北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初29454号原告王伟，男，1980年1月7日出生，汉族，住河北省遵化市。委托代理人焦建，北京市在线律师事务所律师。委托代理人刘静，北京市在线律师事务所律师。被告孙金香，女，1964年2月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人王永利，北京市易和律师事务所律师。委托代理人李泽仁，北京市易和律师事务所实习律师。被告白玉柱，男，1963年8月4日出生，汉族，北京聚朋居餐厅经营者，住北京市朝阳区。被告北京聚朋居餐厅（个体工商户，经营者白玉柱），住所地北京市朝阳区。被告白玉柱、北京聚朋居餐厅共同委托代理人霍佳佳，北京市易和律师事务所律师。被告白玉柱、北京聚朋居餐厅共同委托代理人徐铭，北京市易和律师事务所实习律师。第三人北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社，住所地北京市朝阳区。负责人李春光，书记。委托代理人程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。原告王伟与被告白玉柱、孙金香（以下称姓名）、北京聚朋居餐厅（以下简称聚朋居餐厅），第三人北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社（以下简称吕家营合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王伟的委托代理人刘静，孙金香的委托代理人王永利、李泽仁，白玉柱和聚朋居餐厅共同的委托代理人霍佳佳、徐铭，吕家营合作社的委托代理人程潇潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王伟诉称：2016年3月24日，王伟与白玉柱之妻孙金香签订合同书，约定：王伟承租白玉柱经营的聚朋居餐厅，租期自2016年3月24日至2017年12月24日，年租金13万元。合同签订后，王伟花费637786元对租赁场地进行了装修。2017年6月1日，王伟得知租赁场地所在的吕家营村因政府规划进行功能疏解腾退，王伟要求白玉柱、孙金香退还尚未到期的租金及腾退补偿款，白玉柱和孙金香以没有补偿款为由予以拒绝。2017年5月2日租赁房屋被停水、断电，王伟无法继续经营。同年7月28日，被告纠集数十人将租赁场地强行拆除，导致王伟租赁场地所有设施、物品被毁损。孙金香是白玉柱的配偶，聚朋居餐厅系夫妻二人共同开办，而涉诉房屋的所有权人、拆迁实施人、拆迁补偿发放人均是吕家营合作社。故王伟诉至法院，要求三被告赔偿王伟房屋装修损失60万元，并退还2017年5月2日至同年7月28日期间的租金38000元，吕家营合作社对此承担连带责任。三被告辩称：孙金香与王伟所签合同书明确约定，如涉诉房屋遇到拆迁，合同自动终止。涉诉房屋是因非首都功能疏解被拆迁，双方所签合同书应适用该条款自动终止，双方互不承担责任。此次拆迁补偿只针对房屋主体，没有任何装修附属设施和经营损失类的补偿，三被告也从未得到过关于装修的任何补偿。根据吕家营合作社发布的政策，租赁房屋所在地区的房屋不允许有大规模的装饰装修和改造，王伟只租用房屋一年多时间，租金也只有17万元，其却投入60万元进行装修不符合常理。吕家营合作社与白玉柱所签租赁解除协议中给予的补偿针对的是白玉柱加建房屋的补偿，并非是合同书所涉及的租赁房屋。综上，王伟向三被告主张装修损失没有依据。王伟的租金只交到了2017年7月21日，而其实际占用房屋到2017年7月28日，三被告无需向其退还租金。吕家营合作社辩称：吕家营合作社曾与白玉柱签订租赁合同，2017年吕家营村启动非首都功能疏解工作，吕家营合作社与白玉柱协商一致签订了解除协议书和拆除腾退补偿协议，解除了租赁合同。后白玉柱依协议约定将涉诉地块上的建筑物交付吕家营合作社拆除，涉诉地块的相关补偿也已经全部支付给白玉柱，两份协议均已实际履行完毕。此次拆迁的补偿款只针对地上房屋的整体结构给予补偿，无装修损失和其他相关补偿。吕家营合作社是基于合同相对方白玉柱将房屋交还后所实施的拆除行为。吕家营合作社与王伟之间不存在合同关系，王伟要求吕家营合作社承担连带责任的诉讼请求没有依据。