江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏行终1449号 上诉人(原审原告)孔梅红，女，1973年8月28日，汉族，现住泰兴市。 委托代理人汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)泰兴市人民政府,住所地泰兴市国庆东路**。 法定代表人张坤，该市市长。 委托代理人曹晖，泰兴市司法局工作人员。 委托代理人羊圣林，江苏兴泰律师事务所律师。 上诉人孔梅红因诉泰兴市人民政府（以下简称泰兴市政府）房屋行政补偿一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）(2019)苏12行初40号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭。经阅卷、调查和询问当事人，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定决定不开庭审理。本案现已审理终结。 原审法院认定： 2017年4月2日，泰兴市房屋征收中心作出《关于泰兴市机床厂宿舍及周边地块房屋征收范围内调查结果的公示》，于现场进行张贴，对该地块拟征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等调查结果进行公示。其中载明，孔梅红房屋位于泰兴市车站路××＃202，经有权部门登记（批建）建筑面积为99.28平方米。 2017年5月5日，泰兴市房屋征收中心作出《关于泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）及周边地块被征收人选择房屋征收评估机构的公告》，并于现场进行张贴。该公告公布了13家备选评估机构及评估机构简介。公告要求被征收人应当自公告发布之日起5个工作日，从13家房地产评估机构中协商一致选定5家房地产评估机构。选定后将协商结果书面告知房屋征收部门。被征收人在规定的时间内协商不成的或未将协商结果书面告知的，由征收部门通过抽签等方式从13家房地产评估机构中随机确定5家房地产评估机构为本项目房屋征收评估机构。2017年5月7日，泰兴市房屋征收中心将该公告留置送达孔梅红。2017年5月12日，泰兴市房屋征收中心作出《关于抽签确定泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）及周边地块房屋征收评估机构的公告》，并于现场进行张贴。该公告载明：因被征收人在规定的时间内未能协商一致选定房屋征收评估机构，决定从自愿报名参加本项目评估的13家房地产评估机构中，通过抽签方式确定5家房地产评估机构为本项目房屋征收评估机构。公告公布了备选公司名单、抽签时间、地、地点等/div> 2017年5月15日泰兴市房屋征收中心进行了现场公开抽签，江苏省泰兴市公证处对抽签活动进行了现场监督公证，同日，江苏省泰兴市公证处出具公证书，公证书落款处有公证员杨某,4签名章及江苏省泰兴市公证处公章，2017年5月16日泰兴市房屋征收中心作出《关于泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）及周边地块房屋征收评估机构抽签结果的公告》，于现场进行张贴。该公告载明：2017年5月12日（系笔误，实为5月15日）15:30在泰兴市房屋征收中心××楼会议室对备选的13家房地产评估机构进行了现场公开抽签，通过抽签确定了5家房地产评估机构，分别为：江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司为1号区段、江苏宏宇土地房地产评估测绘造价咨询有限公司为2号区段、江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司为3号区段、江苏苏信房地产评估咨询有限公司为4号区段、泰州市金田资产评估房地产估价有限公司为5号区段，并告知本次抽签活动由江苏省泰兴市公证处现场监督公证。 2017年6月20日，泰兴市政府作出《关于公布泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）及周边地块房屋征收补偿方案的公告》，并于现场进行张贴。2017年6月23日，泰兴市政府作出泰政房征[2017]5号《房屋征收决定书》（以下简称5号《房屋征收决定》）及5号《房屋征收决定公告》，对泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）及周边地块上房屋进行征收，签约期限为自公告公布之日起至2017年10月20日。孔梅红的房屋位于征收范围内。2017年7月2日，泰兴市房屋征收中心将5号《房屋征收决定公告》《关于公布泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）及周边地块房屋征收补偿方案的公告》《泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）及周边地块房屋征收补偿方案》《被征收人须知》留置送达孔梅红。 2018年1月26日，泰兴市房屋征收中心作出《关于泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）房屋征收分户初步评估结果的公告》，并于现场张贴公示。该公告载明：经江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司、泰州市金田资产评估房地产估价有限公司评估，现将泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）及周边地块范围内已评估户的分户评估结果予以公示。如有异议，请及时向评估公司提出。