广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初425号原告(反诉被告)：黄剑玮，男，1979年7月22日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区***********。委托诉讼代理人：黎明，余铤，分别系广东余黎张律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：肇庆市端州区端溪书院教育培训中心，住所地肇庆市端州区*****************，统一社会信用代码52441202MJL9835777。法定代表人：王丽，该中心理事长。委托诉讼代理人：梁达腾、潘宇波，分别是广东刚钲律师事务所律师、实习律师。原告(反诉被告)黄剑玮诉被告（反诉原告）肇庆市端州区端溪书院教育培训中心（下简称：端溪书院培训中心）租赁合同纠纷一案，本院2020年1月15日立案受理，在诉讼过程中，被告端溪书院培训中心提出反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，分别于2020年3月11日、同年3月20日、同年4月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄剑玮及其委托诉讼代理人黎明、余铤，被告（反诉原告）端溪书院培训中心的委托诉讼代理人梁达腾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还装修押金20000元；2.被告向原告双倍赔偿装修费用17914.6元。3.被告向原告退回租金及押金合计20607元（租金6869元，押金13737元）。4.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2019年5月14日与端溪书院培训中心签定租赁合同（合同期限为三年)，端溪书院培训中心的签约代表为王红年。签定合同当天，王红年口头承诺可以提供租赁地方的房地产证件给我方办理相关经营必须用的营业执照、培训班等证照，但在原告交齐相关费用后，王红年多次推卸责任，开始的时候提供王红年的姐姐王丽的房屋证件作为代用，后来该物业无法通过物业管理部门审核同意“住改商”，到最后王红年反口，以合同没有写明必须提供该项证件为由拒绝再提供相关证件给原告办理营业执照。2019年7月2日，原告多次向王红年及端溪书院培训中心发送多份文书，尝试与对方沟通，但对面一直不见面，连租金都不来收。2019年8月22日，王红年在没有通知原告的情况下，用防盗锁锁了原告租赁场所的大门。2020年1月7日，原告发现端溪书院培训中心及王红年在没有经过原告同意及告知的情况下，拆除了场地内原告的装修与广告宣传物料（价值8957.3元），原告遂报警处理（有报警回执441************1000530041)。种种事实表明，原告对案涉房屋没有转租权，因而并不能提供协助原告办理工商执照的产权证材料，被告行为已构成违约并造成原告经济受损。根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼期间，原告增加诉讼请求：确认原被告于2019年5月14日签定的《租赁协议》无效。理由如下：根据案外人肇庆市新龙城房地产开发有限公司（下简称：新龙城公司）与肇庆市五叶文化产业投资有限公司（下简称：五叶文化公司）签订的《租赁合同》第十条的约定，被告至今无法提供其已征得租赁物权属人的同意承租案涉租赁物并转租给原告。被告擅自处分案涉租赁物，在权属人不予追认的情况下，租赁合同无效，被告无权收取租金及押金。被告端溪书院培训中心辩称：一、原告增加诉讼请求，应当在本案第一次庭审结束前提出，否则由于已经超过了提出申请的时间，其提出增加诉讼请求的申请不应支持；二、本案合同没有任何合同法或者民法总则规定合同无效的情况，本案合同应当为有效合同；三、被告是否违约转租是属于被告与新龙城公司或者是五叶文化公司之间的租赁合同的相关约定，在本案中，原告在实际使用租赁场地的过程中，从来都没有第三方对其租赁涉案租赁物提出过异议，更没有任何人阻止其合法地使用租赁物，而且五叶文化公司与新龙城公司之间签订的租赁合同，与本案原被告属于完全不同的合同当事人，原告突破合同相当性原理，要求以五叶文化公司与新龙城公司之间的租赁合同中的相关约定，由本案的被告在本案的租赁合同中承担违约责任是没有相关的法律依据；四、被告没有提供租赁场地的相关权属证件，或者协助原告办理相关的营业执照，均非合同的约定；五、双方签订的租赁协议尚未解除，原告仍未将租赁场地恢复原貌并缴清所有费用，无权要求退回装修押金2万元。六、原告逾期没有支付租金的行为，已经构成违约，对于租金押金，被告有权作为违约金予以没收。