浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4503号 原告袁细林，男，1980年8月25日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人（特别授权代理）肖永红、龙则灵，浙江泰杭律师事务所律师。 被告杭州盈泽商业管理有限公司，住所地杭州市江干区西子国际中心****。 法定代表人陈秀玲，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权代理）董粤龄，该公司员工。 原告袁细林诉被告杭州盈泽商业管理有限公司（以下简称盈泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法由审判员晁敏独任审判，于2019年10月17日公开开庭进行审理。原告袁细林及其委托代理人肖永红、被告盈泽公司的委托代理人董粤龄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告袁细林基于与被告盈泽公司签订的商铺租赁合同起诉，认为按照双方合作惯例，被告盈泽公司每月会给原告发出缴款通知书，原告均已按照被告向原告发出的缴款通知书及时足额缴纳款项，且已经支付了3月份的房租，不存在任何违约行为。被告因自身工作失误遗漏计算2019年2月份租金，并以此为由单方解除与原告的商铺租赁合同，在不符合合同约定的前提情况下，对案涉商铺采取停水、停电、上锁限制使用等措施，并又将案涉商铺出租给第三方，导致原告无法继续经营，合同目的已无法实现，故诉至法院，诉讼请求：1、判令原、被告之间的商铺租赁合同于2019年4月14日解除;2、判令被告向原告退还租赁保证金、公共事业保证金、装修押金，共计100496元；3、判令被告向原告赔偿自2019年3月29日至2019年4月14日期间的经营损失25580元；4、被告承担本案诉讼费。 被告盈泽公司辩称：一、原、被告之间的租赁合同于2018年10月23日签订后，因原告严重违约，租赁合同于2019年3月31日解除，原告提出退还租赁保证金及赔偿经营损失的请求，没有事实和法律依据。具体如下：一、原、被告于2018年10月23日签订了编号为（2017）杭（DT）00269的商铺租赁合同，约定由原告从被告处承租景芳地铁站商业空间B13、15、16号商铺做灶头哥品牌餐饮经营之用，上述租赁合同是在双方平等自愿的基础上，经协商达成一致的结果，内容真实，客观的反映了原、被告的意愿，合法有效，自双方签订租赁合同起至今被告一直按照合同约定履行相应的义务。但原告于2019年3月15日向被告提出解除租赁合同并于2019年3月31日前撤离的申请，严重违反租赁合同的约定，原告于2019年3月31日前自行搬离商铺内相关设备，以此形式拒绝履行租赁合同，被告有权单方面终止租赁合同收回商铺，原告应当向被告支付相当于商铺三个月的租金作为违约金，原告已缴纳的租金、综合管理费及租赁保证金等均不予退还，同时，原告必须向被告支付其实际使用该房屋期间根据租赁合同应付而未付的一切款项，若因原告的违约行为造成被告损失，原告还应承担赔偿责任。被告于2019年3月29日向原告发出了合同解除通知书，依法依约行使单方解除权，解除了与原告之间的租赁合同。二、根据租赁合同约定，原告应当向被告支付拖欠的各项费用、逾期支付违约金及中途擅自退租违约金共计106328.19元，被告已向杭州市江干区人民法院另案提起诉讼。2018年10月23日，被告向原告提供的缴款通知书列明需要支付的合同首期款计费日期应为2018年12月1日至2019年1月31日，因手误填写成了2018年12月1日至2019年2月28日，同日原告支付了合同的首期款。按照租赁合同约定，原告应于2019年2月5日向被告缴纳2019年2月1日至2019年3月31日的租金及营运管理费，2019年3月2日原告交纳了2019年3月1日至2019年3月31日的租金及营运管理费。被告于2019年3月25日，通过微信向原告发送了2019年2月的收费通知单并要求尽快支付欠缴的费用，但原告明确拒绝。根据租赁合同第5.6条约定，被告出具的结算单仅作为双方对账的凭证，原告不得以未收到结算单为由拖延或者拒绝付款，故原告应当根据租赁合同第5.1条、5.2条、18.1条约定支付2019年2月1日起至2019年2月28日期间的租金及营运管理费共计23939.18元、逾期违约金12927.16元、2019年2月20日至2019年3月31日所欠水电费5316.6元、撤场垃圾清运费3773.25元，同时根据租赁合同第18.3条约定，原告中途擅自退租，应当按照租赁合同约定及法律规定承担违约责任，违约金为3个月租金共计60372元。