广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初2514号 原告：周振佳，女，1991年6月30日出生，汉族，住柳州市。 委托诉讼代理人：覃玉件，广西典哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵亚宇，广西典哲律师事务所实习律师。 被告：郭强，男，1958年10月16日出生，汉族，住柳州市柳**。 委托诉讼代理人：张明，柳州市正源法律服务所法律工作者。 第三人：柳州市恒基房地产中介有限公司，住所：柳州市航二路**三星花园**1-3。 法定代表人：黄安才。 原告周振佳与被告郭强、第三人柳州市恒基房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告周振佳的委托诉讼代理人覃玉件、赵亚宇、被告郭强及其委托诉讼代理人张明到庭参加了诉讼。第三人恒基公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周振佳向本院提出诉讼请求： 1.判决被告向原告支付违约金72000元；2.判决被告承担原告的居间服务费30000元；3.判决被告承担原告的律师代理费3700元、交通费300元；以上合计106000元；4.判决被告承担本案诉讼费用。 事实与理由： 经第三人恒基公司居间介绍，原、被告及第三人于2019年5月15日签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于柳州市房屋，房价款为360000元，原告于合同签订当日向被告支付购房定金2000元，原告在配合被告到银行申请按揭贷款当日将首付款108000元存入银行资金监管账户，并向银行申请按揭贷款250000元；双方应于2019年6月15日前备齐办理贷款所需的相关资料前往银行办理贷款申请，任何一方不按本合同条款办理相关业务，逾期超过7日视为根本违约，守约方有权终止合同，违约方须向守约方支付总房价款的20%作为违约金，并承担守约方因此产生的诉讼费、律师费、交通费等费用。合同签订后，原告按合同约定支付了购房定金2000元、居间服务费30000元，但被告逾期不配合办理网签及按揭贷款申请手续，并在第三人催促办理相关手续时明确表示“房子不卖了”。被告的行为构成根本违约，原告因此于2019年6月26日根据合同约定解除合同。被告应按合同约定承担违约责任。 被告郭强辩称，本案合同本身存在原则上的错误，郭强没得到合同，定金也没有给，郭强认为合同没有成立。而且，房屋是共有的，共有人没有签字，恒基公司作为房屋买卖合同的中介公司对该规定是清楚的。对方既没有要求共有人签字，也没有要共有人的委托书，恒基公司没有按照规定的操作程序来操作，这是造成违约的主要原因。另外，合同第17条的补充条款在签字的时候是没有内容的，但原告提供的合同里面是填写有内容的。再者，本案合同不公平，中介公司收了被告10000元，却收原告30000元中介费，违约金也约定过高，原告没有因为违约有损失。 第三人恒基公司未到庭，也未提交书面陈述以及证据。 原告周振佳围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《房地产买卖合同》1份（原件）；2.柳州市不动产查档结果证明书1份（原件）；3.定金收条1份（原件）；4.销售收款收据1份（原件）以及微信转款记录1份（出示手机）；5.委托代理合同1份（原件）；6.收据及律师费发票各1份（原件）；7.《解除通知书》1份（原件）；8.EMS快递回单1份（打印件）；9.短信聊天记录1份（当庭出示手机）；10录音光盘1份（已播放）；11.录音文字记录1份（打印件）；12.邮件跟踪查询结果单1份（打印件）；13.《房屋委托认购协议》1份（原件）；14.微信转账记录1份（出示手机）。被告郭强围绕辩称依法提交了以下证据：1.房产证1份（原件）；2.短信截图1份（出示手机）。经审查，原、被告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柳州市房的登记权利人为郭强、王丽翔。