广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初4026号 原告：宁佐华，男，1978年9月15日出生，壮族，住广西上思县。 委托诉讼代理人：罗朝富，广西道森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王秀锦，广西道森律师事务所实习律师。 被告：曹文峰，男，1962年11月20日出生，汉族，住北京市房山区。 第三人：林秋华，女，1985年7月23日出生，汉族，住福建省武平县。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年3月14日 开庭时间：2019年8月5日、2019年11月19日 当事人到庭情况： 原告方：宁佐华及其委托诉讼代理人罗朝富、王秀锦到庭 被告方：曹文峰第一次庭审到庭 第三人：林秋华到庭 原告诉请要点 1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告双倍返还定金100000元；3.被告赔偿原告损失费用20931元（中介代理费5000元、2018年房屋评估费3672元、2019年房屋评估费4259元、律师费8000元；4.被告向原告支付违约金156000元；5.本案诉讼费由被告承担。 庭审中，原告变更诉讼请求2为：被告向原告返还定金50000元。 被告答辩要点 1.合同无法继续履行，系因原告失信所致。被告曾两次到浦发银行咨询，工作人员告知被告原告的贷款申请未通过。被告将情况告诉原告后，原告及中介与银行沟通后，到我家要求我签字并按捺指印确认两份空白的《存量房买卖合同》。之后到银行继续办理有关手续时，被告发现当时的《存量房买卖合同》并非原告要求我签字确认的合同。原告弄虚作假，有骗取贷款之疑。2.原告只支付了50000元定金，尚未支付首付款，无权要求被告办理过户。3.原告主张《存量房买卖合同》是贷款合同，无事实和法律依据。4.原告强行在《存量房买卖合同》加入其家属的名字，是第二次贷款未通过的原因。5.双方签订的《房屋买卖合同》因签订第二份合同已经作废。6.被告已经和原告取消了网签，有权重新出售房屋。7.如原告继续购买，应另定合同以现金的方式支付房款。8.驳回原告的诉讼请求。 第三人意见 原、被告于2018年1月9日来到第三人公司门店，告知第三人双方正在交易一套房屋，需要人代为办理交易手续，第三人同意了他们的请求。第三人提供了公司的格式合同，双方根据交易的实际情况签订了合同。合同履行过程中，被告一直回避办理房屋买卖合同的手续。第三人进行查档之后，原告向被告支付了50000元购房定金。次日，第三人带着双方到浦发银行面签申请贷款，大约七个工作日内审批通过，银行通过之后需要由双方办理契税、过户等手续，但被告一直未出现，第三人多次与被告联系未果。在沟通中被告不断提出条件，比如往返飞机票，或要求支付部分购房款等。2019年1月，被告来南宁，但是并非办理涉案房屋的交易手续。2019年1月18日，第三人去到了涉案房屋的物业办公室转告被告协助办理相关手续，遂与被告取得联系，被告当时怀疑第三人与浦发银行有勾结，第三人遂带被告前往浦发银行核实有关情况，但当时浦发银行的审批已经过期，银行要求重新申请，但是被告仍怀疑第三人与浦发银行有问题，要求在四大银行办理有关手续。之后，经过第三人沟通取得了中国工商银行共和支行的同意，带着材料双方面签了，但审批手续已经改变，需要网签，遂出现了涉案的网签合同。在工商银行的建议下，三方前往房管部门办理网签手续，但被告在网签合同上强加了多项条款，双方网签并未成功。这个过程有房管部门的监控为证。被告强行增加条款，工商银行不认可也与工商银行的按揭程序不相符。合同签订后，被告还与案外人签订了租赁合同，将房屋出租并收取承租人的全年租金，恶意对抗买受人。双方实际履行的是编号为ZF-12F-0002728的合同。在房管部门网签过程中，房管部门告知双方涉案房屋所在的小区在拆迁范围内，需要拆迁部门出具有关证明房屋还在存在，被告是知道房屋可能因为房屋拆迁升值，因此拒不办理有关手续，之后又将房屋转卖给他人。 事实认定 南宁市青秀区植物路50号9栋1单元108号房为被告单独所有。2018年1月9日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：ZF-12F-0002728），主要内容为：一、买卖之房屋为南宁市青秀区植物路50号9栋1单元108号房。二、物业成交价为780000元。三、卖方不能按照合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价20%的违约金，卖方须退回买方已付的所有费用。四、买方以银行贷款的方式购买该物业。五、卖方净收该物业成交价780000元，交易过程中产生的所有费用由买方承担。六、银行审批通过后，买方的定金转为首付款，以银行实际贷款金额为准，购房款差价于过户前补齐，卖方签字过户。