广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终463号上诉人（原审原告)：李建华，男，汉族，1986年4月21日出生，住所地：广东省梅州市梅江区******。委托诉讼代理人：吴惠文，广东通惠达律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：梅州市*******地产开发有限公司。住所地：广东省梅州市*******。法定代表人：姚舒扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：虞勋，该公司员工。委托诉讼代理人：陈梅，该公司员工。上诉人李建华因与被上诉人梅州市*******地产开发有限公司（下简称“碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李建华的委托诉讼代理人吴惠文，被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人虞勋、陈梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建华上诉请求：一、撤销(2019)粤1402民初1709号民事判决；二、判令被上诉人承担违约责任，具体承担方式为按房屋总价的20%一次性赔偿上诉人人民币172083元并按照中国人民银行同期利率加倍支付迟延履行的利息至全部履行之日止；三、确认被上诉人在预售过程中存在虚假宣传、隐瞒事实等欺诈行为，侵犯上诉人的知情权；四、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定“由于上诉人未能提供证据证明涉案房屋属于西阳镇管辖所造成的实际损失，故对其要求赔偿的请求不予支持”与事实不符，且适用法律出现偏差，依法应予以纠正，理由如下：一、一审法院已认定“根据双方《商品房买卖合同(预售)》的约定，被上诉人应当交付位于三角镇东升村的房产，因标的实际位于西阳镇龙坑村被上诉人应当承担相应的违约责任。”根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条有关“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。二、在双方签订的合同中，凡是涉及到买受人的违约责任承担方式为最高赔偿房屋总价款的20%，而涉及到出卖人的违约责任承担方式就只是一句“双方另行协商”，违反了民事合同权利义务相对等的原则。一审法院不参照双方已经签订的合同中既有的关于违约责任的条款，仅以上诉人无法证明实际损失就驳回上诉人的赔偿请求，与法不符。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。三、退一万步说，即使在当事人确实不能证明“实际损失”的情况下，仍可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中华人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”和《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》中关于“房屋买卖合同没有约定违约责任，或者损失数额难以确定的，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。综上所述，一审法院虽认定被上诉人应承担违约责任，但以上诉人未能证明实际损失为由作出驳回上诉人的诉讼请求的判决是显失公正的。一审判决认定事实正确，但适用法律不当，判处结果有失公允。为此，上诉人特依据《民事诉讼法》的相关规定提起上诉。碧桂园公司辩称，一、一审法院事实认定清楚，但法院认定部分有误。房屋实际坐落地址与合同约定地址不符非因被上诉人原因导致，不可归责于被上诉人，被上诉人不存在任何违约行为，无需承担任何违约责任。一审法院已查明“被上诉人从梅州市国土资源局挂牌出让涉案地块到签订土地出让协议以及后续由梅州市住建局、自然资源局出具的各种证照都标明涉案地块位于梅江区三角镇东升村，涉案房产地理位置、空间位置均未变动”的事实，法院在查明前述事实后，未能结合案件事实认定造成房屋实际坐落地址与合同约定地址不一致的真正原因，仅仅根据“双方《商品房买卖合同（预售）》的约定，被上诉人应当交付位于三角镇东升村的房产，因标的房产行政管辖实际位于西阳镇龙坑村而认定被上诉人构成违约，应承担相应的违约责任”，该部分认定有误，房屋坐落地址从国土资源部门挂牌出让至涉案商品房出售均由政府部门确定，被上诉人无法自行确定更无法自行更改，造成房屋坐落地址与合同约定地址不一致的原因不可归责于被上诉人，被上诉人不存在任何违约行为。