广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19902号原告：中山市瑞祥房地产服务有限公司，住所地广东省中山市民众镇浪网大道**之10，统一社会信用代码91442000MA51H1RG55。法定代表人：赵继香，总经理。委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。被告：林汉森，男，1966年1月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。第三人：中山市五桂山龙石村石鼓股份合作经济联合社，，住所地广东省中山市五桂山镇石鼓康华街**组织机构代码72922978-2。负责人：刘敬科。原告中山市瑞祥房地产服务有限公司（以下简称瑞祥公司）与被告林汉森合同纠纷一案，本院立案后，依法追加中山市五桂山龙石村石鼓股份合作经济联合社（以下简称石鼓经联社）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞祥公司法定代表人赵继香及委托诉讼代理人张嘉敏，被告林汉森到庭参加诉讼。第三人石鼓经联社经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还原告600000元及利息暂计86400元（从2018年11月18日起按照月利率1.8%支付利息至实际清偿之日止，现暂计至2019年7月18日）；2.被告向原告支付违约金400000元。事实和理由：原、被告于2018年5月17日签订土地合作经营协议书，约定被告通过“三资”投得中山市五桂山石鼓经济联合社瓦窑村“河坝水尾”地块的租赁使用权后，由原告出资100万元给被告作为土地“三通一平”及报建报批前期费用，第一期在本协议签订后3天内支付60万元，原告支付后被告已出具收据；第二期被告协助原告立项，批复通过后，并取得报建证明文件3天内支付40万元。2018年5月23日，原、被告签订土地合作经营补充协议，明确被告需在6个月内完成立项、报建等工作。后因该项目无法继续进行，被告于2018年12月出具承诺书一份，同意原告退出该项目并在2019年1月10日前退还原告60万元。但因被告迟迟未退还上述款项，原、被告于2019年2月20日签订土地合作经营甲方违约后协议，约定上述60万元的最迟还款期限为2019年5月17日，被告应自2018年11月18日开始按照每月10800元的标准（即月息1.8%）支付利息至欠款结清止，到期未还违约金为40万元。截止起诉之日止，被告仍未向原告支付过上述款项。被告的行为已经构成违约，原告为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼。被告林汉森辩称，被告按照土地合作经营协议书履行的，因为国家政策的改变导致工程进度减慢，最后因没有获得报建手续批复，导致工程停止及顺延了，之后原告多次找被告要求其退还投资款60万元，但是投资款都用于支付农民的青苗补偿费及填土费用，因为原告要求被告退还投资款60万元，所以被告写下承诺书及签订了土地合作经营甲方违约后协议，承诺书及土地合作经营甲方违约后协议都是原告强迫被告书写，影响了被告的正常生活，被告多次与原告商谈，但原告要求被告将租赁合同扣留在原告处。第三人石鼓经联社述称，林汉森未经石鼓经联社同意，擅自将涉案物业即五桂山商业大楼的租赁权和经营收益权转让给瑞祥公司的行为，石鼓经联社不予认可。林汉森与瑞祥公司于2019年2月20日签订土地合作经营甲方违约后协议，约定若林汉森未如期还款，则将五桂山商业大楼的租赁权和经营权无条件转给瑞祥公司经营收益。林汉森不是五桂山商业大楼的所有权人，没有权利在未经过石鼓经联社同意，擅自将自己承租的五桂山商业大楼的租赁权和经营权无条件转给瑞祥公司。