经审理查明：孙金香与白玉柱系夫妻关系，白玉柱系个体工企业北京聚朋居餐厅的经营者。2015年11月30日，白玉柱与吕家营合作社签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》（以下简称租赁经营合同）约定：吕家营合作社将位于十八里店乡吕家营村占地面积和建筑面积均为95平方米的房屋出租给白玉柱，租期自2015年8月1日至2017年7月31日。合同履行中如国家建设征用土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，合同自动解除。凡因政府整体规划因素导致本合同不能继续履行时，由吕家营合作社资产所有权产生的补偿归吕家营合作社所有，双方终止本合同，互不承担补偿责任，吕家营合作社把白玉柱已交纳剩余期间的租金退还给白玉柱。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。2016年3月24日，王伟与孙金香签订合同书，约定：孙金香将白玉柱向吕家营合作社承租场地范围内的140平方米门面房出租给王伟，租期自2016年3月24日至2017年12月24日，年租金13万元。王伟不得任意损坏门面房场地建筑及其相关设施，如有实际需要，须经双方协商后，才可自行处理。租赁期间，如遇国家或上级部门（乡村等）本身政策性征地，提前30天通知王伟本合同自动终止。王伟私自构建的房屋不给予任何赔偿，孙金香应返还王伟终止合同的租赁余款（按终止后剩余的时间计算）。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同书签订后，孙金香将租赁房屋交付给王伟使用，合同履行期间王伟共给付租金17万元。2017年4月25日，北京市朝阳区十八里店乡吕家营村村民委员会发出通知称，租赁房屋所在地区在功能疏解地块范围之内，要求收到通知的单位在2017年5月2日前搬离，2017年5月2日将对疏解房屋停水停电。2017年5月16日，吕家营合作社发出《租赁合同》终止协议书的通知，要求功能疏解项目腾退户于2017年5月22日前到腾退办公室签订租赁合同终止协议书，否则将不再享有工程配合奖和提前搬家奖励费。吕家营村将于2017年5月22日后，对村属集体资产房屋进行拆除，如逾期未腾空房屋、场地，则相关滞留物品视为自动放弃，吕家营合作社有权自行处理，由此造成的损失，由腾退户自行负责。2017年6月1日，吕家营合作社向聚朋居餐厅发出终止租赁合同、房屋疏解拆除通知书，要求聚朋居餐厅于2017年6月4日前，腾空承租房屋及场地，并自行清理干净，将相关资产完好的交还给吕家营合作社。2017年6月5日后，吕家营合作社将拆除该处房屋，如聚朋居餐厅逾期未腾空房屋、场地，则相关滞留物品将视为自动放弃，吕家营合作社有权自行处理，由此造成的损失，由聚朋居餐厅负责。后白玉柱与吕家营合作社签订租赁解除协议书，约定：双方协商一致同意于2017年3月1日解除租赁经营合同，白玉柱在2017年5月20日前返还租赁房屋及附属设施。协议签订后，由于王伟未腾退房屋，白玉柱未能按约定将房屋交还给吕家营合作社。2017年7月26日，白玉柱与吕家营合作社签订拆除腾退补偿协议，约定：吕家营合作社对由白玉柱租用的房屋建筑物及附属设施进行拆除腾退。双方于2015年8月1日所签租赁经营合同约定由吕家营合作社出租给白玉柱的房屋建筑面积为95平方米。租赁期间，经吕家营合作社同意白玉柱在原租赁场地内进行的房屋建筑物翻建、改扩建及装饰装潢部分补偿收益，双方经过协商达成一致：拆除房屋建筑物总面积251.37平方米，根据本次拆除补偿标准补偿款总额为251370元；拆除房屋建筑物中吕家营合作社权属房屋建筑面积95平方米，根据本次拆除补偿标准补偿款金额95000元，白玉柱权属房屋建筑面积156.37平方米，根据本次拆除补偿标准补偿金额为156370元。吕家营合作社给予白玉柱房屋建筑物补偿款156370元、提前搬家奖励37706元、工程配合奖励50274元，共计244350元。白玉柱应在2017年7月29日前将本协议第一条约定的土地及房屋、附属物腾空，并交付吕家营合作社予以拆除。