贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0330民初5453号原告：陈光霞，女，汉族，生于1942年3月21日，贵州省习水县人，住习水县。原告：何林，男，汉族，生于1963年11月25日，贵州省贵阳市云岩区人，住习水县。原告：王守军，男，汉族，生于1971年4月30日，贵州省习水县人，住习水县。原告：何静，女，汉族，生于1965年10月12日，贵州省遵义市人，住遵义市。追加原告：何英，女，汉族，生于1967年12月25日，贵州省习水县人，住遵义市汇川区宁波路干宁巷**。被告：遵义市华居房地产开发有限公司，地址：遵义市红花岗区子尹路南段综合**楼，统一社会信用代码915203007457115607。法定代表人：金晓梅,该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵茂杰，贵州鸿志律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰卫洪，贵州鸿志律师事务所律师。原告陈光霞、何林、王守军、何静与被告遵义市华居房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本院于2019年12月3日依法追加了何英作为本案原告参加诉讼。本案于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告陈光霞、何林、何静、王守军、追加原告何英，被告的委托诉讼代理人赵茂杰、兰卫洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈光霞、何林、王守军、何静向本院提出诉讼请求:1.请求习水县人民法院依法判令被告赔偿原告因拆迁安置超期违约金610558.40元。2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年7月20日，被告与原告陈光霞、何立生（已故）签订“习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书”，第一款约定“按杉王住宅小区建设规划红线范围内涉及乙方房屋需要拆迁，经双方丈量核定，房屋建筑面积为2100㎡，其中住宅1533㎡，营业房337㎡，其它房屋二层房屋230㎡”。协议第六条约定“乙方自行找房屋周转过度，过渡期为18个月，甲方应先支付乙方周转费12个月，共计277704元，搬家费14868元，以上合计292572元。超期不能还房，按贵州省《城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费”。2010年11月9日，被告与原告陈光霞签订拆迁安置补偿补充协议，第四条约定，乙方将房屋腾空并交付钥匙次日起，24个月内交房，如不能按期交付，甲方应向乙方支付违约金，违约金按照该房产市场总价的万分之二（每日）计算，直至交房为止。超面积付款方式，在甲方取得售房许可证时，乙方用按揭的方式购买超平方面积，其中首付来源是剩余的过渡费加上现金。由于被告未按期交房，也无法为原告结算办理按揭。2017年9月4日，被告因原告购买超面积未付款起诉到法院，法院作出（2017）黔0330民初3917号民事判决书，确认了被告的交房时间和原告应支付的超面积购房款金额。现就被告逾期交房提起诉讼。追加原告何英向本院提出诉讼请求:1.判令被告遵义市华居房地产开发有限公司赔偿原告因拆迁安置超期违约金6148619元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：对其余原告诉请金额不赞同，金额应为6148619元，其中15号楼1层1、2号门面437272元，14-B9、10、11号门面1472851元，14A-3-7、14A-3-8号住房160387元、14B二楼1567746元、14B3至7楼2510363元。被告的委托诉讼代理人辩称，1.由于涉案房屋包括两个部分，一部分是拆迁应还部分，另一部分系超面积部分房屋买卖合同关系，该部分约定了原告支付首付款情形，在房屋具备预售的情况下，本案原告至今未支付首付款，本案原告无权就超面积部分向被告主张逾期交房违约金。还房部分，在被告起诉原告支付房款案件中计算了过渡费，原告属于重复诉请。2.即便存在违约，违约金过高，应在已支付过渡费基数按30%为限计算违约数额。3.原告诉请超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告何英所举的三张单据，被告持异议，且该证据未显示来源，不予采信。对于原告申请的证人肖某证人证言，由于证人与追加原告何英系好朋友关系；罗淼焱证言系传来证据；证人邓某与被告存在多次诉讼关系，被告当庭提出异议，上述证人证言内容均无其他证据佐证，不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月20日，被告（甲方）与何立生、陈光霞（乙方）签订《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：杉王路住宅小区建设规划红线范围内涉及乙方房屋需要拆迁，经双方丈量核定，房屋建筑面积共计2100㎡，其中住宅1533㎡，营业房337㎡。其他房二层房屋230㎡。乙方表示支持城市建设，同意于2007年7月30日前自行搬迁完毕并将上述房屋腾空交甲方拆除。甲方在本县御景山居D区安置乙方住宅房22套，合计建筑面积2890元。住宅还房为14号楼一、二单元3-7层20套，三单元3层两套。营业房还房为14号楼一单元面积约220㎡（一层），15号楼一层1-2门市，面积约140-150㎡。二层还房14号二楼460平方米，还房面积以习水县房管所丈量为准。乙方自行找房周转过渡，过渡费18个月，甲方应先支付乙方周转费12个月，共计277704元，搬家费14868元，合计292572元。超期不能还房按贵州省《城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费。乙方还房超出原房面积部分，住宅房及**楼**门市按1100元/㎡，14号楼二层按1500元/㎡的单价向甲方补价购买。过渡期从2007年7月30日起计算等内容。