广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终291号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈宗光，男，1978年12月10日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区**************，现住广东省阳江市江城区*********************。公民身份号码：441**************5。被上诉人（原审原告）：周月娇，女，1977年10月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******，现住广东省阳江市江城区*********************。公民身份号码：441**************X。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈仪，阳江市江城区南恩街道法律服务所法律服务工作者。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人陈宗光、周月娇商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司在2020年3月30日前将位于阳江市江城区*********************的所有权转移登记至陈宗光、周月娇名下；二、撤销一审判决第二项，改判丰怡公司无需支付违约金2834.56元；三、撤销一审判决第三项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由陈宗光、周月娇承担。事实与理由：一、一审法院判决丰怡公司在三十日内协助陈宗光、周月娇办理涉案商品房的房地产权属证书，按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限时间至2020年3月30日前办理。二、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当，请求二审法院予以纠正。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与陈宗光、周月娇签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括陈宗光、周月娇在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为陈宗光、周月娇办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管公司前对涉及产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括陈宗光、周月娇在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。（二）丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。陈宗光、周月娇没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误。基于上述客观原因，一审法院判决丰怡公司向陈宗光、周月娇支付违约金欠妥。（三）涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办证产权证如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司支付代收办证费利息给陈宗光、周月娇没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，但由于之前双方没有约定，陈宗光、周月娇也从未正式向丰怡公司提出要求，即使现在提出，也应以陈宗光、周月娇起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。陈宗光、周月娇辩称：丰怡公司的上诉没有任何法律依据，应予驳回。双方签订的合同是双方真实的意思表示，故丰怡公司应在一审判决规定的期限内协助陈宗光、周月娇办理房产证，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助陈宗光、周月娇办理房产证，应支付占用办证税费的利息和违约金。陈宗光、周月娇向一审法院起诉请求：一、丰怡公司支付逾期办证违约金2834.56元；二、丰怡公司返还办证税费32630元及占用该资金的利息（以32630元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年5月27日起计至还清该款时止）给陈宗光、周月娇；三、丰怡公司协助陈宗光、周月娇到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区*********************的房地产权属证书；四、本案的诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年5月15日，陈宗光、周月娇（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区*********************出售给陈宗光、周月娇，合同约定建筑面积共131.84平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为566912元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署合同当日支付该商品房总房价款的30%即170912元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款396000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。丰怡公司与陈宗光、周月娇均在合同上签名盖章予以确认。签订合同后，陈宗光、周月娇于2015年5月15日支付了代收代缴办证税费共32630元给丰怡公司，此后并按合同约定付清了购房款共566912元给丰怡公司。涉案商品房已于2016年2月26日将涉案商品房交付给陈宗光、周月娇使用。至此，陈宗光、周月娇认为丰怡公司逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审另查明，涉案商品房已于2016年10月14日办理了不动产权证书[粤（20**）阳江市不动产第00****0号]，权利人是丰怡公司。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案商品房的物业维修基金存折及发票，拟证明其代陈宗光、周月娇缴交了物业维修基金9954元及初始登记费80元，共10034元，陈宗光、周月娇对此予以确认。一审法院认为，陈宗光、周月娇与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。鉴于丰怡公司对涉案商品房已办理了初始登记，该商品房已具备办理产权转移手续的条件，现陈宗光、周月娇请求丰怡公司协助其办理房地产权属证书，合法合理，应予以支持。关于陈宗光、周月娇请求丰怡公司支付逾期办证违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，陈宗光、周月娇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向陈宗光、周月娇支付违约金。关于将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的期限，合同约定的涉案商品房的交付时间为2016年2月28日，虽然丰怡公司已提前于2016年2月26日交房，但根据合同订立时的目的推测及公平原则，“商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案”应为从约定交付之日起算，即从2016年5月1日起至2016年7月29日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”丰怡公司未能提供证据证明其已在2016年5月28日前将需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，且涉案商品房至今未完成产权转移登记手续，故丰怡公司应承担举证不能的法律后果。一审法院认定丰怡公司未能按合同约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向陈宗光、周月娇支付逾期办证违约金2834.56元（566912元×0.5%）。关于陈宗光、周月娇请求丰怡公司返还办证税费及利息。由于丰怡公司逾期办证构成违约，现陈宗光、周月娇主张丰怡公司返还办证税费，应予以支持。陈宗光、周月娇于2015年5月15日支付了办证税费共32630元给丰怡公司，丰怡公司主张其已代陈宗光、周月娇支付的办证费用应予扣除减，包括物业维修基金9954元及初始登记费80元，共10034元，陈宗光、周月娇对此予以确认，故丰怡公司应将剩余的办证税费返还给陈宗光、周月娇。本案扣减丰怡公司已支付的必要合理费用，丰怡公司应返还剩余办证费用22596元（32630元-10034元）给陈宗光、周月娇。至于该款的利息问题，虽然陈宗光、周月娇是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用陈宗光、周月娇的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给陈宗光、周月娇。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付商品房后的90天内即2016年5月28日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2016年5月29日起至丰怡公司付清剩余办证税费给陈宗光、周月娇时止，以22596元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给陈宗光、周月娇。综上所述，陈宗光、周月娇请求丰怡公司协助办理房地产权属证书、支付逾期办证违约金、退还办证税费及利息，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助陈宗光、周月娇到相关部门办理位于阳江市江城区*********************房屋的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金2834.56元给陈宗光、周月娇；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费22596元及利息（从2016年5月29日起至实际付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给陈宗光、周月娇；四、驳回陈宗光、周月娇的其他诉讼请求。一审案件受理费343元，由陈宗光、周月娇负担100元，丰怡公司负担243元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费22596元给陈宗光、周月娇，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。陈宗光、周月娇与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是一审判决确定丰怡公司协助陈宗光、周月娇办理涉案商品房产权转移登记手续的时间应否调整；二是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给陈宗光、周月娇；三是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给陈宗光、周月娇。关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意按买受人已付房价款的0.5%支付违约金。”该约定明确了丰怡公司应在交付涉案商品房后90日内协助陈宗光、周月娇取得该商品房的房地产权属证书。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是陈宗光、周月娇的合同目的之一，丰怡公司应按合同约定为陈宗光、周月娇办理涉案商品房的房地产权属转移登记手续。现一审法院结合本案的实际情况，要求丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十天内为陈宗光、周月娇办理涉案商品房的权属转移登记手续并无不妥。因此，丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助陈宗光、周月娇办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2020年3月30日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，陈宗光、周月娇已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给陈宗光、周月娇，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司应按合同约定支付逾期办证违约金给陈宗光、周月娇并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张延误办证的原因不能全部归咎于其，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点三，虽然该办证费是陈宗光、周月娇自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。尽管陈宗光、周月娇收房的时间比合同约定的最迟交房时间要早，且陈宗光、周月娇清楚涉案商品房在交付当时尚不具备可交付使用的法定条件而自愿收房，故丰怡公司计付应退办证费利息的时间不因陈宗光、周月娇接受丰怡公司的瑕疵交房提前起算，即陈宗光、周月娇不能以其实际收房时间为节点计付应退办证费利息，丰怡公司仍应按合同约定的最迟交房时间计付应退办证费的利息。因此，丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向陈宗光、周月娇支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2016年5月29日起计付利息给陈宗光、周月娇正确，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年四月二十日法官助理  詹礼迪书 记 员  冯梅瑰林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。