中华人民共和国辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初10157号原告：沈阳中廊酒店有限公司，住所地沈阳市沈河区，统一社会信用代码91210103335686104P。法定代表人：曹云，系该公司经理。委托代理人：于浩，系辽宁东来律师事务所律师。被告：辽宁中天房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码：91210000603602190Q。法定代表人：李翼，系该公司董事长。委托代理人：王婉丽，女，1986年1月10日出生，汉族，住辽宁省北票市。原告沈阳中廊酒店有限公司与被告辽宁中天房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员冯菲适用简易程序，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。后此案转为普通程序，由审判员冯菲担任审判长，人民陪审员费秀云、董秀坤参加评议，于2019年1月7日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2017年7月23日签订了《物业租赁合同》，第一条约定被告将其所有的沈阳市和平区整体房屋、配套设施及两处职工宿舍出租给原告；第二条约定租期为20年，被告给予原告过渡期，过渡期可以延续至2018年4月30日，租金起算点2018年5月1日；第三条约定每年物业整体租金200万元。每半年承租期届满时支付一次租金，支付额度为100万元。原告需在过渡期届满前向被告支付承租保证金25万元；第六条约定被告未按签署合同条款的规定向乙方交付合乎要求的物业或未按时交付出租物供原告使用的，被告应当承担违约责任，违约金计算标准为承租期所对应租金的两倍。根据上述约定，原告2017年7月28日将25万元的承租保证金交付给被告，经被告同意原告将原告的和平分店注册登记在租赁物所在地，即沈阳市；原、被告已经对租赁物交付的物品清点完毕。原告在2018年4月30日过渡期过后，要求被告将物业租赁合同约定的内容交付给原告，但被告以合同已解除为由至今没有交付。综上，被告违法解除合同的行为应当认定为无效，被告的行为违反合同的约定，构成违约。诉讼请求：1、请求确认被告解除与原告签订的物业租赁合同无效，物业租赁合同继续履行；2、判令被告向原告支付违约金暂定200万元；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、合同解除是由于不可抗力（政策性原因）被告不是过错方，不需要承担违约责任。2、根据工商局的文件，被告公司已经被责令吊销，不得再进行经营活动。被告解除合同系迫不得已。同时本租赁合同双方并未实际履行，原告无任何实际损失。违约责任应比照实际损失，被告因此不应承担违约责任。3、本案已经外事管理部门报送外交部，外交部已给辽宁省高院下发文件，本案不属于普通民事纠纷，应通过外交途径予以解决，本案不属于法院管辖范围，应裁定驳回原告诉讼请求。关于25万元承租保证金，我方确已收到，目前因原告一直未向我方提供银行账户，故尚未返还。经审理查明，2017年7月23日，原告（更名前沈阳中廊企业管理有限责任公司）与被告签订《物业租赁合同》，第一条：物业基本情况（包括但不限于房产、配套设置及两处职工宿舍）。1.坐落地址：沈阳市和平区；2.土地面积2192㎡；3.建筑面积17300㎡；5.职工宿舍基本情况：和平区，面积105.49平方米；和平区东纬路2号，面积396.60平方米。第二条租赁期限1.承租期共20年，甲方同意给予乙方过渡期。过渡期为三个月，自2017年7月24日起至2017年10月23日。根据实际承租需要，乙方可将过渡期自动延续至2018年4月30日。2.租金起算点为2018年5月1日。第三条租金标准、支付期限及方式。1.在20年承租期内，乙方需每年向甲方支付物业整体租金人民币200万元。乙方在每半年承租期届满时支付一次租金，支付额度为人民币100万。3.乙方须在过渡期届满前向甲方支付承租方保证金人民币25万元，甲方需在5年承租期届满后30日内，将该保证金无息退还乙方。第六条违约责任1.甲方未按前述合同条款的规定向乙方交付合乎要求的物业或未按时交付出租物业供乙方使用的，甲方需承担违约责任，违约金计算标准为承租期所对应租金的两倍。