文书内容江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1002民初5084号原告：朱其林，男，1947年2月8日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：吉海清、李艳秋，江苏仁方律师事务所律师。被告：吕平，男，1966年5月4日出生，汉族，户籍所在地扬州市广陵区，现住福建省厦门市湖里区。被告：黄月清，女，1971年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。两被告共同委托诉讼代理人：卞伯战，江苏法鼎律师事务所律师。第三人：扬州中顺房产中介有限公司，住所地扬州市广陵区联谊路****。法定代表人：尹海芹。委托诉讼代理人：陆桂林，男，1965年8月9日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告朱其林与被告吕平、黄月清、第三人扬州中顺房产中介有限公司（以下简称中顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李艳秋，两被告的委托诉讼代理人卞伯战，第三人中顺公司的委托诉讼代理人陆桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱其林向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.两被告返还原告购房支付的定金3万元；3.被告吕平向原告支付违约金20万元；4.被告黄月清向原告赔偿损失35万元（其中吕平对15万元承担责任）；5.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月15日，因城市建设需要征收被告吕平名下的位于扬州市的房屋，扬州大仕房屋拆迁有限公司作为拆迁实施单位与被告吕平签订了《扬州市拆迁补偿安置协议书》，被告由此获得汤汪花园梅花苑21幢401室和801室房屋二套，拆迁公司也将上述两套房屋交付被告。后被告吕平将其名下的21幢801室出卖给原告，并于2017年3月15日签订了《房屋买卖合同》，第三人中顺公司作为中介方经办人盖章确认。后原告于2017年3月15日将购房定金30000元交付给被告吕平。在办理拆迁安置房权益转让申请过程中，因被告与其兄弟之间内部矛盾导致办理公证受阻。被告与原告协商给其一段时间处理与其兄弟之间矛盾，双方商定先将该房屋出租，并于2017年3月29日签订了《补充协议》，确定了原《房屋买卖合同》继续有效以及房屋出租、租金归属事项。因该房屋被吕平兄弟对外出租，该补充协议并未实际履行。同年6月份，两被告要求原告增加购房款至530000元，并承诺2019年7月1日之前办理过户手续，否则赔偿违约金200000元给原告，并于2019年6月28日签订《补充协议》约定了上述事项。2019年7月1日之后，原告一直催促被告办理房产过户手续，被告百般推诿。因发现两被告将案涉房屋出售给案外人，致使原告购房目的无法实现，故要求解除合同、被告返还定金并承担违约赔偿责任。被告吕平、黄月清共同辩称，1.黄月清不是案涉房屋的权利人，也不是买卖合同的主体，不是本案适格被告。2.《房屋买卖合同》实际上是无效合同，不应当有赔偿责任。定金是由第三人收取的，应当由第三人来返还。原告主张的违约金20万元及损失也不存在，也过高了。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人中顺公司述称，2017年春节左右，被告吕平来店里登记出售案涉房屋，出示了拆迁协议原件并将钥匙交付第三人。2017年3月15日之前，第三人联系原告来看房，房里无人、门口也没有涂写。因被告吕平不在扬州，在房屋谈好价钱后就通知被告吕平2017年3月15日回来签订《房屋买卖合同》。办理安置房权益转让手续时，拆迁公司工作人员说被告与其兄弟有矛盾，所以拆迁公司就不让办了。此后多次联系吕平办手续均未能成功。第三人认为人民法院应当支持原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年4月15日，吕平与扬州大仕房屋拆迁有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》，约定拆除吕平位于本市房屋，安置吕平汤汪花园约85平方米房屋2套。2016年8月3日确定安置汤汪花园梅花苑21幢401、801室房屋共2套。