广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初1955号原告：罗锋，男，1975年2月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********************，公民身份号码441************830。原告：潘女好，女，1976年2月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************028。原告潘女好的委托诉讼代理人：罗锋，是原告潘女好的丈夫。被告：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东平新城文华南路**保利商务中心****。法定代表人：唐翔。委托诉讼代理人：冀高智，广东正高律师事务所律师。委托诉讼代理人：何敏，广东正高律师事务所律师。原告罗锋、潘女好诉被告佛山市顺德区保利房地产有限公司侵权纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告罗锋、潘女好，被告的委托诉讼代理人冀高智、何敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告在《商品房买卖合同》内容中“赠送夹层136平方给原告使用”的约定无效；2.返还原告购买夹层的费用396728元，赔偿契税多支出部分费用22029.77元，赔偿夹层装修费用204000元，合计622757.77元，赔偿的利息以622757.77元为基数，自2010年5月10日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计为200000元，上述总计为822757.77元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告向被告购买了容桂保利百合花园楼地下室夹层的使用权，生效的（2015）佛顺法容民初字第1677号民事判决书已经确认。原告作为买受人，基于对保利品牌的信任，购买之前并不知晓夹层的规划性质。2010年1月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买保利百合花园****104房，套内面积119.57平方米，认购价为1071923元。销售黄丽萍书面承诺，买一楼的业主开发商可以赠送一楼的毗邻花园以及地下夹层。但事先隐瞒了房屋的真实情况，并没有明示夹层和毗邻花园的权属性质。在她的误导下，原告购买了涉案房屋。当时2至20楼以上的同户型房产均未对外销售。上述事实，在（2015）佛顺法容民初字第1677号民事判决书已经确认。该判决第14页认定“根据原告向被告支付的购房款数额，也可以推断赠送的上述花园及夹层地下室仅是使用权”。一审宣判后，被告不服提起上诉后又自行撤诉，应当视为被告对一审认定的事实予以认可。原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告的《客户认购计价表》显示，夹层为全赠送面积。在原告决定是否购买该房屋时，包括夹层在内的赠送面积是原告考虑的最重要因素。原告认为，被告在销售广告均承诺夹层为全赠送面积，该承诺对于原告购买该房屋产生重大影响。被告明知夹层为设备层，却故意在客厅留下开口，故意通过销售人员、宣传资料等欺骗误导消费者，使购房者认为夹层可以合法使用，从而达成商品房的买卖交易，被告的行为已经造成严重欺诈。另外，根据顺德区档案馆提供的购房发票及税收转账专用完税证显示，****204房套内面积为132.75平方米，单价为每平方米5726.67元，总价为760215元，销售契税为22806.45元。****304房套内面积为132.75平方米，单价为每平方米5806.48元，总价为770810元，销售契税为23124.3元。据此认定，****104房的销售单价应该为每平方米5646.86元[计算方法：****204房套内面积单价减去（****304房套内面积单价减去****204房套内面积单价），即5726.67元-（5806.48元-5726.67元）=5646.86元]，房屋总价为5646.86元×119.57平方米=675195元。