贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初328号 原告（反诉被告）：黄剑义，男，汉族，1975年10月27日生，住广东省陆河县。 委托诉讼代理人：朱栋，贵州元璋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄漫铃，贵州元璋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：遵义金龙饮食服务有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区中山路。统一社会信用代码91520302214781818R。 法定代表人：熊大权，董事长。 委托诉讼代理人：苏凯东，贵州乾锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王正明，公司员工。 原告黄剑义（反诉被告）与被告遵义金龙饮食服务有限责任公司（反诉原告，以下简称“金龙公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理，在审理过程中，被告遵义金龙饮食服务有限责任公司提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄剑义的委托诉讼代理人朱栋、黄漫铃，金龙公司委托诉讼代理人苏凯东、王正明到庭参加诉讼；本案现已审理终结。 原告黄剑义向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原告与被告于2019年4月17日解除《租赁合同》；2.请求人民法院判令被告退还原告保证金壹佰万元（小写：10000000元），从2019年5月2日起按照年利率6%计算至该款付清之日止，算至起诉之日利息为27000.00元；3.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。其主张的事实及理由为：2018年4月4日，原告与被告签订《租赁合同》，被告将位于遵义市北京路108号的狮山大酒店主楼、附楼、停车场租给原告使用，双方对租赁期限、租金及支付方式、保证金、租赁场地的交还等进行了明确约定。合同第四条约定“乙方须在本合同签订当日内向甲方交纳保证金人民币壹佰万元”、“如因出现巨额亏损、国家政策或不可抗力而导致合同解除、中止的，双方约定15日内……乙方所交纳保证金甲方将无条件无息予以退还”；第七条约定“租赁期满未能续约或合同解除等原因提前终止，乙方应在合同终止后三十日内将场地交还给甲方，除搬走可拆卸的物资外，对形成符合的装饰装修部分归甲方所有”。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金壹佰万元及相应租金。原告租赁该房屋的目的是为了开设医疗机构，2019年3月底，原告因项目立项、房屋设计出图、项目筹备等开支已产生巨额亏损，且无法办理医疗机构许可证，遂向被告多次沟通要求解除《租赁合同》事宜，并于2019年4月16日向被告提交《申请提前解除终止租赁合同报告》。2019年4月17日，被告同意解除《租赁合同》，双方租赁合同关系终止；当日，按照《租赁合同》第七条约定，因合同解除原因提前终止合同，原告向被告移交了租赁场地，被告对租赁场地进行检查后接收，双方在《租赁场地移交》上签字确认。合同解除后，原告多次催告，被告拒不退还原告保证金。根据合同约定，合同解除、终止的，被告应当无条件退还保证金。由于被告未按合同约定按时退还原告保证金，应当对给原告造成的经济损失承担赔偿责任。原告主张损失计算方式为，被告从欠款之日起，按照年利率6%支付原告资金占用费。原告为了维护自身利益，提起诉讼。 被告金龙公司辩称：1.原告回避了其通过公开拍租方式与答辩人达成租赁合同的事实。2017年8月，被告所属的狮山大酒店在长期停业后经董事会决定公开招租，并委托遵义市兴盛拍卖有限责任公司以公开拍租的形式进行。2017年9月19日，原告以租金146万元通过竞拍获得了被告狮山大酒店十年的租赁使用权，租金前三年不递增，从第四年开始每两年递增一次，递增比例为5%。在成交确认书签署后，双方本应尽快签订正式租赁合同，但原告却以合同样本需修改等各种理由迟迟不与被告签订。被告不得已只好与原告就合同相关内容进行多次磋商，直到2018年4月4日才正式签订租赁合同，其中对于装修前原告一直要求要十二个月以上，被告考虑到十年的租赁期限，且其装修等投入按照双方约定不低于350万元，装修期又免收租金，再加上前期从拍租成交到签订合同被告又被原告耽误了六个多月等因素，最终给予了原告长达九个月的装修期。2.原告方以其租赁用途是开办医院为由，要求被告将酒店全部物资清场，被告不得已只好将原来酒店的所有物资全部低价处置，导致被告损失巨大。3.原告因自身原因违约，不能按约履行合同，导致被告合同目的不能实现，由此给被告造成的经济损失应当由原告负责赔偿。原告在入场后，向被告支付了2019年1月至3月第一季度的租金365000元，但却一直不进行装修，直到九个月的装修期满。被告在2019年3月向原告催租时，原告却向被告提出其无力开办医院，要求解除合同，4月份又递交了正式的书面请求。被告考虑到如果不同意，会给双方造成巨大的经济损失，遂只好同意解除合同。但原告的行为系根本性违约，导致被告的合同目的不能实现，对于原告违约给被告造成的损失，仅租金损失就高达近200万元。原告虽然交了100万元的保证金，但根本不能弥补被告的损失。