甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终223号上诉人（原审原告）：徐某，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：赵某，甘肃佳运律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺某，兰州市七里河区秀川法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：甘肃公航旅小额贷款股份有限公司。法定代表人：谢某，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏某，甘肃度方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，甘肃度方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈某，男，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：王某。被上诉人（原审被告）：兰州亨达房地产开发有限公司。法定代表人：王某。上诉人徐某因与被上诉人甘肃公航旅小额贷款股份有限公司（以下简称公航旅公司）、陈某、兰州亨达房地产开发有限公司（以下简称亨达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服兰州市中级人民法院（2019）甘01民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐某及其委托诉讼代理人赵某、贺某，被上诉人公航旅公司的委托诉讼代理人魏某、张某，被上诉人亨达公司的法定代表人王某同时作为被上诉人陈某的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐某上诉请求：一、撤销兰州市中级人民法院（2019）甘01民初549号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人对涉案房屋不享有所有权，认定错误。1、上诉人与陈某、亨达公司签订的《房地产买卖合同》依法成立，合法有效。涉案房屋登记在陈某名下，实际为亨达公司所有，2008年6月4日，徐某（买方）与陈某（卖方）、亨达公司（见证方）经过协商签订了《房地产买卖合同》，约定陈某将其名下（实为亨达公司所有）位于××区，建筑面积118.64㎡的房屋出售给徐某，房屋价款238000元，房款由夏河1#、2#外墙涂料保温及3#内外墙涂料（乳胶漆）款抵顶。合同签订后，亨达公司将涉案房屋交于徐某居住使用至今，在此期间，亨达公司自始至终也未向徐某主张过任何的权益和异议。2、涉案房屋已于2008年6月4日交付于徐某，尽管涉案房屋登记在陈某的名下，但对于该不动产权属发生的争议，应当结合房屋取得方式、房屋交付、居住、使用等情况综合分析确定房屋归属。本案中买卖合同双方已完成了约定的合同义务，上诉人基于取得所有权的意思表示合法占有、使用涉案房屋至今，应认定徐某以实际占有使用的方式取得了涉案房屋的所有权，受法律保护。3、本案徐某已经付清了合同约定的房款238000元，履行了支付全部购房款的义务，一审认定亨达公司出具的收据不能直接证明折抵偿清认定错误。亨达公司因欠付徐某妻子任晓霞夏河小区1#、2#外墙涂料保温及3#内外墙涂料（乳胶漆）款，房屋买卖合同约定以该款作为涉案房屋的房款，2008年5月6日，亨达公司向徐某出具了238000元的收据，收款事由系“任晓霞夏河保温款顶交九州的购房款（复式楼）”，交款人为徐某，虽然没有亨达公司的印章，但如果没有结清房款，就不可能出现徐某在涉案房屋居住长达11年之久而亨达公司不主张权利的事实。二、上诉人徐某对案涉房屋享有的所有权足以阻却公航旅公司债权的强制执行。1、徐某对涉案房屋享有所有权，并且在公航旅小贷公司抵押权之前取得，该所有权具有排他性和优先性，而公航旅公司申请法院强制执行的基础权利系借款债权，此种债权不能排斥徐某的合法占有这一所有权权能，根据物权优于债权的原则，申请执行人享有的是普通债权，而以房抵债的权利人对于涉案房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权。2、徐某的不动产买受人的物权，符合《执行异议规定》第二十八条之规定的四个条件，可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。