山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初1041号原告（反诉被告）：盛立军，女，1967年3月28日出生，汉族，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：范作民，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯本庆，山东众英律师事务所律师。被告（反诉原告）：王丽霞，女，1963年9月19日出生，汉族，住济南市市中区。被告（反诉原告）：牛毅，男，1963年7月10日出生，汉族，住济南市市中区。共同委托诉讼代理人：毕一凡，上海市协力（济南）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：殷丹丹，上海市协力（济南）律师事务所律师。第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市历下区历山路**历山名郡****。法定代表人:高春慧，总经理。委托诉讼代理人：王海龙，该公司职工。委托诉讼代理人：李彩金，该公司职工。原告（反诉被告）盛立军与被告（反诉原告）王丽霞、牛毅，第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告）盛立军于2020年2月6日提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告（反诉被告）盛立军的委托诉讼代理人侯本庆，被告（反诉原告）王丽霞，王丽霞、牛毅的共同委托诉讼代理人毕一凡、殷丹丹，第三人链家公司委托诉讼代理人王海龙、李彩金到庭参与诉讼。庭审结束后，王丽霞，王丽霞、牛毅的共同委托代理人分别与本院取得联系，均称双方要求解除委托代理合同。但截至本院作出判决时，仍未向本院提交双方解除委托的相关证明材料。即使双方于庭审后解除委托代理合同关系，但庭审时，双方仍处于委托代理合同存续期间，庭审后就代理关系发生的任何争议，不影响代理人的当庭陈述法律效力，故本院在判决中仍应将毕一凡、殷丹丹列为本案的委托诉讼代理人，双方在庭审后就民事委托代理合同如果发生纠纷，可另行解决，对本院审理本案不发生影响。本案现已审理终结。原告盛立军诉称：1、请求判令两被告将坐落在济南市市中区建设路85号三箭如意苑13号楼1-1602的房屋交付（交钥匙、办理物业交割）给原告；2、请求判令两被告向原告支付逾期履行合同义务违约金1260000元；3、请求判令第三人履行对坐落在济南市市中区建设路85号三箭如意苑13号楼1-1602房屋的交付手续协助义务，具体是按照经纪服务合同第二条第十二项，协助办理房屋物业交割；4、请求判令两被告承担原告因本案而支付的律师代理费55700元；5、本案的诉讼费、保全费、保全保险费等费用均由两被告承担。事实与理由：一、2019年8月11日，原告与两被告在第三人山东链家房地产经纪有限公司的居间服务下，就两被告共有的坐落在济南市市中区建设路85号三箭如意苑13号楼1-1602室房屋、附属房屋约20平方米使用权的地下室一并出售给原告的事宜签订《存量房屋买卖合同》、《经纪服务合同》。《存量房屋买卖合同》约定房屋建筑面积为313.78平方米，共同出卖的还包括附属房屋约20平方米使用权地下室，房屋的成交价格为房产、装饰装修及附属设施的成交总价格为人民币630万元。同时合同对房款的支付、房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、权属转移登记和违约责任等均作了明确约定。《存量房屋买卖合同》签订后，原告为履行合同付款义务，积极筹款并将自有房屋对外出售。原告收到卖房款后，按照原被告双方约定的付款时间和金额及时足额履行了付款义务，涉案房屋也于2019年10月31日办理了房屋权属转移登记，所有权人变更为原告。根据《存量房屋买卖合同》第五条房屋的交付约定，出卖人即本案被告应在2019年11月2日将涉案房屋交付给买受人即本案原告，并应按照该条第（二）款的约定向原告履行交付手续。但截止起诉前，两被告仍然未履行交房义务。虽经原告多次通过各种方式要求两被告将涉案房屋予以交付，但两被告始终不予理会，致使原告无法入住涉案房屋。