长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0194民初1226号 原告（反诉被告）：长春市宏泰新型建材有限公司，住所地长春市南关区新立城镇新立城村。 法定代表人：李树普，该公司总经理。 委托代理人：赵城锋，吉林永耀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吉林农业大学，住所地吉林省长春市新城大街**。 法定代表人：冯江，该校校长。 委托代理人：高树成，北京大成（长春）律师事务所律师。 原告（反诉被告）长春市宏泰新型建材有限公司（以下简称“宏泰公司”）与被告（反诉原告）吉林农业大学租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。宏泰公司的法定代表人李树普及委托代理人赵城锋，吉林农业大学的委托代理人高树成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宏泰公司诉称：1998年10月20日，宏泰公司与吉林农业大学开办的长春市七十九中学签订了《租赁契约协议书》，双方约定长春市七十九中学将约12000平方米废弃地出租给宏泰公司开办木材厂使用，租金为人民币（以下币种同）10000元/年，租赁期限为十年，宏泰公司在场地内原崔贵建房基础上还可以建房和围墙，新建房及崔贵建房的产权归宏泰公司，围墙待终止协议时可按当时成本折旧，由长春市七十九中学购买。同时，长春市七十九中学将土地上崔贵所建的无籍房以68000元的价格转让给了宏泰公司。协议签订后，宏泰公司交付了租金，并按长春市七十九中学要求将68000元房款交给崔贵。宏泰公司经长春市七十九中学允许在承租范围内出资200000余元修建了厂房。2000年修路占地5950平方米，2006年绿化占地3675平方米，致租赁协议未到期而租赁物已基本灭失，双方无法续签，租赁协议转为无固定期限。2018年11月2日，吉林农业大学向宏泰公司发出《公告函》，要求宏泰公司立即倒出所占用的土地但拒不给付补偿。现宏泰公司无法使用土地和经营建材，购买及新建的房屋被封锁，大门无法使用，面临拆迁，就地上物造价费用及房屋价款问题，宏泰公司在2019年5月22日向吉林农业大学送达了《关于妥善解决我与长春市七十九中学租赁协议终止后地上物如何处理问题的意见函》，吉林农业大学接函后建议通过诉讼方式解决，否则无法给予补偿，故宏泰公司诉至本院，请求判令：1、解除《租赁契约协议书》；2、吉林农业大学给付地上物造价费用及房屋价款共计300000元；3、案件受理费由吉林农业大学承担。 被告（反诉原告）吉林农业大学答辩并反诉称：第一，双方约定的租赁期限是十年，2008年12月31日租赁期满后，双方没有再签订过租赁合同，吉林农业大学也没有收取租金，双方未形成事实上的租赁关系，吉林农业大学在2013年10月22日向宏泰公司发出不再续约的通知，通知到达时双方租赁关系即终止，不存在解除《租赁契约协议书》的问题，应判决驳回第一项诉请；第二、宏泰公司要求给付300000元需以确认地上物归其所有为前提，崔贵转让给宏泰公司的无籍房及宏泰公司后建的房屋均无产权证，未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，而根据我国城乡规划法以及八民会议纪要第21条“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉”的规定，对违法建筑的处理属于城乡规划主管部门的职权，不属于民事诉讼的受案范围，且根据《租赁契约协议书》约定，租赁期满以后吉林农业大学不购买，宏泰公司可在半年之内转让他人，超过半年需宏泰公司自行拆除，租赁关系终止后，双方在庭前多次协商，吉林农业大学明确表示不购买，已经超过了半年的期限，宏泰公司应自行拆除，吉林农业大学没有给付地上物价款的义务。2016年吉林农业大学修建新城大街西侧围栏时，宏泰公司院内有部分围栏影响施工，经学校基建处与宏泰公司协商，施工方拆除了围栏给宏泰公司，并为宏泰公司铺设水泥地面，所用材料由宏泰公司自负，可见对于围墙的补偿，双方已经协商一致进行了变更，因此吉林农业大学不应再支付围墙补偿款。应裁定驳回第二项诉请。约定的租赁期满后，宏泰公司一直未返还土地，也未支付租金，现吉林农业大学基于土地使用权提起反诉，请求判令：1、宏泰公司腾迁，返还土地；2、宏泰公司给付租金及占用费暂定504018元（自2009年1月1日至2013年10月22日，按土地面积12000平方米、每年10000元计算是47808元；暂自2013年10月12日计至2019年12月31日，按土地面积3000平方米、24.56元/平方米/年计算，暂定是456210元）；3、诉讼费由宏泰公司承担。 原告（反诉被告）宏泰公司答辩称：吉林农业大学诉请无事实和法律依据，应予驳回，理由有四。