河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初5158号原告：新乡市金谷时代广场二期业主委员会，住所地新乡市红旗区平原路**。负责人：黄胜武，主任。委托诉讼代理人：崔聪聪，河南黄池律师事务所律师，特别授权。被告：新乡金谷物业管理有限公司，住，住所地新乡市平原路**金谷时代广场商业**/div>法定代表人：郭会杰，总经理。委托诉讼代理人：代莎莉，河南联盟律师事务所律师，特别授权。第三人：新乡市新鼎物业服务有限公司，住所地，住所地新乡市红旗区金穗大道与新二街交叉口东北角迎宾大厦**公元国际****iv>法定代表人：林娟，财务经理。委托诉讼代理人：王彦胜，该公司职员，特别授权。原告新乡市金谷时代广场二期业主委员会（以下简称二期业主委员会）诉被告新乡金谷物业管理有限公司（以下简称金谷物业公司）、第三人新乡市新鼎物业服务有限公司（以下简称新鼎物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告二期业主委员会负责人黄胜武及委托诉讼代理人崔聪聪，被告金谷物业公司委托诉讼代理人代莎莉，第三人新鼎物业公司委托诉代理人王彦胜到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，现本案已审理终结。原告二期业主委员会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即撤离金谷时代广场二期小区；2.请求法院判令被告移交物业服务用房（包括门岗用房、办公用房、仓库等）,物业管理资料（包括竣工总平面图、设备竣工图，物业配套设施，地下管网工程竣，地下管网工程竣工图等竣工验收资料、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件、各专业部门验收资料；房屋及配套设施的产权归属清单、物业管理所必须的其他资料；监控设施），地下车库归原告，地下车库归原告；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告经新乡市金谷时代广场二期第二届业主大会的改选于2018年2月11日改选完毕并于同年2月23日向主管部门进行备案。后接到多名业主反映被告服务严重不符合业主要求，物业服务区域管理混乱，常发生车辆失窃、监控无法使用，电梯频繁损坏不予维修，卫生不达标，脏乱差问题严重，侵占小区公共收益等严重侵害业主合法权益事项。经原告多次书面告知被告进行整改后，被告不予整改，且变本加厉的对大多数业主进行限水限电，严重侵害业主合法权益。原告与被告经多次交涉无果后，在2018年11月原告依法召开业主代表大会，决定解聘被告并依法选聘新物业，后于2019年3月经表决决定选聘新物业。原告作为小区业主大会的执行机构，在2019年4月依法通过招标形式组织招投标，按期开标经表决第三人中标，第三人中标后同原告和社区及其街道办事处一同与被告对二期物业区域对接移接工作。经与被告多次协调后，被告同意撤离，但事后反悔。经红旗区东街办事处、红旗区东街办事处龙湾社区居民委员会、红旗区城乡建设局三方要求被告移交工作无果后，原告依法向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告诉请。被告金谷物业公司辩称，本案被答辩人二期业主委员会主体不适格，不具备诉讼主体资格。二期业主委员会无权单独选聘物业公司并签订物业服务合同，以上行为均无效。诉请移交的物业管理用房及资料均属于金谷时代广场小区全体业主所有，无法分割，其也无权单独予以接收，而且其及交接清单中所列的明细违反了《物业管理条例》第29条及第38条的规定，超过法定范围，应予驳回。综上，二期业主委员会的诉请无事实和法律依据，应与驳回。第三人金鼎物业公司辩称，对二期业主委员会的诉请无异议当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2007年1月1日，金谷物业公司与新乡金谷房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定金谷物业公司对位于新乡市红旗区平原路348号的金谷时代广场提供前期物业管理服务，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其所选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2018年2月，金谷时代广场二期召开业主大会。2018年2月11日，成立了二期业主委员会。2018年2月23日，二期业主委员会向新乡市红旗区东街办事处备案，新乡市红旗区东街办事处审核同意备案。换届后二期业主委员会多次书面通知金谷物业公司对业主反映的问题“电梯故障，限制业主充水、充电，监控设备故障”进行整改，但未得到回复。2019年3月24日，二期业主委员会召开了业主代表大会，就是否同意依法选聘新的物业服务企业为小区服务进行表决。2019年3月31日，二期业主委员会发出公告，载明“…本次金谷时代广场二期业主代表大会表决过程及结果合法有效，金谷时代广场二期业主代表大会同意并授权业主委员会全面向社会公开、公平、公正以招标、议标、邀标的方式进行重新选聘新的物业公司，本结果公告之日起由业主委员会立即执行！东街办事处监督员：范航祺、张继东，龙湾社区监督员：齐华、崔增梅”。2019年4月18日，二期业主委员会与河南兴伟招标有限公司签订《政府采购招标代理合同》，委托该公司为新乡市金谷时代广场二期物业管理项目实施采购。该项目的招标公告上加盖有二期业主委员会、河南兴伟招标有限公司、新乡市红旗区东街办事处、新乡市红旗区东街办事处龙湾社区居民委员会印章，并同时在《中国招标投标公共服务平台》、《中国采购与招标网》、《河南省政府采购网》上发布。2019年4月22日，二期业主委员会向金谷物业公司发出邀请函，邀请其报名参加小区物业服务项目的投标工作。最终，新鼎物业公司中标，于2019年5月29日与二期业主委员会签订《金谷时代广场二期物业服务合同》。本院认为，关于二期业主委员会的诉讼主体资格问题，二期业主委员会系在新乡市红旗区东街办事处指导下召开业主大会选举产生二期业主委员会，并报新乡市红旗区东街办事处同意备案。现二期业主委员会的备案并未被撤销，故被告金谷物业公司辩称二期业主委员会不合法的理由不能成立，本院不予支持。被告金谷物业公司与开发建设单位新乡金谷房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，对业主具有约束力，双方均应严格履行各自的义务。该合同明确约定委托管理期限至本物业管理区域业主委员会与其所选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2019年5月29日，二期业主委员会经公开招标的形式已另行与新鼎物业公司签订《金谷时代广场二期物业服务合同》，选聘新鼎物业公司为新的物业服务企业，金谷物业公司未能中标，不存在继续提供物业服务的合同依据，二期业主委员会要求金谷物业公司撤离金谷时代广场二期小区的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。金谷物业公司为小区业主提供物业服务多年，二期业主委员会与被告金谷物业公司应在友好、沟通、协商的基础上完成物业服务用房、地下车库及物业、地下车库及物业管理资料的移交手续主的合法权益。综上所述，本院对二期业主委员会的诉讼请求均予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新乡金谷物业管理有限公司于本判决生效后三十日内搬离金谷时代广场二期小区。二、被告新乡金谷物业管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告新乡市金谷时代广场二期业主委员会移交物业服务用房、地下车库及物业、地下车库及物业管理资料div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>案件受理费200元，由被告新乡金谷物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  郭德方审判员  王国明审判员  张习坤二〇二〇年四月一日书记员  穆玉斌