山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初7909号原告：温国梁，男，1977年11月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李宁，山东鲁祯律师事务所律师。被告：济南热力集团有限公司，住所地：济南市。法定代表人：潘世英，总经理。委托诉讼代理人：苏本增，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告：山东金河房地产开发有限公司，住所地：济南市。法定代表人：马向阳，总经理。委托诉讼代理人:文磊，男，汉族，1985年10月8日出生，山东金河房地产开发有限公司职工，住历下区黄台南路**。委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。被告：山东黄金物业管理有限公司，，住所地：济南市法定代表人：马俊金，总经理。委托诉讼代理人:刘秀磊，男，汉族，1995年8月14日出生，山东黄金物业管理有限公司职工，，住历城区河泰山庄**楼****原告温国梁与被告济南热力集团有限公司（以下简称热力公司）、山东金河房地产开发有限公司（以下简称金河房地产公司）、山东黄金物业管理有限公司（以下简称黄金物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告温国梁的委托诉讼代理人李宁，被告热力公司的委托诉讼代理人苏本增，被告金河房地产公司的委托诉讼代理人文磊、董娜娜，被告黄金物业公司的委托诉讼代理人刘秀磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。温国梁向本院提出的诉讼请求：1、依法判令三被告共同赔偿原告经济损失15338元；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告购买了金河房地产公司开发的河泰山庄13号楼2单元1702室的房产一套，该房于2018年4月2日交房，原告缴纳了物业费。在2018年取暖季到来之前，被告黄金物业公司、热力公司通知于2018年10月20日暖气试水打压。但是第三被告黄金物业公司在业主群中告知原告及其他业主，今年不通暖的业主不需要到现场。2018年10月20日，原告在业主群中发现有业主反映家中没有打压要求的业主说家中被淹了，原告立即赶回家中查看发现厨房和卫生间漏水导致新装修的木地板、门、墙等均被泡。原告就其损失向三被告主张赔偿，三被告互相推脱。因此，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。热力公司辩称，第一，热力集团负责施工的范围为入户计量表之外的供热管网及换热站设备，不包括原告室内的用热设施，原告室内的用热设施产权归属于原告；第二，漏水事故发生该小区首个采暖季，根据本被告与开发商的协议，整个小区规划红线内供热设施的管理、维护等义务归属于被告金河房地产公司。综上，本被告无任何过错和责任。金河房地产公司辩称，本被告没有任何责任，已按照商品房买卖合同约定履行了应尽的义务，原告所造成的任何损失，是因为被告热力公司及原告自身的过失行为等原因造成的，本被告对此不应承担任何责任。黄金物业公司辩称，河泰山庄小区于2018年11月25日进行第一次集中供暖，由金河房地产公司全权负责办理。2018年10月15日，本被告接到热力公司和金河房地产公司通知，确定2018年10月20日9时-2018年10月20日17时对河泰山庄13号楼进行暖气打压试水。接到通知后，本被告将热力公司提供的注水通知张贴在公告栏并将通知图片发往微信业主群，同时提醒业主打压试水期间，业主家中务必留人，以防不必要的损失，如有渗漏水的情况，及时与暖气户内维护人员联系。2018年10月18日，热力公司向我公司工程部借用水井钥匙四把，并登记在应急钥匙领用登记表上。2018年10月19日，本被告接热力公司和金河房地产公司通知，为便于热力试压，热力公司现场工作人员已将所有供暖楼宇管道井全部打开，通过微信业主群提醒因热力试压，现管道处于开启状态，请勿随意开关管道井手柄阀。2018年10月21日，本被告接到13号楼2单元1702室温国梁反映家中泡水，本被告第一时间进行了核实及现场查看，将对应供暖球阀关闭并联系保洁将户内积水进行清扫。同时本被告联系金河房地产公司请其到业主家中核实情况。2018年10月30日，开发商应约到业主家查看情况，并要求开发商联系热力公司与业主对接赔偿事宜。本被告请求法院依法驳回针对本被告有关财产损害赔偿的诉讼请求，理由依据如下，第一根据《山东省物业管理条例》第十六条：住宅小区的：住宅小区的专业经营设施设备单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。