2019年5月14日，周振佳与恒基公司签订《房屋委托认购协议》一份，其中约定，周振佳对位于柳州市的物业有购买意向，周振佳委托恒基公司作为中介方以390000元的条件购买该物业，咨询及中介服务费5850元，周振佳须于签订买卖合同当日付清；周振佳在签订本委托协议之日向恒基公司支付2000元作为购买该物业的认购金；一旦业主同意该物业售价为390000元或低于这个金额，周振佳即授权恒基公司将周振佳所交的认购金转交给产权人，授权恒基公司代为认购上述房屋，恒基公司转交给业主的认购金自动转为购房定金的一部分。该《房屋委托认购协议》补充协议载明，本合同体现的房屋价格390000元包含总房款、居间服务费、咨询费、广告费、代办费等费用，周振佳无须再额外支付其他任何费用。 2019年5月15日，原告周振佳、被告郭强、第三人恒基公司签订《房地产买卖合同》一份，其中载明，郭强向周振佳出售柳州市房屋，成交总价360000元，成交总价包括房屋价格358000元，合同签订当日，周振佳应向郭强支付购房定金2000元，该定金由郭强委托恒基公司托管，周振佳的新房产证出具当日，恒基公司即将托管的定金转付给郭强，定金自动转化为装修补偿款；郭强配合周振佳前往银行申请按揭贷款的当日，周振佳将不低于108000元的首付金额存入银行指定账户中进行资金监管，并向银行申请按揭贷款250000元；双方应在2019年6月15日前备齐办理贷款所需的相关资料前往银行办理贷款申请；郭强在签订本合同的同时按出售房屋价格的2.77%的比例向恒基公司支付房地产交易咨询、居间服务费10000元；因郭强或周振佳违约导致本合同不能履行，恒基公司的房地产交易咨询、居间服务费由违约方承担，违约方应代守约方向恒基公司支付居间服务费，守约方已支付的费用恒基公司不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方；自签订本合同之日起，郭强、周振佳双方按本合同约定的时间提供所需资料配合办理有关手续，任何一方不按照本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过7日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付总房价款的20%作为违约金，并支付守约方因此产生的律师费、交通费等费用。在该份《房地产买卖合同》的补充条款中另外载明，周振佳统一在本合同签订之日支付服务费、咨询费、广告费、代办费30000元，此笔费用周振佳于签订合同当日付清。 2019年5月15日，郭强向周振佳出具《定金收条》一份，其中载明，收到周振佳交来购买柳州市房屋定金2000元。同日，恒基公司向周振佳出具《销售收款收据》一份，其中载明周振佳支付了购买柳州市房屋的服务费30000元。周振佳对此提交了收款方为“恒基朱相羽180××××9610”，支付30000元的微信支付记录。 2019年6月10日，恒基公司曾在短信交流中催促郭强及时前来领取周振佳交付的定金2000元，并依约履行合同，郭强告知对方：“房子不卖了，原因是夫妻共有财产家里人不同意，也不承认我单方签字的所谓买卖合同，我想，如有什么困惑，我希望能与周女士及你们中介公司三方共同协商。”在恒基公司再度确认郭强是否已经决定不卖房屋时，郭强表示：“关于不卖房这件事情10多天以前在电话里不是说过了吗？” 2019年6月27日，周振佳向郭强通过邮政快递了《解除通知书》一份，其中载明因郭强逾期超过七日未提供相关资料配合办理网签手续，且明确表示“房子不卖了”，构成根本违约，周振佳决定解除双方之间的《房地产买卖合同》。 2019年6月19日，周振佳与广西典哲律师事务所签订委托代理合同一份，约定该律师事务所受周振佳的委托，指派覃玉件、孙网律师为周振佳与郭强房屋买卖合同纠纷一案一审诉讼的代理人，周振佳向该律师事务所支付代理费3700元，交通费300元。2019年6月27日，广西典哲律师事务所向周振佳出具收据一份，其中载明收到周振佳支付的律师代理费3700元，交通费300元。 在本案诉讼中，对于周振佳交付给恒基公司30000元，恒基公司出具收据载明收到服务费30000元的问题。周振佳称，收款时恒基公司说30000元是购房款，但在周振佳交付之后，恒基公司又出具服务费的收据给了周振佳。郭强认为，自己不应当承担违约责任，对约定的违约金也要求调整，以实际损失为准。周振佳表示，本案合同签订时郭强表示妻子在北京，到办理房产过户手续的时候会回来办理。周振佳对此提交了其持有的2019年5月16日对该房屋的查档结果证明书为证。