云南省香格里拉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云3401民初72号 原告：梁尔伟，男，1974年10月4日出生，汉族，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：杨占文，合发律师事务所律师。特别授权代理。 被告：迪庆州亚洲旅游论坛投资置业有限公司，住所：云南省香格里拉市亚洲旅游论坛永久性会址项目。 法定代表人：李存孝，系该公司执行董事。 原告梁尔伟与被告迪庆州亚洲旅游论坛投资置业有限公司（以下简称迪庆亚论置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案，于2020年3月6日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁尔伟的委托诉讼代理人杨占文、被告迪庆亚论置业公司的法定代表人李存孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁尔伟向本院提出诉讼请求：1．要求迪庆亚论置业公司按约定交付位于迪庆州香格里拉市康珠大道延长线的唐拉雅秀酒店三楼沐足区给梁尔伟经营；2．若迪庆亚论置业公司执意解除合同，则要求其赔偿梁尔伟经济损失人民币2,276,800.00元，此款中包含了人员工资和违约金；3．案件受理费由迪庆亚论置业公司承担。庭审过程中，经本院释名后，原告梁尔伟明确其诉讼请求为第2项，放弃第1项诉讼请求。事实和理由：梁尔伟与迪庆亚论置业公司于2018年3月9日签订了《迪庆州唐拉雅秀酒店沐足区经营合作协议》，协议约定迪庆亚论置业公司将位于香格里拉市康珠大道延长线的唐拉雅秀酒店三楼沐足区承包给梁尔伟经营，期限自2018年5月1日至2038年4月30日，因双方考虑到酒店新开，香格里拉客源相对较少，经营困难，故迪庆亚论置业公司同意免租5年作为支持，梁尔伟交付房租的时间为2023年5月15日。但合同签订后，迪庆亚论置业公司一直未履行协议将沐足区域及设备交付给梁尔伟使用（约定于2018年5月1日开始计算租赁期限）。2019年4月22日，梁尔伟曾发函催告迪庆亚论置业公司履行合同，但其拒绝履行。在等待交付期间，梁尔伟多次电话联系迪庆亚论置业公司的负责人李存孝董事长，但其拒绝回复消息、拒绝履行合同。梁尔伟为准备沐足区的经营，自2019年3月至10月招聘和培训员工花费了276,800.00元。若迪庆亚论置业公司无故解除协议，则依据双方协议第五条第三项的约定，迪庆亚论置业公司应当赔偿梁尔伟损失200万元及员工工资、设备费，上述费用共计2,276,800.00元。 被告迪庆亚论置业公司辩称：一、梁尔伟与迪庆亚论置业公司于2018年3月9日签订的《迪庆唐拉雅秀酒店沐足区经营合作协议》显失公平，依法应当予以撤销。首先，在签订该协议时，迪庆亚论置业公司处于极度弱势和不利的地位。在此协议签订前，迪庆亚论置业公司与梁尔伟素不相识，之所以会与梁尔伟签订该协议，是迪庆亚论置业公司当时因项目贷款融资需要，应银行要求不得不全权委托保利云南置业有限公司（以下简称保利公司）经营管理迪庆亚论置业公司，而当时迪庆亚论置业公司项目的资金均为银行贷款，但资金的使用及当时正在申请的新增贷款均需保利公司同意并配合支持才能使用和实现。迪庆亚论置业公司当时虽为独立法人，但为获得银行贷款，迪庆亚论置业公司不仅实质上无任何权利，而且必须依靠保利公司的配合支持才能获得和使用贷款，才能完成项目生存下去。而梁尔伟与保利公司的负责人（系托管期间任职于迪庆亚论置业公司）系十多年的好朋友，具有十分特殊的关系。