故河泰山庄小区内供暖设施设备应属热力公司管理，非物业负责。第二，根据《物业承接查验办法》（建房（2010）165号）第三十四条规定，自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。第三十八条规定，建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。河泰山庄小区现场公共区域及设备设施存在不符合交用条件的情况，我公司尚未对公共区域及设备设施进行接收，根据三十四条物业未接收管理井设备设施前，管道井锁闭应由金河房地产公司负责，并在试暖打压期间，本被告通过电话、微信方式提醒业主关注打压进度及注意事项，已尽到提醒义务。第三，根据业主与金河房地产公司签订的房屋买卖合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……暖气在房屋实际交付的第二个采暖期达到正常使用条件……。第十六条约定，本房地产工程质量保险期限，按以下标准执行：……8、供热系统保修期限为2个采暖期；9、因业主私自装修、不当使用造成的质量问题不在出卖人保修范围之内……。河泰山庄小区此次供暖为第一次采暖期，采暖工作根据合同内容应由金河房地产公司负责。第四，针对本次供暖工作，本被告未与业主及热力公司和金河房地产公司签订任何有关供暖工作的合同协议，也未收取上述三方的任何供暖及供暖服务费用，仅协助热力公司和金河房地产公司向业主发布试压供暖的通知，故针对原告诉求，本被告无相关法律及合同责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，被告热力公司（甲方）与被告金河房地产公司（乙方）签订协议书，双方约定：乙方开发建设的河泰山庄申请加入集中供热；甲方负责小区规划红线内一次供热管网、换热站设备、二次供热管网、单元入户装置、供热计量装置的设计、监理、设备和材料购买、安装、调试，乙方应配合甲方进行施工，提供设施用房和通道，并承担相应的管沟土建工程的配套建设；小区规划红线内供热设施经过首个采暖季热态调试合格后，于次年移交甲方统一管理，移交后甲方承担用热分户计量装置或者入户端口以外的供热设施的维修、养护、更新责任，用户承担自有供热设施的养护、维修、更新责任，乙方负责管网施工过程中的协调工作，因协调不到位造成的供热延迟由乙方负责等条款。2016年12月23日，原告温国梁（买受人）与金河房地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同，双方约定：温国梁购买河泰山庄13号楼2单元1702室房屋及储藏室，出卖人承诺暖气在房屋实际交付后的第二个采暖期达到正常使用条件；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；供热系统保修期限为2个采暖期；因业主私自装修、不当使用造成的质量问题不在出卖人保修范围之内；如水、电、暖、煤气、弱电等单位施工、管理的管线的维修、维护均由专营单位负责等条款。附件四约定，供热方式为城市热力集中供热，室内采暖方式为散热器取暖，室内采暖系统形式为水平双管系统，系统调节装置为散热器恒温阀，热量分摊方法为户用热计量表法。甲方温国梁与乙方黄金物业公司签订前期物业管理服务协议，双方约定：受金河房地产公司委托，黄金物业公司被聘为河泰山庄的前期物业服务企业；乙方负责制定物业管理服务工作计划并组织实施，房屋建筑共用部位（包括水泵房等）的日常维修、养护和管理，共用设施设备（包括共用的上下水管道、落水管、加压水泵、池、井等）的日常维修、养护和管理等条款。2018年4月2日，温国梁缴纳半年物业费1072.4元。2018年10月15日，被告黄金物业公司接到被告金河房地产公司工作人员高方圆的通知，确定2018年10月20日对河泰山庄13号楼等进行暖气打压试水，2018年10月16日,黄金物业公司将热力公司提供的注水通知张贴在公告栏并将通知图片发往原告所在13号楼的微信业主群，内容如下：热力公司定于10月20日9时至10月20日17时进行管网注水、试压，打压注水后家中供热设施至供暖结束日将一直保持有水、有压。届时，请注意察看您的室内系统状况，报停用户也请注意查看，防止阀门失灵造成家中被淹。另注明供暖管家电话。黄金物业公司提供的应急钥匙领用登记表显示，2018年10月18日领取水井钥匙4把，领用人备注“黄敬钟热力”。