广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初87号 原告王晓峰，男，1980年5月6日，汉族，住北海市银海区。 委托诉讼代理人吴鸿远，广西天惠律师事务所律师。 被告北海市和佳房地产开发有限公司，住所：北海市银海区四川路**。统一社会信用代码：9145050067249690X4. 法定代理人张某，经理。 委托诉讼代理人笪祖煌，男，1949年12月28日出生，汉族，住，住江苏省东台市/div> 委托诉讼代理人谢霞，广西冠鸿律师事务所律师。 案由商品房销售合同纠纷 适用程序简易程序 立案时间2020年1月6日 开庭时间2020年3月17日 原告诉讼请求1.解除原告与被告就购买位于北海市四川路318号和佳广场贰层02355号商铺物业所签订的《商铺买卖合同》（合同编号：02355）及《补充协议》、《商铺首期分期协议书》；2.被告返还已付购房款260000元以及利息31200元。（利息计算以260000元为本金，按年利率6%，自2017年12月20日起暂计至2019年12月20日，以后另计）；3.被告向原告支付已付购房款一倍的赔偿款260000元；4.被告向原告赔偿房屋装修费33888元、物业维修基金1779元，并支付原告利息损失4280.04元（利息计算以35667元为本金，按年利率6%，自2017年12月20日起暂计至2019年12月20日，以后另计）。上述款项合计586867元。事实与理由：2017年12月20日，原告与被告签订《商铺首付分期协议书》，约定：原告购买被告开发建设的位于北海市四川路318号和佳广场贰层02355号商铺物业，建筑面积28.24平方米，商铺总价共计51万元；双方签订本协议时，乙方支付153000元作为首期购铺款项，原告应在2018年1月20日前支付剩余首付款107000元，并签订《商铺买卖合同》。同日，原告根据被告要求向原告制定的南宁市凯义富装饰设计有限公司（下简称“凯义富公司”）支付了房屋装修款33888元、北海东吴物业服务有限公司（下简称“东吴物业公司”）支付了物业维修基金1779元。2018年1月18日，双方签订了《商铺买卖合同》（合同编号：02355）及《补充协议》，约定：房屋首付款26万元，剩下25万元通过银行贷款，按揭支付。上述合同签订后，原告已按期、如数向被告支付了26万元的首期购房款，并依约将办理按揭贷款的资料交给了被告。之后，虽经原告多次催促被告办理银行按揭贷款手续，但被告一直以各种理由推诿。后经查询，被告早在2014年12月18日，即与原告签订上述合同之前就已将涉案商铺设定了抵押登记；涉案商铺还于2018年11月7日被南宁市青秀区人民法院预查封，于2019年9月12人被北海市住房和城乡建设局暂停办理网签手续。原告认为，被告在合同订立时隐瞒涉案商铺已设定抵押的登记、现又逾期交房等行为已构成根本性为违约，导致原告不能实现合同目的，造成原告严重经济损失。为维护自身权益，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告答辩意见1.涉案合同不应当解除，原告购买涉案商铺的目的是取得收益权，而非自己使用，目的已经实现，双方在2017年12月20日签订买卖合同的同时也签订了委托管理合同和授权委托书，原告已经将涉案商铺委托给被告经营管理，委托期限10年；如原告在委托期满后不解除合同的，双方按照合同约定继续履行，双方的委托有效，且被告已经将租金支付给原告，合同已实际履行。根据合同第四条第二款的约定以及原告所举证据投资计划表中明确标注的相应约定，和佳广场已经竣工验收合格，原告可继续收取租金。2.原告要求被告支付一倍购房款的赔偿金，没有事实和法律依据，被告没有隐瞒涉案商铺被抵押的事实，项目只是在建工程的抵押，项目状态也已经备案登记，涉案房产是可以办理房产备案的。3.从原告提供的装修委托书及装修费收据显示，该合同的签订主体是原告和凯义富公司，并不是和佳公司，原告应当向凯义富公司主张装修款，装修费用与本案无关，原告应当另案起诉。4.原告请求支付利息没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 查明事实2014年12月25日，被告取得《北海市商品房预售许可证》（编号：北建房预字第2014088号）；2017年12月20日，原被告签订《商铺首付分期协议书》，约定：双方在签订本首付分期协议时，原告支付153000元给被告作为首期购铺款项；原告应在2018年1月20日前到被告售楼部支付剩余首付款107000元并签订《商品房买卖合同》。同日，原告与凯义富公司签订《和佳广场商铺装修委托书》，约定由原告委托凯义富公司对原告所购买的和佳广场第贰层02355号商铺进行装修，由原告于签订合同之日一次性支付装修费33888元，由凯义富公司按照商场楼层统一规划进行装修施工，如不符合开业要求的，由凯义富公司整改并承担其费用，如凯义富公司未在约定期限完成装修并交付给原告，耽误原告与项目同步开业的，由凯义富公司承担由此造成的全部损失。原告与凯义富公司签订装修委托合同之日，原告还与被告签订了《和佳广场商铺委托经营管理合同》，约定：原告将其所有的位于北海市四川南路与新世纪大道东南角和佳广场贰层02355号商铺，委托给被告进行统一经营管理，被告按照《商品房买卖合同》将物业交付给原告的同时，原告将物业直接委托被告经营管理，双方办理相关的移交书面手续；委托托管期限从铺面交付给原告起，共十年，被告前五年分别按购铺款总投资5%、6%、7%、8%、9%回报率支付租金给原告，前两年六个月（其中六个月为免租期，实际是两年）的租金直接折入原告的购铺款，后两年六个月的租金被告在两年半之后按季度支付租金给原告；第六年起，被告每年按市场和本项目商铺所在楼层的实际平均租金收益基准支付租金给原告；原告不按购铺合同约定支付购铺款的，被告有权不向原告支付租金等。同时，原告向被告出具了行使涉案商铺经营权的授权委托书。