江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初18385号原告：梁宏，女，1972年5月15日生，汉族，住所地江苏省昆山市。原告：贝尔，女，1996年9月25日生，达斡尔族，住所地江苏省昆山市。委托代理人：余申圣，江苏瑞生律师事务所律师，代理上述二原告。被告：昆山昆合泰精密模具有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北包家桥路****房，统一社会信用代码91320583MA1MNLEP52。法定代表人：冯夏桃，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王相博，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金鑫，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。原告梁宏、贝尔与被告昆山昆合泰精密模具有限公司（以下简称昆合泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序独任审理，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告贝尔、原告的委托诉讼代理人余申圣、被告的委托诉讼代理人王相博、金鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁宏、贝尔向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因洗手间损毁致原告临时开辟通道费用6200元；2、被告赔偿因毁损洗手间致占用原告相应租用面积48m²至起诉日租金损失7061.76元（金额计算至实际判决日）；3、被告赔偿因毁损绿地致租用面积减少208m²的至起诉日租金损失5100.16元（金额计算至实际判决日）；3、判决原告每年减少相应面积（256m²）的当期租金；4、由被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，原告另主张房屋租赁合同继续履行，要求被告将封掉的厕所恢复使用功能。事实和理由：原、被告于2017年6月17日签订《厂房租赁合同》约定“整个厂房以交付现状为准”“厂区道路西侧菜地至南墙为乙方租赁区域”“厂房及厂区年租金为31万元”“前三年租金不变，今后每三年上浮10%”“租赁期间甲方保证该厂房及其附属设施处于正常可使用和安全状态”，2018年5月31日双方签订《租赁协议》（补充）明确“租赁期限为2018年6月11日至2030年6月10日的12年”。被告为规避政府“雨污分流”政策产生的管道改造费用，于2018年8月1日强行损毁了厂房二楼南端洗手间致原告方无法使用而产生另辟通道施工6200元费用及仓库内划出48平方米改为临时通道已经产生的租金损失7061.76元；2019年7月21日被告又以建筑垃圾倾倒至原告菜地内并圈占明文规定租赁给原告的区域致使果蔬无法种植，果树伤损，场地实际被被告控制，无法实现该区域原告租赁目的。经原告多次交涉要求依约定恢复原状，被告不予理会，原告为此提起诉讼。被告昆合泰公司答辩称：1、若原告认为无法实现合同目的可以提出要求解除合同；2、原告承租房屋的第二层两间卫生间分别位于南北两个角落，面积各占4-5平方米左右，不存在封闭一个卫生间即需要改道的费用；3、答辩人为响应昆山市环境保护局作出的昆山市环境十一五规划对雨污分离的明确要求将自有厂房南面洗手间于2018年进行坐便器的封堵，原告知晓并予以配合，答辩人预留背面洗手间可够原告正常使用，该情况属于不可抗力且双方应予以配合，非原告过错，且非违约；4、涉案南面洗手间面积不超过4平方米，且原告已做储物之用，答辩人提供证据证明其没有损失；5、根据合同约定涉案菜园由原告及答辩人共用，并非出租给原告使用；6、原告承租被告房屋，使用的是被告房屋的利用价值，而并非对于厕所的单独利用价值，且北边的厕所可以正常使用，且被告为响应政府的号召，避免雨污合流造成的损失，封掉南边的厕所也是原告作为储物之用，并不减少双方租赁合同项下所享有的权利义务，故被告觉得恢复原状没有必要。经审理查明：2017年6月11日，原告梁宏、贝尔（承租方、乙方）与被告昆合泰公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同（意向书）》一份，主要内容如下：1.1、出租厂房情况：地：地址昆山市高新区玉山镇城北包家桥路**.2、出租面积：建筑面积为1851.31平方米的两层独栋厂房，整个厂房以交付现状为准：①厂区道路东侧为乙方租赁区域（除三楼南侧临时夹心板房为甲方宿舍）其他区域均为乙方独立使用；②厂区中间道路共用；③厂区道路西侧两个水罐往北为甲方自用地带；④厂区道路西侧菜地至南墙为乙方租赁区域；⑤厂区内目前的违建（三楼两档临时房约200平米/一楼南侧网棚/门卫房及变压器房中间的临时房/厂房北侧、东侧、南侧的棚建）均属于该厂房买卖及租赁部分，过户后因政府要求拆除，由乙方自行负责是否再建，甲方不再承担责任。1.3、状况：厂区道路西侧现有种菜空地甲乙双方共同种菜使用，双方均不可以在此地块上搭建，以保持厂区绿地良好。2.1、厂房租赁自2018年6月1日（厂房过户日期）起至2030年6月10日止，租赁期限为12年。2.2、厂房及厂区年租金为310000元，以上租金价格均为不含税价（含变压器使用租金），如需要开具房租发票，税金由乙方全额支付。2.4、厂房和赁期间前三年租金不变，今后每三年租金上浮10%，租金先付后用。2.5、租金支付方式为先付后用式，提前一个月支付，租金均为壹年一付。2.12、今后租赁期间内乙方如有分租出去所有事项由乙方自主负责，但是乙方要确保符合当地的消防环保及相关法律法规，如果乙方不再在厂房内生产使用则须将厂房归还给甲方。2.14、乙方承租该厂房为做工业生产使用，乙方的实际生产使用必须确保符合当地的环保消防要求，不得有不符合当地法律法规的三废产生，乙方在承租期限内，应配合厂区的统一管理，自主保管好自己厂房内的物品，厂房内如果违规建设拆除，费用由乙方自行负责、厂区内消防通道及厂房内的消防安全责任全部由乙方负责。3.2、租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。