山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初1909号原告：魏旭东，男，1955年11月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马祥印，山东盈德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曼，山东盈德律师事务所实习律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：张某某，男，1976年10月13日出生，汉族，系山东圣凯置业有限公司职工，住济南市。被告：济南生活家装饰工程有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：陈某某，总经理。原告魏旭东与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）、济南生活家装饰工程有限公司（以下简称生活家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏旭东的委托诉讼代理人马祥印、王曼，被告圣凯公司的委托诉讼代理人张某某及被告生活家公司的法定代表人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏旭东向本院提出诉讼请求：1、判令被告圣凯公司支付原告2018年9月21日至2018年10月31日的房屋占有使用费3948.71元及利息198.07元（房屋占有使用费以每天96.31元计算，计41天，利息以3948.71元为基数，2018年10月31日至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日至全额给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告生活家公司支付原告2018年11月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费40931.75元及利息2046.59元，2019年12月31日至实际迁出之日止房屋占有使用费（计算标准均同上，计425天）；3、判令被告圣凯公司对2018年11月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费的支付承担连带责任；4、判令本案诉讼费用（诉讼费、保全费、公告费、邮寄费等）由两被告承担。事实与理由:2010年8月12日，原告魏旭东与被告圣凯公司签订《委托经营管理协议》，约定原告将其购买的位于济南市泺源大街29号圣凯财富广场商业广场二层2D118号商铺委托给圣凯公司经营管理，委托经营期限为20年，自2010年9月1日至2030年8月31日止。合同签订后，原告依据合同约定向圣凯公司交付了房屋。2015年3月26日，圣凯公司与被告生活家公司签订住所（营业场所）租赁合同，将包括原告2D118号商铺在内的圣凯财富广场一层中厅、二层西厅出租给生活家公司，由生活家公司承租后经营使用至今。圣凯公司自2015年3月起未再向原告支付房租。原告于2018年对圣凯公司提起诉讼，济南市历下区人民法院于2018年8月28日做出（2018）鲁0102民初2956号判决，确认原告魏旭东与圣凯公司之间签订的《委托经营管理协议》于2018年6月27日解除，该协议解除后圣凯公司未向原告返还房屋，应当向原告支付房屋占有使用费，计算标准为每天96.31元（502168元*7%/365天），判决圣凯公司向原告支付自2018年6月28日至本判决生效之日止的房屋占有使用费。该判决于2018年9月20日生效，故原告有权要求圣凯公司支付2018年9月21日之后的房屋占有使用费。生活家公司作为实际使用人，原告有权向其主张支付房屋占有使用费，其于2018年11月7日向原告出具证明，证明其与圣凯公司签订的租赁协议租金已付至2018年10月31日。故原告有权要求生活家公司承担2018年10月31日之后的房屋占有使用费，2018年9月21日至2018年10月31日之间的房屋占有使用费由圣凯公司承担。原告多次向两被告催要，均无果，无奈诉至法院，请求贵院判如所请。圣凯公司辩称，第一，对原告主张租金数额有异议。本被告与原告签订的《委托经营管理协议》已经于2018年6月27日解除，即现已不具备法律效力。第二，原告主张由本被告承担全部诉讼费用问题。双方就此未有明确约定，故本被告不予认可。在本被告自身负累较重等现实情况下及与原告未就利息、违约金、经济损失等进行约定，故恳请法院予以驳回前述诉请。第三，基于本被告与原告就委托协议解除后的租金结算未能达成一致意见，结合涉案项目近年经营处于亏损状态等多种因素，本被告在前期应诉包括其他案例中已明确表示参照涉案商铺项目的实际租金水平协商结算，故本案也不能直接完全认定是本被告违约。故此，本被告认为原告主张的事实依据不够充分，请求法院依法驳回。第四，近几年实体经济整体处于低迷状态，原告要求的租金是按购房款总额的7%、8%支付，已超出了市场实际的租赁水平。目前，涉案商铺所在项目多处商铺闲置，整个项目也已长期出现亏损，导致类似案件累积较多，本被告负累较重。现阶段，本被告已采取引进资金注入的形式来解决类似问题。根据实际情况，本被告于前几年下旬组织召开了商铺业主见面会（原告期间曾参与或交流中已了解），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定：1、由本被告设法落实资金，尽快将欠付业主（包含原告在内）2017年1月1日之前的租金结算。2、确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款X6%、7%等递增标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。