2010年上半年商品房契税原为10127.92元（计算方法：675195元×1.5%=10127.92元），实际支出为32157.69元，应该赔偿22029.77元。****104房夹层的购买价格为396728元（计算方法：1071923元-675195元=396728元）。夹层地下室面积136平方米，装修费暂按每平方米1500元计算（计算方法：1500元/平方米×136平方米=204000元）。二、被告寄出的《关于禁止占用保利百合花园设备夹层空间的公告》，属于合同违约。被告作为开发商、出卖人，对其允诺内容违反建设规划应属明知，对原告造成的损失应承担全部责任。2014年9月1日，原顺德区环境运输和城市管理局到容桂保利百合花园夹层现场勘验，认定该公司存在销售夹层之前在首层预留开口的行为。同年12月26日，原顺德区国土城建和水利局对保利地产擅自处分容桂保利百合花园夹层立案调查，保利地产代理人作了虚假陈述。经过五年多的调查，2019年4月17日，顺德区住房城乡建设和水利局认定保利地产违法销售顺德区容桂保利合园****104单元的夹层，存在擅自处分属于业主的公共部分的行为，对该公司处以200000元的罚款，责令该公司改正违法行为。保利地产缴纳了罚款，在法定期限内未提起诉讼，故行政处罚已经生效。被告于2019年11月12日寄出公告，内容如下：“保利百合花园1-10栋首层业主：佛山市顺德区住房城乡建设和水利局于2019年4月17日作出行政处罚决定书（顺住建罚[2019]1号，具体内容详见附件），现我司需采取措施改正违法行为，恢复容桂保利合园1-10栋地下室与首层之间的设备夹层公共部分的属性”。原告认为，一楼业主对夹层的使用是基于合同约定和相应对价获得的。《物业管理条例》第五十条规定，“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的公共部分、共用设备的所有权或者使用权的，由县级以上人民政府房地产主管部门处50000元以上200000元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”。被告作为开发商、出卖人，对其允诺内容违反建设规划应属明知，对原告造成的损失应承担全部责任。原告于2020年3月26日变更诉讼请求，将原法律关系商品房销售合同纠纷变更为侵权纠纷。原告诉讼请求变更如下：1.请求确认被告在《商品房买卖合同》内容中“赠送夹层136平方给原告使用”的约定无效；2.赔偿原告购买夹层（设备层、半地下室）的费用396728元，赔偿契税多支出部分费用22029.77元，赔偿夹层（设备层、半地下室）装修费用204000元，合计622757.77元，赔偿的利息以622757.77元为基数，自2010年5月10日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计为200000元，上述总计为822757.77元；3.本案诉讼费由被告承担。原告补充事实和理由如下：被告于2019年11月12日向原告发出《关于禁止占用保利百合花园设备夹层空间的公告》，要求原告限期搬出私人物品，封闭夹层的开口，恢复夹层的公共属性，导致原告无法使用夹层（设备层、半地下室），侵犯了原告对夹层（设备层、半地下室）的占有、使用、处分的权利，致使房屋的价值贬损，舒适度下降，原告的损失包括夹层（设备层、半地下室）的装修费、购房差价、利息、税费。被告辩称，第一，本案属于重复诉讼。第二，原告属恶意诉讼，目的在于通过反复诉讼向被告施压，损害被告的名誉，在无偿占有、使用涉案房屋的情况下，继续对被告敲诈勒索，获取更大经济利益。第三，原告依据行政处罚决定书对事实的错误认定和《物业管理条例》的规定，否定已生效民事判决书及被告对涉案夹层地下室所享有的民事权利，缺乏法律依据。第四，涉案夹层地下室的所有权归被告所有，不是业主共有财产，也不是无主财产。被告没有销售该夹层所有权，也没有赠与使用权给原告。第五，销售行为和赠与行为分属两个不同法律关系，被告并未将涉案房屋夹层所有权赠与原告。原告所支付的房款中并不包含夹层面积使用权价款。第六，被告并未实际赠与涉案夹层地下室给原告，销售人员所允诺的赠与行为发生在双方签订合同之前，合同附件中特别强调对被告没有约束力。假使存在赠与关系，也不属于本案合同纠纷审理范围。