广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0821民初3470号 原告（申请执行人）：李锦滨，男，1987年3月18日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：黄泳辉，广西桂联律师事务所律师。 被告（执行案外人）覃培深，男，1978年3月6日出生，汉族，居民，住广西平南县。 被告（执行案外人）朱胜梅，女，1979年12月8日出生，汉族，居民，住广西平南县。 二被告共同委托诉讼代理人：余波，广西桂三力律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：陈可晓，广西桂三力律师事务所实习律师。 被告（被执行人）余东明，男，1970年11月24日出生，汉族，居民，住广西平南县。 原告李锦滨与被告覃培深、朱胜梅、余东明申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月28日受理后，于2019年5月6日作出（2018）桂0821民初3798号民事判决，被告覃培深、朱胜梅不服该判决，向贵港市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月26日作出（2019）桂08民终1117号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院于2019年10月22日立案后，另行组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告李锦滨及其委托诉讼代理人黄泳辉，被告覃培深及其与被告朱胜梅的共同委托诉讼代理人余波、陈可晓到庭参加诉讼，被告余东明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李锦滨向本院提出诉讼请求：1.撤销平南县人民法院2018年11月5日（2018）桂08执异46号《执行裁定书》，准许执行被告余东明名下位于平南县[土地使用证书：平国用（2015）第260405161号；房屋所有权证号：平南房权证平南字第××号]；2.诉讼费由被告共同负担。事实和理由：2018年10月18日，被告覃培深、朱胜梅对执行标的提出书面异议。平南县人民法院于2018年11月5日作出（2018）桂0821执异46号《执行裁定书》，裁定中止评估、拍卖登记在被执行人余东明名下的位于平南县（冬笋塘）234号的房屋一幢[土地使用证号：平国用（2015）第260405161号；房屋所有权证号：平南房权证平南字第××号]的执行。原告认为：1.上述《执行裁定书》违反法定程序，法院通知原告领取《异议申请书》及材料时没有书面或口头告知需要答辩、提供证据及期限，更没有签收《送达回证》，剥夺了原告的诉讼权利；2.上述裁定书适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定案外人覃培深、朱胜梅就属于无过错的第三人，据此裁定中止评估、拍卖，但是，覃培深、朱胜梅对余东明享有交付房产请求权，该种权利属于债权而不是物权，因为欠缺登记公示要件而未发生物权变动效力，即被告从未合法取得房产的所有权，当然无权提出执行异议和要求法院解除对房产的查封、拍卖。因此，恳请法院尽快拍卖已查封被执行人余东明的房屋，实现原告的债权，维护原告的合法权益。 被告覃培深、朱胜梅辩称，1.覃培深、朱胜梅与余东明于2017年9月28日签订合同后积极履行缴款义务，已经缴纳了大部分款项；此外，答辩人为早日享有涉案房屋的所有权，一直在积极与余东明联系，请求其协助办理过户手续，直至法院查封涉案房屋的当日，覃培深、朱胜梅仍在积极办理过户登记手续，但过户登记手续并非覃培深、朱胜梅自己就可以办理成功，需要出让方余东明的配合，而余东明经常以生病住院、没有时间、手续不全等理由拖延，才导致仅差最后一个手续不能过户；2.在本案中除覃培深、朱胜梅与余东明以外，没有其他人对涉案房屋享有任何权利，覃培深、朱胜梅购买涉案房屋的行为也没有违背国家政策，且相关税费也已经积极缴纳完成，虽然耗时较长，但覃培深、朱胜梅已经尽其所能去办理，而过户登记手续一直未能办理成功，是由于余东明一直未能履行其作为出让人协助过户登记的义务，所以覃培深、朱胜梅并非消极不行使其登记权利，是欲行使而不能；3.余东明承诺过会给覃培深、朱胜梅办理过户登记手续，基于对余东明的信任，覃培深、朱胜梅未提起对余东明的诉讼；4.覃培深、朱胜梅已经显著享有对涉案房产的准物权，覃培深、朱胜梅从2017年12月17日实际占有接收涉案房产后，立即进行了装修并于2018年2月入住使用至今，并陆续补签了划拨国有建设用地使用权补办出让合同，缴清土地出让价款及相应的产权转移书据印花税、国有土地使用证出让契税，缴纳了房屋买卖契税且取得购房发票，具有强烈对外公示效力，对涉案房产有了非常强的准物权权益，优先于原告的普通金钱债权，完全能对抗普通金钱的执行；5.