鉴于上述情况，请求人民法院驳回原告的诉请。为此，特向人民法院提起诉讼请求：1.判令被告赔偿因违约解除租赁合同给原告造成的经济损失1946656元；2.本案诉讼费由被告承担。 原告黄剑义辩称：1.原告与被告协商一致解除合同，符合《租赁合同》4.3条之规定，被告应当按照合同约定退还原告保证金100万元。2.被告在反诉中提出要求原告赔偿经济损失的请求没有事实和法律依据。双方于2019年4月17日达成合同解除的合意，该解除合意系对《租赁合同》作出的变更，符合意思自治的原则，原告没有违约，不应该承担违约赔偿。租赁合同系双方平等、自愿的前提下签订。被告在合同签订时自愿承担的免租期、清场、合同可解除等约定的风险，应当依约遵守不得违背和反悔。同时原告也承担了项目立项、装修设计等巨额亏损，承担了交纳房屋租金、让渡保证金租金占用费的风险。双方应当各自承担在《租赁合同》订立时已经分配的风险。3.被告违反《租赁合同》4.3条之规定，应当承担违约责任。合同约定的保证金退还期限届满，被告应当退还原告保证金及利息。 本院经审理认定事实如下：位于遵义市红花岗区的狮山大酒店系金龙公司所有，金龙公司于2017年8月委托遵义市兴盛拍卖有限责任公司公开拍卖狮山大酒店10年经营租赁权。2017年9月19日，黄剑义以年租金146万元通过竞拍获得了狮山大酒店十年的租赁使用权。2018年4月4日，金龙公司（甲方）与黄剑义（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定甲方将狮山大酒店主楼、附楼、停车场出租给乙方，乙方对承租房屋拥有项目自主经营权，对所经营的项目，相关手续自行办理。租赁期限为十年，自2019年1月1日起至2028年12月31日止。酒店交付日为2018年4月10日。租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的“装修期”称“免租期”，免收租金，免租期九个月，自2018年4月1日起至2018年12月31日止。租金标准为每季度365000元，年租金1460000元。在合同期内，租金前三年不递增，从第四年起，每两年递增一次，递增比例为5%。租金按季度提前10天支付，首期（即租期开始之日至2019年3月31日）租金乙方须在合同签订后当日内支付，以后在上季度最后一个月的25日以前交下季度的租金，不得推迟和拖欠，逾期交租，先扣滞纳金再结算租金。为确保乙方按本合同约定履行，乙方须在本合同签订当日内向甲方交纳保证金人民币壹佰万元。在本合同解除、终止或者合同期到期，乙方应依约退还房屋并结清各项费用。乙方若有欠款现象，甲方有权在保证金中扣除，保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足。若无任何欠款，甲方在本合同终止后15日内，无息返还乙方保证金。如因出现巨额亏损、国家政策或者不可抗拒原因，而导致合同解除、终止的，双方约定15日内如乙方没有拖欠甲方租金、滞纳金、水费、电费、其他乙方应支付的款项等的情况下，乙方所交纳保证金甲方将无条件无息予以退还。乙方承租后投入的装修不得低于350万元。合同签订后，黄剑义于2018年4月18日向金龙公司交纳了保证金1000000元、租金365000元（第一季度2019年1月1日至3月31日）。金龙公司也按约向黄剑义交付了租赁场地。 2019年4月12日、2019年4月17日，因黄剑义未按合同约定交纳租金，金龙公司向其送达了催租通知。2019年4月16日，黄剑义以政策及不可抗拒原因导致拟经营的项目无法开展、前期各项工作已产生巨额亏损为由，向金龙公司提交了《申请提前解除终止租赁合同报告》，愿意承担4月1日至20日房租及当期（一季度）违约金20%。金龙公司于4月17日在该报告上回复并盖章：黄剑义、苏元灿，你方单方提出要求提前终止合同，根据合同约定是不能提前终止的，但你方有具体情况，双方必须坐下来协商处理，对于提前终止合同给金龙公司造成的损失，双方坐下来协商处理。2019年4月17日，黄剑义将租赁场地移交金龙公司。随后，双方在退还保证金及赔偿损失上产生分歧，故诉至法院。 另查，2019年4月22日，金龙公司将狮山大酒店出租给中铁四局集团第四工程有限公司遵义市红花岗区延安办片区棚户区改造项目经理部，租赁期三年（2019年10月29日至2022年10月28日），免租期六个月（2019年4月29日至2022年10月29日），年租金1380000元。 再查，2019年4月东莞市九龙医院投资管理有限公司（法人黄剑义）向遵义市红花岗区卫生和计划生育局申请设立遵义广济皮肤病医院，遵义市红花岗区卫生和计划生育局于2018年11月7日下发文件，经初步审核，同意申报设立该医疗机构。东莞市九龙医院投资管理有限公司（黄剑义）立即按照程序向遵义市卫生健康局提出申请，遵义市卫生健康局未批准设立遵义广济皮肤病医院。 本院认为，本案的争议焦点如下： 一、黄剑义与金龙公司签订的《租赁合同》是否解除。 本案中，黄剑义通过竞拍的方式获得了狮山大酒店十年的租赁权，并于2018年4月4日与金龙公司签订了《租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。上述租赁合同订立后,双方均依约履行,直至2019年4月12日,金龙公司向黄剑义发出催租通知，随后黄剑义向金龙公司提交《申请提前解除终止租赁合同报告》,要求于提前解除租赁合同及返还保证金。