福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2157号 原告：肖冬金，女，1981年2月1日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：龙岩红房子妇产医院有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区东肖镇榕树小区**，统一社会信用代码91350800MA349A8E88。 法定代表人：李彬。 委托诉讼代理人：余夏慧。 原告肖冬金与被告龙岩红房子妇产医院有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖冬金及被告龙岩红房子妇产医院有限公司的委托诉讼代理人余夏慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖冬金向本院提出诉讼请求：1.判令确认龙岩红房子妇产医院有限公司的《提前终止房屋租赁合同的通知书》无效；2.判令龙岩红房子妇产医院有限公司继续履行于2017年12月21日签订《房屋租赁合同》；3.判令诉讼费由龙岩红房子妇产医院有限公司承担。事实和理由：龙岩红房子妇产医院有限公司预承租肖冬金的套房给专家医生居住，但房屋应当按其要求进行装修装饰，并配备齐全家具家电。龙岩红房子妇产医院有限公司支付押金后，肖冬金依约对讼争出租屋进行装修装饰。肖冬金与龙岩红房子妇产医院有限公司于2017年12月21日签订《房屋租赁合同》，肖冬金将坐落于福建省龙岩市房屋出租给龙岩红房子妇产医院有限公司使用，合同项下约定：租期从2017年12月21日起至2020年12月20日止，月租金为1800元，租金按季度支付及在每个季度第一个月的1日前支付；租赁期间任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，方可终止合同，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。龙岩红房子妇产医院有限公司于2020年1月5日向肖冬金发出关于《提前终止房屋租赁合同的通知书》，以龙岩红房子妇产医院有限公司情况变动为由提出提前终止《房屋租赁合同》，并从收到该通知书之日起该房屋租赁合同解除。因龙岩红房子妇产医院有限公司不符合合同约定解除合同情形、法定可解除的情形，也未出现国家建设、不可抗力因素，龙岩红房子妇产医院有限公司无权单方解除合同。肖冬金于2020年1月6日收到该通知，并于2020年1月7日作出回函明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同，龙岩红房子妇产医院有限公司不符合合同约定第十三条约定解除的情形，其要求解除合同属于违约方，违约方无权要求解除合同，其发出的《提前终止房屋租赁合同的通知书》当然无效，应当继续履行《房屋租赁合同》。综上，请求判如所请。 龙岩红房子妇产医院有限公司辩称：1.根据《房屋租赁合同》第十三条约定的提前终止合同须由双方协商解除，即可视为该合同存在可以提前解除的事由，龙岩红房子妇产医院有限公司多次和肖冬金协商解除，但肖冬金始终不同意导致僵持状态，合同约定的解除条件形同虚设；2.龙岩红房子妇产医院有限公司与肖冬金于2017年12月21日签订《房屋租赁合同》，租赁房屋的目的系为了提供给在医院工作的副主任医师以上级别的外省医生居住，自2020年1月1日起案涉房屋已经没有副主任级别的外省医生居住，导致案涉房屋空置，已无继续承租必要，龙岩红房子妇产医院有限公司租赁案涉房屋的目的无法实现；3.龙岩红房子妇产医院有限公司提出解除房屋租赁合同前已多次与肖冬金协商解除合同，并愿意支付违约金，但肖冬金均不同意，在协商无果的基础上龙岩红房子妇产医院有限公司才于2020年1月5日起向肖冬金发出《提前终止房屋租赁合同通知书》及微信、电话通知，肖冬金亦于2020年1月6日签收了快递，龙岩红房子妇产医院有限公司已腾出房屋；4.龙岩红房子妇产医院有限公司认为有违约选择一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同；5.案涉房屋对于龙岩红房子妇产医院有限公司来说已无用处，强制要求龙岩红房子妇产医院有限公司继续承租会导致案涉房屋空置，龙岩红房子妇产医院有限公司在不居住的基础上又还要承担案涉房屋的安全、物业、水电、租金等费用，龙岩红房子妇产医院有限公司支出的人力、物力、财力远远超过继续履行合同所带来的利益，且案涉房屋未给龙岩红房子妇产医院有限公司带来任何利益；龙岩红房子妇产医院有限公司在案涉房屋处于空置的情况下已及时通知肖冬金，并愿意履行合同项下的违约责任，肖冬金完全可以重新出租，以最大限度地减少双方的经济损失。综上，请求在考虑平衡双方利益的基础上，作出公正、合理的判决。 肖冬金和龙岩红房子妇产医院有限公司围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，双方对对方证据均未提出异议。对肖冬金和龙岩红房子妇产医院有限公司提供的证据，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月21日，出租方肖冬金与承租方龙岩红房子妇产医院有限公司签订《房屋租赁合同》，合同的主要内容如下：1.肖冬金将坐落于福建省龙岩市房屋出租给龙岩红房子妇产医院有限公司，租赁期限自2017年12月21日至2020年12月20日止，月租金为1800元，租金按季度支付，于每季度第1个月的1日支付；2.龙岩红房子妇产医院有限公司承担房屋项下的水、电、煤气、电话、物业管理、有线电视等费用；3.任何一方在租赁期间提出终止合同，应提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；4.……。签订合同后，龙岩红房子妇产医院有限公司已交付租金至2019年12月份，后又于2020年1月10日向肖冬金支付1200元，另有标注为违约金的360元微信转账肖冬金未接受。2020年1月初，龙岩红房子妇产医院有限公司通过顺丰速运运单号为ＳＦ1006670747860的邮件向肖冬金寄送《提前终止的通知书》，肖冬金于2020年1月6日签收该邮件。后肖冬金通过顺丰速运运单号为ＳＦ1074472834472的邮件向龙岩红房子妇产医院有限公司寄送《关于提前终止的通知书回函》，回函明确不同意提前解除合同，龙岩红房子妇产医院有限公司于2020年1月8日签收该邮件。2020年1月10日，龙岩红房子妇产医院有限公司通过顺丰速运运单号为ＳＦ1006788900095的邮件向肖冬金寄送讼争房屋钥匙，肖冬金未签收该邮件。 本院认为，肖冬金与龙岩红房子妇产医院有限公司于2017年12月21日签订的《房屋租赁合同》，客观真实，且未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效合同。龙岩红房子妇产医院有限公司向肖冬金寄送《提前终止的通知书》，肖冬金回函不同意提前终止合同，龙岩红房子妇产医院有限公司并不享有法定或约定的解除权，龙岩红房子妇产医院有限公司未按合同约定履行合同，构成违约，应当继续履行合同。继续履行合同并不会显失公平，且讼争房屋可以安排给其他员工使用，龙岩红房子妇产医院有限公司主张合同已不具备继续履行的条件，应当允许其解除合同，不予支持。肖冬金主张《提前终止的通知书》无效及龙岩红房子妇产医院有限公司继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、确认龙岩红房子妇产医院有限公司向肖冬金寄送《提前终止的通知书》无效； 二、龙岩红房子妇产医院有限公司应当继续履行其与肖冬金于2017年12月21日签订的《房屋租赁合同》。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费340元，减半收取计170元，由龙岩红房子妇产医院有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 魏 国 才 二〇二〇年四月三十日 书记员 吴静（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331。