梁尔伟正是利用此种不正当优势资源和保利公司的强势地位，利用迪庆亚论置业公司必须依靠保利公司才能获得和使用银行贷款的弱势不利处境，对迪庆亚论置业公司形成巨大压力，迫使公司不得不与其签订了上述内容上极度显失公平的所谓合作经营协议。其次，该协议内容极度显失公平，严重违背了起码的市场规律和市场价值。协议内容不仅有违商业交易的常规常理，而且违背了我国民法的公平原则。该协议约定租期20年，免租5年，5年后每年的租金为20万元，而迪庆亚论置业公司出租房屋多达近1000m2，装修及设备家具物品配置合计投资高达300余万元，扣除免租期，梁尔伟在20年内交纳的租金总额也不过300万元，相当于迪庆亚论置业公司花300余万元投资装修并配置齐全所有设备家具物品，让梁尔伟用20年时间逐年慢慢偿还，而近1000m2的房屋，梁尔伟则相当于分文不出，白白使用20年。 众所周知，在所有的租赁合同中，之所以约定免租期，都是因为承租人需要进行投资装修且装修期间无经营收入，而装修的受益人为出租方，因此出租方须给予承租方一定时间的免租期作为补偿。但本案中梁尔伟所承租的房屋装修及设备家具物品均为迪庆亚论置业公司投资，而且投资额高达300余万元，而梁尔伟却能获得5年的免租优惠，且5年后的租金也极低，在20年租期内，租金总额仅为300万元，每年的租金连迪庆亚论置业公司投资装修的资金贷款利息都难以弥补。因此，梁尔伟诉请所依据的上述协议，显然是梁尔伟利用其与保利公司的特殊关系和优势地位，利用迪庆亚论置业公司必须依靠保利公司才能存活下去的弱势不利处境，乘人之危，多方施压签订的，是梁尔伟为获取不当利益，以合法形式为幌子巧取豪夺迪庆亚论置业公司合法权益的非法行为。该协议是一个典型的以合法形式掩盖非法目的、内容极度显失公平的无效协议，应当依法予以解除或撤销。 二、梁尔伟诉请的所谓经济损失系无中生有编造的，与上述协议是否履行无关，与迪庆亚论置业公司无关。 （一）该协议不仅非法无效，而且根本不具备履行的条件和前提，客观上无法履行，事实上也没有履行，梁尔伟不可能因此而产生经济损失，其诉请缺乏事实和法律依据，依法不能成立。首先，双方虽于2018年3月签订了协议，但至2018年4月，因迪庆亚论置业公司的银行贷款属异地违规贷款，被相关部门查处叫停，公司的资金链也因此断裂，公司正在实施的剩余工程及酒店筹备开业工作也被迫停止，甚至无力支付起码的员工工资和水电费。保利公司也因资金原因，随即停止了除工程结算以外的一切工作。而此时迪庆亚论置业公司因为上述原因尚拖欠应付工程款高达约1亿元，背负银行贷款及民间借贷高达约7．5亿元，完全陷入绝境，面临崩盘，根本没有资金投入筹备酒店开业，而协议约定的出租房屋位于酒店的内部中心区的夹层，酒店无法开业，甚至连水电都被停了，沐足区怎可能开业。在上述情况发生后，无论是保利公司的负责人，还是迪庆亚论置业公司，都在电话交流中与梁尔伟说得清清楚楚。因此，梁尔伟早在2018年4月就已明确知道迪庆亚论置业公司面临的严重危机，也知道沐足区客观上无法交付使用，所签订的协议根本不具备履行的条件和可能性。在此情况下，梁尔伟怎么可能再去招人并长期发着高工资培训员工？梁尔伟提交的工资表系编造出来的。 （二）梁尔伟提交的第四组证据工资表缺乏事实和法律依据。按照相关法律法规及政府规章，沐足按摩行业属特殊行业，必须在经营所在地申请办理营业执照、消防许可证、食品经营许可证及卫生许可证等相关证照，特别是消防许可证和卫生许可证办理标准和条件及其严格，必须经过多次现场验收检查合格方能取得，只有取得上述证照后，所经营的沐足按摩才能合法经营。但自2018年3月签订上述协议至今，梁尔伟并未申请办理上述任何证照。这也充分印证了梁尔伟早已明知沐足区无法开业的客观事实。在经营主体都不存在，能否开业也不确定的情况下，就支付巨资先招人培训，不符合常理。