贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1416号上诉人（原审被告）：冷远素，女，汉族，1966年2月7日出生，户籍地：贵州省遵义市红花岗区，现住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：秦兴宇，系上诉人冷远素之表弟。被上诉人（原审原告）：遵义市金苑房地产开发有限公司，住所地:贵州省遵义市红花岗区北京路天利上城****,统一社会信用代码:91520300722122958E。法定代表人：袁敏鳌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张光平。上诉人冷远素因与被上诉人遵义市金苑房地产开发有限公司（以下简称金苑房开公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初7372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冷远素上诉请求：1、请求判令维持冷远素与金苑房开公司之间所签（租房协议）；2、本次诉讼费用由金苑房开公司全部承担。事实和理由：1、按照双方租房协议，该租房期自2011年12月7日起至此房屋拆迁为止，冷远素租用期间自己出钱出力对该房屋添置水、电及不完整的门窗，对房顶漏水进行维修，没有违背租房协议的条款。2、2015年6月，金苑房开公司为归还韩克明的高利贷，将此房屋转卖韩克明为由，以此房屋来抵除韩克明的高利贷款，金苑房开公司的行为已伤害了冷远素的经济利益和精神负担，也违背了双方所签订的租房协议。3、金苑房开公司一直没有出示过危房等级评定证书，一审主审法官是根据国家哪条法律法规来判定此房屋为危房，是以什么证据来终止双方所签租房协议。金苑房开公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。金苑房开公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除金苑房开公司与冷远素间所签的《租房协议》；2、请求判决冷远素给付金苑房开公司（2015年1月至2018年1月）三年房租18000元；3、本案诉讼费用由冷远素承担。一审法院认定事实：涉案房屋系位于遵义市红花岗区，该房屋系金苑房开公司在拆迁过程中，将属于案外人何光义、何开福的两栋房屋造成一定程度损坏，后对该两户居民进行赔偿后取得了两户的房屋。2011年12月6日，金苑房开公司（甲方）、冷远素（乙方）双方签订《租房协议》，约定金苑房开公司将前述坐落于北京路洞山坡××楼房其中××栋，使用占地面积约150平方米出租给冷远素使用，并约定：1、乙方租用期间必须保护房屋完整，不得损坏、不得作为非法场所使用，冷远素承担租用期间楼房管护责任；2、由于甲方对该栋楼房的拆除时间不确定，因此，租期不定，根据需要，甲方如需要拆除有权随时收回；乙方须无条件搬出，并不得有任何异议和提出任何附加条件。但甲方必须提前一个月通知乙方；3、租用时间从2011年12月7日起，租金500元／月，每月8号前在甲方财务交清当月租金；4、甲方租给乙方楼房无水电设施，所需添置水电设施费用、水电使用费均由乙方自行承担；5、乙方向甲方交纳保证金1000元，租用时间结束时，乙方无任何违约行为则退还保证金。2011年12月9日，冷远素向金苑房开公司交纳了1000元保证金；2014年8月8日，冷远素交纳了2014年8月10日至2014年12月30日期间的租金；2014年12月29日，冷远素交纳了2014年12月30日至2015年12月30日的租金。庭审中，双方认可房租已交到2018年7月31日。庭审后，经原审法院前往查看，争议房屋占地约150平方米，四层高，房屋临街面门窗大都损坏未修复，室内外简陋陈旧。冷远素除自己使用部分外，采用单间形式将该房租给他人使用至今。在走访中，还了解到，2015年6月14日，遵义延安路危房倒塌后造成重大人员伤亡引起市政府的高度重视。根据市政府的要求，延安办组织相关技术人员，对辖区所有老旧房屋进行安全隐患排查，经红花岗住建局和延安办相关人员勘查，涉案争议房屋存在重大安全隐患。2015年7月2日，遵义市红花岗区北京路街道办事处、遵义市红花岗区北京路街道办事处火车站社区居委会共同出具《搬离告知书》，告知涉案房屋存在重大安全隐患，要求尽快搬离。延安路办事处向原审法院出具了《关于搬离告知书的情况说明》。截止2019年11月，冷远素仍未搬离，也未支付租金，故酿成诉争。由于金苑房开公司经营不善，成为问题楼盘，政府规划部门并未将争议房屋纳入其开发拆迁红线内。一审法院认为，金苑房开公司与冷远素双方签订《租房协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，内容不违反相关法律法规的规定，系有效协议。关于该租赁协议，金苑房开公司是否有权要求解除是双方争议的问题。一方面，争议房屋因金苑房开公司对其他楼房实施拆迁时对该楼房有损坏，故金苑房开公司认为一定会对其实施拆迁开发，只是拆迁期限不确定，因此该合同是一个对租赁期限约定不明确的合同。另一方面，由于金苑房开公司成为问题楼盘，已无力对争议房屋进行开发建设，现因争议房屋非常破旧未进行修复管护，相关部门已责令要求搬离，金苑房开公司作为所有权人，对该房的安全负有不可推卸的责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，对金苑房开公司要求解除与冷远素签订的《租房协议》的请求理由充分，予以支持。对于金苑房开公司要求冷远素支付从2015年1月至2018年1月的房租18000元的诉讼请求，经庭审质证，金苑房开公司认可冷远素租金已缴纳至2018年7月31日，故对金苑房开公司此项诉讼请求，不予支持。对冷远素所持金苑房开公司系因已将房屋出售抵账，故采取拒收租金以达到解除租赁合同的目的，因此不应解除租赁合同的辩解意见，如前所述，金苑房开公司与冷远素双方之间系不定期租赁关系，金苑房开公司与冷远素双方均有权随时解除合同，冷远素辩称金苑房开公司在2015年12月就拒收租金并要求搬离，证明金苑房开公司在很早以前就已尽到了通知义务，故对冷远素所持不应解除合同的辩解意见，不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除遵义市金苑房地产开发有限公司与冷远素于2011年12月6日签订的《租房协议》；二、驳回遵义市金苑房地产开发有限公司其他的诉讼请求。案件受理费250元，由冷远素承担。本院二审期间，金苑房开公司提交了第三人韩克明的起诉状和调解书，证明因冷远素一直不交付涉案房屋，截止目前，金苑房开公司向韩克明支付了80多万的违约金。经质证，冷远素认为，金苑房开公司提交的证据与本案无关，达不到其证明目的。本院认为，上述证据不具证据关联性，故不予采信。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，冷远素与金苑房开公司所签租房协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，对双方当事人均应具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，并结合双方租房协议、本案事实等，该租房协议应认定为不定期租赁合同，金苑房开公司可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知冷远素。冷远素一审时辩称金苑房开公司在2015年12月就拒收租金并要求其搬离，说明金苑房开公司已在合理期限内履行了上述通知义务。一审法院判令解除金苑房开公司与冷远素于2011年12月6日所签订的“租房协议”，并无不当，本院予以维持。冷远素所提金苑房开公司一直没有出示过危房等级评定证书，请求判令维持冷远素与金苑房开公司之间所签租房协议之上诉请求,无法律依据，本院不予支持。冷远素所提金苑房开公司将涉案房屋转卖以抵除韩克明的高利贷款，违背了双方所签订的租房协议之上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，冷远素的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由冷远素负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年四月二十三日法官助理周晓易书记员王艳莉