大连市中山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0202执异53号申请异议人：孔祥，男，1965年11月20日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：孙玉、李冰，辽宁裕景律师事务所律师。申请执行人：长春农村商业银行股份有限公司大连金州支行，住大连市金州区友谊街道和平路****。负责人：谷连强，行长。被执行人：赵小巍，女，1968年11月24日出生，汉族，住大连市，住大连市中山区v>被执行人：滕玉刚，男，1970年10月30日出生，汉族，住沈阳市铁**。被执行人：大连绿源国际贸易有限公司，住所地大连市经济技术开发区五彩城******。法定代表人：赵小巍，经理。申请异议人孔祥执行异议一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请异议人孔祥提出请求：撤销本院（2019）辽0202执恢1501号公告。事实及理由：贵院在执行（2017）辽0213民初3781号民事判决书过程中，于2019年9月30日下达（2019）辽0202执恢1501号《公告》，要求异议申请人于《公告》张贴之日起三十日内，将承租使用的位于鲁迅路143-1号房屋腾空，因贵院要求腾退房屋直接侵害了异议申请人对房屋的承租使用权和已经交付租金的财产权益，异议申请人为维护自身权益，特向贵院提出本执行异议申请。一、申请执行人行使的抵押权应受尚未履行完毕的房屋租赁合同的约束：申请执行人行使抵押权的目的在于实现债权，但对于该房屋上同时存在的抵押权和基于租赁关系而存在的承租权，法院应依据法律规定给与同样的保护，而不应形成保护一方权利却侵害另一方权利的情形，因此呈请贵院对异议申请人的承租权依法给予保护。首先，涉案房屋租赁合同关系的设立早于申请执行人抵押权的设立：2011年6月19日，异议申请人以王秀艳的名义承租涉案房屋，在租赁期限尚未届满的情况下，涉案房屋的原出租人将涉案房屋出售给本案的被执行人，被执行人滕玉刚以新的房屋所有权人身份与王秀艳就原租赁合同剩余租期重新签订租赁合同，承认原租赁合同继续有效并对剩余的租期予以确认。而在租赁期限尚未届满的情况下，因被执行人滕玉刚与被执行人赵小巍离婚，涉案房屋作为夫妻共同财产归赵小巍所有，被执行人赵小巍作为所有权人为明确租赁关系，又与申请人重新签订租赁合同，并将租赁期限延续到2021年12月19日。从上述租赁合同变更情况可以看出，涉案房屋的租赁合同关系设立于2011年6月，但申请执行人的抵押权设立于2015年，虽然涉案租赁合同的出租人有过变更，但每一次变更均是在合同履行期限均为届满的情况下，对前一个租赁合同的延续，且租赁合同的承租人、经营项目始终未发生实质改变。其次，申请人在设立抵押权的当时，对涉案房屋上已经存在的租赁合同关系是知情的，且并未提出异议：2015年7月，申请执行人在案涉房屋设立抵押权时，涉案房屋上的租赁关系已经存在，且被执行人在办理涉案房屋抵押的过程中，也已如实告知涉案房屋上存在租赁关系的状况，但申请执行人并未对此提出异议。因此申请执行人在行使抵押权后要求异议申请人腾退房屋是没有任何事实根据和法律依据的，依法不应给予支持。综上，异议申请人承租涉案房屋的情况符合《担保法》司法解释第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，即使申请执行人可以就涉案房屋实现其债权，但其仍应受涉案房屋租赁合同的约束。二、申请人提前支付房屋租金至2022年12月19日是履行贵院《协助执行通知书》指定义务过程中达成和解的结果，应依法受到法律保护：2017年9月18日，贵院向异议申请人送达（2016）辽0202执字第1871号协助执行通知书，要求异议申请人将涉案房屋的2019年、2020年和2021年三年的租金交付给该案的申请执行人郑淑华，理由是赵小巍、滕玉刚与郑淑华达成（2016）辽0202民初字第1513号民事调解书，赵小巍和滕玉刚向郑淑华支付112万元人民币作为和解款项。申请人按照贵院的要求，分别于2018年2月12日和5月21日分别向赵淑华支付12万元和100万元，作为赵小巍应向赵淑华支付的和解款项。首先，申请人在履行期限为到期的情况下，提前3年履行了租赁合同项下支付租金的义务，既是应贵院的要求，也是为了协助贵院执行生效法律文书；其次，异议申请人支付的租金，是使用涉案房屋的对价，即涉案房屋有使用价值且异议申请人可以合法的使用涉案房屋，而从贵院要求异议申请人提前支付租金的行为看，贵院也显然是认可申请人在交付未来3年租金后，异议申请人对案涉房屋在未来的三年时合法占有和使用的权利的，异议申请人不应在履行法院指定义务后再行被否定履行义务结果，这对于异议申请人是不公平的。