浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4831号 原告吴晓霞，女，1982年8月2日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托代理人许敏雄，四川泰仁律师事务所律师。 被告杭州碧玺酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区下沙街道新元金沙城******。 法定代表人张殿春。 委托代理人楼铭元、王媛媛，浙江南方中辰律师事务所律师。 原告吴晓霞诉被告杭州碧玺酒店管理有限公司（以下简称碧玺公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告吴晓霞于2019年5月16日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员郁莺独任审判，于2019年7月26日、2019年10月17日两次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告吴晓霞基于双方签订的《租赁合同》而起诉，认为碧玺公司提供的租赁房屋不能提供正常装修和开业所需的电源，以及碧玺公司无法提供原告办理工商注册登记所必要的文件资料等。诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、请求判令被告向原告返还租金233334元；3、请求判令被告向原告返还双倍履约保证金180000元；4、请求判令被告赔偿原告商铺装修损失764859元；5、请求判令被告赔偿原告聘用员工的损失205000元；6、请求判令被告赔偿原告保险费1931元、宽带费1799元；7、本案的诉讼费用由被告承担。 被告碧玺公司辩称：1、设备一直可以用，不影响原告经营。原告刚进入店铺时，因产权方正进行电力增容建设，所以被告安排原告向邻近店铺接线使用，并未影响原告的正常装修，且原告已装修完毕，故装修事宜未受影响。目前接电设备完好存在。2、原告接电被产权方停止系产权方认为原告厨房位置布局不合理，原告将厨房设置在店铺后门通道处，产权方认为存在严重的消防隐患，故发函告知被告：因原告未提交装修方案，且现场装修方案不合理，希望能够暂停施工；所以被暂停用电的原因在原告。3、原告因被告原因导致营业执照无法领取的证据不足。办理营业执照的主动权在原告，原告应证明意见表系领取营业执照的必要条件。原告未举证社区不肯在意见表上盖章系因产权方未出具排污、车位等事项及不允许开餐饮等原因，原告也未举证说明承诺书是否是社区盖章的前提，承诺书需原告先出具装修排污方案后再由产权方出具，而产权方称其未曾收到此类材料。被告向二房东租来案涉房屋，用途为商业，二房东从未声明该区域不能开餐饮行业，产权方租给二房东的合同明确店铺包括餐饮用途，且有一家兰州拉面店已成功领取了营业执照。4、原告解除合同于法无据。合同真实有效，原告基于法定解除权要求解除，被告并未让合同目的无法实现，所以原告主张解除没有依据，原告主张返还租金及双倍履约违约金也于法无据。5、原告未准时支付首期租金且未全额支付，也未支付第二期租金，合同约定应在2018年10月12日支付商业服务管理费及履约保证金323334元，但原告只支付323333元，少了1元。被告也出具了租金收据。6、装修损失证据有瑕疵，无法证明原告实际支出，装修方案需经被告审核同意方可实施，但原告未将方案交给被告审核就予以实施，原告擅自装修责任应由原告承担。装修部分应区分是否形成附合，被告是否同意利用，且应该是装修残值损失，不是装修花费全部赔偿。员工工资没有证据证明支出，原告称一直没有开业，不应当有厨师费的支出。收据含了违约金，违约金如何得出50000元？收据金额为152500元，但诉请为205000元，需原告解释。保险费和宽带管理费证据有瑕疵。综上，原告无法证明系被告原因致使其无法办理营业执照，且系原告违约在先，请求驳回原告的诉讼请求。 本案经审理查明的事实如下： 书面协议：2018年10月12日，原告与被告签订《租赁合同》一份。 出租人：碧玺公司（从案外人处转租而取得出租权）。 承租人：吴晓霞。 租赁标的：位于杭州市江干区各部分面积（具体位置见合同附件，建筑面积约300平方米）。 租赁用途：餐饮业态专业经营。 租赁期限：2018年12月1日至2023年11月30日。 租金（商业服务管理费）标准：每月46667元，首年租金560000元。前两年不变，后三年每年递增5%。 租金支付方式：首期商业服务管理费为计租日起至第五个月最后一日期间的商业服务管理费。除首期商业服务管理费外，其他租金均按五个月为一个交租期交纳。每个交租期的20日前一次性足额支付下个交租期商业服务管理费。首期租金应于合同签订日支付，商业服务管理费期间为2018年12月1日至2019年4月30日，应交商业服务管理费为233334元。 履约保证金：合同签署当日承租方应支付90000元作为履约保证金。 房屋交付日：2018年9月30日。出租方以房屋毛坯状态交付，由承租方进行装修后营业。