广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初226号原告：肇庆市恒裕物业服务有限公司，住所地肇庆市******，统一社会信用代码914***********750H。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：余琛，广东冠略律师事务所律师。被告：姚锦泉，男，1983年5月24日出生，身份证住址广东省罗定市****************。原告肇庆市恒裕物业服务有限公司（以下简称“恒裕物业公司”）诉被告姚锦泉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告恒裕物业公司委托的诉讼代理人余琛、被告姚锦泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。恒裕物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即清偿拖欠的自2017年7月至2019年12月期间的物业管理费6082.8元以及违约金29154.74元（该违约金计算至2019年12月31日）给原告，其后的违约金以拖欠金额6082.8为基数按1‰每天计付违约金给原告直至被告清偿全部欠款之日止。以上物业管理费和违约金合共35237.54元。二、判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告是肇庆市端州区人民北回迁住宅小区（海湾花城）的物业管理方和服务提供方。2016年3月13日，被告因购置了该小区海湾花城B****的房屋，与原告签订关于该房屋的《前期物业管理服务协议》，根据合同约定，物业计费面积为135.17平方米，物业管理费按1.5元/平方米计算，月物业管理费合共202.76元。签订合同后，被告于2016年12月（2017年1月视为其实际收楼）收到所在房屋的开发商的收楼通知书，原告亦依约开展了相应的物业管理服务，但被告仅在2017年4月向原告支付了6个月的物业管理费，然而自2017年7月至2019年12月期间的物业管理费经原告多次催收均没有支付。原告认为，根据物业协议第四条第八“每次交纳费用时间为15日前”和第十一条第四“甲方（原告）有权要求乙方（被告）补交并从逾期之日起按每天累计应交费用的交纳违约金”约定，被告应于每月的15日前支付当月的物业管理费，逾期则需按拖欠的金额以1‰每天计付违约金给原告。经统计，被告截止2019年12月31日拖欠原告的物业管理费6082.8元（2017年7月至2019年12月期间的物业管理费）；另外，截止2019年12月31日，被告依法依约应支付逾期违约金29154.74元给原告（详见《姚锦泉拖欠物业管理费的违约金计算表》）。综上，被告严重违反合同约定，未在约定的期限内准时足额支付物业管理费给原告，并经原告多次催收均未履行，违约时长两年有余,严重违背社会诚信，严重侵犯原告的合法权益，被告应当承担违约责任，鉴于此，原告为维护自身合法权益，依照《民事诉讼法》和《合同法》等有关法律的规定，向人民法院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求，维护我司的合法权益，维护社会诚信。被告姚锦泉辩称：答辩人起诉肇庆市海湾花城房产发展有限公司（以下简称“海湾花城公司”）一案（2019粤12**民初33号）生效民事判决书已确认该房产公司所出售给答辩人房屋为未经竣工验收合格备案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《中华人民共和国建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条等规定可知，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。答辩人认为，因开发商所交付的房屋按规定不能交付使用，被答辩人与答辩人所签《前期物业管理服务协议》关于收取物业管理费(以下简称：物管费）的约定未能成立，请法院驳回其所有诉讼请求。二、退一步来讲，即便认为答辩人应缴纳被答辩人物管费，但被答辩人主张所依据的事实和适用法律错误，答辩人不存在拖欠其物管费和违约金的事实。答辩人与海湾花城公司签订的购房合同约定：交房日期为2016年12月31日前，且交房时房屋应取得竣工验收合格备案的证明文件。交房期限到后因海湾花城公司未能取得房屋竣工验收合格备案致答辩人未能收房，绝非被答辩人所述2017年1月视为实际收楼，后因急需装修答辩人于2017年4月15日在被答辩人处办理了房屋交付手续并按被答辩人要求预交6个月物管费。其次，根据双方所签《前期物业管理服务协议》（以下简称“物管协议”）第四条物业管理服务费用第一项：“乙方交纳费用时间：在甲方规定肘间内”及第八项“每次交纳费用时间：15日前”的约定可知，从文义上理解，被答辩人未有约定要求答辩人交纳物管费具体时间，而是以答辩人收房后被答辩人在某一时点公布要求交费的日期为准；被答辩人于2019年6月2日在海湾花城小区张贴《通知》明确告知全体业主根据《物管协议》决定其从2019年7月1日起开始征收住宅物业管理费，现被答辩人又起诉要求答辩人按2017年1月起交纳物管费，此种出尔反尔实为违约行为，不应得到法院支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”规定可知，被答辩人以其行为早己确认本案所涉物管费的计费起点时间为2019年7月1日，加上答辩人预缴的6个月物管费，至2020年1月份前答辩人未有拖欠其物管费的事实。退一步讲，即使被答辩人对《物管协议》收费时间的约定有不同理解，该协议作为格式合同，当内容解释有两种以上,应当采用不利于提供格式条款一方而有利于答辩人一方的解释。最后，被答辩人声称近两年来有多次向答辩人催收的讲法不是事实，与其在海湾花城小区2019年张贴的交费《通知》的事实自相矛盾，被答辩人应对有向答辩人多次催收的主张承担举证责任。被答辩人提起诉讼后，答辩人至电被答辩人物业管理处办公室询问时的录音证明，其明确回复物管费是从2019年7月1日起算的，之前日期的物管费不用缴交，提到该公司起诉答辩人的原因，该工作人员反问答辩人是否属于曾起诉海湾花城公司业主之一。三、《物管协议》有关物管费违约金的约定过高，应属无效或应予以调整条款。对比《物管协议》第十一条“违约责任”第一款和第四款发现，若被答辩人违反协议，未达管理服务质量约定只承担相应法律责任（即未明确具体违约责任),而答辩人违反交费协议约定则需要承担逾期金额每天累计达千分之一（按其起诉主张计算，年化利率约达300%)的高额违约金。