广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0804民初66号原告：陈现军，男，1982年1月17日出生，汉族，身份证住址：广东省湛江市坡头区*******，现住广东省湛江市坡头区南油******，公民身份号码411************713。被告：陈杰华，男，1962年8月27日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区********，公民身份号码440************41X。委托诉讼代理人：赵峻博，广东易恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小雨，广东易恒律师事务所律师。原告陈现军诉被告陈杰华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈现军及被告陈杰华的委托诉讼代理人赵峻博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈现军向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告陈杰华与原告陈现军签订的《购房协议书》；2.判令被告陈杰华返还原告陈现军购房首付定金2.1万元；3.判令被告陈杰华无权代理侵权赔偿原告陈现军房屋交易损失20万元；4.判令被告陈杰华承担本案全部诉讼费用及房屋价值鉴定费用。事实和理由：2007年，原告与被告签订《购房协议书》，约定被告将湛江市坡头区南油第三生活区9栋204房以4.2万元的价格卖给原告，并约定被告在收到购房定金后即办理卖房手续，协助原告办理过户手续，房屋过户时所产生的手续费由原告支付，如因过户手续不全或者过户手续不符合事实等情况影响过户，被告应负相应责任，并退回原告所有已交房款。原告于当日支付2.1万元作为首期定金，被告向原告出具《收条》及房屋产权证。同年6月6日起，原告搬入上述房屋居住，期间，原告多次催促被告办理过户手续，被告以没时间找其姐姐陈明霞为由拖延，致双方一直没有办理过户手续。2015年1月27日，陈明霞以房屋租赁合同纠纷为由向湛江市坡头区人民法院（下简称坡头法院）提起诉讼，在审理期间，原告以陈明霞为反诉被告，陈杰华为第三人提起反诉，坡头法院于2015年9月10日作出(2015)湛坡法民初字第70号判决，判决驳回陈明霞的诉讼请求和原告的反诉请求。2015年9月23日，陈明霞以确认合同无效纠纷为由再次向坡头法院起诉，坡头法院于2015年12月7日作出(2015)湛坡法民二初字第244号判决；陈现军不服该判决，于2015年12月25日向湛江市中级人民法院（下简称湛江中院）提起上诉，湛江中院作出(2016)粤08民终222号判决，判决生效后，陈现军即将房屋交给陈杰华。湛江中院认定《购房协议书》所产生的法律责任应由陈杰华承担，由于《购房协议书》在客观上己无法履行，由此对陈现军所造成的损失，可另行主张权利。原告为维护自身合法权益遂诉至法院，请判如所诉。被告陈杰华答辩称：同意解除案涉购房协议，但不同意返还首付定金及房屋交易损失和房屋鉴定费用。理由：1.原告未尽审慎义务，未查询被告完整的委托手续，未查实有关情况，且未和产权人联系、沟通就与被告签订合同，存在过错，应承担相应的责任。2.原告签订合同时已明知被告属于无权代理，理应预见交易可能因无权处分而履行不能，原告负有相应责任。3.被告在2010年已告知原告产权人不同意出售房产，原告在（2015）湛坡法民初字第70号案件中，也当庭确认被告最迟在2014年11月已告知原告，产权人拒绝追认合同的情况。原告若存在交易损失，是其怠于采取补救措施导致的。4.按约定，被告在2007年6月6日交房时，原告要付清购房余款，但原告一直未支付，交房后多年内亦未催被告履行协议，也导致了其自身损失的扩大。5.被告已为产权人支付了原告在2007年6月-2017年7月期间的房屋使用费4万元，若要认定被告的违约责任，应对原告的获益和被告的损失事实进行考虑。6.原告仅支付了案涉协议的定金2.1万元，其损失仅仅是其2.1万元的资金占用利息。原告主张的20万元违约损失及鉴定费损失没有事实和法律依据。7.双方的合同关系事实上已于2014年11月解除，原告至今才向被告主张违约损失，已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告陈现军提交了以下证据：一、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；二、《购房协议书》，证明陈杰华与陈现军签订购房协议；三、《收条》，证明陈现军于签订协议当日支付21000元购房定金；四、（2016）粤08民终222号案民事判决书，证明湛江中院民事判决内容。被告陈杰华提交了以下证据：《收条》复印件，证明被告依据（2016）粤08民终222号案代原告支付了其在2007年6月-2017年7月期间的房屋占用费用，原告事实上在案涉交易中获益。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二、四可以证明其要证明的事实，对该证据本院予以采信；被告因未能提供证据原件予以核对，对其提交的证据的三性不予以确认。本院认定的事实如下：案外人陈明霞与被告陈杰华是姐弟关系，2005年陈明霞因到香港定居，将坡头区南油第三生活区9幢204号房交由陈杰华管理、出租。2007年1月5日，原告陈现军与陈杰华对陈明霞上述房屋签订《购房协议书》，协议书主要约定:“卖房代理人(甲方)是陈杰华，买房人(乙方)是陈现军，甲乙双方协定于2007年6月6日交房，房屋价款共为42000元，先由乙方支付21000元作为首期定金，余款在甲方交房时付清。甲方在收到首期定金后即办理卖房委托书，协助乙方办理过户手续，过户时所产生的手续费由乙方支付。如因过户手续不全或过户手续不符合事实等情况影响过户，甲方应负相应责任，并退回乙方所有已交房款”。《购房协议书》签订后当日，陈现军向陈杰华支付21000元，并由陈杰华向陈现军出具《收条》。陈杰华于2007年8月左右将上述房产权证原件交给陈现军。