连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0706民初3732号 原告：连云港市民防工程监管中心，住所地连云港市海州区朝阳东路**。 法定代表人：叶**，该中心副主任。 委托诉讼代理人：陆映彬，江苏韵律律师事务所律师。 被告：江苏朗润人防工程管理有限公司，，住所地南京市秦淮区雨花路** 法定代表人：王世阔，该公司董事长。 被告：龙河潮流广场（连云港）商业管理有限公司，住，住所地连云港市海州区海连东路2-19-23/div> 法定代表人：代海艳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋**，江苏同科律师事务所律师。 被告：连云港兴祥安全环境咨询服务有限公司，住，住所地连云港开发区朝阳镇韩李冷库/div> 法定代表人：韩波，该公司经理。 被告：连云港书店有限公司，住，住所地连云港市海州区龙河广场人防市场内/div> 法定代表人：李彦，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李文伦（系李彦父亲），男，1958年8月27日出生，汉族，住连云港市海州区。 被告：杨艳琴，女，1976年1月20日出生，汉族，住连云港市海州区 委托诉讼代理人：常军伟，住连云港市海州区。 被告：周子祎，男，1992年11月21日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：常军伟，住连云港市海州区。 原告连云港市民防工程监管中心（以下简称民防中心）诉被告江苏朗润人防工程管理有限公司（以下简称朗润公司）、龙某潮流广场（连云港）商业管理有限公司（以下简称龙某潮流广场）、连云港兴祥安全环境咨询服务有限公司（以下简称兴祥公司）、连云港书店有限公司（以下简称连云港书店）、杨艳琴、周子祎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民防中心的委托诉讼代理人陆映彬、被告龙某潮流广场的委托诉讼代理人宋**、被告连云港书店的委托诉讼代理人李文伦、被告杨艳琴、周子祎的共同委托诉讼代理人常军伟到庭参加诉讼。被告朗润公司、兴祥公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告民防中心向本院提起诉讼请求：1.解除与被告朗润公司签订的《连云港市龙某广场人防工程租赁合同》；2.被告朗润公司、龙某潮流广场支付拖欠的租金340万元；被告朗润公司支付房屋占有使用费至判决确定返还租赁物之日止；被告龙某潮流广场支付房屋占有使用费自判决确定返还租赁物次日起至实际返还租赁物时止；3.被告朗润公司、龙某潮流广场按照合同约定标准支付违约金至实际支付完租金和使用费时止；4.被告朗润公司、龙某潮流广场、兴祥公司立即返还租赁物；5.被告兴祥公司向原告支付逾期腾房占有使用费；6.被告连云港书店、杨艳琴、周子祎将其承租的租赁物返还原告,并从2019年7月1日起按照其与上一手租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费（租金）和欠付的占有使用费（租金）至实际返还房屋之日止。事实和理由：原告民防中心与被告朗润公司于2014年8月11日签订《连云港市龙某广场人防工程租赁合同》，约定原告将龙某广场人防工程及设备设施出租给朗润公司，该合同就租赁物、租赁期限、合同的解除、租金等进行了约定。租赁期限为2014年8月12日至2022年12月1日，并约定租金支付方式为提前一个月支付一年的租金，拖欠租金每天加收千分之二的违约金。但被告只交了第一年租金75万元，以后以各种借口拖欠租金。2015年12月17日、2017年6月20日，原告先后向被告发出租金催缴通知书、律师函催缴租金。截至今日，被告已拖欠第二年租金80万元、违约金584000元（80万元×365×2‰）；第三年租金85万元、违约金620500元（85万元×365×2‰）；第四年租金90万元、违约金657000元（90万元×365×2‰），至2019年8月12日，被告欠原告租金340万元、违约金1861500元，合计5261500元。