金龙公司收到报告后,与黄剑义进行了协商,并于2019年4月17日收回了租赁场地，虽对黄剑义要求提前解除合同而造成的损失赔偿问题未达成一致,但双方对2019年4月17日解除租赁合同达成合意,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，故本院确认金龙公司与黄剑义签订的租赁合同(2019年1月1日至2028年12月31日)已于2019年4月17日解除。 二、黄剑义要求提前解除合同是否违约。 黄剑义主张其因巨额亏损及国家政策原因导致拟开设的医院无法开展，故要求提前解除合同并不存在违约行为。《租赁合同》系双方在平等自愿的前提下签订，任何合同的签订双方都要承担相应的风险。黄剑义租赁金龙公司的狮山大酒店用于开设医院，因其未得到相关部门的批准设立，导致医院无法开展设立和经营。相关部门未批准黄剑义设立医院，系属于行政审批的范畴，并不属于国家政策、不可抗力等原因。至于巨额亏损，黄剑义仅提供了装修设计图予以佐证，况且其并未对租赁场地进行过装修。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对其主张，本院不予采信。故本院认为，黄剑义在租赁合同履行期限内单方提出解除租赁合同,已属违约。 三、金龙公司主张的损失问题。 金龙公司主张,因黄剑义违约解除租赁合同,黄剑义应赔偿我公司因合同无法实现所造成的全部损失,包括:1.从拍租成交到租赁合同签订（2017年9月19日-2018年4月4日）按6个月计算，每月租金为121666元，损失729996元;2.装修期9个月，每月121666元，损失1094994元；3.从解除合同到重新招租签订租赁合同1个月（2019年4月），损失121666元。上述共计16个月，损失共计1946656元。对此本院认为,黄剑义在租赁合同履行期限内单方提出解除租赁合同,已属违约,应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，1.从拍租成交到租赁合同签订（2017年9月19日-2018年4月4日）的租金损失:经查明,黄剑义于2017年9月19日竞拍成交后，直到2018年4月4日双方才签订了书面的《租赁合同》，对此双方在庭审中均称是对方的原因造成了合同的延迟签订，但双方均未提交证据予以佐证。因此,本院以双方签订的书面《租赁合同》的时间来确认租赁关系的建立，故金龙公司主张的上述期间的租金损失,没有事实依据,本院不予支持。2.装修期9个月：《租赁合同》系黄剑义与金龙公司协商一致签订，合同中约定的租金、租赁期限十年、装修投入不得低于350万元、装修期9个月等相关内容，均是基于该合同系长期且装修投入大，故给予的相应的免租装修期。黄剑义仅仅在支付了第一季度租金后，就单方提出解除合同，且在长达9个月的免租装修期内并未对租赁场地进行装修。故本院对金龙公司要求参照合同租金标准要求黄剑义支付免租期内的损失的诉讼请求予以支持；双方合同从2018年4月4日履行至2019年4月17日合意解除，时间共计一年，金龙公司要求黄剑义赔偿装修期房租损失9个月，应按照双方合同期限（120个月）与实际履行期限（3个月）作出相应比例予以扣除,即3/120，故黄剑义应支付金龙公司免租期内房屋租金损失为121666元/月*9个月*(1-3/120)=1067619.15元。3.从解除合同到重新招租签订租赁合同1个月（2019年4月）的租金损失。双方租赁合同于2019年4月17日方才解除，黄剑义应当按照双方合同约定向金龙公司支付从2019年4月1日到2019年4月17日的租赁期间的租金；从2019年4月18日至2019年4月29日金龙公司将狮山大酒店另行出租他人并实际移交，金龙公司另寻承租人期间的合理损失亦应由违约责任人黄剑义承担，计算标准亦应为合同租金标准为宜，故金龙公司诉请2019年4月的租金损失（121666元/月/30天/月）*29天=117610.47元的部分，本院予以支持。以上共计:1067619.15元+117610.47元=1185229.62元。 四、金龙公司是否应退还黄剑义保证金1000000元并支付利息。 保证金，顾名思义，是指合同当事人一方或者双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。保证金就是为了保证合同的履行，确保守约方能获得违约方造成的损失赔偿。本院在上述认定中确认了金龙公司的损失，金龙公司可在黄剑义赔偿了损失后退还其保证金。至于利息，因本案中合同解除后，系双方对损失部分未达成一致造成了诉讼，金龙公司不存在主观上故意不退还保证金，故对利息部分，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)黄剑义与被告（反诉原告）遵义金龙饮食服务有限责任公司签订的《租赁合同》已于2019年4月17日解除； 二、被告（反诉原告）遵义金龙饮食服务有限责任公司退还原告(反诉被告)黄剑义保证金人民币1000000元； 三、原告(反诉被告)黄剑义赔偿被告（反诉原告）遵义金龙饮食服务有限责任公司经济损失1185229.62元； 四、驳回原告(反诉被告)黄剑义的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半7020元（本诉）由遵义金龙饮食服务有限责任公司，案件受理费11160元（反诉），由黄剑义承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员  周 莉 二〇二〇年四月七日 法官助理  何小飞 书 记 员  任雅旭