第七条免责条款.物业如因不可抗拒的原因导致毁损和造成乙方损失的，双方互不承担责任。第八条争议的解决方法.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向合同签订地所在的人民法院提起诉讼解决。2017年7月25日，原、被告签订《资产移交协议》，约定“资产移交包括如下内容：1、沈阳市和平区“七宝山饭店”（建筑面积17300平方米）房屋整体所属的全部配套设施、设备；2、沈阳市和平区（建筑面积105.49平方米）、和平区东纬路2号（建筑面积396.60平方米）两处职工宿舍房屋内部的配套设施”。2017年7月28日，被告盖章确认的《承租保证金现金收条》中载明“鉴于，双方已于2017年7月23日签订《物业租赁合同》，租期20年。现我公司已实际收到承租人，即沈阳中廊企业管理有限责任公司支付的承租保证金250000元，支付方式为现金方式。我公司将全力配合沈阳中廊企业管理有限责任公司的交接和经营管理工作”。2017年11月27日，被告向原告发出《解除合同通知书》，其中载明“……2017年11月23日，辽宁省工商行政管理局给我公司下发《责令关闭通知书》，责令我公司立即停止一切经营活动，并强制要求我公司自收到通知书之日起10日内申请注销公司文件。关于这个情况，我公司也收到朝鲜政府的正式通知；因我公司与中廊之前签订的所有租赁合同无效，立即撤销。鉴于上述不可预测的政治原因以及目前该份合同尚处于过渡期，更重要的是合同当事人的权能由于不可抗力的原因丧失的情况下，我公司正式通知你公司不能继续履行双方于2017年7月23日签订的《物业承租合同》及补充合同而解除合同。特此函告”。2017年11月30日，原告给被告发出的《回复意见》中载明“……签订的《物业租赁合同》是合法有效的，因此贵公司主张合同无效没有法律依据……我方明确表示反对，不同意解除合同。贵司解除《物业租赁合同》的理由不是贵司与我司合同约定的解除条件，也不符合我国《合同法》规定的法定解除事由，因此贵司单方面解除合同无效……”。2018年5月14日，原告向被告发出《履行交付租赁物通知函》，其中载明“……过渡期于2018年4月30日到期，贵司应当在2018年5月1日将《物业租赁合同》约定的整体房产、配套设施及两处职工宿舍交付给我司正式接管，经营使用……”。2018年5月18日，被告给原告发出的《回复函》中载明“……曾经于2017年11月27日下午17点29分贵司的黄云梯总裁利用微信里的语音通话正式通知我司有关解除合同事宜通过泉州电视台、福建卫星电视以及香港媒体发布声明并包括贵司自媒体将其声明发到我方手机上，还交代总裁办公室小谢发给我司。这一通话记录我司手机上依然保留着。通话记录非常明显地确认解除合同已成为既成事实并将解除合同事宜正式发布与全国的黄总的意志……我司认为假如贵司为真正的合同当事人，那么去年11月到现在整整7个月期间公司需委派相关工作人员到物业所在地负责办理过渡期间需要解决的所有的业务。然而，这7个月期间贵司没有一个人前来合同履行地与我司进行过事务磋商以及办理业务……我司到底真不明白贵司黄总已明确声明解除合同的情况下，贵司旗下的规模较小的公司仍不知情，反而向我司提起交付租赁物的问题……我司准备合同的过渡期间向贵公司支付与我司的承租保证金人民币250000元，将无法继续履行合同为理由，无息返还给贵公司。请贵公司自收到本函后7日内向我公司提供贵公司的企业对公账户。返还时我司将贵司黄总于2016年及2017年应付我司的款项即在七宝山饭店消费的饮食费24134元以及会计审计费40000元扣除后的剩余款进行返还……”。2018年6月26日，原告给被告的《回复函》中载明“……我司从未向贵司提出解除《物业租赁合同》，我司也从未在任何媒体上发表过解除《物业租赁合同》的声明。我司再次要求贵司按照双方签订的《物业租赁合同》约定的义务，立即交付租赁物……”。2018年6月30日，被告给原告的《函件》中载明“……正如全世界认可，2017年11月-12月或2018年1月对我们朝鲜所有公司来说是战时一样，处于不可抗力的情况……贵司也明白我司依照商务部的关闭措施，2018年1月9日之后丧失了作为房地产开发公司的所有权威，因此不能再进行任何经济交易，与贵司开展毫无意义的争论也是对双方没有任何意义……”。