文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8659号上诉人（一审原告、反诉被告）：侯秋纯，女，汉族，1978年6月15日出生，住所地：广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍华娟，广东大润律师事务所律师。（代理权限终于2020年4月12日）委托诉讼代理人：朱仕弘，广东大润律师事务所实习律师。（代理权限始于2020年4月13日）上诉人（一审被告、反诉原告）：张丽霞，女，1966年5月21日出生，澳门特别行政区居民。上诉人（一审被告、反诉原告）：李荣业，男，1968年4月16日出生，澳门特别行政区居民。上诉人（一审被告、反诉原告）：佛山市南海区玛莉迪安美容院，住所地：广东省佛山市南海区。经营者：李荣业。张丽霞、李荣业、佛山市南海区玛莉迪安美容院的共同委托诉讼代理人：何海有，广东都昇律师事务所律师。上诉人侯秋纯因与上诉人张丽霞、李荣业、佛山市南海区玛莉迪安美容院（以下简称玛莉迪案美容院）租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7401号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。侯秋纯上诉请求：一、依法撤销（2017）粤0605民初7401号民事判决书第八项，改判侯秋纯无需向张丽霞支付补偿款。二、判令张丽霞承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院已认定案涉合同仅因张丽霞违约而导致解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”侯秋纯并不同意利用商铺原有的装饰装修，也无法利用该装饰装修，且张丽霞是根据其自身经营需要进行装修，装修的程度与侯秋纯无关，故侯秋纯不应支付补偿款。张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院针对侯秋纯的上诉共同答辩称：与其上诉状意见一致，补充如下：案涉合同是侯秋纯违约并采用不合理的手段无故解除所致，侯秋纯违反法庭禁令，私自改变商铺的装修，导致装修残值无法估算，因此应由侯秋纯承担全部的责任。张丽霞为了建造高档的美容院，在案涉商铺进行长期经营，因此投入了巨大的资金进行装修，在双方的协商过程中，侯秋纯亦同意现有装修。张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院上诉请求：一、撤销（2017）粤0605民初7401号民事判决第一项至第六项、第九项至第十项，维持该判决第七项、第八项。二、确认侯秋纯和张丽霞于2013年4月15日签订的《商铺租赁合同》于2017年1月25日前因侯秋纯实施违法行为解除，张丽霞不承担违约责任。三、侯秋纯赔偿张丽霞装修费残值291043.7元、以及自2017年1月25日起至法院确认合同解除日后3个月的经营损失（不少于3个月，暂计算3个月，60000元）。四、侯秋纯退还保证金27000元，并以该款为本金自2017年1月25日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期商业贷款利率计付利息。五、侯秋纯支付拆装水表工程款55元、停水经营损失3000元。六、一审本诉、反诉诉讼费用、二审诉讼费用全部由侯秋纯承担。事实和理由：一、一审法院违反法定程序，审查认定本案证据背离客观公正原则。为证明案件事实，张丽霞将几大箱证据原件、或者原始载体搬上法庭，当庭出示。张丽霞所提交的证据，均有证据原件核对。一审法院以张丽霞“无证据原件”为由排除对张丽霞有利的证据，明显与客观事实不符。一审法院一方面不予采信张丽霞提交的证据，另一方面却又依据张丽霞提交的“无证据原件”的证据作出对张丽霞不利的事实认定，以偏概全，偏听偏信侯秋纯一方。对于张丽霞提出的调查取证申请，一审法院亦简单地敷衍了事。证据是诉讼之王，一审法院审查认定本案证据明显背离客观公正原则，由此导致认定解除租赁合同的原因及时间、租金交收状况、违约责任、张丽霞的装修损失、以及其他经济损失等关键事实认定不当。在举证过程中，审判人员均不在场，书记员又无力把控现场。一审法院还颠倒举证先后顺序，强令张丽霞先举证、侯秋纯后举证，以致张丽霞未能充分核实、质证侯秋纯证据，举证、质证是重要的庭审程序，程序不公，亦无法保证判决的客观公正。二、侯秋纯于2017年1月30日前对商铺停水停电、上锁封铺，以此实际行动违法解除合同，合同解除时间应为2017年1月30日前，原因是侯秋纯采用违法手段。一审法院认定事实明显不当。案涉170号商铺与另案168号、169号、171号商铺相连，且仅在168号商铺设出入口。侯秋纯或者其他三间商铺的任何一位业主实施停电或上锁的行为均能阻止张丽霞进入商铺，上述行为实际上就是收回商铺，解除合同。张丽霞于2017年2月14日向侯秋纯和吴伟仪发送短信：“你们不能要挟我们停电停水，如果因为店面有什么损失我们也会追究的”，张丽霞因业主停水停电不能进入商铺，才发出上述短信请求和解。吴伟仪2017年3月7日的短信、侯秋纯2017年3月24日和29日的短信，报警回执、保利物管及中介秦浩权的录音，各方于2017年2月28日的面谈等证据，均可证明侯秋纯等业主在春节前上锁封铺的事实。商铺水电设施由张丽霞出资安装，多年来一直由张丽霞直接交付水电费，张丽霞是商铺水电实际用户，物业管理处、侯秋纯等业主无故对商铺停水停电是严重违法行为。