公示期自公告公布之日起至2018年1月31日。公告所附公示表中，泰兴镇车站路16号4幢202室、产权登记人为孔梅红，建筑面积为99.28平方米，房屋用途为住宅，房屋评估价值723900元。 2018年9月3日，江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对孔梅红的被征收房屋出具了房地产估价报告。估价报告载明：价值时点为2017年6月23日，现场查勘日期为2017年6月23日，孔梅红被征收房屋于价值时点的房地产市场总价值为723900元（不包含室内装饰装潢、附属物等价格）。评估公司出具《情况说明》：因孔梅红户不配合我公司的评估工作，于峰和周玲2名房地产估价师无法进入该户房屋内，室内装饰装潢及附属物等情况不能调查，其价格不能测算，所以本次房地产估价报告中只有房地产的价格，没有装饰装潢、附属物等的价格。待以后入户调查后再进行评估。估价报告另注明：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到估价报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。该估价报告于同月14日留置送达孔梅红。 2018年9月14日，泰兴市房屋征收中心作出《关于选择补偿方式的通知》载明：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。你户在协商过程中，虽已明确选择产权调换方式，但为充分保障被征收人的权利，现书面通知你户在收到本通知之日起3日内选择上述一种补偿方式，并将选择结果书面告知泰兴市房屋征收中心。逾期不作选择，将对你户实行产权调换。同日，泰兴市房屋征收中心将上述通知留置送达。孔梅红于同月17日向泰兴市房屋征收中心出具书面回复载明：本人孔梅红系泰兴市车站路16号拆迁户，我现在再次重申要求：根据国家相关法规，原址回迁、多层房屋、套内面积不缩水。 因孔梅红与房屋征收部门未能协商一致签订补偿协议，2018年9月25日，泰兴市房屋征收中心向泰兴市政府提交《关于请求对孔梅红户作出房屋补偿决定的申请》，提请泰兴市政府对该户作出房屋补偿决定。2018年10月12日。泰兴市政府作出泰政房补（2018）20号《房屋补偿决定书》（以下简称20号《房屋补偿决定》）。该补偿决定载明：涉案房屋建筑面积99.28平方米，房屋用途为成套住宅，经评估机构评估，房屋评估值为723900元（不含装修装潢、附属物）。估价报告送达后，被征收人在规定期限内未向房地产评估机构书面申请复核评估。被征收人与泰兴市房屋征收中心在补偿方案确定的签约期限内，未能达成补偿协议，决定：一、对涉案房屋实行产权调换的补偿方式。其补偿金额为：1.被征收房屋补偿价为723900元（不含装饰装潢、附属物）；2.搬迁费1000元；3.临时安置费12000元；4.电话等移机费516元。上述款项合计为737416元。泰兴市房屋征收中心提供鼓楼北路西侧1＃-S2地块（罗马假日）9号楼203室（现房），与被征收人实行产权调换，产权调换房建筑面积117.11㎡，价格为每平方米6358元，合计744585元。层次费等其它费用按相关规定结算。二、被征收人应当于本决定书送达之日起12日内与泰兴市房屋征收中心办理房屋转移手续，并搬迁出涉案房屋。20号《房屋补偿决定》同时载明了救济途径。2018年10月19日，泰兴市房屋征收中心将20号《房屋补偿决定》留置送达，并于同日公示上墙。孔梅红不服，提起本案诉讼，请求撤销20号《房屋补偿决定》。 泰兴市济川街道办事处跃进社区居民委员会出具证明，证明翟波、成宝忠系该社区工作人员。 原审法院另查明，2017年11月25日，案外人蔡明就5号《房屋征收决定》提起行政诉讼，请求法院撤销5号《房屋征收决定》。泰州中院于2018年5月14日作出（2017）苏12行初401号行政判决书，判决驳回蔡明的诉讼请求。蔡明不服，上诉至江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）苏行终1244号行政判决，驳回上诉，维持原判。 原审法院认为，本案争议焦点系泰兴市政府作出的20号《房屋补偿决定》是否合法。结合双方诉辩意见，综合评判如下： 首先，因孔梅红未能与房屋征收部门在签约期限内就补偿问题达成一致意见，泰兴市政府在泰兴市房屋征收中心报请下，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第二十六条的规定作出20号《房屋补偿决定》并送达孔梅红，行政程序合法。 其次，2017年4月2日，泰兴市房屋征收中心经过调查，对拟征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等调查结果进行了公示。其中载明，孔梅红房屋位于泰兴市车站路××＃202，经有权部门登记（批建）建筑面积为99.28平方米。孔梅红于公示期内及诉讼期间均未对上述面积提出异议，且上述内容与泰兴市不动产登记信息查询结果及土地登记信息表上所载内容一致，法院予以认可。 再次，因被征收人未能协商一致选定房屋征收评估机构，泰兴市房屋征收中心于2017年5月12日作出《关于抽签确定泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）及周边地块房屋征收评估机构的公告》，并于现场进行张贴，对征收评估机构进行抽签确定。2017年5月15日，经江苏省泰兴市公证处公证，泰兴市房屋征收中心对备选的房地产价格评估机构进行现场公开抽签，确定了房地产价格评估机构，并于2017年5月16日作出《关于泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）及周边地块房屋征收评估机构抽签结果的公告》，评估机构选定程序合法。