（一）被上诉人在竞买涉案地块前其坐落地址已由政府规划部门确定2016年4月5日，原梅州市城乡规划局出具涉案地块的《梅州市江南新城东升片区A-10地块用地规划条件》明确记载涉案用地位置为梅江区三角镇东升村。2016年5月9日，梅州市********公布梅市公资土字（2016）第07号《梅州市国有建设用地使用权网上拍卖出让公告》，公开拍卖涉案地块。被上诉人通过网络、问询政府部门等方式，查询到涉案地块坐落于梅州市梅江区******，其用地规划条件符合被上诉人拟开发项目要求，遂参与竞拍并成功竞得涉案地块。随后被上诉人与原梅州市国土资源局签订涉案地块《国有建设用地使用权出让合同》，且《梅州市江南新城东升片区A-10地块用地规划条件》作为该出让合同的附件之一附于出让合同中。（二）被上诉人在获取地块后直至取得涉案房屋预售许可证时，其涉案地块地址在政府各部门颁发的各证照中均记载为“梅江区三角镇东升村”。被上诉人成功竞得涉案地块后便开始对涉案地块按照规划条件要求开展开发建设工作，在办妥《广东省企业投资项目备案证》等资料后，向原梅州市城乡规划局申请办理了涉案地块《建设用地规划许可证》，该《建设用地规划许可证》同样注明涉案地块用地位置为梅江区三角镇东升村。被上诉人根据用地规划条件和用地规划证等资料，按出让合同约定缴清全部出让款后，向政府有关部门陆续申请办理了涉案地块《不动产权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，上述证件均明确涉案地块地址位于梅江区三角镇东升村。被上诉人取得的证照均是通过合法合规途径获取，且整个预售行为及合同网签、合同备案等均在政府部门的监控下完成，在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第三条第3点关于房屋坐落地址的填写，也是由政府部门直接确定的，并非被上诉人直接擅自填写的。根据当地住建部门要求，网签买卖合同条款中涉及的商品房基本情况信息必须与审核签发的《商品房预售许可证》及其他证照信息保持一致，被上诉人不得擅自修改，具体到本案中，被上诉人无法将网签买卖合同的地址擅自填写为“客天下碧桂园天誉一街”，否则该商品房买卖合同无法通过备案，若买卖合同无法通过备案则将直接导致该商品房交易无法继续进行，因此被上诉人对合同中的地址没有任何更改及设定的权利，需按照政府有关部门审核签发的《商品房预售许可证》及其他证照记载的地址信息填写。而被上诉人也正是在接到上诉人的反馈时，方才发现涉案地块的房屋实际坐落地址与商品房买卖合同约定地址不符这一情况，但出现该情况非因被上诉人的原因导致，在此之前，当地政府有关部门也一直认为涉案地块位于三角镇东升村。政府部门接到上诉人反馈的这一情况后，亦积极协调被上诉人予以配合向政府上一级部门申请调整梅州市梅江区三角镇与西洋镇部分行政区域界线，成立专门的社区居委会，由区民政局牵头，被上诉人予以配合，全力做好选址、社区命名、启动等相关事宜，致力打造标杆社区，前述事实，一审判决已予以查明并确认。因此，从上述可以看出，房屋坐落地址与合同约定地址不一致非被上诉人原因导致，不可归责于被上诉人，被上诉人不存在任何违约行为，无需承担任何违约责任。二、该商品房满足正常的居住功能，且该商品房已经竣工验收合格，符合合同约定的交付条件和交付标准，可随时交付给原告使用，双方的《商品房买卖合同》目的已实现。上诉人购买被上诉人开发建设的涉案商品房，被上诉人已按照买卖合同的约定办理了竣工验收，并于2018年12月25日取得了《竣工验收备案证》，该商品房符合合同约定的交付条件和交付标准，可随时交付上诉人使用，《商品房买卖合同》目的可以实现，被上诉人不存在违约。因此，上诉人主张被上诉人存在违约行为并主张违约金的诉请没有事实和法律依据。一审法院事实认定清楚，但法院认定部分有误。房屋实际坐落地址与合同约定地址不符非因被上诉人原因导致，不可归责于被上诉人，被上诉人不存在任何违约行为，无需承担任何违约责任。李建华向一审法院起诉请求：1.确认碧桂园公司在预售过程中存在虚假宣传、隐瞒事实等欺诈行为，侵犯原告的知情权；2.确认被告交付的房屋实际坐落地址与合同约定地址不符，存在严重违约行为（如交房后存在其它违约行为则另行主张）；3.