南昌铁路运输法院行 政 判 决 书（2020）赣7101行初109号原告龚鑫，男，1993年11月29日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人黄进，江西中天律师事务所律师，执业证号13601199710778839。被告南昌市西湖区住房保障和房产管理局，住所地江西省南昌市西湖区抚生路****楼**，统一社会信用代码113601030145206645。主要负责人胡海，该局局长。行政机关出庭负责人段珂，该局副局长。委托代理人黄诗琴，江西朗秋律师事务所律师，执业证号13601201711279488。委托代理人杨强，江西朗秋律师事务所实习律师，实习证号36011904110110。原告龚鑫因诉被告南昌市西湖区住房保障和房产管理局（以下简称西湖区房管局）不履行变更公租房转让审批法定职责一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年1月13日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年3月31日公开开庭审理了本案。原告龚鑫及其委托代理人黄进，被告西湖区房管局出庭负责人段珂、委托代理人黄诗琴、杨强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚鑫诉称，自从1991年5月22日开始，原告龚鑫的曾祖母万美容租住被告西湖区房管局所有的南昌市西湖区石头街13号514室房屋（以下简称案涉房屋），使用面积39.41平方米。原告和父亲龚春平、母亲一直同万美容共同居住此房屋。1996年7月20日，万美容立下遗嘱证明：“我的长孙龚春平现年31岁，从小我抚养成人，参加工作和成家立业都和我生活在一起。我百年之后由他继承此房的居住权。”1991年5月至1998年1月的房屋租金是龚春平交纳的。1998年1月23日，我父亲去世，不久，母亲离开此居住房回娘家居住至今。2012年2月11日，万美容去世。1998年2月至2013年1月的房租是原告的祖父龚荣根代交的。2013年2月至2019年12月的房租由原告将房租交给祖父代交的。2019年7月12日，共同居住的家庭成员龚鑫、傅小红、龚东海、胡蓉、龚婷菲协商一致签订《我们反映的客观事实和真实意思表示》，一致同意由龚鑫继续承租案涉房屋，并由龚鑫办理更名手续。2019年8月7日，原告向被告提交《申请书》，请求被告办理更名手续，被告将原告《申请书》移交其下属单位西湖区筷子巷住房保障和房产管理所（以下简称筷子巷房管所）办理。2019年8月22日，该房管所作出西筷房信字[2019]03号《信访事项处理意见书》，认定本案为继承纠纷、公有住房承租权有偿转让，“根据南昌市房产管理局、南昌市物价局《关于印发的通知》(以下简称转让实施细则)文件相关规定，结合申请过程中未能提供经公证的同户籍家庭成员意见，暂时不予办理。”此处理意见属于认定事实错误，适用法律错误。2019年9月10日，原告向被告提交《复查申请书》。2019年10月14日，被告作出西房信复字[2019]10号《信访事项复查意见书》：“维持西湖区筷子巷住房保障和房产管理所关于龚鑫信访事项的处理意见。你要求维权，建议你通过司法途径寻求解决”。原告认为，本案不属于继承纠纷，也不属于公有住房承租权有偿转让，而是属于共同居住的家庭成员愿意履行原契约办理更名手续，属于承租权的继受权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定，“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”中华人民共和国建设部颁发的《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意履行原契约的，可以办理更名手续”。《江西省城市公有房屋管理办法》第三十条规定“住宅用房承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员要求履行契约的，可以继续承租并办理更名手续”。