2017年3月15日，原告朱其林（乙方）与被告吕平（甲方）经第三人中顺公司居间介绍就汤汪花园梅花苑21幢801室91.24平方米房屋签订《房地产买卖合同》，约定：合同总价为480000元，2017年3月15日支付定金30000元，公证后乙方支付甲方购房款440000元，余款10000元待拆迁协议拆分后、煤气过户后支付甲方；本协议履行过程中，若乙方悔约，乙方不得向甲方索还定金，若甲方悔约，甲方应在违约之日起两日内将定金双倍退还给乙方；乙方不能按期向甲方支付房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于房地产价款万分之三的滞纳金，另承担违约金3万元等。当日，吕平出具收条：今收到朱其林梅花苑21幢801室房屋定金叁万元。次日，原、被告及第三人至相关部门办理拆迁安置房屋权益转让申请，但相关人员告知案涉房屋被告与其兄弟存在矛盾，故未能办理成功。2017年3月19日，第三人中顺公司向吕平出具收条：今收吕平人民币叁万元，房屋交易结束后归还（梅花苑21-801）。2017年3月29日，就吕平出售给朱其林汤汪花园梅花苑21幢801室房屋达成补充协议：确认2017年3月15日签订的买卖合同继续有效，吕平将叁万元定金暂交给中介保管及房屋租赁事宜。第三人中顺公司亦盖章确认。2017年6月28日，原告及两被告签订补充协议：原吕平出售给朱其林汤汪花园梅花苑21幢801室原房价肆拾捌万改为伍拾叁万元，如果吕平在2019年7月1日前不能将此房按正常程序转让给朱其林，吕平赔偿给朱其林贰拾万元（不含定金叁万），不得有误。第三人予以见证。另查，本院2018年4月17日立案受理了徐国燕诉吕平、黄月清、第三人扬州市顺玺房产中介有限公司、吕安房屋买卖合同纠纷一案，该案查明：吕平、黄月清系夫妻关系，吕安系吕平的弟弟；2016年12月1日，徐国燕与吕平、黄月清就汤汪花园梅花苑21幢401室房屋签订房地产买卖协议。2018年12月15日本院作出（2018）苏1002民初2135号民事判决，认为徐国燕与吕平、黄月清签订的房地产买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。遂判决吕平、黄月清于本判决生效后七日内协助原告徐国燕办理扬州市汤汪花园梅花苑21幢401室房屋的产权变更手续等。2019年4月29日，吕安起诉吕平要求确认扬州市汤汪花园梅花苑21幢801室房产归其所有。2019年5月23日双方到本院商谈调解方案，吕安陈述：扬州市汤汪花园梅花苑21幢801室房产确认给吕安所有，吕安补偿21幢401、801室两套房屋差价51.3万元给吕平；房屋差价是401室由吕平卖给徐国艳42.6万（其中35.6万元在吕安处、7万在吕平处），801室经询问中介协议作价74万，两套房子共计116.6万，吕安、吕平各得一半即为58.3万，减去吕平已经拿的7万，吕安再给吕平51.3万。当日，本院作出(2019)苏1002民初2612号民事调解书：一、吕安与吕平经协商一致确认扬州市汤汪花园梅花苑21幢801室房产归吕安所有，吕平七日内协助吕安办理上述房屋产权过户手续（含拆迁办手续及水电气过户手续）；二、吕安向吕平支付房屋补偿款51.3万元；三、吕平自愿负担律师费、案件受理费共计1.3万元，该款从吕安向吕平支付的房屋补偿款51.3万元中扣除，即吕安实际应向吕平支付50万元，此款在吕平协助吕安办理完过户手续（含拆迁办手续及水电气过户手续）之日交付；四、本案无其他争议。原告诉至本院后，应诉通知书、起诉状副本于2019年9月18日送达至两被告。本案的争议焦点为：1.《房地产买卖合同》是否有效，若有效，原告要求解除该合同有无依据？2.原告要求两被告退还定金、承担违约赔偿责任能否支持？本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。一、《房地产买卖合同》合法有效。理由如下：1.朱其林、吕平均系完全民事行为能力人，双方签订的《房地产买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律规定，亦无《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形。2.被告辩称其无权处分该房屋故案涉合同无效。