安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初317号 原告：刘洪起，男，1973年11月9日出生，汉族，自由职业，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：冯春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被告：刘辉，男，1983年2月7日出生，汉族，自由职业，住安徽省淮南市大通区。 委托诉讼代理人：王鹏，安徽里奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹梅，安徽里奇律师事务所律师。 原告刘洪起与被告刘辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年4月1日、4月17日公开开庭进行了审理。原告刘洪起及其委托诉讼代理人冯春、被告刘辉及其委托诉讼代理人王鹏、曹梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘洪起向本院提出诉讼请求：1.判令刘辉支付2017年7月1日起至2018年12月31日止租金48176元，管理费300元，总计48476元，并赔偿损失（以48476元为本金，按月利率2%计算，从2019年1月1日起计算至实际清偿之日止）；2.判令本案诉讼费由刘辉承担。2020年4月1日开庭时，刘洪起将第1项诉讼请求变更为：1.判令刘辉支付2017年7月1日起至2018年12月31日止租金48176元，管理费300元，总计48476元。事实和理由：2016年9月28日，刘洪起与淮南新潮企业运营策划有限公司（以下简称新潮公司）签订《新潮家居租赁合同》一份，承租新潮公司出租的淮南市田家庵区新潮家具城一、二层及负一层，建筑面积：地上14500平方米，地下6000平方米，用作经营家具销售（自营、租赁）或其他商业使用，租赁期8年，自2016年9月1日起至2024年8月31日止。2017年9月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，合同约定刘洪起将淮南市田家庵区新潮家具城二楼366平方米的商铺出租给刘辉以经营“幸福王朝”品牌使用，租赁期1年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止，商铺月租金为12810元，租金每3个月支付一次。同时，合同约定，刘辉每月应支付管理费300元。合同签订后，刘辉已按时入驻经营，租赁期满后，刘辉虽未续签合同，但持续经营至今。经甲乙双方确认，截至2018年11月30日刘辉仍拖欠租金35366元。其后，2018年12月租金12810元，管理费300元，刘辉至今也未支付。为维护自身权益，刘洪起特提起诉讼，望法院判如所请。 刘辉辩称，1.原、被告之间无合同关系，刘洪起无权向刘辉主张租赁合同关系，刘辉是与田家庵区宜美居家具销售中心（以下简称宜美居销售中心）签订的合同，刘洪起提供的合同上的签字系其事后所签，刘辉并不知情，刘洪起不能据此主张其系合同相对方；2.刘洪起提供的三方协议因无甲方盖章而无效，不能作为证据使用，也不能据此认为原、被告之间存在合同关系，另外尽管该三方协议中存在双方确认租金结算条款，但是刘辉与合同之外的其他人对租金的确认因无出租人的参与而没有任何意义；3.刘洪起在诉请中依据合同所得出的租金的金额以及利息的计算是错误的，关于租金本金计算有误，租金本金应该是35366元减去一个月的优惠，是刘辉欠付的具体金额，刘洪起表明刘辉一直持续经营的主张没有事实依据，事实上刘辉自2018年6月30日合同到期后就不再继续经营，不存在刘洪起主张的还欠一个月租金的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《淮南新潮运营公司租赁合同》一份。本院经审查认为，该租赁合同系刘洪起与新潮公司于2016年9月28日签订，约定了商铺的基本状况、租赁期限、用途、租金及支付方式等相关事宜，双方签字、盖章，对该证据的真实性本院依法予以确认。 2.原、被告分别提交的《淮南新潮国际家俱城租赁合同》各一份。本院经审查认为，原、被告提交的两份租赁合同除落款“甲方”处不一致外，其他合同内容完全一致，刘洪起提交的租赁合同“甲方”处有宜美居销售中心加盖印章及刘洪起的签字，而刘辉提交的租赁合同“甲方”处只有宜美居销售中心加盖印章，结合庭审双方陈述，刘辉对承租涉案商铺、履行租赁合同的事实无异议，对于双方有争议的合同相对方即出租方是谁本院将结合合同的履行情况以及全案证据综合认定。 3.原告提交的《协议书》一份。本院经审查认为，该《协议书》甲方为新潮公司，乙方为刘洪起，丙方为刘辉，协议中写明“乙丙双方经过对账核算后确认，截止到2018年11月30日，丙方欠乙方租金35366元、管理费0元，合计35366元”等内容，该协议落款处仅有乙方刘洪起、丙方刘辉签字确认，甲方新潮公司未盖章确认，虽该协议约定“经甲方盖章、乙丙方签字时生效”，但刘辉已签字确认其拖欠刘洪起租金35366元的事实，对该事实本院依法予以确认。 