3.3、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。5.2、厂房租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、环保、卫生工作。5.3、厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。5.4、厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自付，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。2018年5月31日，原、被告达成《租赁协议（补充）》约定：“5、绿化区域的划分：水罐至凉亭的绿地种植地对半分割，北边是出租方种植蔬菜，南边是承租方种植蔬菜，厂区内其他绿地不可以种植。”现原告诉请主张因被告封堵洗手间以及在使用绿地过程中造成的各种损失，由此引起本案纠纷。审理过程中，经原告测量，确认封堵的洗手间面积为1.8×3.7=6.66平方米，原告在2018年8月1日起未再使用；绿地面积为10.5×19.8=207.9平方米。另查明：原告梁宏、贝尔关于其损失的举证情况如下：1、发票1张（原件），证明原告因为隔通道所使用的物料铁丝网花费4200元；2、费用报销单1份（原件），证明原告雇人隔通道、堵洞的人工费用2000元；3、照片5张（打印件），证明被告在拆除卫生洁具的情状、洗手间封堵前后的状况、绿地被毁前后的状态；4、厂区平面图1张、二楼平面图1张，证明绿地面积为208平方米、通道所占面积48平方米、以及租金损失计算方式。被告昆合泰公司对原告证据1真实性无异议，但认为抬头不符，与本案无关；对证据2不认可；对证据3真实性认可，洗手间确实是被告去封堵的，关于绿地的照片拍摄时间不清楚；对证据4中的厂区平面图不认可，认为是原告单方面制作的，且认为被告将涉案房屋出租给原告，原告可以自行使用和改造相关的租赁空间，原告的证据不能证明是被告在封堵南边卫生间之后再进行的改造，被告交于原告的房屋的卫生间分别位于南北两个角，其通道均属于消防通道，不存在走不通需要改道的问题。对绿地平面图无法确认，但绿地位置确实位于厂区的西南方，原、被告约定绿地共用；对租金损失清单不认可。被告昆合泰公司为支持其答辩意见举证如下：1、卫生间现状照片13张，证明原告正常占用南、北两卫生间；2、菜园现状照片3张，证明菜园使用正常。原告梁宏、贝尔对被告证据1认可所反应的场景是真实的，但对其证明目的不认可；对证据2不认可，称绿地已被建筑垃圾填满了，无法进行绿化或种菜，且最近又被被告用铁皮围圈。上述事实，有《厂房租赁合同（意向书）》、《租赁协议（补充）》以及当事人的陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：原、被告间签订的《厂房租赁合同（意向书）》、《租赁协议（补充）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，依法成立并生效。《厂房租赁合同（意向书）》第1.2条约定，被告的出租面积为1851.31平方米的两层独栋厂房，包括厂区道路西侧菜地至南墙为乙方租赁区域，但《厂房租赁合同（意向书）》第1.3条又约定“厂区道路西侧现有种菜空地甲乙双方共同种菜使用”，2018年5月31日再通过《租赁协议（补充）》约定“水罐至凉亭的绿地种植地对半分割，北边是出租方种植蔬菜，南边是承租方种植蔬菜”，因合同生效后，当事人就相关内容约定不明的，可以通过补充协议明确，故绿地的使用应以《租赁协议（补充）》为准，即对半分割使用。根据《厂房租赁合同（意向书）》第2.2条约定“厂房及厂区的年租金为310000元”可知，租金支付的范围包括厂房1851.31平方米，也应当包括厂区承租人可使用的绿地。被告昆合泰公司作为出租人，向承租人交付租赁厂房后，应当在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，现被告昆合泰公司为响应本市“十一五”环境保护专项规划政策对“雨污分流”提出的要求，将位于租赁厂房南部的洗手间封堵，致承租人无法按照洗手间的性质使用，承租人可以要求减少租金或不支付租金。根据原告的确认，洗手间面积为6.66平方米，本院结合双方合同及补充协议约定，计算每平方米对应月租金为310000÷（1851.31+207.9÷2）÷12=13.21元，被告昆合泰公司应自2018年8月1日起从原告已经支付的租金中退还给原告。关于原告尚未支付的租金，因租金金额、交纳情况均处于不确定状态，故原告主张减少相应租金，本院不予理涉。关于原告要求恢复洗手间使用功能的意见，在现有情况下既不符合本市的环保要求，也不符合实际情况，故本院不予支持。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物发生的费用，由承租人承担。本案中，承租人在租赁厂房内开辟通道，但未经过出租人同意，且被告提供的发票、报销单无法证明其实际支出，故原告主张被告减少通道占用面积的租金、支付开辟通道的费用并无法律依据，本院不予支持。根据原、被告提供的关于绿地的照片显示，绿地上确实有石头、木板等，但均不是地上定着物，仅凭照片不能证明被告存在倾倒建筑垃圾的行为，也不能证明绿地失去种植蔬菜的功能，被告也称菜园可以正常使用，故原告主张绿地损毁的租金损失，本院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山昆合泰精密模具有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告梁宏、贝尔洗手间所占面积租金（以6.66平方米为基数，按照每月每平方米13.21元的标准，自2018年8月1日起计算至原告已经支付的租金到期之日止）。二、驳回原告梁宏、贝尔的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，由原告梁宏、贝尔负担210元，由被告昆山昆合泰精密模具有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 员  沈 蓝二〇二〇年四月十七日法官助理  吴文娟书 记 员  马雪刚