广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28168号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：翁冰璇、邝昕，均系广东国煌律师事务所律师。被告：丁放达，男，1985年4月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码220************817。被告：丁辉，男，1960年3月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码220************852。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告丁放达、丁辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年1月16日、4月15日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人邝昕，被告丁放达、丁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:被告向原告支付从2016年2月1日至2019年12月31日期间共47个月的物业管理费15225元及违约金（按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从欠费次月1日起每日按1‰计至清偿之日止，违约金暂计至2019年11月30日为9960.09元）。事实和理由：被告为雅居乐新城9期A1幢303房（房地产权证登记地址为中山市*********雅居乐新城9期3幢303房）业主，房屋建筑面积为118.38平方米。原、被告于2010年1月9日签订《前期物业服务协议》,约定原告为小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为带电梯住宅按建筑面积1.6元/平方米/月，管理费应于每月25日前缴纳，逾期缴交物业管理费，按每天1‰的标准加收滞纳金。2014年5月8日，原告向雅居乐新城9期岭峰组团全体业主征询意见，全体业主对《雅居乐新城9期岭峰组团调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见》进行了表决，全体业主以专有部分面积占建筑面积71.19%，人数占71.19%的比例同意了物业服务费收费标准的调整方案，形成以下一致意见：2014年7月1日至2016年6月30日期间物业管理费收费标准为高层住宅（带电梯）按建筑面积2.2元/平方米/月、车位40元/个/月；2016年7月1日起物业管理费收费标准为高层住宅（带电梯）按建筑面积2.8元/平方米/月、车位40元/个/月。以上物业服务、车辆停放保管服务收费标准分别于2015年11月27日、2016年6月20日获得中山市三乡镇发展和改革局的备案。原告依约为小区提供物业服务，但被告未按约定期限缴交物业管理费。被告从2016年2月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2019年12月31日，被告拖欠47个月的物业管理费合计15225元（260.4元/月×5个月+331.5元/月×42个月），原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业服务协议；2.表决结果汇总表、关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要、公示、备案回执[中三价备2015年10号、中三价备2016年3号]；3.房屋费用催缴通知书、寄发“雅居乐岭峰房屋费用催缴通知书”发信回执；4.发票、民事案件委托代理合同；5.（2016）粤20民终2282号民事判决书；6.广东诉讼服务网网上申请截图；7.欠费明细表。被告丁放达、丁辉共同辩称：一、确认双方存在物业服务合同关系，即双方于2010年1月9日签订雅居乐前期物业服务协议第四条第三款规定物业管理服务费收费标准为带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.6元的事实，但对逾期交纳物业服务费按每日1‰标准加收滞纳金的事实，不予确认。二、签订前期物业服务协议后，被告始终遵守和认真履约，从未违反合同约定，按时按合同约定的每月每平方1.6元的标准缴纳物业管理费；被告从2010年1月起至2015年2月止提前足额存款至原告账户预交物业管理费，从2015年3月起至2016年2月止，被告改为银行托收形式按每月每平方1.6元的标准提前足额存款缴费（2015年3月9日预存1000元，2015年5月7日存入2000元）；2016年4月17日，被告前往三乡农业银行雅居乐支行预存物业管理费补登存折时发现物业管理费托收已处于无划扣状态，随即前往原告物业管理处与原告工作人员沟通，同意接受被告按每月每平方1.6元的标准收取物业管理费，并当场刷银行卡一次性缴费1705元（2016年4月至12月），但原告出具缴费收据时显示按每月每平方2.2元和2.8元的标准收取，原告客服解释称因系统问题只能按2.8元的标准收取，后原告因无法出示收费依据，全额退回被告物业管理费1705元。三、根据《中华人民共和国合同法》第四条、中山市物价局、住建局关于印发中山市物业服务管理办法的通知[2010]**文件第十一条的规定，原告与被告从2014年至今并未重新签订任何有效合同，故双方不存在合同纠纷问题。四、对原告于2014年5月8日组织召开的岭峰小区全体业主大会的表决结果不予确认，该业主大会存在违法违规的非法行为，业主大会所列的证明材料均应视为无效，原告应自行承担违法的法律责任后果。五、业主大会的备案资料（雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费标准征询意见汇总表和验票会议纪要）存在造假嫌疑，被告房屋房产证建筑面积为119.26平方米，而原告提交给中山市发改局的“雅居乐新城9期岭峰调整物业服务费标准征询意见汇总表中，被告房屋面积为150.38平方米，多出了31.12平方米；原告向政府有关部门提供的“备案资料”中“居住用地规划主要技术经济指标统计表”住宅面积总共8幢64231.77平方米，原图纸住宅面积总计8幢61340.68平方米，备案资料提供面积数据比原图纸面积数据多出2891.09平方米，每幢楼和会所等面积多出1.3万余平方米。