广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初374号原告：肇庆市弘泽物业管理有限公司,住所地肇庆市端州区****盛泽天籁之星博韵轩207号,统一社会信用代码：914***********970Q。法定代表人：梁文馨，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁月梅、杨娅，该公司员工。被告：潘竣彤，男，1975年11月24日出生，汉族，公民身份证住址广东省肇庆市端州区***********，现住址：肇庆市端州区*****************。被告：谢玉静，女，1980年6月7日出生，汉族，公民身份证住址广东省肇庆市端州区***********，现住址：肇庆市端州区*****************。原告肇庆市弘泽物业管理有限公司与被告潘竣彤、谢玉静物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用小额诉讼程序审理，后依法转为简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告肇庆市弘泽物业管理有限公司的委托诉讼代理人梁月梅、杨娅，被告潘竣彤、谢玉静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市弘泽物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2016年1月1日至2017年1月17日物业管理费1727.74元。2.判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年12月22日应支付违约金为923.48元;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的肇庆市端州区*****************业主。被告于2012年11月15日与肇庆市凤裕房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》,购得盛景新城南区（盛景华庭）第1幢702房，建筑面积117.6347㎡。肇庆市凤裕房地产有限公司与原告于2010年11月30日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告即肇庆市弘泽物业管理有限公司对其开发的“盛景新城南区（盛景华庭）”住宅小区(占地面积17607㎡、建筑面积40603㎡)进行物业管理，委托管理期限自2012年5月1日起至该物业业主委员会与其聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1元/㎡/月的标准于每年的第一个季度前向原告缴纳该年度的物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按逾期天数每天万分之五的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费自2016年1月1日至2017年1月17日止，被告共欠物业费1727.74元，违约金923.48元（违约金计算公式：违约金=欠费金额×0.0005×欠费天数），原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告潘竣彤、谢玉静辩称：一、原告没有向小区业主提供合法的物业服务。理由如下：1.根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）第五十一条：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、损害业主的共同利益。物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道理、场地，在约定期限内恢复原状。原告在未征得业委会同意情况下，擅自挖掘小区公共道路，损害业主的共同利益。小区道路中间原是花岗岩，原告擅自挖掘约50米，挖去花岗岩，铺上简陋的水泥，至今未恢复原状。此行为己违反法律规定。(附照片）2.根据《物业管理条例》第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。肇庆市凤裕房地产有限公司为其商铺的经营，在一幢首层的公共墙体钻开多个排烟孔，天天排油烟到小区，对小区的环境造成严重的影响，原告不制止，未报告相关行政部门。此行为违反相关法律法规。（附照片）3.根据《物业管理条例》第四十七条：物业服务企业应当协助物业管理区域内的安全防范工作。肇庆市凤裕房地产有限公司在小区私拉电线，原告不制止。后来因电荷超标造成电箱爆炸，在小区内引起火灾爆炸的重大安全事故。（附照片）4.肇庆市凤裕房地产有限公司自交楼至今，小区地下车库都未交付给业主使用。原告为小区提供物业服务，既没有保证公共场所的正常运作，也没有对地下车库进行清洁打扫，致使地下车库杂草丛生，蛇虫鼠蚁泛滥。（附照片）二、原告提供的物业服务损害答辩人的合法权益，致使答辩人履行抗辩权，是依法采取自我救济的手段。2016年2月，答辩人向原告反映家中书房和主人房出现外墙开裂渗水，致使墙面霉烂。原告派员工程桂能上门查看，确认是外墙体渗水所致，但公司回复是必须交清2016整年物业费，才能保修。原告作为提供物业服务方，没有维护业主的合法权益，反而趁机拿物业费要挟业主，这种行为是违法的。