广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终388号上诉人(原审被告)：张剑芳，男，汉族，1963年12月19日出生，住所地：梅州市梅江区******。委托诉讼代理人：邸春燕，广东诚优律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李燕青，男，汉族，1968年2月25日出生，住所地：梅州市梅县*******窝里。被上诉人（原审原告）：梅州市泮坑大酒店有限公司，住所地：梅州市梅江区**********内。法定代表人：李燕青，该公司总经理。两被上诉人的委托诉讼代理人：李晓宁，广东盛世律师事务所律师。两被上诉人的委托诉讼代理人：李妮，广东盛世律师事务所律师。上诉人张剑芳因与被上诉人李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司租赁合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉张剑芳及其委托诉讼代理人邸春燕，被上诉人李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司的共同委托诉讼代理人李妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张剑芳上诉请求：1、依法撤销（2018）粤1402民初2620号第一项、第二项、第四项民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、因被上诉人违约造成上诉人经营的“客之韵艺术沙龙”无法继续经营，因此上诉人无需支付租金给被上诉人。上诉人与被上诉人签订了《租赁合同》对涉案租赁物的期限及租金进行了约定，上诉人租赁被上诉人提供的租赁物是用来经营“客之韵艺术沙龙”及茶艺馆和小食店，但因涉案租赁物的所有权人于2018年8月22日将涉案租赁物贴上了封条，并多次告知上诉人不得继续经营，导致上诉人无法经营“客之韵艺术沙龙”，也就没有客源，相应的茶艺馆和小食店也无法经营下去。上诉人这部分损失（2018）粤1402民初1979号民事判决、（2019）粤14民终1044号民事判决都作出了由被上诉人赔偿上诉人损失的判决，既然两份判决依法对上诉人的损失作出的认定、支持，上诉人不应该再支付租金给被上诉人。二、（2018）粤1402民初2620号判决书第一项及第四项所判令的由上诉人履行的义务于法无据。上述判决中由上诉人支付从2019年12月9日起至返还租赁物之日止按2400元每月计付的占用费、从2019年11月2日起至返还租赁物之日止按100元每月计付的水费，都是诉讼期间产生的费用，之所以诉讼都是因为被上诉人的违约行为引起的，所以诉讼期间不应再支付租金及水电费用。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项、第四项民事判决，依法作出公正的判决。被上诉人李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司辩称:被上诉人不认可上诉人的上诉请求，上诉人一直未付清租金和水电费，理应按合同约定承担支付租金和违约金的责任。关于“客之韵艺术沙龙”在另案中已经处理，上诉人应向被上诉人承担逾期支付租金的违约责任。上诉人的茶艺馆和小食店一直转租并经营至今。被上诉人未上诉是对漫长的诉讼感到厌倦，并不代表上诉人不支付租金有理。李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司向一审法院起诉请求：1.张剑芳支付2018年7月1日至2019年6月30日的电费10328.57元，2018年7月1日至2019年11月10日的水费1733元，2018年7月1日至2019年11月10日的租金83200元，2019年11月11日起占用费按原租金标准每月4800元计，2019年11月11日起至移交日止的水费按原合同约定的水费标准每月100元计。以上合计95261.57元（原告放弃2018年7月1日起欠付租金的违约金）；2.张剑芳支付租金58700元（计至2018年10月1日）；3.张剑芳支付违约金750420元（计至2018年10月1日），上述租金及违约金合计809120元；4.本案诉讼费用由张剑芳承担。一审法院认定事实：涉案租赁房屋位于梅州市梅江区三角镇泮坑旅游区内，湖畔酒店一楼两间店铺、湖畔餐馆一层及二层两间房，湖畔酒店即为泮坑大酒店，其中涉案茶艺馆和有间小食为李燕青个人名下物业，李燕青将该物业出租给梅州市泮坑大酒店有限公司。湖畔餐馆一层及二层两间房为梅州市*******的物业，2008年8月8日，李燕青（乙方）与梅州市*******（甲方）签订《泮坑旅游度假村梅桂园租赁合同》，约定甲方同意将座落在梅江区三角镇泮坑旅游度假村梅桂园范围内的歌舞厅、招待所、门店和现有的固定设施租赁给乙方经营，租赁年限十年，从2008年8月8日至2018年8月8日止。2016年10月16日，梅州市泮坑大酒店有限公司（甲方）与张剑芳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定主要有，……第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1.