广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初9885号 原告：韦玲玲，女，1970年11月10日出生，毛南族，住南宁市江**。 被告：广西中沃房地产有限公司，住所地：南宁市青秀区金洲路**金旺角商住楼****。 法定代表人：曾小龙，总经理。 委托诉讼代理人：刘新露，男，1972年12月1日出生，汉族，广西中沃房地产有限公司职员，住广西柳州市鱼峰区。 被告：韦金岍，男，1986年4月12日出生，汉族，住南宁市青秀区。 案由：房屋预约合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年6月21日 开庭时间：2019年10月16日 当事人到庭情况：原告韦玲玲与被告广西中沃房地产有限公司（以下简称中沃公司）委托诉讼代理人刘新露到庭参加诉讼。被告韦金岍经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 原告诉请要点 一、解除原告与被告中沃公司签订的《认购协议书》； 二、两被告共同支付原告资金占用费（以226409元为基数，按年利率6%计算，从2015年1月15日起暂计4年为54338.16元，以后计算至两被告付清款项之日止）； 三、两被告承担本案诉讼费。 被告答辩要点 被告中沃公司辩称：一、原告与被告中沃公司之间签订的认购协议书合法有效；二、原告与被告中沃公司已依据认购协议书第五条第4款的约定，由被告中沃公司将全部的认购定金及项目咨询费全额退还给了原告，该协议书自退还上述款项之日起自动失效；三、原告诉请的资金占用费并未存在，按年利率6%计息于法无据，请求驳回原告的第二、三项诉讼请求。 被告韦金岍未到庭参加诉讼，但庭前提交书面答辩状辩称：一、根据认购协议书的约定，被告中沃公司将全部款项退还给原告后，协议就已失效，双方权利义务终止，而且协议明确约定被告中沃公司仅需退还已收取的认购定金及项目咨询费给原告，并不存在所谓的资金占用费；二、根据《担保法》的有关规定，原告未在法律规定的担保期限内向被告韦金岍主张保证责任，故被告韦金岍的担保期限业已届满。 事实认定 经审理查明：2015年1月25日，被告中沃公司以“委托代理机构”的名义代理广西安居房地产开发有限公司（以下简称安居公司，甲方）与原告（乙方）签订了一份《认购协议书》，主要内容约定：乙方自愿认购位于广西南宁市大学东路174号科苑小区二期房产即《公园学府》房号：11栋6层1单元604号房，建筑面积103.77平方米；单价为5840.5元/平方米；乙方签订本认购书时，向甲方支付认购定金50000元，支付项目咨询费176409元；认购定金于正式签订《购房合同》时一并计入乙方房款之中，项目咨询费不计入合同款；甲方同意乙方按银行按揭或公积金按揭付款；乙方须持本协议书、收款收据、身份证、有关证件到甲方或甲方指定的地点签订购房合同及有关文件，届时该认购定金自动转为房款。在该协议书尾部，被告中沃公司在“甲方或委托代理机构”处盖章确认，安居公司未盖章；原告在“乙方”处签名捺印确认。协议书签订后，原告分别向被告中沃公司转账支付了定金50000元、项目咨询费176409元，被告中沃公司分别于2014年11月8日、2015年1月25日向原告开具了三张《收据》。 2017年6月17日，被告中沃公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《退款承诺书》，载明：位于南宁市大学东路**的公园学府项目，因交易不成功，甲方承诺于2017年7月21日起退还韦玲玲购买科苑小区二期（即公园学府）11-1-604号房的购房款226409元，其中2017年7月21日退还50000元；2017年8月25日退还100000元；2017年9月26日退还76409元；以上乙方本金退款完毕后，甲方承诺于2017年12月30日前给乙方安排43000元作为乙方的利息。被告中沃公司在该承诺书上加盖公章予以确认，被告韦金岍在“保证人”处签名捺印确认。之后，被告中沃公司分批陆续向原告退款，原告亦多次通过与被告韦金岍的微信聊天方式要求其协调、催促被告中沃公司履行退款义务。 庭审过程中，被告中沃公司陈述称：涉案的《公园学府》建设项目是由广西安居房地产开发有限公司代建的广西农科院的危旧房改造项目，不属于商品房开发项目；中沃公司是接受广西安居房地产开发有限公司的委托，就该改造项目中多出的可以进入市场调剂的房屋进行销售；原告缴纳的款项不属于购房款，原告如需购房须另行签订购房合同，但其最终不符合南宁市购买危旧房改造项目房屋的申请条件；被告韦金岍系被告中沃公司原股东，由其负责与原告办理《退款承诺书》。