福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初700号 原告：林增端，男，1966年4月4日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：赵秀芝，福建度德律师事务所律师。 被告：闽侯县尚干镇东升村民委员会，住所地福建省闽侯县尚干镇东升村江滨新村**，统一社会信用代码54350121ME1006675F。 法定代表人：林建锋，村主任。 被告：闽侯县尚干镇东升村股份经济合作社，住，住所地福建省福州市闽侯县尚干镇东升村江滨新村**一社会信用代码N2350121671922508H。 法定代表人：林建锋，村主任。 两被告共同委托诉讼代理人：洪必景、吴秀兰，福建三山律师事务所律师。 原告林增端与被告闽侯县尚干镇东升村民委员会（以下简称“东升村委会”）、闽侯县尚干镇东升村股份经济合作社（以下简称“东升合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林增端的委托诉讼代理人赵秀芝，被告东升村委会、东升合作社的法定代表人林建锋及其共同委托诉讼代理人洪必景、吴秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林增端向本院提出诉讼请求：1.确认林增端与东升村委会于2019年3月2日签订的《土地租赁合同》中涉及地上建筑物转让的约定无效；2.判令东升村委会向林增端返还地上建筑物转让金354015元；3.东升村委会向林增端赔偿因转让建筑物无效而造成的损失120000元；4.判令东升合作社对东升村委会的上述全部债务向林增端承担连带返还责任；5.本案诉讼费由东升村委会、东升合作社承担。 事实和理由：2019年1月，东升村委会通过招投标程序将东升村“南脚盛”面积约为5.8亩（含地面建筑物）的集体所属土地（祥通路22号）予以出租。2019年1月30日，林增端向东升村委会支付了报名押金35000元，并预交了地上建筑物转让金354015元。2019年2月2日，林增端向东升合作社预交租金35万元。2019年3月2日，东升村委会（甲方）与林增端（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，双方约定：甲方将东升村“南脚盛”面积约为5.8亩（含地面建筑物）的集体所属土地（祥通路22号）出租给乙方使用，并约定：土地租赁期限为五年，即从2019年3月2日至2024年3月19日止；招投标报名押金转为承租押金，待承租期满后方可退还给乙方，不计利息；未经有关部门批准，乙方不得在承租的土地搭建或承建任何建筑物和构筑物，场地不可硬化，不可占用填补河道，由此产生的一切法律后果由乙方承担；中标方必须承受地上建筑物1057平方米转让金，计人民币叁拾伍万肆仟零壹拾伍元整（小写￥354015元），所转让的地面建筑物承包期满后归村集体所有；租赁期间，未经村委会同意，不得擅自拆除原有的地面物，否则视为违约；租赁期满后，所有地面物无偿归村集体所有，保持原状，否则视为违约等事宜。2019年7月31日，林增端与泉州市特码机械有限公司签订了一份《购销合同》，购买机械设备准备用于生产经营，并支付了设备价款合计760000元。2019年8月2日，林增端在租赁地址上注册了“闽侯县永固建材厂”，但林增端在向供电局申请用电的时候被告知上述地上建筑物系违法建筑，无法供电，导致林增端无法开始生产经营，造成林增端所购买的机械设备折旧损失120000元。由于合同约定租赁土地必须承受地上建筑物1057平方米转让金，而地上建筑物系违法建筑，故林增端与东升村委会于2019年3月2日签订的《土地租赁合同》中涉及地上建筑物转让的约定及行为无效，东升村委会与东升合作社应当返还林增端地上建筑物转让金354015元以及赔偿林增端因此造成的损失120000元。综上所述，林增端为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特向贵院起诉，望判如所请。 东升村委会、东升合作社共同辩称，一、《土地租赁合同》中涉及地上建筑物转让的约定系合同双方的真实意思表示。答辩人东升村委会已在《尚干镇东升村土地承租招标公告》以及与原告签订的《土地租赁合同》中明确了中标方须承受地上建筑物的转让价，原告在投标前便已经知道涉案土地及建筑物的现状及性质，原告与答辩人双方在平等、自愿、互惠的基础上签订《土地租赁合同》，系双方的真实意思表示，不存在违反相关强制性法律规定的情形，故双方《土地租赁合同》中关于建筑物的约定应为有效。 