江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣民申72号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：江西大红房地产开发有限公司，住所地江西省都昌县都昌镇一昊商城****。法定代表人：曹炼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张立陶，江西柴桑律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人)：都昌县棉麻公司，住所，住所地江西省都昌县都昌镇西街**div>法定代表人：徐华彬，该公司总经理。再审申请人江西大红房地产开发有限公司（以下简称大红房地产公司）因与被申请人都昌县棉麻公司（以下简称棉麻公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院(2018)赣04民终2250号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。大红房地产公司申请再审称，二审判决认定事实、适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审，请求依法改判二审判决第三项、第五项、第六项，由被申请人向其支付装修费310万元，申请人向被申请人支付租金86万元（以无效面积按比例酌减）。主要理由如下。第一，一、二审审理程序错误。1、一审未追加第三人属程序错误。一审中，申请人主张与被申请人不存在租赁关系，双方均与第三人上虞宏伟实业有限公司（以下简称宏伟公司）发生租赁关系，宏伟公司与本案存在利害关系，为了查明事实，厘清关系，已依法向原一审人民法院申请追加宏伟公司及其法定代表人张炜均为第三人参加庭审。但一审法院未予处理，存在严重程序错误，依法应当发回重审。2、二审未对申请人鉴定申请进行处理系程序错误。二审中，鉴于法院对申请人提交的装修证据不认可，特向法院提出鉴定申请，但二审法院在口头告知等回复的情况下，一直未予任何形式的回复，程序存在严重错误，导致申请人装修款无法得到主张。第二，申请人与被申请人双方并不存在合同关系。《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。根据该规定不难看出，租赁合同不因是否转租而改变原、新租赁主体关系。结合本案证据来看，被申请人与案外人宏伟公司之间的租赁合同仍然有效。被申请人与案外人宏伟公司于2002年签订《棉麻综合大楼租赁协议》，建立租赁合同关系，租赁期限10年，租赁期满后，双方并未就是否续租达成协议，但事实上被申请人与宏伟公司均未提出异议，且一直处于续租状态。上述事实也经一审法院（2014）都民一初字第103号判决书认定：“原租赁合同（即《棉麻综合大楼租赁协议》）继续有效，但租赁期限为不定期。”尽管申请人在承租过程中，与第三人宏伟公司签订的租赁协议的内容大部分权利义务与被申请人、宏伟公司租赁合同相同，但这并不改变各方租赁关系。即便三方使用的是同一个版本，内容完全一致，也仍然为二个独立的租赁关系，合同相对性岂能打破。同理，宏伟公司将合同复印件交付给申请人，并不改变任何法律主体关系，仅仅是为了让申请人知晓合同内容，参照适用。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。综上，原租赁合同继续有效，原租赁关系的主体作为被申请人与宏伟公司当然不会变更。然本案一、二审中均未就该事实予以查明，混淆事实，法律关系错误，导致申请人错误承担相应责任。第三，合同部分无效，不应按有效合同处理。从被申请人与宏伟公司签订的《新建附属工程补充协议》来看，原告在现有建筑基础外新建经营性房屋约1500平米发包给宏伟公司承建，造价58.15万元。从原告提供的产权证明来看，并不包含该1500平米，故该房屋若原告不能提供证据证明其合法，则属于违法建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，属于违法建筑的房屋不得出租。因此，对涉及该1500平米的房屋租赁，无论承租人是谁，合同均归无效。而且导致无效的原因系原告违反了国家强制性规定，属于违法行为。《民法通则》第五十八条规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。因此，被申请人与宏伟公司的原租赁合同涉及1500平部分合同无效，申请人转租合同涉及的1500平部分亦应无效。均不能依据合法有效的合同主张权利，按面积计算，应酌减租金32万元。第四，若仍坚持向被申请人履约，则应判令支付装修费。如上所述，双方不存在租赁关系，无权向申请人直接主张权利。但若置上述事实于不顾，强行解除，申请人认为系被申请人违法解除，存在过错，那对申请人付出的装修款应当予以支持。申请人与宏伟公司签订转租协议后，对房屋投入了巨额资金进行装修及后续维修，且宏伟公司与被申请人均知晓和认可上述事实。合同到期后，双方均未提出终止协议要求，事实上形成了不定期合同，合同依法有效。被告之所以投入巨额装修，也是基于能够长期租赁房屋，平衡装修支出。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，申请人支付的装修款应当得到支持。原一审法院对上述事实总体上认可，但仅酌情支持100万元，二审法院以单方提交证据不足为由，对鉴定申请未作裁定，直接判决不予支持不仅违反法定程序，而且与事实不符。本院经审查认为，一、关于申请人与被申请人之间是否存在租赁合同关系的问题。2008年3月29日，宏伟公司与大红房地产公司签订的《棉麻综合大楼转租协议书》约定：“第一条，转让范围为原告棉麻公司投资开办的锦都大酒店及配套设施等……第七条，乙方是承接甲方续租方式，甲方将与都昌县棉麻公司签订的房屋、场地租赁协议复印件交于乙方，租赁协议中甲方的一切权利和义务由乙方承担，由乙方按协议约定履行，乙方在接任承租后，如有违约甲方以棉麻公司签订各项条款其产生的一切后果，均由乙方负责。”据此，该协议虽名为转租，实为合同的概括转让，即宏伟公司将其与棉麻公司签订的房屋租赁合同的权利义务全部转让给大红房地产公司，且根据原判查明的事实，出租人棉麻公司对此明知且认可，因此，原判认定申请人大红房地产公司与被申请人棉麻公司之间存在租赁合同关系正确。二、关于新建经营性房屋应否付租金的问题。本案并无相关主管部门认定新建经营性房屋为违法建筑的证据，且根据相关司法解释规定，既使出租的房屋尚未取得产权证，承租人亦应支付相应的房屋占用费。因此，申请人认为该新建经营性房屋不应支付租金的理由不能成立。三、关于棉麻公司应否向大红房地产公司支付装修费的问题。租赁合同明确约定，房屋装潢的一切费用均由承租人承担。现大红房地产公司要求棉麻公司支付装修费缺乏合同依据，且棉麻公司并无违约行为，因此，二审判决对大红房地产公司要求棉麻公司支付装修费的请求不予支持并无不当。四、关于原审是否存在程序违法的问题。如前所述，宏伟公司已将其与棉麻公司签订的房屋租赁合同的权利义务全部转让给了大红房地产公司，根据合同相对性原则，棉麻公司只能向大红房地产公司主张合同权利，因此，一审法院未追加宏伟公司为本案当事人并无不当。大红房地产公司提出其向二审法院申请对装修费用进行鉴定，但二审法院仅口头告知回复不予鉴定，属程序错误。因二审法院认定装修费用应由大红房地产公司自行承担，所以二审法院未对房屋装修费用进行鉴定并口头告知当事人，并不存在程序违法问题。综上，大红房地产公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回江西大红房地产开发有限公司的再审申请。审判长  田甘霖审判员  邓名兴审判员  刘晓雯二〇二〇年四月三日书记员  邓嘉婧