原告与被告中沃公司共同确认被告中沃公司收取的定金、项目咨询费共计226409元已全部退还给原告。 判决理由 本院认为：本案中，结合已查明事实及双方当事人陈述，原告为购买代建方广西安居房地产开发有限公司建设的《公园学府》房屋，依据《认购协议书》向作为代建方委托代理机构的被告中沃公司交纳认购定金和项目咨询费，被告中沃公司收取了原告交纳的上述两项费用并出具《收据》，但最终原告与广西安居房地产开发有限公司、被告中沃公司未就房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等房屋买卖合同应有的重要内容进行协商并达成一致意见，双方当事人仅存在将来签订房屋买卖合同的意思表示，被告中沃公司的主要义务是磋商义务，故应认定原告与被告中沃公司之间成立了房屋预约合同关系。后因原告的购房目的无法实现，原告与被告中沃公司、韦金岍签订了《退款承诺书》，该承诺书是三方当事人在平等、自愿的基础上协商一致达成的合意，是三方当事人的真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，三方均应恪守履行。在《退款承诺书》中，原告与被告中沃公司已就涉案房屋交易不成功、退还相应款项协商达成一致，故应认定《认购协议书》已经由双方协商一致解除，故原告诉请解除与被告中沃公司签订的《认购协议书》已无实际意义，本院无需再行判决解除合同。 关于资金占用费：原告主张以226409元为基数，从2015年1月15日起按年利率6%计算资金占用费无合同依据。按《退款承诺书》约定，被告中沃公司承诺于2017年12月30日前向原告支付43000元作为利息，结合被告中沃公司收取原告定金及项目咨询费的事实，应认定该利息系关于被告中沃公司向原告支付资金占用费的约定。《退款承诺书》签订后，被告中沃公司未能完全按约定时间履行退款义务，有一定拖延，且至今也没有向原告支付利息43000元，应当承担相应的违约责任，故被告中沃公司除应向原告支付约定利息43000元外，仍应支付逾期付款的资金占用费（计算方式：以43000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年12月31日起计算至2019年8月19日止和按全国银行间同业拆借中心贷款利率自2019年8月20日起计算至被告中沃公司实际清偿之日止）。 关于被告韦金岍的保证责任问题。因被告韦金岍在《退款承诺书》上明确表示为保证人身份，但并未明确保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，被告韦金岍对被告中沃公司的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，现原告提供的微信聊天记录仅能证明其要求被告韦金岍协调、催促被告中沃公司履行退款义务，并不能证明其在主债务履行期届满之日起六个月内要求被告韦金岍承担保证责任，故原告主张被告韦金岍对被告中沃公司上述债务承担连带保证责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告广西中沃房地产有限公司应向原告韦玲玲支付《退款承诺书》约定利息43000元； 被告广西中沃房地产有限公司应向原告韦玲玲支付资金占用费（计算方式：以43000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年12月31日起计算至2019年8月19日止和按全国银行间同业拆借中心贷款利率自2019年8月20日起计算至被告广西中沃房地产有限公司实际清偿之日止）； 驳回原告韦玲玲的其他诉讼请求。 本案受理费1158元，由被告广西中沃房地产有限公司负担。此款原告韦玲玲已预交，被告广西中沃房地产有限公司应随同上述款项一并支付给原告韦玲玲。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 田 波 人民陪审员 骆 雁 人民陪审员 秦小玲 二〇二〇年四月十日 书 记 员 覃树鹏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。