一审法院认定张丽霞应在2017年1月5日前支付2016年12月12日至2017年1月11日的租金，而2017年1月5日至侯秋纯上锁停水停电封铺之日尚不足30日，侯秋纯构成根本违约。一审法院断章取义，排除了对张丽霞有利的证据，回避对侯秋纯不利的事实，认定事实明显不当、立场明显不公。三、一审法院确认侯秋纯与张丽霞于2013年4月15日签订的《商铺租赁合同》于2017年6月13日解除，明显与双方当事人的主张不一致，违背了民诉法规定的意思自治原则，且与客观事实不符。暂且不管解除租赁合同的原因，侯秋纯第一次诉请确认涉案租赁合同于2017年5月14日解除，诉讼中变更为2017年3月01日。张丽霞反诉确认涉案租赁合同于2017年2月28日解除，后变更为2017年1月30日前。民事诉讼以当事人意思自治为原则，根据双方当事人的诉请，涉案租赁合同的解除时间最迟为2017年3月01日。一审法院认定2017年6月13日解除，明显违背了意思自治原则。一审法院并未查明侯秋纯对涉讼商铺实施断电行为的具体时间，却又认为“张丽霞在2017年2月26日前正常占有使用涉讼商铺，存在逻辑错误以致计收租金、管理费、水电费、违约金等相应的判项错误。四、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……”。侯秋纯认为张丽霞拖欠租金，仅属侯秋纯单方意见，侯秋纯应当依照法律规定催告张丽霞，经双方对账后，明确告知张丽霞拖欠租金的金额、付款的合理期限、以及逾期付款需要解除合同的意思。侯秋纯未依照法律规定催告并给予合理期限，突然采用停水停电等违法违约手段无故提前解除租赁合同，严重违反法律规定。一审法院认定张丽霞承担全部违约责任，无视上述法律规定，适用法律错误一审以张丽霞未按期缴纳租金为由判决没收张丽霞支付的保证金27000元，同时又以同样理由判决张丽霞按每日万分之三计算违约金，一行为同时承担两次违约责任，缺乏法律依据。张丽霞从2013年4月开始一直如期交付租金数十万元，即便一审法院认为张丽霞未能如期交付2016年12月12日至2017年1月11日租金属实，仅一期租金约11000多元未能如期交付，侯秋纯便立即停水停电、上锁封铺，并承担逾期租金3倍的违约责任，明显判决不公。五、侯秋纯停水停电、上锁封铺后，张丽霞不能进入商铺，四间商铺均在侯秋纯等业主的全部控制之下。张丽霞为此多次通过电话、短信、面谈等多种方式与侯秋纯沟通，同时委托其他人与侯秋纯沟通，侯秋纯均故意拖延。其后，侯秋纯突然于2017年5月23日起诉张丽霞。因侯秋纯违法违约收回商铺，张丽霞既未使用侯秋纯商铺，又无权放弃室内物品，一审法院判令张丽霞支付解除租赁合同后的租金、物业管理费、水费、电费、以及违约金，毫无事实和法律依据。合同解除之后，相应的违约金更缺乏事实和法律依据。六、张丽霞为打造一流美容院，投资将近200万元装修商铺，准备长期经营美容。从2013年4月签订合同开始，尽管周边道路施工、以及侯秋纯拒不协助解决客户车位等诸多因素严重影响张丽霞经营及投资回报，张丽霞也一直如期履行合同。据不完全统计，张丽霞向侯秋纯支付将租金近45万元。因侯秋纯无故提前解除租赁合同，导致张丽霞巨额投资损失和经营损失。根据法律规定，侯秋纯应当承担赔偿责任。一审法院既未查明解除租赁合同的真正原因及时间，又未查明张丽霞的实际损失，偏听偏信侯秋纯，所作出的判决明显不公。七、张丽霞、李荣业均为澳门特别行政区居民，且李荣业在内地没有经常居住地，对其两人的身份关系、财产关系应当适用澳门特别行政区法律，一审对此适用法律错误。侯秋纯针对张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院的上诉答辩称：侯秋纯已经向张丽霞发函要求于2017年3月1日解除合同，张丽霞一审时也主张3月1日前已解除合同。一审将合同解除日期认定在2017年3月1日之后有误，但因侯秋纯损失没有多大，故没有提出上诉。合同对解除合合同拆除义务和费用进行了明确约定，在张丽霞无故不拆除的情况下，侯秋纯自行拆除没有过错，不应支付装修费残值。侯秋纯向一审法院提出诉讼请求：一、确认侯秋纯与张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院的租赁合同于2017年3月1日解除；二、张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院连带向侯秋纯支付2016年2月12至2016年3月11日、2016年12月12日至2017年5月11日拖欠的租金67900元及从2016年12月至2017年4月的物业管理费1684.8元及以每月应付租金为本金从每月5日起至实际付清之日止按日千分之三计算的利息，暂计至2017年6月9日为36749.7元；三、张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院连带向侯秋纯返还侯秋纯代垫2017年2月的电费44.99元，2016年11月29日至2017年4月1日的水费148.77元，合计193.76元；四、张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院连带向侯秋纯支付自2017年5月12日起至实际腾退之日止按合同约定租金标准计算的商铺使用费，物业管理费按280.8元计算至腾退之日止及至2017年9月的水电费；五、张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院连带支付恢复隔离墙及拆除间隔墙、装修的费用；六、张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院腾退租赁物予侯秋纯；七、张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院承担一审的全部诉讼费用。