西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14754号原告：牟彦儒，女，汉族，1984年9月1日出生，身份证号：654XXXXXXX********，住西安市雁塔区。委托代理人：冯韧，陕西毕达律师事务所律师。委托代理人：谭梦馨，陕西毕达律师事务所实习律师。被告：陕西量得实业开发有限公司，统一社会信用代码：91610000735345894J，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：陈忠谋，该公司总经理。委托代理人：许萌，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人：王婉婷，陕西仁和万国律师事务所实习律师。原告牟彦儒与被告陕西量得实业开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牟彦儒及委托代理人冯韧、谭梦馨，被告陕西量得实业开发有限公司委托代理人许萌、王婉婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟彦儒向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件并返还原告已付全部房款617916元；2、依法判令被告向原告赔偿损失，赔偿额为涉案房屋差价126183元；3、依法判令本案诉讼费、保全费、公证费等因诉讼产生的费用由被告承担。事实与理由：2018年1月17日，原告与被告签订了编号：5357016《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，被告应当于2018年9月30日前将涉案房屋交付原告使用。原告已按照买卖合同约定履行了付款义务，但被告于2019年5月13日通知原告交房日期预计延迟至2019年9月30日，且被告至今未向原告交付房屋。根据合同约定原告有权解除合同，并且原告已经向被告书面通知其解除合同的意愿，合同应当解除，被告应返还所收取的原告全部房款。原告认为按照《商品房买卖合同（预售）》约定的赔偿金额不足以弥补原告因被告违约导致无法取得商品房所造成损失，故诉求按照房屋差价126183元进行赔偿。被告在前期与原告沟通时一次次的失信，使得原告对其缺乏信任感，原告不得已进行保全，并与保险公司签订保险合同，支出了保险费。被告屡次拒收原告寄出的《解约通知》，原告不得已采取公证方法来保障自己的权益。因此上述诉讼费、保全费、公证费等因诉讼产生的费用均应由被告承担。原告认为被告逾期交房并且不予解除《商品房买卖合同（预售）》的行为严重的侵犯了原告的合法权益，特具状诉至法院。被告陕西量得实业开发有限公司辩称：《商品房买卖合同》第十二条中约定。逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人放弃该项权利。截止被告收到起诉状副本之日，原告一直未向被告发送解除合同的书面通知，根据合同约定的时间来看，原告已丧失主张解除合同的权利。综上，原告的诉求缺乏事实及法律依据。经审理查明：2018年1月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，买卖合同第三条第三款约定：该商品房为第一条规定项目中的3栋1单元20层12026号。第六条第二款约定：……该商品房总价款为人民币617916元。第十一条第一款约定：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。2.买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。上述合同签订后，原告于2017年9月20日依约向被告支付了全部购房款617916元，但被告截止2019年9月30日未向原告交房，实际交房时间亦不能确定。原告于2019年9月25日使用邮政速递向被告邮寄《解约通知》，并于2019年9月27日到被告公司与其客户经理协商解约事宜，并送达《解约通知》。被告称未收到过原告送达的《解约通知》。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、原告交付房款收款收据、原告至被告公司协商视频资料、当事人陈述和庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律所规定无效的其他情形，该合同对原被告均具有法律约束力，原被告双方均应按合同约定享有权利履行义务。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同。被告应当于2018年9月30日前交付该商品房，逾期90日后即2018年12月29日后，原告拥有合同解除权。原被告双方对《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定内容存在争议，原告认为合同中约定逾期交房按照第1种方式处理，并不涉及到第十二条第二款中关于解除合同需在逾期交房90日后起15日内书面形式提出的限制。被告辩称虽然合同约定按照第1种方式处理逾期交房，但单看第十二条第二款并不构成完整的处理方法，仅仅约定了时间限制，从内容上就能看出合同第十二条第二款是第十二条第一款第二项的补充条款，并不是第2种处理方法，应当按照第二款的时间约定履行合同解除权。若按照被告的解释，原告仅在被告逾期交房91日至105日期间拥有合同解除权，在此期间之外无论被告逾期交房多久原告都没有合同解除权，这明显是对被告逾期交房违约行为的偏袒，是对原告因被告逾期交房而拥有合同解除权的剥夺。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：……，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款因排除了原告合同解除权而无效，被告辩称原告超过合同解除权行使期限而无效的意见，本院依法不予采纳，原告诉请依法判令《商品房买卖合同（预售）》解除的诉讼请求，本院予以支持。被告基于《商品房买卖合同（预售）》而收取的617916元购房款应返还原告，故原告诉请被告返还617916元购房款的诉讼请求，本院予以支持。因被告长期逾期交房导致原告基于《商品房买卖合同（预售）》而取得商品房的根本目的无法实现，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。但原告认为合同约定违约金的计算标准不足以弥补被告违约给原告造成的损失，所以要求按照购房差价或全部房款的万分之二每日计算逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，综合考虑房屋价值提升、原被告违约责任等因素，《商品房买卖合同（预售）》约定的解除合同利息和违约金计算方法处理，不足以弥补原告因被告违约导致无法取得商品房所造成损失，故本院依法酌定将《商品房买卖合同（预售）》所确定的利息和违约金数额上调30%，按照5.655%（4.35%*1.3=5.655%）计算给付利息为宜，即时间自2017年9月20日起至被告向原告完全履行支付义务止，同时，被告按照全部房价款617916元的0.013%（0.01%*1.3=0.013%）向买受人支付违约金共80.33元。原告因被告逾期交房构成违约，为维护自身合法权益，采取保全行为合理合法，因此产生的保险费1853元应由被告承担。由于被告拒收原告送达的《解约通知》，原告为送达《解约通知》不得已采取公证的方法，是原告为维护自身合法权益所采取的必要行为，因此产生的公证费920元，应当由被告承担。故原告诉请由被告承担诉讼费、保全费、公证费等因诉讼产生的费用的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、四十一条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告牟彦儒与被告陕西量得实业开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》依法解除。二、被告陕西量得实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告牟彦儒购房款617916元。三、被告陕西量得实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告牟彦儒利息和违约金，自2017年9月20日起至被告完全履行支付义务止，按照5.655%（4.35%*1.3=5.655%）计算给付利息，同时，被告陕西量得实业开发有限公司向原告牟彦儒支付违约金80.33元。四、被告陕西量得实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告牟彦儒保全保险费、公证费共计2773元。五、驳回原告牟彦儒其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11808元，由被告陕西量得实业开发有限公司承担。鉴于案件受理费原告牟彦儒已预交，故被告陕西量得实业开发有限公司将应承担的案件受理费11808元在支付上述款项时一并支付给原告牟彦儒。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  李锋超人民陪审员  马红利二〇二〇年四月二十九日书 记 员  万佳佳打印：相丽华校对：骆凡2020年月日送达1