苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9867号原告：田雪峰，男，1969年9月27日生，汉族，住苏州市。原告：瞿蓉，女，1974年11月13日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：田家玥，女，2001年8月4日生，汉族，住苏州市姑苏区。三原告共同委托诉讼代理人：徐杨、潘军扬，江苏政纬律师事务所律师。被告：苏州世茂新发展房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区宝带西路****。法定代表人：蒋立丰，董事长。委托诉讼代理人：巢冬艳，江苏强森律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾芸彤，系该单位员工。原告田雪峰、瞿蓉、田家玥诉被告苏州世茂新发展房地产开发有限公司（下称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理，依法由审判员周长丽适用简易程序审理，因工作原因，改由审判员周宏继续审理。后本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田雪峰及三原告共同委托诉讼代理人潘军扬，被告世茂公司的委托诉讼代理人巢冬艳、贾芸彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田雪峰、瞿蓉、田家玥向本院提出诉讼请求：1、判决被告向其交付符合居住使用目的坐落于苏州市吴中区的商品房；2、判决被告支付逾期交房违约金333450元（自2018年12月31日起每日按房屋总价款11700000元的万分之一暂计算至2019年9月30日，要求计算至实际交付房屋之日止）；3、判决被告对房屋地下室外墙进行防水处理后按照设计规划要求将泥土回填；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月18日，三原告与被告签订了《苏州市商品房买卖合同》，约定由三原告买受被告开发建设的位于苏州市吴中区商品房，被告应于2018年12月30日交付房屋。合同签订后，三原告依约履行了支付价款的义务，但被告至今未能依照合同约定交付符合居住使用目的的房屋，且房屋地下室渗漏后发生霉变，地下室外，地下室外墙裸露在外填。为维护其合法权益，故而向法院起诉。被告世茂公司辩称，涉案房屋已于2018年12月25日完成竣工验收，并且依照正常流程进行网上竣工备案，只是因备案网站问题导致才于2019年1月3日取得房屋交付使用通知书。其按约通知了原告进行房屋交接，但原告基于房屋的一些小瑕疵拒绝接收。根据法律规定，只要房屋主体质量合格，通过竣工验收备案，就符合房屋交付条件，购房者不得以质量瑕疵而拒收房屋，并主张延期交付的违约责任。同时，合同中对此也有明确约定，因此原告的主张逾期交付的诉请于法无据。关于回填土问题，其一直积极主张进行回填，但是原告一直不同意其施工方案，且不同意接收房屋，才导致目前的现状，故请求法院查明事实，驳回原告诉请。经审理查明，原告田雪峰、瞿蓉、田家玥（买受方）与被告世茂公司（出卖方）于2018年11月18日签订编号为苏房商吴中合同201811180040的《苏州市商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于苏州市吴中区，房屋用途为住宅，所属自然层-1至2层，建筑面积为374.83平方米，房屋总价为11700000元。合同第六条及附件三约定，首付款5850000元（含定金100000元）于签约当日付清，余款5850000元申请贷款，于本合同签订当日办理按揭贷款手续，且于本合同签署之日起30日内支付至卖方账户。合同第十六条约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。第十七条约定，出卖人定于2018年12月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。第十八条约定，出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。验收交接时，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅下列资料：1、房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料；2、该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房为非住宅的，出卖人应当提供《非住宅商品房质量保证书》和《非住宅商品房使用说明书》。验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件。该商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。在验收交接时，出卖人不出示本合同第十六条、本条约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。第二十条约定，出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在90日之内，自合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定的房屋总价款的5%向买受人支付违约金。造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同补充条款第十条第3款约定，交付的商品房存在质量瑕疵（包括但不限于管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面、墙面局部不平、空鼓、开裂、起沙等）的，属于出卖人保修范围，买受人在房屋验收交接单中载明，出卖人应在30日内进行维修或提供维修方案。该等质量瑕疵非买受人拒绝收房的理由，买受人以此为由拒绝收房的，出卖人不承担延期交付的违约责任。2018年12月31日，被告向原告寄送《世茂石湖湾花园房屋交付时间变更通知书》，通知原告房屋交付时间从约定的2018年12月30日调整至2019年1月3日上午10时开始。原告于次日收到该通知书。2019年1月3日，被告取得包括涉案商品房在内的石湖湾花园南区的商品房交付使用通知书。