广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1501号上诉人（原审原告）：曾隽，女，汉族，1975年10月1日出生，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************92X。委托诉讼代理人：莫春娇，广东毅隽达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市东建集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***************，统一社会信用代码：914***********113C。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，广东天地正律师事务所实习律师。上诉人曾隽因与被上诉人佛山市东建集团有限公司（以下简称东建集团）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾隽上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持曾隽的诉讼请求，即东建集团向曾隽支付迟延交楼违约金167761元及利息608元；2.本案一审、二审诉讼费用由东建集团承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，导致判决错误。一、一审判决以邮政速递公司出具的《关于邮件1034587808812揽收情况说明》推定东建集团于2015年8月10日完成房屋的实际交付，缺乏事实与法律依据。1.涉案房屋于2019年7月16日完成实际交付，双方办理了房屋交接手续且有相应证据佐证，应作为认定本案事实的依据。首先，上述说明只是说明邮政速递公司曾揽收发出该快递，并未说明曾隽已实际收到。其次，曾隽查询该快递，根本没有该快递单号的存在。再次，既然东建集团认为在2015年8月1日已通过邮政快递公司发出收楼通知，却又在8月5日的报纸上再发出收楼公告，显然不符常理。再者，该说明属于孤证，属证人证言，根据法律规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。最后，退一步而言，假设曾隽收到东建集团发出的快递，也只能说明东建集团只有交付的意思表示，并未实际交付房屋。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件的司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”这里转移占有，是指除当事人有转让的意思表示之外，还必须将占有物交给受让人，才发生效力。本案中，由于涉案房屋存在大面积漏水渗水开裂问题，需整改修理，无法交付，东建集团才没有出具《交接验收单》等材料给曾隽签名确认收楼，也没有交付房屋钥匙门卡等，但曾隽仍迫切希望早日收楼，多次向东建集团的工作人员催促交楼，甚至提出先给门卡出入，但均被拒绝。以上事实从曾隽与东建集团工作人员的微信聊天记录、手机通话录音可以佐证。3.根据涉案《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单”的约定，2019年7月16日曾隽前往收楼，东建集团的工作人员出具了《商铺交接验收表》《临时规约》《管理防火责任书》等材料，曾隽在业主收楼确认处签名，工作人员交付了房屋钥匙及门卡，还将免收三年物业管理费的初始时间定为收楼当日，并写下物业管理费从2019年7月16日收楼之日起算,抄写了水、电表的底数。至此，双方办理了房屋的交接手续，完成实际交付，以上事实一审法院已确认。故，涉案房屋于2019年7月16日完成实际交付。二、一审判决将举证责任归于曾隽，属举证责任分配错误。1.曾隽已提交《商铺交接验收表》《赠送物业管理费证明》《名片》《防火责任人主要职责承诺书》用以证明涉案房屋于2019年7月16日实际交付，一审法院对此均已采信确认，但又认为曾隽以涉案房屋存在渗漏问题拒绝收楼、只向物业公司领取钥匙，未与东建集团办理收楼手续，是自相矛盾。如前所述，曾隽虽然知道涉案房屋存在质量问题，但从未拒绝收楼，反而多次催促交楼。东建集团也自认涉案房屋存在质量问题无法交付，才没有办理交接手续。曾隽认为，房屋只要达到交付条件，东建集团就有义务为曾隽办理房屋交付手续。但事实上，涉案房屋实际交付前，东建集团从未提供交接验收表等材料给曾隽签收，也未交付房屋钥匙、门卡。2.根据证据规则，东建集团认为曾隽拒绝收楼、只向物业公司领取了房屋钥匙、未与东建集团办理收楼手续，东建集团对此应承担举证责任。现东建集团未提供任何证据证明，一审法院仅凭东建集团的陈述予以认可，认为曾隽无证据佐证，违反了证据规则，属举证责任分配倒置，应予纠正。