广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1322民初175号 原告：王学明，男，1964年12月1日出生，汉族，住象州县。 委托诉讼代理人：韦社标，男，广西象法律师事务所律师。 被告：潘小玲，男，1958年7月27日出生，壮族，住象州县。 被告：陈秀荣，女，1959年5月13日出生，壮族，住象州县。 委托诉讼代理人：潘小玲，男，1958年7月27日出生，壮族，住象州县，（夫妻关系） 被告：邓秀华，女，1930年6月15日出生，汉族，现住柳州市鱼峰区。 被告：王学珍，女，1958年3月16日出生，汉族，现住象州县。 委托诉讼代理人：陈福贤，男，住象州县，（夫妻关系） 被告：王学萍，女，1960年7月8日出生，汉族，住柳州市鱼峰区。 被告：王学琴，女，1968年8月4日出生，汉族，住柳州市柳**。 原告王学明与被告潘小玲、陈秀荣、邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴确认合同无效纠纷一案，立案时定为房屋买卖合同纠纷有误予以更正。本院于2020年2月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。依原告申请，本院依法变更第三人王学萍、王学琴为共同被告。原告王学明委托诉讼代理人韦社标、被告潘小玲同时代理被告陈秀荣、被告王学珍及其委托诉讼代理人陈福贤、王学萍、王学琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王学明向本院提出诉讼请求：1．确认被告签订的《房屋买卖合同》无效；2．判令被告潘小玲、陈秀荣将位于象州县房屋返还原告并恢复原状；3．本案诉讼费由被告潘小玲、陈秀荣承担。事实与理由：位于象州县房屋，是由原告父亲王金福和母亲邓秀华于1992年购买，登记在王金福名下，属家庭成员共有。王金福于1994年12月去世，房屋由原告和母亲邓秀华共同居住。2019年9月，原告搬到自己的新房居住。2020年元月，原告发现母亲已将房屋卖给被告潘小玲、陈秀荣，原告立即表示反对，但被告潘小玲、陈秀荣不听原告制止，对房屋进行改建，原告只能报警要求其停工。原告认为被告签订的《房屋买卖合同》侵害了原告作为共有人的合法权益，且涉案房屋土地性质是国有划拨，转让违反法律规定，合同无效，提出如上诉讼请求。 被告潘小玲、陈秀荣辩称：涉案房屋是王金福和邓秀华共有，王金福去世后，如果进行分割，原告只占10%，其他人占90%。在房屋买卖时，占90%的共有人同意出卖房屋给二被告，且出卖前已告知原告，要求其在同等条件下优先购买，但原告始终没有提出购买，因此被告之间买卖房屋的行为有效。 被告邓秀华辩称：因在2018年、2019年本人跌断腰骨卧床半年多，原告对本人不闻不问，为便于在柳州生活的子女照顾本人，只好决定卖掉象州的房子，到柳州买房，卖房是经过全家讨论过的，在原告没有提出自己要购买的情况下，占有房屋90%份额的人同意将房子卖给被告潘小玲、陈秀荣，成交价40万元，同一地段相邻用地面积相同的三层房屋之前卖价是30万元，可见涉案房屋价格合理，买卖是有效的。卖房款用于购买柳州的房子，现登记在本人的名下，原告也占有份额，并没有损害原告的利益。 被告王学珍、王学萍、王学琴辩称：为了更好地照顾母亲，王学珍、王学萍、王学琴经与母亲协商一致，决定变卖涉案房屋到柳州购房，卖房时告知了原告，原告当时并未表示要购买，认为房屋买卖有效。 经审理本院确认案件法律事实如下：王金福与邓秀华是夫妻，生育有王学明、王学珍、王学萍、王学琴。二人在1990年左右，取得位于.54平方米土地，后建成二层房屋，产权登记在王金福名下，土地权利性质是划拨，土地登记证号：象契字第**，门牌号：××。王金福于1994年12月去世后，家人并未进行析产继承，房屋由原告和母亲邓秀华共同居住。2019年9月，原告搬到自己的新房居住。因对邓秀华的赡养照顾问题以及其他家庭问题，原告与母亲和姐妹产生矛盾，2019年末，为便于在柳州居住的王学萍、王学琴照顾邓秀华，经邓秀华与王学珍、王学萍、王学琴商议，决定出卖涉案房屋到柳州购房，家人将卖房决定告知王学明，王学明得知后未置可否。2019年12月，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴有意将房屋卖与相邻的被告潘小玲、陈秀荣。同月12日，被告潘小玲通过银行转账100,000元到王学萍的账户作为购房定金，2019年12月30日，被告邓秀华、王学珍与被告潘小玲、陈秀荣签订了《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋卖给潘小玲、陈秀荣，转让费为400,000元等内容，过后，被告王学萍、王学琴在合同上补签了名。2019年12月30日，潘小玲又通过银行转账300,000元到邓秀华的账户。