广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初299号原告：郑金碟，女，汉族，1969年8月25日出生，住址：广东省英德市****建材厂，身份证号码：440************345。委托代理人：余社会，英德市大站镇法律服务所法律工作者。被告：英德市广海房地产开发有限责任公司，住址：英德市*************。法定代表人：黄某1。委托代理人：赖丽芳，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。原告郑金碟诉被告英德市广海房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑金碟的委托代理人余社会、被告英德市广海房地产开发有限责任公司的委托代理人刘文财均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑金碟提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付逾期办理房地产权属证书的逾期违约金43602.57元直至取得房地产权属证书之日止，违约金按已付购房款322982元为基数按日万分之一为标准计算（即从2016年4月1日起计算至2020年1月1日止共45个月，322982元×1350天×0.0001／天＝43602.57元）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年2月9日在英德市签订商品房买卖合同，该合同第三条规定，原告购买的商品房为预售商品房，房号是英德市*******侧广海锦泰华庭4幢1601号，该商品房合同约定建筑面积共121.43平方米，其中套内建筑面积100.45平方米，公共部位公用房屋分摊面积20.98平方米，该商品房单价为人民币每平方米3663元，总金额人民币367982元，合同签订后，被告于2014年12月15日收取了原告的办证费3901元和房款190000元。2014年12月19日又收取原告的房款152982元，被告共收取了原告的购房款322982元，剩余的购房款，原告当时交房款时要求被告开给原告购房发票，被告说现在不开发票，等办房产证时才开发票，原告说如果不开发票剩余的45000元房款等被告有发票开时再通知原告交剩余的45000元购房款，行不行，被告说可以，原告再问被告，等你们有发票开时，原告再交剩余的购房款算不算原告违约，被告说不算违约。2019年12月原告再为当初被告承诺有购房发票开时，再交剩余的45000元购房款不算原告违约再次确认，有双方的录音为证。2015年12月27日被告通知原告接收房屋，原告于2016年1月1日到被告处领取了本房钥匙。2016年3月21日被告收取了原告对讲机安装费500元，又收取了原告2016年3月至5月3个月的物业管理费510元，后来由于被告一直不肯给原告开具购房款发票和不给原告办理房产证，原告才停止交物业管理费。三年多来，原告多次要求被告收取原告剩余的45000元购房款和开具购房发票，要求按合同规定给原告办理房地产权属证书，被告拖着不办，致使原告三年多来对自己购买的房产无权处分（出租或转让或贷款），给原告造成巨大的经济损失。被告不按合同规定履行收取原告剩余的购房款和开具购房发票，又不履行给原告办理房地产权属证书的义务，违反了《中华人民共和国合同法》的有关规定，对造成原告的损失应按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定承担违约责任。但此条规定与本合同第七条以及其他条款的违约责任相比，违反了合同法第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”具体表现在：1、本合同第七条以及其它条款对买受人的违约责任，惩罚性过重，例如：第七条买受人逾期付款的违约责任（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。2、本合同第十五条关于产权登记的规定对被告的违约责任惩罚性较轻，该条规定：出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在此规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。本合同第十五条第2项系被告方提供，而且没有写明按日、按月或按年向买受人支付违约金，显然置原告的利益而不顾，导致其利益处于不确实状态，免除了被告按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效的格式条款，故被告不能因为合同条款规定的处罚时间不确定、不详细、从而减轻其逾期交付房地产权属证书的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第三十条，第四十三条规定，采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提清注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款具有第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30％为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。