山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初1429号原告：张瑞芳，女，1979年2月21日出生，汉族，无业，住济南市。原告：秦枫，男，1980年12月17日出生，汉族，无业，住济南市。两原告共同委托诉讼代理人：裴宝园，北京市京师（济南）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘梁梁，北京市京师（济南）律师事务所律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：夏翠艳，山东凡涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡麟，山东凡涛律师事务所律师。原告张瑞芳、秦枫与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞芳、秦枫的委托诉讼代理人裴宝园，被告圣凯公司的委托诉讼代理人夏翠艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑞芳、秦枫向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2013年11月27日起至2019年11月26日止的房屋占有使用费63239.52元及利息17220.05元，共计80459.57元；2、判令被告向原告支付自2019年11月27日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（占用使用费的计算标准按照10539.92元/年计算）；3、判令被告向原告支付律师代理费2000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告张瑞芳、秦枫与被告于2006年8月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告公司开发的一处商铺，房产证号为济房权证历字第***号。2007年9月1日，原告与被告签订《委托经营管理协议》，约定原告将上述商铺委托被告经营管理，年租金按照已付购房款的8%计算，期限为2007年9月1日至2010年8月31日。委托经营期限到期后，被告一直非法占用原告所有的商铺且欠付原告租金。原告于2011年3月10日向济南市历下区人民法院提起诉讼，济南市历下区法院于2012年6月27日作出（2011）历商初字第308号民事判决书，判决原、被告签订的《委托经营管理协议》终止，被告返还原告商铺并支付自2010年9月1日起至判决生效之日止的房屋租金损失。济南市中级人民法院作出（2012）济民一终字第994号民事判决书，对一审大部分判决内容予以维持。判决生效后，被告仅向原告支付了部分欠付租金，但未按照生效判决确定的履行期限向原告返还涉案商铺，非法占用原告所有的商铺对外出租经营至今。原告多次向被告催要房屋占有使用费的损失,被告均无故拒绝。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。圣凯公司辩称，一、张瑞芳、秦枫主张的房屋占用费支付标准无事实和法律依据。1、双方签订的委托经营管理协议已期满终止，对于合同终止后的房屋占有使用费的支付标准双方没有约定，张瑞芳、秦枫主张按照原《委托经营管理协议》约定标准支付占用费，因实际出租价格远不及《委托经营管理协议》约定的标准，被告不同意按原《委托经营管理协议》约定标准支付，故张瑞芳、秦枫主张按原协议标准支付占用费无事实依据。2、张瑞芳、秦枫主张“参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费”无法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”该条规定了在房屋租赁合同无效情形下的损失赔偿问题，即合同无效参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，其法理基础在于合同无效的损失赔偿责任，在性质上属于合同责任中的缔约过失责任。具体到本案，双方之间的协议是期满终止，而非无效合同，张瑞芳、秦枫举证的法院生效判决已确认双方之间的合同期满终止，之后双方之间也未再签订合同，故对于之后占用的事实，属于侵权责任，并非合同责任，故张瑞芳、秦枫主张按“参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费”，不符合上述规定。二、涉案房屋占用使用费计算标准应根据市场价格确定，恳请法院准许我方的鉴定申请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”根据上述规定，对于张瑞芳、秦枫主张的房屋占用费支付标准应依照涉案商铺同时期的市场租赁价格计算占有使用费，鉴于双方对市场租赁价格无法协商一致，故由贵院委托专业的第三方机构对涉案商铺的租赁价格进行鉴定更公正合理，也符合法律的规定。申请人在庭前已向法院提交了司法鉴定申请，恳请法院予以批准。三、张瑞芳、秦枫主张房屋占用费支付至“实际返还房屋之日”不应支持。涉案房屋实际返还之日不能确定，张瑞芳、秦枫的损失还未发生，亦不能确定具体损失数额，所以张瑞芳、秦枫主张占用费支付至“实际返还房屋之日”不具备事实依据。四、张瑞芳、秦枫主张的利息损失计算标准过高，应按中国人民银行同期存款基准利率标准计算。五、张瑞芳、秦枫主张律师费不应支持。律师费并非是必要性支出，不应支持。六、2013年11月至今存在三年多的空档期，恳请法官从公平原则出发适当减轻被告责任。涉案商铺属于非独立式产权商铺，在物理空间上不具有构造上的独立性，单独使用不能够物尽其用，不能发挥其最大的功能和价值，而且会严重降低和影响整个商场的使用价值。商场中的绝大多数业主都与我方签订了《委托管理协议》，对整个商场上的商铺由公司统一进行经营和管理，这样才能发挥商铺的最大利用价值，对每个业主包括本案张瑞芳、秦枫而言也是利益最大化。张瑞芳、秦枫对上述情形是清楚的，故在2013年申请执行时只要求支付了未支付的占用费，对于商铺分隔不强行要求分离返还。因整个商场的经营环境不是很理想，2013年11月至今有三年多的时间都无人承租、商铺处于闲置的状态（简称“空档期”）。对于空档期的损失如让被告全部承担，对被告而言责任过重，所以对于空档期的损失恳请法官从公平原则出发适当减轻被告责任。综上所述，张瑞芳、秦枫所诉与事实不完全相符，请求法院依法查明事实驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月19日,张瑞芳、秦枫与圣凯公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张瑞芳、秦枫购买圣凯公司开发的泺源大街29号二层2G018号商铺，建筑面积4.79m2,套内建筑面积为2.3m2。