江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初3548号原告：南京博点投资顾问有限公司，统一社会信用代码91320111660654149C，住所地南京市浦口区桥林街道高汤村（社区）居民委员会。法定代表人：赵京明，南京博点投资顾问有限公司董事长。委托诉讼代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。被告：南京新今达置业有限公司，统一社会信用代码91320117773991053W，住所地南京市溧水经济开发区宝塔路**。法定代表人：李志龙，南京新今达置业有限公司董事长。委托诉讼代理人:陈源花，江苏同心园律师事务所律师。委托诉讼代理人：周瑞，江苏同心园律师事务所律师。原告南京博点投资顾问有限公司（以下简称博点公司）与被告南京新今达置业有限公司（以下简称新今达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博点公司的委托诉讼代理人张良柏、被告新今达公司的委托诉讼代理人陈源花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博点公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告新今达公司支付商品房销售代理佣金328.08万元；2、判令被告新今达公司支付商品房销售溢价分成459.57万元。事实与理由：2007年5月31日，原、被告双方签订《销售代理协议书》，约定由原告全程代理被告位于溧水开发区一品骊城项目的行销策划和销售代理事宜，被告开发的一品骊城项目为中高档楼盘，占地面积约312亩，可销售总面积约28万平方米。双方约定最终销售总面积按销（预）售许可证上载明的总销售面积计算代理面积，代理期限自协议生效之日起至原告完成全部代理范围内销售任务时止。协议约定原告代理佣金为实际销售总额的1.4%，其中被告用于冲抵工程款、材料款销售的房源，视为原告销售，代理佣金为总额的1%。协议还约定，溢价指原告各期实际销售价格超出各期销售底价部分。经协商，溢价部分（除去8%税收）按如下方式进行分成：1、溢价部分在10%（含）之内，原、被告双方按7.4:2.6的比例分成；2、溢价部分超过10%部分，原、被告双方按8:2的比例分成。为明确销售底价、开发时间、开发面积，双方在协议中约定：一期多层销售底价为2700元/平方米；二期多层销售底价为3150元/平方米、小高层3000元/平方米；三期多层销售底价为3350元/平方米、小高层3200元/平方米、花园洋房3450元/平方米、商业4000元/平方米；四期小高层3250元/平方米、花园洋房3600元/平方米、商业4200元/平方米；五期小高层3300元/平方米、花园洋房3700元/平方米、商业4400元/平方米。如被告未按期支付原告相关的代理佣金、溢价分成、广告费和应返还的履约保证金，累计天数超过10天，原告有权每日按代理费用总额的万分之二向被告收取违约金。之后，由于房地产市场环境、开发成本等变化，2008年10月5日原、被告签订《补充协议》，约定将一期销售底价调整为3000元/平方米。2009年2月18日双方根据情况变化又将一期中的11栋房源（1至5、7、8、10、11、12、14栋）的销售底价调整为2900元/平方米。2010年12月11日原、被告又签订《补充协议》，约定二期19、20、44、45四栋的销售基价为销售量在80套以下按4450元计算，销售量在80套以上按4438元计算。据原告统计：一期1至5、7、8、10、11、12、14等11栋最终实现销售均价为3196.8元/平方米，超基价溢价分成为238.38万元｛（3190-2900）×0.26×92%×33756.89=234.16万元＋（3196.8-3190）×0.2×92%×33756.89=4.22万元｝；一期6、9、13、15、16五栋最终实现销售均价为3795.5元/平方米，超基价溢价分成为212.31万元｛（3300-3000）×0.26×92%×13030.6=93.51万元＋（3795.5-3300）×0.2×92%×13030.6=118.8万元｝；二期19、20、44、45四栋，合计销售面积18977.66平方米，销售总额84594087元，销售均价4457.56元/平方米，按照双方于2010年12月11日签订的《补充协议》，超基价溢价分成为8.88万元｛（4457.56-4438）×0.26×0.92×18977.66=8.88万元｝。