两被告拒绝交房的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。根据《存量房屋买卖合同》第八条违约责任约定，两被告已逾期履行合同约定的义务超过三十日，构成根本违约，应当向原告支付相当于涉案房屋总价款20%（即1260000元）的违约金。同时，根据该条第（六）项的约定，两被告还应当承担原告为追究其违约责任所支付的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。二、根据原被告以及第三人三方签订的《经纪服务合同》第二条（第一款）第(11)、(12)项约定，第三人也未按照该合同约定及时督促二被告按约定履行合同义务、办理房屋交割等服务，第三人作为居间方应当承担继续履行合同的义务和责任。综上，原告认为《存量房屋买卖合同》、《经纪服务合同》合法有效，各方均应按照合同约定履行义务，任何一方违约均应当按照协议约定承担违约责任。为此，原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，请依法判如所请。被告王丽霞、牛毅共同辩称：答辩人已经按照约定前去交割，因原告违反约定未能按时进行交割，但答辩人于约定的时间将涉案房屋的钥匙交给第三人，并告知第三人如原告前来办理交接，即通知答辩人，但原告与第三人在未通知答辩人的情况下两次进入涉案房屋，说明原告已经取得涉案房屋的控制权。因此，答辩人并未违约。答辩人已经按照合同约定时间前往约定地点与原告办理交接手续，并未违反合同的约定。1、答辩人王丽霞按照约定前去与原告办理交割手续，但原告既未通知答辩人改期办理又未依约到场，属于原告违约在先。根据原告与答辩人于2019年8月11日签订的《存量房屋买卖合同》第五条房屋的交付中约定：双方协商一致于2019年11月2日将涉案房屋交付于原告。后双方口头约定于2019年11月5日上午办理房屋交割手续，答辩人依约前往办理交割手续，但原告与第三人经办经纪人任伟堂迟迟未到，答辩人也并未接到任何改期办理交割手续的通知，迫于无奈将涉案房屋的钥匙放至第三人处，由其工作人员柏洋出具《收到条》一份，并告知第三人如原告前来办理交接手续，提前通知答辩人。2、原告与第三人未通知答辩人两次进入涉案房产，并变更了物业的登记备案，证明原告已经认可了答辩人已经交付了涉案房屋的事实，且涉案房屋实际已在其控制之下。2019年11月5日、6日原告与第三人经办经纪人任伟堂两次进入涉案房屋，均未通知答辩人。原告与第三人未依约与答辩人办理交割手续，系原告违约；在其拿到涉案房屋钥匙后，又在未通知答辩人的情况下两次进入涉案房屋，证明涉案房屋已在其控制之下，应视为其已经认可了答辩人的交接。根据2019年11月18日山东三箭物业管理有限公司如意苑物管部出具的《证明》，涉案房屋的新业主即原告已取得房屋权属证明，并于2019年11月13日在物业登记备案。这也可以证明涉案房屋实际处于原告的控制之下，原告认可了答辩人已将涉案房屋交付的事实。综上，答辩人已经按照约定时间前往约定地点与原告办理交接手续，虽因原告原因未能实现双方当面交接，但原告已经可以实际控制涉案房屋，因此答辩人并未违反合同的约定，原告的起诉没有事实和法律依据，请贵院依法驳回。第三人链家公司述称：第三人配合法庭调查，没有其他需要陈述的。反诉原告王丽霞、牛毅诉称：1、请求判令被反诉人向反诉人支付逾期履行合同义务违约金1260000元；2、请求判令被反诉人承担反诉人因本案支出的律师代理费55700元；3、本案诉讼费、保全费、保全责任险等所有涉诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年8月11日，反诉人、被反诉人与本诉第三人签订《经纪服务合同》，同日反诉人王丽霞与被反诉人在本诉第三人的居间服务下签订《存量房屋买卖合同》，约定反诉人将位于市中区建设路85号三箭如意苑13号楼1-1602室房产及约20平米使用权地下室出售给被反诉人，售价为6300000元。根据《存量房屋买卖合同》第五条约定，经双方协商2019年11月2日双方办理房屋交付手续，后三方定于2019年11月5日上午进行交付手续，反诉人于2019年11月5日上午至约定的本诉第三人店面办理交付手续，但被反诉人及本诉第三人负责人迟迟未到，亦未以任何形式通知反诉人改期，反诉人联系本诉第三人负责人时被告知被反诉人没有时间，迫于无奈反诉人将涉案房产的钥匙留在了本诉第三人店面，并由其员工出具《收到条》一份。