吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初4694号 原告（执行案外人）：吉林太阳城有限公司，住所地长春市杭州路**。 法定代表人：吉庆，总经理。 委托诉讼代理人：高明，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘亚宾，男，1959年2月16日出生，汉族，住长春新区致远街吉大南校家属楼****。 第三人（被执行人）：王桂军，女，1980年5月12日出生，汉族，原住，原住长春市朝阳区开运街**址不详。 原告吉林太阳城有限公司与被告刘亚宾、第三人王桂军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林太阳城有限公司的委托诉讼代理人高明、被告刘亚宾到庭参加诉讼。第三人王桂军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林太阳城有限公司向本院提出诉讼请求：1.终止执行位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家小区B7幢1单元301室房屋[丘地号：7-6/422-1-6(301)]，并解除对前述房屋的预查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告刘亚宾与第三人王桂军民间借贷纠纷一案，长春市南关区人民法院以（2018）吉0102执2053号案件立案执行。执行过程中法院对位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家小区B7幢1单元301室房屋[丘地号：7-6/422-1-6(301)，面积145.13平方米]进行了评估，并准备进行拍卖。原告遂向长春市南关区人民法院提出执行异议，要求法院停止拍卖并解除对房屋的查封。长春市南关区人民法院于2019年l0月9日以（2019）吉0102执异241号执行异议裁定书驳回了原告的异议。原告认为，法院驳回原告提出的执行异议缺乏事实与法律依据，具体理由如下：一、预查封是对不动产物权变动请求权的控制性措施。人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。预查封限制了开发商对涉案房屋再行处分的权利，保全的是被执行人不动产物权变动请求权的实现。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，此规定也可以明确看到只有符合物权登记条件并办理物权登记后，买受人才真正取得了房屋的实体权利，预告登记只是说明买受人有可能成为标的房屋的所有权人，在买受人未履行相关义务的情况下，其并不能取得房屋所有权。原告作为房屋出售方可以行使物权追回权，要求第三人返还占有的房屋。此权力为物权，应优先于被告的普通债权而得到保护。二、预查封并不等同于正式查封。1、最高院、国土资源部、建设部联合发布的法发【2004】5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称“5号文件”）第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”，这句话并不能直接解读为预查封等同于查封，法院做出预查封措施后，它的效力就是限制了他人再行处分涉案房屋的权利，但这并不代表正式查封了涉案房屋，因为房屋产权尚未核准登记在被执行人名下。正因为涉案房屋尚未正式登记在被执行人名下，所以只能使用预查封措施，而非正式的查封。5号文件第十六条规定“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记”，这些规定无不传达一个原则：涉案房屋尚未登记在被执行人名下前，法院可以采取预查封措施但不得处理，权属登记在被执行人名下后，转为正式查封，并可进行实体处理，比如拍卖、变卖或折价处理等。2、《最高人民法院司法观点集成》（民事诉讼卷）第2094页明确指出，预查封和查封也有一些细微的区别：一是法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。由此可见，贵院在案涉房屋仅是预查封的情况下，不得对案涉房屋进行执行。三、只有确定为被执行人的财产才可以进行处分。《民事诉讼法》第二百四十七条规定“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”上述规定不但明确了只有被执行人名下的财产才可正式查封，而且也明确了只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处理程序。四、法院对预查封的房屋擅自进行拍卖处理，将对交易秩序产生重大不利影响。1、严重破坏了不动产物权登记制度。物权具有法定性，不动产的设立、变更、转让或消灭，均须经过登记方才具有法律效力。法院将被执行人尚不具备物权的涉案房屋进行拍卖，这置拥有房屋权属的开发商于何地？开发商手里的房屋权属证书难道就成了一纸空文吗？2、给房地产主管部门的行政管理活动造成混乱。房地产主管部门管理的是不动产登记簿记载以及发放不动产登记证书。一物一证一权，权责非常清晰。法院现在跳过权证所有人以及房地产主管部门，直接进行司法确权，从而产生了一物多权状态。五、（2019）吉0102执异241号执行裁定书以案涉房屋所有权人为第三人为由驳回原告的执行异议与事实不符。