广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1237号上诉人（原审被告）：吴洪欢，女，1978年6月3日出生，汉族，住广东省中山市*********。上诉人（原审被告）：周旻，男，1977年9月3日出生，汉族，住广东省中山市*********。被上诉人（原审原告）：冯杰敏，男，1969年12月19日出生，汉族，住广东省中山市************。委托诉讼代理人：黄浩文，广东昌联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯海芳，女，1973年4月11日出生，汉族，住广东省中山市*******。委托诉讼代理人：黄浩文，广东昌联律师事务所律师。原审第三人：中山攀云房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********，统一社会信用代码914***********656Y。上诉人吴洪欢、周旻因与被上诉人冯杰敏、冯海芳及原审第三人中山攀云房地产开发有限公司（以下简称攀云公司）企业租赁经营合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。吴洪欢、周旻上诉请求：（一）撤销一审判决；（二）驳回冯杰敏、冯海芳的全部诉讼请求。事实和理由：（一）2016年8月30日冯杰敏称把以冯海芳实名与黄圃蓝天金地物业签订的租赁合同改签为以吴洪欢为实名的合同后交付吴洪欢、周旻使用，但蓝天金地物业不予变更租赁人，导致吴洪欢、周旻不能在此址办理工商营业执照，更不能转租其他项目经营。吴洪欢、周旻无法与黄圃蓝天金地物业联系，后来才知道冯海芳已使用29栋8卡在工商部门注册了中山市黄圃镇育淋书院艺术培训中心，实际使用中山市黄圃镇x卡至今，冯杰敏对蓝天金地托管部一直拥有使用权、经营权。（二）领博教育原属双方共同投资的教育培训机构，但2017年3月份冯杰敏将领博教育的招牌、标的物等名称均更换为“育淋书院”作对外宣传。合同约定双方必须保存完好使用场地防止损坏、灭失，但冯杰敏、冯海芳上述行为视为自动放弃领博教育牌照，违约在先，蓝天金地校区物业是2020年4月9日到期，但现在却提前至2019年8月31到期，不再租给做教育培训项目，而冯杰敏在领博教育蓝天金地培训部旁边租了30栋41-44卡继续使用。双方签订的租赁合同记载“自2016年9月1日起至2020年4月9日止，合同期内如校区所在房屋的业主收回房屋的，自收回之日起本合同终止。”校区已被收回，不应再收取租金。另外，双方签订的租赁合同亦记载“若一方在租赁合同期内终止经营，需经双方同意，如一方不同意的情况下，另一方不得私自决定。”冯杰敏私自毁约，不应支持。（三）双方约定校车的所有人须变更为吴洪欢、周旻，可至今未变更，校车的年审、保险须盖上中山市领博教育公章才能进行，但冯杰敏、冯海芳没有配合。冯杰敏、冯海芳辩称，冯杰敏、冯海芳已按约定履行了相关合同义务，不存在违约情况，吴洪欢、周旻占用租赁物，应当基于诚信原则，履行《经营权租赁合同》相关义务。第一，冯杰敏、冯海芳已按约交付租赁物给吴洪欢、周旻，领博教育机构共分为阳光校区、蓝天金地培训部、蓝天金地托管部，吴洪欢、周旻承租的是阳光校区及蓝天金地托管部，两部分已经按约交付且已装修投入使用，其中托管部没有营业执照，吴洪欢、周旻直接接管即可，双方没有约定具体的交付手续，只有简单的押金交接，从2016年8月30日两份商铺租赁押金《收据》反映，吴洪欢、周旻退还了阳光校区及蓝天金地托管部的一半押金，并由吴洪欢、周旻于经营结束时全额向商铺业主收回租赁押金即可。阳光校区也没有具体的交接手续，吴洪欢、周旻却说只交接了阳光校区没有交接蓝天金地托管部。事实上吴洪欢、周旻接管蓝天金地托管部后即将里面的桌椅、木地板等搬到了阳光校区，弃用该托管部。正因为已经交付了托管部其才能搬走里面的物件，托管部所在商铺有双方共同和业主商洽，租赁事宜双方也有账目记录，铺位租金由吴洪欢、周旻负责交纳，只是其拒不交纳，致使商铺业主在抵扣完押金后收回该商铺。第二，冯杰敏、冯海芳成立育淋书院未违反合同约定。蓝天金地托管部是吴洪欢、周旻搬空弃用，拒不交纳租金，致使商铺被收回，商铺业主于2016年底解除双方租赁合同后，冯杰敏、冯海芳直到2017年3月才另外向业主承租其中一卡商铺，两者时间不同，且租金也由冯杰敏、冯海芳支付，冯杰敏、冯海芳对涉案商铺的承租不能反映其未向吴洪欢、周旻交付涉案商铺。