上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5772号原告：林柏好，男，1975年12月18日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：张敏俊，上海市公民律师事务所律师。被告：顾彬，男，1964年5月4日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：张清，女，1968年10月6日，汉族，住上海市浦东新区六灶镇新吉村新华**。委托诉讼代理人：顾彬(系被告张清丈夫)，住同被告张清。被告：顾佳音，女，1990年3月20日生，汉族，住，住上海市浦东新区/div>委托诉讼代理人：沈张宇(系被告顾佳音丈夫)，住同被告顾佳音。原告林柏好与被告顾彬、张清、顾佳音房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告林柏好的委托诉讼代理人张敏俊，被告顾彬兼被告张清的委托诉讼代理人，被告顾佳音的委托诉讼代理人沈张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林柏好向本院提出诉讼请求：判令被告顾彬、张清、顾佳音支付原告林柏好停产停业损失人民币393,836.54元(以下币种相同)、房屋装修损失108,198元、营业执照补偿费4,000元。事实和理由：2011年，原告林柏好与被告顾彬签署《房屋租赁协议书》(以下简称协议书)，约定由原告承租被告提供的上海市浦东新区宣桥镇亦园路126、128号(以下统称系争房屋)。协议书起先叁年一签，之后续签变为一年一签，租金从每年4万元之后变为每年8万元。书面合同签至2016年3月31日，之后双方并未签署书面合同，但实际还在履行，原告就系争房屋的租金付至2018年3月31日。2012年，原告为经营所需，在系争房屋中注册了上海印铭实业有限公司。2015年7月，上海市浦东新区人民政府作出关于系争房屋征收的决定，签约时间从2016年7月19日至2016年8月18日，但因为被告及相关权利人不满意补偿金额，拒绝签约。后由上海市浦东新区人民政府2017年4月作出房屋征收补偿决定书，确定相关补偿项目及金额。原告作为承租人，没有得到被告任何的通知，在2018年10月初，政府相关人员进入系争房屋，将原告的相关设备设施搬出后拆除了系争房屋。原告认为，被告所获得拆迁补偿中存在对承租人的补偿部分，现被告拒绝向原告进行补偿，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告顾彬、张清、顾佳音共同辩称，原告陈述的建立租赁关系、签约、履行情况均属实，书面合同是至2016年3月31日到期，之后再未签署书面合同，系争房屋由原告继续租用，被告同意出租至2018年3月31日，租金也收到此时。2018年3月底，被告明确告知原告不再出租，要求原告搬离系争房屋，但原告不同意搬离。因为被告当时就拆迁补偿存在异议，在走司法程序，也无空处理原告的事情，但通过电话明确告知。之后，原告是由政府部分强制迁走的，房屋在2019年1月10日左右拆除。征收评估最早是在2017年出具，被告对政府就2017年4月12日出具的征收补偿决定书的结论不满意，走了司法程序。但最后结果是强拆，补偿是按照2018年8月10日第二次评估报告进行的，现被告已经取得所有的补偿款。确认原告表述的关于系争房屋获得补偿项目及补偿金额。系争房屋出租给原告，原告具体做什么被告不清楚，只要是合法生意就可以，房屋交付给原告时，是装修过的，原告承租后确实也进行装修，但主要的装修均是被告的，如果原告能够提供证据证明装修项目，被告可以适当考虑给予装修补偿，但不会超过获得装修补偿的10%。至于停产停业损失，根据相关规定是全部补偿给房屋所有权人的，与承租方没有关系，不愿意支付。同时原告承租房屋至2018年3月31日，房屋在2019年动迁，原告不存在停产停业损失。营业执照过户费，被告同意支付原告1,000元，原告在系争房屋中有一个营业执照，一个营业执照补偿2,000元，所有权人为被告，原告最多分得一半。经审理查明，2016年4月1日，由被告顾彬作为出租人(甲方)与原告林柏好作为承租人(乙方)订立协议书，约定乙方因经营所需，租用甲方系争房屋，门面房二间，面积约110平方米，底楼面积约110平方米左右；租赁时间为一年，2015年4月1日起至2016年3月31日止，先付后用，年租金为8万元，每年到期前一个月付清；乙方需守法经营，自行办妥经营所需的一切手续，……遇到市建工程筑路，房屋拆迁，乙方无条件服从；如租赁到期，乙方不续租甲方门面房，乙方应把室内保持完好，并提前二个月通知甲方，……。双方庭审中共同确认，双方最早在2011年4月1日开始租赁关系，合同到期后进行续签合同。2016年3月31日后双方未再书面签署续租合同，但实质履行租赁合同，原告就系争房屋的租金付至2018年3月31日。在租赁期间，林柏好将上海印铭实业有限公司注册至上海市浦东新区宣桥镇亦园路XXX号中，原告为该公司的法定代表人。为进一步完善上海市城市建设路网和市政配套设施，提升城市功能，2015年7月10日，上海市浦东新区人民政府作出《上海市浦东新区人民政府国有土地上房屋征收决定》，系争房屋为非居住房屋，属于征收范围，被征收人为三被告，房屋性质为私房、类型为店铺，上海市浦东新区宣桥镇亦园路XXX号内由林柏好注册上海印铭实业有限公司营业执照，上海市浦东新区宣桥镇亦园路XXX号内由张清注册上海市浦东新区宣桥镇嘉和百货商店个体工商户营业执照；签约期限为2016年7月19日至2016年8月18日。