广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初7978号 原告：朱新，男，1973年5月2日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：蒋艳兰，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘苏里，广西冠益律师事务所律师。 被告：广西高英投资建设有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道**新城国际****房,统一社会信用代码914501007188981987。 法定代表人：苏安杰，执行董事。 诉讼代表人：广西高英投资建设有限公司管理人，住所地南宁市东葛，住所地南宁市东葛路**皓月大厦**div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 负责人：叶健汉。 委托诉讼代理人：熊伟，广西高英投资建设有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：黄旭妮，广西高英投资建设有限公司管理人工作人员。 被告：秦杰，男，1972年10月24日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：梁远，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李麒妃，广西欣和律师事务所实习律师。 原告朱新与被告广西高英投资建设有限公司（以下简称高英公司）、秦杰普通破产债权确认纠纷一案,本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告朱新的委托诉讼代理人蒋艳兰、丘苏里，被告高英公司的委托诉讼代理人黄旭妮，被告秦杰的委托诉讼代理人梁远、李麒妃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱新向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告高英公司与被告秦杰于2013年1月15日签订的编号为YS00307192的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告高英公司、秦杰办理撤销坐落于南宁市江南区产登记于被告秦杰名下的商品房买卖合同登记备案手续；3.判令被告高英公司将坐落于南宁市江南区产返还给原告；4.判令被告高英公司将房屋登记机关办理不动产权登记要求出卖人提供的证件资料提交给原告，并协助原告办理坐落于南宁市江南区产的不动产登记手续；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于南宁市江**是被告高英公司开发的商品房。2013年8月，原告与被告高英公司经协商一致，由原告向被告高英公司购买该房产，为此双方签订了一份《商品房认购书》，约定该房产建筑面积为319.94平方米，购房总价为人民币145万元整，由原告于2013年年底前向被告高英公司分期付清房款后签订正式商品房买卖合同。2013年8月18日至2014年1月28日，原告分期向被告高英公司付清了总房款145万元。此后原告多次催促被告高英公司换签合同。2014年10月20日，原告凭认购书及付款凭证与被告高英公司换签了正式《商品房买卖合同》，被告高英公司收回了认购书。《商品房买卖合同》详细约定了购房事项及双方的权利义务，其中第九条约定交房时间为2014年5月31日前。同时，原告与被告高英公司还签订了一份《委托经营管理协议》，约定原告委托被告高英公司运营管理该房产物业，期限自2014年6月1日起至2020年5月31日止共六年（以《商品房买卖合同》约定的实际交付使用时间为准）。此期间，被告高英公司将该房产出租给他人使用至今。商品房买卖合同签订后，原告多次到八桂凤凰城销售中心咨询办理房产证的相关事宜，被告高英公司的工作人员却一直推诿说等待领导通知而未能办理。此外，原告还向被告高英公司支付房屋维修资金17597元、预告登记费80元、房屋网签费448元、安装燃气管道费3255元，并于2014年10月29日向税务机关交纳契税43500元。2019年4月28日，原告得知被告高英公司因经营管理不善已由人民法院裁定进入破产程序。2019年5月2日，原告向被告高英公司管理人申报债权，要求被告高英公司实际履行双方签订的《商品房买卖合同》，将该房产办理不动产登记至原告名下。被告高英公司管理人于2016年6月5日出具申报债权审查结果告知函认定原告的债权额为0元。另，经原告到房产局查询房屋备案证明，发现案涉房产备案在被告秦杰的名下。经了解，被告秦杰向被告高英公司出借1600多万元借款，被告高英公司以签订《商品房买卖合同》的方式进行抵押担保从而将涉案房屋登记备案于被告秦杰名下。原告认为，被告高英公司与被告秦杰之间是名为商品房买卖，实为借款担保的法律关系。被告高英公司以签订《商品房买卖合同》并进行合同备案登记的方式将涉案房屋抵押给秦杰，是一种非典型的让与担保，这种将抵押物所有权直接归于抵押权人的抵押方式属于法律上的流质抵押，是无效的，故被告高英公司和被告秦杰签订的《商品房买卖合同》为无效合同，基于该无效合同进行的登记备案应由被告高英公司和被告秦杰向不动产登记部门申请撤销。