北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初28387号原告：北京优蓓教育科技有限公司，住所北京市朝阳区南湖南路**院**楼**301-03。法定代表人：张达，经理。委托诉讼代理人：刘冰，北京市友邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鸿婧，女，1986年1月19日出生，汉族，公司员工。被告：北京晋丰源物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南湖南路**院**楼****-1。法定代表人：白荣华，总经理。委托诉讼代理人：刘大庆，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：周江浔，男，1994年3月12日出生，汉族，公司员工。原告北京优蓓教育科技有限公司（以下简称原告）与被告北京晋丰源物业管理有限公司房屋（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘冰、李鸿婧，被告之委托诉讼代理人刘大庆、周江浔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还租金1193472．34元、押金156667元；3、判令被告装修损失412989．6元、消防改造费用42500元；4、判令被告赔偿公证费5000元、律师费50000元；5、判令被告赔偿其他经济损失145111．8元。事实和理由，北京易贝乐科技文化股份有限公司委托张达和被告于2017年6月9日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区南湖南路15号院某房屋（以下简称涉案房屋）出租给承租人用于少儿英语培训，后承租人在上述地址成立原告，该合同权利义务归于原告。合同签订后，原告按期缴纳租金并按照约定从事少儿英语培训，但原告仅仅正常经营不到一年，被告开始陆续发函单方无故要求解约，提出各项苛刻无理要求，后续其行为升级为停水、停电等，其行为严重违反双方合同约定，造成原告无法正常经营并承受重大经济损失。原告为维护合法权益，故诉至人民法院。被告辩称,不同意原告的所有诉讼请求。根据《房屋租赁合同》第13．7条等约定，出租人有权终止合同，涉案房屋已经由金隅公司出售给麦卓公司，房屋所有权发生变更，在麦卓公司不同意继续出租的情况下，合同没有继续履行的可能。原告自2017年6月9日承租至2018年12月27日搬离涉案房屋，其在租赁期间的租赁费用应该按照合同约定交给被告，不存在退还租金的情况。原告要求被告赔偿装修损失，合同约定因房屋产权变更而终止合同的，双方免责，被告在原告的强烈要求下，已经和新产权人沟通，可以由原告继续租赁，但是原告拒绝继续租赁，拒绝支付租赁费用和水电费用，其行为构成根本违约，按照合同约定，被告有权腾退房屋。由于原告在2018年6月30日开始拒绝支付房屋租金，原告占用房屋至2018年12月27日，所以押金应予抵扣。本案已经涉及刑事犯罪，依照刑事优先民事的原则，请求将本案移送至公安机关处理。本院经审理认定事实如下：2017年6月9日，被告与张达签订《房屋租赁合同》，约定由张达承租被告所有的涉案房屋，租赁房屋的用途为少儿英语培训，租赁期限自2017年7月20日起至2022年7月19日止，共5年，其中免租期为2个月，计租时间从2017年9月20日起。房屋租金价格：第一年租金为940000元，从2017年7月20日起每年递增2%，本合同中每一月一律按30．42天计算。本合同签订三日内原告支付押金156667元，进场装修当日支付三个月房租235000元。出现下列情形之一，被告有权终止合同并收回房屋：因政府行为要求停业或发生买卖使房屋所有权转移或发生不可预测灾害如地震等，被告有权终止合同收回房屋，双方免责。2017年6月9日，被告与张达签订《房屋租赁合同补充协议》，鉴于双方于2017年6月9日签订《房屋租赁合同》，现经双方友好协商，一致同意形成如下补充条款：1、承租人因公司注册手续尚未办理，现由张达代为签署合同，待公司设立后，承租人主体变更为新设公司；2、被告与北京金隅股份有限公司签署《房屋租赁合同》为期8年，租赁期限自2013年8月1日起至2021年7月31日止，被告与张达签署《房屋租赁合同》为期5年，租赁期限自2017年7月20日起至2022年7月19日止，若因被告与金隅未签署续约合同，造成承租人无法使用该房屋而造成损失由被告承担，包括但不限于装修费、学员流失费、预期收益等由此引发的相关经济损失。2018年4月28日，被告向原告发送《通知》，称“因不可抗拒原因，我司特通知贵司双方终止合同，现郑重告知如下：1、为不给贵司经营带来影响，我司允许贵司经营至2018年7月30日；2、在2018年7月30日前，双方应继续严格按照合同约定履行其义务；3、贵司须在2018年7月30日二十四时前搬离该租赁房屋，同时将房屋内所有贵司物品搬离，拆除贵司在房屋租赁期内添加的全部装修、装饰、设备和辅助设施等；4、合同终止后双方将按合同约定处理相关费用”。2018年5月15日，被告给原告发送《通知回函》，称“我司于2018年4月28日收到贵司发来的关于搬离该租赁房屋的通知，鉴于我司与贵司于2017年6月9日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，现我公司回复意见如下：1、我司一直严格遵照合同内容履行合同义务，我司不同意贵方提出的单方面解除合同无理要求。2、合同期内，请贵司保证该房屋可以正常使用。3、我公司保留追究法律责任的权利”。2018年8月10日，被告向原告发送《通知函》，称“在未达成新的协议前，我司要求贵司搬离所租赁房屋不变。在贵司要求下，我司与买卖方进行了沟通，现将沟通结果告知如下：1、对方初步同意贵司留下继续经营；2、要求贵司经营面积达到图纸所示面积；3、租金为7元每平米每日。”2018年8月13日，原告向被告发送《通知函回函》，称“1、我司不认可租赁房屋被买卖交易的事实，缺乏事实依据；2、贵司单方上调租赁房屋租金的行为有违合同约定，是缺乏契约精神的表现···”2018年10月22日，被告向原告发送《解约通知函》，称“贵司自2018年6月20日起至今欠缴房租7833．33元、2018年6月水电费欠缴5713元，截止本函件发出之日，滞纳金统计5104．