此后被反诉人与本诉第三人在未通知反诉人的情况下分别于2019年11月5日和6日两次进入涉案房屋，并于2019年11月13日向山东三箭物业管理有限公司如意苑物管部办理了物业登记备案。根据《存量房屋买卖合同》的约定，被反诉人的行为已经构成根本违约，应按照房屋价款的20%向反诉人承担违约责任。综上所述，被反诉人的行为已经严重违反了《存量房屋买卖合同》，侵犯了反诉人的合法权益，反诉人为了维护自身的合法权益，特向贵院提出反诉，望判如所请。反诉被告盛立军辩称：一、反诉人王丽霞、牛毅的反诉与事实不符，陈述前后矛盾，应依法驳回其反诉请求。（一）反诉人诉称，“反诉人于2019年11月5日上午至约定的本诉第三人店面办理交付手续，但被反诉人及本诉第三人负责人迟迟未到，亦未以任何形式通知反诉人改期，反诉人联系本诉第三人负责人时被告知反诉人没有时间，迫于无奈反诉人将涉案房产的钥匙留在了本诉第三人店面”，这一诉称与事实严重不符。事实上，是反诉人王丽霞、牛毅未按照约定履行房屋交付手续。根据《存量房屋买卖合同》第五条约定，应在2019年11月2日办理房屋交付手续，且2019年11月2日也已具备房屋交付手续，但是反诉人王丽霞以事情太多，很忙为由，要求将交付房屋的时间往后延几天，最终三方确定定于2019年11月5日办理房屋交付。2019年11月5日，反诉人王丽霞直接将涉案房屋的钥匙直接留在了第三人另外一个店面（阳光壹佰店），由该店员工柏洋收取钥匙，也未办理任何房屋的交接。同日，被反诉人盛立军到第三人店面后，发现反诉人王丽霞不在，钥匙由第三人收取，被反诉人盛立军感觉可能有问题。因为在经过了从签订合同、支付房款、办理过户等环节后已经对反诉人王丽霞有了初步的了解，但是尽管如此，还是想着验收房屋，尽快办理房屋交接，以便办理入住。在第三人员工柏洋、任伟堂的陪同下进入涉案房屋，发现涉案房屋已经被破坏的面目全非，门窗、橱柜、负灯，卫生间、地面等整、地面等整体结构均已遭到严重破坏合同约定的交付条件。（二）反诉人诉称“此后被反诉人与本诉第三人在未通知反诉人的情况下分别于2019年11月5日和6日两次进入涉案房屋，并于2019年11月13日向山东三箭物业管理有限公司如意苑物管部办理了物业登记备案”，事实上，如上文所述，被反诉人盛立军在2019年11月5日当天在第三人员工的陪同下去进行房屋验收，准备办理房屋交付，这是被反诉人盛立军的权利，况且被反诉人盛立军自始至终都未接触钥匙，更未办理任何物业、水电等的交割。2019年11月6日，反诉人王丽霞就将涉案房屋的钥匙收走，自此，被反诉人盛立军再也没能进入涉案房屋。另外，截止到今天，被反诉人盛立军从未到如意苑物管部门办理任何物业登记备案手续。事实上由于反诉人没有办理物业交割，被反诉人盛立军也无法在如意苑物管部门办理任何登记。二、通过反诉人王丽霞的反诉不仅不能证实被反诉人盛立军构成根本违约，反而恰恰证实反诉人王丽霞未按照《存量房屋买卖合同》的约定办理房屋交付，构成根本违约。根据《存量房屋买卖合同》第五条约定，出卖人（反诉人）应当按照约定将该房屋交付给买受人（被反诉人），且该房屋交付时，应当履行的三项手续，该三项手续的约定均是反诉人应当履行的义务，不仅要对房屋、房屋的附属设施、装饰装修、相关物品等具体进行验收、记录水电气等的读数，而且还要计算房屋交付日以前的物业管理费、供气供暖、有线电视等费用。根据反诉人王丽霞的反诉，反诉人王丽霞恰恰没有按照上述约定办理房屋交接，而是擅作主张将涉案房屋的钥匙留在第三人另一个店里，而被反诉人却按照合同约定去办理房屋交接时，反诉人王丽霞拒不出面办理房屋交接，甚至在被反诉人盛立军多次电话、通过第三人、邮寄函件的方式要求反诉人王丽霞交付涉案房屋，但反诉人王丽霞均置之不理。截至今天，反诉人王丽霞仍然还没有交付房屋，已经逾期交付房屋长达6个月，远远超出了《存量房屋买卖合同》第八条第二款第3项“逾期履行本合同约定的义务超过三十日的”约定，反诉人已构成根本违约。综上，被反诉人认为，反诉人的反诉请求既无事实根据，也无法律依据，应依法驳回其反诉请求。第三人链家公司就反诉的述称：配合法庭调查。