七、被告已经依约提供了符合合同约定的教室给原告使用，没有任何违反合同的行为，不应该承担任何赔偿责任；八、原告只是支付了首月的租金，至今拖欠至少9个月租金，其要求归还租金的诉讼请求没有事实和法律依据。端溪书院培训中心提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行与反诉原告于2019年5月14日签订的《租赁协议》；2.判令反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的租金54952元（扣除已支付2019年6月份的租金6869元，拖欠的租金按照6869元/月的标准，从2019年7月1日起，暂计至2020年2月29日，共8个月）；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿逾期支付租金的利息（利息以拖欠的租金54952元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年7月1日起，计至反诉被告清偿所有拖欠的租金之日止）,约729元；4.判令反诉被告己支付的租金押金13738元由反诉原告没收；5.判决确认在反诉被告完全清偿拖欠的租金本息前，反诉原告有权继续扣留反诉被告己支付的空调设备及装修押金20000元，上述合计：89419元；6.本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年5月14日，反诉被告与反诉原告的场地负责人王红年签订《租赁协议》，约定反诉被告承租反诉原告位于肇庆市端州区*****************的教室3和教室4作办公用途，每月租金为6869元。合同签订后，反诉被告仅支付了第一个月的租金，而且，经反诉原告多次催讨，其仍拒绝支付，截止2020年2月29日，反诉被告己拖欠八个月共计54952元的租金。反诉原告认为，根据《租赁协议》第五、六条约定，反诉被告未按合同规定，超期十五天交付租金的行为已经构成违约，租金押金作为违约金，反诉原告有权不予退还，另根据《租赁协议》第三条第（2）项约定，由于合同尚未结束，且反诉被告至今仍然没有将租赁场地恢复原貌并缴清所有费用，反诉原告有权继续扣留空调设备及装修押金20000元，此外，依据《合同法》的相关规定，由于反诉被告违约，还应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向反诉原告赔偿逾期支付租金的利息。现特提起反诉，请求贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。诉讼期间，反诉原告端溪书院培训中心变更其反诉请求：第1项诉讼请求变更为：请求法院判决确认原被告于2019年5月14日签订的《租赁协议》已于2020年3月4日解除；第5项请求变更为：判决反诉原告有权没收已收取的空调设备及装修押金共20000元，该部分押金先行抵扣反诉被告未支付的租金，不足部分的租金反诉被告仍应继续支付。反诉被告黄剑玮辩称：对反诉原告的请求均不认可。2019年8月12日，反诉被告已通过口头和微信通知王红年结束合同，王红年长时间没有回应，应视反诉原告默认同意解除合同，对于租金计算，反诉被告同意支付租金至2019年8月12日前。8月12日后反诉被告已无使用该租赁场地，直至8月22日，反诉被告发现课室3、4已被上锁，反诉被告并不知道何时开锁，反诉被告认为直至今天仍然上锁。本院经审理认定事实如下：2019年5月14日，黄剑玮（乙方、承租方）与端溪书院培训中心（甲方、出租方）签订《租赁协议》，约定端溪书院培训中心将位于肇庆市端州区*****************教室3和教室4出租给黄剑玮，使用总面积119平方米（含公摊面积：前台、楼梯连门口、露台、过道、洗手间），租赁期限自2019年6月1日起至2022年6月1日止，租赁用途为办公，租金5712元/月、水费、垃圾处理费100元/月、电费400元/月、物业管理费357元/月、清洁费300元/月，合计6869元/月，交租（含其他费用）时间为每月5号，收款单位：王红年，开户银行：中国工商银行肇庆分行鼎湖支行，账号：622*************819。另外，合同第三条第二项约定：在合同签订之日，乙方向甲方支付空调设备及装修押金20000元，在合同结束，且乙方恢复原貌后并缴清所有费用，甲方无息退回；合同第三条第三项约定：在合同签订之日，乙方向甲方支付押金13738元；合同第五条“违约责任”约定：下列行为构成本合同的违约行为：1、甲方未按合同规定的时间向乙方交付场地；2、乙方未按合同规定，超期十五天交付租金；合同第六条“违约赔偿”约定：如甲方违约的，甲方退回乙方已交的租金按金，并赔偿相等的按金为限给乙方；甲方在租赁合同期内不得收回乙方所租商铺，否则甲方补偿乙方的投入装修部分的双倍装修费；如乙方违约的，乙方退回场地给甲方，租金押金作为违约金，甲方不退还给乙方。