综上所述，原告所诉缺乏事实依据，请求依法驳回原告诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。 本案经审理查明的事实如下： 2018年10月，出租方盈泽公司（甲方）与承租方袁细林（乙方）签订合同号为（2017）杭（DT）00269《商铺租赁合同》1份，约定：甲方将位于杭州市江干区景芳地铁站商业空间B13、15、16号商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积为83.85平方米，以该面积作为计算租金及营运管理费等费用的面积；租期为3年，即2018年11月1日起至2021年10月31日止，装修期包含在租期内；商铺用途：该商铺只供乙方作灶头哥品牌经营之用，仅限经营面、米线、盖浇饭等商品/服务；租金、费用及支付方式：租金以每两个自然月为一个结算周期，乙方应于每个奇数月五日前支付本周期（两个月）租金；该商铺租金为240元/平方米/月，合计20124元/月，租金自第2年起在上一年租金的基础上每年递增8%；2018年11月1日至2019年10月31日，每月租金为20124元；2019年11月1日至2020年10月31日，每月租金为21733.92元；2020年11月1日至2021年10月31日，每月租金为23472.63元；乙方逾期缴纳的，则每日按未缴纳金额的1%向甲方支付违约金；乙方应于合同签订之日起三日内向甲方缴纳两个月的租金；乙方应交纳的营运管理费按该商铺承租面积计算每月每平方米45.5元，月营运管理费总额为3815.18元，营运管理费以两个自然月作为一个缴纳周期，首两个月营运管理费应于合同签订之日起三日内支付，其余缴纳周期的营运管理费应于每个奇数月5日前支付本周期营运管理费；乙方应于合同签订之日起三日内向甲方支付相当于一个月基本租金即20124元作为综合管理费，该综合管理费在任何情况下均不予退还；租赁保证金:乙方应于签订合同后三日内向甲方交纳相当于4个月租金即80496元作为租赁保证金，该保证金不作为租金、综合管理费、营运管理费使用，仅是乙方切实履行相关协议条款的履约保证金；乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费、城市垃圾处理费及其他费用，乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方交纳公共事业保证金10000元，合同期届满或合同解除后，在乙方未欠缴上述费用的情况下予以返还；该商铺的交付日期暂定为2018年11月1日，乙方应当于该日期接受交付；乙方享有30日的装修期，自该商铺交付当日起算，装修期包含在租期内，乙方应于2018年11月30日开始营业。乙方需在该合同签订之日起三日内向甲方支付装修押金10000元，装修垃圾由甲方负责清运，费用由乙方承担，垃圾清运费合同期内共计2934.75元，乙方于本合同签订日起三日内一次性付清。甲方或乙方因由特殊原因，经双方协商一致，同意解除合同的，可解除合同。甲方违约责任：在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：1、未按本合同约定的时间交付商铺供乙方使用，经乙方同意延期后仍未交付造成乙方损失的，甲方应予以赔偿；2、因甲方过错导致乙方无法按其用途继续使用该商铺的；3、违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用，且造成严重损失的；4、未经乙方同意及有关部门批准，将该商铺进行改建、扩建或装修的；5、甲方破产或进行清算程序；6、由于甲方原因，致使该商铺因法庭强制执行而被查封。乙方依据上述约定单方终止合同的，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金、退还多收的预交款项并赔偿损失，并在三日内迁离该商铺。乙方的违约责任：租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或综合管理费、营运管理费或逾期交付水、电、空调及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的1%支付违约金。租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或综合管理费、营运管理费或逾期交付水、电、空调及其他费用达十日及以上的，甲方有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，乙方应当向甲方支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，乙方已缴纳的租赁、综合管理费及租赁保证金等均不予退还，同时乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据合同应付而未付的一切款项，若因乙方的违约行为造成甲方损失的，乙方还应负赔偿责任。