黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3720号原告（执行案外人）：董盈雪，女，1993年06月08日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：哈尔滨赫力电梯设备经销有限公司，住所地哈尔滨市南岗区平公街********。法定代表人：王雪松，职位董事长。被告（被执行人）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地，住所地黑龙江省肇源县肇源镇通江路建设局东侧iv>法定代表人：何京龙，职务经理。委托诉讼代理人：王立鑫，男，1997年09月23日出生，汉族，宇龙公司职员，住黑龙江省肇源县。被告（被执行人）：杜兴海，男，1970年4月12日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。原告董盈雪与被告哈尔滨赫力电梯设备经销有限公司（以下简称赫力公司）、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、杜兴海案外人执行异议之诉一案，本院于2019年08月21日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告董盈雪及其委托诉讼代理人陈树民、被告赫力公司法定代表人王雪松、被告杜兴海委托诉讼代理人魏红亮、被告宇龙公司法定代表人何京龙（参加第一次审理）、委托诉讼代理人王立鑫（参加第二次审理）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董盈雪向本院提出诉讼请求：1.请求撤销肇源县人民法院（2019）黑0622执异146号执行裁定书，终止执行；2.请求确认原告与被告宇龙公司、杜兴海签订的金瑞花园房屋认购书合法有效；3.请求确认肇源县肇源镇金瑞花园小区B-1号楼5单元302室住宅楼归原告所有；4.请求判令被告宇龙公司、杜兴海履行将上述房屋协助过户到原告名下的义务；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告与被告宇龙公司金瑞花园项目部、杜兴海于2015年11月10日签订的《金瑞花园房屋认购书》应当认定合法有效。1.宇龙公司金瑞花园项目部销售商品房的权利来源于宇龙公司对挂靠人即实际出资人杜兴海的授权，杜兴海对外以宇龙公司项目部名义销售商品房，符合《合同法》表见代理的规定，应当视为宇龙公司的行为。作为购买人有充分理由相信宇龙公司项目部的行为等同于宇龙公司的行为；2.金瑞花园项目部、杜兴海基于宇龙公司授权对外销售上千套商品房，均是加盖宇龙公司项目部公章及财务章，加盖杜兴海名章，作为被挂靠的宇龙公司对此应当明知，但从未提出异议；3.案涉合同不属于效力待定合同。效力待定合同是指无权处分人，处分行为发生后需以权利人是否追认为条件。如追认合同有效，不追认合同无效。本案涉及的合同是宇龙公司授权杜兴海开发金瑞花园项目直至楼房全部售完为止。故杜兴海设立的金瑞花园项目部对外销售楼房属于有权销售，宇龙公司在金瑞花园项目部销售楼房的整个过程中均未提出反对意见；4.原告支付了合同全部价款165,000元。原告的男朋友马涛提供银行汇款10余万元，汇给谁不清楚，交纳现金3、4万元。马涛交纳的大修理基金。二、案涉房屋基于有效的合同已经交付原告使用至今。原告请求确认涉案房屋归原告所有，并要求被告协助过户符合《合同法》及《物权法》的相关法律规定。为维护合同的交易安全及交易秩序，维护合同诚实信用原则，人民法院应当支持原告诉求。三、关于原告名下是否还有其他用于居住的房屋，由于房屋登记部门对该问题不出示任何证明，而法院执行局利用执行网络只需输入原告身份证号便可查询原告名下是否还有其他住房。该证据法院可以依职权调取，不能强加于无法取证的原告身上。