广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39912号原告：广州市旅业有限公司，住所地广州市越秀区沿江东路****东。法定代表人：苏颖，职务董事长。委托诉讼代理人：麦志峰，广东合盛律师事务所律师。被告：广州市鑫煌创展房屋租赁有限公司，住，住所地广州市越秀区麓景路**之二三、29号102。法定代表人：徐国荣，职务董事长。被告：徐国荣，男，1989年10月17日出生，汉族，住广州市花都区。两被告共同委托诉讼代理人：江耀荣，广东德比律师事务所律师。原告广州市旅业有限公司诉被告广州市鑫煌创展房屋租赁有限公司（以下简称鑫煌公司）、徐国荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人麦志峰，两被告的共同委托诉讼代理人江耀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告鑫煌公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除；2.判令被告鑫煌公司立即向原告交还广州市越秀区德政中路里仁坊10号首层承租场地；3.判令被告鑫煌公司从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，按照1110元/天的标准向原告支付场地占用费（扣除被告鑫煌公司已支付的场地占用费83240元）；4.判令被告鑫煌公司向原告支付从2018年4月13日起至2019年3月31日止的租金差额，标准按照广州市最新的商业用房租金参考价（即81元／平方米/月）与业主调升租金前向甲方收取的租金标准（即3406元/月）的差额计算，共计人民币383347.41元；5.判令被告鑫煌公司从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，向原告赔偿逾期交还场地的损失，损失按照广州市最新的商业用房租金参考价（即81元／平方米/月）与业主调升租金前向甲方收取的租金标准（即3406元/月）的差额计算；6.判令被告鑫煌公司向原告支付律师费7334元；7.判令被告徐国荣对被告鑫煌公司前述一至六项义务承担连带责任。事实和理由：被告鑫煌公司是位于广州市越秀区德政中路里仁坊**首层房屋的承租人，被告鑫煌公司与原告原租赁协议期限于2015年12月31日到期终止。2015年12月31日，原告与被告鑫煌公司签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，该协议约定，若业权人不与原告续签涉案房屋的新租赁合同，本协议期限自2016年1月1日起计至业权人确定不与原告续签新租赁协议之日止，租赁协议终止后，被告鑫煌公司应按本协议及附页的约定进行退场，原告不负任何违约责任，也无需对被告作出任何经济补偿。被告徐国荣亦确认对被告鑫煌公司的合同义务向原告承担连带保证担保责任。2018年12月21日，业权人广州市房屋安全管理所向原告发出《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求原告将涉案场地交还业权人。2019年1月4日，原告向被告鑫煌公司发出《终止告知函》以及《追缴租金差额通知》，告知双方签订的租赁协议书将于2019年3月31日终止，其应于上述日期前交回租赁场地，并清缴全部应付未付费用（含调租差额、场地占用费、管理费、水电费等）。被告鑫煌公司于2019年8月10日在上述告知函及《追缴租金差额通知》上签收确认。但截至起诉之日，被告鑫煌公司仍未按要求交还涉案房屋及补交应付未付的全部费用。综上，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼。两被告共同辩称：一、不同意原告第一、二项诉讼请求，原告出租房屋是基于其与广州市房地产管理局、广州市机关用房管理所之间的租赁关系，但该租赁合同中有有约定原告转租房屋需要业主单位同意，并上会讨论备案，而原告方尚未提交相关证据，故我方认为我方与原告之间签订的并不是有效合同；二、不同意原告第三、四、五诉讼请求，鉴于原告无权对房屋进行处分，其依据未生效合同而提出的占用费租金差额预期损失，均没有法律及事实依据；三、不同意原告第六项诉讼请求，即便根据被告与原告租赁合同附件第十条退场其中约定的律师费，也仅限于原告与业主单位之间诉讼所产生的律师费，而并非本案中的律师费；四、关于诉请中的连带责任，保证人是因原告胁迫所签署，并非保证人的真实意思表示。经审理查明：2013年12月3日，广州市房屋安全管理所（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将原117间公房旅店（现核定为89间，共299户，合计建筑面积76010.94平方米）的房屋出租给乙方按核定用途使用，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满后，鉴于旅业用房的特殊性，在符合相关政策规定的情况下，可以由乙方继续优先承租。月租金为509589元，租金按月结算，乙方在每月20日前将当月的租金缴付给甲方，逾期则按有关规定加收滞纳金。乙方需要改变房屋用途或与第三者调换用房时，应依照广州市房屋租赁管理的有关规定，事前向甲方申报，经甲方书面同意后才能办理手续等。2015年12月31日，原告（出租人、甲方）与被告鑫煌公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定关于本协议项下租赁的房屋，甲方与业权人原租赁合同期限至2015年12月31日结束，此后甲方与业权人为不定期租赁关系。目前甲方正与业权人协商中，暂未与其签订新的租赁合同。甲方同意将坐落在广州市越秀区德政中路里仁坊10号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约444.26平方米；租赁期限：若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额为16648元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。以上租金按月结算，由乙方在每月的10日前缴付当月租金给甲方。乙方在签订本协议之日向甲方交纳32000元履约保证金，甲方应在租赁期满或解除本协议书及办妥房屋交接后15个工作日内将保证金32000元无息退回乙方。租赁期届满，应将房屋交回甲方，如需继续承租，应提前60日书面知会甲方，逾期知会的，每逾期一日，按日租金标准的100%向甲方支付违约金。