山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1531号 上诉人（原审被告）：王志强，男，1968年4月5日出生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：王霞，山东国曜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁扬，男，1987年3月28日出生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：王风铃，女，1991年4月30日出生，汉族，住诸城市，系丁扬之妻。 上诉人王志强因与被上诉人丁扬房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初6920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 丁扬向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.被告王志强双倍返还购房定金10万元；3.案件诉讼费由被告王志强承担。 一审法院认定事实：2019年6月5日，丁扬（买方）与王志强（卖方）签订房屋买卖合同，约定丁扬购买王志强位于诸城市家和花园小区10幢1单元502室楼房一处，该房产证号为鲁潍房权证诸城市字第××号，房屋抵押情况为未设定抵押。房屋成交价格为94万，合同签订之日，丁扬交付5万元作为购房定金，于2019年6月15日交首付款15万元（含定金），剩余房款79万元由正邦房产协助丁扬从银行贷出款来一次性支付给王志强。王志强保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款20%的违约金，并承担其他赔偿责任。关于违约责任，双方约定，本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付房款，并按买方累计已付房款价的双倍支付违约金。卖方在合同签订后如若涨价或故意拖延，不配合办理房屋转让的所有手续，也应赔偿买方已付房款的双倍，并支付中介方的双倍中介服务费。预交定金后，不论何种原因买方中途改主意不买此房算买主违约，卖方的定金不退，中介服务费不退。若因不可抗力导致合同无法履行的时，自动解除该合同，卖方须在3日内退还买方所缴纳房款（不计息）。合同还对其他事项进行了约定。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。 合同签订后，丁扬于合同签订当日交付定金2万元，于2019年6月7日交付定金3万元。但未按合同约定期限缴纳首付款余款10万元。双方于2019年6月22日共同到银行办理贷款手续。至丁扬起诉前，丁扬的贷款申请已获通过。但因王志强房屋被查封，双方不能继续履行合同。丁扬在确知王志强房屋被查封后，多次通过中介或直接联系王志强协商合同继续履行的问题，但最终未达成一致协议，为此致成纠纷，丁扬起诉至法院，要求解除合同，王志强双倍返还购房定金。庭审中，关于未按期交付首付款余款的问题，丁扬主张其于2019年6月15日前知晓王志强因债务纠纷被起诉，且被申请财产保全，丁扬如果再支付首付款可能面临极大风险，遂行使不安抗辩权，中止履行支付首付款余款的义务。王志强辩称丁扬没有提供证据证明其于2019年6月15日前知晓王志强的房屋被查封，丁扬中止支付首付款亦未通知王志强，丁扬的不安抗辩权不能成立。法院组织双方就合同的继续履行进行协商，丁扬要求王志强提供担保人或抵押物，担保人对王志强的违约承担连带责任，王志强在十天内解除房屋查封和银行抵押，如果因王志强原因仍不能过户需要双倍返还定金，并承担诉讼费、中介费等与房屋有关的费用。王志强不同意提供担保，表示可以解除查封，然后继续履行原合同。最终双方未就合同的继续履行达成一致意见。 另查明，鲁潍房权证诸城市字第××号房屋设有最高额抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司潍坊诸城支行，抵押权登记时间为2014年5月20日，被担保债务履行期限为2014年4月14日至2024年4月14日。 王志强因民间借贷纠纷于2019年6月10日被起诉，案号为（2019）鲁0782民初4159号，该案中债权人申请财产保全，法院于2019年6月11日作出（2019）鲁0782民初4159号民事裁定书，裁定冻结被申请人的银行存款273987.51元或查封、扣押其相应价值的财产，王志强的房屋于2019年6月17日被法院查封。 一审法院认为，本案的争议焦点有二，一是丁扬主张的不安抗辩权是否成立；二是丁扬主张解除合同有无事实依据。关于争议焦点一，法院认为，双方之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵循诚实守信原则，按合同约定行使权利、履行义务。丁扬虽未完全按照合同约定日期交付购房定金，但丁扬在2019年6月5日至7日将定金分两笔交付，王志强接受且未提出异议，视为双方以各自行为改变了关于交付购房定金的约定，应以变更后的约定为准，丁扬并不构成违约。