广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终237号上诉人（原审被告）：廖红霞，女，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：陈斐，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘涛，男，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：聂永超，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂伟新，广东格方律师事务所律师。原审第三人：招商银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市南海区.负责人：左创宏。委托诉讼代理人：黄美丽，系公司员工。委托诉讼代理人：霍子豪，系公司员工。上诉人廖红霞因与被上诉人刘涛、原审第三人招商银行股份有限公司佛山分行（以下简称招行佛山分行）物权保护纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15215号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人廖红霞上诉请求：1.依法撤销一审判决；2、发回重审或者在查清事实的基础上依法改判驳回刘涛的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由刘涛承担。事实和理由：一、一审判决未对讼争商铺的真实成交价格及首付款由谁支付这一基本案件事实予以查明，而该事实对诉争商铺的权属有及其重大的影响；(一)一审法院没有查明讼争商铺的真实购买单价和总价；没有查明讼争商铺的首付款是多少，其中刘涛实际向原房东支付了多少金额的首付款，差额部分的首付款由谁支付给了原房东；一审中廖红霞证据证明了本案中讼争商铺购买时的单价为15000元每平方米，总价为人民币2868900元，应支付讼争商铺的首付款金额为人民币1298900元，双方实际支付首付款构成情况为：刘涛实际支付600000元，廖红霞实际支付的首付款为698900元的情况下，一审法院却未对双方存在重大争议的该案件事实予以查明，并且在判决书中进行认定。(二)刘涛没有举证证明自己以何种方式将讼争商铺的首付款1298900元支付给了原房东或者佛山怡某置业有限责任公司(下称怡某公司)，那么也足以证明刘涛并没有单独支付购买讼争商铺的首付款1298900元，在廖红霞举证证明该首付款中的698900元系廖红霞所支付的情况下，刘涛无权单独主张自己就是讼争商铺的唯一权利人。二、一审法院未对廖红霞与刘涛之间长期存在共同投资这一事实予以查明和认定，割裂廖红霞与刘涛之前的合作投资经营与本次合作投资行为的连贯性，导致一审法院最终对案件作出了错误的判决。一审法院对廖红霞提交的廖红霞与刘涛之间长期存在合伙进行房屋共同投资的交易的合同，发票、银行转账的凭证以与本案无关为由不予采信是错误的，因为廖红霞和刘涛之间正是基于之前长期的合作才可能对本案讼争的商铺进行共同投资，这两者之间关系紧密。三、一审法院不认定廖红霞与刘涛均获取了讼争商铺产生的租金收益这一基本事实是错误的。本案中廖红霞提交了收到怡某公司工作人员转账支付给廖红霞的10万元转账凭证，怡某公司出具情况说明予以确认；同时刘涛提交的收到怡某公司工作人员转账的款项也不是按月支付，同时该款项的金额与廖红霞收到的租金款项在出租时间上也是互相对应的，一审法院以孤证为由否定廖红霞收取过讼争商铺的租金与证据和事实均不符。四、一审法院没有查明刘涛在自称是唯一的商铺所有权人的情况下，从购买之日起至今是否对所投资的商铺进行过管理及如何进行的管理的事实，该商铺是由谁在8年的时间里进行的管理。