甲方出租给乙方的房屋坐落于：梅州市梅江区三角地泮坑旅游区内，属新建成的湖畔酒店，2.出租房屋为湖畔酒店底层一楼两间店铺按现状，湖畔餐馆底层及二层两间房，已全面完成装修（贴地板砖、步梯贴石板、内墙刮光、水、电等包括但不限于上述全部附属配套设施、设备），3.乙方已多次到现场察看，全面了解标的物状况，同意按现状承租。第三条租赁期限、用途。1.该房屋租赁期五年，自2016年10月16日起至2021年11月1日止（签订合同15日为乙方装修期间不计收租金）。……第四条租金、相关费用标准及支付方法。1.租金，乙方承租期五年内即2016年11月1日至2021年11月1日的月租金按每月6500元整计算，按月支付先交租金后使用。即2016年10月16日交纳，每年月租金6500元整，另每月水费100元整。……2.本合同签订之日，乙方须向甲方支付租赁合同履约保证金，金额为人民币10000元；如乙方在租赁期内无违约行为，合同期满后，甲方应在3日内全额不计利息退还乙方，3.乙方自合同签订之日起应当自行办理水、电的分户手续（费用自担），每月必须按实际用水、用电、用气量向相关单位、部门缴交费用。……第六条双方权利义务。……2.乙方必须按时足额交付租金，逾期交付租金的，乙方应按逾期天数向甲方交纳以所欠租金按每天3%计付的滞纳金。逾期天数超过10天，甲方无需向乙方催缴所欠租金即可解除合同并无条件收回租赁标的，合同解除后全部押金不予返还同时向乙方追讨仍欠租金等内容。2017年7月3日，双方签订《租赁合同补充协议书》，主要约定有，鉴于乙方（张剑芳）经营方面存在困难，甲方（梅州市泮坑大酒店有限公司）本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立如下补充协议。……原租赁房屋为湖畔酒店底层一楼两间店铺，湖畔餐馆底层及二层两间房，每月租金6500元，现缩减为湖畔酒店一层两间店铺及湖畔餐馆底层，每月租金4800元，逾期交租甲方将采取相关措施。……除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准等内容。合同签订后，梅州市泮坑大酒店有限公司按约将租赁房屋交付张剑芳经营使用，张剑芳支付了保证金10000元，并支付了2016年11月份的租金6500元，后张剑芳因经营存在困难，分别于2017年5月9日支付了3000元，同年6月9日支付了3000元；经双方协商，于同年7月3日签订《租赁合同补充协议书》，将湖畔餐馆（即张剑芳经营的KTV部分）二层两间房退租，租金调整为4800元/月，张剑芳于同年7月9日支付了9649元；2017年8月起的租金等费用，张剑芳按在税务机打发票上注明的租金、水费、电费缴交给梅州市泮坑大酒店有限公司，至2018年6月份止。2018年8月，梅州市*******在湖畔餐馆（即张剑芳经营的KTV舞厅部分）张贴封条。双方此后因合同履行问题产生纠纷，张剑芳于2018年9月另案诉至法院，提出解除租赁合同，赔偿各项损失及违约金约732908元，返还保证金10000元等诉讼请求。李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司于2018年11月诉至法院，提出上述诉讼请求。因侯利丽与本案处理有利害关系，一审法院依法追加侯利丽为本案第三人参加诉讼。张剑芳在诉讼中申请中止本案诉讼，一审法院于2019年3月29日作出（2018）粤1402民初2620号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。于2019年11月5日恢复诉讼。另查，一审法院于2019年5月28日作出（2018）粤1402民初1979号民事判决书，判决解除双方签订的房屋租赁合同，梅州市泮坑大酒店有限公司补偿装饰装修损失14740.2元和返还保证金10000元给张剑芳，张剑芳交回租赁物给梅州市泮坑大酒店有限公司等。张剑芳不服提起上诉，同年10月30日二审法院（2019）粤14民终1044号民事判决撤销梅州市泮坑大酒店有限公司补偿装饰装修损失14740.2元等，维持梅州市泮坑大酒店有限公司返还保证金10000元给张剑芳，变更“解除张剑芳与梅州市泮坑大酒店有限公司于2016年10月16日签订的合同和2017年7月3日签订的补充合同”及“张剑芳应自本判决生效之日起30日内，自行移除未形成附合的装饰装修及设备（音响设备、爵士鼓、沙发、桌椅等），并将位于梅州市梅江区三角地泮坑旅游区内的湖畔酒店底层一楼两间店铺及湖畔餐馆底层的租赁物，返还给梅州市泮坑大酒店有限公司”，梅州市泮坑大酒店有限公司赔偿装饰装修损失20636.21元及利息等。庭审中，梅州市泮坑大酒店有限公司、李燕青申请撤回对第三人侯利丽的起诉。双方当事人对湖畔酒店底层一楼两间店铺和湖畔餐馆底层的租赁物仍由张剑芳控制使用，租金部分双方没有分开计算过，梅州市泮坑大酒店有限公司、李燕青已按照（2019）粤14民终1044号民事判决书履行了法律义务的事实，双方表示均无异议。梅州市泮坑大酒店有限公司、李燕青表示双方签订补充协议是张剑芳提出减少租赁物，租金应该相应减少，双方没有其他协商内容，张剑芳未付租金违反了约定，梅州市泮坑大酒店有限公司、李燕青未放弃追讨的权利。