云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0702民初1852号原告（反诉被告）：丽江爱上旅行社有限公司。住所：丽江市古城区祥和街道祥和丽城丽景湾住宅****。法定代表人：文远一，系公司董事长。诉讼委托代理人：房国宾，重庆学苑律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：李海新，男，汉族，1973年2月22日生，住，住河南省安阳市北关区/div>诉讼委托代理人：李亮波，云南李寿刚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告，以下简称原告）诉被告李海新（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷本诉及反诉二案，本案受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》简易程序之规定，于2019年11月7日、2019年11月27日公开开庭审理了本案，原告法定代表人及其委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告支付原告剩余租金47961元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率为基数自2017年7月24日计算至判决执行之日止）；2.被告支付原告违约金100000元及返还原告押金20000元；3.被告支付原告承租商铺内办公设施支出的费用60000元；4.被告支付原告自2018年7月23日至10月4日租赁商铺预期收益100000元；5.本案诉讼费由被告负担。并提出如下事实与理由：2017年8月30日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定原告承租被告位于丽江，商铺租赁期限为一年（自2017年10月5日至2018年10月4日），租金为240000元，原告于2017年12月1日支付押金20000元，合同生效后，任何一方都不得单方面终止、解除合同，否则视为违约，违约金为100000元，合同签订后，原告当日向被告支付了押金及租金合计200000元，且鉴于涉案商铺在前述协议签订前已由原告法定代表人承租，为此被告还应向原告退还租金62894元，经双方及担保人口头协议，前述剩余租金计入现合同租金中，为此，原告共计向被告支付了262894元。原告依约履行了自己的义务，2018年7月23日，被告却将房屋强行收回，被告的行为已构成违约，原告为此诉至法院。被告反诉并辩称：针对原告提起的第一、二项诉讼请求，被告无需向原告支付租金及押金，双方合同约定，原告应于2017年12月1日支付押金20000元，但合同签订后，原告仅支付了200000元，押金20000元及剩余租金40000元一直未支付，根据双方合同约定，原告逾期支付押金超过3日的，被告有权解除合同，原告所缴纳的租金及押金不予退还，且原告不得转租，被告愿意返还办公设施，但原告应当支付保管费，原告作为违约方，其主张的预期收益无法律及事实依据，本诉案件受理费应当由原告负担。提出如下反诉诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告租金40000元；2.反诉被告向反诉原告支付经济损失50000元；3.反诉被告支付违约金100000元；4.本诉及反诉案件受理费由反诉被告承担。并提出如下事实与理由：2017年8月30日，原、被告签订了《商铺租赁协议》，约定被告将位于丽江出租给原告，租赁期限为一年，租金为240000元；原告应于2018年12月1日支付押金20000元，原告逾期支付押金超过3日的，被告有权解除合同，并要求原告赔偿损失，合同签订后，被告依约将商铺交付给原告，但原告仅支付了200000元租金，未按照约定支付押金及剩余租金，经双方多次协商未果，被告只能自行腾房，并另行租赁房屋作为仓库将原告物品妥善保管，在此期间导致该房屋闲置两月之久，为此特向法院提起反诉。原告针对被告反诉辩称：原告未拖欠被告租金，双方未对租金支付时间未进行约定，根据合同法规定，原告有权在租赁期限届满前即2018年10月4日支付剩余租金，原告在合同签订之日向被告支付了200000元，这其中包括了20000元押金、180000元租金，以及上一年度原告法定代表人与被告签订的合同该约定的剩余租金62894元，故原告实际支付了242894元，原告已履行了全部义务，被告擅自收回房屋已构成违约，请求驳回被告的反诉请求。原、被告围绕各自的诉讼请求，向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换及举证、质证，对于双方无争议的证据，本院记录在卷予以佐证，对于双方有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的第4、5、6、7组证据真实性不予认可，经审查，该微信及通话记录系原告法定代表人与被告之间产生，被告未提交证据证实微信及通话记录系原告伪造，收条中签名为被告本人，被告未能提交证据证实该签名系原告伪造，故本院对原告提交的第4、5、6、7组证据真实性予以确认，作为本案认定案件事实的依据；被告对原告提交第8组证据中的家具发票、2015年7月至2016年收益、内部承包合同真实性不予认可，经审查，除发票外，原告未能提交其他证据证实该物品现存放于被告处，且被告当庭要求上述物品由原告自行处置，故本院对原告提交的第8组证据中发票真实性予以确认，关联性不予确认，不作为本案认定案件事实的依据；对于原告提交的内部承包合同，系原告与案外人签订，在案外人未到庭确认该份合同真实性的情况下，本院对内部承包合同真实性不予确认。