综上，肇源县人民法院驳回原告提出的执行异议申请，有悖于客观事实，违反《合同法》及《物权法》的相关法律规定。原告与金瑞花园小区所有的购房人情况均一致，所提出的诉求应当得到法律支持。被告赫力公司辩称，原告签订的认购书及收据是虚假的，异议不能成立。宇龙公司和杜兴海不认可向原告销售本案争议的房屋，认购书及收据上的印章不是宇龙公司的印章，该公司对公章不认可，并在电视台发布澄清广告。原告不能仅凭收据证明其支付了房款。原告没有占有争议房屋，法院查封该房屋时为空房，在房屋上贴上封条。原告提出执行异议虽符合异议及复议规定29条的全部要件，但并未证明自己名下无房产用于居住，原告提出执行异议，该证明责任在原告。原告出示的房屋认购书及收据不是有效的书面合同，并且在能办理房屋预售登记的时候没有办理，所以原告的异议不能成立，应驳回原告的诉讼请求。被告宇龙公司辩称，不认识原告人，没有向原告出售过房屋，也没有收到原告的房款，且销售房屋的印章不是公司印章，是投资人杜兴海、李继使用的印章，与其无关，不应将其列为被告。赫力公司基于金瑞花园小区购买电梯和安置费查封的房屋，该费用应由投资人杜兴海、李继承担。就本案争议的房屋产权登记手续应以法院的判决和房地产、税务部门备案为依据，备案后才能办理，但在房屋有争议的情况下，无法办理。被告杜兴海辩称，同意赫力公司的意见。其对案涉房屋的销售不知情。庭审中，原告董盈雪出示证据情况：1.出示肇源县人民法院（2019）黑0622执异141号之五执行裁定书1份，欲证明原告购买案涉房屋，法院查封时间为2019年07月22日。被告赫力公司、宇龙公司、杜兴海对该执行裁定书的真实性无异议，但赫力公司、杜兴海认为不能证明原告依法购买案涉房屋。本院对该份证据的真实性予以确认。2.（2019）黑0622执异149号执行裁定书1份，欲证明原告购买的涉案房屋被法院查封后原告依法提出案外人执行异议申请，肇源县人民法院以原告购买房屋所签订的认购书效力待定，且原告未出示证据证明其名下没有其他用于居住的房屋为由驳回原告的异议请求。被告赫力公司、宇龙公司、杜兴海均无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。3.出示金瑞花园房屋认购书1份、收据2张，欲证明2015年11月10日原告与宇龙公司金瑞花园项目部及项目实际出资人杜兴海共同签订该认购书，2015年11月10日以总价款373,140元购买案涉房屋。原告2018年06月25日交付入住费6,591元，原告已实际使用占有该房屋。被告赫力公司质证称，合同的真实性及证明问题均有异议。该认购书与起诉状中签名不一致，不是同一人书写。金瑞花园固有的问题导致开发单位与实际开发人之间存在复杂的利益纠纷，从宇龙公司法人的笔录中能证明在金瑞花园销售过程中出现很多虚假合同，该认购书是否真实应依照是否真实付款及付款时间佐证。宇龙公司不承认合同章具有代表其公司的效力。对收据的真实性及证明问题均有异议，2016年6月份0011914号收据，与陈明慧和董盈雪出示的票据序号接近，时间却差很多，董盈雪票据是2018年06月25日，董盈雪票据是开具在陈明慧之前，票据号却在陈明慧之后，明显作假，涉嫌虚假诉讼，建议法院对其作为虚假诉讼或刑事案件送交公安机关处理。原告主张经手人为周会计，我方建议法院调取周会计的笔录，核实收据形成的原因。原告认购书的签字与在起诉状的签名不一致。据了解，收据内容及经办人周的签字并不是金瑞花园会计周双清本人笔迹。被告宇龙公司质证：同意赫力公司的质证意见。认购书上有杜兴海名章，没有杜兴海签名，对金瑞花园小区销售房屋的印章不予认可，未向公司申报。未出售案涉房屋和收取任何款项，该争议与其无关。对收据有异议，两张票据的形成时间差距较大，而票号相连，收据与认购书相互矛盾。被告杜兴海质证称，同意赫力公司、宇龙公司的质证意见。其没有与原告签订认购书也没有委托他人与原告签订合同及收取房款、入网费。