东建集团辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，应依法驳回曾隽的上诉，维持原判。一、一审判决认定涉案房屋符合约定交付条件正确。涉案房屋所在项目在2015年5月22日已经竣工验收合格，并在同年6月18日取得《竣工验收备案表》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定及涉案《商品房买卖合同》第八条、第十七条第7项的约定，涉案房屋已达到约定交付条件。即使涉案房屋存在部分质量问题，但曾隽并无证据证明该质量问题属房屋主体结构质量不合格。且该质量问题亦属于保修范围，故涉案房屋不存在不能交付情形。二、审判决认定东建集团依约履行了通知交付义务正确。东建集团已按照《商品房买卖合同》第十一条第三款的约定向曾隽预留的联系地址寄出了《商品房收楼通知书》，并提供了相应的揽收说明。在无退件且曾隽无证据证明该邮件未送达成功的情况下，应视为该邮件已投递成功，曾隽收到《商品房收楼通知书》，且其亦于2015年8、9月到场验收涉案房屋。三、一审判决认定涉案房屋已依约交付正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，房屋的交付方式存在实物交付及书面交付两种方式，最终以双方约定为准。而根据涉案《商品房买卖合同》第十一条第三款约定，在曾隽不依约按期接收商品房的情况下，东建集团寄出交楼通知（书面通知）后即视为交付。因此，在曾隽无理拒绝收楼的情况下，涉案房屋在《商品房收楼通知书》载明的交付期限2015年8月10日即已交付。故一审判决认定涉案房屋已交付正确。虽曾隽2019年7月16日在管理处办理了商铺交接验收表并在《赠送物业管理费证明》上手写部分文字，但该管理处及有关人员既无东建集团授权办理收楼，表格及手写的文字也无东建集团的盖章确认及事后追认，故曾隽以此为由认为涉案房屋在2019年7月16日交付，无事实和法律依据。曾隽向一审法院起诉请求：1.东建集团向曾隽支付迟延交楼违约金167761元（根据双方合同约定，迟延交楼每日按总房价款0.01%计算违约金，从2015年9月1日至2019年7月16日，共1415天，即1185593元×0.01%×1415天=167761元）及利息608元（利息按商业银行同期贷款年利率4.35%计算，从2019年7月17日起算，暂计一个月，追溯至东建集团实际支付之日止）；2.本案诉讼费由东建集团承担。一审法院认定事实：2014年10月29日，东建集团取得涉案房屋所在普君新城项目《广东省佛山市商品房预售许可证》。2015年2月15日，曾隽（买受人）与东建集团（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由曾隽向东建集团购买涉案佛山市禅城区************，合同约定建筑面积为123.09平方米，购房总价款为1185593元。合同就房屋交付内容主要约定如下：“第八条交付期限。出卖人应当在2015年08月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：√1、该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：√2、出卖人应自本合同第八条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。由于买受人原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房的违约责任。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人向买受人发出《商品房收楼通知书》（以寄出邮戳为准）,通知买受人在指定的时间和地点办理相关的收楼手续。买受人逾期不来办理收楼手续的，自出卖人发出的收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已交付商品房并通过买受人验收。且自该日起该商品房损毁、灭失的风险转由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的一切费用（包括物业管理服务费、公摊水电费、保养费等）及该商品房的物业税、房产税等均由买受人承担，且该商品房的保修期开始计算。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。……第十七条双方可以就下列事项约定：……6、出卖人以买受人签订合同时记载的联系地址和电话通知买受人有关事宜。买受人联系方式如有变更，须五天内以书面形式通知出卖人，否则由此而产生的一切责任由买受人承担。