广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29741号原告：游爱桃，女，1957年4月28日出生，汉族，住佛山市南海区************，公民身份号码440************02X。委托诉讼代理人：何敏莹，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。被告：裴平洪，男，1981年5月11日出生，汉族，住湖北省公安县*************，公民身份号码421************116。原告游爱桃与被告裴平洪租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，于同年4月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何敏莹与被告裴平洪到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即将租赁房屋腾退予原告；3.被告立即向原告支付2019年9月19日至2019年10月18日期间的租金4000元、2019年10月19日起至实际腾退租赁房屋之日止按每月12000元标准计算租金及按所欠租金的30%计算的违约金；4.被告所支付的40000元租赁押金归原告所有；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年3月18日签订了一份《房屋租赁合同》，约定将原告自建所有的坐落于广东省佛山市南海区************的房屋出租予被告使用，建筑面积为602平方米，租赁期限为5年，从2019年3月18日起至2024年03月18日止，租金分段递增计算，2019年3月18日至2020年11月18日的租金标准为12000元/月；2020年11月18日至2024年03月18日的租金标准为13000元/月。被告须于签订合同当天向原告支付保证金40000元，自行承担在使用过程中所产生的一切费用，并于每月18日前支付当月（即上月19日至本月18日）租金予原告，若被告逾期缴纳租金的，每逾期一日，原告有权按月租的2%计付违约金，若存在拖欠租金达15日等违约情形，原告有权终止租赁合同并收回房屋，被告放弃向原告已缴纳的所有金额（即原告有权没收租赁保证金）。签订租赁合同后，原告依约将案涉租赁房屋交付予被告使用，被告也向原告支付了40000元保证金。但在租赁过程中，每到须交付租金的日子，被告总是不自觉主动履行给付租金的义务，每次都需要原告猛然催告多时才能支付部分租金，原告对被告总是迟延履行支付租金义务的行为感到十分懊恼，对被告缺乏诚信的态度没有任何继续合作的意思。暂计至2019年10月18日，被告已拖欠原告租金共计16000元（其中拖欠2019年9月19日至2019年10月18日租金4000元，2019年10月19日至2019年11月18日租金12000元）。经原告多次催讨，被告仍然不履行给付租金的义务，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。根据合同的约定，原告有权解除合同，要求被告腾退案涉租赁房屋，没收被告所支付的40000元保证金，并要求被告每日按照月租的2%计付违约金（原告自愿调整违约金按照所欠租金30%计算）。为此，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：同意解除与原告之间的租赁合同，但被告对涉诉场地进行了投入装修，安装了热水器、空调、衣柜等用品，对场地重新刷新，原告需要补偿该些款项给被告。被告同意解除合同的理由是租金过高，被告现在将房屋全部分租给他人总租金收益也只有7000元左右，远不到合同约定的12000元。被告并非拖欠租金，被告曾通过微信支付租金给原告，但原告没有收取。被告将收取的全部租金都转给原告，原告不收。租赁房屋共有34个房屋，被告接手时有30个分租户，到9月份时只剩下15个分租户，目前只有12个分租户，这些分租户均是到期后不再续租，导致被告租金大幅减少。诉讼中，双方当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的全部证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。被告提供的自制收租情况表、收款收据未得到原告确认，且与本案无关，本院不予审查。被告提供的微信聊天记录真实性原告无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区************的房屋已办理房地产权证，登记建筑面积602平方米。2019年3月18日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将西畔村19号的房屋出租予乙方作出租使用；租赁期限自2019年3月18日起至2024年03月18日止；合同签订后乙方必须向甲方交纳保证金40000元；房屋在2019年3月18日至2020年11月18日的期间租金标准为12000元/月，2020年11月18日至2024年3月18日期间的租金标准为13000元/月；每月18号前乙方向甲方缴纳当月租金；租赁期满后乙方中途退租等违约，乙方在租赁房屋内投入的水、电、装修等固定设施全部不能拆除，无偿归甲方所有；乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，甲方有权按月租的2%向乙方加收滞纳金；乙方若存在拖欠租金达15日等违约情形，甲方有权终止租赁合同并收回房屋，造成甲方损失由乙方负责赔偿；合同签订后，甲乙双方必须严格按照合同执行，如有违反，视为违约。如甲方违约，则甲方赔偿乙方按金的金额作为违约金给乙方，如乙方违约，乙方必须无条件交还物业给甲方，并放弃已向甲方缴纳的所有金额；等等。原、被告签订上述租赁合同后，原告将租赁房屋交付给了被告，被告向原告交纳了保证金40000元。2019年4月至2019年8月期间，被告每月均在18日通过微信向原告转账支付12000元。2019年9月28日，被告通过微信向原告转账支付8000元。2019年10月28年，被告通过微信向原告转账支付10000元，因原告未领取，该款项在第二天退还给被告。同日,原告通过微信告知被告,法院见。2019年12月12日，原告提起本案诉讼。诉讼中，经本院释明，被告以原告未赔偿装修投入损失为由，不同意腾退房屋予原告。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告起诉请求解除租赁合同，被告于2020年4月22日庭审中当庭表示同意，本院据此认定《房屋租赁合同》于当日解除。涉讼房屋的分租情况属于被告的经营风险，被告作为具备完全民事行为能力自然人，在签订租赁合同时理应对租赁物的收益作出合理预期，从其自认接手时有分租户30个而到2019年9月份只剩下15个的情况来看，被告自身经营能力是导致其租赁物收益下降的原因，本院对被告主张应降低租金标准的意见不予采纳，对原告主张被告支付2019年9月19日至2019年10月18日期间的租金4000元、2019年10月19日起至实际腾退租赁房屋之日止按每月12000元标准计算租金的诉讼请求予以支持。被告在2019年4月至2019年8月期间均有按合同约定的期限足额支付租金，只是在2019年9月少交租金4000元，2019年10月向原告交纳租金10000元时，却被原告拒收，被告少交租金的行为虽然有违合同约定，但其情节尚未达到根本违约程度，原告在2019年11月1日即向被告提出法院见，被告此后未再向原告交纳租金也是因诉讼引起，综合本案实际情况，本院酌情认定被告尚未达到根本违约程度，原告并无单方面解除《房屋租赁合同》并要求被告承担违约责任的权利，故原告提起解除合同的起诉状送达被告时并未产生双方解除合同即时解除的法律效力，本院对原告主张被告支付欠租30%的违约金及没收被告交纳的租赁押金40000元的诉讼请求均不予支持，租赁押金40000元在结算时可冲抵被告拖欠的租金。租赁合同解除后被告无继续占有使用租赁物的依据，原告请求被告腾退房屋返还予原告符合法律规定，本院依法予以支持。本案纠纷产生的原因是被告未按合同约定标准足额交纳租金所致，其存在违约行为，考虑到本院对原告主张被告支付违约金及没收租赁押金的诉讼请求并未支持，本院酌情确定被告对租赁房屋的重新刷新等固定装修损失由其自行承担，对被告以原告未赔偿该损失为由拒绝返还房屋的辩解不予采纳。被告为经营所添置的热水器、空调、衣柜属于经营用品，被告可自行搬离。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告游爱桃与被告裴平洪于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；二、被告裴平洪应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退《房屋租赁合同》项下位于佛山市南海区************的房屋并返还予原告游爱桃；三、被告裴平洪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月19日至2019年10月18日期间的租金4000元及从2019年10月19日起至实际腾退租赁房屋之日止按每月12000元标准计算的租金予原告游爱桃；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收5700元（原告已预交），由原告负担2700元，被告负担3000元。被告负担部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年四月三十日书记员  黄晓璇