中华人民共和国云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终4644号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈**强，男，汉族，1957年12月29日生，住云南省，住云南省昆明市v>原审被告：张志珍，女，1956年9月30日。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司因与被上诉人陈**强、原审被告张志珍居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求:1、撤销昆明市西山区人民法院作出的（2018）云0112民初2019号民事判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付人民币22000元及违约金；2、被上诉人承担一、二审案件受理费。事实及理由：一、原审法院已经查明认定认定被上诉人陈**强未按照双方约定时间2015年8月30日前支付房款，被上诉人张志珍将涉案房屋另售给他人，导致合同无法履行，且确定上诉人有权获取相应的居间报酬。原审已经查明认定被上诉人资金欠缺违约，导致合同未能顺利履行这一事实，且确定由违约方即被上诉人支付佣金，被上诉人作为涉案合同违约一方，应当支付佣金22000元整。二、原审法院主观扩张上诉人的居间合同义务，其“适当扣减”上诉人的居间报酬没有任何法律及事实依据，行使自由裁量权明显不当，严重损害了上诉人的合法权益。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。上诉人促成合同成立即有权收取居间报酬，被上诉人作为违约方也应当依法向上诉人支付居间报酬22000元及违约金，原审法院的适当补偿没有事实和法律依据，原审法院行使的自由裁量权明显不当，应予纠正。被上诉人未发表答辩意见。原审第三人未发表意见。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司一审诉讼请求：1、请求判决二被告立即向原告连带支付佣金人民币22000元及利息（利息以22000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年7月6日起计至判决书确定的付款之日止，暂计至起诉之日为200元）（暂计至起诉之日为22200元）；2、本案诉讼费由被告承担。一审判决确认：被告张志珍系昆明公里世纪半岛三期35幢1单元第八层801号房屋所有权人。2015年7月5日，经原告撮合被告张志珍作为甲方（出售方）、被告陈**强作为乙方（购买方）、原告作为丙方（经纪方）共同签订了一份《房屋买卖暨居间合同》。合同约定由被告张志珍将其位于昆明公里世纪半岛三期35幢1单元第八层801号（房屋所有权证号：昆明市房权证字第**），建筑面积为：146.29平方米出售给被告陈**强，成交价格为1380000元。甲、乙双方约定于2015年8月30日前乙方支付购房款。签订合同当日乙方支付购房定金5000元，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金。三方约定该定金的保管及支付为：乙方同意丙方向甲方转交定金人民币5000元。房款的支付方式为：于公证机关签订《房屋买卖合同》时，支付人民币5000元，扣除定金之后的房款由乙方自筹资金支付给甲方。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前以提供之服务，甲方同意向丙方支付佣金22000元。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲、乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失50%）；由于买卖一方单方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。甲乙方均承诺本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反了此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙方按上列拥金总额标准共同连带向丙方进行赔偿。庭审中，原告认可上述合同签署后，被告陈**强向被告张志珍支付了购房定金5000元（不同意原告托管该定金）。另查明，上述《房屋买卖暨居间合同》原、被告签字盖章后，被告陈**强未按照双方约定时间2015年8月30日前支付购房款，被告张志珍将涉案房屋另售他人，导致合同最终根本无法履行，已构成违约行为。之后，原告以二被告违约要求支付佣金22000元及该款利息诉至本院。一审法院认为，原告尊园地产公司与被告张志珍、陈**强签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。前述合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，原告作为居间人向张志珍、陈**强报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，原告有权获取相应的居间报酬。之后，被告陈**强未在约定的时间内支付房款，被告张志珍又将涉案房屋出售给他人，故双方的房屋买卖合同实际上已经解除协议。房屋买卖合同解除后，根据原、被告双方签订《房屋买卖合同暨居间服务合同》的约定及本案的实际情况，对原告的居间报酬应给以适当补偿。在本案中由于被告陈**强资金不到位未在约定时间内支付购房款，最终导致该合同无法履行，构成违约，故一审法院确定应由被告陈**强酌情适当补偿原告居间报酬人民币2000元，被告张志珍不承担补偿责任。关于原告认为，《房屋买卖合同暨居间服务合同》签订后，由于二被告违约而未能履行合同，要求二被告支付原告佣金人民币22000元及利息的问题，一审法院认为，原告作为居间人提供的居间服务从性质上来看应包含促成交易、公证、过户等一系列内容，原告在本案中仅仅只是促成了张志珍、陈**强合同的成立，至于原告主张的利息损失部分，因本案系居间服务合同纠纷，原告所受损失即为居间报酬而非利息损失，故一审法院对原告的该部分诉讼请求不予支持。综上，被告张志珍经一审法院公告送达起诉状副本及开庭传票后未到庭应诉，但鉴于本案事实清楚，证据充分，依法可作缺席审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三第一款、第四百二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈**强于判决生效之日起十日内补偿支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬人民币2000元。二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。二审经审理确认的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。综合诉辩双方当事人的主张，本案的争议焦点为：陈**强是否应当向尊园地产支付佣金及利息。本院认为：虽然双方《房屋买卖暨居间服务合同》第十五条约定，尊园地产的居间服务仅为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现尊园地产已促成双方签署本合同，则其有权收取居间报酬。但根据案涉居间合同的其他约定，尊园地产还应提供收取并保管诉争房屋有关的证明文件资料；代为收取保管定金、保证金；通知、安排双方完成交易物权转移登记手续（包括买卖合同公证、产权登记办理）等居间服务，这些义务是合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分。故本院认为，由于《房屋买卖暨居间服务合同》系尊园地产拟定，当前述第十五条之约定与合同其他条款约定尊园地产的服务内容相冲突时，应当采信对其不利的解释，即尊园地产的服务内容不仅包含报告机会、提供订立合同的平台，还包含了其他服务内容。尊园地产在全部完成居间义务的情况下，方应获得全部居间报酬。现陈**强在签订居间合同后因不能及时支付房款从而导致不能履行该份合同，尊园地产提供的居间服务仅促成签订三方居间合同，完成了部分居间服务，在此情况下，一审法院酌定陈**强向尊园地产支付2000元并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币355元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 姚 丹审判员 何海燕审判员 刘 涛二〇二〇年四月十三日法官助理奚琳书记员韩晨