广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2656号原告：佛山市南海区豪信物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码：914***********045W。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。被告：吴伟林，男，1973年9月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码：440************753。委托诉讼代理人：何朝沛，广东富友鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴治中，广东富友鹏律师事务所实习律师。原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司与被告吴伟林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黎秀丽、被告的委托诉讼代理人何朝沛、吴治中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年2月1日至2019年11月30日期间的物业管理费30026.08元、2017年2月1日至2019年8月31日期间的公摊电费246.26元、物业管理费违约金24995.85元（暂计至2019年11月23日，从2019年11月24日起至被告清偿完毕止继续以欠付本金为基数每日按千分之三计付违约金给原告，以本金为限）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订了《金棕桐湾前期物业管理服务协议》，约定由原告在小区成立业主委员会前对广东省佛山市南海区**********金棕桐湾提供前期物业管理服务，被告从收楼通知书发出之日起向原告计付物业管理费，标准:住宅按1.3元/月/平方米，别墅按2元/月/平方米，商铺按2元/月/平方米，逾期交纳的按日千分之三支付违约金。被告作为“金棕桐湾”36栋香缇街15号住宅业主，收楼时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定收楼后每月10日前缴纳当月物业管理费，住宅按建筑面积计算，高层住宅1.3元/月/平方米，低密度住宅2元/月/平方米，商铺2元/月/平方米，地下汽车位1.3元/月/平方米，逾期交纳的按日千分之三支付违约金。被告作为“金棕桐湾”的业主享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业管理费、公摊电费等相关费用，没有履行业主应尽的基本义务。被告自2017年2月1日至2019年11月30日期间拖欠物业管理费30026.08元、2017年2月1日至2019年8月31日期间拖欠公摊电费246.26元、且因迟延交费产生违违约金24995.85元，共计55268.19元。被告吴伟林辩称，1.原告没有履行公共设施的维护义务，导致小区安全设施常年失修，安全隐患巨大，经小区业主多次反映情况仍不履行。小区湖边公共护栏安全设施早于2017年3月已经存在损坏情况，由于被告房屋临近湖边，家中小孩年龄较小，当时被告已经明确提出该问题，但是直至2019年11月，湖边公共护栏才在小区业主自行筹建后得以修缮。公共设施安全隐患持续时间长达数年，足以证明原告故意拖延，程度恶劣，且自始至终没有履行维修义务。2.原告未能提供符合合同约定的物业服务，2014年被告家中失窃，损失巨大，严重影响被告家庭生活，原告负责维护的安保设施形同虚设，以致案件因缺少线索无法得到有效的侦查。3.原告利用格式条款设定的违约责任明显过高，每天逾期违约金高达千分之三，远高于中国人民银行同期同类贷款利率，明显不合理。4.原告安保设施松懈，小区闲杂人等无需通报即可入内，无法保障业主安全。综上，原告作为物业服务提供方，其应在合理有效的物业服务前提下才有权主张被告缴纳物业服务费，被告认为，原告并未提供合理有效的物业管理，小区因此长期存在有安全隐患，该状况已经严重影响被告的权益，被告有权据此拒绝继续缴纳物业服务费。被告认为不应支付物业管理费用、违约金，公摊电费。诉讼中，双方当事人围绕各自诉请提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《重建金棕榈湾湖边围栏协议书》，该协议由原告、业委会、开发商三方签订，能够证明开发商同意出资100000元用于修建护栏的事实；2.原告提交的《金棕榈湾小区湖边护栏重建捐款倡议》，该倡议书由案涉小区业委会发起，能够证明业委会号召小区业主为修复护栏捐款的事实；3.原告提交的《现场勘验记录表》及照片，该表格由原告制作，并经佛山市南海区狮山镇房管所加盖意见，能够证明原告于2017年6月13日对案涉小区围栏进行了现场勘验，并申请使用住宅专项维修基金修复护栏的事实；4.