而原告与被告高英公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按约定履行义务。虽然被告高英公司已被人民法院裁定进入破产程序，但商品房买卖属于特定物买卖，根据《最高人民法院》第七十一条第（五）项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产，故被告高英公司应继续实际履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并将房屋登记机关办理不动产权证登记要求出卖人提供的证件资料提交给原告，协助原告办理不动产登记手续，并将该房产返还给原告。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告高英公司辩称：一、对原告的第1项诉讼请求没有异议；二、对原告的第2、3、4诉讼请求有异议，被告高英公司已经进入破产程序，按照破产法的相关规定，在案涉房屋尚未竣工验收交付前，原告不能得到单独清偿，故原告的第2、3、4项诉讼请求不能得到支持；三、对原告的第5项诉讼请求由法院依法判定。 被告秦杰辩称：一、被告秦杰与被告高英公司于2013年1月15日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、《协议》有效。1.2013年1月15日，被告高英公司向被告秦杰借款1600万元，为确保债权，双方同意以购房合同的形式将被告高英公司的16套房产备案登记在被告秦杰名下。签订合同的目的虽然为担保自身债权得以实现，但根据《九民会议纪要》第66条的规定，当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。故双方签订的《商品房买卖合同》的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但其担保功能应予以肯定。2.被告秦杰与被告高英公司签订的《商品房买卖合同》不属于流质抵押，没有违背《物权法》的相关规定。被告秦杰与被告高英公司签订的《商品房买卖合同》不存在流质条款，签订合同的目的在于担保自身的债权。另，双方于2013年1月15日签订的《商品房买卖合同补充协议》，约定：1.被告高英公司可对已出售的部分或全部房产提出解除合同要求，全额退还被告秦杰购房款以及支付相应的违约金，以保留回购权利；2.补充协议有效期届满，如被告高英公司不提出解除合同要求的，被告秦杰有权自行处置房产。2013年11月5日，被告秦杰与被告高英公司签订《委托售房协议》，被告秦杰委托被告高英公司以被告高英公司的名义对外销售《商品房买卖合同》项下房屋，所得款项作为被告高英公司对房屋回购款，以抵偿被告秦杰的债权。从上述约定及交易方式来看，仅是赋予被告秦杰处置房屋和对处置房屋的价款抵偿债权的权利，并未直接约定将房屋的所有权归属于被告秦杰，不应认定为流质抵押契约；3.2016年1月18日，被告秦杰与被告高英公司签订《协议》，将双方的让与担保合同关系转化为以物抵债协议关系。本案中，被告秦杰与被告高英公司在借款期限届满后，被告高英公司不能偿还借款，双方于2016年1月18日签订《协议》，对截止2016年7月22日的债权债务进行了结算，以被告高英公司的9套房产（包括本案诉争的房产）抵偿上述债务。该《协议》是在借款期限届满后签订的，此时债权债务数额已确定，在此基础上达成的以物抵债协议不存在显失公平的问题，该以物抵债行为不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，应认定该《协议》合法有效；二、被告秦杰对诉争房屋已履行了相关的义务、行使了相关的权利，原告要求解除备案没有法律依据。1.即使原告与被告高英公司签订《商品房买卖合同》事实存在，但由于没有办理登记备案手续，不得对抗善意第三人，被告秦杰对诉争的房屋享有优先权利。2.原告在没有取得物权且房屋已经被合法处分的情况下，原告对被告高英公司只有债权，可以另行主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2013年1月15日，被告高英公司向被告秦杰借款1600万元，双方约定以签订《商品房买卖合同》的形式将被告高英公司开发的16套房产备案至被告秦杰名下，借款以购房款的形式支付。2013年1月21日，被告高英公司为被告秦杰办理了上述16套房产的商品房预售合同登记备案。后双方多次签署《商品房买卖合同补充协议》约定商品房买卖合同及备案证明中写的购房价格不具有法律效力，且购房款总价为1600万元，被告高英公司有悔约期（实际即为借款期限）并多次延长悔约期，悔约期内，被告高英公司可在偿还全部购房款及每月4%违约金的基础上收回房屋。2013年11月5日，双方签署《委托售房协议》，约定被告秦杰授权被告高英公司出售16套房屋中7套房屋（均非案涉房屋），所得购房款用于偿还被告秦杰的购房款及违约金。后被告秦杰依被告高英公司的申请撤销其中7套房的商品房预售合同登记备案，由被告高英公司出售，所得款项用于偿还上述债务，但被告高英公司实际并未完全偿还上述款项。