贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1650号原告：杨庭鸿，女，1998年12月11日出生，侗族，住贵州省剑河县。委托诉讼代理人：李建，贵州迪芬德律师事务所专职律师，执业证号：15226198610610965。委托诉讼代理人：刘静静，贵州迪芬德律师事务所律师专职律师，执业证号：15226201811044706。被告：凯里碧桂园星悦湾置业有限公司，住所地贵州省凯里市北京西路南侧，永乐路西侧清江休闲广场******。统一社会信用代码：91522601MA6GY1QP0L。法定代表人：黄仕冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师专职律师，执业证号：15226201510545360。委托诉讼代理人：刘心雨，贵州七律律师事务所律师实习律师。原告杨庭鸿诉被告凯里碧桂园星悦湾置业有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房预约合同纠纷一案，原告杨庭鸿于2020年1月17日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月1日公开开庭进行审理。原告杨庭鸿及委托诉讼代理人李建、刘静静，被告凯里碧桂园星悦湾置业有限公司的委托诉讼代理人彭育鋆、刘心雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还已付购房定金10000元及预付购房款450000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：因原告有购房需求，便与父亲杨某、母亲彭某三人多次到凯里碧桂园售楼处了解房屋信息，经被告销售顾问吴某森多次接待同时向原告介绍现在购房有提前交款返款的促销模式，使得原告决定购买被告位于凯里碧桂园星悦湾8栋101-3XXX洋房，并委托父母通过银行转账的方式，分别于2019年12月13日支付50000元、12月14日支付50000元给被告，同时开具了收据给原告并承诺返款。2019年12月15日原告与被告在售楼处签署了《凯里碧桂园星悦湾认购书》，双方约定，原告须于签署本认购书时再付清10000元定金给被告，且双方应于2019年12月18日按时签约，原告如约支付10000元定金，同时为了享受认购书确定的“期楼洋房产品自付签约当天93折”的优惠，原告方在签署认购书之后又通过银行转款的方式支付了35万元给被告，被告方也开具了收据给原告方。原告如约于2019年12月18日到被告方售楼处签署购房合同，但被告方拒不签署。综上所述，原告认为自己已支付了预付款45万元和购房定金1万元，而被告不与其签署购房合同，其自身利益受到了损害。原告为了维护自身合法权益，请求人民法院依法审理、支持原告的诉讼请求。被告碧桂园公司辩称：1、根据双方签订的认购书约定：原告应该于2019年12月15日前与被告签订商品房买卖合同，且应付清房款。原告既未与被告签订合同又没支付房款，构成根本违约，根据认购协议约定，其定金不应返还。2、原告的损失是因为案外人吴某森的诈骗行为产生，现在公安机关已经刑事立案，并将其抓捕，原告的损失应通过退赃解决，其提起民事诉讼无法律依据，应当裁定驳回原告诉请。退一步来说，本案也应在吴某森诈骗案作出生效判决后再进行审理。原告在举证期限内向本院提交6份证据材料：1、原告身份证、户口簿、结婚证复印件，证明原告作为适格的诉讼主体及家庭成员关系；2、国家企业信用信息公示报告，证明被告是适格的诉讼主体；3、收据、电子回单、汇款明细复印件，证明原告分别于2019年12月13日支付5万元、于2019年12月14日支付5万元给被告方，被告方如期收到款项后，分别于12月13日、2019年12月14日开具了收据给原告，并承诺会返款给原告的事实；4、凯里碧桂园认购书复印件，证明2019年12月15日被告方销售顾问吴某森代表被告方与原告在被告售楼处签署了《凯里碧桂园星悦湾认购书》，双方约定期楼洋房产品自付签约当天93折，原告须于签署认购书时再付清10000元定金给被告方，且双方应于2019年12月18日按时签约；5、收据及打款凭证复印件，证明原告如约向被告支付了10000元定金，履行了合同义务；6、收据、电子回单及汇款明细复印件，证明原告为了享受认购书确定的“期楼洋房产品自付签约当天93折”的优惠，原告方在签署认购书之后又通过银行转款的方式支付了35万元给被告，被告方也开具了收据给原告方。原告在举证期限内向本院申请证人杨某、彭某、晁某出庭作证，经证人出庭作证，得出以下证言：1、证人杨某提供证言称其与原告杨庭鸿系父女关系，原告杨庭鸿与被告公司签订了《凯里碧桂园星悦湾认购书》，并支付了10000元的购房定金及450000元的购房款给被告，钱款都是其爱人彭某在碧桂园公司的销售大厅通过银行转账给被告的，被告出具了收条（加盖了公司印章），每次去碧桂园的销售大厅都是被告公司的销售人员吴某森接待原告及其父母。并提到当时有一个细节，杨某跟着对方销售顾问吴某森走到了碧桂园公司的财务室门口，杨某看见吴某森走进去然后开具了有被告公司盖章的收条，杨某才相信转款给吴某森的。2、证人彭某提供证言称其与原告杨庭鸿系母女关系，杨庭鸿在碧桂园买房是真实的，房款是彭某通过手机转的，买房签的合同都是彭某在做，被告公司销售顾问吴某森去财务室写好收据盖好章交给彭某之后，彭某才通过手机转账将房款付给被告，该转账行为都是在碧桂园公司的销售大厅完成，原告父母每次去碧桂园的销售大厅都是被告公司的销售人员吴某森接待他们，彭某因此事到过公安机关。3、证人晁某提供证言称，晁某想买房到被告碧桂园公司销售大厅看房，接待他的都是被告公司的销售人员吴某森。