本院认为，原告董盈雪出示的入住费收据（时间为2018年06月25日，票据号为0011914），结合被告赫力公司在证据7中出示的陈明慧的入住费收据(时间为2016年08月05日，票据号为0011910)，原告出具的该收据票据号在案外人陈明慧之后，时间却在之前，其真实性及欲证明的问题，本院将结合其他证据予以认定；对于原告出示的金瑞花园房屋认购书及房款收据，虽赫力公司对其真实性有异议，但并未提供相反证据予以证明，故本院对上述证据的真实性予以确认。4.出示授权委托书复印件1份，欲证明宇龙公司法定代表人何京龙授权杜兴海为金瑞花园小区项目负责人，委托权限为负责该小区的施工及房屋销售事宜并承担相应法律责任。委托期限为2015年05月18日至工程施工及房屋销售结束。认购书是得到宇龙公司授权后的合法销售行为。被告赫力公司对该证据有异议。理由是宇龙公司和杜兴海否认向董盈雪销售案涉房屋。宇龙公司对杜兴海挂靠其公司开发金瑞花园小区无异议。但对该复印件的真实性及证明的其他问题有异议，认为公司授权杜兴海销售房屋，应以公司印章为准。没有授权任何刻制印章。杜兴海质证，因该证据系复印件，不予认可。本院认为，因原告提交的授权委托书系复印件，将结合其他证据综合认定该份证据的真实性及证明问题。5.出示装修材料款清单、电费票据（加盖肇源县金瑞花园物业管理房屋有限公司财务专用章）2份、照片3张，欲证明案涉房屋在人民法院查封之前已装修完毕，在2019年04月16日（150元）、7月16日（43元）分别交纳电费。赫力公司、宇龙公司、杜兴海的质证意见，照片和购物清单不能证明与原告有关联，也不能证明是原告进行的装修，更不能证明原告合法占有案涉房屋。对电费票据真实性有异议，不是电力部门出具的收据，且基于租赁或无偿使用均可产生电费。本院认为，装修材料款清单不足以认定原告购买材料用于案涉房屋的装修；将结合其他证确认相关事实。庭审中，被告赫力公司出示证据情况：6.出示何京龙的调查笔录复印件1份，调查时间为2019年07月04日，调查地点为肇源县人民法院执行局。欲证实金瑞花园存在虚假销售的情况，李继私刻宇龙公司印章，宇龙公司不认可，通过电视台发布澄清广告。原告出示的认购书及收据就是由该印章加盖。原告董盈雪质证称，对证据的来源无异议，对何京龙陈述的真实性无法核实，该陈述既有宇龙公司与赫力公司的经济纠纷也有何京龙对杜兴海及李继合伙开发金瑞花园的过程中对两枚印章的描述，但是该陈述确与金瑞花园一期项目的全部房产销售事实相悖，该小区的房屋1100多套，都是以认购书的方式销售，加盖宇龙公司金瑞花园项目部的公章及杜兴海的名章，该笔录第二页中何京龙称其公司没有收到任何购房款，证明了其从未以公司的名义对外销售过楼房及收取房款。陈述说是李继私自印刻公章，李继是杜兴海的合伙人，至于是谁刻的章与原告无关。被告宇龙公司、杜兴海质证无异议。本院认为，何京龙作为本案被告宇龙公司法定代表人，与本案存在利害关系，其所作的调查笔录证明力较低，对其陈述本院将结合其他证据予以认定。7.出示贾绍文的调查笔录复印件1份，时间为2019年07月22日，调查人为沈思拓，欲证实金瑞花园小区项目已经能办理登记备案手续，涉案房屋没有进行备案登记，证实原告购房是虚假的，或者至少是有过错的。原告董盈雪质证称，对笔录来源无异议，对笔录的真实性有异议，案涉房屋已在房产处备案。被告宇龙公司、杜兴海质证无异议。本院认为，贾绍文作为肇源县房地产管理部门工作人员，其所作笔录的真实性本院予以确认。8.出示陈明慧执行异议案件中提交的收据（复印件）2份，欲证明陈明慧代理人主张2016年形成的票号11910号与董盈雪提交的11914号票号仅差3号，而交款时间相差2年。金瑞花园小区2年内入住户数很多，可断定2份收据是同一时间形成，后期伪造的。原告董盈雪质证称，真实性无异议，证明的问题有异议。金瑞花园（售楼处）出具的收据有多种票据，不能以此推定证据是虚假的。被告宇龙公司、杜兴海质证无异议。