辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初382号原告：锦州宝地物业服务有限责任公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人：赵宝库，系该公司经理。委托诉讼代理人：李丹，该公司职员。委托诉讼代理人：张建，该公司职员。被告：张振峰，男，1990年5月19日出生，汉族，理发师，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张凤山，锦州市凌河区正大法律服务所法律工作者。原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告张振峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦州宝地物业服务有限责任公司法定代表人的委托诉讼代理人李丹、张建，被告张振峰及其委托诉讼代理人张凤山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦州宝地物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付万年里X-X号拖欠物业费1684元，电梯费130元，合计1814元（另原告当庭减少诉讼请求：不再主张违约金500元）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系原告物业服务有限责任公司的业主，其房产在锦州市凌河区，面积为70.2平方米，按照《辽宁省物业管理条例》的有关规定，被告应按期如数缴纳物业费，逾期3个月仍不交纳物业费的，物业企业可以向人民法院提起诉讼。被告入住后，并未按月如期缴费，从2018年1月1日至2019年12月31日拖欠物业费1684元，电梯费130元，以上费用合计1814元。上述所欠物业费用，原告催要未果，特诉至法院，判令被告给付拖欠的物业费。被告张振峰辩称，原、被告于2014年10月11日签订的物业管理服务协议第二条第4、5款第四条、第2、3、7款第六条第1、5款，以上条款主要体现原告没有尽到物业管理服务义务，最为突出的以下几点：1.消防设施，消防通道；2.绿化、绿地；3公益文体设施，双方合同条款明确约定，原告没有依法履行以上合同条款，合同第二、五款管理指对住宅区各类房屋及配套公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化，环境卫生等项目进行维护，修缮和整治使其保持正常状态的行为，合同第四条第二款维护和管理指上下水管道、落水管消防设施，绿地、道路、路灯，公益性文体设施和公用设施，设备使用的房屋等，合同第四条第7、8款，绿化养护1.对小区公共绿地，园林小区等管理和养护，使绿化物生长旺盛，按实际情况进行修剪，保证良好的绿化效果；2.园区的美化和亮化。本楼盘192户业主数次找原告履行以上合同规定，原告以高高在上的口气答复我们只负责保安、保洁，其他什么也不管，业主得到这样的答复，产生强烈反响。被告家阳台墙体屋面墙渗水数次找其原告报修，原告答复先把物业费交了，再去给你维修，被告按原告要求交足物业费，其结果原告仍未来维修，被告自己到零工市场找来工匠做了修缮。原告未能履行双方签订的合同条款，就没有收取物业服务费的权利，诉我们缴纳物业费实属荒唐。二、根据2019-2020年辽宁省最新物业管理条例第一条第6、10款、第二条第3款、第三条第6、9款、第六条第1、2、3款规定，2017年11月30日辽宁省第十二届人民代表大会常委委员会第38次会议审议，辽宁省物业管理条例第一条第28条、第29条、第35条、第38条规定，原告违反辽宁省物业管理条例规定，该条例第一条规定物业服务项目，共用部位和共用设施绿化、养护管理第28条物业服务员企业应当按照物业合同约定，对物业及其环境秩序进行管理，提供相应的服务，第29条对业主有关物业服务投诉应当及时处理，接受业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况监督，第35条物业管理实行有偿服务，物业服务收费应当遵循合理公开及费用与服务水平相适应的原则确定住宅物业服务收费，广大业主找到原告提出物业服务不到位，不落实，原告抛开辽宁省物业管理条例规定，抛开原、被告双方签订的物业管理服务协议，以高高在上于业主之上的答复我们只提供保安、保洁其他我们都不管理，就这样的物业管理公司不但没有收取物业服务费的权利，也不配物业服务资格，请人民法院依法驳回原告诉讼。本案原告锦州宝地物业服务有限责任公司针对诉讼请求提交了证据：1.前期物业服务合同、2.物业管理服务协议、3.辽价发[2015]31号辽宁省物价局文件、4.律师函照片、5.电梯费台账照片、6.万年里2号楼电梯费照片；被告张振峰提交了证据：1.万年里小区2号楼82名业主联名证明、2.小区广场照片、3.房屋墙体渗水照片、4.2016年4月7日及2018年2月6日录音资料、5.宝地-城北阳光四期-业主联合委员会成立确认表、6.证人张某1、张某2证言。对原告提交的证据经庭审质证及本院审查，予以采信。对被告提交证据的证明目的不予认可。本院经审理认定事实如下：2014年5月锦州宝地建设集团有限公司（甲方）与原告锦州宝地物业服务有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方将万年里A区X号楼的物业服务工作委托给乙方。按照上述合同约定，原告负责对万年里A区X号楼提供房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生，小区内交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序、小区安全等物业管理服务。2014年10月11日原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告张振峰签订《物业管理服务协议》，协议载明张振峰系城北阳光四期X号楼X号房屋的业主，房屋建筑面积70.2平方米，协议约定物业费收费标准为每月1元/平方米。又查明，被告张振峰从2018年1月1日至2019年12月31日拖欠物业费24个月，尚欠物业费合计1684元（即房屋面积70.2平方米×1元/平方米?月×24个月）。原告提交的2019年12月的电梯费台账显示截止2019年12月被告尚欠电梯费134.23元，原告主张电梯费130元。以上费用合计1814元。原告曾以律师函的形式向被告催要物业服务费。另原告当庭表示放弃主张违约金500元。本院认为，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与锦州宝地建设集团有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，依法予以保护。后原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告张振峰签订的《物业管理服务协议》系原、被告真实意思表示，不违反相关法律规定，依法予以保护。原、被告均应按照合同约定履行各自义务。原告锦州宝地物业服务有限责任公司作为物业服务企业，履行了相应的物业管理义务，被告亦应按约履行缴纳物业服务费（包括物业费及电梯费）的义务。因物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。故对原告锦州宝地物业服务有限责任公司要求被告张振峰支付物业费及电梯费的诉讼请求依法予以支持。原告当庭表示放弃主张违约金500元，依法应予准许。关于被告辩称小区内消防设施和消防通道问题、无绿化绿地和公益文体设施问题等问题，作为业主的被告如对小区内的物业服务质量存在异议，可通过业主委员会等途径反映，不宜直接采取拒缴物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已缴费业主的整体利益。故对被告以物业服务不到位为由拒交物业费的主张，本院不予支持。关于房屋漏水一节，因原告已为被告进行维修过，如再有漏水情形，被告可再行申报维修。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告张振峰于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司2018年1月至2019年12月拖欠的物业费1684元，电梯费130元，合计1814元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张振峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  肖宏二〇二〇年四月二十七日书记员  龙梦