广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初15857号原告：吴赛勤，女，1968年4月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：李恒芳，系北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托代理人：吴淑雯，系原告吴赛勤之女。原告：洪钟瑞，男，1946年6月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：杨振庆,系北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托代理人：杨慧卿,系北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被告：范瑜璐，女，1926年10月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。法定监护人：麦某1、麦某2。被告：麦世华，男，1952年7月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两被告的共同委托代理人：招小明，系广东富来之正律师事务所律师。原告吴赛勤、洪钟瑞诉被告范瑜璐、麦世华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴赛勤及其委托代理人李恒芳、吴淑雯，原告洪钟瑞及其委托代理人杨振庆、杨慧卿，被告范瑜璐的法定监护人麦某1、麦某2，被告麦世华及两被告的共同委托代理人招小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴赛勤、洪钟瑞诉称：范瑜璐与麦某1、麦某2、麦世华系母子关系。麦世华原为被告范瑜璐代理人。2018年12月24日，广州市越秀区人民法院作出2018粤01**民特276号民事判决书依法宣告范瑜璐为无民事行为能力人，并指定麦某1、麦某2为范瑜璐的共同监护人。涉案房屋广州市天河区黄埔大道103号201房(原为天河区南住3自编第三栋201房)登记在范瑜璐名下，系范瑜璐在1988年7月21日向广东省信托房产开发公司购买。该房产于2019年1月17日办理不动产权证。麦世华声称其受其母亲范瑜璐委托，代理涉案房屋的买卖。1992年4月5日，吴赛勤以洪钟瑞名义与麦世华签订了一份买卖涉案房屋的《协议书》，约定：甲方(麦世华)同意将涉案房屋转让给乙方(洪钟瑞)，并把所有权证明书、原始合同及原始发票交给乙方。协议签订后，麦世华收取了30万元购房款后，将涉案房屋的相关资料原件(包括范瑜璐购置房屋所有权证明书、发票)交付给了洪钟瑞。吴赛勤一家人自1992年协议签订后，一直居住在涉案房屋至1997年，后因吴赛勤一家搬迁到珠海，吴赛勤便重新装修涉案房屋并委托朋友出租至今。2018年7月，吴赛勤以洪钟瑞名义提起诉讼，请求确认涉案房屋权属。广州市天河区人民法院依法受理上述案件，案号为2018粤01**民初20665号（以下简称“20665号案件”)。洪钟瑞在庭审中向法院出具书面说明，表明其为借名买房人，实际买房人系吴赛勤，购房款全部由实际买房人吴赛勤支付。麦世华收到洪钟瑞的诉讼资料后，发现有空可钻，为达到其转移房产的目的，于2019年1月17日办理涉案房屋的不动产权证，并由麦某1、麦某2起诉宣告范瑜璐为无民事行为能力人，麦世华原为范瑜璐的代理人，将监护关系指定为麦某1、麦某2。