四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1802民初1786号 原告（反诉被告）：雅安发展投资有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区沙湾路**。 法定代表人：谭克强，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘建刚，四川三龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：雷兵，四川天责律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓松华，男，1963年3月23日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋属斌，四川思朗律师事务所律师。 被告（反诉原告）：穆雅康，男，1970年6月1日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋属斌，四川思朗律师事务所律师。 原告（反诉被告）雅安发展投资有限责任公司（以下简称雅投公司）诉被告（反诉原告）邓松华、穆雅康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，邓松华、穆雅康于2020年4月10日提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雅投公司的委托诉讼代理人刘建刚、雷兵，被告（反诉原告）邓松华、穆雅康的委托诉讼代理人宋蜀斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雅投公司向本院提出诉讼请求：1.解除雅投公司与邓松华于2018年12月13日签订的合同编号为ＺＹ1812116Ｓ的《租赁合同》；2.判令邓松华立即将位于四川省雅安市雨城区房屋腾退给雅投公司；3.判令邓松华向雅投公司支付租赁合同保证金150000元，并向雅投公司支付自2018年9月9日起至2019年8月13日欠付的租金963593.94元（按2842.46元／天计算）及自2019年8月14日起至邓松华腾退上述房屋止的租金（2842.46天／天计算），判令穆雅康对上述欠付租金和保证金承担连带清偿责任；4.判令邓松华向雅投公司支付自2018年9月9日起至2019年8月13日的违约金703425元（按2075元／天计算），并自2019年8月14日起以1037500元为基数按每天千分之二计算违约金至租金付清之日止；5.判令邓松华承担雅投公司因此而产生的律师费50000元；6.由邓松华、穆雅康承担本案诉讼费及诉讼产生的一切费用。事实与理由：位于雅安市雨城区系雅投公司管理的国有资产。2015年5月雅投公司通过西南联交所进行公开挂牌招租，由穆雅康成功竞拍，并签订五年期合同。租赁合同履行期间，因穆雅康自身原因，经雅投公司同意，邓松华、穆雅康于2018年12月7日签订《转租协议》，约定二人连带清偿此前所欠租金和保证金。据此，雅投公司与邓松华于2018年12月13日签订《租赁合同》（合同编号：ＺＹ1812116Ｓ），合同约定：租赁期限为2018年12月7日起至2020年9月8日止，2019年度租金为1045000元，2020年度年租金为1149500元，合同保证金150000元。同时还约定，逾期支付租金，按应付租金额的每日千分之二支付逾期违约金，逾期超过60天，雅投公司有权解除合同，并不予退还履约保证金。穆雅康同时向雅投公司出具了承诺书，承诺在邓松华不按时交纳上述费用时承担连带责任。合同签订生效后，邓松华承租经营所属宾馆和场地，期间向雅投公司交纳了237500元，对其余租金和合同保证金一直未予支付。经雅投公司多次催告，但邓松华直推诿拒不支付。综上，邓松华、穆雅康拖欠雅投公司租金及保证金的行为已构成根本性违约。 邓松华、穆雅康辩称,1.2015年和2018年，答辩人与雅投公司签订的《租赁合同》系无效合同。其中，2015年的《租赁合同》因内部承租人形成协议，后与雅投公司签订2018年的《租赁合同》，两份合同的租赁期限和租金均一致。合同签订后，答辩人进行装修经营酒店，酒店一致亏损。案涉房屋系危房，不符合国家标准，该房屋不得出租和出售，故该房屋签订的合同系无效合同；2.签订无效合同产生的损失应当由出租方承担。出租方并没有告知答辩人涉案房屋系危房，隐瞒房屋系危房的事实，故雅投公司应当承担全部责任；3.出租方主张支付租金和违约金的请求不应当得到法律保护。签订无效合同之日起应当返还承租方交纳的租金，并应当承担相应的损失。答辩人同意在雅投公司返还了租金和赔偿了损失后，腾退房屋，解除合同。 邓松华、穆雅康向本院提出反诉请求：1.