江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终806号上诉人（原审被告）：陈洁，女，1984年10月12日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：彭强，江西明理（赣县）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赣州市万佳城建投资有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江北大道**万佳幸福苑**A1。法定代表人：尹为义，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张志强，江西宋城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海莉，江西宋城律师事务所律师。上诉人陈洁因与被上诉人赣州市万佳城建投资有限公司（以下简称万佳城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1470号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈洁上诉请求：一、请求撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1470号民事判决；二、依法改判上诉人无需承担2018年12月6日至2019年2月15日止的租金54568元(即27284元/月*2=54568元);三、依法改判上诉人无需承担违约金60000元；四、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。一审法院既然已认定被上诉人存在过错,却依然判决上诉人承担2018年12月6日至2019年2月15日止的租金明显是错误的。二、一审法院基于第一点的错误认定,直接认定上诉人需向被上诉人承担违约金60000元,明显也是错误的认定。综上,一审判决认定事实部分错误,应予以撤销并改判,上诉人的上诉请求有事实和法律依据,应予以支持。万佳城投公司辩称，1、被上诉人在本案中不存在任何过错，不应承担任何责任，2019年5月15日上诉人才将案涉店铺交还给被上诉人。2018年12月6日，上诉人向被上诉人发送的解除函并不产生法律效力，仅为协商如何解除合同的过程，当时双方对解除合同并未达成协议，之后上诉人也并未将店铺交还给被上诉人，一审法院判决判决被上诉人承担部分过错，被上诉人对此判决不予认可，但为了减少诉累并未该问题上诉。2、双方签订的商铺租赁合同明确约定了租赁期限及违约责任，原审判决除判令被上诉人有一定过错外其他均合理合法，依法应予以维持。万佳城投公司向一审法院起诉请求：1、判令被告陈洁立即向原告万佳城投公司支付租金计人民币185136元（所欠租金235136元减去保证金50000元）；2、判令被告陈洁按照合同约定向万佳城投公司支付违约金60000元；3、本案诉讼费由陈洁承担。诉讼过程中万佳城投公司增加一项诉讼请求：要求陈洁支付滨江大道中段万佳幸福苑E栋24、25、26、27号商铺租金136000元（租金暂从2018年12月16日计至2019年5月15日，且按协议约定计算至被申请人交付租赁物之日止）。一审法院认定事实：原告万佳城投公司（出租人、甲方）、被告陈洁（承租方、乙方）于2013年7月16日签订了一份《桔红T街商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于滨江大道中段万佳幸福苑E栋24、25、26、27号商铺出租给乙方经营，租赁房产总建筑一层面积为375.33平方米、二层面积为478.51平方米；租期自2013年7月16日起至2018年7月15日止；第一年每月租金23391元此后每年每月租金递增8%，后双方补充约定第五年的租金仍按27284元每月计算；签订本租赁本合同时，甲方向乙方收取租赁保证金人民币50000元整；租金按季缴纳。合同还对其他事项进行了约定。合同签订之后，被告按约定支付租金至2018年3月15日止。2018年7月2日，被告（乙方）因经营需要，与万佳城投公司（甲方）签订了另一份《桔红T街商铺租赁合同》，约定：乙方将坐落于滨江大道中段万佳幸福苑E栋24、25、26、27号商铺出租给被告经营；租赁期限：2018年7月16日止2019年7月15日；每月租金27200元；租金按季缴纳；在合同期内，甲乙双方不管什么原因违约，终止租赁合同，违约一方必须赔偿对方额外的违约金60000元。合同还对其他事项进行了约定。签订合同之后，被告未按约定向原告支付租金。后被告于2018年12月6日通过邮寄的方式向原告送达一份告知书，载明：被告决定从2018年12月6日起终止与原告于2018年7月签订的《桔红T街商铺租赁合同》，并将所租赁的全部商铺交回贵公司。