北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第12981号原告：胡艳荣，女，1970年2月23日出生，汉族，玉渊潭物业公司职员，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李国华，北京市凯泰律师事务所律师。被告：北京城建正裕达房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区。法定代表人：惠盛林，董事长。委托诉讼代理人：廖晓阳，北京市重光律师事务所律师。原告胡艳荣与被告北京城建正裕达房地产开发有限公司（以下简称城建正裕达公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡艳荣及其及委托诉讼代理人李国华，被告城建正裕达公司的委托代理人廖晓阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡艳荣向本院提出诉讼请求：请求确认郑晓冬与城建正裕达公司于2010年4月18日签订的北京市海淀区×××商品房预售合同无效。事实与理由：郑晓冬是北京市海淀区×××小区的被拆迁人，2006年3月2日，郑晓冬与城建正裕达公司签订了编号为A×××的拆迁安置产权置换协议，协议约定郑晓冬以私有产权平房置换城建正裕达公司开发的商品房两套（二居室一套，一居室一套）。2007年6月6日，双方又签订拆迁安置产权置换补充协议一份。2010年4月18日，胡艳荣与城建正裕达公司签订关于北京市海淀区×××室的商品房预售合同，该预售合同约定自本合同签订后，上述拆迁安置产权置换协议和拆迁安置产权置换补充协议即行终止。胡艳荣认为，胡艳荣不具备签署《商品房预售合同》的资格。预售合同违反民法公平原则，变相剥夺了郑晓冬作为被拆迁人应有的拆迁利益，该预售合同应属无效，故诉至法院。被告城建正裕达公司答辩称，一、郑晓冬与胡艳荣系夫妻关系，夫妻关系存续期间，郑晓冬以个人名义签订的《拆迁安置产权置换协议》项下置换的安置房属于夫妻共同财产，胡艳荣对该等权益依法享有权益。在为落实《拆迁安置产权置换协议》而就安置房屋签订《商品房预售合同》，胡艳荣当然有权决定如何签订《商品房预售合同》，因此其以个人名义和以郑晓冬名义签订的《商品房预售合同》均应当是合法有效的。二、即便胡艳荣与能单独决定《商品房预售合同》签订事宜，其实际以郑晓冬、胡艳荣名义就落实《拆迁安置产权置换协议》而签订《商品房预售合同》，也构成夫妻之间表见代理，该两份合同的后果均应由郑晓冬承担。三、再退一步说，即便胡艳荣无权代理郑晓冬办理两套安置房的手续，因涉案房屋已于2010年交付，该夫妻二人也已实际取得房屋并入住6年，在交付之后郑晓冬从未向城建正裕达公司反映过交付房屋与《拆迁安置产权置换协议》不符的问题，郑晓冬实际接收房屋并实际入住的事实应视为其对《商品房预售合同》的追认，依法应承担相应的法律后果。结合郑晓冬、胡艳荣夫妇对安置房屋验收接收、入住、支付差价款等事实，依法应当认定郑晓冬认可两份《商品房预售合同》的效力，该合同也不应认定为无效合同。四、《商品房预售合同》是按照统一标准实施，该合同内容完全符合法律规定及《拆迁安置产权置换协议》之约定，不存在侵害郑晓冬权益的情形，依法应认定有效。如该合同被认定无效，不仅将动摇长期形成的法律关系，不利于民事关系的稳定，同时也对郑晓冬家庭权益带来损害。合同无效的法律后果是返还原物、赔偿损失，如涉案合同被认定无效，城建正裕达公司将依法要求返还安置房屋。请求法院驳回郑晓冬的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：郑晓冬与胡艳荣于1993年4月9日登记结婚。2006年3月2日，城建正裕达公司（甲方）与郑晓冬（乙方）签订《拆迁安置产权置换协议》，根据北京市人民政府令第87号《北京市城市房屋拆迁管理办法》、北京市人民政府文件京政函[2002]109号《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》以及《×××小区二期拆迁实施细则》，甲、乙双方达成如下产权置换安置协议：甲方以出让方式取得坐落于海淀区×××地块的国有土地使用权，出让合同为：京地×××号，乙方产权置换的商品房所在土地用途为住宅，主体建筑结构为钢筋混凝土结构（建筑标准及装修情况见附件一）；乙方现住北京市×××，在拆迁范围内有房屋建筑面积133.96平方米，正式户口2人，分别是之妻、之女；根据有关规定乙方自愿选择产权置换×××号二居室一套，建筑面积75.88平方米（暂定），朝向南北、号楼9门0903号一居室一套，建筑面积58.08平方米（暂定），朝向侧西，新建商品房建筑面积在入住时，以专业测绘部门实测面积为准，多退少补（房屋户型图及所在位置见附件二）；乙方原房屋建筑面积133.96平方米，该部分互不找差价；置换商品房的建筑面积大于原房建筑面积部分，乙方按照每平方米6600元购买；按该套置换商品房的朝向应（加、减）收乙方人民币加40064.64元、减30666.24元；甲方应补偿乙方其他费用合计110129.2元（含提前搬家奖、搬家费、电器移机费、附属物及停产停业补助费等），收支相抵后，甲方应支付乙方补偿金额100730.80元；甲方不得擅自变更该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等，但由于行政审批需要确需变更的，应书面告知乙方，双方协商后，按实际情况签订补充协议；协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议后附附件一：装修和设备标准（参考）、附件二：房屋平面图及位置示意图（两份）。郑晓冬及城建正裕达公司分别在协议上签字、按捺指纹及加盖公章予以确认。