广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初2032号原告：江门市逸豪酒店有限公司，住所地：江门市蓬江区*********，统一社会信用代码：914***********647X。法定代表人：梁正歧，系该司总经理。委托诉讼代理人：邓丽华，系广东永基律师事务所律师。被告：黄成玉，女，1988年4月10日出生，汉族，住四川省邻水县***********，公民身份号码511************742。原告江门市逸豪酒店有限公司(以下简称逸豪酒店）诉被告黄成玉租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。逸豪酒店的委托诉讼代理人邓丽华到庭参加诉讼，黄成玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。逸豪酒店向本院提出诉讼请求：1.判令黄成玉向逸豪酒店支付自2019年12月1日至2020年1月31日的租金26028元；2.判令黄成玉向逸豪酒店支付履约保证金51042元；3.判令逸豪酒店向黄成玉支付逾期付款违约金28352元（自欠费之日起按拖欠总金额每日3‰的标准计至实际清偿之日止，现暂计至2020年1月31日）；4.判令黄成玉承担逸豪酒店为本案债权而支出的律师费6000元；5.判令黄成玉承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年8月20日，黄成玉与江门市逸豪酒店有限公司签订编号为逸豪铺租字[2019]021号《江门市逸豪酒店商铺租赁合同》，约定江门市逸豪酒店有限公司将位于江门市蓬江区***********A区三层03号区域出租给黄成玉用于经营餐饮；租赁期限自2019年5月29日起至2022年5月31日止；租金为每月17014元，从第二年起递增，即2020年6月1日至2021年5月31日，租金为每月18114元，2021年6月1日至2022年5月31日，租金为每月19269元，水电费每月根据实际用量计收等条款。合同签订后，黄成玉已接收商铺并一直用于经营餐饮（店名为“湘江鱼蛙情”），但自2019年12月起，黄成玉没有依约按时支付租金，其行为已构成违约。为维护逸豪酒店的合法权益，特提起本案诉讼。逸豪酒店为其诉请向本院提供以下证据：证据1.房地产权证；证据2.租赁合同；证据3.企业机读档案变更登记资料；证据4.证明，证据1-4共同证明逸豪酒店对案涉租赁物享有合法的出租权的事实；证据5.黄成玉身份证复印件，证明其诉讼主体资格；证据6.编号为逸豪铺租字[2019]021号《江门市逸豪酒店商铺租赁合同》，证明逸豪酒店与黄成玉之间存在租赁合同关系；证据7.收费通知单（2019年12月至2020年1月），证明黄成玉拖欠租金的具体数额；证据8.催收通知书；证据9.律师函；证据10.邮寄单及邮件查询信息，证据8-10共同证明逸豪酒店向黄成玉催收的事实；证据11.委托代理合同，证明逸豪酒店为实现本案债权而支出的律师费。黄成玉经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，没有提供答辩意见，也没有向本院提供证据。经审理查明：根据在案粤房地证字第C21456**《房地产权证》显示：江门市金汇置业有限公司系江门市蓬江区***********的权属人，不动产权证登记日期为2005年3月11日。2003年7月26日，江门市金汇置业有限公司与中山市天粤实业有限公司签订《租赁合同》，主要约定中山市天粤实业有限公司承租江门市*********建筑物主楼、裙楼及附楼，租赁期限自2003年7月26日至2023年7月25日。根据在案的企业机读档案变更登记资料及证明显示，中山市天粤实业有限公司于2006年5月31日核准变更企业名称为广东益华集团投资有限公司。逸豪酒店系广东益华集团投资有限公司下属子公司，全权负责逸豪酒店所有离场业务和运作，包括写字楼出租等。2019年8月26日，逸豪酒店与黄成玉签订编号为逸豪铺租字[2019]021号《江门市逸豪酒店商铺租赁合同》，主要约定：1.黄成玉承租江门市蓬江区***********A区三层03号区域，建筑面积共249.3平方米；2.租赁期限自2019年5月29日至2022年5月31日；3.租金为每月17014元，从第二年起租金递增，黄成玉应于每月5日前支付当月租金；4.黄成玉应于签订合同之日，向逸豪酒店支付履约保证金51042元；5.任一方违约，均应依法承担违约责任，并赔偿守约方因此所遭受的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等；6.黄成玉逾期支付租金或其他费用的，应按拖欠总金额每日3‰的标准向逸豪酒店支付逾期付款违约金直至实际清偿之日止。2019年8月20日，黄成玉签订《保证函》，承诺其自愿为案涉债务提供连带责任保证担保。庭审中，逸豪酒店确认自2019年10月1日起，给予了黄成玉租金优惠，优惠后的租金标准为每月13014元。逸豪酒店分别于2019年12月21日、同年12月30日、同年12月31日向黄成玉送达《催收通知书》。