因合同约定的违约金过高，现原告主张被告从欠付租金次日起，按照银行贷款利率的4倍向原告支付违约金至实际给付租金、占有使用费之日止。 2015年9月8日，被告朗润公司将租赁物全部转让给被告龙某潮流广场，且龙某潮流广场一直处于实际占有使用、经营租赁物的状态。2018年8月1日，被告兴祥公司从龙某潮流广场处获得全部涉案租赁物，出租给连云港书店等单位和个人，并收取了租金，侵害了原告的利益。依据物权法相关规定，兴祥公司应当承担返还全部租赁物的义务，并向原告支付逾期腾房占有使用费。 被告连云港书店、杨艳琴、周子祎实际使用租赁物，并欠交租金，特别是在2019年7月1日海州区法院下达（2018）苏0706民初5606号协助执行通知书后，明令连云港书店、杨艳琴、周子祎不得向他方支付租金。连云港书店、杨艳琴、周子祎应自2019年7月1日起，按照其与上一手租赁合同约定的租金标准向原告承担支付欠交租金、占有使用费（租金），并向原告返还租赁物。 被告朗润公司未到庭亦未提交书面答辩状。 被告龙某潮流广场辩称，1.答辩人与原告之间无合同关系，不应承担违约责任；2.答辩人依据与朗润公司之间的协议书合法占有涉案房屋，原告在得知朗润公司转租行为六个月内未提出异议，未行使解除权，答辩人与朗润公司之间的转租协议合法有效；3.答辩人已经以装修工程款的方式向某润公司交纳了所有的租赁费用，不应再向原告交纳租金；4.答辩人目前除了连云港书店、杨艳琴、周子祎租赁的场地外，其他场地均是空置状态，由答辩人保管，但是因为答辩人与朗润公司之间存在纠纷，答辩人的相关损失将另案向某润公司主张，在本案中不能向原告返还租赁物。 被告连云港书店辩称，1.列答辩人为被告没有法律依据，答辩人与原告之间无法律关系；2.答辩人每年支付租金给龙某潮流广场。在答辩人经营期间，经常被断水断电，给答辩人造成了很大的损失；3.只要合法确定房屋应该交给原告，原告保证正常的水电使用，愿意交房租给原告；4.答辩人已按时交纳租金，愿意代朗润公司、兴祥公司交纳自己承租部分租赁物的租金给原告，确保合同能继续履行。 被告杨艳琴、周子祎共同辩称，1.列答辩人为被告没有法律依据，答辩人合法承租租赁物，按照合同履行了相应的义务，不应承担任何责任；2.答辩人水电被断，原告不管，让答辩人向其交租金不合理；3.愿意代朗润公司、龙某潮流广场交纳自己承租部分租赁物的租金给原告，确保合同能继续履行。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《龙某广场人防工程租赁合同》、《协议书》、《租金催缴通知书》、《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、《情况说明》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下： 2014年8月11日，原告民防中心（出租方、甲方）与被告朗润公司（承租方、乙方）签订1份《龙某广场人防工程租赁合同》（以下简称《租赁合同》），第一条约定租赁物：该龙某广场人防工程（又称“951”工程）座落于连云港市海州区，工程为地下负**、局部负一层及附属设备设施。建筑面积约4000平方米，使用面积约2880平方米。第二条约定租赁期限：该工程租赁自2014年8月12日至2022年12月1日，其中2014年8月12日至2014年11月30日为工程装修期，乙方装修期间甲方免除租金。第三条约定租金及支付方式：1.该工程合同期内第一年租金为75万元，以后每年租金增加5万元，八年租金合计为740万元。2.工程租金支付方式如下：一年一付，第一年租金75万元在2014年11月20日之前付清，从第二年起每年租金提前一个月（以前一年合同截止时间计算）一次性付清。第四条约定租赁用途……3.甲方同意乙方在不改变本合同约定的甲、乙双方权利和义务前提下，可以对租赁物进行招租并获得经济收益，但上述行为不得超过本合同约定的租赁期限，超出本合同约定租赁期限的其他合同为违约、无效。在租赁合同中应当包含以下内容：(1)如因乙方原因导致本合同解除或终止，则转租合同亦应解除和终止，转租承租人应及时将房屋场地及设备设施返还给甲方。