广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初2352号 原告：广西建凯物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市城**新城路南侧（阳光名邸会所****）。统一社会信用代码：914514026877628363。 公司负责人：龙信忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴昊，男，1988年10月8日出生，汉族，住广西壮族自治区崇左市江州区。该公司职员。 被告：李奇钦，男，1976年9月8日出生，壮族，务工，住广西壮族自治区崇左市城**。 原告广西建凯物业服务有限公司（以下简称建凯物业公司）与被告李奇钦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理,经审理发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，由审判员许欢担任审判长，人民陪审员黄翠娇、姚菲菲组成合议庭，于2020年3月11日再次公开开庭进行了审理。原告建凯物业公司的委托诉讼代理人吴昊、被告李奇钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建凯物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令李奇钦支付物业费7302.58元，专项维修资金1326.23元，电梯维护费2425元，生活垃圾处理费350元，水费公摊95.71元，电费公摊864.7元，公摊水电费1004.78元，违约金40871.8元，合计54240.8元。事实和理由：李奇钦系阳光名邸A区3栋1单元401号房的业主。2009年10月13日,建凯物业公司与李奇钦签订了《阳光名邸前期物业服务协议》，约定:由建凯物业公司对崇左市城南区新城路南侧阳光名邸A区提供物业服务。合同签订后，建凯物业公司积极依约履行合同义务，李奇钦自2010年4月起拒交相关费用，共拖欠物业费7302.58元，专项维修资金1326.23元，生活垃圾处理费350元，水费公摊95.71元，电费公摊864.7元，违约金40871.8元，合计54240.8元。建凯物业公司为维护其合法权益，特向人民法院起诉，提出如诉请求。 李奇钦辩称：一、建凯物业主张的物业费等相关费用已经超过诉讼时效；二、建凯物业与李奇钦签订的《前期物业服务协议》并没有约定物业费、电梯费、生活垃圾处理费等费用的数额；三、建凯物业并非收取专项维修基金的主体，其也未提交任何委托代收专项维修基金的证明；四、建凯物业没有证据证明其实际支付了电梯维护费2425元；五、建凯物业没有提交证据证实实际支出水电费、公摊水电费的费用，也没有具体计算方式；六、建凯物业并未按照协议约定进行服务，是建凯物业违约在先，故李奇钦不应承担物业费。 本院经审理认定事实如下：李奇钦系阳光名邸A区3栋1单元401号房业主。2009年10月13日，建凯物业公司与李奇钦签订了《阳光名邸前期物业服务协议》，约定:双方就阳光名邸小区的前期物业服务达成如下协议，由建凯物业公司对小区提供物业服务。1.对小区共有部位、共有共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、道路交通等项目进行服务、维护、修缮与管理；2.物业管理服务费选择包干制，按业主拥有的物业建筑面积交纳，以当地价格主管部门批复的收费标准执行；3.共用设施设备运行所产生的水费、电费及其他费用由业主分摊；电梯维护费25元/户/月；代收生活垃圾处理费按户交纳，收费标准以当地价格主管部门规定的收费标准执行；4.业主应于入伙即办理收楼之日起交纳6个月物业服务费。之后以半年为周期交纳，业主或物业使用人应在每周期的首月5日前履行缴纳义务；5.业主逾期交纳相关费用，从逾期之日起，按照应交金额的3‰按日交纳违约金。合同签订后，李奇钦共拖欠物业费7302.58元，专项维修资金1326.23元，电梯维护费2425元，生活垃圾处理费350元，水费公摊95.71元，电费公摊864.7元，公摊水电费1004.78元，合计13369元。2018年8月31日李奇钦交纳物业费898.8元，专项维修基金163.2元，电梯维护费300元，生活垃圾处理费84元，水费公摊8.77元，电费公摊104.7元。 另查明，建凯物业公司提交了《崇左市物价局文件（崇价格[2013]9号》，文件规定：2013年4月1日起多层住宅物业服务收费标准由0.45元/㎡每月调整为0.55元/㎡每月。 上述事实有建凯物业公司提交的《前期物业服务协议》、《缴费通知单》、《崇左市物价局文件（崇价格[2013]9号）、广西建凯物业服务有限公司收款收据及当事人陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为,一、关于建凯物业公司主张的物业费等相关费用是否已经超过诉讼时效的问题。截止至建凯物业起诉之日，涉案小区的业主委员会并未与其他物业服务企业签订《物业服务合同》，建凯物业公司仍依照合同约定为涉案小区提供物业服务。《前期物业服务协议》中明确约定业主应于入伙即办理收楼之日起交纳6个月物业服务费。之后以半年为周期交纳，业主或物业使用人应在每周期的首月5日前履行缴纳义务。诉争的物业费等费用的债务系基于合同的同一约定而产生，属于双方在同一合同项下约定的具有同一性质之债，具有整体性与连续性，其分期履行不足以否定债务的整体性与连续性。因李奇钦持续未交纳物业费等相关费用，处于持续违约的状态，不能因此否定建凯物业公司的追诉权，故涉案的费用并未超过诉讼时效。综上，李奇钦主张物业费等相关费用已经超过诉讼时效没有事实和法律的依据，本院不予支持。 关于建凯物业公司要求李奇钦缴纳物业费、生活垃圾处理费、专项维修资金等费用是否有事实和法律依据的问题。 1.关于物业费的问题。依法成立的合同应受法律保护。本案中，建凯物业公司与李奇钦签订了《阳光名邸小区前期物业服务协议》，该合同的内容没有违反法律规定，属合法有效的合同，双方应当全面履行协议约定的义务。