贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0521民初610号原告：贵州优益商业运营管理有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县迎宾大道佳鑫摩尔城****。统一社会信用代码：91520521MA6DL6MG1F。法定代表人：周升级，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄训，贵州业精律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林，贵州业精律师事务所实习律师。被告：苏志斌，男，1997年8月26日出生，汉族，户籍地：福建省漳州市龙文区，居住地：贵州省大方县。委托诉讼代理人：苏金祥（苏志斌父亲），男，1972年3月3日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。原告贵州优益商业运营管理有限公司（以下简称优益公司）与被告苏志斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行审理，原告优益公司委托诉讼代理人黄训、王林，被告苏志斌及其委托诉讼代理人苏金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优益公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商户合作意向确认书》；二、判令被告支付商铺租金、物业费、空调费、商业管理费共计76876.93元（2019年5月25日起至2019年12月24日止）；三、判令被告搬离商铺（此项诉讼请求为原告当庭增加）；四、判令被告支付自2019年12月25日起至腾出商铺之日止的商铺租金、物业费、空调费、商业管理费；五、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年5月25日，被告租用原告位于佳鑫国际方圆荟摩尔城购物中心的商铺经营“塔姆披萨汉堡”，双方签订《大方方圆荟·摩尔城购物广场塔姆披萨汉堡商户合作意向确认书》，对租赁原告商铺事宜进行约定。租赁商铺面积180.20平方米，第一年租金（2019年5月25日至2020年5月24日）51.46元/月·㎡，月租金9273.09元；第二年租金（2020年5月25日至2021年5月24日）54.96元/月·㎡，月租金9903.79元；第三年租金（2021年5月25日至2022年5月24日）58.46元/月·㎡，月租金10534.49元。物业费按8元/月·㎡计算，每月1441.60元，空调费4元/月·㎡，每月720.80元，商业管理费19.54元/月·㎡，每月3521.11元。然被告未按照《商户合作意向确认书》支付相应款项，经原告与之多次协商，被告既不支付所欠费用，亦不退铺。经原告计算，《商户合作意向确认书》约定免租三个月，租金应从2019年8月25日起计算，商铺租金37092.36元，物业费10091.20元，空调费5045.60元、商业管理费24647.77元，共计76876.93元。鉴于被告的违约行为，特提起诉讼维护原告的合法权益。被告苏志斌辩称，我2019年5月9日与原告签订意向书，并支付了28500.00元的保证金。租赁时门面前没有东西堵起，在我装修完毕后原告在门面前装了太空历险的游乐场，导致我们无法经营，当时与原告公司的路总交涉，要求要么撤除游乐场，要么让我们搬到二楼，但他们不同意，路总说二楼没有门面，说这个游乐场是上面领导喊做的，不同意撤除，原告要求我们继续经营，后面处理，原告公司给我们发函，喊我们搬走，到现在我们未搬走，也没有经营。现在同意搬离，因为之前原告不给我处理也不同意我搬离，现在我不同意支付租金。经审理，本院确认如下事实：2019年4月29日，被告苏志斌向原告缴纳履约保证金28500.00元，后双方签订《大方方圆荟·摩尔城购物广场塔姆披萨汉堡商户合作意向确认书》（以下简称合作意向书）。合作意向书载明，意向承租商户全称：苏志斌，承租位置：A1-026（5-1-16、17、18），建筑面积：180.2㎡，租金标准及递增方式：第一年（2019年5月25日至2020年5月24日），租金：51.46元/月·㎡；第二年（2020年5月25日至2021年5月24日），租金：54.96元/月·㎡；第三年（2021年5月25日至2022年5月24日），租金：58.46元/月·㎡。租赁期限：3年，签约期限：2019年5月25日-2022年5月24日，交接日：2019年5月25日，装修期无，免租期3个月，营业日2019年5月25日，空调费：4.00元/月·㎡，物业费8.00元/月·㎡，保证金28500.00元，商业管理费：19.54元/月·㎡，租金支付方式：季付。合作意向书还对其他事项进行约定。被告苏志斌、经办人林宁等人在合作意向书上签名。原告开始营业后，原告在被告所租门面前开设一个太空历险游乐场。2019年6月28日，曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司贵州分公司大方摩尔城项目部向被告苏志斌发出《催费通知函》，内容为，致：苏志斌，贵方应当在收到我司缴款通知单规定时间内将下一计费周期的租金、物业管理费、空调费、商业管理费以现金、支票或银行划款方式进行支付。我司工作人员已于2019年6月24日向贵方送达了《缴费通知单》，通知贵方须于2019年6月30日前向我司缴纳第一季度的租金等费用共计17050.52元，但贵方至今仍未履行上述费用的缴纳。现特发此函，望贵方收到此函后于2019年7月7日前向我司缴清上述费用。如贵方未按约及时缴纳费用，我司将严格按照贵我双方签订合同相关约定流程执行。被告苏志斌的父亲于2019年6月30日签收该函，同时在该函上注明，“门头挡死，损失特别巨大，无法交费。”