山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁执复76号 复议申请人（保全申请人）：虹亚房地产开发（集团）有限公司,住所地江苏省宜兴市宜城街道解放东路**东氿大厦****。 法定代表人：吴祖亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志国，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。 被保全人：龙口市龙族永顺房地产开发有限公司,住所,住所地山东省龙口市港城大道**div> 法定代表人：徐永山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丹，山东翔宇韶宽律师事务所律师。 复议申请人虹亚房地产开发（集团）有限公司（以下简称虹亚公司）不服烟台市中级人民法院（以下简称烟台中院）（2020）鲁06执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 烟台中院在审理虹亚公司与龙口市龙族永顺房地产开发有限公司（以下简称龙族永顺公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案过程中，对龙族永顺公司采取了财产保全措施。龙族永顺公司向烟台中院提出书面异议，请求解除对其在上海浦东发展银行股份有限公司烟台龙口支行（以下简称浦发银行龙口支行）1463××××0300账户的冻结。 龙族永顺公司称，烟台中院（2019）鲁06民初495号民事裁定冻结的其在浦发银行龙口支行1463××××0300账号系按照龙口市政府规划建设的龙口市东莱街道闫家疃村棚户区改造项目的商品房预售资金专用账户。专用账户为购房户交纳预付房款的账户，账户资金为确保项目顺利建设的工程进度款，该款在尚未向购房者交付所购房屋时，其所有权归全部购房者所有。依据《城市房地产管理法》第45条等相关法律规定，商品房预售资金专用账户的资金应该专款专用，不应当对涉案账户进行冻结。 虹亚公司称，烟台中院作出（2019）鲁06民初495号民事裁定的执行行为合法，应当驳回龙族永顺公司的申请。事实与理由：1、龙族永顺公司所提的异议实为针对执行标的，根据法律规定，对于执行标的提出异议的权利应由案外人行使，异议人作为当事人无权在诉讼程序中对保全标的提出异议；2、龙族永顺公司未在法定期限内申请复议，应当驳回其异议申请。 烟台中院查明，该院在审理虹亚公司与龙族永顺公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，经虹亚公司提出保全申请并提供担保，于2019年9月11日作出（2019）鲁06民初495号民事裁定，冻结龙族永顺公司银行存款人民币6000万元或查封相应价值的其他财产。2019年9月16日，该院作出（2019）鲁06执保225号之六协助执行通知书，通知浦发银行龙口支行冻结涉案账户存款11420000元。同日，浦发银行龙口支行反馈信息上注明：银行账户1463××××0300，申请控制金额11420000元，账号余额11419273元，实际控制金额11419273元。龙族永顺公司于2019年9月17日签收（2019）鲁06民初495号民事裁定书后,于2019年9月19日提出复议并交付邮寄。2019年11月11日，龙族永顺公司提出异议，请求解除对涉案账户的冻结措施。 另查明，龙族永顺公司开发建设龙口市东莱街道闫家疃村棚户区改造项目（商品区）10＃、17＃、21＃至23＃、25＃至30＃、一号地下车库（二期）。2019年7月19日，龙族永顺公司作为乙方与甲方（监管部门）龙口市住房和城乡建设管理局、丙方（协管银行）浦发银行龙口支行签订《商品房预售资金监管协议》（监管协议号：ＬＫ201906036），其中，第一条商品房预售资金监管项目及专用账户设立情况载明：“（一）甲方对乙方开发建设的下列项目的商品房预售资金实行监督……（二）甲方同意乙方在丙方开设商品房预售资金专用账户（以下简称专用账户），账户号为1463××××0300号，用于收存乙方本协议项下的商品房预售资金（包括：定金、首付款、分期付款及按揭款等，下同）及拨付工程款等事项。第二条三方权利义务载明：“（二）乙方为商品房预售资金受监督方。……2、申请预售资金拨付。乙方申请商品房预售资金应专款专用于该预售项目建设上。” 2019年9月16日，浦发银行龙口支行向烟台中院出具情况说明，内容为：“龙口市龙族永顺房地产开发有限公司在我行开立商品房预售资金监管专用账户，账号为1463××××0310、1463××××0300。该公司与我行及龙口市住房和城乡建设管理局三方签署了《商品房预售资金监管协议》，现根据监管协议中专用账户管理要求告知贵院上述账户性质为商品房预售资金监管账户。” 2019年10月8日，龙口市住房和城乡建设管理局向烟台中院出具《关于查封龙口市住建局监管预售资金账户工程进度情况及风险的告知函》，内容为“贵院查封了我局监管的涉案账户，涉及我市东莱街道闫家疃村棚户区改造项目（商品区）建设工程的9栋商品房及小区道路、绿化、基础配套设施等。……因贵院查封了我局监管的预售账户，工程款、农民工工资等无法及时拨付，已经严重影响了工程进度，回迁户将无法按期回迁，存在严重信访隐患。同时使得我局无法对预收款项进行有效监督，如因此造成烂尾工程，我局将无法阻止施工，完成楼房交付，完成我们的监管责任，存在重大的隐患。