广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终245号上诉人（原审原告、反诉被告）：文学，男，1973年12月1日出生，公民身份号码：440************254，汉族，住广东省湛江市赤坎区**************。委托诉讼代理人：王名冉，广东宏东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄潮开,男,1965年10月18日出生,公民身份号码：440************458，汉族,住广东省湛江市赤坎区**********。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈才金，女，1970年7月13日出生，公民身份号码：440************123，汉族，住广东省湛江市赤坎区**********。上诉人文学因与被上诉人黄潮开、陈才金房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院(2019)粤0802民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人文学的委托诉讼代理人王名冉，被上诉人陈才金到庭参加诉讼。被上诉人黄潮开经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文学上诉请求：1、依法判决黄潮开、陈才金返还租金28.8万元及支付利息损失的同时，判决赔偿文学因无效租赁合同受到的装修设计费损失27万元及利息损失（以27万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，其中10万元从2017年10月17日起、10万元从2017年11月18日起、7万元从2018年3月30日起计算至黄潮开、陈才金赔偿装修设计费损失之日止）。2、案件一审和二审诉讼费用由黄潮开、陈才金承担。事实与理由：一审对文学因合同无效而受到的装修设计费损失未判决，属于认定事实不清。2017年5月9日，文学和黄潮开、陈才金双方签订一份《楼房租赁合同》。签订合同时，黄潮开、陈才金根据文学的要求提供了宅基地楼房建房的相关文件。合同明确约定，黄潮开、陈才金最迟不超过2017年10月31日将涉案楼房交付给文学经营使用，且交付的楼房必须达到外墙包括铝合金门窗及装饰瓷砖完工，楼房内完成四面墙水泥批墙。合同签订的当天，文学支付了28.8万元预付租金款给黄潮开、陈才金。2017年10月16日，黄潮开、陈才金短信通知文学，要求文学先行做装修设计方案。文学于是在2017年10月17日与湛江美霖装饰设计工程有限公司签订《委托设计协议》合同，并支付了设计费27万元。之后，因黄潮开、陈才金于2019年4月都未完成合同约定的交付条件且逾期交付楼，文学诉至一审法院。一审法院经审理后，已查明黄潮开、陈才金未能举证证明所建楼房取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设，从而认定涉案租赁合同无效，并判令黄潮开、陈才金返还文学预付租金28.8万元，但却对文学因无效合同而受到的装修设计费损失未作判决。黄潮开、陈才金能够办理建设工程规划许可审批手续而未办理，并导致租赁合同无效，故无效的过错责任全在黄潮开、陈才金。黄潮开、陈才金应赔偿因无效合同而导致文学装修设计费27万元的损失。综上，请二审法院查明事实，改判支持文学的上诉请求。被上诉人陈才金口头答辩称，一审判决正确，请二审法院维持原判。被上诉人黄潮开既未到庭，亦未向本院提交答辩意见。文学向一审法院起诉请求：1、黄潮开、陈才金继续履行合同并立即交付合同约定条件的租赁物一至八层楼房。2、黄潮开、陈才金支付逾期交付租赁物的违约金20万元及占用预付租金28.8万元的利息约3.5万元(按银行同期贷款利率计付至交付租赁物之日止,暂定从2017年5月9日起至2019年4月19日),共计23.5万元。3、黄潮开、陈才金承担本案的全部诉讼费用。黄潮开、陈才金向一审法院提出反诉请求：1、文学向黄潮开、陈才金支付租金384000元。2、案件诉讼费用由文学承担。一审法院认定事实：黄潮开、陈才金系夫妻关系。2017年5月9日，文学与黄潮开、陈才金签订了《楼房租赁合同》。约定：一、黄潮开、陈才金将位于湛江市赤坎区****侧（湛江中心人民医院北门正对面）的自己住宅基地（即文明宾馆旁）上建造的住宅八层楼房（产权人为黄潮开、陈才金）出租给文学用于经营使用，建筑面积约1800平方米。二、楼房外墙包括铝合金门窗及装饰瓷砖完工,楼内完成四面墙水泥批墙。三、房屋预计在2017年7月31日完工,最迟不超过2017年10月31日。