综上所述，由于本合同第十五条第2项规定的责任时间处于不确定状态，至使被告三年多来不履行为原告办理房地产权属证书的义务，该约定属于免除被告按时办理房地产权属证书的义务、减少其违约金的无效格式条款，因此应按公平原则，适用本合同第七条第1款第（1）项和参照其它规定对被告逾期交付房地产权属证进行处罚。即被告应按原告己付购房款322982元，从2016年4月1日起按日万分之一向原告支付逾期交付房地产权属证书违约金到实际支付房地产权属证书之日止，现暂从2016年4月1日至2020年1月1日止违约金43602.57元[即己付购房款322982元×1350天（45个月×30天／月）×0.0001]，为了维护原告的经济利益不被侵犯，特诉请法院，请求法院判决原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。原告为证实其主张提供的证据有：证据1：原告郑金碟身份证复印件，证明原件身份及诉讼主体适格；证据2：收据2张，证明被告于2014年12月5日收取原告办证费3901元和房款190000元；证据3：收据2张，证明被告于2014年12月19日收取原告的房款100000元和52982元；证据:4：收据3张，证明被告于2016年3月21日收取原告安装对讲机费用500元以及收取原告2016年3月至5月共3个月的物业管理费510元；证据5：税收完税证明，证明被告于2014年12月17日代原告交纳了房产契税1517.73元的事实；证据6：光盘录音一碟，证明剩余的购房款，原告当时交房款时要求被告开给原告购房发票，被告说现在不开发票，等办房产证时才开发票，原告说如果不开发票剩余的45000元房款等被告有发票开时再通知原告交剩余的45000元购房款，行不行，被告说可以，原告再问被告，等你们有发票开时，原告再交剩余的购房款算不算原告违约，被告说不算违约。2019年12月原告再为当初被告承诺有购房发票开时，再交剩余的45000元购房款不算原告违约再次确认，有双方的录音为证；证据7：《商品房买卖合同》，证明被告已违反了《商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定即被告逾期办理房地产权属证书已长达3年多时间已构成违约。本条第2项又属不确定条款，又违反了《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则和第三十九条、第四十三条的规定，因此，被告应依照《商品房买卖合同》第七条及相关条款承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。被告英德市广海房地产开发有限责任公司辩称，1、虽然答辩人未能按合同约定及时办理到涉案房产的产权证，但未能及时办证是规划部门原因所致，非答辩方故意拖延办证。当初拍买到B地块进行商品房建设时，规划局是有提出待北面茶果场用地处置后，此用地（B用地）必须与北面用地统一进行规划建设；此项目竣工验收时，按上述指标进行审核的其他要求，但答辩人在拍买到B地块进行建设过程中，北面茶果场由于政府原因，未能及时处置（包括对原茶果场村民的补偿安置、招拍挂等等），导致整个B区楼盘竣工后未能及时通过规划验收，从而未能及时办理产权证。且双方签订本案《商品房买卖合同》后，被答辩人支付房款，答辩人也开具了购房发票，积极对合同进行了登记备案，交付了涉案房产，并没有故意隐瞒、拖延办理的意思。2、被答辩人未能交付全部款项（还差4.5万元未能交付），且并非如被答辩人所述答辩人不敢收取剩余房款，实际情况是被答辩人故意不交付款项，违约在先，根据双方签订的合同的第七条约定，被答辩人需按约交付全部款项，否则答辩人有权向其追偿逾期交付房款的违约金并要求其承担相关责任。3、被答辩方未能及时交付全部款项亦是不能及时办证的原因之一，答辩方有先履行抗辩权。所以，在答辩方无过错、被答辩方未能先履行合同约定交付全部款项的前提下，其要求答辩方承担逾期办证的责任的事实和理由、不成立。4、被答辩人的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应支持。5、若答辩人存在逾期办证，双方签订的买卖合同是在双方平等自愿的情况下签订，内容未违反法律法规强制性规定，其中合同有关逾期办证违约金约定按已付房款的0.1%支付，合法有效，不存在双方的权利义务不公平情形，且被答辩人作为完全民事行为能力人，签订合同时已知悉合同内容，类似的判决，如英德市人民法院作出的（2018）粤1881民初951号、998号、1587号判决中，也是按照约定的已付房款0.1%计算违约金，应当同案同判。被告英德市广海房地产开发有限责任公司为证实其抗辩提交的证据有：证据1：关于合同版本的网上截图，证明答辩人是按照国家政府部门的规定使用该合同版本，不存在任何过算错。