张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院向一审法院提出反诉请求：一、确认张丽霞与侯秋纯签订的商铺租赁合同于2017年1月31日因侯秋纯违法违约解除；二、侯秋纯支付张丽霞装修费剩值291043.7元（详见装修费剩值清单）、以及自2017年2月1日起至人民法院确认双方解除商铺租赁合同关系之日后3个月期间全部经营损失（不少于三个月，暂计算3个月60000元），按3个月60000元的标准计算；三、侯秋纯向张丽霞退还保证金27000元，并以27000元为本金自2017年2月1日起至清还之日止按中国人民银行贷款利率计付利息；四、侯秋纯支付拆装水表工程款55元、停水经营损失3000元；五、一审本诉、反诉诉讼费用全部由侯秋纯承担。一审法院认定事实：涉讼商铺位于佛山市南海区，登记权利人为侯秋纯,建筑面积56.16平方米。2013年4月12日，侯秋纯（甲方、出租方）和张丽霞（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租涉讼商铺予乙方，租期从2013年4月12日起至2018年5月19日止。2013年4月12日至2014年4月11日的租金每月9000元；2014年4月12日至2015年4月11日的租金每月9500元；2015年4月12日至2016年4月11日的租金每月10300元；2016年4月12日至2017年4月11日的租金每月11300元；2017年4月12日至2018年5月19日的租金每月12400元。乙方需交保证金27000元。乙方每月1-5号前以现金或转账形式支付当月租金予甲方，由甲方开具收据。逾期未交，每日按租金的千分之五支付滞纳金。逾期三十天不支付租金，物业管理费、水电费、治安环卫费，甲方有权单方解除合同并收回商铺，乙方所支付的保证金不予退回。甲方协助乙方办理工商登记事宜，乙方应依法经营。承租期间，铺位的水电费、物业管理费、电话费、房产、土地使用、租赁等一切税费及乙方在租用期间所产生的一切费用由承租方负责支付。如乙方需对商铺内外部整改或装修，必须征求甲方同意。合同期满后，乙方不得破坏现有装修，如有需要乙方必须无条件恢复铺位原来面貌方可退回装修保证金。租赁期满或乙方违约致甲方单方解除合同，乙方应在期满或解除合同后即日迁出商铺。若乙方逾期迁出，每逾期一日，甲方有权按月租金额百分之五收取违约金。乙方逾期两天仍未迁出，则商铺内的财产和设备所有权归甲方所有，甲方有权采取封铺、停水、停电等措施收回铺位。合同备注载明，2013年4月12日至2013年5月11日为乙方装修期不收一个月租金。2013年4月13日，张丽霞支付保证金27000元。2013年5月15日和2013年6月15日，张丽霞各转账9340元予侯秋纯，汇款附言均载明租金及物管费。2016年5月23日，张丽霞转账支付10640元予侯秋纯，附言支付保利店170号铺租金及物管。2017年2月14日，张丽霞向侯秋纯发出短信息，载明：“你好！关于保利花园的租金我们在3月1号就停租，这几年我们团队一直在努力经营，哪怕封路两年，我们都没有放弃，所有铺都关门了，转让了，我们仍然坚持，但今年的生意更难做，死角位的店只有饮食才有人流，我们不得不都要最后要放弃，你们也不愿意降租，关于如何解约我们进行协商，你们不能要挟我们停电停水，如果因为店面有什么损失，我们也会追究的。阁下可以留言或者面谈，谢谢谅解”。同日，侯秋纯回复短信：“你好，我非常理解这两年的经济环境差，所以就算你们拖欠两个月之内的租金我很少去追，有时也是打电话问问财务，而你们财务多数没听电话，只是通知一声，如有回复从不再多说，我们都很理解你们的投资一般都是通情达理的将它放一边，将心比心我们也要供银行贷款的，而你们已拖欠几个月租金了，而都有跟李生打招呼他自个约好什么时候还租的但一次次失信。”2017年3月，张丽霞发短信请求侯秋纯打开涉讼商铺的电源。侯秋纯回复：“你已经交代3月1号停租了而且将近5个月没交任何费用，也没有任何用商量的语气来表达，停电不是我想要的结果和做事风格，我之前如果是这么坚定去做就不会造成今天这种局面和大家的损失而且不是我一个业主能做事情的，只要你保证尽快恢复原貌和余额，什么事情都可以商量……”2017年3月29日，张丽霞发短信给侯秋纯：“现在很多意向的合作者，他们最关心接下来的租约和租金。”2017年3月30日，侯秋纯发短信给张丽霞：“张小姐你好，请问你考虑成点，你这样既不给租金又不搬走，这么拖着也不是办法，二月底面谈时你回答说一周时间没谈成合作就搬走复原辅位的，现在已过一个月，给足时间了，你还在拖，如今欠租5个多月了。就因为你确实装修花了不少钱，如果你能够找到合作者继续经营，我也愿意往后减点租给你，但时间必须控制在这周内解决，并缴清欠租，如果不能就别怪我了。我也不能给你拖死的。你说的过渡时间已给过了，你考虑考虑。”2017年6月10日，侯秋纯向张丽霞在涉讼合同载明的住所地邮寄《通知》一份，通知张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院由于承租涉讼商铺连续拖欠租金多月，已严重违约，正式通知租赁合同于2017年5月14日解除，请于2017年6月15日前支付完毕拖欠的租金及滞纳金、占用商铺的使用费、物业管理费及水电费等，搬离租赁物，并将租赁物恢复原状。若逾期不搬离租赁物，根据合同约定，商铺内的财产和设备所有权归业主所有，业主有权进行处置。