山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初13750号原告（申请执行人）：济宁市永大典当有限责任公司，住所地济宁市济安桥路东任城法院西，统一社会信用代码：913708117262447099。法定代表人：姚行谋，董事长。委托诉讼代理人：陈国防（特别授权），男，汉族，1974年1月6日出生，系该公司职工，住济宁市任城区。被告：岳跃兵（案外人），男，1978年12月20日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：穆少帅（特别授权），山东开正律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖瑶（特别授权），山东开正律师事务所实习律师。被告：满国东（被执行人），男，1981年10月1日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：田秀环，女，1982年3月13日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：济宁国能汇通商品混凝土有限公司，住所地济宁市任城区南张杜庙村村北。法定代表人：满国东，经理。原告济宁市永大典当有限责任公司与被告岳跃兵、满国东、田秀环、济宁国能汇通商品混凝土有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告济宁市永大典当有限责任公司的委托诉讼代理人陈国防、被告岳跃兵的委托诉讼代理人穆少帅、肖瑶到庭参加诉讼，被告满国东、田秀环、济宁国能汇通商品混凝土有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告济宁市永大典当有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告岳跃兵对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益，不具有提起执行异议的法律主体资格驳回异议请求，恢复对济宁市古槐家园7A号楼三单元2807号涉案房屋的强制执行；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：（2019）鲁0811执异978号执行裁定书裁定中止对济宁市古槐家园7A三单元2807号房屋的执行。原告认为该裁定没有对事实、证据真实性进行全面的审查、且适用法律错误，理由如下：一、原告申请强制执行涉案房产合法。2014年10月17日，经（2014）任商初字第1725号、1726号民事调解书确认，原告与被执行人满国东、田秀环、济宁国能汇通商品混凝土有限责任公司存有债权债务关系。因被告被执行人没有按期履行义务，原告申请法院强制执行。2014年9月22日，法院以（2014）任民保字第151、152号执行裁定查封包括济宁市古槐家园7A三单元2807号涉案房屋在内的房产，并分别于2016年8月26日和2018年8月9日两次续查封至2020年8月8日。古槐家园7A三单元2807号涉案房屋在被告提起执行异议之前已于2019年6月18日进行了第一次司法拍卖程序，结果是流拍。二、被告岳跃兵对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益，不具有案外人提起执行异议的主体资格。1、《民诉解释》第311条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应该就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，人民法院需要审查案外人对执行标的是否享有所有权利或者享有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。”涉案房屋现仍初始登记在山东恒胜房地产开发有限公司名下，山东恒胜房地产开发有限公司与被执行人满国东签订第一手买卖合同，满国东现没有办理物权变更登记，享有物权期待权。岳跃兵与山东恒胜房地产开发有限公司不存在房屋买卖合同关系，不享有涉案房屋物权期待权和消费者物权期待权，与被执行人满国东的合同关系即使真实也属于债权请求权，不属于物权法保护范围。依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议”。涉案房产并未登记在被执行人满国东名下，开发公司不是被执行人。岳跃兵对涉案房屋即古槐家园7A号楼三单元2807号房屋并不享有所有权和物权期待权。2、因涉案房屋现仍初始登记在山东恒胜房地产开发有限公司名下，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条的立法宗旨是保护购买一手房屋的消费者，签订合法有效的书面买卖合同双方必须是购买方和开发公司，而被告岳跃兵向任城法院执行局提交的执行异议证据不符合上述规定。三、被告岳跃兵没有积极主张自己的权利存在过错。被告自述从2013年就居住该处且知道存在纠纷，在此期间原告经常到该房催告，告知其涉案房产已被查封要求腾房。