369号原告：山东省南方国际实业集团有限公司，住所地山东省济南市市中区刘长山路****。法定代表人：康志恒，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：梁金枢，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范汝旭，男，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。被告：荣成市城建投资开发有限公司，住所，住所地山东省荣成市文化东路**div>法定代表人：韩圣军，总经理。委托诉讼代理人：曲卫东，山东秦帅律师事务所律师。原告山东省南方国际实业集团有限公司（以下简称南方国际公司）与被告荣成市城建投资开发有限公司（以下简称荣成城投公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告南方国际公司的委托诉讼代理人梁金枢、范汝旭，被告荣成城投公司的委托诉讼代理人曲卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南方国际公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《合作协议》和《项目合作开发合同书》；2.判令被告支付原告违约金360万元；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告双方分别于2015年6月12日、2015年10月26日签订了《合作协议》和《项目合作开发合同书》，就双方对荣成化肥厂以南45亩土地合作开发建设“广东大厦”项目达成一致意见。合同书中约定：被告提供土地资源和优惠措施，原告利用人脉资源和融资渠道进行招商引资，双方合作开发目标用地；双方合作成立项目公司（山东省粤商置业有限公司），被告确保在2015年12月30日前将案涉45亩土地的国有土地使用权证办理到项目公司名下，并于交付案涉土地之前完成“九通一平”工作，原告对案涉45亩土地进行商业开发，建设“广东大厦”。《合作协议》中约定：被告在协议签订之日起三个月内取得案涉45亩土地的国有土地使用权证。虽经原告多次催告，但时至今日被告仍未将案涉45亩土地的国有土地使用权证办理到项目公司名下、未交付案涉土地。被告的违约行为致使项目开发计划一直搁置。另据原告了解，荣成化肥厂以南案涉45亩土地没有规划，被告根本无法依照合同约定取得该土地的国有土地使用权证。原告为履行合同、招商引资做了大量工作，支出甚巨，被告的行为系根本违约行为，致使原告合同目的不能实现，其行为给原告造成重大经济损失、商誉损失、交易机会损失。原告多次催告被告履行合同、支付违约金未果，原告故为维护自身合法权益诉至法院。被告荣成城投公司辩称，双方签订的《合作协议》和《项目合作开发合同书》事实上已无法履行，被告同意与原告解除该协议、合同，但原告索要位于金没有事实依据和法律依据，被告不应向原告支付违约金，请求驳回原告该项诉讼请求，诉讼费应由原告承担。一、被告不存在违约行为，导致双方《合作协议》和《项目合作开发合同书》无法履行的根源系涉案项目土地至今不具备开发条件，且合同约定的项目土地如何办理到项目公司名下，双方未能达成一致，无法履行，并非被告违约导致解除合同，故被告不应承担违约责任。1、合同约定被告“确保在2015年12月30日前将涉案45亩地的国有土地使用权证办理至项目公司名下”及协议约定被告“在协议签订之日起三个月内取得涉案45亩土地的国有土地使用权证”属于约定不明确，双方未能达成一致，合同无法履行。根据招投标法规定，涉案土地系商业开发，必须进行招投标。根据协议第七条约定，被告以国有土地出让的方式负责将项目土地交付于目标公司；第十条约定：被告向市政府协调以市场最低用地价格竞拍给双方合作成立的目标公司。而合同第3条约定：1、项目公司45亩开发建设商业用地由被告提供，并将国有土地使用权证办理到项目公司名下；2、原告按照被告土地入股时的估值3600万元分5年以现金方式回购被告全部股权。前述约定存在明显冲突，在项目土地招拍挂时，如果由被告对项目土地竞买成功，则土地使用权只能办理在被告名下，如果由项目公司参加竞买成功，则土地使用权将办理在项目公司名下，而协议书与合同书中的约定互相矛盾。并且如果将被告竞买的土地入股到项目公司，必然以土地竞买价格作价入股，而合同约定将土地估值3600万元入股。