租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，乙方应当向甲方支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，同时应赔偿因此给甲方造成的损失：1、擅自将该商铺转租、转借他人、与他人调换使用或共同经营的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动商铺结构，或损坏商铺，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的；3、擅自改变本合同规定的租赁用途或经营业态，或利用该商铺进行违法违章活动的，或未经甲方书面审批，擅自改变、增加经营范围的；4、乙方违法本合同及其补充条款的规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使商铺或设备严重损坏的；5、拖欠支付租金、营运管理费、综合管理费及其他费用达到十五日；6、乙方破产或进行清算程序；7、由于乙方原因，致使该商铺因政府、法院等部门强制执行而被查封、扣押；8、乙方中断、停止营业累计满三日的；9、乙方违反本合同第12.8条规定，未在规定时间内向甲方提供相应文件、证照或存在无证经营、经营资质失效或与实际不符等违法行为的；10、乙方违法本合同4.5条规定，销售假冒伪劣商品、违禁物品或进行其他违反法律、法规及规章的行为；11、乙方或其他商品/服务存在侵犯他人注册商标、专利、著作权、设计及其他知识产权的行为；12、乙方存在违反本合同约定的行为，在规定期限内拒不改正或整改不合格达两次的；13、乙方存在违反甲方管理规定或杭州市地铁相关管理规定的行为，情节严重或造成严重后果的；14、法律、法规或本合同规定甲方可提前终止合同的其他情况，等等。 2018年10月19日，盈泽公司向袁细林发出《缴款通知书》1份，载明：商户名称：袁细林，品牌名称：灶头哥，物业编号：景芳站B13、15、16铺，计费日期2018年12月1日至2019年2月28日，装修期2018年11月1日至2018年11月30日，面积：83.85平方米，管理费单价45.5元/月/平方米，租金单价240元/平方米，装修垃圾清运费35元/平方米；租赁保证金：80496元（20124元*4）、公共事业保证金10000元、装修押金10000元、运营管理费7630.36元（3815.18*2）、综合管理费20124元、营运管理费（装修期）3815.18元、装修垃圾清运费2934.75元、租金40248元（20124*2），应交合计175248.29元，减已交预留金20000元，应交金额155248.29元。袁细林已向盈泽公司交纳上述全部款项，2018年10月23日，盈泽公司就收到的上述款项向袁细林开具增值税普通发票及收据。 盈泽公司向袁细林发送2019年3月收费通知书1份，载明：JFZ-B13商铺号：2019年3月1日至2019年3月31日租金20124元、2019年3月1日至2019年3月31日管理费3815.18元、2018年12月20日至2019年2月19日水费216元；JFZ-B15商铺号：2018年12月20日至2019年2月19日电费4478.04元；JFZ-B16商铺号：2018年12月20日至2019年2月19日电费3321.36元；以上费用共计31954.58元。袁细林于2019年3月2日支付盈泽公司上述费用。 2019年3月15日，袁细林向盈泽公司发出《申请》1份，载明：本人袁细林在杭州市江干区景芳地铁站商业空间B13+B15+B16号商铺开设了“灶头哥”门店，租期3年2018年11月1日至2021年10月31日。因门店经营情况不好，特此申请提前终止《商铺租赁合同》，将“灶头哥”于2019年3月31日前撤离。 2019年3月29日，盈泽公司向袁细林发出《合同解除通知书》1份，载明：贵方承租我司位于杭州市地铁4号线景芳站商业区商铺，并签署了合同编号为（2017）杭（ＤＴ）00269的《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）。按照租赁合同约定，贵方必须于每月5日前向我司缴纳租金、营运管理费、水电费等相关费用。但截至今日，贵方仍未缴纳2019年2月1日至2019年2月28日期间的租金、营运管理费，已严重违反租赁合同约定。鉴于此，我司将按租赁合同约定执行以下措施：一、我司决定于2019年3月31日解除与贵方的租赁合同。