江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1012民初2656号原告：姜才桂，男，1954年1月27日出生，汉族，户籍所在地扬州市江都区，现住扬州市江都区。被告：扬州金业城建开发有限公司，住所地扬州市江都区人民路**。法定代表人：赵春阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭明，该公司员工。委托诉讼代理人：陈学军，江苏江业务律师事务所律师。原告姜才桂与被告扬州金业城建开发有限公司（以下简称金业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情复杂，本案依法转换为普通程序，分别于2018年8月16日、2019年5月31日、2019年11月22日、2019年12月27日、2020年4月17日公开开庭进行了审理，原告姜才桂、被告金业公司的委托诉讼代理人郭明、陈学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜才桂向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行《商品房销售合同》中第八条第三款的义务，“在该建筑的顶部建一间平房”，交付给原告；2.判令被告立即给付原告C16、C17、C18、C19四间房屋租金损失81292元；3.判令被告立即给付原告双倍债务利息40256元。利息应计算到租金损失给付为止，暂计算到2018年6月止，每天应为44.5元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿撤回原第一项诉讼请求，将诉讼请求变更为：1.判令被告立即给付原告C16、C17、C18、C19四间房屋租金损失74844元；2.判令被告承担逾期交房的违约责任之违约金83066.44元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.原告于1995年向被告购买了位于江都城区西侧门市房，原被告在商品房销售合同书第八条第3款明确约定：“在该建筑的顶部建一间平房，层高在2.2m以内，价格等在建好后再议。”在房屋交付后，该平房一直未建，原告多次找被告交涉未果，原告曾于2014年诉至扬州市江都区人民法院，在庭审中，被告口头应允承诺：“履行合同，负责继续承建”，故法院判决：“原告与被告另行协商处理”。但被告至今未履行合同义务。2.根据生效的扬州市江都区人民法院（2015）扬江民初字00299号民事判决书之判决：被告于2015年6月30日前向原告交付位于江都区利民南路C16、C17、C18、C19四间房屋……如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告直至2017年6月9日才将C16、C17、C18、C19四间房屋交付给原告。故原告主张：（1）自2015年7月1日至2017年6月9日实际交付房屋期间的租金损失，2015年7月1日的出处是江都法院00299号民事判决所确认租金计算截止至2015年6月30日的次日起算，计算标准参照00299号判决2015年半年租金17600元的标准计算，一年租金35200元，按每年10%比例增长租金，2015年7月1日至2015年12月31日半年租金为17600元，2016年1月1日至2016年12月31日的年租金为35200元×（1+10%）=38700元，从2017年1月1日至2017年6月9日（5个月加9天计159天）租金为38700元×（1+10%）÷365天×159天=18544元，合计74844元；（2）被告承担逾期交房的违约责任之违约金计算方法：C16-C19四间房屋购房总额585840元×日万分之二×709天（2015年7月1日至2017年6月9日）=83066.44元，购房金额585840元有购房发票，日万分之二的标准合同中没有约定，是参照最高院2016年度有关公报案例。被告金业公司辩称，1.对原告要求被告给付C16、C17、C18、C19四间房屋租金的诉请应予以驳回。扬州市江都区人民法院（2015）扬江民初字第00299号民事判决书在2015年8月4日作出，要求被告在2015年6月30日前交付上述房屋不切实际，被告对这份判决不服，上诉至扬州市中级人民法院，扬州中院在2015年12月15日作出（2015）扬民终字第01906号民事判决书。如被告履行该义务，最迟也要到2016年2月，如被告未履行上述义务，原告应向江都法院申请执行，而非起诉，原告滥用诉权，扩大的损失应由原告自行承担；2.原告向法院起诉要求被告给付上述四间房屋租金损失的诉请已超过诉讼时效，应当予以驳回。根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，延付或拒付租金诉讼时效期间为一年，原告于2018年4月16日向法院提起诉讼，已超过该诉讼时效，其诉讼请求不应当得到法院的支持；3.原告在2019年12月26日向法院提出变更诉讼请求申请，变更原双倍债务利息40256元请求为要求支付逾期交房违约金83066.44元，根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第三款的规定，当事人增加变更诉讼请求或提出反诉的，应当在举证期限届满前提出,原告变更诉讼请求已经超过其举证期限，依法不应当得到支持。另外，原告所计算的违约金没有任何事实依据，（1）被告在收到扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第00299号民事判决书后，就多次与原告联系，将判决书载明的房屋于2015年12月底交付给原告，但原告未向被告出具收房手续。（2）原告按照最高院2016年度有关公报案例要求被告按其已付购房款日万分之二向其支付违约金，在双方签订的商品房买卖合同中并没有此约定，故原告所述没有依据；4.