江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初165号 原告：刘森林，男，1984年10月8日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：唐磊，沭阳县庙头法律服务所法律工作者。 被告：张娟，女，1967年10月22日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：房玉琛，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁伟，江苏序阳律师事务所律师。 第三人：沭阳县锐奥房产经纪有限公司，住所地沭阳县天下景城****，统一社会信用代码91321322078282693X。 法定代表人：丁洪业，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈成，该公司经理。 原告刘森林与被告张娟、第三人沭阳县锐奥房产经纪有限公司（以下简称锐奥公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告刘森林及其委托诉讼代理人唐磊、被告张娟的委托诉讼代理人房玉琛、第三人锐奥公司委托诉讼代理人陈成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘森林向本院提出诉讼请求：被告履行与原告间的委托购买居间合同，协助原告办理房屋过户手续；如合同无法继续履行，则要求被告双倍返还定金100000元。事实与理由：2019年7月27日，原、被告经锐奥公司居间签订了委托购买居间合同协议。协议签订后，原告给付被告定金50000元，但被告隐瞒了案涉房屋过户需要交纳十几万元继承税的事实。直至双方准备办理过户手续时，原告才得知需要交纳继承税的事情。后双方经锐奥公司多次调解，被告拒绝承担继承税，拒不履行合同。 被告张娟辩称，被告明确表示不再继续履行案涉合同，解除案涉委托购买居间协议。案涉房屋系被告个人财产，商品房买卖合同及产权登记证书均记载系被告个人所有，因此不涉及到继承税的问题。即使存在继承税，被告对此也不知情，第三人锐奥公司作为专业人员也未告知被告会产生继承税。双方在签订合同时对于继承税存在意思表示不真实，案涉合同属于可撤销合同。合同明确约定税费由原告承担，被告净得1000000元，该条款约定合法有效。如原告坚持要求履行合同，则被告提起反诉，要求撤销原、被告及第三人于2019年7月27日签订的委托购买居间合同。 原告针对被告答辩补充陈述，原告要求撤销案涉居间合同已经超过三个月的除斥期间。被告向第三人锐奥公司出示产权证时，第三人锐奥公司就相关问题询问了被告。签订居间合同时双方明确税费约20000多元，并未提及继承税。 第三人锐奥公司陈述，签订案涉居间合同时，被告仅提供了案涉房屋的产权证书，当时就询问被告为何房屋产权登记在一个人名下且产权证是新办理的。当时被告的儿子也在场，答复案涉房屋就是被告个人所有，并且是因为开发商的原因导致产权办理比较迟。后来要求被告提供案涉房屋契税缴纳发票等全套材料，但被告直至2019年10月份才提交过来。根据被告提交的材料发现案涉房屋存在继承问题，需要交纳继承税，然后就告知原、被告的，后来双方就因为继承税的承担问题发生争议，导致未能最终签订房屋买卖合同。当时合同约定的税费由原告承担，就是指的本次交易产生的税费，当时估算了一下大概20000多元。当时签订案涉居间合同时，没有提到继承税的问题，是看到被告后来提供的材料才发现存在继承问题。 被告张娟补充答辩，案涉居间合同约定，签订合同时原告应缴纳首付款320000元，但原告仅交纳了定金50000元，所以被告有理由相信原告履行合同的诚意，所以没有及时提交材料给第三人锐奥公司，被告是在行使同时履行抗辩权。第三人锐奥公司作为房产中介，应当具有敏感性，为何没有审查及标注继承税承担问题。 本院经审理查明事实如下：2019年7月29日，张娟（甲方，出售方）与刘森林（乙方，购买方）、锐奥公司（丙方，居间方）签订委托购买居间合同协议，约定甲乙双方就乙方委托丙方购买宿迁市沭阳县八一·文枢院11幢3单元102室达成如下意向：一、物业状况产权证明编号为2017.0044851号，物业建筑面积137.29㎡，物业层次1层，房型3室。乙方在签订本居间合同时，对该房地产具体情况已充分了解，并自愿买受该房地产。二、乙方愿意以下列条件购买以上物业购买总价款壹佰万元整，小写金额￥1000000元整；签订买卖合同时，支付房屋首付款叁拾贰万元整（含定金伍万元整）；乙方向银行贷款的，由银行在规定时间内支付房款陆拾捌万元整。备注：房价包含楼下车库一个约17㎡，款清交房。三、买卖合同之签订在居间合同之有效期内，甲方同意依乙方购买总价及支付方式出售时，则原意向金转为定金，此时乙方授权：在甲方要求持有该定金时，丙方有权将该定金支付给甲方，甲方需开具收取定金之收据。甲乙双方即应于达成一致意向之日起2019年12月20日前，依丙方之安排至丙方签约处，签订《房地产买卖合同》，同时协助甲乙双方办理后续的产权转移、交屋等相关手续。乙方确认本次中介服务费为该房地产成交总价1%（如做贷款费用另行支付，详见清单），乙方同意与甲方签订房地产买卖合同时支付给丙方。四、乙方义务乙方与甲方同意出售后，有反悔不买或不按约前来签订买卖合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则上述定金归甲方所有；如甲方不愿依约履行时，则甲方应贰倍返还已收定金给乙方，以解除双方承诺之交易。对此，违约方应按佣金金额的100%支付给丙方作为前期服务费。于买卖成交之交易履行期内，乙方应按国家规定承担并缴纳相应的税和费。