过后，买卖双方移交了房屋以及房屋的相关证件，同时卖方声明，房屋及房屋内的物品由买方任意处置。2020年1月，原告知道卖房后，明确对被告潘小玲、陈秀荣提出反对。2020年2月，被告潘小玲、陈秀荣开始对房屋进行改造，与原告发生矛盾，原告曾因此报警。现房屋已被被告潘小玲、陈秀荣拆除了门窗和天面挡棚，并打穿了二处楼面。 庭审中，原告表示，如果法院确定不能恢复原状，原告保留另案起诉追偿损失责任；被告潘小玲、陈秀荣表示，如果法院判决返还财产，在本案只要求责任人退还购房款400,000元，保留另案追究责任人合同的其他责任。 本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”可见，涉及划拨土地使用权的房屋转让合同签订后，需要办理相关审批手续，缴纳土地出让金，只有在合同履行后才会发生审批问题，并不是对买卖合同的审批，该规定实际上是肯定了涉及划拨土地使用权房屋产权转让合同效力。而我国实际对涉及划拨土地使用权的私有房屋转让是不禁止的，只是在转让时需交土地出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该规定是直接以国有土地使用权为标的进行的买卖行为，并非房屋买卖行为，该规定不适用于本案。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，处分人无权处分只应对标的物之物权能否发生变动产生影响，而不能决定合同是否有效。合同的效力仅应取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。涉案房屋自王金福去世后，并未进行继承析产，仍属家庭成员共有，在共同共有情况下，未经原告同意处分共同共有财产的，构成无权处分。购房合同双方明知原告是房屋共有人，虽然告知原告决定卖房，但在未取得原告同意的情况下仍签订了《房屋买卖合同》并交付，虽非善意，但并没有构成恶意串通，不影响买卖合同合法有效，原告主张《房屋买卖合同》无效，本院不予支持。合同虽然有效，但原告对被告邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴的擅自处分行为未予追认，导致无法办理所有权转移登记，房屋买卖合同在事实上不能履行，被告潘小玲、陈秀荣按房屋转让协议向卖方支付房款，但未办理过户登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定善意取得的情形。因此，被告潘小玲、陈秀荣并不能取得涉案房屋的所有权。原告作为涉案房屋的所有权人享有物权意义上的占有权利，根据物权优先于债权的原则以及《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，不动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物。因此，本院对原告请求被告潘小玲、陈秀荣退还房屋的请求予以支持。被告潘小玲、陈秀荣可以依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，向合同对方主张解除合同并承担合同相关的责任。在本案中被告潘小玲、陈秀荣只主张退还购房款，对于合同其他的责任保留另案诉讼的权利，是对其权利的自行处分，本院不予干预。由于房屋原状已改变且无法恢复，原告已明确保留另案追偿损失的权利，是对其权利的自行处分，本院不予干预。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告王学明对确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求； 二、被告潘小玲、陈秀荣应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王学明、被告邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴返还象州镇建新路一巷15号房屋； 三、被告邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告潘小玲、陈秀荣退还购房款400,000元； 四、驳回原告王学明的其他诉讼请求。 本案受理费200元（原告王学明已预交），减半收取100元，由被告潘小玲、陈秀荣负担50元（在本判决生效后七日内交纳），被告邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴负担50元（在本判决生效后七日内交纳）。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员 黄小俊 二〇二〇年四月十五日 法官助理 韦如意 书 记 员 韦慧敏 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。