宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初1856号原告（原审原告）：郭军，男，1970年3月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：徐利锋，宁夏观德律师事务所律师。被告（原审被告）：宁夏回族自治区人民政府机关事务管理局，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：潘明生，该局局长。委托诉讼代理人：马巍，宁夏辅德律师事务所律师。第三人：马彬膑，男，1977年11月5日出生，汉族，户籍地址：宁夏回族自治区银川市兴庆区。第三人：王秀荣，女，1969年3月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。第三人：银川龙都经纪有限公司，住宁夏回族自治区银川市。法定代表人：李志琦，该公司总经理委托诉讼代理人：冯玉叶（系该公司员工），女，汉族。原告郭军与被告宁夏回族自治区人民政府机关事务管理局（以下简称自治区机关事务管理局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日作出（2016）宁0106民初4666号民事裁定书，裁定驳回原告郭军的起诉；原告郭军不服该裁定，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院，该院于2018年2月7日作出（2018）宁01民终545号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告郭军对宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出的（2018）宁01民终545号民事裁定书不服，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，宁夏回族自治区高级人民法院于2018年5月15日作出（2018）宁民申280号民事裁定书，指令宁夏回族自治区银川市中级人民法院再审，宁夏回族自治区银川市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）宁01民再64号民事裁定书，指令本院对本案进行审理，本院于2019年1月28日立案，依法适用普通程序，并依据被告的申请，追加案外人马彬膑、王秀荣、银川龙都经纪有限公司为本案第三人，公开开庭审理了本案，原告郭军及其委托诉讼代理人徐利锋，被告宁夏回族自治区人民政府机关事务管理局委托诉讼代理人马巍、第三人银川龙都经纪有限公司委托诉讼代理人冯玉叶到庭参加诉讼。第三人马彬膑、王秀荣经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还购房款266580元，装修保证金1000元，共计267580元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：金鹰国际集团股份有限公司的法定代表人郑某合同诈骗罪于2008年8月14日被银川中级人民法院判处无期徒刑，被告自治区政府机关事务局按照《自治区人民政府专题会议纪要》第120号文件精神，由被告成立了金鹰公司遗留问题处理小组并接管金鹰公司印章。原告于2008年11月1日签订了一份《银川市商品房买卖合同》，合同约定，金鹰国际集团股份有限公司将位于银川市金凤区长城中路金鹰国际村某室建筑面积为88.86平方米的住宅楼房一套，出售给原告，每平方米单价3000元，合计房款266580元。被告在合同上加盖了金鹰公司的印章。原告于2008年12月9日将购房款266580元一次性交给了被告成立的金鹰问题处理小组，被告在出具的收据上加盖金鹰公司印章。原告另外又于2008年12月15日向被告交纳装修保证金1000元，但房产证一直办不下来。后原告解除房屋买卖合同，并撤销商品房买卖合同的登记备案。备案撤销后，被告又将该房转卖给了他人，但原告的购房款却至今不予退还。原告先后于2011年和2014年以金鹰公司为被告提起诉讼，但金凤区法院以主体不适格为由驳回起诉不予受理。原告认为，虽然合同和收据上加盖了金鹰公司的印章，但实际上业务发生主体却是被告。被告在处理金鹰问题上侵害了原告的合法权益，对此应当承担相应的法律责任。原告多次找被告协商退还购房款的事宜未果。现望判如所请。被告自治区机关事务管理局辩称，根据合同相对性原则,本案民事责任承担主体应当是合同相对方或者合同权利义务的受让方,而答辩人并非签订合同的当事人。虽然与原告签订合同当时答辩人管理金鹰国际集团股份有限公司(以下简称金鹰公司)的印章,但答辩人管理印章是基于受自治区财政厅委托对金鹰公司没收、追缴的资产资金和债务进行处置,最终将处置结果上报、全部上缴财政厅。也就是说,答辩人并不享有涉案合同的任何权利,何以承担合同义务!因此,答辩人不是本案适格的当事人。抛开上述原因,原告主张退还购房款及装修保证金的诉讼请求无事实和法律依据。原告虽然与金鹰公司签订《银川市商品房买卖合同》并取得金鹰公司出具的收款收据,但原告在签订上述合同之后曾授权案外人马彬膑办理合同的撤备案手续,并将房屋通过中介公司出售给案外人王秀荣并实际收取了房款。现上述房屋已依法登记在王秀荣名下。由此,原告已将其从金鹰公司购买的房屋进行了出卖处分,并已收取相应对价,无权要求退还购房款及装修保证金。