广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1492号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨俊珍，女，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：罗品贤，广东创顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭凤婵，广东创顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于文彬，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：金定国，广东聚才律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静华，广东聚才律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：聂某1。上诉人杨俊珍与被上诉人于文彬、原审第三人佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司（以下简称丰天汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨俊珍上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判杨俊珍不用向于文彬支付违约金90000元；2.撤销一审判决第四项，改判于文彬向杨俊珍双倍返还定金20000元；3.本案一审、二审案件受理费由于文彬承担。事实与理由：一、一审判决认定杨俊珍未按案涉合同约定时间支付剩余定金已构成违约，且该违约行为已经达到合同第八条约定的合同解除条件为理由，判决解除案涉合同错误。实际上，杨俊珍是被于文彬故意制造违约条件而造成违约的假象，通俗地来说是杨俊珍被毁约了，杨俊珍不存在违约。（一）虽然杨俊珍未按案涉合同第十二条约定在2019年6月18日24时前支付剩余的40000元定金，但这并不能以此僵硬地认定杨俊珍违约。（二）杨俊珍购买房屋的目的是为了孩子能够入户口上学，但涉案的合同并没有约定杨俊珍的户口能否迁入该内容，仅约定于文彬在收齐楼款后24个月内迁出，故杨俊珍需核实其户口能否迁入，为此到行政服务中心进行咨询，后发现与中介所介绍的关于户口入户问题有出入，所以需要与于文彬协商。因此，一审判决认为案涉合同已经对户口迁移问题作出明确约定是错误的。（三）通过杨俊珍提供的2019年6月17日—2019年7月4日的微信聊天记录可看出：在杨俊珍所谓逾期支付定金前，一直没有停止过与于文彬就履行合同的细节进行商讨，包括杨俊珍户口是否能够迁入以及将购房款的支付方式由按揭付款变更为一次性付款等事宜。并且，杨俊珍自2019年6月25日起一直要求面谈，但于文彬一直拖延，把时间约在正好可以解除合同的当天（2019年7月4日），后又改为2019年7月5日。但见面后的当天下午于文彬却说杨俊珍已经违约，再无面谈的必要。此处明显可知，于文彬故意制造杨俊珍违约的假象。（四）事实上，本案也没有证据能够证明于文彬在2019年7月5日前有要求杨俊珍支付剩余的定金。故杨俊珍有合理的理由认为在双方协商的过程中，于文彬以其行为表示同意杨俊珍延期支付剩余的定金。（五）杨俊珍自签订合同以来，一直有诚心履行合同，并且支付了40000元的定金尾款。但于文彬收到杨俊珍定金尾款的当天马上退回给杨俊珍，制造杨俊珍逾期不支付定金构成违约的假象。因此，杨俊珍是不存在违约的，不应当向于文彬支付违约金。二、于文彬故意制造杨俊珍违约的假象，实际上是于文彬违约不履行案涉合同，因此于文彬应当双倍支付定金20000元给杨俊珍。综上所述，一审判决认定错误，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。于文彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回杨俊珍的上诉，维持原判。一、杨俊珍存在事实上的违约行为。案涉合同的签订系买卖双方的真实意思表示，杨俊珍明知应在2019年6月18日24时前支付剩余的40000元定金；且丰天汇公司的工作人员也通过微信提醒杨俊珍不及时付款会导致违约。其后，杨俊珍一直拖延未支付余款，已构成事实上的违约。二、于文彬从未同意延期支付剩余的定金。合同履行过程中，于文彬并无义务请求杨俊珍支付剩余定金；相反，杨俊珍具有按约给付的义务。双方对合同其他细节的协商，不等于于文彬同意杨俊珍延期支付定金，杨俊珍该说法没有证据证明，不应采信。