另查明，2017年11月23日，辽宁省工商行政管理局向被告辽宁中天房地产开发有限公司下发辽工商企管责字【2017】4号《责令关闭通知书》，其中载明“按照联合国安理会第2375号决议要求，中华人民共和国政府应关闭朝鲜实体或个人在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业。经查，你公司属于《决议》要求关闭范围，按照商务部工商总局《关于执行联合国安理会第2375号决议关闭涉朝企业的公告》等文件要求，我局对公司作出如下处理决定：1.责令你公司自即日起停止一切经营活动。2.你公司须在收到本通知书之日起10日内，按照《公司法》等有关规定办理相关注销手续，并向登记机关提出申请注销登记。如逾期不申请注销登记，我局将依法采取进一步措施，直至吊销你公司营业执照”。2017年11月28日，沈阳市工商行政管理局向沈阳七宝山饭店有限公司下发沈工商企管责字【2017】003号《责令关闭通知书》。2017年12月6日，辽宁省工商行政管理局向被告辽宁中天房地产开发有限公司下发辽工商企监责改字[2017]185号《责令改正通知书》，其中载明“经查，你单位未在规定期限内办理注销手续，现责令你单位自收到本通知之日起10日内立即履行注销程序，逾期未履行，我局将依法吊销营业执照”。辽宁省工商行政管理局向被告辽宁中天房地产开发有限公司下发辽工商企监听告字[2018]1号《行政处罚听证告知书》，其中载明“……我局决定吊销你公司的营业执照”。再查明，位于沈阳市号，建筑面积17300㎡房屋及位于沈阳市和平区东纬路**，建筑面积396.60平方米房屋所有权人为被告辽宁中天房地产开发有限公司。上述事实，有当事人提供的物业租赁合同、承租保证金现金收条、资产移交协议、解除合同通知书、解除合同通知书回复意见、履行交付租赁物通知函、回复函、函件、准予变更登记通知书、责令关闭通知书、责令改正通知书、行政处罚听证告知书、房产证复印件、土地使用证等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，原、被告于2018年7月23日签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，双方又签订《资产移交协议》，原告向被告支付承租保证金，双方均有效的履行着《物业租赁合同》。2018年11月，辽宁省工商行政管理局按照联合国安理会第2375号决议向被告下发《责令关闭通知书》，责令停止一切经营活动并限期办理公司注销手续，为此被告于2017年11月27日向原告发出《解除合同通知书》。本院认为，被告提出解除合同系因政府执行联合国安理会决议而导致的合同解除，非因当事人个人因素造成，系因不可归责于双方当事人的事由致使合同目的不能实现的法定合同解除情形，合同自通知到达对方时解除，即《物业租赁合同》于2017年11月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故被告应将收取的承租保证金250000元返还原告，庭审中被告表示同意返还承租保证金250000元，本院予以确认。关于原告要求被告赔偿2000000元违约金的诉讼请求，被告系因政府执行联合国安理会决议而导致的合同解除，被告主观无过错且不可预见，系因不可归责于双方当事人的事由致使合同目的不能实现的法定合同解除情形，且在情势发生变更后被告能及时通知原告，未给原告造成实际损失，故对于原告主张的违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁中天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告沈阳中廊酒店有限公司承租保证金250000元；二、驳回原告沈阳中廊酒店有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由原告沈阳中廊酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  费秀云人民陪审员  董秀坤二〇二〇年四月七日书 记 员  王 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。