广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初13437号原告：深圳桑达物业发展有限公司珠海分公司，住所地：珠海市唐家湾镇软件园路**会展中心**，统一社会信用代码：914404005516592075。法定代表人：杨胜平。委托诉讼代理人：邓坤君，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小姗，广东华杨律师事务所律师。被告：张爱琴，女，汉族，1957年3月15日出生，住珠海市香洲区。原告深圳桑达物业发展有限公司珠海分公司与被告张爱琴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈小姗到庭参加诉讼，被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告支付物业管理服务业费78045.12元（截止2019年5月31日止）、公摊水电费1346.54元（2014年12月至2019年4月）、其他费用4000元、违约金16310.84元（违约金请求计算至被告实际付清全部款项之日止）；以上款项共计人民币99702.5元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年11月27日与珠海高尔夫山庄业主委员会签订了《高尔夫山庄物业管理服务合同》，并从2014年11月27日起至今服务于高尔夫山庄业主，被告是座落于珠海高尔夫别墅区××栋业主。在原告为山庄物业提供物业管理服务期间，被告从2014年12月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及公摊水电等费用，已构成违约。《高尔夫山庄物业管理服务合同》约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月6元／平方米，业主或物业使用人未按时缴纳物业管理费，按每日加收欠缴金额万分之二点一的滞纳金。被告所有的高尔夫山庄Ｄ12栋别墅建筑面积为240.88平方米，每月应缴管理费1445.28元，公摊水电费用另计。在合同履行期间，被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告自2014年12月至2019年5月31日期间共拖欠物业管理费及公摊水电等费用共计83391.66元。根据《珠海市物业管理条例》第六十一条规定，业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。未按时交纳的，物业服务企业有权催缴，要求限期交纳；物业服务企业可以按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。《中华人民共和国物权法》第72条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”被告作为高尔夫山庄的业主之一，接受了原告的服务，理应按《珠海市物业管理条例》和合同约定向原告交纳物业服务费，但被告经原告多次催缴后仍不履行合同义务，原告为维护自身合法权益，特起诉到法院，请依法判决。原告提供如下证据：1.《高尔夫山庄物业管理服务合同》及被告身份证；2.管理费、违约金明细账单；3.快递单、费用催缴通知单；4.关于清理无人维护别墅的通知及照片；5.发票联、广东增值税专用发票抵扣联、中国工商银行客户存款对账单；6.公摊水电费明细账、高尔夫山庄公用水表明细、公用电表明细。被告没有提交答辩意见，亦未提供证据。经审理查明：2014年11月27日，原告与珠海高尔夫山庄业主管理委员会签订《高尔夫山庄物业管理服务合同》，约定由原告为高尔夫山庄提供物业管理服务事宜，服务期限自2014年12月1日起至2016年11月30日止，若双方对此合同履行内容没有异议，并且原告仍为高尔夫山庄提供事实服务，本合同将自动延期一年。《高尔夫山庄物业管理服务合同》内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；小区共有的公共绿化的养护和管理；小区进出车辆及车辆停放管理；小区公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；小区业主装饰装修管理服务；物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；国家物业法律法规规定的其他内容。关于物业服务费，本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费由业主按其房屋建筑面积，每月6元/平方米的标准缴纳，交纳时间为每月1日至10日，若业主未按时缴纳物业管理费用，按每日加收欠缴金额万分之2.1的滞纳金。上述物业服务费中未计入小区照明、公共绿化用水等公共水电费，该费用先由物业公司垫付后，再向业主按水电用量比例据实向业主分摊。2007年，被告向郭真利购买涉案金唐路高尔夫山庄D12栋别墅（建筑面积240.87平方米）。原告提交的不动产权登记表显示，涉案高尔夫山庄D12栋别墅已在2019年8月15日变更登记在刘秋华名下，产权来源为“2019年法院裁定判决”。原告主张被告从2014年12月1日起至2019年5月31日止，拖欠物业管理服务费78045.12元（6元/㎡/月×240.87㎡×54个月）、公摊水电费1346.54元（2014年12月至2019年4月）、及违约金16310.84元。