因被告不配合估价人员实地查勘，2015年12月，上海港城房地产土地估价有限公司参照被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估，分别就系争房屋出具“上海市国有土地上居住房屋征收评估分户报告”，价值时点为2015年7月10日，估价结果：房地产市场单价为35,593元每平方米。同时，在协商过程中，被告不接受征收部门提供的方案，认为评估太低，致使在签约期限内未能达成补偿协议，故上海市浦东新区人民政府于2017年4月12日对上海市浦东新区宣桥镇亦园路XXX号作出补偿决定：被征收非居住房屋货币补偿金为2,280,229.95元，给予被征收人营业执照过户费2,000元，房屋装修补偿费、设备搬迁和安装费用等另行按规定评估后予以补偿；被征收人收到本房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁腾空被征收房屋，与上海市浦东第二房屋征收服务事务所有限公司办理移交手续；对上海市浦东新区宣桥镇亦园路XXX号作出补偿决定：被征收非居住房屋货币补偿金为2,051,972.04元，给予被征收人营业执照过户费2,000元，房屋装修补偿费、设备搬迁和安装费用等另行按规定评估后予以补偿；被征收人收到本房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁腾空被征收房屋，与上海市浦东第二房屋征收服务事务所有限公司办理移交手续。2018年11月30日，上海港城房地产土地估价有限公司分别就系争房屋出具“上海市国有土地上居住房屋征收评估分户报告”，价值时点为2015年7月10日，估价结果：房地产市场单价为35,593元每平方米。原告表示2018年10月底其被相关政府单位强制清离，之后系争房屋被拆除。被告表示房屋中承租方是由政府部门清离，房屋于2019年1月被拆除。原、被告共同确认，上海市浦东新区宣桥镇亦园路XXX号，被告获得装修费58,024元，房屋评估价格2,072,936.32元，停产停业损失补偿207,293.63元，营业执照过户费2,000元；就上海市浦东新区宣桥镇亦园路XXX号，被告获得装修费50,174元，房屋评估价格1,865,429.13元、停产停业损失补偿186,542.91元，营业执照过户费2,000元。其中停产停业损失补偿是按照房屋评估价格的10%计算。被告确认上述款项全部已经收到。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁协议书》、营业执照、《上海市浦东新区人民政府房屋征收补偿决定书》、上海市国有土地上居住房屋征收评估分户报告等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告林柏好与被告顾彬就系争房屋从2011年4月开始建立租赁关系，虽之后未再签署书面的续租合同，但根据原告使用房屋及支付租金情况，双方形成了不定期的租赁关系。在租赁合同履行期间，相关政府部门作出对包含系争房屋在内房屋的征收决定，房屋的征收势必会影响到承租方在系争房屋中的使用及经营状态，致使租赁不继续履行而存在损失，而被告所获得征收补偿中确实涵盖了承租方的相关利益，作为出租方及被征收主体应就系争房屋所获得的征收补偿利益中属于承租方的部分给予支付并安置。本院现对原告主张的补偿利益分析如下：1、停产停业损失补偿；原告主张系争房屋中得到的停产停业补偿损失393,836.54元，被告认为该属于权利人，与原告无关，对此本院认为，系争房屋为商铺，被告以此用途对外出租，承租人也以此用途用以经营使用，房屋征收拆除后，无论出租方还是承租方均不能再以该商铺用途使用，均存在停产停业损失；根据相关部门对停产停业损失补偿的计算依据，非从实际损失而来，由此本院将根据原告对房屋用途、出租方在租赁中的获益等综合考量酌情认定被告就停产停业损失向原告支付15万元；2、房屋装修损失；双方对房屋中存在的装修归属存在争议，但均对装修的形成未提供证据，对此本院认为，出租方提出交付原告使用的房屋是进行过装修的，原告予以否认，但双方签署的协议书中并未涉及房屋的交付状态，被告对此也未提供证据；原告从2011年4月开始使用房屋，被告也确认原告为使用进行了装修，至2018年使用七年之久，至装修评估时，房屋在原告使用状态下，根据装修评估明细，装修内容并无明显与原告使用状态冲突，由此本院认定系争房屋内装修损失应归属原告，就原告主张装修补偿108,198元，本院予以支持；3、营业执照过户补偿费4,000元；根据事实查明，系争房屋中注册两个营业执照，分别给予补偿过户费2,000元，原告仅能就其注册的营业执照过户享有一份补偿，同时该补偿有明确的指向，被告提出作为权利人要享有营业执照过户费2,000元的一半，没有依据，故本院对原告主张营业执照过户补偿费2,000元部分，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，判决如下：被告顾彬、张清、顾佳音应于本判决生效之日起十日内向原告林柏好支付停产停业损失补偿150,000元、房屋装修补偿108,198元、营业执照过户费2,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,860元，减半收取计4,430元，由原告林柏好负担1,829元，被告顾彬、张清、顾佳音负担2,601元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年四月二十四日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。