西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14753号原告：李胜，男，汉族，1972年3月2日出生，身份证号：610XXXXXXX********，住西安市莲湖区。委托代理人：冯韧，陕西毕达律师事务所律师。委托代理人：谭梦馨，陕西毕达律师事务所实习律师。被告：陕西量得实业开发有限公司，统一社会信用代码：91610000735345894J，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：陈忠谋，该公司总经理。委托代理人：许萌，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人：王婉婷，陕西仁和万国律师事务所实习律师。原告李胜诉被告陕西量得实业开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李胜及委托代理人冯韧、谭梦馨，被告陕西量得实业开发有限公司委托代理人许萌、王婉婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李胜诉称：2017年6月，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（编号：6576714）（以下简称：买卖合同），买卖合同约定原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，被告应当于2018年3月31日前将涉案房屋交付原告使用。原告已按照买卖合同约定履行了付款义务，但被告于2019年5月13日通知原告交房日期预计延迟至2019年9月30日。原告已于2017年9月14日与西安红璞公寓管理有限责任公司（以下简称：红璞公司）签订了《红璞公寓国际人才大厦项目租赁合同》（编号：A-3145-GY-2017-100007-062）（以下简称：租赁合同），租赁合同约定红璞公司承租原告向被告购买的案涉房屋，第一周期的租赁期限为2018年4月1日起至2021年3月31日，租赁按半年度支付，第一周期内首期租金为12404元，后续每半年的资金为18607元。因被告未能在约定的期限内将涉案房屋交付原告使用，致使原告无法向红璞公司收取租金，被告应当向原告赔偿2018年4月1日至被告实际交房日（暂计至2019年9月30日）期间的租金损失49618元。综上，原告为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、被告向原告赔偿逾期交房损失，以每月2756.56元计，自2018年4月1日至实际交房时止。（暂计至2019年9月30日，共计49618元）。2、本案诉讼费由被告承担。被告陕西量得实业开发有限公司辩称：原告主张赔偿损失违反合同约定，不应予以支持。首先，《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》时已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，因此，应按双方约定来履行。其次，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十二第四条第6款中也约定：因异常恶劣天气、高中考采取管制措施以及其他属于出卖人不能控制、不能避免、不能克服的原因导致的逾期交房，出卖人不承担逾期交房责任。对此，在计算逾期天数时应将上述原因导致的天数予以扣除。再次，原告请求租金损失缺乏事实和法律依据。根据合同的相对性，被告并非原告租赁合同的主体，而原告却依此合同要求被告承担赔偿责任缺乏事实依据。从《合同法》第一百一十三条第一款来看“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原、被告在签订预售合同时，原告并未签订租赁合同，被告无法预见原告会因逾期交房产生租金损失。此外，原告如果要在未来获得租金收益，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需投入资金、人力、物力等成本。那么，原告要求被告赔偿其租金损失，将使原告在不需要继续投入任何成本的情况下，直接获取利润，超出了合同的履行利益和签订合同时可以预见的损失范围。综上，原告要求被告按照租金标准赔偿其损失，缺乏事实及法律依据，请贵院依法裁判，维护被告的合法权益。经审理查明：2017年6月，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号:Y17122214），该合同约定:原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积50.84平方米，房屋总价616561元。合同第十一条第一款约定，被告（出卖人）应当在2018年3月31日前向原告（买受人）交付涉案商品房。同时合同附件十二补充协议第四条第六款规定:（1）施工中因异常恶劣天气、自然灾害、发现文物古迹须保护、政府出于保护公共利益责令的停工整顿（检查）等导致工程延期，逾期交房的；（4）政府行为（如戒严、因政策原因未能及时许可）群众集会或重大庆典、交通管制、高中考采取管制措施等原因导致逾期交房的，出卖人据实延期交房的不承担违约责任。合同第十二条约定，除不可抗力，出卖人未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理:（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告2017年6月3日、2017年6月10日向被告支付定金30000元、购房款586561元，计616561元全部购房款，但被告截止2019年9月30日未向原告交房，实际交房时间亦不能确定。被告向本院提交数张政府文件和停工申请单，用于证明在施工期间，因天气因素、政府行为等因素导致停止施工数天，主张上述天数应在合同约定的交房期限中予以顺延。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、当事人陈述和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律所规定无效的其他情形，该合同对原被告均具有法律约束力，原被告双方均应按合同约定享有权利履行义务。原告依约缴纳了全部购房款，履行了义务，被告应按照合同约定的交房期限（2018年3月31日前）向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋。被告因自身原因逾期交房应当向原告赔偿逾期交房损失。原告诉求按照与第三方签订的租赁合同预期收益确定损失金额，并非原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》中约定的赔偿方法，原被告在签订预售合同时，原告并未签订租赁合同，被告无法预见原告会因逾期交房产生租金损失，并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交房按照逾期交付期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了逾期交房违约金数额计算方法，因此不能使用租金标准确定赔偿额。综上，原告以与第三方租赁合同所得预期利益作为赔偿金额的诉讼请求本院不予支持。被告辩称按照原告诉求的赔偿金额明显过高，应以《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交房违约金计算方法计算金额，本院予以认可。被告辩称因天气因素、政府行为导致逾期交房，施工天数应当予以顺延153天。被告提交的政府文件均在合同约定的其应向原告交付涉案房屋的日期即2018年3月31日之后，与本案无关联性，本院不予采纳。涉案工程周围并未设立初中、高中院校，无中考、高考考点，不涉及在中考、高考期间停工，被告辩称在中考、高考期间停工的说法，本院不予采纳。被告提交的停工申请单，申请时间均晚于实际停工时间，亦未向本院提交其主张顺延的施工天数对应的施工日志，无法证明被告实际停工情况。被告提交的停工理由中包括小雨、小雪、高温等，不应认定为合同附件十二补充协议第四条第六款规定恶劣天气自然灾害。被告作为专业的房地产开发商，应当考虑到小雨、小雪等一般天气对施工的影响，在确定交房期限时理应已计算在内。本院根据《西安市重污染天气应急预案》相关规定，查询到被告施工期间超40℃高温及重污染天气需要停工等恶劣天气17天。综上，本院对被告因天气因素顺延交房期限的请求部分予以采纳，交房期限自2018年3月31日起向后顺延17天，即2018年4月17日。按照原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》逾期交房违约金计算方法，以总房款616561元的万分之一计算逾期交房违约金，自2018年4月17日起，暂算至2019年9月30日，共531天，共计32739.39元（616561*0.0001*531=32739.39），并持续计算自2019年10月1日至被告实际交房之日止的逾期交房违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、被告陕西量得实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李胜支付逾期交房违约金32739.39元（以616561元为基数，从2018年4月17日起按每日万分之一计算至2019年9月30日），以及以616561元为基数，按每日万分之一计算自2019年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。二、驳回原告李胜其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1040元，由被告陕西量得实业开发有限公司承担，由于案件受理费原告李胜已预交，故被告陕西量得实业开发有限公司将应承担的案件受理费1040元在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  李锋超人民陪审员  马红利二〇二〇年四月二十九日书 记 员  万佳佳打印：相丽华校对：骆凡2020年月日送达1