若业权人与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，甲方将按照业权人的政策要求与乙方协商签订新的合同，租金水平根据甲方与业权人的租金水平协商确定。若业权人不与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议自动终止，甲方不承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿，乙方须按照本协议附页第十条的约定办理退场手续，并按甲方通知时间交回场地，否则需承担本协议及附页约定的责任。其他约定详见附页。甲乙任何一方未能履行本协议条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。在《〈广州市房屋租赁协议〉附页》中载明：该场地乙方应按要求用于经营商业业务，如在租赁期内乙方变更经营业务范围的，需经甲方书面同意。本协议订立后，乙方根据租赁期限向政府有关部门申办独立的营业执照依法经营，其法定代表人应与乙方是同一人，乙方必须取得相关营业执照后才能开业，乙方领取营业执照后以及该执照发生年审、变更、换发时，均需提交复印本给甲方备案存查。该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至本协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额），届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需要工具拆除的物件不得搬走（另有约定的除外），且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日1110元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回该场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。乙方违反本协议书约定和法律法规的，除赔偿甲方因此造成的损失，并视作乙方自动放弃承租权和场地内财物的所有权，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响。如乙方延迟缴交租金或根据本协议规定应付的其他费用，从迟延次日起，按日加收所欠缴金额1%的滞纳金，逾期30日仍未缴交的，甲方有权停止对乙方的电力等能源供应，由此造成的一切损失由乙方自行承担，同时甲方有权单方解除本协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且没收乙方所交保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、装修无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失。临时租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前单方解除协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且不退回保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、财物、装修等无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失：6、乙方违反主协议书及附页的约定，经甲方通知后未在规定时间内改正的等。被告徐国荣在该附页末端担保人处签名并摁手印，签名处上方附打印文字“担保人接受本协议约定，并对乙方合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年”。2018年12月21日，广州市房屋安全管理所向原告发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，载明：一、关于非住宅租赁（一）……你司下属非“中华老字号”企业承租的我市直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位，我所与你司签订的房屋租赁合同已期满，请你司按照上述文件要求，在2018年12月28日前书面向我所提交非住宅房屋清空移交计划，并在计划中明确移交期限。（三）房屋租金及占用费执行标准，根据541号文规定，你司承租的直管房非住宅，除“中华老字号”企业定向租赁外，其他房屋合同到期后原则上应清空交回我所，由于你司承租我所直管房的合同已于2015年12月31日到期，至今未获得市政府同意直接定向租赁的相关批复，也未全部清退移交至我所，你司未清退移交我所的非住宅，在541号文印发之日（2018年4月12日）前，按照原合同租金标准收取房屋租金；在541号文印发之日（2018年4月12日）后，按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取房屋占用费等。2019年1月4日，原告向被告鑫煌公司发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，载明由于业权人未能与原告续签租赁合同，并要求原告收回场地，交业权人管业，根据双方签订的协议约定，告知：1、被告须在2019年3月31日前将涉案房屋完整交回原告，届时双方签订的协议终止。2、被告在交回涉案房屋之前必须清缴所欠的租金等费用，租赁期间产生的一切债权债务、各项税费等均由被告负全部责任及最终责任，原告不承担任何连带责任。被告逾期未自行清场或未完全清场的，若租赁房屋内存有剩余物品未清理，则视为被告放弃场地内剩余物品的所有权，原告有权自行清理并收回房屋，因收回房屋所造成的任何财产损失，原告不负赔偿责任，另原告有权参照协议书约定的租金标准，向被告收取场地占用费及违约金等。3、被告退场严格按照双方签订协议书的约定执行，如因被告原因造成房屋损坏或其他问题，由被告承担全部责任，原告不负任何责任，若原告代垫了费用则有权向被告追偿。4、在本函送达之日起，被告未在3个工作日内就本函除第1点以外的内容书面提出异议的，视为完全同意本函内容等。被告鑫煌公司在该函件下盖章，并附手写内容：“已收到原件2019.1.25”。