麦世华在20665号案件的庭审中作出不实陈述，否认与洪钟瑞及吴赛勤的买卖房屋合同关系。20665号案件法院经审理后，认为麦世华不是涉案房屋所有权人，故驳回了洪钟瑞的起诉。吴赛勤认为，麦世华声称其取得其母亲范瑜璐的授权，其买卖房屋的行为构成表见代理，麦世华在收取购房款30万后，将全部原件资料交给吴赛勤，并交付涉案房屋给吴赛勤居住、使用，至今已经长达27年的时间。在此期间，两被告及其法定代理人从未提出任何异议。鉴于吴赛勤与洪钟瑞之间的借名买房法律关系，涉案房屋权属应归于吴赛勤所有。因洪钟瑞系与麦世华签订合同的相对方，故洪钟瑞作为共同原告提起诉讼。综上所述，两原告特提起诉讼，请求判令：1.两被告共同承担协助登记过户责任（将涉案房屋登记过户至原告吴赛勤名下）；2.本案诉讼费由两被告承担。被告范瑜璐答辩称:根据广州市越秀区人民法院(2018)粤0104民特276号民事判决书判决，范瑜璐为无民事行为能力人，并指定麦某1，麦某2为范瑜璐的共同监护人。因此，由麦某1代理范瑜璐提出答辩事实如下：1.范瑜璐于1988年7月向广东省信托房产开发公司购买涉案房屋，但要过两年才交楼。1993年范瑜璐向长子麦某1表示打算辞职，同时告诉麦某1：麦世华未经范瑜璐允许将涉案房屋偷偷拿去抵押借钱，所有购房资料都被麦世华拿走了。2.范瑜璐在退休之后到2010年这段时间，思维、判断、行为完全正常，范瑜璐无需委托任何代理人，更没有授权委托过任何代理人处理任何事务，吴赛勤、洪钟瑞声称“麦世华原为被告范瑜璐代理人”毫无依据。3.2009年范瑜璐经与丈夫麦志飞商量，准备把两人的部分积蓄平分给三个儿子。2010年4、5月间，范瑜璐和麦志飞在场，把长子麦某1的那份定期存款交给他，同时口头叮嘱范瑜璐名下的两套房子由他们三兄弟平分，也再次讲到麦世华背着范瑜璐将房子拿去借款抵押的事，嘱咐麦某1一定要盯住这件事。至此，在范瑜璐尚有思维判断能力之前，从未产生、表达过转让出售任何一套房产的意愿，更没有也不可能委托麦世华转让出售涉案房屋。请求法院驳回吴赛勤、洪钟瑞的诉讼要求。被告麦世华答辩称：范瑜璐在1988年7月21日向广东省信托房产开发公司购买涉案房屋，并于1995年办理房产证书，该证于2019由范瑜璐的监护人更换了新证。范瑜璐购房的原意是她去世后将涉案房屋交由三个儿子继承。1992年，麦世华因做生意急需资金周转，向唐志强(他老婆姓杨，是东北人)借10万元。唐志强要求提供抵押，麦世华未经范瑜璐同意私自从其包箱中拿走了房产证明书与购房发票的原件交给唐志强抵押。麦世华收到10万元借款后后写了一张借条给唐志强。但是过了十几天唐志强向麦世华表示：他要在广州做生意，要长期在广州居住在涉案房屋，抵押几张范瑜璐的发票与证明书没用。为了方便办理住房水电，小区管理的手续。唐志强逼迫麦世华写《协议书》，要麦世华声称把该房子转给他。麦世华表示范瑜璐是不会同意卖房的，范瑜璐不会签字。但唐志强说就用你的名字写也行，“反正我也不会过户”。当时，因为麦世华向唐志强借钱就按其要求写《协议书》，洪钟瑞的落款签名处是空白的，是用一张信纸写给唐志强后，唐志强事后加上去的。1994年3月借款到期，麦世华去找唐志强归还借款，唐志强表示其装修涉案房屋和买家具共用了十几万元，借款也不用还了，由唐志强长期租用用租金抵销借款了，双方就商定租期二十五年，从1992年3月起至2017年3月止。麦世华还根据唐志强的要求写了一份承诺书，承诺把涉案房屋租给唐志强住25年。至于唐志强为什么把房屋转给二手租客吴赛勤，麦世华对此不得而知。麦世华并不认识吴赛勤、洪钟瑞。洪钟瑞向天河区人民法院出具伪证，指定吴赛勤作为该案的当事人。