经抽签确定的江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司于2018年9月3日对涉案房屋作出了房屋征收分户评估报告，并于同月14日送达。报告中告知了对评估结果不服的救济途径。孔梅红收到分户评估报告后，在规定期限内未申请复核，应视为其放弃申请复核的权利。孔梅红诉讼中主张评估价格过低，无事实依据，法院不予采信。《房地产估价机构管理办法》第二十条第二款规定：“分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。”第二十六条第二款规定：“房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。”故江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司泰州分公司以江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司名义承揽估价业务，出具估价报告，并加盖江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司公章并无不当。 关于孔梅红主张评估机构选定时间在5号《房屋征收决定》作出之前，程序违法的问题。涉案房屋征收房地产价格评估机构选定时间的确早于5号《房屋征收决定》作出之日，程序存在瑕疵。但应当认识到，涉案房地产价格评估机构选定时间提前，本质是为了进一步加快推进征收工作，提高征收工作效率，有助于该征收项目公共利益的早日实现。同时，房地产价格评估机构对涉案房屋及土地进行评估所依据的材料均系合法有效的房屋及土地调查结果，具体评估时间亦在评估时点即5号《房屋征收决定》作出之后，亦充分保障了孔梅红对评估报告的异议复核权，实体上对孔梅红的权利义务并未产生不利影响，孔梅红以此为由要求确认评估程序违法并进而否定评估报告的效力，法院不予采信。 最后，关于补偿安置方式问题。《征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”本案中，孔梅红在协商阶段一直要求原址回迁。征收部门在《关于选择补偿方式的通知》中再次要求选择补偿安置方式，逾期不作选择，将实行产权调换，孔梅红回复要求原址回迁。泰兴市政府据此作出20号《房屋补偿决定》，对孔梅红实行产权调换并无不当。孔梅红主张泰兴市政府单方确定产权调换方式，侵犯其补偿安置方式选择权于法无据。 综上，泰兴市政府作出的20号《房屋补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法，补偿的各项标准符合法律规定。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回孔梅红的诉讼请求。 上诉人孔梅红上诉称：1、涉案房屋评估机构选定时间早于5号《房屋征收决定》公告之日违法。2、孔梅红未收到涉案房屋评估报告，泰兴市政府依据无效的评估报告作出20号《房屋补偿决定》违法。3、涉案房屋评估价格过低，未保障孔梅红合法权益。4、孔梅红要求原地回迁，泰兴市政府未保障孔梅红补偿安置方式选择权违法。5、江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司泰州分公司不具有评估的资质。6、原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求本院撤销原审判决，撤销20号《房屋补偿决定》。 被上诉人泰兴市政府未向本院提交书面的答辩意见。其在听证过程中答辩称：1、涉案房屋面积和性质认定正确。2、涉案房屋评估机构选定合法。3、泰兴市政府已保障孔梅红补偿安置方式选择权。4、20号《房屋补偿决定》认定事实清楚，适用法律、法规正确，行政程序合法。请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为： 一、关于涉案房屋评估机构选定是否合法的问题 《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。苏政发〔2011〕91号《规定》第十条第一款第五项规定，采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。本案中，被上诉人泰兴市政府提供的《关于泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）及周边地块被征收人选择房屋征收评估机构的公告》《关于抽签确定泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）及周边地块房屋征收评估机构的公告》《公证书》及张贴的照片证明，泰兴市政府已公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单，并要求被征收人协商选定。本次征收范围较大、被征收人户数较多，被征收人未能协商选定评估机构，泰兴市政府通过抽签的方式确定涉案5家评估机构，并委托公证机关进行公证，行政程序并无不当。 二、关于涉案房屋面积、性质的认定是正确的问题 在房屋征收补偿决定中，房屋面积和性质的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。孔梅红持有的房屋所有权证记载的房屋面积为99.28平方米、房屋性质为住宅，双方当事人对此均无异议。本院听证过程中，孔梅红主张其房屋面积为102平方米，理由是阳台面积未计入房屋面积。关于孔梅红的上述主张，本院经审查认为，涉案房屋系成套商品房，应当以证载面积为准。在房屋征收过程中，有关部门已对房屋面积进行调查认定，孔梅红对房屋面积并未提出异议，且本案一审期间，孔梅红对房屋面积亦未提出异议。孔梅红主张涉案房屋面积认定错误的理由依法不能成立。