本院认定事实如下：2019年8月11日，王丽霞作为出卖人（合同上载明牛毅为共有权人），与盛立军作为买受人共同签署《存量房买卖合同》，载明内容如下“出卖人所售房屋坐落为济南市市中区建设路85号三箭如意苑13号楼1-1602，该房屋为楼房，该房屋所在楼栋建筑总层数为19层，其中地上18层，地下1层，地下**，该房屋所在楼层为**文件所载建筑面积共313.78平方米。共同出卖的附属房屋约20平方米使用权地下室。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋所权证证号为济房权证中字第**，共有权证证号为济房房权证中字第**，房屋性质为商品房。出卖人与买受人通过山东链家房地产经纪有限公司【备案证明编号：济经纪0687】居间介绍成交。出卖人和买受人，经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的成交总价格为人民币6300000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。买受人于2019年8月11日向出卖人支付定金人民币100000元，壹拾万元整（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为自行支付。买受人应当按照下列约定时间（或条件）将第一笔房款2000000元；买受人应当按照下列约定时间（或条件）将第二笔购房款人民币4200000元以自行支付的方式向出卖人支付。第五条，房屋的交付。（一）出卖人应当按照下列约定时间（或条件）将该房屋交付给买受人：经甲乙双方协商一致，2019年11月2日（请约定具体时间或条件）将该房屋交付给买受人。（二）该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接《家具家电及附属设施清单》中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。该合同买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。出卖人出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。买受人出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……5.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。同日，王丽霞、牛毅作为出卖人（仅有王丽霞签字），盛立军作为买受人，山东链家房地产经纪有限公司作为居间人，共同达成《经纪服务合同》，居间代理费94500元，该合同居间方经纪执业人员签字为张波、任伟堂。”前述合同无牛毅本人签字。盛立军已向王丽霞支付购房款项630万元，涉案房产已过户至盛立军名下。2019年11月3日，张波出具欠条一张，载明：由于链家公司在买卖济南市建设路85号三箭如意苑13-1-1602过程中存在重大失误，链家公司自愿将买家盛立军应付中介费降为人民币3万元整。前期买方盛立军已付中介费3万元至链家账户。2019年10月28日，在买卖双方网签过户时，盛立军替链家向卖方王丽霞垫付欠款6万元整。链家承诺一周内向盛立军返还垫付款6万元整。收到返还款后，张波于2019.09.09写给王丽霞的欠条自动作废。2019年9月8日，张波、任伟堂出具补充说明，载明“由于链家公司在买卖济南市建设路85号三箭如意苑1-1602过程中存在重大失误（链家在签署买卖业务签约文件合订本时明明知道卖家王丽霞房产有抵押及其它情况，而故意和卖家一并向买家隐瞒）。虽然经过沟通卖家仍未解除房产抵押，且不配合执行合同。由于本次房产交易为链锁交易，是在链家和卖家充分承诺和保证13-1-1602无房产交易纠纷之后继续签署了15-1-301的买卖业务合同。因此，由于13-1-1602房产交易失败导致的15-1-301的买卖合同失效由链家承担相应的责任。2019年9月9日，张波出具欠条一张，载明“因买卖合同编号100004102461，房屋地址市中区建设路85号三箭如意苑13号楼1-1602交易房屋经纪人操作失误造成业主损失。现承诺，如房屋合同能顺利履行且能正常办理房屋产权转移则产权转移当天赔偿出卖人6万元整。