河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异43号 案外人：苏某生，男，1958年4月26日出生，汉族，现住，邢台市桥**。 申请执行人：武某秀，女，1944年9月11日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司），住所地河北省邢台市桥**中华西路三超地产**楼**，统一社会信用代码911305005619725986。 法定代表人：贺某强，董事长。 委托代理人：张勇，北京高润律师事务所律师。 被执行人：贺某强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥**。 委托代理人：张勇，北京高润律师事务所律师。 在本院执行武某秀与福麟公司民间借贷纠纷一案中，案外人苏某生于2020年3月17日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人苏某生异议称，请求法院依法中止对位于邢台市高开区产的执行，解除对该房产的查封。 事实与理由：邢台市教育建筑有限公司承建（以下简称教育建筑公司）福麟公司开发的福麟小镇（高开区）一栋住宅楼及地下车库、2栋、3栋住宅楼、3栋商业门市工程欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司（以下简称建工南和分公司）商品混凝土款，因福麟公司欠教育建筑公司工程款，于2015年11月2日三方签订协议书，用位于邢台市项目（后更名为福麟小镇）2号楼二单元402号房产偿还商品混凝土款，后建工南和分公司将该房屋出售给案外人。贵院在武某秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇2号楼2单元402号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市高开区产的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 申请执行人武某秀答辩称，案外人苏某生的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。苏某生的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 被执行人福麟公司、贺某强答辩称，1、福麟公司已实际将涉案房产位于邢台市经济开发区（高开区）2-2-402房产出售给案外人苏某生。福麟公司开发的位于邢台市经济开发区项目（原锦江花园项目）由教育建筑公司施工建设，教育建筑公司与建工南和分公司签订《邢台市商品混凝土供应合同》，购买商品混凝土用于福麟小镇项目施工使用，自2013年11月23日至2015年1月20日期间，建工南和分公司向福麟小镇项目供应商品混凝土12612立方米，经双方对账核实教育建筑公司合计欠付商砼款3725123元。因福麟公司拖欠教育建筑公司工程施工款，导致教育建筑公司无法按时向建工南和分公司支付商砼款，2015年11月2日经建工南和分公司、教育建筑公司、福麟公司三方协商签订《协议书》，福麟公司用高开区福麟小镇项目六套房产（包括案外异议人2-2-402房产）抵顶拖欠建工南和分公司的商砼款3725123元，并按照建工南和分公司要求，将六套房产登记在其指定的宁某树（身份证号码：1305031968××××××××）名下，并向宁某树出具了六套房屋的买卖手续。至此福麟公司已将六套房产实际出售给建工南和分公司和宁某树。案外人苏某生系建工南和分公司的材料供应商，长期向其供应水泥，并与建工南和分公司签订《供货合同》，截至2016年3月20日经双方对账核实，建工南和分公司拖欠案外人水泥款806500.45元。2016年5月14日建工南和分公司与案外人苏某生签订的《协议书》，建工南和分公司将福麟小镇（高开区）2-2-402房产及地下室按589756元的价格抵顶拖欠案外人的水泥款并共同到福麟公司处办理房屋更名手续，福麟公司配合办理了更名手续，向案外人苏某生出具新的《收据》及《福麟小镇（高开区）认购书》，同时将向宁某树出具的《收据》及《福麟小镇（高开区）认购书》收回作废。至此，涉案房产已实际出售给案外人苏某生。 案外人向本庭提交如下证据： 证据一、2018年12月12日0001035#、0001033#收据； 证据二、《福麟小镇（高开区）认购书》； 证据三、2016年5月16日福麟公司与建工南和分公司《补充协议书》； 证据四、2015年1月20日建工南和分公司商品混凝土结算对账单； 证据五、2016年5月14日建工南和分公司与苏某生《协议书》； 证据六、2015年11月2日建工南和分公司、福麟公司与教育建筑公司《协议书》； 证据七、房屋交易与产权管理信息查询证明； 申请执行人武某秀对以上证据的质证称，证据一，0001035#、0001033#收据（2018年12月12日被执行人出具）质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。涉案房屋已经2017年4月25日被石家庄中级人民法院查封，根据案外人提供的以房抵债协议可以证明案外人没有向福麟公司支付购房款。证据二，《福麟小镇（高开区）认购书》质证意见：1、真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。2、关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的内容，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人苏某生在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。证据三，2016年5月16日福麟公司与建工南和分公司《补充协议书》质证意见：1、该补充协议书为复印件，真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。2、该补充协议书不能证明福麟公司与建工南和分公司之间存在真实的债权债务关系，建工南和分公司无权将被执行人名下的房产过户出卖给案外人。证据四，2015年1月20日建工南和分公司《商品混凝土结算对账单》。质证意见：1、对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。2、仅凭该对账单不能证明教育建筑公司欠建工南和分公司商品混凝土款的事实。证据五，2016年5月14日建工南和分公司与苏某生《协议书》质证意见：1、该协议书为复印件，对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。2、该协议书不能证明涉案房屋已经登记在建工南和分公司名下，建工南和分公司无权将被执行人名下的房产过户出卖给案外人。