涉案房产是覃培深、朱胜梅用2015年平南棚户区（危旧房）拆迁改造补偿款所购买的房产，是覃培深、朱胜梅唯一的住房，一旦涉案房产被执行拍卖，覃培深、朱胜梅便无住所，法院应当从保护公民唯一住房及基本生活保障的立法角度出发，优先保护居住权和生存权。 被告余东明在庭审结束后向本院提交书面答辩状称，1.其于2017年8月上旬与原告签订《房屋买卖合同》，欲将本人名下的城东街冬笋塘234号房屋转卖给原告，并收到其交来购房款53万元；2.由于房产证抵押在桂林村镇银行平南支行，原告交来的购房款被用了一部分，导致剩余资金无法完成房产证解押工作，后来覃培深经人介绍与余东明联系买房事宜，虽然覃培深知悉余东明与原告买卖房屋的事宜，但仍于2017年9月下旬与余东明谈妥以67.8万元的价格将房屋转卖给其；3.由于余东明于2017年11月下旬病重且急用钱，覃培深就与余东明协商约定由覃培深先交10万元，余东明将房屋暂时交付给覃培深，对于一房二卖的行为，余东明深感不安，感觉很对不起买其房屋的二人，也不愿意继续协助任何一人去办理房屋后续过户手续，因为不希望给买房的二人带来难以承受的巨大损失，后来之所以协助办理签订国有土地使用权转让协议、划拨国有建设用地使用权补办出让合同等手续，是因为当时余东明生活极为困难、急于用钱，在覃培深愿意继续支付一定购房款项的情况下，虽不情愿，但无奈也只能协助其去办理；4.余东明妻子黄芳对房屋先卖给原告、后又卖给覃培深的事实一直不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告余东明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据《房屋买卖合同》、（2018）桂0821执1121号《执行裁定书》、（2018）桂0821执1121号《公告》、（2018）桂0821执异46号《执行裁定书》、余东明与黄芳的《结婚证》复印件；被告覃培深、朱胜梅提供的证据办文收件单、划拨国有建设用地使用权补办出让合同、购房发票和缴税发票、不动产籍调查表、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记所需材料、办理涉案房屋所有权过户登记的事项一览表、覃培深的家庭生活照、贵港国土局发布的《贵港市不动产登记实现“一窗受理、并行办理”》、平南县城湖小区棚户区改造建设房屋拆迁补偿安置协议、房屋转让协议、平南县棚户区改造协调工作领导小组办公室开具的拆迁证明、平南县不动产登记中心出具的不动产档案信息资料查询结果证明、余东明在上案二审提交的答辩状、覃培深的支付宝交电费记录，以上证据符合证据的真实性且相互印证，能证实被告余东明在与原告签订房屋买卖协议后又将该房屋转让给被告覃培深、覃培深占有房屋以及办理过户相关手续的事实，本院依法均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月7日，原告李锦滨与被告余东明签订《房屋买卖协议》，约定余东明将登记于其名下的坐落于平南县房屋一幢及其房屋占用范围的土地使用权[土地使用证号：平国用（2015）第260405161号，土地使用权类型为划拨；房屋所有权证号：平南房权证平南字第××号；房屋取得方式为继承]转让给李锦滨，该房屋建筑面积370.92平方米，转让价66.8万元，李锦滨需在2017年7月28日前向余东明支付定金3万元，定金计入总购房款；购房款分三期支付，其中2017年8月7日前付30万元（含定金3万元）、8月31日前付20万元、余款16.8万元在办理房屋过户手续后60日内支付，李锦滨付清购房款之日起15日内，余东明将房屋交付李锦滨。合同签订后，李锦滨向余东明支付了定金3万元以及购房款50万元，但余东明未协助李锦滨办理房屋过户。 覃培深与余东明于2017年9月28日签订《房屋买卖合同》，约定余东明自愿将上述房屋转让给覃培深，转让房屋价款为67.8万元，约定房屋价款分两期付给余东明：第一期于合同签订之日支付50万元，第二期于房屋过户到覃培深名下后3日内付清尾款17.8万元，在该房屋过户到覃培深名下后20天内正式交付该房屋，余东明应在正式交付房屋前腾空该房屋。签订合同当日覃培深即支付了50万元购房款给余东明，之后又陆续支付了16.6万元购房款。2017年9月29日，覃培深、朱胜梅委托平南县佳正测绘有限公司完成了涉案房屋宗地图的测绘工作。因涉案房屋的土地性质系划拨土地，买卖该土地需办理土地出让手续，11月6日，余东明及其妻子黄芳与覃培深、朱胜梅签订了《国有土地使用权转让协议书》，约定余东明、黄芳一致同意将涉案房屋的土地使用权有偿转让给覃培深、朱胜梅。