第五，对于合同期满或协议无效后，房屋占有使用费的支付标准现行法律应该也没有明确规定，到底是采用原合同约定的租金标准来确定，还是按房屋被占用期间同地段租赁市场价格确定，应当具体案件具体分析，以公平、公正原则为指引，这样，原、被告双方当事人的合法权益才能都得到保障。第六，近几年中国市场经济不稳定，虽GDP指数逐年上涨，但这并不能代表所有的行业的经济状况呈正增长趋势，具体到个案，影响的因素不同，影响的程度不同，不能因租赁行业租金总体增长的情况得出每个经营者的收入都是逐年增长的结论，实际上甚至存在负增长的情况。具体到本案中，本被告提供的证据可以证实涉案房屋的实际年租金的价格远低于购房款的7%、8%的标准，如果继续采用原合同约定的租金标准支付占有使用费，对本被告来说显然有失公平。假使被告未占用原告的房屋，原告自己对外出租所得的利益是否一定能达到购房款的7%、8%，这个无从得知。因此，只有通过调查事实或依法鉴定，根据实际市场或由第三方专业机构来确定涉案房屋占有使用费的支付标准对原、被告双方是最为公正、公平的。综合前述证据及答辩内容，本被告认为原告主张有误且事实依据不充分，恳请法院根据实际情况综合衡量、合理判决。生活家公司辩称，第一，2015年3月1日，本被告与圣凯公司签订租赁合同，承租了位于济南市泺源大街29号圣凯财富广场商业广场二层的房产，其中包括涉案房产。因2018年4月开始，圣凯公司与业主们产生纠纷，业主们采取堵门等多种扰乱本被告正常使用租赁房产的措施，致使本被告无法正常对外营业，故本被告与圣凯公司解除了租赁合同，并于2019年4月9日搬离了租赁房产，向圣凯公司清偿了全部租赁费用。第二，魏旭东向本被告主张自2019年4月9日之后的占有使用费无事实依据。本被告于2019年4月9日搬离了涉案房产，本被告并未再占有使用涉案房产，故魏旭东向本被告主张自2019年4月9日之后的占有使用费无事实依据。第三，本被告已向圣凯公司清偿全部搬离前的房屋租赁费，魏旭东向本被告主张自2018年11月1日至搬离前的占有使用费无事实及法律依据。本被告依据租赁合同对涉案具有占有使用权，本被告已按租赁合同约定，向圣凯公司清偿了全部搬离前的租金。租赁合同的相对方系圣凯公司，本被告与魏旭东无直接法律关系，魏旭东向本被告主张权利，无事实及法律依据。综上所述，本被告自2019年4月9日之后未再占有使用涉案房产，并且本被告已按租赁合同约定将搬离前租金清偿完毕，故魏旭东向本被告主张占有使用费无任何事实及法律依据，请求依法驳回魏旭东的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告魏旭东系位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场1-2118房屋（建筑面积28.16平方米，房产证号为济房权证历字第**号）的所有权人。2010年8月12日，魏旭东与圣凯公司签订《委托经营管理协议》一份，约定魏旭东将其所有的位于圣凯财富广场商业广场二层2D118号商铺（即前述的圣凯财富广场1-2118房屋）委托给圣凯公司管理，委托经营的期限为20年，自2010年9月1日起至2030年8月31日止；涉案商铺总楼款为502168元，双方同意每年年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年到第四年为商铺总楼款6%支付，第五年到第八年为商铺总楼款的7%支付，第九年到第十二年为商铺总楼款的8%支付，第十三年到第十六年为商铺总楼款的9%，第十七年到第二十年为商铺总楼款的10%；委托经营款每六个月支付一次，每次租金支付时间为每六个月到期后的30个工作日内；本协议有效期届满，圣凯公司需继续委托经营该商铺的，应于有效期届满之日2个月向魏旭东提出续约要求，魏旭东若无书面反对意见本协议顺延等条款。合同签订后，魏旭东按照合同履行了房屋交付义务。2015年5月1日，圣凯公司与生活家公司签订《场地租赁合同》，双方约定圣凯公司租赁给生活家公司的场地坐落于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场一层中厅、二层西厅部分区域，建筑面积为5260平方米，使用面积3920平方米，租赁期8年，自2015年3月1日至2023年5月31日止，合同签订后，生活家公司向圣凯公司支付履约保证金316666.67元及12个月租金人民币380万元后3日内，圣凯公司向生活家公司交付该场地。自2005年6月1日至2016年5月31日年租金380万元，租金每两年递增一次，每次递增5%。因圣凯公司拖欠房屋租金，魏旭东曾于2018年向本院提起诉讼，本院于2018年8月28日作出（2018）鲁0102民初2956号民事判决：“本院认为原告魏旭东与被告圣凯公司之间签订的《委托经营管理协议》于2018年6月27日解除……判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏旭东支付自2016年9月1日起至2018年6月27日止的欠付租金63674.13元及自2018年6月28日至本判决生效之日止的房屋占有使用费（计算标准为每天96.31元）；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏旭东支付所欠租金的利息（以17450.34元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分别自2017年4月1日、2017年10月1日、2018年4月1日起计算至本判决生效之日止；以11460.89元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月28日起计算至本判决生效之日止)；三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场1-2118房屋返还给原告魏旭东；四、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏旭东支付律师代理费6965元；五、驳回原告魏旭东超出部分的诉讼请求；六、驳回原告魏旭东的其他诉讼请求。”