另外，在备案表中还查明岭峰A01幢01、03业主备案36个，多出7户（其中有6户注明为同意票，1户为反对票），多出面积约177平方米。业主大会期间，2010年3月至2015年2月期间被告不在中山，被告房子仍然为毛坯房，被告也未参与投票，但征询意见汇总表显示被告投反对票。且据被告向原告经理陈桂红了解，岭峰小区截止2019年12月止入住率仅为30%-50%。此外，岭峰小区物业费调价征询意见汇总表没有各方代表盖单位公章，且岭峰小区的三位业主代表未经全体业主授权在汇总表上签名确认，仅属于其个人行为，无权代表全体业主，故该汇总表无法律效力。由此可见，数据造假非常明显，征询意见总表同意人数和面积双过三分之二的虚假备案事实显而易见。六、中山市******民委员会于2014年5月8日发出关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费调整公示后，被告多次到原告处协商按合同约定1.6元的标准现金缴交物业管理费，但原告既不出示新标准收费依据，又不按被告要求1.6元标准或以收费系统不支持为由拒收，故被告并没有拒交物业管理费。七、根据《广东省物业管理条例》第十八条、十九条规定，业主大会的召集主体不合规，该会议应由政府相关部门或村委会等组织召集，原告作为当事人召集违反公序良俗原则，故此次大会非法无效；第三十七条规定，岭峰小区至今仍是前期物业管理，应按政府指导价的有关规定执行。八、根据合同法第四十条规定，原告与被告签订的前期物业服务协议第十条第五款为格式条款、霸王条款，片面增加了被告的责任和义务，却未载明原告违约的处罚条款，有失公平，该条款应予撤销。九、原告提供的民事判决书的案情和性质虽然类似，但该案被告的证据材料与本案被告的证据材料不相同，没有可比性，且该案中原告证据造假，误导法院作出错误判决，故该判决书不适用本案。综上所述，被告虽然一直未入住，但是仍积极主动履行前期物业协议，按协议约定标准缴交物业管理费，从无违约行为，原告违规违法召开业主大会，且业主大会备案资料造假，应承担相应的法律后果，法院应驳回原告的诉讼请求。被告丁放达、丁辉为其辩解共同提供的证据：1.存折、对账单；2.雅居乐新城9期岭峰调整物业服务费标准征询意见汇总表（车位实况介绍）；3.粤房地权证中府字第211030726号；4.关于印发中山市物业服务收费管理办法；5.岭峰小区平面图纸；6.光盘。本院经审理认定事实如下：2008年5月28日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）为甲方、雅居乐物业管理服务有限公司为乙方签订《前期物业服务委托合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城九期商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅2.8元/平方米/月，别墅3.5元/平方米/月，商铺2.9元/平方米/月。业主从办理收楼手续后的当天，应缴交3个月的物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20日前。甲方、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰交纳违约金。服务期限自合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。2010年1月9日，原告雅居乐公司为乙方，被告丁放达、丁辉为甲方签订《前期物业服务协议》约定，甲方将位于中山市*****乐新城9期A1幢303房物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为1.6元/平方米/月，由业主在每月25日前交纳当月费用；甲方违反本协议不按期向乙方缴纳物业管理费的，乙方可以催缴，限期交付，逾期每日加收欠交金额1‰的滞纳金。协议还约定了其他具体事项。庭审时原告陈述，被告从2016年2月开始拖欠物业管理费，至2019年12月被告共拖欠47个月的物业管理费合计15225元，其中，2016年2月至2016年6月共计5个月为1302元（2.2元/平方米/月×118.38平方米×5个月），2016年7月至2019年12月共计42个月为13923元（2.8元/平方米/月×118.38平方米×42个月）；计至2019年11月30日应付滞纳金9960.09元（原告主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次月1日起每日按1‰计）。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2016年2月至2019年12月期间欠费明细表证明。原告称其后多次通过多种方式向被告追讨物业管理费，包括2016年9月7日给被告寄发房屋费用催缴通知书，但被告不确认收取过“房屋费用催缴通知书”及原告追讨管理费事实。被告提交视频光盘拟证明其多次上门缴纳物业管理费，但原告拒收被告的物业管理费。对此，原告确认被告丁辉于2019年11月23日、12月14日前往原告物业管理处缴费，但认为被告要求按1.6元的标准缴费与调整后的收费标准不符，且否认起诉前被告有向原告缴费的事实。双方因收费标准问题无法达成协议而产生纠纷，原告称经多次追讨未果，故于2019年8月20日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年8月20日作预立案调解，调解不成于2019年10月30日正式立案。本院另案审理的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书查明:①雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅居乐公司于2013年11月6日致函中山市******民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。②岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业管理费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入主，雅居乐公司又将前述调整函于2013年12月20日前后分别寄送给未入住的229户业主。