贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初2575号原告：何所瑛，女，白族，1979年1月30日出生，住水城县。特别授权委托代理人：龙石虎，执业证号：32409051100007。一般授权委托代理人：杨庆，执业证号：32409091103918。被告：六盘水海联商贸有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山西路海鑫商业广场**楼****，统一社会信用代码：91520201670743380Q。法定代表人：秦三冬，系该公司经理。被告：田洪永，男，1978年12月9日出生，住四川省资阳市晏岳县。二被告特别授权委托代理人：郭海，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15202201810018403。被告：六盘水新众立商业管理有限公司，住，住所地：贵州六盘水市钟山区西路**一初会信用代码：91520201055020981D。法定代表人秦三冬，系该公司执行董事兼总经理。特别授权委托代理人：王岳，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15202201410383233。原告何所瑛与被告六盘水海联商贸有限公司、田洪永、六盘水新众立商业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何所瑛及其委托代理人龙石虎，被告六盘水海联商贸有限公司、田洪永的委托代理人郭海，被告六盘水新众立商业管理有限公司的委托代理人王岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何所瑛向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告于2018年4月21日订立的商业房屋买卖合同；二、要求被告退还原告已付购房（商铺）款项人民币140000元（其中：商铺款116019元，税费及维修基金4859元，办理产权证费用19122元），经济损失费1400元（按已付款金额140000元的1%算），合计人民币141400元；三、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年4月18日，原被告口头协商，被告将其位于贵州省六盘水市钟山区（房屋用途为商业，房屋所有权证号：六盘水市房权证钟山区字第**。土地使用权证号：市土国用（籍）第20131382号），3-132-2号商铺，面积为9.07平方米，以每平方米12791.5元的价格出售给原告，该商铺款共计人民币116019元，另约定，原告将商铺款付清之日为合同订立之日，被告办理房地产权证书的期限为合同订立后一年内，2018年4月18日，原告付了定金10000元（含3-132-3号商铺）；2018年4月21日，原告将两个商铺的相关余款270000元，加首付定金10000元，共计人民币280000元，即每个商铺的相关费用均为140000元（其中：商铺款116019元，税费及维修基金4859元，办理产权证费19122元）付清给被告后，被告至今未将商铺交付给原告，而只于2018年5月21日与原告签订了委托经营管理协议，且未在房产管理部门给原告作商铺买卖登记，和未按约定在一年内办理所售商铺的房地产权证书给原告，事后，原告多次前往被告处，与被告协商办理商铺的房地产权手续或退还原告的相关款额未果，为此给原告造成了不应有的损失，按约定损失以被告已收款的1%计算，被告每个商铺应付给原告损失1400元，即解除商业房屋买卖合同后，被告应退还原告每个商铺的款额为141400元，为维护其合法权益不再受到侵害，故特向法院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求为谢！原告何所瑛在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件1份，用于证明原告主体资格；2、被告工商登记信息复印件1份，用于证明被告主体适格；3、商铺委托经营管理合同复印件1份，用于证明原被告订立口头商铺买卖协议后，被告就直接与原告签订了委托经营管理合同，而未将商铺交付给原告的事实；4、收款收据复印件2份、银行交易明细复印件1份，用于证明原告已按约定全部履行了支付购房款及办理房地产手续等相关费用，共计280000元。被告六盘水海联商贸有限公司、田洪永辩称，原告与我公司及田洪永之间不存在买卖关系，原告主张二被告解除合同退回购房款无事实及法律依据，具体理由详见质证意见及辩论意见。被告六盘水海联商贸有限公司、田洪永在举证期限内向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件1份，用于证明被告自然信息；2、田洪永的身份证复印件，用于证明田洪永身份自然情况；3、委托代持协议，用于证明涉案的房屋系被告新众立公司委托田洪永代为持有，相应的土地使用证及产权证办理在田洪永名下，但涉及到委托代持协议中的资产的权利义务由新众立公司享有和承受，委托代持协议附件一中明确了本案的房屋已在代持的范围内。被告六盘水新众立商业管理有限公司辩称，原、被告2018年4月21日签订商业房屋买卖合同，被告将涉案的房屋出销给原告方，合同第七条约定原告付清房款后，我方协助原告在12个月内办理产权登记证书，合同中明确我方只是协助办理，至今为止原告从未向我方提交办证的相关资料，也没有口头或是书面要求我方协助办理产权登记，涉案的房屋能够办理产权证书，是因为原告的原因导致产权证书未办理下来，双方签订的合同不符合解除条件，应当继续履行，请求判决驳回原告的诉讼请求。被告六盘水新众立商业管理有限公司在举证期限内向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，用于证明自然情况及主体资格；2、商业房屋买卖合同1份，用于证明原、被告2018年4月21日签订买卖合同，我公司将涉案的房屋出售给原告方，同时约定协助原告办理产权登记；3、不动产登记信息及彭艳、杨成进、陈丽、王思琪房产证，用于证明原告购买的房屋前期登记在田洪永名下，与出售给原告相邻的房屋在其他业主的请求下，我方已协助办理了产权登记，能充分证明原告购买的房屋能办理产权登记证书，要求解除合同不能成立。