四、租用期限为15年，以实际交付使用期为准。五、租金：第1年至第5年每月租金为48000元，第6年至第10年每月租金为52800元，第11年至第15年每月租金为58080元。六、租金交付方式：第一年的租金在合同签订后，文学一次性现金预支半年的租金288000元给黄潮开、陈才金，完工交楼时再现金预交半年租金288000元给黄潮开、陈才金；第二年起，租金按每季度交付（汇款）一次，每次在租金期满前20天内交付。七、黄潮开、陈才金的责任：（一）黄潮开、陈才金将一栋一至八层楼房出租给文学用于经营使用，楼房外墙瓷砖和铝合金及楼房内四面墙水泥批墙均由黄潮开、陈才金完成。（二）黄潮开、陈才金负责将水、电安装到楼外墙，文学自行安装接入楼内使用。（三）黄潮开、陈才金给文学的装修期限为3个月，装修期不计租金。（四）黄潮开、陈才金应按时交楼给文学使用，如超期未交楼，黄潮开、陈才金要及时退还文学全部租金，并赔偿文学20万元违约金。（五）如文学经营需要办理相关事务，需要黄潮开、陈才金提供房屋相关证明时黄潮开、陈才金应积极配合。（六）在租赁期间，黄潮开、陈才金不能干扰文学的经营，黄潮开、陈才金的任何债权、债务与文学无关。八、文学的责任：（一）文学必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，黄潮开、陈才金有权向文学加收滞纳金，滞纳金每月按实欠租金和费用3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，第16天黄潮开、陈才金收回楼房，本合同自行终止。文学不得拆除任何固定物品和各种设备，黄潮开、陈才金有权向文学追收所欠租金。（二）文学负责楼层内全部装修、电梯、房间墙、水电、排污、排水、消防设施。（三）文学负责自行向有关部门缴纳卫生清洁费、水电费和经营的各种费，并且负责搞好楼内清洁卫生和楼外环境卫生。（四）文学必须守法经营，因文学违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由文学自行负责。租赁期间文学的任何债权、债务与黄潮开、陈才金无关。（五）文学在租赁期满或合同解除后，除电梯外，其余活动物品和各种设备均可拆除带走，不得损坏楼房结构及固定物品。（六）文学在租赁期满或合同解除后，文学的经营货物按约定逾期不搬走的，视为文学自动放弃，并且交由黄潮开、陈才金处理。九、违约责任：文学、黄潮开、陈才金双方如任何一方提前终止合同（除不可抗力、自然灾害、政府拆迁外），则视为违约，违约的一方须向对方赔偿所造成的经济损失。2017年5月9日，文学向黄潮开、陈才金支付了上述楼房的半年租金288000元，黄潮开、陈才金向文学出具了《收据》，载明：“楼房以实际交付的使用日期算起”。2017年10月16日，陈才金向文学发送短信，内容：“文总：您好！室内可以叫人设计装修了，外墙要迟些才能装修，因实际情况我不能按之前签的合同那样装修好外墙再交房给您使用了，您看怎么办好？我想的是我们都将就着做好了。我先交房给您装修，迟些外墙工我再跟上，这样做是两不误的。我们抽个时间尽快把合同搞完整，如是这样您觉得合适就这样做，如是您觉得不合适的话，一定要按之前签的合同进行，我是没有办法的。只能终止合同随您按合同法去进行了。”2017年10月17日，文学与湛江美霖装饰设计工程有限公司（下称美霖装饰设计公司）签订了《委托设计协议》，约定文学委托美霖装饰设计公司对上述楼房（约1800平方米）进行室内装饰设计，设计总费用为27万元。文学分别于2017年10月17日、2017年11月18日及2018年3月30日向美霖装饰设计公司支付了设计费10万元、10万元及7万元，合计27万元。美霖装饰设计公司向文学提供了设计图纸。2017年11月15日，陈才金向文学发送短信，内容：“文总：昨天听您说要减租金，不知您是怎想的，您是不是觉得租我的房子租贵了呢？如是您觉得租贵的话现在也可以不租，您一定要考虑清楚才好哦，不要给太多压力给自己。”接着，文学通过短信两次回复陈才金，内容分别为：“我是说因你没有按合同规定的时间交房（即交房时间违约），造成我方的严重损失你应负有相关的责任，我希望你不要再找其他理由，在符合国家有关政策下尽快交楼给我方，减少你我双方损失，以免出现官司或其它不愉快的事。”及“违反本合同迟迟不交楼给我方完全是你方原因造成的，我与你签的合同是整幢楼租赁，实质七层（含隔层才八层），面积约1800平方。因你硬要增加超出合同内的楼层及面积才造成目前的情况，影响到我方的计划及业务，造成我方的严重损失。我希望你遵守合同，不要藐视国家法律，如再迟迟不能合法交楼，我方将保留追究因你方不准时交楼的违约金及因迟交楼造成我方的相关经济损失责任，直到你方交楼为止。”