请贵公司于2018年12月6日前来租赁房屋所在地接交租赁物（含房屋钥匙），否则由此产生的房屋租金、房屋受损等一切损失由贵公司承担……原告于邮寄当日收到该份告知书。后原告与被告因解除房屋租赁合同一事未达成一致意见，原告遂于2019年2月22日诉至一审法要求依法处理。在本案审理过程中，原、被告在一审法院主持下，于2019年5月9日办理租赁房屋的交接手续，庭审中，原告确认被告于2018年4月支付租金10000元。一审法院认为，原、被告签订的《桔红T街商铺租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应当依照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告依约将租赁商铺交付给了被告使用，被告却未依约支付租金，其行为违约，应承担相应的违约责任。关于本案2018年12月6日以后的租金问题。被告辩称其在2018年12月6日以告知书的方式通知原告要求终止租赁合同，并要求原告于12月6日前来交接租赁房屋，故2018年12月6日租金不应计算。一审法院认为租赁关系的解除或终止必须经双方协商一致，被告在未与原告协商一致的情况下，单方面要求终止租赁合同，且未及时、有效将租赁房屋交回给原告，造成原告不能及时收回房屋并将房屋继续租赁给他人使用。原告在收到被告要求终止租赁合同的告知书后，未及时与被告协商收回租赁房屋，对此双方均有过错。原告由此产生的租金损失，应由原、被告根据各自过错程度承担相应的责任。因在本案诉讼过程中，双方已经达成解除租赁关系的合意，且在一审法院支持下双方于2019年5月9日办理租赁房屋的交接手续，故2018年12月6日至2019年5月9日期间的租金损失，根据双方的过错程度，一审法院酌定由被告承担2018年12月6日至2019年2月15日止的租金，原告自行承担2019年2月15日之后的租金损失。根据合同约定，2018年7月16日之前的每月租金为27284元，2017年7月16日之后的每月租金为27200元，故自2018年3月16日至2019年2月15日的租金共计为299536元（27284元/月×4+27200元/月×7），扣除被告于2018年4月已支付的租金10000元及签订合同时缴纳的保证金50000元，被告实际拖欠原告租金为239536元。关于违约金的问题。根据合同约定，违约一方必须赔偿对方额外的违约金60000元。因被告拖欠租金违约在前，故双方终止租赁合同后，被告理应承担60000元的违约金。故对原告就此提出的诉请，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告陈洁于本判决生效后十日内向原告赣州市万佳城建投资有限公司支付租金239536元；二、由被告陈洁于本判决生效后十日内向原告赣州市万佳城建投资有限公司支付违约金60000元；三、驳回原告赣州市万佳城建投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8517元，由原告赣州市万佳城建投资有限公司承担2724元，由被告陈洁5793元承担。二审中，双方均未向法庭提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，二审的争议焦点为：1、一审判决上诉人承担2018年12月6日至2019年2月15日的租金是否妥当？2、上诉人应否承担违约金60000元？关于争议焦点一，上诉人与被上诉人2018年7月16日签订的《桔红T街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同的租赁期限自2018年7月16日至2019年7月15日，上诉人并未交纳2018年12月6日之后的租金，但上诉人一直占有该租赁物直至2019年5月9日，故2018年12月6日至2019年5月9日的租金，上诉人本应交纳，但一审考虑到本案合同的实际履行情况，判处上诉人承担2018年12月6日至2019年2月15日的租金，被上诉人自己承担2019年2月16日至2019年5月9日的损失，已经是对上诉人的从轻判处，被上诉人也并未就2019年2月15日之后的租金提出上诉，应视为其认可一审判决，故一审该判决并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，双方合同明确约定，违约方需赔偿守约方60000元违约金，且一审法院已经将上诉人交纳的保证金50000元抵偿了上诉人应缴纳的租金，故在上诉人明显违约的情况下，宜按照双方合同约定承担60000元的违约金。上诉人该项上诉请求不成立。综上所述，上诉人陈洁的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2591元，由上诉人陈洁负担。本判决为终审判决。审判长  曾文俊审判员  赖国东审判员  王阿婷二〇二〇年四月二十二日书记员  廖勤勤