二、原告已实际使用涉案标的物，其主张的不能用于生产经营使用、无法供电没有依据。据国家企业信用信息公示系统，原告在涉案建筑物上已经登记注册了名为“闽侯县永固建材厂”，说明其已经实际使用了涉案土地及建筑物。原告称其无法开始生产经营并未提供任何证据证明，故应驳回原告的诉讼请求。 三、原告无法证明其购买的机械设备系用于涉案建筑物，其主张的折旧损失亦没有依据。（一）原告无法证明其购买的机械设备是真实存在且系用于涉案建筑物的经营使用，本案中原告要求答辩人赔偿其购买机械设备的折旧损失，因两答辩人并非《购销合同》的合同相对方，无法确定合同的真实性。《购销合同》是原告个人签订的，合同中仅约定送货地址为福州市，并未明确表明是涉案建筑物，且原告提供的《中国建设银行流水明细》是他人支付的，原告也未提供证人证言证明银行流水系支付该合同的款项，故原告提供的证据不能证明该批货物真实存在且系用于涉案合同建筑物的经营。（二）原告主张的12万元损失没有依据。原告不能证明其机器的折旧系因为涉案建筑物导致的。原告未提交任何证据证明其折旧的计算方式，亦没有在举证期限内申请由相关司法鉴定机构进行鉴定，其主张的损失金额没有依据。（三）即使机械系用于涉案土地的经营使用，原告自身存在过错且未尽到及时止损的责任。原告承租前，已明确知悉涉案土地及建筑物的性质，而原告自愿参与竞标，并以最高价格中标，系原告执意要租才签订《土地租赁合同》，原告所谓的损失原因及过错均不在答辩人，答辩人也无须对原告的损失承担任何责任。另外，双方在《土地租赁合同》第三条“承租经营范围”中约定，乙方应合法经营，自然已经涵盖了乙方应当在合法的经营范围内经营，但原告在明知涉案土地系集体土地的情况下，仍然打算用于污染严重的非农建设，系答辩人东升村委会在签订合同时无法预见的，应属系原告违约。此外，原告在使用涉案标的物时，未经东升村委会同意，私自将多栋的建筑物拆除、烧毁、破坏，答辩人东升村委会保留就此起诉的权利。 四、即使关于建筑物部分的约定无效，因原告实际占用并使用涉案建筑物，其应当向答辩人东升村委会支付自2019年3月20日起至本案生效且原告交还涉案建筑物时段内的占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后，因该合同取得的财产、应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因原告已实际占用并使用了涉案建筑物，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告对涉案建筑物占用期间的占有使用费仍应当按照合同约定的租金进行支付。 五、答辩人东升合作社并非涉案合同的合同相对方，仅代为收款，故不应承担任何责任。答辩人东升合作社并非涉案《土地租赁合同》的合同相对方，其仅作为收款方，而非对外的合同签订主体。故本案中，答辩人东升村合作社无需承担任何责任。 综上所述，为维护答辩人的合法权益，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月24日，东升村委会对本村位于祥通路22号“南脚盛”处面积约为5.8亩的集体所属土地（含地面建筑物）发布承租招标公告。2019年1月30日，林增端按约向东升合作社支付了报名押金35000元，并预交了地上建筑物转让金354015元。2019年2月2日，林增端向东升合作社预交了土地租金35万元。林增端中标后，东升村委会（甲方）于2019年3月2日与林增端（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，双方约定的主要内容为：甲方将东升村“南脚盛”面积约为5.8亩（含地面建筑物）的集体所属土地（祥通路22号）出租给乙方使用：土地租赁期限为五年，即从2019年3月20日至2024年3月19日止，年租金35万元；招投标报名押金转为承租押金，待承租期满后方可退还给乙方，不计利息；乙方应合法经营，不得经营违反国家相关政策的项目；未经有关部门批准，乙方不得在承租的土地搭建或承建任何建筑物和构筑物，场地不可硬化，不可占用填补河道，由此产生的一切法律后果由乙方承担；中标方必须承受地上建筑物1057平方米转让金，计人民币叁拾伍万肆仟零壹拾伍元整（小写￥354015元），所转让的地面建筑物承包期满后归村集体所有；租赁期间，未经村委会同意，不得擅自拆除原有的地面物，否则视为违约；租赁期满后，所有地面物无偿归村集体所有，保持原状，否则视为违约。 