任城区法院也已张贴腾房和利害关系人主张权利公告，直至该涉案产第一次拍卖程序结束后，原告才提出执行异议，期间有6年多时间并没有申请办理过户登记，也没有采取司法途径积极主张其权利，岳跃兵具有重大过失，应承担相应的法律责任。综上，被告岳跃兵对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益，不具有提起执行异议诉讼的主体资格，缺乏案外人提起执行异议的法律事实基础，请求依法支持原告的诉讼请求。被告岳跃兵辩称，答辩人已于2013年10月6日与满国东签订房屋买卖合同，购买案涉房屋，已经支付了全部房屋价款，并一直占有实际居住至今，对房屋享有所有权。被答辩人于2014年9月份才对案涉房屋进行查封，侵犯了答辩人的所有权益。被答辩人在诉状中第三条提到的事实与实际不符。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告满国东未作答辩。被告田秀环未作答辩。被告济宁国能汇通商品混凝土有限公司未作答辩。原告济宁市永大典当有限责任公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、（2019）鲁0811执异978号执行裁定书及送达回证回执，证明原告于法定时效内起诉立案，具有执行异议诉讼法律资格。二、满国东与第三人恒胜公司签订的《房屋买卖合同》、交房款发票、典当质（抵）押借款合同、抵押清单，证明被执行人满国东与恒胜公司签订第一手《房屋买卖合同》并交纳全款，具有物权期待权。满国东将其《商品房买卖合同》和房款发票原件质押在我公司办理借款的事实。三、（2014）任商业初字第1725号、1726号民事调解书，证明济宁市永大典当有限责任公司与济宁国能汇通商品混凝土有限公司、满国东、田秀环存在金融借款纠纷并经法院调解书确认。四、（2014）任民保字第151号民事裁定书、（2014）任民保字第151号、152号协助执行通知书、（2015）任执字695、696号之一、之二执行裁定书、协助执行通知书，证明任城区人民法院裁定对涉案房产进行查封，查封期限为两年至2020年8月9日。五、（2015）任执字695、696号督促履行义务通知书、在涉案房产入户门处张贴照片一张，（证据来源：涉案执行卷宗、阿里司法拍卖网站截图），证明督促满国东履行（2014）任商初字第1725号、1276号民事调解书确认的义务，否则对包括济宁市古槐家园7A三单元2807号房屋在内的八套房屋进行评估拍卖并现场张贴，被告早就知道涉案房产处于法院查封执行状态，应该知道涉案房产已经司法拍卖并没有及时积极行使权利。六、任城区人民法院执行局听证笔录一份，证明被告岳跃兵自述在与满国东签合同（2013年4月6日）当天就知道涉案房产有纠纷不能过户，又于2013年4月9日、20日交款且收条时间为2013年4月26日，交款过程均没有事实证据，被告岳跃兵具有法律上的重大过失。进一步证明被告与被执行人满国东相互串通制造虚假购房事实。被告岳跃兵质证认为：对于证据一无异议。对于证据二的真实性无异议，可以证明被告满国东对该房屋具有处分权。对于抵押清单中载明的抵押物没有办理抵押登记，并且抵押事实也在岳跃兵购买房屋之后，不能对抗岳跃兵对该房屋的所有权。对于证据三的真实性无异议。对于证据四的真实性无异议，但是没有满国东及岳跃兵的送达回证，有关裁定书对该房屋仅仅设定了查封行为，查封的事实没有告知岳跃兵，无法证实原告对该房屋享有足以排除岳跃兵对该房屋占有、使用并具有完全所有权的权利。房屋作价抵偿的裁定书与本案无关。对于证据五的真实性无异议，但是该通知书仅仅是向被告满国东进行的告知，没有告知岳跃兵。对于照片，真实性无异议，但是看不清照片所载明的情况。另外，也没有对被告岳跃兵进行告知后的送达回证等签收文件。对于拍卖公告，真实性无异议。对于证据六无异议，但是被告岳跃兵并没有认可，在2013年签订买卖合同当天就知道该房屋存在纠纷案件的事实。被告岳跃兵围绕其主张向本院提交了以下证据：一、《商品房买卖合同》一份，证明被告岳跃兵于2013年4月6日与被告满国东签订买卖合同，购买案涉房屋。二、收条一张，证明被告岳跃兵支付购房款752300元，被告满国东于2013年4月26日出具该收条。三、ATM转账交易回单一张，证明被告岳跃兵2013年4月9日通过岳亚男账户向被告满国东指定的田秀环账户支付购房款20万元。四、山东农信社客户回单一张，证明被告岳跃兵2013年4月20日向被告满国东指定的田秀环账户支付购房款5万元。五、《物业服务合同》一份，证明被告岳跃兵支付完毕房款后即实际居住，与济宁市永胜物业管理有限公司签订了《物业服务合同》、《古槐家园业主临时管理规约》、《古槐家园业主装修手册》。六、济宁市永胜物业管理有限公司收据两张，证明2013年5月7日，被告岳跃兵以本人名义向物业缴纳物业费、垃圾清运费，证明本人实际占有居住的事实。七、九龙家电销货单三张，杨永梅系被告岳跃兵之妻，证明被告于2013年7月27日购买冰箱、洗衣机、电视，用于在案涉房屋内居住使用。八、济宁金城家具广场销货单两张，证明被告于2013年7月23日、2013年8月4日购买家具用于在案涉房屋内居住使用。九、济宁运河热力有限公司收款收据四张，证明被告岳跃兵自2013年起到2019年，以本人名义缴纳热力费用，一直占有房屋实际居住的事实。十、济宁华润燃气有限公司用户气费信息表一张，证明被告岳跃兵于2013年8月13日，以本人名义缴纳燃气费用，一直占有房屋实际居住的事实。