2017年11月16日，陈才金向文学发送短信，内容：“文总：未能给您方交房，我的损失更大啊，我们在签合约前您方是已知道我的楼房是在建阶段的，当时我也拿图纸给看过，图纸也注明建房的楼层数，且在我建那层楼时您也不提过反对意见呢”。之后，文学、黄潮开、陈才金因交楼时间迟延的问题发生争议，文学向湛江市赤坎区****人民调解委员会申请调解。该人民调解委员会于2018年7月12日组织文学与陈才金进行调解，经调解，文学与陈才金均表示双方同意履行合同。2019年2月19日，黄潮开、陈才金在《湛江日报》刊登《通知》，内容：“文学，你于2017年5月9日签订的康宁路北侧住宅基地楼房租赁合同，由于2018年2月1日至今未交租金，现请你见报之日起15日内与我联系，否则将按法律相关规定处理。联系人：陈才金”。2019年3月6日，陈才金向文学发送短信，内容：“文总，你好！关于你我签订的湛江市赤坎区*******人民医院北门正对面文明宾馆旁楼房一幢的房屋租赁合同是否继续履行，你要给我明确的答复，自2018年2月1日至今一直以来我多次联系你收楼及装修事宜，你均不作答复，也不缴交租金，你不想继续履行双方可协商解除合同，以免我的损失继续扩大，现我再次通知你，如果继续履行合同，请你自本通知之日起10天内收楼并缴交2018年2月至2019年2月的租金，逾期则视你违约，造成我逾期交楼并不是我的主观故意，而是当时政府机关政策限制所致，导致我的楼房未能如期完工，这你也是知情的，对此你也未曾提过异议，如果你认为是我违约，你也可通过法律途径解决，我愿意按合同约定承担我的责任。”根据文学提供的照片显示，截止至2019年6月5日，上述楼房的一楼外墙瓷砖尚未铺贴，楼房的室内亦没有全部完成水泥批墙。截止至2019年6月16日，上述楼房尚有部分铝合金窗没有安装完毕。现上述楼房共建了八层半。2019年5月，黄潮开、陈才金使用楼房一楼的一部分房屋用于经营超市。2019年8月，黄潮开、陈才金又使用楼房一楼的另一部分房屋用于经营超市。楼房的二至八层半现仍空置。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于文学与黄潮开、陈才金签订的《楼房租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，黄潮开、陈才金未能举证证明涉案楼房已取得建设工程规划许可证，故涉案《楼房租赁合同》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，涉案《楼房租赁合同》对文学、黄潮开、陈才金均没有法律约束力，因此，文学请求黄潮开、陈才金继续履行合同并立即交付涉案楼房及请求黄潮开、陈才金按合同的约定支付逾期交付楼房的违约金20万元，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，黄潮开、陈才金应返还文学预付的租金28.8万元及赔偿利息损失给文学。文学请求黄潮开、陈才金从其支付租金之日即2017年5月9日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失，合理合法，一审法院予以支持，利息应计算至黄潮开、陈才金返还租金之日止。关于涉案楼房是否已交付的问题。黄潮开、陈才金主张其于2017年10月16日已将涉案楼房交付给文学，但文学不予认可。根据陈才金于2017年10月16日向文学发送的短信内容“文总：室内可以叫人设计装修了，……，外墙要迟些才能装修，因实际情况我不能按之前签的合同那样装修好外墙再交房给您使用了”；文学于2017年11月15日向陈才金回复的短信内容“我希望你不要再找其他理由，在符合国家有关政策下尽快交楼给我方，减少你我双方损失”；陈才金于2017年11月16日向文学发送的短信内容“文总：未能给您方交房，我的损失更大啊”；之后，文学、黄潮开、陈才金因交楼时间迟延的问题发生争议而经湛江市赤坎区****人民调解委员会于2018年7月12日进行调解；陈才金于2019年3月6日向文学发送的短信内容“文总，……，请你自本通知之日起10天内收楼……。”可证明，黄潮开、陈才金至今未向文学交付涉案楼房。而且，根据涉案租赁合同约定，楼房外墙瓷砖和铝合金及楼房内四面墙水泥批墙均由黄潮开、陈才金完成。但截止至2019年6月5日，涉案楼房的一楼外墙瓷砖尚未铺贴，楼房的室内亦没有全部完成水泥批墙；截止至2019年6月16日，涉案楼房尚有部分铝合金窗没有安装完毕。即截止至2019年6月16日涉案楼房尚未符合涉案租赁合同约定的“楼房外墙包括铝合金门窗及装饰瓷砖完工,楼内完成四面墙水泥批墙”的交楼条件。而且，黄潮开、陈才金于2019年5月、8月已自行使用涉案楼房的一楼用于经营超市。