并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。③2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。④之后，雅居乐公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。前述（2015）中一法三民一初字第662号案审理过程中，根据本院要求，雅居乐公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇住房和城乡建设局、三乡镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、中山市******民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。前述（2015）中一法三民一初字第662号案经审理认为，从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持。本院于2015年11月3日作出（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书，判决案涉业主从2015年1月至4月期间按调整后的新标准2.2元/平方米/月计算物业管理费。案涉业主不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2016年10月31日作出（2016）粤20民终2282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告丁放达、丁辉位于中山市*********雅居乐新城9期*幢303房物业，建筑面积为119.26平方米，登记时间为2011年4月22日。2015年11月27日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2015年10号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.2元，执行时间2015年8月。2016年6月20日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.8元，执行时间2016年7月。从2016年2月1日至2016年6月30日期间，按照重新备案的标准计算，被告每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为262.37元（119.26平方米×2.2元/平方米/月），原告主张按260.4元计算；从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，被告每月应向原告缴交的物业管理费为333.93元（119.26平方米×2.8元/平方米/月），原告主张按331.5元计算。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业建设单位雅建公司与雅居乐公司签订了前期物业服务委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐公司依据与雅建公司的约定，对案涉商住小区物业进行管理服务。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。本案争议焦点：雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准计算，是否有充分依据支持，被告应否支付违约金。根据中山市中级人民法院审理且已生效的（2016）粤20民终2282号民事判决书认定，原告从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市*********乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准计算有充分依据。原告主张从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费，提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告的物业管理费2016年2月1日起按2.2元/平方米/月标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算的请求予以支持。被告从2016年2月1日至2019年12月31日期间应缴交的物业管理费为15225元。被告未按约定期限向原告缴交物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。综上所述，雅居乐公司要求被告支付物业管理费（含违约金）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于雅居乐公司就上述物业管理费调价事宜取得的收费许可证以及后的备案回执是否合法,属于行政诉讼范畴,不属于本案民事纠纷审理范畴,被告可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告丁放达、丁辉于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2016年2月1日至2019年12月31日期间的物业管理费15225元及违约金（计算方法：从2016年2月1日起至2016年6月30日止以拖欠各月的物业管理费金额260.4元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止；从2016年7月1日起至2019年12月31日止以拖欠各月的物业管理费金额331.5元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355.39元（原告已预交），由被告丁放达、丁辉负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  管日新人民陪审员  郑美琪二〇二〇年四月二十六日书 记 员  陈绮靖林雷