原告要求被告支付两年租金，租金标准按每年租金10%递增没有依据，理由是因被告早已将讼争房屋交付给原告，不存在向其支付租金，且双方也没有约定租金可以递增10%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的房屋移交证明一份，主要载明：“现时尚广场C16、C17、C18、C19房屋（包括电卡）已移交，双方无异议。接受人：姜才桂，移交人：潘继祥，见证人：李俊、徐辛。”证明被告于2017年6月9日向原告交付了C16、C17、C18、C19四间商铺。被告辩称，潘继祥、李俊、徐辛虽系被告公司员工，但此份证明仅为此三人个人行为，且只能证明2017年6月9日向原告移交了电卡，而被告在扬州中院(2015)扬民终字第01906号民事判决后，被告就将上述房屋交付给原告，移交的时候没有手续。本院认为，被告未能提供其在所述时间交付房屋给原告的证据，对原告提供的移交证明中移交人和见证人亦确认为被告公司员工，故本院对原告该份证据予以采信，认定被告于2017年6月9日向原告交付了案涉C16、C17、C18、C19四间商铺。本院经审理认定事实如下：原江都市城镇建设开发总公司（以下简称城建总公司）在政府主导下进行资产转让，后更名为扬州金业城建开发有限公司（即本案被告金业公司），由金业公司承担城建总公司所有的债权和债务。原告姜才桂自1995年先后向城建总公司购买位于江都区利民南路西侧东立面2号、4号、6号及内部17号四间房屋，并分四次给付相关款项。原告姜才桂与被告金业公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日作出(2015)扬江民初字第00299号民事判决书，判决：一、被告扬州金业公司于本判决生效之日起十日内迁让出原告姜才桂所有的位于扬州市江都区间房屋；二、被告金业公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告姜才桂上述四间房屋的租金损失208400元；三、驳回原告姜才桂的其他诉讼请求。金业公司不服一审判决，上诉至扬州市中级人民法院，扬州市中级人民法院于2015年12月15日作出(2015)扬民终字第01906号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该份判决书生效时间为2015年12月27日。因被告未能按照(2015)扬江民初字第00299号民事判决确定的给付事项履行义务，原告于2016年1月8日向本院申请强制执行，本院于2016年6月29日作出执行案件结案报告，划扣了被告银行存款214816元。庭审中，原告主张租金损失按生效判决及价格鉴定结论计算，每年租金增长10%，被告予以否认，但不申请价格鉴定。另查明，扬州市江都区价格认证中心于2015年6月8日对案涉C16、C17、C18、C19四间商铺租金作出扬江价证鉴〔2015〕124号价格鉴证结论书，认定原告租金损失为：2010年20800元，2011年23200元，2012年26000元，2013年28800元，2014年32000元，2015年35200元。本院认为，本案的争议焦点是，1.原告要求被告给付C16、C17、C18、C19四间房屋租金损失74844元的诉请能否得到支持？2.原告要求被告支付的诉请能否得到支持？关于争议焦点一，本院认为，被告应支付原告C16、C17、C18、C19四间房屋租金损失74844元。理由是：已生效的(2015)扬江民初字第00299号民事判决书，判决被告迁让出原告姜才桂所有的位于扬州市江都区间房屋，并向原告给付上述四间房屋的租金损失208400元（租金损失截止至2015年6月30日）。被告于2017年6月9日向原告交付了案涉C16、C17、C18、C19四间商铺，故被告应给付原告自2015年7月1日至2017年6月9日期间上述四间房屋的使用费（租金损失）。因被告并未申请对案涉C16、C17、C18、C19四间房屋租金损失进行鉴定，租金计算标准，本院酌定参照扬江价证鉴〔2015〕124号价格鉴定书，2015年之后房屋租金年递增10%的幅度计算。对被告应支付原告的租金损失认定如下：2015年7月1日至2015年12月31日半年租金为17600元，2016年度租金为35200元×（1+10%）=38700元，2017年1月1日至2017年6月9日租金为38700元×（1+10%）÷365天×159天=18544元，合计74844元。关于被告提出该诉请已经超过诉讼时效，本院认为，根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，且被告于2017年6月9日向原告交付房屋，原告于2018年4月16日向本院起诉主张租金损失，未超过诉讼时效。关于争议焦点二，本院认为：原告的此项诉请不应得到支持。理由是：原告主张违约金的理由是被告经法院判决后仍延期交房，而依据他案判例，应承担延期交房的违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因原告未能举证证明双方对延期交房违约金的约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告扬州金业城建开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜才桂给付租金损失74844元；二、驳回原告姜才桂的其他诉讼请求。本案受理费2770元，由原告姜才桂承担1302元，由被告扬州金业城建开发有限公司承担1468元（此款原告已垫付，由被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  武兰荣人民陪审员  徐三林人民陪审员  王晓燕二〇二〇年四月二十八日法官 助理  王溧波书 记 员  刘 薇