2019年8月2日，林增端在租赁地址上注册了“闽侯县永固建材厂”。之后，由于租赁场所的普通照明无法满足生产经营需求，林增端便向当地供电部门申请安装变压器。因租赁建筑物属于违建且所在土地属于集体土地，供电部门未予以批准，因此，林增端至今未装修使用案涉租赁建筑物。 另查：1、东升合作社与东升村委会是一套人马两个牌子，东升合作社负责代管运作村集体财产，案涉《土地租赁合同》的出租方是东升村委会，但负责收付款的是东升合作社。2、案涉租赁场地是未经批准建设的临时建筑。3、2019年1月11日，福州瑞尔房地产评估有限公司根据东升村委会的委托，在未提供建筑物权属材料的情况下，对案涉租赁的建筑物进行评估的价值为354015元。4、审理中，林增端提供一份与泉州市特玛机械有限公司签订的购销合同，预证明其购买全自动砌块成型机、搅拌机、自动整板供板机等生产工具并支付价款总计760000元的事实，但未提供其本人付款并接收产品的相应证据。 本院认为，林增端与东升村委会之间于2019年3月2日签订的《土地租赁合同》的标的包含集体土地和地面建筑物两部分，其中集体土地的租赁部分双方没有争议，不在本案的审查范围，本院对其合法性不作认定。对案涉合同地面建筑物部分，双方虽然约定地上建筑物1057平方米的转让金为354015元，但合同中同时约定“所转让的地面建筑物承包期满后归村集体所有”、“不得擅自拆除原有建筑物”内容，本院据此认定双方地上建筑物的约定名为买卖关系实为租赁关系，双方约定的转让款354015元应认定为五年的租金，本案的案由相应的认定为房屋租赁合同纠纷。由于东升村委会用于出租的案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与林增端签订的《土地租赁合同》中关于地上建筑物租赁部分的内容无效，自始没有发生法律约束力。由于双方在签订合同时均知晓或理应知晓案涉场地属于违章建筑，造成地上建筑物租赁无效的原因是双方共同过错造成的，均应承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，东升村委会应当返还林增端租金354015元，林增端应退还东升村委会租赁场地。林增端以“转让款”名义一次性提前支付租金造成的利息损失由林增端自行承担，东升村委会因合同无效造成的租金损失由其自行承担。由于东升合作社负责代管运作东升村委会的集体财产，双方是两块牌子一套人马，故东升合作社应对东升村委会返还林增端租金的义务承担连带责任。林增端要求东升村委会、东升合作社共同赔偿因租赁合同无效造成其所购买的机械设备折旧损失120000元主张，因其未能提供充分证据证明其已经支付货款以及接收了产品设备，故该主张证据不足，本院不予支持。林增端虽然利用案涉租赁场地注册登记了闽侯县永固建材厂，但因无法安装变压器，始终未使用案涉场地，再加上林增端按照东升村委会招投标要求一次性以“转让款”的名义支付了五年的租金354015元存在利息损失，故本案案情不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定的“一般”情况，故东升村委会要求林增端参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的辩解，既不合法也不合理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林增端与闽侯县尚干镇东升村民委员会于2019年3月2日签订的《土地租赁合同》中涉及地上建筑物租赁的约定无效； 二、闽侯县尚干镇东升村民委员会应于本判决生效之日起十日内退还林增端租金354015元；林增端应于本判决生效之日起十日内归还闽侯县尚干镇东升村民委员会位于该村祥通路22号“南脚盛”集体土地上的建筑物； 三、闽侯县尚干镇东升村股份经济合作社对闽侯县尚干镇东升村民委员会上述退还林增端租金的义务承担连带责任； 四、驳回林增端其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8410元，减半收取计4205元，由林增端负担1000元，由闽侯县尚干镇东升村民委员会负担3205元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  刘长其 二〇二〇年四月二十四日 法官助理陈秀桐 书记员吴静 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。