广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2001号上诉人（原审被告）：李乐成，男，汉族，住广东省佛山市南海区。诉讼委托代理人：关俭科，广东广立信律师事务律师。诉讼委托代理人：赖洁慧，广东广立信律师事务实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区西樵镇太平经济联合社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：余维生，社长。委托诉讼代理人：陈绰君，广东骏和律师事务所律师。原审被告：李泽成，男，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人李乐成因与被上诉人佛山市南海区西樵镇太平经济联合社（以下简称太平经联社）、原审被告李泽成租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初21888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李乐成上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.驳回太平经联社的所有诉讼请求；3.太平经联社将代领的位于佛山市南海区西樵某某区某某路**号旧厂房“三旧改造”拆迁补偿款归还李乐成；4.一、二审诉讼费用由太平经联社承担。事实与理由：(一）一审认定事实不清，未能正确区分独立于涉案土地的地上建筑物与土地之间的关系，导致财产关系混乱。涉案建筑物是李泽成、李乐成的父亲李某章在承租土地后依法依规自建，依法应受法律保护。李某章因出资建造建筑物而取得物权，该产权与租赁土地的使用权（涉案是债权性质上的土地租赁权）相分离，但这种分离不影响厂房产权的归属，并且我国法律承认建筑物所有权与其占用范围内的土地所有权相分离的原则。如宪法规定土地属于国家和集体所有，但在第十三条又规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”据此可以看出，我国现行法律将土地与房屋、厂房等建筑物分别作为独立的不动产对待。一审法院未能正确认识两者区别，忽视涉案建筑物是李某章进行投资建设的结果，含糊认定合同解除后，限期要求李乐成将地上建筑物及动产清走，罔顾李乐成的物权保障，从而作出有误的判决。（二）一审法院在未查清事实的情况下，判令李乐成无偿归还涉案土地，违反公平合理原则。涉案土地属于“三旧改造”范围，地上建筑物属于“三旧改造”的对象，根据相关政策，拆建单位依照规定标准按厂房面积支付各项补偿费用，但太平经联社并未将相关的补偿款支付给李乐成，一审法院判令李乐成无偿归还涉案土地，导致李乐成的合法权益受损，违反公平合理原则。太平经联社在二审诉讼期间没有提出答辩意见。太平经联社向一审法院提出诉讼请求：1.解除太平经联社与李某章所签订的《土地使用权租赁合同》；2.李泽成、李乐成在其继承李某章涉案土地上的建筑物、可动产的遗产范围内清空涉案土地的上盖建筑物，并向太平经联社返还涉案土地；3.李泽成、李乐成清偿土地占用费42499.17元（含2013年、2015年、2016年、2017年、2018年，2019年1月1日至2019年7月31日期间），从2019年8月1日起按704.2元/月的标准计付占用费，计至返还土地为止；4.李泽成、李乐成自2019年8月1日起按每天1000元向太平经联社赔偿逾期拆除、清理地上建筑物及可动产的损失款，至涉案土地的建筑物及可动产被拆除、清理完毕止；5.本案诉讼费用由李泽成、李乐成承担。一审法院认定事实：位于广东省佛山市南海区西樵镇太平国兴区*******.5㎡土地已办理不动产权证[证号：粤（2019）佛南不动产权第0011304号]，权利人为太平经联社，权利类型为集体建设用地使用权，用途为工业用地。2006年7月1日，太平经联社（甲方，出租方）与李某章（乙方，承租方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：甲方将土地的使用权出租给乙方用于厂房用地，出租期限5年（不得超过20年），即从2006年1月1日至2010年12月31日止；租金每年每亩4000元（即每平方米6元/年），年租金为3120元；租金支付方式为按年支付，实行先交租后使用方式，以收据结算，第一年租金在合同签订之日起十五日内交清，第二年起，每年租金在当年1月1日前交清；如乙方拖欠租金（包括部分拖欠）达100天的，甲方有权解除合同；租赁期满，乙方限于30天内将承租的生产资料返还给甲方，土地上一切建筑物及可动产应于期限内清走，清理干净地上一切废物，乙方逾期返还的，每天赔偿甲方1000元，可动产逾期拆迁的，全部归甲方所有。佛山市南海区*****承包合同管理处在该合同鉴（见）证机关加盖公章。2019年7月2日，佛山市南海区西樵镇太平社区居委会出具《家庭情况证明》，载明：根据档案记载和调查，我社区朝阳社村民李某章（男，公民身份证号：440************212，已于2012年4月13日因病死亡）的家庭情况为，李某章的父亲、母亲已于解放前死亡，因年代已久，具体情况不详；李某章的配偶是余某婵，已于2018年3月16日因病死亡，李某章与余某婵互为唯一配偶；李某章与余某婵共生育三名子女，均健在，大儿子李泽成，二儿子李乐成，三女儿李某容，此外，暂未发现李某章、余某婵有收养子女、非婚生子女、继子女。2019年8月13日，李某容出具《放弃继承声明书》，载明：关于坐落于佛山市南海区西樵镇太平开发区******土地及上盖物的使用权及所有权问题，如属我父亲李某章（已过世）所得，我明确表示放弃继承该土地及上盖物的财产权利中属于我的份额，转由其他继承人继承。