广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初103号原告：云浮市远洋建筑工程有限公司。住所地：广东省云浮市市区兴云中路金凯莱国际商务酒店第**。法定代表人：黄金来。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。被告：云浮市碧海浪健身有限公司。住。住所地：广东省云浮市市区兴云中路金凯莱国际商务酒店第**/div>法定代表人：刘伟飞。被告：刘伟飞，女，汉族，1973年11月19日出生，住广东省封开县。上述两被告共同委托诉讼代理人：李政，广东碧辉律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：吴升南，广东碧辉律师事务所律师助理。原告云浮市远洋建筑工程有限公司（以下简称“远洋公司”）与被告云浮市碧海浪健身有限公司（以下简称“碧海浪公司”）、刘伟飞租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁劲锋，被告碧海浪公司、刘伟飞的共同委托诉讼代理人李政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告碧海浪公司向原告支付租金50000元及违约金(2019年8月：以25000元为本金，自2019年8月5日起按每日1‰的标准计至欠款全部清偿之日，暂计至2019年12月1日为2975元；2019年9月：以25000元为本金，自2019年9月5日起按每日1‰的标准计至欠款全部清偿之日，暂计至2019年12月1日为2200元)；2.判令被告碧海浪公司向原告支付电费23463.59元及违约金(2019年7月：以13739.51元为本金，自2019年7月5日起按每日1‰的标准计至2019年8月21日为659.5元；以5739.51元为本金，自2019年8月22日起按每日1‰的标准计至欠款全部清偿之日，暂计至2019年12月1日为591.17元。2019年8月：以10030.67元为本金，自2019年8月5日起按每日1‰的标准计至欠款全部清偿之日，暂计至2019年12月1日为1193.65元。2019年9月：以7693.41元为本金，自2019年9月5日起按每日1‰的标准计至欠款全部清偿之日，暂计至2019年12月1日为677.02元)；3.判令被告碧海浪公司向原告支付物业管理费20000元及违约金(2019年8月：以10000元为本金，自2019年8月5日起按每日1‰的标准计至欠款全部清偿之日，暂计至2019年12月1日为1190元；2019年9月：以10000元为本金，自2019年9月5日起按每日1‰的标准计至欠款全部清偿之日，暂计至2019年12月1日为880元)；4.判令被告刘伟飞就第一、二、三项请求承担连带责任；5.判令本案的全部诉讼费用(包括但不限于受理费、保全费、财产保全担保保险费、公告费、评估鉴定费等)由两被告承担。事实与理由：2018年7月27日，原告与被告碧海浪公司签订《六楼健身场所租赁合同》，约定原告将位于云浮市市区兴云中路1号“金凯莱酒店六楼健身场所”(以下简称“案涉物业”)出租给被告碧海浪公司使用，被告碧海浪公司依约向原告支付租金、物业管理费、水电费、垃圾清运处理费、网络费、房产使用税等，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日止。《六楼健身场所租赁合同》第四条明确约定各项费用的支付期限，第九条第(一)点第2点明确约定乙方未按时缴纳各种费用时每天按1‰收取滞纳金。租赁合同签订后，原告按约定向被告碧海浪公司交付案涉物业并积极履行合同义务，但被告碧海浪公司却无故拖欠各项费用。2019年9月30日，被告碧海浪公司向原告提交《申请书》，请求解除《六楼健身场所租赁合同》、放弃《六楼健身场所租赁合同》所约定的全部权利并确认截至2019年9月30日尚欠原告租金、物业管理费、电费合计93463.59元。2019年11月14日，被告碧海浪公司将案涉物业交还给原告管业。原告与被告碧海浪公司签订的《六楼健身场所租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，被告碧海浪公司拖欠租金、物业管理费、电费等费用已构成违约，其应向原告付清拖欠的款项并按合同约定承担违约责任。被告碧海浪公司属一人有限责任公司，被告刘伟飞是被告碧海浪公司的股东，由于被告刘伟飞未足额出资且未能证明其个人财产独立于被告碧海浪公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第三条、第六十三条以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条的规定，被告刘伟飞应就本案的债务承担连带清偿责任。