贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2251号 原告：彭秀，女，汉族，1991年12月2日出生，住贵州省赫章县。 原告：姚磊，男，汉族，1990年8月19日出生，住贵州省赫章县。 二原告委托诉讼代理人：周礼贵（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：魏浪（一般授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****。统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王乾隆（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 原告姚磊、彭秀诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人周礼贵、被告福明房开公司委托诉讼代理人聂咏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即为原告办理七星关区房屋的不动产权证书;2、依法判决被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司向原告支付逾期办理前述房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以已付购房款397105.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2017年5月26日起计算至被告向交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并通知原告之日止），暂计至2020年1月15日65662.41元;3、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2018年9月13日，原告姚磊、彭秀与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的七星关区房屋，建筑面积为118.35平方米，购房款为397105.00元，原告已经按照合同约定支付了涉案房屋的购房款。合同约定房屋交付时间为2016年10月31日前，初始登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款0.01%的违约金。后原告要求被告履行办证义务且原告已交纳了契税、产权登记费等费用，但被告均以各种理由予以拒绝。综上所述，原告根据相关法律规定诉至贵院，请求判如所诉。 被告福明房开公司答辩称：首先，根据《房屋登记办法》和《不动产登记管理条例》的规定《商品房买卖合同》转移登记第五项约定，代理人代办房屋权属登记应当提供授权委托书，因原告没有委托答辩人，或者是没有向答辩人出具委托书，答辩人不承担违约责任。根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》和《不动产登记管理条例》的规定、根据《商品房买卖合同》转移登记第五项约定，因原告未向答辩人出具委托书，答辩人没有代理权限而无法代办房屋权属登记，答辩人不应承担逾期办证的违约责任。根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》十五条“申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明”：《不动产登记管理条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：(一)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料、授枚委托书”的规定。以及根据《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款转移登记(五)“其他有关事项约定如下:由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证责任”的规定，及双方签订《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款转移登记第五项的约定，因原告没有向答辩人出具授权委托书，答辩人没有权利为原告办理房屋登记，因此原告要求答辩人承担逾期办证的违约责任的事实不存在。 其次，本案中涉案地块的起算时间是2018年9月28日，2018年10月17日七星关区国土资源局才作出批复，因此不能办理房屋权属证书的责任不在答辩人，是政府的原因造成，因此答辩人不应当承担其责任。 第三、关于办证时间的约定。根据2018年10月17日七星关区国土资源局七星国土资复(2018)178文件，涉案房屋的使用权宗地住宅的起始时间是2018年9月28日，因此办理不动产权属证书的起始时间从2018年9月28日开始，并扣除办理初始登记90日后，再根据双方签订《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款转移登记(一)出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人.(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1％承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)一项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起360日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息；（2)买受人不退房的，出卖入自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01％违约金”的约定，再扣除办理初始登记90日后，还有360日的退房时间，如果原告不退房，才能适用按日向买受人支付已交付房价款0.01％违约金的约定。 第四、关于违约金的计算。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款转移登记的约定和七星关区国土资源局七星国土资复(2018)178文件规定，第一个360日按已付房价款的0.1％承担违约责任，答辩人在第一个360日不能办理不动产证的情况下，原告可以退房，现原告不退房，根据“买受人不退房的，出卖入自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01％违约金”约定，答辩人只能按日向买受人支付已交付房价款0.01％违约金，原告要求以总房款为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款年利率的1.3倍为标准支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金没有事实依据。 第五、由于被上诉人不存在任何经济损失，不存在赔偿事实。购房款是银行按揭贷款，己经被进行抵押登记，在银行按揭没有还清以前，不动产权证(注：2015年3月5日前称房屋所有权证、国有土地使用证)是由银行保管，在没有还清银行贷款前，被上诉人的房屋是不能再向银行申请贷款，已不能从事任何交易行为，更不存在任何经济损失的说法， 综上答辩意见，请求法院依法判决。 另外补充：签订《商品房买卖合同》的时间晚于计算违约金的时间，应该以签订合同的时间扣除法律和合同约定的时间后再另行计算。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月30日，原告向被告共计交付87105.00元，被告向原告出具收据，载明：姚磊、彭秀交来双树·望城18栋2单元15层Ａ1号的资金87105.00元。2017年2月25日，被告将毕节市双树路双树·望城滨河片区交付给原告。2018年9月13日，原告作为买受人与被告福明房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区，房号为2-15-1；建筑面积118.15平方米，套内建筑面积99.53平方米；总价款为397105.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款87105.00元，余款310000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属记的委托书，买受人没有出具委托书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。”合同还约定了其他事项。2019年12月30日，原告办理了住房公积金贷款，向被告福明房开公司支付完毕购房余款310000.00元。 另查明，根据毕节市自然资源和规划局不动产登记查询的结果，显示涉案商品房于2015年12月11日办理了在建抵押手续，于2018年7月24日解除抵押，2019年9月18日为原告办理了预售备案登记。 再查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。《商品房买卖合同》中对转移登记的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起使用90日。”的规定，原、被告双方于2018年9月13日签订《商品房买卖合同》时，涉案商品房已经竣工且交付原告使用，故被告应于合同签订之日起90日（2018年12月12日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。现原告已经完全履行其支付购房款的义务，而被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，已经构成违约，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。另外，原告虽未在2018年12月12日前未办理银行按揭支付购房余款，但被告并未提供证据证明未及时办理银行按揭贷款的原因系原告过错所致，结合原告提供的毕节市自然资源和规划局不动产登记查询结果，被告在本案中并不享有先履行抗辩权。因此，被告应当自2018年12月13日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 现被告逾期已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过360日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月21日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上，被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的方式为：以87105.00元为基数，2018年12月13日至2019年8月20日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月21日至2019年12月30日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；从2019年12月31日起，以397105.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日。 关于被告主张不能办理房屋权属证书是政府原因所致，因此不应当承担违约责任的抗辩主张。首先，被告提供的证据并不足以证明其抗辩理由，其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即便确实存在被告主张的客观原因，第三人因素仍不能免除被告应承担的违约责任，故对被告提出的该项抗辩主张，本院不予采纳。另外，协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书，系被告作为出卖人的法定义务，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定期限及违约责任，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定要求被告承担违约责任，该违约责任并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚磊、彭秀支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金的计算方式为：以87105.00元为基数，2018年12月13日至2019年8月20日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月21日至2019年12月30日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；从2019年12月31日起，以397105.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日； 二、驳回原告姚磊、彭秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费721.00元（已减半收取），由原告姚磊、彭秀负担500.00元，被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担221.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年四月二十日 书记员  申开旭