三、杨俊珍直至2019年7月6日在于文彬通知其解除合同、要求赔付违约金时，才支付40000元定金余款，系因其担心被追究违约责任才不得不为之。但不能改变其在2019年6月18日前已构成违约的事实。由此可见，杨俊珍完全没有契约精神，故于文彬根据条款约定通知杨俊珍解除合同并要求其支付违约金于法有据。四、一审法院已酌情考虑合同履行情况及违约方的过错程度，调整违约金数额为100000元，于文彬表示接受。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回杨俊珍的上诉请求，维持原判。于文彬向一审法院起诉请求：1.请求确认《存量房买卖合同》已于2019年7月11日解除；2.判令杨俊珍赔偿于文彬解除合同违约金268000元（按成交价款的百分之十计算）；3.本案诉讼费由杨俊珍承担。杨俊珍向一审法院反诉请求：1.判令于文彬双倍返还定金20000元给杨俊珍；2.本案诉讼费由杨俊珍承担。一审法院认定事实：2019年6月17日，于文彬（甲方、卖方）、杨俊珍（乙方买方）、丰天汇公司（丙方、中介方）三方共同签订《存量房买卖合同》（NO：FS2××4），约定的主要内容包括：乙方向甲方购买位于佛山市禅城区**************的房产（以下简称涉案房产），成交价为2680000元，按以下方式支付：乙方应向甲方支付购房定金50000元，其中于签订当天支付定金10000元、剩余定金40000元于2019年6月18日24时前支付；首期房款805000元，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天由乙方向甲方支付；剩余房款在办妥按揭手续后由银行直接划至甲方账户。该合同第一条第7款约定“该房地产若有户口，甲方应在收齐楼款后24个月内迁出”。该合同第八条约定“甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。守约方行使单方面解除合同权利时，应书面通知违约方，合同自通知送达对方时解除”。上述合同签订当天晚上8时许，买卖双方互相添加了对方的微信账号，于文彬同时告知杨俊珍其支付宝账户关联手机号码为139*****488。当晚9时许，于文彬通过微信转账和支付宝转账的方式共向于文彬支付了10000元购房定金。2019年6月18日晚上七时许，丰天汇公司的工作人员通过微信提醒杨俊珍“因为合同已经签6月18日24点前，您要给业主在转4万定金的，您今晚没有转给，业主在追究您违约责任就不太好了”。杨俊珍随即回复“你协商一下嘛”。2019年7月6日上午7时左右，于文彬发送微信信息给杨俊珍，内容为“您好，根据合同违约要求：1、房款：2680000元2、滞纳金：房款的万分之五：1340元*20天（截止7月6日＝26800元）3、违约金：房款的10％：268000元合计294800元4、于文彬中国建设银行股份有限公司佛山某某支行：621********18462513”、“……如上方，如行可以继续交易，反则就自动解除合约，守约方则保留追责权益”。杨俊珍在收到于文彬上述信息后，于当天11时左右向于文彬的上述银行账户转账支付了40000元的购房定金。于文彬在当天13时左右将该40000元退还给了杨俊珍，并表示作为守约方有权提出解除合同，并保留追责权益。2019年7月6日，于文彬向杨俊珍邮寄发出《解除合同通知书》，其中载明“2019年6月17日阁下与本人及中介方签订了《存量房买卖合同》，该合同约定阁下应于2019年6月18日24时前支付第二笔定金人民币40000元。由于阁下一直迟延未付且借故要求变更《存量房买卖合同》之约定，该行为属于违约行为，本人根据《存量房买卖合同》第八条的约定，现依法解除《存量房买卖合同》，同时要求阁下承担如下违约责任：1、支付滞纳金人民币26800元（暂计算至2019年7月6日）；2、支付违约金268000元。”杨俊珍于2019年7月10日收到该通知书。另查明，2019年6月18日，杨俊珍微信联系于文彬表示想就户口迁移问题进行协商。2019年6月20日，杨俊珍向丰天汇公司的工作人员表示想就变更付款方式为一次性付款以及变更总房价为260万元的事宜与于文彬进行协商。之后，各方按约定于2019年7月5日上午进行面谈，但未达成一致的协商成果。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。讼争《存量房买卖合同》是合同各方的真实意思表示，不存在法律法规所规定的无效或应撤销的情形，合同内容合法有效，各方均应诚实全面地履行合同义务，否则应承担相应的法律后果。本案双方的主要争议在于：1.买卖双方是否存在违约行为？2.案涉房屋买卖合同关系是否解除？