贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2269号 原告：翟亚东，男，汉族，1984年12月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：张思洁，女，汉族，1987年8月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：翟亚东。 被告：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：向芸娇（特别授权），系四川达宽（成都）律师事务所律师，执业证号：15101201811069414。 原告翟亚东、张思洁与被告毕节万晟置业有限公司（下称：万晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告翟亚东、原告张思洁的委托诉讼代理人翟亚东、被告万晟公司的委托诉讼代理人向芸娇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告翟亚东、张思洁向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还燃气入户费2500.00元；二、判令被告退还有线电视开户费380.00元；三、判令被告退还自来水开户费200.00元；四、判令被告退还供暖建设费9333.00元；五、判令被告赔偿商品房所有权转移登记违约金20905.00元;六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年10月3日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定原告以出让方式购买位于贵州省毕节市七星关区，总房款607725.00元。同时按被告的要求缴纳了供暖建设费9333.00元，有毕节万晟置业有限公司出具的发票为证。《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项中的第（6）点之约定“电开户费、智能水表安装费、天然气初装费”以及原告于2017年10月1日办理收房手续时按被告要求缴纳的“燃气入户费2500.00元、有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元”等费用，有《万晟阳光城业主收房交款明细表》（收据）为证。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第（七）项“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任:”以及（十四）项“双方约定的其他事项。前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”之规定，原告认为商品房价格应当包括水、电、供热、燃气、通讯等配套设施的建设安装费用，原告无需单独缴纳相关费用，被告不应另行收取上述费用。另，按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项中的约定:（一）出卖人承诺于2018年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人于2019年9月10日取得不动产权证书。故此，原告要求被告按合同履行违约责任，支付2018年8月30日起至2019年9月10日共计344天的违约金，共计:20905.00。现原告为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》之规定，特诉至贵院。附证据:1.《商品房买卖合同》复印件1份;2、《商品房买卖合同补充协议》复印件1份;3、《万晟阳光城业主收房交款明细表》复印件1份;4、毕节万晟置业有限公司出具的供暖建设费收据1份；5、《中华人民共和国不动产权证书》复印件1份。 被告万晟公司辩称：一、交房表不能证明答辩人收取被答辩人三通费用；二、答辩人收取的供暖建设费，不属于合同中约定的基础设施费。第一，答辩人在其广告宣传、认购书、商品房买卖合同及补充协议中均对供暖建设费予以说明，被答辩人对此明知，现答辩人以此为由起诉有违诚实信用原则；第二，商品房合同及补充协议对此均有约定，合同总价不包含供暖建设费费用，被答辩人应自行缴纳；第三，答辩人万晟阳光城热电联产集中供热试点项目是经市、区两级人民政府审批同意的毕节第一个实施供热供暖的示范性项目，并非房地产行业普遍存在的必要设施，如将此纳入房开成本，将加重答辩人的经营负担，对答辩人不公平。答辩人作为示范单位，积极承担社会责任，为毕节市的供暖建设有里程碑意义，然而却要承受其他房地产企业不用承受的成本；第四，答辩人与贵州华电毕节热电有限公司签订合同中明确约定了收费标准和收费内容，答辩人仅作为代收款项人，并非自行收取该费用。三、答辩人没有逾期交付相关文书,不应承担逾期办证违约责任。(一)不动产统一登记后，事实上已无法单独办理房屋产权证，答辩人并未逾期交付。按照合同约定，答辩人应在2017年12月31日前取得初始登记，协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起，毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，答辩人在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了答辩人的合同义务。综上，原告已于2019年3月取得案涉房屋的不动产权证书，答辩人不存在因其原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。(二)即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1.产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且被答辩人并无实际损失；2.因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应对迟延办证承担违约责任。违约金的起始时间和终止时间，应从被答辩人交纳契税次日至答辩人办理初始登记之日。《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定:“纳税人办理纳三日。税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证”。第十一条规定:“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”。因此，被答辩人未能及时缴纳契税的，答辩人无法为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定:“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应当由买受人承担的办理房屋产权登记的相关税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时，买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费；因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任”。双方在合同中已经明确约定，答辩人代被答辩人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被答辩人原因不能办理房屋产权证书，答辩人不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的截止日应以答辩人申请商品房大产权初始登记之日为宜。综上，原告所有的诉讼请求于法无据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告所举原告身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同、补充协议、购房发票、交房交款明细表、供暖建设费收据、不动产权证、法制办文件。证明目的：原告向被告支付水开户费200.00元、电视开户费380.00元、燃气入户费2,500.00元、供暖建设费9,333.00元，被告应退还原告。被告质证意见：对商品房买卖合同、补充协议、交房交款明细表、不动产权证，三性无异议，达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据能证实原、被告签订商品房买卖合同，约定相关事项，原告已按合同约定支付相关税费、被告已为原告办理了房屋不动产权属证书、被告收取了原告水开户费200.00元、电视开户费380.00元、燃气入户费2,500.00元、供暖建设费9,333.00元等事实，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据1：商品房买卖合同及补充协议。证明目的：被告与原告签订合同已明确约定，房价款不包含各项税费，同时证明即使收费也属于代收费用。原告质证意见：对商品房买卖合同真实性无异议，对补充协议，三性均不认可，补充协议对三通费的约定违反相关行政法规的规定，不具备法律效力，应为无效约定。