2019年12月6日，逸豪酒店的委托诉讼代理人邓丽华向黄成玉邮寄送达《律师函》（EMS1016309272633），主要载明：黄成玉应于收到该函五天内向逸豪酒店缴清履约保证金和管理费保证金，否则逸豪酒店将根据合同的约定及法律规定主张权利。该《律师函》于2019年12月7日妥投，他人代收。2020年1月15日，逸豪酒店与广东永基律师师事务所签订《委托代理合同》，约定邓丽华律师担任逸豪酒店的诉讼代理人处理逸豪酒店与黄成玉租赁合同纠纷，律师费6000元，庭审中，逸豪酒店确认已实际支付该费用但没有提交支付凭证。黄成玉没有到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和答辩的权利。逸豪酒店所提供的证据具有连续性，证据间能相互印证，能形成一条完整的证据链条，因此，本院对逸豪酒店诉称的事实及提供的证据予以确认并在卷佐证。本院认为：本案系租赁合同纠纷。因案涉江门市金汇置业有限公司与中山市天粤实业有限公司签订的《租赁合同》并无约定禁止转租，且逸豪酒店经广东益华集团投资有限公司（原中山市天粤实业有限公司）的授权负责逸豪酒店的日常业务和运作，因此逸豪酒店有权将案涉区域出租给黄成玉。逸豪酒店与黄成玉签订的《江门市逸豪酒店商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。根据《江门市逸豪酒店商铺租赁合同》的约定，黄成玉应于每月5日前依约足额缴纳租金，但黄成玉自2019年12月起未能按时足额租金，且经逸豪酒店向其送达《催收通知书》及《律师函》后仍未履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黄成玉的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。因庭审中，逸豪酒店确认租金标准按照每月13014元计收，没有加重黄成玉的义务，本院予以采纳。故，逸豪酒店主张黄成玉支付自2019年12月至2020年1月的租金26028元（13014元+13014元）具有事实和法律依据，本院予以支持。关于履约保证金的问题。因案涉《江门市逸豪酒店商铺租赁合同》约定黄成玉应于签订该合同之日支付履约保证金51042元。其至今仍未缴纳该保证金的行为构成违约，故逸豪酒店主张其支付履约保证金51042元的请求于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少……”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因案涉《物业管理服务合同》约定自逾期之日起，每逾期一日，需按所欠费用总额的3‰缴付违约金，该约定明显高于上述法律规定，属于违约金过高的情形。因此，本院依法调整违约金为自逾期之日起，以拖欠总金额为基数，按照每月2%的标准计至款项实际清偿之日止。计息情况详见附表，违约金暂计至2020年1月31日为6130.56元，自2020年2月1日起以77070元（51042元+13014元+13014元）为基数，按照每月2%的标准计至款项实际清偿之日止。关于律师费的问题。虽然案涉《江门市逸豪酒店商铺租赁合同》明确约定了一方违约时，应向守约方赔偿因此遭受的一切损失，包括但不限于律师费，逸豪酒店也提供了《委托代理合同》，但是因逸豪酒店并无提供律师费支付凭证证实其已实际支付该费用，因此，对律师费支出6000元的数额，本院不予认定。故其主张黄成玉支付律师费6000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄成玉应于本判决生效之日起十日内向原告江门市逸豪酒店有限公司支付2019年12月以及2020年1月的租金合计26028元；二、被告黄成玉应于本判决生效之日起十日内向原告江门市逸豪酒店有限公司支付履约保证金51042元；三、被告黄成玉应于本判决生效之日起十日内向原告江门市逸豪酒店有限公司支付逾期付款违约金（违约金暂计至2020年1月31日为6130.56元，自2020年2月1日起以77070元为基数，按照每月2%的标准计至款项实际清偿之日止）；四、驳回原告江门市逸豪酒店有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费2528.44元，减半收取为1264.22元，由原告江门市逸豪酒店有限公司负担320.21元，被告黄成玉负担944.01元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 邱启杰二〇二〇年四月二十一日法官助理 吴雪念书 记 员 刘漪艺附表：期限应付金额（元）累计欠款（元）天数（天）月息违约金（元）2019.8.26-2019.12.551042510421022%3470.862019.12.6-2020.1.51301464056312%1323.822020.1.6-2020.1.311301477070262%1335.88合计6130.56