山东省利津县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0522民初709号原告：罗胜强，现住利津县。委托诉讼代理人：王新忠，山东津城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕焕敏，山东津城律师事务所律师。被告：利津凤凰房地产开发有限公司，住所地利津县。法定代表人：闫冬，董事长。委托诉讼代理人:宋凯，山东诚正勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：马忠江，系利津凤凰房地产开发有限公司职工。原告罗胜强与被告利津凤凰房地产开发有限公司（以下简称凤凰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序进行审理。原告罗胜强的委托诉讼代理人王新忠、吕焕敏，被告凤凰房地产公司的委托诉讼代理人宋凯、马忠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗胜强向本院提出诉讼请求：1.判令凤凰房地产公司立即向房产登记管理机关提交有效资料，以办理房屋产权登记手续；2.判令凤凰房地产公司支付罗胜强违约金29700元（自2016年7月29日计算至2019年4月29日，按每天30元计算）；3.2019年4月29日之后的违约金按每天30元计算至房屋产权证书取得之日；4.诉讼费由凤凰房地产公司承担。事实和理由：2015年12月15日，罗胜强与凤凰房地产公司签订了商品房买卖合同一份，约定罗胜强购买凤凰房地产公司开发的丽景佳苑3-1-301室房产一套。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即买受人不退房的，出卖人按日自逾期之日起每日向买受人支付30元的违约金。凤凰房地产公司于2016年4月28日将房屋交付使用，但至今仍未给办理产权登记。罗胜强遂提起诉讼。凤凰房地产公司辩称，本案涉及的丽景佳苑小区系凤凰房地产公司承建的县农行及电业局片区改造项目工程，建设过程中因政府建设规划调整，导致建成的项目超出原规划红线，目前无法完成规划验收，暂不能办理产权登记手续。因此涉案商品房暂不能办理产权登记手续的原因系因政府建设规划调整，非凤凰房地产公司的原因导致。根据签订的商品房预售合同相关约定，在办理产权登记过程中，因相关部门原因造成的延迟，办理房产证时应顺延，双方互不追究责任。据此，应驳回罗胜强的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，通过举证、质证和当事人陈述，本院认定事实如下：本案涉及的丽景佳苑小区系利津县委、县政府实施的农行和电业局片区改造工程，由凤凰房地产公司开发建设。凤凰房地产公司与购房户签订的《商品房买卖合同》中载明：凤凰房地产公司以出让方式取得位于利津县，编号为利国用（2014）第0029号地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为04-1-08-2013-092。凤凰房地产公司经批准在上述地块上建设利津县丽景佳苑商品房，建设工程规划许可证号为建字第3705222014-06号，施工许可证号为3705222014123300101，商品房预售许可证号为利房预售证20140023号。2015年12月15日，罗胜强与凤凰房地产公司签订商品房买卖合同，约定罗胜强购买凤凰房地产公司开发建设的利津县商品房，商品房总价款629410元。罗胜强依约缴纳了商品房购房款，该商品房于2016年4月28日交付使用。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日向买受人支付30元的违约金。该合同附件四合同补充协议第十三条约定，买受人全权委托出卖人全权代理到房屋登记机构办理商品房预售备案登记。在办理产权登记过程中，因相关部门原因造成的延迟，办理房产证时应顺延，双方互不追究责任。商品房交付使用后凤凰房地产公司未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。造成目前不能办理产权登记的主要原因是现状小区西侧部分住宅楼、构筑物超出用地红线，无法完成竣工规划核实，暂不能办理建设工程竣工规划核实合格证。本案双方争议的焦点问题为：凤凰房地产公司应否承担未提供资料报登记机关备案，导致逾期未办理房屋权属证书的违约责任？凤凰房地产公司主张，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，凤凰房地产公司的义务是将需要提供的资料报登记机关备案，同时只有因凤凰房地产公司原因导致不能取得产权登记证书的情况下才承担违约责任。合同附件四合同补充协议第十三条明确约定，在办理产权登记过程中，因相关部门原因造成的迟延，办理产权登记应顺延，双方互不追究责任。