广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终485号上诉人（一审被告）：李利昌，男，1958年2月10日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：熊强，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王骏鹏，广东信孚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨言，男，汉族，1980年6月7日出生，住所地：广西壮族自治区桂平市。委托诉讼代理人：阎文亮，广东领华律师事务所律师。一审第三人：苏小花，女，汉族，1980年3月10日出生，住所地：广东省阳春市。上诉人李利昌因与被上诉人杨言、一审第三人苏小花房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李利昌上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判李利昌只需退回杨言3万元定金；2.杨言承担本案一切诉讼费用。事实和理由：一、杨言不是本案的适格一审原告。根据一审查明的事实，李利昌和杨言在2017年2月28日签订《房地产买卖合同》，但杨言要求将涉案房屋过户到指定的代持人苏小花名下。按照我国现行的房地产买卖法律规定以及物权法，应由李利昌和苏小花另行签订《房地产买卖合同》，权利义务由苏小花予以承接。因李利昌和苏小花没有另行签订《房地产买卖合同》，导致2017年2月28日签订的涉案《房地产买卖合同》无效，杨言不能依据该无效的《房地产买卖合同》向李利昌主张过户或赔偿损失，李利昌只需退回3万元定金给杨言即可。二、杨言存在先期违约行为。李利昌和苏小花在2017年3月16日到银行办理了贷款申请手续，但最终苏小花的银行同贷书在10个工作日内没有审核通过，属于苏小花先期违约。因此李利昌将涉案房屋另行出售是符合客观实际情况的也是合同允许的。三、涉案房屋的价值认定不清。1.佛山市鸿科土地房地产评估有限公司（以下简称鸿科评估公司）出具的《报告书》所评估的涉案房屋价值数额属于含税价格，并非涉案交易的不含税价格。2.鸿科评估公司《报告书》对涉案房屋的评估并不科学，报告书的内容没有任何专业的依据和市场同类依据。3.一审法院没有要求出具涉案房屋在签订合同时2017年2月28日的评估价格，故不能反映涉案房屋在2017年2月28日的价值判断，从而无法准确反映涉案房屋在签合同时和转让给案外人邹某英时的房屋价值差价。一审法院直接将评估价格1493900元减去合同价格970000元的计算差价方法不公平也不合理，不符合真实交易情况。四、房屋差价即期望利益损失523900元不合理。2015年年底中国各地在政府提出去库存后房价即开始上涨，佛山市的房价虽然也有不少涨幅，但并不属于暴涨的情况。李利昌及杨言在签订房屋买卖合同时，佛山市的房价已经涨了一年多，故从2017年2月28日签订《房地产买卖合同》到2017年4月20日的51天（或者是在2017年3月16日办理银行贷款手续的35天）不可能出现暴涨的情况。一审判决认定案涉房屋在转卖给案外人后其价值涨幅达到了54.01%，不符合客观事实，判决结果显示公平。五、一审法院适用自由裁量权错误。佛山市在2011年3月18日施行限购政策后房地产持续低迷，后因施行去库存的政策导致房产价格大幅上涨，期间房产价格亦已上涨了一年多。双方在签订案涉房屋买卖合同时，房产价格的变化存在较多不确定因素，价格上升或下跌都有可能，李利昌和杨言对此都做了充分的考虑。一审法院以签订合同后的房价继续上涨即认为“原被告双方对市场价格变化形势预见不足”从而推翻签订涉案房产时《房屋买卖合同》相关条款的真实意思表示是错误的：1.涉案《房地产买卖合同》明确约定3万元价款是定金，只能适用定金罚则，不应当适用自由裁量权支持期望利益损失。案涉《房地产买卖合同》第十三条第二款明确约定“此合同为定金合同”。在合同没有继续履行的情况下，只能请求双倍返还定金或没收定金。2.杨言、李利昌签订的《房地产买卖合同》第五条违约责任约定“若甲方中途悔约不卖，作为甲方悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约当日将所收定金退还给乙方，另赔偿乙方人民币三万元正的违约金，乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方继续履行本合同”。案涉《房地产买卖合同》真实有效，是对房价涨跌的理性判断，是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。案涉《房地产买卖合同》已对李利昌的违约行为做出了具体明确的处罚约定，合同双方当事人应当按合同约定承担违约责任。3.根据《中华人民共和国合同法释义》第一百一十三条违约责任中关于赔偿损失的范围中列明“……赔偿损失的范围由法律直接规定或由双方约定，在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下，应按完全赔偿原则，赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失……”其中，法条规定的间接损失就是可预期取得的利益。