对承租的梅州市*******的物业（张剑芳经营KTV舞厅部分），梅州市泮坑大酒店有限公司、李燕青表示至2018年8月前合同期内的租金已付清，之后的租金没有支付，梅州市*******也没有向梅州市泮坑大酒店有限公司、李燕青要求支付该部分租金。对KTV舞厅部分电费2084.09元，其中：2018年10月至2019年4月的电费有发票证实为1215.72元，其余5个月电费没有发票，梅州市泮坑大酒店有限公司、李燕青以有电费发票为依据计算电费为868.37元（1215.72元÷7个月×5个月），合计为2084.09元（1215.72元+868.37元）；茶艺馆和有间小食电费为8244.48元，水费坚持要求按约定100元/月计算。张剑芳表示双方在签订补充协议时双方除对租金、租赁物进行协商，双方对此前的租金、水电等进行结算清楚，如果欠租金应该会出具欠条或写进补充协议；对KTV舞厅部分电费应按发票计算，没有发票部分不认可，对茶艺馆和有间小食电费8244.48元表示无异议，对水费认为按20元/月计算，对梅州市泮坑大酒店有限公司、李燕青请求增加的租金部分，认为张剑芳不拖欠租金。张剑芳不清楚梅州市泮坑大酒店有限公司、李燕青有无向梅州市*******交租金，只知道梅州市泮坑大酒店有限公司与梅州市*******签订的合同至2018年8月8日。诉讼中，一审法院于2019年12月2日组织双方到现场进行查勘，制作了现场查勘笔录和现场照片，经质证，双方对现场查勘笔录和现场照片，KTV舞厅面积236.6平方米、有间小食含杂间面积40.7平方米、茶艺馆面积99.97平方米均表示无异议；张剑芳补充陈述其出资对茶艺馆和有间小食进行绿化和搭建遮阳棚。另，张剑芳在（2019）粤14民终1044号民事案件中表示“……其按照约定支付了上述费用，双方之间曾经在2016年11月到2017年8月之前就部分店租与张剑芳的业务费进行了口头上的抵对，剩余不够部分则由张剑芳补齐，因此2016年11月到2017年8月之前的缴交的都是抵对后张剑芳应支付的不足部分……”。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。原告梅州市泮坑大酒店有限公司与被告张剑芳签订《房屋租赁合同》，约定了双方权利义务，履行合同过程中，被告因经营困难，经双方协商签订《租赁合同补充协议书》，从2017年8月起的租金等费用，被告按原告在税务机打发票上注明的租金、水费、电费缴交给原告，至2018年6月份止，租赁物中湖畔餐馆部分的产权人为梅州市*******，湖畔酒店一楼两间店铺为原告李燕青个人物业的事实，有双方提交的原告在税务机打发票上注明的租金、水费、电费等内容的便条，（2019）粤14民终1044号民事判决书，及双方庭审陈述等证据证实，予以确认。本案争议焦点有，一是被告是否拖欠2017年7月份前的租金，原告请求该部分租金及违约金是否合理的问题。根据《房屋租赁合同》第六条双方权利义务中约定“乙方必须按时足额交付租金，逾期交付租金的，乙方应按逾期天数向甲方交纳以所欠租金按每天3%计付的滞纳金。逾期天数超过10天，甲方无需向乙方催缴所欠租金即可解除合同并无条件收回租赁标的，合同解除后全部押金不予返还同时向乙方追讨仍欠租金”，结合双方在签订《租赁合同补充协议书》前款注明内容“鉴于乙方（被告）经营方面存在困难，甲方（原告）本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立如下补充协议”，以及被告在签订补充协议后交款9649元的事实。被告辩称对签订补充协议前的租金等费用，经双方协商，进行了口头抵对，剩余部分在2017年8月份前已补齐，与双方在签订补充协议中前款内容表述一致；根据双方合同约定及履行的实际，被告是先交租金后使用租赁物，双方签订补充协议后的租金为4800元，被告在2017年7月9日支付9649元超出该月双方租金约定部分，被告解释是对此前租金等费用的补偿比较符合当时的事实，予以确认。原告诉称双方签订补充协议只协商减少租赁物、减少租金，没有其他协商内容，被告支付的9649元为2017年6月租金及电费，与双方补充协议约定内容及交易习惯不符，亦未提交相关证据证明，难于采纳。据此，原告主张被告拖欠签订补充协议前的租金已经双方协商解决，原告再行主张该部分租金及违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。二是梅州市*******在湖畔餐馆（即被告经营的KTV舞厅部分）张贴封条后租金等费用如何处理的问题。从双方提交的原告在税务机打发票上注明的租金、水费、电费等内容的便条及双方陈述看，被告对至2018年6月的租金、水电费已向原告支付清楚的事实，予以确认。根据原告庭审中对梅州市*******租赁物的陈述“至2018年8月前合同期内的租金已付清，之后的租金没有支付，梅州市*******也没有向原告要求支付该部分租金”，原告向梅州市*******支付租金至2018年8月8日止，该部分的租金损失，被告应偿还给原告。对于2018年8月8日后的租金，因为原告没有支付，梅州市*******也没有向其主张，原告主张该部分租金损失，依据不足，不予支持。被告拖欠2018年7月1日至同年8月8日的租金应为6080元（4800元+4800元÷30天×8天）。对于原告名下物业（茶艺馆和有间小食部分）租金，庭审中，双方对原告名下物业和梅州市*******部分的物业租金表示分不清楚，没有分开计算租金。