泰兴市政府对涉案房屋按照证载面积和性质予以补偿正确。 三、关于涉案房屋评估报告能否作为作出20号《房屋补偿决定》依据的问题 《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，依法选定的具有资质的房屋评估机构根据涉案房屋的面积和性质，以5号《房屋征收决定》公告之日作为评估时点，采取市场比较法对涉案房屋作出评估报告正确。泰兴市政府提供的评估报告的送达回证上，不仅有两名执法人员签名，亦有两名见证人签名，能够证明孔梅红拒绝签收，孔梅红主张其未收到评估报告依法不能成立。泰兴市政府提供的涉案房屋《关于泰兴市鼓楼北路东侧（化肥厂宿舍区、机床厂宿舍）房屋征收分户初步评估结果的公告》及张贴的照片，涉案房屋评估报告及送达回证证明，涉案房屋初步评估结果已张贴公示，涉案房屋评估报告已送达。孔梅红在法定期限内未申请复核评估，表明其对评估报告的认可，故涉案涉案评估报告等可以作为作出20号《房屋补偿决定》的依据。 四、关于20号《房屋补偿决定》是否合法的问题 在房屋征收补偿过程中，负责房屋征收补偿的有关人员与孔梅红就涉案房屋补偿安置问题已进行协商。孔梅红要求原址回迁。由于暂时不具备原址回迁的条件，房屋征收部门向孔梅红送达《关于选择补偿方式的通知》，再次要求孔梅红选择补偿方式，并明确告知孔梅红逾期不作选择，将对其实行产权调换，孔梅红仍然要求原址回迁。故泰兴市政府作出20号《房屋补偿决定》，对孔梅红户予以产权调换并无不当。孔梅红主张泰兴市政府未保障其补偿安置方式选择权侵犯其权益的理由依法不能成立。 根据涉案房屋评估报告及补偿安置方案，泰兴市政府对被征收的房屋给予的补偿包括房屋补偿款723900元（不含装饰装潢、附属物）、搬迁费1000元、临时安置费12000元、电话等移机费516元，上述款项合计为737416元。上述补偿项目符合《征收与补偿条例》第十七条第一款的规定。泰兴市政府提供鼓楼北路西侧1＃-S2地块（罗马假日）9号楼203室（就近地段的现房，距离被征收的房屋不到1公里），进行产权调换，产权调换房建筑面积117.11㎡，价格为每平方米6358元，合计744585元。层次费等其它费用按相关规定结算。20号《房屋补偿决定》已保障孔梅红的合法权益。 泰兴市政府对涉案房屋进行补偿时，应当给予装饰装修的补偿。但给予装饰装修补偿的前提，是被征收人配合评估机构对装饰装修进行评估。本案中，评估机构出具的《情况说明》中载明，孔梅红户不配合评估，拒绝评估人员入户评估，因此泰兴市政府在20号《房屋补偿决定》中未给予装饰装修补偿，责任不应由泰兴市政府承担。涉案房屋拆除前，泰兴市政府应当与孔梅红就装饰装修补偿问题进行协商，协商不成，另行委托评估，切实保障孔梅红的合法权益。 泰兴市政府在就涉案房屋补偿安置问题与孔梅红协商未果的情况下，依据涉案房屋评估报告、补偿安置方案等作出20号《房屋补偿决定》符合《征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十一条第一款、第二十六条第一款等规定。 关于江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司泰州分公司承揽业务后，由江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司出具评估报告等问题，原审法院已经作出评判，本判决不再赘述。 需要说明的问题是，本案审理过程中，泰兴市政府为彻底化解本案纠纷，愿意在评估报告的基础上，适当增加补偿款项，但与孔梅红的要求有较大差距，导致协调未果。 综上，泰兴市政府作出的20号《房屋补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。上诉人孔梅红的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。原审法院判决驳回孔梅红的诉讼请求正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人孔梅红承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 军 审 判 员  张世霞 审 判 员  杨 述 法官助理  张莹莹 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员  吁 璇 附：本判决适用的相关法律依据 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条第一款作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 第十九条第一款对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 第二十一条第一款被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 二、《国有土地上房屋征收评估办法》 第四条第一款房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。 第十六条第一款房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。 三、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》 第十条第一款确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序： （五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定； 四、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；