同日，在平南县国土资源局的监督下，覃培深、朱胜梅抽签选定评估机构评估涉案房屋的地块的价值。12月27日，余东明将该房屋交付覃培深。覃培深对该房屋进行装修后于2018年2月入住并缴交电费。同年3月13日，覃培深、朱胜梅向不动产登记中心申请办理涉案房屋的产权过户手续；4月12日，覃培深、朱胜梅与平南县国土资源局签订《划拨国有建设用地使用权补办出让合同》，约定本案房屋的土地需缴纳的出让金为11583元。4月23日，覃培深、朱胜梅缴纳了房屋买卖印花税及契税（国有土地使用权出让）。4月24日，平南县不动产登记中心调查结果意见为土地权属来源合法，四至界址清楚无争议，建议为覃培深、朱胜梅办理不动产权转移登记。5月3日，覃培深缴纳了房屋买卖契税10411.50元。 2018年5月3日，李锦滨向本院提起民事诉讼，请求：判令解除其与余东明签订的《房屋买卖协议》；余东明退还其购房款53万元并向其支付违约金、利息。同日，李锦滨向本院申请财产保全，本院于次日作出查封本案诉争房屋的民事裁定。2018年7月31日，本院作出（2018）桂0821民初1360号民事判决：一、解除李锦滨与余东明于2017年8月7日签订的《房屋买卖协议》；二、余东明双倍返还定金6万元给李锦滨；三、余东明返还购房款50万元并支付利息给李锦滨（利息计算方式：以50万元为基数，从2017年9月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）。该判决发生法律效力后，李锦滨于2018年9月14日向本院申请强制执行，同年10月11日，本院作出（2018）桂0821执1121号执行裁定书，裁定评估、拍卖登记在余东明名下的位于（冬笋塘）234号房屋。2018年10月22日，覃培深、朱胜梅向本院提出异议，同年11月5日，本院作出（2018）桂0821执异46号执行裁定书，裁定中止评估、拍卖登记在被执行人余东明名下的位于平南县（冬笋塘）234号房屋一幢的执行。原告不服该裁定提起执行异议之诉。 另查明，截止至2019年5月16日，覃培深、朱胜梅在平南县辖区范围内，无登记在其二人名下的不动产。覃培深、朱胜梅在庭审中表示购房余款1.2万元愿意按照法院的要求交付执行。 本院认为，一、关于应否追加余东明的妻子黄芳作为本案当事人的问题。涉案房屋系登记在余东明个人名下，余东明享有涉案房屋的处分权，即使其妻子黄芳是房屋的共有人，黄芳在余东明与覃培深、朱胜梅签订合同后，在《国有土地使用权转让协议书》上签名同意有偿转让该房屋的土地使用权，应视为对余东明出售房产行为的认可，故本案不需追加黄芳作为当事人参加诉讼。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1.覃培深与余东明在涉案房屋查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同；2.覃培深与朱胜梅在涉案房屋查封之前亦已经实际占有；3.覃培深已按照合同约定支付超过98%的价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.覃培深与余东明签订《房屋买卖合同》后，在本案房屋被查封前，覃培深、朱胜梅一直积极主动办理房产过户手续，但涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，需补交土地出让金、需平南县不动产登记中心完成不动产权籍调查工作，需房屋所有权人协助办理过户手续等，故上述房屋未能完成办理过户手续，作为买受人的覃培深并不存在过错，即未办理过户登记不能归责于覃培深自身原因，不能办理过户登记覃培深没有过错。原告认为覃培深明知余东明一房二卖的情况，与余东明恶意串通损害原告的合法利益，现导致房产不能过户，覃培深对此存在过错的意见，未能提供证据证实，本院不予采信。因此，被告覃培深享有物权期待权，就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院作出的（2018）桂0821执异46号执行裁定书并无不当，原告诉请撤销该裁定、准许执行涉案房产，本院依法不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回原告李锦滨的诉讼请求。 案件受理费10580元（原告已预交），由原告李锦滨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费10580元（款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李仲权 人民陪审员  黄丽华 人民陪审员  李业佳 二〇二〇年四月十五日 法官 助理  甘 艳 书 记 员  唐楚雯