另外，异议申请人与被执行人之间通过和解的方式、以延长一年租期至2022年12月19日的租金对被执行人应向异议申请经营后果给予补偿，是合同双方对自身民事权利的处分，在申请执行人未行使抵押权的情况下，异议申请人所取得的合法权益应依法维护。综上，为了维护申请人的合法权益，请求贵院依法撤销对异议申请人承租的鲁迅路143-1号房屋腾退的强制执行措施，依法维护异议申请人的承租权和对房屋的承租使用权。申请执行人辩称，一、申请人提供的租赁合同真实性存疑，存在如下问题，不应被采信。1、抵押人腾玉刚从未向抵押权人银行说过该案涉房产已出租，也款出示过该份租赁合同。在办理抵押贷款的当时，抵押人从未向贷款行提供该份《租赁合同》，如果作为抵押人腾玉刚出示了该份合同，作为贷款银行肯定不会贷款，或是会直接采取相对应措施，要求实际承租人出具承诺函，以避免将来对抗抵押权的情况发生。被申请人银行确实知悉案涉房屋当时被他人使用，叫老渔翁海鲜舫。滕玉刚告知是自己在使用，并且也让滕玉刚出具了承诺函，保证在实现抵押权时予以配合。2、该租赁协议没有按照规定进行备案，无法确认其形成时间，及内容的真实性。《商品房屋租赁管理办法》第十四条房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。申请人未按法律规定办理租赁备案登记手续的，在执行过程中，突然间又提供了相反的证据，用来对抗抵押权的实现，因此，不能据此认定该租赁合同内容的真实性。3、作为案涉房屋的出租人与实际承租使用人，其之间签订的租赁合同可以任意伪造、更改内容。通过工商档案可见，弘阗海鲜餐饮公司的股东是滕玉刚、赵小巍，法定代表人是赵小巍，被申请人银行在判决生效后，多次要求债务人及抵押人偿还债务的时候，弘阗餐饮才将法定代表人于2019年5月10日由赵小巍变更王军陆。而王军陆也不是公司的股东，所以王军陆也应该完全听从股东滕玉刚及赵小巍的指挥。合同主体方面，分别是房主滕玉刚和弘阗餐饮公司及公司的法定代表人。而滕玉刚、赵小巍又分别是本案的抵押担保人、被执行人；赵小巍又是本案债务人即被执行人禄源公司的法定代表人及股东；赵小巍又与腾玉刚系夫妻关系。赵、滕作为被执行人，拒绝偿还借款，拒绝承担担保责任，不排除签订虚假协议，从而人为设置执行障碍。二、《房屋租赁合同》约定是以租金抵股东出资，协议是违法的。根据《公司法》第27、28条规定，货币出资应存公司帐户，非货币出资是可以估价并依法可以转让的非货币财产。而滕玉刚与弘阗公司签订的《房屋租赁合同》第四条，约定滕玉刚以租赁房屋十年使用权抵顶其在承租方的实缴出资。相当于以房屋使用权抵偿应出资的欠款，其出资不符合法律规定；且以十年的房屋租金出资，也存在诸多变数，比如房屋损毁，出售、被执行等。所以租赁合同的该条款是无效的。就是说即使存在租赁关系，那么弘阗公司也属于无偿在使用。三、从内容及目的看，租赁合同还含有以房屋使用权抵顶所欠公司债务、即抵顶对公司出资的欠款，最高院明确认该行为不能对抗抵押权。房屋租赁是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而申请人提供所谓的《房屋租赁合同》第四条一款，年租金24.5万，甲方以租赁房屋的十年使用权抵顶其在承租方的实缴出资，承租方无需另行交纳房租。从该合同内容看，滕以让渡十年的房屋使用权的方式抵顶245万元对餐饮公司的出资，即所欠餐饮公司的债务。可见，《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于一般的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，二者之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。最高院在英联动漫文化发展（北京）有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审的《民事裁定书》[（2014）民申字第215号]明确债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，所以申请人所享有的权利不可以对抗银行对该房产所享有的物权，所以该租赁权不影响实现抵押权。四、通过调取的工商档案里的租赁合同，完全可以认定上述申请人提供的租赁合同是伪造的。