江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0191民初2155号 原告：江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行，住所地在南京市江宁经济技术开发区将军大道**。 主要负责人：吴家莉，该支行行长。 委托诉讼代理人：曹军，江苏联勤律师事务所律师。 被告：邱锦国，男，1983年1月8日出生，汉族，住南京市建邺区。 被告：江苏九西建设发展有限公司，，住所地在南京市江宁经济技术开发区谷里箭塘村 法定代表人：王胜泉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马媛蓉，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行（以下简称紫金银行开发区支行）与被告邱锦国、江苏九西建设发展有限公司（以下简称九西公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告紫金银行开发区支行的委托诉讼代理人曹军，被告邱锦国及被告九西公司的委托诉讼代理人马媛蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告紫金银行开发区支行向本院提出诉讼请求：1．被告邱锦国归还借款本金3676031.75元、截至2019年10月4日的利息11339.28元及此后的罚息和复利（罚息以3676031.75元为基数，复利以11339.28元为基数，均按照年利率8.4525%，自2019年10月5日起计算至实际付清之日止）；2．被告邱锦国支付律师费75000元；3．原告对被告邱锦国用于抵押的位于南京市江宁区房产享有优先受偿权，优先受偿范围包括上述的第一项、第二项确认的债权数额；4．被告九西公司对被告邱锦国的上述债务承担连带清偿责任；5．二被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由如下：2019年4月1日，紫金银行开发区支行与邱锦国、九西公司签订个人担保借款合同，约定了借款金额、期限、用途、利率、结息方式、还款方式、违约责任等。合同同时约定九西公司作为保证人为邱锦国的借款承担连带保证责任，保证期间自合同签订之日至抵押物有效设定担保物权，且相关抵押权设定证明文件、权利凭证交贷款人占有之日止。同日，紫金银行开发区支行与邱锦国、九西公司签订抵押合同，以邱锦国从九西公司购买的位于江宁区支行，并办理了抵押预告登记手续。合同签订后，紫金银行开发区支行将贷款发放给了邱锦国，邱锦国自2019年7月未按约归还借款本息，原告从中国裁判文书网、失信被执行人查询网及企查查等多渠道已查询到第一被告已被纳入失信被执行人和限制高消费名单中，且涉案房屋已被浦口区人民法院预查封。紫金银行开发区支行根据合同约定于2019年8月26日向二被告宣布案涉借款提前到期，并要求二被告于2019年8月31日前归还。二被告仍未归还，故紫金银行开发区支行诉至法院。 被告邱锦国辩称：其只有2019年7月一期逾期了20天，其他都是按期还款，其没有连续3个月或累计6个月未还款，所以原告无权要求其提前还款。其个人失信问题已经解决，在法院达成了调解协议。 被告九西公司辩称：1.原告与邱锦国、九西公司之间签订的合同系格式条款，重要的地方没有加粗黑体字，该合同应属无效。2.邱锦国不存在违约行为，原告无权主张借款提前到期，原告的诉讼请求没有依据，也扩大了保证人的责任。3.九西公司阶段性连带保证的终止取决于原告抵押权的设立，原告在案涉房屋已经具备办理所有权登记进而办理抵押权登记条件的情形下，作为抵押权预告登记权利人未要求邱锦国办理抵押权登记，属于不作为的不正当阻止条件成就，应当视为保证合同已解除，原告不能要求九西公司承担保证责任。4.九西公司仅在抵押担保以外承担保证责任。5.原告主张的复利计算标准过高，银行收取的利息完全可以覆盖银行的损失，不应主张复利。6.原告无权主张律师费。律师费未实际支付，为风险代理，律师费不具有合理性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月1日，紫金银行开发区支行（贷款人）与邱锦国（借款人）、九西公司（担保人）签订《个人住房（商业房）借款合同》，合同编号为紫银（百家湖）个按借字[2019]第02046号，约定：贷款人向借款人发放人民币370万元的借款，借款期限自2019年4月1日起至2049年3月31日止；借款利率年利率为5.635%，利息从借款实际发生日起算，按实际借款金额和用款天数计算，利息计算公式：利息＝本金×实际天数×日利率，日利率计算基数为一年360天，换算公式：日利率＝年利率／360；借款用途为购买第1套自住房产，地址为江宁区谷里街道瑞牛首大道121号瑞安翠湖山居73幢×××含上下跃室；结息方式为按月结息，结息日为贷款发放日的对应日；采用浮动利率的借款到期（含提前到期），借款人不能按时归还贷款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息；对借款人逾期支付的利息在借款逾期后按罚息利率计收复利；还款方式为分期还款，按月还款，采用等额法计算，在借款期内每月以相等的金额平均偿还借款本金和利息；采用分期还款的，自贷款发放后次月起进入还款期，实行每月贷款发放日的对应日为约定还款日；借款借据是本合同项下借款人借款凭证，是本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力，本合同项下的借款金额、发放日期、到期日期、利率等内容以借款借据记载为准；本合同项下的全部债务（包括但不限于本金及利息、复利、罚息、违约金、公证费及贷款人为实现债权所支付的公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费、因违约造成合同提前终止导致的贷款人可得利息损失）由相关担保人与贷款人签订相关担保合同，作为本合同的从合同；担保人自愿为借款人在本合同项下的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至抵押物、质押财产/权利有效设定担保物权，且相关抵押权、质权设定证明文件、质押财产/权利凭证移交贷款人占有之日止；连带责任保证担保的范围为借款人在本合同项下的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、执行费、公告费、送达费、鉴定费、因违约造成合同提前终止导致的贷款人可得利息损失，以及债权人为实现债权所支付的其他相关费用等款项。