广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初322号 原告北海永昶物业服务有限公司。住所：北海市北海出口加工区**永昶科技电子（北海）有限公司主厂房。统一社会信用代码：914505000635826774。 法定代表人卢春林，总经理。 委托诉讼代理人吴鸿远，广西天惠律师事务所律师。 被告陈婵婵，女，1990年12月3日出生，汉族，，住北海市海城区 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案日期2019年3月6日 开庭日期2019年3月26日 原告诉讼请求被告支付2018年4月1日至2019年6月30日期间的物业费2236.5元、水电公摊费372.5元、电梯费525元、发电机发电费41.4元、二次供水费211.5元、水费1209.8元、垃圾处理费132元及相应的违约金（2019年6月30日以前的违约金为878元，详见附表；2019年7月1日以后的违约金以4728.7元为基数，月利率3%计算，暂计至2020年2月29日为1134.9元，直至被告全部清偿欠款之日止），以上合计6741.6元。事实和理由：被告系北海市南京路92号昕景华庭1幢7层0704号房的业主。原、被告于2015年11月16日签订《昕景华庭前期物业服务协议》，约定被告在昕景华庭1幢7层0704号房的物业服务由原告管理，物业费按建筑面积1.2元/㎡/月的标准计收，每三个月交纳一次，不如约交纳的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日3%交纳违约金。合同签订后，原告依约提供完善的物业管理服务，被告也按期如数支付了2018年1月份之前物业费、公共公摊费、电梯费、水费及垃圾处理费等费用。2018年7月至今，虽经原告多次催收物业管理费用，被告均予以拖延。被告只享受权利而不履行应尽的义务，拖欠原告多期物业管理费用的行为，已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，原告特向法院提起诉讼。 被告答辩意见不同意原告的诉讼请求。1.原告未能提供证据证实其所主张的水电公摊费、电梯费、发电机发电费、二次供水费等的产生；2.被告每月交纳物业费等费用，是因原告之前帮助被告办证，却没有将相关办证费用退还被告，且原告曾说过物业费等费用可从办证费中予以扣除；3.关于交纳物业费等费用一事，原告在起诉被告之前，未与被告联系过，被告亦未收到原告所邮寄的《催收物业费通知》；4.不同意支付违约金，原告主张的违约金过高，且违约金应从被告收到原告的起诉材料之日起开始计算。 查明事实被告是北海市南京路92号昕景华庭1幢7层0704号房的业主，2015年底入住涉案小区。2015年11月16日，原告与被告协商一致签订《昕景华庭前期物业服务协议》，内容：物业类型为商、、住宅小区坐落位置于北海市银海区南京路92号；原告对房屋外公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通项目进行维护、修缮、服务与管理；被告依据本协议向原告交纳物业管理费用；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金）按建筑面积每月每平方米1.2元收取，每三个月交纳一次；公用水、电费按实际由被告分摊；电梯维护费35元/户/月；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金等等。 被告入住涉案房屋后，按照双方约定按时交纳物业费等费用至2018年3月31日。但被告自2018年4月1日至2019年6月30日止，拖延原告物业费等费用。原告多次向被告催收上述费用无果。2019年4月18日，原告作出《催收物业费通知书》，写明：鹏基公司已于2015年8月30日将北海市南京路92号昕景华庭1幢7层04号房屋交付给被告，被告应在2019年5月5日前联系原告办理物业服务费交纳手续，2015年9月份至2019年3月份的物业服务费为3909.7元（其中，物业费每月1.2元/平方米，电梯费每月35元，水电公摊每月0.2元/平方米，垃圾处理费每月8.8元）。同年4月19日，原告将上述《催收物业费通知书》邮寄至被告户籍地北海市海城区贵阳路**紫金阁****，并在该邮寄单上注明“昕景华庭物业催款通知书”。同年4月22日，上述邮件被投递并签收，签收人为他人。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《不动产登记证》、《昕景华庭前期物业服务协议》、《北海永昶物业服务有限公司（昕景华庭）收费明细》、《催收物业费通知书》、“邮政标准快递”、“邮件查询信息”、《北海永昶物业服务有限公司（昕景华庭）收款收据》、“北海市物业服务收费及相关价格收费公示牌照片”及原、被告的陈述予以证实。 本院意见原告与被告于2015年11月16日所签订的《昕景华庭前期物业管理服务协议》经双方自愿协商，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，上述协议合法有效，当事人应当遵守和履行。根据法律法规的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。原、被告签订《昕景华庭前期物业服务协议》，原告在管理涉案小区期间，按规定提供物业服务，被告作为涉案小区的业主之一已经享受了原告的物业服务。但被告入住后，2018年4月1日至2019年6月30日期间拖欠原告的物业费等费用，已构成违约，应承担民事责任。 根据双方所签订的《昕景华庭前期物业管理服务协议》约定，原告主张被告支付物业费2236.5元、电梯费525元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告主张被告支付水电公摊费372.5元、二次供水费211.5元、水费1209.8元、垃圾处理费132元。本院认为，原告所提供的《北海永昶物业服务有限公司（昕景华庭）收费明细》中，详细记录了相应月份的水表读数，相关的费用收取标准原告已经制作了公示牌并予以公示，被告一直也是按照相应的固定标准向原告交纳水电公摊费、二次供水费、水费、垃圾处理费。故原告的上述主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告主张被告支付发电机发电费41.4元，但未能提供证据证明该项费用的产生及支出情况，故原告的该项主张，本院不予支持。综上，被告应当向原告支付2018年4月1日至2019年6月30日期间的物业费等费用应为4687.3元。被告抗辩称原告同意在办证费中扣除物业费等费用，但未能提供相应的证据证实，且原告对该说法予以否认，故被告的该抗辩理由，本院不予采纳。 原告主张因被告逾期支付上述费用产生的违约金（2019年6月30日以前的违约金为878元；2019年7月1日以后的违约金以4728.7元为基数，月利率3%计算，暂计至2020年2月29日为1134.9元，直至被告全部清偿欠款之日止）。被告抗辩不同意支付违约金且违约金计算标准过高，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，以及被告的过错程度，原告主张的违约金过高应予调整。根据《昕景华庭前期物业管理服务协议》的约定，物业费等费用被告应每三个月向原告一交，被告自2018年4月1日起拖欠原告物业费等费用，故违约金从2018年7月1日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，从2019年8月20日至清偿款项时参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，以上违约金均计算至清偿款项时止。原告请求超出部分，本院不予支持。 判决主文一、被告陈婵婵向原告北海永昶物业服务有限公司支付2018年4月1日至2019年6月30日期间的物业费2236.5元、水电公摊费372.5元、电梯费525元、二次供水费211.5元、水费1209.8元、垃圾处理费132元，并支付违约金（违约金以4687.3元为基数，其中的915.3元从2018年7月1日开始；1022.8元从2018年10月1日开始；1019.4元从2019年1月1日开始；915.3元从2019年4月1日开始；814.5元从2019年7月1日开始，以上违约金从2018年7月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，至实际偿清之日止）； 二、驳回原告北海永昶物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条。 诉讼费案件受理费减半收取25元，由原告北海永昶物业服务有限公司负担1元，由被告陈婵婵负担24元。 上诉权利本判决为终审判决。 审 判 员  张 婷 二〇二〇年四月二十九日 法官助理  冯 志 书 记 员  骆亭君 附本判决引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院》 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。