关于丁扬是否可以行使不安抗辩权的问题，王志强于2019年6月10日因债务纠纷被起诉，诉讼标的27万余元，且被申请财产保全，丁扬通过某种途径知晓王志强存在债务纠纷且存在房产被查封的风险，在此情形下，丁扬当然可以行使不安抗辩权，中止履行支付首付款余款的义务，以防止自己遭受更大的财产损失。而事实上，王志强的房屋也是于2019年6月17日被法院查封，至丁扬起诉前，王志强在长达4个月的时间里亦未处理完毕债务纠纷以解除房屋的查封，可充分说明丁扬对王志强履行能力的担心是有据可依的，并非凭空揣测。至于丁扬如何知晓王志强房屋被查封，无需举证证明。王志强所持丁扬无确切证据证明王志强丧失履行能力的抗辩意见不成立，法院不予采纳。关于王志强所持丁扬未履行通知义务的抗辩意见，法院认为，王志强房屋被查封，必然不能办理过户手续，双方也不可能继续履行合同，在此情形下，丁扬为实现合同目的，不可能不联系王志强协商解决，而丁扬提供的与中介的微信聊天记录以及王志强提交的短信聊天记录，亦能证明双方就合同履行进行过多次沟通，沟通中王志强曾要求丁扬交付首付款，但丁扬未予理会，且表示同意终止合同，但前提是双倍返还定金。上述聊天记录仅为双方沟通的部分内容，并不足以说明丁扬未尽到通知义务。按常理推断，丁扬未在约定期限内缴纳首付款余款，王志强作为收款方不可能不催促丁扬履行付款义务，丁扬拒不付款或推迟付款，也不可能不说明理由。即使现有证据证明丁扬未明确告知王志强中止履行合同义务，但丁扬的拒不付款的行为也暗示王志强其已中止付款。综上，王志强所持未尽通知义务的抗辩意见不成立，法院不予支持。关于丁扬是否知晓涉案房屋存在抵押的问题，房屋买卖合同上载明房屋未设定抵押，王志强亦认可在签订合同之时未出示房屋产权证。丁扬主张不知房屋设有抵押，王志强不予认可，辩称签订合同之时向丁扬出示了不动产登记簿信息证明，其上载明房屋设有最高额抵押，丁扬看过该证明，知晓房屋被抵押。为此，王志强提交了不动产登记簿信息证明及王志强代理人王霞与房产中介李永辉的微信聊天记录、视频资料予以证明。经质证，丁扬不予认可，认为上述证据不能证明丁扬对房产存在抵押知情。法院认为，李永辉所作证言与合同载明的房屋抵押情况不符，李永辉对此未进行说明，亦未出庭接受质询，对其证言不予采信。王志强提交的上述证据不足以证明丁扬知晓房屋设有抵押。但根据交易习惯，丁扬作为买房人，在购买房屋之时，不可能不对房屋的产权情况予以了解，在卖房方未出示任何房屋产权证书或证明的情况下，其仅凭卖房者的陈述及房产中介的介入就相信合同所载产权情况，亦不符合常理。但丁扬是否知晓房屋设有抵押，并不影响丁扬不安抗辩权的行使，涉案房屋买卖合同不能履行的根本原因在于房屋被查封，而非房屋设有抵押。综上，丁扬在知晓所购买的房屋被查封后，为避免遭受更大损失，中止交付首付款余款的义务，系履行法定的不安抗辩权，其中止付款的行为并不构成违约，王志强所持丁扬的不安抗辩权不能形成、丁扬违约在先导致合同不能继续履行的抗辩意见不成立，法院不予支持。 关于争议焦点二，法院认为，双方之间的房屋买卖合同因房屋被查封，且王志强不能提供担保而致使合同不能实际履行，丁扬购买房屋的合同目的已无法实现，应予解除。理由如下：丁扬未交付首付款余款系行使不安抗辩权，并不是导致房屋不能办理过户的原因。在房屋被查封后，王志强在长达4个月的时间内未偿还债务或通过与债权人和解以解除对房屋的查封，说明王志强未在合理的期限内恢复履行能力。庭审中，丁扬要求王志强提供担保人或抵押物，以便继续履行合同，但王志强未能提供担保，导致双方未就合同的继续履行达成一致意见。上述情形说明双方已无继续履行合同的可能，丁扬签订合同之目的无法实现，应予解除。王志强所持合同能继续履行的抗辩意见不成立，法院不予支持。因合同被解除的原因在于王志强根本违约，根据定金罚则，王志强应双倍返还丁扬购房定金10万元。丁扬要求王志强双倍返还定金的诉讼请求成立，法院予以支持。判决：一、解除原告丁扬与被告王志强于2019年6月5日签订的房屋买卖合同；二、被告王志强双倍返还原告丁扬购房定金100000元，于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费2300元，减半收取1150元，财产保全费1020元，共计2170元，由被告王志强负担。 王志强上诉请求：撤销一审判决，改判支持王志强的上诉请求，或裁定发回重审。事实和理由：房屋买卖合同约定丁扬须于2019年6月15日交纳首付款，房屋系在此后的2019年6月17日因其他案件被查封，一审判决认定丁扬不交纳首付款是行使不安抗辩权行为，该认定没有事实依据。买卖合同签订之前丁扬即已知道房屋设定抵押的事实，诉讼中丁扬对此作了虚假陈述，此能印证其对不安抗辩权也作了虚假陈述，一审法院依其陈述对不安抗辩权作出认定，该认定错误。丁扬未按合同约定交纳首付系违约行为，该事实客观存在，一审对不安抗辩权及通知义务作出错误认定，从而无视丁扬的违约行为而认定王志强违约，适用法律错误。因丁扬未交纳首付款系违约行为，王志强因丁扬该违约行为已通知解除合同，该解除与房屋的查封和抵押没有关联，丁扬应承担违约责任，王志强不应承担违约责任，一审判令双倍返还定金错误。 