麦世华去过涉案房屋，吴赛勤提供证据证明其是以范瑜璐的名义于1996年入住涉案房屋的租客，前面的四年中其实是唐志强夫妇居住。麦世华从未收过吴赛勤30万元，也没写过30万元的收据。因此请求法院判决驳回吴赛勤、洪钟瑞的诉讼请求。被告范瑜璐、麦世华共同辩称：一、吴赛勤、洪钟瑞的诉请已过诉讼时效。二、所谓的买卖合同没有约定金额，是无效的合同。范瑜璐、麦世华并没有收到转让款30万元，范瑜璐、麦世华并不认识杨秋月。三、麦世华没有收到范瑜璐的委托。请求法院驳回吴赛勤、洪钟瑞的诉讼请求。经审理查明：广州市天河区黄埔大道103号201房（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2020年4月3日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的产权人为范瑜璐，共有情况为单独所有，登记时间为2019年1月17日。另，涉案房屋的房产档案资料载明：广州市国土局房管局于1995年4月11日颁发涉案房屋的《房地产证》（载明涉案房屋的权属人为范瑜璐，房屋占有份额为全部）；范瑜璐的法定监护人于2019年1月17日申请更正产权人范瑜璐的身份证号码，登记机关予以同意并以范瑜璐名义发《不动产权证书》等。1992年4月5日，麦世华（甲方）与洪钟瑞（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将天河区南住3栋201房转让给乙方，并把所有权证明书、原始合同书及原始发票交给乙方，今后这套房及凉台的所有权应归乙方属有；甲方负责协助乙方到广东省信托房产开发公司（以下简称“省信托公司”）办理所有权转让的手续，除乙方应交给省信托公司转让手续的费用以外，甲方不再收乙方任何转让费及其他费用；今后一切房产权事宜，则由乙方直接向省信托公司办理。《协议书》首部载明：甲方为麦世华，并记载麦世华的身份证号码；乙方为洪钟瑞，并记载洪钟瑞的身份证号码。麦世华与洪钟瑞均在《协议书》的落款处签名。在本案中，麦世华确认《协议书》上其签名的真实性，各方亦确认天河区南住3栋201房即本案的涉案房屋。2016年8月5日，洪钟瑞出具《声明》，载明：因1992年广州市购房需要广州本地户口的时代背景下，受吴赛勤本人委托，于1992年4月5日于麦世华签有《购房协议书》，购买范瑜璐（麦世华称是他母亲）名下的涉案房屋；麦世华称他受其母全权委托，所以房屋买卖合同的出售方（甲方）有麦世华签名完成；洪钟瑞纯粹是因有广州户口，适合广州市政府购房政策规定，受吴赛勤女士委托签名而已，实际购房人是吴赛勤女士，购房款也是由吴赛勤全额支付，该房屋的所有权人实际是吴赛勤。在本案中，范瑜璐、麦世华表示对《申明》不予确认。2018年3月29日，吴赛勤向本院起诉麦世华、省信托公司，要求麦世华、省信托公司履行合同义务协助吴赛勤办理涉案房屋的过户登记手续等。本院以（2018）粤0106民初8913号案受理上述案件，后吴赛勤申请撤回起诉，本院裁定予以准许。2018年7月30日，洪钟瑞向本院起诉麦世华、省信托公司及第三人吴赛勤，要求麦世华、省信托公司履行合同义务协助洪钟瑞办理涉案房屋的过户登记手续等。本院就上述案件作出（2018）粤0106民初20665号民事裁定，认为：洪钟瑞在签订《协议书》前理应知道涉案房屋的卖方实际是范瑜璐，麦世华可能仅是范瑜璐的受托人而非房屋买卖合同的相对方，因此洪钟瑞以麦世华为合同相对方提起本案诉讼主体不适格，洪钟瑞的起诉依法应予驳回。据此，本院裁定驳回原告洪钟瑞的起诉。2018年12月3日，麦某1、麦某2向广州市越秀区人民法院申请要求宣告范瑜璐为无民事行为能力人。