贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终562号上诉人（原审被告）：邓国美，女，1965年1月5日出生，土家族，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县，现住余庆县。委托诉讼代理人：杨忠庆，系上诉人邓国美之夫。委托诉讼代理人：廖智慧，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审原告）：满兴隆，男，1972年10月31日出生，苗族，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县。委托诉讼代理人：李形余，贵州名城（余庆）律师事务所律师。原审第三人：张永强，男，1961年12月15日出生，汉族，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县，现住贵州省余庆县。原审第三人：张洁，女，1971年3月14日出生，汉族，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县，现住贵州省余庆县。上诉人邓国美因与被上诉人满兴隆、原审第三人张永强、张洁案外人执行异议之诉一案，不服贵州省余庆县人民法院（2019）黔0329民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邓国美上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判;2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与第三人之间是以买卖之名行转贷之实，有悖真实的买卖关系，其买卖合同依法属无效。一审认定被上诉人与第三人签订的买卖合同有效是错误的。双方签订的合同不是双方的真实意思表示，真实目的是因为第三人用该房屋在银行抵押贷款期限快到了，第三人因征信出现问题不能再在银行贷款，第三人才找到被上诉人帮忙筹款85万元，先还银行的贷款后，再将房屋过户到被上诉人名下，由被上诉人到已经联系好的银行贷款，用贷款归还被上诉人筹款85万元，以缓解银行贷款到期之急，并用多于的贷款购买越野车作网约滴滴车。二、被上诉人并未在法院查封案涉房屋前合法占有该房屋。三、房屋交易价格明显低于房屋市场价值的37%，这种显失公平的带着其他意图的合同不受法律保护。被上诉人支付合同约定价款的行为不能认定为其已经支付了全部购房价款。综上，被上诉人与第三人买卖涉案房屋的行为属于恶意串通转移债务人资产而逃避执行的行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其执行异议不应得到支持。满兴隆辩称，被上诉人与第三人双方买卖房屋意思真实，并且已经实际履行，被上诉人在法院查封前已经合法占有涉案房屋。上诉人的上诉理由纯属猜想和推断，其理由不能成立。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应予以维持。满兴隆向一审法院起诉请求：请求解除对位于余庆县房屋［国有土地使用权证号：余国用（2004）第××号、房屋所有权证号：遵房权证余庆县字第**］的查封。一审法院认定事实：满兴隆系张永强前妻之胞弟。张永强、张洁系夫妻关系，二人拥有位于余庆县［国有土地使用权证号：余国用（2004）第××号、房屋所有权证号：遵房房权证余庆县字第**。原审法院于2018年5月2日受理了邓国美诉张永强、张洁民间借贷纠纷一案。该案诉讼中，邓国美申请诉讼保全，原审法院于2018年5月3日作出（2018）黔0329民初1094号民事裁定，查封了登记在张永强、张洁名下位于余庆县。满兴隆在办理房屋产权过户登记未果及知道该情况后，于2018年5月24日向原审法院提出保全异议申请，原审法院于6月1日作出了（2018）黔0329民初1094号之一民事裁定，驳回了满兴隆的异议申请。满兴隆遂于2018年6月7日诉来原审法院，要求解除对该房屋的查封。同时查明，2018年3月27日，满兴隆与张永强、张洁签订《房屋买卖合同书》，约定张永强、张洁将位于余庆县5万元的价格出卖给满兴隆，办证税费由张永强、张洁承担；同时约定，张永强、张洁应在2018年4月25日前交付房屋。2018年4月25日，满兴隆通过银行转账85万元给张永强，张永强、张洁向满兴隆出具了收条。为了办理房屋产权转移登记手续，4月25日至26日，满兴隆及张永强、张洁委托余庆县华军测绘有限公司对房屋进行了测绘，另委托了正诚公司、中孜所分别对房屋的价值及土地价值进行评估。经评估，房屋价值为186940.00元、土地价值为218672.00元。4月27日，满兴隆缴纳了房屋买卖契税5608.20元、土地使用权转让的印花税、契税6669.46元；4月28日，满兴隆及张永强、张洁向余庆县住房和城乡建设局申请了房屋交易合同备案。满兴隆支付了购房款后，张永强、张洁将房屋钥匙及房屋产权证书交付给满兴隆。满兴隆曾雇请他人拆除了房屋外墙的钢架棚，并购买了沙发、床等用品搬入该房屋及对三楼水龙头等进行了简单的修缮。另查明，2018年4月29日，张洁过生日，邀请了好友在该房屋中聚会就餐。5月12日，邓国美之夫杨忠庆与张永强、张洁及证人盛某在房屋中协商邓国美与张永强、张洁之间的民间借贷纠纷；5月23日，原审法院（2018）黔0329民初1094号案件承办法官在该房屋中向张永强、张洁送达了该案民事判决书。