因被告未履行支付租金的义务，原告与曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司贵州分公司大方摩尔城项目部于2019年10月27日向被告苏志斌发出《解约函》，内容为，致：苏志斌先生（塔姆披萨汉堡）。贵方从2019年5月25日开业至今，租赁我方A1-026（5-1-16、17、18）铺位至今已达187日，此期间我方多次向贵方致函，要求贵方按照双方所签订的《意向合作书》约定的相关条款进行履约，但至今贵方仍未向我方缴纳约定的租赁费用且拒绝与我方签订正式租赁合同。鉴于贵方已涉及严重违约，经我方研究决定，特通知贵方如下：1、从即日起，我方单方面宣布解除贵我双方的合作关系，苏志斌先生需将铺位A1-026（5-1-16、17、18）立即归还我方，解除时间自本函件送达贵方时立即生效。2、请贵方在2019年11月30日前将场地内贵方所有物品全部搬离，逾期未搬离，视为贵方放弃未搬离的物品所有权，我方可随意进行清理。3、请贵方补齐所欠我方铺位租赁费，同时我方将保留追究贵方违约责任的权利。被告苏志斌于当日签收该《解约函》。因与原告就门面被游乐场遮挡一事协商未果，被告苏志斌未向原告缴纳租金，也未搬离涉案门面。2020年1月15日，原告诉来本院。上述事实，有原、被告的陈述，及原告提交的《大方方圆荟·摩尔城购物广场塔姆披萨汉堡商户合作意向确认书》、收条、《催费通知函》，被告提交的照片及本院要求原告提交的《解约函》等证据在卷佐证，足以认定。根据原、被告的陈述及答辩，本案的争议焦点是，被告是否应当向原告支付租金及其他费用。本院认为，合作意向书系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订合作意向书的目的是签订正式租赁合同，故合作意向书的性质属于预约合同。原告于2019年11月27日向被告发送《解约函》，被告于当日签收后，未提出异议，也未向原告支付租赁费，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告向被告发送《解约函》符合法律规定，根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方签订的合作意向书已于2019年11月27日解除，原告起诉要求解除合作意向书没有事实依据，本院不予支持。原告在被告租赁的门面前设置太空历险游乐场，遮挡被告租赁的门面，但从被告提交的照片显示，在原告设置游乐场后，被告仍然继续经营；如原告设置的游乐场影响其正常经营，被告可以提出相应减少租金，但被告只是在原告催收费用时提出损失巨大，既未与原告协商减少租金标准，也未要求与原告解除合作意向书，更未在原告诉讼后提起反诉要求减少租金；因此被告辩称不应支付租金的理由不成立，本院不予支持。被告在签收原告发送的《解约函》后未搬离涉案商铺，双方之间又形成事实上的租赁合同关系，被告不仅应向原告支付合作意向书解除前的租金及其他费用，还应支付实际占用涉案商铺期间的租金及其他费用，但实际占用期间的相关费用应按此前的标准进行计算。双方签订的合作意向书载明，交接日期是2019年5月25日，被告享有免租期3个月，故被告向原告支付租金的日期应从2019年8月25日开始计算，原告要求被告从2019年5月25日起支付租金等相关费用没有事实依据，本院不予支持；曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司贵州分公司大方摩尔城项目部代原告于2019年6月28日向被告发送《催费通知函》，要求被告支付租金等费用也不符合双方签订的合作意向书的约定，有违诚实信用原则。原告于2020年1月15日向本院提起诉讼，从2019年8月25日至2020年1月24日刚好5个月，为便于计算，故本院对原告主张的租金及相关费用暂计算至2020年1月24日，租金为46365.46元（180.2㎡×51.46元/月/㎡×5个月），空调费为3604.00元（180.2㎡×4.00元/月/㎡×5个月），物业费为7208.00元（180.2㎡×8.00元/月/㎡×5个月），商业管理费为17605.54元（180.2㎡×19.54元/月/㎡×5个月），共计74783.00元。从2020年1月25日至实际搬离涉案商铺期间，被告仍需向原告支付租金、空调费、物业费和商业管理费，标准为合作意向书解除前的标准，即租金按51.46元/月/㎡计算，空调费按4.00元/月/㎡计算，物业费按8.00元/月/㎡，商业管理费按19.54元/月/㎡计算。综上，原告要求解除双方签订的合作意向书没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付合作意向书解除前尚欠的租金及其他费用和合作意向书解除后至实际搬离涉案商铺期间占用涉案商铺的租金及其他费用具有事实依据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告苏志斌于本判决生效后十五日内搬离涉案A1-026（5-1-16、17、18）商铺；二、被告苏志斌于本判决生效后十五日内支付原告贵州优益商业运营管理有限公司2019年8月25日至2020年1月24日期间的租金及空调费等费用共计74783.00元，从2020年1月25日起至实际搬离涉案商铺期间的租金按51.46元/月/㎡计算，空调费按4.00元/月/㎡计算，物业费按8.00元/月/㎡计算，商业管理费按19.54元/月/㎡计算；三、驳回原告贵州优益商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费860.00元，由被告苏志斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。审 判 员 胡桂海二〇二〇年四月十日法官助理 文 茳书 记 员 王 廷