广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1402号上诉人（原审被告）：潘书敏，女，汉族，1972年11月12日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：何宽军，广东广宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翠霞，广东广宽律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市高明区美的房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：李春燕，该司职员。上诉人潘书敏因与被上诉人佛山市高明区美的房地产发展有限公司（以下简称美的公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初4180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘书敏上诉请求：1.撤销一审判决，驳回美的公司的诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由美的公司负担。事实与理由：一、结合日常生活经验判断，应当认定当事人之间存在免两年租金的约定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、第一百零五条规定，人民法院在审核证据、认定事实时，应当结合日常生活经验进行判断。本案从以下日常生活经验可以认定当事人之间存在免两年租金的约定：（一）美的公司主动通过广告的形式表明免两年租金，承租人收悉广告内容，以日常商业逻辑和普通人的谈判立场判断，承租人将无须缴纳两年免租期的租金。（二）如果双方确实约定了不免租，并约定按照季度交纳租金，美的公司在两年租期内且在租赁期限届满后承租人离场仍不催缴租金是不合理的。以日常经验判断，在承租人拖欠租金的情况下，美的公司作为专业的房地产公司，在两年租期内且承租人离场去向不明的情况下从未催缴租金是不合理的。（三）美的公司的管理人员在2017年全部更换，因此，美的公司新任管理人员不清楚美的公司与承租人之间存在的免租约定。二、美的公司口头承诺租期满三年免租两年，潘书敏基于该承诺与其签订涉案商铺租赁合同，双方均受该承诺的约束。“零租开店，免租两年”的广告内容虽未载入涉案商铺租赁合同，但该允诺是具体的、确定的，应当视为要约，构成合同约定。一审法院将该广告认定为要约邀请是事实认定错误。（一）美的公司为了带动位于佛山市高明区荷美的西海岸花园一带商铺的租赁人气，以租三年免两年租金的优惠政策宣传商铺，在2015年期间在其营销中心门口张贴大幅广告牌，内容为：西江城“首席家居建材一条街”商机来了，零租开店，免租两年，万元补贴，开店即享。在美的公司承诺给予该广告牌所载优惠后，潘书敏受美的公司上述广告牌所载优惠吸引，对美的公司的商铺进行了解时，销售人员明确说明租赁商铺可以享受广告牌所载优惠。潘书敏才签订了涉案商铺租赁合同。双方均应当受免租两年承诺的拘束。（二）《中华人民共和国合同法》第十五条第二款规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。换言之，商业广告并非一律认定为要约邀请，对于内容确定、表明经对方承诺即受该意思表示拘束的，应视为要约。上述广告牌载明的零租开店及免租两年的优惠，对于合同的订立和租金的确定均有着重大影响，表述免租期限确切，属于具体的、确定的允诺，应当视为要约。该允诺即使未载入涉案商铺租赁合同，亦应当视为合同内容，双方应当遵守执行。（三）涉案商铺租赁合同条款并没有排除海报、手册、销售人员的说明等作为合同内容。换言之，涉案商铺租赁合同允许广告、销售人员的说明构成合同内容。三、在签订涉案商铺租赁合同后，合同履行期内，双方均自觉履行合同、广告牌载明的义务，以实际行动表示受广告牌承诺内容的拘束。在合同履行期限届满后，美的公司却否认双方约定，要求潘书敏承担两年租金，有违诚信原则。（一）涉案商铺租赁合同租赁期限为2015年12月15日至2018年12月14日。涉案商铺租赁合同第五条约定，月铺位租金1356元，由潘书敏按季度向美的公司支付租金，每季度第15日前（遇法定节假日顺延）支付当季度租金。合同第十一条第2款第（4）项约定，潘书敏逾期一个月不支付租金的，美的公司有权解除合同；第十三条第4款约定，潘书敏逾期一个月不支付租金的，美的公司有权单方解除合同，不予退回保证金。（二）潘书敏与美的公司口头约定了租赁三年免租两年。按双方约定，潘书敏于2018年1月7日开始支付商铺租金，美的公司也恪守承诺，在合同履行期内，从未向潘书敏主张过2015年12月15日至2017年12月14日的租金，亦没有依据涉案商铺租赁合同第十一条第2款第（4）项、第十三条第4款主张解除合同并没收保证金。（三）根据涉案商铺租赁合同第八条约定，租赁期限届满后，美的公司对潘书敏所作的装修不作补偿。但是一审判决确认了在租赁期间，美的公司按照300元/平方米的标准向潘书敏支付了装修补贴的事实。美的公司按300元/平方米的标准支付装修补贴，是以实际行动履行广告牌中“万元补贴”的承诺。（四）美的公司在涉案商铺所在的商业圈尚未形成时，为了招商，对潘书敏作出租三年免两年租金的承诺。而在该地段人气提升、商铺市场成熟后，美的公司违反诚实信用原则，以公司内部管理问题为由否认双方关于免租两年的约定，在合同履行期届满后要求潘书敏承担前两年的租金，既不符合常理，也有违商业诚信。四、潘书敏支付了两个季度的租金；在合同履行期间，潘书敏没有拖欠商铺租金，不存在违约行为。