本院认为，现金收据分为入住费收据和房款收据，被告提供的陈明慧与董盈雪的入住费收据存在时间和票据号的矛盾，但却并不能证明原告董盈雪的房款收据存在上述问题，故对2份收据的真实性及欲证明的问题本院将结合其他证据予以确认。9.出示（2016）黑0622民初871号民事调解书，欲证明其依据该调解书申请执行。原告董盈雪质证。真实性无异议。该证据证明赫力公司与宇龙公司就电梯款存在债务纠纷，赫力公司以该调解书作为申请债权执行依据。被告宇龙公司、杜兴海质证无异议。本院认为，该证据是生效的民事调解书，予以确认。本院调取的证据情况：10.本院询问马涛的调查笔录，马涛与董盈雪系恋爱关系。7年前驾驶翻斗车运输，近6、7年为北大荒米业的老板王强驾驶小车，现金支付其月薪两三千元，有时发奖金，最多一次2万元。2019年夏季，具体时间记不清，董盈雪出资购买的案涉住宅楼，与开发商李继签订的买卖合同。其参与讲价，没有支付房款，支付2万元装修材料费和人工费。本院工作人员再次告知马涛，好好想一想，购买案涉住宅楼其是否出资了。马涛坚持称系董盈雪出资购买的。经出示并宣读2019年10月15日本案第一次开庭笔录中董盈雪的陈述后，马涛称，董盈雪的陈述属实。是从马涛的邮政银行卡取出现金存入李继亲属刘力伟银行卡内。通过刘力伟办理的房屋买卖。董盈雪的签名不是他代书的。认购书、购房款收据、大修理基金收据可能是刘力伟交给董盈雪的。该住宅楼是他出资购买就应该是他的。其因寻衅滋事于2019年05月08日被拘留，在此之前转给刘力伟房价款。同年3、4月份装修。赫力公司、宇龙公司、杜兴海质证意见。对该笔录的调取过程没有异议。对马涛陈述的真实性有异议，不应予以采信。1.马涛的证言前后矛盾。开始说案涉房屋是原告董盈雪出资购买的，自己只拿了2万元的装修费，没有拿购房款。在马涛看过庭审笔录后改口为自己出资购买，主张购房款是从自己邮政银行卡取现金存入刘力伟银行卡内。对购房出资这样的重大事实都前后矛盾。马涛主张案涉房屋是2019年夏季购买的，而其是在2019年05月08日被拘留，马涛还主张是在2019年3、4月份进行了装修，前后矛盾。2.马涛的证言与董盈雪的陈述相矛盾。马涛主张是董盈雪与开发商李继签订的买卖合同，认购书上“董盈雪”的签名是董盈雪本人所签，后来说不是马涛所签；而董盈雪主张是马涛代其签字，二人所述矛盾，也证明董盈雪庭审中的陈述不属实，认购书的形成过程可疑。3.马涛的收入不具备支付购房款的能力，其不能提供付款或取款的资金流水佐证付款。因此，马涛的证言不真实，不应当予以采信，其证言反倒可以证明原告董盈雪不诚信，认购书时间、签名、付款等都是虚假的，其主张的“事实”不真实。董盈雪质证意见，马涛出资购买房屋，其出资装修系准备年末结婚用房。本院结合其他证据证明情况认定本案事实。11.本院查询龙江银行、农村商业银行、哈尔滨银行、农业银行、建设银行、邮政储蓄银行马涛的银行交易明细。马涛在龙江银行、建设银行没有开户；在农村商业银行存款26.15元；农业银行借记卡4张，最大交易金额10元；邮政储蓄银行（卡号后四位数2003）交易17笔最大交易额5,000元。董盈雪质证意见，对真实性无异议，虽然在邮储银行卡内没有涉案放款的大额体现，但是据原告本人陈述向刘力伟付款是在2018年原告与其男朋友马涛共同到肇源县转盘道邮储银行给付的，但是汇入刘力伟卡中的是现金汇入还是卡对卡原告说不清了，现在原告代理人申请向案外人刘力伟打电话进行确认。经法庭同意，董盈雪的委托诉讼代理人陈树民与刘力伟通电话后的质证意见，经过与刘力伟电话确认，刘力伟说马涛先卖了自己房子，之后先交给刘力伟一部分现金，又在2018年存入刘力伟账户一部分钱，他也不知道具体是现金汇入还是卡对卡转账，需要查询银行交易明细。赫力公司、宇龙公司、杜兴海的质证意见，对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。该证据可以看出马涛没有大额的银行存款，根本没有支付购房款的能力。其银行流水从未有大额支出，证明其笔录中所述购房款是从自己邮政银行卡取现金存入刘力伟银行卡内不真实，因此也证明原告并没有购买该房屋。