江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初204号原告：程德勇，男，2000年2月23日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：杨彩英，女，1969年11月13日出生，汉族，住江西省上饶市信州区，系原告程德勇母亲，特别授权。委托诉讼代理人：周经伟，上饶市信州区法律服务所工作者，特别授权。被告：郑云帮，男，1985年7月26日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：程唯实，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权。第三人：仇恒凤，女，1973年11月14日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。原告程德勇与被告郑云帮、第三人仇恒凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程德勇、原告委托诉讼代理人杨彩英、周经伟、被告郑云帮、第三人仇恒凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程德勇向本院提出诉讼请求：1．要求判令解除原、被告之间的《黄金水岸商铺房屋租赁合同》；2．要求判令被告立即返还租用商铺；3．要求判令被告从2019年9月18日起至2019年12月17日支付3个月商铺租金人民币19,729.35元（每月6,576.45元），之后租金计算至商铺交还之日止；4．要求判令被告支付迟延支付租金的8‰的罚金人民币9,469.8元（按每天所欠租金的8‰，暂计至起诉之日，之后罚金要求计算至被告付清租金之日止）；5．本案诉讼费用由被告全部承担。其后，原告程德勇将其诉讼请求变更为：1．要求判令解除原、被告之间的《黄金水岸商铺房屋租赁合同》，将租赁物恢复原状；2．要求判令被告立即返还租用商铺；3．要求判令被告从2019年9月18日起至2019年3月24日支付6个月零6天商铺租金34,100元（每月5,500元）；4．要求判令被告支付迟延支付租金的8‰的罚金18,004.8元（按每天所欠租金的8‰算至店铺归还之日）；5．本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2018年11月，被告与原房东黄纯签订了《黄金水岸商铺房屋租赁合同》，约定：自2018年11月28日起至如2021年11月27日止将上饶市信州区XXX号楼店面出租给被告，每月租金5,500元；如无故拖欠租金，每逾期一日需向甲方支付当次应缴租金的8‰的罚息，逾期超过15天还未支付租金的，视为违约，需承担本合同规定违约责任和违约金；在租赁期内未征得甲方的同意，乙方不得向第三方转租该店铺；乙方无故逾期交付房租超过15天仍未支付，视同违约，承担违约责任，除了没收押金，还应缴交因延迟支付租金产生的罚息，并且甲方有权无条件收回房屋另行租赁。合同签订后，被告从2018年11月28日起搬进商铺经营使用至今，从2019年5月27日起就未交租金。2019年9月18日原告通过福建省福州市中级人民法院拍卖竞得该房产，随即原告根据买卖不破承租规定，让被告继续承租该店铺，但要求被告从2019年9月18日起房租按相邻店铺房租价款交给原告，被告拒绝，之后在水南派出所调解下，被告要求如按原合同价马上就交，原告当即同意，可被告又改口说：他是与人合伙承租的，要与合伙人通个气第二天就交，但拖至今日仍分文未交；另外，被告从2019年3月8日起，将商铺单独隔出32.89平方米出租给第三人仇恒凤，收取租金壹年租金22,800元，违反了《黄金水岸商铺房屋租赁合同》约定不得转租的约定，请求法院判令从2019年9月18日起该转租款由原告收取。综上所述，原告认为债务依法应当清偿，被告一拖欠租金已构成根本违约，为保护原告合法权益，现根据法律规定特具状起诉，请予以支持原告的诉讼请求。郑云帮辩称：刚开始买下来的时候我就同意按原来的合同走的，但是原告停了水电、锁了门，没法做生意了，后面同意按原价的时候但是关门这段时间的租金还是要我支付，现在房子我不要了，同意解除合同，但是很多的装修都是我弄的，原告应该补偿我的损失，我关了几个月的门。租金从被告接下来后就一直没支付租金，我那时候说按老合同给他他不要就是要关店要锁门。被告郑云帮的委托诉讼代理人向本院提交书面答辩意见称：1．原告程德勇于2019年10月8日取得房屋所有权，本案应从2019年10月8日开始计算租金；2．案涉房屋系带租拍卖，原告取得房屋所有权后也没有行使合同解除权，因此原告在与被告协商增加租金对案涉房屋停水、停电、锁门等行为已构成违约，被告不应支付期间租金；3．被告实际已于2020年1月15日将店铺搬空，并于2020年3月24日通知原告。恳请人民法院本着公平原则依法酌情减免2020年1月15日至2020年3月24日期间的租金。