2017年1月，原告撤场，也并未向新物业交接答辩人房屋渗水问题，导致答辩人房屋至今还未维修，其中一处墙体渗漏紧靠着衣柜，现衣柜己经霉变，不能使用。原告应该赔偿答辩人衣柜原价1850元。这两处外墙开裂渗水，霉烂面积达到5平方，维修费用预计不少于5000元。造成答辩人的实际损失，侵害答辩人的合法权益。2019年12月14日，答辩人致电原告签约的肇庆市凤裕房地产有限公司，质问墙体漏水处理结果。凤裕房地产表示不知情，可见原告没有尽到告知开发商的义务。凤裕房地产派员工陈文生到答辩人家里查看，拍照。凤裕房地产梁小姐承诺聘请第三方进行保修。事实上，至今未保修。（附电话录音）三、答辩人否认原告证据的真实性、合法性和关联性。1.针对原告的证据三《前期物业服务合同》，根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）第二十四条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。原告与肇庆市凤裕房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》未见有相关部门的批文和招标资料。而且合同里没有附件《物业服务范围示意图》《物业服务项目构成细目表》，这是一份不合法的合同。2.针对原告的证据四“收2015年物业管理费发票”，原告提供的发票金额为1531.42元，而原告起诉书中按建筑面积1元/平方/月的标准收费，答辩人的房屋为117.6181平方×1元×12个月=1411.42元，金额不相符。原告多收120元/年，2013至2015年共360元，此金额未见有相关收费依据及原告支出凭证。若原告有相关支出，每年都支出同样的数目吗？每户都平均分摊120元/年吗？作为业主，答辩人看不到原告有任何关于120元/年的支出和分摊公示。3.原告起诉书中物业费金额为1727.74元，实际包括电梯维修费7.92元和电梯及恒压供水电费116.1元，不明收费120元，此三项未见有相关收费凭证及原告支出凭证。4.答辩人要求原告提供物价部门审批的收费标准和审批文件。5.原告提供的《前期物业服务合同》是原告与肇庆市凤裕房地产有限公司签订的，与本案无关联性。答辩人与原告没有签订《前期物业服务合同》。双方并无约定，不存在物业服务合同纠纷，更不存在违约金。综上所述，答辩人请求：1.驳回原告的物业管理费请求。理由是①原告提供与肇庆市凤裕房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》不具有合法性、真实性和关联性。②原告未能提供物价部门审批的收费标准。③原告没有向小区业主提供合法合规的物业服务损害答辩人的合法权利。2.驳回原告的违约金。理由是①答辩人与原告没有签订《前期物业服务合同》，双方并无约定。②原告在处理答辩人房屋渗漏的问题上，存在严重失职，导致答辩人合法权益受到损害，己经违约在先。3.原告多收答辩人物业费120元/年。2013至2015年，共360元，请退回答辩人。理由是没有收费依据，原告也没有对小区进行相关支出公示。4.原告退回答辩人200元电费押金。5.答辩人反诉原告赔偿衣柜损失1850元。原告在处理答辩人外墙体渗漏的问题上，没有尽到告知开发商的义务，撤场时也没有向新物业交接，导致答辩人的合法权益受到损害，并造成实际经济损失。6.原告承担本案全部诉讼费用。现答辩人向原告提出反诉：1.由于原告在提供小区物业服务期间，未将答辩人房屋漏水的问题反映给开发商，撤场时，也并未把情况交接给新物业公司，导致答辩人合法的权益受到严重的伤害！其中一处墙体渗漏紧靠着衣柜，现衣柜己经霉变，不能使用。原告应该赔偿答辩人衣柜原价1850元。这两处外墙开裂渗水，霉烂面积达到5平方，维修费用预计不少于5000元。(附照片)2.原告出具一份答辩人在房屋保修期内出现渗漏的证明，以便答辩人向开发商提起诉讼，要求保修。原告提交了证据如下：1.法人代表身份证明、营业执照、法人代表身份证复印件，证明原告身份；2.业主身份证复印件，证明被告身份；3.前期物业服务合同，证明原被告之间发生了物业管理合同关系以及权利义务；4.物业费发票，证明被告一直有交物业费至2015年12月31日，之后无交。5.房地产权证，证明被告拖欠物业管理费的房产属于被告；6.物业费催款通知书（有照片、有快递），证明原告有向被告催收物业管理费。补充证据：欠交物业费明细表、电梯维修费用的分摊计算、公示时间、电梯公司和物业公司的补充协议、供水收费明细表、物业使用守则、《房屋装饰装修管理协议》，证明我方对被告欠费情况进行的公示情况。被告潘竣彤、谢玉静提交了证据如下：1.照片一组，证明答辩状中陈述的内容与照片所记录的事实一致，是真实的，该证据与本案有关联。2.销售单，证明我衣柜的损失1850元。3.200元的保证金收据，证明原告收取了我方保证金200元未退。本院依法组织了交换证据和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据，本院综合全案证据在下面作综合评述。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告肇庆市弘泽物业管理有限公司是2004年3月30日经依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理服务。据粤房地权证肇字第**00042410号所载，坐落于肇庆市******盛景华庭第1幢702房的权属人为潘竣彤、谢玉静共同共有，建筑面积为117.61㎡。