根据一审法院组织双方现场勘验笔录，被告占有使用的原告名下物业茶艺馆和有间小食部分面积约140.67平方米（99.97平方米+40.7平方米），梅州市*******部分的物业KTV舞厅部分面积约236.6平方米，结合租赁店铺门面实际，原告名下物业茶艺馆和有间小食部分租金可酌情按2400元（4800元×50%）计算，故被告应支付占有使用原告名下物业的租金，从2018年8月9日起至2019年12月8日止计算为38400元（2400元×16个月），之后占用费按上述租金标准计算至被告返还租赁物之日止。上述两项租金为44480元（38400元+6080元）。对于原告请求的水电费问题。原告主张茶艺馆和有间小食部分从2018年7月1日起至2019年6月30日止的电费8244.48元，被告无异议，予以确认。原告主张KTV舞厅部分的电费1215.72元，有相应发票证明，予以确认。原告请求被告支付电费9462.20元（8244.48元+1215.72元）合理部分，予以支持。原告请求被告按100元/月计算水费，有双方合同约定为据，予以支持。从2018年7月1日起至2019年11月1日止，共16个月，水费为1600元（100元/月×16个月），之后水费按100元/月计算至被告返还租赁物之日止。被告辩称按20元/月计算水费，理由不足，不予采纳。综上，原告请求合理部分，予以支持。被告抗辩有理部分，予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张剑芳应在判决生效之日起十日内，支付租金44480元给原告李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司；二、被告张剑芳应从2019年12月9日起至返还租赁物之日止，按2400元/月计付占用费给原告李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司；三、被告张剑芳应在判决生效之日起十日内，支付水费1600元、电费9462.20元，合计11062.20元给原告李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司；四、被告张剑芳应从2019年11月2日起至返还租赁物之日止，按100元/月计付水费给原告李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司；五、驳回原告的其他诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12843.81元（原告已预交），由原告负担12000元，被告负担843.81元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据双方诉辩主张，本案二审处理意见如下：上诉人李燕青将自有产权的店铺及其承租的KTV等作为整体出租给张剑芳，后因上诉人李燕青承租的KTV租赁合同期满，导致其与张剑芳的租赁合同一并解除，在另案生效判决中认定了导致李燕青与张剑芳的租赁合同不能履行而解除，李燕青承担70%的过错责任，张剑芳承担30%的过错责任。据此，被上诉人李燕青与出租人的租赁合同期限届满之日即2018年8月8日至本案双方租赁合同解除期间的所欠租金38400元应由上诉人张剑芳承担30%责任（38400元×30%=11520元），被上诉人李燕青与出租人的租赁合同期限内的2018年7月1日至2018年8月8日的租金6080元应由上诉人张剑芳全部承担，两项合计上诉人张剑芳应承担的租金为17600元（11520+6080）。上诉人租赁期间实际发生的所欠水电费11062.2元应由上诉人承担。一审判决确定的合同解除后至返还租赁物之日止的租金标准和水费标准可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初2620号民事判决第二、三、四项；二、撤销梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初2620号民事判决第一、五项民事判决；三、上诉人张剑芳应在本判决生效之日起十日内，支付租金17600元给被上诉人李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司；四、驳回被上诉人李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12843.81元（已由被上诉人李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司预交），由上诉人张剑芳负担407元，上诉人应于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳407元；被上诉人负担12436.81元，一审法院退回被上诉人多预交的407元。二审案件受理费914.5元（已由上诉人张剑芳预交），由上诉人张剑芳负担553.5元，由被上诉人负担361元。由本院退回上诉人多预交的361元，被上诉人应于本判决生效之日起十日内向本院交纳361元。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年四月二十三日法官助理 赖志明法官助理 陈倩倩书 记 员 幸静容