广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2616号上诉人（原审原告）：周研婷，女，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************926。委托诉讼代理人：卢国亮，广东泛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区润景房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****************，统一社会信用代码914**********508XK。法定代表人：胡国英。被上诉人（原审被告）：广东业城建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区********,统一社会信用代码914***********633G。法定代表人：胡星明。上诉人周研婷因与被上诉人佛山市顺德区润景房产有限公司（以下简称润景房产公司）、广东业城建筑工程有限公司（以下简称业城建筑公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初20386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周研婷上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持周研婷的诉讼请求：1.确认周研婷对佛山市顺德区****************块（**街*号）拥有使用权及对该地块上附着房产拥有所有权；2.润景房产公司、业城建筑公司及时为周研婷办理上述房屋的房地产权证，将上述房屋登记至周研婷名下；二、本案一审、二审诉讼费由润景房产公司、业城建筑公司承担。事实和理由:一、案涉土地合法取得，取得时允许用于住宅、商业建设用途，开发别墅住宅房屋符合规划用地用途，是合法建设项目，符合办证条件，一审遗漏重要事实。润景房产公司于2003年3月受让取得包括案涉土地在内的成片土地使用权，土地使用权证为：顺府国用(2003)第1*****4号，土地用途为：住宅、商业。随后获得案涉土地开发***花园别墅住宅建设项目的规划许可，可以开发别墅住宅房屋，建设别墅住宅房屋符合规划用地用途。这些事实已证明润景房产公司已取得项目的用地许可和规划许可。二、一审判决一方面确认了周研婷与润景房产公司订立的《***花园住宅区商品房定购书》有效，周研婷履行完了合同约定的义务，却没有判决润景房产公司应履行合同义务，为周研婷办理房屋产权证，其判决错误。周研婷与润景房产公司订立《***花园住宅区商品房定购书》，周研婷向润景房产公司订购案涉地块用于建设房屋，润景房产公司推荐有资质的业城建筑公司签订了《建筑工程联合承包合同》，该联合承包合同约定周研婷自行委托的实际施工方挂靠在业城建筑公司名下进行施工，业城建筑公司收取相应的管理费和挂靠费，并负责将工程验收资料送检，提交给有关部门办理质量验收，所产生的相关费用由周研婷负担。周研婷依据定购书的约定向润景房产公司支付了全部的购地费用，润景房产公司已申请相关部门办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。案涉房地产已建设完成并通过了规划验收，相关部门已为案涉房屋编制了门牌号码，房屋一直使用至今。这些事实说明周研婷已履行完了合同约定的义务，润景房产公司、业城建筑公司至今仍未履行协助办理房地产权证合同义务，依法应继续履行该合同义务。因此，一审判决驳回周研婷主张润景房产公司、业城建筑公司履行合同约定办证义务，缺乏证据，不符法律规定，判决错误。三、一审判决认为办证条件暂时未成就的依据不成立，事实上符合办证条件。周研婷的房屋在建设前已向政府有关部门提出了报建申请，佛山市规划局顺德分局、佛山市顺德区国土城建和水利局就***花园别墅包括周研婷在内的几十户颁发了《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，是经过批准建设的合法建筑物。房屋竣工后通过了规划验收，相关部门已编制了门牌号码，房屋一直使用至今，符合办理产权证的法定条件，依法可以取得产权证。四、一审违反同案同判的基本要求，一审判决与生效判决不一致，有违法律的公平性和同一性。自2016年开始，***花园别墅项目因房屋办证问题，前后有十几户业主【其中一案：(2016)粤0606民初10991号、(2017)粤06民终4648号民事判决书】起诉润景房产公司、业城建筑公司，诉请润景房产公司、业城建筑公司协助办理房地产权证，案件经过一审和二审，都判决润景房产公司、业城建筑公司应为业主办理案涉房地产权证，将案涉房产登记在业主名下。