梁尔伟提供的工资表既没有工资的打款记录或付款凭证，也没有对应的劳动合同、付款单位，不足为信。 （三）梁尔伟诉请的200万元的经济损失缺乏相应的证据或事实予以佐证，也没有任何法律依据。双方虽签订了协议，但根本没有履行，也无法履行。双方既没有办理租赁房屋及其物品家具移交手续，也没有支付任何费用。事实上在协议签订后不久，还没来得及申请办理相关证照，双方就已明确知道该协议不可能再履行，因此，不可能给梁尔伟造成任何经济损失，事实上梁尔伟也无法提供任何证据证明其遭受了哪些具体的损失。 三、梁尔伟与迪庆亚论置业公司所签订的协议已不可能继续履行。首先，该协议本来就是一份特殊背景下签订的、形式上看似合法、实质上极度显失公平的非法无效协议，依法应当予以解除或撤销。其次，该协议签订时，包括沐足区在内的整栋酒店及其他资产均已抵押于银行，当时签订该协议时未征得抵押权人的同意，事实上属于无效协议。况且，该抵押物现已被包括广州市中级人民法院在内的多家法院查封，并且已进入评估、拍卖的强制执行阶段，该协议不仅无效，而且无权对抗人民法院的执行，根本不具备履行的合法条件和可能性。第三，无论任何人竞买获得该酒店，均不可能继续与梁尔伟履行协议，因协议内容明显不公平且无任何利润。 因此，基于上述事实和理由及迪庆亚论置业公司的现实处境和租赁物的现状，梁尔伟要求履行协议既不肯，也不现实。梁尔伟所诉的经济损失亦根本不存在。综上，请求法院驳回梁尔伟的全部诉讼请求。 原告梁尔伟为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1．身份证复印件，证明梁尔伟的身份情况； 2．公司信息查询记录，证明迪庆亚论置业公司的基本情况； 3．《迪庆唐拉雅秀酒店沐足区经营合作协议》，证明梁尔伟与迪庆亚论置业公司就唐拉雅秀酒店沐足区租赁事实所做出的约定； 4．沐足人员工资表，证明梁尔伟因迪庆亚论置业公司的违约行为所产生的人员工资损失共计为276,800.00元； 5．短信记录、履行协议函及发函证明，证明梁尔伟多次催促迪庆亚论置业公司履行协议，但其拒绝履行。 被告迪庆亚论置业公司未向本院提交证据。 本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。迪庆亚论置业公司对梁尔伟提交的证据1、2无异议；对证据3提出系在特殊背景下签订，内容不合法且显失公平；对证据4提出不予认可其真实性、合法性及关联性，证据系梁尔伟单方编造的；对证据5的短信记录无异议，其余证据系梁尔伟单方意思表示，迪庆亚论置业公司未认可，不符合客观事实。上述双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据本院认定如下：梁尔伟提交的证据3与本案具有关联性，内容并未违反相关法律法规的强制性规定，迪庆亚论置业公司亦未提交其系在欺诈、胁迫或乘人之危的情形下签订协议的相关证据，该项证据本院予以采信；梁尔伟提交的证据4、证据5中的履行协议函及发函证明均系其单方制作，无相关证据予以印证，缺乏证据的真实性及关联性，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月9日，梁尔伟与迪庆亚论置业公司签订了《迪庆唐拉雅秀酒店沐足区经营合作协议》，迪庆亚论置业公司将其位于香格里拉市康珠大道延长线的唐拉雅秀酒店三楼沐足区承包给梁尔伟经营，租赁期限自2018年5月1日至2038年4月30日，共计20年，每年租金为20万元，因酒店新开、香格里拉客源相对较少、经营困难，迪庆亚论置业公司同意免租5年。除以上内容外，合作协议还具体约定了租金的支付时间、双方的责任、争议解决办法等。