在本案中双方签订的《房地产买卖合同》第五点违约责任已对杨言的损失（既包括直接损失和间接损失）作出了明确的约定，李利昌即使按照约定违约赔偿3万元完全符合合同法规定，法院不应予以调整补偿杨言的损失。六、李利昌是香港人，其对内地律师不了解，故在纠纷发生后便请求中介帮忙聘请律师。但直至一审开庭审理之前，李利昌都没有见过其一审代理律师，其只是在法院面签授权委托书时才见到其代理律师。有关代理律师在法庭上所作陈述，实际上并未与李利昌商量，李利昌也是在收到一审判决书后才知道的。故此，针对一审判决书李利昌一方的陈述，李利昌更正如下：1.根据《房地产买卖合同》的约定，签约当日支付的3万元为定金并没有转为购楼款。因为李利昌并没有和苏小花签订《房地产买卖合同》，同时《房地产买卖合同》第十三条第二款也明确约定“此合同为定金合同”。2.李利昌从来没有同意按104万元的网签价与案涉合同标的额97万元作为差价赔偿，这只是一审代理人的猜测。七、杨言在签订合同时仅仅支付了3万元定金,而一审判决在事实不清的情况下要求李利昌赔偿523900元，为17.463倍的收益，属于明显的显失公平。被上诉人杨言答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，判决正确。关于对李利昌上诉请求：一、案涉合同为房屋买卖合同，具备房屋买卖合同的全部条款。李利昌在一审中确认3万元定金转为购房款，李利昌在一审中也同意返还购房款。本案定性为房屋买卖合同，是合法有效的。二、李利昌在一审、二审将涉案房屋转让给邹英华，转让价格为108.5万元，但其无法提供任何的收款凭证。此情况可证明李利昌对房屋价格有清楚的认知，且通过虚假的房屋买卖合同将房屋过户给案外人，李利昌存在恶意逃避房屋买卖合同义务的客观事实。李利昌提交的视频证据证明其已于2017年4月20日将案涉房屋过户至案外人名下，其后又于2017年4月27日与杨言商定解除案涉合同，杨言此时并不知道涉案房屋已过户给案外人，可见李利昌明显存在恶意。三、案涉的房屋价格评估报告科学、真实、合法。案涉房屋价格上涨的利益不应归李利昌所有，其应向杨言赔偿房屋的预期收益。一审第三人苏小花在二审期间没有发表答辩意见。杨言向一审法院起诉请求：1.请求判处李利昌退还房屋首付款3万元；2.判令李利昌赔偿原告523900元期望利益损失；3.请求判令李利昌承担财产保全费5000元、鉴定费9500元；4.请求判令李利昌承担一审诉讼费。一审法院认定事实：李利昌曾是位于佛山市顺德区房屋的产权人。2017年2月28日杨言（乙方）、李利昌（甲方）、案外人柏景物业签订了《房地产买卖合同》，约定：杨言以97万元的价格向李利昌购买涉案房产，杨言应于签订合同时支付购房定金3万元，此定金在日后可转为第一部分购楼款。第二笔购楼款4万元于银行出具同贷书5个工作日内双方一起到房地产交易部门办理过户手续当日一次性支付给李利昌，第三笔购楼款90万元以银行放款为准，多退少补。杨言于签约当日向李利昌支付定金3万元，对此李利昌出具收据予以确认。2017年3月16日苏小花和李利昌同到银行办理贷款申请手续。2017年4月12日李利昌与案外人邹某英就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给邹某英。涉案房屋于2017年4月20日完成过户登记。一审诉讼中，经杨言申请，鸿科评估公司于2017年12月4日出具《报告书》，评估报告指出涉案房屋在2017年4月20日的市场交易价格为1493900元。为此杨言垫付鉴定费9500元。一审法院认为：李利昌为香港特别行政区居民，故该案属涉港民事纠纷。一审法院属于在其辖区内对涉港民事案件有管辖权的人民法院，该案案涉房屋位于广东省佛山市顺德区，且符合级别管辖的规定，故该案应由一审法院管辖，并适用内地法律审理。第一，关于杨言、李利昌的责任。杨言、李利昌之间签订的《房地产买卖合同》真实有效，是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，一审法院予以确认。《房地产买卖合同》签订日期为2017年2月28日，签约当日杨言依约向李利昌支付了购房定金3万元；2017年3月16日李利昌与杨言指定的代持人第三人同去办理贷款手续。2017年4月12日李利昌已与案外人另行签订房屋买卖合同，并于2017年4月20日将涉案房屋过户于他人。显然，李利昌的行为构成违约，诉讼中，李利昌陈述其“将案涉房屋转卖给第三人的真正原因是李利昌急需用钱，且杨言同贷书一直没有下来，迟迟未见贷款发放”，而如上所述，杨言已积极履行支付3万定金及办理贷款手续的义务，从合同签订到办理贷款的时间跨度上也未见有明显的主观拖延，杨言在该案中不存在过错。而李利昌没有依约履行合同义务，反而将案涉房屋另卖他人，违约行为明显，应承担违约责任。第二，关于合同解除的时间。《房地产买卖合同》约定“若甲方中途悔约不卖或有债务，又或有产权纠纷而造成该房地产不能按时过户给乙方......作甲方中途悔约处理，本合同即告解除”，可见双方在合同中约定了解除权的行使条件。如上所述，李利昌于2017年4月20日将涉案房屋过户给案外人邹某英，其行为已构成违约，且案涉合同已无继续履行的现实基础。一审法院认定杨言、李利昌签订的《房地产买卖合同》于2017年4月20日解除。第三，合同解除后的处理。