2015年7月22日，双方签署《确认函》，确认：截至2015年6月22日，被告高英公司尚欠被告秦杰2286.6149万元；截止2015年7月22日被告高英公司欠被告秦杰2358.0795万元。 2016年1月18日，被告秦杰与被告高英公司签订《协议》，约定：截止2015年7月22日，被告高英公司欠被告秦杰2286.6149万元，双方同意被告高英公司以剩余9套房屋抵偿上述债务，并于2016年1月25日起办理房屋交付，逾期交房则按总债务每月4%支付违约金。本案所涉八桂凤凰城·凤鸣园5号楼116号房及另案[（2019）桂0105民初7979、7980号）]所涉八桂凤凰城·凤鸣园5号楼117号、118号房均系上述9套房产之一。 2013年7月6日至2014年4月13日期间，原告主张其与另案[（2019）桂0105民初7979、7980号）]原告朱东生、朱文韬共同委托朱东生及案外人庞桦通过银行转账或POS机刷卡（部分未显示对方账户）方式（共计17笔）向被告高英公司支付款项共计453.3万元，但各笔转账或刷卡均未对款项的性质加以备注。2014年10月20日、2014年10月15日、2014年10月21日，原告及另案[（2019）桂0105民初7979、7980号）]原告朱东生、朱文韬与被告高英公司分别就八桂凤凰城·凤鸣园5号楼116号、117号、118号房屋签订《商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》，约定购房款单价分别为每平方米4667.18元、5149.99元、5534.47元，购房款总价分别为145万元、160万元、175万元，共计480万元。被告高英公司分别向原告及朱东生、朱文韬出具了的购房款收据，但未办理商品房预售合同登记备案。2014年10月29日，原告及朱东生、朱文韬分别缴纳了八桂凤凰城·凤鸣园5号楼116号、117号、118号房屋契税。 2018年8月2日，广西壮族自治区南宁市中级人民法院根据案外人南宁万国典当有限责任公司的申请，以（2018）桂01破申25号民事裁定书裁定受理广西高英投资建设有限公司破产重整一案，并指定南宁市江南区人民法院审理。2018年9月14日，南宁市江南区人民法院指定广西同望律师事务所担任广西高英投资建设有限公司管理人。2018年12月4日，被告秦杰向广西高英投资建设有限公司管理人申报债权，要求被告高英公司支付违约金、利息共计4166.9259万元。2019年5月2日，原告向广西高英投资建设有限公司管理人申报债权，要求被告高英公司交付案涉八桂凤凰城·凤鸣园5号楼116号房屋。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告要求被告高英公司交付案涉房屋并协助办理不动产登记手续，即应当举证证明双方之间存在真实合法有效的房屋买卖合同关系。结合本案已查明事实，本院认为，首先，从双方之间的交易行为看，原告系先行支付全部款项，时隔半年后再签订《商品房买卖合同》，且未办理商品房买卖合同备案登记，原告此后也未要求被告高英公司办理备案登记，该行为与日常生活中购买商品房的交易习惯不符；其次，原告在无任何合同约定的情况下，即先行通过银行转账或POS机刷卡方式在近一年时间内分17笔向被告高英公司支付款项，而该款项总额与《商品房买卖合同》约定购房款总额并不能一一对应，也无法确定是否系支付的案涉房屋的购房款，故不能认定原告已实际支付了案涉房屋的购房款；再者，原告与被告高英公司签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款单价为每平方米4667.18元，但经本院调查核实，同时期八桂凤凰城·凤鸣园5号楼类似房屋的购房款均价在每平方米9000元-11000元之间，原告所需支付的购房款明显低于该房屋的市场均价，对此原告未能给出合理的解释，故也无法认定签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示。综上，原告所举证据不能证明原告与被告高英公司之间存在真实合法有效的房屋买卖合同关系，故原告要求被告高英公司交付案涉房屋并协助办理不动产登记手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。因本院不支持原告要求交付房屋及办理不动产登记手续的诉讼请求，原告并非案涉房屋的权利人，故其要求确认被告秦杰与被告高英公司就案涉房屋的买卖合同无效及撤销房屋买卖合同登记备案手续，本院在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告朱新关于要求被告广西高英投资建设有限公司返还坐落于南宁市江南区交付不动产权登记相关证件资料并协助办理不动产登记手续的诉讼请求。 案件受理费18250元，由原告朱新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王小佳 人民陪审员  黄联娟 人民陪审员  凌戊恩 二〇二〇年四月二十六日 法官 助理  蒋环宇 书 记 员  陆英骞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——