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，虽然涉案房屋为郭强与案外人王丽翔的共有财产，郭强并无单方处分该房屋的权利，但郭强自行与周振佳签订协议出售该房屋的协议并不因此而无效。郭强在协议签订后未能取得该房屋完整处分权的，郭强也在合同签订后不久即以此为由明确拒绝履行，故周振佳可以要求解除合同并要求郭强承担违约责任。 对于违约金，本案合同中约定，任何一方不按照本合同约定办理相关业务，逾期超过7日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付总房价款的20%作为违约金。对此，本案合同签订后不足一个月郭强即明确表示了拒绝履行合同，周振佳也很快向郭强发出了解除合同的通知书，该期间较短，且该期间柳州市并未有房价的大幅波动，所以，郭强违约导致的损失应当非常有限。而且，周振佳交易时就明知该房屋尚有其它共有权人，当时并无共有人同意交易的证据，所以周振佳对合同无法履行也存在一定过错，对合同的不能履行也应当有所预见。恒基公司作为专业的房屋买卖居间人，在无证据证明出卖人取得完全处分权的情况下即促成双方签订正式的买卖合同，直接进入履行，且也无告知周振佳该方面交易风险的证据，故恒基公司也存在一定过错。所以，综合以上各方过错、预期以及短期内损失有限的事实，本院酌定调整郭强向周振佳支付违约金数额为30000元。 对于原告周振佳诉请的居间服务费30000元，虽然周振佳曾向恒基公司支付了30000元，恒基公司向周振佳出具了30000元的服务费收据。但是，周振佳与恒基公司签订的《房屋委托认购协议》约定的咨询及中介服务费仅是5850元。对于该30000元，在《房地产买卖合同》补充条款中载明的是，周振佳统一在本合同签订之日支付服务费、咨询费、广告费、代办费30000元。这说明30000元除了服务费、咨询费之外，还包括广告费、代办费。对于违约导致的居间服务费责任，《房地产买卖合同》约定，因违约导致本合同不能履行，恒基公司的房地产交易咨询、居间服务费由违约方承担，所以，30000元中的广告费、代办费并不在合同约定的违约责任范围内。对此，周振佳本人也称，该30000元收款时恒基公司说是购房款，但交付之后恒基公司又出具服务费的收据，这就进一步说明30000元并非完全是周振佳与恒基公司约定的咨询及居间服务费。事实上，本案买卖合同在签订后不久即未能履行，无证据证明存在广告、代办等需要另外费用的事宜发生，一定的合同事务办理本来也就在居间服务费的应当范围内，所以，对于30000元中5850元之外的费用本院不予支持。周振佳可另行向恒基公司要求返还30000元中5850元之外的费用。 对于律师代理费及交通费，本案合同约定了违约方须承担对方因此发生的律师代理费以及交通费，周振佳提交了委托律师代理合同以及律师代理费3700元收据为证，基于前后多次交涉、诉讼，交通费300元在合理范围内，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告郭强向原告周振佳支付违约金30000元； 二、被告郭强向原告周振佳支付居间服务费5850元； 三、被告郭强向原告周振佳支付律师代理费3700元及交通费300元； 四、驳回原告周振佳的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2420元、保全费1050元，共计3470元（原告已预交），由被告郭强负担1305元，原告周振佳负担2165元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 刚 人民陪审员  杨小燕 人民陪审员  孙卓英 二〇二〇年四月一日 书 记 员  覃诗亮 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条【民事主体依法享有债权】民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条【合同的约束力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条【民事主体依法承担民事责任】民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十四条【定义】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007