广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初174号 原告：韦荣菊，女，1988年11月22日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：曹华明，来宾市城西法律服务所法律工作者。 被告：来宾天福房地产开发有限公司，住所地广西来宾市北二路**。统一社会信用代码：914513005690734667。 法定代表人：何艳斌，执行董事。 委托诉讼代理人：黄福官，公司员工。 委托诉讼代理人：蓝菁，广西品一律师事务所律师。 原告韦荣菊与被告来宾天福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人曹华明，被告委托诉讼代理人黄福官、蓝菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦荣菊向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金9619元（从2019年2月1日计算至2019年11月12日，286天×336338元×0.01%=9619元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于来宾市，房屋总价款336338元，合同还约定如逾期交房超过180天的，按总房款每日万分之一支付违约金，还明确了其他事项。合同签订后，原告履行了支付全部购房款等义务，但被告迟迟未能按合同约定的时间2019年1月31日前交付房屋。截至2019年11月12日，被告通知原告交房时，被告逾期交房已达286天。被告的违约行为损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了经济损失。为此，特提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告来宾天福房地产开发有限公司辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条关于交房时间的约定，不是完全单一的附期限合同条款，实为附条件的合同条款。“该商品房经验收合格”是在约定期限内附条件生效的前置条件。验收合格时间为2019年11月12日，则交付房屋的时间应当为2019年11月12日，被告通知原告交房也是2019年11月12日，被告并未逾期交房。二、即使交房时间为2019年1月31日前，但被告也没有违约。根据《商品房买卖合同》第九条第二款第二、四项约定，在被告通知交房前的所有小雨、中雨、大雨、暴雨，还有两年高考6天、两年春节60天均应当予以扣除，并顺延交房日。尤其是在2018年12月至2019年9月期间，来宾持续降雨导致地下水管铺设等无法施工，属于技术难题，该期间的所有下雨天数包括小雨也应当予以扣除。扣除后，被告没有逾期交房。 经审理查明，2017年10月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人（原告）向出卖人（被告）购买来宾市，房屋总价款336338元；出卖人应当在2019年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两小时或两小时以上，出卖人可据实相应延期交房；3、双方约定：在交房时，如买受人未付清应付款，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内；4、施工中遇异常困难及技术问题不能及时解决、或其他非出卖人所能控制事件的影响，如周边市政道路施工的影响和政府有关活动（节日、庆典）及临时禁令耽误的时间。合同第十条约定，逾期交房超过180天后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交房期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之一的违约金等等。合同还就其他事项进行了约定。签订合同后，原告在约定的交房日期前付清了全部购房款。2016年11月26日，来宾市X号楼开工建设。2019年11月12日，X号楼的建设工程质量竣工验收合格。当天，被告通知原告交房。2017年10月12日至2019年1月31日期间，来宾市兴宾区降中雨、大雨、暴雨总计51天。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案证明、购房款发票、交房公告；被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》、气象凭证及当事人陈述在卷，经过庭审举证、质证，具有真实性、合法性、关联性和证明力，依法能够作为认定上述事实的证据。 本院认为，原告韦荣菊与被告来宾天福房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属于有效合同，对当事人具有约束力。原告已依约支付了全部购房款；该合同明确约定在2019年1月31日前交房，被告没有按此时间交房，已构成违约，应承担违约责任，原告要求被告按约支付逾期交房违约金，应当予以支持。 争议焦点：违约金如何计算。主要涉及以下两个问题：高考、春节、所有下雨天能否使交房日期顺延；哪个时间段的下雨天、高考、春节能够顺延。1、被告主张顺延交房日时间段应从签订合同日2017年10月12日计算至通知交房日2019年11月12日期间的所有下雨天、高考6天、春节60天，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，当事人迟延履行后，发生不可抗力的，不能免除责任。因此，交房日顺延情形的计算终止时间应为合同约定交房日2019年1月31日。2019年1月31日之后，发生的不可抗力都不能免责，则该期间的下雨天、春节、高考更不能扣除并顺延交房日。2、合同明确约定中雨以上连续两个小时或两个小时以上要予以顺延交房日的，应当遵循合同约定。3、合同并未约定小雨可以扣除，且按行业惯例，被告实际在安排工程工期时应当已经预留了一定雨天，本院又重复扣除了中雨以上天气，且下雨天并不影响内部工程施工，则依约依公平原则，均不应当扣除小雨天。4、2018年的高考3天属于政府行为，依约应当予以扣除。5、春节既不是不可抗力，双方也没有约定可以扣除，且春节是被告在安排工程工期时应当考虑的因素。被告要求再行扣除并顺延交房日，即不合约，也有重复扣除之嫌。综合以上5点，被告逾期交房286天，扣除2017年10月12日至2019年1月31日之间的中雨以上天气51天、高考3天，则被告逾期交房应为232天，依据合同约定逾期交房违约金计算如下：336338元×232天×0.01%=7803.04元。对于原告要求被告支付违约金9619元的诉讼请求，本院支持7803.04元，超出部分，因有合同约定的免责事由，不予以支持。 被告陈述2018年12月至2019年9月期间连续下雨遭遇技术难题，应当依约扣除该时段的所有雨天天数，并顺延交房日。本院认为，技术难题属于被告和施工方在施工前和施工中自身应解决的风险和责任，被告通过格式条款将该风险和责任转嫁给业主，对业主不公平，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，对于被告的该抗辩意见不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，判决如下： 一、被告来宾天福房地产开发有限公司向原告韦荣菊支付逾期交房违约金7803.04元，于本判决生效之日起十五内支付； 二、驳回原告韦荣菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告来宾天福房地产开发有限公司负担20元（于本判决如下之日起七日内交纳），原告负担5元（已交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  覃丽 二〇二〇年四月十七日 书记员  张婷 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。