山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初6839号原告：阎秀琴，女，1961年3月5日出生，汉族，居民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：徐德利，北京市中盾律师事务所律师。被告：龙口市三和工程机械配套有限公司（以下简称三和公司），住所地山东省龙口市黄城工业园**路东高速公路北侧，统一社会信用代码913706817563502623。法定代表人：窦基坤，任董事长。委托诉讼代理人：王清湖，山东鲁石律师事务所律师。被告：潘学厚，男，1966年6月29日出生，汉族，居民，户籍地河南省罗山县，现住北京市大兴区。原告阎秀琴与被告龙口市三和工程机械配套有限公司、潘学厚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阎秀琴及其委托诉讼代理人徐德利，被告龙口市三和工程机械配套有限公司(以下简称三和公司)的委托诉讼代理人王清湖，被告潘学厚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阎秀琴向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同返还购房款257464.00元；2、判令二被告双倍返还定金5000元；3、判令二被告分别自2013年5月16日起以60060.00元为基数、自2013年5月20日起以82780.00元为基数、自2013年8月26日起以114624.00元为基数至全部返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2012年11月初在被告潘学厚的诱导下，决定购买被告龙口市三和工程机械配套有限公司开发的位于山东省龙口市金沙滩2#-0212号房屋。在签订《金沙滩商品房认购书》之前，原告和第一被告的法定代表人及被告潘学厚经过共同协商一致，原告以第二被告潘学厚的名义与第一被告签订《金沙滩商品房认购书》，待签正式购房合同时，再将购买人变更为原告。在此之前，原告曾兼职为第一被告销售多套楼房。达成口头协议后，第二被告于2012年11月25日与第一被告签订了《金沙滩商品房认购书》。该认购书签订的当日，原告以刷卡的方式向第一被告支付了2500元的定金，第一被告给第二被告出具了收据，并注明定金。原告支付定金后，通过本人或家人的银行卡于2013年8月25日给第一被告转款30000元，于2013年8月26日给第一被告转款14624元，于2013年8月27日给第一被告转款70000元。于2013年5月15日给第二被告转款50000元，2013年7月17日给第二被告转款50000元，另外42840元是用原告为第一被告销售楼房的提成款折抵的。第一被告于2013年5月16日给第二被告出具60060.00元的收据，于2013年5月20日给第二被告出具82780.00元的收据，于2013年8月26日给第二被告出具114624.00元的收据，均标注了2-0212房款。被告将上述四份证据和《金沙滩商品房认购书》交给原告之后，原告和第二被告共同去找第一被告的法定代表人要求签订正式购房合同时，第一被告的法定代表人却以与第二被告有经济纠纷为由，拒绝与原告签订正式购房合同。为此，原告和第二被告曾多次共同找第一被告的法定代表人协商均未果。第二被告于2014年9月15日给原告出具书面证明，其内容为“本人潘学厚同意将所购龙口金沙滩小区2#0212房前面所交房款由阎秀琴直接结算（注：因此笔房款当时是阎秀琴所交）所退房款直接汇入阎秀琴账户。”尔后，第二被告多次陪同原告找被告的法定代表人要求退还房款，第一被告始终推脱让原告找第二被告要钱，至今未给原告退还购房款。故诉至法院，请求判如所请。被告三和公司辩称，1、原告起诉不符合民诉法第119条规定的受理条件，建议人民法院予以驳回，原告与被告三和公司之间不存在任何合同关系，也不存在任何债权债务关系，其起诉突破了合同相对性原则，不符合民法通则第84条规定的债的概念和合同法第2条规定的合同的概念。2、原告的起诉没有证据支持，属于典型的虚假诉讼，被告三和公司与原告没有发生商品房预售预约合同，三和公司没有收取其购房款和定金，因此原告的起诉没有任何事实和法律依据。3、被告三和公司与第二被告之间的商品房销售代理合同以及商品房预约合同，与本案没有任何联系，属于另案处理的问题。综上，建议人民法院驳回原告对三和公司的起诉或诉讼请求。