本案中，刘涛未向法庭举证证明自己是如何以所有权人身份对讼争商铺进行过任何管理的客观事实；数百万的投资，刘涛不进行管理，而由廖红霞对讼争商铺进行管理，刘涛主张自己是讼争商铺的唯一所有权人无论是事实上还是情理均不符合日常生活经验常识，他8年间均没有参与对商铺进行管理的真实原因就是还有一个投资人廖红霞在对该商铺进行管理。五、原审裁判在证据采信和认定上有失公允，优势证据的原则适用，也违背了客观事实，严重损害了廖红霞的合法权益；（一）一审法院在认定廖红霞提交证据过程中，以廖红霞系怡某公司股东的特殊关系为由，认为廖红霞提交的相关证据均为孤证，不予采信。怡某公司与廖红霞虽是股东关系，但同时也是相独立的民事主体，正是基于对股东的信任，怡某公司与廖红霞之间的借贷关系才没有在事先签订相关的法律文书和手续，在产生纠纷后只能以情况说明的方式进行确认，一审法院不能以廖红霞与怡某公司系股东关系而认否定相关证据的证明力，而应当结合购房过程中各方支付购房价款情况进行查实。而相反的，一审法院在认定刘涛提交的证据过程中，对刘涛提交的首付款付款凭证与实际应付款项存在巨大差异问题(首付款差额达60余万元)，税票与成交价应付税款也存在差异问题，录音证据中存在对廖红霞有利的说法没有被引用的问题等予以了回避，以证据链的说法进行采信。（二）刘涛提交的证据均是零散的、不全面的、不完整的，特别是购房款证据，因为诉争商铺的购房款根本不是刘涛付清的，其根本无法提供完整的付款凭证。从双方提交的证据综合来看，不论是诉争房屋的首付款、契税、按揭款，大部分的费用均不是刘涛支付，这是客观事实；其次，从投资风险上来看，刘涛的投资风险也没有廖红霞及怡某公司风险高(廖红霞为房屋所有权人及贷款人，怡某公司为贷款担保人)。六、一审法院判决内容不是刘涛的一审诉讼请求，判非所请；刘涛在一审提出三个诉请：1.请求判令廖红霞、招行佛山分行协助办理争议房屋抵押权涂销手续；2.请求判决令廖红霞协助刘涛办理争议房产所有权变更登记手续；3.请求判令廖红霞支付房屋空置费。而一审法院作出的一审判决结果为：(一)确认争议房屋所有权归刘涛所有，该判决结果明显不是刘涛向一审人民法院提出的诉讼请求；(二)判决廖红霞在抵押债务及抵押权注销后十日内协助刘涛办理房产及车位的过户登记手续。首先，刘涛在诉请中并未提出在抵押债务清偿及抵押权注销后协助过户，在有抵押权利限制的前提下，刘涛要求协助过户的诉请根本不能实现。其次，刘涛所提诉请从未涉及任何关于车位过户的问题，该车位过户的判决内容没有刘涛提出诉请，也没有相关证据涉及，一审法院的判决没有任何依据，同样超出了刘涛的诉讼请求。七、一审中刘涛放弃对廖红霞提交的全部证据的质证权利，依法应当承担不利后果。一审中，廖红霞依法向法庭举证后，刘涛却莫名其妙以超过举证期限为由不予质证，属于放弃对廖红霞提交证据的质证权利，应当承担不利后果；一审法院在刘涛已经放弃质证权利的情况下却认定廖红霞举示的证据要不与本案无关，要不就是孤证，反正就是不能达到廖红霞的证明目的；而刘涛所举示的证据一审法院却认定为优势证据，一审法院对证据效力的采信倾向性过于明显，对廖红霞严重不公平。八、本案刘涛提交的证据无法证明自己是讼争商铺的唯一所有权人。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权某人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。刘涛如果认为该权属证书记载的权利人错误，对该不动产主张，有责任提供充分有效的证据加以证明。在本案中，刘涛提供的证据没有证明物权登记有明显错误，不足以推翻不动产权属证书和不动产登记簿上的记载，一审法院的采用的优势证据原则，证据链说法违背了物权法关于物权登记错误进行变更所需证据要求。综上，一审判决基本事实不查明，认定事实不清，证据不足，导致适用法律错误，同时判决内容与刘涛的一审诉请不一致，违反了不告不理的基本原则，程序违法，判处结果错误，为此，廖红霞向贵院提起上诉，请求二审法院支持廖红霞的上诉请求。