被告承担违约责任，具体承担方式为按房屋总价的20%一次性赔偿原告人民币172083元并按照中国人民银行同期利率加倍支付迟延履行的利息至全部履行之日止；4.被告在《梅州日报》等市级报刊上公开赔礼道歉；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系经营房地产开发及销售的有限责任公司。2017年5月31日，李建华与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，向碧桂园公司购买位于梅州市梅江区**********************（6号楼），李建华付清了购房款。双方确认，涉案房产位于客天下碧桂园A-10地块。2016年5月31日，碧桂园公司作为受让人，与出让人梅州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让坐落于梅江区S333线以南（江南新城东升片区）的土地使用权，并约定了土地利用要求[其他土地利用要求详见附件3《梅州市江南新城东升片区A-10地块用地规划条件》],该附件标明用地位置为梅江区三角镇东升村（详见附图：G2016-025号）。梅州市城乡规划局于2016年7月7日就“客天下碧桂园（A-10地块）项目”发出地字第2016-018号《建设用地规划许可证》，许可客天下碧桂园（A-10地块）项目用地位置为梅江区三角镇东升村（江南新城东升片区）。梅州市国土资源局就坐落在梅江区三角镇东升村（江南新城东升片区）的国有建设用地使用权为碧桂园公司颁发了粤（2016）梅州市不动产权《不动产权证》。涉案房产相关的《建设工程规划许可证》载明建设位置为梅江区三角镇东升村，《建筑工程施工许可证》载明建设位置为梅江区三角镇东升村，《商品房预售许可证》载明项目坐落于梅江区三角镇东升村。涉案房产所在建筑工程经验收备案，备案工程地点为广东省梅州市梅江区******。另查明，碧桂园公司于2016年7月10日与方远建设集团股份有限公司签订《建设工程施工合同》，将客天下碧桂园一期二标段总承包工程发包给方远建设集团股份有限公司，工程地点为梅江区三角镇东升村及西阳龙坑村内。涉案房产地理位置、空间位置未变动，行政区划实际属于梅江区西阳镇管辖。2019年7月24日，梅州市民政局作出《梅州市民政局关于申请调整梅州市梅江区三角镇与西阳镇部分行政区域界线的复函》，表示经省民政厅区划地名处答复支持客天下碧桂园楼盘A10、A11规划建设用地从西阳镇龙坑村管辖划入三角镇东升村管辖，现该变更管辖手续正在办理过程中。李建华确认，其依据合同关系提起本案诉讼。一审法院认为，立案时本案案由定为房屋买卖合同纠纷，但经审理查明，本案合同为被告碧桂园公司将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付房屋价款所签订的合同，现当事人就合同履行问题提起诉讼，应定为商品房预售合同纠纷。原告李建华与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性、强制性规定，合法有效，各方均应依约履行自己的义务。本案争议焦点为：1.被告销售涉案房屋是否构成误导性销售造成的违约。2.涉案房屋行政区划属梅江区西阳镇，被告是否构成违约及是否需要承担违约责任。关于焦点1，被告销售涉案房屋是否构成误导性销售造成的违约。原告主张，其因房产地址位于西阳镇而无法享受三角镇相应的配套设施，被告利用优势地位进行误导性销售，应承担违约责任。本案中，第一，被告与方远建设集团股份有限公司签订的《建设工程施工合同》中约定的工程地点为梅江区三角镇东升村及西阳龙坑村内，因工程地点同时包含三角镇东升村及西阳镇龙坑村，不能据此认定被告明知道涉案房产位于西阳镇龙坑村。第二，从涉案房产所在地块的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房买卖合同（预售）》等房产证照来看，涉案房产所在地块的地点，梅州市机关部门均标注的是梅江区三角镇东升村。第三，被告在楼盘宣传时使用“普育小学”、“六大公交路线”等简单宣传文字，符合客天下碧桂园周边环境的基本事实，同时该宣传也不具有具体确定的内容，不构成对房产配套设施的承诺。因此，原告主张被告以三角镇东升村进行销售及使用“普育小学”、“六大公交路线”等宣传文字是误导性销售并进而要求被告承担违约责任的主张不成立。