1月9日，原告前往被告售楼处办理交房手续。验房过程中，原告提出部分窗户未加装滑块、窗户百叶损坏变形、地下室东、地下室东北角渗水泵声音过大等问题，被告如实记录并提供维修方案，但原告拒绝收房，故当天双方未正式签署房屋交接文件。3月19日，原告田雪峰至现场复验，仍提出二楼阳台玻璃门扇划伤、一楼园子门锁舌损坏、地下室入、地下室入户门内侧地坪渗漏等问题给出维修方案，但双方仍未就交房达成一致。后原、被告双方多次进行交涉，被告亦对原告提出的问题进行了积极处理。交涉中间，原告发现地下室外侧泥土未回填，里面存在大量积水，从而导致地下室渗漏，被告对此未予否认，并表示愿意进行泥土回填，给出了具体回填方案，但未得到原告认可，导致泥土回填工作一直未能进行。庭审中，原告确认，截至到2019年8月其他问题都已经解决了，目前就只剩下地下室渗漏问题，泥土如不回填，隐患会很多。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、业主验房问题记录单、现场维修接报单、微信聊天记录、照片打印件，被告提交的竣工备案表、商品房交付使用通知书、交付时间变更通知书、照片及庭审笔录等证据予以证实。审理中，被告向本院提交《地下室外侧回填方案》一份，内容为：1、首先从外侧空调机位处破除混凝土，从该处进入吊脚楼内，先将垃圾和积水清理。2、垃圾和水清理完成后，沿着负一层外墙（吊脚楼处）挖沟槽，然后将外侧墙面防水保护层拆除，重新加固外墙防水，防水施工完成后恢复保护层施工。3、若负一层该墙面出现渗漏，在负一层内侧按照常规渗漏处理方式后，恢复墙面抹灰以及腻子粉施工。4、若负一层未出现渗漏，将外侧防水检修复加固。5、根据现场土方回填实际情况，未回填部分采用沙进行充实回填，与室外的绿化处标高差不多即可。6、待室外均回填后，再将空调外机处混凝土硬化恢复。该方案并附图。对于该方案，原告要求再在泥土外侧砌筑防水墙，彻底解决渗水问题。被告则向本院提交《情况说明》一份，表示原告的要求经专业技术人员论证不可行，主要理由是：1、如果外侧做防水墙，底部土体内的地下水仍会根据地下水水位情况进行变化，该位置土地内仍有水存在，在外侧做防水墙起不到防水作用。2、砌筑该防水墙，需要将该部位的土方全部挖除后施工，恐会造成外侧路面塌陷。3、施工防水墙时，该部位原有土方挖除后，该处独立柱基覆土被挖除，基础埋深要求不满足要求，恐对房屋结构稳定性造成影响。原告则坚持认为应当砌筑防水墙，同时可以在回填处底部加一层底板，相当于将地下水隔离，这样做最安全。对此，被告认为加设底板不可取，因为原设计并未考虑抗浮，地下水上，地下水上浮可能会造成后期厨房等部位结构产生裂缝隔壁邻居房屋的安全。该部位原设计就是土方回填，其只是部分施工未到位，目前已经按照该方案处理了82户，没有再发生问题。按照开挖土方和进行清理、抽水、基层处理和外墙干透、防水层涂刷3遍、蓄水试验、黏贴保护板和泥土回填等工序步骤，共计施工需要约20天。2020年3月20日上午，本院组织双方到涉案房屋进行了实地查看，双方关于是否收房的症结就在于地下室外侧泥土回填的施工方案。经本院询问，原告表示只有被告做到其提出的增设防水墙的要求，才愿意收房。本院认为，原、被告于2018年11月18日签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。本案的主要争议在于涉案房屋是否符合交付使用条件，原告拒绝接收房屋是否符合法律规定和合同约定。依据法律规定，只有在房屋基础或主体结构质量不合格，不能交付使用及因房屋存在严重质量问题导致不能正常居住使用，买受人一方才有权拒绝接收房屋；如果房屋仅存在质量瑕疵，应由出卖人在保修期内负责维修，买受人不能以此为由拒绝接收房屋。本案中，涉案商品房已经竣工验收备案，取得了商品房交付使用通知书，符合交房和使用条件。原告在业主验房问题记录单、现场维修接报单提出的质量问题及因地下室渗漏而发现的房屋外部空间泥土回填问题，均非房屋基础或主体结构质量不合格或者其他严重质量问题，原告以此为由拒绝接收房屋不符合法律规定及合同补充条款第十条的约定。因此，原告主张涉案房屋不符合居住使用目的，缺乏事实依据，本院不予认定。关于原告申请调取涉案房屋建设结构施工图，因与本案无直接关联，本院不予准许。被告在积极处理质量瑕疵问题的同时，一直要求原告收房，但原告拒不接受，且，在本案审理中，原告坚持要求在回填土时砌筑防水墙后才能收房，故而，原告诉请要求被告交付房屋，因其主观态度而事实上无法完成，对其该项诉请，本院应予驳回。关于逾期交房责任，虽然原告不能因房屋质量瑕疵拒绝收房而主张被告的逾期责任，但被告通知交房客观上存在一定的逾期，双方约定于2018年12月30日前交房，但被告实际通知原告于2019年1月3日交房，延期4天，按照合同约定，被告应支付原告逾期违约金4680元。关于地下室外部泥土回填问题，被告提交的泥土回填方案具有科学性和合理性，既能有效解决地下室渗漏问题，又能保证室外地下水的正常流动，避免对房屋主体结构产生冲击，而原告要求砌筑防水墙及加设底板则违反了基本的常识，不具有合理性，本院不予采纳。因此，原告主张被告对地下室外墙进行防水处理并按设计要求回填泥土的请求，本院予以支持，具体施工依照被告提交的《地下室外侧回填方案》、《情况说明》进行，原告负协助义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告苏州世茂新发展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告田雪峰、瞿蓉、田家玥逾期交房违约金人民币4680元。二、被告苏州世茂新发展房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对涉案房屋地下室外侧进行泥土回填（具体按照被告提交的《地下室外侧回填方案》、《情况说明》进行施工），原告田雪峰、瞿蓉、田家玥承担协助义务。三、驳回原告田雪峰、瞿蓉、田家玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6302元，由原告田雪峰、瞿蓉、田家玥负担5800元，被告苏州世茂新发展房地产开发有限公司负担502元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。(此页无正文)审 判 长 周 宏人民陪审员 李 珍人民陪审员 胡宝仙二〇二〇年四月二十三日书 记 员 彭讴文