根据合同法规定，赠与人对赠与标的物不承担瑕疵担保责任，除非双方对赠与标的物特设有义务，因此原告主张由被告赔偿“赠与”夹层地下室装修费没有事实和法律依据。原告应立即向被告退还涉案房屋并恢复原状。第七，本案不属于商品房销售合同纠纷，案由错误，应按照赠与合同纠纷审理。第八，原告主张被告赔偿其多支付的税费22029.77元缺乏法律依据。第九，原告依据行政处罚决定书作为夹层地下室物权变动的依据并否定合同附件约定物权归属效力的根据，违反法律规定。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据：1.《客户认购计价表》、完税证（204、304房）、购房发票（204、304房）、顺管城管函[2018]289号关于政府信息公开的答复（附照片）、顺住建罚[2019]1号行政处罚决定书、顺建息开[2017]142号政府信息公开答复书、授权委托书、询问笔录、顺建函[2016]156号复函、顺建信复[2016]19号调查处理意见、民事上诉状，来源合法，客观真实，本院予以采信。2.顺建罚[2016]6号行政处罚决定书、顺建罚[2017]14号行政处罚决定书，原告未能证实上述证据与本案的关联性，本院不予采信。3.照片（拍摄时间2019年11月20日），该照片内容较为模糊，涉案夹层的实际情况应以本院现场勘查所拍摄的照片及视频为准。对被告提供的证据：1.房产测量登记簿，该证据为复印件，无原件核对，且原告不予确认，本院不予采信。2.商品房权属证明书，来源合法，客观真实，本院予以采信。3.顺管城管函[2015]5号关于政府信息公开的答复、调查询问笔录、关于罗锋反映东部规划管理局机关作风问题的回复、关于佛山市“四风”问题举报受理中心所反映问题的答复，原告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。本院依原告申请向佛山市顺德区住房城乡建设和水利局调取涉案小区夹层的执法卷宗，该证据来源合法，客观真实，本院予以采信。本院于2020年3月26日在原、被告双方均在场的情况下，对涉案商品房的夹层进行现场勘查并拍摄照片及视频，原、被告对上述照片及视频均无异议。本院经审理查明：2010年1月15日，两原告作为乙方、被告作为甲方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Y080346），约定原告向被告购买位于佛山市顺德区容桂街海尾社区居委会文海西路8号保利百合花园*****104单元的商品房一套。房屋套内面积为119.57平方米，每平方米售价为8964.816元，总金额为1071923元。同时，双方签订《商品房买卖合同》附件三，即合同补充协议，其中第六条约定：“1.乙方同意，小区中不能从公共通道进入的楼宇屋面、露台、首层庭院、花园的专有使用权由相应单位的乙方独立享有……2.保利合园首层住宅单位的乙方对与其所购买住宅单位毗连的地面花园享有专有使用权，交付使用时以院墙为界限区分专有使用的面积与公共区域。4.未计入分摊面积，包括但不限于车位（库）、会所、地、地下室等物业所有权属甲方所有另外，根据《客户认购计价表》中的“备注”记载，“赠送花园41平方米，赠送夹层约136平方米”。此后，两原告装修入住该商品房，并实际使用夹层。截止至2020年3月26日本院赴涉案商品房的夹层进行现场勘查，从位于一层的商品房可经由内部楼梯进入该夹层，该夹层被间隔为四间房，夹层内摆放有乒乓球桌、电脑、书柜、图书、桌椅等生活用品及家私。2019年4月17日，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局向被告发出行政处罚决定书（顺住建罚[2019]1号），该决定书载明：“经查，你公司违法销售顺德区容桂保利合园****104等单元的夹层，存在擅自处分属于业主的共用部分的行为，违反了《物业管理条例》第二十七条‘业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分’的规定。上述违法事实有商品房买卖合同、调查询问笔录、法院民事判决书等证据在案佐证。鉴于你公司上述违法行为涉及户数较多，影响较大，后果较为严重，按照《广东省住房和城乡建设厅关于住房和城乡建设系统行政处罚自由裁量权的基准（房地产与住房保障类）》裁量标准序号D107.58，你公司的违法行为被认定为严重。