河泰山庄13号楼业主群聊天记录显示：10月16日黄金物业公司管家在群内通知“打压试水期间，有需要打压的业主家中务必留人以防不必要的损失”；10月19日通知“家里没人不会打压，阀门已经打开了，水暖井里还有一个手柄的阀门未开，请业主不要动水暖井”，“立管已经注水了”，“明天敲门打压，有打压需要的业主家中务必留人”，“咨询过热力公司，如果今年不打算入住或开通暖气的话，不建议打压”；并回复业主“家里敲门没人就不打压”，“请准备打压的业主在家里听好敲门声”，“您等一会，他一户一户的敲门”。吴卫东在群里发言：“不是敲门了吗？不在不给打压”，“怎么没人也开阀门？”，“那不成捣蛋了么”。该聊天记录非完整连续记录。另查明，本案事发时，原告因装修自行将涉案房屋内的暖气片拆除。原告在庭审中述称因其2018年不入住涉案商品房，不需要打压试水，因此原告在10月20日打压时没有去家中查看，后来通过微信业主群发现其他业主家中被淹，方前往查看，并发现其家中漏水被泡。黄金物业公司得知此事后，及时到现场查看，关闭入户阀门，后协调金河房地产公司人员一同到原告家中查看。本案在审理过程中，根据温国梁的申请与原、被告双方选定的鉴定机构，委托山东得惠价格评估有限公司对温国梁房屋内受损财产的价格进行评估。该鉴定所于2019年12月5日出具评估报告，评估意见为：在价格评估基准日2018年10月21日，济南市河泰山庄13号楼2-1702室房屋泡水所造成的木地板、踢脚线、木门损失的价格为15338元。热力公司、黄金物业公司、金河房地产公司对上述鉴定报告的鉴定标准与鉴定方法均无异议，温国梁对上述鉴定报告存在异议，认为鉴定报告中关于门的损失率有异议，应按照100%损失率计算。山东得惠价格评估有限公司作出价格评估报告异议答复书。温国梁支付评估费2000元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告温国梁所有的河泰山庄13号楼2单元1702室房屋在首个供暖季，因暖气打压注水漏水造成财产损害。造成财产损害的原因是管道井内原告的入户阀门被打开，且涉案房屋内的暖气片被拆下。根据热力公司与金河房地产公司签订的协议书，案涉小区规划红线内供热设施首个采暖季未移交给被告热力公司统一管理，即被告金河房地产公司应为涉案房屋供热设施的管理者，现没有充分证据证明入户阀门系由热力公司打开，故被告金河房地产公司作为管理者应对入户阀门承担相应的管理责任。另，虽张贴的热力公司注水通知载明请报停用户注意查看，防止阀门失灵造成家中被淹，但被告黄金物业公司管家在业主群内明确告知不供暖不建议打压，不敲门不打压，造成温国梁因过于信任，认为不会给案涉房屋打压而疏于注意查看，未能及时发现房屋内漏水，产生了财产损害。综上，原告温国梁、被告金河房地产公司及黄金物业公司对本案财产损害的后果均具有一定过错，综合考虑各方的过错程度在损害结果发生中的原因力大小，本院确定原告承担30%的过错比例，被告金河房地产公司承担50%的过错比例。被告黄金物业公司承担20%的过错比例，经山东得惠价格评估有限公司评估，温国梁的财产损失为15338元，本院认为，该评估程序合法，结论客观公正，应予采信，即被告金河房地产公司应赔偿温国梁财产损失7669元，被告黄金物业公司应赔偿温国梁财产损失3067.6元。另，原告温国梁已支付的评估费2000元亦按上述过错比例进行处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东金河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告温国梁财产损失7669元；二、被告山东金河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告温国梁评估费1000元；三、被告山东黄金物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告温国梁财产损失3067.6元；四、被告山东黄金物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告温国梁评估费400元；五、驳回原告温国梁对被告济南热力集团有限公司的诉讼请求；六、驳回原告温国梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币440元，由原告温国梁负担132元，被告山东金河房地产开发有限公司负担220元，被告山东黄金物业管理有限公司负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或代表人的人数提出副本，并通过网上提交相关上诉材料，预缴上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 郭 喆人民陪审员 秦 芳人民陪审员 时文萍二〇二〇年四月十七日书 记 员 魏凯欣