江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初6445号 原告（案外人）：王春亮，男，1987年5月2日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：杨东升，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季馨羽，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行，统一社会信用代码913212045866311759,住所地泰州市姜堰区罗塘街道东方不夜城**楼**。 负责人：陈芳，该行行长。 委托诉讼代理人：赵斌,江苏清越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱茜茜,江苏清越律师事务所律师（实习）。 被告（被执行人）：泰州海鸿房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204569178719L，住，住所地泰州市姜堰区顾高镇双园路**/div> 法定代表人：张响玲。 原告王春亮与被告江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行（以下简称长江银行姜堰支行）、泰州海鸿房地产开发有限公司（以下简称海鸿公司）案外人执行异议之诉一案，本院2019年10月13日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人季馨羽、被告长江银行姜堰支行委托诉讼代理人赵斌、钱茜茜到庭参加诉讼，被告海鸿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼称，贵院在执行（2017)苏1204民初2265号民事调解书过程中，查封并拟拍卖的泰州市姜堰区的房地产财产，因该财产属于原告所有，继续执行该财产可能会侵害原告的合法权益。原告在2015年6月26曰与泰州海鸿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号：2015011450)总价360007元，并在合同中约定首付付房款的50%,剩余房款贷款结清。2015年6月26日案外原告与江苏姜堰农村商业银行股份有限公司签订《个人住房（商用房）按揭（抵押）借款合同》借款18万元，分10年还清。并在合同中约定在案外原告未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由泰州海鸿房地产开发有限公司提供阶段性连带担保责任。现该房产所有权应归案外原告所有。因至今案外原告未能办到房产证，故案外原告计划要将该房产买出，故在2018年到房管局解除备案。虽然该商品房买卖合同已经解除备案，但是该房产是归案外原告所有是事实。泰州海鸿房地产开发有限公司在2017年左右已经被政府托管，但是一直未能给案外原告办理产权证，也没有物业、统一水电开户，整个一塌糊涂，该房产泰州海鸿房地产开发有限公司早在2015年已经卖给了案外原告，并不属于其所有的财产，原告与泰州海鸿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》已经备案登记，备案登记作为商品房预售阶段的唯一登记，应认定为准物权登记，具有排他性，泰州海鸿房地产开发有限公司怠于办理房产证产生的损失不能让案外原告承担，该房产属于案外原告房产，贵院无权因江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行与泰州海鸿房地产开发有限公司金融借款合同一案执行的泰州海鸿房地产开发有限公司所有的位于泰州市姜堰区的房地产该房产。因江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行与泰州海鸿房地产开发有限公司金融借款合同一案，你院执行的泰州海鸿房地产开发有限公司所有的位于泰州市姜堰区的房地产为原告所有，原告为维护自身权益特于2019年9月2日提出异议，经贵院作出（2019)苏1204执异121号执行裁定书驳回原告的异议请求。原审法官因为原告未提供购房转账记录。原告能够提供购房合同，必然能够提供购房转账记录，原审法官未能查清事实作出错误的裁定。请求：1、停止对泰州市姜堰区房地产的拍卖；2、被告承担本案诉讼费用。 被告长江银行姜堰支行辩称，1、被告于2015年12月15日就案涉房屋办理了抵押登记，被告为抵押权人，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第27条，被告作为申请执行人，对案涉房屋享有担保物权，原告作为案外人提出排除执行异议的，人民法院应当不予支持；2、案涉房屋属于商用房，原告不得基于上述规定第29条提出排除执行异议。请求驳回原告的诉讼请求。 被告海鸿公司未答辩，亦未提交证据。 经审理查明，2017年6月28日，本院对长江银行姜堰支行诉张海山、海鸿公司、张菊香金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏1204民初2265号民事调解书：一、被告张海山于2017年7月31日前偿还原告江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行借款本金300000元，于2017年11月15日前偿还原告借款本金600000元及利息（截至2016年12月14日的期内利息147567.15元，自2016年12月15日起以未偿还借款本金为基数按年利率18%计算至实际给付之日止），原告放弃其余诉讼请求；若被告张海山未能按约足额履行，则原告可就借款本金900000元、期内利息147567.15元及逾期利息（自2016年12月15日起按年利率23.4%计算至实际给付之日止）申请法院强制执行，但申请执行时应扣除已履行部分；二、被告泰州海鸿房地产开发有限公司、张菊香对被告张海山的上述还款承担连带保证责任；三、若被告张海山未能按期足额履行，则原告有权就被告泰州海鸿房地产开发有限公司抵押给原告的坐落于泰州市姜堰区[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5298号]、2幢13室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5299号]、2幢404室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5300号]、2幢9室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5301号]、2幢7室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5302号]、1幢5室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5303号]、2幢4室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5304号]、7幢21室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5305号]、7幢5-1室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5306号]拍卖、变卖所得价款优先受偿。案件受理费14230元，依法减半收取7115元，由三被告负担（原告已预交，本院不再退还，由三被告于2017年11月15日前直接给付原告）。 根据长江银行姜堰支行的申请，本院于2017年10月24日立案强制执行，案号为（2017）苏1204执2471号，执行过程中，长江银行姜堰支行于2018年7月23日向本院出具申请书，请求撤回本次执行申请，本院于同日作出执行裁定：终结（2017）苏1204执2471号案件的执行。2019年6月10日，长江银行姜堰支行向本院申请恢复执行，本院立案强制执行，案号为（2019）苏1204执恢502号，在本案执行过程中，本院于2019年6月10日作出（2019）苏1204执恢502号执行裁定：查封泰州海鸿房地产开发有限公司名下位于泰州市姜堰区的房屋。并于2019年7月2日作出（2019）苏1204执恢502号之一执行裁定：拍卖被执行人海鸿公司所有的位于泰州市姜堰区的房地产。案外人王春亮对本案执行标的提出异议后，本院于2019年9月6日作出（2019）苏1204执异121号执行裁定，驳回王春亮的异议请求。王春亮不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明：1、王春亮（买受人）与海鸿公司（出卖人）签订商品房买卖合同，所涉房屋为海韵新寓7幢5-1室，该商品房用途为商铺，建筑面积91.78平方米，总金额360007元；等。该商品房买卖合同于2015年6月26日进行网上备案。 2、案涉房屋不动产登记的所有权人为海鸿公司，于2015年12月15日办理了抵押登记，抵押权人为长江银行姜堰支行，房屋他项权证号为泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号为泰姜他项（2015）第5306号。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，长江银行姜堰支行系执行案件的申请执行人，案涉房屋登记的所有权人为海鸿公司，抵押给了长江银行姜堰支行，并办理了抵押登记，长江银行姜堰支行对案涉房屋享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，原告系执行案件的案外人，其提出排除执行异议应不予支持，且法律、司法解释对该种情形没有除外的规定。 综上，原告的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告王春亮的诉讼请求。 案件受理费6701元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 全 顺 人民陪审员 俞 斌 人民陪审员 朱寒瑾 二〇二〇年四月二十八日 法官 助理 姜光宝 书 记 员 杨 怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。