本合同项下既有物的担保又有人的保证，保证人愿意就所担保的全部债务先于物的担保履行连带保证责任。借款人未能履行本合同规定之声明和保证以及义务，包括在到期日不支付借款合同项下到期的借款本息及其他的应付款项，即构成本合同项下违约事件；出现违约，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布本合同项下借款本息提前到期，立即收回贷款；借款人未能按时偿还借款本息，导致贷款人为催收贷款本息所需的费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、执行费、因违约造成合同提前终止导致的贷款人可得利息损失等，均由借款人承担。 同日，邱锦国（甲方）与紫金银行开发区支行（乙方）、九西公司（丙方）签订《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定：本合同所对应担保的主债合同为《个人住房（商业房）借款合同》，合同编号：紫银（百家湖）个按借字［2019］第02046号；甲方已与丙方签订宁房预售合字第2016227609号《南京市商品房预售合同》，其记载房屋坐落江宁区谷里街道牛××大道××号瑞安翠湖山居73幢×××含上下跃层，建筑面积258.42平方米，购房总价款为人民币5287835元，甲方将上述所购商品房抵押给乙方；抵押担保的范围为借款本金、利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，保证担保的范围包括借款本金、利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）不动产登记证明之日；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后3日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项，丙方未按时清偿甲方所欠的款项，乙方有权从丙方的账户中扣收；三方同意在本合同签订后，办理甲方所购商品房抵押预告登记手续；在申请甲方所购商品房抵押登记的同时，三方一致同意向抵押登记机关提出申请，在登记机关核准抵押登记时注销该商品房抵押预告登记。 2018年10月31日，案涉房屋设立预售商品房买卖预告登记，权利人为邱锦国。2019年4月3日，案涉房屋上设立预售商品房抵押权预告登记，抵押权人是紫金银行开发区支行，抵押担保范围以抵押人与抵押权人约定的为准。 2019年4月4日，紫金银行开发区支行将370万元发放至邱锦国的账户。邱锦国签署借款借据。该借款借据载明：借款金额370万元，结息方式为每1个月3日结息，年利率为5.635%。邱锦国于2019年8月4日逾期未归还贷款。紫金银行开发区支行于2019年8月26日向邱锦国、九西公司发出《贷款提前到期通知书》，载明：因借款人和担保人违约，其宣布案涉贷款于2019年8月26日提前到期，截至该到期日，借款人尚欠本金3688100.99元及相应利息，并要求邱锦国于2019年8月31日前履行还款义务，要求九西公司于该日前履行担保责任和还款义务。邱锦国于2019年8月27日、9月4日、10月4日归还了三个月的借款本息，后未再归还。2019年9月2日，紫金银行开发区支行再次邮寄《贷款提前到期通知书》，要求借款人和担保人归还所有剩余贷款本息。 为实现案涉债权，紫金银行开发区支行与江苏联勤律师事务所于2019年9月2日签订委托代理合同，约定代理期限为一年自合同生效之日起至2020年9月2日止，代理费为75000元（含代理一审、反诉、二审、申诉、再审、申请执行等全过程代理费用），待紫金银行开发区支行胜诉的法律文书生效并收到符合紫金银行开发区支行要求的正规发票后支付7500元，待债权实现后，按照债权实现比例计算代理费，在代理期限届满收到符合紫金银行开发区支行要求的正规发票后计算支付。 另查明，截至2019年10月4日，邱锦国未还借款本金金额为3676031.75元，欠付利息11339.28元。 关于房屋办理抵押权证问题，2019年4月24日，案涉房屋被浦口区人民法院预查封。九西公司陈述其公司于2019年6月28日向邱锦国交付房屋，房屋于2019年12月符合办证条件，其公司于2019年12月26日向邱锦国交付办理不动产权证所需的材料，邱锦国签收，其公司于2019年12月、2020年3月向邱锦国两次发函催促办证。本案起诉后，九西公司于2020年1月2日向南京市建邺区人民法院起诉（2020）苏0105民初134号房屋买卖合同纠纷，起诉要求邱锦国办理不动产权证，该案尚在审理中。对此，邱锦国陈述房屋交付和办证材料交付属实，其房屋因被预查封，故无法办理产证。经向江宁区不动产登记中心询问，预查封状态下的案涉房屋，邱锦国不能办理不动产权证。 上述事实，有个人借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同、借款借据、账户明细、还款明细、贷款结息凭证、贷款提前到期通知书、挂号信函收据、债务到逾期催收通知单、欠息计算表、结婚证、户口本、委托代理合同、起诉状及当事人的陈述等证据材料证实。 