其一，吉林农业大学提起反诉应在法庭辩论终结前提出；其二，长春市七十九中学隶属于长春教委管理，吉林农业大学无权批准开办学校，订立合同时的场地是废弃地，不属于长春市七十九中学和吉林农业大学，吉林农业大学直至2003年才取得该地块的使用权，两次庭审中出示的土地使用证四至范围、面积、大小、图纸均不同；其三，2006年占地后，租赁物基本灭失，宏泰公司无法继续经营被强制吊销，没有持续使用至2008年12月31日，没搬走是因补偿款问题协商未成，需要看护房子；其四，吉林农业大学主张租金和占用费超过法定的诉讼时效，在本次起诉前从未向我方主张过任何费用，其也没有证据证明我方实际占有使用土地，其主张按照政府文件规定的标准计算租金也于法无据。 经审理查明：1998年10月20日，宏泰公司作为乙方与长春市七十九中学作为甲方签订《租赁契约协议书》，约定：“一、甲方为乙方提供场地。1、范围：长春市七十九中学东围墙外，东边至公路允许范围，西边至七十九中学围墙，南至崔贵建房南面50米处，北至路边树2米处。……二、租赁场地费用：每年乙方向甲方上缴租赁费人民币壹万元整……三、乙方在场地内原崔贵建房基础上，还可以建房，但要合理，建房前要申请报告，经甲方同意，方可建房，乙方在场地内的建房（包括崔贵建房）产权归乙方。在租赁期间内，由于甲方造成终止合同，由甲方按成本购买乙方建的房屋和负责搬迁费。如果由乙方原因造成终止合同，乙方在场地建的房屋可以在半年内转让他人，但必须经过甲方同意，半年后自行拆除。半年的租金乙方照付给甲方。租赁场地期满，甲方在同等条件下优先租赁给乙方，如果乙方不继续租赁场地，优先甲方按成本价购买乙方建的房屋，如果甲方不购买，经甲方同意，乙方可在半年内转让他人。超过半年，乙方自行拆除，半年内租金照付给甲方。凡是由乙方自行拆除场地内的房屋和设备造成的后果，如拖自一个月后，尚不拆除，甲方有权强行拆除，拆除费用及损失费用均由乙方负责……。四、乙方要挂牌合法经营，生产的新型建材或其他产品，要在无污染、无噪音、无工业“三废”，不影响学校正常教学秩序的条件下进行生产，否则不能经营和生产。……六、乙方在一年内将北边路边修上围墙，待终止协议，可按当时成本折旧由甲方购买。七、租赁时间：从1999年1月1日起至2008年12月31日止。租期十年，十年后再租赁，同等条件乙方优先租赁。以上协议崔贵搬走，房屋产权归乙方后交足第一年租赁费，双方法人代表签字，盖公章之日起生效。” 1998年10月21日，崔贵与李树普签订《卖房契约》，李树普以68000元价格购买租赁土地上崔贵的正房、偏房、水井等。 上述协议签订后，长春市七十九中学将租赁场地交付给宏泰公司使用。租赁期满后，双方未续签租赁合同。 吉林农业大学当庭确认宏泰公司已支付十年租金。 2013年10月22日，吉林农业大学向宏泰公司发出《终止合同通知》，载明宏泰公司在租赁期满后未交纳租金至今，故终止合同、收回场地，并要求宏泰公司按协议补交拖欠租金。 2018年11月2日，吉林农业大学向李树普发出《公告函》，载明租赁期限已满，租赁合同自到期之日起自动终止，不再续约，因多次通知腾迁未得到回复，再次通知并要求李树普腾迁。 2019年5月22日，李树普向吉林农业大学发出《关于妥善解决我与长春市七十九中学租赁协议终止后地上物如何处理问题的意见函》，要求确认其对地上物的权益及对地上物进行补偿。同年6月3日，吉林农业大学复函不同意给予补偿。 2019年7月23日，长春净月高新技术产业开发区市容环境卫生管理局向李树普下达《责令整改通知书》，责令李树普就未经行政许可擅自搭建的房屋四处共计752.8平方米的行为，在2019年7月29日前改正。 再查明：长春市七十九中学系由吉林农业大学于1985年设立的子弟学校，于2007年决定停办。 根据国有土地使用证的记载,吉林农业大学是土地使用权人，土地用途是教育用地，使用权类型是“划拨”。 另查明:2005年3月，政府部门征收土地，在李树普与净月开发区土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿协议书》中载明拆迁物位于吉林农业大学，对李树普无档案的房屋给予适当补偿，补偿款4215元。 2011年，因土地被征占，李树普获得地上物补偿款277819元。 上述事实，有原告当庭提交的公司吊销情况工商档案、组织机构代码证、中共吉林农业大学委员会文件[吉农大党字（85）5号]、租赁契约协议书、卖房契约、收据、厂房照片、公告函、意见函、复函、责令整改通知书，被告当庭提交的终止合同通知、国有土地使用证、校长办公会议纪要、情况说明、租赁契约协议书、房屋所有权证、房屋拆迁补偿协议书、拆迁房屋附属物登记表，原、被告陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。 