以上超基价溢价分成共计459.57万元。2018年7月18日，原、被告双方对销售佣金进行了核对，被告对未结算佣金的销售套数以及销售额均无异议，原告核算的未结算销售佣金为3280798元。被告仅认为其中其股东购买房产的销售代理佣金应当按0.7%计算，41-73号车位虽然由原告代理销售，但不应当计算销售佣金；原告认为被告所提异议无合同依据，应当按照原告核算的数额支付销售代理佣金。为结算销售佣金及超基价溢价分成，原告多次与被告协商，但被告拒绝按照合同约定支付相关费用。为了维护自己的合法权益，博点公司诉至法院，恳请依法判决。被告新今达公司辩称：1、原告没有按照《销售代理协议书》的约定完成销售考核指标。原、被告在《销售代理协议书》中约定：原告在被告开发的各期房产开盘后到全部工程主体封顶，完成当期可销售总面积的40%，各期主体封顶到全部工程脚手架拆除，完成当期可销售面积的30%或累计完成至当期可销售面积的70%，各期工程脚手架拆除到竣工交付三个月内，完成当期可销售面积的25%或累计完成至当期可销售面积的95%；（协议4.1）原告在代理期间的任何一个考核阶段未完成协议约定的考核指标，则被告可以按代理销售未达标部分同比例扣除代理费用，并按未完成部分的万分之二承担银行利息｛协议9、2（1）｝。原告在销售31栋至37栋时完成的销售比例分别为，在主体封顶时完成了25.803%，拆除脚手架时完成了47.59%，竣工验收时完成了56.275%，备案时完成了67.267%，并没有达到协议约定的比例，应当按照协议的约定扣除相应的代理费。2、为了筹集2016年春节所需资金，被告股东自行购置了1410.3.83平方米应由原告代理销售的房产，该部分不能视为原告的销售。另外，31-37栋、46-49栋的车库、储藏室销售面积为1386.95平方米，因销售代理协议没有约定，故原告不应当计提销售代理费。3、以上第一、二项不应当计提销售代理费的部分所对应的销售溢价分成原告也不应当享有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人举证、质证及陈述，本院认定事实如下：2007年5月31日，甲方新今达公司与乙方博点公司签订一份《销售代理协议书》。协议第一、二条约定：甲方全权委托乙方独家代理溧水开发区项目的行销策划和住宅、商业等商品房的销售代理业务。代理期限自本协议生效之日起至乙方完成本项目代理指标考核范围内100%的销售率时止（合同有效期内，如乙方未能完成预定的销售计划指标，详见本销售合同条款第九.2.1执行）。协议第三条约定：一期多层销售底价2700元/平方米，开发时间2007年7月，开发面积6万平方米；二期多层销售底价3150元/平方米，开发时间2008年10月，开发面积3万平方米；二期小高层销售底价3000元/平方米，开发时间2008年10月，开发面积2万平方米；三期多层销售底价3350元/平方米，开发时间2009年10月，开发面积1万平方米；三期小高层销售底价3200元/平方米，开发时间2009年10月，开发面积4万平方米；三期花园洋房销售底价3450元/平方米，开发时间2009年10月，开发面积0.5万平方米；三期商业销售底价4000元/平方米，开发时间2009年10月，开发面积0.8万平方米；四期小高层销售底价3250元/平方米，开发时间2010年10月，开发面积4.4万平方米；四期花园洋房销售底价3600元/平方米，开发时间2010年10月，开发面积1万平方米；四期商业销售底价4200元/平方米，开发时间2010年10月，开发面积1.2万平方米；五期小高层销售底价3300元/平方米，开发时间2011年10月，开发面积2万平方米；五期花园洋房销售底价3700元/平方米，开发时间2011年10月，开发面积1.6万平方米；五期商业销售底价4000元/平方米，开发时间2011年10月，开发面积1万平方米。上述销售底价及销售底价中计算的成本造价，是投标时根据楼盘品质、项目实际情况及周边环境而定。在今后的楼盘销售过程中，如乙方提出提高楼盘品质超出投标时的建筑标准，增加成本造价，则销售底价应按同等价格相应提高；在实际销售过程中，乙方根据各期楼层朝向、套型、景观等因素制定销售窗口表并报甲方审批。