朱其林、吕平签订《房地产买卖合同》时，拆迁协议确认案涉房屋属被告获得的拆迁安置利益，原告有理由相信被告有权处分该房屋，原告与其签订买卖合同属善意；即便吕平、吕安于2014年签订的房屋协议真实，此后亦通过诉讼调解确认案涉房屋归属吕安，表明在此次房屋买卖过程中吕平严重违反诚实信用原则，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对被告的该抗辩意见不予采纳。3.被告辩称案涉合同违反《中华人民共和国房地产管理法》权属有争议、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，故而无效。该规定属管理性强制性规定，且该转让行为并未损害国家利益和社会公共利益，亦不违反公序良俗，故对被告的该抗辩意见不予采纳。二、原告要求解除《房地产买卖合同》于法有据。理由如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。朱其林、吕平签订《房地产买卖合同》后，为顺利履行该合同而订立了补充协议，吕平承诺在2019年7月1日前将房产转让给朱其林否则承担相应后果。但其在2019年5月23日通过诉讼调解将案涉房屋确认给吕安，吕平的行为明显违反《房地产买卖合同》及补充协议的约定，且该违约行为致使原告无法获得案涉房屋，合同目的无法实现，原告要求解除合同符合法律规定。原告要求解除《房地产买卖合同》的起诉状副本于2019年9月18日送达至被告，双方之间的《房地产买卖合同》已于2019年9月18日解除。三、被告吕平应当退还购房定金3万元、支付违约金20万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告吕平擅自将案涉房屋另行处置致使原告无法取得案涉房屋，被告的行为属严重违约，应当承担违约赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约行为产生的损失赔偿额的计算方法。《房地产买卖合同》中约定了违约金及计算方法，2017年6月28日原、被告签订的补充协议中约定“如果吕平在2019年7月1日前不能将此房按正常程序转让给朱其林，吕平赔偿给朱其林贰拾万元（不含定金叁万）”亦属违约金性质，双方对违约金进行了调整，被告抗辩该约定系为另案诉讼所用并非真实意思但未提供反驳证据，对此意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案中，原告选择适用违约金条款，不违反法律规定，本院照准。被告吕平收到原告交付的购房定金3万元，其后将该款项交由中介保管系其自身权利的处分，并不影响订约定金的法律效果，原告要求被告吕平返还购房3万元于法有据，本院予以支持。本案中，原告向被告吕平既主张违约金又主张赔偿损失，若原告认为其损失大于约定的违约金，原告可以请求增加，无须再行主张赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合案涉房屋约定的成交价、守约方的实际付款情况（支付了定金3万元）、违约方预见因房屋涨跌而产生的损失、原告得知合同无法继续履行的时间节点、2019年5月吕安向中介询问案涉房屋价格等因素，参照本地同地段同类房屋市场价格，原告主张的违约金金额与其造成的损失大体相当，故约定的违约金不再调整，原告主张赔偿损失的诉求亦不予支持。四、黄月清并非《房地产买卖合同》签订人，2017年6月28日补充协议中明确约定由吕平承担责任，黄月清签字并不能推断出愿意承担该责任，原告提供的证据不足以证明其主张，原告要求被告黄月清承担违约赔偿责任无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告朱其林与被告吕平于2017年3月15日签订的《房地产买卖合同》终止履行；二、被告吕平于本判决生效后十日内返还原告朱其林购房定金3万元；三、被告吕平于本判决生效后十日内支付原告朱其林违约金20万元；四、驳回原告朱其林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为6550元，保全费2520元，合计9070元，由原告负担3580元，由被告吕平负担5490元（原告已预交，本院于本判决发生法律效力后十五日内退还原告案件受理费3965元，被告吕平于本判决发生法律效力后十五日内向本院缴纳案件受理费3965元、给付原告1525元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 涛人民陪审员  阙慰冰人民陪审员  林永荣二〇二〇年四月二十日法官 助理  康 冰书 记 员  郭 伟