被上诉人刘涛答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回廖红霞的上诉请求。原审第三人述称，案涉商铺已办理正式抵押用于担保廖红霞在招行佛山分行处的贷款，现贷款未结清，一审判决廖红霞在案涉商铺的抵押债务清偿及抵押权注销后才协助刘涛办理过户手续正确，在案涉商铺担保的贷款全额清偿前，招行佛山分行不同意注销案涉商铺抵押权。刘涛向一审法院提出诉讼请求：1.判令廖红霞、招行佛山分行协助刘涛办理争议房产的抵押权人涂销手续；2.判令廖红霞协助刘涛办理上述房产所有权变更登记手续至刘涛名下；3.判令廖红霞向刘涛支付房屋空置费(以每月16000元为标准，自2019年1月1日起计算至办理房屋产权转移登记手续之日止)；4.案件诉讼费、保全费用由廖红霞承担。一审法院查明：2011年1月25日，刘涛(委托方)与怡某公司(受托方)签署《委托投资代理协议》，约定：委托方委托购买案涉房产。方案一为合同价2288688元，受托方在代办20号商铺房产证时交易所产生税收总额控制在20-25万元以内，如委托方满足以上方案条件时，委托方向受托方支付定金15万元。方案一支付业主首付536606元，支付受托方劳务费330000元，受托方代办房产证、按揭等手续，委托方出售该房产时由受托方独家代理，成交时支付受托方总额2%佣金，在支付首付时如税收超过25万元，总价超过2916688元委托方有权撤销此委托，乙方(受托方)全额退还15万元定金。方案二为合同价2385390元，受托方在代办20号铺房产证时交易所产生税收总额控制在20-25万元以内，如受托方满足以上方案条件时委托方向受托方支付定金15万元。方案二支付业主首付565617元，支付受托方劳务费300000元，受托方代办房产证、按揭等手续，委托方出售该房产时由受托方独家代理，成交时支付受托方总额2%佣金，在支付首付时如税收超过25万元，总价超过2935390元委托方有权撤销此委托，乙方(受托方)全额退还15万元定金。如果其他条件满足，如税收超出25万元则超出部分受托方愿意承担50%，此委托即时生效。在上述《委托投资代理协议》的末尾处手写“今后办理过户产权证人选时由委托方指定，受托方给予办理”。刘涛于2011年1月26日向任某亚转账15万元，怡某公司于同日出具《收款收据》：今收到刘涛交来购买佛山市南海区案涉房产的定金人民币壹拾伍万元整。刘涛于2011年2月16日向任某亚转账15万元、10万元，合共25万元。2011年3月15日，陈某出具《收条》：今收到廖红霞购买案涉房产首付款人民币646121元(陆拾肆万陆仟壹佰贰拾壹元整)。其中叁拾万元由成都转入陈某招行账户入账为准。另陈某书写其招商银行深圳分行金色家园支行账号410**********288。2011年3月16日，刘涛卡号为622*************341的账户向账户为410**********288的账户转入30万元。2011年3月28日开具的涉案案涉房产的发票交易价为2168000元，房产交易手续费为573.78元，记载付款方为廖红霞，20号铺交易的收款方为赵某庆、晏某、陈某。上述20号铺交易中产生营业税等200777.41元、86944.51元，个人所得税125740.10元，印花税1084元，契税65040元，房屋所有权登记费550元。刘涛账户于2011年3月28日向佛山市南海区地方税务局刷卡消费192641.51元。2011年4月4日，刘涛向任某亚账户转账10万元。位于佛山市南海区案涉房产于2011年4月*日登记在廖红霞名下，并于2011年5月13日登记抵押予招行佛山分行。2011年4月28日，廖红霞与招行佛山分行签订《个人贷款借款合同》，就购置上述案涉房产向招行佛山分行贷款157万元，贷款期限为120个月，即从2011年5月24日至2021年5月24日，扣款账号为622**********537。