被告潘学厚辩称，原告起诉的房屋买卖合同纠纷的事实是存在的，因为当时在认购房子时不是用原告名字认购的，但是后期三和公司收回购房协议原件，公司经手人叫刘甜甜，收回日期为2014年6月23日，三和公司法人窦基坤当时同意其和原告之间的转换，即两份购房协议虽然不是原告的名字，但是认可款项是原告交付的，而且认可退款给原告。原告起诉被告潘学厚退还房款给她，被告潘学厚不认可，因为钱不在被告手里。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下：由原告提交的证据一，金沙滩商品房认购书复印件一份。证据二，三和公司出具的购房收据及定金收据复印件四份、银行转款记录两份。证据一、二同时证明涉案房屋购房款是原告所交，且原被告签订协议书之前达成口头协议，证明原告是实际购房人。被告三和公司认为证据一、二属于无效证据，认购书载明预约合同的相对方为被告潘学厚，与原告无任何关系，三和公司收取被告潘学厚的定金，与原告无关。被告潘学厚对证据一、二无异议。本院经审核认为，证据一、二虽系复印件，但庭审中被告三和公司提交了相应原件，故上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采纳。证据三，原告丈夫薛力平安银行账号（尾号1501）交易回单两份。证据四，原告自行整理的转账及刷卡明细一份、平安银行网上银行网页记录一份。证据三、四证明原告给二被告转款的事实。被告三和公司对证据三、证据四不予认可，认为交易明细并非原告账户的交易明细，并主张三和公司没有收到原告的款项。被告潘学厚认为证据三、四存在重复计算的情形。本院经审核认为，证据三无法体现本案的交易记录，与本案无关联性，证据四系原告自行整理的材料，不能作为证据使用，本院依法不予认定。由被告三和公司提交的证据一认购书原件一份、收取购房定金和购房款的收据原件六份、银行打款回单四份。证据二，被告潘学厚合伙人孙艳霞、黄平与三和公司签订的认购2号楼0412号认购书原件及交款收据四份、打款记录三页，证明该楼是被告潘学厚购买，后来与0212号一并办理退房手续。证据三，2012年6月12日三和公司与被告潘学厚包销合同原件一份及附件七页，证明三和公司与被告潘学厚之间存在楼房代理销售关系。证据四，三和公司与被告潘学厚合伙人李国签订的金沙滩楼盘及观海听涛小区代理销售合同复印件一份及付款凭证六页，证明三和公司与被告潘学厚等人存在代理销售合同关系以及实际履行的事实。证据五，应收回潘学厚已结代理费明细表、已收潘学厚认购金沙滩2#0212、2#0412房款明细表各一份，证明潘学厚截止目前尚欠三和公司20336元，同时证明原告主张的潘学厚将0212、0412购房款债权转让给原告本人的事实是不存在的。原告对证据一的真实性无异议，并认为证据二、三、四、五与本案不具有关联性。被告潘学厚对证据一、二的真实性无异议，并认为证据三、四、五与本案不具有关联性。本院经审核认为，证据一具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采纳；证据二、三、四、五与本案不具有关联性，本院依法不予认定。由被告潘学厚提交的证据一，认购金沙滩小区0212、0412房屋的认购书两份，证明两套房屋的认购书已经收回。原告对该证据中0212房屋认购书的真实性无异议，对0412房屋认购书不予质证。被告三和公司对上述两份认购书的真实性无异议，但主张0212、0412房屋已经办理退房手续，该认购书应属无效。本院经审核认为，该证据中0212房屋认购书具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采纳；0412房屋认购书与本案不具有关联性，本院依法不予认定。证据二，收据七份。包括由潘学厚支付的0212房屋款项四笔，0412房屋款项三笔。原告对该证据的真实性无异议，但主张涉案房屋的全部购房款均由原告支付，被告并没有支付任何款项。被告三和公司对该证据的质证意见与对证据一的质证意见一致。本院经审核认为，该证据中0212房屋款项数据四份具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采纳,0412房屋款项数据三份与本案不具有关联性，本院依法不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月25日，原告阎秀琴以被告潘学厚的名义与龙口新瑞房地产开发有限公司及其委托代理机构龙口市三和工程机械配套有限公司签订金沙滩商品房认购书一份，该认购书载明：“甲方（出卖人）：龙口新瑞房地产开发有限公司，注册地址：龙口市东江镇南山工业园，法定代表人：宋华，委托代理机构：龙口市三和工程机械配套有限公司，法定代表人：窦基坤。