广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终654号上诉人（原审被告）：中山赛诺投资管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******紫翠花园一期紫怡花园1座2619房（住所申报）。法定代表人：王清华，该公司总经理。委托诉讼代理人：林岗涛，广东威格信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市东区物业经营管理有限公司，住所地广东省中山市**中山五路**办事处**。法定代表人：陈雪梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林炽夫，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。原审第三人：中山市东区发展和改革局，住，住所地广东省中山市**中山五路**办事处**/div>法定代表人：林艳梨，该局局长。委托诉讼代理人：刘青，该局工作人员。委托诉讼代理人：钱敏，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。上诉人中山赛诺投资管理有限公司（以下简称赛诺公司）因与被上诉人中山市东区物业经营管理有限公司（以下简称东区物业公司）及原审第三人中山市东区发展和改革局（以下简称发改局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初7190号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人赛诺公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.赛诺公司已提前告知东区物业公司在2018年12月31日解除租赁合同，并在2018年12月31日迁出租赁房屋，把钥匙交给东区物业公司，租赁合同已解除。一审法院按合同约定为由，判令赛诺公司承担2019年1月至2019年3月的租金124047元，依据不足。东区物业公司和发改局对赛诺公司2018年12月31日前申请退租和解除合同并搬离租赁物业的事实并无异议，只是对赛诺公司的单方解除租赁合同行为不认可，但这并不影响赛诺公司在2018年12月31日单方解除合同的事实。2.一审法院没有查清东区物业公司主张免租期租金865572.4元的性质。赛诺公司符合《中山市人民政府关于推进中山市*****建设扶持政策的意见》（中府【2015】72号文件）进驻奖励、租金补贴的条件，根据该意见规定，进驻奖励、租金补贴应由中山市东区财政局对符合条件的进驻企业予以补贴，即补贴的对象是赛诺公司，不是出租人。实际上，租金补贴已由中山市东区财政局直接足额支付给东区物业公司，东区物业公司在本涉案合同关系下，并未产生租金的实际损失。现东区物业公司起诉主张按合同约定，要求赛诺公司支付租赁合同减免期间租金865572.4元，赛诺公司认为，法院应先认定该款的性质，如该款项属租金，即东区物业公司重复主张，应予驳回东区物业公司请求，如果该款项属于违约金，则违约金过高，法院应依法调整。二、一审法院判定适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条及第二十九条的规定，赛诺公司如继续承租东区物业公司涉案物业的，从2019年1月1日起至合同期限届满，需要交租金992376元，现东区物业公司在没有产生租金实际损失的情况下，一审法院判决赛诺公司支付免租期租金865572.4元，另东区物业公司庭审中已确认没收了赛诺公司的租赁保证金82698元、物业服务保证金7971元、一次性水电周转金19927元，赛诺公司的违约金合共976168.4元，属于违约金过高的情形。在一审过程中，赛诺公司已提出违约金过高，由法院酌情判定的要求，但一审法院没有接受赛诺公司意见，违反了上述法律规定。三、赛诺公司已提前于2018年11月26日、12月21日、12月29日发函及微信沟通通知东区物业公司及发改局，明确于2018年12月31日与东区物业公司解除涉案租赁合同，并搬离租赁物业。现东区物业公司却迟延至2019年3月起诉要求赛诺公司支付2019年1-3月的租金，明显是扩大损失。综上，请二审法院查清事实，依法改判。被上诉人东区物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院维持原判。一、根据一审庭审笔录及工商查询信息可知，赛诺公司截至一审庭审时工商登记场所仍在涉案租赁物业。根据合同约定，乙方单方解除合同的应在解除合同十个工作日前，将工商登记信息等迁出，并提供相应材料。