因何种原因解除？3.合同解除的后果。一、关于买卖双方是否存在违约行为的问题（一）于文彬主张杨俊珍存在未按涉案《存量房买卖合同》约定时间支付剩余定金的的违约行为。对此，根据案涉《存量房买卖合同》的约定，杨俊珍应于2019年6月18日24时前支付定金40000元，但杨俊珍直到2019年7月5日仍未支付该款，已经构成违约。于文彬主张的杨俊珍违约情形成立。至于杨俊珍于答辩中提出的其未构成违约的抗辩意见，一审法院经审查认为，第一，关于杨俊珍主张一直与于文彬协商履行合同的细节故不构成违约的意见。对此，案涉《存量房买卖合同》中对户口迁移、房价总额、付款方式已经作了明确约定。杨俊珍于涉案房屋买卖合同成立后，就户口迁移、变更付款方式、房价总额问题再与于文彬所进行的协商，并非已成立的房屋买卖合同所确定的各方权利义务的内容，双方也未同意因该协商而中止房屋买卖合同的履行，故在双方未协商一致对合同的相应条款作出变更的情况下，杨俊珍仍负有按照合同约定的时间、数额履行支付定金的义务。故杨俊珍该抗辩意见不能成立。第二，关于杨俊珍主张于文彬迟延提供收款银行账户的抗辩意见。根据查明事实，于文彬虽然于2019年7月6日才提供银行账号，但其在2019年6月17日已经向杨俊珍提供了可用于收取定金的微信账户、支付宝账户。因买卖双方并未限定支付剩余定金的方式只能通过银行转账，故杨俊珍完全可以按照双方之前的交易习惯，通过微信转账或者支付宝转账的方式履行合同约定的付款义务。杨俊珍该抗辩意见同样不能成立。第三，杨俊珍提出的其于2019年7月6日向于文彬支付40000元购房定金故未构成违约的抗辩意见。对此，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”案涉《存量房买卖合同》约定40000元定金的支付时间为2019年6月18日24时前，双方在签订该合同后也未就该合同条款作出变更，故该条款对合同双方具有拘束力。杨俊珍未在约定时间内履行付款义务，其违约事实已然成就。杨俊珍在2019年7月6日所作的付款行为，既不能改变已经发生的违约事实，也不属于案涉《存量房买卖合同》约定的内容，对于文彬不产生拘束，也与评价杨俊珍的违约行为无关。故该抗辩意见也不能成立。（二）杨俊珍主张于文彬存在的违约行为包括：1.故意拖延与杨俊珍协商房屋买卖事宜的时间导致杨俊珍付款超过合同解除时间；2.于文彬未依约提供银行收款账户导致杨俊珍未能支付剩余定金。对此，案涉《存量房买卖合同》并未约定，也不能从中推定于文彬负有相应的合同义务。杨俊珍的主张于实不符，不能成立。二、关于合同解除问题根据案涉《存量房买卖合同》的约定，杨俊珍应于2019年6月18日24时前支付定金40000元，但杨俊珍直到2019年7月5日仍未支付该款，已经构成违约。且该违约行为已经达到合同第八条所约定的“甲乙双方任何一方逾期履行合同的……逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或解除合同”的合同解除条件。于文彬主张解除案涉《存量房买卖合同》符合合同约定也不违反法律规定，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，合同自解除通知到达对方时解除。本案于文彬所作的《解除合同通知书》于2019年7月10日到达杨俊珍，故合同解除的时间为2019年7月10日。于文彬主张的合同解除时间有误，一审法院予以纠正。三、合同解除的法律后果问题《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就双方的其他诉讼请求，一审法院分析评述如下：关于于文彬要求杨俊珍支付违约金268000元的诉请。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案《存量房买卖合同》约定因一方违约导致合同解除的，违约方向守约方支付总成交价10%的违约金。杨俊珍抗辩主张违约金过高，要求调整。对此，本案于文彬作为出卖方，其因杨俊珍的违约行为可能导致的损失主要为涉案房屋在合同解除后另行出卖时的房屋差价损失，但目前尚无证据显示该期间涉案房屋的价格发生相应波动。鉴于我国法律所设定的违约金以补偿为主、惩罚为辅的特性，综合考虑合同的履行情况、违约方的过错程度等，一审法院酌定调整杨俊珍应付违约金数额为人民币100000元。于文彬主张的违约金超出该数额的部分，一审法院不予支持。关于杨俊珍要求于文彬双倍支付定金20000元的诉请。一方面，据上所述，杨俊珍关于于文彬违约的主张不能成立，其根据“定金罚则”要求于文彬支付双倍定金的主张于实无据，一审法院不支持。