综上,答辩人认为,原告起诉答辩人属主体不适格且其诉讼主张无法成立,请求一审法院驳回原告的诉讼请求。第三人银川龙都经纪有限公司辩称，我方作为代理公司，相关手续已经办理完毕，办理过程是由马彬膑拿着公证书全权办理的，我公司不承担相应责任。第三人马彬膑、王秀荣未到庭参加诉讼，也未提交书面意见及证据。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月15日，宁夏回族自治区财政厅向本案被告自治区机关事务管理局发出《关于委托自治区政府机关事务管理局接受并处置没收、追缴资产（资金）和债务的通知》,载明“根据2008年11月28日《自治区人民政府专题会议纪要》第120号精神，为确保金鹰国际集团善后问题的稳妥解决及没收、追缴资产（资金）和债务安全移交，经研究决定：委托你局接收银川市中级人民法院、自治区公安厅移交‘郑泽等人合同诈骗’一案中全部没收、追缴的资产（资金）和债务进行处置，处置清算后，将结果及时报财政厅，由财政厅进行再次审核确认，该上缴财政厅的及时予以上缴。”2008年12月19日，宁夏回族自治区银川市中级人民法院向本案被告自治区机关事务管理局发出《关于被告人郑泽等合同诈骗案没收财产及追缴违法所得财产上交财政的函》，载明“本院（2008）银刑初字第60号刑事判决书已发生法律效力。依照《中华人民共和国刑法》第六十四条规定及2008年11月28日《自治区人民政府专题会议纪要》精神，本院将依法没收及追缴的全部财产上交财政。根据2008年12月15日自治区财政厅书面通知我院的“关于委托自治区政府机关事务管理局接受并处置没收、追缴资产（资金）和债务的通知”，本院将全部没收、追缴财产及被害人的合法财产返还事宜交贵局代自治区财政厅接收。”2008年11月1日，被告以金鹰国际集团股份有限公司名义与原告签订了《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告购买金鹰国际集团股份有限公司开发的金鹰国际村某号房屋一套，面积为88.86平米，总金额为266580元。原告于2008年12月9日将上述房款全部交付被告，并于2008年12月15日交纳装修保证金1000元，被告以金鹰国际集团股份有限公司名义向原告出具了收款收据，并加盖了金鹰国际集团股份有限公司财务专用章，并同时向原告交付了案涉房屋及钥匙等，原告也对购买的房屋和钥匙等进行了接收，并实际占有了该房屋。2009年8月24日，原告因原购房收款收据丢失，向被告申请补办了房款的收款收据。2009年11月12日，原告单方向银川市国信公证处申请公证委托书一份，委托书中委托人为郭军，受托人为本案第三人马彬膑。委托书载明“我于2008年11月1日购买了金鹰国际集团股份有限公司开发你的位于银川市金凤区南熏西路国际村某房屋（未曾办理房屋产权证，建筑面积88.68平米），但金鹰国际集团股份有限公司未履行商品房买卖合同的约定，违约在先，现我决定撤销该房在银川市房权交易管理处的登记备案。因工作繁忙，不便亲自前去相关部门办理撤销手续，特委托马彬膑为我的代理人，代我到银川市房权交易管理处办理上述房屋撤销商品房买卖合同的登记备案及相关事宜，签署相关文书文件，到金鹰国际集团股份有限公司办理变更购房款收据。”2009年11月20日，第三人马彬膑与第三人银川龙都经纪有限公司签订《售房委托合同》一份，约定第三人马彬膑委托第三人银川龙都经纪有限公司出售原告购买的国际村某号房屋，委托期限为一个月，房屋单价为3319元每平米。2010年3月1日，第三人马彬膑向第三人银川龙都经纪有限公司出售收条一份，证实收到房款20000元。2010年5月5日，第三人王秀荣出具收条一份，证实收到第三人银川龙都经纪有限公司转交第三人马彬膑合同、收据一本。2011年2月28日，被告自治区机关事务管理局以金鹰国际集团股份有限公司名义与第三人王秀荣签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定第三人王秀荣购买国际村某房屋一套，被告同时开具了销售不动产专用发票。另查明，本案在审理的过程中，被告当庭出具原告郭军与第三人马彬膑于2009年10月30日签订的《房地产买卖契约》一份，该契约的内容为原告将案涉房屋以22万元的价格出售给第三人马彬膑，同日，原告也向第三人马彬膑出具收到了该22万元房款的收条，但被告提供的《房地产买卖契约》及收条均为复印件，原告否认该《房地产买卖契约》及收条上的签字及按印均系其本人所为。2011年9月27日及2014年4月3日，原告均以金鹰国际集团股份有限公司为被告，向本院提起诉讼，要求金鹰国际集团股份有限公司返还购房款，本院以被告主体不适格，驳回原告的起诉。2016年9月27日，原告郭军以自治区机关事务管理局为被告提起本案诉讼。本院于2017年7月4日作出（2016）宁0106民初4666号民事裁定书，裁定驳回原告郭军的起诉；原告郭军不服该裁定，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院，该院于2018年2月7日作出（2018）宁01民终545号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告郭军对宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出的（2018）宁01民终545号民事裁定书仍不服，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，宁夏回族自治区高级人民法院于2018年5月15日作出（2018）宁民申280号民事裁定书，指令宁夏回族自治区银川市中级人民法院再审，宁夏回族自治区银川市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）宁01民再64号民事裁定书，指令本院对本案进行审理。