广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初1958号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************813。系原告员工。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。被告：钟炳华，男，1952年2月25日出生，汉族，住广东省五华县***********，公民身份号码441************539。原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）诉被告钟炳华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人欧阳明，被告钟炳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年1月1日至2019年9月30日拖欠的物业管理费9648.39元；2.被告向原告支付滞纳金1350.77元(按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算)。事实和理由：被告入住原告从事物业管理的侨兴花园别墅D106栋后，前段时间能按时向原告支付物业管理费，与原告已形成事实上的物业管理服务合同关系。但自2015年1月起，被告拖欠物业管理费至今未交。经原告多次口头和上门催告，均不理睬。原告遂于2019年9月12日在其门口张贴催交通知单，但仍无结果。为维护原告合法权益，主张前述实体权利。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、委托书、工作证明书、受委托人身份证;2.协议书、别墅基础转让协议；3.侨兴花园水电、管理费收费收据；4.欠费催缴通知单及张贴照片；5.短信截图；6.中山市住房和城乡建设局复函；7.（2019）粤2071民初7550号民事判决书；8.滞纳金计算明细表。被告钟炳华辩称：1.原告长达5年才向被告主张2015年1月1日至2019年9月30日物业管理费9648.39元及滞纳金1350.77元，没有事实及法律依据，其诉讼请求应予驳回；2.被告于2006年4月12日购买涉案物业，入住后（2006年至2019年9月30日）并未与原告签订物业服务合同，故原、被告不存在物业服务合同关系，原告诉称双方已形成事实上的物业服务合同关系违反广东省物业管理条例第四十四条规定，原告的主张没有法律依据，被告不存在拖欠原告物业管理费的事实；3.侨兴花园小区的水电设施是业主委员会牵头由业主自费改造，原告没有参与改造，自动放弃了对侨兴花园小区的物业服务，业主可以不交物业管理费；4.侨兴花园业主委员会和原告半年试用合同到期后，已成功聘用了新的物业公司（金诺物业公司），但被原告用黑社会手段赶走了，对此有报警记录为证；5.侨兴花园小区下水道堵塞导致下雨积水，没有路灯及卫生设施，辱骂殴打业主，对此有报警记录为证；6.原告没有公开收支明细，业主可以拒绝交物业管理费，已有90%的业主没有交物业管理费，有名单佐证；7.新冠病毒疫情期间，原告要挟业主交物业管理费后才能出入上班，对此有报警记录为证；8.原告损坏并变卖业主活动场所的财产，业主维修下水道的费用原告拒不支付，对此有报警记录为证。被告钟炳华未为其辩解提供证据。经审理查明：2006年4月12日，茂名市化州建筑工程公司珠海分公司（以下简称茂名化州建筑公司）与钟炳华签订《别墅基础转让协议》，约定茂名化州建筑公司将中山市侨兴房地产有限公司（以下简称侨兴房地产公司）充抵工程款的中山市************别墅以38000元转让给钟炳华。同日，侨兴房地产公司与钟炳华签订《协议书》，约定侨兴房地产公司将中山市************别墅以充抵工程款给茂名市化州公司，侨兴房地产公司根据《别墅基础转让协议》约定，将中山市************别墅转让给钟炳华，建筑面积每栋约100.2平方米。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。2019年9月12日，原告通过现场张贴及拍照的方式向中山市************业主发出《欠费催缴通知单》，要求该业主缴清所欠的从2015年1月至2019年9月，共57个月物业管理费9648.39元（169.27×57个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。原告称涉案房屋的建筑面积按规划时报建面积211.59平方米计算，主张被告尚欠2015年1月1日至2019年9月30日期间物业费9648.39元及滞纳金1350.77元（按中国人民银行同期同类贷款年利率6%分段计算）。原告称经多次追讨未果，于2019年10月16日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。本院于2019年10月16日作预立案调解，调解不成于2020年1月15日正式立案。庭审时，被告称其于2006年入住涉案物业后开始向原告缴交物业管理费，从2015年1月1日起未缴费。本院另案审理的（2019）粤2071民初7550号民事判决书查明:2019年6月13日，本院工作人员在未通知原告及业主的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对业主反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了了解并现场拍照。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，被告对此无异议，本院予以确认。原告提供了涉案小区的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业服务费。本案争议的主要焦点为：被告是否有权拒付物业管理费及滞纳金？被告主张原告没有参与侨兴花园小区水电设施改造，自动放弃了对侨兴花园小区的物业服务，且原告未对小区下水道堵塞、路灯及卫生设施等进行维修整改，及未对物业管理费收支明细进行公开，存在殴打谩骂业主，疫情期间限制业主出行，损坏变卖业主活动场所财产等问题，业主可以据此拒交物业管理费。被告主张原告在物业管理服务中存在问题的事实未提供证据证明，且原告对此亦予否认。对于业主所反映的问题，本院于2019年6月13日上午未通知原告及业主情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；未见到小区公共场所存在放养犬只的情况；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。本院认为，从现场勘查的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但原告作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。综上，本院认为，被告关于物业服务公司的管理服务存在重大瑕疵为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予采纳。关于物业管理费的计算标准，涉案物业二层的建筑面积共为211.59平方米，原告主张物业服务费按建筑面积0.8元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为169.27元，故被告应向原告支付2015年1月1日至2019年9月30日共57个月的物业服务费9648.39元（169.27元/月×57个月）。关于滞纳金，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的违约金，故原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，本院予以支持。本院核定违约计算方式为：以每月169.27元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2015年1月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告钟炳华于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2015年1月1日至2019年9月30日期间物业管理费9648.39元；二、被告钟炳华于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付违约金（计算方法：以每月169.27元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2015年1月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取计38元（原告已预交），由被告钟炳华负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年四月八日书记员  梁晓林林雷