出租方给予承租方共计2个月装修期，即2018年10月1日至2018年11月30日止。 装修约定：进场日15日前，承租方应当向物业服务公司提供其对房屋的装修设计文件及消防审核意见书、工程安装一切险的保单，供物业服务公司审查，并在获得物业服务公司的批准后方可开始装修。承租方对房屋的装修进行任何形式的消防设施、设备的改动及空调风机盘管机组、风口的安装，均须事先取得出租方书面同意。 出租方保证和责任：因电力等供应的失效、故障、暂停而对承租方造成任何财物上的损失或破坏，出租方或物业服务公司按法律规定负责。出租方保证确认拥有该房屋所有权及相应土地使用权，保证有权按本合同条款将房屋出租给承租方使用。出租方应向承租方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。出租方应对承租方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助。 保险情况：承租方负责为其装修及营业行为购买公众责任险，并应当购买财产一切险。 违约责任：双方确认，本合同因承租方违约而提前终止的，则出租方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因出租方违约而提前终止的，出租方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。 款项支付情况：原告于2018年9月19日通过支付宝支付被告方款项10000元；2018年9月21日通过银行转账支付被告方款项30000元；2018年10月3日通过银行转账支付被告方200000元；原告称，除上述款项外，还现金交付被告83334元。2018年10月15日，被告就上述款项开具两份收据，收据金额分别为233333元和90000元，收款事由分别注明为2018年12月1日至2019年4月30日房租和房租押金。 原告主张损失情况： 原告与杭州雄枫装饰工程有限公司签订《建筑装饰施工合同》一份，由该公司为原告就案涉商铺进行基础装修，合同总价为764859元。此后，该公司为原告就案涉商铺进行装修。杭州雄枫装饰工程有限公司出具的《建筑装饰工程（决）算表》显示总造价为777328元（不含税，不包含消防、音响、监控、活动家具、布艺、装饰物品等）。2018年10月18日、2018年11月16日、2018年12月5日，杭州雄枫装饰工程有限公司分别开具金额为300000元、金额为200000元、金额为227000元的收据。庭审中原告陈述付款方式为现金支付，认可《建筑装饰工程（决）算表》中有10项内容已代购未安装，对应金额为45170元，2项系空调可以拆除，对应金额为52000元，同意从被告应赔偿装修损失中扣减，故认为被告应赔偿的装修损失为680158元。 2018年11月20日，原告为商铺开业营业与案外人江西长兴餐饮管理有限公司签订《厨房承包合同书》一份，约定将厨房委托给案外人的厨师团队，每月薪酬102500元，最低编制18人。因商铺无法开张营业，2019年2月1日，原告通过银行转账支付人工工资费用及因解除承包合同产生的违约金合计152500元；同日，江西长兴餐饮管理有限公司开具金额为152500元的收据一份。 2018年12月，原告为商铺投保安全生产责任险，产生保费1931元，保险期间为2018年12月30日零时至2019年12月29日二十四时。 2018年12月13日，原告在中国电信股份有限公司杭州分公司办理手机套餐，价格为1599元，其中手机零售价为1599元。上述手机套餐包含宽带开户费全免等内容。 另查明，原告将厨房安置在通道中，产权人对厨房位置有异议，要求进行改动。2018年10月30日，原告发微信给被告经理张利国称厨房基本上改动不了。原告继续进行装修。之后，原告收到产权人杭州诚涛酒店有限公司发给被告的《告知函》及《回复催告函》，《告知函》中称：案涉房屋业态布设不合理，存在严重安全隐患，未经有关部门审核已擅自施工，要求暂停施工。原告于2018年11月20日发微信告知张利国上述情况，张利国回复“我问下，装修你正常进行。” 2018年12月25日，原告发微信给张利国，告知办理营业执照，社区不给盖章，要求产权人承诺排污和停车位的事才肯盖章。张国立回复“为什么？他跟社区关系不怎样是吗？” 2018年12月27日，原告发微信给张利国，告知社区一定要产权人作承诺，办理营业执照的章不给盖。 2018年12月28日、2018年12月29日，原告又分别发短信和微信给张利国，告知已与被告方工作人员王傅军至社区，社区不允许开餐饮店。张利国回复需和公司股东商量，建议原告咨询律师，也可以起诉被告和产权人。被告对王傅军陪同原告去社区的情况无异议，并称社区回复需要产权方亲自过去办理。 还查明，案涉房屋无独立电源，需从他人商铺接电使用。 以上事实有原告吴晓霞提交的租赁合同、收据、微信聊天记录、短信聊天记录、照片、笕桥街道经营场地确认意见书、杭州市房屋租赁登记备案证明、同意转租证明、情况说明、说明、证明、营业店铺租赁合同、建筑装修施工合同、收据、厨房承包合同书、收款收据、投保单、保险单、保险条款、转账记录、支付宝回单、银行个人交易明细、中国电信股份有限公司杭州分公司客户登记单、建筑装饰工程（决）算表、录音、照片，被告碧玺公司提供的承包经营合同、杭州市房屋租赁登记备案证明、告知函及双方当事人的陈述为证。