河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异28号 案外人：刘钰，男，汉族，1981年8月9日出生，住河北省邢台市桥**。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京绍嘉律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥**中华西路三超地产**楼**。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封的位于邢台市高开区不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，请求法院依法中止对位于邢台市高开区车位的执行，解除对上述车位的查封。事实与理由：2012年2月23日，邢台市教育建筑有限公司与福麟公司签订《河北省建设工程施工合同》，约定由邢台教育建筑有限公司承包建设福麟小镇（高开区）项目1-5号楼及地下车库工程，因福麟公司拖欠邢台市教育建筑有限公司工程款。2016年11月20日、2017年3月2日，双方经协商一致分别签订两份《协议书》，同意用上述拖欠的工程款购买福麟小镇（高开区）1号楼1单元1104号房产及35号车位、82号车位，并将上述房产及车位登记在案外异议人名下。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇（高开区）35号车位、82号车位，因在贵院查封该房产之前，案外异议人已实际购买了该房产，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。 根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市高开区车位的执行，解除对案外异议人购买的车位的查封。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、2016年2月23日邢台市教育建筑有限公司与福麟公司签订的河北省建设工程施工合同一份； 证据二、2016年11月20日邢台市教育建筑有限公司与福麟公司开发区分公司签订的协议书一份； 证据三、2017年3月2日邢台市教育建筑有限公司与福麟公司开发区分公司签订的协议书一份； 证据四、福麟公司与刘钰签订的福麟小镇车位购买合同一份； 证据五、福麟公司与刘钰签订的福麟小镇（高开区）认购书一份； 证据六、2016年11月20日福麟公司收到刘钰82号车位款9万元收据一份； 证据七、2017年3月2日福麟公司收到刘钰35号车位款8万元收据一份； 武大秀针对案外人提交的证据提出以下质证意见：对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，协议书均不能证明案外异议人向被执行人支付购房款的事实。 证据四福麟小镇车位购买合同真实性、合法性不予认可。该合同为复印件，合同签订日期、车位交付日期等重要时间节点均为空白，故该合同不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性、证明目的不予认可，该合同不能证明案外人已经取得车位的所有权。 证据五福麟小镇认购书真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外异议人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外异议人刘钰在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该地下车位享有合法权利。 证据六、七真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外异议人已付款的事实。根据案外人提供的抵债协议可以证明案外异议人没有真实向福麟公司支付购房款。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外异议人刘钰没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该车位并按合同约定已支付购房款等事实。涉案房屋属于非住宅商品房，被执行人是涉案房产的合法权利人而案外异议人不是合法权利人。案外异议人刘钰对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。案外异议人刘钰仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。案外异议人刘钰的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，刘钰的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 福麟公司、贺志强称，1、在石家庄市中级人民法院执行、查封前，答辩人福麟公司已实际将涉案的位于邢台市经济开发区房产出售给案外异议人刘钰。 答辩人福麟公司开发的位于邢台市经济开发区项目（原锦江花园项目）由邢台市教育建筑有限公司施工建设，因答辩人福麟公司拖欠邢台市教育建筑有限公司工程施工款，经双方协商分别于2016年11月20日和2017年3月2日共同签订《协议书》，答辩人用邢台市经济开发区项目1-1-1104号房产、35号、82号车位分别抵付邢台市教育建筑有限公司487205元和90000元工程款，并约定将上述一套房产和二个车位办理到案外异议人刘钰名下，福麟公司分别于2016年11月20日和2017年3月2日向案外异议人刘钰出具福麟小镇项目1-1-1104号房产、35号、82号车位的《收据》及《福麟小镇（高开区）认购书》、《福麟小镇车位购买合同》。至此，涉案房产已实际出售给案外异议人刘钰，在这次执行中案外异议人的35号和82号车位被查封。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市高开区。 另查明，2012年2月23日，邢台市教育建筑有限公司与福麟公司签订《河北省建设工程施工合同》，约定由邢台教育建筑有限公司承包建设福麟小镇（高开区）项目1-5#楼及地下车库工程。2016年11月20日，邢台市教育建筑有限公司与福麟公司开发区分公司签订协议书，约定将福麟公司开发的福麟小镇82号地下车位抵顶9万元工程欠款，并将车位办在刘钰名下。2017年3月2日，邢台市教育建筑有限公司与福麟公司开发区分公司约定将福麟公司开发的福麟小镇1-1-1104号房屋及35号地下车位抵顶487,205元工程欠款，并将房屋、车位办在刘钰名下。福麟公司与刘钰分别签订了福麟小镇车位购买合同一份及福麟小镇（高开区）认购书，2016年11月20日福麟公司给刘钰出具了82号车位款9万元收据；2017年3月2日福麟公司给刘钰出具了35号车位款8万元收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人未提供证据证明其在本院查封前合法占有案涉车位，案外人的异议不符合上述司法解释规定的情形，其权利不能够排除执行。 综上，案外人的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回刘钰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李鸿雁 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年四月三日 书记员  陈 爽