该邮件于2017年6月13日被他人签收。2017年6月14日，张丽霞发短信给侯秋纯：“侯小姐你好，你的信收到了，今天下午3点出来面谈，我方也多次联系过你们，请回复。”2017年7月8日，侯秋纯发短信给张丽霞：“张小姐你好，通知后你没过来搬走东西，里面剩下的台凳已搬到大沥叠窖路临时租的一个仓库里，请尽快过来车走，以免仓租加长时间。”侯秋纯支付了涉讼商铺2016年9月至2017年4月的物业管理费2246.4元，2016年11月29日至2017年4月1日的水费144.1元，2017年2月的电费44.99元。诉讼中，一审法院根据张丽霞的申请，于2017年11月21日到保利花园物业服务中心调查取证。该物业服务中心工作人员曾某枝陈述，2017年过年前，没有对涉讼商铺停水停电。2017年春节过完年后，物业服务中心根据涉讼商铺业主的要求，停止涉讼商铺的供水供电。两个月后，业主叫物业服务中心对涉讼商铺加锁，不让租户搬东西走。又两三个月后，业主把商铺内的物品搬走，说搬到自己的仓库。2017年11月10日，根据业主指示，物业服务中心恢复涉讼商铺的供水供电，涉讼商铺的新的承租人在2017年9月30日向物业服务中心申请装修，在2017年11月10日开始装修。另，2017年4月前，小区范围内的公共停车位可自由使用，2017年5月开始统一收费使用。铺位门前的停车位不是商铺专用，没有收取任何租金。侯秋纯在诉讼中陈述，涉讼商铺由侯秋纯交付予张丽霞时是毛坯状态。侯秋纯在2017年12月6日的庭审中陈述，侯秋纯为防止租赁物内物品丢失才对租赁物上锁，由于张丽霞仍自行取走商铺内的物品，侯秋纯把商铺内的物品搬去侯秋纯在大沥租用的仓库。商铺的装修已有一定改动。张丽霞和李荣业在诉讼中陈述，张丽霞与李荣业于2006年登记结婚。佛山市南海区玛莉迪安美容院是个体工商户，其登记经营者是李荣业。一审法院认为，侯秋纯和张丽霞于2013年4月15日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于张丽霞是否欠付租金的问题，侯秋纯主张张丽霞未支付2016年2月12日至2016年3月11日及2016年12月12日起的租金，张丽霞作为承租人主张租金已支付的积极事实，应对交租事实的发生承担举证责任。张丽霞以侯秋纯未提供全部银行流水为由主张侯秋纯未举证证明张丽霞欠付租金费用，没有法律依据，一审法院不予采纳。即使以张丽霞提供的转账凭证认定张丽霞的付款情况，根据张丽霞提供的2016年5月23日的转账凭证，张丽霞转账支付10640元予侯秋纯，附言为付保利170铺租金及物管，与当月租金10300元及物管费280.2元的总和相差不大，证明张丽霞知悉并同意其每月应缴的款项包含铺位租金及物业管理费。张丽霞2016年6月29日支付的12640元中的100元应为补充支付上月未支付的递增租金。但张丽霞按每月340元计付物业管理费，在侯秋纯没有举证证明多收的59.8元的款项性质情况下，张丽霞每月除租金和物业管理费外多付的59.8元属于多付款项，应抵扣未付租金费用。从2013年4月12日至2016年2月11日、从2016年3月12日至2016年12月11日共43个月，每月59.8元，合计多付2571.4元。多付款项与未付租金物业管理费抵扣后，张丽霞欠付2016年2月12日至2016年3月11日的租金8008.8元【10300-（2571.4-280.2）】及2016年12月12日起的租金、物业管理费，构成违约。关于侯秋纯是否实施断电及是否因此对合同解除负有责任的问题，物业服务中心的工作人员陈述2017年春节后根据侯秋纯要求对商铺实施断电，一审法院确认侯秋纯对涉讼商铺实施断电行为。但春节后是一个宽泛的时间概念，工作人员未能明确具体的断电时间。张丽霞主张侯秋纯于2017年1月25日已停电，没有有效证据佐证，且与张丽霞反诉提供的录音主张侯秋纯于2017年2月27日指令物业服务中心停电的陈述相矛盾，一审法院对张丽霞主张的停电时间不予确认。由于2016年12月12日至2017年1月11日的租金应在2017年1月5日前支付，张丽霞至2017年2月4日尚未支付，已迟延超过30天，侯秋纯请求解除合同，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持，一审法院确认涉讼合同于2016年6月13日解除通知的邮件送达之日解除。由于张丽霞欠付租金、物业管理费违约在前，张丽霞在侯秋纯对租赁物实施断电前即2017年2月14日已提出提前解除合同的主张，一审法院对张丽霞主张涉讼合同因侯秋纯停电导致解除的意见不予采纳。涉讼合同并未约定侯秋纯需提供车位予张丽霞使用。涉讼商铺周边市政、地理环境变化及是否因此影响人流量均属于正常的商业风险，非属出租人可控的因素，应由承租人或经营者自行承担。张丽霞抗辩履行租金支付义务的意见不成立，一审法院对张丽霞主张侯秋纯对合同解除负有责任的意见不予采纳。关于腾退商铺及支付拆除、恢复费用的请求，侯秋纯在诉讼中确认已搬离张丽霞的物品并对涉讼商铺进行装修，物业服务中心工作人员的陈述也佐证该事实并证明侯秋纯已将涉讼商铺重新出租，新承租人已进场装修，侯秋纯已实际收回涉讼商铺，一审法院对侯秋纯的腾退请求不予支持。涉讼商铺交付予张丽霞使用时为毛坯状态，证明张丽霞对涉讼商铺的装修经侯秋纯同意。但至庭审时涉讼商铺的状态已和张丽霞使用时发生改变，不具备通过司法鉴定确定拆除费用的条件，且该种改变是侯秋纯自行实施的行为，应由侯秋纯自行承担相应不利后果，一审法院对侯秋纯请求张丽霞支付恢复隔离墙及拆除间隔墙、装修费用不予支持。