广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终488号 上诉人（原审被告）：黄远逢，男，1974年8月1日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：梁佳丽，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江渊，广西万益（来宾）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：蒙欣源，男，1976年11月3日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：郭荣军，广西品一律师事务所律师。 上诉人黄远逢因与被上诉人蒙欣源农村房屋买卖合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄远逢上诉请求：1.撤销来宾市兴宾区人民法院作出的（2019）桂1302民初3036号民事判决，并改判驳回蒙欣源的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼受理费均由蒙欣源负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决第四页第一段：“张贴通知当天，原、被告即知晓此事”与事实不符。来宾市城市管理综合执法局在案涉房门口张贴行政执法调查通知书只有被上诉人知晓此事，被上诉人只要限期到村委办理相关手续即可使该房屋免于被拆除，但被上诉人始终怠于履行对该房屋的管理义务，也没将该情况告知上诉人，最终导致该房屋被拆除；2.本案中，证人、在场人韦某系被上诉人购买案涉房的联系人，系被上诉人的利益方，其提供的证人证言明显偏袒被上诉人，其他的证人证言以及证据均与本案无关联,一审法院采信被上诉人提交的所有证据导致本案的事实认定有误，影响本案的公正、公平审理；3.证人潘某的证言与本案有密切的联系，证人潘某与上诉人、被上诉人属同一个村委的村民，其遇到的情况与上诉人一致，对该情况的处理具有参考性，其通过限期办理相关手续即可使房屋免于拆除，另外，与上诉人住同一排房屋的村民，同时间建造的房屋均未被拆除，现今还在使用，一审法院采纳潘某的证人证言更符合本案的事实。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条规定，上诉人与被上诉人同系良江镇罗村村民委成员，双方自愿签订的《楼房转让协议书》系有效合同。关于案涉房屋的产权以及登记情况双方均己知情，合同载明“如遇国家征收此楼房，所得补偿归乙方所有”，该房屋的风险与管理在双方合同签订之日起即转移到被上诉人上，这也是被上诉人低价收购案涉房屋的原因。综上，上诉人与被上诉人签订的《楼房转让协议书》系有效合同，被上诉人在收到拆除通知书时没有告知上诉人也没有办理相关手续让房屋不被拆除，其产生的法律后果应由被上诉人一人承担。 蒙欣源辩称，一、一审认定事实清楚、适用法律正确。根据《土地管理法》第22条第二、三款及第44条第一款规定，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的。应当办理农用地转用审批手续。该法第63条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上诉人在未取得任何建房审批手续的情况下，在农业用地上违法建造房屋，且所建造的房屋已被相关执法部门认定为违章建筑并予以清除。上诉人与被上诉人签订的《楼房转让协议》买卖违章建筑，改变了农业土地的用途，违法了法律的强制性规定，该协议无效。上诉人一再强调房屋已交付风险已转移，但忽略了交易中房屋属于违章建筑的事实，合同根本目的无法实现。二、上诉人应当向被上诉人返还购房款150000元。在整个房屋买卖过程中，上诉人均告知被上诉人房屋能够办理相关的产权手续，其存在过错。因为《楼房转让协议》无效，该房屋被拆除后，根据《合同法》第58条规定，上诉人应当返还全部购房款150000元。 蒙欣源向一审法院起诉请求：1.确认蒙欣源与黄远逢于2019年1月11日签订的《楼房转让协议书》无效；2.黄远逢返还给蒙欣源购房款150000元；3.一审诉讼费由黄远逢负担。 一审法院认定事实：黄远逢从他人处购买了来宾市兴宾区良江镇罗村村民委方村内临近疏港大道公路边的土地一块，于2017年修建了楼房两栋。2019年1月11月,经人介绍，蒙欣源与黄远逢签订《楼房转让协议书》，将其中一栋卖给了黄远逢，约定：甲方（黄远逢）转让给乙方（蒙欣源）前述楼房一栋作永久性的所有和使用，成交价格150000元，如遇国家征收此楼房，所得补偿归乙方所有；乙方在签订此协议即壹次性付清楼房款给甲方；自甲、乙双方签订本协议、人民币交清即生效，从此此楼房一切所有权归乙方所有等。签订协议后，蒙欣源分次向黄远逢支付购房款总计150000元后，黄远逢即交付楼房给蒙欣源。蒙欣源购买楼房后，并未装修、入住。