在原审中，邓国美申请对争议房屋的市场价值进行评估，经原审法院委托君安公司评估，争议房屋的评估市场价值为134.47万元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行过程中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，满兴隆对涉案房屋享有排除强制执行权利的基本条件有1.满兴隆与张永强、张洁签订的书面买卖合同合法有效；2.在人民法院查封前满兴隆已合法占有该房屋；3.满兴隆已支付了全部价款；4.满兴隆对未办理房屋产权过户登记没有过错。关于满兴隆与张永强、张洁签订的书面买卖合同有效的问题。满兴隆与张永强、张洁的陈述及满兴隆向原审法院提交的《房屋买卖合同书》、银行转账凭证、收条等证据可以证明满兴隆与张永强、张洁签订买卖合同及满兴隆已按合同的约定支付了购房款的事实，邓国美认为满兴隆是为帮助张永强、张洁逃避债务、串通转移财产才签的买卖合同的，其理由1.满兴隆系张永强前妻之兄弟；2.房屋转让价格明显低于市场价，满兴隆与张永强、张洁属于恶意低价转让财产。对此，原审法院审查后认为1.满兴隆与张永强、张洁之间是房屋买卖合同关系，买卖合同是基于平等民事主体之间自治意思表示一致而订立的合同，法律并未明文规定具有特殊血缘或亲缘关系的平等民事主体不能相互订立合同。因此，满兴隆虽系张永强前妻的兄弟，只要订立房屋买卖合同是双方自治意思的表示一致，且不属于法律明文规定合同无效情形的，满兴隆与张永强、张洁是可以签订房屋买卖合同的。邓国美认为双方存在恶意串通，只是基于主观猜测和推理，但未提交充分的证据证明，应承担举证不能的不利后果，对邓国美的这一辩解理由，原审法院不予支持；2.邓国美认为满兴隆与张永强、张洁之间房屋转让价格明显低于市场价格，因而认为双方属于恶意低价转移财产。如前所述，满兴隆与张永强、张洁签订房屋买卖合同是双方自治意思表示一致后签订的，如邓国美认为张永强、张洁以明显不合理低价转让财产，对自己的权利造成损害，可以依据相关法律规定，寻求司法途径解决，请求人民法院撤销张永强、张洁的转让行为。但邓国美至今未行使其诉权，故邓国美的这一辩解理由不成立，原审法院不予支持。同时，满兴隆提交的转账凭证及张永强、张洁的收据等证据可以证明满兴隆已按合同约定支付了全部价款。关于满兴隆是否实际占有该房屋的问题。邓国美认为满兴隆与张永强、张洁签订买卖合同后，张洁于2018年4月29日在该房屋举行生日聚会；5月12日，邓国美之夫与张永强及好友盛某在该房屋内协商偿还债务事宜；5月23日，原审法院向张永强、张洁送达判决书时，是在该房屋向张永强、张洁送达的等，因此认为满兴隆并未实际占有该房屋。现已查明，满兴隆将购房款支付给张永强、张洁后，张永强、张洁将该房屋的产权证书、房屋钥匙等交付给满兴隆，同时满兴隆也提交了相应的证据证明其在接收房屋后，购买了沙发、床等用品搬入该房屋，因此，可以认定满兴隆实际占有了房屋。满兴隆对未办理房屋产权过户登记是否有过错的问题。已查明，未能办理房屋产权过户登记是因为邓国美在起诉与张永强、张洁民间借贷纠纷案件中，邓国美申请了财产保全，原审法院依法裁定查封了该房屋所导致，满兴隆对此并无过错。综上所述，满兴隆对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求，原审法院予以支持。对张永强、张洁经原审法院传票传唤未到庭参加诉讼的行为，原审法院视为其自行放弃了在法庭上享有的陈述、举证、质证、辩论和申请回避等诉讼权利，并承担由此可能产生的对其不利法律后果。为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：解除对登记于张永强名下的位于余庆县房屋［国有土地使用权证号：余国用（2004）第××号、房屋所有权证号：遵房权房权证余庆县字第**查封。案件受理费60元，由邓国美负担。本院二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点系满兴隆是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。满兴隆为证明其对涉案房屋享有实体权利，提供了其向张永强、张洁购买涉案房屋的《房屋买卖合同书》、其向张永强、张洁支付房款的汇款凭据、张永强、张洁出据的收条，其为涉案房屋购买沙发、床等用品的票据及证人证言等证据，前述证据相互印证，足以证明满兴隆向张永强、张洁购买涉案房屋并支付购房款，且在法院查封案涉房屋前已经占有案涉房屋。邓国美上诉认为被上诉人与第三人之间是以买卖之名行转贷之实，该买卖涉案房屋的行为属于恶意串通转移债务人资产而逃避执行的行为，有悖于真实的买卖关系，但所提交的证据不足以证明其主张，故对该上诉理由，本院不予采纳。本案中，满兴隆与张永强、张洁签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，并无证据证明该合同书具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该《房屋买卖合同书》合法有效。满兴隆在人民法院查封案涉房屋前已经按照《房屋买卖合同书》约定支付了全部购房款并实际占有了案涉房屋，且未办理过户并非系满兴隆的原因所致，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，满兴隆享有排除强制执行的民事权益，邓国美上诉所持满兴隆所提执行异议不应得到支持的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，邓国美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由邓国美负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  刘娟娟审判员  何 容二〇二〇年四月三十日书记员  朱 桃