苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初14813号原告：吴江伊莱纺织科技有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区。法定代表人：陶贵凤，总经理。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。被告：吴江东亚纺织厂，住所地江苏省苏州市吴江区。投资人：朱桂英，厂长。委托诉讼代理人：傅晔清，江苏苏诚律师事务所律师。第三人：苏州冉丞企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区。法定代表人：戴立峰，总经理。委托诉讼代理人：耿峰，江苏达因律师事务所律师。第三人：卢大奇，男，汉族，住所地江苏省沛县。第三人：苏州春敏再生资源股份有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区。法定代表人：彭帮春，总经理。委托诉讼代理人：朱立敏，女，汉族，住所地河南省固始县，系公司员工。第三人：苏州宇亿莱再生资源股份有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区。法定代表人：彭新宇，总经理。委托诉讼代理人：彭家华，男，汉族，住所地河南省固始县，系公司员工。第三人：张飞，男，汉族，住所地安徽省宿州市灵璧县。原告吴江伊莱纺织科技有限公司（以下简称伊莱公司）与被告吴江东亚纺织厂（以下简称东亚纺织厂）、第三人苏州冉丞企业管理有限公司（以下简称冉丞公司）、卢大奇、苏州春敏再生资源股份有限公司（以下简称春敏公司）、苏州宇亿莱再生资源股份有限公司（以下简称宇亿莱公司）、张飞返还原物纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理，依法由审判员吴卫忠适用简易程序于2019年12月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法由审判员吴卫忠、人民陪审员陆春晓、人民陪审员陈卫青组成合议庭适用普通程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告伊莱公司的委托诉讼代理人邱赢豪，被告东亚纺织厂的委托诉讼代理人傅晔清，第三人冉丞公司的委托诉讼代理人耿峰，第三人卢大奇，第三人春敏公司的委托诉讼代理人朱立敏，第三人宇亿莱公司的委托诉讼代理人彭家华，第三人张飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊莱公司提出诉讼请求，请求法院判令：1、被告和第三人立即从位于苏州市吴江区盛泽镇双熟村的厂房、土地中腾退，并将厂房、土地返还原告；2、第三人冉丞公司、卢大奇支付房屋占有使用费（自2019年9月13日起至实际搬离之日止，按年租金192000元标准计算，暂算至2019年10月13日为16000元）；3、第三人冉丞公司、春敏公司、宇亿莱公司、张飞支付房屋占有使用费（自2019年9月13日起至实际搬离之日止，按年租金550000元标准计算，暂算至2019年10月13日为45800元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月，原告向苏州伊奥进出口有限公司（以下简称伊奥公司）购买位于盛泽镇双熟村的厂房土地，并于2019年7月25日将厂房、土地过户至原告名下。在房屋买卖过程中，原告发现厂区内部分厂房存在使用人，伊奥公司表示系被告承租了厂房并已谈妥了搬离事宜，产证过户完成后即可将厂房交付原告。此后，被告答应的腾退工作无进展，原告及伊奥公司经调查后发现，被告将部分厂房出租给了第三人冉丞公司，第三人冉丞公司又将从被告处租赁的厂房分别转租给了第三人卢大奇、春敏公司、宇亿莱公司、张飞。被告向原告承诺会妥善处理次承租人搬离事宜，但经过被告以第三人冉丞公司非法转租为由发函解除租赁关系并要求第三人限期腾退房屋后，第三人仍占有使用现原告名下之厂房、土地。