在各自开发周期内，各期最终实现均价不得低于上述销售底价。销售底价为乙方计算溢价分成的依据；各开发时间、开发产品和开发面积如因实际情况需要调整，双方协商解决；上述第一期销售底价为确认价，在今后的销售过程中，二期至五期销售底价，如因政府宏观调控和市场波动等因素致使商品房销售市场波动超过15%时，双方从下期开始对销售底价做进一步商谈。协议第四条约定：各期正式销售从甲方领到销（预）售许可证后开盘之日起至竣工交付后三个月内。考核分三个阶段，具体为第一阶段各期开盘后至全部工程主体封顶，完成至当期可销售总面积的40%；第二阶段各期工程主体封顶至全部工程脚手架拆除，完成当期可销售总面积的30%；第三阶段各期工程脚手架拆除至竣工交付三个月内，完成当期可销售总面积的25%，或累计完成至当期可销售面积的95%，剩余的5%并纳入下期考核。开盘、工程主体封项、外墙脚手架拆除及竣工交付的时间确认由甲方根据工程实际进度情况书面通知乙方，并经乙方签字认可。协议第五条约定：乙方销售本楼盘的代理佣金为实际销售总额（最终以销售底价结算，不包括溢价部分，以下相同）的1.4%。甲方用于冲抵工程款、材料款销售的房源，视为乙方销售，代理佣金为销售总额的1%；溢价指乙方各期实际销售价格超出销售底价部分。溢价部分（除去8%税收）在10%（含）之内，甲、乙双方按7.4：2.6的比例分成。溢价部分超过10%部分，甲、乙双方按8:2的比例分成；乙方应在已完成销售的房款全部到甲方账户后每月3日前提交上月完成销售的代理费用清单报甲方审批，甲方接到清单后一周内完成审核，并10日内支付乙方相应的代理费用，其中溢价部分留20%至下个考核阶段支付；客户与甲方签订了《商品房买卖契约》并经房产部门鉴证视为完成销售。协议第九条约定：如果乙方在代理期间的任何一个考核阶段未完成本合同中所列的考核指标，则甲方以代理销售未达标部分同比例扣减代理费用，并按未完成部分的万分之二承担银行利息；如超额完成，超出部分则按万分之二向乙方支付银行利息。如乙方连续三个考核期达不到本协议条款约定的销售指标，除按本条款结算代理费用外，乙方必须无条件退场，保证金不退。但由于甲方工程进度、工程质量、楼盘品质等原因导致乙方未完成销售考核指标的，则乙方不承担任何违约责任；如甲方未按期支付乙方相关的代理佣金、溢价分成、广告费和应返还的履约保证金，累计天数超过10天，乙方有权每日按代理费用总额的万分之二向甲方收取违约金。此外，双方还对其他相关事宜进行了约定。2008年10月5日，甲方新今达公司与乙方博点公司签订一份《补充协议》。该协议约定：由于开发成本显著提高，乙方原则同意将一品骊城一期销售底价调整为3000元/平方米。具体销售价格及销售考核目标由双方在开盘前一周根据市场状况、客户积累情况双方协商决定。乙方同意按照甲方要求在前期宣传、介绍时按起售价3180元/平方米的标准进行推广；甲、乙双方原则同意以后各期的销售底价按当期的实际市场情况，由甲、乙双方协商确定；佣金提成比例及超出底价的溢价部分，其佣金的结算方式均按原协议规定执行；原协议第九条第（2）条应改为，如甲方未按期支付乙方相关的代理佣金、溢价分成、广告费和应返还的履约保证金，累计天数超过10天，乙方有权每日按应付未付费用总额的万分之二向甲方收取违约金。此外，双方还对其他相关事宜进行了约定。2009年2月18日，甲方新今达公司与乙方博点公司形成一份《会议纪要》。该纪要第3条载明：针对目前开发成本上升，并由甲方独自承担销售推广费用垫付等实情，甲乙双方一致同意将一品骊城一期11栋销售底价确定为2900元/平方米（此价仅作为乙方结算溢价分成的依据，不作为乙方销售过程中的控制指标）。实际开盘价格，由甲乙双方在开盘前一周根据市场行情确定。2010年12月11日，甲方新今达公司与乙方博点公司签订一份《补充协议》。该协议约定：鉴于目前良好的市场状况及公司急需资金状况，双方一致同意将一品骊城19、20、44、45栋的销售综合底价确定以开盘当天2010年12月12日销售量为基数，销售量在80套以下按4450元/平方米为综合底价；销售量在80套以上按4438元/平方米为综合底价。同时，双方确定须于2011年1月15日前本期销售（4栋）资金回笼量不低于2000万元人民币。否则，乙方将不提成本期超底价溢价分成部分；本协议底价仅作为乙方结算溢价分成的依据，不作为乙方销售过程中的控制指标；开盘前一周乙方根据市场状况及开盘时的优惠条件制定实际销售窗口表并报甲方审批。