同日，原告向被告鑫煌公司发出《追缴租金差额通知》，载明根据双方签订的租赁协议书第二条关于租金的约定，现由于业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字【2018】98号）要求，从2018年4月12日后调升原告涉案房屋租金，鉴于此根据双方签订的协议书的约定，告知如下：1、被告租赁涉案房屋的租金，从2018年4月13日起原告按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）；2、追缴租金差额的期限至原被告双方终止上述房屋租赁协议书时止。被告鑫煌公司在该函件下方盖章，并附手写内容：“已收到原件2019.1.25”。原告为证明其为本案而支出的律师费，提交证据如下：1、2019年8月20日原告（甲方）与广东合盛律师事务所（乙方）签订的《委托代理合同》，载明双方就甲方与鑫煌公司解除租赁关系，回收涉诉房屋并移交业权人一事委托乙方办理，甲方应向乙方支付律师费为7334元。2、广东合盛律师事务所向原告开具的广东增值税专用发票一张，载明诉讼代理*律师费合计7334元。被告对上述证据质证称真实性合法性无异议，但关联性有异议，原告主张律师费无依据，同时即便按照该合同所发生的律师费也只有60%，原告也不应要求全额的律师费。原告为证明每月租金差额的具体金额，向本院提交《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》，被告质证称原告据此提出占用费标准及租金差额无依据，此外，即便是按照该租金标准，原告应举证房屋性质及每一层的具体面积，按照该租金标准不同的房屋性质，不同的楼层，是适用不同的参考价标准。庭审中，双方确认被告鑫煌公司已按照合同约定每月租金16648元的标准支付至2019年12月。原告表示其尚未按照房管局的要求向房管局支付调整后的租金。被告徐国荣表示其无证据证明其是受胁迫签订合同。本院认为：原告与被告鑫煌公司于2015年12月31日签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告鑫煌公司抗辩主张上述合同无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。合同履行过程中，鉴于广州市房屋安全管理所已发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求原告交回包括涉案房屋在内的承租房屋，原告向被告鑫煌公司发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，告知被告鑫煌公司在2019年3月31日前将涉案房屋交回原告，届时双方签订的协议终止。根据合同法第九十六条规定，原告主张合同于2019年3月31日解除，本院予以支持。基于合同解除，原告要求被告鑫煌公司交还涉案房屋，合法合理，本院予以支持。合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据上述合同关于退场的相关约定“若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日1110元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止”，原告要求自2019年4月1日起，按每日1110元的标准计付房屋占用费至涉案房屋交还时止，符合合同的约定，本院予以支持。关于升租差额的问题。鉴于广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取原告的租金，亦即升租差额未最终确定，故原告现要求被告鑫煌公司支付升租差额，本院不予支持。原告可待升租差额最终确定后再行主张。关于原告主张的逾期交还场地的损失问题。原告已以被告未按通知日期交回场地为由，要求被告按协议约定每日1110元的标准计付场地占用费，亦即已要求被告承担逾期交还场地的违约责任。而且，如前所述，广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取原告的租金，亦即升租差额未最终确定。原告现即以该差额为被告逾期交还场地产生的损失，理据不足。因此，原告的相关诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费问题。合同约定“甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担”，该律师费用并非是指原告（即甲方）因向被告主张权利而产生的律师费用，故原告要求被告鑫煌公司承担其因本案支出的律师费7334元，于法无据，本院不予支持。被告徐国荣作为担保人签署了书面的保证条款，对被告鑫煌公司的合同义务向原告承担连带保证担保责任。被告徐国荣虽抗辩认为其因原告胁迫所签订，但并未提供相关证据证明，本院对此不予采纳。据此，原告要求被告徐国荣对被告鑫煌公司的上述债务承担连带责任，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告广州市旅业有限公司与被告鑫煌公司就广州市越秀区德政中路里仁坊10号首层房屋签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告鑫煌公司将广州市越秀区德政中路里仁坊10号首层房屋（建筑面积约444.26平方米）腾空交还原告广州市旅业有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告鑫煌公司向原告广州市旅业有限公司支付上述房屋自2019年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按1110元/日计，其中扣除被告鑫煌公司已支付的租金款149832元）；自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋交还之日止的房屋占用费，被告鑫煌公司按上述标准逐月计付给原告广州市旅业有限公司。四、被告徐国荣对被告鑫煌公司的上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告广州市旅业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10234元，由原告广州市旅业有限公司负担6826元，被告鑫煌公司、徐国荣共同负担3408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  黄慧琴二〇二〇年四月三十日书 记 员  林紫滢