重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初945号原告：蒋名合，男，1960年2月11日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张超，重庆市渝北区洛碛法律服务所法律工作者。被告:杨兴渝，男，1969年4月19日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：周元亮，重庆航宇律师事务所律师。原告蒋名合与被告杨兴渝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告蒋名合及其委托诉讼代理人张超，被告杨兴渝及其委托诉讼代理人周元亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋名合的诉讼请求为：1、要求被告杨兴渝退还从2019年3月8日至8月租金6万元、水果损坏费13040元、房屋装修费15000元，合计88040元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年9月1日蒋名合与杨兴渝签订《房屋租赁合同》，租赁物为位于渝北区XX大道X栋X门面。合同约定租期为三年，从2018年9月1日到2020年8月31日，租金为每月10000元，每三个月收一次租金。补充协议还约定甲方必须保证乙方在门市内正常经营水果、肉类等消费品，若不能正常经营的一切后果由甲方负责。合同签订后，蒋名合缴纳了10000元的保证金。找郭盛明装修房屋用去15000元。2018年9月至11日的租金为其妻子以现金方式支付。2018年12月至2019年2月的租金30000元由其儿媳唐莉支付。2019年3月至5月的租金由其儿子蒋方政支付。2019年3月10日，重庆智缘物业服务有限公司对蒋名合承租的216号门市发出整改通知，关闭了蒋名合一半的门市。同年3月19日，重庆智缘物业服务有限公司又以管理人王钊的名义起诉杨兴渝和蒋方政。2019年5月20日，在杨兴渝承诺租金延期的情况下，蒋方政再次向杨兴渝支付了2019年6月至8月的租金30000元（扣除为杨兴渝购买设备后实际支付18500元）。2019年5月29日蒋名合买进水果共计13040元。2019年6月1日重庆智缘物业服务有限公司对216号门市关闭，王钊以法院未判决为由一直不予处理。2019年11月1日杨兴渝以未支付租金为由从蒋方政的手中收回门市。蒋名合遂起诉。被告杨兴渝辩称：请求驳回蒋名合的起诉和诉讼请求。蒋名合并不是适格原告，其与杨兴渝签订合同后并未实际履行。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的门市租赁合同、转账凭证、业务凭证、微信转账记录、2019年11月20日收条、（2019）渝0112民初12989号民事判决书等证据本院予以采信。经审理查明：2018年8月31日，杨兴渝作为经营者办理了营业执照，经营场所为重庆市渝**XX街道XX大道****，经营范围为销售：农副产品。2018年9月1日，杨兴渝作为甲方（出租方），蒋名合作为乙方（承租方）签订《门面租赁合同》，约定：一、甲方将位于渝北XX大道X栋X门面（自有产权）出租给乙方使用。二、租赁期限暂定为三年，于2018年9月1日起至2021年8月31日止；三、门面租金：每月10000元；四、付款方式：门面租金交纳方式为第一次交纳租金每三个月交纳一次，以后以6个月为一次。租金30000元，以后每到期前30日前交纳下次房租。五、履约保证金：签订合同之日是乙方向甲方缴纳保证金10000元。租赁到期后，甲方在乙方结清所有费用、完整交还门面给甲方并无违约行为的情况下，应无条件退还乙方履给保证金。补充协议：门市在第三年在第二年基础上，总金额加壹万元，其甲方必须保证乙方在门市内正常经营水果、肉类等消费品，若不能正常经营一切后果由甲方负责。2018年9月1日，钱应容向杨兴渝支付7000元。2019年2月23日，蒋方政向杨兴渝微信转账2000元。同日，向杨兴渝卡上现金存入28000元。2019年5月20日，蒋方政向杨兴渝微信转账18500元。2019年11月20日，杨兴渝出具收条1份，载明：今收到蒋方政（500112198501133035）交还重庆市渝北区回兴街道兴科大道D幢1-126门市钥匙4把（共4把）。王钊作为原告，杨兴渝、蒋方政作为被告的重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12989号民事判决书中载明：杨兴渝陈述蒋方政从2018年9月开始承租216号门市，至今一直在经营水果。蒋兴政陈述其从2018年9月开始承租216号门市，至今一直在经营水果。王钊在该案的诉讼请求为1、杨兴渝、蒋方政将坐落于重庆市渝北区XX街道XX大道X幢X房屋经营状态变更回日杂、陶瓷；2、杨兴渝、蒋方政赔偿王钊2018年9月至2019年3月期间稳定经营户曹延萍所产生的损失35000元和物业费、水电费损失10747元。蒋名合另向本院举示了如下证据：1、2019年3月10日重庆智缘物业服务有限公司整改通知书复印件，内容为：园区菜市场216号门市业主及经营户：因园区菜市场是一个划行规市的农贸市场，你门市在购买时明确了只能经营日杂、陶瓷商品的销售，而此门市于2018年9月开始经营水果销售，菜市场物业管理方多次安排工作人员制止和解释，你方都不服从管理，这违背了当初购买此门市时经营项目规定，对市场有序经营的管理秩序造成了极大的影响。故特通知你门市及时纠正经营项目，否则由此造成的一切经济损失和法律后果均由你门市的业主及经营户自行承担。