原告济宁市永大典当有限责任公司质证认为：对于证据一的真实性不予认可，满国东已将该房屋在我公司办理借款抵押，他们签订合同的版本为商品房网签标准版本，但其内容只是对价款基本内容进行约定，不符合二手房买卖合同签订的一般常理。根据该合同付款条款，为一次性付款，即752300元整，签订时间为2013年4月6日。与其提供的缴款实际情况不符。对于证据二，由被执行人满国东于2013年4月26日出具的收条，其真实性不予认可，该付款没有银行流水进行佐证。且与合同约定的付款的时间不相符，合同约定2013年4月6日一次性付款。对于证据三，被告岳跃兵于2013年4月9日，通过岳亚男账户向被告满国东指定的田秀环账户转款20万元。被告并没有提供岳亚男转款的合法事实，田秀环被指定的法律关系。该流水也只能说明转款20万元，也没有显示用途；另一份流水只是客户回单，户名为田秀环是收款方，交易信息没有显示缴款方，没有显示转款方和转款用途。两份转款流水均不能证明已实际缴纳房款的事实。被执行人满国东同一事实案件，均体现出案外人与满国东、济宁国能汇通商品混凝土有限公司存有业务来往和众多的经济复杂关系，不排除被告与满国东存有经济纠纷，以房屋作为还款的事实，不存在真实上的买卖合同关系。对于证据五至十，因原告不是合同的当事人和签订人，对所提交的证据真实性无法核实。但需要说明的是，所有权转移、登记合法的情况下，其占有才具有合法性。现实中，租赁、借用房屋以上证据也能索取。被告满国东、田秀环、济宁国能汇通商品混凝土有限公司未向本院提交任何证据。被告满国东、田秀环、济宁国能汇通商品混凝土有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。对于当事人无异议的证据及事实本院依法予以确认。对于当事人有异议的证据，本院经审查认为：被告岳跃兵提交的证据一，可以证实其与被告满国东曾经签订《商品房买卖合同》一份；证据三可以证实案外人岳亚男曾向被告田秀环账户转款20万元、2013年4月20日田秀环账户存入5万元；证据二结合证据三，被告岳跃兵未能提交足额的银行流水或者资金来源证明与收条相佐证，对其真实性本院不作判断。对于证据五至证据十，可以证实岳跃兵实际使用涉案房屋。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告满国东，田秀环系夫妻关系，被告满国东系被告国能汇通公司的法定代表人。2011年4月1日，被告满国东与山东恒胜房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定满国东购买山东恒胜房地产开发有限公司开发建设的古槐家园预售商品房40套（包括涉案房产），双方未到济宁房产交易监理处办理网上备案和预告登记。2013年4月6日，被告满国东与被告岳跃兵签订《商品房买卖合同》一份，约定将位于古槐家园7A三单元2807号房产转卖给被告岳跃兵，房屋价款752300元，一次性付款。2013年4月9日，被告岳跃兵通过岳亚男账户向被告满国东指定的田秀环账户支付购房款20万元，2013年4月20日，被告向该账户支付购房款5万元，共计25万元。2013年4月26日，被告满国东向被告岳跃兵出具收据一份，内容为：收条收到岳跃兵购房款（古槐家园7A三单元2807，建筑面积150.46平方，单价5000元每平方，共计房款柒拾伍万贰仟叁佰元整￥752300.00）收款人：满国东2013年4月26日。2013年5月7日，被告岳跃兵向济宁市永胜物业管理有限公司缴纳垃圾清运费500元，2013年5月至12月份物业费1203元，收据右上角备注“7A-2807”；且被告岳跃兵向济宁运河热力有限公司缴纳了2013年、2014年、2015年、2019度的取暖费，该热力公司出具的收款收据载明：用户名称“岳跃兵”，用热**址“济宁运河古槐家园7A#1-2807”；2019年7月27日，被告岳跃兵打印的华润燃气有限公司用户气费信息表显示：市中区古槐路北首古槐家园07A栋3-28-02；用户名“岳跃兵”；缴费日期2013年8月13日。2014年5月30日，被告满国东向原告济宁市永大典当有限责任公司借款200万元，双方签订《典当质（抵）押借款合同》一份，被告济宁国能汇通商品混凝土有限责任公司、田秀环及案外人郭庆飞作为担保人在该合同中签字。涉案《典当质（抵）押借款合同》约定了以包括案涉房产在内25套房产作为借款的抵押担保，但未办理抵押登记手续。2014年9月22日，本院依据申请人济宁市永大典当有限责任公司的诉前保全申请，作出（2014）任民保字第151号、152号民事裁定书，均裁定：“即日起冻结被申请人济宁国能汇通商品混凝土有限责任公司，满国东，田秀环，山东盛隆置业有限责任公司，姚青波的银行存款200万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产……”。当日，本院通知济宁市房产交易所协助查封满国东名下位于的房产，其中包括本案案涉房屋（7A座3单元2807），本院于2018年8月9日作出（2015）任执字695、696号之二执行裁定书，继续查封了被执行人满国东名下位于济宁市包括案涉房产在内的13套房产，并查封至今。