二、请贵方于2019年3月29日前缴清所欠租金20124元、营运管理费3815.8元。贵司需于2019年3月31日前自行清场迁离、将商铺恢复到进场时的原始状态、交回商铺并到我司办理完整的退铺手续。若贵方未及时恢复或委托我司恢复商铺的，需向我司支付拆除及垃圾清理费用3773.25元。该费用应于2019年3月31日前一次性交清。三、我司将没收贵方已缴纳的租赁保证金80496元。四、贵方应当按时交纳各项费用，否则，公共事业保证金10000元、装修押金10000元将用于抵扣欠款，不足部分，我司保留追索的权利；如抵扣后有剩余，我司将在收到公共事业保证金、装修押金收据原件后一个月内无息返还。五、请贵方于解除日起三日内将注册地址从商铺迁出。六、若贵方逾期未迁离或未返还租赁物业的，我司将按租赁合同约定自行清场收回商铺，并就逾期部分向贵方收取双倍租金。如贵方既未缴纳租金及相关费用，也未将物品迁出的，视为贵方放弃对全部物品的所有权和处置权，我司有权自行清理商铺及物品，由此造成的损失由贵方自行承担。七、我司保留进一步追究贵方违约及赔偿责任的权利。 2019年3月29日，盈泽公司向袁细林发出《停电、停水通知书》1份，载明：贵方承租我司位于地铁站商业空间B13、B15、B16号商铺（合同号：（2017）杭（DT）00269），贵方必须按照合同约定向我司缴纳租金、营运管理费、电费、水费等费用。截至目前，贵方欠费以下费用，构成违约：1、2019年2月1日至2019年2月28日期间应付租金共计20124元；2、2019年2月1日至2019年2月28日期间应付水费、电费等消耗性费用共计3815.18元。请贵方务必于2019年3月29日前缴清所拖欠的全部应付款项。贵方逾期未缴清全部费用的，我司将自2019年3月29日起按租赁合同约定采取停电、停水、限制使用其他设施等措施，并保留追究贵方违约/赔偿责任的权利，由此造成的损失由贵方自行承担。 2019年4月8日，袁细林委托浙江泰杭律师事务所向盈泽公司送达《关于对及》1份，载明：一、贵司以袁细林未缴纳2019年2月1日至2019年2月28日租金及水电费为由发出《停电停水通知书》且在发出通知当天采取停水、停电措施，贵司的行为损害了袁细林的合法权益，也违反了合同约定。1、贵司于2018年10月19日向袁细林发出《缴款通知书》，通知袁细林应向贵司缴纳租金、保证金、押金、管理费等共计175248.29元，载明“计费日期为2018年12月1日至2019年2月28日”。2018年10月23日，袁细林向贵司如数缴纳175248.29元。后在2019年2月期间，贵司也未向袁细林发出缴款通知，贵司在2019年3月29日发现计算错误，遗漏了2月份租金，于是要求袁细林补缴。袁细林有缴纳租金的义务，但袁细林遗漏缴纳租金的责任不在于袁细林而在于贵司……3、根据双方合同约定，贵司采取停水停电的措施有明确的条件规定，而不是贵司肆意作为。贵司在发出缴款通知书当日就采取停水停电，显然不符合合同约定，贵司肆意停水停电，造成袁细林无法正常经营，应当承担赔偿责任。二、贵司在2019年3月29日发出《合同解除通知书》，以袁细林未缴纳2019年2月1日至2019年2月28日期间的租金和运营管理费为由，决定在2019年3月31日解除租赁合同，明显不符合合同约定，该解除权不成立，贵司应当继续履行合同……三、其他告知事项。1、袁细林在贵司停水停电后，对租赁场地相关设备进行搬离，袁细林因目前经营项目存在亏损，要对经营项目进行调整，并不代表默认贵司的停水停电行为，也不代表袁细林认可贵司的解除合同行为。2、基于商铺租赁合同约定，2019年4月5日前应缴纳2019年4月期间的租金，但袁细林今天发现贵司在未经过袁细林同意的情况下，已经将商铺租赁给第三方。贵司的行为严重违约，在贵司没有纠正违约行为之前，委托人将暂缓支付2019年4月份租金。贵司因未尽审慎义务，在《缴款通知书》的时间上计算失误，所造成的逾期损失应自行承担。因此贵司无权以袁细林拖欠缴纳租金等费用为由，对袁细林的商铺采取停水停电措施及解除双方合同。希望贵司在接到本函后7日内主动与袁细林进行联系，撤回《停水停电通知书》及《合同解除通知书》，继续履行与袁细林之间的《商铺租赁合同》。如贵司不同意继续履行合同，请在7日内退还租赁保证金、公共事业保证金、装修押金以及赔偿经营损失，等等。 2019年4月27日，盈泽公司向袁细林送达《关于停水、停电及合同解除相关问题的函》1份，载明：现就贵方向我方发出的《关于对及》回复如下：一、贵方应根据合同约定及时缴纳相关费用。根据合同第5.6条约定，我方出具的结算单仅作为双方对账凭证，贵方不得以未收到结算单未由拖延或者拒绝付款。故虽然我方出具的结算单存在遗漏，但我方针对遗漏款项已于2019年3月25日向贵方发出《缴款通知书》，贵方应根据合同约定补缴相关费用。