自万美容死亡后至今，被告一直在收取原告房租，以实际行为同意了原告继续承租，但是，在原告要求其办理更名手续即将万美容更名为龚鑫时却不予办理。被告不予办理是错误的。为维护自身合法权益，特提起起诉，请求：1.判决变更案涉房屋承租人为龚鑫，一并变更此房《南昌市城镇公有住房使用证》使用人为龚鑫；2.本案诉讼费由被告负担。原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据1：龚鑫身份证、殡葬证、火化证明、证明、死亡医学证明、残疾证各一份，用以证明原告主体适格；万美容于2012年2月11日死亡；龚春平1998年1月23日死亡。证据2：南昌市城镇公有住房使用证**口、生前遗嘱、居住证明、《我们反映的客观事实和真实意思表示》各一份，用以证明：被告主体适格。自从1991年5月22日开始，万美容承租被告所有的案涉房屋，使用面积39.41平方米。原告与万美容、龚春平系家庭成员，长期共同居住该房屋。遗嘱证明由长孙龚春平继受承租权。万美容死亡后，一直由原告继续履行原租赁契约，房租交纳至2019年12月底。共同居住(包括曾经居住)此房屋的家庭成员傅小红、龚东海、胡蓉、龚婷菲等一致同意由龚鑫继续按原租赁合同承租该房屋，由龚鑫办理更名手续。被告以收取原告房租的实际行为同意了原告继续承租。原告要求被告办理承租房承租人更名手续即将万美容变更为龚鑫合法合理合情。证据3：《申请书》《信访事项处理意见书》《复查申请书》《信访事项复查意见书》各一份，用以证明原告依法向被告提交申请书，请求办理诉争公租房更名手续，被告不予受理，被告认定事实错误，适用法律错误，被告告知原告通过司法途径维权，原告有权起诉。被告西湖区房管局辩称，一、被答辩人诉讼请求无事实和法律依据，依法应当不予支持。首先，根据转让实施细则“第七条规定：有下列情况之一的，公有住房承租权不得转让：（二）有房屋租赁、使用纠纷的；（七）同户籍家庭成员不能协商一致的；”及第十三条：“当事人办理公有住房退、承租手续应当提交以下资料：……（四）经公证的同户籍家庭成员意见；”。据此，涉案房屋的直管公房承租权转让依照规定应当征得同户籍家庭成员的同意，案涉房屋承租人万美容育有一子三女，即长子龚荣根，女儿龚香莲、龚香妹、龚水莲。2017年3月21日，龚荣根兄妹四人在当日办理转让手续时，已有同一户籍家庭成员即万美容女儿龚香妹提出异议，要求冻结办理该公房承租权的转让。故在未符合上述规定的前提下，依法不应当为案涉房屋办理公房承租权转让手续。二、被答辫人并非适格的诉讼主体，依法应当驳回起诉。首先，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第二十五条之规定，被答辩人并非本案适格的诉讼主体，其无权诉请主张和要求将本案诉争的直管公房承租权更名至其名下。根据《江西省城镇公有房屋管理办法》及转让实施细则的规定，在原承租人万美容死亡后，能够有权续租过户的承租人须同时满足以下三个要件，第一是原承租人的家庭成员；其次在原承租人死亡时与原承租人在承租公房内共同居住两年以上；第三提出了履行契约的明确要求。本案被答辩人并未提供证据证明其同时符合上述三个要件，无法证明其系本案的利害关系人。且亦未提供经公证的同户籍家庭成员意见，依法不符合办理条件。因此，根据《行政诉讼法》第二条的规定，本案被答辩人并非本案适格的诉讼主体，其无权诉请主张要求将本案诉争的直管公房承租人更名至其名下，并同时变更涉案房屋的《城镇公有住房使用证》为被答辩人，请法庭依法驳回其起诉。综上所述，被答辩人申请答辩人履行房屋登记管理的法定职责无事实和法律依据，其申请被告履行法定职责的理由不成立，恳请贵院查明本案事实，依法公正裁判。被告为支持其主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：1、南昌市公安局西湖分局广润门派出所出具对龚润保死亡的《证明》及墓碑照片；2、西湖区南浦街道西书院社区劳动保障服务室出具对万美容死亡的《证明》；3、2012年2月12日，万美容的《火化证明》及情况登记本，用以证明诉争房屋原承租人万美容已于2012年2月11日去世，承租人配偶龚润保早于1963年4月11日已去世。