2014年10月17日，本院受理了原告济宁永大典当有限责任公司与被告满国东、田秀环、济宁国能汇通商品混凝土有限责任公司典当纠纷一案，同日，本院作出（2014）任商初字第1725号民事调解书，内容为“被告满国东于2015年10月16日前偿还原告济宁市永大典当有限责任公司当金200万元；并按合同约定的利率（月息按4.666‰、罚息按6.999‰）支付利息，每月按当金的27‰支付原告综合费用，至履行完毕之日止……”。同日，本院亦受理了原告济宁市永大典当有限责任公司与被告济宁国能汇通商品混凝土有限责任公司、满国东、田秀环、山东盛隆置业有限责任公司、姚青波典当纠纷一案，本院作出（2014）任商初字第1726号民事调解书，内容为：“被告济宁国能汇通商品混凝土有限责任公司于2015年10月6日前偿还原告济宁市永大典当有限责任公司当金200万元；并按合同约定的利率（月息按4.666‰、罚息按6.999‰）支付利息，每月按当金的27‰支付原告综合费用，至履行完毕之日止；被告满国东、田秀环、姚清波、山东盛隆置业有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任……”。因被告满国东未按上述调解书确定的内容履行还款义务，济宁永大典当行有限责任公司申请强制执行，本院遂于2017年4月19日向满国东发出督促履行义务通知书，通知被告满国东自接到督促履行义务通知书之日起十五日内履行（2014）任商初字第1725、1726号民事调解书确认的义务。否则，本院根据济宁市永大典当有限责任公司的申请拍卖被查封房产。被告岳跃兵向本院执行机构提出执行异议，认为案涉房产为其所有，本院查封拍卖案涉房产损害了其合法权益，请求停止执行。本院于2019年10月28日作出（2019）鲁0811执异978号执行裁定书，认为：案外人岳跃兵提交的证据可以证明其在查封诉争房产之前已经签订合同并已经付清房款、实际占有该房产，未办理过户登记非因异议人自身原因，案外人提出的执行异议能够阻却本案的执行，故裁定：中止对济宁市古槐家园7A三单元2807号房屋的执行。本院于2019年11月7日向济宁永大典当行有限责任公司邮寄送达该裁定书。济宁永大典当行有限责任公司不服该裁定，于2019年11月18日向本院提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案的焦点问题为：被告岳跃兵是否为案涉争议房屋的权利人，是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办物权登记的，不影响合同效力。该规定确立了合同效力和物权效力相区分原则。根据该条规定，当事人之间签订了房屋买卖合同，但未办理产权变更登记的，房屋买卖合同有效，但买受人不能取得房屋的产权。在此情况下，买受人享有的是请求出卖人协助办理产权变更登记的权利以及在不能取得物权的情况下追究出卖人违约责任的权利。本案中，被告满国东与案外人山东恒胜房地产开发有限公司于2011年4月1日签订的《商品房买卖合同》，系当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。但《商品房买卖合同》并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，本案被告满国东与案外人山东恒胜房地产开发有限公司并未办理产权变更登记，换言之，被告满国东尚未取得案涉房屋的物权，其享有的是请求出卖人协助其办理产权登记的权利以及在不能取得物权的情况下追究出卖人违约责任的权利，亦即债权。同理，即便被告岳跃兵与被告满国东2013年4月6日签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，也不产生不动产物权设立或变动的效力。被告岳跃兵享有的是请求出卖人协助办理产权变更登记的权利以及在不能取得物权的情况下追究出卖人违约责任的权利，亦为债权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，买受人提出执行异议的条件必须是不动产登记于被执行人名下。本案中，被告满国东与案外人山东恒胜房地产开发有限公司虽然签订了合法有效的《商品房买卖合同》，但并未办理房屋确权登记。换言之，案涉房屋尚未登记在被告满国东的名下，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件。综上，在案涉房屋被采取保全措施前，被告满国东对案涉房屋不享有物权，被告岳跃兵对案涉房屋亦不享有物权。被告满国东对案涉房屋享有的仅仅是请求出卖人协助办理产权变更登记的请求权，即债权；而被告岳跃兵对案涉房屋享有的是产权变更登记的请求权，亦即债权。被告岳跃兵对被告满国东享有的该债权为普通债权，不足以阻却人民法院对案涉房屋的执行。原告的诉讼请求正当，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行济宁市古槐家园7A号楼三单元2807号房屋。案件受理费9620元，由被告岳跃兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。本院（2019）鲁0811执异978号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙 静人民陪审员  王梦雪人民陪审员  刘 凤二〇二〇年四月二十四日书 记 员  郑文倩