原告对被告提交的第3组证据真实性不予认可，经审查，该收条系案外人出具，且被告未能提交其他证据证实被告租用该房屋系用于存放原告物品，故本院对被告提交的第3组证据关联性不予确认，不作为本案认定案件事实的依据。根据庭审及本院认定的上述证据，本院确认以下法律事实：2017年8月30日，原告丽江爱上旅行社有限公司、被告李海新、原告法定代表人文远一作为该合同的担保人三方签订了《商铺租赁协议书》，该合同约定，被告李海新将其位于丽江房屋出租给原告使用，租赁期限为一年（自2017年10月5日至2018年10月4日止），租金为240000元，原告应于2017年12月1日支付押金20000元，商铺交接时间为2017年9月10日，自交接之日起，原告享有25日的免租装修期，在此期间内被告不收取租金，但水电、通讯等费由原告自行承担；若原告逾期支付押金超过3日的，被告有权解除合同，一方违约的，应当向另一方支付违约金100000元。合同签订后，原告向被告支付了200000元，被告于2017年9月10日将房屋交付给原告。至2018年7月23日，被告将房屋收回。针对原告已支付的200000元，原告主张其中180000元为租金，20000元为房屋押金，被告则主张上述200000元均为房屋租金。本院认为，原告丽江爱上旅行社有限公司与被告李海新于2017年8月30日签订的《商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效；原、被告双方应当按照合同约定，全面履行各自所承担的义务，在被告依约将房屋交付给原告的情况下，原告应当按照约定支付租金及押金；双方合同中仅约定了押金支付时间，并未就房屋租金支付时间进行约定，据此，对于原告支付的200000元的性质，本院认定为180000元租金及20000元押金，在原告依约支付了房屋押金的情况下，被告无权单方解除合同，自2017年10月5日至2018年7月23日，原告共计使用房屋260日，根据双方合同约定年租金为240000元，本院确定日租金为667元，260日×667元/日=17420元，即原告实际使用房屋期间的租金为17420元，原告已支付180000元租金，扣除其实际使用的17430元，剩余6580元，被告应当返还，针对原告主张，原告法定代表人曾与被告于2016年至2017年期间签订有房屋租金合同，本案争议合同系在上述合同未到期情况下签订，在原告法定代表人与被告签订的合同中尚剩余62894元租金已折抵本案争议合同中的租金，故被告还应退还原告租金62894元，对于上述主张，原告仅提交通话录音，无其他证据予以证实，且被告对上述主张不予认可，故本院对原告上述主张不予采信，综上，被告应退还原告租金6580元；反诉原告诉请反诉被告支付租金40000元无事实依据，本院不予支持。双方合同未约定租金支付时间，且原告已支付了180000元租金的情况下，被告于2018年7月23日擅自将本案涉案房屋收回，已构成违约，应当承担违约责任，故本院对反诉原告提出的要求反诉被告支付经济损失及赔偿违约金反诉诉请不予支持。双方合同约定违约金数额为100000元，综合本案争议合同实际履行情况，原告未能足额缴纳全部房租，故本院调整违约金数额为1974元（6580元×30%），即被告应当向原告支付违约金1974元。针对原告诉请被告支付原告所购办公物品支出的费用60000元，被告当庭表示原告遗留物品由原告自行处分，原告未能提交证据证明物品价值，且双方未就原告遗留物品的数量、种类等予以明确故本院对原告上述主张不予支持，针对原告诉请被告赔偿原告逾期收益100000元，原告未能提交有效证据予以证实，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李海新于判决生效之日起十日内退还原告丽江爱上旅行社有限公司租金6580元，并向原告丽江爱上旅行社有限公司支付违约金1974元；二、驳回原告丽江爱上旅行社有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李海新的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6261元，减半收取为3130.5元，由原告丽江爱上旅行社有限公司负担2130.5元，被告李海新负担1000元；反诉案件受理费4100元，减半收取为2050元，由反诉原告李海新负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  刘智超二〇二〇年四月十三日书记员  和毓婧【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。