2018年12月24日，广州市越秀区人民法院查明范瑜璐生育有麦某1、麦某2、麦世华三名子女以及范瑜璐目前没有民事行为能力等事实，并就上述案件作出(2018)粤0104民特276号民事判决，判决：宣告范瑜璐为无民事行为能力人，指定麦某1，麦某2为范瑜璐的共同监护人。范瑜璐的法定监护人与麦世华确认范瑜璐自2016年开始无民事行为能力。2019年5月7日，吴赛勤、洪钟瑞提起本案诉讼要求范瑜璐、麦世华将涉案房屋过户至吴赛勤名下。吴赛勤、洪钟瑞为证明本案事实及其主张提交了以下证据：1.省信托公司1990年4月27日出具的《购置房屋所有权证明书》，载明：涉案房屋是范瑜璐与省信托公司签订协议购买房屋，已在1990年4月14日竣工交付使用，双方交接结算完毕，房屋所有权及使用权属范瑜璐等。2.省信托公司1990年4月27日出具的《销售发票》，载明：收到范瑜璐涉案房屋的款项116231.15元。3.1995年8月28日洪钟瑞就涉案房屋取得的电话业务专用发票，1996年9月吴赛勤就涉案房屋签订的电表《分户装表协议》、《电费储蓄户委托银行电脑代划电费合同》以及广州电力工业总公司出具的发票，2002年涉案房屋的出租屋治安管理费收据，吴赛勤、陈某2自2004年开始出出租涉案房屋的《物业租赁合同》及收取租金的凭证，涉案房屋自2010年8月开始的物业管理费收据等。4.显示洪钟瑞（乙方）与杨秋月（甲方）签订的《补充协议书》，约定：涉案房屋的房产权为麦世华，杨秋月是此房的暂住人，在洪钟瑞与麦世华于1992年4月5日签订转让此房的协议书后，经杨、洪双方友好协商，特签订此补充协议；甲方把房转让给乙方，共价300000元，乙方必须在1992年4月8日前给甲方先付270000元，余下款项30000元待甲方搬离此房前付清，甲方收到乙方先付款270000元后，在20天内即1992年4月28日前搬离；如乙方在1992年4月8日前不能将270000元先付款交付给甲方，甲方有权将房另处理，原交定金概不退回，乙方不得有异议等等。《补充协议书》另载明：杨秋月证件号码为“230502570829072”。5.梁某出具的《证明》，内容为其在1990年至1991年曾经帮涉案房屋的户主杨秋月做阳台外的防盗网等，后来涉案房屋的新业主吴赛勤到来，我在1992年帮新业主盖雨棚等。6.显示拍摄时间为1992年5月9日的照片，吴赛勤称为在涉案房屋内拍摄的照片。吴赛勤、洪钟瑞持有上述证据的原件。范瑜璐、麦世华对上述证据质证称：对证据1-3的真实性予以确认，对证据4-6的真实性、合法性、关联性不予确认，但明确不申请对证据4的形成时间申请鉴定。另，关于《补充协议书》中所载明的杨秋月的身份。吴赛勤、洪钟瑞称杨秋月是涉案房屋的实际暂住人，其现无法联系到杨秋月。范瑜璐、麦世华表示其不认识杨秋月，当时麦世华向唐志强借款，因此将涉案房屋进行抵押，当时唐志强的配偶或者女朋友姓杨的在场，但不知道是否为杨秋月。本院根据《补充协议书》载明的杨秋月证件号码“230502570829072”向相关行政机关查询杨秋月的身份信息，但无法查询到相关身份信息。2019年8月16日，范瑜璐向本院起诉吴赛勤要求其搬离涉案房屋等，该案尚未审结。范瑜璐、麦世华为证明本案事实及其主张提交了以下证据：1.聘书、护照及照片等，显示范瑜璐2001年到美国游玩等。拟证明当时范瑜璐神志清醒。2.麦世华单方出具的借条（复印件），载明麦世华1992年3月16日向唐志强借款110000元，定于两年内归还，涉案房屋的房屋产权证书与发票给予抵押担保等。拟证明当时麦世华借款，用涉案房屋作抵押。