其次，双方分伙经营，两个领博分教点资源不能共享互通，冯杰敏、冯海芳没有使用领博名义进行经营，但保留领博相关经营资质。根据《经营权租赁合同》约定，冯杰敏、冯海芳弃用领博名义经营不违反合同。第三，关于粤T*****号校车过户问题。冯杰敏、冯海芳在另案（2017）粤2072民初6414号企业租赁经营合同纠纷中，已诉请要求将校车过户至吴洪欢、周旻经营的阳光分教点名下，但由于校车过户政策的限制不允许过户，致使该诉求被驳回，冯杰敏、冯海芳一直配合办理校车年审、保险等手续，该校车虽未过户，但也不影响吴洪欢、周旻正常使用。冯杰敏、冯海芳向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴洪欢、周旻连带支付所欠租金12万元及相应违约金（以12万元为计算基数，自起诉之日按月利率2%计算至实际清偿之日止）；二、判令吴洪欢、周旻连带支付冯杰敏、冯海芳律师代理费8000元；三、本案诉讼费用由吴洪欢、周旻负担。一审法院认定事实：2013年10月3日，吴洪欢、周旻（乙方）与冯杰敏、冯海芳（甲方）签订合作协议，约定合伙经营培训机构。双方于2015年12月10日成立领博中心[经营项目包含蓝天金地培训部、蓝天金地托管部（托管部未办理营业执照）]，于2015年12月8日成立领博阳光分教点，并共同经营、管理。2016年8月29日，冯杰敏、冯海芳（乙方、出租人）与吴洪欢、周旻（甲方、承租人）签订经营权租赁合同，约定乙方将其持有的领博阳光分教点和蓝天金地托管部的50%经营权、使用收益权租赁给甲方，合同期限自2016年9月1日起至2020年4月9日止，合同期内如校区所在房屋的业主收回房屋的，自收回之日起本合同终止。关于租赁相关事宜，合同第五条约定如下：1.租金：甲方应每月支付￥15000元（大写：人民币壹万伍仟元）给乙方作为经营使用权租金；2.相关款项支付方式：①.双方约定的支付方式为常规的“两按一租”方式，合同签订日甲方先付4.5万元给乙方，经营合同完满结束时，甲方可以收回3万元或以1.5万元抵扣2个月的经营权租金。②.2016年10月1日起，甲方须于每月5日前支付租金￥15000元（大写：壹万伍仟元）给乙方，实行先交租再经营的原则。若延期支付则每天按前款总额5%计算违约金，延期付款超过15天，则视为甲方放弃对租赁标的的所有经营权及股权，乙方有权无条件收回全部经营权及股权，造成乙方损失的，甲方须承担赔偿责任；3.自本合同签订之日起，乙方即取得蓝天金地培训部全部经营使用权及收益权。（乙方经营期限：自2016年9月1日起至2020年4月9日止）乙方在该小区开展经营，无须向甲方支付任何费用，一切经营及投资由乙方自负盈亏；4.甲、乙双方在各自经营期间，校区经营所需的一切费用及人员安全风险由经营者自己全部承担，另一方无需承担任何责任。……6.取得各校区经营权的一方要将预交的两个月租场地按金的一般返还给另一方……18.任何一方违反本合同约定的，须自行负责办理所有回转手续，造成对方损失的，需承担赔偿责任。关于本合同所称损失，合同第六条第1点约定为包括但不限于实际损失、律师费、调查费、差旅费、诉讼费、评估费、公证费等实现债权的一切损失。上述合同签订后，冯海芳于2016年8月30日收到吴洪欢、周旻退回的领博阳光分教点一半租赁押金10000元、蓝天金地托管部的一半租赁押金5000元，并收取了吴洪欢、周旻支付的领博阳光分教点和蓝天金地托管部的经营权租金押金（两按一租）45000元。之后，吴洪欢、周旻依约支付租金至2017年1月，2017年2月后再未支付租金。2017年6月5日，冯杰敏、冯海芳向一审法院提起诉讼，请求法院判令吴洪欢、周旻支付自2017年2月起至2017年7月期间租金90000元及相应违约金。一审法院于2018年4月23日作出（2017）粤2072民初6414号民事判决，裁决吴洪欢、周旻向冯杰敏、冯海芳支付自2017年2月起至2017年7月期间租金90000元及相应违约金。判后，吴洪欢、周旻不服提出上诉，本院作出（2018）粤20民终4183号民事判决，驳回上诉，维持原判。之后，冯杰敏、冯海芳申请法院强制执行，吴洪欢、周旻亦按判决履行了相应的付款义务。之后，吴洪欢、周旻按合同约定支付租金自2018年11月份，2018年12月至2019年7月期间的租金共计12万元至今未付。另外，冯杰敏、冯海芳、吴洪欢、周旻所签经营权租赁合同涉及的蓝天金地培训部已由出租方于2019年9月6日将租赁场所收回。另查，冯杰敏、冯海芳因本案诉讼而委托广东昌联律师事务所代为诉讼而支付了律师代理费8000元。