本院对各银行交易明细的真实性予以确认。12.本院询问刘力伟的调查笔录，因马涛向其购买房屋认识的董盈雪。时间是2018年冬季，具体时间记不清，当时已进入取暖期。案涉房屋是其承包金瑞花园小区楼房门窗、塑钢、监控、围挡等工程的抵账房。2018年06月份其交纳入住费后改修水电，正在装修期间马涛购买的。抵顶价款37万余元，因该房屋全天遮光，所以低价16.50万元出售给马涛和董盈雪的。房价款分两次交付，第一次给付现金2、3万元余款是马涛出售原有房屋后给付。之后和马涛一起去售楼处将认购书更改董盈雪的名字，售楼处的会计代董盈雪签名并收回原认购书。董盈雪质证意见，刘力伟的陈述与本案事实一致，马涛购买房屋的目的是与其结婚使用。赫力公司、宇龙公司、杜兴海的质证意见，对该笔录的调取过程没有异议，对刘力伟作证的真实性有异议，不能予以采信。1.刘力伟所主张的房屋买卖时间、付款方式与马涛所述相矛盾，其主张是马涛卖掉自己的房子支付的购房款，与马涛所述不一致；2.刘力伟说案涉房屋是工程抵账房，没有任何手续证明开发单位将该房屋抵账给刘力伟。本院结合其他证据认定本案事实。13.甲方杜兴海与乙方刘力伟签订的《合同书》1份，甲方将金瑞花园棚户区改造外侧围挡承包给乙方，单价每平方米260元；付款方式以楼房抵顶工程款。加盖杜兴海名章、经办人处郑士文签名、乙方处刘力伟签名。郑士文与刘力伟就围挡面积、造价签订文字材料1份；杜文忠与刘力伟签订的打印的文字材料—塑钢款：“刘力伟在杜文忠所承建的塑钢款中，S1#516室（上面手写刘俊平）、S1#517室（上面手写刘力伟）S1#616（上面手写张）调换出B1#5单元302室给附属给水工程。如有差价从附属围挡工程款中冲减。”董盈雪质证意见，对3份书证的真实性和证明的问题均无异议，用S1#616室将302室替换出来给刘力伟，工程是刘力伟完成的，替换后把S1#616室付给水工程款。赫力公司、宇龙公司、杜兴海的质证意见，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。合同中没有企业公章，无法证明是正式的施工合同，也无法证明工程价款以及合同履行情况；另外该三份材料不能证明房屋抵顶工程款，与本案没有关联性。杜兴海的委托诉讼代理人称，杜兴海本人不知情，非其本人签名。本院将结合其他证据认定案件事实。14.肇源县不动产登记中心出具的情况说明：金瑞花园小区在其处首户办理不动产权证的日期为2019年01月04日。董盈雪的主张意见，对真实性和证明问题无异议，不动产中心的情况说明证实金瑞花园小区首户办理了登记，但是事实上是杜兴海直至现在仍然下落不明，现在办理登记还是需要杜兴海签字和宇龙公司重复收取入网费，导致金瑞花园大多数居民没有办理。赫力公司、宇龙公司、杜兴海的质证意见，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对金瑞花园小区首户办理不动产权证的日期予以确认。15.2018年11月04日，肇源县国土资源局办理的黑（2018）肇源县不动产权第0005855号不动产权证，权利人为宇龙公司；共用情况为单独所有；坐落兴源社区四街坊金瑞花园小区；权利性质：出让；市场化商品房。其中包括案涉楼房所在的B1号楼。董盈雪的质证意见，对证据的真实性和证明的问题均无异议。但因分户办理条件苛刻导致不能办理。赫力公司、宇龙公司、杜兴海均无异议。本院对该不动产权证予以确认。因董盈雪没有提交其申请办理产权证书的证据，所以，对其称不能办理不动产权证的主张不予采纳。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。确认本案事实如下：被告宇龙公司系肇源县肇源镇金瑞花园小区（简称金瑞花园小区）项目工程的开发公司，被告杜兴海挂靠被告宇龙公司开发建设该小区，系该小区的实际开发人。