上述种种问题在合同签订后被告多次与原告协商解决，但始终未能达成一致意见，致使被告不得已向法院提起诉讼，但判决生效后仍然未解决双方的争议。故双方的合作开发协议、合同确已无法履行。2、涉案项目土地的开发建设，首先需要取得规划许可，之后才能进入土地招拍挂程序。而规划许可属于行政审批范畴，被告不具有行政职能，不可能承诺行政审批事项，因此合同约定“2015年12月30日前将45亩商业用地的国有土地使用权证办理到项目公司名下”明显不属于双方可以履行的范围，原告以此认为被告违约没有法律依据。二、原告主张被告支付违约金360万元，没有事实根据和法律依据。根据合同法第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。因此违约金数额和计算标准是以双方在合同中的约定为依据，没有法定的标准。而本案合同并没有约定被告未按约定办理国有土地使用权证到项目公司名下所需承担的违约金数额或计算方法。原告所主张的360万元违约金是根据合同第五条（一）约定“乙方不得将该宗地块（45）亩自行开发或向第三方转让，合作开发等，否则为乙方单方违约，甲方有权要求乙方按该项目用地总金额（3600万元）的10%进行赔偿。”但涉案项目土地尚未规划，被告没有取得国有土地使用权证，不可能实施合同约定的违约行为，故原告请求不能成立。即使被告需承担违约责任，合同约定的违约金也明显过高。根据合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。违约金按照损失补偿原则，根据最高人民法院关于合同法解释（二）第二十九条的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，原告主张的违约金360万元明显高于其损失，其应当提供证据证明损失金额，并以实际支出的费用为根据，否则不应当支持其主张。三、对于按合同约定成立的项目公司“山东省粤商置业有限公司”（以下简称粤商置业公司），应在本案协议、合同解除后予以清算注销。因合作开发协议、合同无法履行，粤商置业公司也无存在的意义，被告同意原告的主张解除协议、合同，在粤商置业公司存续期间产生的费用，双方应根据公司章程约定的投资比例进行计算，被告占30%的股份，同意承担30%的费用损失，其他费用应由原告承担。综上所述，并非被告违约导致协议、合同解除，被告不应承担违约责任，请求法院依法审理、公正裁判。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《合作协议》、《项目合作开发合同书》、工商登记材料等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及审核认定的证据，本院认定事实如下：2015年6月12日，荣成城投公司（乙方）与南方国际公司（甲方）签订《合作协议书》一份，约定：“……甲、乙双方就荣成项目投资达成如下协议。第一章项目投资合作模式第一条经双方协商，合作成立粤商置业公司（以工商部门核准名称为准，以下简称目标公司），注册资本人民币5000万元。目标公司总股本以甲、乙双方实际投入为准（甲方以项目建设资金入股，其股本一般不低于总股本的70%，乙方以国有土地使用权作价入股，其股本一般不低于总股本的30%。其中，土地价格以法定评估价为依据，经双方协商确定。作价入股的土地范围由甲、乙双方另行商定……第四条目标公司的项目开发建设，应符合荣成市的总体规划，按照有关法律规定在荣成市依法纳税。第二章项目投资建设概况第五条项目用地范围该项目用地范围包括原荣成市化肥厂南占地约45亩、海鲜风情街西至小岳家村占地约328亩、绿岛北湖北岸占地约313亩、原三运装潢市场占地约50亩等，用地总面积约736亩的规划建设。和已建成海鲜风情街38栋别墅的商业运营（其实际面积及确切位置以国土部门实测为准）。按照双方合作意愿，以上地块甲方享有开发建设和经营权。若第三方有意对上述范围内的其中一个地块甲方在短时间内未能实施开发的，在双方单个约定的时间内和甲方不具备条件开发的地块，可由第三方实施开发……第七条土地出让方式、性质、价格乙方以国有土地出让的方式负责将项目所需用地分期分批交付于目标公司，甲方向目标公司分期分批投资并组织开发建设，开发建设总面积约为736亩，其中328亩为工业用地或商业用地建设专业市场，建设完成后，甲方组织二次招商，使用年限50年。