同日，廖红霞与招行佛山分行签订《个人授信协议》、《个人授信最高额抵押合同》、《个人贷款不可撤销担保书》，约定廖红霞向招行佛山分行申请授信额度157万元，并将涉案房产抵押予招行佛山分行，由怡某公司作为上述贷款的保证人。2011年6月10日，廖红霞与怡某公司签订《商铺出租委托代理协议》，委托怡某公司全权代理出租，物业面积为191.26平方米，月租金8000元，代理期从2011年6月10日至2014年6月9日，为期三年。交租方式为半年付，银行转账至廖红霞卡号为622**********537的招商银行账户。第一、二年房租不变，第三年递增5%。怡某公司于2010年10月21日登记成立，法定代表人为任某，股东为任某、廖红霞、彭媛。从2011年6月9日至2019年5月19日，刘涛有规律地每月从个人账户向廖红霞账号为622**********537的招行账户(涉案20号铺贷款约定的还款账户)转账或存入20000元、19000元、19800元、18900元、18200元等不等的数额，大概合共1735100元。从2013年7月31日起2019年1月12日，任某不定期向刘涛账户转账一定金额，其中从2016年2月29日起基本按照每个月每次16000元转入刘涛账户，合共930000元。刘涛与廖红霞的通话录音中，廖红霞有提及“因为这个东西本身是用的我的名字，然后每个月是你去支付的这个按揭款，是吧，投资总额也是你去支付的，这个东西是不变的事实.....怡某公司于2019年8月6日出具《关于万科金色家园金色街区20号铺款项支付等的情况说明》，部分内容为：2011年2月18日，我公司代理业主分别将17号、19号铺出售给蔡某某，20号铺由廖红霞和刘涛二人购买，销售价格是18000元每平方米；后廖红霞向公司提出能否以低价15000元卖给他们二人作为投资，公司考虑到廖红霞的股东身份最终同意以低价15000元每平方米销售给二人，但提出两投资人要另行补偿公司30万元，廖红霞与刘涛沟通后表示同意，随后公司与廖红霞又签订了一份销售价格为15000元平方米的合同，我公司确认代理业主销售给廖红霞、刘涛二人的20商铺最终成交价为15000元每平方米......廖红霞庭审后向法院提交陈某于2019年9月9日出具的《收款确认函》：陈某、赵某庆、晏某系原广东省佛山市南海区***********案涉街区17号铺、19号铺、20号商铺(总面积为352.43*方米)的业主，2011年初我们将三个商铺打包一并委托怡某公司对外销售，打包销售底价为15000元每平方米，我们获得房款5286450元。现书面确认，我们已经收到了2011年初由怡某公司代理我们销售的位于广东省佛山市南海区案涉街区17号铺、19号铺、20号商铺的总房款5286450元。总房款由首付款2396450元(包括定金264322.5元及首付款2132127.5元)与贷款2890000元构成，首付款由购房人...廖红霞、刘涛以及怡某公司通过银行转账、现金、POS机等方式支付，贷款由招商银行直接支付给了我们，由于时间久远，现无法提供相关转账凭证。陈某系赵某庆、晏某收取该房款的代理人。廖红霞于2011年3月14日向刘涛银行转账10万元。廖红霞于2012年4月11日收到任治中转账5万元，于2012年7月31日收到怡某转账5万元。廖红霞提交的其他关于案外人购房及诉讼的材料，与案涉纠纷无关，一审法院不予审查。一审法院认为，一、关于涉案商铺的实际权属人问题。1.涉案20号商铺登记在廖红霞名下，但从刘涛提供的银行流水可以看出，刘涛通过向任某亚支付了合共40万元，另向陈某指定账户支付了30万元，该笔30万元支付可以与陈某于2011年3月15日出具的《收条》相印证。2.刘涛提供的银行流水亦反映了其于2011年3月28日支付了涉案20号商铺的部分契税，涉案商铺后续的按揭贷款亦由刘涛支付予廖红霞的扣款账户，而廖红霞在案涉纠纷发生后才由自己支付按揭贷款。3.