再查，2016年2月1日，第三人攀云公司(甲方)与冯海芳（乙方）签订租赁合同，约定：一、乙方自愿租用甲方位于中山市********************卡、29栋8卡商铺作为商业用途使用，建设面积约247.32平方米，经营教育培训；二、租用的期限自2016年2月1日至2021年1月31日止，免租期为从2016年2月1日起至2016年3月31日止；三、月租金明细及保证金。2016年4月1日至2018年1月31日租金为3957元/月；2018年2月1日至2019年1月31日租金为4352元/月；2019年2月1日至2020年1月31日租金为4748元/月；2020年2月1日至2021年1月31日租金为5226元/月。在合同签订之日，乙方须向甲方支付保证金7900元。另外，2019年6月28日，第三人攀云公司向冯海芳发出通知函一份，通知冯海芳所承租的中山市**********蓝天金地花园29-6卡、30-45卡商铺租赁合同将于2019年8月31日到期。租赁合同到期后不再与冯海芳续租。一审法院认为，冯杰敏、冯海芳与吴洪欢、周旻所签订的经营权租赁合同，系双方的真实意思表示，内容及形式均不违反相关法律规定，应为合法有效。吴洪欢、周旻未按经营权租赁合同继续支付2018年12月至2019年7月期间的租金12万元，已构成违约，除对拖欠的上述租金负有清偿责任外，还应依合同约定承担逾期付款的违约责任。冯杰敏、冯海芳将合同约定的违约金计算标准由按每日5%计算自行调低按月息2%计算，并不违反相关法律规定，一审法院予以支持。同时，租赁合同中明确约定了律师费支付条款，且冯杰敏、冯海芳已实际支付了此笔费用，故一审法院对冯杰敏、冯海芳诉讼主张8000元律师代理费的请求亦予以支持。吴洪欢、周旻关于本案提出的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、吴洪欢、周旻于判决发生法律效力之日起七日共同向冯杰敏、冯海芳支付拖欠的租金120000元及相应的违约金（以120000元为计算基数，按年利率24%从2019年7月5日起计算至清偿之日止）；二、吴洪欢、周旻于判决发生法律效力之日起七日共同向冯杰敏、冯海芳支付律师费8000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元，减半收取1430元，由吴洪欢、周旻共同负担（吴洪欢、周旻所负担的上述诉讼费用冯杰敏、冯海芳已向一审法院预交，吴洪欢、周旻在支付上述款项时一并迳付冯杰敏、冯海芳，一审法院不另行收退）。吴洪欢、周旻二审期间向本院提交如下证据：1.租赁合同一份，拟证明案涉商铺在冯海芳与吴洪欢、周旻签订租赁合同交付完款后，没有交付给吴洪欢、周旻实际使用；2.中山市民办培训机构设立申请材料目录一份、个体户机读档案登记资料一份，拟证明冯海芳在涉案商铺地址经营了育淋书苑，没有实际交付给吴洪欢、周旻。冯杰敏、冯海芳未提交新的证据，其质证称：确认三份证据的真实性，但不确认其证明内容。双方未明确标的物具体交付方式，更没有明确争议的托管所商铺以后的用途，所以交接的商铺均是交付押金钥匙则视为交付完毕，即使不能转租，冯杰敏、冯海芳也已经配合吴洪欢、周旻对该商铺的正常使用。争议的托管部商铺是在双方共同经营期间承租，也是双方共同向业主进行洽谈承租事宜，承租后由双方共同经营和使用，因此对于争议商铺的房东、租金、期限、每月租金支出等情况，双方均有账目记录，因此吴洪欢、周旻对承租情况知情，在冯杰敏、冯海芳于2016年8月30日将涉案商铺交付给吴洪欢、周旻后，吴洪欢、周旻便将该商铺内的装修椅子桌子，甚至木地板等设施全部搬到其经营的阳光校区（中山市**********之二、之三）进行使用，该事实已经在此前的诉讼以及本案一审中查明，冯杰敏、冯海芳已经按约将标的物交付给吴洪欢、周旻，因吴洪欢、周旻自行用了该商铺，并拒不向房东缴纳租金，导致了该商铺被收回，在房东收回商铺多月后，冯杰敏、冯海芳才承租其中一卡进行使用，租金也由冯杰敏、冯海芳交付，因此冯杰敏、冯海芳对其中一卡商铺使用不能证明冯杰敏、冯海芳未交付标的物。本院经二审审理查明，双方因案涉合同产生纠纷引发诉讼的另案，经二审终审，本院作出的（2018）粤20民终4183号【原审案号为（2017）粤2072民初6414号】，确定吴洪欢、周旻应否向冯杰敏、冯海芳支付2017年2月起至2017年7月期间的租金90000元及律师费5000元。该案判决生效后，经法院强制执行，吴洪欢、周旻支付了判决书确定的付款义务。其后经冯杰敏、冯海芳催收，又主动按合同约定标准支付租金至2018年11月。