丁扬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王志强的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审期间，王志强提交证明人诸城正邦房产信息咨询中心、经办人李永辉出具的《关于房屋王志强所售房屋抵押情况的证明》一份，其主要内容为：本案双方签订买卖合同之前，王志强从房管机关调取不动产登记簿信息查询证明，该信息查询证明载明房屋设有最高额抵押，本案双方看过该信息查询证明之后才签订房屋买卖合同，因此丁扬知道房屋存在抵押的事实。 丁扬对王志强提交的上述证据不予认可。本院经审查认为，上述《关于房屋王志强所售房屋抵押情况的证明》，经办人没有签字，也未到庭作证，该证据的真实性存疑，本院对该证据不予采信。 本院二审查明的其他案件事实与一审事实基本一致。 本院认为，本案双方签订的房屋买卖合同，当事人意思表示真实，不违反法律法规规定，应为有效合同，双方当事人应依约履行。买卖合同约定房屋买受人丁扬应于2019年6月5日支付定金5万元，其虽于2019年6月7日交清，但房屋出卖人王志强已予接受且未提出异议，应视为丁扬已依约支付购房定金。 关于房屋首付款10万元。买卖合同约定丁扬应于2019年6月15日交纳，但丁扬在合同约定的期限内未予交纳，该事实清楚，依法应予认定。丁扬未按照合同约定交纳首付款是否属于违约行为，就本案而言应看丁扬主张的不安抗辩权是否成立。丁扬主张其行使不安抗辩权的主要依据为房屋被法院另案查封，首先，房屋被另案查封的时间为2019年6月17日，丁扬不具备先知先觉的超人能力，其在2019年6月15日之前不可能知道房屋被查封的事实，也未举证证明其在此前已经知道房屋即将被查封的事实。其次，丁扬在起诉状中称系在办理贷款过程中发现房产被法院查封，而双方办理银行贷款手续的时间为2019年6月22日，此也在2019年6月15日之后。再次，丁扬无证据证明王志强已经丧失履行债务能力，也未举证证明王志强可能丧失履行债务能力，事实上王志强享有的房产权益要超过另案查封的价值，王志强没有因另案查封而丧失或可能丧失履行债务能力。因此，一审法院关于丁扬享有不安履行抗辩的认定，既缺乏事实依据，也与《合同法》第六十八条第一款第四项的规定不符，该不安抗辩权不应认定，与此相关的通知义务，无须再予置评，一审对此认定错误，本院予以纠正。故丁扬未在2019年6月15日前交纳购房首付款，违反买卖合同的约定，系违约行为。 关于房屋抵押。王志强主张买卖合同签订之前丁扬即已知道房屋设定抵押的事实，一审中王志强提交其委托诉讼代理人与房屋中介李永辉的微信聊天记录等证据，二审中又提交了房屋中介及李永辉的证明，因该证据属于证人证言范畴，但证人未到庭作证，该证据不能证实王志强主张的事实，故王志强主张合同签订之前丁扬即已知道房屋存在抵押的事实，该主张事实依据不足，本院不予认定。 关于违约责任。丁扬未按合同约定支付首付款，系违约行为。因首付款在总房款中占比较小，丁扬首付违约后本案双方又于2019年6月22日共同到银行办理贷款手续，此表明王志强同意继续履行合同，事实上丁扬首付款违约后完全可以通过其他措施予以补救，而非解除合同并终止履行，因此，王志强主张合同不能继续履行并最终解除的原因和责任在于丁扬，该主张与理不符，本院不予支持。双方买卖合同约定，定金及首付款之外的大多数房款由丁扬贷款支付，而房屋查封甚至抵押则导致房屋不能过户也无法贷款，双方合同继续履行则需王志强解除查封涂销抵押，王志强未履行该项义务，系买卖合同的违约行为，该行为直接导致丁扬合同目的不能实现。本案买卖合同最终解除，与丁扬的违约行为虽有一定关联，但其根本原因在于王志强一方，双方应各自承担相应的违约责任。因本案双方均有违约行为，一审判令王志强双倍返还定金欠当，丁扬本案诉讼请求的实质是追究王志强的违约责任，综合本案的定金数额、违约事实、违约程度、双方损失等实际情况，本院确定王志强在返还定金的基础上，再支付违约金30000元。 综上所述，上诉人王志强上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初6920号民事判决第一项，即“一、解除原告丁扬与被告王志强于2019年6月5日签订的房屋买卖合同”； 二、变更山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初6920号民事判决第二项为：上诉人王志强返还被上诉人丁扬购房定金50000元，支付违约金30000元，共计80000元，于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2300元，减半收取1150元，财产保全费1020元，共计2170元，由上诉人王志强负担1800元，被上诉人丁扬负担370元。 二审案件受理费2300元，由上诉人王志强负担1610元，被上诉人丁扬负担690元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年四月二十七日 书记员  王 旭