上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初46337号原告：上海捷利拍卖有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：华宇吉，执行董事。委托诉讼代理人：王晓斌，上海缘润律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫江，上海缘润律师事务所律师。被告：上海阿拉丁投资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：胡朱惠，执行董事。委托诉讼代理人：吴增义，上海市申中律师事务所律师。被告：孙兴武，男，1967年1月22日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：李亚星，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海捷利拍卖有限公司(以下简称捷利公司)与被告上海阿拉丁投资有限公司(以下简称阿拉丁公司)、孙兴武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日作出(2018)沪0106民初21956号民事判决，原告捷利公司、被告阿拉丁公司均不服该判决，提起上诉。2019年7月16日，上海市第二中级人民法院裁定撤销原审判决，将该案发回本院重审。本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序并重新组成合议庭进行审理，于2019年12月12日进行证据交换，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告捷利公司的委托诉讼代理人王晓斌、卫江，被告阿拉丁公司的委托诉讼代理人吴增义到庭参加了诉讼。被告孙兴武经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告捷利公司向本院提出诉讼请求：1.解除捷利公司与阿拉丁公司之间的房地产买卖协议；2.阿拉丁公司归还捷利公司购房款1,000万元；3.阿拉丁公司支付捷利公司购房款的占用滞纳金(以本金1,000万元为基数，按年20%计算，扣除阿拉丁公司已归还的300万元，自2011年3月18日起暂计至2018年5月31日计11,405,479.45元，计算方式为1,000万元×20%×7+1,000万元×20%×74÷365－300万元，要求计算至实际全额归还之日止)；4.孙兴武对上述第2、3项中阿拉丁公司应付款项中的1,800万元部分承担连带责任。事实与理由：2011年3月15日，捷利公司和阿拉丁公司就上海市新闸路XXX弄XXX号石油天然气大厦房地产买卖事宜签署《房地产买卖协议》，约定：1.阿拉丁公司将石油天然气大厦四楼房屋出售给捷利公司；2.捷利公司先行于2011年3月20日前支付首期购房款1,000万元，待该房屋产证办出后再行与阿拉丁公司协商具体转让总价并签署正式房产买卖合同；3.如自捷利公司支付首期房款之日起1年内该房屋产证未能办出、或双方就具体转让条件协商不成、或因其它原因导致该房屋转让未能继续进行的，双方均可终止协议，阿拉丁公司除应至迟于首付款支付之日起2年内偿还房款本金，还需按年息20%的标准支付资金实际占用期间的滞纳金。《房地产买卖协议》签署后，捷利公司按约履行义务，付清了1,000万元的首期购房款，而阿拉丁公司至被诉之日仍未办出房屋产证，且未归还购房款本金，仅仅支付了300万元购房款占用滞纳金。为解决上述欠款事宜，捷利公司与孙兴武(系阿拉丁公司的股东及监事)于2018年5月8日达成《还款协议》：孙兴武对于阿拉丁公司欠捷利公司的购房款本金及资金占用滞纳金之事完全知情，且同意为上述阿拉丁公司欠捷利公司的钱款在1,800万元的范围内提供连带责任担保。现捷利公司为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告阿拉丁公司辩称，第一，本案所涉《房地产买卖协议》名为房屋买卖，实为借贷。理由：1.阿拉丁公司不是协议约定的相关房屋的权利人，无权对该房屋作出处分，且当时捷利公司对此明知，故双方以协议约定房屋买卖均非其真实意思表示；2.阿拉丁公司是一家投资公司，主要业务是融资及对外投资，故其向捷利公司借款1,000万元符合阿拉丁公司的业务模式；3.在双方2018年的电子通信联系中也明确相关款项性质为“借款”；4.