黄剑玮在“乙方联系人”处签名并捺印，端溪书院培训中心的工作人员王红年在“甲方联系人”处签名并捺印，但没有加盖端溪书院培训中心的单位印章。合同签订后，端溪书院培训中心将案涉房屋交付给黄剑玮使用，黄剑玮支付了第一个月的租金及其他费用6869元、空调设备及装修押金20000元、押金13738元给王红年，王红年出具了收据给黄剑玮，但收据没有加盖端溪书院培训中心的印章。2019年5月15日，黄剑玮通过手机微信要求王红年提供案涉房屋的产权资料以办理营业执照，王红年提供了端溪书院培训中心法定代表人王丽名下的房产证资料给黄剑玮，但由于王丽名下的房产证属于住宅性质而非商业性质，致使黄剑玮申办的营业执照未能获得审批。之后，端溪书院培训中心及王红年既没有提供案涉房屋的产权资料，也不再提供王丽名下的房产资料给黄剑玮。2019年7月2日，黄剑玮通过手机微信向王红年发出《关于对租赁协议进行协商的通知》，要求王红年及端溪书院培训中心出具已收取的租金、押金的收据或收条，提供申办营业执照所必需的产权证资料，提供王红年代表端溪书院培训中心签订《租赁协议》的授权资料等等，同年7月4日，王红年作出了《复函》，称端溪书院培训中心已按合同的义务履行了出租方的各项义务，并要求黄剑玮及时支付租金等费用。同年7月8日及7月16日，黄剑玮通过手机微信要求王红年上门收租，并开具单位收款收据（含已收取的租金及押金收据），王红年则回复要求黄剑玮通过转账方式交租。2019年8月12日，黄剑玮通过手机微信向王红年提出解除租赁合同，但王红年没有回复。同年8月22日，黄剑玮获悉案涉的二间教室被上了锁后，通过手机微信向王红年提出异议。同日，王红年通过手机微信发送《律师函》方式，向黄剑玮追讨租金等费用。2019年9月12日，王红年通过手机微信告知黄剑玮案涉的二间教室门已打开。2020年1月7日，黄剑玮认为原摆放在案涉教室外的装修及宣传材料被拆除，遂报警处理。之后，黄剑玮要求端溪书院培训中心退回装修押金并赔偿装修费用无果，遂诉至本院。2020年3月18日，端溪书院培训中心的法定代表人王丽在本院的询问笔录中确认已于2020年3月4日收回了案涉租赁场地，并确认双方于当日解除合同。庭审期间，端溪书院培训中心承认于2019年8月22日指示王红年对案涉房屋上锁，并对王红年与黄剑玮因签订、履行《租赁协议》所发生的行为予以追认。另查明，案涉房屋的产权人为新龙城公司，2014年8月25日，新龙城公司（甲方）与五叶文化公司（乙方）签订《租赁合同》，约定由五叶文化公司承租新龙城公司名下产权的、包括案涉房屋在内的位于肇庆市102区******二楼（合同约定建筑面积1900.65平方米，房地产权证登记地址为肇庆市端州区******商场），租赁期限自2014年10月20日起至2029年10月19日止。该《租赁合同》第十条约定：乙方在租赁期间，乙方不得将二楼转租给第三者，如未经甲方书面同意而自行转租给第三者，与第三者发生的一切经济纠纷，全部由乙方负责，与甲方无关；同时，乙方此行为作违约处理，甲方可没收保证金及收回出租的场地。2017年4月1日，五叶文化公司（甲方）与端溪书院培训中心（乙方）签订《租赁合同》一份，约定由端溪书院培训中心承租肇庆市******商铺（建筑面积889平方米），租赁期限自2017年4月1日起至2028年3月31日止。该合同第五条“声明与承诺”第三款约定：乙方在租赁期间不得将该商铺擅自转租、转让，确需进行上述行为的，乙方必须书面向甲方申请，如有违反，甲方有权收回该商铺另行安排，由此而产生的一切损失均由乙方负责。庭审期间，端溪书院培训中心提供一份由五叶文化公司出具的《同意转租确认书》，其内容为：为了支持肇庆市端溪书院教育培训中心的业务发展，肇庆市五叶文化产业投资有限公司经股东决意同意肇庆市端溪书院教育培训中心寻找关于其法定经营范围业务许可的合作伙伴，并以收取场地租金的方式进行成本分摊合作；同意转租时间期限：2017年4月1日至2020年4月1日。本院认为：本案为租赁合同纠纷。端溪书院培训中心对于王红年与黄剑玮因签订、履行《租赁协议》所产生的行为予以追认，因此王红年与黄剑玮之间因签订、履行《租赁协议》所产生的行为由端溪书院培训中心承担。