湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初5452号 原告：李笃，男，1981年9月18日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：田新宇，湖南展纶律师事务所律师。 被告：蒋娟，女，1980年1月8日出生，瑶族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：黄亮，湖南金州律师事务所律师。 原告李笃与被告蒋娟相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李笃及其委托诉讼代理人田新宇，被告蒋娟及其委托诉讼代理人黄亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李笃向本院提起诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日起一个月内聘请专业机构对原告房屋与被告房屋相连接的墙体等受损部分修复至不再漏水、渗水为止；2、判令被告承担因漏水造成的各项经济损失共计55704元；3、由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更上述诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告实际损害金额（工程造价）人民币15254.85元；2、判令被告赔偿原告直接损失（违约金）人民币32000元；3、判令被告赔偿原告直接损失（可得利益损失）人民币48300元；4、判令被告承担本案诉讼费用，以及两次鉴定费用人民币21000元。事实和理由：原告李笃为长沙市开福区盛世路**滨江美寓****房屋所有人，被告蒋娟为同栋604号房屋所有人，原告与被告系上下楼邻居关系。原告2016年2月将房屋出租给案外人湖南海纳中寓资产管理有限公司（以下简称“海纳中寓公司”）作为经营公寓出租使用。2017年1月左右，海纳中寓公司的法定代表人向原告反映，房屋的餐厅、客厅及主卧均出现漏水情况，于是原告上门查看发现客厅、餐厅及主卧室都出现渗水情况，且有水珠滴落。原告即与物管员联系，物管员到原告家查看后即到被告家查看，初步确定为被告厨房水管漏水。此后原告本人以及物业公司多次找到被告，要求被告处理漏水问题并赔偿原告损失，但被告一直不予配合。在经过多次沟通后，被告同意并于2017年12月对自家房屋厨房进行维修，但不愿意修缮原告房屋或赔偿原告因此而产生的损失。被告维修后，天花板未再滴水，但水渍并未干。2019年3月3日，原告家扣板缝隙处又开始滴水，经小区物管员查看后确认漏水。原告与物管员多次到楼上被告家联系修理事宜，但被告置之不理。之后，该漏水点处于时漏时不漏的状态。至今，原告家已断断续续漏水2年，物业管理公司多次协调，被告均不理睬。漏水不仅导致原告房屋多面墙体受潮发霉，厨房橱柜、客厅，餐厅，主卧室木地板，墙面及主卧室的大衣柜受损，且直接导致海纳中寓房屋入住率下降，经营面临亏损，合同无法继续履行。在此情况下，海纳中寓公司提出解除合同要求原告赔偿损失。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告蒋娟辩称，一、被告房屋仅在2017年初出现过漏水，被告根本不存在该房屋持续漏水两年的侵权行为，而本案鉴定机构的现场测验也查明被告2019年房屋不存在漏水的情况，且该房屋已由第三方租赁公司进行了维修，故根据原告所主张的事实，被告在本案中无需承担2019年房屋漏水的侵权赔偿责任以及无需承担房屋维修以及恢复原状的责任。二、原告诉请的赔偿款项116,554.85元显然超出原告实际损失以及合理赔偿范围，同时其主张的部分款项与被告之间不存在因果关联，故被告不应承担原告主张的赔偿金额。三、被告就2017年1月房屋渗漏水问题承担赔偿责任问题。首先，在原告与第三方海纳中寓公司签订的《寓尚青年公寓房屋租赁合同》中有明确约定，当合同履行超过两年的，原告解除合同需向实际装修人支付5,000元装修赔偿金。故该5,000元金额应是原告房屋因2017年房屋漏水而局部装修受损的价值上限金额。其次，本案所涉房屋本身存在多年外墙渗水以及穿楼面板防水不够以及混凝土保护层偏薄的局部质量问题，这也是房屋渗漏水的重要原因之一。那么对于房屋渗漏水应承担的修复费用，原告自身因房屋存在质量问题也应按照一定比例承担。再次，原告并未在2017年1月发生漏水后及时主张权利或证明其房屋装修损失，反而到2019年才对房屋进行损失鉴定，期间两年多产生的装修自然损耗及多名租客的不当使用必然会导致损失扩大，故因原告自身原因放任损失扩大而导致无法查清由被告所致的损失部分，该责任应由原告自行承担。