本案中上诉人在执行查封前早在2008年已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款并自始至今合法占有涉案房产，未办理过户手续的问题，2008年签订房屋买卖合同时涉案房屋抵押于皋兰县西岔农村信用合作社，故三方约定房产证在五年以后进行办理，到期后陈某以在外地为由未予办理，但在2015年其却将涉案房屋抵押借款，设立了抵押权，明显系陈某拖延不予协助的原因造成。综上，上诉人对涉案房屋享有所有权，能够排除被上诉人公航旅公司的债权的强制执行。公航旅公司辩称：一、徐某不享有涉案房屋的所有权。1、徐某已经足额支付购房款的证据不足。首先，徐某仅向法庭提交一张《兰州亨达房地产开发有限公司收据》，该《收据》没有亨达公司的盖章，且亨达公司对该证据的真实性提出异议，该《收据》不符合证据的“三性原则”，不能证明案涉房屋的房款已经折抵偿清，一审法院对该事实认定准确。其次，在庭审中徐某陈述，其与亨达公司之间存在施工合同关系，以工程欠款与亨达公司达成的以房抵债约定。但是亨达公司并非《房地产买卖合同》的涉案房屋出卖方，无证据证明该工程款与陈某之间具有关联性，且《房地产买卖合同》中明确约定“按实际结算单核准，工程结算完互相办理顶账手续”，徐某并未向法院提交工程结算的相关证据，无法证明工程是否结算完毕、是否到期，答辩人已足额支付购房款的理由无明确的证据支持。2、《房地产买卖合同》并非合同双方本人签字，该合同效力存疑。一审庭审中已经查明，《房地产买卖合同》上徐某与陈某的签字都不是本人签署，特别是在出卖人陈某非本人签字的情况下，徐某据此主张涉案房屋的所有权于法无据。3、徐某从未向陈某主张过办理房屋过户登记手续，不符合一般的交易习惯。徐某从2008年就签订合同购买房屋，却一直未向出卖人主张过办理产权登记，其怠于行使权力系因其自身原因未办理过户登记的情形。综上，徐某不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。二、不动产登记具有公示公信力，善意第三人的权利应当受法律保护房屋物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律规定对善意第三人取得的权利予以保护。1、答辩人基于对涉案房屋的产权登记的信任善意取得涉案房屋抵押权。答辩人于2015年10月20日与陈某签订《最高额抵押合同》，约定将案涉房屋为借款提供抵押担保，依法办理了抵押登记手续并取得他项权证。被上诉人作为善意债权人，依据陈某提供的房屋所有权证与其签订抵押合同办理抵押登记后向借款人发放了相应借款，其依法取得案涉房屋的抵押权以及对抵押物在执行过程中的优先受偿权，完全符合法律规定。2、竞拍人李博已经善意取得涉案房屋的所有权。《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款均规定，不动产拍卖成交后，该不动产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移。李博通过竞拍拍得该涉案房屋，兰州市中级人民法院于2019年6月26日作出（2019）甘01执恢58号之二《执行裁定书》，确认“被执行人陈某所有的位于兰州市××区第1单元3-4层301室，面积为118.64平方米[兰房权证（城关区）字第XXXX号]的房产归李博所有，该房产的所有权自本裁定送达买受人李博时起转移”，该裁定已向李博送达，按照法律规定和本案执行的情况，涉案房屋所有权已经由竞拍人善意取得。徐某排除房屋权属登记的权利人陈某，主张其为案涉房屋真实权利人的主张不能对抗善意第三人。三、本案执行标的已执行终结后上诉人才提起执行异议之诉已超过异议申请期限。案涉房产已于2019年5月24日张贴拍卖公告，由李博于2019年6月16日以512676元的价格竞拍拍得该房屋。兰州市中级人民法院于2019年6月26日作出（2019）甘01执恢58号之二《执行裁定书》，并将该《执行裁定书》送达李博。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”，本案涉案执行标的已执行终结，所以被答辩人对案涉房产提起的案外人执行异议不符合法律规定的异议申请期限要求。综上所述，（2019）甘01民初549号《民事判决书》事实认定清楚，法律适用准确，恳请驳回徐某的上诉请求。亨达公司及陈某的答辩意见同上。