第三人仇恒凤答辩称：水电停了70天，货都压在店里面，谁赔偿我的损失，关门关了2个多月。现在店都装修好了现在这样我又要搬了肯定对我有影响。原被告围绕诉讼请求及答辩意见向本院提交了证据，本院对无争议证据予以确认并存卷佐证。根据确认之证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2018年11月，被告郑云帮（承租方）与黄纯（出租方）签订《黄金水岸商铺租赁合同》，约定由郑云帮租赁江西省上饶市水南街340号黄金水岸号楼店面，租期为2018年11月28日至2021年11月27日，租赁期第一年月租为5,500元，其后每年递增一次，租金在上一阶段年租金的基础上递增10%，租金的支付方式为半年（6个月）支付一次，第一次支付时间为2018年11月28日。被告郑云帮租赁该店面用于家电销售。2019年3月8日，被告郑云帮将其租赁房屋进行了筑墙分割，并作为出租方与第三人仇恒凤签订《租房协议》，将分割出的部分租赁给了第三人仇恒凤，租赁期限为2019年3月13日至2020年3月13日。因黄纯对他人负有债务，2019年4月23日福建省福州市中级人民法院对黄纯立案执行。2019年9月18日，原告程德勇通过在福建省福州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖竞得江西上饶市信州区的房产，当日程德勇交纳保证金14万元，2019年9月27日支付余款147万元，2019年9月30日程德勇签署《拍卖成交确认书》，2019年10月8日福建省福州市中级人民法院出具（2019）闽01执872号之三执行裁定书，裁定上述房产归程德勇所有。2019年9月18日，原告程德勇认为买卖不破租赁，认可被告郑云帮租赁事实，但其要求郑云帮按相邻店铺租赁价格支付租金，被告郑云帮坚持按原租赁价格支付租金，双方协商未果。2019年10月10日左右，原告程德勇对被告郑云帮所租赁店面实行停水停电，持续70余天。原告程德勇另有对店面采取锁门等措施。2020年3月24日，被告郑云帮告知程德勇停止租赁。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告程德勇通过参与司法拍卖购买案争店面，但所有权变动自福建省福州市中级人民法院出具的执行裁定书生效之日时发生效力，故原告程德勇取得案争房产所有权自2019年10月8日起。原告程德勇取得房屋所有权后可依租赁行为是否符合“买卖不破租赁”条件进而决定是否行使合同解除权。原告程德勇认为租赁行为符合“买卖不破租赁”条件进而要求被告郑云帮支付租金，并非行使合同解除权，故《黄金水岸商铺房屋租赁合同》在原告未行使解除权之前仍然有效，该合同效力及于已取得所有权的原告程德勇，原告程德勇负有交付符合合同约定租赁物之义务，被告郑云帮则应按合同约定交付租金。虽租赁合同约定出租物系店面，但同时交付配套的能满足生产生活所需的水电、经营环境符合基本的交易习惯，原告程德勇在郑云帮租赁期间停水、停电、锁门等行为，考虑被告郑云帮使用租赁物为家电销售，上述行为会对该经营行为造成较大影响，属于重要履约内容，原告程德勇履行合同瑕疵，停水、停电、锁门期间租金应予酌情减免，本院酌定2个月又10天期间租金按2,000元/月计算（合计4,667元）。原、被告自愿协商确认2020年3月24日合同解除，符合法律规定，本院予以认可。现无证据证明被告郑云帮自2019年10月8日起至2020年3月24日止除2个月又10天停水停电期间外还有其他交付租赁物不符合合同约定之情形，故被告郑云帮应就该段时间的租金足额按期交纳，并承担违约责任。违约金计算基数为3个月又6天的月租（17,600元），该段租金的交纳时间按照合同约定支付时间为2019年11月28日，故其违约金计算周期为2019年11月29日起至该笔债务履行完毕之日止；关于违约金利率，因原被告双方约定违约金过高，本院依法予以调整，按年利率12%予以计算；关于解除合同及返还店铺的问题，原、被告已于2020年3月24日对停止租赁达成一致意见，被告郑云帮已返还店铺，合同已约定解除且原告诉请的要求返还店铺被告已履行，无需本院判决确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，规定，判决如下：一、被告郑云帮应于本判决书生效之日起十日内支付原告程德勇2019年10月8日至2020年3月24日期间租金22,267元并支付违约金（违约金以17,600元为基数，按年利率12%自2019年11月29日计算至该笔债务履行完毕之日止）；二、驳回原告程德勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,103元，减半收取551.5元，由被告郑云帮负担235元，原告程德勇负担316.5元，原告已预交2,206元诉讼费，多交部分予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  王典平二〇二〇年四月十七日书记员  周建珍