涉案房地产项目开发系凤凰房地产公司承建的利津县供电公司、农行片区棚户区改造项目，该项目从拆迁征收到规划、设计均由政府设立的利三路改造指挥部负责实施，建设过程中因供电公司部分业主与政府拆迁部门未能达成协议，导致原项目规划建设方案变更，导致建成的工程超出原规划用地红线，以致现在无法办理规划验收手续，无法办理产权登记手续。需要说明的是规划调整是原规划部门根据建设过程中出现的情况，对原有规划进行的变更，建设工程的规划审批部门是政府规划建设部门，规划设计变更部门是工程的原设计部门，凤凰房地产公司作为工程的承建单位，无权对规划作出变更，也无权对原有设计作出调整。这是因为政府部门规划调整导致的，而非凤凰房地产公司的原因。目前政府部门正在补办有关手续，待手续办理完毕后可以完成整个验收备案。根据双方约定，因相关部门原因造成的迟延，办理产权登记应顺延，双方互不追究责任。原被告在签订商品房买卖合同时已经对此可能导致不能办理产权登记做出了合理的预计。为证明其主张，凤凰房地产公司向法庭提交了以下证据：1、2015年8月11日利津县利三路中段区域综合改造项目指挥部出具的关于农行、电业局片区调整规划的意见（利三综指发[2015]1号），该文件中明确表述该片区规划调整的原因是因为政府与住户未能达成拆迁安置协议，而非凤凰房地产公司的原因。2、2019年5月13日利津县自然资源局出具的说明一份，证实涉案的丽景佳苑小区因规划调整导致建成的住宅楼超出原规划的用地红线，导致暂不能办理建设工程竣工规划核实合格证。3、2019年5月17日利津县利三路中段区域综合改造项目指挥部出具的说明一份，该说明中载明丽景佳苑小区建成后申请产权登记过程中，因小区西侧部分住宅楼、构筑物超出用地红线，现无法完成规划验收，暂不能办理住宅楼产权登记手续。上述情况系相关部门规划调整原因，与承建单位凤凰房地产公司无关。目前，指挥部正在协调有关部门办理土地征收等手续，尽快完善产权登记条件。进一步说明不是凤凰房地产公司的原因造成办理产权登记迟延。经质证，罗胜强对证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。证据1的出具时间为2015年8月11日，规划进行调整后，凤凰房地产公司应相应的进行调整，小区西侧部分住宅楼、构筑物超出用地红线，责任应在于凤凰房地产公司。合同签订的时间是2015年12月15日，在规划调整之后，凤凰房地产公司仍承诺相应的办理产权登记时间，应负责任。合同具有相对性，双方在合同履行过程中凤凰房地产公司出现违约，应承担该责任。双方达成的补充协议是凤凰房地产公司提供的格式条款合同，该条款显失公平，应属于无效条款。本院分析认为，对于凤凰房地产公司提交的证据，系由相关职能部门出具，且罗胜强对其真实性无异议，本院予以采信。本院认为，罗胜强与凤凰房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于罗胜强主张凤凰房地产公司立即向房产登记管理机关提交有效资料以办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院认为办理房屋权属证书是商品房买卖合同的附随义务，凤凰房地产公司负有将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，协助业主办理房地产权属证书的义务。凤凰房地产公司未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应承担继续履行的责任。罗胜强主张凤凰房地产公司向房产登记管理机关提交有效资料，符合法律规定，本院予以支持，但鉴于目前暂不能办理产权登记手续的实际情况，酌情给予凤凰房地产公司三个月的办理时间。关于罗胜强主张违约金的诉讼请求，根据双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议第十三条约定，买受人全权委托出卖人全权代理到房屋登记机构办理商品房预售备案登记；在办理产权登记过程中，因相关部门原因造成的延迟，办理房产证时应顺延，双方互不追究责任。凤凰房地产公司提交的证据可以证明，凤凰房地产公司之所以不能完成相应资料报产权登记机关备案的责任，在于建设过程中因政府建设规划调整，导致建成的项目超出用地红线，目前无法完成规划验收，暂不能办理产权登记手续。本案符合因相关部门原因造成延迟的情形，故对罗胜强要求凤凰房地产公司支付违约金的主张，不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、利津凤凰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内履行向产权登记机关提交有效资料，协助罗胜强办理房屋产权登记手续的义务。二、驳回罗胜强的其他诉讼请求。案件受理费542.5元，由利津凤凰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。审 判 长  尚凡明审 判 员  刘伟伟人民陪审员  王文新二〇二〇年四月八日书 记 员  张孟迪