广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初1115号原告：东莞市美新商贸发展有限公司（以下简称“美新公司”），住所地：东莞市莞城区**************，统一社会信用代码：914************919。法定代表人：王健康，董事长。委托诉讼代理人：夏义平、周承志，分别系广东百勤律师事务所律师、实习律师。被告：东莞市兴建建材有限公司（以下简称“兴建公司”）,住所地：东莞市东城区**********2-3号，统一社会信用代码：914************785。法定代表人：萧慧仪，总经理。委托诉讼代理人：曾海波，系广东华文律师事务所律师。原告东莞市美新商贸发展有限公司诉东莞市兴建建材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告美新公司的委托诉讼代理人夏义平，被告兴建公司的委托诉讼代理人曾海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院诉请：一、被告向原告支付租金159264元，物业费12922.5元、电费1430.1元、电损费42.91元、空调费2227.06元；二、被告支付原告逾期支付租金、物业费、水电空调等费用的违约金（按年利率24%的标准计至实际清偿之日止，暂计至起诉至日为17588元）；三、被告支付原告因维权产生的律师费5000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年10月7日签订《租赁合同》，约定原告将编号A33、A58B、F117三个铺位出租给被告。铺位月租金为每平方米127.10元，即每月租金32849元，物业管理费、电费、空调费等另计。被告在经营期间经常拖欠租金，原告在（2019）粤1971民初3049号案件中已主张自2018年5月至2018年11月拖欠的租金、物业管理费、水电费、电损费及空调费等，并得到法院的判决支持，但被告仍拒不支付相关款项。现原告再次就被告拖欠2018年12月份至2019年4月份租金、物业管理费、电费、空调费等费用向被告主张权益。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称：一、原、被告就案涉商铺所订立的租赁合同已于2018年10月7日到期，后双方未达成新的续约合同，原告所主张的该日期之后的租赁关系应为不定期租赁法律关系，原租赁合同中约定的租金标准及相关违约条款对双方不再具有约束力；二、原、被告在履行案涉不定期租赁合同期间，原告存在多次强行停电行为，2018年12月6日后，原告强行对被告商铺停电约两个月；2019年3月19日至2019年5月中旬也多次对被告商铺强行停电；2019年5月中旬原告强行将被告的商铺清场后予以关闭并作出重新招商的处理，被告实际上已经无法取得案涉商铺的出租权，由于原告单方强行停电情形及收回商铺的行为，客观上导致被告一直无法正常使用商铺，对被告的日常经营造成重大损失。故原告主张的2018年12月至2019年4月期间的租金、管理费等仍沿用原租赁合同的收取标准，既没无相关约定，也有违公平原则；三、鉴于原告已经收回商铺，双方之间的不定期租赁关系已无法实际履行，被告基于原租赁合同向原告缴付的履约保证金70867元、质保金10000元、员工管理保证金1000元等共计81867元款项，原告应返还被告或折抵相应的租金或管理费等费用；四、由于双方对不定期租赁期间相关违约责任未有明确约定，原告诉请的要求被告按年利率24%的标准支付违约金及代理费损失5000元无事实与法律依据，该两项诉请应予驳回。被告保留因原告强行停电并清场对被告商铺造成相关损失的索赔权利。经审理查明，2015年10月7日，原告与被告签订一份《租赁合同》，合同约定：原告将位于东莞市莞城区*******美汇名家第一层编号为A33、A58B、F117的商铺出租给被告，租赁期限自2015年10月8日起至2018年10月7日止，每月租金为32849元，每月物业管理费为2584.5元；被告应于每月5日前付清当月租金及物业管理费，被告应向原告支付租赁保证金70867元、质量保证金10000元及人员管理保证金1000元；被告应于每月5日前交纳上月水费、电费（含场地使用电费、中央空调电费、电损、电力部门的错峰用电费用）及其它费用；中央空调电费按被告所在楼层商户的场地建筑面积平均分摊；电损费用按被告场地使用电费与中央空调电费的总额的3%计收；租赁期内，被告拖欠租金、管理费、水电费等应缴费用达15日的，原告有权解除该合同，同时要求被告支付违约金并赔偿原告因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）；因被告违反合同约定导致提前终止合同的，被告已向原告交纳的各项款项（含租金、质量保证金、履约保证金、人员管理保证金），原告不退还给被告；如被告迟延缴交租金、水电费及其他应缴之费用，须向原告支付滞纳金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额的1%的滞纳金。