吴赛勤、洪钟瑞对上述证据质证称：证据1与本案无关，范瑜璐从未向其提出过任何的在涉案房屋居住的任何异议；证据2没有原件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。另在本案中。范瑜璐、麦世华表示其现无法联系唐志强及杨秋月，亦无法提供唐志强及杨秋月的身份信息或联系方式，当时麦世华向唐志强借了110000元，双方约定由唐志强使用涉案房屋25年当一次性租金，麦世华不需要再还款，双方没有签订抵债的协议。在本案中，吴赛勤、洪钟瑞申请证人陈某1出庭作证。陈某1作证称：我与吴赛勤、洪钟瑞是朋友关系；吴赛勤、洪钟瑞购买涉案房屋签订协议时我在场；当时吴赛勤要购买房屋，吴赛勤的爸爸打电话说要在广州购买房屋，当时通过朋友表示有一套房屋要卖，1992年4月4日下午各方到涉案房屋进行查看，当时在场的人员有陈某1本人，还有吴赛勤的丈夫，还有几个朋友，当时对方有一男一女，我方看完涉案房屋觉得比较合适，我发现发票上的人名与在场的女性不符，因此就由对方打电话叫麦世华到场；麦世华到场后说，涉案房屋的过户手续由其负责，麦世华当时表示涉案房屋是范瑜璐的，说由其全权负责办理涉案房屋的买卖及过户手续，当时麦世华开价32万元，我说25万元购买，后来协商到30万元，当时麦世华表示要先交5000元的定金，我当时就支付了5000元的现金，并双方约好第二天下午签合同；第二天下午之后，我与吴赛勤的丈夫到涉案房屋，由麦世华起稿，当时签名时说在广州买房要有广州户口，因为吴赛勤与陈某1没有广州户口，所以当时叫了洪钟瑞到场进行签名；第二天下午签完合同我和我配偶支付了购房款265000元给杨秋月和麦世华，然后杨秋月和麦世华把《补充协议》给了陈某1，都是以现金的方式支付的购房款，当时麦世华叫杨秋月收钱；后来过了几天，杨秋月向陈某1表示要缴尾款，我就缴了尾款；当时我是叫了麦世华提交户口本及范瑜璐的身份证复印件，我是看过户口本及身份证复印件之后才签订合同的；我于1992年底、1993年、1994年都有与麦世华联系多次，最迟在1995、1996年有联系，要求麦世华办证；麦世华在1995、1996年时同意办公证，要求我交3万元，但我没有现金就没有给，麦世华也没有找我要，一直到2016年我就建议吴赛勤、洪钟瑞起诉；涉案房屋装修了三、四次，吴赛勤自1992年开始在涉案房屋居住，至1997年吴赛勤搬走，吴赛勤搬走后由我配偶再将涉案房屋出租。另，陈某1当庭对麦世华进行指认。吴赛勤、洪钟瑞申请证人陈某2出庭作证。陈某2作证称：我与吴赛勤、洪钟瑞是朋友关系；陈某1是我丈夫，1992年4月5日陈某1告诉我前一天说拿5000元定金购买涉案房屋；1992年4月5日，我拿了265000元购房款到涉案房屋，当时我与陈某1一起到涉案房屋，有参与签约的过程，当时在场的几个人都有数钱；麦世华说涉案房屋是其母亲的；我没有见过范瑜璐；当时麦世华出示了发票、合同，所以确认范瑜璐同意麦世华卖涉案房屋；吴赛勤几天之后搬进涉案房屋；吴赛勤搬进涉案房屋居住，当天中午杨秋月到涉案房屋收款，我把余款给了杨秋月；我与麦世华、吴赛勤的丈夫三人到省信托公司办理涉案房屋的过户手续，当时因为省信托公司没有人上班，就没有办证成功；吴赛勤1992年搬进涉案房屋一直居住到1997年；吴赛勤搬走后，我委托他人对涉案房屋出租，我收取租金后再交给吴赛勤。另，陈某2当庭对麦世华进行指认。吴赛勤、洪钟瑞申请证人林某出庭作证。林某作证称：我与吴赛勤、洪钟瑞是朋友关系；我于1992年去陈某1、陈某2家里吃饭，听说吴赛勤已经买了房屋的事情，吃饭当天就去了吴赛勤的房屋，当时陈某2拿了钱到涉案房屋给了一个女的，但我不认识该人；当天给了3万元，当时陈某2表示总共是给了30万元。