涉案商铺的租金收益由刘涛收取，廖红霞虽然称其收取了怡某公司支付的10万元涉案商铺租金，但由于廖红霞与怡某公司之间的股东关系，并不能证明两笔5万元款项的支付系涉案商铺的租金收益。4.刘涛与廖红霞的通话录音中，廖红霞也提及“然后每个月是你去支付的这个按揭款，是吧，投资总额也是你去支付的”内容，可以与上述刘涛支付涉案商铺首付款项、税费及按揭款的事实相印证。5.刘涛与怡某公司在2011年1月25日签订的《委托投资代理协议》的内容以及尾部“今后办理过户产权证人选时由委托方指定，受托方给予办理”的备注也可以与上述事实相吻合。6.相反，廖红霞称其与刘涛是合伙购买涉案商铺，并主张其支付了一半的款项，但其并未提供证据显示就购买涉案商铺有支付过相关款项的凭证。廖红霞虽然称部分款项由怡某公司代为支付或者出借，但仅有怡某公司及廖红霞的单方说法，却没有相应的支付凭证予以佐证，鉴于廖红霞与怡某公司之间的股东特殊关系，在仅有双方所陈述而缺乏实质证据佐证的情况下，廖红霞提交的上述证据为孤证，不能单独证明廖红霞所陈述事实，故法院对此不予采信。综上分析，刘涛所提供证据能够基本形成证据链条，佐证了其支付涉案商铺首付款、交易税费、按揭还款并收取租金收益的事实，且结合刘涛实际持有相关单据的情况，其举证内容显然优于廖红霞就此主张事实所提交的证据，在双方并未就涉案商铺的归属达成书面协议的情况下，法院根据盖然性优势证据规则，确认涉案20号商铺的实际权属人为刘涛。二、关于抵押涂销手续及过户问题。因涉案商铺抵押予招行佛山分行，相应的抵押债务并未清偿完毕，在此情况下，刘涛主张注销抵押权缺乏依据，法院不予支持。但刘涛可在清偿完毕涉案商铺的抵押债务后，由廖红霞协助其办理过户手续。三、关于房屋空置费问题。涉案商铺能否出租、出租收益如何，实际是由市场决定，而非廖红霞所决定，且涉案商铺系委托由怡某公司打理出租事宜，在此情况下，刘涛主张廖红霞向其支付商铺空置费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《最高人民法院关于适用二审期间，廖红霞向本院提交了以下证据材料：证据1.《房地产租赁合同》、承租人蓝某明身份证明、《合同解除协议》，拟证明廖红霞自2011年7月22日起已就案涉商铺对外出租予蓝某明，该租赁合同在2011年9月3日解除；证据2.《房地产租赁合同》、承租人刘某峰身份证、国家企业信用信息公示系统查询资料、新闻报道网络链接截图，拟证明怡某公司代廖红霞将20号商铺出租给了刘某峰，刘某峰在该商铺开设佛山市乐舟美术艺术咨询有限公司南海桂城分公司，该公司在2016年4月期间突然卷款而逃，造成严重的社会后果，也终止了与廖红霞的租赁合同；证据3.《商铺租赁合同》、承租方负责人身份证明、国家企业信用公示系统查询资料、《金色家20号铺退铺协议》，拟证明怡某公司为减少佛山市乐舟美术艺术咨询有限公司卷款而逃事件的不利社会后果，于2016年4月15日引入新的承租人佛山市卡某图文化艺术有限公司承继其文化教育业务，但佛山市卡某图文化艺术有限公司仅维持了两个月也无力为继，于2017年7月31日与廖红霞解除租赁合同，至此以后该20号商铺再无对外出租，至今空置；证据4.万科金色家园物业服务中心出具的《证明》一份，拟证明案涉商铺从2017年7月31日起至2019年12月14日止为空铺，无人承租，不可能产生租金收益，怡某公司之所以在2017年8月以后仍每月向刘涛账户打入16000元系根据廖红霞的指示而向刘涛的借款，用于支持刘涛偿还每月贷款；证据5.收费单据一张，拟证明廖红霞与刘涛于2011年欲购买讼争商铺，廖红霞前往有关评估公司进行评估所支出的收据，是廖红霞支出的。拟证明廖红霞为购买讼争商铺存在出资的事实。讼争商铺的购房款的证据在本案中也有所体现。刘涛对廖红霞提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均不予确认，对证据5认为刘涛在一审中提交的证据已足以显示刘涛的出资情况，该收据无法证明廖红霞的出资，也无相关的转账记录等作为佐证。