如无法产权转移则此欠条无效。2019年11月7日，张波向王丽霞发送短信“王丽霞女士，您好！咱们和客户约定好的5号进行咱三箭如意苑13号楼1-1601号房屋的物业交割！现在您已经逾期，现在再通知您过来一下，最晚于今天下午六点之前，否则8号我们将发催告函给您，到时候就会走法律程序！您把钥匙交到链家店面我们只能代为保管，只有您买卖双方过来当面交割，在物业交割单上签字才算最终的物业交割完结！还希望您遵循合同规定尽快过来进行物业交割，否则后期造成违约责任您将自行负责！”2019年11月11日，盛立军向手机号为+86185****8989的手机号发送短信（盛立军标注姓名为“牛毅”），载明内容“牛毅所长，希望大家都遵照合同，理智解决问题。我已委托链家多次催促王丽霞办理房产交割，一直拖延。因此本着互相尊重的原则才与你联系。”该手机号回复短信“有关此房屋的所有交易情况和事情，请联系王丽霞，电话:136××******”盛立军回复“你是共有人，责无旁贷”牛毅“此房屋签约合同，我本人没有签字，交易流程和细节也没有参与，请联系签字人王丽霞”。盛立军提供的落款为2019年12月16日的《关于要求立即办理房屋交付手续的函》，载明：王丽霞、牛毅：2019年8月11日你们二人作为共同出卖人与我本人签订《存量房屋买卖合同》。买卖合同约定你们将坐落于济南市市中区建设路85号三箭如意苑13号楼1-1602室房屋包括附属房屋约20平方米使用权地下室出售给我本人，房产、装饰装修及附属设施的成交总价格为人民币630万元。合同签订后我依照合同约定将630万元购房款已全部支付给你们，且上述房屋也已办理完毕房屋权属转移登记手续。但截止发函前你们二人仍未将上述房屋交付给我，未按照合同约定履行房屋交付手续。同时，你们二人也未按照合同约定将附属房屋20平方米使用权的地下室交付给我。根据《存量房屋买卖合同》约定你们二人已构成根本违约。为此，请你们二人收到本函后二日内通过居间方山东链家房地产经纪有限公司或直接与我本人办理上述房屋交付手续，逾期仍未交付的，一切后果由你们二人承担。”该件由侯本庆（原告代理人）邮出，分别至济南市市中区建国小经三路54号301号和济南市市中区经六路218号4单元501号，收件人分别是牛毅和王丽霞，投递结果均为收件人拒收；盛立军委托山东众英律师事务所代理本案，支出代理费55700元。根据张波与王丽霞微信聊天记录，载明“王丽霞女士，您好！咱们和客户约定好的5号进行咱三箭如意苑13号楼1-1601号房屋的物业交割！现在您已经逾期，现在再通知您过来一下，最晚于今天下午六点之前，否则8号我们将再发催告函给您，到时候就会走法律程序！您把钥匙交到链家店面我们只能代为保管，只有您买卖双方过来当面交割，在物业交割单上签字才算最终的物业交割完结！还希望您遵循合同规定尽快过来进行物业交割，否则造成违约责任您将自己负责。”王丽霞回复“张波：你作为店长你说话负法律责任的，11月5号上午我和柏洋在阳光100链家店面一直等到中午，你张波和任伟堂一直没有一个联系我和柏洋的，是我让柏洋主动联系的你张波和任伟堂，而后说买家没有时间，我才把钥匙放在你们链家柏洋店里面，买家第一次看房后，不接受钥匙，既然不接受钥匙，为什么第二天再次回到本房屋当中，请给我一个明确的答复。”张波“不是看了房子就是交割，交割是需要买卖双方当事人在场！我听柏洋说您是给他打电话把钥匙放到他那里就走了而不是在店面等了一上午！买家第一次去看房子是真的本着收钥匙，查看水电费的情况，是自己去的！第二次买家去是带着家里人过去再详细去看了房子的情况！王丽霞“11月5日买家已经进入该房屋里面，不接受钥匙，为什么11月6日又再一次的进入该房内，既然这样我们走法律程序吧。”2019年11月5日，柏洋出具“收到条”，载明：今收到业主王丽霞三箭如意苑13号楼1单元1602房屋钥匙两把。2019年11月7日，柏洋出具“说明”，载明：双方约定2019年11月5日上午进行房屋交割手续，原业主王丽霞一直等待办理交接事宜，也未接到经纪人任伟堂电话通知，所以暂时把钥匙留在链家由维护人保管。后因客户盛立军和经纪人任伟堂在2019年11月5日和11月6日两次进入该房屋内（地址：济南（地址：济南市建设路**三箭如意苑**楼****进入该房屋之前均未通知原业主王丽霞，现客户盛立军不接受该房屋钥匙，特此说明。