同时，林汉森尚拖欠石鼓经联社巨额租金，将五桂山商业大楼租赁权和经营收益权转让给瑞祥公司势必损害石鼓经联社的合法利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年5月17日，林汉森（甲方）与瑞祥公司（乙方）签订土地合作经营协议书，约定：甲方将其位于中山市瓦窑“河坝水尾”的土地与乙方合作开发使用，土地使用面积28293.35平方米（折合约42.44亩），由甲方在石鼓经联社通过“三资”投得使用权，取得土地使用权后，经石鼓经联社办理农转建设用地；甲方已通过“三资”投得上述地块的租赁使用权，甲方负责上述地块的青苗补偿、“三通一平”并应在签订本协议后60天内完成，三通一平指通水、通电、通路，地，地块平整，地块标高与内部道路的左右路面标高持平方负责上述地块的所有建设投入资金，项目的规划及建设按照乙方提出的建设图纸为准；甲方负责协调本项目的报建以石鼓经联社名义进行，报建过程中涉及的所有费用均由乙方负责，乙方应提供符合设计规范的报建蓝图；甲方负责协调本项目的竣工验收及消防验收以石鼓经联社名义进行竣工验收及消防验收，由乙方承担竣工验收及消防的所有费用；乙方出资100万元给甲方作为土地“三通一平”及报建报批前期费用，乙方分两期支付该费用，于签订本协议后3天内支付60万元给甲方，甲方应在3个工作日内协商本项目的报建以石鼓经联社名义进行，并在30个工作日内完成上述工作，甲方应在本项目取得报建报批手续后，30天内完成上述地块的“三通一平”工作，甲方协助乙方立项、批复通过后，并取得报建证明文件3天内支付前期费用余款40万元给甲方；乙方约定自用该土地，用作工业园或仓储使用，存放物品；该土地合作开发使用利益分配为，甲方按每年每亩4000元计算，支付给甲方，作为甲方的合作分成，乙方投入建设该仓储项目收入，包括租赁收入的总额减去支付甲方的收入，所剩余利润为乙方收入；甲方双方约定使用期限为15年，从2018年6月1日至2033年5月30日，甲乙双方约定收益分配办法，甲方收入每五年递增1次，每次每亩递增300元；如甲方在收取前期费用后，在双方的配合下不能按时通过相关的报建报批手续的，甲方收取的前期费用应退回50%给乙方，甲乙双方一致同意继续使用经营上述地块，如地块后期投资其他项目的，全部投资款继续由乙方投资，甲方同意由乙方支配合作经营的收益权，甲方按本协议收取固定收益，如地块后期投资其他项目的，全部投资款由承租方或第三方投资的，甲方双方一致同意该地块的收益分成方案为，扣除石鼓经联社的实际租金后乙方支配合作经营收益的55%，甲方支配合作经营收益的45%，甲乙双方继续保持合作经营关系；协议还约定了其他事项。协议甲方处由林汉森签名并摁指印，乙方处由瑞祥公司法定代表人赵继香签名并摁指印。前述合同签订后，瑞祥公司通过其股东解兵的账户向林汉森转账60万元，林汉森出具收据予以确认。诉讼中，本院传唤解兵到庭接受询问，解兵确认系受瑞祥公司法定代表人赵继香的指示向林汉森转账60万元用于支付前述合同约定款项。据林汉森陈述，涉案土地使用权人为石鼓经联社，其与石鼓经联社就涉案土地成立租赁合同关系。庭审中，本院要求林汉森在指定期限内提交其与石鼓经联社就涉案土地签订的流转合同及涉案土地流转前经过其集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报所在镇人民政府批准的相关证据，但林汉森在本院指定期限内未予提交。2.2018年5月23日，林汉森（甲方）与瑞祥公司（乙方）签订土地合作经营补充协议，约定：上述立项、项目报批后以石鼓经联社名义进行报建等系列工作，在乙方给予必要配合的情况下，甲方需在6个月内完成，并取得相关部门书面同意立项、同意报批报建的书面批复，如至本协议签订后6个月内，甲方不能完成项目的同意立项、同意报批报建的，导致本项目的合作开发停滞不前的，甲方必须全额（不计利息）退回所有乙方已缴交前期的前期费用，如项目前期设计方案支出的费用由乙方负责，与甲方无关，乙方不予追究甲方的违约责任，双方解除土地合作经营协议书；如甲方在解除土地合作经营协议后10天内不能全额（不计利息）退回所有乙方已缴纳的项目合作前期费用，甲方同意以中山市五桂山镇石鼓商业大楼的租赁和经营权转移给乙方经营，乙方收够土地使用经营协议所支出的项目使用前期费用后，其商业大楼的租赁和经营权归还给甲方自行经营管理，乙方收取商业大楼的租金抵偿应由甲方退回的前期费用；协议还约定了其他事项。林汉森出具的承诺书注明：“关于林汉森与赵继香合作中山市五桂山石鼓经济社瓦窑村土地43.44亩项目，用作仓储用地，现因各方面原因，该项目延期进行，现因赵继香另行发展并要求退出该项目，现经双方协商，赵继香出资六十万元人民币要求退出，现本人林汉森承诺同意赵退出并退还陆拾万元人民币。退款时间定于2019年1月10日。”