徐某向一审法院起诉请求：1、请求立即停止对位于兰州市××区第1单元3-4层301室，建筑面积118.64平方米【房权证号：兰房历城产字第XXXX号】的房屋的强制执行；2、请求依法确认兰州市城关区靖远路街道九州大道203号第1单元3-4层301室，建筑面积118．64平方米【房权证号：兰房历城产字第XXXX号】的房屋归原告所有；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：2008年6月4日，原告徐某（买方）与被告陈某（卖方）、亨达房地产公司（见证方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：被告陈某自愿将名下坐落于兰州市××区第1单元3-4层301室，建筑面积118.64平方米【房权证号：兰房历城产字第XXXX号】的房屋出售给原告，房屋成交价238000元，双方于2008年6月4日交付房屋。房地产办理过户（产权过户由亨达房地产负责协调办理）手续所需缴纳的税费，由徐某按规定承担（另行约定的除外），办理过户时，另行签订房地产买卖契约，若不能办理过户手续，陈某、亨达房地产公司全额退款，徐某同意延期办理的，合同可以继续履行，陈某承担3000元违约金。三方约定的其他事项：1、房款由夏河1#、2#外墙涂料保温及3#内外墙涂料工程款顶付，按实际结算单核准，工程结算完互相办理顶账手续；2、房产证五年后再办过户手续。上述合同签订后，原告居住案涉房屋至今，但并未办理房屋过户登记手续。2015年10月20日，被告公航旅公司与案外人李某签订《流动资金循环借款合同》，被告公航旅公司与被告陈某签订《最高额抵押合同》，约定：被告陈某对案外人李某的借款愿意以其位于兰州市××区的借款愿意以其位于兰州市××区第1单元3-4层301室，建筑面积118.64平方米【房权证号：兰房权证（城关区）字第XXXX号】的房屋向被告公航旅公司提供抵押担保，并办理了抵押登记。2018年2月12日，被告公航旅公司与被告陈某达成兰州市中级人民法院（2017）甘01民初662号民事调解书，该调解书第二项约定：如案外人李某不能按期履行上述还款义务，被告公航旅公司有权对被告陈某所有的位于兰州市××区的位于兰州市××区第1单元3-4层301室，建筑面积118.64平方米【房权证号：兰房权证（城关区）字第XXXX号】的房屋享有抵押权，有权拍卖、变卖或以该财产折价所得价款优先受偿。此后，案外人李某未按照该调解书约定的时间向被告公航旅公司履行债务，被告公航旅公司向兰州市中级人民法院申请强制执行，并依申请对被告陈某名下的案涉房屋进行司法拍卖，并于2019年6月16日竞拍成功。随后，原告徐某向本院提出执行异议，请求本院中止对案涉房屋的执行，本院于2019年7月11日作出（2019）甘01执异482号执行裁定书，裁定驳回异议人徐某的异议请求。另查明，2011年11月29日，陈某名下的坐落于兰州市××区的坐落于兰州市××区第1单元3-4层301室，建筑面积118.64平方米【房权证号：兰房历城产字第XXXX号】房屋的产权证号变更为【房权证号：兰房权证（城关区）字第XXXX号】。再查明，2018年5月16日，被告公航旅公司将公司名称由“兰州市公航旅小额贷款股份有限公司”变更为“甘肃公航旅小额贷款股份有限公司”。一审法院认为，关于原告请求立即停止对位于兰州市××区第1单元3-4层301室，建筑面积118.64平方米【房权证号：兰房权证（城关区）字第XXXX号】的房屋的强制执行的诉请，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中原告徐某与被告陈某、被告亨达房地产公司三方签订《房地产买卖合同》，徐某依据《房地产买卖合同》合法占有该房屋，并使用至今，但案涉房屋的房款是否已经按照三方签订的《房地产买卖合同》中约定的“房款由夏河1#、2#外墙涂料保温及3#内外墙涂料工程款顶付”折抵偿清，庭审中，原告徐某仅提交了一张《兰州亨达房地产开发有限公司收据》的凭证，该收据没有亨达房地产公司的盖章，且亨达房地产公司对该证据的真实性提出异议，该收据不符合证据的“三性原则”，不能直接证明案涉房屋的房款已经折抵偿清，亦未向本院提交其向被告陈某主张过办理房屋过户登记手续的相关证据，对于原告请求立即停止对案涉房屋的强制执行的诉请，因原告徐某没有充足的证据证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告徐某请求依法确认兰州市城关区靖远路街道九州大道203号第1单元3-4层301室，建筑面积118．