2010年11月30日,原告作为乙方与肇庆市凤裕房地产有限公司作为甲方与签订了《前期物业服务合同》，约定服务期限自2012年5月1日起至2018年12月31日止，并为盛景华庭小区提供了物业服务。庭审中，原、被告双方确认，两被告向原告交纳物业服务费至2015年12月31日。根据本院查明的事实，两被告已交纳的物业服务费包括每户10元/月的设施维护费。另查明，原告在2017年1月17日撤场后，没有再为肇庆市******盛景华庭的业主提供物业服务；原告收取被告潘竣彤、谢玉静的电费保证金200元，至今未予退还。在庭审中，原、被告同意以收取被告的200元保证金抵扣被告未支付的物业管理服务费。再查明，2015年10月24日起，中国人民银行规定的金融机构一年以内（含一年）贷款基准利率是4.35%。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。一、原告在该小区未成立业主委员会之前，于2010年11月30日与肇庆市凤裕房地产公司签订了《前期物业服务合同》，其取得该小区的物业管理，符合相关规定，其对该小区的管理应为合法，故确认原告依法取得该小区的物业管理权。原告与两被告虽没有签订物业服务合同，但原告接收该物业后，两被告与其他业主一样接受原告的物业管理服务，并向原告交纳物业管理费至2015年12月31日，应视为其愿意接受原告的物业管理服务，原告与两被告存在物业管理关系，至于物业管理费及其他分摊费用，虽没有合同约定，根据公平原则，其交纳的物业管理费以及其他分摊费用应与其他业主的交纳标准一样，交付时间应参照其他业主交纳的时间，因此原告要求两被告支付2016年1月1日至2017年1月17日所拖欠的物业服务费1478.12元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。二、关于设施维护费125.6元（2016年1月1日至2017年1月17日），参照其他业主按照“设施维护费每户10元/月”的标准收取，且两被告前期交纳的物业管理服务费亦包括该费用，故原告要求两被告支付设施维护费125.6元的诉讼请求，本院予以支持。三、关于2016年电梯风扇维修费7.92元，参照其他业主的关于该项目收费标准的约定，且上述金额有原告提供的电梯公司协议、发票予以佐证，因此对上述费用，本院予以支持。四、关于2016年电梯电费及恒压供水电费116.1元，该费用实际发生了，且原告提供水费、电费发票予以佐证，是原告代全体业主支付的，且保证该证据的真实合法并愿意承担与此相关的法律责任，本院予以采信，故原告要求被告支付2016年电梯电费及恒压供水电费116.1元的请求，本院予以支持。上述一至四共计1727.74元（物业服务费1478.12元+设施维护费125.6元+2016年电梯风扇维修费7.92元+2016年电梯电费及恒压供水电费116.1元），折抵原告未退还的电费保证金200元，为1527.74元。关于原告要求被告支付违约金的问题，因双方没有签订物业管理合同，被告没有按其他业主交纳费用的时间向原告交纳相关费用，并不构成违约，但根据上述的评述，被告交纳的费用以及交纳时间应按其他业主交纳标准及时间，而两被告没有向原告交纳2016年1月1日至2017年1月17日的物业管理等费用，故两被告应按中国人民银行规定的金融机构一年以内（含一年）贷款基准利率4.35%向原告支付欠款占用期间的占用金，原告主张以2017年1月18日计算该费用，经本院核算，计算至2019年12月22日应为220.12元（1727.74元×4.35%÷365天×1069天），之后占用期间的占用金应以1527.74元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业管理服务费付清之日止。至于两被告开庭时提交的书面答辩状中提到的反诉，本院已向两被告释明，并告知两被告可另行提起诉讼，因此本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告潘竣彤、谢玉静应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市弘泽物业管理有限公司支付2016年1月1日至2017年1月17日的物业管理服务费（包括设施维护费、2016年电梯电费及恒压供水电费、2015年电梯风扇维修费）共计1527.74元；二、被告潘竣彤、谢玉静应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市弘泽物业管理有限公司支付资金占用期间费用220.12元（暂计至2019年12月22日，此后以1527.74元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告肇庆市弘泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因简易程序减半收取为25元（原告已预交），由原告负担10元，由被告潘竣彤、谢玉静负担15元，两被告负担部分由两被告于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七日内,按本案判决所确定的一审案件受理费同等金额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审 判 员 欧凯华二〇二〇年四月十日法官助理 李海敏书 记 员 朱梁凤