在实际销售过程中，最终实现均价不得低于上述销售底价。如因国家对房地产市场的宏观调控致使市场出现重大变化，双方可另行协商；佣金提成比例及超出销售底价的溢价部分，其佣金的结算方式及销售进度考核目标均按原协议规定执行；本补充协议未涉及的内容，按原协议执行。2018年7月26日，博点公司的相关人员与新今达公司的相关人员签订一份《一品骊城代理销售已结算佣金确认单》，载明的主要内容如下：经双方审核确认，截止2018年7月18日一品骊城代理销售已审核佣金11877720元，具体组成如下：1、住宅**，销售总额839701650元，代理佣金11157705元；2、储藏室44个，销售总额1853165元，代理佣金25944元；3、车位100个，销售总额6861560元，代理佣金96055元。博点公司的相关人员与新今达公司的相关人员还签订一份《一品骊城代理销售未结算佣金确认单》，载明的主要内容如下：经双方审核确认，截止2018年7月18日一品骊城代理销售未结算佣金3280798元，具体组成如下：1、住宅、住宅**总额81777020元，代理佣金1072384元；2、花园洋房78套，销售总额105649390元，代理佣金1383620元；3、商业159套，销售总额43482494元，代理佣金476105元；4、储藏室208个，销售总额18460764元，代理佣金258451元；5、车位73个，销售总额6445600元，代理佣金90238元。同时，新今达公司相关人员在该确认单下方注明“4号楼车位41号-73号应删除”“股东购买房产代理费应按0.7%计算”。案件审理过程中，经博点公司统计，一品骊城一、二期溢价分成为459.57万元，具体如下：一期1至5、7、8、10、11、12、14栋销售面积33756.89平方米，销售总额107914128元，销售均价3196.8/平方米，销售底价2900元/平方米，超基价238.38万元；一期6、9、13、15、16栋销售面积13030.6平方米，销售总额49457010元，销售均价3795.5/平方米，销售底价3000元/平方米，超基价212.31万元；二期19、20、44、45栋销售面积18977.66平方米，销售总额84594087元，销售均价4457.56/平方米，销售底价4438元/平方米，超基价8.88万元。经质证，新今达公司对上述数据均无异议。其认为，1、博点公司没有完成百分之百的销售；2、股东购房部分不应计算超基价分成；3、第七期销售总额为131632355元，实际完成比例为72.26%，按照合同约定应当扣除代理费511207元（131632355元×27.74%×1.4），对应部分的超基价分成也不应计算。博点公司认为，1、已经完成全部销售；2、股东购房部分没有计算超基价分成；3、第七期本案中没有计算超基价分成。双方一致认可，商品房已销售完毕。本院认为，原告博点公司与被告新今达公司签订的《销售代理协议书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效，当事人均应当按照协议约定履行自己的义务。依据合同约定、双方实际履行情况及当事人的陈述，被告新今达公司应当支付原告博点公司商品房销售代理佣金3280798元、商品房销售代理溢价分成4595700元。被告新今达公司提出主张所依据的事实，现有证据不足以加以证明，相关抗辩本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京新今达置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告南京博点投资顾问有限公司商品房销售代理佣金3280798元；二、被告南京新今达置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告南京博点投资顾问有限公司商品房销售代理溢价分成4595700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66936元，由被告南京新今达置业有限公司负担；财产保全费5000元，由被告南京新今达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  秦启辉人民陪审员  刘 溧人民陪审员  汤 杰二〇二〇年四月二十六日书 记 员  钱俊美