被告碧海浪公司、刘伟飞共同辩称，1、被告碧海浪公司只是拖欠原告2019年8月和9月的租金、物业管理费和电费，由于被告碧海浪公司经营亏本，与原告达成解除租赁合同，双方在2019年9月30日对上述款项进行结算，并将租赁物归还了原告。被告碧海浪公司认为原告请求违约金是没有法律和事实依据，双方只是约定了滞纳金，并没有约定违约金，原告是没有权利要求违约金或滞纳金的，滞纳金只有行政单位依据行政法规才能收取。被告碧海浪公司所欠93463.59元减去原告所收取的70000元保证金，被告碧海浪公司实际应当支付的款项为23463.59元，被告碧海浪公司并非拖欠原告诉求的金额。2、被告刘伟飞不是本案适格的被告，只是被告碧海浪公司的法定代表人，所经营的行为是代表被告碧海浪公司的，并由被告碧海浪公司承担责任。被告碧海浪公司在2018年8月16日由金杨凯设立，并由其全部出资，在2019年5月10日才将法定代表人变更为被告刘伟飞，股东也为被告刘伟飞。作为原告没有任何证据证明被告刘伟飞未足额出资且未能证明其个人财产不独立于被告碧海浪公司的财产，原告要求被告刘伟飞连带清偿是没有法律依据，应予驳回。经审理查明：2018年7月27日，原告远洋公司（出租方、甲方）与被告碧海浪公司（承租方、乙方）签订一份《六楼健身场所租赁合同》，约定：“……第一条：租赁场所。1、甲方将位于云浮市市区xxxx号“金凯莱酒店六楼健身场所”（以下简称“本场所”）出租给乙方使用，营业面积1250平方米（以房产证建筑面积附图为准）。……第二条、租赁期限及租金计算。1、从2018年10月1日至2019年9月30日，每月净租金为人民币25000.00元（大写：贰万伍仟元整），租金不含税，每月5号前缴交当月租金。2、从2019年10月1日至2020年9月30日递增5%，每月净租金为人民币26250.00元（大写：贰万陆仟贰佰伍拾元整），租金不含税，每月5号前缴交当月租金。3、从2020年10月1日至2021年9月30日递增5%，每月净租金为人民币27562.00元（大写：贰万柒仟伍佰陆拾贰元整），租金不含税，每月5号前缴交当月租金。第三条：合同期限及租金计起时间：1、合同期限共3年自2018年10月1日起至2021年9月30日止。……第四条：物业管理费、税费及相关费用分摊及收费标准。1、六楼健身场所租赁期内物业管理费：……（管理费含公共卫生员、保安部、机电部员工工资及停车场照明电费）不含税。①、从2018年10月1日至2019年9月30日，物业管理费每月为人民币￥10000.00元（大写：壹万元整），不含税，每月5号前缴交当月物业管理费。②、从2019年10月1日至2020年9月30日递增5%，物业管理费每月为人民币￥10500.00元（大写：壹万零伍佰元整），不含税，每月5号前缴交当月物业管理费。③、从2020年10月1日至2021年9月30日递增5%，物业管理费每月为人民币￥11025.00元（大写：壹万壹仟零贰拾伍元整），不含税，每月5号前缴交当月物业管理费。……5、电费按0.9005元／度收取，每月抄表核算后交乙方两天内确认，每月5日前向甲方缴付。6、水费按5.98元／吨收取，每月抄表核算后交乙方两天内确认，每月5日前向甲方缴付，热水按实际发生的成本另计，另外垃圾清运费350元／月，垃圾费处理费696元／月。……第五条：保证金。1、乙方同意向甲方缴交租金保证金人民币柒万元（￥70000元）。2、六楼健身场所租赁期满乙方按合同条款规定使用本场所的，场所符合退租要求标准退回给甲方后，乙方可凭保证金收据办理相关退款手续，甲方在乙方完成相关手续后将保证金不计利息退还给乙方。……第九条：违约及违约处理。（一）、乙方有以下行为视为违约，乙方承担违约责任及赔偿由此产生的经济损失，甲方有权无条件终止本合同。……2、乙方未按时缴纳各种费用时，每天按1‰收取滞纳金。3、租赁期内乙方未经甲方同意而擅自歇业、撤离，则视为自动放弃租赁经营权，保证金、押金及其它已缴款项不予退还，不足以支付应付各项费用的，要另全额向甲方补足，甲方保留向乙方追索赔偿直接或间接经济损失的权利。……7、乙方同意租赁期内按合同约定的所有条款执行，如有违约，乙方愿意甲方以无条件解除合同及没收全额保证金……。该合同还对经营约定、免责条款等双方的权利、义务作了详细约定。原告远洋公司与被告碧海浪公司分别在上述合同盖公章及签名捺印确认。此外，原、被告还签订《补充协议》，对金凯莱酒店六楼健身场所户外部分的使用、场所内的设施和器材的使用等进行约定。原告远洋公司与被告碧海浪公司分别在上述补充协议盖公章及签名捺印确认。合同签订后，被告碧海浪公司支付70000元保证金给原告。原告将涉案租赁场所交付给被告碧海浪公司使用。被告碧海浪公司从2019年7月份起开始拖欠电费、从2019年8月份起开始拖欠租金、物业管理费等。2019年9月30日，被告碧海浪公司向原告提交一份《申请书》，载明：“我司云浮市碧海浪健身有限公司承租贵公司云浮市远洋建筑工程有限公司的房屋，云浮市xxxx号金凯莱酒店六楼健身场所。现我司决定结业退出，放弃该租赁场所我公司在租赁合同标明的所有权利。