关于侯秋纯收回商铺的时间，物业服务中心工作人员陈述2017年春节过完年后两个月后又两三个月后业主把商铺内的物品搬走。据此陈述，侯秋纯搬离租赁物内物品的时间应为2017年6月期间。一审法院结合玛莉迪安美容院对涉讼商铺及其他三个商铺整体使用、商铺的出租人整体处理商铺内物品的基本事实，认定侯秋纯于2017年6月20日将侯秋纯的物品搬离涉讼租赁物。张丽霞在2017年2月26日前正常占有使用涉讼商铺，应按合同约定标准支付2016年12月12日起至2017年2月26日止的租金和物业管理费予侯秋纯。涉讼合同并未约定侯秋纯可在张丽霞欠租的情况下对租赁物断电，故租赁物断电后确对张丽霞正常使用租赁物造成影响，但张丽霞在明知租赁物断电的情况下并未将腾退租赁物予侯秋纯，亦未主张放弃租赁物内的物品，张丽霞对涉讼租赁物进行了实际的占有使用，一审法院综合上述情况，酌定张丽霞按合同约定的租金和物业管理费标准的一半支付2017年2月27日起至2017年6月20日止的租金及物业管理费予侯秋纯。2017年6月21日起，侯秋纯已实际收回租赁物，一审法院对侯秋纯主张张丽霞支付2017年6月21日起的租金、物业管理费不予支持。经核算（见附表二），张丽霞应支付至2017年6月20日的租金59195.58元、物业管理费1237.89元予侯秋纯。张丽霞还应支付涉讼商铺2017年2月的电费44.99元及2016年11月29日至2017年4月1日的水费144.1元予侯秋纯。侯秋纯主张的其他物管费，属于重复计算，一审法院不予支持。侯秋纯的其他水电费请求尚未明确，一审法院不予处理。关于侯秋纯主张的逾期违约金，张丽霞迟延支付租金，确应支付逾期违约金，但合同约定的违约金标准过高，一审法院酌情调整为按日万分之三计算。双方约定的租金支付时间应为每月5日前支付当月的租金，根据“当月”的表述，该支付期限的5日应包含在当期计租周期内，故张丽霞应于当月5日前支付上月12日至当月11日的租金。张丽霞应各以上月15日至下月14日的应付租金为本金从下月6日起至付清款日止按日万分之三计付逾期违约金予侯秋纯。经核算各月应付租金，张丽霞应以8008.8元为本金从2016年3月6日起，各以11300元为本金分别从2017年1月6日、2017年2月6日，以8676.78元(6053.57+2623.21)为本金从2017年3月6日起，以5650元为本金从2017年4月6日起，以6200元为本金从2017年5月6日起，均至付清款日止，按日万分之三计付逾期违约金予侯秋纯。关于合同解除的违约金，侯秋纯主张张丽霞支付违约金是违约责任的一种形式。张丽霞欠付租金物业管理费构成根本违约，对合同解除负有责任，一审法院对张丽霞请求侯秋纯返还已支付的保证金及支付利息不予支持。侯秋纯存在断电的行为及张丽霞存在不腾退租赁物的行为，双方均对合同解除后的损失扩大负有责任。涉讼租赁物在2017年9月30日已由新的承租人申请装修。一审法院综合上述事实综合考量侯秋纯因合同提前解除的损失，认为张丽霞已以交纳的保证金归侯秋纯所有的方式承担违约责任，侯秋纯的其他违约金请求过高，一审法院不予支持。关于张丽霞的装修损失请求，张丽霞在诉讼中明确是形成添附的土建、装修及移动会影响价值的监控等定制设备损失，不包含可移动物品损失，一审法院只对张丽霞主张的损失予以审查，对其他可移动物品不予审查。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”涉讼合同因张丽霞违约而解除，张丽霞对合同解除负有全部责任。考虑到涉讼租赁物在侯秋纯交付予张丽霞时为毛坯状态及美容经营业态对经营环境的一般装修要求，张丽霞对涉讼租赁物的装饰装修应具备可利用的价值。涉讼租赁物已由侯秋纯收回并对装修进行改动，侯秋纯对租赁物收回时的状态未能查清负有责任。一审法院结合剩余租期的时长、张丽霞投入装饰装修的摊销情况、租赁物的面积及法律规定的适当补偿原则，酌定侯秋纯补偿11232元予张丽霞，对张丽霞的其他装修赔偿请求不予支持。张丽霞没有有效证据证明实际发生经营损失，且涉讼合同因张丽霞违约而解除，合同解除后，承租人应及时返还租赁物予出租人，不存在继续经营及可得利益损失的问题，张丽霞主张的经营损失和违约金，一审法院均不予支持。张丽霞主张的水表拆装影响经营，但未能证明水表拆装原因并侯秋纯对水表拆装负有责任，一审法院对张丽霞主张的拆装工程款及因此发生的停水经营损失均不予支持。李荣业和佛山市南海区玛莉迪安美容院不是合同相对方，一审法院对其反诉请求不予支持。张丽霞和李荣业确认双方于2006年登记结婚，李荣业参与涉讼合同的履行事宜，证明李荣业知悉张丽霞签订涉讼合同并享受租赁物使用权益，张丽霞在该案因涉讼合同的债务属于夫妻共同债务，李荣业应承担共同清偿责任。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条规定，夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。参照上述法律规定，内地是张丽霞和李荣业经常居住地，张丽霞、李荣业均是中国国籍，张丽霞主张适用澳门特别行政区法律，李荣业不需要对涉讼债务承担清偿责任，一审法院不予支持。