陈现军自2007年6月6日起搬入涉案房屋内居住，期间双方没有办理房屋过户手续，陈现军也没有向陈杰华支付购房余款21000元，至(2016)粤08民终222号民事判决生效后陈现军搬出涉案房屋。另查明，2015年1月27日，陈明霞以房屋租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，本院于2015年9月10日作出(2015)湛坡法民初字第70号判决，判决驳回陈明霞的诉讼请求和陈现军的反诉请求，该判决现已生效。2015年11月14日，陈明霞以确认合同无效纠纷为由向本院提起诉讼，本院于2015年12月7日作出(2015)湛坡法民二初字第244号判决：一、陈现军与陈杰华签订的《购房协议书》无效；二、限陈现军在本判决生效之日起十五天内迁出坡头区南油第三生活区9幢204房，并将该房屋的房产证返还陈明霞；三、限陈杰华在本判决生效之日起十五天内支付陈明霞房屋占用费40000元；四、驳回陈明霞的其他诉讼请求；五、驳回陈现军的反诉请求。陈明霞不服该民事判决，向湛江中院提起上诉，湛江中院认定：陈杰华的代理行为属于无权代理，不构成表见代理，陈杰华与陈现军签订的《购房协议书》对陈明霞不发生法律效力，该《购房协议书》所产生的法律责任应由陈杰华承担。由于陈现军与陈杰华签订的《购房协议书》在客观上已无法履行，由此对陈现军所造成的损失，陈现军可依照《购房协议书》的约定和法律的规定，另行主张权利。湛江中院于2017年7月11日作出(2016)粤08民终222号判决：一、维持坡头法院(2015)湛坡法民二初字第244号民事判决第二项和第三项；二、撤销坡头法院(2015)湛坡法民二初字第244号民事判决第一项、第四项、第五项；三、驳回陈明霞的其他诉讼请求；四、驳回陈现军的其他反诉请求。该民事判决现已生效。还查明，在庭审中，陈杰华自认同意解除陈杰华与陈现军签订的《购房协议书》，陈现军自认房屋价值鉴定费没有实际产生。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案的被告陈杰华不是涉案房屋的所有权人，但双方发生纠纷源于陈杰华无权代理而与陈现军签订《购房协议书》，且现在陈现军主张权利也是依该购房协议提起，因此本案属于房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、本案是否已超过诉讼时效？湛江中院于2017年7月11日作出(2016)粤08民终222号民事判决，确认陈现军与陈杰华签订的《购房协议书》在客观上已无法履行，由此对陈现军所造成的损失，陈现军可另行主张权利。也即，陈现军与陈明霞、陈杰华之间的租赁房屋合同纠纷、返还原物纠纷经过多次诉讼后，此时各方权利责任才明确。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，本案的诉讼时效应从(2016)粤08民终222号民事判决生效之日起计算三年。本案没有超过三年的诉讼时效，对被告抗辩本案已超过诉讼时效的意见不予采纳。二、原告请求解除双方签订的《购房协议书》应否支持？陈杰华在庭审中自认同意解除其与陈现军签订的《购房协议书》，与陈现军的诉求达成一致意见，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原告诉讼请求解除双方签订的《购房协议书》于法有据，本院予以支持。三、原告请求被告返还购房定金及赔偿损失是否合理？1.双方在《购房协议书》中约定了房屋过户未果被告应退还原告已交房款，陈现军已依约向陈杰华支付了购房首期定金2.1万元，但由于双方签订的《购房协议书》对陈明霞不发生法律效力，并在客观上已无法履行，所产生的法律责任由陈杰华承担。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”和《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告诉讼请求被告返还购房款定金2.1万元，本院予以支持。2.由于双方在《购房协议书》中没有约定违约金数额，也没有约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，原告提供的证据不足以证明其实际损失20万元的事实主张，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告应承担相应举证不能的责任，本院对其主张不予采信。3.在本案中，陈杰华在与陈现军签订《购房协议书》时尚未取得陈明霞的授权委托，但仍与陈现军签订协议并收取购房定金，具有过错责任。同时，陈现军也应预见到陈杰华不能取得卖房授权委托手续致使房屋无法过户，陈现军自身也具有过错责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本院综合双方的过错责任以及被告的实际损失，原告诉讼请求被告赔偿原告损失20万元，酌情支持被告赔偿原告损失2万元，超过部分不予支持。至于原告请求被告承担房屋价值鉴定费用，由于原告在庭审中自认房屋价值鉴定费没有实际产生，故本院对此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈现军与被告陈杰华于2007年1月5日签订的《购房协议书》；二、限被告陈杰华于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈现军2.1万元；三、限被告陈杰华于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈现军2万元；四、驳回原告陈现军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2622.5元，由被告陈杰华负担622.5元，原告陈现军负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  林丽雀二〇二〇年三月三十一日书记员  刘玉婵附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。