73元，贵司已逾期124日未缴纳，已严重违反合同约定。我司通知贵司三日内交齐款项，鉴于，贵司上述行为已经构成根本违约（见租赁合同第13条），我司正式通知贵司解除双方租赁合同。”2018年11月7日，原告向被告发送《回函》，称“函中贵司所说欠款，应为递增款项，在租赁关系中，贵司应当负有告知义务，然而贵司在发现此项异常后，并未告知，故意隐瞒，想以此为由恶意解除。故我司认为，贵司提出的解除租赁协议的理由从根本上缺乏事实依据与诚信基础，我司不认可···”2018年11月19日，被告向原告发送《通知函》，称“一、关于违约···我司已于2018年10月22日通知贵司解除双方租赁合同，无论贵司是否与房屋购买者达成新的租赁协议，我司都坚持致函贵司的要求有效···二、在贵司要求下，我司与买卖方进行了沟通，现将沟通结果告知如下：1、对方初步同意贵司留下继续经营。2、要求贵司经营面积达到图纸所示面积。3、房屋租金约定为7元每平米每日，关于合同的细节问题，贵司在答复同意上述租金及图示面积的基础上，可与买卖方具体磋商···”2018年11月21日，原告向被告发送《回函》，称“一、关于违约···贵司却屡次以租赁房屋被买卖为由意图上涨租金，却从未提供相关买卖凭证，确属违约···二、关于续租···贵司提出的解除租赁协议的理由从根本上缺乏事实依据与诚信基础，我司不予认可···”2018年12月26日，被告向原告发送《通知函》，称“1、因贵司欠缴房租及水电费数月之久，已构成合同相关条款的根本违约事实···我司对贵司的无力行为表示强烈谴责，并坚决要求贵司在2018年12月27日前必须搬离所占房屋。2、贵司于2018年12月14日通过银行向我司账户汇入了239700元，我司强调，此款作为解除租赁合同后，贵司未能及时搬离而产生的实际房租抵扣金使用。”2018年12月27日，被告向原告发送《通知函》，称“因优蓓公司违反与我司签订的《房屋租赁合同》中条款，我司已在2018年10月20日正式发函终止与其签订的《房屋租赁合同》，并要求马上搬离该租赁地址···我司将采取措施强制清退优蓓公司”。经询，原告与被告确认2018年12月27日被告收回涉案房屋。另查，2018年12月18日，北京金隅集团股份有限公司与北京麦卓文成企业管理中心（有限合伙）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定北京金隅集团股份有限公司将位于朝阳区南湖南路15号院某房屋出售给北京麦卓文成企业管理中心（有限合伙）。2019年1月18日，上述房屋登记在北京麦卓文成企业管理中心（有限合伙）名下。2019年4月28日，本院组织双方进行现场勘验，查明涉案场地内所有的装修均已被拆除。经询，双方均不申请对涉案场地内房屋装修价值进行评估鉴定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。双方的主要争议在于谁违约。此需要考虑以下问题，第一，被告以《房屋租赁合同》约定因发生买卖使房屋所有权转移时，被告享有单方解除权且双方免责抗辩，事实上，涉案房屋在2019年1月18日由原产权人北京金隅集团股份有限公司转移登记至北京麦卓文成企业管理中心（有限合伙）名下，被告自2018年4月28日起即向原告发函要求解除租赁合同，并于2018年12月27日收回涉案房屋，故本院对被告该抗辩意见不予采纳；第二，被告以原告逾期未缴纳房租、水电费抗辩，被告于2018年10月22日书面告知原告欠费并解除双方之间的租赁合同，事实上被告自2018年4月28日起即向原告发函要求解除租赁合同，考虑双方之间的函件往来、欠缴费用数额、支付时间等因素，本院对被告该抗辩意见不予采纳。关于解除租赁合同一节，被告之行为构成违约，结合涉案房屋收回时间等，故本院认定涉案合同于2018年12月27日解除。关于退还租金、押金一节，被告于2018年12月27日收回涉案房屋，本院认定涉案合同自2018年12月27日解除，故原告应支付租金至2018年12月27日，现原告主张退还租金，考虑到被告提出解除合同的时间、房屋使用情况、解除情况等因素，本院酌情确定被告返还原告80000元。关于押金一节，被告违约，故本院对此予以支持。关于装修损失、消防改造费用一节，鉴于涉案房屋现场装修均已被拆除，考虑被告违约情形、租赁期限、原告证据等，本院酌情确定装修损失、消防改造费用共计300000元。关于其他经济损失一节，被告提前解除合同会给原告造成一定损失，考虑协商经过、其余损失、原告提交之证据等因素，本院酌情确定为50000元。关于公证费一节，被告收回涉案房屋，原告此项为合理支出，本院对此予以支持。关于律师费一节，原告该项诉讼请求无合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告北京优蓓教育科技有限公司与被告北京晋丰源物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于二〇一八年十二月二十七日解除；二、被告北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京优蓓教育科技有限公司押金156667元、租金80000元；三、被告北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京优蓓教育科技有限公司装修损失、消防改造费用300000元；四、被告北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京优蓓教育科技有限公司其他经济损失50000元；五、被告北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京优蓓教育科技有限公司公证费5000元；六、驳回原告北京优蓓教育科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22846元，由原告北京优蓓教育科技有限公司负担13430元（已交纳），被告北京晋丰源物业管理有限公司负担9416元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内转交给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  欧阳华人民陪审员  郑少京人民陪审员  吴 彤二〇二〇年四月九日书 记 员  彭林海