2018年1月18日，原被告签订《商铺买卖合同》（合同编号：02355），约定：该商铺用途为商业，建筑面积共28.24平方米，其中套内建筑面积12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.24平方米；商铺单价为18059.49元/平方米，总金额为51万元，付款方式为按揭付款。出卖人应当在2018年5月30日之前将符合约定的商铺交付买受人使用，逾期交房超过180天，出卖人一次性向买受人支付房款的千分之一作为补偿。同日，双方签订《补充协议》，约定：买受人签署合同时缴纳房屋首付款计人民币260000元整，剩下的房款作为银行贷款，计250000元整。一系列合同签订后，原告分别于2017年12月20日向被告支付了153000元购铺款、向东吴物业公司支付了1779元物业维修基金，于2017年12月24日和2018年1月18日分别向凯义富公司支付装修设计施工费用33888元和向被告支付107000元购房款。因涉案商铺属于在建工程抵押，导致按揭贷款未能办理，被告至今也未与原告办理交付房屋的手续，亦未将租金交付原告或抵冲购买商铺的款项。 2019年10月30日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》，载明：截止至2019年10月30日11时13分，涉案不动产于2014年12月18日办理抵押登记；广西壮族自治区高级人民法院于2017年7月21日来文预查封，于2018年12月27日来文解封；南宁市青秀区人民法院于2018年11月7日来文轮候预查封；北海市住房和城乡建设局于2019年9月12日来文暂停办理网上签约手续。 本院意见原、被告签订《商铺首付分期协议书》、《商铺买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，合同双方应按照合同约定履行相应的义务。本案中，原告已依约履行支付首付款相应的合同义务，但由于被告未能按时按约履行合同义务，也未将商铺买卖进行备案登记，原告所购买的商铺已被其他法院预查封，且相关部门暂停办理网上签约手续，涉案商铺无法正常过户，导致原告购买商铺的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”的规定，原告请求解除原告与被告就购买位于北海市四川路318号和佳广场贰层02355号商铺物业所签订的《商铺买卖合同》（合同编号：02355）及《补充协议》、《商铺首期分期协议书》，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还购房款及利息，符合法律规定，本院予以支持，利息计算，以原告实际交付的购房款260000元为基数，自2017年12月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。由于被告将商铺装修费用和物业费用捆绑销售，原告请求被告赔偿物业维修基金1779元、装修费33888元及相应利息，符合法律规定，本院予以支持，利息计算，以原告实际交付的款项为基数，自2017年12月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。原告以被告在签订合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，请求被告支付已付购房款一倍的赔偿责任，从本案查明的事实表明，被告是在办理《北海市商品房预售许可证》前就已经将在建工程进行抵押，预售许可证是允许涉案商铺进行销售的，涉案商铺并非禁止或限制销售的范围；综合衡量双方当事人对合同履行程度、被告将涉案房屋对外抵押的原因、当事人的过错、预期利益等因素，本院酌情确定被告应向原告支付因解除合同导致的赔偿金额为已付购房款的20%，即260000元×20％=52000元，原告请求超出部分，本院不予支持。 判决主文一、解除原告王晓峰与被告北海市和佳房地产开发有限公司于2017年12月20日签订的《商铺首付分期协议书》和2018年1月18日签订的《商铺买卖合同》（合同编号：02355）及《补充协议》；二、被告北海市和佳房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王晓峰购房款260000元及支付利息（利息计算：以260000元为基数，自2017年12月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告北海市和佳房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王晓峰支付赔偿款52000元；四、被告北海市和佳房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王晓峰商铺装修费33888元及利息（利息计算：以33888元为基数，自2017年12月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；五、被告北海市和佳房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王晓峰物业维修基金1779元及利息（利息计算：以1779元为基数，自2017年12月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；六、驳回原告王晓峰的其他诉讼请求。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。 诉讼费案件受理费4856元（已减半收取），由原告王晓峰负担1000元，被告北海市和佳房地产开发有限公司负担3856元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 韦振静 二〇二〇年四月九日 法官助理 何怡燕 书 记 员 姚 琳 附：本判决所引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第%1条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。