但赛诺公司提及的发函都是撤出申请，东区物业公司回函告知不同意，赛诺公司不构成单方解除租赁合同。二、一审判决赛诺公司需支付2019年1-3月的租金正确。关于赛诺公司提及通过微信向东区物业公司沟通的问题，根据其一审提交的证据，是在2019年2月26日早上才添加了东区物业公司的微信，所以其陈述搬迁时有通过微信与东区物业公司沟通是与事实不符的。三、关于租金补贴，赛诺公司已经根据相关文件规定享受了租金补贴优惠。该款项涉及东区物业公司、发改局及东区财政部门之间的法律关系，同时，东区物业公司为了履行该文件要求建设中山市*****，向中山市创荣实业投资有限公司（以下简称创荣公司）以每月每平方米83元承租了涉案物业，赛诺公司在享受相关补贴后立即提出终止合同，导致东区物业公司需承担相关租金损失，同时，赛诺公司一直占用涉案租赁物业地址作为登记地址，即使东区物业公司想将物业出租也无法实现。四、赛诺公司在上诉状中提及的租赁保证金、物业服务保证金，一审判决已明确告知其可另案主张权利，并无确认东区物业公司已没收租赁保证金。另水电周转金并非由东区物业公司收取而是由物业管理公司收取，且赛诺公司没有提交相关证据证明水电周转金由东区物业公司收取。原审第三人发改局陈述称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审理程序合法。涉案租赁合同约定“租赁期内，任何一方如因特殊原因需终止本合同的，必须征得对方同意并达成协议后方可终止本合同，甲、乙、丙三方均不得单方擅自解除本合同”。赛诺公司提出提前退租的申请，东区物业公司已明确答复不同意提前解除涉案租赁合同，且本案并未出现合同法第九十四条规定的法定解除情形，赛诺公司无权单方解除合同。赛诺公司所述涉案租赁合同在2018年12月31日解除没有事实和法律依据，其仍需向东区物业公司支付2019年1月至3月的租金。赛诺公司自2019年1月起，未按照涉案租赁合同约定向东区物业公司支付租金，已构成违约，东区物业公司据此诉至法院要求解除涉案租赁合同，赛诺公司应当按照租赁合同约定支付相应拖欠租金、减免期租金差额、违约金等费用。关于租金补贴，东区物业公司已根据相关文件规定收取该款项，该款的收退涉及赛诺公司与发改局、东区财政部门等政府相关部门之间另外的法律关系，权利人可另行主张。赛诺公司以此为由主张东区物业公司在涉案合同关系下并未产生租金的实际损失没有事实依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。东区物业公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2015年12月30日签订的物业租赁合同书；二、赛诺公司向东区物业公司支付减免租金期的租金992376元【包括：1.免租期租金即2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金（41349元/月×12个月）；2.减租期租金即2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金（20674.5元/月×24个月）】；三、赛诺公司向东区物业公司支付2019年1月至3月的租金124047元及逾期支付违约金（逾期付款违约金的计算标准为以每月租金41349元从逾期付款之日起按每日1%的利率逐月分段计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：2015年12月28日，案外人创荣公司（甲方）、东区物业公司（乙方）与发改局（丙方）签订物业租赁合同，约定：由乙方向甲方承租中山市******紫马奔腾广场一区3座5、6、7、8、9、10层物业作办公用途及其他合法用途，租赁面积为8929.73平方米；租期为2016年1月1日至2020年12月31日；按每月每平方83元支付租金，其中5、6、7、8层每月租金为495074元，9、10层在2016年3月31日前若乙方未使用的，按123046元/月计租金，此后按246093元/月缴纳租金，租金于每月第5个工作日前支付；乙方可按经营需要依法转租。合同还约定了其他事项。三方在合同上签名盖章确认。后创荣公司依约向东区物业提供上述租赁物。