双方就金瑞花园小区税费、房屋销售、公章授权使用等问题经肇源县人民调解中心主持调解达成协议，协议第六项：宇龙公司在调解之前涉及金瑞花园小区项目所做出的所有行为，全部由金瑞花园小区项目部杜兴海承担责任，并予以承认；第八项：授权给金瑞花园小区项目部杜兴海使用“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园小区售楼处”公章，给所涉及的住户办理不动产权登记证书，宇龙公司不再承担任何责任，由使用此公章产生的一切后果由金瑞花园小区项目部杜兴海承担责任。公章授权使用期限为2018年12月31日前。本院于2018年10月30日依法作出（2018）黑0622民特14号民事裁定书，对调解协议进行司法确认。宇龙公司于2018年11月04日取得金瑞花园小区不动产权证；该小区B1号楼房许可预售时间为2015年08月07日，首户办理不动产权证的时间是2019年01月04日。赫力公司与宇龙公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年03月23日作出(2016)黑0622民初871号民事调解书,调解内容：宇龙公司给付赫力公司电梯款721.60万元，于2016年04月30日前给付500万元，余款221.60万元，于2016年05月30日前付清。违约金在同年05月30日前按合同约定标准同时结清。该民事调解书生效后，被告赫力公司向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2019年07月22日作出（2017）黑0622执恢141号之五执行裁定书，查封被执行人宇龙公司所有的位于肇源县肇源镇金瑞花园（一期）小区的四处房产，分别为A-2#楼住宅2-603、A-11#楼住宅1-1703、B-1#楼住宅5-302、B-1#楼住宅6-601。2019年7月30日，原告董盈雪就本案所涉房屋B-1#楼住宅5-302室向本院提出执行异议，本院于2019年08月11日作出（2019）黑0622执异146号执行裁定书，驳回董盈雪的异议请求。董盈雪不服该裁定，遂提起本案诉讼。董盈雪为证实其主张，向本院提交案涉房屋认购书及购房收据。认购书落款时间为2015年11月10日，该认购书加盖肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部公章、项目经理杜兴海名章；同日的购房收据交款单位为董盈雪，人民币为373,140元，加盖金瑞花园财务专用章。董盈雪称其男朋友马涛出资165,000元购买金瑞花园小区B1号楼5单元302室并代其签订认购书及办理其他购楼事宜，并通过银行转账和现金交付价款。宇龙公司、杜兴海不认可。上述事实有当事人陈述、认购书、购房收据、电费收据、民事调解书、执行裁定书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，对于原告董盈雪的主张，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据董盈雪在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前已与宇龙公司、杜兴海签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等综合认定。一、董盈雪提交的认购书效力问题。本案中，董盈雪出示的涉案《金瑞花园房屋认购书》落款日期为2015年11月10日，时间在肇源县人民法院于2019年07月22日作出执行裁定之前。《金瑞花园房屋认购书》加盖“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部”印章及杜兴海名章，并没有宇龙公司工作人员及杜兴海签名。而刘力伟与宇龙公司或与杜兴海之间建设工程分包合同履行、以工程款抵顶房屋、与杜文忠之间存在何种法律关系等情况尚不明确。