广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0921民初228号 原告（反诉被告）：王永胜，男，1991年2月1日出生，汉族，农村居民，住广西容县。 委托诉讼代理人：刘敏，广西铭鑫律师事务所律师。 被告(反诉原告）：广西宽华农业物流有限公司，住所地广西容县容州镇城南大道**。 法定代表人：王贵洪。 委托诉讼代理人：江喜才，广西峤山绣水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃思斯，广西峤山绣水律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）王永胜与被告(反诉原告）广西宽华农业物流有限公司（以下简称宽华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，被告(反诉原告）宽华公司在法定期限内提起反诉，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员朱敏担任法庭记录。原告（反诉被告）王永胜的委托诉讼代理人刘敏、被告(反诉原告）宽华公司的委托诉讼代理人江喜才、覃思斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告王永胜向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2018年12月31日至2019年7月8日的逾期交房违约金人民币25851.10元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年1月31日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买位于容县德昌电子厂南面第6幢18层1805号商品房，销售价格为453528元。按《商品房买卖合同》第9、11条的约定，被告应在2018年12月30日前将已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付给原告，并向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告依约付清全部购房款。但合同约定的交房期限期满，被告所建的房屋尚未取得建筑工程竣工验收备案证明文件。原告认为被告已构成违约：1、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条、第四十九条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条及住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监督完善商品住房预售制度有关问题的通知》的规定，建筑工程竣工后应经县级以上人民政府建设行政主管部门验收合格并备案登记是交房必须的法定条件；2、原告与被告签订《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件是：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；（3）附件第十一第三条；（4）该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。3、原告认为《补充协议》第三条属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，应认定无效。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第9条1、2、4款、第11条、第12条对商品房交付条件、住房时不出示符合交房条件的证明文件或出示的证明文件不齐全、逾期交房的约定，系当事人双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定。该条款是被告凭借自己掌握相关法律、专业技术、信息交易知识、从事房地产开发的经验、格式合同的拟定主体等方面的优势，对商品房的建设周期、交房条件、交房时间、逾期交房的违约责任等有充分的预期判断而制订的。被告在制订《商品房买卖合同》第9条、第11条、第12条条款的同时又制订与之相冲突的《补充协议》第三条。在签订该格式条款时，被告既没有和原告协商，也没有采取合理方式提请原告注意免除或限制其责任的条款，该条款排除了原告主要权利，免除被告逾期交房的责任，应当认定无效。4、《补充协议》第三条第十款以被告五方验收合格视为达到交房条件安排交房，违反法律、法规的强制性规定，应当认定无效。5、《补充协议》第三条第十款明确表示被告应在2017年12月31日前经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位和勘察单位验收合格方能视为符合交房条件安排交房，而被告在2018年7月25日才五方验收合格，该条款因无法满足被告所设前置条件而无效。是否取得建筑工程竣工验收备案登记证明文件是检验被告所交房屋是否合格的唯一标准。