4.原告提交的国家企业信用信息公示系统打印件、淮南市田家庵区市场监督管理局调取的宜美居销售中心注销证明各一份。本院经审查认为，刘辉对该证据的真实性无异议，可以证明宜美居销售中心于2017年2月14日注销，但认为即使宜美居销售中心注销，合同的承继主体也应为何承华而不是本案原告，本院对该证据的真实性依法予以确认，对于租赁合同的实际履行主体将结合全案证据综合认定。 5.原告提交的宜美居销售中心与刘辉于2016年5月8日签订的《淮南新潮国际家俱城租赁合同》一份。本院经审查认为，刘辉对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，对刘辉自2016年5月16日至2017年5月15日期间从宜美居销售中心承租涉案商铺经营幸福王朝家具品牌的事实予以确认。 6.原告提交的银行转账记录以及微信聊天记录九张。本院经审查认为，对于交易日期为2017年2月20日、2017年2月22日、2017年6月13日的银行转账记录，刘辉对关联性提出异议，因该三笔转账并非发生在本案租赁合同期限内，对三份银行转账记录与本案的关联性本院依法不予确认，对于微信聊天记录，刘辉对真实性无异议，本院对该部分证据的真实性依法予以确认，能够证明刘辉于2017年8月至2018年7月向刘洪起支付部分房租、管理费等事实。 7.被告提交的微信转账记录八张。本院经审查认为，七张转账记录是转账给“转给好心情”，转账说明注明租金、管理费，一张转账记录系转账给“何晓丰”，对于转账给“转给好心情”的部分转账记录，因刘辉未提供该部分转账记录的原始载体且未提供证据证明“转给好心情”的身份信息，对该部分转账情况本院无法核实。对其中转账时间为2018年2月3日的转账记录与刘洪起提交的2018年2月3日的微信聊天记录相互印证，对刘辉向案外人转账支付租金后向刘洪起核实确认的事实依法予以确认。 8.本院依职权调取的与案外人何承华的谈话笔录一份。本院经审查认为，案外人何承华曾作为宜美居销售中心（已注销）的经营者，经本院通知到庭陈述相关情况，何承华表示涉案租赁合同的所有权利义务都与其无关，结合全案其他证据，本院对该事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月8日，刘辉与宜美居销售中心签订《淮南新潮国际家俱城租赁合同》一份，约定：“甲方:宜美居销售中心乙方:幸福王朝刘辉第一条商铺的基本状况甲方出租给乙方的商铺位于田家庵区淮舜南路222号新潮国际家俱城二层位置。经营品牌为:幸福王朝。出租商铺面积共306平方米。第二条租赁期限、用途1.该商铺租赁期一年，自2016年5月16日起至2017年5月15日止……甲方:何承华（同时加盖宜美居销售中心印章）乙方:刘辉签订日期：2016年5月8日”。 2016年9月28日，刘洪起与新潮公司签订《淮南新潮运营公司租赁合同》一份，约定：“甲方:新潮公司乙方:刘洪起第一条商铺的基本状况1.甲方出租给乙方的房屋位于淮南市田家庵区新潮家具城一、二层及负一层。建筑面积：地上14500平米、地下6000平米。第三条租赁期限、用途1.该房屋租赁期共8年，自2016年9月1日起至2024年8月31日止……” 2017年2月14日，宜美居销售中心注销。 2017年9月6日，刘洪起以宜美居销售中心的名义与刘辉签订《淮南新潮国际家俱城租赁合同》一份，约定：“第一条商铺的基本状况甲方出租给乙方的商铺位于田家庵区淮舜南路222号新潮国际家俱城二层位置。经营品牌为:幸福王朝。出租商铺面积共366平方米。第二条租赁期限、用途1.该商铺租赁期一年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止。第三条租金及支付方式1.商铺月租金35元/平方米×商铺建筑面积计算，该商铺月租金为人民币12810元。包括商铺租赁费、设备设施使用费，所占比例各为50%。2.支付方式为：租金每三个月支付一次，该租金为人民币38430元；每次支付租金的时间须于商铺月租赁期前15日支付……”另，该合同第5页中间部分空白处手写注明“合同期内优惠3个月（前2个月优惠，合同最后1个月优惠）”。该合同一式两份，刘洪起手持一份，其落款处写明“甲方:刘洪起宜美居销售中心（印章）乙方:刘辉签订日期：9月6日”，刘辉手持一份，其落款处写明“甲方:宜美居销售中心（印章）乙方:刘辉签订日期：9月6日”，两份合同除落款处不一致外，其他合同内容完全一致。 2018年12月9日，新潮公司作为甲方、刘洪起作为乙方、刘辉作为丙方，三方拟定《协议书》一份，写明：“一、2016年9月28日甲乙双方签订《新潮家居租赁合同》，约定‘甲方将位于淮南市田家庵区新潮家具城一二层及负一层（建筑面积地上14500平方米、地下6000平方米）房屋租赁给乙方作为家具销售（自营租赁）或其它商业使用，租赁期共8年，自2016年9月1日起至2024年8月31日止’等内容。