广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1354号上诉人（原审被告）：中山市朗晴房地产置业有限公司，住所地广东省中山市***************卡二楼，统一社会信用代码914***********931C。法定代表人：孔繁权，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢志强，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：卢颖庆，女，1987年2月25日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：黄浩良，广东典玮律师事务所律师。上诉人中山市朗晴房地产置业有限公司（以下简称朗晴公司）因与被上诉人卢颖庆商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初13673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。朗晴公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回卢颖庆的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院以朗晴公司“因自身原因，致使涉案房屋未能在约定的期限内交付”，属于认定事实错误，应予纠正。一审中，朗晴公司已充分举证证明涉案商品房所在的君汇尚品花园二期10幢在2018年8月27日已完工，其余有关的规划、消防、环保等与消费者居住生活相关的各专项验收也均在2018年12月30日前完成备案登记。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”因此，在双方当事人签订的中山市商品房买卖合同约定的交付时间2018年12月30日前，涉案商品房已符合交付使用条件。且买受人也自证其已收到朗晴公司的交房通知书，朗晴公司已就符合交付使用条件的商品房履行了通知交付的义务。买受人无理拒绝收楼，过错在于卢颖庆，而并非朗晴公司的自身原因，致使涉案房屋未能在约定的期限内交付。二、取得中山市建设工程竣工验收备案登记证是朗晴公司向政府部门履行的行政备案登记义务，并非向买受人履行的合同义务。1.中山市公安消防支队东升大队关于君汇尚品花园二期消防方面事宜的中东消函[2019]5号复函，对君汇尚品花园二期1、2、10、11幢的《建设工程消防验收意见书》（山应急L消验字[2018]第0027号）明确根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005版）进行验收；对君汇尚品花园二期13幢的《建设工程消防验收意见书》（山应急L消验字[2019]第0012号）明确根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）进行验收。涉案商品房位于君汇尚品花园二期10幢，根据《建设工程消防验收意见书》（山应急L消验字[2018]第0027号）有关消防验收于2018年12月23日通过。因此，中山市公安消防支队东升大队的复函内容明显不符，一审法院却依据该复函直接认定朗晴公司为自身原因迟延取得竣工验收登记证，显属草率。2.上述涉案商品房所在的君汇尚品花园二期10幢在2018年8月27日竣工验收，其余有关的规划、消防、环保等与消费者居住生活相关的各专项验收也均在2018年12月30日前完成备案登记。政府部门对竣工验收及各项专项验收出具证明文件，证明政府部门是确认涉案商品房符合交付使用条件的，中山市建设工程竣工验收备案登记证的取得仅为朗晴公司向政府部门履行的行政备案登记义务，不能笼统的以备案登记证取得时间最终确认为符合交付使用条件的时间，否则，有关的单体及其他的专项验收时间即被否定，这显然与事实不符。且涉案商品房在2018年12月30日前已符合交付使用条件并可随时交付使用的前提下，登记证的时间顺延至2019年5月14日，并不妨碍卢颖庆对涉案商品房的接收使用。三、一审认定朗晴公司存在违约行为是依据消防办的回复，但根据住建部的相关规定进行5万方以上消防建设必须要求一级资质消防施工单位，而朗晴公司提供的建设工程规划许可证显示建筑规模达到5万8千方以上，涉案小区必须要求一级资质消防施工单位施工通过验收，而消防大队没有回复一级资质企业与事实不符。综上，一审判决认定事实错误，实体处理不当，请求二审法院予以改判。卢颖庆辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，请求驳回上诉，维持原判。卢颖庆于2019年9月16日向一审法院起诉请求：朗晴公司向卢颖庆支付违约金（以612030元为基数，从2018年12月31日起按每日万分之一计付至2019年5月14日止）。一审法院认定事实：对于朗晴公司迟延取得竣工验收登记证的原因，一审法院依法向中山市消防支队东升大队调查取证，该大队函复一审法院，主要内容为：“消防部门办理消防设计审核（含建设工程消防设计备案）所引用的国家技术标准以建设单位到消防业务窗口申报日所执行的国家技术标准为准；办理消防验收所引用的国家技术标准以该宗工程设计审核时所引用的技术标准为准。《建设工程消防验收意见书》（山应急L消验字〔2019〕第0012号）所对应的工程是君汇尚品二期13幢，建设工程消防审核受理时间为2017年6月16日，主要引用的技术规范为2014版，朗晴公司于2019年4月30日向我大队业务窗口进行消防验收申报，我大队当天受理，该幢消防验收时引用的技术规范仍为2014版。我大队并未提出第13幢需要一级资质消防施工单位施工方能通过验收的要求，2005版及2014版的技术标准均无对消防施工单位资质的要求。”