另查明，南海市西樵太平建某织造厂的经营者为李乐成，于1991年4月27日成立，于2003年10月23日注销。2019年9月3日，太平经联社提起本案诉讼。2019年10月16日，李乐成收到本案起诉材料。诉讼中，李乐成确认其是涉案土地及厂房的实际使用人；太平经联社与李乐成均确认在《土地使用权租赁合同》租赁期限届满后，双方未就涉案土地租赁续签合同，合同约定李某章就涉案土地每年应缴纳的租赁费用为3770元，太平经联社扣除李乐成及其妻子的分配款用以偿还借款。一审法院认为，太平经联社与李某章签订的《土地使用权租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，涉案土地租赁期限于2010年12月31日届满，李某章仍使用涉案土地，太平经联社没有提出异议，原《土地使用权租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国民法总则》第十三条“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”的规定，李某章于2012年4月13日因病死亡，已不再具有民事权利能力和民事行为能力，不能再依法承担民事义务。又根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，太平经联社与李某章于2006年7月1日就佛山市南海区西樵镇太平开发区******土地形成的租赁合同关系于2012年4月13日即李某章死亡之日终止。太平经联社与李某章就涉案土地形成的租赁合同关系终止后，李乐成表示其继续对涉案土地及地上建筑物进行使用，并缴纳了2014年的租赁费用，太平经联社予以接受，故李乐成与太平经联社之间就涉案土地形成了新的租赁合同关系。太平经联社未举证证明李泽成有明确表示愿意按照原《土地使用权租赁合同》继续租赁涉案土地，故太平经联社请求李泽成对涉案土地形成的租赁合同关系承担责任，依据不足，不予支持。李乐成逾期支付租金超过100天已构成违约，按约定太平经联社依法享有合同解除权，一审法院确定太平经联社与李乐成就涉案土地形成的租赁合同关系于李乐成收到载有太平经联社解除意思表示的起诉状之日即2019年10月16日起解除。合同解除后，李乐成应在30天内将承租的生产资料返还给太平经联社，土地上一切建筑物及可动产应于限期内清走，但因涉案合同约定的土地用途为厂房用地，在涉案土地上建设地上建筑物属于符合涉案合同约定用途的合理建设，太平经联社是知悉并予以同意的，且李某章在合同载明的租赁期限内建设地上建筑物的投入已摊销在合同约定的租赁期限内，在此情况下，太平经联社按现状收回涉案土地更符合经济效益原则。故一审法院对太平经联社要求李乐成拆除清理地上建筑物及动产后再交还涉案土地的主张不予支持，李乐成应按现状将涉案土地连同地上构筑物一并交还给太平经联社，太平经联社对涉案土地应按现状予以接收。太平经联社主张李乐成欠付2013年及2015年至今的租赁费用，李乐成对此未予以反驳，一审法院对太平经联社的主张予以采信。太平经联社与李乐成对涉案土地的租赁费用产生争议，太平经联社主张按照704.2元/月的租金标准计算租赁费用，但未举证证明双方有就新的租金标准协商一致，故一审法院确定李乐成应按照合同约定的3770元/年即314.17元/月的标准向太平经联社支付租赁费用及占用费，至合同解除之日（即2019年10月16日），李乐成应支付租赁费用22159.26元（3770元×5年＋314.17元/月×10个月＋314.17×16天÷30天）及从2019年10月17日起至李乐成实际返还涉案土地之日止按314.17元/月的标准计算的占用费予太平经联社，太平经联社请求超出一审法院核定部分，不予支持。关于赔偿损失，因一审法院对太平经联社要求拆除、清理地上建筑物及可动产的诉请依法不予支持，且已判决李乐成向太平经联社支付其实际返还涉案土地之日止的占用费，而太平经联社并未提供证据证明其因李乐成逾期返还土地给其造成的损失高于上述占用费，故对太平经联社要求李泽成、李乐成从2019年8月1日起按每天1000元的标准赔偿逾期拆除、清理地上建筑及可动产的损失款的诉请，一审法依法不予支持。李泽成经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李乐成应于判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市南海区西樵太平开发区易发路27号的土地按现状交还予太平经联社；二、李乐成应于判决发生法律效力之日起十日内支付至2019年10月16日止的租赁费用22159.26元及从2019年10月17日起至上述第一项判决实际履行之日止按314.17元/月的标准计算的占用费予原告佛山市南海区西樵镇太平经济联合社；三、驳回太平经联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审案件受理费减半收取626.24元（太平经联社已预交），由太平经联社负担372.06元，李乐成负担251.18元，李乐成应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳251.18元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对太平经联社多预交的案件受理费251.18元，在判决发生法律效力后经太平经联社书面申请，一审法院予以退还。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。二审另查明，双方当事人在一审中确认，李某章与太平经联社之间就涉案土地成立的租赁关系始于1991年，双方于2006年7月1日续订《土地使用租赁合同》。