经审查，上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.廖红霞是否为案涉商铺的共同投资人，其应否在上述商铺的抵押债务清偿及抵押权注销后协助刘涛办理上述房产的过户登记手续；2.一审法院的判项是否超过了刘涛的诉讼请求。关于廖红霞是否对案涉商铺有投资的问题。根据刘涛提交的《委托投资代理协议》显示，购买案涉商铺有两个方案，第一个方案的合同价为人民币2288688元，支付业主首付536606元；第二种方案为合同价2385390元，支付业主首付565617元。同时，刘涛还提交了广东省地方税收通用发票显示案涉商铺购房发票记载的购房款为2168000元，而陈某书写的首期款收据亦显示案涉商铺的首付款为646121元。廖红霞主张案涉商铺的购房款为2868900元以及廖红霞支付了首付款中的698900元，但其并未提交购房合同、购房款发票以及相关的支付凭证，仅提交了其作为股东的怡某公司的情况说明及陈某出具的《收款确认函》。由于廖红霞本身即为怡某公司的股东，与怡某公司具有利害关系，怡某公司出具的情况说明在没有相关证据予以佐证的情况下，其证明力较低，而陈某出具的《收款确认函》，陈某并未作为证人并未出庭作证，且陈某的陈述亦未明确案涉20号商铺的购房价款，不能证明案涉商铺的购房款为2868900元。另外，由于廖红霞与刘涛之间存在多项经济往来，廖红霞于2011年3月14日向刘涛转账的10万元亦不能证明系用于购买案涉商铺的投资款。同时，由于刘涛已提交证据证明从2011年6月9日至2019年5月19日，刘涛有规律地每月从个人账户向廖红霞的招行账户（涉案20号铺贷款约定的还款账户）转账或存入款项共计1735100元的事实，可以证明截止至2019年5月，案涉商铺的按揭贷款亦由刘涛支付，廖红霞虽主张其中有部分款项系廖红霞指示怡某公司向刘涛借款用于还贷，但对廖红霞的上述主张，双方并未有书面协议进行约定，且怡某公司将案涉商铺对外出租，本身亦存在需向刘涛支付租金的问题，廖红霞的上述主张理据不足。综上，根据上述事实可知，刘涛已举证证明其委托购买案涉商铺及支付相关款项的事实，而廖红霞提交的证据并不足以证明其对案涉商铺有进行资金投入，其主张为案涉商铺的共同投资人理据不足，一审法院根据盖然性优势证据规则，判令廖红霞应在案涉商铺的抵押权债务清偿及抵押权注销后协助刘涛办理案涉商铺的过户登记手续并无不当，本院依法予以维持。由于刘涛的诉讼请求为判令廖红霞、招行佛山分行协助刘涛办理争议房产的抵押权人涂销手续并协助刘涛办理上述房产所有权变更登记手续至刘涛名下，一审法院的第一项判项及第二项判项中的部分判项超出了当事人的诉讼请求，本院依法予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但部分判项错误，本院依法予以纠正。廖红霞的上诉主张部分有理，对有理部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15215号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15215号民事判决第二项为：廖红霞应于本判决生效后十日内协助刘涛办理位于案涉房产的抵押权涂销手续并于抵押权注销后十日内协助刘涛办理上述房产的过户登记手续；三、驳回刘涛的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费37840元，由上诉人廖红霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 黄玉凤审 判 员 李 虹二〇二〇年四月七日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