山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终920号 上诉人（原审被告）：孟凡亭，男，1951年5月7日生，汉族，住高密市。 上诉人（原审被告）：宋永兰，女，1949年6月4日生，汉族，住高密市。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：张欢，山东文坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马洪强，男，1979年12月6日生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：管兰香，山东衡明律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：高密润福置业有限责任公司，住所地：高密市醴泉街道镇府街（西）48号。 法定代表人：逄后英，经理。 委托诉讼代理人：李福，男，该公司职员。 上诉人孟凡亭、宋永兰因与被上诉人马洪强、高密润福置业有限公司（以下简称润福置业公司）房屋拆迁补偿协议纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孟凡亭、宋永兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马洪强的诉讼请求；诉讼费用由马洪强、润福置业公司承担。事实和理由：1、协议约定交房时间在2015年7月8日前，该日期是润福置业公司交房的最后期限，孟凡亭、宋永兰在交房之后的当日付清欠款即不违约。润福置业公司先交房是孟凡亭、宋永兰付款的前提条件，合同履行是有先后顺序的，即交付房屋在前付款在后。因润福置业公司未在约定期间交付房屋是孟凡亭、宋永兰未付款的原因之一。2、润福置业公司在约定期限内没有交房构成违约，应按协议约定承担违约金，并且孟凡亭、宋永兰有权主张先行抵顶房款。3、截止2015年7月8日，孟凡亭、宋永兰多次到润福置业公司及其法定代表人住所要求交付房屋及付款事宜，但润福置业公司称协议无效作废，拒绝交付房屋，拒收房款。4、润福置业公司将应当交付给孟凡亭、宋永兰的回迁房一房二卖给了案外人李金玉，李金玉自2015年4月装修占有使用该房屋经营饭店直至孟凡亭、宋永兰驱逐搬入之日。润福置业公司一房二卖，谋取非法利益。5、润福置业公司至今没有交付符合协议约定和法律规定的回迁房屋。孟凡亭、宋永兰入住涉案房屋的事实系孟凡亭、宋永兰及时止损的合法行为，不能因此认定润福置业公司已按合同交付房屋。6、润福置业公司债权因其违约已与违约金抵消而消灭，马洪强受让债权不成立。 马洪强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 润福置业公司辩称，润福置业公司不存在违约情形；债权转让合法有效。请求驳回上诉，维持原判。 马洪强向一审法院起诉请求：判令孟凡亭、宋永兰支付房屋价款11万元及逾期利息；本案诉讼费、保全费、担保费由孟凡亭、宋永兰负担。 一审法院认定事实：马洪强系润福置业公司职工，经润福置业公司授权，于2014年7月9日与孟凡亭、宋永兰签订房屋拆迁补偿协议一份，双方约定由润福置业公司对孟凡亭、宋永兰所有的位于胶河生态发展区政府大楼北的四间住宅平房（面积234平方米），进行旧房改造，双方协商同意按房屋置换的方式进行补偿，润福置业公司给孟凡亭、宋永兰置换的房屋为孟凡亭、宋永兰原址盖的朝西的两间三上门头房（门头房的位置位于紧靠凤城大药房的南或北边两间三上门头房），因新建的房屋第三层系超出部分，双方约定由孟凡亭、宋永兰以11万元的价格买下第三层房屋的所有权，并约定该购房款孟凡亭、宋永兰在交接房屋的当日一次性付清，孟凡亭、宋永兰将该11万元打入润福置业公司指定的账户，润福置业公司为孟凡亭、宋永兰出具收到条。同时约定2015年7月8日为润福置业公司交房、孟凡亭、宋永兰付11万元房款的日期。双方还约定了违约责任，内容为：“1、乙方（孟凡亭、宋永兰）违反本协议约定的，除承担赔偿甲方（润福置业公司）经济损失的责任外，另须向甲方支付违约金叁拾万元。2、如未在本协议约定期限内将房产交付乙方，乙方有权向甲方追究违约金叁拾万元。3、甲方必须保证房屋的质量合格，如不合格属于违约。” 该协议签订后，润福置业公司按约改建了孟凡亭、宋永兰的旧房，但润福置业公司与孟凡亭、宋永兰在双方约定的交房付款日2015年7月8日，均未履行各自的义务，润福置业公司未按约将房屋于当日交付给孟凡亭、宋永兰，孟凡亭、宋永兰亦未向润福置业公司支付11万元购房款。孟凡亭、宋永兰于2015年7月13日下午搬至该房屋居住使用。后润福置业公司与孟凡亭、宋永兰多次发生争执，并报警，2019年7月2日高密市公安局李家营派出所出具出警证明一份，内容为“证明2015年7月13日19时24分，报警人逄后英（李福的妻子）因与孟凡亭的房屋纠纷问题报警，出警民警告知双方就房屋纠纷问题到法院处理。2015年7月14日，李福与孟凡亭又因房屋纠纷问题发生矛盾，在纠纷过程中，双方发生厮打，双方当天因为此事五次报警。