该两条款的约定使被答辩人在履行合同中其违约责任与对答辩人违约处罚的约定严重不成正比，有违公平原则。且其作为格式条款免除了物业服务企业贵任、加重了业主责任、排除了业主主要权利，应属无效条款。综上，恳请贵院驳回被答辩人的所有诉讼请求，为盼！本院经审理认定案件基本事实如下：位于端州区**人民北路东侧人民北回迁住宅小区****为被告姚锦泉2016年3月13日所购买，该房屋建筑面积为135.17㎡。上述房屋位于海湾花城小区内。原告恒裕物业公司于2004年6月15日依法登记设立的有限责任公司（自然人投资人或控股），经营范围为物业管理、游泳场、停车服务、租赁合同。恒裕物业公司（物业服务企业）与肇庆市海湾花城房产发展有限公司（建设单位）签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：肇庆市海湾花城房产发展有限公司选聘恒裕物业公司为海湾花城小区提供物业管理服务，服务内容包括：1、物业公共部位的的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备和运行、维修、养护和管理；3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。2016年3月13日，恒裕物业公司（甲方）与姚锦泉（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：第一条“双方的权利义务”。一、甲方的权利义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料……；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用……。第二条“物业管理服务内容”。一、房屋共用部位的维护和管理……；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生服务范围：1、公共场所、楼梯、电梯的清扫、清洗，2、在小区指定地点清运住户的生活垃圾。第四条“物业管理服务费用”。一、乙方交纳费用时间：在甲方规定时间内；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.5元；八、每次交纳费用时间：15日前。另查明，被告姚锦泉于2017年4月18日向原告恒裕物业公司预交六个月物业管理费。再查明，本院于2019年2月28日作出（2019）粤1202民初33号民事判决书已经生效，该判决本院认为部分认定如下：“本案中，案涉商品房虽然未具备合同约定的交付条件，但原告姚锦泉已于2017年4月15日签署《海湾花城收楼确认书》并领取了房屋钥匙，双方以实际行为改变了合同约定的交付条件，因此原告姚锦泉于2017年4月15日已经收楼……”。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告与被告于2016年3月13日签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。关于原告主张被告支付2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费的请求。根据《前期物业管理服务协议》约定，原告为海湾花城小区提供了物业管理服务，被告却未依约向原告交纳相关费用属违约行为。原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告的抗辩缺乏理据，本院不予采纳。对于本案物业管理费起算时间的问题，《前期物业管理服务协议》虽无明确约定物业管理费的起算时间，但被告姚锦泉是于2017年4月15日签署《海湾花城收楼确认书》确认房屋收楼时间，故本案应以房屋交付被告使用次日起计算物业管理费，即2017年4月16日起计算其物业管理费，扣除被告已向原告预交的六个月物业管理费后，被告的物业管理费应从2017年10月13日起算至2019年12月31日的物业管理费为5467.62元（1.5元/月/平方米×135.17平方米÷30天×809天）。关于原告主张违约金的请求。根据原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中第十一条“违约责任”第四款的约定，如被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，每天按应缴服务相关费用的1‰标准增收违约金，由于被告姚锦泉确实存在逾期交费的违约行为，其应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金计算标准显属过高，本院应予以适当调整。可参照中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算，即违约金以每月拖欠物业费用为基数，从2017年10月14日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算至被告付清之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告恒裕物业公司关于违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告姚锦泉应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市恒裕物业服务有限公司支付自2017年10月13至2019年12月31日期间的物业管理服务费5467.62元；二、被告姚锦泉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市恒裕物业服务有限公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金以每月拖欠物业服务费用为基数，从2017年10月14日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算至被告付清之日止。三、驳回原告肇庆市恒裕物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费340元（原告已预交），由原告肇庆市恒裕物业服务有限公司负担285元，被告姚锦泉负担55元。被告姚锦泉在履行判决书确定的义务时迳付给原告肇庆市恒裕物业服务有限公司，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年四月七日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