第二组证据：1、万美容、龚容根、龚香莲、龚香妹、龚水莲身份证件及户籍信息；2、《西湖区直管公房承租人家庭成员情况登记表》；3、《南昌市西湖区房管局办理直管公有住房承租权有偿转让业务询问笔录》；4、《申请报告》；5、《公房住房过户转让承诺书》；6、《南昌市公有住房承租权有偿转让合约》；7、《公有住房规范使用承诺书》；8、申请人龚香妹申请冻结过户的《报告》，用以证明万美容长子龚荣根于2017年3月21日已向被告提出申请转让程序，但同户籍亲属龚香妹已于2017年3月22日向被告申请冻结涉案房屋的过户程序。第三组证据：1、转让实施细则；2、西湖区相关文件；3、西书院的证明，用以证明现在案涉房屋长期居住的是龚东海一家三口。经庭审质证，被告对原告提交的证据质证认为，对证据1中龚鑫本人《残疾证》的关联性有异议，与本案无关；另外，对原告主体资格有异议；该组证据并不能反映出原告与本案具有利害关系；对该组其他证据三性无无异议。对证据2中的《南昌市城镇公有住房使用证》《户口》《居住证明》的三性无异议，但对证明目的有异议，以上证据仅能反映原告户籍在涉案房屋，但无法证明原告长期居住或长期共同居住于此，并且根据被告属地房管所工作人员反馈以及向涉案房屋周边邻居了解，涉案房屋的公房租金均由龚荣根个人缴纳，且长期居住于涉案房屋的系原告叔叔龚东海、胡蓉、龚婷菲一家三口。其次，对《生前遗嘱》三性均有异议，根据《中华人民共和国继承法》第三条及《最高人民法院关于贯彻执行继承法若干问题的意见》第三条的规定，公房承租人不享有房屋所有权，公房承租人死亡后依法不应划入被继承人遗产的范围。对《我们反映的客观事实和真实意思表示》的真实性无异议，对合法性及关联性有异议，根据《关于公有住房承租权有偿转让补充规定》第二条的规定针对承租人死亡后，能够提起要求更名的应当为配偶及子女，而原告与原承租人万美容系曾祖母与曾孙关系，依法无权提起该更名申请，也即原告与涉案房屋行政登记之间并不存在利害关系。对证据3三性无异议，对该组证据的证明目的有异议。原告对被告提交的证据质证认为，对第一组证据无异议；对第二组证据的关联性及证明目的有异议，龚香莲、龚香妹、龚水莲与本案无关，龚香妹与案涉房屋无关，不是继承关系，与本案没有任何关联性。对第三组证据中相应规范性文件有异议，因为与上位法冲突，都是规定同户籍的共同居住人，不是家庭成员继承的，是继受权，应当适用上位法，该规范性文件不适用于本案。中院的判决与本案无关，居住的情况是事实，原告也在这里居住，原告的母亲是一级残疾，所以原告三人一直在万美容这里住，原告状况艰难，所以其他人都同意原告居住。本院对上述证据认证如下：对双方无异议的证据，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。针对被告对原告提交的证据2的异议，本院认为，被告的异议不能成立。首先，被告对原告与原承租人万美容系曾祖母与曾孙关系，且属同户籍家庭成员并无异议；其次，万美容的自书遗嘱形成于1996年7月20日，该遗嘱载明“我的长孙龚春平……从小我抚养成人参加工作成家立业和我生活在一起”，结合原告出生于1993年11月29日的事实，随父母生活的原告在1996年7月20日已与万美容共同生活了二年以上；再次，万美容同户籍的成员中，除原告及其父母外，还包括原告的叔叔龚东海、婶婶胡蓉、堂妹龚婷菲，从《我们反映的客观事实和真实意思表示》来看，原告不仅与万美容共同居住，而且该同户籍共同居住的家庭成员已协商一致，将案涉房屋的承租权转让给原告。针对原告对被告提交的规范性文件的异议及其他证据，在本院认为的说理部分一并分析认定。经审理查明，自1991年5月22日，原告的曾祖母万美容租住被告西湖区房管局所有的案涉房屋。原告及其父亲龚春平、母亲傅小红，与万美容同户籍并共同居住在此房屋，同户籍的家庭成员还有原告的叔叔龚东海、婶婶胡蓉、堂妹龚婷菲。1998年1月23日，原告父亲去世后，随祖父龚荣根一起生活。2012年2月11日，万美容去世。此后，案涉房屋的租金一直由龚荣根支付，被告所辖筷子巷房管所收取了相应的租金。