呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初9337号原告：张红涌，男，恒泰证券有限公司职员，住呼和浩特市。被告：李尚荣，男，乌海市公安局交警支队海南大队职工，住乌海市。被告：郝健宏，女，乌海市国有资产委员会职工，住同上。委托诉讼代理人：李尚荣，其配偶。原告张红涌与被告李尚荣、郝健宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，2020年2月3日转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张红涌，被告郝建宏的委托诉讼代理人即被告李尚荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红涌向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房租人民币15000元及利息。2、判令被告返还原告租房押金人民币3000元及利息。3、判令被告返还原告承租期间支付的高于市场价租金部分6000元及利息。4、判令被告返还原告交付房屋时原告已交纳水费剩余的200元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2018年11月18日签订了房屋租赁合同，约定被告郝健宏为出租人(甲方),原告为承租人(乙方),甲方将位于呼和浩特市××区的房屋出租给原告居住,租赁期限自2018年11月19日至2019年11月19日,租金每月3750元。合同签订当日,被告郝健宏收取原告押金人民币3000元,租金45000元,共计48000元。2019年3月启秀中学开学后,因租赁房屋隔壁618室为艺术学院声乐老师居住和教学使用,且养了2条狗,琴声、歌声、狗叫声吵闹的很厉害,后半夜有时被争吵、打闹声惊醒,致使原告孩子无法学习和休息,二被告违反诚实信用隐瞒该等情况出租房屋,致使不能实现学区房学习使用合同目的。原告多次与二被告协商解除合同,被告郝健宏让找被告李尚荣解决,被告李尚荣短信说“两会”后请假过来解决,但经多次催告推诿不予解决。因被告承诺提供高品质学区房屋,而不能提供的,承担违约责任,原告要求被告减少2018年11月19日至2019年7月19日租金,返还原告承租期间支付的高于市场价租金部分每月750元,共计6000元。2019年5月份,被告决定出售租赁房屋,原告与被告李尚荣于2019年6月1日,短信协商变更了租赁合同,约定“原告于2019年7月份孩子考完试后搬出,房租据实结算”。2019年7月20日,原告按照约定搬出房屋,根据被告李尚荣的指示,7月21日将房屋钥匙交付于被告的女儿(在北京上大学,微信号:千叶结昕,联系电话:178XX****XX),并给二被告发短信息和打电话确认交付房屋,二被告合理期间均未提出异议。此时合同已解除,二被告应当返还剩余房租15000元和押金3000元,返还交付房屋时原告交纳水费剩余的200元,共计18200元。此后,房屋已经再次出租,原告多次催促被告返还多交的房租及押金,二被告始终借口搪塞,截止起诉时,仍未履行返还租金和押金义务,给原告造成损失，为了维护原告合法权益，诉至贵院。李尚荣、郝健宏共同辩称，2018年11月18日原告与被告郝建宏签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告位于呼和浩特市××区，租赁期限为2018年11月19日到2019年11月19日。房租为45000元（其中包括采暖费1761.1元，物业费），押金3000元，共计48000元。合同约定，屋内财产如有损坏照价赔偿合同签订后，甲方按照约定将房屋交付给乙方向甲方缴纳了租金和押金。2019年7月初，乙方提出提前终止合同，经双方协商于2019年7月20日双方终终止合同，原告按期搬离租赁房屋。但双方因退还房租和原告在租赁期间对被告财产损坏的赔偿问题未能达成一致，双方产生纠纷。答辩人认为，房租45000元，其中包含1671.12元和物业费，实际居住费用和物业费每月为3603.24元，原告居住8个月，费用为28825.93元，采暖费每月为293.52元，原告使用5个月应当支付采暖费1467.58元，两项合计为30293.51元，被告实际应退还原告的房租是14706.49元，而不是15000元。但是原告损坏被告房屋内财产损失大于应退还的房租，按照约定应予赔偿。原告用坏了电磁炉、热水器、洗衣机还有卫生间墙面，都没有赔偿。关于原告缴纳的3000元押金，是为了保证损坏财产赔偿的预交费用，既然双方因财产赔偿和房租的退还没有达成一致意见，所以此款暂不退还。原告要求返还租赁期间支付高于市场价租金6000元无事实和法律的依据，不应予以支持。关于原告要求退还水费剩余的200元，原告在接收房屋时也有剩余水费，在离开时，双方并没有进行交接，因此无事实依据不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年11月18日，原告张红涌与被告郝健宏签订《房屋租赁合同》，约定张红涌承租郝健宏所有的坐落于呼和浩特市××区，租赁期限为2018年11月19日至2019年11月19日，年租金为45000元，租金包含暖气费、物业费，押金为3000元，原告于2018年11月18日一次性向被告郝健宏转账支付48000元。在居住期间原告在被告郝健宏的同意下，多次与被告李尚荣短信协商房屋使用及解除租赁相关事宜，其中2019年6月1日，原告张红涌向被告李尚荣发送短信，写到“张红涌和郝健宏关于兴泰御都公寓租房合同协商解决：张红涌准备7月份孩子考完试往出搬，这样我们彼此有个宽限期，租房款至7月搬出时据实结算。简单的事情，互相理解。请你和郝健宏商量好了，同意的话，给我回个短信。”次日，李尚荣回复短信说“可以”。二人达成合议后原告张红涌于2019年7月20日搬离租赁房屋，次日将房屋钥匙交与被告指定之人。上述事实有原告提交的合同原件、手机短信、微信聊天记录、转账凭证、当事人陈述在案佐证，本院予以确认。被告向法庭提举的六张照片均为孤证，未形成证据链证明其观点，本院依法不予采信。本院认为，原、被告之间房屋租赁合同、以及在租赁期间双方当通过协商提前解除合同，租金按照实际使用时间结算均系双方真实意思表示，双方合同已生效并且协议解除。按照合同约定，每月租金包含暖气费及物业费在内为3750元，原告实际使用时间为2018年11月19日至2019年7月20日，应当支付8个月租金为30000元，被告应当及时向原告返还多收取的15000元租金并退还押金3000元，被告郝健宏一直不予退还，已构成违约，应当退还多收取的租金及押金，并按照同期银行存款利率支付违约期间的原告的利息损失。鉴于双方未约定租金的具体返还时间，根据本案被告并不居住在本市的实际情况，本院酌定原告的损失从其搬离后三个月起计算，原告此二项诉讼求于法有据，本院予以支持。被告李尚荣并非合同相对方，没有返还义务；原告关于退还高于市场价的租金以及水费的诉讼请求无法律依据，本院予以驳回。被告郝健宏的答辩称应当将剩余房租扣除取暖费再退还原告的意见与合同约定不一致，不予采信；其辩称原告对其财产造成损失，但未提交有效证据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：一、被告郝健宏于判决生效之日起十日内退还原告张红涌租金15000元，押金3000元，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付从2019年10月21日起至实际付清之日止的损失；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元（原告已预交），由原告张红涌负担156元，由被告郝健宏负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 樊晓儒人民陪审员 常刚珍人民陪审员 张宝琴 二〇二〇年四月八日书 记 员 郝春红