2019年3月23日，来宾市城市管理综合执法局在上述楼房门口张贴了行政执法调查通知书，要求该楼房的户主于2019年3月26日前到来宾市兴宾区城市管理规划建设执法监察大队河西中队接受调查，并提供如下材料：土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程规划平面图（红线图）、建设工程施工许可证、个人身份证（单位的法人证书）、其他与建设相关的手续。同时张贴了拆除通知书，内容：“经查，你未经建设行政主管部门批准，在没有取得合法建设手续的情况下擅自在来宾市兴宾区北面建设砖混结构房屋壹间的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十四条的规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十六条、第六十八条的有关规定，本机关责令你自收到本通知之日起叁日内，自行拆除、恢复原状。逾期不执行者，本机关将按照有关规定依法拆除”。张贴通知当天，蒙欣源、黄远逢即知晓此事，但双方均没有办理手续。2019年3月26日，该楼房被拆除。另查明，蒙欣源、黄远逢在各自户籍所在村均有房屋居住。 一审法院认为，争议焦点：蒙欣源、黄远逢于2019年1月11日签订的《楼房转让协议书》是否无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第二十二条第二、三款规定，在村庄规划区内，村庄建设用地应当符合村庄规划，如村民没有取得政府部门核发的建设工程规划许可证，擅自建房，则侵犯了公共利益，亦违背了我国“保护土地资源，合理利用土地”基本国策，损害了国家和社会根本利益，故蒙欣源与黄远逢签订的《楼房转让协议书》无效。合同无效后，黄远逢因《楼房转让协议书》取得的购房款150000元应当返还。对于蒙欣源要求黄远逢返还购房款150000元的诉讼请求，本院予以支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，判决：一、确认蒙欣源与黄远逢于2019年1月11日签订的《楼房转让协议书》无效。二、黄远逢返还给蒙欣源购房款150000元，于本判决生效之日起十五日内支付。一审案件受理费3300元，由黄远逢负担（于一审判决生效之日起七日内支付）。 本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1.《证明》、《符合“一户一宅”条件的证明》，证明罗村社区方村村民潘某在本村有一栋4层楼房，潘某在办理相关手续后房屋没有被拆除；2.涉案房屋周围照片，证明只要被上诉人履行一定手续就能够使本案房屋免于被拆除；3.证人韦某的证言，证明被上诉人在交易时已明确知晓房屋现状和交易后的风险。4.证人蒙某的证言，证明被上诉人对涉案房屋的建设情况是知情的。 被上诉人质证称，对证据1的真实性、合法性没有异议，但是对该证据的关联性有异议，该证据与上诉人所要证明的事实以及与被上诉人的情况是没有任何关系，且该证据在一审时已经陈述过，不属于新证据，也无法证明房屋的合法性；对证据2的真实性、合法性、关联性都有异议；证据3不属于新证据，因为韦某一审时已到庭参加庭审，且对其所作的证人证言的三性都有异议；对证据4的三性都有异议，蒙某是上诉人的妻子，其证言的可信程度不高，而且其所述内容与一审事实不符，关联性也存在问题。 本院认为，证据1只能证明方村村民潘某在方村所建房屋合法，但无法证明涉案房屋建造合法，本院对此不予采信；证据2与本案关联性不大，无法实现该证明目的，本院不予采信；证据3、证据4因是证人证言，在没有其他证据的佐证下，真实性存疑，本院不予采信。 本院查明的相关事实与一审一致，予以确认。 另查明，涉案房屋所在地为广西来宾市兴宾区良江镇罗村民委方村，而上诉人与被上诉人户籍所在地均为广西来宾市兴宾区村民。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。涉案房屋建设于农村集体土地，被认定为违章建筑且已被拆除，因此，上诉人与被上诉人签订的《楼房转让协议书》无效。根据合同法第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的，应承担相应的赔偿责任。因此，上诉人应当向被上诉人返还购房款。由于涉案房屋已被拆除，房屋返还已无可能，所涉的直接经济损失主要是建房成本。上诉人出售违章建筑，其过错程度明显，并且至今未能提供证据证明涉案房屋可以办理相关产权证；被上诉人虽明知涉案房屋没有产权证，但是被上诉人在购买时就房屋产权问题与上诉人进行沟通，虽然对于沟通的内容双方陈述的不一致，却可以认定被上诉人已经尽到了审查义务，故被上诉人不存在过错，不应承担建房成本损失。 综上所述，上诉人黄远逢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人黄远逢负担。 本判决为终审判决。 审判长  石晓志 审判员  邓 媚 审判员  朱卢璐 二〇二〇年四月二十四日 书记员  龙 莉