经本院审查认为，该组证据能证实双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定相关权利义务及其他事项的事实，其证明力，本院予以确认；对被告所举证据2：毕节晚报新闻“毕节第一个供热示范点将于11月15日正式供暖”及毕节日报新闻2018年11月29日刊、“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热用合同、关于移交万晟阳光城一期代收建设费的函、供暖收据。证明目的：被告万晟阳光城作为毕节市第一个供暖示范性项目，并非基础设施费用，该款项系由被告代收代缴给贵州华电毕节热电有限公司，被告未私自收取该费用。原告质证意见：对毕节晚报及日报新闻三性不予认可，与本案无关联性；对供热用合同及代收建设费的函，合同的真实性无异议，但对函的三性不认可；对供暖收据，真实性、合法性无异议，但达不到被告的证明目的。综上，达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据只能证实毕节晚报及日报报导被告供暖、被告与贵州华电毕节热电有限公司签订合同，被告支付相关款项的事实，其证明力，本院予以确认；对被告所举证据3：毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告、契税凭证、不动产权证书。证明目的：被告没有逾期交付不动产权证书，不应当承担逾期办证违约责任，且原告对于办证也有过错。原告质证意见：对公告，发布时间为2016年9月30日，该公告发布之前或者之后的很长一段时间内，达不到被告的证明目的；对契税完税，三性无异议，达不到被告的证明目的，能证明原告已履行完缴纳契税，被告迟迟不办理产权登记，属于被告违约；对不动产权证书，三性无异议，但达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据只能证实毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，案涉房屋已获得完税证明和被告取得案涉楼幢办理不动产的权属证明（大证）的事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月3日，原告翟亚东、张思洁作为买受人，被告万晟公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：出卖人将其开发的位于贵州省毕节市七星关区，房号为（5）2-6-2，以房屋总价款为607725.00元出售给原告翟亚东、张思洁；合同第七条计价方式与价款……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2017年9月30日达到管道入户；供暖：2017年9月30日达到管道入户（室内设备业主自理）。第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用。转移登记：（一）出卖人承诺于2018年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用Ｘ由Ｘ承担。此外，双方还在合同中约定了其他相关事项。补充协议约定：“合同约定房价不包括《房屋所有权证》《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有限电视接入开通费、天燃气初装费、智能刷水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴”。此外，双方还在补充协议中约定了其他相关事项。合同和协议签订后，翟亚东、张思洁已向被告交清购房款607725.00元及相关税费，2016年10月3日，被告代收取原告供暖建设费9333.00元；2017年10月1日（被告出具给原告的交款明细表载明），原告又向被告缴纳电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2500.00元，以上两项合计：12413.00元（380.00元＋200.00元＋2500.00元＋9333.00元＝12413.00元）。2019年7月22日，案涉楼幢获得黔（2019）七星关区不动产权第0009906号证，载明权利人为毕节万晟置业有限公司，坐落毕节市七星关区万晟阳光城一期5、6号楼，2019年9月10日，被告为原告办理案涉房屋不动产权属登记证，载明权利人：翟亚东／张思洁。此外还载明其他相关事项。 另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。 又查明：2016年2月4日，被告与贵州华电毕节热电有限公司签订《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》，合同约定相关事项，被告向贵州华电毕节热电有限公司支付了相关费用。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应向原告退还其已收取的电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元、供暖建设费9,333.00元，合计12,413.00元；二、被告是否应支持付原告逾期办证违约金及金额。对于双方争议的焦点1，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2017年9月30日达到管道入户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用识别为供电、供暖、燃气、供水达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费、供暖设施费，但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，即使原、被告双方在《商品房买卖合同补充协议》约定：“合同约定房价不包括《房屋所有权证》《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有限电视接入开通费、天燃气初装费、智能刷水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴”。但该约定明显与《商品房买卖合同》约定不符，且与上述文件（通知、批复、管理条例）的规定不一致。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。被告向贵州华电毕节热电有限公司支付了相关费用支付相关费用，是被告的自身行为，被告以其收取原告的费用系代收行为，已向相关部门缴纳为由不退还原告的理由不能成立，本院不予采纳。据此，被告收取水入户费、燃气入户费、电视开户费、供暖建设费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还水入户费、燃气入户费、电视开户费、供暖建设费合计12,413.00元的诉讼请求，本院应予以支持，被告的抗辩理由不成立，本院不予以采纳。对双方争议的焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。本案中，被告于2019年7月22日才取得（2019）七星关区不动产权第0009906号证，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任。因系委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故违约金的计算时间从被告违约之日起，即2018年9月30日起的次日（2018年10月1日）起计算至被告将办理案涉商品房转移登记的有关文书提交给办证部门并通知原告之日止，因双方均不能提供证据证明被告将办理案涉商品房转移登记的有关文书提交给办证部门并通知原告之日，且该证据的举证责任应由被告承担，因被告已为原告办理了案涉商品房的不动产权属证书，故计算违约金的时间至办证时间，即2019年9月10日。对被告提供证据认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故本院不予采纳。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持从2018年10月1日起至2019年9月10日止，共计344天，以其已支付购房总款607,725.00元为基数，按日万分之一的标准计算，即违约金为20,905.74元（607,725.00元×0.01%×344=20,905.74元）。原告主张20,905.00元，本院予以支持。 综上所述，对原告要求被告退还水开户费及其他费用的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付逾期办证违约金20,905.00元的诉讼请求，本院予以支持。被告关于不承担责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告翟亚东、张思洁电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元、供暖建设费9,333.00元，合计12,413.00元； 二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告翟亚东、张思洁逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金20,905.00元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费316.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年四月二十八日 书记员 张朕一