湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0681民初489号原告：郑国祥，男，1962年10月7日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。委托诉讼代理人：柳军，湖南湘杰律师事务所律师，一般代理。被告：郑建军，男，1962年5月1日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。委托诉讼代理人：潘志取，汨罗市正言法律服务所法律工作者，特别授权。原告郑国祥与被告郑建军确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑国祥及其委托诉讼代理人柳军、被告郑建军及其委托诉讼代理人潘志取均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郑国祥向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原被告于2013年4月8日签订的协议书无效；2、请求判决被告向原告返还土地转让款165000元及利息（利息以165000元为基数，按照每10000元年息1000元的标准自2019年10月1日起计算至款项付清之日止）；3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年12月，被告因建设东路房屋拆迁获得位于拆迁安置地。2013年4月8日，被告将上述拆迁安置地出售给原告用于建房，并签订协议书，约定：被告将位于人民路拆迁安置地以总价615000元转让给原告，原告一次性付给被告土地转让款515000元，剩余100000元由原告出具一张欠条给被告，被告则向原告出具收到615000元的收条，并将《拆迁安置通知单》一并交给原告。此后，原告发现被告转让给原告的拆迁安置宅基地系集体土地，原告根本无法在该拆迁安置宅基地上办理相关建房手续。原告多次要求被告返还土地转让款未果。原告认为，被告将拆迁安置的集体所有的土地转让给非本集体经济成员外的原告，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，被告应当向原告返还全部土地转让款并承担利息。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告郑建军辩称，原告的主张没有法律依据，请求法院依法予以驳回，理由如下：1、原告购买土地并非自己建房居住，真实目的是建小产权房出售；2、原告在购买土地时是明知被告出售的土地是农村拆迁安置的集体土地，被告对此并无任何隐瞒；3、原告在2020年1月份政府回购土地前从未向被告主张过退款，且原告至今仍有100,000元购地款未向被告支付；4、即使法院认为合同无效，原告因无效合同获得的土地和拆迁安置通知单原件应当予以返还，但现在诉涉土地已经被政府回购，无法返还；5、由于被告将土地出售给原告导致被告未能在宅基地上建房，给被告造成了至少一百万元的损失，原告应向被告进行赔偿。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的证据和事实，本院予以确认。郑建军系汨罗市窑洲社区居民，郑国祥系汨罗市归义社区居民。2008年12月，郑建军因原建设东路的房屋拆迁获得位于部分的拆迁安置宅基地，地宽10.3米，长20米，原汨罗市城郊乡人民政府向郑建军发放了《拆迁安置通知单》。2013年4月8日，以郑建军为甲方，郑国祥为乙方，签订了一份《协议书》，约定：甲方将坐落于人民路安置街现有拆迁房屋安置地，宽10.3米，长20米的建房临街门面地以总价615000元转让给乙方，由甲方负责督促政府尽快完善土地安置分配；如乙方利用土地进行房屋开发，甲方积极配合乙方办理法律法规手续，但甲方不承担任何费用和法律责任；因安置用地建房基础安置办有部分补偿，补偿款归乙方所有；乙方进行房屋开发建设，应办理法律法规规定的相关手续，所有费用由乙方承担；乙方房屋出售，如出现质量问题，责任由乙方承担；乙方承担所有土地开发及房屋出售政府处罚的一切交易费用；乙方付给甲方安置用地转让款515000元，其余部分由安置办划分土地放样后，乙方一次性付清。郑建军和郑国祥均在协议书上签字。协议签订后，郑国祥向郑建军支付了宅基地转让款515000元的同时，还另外向郑建军出具了一张100000元的欠条；郑建军将《拆迁安置通知单》原件和宅基地交付给郑国祥，并向郑国祥出具了一张615000元的收条。郑国祥受让宅基地后，因故一直未开发建房。2017年年初，诉争土地因汨罗市市政建设需要被纳入政府土地回购范围，并于2019年8月份被政府回购，回购价格政府定价为487800元。郑国祥于2020年1月6日在汨罗市窑洲社区办理了487800元的领款手续，但实际已领取的金额为350000元，余款因郑国祥与郑建军之间存在纠纷，汨罗市窑洲社区至今未向郑国祥进行支付。本院认为，关于郑国祥与郑建军签订的《协议书》的效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”由此可见，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如果向本集体经济组织成员以外的买受人出售宅基地，将有碍于享有该宅基地土地所有权的集体经济组织行使所有权，违反了土地管理法的规定，也侵害了集体经济组织的权益。根据本案已查明的事实，郑国祥和郑建军不是同一集体经济组织成员，不具有合法购买该村宅基地的权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”郑国祥与郑建军之间的宅基地买卖协议因郑国祥不具有汨罗市窑洲社区10组宅基地使用权利而应认定为无效。对郑国祥要求确认与郑建军签订的《协议书》无效的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照上述法律规定，由于郑国祥与郑建军签订的《协议书》因违反法律、行政法规的规定而无效，郑建军应当向郑国祥返还其已经支付的土地转让款515,000元，郑国祥则应当向郑建军返还诉争土地，未支付的100,000元不再支付。现诉争土地被政府以487,800元回购，无法再行返还，故土地回购款应全部归郑建军所有。由于郑建军在享有土地回购款的同时还负有向郑国祥返还515,000元宅基地转让款的义务，而土地回购款低于宅基地转让款，用土地回购款优先折抵郑建军向郑国祥返还的宅基地转让款后，不足部分再按照双方的过错责任进行分担。郑建军明知郑国祥与自己并非同一集体经济组织成员，仍将宅基地向其出售；而郑国祥本身并不具备房产开发的资质，其在明知土地性质为农村集体土地的情况下仍购买土地拟用于小产权房的开发，双方对无效合同的产生均存在一定的过错，过错比例本院酌定为郑建军承担60%为16,320元（27,200元＊60%），郑国祥承担40%为10,880元（27,200元＊40%）。综上所述，基于无效合同，郑建军共应向郑国祥返还宅基地转让款504,120元，扣除诉争土地政府回购款487,800元外，郑建军还应向郑国祥返还16,320元。因土地回购系政府行为，而郑国祥和郑建军对无效合同的产生均存在过错，郑国祥要求郑建军按照165,000元为基数支付利息的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。至于郑建军答辩其因宅基地转让造成了至少一百万元的损失，要求郑国祥进行赔偿，因不属于本案的审理范围，本院在本案中不作处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，判决如下：一、由郑建军返还郑国祥宅基地转让款504,120元，扣除政府土地回购款487,800元后，郑建军还应向郑国祥返还16,320元，此款限郑建军在本判决生效之日起十日内一次性付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回郑国祥的其他诉讼请求。案件受理费3,680元，减半收取为1,840元，由原告郑国祥负担1,000元，由被告郑建军负担840元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  郑娅利二〇二〇年四月十六日书记员  伏米娜