被告提交“证明”一份，出具人系“三箭如意苑物业”，落款日期为2019年11月18日，载明“山东省济南市建设路85号三箭如意苑13号楼1单元1602室原业主已将该房屋售出。新业主：盛立军已领取该房屋的房产证，并于2019年11月13日，已在物业登记备案特此说明。因此有关此房屋的水、电、燃气、煤气，原业主王丽霞需要到有关水、电、燃气、煤气单位办理该房屋销户手续。”2020年4月15日，王丽霞、牛毅共同出具说明一份，载明“民事案号（2020）鲁0103民初1041号，房屋买卖合同纠纷案，因被告牛毅在本案诉讼中没有参与任何交易细节、交易流程，在本案合同中无任何签字等行为。该涉案房屋是婚内王丽霞个人单独所有财产，因此该涉案房屋不属于婚内共有财产，牛毅不承担任何法律责任。”鲁（2019）济南市不动产第0227434号不动产登记证书登记于王丽霞个人名下，系单独所有。王丽霞、牛毅共同委托上海市协力（济南）律师事务所代理本案，支出代理费用15000元。庭审结束后，当事人向本院提交解除委托代理合同的手续，故该项诉讼请求本院不再审理。庭审过程中，本院向第三人明确提问，要求第三人明确回答，第三人明确回答内容记述如下“按照一般房屋物业交割流程，是应当买卖双方到场对房屋内的各种设施以及水表、电表等数字进行核实确认”。2019年11月5日以后“多次要求过（原、被告在固定期限办理交割手续），具体是第三人要求原、被告双方协商解决对室内设施产生的争议，并及时办理物业交割。到了我们约定给双方办理交割的那一天，双方未能办理交割的是因为原告因为门的问题需要被告安回来，但被告不同意按照原告的要求将门安回去，所以说双方无法办理物业交割手续。”2019年11月5日约定的地点“没有具体体现交房地点……当天约定的时间是2019年11月5日，具体的时间是被告再打电话，根据经纪人的表述，被告直接去了柏洋所在的门店，柏洋联系签约的经纪人和原告，被告等了一会，就决定不再等了，就把钥匙放在柏洋的门店”。就具体签约门店“正常的房屋交易流程，成交的店面是按照客户（原告）联系的门店来签署存量房屋买卖合同及追加合同，本次交易客户为张波所在门店。被告是将该房屋委托给山东链家房地产经纪有限公司，但具体维护人是柏洋。”（此处被告答复其签约门店“在世纪家园的店，因为柏洋是被告方涉案房屋的经纪人，柏洋没有取得经纪人执业证书，故不能在合同中签名，但与被告就涉案房屋提供经纪服务的链家的员工是柏洋）。本院明确询问“2019年11月5日之后，你又多次通知双方对涉案房屋进行交付，那么多次通知，确定好时间之后，是哪一方没有到达房屋交付所在地？”第三人明确回答“多次通知，双方都没有到。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，盛立军提出本诉后，王丽霞、牛毅提出反诉，故本院就本诉、反诉分别论述。首先处理本诉。就合同效力问题，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合同成立并生效，应当得到履行。但就合同双方当事人，盛立军主张牛毅为本案出卖人（共有权人）之一，但被告提交的不动产权证书载明该房屋系王丽霞单独所有，庭审中，牛毅出具书面说明，特别强调该房屋虽为婚内取得，但系“王丽霞个人财产”，且涉案合同虽然打印牛毅姓名，但却无牛毅签名，故本案根据前述证据，推定王丽霞确为该房屋的单独所有权人，对该房产具备完全处分权，牛毅未签名不影响合同效力，亦无权对该房产或买卖合同提出权利主张。不过，考虑到该房屋确系王丽霞、牛毅婚内取得财产，故涉案房屋买卖合同的履行，如果相关手续必须由牛毅配合办理，牛毅应当予以配合。就盛立军要求涉案房产交付的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产的交付一般是指办理房屋所有权转移登记，但本案双方签订的房屋买卖合同对交付处以特殊定义，且原告以合同要求王丽霞对涉案房屋交付，根据庭审调查情况，该房屋尚未实际交付，且实际交付确需王丽霞交付钥匙及配合办理一系列物业等手续，故盛立军该项诉讼请求，可以予以支持。就盛立军要求支付逾期履行合同违约金的诉讼请求，所依据的请求权条款系认为王丽霞构成根本违约，但根本违约作为一项法律术语，应当是指合同达到目的不能实现的程度，合同无法得到继续履行，本案合同仍然能够得到继续履行，即使合同交付履行期限过长，仍不属于根本违约，故盛立军的请求权不能成立。