在2011年期间，企业之间的借款行为为法律所禁止，故双方为规避法律，以房屋买卖之名行企业拆借之实。第二，《房地产买卖协议》系双方规避法律的行为，应属无效，不能约束双方当事人。第三，双方真实关系为借贷，未确定具体的还款日期，阿拉丁公司通过出租房屋以少收或不收租金的方式承担支付捷利公司借款利息。理由：1.双方于2011年年初开始协商贷款事宜，并达成了以房租冲抵利息的合意，经阿拉丁公司安排，捷利公司先于2011年2月与阿拉丁公司控制的关联企业上海金誉阿拉丁投资管理有限公司(以下简称金誉公司)就新闸路XXX弄XXX号705-708房屋签订了租赁合同，该租赁合同少约定租赁面积，且租赁价格也低于市场租金标准，每月少收取租金3万元，约定的起租日期是2011年4月1日，而捷利公司和阿拉丁公司签订《房地产买卖协议》日期为2011年3月15日，捷利公司于2011年3月间出借1,000万元给阿拉丁公司，并于同年4月1日起实际承租该房屋开始获取利息；2.由于借款时间较长，按借款利率与借款期限成正比的原则，至2014年年初，双方又另行协商，阿拉丁公司以不收租金的方式来提高承担借款利息，故2014年及2016年，双方又签订了租赁补充协议延长了租赁期限，但捷利公司已不再支付租金，租金标准为每月约6万余元。第四，阿拉丁公司已归还了部分借款本金。如捷利公司所述，阿拉丁公司已陆续归还借款共计300万元，而捷利公司以少付或不付租金的方式获取了利息，故阿拉丁公司的还款依法应认定为是对借款本金的归还，阿拉丁公司尚欠本金为700万元。第五，阿拉丁公司就剩余借款应当自2018年7月1日起按同期银行贷款利率予以承担。理由：1.捷利公司于2018年6月30日擅自退租其所承租的房屋，违反了双方约定，应当由其承担违约的法律后果；2.退一步讲，即使认可捷利公司于2018年7月1日退租，阿拉丁公司应当在此后按同期贷款利率标准承担借款利息。房屋买卖合同不成立，欠缺生效条件：签约人非产权人，无房屋总价，房屋面积也是预估，房屋现状和交房期也没有。双方之间系企业之间的资金拆借和还款。既然房屋买卖合同没有成立，相关的买卖合同条款不适用本案。借贷关系可以视为双方对于利息没有约定，对于利息没有合意。被告孙兴武辩称，首先，《还款协议》的主债务人为阿拉丁公司，主债务人未在协议上盖章确认，故主债务未生效。而担保债务为从债务，因主债务未生效，担保债务亦未生效。其次，从《还款协议》对主债务的约定来看，协议对主债务有一个变更及结算的过程，主债务处于不确定状态，尚需要主债务人确认，而阿拉丁公司并没有确认协议中的债务，故孙兴武的担保债务是不明确的，孙兴武不应承担担保责任。因此，孙兴武不应对《还款协议》承担担保责任，也不应对捷利公司的本案诉请承担担保责任。孙兴武仅在还款协议中的丙处签字，没有在甲方处签字。孙兴武非阿拉丁公司的法定代表人，捷利公司也无证据证明孙兴武签字有阿拉丁公司的授权，所以孙兴武的授权不存在，该协议内容也未由阿拉丁公司履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月15日，阿拉丁公司(甲方)和捷利公司(乙方)签订《房地产买卖协议》，约定：甲、乙双方经协商一致，就上海市新闸路XXX弄XXX号石油天然气大厦房地产买卖事宜达成如下协议：甲方转让给乙方的房产系石油天然气大厦四楼部分(以下简称“该房屋”)，该房屋预测建筑面积约700平方米；乙方于2011年3月20日前支付首期购房款1,000万元；该房屋所在大楼大产证办出后，双方协商确定该房屋的具体转让总价及签署正式房地产买卖合同；如自乙方首期房款支付之日起的1年内，该房屋产证未能办出，或双方就具体转让条件协商未成、或因其他甲方原因导致该房屋转让未能继续进行的，双方均可终止本协议，甲方除应至迟于首付款支付之日起的2年内偿还房款本金，还需按年息20%的标准支付资金实际占用期间的滞纳金。该协议签订后，捷利公司即于同月15日和18日向阿拉丁公司支付了300万元和700万元，阿拉丁公司向捷利公司出具的相应收据注明收款事由系“购房款”。审理中，双方表示此时上述房屋尚未办理大产证，之后上述房屋登记的权利人亦非阿拉丁公司。此后，双方未按约完成上述房屋的交易。2011年至2017年，阿拉丁公司以“还款”之名支付捷利公司相关款项共计300万元。(先后分为六笔，每笔50万元，付款时间分别为：2011年9月28日、2011年11月2日、2012年3月31日、2012年3月31日、2017年1月22日、2017年1月24日)2018年5月8日，阿拉丁公司(甲方)、捷利公司(乙方)、孙兴武(丙方)签订《还款协议》，主要内容为：“甲方与乙方曾于2011年3月15日签订房产买卖协议，按该协议相关约定，石油天然气大厦四楼转让自然终止，故乙方支付给甲方的款项按照双方约定转变为借款，本金1,000万元，年利息按照20%计息。