重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初3865号 原告：邓小兵，男，1968年7月20日出生，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：云光文，重庆隆腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚兴才，重庆隆腾律师事务所律师。 被告：武隆区乾元嘉和歌城，住所地重庆市武隆区芙蓉街道白杨路**五龙商都负****商场，统一社会信用代码92500232MA5UR5F184。 经营者：钟晓勤，女，1970年7月8日出生，住重庆市武隆区。 被告：蒋世明，男，1968年1月15日出生，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：钟晓勤（蒋世明之妻），1970年7月8日出生，住重庆市武隆区。 被告：钟源，男，1986年8月15日出生，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：钟声（钟源之父），1962年9月15日出生，住重庆市武隆区。 被告：钟声，男，1962年9月15日出生，住重庆市武隆区。 原告邓小兵诉被告武隆区乾元嘉和歌城（以下简称嘉和歌城）、被告蒋世明、被告钟源、被告钟声房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后,适用简易程序进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭审理，于2019年12月4日、2019年12月26日、2020年3月30日公开开庭进行了审理，第一次开庭时，原告邓小兵的委托诉讼代理人云光文和龚兴才、被告嘉和歌城的经营者钟晓勤、被告蒋世明的委托诉讼代理人钟晓勤、被告钟源的委托诉讼代理人钟声、被告钟声到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告邓小兵的委托诉讼代理人云光文和龚兴才、被告嘉和歌城的经营者钟晓勤、被告蒋世明的委托诉讼代理人钟晓勤、被告钟源的委托诉讼代理人钟声、被告钟声到庭参加诉讼；第三次开庭时，原告邓小兵的委托诉讼代理人云光文和龚兴才、被告嘉和歌城的经营者钟晓勤、被告蒋世明的委托诉讼代理人钟晓勤、被告钟源的委托诉讼代理人钟声、被告钟声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓小兵向本院提出诉讼请求，请求判决：一、判决被告立即腾空房屋，并解除原告与被告之间的房屋租赁协议；二、判决四被告连带支付原告房屋租金1462738元，并支付违约金950000元，合计2412738元；三、本案的诉讼费由被告承担。在审理过程中，邓小兵将第二项诉讼请求“判决四被告连带支付原告房屋租金1462738元，并支付违约金950000元，合计2412738元”变更为“判决四被告连带支付原告房屋租金1714730元，并支付违约金950000元（违约金以所欠租金为基数，按年利率24%计算至2019年12月31日止），合计2664730元”。由于邓小兵主张的诉讼请求系两个租赁合同关系，不能在本案中一并处理，经本院释明后，邓小兵明确诉讼请求为：判决四被告连带支付邓小兵截止2018年3月30日前的租金946629.73元及违约金721867.47元（以租金946629.73元为基数，按年利率24%计算至2018年3月30日止）。事实和理由：2012年2月11日，邓小兵将位于重庆市武隆区XX街道XX路X号XX商都负X层X号商场房屋，建筑面积为1916.52平方米，出租给钟源经营KTV歌城，合同约定：租赁期限为6年，从2012年4月1日起至2018年3月30日止；房屋租金第一年550000元，以后每年按3%递增；租金支付方式为每年分2次支付，每年3月31日和9月30日各支付当年租金的50%。合约签订后，钟源租赁的房屋由四被告共同经营。被告从2016年下半年开始未按协议约定支付租金，截止2019年12月31日欠付租金1714730元。由于被告严重违约，还应向邓小兵支付违约金950000元。 被告嘉和歌城辩称，租金系钟晓勤在支付，2015年以前的租金是付清的，2016年至2019年欠了一部分租金属实。嘉和歌城与邓小兵没有合同关系。因钟源欠付钟晓勤债务未清偿，钟晓勤和钟声在合同到期后与邓小兵协商，继续装修歌城进行经营，嘉和歌城是钟晓勤在2018年注册的个体工商户。邓小兵所起诉的租金只能找钟源支付，与嘉和歌城没有关系。 被告蒋世明辩称，蒋世明与钟晓勤虽系夫妻关系，但蒋世明与邓小兵没有合同关系，与本案也没有任何法律关系。 被告钟源辩称，邓小兵所出租的房屋没有1916.52平方米，只有1600多平方米，发电房和控制房致房屋使用面积减少，故不应按房证面积来计算租金。欠付租金属实，但违约金计算标准过高，应按银行同期贷款利率计算。 被告钟声辩称，邓小兵与钟源签订的租房合同，经营乾元歌城，钟源拖欠租金属实。后因钟源欠钟声和钟晓勤的借款未还，合同到期后，钟声和钟晓勤与邓小兵协商一致继续经营歌城。钟源虽系钟声之子，但钟声没有与邓小兵签订合同，不应承担责任。 