2007年6月26日，城建正裕达公司（甲方）与郑晓冬（乙方）签订《拆迁安置产权置换补充协议》，就《拆迁安置产权置换协议》第十六条约定的开工建设时间、延期开工补偿标准、交房时间及延期补偿标准进行了补充。郑晓冬及城建正裕达公司分别在协议上签字、按捺指纹及加盖公章予以确认。2010年4月17日，城建正裕达公司开具发票，确认收到胡艳荣交来定×××号房款，金额为4490.64元。同日，城建正裕达公司开具收据，确认收到×××室物业费、公维费、取暖费合计4747.6元。2010年4月18日，城建正裕达公司（出卖人）与胡艳荣（买受人）签订《商品房预售合同》，约定房屋坐落：海淀区×××，预测建筑面积共76.51平方米，其中套内建筑面积58.53平方米。合同后附附件一：房屋平面图及在整个楼栋中的位置图、……附件九补充协议，补充协议第21条约定：自《合同》及本协议签订之日起，原编号为A×××的《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》即行终止，并由买受人交回到出卖人处，双方的权利义务均按照《合同》及附件中的约定履行，双方对此不存在任何异议，任何一方不得再依据《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》要求对方承担任何责任。同日，城建正裕达公司出具《领款单》，内容为：今收到城建正裕达公司发放的×××房（置换协议号：A×××）延期交房补偿金6800元，胡艳荣在“领款人”处签名确认。同日，胡艳荣签署《业主家庭情况登记表》及《验房表》，内容为对×××室房屋情况的确认。庭审中经询问，城建正裕达公司表示向胡艳荣交付×××室是基于《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》的约定，签订《商品房预售合同》的目的在于办理房产证的需要，以及对户型变化补差一些款项的问题进行约定。另询，城建正裕达公司认可未与胡艳荣签订有《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》，因胡艳荣是郑晓冬的同住人，因此《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》是对他们一家人的拆迁安置。本院认为，城建正裕达公司与郑晓冬分别于2006年3月2日、2007年6月26日签订的《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》均系双方真实意思的表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，亦未侵犯他人的合法权益，依法有效，对此双方均应自觉履行各自的合同义务。本案中双方当事人的争议焦点在于2010年4月18日城建正裕达公司与胡艳荣签订《商品房预售合同》是否有效。本院认为：首先，本案所涉法律关系系拆迁安置产权置换，并非单纯的商品房买卖，郑晓冬与城建正裕达公司在前已签订了《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》，对于安置房屋的户型、面积、楼层、朝向、在整个楼栋中的位置进行了明确的约定，具备合同的主要要件，协议中所涉两套拆迁安置房之一即本案所涉×××房。在另案中郑晓冬明确表示其实际入住×××室是对上述两份协议的履行行为，城建正裕达公司亦认可交付房屋的依据是两份协议，《商品房预售合同》仅是作为履行办理房屋所有权证手续之用。其次，《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》均明确了郑晓冬系被拆迁人，《商品房预售合同》系为履行办理所有权证手续之用，其签约主体亦应为郑晓冬，胡艳荣虽系其配偶，但并非被拆迁人，亦非两份协议的签约主体，无权代表郑晓冬签字。现经庭审查明《商品房预售合同》未经郑晓冬签字，郑晓冬亦明确表示其入住×××室系对两份协议的履行，因此不能认定郑晓冬的入住行为系对《商品房预售合同》的事后确认。再次，户型、面积、朝向、楼层、在整个楼栋中的位置均系房屋的重要属性，直接影响房屋的价值，经查《商品房预售合同》所确定的×××室与两份协议中的约定在上述房屋属性上均存在差异，损害了郑晓冬依两份协议应享有的权益，而《商品房预售合同》附件九中“自《合同》及本协议签订之日起，原编号为×××的《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》即行终止，并由买受人交回到出卖人处，双方的权利义务均按照《合同》及附件中的约定履行，双方对此不存在任何异议，任何一方不得再依据《拆迁安置产权置换协议》、《拆迁安置产权置换补充协议》要求对方承担任何责任”的约定，直接阻碍了郑晓冬依两份协议主张权益。最后，关于城建正裕达公司提出的如认定《商品房预售合同》将可能导致郑晓冬无法继续居住×××室的问题，本院已在庭审中明确告知郑晓冬，郑晓冬表示对此完全知晓并坚持其诉讼请求。至于郑晓冬实际入住×××室是否属于对城建正裕达公司变更两份协议中关于房屋属性约定的事后确认，以及胡艳荣未经郑晓冬授权代为签字的行为应承担何种责任问题，均不属于本案的审理范围，本院在此不予考虑。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条之规定，判决如下：确认胡艳荣与北京城建正裕达房地产开发有限公司于2010年4月18日关于房屋坐落海淀区×××的《商品房预售合同》及全部附件无效。案件受理费9254元（胡艳荣已预交），由北京城建正裕达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王**楠人民陪审员  岳 维人民陪审员  齐 琨二〇二〇年四月二日书 记 员  蔡文健