玛莉迪安美容院不是合同当事人，也没有作出债务承担的保证，一审法院对侯秋纯主张玛莉迪安美容院对涉讼债务承担共同责任不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认侯秋纯和张丽霞于2013年4月15日签订的《商铺租赁合同》于2017年6月13日解除；二、张丽霞应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付2016年2月12日至2016年3月11日的租金和2016年12月12日起至2017年6月20日止的租金合计59195.58元予侯秋纯；三、张丽霞应于一审判决发生法律效力之日起十日内各以8008.8元为本金从2016年3月6日起，各以11300元为本金分别从2017年1月6日、2017年2月6日，以8676.78元为本金从2017年3月6日起，以5650元为本金从2017年4月6日起，以6200元为本金从2017年5月6日起,均至上述第二项判决对应租金付清之日止按日万分之三计付逾期违约金予侯秋纯，本项随上项清；四、张丽霞应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付2016年12月12日至2017年6月20日物业管理费1237.89元予侯秋纯；五、张丽霞应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付电费44.99元及水费144.1元予侯秋纯；六、李荣业对张丽霞的上述第二项至第五项债务承担共同清偿责任；七、驳回侯秋纯的其他诉讼请求；八、侯秋纯应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款11232元予张丽霞；九、驳回张丽霞的其他反诉请求；十、驳回李荣业、玛莉迪安美容院的反诉请求。一审受理费2396.87元，由侯秋纯负担1081.31元，由张丽霞、李荣业负担1315.56元。反诉受理费减半收取计3485.74元，由侯秋纯负担40.4元，由张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院负担3445.34元。二审期间，张丽霞提供了录音，拟证明张丽霞多次与侯秋纯等业主就商铺上锁、停水停电协商，侯秋纯等业主拒绝协商，放任商铺损失扩大，且同意放弃2017年2月份之后的租金，经质证，侯秋纯对三性均不予以确认，经审查，即便上述录音真实，其只能证明张丽霞委托第三人就合同违约责任、合同解除后续事宜处理与侯秋纯电话协商的过程，双方并未达成一致意见，本院不予采纳。双方当事人对一审认定事实无异议的部分，本院予以确认。本院查明，保利花园三期物业服务中心于2017年4月12日向崔斯斯发出电费通知单，该通知单记载案涉171商铺2017年2月实用电量239度。于2017年5月4日向吴伟仪发出电费通知单，该通知单记载案涉168商铺2017年2月实用电量1463度、3月实用电量446度；169商铺2月实用电量831度，3月实用电量97度。本院认为，本案系租赁合同纠纷。因张丽霞、李荣业系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳民事纠纷，应参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定进行审理。双方当事人对一审法院适用内地法律处理合同争议无异议，本院予以确认；张丽霞、李荣业虽在上诉时对一审法院适用内地法律处理夫妻共同债务有异议，但在二审法庭调查时亦同意适用内地法律，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合上诉人侯秋纯和上诉人张丽霞、李荣业、玛莉美容院的意见，本院分述如下：关于合同解除责任方和合同解除时间的认定问题。侯秋纯主张合同解除原因系张丽霞逾期交付租金，张丽霞则辨称其不存在拖欠租金的行为，合同解除原因系侯秋纯擅自停水断电。张丽霞辩称其每月实际支付款项高于应缴租金，超出部分应用于抵扣租金。案涉合同虽未约定物业管理费的负担主体和支付方式，但根据双方提交的银行转账记录，张丽霞每月实际支付的款项金额均大于租金和物业管理费的合计金额，再结合张丽霞提交的2016年5月23日转账凭证上备注的“支付保利店170铺租及物管”信息，可认定双方以行为的方式对合同内容进行了变更，即承租费用应由租金、物业管理费构成。侯秋纯每月按340元收取物业管理费，与实际支出不符，且未提供合理说明，其多收取部分应抵扣张丽霞欠付租金和物业管理费。扣除侯秋纯累计多收取的2571.4元，张丽霞仍欠付2016年2月12日至2016年3月11日的租金8008.8元。此外，张丽霞至今未支付2016年12月12日起的租金和物业管理费，其行为已经构成违约。张丽霞辩称保证金应用于抵扣到期租金，结合相关条款表述，案涉保证金性质为解约保证金，而非预付租金，仅在顺利履约或合同关系提前终止时根据履行情况进行结算，张丽霞无权要求在履行期间抵扣，张丽霞该项上诉意见不能成立，本院不予采信。张丽霞辩称案涉商铺周边市政道路维修构成“情势变更”，侯秋纯拒不降租是合同解除的主要原因。经查，案涉商铺位于佛山市南海区路），而张丽霞提交的调查取证申请书所附材料仅涉及锦园路（海三路至海五路、海七路至，相邻路段封闭施工客观上会对周边通行产生一定影响，但尚未达到“情势变更”所要求的“明显不公平”或者“不能实现合同目的”，张丽霞的该项上诉意见，本院不予采信。张丽霞辩称侯秋纯对商铺停水断电、上锁的行为构成违法解除，且未履行催告义务。侯秋纯对商铺停水断电目的在于督促张丽霞履行租金支付义务，并未作出解除合同的意思表示，张丽霞支付逾期租金后仍可继续承租案涉商铺。张丽霞于2月14日向吴伟仪、侯秋纯发送短信提出3月1日停租时陈述主要原因系“生意难做”，并未提及因商铺停水断电而停租，故即便侯秋纯等业主催缴租金的方式不合理，停水断电不是导致张丽霞停租的直接原因和主要原因。