经审理查明，2012年2月11日，邓小兵（甲方）与钟源（乙方）签订《房屋出租协议》，协议约定：甲方将其所有的位于武隆县XX镇XX路X号XX商都负X层X号商场、建筑面积1916.52平方米房屋出租给乙方经营KTV；租期六年，从2012年4月1日至2018年3月30日；第一年（2012年4月1日至2013年3月30日）租金550000元，第二年（2013年4月1日至2014年3月30日）租金566500元，第三年（2014年4月1日至2015年3月30日）租金583495元，第四年（2015年4月1日至2016年3月30日）租金600999.85元，第五年（2016年4月1日至2017年3月30日）租金619029.84元，第六年（2017年4月1日至2018年3月30日）租金637600.73元；门面出租费用一年分2次付清，付款时间分别为每年的3月31日和9月30日，每次支付当年出租费用的50%;乙方如不按时缴纳房租费用，甲方将向乙方每天按房屋租金额的20%收取违约金；房屋租赁期间，乙方向甲方缴纳押金50000元（此款不计息）；如甲方违约，将赔偿乙方门面装修的费用；如乙方违约，将赔偿违约金250000元给甲方。协议签订后，钟源向邓小兵支付押金50000元。截止2016年3月31日，钟源欠付邓小兵前四年租期的租金130000元，钟源于2016年5月16日付清前四年所欠租金130000元。钟源又于2016年7月19日支付租金50000元，2016年9月8日支付租金50000元，2016年10月14日支付租金50000元，2016年11月24日支付租金50000元，2017年1月23日支付租金50000元，2018年3月28日支付租金60000元。协议约定租期届满后，钟源因为其他原因未再经营KTV歌城。钟声和钟晓勤以钟源欠款未偿还为由，经与邓小兵协商一致，继续装修出租房屋。 另查明，钟源系钟声之子。钟源经营歌城期间，自2016年5月16日起，钟晓勤向邓小兵转账支付租金。2015年9月11日，钟晓勤与其夫蒋世明设立重庆市武隆区乾元娱乐管理有限公司（以下简称乾元公司），公司住所地为重庆市武隆区巷口镇白杨路**五龙商都负****商场。2018年1月22日，乾元公司因决议解散注销。2017年8月10日，钟晓勤注册成立嘉和歌城，经营场所为重庆市武隆区巷口镇白杨路**五龙商都负****商场。 还查明，钟源第一次支付租金的时间为2013年5月23日，支付金额为550000元。 上述事实，有当事人陈述，邓小兵举证的《房屋出租协议》、乾元公司和嘉和歌城注册登记信息资料、租金收据、银行交易明细等证据收集在案为凭，上述证据经开庭质证审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护。邓小兵与钟源签订的《房屋出租协议》，系双方真实意思的表示，且不违背相关法律之效力性强制性规定,故《房屋出租协议》合法有效，对合同当事人邓小兵与钟源具有法律约束力，双方均应当遵从。协议签订后，邓小兵已按协议约定将出租房屋转移给钟源占有使用，钟源理应依照协议约定向邓小兵支付租金。截止2018年3月30日租期届满，钟源欠付邓小兵的租金为946630.57元（1256630.57元-310000元）。钟源未按协议约定支付租金，其行为已构成违约，理应承担向邓小兵支付租金946630.57元及违约金的民事责任。鉴于邓小兵与钟源协议约定的租赁期限届满，钟源所支付的押金50000元，应当在本案中一并抵扣处理。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应以兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。邓小兵与钟源在协议中约定“乙方如不按时缴纳房租费用，甲方将向乙方每天按房租金额的20%收取违约金；如甲方违约，将赔偿乙方门面装修的费用；如乙方违约，将赔偿违约金250000元给甲方。”因而，双方约定迟延支付租金的按每日20%计算违约金，明显过高。邓小兵选择按年利率24%（即月利率2%）标准计算迟延支付租金违约金至2018年3月30日止，其诉求不违背相关法律的规定，本院予以支持。 关于如何确定迟延支付租金的问题，本院认为邓小兵与钟源在协议中约定“门面出租费用一年分2次付清，付款时间分别为每年的3月31日和9月30日，每次支付当年出租费用的50%”，双方约定的租期从2012年4月1日起算，第一年租期为2012年4月1日至2013年3月30日。双方之协议虽然于2012年2月11日订立，但并未明确约定承租方应当于租期计算之前支付租金，即2012年3月31日首次支付租金，而钟源首次支付第一年租金的时间为2013年5月23日。由此可以认定，钟源应当于2012年9月30日首付第一年租金的一半，2013年3月31日支付第一年租金剩余的一半。以此类推，第五年租金为2016年9月30日支付309513.42元，2017年3月31日支付309513.42元；第六年租金为2017年9月30日支付318800.37元，2018年3月31日支付318800.37元。因此，钟源迟延支付租金应当向邓小兵支付的违约金为145926.19元（具体计算明细见附表）。 邓小兵起诉要求嘉和歌城、蒋世明、钟声在本案中对钟源所负之债承担连带责任。邓小兵提供的微信记录等证据，不足以证明嘉和歌城、蒋世明、钟声系《房屋出租协议》的当事人或者应当承担连带债务之债务承担主体。虽然钟晓勤通过银行转账向邓小兵支付租金，但该证据并不能排除钟晓勤与钟源存在其他法律关系。乾元公司和嘉和歌城均是在《房屋出租协议》签订的三年之后才设立的，不能凭钟晓勤支付租金，就认定钟源与钟晓勤或者嘉和歌城存在合伙法律关系。因此，邓小兵请求嘉和歌城、蒋世明、钟声在本案中承担连带责任的理由不成立，本院不予支持。 据此，邓小兵的部分诉讼请求理由成立，本院予以支持。钟源辩称邓小兵主张的违约金过高，未提供足够的证据予以证明，本院不予采纳。