被告所建房屋在2018年7月25日才五方验收，2019年7月8日才取得建筑工程竣工验收备案登记证明文件，而被告与原告约定的交房日期是2018年12月30日，被告逾期交房的行为已构成违约，应按《商品房买卖合同》第12条1款2项“……（2）逾期超过90日后……出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”的约定，被告应按合同的约定按日向原告支付逾期交房的违约金为25851.1元。【从2018年12月31日至2019年7月8日止共计190天，453528元×190天×0.0003=25851.1元】。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 本诉被告宽华公司辩称，一、宽华公司不存在“逾期交房”的违约事实。主合同约定交房时间为2018年12月30日，而宽华公司向原告实际交房的时间是2018年1月26日。按双方协商后签订的《补充协议》第三条第10项“该楼于2017年12月31日前，经过建设单位、监理单位、设计单位、施工单位和勘察单位联合验收通过后，视为达到交房条件即可安排交房”的约定，宽华公司亦没有逾期交房的违约事实，双方约定气象部门记录下中雨无法施工的时间即可以顺延交房。根据容县气象局出具的《气象证明书》证实2017年1月1日至2017年12月30日，容县中雨及以上的天气为55天，宽华公司据此可以延期55天交房，即可以顺延至2018年2月25日交房。宽华公司在交房前，已向全体购房人发出《顺延交房说明》，同时又单独于2018年1月21日向原告发出《房屋交付通知书》，通知原告在2018年2月2日前来办理交房手续。原告收到通知后，通过关系已提前于2018年1月26日收房。原告提前收房后，即对房屋进行装修并于2018年5月入住、使用。二、王永胜以宽华公司不符合法定及约定交房条件为由主张“逾期交房违约金”没有法律依据。法定的交房条件只是一种管理性规定，不是效力性强制规定，不影响民事行为的效力。双方在《补充协议》中已经约定经过五方验收视为达到交房条件即可安排交房。宽华公司在2018年1月29日已经通过五方验收，通知原告在2018年2月2日交房，符合合同约定交房条件。如果王永胜认为不符合交房条件，完全可以选择拒绝收房维护自己的权益。相反，其申请提前收房，并且在收房过程中未提出任何异议。司法实践中，对买受人同意接收了不符合法定或者约定交付条件的商品房后，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，法院都不予支持。不予支持的理由在于出卖人在房屋未竣工验收备案时交付，属于瑕疵交付行为，房屋买受人有权拒绝或要求进行补充约定；如果买受人接收房屋，应当视为其同意变更合同所约定的交付条件。宽华公司交付的商品房质量合格，不因为提前交付而产生或者实际存在质量问题。三、王永胜以格式条款为由主张《补充协议》第三条无效没有法律依据。我国《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该条款第10项对交房进行补充约定，对双方既有权利的变更，也有义务的变更，买受人变更后享受的权利包括提前收房、在取得竣工验收备案证明文件前物业费按1元/平方米收取、获赠半年物业管理费。可见并不仅仅是变更交房条件。该条款作为补充协议约定的其中一部分，在合同签订前已经告知王永胜，王永胜充分阅读确认同意后才签订的。其在享受了格式条款带来的权利后，又以属格式条款为由主张该格式条款无效，不符合合同法权利与义务对等原则，法院不应支持。四、应判决驳回原告的诉讼请求。宽华公司不存在逾期交房的事实。宽华公司交房时符合约定条件。原告同意接收不符合法定或约定条件的房屋，应视为其同意变更合同所约定的交付条件，原告作为买受人在接收并使用房屋两年之后再以房屋不具备交付条件主张逾期交房违约金，没有依据。 反诉原告宽华公司提出诉讼请求：一、判决反诉被告向反诉原告支付房屋面积差价款7632元；二、判决反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金（计算方法：以7632元为本金，自2020年2月16日起付清款项之日止，按日万分之三计付）；三、判决反诉被告承担反诉受理费等诉讼费用。事实与理由：宽华公司与王永胜于2017年1月31日签订《商品房买卖合同》（预售），约定王永胜买受宽华公司开发建设的“华盛名都”商住小区第6幢1805号房屋，建筑面积125.98平方米，单价为3600元/平方米。《补充协议》第八条约定“售房单价不变，按产权登记的建筑面积结算房款，多退少补，不计利息。任何一方不得以面积差异为由解除合同。买受人应在接到出卖人结算房款的通知之次日起15日内到出卖人指定地点补交或者领回面积差价款；买受人逾期不补交差价或者出卖人拒绝退还差价的视为违约，每逾期一日，违约方按应交或者应退款的万分之三向守约方支付违约金”。2017年12月9日，经容县房管所指定的有测绘资质的测绘机构“容县地产测绘站”实地测量后出具了《房产实测成果报告》，讼争房屋的实测建筑面积为128.10平方米，实测面积比预测面积多2.12平方米。王永胜应依约定补交面积差价款7632元（3600元/平方米×2.12平方米=7632元）。