另一方面，对于杨俊珍已经支付给于文彬的10000元定金，因案涉合同解除，于文彬已经就杨俊珍的违约金选择主张违约金且一审法院已经作出处理，杨俊珍有权要求于文彬退还该款。杨俊珍在庭审中亦明确表示要求于文彬退还该款，故于文彬应予退还。于文彬主张将对杨俊珍的上述违约金债权抵销其应退还杨俊珍的定金10000元的债务，符合合同法关于债务抵销的规定，一审法院予以支持。抵销后，杨俊珍还应支付于文彬违约金90000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、确认于文彬与杨俊珍基于2019年6月17日所签订的《存量房买卖合同》而成立的买卖合同关系于2019年7月10日解除；二、杨俊珍于判决发生法律效力之日起十日内向于文彬支付违约金90000元；三、驳回于文彬的其他诉讼请求；四、驳回杨俊珍的诉讼请求。如杨俊珍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取2660元（于文彬已预交），由于文彬负担1767元，杨俊珍负担893元；反诉受理费减半收取150元，由杨俊珍负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。围绕杨俊珍上诉请求，二审审查焦点为：1.杨俊珍履行案涉《存量房买卖合同》过程中，是否构成违约，应否承担违约责任；2.如构成，一审法院关于杨俊珍的应承担的违约责任认定是否合理。关于争议焦点一。杨俊珍上诉主张其支付定金之前，一直与于文彬协商户口迁入及购房款支付等细节，要求与于文彬面谈，但是于文彬一直拖延，也没有要求其支付剩余定金，杨俊珍有理由认为双方协商过程中，于文彬同意其延期支付剩余定金，其逾期支付定金行为不构成违约。于文彬不予认可，认为合同签订后，双方对合同其他细节进行协商，并不视为同意杨俊珍延期支付定金，丰天汇公司工作人员也提醒杨俊珍不及时付款会导致违约，杨俊珍拖延未支付，已构成事实上违约，其有权解除合同并追究杨俊珍违约责任。经审查，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”杨俊珍与于文彬签订的《存量房买卖合同》中，关于定金约定支付时间为2019年6月18日24时前，杨俊珍逾期15天，于文彬要求解除合同并追究杨俊珍违约责任。杨俊珍上诉提出的案涉合同履行过程中，双方就定金支付期间进行了变更，并无证据佐证，也未得到于文彬认可，本院不予采纳。依约支付定金属于杨俊珍先合同义务，于文彬并无提醒杨俊珍支付定金之责任，杨俊珍上诉提出其未支付定金与于文彬未明确收款账户存在关联性，亦未能举证在合同约定的期限届满前，其曾向丰天汇公司或于文彬要求提供收取定金的账户，剩余定金未能支付与于文彬存在迟延提供账户或拒绝提供之行为具有关联性。另如一审法院论析，杨俊珍可以按照先前的交易习惯，通过微信转账或支付宝转账方式履行付款义务，杨俊珍支付剩余定金并不具有事实上障碍。至于杨俊珍提出的合同成立后，其逾期支付剩余定金与户口迁移、变更付款方式、房屋总价问题再与于文彬协商具有关联性，因上述条款系对原合同权利义务的变更，现有证据不足以证实于文彬同意杨俊珍该期间可迟延支付定金，中止《存量房买卖合同》履行。综合上述论析，杨俊珍关于迟延支付定金所提出的抗辩事由均缺乏理据，本院不予支持。因杨俊珍直至2019年7月6日才支付剩余定金，逾期天数超过15天，于文彬依约诉请解除合同并要求杨俊珍承担违约责任合法有据，杨俊珍上诉主张其不构成违约，无需承担违约责任理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。经本院认定，杨俊珍属于违约方，理应承担违约责任，杨俊珍上诉提出于文彬制造违约假象，实际上是其违约不履行合同，要求于文彬双倍返还定金缺乏依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。针对杨俊珍违约责任承担问题，基于案涉《存量房买卖合同》关于违约金之约定，结合案涉合同履约情况，杨俊珍的违约情节、过错程度、于文彬具体损失等因素考虑，一审法院酌定判令杨俊珍应向于文彬支付违约金100000元合情合理，杨俊珍上诉主张无需支付该笔违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，杨俊珍的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人杨俊珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年四月二十七日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