原、被告于2010年11月9日签订《拆迁安置补偿补充协议》，就《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》达成补充协议，约定14号楼（一单元）二层面积约460平方米，现增至约711.35平方米，超过面积按照1500元/㎡的单价向被告补价购买。三楼以上（含三楼））住宅房超面积部分按1100元/㎡补价购买。交房日期为原告将房腾空并交付钥匙次日起，二十四个月内交房。如不能按期交付，被告应向原告交付违约金，违约金按该房产市场总价的万分之二（每日）计算，直至交房为止。超面积部分在甲方取得预售许可证时乙方用按揭的方式购买超平方面积，其中首付款来源是剩余的过渡费加上现金等内容。被告向原告交房具体如下：1.14A-3-7和14A-3-8合计257.7平方米；2.14-B-2层，700.71平方米；3.14-B第3-7层3060.6平方米；4.15-1-22号门市72.34平方米；5.15-1-21门市70.55平方米；6.14B-1-9号门市189.6平方米，以上共计4351.5平方米。（2017）黔0330民初3917号民事判决书确定交房时间如下：1.2015年6月18日交付了14A-3-7和14A-3-8；2.2016年4月25日交付了14-B2至7层；3.2016年2月18日交付了营业用房15-1-22号门市、15-1-21门市和14B-1-9号门市。还房中，，住房及**超面积225601平方米，其中住房超1785.30平方米，二层超470.71平方米。被告就拆迁房屋需支付原告过渡费1411657.1元。就超面积还房部分，扣除过渡费金额，原告方需支付的购房款金额为2018389.90元。2015年11月27日，何立生、陈光霞向被告提交《关于请求与遵义市华居房地产开发有限公司习水杉王路项目部负责人减免的申请》，2015年11月27日、2016年1月18日，何立生、何英再次向被告提交该申请，要求与被告项目部负责人面谈就2007年7月20日签订的拆迁安置协议和2010年11月9日签订的拆迁安置补偿补充协议相关事项。另查明，14号楼于2013年7月28日取得预售许可。2017年12月11日，何立生因病去世。2010年11月29日，被告收到何立生、何英交来被拆迁房屋的钥匙。14A-3-7和14A-3-8已于2015年6月18日向他人出售。2018年5月18日，原告陈光霞与赵东文签订《商场房屋租赁合同》，约定将14-B一楼两个门面和客房2-8层出租给案外人赵东文，租金88万元，租期15年，免租期1年，第三年开始每年递增1.5万元。2017年9月4日，被告向本院起诉主张原告支付超面积还房部分的购房款，2017年11月20日原告当庭提起反诉，要求被告支付违约金，但后又撤回了该反诉请求。本院认为，双方签订的《拆迁安置补偿补充协议》和《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》真实合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于逾期交房违约金，被告抗辩已超过诉讼时效。被告的实际交房时间分别为2015年6月18日、2016年2月18日、2016年4月25日，开始计算诉讼时效的时间应从违约行为终了时。其中，2015年6月18日还房部分，由于四原告及追加原告于2017年11月20日才在本院首次诉请主张权利，确已超过两年的诉讼时效，对该部分房屋的逾期交房违约金，不予支持。但对于2016年4月25日、2016年2月18日交房部分，亦由于2017年11月20日提起的反诉，诉讼时效中断，应重新计算诉讼时效，故四原告及追加原告该部分违约金诉请并未超过诉讼时效。对于逾期交房违约金数额，被告抗辩拆迁还房部分已支付了过渡费，四原告及追加原告再次起诉违约金属于重复诉讼。由于过渡费和违约金系两个不同的法律关系，不属于重复诉讼，且被告系房开企业，自愿与被拆迁户同时签订过渡费和违约金并不违反法律禁止性规定，系有效约定。被告提出违约金过高要求调整，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。对于拆迁还房部分，经法院生效判决已明确被告需支付过渡费金额为1411657.1元，即对该部分实际还房前已进行了损失经济补偿，对该部分违约金诉请不再予以支持。对超面积购买部分，根据双方签订的《习水县城市房屋拆迁安置补偿协议书》约定，腾房并交付钥匙次日起24个月内交房，原告腾房时间为2010年11月29日，被告应在2012年11月30日前交房，逾期即是违约，双方违约金约定按照房产市场总价的万分之二（每日）计算至实际交房时止。被告逾期交房必然对原告造成租金损失，本案原告超面积购买住房1785.30平方米、二层470.71平方米。由于该房屋的整体特殊性，原告经释明不申请损失评估鉴定，综合参考周边房屋出租金额，结合地段发展，按照住房每年100元/平方米计算，二层每年180/平方米计算租金，结合逾期时间3年零146天，经计算为895076.04元。本案四原告及追加原告超面积购买的房屋在2016年开始接收使用,而超面积房屋购房款扣除过渡费仍需支付的2018389.90元，截止（2017）黔0330民初3917号民事判决书确认后于2019年年底才履行付款义务，虽然双方存在纠纷，但客观上也存在过错。结合合同的履行情况、房屋购买价格、当事人的过错程度、预期利益及双方纠纷发生的历程等综合因素，根据公平合理及诚实信用原则，酌情将违约金调整为60万元。现四原告与追加原告为共同共有关系，该款应共同享有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条之规定，判决如下：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈光霞、何林、王守军、何静、追加原告何英逾期交房违约金60万元；二、驳回原告陈光霞、何林、王守军、何静、追加原告何英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、案件受理费54840元，保全费3572元，共计58412元，由陈光霞、何林、王守军、何静负担10605元，追加原告何英负担39935元，被告遵义市华居房地产开发有限公司负担7872元。退追加原告何英受理费9905元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张小英人民陪审员  陈月高人民陪审员  袁兴利二〇二〇年四月八日书 记 员  王素杰