大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初10041号原告:金桂玉，女，1973年1月20日出生，朝鲜族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：滑东明，系辽宁哲盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨林，系辽宁哲盛律师事务所律师。被告：郝志强，男，1957年9月13日出生，汉族，住大连市中山区。第三人：大连德享房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区胜利路**。法定代表人：戴芳，系该公司总经理。原告金桂玉诉被告郝志强、第三人大连德享房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金桂玉的委托诉讼代理人滑东明，被告郝志强到庭参加了诉讼，第三人大连德享房地产开发有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、案涉房屋即位于旅顺口区新城大街245—9的公建房以及该公建房产所占土地归原告金桂玉所有；2、撤销中山区人民法院作出的（2017）辽0202执恢745号民事裁定书；3、撤销中山区人民法院作出的（2017）辽0202执恢387号民事裁定书；4、撤销中山区人民法院作出的（2017）辽0202执异166号民事裁定；5、判令第三人大连德享房地产开发有限公司协助原告办理产权证。事实与理由：原告（买受人、乙方）与第三人大连德享房地产开发有限公司（出卖人、甲方）于2010年12月1日签订《商品房买卖意向书》（以下简称《意向书》)，约定：1.买受人（乙方)购买出卖人（甲方)开发的尊玉华芳地产项目，位于旅顺口区新城大街**公建，建筑面积约420平方米，总房款约柒佰伍拾万元（7500000元）；2.买受人（乙方)需向出卖人（甲方）指定的三个人的账户支付房款，分别是尹明刚：3400201501212708247和6222023400016417981;林妍：6228480560156242714;戴珺：6225804110152825；3.买受人（乙方）于2010年12月10日前需预交房款不少于叁佰伍拾万元整（3500000元）；4.2011年1月20日签订《商品房买卖合同》前需交不少于总房款的70%，其余房款于《商品房买卖合同》签订后另行约定；5.2011年1月20日前签订《商品房买卖合同》。《意向书》签订后，原告金桂玉于2010年的12月8日分数次以自己或以其母亲李春福的名义向第三人大连德享房地产开发有限公司指定的银行账号（尹明刚账户、林妍账户、戴珺账户）支付购房款柒佰伍拾叁万玖仟玖佰元整（7539900.00元）。其中在2010年12月8日原告向尹明刚账户付款397200元（有付款的银行客户回单为证）；原告向尹明刚账户付款362800元（有付款的银行客户回单为证）；李春福向尹明刚账户转账1840000元（有银行个人业务凭证为证）；李春福向林妍账户转账990000元（有银行业务回单为证）。原告于2010年12月21日付房款260000元（有李春福向尹明刚账户转账260000元的银行个人业务凭证为证）。原告于2010年12月22日付房款190000元（有李春福向林妍账户转账190000元的银行业务回单）；原告于2010年12月28日分两次付房款500000元(有金桂玉向戴捃账户存款140000元的银行客户回单；李春福向尹明刚账户汇款360000元的银行个人业务凭证为证）。原告于2011年1月17日分两次付房款1099900元（有李春福给戴捃账户存款49900元的银行个人业务凭证；金桂玉向戴琚账户存款1050000元的银行客户回单为证）。2011年1月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方在《合同》中约定：买受人（乙方）购买位于旅顺口区新城大街245-9号的公建房，建筑面积419.76平方米；总房款75556800元；买受人应于2011年5月29日之前交付全部房款；出卖人在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（以下略）。《合同》签订后，原告于2011年3月9日分三次向被告指定的账户支付房款，共计1400000元（有李春福向尹明刚账户汇款310000元的银行个人业务凭证；原金桂玉向戴珺账户存款200000元的银行客户回单；李春福向林妍账户转账890000元的银行卡存款业务回单为证）。原告于2011年5月9日付房款500000元（有原告金桂玉向戴珺账户存款500000元的银行客户回单为证）。原告付清房款后，第三人大连德享房地产开发有限公司于2011年5月29日向原告交付房屋门钥匙，此房自此一直由原告金桂玉实际使用案涉房屋至今。原告于2019年3月12日才从被告德享公司处得知案涉房产拍卖的情况。随后原告以异议人的身份向大连市中山区人民法院提出异议，后我院于2019年10月17日向原告送达了（2019)辽0202执异166号执行裁定书，该裁定书认为：“最局院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定的二十八条规定，金融债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合在法院查封前签订合法有效的买卖合同、且占有不动产、己支付全部价款或部分价款、非因买受人原因未办理过户的条件的，能够排除执行的，人民法院应予支持，本案申请人虽提交了商品房买卖合同，但其价款的支付方式及过户原因等归责应通过诉讼程序确认，故对其所提执行异议，本院不予支持，依法予以驳回，综上依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回申请异议人金桂玉的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起15日内向本院提起诉讼”。原告认为案涉诸裁定书缺少事实与法律依据，执行行为程序违法，现为维护原告合法权益，依据相关法律规定，向人民法院提起异议之诉，望判如诉请。被告辩称：不同意原告诉讼请求，本案实际就是一个借款纠纷，与案涉房屋拍卖没有法律关系。一、案涉《意向书》是在中山区法院（2019）辽0202执异166号执行裁定书之后补签的；二、原告收到案涉房屋钥匙也是在（2019）辽0202执异166号执行裁定书之后，而不是原告在起诉状中所说2011年5月29日收到钥匙；三、大连市中级人民法院查封案涉房屋合理合法；四、最高人民法院（2019）最高法民申3875号民事裁定书中，对案涉房屋是否存在合理合法占有，有明确类似的裁定；五、案涉《商品房屋买卖合同》无法律效力。