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而事实上，案涉房屋的产权至今也未登记至第三人名下，仅仅是对《商品房买卖合同》进行了备案，并未发生物权的变动。在案涉房屋所有权未变更登记至第三人名下之前，案涉房屋所有权仍归原告所有，第三人仅依据《商品房买卖合同》享有债权，并非案涉房屋所有权人。六、依据法律规定，原告解除《商品房买卖合同》后，人民法院应当解除查封措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。依据该法律规定，原告在能够依法解除合同的情况下，人民法院应当解除查封。七、异议人已取得长春市中级人民法院作出的与第三人王桂军案情相同的生效判决文书，解除了异议人与买受人之间的《商品房买卖台同》。在另一同类案件中，经长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终1569号民事判决书，解除了被执行人邓浩与原告签订的《商品房买卖合同》，并且该案已在贵院执行完毕，房屋已撤销预告登记及备案恢复到原告名下。原告针对本案第三人的案件，目前正在审理过程中，依据长春市中级人民法院的审判意见，原告请求解除与第三人签订的《商品房买卖合同》亦会得到法院的支持。请贵院保持裁决的一致性，避免在相同法律事实的情况下做出相反结论的判决。综上，请求法院支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。 刘亚宾辩称，不同意原告的诉讼请求，案涉房屋已经经过民事审判和执行，在执行过程中已经很长时间，王桂军的预付款及月还款与王桂军欠我的款数差不多。 王桂军未出庭、未答辩亦未举证。 本院经审理认定事实如下：刘亚宾与王桂军民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）吉0102民初145号民事调解书，调解书生效后，王桂军未履行义务，刘亚宾向本院申请执行，本院立执行案件号（2018）吉0102执2053号。依据刘亚宾申请，本院保全查封了王桂军购买的位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家B7幢1单元301室房屋[丘地号：7-6/422-1-6(301)，面积145.13平方米]。执行过程中，本院依法对上述房屋进行评估。案外人吉林太阳城有限公司向本院提出异议，称其已经起诉解除房屋买卖合同，法院不能对预查封的房屋进行拍卖执行，请求法院停止执行，本院于2019年10月9日作出（2019）吉0102执异241号执行裁定书，裁定驳回案外人吉林太阳城有限公司的异议请求。 另查，2012年11月13日，王桂军与吉林太阳城有限公司签订《商品房买卖合同》，约定吉林太阳城有限公司将上述案涉房屋出售给王桂军，房屋建筑面积145.13平方米，房屋总价款1451300元，王桂军以银行按揭贷款方式支付购房款。2012年9月17日，王桂军与中国银行股份有限公司长春建设街支行、吉林太阳城有限公司签订《个人一手住房贷款合同》，王桂军申请购房贷款980000元用于购买涉案房屋，吉林太阳城有限公司作为保证人为王桂军提供阶段性连带保证责任，并办理了案涉房屋的预告登记和预抵押登记。 再查，因王桂军未能按时偿还银行贷款，导致吉林太阳城有限公司承担保证责任后，并向本院起诉王桂军，要求解除双方签订的商品房买卖合同、王桂军返还案涉房屋及支付违约金、房屋占用费等，本院于2019年10月24日作出（2019）吉0102民初762号民事判决书，判决解除吉林太阳城有限公司、王桂军于2012年11月13日签订的《商品房买卖合同》；王桂军支付吉林太阳城有限公司违约金435290元；王桂军支付吉林太阳城有限公司房屋占用费（自2012年至实际返还房屋之日止，按照每月总房款的1%即14513元标准支付）；上述违约金、房屋占用费从已付购房款中优先扣除；王桂军给付吉林太阳城有限公司律师代理费30000元；驳回吉林太阳城有限公司的其他诉讼请求。现该判决已发生法律效力。 上述事实有原、被告双方对真实性均无异议的（2019）吉0102执异241号执行裁定书及（2019）吉0102民初762号民事判决书予以证实。 本院认为，吉林太阳城有限公司与王桂军签订了《商品房买卖合同》，王桂军购买了吉林太阳城有限公司开发的位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家B7幢1单元301室房屋，双方并办理该商品房买卖合同的登记备案手续，王桂军为登记备案的案涉房屋的权利人，故本院查封登记备案王桂军为购房人的案涉房屋并无不当。现吉林太阳城有限公司与王桂军签订的《商品房买卖合同》虽被另案生效法律文书判决解除，但另案生效法律文书并未判决王桂军返还案涉房屋，且另案生效法律文书的作出时间在本院预查封之后，吉林太阳城有限公司在庭审中也明确表示不同意将王桂军已付的购房款交付本院执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，吉林太阳城有限公司主张终止执行案涉房屋的请求不符合该条规定，本院亦不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回吉林太阳城有限公司的诉讼请求。 案件受理费13600元，公告费560元，均由吉林太阳城有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  张忠国 审 判 员  丁文怡 人民陪审员  蒋丽影 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  隋 汉