2015年12月30日，东区物业公司（甲方）与赛诺公司（乙方）、发改局（丙方）签订了物业租赁合同书，约定：甲方将座落在中山市东区**************3卡物业（以下简称3卡商铺）出租给乙方使用，租赁面积为498.18平方米；租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，甲方应于2015年12月31日将3卡商铺交予乙方使用；租金从2016年1月1日起计收，租赁期第一年即2016年1月1日至2016年12月31日为免租金，第二至三年即2017年1月1日至2018年12月31日月租金为20674元（单价41.5元每月每平方米），第四至五年即2019年1月1日至2020年12月31日月租金为41349元（单价83元每月每平方米）；租金按月结算，由乙方在每月5日前支付给甲方；乙方签订本合同时向甲方支付82698元租赁保证金；交付涉案租赁物给乙方前，乙方向甲方缴纳7971元物业服务保证金；丙方须根据《中山市人民政府关于推进中山市*****建设扶持政策的意见》每年合理安排专项资金，落实对入驻该物业企业的进驻奖励、租金补贴、营运补助等扶持；租赁期内，任何一方如因特殊原因需终止本合同的，必须征得对方同意并达成协议后方可终止本合同，甲、乙、丙三方均不得单方擅自解除本合同，若乙方提前解除本合同，甲方有权没收保证金，并向乙方收取等同保证金数额的违约金；若乙方没有按约定支付租金或者其他费用导致租赁合同解除或乙方单方提前解除合同的，甲方有权按解除合同当年的月租金标准向乙方收取减免租金期的租金。协议还约定了其他事项。三方在上述合同上签字盖章确认。后东区物业公司依约向赛诺公司提供涉案商铺，赛诺公司亦依约向东区物业公司缴纳租金、保证金等。2018年12月21口，赛诺公司分别向东区物业公司、发改局发出《关于赛诺公司提前退租的申请》，称从为减少日常正常经营开支、持续经营，决定自2019年1月1日起不再租用现办公场所（3卡商铺），并于2018年12月31日（搬离日）前搬离，在搬离日前，其司将积极寻找新的承租人转租现办公场所并协助签订新的转租合同，要求东区物业公司退还租赁保证金82698元、物业服务保证金7971元和一次性水电周转金19927元，如无法在搬离日前寻找到新承租人并签订转租合同，其司同意东区物业公司没收其租赁保证金82698元。后发改局于2018年12月21日向赛诺公司发函称，若赛诺公司提前解除涉案合同，则需按约定支付2016年1月1日至2018年12月31日享受的金融街租金补贴共992374.56元。后赛诺公司于2019年12月29日向东区物业公司发出《关于提前退租的再次申请》，再次要求解除涉案合同并愿意由东区物业公司没收其租赁保证金82698元，要求退还此前缴纳的水电周转金。东区物业公司于2018年12月29日向赛诺公司发出律师函，称不同意赛诺公司提前解除涉案租赁合同，要求继续履行，否则将追究赛诺公司相关法律责任。赛诺公司人员于2019年1月3日签收了该律师函。东区物业公司称赛诺公司从2019年1月起拖欠其租金，经协商无果，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审另查，根据《中山市人民政府关于推进中山市*****建设扶持政策的意见》（中府【2015】72号文件），对于9类进驻众创金融街的金融机构组织和服务机构，在获得进驻奖励的同时，给予3年租金补贴，其中第1年补贴租金的100%，第2、3年补贴租金的50%。本案中，东区物业公司、赛诺公司、发改局确认赛诺公司承租3号商铺用于经营在享受上述租金补贴之列，其中东区物业公司、发改局确认赛诺公司享受的2016年1月1日至2018年12月31日期间租金补贴已由中山市东区财政局直接足额支付给东区物业公司。庭审中，东区物业公司认为要求赛诺公司向其补缴减免租期租金系基于涉案合同约定的违约责任，坚持在本案中主张。一审又查，赛诺公司称东区物业公司实际于2016年3月4日才向其交付涉案租赁物，提供收款收据复印件、发票、工程合同复印件、家具购销合同、工程回复告知函，上述材料显示赛诺公司于2016年3月14日委托装修单位入场对涉案商铺进行装修。东区物业公司不确认赛诺公司所称的交付时间，并据此提供单元验收记录表复印件，该表显示交付时间为2016年1月19日，业主代表、物业管理公司代表、物业管理公司工程部主管、物业管理公司监控中心主管在该记录表上签字确认。赛诺公司认为上述单元验收记录表为复印件，不予确认。一审再查，赛诺公司提供微信聊天记录，赛诺公司称聊天人分别为其员工与发改局员工、其员工与东区物业公司员工，东区物业公司确认该记录系其司员工与赛诺公司员工的聊天记录，但对发改局员工与赛诺公司人员聊天情况不清楚，其认为不能证明赛诺公司交还涉案租赁物的事实，只能证明赛诺公司于2019年2月26日曾联系其方转租事宜。一审诉讼中，赛诺公司称涉案合同已于2018年12月31日解除，其于同日已搬离涉案租赁物并将商铺钥匙交予物业前台，未再使用3卡商铺，但未办理书面的交接手续，事后亦告知了东区物业公司的工作人员。东区物业公司认为虽然赛诺公司已不在涉案租赁物内办公，但其工商登记地址仍为涉案租赁物，故赛诺公司仍在使用该租赁物。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。