根据原、被告双方的诉辩意见、庭审陈述及举证质证情况，本院对争议的问题作如下认定：一、关于合同的效力问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人行使的是合同解除权，而非确认转租合同无效；其次，租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同，承租人将依合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分，因此，出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，并不影响合同的效力；再者，本案中，端溪书院培训中心提供了由承租人五叶文化公司出具的《同意转租确认书》，虽然黄剑玮对该确认书真实性有异议，但黄剑玮未能提供相反的证据予以反驳，故本院确认《同意转租确认书》的真实性，认定承租人五叶文化公司同意端溪书院培训中心将案涉房屋转租给黄剑玮；同时，本案也不存在作为案涉租赁场地的产权人新龙城公司就端溪书院培训中心转租行为提出反对意见的情形。综上所述，黄剑玮与端溪书院培训中心签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容未违反法律、法规规定，该合同合法有效。对于黄剑玮提出的《租赁协议》无效的主张，其理由不成立，本院不予支持。二、关于端溪书院培训中心是否存在违约行为的问题。（一）、关于端溪书院培训中心未能协助黄剑玮办理工商营业执照是否构成违约的问题。虽然黄剑玮要求端溪书院培训中心协助办理工商营业执照合符情理，但双方的《租赁协议》并没有约定端溪书院培训中心有协助黄剑玮办理工商营业执照的义务，端溪书院培训中心未能协助黄剑玮成功办理工商营业执照并不构成违约。因此，对于黄剑玮主张端溪书院培训中心未能提供协助原告办理工商执照的产权证材料、其行为构成违约，本院不予采纳。（二）、关于端溪书院培训中心于2019年8月22日对案涉的租赁场地上锁的行为是否构成违约的问题。本院认为，端溪书院培训中心对案涉的租赁场地上锁，符合《租赁协议》第五条有关“下列行为构成本合同的违约行为：1、甲方未按合同规定的时间向乙方交付场地；”的情形，已构成违约，应承担相应的违约责任。三、关于黄剑玮是否存在违约行为的问题。黄剑玮没有缴交2017年7月之后的租金及其他费用的事实存在，已构成违约，应承担相应的违约责任。但黄剑玮并非故意拖欠租金，理由如下：1.双方虽然签订了《租赁协议》，但端溪书院培训中心没有在协议上加盖印章确认，且也没有出示授权其工作人员王红年签订协议的授权书；王红年虽然开具了押金、第一个月的租金的收款收据给黄剑玮，但收款收据只有王红年的签名，没有加盖端溪书院培训中心的印章，因此，黄剑玮有理由怀疑王红年是否能代表端溪书院培训中心。2.2019年7月8日、7月16日，黄剑玮通过手机微信要求王红年现场收租并开具收据，但王红年予以拒绝，并要求黄剑玮转账支付。虽然合同约定了收取租金的账户，但该收款账户的收款人是王红年，而非端溪书院培训中心，如前所述，黄剑玮有理由怀疑王红年是否能代表端溪书院培训中心，因此黄剑玮要求王红年现场收租并开具收据符合常理。3.双方签订的《租赁协议》虽然没有约定端溪书院培训中心应提供收款收据给黄剑玮，但按照交易习惯，付款人要求收款人出具收据的，收款人理应开具收据给付款人。综上所述，黄剑玮虽然逾期交租存在违约行为，但端溪书院培训中心在签订、履行合同过程中也存在一定过错，应相应地减轻黄剑玮的责任。四、关于2019年9月12日后案涉房屋由谁使用的问题。庭审中，黄剑玮陈述：王红年于2019年9月12日将案涉教室房门打开后，与我协商将房屋内的物品借给新租户使用，之后我同意将房屋内的台凳和办公设备无偿出借给新租户使用，2019年9月12日之后我就搬离了案涉房屋。端溪书院培训中心则陈述：2019年9月12日之后，端溪书院培训中心并没有将案涉房屋另租给他人，一直有黄剑玮使用，即使案涉房屋由第三人借用，也是第三人向黄剑玮提出借用的要求，是第三人与黄剑玮之间的关系，与端溪书院培训中心无关。对此，本院认为，黄剑玮虽然主张其于2019年9月12日搬离案涉房屋，但搬离案涉房屋并不意味双方合同的解除，且双方也没有签订解除租赁协议；另外，黄剑玮也未能提供证据证明案涉房屋已于2019年9月12日由端溪书院培训中心另租他人，对此黄剑玮应承担举证不能的法律后果。故对于黄剑玮提出的2019年9月12日之后案涉房屋已另租他人的主张，本院不予支持；本院确认案涉房屋在2019年9月12日之后仍由黄剑玮使用。五、关于《租赁协议》何时解除的问题。黄剑玮虽然在2019年8月12日通过手机微信向王红年通知解除合同，但王年红或端溪书院培训中心并没有明确表示同意，且黄剑玮解除合同的理由不符合合同的约定，也不符合法律规定，故其解除通知不发生合同解除的法律效力。端溪书院培训中心的法定代表人王丽在本院的询问笔录中确认已于2020年3月4日收回了案涉租赁场地，并确认双方于当日解除合同，对此，本院认为，由于黄剑玮没有履行支付租金及其他费用的义务，已经构成违约，端溪书院培训中心有权按照《租赁协议》的约定收回租赁场地并依法解除合同。故此，本院确认《租赁协议》已于2020年3月4日解除。六、关于对双方当事人其他诉求的评判。