内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初317号原告：广东中奥物业管理有限公司包头分公司。负责人：陈霖。委托诉讼代理人：白国飞。委托诉讼代理人：李小芳。被告：郭忠，男，1968年10月6日出生。 委托诉讼代理人：姜海丽，内蒙古昆峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：额尔敦朝鲁，上海市建纬（包头）律师事务所律师。原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司与被告郭忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的委托诉讼代理人白国飞、李小芳，被告郭忠的委托诉讼代理人姜海丽、额尔敦朝鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业管理费22723.31元、违约金8671.2元、公摊水费700.16元、公摊电费133.45元，合计32228.12元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求中的物业管理费金额为22722.77元。事实和理由：2013年9月30日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期交费的从逾期之日起按每日应交费用的千分之三交纳违约金。合同履行至今，原告按合同约定提供了物业管理服务，被告郭忠系上述物业枫丹苑3-101号的业主，物业面积463.73平方米，按约定应当向原告交纳2019年1月1日至2020年2月29日的物业管理费用22722.77元，但被告一直拒绝交费，产生违约金8671.2元。同时，被告欠交公摊水费700.16元、公摊电费133.45元。被告拒不履行交费义务，原告多次催交未果。被告郭忠辩称，一、被告所购房屋实为普通住宅，应按普通住宅物业服务标准收取物业费。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，被告所购房屋为普通住宅，原告在物业管理服务合同中将被告所购房屋称为“别墅”是错误的，应当给予纠正。既然被告所购房屋是普通住宅，那么就应当按照物业服务合同约定的普通住宅物业服务收费标准收取物业服务费，而不应当按“别墅”物业管理服务标准收取物业服务费。被告不能按时交纳物业费是原告收费标准错误导致的，被告不存在违约行为，当然也就不存在违约金的诉求。二、原告主张的公摊水费、电费没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业公司擅自扩大收费范围或者重复收费的业主可以提出抗辩，人民法院应当予以支持；《内蒙古自治区物业管理条例》第四十九条规定，物业公司应将物业服务收支情况、分摊情况进行公示；国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费管理办法》的通知（发改价格【2003】1864号）第十一条的规定，三江尊园小区实行的是物业费包干制，物业公摊能耗费用理应包括在物业管理服务费中，不应再额外向业主加收，额外约定属于擅自扩大收费范围、重复收费、乱收费，业主有权拒绝交纳分摊的公摊能耗费，法院应该支持业主的抗辩。同时，三江尊园小区在收取公摊能耗费用时也未向业主进行相关内容的公示，业主可以拒交公摊能耗费。本院经审理认定事实如下：2011年10月19日，包头市三江金茂房地产开发有限责任公司作为三江尊园的建设单位与原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定广东中奥物业管理有限公司包头分公司为三江尊园小区提供前期物业服务，委托管理期限从2011年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，其中电梯住宅物业2元/月/平方米，别墅物业3.5元/月/平方米。被告郭忠系三江尊园枫丹苑3-101号别墅的业主，该房屋建筑面积为463.73平方米。2013年9月30日，被告郭忠与原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司签订《包头三江尊园前期物业服务协议》，委托原告从2012年1月1日起至业主大会成立并选用物业服务企业期间为其提供物业管理服务。协议第六条约定物业服务收费实行包干制方式，但不包括公共设施设备分摊水电费用和需要向业主收取的其他合理费用，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准为：高层住宅物业：2元/月/平方米，别墅物业3.5元/月/平方米。交费时间和方式：住宅类物业服务费用每12个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与物业公司另行约定物业承接日的，由实际承接日起交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向物业公司交纳当周期物业服务费，逾期物业公司将向业主收取应交款每日千分之三的违约金。自2019年1月1日至2020年2月29日，被告郭忠累计欠付物业服务费14个月，欠费金额22722.77元，计算方法：3.5元/月/平方米×463.73平方米×14个月=22722.77元。                   本院认为，原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司与被告郭忠签订的《包头三江尊园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。被告郭忠作为三江尊园枫丹苑3-101号别墅的业主，接受了原告提供的物业服务，应按合同约定的别墅物业的收费标准交纳物业费，故对原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司要求被告郭忠给付2019年1月1日至2020年2月29日期间的物业服务费22722.77元的诉讼请求，本院予以支持。被告郭忠抗辩称所购房屋为普通住宅，应按普通住宅收取物业费的抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予支持。原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司未提供证据证明其完全按照《包头三江尊园前期物业服务协议》的约定履行服务义务，且被告郭忠存在恶意拖欠物业费的情形，其要求被告支付违约金8671.2元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司要求被告郭忠支付公摊水费700.16元、公摊电费133.45元的诉讼请求，未提供相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭忠于本判决生效之日起十五日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司2019年1月1日至2020年2月29日的物业服务费22722.77元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。  如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费606元，减半收取计303元（原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司已预交），由原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担89元，由被告郭忠负担214元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。  审判员  谢    莉                           二〇二〇年四月二十日                         书 记员  黄晓敏                附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。  人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。