为此，请贵院慎重考虑该事宜，尽快解除对该监管账户的查封。” 烟台中院认为,本案的焦点问题是：一、本案异议是对执行行为还是执行标的的异议；二、龙族永顺公司名下的1463××××0300号账户是否属于专项资金账户,应否解除对该账户中11420000元的冻结。关于焦点问题一，异议人以涉案账户系商品房预售资金账户为由请求解除对涉案账户中存款的冻结，是针对法院冻结该笔存款的执行行为提出的异议。对该项异议，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。保全申请人认为异议人的该项异议系对执行标的及（2019）鲁06民初495号民事裁定提出异议，所提异议已经超过法定期限均不成立。关于焦点问题二，商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法［2013］17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。依据上述规定，商品房预售资金应当用于工程施工建设。本案中，被保全人根据相关法律规定与龙口市住房和城乡建设管理局、浦发银行烟台龙口支行签订《商品房预售资金监管协议》，设立了涉案账户，该账户系专款专用账户。该院冻结被保全人的专项账户的行为不当，应当依法予以纠正。综上所述，龙族永顺公司的异议理由证据充分，应予支持，该院冻结龙族永顺公司涉案账户不符合法律规定，应予纠正。烟台中院遂作出（2020）鲁06执异3号执行裁定，解除了对龙族永顺公司在浦发银行龙口支行1463××××0300账户内存款11420000元的冻结。 虹亚公司向本院申请复议，请求撤销该裁定，驳回龙族永顺公司的保全异议，冻结龙族永顺公司在浦发银行龙口支行1463××××0300账户内存款11420000元。主要理由为：人民法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金，目前并无明确的法律规定。根据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条规定，当龙族永顺公司提供充分有效担保后请求解除保全的，人民法院应当裁定准许。现龙族永顺公司未举证证明其商品房预收款账户存款存在不得冻结的事实和理由，也未提供诉讼保全反担保，请求法院支持其复议请求。 龙族永顺公司称，涉案账户资金系其进行项目建设资金的主要来源，烟台中院（2020）鲁06执异3号执行裁定对于已冻结的涉案账户资金解除冻结，在认定事实、适用法律上均无不当，应予维持。 本院查明的事实与烟台中院查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。《最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的函》（法办函〔2016〕712号）明确指出，商品房预售资金属房地产开发企业所有，但不能用于偿还房地产开发企业股东个人债务。对商品房预售资金实行监管是商品房预售制度的重要组成部分，应当确保预售资金用于商品房工程建设。故，购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有，人民法院当然可以对账户进行查封、冻结。本案中，龙族永顺公司、龙口市住房和城乡建设管理局、浦发银行龙口支行签订的《商品房预售资金监管协议》仅能约束三方当事人，不能对抗人民法院的强制执行。龙族永顺公司关于该账户中预售资金的所有权应归属于购房者而不属其所有的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 《房地产管理法》第四十五条第三款明确规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。该条规定系针对与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预收款所作的规定，不能约束人民法院依法实施的查封、冻结等公法行为。但是，人民法院对该账户的查封、冻结行为不会改变商品房预售资金监管账户中的资金性质，商品房预售资金监管账户中的资金应当用于工程施工建设。人民法院应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行、工程建设资金充足的前提下依法执行，或依债权性质依法执行。本案中，烟台中院对龙族永顺公司在浦发银行龙口支行1463××××0300账户的查封，仅仅是诉讼阶段的保全措施，系控制性措施，非处分性措施，商品房预售资金监管账户中的资金可以在人民法院的监管下用于工程施工建设，待进入执行程序后，依债权性质依法执行。故，烟台中院解除对龙族永顺公司在浦发银行龙口支行1463××××0300账户内存款11420000元的冻结不当，本院予以纠正。 综上，复议申请人虹亚公司的复议请求有法律和事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 撤销烟台市中级人民法院（2020）鲁06执异3号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 付本超 审 判 员 石少红 审 判 员 陈居山 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 刘 娟 书 记 员 王 青