原告提交的收据及发票，能够证明原告为修复护栏出资20000元的事实；5.被告提交的微信聊天截图，因未提供原始载体核对，本院对其真实性不予确认；6.被告提交的照片7张，该组证据能够反映案涉小区护栏修复前后的状况，从其中修复前的照片来看，原告已经对损坏的护栏设置了警示带及标牌；7.被告提交的佛山市南海区狮山镇金棕榈湾第一届业主委员会出具的《情况说明》，该证据能够印证护栏修复资金的来源情况。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉物业坐落于佛山市南海区*****************香缇街15号。2010年9月29日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告为案涉物业提供物业管理服务，物业服务费从收楼通知书发出之日起计算，每月10日前交纳当月物业服务费，计费标准为：按建筑面积计算，高层住宅1.3元/月/平方米，低密度住宅2元/月/平方米，商铺2元/月/平方米，地下汽车位1.3元/月/平方米，不包含公共水单、电梯电费及中、大维护费的分摊，业主未按约定交纳物业服务费的，原告有权主张每日3‰的违约金。2017年2月至2019年11月期间，原告作为前期物业服务企业，为案涉物业所在物业管理区域提供了物业管理服务。案涉物业类型为低密度住宅，于2012年5月25日办理不动产登记，权利人为被告，房屋建筑面积为441.56平方米。案涉物业2017年2月1日至2019年11月30日期间的物业管理费、2017年2月1日至2019年8月31日期间的公摊电费，被告尚未交纳。另查明，2017年至2020年1月期间，案涉小区湖边木质护栏因使用时间较长，老化损坏。原告在损坏的护栏上设置了警示带及标牌。原告于2017年6月13日组织人员现场勘验并申请使用住宅专项维修基金修复，后因故未获批准。案涉小区业主委员会成立后号召业主捐款修复护栏，同时由小区开发商出资100000元、原告出资20000元，最终筹得款项36万余元，护栏于2020年1月修复完成。双方当事人确认护栏修复费用属于大维护费，不包含在物业管理费中。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，原告依约提供了物业管理服务，被告应按约定交纳物业服务费用。被告尚欠2017年2月1日至2019年11月30日期间的物业管理费、2017年2月1日至2019年8月31日期间的公摊电费未交纳，事实清楚。原告主张被告支付上述期间的物业管理费30026.08元（883.12元/月×34个月），符合双方约定的计费标准，本院予以支持。原告主张被告支付上述期间的公摊电费246.26元，提供了电费缴交记录、公示记录、计算过程等予以证明，理据充分，本院予以支持。原告主张每期违约金自欠费当月15日起按每日3‰计算并以物业管理费本金为限，符合双方约定，亦未超出合理范围，本院予以支持。被告辩称原告故意拖延履行维护护栏的义务，经查，原告并无负担护栏修复费用的义务，且在护栏出现损坏后，原告采取了一定的警示措施，并提出了使用住宅专项维修基金修复护栏的申请，此外还自愿为修护护栏出资20000元，原告已经尽到了相对合理的管理义务，被告该抗辩事实依据不足，本院不予采信。被告辩称原告安保管理松懈，以及其住宅曾遭入室盗窃，因未提供证据证实，本院不予采信。据此，被告以上抗辩均不足以构成阻却付费或构成减免费用的事由，被告据此主张不支付物业管理费及滞纳金，缺乏理据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、吴伟林应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年2月1日至2019年11月30日期间的物业管理费30026.08元予佛山市南海区豪信物业管理有限公司；二、吴伟林应以2017年2月至2019年11月期间每月物业管理费883.12元为本金，分别从当月15日起，均至付清款日止，按日3‰计付违约金予佛山市南海区豪信物业管理有限公司，每期违约金均以物业管理费本金为限，本项随上列第一项清；三、吴伟林应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年2月1日至2019年8月31日期间的公摊电费246.26元予佛山市南海区豪信物业管理有限公司。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1181.7元，减半收取计590.85元（原告已预交），由吴伟林负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海区豪信物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邱文华二〇二〇年四月十七日书记员  黎小敏