证据2：1、2018年作出的（2018）粤1881民初951号；2、（2018）粤1881明年初998号；3、（2018）粤1881民初1587号。共同证明该三份判决书本案情况与本案完全相同，应当同案同判，以维护法律的权威性和严肃性。三、规划局出具的规划图，证明在拍卖到B地块进行建设过程中，背面茶果场由于政府原因，未能及时处置（包括对原茶果场村民的补偿安置、招拍挂等等），导致整个B区楼盘竣工后未能及时通过规划验收，从而未能及时办理产权证，产权证未能及时办理是政府过错的政策性原因所致。本院经审理认定事实如下：原告郑金碟（买受人）与被告英德市广海房地产开发有限责任公司（出卖人）在2015年2月9日签订《广东省商品房买卖合同》及附件一至五，该合同约定：“郑金碟购买英德市广海房地产开发有限责任公司开发的位于英德市*******侧广海锦泰华庭4幢1601号房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积共121.43平方米，其中套内建筑面积100.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.98平方米。房屋总价为367982元，买受人应于2015年2月9日前付首期款322982元，于2015年12月30日前付清余款45000元。合同第七条约定，逾期超过60日逾期付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定应当在2015年12月30日前将符合经分期综合验收合同的商品房交付买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、如遇相关行政部门调整不能在约定时间内办理完毕，出卖人不承担责任，但可协助办理。附件四：合同补充协议第二条：根据《买卖合同》第十五条产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后500日内协助买受人向产权登记机关办妥产权登记，并以房管登记日期为准，若因买受人未能及时提供办理房地产权属证书的相关资料或其他违约行为或未付清全部房款，则出卖人办证期限顺延，逾期办证的资料费用由买受人自行承担。若因政府部门政策、法规变化影响办证时，出卖人也有权将办证期限作相应顺延。”同年3月11日，英德市住房和城乡建设局在上述合同盖章备案。原告在签订上述合同前于2014年12月15日交付房款170000元给被告，同年12月19日交付房款100000元，2015年1月9日交付房款52982元，共322982元。剩余房款45000元至今未交付。被告于2016年1月1日交付房屋给原告。涉案房屋的权属至今未办理到原告名下。以上事实有原告、被告提供的证据以及本院庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为：原告与被告自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，该合同符合法律规定，合法有效，原告有付清房款义务，被告有协助办理权属登记转移手续义务。原告诉称未交付剩余房款是因被告未能开具正式发票且经被告同意。原告虽提供电话录音，但录音内容不能证实被告同意原告延迟交付剩余房款，也没有其他证据佐证。根据票据管理办法有关规定，被告作为卖方应向被告出具发票，该义务属合同的从给付义务，与原告向被告支付房款这一主合同义务不能构成相应对等。故原告不能因被告未出具发票而拒付房款，原告仍应按双方签订的买卖合同约定履行支付剩余房款义务。合同约定原告应于2015年12月30日前付清剩余房款45000元，合同附件四补充协议约定，被告应在商品房交付使用后500日内，即2017年5月15日前，协助买受人向产权登记机关办妥产权登记，若因买受人未付清全部房款，则出卖人办证期限顺延。因此，双方约定原告付清房款在前，办理权属登记在后，原、被告双方履行合同主义务有先后履行顺序，原告未付清房款，已构成违约，原告逾期付款的数额虽然与被告应办理权属过户房产的标的不对等，但房产过户作为一个不可分割的整体，过户时只能整体一次性过户，不可分割多次过户。且双方亦约定在买受人未付清全部房款时，办证期限顺延。因此，基于原告违约在先，被告延迟办理权属登记至原告名下，是行使先履行抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，不构成违约。被告抗辩理由成立，本院予以采纳。原告可在付清剩余房款后，若被告逾期办理权属登记手续，再向被告主张承担违约责任。所以，现原告请求被告支付从2016年4月1日起至取得房产权属之日止的逾期办证违约金，无法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决如下：驳回原告郑金碟的诉讼请求。本案受理费445.03元，由原告郑金碟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇二〇年四月十三日书记员  巫敏智附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。