当事人提供的其他证据因真实性或关联性无法确定，故不予确认。 本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。出租人负有向承租人交付符合双方租赁用途的租赁物的义务，但被告提供的房屋无独立电源，导致原告无法正常对承租房屋经营使用，被告违约事实成立。同时，双方约定承租人系用于餐饮经营用途，故出租人还负有配合承租人办理工商登记的附随义务，但至今被告仍无法提供社区所需材料，导致原告无法办理案涉房屋的工商登记手续，也即无法将案涉房屋用于合法经营用途，双方租赁合同目的无法实现，被告构成严重违约，原告有权要求解除合同。对原告要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告虽辩称有关资料系因前手出租人的原因无法提供，但不得对抗本案原告，对被告该项意见不予采纳。 被告辩称原告存在逾期付款的违约行为，属于原告违约在先，被告行使不安抗辩权。本院认为，在双方长时间的沟通过程中，被告并未提出原告逾期付款及未足额付款的问题，故可以判断被告并未将怠于提供电源义务及配合办理工商登记义务作为针对原告可能存在的逾期付款行为及未足额付款行为的抗辩行为。因此，被告该项辩称意见不影响本院在本案中确认被告存在严重违约行为。被告若认为原告的确存在逾期付款及未足额付款问题，可另行主张权利。 鉴于本案系因被告严重违约导致原告行使法定解除权，被告理应承担相应违约责任。 关于原告主张返还租金及履约保证金的问题。因案涉房屋由原告承租后，被告一直未能提供独立电源，也未能履行配合原告办理工商登记的义务，导致原告无法根据约定用途正常使用案涉房屋，在原告未取得占有案涉房屋利益的情况下，被告理应返还原告已交付的全部租金及履约保证金，合计323333元。 关于原告主张双倍返还履约保证金及赔偿损失的问题。双方合同约定由于被告违约导致合同解除的，被告应双倍返还履约保证金并赔偿原告实际损失。本院认为，双方关于双倍返还履约保证金及赔偿实际损失针对的是同一违约事实，不能重复适用违约责任，鉴于原告的实际损失明显高于双倍返还的履约保证金，故本院支持原告关于要求被告赔偿其实际损失的诉讼请求，不再重复支持原告要求被告双倍返还保证金的诉讼请求。 关于原告实际损失确定的问题。原告承租案涉房屋后投入的装饰装修，已实际添附于案涉房屋，在双方租赁合同解除后原告客观上不能另行利用，故属于原告的实际损失。又鉴于因无法办理工商登记手续且无独立电源，原告实际并未使用装饰装修物，故本案中对于装饰装修折价金额可依据原告实际投入情况确定；原告为证明以上损失的具体金额，提供了合同、收据、决算表，但原告未提供款项交付凭证、发票等，证据上存在瑕疵；且原告明知厨房所在的位置为通道，在产权人基于认为存在严重安全隐患而要求暂停施工的情况下仍继续装修，客观上扩大了损失，故对于装修损失，原告亦应承担相应责任。原告基于正常履行合同进行营业准备而提前聘请人员产生人工费用，应当属于原告的实际损失，但现有证据仅能证明原告产生152500元的损失，该损失中包含人工费用和违约金，现有证据不足以证明上述款项的组成金额。对于保险费损失1931元，因保险期间为2018年12月30日零时至2019年12月29日二十四时，而原告2019年5月16日已因营业执照无法办理等原因起诉至本院，原告本可通过退保等其他途径避免该部分损失的扩大，故对于扩大的损失部分，原告应自行承担。对于原告主张的宽带费损失，该费用包含在手机套餐中，未单独产生费用。被告虽对原告的各项损失均有异议，但未提供反驳证据予以证明。综上，本院根据本案综合情况，酌情确定原告实际损失为520000元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告吴晓霞与被告杭州碧玺酒店管理有限公司签订的《租赁合同》； 二、被告杭州碧玺酒店管理有限公司返还原告吴晓霞租金及履约保证金人民币323333元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告杭州碧玺酒店管理有限公司支付原告吴晓霞违约金人民币520000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告吴晓霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币17282元，减半收取人民币8641元，由原告吴晓霞承担人民币2524.50元，被告杭州碧玺酒店管理有限公司承担人民币6116.50元。原告应于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告应负担的诉讼费用应于本判决生效后十日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郁莺 二〇二〇年四月十日 书记员  周瑾