2015年7月19日22时48分，李家营派出所接到报警，因该房屋纠纷孟凡亭与王立全（男，黑龙江省大庆市人，39岁）发生厮打，特此证明。李家营派出所2019年7月2日”。 2019年4月15日，润福置业公司与马洪强签订债权转让协议一份，润福置业公司将房屋拆迁协议中对孟凡亭、宋永兰拆迁补偿款11万元的债权转让给了马洪强，并将债权转让通知书邮寄给了孟凡亭、宋永兰孟凡亭，快递显示，2019年5月11日孟凡亭、宋永兰收到了该债权转让通知。 一审法院认为，孟凡亭、宋永兰与润福置业公司签订的房屋拆迁补偿协议，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方均具有法律约束效力。该协议是润福置业公司与孟凡亭、宋永兰双方附义务的权利，即润福置业公司应按约交付孟凡亭、宋永兰房屋，孟凡亭、宋永兰应按照约定支付润福置业公司房款，虽约定为同一日交房、付房款，但双方就先后履行顺序有异议，根据合同法的相关规定，当事人互负债务的，没有先后履行顺序的，应当同时履行。在本案中，孟凡亭、宋永兰主张润福置业公司延期交房，构成违约，但约定交房当日孟凡亭、宋永兰亦未向润福置业公司支付房款，且孟凡亭、宋永兰自认于约定交房的第五日2015年7月13日，自行搬至房屋居住至今，已长达四年之久，孟凡亭、宋永兰已经实现了房屋的居住和使用权益，故润福置业公司并未构成实质性的违约，因此，润福置业公司依法享有向孟凡亭、宋永兰主张11万元房款的债权。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给润福置业公司，且在本案该债权亦不存在根据合同性质、当事人约定或法律规定不得转让的情形。故润福置业公司将协议中11万元的债权转让给马洪强，并通知了孟凡亭、宋永兰，马洪强依法获得对孟凡亭、宋永兰所欠房款的债权。马洪强还主张所欠房款的利息，因孟凡亭、宋永兰自2015年7月13日搬至房屋后，一直未支付房款，马洪强可自2015年7月13日起，按照中国人民银行同期同类借款利率计算利息损失。孟凡亭、宋永兰辩称，润福置业公司所建房屋有质量问题，但并未提交相关证据证明；同时还辩称，润福置业公司一房多卖，因润福置业公司不予认可，且孟凡亭、宋永兰并无充分证据证明该答辩意见，故孟凡亭、宋永兰以上答辩意见，均不予采信和支持。马洪强还主张担保费，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第七十八条、第八十条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、孟凡亭、宋永兰偿还马洪强11万元及利息（以11万元为基数，自2015年7月13日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类借款利率计算），于判决生效之日起十日内付清；二、驳回马洪强其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元，申请费1170元，合计2420元，由孟凡亭、宋永兰负担。 二审中，孟凡亭、宋永兰述称，原李家营镇退休干部王立平系同一批回迁房中的一户，孟凡亭曾与王立平一起找润福置业公司协商交付房款，领房屋钥匙相关事项，但润福置业公司称拆迁协议作废，不存在收房款和交钥匙。葛效山系帮助孟凡亭搬家的人，在孟凡亭与案外人李金玉发生冲突时，听见李金玉说房子是他买的，并出示了购房合同。另出警记录中也有李金玉说房子是他购买的陈述。关于孟凡亭、宋永兰的上述陈述，润福置业公司称，王立平并没有与孟凡亭一起找过润福置业公司交房款的事情；李金玉的陈述并不属实，不存在一房二卖的事实；李金玉系受润福公司安排，看管涉案房屋，顺便夏天做烧烤。二审查明的其它事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，孟凡亭、宋永兰与润福置业公司之间就旧房改造与置换在平等协商基础上达成共识并签订有房屋拆迁补偿协议，双方当事人均应依约主动履行相应义务。从双方约定看，润福置业公司交付涉案房屋的时间系2015年7月8日之前，从查明的事实看，孟凡亭、宋永兰实际占有使用涉案房屋的时间系在2015年的7月13日。孟凡亭、宋永兰实际占有使用涉案房屋后，理应依约支付润福置业公司11万元。孟凡亮、宋永兰关于涉案房屋尚未正式交付，润福置业公司应支付违约金的主张与查明的事实不符，本院不予支持。鉴于润福置业将涉案债权转让给马洪英并已通知孟凡亭、宋永兰，一审法院依据查明的事实，判令孟凡亭、宋永兰向马洪英支付11万元及自占有涉案房屋之后以11万元为基数的相应利息，符合本案查明的事实，本院予以维持。 综上，上诉人孟凡亭、宋永兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上诉人孟凡亭、宋永兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年四月七日 书记员  褚诗舒