李奇钦辩称建凯物业公司没有依照合同约定给小区提供相应服务，不应当收取物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，双方应当同时履行各自义务，业主在物业公司履行之前有权拒绝其履行要求，业主在物业公司履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付物业费，但是并不代表可以拒交全部物业费。一方面，物业服务的内容是多方面的，未按合同约定履行的也只能是其中的一项或几项，对于物业公司提供的其他项目的服务，业主仍然具有交费的义务。另一方面，业主对物业公司的服务不满时，可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。建凯物业公司已依约提供了相应的物业服务，李奇钦应当按照合同约定履行缴纳物业管理服务费的义务。《阳光名邸小区前期物业服务协议》约定了涉案小区管理服务选择包干制，业主按其拥有物业专有部分的建筑面积交纳，最终以当地价格主管部门批复的收费标准执行。建凯物业公司按照崇左市物价局文件的规定收取物业费，其物业费收费标准有事实依据，本院予以支持。 2.关于代收城市生活垃圾处理费的问题。本案中，李奇钦辩称建凯物业公司没有提交足够的证据其已向崇左市江州区市容环境卫生管理站交付生活垃圾处理费，故不应当要求业主支付此项费用。依照《崇左市城市生活垃圾处理费收费标准宣传手册》规定“崇左市市区范围内国家机关、企事业单位......城市居民等均应按规定缴纳城市生活垃圾处理费”，依据此条，缴纳生活垃圾处理费系城市环卫部门的要求，故涉案小区的业主应当按照规定缴纳生活垃圾处理费。《阳光名邸小区前期物业服务协议》约定“业主应于入伙即办理收楼之日，按户预先交纳1年城市生活垃圾处理费”，证明建凯物业公司可以根据有关委托，按政府定价向业主代收城市生活垃圾处理费，故建凯物业公司向李奇钦代收生活垃圾处理费符合合同约定。现建凯物业公司按照7元/月代收涉案房屋的生活垃圾处理费，符合《崇左市城市生活垃圾处理费收费标准》的规定，本院予以支持。 3.关于专项维修资金的问题。李奇钦辩称建凯物业公司并非专项维修资金的收费主体，故不应向其缴纳相关费用。《阳光名邸小区前期物业服务协议》明确约定，住宅专项维修资金，是指专项用于小区住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。依据上述规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。《物业管理条例》第七条第四项规定，“业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务”；第五十四条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定，缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益。专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以公共维修资金具有公共性、公益性，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务。建凯物业公司作为专项维修资金代收方，有权要求业主缴纳该项费用，建凯物业公司要求李奇钦按0.1元/㎡/月支付涉案房屋的专项维修资金，有事实和法律的依据，本院予以支持。 4.关于电梯维护费、水费公摊、电费公摊、水电费公摊的问题。李奇钦辩称建凯物业公司未能举证证明电梯维护费、水费公摊、电费公摊、水电费公摊已实际支出及收费的计算方式，故不应交纳相关费用。本案中，《阳光名邸小区前期物业服务协议》已明确约定小区业主电梯维护费的收费标准，建凯物业公司主张25元/户/月收取符合合同约定，本院予以支持；对于水费公摊、电费公摊、水电费公摊是按照业主实际使用量的标准收费亦符合合同约定，本院予以支持。 此外，2018年8月31日，李奇钦已交纳物业费898.8元，专项维修基金163.2元，电梯维护费300元，生活垃圾处理费84元，水费公摊8.77元，电费公摊104.7元。已经交纳的物业费等相关费用应当予以扣减，故李奇钦应当交纳物业费6403.78元，专项维修基金1163.03元，电梯维护费2125元，生活垃圾处理费266元，水费公摊86.94，电费公摊760元，公摊水电费1004.78元，共计11809.53元。 三、对于建凯物业公司要求李奇钦支付违约金是否应支持的问题。双方签订的《物业管理服务合同》约定逾期缴费应该支付违约金，故李奇钦迟延缴费应当承担违约责任。现建凯物业公司现要求按合同约定的每日3‰标准计算违约金，计算标准偏高，且建凯物业公司在李奇钦发生拖欠物业服务费的行为后，应采取适当措施防止损失扩大，但建凯物业公司未及时提起诉讼，致使李奇钦应当支付的违约金过高，本院以实际损失为基础，结合案件的实际情况、当事人的过错程度，酌定违约金以11809.53元为基数，从起诉之日（2019年11月7日）起计算比较合理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 李奇钦于本判决生效之日起十日内向广西建凯物业服务有限公司支付物业费、专项维修资金、生活垃圾处理费、电梯维护费、水费公摊、电费公摊、水电费公摊，共计11809.53元； 李奇钦于本判决生效之日起十日内向广西建凯物业服务有限公司支付违约金（违约金以11809.53元为基数，从2019年11月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至欠款实际清偿之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1156元，由广西建凯物业服务有限公司负担1041元，由李奇钦负担115元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  许 欢 人民陪审员  姚菲菲 人民陪审员  黄翠娇 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  谢 云 书 记 员  覃年芸 相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。