如白玉柱未在本协议约定的期限内将上述土地及房屋腾空并交付吕家营合作社的，白玉柱每迟延一日须按总补偿款的千分之三承担相应违约责任。2017年7月28日，吕家营合作社对涉诉房屋实施了拆除。案件审理过程中，王伟提供装修工程施工协议书、工程概算表、工程款付款发票，证明：其在2016年3月18日与案外人签订施工协议对租赁房屋进行了装修，支出装修费637786元。三被告否认王伟曾对房屋进行过装修，并称：合同书约定租期不满两年，租金也才17万元，王伟却称花费60万元进行装修，不合常理；且施工协议书的签订时间为2016年3月18日，早于王伟与孙金香签订合同书的时间（2016年3月24日），说明装修没有经过三被告的同意；且施工协议书上并没有王伟本人的签字，故三被告对上述证据均不予认可。吕家营合作社表示，自己不了解王伟是否对租赁房屋进行过装修。案件审理过程中王伟表示，涉诉房屋自2017年5月2日开始被停水、断电，故从该日起至2017年7月28日房屋被拆除期间其一直没有经营。三被告及吕家营合作社则称：虽然村委会发出通知称，要在2017年5月2日开始停水、断电，但实际上并未实施。王伟称：涉诉房屋是在2017年7月28日被吕家营合作社强拆的。三被告则称，2017年7月28日王伟将涉诉房屋交还给孙金香，后白玉柱又交还给了吕家营合作社，吕家营合作社并非强拆。吕家营合作社对三被告的上述陈述表示认可。庭审中白玉柱和聚朋居餐厅表示：白玉柱与吕家营合作社签订租赁解除协议书约定租赁经营合同于2017年3月1日解除，故吕家营合作社未向白玉柱收取过之后的租金。上述事实，有租赁经营合同、合同书、租赁解除协议书、拆除腾退补偿协议、通知及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：合同书虽然是王伟与孙金香签订，但白玉柱与孙金香系夫妻关系，而租赁房屋亦是原聚朋居餐厅的经营场地，说明白玉柱与孙金香共同经营聚朋居餐厅，王伟向三被告主张权利合法有据。吕家营合作社与王伟之间并不存在租赁合同关系，王伟以租赁合同纠纷为案由向吕家营合作社主张权利，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。王伟与孙金香签订的合同书约定：租赁合同履行期间王伟不得任意损坏门面房场地建筑及其相关设施，如有实际需要，须经双方协商后，才可自行处理。如遇国家或上级部门（乡村等）本身政策性征地，提前30天通知王伟本合同自动终止。王伟私自构建的房屋不给予任何赔偿，孙金香应返还王伟终止合同的租赁余款。在合同书履行期间，租赁房屋因非首都功能疏解腾退被拆除，合同无法继续履行。王伟主张租赁房屋自2017年5月2日开始被停水、断电，导致其无法经营，并要求三被告退还此后的租金，但其未能就此提供相应证据，本院不予采信。但是考虑到在腾退工作实施期间，王伟的经营活动却会受到一定影响，且自2017年3月1日开始，吕家营合作社亦不再向白玉柱收取租金，王伟给付租金的金额亦应作相应的减免。王伟要求三被告退还租金的诉讼请求合理，本院予以支持，退还金额本院根据本案实际情况确定。王伟主张自己在使用租赁房屋期间花费637786元进行装修，并要求三被告对此进行赔偿。但合同书约定的租期不满两年，即便王伟因经营需要确需进行装修，也应就装修方案与出租人协商一致，装修造价也应与租期相适应。现王伟主张的装修造价明显不能与租期相适应且证据亦不充分，本院无法采信。另外，现有证据显示，白玉柱与吕家营合作社之间是按照各自权属房屋的建筑面积分配补偿款，没有证据证明三被告因王伟的装修添附行为获利，王伟要求三被告赔偿装修损失的诉讼请求缺乏合同依据和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告白玉柱、孙金香、北京聚朋居餐厅于本判决生效之日起十日内返还原告王伟租金二万元；二、驳回原告王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10180元，由原告王伟负担9430元（已交纳），由被告白玉柱、孙金香、北京聚朋居餐厅负担750元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  甄玉斌人民陪审员  侯玉荣人民陪审员  宋义德二〇二〇年四月二十七日书 记 员  贾晓茜