这十几户业主案件与本案是同一个项目，同一块土地使用权，同一个开发商，同一个建筑承建公司，同一个案件事实。因此，该他案应作为本案判决的依据，同案同判，体现法律的公平性和同一性。五、他案执行案件所查事实并非审判事实，不能作为本案是否应履行合同的判决依据，也不能以某一行政机关作出与其他行政许可有冲突的行政行为作为判案依据，一审审查采信事实错误。他案执行查明润景房产公司曾于2013年6月13日向佛山市顺德区环境运输和城市管理局提出***花园别墅(41户)环境影响评价文件的申请，该申请经该管理局审查，认为该申请存在按照国土资源部、国家发展改革委联合发布的《禁止用地项目目录(2006年本)》的通知(国土资发(2006)296号)文规定，该申请项目属禁止项目，不符合审批环境影响评价文件的规定，作出《不予行政许可的决定书》。为此，认为案涉房产属于别墅类房地产开发项目，属于前述通知《禁止用地项目目录》中所列的禁止用地项目，办理房地产权证条件暂未成就。而该决定书与其他行政许可有冲突，一审以此作为判决依据，认为办理房地产权证条件暂未成就是错误的。其一，法院在执行他案经调查查明需取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，环保部门认可或准许使用文件是必需的申请材料。这只是事实的一方面，只能说明按照执行他案期间的相关规定需要取得这些材料，但没有查明为何不可以按之前取得用地使用权、用地许可、报建许可期间的规定办理产权证，一律按现时规定办理产权证有何依据。据了解，***花园别墅项目已有多个业主已办理房屋产权证，为何有的能办理，有的不能办理，执行法院在执行他案时未查明事实就认为办证条件暂未成就，其结论显然不正确，一审却将不正确结论作为判决依据是错误的。其二，佛山市顺德区环境运输和城市管理局根据《禁止用地项目目录(2006年本)》的规定，认为该申请项目属禁止项目，不符合审批环境影响评价文件的规定，作出不予行政许可的决定书。这仅从该局职能出发，直接适用接受申请当时的规定作出是否接受环评申请，但该决定并未对项目取得规划许可、施工许可、项目用地获得的时间等多方面考虑，且该决定书既与其他行政许可发生了冲突，也未否定***花园别墅项目许可。因此，该决定书不能作为判决依据。此外，润景房产公司也未就该决定书是否正确，就《禁止用地项目目录(2006年本)》是否可以适用于***花园别墅，进一步主张权利，没有履行自己的义务，周研婷请求润景房产公司继续履行办证义务并无不当，一审判决不支持周研婷的请求显然错误。其三，《禁止用地项目目录(2006年本)》于2006年12月12日发布实施，润景房产公司于2003年取得案涉土地的使用权，开始开发别墅住宅房屋，已取得了项目用地许可，准许用于建设别墅类住宅，之后办理了项目规划许可，已充分证明***花园别墅房地产开发项目早于《禁止用地项目目录(2006年本)》之前已取得别墅住宅房屋用地，取得用地后又办理了规划许可，允许开发建设别墅类住宅房屋，依法不受该规定的约束影响，房屋竣工后通过了规划验收，该规定不适用于本系列案。因此，佛山市顺德区环境运输和城市管理局依据《禁止用地项目目录(2006年本)》作出的《不予行政许可的决定书》是错误的。一审依据该错误行政决定作出判决显然错误。其四，案涉项目不是新建、扩建或改建项目，不是新申请别墅类项目用地，不能适用《禁止用地项目目录(2006年本)》的规定，不应受该规定约束影响，该规定不适用于本系列案。国土资源部、国家发展改革委联合发布的《禁止用地项目目录(2006年本)》的通知：“本通知的规定适用于新建、扩建和改建的建设项目”。***花园别墅项目在《禁止用地项目目录(2006年本)》之前的2003年取得土地使用权，取得用地许可，且不是新申请别墅类项目用地，也不是扩建或改建项目而申请用地，因此，***花园别墅项目不在该规定的调整范围，且法无追溯力，所以，前述规定不应适用于本案。六、***花园别墅项目有多名购买人都已取得了房地产权证，从中可以证明项目具备办证条件，可以办证，一审未查证不当。据了解，***花园别墅项目有多名购买人都已取得了房地产权证，因当事人及代理人无法自行查询，在前述执行案中已提供给了执行法院请求查询核实，可惜执行法院并未核实，本案又提供给一审，申请调查取证，但未获准许。***花园项目已办证人信息：①**街2号，陈某1，②**街11号，黄某1，③**街15号，周某1，④**街17号，陈某2，⑤**街21号，黄某2。除此之外，尚有其他已办证的业主，如果能够确定这些事实，已证明***花园别墅项目符合相关规定，进一步证明案涉房产可以办理产权证。七、一审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”润景房产公司是房地产开发商，依法应履行自己的合同义务。