案涉房屋目前由原告的叔叔龚东海、婶婶胡蓉、堂妹龚婷菲居住。2019年7月12日，原告的母亲傅小红、叔叔龚东海、婶婶胡蓉、堂妹龚婷菲出具《我们反映的客观事实和真实意思表示》，一致同意将案涉房屋的承租权转让给原告。2019年8月7日，原告向被告提交《申请书》，请求被告办理更名手续，被告将原告《申请书》移交其所辖筷子巷房管所办理。2019年8月22日，该房管所以《信访事项处理意见书》认定本案为继承纠纷、公有住房承租权有偿转让，“……暂时不予办理。”2019年9月10日，原告向被告提交《复查申请书》。2019年10月14日，被告作出西房信复字[2019]10号《信访事项复查意见书》：“维持西湖区筷子巷住房保障和房产管理所关于龚鑫信访事项的处理意见。”。原告认为此处理意见属于认定事实错误，适用法律错误。故向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，万美容生前生育四个子女，分别为龚荣根、龚香莲、龚香妹、龚水莲。2017年3月21日，龚荣根、龚香莲、龚香妹、龚水莲向筷子巷房管所提出“申请报告”，要求将案涉房屋的承租权转让给龚荣根。同日，龚荣根、龚香莲、龚香妹、龚水莲向筷子巷房管所提交了“公房住房过户转让承诺书”后，龚香莲、龚香妹、龚水莲作为转让人，与受让人龚荣根签订了“南昌市公有住房承租权有偿转让合约”。2017年3月22日，龚香妹向筷子巷房管所提交报告“……对原签字反悔，不予承认。……申请冻结过户……”再查明，龚香妹出生于1950年12月13日，与其丈夫蔡兴武同户籍共同居住在江西省南昌市青山湖区罗家镇江西氨厂新区******，户籍登户籍登记载明：5年8月11日，因其他原因由江西省南昌市安义县迁来本市。万美容为户主的常住人口登记表记载：龚香妹1968年10月25日迁宁冈县，并无迁回该户籍的户籍的记载。iv>根据原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点为：原告是否符合案涉房屋承租权有偿转让的条件。本院认为，根据《江西省城市公有房屋管理办法》第三十一条第二款“签订、变更、终止租赁合同的，第三人应当向房屋所在地市、县人民政府的地产管理部门登记备案”的规定，同时，根据南昌市西湖区人民政府办公室《关于印发西湖区住房保障和房产管理局职能配置、内设机构和人员编制方案的通知》规定，被告作为负责本行政区域内直管公有房屋的房产行政主管部门，依法负有本辖区内直管公有住房承租权转让审批、登记备案的法定职责。根据《江西省城市公有房屋管理办法》第三十条第二款“住宅用房承租人在租赁期间内死亡后，其共同居住两年以上的家庭成员要求履行契约的，可以继续承租并办理更名手续”的规定，本案中，原承租人万美容在案涉房屋租赁期间内死亡后，符合申请条件的原告提出继续承租案涉房屋申请时，被告却将该申请以信访事项移交其所辖筷子巷房管所处理，在筷子巷房管所作出《信访事项处理意见书》后，又针对原告的要求，以《信访事项复查意见书》的形式作出的行政行为，明显不当。直管公房承租权是国家为了保障公民居住权而提供的一项具有重大财产利益的权利。作为直管公房的行政机关，应切实履行相应的承租权转让审批手续，将国家这项保障民生的惠民政策用好。故，被告对原告提出的申请，应依相应的规定，尊重查明的事实，审查相应的条件，重新作出相应的处理。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条的规定，判决如下：责令被告南昌市西湖区住房保障和房产管理局在本判决生效之日起60日内，依法对南昌市西湖区石头街13号514室房屋承租权有偿转让审批重新作出行政行为。案件受理费50元（原告已预交），由被告南昌市西湖区住房保障和房产管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。审 判 长  李卫国人民陪审员  吴小文人民陪审员  丁洪发二〇二〇年四月十四日法官 助理  周兵兵书 记 员  闵文峰附本判决适用的相关法律依据：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。