在该案的审理过程中，本院办案人员曾于2017年3月15日向第三人王秀荣进行过询问，第三人王秀荣陈述该房屋是其通过第三人银川龙都经纪有限公司购买，房款一次性支付给了第三人银川龙都经纪有限公司，案涉房屋手续及钥匙均是第三人银川龙都经纪有限公司向其交付，期间原告郭军也给其打过电话。2017年3月16日，本院办案人员对第三人银川龙都经纪有限公司法定代表人陈忠宁进行询问，陈忠宁陈述：“金鹰国际村某房屋是马彬膑委托我公司出售，但郭军同马彬膑一同来公司几次，且这过程中郭军本人单独也来过我公司几次，后来房子卖给了王秀荣，我还告知了郭军。中间郭军也催过款，王秀荣支付购房款的过程中，我还给郭军说过王秀荣付款的事，后来郭军找我们，说马彬膑没有给他钱，问我们王秀荣是否把房钱给完了，我还给他确认过此事。郭军说马彬膑没有给他付过钱，为此我们把马彬膑找来，马彬膑给我们出示了收条，说他把钱给郭军付清了。”另本院为了查明案件事实，分别于2020年3月24日与2020年3月31日两次前往银川市房屋产权交易管理中心商品房备案科查询案涉房屋从原告名下撤销备案时间及登记在第三人王秀荣名下时间，并组织原被告双方进行了质证。经查询，案涉房屋在原告授权第三人马彬膑办理房屋撤销备案登记后，于2010年12月21日从原告郭军名下撤销备案登记信息，并于2011年3月2日备案至第三人王秀荣名下。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人不履行、不完全或者超越代理权履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。本案中，原告郭军与被告自治区机关事务管理局以金鹰国际集团股份有限公司名义签订《银川市商品房买卖合同》，并向被告缴纳了购房款和装修保证金，但原告于2009年11月12日经银川市国信公证处公证了其委托第三人马彬膑为其受托人的委托书，委托第三人马彬膑作为其代理人。依据该委托书内容“代我到银川市房权交易管理处办理上述房屋撤销商品房买卖合同的登记备案及相关事宜，签署相关文书文件，到金鹰国际集团股份有限公司办理变更购房款收据”，原告在该委托书中明确授权第三人马彬膑可以代其撤销备案登记，签署相关文书文件，到金鹰国际集团股份有限公司办理变更购房款收据。第三人马彬膑在案涉房屋于2010年12月21日撤销备案登记之前依据委托书以自己名义出卖了案涉房屋，并收取第三人王秀荣购房款，将案涉房屋出售给第三人王秀荣，若原告认为第三人马彬膑超出委托书授权的内容范围，侵害自己的合法权益，可以向第三人马彬膑主张权利。被告自治区机关事务管理局将案涉房屋办理至第三人王秀荣名下，并与之重新签订《银川市商品房买卖合同》，开具购房发票，办理备案登记等，是依据原告向第三人马彬膑出具的公证委托书内容进行，不负有过错。关于原告主张委托第三人马彬膑撤销备案登记即与被告之间解除了双方签订的《银川市商品房买卖合同》，被告应退还购房款及装修保证的请求。经审查，原告在委托第三人马彬膑作为其代理人后，对是否撤销备案登记、备案登记撤销时间、购房款收据变更至何人名下等其委托的事项内容，应负有积极了解、随时掌握的责任，但本案开庭中原告称第三人马彬膑未对其进行回复，原告也未举证其向被告询问过其授权第三人马彬膑后房屋撤销备案情况，原告应对其授权行为造成的后果承担相应的法律责任。结合在被告与第三人王秀荣重新签订购房合同前或在此期间，原告既未向被告主张解除购房合同并要求被告退还其购房款和装修保证金，也未将案涉房屋及钥匙等相关手续向本案被告返还，以完成事实上解除购房合同的行为；相反，案涉房屋在出售给第三人王秀荣之前及期间，该房屋及钥匙一直处于原告的占有、保管和支配之下，房屋备案登记信息也仍在原告名下，案涉房屋在经代理人马彬膑出售时，原告也积极与本案第三人银川龙都经纪有限公司、王秀荣进行联系，并多次与第三人马彬膑共同或单独到第三人银川龙都经纪有限公司了解房屋出售情况及房款支付情况，而第三人王秀荣也是通过原告或其代理人马彬膑获得案涉房屋钥匙，办理物业交接及房屋入住手续，而非通过被告；况且该案涉房屋从原告名下撤销备案登记的时间也发生在该房屋出售给第三人王秀荣之后，因此原告在无法通过其代理人马彬膑获得购房款后，通过本案主张撤销备案登记即是与本案被告解除购房合同，案涉房屋归被告所有和支配，被告应向其退还购房款和装修保证金的诉讼请求，与事实不符，也无法律依据，本院不予支持。第三人马彬膑、王秀荣经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：驳回原告郭军的诉讼请求。案件受理费5314元，由原告郭军负担；公告费600元，由被告宁夏回族自治区人民政府机关事务管理局负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 赵立勇审判员 张运友人民陪审员 张淑英 二〇二〇年四月七日书记员 王 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