即便上述行为构成事实上解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，催告履行是守约方行使法定解除权须履行的义务，如合同当事人已经约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人即可解除合同，无须履行催告义务。张丽霞拖欠租金超过1个月，合同约定解除条件已成就，侯秋纯无须履行催告义务。张丽霞于2017年2月14发出停租请求，吴伟仪当即表示同意，侯秋纯虽未表示同意亦未反对。因吴伟仪、侯秋纯、崔斯斯系将168、169、170、171四间商铺整体出租给张丽霞，张丽霞亦对四间商铺进行整体改造，四间商铺互通且仅在吴伟仪所有的168号商铺设出入口，故张丽霞与吴伟仪合同的解除亦使案涉合同丧失履行的基础。侯秋纯虽未明确表示同意解除合同，但其诉请确认2017年3月1日解除合同，视为其认可上述事实。合同解除时间是划分商铺租金和商铺占有使用费的时间依据，进而影响到逾期租金滞纳金的认定，一审法院认定合同解除日为2017年6月20日，实际计算了2017年3月1日至6月20日商铺占有使用费的滞纳金，而侯秋纯并未诉请占有使用费的滞纳金。一审法院处理欠妥，本院予以纠正。关于欠付租金、滞纳金、保证金的处理问题。关于欠付租金。张丽霞辩称侯秋纯等业主在2017年1月25日已对商铺停水断电、上锁，但根据张丽霞提供的其与案涉商铺物业公司工作人员的通话记录，物业工作人员在2017年2月27日才收到停水断电委托，且168号商铺、169号商铺、171号商铺在2017年2月份仍分别产生实际用电量1463度、831度，239度，张丽霞上述抗辩意见与事实不符，本院不予采信。一审法院综合现有证据状况，认定张丽霞2017年2月26日前仍正常使用案涉商铺，理据充分，本院予以确认。案涉商铺于2017年2月27日被停水断电，一审法院综合考虑双方的过错，酌定张丽霞按合同约定标准的一半支付至合同解除前的租金和物业管理费，处理妥当，本院予以确认。关于滞纳金，张丽霞未按合同约定支付租金，一审法院在合同约定的滞纳金计付标准基础上下调为日万分之三，处理妥当，本院予以维持。关于保证金，《房屋租赁合同》第五条对保证金的处理进行了明确约定，即张丽霞逾期支付租金三十日，侯秋纯即可解除合同并没收保证金，张丽霞至今未支付拖欠租金并提前解除合同，根据上述约定，侯秋纯有权没收保证金。张丽霞辩称侯秋纯同时主张滞纳金和没收保证金有违公平原则，滞纳金适用于逾期支付租金的情形，用于赔偿出租人应收租金的利息损失，属违约金性质，而没收保证金适用于提前解除合同情形，用于赔偿出租人的可得利益，属合同解除后的损害赔偿性质，一审法院同时判决滞纳金和没收保证金并不违反公平原则。关于商铺占有使用费和代垫水电费的处理问题。案涉合同已于2017年3月1日解除，张丽霞未在合同解除后腾退房屋，应支付占有使用费，一审法院综合现有证据状况，认定侯秋纯于2017年6月20日已收回案涉商铺，理据充分，本院予以确认。因双方对张丽霞未能及时腾退房屋均存在过错，一审法院参照合同约定的租金和物业管理费一半的标准计付占有使用费，处理妥当，本院予以维持。此外，张丽霞还应偿还合同履行期间和合同解除后占有使用期间由侯秋纯代垫的水电费，一审法院处理妥当，本院予以维持。关于张丽霞的装修损失请求问题。张丽霞在一审时明确损失范围不包含可移动物品损失，故本院只审查附合的装饰装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”张丽霞对合同解除负有全部责任，故侯秋纯仅需对同意利用的装饰装修残值进行适当补偿。一般情况下，承租人对租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途和个人需求，而且会考虑租赁期限的长短，即承租人会根据其对房屋的租赁期限对房屋进行适当装饰装修。因此，一般而言，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。因此，在确定剩余租赁期限内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。案涉商铺交付时为毛坯状态，张丽霞根据经营需要对商铺进行了硬装和软装，并提供了相应的凭证拟证明其支出的装饰装修费用，侯秋纯称其在收回案涉商铺后已将其恢复至毛坯状态，但未能举证证明。案涉商铺已于2017年9月30日由新的承租人柏某琴行重新装修，难以对新旧装修进行区分、识别并对其价值进行鉴定，侯秋纯违反一审法院的要求擅自对案涉商铺进行重新装修，且未做好相关证据固定工作，对案涉商铺回收时的状态未能查清存在一定的过错。而柏某琴行与玛莉迪安美容院在用途和装修风格上均存在较大差异，侯秋纯大范围利用现有装饰装修的可能性较小。综合考虑案涉合同剩余租赁期限、案涉商铺面积以及张丽霞的支出，并结合上述因素，一审法院酌定11232元，处理妥当，本院予以维持。关于张丽霞主张的经营损失和水表拆装损失问题。关于经营损失，张丽霞违约在先，且在合同解除后未能及时腾退商铺，由此造成的损失应由其自行承担，一审法院处理妥当，本院予以维持。关于水表拆装损失，张丽霞未举证证明侯秋纯对拆除水表负有责任，一审法院处理妥当，本院予以维持。关于李荣业是否应对张丽霞的债务承担连带清偿责任的问题。张丽霞与李荣业系夫妻关系，均系澳门特别行政区居民。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条规定：“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”本案各方当事人均同意适用内地法律处理案涉夫妻共同债务问题，本院予以确认。