本案不存在不能履行的情形，还应适用《中华人民共和国合同法》第一百一条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”之规定，而一审适用该条的但书条款错误。被上诉人润景房产公司、业城建筑公司在二审期间未进行答辩。周研婷向一审法院提出诉讼请求：一、确认周研婷对佛山市顺德区****************块（**街*号）拥有使用权及对该地块上附着房产拥有所有权；二、润景房产公司、业城建筑公司及时为周研婷办理上述房屋的房地产权证，将上述房屋登记至周研婷名下；三、润景房产公司、业城建筑公司承担本案诉讼费。一审法院查明：周研婷与润景房产公司曾签订了一份落款日期为2003年5月7日的《***花园住宅区商品房定购书》，润景房产公司在定购书中宣称其取得了位于佛山市顺德区******两侧地块的土地使用权及开发建设权，双方约定：周研婷向润景房产公司订购案涉地块所在的***花园第***号地块（占地面积360平方米）用于建设房屋；周研婷按每平方米2800元（占地面积，不含公用分摊面积）支付土地开发费用，总额1008000元；由周研婷按照政府有关规定和规划要求自行设计，润景房产公司推荐有资质的施工单位与双方共同签订施工合同，以周研婷自行管理为主，并由周研婷自行支付工程费用。上述认购书签订后，周研婷又与润景房产公司推荐的业城建筑公司签订了《建筑工程联合承包合同》，该联合承包合同约定周研婷自行委托的实际施工方挂靠在业城建筑公司名下进行施工，业城建筑公司收取相应的管理费和挂靠费，并负责将本工程的工程验收资料、材料送检、提交给有关部门办理质量验收，所产生的相关费用由周研婷负担。周研婷依据定购书的约定向润景房产公司支付了全部的购地费用，润景房产公司已向相关部门申请办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。案涉房地产已建设完成并已经使用，规划部门出具的《建（构）筑物工程规划条件核实意见》记载的地点为容桂细滘居委会文星路***花园**街*号，但润景房产公司、业城建筑公司至今仍未协助办理房地产权证，周研婷遂提起诉讼。一审法院曾于2016年7月另案受理郭某1、梁某1与润景房产公司、业城建筑公司所有权确认纠纷一案，郭某1、梁某1在该案中亦诉请润景房产公司、业城建筑公司协助办理其所认购的***花园第***号地块的房屋所有权证。一审法院在该案的审理中查明：2009年4月15日，佛山市规划局顺德分局向润景房产公司颁发了***花园别墅（24户）的建设工程规划许可证（包含本案所涉房屋）。2009年11月25日，佛山市顺德区国土城建和水利局（简称顺德国土局）向润景房产公司发放了建筑工程施工许可证。一审法院向顺德国土局发函询问该案所涉的房屋是否向该局申请办理不动产权证及申请是否符合要求，该局于2016年10月8日回复一审法院，称截至2016年10月8日，该局未收到办理上述不动产登记的申请，故无法对办理不动产登记相关文件的齐备性及合法性进行审查。该案审理中还认定，业城建筑公司对于应当协助办理***花园的24户别墅的工程质量验收合格证等与建筑相关的材料和手续，只是提供了工程质量验收记录，并没有取得工程质量验收合格证书。一审法院经对该案审理后于2016年10月20日作出(2016)粤0606民初10991号民事判决，判令润景房产公司、业城建筑公司于判决生效之日起三十日内协助郭某1、梁某1办理***花园**街**号房产的房地产权证，将上述房产登记至郭某1、梁某1名下。业城建筑公司不服该判决并提出上诉，经广东省佛山市中级人民法院审理后于2017年9月23日作出（2017）粤06民终4648号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院在执行上述生效判决过程中，已向顺德国土局发函征询办理房地产权证所需的材料，并根据顺德国土局的回复通知润景房产公司、业城建筑公司提交相应的材料交付执行，润景房产公司、业城建筑公司表示愿意履行协助义务，愿意配合盖章办证。润景房产公司收到通知后到庭说明情况，认为通知需要提交的《房屋建设工程和市政基础建设工程竣工验收备案表》原件、《顺德区建设工程竣工档案接收证明书》、宗地竣工申报备案表（收原件），因无项目环境影响评价文件而无法取得，并向一审法院提交佛山市顺德区环境运输和城市管理局(简称顺德环运局)作出的容桂否20130007号不予行政许可决定书。根据上述不予行政许可决定书，润景房产公司曾于2013年6月13日向顺德环运局提出***花园别墅（41户）环境影响评价文件的申请，该申请经顺德环运局审查，认为按照国土资源部、国家发展改革委联合发布的《禁止用地项目目录（2006年本）》的通知（国土资发[2006]296号）规定，该申请项目属禁止项目，不符合审批环境影响评价文件的规定。为此，一审法院先后向佛山市自然资源局顺德分局、佛山市顺德区住房城乡建设和水利局及顺德环运局等部门发函调查。