1.李利昌应向杨言返还首付款3万。根据《房地产买卖合同》的约定，签约当日支付的3万元虽然表述为“定金”，但双方约定日后可转为第一部分购楼款；诉讼中，杨言、李利昌均确认该3万元性质已转为购楼款，李利昌亦同意返还。基于《房地产买卖合同》已解除，一审法院确认李利昌应向杨言退回购楼款3万元。2.关于期望利益损失。现杨言主张李利昌应赔偿期望利益损失523900元，李利昌认为该金额与因违约给杨言造成的损失相差太大，请求法院予以调整。对此一审法院分析如下：首先，虽然《房地产买卖合同》第五条约定如卖方违约则向买方赔偿违约金3万元，且买方不可要求进一步的赔偿。但由于2017年佛山部分地区实施限购政策，二手房市场价格迅速上涨，杨言、李利昌双方对市场价格变化形势预见不足，继续沿用房价相对稳定时期的合同版本，导致合同约定的违约金远远不足以补偿杨言的损失，对此应予以调整。其次，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”。案涉合同因李利昌的违约行为而被解除，杨言依约履行合同义务，亦在李利昌违约后及时通过诉讼途径维护权利，没有证据显示杨言存在扩大损失的行为，但其仍要承受非因自己原因导致的房价上涨压力。而李利昌在房价迅速上涨的背景下，因为违约行为反而获利，这显然有失公平，不利于维护市场经济的持续稳定发展，也与民法立法宗旨相悖。故对于杨言要求李利昌赔偿预期利益损失的主张，一审法院予以支持。对于损失金额，据鸿科评估公司出具的报告，涉案房屋在2017年4月20日的市场交易价格为1493900元，故一审法院认定李利昌应当向杨言赔偿预期利益损失523900元（1493900元-970000元）。综上，杨言的诉讼请求有事实与法律依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、李利昌应于判决发生法律效力之日起十日内向杨言返还购房首期款30000元；二、李利昌应于判决发生法律效力之日起十日内向杨言赔偿预期利益损失523900元。案件受理费为13500元、财产保全费5000元、鉴定费9500元，合共28000元，由李利昌负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院查明：杨言与李利昌于2017年2月28日签订的《房地产买卖合同》第五条约定：“违约责任：1、甲方须保证对上述房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，同时保证在签署本合同前已通知承租人出售事宜，承租人已放弃优先购买权，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租贷清还及抵押等事宜，甲方应该在签署《佛山市房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则甲方必须承担由此引起的一切法律责任。若甲方中途悔约不卖或有债务，又或有产权纠纷而造成该房地产不能按时过户给乙方，或逾期壹拾天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之当天内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币：叁万元正的违约金，乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方继续履行本合同。2.乙方决定中途不买或逾期壹拾天仍未付清应缴购房款时，作乙方中途悔约处理，本合同即告解除，乙方所付的定金，甲方不予退回，已付购房款由甲方在五天退回给乙方，甲方不可再为此而向乙方要求进一步追究责任或要求赔偿。”本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。李利昌是香港特别行政区居民，故本案具有涉港因素，属于涉港民事纠纷。一审法院适用内地法律审理本案，各方当事人均未提异议，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本上诉案争议焦点是：1.案涉《房地产买卖合同》的性质及效力问题；2.李利昌在案涉合同履行过程中是否违约，应否赔偿杨言主张的预期利益损失。首先，关于杨言与李利昌签订的《房地产买卖合同》性质及效力问题。第一，案涉《房地产买卖合同》对房屋标的物的基本状况、交易价款、付款方式及付款时间、违约责任等合同主要内容有明确约定，且部分合同内容已得到合同当事人履行，故一审法院将该合同性质确定为房屋买卖合同正确，本院予以确认。第二，杨言、李利昌在本案中对案涉《房地产买卖合同》的真实性予以确认，且案涉合同没有违反有关法律强制性规定，故本院对其效力予以确认。李利昌主张案涉合同的权利义务已由苏小花承接，且因苏小花没有另行签订《房地产买卖合同》而无效。经查，李利昌及杨言在案涉合同履行过程中经协商同意由苏小花办理银行贷款申请手续，但案涉合同在此时并未解除，案涉合同对双方仍有法律约束力，故李利昌关于合同无效的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，关于李利昌在案涉合同履行过程中是否违约，应否赔偿杨言主张的预期利益损失的问题。