第八条约定合同的变更、解除和终止。1.遇有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并收回该工程。(1)乙方不按合同约定期限交付租金并拖欠租金超过15天的。(2)乙方擅自进行工程主体结构改造或降低该人防工程防护功能的。(3)乙方有违反本合同约定的其他行为的。第九条约定违约责任……2.乙方未按时交付租金的，除如数补交租金外，甲方按拖欠租金的款额每天加收乙方千分之二滞纳金。合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。 合同签订后，原告民防中心将租赁物交付被告朗润公司使用。被告龙某潮流广场于2014年11月26日向原告民防中心支付2014年8月12日至2015年12月1日使用费55万元。被告朗润公司于2015年5月28日向原告民防中心支付2015年11月30日前的租金20万元。2015年12月17日，原告民防中心向被告朗润公司发《租金催缴通知书》，认为朗润公司已逾期近2个月未缴租金，通知朗润公司于2015年12月24日前交清所欠租金及违约金。该《租金催缴通知书》由被告龙某潮流广场的监事王某于同日签收。 2015年9月8日，被告朗润公司（甲方）与被告龙某潮流广场（乙方）签订1份《协议书》，约定：经甲乙双方友好协就甲方与连云港市民防工程监管中心在2014年8月11日签订的《租赁合同》作出如下约定：1.甲方同意将《租赁合同》中甲方应享有的权利由龙某潮流广场享有。2.乙方承诺《租赁合同》中甲方应承担的义务由乙方承担。3.租赁期满，甲方享有的优先租赁权同时转移给乙方享有。4.由于后期经营产生的法律责任及风险均由乙方承担，与甲方无关。 2016年6月26日，被告龙某潮流广场与李文伦签订1份《房屋租赁合同》，龙某潮流广场将龙某潮流广场南门负一层西至楼梯（消防使用面积除外），北至东门中线（含南侧房间）出租给李文伦，租赁期限自2016年7月15日至2018年7月15日止，首年租金为12万元，次年租金根据经营情况适当调整，租金支付至王某工商银行账户。2018年6月12日，被告兴祥公司与被告连云港书店签订1份《房屋租赁合同》，兴祥公司将龙某潮流广场南门负一层西至楼梯（消防使用面积除外），北至东门中线（含南侧房间）出租给连云港书店，租赁期限自2018年7月15日至2019年7月15日止。首年租金为14万元，次年租金根据经营情况适当调整，租金支付至王某建设银行账户。兴祥公司收取连云港书店履约保证金2万元整，从原《经营合同》中续延。若房屋不到期不续租，连云港书店无违约责任由兴祥公司退还。合同签订后，被告连云港书店占有、使用租赁房屋至今。被告连云港书店称租赁到期后王某多次带领兴祥公司的人员催要房租，其拖延2019年7月15日至2019年9月15日2个月的租金以原合同2万元押金冲抵，后因为未交房租多次被断水、断电，直接影响经营。民防中心解决不了问题，连云港书店只能同兴祥公司暂时合作等待结果，并支付2019年9月15日至2020年3月15日期间租金6万元；支付2020年3月15日至7月31日期间租金3万元（含疫情免租期间）。 2017年1月18日，被告龙某潮流广场与被告杨艳琴、周子祎签订1份《商铺租赁合同》，约定：龙某潮流广场将连云港市海州区海连东路2-19-23商业用房租赁给杨艳琴、周子祎，使用面积500平方米。租赁期限为五年，自2017年1月18日至2022年1月17日止。年租金为21.5万元，总租金为一百零七万五千元整。租金每半年为一个付款周期，承租人从第二次付款开始，应在每个付款周期开始的前十五天将租金以现金（或支票、汇票等）一次性交付于甲方，或转账至甲方指定的王某建设银行账户。签订合同之日起至2017年5月18日为装修免租期，不计房租。合同签订后，被告杨艳琴、周子祎占有、使用租赁房屋至今。杨艳琴于2017年3月30日在租赁房屋开设了海州区龙尾社区客宜居快餐店，类型为个体工商户。 在本案审理期间，本院要求被告龙某潮流广场举证其转租以后的再次转租情况以及与兴祥公司之间存在债权债务的证据。被告龙某潮流广场以书面形式回复本院，回复的主要内容为：龙某潮流广场未正式开业就停业了，期间向兴祥公司借款70余万元，后因公司无力归还，将部分租赁权转让给兴祥公司对外租赁和经营。