请求确认穆雅康与雅投公司于2015年7月8日签订的《租赁合同》（合同编号：ZY1507079S）和邓松华与雅投公司于2018年12月13日签订的《租赁合同》（合同编号：ZY1812116S）为无效合同并判令雅投公司返还邓松华、穆雅康租金2,296,666.67元；2.判令雅投公司隐瞒“危房”事实签订无效合同给邓松华、穆雅康造成的损失5,000,000元；3.雅投公司承担本案律师代理费50,000元；4.案件受理费由雅投公司承担。事实与理由：2015年5月，邓松华和穆雅康通过网络竞价方式知悉雅投公司招租与雨城区挺进路27号林苑宾馆相关信息。经反复协商双方于2015年7月8日达成协议，邓松华和穆雅康商量以穆雅康名义与雅投公司签署《租赁合同》（合同编号：ZY1507079S）。2018年底，邓松华和穆雅康再决定变更合同签字主体，经与雅投公司协商，同年12月13日，双方将《租赁合同》承租方更名为邓松华，同时变更编号为ZY1812116S。上述两份合同具有同一性，租赁物、出租用途、出租价款等未作变更。另外，邓松华和穆雅康是共同承租人，变更签字人员不影响二人共同承担的事实。《租赁合同》签订后，邓松华和穆雅康对租赁物进行装修，对低层建筑进行加固维修，并向工商部门申请注册登记“雅安市雨城区欧爵华府酒店”，对外经营，业务不好。2017年1名家电维修工擅自从二楼窗洞跳下不幸摔死，赔偿死者家属600,000余元，酒店经营基本只能维持工人工资。社会上不断传出“原林苑宾馆两次大地震后成危房，不断死人”。租赁物墙体常常无端开裂，搂住倾斜，合伙人开始恐慌，并不断向有关部门和机关反映，要求解除《租赁合同》赔偿损失，未得到满意答复。截至目前邓松华和穆雅康拖欠员工工资200,000元。邓松华和穆雅康调取了关于案涉租赁物的《鉴定报告》，报告载明租赁物墙体、楼层盖板等多个部位鉴定意见为Cu级危房，结构安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》，对Asu级的要求，显著影响整体承载能力。两份《租赁合同》不符合保障人身财产安全标准，违反《中华人民共和国合同法》第52条第1、4、5项和《中华人民共和国建筑法》等相关法律规定，为无效合同，雅投公司也应该赔偿邓松华和穆雅康因本案产生的损失等费用。 雅投公司辩称，1.案涉两份《租赁合同》系合法有效的，不存在法律规定的无效情形。招租时，雅投公司已将房屋的现状向反诉人进行了提示告知，原承租人进行了加固维修，期间，反诉人并未提出过鉴定等事项；2.反诉提出的经营效果不好，出现死人等现象，是邓松华、穆雅康经营的问题，与雅投公司无关，与是否是危房无关联性；3.鉴定报告是雅安4.20地震发生后进行的，该报告提出建议维修加固处理，雅投公司对建筑进行了加固维修。经施工单位、业务单位等验收，房屋符合国家安全使用标准，并非危房；4.酒店仍然经营，反诉的损失没有依据。 经审理，本院认定事实如下： 2015年5月5日，雅投公司作为甲方与作为乙方的西南联合产权交易所有限责任公司（以下简称西交所）签订《国有资产招租服务合同》（合同编号：GZZ-2015-019）,雅投公司通过西交所就林苑宾馆等进行公开挂牌招租，其中标的基本情况及风险提示中载明：林苑宾馆主楼右侧的副楼需加固维修；备注：拟出租标的目前处于空置状态，本次出租以实物现状进行整体出租，意向承租方应在报名前对出租资产实际面积等情况进行调查。意向承租方报名则视为其对出租资产面积及其他情况无异议，不影响本次出租及租赁价格。2015年5月20日，穆雅康在《国有资产招租服务合同》中签字“认可本公告，穆雅康”。 2015年7月8日，雅投公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）穆雅康签订《租赁合同》（合同编号：ＺＹ1507079Ｓ），约定甲方出租给乙方位于雅安市雨城区的房屋，面积共约2217.7平方米。租赁期共5年，自2015年9月9日起至2020年9月8日止。 2018年12月7日，经雅投公司同意，穆雅康作为甲方与作为乙方的邓松华签订《转租协议》，约定甲方将租赁的挺进路27号欧爵华府（原林苑宾馆）租赁权转让给乙方，并就相关事宜达成协议。 同日，邓松华向雅投公司出具《承诺书》，载明：“本人邓松华是挺进路边27号欧爵华府（原林苑宾馆）的承租人，现就该处资产租金交纳事宜，向雅投公司承诺：1.未交纳的保证金150,000元和拖欠的2018年6月9日至9月8日的租金230,000元、2018年9月9日至2019年9月8日的租金1,045,000元，共计1,425,000元，承诺于2018年12月31日前结清。2.因房租较高，交纳压力较大，现承诺2019年9月9日起，租金按季度交纳，并按照合同约定‘先交租后使用’，按时在每季度第一个月8日将租金缴清。”