64平方米【房权证号：兰房权证（城关区）字第XXXX号】的房屋归其所有的诉请，依据不动产物权登记的公示公信效力，以及不动产登记簿系物权归属和内容的依据，本案中，案涉房屋登记在陈某的名下，其系该房屋的所有权人。同时，依据《房地产买卖合同》中约定的“房款由夏河1#、2#外墙涂料保温及3#内外墙涂料工程款顶付”折抵偿清，但是否折抵偿清，原告徐某没有充足的证据予以证明，故对于原告徐某请求依法确认案涉房屋归其所有的诉请，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告徐某的诉讼请求。案件受理费4870元，由原告徐某负担。二审中，上诉人徐某提交了以下证据：1、徐某与亨达公司实际控制人、原法定代表人李玉福的短信记录，用以证明其一直主张权利，要求办理房屋过户手续；2、证人郭某出庭作证，证明亨达公司当时向多个施工人以房抵债的事实。公航旅公司认为短信记录中不能确定是否属于李玉福的电话号码，在签订房地产买卖合同时，证人并不在场，对以上证据的真实性均不予认可。亨达公司及陈某质证意见同上。公航旅公司提交兰州市中级人民法院（2019）甘01执恢58号之二民事裁定书，用以证明上诉人提出执行异议时已经执行终结，本案不具备执行异议的受理条件。徐某及亨达公司对该裁定真实性无异议。庭审之后，徐某向本院提交了《工程决算表》复印件，用以证明亨达公司与任晓霞结算工程款数额为249256元，其中，用以抵顶房款238000元，余款11256元留作房屋过户费用。经质证，亨达公司对该证据的真实性无异议，同时，亨达公司对2008年5月6日向徐某出具的金额为238000元的《收据》的真实性予以认可。本院二审查明：案涉房屋属亨达公司所有，因故登记在陈某名下。2008年6月4日，亨达公司与徐某签订《房地产买卖合同》，将其登记在陈某名下位于兰州市××区第1单元301室，建筑面积118.64平方米【房权证号：兰房权证（城关区）字第XXXX号】的房屋抵顶其欠付任晓霞的工程款238000元，余款11256元作为房屋过户费用，约定5年后办理过户手续。合同签订后，亨达公司将案涉房屋交付徐某占有使用至今。因徐某之妻任晓霞承包亨达公司部分工程的外墙保温及粉刷项目，2008年6月30日，经亨达公司与任晓霞结算，亨达公司确认欠付任晓霞外墙保温、粉刷工程款249256元，用该款抵顶房款238000元，余款11256元留作房屋过户费用。2015年10月20日，亨达公司股东李某以本案所涉已经抵顶工程款并交付徐某的房屋作为抵押，向公航旅小贷公司借款700万元，因到期未能偿还，公航旅小贷公司起诉，双方达成调解协议后，李某仍未履行，经法院拍卖，案涉房屋由李博竞拍取得。本院认为，本案争议的焦点是：上诉人徐某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在兰州市中级人民法院作出（2018）甘01执343号执行裁定对案涉房屋进行查封之前，徐某与陈某及亨达公司于2008年6月4日签订了《房地产买卖合同》，按照约定以工程款抵顶了全部房款，并已经实际入住占有该房屋，亨达公司与徐某对于以房抵债的事实没有争议。综上，被执行人亨达公司与案外人徐某房屋买卖合同的签订、以工程款抵顶购房款、房屋转移占有均在法院查封之前，案涉房屋未办理不动产转移登记手续，系亨达公司先后将房屋抵押给皋兰信用社及公航旅小贷公司所致，申请执行人公航旅公司也无证据证明案外人徐某存在过错。故，依据上述规定，徐某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院以没有证据证明工程已结算、房款已抵清及没有证据证明徐某要求陈某办理房屋过户登记手续为由，驳回徐某的诉讼请求，认定事实及适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，徐某的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、撤销兰州市中级人民法院（2019）甘01民初549号民事判决；二、不得执行位于兰州市××区第1单元3-4层301室，建筑面积118.64平方米[房权证号：兰房权证（城关区）字第XXXX号]的房屋。一审案件受理费4870元及二审案件受理费4870元，由兰州亨达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李文轩审判员 李 静审判员 赵学平二〇二〇年四月二十七日（法官助理 路英杰书记员 何 莉