沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初2162号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，住所地沈阳经济技术开发区。负责人：胡浩，系该行行长。委托诉讼代理人：刘莹，系辽宁卓政律师事务所律师。被告：鄂雨，女，汉族，1993年7月18日出生，户籍所在地辽宁省鞍山市台安县。被告：鄂海中，男，汉族，1969年11月21日出生，户籍所在地辽宁省台安县。被告：邢宝娣，女，汉族，1974年4月3日出生，户籍所在地辽宁省鞍山市台安县。被告：沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司，住所沈阳经济技术开发区。法定代表人：刘迎春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周颖，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行（以下简称工行经开区支行）诉被告鄂雨、鄂海中、邢宝娣、沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行经开区支行委托诉讼代理人刘莹，被告荣盛公司委托诉讼代理人周颖到庭参加诉讼，被告鄂雨、鄂海中、邢宝娣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除我行与被告鄂雨于2014年9月10日签订的个人购房/担保合同（或宣布贷款立即到期），判令被告一、被告二、被告三立即向原告偿还本金209446.09元及至2019年2月21日的利息11694.75元（含逾期利息、罚息等）以及自2019年2月22日起至清偿之日止的利息（含逾期利息、罚息，利率按合同约定计算）；二、判令被告四就被告一的上述债务向原告承担连带责任保证。三、判令原告对抵押物（地址位于沈阳经济鸡技术开发区,86.93平方米的房产）享有优限受偿权。四、判令四被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告鄂雨于2019年4月15日向我行借款人民币25万元用购买位于沈阳经济技术开发区，建筑面积86.93平方米房产。但被告鄂雨于2018年5月15日开始拖欠我行贷款，故我行诉至法院。被告鄂雨、鄂海中、邢宝娣未予答辩。被告荣盛公司辩称：涉案房屋已经具备办理房屋产权证的条件，被告王琳由于个人原因未予办理，系个人行为。我公司同意在王琳办理房屋产权证前按照担保合同承担保证责任。优先受偿权无法律依据，请驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，原告与被告鄂雨、被告荣盛公司于2014年5月13日签订《个人购房借款／担保合同》一份（编号：[1]字[工]行[开发区]支行[2014]年[1000005-2]号），被告鄂雨购买荣盛公司开发的坐落于于沈阳经济技术开发区,建筑面积86.93平方米的房产一套。被告鄂雨向原告申请个人住房贷款，借款金额为人民币25万元，借款期限为360个月，自2013年5月23日起至2044年5月23日止；借款利率为年利率6.55%。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮40%。被告鄂雨以其购买的上述房屋设定抵押。合同第十四条违约及违约责任14.1L约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；”14.2借款人出现违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施约定：“贷款人有权宣布贷款立即到期，解除本合同，借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，沈阳经济技术开发区沈辽路136-37号2-17-1，建筑面积74.54平方米的房屋，抵押物价值为360555元，如贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予偿还，则贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物，双方未达成一致，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证的方式确定；保证期间为贷款到期之日（或贷款提前到期之日）起两年，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，贷款人有权自行选择实现担保的顺序；双方发生争议协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。该合同签订后，原告于2014年5月23日向被告王琳发放了个人住房贷款人民币25万元，被告王琳未按约定还款，出现逾期，截止到2019年2月21日,被告尚欠贷款本金为234369.78元、利息6821.34元。又查明，被告王琳将其购买的坐落于沈阳经济技术开发区沈辽路136-37号2-17-1建筑面积74.54平方米的房屋办理了抵押权预告登记，抵押权人为原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行。上述事实的认定，有《个人购房借款／担保合同》、借据历史处理明细本地查询单、个人借款凭证及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国《民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及质证的权利，被告王琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己民事权利及诉讼权利的放弃。本院根据原告工商银行经开区支行以及被告荣盛公司提供的证据对原告工商银行经开区支行以及被告荣盛公司提供的案件事实予以认定。原告工商银行开发区支行与被告王琳、荣盛公司签订的《个人购房借款/担保合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告工商银行开发区支行依约履行了发放贷款的义务，而被告王琳未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。因此，对原告要求偿还所欠贷款本金、利息、罚息，本院依法予以支持。关于原告主张荣盛公司承担连带保证责任的诉请，依据《个人购房借款/担保合同》10.2“阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十四条：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；”第五十四条：“保证人承担保证责任的范围按10.2确定，满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。”本案中对原告要求偿还的欠贷款本金、利息、罚息属于10.2的范围，且被告王琳尚未取得正式抵押登记信息的房屋他项权证书，因此，被告荣盛公司应对被告王琳拖欠的款项在房屋他项权利证交付原告前承担连带偿还责任。关于原告要求对被告王琳抵押房产行使优先受偿权的诉请，虽然双方办理了房屋抵押预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”房屋备案登记作为一种临时性登记行为，并不导致不动产物权的设立或变动，只是能够产生对抗第三人的物权效力。原告对抵押房产仅办理房屋备案登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，也未取得房屋他项权证，抵押权未设立，其请求对被告王琳提供担保的抵押物优先受偿无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行与被告王琳、沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司于2014年5月13日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号：[1]字[工]行[开发区]支行[2014]年[1000005-2]号）；二、被告王琳于本判决发生法律效力后十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行借款本金234369.78元；三、被告王琳于本判决发生法律效力后十五日内支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行逾期还款利息（利息分段计算，以本金234369.78元为基数，自2018年11月23起至2019年2月21日止是6821.34元；自2019年2月22日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；四、被告王琳于本判决发生法律效力后十五日内支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行逾期还款罚息（以本金234369.78元为基数计算，利率为上述利率基础上加收40%）；五、被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司在抵押房产办妥房屋他项权利证并交付原告前对本判决第二项、第三项、第四项承担连带给付责任；六、被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告王琳追偿；七、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4918元、公告费560元，均由被告王琳、被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 英人民陪审员  钱德锋人民陪审员  黄金英二〇二〇年四月二十七日书 记 员  邹 冰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。