第一，李利昌在本案中主张案涉合同第五条的约定属于解约定金合同条款。案涉《房地产买卖合同》第五条约定：“1.……若甲方中途悔约不卖或有债务，又或有产权纠纷而造成该房地产不能按时过户给乙方，或逾期壹拾天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之当天内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币：叁万元正的违约金，乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方继续履行本合同。2.乙方决定中途不买或逾期壹拾天仍未付清应缴购房款时，作乙方中途悔约处理，本合同即告解除，乙方所付的定金，甲方不予退回，已付购房款由甲方在五天退回给乙方，甲方不可再为此而向乙方要求进一步追究责任或要求赔偿。”上述合同条款中关于“中途悔约不卖或有债务”“或有产权纠纷而造成该房地产不能按时过户”“决定中途不买或逾期壹拾天仍未付清应缴购房款时”是对合同各方在合同履行过程中可能产生的违约行为进行的具体描述，且“赔偿乙方人民币：叁万元正的违约金”的表述也可看出案涉合同已约定合同各方就其可能产生的违约情形所对应的违约责任，故上述条款不应被视为解约定金合同条款，其性质仍属于违约定金合同条款范围，本院对李利昌的主张不予采信。第二，尽管上述合同条款不能被视为解约定金条款，但从上述合同条款中“甲方中途悔约不卖……”“乙方中途不买”“作甲方中途悔约处理，本合同即告解除”及“作乙方中途悔约处理，本合同即告解除”“不可……迫使甲方（乙方）继续履行本合同”的表述可知，该合同条款已赋予各方合同当事人在改变房屋买卖意愿或出现该条款约定的其他条件时均有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”上述法律规定允许合同当事人自行约定合同解除的条件，虽然案涉合同该款项所约定的合同解除条件较为松散，且关于当事人改变买卖意愿即可解除合同的约定对市场交易安全不利，但相关法律法规对此并未予以禁止。况且，上述条款赋予各方的合同权利义务相当，其设置对合同各方是公平的，并未出现权利义务明显向一方倾斜的情形，可反映各方当事人在交易过程中的对自身情况、交易环境、交易时可能产生的风险有清晰合理的了解和预见。因此，上述合同条款真实有效，本院对此予以确认。李利昌在本案中未依约将案涉房屋交付杨言，已构成违约，原审法院认定案涉《房地产买卖合同》于2017年4月20日解除，处理正确，本院予以确认。李利昌在本案二审期间认为杨言已先期违约，但未提供相应证据证明，故本院对此不予采信，有关举证不能的法律后果亦应由李利昌负担。第三，关于预期利益损失的问题。案涉合同第五条约定：“……甲方应在悔约之当天内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币：叁万元正的违约金，乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方继续履行本合同”“乙方所付的定金，甲方不予退回，已付购房款由甲方在五天退回给乙方，甲方不可再为此而向乙方要求进一步追究责任或要求赔偿”。从该约定可知，在李利昌违约的情况下，其应向杨言返还定金、购房款并支付3万元的违约金，杨言除此以外无权要求李利昌再作进一步的赔偿。上述合同条款明确约定李利昌及杨言在合同解除的情况下有关损失赔偿的范围，表明合同各方在签订合同时已合理预见其各自因合同解除可能造成的损失。同时，上述约定并未违反法律规定，为合法有效的合同条款，双方当事人对此均应予尊重。故此，杨言在本案中主张超出3万元违约金数额以外的预期利益损失没有合同依据，本院不予支持。原审法院认定李利昌应向杨言赔偿预期利益损失523900元的处理不当，本院予以纠正。最后，关于鉴定费的负担。本案鉴定费的产生是基于杨言对其可能产生的损害赔偿数额进行的评估请求，有关请求是李利昌在本案中明确的违约行为所导致，故该笔鉴定费9500仍应由李利昌全额负担。综上所述，上诉人李利昌的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持，对缺乏理据部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6035号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6035号民事判决第二项；三、上诉人李利昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人杨言支付违约金30000元；四、驳回被上诉人杨言的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13500元、财产保全费5000元、合共18500元，由上诉人李利昌负担6462.36元，由被上诉人杨言负担12037.64元。二审案件受理费9039元，由上诉人李利昌负担979.13元，由被上诉人杨言负担8059.87元。鉴定费9500元，由上诉人李利昌负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  谢达辉审判员  梁亦民二〇二〇年四月二十一日法官助理巫江禺书记员何敏玲