杜文忠与刘力伟于2015年11月12日签订的书面材料中约定，调换出案涉住宅楼给附属给水工程。刘力伟是否对案涉房屋享有处分权利尚待确认。董盈雪提交的认购书的落款日期与董盈雪、马涛以及刘力伟等人陈述买卖房屋的日期不符，价款的履行等事宜相互矛盾，且宇龙公司、杜兴海均不认可，应认定该认购书存在效力上的瑕疵，属于效力待定的合同，本案中无法确认。二、董盈雪在人民法院查封之前是否合法占有涉案房屋的问题。本案中，董盈雪出示的2018年06月25日交付入住费6,591元收据，票据号为0011914，与被告赫力公司出示的陈明慧的入住费收据存在明显矛盾（时间为2016年08月5日，票据号为0011910），该证据无法证明董盈雪实际入住时间在法院查封之前。且董盈雪没有提供相关证据证明在法院查封前已合法占有涉案房屋，董盈雪应承担举证不能的法律后果。三、董盈雪是否全额交付涉案房价款的问题。董盈雪提交的加盖宇龙公司金瑞花园财务专用章房款收据，时间是2015年11月10日，票据号为0011855；入住费收据加盖宇金瑞花园财务专用印章，时间是2018年06月25日，票据号为0011914，两份收据记载的时间相差两年有余，票据号仅差59号，董盈雪提交的认购书与房价款收据在时间上存在矛盾，相关票据号存在瑕疵。案外人刘力伟提交的2019年01月22日，马涛转入刘中和银行卡内14.50万元，当日刘中和转入刘力伟银行卡14.50万元，不排除马涛、刘力伟、刘中和存在其他权利义务关系，不足以证明系马涛向刘力伟支付的房价款。且董盈雪、马涛、刘力伟的陈述相互矛盾，董盈雪和马涛没有证据证明已实际全额交付房价款。四、是否因非买受人自身原因未办理过户登记的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，即可以认定非因自身原因未办理过户。本案中，金瑞花园B1号楼于2015年08月07日办理了预售许可证；于2018年11月04日取得不动产权证；涉案《金瑞花园房屋认购书》记载日期为2015年11月10日，此时涉案小区已经符合预售许可条件，但董盈雪至2019年07月22日人民法院查封前，较长时间内一直没有办理合同备案及申请办理产权登记。虽董盈雪称因被告宇龙公司重复收费、杜兴海下落不明导致房屋无法过户。但经本院查明，已有住户于2019年01月04日办理房屋过户手续，且庭审中董盈雪亦未提供证据证明案涉房屋没有过户系非因自身原因所造成。故董盈雪所享有的民事权利因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项、第四项的规定，不足以排除人民法院对涉案房屋的执行。五、关于董盈雪要求案涉房屋归其所有的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，必须经依法登记，始能发生法律效力。虽然董盈雪及案外人刘力伟称案涉房屋系抵顶刘力伟工程款取得的房屋，但在人民法院查封前，一直未登记至刘力伟名下，也没有变更至他人名下，且董盈雪提供的电费票据2份，无法证明在查封前已经合法占有使用该房屋，其要求案涉金瑞花园小区B1号楼5单元302室归其所有的诉讼请求，本院不予支持。同时可以认定董盈雪的第四项诉讼请求，即请求判令被告宇龙公司、杜兴海履行将上述房屋协助过户到原告名下的义务没有事实根据，且该项诉求不应在执行异议之诉案件中主张，因此，董盈雪的该项请求依法不予支持。综上所述，原告董盈雪就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告董盈雪的诉讼请求。案件受理费6,897元，由原告董盈雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判长 王   得   利审判员 李宇峰审判员何莉莉二〇二〇年四月二十九日书记员 吴       楠附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。