乙方（买受人）：潘学厚。第一条：买受人认购出卖人开发建设的金沙滩2#-0212号房（以下简称该商品房），建筑面积共78.12平方米……认购价按建筑面积每平方米6538元人民币，合计金额509964元人民币……”该认购书落款处载有龙口市三和工程机械配套有限公司的销售代表刘甜甜及乙方潘学厚的签字。2012年11月25日，被告三和公司向潘学厚出具收据一份，载明：“收款方式刷卡，人民币贰仟伍佰元正，收款事由金沙滩2#-0212定金”。该笔定金被告潘学厚认可系原告交付。2013年5月16日，被告三和公司向潘学厚出具收据一份，载明：“收款方式转账，人民币陆万零陆拾元整（￥60060），收款事由金沙滩2#-0212房款”。2013年5月20日，被告三和公司向潘学厚出具收据一份，载明：“收款方式转账，人民币捌万贰仟柒佰捌拾元正（￥82780），收款事由金沙滩2#-0212房款”。上述款项共计142840元，被告潘学厚认可均系原告付款，其中10万元以转账形式给付被告潘学厚，另外42840元以原告为被告潘学厚售楼应得佣金抵顶。2013年8月26日，原告通过平安银行尾号3592号卡向被告三和公司刷卡支付两笔款项分别是30000元和14624元，同日，原告丈夫薛力通过平安银行尾号4561号卡向被告三和公司刷卡支付70000元，上述款项共计114624元。2013年8月26日，被告三和公司向潘学厚出具收据一份，载明：“收款方式刷卡，人民币壹拾壹万肆仟陆佰贰拾肆元正，收款事由金沙滩2#-0212房款（￥114624）”。2014年6月23日，被告潘学厚将涉案认购书及付款收据原件退回被告三和公司。2014年9月15日，被告潘学厚向原告出具书面证明一份，载明：“本人潘学厚同意将所购龙口金沙滩小区2#0212房前面所交房款由阎秀琴直接结算（注：因此笔房款当时是阎秀琴所交）所退房款请直接汇入阎秀琴账户”。2016年3月，该房屋另行出售给他人。本院认为，原告与被告潘学厚一致认可，原告付款并以被告潘学厚的名义与被告三和公司签订商品房认购书的行为，性质上属于借名买房行为，原告与被告潘学厚之间的关系系借名买房合同关系，原告系借名人，被告潘学厚系出名人，合同形式为口头合同。该借名买房合同意思表示真实，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2014年6月23日，被告潘学厚将认购书退回被告三和公司，双方解除了认购协议，其与原告继续履行借名买房合同的目的已经无法实现。被告潘学厚于2014年9月15日向原告出具书面证明，实质上系与原告协商一致解除了借名买房合同，故被告潘学厚应将原告的购房款返还原告。原告请求被告潘学厚返还购房款257464元，于法有据，本院依法予以支持，但定金2500元并非借名买房合同约定的定金，故原告请求双倍返还定金，本院不予支持，被告应返还原告购房款2500元，合计259964元。关于利息，根据合同的履行情况，应自2014年9月15日协商解除合同之日计算。原告请求被告三和公司返还房款，但原告并非商品房认购协议的当事人，虽然原告的部分购房款直接付给了被告三和公司，但该付款行为不能证实被告三和公司与原告以及被告潘学厚之间存在意思联络并达成含有委托购房合同内容的三方协议，原告无充分证据证实被告三和公司在与被告潘学厚签订认购书时，知道原告与被告潘学厚之间属于委托买房关系，故原告与被告三和公司之间不形成任何法律关系。原告向被告三和公司主张权利，无事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告潘学厚于判决生效后五日内返还原告阎秀琴购房款259964元以及利息（以257464元为基数，自2014年9月15日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告阎秀琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5237元，由被告潘学厚承担5199元，由原告阎秀琴承担38元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  仲 航人民陪审员  吕维利人民陪审员  张志顺二〇二〇年四月八日书 记 员  迟秉琪