（一）潘书敏基于双方免租两年的约定，没有支付2015年12月15日至2017年12月14日的商铺租金；在这个期间内，美的公司也没有向潘书敏主张过这两年的租金。潘书敏支付了2018年两个季度租金8136元（月租金1356元×6个月）。在双方约定的免租期满后，潘书敏于2018年12月14日退租，并依据涉案商铺租赁合同第五条第3款约定，以保证金10000元抵减剩余未付租金，即向美的公司付清了租金。（二）潘书敏已经付清所有商铺租金，在合同履行过程中不存在违约行为，无需承担违约责任。美的公司辩称，一审法院认定事实和适用法律正确，潘书敏称一审法院有误没有任何依据。美的公司曾在广告宣传：零租开店、免租两年，仅属于要约邀请，并非要约。其后双方就涉案商铺的租赁期限、租金及租金支付方式等进行充分沟通后达成一致意见并签订了《商铺租赁合同》。该合同是双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁合同签订后，美的公司已经按照合同约定将涉案商铺交付给了潘书敏，但潘书敏未按合同约定及时支付租金，即使美的公司因内部管理问题导致未及时进行书面催收，潘书敏也应当依据诚实信用原则按合同约定及时支付相应租金。综上所述，请求二审法院驳回潘书敏的上诉请求，维持原判。美的公司向一审法院起诉请求：1.潘书敏向美的公司支付租金41312元及逾期付款违约金（违约金按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月6日为24672元）；2.潘书敏承担本案受理费。一审法院认定事实：2015年9月1日，美的公司（甲方）与潘书敏（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定如下：甲方将其开发建设的位于佛山市高明区荷城街道怡乐路83号美的西海岸花园的49号商铺（建筑面积为67.8平方米）出租给乙方经营使用，于2015年9月1日前交付商铺；装修期自2015年9月6日至2015年12月15日(此期间不计租金)，租赁期限自2015年12月15日至2018年12月14日；月租金按照20元/平方米计算为1356元，按季度（即4068元/季度）于每季第15日前支付；乙方交纳合同保证金10000元，租约期满不续约，甲方在15个工作日内返还（或经双方协议，保证金可抵租金）；乙方逾期支付租金的，每天应按逾期应付租金的3%支付违约金。另查明，美的公司、潘书敏的租赁关系在租赁期限届满时终止，潘书敏已经将商铺交回给美的公司。在租赁期间，美的公司按照300元/平方米的标准向潘书敏支付了装修补贴，潘书敏向美的公司交纳了保证金10000元，并于2018年1月17日、2018年4月17日分别支付租金4068元。美的公司承认因公司管理人员职责变更导致管理出现问题，未按正规催收途径进行催收租金，在前述合同履行完毕清理财务账时才开始催收。另查明，美的公司在2015年期间曾在其营销中心门口张贴大幅广告牌，内容为：西江新城“首席家居建材一条街”商机来了，零租开店，免租两年，万元补贴，开店即享。一审法院认为，本案是租赁合同关系，首先审查美的公司、潘书敏签订的《商铺租赁合同》的法律效力问题。《商铺租赁合同》是潘书敏在清楚合同内容的情况下与美的公司签订，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然美的公司曾在广告宣传“零租开店、免租两年”，但该广告并无租赁合同具体内容，属于要约邀请，不构成要约，即使美的公司、潘书敏之后建立租赁关系，美的公司亦不受到该要约邀请内容的约束，双方的权利义务应以合同约定为准。潘书敏抗辩称双方口头约定免收前两年租金，并申请三位证人出庭作证，因证人亦是同一条街的商铺承租方，与美的公司存在同样纠纷，即与案件处理存在利害关系，故一审法院不予采纳。关于潘书敏已经支付的两期4068元应抵扣哪几个季度租金的问题。按照前述论述，美的公司、潘书敏签订的《商铺租赁合同》合法有效，潘书敏按照合同约定负有每季度支付一次租金的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”故此，因2015年12月15日至2016年3月14日、2016年3月15日至2016年6月14日的租金是最先到期的两个季度租金，潘书敏又没有提供收据证明双方约定已支付的两期4068元对应的是2017年12月15日至2018年3月14日、2018年3月15日至2018年6月14日的租金，美的公司主张抵充2015年12月15日至2016年3月14日、2016年3月15日至2016年6月14日的租金符合法律规定，一审法院予以支持。关于美的公司主张的部分租金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，2016年6月15日、2016年9月15日应支付的季度租金在《中华人民共和国民法总则》施行时(施行时间为2017年10月1日)已经届满一年的诉讼时效,故美的公司要求潘书敏支付相关租金及违约金已经超过诉讼时效,一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼期间规定的，人民法院不予支持。”第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”可见，2017年12月15日、2018年3月15日、2018年6月15日、2018年9月15日应支付的季度租金的诉讼时效在民法总则施行后开始计算，2016年12月15日、2017年3月15日、2017年6月15日、2017年9月15日应支付的季度租金在民法总则施行时尚未届满一年的诉讼时效，故应适用三年诉讼时效的新规定，至美的公司起诉之日均未超过诉讼时效，潘书敏应当向美的公司支付租金合计32544元（4068元/季度×8个季度）。