吴赛勤、洪钟瑞申请证人梁某出庭作证。梁某作证称：我从事装修维修工作；在1991年左右，杨秋月在涉案房屋居住，我帮杨秋月进行装修，1992年我帮吴赛勤在涉案房屋进行装修；涉案房屋原先不是毛坯房；我分别在1992年和1993年帮吴赛勤进行装修；1992年后涉案房屋一直由吴赛勤居住，不清楚1997年后的情况；在装修时吴赛勤没有出示涉案房屋的产权证，大约1994年听吴赛勤说其向杨秋月购买涉案房屋。在本案中，双方就本案事实发表以下观点。一、关于吴赛勤与洪钟瑞的关系。吴赛勤与洪钟瑞表示两人原来并不认识，1992年4月5日由陈某1叫洪钟瑞过来借名买房时才认识，当时在广州买房需要有广州户口才可以买房，吴赛勤没有广州的居民身份，陈某1与洪钟瑞是好朋友，陈某1叫洪钟瑞过来借名买房，由洪钟瑞签署《协议书》，购房款是陈某1及其配偶支付，吴赛勤后来已经将房款以现金的方式返还给陈某1，都是以现金的方式转交的，陈某1并无出具收据。二、关于吴赛勤、洪钟瑞为何相信麦世华有权代理范瑜璐签订协议出售涉案房屋。吴赛勤、洪钟瑞表示当时去涉案房屋看房时，涉案房屋实际居住的杨秋月，陈某1提出要见房东时，杨秋月联系的是麦世华；麦世华到涉案房屋之后，亲口向陈某1表述其是得到范瑜璐授权有权出售涉案房屋；麦世华可以出示涉案房屋的相关发票，及相关的涉案房屋文件；证人陈某1也证实当天麦世华有回去拿范瑜璐的户口本、身份证复印件，所以吴赛勤、洪钟瑞相信麦世华是有权出售涉案房屋。三、关于范瑜璐、麦世华是否要求交还涉案房屋。范瑜璐、麦世华表示1990年省信托公司向其交付涉案房屋，但其没有居住。麦世华表示其向唐志强借了11万元，双方约定由唐志强用涉案房屋25年，当一次性租金，抵债到期之后麦世华直接到涉案房屋要求唐志强返还涉案房屋。吴赛勤、洪钟瑞对麦世华上述陈述不予确认，表示在其起诉后即2019年3、4月，范瑜璐的法定监护人麦某2到涉案房屋现场要求收回房屋，此前没有要求收回房屋。范瑜璐表示其一直是以为麦世华把涉案房屋出租，范瑜璐的法定监护人于2019年拿到起诉书之后到洪钟瑞家，但洪钟瑞并不能指认出麦世华。四、关于涉案房屋的发票等原件的保管情况。范瑜璐、麦世华表示相关原件本来是由范瑜璐保管，麦世华没有经过范瑜璐的同意，自行取出来进行抵押，1992年麦世华抵押后告知范瑜璐将相关原件拿去抵押，当时范瑜璐表示涉案房屋不能拿去出售，范瑜璐同意出租抵债。五、关于麦世华签订《协议书》的原因。麦世华表示其向唐志强借款，唐志强称其要居住在广州一段时间，根据唐志强的要求麦世华签订《协议书》使唐志强可以入住涉案房屋，麦世华签订《协议书》时并无见过洪钟瑞，当时麦世华将涉案房屋的发票等原件交给唐志强，1995年麦世华还到涉案房屋看，唐志强当时有居住在涉案房屋。在本案中，本院到涉案房屋进行现场勘查，现场由吴赛勤打开涉案房屋的大门协助勘查。本院另于涉案房屋的出入口张贴申报权利公告多张告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利。在本院指定的申报权利期间，无相关人员向本院申报权利。另在本案中，本院根据吴赛勤、洪钟瑞的保全申请，作出（2019）粤0106民初15857号民事裁定，裁定冻结范瑜璐、麦世华的银行存款3000000元或查封、扣押其等值财产，并实际查封涉案房屋。本院认为：关于吴赛勤是否有权提起本案诉讼要求履行《协议书》。