广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初270号 原告：中国某银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市。 负责人：林某，系该支行行长。 委托诉讼代理人：农某，广西某雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某，广西某雄鹰律师事务所律师。 被告：覃某，男，1989年2月1日出生，壮族，住广西上林县。 被告：广西某房地产开发投资有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：胡某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋某，系该公司员工。 原告中国某银行股份有限公司南宁园湖支行诉被告覃某、被告广西某房地产开发投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄某、被告广西某房地产开发投资有限公司的委托诉讼代理人宋某到庭参加诉讼。被告覃某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告覃某签订的编号为450605201-2012-20150527912《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告覃某向原告偿还借款本金578380.85元；3.被告覃某向原告支付利息、罚息（计算方法：至2019年9月17日的利息14460.75元、罚息308.21元，此后至本案债务实际清偿之日止，以本金578380.85元为基数，按合同约定的利率计付）；4.被告覃某赔偿原告律师代理费26726元；5.本案诉讼费用由被告覃某承担；6.被告广西某房地产开发投资有限公司对被告覃某的上述债务承担连带保证责任；7.原告对被告覃某提供的南宁市江南区沙井大道39号南宁国际商业贸易中心A11号楼2101号房，有权以该财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。 被告覃某未作答辩，亦未提交证据。 被告广西某房地产开发投资有限公司辩称，1.被告广西某房地产开发投资有限公司不是本案借款合同的当事人，故对被告覃某的还款情况及尚欠借款本息不清楚，请法庭核实；2.本案存在广西某房地产开发投资有限公司的担保和被告覃某购买担保物的担保，根据法律规定，应当以被告覃某购买的A11号楼2101号房优先受偿，不足部分由某公司连带清偿；3.如法院判决被告广西某房地产开发投资有限公司承担连带保证责任，应当在判决书中明确对被告覃某的追偿权；4.原告应提交正规合法有效的律师费发票以证实发生的律师费，但是原告没有提交，不能证明原告已经支出了本案的律师费。 本案相关事实如下： 一、贷款人：原告。 二、借款人：被告覃某。 三、借款合同签订时间及编号：2015年12月14日，编号450605201-2012-20150527912。 四、借款本金及期限：612000元，从2016年1月1日起至2046年1月1日止。 五、借款利率、罚息：贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮2%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，贷款利率每年1月1日调整。 六、还款方式：等额本息还款法。 七、担保的约定： （一）抵押担保：被告覃某以位于南宁市江南区沙井大道39号南宁国际商业贸易中心A11号楼2101号为涉案借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、贷款人为实现债权发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、公告费等）。 （二）保证担保：原告与被告广西某房地产开发投资有限公司签订《最高额保证合同》（编号：4500600092013005），被告广西某房地产开发投资有限公司为2013年3月22日至2018年3月22日期间向因购置座落于南宁市江南区沙井大道39号“南宁国际商业贸易中心”项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权在1200000000元的最高限额内提供最高额保证担保，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、一方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、评估费、律师费等）；保证期间从单笔借款合同签订之日起至该笔借款合同项下抵押生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 八、律师费的约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、差旅费、送达费等），由借款人承担。 九、逾期还款约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定该规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。 十、履行出借时间及方式、金额：原告于2016年1月1日将借款612000元划入被告覃某指定的收款账号。 十一、还款情况：截至2019年9月16日，被告覃某已还本金33619.15元，已还利息94640.40元，尚欠到期未付本金1823.01元，到期未付利息14460.75元，到期未付罚息308.21元。全部未付本金578380.85元。原告起诉后，被告覃某未再偿还借款本息。 十二、抵押物登记情况：2016年5月23日，约定的抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记（邕房预字第××号），原告为预告登记权利人。 十三、其他必要情况：《最高额保证合同》第七条第二点约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告广西某房地产开发投资有限公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告广西某房地产开发投资有限公司依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。原告聘请律师参加本案诉讼，支出律师费26726元。 本案裁判意见如下： 原告依约履行了发放贷款的义务，被告覃某未按合同约定按时足额偿还借款本息属违约行为，原告要求解除合同，被告覃某立即清偿借款本息及相关费用符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，原告有权解除合同，并对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定计收罚息和复利。该约定系结算和清理条款，故原告要求被告覃某支付解除合同之后的利息按合同约定利率计算，符合合同约定和规定，本院予以支持。原告为实现债权而实际发生的律师费为26276元，有《委托代理合同》、收据为证，且广西某雄鹰律师事务所已经履行了代理职责，根据合同约定应由被告覃某负担。该收费标准亦符合《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本院对原告要求被告覃某赔偿律师费26276元的主张予以支持。虽然原告与被告覃某对涉案房产做了预购商品房抵押权预告登记，但该登记是在房屋不具备法定物权形式，不能进行抵押登记的情况下，为了保障抵押人取得所有权后，原告即可就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，并不发生设定抵押权的法律效力，原告依法不能据此获得现实的抵押权。只有当抵押人领取房地产权属证书并办理房地产抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力，故原告诉请对本案抵押物南宁市江南区沙井大道39号南宁国际商业贸易中心A11号楼2101号房经折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿没有事实和法律依据，本院不予支持。但原告可在该房屋能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，以设立抵押权。被告广西某房地产开发投资有限公司自愿为2013年3月22日至2018年3月22日期间原告与包含被告覃某在内的债务人之间形成的债权在1200000000元最高限额内提供保证担保，故原告有权在最高债权限额1200000000元的余额内要求被告广西某房地产开发投资有限公司承担连带清偿责任。被告广西某房地产开发投资有限公司履行保证责任后，有权向被告覃某追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国某银行股份有限公司南宁园湖支行与被告覃某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450605201-2012-20150527912）； 二、被告覃某归还原告中国某银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金578380.85元； 三、被告覃某偿还原告中国某银行股份有限公司南宁园湖支行利息、罚息（计算方法：截止2019年9月16日，利息为14460.75元、罚息为308.21元；从2017年9月17日起至实际付清之日止，按本案《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付）； 四、被告覃某赔偿原告中国某银行股份有限公司南宁园湖支行律师代理费26726元； 五、被告广西某房地产开发投资有限公司对被告覃某的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，但被告广西某房地产开发投资有限公司承担连带清偿责任的范围与《最高额抵押合同》（编号：4500600092013005）项下担保的其他债权合计不超过1200000000元，被告广西某房地产开发投资有限公司履行保证责任后，有权向被告覃某追偿； 六、驳回原告中国某银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4999元（已减半收取），由被告覃某、被告广西某房地产开发投资有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  刘媛媛 二〇二〇年四月七日 书记员  陆秋玥 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。