鉴于次承租的租赁合同已被本案被告解除，次承租人对房屋的占有属于无权占有，原告作为房屋的所有权人，有权行使物权返还请求权，要求次承租人将房屋归还物权人，并依据租赁合同司法解释，要求次承租人支付占有使用费。次承租人无权占用房屋的行为侵害了房屋产权人的合法权益，故原告诉至本院。被告东亚纺织厂辩称：其与原告之间、与第三人冉丞公司之间的租赁合同关系均已解除，被告同意将案涉厂房、土地返还原告，第三人系无权占有使用，应向原告支付占有使用费。关于租金，南面厂房租金支付至2019年12月15日，为19.2万元；北面厂房租金支付至2019年9月30日，为55万元，均是由第三人冉丞公司支付。第三人冉丞公司陈述意见称：1、原告将具有数个不同法律关系的被告及第三人起诉至法院，违反了民事诉讼法程序。各第三人基于不同法律关系产生相应的权利，且各第三人有独立请求权，无论法院判决第三人是否承担法律责任都会影响第三人其他的诉讼权利。2、原告和案外人伊奥公司的买卖合同是否侵犯了第三人的优先购买权，需要法院查清。伊奥公司与被告之间的法律关系，其未看到证据。有可能是租赁合同关系，也有可能是委托合同关系，根据第三人掌握的材料，两家公司实际是同一实际控制人，具有相同的经营地址、相同的联系电话、相同的员工。3、被告东亚纺织厂与第三人冉丞公司的租赁合同效力以及是否已经解除，也需要法院查清。同样，其与其他第三人的转租合同效力是否经过被告的认可，以及案外人伊奥公司是否明知，也需要法院查清。原告仅仅基于其对本案所涉厂房具有所有权就要求各第三人腾退并支付占有使用费，明显是不合适的。据此，请求法院驳回原告诉请。第三人卢大奇陈述意见称：其是向第三人冉丞公司租的，租的时候被告和伊奥公司的老板一直都在厂里的，姓蔡的厂长是知道的。据其所知，被告和伊奥公司是一家的。第三人春敏公司陈述意见称：其是向第三人冉丞公司租的，看厂房的时候姓蔡的厂长都在的，每天都能见到，一直都是厂长在管理的。第三人宇亿莱公司陈述意见称：其想继续租下去。第三人张飞陈述意见称：原告不应该起诉并列其作为第三人，其是受害者，签了合同但是只租了半年。担心随时让其搬走，故在别的地方租了厂房，觉得挺冤的。经审理查明：坐落于盛泽镇双熟村的涉案厂房、土地现登记在伊莱公司名下，登记日期为2019年7月25日。该厂房、土地原登记在伊奥公司名下，由伊奥公司在2019年3月15日签订合同转让给伊莱公司，代表伊奥公司签字人员为冯小龙。在转让前，伊奥公司于2017年12月将涉案厂房土地出租给东亚纺织厂，租赁期限为十年，自2018年1月1日至2028年1月1日。2018年8月30日、11月14日，东亚纺织厂作为出租方（甲方）与冉丞公司作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将南、北车间分别出租给乙方，约定了租赁期限6年、租金标准（55万元、19.2万元）、支付期限等。同时约定：本租赁物采取包租的方式，由乙方自行维护、管理；租赁物风险责任自厂房交付日起转移给乙方。乙方同意，厂房交付之日起，因占有租赁物所产生的水费、电费等相关费用由乙方负担(水、电费甲方凭相关单位发票向乙方收取，乙方应以乙方自身名义直接向费用收取方支付相关费用。冉丞公司承租厂房后，将厂房分别转租给卢大奇、春敏公司、宇亿莱公司、张飞等。2019年4月30日，东亚纺织厂向“各承租户”发《通知书》，表示其决定将东亚纺织厂厂区范围内的厂房、土地一并出售转让，要求各承租户于2019年5月15日前书面向其提出要求购买或不购买的意思表示；没有购买意见的承租户，于2019年5月20日前与其协商退租事宜，限于2019年7月30日前腾空所租厂房。该通知书的联系人为蔡金荣。2019年7月20日，伊奥公司就厂房土地转让给伊莱公司的交付事宜，与东亚纺织厂三方签订协议书，约定伊奥公司将厂房土地转让给伊莱公司，伊奥公司要求东亚纺织厂将厂房土地交付给伊莱公司，东亚纺织厂表示同意7日内交付。三方明确由东亚纺织厂负责解除与冉丞公司的租赁关系，并与冉丞公司协商完成交付工作。东亚纺织厂同意如2019年9月30日仍未完成厂房交付工作，同意伊莱公司解除与其的租赁关系。2019年9月6日，冉丞公司向东亚纺织厂发《支付租金告知函》，表示其要求继续履行合同，请告知房租支付账户，其将依约支付租金。