同时，穆雅康也向雅投公司出具《承诺书》，承诺如邓松华未能按转租协议约定，在2018年12月31日前，交纳保证金150,000元和拖欠的2018年6月9日至9月8日的租金230,000元、2018年9月9日至2019年9月8日的租金1,045,000元，共计1,425,000元，其愿意承担上述金额交纳的连带责任。 2018年12月13日，雅投公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的邓松华签订《租赁合同》（合同编号：ＺＹ1812116Ｓ），合同主要约定：第二条，甲方出租给乙方的房屋和场地位于雅安市雨城区（原林苑宾馆）；第三条，该房屋租赁期共5年，自2015年9月9日起至2020年9月8日止（备注：因原承租人穆雅康原因向甲方提交转租协议将承租的挺进路27号房屋和场地转租给邓松华，甲方同意其转租。转租期限不得超过原租赁合同期限，故本次租赁期限为自2018年12月7日起至2020年9月8日止）；第四条，原承租人穆雅康未交纳的合同保证金150000元，由邓松华于2018年12月31日前，同租金一并交纳。合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方将合同保证金一次性无息退还乙方；如乙方违约，则保证金不予退还；第五条，原承租人已支付两年九个月租金，根据2016年第三十四次领导班子会议纪要，2016年因挺进路修路免去该处资产三个月租金240000元，实际共支付租金2380000元。现未交纳2018年6月9日至9月8日的租金为230000元，按原合同约定第四年租金在第三年基础上上涨10%，，第四年租金：1045000元；第五年租金为1149500元。按“先交租，后使用”的原则和原承租人穆雅康与现承租人邓松华签订的《转租协议》约定，乙方（现承租人邓松华）应在2018年12月31日前，向甲方交纳拖欠的三个月租金和2018年9月9日至2019年9月8日第四年度租金和合同保证金共计1425000元；该处资产第五年租金1149500元，从2019年9月9日起按季度支付；第六条，乙方对所租赁房屋的装修、施工仅限于房屋内部且在必须事先征得甲方书面同意后，方可进行装修、施工；第八条，房屋租赁期间，乙方违反约定，甲方有权解除合同，收回出租房屋；第十一条，乙方逾期支付租金，按应付租金额的每日千分之二支付逾期违约金，逾期超过60天，甲方有权解除合同，并不予退还履约保证金。第十二条，本合同履行期间，任一方违约并造成合同不能全面履行或权利义务不能行使的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付违约金，违约方给守约方造成损失（包括但不限于直接损失、主张权利发生的诉讼费、律师费等合理费用）的，应在15天内一次性给予赔偿。 合同签订后，邓松华在承租房内经营酒店，期间向雅投公司交纳了237,500（2,296,666.67）元，其余租金和保证金一直未支付。 2019年4月23日，雅投公司委托律师向邓松华发送《律师催告函》，载明的主要内容：截至发出律师催告函之日，你尚欠雅投公司租赁合同保证金150,000元及2019年度（即2018年9月-2019年9月）租金1,037,500元。合计金额1,187,500元。鉴于你上述拖欠租金及保证金的行为已构成根本性违约，现本律师特向你函告如下：请你接到此律师函后，在2019年4月30日前与雅投公司联系，按《租赁合同》第五条的规定将所欠的租金及其他相关费用交付到雅投公司指定的账号内，之后与雅投公司办理交付租金的相关手续；若你逾期未交付，雅投公司将通过法律途径解除与你签订的《租赁合同》，并追究你的违约责任，届时产生的一切不利后果将由你自行承担。 17号和27号 另查明，2013年5月24日，四川省禾力建设工程检测鉴定咨询有限公司出具《鉴定报告》，载明的主要内容：项目名称：挺进路17号宾馆；工程地点：雅安市雨城区挺进路17号；工程概况：受4.20芦山地震影响，导致该房屋可能存在一定的使用安全隐患。受业主委托，对该建筑进行初始调查、现场勘查、现场检测；鉴定结论：该建筑结构的安全性鉴定等级Csu级，结构安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，显著影响整体承载能力；建议进行维修加固处理。随后，雅投公司按《鉴定报告》提出的建议进行维修加固处理。2014年8月19日，南二路社区（含挺进路17号宾馆）修复工程满足设计要求，加固工程竣工验收合格。 雅投公司为本次诉讼支出律师费50,000元。 认定以上事实，有经当事人举证、质证，并经法院确认的雅投公司营业执照、法定代表人身份证明、身份证、邓松华、穆雅康身份证、《国有资产招租服务合同》《租赁合同》（合同编号：ZY1507079S）、《租赁合同》（合同编号：ZY1812116S）、《转租协议》《承诺书》《律师催告函》《竣工结算资料》《委托代理合同》、四川增值税普通发票、《鉴定报告》及当事人在庭审中的陈述予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否属于危房，雅投公司是否隐瞒危房的事实；二、两份《租赁合同》的效力；三、雅投公司、邓松华、穆雅康的诉讼请求是否应该得到支持。