《迪庆唐拉雅秀酒店沐足区经营合作协议》第五条第3项约定：“如甲方（迪庆亚论置业公司）在租赁期间不能无故解除合同（除自然灾害原因之外），如甲方违约要解除提前三个月以书面形式通知乙方（梁尔伟），并赔偿乙方损失200万元及所有人员工资及乙方设备的费用。”合作协议签订至今，迪庆亚论置业公司未将唐拉雅秀酒店三楼沐足区交付给梁尔伟使用。 另查明，迪庆亚论置业公司涉及多个诉讼，现唐拉雅秀酒店包括本案涉及的三楼沐足区已被多家法院轮候查封，现已进入评估、拍卖的强制执行阶段。 本案争议的焦点：1．《迪庆唐拉雅秀酒店沐足区经营合作协议》是否有效？2．迪庆亚论置业公司是否应向梁尔伟赔偿损失、支付违约金及具体金额？ 本院认为：针对争议焦点一，迪庆亚论置业公司抗辩称《迪庆唐拉雅秀酒店沐足区经营合作协议》系其在特殊背景下基于保利公司的压力签订的，但未提供相应的证据证明，相关的抗辩意见，本院不予采纳。《迪庆唐拉雅秀酒店沐足区经营合作协议》中虽有5年免租金及每年20万元租金的约定，但综合考虑酒店所处城市消费水平、酒店的经营时间及相关行业的回本周期，在迪庆亚论置业公司未能提交证据证明协议系其违背其真实意思表示情形下签订的，不足以认定协议内容显失公平，相关约定亦未违法国家法律法规的强制性规定。《迪庆唐拉雅秀酒店沐足区经营合作协议》系双方自愿签订，合法有效，受法律保护。 针对争议焦点二，《迪庆唐拉雅秀酒店沐足区经营合作协议》虽有效，但现因合作协议涉及的标的物唐拉雅秀酒店三楼沐足区因迪庆亚论置业公司涉及多个诉讼，导致标的物被法院查封并进入强制执行程序，迪庆亚论置业公司已不可能向梁尔伟交付涉案房屋给其经营，迪庆亚论置业公司已构成违约，且该违约行为致使不能实现合同目的，梁尔伟有权要求解除合同，梁尔伟的该项诉讼请求，本院依法予以支持。 迪庆亚论置业公司的违约行为导致合同解除，其应当承担违约责任。双方在《迪庆唐拉雅秀酒店沐足区经营合作协议》中虽有相关违约金的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，双方约定的违约金200万元过分高于造成的损失，不能作为判定违约金的依据。现梁尔伟提交的工资表因无劳动合同、付款凭证等相关证据予以印证，缺乏其真实性和关联性，梁尔伟要求赔偿人员工资损失的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。但迪庆亚论置业公司的违约行为导致合同履行不能，必然损害了梁尔伟的合同预期利益，迪庆亚论置业公司应当向其支付适当违约金。综合考虑迪庆亚论置业公司的违约行为、过错程度、梁尔伟尚未交付租金和进行装修投入的情形、预期利益及梁尔伟提起诉讼的成本，本院酌情确定迪庆亚论置业公司应向梁尔伟支付违约金60,000.00元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告梁尔伟与被告迪庆州亚洲旅游论坛投资置业有限公司于2018年3月9日签订的《迪庆唐拉雅秀酒店沐足区经营合作协议》。 二、被告迪庆州亚洲旅游论坛投资置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告梁尔伟违约金人民币60,000.00元。 三、驳回原告梁尔伟的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费为人民币25,014.00元，原告梁尔伟负担人民币23,714.00元，被告迪庆州亚洲旅游论坛投资置业有限公司负担人民币1300.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。 审 判 长 张 晓 燕 人民陪审员 鲁 益 生 人民陪审员 格茸春单 二〇二〇年四月十日 书 记 员 客  主