甲方曾承诺在2018年3月将所有借款及利息还清，从2011年3月开始到2018年3月为止按年息20%的标准，甲方需支付乙方利息共计1,400万元，扣除甲方已付乙方300万元，甲方未按时支付给乙方的利息共计1,100万元，该金额未计逾期滞纳金，故甲方还需支付乙方本息共计2,100万元，该款项未计逾期滞纳金，但甲方至今未按约将欠款支付给乙方。经双方协商，乙方从2014年至2018年的租金共计300万元，用于抵扣甲方的欠款，故甲方至今所欠乙方款项总计1,800万元。现甲方要求延迟至2019年5月8日还款，在达成如下协议后，乙方同意甲方的延期还款请求。三方协商达成协议内容如下：一、丙方同意为甲方欠乙方的1,800万元提供连带责任担保；二、为表示诚意，在2018年5月31日前，甲、丙方需先归还乙方利息100万元；三、甲方及丙方负责将上海石油天然气大厦五层整层房产抵押给乙方，并承诺该房产的价值不低于2,500万元；四、……六、如上述内容无法达成，乙方有权即刻解除协议，并要求甲、丙方立即归还借款及利息。除上述条件外，自2018年3月15日至2019年5月8日期间的利息，按原约定的20%年利息照计，故此期间利息共计233万元，届时甲方需支付乙方本金加利息共计1,933万元。若甲方无法全部还清所欠款项，丙方对甲方欠乙方的款项提供连带责任担保。若2019年5月8日甲方无法还清款项，乙方按照1,933万元为本金继续计算利息，年利率按照同期银行借款利率的四倍计息。”该协议落款处有捷利公司在乙方处盖单，及孙兴武在丙方(连带责任担保人)处签字，阿拉丁公司未盖章。此后，捷利公司多次向阿拉丁公司及孙兴武催促还款，均无果，捷利公司遂起诉至法院，请求判如所请。另查明，孙兴武系阿拉丁公司的股东及监事。上述事实，有当事人提供的在案证据以及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，捷利公司认为根据其提供的企业信息公示报告，孙兴武享有阿拉丁公司股权90%以上的份额，阿拉丁公司、孙兴武则表示虽然企业信息公示报告显示孙兴武享有阿拉丁公司股权90%以上的份额，但系登记错误，经其向工商部门查询，阿拉丁公司股权仅变动过一次，孙兴武享有的股权份额为30%，后未再进行股权登记变更。审理中，原、被告各执己见，致调解不成。本院认为，捷利公司与阿拉丁公司签订的《房地产买卖协议》，虽名为房地产买卖协议，但就房屋的具体坐落、房屋总价、付款方式、房屋过户等属于房屋买卖合同的主要条款内容均未涉及，且实际履行过程中，标的物一直未曾交付，双方仅就款项的支付、偿还条件等进行了约定，故该《房地产买卖协议》虽名为房屋买卖，但并不符合房屋买卖的实质要件，双方之间并非房屋买卖合同法律关系，现捷利公司以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，经本院释明法律风险后，捷利公司仍坚持以房屋买卖合同法律关系为本案请求权基础，应承担不利的法律后果，捷利公司主张双方之间为房屋买卖合同法律关系，无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于双方之间并非房屋买卖合同法律关系，捷利公司要求支付购房款及购房款的占用滞纳金，无事实和法律依据，其主张孙兴武就该两项费用中的1,800万元部分承担连带责任，亦未能提供证据证明孙兴武就购房款及购房款的占用滞纳金承担连带责任，本院不予支持。鉴于捷利公司提出的全部诉讼请求均系基于房屋买卖合同法律关系的请求权基础，故对其全部诉讼请求，本院不予支持。孙兴武经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证及质证等权利，本院依法缺席判决。据此，综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告上海捷利拍卖有限公司的全部诉讼请求，不予支持。保全费5,000元，由原告上海捷利拍卖有限公司负担。案件受理费148,827.40元，由原告上海捷利拍卖有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李彦审 判 员  冯旭人民陪审员  吴昆二〇二〇年四月二十三日书 记 员  潘雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。