313亩、50亩、45亩为商住开发用地，使用年限为50年。以上项目用地以最优惠地价供应，所有土地出让金由乙方全部缴纳。第八条项目开工及交付条件甲方开工前，以上地块乙方负责路、电、上下水、网络、通讯、热力、燃气等通至项目红线处，并做好场地平整。第九条项目实施进度及要求、在双方签订本协议之日起，乙方要在3个月内完成风情街西头该宗地328亩之约110亩的向省报批、并取得化肥厂南该宗地约110亩、45亩的国有土地使用权证；要在12个月内取得海鲜风情街西头该宗地328亩之约218亩、绿岛湖北岸该宗地约313亩、三运装饰材料市场该宗地约50亩的《国有土地使用权证》，在取得上述项目开发建设用地《国有土地使用权证》后，以双方协商签字确认的项目按进度实施开发建设……5、在乙方负责该项目土地出让金缴纳及一切手续完备情况下，甲方按照该项目规划和立项批复的要求时间持续投入资金进行建设，保证项目的建设进度。自正式开工建设起24个有效施工月内完成该项目主体工程的全部封顶，30个有效施工月内完成该项目的全面运营，投资额度达到项目预算额，如遇不可抗力，开工期及竣工期相应顺延……第四章双方权利与义务第十四条甲方在乙方所在地投资开发假设及经营过程中必须得到合法保障，甲方的正常业务往来乙方不得干预。乙方不参与目标公司的具体经营管理，一切人、财、物经营往来，由目标公司实行自主经营，独立核算，自负盈亏……第五章违约责任第二十四条甲、乙双方在签订本协议之日起，双方任何一方严格履行本协议中任何条款，不能随意解除本协议。否则，违约方向守约方直接赔偿相关直接、间接经济损失……”。2015年10月26日，南方国际公司（甲方）与荣成城投公司（乙方）签订《项目合作开发合同书》一份，约定：“……甲、乙双方就荣成化肥厂以南45亩土地合作开发建设“广东大厦”项目达成如下协议：第一条项目合作目标甲方利用其丰富的全国广东商会的人脉资源和融资渠道进行招商引资，乙方提供土地资源和优惠政策，双方合作将目标用地开发建设成……现代服务产业基地。项目可建设用地约45亩，总建筑面积约13万平方米。第二条项目合作模式经甲、乙双方协商，合作成立山东省粤商置业有限公司（以下简称目标公司），注册资本人民币5000万元。甲、乙双方分别占注册总资本的70%和30%，甲方以货币出资，乙方以现金出资……第三条项目合作条件1．土地手续：项目公司45亩开发建设商业用地由乙方提供，并确保在2015年12月30日前将45亩商业用地的国有土地使用权证办理到项目公司名下。2．股权回购：甲方承诺，自土地使用权交付项目公司使用之日起，甲方按照乙方土地入股时的估值（3600万元），分5年以现金的方式回购乙方全部股权，乙方也可以按成品房的市价置换相应房产。具体回购协议或置换协议，双方另行签订……3。股权转让：在合作期限内，任何一方向第三方转让在项目公司的股权，须经对方书面同意；但当乙方投资的3600万元土地款，通过回购协议或置换协议收回投资后，甲方有权向第三方一次性转让项目公司的部分或全部股权……第五条双方的权利、义务（一）甲方的权利、义务1、本合同签订后，乙方不得将该宗地块（45亩）自行开发或向第三方进行转让、合作开发等，否则为乙方单方违约，甲方有权要求乙方按该项目用地总金额（3600万元）的10%进行赔偿……4、甲方按照项目公司合法取得45亩国有土地使用权证后，对项目的具体实施计划推进见附件……（二）乙方的权利、义务l、乙方享有对项目公司融资贷款的监督和使用，但不参与项目公司的任何经营管理及分配……第六条违约责任甲、乙双方签订本合同之日起，双方任何一方应严格履行本合同中规定的任一条款，不得随意解除本合同。否则违约方向守约方赔偿相关直接、间接经济损失……第八条争议解决履行本合同过程中，如双方发生争议应协商解决，协商不成由甲方所在地人民法院进行依法裁判……”。粤商置业公司于2015年6月15日成立，股东为荣成城投公司、南方国际实业公司，其中荣成城投公司占30%股份，认缴出资1500万元；南方国际实业公司占70%股份，认缴出资3500万元。南方国际公司提交粤商置业公司与山东新元建筑规划设计有限公司荣成分公司签订的方案设计协议、粤商置业公司与荣成市水利基础建筑工程有限公司签订的勘察合同补充条款、粤商置业公司与正德房地产经纪（北京）有限公司签订的前期策划服务合同、粤商置业公司与济南易利达建筑工程咨询有限公司签订的项目管理服务协议等证据，欲证明原告为履行合同义务，前期支出了大量费用。