7、商品房交付时，除存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形外，如商品房存在质量保证书承诺的质量问题均属于质量保修范畴，由出卖人按照本合同第十六条约定承担质量保修责任。买受人不得以此为由拒绝办理商品房交接手续，否则按照本合同第十一条的约定视为出卖人已办理完毕交接手续。房屋交付时买受人提出的质量问题查证属实的，由出卖人在合理期限内修复。……”上述合同记载曾隽联系地址为佛山市*************。2015年6月18日，涉案佛山市禅城区****、文华路西、兆祥路南、普君路东佛禅挂：2007-017号普君新城社区五工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年8月1日，东建集团以EMS快递形式向曾隽邮寄《商品房交付使用通知书》，邮件编号为1034587808812，寄送地址为佛山市*************，通知书上载：“尊敬的曾隽先生/女士：阁下所购买的禅城区xxx号房已经竣工验收合格，具备了交付使用条件。根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》，请您携带业主身份证、《商品房买卖合同》、《商品房交付使用通知书》于2015年8月6日至8月9日9:00时～17:30时前往新风路8号首层30号铺办理交付手续。另提示您注意，依照有关法律规定：买受人接到出卖人的《商品房交付使用通知书》无正当理由拒绝接收或未按本通知书规定时间前来办理相关交接手续的，该商品房损毁、灭失的风险及相关管理费用自本《商品房交付使用通知书》规定的交付使用之日起由买受人承担。特此通知。”2018年1月9日、2018年8月11日、2018年10月9日，普君华府管理处客户服务中心分别出具三份《佛山市世纪东方物业经营管理有限公司单元/铺位待修遗漏记录》，所涉遗漏/待修项目为：1、入户花园墙身渗水、外墙渗水（备注：此处渗漏已多次维修，效果甚微，请做好彻底维修，避免再次渗水）；2、主卧窗台两边渗水、外墙渗水；3、主卧东面墙身外墙渗水；4、主卫外墙渗水（靠窗口下方）等。曾隽均于上述三份待修遗漏记录中签名确认。2018年11月2日、2018年11月6日，普君华府管理处客户服务中心就曾隽所反映涉案房屋渗漏问题召开会议，并分别形成《备忘录》、《会议记录》，对跟进工作及维修方案作出讨论及记录。2019年7月16日，曾隽就涉案房屋于《佛山市世纪东方物业经营管理有限公司商铺交接验收表》上签名，确认接收涉案房屋钥匙、门禁卡、《业主手册》等，曾隽另于上表手写备注：“门及锁非常陈旧、生锈，请跟进！不验收”。另查明一，2019年10月23日，中国邮政速递物流股份有限公司出具《关于邮件1034587808812揽收情况的说明》，上载：“中国邮政速递物流股份有限公司佛山市禅城分公司于2015年8月1日揽收到邮件1034587808812，该件由普君新城销售中心发出，快递邮寄到佛山市*************，曾隽：138*****199。特此说明。”另查明二，2015年1月16日，东建集团出具《赠送物业管理费证明》，以曾隽对该项目大力支持为由从交楼之日起赠送曾隽36个月物业管理费。2019年7月16日，案外人世纪东方公司工作人员梁文杰、蓝钰发手写“物业管理费从2019年7月16日收楼之日起计费，减免3年物业管理费，从2019年8月至2022年7月30日止。”诉讼中，曾隽陈述：曾隽于2015年8、9月左右听邻居说可以收楼，遂首次到涉案房屋验收，但涉案房屋存在卧室、主人房、入户花园洗手间天面、墙面、窗边严重渗漏、滴水严重等问题，2016年1月左右东建集团曾委派工作人员至现场，但因其亦认为问题严重，遂未让曾隽签房屋验收表。东建集团陈述：涉案项目的收楼手续是由东建集团工作人员自行办理，涉案房屋已于2015年8月10日依约交付予曾隽，曾隽此后只是向物业公司领取房屋钥匙，未再与东建集团办理收楼手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。曾隽、东建集团签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。依据涉案《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，东建集团应于2015年8月31日前向曾隽交付经验收合格的商品房。经查，包含涉案商品房在内的涉案佛山市禅城区****、文华路西、兆祥路南、普君路东佛禅挂：2007-017号普君新城社区五工程已于2015年6月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，东建集团依约于2015年8月1日向曾隽所留联系地址寄送《商品房交付使用通知书》，故此，东建集团已依约按期完成其交付商品房的合同义务。