蔡金荣签收了函件。2019年9月11日，东亚纺织厂向冉丞公司发《解除合同通知书暨〈支付租金告知函〉回函》，表示由于冉丞公司未征得其同意，将租赁的厂房转租给多人，并拖欠租金，故通知于2019年9月15日解除合同，要求冉丞公司于2019年9月30日前腾退房屋并办理交接手续。冉丞公司于2019年9月13日签收。2019年10月10日，东亚纺织厂出具情况说明，表示其尚未完成交付工作，因冉丞公司违约擅自转租，其发现后已于2019年9月11日解除了与冉丞公司的租赁关系并要求冉丞公司限期搬离。2019年10月11日，伊莱公司委托江苏震宇震律师事务所邱赢豪向冉丞公司发《律师函》，表示其系涉案厂房土地的产权人，冉丞公司与东亚纺织厂的租赁关系已解除，冉丞公司对厂房的占有使用系无权占有，要求冉丞公司限期腾退。冉丞公司已签收律师函。另查明，东亚纺织厂成立于2004年12月27日，系个人独资企业，原投资人系冯小龙，后于2018年6月1日变更为朱桂英，变更时朱桂英已满87周岁，二人的住所地均为盛泽镇秀才浜弄**，朱桂英系冯小龙的岳母。伊奥公司成立于2016年4月19日，其于2017年11月23日取得涉案房产土地的不动产权证书。东亚纺织厂与伊奥公司的登记住所地为同一地址，两单位的固定电话均为0512-6360****，办理工商材料的联络人员均为邵晓燕。再查明，就东亚纺织厂与冉丞公司签订的二份厂房租赁合同中约定的“包租”内容，冉丞公司申请当时提供中介服务的证人李某出庭作证，李某表示冯小龙负责的东亚纺织厂开始不同意承租人转租，后经过考虑同意转租，签订合同是约定包租即打包出租，有同意转租的意思表示，也可自用，按行业习惯如不允许转租应在合同中明确约定。以上事实，有原告提交的不动产查询记录、不动产权证复印件二份、协议复印件、厂房租赁合同复印件三份、协议书、解除合同通知书、情况说明、律师函，第三人冉丞公司提交的通知、工商查询资料若干、户籍信息二份、证人李某的证人证言及原、被告双方当事人、第三人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，根据：1、伊奥公司转让房地产时由冯小龙代表签字；2、东亚纺织厂成立在先，伊奥公司成立在后，但东亚纺织厂的住所地在伊奥公司的厂房内；3、东亚纺织厂向“各承租户”发通知表示将转让厂房、土地；4、伊奥公司与东亚纺织厂工商信息的关联性等，本院认定伊奥公司与东亚纺织厂系关联企业。伊奥公司将涉案房地产出租给东亚纺织厂，后东亚纺织厂转租给冉丞公司，本院认定伊奥公司知道或者应当知道东亚纺织厂转租，故东亚纺织厂与冉丞公司之间的二份转租合同合法有效。该二份转租合同均约定冉丞公司以包租形式承租，结合东亚纺织厂发通知是对象为“各承租户”及中介人员对包租的解释，本院认定东亚纺织厂转租给冉丞公司时同意冉丞公司转租给不特定第三人，故冉丞公司承租房地产后转租给卢大奇、春敏公司、宇亿莱公司、张飞等人，系经东亚纺织厂同意，冉丞公司的转租行为合法有效。现东亚纺织厂与冉丞公司的厂房租赁合同尚在履行期限内，无证据反映冉丞公司存在根本性违约行为，东亚纺织厂无权要求解除合同，无权要求冉丞公司返还房地产。相应的伊莱公司与伊奥公司、东亚纺织厂之间达成的合意，由东亚纺织厂承诺腾退房屋，不能对抗冉丞公司及卢大奇、春敏公司、宇亿莱公司、张飞，伊莱公司的诉讼请求在法律上及客观上均无法支持。根据买卖不破租赁的原则，伊莱公司向第三人主张房屋占有使用费没有合同依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告吴江伊莱纺织科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1346元，由原告吴江伊莱纺织科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  吴卫忠人民陪审员  陆春晓人民陪审员  陈卫青二〇二〇年四月二十七日书 记 员  陈佳佳附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。