东区物业公司、赛诺公司、发改局签订的物业租赁合同书，系三方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效合同，三方当事人应全面履行。本案争议焦点：一、涉案租赁物实际交付使用时间；二、涉案租赁合同应否解除，赛诺公司是否还应向东区物业公司缴纳2019年1月至3月租金及逾期付款利息；三、赛诺公司应否支付免租期租金及减租期租金差额问题，按何种租金单价。关于焦点一。虽然涉案租赁合同约定东区物业公司出租3卡商铺给赛诺公司的时间为2016年1月1日且东区物业公司称其司于2016年1月19日向赛诺公司提供3卡商铺并提供的单元验收记录表复印件，但赛诺公司不予确认，东区物业公司亦未提供其他证据予以佐证，故采信赛诺公司意见，认定东区物业公司系于2016年3月4日向赛诺公司交付3卡商铺，租金应从交付租赁物时开始计算。关于焦点二。东区物业公司已依约向赛诺公司交付涉案商铺，赛诺公司亦应按合同约定支付东区物业相应租金。东区物业公司主张赛诺公司拖欠其2019年1月至2019年3月的租金，有东区物业公司提供物业租赁合同书予以证实，赛诺公司认为已于2018年12月31日与东区物业公司解除涉案合同并交还涉案租赁物未提供充分证据予以证明，故对东区物业公司主张的上述事实予以确认，现东区物业公司要求解除与赛诺公司的涉案租赁合同以及要求赛诺公司支付2019年1月至2019年3月尚欠租金124047元（41349元/月×3个月），予以支持。而逾期付款利息问题。东区物业公司主张按每月41349元从逾期之日起逐月分段计算，予以采纳，但计算标准应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定以及双方的合同约定，减免期租金缴付实为一方违约时的违约责任，性质为违约金，现因赛诺公司拖欠东区物业公司租金一直未付已构成违约，赛诺公司应依约向东区物业公司支付减免期租金，根据上述分析，东区物业公司于2016年3月4日向赛诺公司交付3卡商铺，故免租期租金从2016年3月4日至2016年12月31日止为369384.4元【（41349元/月×8个月）+（41349元/月÷30天×28天）】，2017年1月至2018年12月减租期租金为496188元（20674.5元/月×24个月），两项合计为865572.4元。至于东区物业公司根据相关文件规定已收取东区财政部门的涉案商铺减免租期间的补贴，该款的收退涉及东区物业公司与东区财政部门等政府相关部门之间另外的法律关系，在本案中不作处理，权利人可另案主张。另外，至于赛诺公司要求东区物业公司退还保证金，因赛诺公司未就此提起反诉，东区物业公司不同意于本案中一并处理，赛诺公司可另案主张权利。综上，东区物业公司的诉讼请求有理部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除东区物业公司与赛诺公司、发改局于2015年12月30日签订的《物业租赁合同书》；二、赛诺公司于本判决发生法律效力之日起七日内向东区物业公司支付减免期租金865572.4元；三、赛诺公司于本判决发生法律效力之日起七日内向东区物业公司支付2019年1月至3月尚欠的租金124047元以及逾期付款利息（计算标准：以41439元为基数，从2019年1月起每月5日按中国人民银行同期同类贷款利率逐月分段计算至清偿之日止）；四、驳回东区物业公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向东区物业公司支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14848元，减半收取为7424元，由赛诺公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，东区物业公司于2019年3月19日向一审法院提起本案诉讼。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方当事人的诉辩陈述，分析如下：关于合同解除的时间问题。涉案租赁合同由东区物业公司、赛诺公司、发改局三方签订，系三方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效合同，三方当事人均应恪守履行。现赛诺公司无正当理由拒不履行合同，属根本违约，东区物业公司享有法定的单方解除权。东区物业公司于2019年3月19日向一审法院提起本案诉讼，主张解除涉案租赁合同，故本院认定涉案租赁合同于2019年3月19日解除。对于赛诺公司称，其于2018年11月26日发出解除合同申请而解除。