本院认为：（一）关于本诉部分，焦点问题有二点，一是《租赁契约协议书》是否有效，二是宏泰公司是否有权主张地上物补偿。 关于《租赁契约协议书》的效力问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，以及第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金”，上述行政法规的规定属于效力性强制性规定。本案中，租赁场地性质为教育划拨用地，长春市七十九中学在未经政府相关部门批准的情况下，与宏泰公司签订《租赁契约协议书》，将国家划拨土地使用权擅自出租给宏泰公司用于生产经营，违反了行政法规的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，《租赁契约协议书》应当属于无效合同。 关于宏泰公司能否获得地上物补偿的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，长春市七十九中学未向宏泰公司披露土地性质，具有一定过错，应赔偿宏泰公司相应损失。从《租赁契约协议书》、《卖房契约》中均有时任长春市七十九中学校长的王显奎签字以及《租赁契约协议书》约定“崔贵搬走，房屋产权归乙方”可见，宏泰公司是为了租赁场地而购买崔贵正房、偏房及水井，其为此支出的68000元可视为损失，吉林农业大学应予赔偿。至于宏泰公司主张的住房、木材厂、院内方砖、附房、围墙、门前马路方砖等地上物补偿，因宏泰公司未提供产权证明、购物发票、建设工程合同等证据证明其具体所建年限是否在约定的租赁期限内，从两次征地拆迁范围看，以往的拆迁明细中并无对上述地上物的记载，另外，双方已在《租赁契约协议书》明确约定了租赁期满后地上建筑物的解决方案，在吉林农业大学明确不接收地上物也不续签合同的情况下，宏泰公司应在半年后自行拆除，其据此主张地上物补偿也与约定不符，故对宏泰公司提出的价格鉴定申请及相关损失不予支持。 （二）关于反诉部分，焦点问题有二点，一是宏泰公司应否返还土地，二是吉林农业大学是否有权主张租金。 关于宏泰公司应否返还土地的问题。根据上文论述，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，则宏泰公司应向吉林农业大学返还场地。宏泰公司虽抗辩称与其订立契约的是长春市七十九中学而非吉林农业大学，但吉林农业大学当庭提供的中共吉林农业大学委员会文件[吉农大党字（85）5号]、国有土地使用证、校长办公会议纪要、房屋所有权证、房屋拆迁补偿协议书足以证实长春市七十九中学是吉林农业大学的子弟校，在长春市七十九中学停办后，吉林农业大学承继其权利义务，宏泰公司以未得补偿为由不腾迁无合同和法律依据，对其抗辩意见不予采纳。 关于吉林农业大学能否获得租金和占用费的问题。宏泰公司当庭陈述已给付租赁期限内十年的租金，吉林农业大学对此予以认可。《租赁契约协议书》仅记载了租赁场地的四至，并未明确记载租赁面积，经过两次土地征收后，剩余面积较小，宏泰公司已无生产经营行为，且第一次征地是发生在租赁期限内，宏泰公司并未因此而少支付租金。另外，吉林农业大学在2013年即要求宏泰公司搬离，在宏泰公司未搬离的情况下，吉林农业大学完全可以通过法律途径维权，而其仅书面催收一次后放任至今亦存在诉讼时效经过和扩大损失的问题，且《租赁契约协议书》是无效合同，基于公平原则和诚实信用原则，对吉林农业大学主张租金和占用费的诉请不予支持。 在第二次庭审中，法庭已经释明吉林农业大学可以提出反诉，吉林农业大学的代理人当庭表示需要与其委托人吉林农业大学核实后再决定，其并未放弃反诉，故对宏泰公司提出的反诉违反法定程序的意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吉林农业大学自本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）长春市宏泰新型建材有限公司68000元； 二、原告（反诉被告）长春市宏泰新型建材有限公司自本判决生效之日起二十日内向被告（反诉原告）吉林农业大学返还土地； 三、驳回原告（反诉被告）长春市宏泰新型建材有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）吉林农业大学的其他反诉请求。 本诉案件受理费5800元，由被告（反诉原告）吉林农业大学负担1500元，原告（反诉被告）长春市宏泰新型建材有限公司负担4300元。 反诉案件受理费4420元（已减半收取），由被告（反诉原告）吉林农业大学负担2400元，原告（反诉被告）长春市宏泰新型建材有限公司负担2020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  苗秀秀 人民陪审员  翟 辉 人民陪审员  姜应林 二〇二〇年四月二日 书 记 员  金秋月