此外，支付违约金的前提，系存在违约行为，就房屋一直未能妥善交付的原因，原、被告各执一词，并分别提供各种聊天记录、函件等等，但作为争议纠纷的双方，前述证据从效力而言均不足以支持双方的主张，此时作为居间方本案第三人链家公司的述称具备较高效力。2019年11月5日，王丽霞当天寻找到其经纪人，并将钥匙交付，虽然没有在当天配合盛立军完成其他物业手续，但交付钥匙亦属于履行交付义务的行为，盛立军于当天在第三人陪同下进入房屋后，明确表示不接受钥匙，应当视为双方于当日就交付问题产生新的纠纷，不宜认定双方存在违约。2019年11月5日以后，在本院明确询问下，第三人明确说明双方之所以未能完成交付是由于对合同交付的履行出现新的争议，其要求双方到达指定地点完成交付，双方均未到场，故对延期交付问题，不存在违约，但对房屋未能按期交付，双方均存在一定责任。盛立军要求王丽霞支付违约金的诉讼请求，不予支持。就盛立军要求第三人协助配合办理交付手续义务的诉讼请求，审理认为，盛立军与王丽霞形成房屋买卖合同，二人分别与第三人成立居间合同法律关系。在居间合同下，如果涉案房屋的交付需要第三人予以提供必要协助，第三人应当予以协助，虽然该居间合同关系与本案房屋买卖合同法律关系不是同一法律关系，但考虑到二者相关性及履行合同必要性，对盛立军的该项诉讼请求，本院予以支持。就原告支出律师费负担问题，鉴于本院认定合同交付履行不存在违约，该律师费由盛立军自行负担。诉讼保全保险费处理与律师费相同。关于王丽霞、牛毅提出的反诉。王丽霞、牛毅要求盛立军支付违约金，审理认为，涉案房屋的购买款项盛立军已完全支付，所有权登记已移转至盛立军名下，房屋未能交付，所有损失系盛立军的损失而不是王丽霞的损失，其要求盛立军承担违约金，诉讼主张不能成立，诉讼请求不予支持。牛毅已于本案中明确自己并非房屋所有权人，亦并非合同出卖人，故不具备向盛立军主张支付违约金的诉权。王丽霞、牛毅要求盛立军支付律师费55700元的诉讼请求，王丽霞、牛毅与其代理人庭审后电话通知本院双方解除委托代理关系，但截止本院做出判决时，双方仍未提交解除委托代理关系的相关材料，故双方仍存在委托代理关系。由于本院未认定本案存在违约行为，诉讼主张不能成立，诉讼请求不予支持。本案仅处理合同交付是否因延期产生违约问题，对于其他纠纷，双方可以另案处理。就案件受理费问题，就本诉，盛立军诉讼请求被驳回的部分，自行负担。盛立军诉讼请求得以支持部分，本院认为不存在违约方，但双方产生新的争议，并必须通过法院诉讼解决，故由双方公平负担；就反诉，反诉原告王丽霞、牛毅诉讼请求完全不予支持，故反诉案件受理费用完全由反诉原告共同负担。就申请费，在无违约方情况下，双方当事人各自负担。综上所述，对盛立军的诉讼请求，本院部分支持；对王丽霞、牛毅的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王丽霞于本判决生效之日起十日内，依照双方《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：100004102461）中《存量房屋买卖合同》关于交付房屋的约定，协助原告盛立军办理济南市市中区建设路85号三箭如意苑13号楼1-1602房屋的交付手续，并向原告盛立军交付房屋钥匙；（如果办理涉案房屋交付手续需要被告牛毅予以配合，则被告牛毅应当提供必要协助）二、第三人山东链家房地产经纪有限公司在与双方达成的《经纪服务合同》范围内，协助盛立军、王丽霞办理涉案房屋的交付手续；三、驳回原告盛立军的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王丽霞、牛毅的反诉请求。本诉案件受理费44454元，减半收取22227元，由原告盛立军负担15274元；被告王丽霞负担6953元；本诉申请费5000元，由原告盛立军负担；反诉案件受理费8321元，由反诉原告王丽霞、牛毅共同负担；反诉申请费5000元，由反诉原告王丽霞、牛毅共同负担。如不服本判决，可以自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二〇年四月十六日书记员 曲光学