虽然《协议书》为洪钟瑞所签订，但洪钟瑞在签订《协议书》后已出具《声明》明确其为受吴赛勤委托签订《协议书》，吴赛勤确认其委托洪钟瑞签订《协议书》，吴赛勤并提交缴纳涉案房屋相关费用的发票以及出租涉案房屋的租赁合同等证实涉案房屋由其实际居住所用，吴赛勤、洪钟瑞的上述主张亦与本案的相关证人证言相互印证，本院对吴赛勤、洪钟瑞关于吴赛勤委托洪钟瑞与麦世华签订《协议书》的主张予以采信。据此，吴赛勤作为委托人有权提起本案诉讼要求履行《协议书》。关于麦世华有关其签订《协议书》的抗辩是否成立。《协议书》约定：麦世华同意将涉案房屋转让给洪钟瑞，并把所有权证明书、原始合同书及原始发票交给洪钟瑞，今后涉案房屋等的所有权应归洪钟瑞所有，麦世华负责协助洪钟瑞到省信托公司办理所有权转让的手续。根据上述合同约定，《协议书》明确约定麦世华向洪钟瑞转让涉案房屋并配合其办证。关于签订《协议书》的原因，麦世华确认《协议书》为其签署，但表示其向唐志强借款，唐志强称其要居住在广州一段时间，麦世华根据唐志强的要求签订《协议书》使唐志强可以入住涉案房屋，麦世华签订《协议书》时并无见过洪钟瑞，《协议书》的落款签名处是空白的，当时麦世华将涉案房屋的发票等原件交给唐志强。针对麦世华上述抗辩意见，本院分析如下。第一，麦世华主张其与唐志强之间存在借款关系的借条为麦世华单方出具，除麦世华的单方陈述外，麦世华无法举证证明其向唐志强出租涉案房屋以租金抵债，麦世华亦无法提供唐志强的身份信息及联系方式，麦世华应就此承担举证不能的法律责任。第二，麦世华称其向唐志强借款，并表示唐志强要居住在广州一段时间因此要求麦世华签订《协议书》使唐志强可以入住涉案房屋。《协议书》并无约定由唐志强使用涉案房屋，麦世华上述抗辩与《协议书》的约定不符，且有违常理。第三，《协议书》首部载明乙方为洪钟瑞，并记载洪钟瑞的身份证号码。麦世华称其向唐志强借款并应唐志强要求签订《协议书》，麦世华上述主张与《协议书》有关乙方为洪钟瑞的约定明显不符。麦世华辩称其签署《协议书》时洪钟瑞的落款签名处是空白的，麦世华上述抗辩不合常理，且麦世华为完全民事行为能力人，如按麦世华所述其在履行对象空白的协议上签名其亦应承担相关法律责任。第四，涉案房屋的《购置房屋所有权证明书》及《销售发票》原件为证明涉案房屋物权的书证。《协议书》约定麦世华将涉案房屋的所有权证明书及原始发票交给洪钟瑞，应为出于转移物权的考虑。按麦世华所述其向唐志强出租涉案房屋以租金抵债，按理麦世华如为出租涉案房屋其无须向唐志强交付涉案房屋的《购置房屋所有权证明书》及《销售发票》原件。本案中洪钟瑞持有涉案房屋的《购置房屋所有权证明书》及《销售发票》原件，据此可印证《协议书》已实际履行且履行对象为洪钟瑞。麦世华主张签订《协议书》时并无见过洪钟瑞，并表示其将涉案房屋的发票等原件交给唐志强，但麦世华无法举证其为向唐志强交付涉案房屋的发票等原件，麦世华亦无法合理解释洪钟瑞持有《购置房屋所有权证明书》及《销售发票》原件的原因，应由麦世华就此承担举证不能的法律责任，故本院对麦世华上述主张不予采信。综上，本院对麦世华有关其向唐志强借款并应唐志强要求签订《协议书》的抗辩不予采纳。关于《协议书》能否约束范瑜璐。麦世华确认《协议书》为其签署，范瑜璐、麦世华表示范瑜璐并无委托麦世华出售涉案房屋。吴赛勤、洪钟瑞则表示麦世华签订《协议书》构成对范瑜璐的表见代理。本院对此分析如下。第一，范瑜璐确认其于1990年接收涉案房屋并表示其未在涉案房屋居住，吴赛勤提供照片、缴纳涉案房屋相关费用的发票以及出租涉案房屋的租赁合同等证明其自1992年开始居住使用涉案房屋，范瑜璐表示不清楚也不同意麦世华出售涉案房屋，但无法举证其在此后二十几年间曾对涉案房屋主张权利。