目前龙某潮流广场只与铁玩公司和客满宜（即杨艳琴开设的海州区龙尾社区客宜居快餐店）存在租赁关系，至于兴祥公司具体租赁给谁，龙某潮流广场不清楚。被告龙某潮流广场为证实其与兴祥公司之间存在借贷纠纷，举证了2018年4月1日朝阳派出所作出的《调解协议书》以及同日龙某潮流广场（甲方）与兴祥公司（乙方）签订的1份《协议书》。《调解协议书》的主要内容为：龙某潮流广场同意兴祥公司收取新华书店及客满宜租金三年，冲抵债款、利息76万元。《协议书》的主要内容为：龙某潮流广场欠兴祥公司本息计76万元，龙某潮流广场以人防工程租赁权冲抵兴祥公司欠借款76万元。租赁权期限为三年（收齐欠款为准，不足时间顺延）。原告民防中心对龙某潮流广场的书面回复、《调解协议书》、《协议书》的真实性无异议，根据协议，兴祥公司应对整个租赁场地的返还承担责任，与龙某潮流广场的书面回复内容有冲突。被告连云港书店、杨艳琴、周子祎对龙某潮流广场的书面回复、《调解协议书》、《协议书》的质证意见是：与自己无关。 被告龙某潮流广场在庭审中称，除了海州区龙尾社区客宜居快餐店、连云港书店承租的租赁物外，其他租赁物由其保管，但没有使用，都是空着。被告连云港书店称其在承租后实际使用租赁物的位置没有变化，但是面积比合同约定大了三分之一。被告连云港书店、杨艳琴、周子祎在庭审中明确愿意代朗润公司向原告民防中心交纳自己承租部分租赁物的租金，确保合同能继续履行。原告民防中心认为要先解除和朗润公司之间的《租赁合同》后才能与连云港书店、杨艳琴、周子祎商定新的租赁合同。 另查明，原告民防中心于2018年7月18日诉至本院，要求被告朗润公司、龙某潮流广场支付拖欠的租金、支付违约金，并解除租赁合同，案号为（2018）苏0706民初5606号。本院于2018年9月6日作出（2018）苏0706民初5606号民事裁定，裁定驳回民防中心的起诉。原告民防中心不服驳回起诉裁定，上诉至连云港市中级人民法院，该院于2019年3月20日作出（2019）苏07民终957号民事裁定，撤销（2018）苏0706民初5606号民事裁定，本案指令连云港市海州区人民法院继续审理。在案件审理期间，民防中心申请财产保全，本院于2018年9月13日作出（2018）苏0706民初5606号之一民事裁定，裁定查封朗润公司、龙某潮流广场450万元的财产，原告民防中心预交保全费5000元。在保全裁定执行期间，本院向被告连云港书店、客满宜大食堂送达协助执行通知书，冻结连云港书店、客满宜大食堂应交给朗润公司的房屋租金款450万元（以实际租赁合同为准），不得支付。后本院继续审理（2018）苏0706民初5606号案件，所立案号即为本案案号。本院于2019年4月26日向被告朗润公司公告送达起诉状副本、开庭传票、证据等应诉材料，2019年6月25日应视为被告朗润公司收到应诉材料。 原告民防中心于2019年10月31日申请追加连云港书店、杨艳琴、周子祎，要求其承担返还租赁物、给付租金的义务。在2020年4月7日庭审过程中将连云港书店、杨艳琴、周子祎应支付的租金明确表示为按照法庭查明的租赁合同中的租金标准计算租金、占有使用费。 本案的争议焦点为：1.原告民防中心与被告朗润公司签订的《租赁合同》是否合法、有效，是否符合解除条件？原告民防中心要求被告朗润公司返还租赁物并按照合同约定标准支付租金、违约金至实际支付完租金和使用费时止有无依据？原告民防中心要求被告朗润公司按照合同约定标准支付房屋占有使用费至判决确定返还租赁物时止有无依据？2.原告民防中心要求被告龙某潮流广场、兴祥公司返还租赁物有无依据？原告民防中心要求被告龙某潮流广场按照合同约定标准支付租金、违约金至实际支付完租金和使用费时止有无依据？原告民防中心要求被告龙某潮流广场自判决确定返还租赁物次日起支付房屋占有使用费至实际返还租赁物时止有无依据？原告要求被告兴祥公司支付逾期腾房占有使用费有无依据？3.原告民防中心要求被告连云港书店、杨艳琴、周子祎返还租赁物并自2019年7月1日起按照其与上一手租赁合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费（租金）和欠付的占有使用费（租金）至实际返还房屋之日止有无依据？ 