江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3609号上诉人（原审被告）：刘正军，男，1980年6月22日生，汉族，住靖江市。上诉人（原审被告）：朱子红，女，1979年7月31日生，汉族，住靖江市。两上诉人共同委托诉讼代理人：沈如云，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：靖江市中发投资发展有限公司，统一社会信用代码91321282665778343F，住所地靖江市城南世纪广场******。法定代表人：李建兵，总经理。委托诉讼代理人：姚余杰，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。上诉人刘正军、朱子红因与被上诉人靖江市中发投资发展有限公司（以下简称中发公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2019）苏1282民初2959号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘正军、朱子红向本院提出上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审。2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》不是实际履行的合同，双方已经实际变更了原合同中约定的首付款金额、贷款金额及贷款支付期限条款。1.双方于2017年1月18日签订了商品房买卖合同，上诉人、被上诉人、中国农业银行股份有限公司靖江市支行三方同时签订《个人购房担保借款合同》，在借款合同中约定借款170万，由被上诉人提供阶段性担保。2.2017年1月19日，被上诉人要求将首付变更为69万元，同月20日上诉人至被上诉人处增加首付9万元，被上诉人出具69万元预付款发票，双方变更为买受人于2017年1月20日前支付首付款69万元，其余161万元按揭贷款，但161万元按揭贷款期限未约定。由于首付款变更，导致三方签订的《个人购房担保借款合同》终止履行。3.2017年8月21日，经被上诉人通知，上诉人、被上诉人、中国农业银行股份有限公司靖江市支行三方再次签订《个人购房担保借款合同》，该合同明确购房总价230万元，由被上诉人提供阶段性担保。二、靖江市住房和城乡建设局登记的备案价8270元/㎡是被上诉人为了应付一审调查修改过的备案价格，不是原始备案价。该备案价与认定案涉房产实际价格没有关联性。三、上诉人不应承担违约责任。《商品房买卖合同》中约定被上诉人应于2016年6月30日前交付，属于事实上无法履行，2017年8月21日签署的新借款合同，三方均认可房屋总价230万元，且被上诉人实际收取161万元贷款，被上诉人实际于2018年6月4日通知上诉人拿房，逾期近10个月，应承担违约责任。一审按照未付款161万元计算违约金，说明一审也认定总房价是230万元。被上诉人中发公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉。上诉人认为首付款增加9万是因被上诉人要求而增加不是事实，是上诉人自行向被上诉人缴纳9万，并非是被上诉人要求增加。首付款的金额及重新签订贷款协议并不必然导致付款的期限变更，上诉人逾期付款，应该按照不享受优惠的价格补足差价。中发公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘正军、朱子红支付购房款775199.44元及违约金168245元；2.刘正军、朱子红承担本案诉讼费。一审认定事实如下：2017年1月18日，中发公司与刘正军、朱子红签订《商品房买卖合同》一份，约定刘正军、朱子红购买位于靖江市城南世纪广场Ａ区建筑面积为371.8平方米的房屋。合同第四条约定“1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6185.29元，总金额230万元。……4.上述约定的商品房单价为优惠后价格，如果买受人未能按合同第六条约定的期限和方式付清全部房款，出卖人可以取消对买受人的价格优惠，该商品房按单价8270元每平方米计算房款，同时买受人应承担逾期付款的违约责任”。合同第六条约定“付款方式及期限：买受人于2017年1月18日前付清首付款60万元，其余170万元申请银行按揭贷款。贷款最迟应于2017年1月25日支付给出卖人。以后无论市场如何变化，该房屋单价保持不变”。合同第七条约定“买受人逾期付款的违约责任：逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。同日，刘正军、朱子红给付购房首付款60万元。同月20日，再次支付9万元。2017年6月20日，刘正军、朱子红向中国农业银行股份有限公司靖江市支行出具了共同还款承诺、同意房产抵押承诺书、个人住房贷款客户信息等材料。2017年8月21日，刘正军、朱子红与上述银行签订《个人购房担保借款合同》，中发公司作为保证人在该份合同上盖章，其法定代表人李建兵亦加盖个人印章。同日，该行发放贷款161万元至中发公司账户。另查明，靖江市城南世纪广场Ａ区在靖江市住房和城乡建设局登记的备案价格为8270元/㎡。一审法院认为，本案争议焦点是：一、中发公司能否以8270元/㎡的房屋单价向刘正军、朱子红主张权利。二、刘正军、朱子红是否应向中发公司支付违约金。关于争议焦点一，法律规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。