上述合同签订后，被告向原告缴付了合同约定的保证金，但被告因拖欠租金，原告于（2019）粤1971民初3049号案件提起诉讼，判令被告支付自2018年12月至2019年4月欠付的租金、物业费、水电费等费用，被告并承担原告因该案诉讼支付的律师费损失。另查，被告于租赁合同期限届满后，继续使用案涉租赁物。因被告拖欠租金，原告于2019年5月中旬收回案涉租赁物。根据原告提供的欠款明细表、缴费通知单显示，被告欠付原告租金164245元、物业费12922.5元、电费1430.1元、电损费42.91元、空调费2227.06元，被告的客户为其向原告代偿4981元，总欠款合计175886.57元。根据明细表显示的2019年2月、3月电费支出为零元的情况及被告说明2019年1月22日被告人员出具的说明，被告认为原告擅自停电导致租赁物不适租，应扣减相应的租金。经对被告工作人员出具的说明审查，该说明中确有“望能开电，余款于3月20日结清”等内容。另外，原告于本案纠纷委托广东百勤律师事务所代理诉讼并实际支付律师费用5000元。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、（2019）粤1971民初3049号民事判决书、缴费通知单、收据、说明、《民事委托合同》、发票、照片及本案庭审笔录附卷为据。本院认为，原、被告双方于2015年10月7日签订的《租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告继续使用案涉租赁物，从原告提交的各月催缴费用通知单亦可证实，原告同意被告使用案涉租赁物，故原、被告的实际履行行为可认定双方存在不定期租赁关系，不定期租赁期限内各方的权利和义务应参照适用原租赁合同的约定，被告认为原租赁合同的约定不及于不定期租赁期间内的观点，依法不能成立。自2018年12月至2019年4月期间，被告实际使用租赁物应按原合同的标准支付租金及相关费用，即原告提供的催款通知书、欠款明细表等可以认定原告主张被告欠付的款项。诚然，如被告所述，根据原告提交的欠款明细表及说明可佐证，在被告租赁期间原告确有停电的事实，但鉴于租赁合同约定被告迟缴租金等费用，原告有权停止供电，原告之行为并未违反该合同约定，被告认为应据此减租的抗辩意见不予采信。被告所缴纳的履约保证金等费用，是否应予退还或抵扣，鉴于原告未在其诉请中对此提出权利主张，而被告亦未提出相应反诉，在保证金应否退还的条件是否具备存在争议的情况下，应视为该抵消之债并不明确，不便在本案中直接审查。合同约定被告迟缴款项应按日支付欠款金额的1%的滞纳金，原告认为该标准过高，主动调整为按年利率24%的标准计算，符合法律规定，应予采纳。合同约定因被告出现解除合同之情形应赔偿原告包括律师费等损失的费用，鉴于原告在（2019）粤1971民初3049号案件中已提出该权利主张，其再行要求被告支付律师费对被告显属不公，故对该项诉求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百零九条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告东莞市兴建建材有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市美新商贸发展有限公司支付2018年12月至2019年4月期间的租金、物业费、水电费、电损费、空调费合计175886.57元及该款违约金（以175886.57元为基数，从2019年5月1日起按年利率24%的标准计至实际清偿之日止）；二、驳回原告东莞市美新商贸发展有限公司本案的其他诉讼请求。如被告东莞市兴建建材有限公司未按指定的期间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4269.49元，已由原告预交，该款原告承担107元，被告承担4162.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  邹国雄人民陪审员  袁梓健人民陪审员  钟佩琪二〇二〇年四月十四日书 记 员  苏建中附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。