关于争议焦点1。本院认为，原告民防中心与被告朗润公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。根据《租赁合同》的约定，承租人不按合同约定期限交付租金并拖欠租金超过15天的，出租人可以解除合同，收回出租房屋。被告朗润公司自2015年10月31日起即未按合同约定支付租金，原告有权在2015年11月16日起行使合同约定的解除权。被告朗润公司于2019年6月25日收到原告的起诉状副本等应诉材料，但对于原告起诉状副本中载明要求解除租赁合同的诉讼请求未提出异议，双方之间的《租赁合同》于2019年6月25日解除。对原告民防中心就此提出的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，被告朗润公司应及时将承租的房屋即座落于连云港市海州区，工程为地下负二层、局部负一层及附属设备设施，建筑面积约4000平方米，使用面积约2880平方米，返还原告民防中心，对原告民防中心就此提出的诉讼请求，本院予以支持。 关于2015年12月1日至2019年6月25日合同解除时的租金以及2019年6月25日以后的房屋占有使用费如何支付问题。根据合同约定，被告朗润公司应分别于2015年10月31日前一次性支付民防中心2015年12月1日至2016年11月30日租金80万元；于2016年10月31日前一次性支付民防中心2016年12月1日至2017年11月30日租金85万元；于2017年10月31日前一次性支付民防中心2017年12月1日至2018年11月30日租金90万元；于2018年10月31日前一次性支付民防中心2018年12月1日至2019年11月30日租金95万元。但朗润公司未按合同约定支付租金，其应当支付2015年12月1日至2019年6月25日期间欠付的租金3088767元（80万元+85万元+90万元+95万元÷365天×207天）。租赁合同解除后，朗润公司未实际返还房屋，其应按照原合同约定的租金标准向原告支付至房屋实际交还之日止的占有使用费。民防中心主张朗润公司支付房屋占有使用费至判决确定返还租赁物之日止的房屋占有使用费，不违反法律规定，本院予以支持。合同解除前的年租金为95万元，原告主张被告按照合同约定租金每年递增5万元，与《租赁合同》已于2019年6月25日解除的事实不符，本院不予支持，朗润公司应按照年租金95万元的标准向民防中心支付自2019年6月26日起至判决确定返还租赁物之日止的房屋占有使用费。 关于2015年12月1日至2019年6月25日期间的违约金以及2019年6月25日以后的违约金如何支付问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《租赁合同》约定的违约金过高，民防中心要求将违约金调减至贷款利率的四倍，是对自我权利的处分，不违法法律规定，本院予以支持。朗润公司未到庭针对违约金提出抗辩，应承担举证不能的后果。违约金具体为：1.以80万元为基数，自2015年11月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告支付利息；2.以85万元为基数，自2016年11月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告支付利息；3.以90万元为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告支付利息；4.以538767元（95万元÷365天×207天）为基数，自2018年11月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告支付利息。因双方之间的《租赁合同》已于2019年6月25日解除，对于合同解除后的房屋占有使用费未约定违约金，原告民防中心主张2019年6月25日以后房屋占有使用费按照合同约定标准支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点2。