经调查查明，如需取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，环保部门认可或准许使用文件是必须的申请材料，但涉案房产属于别墅类房地产开发项目，属于国土资源部、国家发展改革委联合发布通知的《禁止用地项目目录》中所列的禁止用地项目。根据上述调查情况，一审法院于2017年7月17日作出（2018）粤0606执3341号执行情况告知书，告知郭某1、梁某1办理房地产权证条件暂未成就为由，终结本次执行程序，待终结本次执行程序的情形消失后，可依法恢复执行。一审法院认为，关于本案的法律关系问题，周研婷主张该案为所有权确认纠纷，由于案涉地块使用权仍登记在润景房产公司名下，周研婷虽在案涉土地上加盖了建筑物，但房屋的报建仍以润景房产公司的名义所进行，根据物权法的相关规定，不动产权的取得经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，因此，周研婷并未取得案涉地块及其上盖建筑物的物权。实际上，周研婷、润景房产公司之间签订的《***花园住宅区商品房定购书》实为建设用地使用权转让合同，因此，本案的法律关系为合同关系而非物权法律关系，周研婷也确认已占有使用案涉房屋，故对周研婷的第一项诉讼请求不予支持；对于周研婷的第二项诉讼请求，周研婷与润景房产公司签订的定购书合法有效，周研婷已履行了合同约定的义务，润景房产公司取得了***花园别墅24户的建设工程规划许可证，润景房产公司、业城建筑公司虽有义务协助周研婷办理案涉房产的房地产权证，润景房产公司、业城建筑公司在一审法院另案执行时也表示愿予以协助，但根据目前查明的情况，涉案房产属于别墅类房地产开发项目，属于国土资源部、国家发展改革委联合发布通知的《禁止用地项目目录》中所列的禁止用地项目，不符合审批环境影响评价文件的规定，暂无法通过取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》从而协助办理房地产权证，上述协助义务事实上暂无法履行，故对周研婷该项请求不予支持，周研婷可待具备履行条件后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回周研婷的诉讼请求。案件受理费减半收取为6936元（周研婷已预交），由周研婷负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系周研婷主张享有案涉土地的使用权及其上盖建筑物的所有权，并要求润景房产公司、业城建筑公司协助办理案涉房屋房地产权证的请求应否予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，本案中，案涉土地的使用权仍登记在润景房产公司名下，周研婷虽在案涉土地上加盖了建筑物，但房屋的报建仍以润景房产公司的名下进行，故周研婷并未取得案涉地块及其上盖建筑物的物权，其与润景房产公司之间签订的《***花园住宅区商品房定购书》实为建设用地使用权转让合同，本案的法律关系为合同关系而非物权法律关系，周研婷主张享有案涉土地的使用权及其上盖建筑物的所有权于法无据，本院不予支持。根据周研婷与润景房产公司、业城建筑公司之间的约定，周研婷已依约履行了合同义务，润景房产公司、业城建筑公司有义务协助周研婷办理案涉房屋的房地产权证。但根据业已生效的（2017）粤06民终4648号民事判决在执行过程中查明的事实可知，案涉房屋属于国土资源部、国家发展改革委联合发布通知的《禁止用地项目目录》中所列的禁止用地项目，不符合审批环境影响评价文件的规定，故暂无法取得办证所需的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。可见，案涉房产办理房地产权证条件暂未成就，故润景房产公司、业城建筑公司协助办理案涉房屋房地产权证的义务暂无法履行，一审法院据此对周研婷主张润景房产公司、业城建筑公司协助办理案涉房屋房地产权证的请求不予支持符合事实和法律规定，本院予以维持。周研婷虽对上述已查明的事实有异议，且主张案涉房屋已经具备办证的条件，但其未能举证证明，故根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，其应承担举证不能的法律后果。周研婷可待案涉房屋具备办证条件后另案主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周研婷的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13872元，由上诉人周研婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年四月二十七日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