荣成城投公司认为上述协议即使事实存在也仅仅是合同，并非实际履行支出的费用，且属于粤商置业公司的费用范围。南方国际公司在本案起诉前未向荣成城投公司发出解除《合作协议》、《项目合作开发合同书》的的通知，而是在起诉状中提出解除合同的请求。荣成城投公司于2019年11月18日收到本案起诉状，原、被告双方均认可《合作协议》、《项目合作开发合同书》于该日解除。本院认为，荣成城投公司与南方国际公司签订的《合作协议》、《项目合作开发合同书》，内容系荣成城投公司、南方国际公司的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为有效。双方于2015年6月12日签订的《合作协议》中约定荣成城投公司应在3个月内取得化肥厂南110亩、45亩的《国有土地使用权证》，双方于2015年10月26日签订的《项目合作开发合同书》中又约定荣成城投公司应确保在2015年12月30日前将45亩商业用地的国有土地使用权证办理到项目公司名下，该约定本身并不违反法律、行政法规的强制性规定，两份协议内容上前后衔接，不存在矛盾之处，荣成城投公司应当依法履行合同义务，以自己的名义通过合法途径取得有关土地后再过户给项目公司或者协助项目公司合法取得有关土地国有土地使用权证。荣成城投公司以涉案项目土地至今不具备开发条件导致无法履行不构成违约的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。荣成城投公司未能履行合同义务构成违约，南方国际有权提出解除合同，其在本案起诉状中提出的解除《合作协议》、《项目合作开发合同书》的请求于2019年11月18日到达荣成城投公司，且双方均予以确认，故本院确认荣成城投公司与南方国际公司签订的《合作协议》、《项目合作开发合同书》于2019年11月18日解除。合同的解除不影响违约方荣成城投公司承担相应违约责任。南方国际公司主张，《项目合作开发合同书》中第五条约定“本合同签订后，乙方不得将该宗地块（45亩）自行开发或向第三方进行转让、合作开发等，否则为乙方单方违约，甲方有权要求乙方按该项目用地总金额（3600万元）的10%进行赔偿”，本案因荣成城投公司无法取得涉案土地国有土地使用权证，符合该条款的约定，荣成城投公司应依约支付违约金360万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，违约金系合同双方就违约行为的救济达成的合意，仅能由合同当事人约定。本案中，有关360万元违约金的条款位于《项目合作开发合同书》双方权利和义务部分，且适用前提为荣成城投公司将涉案地块自行开发或向第三方转让、合作开发等，该条违约金条款的目的是为制约荣成城投公司抛开南方国际公司单独开发项目，但就荣成城投公司未如期办理涉案土地国有土地使用权证的违约行为并未明确约定违约金，在双方未明确约定的情况下不能任意扩大违约金的适用前提。另外，《合作协议》、《项目合作开发合同书》均单独设置违约责任章节，约定违约责任的承担方式为“违约方向守约方直接赔偿相关直接、间接损失”，不存在违约方逃避责任的可能，亦佐证双方对360万元金违约金条款的适用进行了特别约定，并不包含不能办证的情形。南方国际公司提交的粤商置业公司与其他单位签订的勘察、设计、项目管理等协议，也无法证明相关费用系南方国际公司支出而造成的损失。综上，南方国际公司依据违约金条款要求荣成城投公司承担违约金的诉讼请求，无合同依据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告山东省南方国际实业集团有限公司与被告荣成市城建投资开发有限公司于2015年6月12日签订的《合作协议》、2015年10月26日签订的《项目合作开发合同书》于2019年11月18日解除。二、驳回原告山东省南方国际实业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费35600元，由原告山东省南方国际实业集团有限公司负担35500元，由被告荣成市城建投资开发有限公司负担100元。保全申请费5000元，由原告山东省南方国际实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  赵忆泉人民陪审员  罗寿宪人民陪审员  张 美二〇二〇年四月十六日书 记 员  田娇娇