本案双方当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人无异议的证据有：原告何所瑛提交的身份证复印件、工商登记信息复印件；被告六盘水海联商贸有限公司、田洪永提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、田洪永的身份证复印件；被告六盘水新众立商业管理有限公司提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。对双方当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。双方当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告何所瑛提交的商铺委托经营管理合同复印件，能证明被告六盘水海联商贸有限公司管理经营涉案商铺的事实，故对该事实予以认定；对原告何所瑛提交的收款收据复印件、银行交易明细复印件，能相互证明原告何所瑛支付商铺款、税费及维修基金等共计140000元的事实，故予以认定。对被告六盘水海联商贸有限公司、田洪永提交委托代持协议，该协议系三被告间内部协议，不能对抗不知情所购房人，故与本案无关联性，在本案中不予确认；对被告六盘水新众立商业管理有限公司提交商业房屋买卖合同，能证明原告何所瑛与被告六盘水新众立商业管理有限公司签订房屋买卖合同的事实，故予以认定；对被告六盘水新众立商业管理有限公司提交的不动产登记信息及彭艳、杨成进、陈丽、王思琪房产证，因系案外人房屋产权证，故与本案无关联性，在本案中不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月19日，六盘水新众立商业管理有限公司（甲方）与田洪永（乙方）签订《委托代持协议》，约定甲方委托乙方以乙方的名义代为持有公司资产，双方确认，甲方作为前述房屋所有权的实际所有人，享有该房屋所有权的全部权益，乙方仅作为名义所有人，代甲方持有房屋所有权。2018年4月21日，何所瑛（乙方）与六盘水新众立商业管理有限公司（甲方）签订《商业房屋买卖合同》，约定甲方将位于贵州省六盘水市钟山区（产权证号为：六盘水市房房权证钟山区字第**）面积为9.07平方米，以总价116019元（每平方米12791.5元）出售给乙方。乙方一次性付款，并于2018年4月21日前支付全部房价款，付清全部购房款后，甲方应协助乙方在12个月内办理产权证书。2018年4月18日、2018年4月21日，何所瑛向六盘水新众立商业管理有限公司支付购买两个商铺款项共计280000元。合同签订至今未办理产权证书至何所瑛名下。本院认为，虽涉案房屋登记在被告田洪永名下，但被告田洪永自认对被告六盘水新众立商业管理有限公司出售涉案房屋系知情且同意的。故被告六盘水新众立商业管理有限公司出售涉案房屋的行为属有权处分，即原告何所瑛与被告签订的《商业房屋买卖合同》合法有效。现原告何所瑛已按约定支付购房全款，被告六盘水新众立商业管理有限公司未按约定就所售房产办理备案登记或过户，且被告新众立商业管理有限公司将商铺分割出售的行为未取得相关批准文件，导致无法办理过户，故原告何所瑛的合同目的已不能实现，对其主张解除《房地产买卖合同》并要求被告六盘水新众立商业管理有限公司返还购房款、税费及维修基金、办理产权证共计140000元诉请，本院予以支持。鉴于原告何所瑛交款时系被告六盘水海联商贸有限公司收取并出具收款收据，其与被告六盘水新众立商业管理有限公司内部关系不能对抗原告何所瑛，因此被告六盘水海联商贸有限公司亦应承担返还款项的责任。对原告何所瑛主张的经济损失1400元的请求，根据双方合同第七条的约定，因被告新众立商业管理有限公司的过错导致原告何所瑛不能取得产权证，被告新众立商业管理有限公司需按已付款1%赔偿损失，现原告何所瑛系在全款付清后不能取得产权证，符合该情况，故本院予以支持。涉案房产系登记于被告田洪永名下，被告田洪永对被告六盘水新众立商业管理有限公司的售房行为系明知并认可，虽然三被告均陈述涉案房产系由被告田洪永代为持有，但房产登记具有公示效力，三被告的自认不足以认定涉案房产的所有权归属。被告田洪永作为登记所有权人，其对房屋的登记信息及分割情况应为明知，但被告田洪永仍然同意被告六盘水新众立商业管理有限公司在无分割销售商铺批准文件的情况下对商铺进行分割出售，并与被告六盘水新众立商业管理有限公司向购房人隐瞒了上述情况，导致现购房人不能如约取得所购房屋产权造成损失，被告田洪永存在过错，其应对被告六盘水新众立商业管理有限公司、六盘水海联商贸有限公司未能返还的上述款项部分承担责任，但所承担的责任范围应限于登记于其名下位于钟山区（证号为：六盘水市房权房权证钟山区字第**）屋。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和合同法》第四十四条、四十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告何所瑛与被告六盘水新众立商业管理有限公司于2018年4月21日签订的《商业房屋买卖合同》；二、被告六盘水新众立商业管理有限公司、六盘水海联商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告何所瑛购房款116019元、税费及维修基金4859元、办理产权证费用19122元；三、被告六盘水新众立商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告何所瑛经济损失费1400元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、对被告六盘水新众立商业管理有限公司、六盘水海联商贸有限公司不能返还的部分，由被告田洪永承担（所承担责任的范围限于登记于其名下位于钟山区,证号为六盘水市房权证房权证钟山区字第**的。案件受理费3128元，由被告六盘水新众立商业管理有限公司、六盘水海联商贸有限公司、田洪永负担（原告已预交，由三被告连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  罗孝昱人民陪审员  肖艾群人民陪审员  刘绍元二〇二〇年四月二十七日书 记 员  耿凤琴