该判决已于2018年9月20日生效。2018年10月23日，魏旭东向本院申请强制执行，2018年10月29日，本院向被执行人圣凯公司发出执行通知书及报告财产令，要求被执行人履行义务并报告财产。后因被执行人圣凯公司无可被执行财产，本院于2019年4月4日作出（2018）鲁0102执3104号执行裁定书，裁定“终结本次执行程序。”2018年10月24日，魏旭东向生活家法定代表人陈某某手机号码发送短信“陈总您好！我没有找到圣凯的人，法院告诉我圣凯已经收到判决书，希望你们能够与我尽快签订合同，等您消息，尽量少打扰您，谢谢！”收到回复“收到”。2018年11月7日，生活家公司出具证明，载明：生活家公司与圣凯公司签订的租赁协议，租金已付至2018年10月31日，尚有保证金316666.67元在圣凯公司账面。2018年12月17日，魏旭东委托山东盈德律师事务所通过EMS向生活家公司发出律师函，要求生活家公司依法与魏旭东签订房屋租赁合同，并向魏旭东支付房屋占有使用费。次日，生活家公司签收该律师函，签收人赵老师。2019年3月30日，圣凯公司与生活家公司签订《解除租赁合同协议》，双方约定：因圣凯公司与租赁场地部分原产权人产生争议或纠纷未能妥善解决，致使生活家公司无法正常使用租赁场地进行经营，对经营造成一定的影响，现双方一致同意于2019年3月31日起解除《场地租赁合同》，此后双方不再存有租赁关系，双方亦不存在任何争议或经济纠纷；圣凯公司同意给予生活家公司10天以内的搬迁时间即2019年4月10日前生活家公司搬离，并将租赁场地按现有状貌交付甲方验收。生活家公司根据《场地租赁合同》2015年3月4日向圣凯公司缴纳的保证金，共计316666元，该费用作为生活家公司搬离租赁场所前场地使用费，圣凯公司不需再向生活家公司返还；生活家公司已结清全部租金及其他费用，不再欠付圣凯公司任何形式的租金或其他费用；因圣凯公司部分委托经营业主即原产权人等因素，给生活家公司及装修等损失，该协议签订后，生活家公司放弃追究相关责任的权利等条款。2019年4月11日，圣凯公司张玉出具收条，载明：今收到生活家门上钥匙共计6把。在本案审理过程中，圣凯公司与生活家公司认可，双方2018年的日租金为399万元/365天/5260平方米。本院认为，根据查明的事实，本院作出的（2018）鲁0102民初2956号民事判决已于2018年9月20日生效，该生效判决已认定魏旭东与圣凯公司于2010年8月12日签订的《委托经营管理协议》于2018年6月27日解除，并判决圣凯公司向魏旭东返还涉案商铺。从上述判决生效至今，圣凯公司既未按生效判决规定的日期将涉案商铺返还，又未与魏旭东重新签订协议，仍继续占用商铺。魏旭东要求参照（2018）鲁0102民初2956号民事判决确定的计算标准每天96.31元（502168元×7%÷365天），由圣凯公司支付自2018年9月21日至2019年12月31日止的房屋占有使用费并无不当，本院予以支持，数额为44880.46元（96.31元×466天=44880.46元）。对圣凯公司的关于根据实际市场或由第三方专业机构来确定涉案房屋占有使用费的支付标准的答辩意见，本院不予准许。关于魏旭东要求圣凯公司支付房屋占有使用费利息的诉讼请求。本院认为，圣凯公司在与魏旭东签订的《委托经营管理协议》解除并被生效判决要求返还涉案商铺的情况下，依然占用涉案商铺，且没有支付房屋占有使用费，给魏旭东造成了一定的损失，现魏旭东主张该损失自2018年9月21日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，数额为1399.23元（502168元×7%×4.35%×334天÷365天）；2019年8月20日至2019年12月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，理由正当，本院予以支持。关于魏旭东要求圣凯公司支付律师费的诉讼请求，因该主张无法律依据，本院不予支持。关于魏旭东要求生活家公司支付房屋占有使用费及诉讼费用的诉讼请求，生活家公司系与圣凯公司签订的租赁合同，且已与圣凯公司解除租赁合同并足额支付租金后搬离了涉案房屋，原告魏旭东与生活家公司无关，故对于魏旭东该主张，本院不予支持综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏旭东支付2018年9月21日起至2019年12月31日止的房屋占有使用费为44880.46元；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏旭东支付2018年9月21日起至2019年8月19日止欠付房屋占有使用费的利息1399.23元；三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏旭东支付自2019年8月20日至2019年12月31日止欠付房屋占有使用费的利息（以原告魏旭东支付的购房款502168元的7%为基数，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告魏旭东对被告济南生活家装饰工程有限公司的诉讼请求；五、驳回原告魏旭东的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取980元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭喆二〇二〇年四月二十七日书记员  耿铭