嘉和歌城、蒋世明、钟声辩称在本案中不承担责任的理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下： 一、钟源在本判决生效之日起十日内支付邓小兵租金946630.57元、违约金145926.19元，合计1092556.76元（扣除钟源支付的押金50000元，实际还应支付1042556.76元）； 二、驳回邓小兵的其余诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费28117.84元（邓小兵已预交），由邓小兵负担13484.84元，钟源负担14633元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  夏 勇 人民陪审员  陈明弟 人民陪审员  张小蓉 二〇二〇年四月九日 书 记 员  游宏运 附：违约金计算明细表 违约金计算明细表                            租金基数             （元）                       利率             标准                       起止时间                       迟延支             付天数                       违约金额             （元）                       备注                               130000                       月利率2%                       2016.3.31～             2016.5.16                       47                       4073.33                       2016.5.16             还款130000元                               209514.92                                   月利率2%                       2016.9.30～             2016.10.14                       15                       2095.15                       2016年9月30日应付309513.42元，2016年7月19日和2016年9月8日支付100000元                               159514.92                       月利率2%                       2016.10.15～             2016.11.24                       41                       4360.07                       2016年10月14             日支付50000元                               109514.92                       月利率2%                       2016.11.25～             2017.1.23                       60                       4380.6                       2016年11月24日             支付50000元                               59514.92                       月利率2%                       2017.1.24～             2017.3.30                       66                       2618.66                       2017.1.23             支付50000元                               369029.84                       月利率2%                       2017.3.31～             2017.9.29                       183                       45021.64                       2017年3月31日应付309513.42元                               687830.21                       月利率2%                       2017.9.30～             2018.3.28                       180                       82539.63                       2017年9月30日应付318800.37元                               627830.21                       月利率2%                       2018.3.29～             2018.3.30                       2                       837.11                       2018.3.28             支付60000元                               946630.57                                                                                         145926.19                       2018年3月31日应付318800.37元