本机关于2019年1月11日向你公司发出《行政处罚听证告知书》（顺建罚听[2019]1号），你公司于2019年1月17日向本机关递交了《听证申请书》，认为你公司不存在擅自处分业主共用部位的行为，不存在违反《物业管理条例》第二十七条的情形，向本机关提出听证申请。其后，你公司又向本机关递交《撤回公开听证申请书》，申请撤回并放弃进行公开听证申请的权利。本机关经审查认为，你公司提出的陈述申辩理由不成立，本机关依据《物业管理条例》第五十七条的规定，决定对你公司处200000元的罚款，同时根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，责令你公司改正违法行为。”被告收到该行政处罚决定书后，未提出复议，亦未提起诉讼。2019年11月12日，被告通过EMS向原告邮寄《关于禁止占用保利百合花园设备夹层空间的公告》，该公告载明：“保利百合花园1-10栋首层业主：佛山市顺德区住房城乡建设和水利局于2019年4月17日作出行政处罚决定书（顺住建罚[2019]1号），现我司需采取实际措施改正违法行为，恢复容桂保利合园1-10栋地下室与首层之间的设备夹层公共部位的属性。故我司特发布此公告告知您：如您已经违法占用了设备夹层的空间，请您尽快停止占用行为，请将空间内的所有私人物品转移以恢复设备夹层的公共部位属性。”原告于2019年11月13日签收该邮件。另查明，关于（2015）佛顺法容民初字第1677号（以下简称1677号）原告罗锋、潘女好与被告佛山市顺德区保利房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，已审理终结。原告罗锋、潘女好在该案中提出诉讼请求：一、被告返还原告购买容桂保利百合花园****104夹层、毗邻花园的房价款及利息，合计360000元；二、被告返还（2013）佛顺法容民初字第1949号案、（2014）佛中法民一终字第444号案的诉讼费用，合计8000元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年初，原告到被告处看楼，原本想买高楼层，但被告销售人员告知原告买一楼房屋可以送毗邻花园和夹层，并在《客户认购计价表》中做了相应文字表述。原告基于该原因购买了保利百合花园****104房，给付的购房款比之前看中的304房，套内面积少了12.66方，但售价却贵了122200元。原告购房入住后，经咨询相关行政部门才发现被告承诺赠送的夹层和毗邻花园属于违法建筑。夹层属于公共设备层，毗邻花园属于公共绿地，属于全体业主共有，被告无权赠送。被告在《商品房买卖合同》中隐瞒了涉案房屋的真实情况，其文字表述属于格式合同霸王条款，严重侵犯了消费者的知情权和全体业主利益。被告没有尽到告知义务，诱使购房者作出错误意思表示，涉嫌价格欺诈。且由于被告不告知及提供未经修规公示审议的规划草图等原因，导致原告在（2013）佛顺法容民初字第1949号案、（2014）佛中法民一终字第444号案中败诉，造成无谓诉讼，遭受巨大经济损失。1677号案认为：关于被告是否承诺向原告交付涉案商品房夹层、前花园的问题。被告在《客户认购计价表》中承诺“赠送花园41平方米，赠送夹层约136平方米”。该承诺是对涉案房屋配套设施所作的允诺，并对商品房买卖合同的订立及价款有重大影响，该赠送花园及夹层的承诺应作为要约，属于涉案商品房买卖合同的内容，故本院对被告辩称并未承诺赠送前花园及夹层的辩解不予采纳。关于被告向原告交付使用的涉案商品房夹层、前花园是否不符合约定，并应承担违约责任的问题。对于被告承诺赠送的花园及夹层的性质问题，被告在《客户认购计价表》中并未明确表述。但根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三中第六条约定，可以明确原告仅享有花园的专有使用权，而地下室的所有权属被告所有。上述条款虽然为格式条款，但该条款并未免除或限制提供格式条款一方当事人即被告的主要义务，因此该条款根据合同法的规定合法有效。此外，该合同条款表达的意思清楚，并不存在任何歧义。故，被告向原告承诺赠送的并非是花园及夹层地下室的所有权，而仅仅只是使用权。且根据原告向被告支付的购房款数额，也可以推断赠送的上述花园及夹层地下室仅是使用权。