3.2019年2月20日，林汉森（甲方）与瑞祥公司（乙方）签订土地合作经营甲方违约后协议，约定：甲乙双方于2018年5月17日签订的土地合作经营协议书和2018年5月23日签订的土地合作经营补充协议规定了甲乙双方的权利义务，甲方在规定时间期限没有达到相应条件，属于甲方完全违约，应按照合同条件退还所交付的600000元整，但甲方迟迟未能履行，甲乙签订如下协议，甲方违约后以月息方式支付乙方月利息每月支付10800元整，2018年11月18日开始计算至欠款结清止；甲方拿中山市五桂山石鼓商业大楼的租赁物业作为抵押物，其中包含租赁合同、押金单、凭条等；如以上期限仍未能还款，甲方同意将五桂山商业大楼的租赁权和经营权无条件转给乙方经营收益，乙方经营收益到甲方所欠乙方款满1000000元（其中40万元为违约金），收益满1000000元后即退还给甲方经营收益。庭审中，双方确认签订前述协议后林汉森未将五桂山商业大楼的租赁权及经营权转让给瑞祥公司。4.瑞祥公司登记成立于2018年4月4日，法定代表人为赵继香，股东为赵继香、解兵，登记经营范围为房地产中介服务、房地产开发、房地产投资等。本院认为，本案系合同纠纷。国家实行土地用途管制制度，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、法规。本案中，根据林汉森陈述，结合现有证据，不能证明石鼓经联社将涉案土地流转给林汉森前经过集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，且林汉森与瑞祥公司约定将涉案土地用于非农建设，改变了土地用途，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条第一款“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，石鼓经联社将涉案土地流转给林汉森的行为无效，故林汉森与瑞祥公司签订的土地合作经营协议及其补充协议亦属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，林汉森出具的承诺书及其与瑞祥公司签订的土地合作经营甲方违约后协议中约定林汉森退还瑞祥公司的款项600000元，系双方之间的清结行为，本院予以确认。据此，瑞祥公司主张林汉森返还款项600000元，理据充分，本院予以支持。关于利息问题，利息属于法定孳息，林汉森应予返还，但瑞祥公司主张自2018年11月18日起按月利率1.8%计付利息，于法无据，本院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。因中国人民银行2019年8月20日起已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院认定利息计算方法为：以600000元为基数，从2018年11月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于违约金的问题。基于前述，本院认定协议约定的违约金条款无效，据此，瑞祥公司要求林汉森支付违约金40万元的诉求，于法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国共和国农村土地承包法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告林汉森于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市瑞祥房地产服务有限公司支付款项600000元（以600000元为基数，从2018年11月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中山市瑞祥房地产服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14578元，诉保费5000元，合计19578元（原告中山市瑞祥房地产服务有限公司已预交），由原告中山市瑞祥房地产服务有限公司负担8766元，被告林汉森负担10812元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  黄胜先人民陪审员  梁志生二〇二〇年四月二十八日书 记 员  孙婉霞谭嘉怡