广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终388号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：徐国茂，男，1966年11月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：王小英，女，1978年11月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人徐国茂、王小英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；二、撤销一审判决第二项，判决丰怡公司无须支付违约金5699.2元；三、二审案件受理费由徐国茂、王小英承担。事实与理由：一、丰怡公司于2018年7月10日才办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。丰怡公司已按约定期限向产权登记部门递交权属登记所需资料，由于政府审批手续繁琐，延误了办理时间，客观上造成涉案房屋权属登记延迟。而且，丰怡公司为徐国茂、王小英办理权属登记属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。徐国茂、王小英也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给徐国茂、王小英没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息，如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以徐国茂、王小英的起诉时间作为计付该利息的起算时间。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。徐国茂、王小英辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助徐国茂、王小英办理房产证，应支付占用办证税费的利息和逾期办证违约金给徐国茂、王小英。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。徐国茂、王小英一审起诉请求：一、判令丰怡公司支付逾期办证违约金5699.20元给徐国茂、王小英；二、判令丰怡公司返还办证费65020元及该款利息给徐国茂、王小英（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年5月2日起计至本息付清时止）；三、判令本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年5月1日，徐国茂、王小英（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区江朗大道xxx号房出售给徐国茂、王小英，建筑面积共257.30平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为1139839元；付款方式为一次性付款，买受人须于签署本合同时支付该商品房总房价1139839元（其中含已付定金50000元）；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。徐国茂、王小英和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，徐国茂、王小英于2015年5月1日支付了代收代缴办证税费65020元给丰怡公司，并按合同约定付清全部购房款共1139839元给丰怡公司。丰怡公司已于合同约定的交付期限内将涉案房屋交付给徐国茂、王小英。此后，徐国茂、王小英认为丰怡公司未按约定履行办证义务，遂向一审法院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2018年7月10日办理了不动产权证书【粤（2018）阳江市不动产权第0xxx6号】及【粤（2018）阳江市不动产权第0xxx7号】，权利人分别是徐国茂、王小英。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的物业维修资金存折和发票，拟证明其代徐国茂、王小英缴交了物业维修资金19426元、初始登记费80元、不动产转移登记费用90元、不动产登记复印费50元，合共19646元。一审法院认为：徐国茂、王小英与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于徐国茂、王小英请求丰怡公司支付逾期办证违约金5699.20元。依据徐国茂、王小英、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，徐国茂、王小英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向徐国茂、王小英支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年5月28日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向徐国茂、王小英支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金5699.20元（1139839元×0.5%）给徐国茂、王小英。关于徐国茂、王小英请求返还办证费65020元。由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现徐国茂、王小英主张丰怡公司返还办证费，并无不妥，一审法院予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给徐国茂、王小英。丰怡公司主张其已代徐国茂、王小英支出的办证费用包括初始登记费80元、不动产转移登记费用90元、不动产登记复印费50元，及代徐国茂、王小英缴交了物业维修资金19426元，有其提供的缴费发票及物业维修资金存折等为证，一审法院予以采信。本案扣减丰怡公司已支出的必要合理费用共19646元，丰怡公司应退还剩余办证费45374元（65020元-19646元）给徐国茂、王小英。至于该款的利息问题，虽然徐国茂、王小英是自愿交付该款项给丰怡公司，但丰怡公司逾期办证后占用徐国茂、王小英支付的办证费期间，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应计付相应利息给徐国茂、王小英。依据原、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在2016年2月28日前将涉案房屋交付给徐国茂、王小英，丰怡公司应在此后的90天内即2016年5月28日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应自2016年5月29日起至丰怡公司付清剩余办证费给徐国茂、王小英时止，以45374元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给徐国茂、王小英。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5699.20元给徐国茂、徐小英；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费45374元及利息（从2016年5月29日起计至实际付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给徐国茂、徐小英；三、驳回徐国茂、徐小英的其他诉讼请求。一审案件受理费783元，由徐国茂、徐小英负担210元，丰怡公司负担573元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。徐国茂、王小英与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给徐国茂、王小英是否正确。本案中，徐国茂、王小英已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给徐国茂、王小英，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了徐国茂、王小英的办证费，且构成违约，丰怡公司继续再占有徐国茂、王小英该款项没有依据，徐国茂、王小英要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代徐国茂、王小英支付的部分税费后返还剩余的办证费给徐国茂、王小英正确。虽然徐国茂、王小英自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。一审判决丰怡公司自2016年5月29日起以剩余的办证费为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息给徐国茂、王小英并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息和应从起诉之日起计利息均理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年四月二十一日法官助理  李凤霞书 记 员  许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。