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”案涉《房屋租赁合同》虽由张丽霞个人签订，但李荣业多次以个人账户支付租金，并以案涉商铺为住所地注册成立玛莉迪安美容院，成为案涉商铺的实际占有使用人，案涉债务应认定为用于夫妻共同生产经营且基于夫妻共同意思表示，一审法院据此认定案涉债务为夫妻共同债务，理据充分，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实部分不清，导致处理结果部分不当，本院依法予以纠正。侯秋纯、玛莉迪安美容院的上诉请求不能成立，应予驳回；张丽霞、李荣业的上诉请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7401号民事判决第四项、第五项、第八项、第九项、第十项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7401号民事判决第二项、第三项、第六项、第七项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7401号民事判决第一项为：确认上诉人侯秋纯和上诉人张丽霞于2013年4月15日签订的《商铺租赁合同》于2017年3月1日解除；四、上诉人张丽霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人侯秋纯支付2016年2月12日至2016年3月11日的租金8008.8元及滞纳金、2016年12月12日起至2017年2月28日的租金29057.14元及滞纳金，2017年3月1日至2017年6月20日的占用费22129.64元（明细及计算方式见附表）；五、上诉人李荣业对广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7401号民事判决第四项、第五项以及本判决第四项的债务承担共同清偿责任；六、驳回上诉人侯秋纯的上诉请求；七、驳回上诉人张丽霞、李荣业、佛山市南海区玛莉迪安美容院的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5882.61元，由侯秋纯负担1121.71元，张丽霞、李荣业负担4760.9元，佛山市南海区玛莉迪安美容院对4760.9元中的3445.34元负共同清偿责任。二审案件受理费3381.9元，由侯秋纯负担100元，张丽霞、李荣业、佛山市玛莉迪安美容院共同负担3281.9元。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  梁亦民审判员  谢达辉二〇二〇年四月二十三日法官助理禤敏婷书记员何敏玲附表：            承租费用                  时间              租金（元）              滞纳金起算日（租金）              物管费（元）                  2016.2.12-2016.3.11              8008.8              2016.3.6              0                  2016.12.12-2017.1.11              11300              2017.1.6              280.2                  2017.1.12-2017.2.11              11300              2017.2.6              280.2                  2017.2.12-2017.2.26              6053.57              2017.3.6              150.11                  2017.2.27-2017.2.28              403.57              2017.3.6              10.01                  合计              37065.94                            720.52                  备注：滞纳金均按日万分之三计付                  占有使用费                  时间              租金（元）              物管费（元）                  2017.3.1-2017.3.11              2219.64              55.04                  2017.3.12-2017.4.11              5650              140.1                  2017.4.12-2017.5.11              6200              140.1                  2017.5.12-2017.6.11              6200              140.1                  2017.6.11-2017.6.20              1860              42.03                  合计              22129.64              517.37