第三人经本院合法传票传唤，不正当理由未参加诉讼亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2011年1月18日，原告与李春福（买受人）共同购买第三人（出卖人）开发的位于旅顺口区新城大街245-9号房屋，并签订《商品房买卖合同》，约定：该商品房合同约定建筑面积共419.76平方米；该商品房单价为人民币每平方米18000元，总金额人民币柒佰伍拾伍万伍仟陆佰捌拾元整；买受人于2011年5月29日交纳全部房款7555680元整；出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位竣工验收合格且买受人交清全部房款并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意若不能办理房地产权证书系因出卖人责任，买受人在商品房交付使用后一年后无法办理房屋权证书的，由出卖人继续协助办理。其附件四《合同补充协议-公建》载明：买受人除付清房款外，还应当向出卖人委托的前期物业管理公司支付物业费、采暖费、煤气气源费及政府有关部门规定的其他应缴费用。被告认为该《商品房买卖合同》无法律效力，认为原告与第三人签订该合同系逃避法院查封，同时亦侵害了被告的合法权益。2010年12月8日，原告向案外人尹明刚分别汇款人民币397200元、362800元；同日，案外人李春福分别向案外人林妍、尹明刚汇款人民币990000元、1840000元；2010年12月21日，案外人李**向案外人尹明刚汇款人民币260000元；2010年12月22日，案外人李**向案外人林妍汇款人民币190000元；2010年12月28日，原告向案外人戴珺汇款人民币140000元；同日，案外人李**向案外人尹明刚汇款人民币360000元；2011年1月17日，原告向案外人戴珺汇款人民币1050000元；同日向案外人戴珺汇款人民币49900元；2011年3月9日，原告向案外人戴珺汇款人民币200000元；同日，分别向案外人林妍、尹明刚汇款人民币890000元、310000元；2011年5月9日，原告向案外人戴珺汇款人民币500000元整，上述金额共计人民币7539900元。原告主张因原告与第三人于2010年12月1日签订《商品房买卖意向书》，约定：原告购买第三人位于旅顺口区新城大街245-9号公建，建筑面积约420平方米，总房款约柒佰伍拾万元，原告需向第三人指定的三个人的账户支付房款，分别是尹明刚：3400201501212708247和6222023400016417981;林妍：6228480560156242714;戴珺：6225804110152825，上述款项系支付给第三人的购房款。但原告并未提供相关证据予以证明。查，2010年12月8日，第三人向原告开具金额为人民币360万元的专用收款收据，收款事由为245-9公建款；2010年12月21日，第三人向原告开具金额为人民币45万元的专用收款收据；2011年1月19日，第三人向原告开具金额为人民币110万元的专用收款收据，收款事由为245-9房款；2011年1月31日，第三人向原告开具金额为人民币50万元的专用收款收据，收款事项为245-9公建款；2011年3月10日，第三人向原告开具金额为人民币140万元的专用收款收据；2011年3月29日，第三人向原告开具金额为人民币505680元的专用收款收据，上述金额共计人民币7555680元。原告主张其已就案涉房屋取得《住宅质量保证书》、《前期物业服务协议》、《装修协议》、《住宅适用说明书》及《消防安全责任书》并提供相应证据予以证明，上述五份证据涉及的物业公司均为德维尔物业服务（大连）有限公司。同时，原告提供德维尔物业服务（大连）有限公司于2011年5月29日就位于旅顺口区新城大街245-9号出具的《装修许可证》，但该许可证上印刷的物业公司名称为大连佳和物业管理有限公司。原告庭上自述案涉房屋对外出租过，但并未使用过水电煤气，亦未提供缴纳物业、水、电煤气的相应证据。又查，2019年原告就案涉房屋提出执行异议，认为虽案涉房屋并未办理过户登记，但其已付清全部房款且占有房屋，故请求停止对案涉245-9号公建房产及所占土地的拍卖，2019年9月20日，大连市中山区人民法院做出（2019）辽0202执异166号《执行裁定书》驳回原告异议请求。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、银行客户回单凭证14张（金桂玉6张、李春福5张，戴珺1张，林妍1张，尹明刚1张）、专用收款收据6张、住宅质量保证书、前期物业服务协议、装修协议、消防安全责任书、住宅使用说明书、装修许可证、（2017）辽0202执异166号民事裁定，被告提供的房地产司法鉴定估价报告以及原、被告的当庭陈述等证据在案为凭，这些材料已经本院审查，应予采信。本院认为，本案争议的焦点问题为原告是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，同时又参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告提供的《商品房买卖合同》显示其签订时间为2011年1月18日，房屋总价款为人民币7555680元，合同相对方为第三人，但是通过原告提供的银行转账记录显示，收款方系案外人林妍、尹明刚、戴珺，转账发生时间为自2010年至2011年，转账总金额为人民币7539900元，与《商品房买卖合同》约定总房款、付款时间以及收款人不符，虽然原告主张，原告与第三人在签订《商品房买卖合同》前签订《商品房买卖意向书》，对上述事项进行约定，但原告并未提供证据予以证明。原告仅凭《住宅质量保证书》、《前期物业服务协议》、《装修协议》、《住宅适用说明书》及《消防安全责任书》不能证明其实际占有案涉房屋，故本院认为原告并未在法院查封案涉房产权已实际占有案涉不动产。在原告未提供证据证明其已支付全部房款并核发占有案涉房屋的情况下，原告诉请本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告金桂玉的诉讼请求。案件受理费64690元，由原告金桂玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  牛小琦人民陪审员  于淑丽人民陪审员  方 杰二〇二〇年四月二十九日书 记 员  周思雨