关于焦点2，涉案房屋行政区划属梅江区西阳镇，被告是否构成违约及是否需要承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当交付位于三角镇东升村的房产。因标的房产实际位于西阳镇龙坑村，被告构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条有关“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现被告履行合同义务不符合约定，应依法继续履行交付属于三角镇东升村行政区划的房产给原告的义务。对于双方《商品房买卖合同（预售）》签订起至涉案房产行政区划归属至三角镇东升村止，因三角镇东升村和西阳镇龙坑村行政区划管辖不同而给购房人造成的实际损失，被告应予以赔偿，本案中，原告未提供证据证明其因涉案房屋属于西阳镇管辖所造成的实际损失，故对其要求被告赔偿的请求不予支持。另外，原告未举证证明被告擅自变更涉案房产的设计，对其因此要求被告承担赔偿金及利息的请求，不予支持。原告根据双方合同法律关系提起本案诉讼，与原告要求确认被告侵犯知情权、赔礼道歉所依据的法律关系，不属同一法律关系，对该请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条之规定，判决如下：驳回原告李建华的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为1870.83元（原告已预交），由原告负担。二审中，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，一审中上诉人提交的梅州市自然资源局于2019年5月9日作出的《信访事项告知书》载明：1、土地出让情况。该地块于2016年由碧桂园公司拍卖取得开发建设。此项目位于江南新城东升片区客天下总体规划范围内，依据民政部门镇级行政界线，跨越三角镇与西阳镇。土地出让合同描述为“地块位于梅江区S333线以南（江南新城东升片区）”。由于土地出让时未形成具体详细地块名称，只能以方位描述，即S333线以南（江南新城东升片区）。2、规划报建情况。规划报建时开发商申请开发建设的小区名称为“客天下碧桂园”，且该地块位于江南新城东升片区，而“客天下”大部分属于三角镇范围内，故规划报建时采用的表述为“三角镇东升村客天下碧桂园”。3、不动产登记情况。目前一期项目A16（天境）地块已完成规划建设及工程验收，并已确权登记，确权登记时延续规划采用的坐落为“三角镇东升村客天下碧桂园”。根据《不动产登记暂行条例》、《不动产单元设定与代码编制规则》等法律法规，不动产登记以宗地为单位编码，宗地范围内的全部不动产单元编入一个宗地单元。虽然“客天下碧桂园”跨越三角镇与西阳镇，但对一个完整的小区，不可能同时描述为“三角镇客天下碧桂园”、“西阳镇客天下碧桂园”，由于该小区一期（天境）位于三角镇范围内，故宗地编码采用三角镇的地籍区地籍子区编码和坐落描述。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方诉辩主张，本案二审处理意见如下：根据上述《信访事项告知书》等证据可以认定造成本案所涉商品房买卖合同载明的项目坐落和名称为“三角镇东升村客天下碧桂园”，但本案所涉商品房实际坐落和行政区划管辖属西阳镇龙坑村，即同一小区分属两镇（三角镇和西阳镇）管辖及带来相应的入户、入学等问题，是由于该项目用地跨越两镇和该项目从土地出让、规划报建、不动产登记对项目坐落和名称延续使用“三角镇东升村客天下碧桂园”等原因造成，并非被上诉人虚假宣传、隐瞒欺诈或改变项目用地导致行政区划改变等违约行为造成，上诉人认为因被上诉人虚假宣传、隐瞒欺诈等导致房屋实际坐落与合同约定不符存在严重违约行为应承担违约责任的诉讼请求应予驳回。目前政府相关部门亦已就客天下碧桂园小区的行政区划调整和相应的入户、入学等问题协调处理中。综上所述，李建华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定被上诉人构成违约不当，但处理结果并无不当，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3271.84元（已由上诉人李建华预交），由上诉人李建华负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年四月二十一日法官助理 黄 可书 记 员 曾 梅