当日，原告向被告支付购房定金50000元，被告向原告出具了《收据》。原告向第三人支付过户手续费5000元。2019年1月30日，原告向广西开宗房地产资产评估有限公司支付评估费3672元。2019年2月21日，原告向广西国泰房地产土地资产评估有限公司支付评估费4259元。 另查明：2019年7月22日，原告（甲方）与广西道森律师事务所（乙方）签订《诉讼代理委托合同》，约定由乙方指派王秀锦、罗朝富律师担任甲方诉讼的代理人，律师费8000元。当日，广西道森律师事务所向原告出具《收据》，载明收到原告律师费8000元。 2019年9月17日，被告将上述房屋出售给案外人陈东后将房屋过户登记至陈东名下。 庭审中，被告提交《三方证明书（房屋买卖合同实施见证）》一份，拟证实原告需支付首付款后再办理银行贷款以及过户手续。该证明载明：1.2018年1月9日，曹文峰、宁佐华、南宁中发房地产经纪有限公司及代表林秋华签订《房屋买卖合同》，并由乙方向甲方交纳定金50000元，曹文峰已经出具《收条》。林秋华带领双方前往浦发银行办理贷款手续，曹文峰开通了浦发银行银联卡；应林秋华及银行要求，在《存量房买卖合同》上签字。曹文峰向银行出具了《房屋所有权证》及《身份证》原件并复印给银行留底。2.2018年1月10日，宁佐华通知今天下午3点至4点银行上门进行评估。3.2018年1月15日，双方约定等待银行审批消息。到本月17日止，无消息的，双方再约时间办理。上述事项，原告均签字予以确认。该证明书尾部还继续载明“另双方约定首付款收到后卖方再择日来办手续”，原告未签字确认。被告提交《存量房买卖合同》一份，拟证实双方实际履行该份合同。原告对该合同的真实性无异议，但认为该合同是为办理工商银行贷款而签订的，双方并未实际履行，之后双方也取消了网签，贷款也未通过。经本院询问，原告陈述在《存量房买卖合同》中增加其妻子的名字，不是银行按揭手续无法通过的原因，合同贷款的当事人越多，还款能力就越强，银行不会拒绝办理按揭手续。银行按揭手续无法通过，是被告拒不配合办理有关手续。房屋评估费实际支出两次，因为两次申请按揭贷款。第三人对原告的上述陈述均予以认可。 判决理由 在本案审理过程中，原告申请变更诉讼请求2为被告向原告返还定金50000元，撤回部分诉请。该项申请，是原告对诉讼权利的依法处分，未违反法律和行政法规的强制性规定，未损害他人利益，本院予以准许。 原、被告《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。被告提交的《存量房买卖合同》未经双方签字确认，且该合同出现在办理银行贷款过程中，之后双方亦取消了网签，该合同并未成立。被告抗辩双方实际履行的是《存量房买卖合同》，无事实依据，本院不予采信。当事人应按照《房屋买卖合同》的约定行使权利，履行义务。《房屋买卖合同》约定，银行审批通过后，买方的定金转为首付款，以银行实际贷款金额为准，购房款差价于过户前补齐，卖方签字过户。据此，涉案合同的交易顺序应为原告支付50000元定金后，被告配合原告办理银行按揭贷款手续，在银行发放按揭贷款并由原告补足购房余款后，再由被告协助原告办理房屋所有权变更登记手续。原告已经按照合同的约定向被告支付了定金，被告应当配合原告办理银行按揭贷款手续。《三方证明书（房屋买卖合同实施见证）》虽载明“另双方约定首付款收到后卖方再择日来办手续”，但原告并未签字确认，该条款对原告无约束力。被告抗辩原告应另行支付首付款后再办理有关手续，与查明的事实不符，本院不予采纳。被告拒不配合原告办理银行按揭贷款手续，并将房屋转卖他人，已经构成严重违约。原告起诉请求解除其与被告签订《房屋买卖合同》，依据充分，本院予以支持。 合同解除后，已经履行的，根据合同性质及履行情况，当事人可以请求恢复原状并赔偿损失。因此，被告应返还原告的定金50000元、赔偿原告中介代理费5000元、评估费7931元，并向原告支付违约金156000元。原告请求被告支付律师费8000元，于法无据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决如下： 1、解除原告宁佐华与被告曹文峰于2018年1月9日签订的《房屋买卖合同》； 2、被告曹文峰向原告宁佐华返还定金50000元； 3、被告曹文峰向原告宁佐华赔偿中介代理费5000元、评估费7931元； 4、被告曹文峰向原告宁佐华支付违约金156000元； 5、驳回原告宁佐华的其他诉讼请求。 案件受理费4704元（原告已预交5534元），由原告宁佐华负担166元，被告曹文峰负担4538元。余下案件受理费830元，由本院退回给原告宁佐华。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴碧梅 人民陪审员  卢志芬 人民陪审员  宋柳霖 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  谢凤基