证据六，2015年11月2日建工南和分公司与教育建筑公司《协议书》质证意见：1、该协议书为复印件，真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。2、该协议书不能证明福麟公司与教育建筑公司、建工南和分公司之间存在真实的债权债务关系。证据七，《房屋交易与产权管理信息查询证明》质证意见：1、对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。2、该证明不能证明苏某生在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料等各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人苏某生没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。被执行人是涉案房产的合法权利人，案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人苏某生仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，故不能排除执行。苏某生的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 苏某生向本院补充提交以下证据：证据一、教育建筑公司与建工南和分公司签订的《邢台市商品混凝土供应合同》，拟证明教育建筑公司向建工南和分公司购买商品混凝土用于福麟小镇项目施工使用；证据二、《建工南和分公司混凝土对账清单》四份，拟证明建工南和分公司向教育建筑公司供应商品混凝土，建筑建筑公司欠付3,725,123元；证据三、2015年11月2日建工南和分公司、教育建筑公司、福麟公司三方签订的《协议书》，拟证明福麟将涉案房产在内的六套房产抵顶给建工南和分公司；证据四、2015年11月1日，宁某树身份证复印件一份、建工南和分公司出具的证明、福麟公司为宁某树出具的2-2-402收据及《福麟小镇（高开区）认购书》各一份，拟证明福麟公司将房产抵顶给建工南和分公司时，公司委托宁某树办理手续，并将房屋登记在宁某树名下，待公司找到下家抵物供应户，宁某树提供手续配合供应商过户。证据四、2014年5月7日苏某生与建工南和分公司《供应合同》一份，《建工南和分公司对材料对账单》一份，拟证明苏某生向建工南和分公司提供水泥，截止2016年3月20日建工南和分公司拖欠苏某生水泥款806,500.00元；证据六、建工南和分公司与苏某生签订持《协议书》，拟证明建工南和分公司将涉案房产及地下室按589,756元的价格抵顶拖欠案外人的水泥款；证据七、福麟公司2017年出具的《收据》、《福麟小镇（高开区）认购书》一份，拟证明福麟公司配合办理了更名手续，向案外人出具了2-2-402房产的买卖手续；证据八、案外人身份证复印件一份、2020年3月30日的《房屋交易与产权管理信息查询证明》一份，拟证明案外人名下无其他可用于居住的房产。 申请执行人武某秀质证称，对证据一至证据七的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据八的真实性认可，对关联性不认可。具体意见：证据一，该合同不能证明建工南和分公司已经全部履行合同义务，不能证明教育建筑公司购买建工南和分公司的水泥用于福麟小镇项目上使用；证据二，仅凭对账单不能证明教育建筑公司欠建工南和分公司商品混凝土款的事实；证据三，该三方协议书不能证明三个公司之间存在真实的债权债务关系，建工南和分公司无权将被执行人名下的房产过户出卖给案外人；证据四，仅凭宁树可的身份证及建工南和分公司的证明不能证明建工南和分公司有权转让涉案房屋；证据五，仅凭该合同不能证明建工南和分公司与案外人之间存在真实的债权债务关系；证据六，该协议书不能证明涉案房屋已经登记在建工南和分公司名下，建工南和分公司无权将被执行人名下的房产过户出卖给案外人；证据七，在之前已经质证过。证据八，该证据不能证明苏某生在邢台市没有房屋，其他意见同之前的质证意见。 被执行人贺某强、福麟公司对以上证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，福麟公司已实际将涉案房产位于邢台市经济开发区（高开区）2-2-402房产出售给案外人苏某生。 本院查明，武某秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺某强民间借贷合同纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决。武某秀向本院申请执行，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇2号楼2单元402号房屋。 另查明，教育建筑公司在承建福麟小镇（高开区）1＃住宅楼及地下车库、2＃、3＃住宅楼、3＃商业门市工程时，建工南和分公司为其供应商品混凝土，双方于2015年1月20日签有《商品混凝土结算对账单》，认为教育建筑公司欠建工南和分公司3725123元。2015年11月2日，建工南和分公司、教育建筑公司、福麟公司三方签有协议书，约定教育建筑公司的该笔债务由福麟公司承担，由福麟公司将福麟小镇（高开区）的商品房及临街商业门市共计6套抵顶给建工南和分公司，其中包括涉案福麟小镇2号楼2单元402号房产。2016年5月16日，福麟公司与建工南和分公司签订《补充协议书》，将四个地下室抵顶给建工南和分公司。因建工南和分公司欠苏某生材料款，双方2016年5月14日签订协议书，约定将涉案房产及地下室127号过户给案外人苏某生。之后福麟公司与苏某生签订《福麟小镇（高开区）认购书》，2018年12月12日，福麟公司给苏某生出具2-2-402号房产及-127号地下室的收据。2018年12月13日及2020年3月30日，邢台市房屋交易与产权管理中心出具20181213091296号、20200330009875号查询证明，显示苏某生（身份证号：1322221958××××××××）有0套已归档的住宅房屋信息，有0套已归档的非住宅房屋信息。 案外人没有提供在本院查封前其所主张房屋已经交付并实际占有的证据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人虽与福麟公司签订认购书，福麟公司为案外人出具了房款收据，但收款收据并非案外人实际支付了涉案房款，而是由以物抵债协议形成，且案外人没有向本院提供在本院查封前实际占有涉案房屋的相关证据，案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人苏某生的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年四月三十日 书记员  郭智芳