累计欠你司的管理费、水电费、租金，你司可通过法律途径追偿。欠款明细清单如下：2019年7月份电费：13739.51元；2019年8月份租金：25000元；2019年8月份管理费：10000元；2019年8月份电费：10030.67元；2019年9月份租金：25000元；2019年9月份管理费：10000元；2019年9月份电费：7693.41元；合计：101463.59元。8月份已交：8000元；应交欠款：93463.59元。备注：云浮市远洋建筑工程有限公司决定，如果云浮市碧海浪健身有限公司在一个月内缴交欠款，云浮市远洋建筑工程有限公司可以按肆万伍仟元正作为结清，否则云浮市远洋建筑工程有限公司按上述应交欠款全款追收。申请人：刘伟飞（签名），2019年9月30日（加盖云浮市碧海浪健身有限公司公章）”。之后，被告碧海浪公司一直未支付上述各项费用。原告遂起诉至本院，并提出上述诉讼请求。庭审中，原、被告均确认双方签订的《六楼健身场所租赁合同》和《补充协议》已经在诉讼前解除，故原告的诉讼请求中并未提出解除上述合同。原告确认被告碧海浪公司于2019年11月14日将涉案租赁场所交还给原告，被告碧海浪公司则主张已于2019年9月30日返还租赁物给原告。庭审中，原告明确表示《申请书》中载明“8月份已交8000元”是指被告于2019年8月21日支付了所欠2019年7月份电费13739.51元中的8000元，故尚欠7月份电费5739.51元。另查明：云浮市碧海浪健身有限公司系有限责任公司（自然人独资），于2018年8月16日成立，法定代表人及股东均为被告刘伟飞，注册资本50万元人民币，经营范围包括健身服务、体育活动策划、体育健身投资项目策划及咨询等。被告刘伟飞并未举证证实其个人财产独立于被告碧海浪公司财产。再查明：涉案坐落于云浮市市区兴云中路金凯莱国际商务酒店第六层房屋的登记权属人为原告云浮市远洋建筑工程有限公司（证号：粤房地权证云字第**），规划用途为商业。需要说明的其他事项：诉讼中，原告向本院申请财产保全，本院于2020年3月19作出（2020）粤5302民初103号民事裁定：一、对登记在被申请人刘伟飞名下的位于云浮市云城区云城街道禾杰利村11号恒大城第23栋第十三层1304号房（产权证号：云预10000174**）予以查封；二、对担保人黄金来名下的位于云浮市市区石麟路13号（产权证号：云0000028***）房地产权予以查封。上述第一项财产在103829.92元范围内予以查封，上述两项财产查封期限均为三年。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原告远洋公司与被告碧海浪公司签订的《六楼健身场所租赁合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。《申请书》系被告碧海浪公司真实意思表示，有被告碧海浪公司法定代表人刘伟飞签字及被告碧海浪公司加盖公章认可，故该申请书对被告产生法律约束力。双方当事人应当按照涉案合同及申请书约定全面履行自己的义务。原、被告均确认双方之间签订的《六楼健身场所租赁合同》和《补充协议》已经在诉讼前解除，双方亦确认被告碧海浪公司已将涉案租赁场所交还给原告，本院予以认可。前述《申请书》中载明的“欠款明细清单如下……应交欠款：93463.59元”，现原告请求被告碧海浪公司支付租金50000元（2019年8月份25000元、2019年9月份25000元）、电费23463.59元（2019年7月份5739.51元、2019年8月份10030.67元、2019年9月份7693.41元）、物业管理费20000元（2019年8月份10000元、2019年9月份10000元），共计93463.59元，合理合法，本院予以支持。关于70000元保证金是否应予抵扣租金、电费、物业管理费的问题。涉案《六楼健身场所租赁合同》约定“（一）、乙方有以下行为视为违约，乙方承担违约责任及赔偿由此产生的经济损失，甲方有权无条件终止本合同。……。3、租赁期内乙方未经甲方同意而擅自歇业、撤离，则视为自动放弃租赁经营权，保证金、押金及其他已缴款项不予退还，不足以支付应付各项费用的，要另全额向甲方补足，甲方保留向乙方追索赔偿直接或间接经济损失的权利。……7、乙方同意租赁期内按合同约定的所有条款执行，如有违约，乙方愿意甲方以无条件解除合同及没收全额保证金”。前述《申请书》中也载明：“现我司决定结业退出，放弃该租赁场所我公司在租赁合同标明的所有权利”、“如果云浮市碧海浪健身有限公司在一个月内缴交欠款，云浮市远洋建筑工程有限公司可以按肆万伍仟元正作为结清，否则云浮市远洋建筑工程有限公司按上述应交欠款全款追收”。上述约定、承诺均是被告碧海浪公司的真实意思表示，其应诚信履行。而且，被告碧海浪公司单方提前解约，造成原告重新寻找租客期间租赁物闲置的损失，其理应赔偿原告3个月的租金。综上，原告认为被告碧海浪公司交付的保证金70000元不应退还、不应抵扣租金、电费、物业管理，合理合法，被告碧海浪公司请求以保证金抵扣上述费用，理据不足，本院不予采信。