二、贵方中途擅自退租，我方有权单方解除合同。贵方于2019年3月15日向我方提出因门店经营情况不好，要单方提前解除合同，于2019年3月31日前撤离的申请，贵方已分别于2019年3月29日及3月30日自行搬离商铺内相关设备。根据合同第18.3条约定，贵方中途擅自退租的，应当向我方支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，贵方已缴纳的租金、综合管理费及租金保证金等均不予退还，同时贵方必须向我方支付其实际使用该房屋期间根据合同应付而未付的一切款项。若因贵方的违约行为造成我方损失的，贵方还应负赔偿责任。综上，贵方单方面申请终止合同并以搬离商铺的形式拒绝继续履行合同，拒绝支付应付而未付的款项，已构成严重违约，我方有权单方面解除合同。同时，我方将追究贵方的违约责任，并要求贵方赔偿损失。 另查明，盈泽公司于2019年3月25日，通过微信聊天方式向袁细林发送2019年2月收费通知单，要求袁细林支付2019年2月1日至2019年2月28日期间的租金20124元及营运管理费3815.18元。 还查明，盈泽公司对于2019年3月29日对案涉商铺采取停水停电的措施。袁细林于2019年3月31日从案涉商铺搬离完毕。 庭审中，盈泽公司自认已于2019年4月1日将案涉商铺出租给案外人。 盈泽公司就案涉商铺租赁合同已向本院另案起诉袁细林（案号为：（2019）浙0104民初7953号），要求袁细林承担违约责任、赔偿损失等，该案尚在审理中。 以上事实有原告提供的商铺租赁合同、缴款通知书、收据、增值税普通发票、收费通知书、合同解除通知书、停电停水通知书、关于对停电停水通知及合同解除通知书的回复函、快递寄送签收记录，被告提交的商铺租赁合同、申请、合同解除通知书、2019年2月收费通知单、微信聊天记录、关于停水、停电及合同解除相关问题的函、快递寄送签收记录及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。 本院认为，原告袁细林与被告盈泽公司签订的《商铺租赁合同》系各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点为案涉合同的违约方是袁细林还是盈泽公司。盈泽公司于2019年3月29日向袁细林发出《合同解除通知书》，载明因袁细林未交纳2019年2月的租金和营运管理费，要求根据租赁合同约定于2019年3月31日解除与袁细林签订的《商铺租赁合同》；本院认为，因盈泽公司自身失误导致其向袁细林发出的缴款通知书遗漏了2019年2月的租金和营运管理费，未交纳2019年2月的租金和营运管理费的责任不在于袁细林，且盈泽公司于2019年3月25日才向袁细林发送2019年2月租金和营运管理费的收费通知书，盈泽公司基于该事由要求解除与袁细林的商铺租赁合同，不符合合同约定及法律规定，盈泽公司基于该事由的合同解除权不成立。但是，2019年3月15日，袁细林向盈泽公司发出申请，载明：因门店经营情况不好，申请提前终止《商铺租赁合同》，于2019年3月31日前搬离。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，袁细林在租赁期限内提出提前终止商铺租赁合同申请，且之后未撤回申请，并于2019年3月31日搬离案涉商铺；虽然盈泽公司发出的《合同解除通知书》要求袁细林搬离案涉商铺，但袁细林的搬离行为亦符合其申请中要求搬离的内容，故本院认为，基于袁细林预期违约行为，盈泽公司享有案涉商铺租赁合同的法定解除权，本院确认袁细林与盈泽公司之间的商铺租赁合同于2019年3月31日解除。至于盈泽公司于2019年4月1日将案涉商铺出租给案外人，系其对袁细林违约行为产生损失的减损行为，基于盈泽公司的实际损失情况，可以相应减轻袁细林的违约责任。因盈泽公司已就其损失另案起诉袁细林，故对袁细林主张退还租赁保证金、公共事业保证金、装修押金的诉请，在本案中不予处理，由另案统一处理。至于袁细林诉请的经营损失，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）款、第一百零八条之规定，判决如下： 一、确认原告袁细林与被告杭州盈泽商业管理有限公司签订的合同号为（2017）杭（DT）00269《商铺租赁合同》于2019年3月31日解除； 二、驳回原告袁细林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2822元，减半收取为1411元，由原告袁细林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  晁 敏 二〇二〇年四月三日 代书记员  董菲菲