虽黄潮开、陈才金于2019年2月19日在《湛江日报》刊登《通知》，要求文学缴交租金，但该证据不能证明黄潮开、陈才金已向文学交付了涉案楼房。文学与美霖装饰设计公司签订《委托设计协议》，对涉案楼房的室内进行装修设计，并支付设计费，是为了今后使用涉案楼房做的准备，不能以此证明黄潮开、陈才金已将涉案楼房交付给文学。黄潮开、陈才金虽多次通过短信通知文学收楼，但因涉案楼房尚未符合交楼条件，故文学不同意收楼，并无不当。因此，黄潮开、陈才金主张其于2017年10月16日已将涉案楼房交付给文学，一审法院不予支持。根据涉案租赁合同约定，涉案楼房的租赁期限以实际交付使用期为准。现黄潮开、陈才金尚未将涉案楼房交付给文学，其反诉请求文学支付租金384000元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限黄潮开、陈才金于判决生效之日起十日内返还租金28.8万元及支付利息损失（以28.8万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年5月9日起计算至黄潮开、陈才金返还租金之日止）给文学。二、驳回文学的其他诉讼请求。三、驳回黄潮开、陈才金的全部反诉请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4825元（文学已预交），由文学负担2412.50元，黄潮开、陈才金负担2412.50元。财产保全费1695元（文学已预交），由黄潮开、陈才金负担。反诉受理费3530元（黄潮开、陈才金已预交），由黄潮开、陈才金负担。二审中，文学与黄潮开、陈才金均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决关于“文学分别于2017年10月17日、2017年11月18日及2018年3月30日向美霖装饰设计公司支付了设计费10万元、10万元及7万元，合计27万元”的事实认定有误。根据文学提供的证据及双方的陈述，本院纠正认定为：文学在一审时提供美霖装饰设计公司向其出具的三张收据，证明其分别于2017年10月17日、2017年11月18日及2018年3月30日向美霖装饰设计公司支付了设计费10万元、10万元及7万元，合计27万元。文学主张上述设计费为现金给付，黄潮开、陈才金对文学的主张不予认可。原审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。根据文学的上诉理由和陈才金的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：黄潮开、陈才金应否赔偿文学的装修设计费损失27万元及利息损失。黄潮开、陈才金未取得建设工程规划许可证，其与文学签订的《楼房租赁合同》违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，故一审法院认定涉案《楼房租赁合同》无效依据充分，本院予以确认。在本案中，文学虽未提出返还财产的诉讼请求，但一审法院在确认涉案合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，判决黄潮开、陈才金返还文学预付的租金28.8万元及赔偿利息损失给文学，双方均没有提出上诉，本院也予以确认并维持。双方争议的焦点在于文学是否因合同无效造成了损失，黄潮开、陈才金应否予以赔偿。首先，由于文学在本案提出的诉讼请求是要求继续履行涉案房屋租赁合同并追究黄潮开、陈才金的违约责任，其前提条件是基于合同的合法有效。但一审法院认定涉案合同无效后，并未向当事人释明可以基于合同无效变更诉讼请求。因此，文学在一审中并未提出赔偿损失的诉讼请求，一审法院也未就此作出判决；其次，在本案二审中，文学虽提出赔偿装修设计费及利息损失的请求，但黄潮开、陈才金对其损失不予认可，而文学在一审中提供美霖装饰设计公司向其出具的三张收据证明其支付设计费27万元，并未有汇款凭证予以佐证，故单凭上述收款收据尚无法直接确认文学损失设计费27万元。综上，鉴于文学在一审时未提出赔偿损失的诉讼请求，一审法院也未对此作出判决，而双方在二审时对损失数额的争议较大，故本院对此不予处理，当事人可以另行起诉解决。文学要求二审直接判决黄潮开、陈才金赔偿损失的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人文学负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年四月十日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。