五、丙方的义务：丙方依据国家法律法规规定，在甲乙双方自愿平等和诚实信用的基础上，为其双方提供订立合同的机会和提供媒介服务并负责为甲乙双方完成签订房地产买卖合同或商品房预售/出售合同，同时丙方协助甲乙双方办理产权交易过户手续、按揭贷款手续、房屋交接手续等相关手续。六、补充条款：过户费由乙方承担，首付款以银行要求为准。七、甲方意见及义务甲方同意乙方以上总价和付款方式，收到乙方交付的定金伍万元整；同意将该房屋产权证交于丙方作为查档、提档使用，丙方代为保管丙方需开具相关收据证明。甲方同意出售后，应即于同意之日起2019年12月20日前依丙方之安排至丙方签约处，与乙方签订《房地产买卖合同契约》，如甲方有反悔不卖或者不按约前来签订买卖合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则甲方应壹倍返还已收定金给乙方。乙方在甲方同意出售后，有反悔或者不按约定前来签订《房地产买卖契约》等其他行为，致使无法完成签订买卖合同之情形，则上述原意向金或定金归甲方所有，对此，甲方同意收到的定金或原意向金中支付一半作为丙方服务报酬，以解除双方承诺之交易。对此，违约方应按成交金额的1%支付给丙方作为前提服务费。八、补充条款：甲净得壹佰万元（物业、水、电、燃气）由甲方结清。同日，张娟收取刘森林交纳的案涉房屋购房定金50000元，并出具收条一张。 2019年10月份，张娟将与案涉房屋相关的材料提交给锐奥公司，其中包括案涉房屋商品房买卖合同、继承公证文书等。锐奥公司查看张娟提交的公证文书后，发现案涉房屋存在继承问题，需要交纳继承税（即个人所得税）十几万元，遂联系张娟、刘森林告知相关情况，后张娟、刘森林因为继承税的承担问题无法协商一致，导致未能按照案涉居间合同的约定签订案涉房屋买卖合同。 另查明，张娟与杨明于1987年结婚，1990年生育子女杨志。2010年11月3日，张娟作为买受人与宿迁亿丰置业有限公司签订商品房买卖合同，约定张娟以290000元价格购买沭阳县八一·文枢院11幢3单元102室房屋,2011年8月30日前交付房屋。2017年11月4日杨明去世。张娟就案涉房屋继承在公证机关办理了公证。公证文书记载案涉房屋系张娟与杨明的夫妻共同财产，杨明去世后，子女杨志放弃继承，案涉房屋归张娟一人所有。2017年12月29日，张娟取得案涉房屋不动产权证书，该证书记载权利人张娟，共有情况系单独所有。 本案争议焦点为：被告是否应当向原告及第三人告知案涉房屋曾在公证机关公证继承事实并缴纳高额的个人所得税（即本案当事人发生争议所称的继承税）？ 本院认为，原告刘森林与被告张娟及第三人锐奥公司于2019年7月29日签订的委托购买居间合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该委托购买居间合同约定，原告刘森林委托第三人锐奥公司为购买案涉房屋提供居间服务，双方间形成居间合同关系。被告张娟收取原告刘森林交纳的案涉房屋购房定金，并约定于2019年12月20日前根据第三人锐奥公司安排签订案涉房屋买卖合同，因此原告刘森林向被告张娟交纳案涉房屋购房定金是为了确保双方间最终订立案涉房屋买卖合同，属于立约定金性质，原告刘森林与被告张娟就案涉房屋成立定金合同关系。 本案中，案涉房屋买卖合同未能签订的原因在于原、被告均不愿意承担案涉房屋因存在继承问题而需要交纳的个人所得税。庭审中，第三人锐奥公司及原告刘森林均陈述双方签订案涉委托购买居间合同时初步确定案涉房屋办理产权变更登记时需要交纳的税费合计20000多元。该陈述也符合正常的二手房交易办理产权变更登记时需要交纳的税费。现因被告张娟隐瞒案涉房屋曾在公证机关办理遗产继承公证的事实，导致案涉房屋办理产权变更登记时需要交纳的个人所得税达100000元以上。虽然案涉房屋委托购买居间合同约定税费由购买方承担，但继承房屋出售时产生的个人所得税与普通二手房交易产生的税费差额巨大，原告是否得知该情况对于其在签订案涉委托购买居间合同时是否选择承担该部分税费产生重大影响。故被告张娟应当在签订案涉委托购买居间合同时向原告及第三人告知该情况。 因案涉房屋产权证书上登记系被告张娟个人所有，且在签订合同时第三人锐奥公司已经就房屋产权问题询问了张娟及其家人，得到的回复均是案涉房屋系张娟个人所有。张娟隐瞒案涉房屋曾在其配偶去世后办理了遗产继承公证的事实，存在过错，最终导致案涉房屋买卖合同未能签订，应当承担违约责任。现张娟明确表示不同意承担因继承需要交纳的个人所得税，导致案涉房屋买卖无法继续进行，原告要求在合同无法继续履行时，被告双倍返还定金，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告刘森林与被告张娟及第三人沭阳县锐奥房产经纪有限公司于2019年7月29日签订的委托购买居间合同协议； 二、被告张娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘森林双倍返还定金100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告张娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2300元。 审判员 周 妮 二〇二〇年四月三日 书记员 张琼月 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××75（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 扫码支付： 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附录相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。