经过现场勘查，现原告已经装修并实际使用前花园及夹层（地（地下室故被告的履行并没有违反双方的合同约定，原告要求被告承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。1677号案判决驳回原告罗锋、潘女好的全部诉讼请求。此后，被告佛山市顺德区保利房地产有限公司对该案判决不服，提出上诉，二审案号为（2015）佛中法民三终字第1316号。上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司于2016年3月23日向佛山市中级人民法院申请撤回上诉，佛山市中级人民法院于2016年3月24日作出民事裁定，准许上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司撤回上诉。1677号案已于2016年3月27日发生法律效力。又查明，在2016年1月29日的《关于佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第1316号的复函》（顺建函[2016]156号）中，佛山市顺德区国土城建和水利局作出答复，“关于保利百合花园夹层（设备层）的权属性质和使用权问题……设备层在规划上不是某个专有部分的组成，应属业主共有的公建……我局根据经规划部门审批的报建图，确认设备层为半地下室”。本院认为，本案为侵权纠纷。关于本案是否属于重复诉讼，是否违反“一事不再理”原则。所谓“一事不再理”，即禁止一事再诉，是指当事人不得就已经向法院起诉的案件再重新起诉，或者一案判决之后，就产生既判力，当事人不得就同一诉讼标的，以同一事实和理由向法院再行起诉。本案原告虽然曾就涉案商品房的夹层提起1677号诉讼，但原告在该案中系基于其与被告签订的商品房销售合同主张权益，而本案中，原告以侵权纠纷提起诉讼，两案的法律关系不同。在1677号民事判决发生法律效力后，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局向被告发出行政处罚决定书（顺住建罚[2019]1号），对夹层的性质作出认定，应属发生新的事实，原告再次提起诉讼，人民法院应当依法受理。被告答辩认为原告构成重复诉讼，本院不予采纳。关于原告的第一项诉讼请求，原告请求确认“赠送夹层136平方给原告使用”的约定属无效条款。本院认为，原告主张确认该约定无效，属合同法律关系，与本案的侵权纠纷属不同法律关系，合同效力的审查不属于本案侵权纠纷的审查范畴。原告在本案中已明确按侵权纠纷主张，故本院在本案中对原告的该项诉讼请求不作处理。关于原告主张被告侵权是否成立。本院认为，一般侵权行为的构成要件包括行为人客观上实施了违法行为、该行为造成了损害后果、违法行为与损害后果之间存在因果关系、行为人主观上有过错。原告认为被告向原告发出《关于禁止占用保利百合花园设备夹层空间的公告》，要求原告搬出私人物品、封闭夹层的开口、恢复夹层的公共属性，侵犯了原告对夹层的占有、使用、处分的权利。但根据《商品房买卖合同》记载，原告所购买的商品房的套内面积为119.57平方米，即位于一层的商品房的面积。涉案夹层已由佛山市顺德区住房城乡建设和水利局认定为属业主的共用部位。被告系依据行政处罚决定书中责令其整改的要求，向原告发出公告，被告的行为系履行行政处罚决定书规定的义务，被告主观上并无侵权的故意，被告发出公告要求原告进行整改的行为亦并不构成违法行为，即被告的行为并不构成侵权。根据现场勘查的结果，原告至今仍在该夹层内占有、使用，原告占有、使用夹层的现状并未改变。故原告在本案中主张被告侵权并要求被告赔偿其相关损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告申请就夹层的装修费用进行评估。原告未举证证明被告存在侵害其权利的行为及造成损害后果的事实，原告申请评估以确定装修费用损失缺乏依据，启动评估程序已无必要，故本院对原告提出的评估申请不予采纳。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条的规定，判决如下：驳回原告罗锋、潘女好的全部诉讼请求。案件受理费减半收取6013.79元（原告已预交），由原告罗锋、潘女好负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 洪 玲二〇二〇年四月三日书记员 梁健祥