抵减10000元保证金后，潘书敏应当向美的公司支付租金余款22544元。2018年9月15日应支付的季度租金对应的是2018年9月15日至2018年12月14日的租金，美的公司再主张2018年12月的14日租金632元，属于重复计算，一审法院不予支持。关于逾期付款违约金的问题。合同约定每天按逾期应付租金的3%支付违约金，美的公司现调整为按照年利率24%计算，一审法院认为此标准不存在过高，予以支持。由于美的公司在合同履行期间未向潘书敏催收过租金，再加上广告宣传的要约邀请内容，而且潘书敏在2018年也有交付租金的行为，一审法院认为潘书敏在租赁期间主观恶意拖欠租金的程度不高，一审法院根据公平原则酌定逾期付款违约金以22544元为本金按照年利率24%自合同期限届满次日即2018年12月15日起计至实际清偿之日止，对美的公司主张过高的部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、潘书敏应于判决发生法律效力之日起十日内向美的公司支付租金22544元及逾期付款违约金（以22544元为本金按照年利率24%自2018年12月15日起计至实际清偿之日止）；二、驳回美的公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1584元，减半收取计792元，由潘书敏负担290元，由美的公司负担502元。二审期间，潘书敏向本院提交新的证据如下：证据1.潘书敏与美的公司销售人员谢某2020年4月7日、4月8日的对话录音，拟证明在潘书敏的租赁合同上署名的谢某是美的公司招租时的销售人员。谢某确认其代表美的公司承诺免租两年。该承诺不是要约邀请，而是口头合同条款。谢某按照美的公司指示向潘书敏承诺了案涉商铺租三年免两年租金，其中2016年和2017年是免租期，只需要交纳物业管理费，2018年才需要交租金。案涉商铺所在整条街的商铺都有免租两年的承诺但没有写入合同，免租两年并不是只存在于潘书敏、阅美公司与美的公司的特别约定，涉案租赁合同是美的公司制定的格式合同。美的公司的管理制度要求不得修改合同内容，才造成口头承诺与书面合同不一致。当时经手涉案商铺租赁的工作人员都已经离开了美的公司。新接手的管理人员不清楚当事人之间是否有免租两年的约定，美的公司的新管理人员否认免除承诺没有事实依据。证据2.广东美的物业服务管理股份有限公司和潘书敏法定代表人梁某、潘书敏的收款收据。拟证明涉案五间商铺于2016年和2017年的物业管理费均已经收取。美的公司却从来没有收取或督促缴纳2016年和2017年的租金，可以判断出美的公司和承租人之间存在免租两年的承诺。二审期间，美的公司未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审查，潘书敏提交的证据1的对话方身份不明，不作为证据采信。证据2和本案争议焦点无关，不作为证据采信。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：潘书敏是否欠付涉案商铺的租金。关于涉案商铺第一年、第二年的租金。《商铺租赁合同》为美的公司和潘书敏的真实意思表示，内容不违反法律和法规的强制性规定，合法有效。潘书敏上诉主张其无需向美的公司支付租赁期第一、第二年的租金，称美的公司和潘书敏之间存在“免租两年”和每平方米支付装修补贴的口头约定并已经实际履行。对此，本院认为，其一，《商铺租赁合同》签订时间是2015年9月1日，该合同约定租金支付方式是每季度支付租金，起算租金时间是2015年12月。事实上，潘书敏仅支付了两个季度的租金8136元。美的公司承认在三年合同履行期间从未向潘书敏追讨第一年和第二年的租金。美的公司称因内部管理问题导致未及时进行书面催收的说法明显不合常理。其二，美的公司确认潘书敏提交的载有“免租两年”内容的广告牌的真实性。潘书敏在诉讼中陈述“免租两年”的允诺促使潘书敏与美的公司签订涉案商铺的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”综合合同的履行情况和证据链，本院确认，美的公司曾在签订涉案租赁合同前以发布广告牌形式向潘书敏承诺租赁期间免交两年租金，“免租两年”的内容具体确定，对租赁合同的签订有重大影响，并且具备了相对人一旦表示接受的意思表示，广告主即受该广告内容约束的条件。“免租两年”应视为《商铺租赁合同》的组成部分，对合同当事人美的公司和潘书敏均具有约束力。故本院认为潘书敏无需向美的公司支付2015年12月至2017年11月的租金。关于涉案商铺第三年的租金16272元。潘书敏已经支付10000元保证金和8136元租金，在潘书敏同意以保证金抵扣租金的情况下，潘书敏未拖欠美的公司租金。至于保证金超出应缴租金部分，因潘书敏未在本案主张，其可另寻途径解决。综上所述，潘书敏的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初4180号民事判决；二、驳回佛山市高明区美的房地产发展有限公司的全部诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取792元，二审案件受理费363.6元，合计1155.6元，由佛山市高明区美的房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年四月二十七日法官助理 张颂恩书 记 员 肖玲玲