最后，原告所谓的叁万元违约金中包含了房屋维修赔偿，但其未举证证明任何第三方实际装修维修金额，故不能按照其与第三方任意约定的金额就要求原告来进行赔偿。对于房屋鉴定费用，双方同等承担，而对于房屋定损费用，被告不予承担，再加上被告在上次庭审中承担的鉴定人一千元出庭费用，双方也应按比例承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定，本院认定事实如下：原告李笃系长沙市开福区盛世路**滨江美寓****房屋的所有权人，长沙市开福区盛世路系长沙市开福区盛世路**滨江美寓****房屋的所有权人（年3月已交房，被告于2016年购买并于当年年底入住），原、被告双方系上下楼邻居关系。2016年2月27日，原告（出租方）与案外人湖南海纳中寓资产管理有限公司（承租方）签订《寓尚青年公寓房屋租赁合同》一份，双方约定原告将前述504号房屋作为公寓出租给海纳中寓公司，租赁期限自2016年2月27日至2021年3月26日，共计五年；自2016年3月27日（起租日）起，每月租金2,000元，2019年3月27日开始租金在第一年的基础上递增5%，每月租金2,100元，之后每两年在上一年度的基础上递增5%；承租方在支付首期租金的同时缴纳房屋押金2,000元；非合同约定的情况下，若出租方单方变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向承租方提出，合同履行不满两年（含两年）的，需向承租方承担10000元的违约金和10000元装修赔偿金后方可解除合同；合同履行超过两年的，需向承租方承担5,000元的违约金和5,000元装修赔偿金后方可解除合同。2017年1月，原告用于出租的504号房屋顶出现渗水情况，经原、被告双方及小区物业管理公司确定，系被告所有的604号房屋漏水所致。之后，被告对其604号房屋的漏水问题进行了维修，该小区物业管理公司于2017年12月15日出具的证明称，目前604漏水问题已修复到位，对504室内造成的损失经多次沟通未达成一致协议。现原告称其504号房屋的扣板缝隙处于2019年3月3日再次滴水至今，原、被告双方就维修、赔偿事宜协商未果，故诉至本院。被告所提交由该小区物业管理公司于2019年7月24日出具的三份《证明》称：其物业相关人员曾于2019年3月13日到10栋604房屋内查看厨卫现场，但未能确认604房屋的具体漏水点，不排除有外墙渗水或其他原因渗水的可能；504业主在2019年3月14日至2019年7月23日期间未要求物业与604业主进行房屋漏水事宜的协商；2019年7月24日，其物业相关人员实地查看滨江美寓10栋604房屋厨卫现场，未发现明管有漏水情况。 2019年3月31日，原告（出租方）与海纳中寓公司（承租方）签订《解除租赁合同协议》一份，约定因租赁房屋一直存在多处严重漏水的情况，致使承租方所经营的公寓出租房屋居住环境受到严重影响，造成出租率急剧下降，无法达到承租方的经营目的，因此双方同意于2019年3月31日解除租赁合同，并由出租方向承租方支付因提前解租造成的装修、经营损失3万元，并向承租方退还押金人民币2,000元。案外人海纳中寓公司于2019年4月1日出具收条一份，称收到上述款项共计32000元。 本案审理过程中，经原告申请，本院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对涉案房屋的渗水原因进行检测，该公司于2019年12月1日作出《土木建筑工程鉴定意见书》，其鉴定意见为：滨江美寓10#栋504号房屋渗水主要与楼上604房厨房和卫生间渗水有关。此外，穿楼面板管道周边未做好防水，且楼板混凝土保护层厚度偏薄，造成楼板底部钢筋锈胀，混凝土产生胀裂，引起保护层脱漏。楼面板底部钢筋锈胀引起的保护层脱落降低楼面板的承载力，也影响结构的耐久性和美观，须对其进行处理。随后，本院根据原告的申请，委托国众联建设工程管理顾问有限公司对涉案房屋漏水造成的实际损害金额（工程造价）进行鉴定，该公司于2019年12月28日作出《工程造价鉴定报告》，其鉴定意见为：根据现场勘查情况，本工程漏水实际受损金额为15,254.85元。原告花费鉴定费用共计21000元。 诉讼过程中，被告分别申请两家鉴定机构的鉴定人出庭作证。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司的鉴定人员涂贞军出庭接受询问，其称：经现场检测，（涉案房屋）未发现渗水，厨房和外墙未见渗水痕迹，因此外墙渗水情况可以排除；穿楼面板管道的防水保质期一般是五年，防水一开始是开发商做，如果后期改造，就是改造的做防水。