自2019年8月8日起，宽华公司多次通知王永胜补交面积差价款并前来办理不动产登记的相关手续，王永胜一直以没有时间等借口拖延，后来甚至采取电话不接，微信拉黑，快递拒收等方式拒绝补交面积差价款。2020年1月16日，宽华公司最后一次发出《补交差额购房款的再次催告书》，要求王永胜在接到催告书之日起15日内补交差额购房款，王永胜在2020年1月31日拒收邮政快件，视为王永胜在2020年1月31日收到该催告书。因此，其违约金应从2020年2月16日开始计算。宽华公司认为王永胜有义务按约定补交面积差价款。为此，特提起反诉。 反诉被告王永胜辩称，宽华公司的反诉请求不成立，宽华公司没有为王永胜办理不动产权登记，按《补充协议》第8条约定，王永胜不应支付房屋差价款。 经审理查明，宽华公司系华盛名都小区（又名宽华城-华盛名都小区）的开发商。2017年1月31日，王永胜与宽华公司签订《商品房买卖合同》（预售）和《补充协议》，约定王永胜向宽华公司购买位于容县德昌电子厂南面第6幢18层1805号商品房，该房建筑面积125.98平方米，单价3600元/平方米，总价为453528元。宽华公司应在2018年12月30日前向王永胜交付房屋。商品房的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、检验竣工验收合格、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。气象部门记录下中雨以上（晚上22：00至7：00下中雨的不计入）致使无法施工的天数顺延延期交房。该楼在2017年12月31日前，经过建设单位、监理单位、设计单位、施工单位和勘察单位联合验收通过后，视为达到交房条件即可向王永胜安排交房。逾期交房违约金计算方法是按买受人支付全部房价款万分之三计付。实测房屋面积与合同约定面积误差绝对值在3%（含3%）以内的，单价不变，按实际的建筑面积结算房款，多退少补，不计利息。买受人应在收到补交差价款通知之次日起15日内交清差价款，每逾期一日按应交或者应退款的万分之三向支付违约金。合同订立后，王永胜依约向宽华公司付清了全部购房款。2017年12月9日，容县容州房地产测绘站对讼争房屋作出《房产实测成果报告》，测绘讼争房屋实际建筑面积128.10平方米，宽华公司多次通知王永胜缴纳房屋差价款。2018年1月21日，宽华公司发出《房屋交付通知书》，通知王永胜于2018年2月2日办理交房手续。2018年1月26日，王永胜接收讼争房屋。2018年1月29日，施工、监理、勘察、设计、建设五个部门进行预验收合格。2018年5月开始，王永胜入住、使用讼争房屋。2018年7月25日，施工、监理、勘察、设计、建设五个部门竣工验收合格。2019年7月8日，容县住房和城乡建设局签订备案意见,出具竣工验收备案表。 另查明，从原、被告双方签订合同之日（2017年1月31日）起至2017年12月31日期间，当地有降雨量≧10.0毫米中雨以上的雨天分别有53天。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，王永胜已按约定向宽华公司付清了房价款，宽华公司作为房地产开发商，应结合天气等综合因素合理预计工程工期，保证工程按质按时完工，在合同约定的交房期限履行交房义务。关于宽华公司是否存在逾期交房的问题，王永胜主张《补充协议》第三条对商品房交付条件的约定违反《中华人民共和国建筑法》等相关法律、法规禁止性、强制性规定而无效，依据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程只有经验收合格后，方可交付使用。从上述规定可见，工程竣工验收合格是交房的强制性条件，故只有经过五方验收才符合交房条件。本案讼争房屋在2018年1月29日经五方初步预验收合格，即可认定为符合交房条件，扣除影响工程进度中雨以上天数，故宽华公司不存在逾期交房的违约行为，对王永胜主张宽华公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于宽华公司请求王永胜支付房屋差价款及逾期违约金的问题，根据双方签订的《补充协议》第八条“售房单价不变，按产权登记的建筑面积结算房款，多退少补，不计利息。……”的约定，讼争房屋面积差额款应按产权登记的建筑面积结算房款，现涉案商品房尚未办理产权登记，双方约定的条件未成就，故本院在本案中不作处理。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定,判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）王永胜的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）广西宽华农业物流有限公司的反诉诉讼请求。 本案减半收取本诉案件受理费223元，由原告（反诉被告）王永胜负担。减半收取反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）广西宽华农业物流有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员 梁秀年 二〇二〇年四月二十日 法官助理 陆海锋 书 记 员 朱 敏