江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初4190号原告：陆超，男，汉族，1992年12月1日生，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：朱金荣，江苏中吴律师事务所律师。被告：杨冰，男，汉族，1977年7月4日生，住江苏省无锡市南长区。委托诉讼代理人：田方，江苏双汇律师事务所律师。被告：程万丽，女，汉族，1981年2月25日生，住江苏省无锡市新区。委托诉讼代理人：田方，江苏双汇律师事务所律师。原告陆超与被告杨冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序于同年8月16日公开进行审理。原告陆超及其委托诉讼代理人朱金荣、被告杨冰的委托诉讼代理人田方到庭参加诉讼。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序于同年11月4日公开开庭进行审理。原告陆超及其委托诉讼代理人霍晓社（后已变更为朱金荣）、被告杨冰的委托诉讼代理人田方到庭参加诉讼。经原告申请，本院依法通知程万丽作为被告参加诉讼并于同年12月11日和2020年4月8日公开开庭进行审理，原告陆超及其委托诉讼代理人朱金荣、被告程万丽及两被告共同的委托诉讼代理人田方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆超向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行《房地产买卖居间合同》；2.判令被告支付原告违约金25000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告杨冰于2018年5月3日签订《房地产买卖居间合同》，合同约定：原告购买被告坐落于常州市武进区的房地产，该不动产价款为1025000元，在签订合同时原告支付购房定金25000元，该定金由中间公司收执，购房定金在付款时冲抵购房款。另约定：所有办理过户手续以房产证出证时间为准，在拿到房产证后10个工作日内被告必须通知原告及中介公司办理房屋过户手续，办手续当天原告支付被告首付款。合同签订后，原告按约定支付了购房定金，后等待被告通知办理过户手续，但被告在出证后一直拖延继续履行合同。后在原告委托律师向被告出具《律师函》后也未能继续履行。原告认为被告的上述行为构成了违约，应当依合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，故向法院起诉，请求支持原告的诉请。庭审中，原告的诉请变更为：1.请求依法判令解除原告与被告杨冰于2018年5月3日签订的房地产买卖居间合同；2.请求依法判令被告杨冰赔偿原告房屋差价损失等共计263400元（房屋差价213400元及双倍定金50000元）；3.请求依法判令被告程万丽对上述被告杨冰应赔偿的损失承担连带给付义务；4.判令两被告承担诉讼费用、保全费、鉴定费用。被告杨冰辩称，被告签订房屋买卖合同时未经房屋共有权人程万丽的同意，在签订合同后，被告妻子程万丽明确表示不同意出售房屋，并及时与中介及原告联系。2018年5月28日，三方在中介见面，已经明确告知中介和原告不再继续履行合同，表示愿意赔偿原告损失，也愿意支付原告违约金。现原告主张的诉请中既适用了定金罚则，又适用了违约赔偿，该两项请求应依法择一选择。在签订合同之后的一个月，被告已经告知原告解除合同，原告对自己的损失也有一定的责任，请求法院依法判决。被告程万丽辩称，杨冰与原告签订合同时没有经过程万丽同意，程万丽也没有在买卖合同上签字，事后也表示不同意卖房，相应的合同权利义务应当由杨冰本人承担。程万丽本人并未签订合同，不属于夫妻共同债务，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：被告杨冰与程万丽于XXXX年X月XX日登记结婚。2016年9月15日，被告杨冰与常州路劲房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以593286元的价格购买了位于常州市武进区建筑面积87.77㎡的房屋，合同约定房屋的交付时间为2018年6月30日。2018年5月3日，被告杨冰作为甲方（出售方），原告陆超作为乙方（承购方），常州祥瑞房产营销策划有限公司作为丙方（居间方）签订了一份《房地产买卖居间合同》，合同约定甲方自愿将上述坐落于常州市武进区的房屋以1025000元的价格出售给乙方，乙方在签订合同时支付购房定金25000元，该定金由丙方收执，在付款时冲抵购房款。所有办理过户手续以房产证出证时间为准，在拿到房产证后10个工作日内，甲方必须通知丙方及乙方办理房屋过户手续，办手续当天乙方支付甲方首付款350000元。过户时间以银行放款时间为准，过户当天甲方交房给乙方，甲方于房款全部付清时将房屋钥匙交给乙方，合同对中介代理费及过户税费承担、违约责任等也作了相应约定。合同签订后，原告向被告杨冰支付了购房定金25000元，杨冰就购房定金向原告出具收条，并备注购房定金暂由祥瑞中介管理。因程万丽不同意出售案涉房屋，原、被告双方于2018年5月28日至中介处进行协商。因开发商尚未到交付案涉房屋的时间，中介认为被告在未取得房产证前不存在违约，被告杨冰表示其在拿到房产证后将房屋卖给其他人后就是违约，被告程万丽也表示如房产证出来后再不卖给原告的话就不卖了。同年8月7日，案涉房屋办理了共有产权登记，登记的所有权人为杨冰和程万丽。嗣后，因被告杨冰认为中介就案涉合同的履行事宜态度恶劣而拒绝与中介联系。2019年3月17日，原告委托律师向被告杨冰邮寄一份律师函，要求被告杨冰继续履行合同及协同原告办理房屋的过户手续，并依法承担违约责任。被告收函后也与原告方律师协商过违约赔偿事宜，但最终未能就合同解除及损失赔偿事宜达成一致意见。庭审中，被告程万丽明确表示不同意出售案涉房屋。根据原告的申请，本院对案涉房屋的市场价值以本案受理时间作为市场价值时点委托进行了评估，经评估的市场价值为1238400元。为此，原告支付了评估费用8429元。庭审中，双方对评估报告均无异议。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》合法有效，双方应按约履行各自的合同义务。本案主要争议焦点为：（一）原告与被告杨冰签订的合同应否解除？（二）原告的损失如何确定？（三）被告程万丽应否承担责任？（一）原告与被告杨冰签订的合同应否解除根据相关规定，出卖人因未取得共有人同意致使标的物的所有权不能转移，买受人要求房屋出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。案涉房屋系杨冰与程万丽共同所有，无充分证据表明程万丽作为房屋共有人同意杨冰出售案涉房屋。现程万丽明确表示不同意出售该房屋，故案涉房屋的所有权不能办理转移登记，原告要求解除合同的请求应予支持。（二）原告的损失如何确定法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案原告主张的房屋差价损失213400元即系原告要求被告杨冰承担的违约金，故其再主张要求双倍返还定金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告支付被告杨冰的购房定金25000元，因庭审中被告杨冰已将其出具给原告的定金收条原件收回，故该25000元也应确认为原告的损失。（三）被告程万丽应否承担责任根据合同相对性原则，因程万丽不属案涉合同的一方当事人，故其既不享有合同权利，也不承担合同义务。虽其与杨冰系夫妻关系，但原告无证据证明案涉房屋买卖可以适用家事代理，也无证据证明程万丽因案涉合同的履行获益。相反，杨冰未经程万丽同意出售共有房屋的行为可认定对程万丽合法权益的损害，故本案因合同违约所致的债务不应作为违约一方的夫妻共同债务，应由合同当事人自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告陆超与被告杨冰于2018年5月3日签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告杨冰于本判决生效之日起十日内给付原告陆超238400元；三、驳回原告陆超的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5331元、保全费5000元、鉴定费8429元，合计18760元，由原告陆超负担1780元，被告杨冰负担16980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  潘金保人民陪审员  孙国晨人民陪审员  陈志见二〇二〇年四月十三日书 记 员  赵 倩