根据上述的内容，迟延取得竣工验收登记证的原因并非是政策变更所致，朗晴公司相应的抗辩，一审法院不予采纳，认定迟延取得竣工验收登记证是基于朗晴公司自身原因，非基于政策变更原因。2016年10月5日，卢颖庆与朗晴公司签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1601113421），约定卢颖庆向朗晴公司购买位于中山市********君汇尚品花园二期10幢2102房的预售商品房。合同的主要内容为：1.价款，总价款为612030元。2.交付期限，朗晴公司应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收登记证，并将符合本合同约定的商品房交付卢颖庆使用。3.逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，朗晴公司按日向卢颖庆支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，卢颖庆有权解除合同，卢颖庆要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，朗晴公司按日向卢颖庆支付已交付房价款万分之一的违约金。4.交接，商品房达到交付使用条件后，朗晴公司应当书面通知卢颖庆办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示竣工验收登记证，并签署房屋交接单。签订上述合同后，卢颖庆已向朗晴公司付清了全部购房款。2016年10月25日，涉案合同在中山市房地产交易登记管理所办理销售登记备案（合同编号：HTN2016113091，合同条码：1601113421）。2019年5月14日，中山市********君汇尚品花园二期1、2、10、11、13幢取得竣工验收登记证。后卢颖庆接收了涉案房屋。2018年12月31日至2019年5月14日，期间为134天。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。卢颖庆与朗晴公司签订的中山市商品房买卖合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予恪守。朗晴公司因自身原因，致使涉案房屋未能在约定的期限内交付，构成违约，应承担相应违约责任，按合同约定的标准向卢颖庆支付逾期交房的违约金。卢颖庆要求朗晴公司支付迟延交付之日即2018年12月31日起至涉案房屋实际取得竣工验收登记证之日即2019年5月14日止的违约金，理据充分，一审法院予以支持。经核算，上述期间产生的违约金为8201.2元[612030元×0.01％×134天=8201.2元]。综上，卢颖庆的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：朗晴公司于一审判决发生法律效力之日向卢颖庆支付逾期交房违约金8201.2元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由朗晴公司负担（该款已由卢颖庆预交，朗晴公司于上述付款期限内一并迳付卢颖庆，一审法院不另行收退）。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方当事人签订的涉案中山市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，朗晴公司应在2018年12月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的涉案商品房交付卢颖庆。本案中，即使朗晴公司在2018年12月30日前已通知卢颖庆收楼，但根据审理查明的事实可知，涉案商品房直至2019年5月14日才取得竣工验收备案登记证，即涉案商品房此时才符合交楼条件。因此，朗晴公司在2018年12月30日前向卢颖庆送达的收楼通知书不属于有效的收楼通知，卢颖庆以涉案商品房此时尚未符合约定的交楼条件为由拒绝收楼，理据充分，并无不当。朗晴公司主张其在办理消防验收时中山市消防支队东升大队提出第13幢需要一级资质消防施工单位施工方能通过验收的要求，但对此未能提供证据证明；中山市消防支队东升大队亦复函表示未提出第13幢需要一级资质消防施工单位施工方能通过验收的要求，2005版及2014版的技术标准均无对消防施工单位资质的要求，故本院对其主张不予采信，认定迟延取得竣工验收登记证是基于朗晴公司自身原因，非基于政策变更原因。朗晴公司还主张各专项验收均在2018年12月30日前完成备案登记，政府部门对竣工验收及各项专项验收出具证明文件，证明政府部门是确认涉案商品房符合交付使用条件的。本院认为，合同明确约定交楼条件为取得案涉商品房的建设工程竣工验收备案登记证，而非仅约定达到合同约定使用条件，故朗晴公司的上诉主张没有事实及法律依据，本院亦不予采信。现朗晴公司因自身原因，致使未能在2018年12月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的涉案商品房交付卢颖庆使用，构成违约，应承担相应违约责任，按合同约定的标准向卢颖庆支付逾期交房的违约金。故卢颖庆主张朗晴公司向其支付从2018年12月31日起至2019年5月14日止的逾期交楼违约金，理据充分，本院予以支持。综上所述，朗晴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市朗晴房地产置业有限公司已预交），由上诉人中山市朗晴房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年四月十六日书记员  钱绮丽