被告碧桂园公司在庭审中向本院提交以下1份证据材料：《凯里市公安局拘留通知书》微信电子照片，证实案外人吴某森因涉嫌诈骗罪于2020年1月5日被刑事拘留，现羁押在凯里市看守所。以上证据本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：原告杨庭鸿欲购买房屋，遂与其父亲杨某、母亲彭某多次到被告碧桂园公司销售中心进行看房了解，被告公司销售人员吴某森负责进行接待洽谈购房事宜，经过双方多次的沟通了解，原告决定购买被告公司开发的凯里市滨江大道27号凯里碧桂园星悦湾8栋1-3XXX洋房，建筑面积128.54㎡，套内面积101.95㎡，套内超标单价7841.62元／㎡，总价799453.00元。双方于2019年12月15日签订了《凯里碧桂园星悦湾认购书》，该认购书第三条约定“付款方式为期楼洋房产品自付签约当天93折（首付100%）”，第四条付款时间为：“1、定金10000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款799453元须于2019年12月15日前付清（含定金）；如果选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续。”当日原告交付了定金10000元。同时，原告与被告公司销售人员吴某森进行买房事宜沟通时，吴某森介绍其如果提前交付房款可享受购房优惠政策，原告的母亲彭某在被告公司的销售大厅，于2019年12月13日转账50000元、2019年12月14日转账50000元、2019年12月15日分三次转账350000元至吴某森账户，吴某森向原告出具了印有被告名称印章的收据，并在收条上承诺该款项作为原告申请优惠折扣的保证金，将在规定期限内进行返款。2019年12月18日原告到被告公司签订商品房买卖合同时，被告公司以未收到原告交付的房款为由拒绝签订合同，双方发生争议原告遂起诉至法院。截止到开庭时，原告杨庭鸿与被告碧桂园公司尚未签订《商品房买卖合同》。另查明吴某森因涉嫌诈骗罪于2020年1月5日被凯里市公安局刑事拘留。本院认为，原、被告签订的《凯里碧桂园星悦湾认购书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效协议，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。关于原告请求退还定金和购房款的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”被告碧桂园公司提出公司只收到原告交付的10000.00元但是未收到原告杨庭鸿交付的450000.00元购房款，该笔钱款是案外人吴某森通过诈骗的形式收取的，原告的损失应通过退赃解决的抗辩意见。本院认为，案外人吴某森系被告碧桂园公司的委托代理销售人员，其销售行为系被告碧桂园公司所委托，代理行为所产生的法律后果应当由被告碧桂园公司承担，案外人吴某森收取原告钱款不入账的行为系该公司内部管理缺陷问题，故被告碧桂园公司的抗辩意见不符合法律规定，不予采纳。同时，被告碧桂园公司提出根据双方签订的购房认购书约定，原告没有在规定的时间与被告公司签订商品房买卖合同也没有履行付款义务，已构成根本违约，定金不予退还的抗辩意见。本案中，案外人吴某森代理被告收取钱款未入公司账目的行为，致使《凯里碧桂园星悦湾认购书》合同目的不能实现，同时该《凯里碧桂园星悦湾认购书》第六条第2款约定“甲乙双方一致同意：乙方应于2019年12月15日前（统称“签约时间”）携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到凯里碧桂园星悦湾销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。”原、被告双方签订《凯里碧桂园星悦湾认购书》的时间为2019年12月15日，且定金10000元及房款350000元原告都是在2019年12月15日当日支付，另原告于2019年12月13日支付50000元、2019年12月14日支付50000元，这些款项均为2019年12月15日之前交付的，原告已经按照合同约定履行义务，但是双方没有按照协议书约定的时间签订合同，根据交易习惯，可以理解为签订合同的时间双方应另外作出了约定，同时从原告陈述的事实来看，也能够证实双方将签订合同的时间约定于2019年12月18日，原告按照约定履行了付款义务并如期到被告公司进行签约，被告以没有收到原告相关钱款为由拒绝签订合同才导致合同没有签订，原告的行为没有构成违约，故原告请求退还定金和购房款的诉讼请求，本院予以支持。同时，关于案外人吴某森收取购房款一事，原告将钱款转账给吴某森均是在被告碧桂园的经营场所销售大厅进行和完成，根据交易习惯，买房人购买房屋直接接触的对象为卖房人的销售顾问，且双方在被告销售大厅完成了签订购房认购书和付款的交易行为，原告有理由相信销售顾问吴某森的行为为被告公司的代理行为。因此，案外人吴某森收取杨庭鸿的购房款应当认定为委托事项，法律后果应当由被告碧桂园公司负担，该款应当由被告碧桂园公司返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：被告凯里碧桂园星悦湾置业有限公司于本判决生效之日起15日内退还杨庭鸿交付的购房定金10000.00元及购房款450000.00元给原告杨庭鸿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为4100.00元，由被告凯里碧桂园星悦湾置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  吴晨二〇二〇年四月二十六日法官助理秦周斌书记员韦琪