（一）、对于黄剑玮应支付的租金计算。黄剑玮应支付自2019年7月1日起至合同解除之日止的租金及其他费用给端溪书院培训中心，从2019年7月1日起计算至合同解除之日，即至2020年3月4日止，共8个月零4天，每月租金及其他费用为6869元，合计55868元（按每月30天计算，54952元+916元），但2019年8月22日-9月12日端溪书院培训中心在对案涉租赁场地上锁期间的22天租金及其他费用应予扣除。经计算，黄剑玮应扣减的租金为5037元（按每月30天计算，6869元÷30天×22天），因此黄剑玮应支付的租金为50831元（55868元-5037元）。故对于端溪书院培训中心反诉要求黄剑玮支付拖欠的租金及其他费用54952元的请求，其合理部分，本院予以支持；对于黄剑玮要求端溪书院培训中心返还2019年6月份的租金6869元的请求，本院不予支持。（二）对于端溪书院培训中心反诉要求黄剑玮按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付自2019年7月1日起的逾期支付租金的利息请求，如前所述，黄剑玮逾期交租构成违约，但端溪书院培训中心也存在一定的过错，应相应的减轻黄剑玮的责任。根据端溪书院培训中心的过错程度，本院确定黄剑玮应支付的利息应自合同解除之次日起、即自2020年3月5日起以实欠的租金及其他费用为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至欠款付清之日止。故对于端溪书院培训中心该请求，其合理部分，本院予以支持。（三）、对于端溪书院培训中心反诉要求没收黄剑玮已交的租金押金13738元的请求，如前所述，端溪书院培训中心在2019年8月22日-9月12日期间对案涉租赁场地上了锁，已构成违约，故对该反诉请求，本院不予支持；合同已经解除，且端溪书院培训中心已收回租赁场地，端溪书院培训中心已收取黄剑玮的租金押金13738元理应退回，但由于黄剑玮尚欠端溪书院培训中心的租金未付，该款项应冲抵相应数额的租金。故对于黄剑玮要求退还该租金押金13738元的请求，本院不予支持。（四）、对于端溪书院培训中心反诉要求没收黄剑玮的空调设备及装修押金共20000元并抵扣租金的请求，本院认为，合同已经解除，且端溪书院培训中心已收回租赁场地，端溪书院培训中心已收取黄剑玮的空调设备及装修押金共20000元理应退回，但由于黄剑玮尚欠端溪书院培训中心的租金未付，该款项应冲抵相应数额的租金。故对于端溪书院培训中心该请求，其理由成立，本院予以支持；对于黄剑玮要求返还该空调设备及装修押金共20000元的请求，本院不予支持。综上所述，扣减黄剑玮已交纳的租金押金13738元及空调设备及装修押金20000元后，黄剑玮还应支付租金及其他费用17093元（50831元-13738元-20000元）。（五）对于黄剑玮要求端溪书院培训中心双倍赔偿其装修损失17914.6元的请求，由于黄剑玮未能提供有效证据证明其装修物品是由端溪书院培训中心拆除，为此黄剑玮应承担举证不能的法律后果，故对于黄剑玮该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第二、四项、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告黄剑玮的诉讼请求。二、确认反诉原告肇庆市端州区端溪书院教育培训中心与反诉被告黄剑玮于2019年5月14日签订的《租赁协议》已于2020年3月4日解除。三、反诉被告黄剑玮应于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告肇庆市端州区端溪书院教育培训中心支付拖欠的租金及其他费用合计17093元（已抵扣黄剑玮交纳的空调设备及装修押金20000元、租金押金13738元）。四、反诉被告黄剑玮应于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告肇庆市端州区端溪书院教育培训中心支付拖欠的租金及其他费用的利息（利息自2020年3月5日起以实欠的租金及其他费用为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至欠款付清之日止）。五、驳回反诉原告肇庆市端州区端溪书院教育培训中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币632元（原告已预交），由原告黄剑玮负担。反诉受理费1017.74元（反诉原告已预交），由反诉被告黄剑玮负担806元，反诉原告肇庆市端州区端溪书院教育培训中心负担211.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄坤朝二〇二〇年四月十五日书记员  梁思颖