二、2017年9月6日乙方与丙方签订《淮南新潮国际家俱城租赁合同》，合同约定‘乙方将位于二层商铺租赁给丙方作为幸福王朝家具品牌使用，租赁期限为1年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止，每月租金为12810元’等内容。三、乙丙双方经对账核算后确认，截止到2018年11月30日，丙方欠乙方租金35366元、管理费0元，合计35366元。四、以上丙方欠乙方的租金及管理费35366元所欠租金和管理费涉及合同的全部权益和义务，甲乙丙三方经协商确定，乙方转让给甲方，对此丙方表示同意。丙方愿意向甲方支付租金及管理费35366元，丙方承诺于2019年8月31日前付清，如逾期支付，逾期支付期间每日1‰给付利息直至全部付清时止……七、本协议一式三份，经甲方盖章、乙丙方签字时生效……”协议拟定后，刘洪起、刘辉分别作为乙方、丙方在该协议上签字、捺印，但甲方新潮公司并未对该协议盖章确认。 另查明：2017年8月至2018年7月期间，刘辉多次通过微信转账的方式向刘洪起支付租金、管理费等。 再查明：经本院通知，案外人何承华到庭对相关事实作出陈述，内容为“我没有签（幸福王朝的租赁合同），可能是刘洪起聘请的经理与刘辉签的，我不是该租赁合同的出租人，该租赁合同所有的权利义务都与我无关，（涉案租赁合同签订时）我不在场，合同内容我不知道，那个时候我已经离开商场了”等。 本院认为，法律规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，刘辉曾于2016年5月与宜美居销售中心（经营者为案外人何承华）签订租赁合同，承租位于田家庵区淮舜南路222号新潮家具城二楼位置经营幸福王朝家具品牌，合同约定租赁期限为2016年5月至2017年5月。刘洪起于2016年9月整体承租新潮公司位于田家庵区淮舜南路222号新潮家具城一、二层及负一层房屋，取得出租权以后刘洪起于2017年9月6日以宜美居销售中心（于2017年2月14日已注销）的名义与刘辉签订租赁合同，约定刘辉继续承租原位置经营幸福王朝品牌，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日。合同签订后，刘辉多次通过微信转账等形式向刘洪起支付租金、管理费等，虽其持有的租赁合同甲方处没有刘洪起的签字，但通过庭审查明，刘辉按照该租赁合同的相关约定履行主要义务，刘洪起予以接受，双方之间的租赁合同关系成立，该租赁合同系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。关于刘辉辩称刘洪起并非合同相对方、即使宜美居销售中心注销合同承继主体也应为案外人何承华的辩解意见，本院认为，刘辉自觉向刘洪起支付租金、管理费等行为说明其明知刘洪起系涉案商铺的出租人，刘洪起提交的《协议书》虽未经新潮公司盖章确认，但刘辉在该协议中明确签字确认拖欠刘洪起租金，充分印证刘辉认同刘洪起系合同相对方的主体地位，加之，案外人何承华经本院通知到庭陈述“我不是该租赁合同的出租人，该租赁合同所有的权利义务都与我无关”，何承华的相关陈述已表明其并非涉案租赁合同的相对方，结合以上几点足以说明刘辉的该项辩称与事实不符，本院依法不予采信。 法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，刘辉签字确认截止到2018年11月30日拖欠刘洪起租金35366元、管理费0元，故本院认定刘辉尚应支付刘洪起租金35366元，关于刘洪起主张刘辉支付租金48176元的诉讼请求，合理部分，本院依法予以支持。关于刘辉辩称刘洪起提交的《协议书》因没有新潮公司盖章而未生效的辩解意见，因该协议的效力不是本案审理范畴，本院对该《协议书》是否生效不作审查，仅对刘辉签字认可拖欠刘洪起租金35366元的事实予以确认。关于刘辉辩称，根据租赁合同中“合同最后一个月优惠”的约定，拖欠的租赁费用应为35366元扣除一个月租金12810元的辩解意见，因刘辉已对所欠租金进行明确结算，其该项辩称依据不足，本院依法不予采信。关于刘洪起诉请2018年12月份的租金及管理费的主张，因刘洪起未提交证据证明刘辉在租金结算后继续使用涉案商铺的事实，该项诉请证据不足，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘辉于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘洪起租金35366元； 二、驳回原告刘洪起的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1012元，由原告刘洪起负担274元（已交纳），被告刘辉负担738元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  郝荣琦 人民陪审员  蔡景诗 人民陪审员  马莉莉 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员  张 瀚 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。