2、照片及视频，拟证明市场管理方重庆智缘物业服务有限公司对蒋名合的经营进行阻拦及强制停业；3、2019年3月9日屈文平收条1份、2018年9月8日郭盛明收条1份，拟证明花费了装修费17000元；4、2019年5月29日渝北区金果源水果经营部的收到7260元水果款的收据1份，交款单位为金果源水果经营部；2019年5月29日渝北区果林果汇水果店的收到5780元的收据1份，交款单位为果林果汇。拟证明其水果损失13040元；5、出庭证人冉长清、郭盛明的证言。冉长清的证言内容为：冉长清是市场的经营者，与双方均无利害关系。216号铺位开始经营水果，后隔成两半，一半经营水果、一半经营肉类。2019年热天时，市场管理者以不允许卖肉类为由严禁继续经营，并将市场垃圾堆放在铺位门口，前后争执了两三天时间，铺面就关门了。但具体的时间点均记不清楚了。现216门市已开门营业，现经营的是肉类和卤菜。郭盛明的出庭证言为：郭盛明通过买水果与蒋名合认识，蒋名合在工业园区农贸市场的台面、水电、地砖、灯具均交由其装修，包工包料，费用一万多元。杨兴渝对上述证据的质证意见为:对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，蒋名合并未履行合同，整改通知书也不是针对的蒋名合；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，不是正规的发票，且收条上写明是蒋方政的款项；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，收据上无法显示购买人，且缴款单位与收款单位一致；对证据5冉长清的证言的质证意见为其陈述内容虚假和矛盾。只有渝北区市场监督管理局才有市场管理权限，其不可能以垃圾堵门。且营业执照的经营范围包含肉类。对郭盛明的证言认为其居无定所，并没有装修资质，付款也只有收条，且与陈述内容与蒋方政在判决书中陈述内容矛盾。本院认为：对蒋名合的证据1，虽不是针对蒋名合发出，但基于（2019）渝0112民初12989号民事判决书的相关事实，对证据1的真实性本院予以采信。对证据2与证据5出庭证人冉长清的证言相互印证，冉长清作为证人，对时间节点记不清楚也是符合常理的，故对证据2与冉长清的证人证言均予以采信。对证据3中郭盛明的收条与证据5中郭盛明的证言相互印证，故对此证据的真实性予以采信。对证据3中屈文平的收条的真实性不予采信。对证据4因收据中的收款单位与开票单位系同一人，无其他证据相互印证，对证据的真实性不予以采信。杨兴渝明确其与蒋方政未签订书面的租赁合同。但与蒋名合所签订的合同并未实际履行，与蒋方政履行合同过程中将保证金变更为7000元。房屋租金均是收取的蒋方政的，2019年5月20日收取18500元是由于蒋方政未足额缴纳租金。蒋名合称与其蒋方政是父子关系，与杨兴渝签订租赁合同后其与妻子经营了门市一个月，后将门市交由儿子蒋方政与儿媳经营。本院认为:蒋名合与蒋兴渝签订的《门市租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同。对于蒋名合的原告主体适格问题，应当认定蒋名合是本案的适格主体。理由为：蒋名合与蒋方政系父子关系，蒋名合也认可承租房屋后自己只经营了一个月，后实际由蒋方政经营，故认定系蒋名合将案涉门市从杨兴渝处承租后交由蒋方政经营比认定蒋名合与杨兴渝未履行合同更符合日常生活准则。且蒋方政并未与杨兴渝重新签订书面的《门市租赁合同》对双方的权利义务进行明确。蒋方政在（2019）渝0112民初12989号民事判决书中自认系其承租案涉门市与其实际经营相符，其作为普通公民，对合同相对方发生偏差也符合常理。蒋名合与杨兴渝签订的《门面租赁合同》于2019年11月20日杨兴渝收回钥匙之日解除。对于蒋名合主张的2019年3月10日开始利用了一半门市进行经营的事实，由于蒋名合只举示了整改通知书达不到证明目的，加之蒋方政在2019年5月20日又支付了2019年5月至8月的租金，故无法认定2019年3月10日关闭一半门市经营的事实。对于2019年6月1日全面关闭的事实，有视频资料和出庭证人冉长清的证言，应当予以认定。根据双方的《门面租赁合同》中“其甲方必须保证乙方在门市内正常经营水果、肉类等消费品，若不能正常经营一切后果由甲方负责”的约定，说明双方在签订合同时就考虑到了经营品种可能有影响，现由于第三人的原因导致蒋名合的门市经营受到影响，杨兴渝应当按合同的约定承担违约责任。故杨兴渝应当退还蒋名合2019年6月至8月所缴纳的租金18500元。对于蒋名合所主张的其全额缴纳了2019年6月至8月租金30000元的事实由于其未举示证据，本院不予采信。对于蒋名合的水果损失由于其举示的证据本院未予采信，故本院不予支持。对于其装修损失，以其实际使用期限与合同约定的租赁期间进行分摊，未使用期限内的装修损失应当由杨兴渝支付。故杨兴渝应当支付的装修损失为15000元×33/36=13750元,其超出部分的损失应当自行负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨兴渝在本判决生效后立即退还原告蒋名合2019年6月至8月的房屋租金18500元；二、被告杨兴渝在本判决生效后立即赔偿原告蒋名合房屋装修损失13750元；三、驳回原告蒋名合的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2000元，因适用简易程序审理减半收取1000元，由原告蒋名合负担750元，被告杨兴渝负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇二〇年四月二十二日书记员  许 迪