本院认为：依法成立的借款合同应予以保护。案涉个人借款合同、抵押合同、借款借据系原告紫金银行开发区支行与被告邱锦国、九西公司的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。紫金银行开发区支行依约向邱锦国发放了370万元贷款，邱锦国亦应按照合同约定按月还款。邱锦国未按月还本付息，构成违约，紫金银行开发区支行有权依据合同约定宣布案涉借款提前到期。紫金银行开发区支行于贷款提前到期通知书中要求邱锦国及九西公司于2019年8月31日前履行还款义务及担保责任，如逾期未还，紫金银行开发区支行有权自2019年9月1日起主张罚息、复利。因邱锦国归还三个月的还款，紫金银行开发区支行自2019年10月5日起计算未付借款本金、罚息和复利符合法律规定，本院予以支持。截至2019年10月4日，邱锦国尚欠借款本金3676031.75元、利息11339.28元，本院对紫金银行开发区支行主张邱锦国支付上述金额予以支持。个人借款合同约定，罚息利率和复利利率为借款执行利率加收50%，紫金银行开发区支行按年利率8.4525%计算罚息、复利利率符合合同约定。自2019年10月4日起，邱锦国应按照年利率8.4525%支付罚息和复利，罚息计算基数应为未付本金数额3676031.75元，复利计算基数应为未付利息数额11339.28元。 关于紫金银行开发区支行主张对房屋的优先受偿权，案涉房屋办理预抵押登记，目的是保障将来房屋办理抵押权，作为预告登记具有排它效力。现该房屋被浦口区人民法院预查封，目前无法办理不动产权证、抵押权登记，紫金银行开发区支行对此并无过错，其依据抵押预登记对案涉房屋享有优先受偿权。故本院对紫金银行开发区支行要求对案涉房屋折价或拍卖、变卖款项享有优先受偿权，予以支持。 关于九西公司的担保责任，本院认为：《个人住房（商业房）借款合同》约定九西公司对邱锦国的案涉债务提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至抵押物有效设立抵押权，且相关他项权证移交贷款人占有之日止。《南京市江宁区房地产抵押合同》约定九西公司承担阶段性连带担保责任，担保期间自本合同生效之日起至紫金银行开发区他项权利（抵押权）不动产登记证明之日。这两份合同均由本案三方当事人签字确认，九西公司认为《个人住房（商业房）借款合同》对阶段性担保责任的条款没有加粗提示，故格式条款无效，但双方《南京市江宁区房地产抵押合同》上也约定了阶段性担保的意思表示，故九西公司对于承担阶段性担保为明知，且九西公司作为开发商公司，对合同条款的审核能力高于一般自然人，九西公司在两份合同上都作为担保方加盖公章及法定代表人章，九西公司抗辩因为合同条款没有加粗提示导致其不清楚责任承担故格式合同无效，不符合事实，本院不予采信。根据阶段性担保责任约定，保证期间自合同签订之日起至抵押物有效设立抵押权，且相关他项权证移交贷款人占有之日止，现案涉房屋尚未办理抵押登记，故九西公司的保证阶段并未终止。九西公司抗辩称，其已履行交付房屋、交付办证材料、催告办证的义务，其保证责任应当免除，且案涉房屋尚未办理产权证和他项权证系因紫金银行开发区支行和邱锦国怠于办证，属于对方当事人恶意阻止其保证责任的免除条件成就。案涉房屋于2019年12月符合办理不动产权证条件，因案涉房屋于2019年4月被浦口区人民法院查封导致无法办理不动产权证，未办证的责任不在于紫金银行开发区支行，九西公司并未提供证据证明紫金银行开发区支行恶意阻止保证责任免除条件成就，故其保证责任不能免除。九西公司辩称仅在抵押担保以外承担保证责任，因借款合同约定合同项下既有物的担保又有人的保证，保证人愿意就所担保的全部债务先于物的担保履行连带保证责任，故本院对该抗辩意见不予采纳。综上，紫金银行开发区支行主张九西公司对邱锦国的案涉债务承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。九西公司承担保证责任后，有权向邱锦国追偿。 关于律师费，本院认为：虽然案涉个人借款合同及抵押合同均约定了实现债权的费用，包括律师费，由借款人承担，但紫金银行开发区支行于庭审中确认尚未实际支付律师费。紫金银行开发区支行主张被告承担尚未实际发生的律师费，依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告邱锦国于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行3676031.75元，支付截至2019年10月4日的利息11339.28元及此后的罚息和复利（罚息以3676031.75元为基数，复利以11339.28为基数，均按照年利率8.4525%，自2019年10月5日起计算至实际付清之日止）； 二、如邱锦国未履行上述债务，原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行对位于南京市江宁区房屋折价或拍卖、变卖款项享有优先受偿权； 三、被告江苏九西建设发展有限公司对本判决第一项所确定的被告邱锦国债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费18571元，由原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行负担300元，由被告邱锦国、江苏九西建设发展有限公司负担18271元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 员  钟诗蔚 二〇二〇年四月二十二日 法官 助理  徐璐璐 见习书记员  王倩文