另如上所述麦世华称其向唐志强出租涉案房屋以租金抵债缺乏证据支持，且即使如麦世华所述其于1992年向唐自强借款并向唐志强出租涉案房屋25年，范瑜璐、麦世华亦无法举证其在租期到期后曾在合理期限内对涉案房屋主张权利，直至吴赛勤、洪钟瑞2018年起诉麦世华要求过户涉案房屋后，范瑜璐、麦世华才向吴赛勤主张涉案房屋的权利，范瑜璐表示不清楚也不同意麦世华出售涉案房屋与常理不符。第二，吴赛勤、洪钟瑞表示当时去涉案房屋看房时，涉案房屋实际居住的杨秋月，陈某1提出要见房东时，杨秋月联系麦世华，麦世华到涉案房屋之后，亲口向陈某1表述其是得到范瑜璐授权有权出售涉案房屋，麦世华可以出示涉案房屋的相关发票及相关的涉案房屋文件，当天麦世华有回去拿范瑜璐的户口本、身份证复印件，所以吴赛勤、洪钟瑞相信麦世华是有权出售涉案房屋。吴赛勤、洪钟瑞上述陈述与本案相关证人证言相互印证。麦世华为范瑜璐之子，麦世华称其向唐志强借款并将涉案房屋出租给唐志强抵债，并确认当时唐志强的配偶或者女朋友一位杨姓女性在涉案房屋。结合本案中吴赛勤、洪钟瑞确实持有涉案房屋的《购置房屋所有权证明书》及《销售发票》原件的事实，本院对吴赛勤、洪钟瑞上述陈述予以采信。综合上述事实，即使范瑜璐并无委托麦世华出售涉案房屋，洪钟瑞应有理由相信麦世华有代理权，麦世华的代理行为有效，《协议书》可约束范瑜璐。关于吴赛勤、洪钟瑞要求范瑜璐、麦世华向吴赛勤过户涉案房屋的诉请。《协议书》约定：甲方同意将涉案房屋转让给乙方，今后涉案房屋等的所有权应归乙方属有，甲方负责协助乙方到省信托公司办理所有权转让的手续，除乙方应交给省信托公司转让手续的费用以外，甲方不再收乙方任何转让费及其他费用，今后一切房产权事宜，则由乙方直接向省信托公司办理。《协议书》并未违反法律和行政法规的强制性规定，《协议书》应为合法有效。如上所述，吴赛勤作为委托人可就《协议书》主张权利，且《协议书》应约束范瑜璐，涉案房屋现登记在范瑜璐名下，吴赛勤根据上述合同约定诉请范瑜璐向其过户涉案房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。《协议书》约定甲方不再收乙方任何转让费及其他费用，且吴赛勤提供《补充协议书》证明其应向杨秋月付款，相关证人作证称当时麦世华叫杨秋月收款，范瑜璐、麦世华以其未收到房款为由拒不履行过户义务缺乏合同依据，本院不予采纳。范瑜璐、麦世华辩称吴赛勤的诉请已过诉讼时效，《协议书》并无约定范瑜璐、麦世华协助过户的时间，吴赛勤可随时要求范瑜璐履行过户义务，且涉案房屋的过户义务具有物权属性，范瑜璐、麦世华辩称吴赛勤的诉请已过诉讼时效依据不足，本院不予采纳。《协议书》应约束范瑜璐，且涉案房屋现登记在范瑜璐名下，吴赛勤要求麦世华履行《协议书》依据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条第一款、第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四百零三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告范瑜璐自本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告吴赛勤到房地产行政管理部门将广州市天河区黄埔大道103号201房过户至原告吴赛勤名下；二、驳回原告吴赛勤的其他诉讼请求。本案受理费30800元及保全费5000元，均由被告范瑜璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  黄洪武人民陪审员  黎婉玲二〇二〇年四月十六日书 记 员  梁炎梅何瑞雯