本院认为，房屋出租人与承租人成立租赁合同关系,承租人与次承租人成立转租合同关系,出租人与次承租人之间不存在租赁合同法律关系。基于合同相对性原则,出租人有权向租赁合同的相对人即承租人主张租赁合同约定的权利,但无权请求次承租人向其履行租赁合同或转租合同义务,也无权请求次承租人向其承担违约责任。因此,出租人无权要求次承租人承担承租人拖欠的租金。但在租赁合同终止、转租合同随之终止的情况下,次承租人丧失了继续主张转租权利的法律与合同依据,其此时对租赁房屋继续占有属无权占有,出租人作为房屋的所有权人,可以基于物权行使物上请求权,要求占用房屋的次承租人返还房屋。若次承租人逾期不返还,出租人还可行使侵权损害赔偿请求权,要求次承租人支付逾期腾房的占有使用费。 本案中,首先,民防中心无权向龙某潮流广场主张朗润公司拖欠的租金及支付违约金。因为,民防中心与朗润公司成立租赁合同关系,朗润公司与龙某潮流广场成立转租合同关系,民防中心与龙某潮流广场之间无租赁合同关系,故民防中心要求龙某潮流广场承担朗润公司拖欠的租金及承担违约金没有法律依据,民防中心只能向某润公司追讨。其次,民防中心有权请求龙某潮流广场搬离租赁物并支付判决确定的返还租赁物次日起的房屋占有使用费。因为民防中心与朗润公司解除房屋租赁合同,龙某潮流广场与朗润公司的转租合同也随之终止,龙某潮流广场丧失了继续使用房屋的依据,故民防中心可基于物权请求龙某潮流广场返还房屋及支付自判决确定的其返还租赁物次日起至实际返还租赁物之日止的逾期腾房占有使用费。龙某潮流广场支付的逾期腾房占有使用费应按照龙某潮流广场与朗润公司之间《协议书》约定的租金金额减去连云港书店、杨艳琴、周子祎实际使用面积的租金予以计算，即按照年租金59.5万元（95万元-14万元-21.5万元）计算。龙某潮流广场对涉案租赁物中除连云港书店、杨艳琴、周子祎承租的租赁物以外的租赁物进行保管，对由其保管部分负有向原告民防中心返还的义务。对于原告民防中心要求龙某潮流广场返还租赁物的诉讼请求中涉及连云港书店、杨艳琴、周子祎实际使用的租赁物，因龙某潮流广场并非租赁物的实际占有使用人，龙某潮流广场不负有返还义务，对原告民防中心就此提出的诉讼请求，本院不予支持。龙某潮流广场因此遭受的损失，可依据其与朗润公司之间的《协议书》要求朗润公司承担相应的法律责任。 被告兴祥公司基于与龙某潮流广场之间的借贷关系，由龙某潮流广场授权兴祥公司收取人防工程租金冲抵借款。但被告兴祥公司未实际占有、使用租赁物，与原告民防中心亦无租赁合同关系。原告民防中心要求被告兴祥公司返还租赁物、支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点3。本院认为，连云港书店、杨艳琴、周子祎同龙某潮流广场一样，属于租赁物的次承租人，原告民防中心与连云港书店、杨艳琴、周子祎无租赁合同关系，连云港书店、杨艳琴、周子祎不是民防中心与朗润公司签订的《租赁合同》相对人。民防中心向连云港书店、杨艳琴、周子祎主张自2019年7月1日起至判决确定返还租赁物之日的房屋占有使用费（租金）、欠付的占有使用费（租金），无事实和法律依据，本院不予支持。但连云港书店、杨艳琴、周子祎作为各自承租租赁物的实际使用人，在民防中心与朗润公司签订的《租赁合同》解除后，负有向民防中心返还各自承租租赁物的义务。如逾期未返还，民防中心有权请求连云港书店、杨艳琴、周子祎搬离租赁物并支付自判决确定的其返还租赁物次日起至实际返还租赁物之日止的逾期腾房占有使用费。关于逾期腾房占有使用费的支付标准问题。分析如下：（1）租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。连云港书店与兴祥公司之间的租赁合同虽已到期，双方未续签书面合同，但根据连云港书店的陈述以及所作的关于交纳租金的说明，其继续向兴祥公司交纳租金并使用租赁物，双方之间形成不定期租赁合同，原租赁合同继续有效。兴祥公司不到庭，视为其对自己权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。