对此本院分析评判如下： 关于争议焦点一，本院认为，1.庭审查明，2013年5月24日，《鉴定报告》的鉴定结论为挺进路17号宾馆楼结构的安全性鉴定等级Csu级，结构安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，显著影响整体承载能力；建议进行维修加固处理。雅投公司随后按照《鉴定报告》建议对案涉房屋进行维修加固，案涉房屋的修复工程于2014年8月19日竣工验收合格；2.《国有资产招租服务合同》的标的基本情况及风险提示中已明确载明了案涉房屋相关部分需要加固维修，备注中对房屋其他信息披露包括提示承租方在报名前对出租资产实际等情况进行调查，2015年5月20日，穆雅康在该合同中签字认可合同内容。综上，可以认定案涉房屋并非危房，雅投公司就房屋相关信息对邓松华、穆雅康进行了告知提示，不存在隐瞒行为。且，邓松华、穆雅康提供的证据不足以反驳庭审查明的事实，故，其就案涉房屋系危房、雅投公司存在隐瞒的抗辩理由不成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，《租赁合同》（ZY1812116S、ZY1507079S）系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订合同时具有完全民事行为能力，故，两份《租赁合同》依法成立并具有法律效力。 关于争议焦点三，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，《租赁合同》（合同编号：ＺＹ1812116Ｓ）依法成立并具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行义务和行使权利。本案中，从签订《租赁合同》起，邓松华一直使用案涉房屋，但未依约支付合同保证金150000元，未按照《租赁合同》第五条约定支付租金，拖欠雅投公司从2018年9月9日起至2019年8月13日止的租金，，，，邓松华已经违反《租赁合同》第八条约定，雅投公司有权要求其支付租金、解除合同、收回房屋，并根据《租赁合同》第十一条、第十二条约定要求邓松华支付逾期违约金，承担主张权利支出的律师费。违约金。。起算时间。雅投公司有权依据穆雅康出具的《承诺书》要求穆雅康对邓松华欠付的租金和保证金承担连带清偿责任。因邓松华、穆雅康提交的证据不足以证明两份《租赁合同》（合同编号：ＺＹ1507079Ｓ、ＺＹ1812116Ｓ））存在法定的无效情形，案涉房屋系危房给邓松华、穆雅康造成损失及雅投公司应该承担律师代理费。故雅投公司要求解除《租赁合同》（合同编号：ＺＹ1812116Ｓ），要求邓松华腾退雅安市雨城区房屋并承担支付保证金、租金、违约金，要求穆雅康对欠付租金和保证金承担连带清偿责任的主张成立，本院予以支持。邓松华、穆雅康的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。日租金问题 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、雅安发展投资有限责任公司与邓松华于2018年12月13日签订的《租赁合同》（合同编号：ZY1812116S）于2019年8月28日解除； 二、邓松华于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于四川省雅安市雨城区的房屋腾退给雅安发展投资有限责任公司； 三、邓松华于本判决发生法律效力之日起十日内向雅安发展投资有限责任公司支付保证金150,000元，并支付自2018年9月9日起至2019年8月13日止的租金963,593.94元，及自2019年8月14日起至邓松华腾退上述房屋止的租金（按2,842.46元/天计算）。穆雅康对上述欠付的租金和保证金承担连带清偿责任； 四、邓松华于本判决发生法律效力之日起十日内，向雅安发展投资有限责任公司支付自2019年1月1日起至2019年8月13日止的违约金703,425元（按2,075元/天计算），并从2019年8月14日起以。。。为基数按每天2‰计算违约金至租金付清之日止； 五、邓松华于于本判决发生法律效力之日起十日内，向雅安发展投资有限责任公司支付律师费50,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33,916元，减半收取16,958元，由邓松华、穆雅康负担，于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 员 廖长平 二〇二〇年四月二十二日 法官助理 樊凌莎 书 记 员 漆喜梅