广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5453号原告：广州市家保物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市东区**************卡（G3），统一社会信用代码914***********615G。主要负责人：陈绍基，总经理。委托诉讼代理人：黎志强，男，系该司员工。委托诉讼代理人：卢海仪，女，系该司员工。被告：梁凤蝶，女，1975年11月18日出生，汉族，住广东省中山市东区****富嘉苑2栋409房，公民身份号码442************724。原告广州市家保物业管理有限公司中山分公司诉被告梁凤蝶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎志强、卢海仪以及被告梁凤蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市家保物业管理有限公司中山分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2017年10月至2019年9月管理费3313.44元，2017年10月至2019年9月水费346.06元以及滞纳金2032.24元（计算方式：违约金=欠交费用×逾期天数×3%），合计：5723.19元。事实和理由：原告与被告在2012年1月3日签订了前期物业服务协议，协议约定自交楼时间即2012年1月3日起由被告按预交方式，以季度为单位提前预交三个月管理费给原告用于物业管理开支，自2017年10月1日起至今被告尚未预交一次费用，经原告多次电话通知索要无果，无奈只好诉至法院，请求人民法院依法维护原告的合法权益。诉讼中，原告补充如下事实和理由：涉案物业面积68.16平方米，每月物业服务费1.8元/平方米，被告从2017年10月起至2019年9月欠费，共欠费24个月，合计欠费2944.51元。因此，原告变更上述诉讼请求为：一、判令被告支付原告2017年10月至2019年9月管理费2944.51元及违约金（计算方法：以每月欠费金额为基数，从当月11日起按每天百分之三计算至实际清偿之日止）；二、判令被告支付原告2017年10月至2019年9月水费346.06元。被告梁凤蝶辩称：一、原告没有按照前期物业服务协议约定履行物业服务，故被告拒交物业服务费，具体为：1、消防设备日久失修，消防通道严重被堵，防盗门不翼而飞；2、车库频频出现乱停乱放车辆现象；3、出入管理不到位，小区出入口闸常开，无人监管，频频出现盗窃案件，被告的电动车也是因此被盗的，被告有报案记录；4、环境卫生管理不到位，4座2梯负一楼至一楼、一楼架空层堆满垃圾，影响小区环境。二、被告同意向原告支付2017年10月至2019年9月的水费346.06元，由于物业欠费导致被告不能向原告缴纳上述水费。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2012年1月3日签订《前期物业服务协议》，双方约定：甲方接到开发商交房入住通知并于2012年1月3日接收所购的位于中山市东区*******************；甲方应配合乙方，自觉遵守《映翠豪庭业主临时规约》《业主手册》及本物业的各项管理制度，共同管理好小区物业；乙方对房屋共同部分、共同设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方交纳费用时间为每月10日前缴交本季度物业服务费（如委托银行代扣管理费的请必须在每季度第一个月15日前存入扣费的金额）；住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元；甲方不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交所欠费用，并从逾期之日起按欠交部分按每天3%缴交滞纳金；前期物业管理期限自房屋出售之日起至业主委员会成立，并与选聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止。合同还约定了其他事项。案涉小区尚未成立业主委员会。被告是案涉物业的业主，物业建筑面积68.16平方米，根据合同约定，被告每月应交物业服务费为122.688元（68.16平方米×1.8元/平方米）。被告未支付2017年10月至2019年9月期间共24个月的物业服务费2944.51元（122.688元/平方米×24月），且未支付上述期间的水费346.06元。原告经催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，原告围绕被告提出的四点管理质量问题进行回应并提交了证据：1、关于消防设备未定期检测问题，原告从2018年开始整改，原告据此向本院提交了消防部门的《防火巡查情况记录表》，反映2018年5月4日经消防部门巡查发现案涉小区存在“灭火栓内部缺少水枪、水带、走火通道堆放杂物、电动车乱放乱充现象”等火灾隐患，关于4幢2单元的消防门改变为不锈钢门是因为该门是以刷卡方式进出的，早期很多业主嫌麻烦故意把门弄坏，后来原告更换成不锈钢门，但还是有业主故意破坏，导致该门再次损坏，现在原告已经按照消防部门的意见进行整改，但消防部门的整改通知书还没有发过来，原告据此向本院提交了与消防部门的沟通记录；2、关于车库汽车乱停乱放问题，小区的汽车进出是使用识别系统的，由于业主家庭拥有几辆汽车但只有一个车位，故出现乱停乱放现象，如有此情况，原告会立即通知车主移车;3、关于小区出入门常敞开且没人看管问题，原告认为门岗一直有人值守，早期该门是刷卡进出的，但是有些业主嫌麻烦故乱推门导致该门常损坏，原告也经常找人维修，对于被告陈述的因为该门常打开导致其电动车在小区内被盗的事实不予确认，原告已向本院提交了照片，显示小区行人道出入门常敞开问题已进行处理；4、关于杂物堆放问题，4座2单元的负一楼至一楼消防通道所堆放的杂物属于业主的私人物品，原告每周都会进行处理，但业主还是照样堆放，原告无法天天处理，而且这些位置没有安装摄像头故不知道是谁堆放的，对于一楼架空层的杂物，主要是梯子和手帕，这是原告用于清洁的工具，原告没有专用的保洁房，只能将清洁用品摆放在边上，原告已向本院提交了照片，显示4座2单元的负一楼、一楼消防通道所堆放的杂物已进行清理。本院认为，原被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原被告均应按该协议内容履行各自义务。本案争议焦点为：原告是否按合同的约定全面地履行了物业服务义务，被告的抗辩理由是否成立，被告是否应交纳物业服务费及缴纳的金额标准如何确定。对此，本院认为，原告要求被告按合同约定全额支付物业服务费，但同时承认管理过程中曾存在消防设备未及时进行检测和维修、小区出入门常敞开、4座2单元负一楼至一楼的消防通道堆放了杂物未及时处理等情况，虽然这些问题原告已陆续进行整改，但说明原告在管理过程中确实存在未全面、适当地履行了物业管理义务。根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，原告要求被告按合同约定全额支付物业服务费，理据不足，本院不予全部支持。被告主张车库汽车乱停放且原告未能及时处理，因被告未能提供充分证据证明，本院不予采信。结合本案中原告存在管理瑕疵的实际情况，本院酌定对物业服务费予以减免20%。因此，被告应向原告支付2017年10月至2019年9月期间的物业服务费为2355.6元(2944.51元×80%)。因原告在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，原告应自担相应损失，故对其主张相应违约金本院不予以支持。被告确认尚欠2017年10月至2019年9月期间的水费346.06元，该费用被告应向原告支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告梁凤蝶于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市家保物业管理有限公司中山分公司支付2017年10月1日至2019年9月30日期间共24个月的物业服务费2355.6元、水费346.06元；二、驳回原告广州市家保物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告广州市家保物业管理有限公司中山分公司已预交），由原告广州市家保物业管理有限公司中山分公司负担5元，由被告梁凤蝶负担20元（该款项被告梁凤蝶在判决生效之日起七日内迳付原告广州市家保物业管理有限公司中山分公司）。本判决为终审判决。审判员  林佩坚二〇二〇年四月三十日书记员  雷绮婷练洪银