张瑞芳、秦枫实付商铺价款为131749元。2007年9月1日，圣凯公司与张瑞芳、秦枫签订《委托经营管理协议》一份，约定张瑞芳、秦枫将所有的上述商铺委托给圣凯公司经营管理，期限为3年，自2007年9月1日起至2010年8月31日止，年租金为已付房款131749元的8%，在期限内每年的9月1日先付租金。张瑞芳、秦枫于2007年9月1日将商铺交付圣凯公司。双方合同另约定委托经营期满张瑞芳、秦枫可以继续委托圣凯公司经营管理，如张瑞芳、秦枫自行出租或自营，经营业态需符合圣凯财富广场整体商业业态、规划，所经营商品需符合圣凯公司对商场的统一规划要求。协议期满，圣凯公司需继续租用该商铺的，应于期满前向张瑞芳、秦枫提出续租要求。返租期满后，双方协商将商铺按签订的商品房买卖合同附加的装修标准恢复原状或按当时装修现状，由圣凯公司交付张瑞芳、秦枫。圣凯公司与张瑞芳、秦枫于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》到期后，双方产生纠纷，张瑞芳、秦枫曾于2011年向本院提起诉讼，本院于2012年6月27日作出（2011）历商初字第308号民事判决：“一、原告张瑞芳、秦枫与被告山东圣凯置业有限公司于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》终止；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起30日内返还原告张瑞芳、秦枫圣凯财富广场商业广场二层2G018商铺（后取得房产证，证号为济房权证历字第**号），建筑面积4.81m2，套内建筑面积为2.49m2）;……五、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张瑞芳、秦枫房屋租金损失（自2010年9月1日起至本判决生效之日止，参照原告张瑞芳、秦枫已付购房款131749元的8%/年计算），被告山东圣凯置业有限公司已付的14704.92元应予扣减……”。圣凯公司不服上述判决，提起上诉。山东省济南市中级人民法院于2013年11月15日作出（2012）济民一终字第994号民事判决：“一、维持济南市历下区人民法院（2011）历商初字第308号民事判决的第一项、第二项、第三项、第四项、第六项及诉讼费负担部分；二、撤销济南市历下区人民法院（2011）历商初字第308号民事判决的第五项；三、上诉人山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人张瑞芳、秦枫房屋租金损失（自2010年9月1日起至本判决生效之日止，年租金标准参照被上诉人张瑞芳、秦枫支付购房款131749元的8%计算），上诉人山东圣凯置业有限公司已付20740.92元应予扣减。”该二审判决已于2013年11月26日生效。在本院（2011）历商初字第308号民事案件审理期间，圣凯公司提出对张瑞芳、秦枫房屋的损失计算依据即房屋租金标准进行司法鉴定的申请，但本院认为由于该申请的提出已超过举证期限，且该方面的举证责任由张瑞芳、秦枫承担，故本院未予准许。该案二审期间，根据圣凯公司的申请，二审法院委托鉴定机构对张瑞芳、秦枫诉请损失即涉案商铺的租金数额进行鉴定，鉴定机构出具了鉴定报告，二审法院以“该意见与双方原本约定之租金数额差距过大，明显不合理”为由，对该鉴定意见未予采纳。在本案审理过程中，圣凯公司向本院提交司法鉴定申请书，请求对涉案商铺在2013年11月27日至2020年6月30日期间的市场租金标准进行鉴定。本院认为，根据查明的事实，山东省济南市中级人民法院作出的（2012）济民一终字第994号民事判决已于2013年11月26日生效，该生效判决已判决张瑞芳、秦枫与圣凯公司于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》终止，并判决圣凯公司向张瑞芳、秦枫返还涉案商铺。从上述判决生效至今，圣凯公司既未按生效判决规定的日期将涉案商铺返还，又未与张瑞芳、秦枫重新签订协议，仍继续占用商铺。张瑞芳、秦枫要求参照2007年9月1日签订的委托经营管理协议约定的租金标准，由圣凯公司支付自2013年11月27日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费并无不当，本院予以支持。对圣凯公司的鉴定申请，本院不予准许。涉案商铺的购房款为131749元，故圣凯公司应向张瑞芳、秦枫支付自2013年11月27日起至2019年11月26日止的房屋占有使用费为63239.52元（131749元×8%×6年）。关于张瑞芳、秦枫要求圣凯公司支付房屋占有使用费利息的诉讼请求。本院认为，圣凯公司在与张瑞芳、秦枫签订的《委托经营管理协议》终止并被生效判决要求返还涉案商铺的情况下，依然占用涉案商铺，且没有支付房屋占有使用费，给张瑞芳、秦枫造成了一定的损失，故对张瑞芳、秦枫要求房屋占有使用费利息的诉讼请求，本院予以支持。本院酌定利息自圣凯公司占用涉案商铺满一年起按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于张瑞芳、秦枫要求圣凯公司支付律师费的诉讼请求，因该主张无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张瑞芳、秦枫支付自2013年11月27日起至2019年11月26日止的房屋占有使用费63239.52元；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张瑞芳、秦枫支付自2013年11月27日起至2019年11月26日止欠付房屋占有使用费的利息（以原告张瑞芳、秦枫支付的购房款131749元的8%为基数，分别自2014年11月27日、2015年11月27日、2016年11月27日、2017年11月27日、2018年11月27日起至2019年11月26日止，2019年8月20日前，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张瑞芳、秦枫支付自2019年11月27日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（年租金标准参照原告张瑞芳、秦枫支付购房款131749元的8%计算）；四、驳回原告张瑞芳、秦枫的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1060元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭喆二〇二〇年四月二十七日书记员  耿铭