另查明，2016年11月30日，《高尔夫山庄物业管理服务合同》期限届满，原告未与高尔夫山庄业主管理委员会续签服务合同，但至今仍为高尔夫山庄提供物业管理服务。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，应根据物业服务相关合同确定各方权利义务。高尔夫山庄业主管理委员会与原告签订了《高尔夫山庄物业管理服务合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。合同期限届满至2016年11月30后，原告继续实际为高尔夫山庄提供了物业管理服务，按照合同约定，《高尔夫山庄物业管理服务合同》自动延期一年至2017年11月30日。此后，原告一直为高尔夫山庄提供物业服务至今，原告有权参照原合同的收费标准收取物业管理费及公摊水电费。关于物业管理费，原告对高尔夫山庄小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当依照上述合同约定按时支付物业管理服务费及其他费用。原告主张被告支付2014年12月1日至2019年5月31日期间的物业管理服务费合计78045.12元（6元/㎡/月×240.87㎡×54个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于公摊水电费，《高尔夫山庄物业管理服务合同》约定物业管理服务费中未计入小区照明、公共绿化用水等公共水电费，该费用先由物业公司垫付后，再向业主按水电用量比例据实向业主分摊。原告提供高尔夫山庄公用水表明细、公用电表明细、公摊水电费明细账及相关发票，并阐明了公用水电费的分摊计算方式，故原告主张被告拖欠2014年12月至2019年4月期间共53个月的公摊水电费合计1346.54元，合法有据，本院予以支持。关于其他费用4000元，原告庭审时陈述是为涉案小区无人维护的别墅花园进行开荒维护而需被告自行承担的费用，原告主张收费依据是珠海高尔夫山庄业主委员会于2014年12月22日下发的《关于清理无人维护别墅的通知》。《高尔夫山庄物业管理服务合同》第六条约定“单个业主物业使用人可委托原告对其物业的专有部分提供维修养护等服务，原告是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由委托方和原告另行协商后确认”，本案中，原告未提供证据证明是双方协商一致才对被告的别墅花园进行开荒维护，也没有提供向第三方支付该费用的相关依据，故原告主张应由被告支付其他费用4000元，证据不足，本院不予支持。关于滞纳金（即违约金），按照合同约定被告若逾期未交纳物业管理服务费，原告有权按每日加收欠缴金额万分之2.1的滞纳金。《高尔夫山庄物业管理服务合同》的期限按约定自动延期一年后，于2017年11月30日到期，而滞纳金约定属于合同中的违约条款，在无合同约定的情况下，违约条款并不能当然以发生事实法律关系为依据继续适用，故原告主张对2017年12月1日之后拖欠的物业管理服务费收取滞纳金无合同依据，本院不予支持。被告自2014年12月1日起至2017年11月30止，欠缴物业管理服务费合计52030.08元（6元/㎡/月×240.87㎡×36个月），滞纳金应以每月欠缴的物业管理费为基数，从逾期之日起按每日万分之2.1的标准计算，计至2017年11月30日的滞纳金为5965.2元（被告每月物业管理费为1445.28元，当月11日起视为逾期，故从2014年12月11日起计至2017年11月30日，按每日万分之2.1，每月物业管理服务费的滞纳金分段计算）。2017年12月1日起的滞纳金，以2014年12月1日起至2017年11月30止被告欠缴的物业管理服务费52030.08元为基数，按每日万分之2.1的标准，计算至被告付清物业管理服务费之日止。原告主张的滞纳金有误，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张爱琴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳桑达物业发展有限公司珠海分公司支付2014年12月至2019年5月期间的物业管理费人民币78045.12元；二、被告张爱琴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳桑达物业发展有限公司珠海分公司支付2014年12月至2019年4月期间的公摊水电费人民币1346.54元；三、被告张爱琴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳桑达物业发展有限公司珠海分公司支付计算至2017年11月30日止的滞纳金人民币5965.2元。四、被告张爱琴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳桑达物业发展有限公司珠海分公司支付2017年12月1日起至付清物业管理服务费之日止的滞纳金（以人民币52030.08元为基数，按每日万分之2.1计）；五、驳回原告深圳桑达物业发展有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2292元，由被告张爱琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢明骥人民陪审员  伍燕华人民陪审员  舒秀英二〇二〇年四月二十八日书 记 员  吴华强黄惠珊