国众联建设工程管理顾问有限公司的鉴定人员楚军山出庭接受询问，其称：定损的范围是建筑受损的范围，包括墙面、地面、天棚等建筑类，不包括财产损失；估价是按照湖南省现行计价方案，套用定额计算的，不考虑品牌，只考虑材质；定损时不对损害原因和因果关系进行鉴定，虽然不排除门套是因为材质不好或使用过程掉皮，但是现场查勘渗水痕迹明显，应该是泡水才会引起门套掉皮；天气潮湿连续下雨不会引起衣柜起霉；报告中提到的木柜即衣柜，现场看到衣柜背板已经起霉了，当时只考虑衣柜因渗水受损，没有考虑衣柜还能使用，不知道衣柜还可以除霉，没有考虑除霉方案（〈工程造价鉴定报告〉中木柜的定价为2,425.06元）。 上述事实，有书证、视听资料、电子数据、鉴定意见、当事人陈述等证据在卷佐证。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：一、504房与604房两房为上下层，原告李笃与被告蒋娟之间系相邻关系。作为不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，给相邻人造成妨害或者损失的，应当停止侵害、排除妨害、恢复原状。根据庭审查明的情况，2017年504房的渗水是604房漏水导致的；原告诉称2019年3月3日504房扣板缝隙处又开始滴水，其虽未提交证据证实“经小区物管员查看后确认漏水”，但该小区物业管理公司于2019年7月24日出具的《证明》并未否认漏水，只是“未能确认604房屋的具体漏水点”，但也称“不排除有外墙渗水或其他原因渗水的可能”，而专业机构作出的《土木建筑工程鉴定意见书》则确定了“滨江美寓10#栋504号房屋渗水主要与楼上604房厨房和卫生间渗水有关”；同时，涉案房屋虽然是有十几年“房龄”的“老房屋”，但并不影响被告在入住前做好相应的防水处理，这也是被告作为房屋的所有权人应承担的义务。所以，被告作为604房的业主未妥善管理房屋，导致604房漏水至504房，给相邻方造成妨害，其有义务排除妨害，故原告诉请被告赔偿因渗漏遭受的损失于法有据，本院予以支持。二、各项损失的认定。1、原告依据国众联建设工程管理顾问有限公司出具的《工程造价鉴定报告》诉请被告赔偿实际损害金额（工程造价）15254.85元，考虑到鉴定人员定损时忽视了除霉方案这一相对经济的处理方式，本院酌情将实际损害金额（工程造价）调整为14000元；2、因被告房屋漏水，导致案外人海纳中寓公司提前与原告解除合同，被告应对提前解除合同给原告造成的损失承担责任，但原告系依据海纳中寓公司与其签订的《解除租赁合同协议》及收条主张被告赔偿32000元，而该依据与海纳中寓公司和其签订的《寓尚青年公寓房屋租赁合同》约定不一致，海纳中寓公司与原告解约时，该合同履行已超过两年的，依该合同约定，原告只需向承租方承担5,000元违约金和5,000元装修赔偿金，并退还押金2,000元，多出的20000元主张并没有事实依据，且押金2,000元系退还，而非原告给予海纳中寓公司的赔偿，押金2,000元，依其性质，在合同终止后也是应返还给海纳中寓公司的，故对原告主张的该项损失，本院酌定为10000元；3、原告主张被告赔偿的直接损失（可得利益损失）48300元，即原告与海纳中寓公司解约后的租金损失，原告与海纳中寓公司解约虽因被告房屋漏水导致，但原告也应当采取适当措施防止损失的扩大，因原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院酌定被告赔偿原告租金损失12000元（2,000元×6个月）。综上，被告应赔偿原告的各项损失为36000元，诉请超过的部分因缺乏充分依据，本院不予支持。三、本案原告之所以申请鉴定，是因被告对相邻的不动产权利人造成损害后，未能及时给予赔偿，且对漏水原因及原告主张的赔偿金额有异议所导致，故由此产生的鉴定费21000元应由被告负担。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蒋娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告李笃的各项损失36000元； 二、被告蒋娟于本判决生效之日起十日内支付原告李笃鉴定费21000元； 三、驳回原告李笃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,631元，减半收取计1,315.5元，由原告李笃负担703元，被告蒋娟负担612.5元；鉴定人员出庭费用1,400元，由被告蒋娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  戴昱 二〇二〇年四月三十日 代理书记员  刘艳 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。