连云港书店应按照与兴祥公司之间《房屋租赁合同》约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费；（2）杨艳琴、周子祎与龙某潮流广场之间的《商铺租赁合同》尚在履行期，其应按照《商铺租赁合同》约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费。连云港书店、杨艳琴、周子祎因此遭受的损失，可依据租赁合同向合同相对方要求承担相应的法律责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告连云港市民防工程监管中心与被告江苏朗润人防工程管理有限公司于2014年8月11日签订的《龙河广场人防工程租赁合同》； 二、被告江苏朗润人防工程管理有限公司于本判决生效后十日内向原告连云港市民防工程监管中心支付2015年12月1日至2019年6月25日期间的租金3088767元，并按照年租金950000元的标准支付自2019年6月26日起至本判决确定返还租赁物之日止的房屋占有使用费。 三、被告江苏朗润人防工程管理有限公司于本判决生效后十日内向原告连云港市民防工程监管中心支付违约金（具体违约金为：1.以80万元为基数，自2015年11月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告支付利息；2.以85万元为基数，自2016年11月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告支付利息；3.以90万元为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告支付利息；4.以538767元为基数，自2018年11月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告支付利息）； 四、被告江苏朗润人防工程管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告连云港市民防工程监管中心返还座落于连云港市海州区，工程为地下负二层、局部负一层及附属设备设施； 五、被告龙河潮流广场（连云港）商业管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告连云港市民防工程监管中心返还座落于连云港市海州区，工程为地下负二层、局部负一层及附属设备设施中由其保管的部分。逾期未返还，被告龙河潮流广场（连云港）商业管理有限公司按照年租金595000元的标准向原告连云港市民防工程监管中心支付逾期腾房占有使用费； 六、被告连云港书店有限公司于本判决生效后三十日内向原告连云港市民防工程监管中心返还座落于连云港市海州区（消防使用面积除外），北至东门中线（含南侧房间），由连云港书店有限公司实际使用的部分。逾期未返还，被告连云港书店有限公司按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告连云港市民防工程监管中心支付逾期腾房占有使用费； 七、被告杨艳琴、周子祎于本判决生效后三十日内向原告连云港市民防工程监管中心返还座落于连云港市海州区其实际使用的500平方米商业用房。逾期未返还，被告杨艳琴、周子祎按照年租金215000元的标准向原告连云港市民防工程监管中心支付逾期腾房占有使用费； 八、驳回连云港市民防工程监管中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48630元、保全费5000元（原告均已预交），由被告江苏朗润人防工程管理有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  郭 敏 人民陪审员  刘永新 人民陪审员  孙新霞 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  张 颜 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。 （二）最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。