关于逾期交租违约金如何计付的问题。涉案《六楼健身场所租赁合同》约定“每月5号前缴交当月租金……每月5号前缴交当月物业管理费……电费按0.9005元／度收取，每月抄表核算后交乙方两天内确认，每月5日前向甲方缴付……乙方未按时缴纳各种费用时，每天按1‰收取滞纳金……”。被告抗辩认为违约金约定的标准过高，要求调整。对此本院认为，涉案合同约定被告未按时缴纳各种费用时按每天1‰收取滞纳金，实际属违约金性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。无论是涉案合同中约定的滞纳金还是违约金，作为违约责任的承担方式，都必须与损失相当。本案中原告逾期收取租金的损失主要是资金占用期间利息的损失，该利息损失计算标准应为年利率6%，现合同约定违约金计算标准日1‰即年利率36.5%明显过高，超过了资金占用期间利息损失的百分之三十，且原告无须退还70000元保证金，其损失已得到一定的补偿，故违约金可按未超出年利率6%的30%标准即7.8%（6%×1.3倍）计付。违约金应计算如下：租金违约金：从2019年8月6日起以25000元为本金按年利率7.8%计付至欠款清偿之日止、从2019年9月6日起以25000元为本金按年利率7.8%计付至欠款清偿之日止。电费违约金（每月电费应在下月5日前支付）：7月份电费的违约金应从2019年8月6日起以13739.51元为本金按年利率7.8%计付至2019年8月21日，从2019年8月22日起以5739.51元为本金按年利率7.8%计付至5739.51元付清之日止；8月份电费的违约金应从2019年9月6日起以10030.67元为本金按年利率7.8%计付至欠款付清之日止；9月份电费违约金应从2019年10月6日起以7693.41元为本金按年利率7.8%计付至欠款付清之日止。物业管理费违约金：从2019年8月6日起以10000元为本金按年利率7.8%计付至欠款清偿之日止；从2019年9月6日起以10000元为本金按年利率7.8%计付至欠款清偿之日止。被告刘伟飞应否对本案拖欠的租金、电费、物业管理费及违约金承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，被告云浮市碧海浪健身有限公司系有限责任公司（自然人独资），即一人有限责任公司，被告刘伟飞为该公司的唯一股东。被告刘伟飞未举证证明公司的财产独立于其自己的财产，被告刘伟飞依法应承担举证不能的法律责任。因此，被告刘伟飞应当对涉案被告云浮市碧海浪健身有限公司的债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云浮市碧海浪健身有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金50000元及违约金(从2019年8月6日起以25000元为本金、从2019年9月6日起以25000元为本金，均按年利率7.8%计付至上述租金清偿之日止)给原告云浮市远洋建筑工程有限公司。二、被告云浮市碧海浪健身有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的电费23463.59元及违约金(从2019年8月6日起以13739.51元为本金计付至2019年8月21日止，从2019年8月22日起以5739.51元为本金计付至付清5739.51元之日止；从2019年9月6日起以10030.67元为本金计付至欠款付清之日止；从2019年10月6日起以7693.41元为本金计付至欠款付清之日止，以上均按年利率7.8%标准计付)给原告云浮市远洋建筑工程有限公司。三、被告云浮市碧海浪健身有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的物业管理费20000元及违约金(从2019年8月6日起以10000元为本金按年利率7.8%计付至欠款清偿之日止；从2019年9月6日起以10000元为本金按年利率7.8%计付至欠款清偿之日止)给原告云浮市远洋建筑工程有限公司。四、被告刘伟飞对上述第一、二、三项判决所确定的款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1188元（原告已预交），由原告负担94元，被告云浮市碧海浪健身有限公司、刘伟飞共同负担1094元。保全费1040元（原告已预交），由原告负担65元，被告云浮市碧海浪健身有限公司、刘伟飞共同负担975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  吴桂桃二〇二〇年四月三日书记员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第六十三条【一人公司的债务承担】一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。