通过在中山工商局调取的弘阗公司的工商档案材料里有份租赁合同，签订时间2014年1月1日，租期是为三年，2014年至2017年，且该合同已到期终止。五、房屋产权人无权出租案涉房产，且异议人也自认没有出租案涉房产。根据2014年6月16日双方签订的《个人抵押合同》第七条：抵押权存续期间，未经乙方书面同意，甲方不得放弃、出租、出资或以其他方式处分本合同项下的抵押物。本案中，申请人未经抵押权人银行同意，在执行异议程序中提供了一份所谓的于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，违反了抵押合同的约定，是无效的。并且根据双方于2015年6月，双方签订的《个人抵押合同》第13条抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产未被出租等情形。本案中申请人也未告知贷款银行该房产已经出租的事实。也说明异议申请人也自认从未出租案涉房产。六、该租赁合同因双方恶意串通，损害了第三人利益，也是无效的。从合同主体方面，分别是房主滕玉刚、弘阗餐饮公司及弘阗公司的法定代表人赵小巍。而滕玉刚、赵小巍又分别是本案的抵押担保人、被执行人；赵小巍又是本案债务人即被执行人禄源公司的法定代表人及股东；赵小巍又与腾玉刚系夫妻关系。赵、滕作为被执行人，拒绝偿还借款，人为设置执行障碍。此前也从未向抵押权人出款该份租赁合同，现在突然出示以对抗抵押权的实现，因此，其行为也是无效的。七、申请人承诺银行可依法处置抵押财产用于偿还本息，其在执行过程中提起异议，违反诚实信用原则。2015年6月，抵押人滕玉刚、赵小巍向我行出具《同意抵押承诺书》，承诺“如禄源公司到期不能按时偿还借款本息，银行有权依法处置上述财产用于偿还贷款本息，我无条件加以配合，并承担相应的法律责任。”承诺人分别为滕玉刚和赵小巍。而本案中，申请人却提供出以前从未见过的租赁合同来对抗本案的强制执行，而且该行为也与其承诺相违背。虽然异议申请人为弘阗餐饮公司，但申请人的股东及法定代表人均系抵押人，弘阗公司提起异议的行为，背后就是滕玉刚、赵小巍的个人行为，为执行设置人为障碍，也严重违反诚实信用原则。八、退一万步讲，即使申请人提供的租赁合同有效，作为申请人弘阗公司的股东赵小巍及滕玉刚，已承诺无条件配合，那么弘阗公司也应无条件腾退房屋。综上，贵院依法裁定驳回申请人的执行异议申请。被执行人赵小巍辩称，孔祥租赁房屋，当时你们法院执行法官下发执行通知，要求孔祥将租金支付郑淑华，因此不应该腾退房屋，同意申请人的请求。经审查查明，本院在执行长春农村商业银行股份有限公司大连金州支行与滕玉刚、赵小巍等一案中，2019年9月30日下发公告，该公告要求被执行人及房屋使用人腾退大连市中山区鲁迅路143-1号房屋，该房屋由本院裁定作价31373336.25元抵债给申请执行人。该房屋产权人系滕玉刚，滕玉刚与赵小巍系夫妻关系，2016年10月23日，赵小巍与孔祥签订租赁合同书，约定案涉房屋租赁给孔祥经营使用，租赁期限五年至2021年12月19日，租金第一年为45万元，其余每年50万元；之前该房屋一直对外出租；2017年9月18日，本院在执行（2016）辽0202执1871号案件中，下发执行裁定书及协助执行通知书，提留截取该房屋租金支付赵小巍、滕玉刚该案申请执行人郑淑华，2018年5月21日，孔祥通过手机银行汇至郑淑华账户提留租金100万元，2018年2月12日支付郑淑华租金12万元；2018年5月21日，赵小巍出具书面已收房屋证明，记载让孔祥提前交纳3年房租给郑淑华，共计112万元。2018年5月21日，孔祥与赵小巍签订补充协议，约定由于装修给孔祥经营的咖啡店造成影响，同意房屋租赁期限延至2022年12月19日。本院认为，2015年7月，案涉房屋由滕玉刚、赵小巍抵押给申请执行人，并办理抵押登记，孔祥租赁该房屋系在抵押登记之后，依据法律规定，执行中该租赁关系不应阻却执行，依法应予以涤除，但本院2017年在执行（2016）辽0202执1871号案件中，已经下发执行裁定书及协助执行通知书，与本案执行中下发腾退公告的执行行为发生冲突，故应先撤销本案腾退公告为宜，综上依据《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：撤销本院2019年9月30日作出的（2019）辽0202执恢1501号公告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起15日内向本院提起诉讼。审 判 长 肖 玲人民陪审员 张 健人民陪审员 王圣云二〇二〇年四月二十八日书 记 员 刘贵霞