李乐成自认其在租赁土地上经营南海市西樵太平建某织造厂，地上建筑物有部分是其建设的，有部分是由李某章建设的。本院认为，经审查，李某章与太平经联社的租赁关系最早发生于1991年，用于经营南海市西樵太平建某织造厂（个体工商户），该厂登记的经营者为李乐成，李乐成一审中自认其是实际经营者，并为经营该厂还与太平经联社发生借款关系。租赁期限届满后，李某章于2006年7月1日与太平经联社续订了合同，约定租期至2010年12月31日，租期届满后当事人继续履行合同，没有续订合同。2012年4月13日李某章死亡，其后太平经联社并未收回涉案土地，涉案土地及地上建筑物仍由李乐成占有和使用，李乐成按照原合同约定标准交纳2014年度的租金，并一直占有至今。根据以上事实，本院以李某章死亡前后两段期间来分析双方之间的租赁关系。首先，自1991年租赁合同订立至李某章死亡前的期间。从合同订立和履行过程来看，虽然是以李某章个人名义与太平经联社成立合同关系，但一直是以李乐成作为经营者成立的个体工商户来生产、经营，李乐成也实际进行了投资和经营，可见李乐成是该租赁地块的共同经营者。其次，在李某章死亡后。一方面，太平经联社并没有收回土地或者与李乐成协商变更合同，而是接受李乐成按原合同标准交纳的租金，在本案中还以《土地使用租赁合同》作为起诉依据，表明其作为出租人一直认可原租赁合同，也不反对李乐成以承租人身份继续使用涉案土地。另一方面，李乐成不仅是按原合同约定的租金标准交租，还自认多年前找过太平经联社协商续签合同，但太平经联社没有同意，该事实可以反映太平经联社并无意愿与李乐成协商成立新的租赁关系。由于可见，双方当事人实际上是默认仍按原合同履行，只不过因涉案地块早有传闻拆迁，太平经联社为随时收回而不再确定租赁期限而已。因此，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条关于“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持”之规定，在李某章死亡后，太平经联社与李乐成延续此前的租赁关系，并非成立了新的租赁关系。一审法院对此基本事实认定有误，本院予以纠正。李乐成与太平经联社在租赁期限届满后没有续订合同，双方之间依法属于不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，以及李乐成长期欠付租金的违约行为，太平经联社起诉解除合同，符合法律规定，应予支持。一审法院确认涉案租赁关系于2019年10月16日解除正确，本院予以维持。关于合同解除后地上建筑物的处理问题。首先，依照《中华人民共和国物权法》第四十七条、第五十八条等法律的规定，我国土地属于国家或者集体所有。同时，为了土地的开发利用，法律规定从土地所有权中分离出建设用地使用权作为用益物权，可以由国家或集体以外的主体依法对设定范围内的土地享有占有、使用、收益的权利，即《中华人民共和国物权法》第一百三十五条关于“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”的规定。从该意义上说，土地所有权与使用权确有相分离现象。但是，基于《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定所确立的“房地一体”原则，建设用地上的建筑物所有权原则上并不能与建设用地使用权相分离，不应将地上建筑物的所有权与土地使用权视为两个相互独立的物权。李乐成上诉主张涉案土地与地上建筑物属于两个不同的不动产，系对法律的错误理解，其理由不能成立。本案中，涉案土地的所有权和使用权属于太平经联社所有，李某章、李乐成租赁涉案土地，与太平经联社成立的是土地租赁合同法律关系，即其是基于合同关系对土地占有和使用，并非以转让方式取得该土地的建设用地使用权，因而不享有土地的物权。李某章、李乐成按照合同约定在租赁土地上建造建筑物，只是在他人土地上的添附行为，并不当然享有建筑物的物权。即使按照《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因建造事实行为而设立物权的，但其前提必须合法建造，即应按照城乡规划法、建筑法等法律规定履行相关的行政许可手续的建设行为。本案中当事人也并无提供涉案建筑物已取得合法报建(遵循“房地一体”原则，当事人不是建设用地使用权人，按规定也不能以自己名义取得建筑物建设许可）的相关证据，依法也不能对此类建筑物确认物权。综上，李乐成上诉主张其享有涉案建筑物的物权，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，如前所述，涉案建筑物属于承租人在出租人土地上的添附物，已与土地形成附合而成为整体，故在合同解除且无特别约定的情况下，李乐成应将土地与地上建筑物一并返还予太平经联社。至于李乐成所主张的建筑物补偿，由于双方在合同中对此并无约定，并且租赁关系始于1991年，即李某章、李乐成已使用租赁物近三十年，按行业惯例和交易习惯，其对建筑物投入已摊销到租期内或折旧完毕，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，一审判决李乐成按现状返还土地，处理上并无不当，本院予以维持，并对李乐成上诉提出太平经联社给予其建筑物补偿的请求不予支持。综上所述，李乐成的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1252.48元，由上诉人李乐成负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年四月十日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