由于赛诺公司不享有约定或法定的单方解除权，故不发生解除合同的效力，其称双方合同于2018年12月31日解除的理据不充分，不予采纳。关于东区物业公司主张的2019年1月至2019年3月的租金问题。如前所述，本院认定涉案租赁合同于2019年3月19日解除，赛诺公司应按合同约定向东区物业公司支付相应租金。赛诺公司辩称其已于2018年12月31日交还涉案租赁物，但未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故一审法院认定赛诺公司应支付2019年1月至2019年3月尚欠租金124047元（41349元/月×3个月）正确，本院予以维持，赛诺公司辩称此系东区物业公司扩大损失的理据不充分，不予采纳。此外，涉案租赁合同约定了赛诺公司逾期支付款项时需支付逾期付款利息，但该利息约定过高，一审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率，以每月41349元为基数，从逾期之日起逐月分段计算合理，本院予以确认。但鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故赛诺公司应向东区物业公司支付利息损失标准分段计算，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于东区物业公司主张的减免租金期的租金的问题。三方当事人在涉案租赁合同中明确约定“若乙方（赛诺公司）没有按约定支付租金或者其他费用导致租赁合同解除或乙方单方提前解除合同的，甲方（东区物业公司）有权按解除合同当年的月租金标准向乙方收取减免租金期的租金”，此属于违约责任条款，即赛诺公司违反合同时应当承担的违约责任。现赛诺公司无正当理由不履行支付租金的义务且要求提前解除合同，符合上述条款约定的情形。赛诺公司主张违约金过高，应予调整。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院基于如下因素进行调整：一是订立合同时，各方当事人是在基于信赖赛诺公司全面履行合同的情形下约定的减免期租金优惠相关条款，现赛诺公司提前单方解除合同，减免期的租金优惠属于东区物业公司的损失。二是对于涉案租赁物的实际交付时间的认定，虽然涉案租赁合同约定的租赁期间为2016年1月1日至2020年12月31日，但东区物业公司未提供充分证据证明交付时间，应承担举证不能的不利后果。一审法院采信赛诺公司的主张，认定涉案租赁物实际于2016年3月4日交付使用并无不当，故减免租金期实际应为2016年3月4日至2018年12月，减免的租金合计为865572.4元，具体计算过程一审法院已详尽论述，本院不再赘述。三是如前所述，本院已认定赛诺公司应支付租金至2019年3月，实际履行的租赁期间为21个月，而租赁合同约定的合同期限为60个月，兼顾剩余租赁期限占全部租赁期限的比例进行折算。四是赛诺公司在合同约定的租金减免期到期后即解除合同，主观过错明显，违约情节较严重。综上所述，综合考虑东区物业公司的损失以及赛诺公司违约程度，本院酌定赛诺公司向东区物业公司承担的违约金为50万元，即赛诺公司应向东区物业公司补交减免租金期的租金为50万元。综上所述，上诉人中山赛诺投资管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初7190号民事判决；二、确认中山市东区物业经营管理有限公司与中山赛诺投资管理有限公司、中山市东区发展和改革局于2015年12月30日签订的《物业租赁合同书》于2019年3月19日解除；三、中山赛诺投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市东区物业经营管理有限公司支付2019年1月至3月尚欠的租金124047元以及逾期付款利息（计算标准：以41439元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、中山赛诺投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向中山市东区物业经营管理有限公司支付减免租金期租金50万元；五、驳回中山市东区物业经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14848元，减半收取为7424元，由中山赛诺投资管理有限公司负担4157元，中山市东区物业经营管理有限公司负担3267元；二审案件受理费14848元，由中山赛诺投资管理有限公司负担8315元，中山市东区物业经营管理有限公司负担6533元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年四月二十二日书记员  陈静文梁洛希