双方签订的《商品房买卖合同》第四条第四项明确约定房屋单价6185.29元/㎡系优惠价格，只有刘正军、朱子红按照合同第六条约定的于2017年1月18日前付清首付款60万元，2017年1月25日前将贷款170万元支付给中发公司才享受此优惠价格，此项约定应视为附生效条件的约定，然而刘正军、朱子红并未在2017年1月25日前向中发公司支付170万元，故享受购房优惠价格的约定对刘正军、朱子红并未生效，刘正军、朱子红应按原价8270元/㎡向中发公司支付购房款，且该单价也未超过中发公司在相关主管部门的备案价格，按照房屋建筑面积371.85㎡计算，房屋总价为3075199.5元，扣除刘正军、朱子红已支付的230万元，尚应向中发公司支付余款775199.5元。关于刘正军、朱子红抗辩中发公司未就合同第四条、第六条作充分说明或提示导致约定无效的意见，一审法院认为，房屋的位置、建筑面积、单价、总价、支付房款的方式和期限，均为《商品房买卖合同》的主要条款，也是订立合同时购房者更关注重视的内容，不管出卖人还是买受人，需对合同主要条款达成基本协商意见，才会进一步签订合同，可见刘正军、朱子红对房屋的原价、优惠价有一定的了解，且中发公司已在合同第四条第四项用方框勾圈的方式予以提示，进行了说明提醒义务，故对刘正军、朱子红的这一辩解意见，不予采纳。关于争议焦点二，合同第七条明确约定了违约责任，现刘正军、朱子红逾期付款，已然违约。中发公司同意继续履行合同，按照该条约定，刘正军、朱子红应从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止支付逾期应付款万分之五的违约金。庭审中，中发公司同意刘正军、朱子红意见，降低违约金标准，以每日万分之一计算违约金，系中发公司对自身权利的处分行为，不违反法律规定，予以照准。刘正军、朱子红应向中发公司支付以未付款161万元从2017年1月26日至2017年8月21日止，按每日万分之一计算的违约金，为33327元。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条之规定，判决：刘正军、朱子红于判决生效后十日内给付靖江市中发投资发展有限公司人民币775199.5元及违约金33327元，合计808526.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13242元，中发公司负担2057元，刘正军、朱子红负担11185元。中发公司预交的案件受理费中11185元由一审法院退回，刘正军、朱子红应负担的案件受理费11185元在判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审中，双方未有新证据提交。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人刘正军、朱子红与被上诉人中发公司于2017年1月18日签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋单价6185.29元/㎡为优惠后的价格，如上诉人未按照合同约定的期限付款，则应按照单价8270元/㎡向被上诉人支付购房款，该约定系双方真实意思表示，应为合法有效，合同对双方当事人均具有拘束力。上诉人刘正军、朱子红主张双方对合同进行了变更，对此本院认为，首先，上诉人刘正军、朱子红在一审中并未主张合同变更的事实。其次，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。根据上述法律规定，当事人应就变更合同内容协商一致且合同变更的内容应具体明确。上诉人刘正军、朱子红主张其于2017年1月18日支付首付款60万，后于1月20日再次支付9万元，双方对首付款金额进行了变更，剩余房款金额相应作出变更，但上述付款行为仅能证明双方就付款金额作了变更，无证据证明双方就剩余房款的支付期限亦合意变更，依法应视为双方就合同约定的付款期限未作出变更。再次，涉案《商品房买卖合同》补充条款约定，买受人采用按揭付款方式的，应在签订合同三日内自行提供银行所需完备资料，如因买受人不能及时准确提供银行所需的按揭资料或买受人自身其他原因以及银行方面的原因导致银行不能及时放款或不能放款的，买受人应在合同约定的付款期限内自行交付不能获得贷款的相应金额房款，否则视为买受人逾期付款。按照上述合同约定，刘正军、朱子红在贷款无法及时办理的情况下，其应按照约定的付款期限自行支付房款。上诉人称因贷款数额调整需要重新办理贷款手续，但其迟至2017年8月21日才支付161万元房款，亦明显超过了需要重新办理贷款手续的合理期限。最后，上诉人、被上诉人及中国农业银行股份有限公司靖江市支行虽于2017年8月21日签订《个人购房担保借款合同》，被上诉人作为阶段性担保人提供担保，但该《个人购房担保借款合同》是三方之间形成的借款、担保法律关系，不能等同于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系，仅能视为被上诉人同意为上诉人161万元借款提供担保，不能以此为由推定被上诉人已经明示放弃向上诉人主张房款优惠差价。综上，上诉人主张合同在履行过程中已经变更依据不足，上诉人未按照合同约定的期限支付购房款，一审法院判决上诉人按照单价8270元/㎡支付房屋差价，符合双方约定，并无不当之处。因被上诉人至本案诉讼时才就差价部分予以主张，故原审按照合同约定的161万元作为计算违约金的基数，符合实际情况，亦无不当之处。关于上诉人刘正军、朱子红主张的房屋备案价问题，经查，靖江市住房和城乡建设局登记的涉案房屋备案价为8270元/㎡，上诉人主张房屋备案价经过修改无证据予以证明，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13242元，由上诉人刘正军、朱子红负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年四月一日书记员 刘 非