曾隽虽抗辩认为其未收取《商品房交付使用通知书》，但曾隽已自认其于2015年8、9月左右到场验收房屋，结合生活常理即可证实东建集团上述发出通知行为属实。后曾隽以涉案房屋存在渗漏为由主张东建集团构成逾期交房的违约行为，但综合全案证据，涉案房屋渗漏问题并非影响房屋主体结构安全的严重质量问题，曾隽亦无有效证据证明上述质量问题严重影响其正常使用涉案房屋，故曾隽上述主张事由尚不足以对抗涉案房屋已据合同约定经验收合格的事实条件，且依据双方合同第十六条之约定，曾隽可通过主张东建集团承担保修责任的方式予以权利救济。因涉案商品房已达合同约定交付条件，东建集团也已依约按期发出交付通知，故依据双方合同第十一条之约定，应视为涉案商品房已于合同约定期限内交付予曾隽，东建集团并未构成逾期交房的违约行为。据此，曾隽主张东建集团承担迟延交楼违约金及利息无事实和法律无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回曾隽的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1834元，由曾隽负担。二审中，曾隽提交如下证据：证据1.视频光盘,拟证明东建集团的工作人员与曾隽在2019年7月16日办理了交接手续，曾隽签收了《商铺交接验收表》及收到门卡钥匙等，涉案房屋于当日实际交付。因涉案房屋存在大面积渗水漏水情况，东建集团在2015年8月时并未提供办理房屋交接手续；证据2.录音（附书面记录），拟证明涉案房屋存在渗水漏水情况，东建集团需长时间整改修理，2015年8月未实际交付涉案房屋，曾隽亦从未拒绝收楼，反而长时间多次催促东建集团的工作人员交楼、给门卡钥匙，工作人员均不予理睬；证据3.室内装饰施工合同，拟证明曾隽不存在拒绝收楼的情况，早在2015年6月已与装修公司签订室内装饰施工合同，准备对涉案房屋进行装修，后因东建集团未能按时交楼，导致该合同解除；证据4.临时管理公约，拟证明2019年7月16日收楼当天，曾隽在临时管理公约上业主处签名确认，由此证明曾隽实际收楼时间并非2015年8月。东建集团未提交新证据。本院组织当事人进行质证及证据交换。经审查，曾隽提交的证据1，不足以推翻东建集团曾于2015年8月要求曾隽在合同约定期限内办理收楼手续之事实，对其证明力，本院不予确认。曾隽提交的证据2、3、4不足以证明东建集团要求曾隽2015年8月6日至9日办理收楼手续之时，涉案房屋未符合交楼条件，对其证明力，本院亦不予确认。经审理，本院对一审判决认定予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据曾隽的上诉意见及东建集团的答辩意见，本案二审争议焦点是东建集团应否向曾隽支付迟延交楼违约金167761元及利息608元。本案中，曾隽认为涉案房屋于2019年7月16日才完成实际交付，东建集团未在合同约定期限内交付涉案房屋予曾隽，应支付迟延交楼违约金及利息。经审查，涉案《广东省商品房买卖合同》第八条约定，东建集团应于2015年8月31日前向曾隽交付经验收合格的商品房，而包含涉案房屋在内的涉案工程已于2015年6月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，东建集团亦已依约于2015年8月1日向曾隽寄送了《商品房交付使用通知书》，虽然曾隽否认收到《商品房交付使用通知书》，但从其于2015年8、9月左右验收房屋的事实可侧面证明其已收到上述通知书。即在2015年8月1日之时，涉案房屋的收楼条件已成就，曾隽应前往办理收楼手续。曾隽又认为，由于涉案房屋存在渗漏问题，东建集团需进行整改，未出具交接验收单等材料给曾隽签名确认收楼，也没有交付涉案房屋的钥匙门卡，涉案房屋未实际交付。经审查，如前所述，涉案房屋已符合合同约定的交付条件，东建集团也已依约按期发出交付通知，即便东建集团未要求曾隽签名确认收楼，但依照合同约定应视为涉案商品房已于合同约定期限内交付予曾隽。至于涉案房屋的渗漏问题，并非影响房屋主体结构安全的严重质量问题，曾隽亦无证据证明渗漏问题已严重影响其正常使用涉案房屋，故上述事由不能对抗涉案房屋已按合同约定经验收合格的事实条件，曾隽亦不能以此为由拒绝收楼。综上，东建集团并未构成逾期交房的违约行为，曾隽主张东建集团承担逾期交房责任，支付逾期交楼违约金及利息于法无据，一审法院驳回曾隽的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。综上所述，曾隽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3667元，由上诉人曾隽负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年四月二十二日法官助理  杨全欣书 记 员  钟伊发