一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为企业租赁经营合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。本案争议焦点有：一、吴洪欢、周旻应否向冯杰敏、冯海芳支付2018年12月至2019年7月的租金12万元及相应违约金。二、若需支付违约金，按月利率2%的计算方式是否过高，应否调整。三、吴洪欢、周旻应否向冯杰敏、冯海芳支付律师代理费8000元。对此本院分析如下：一、关于吴洪欢、周旻应否向冯杰敏、冯海芳支付租金12万元及相应违约金的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条规定：“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”本案中，已有生效判决认定冯杰敏、冯海芳已向吴洪欢、周旻交付了蓝天金地托管部的场地的事实，本院予以确认。本院认为，结合领博中心阳光分教点的交接，双方并无约定特别的交接手续，只是简单的押金交接，即由吴洪欢、周旻进行经营。虽然吴洪欢、周旻称冯杰敏、冯海芳没有交付蓝天金地托管部的场地且影响其正常使用，但吴洪欢、周旻既不提出解除合同又不进行维权，反而按照合同继续交付租金，故本院对于吴洪欢、周旻所称冯杰敏、冯海芳未交付蓝天金地托管部的意见，不予支持。吴洪欢、周旻逾期支付租金构成违约，依法应承担逾期付款的违约责任。一审判决吴洪欢、周旻向冯杰敏、冯海芳支付所欠租金及需支付违约金并无不妥，本院予以支持。二、关于违约金按月利率2%的计算方式是否过高，应否调整的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。”本案中，吴洪欢、周旻经营的场所有领博中心阳光分教点和蓝天金地托管部，虽然吴洪欢、周旻自行弃用蓝天金地托管部的经营场所，但并不影响其继续依约支付两场所的租金。但纵观吴洪欢、周旻与冯杰敏、冯海芳订立《经营权租赁合同》的初衷，是吴洪欢、周旻承租经营领博中心阳光分教点及蓝天金地托管部用以经营，但由于蓝天金地托管部没有办理工商营业执照，蓝天金地托管部并没有实际投入使用。一审判决就吴洪欢、周旻的逾期支付行为按月利率2%的计算方式来确定违约金过于草率，未考虑合同的最终履行情况及因非归于一方过错存在的约定不明导致产生理解分歧和矛盾的客观性。本院认为基于上述理由及结合违约情形及对冯杰敏、冯海芳产生的损失情况，就该部分逾期支付的违约金酌定自冯杰敏、冯海芳起诉之日起至实际支付之日止参照中国人民银行同期同类人民币贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率确定，超出部分不予支持。三、关于吴洪欢、周旻应否向冯杰敏、冯海芳支付律师代理费8000元的问题。《经营权租赁合同》中明确约定了律师费支付条款，且冯杰敏、冯海芳也已实际支付了此笔费用，一审法院判令吴洪欢、周旻向冯杰敏、冯海芳支付律师代理费8000元并无不妥，本院予以支持。综上，吴洪欢、周旻上诉关于违约金过高部分的理据充分，本院予以支持，其他部分于法无据，不予采信。一审判决认定事实清楚，但违约金处理欠妥，本院予以纠正。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9284号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9284号民事判决第一项；三、吴洪欢、周旻于本判决发生法律效力之日起七日内共同向冯杰敏、冯海芳支付2018年12月至2019年7月期间的租金120000元及违约金（以120000元为计算基数，自2019年7月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回冯杰敏、冯海芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2860元，减半收取1430元，由吴洪欢、周旻共同负担。二审案件受理费2860元，由吴洪欢、周旻负担2288元，由冯杰敏、冯海芳负担572元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给吴洪欢、周旻。本判决为终审判决。审 判 长 阮碧婵审 判 员 伍青花审 判 员 蔡惠群二〇二〇年四月二十六日法官助理 张皓晖书 记 员 刘梦依