甘肃省清水县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)甘0521民初1402号 原告:清水县众友汽车驾驶培训有限公司，住所地甘肃省天水市清水县永清镇水楼店。 法定代表人：高东海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱宾红，甘肃鑫盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许道敏，男，该公司职工。 被告：张雪芳，女，1967年10月16日出生，住河北省邢台市巨鹿县。 第三人：清水县华远驾驶人培训考试有限公司，住所地甘肃省天水市清水县永清镇水楼店。 法定代表人：县实，该公司董事长。 被告和第三人共同委托诉讼代理人：高社平，甘肃通融律师事务所律师。 原告清水县众友汽车驾驶培训有限公司（以下简称：众友汽车驾驶培训公司）与被告张雪芳、第三人清水县华远驾驶人培训考试有限公司（以下简称：华远驾驶人培训公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众友汽车驾驶培训公司委托诉讼代理人朱宾红、许道敏，被告张雪芳与第三人华远驾驶人培训公司共同委托诉讼代理人高社平、华远驾驶人培训公司法定代表人县实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 众友汽车驾驶培训公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认众友汽车驾驶培训公司与张雪芳于2015年6月11日签订的租赁合同于2019年10月20日解除；2.判令张雪芳及华远驾驶人培训公司返还租赁众友汽车驾驶培训公司的场地及房屋；3.判令张雪芳支付自2019年6月11日至2019年10月20日止的租金；4.判令张雪芳支付自2019年10月21日至实际返还场地之日止的继续占有使用期间的使用费（按年租金30万元计算）；5.判令张雪芳赔偿因合同解除给众友汽车驾驶培训公司造成的损失（待评估鉴定后确定具体数额）。开庭审理过程中，众友汽车驾驶培训公司增加一项诉讼请求：律师代理费9000元由张雪芳承担。事实和理由：2015年6月11日，众友汽车驾驶培训公司与张雪芳签订租赁合同，将位于甘肃省清水县永清镇水楼店的房屋及场地租赁给张雪芳，在合同履行期间，众友汽车驾驶培训公司发现张雪芳在未经其同意的情况下擅自将租赁场地转给第三人华远驾驶人培训公司使用，且众友汽车驾驶培训公司与张雪芳签订的租赁合同有诸多不符合法律规定的条款，即：1、合同约定的标的不明确。该合同中将租赁标的笼统模糊的约定为“地上固定建筑物”，未说明该“地上固定建筑物”的具体地点、面积，也未约定租赁场地的具体情况。2、合同约定的租赁期限违反法律规定。依照法律规定，合同约定的最长租赁期限为20年，而该合同约定的租赁期限为30年，因此该约定违反法律规定。3、签订该合同时，众友汽车驾驶培训公司还未办理该场地以及地上固定建筑物的建设工程规划许可证，也未取得该场地以及固定建筑物的所有权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第2条规定，应当认定为该租赁合同无效。4、该合同对双方的权力义务及发生争议的解决方式约定不明确。5、合同签订时众友汽车驾驶培训公司未取得该租赁房屋及场地的合法手续及房产证，现已取得不动产产权证。鉴于以上原因，为了进一步明确双方的权力义务，使双方的租赁合同合法有效，众友汽车驾驶培训公司于2019年9月29日向张雪芳发出《告知函》，通知张雪芳在收到该告知函之日起至2019年10月20日前与众友汽车驾驶培训公司联系协商，重新签订协议，否则，视为双方于2015年6月11日签订的租赁合同已于2019年10月20日解除，且张雪芳必须于2019年10月30日前撤离该租赁场地并付清所欠租金。张雪芳方工作人员邱松涛于2019年9月30日签收了《告知函》，可张雪芳却未联系众友汽车驾驶培训公司协商重新签订租赁合同事宜，众友汽车驾驶培训公司又通过彩信等方式分别于2019年10月2日、10月9日向张雪芳告知重新签订合同之事，可是张雪芳均未回应，也未按照告知函的要求履行，其行为对众友汽车驾驶培训公司的合法权益造成影响。众友汽车驾驶培训公司为了履行合同义务，按照张雪芳的要求安装了变压器、搭建了院外围墙及中间隔离围墙，进行了地面硬化及附着物完善等，花去约200万元。故众友汽车驾驶培训公司为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。 张雪芳辩称，众友汽车驾驶培训公司所述事实和理由不客观、不真实，合同存在瑕疵不符合合同解除的要件，张雪芳不交租费属实，但过错在众友汽车驾驶培训公司，因为张雪芳给众友汽车驾驶培训公司交租费时众友汽车驾驶培训公司拒不提供账号。合同存在瑕疵可以修改合同，不应该解除合同，我没有收到众友汽车驾驶培训公司解除合同的告知函，也没有授权任何人收取众友汽车驾驶培训公司的告知函，请求驳回众友汽车驾驶培训公司的诉讼请求。 华远驾驶人培训公司述称，张雪芳租赁的场地现在是由华远驾驶人培训公司在使用。合同并未约定不能转租，法律也未禁止转租，租赁场地的用途也没有发生变化。2019年5月众友汽车驾驶培训公司以前的法人樊小秋让我们把场地租金打到他的私人账户上，我们一直坚持要把租金打到众友汽车驾驶培训公司的公司账户上，所以没有同意。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下： 众友汽车驾驶培训公司提交的证据： 1.不动产权证书复印件一份，证明众友汽车驾驶培训公司于2019年6月25日对涉案房屋及场地拥有合法产权。张雪芳和华远驾驶人培训公司对该证据的真实性认可，以张雪芳租赁的是场地，与众友汽车驾驶培训公司有没有房产证没有关系为由对关联性不认可。该证据来源合法、客观真实，予以采信。 2.告知函、告知函送达回证各一份，证明众友汽车驾驶培训公司向张雪芳送达了欲与张雪芳完善合同的告知函，因张雪芳未与众友汽车驾驶培训公司协商完善合同、现合同已解除的事实。张雪芳和华远驾驶人培训公司以没有收到告知函为由对该证据不认可。该证据来源合法、客观真实，予以采信，但告知函系众友汽车驾驶培训公司单方制作，据此不能证明众友汽车驾驶培训公司与张雪芳之间的《租赁合同》已于2019年10月20日解除，故对众友汽车驾驶培训公司的证明目的不予采纳。 3.图片15张，证明众友汽车驾驶培训公司因案涉合同造成损失的情况。张雪芳和华远驾驶人培训公司以该证据和本案没有关联性为由对该证据不认可。该证据系孤证，没有其他证据佐证无法证明本案租赁合同给众友汽车驾驶培训公司造成的损失，不予采信。 4.民事案件委托代理合同一份，证明众友汽车驾驶培训公司因张雪芳违约造成的律师代理费损失为9000元。张雪芳和华远驾驶人培训公司对该证据真实性认可，以其不存在违约且合同没有约定该费用应由其承担为由对证明目的不认可。该证据来源合法、客观真实，予以釆信，但本案中《租赁合同》未约定一方违约时应承担另一方的律师代理费，且该费用不属于违约造成的直接损失，故对众友汽车驾驶培训公司的证明目的不予采纳。 张雪芳提交的证据： 1.租赁合同复印件一份，证明张雪芳与众友汽车驾驶培训公司之间的场地租赁关系及租期、租金交纳、权力义务等事实。众友汽车驾驶培训公司对该证据的真实性、合法性认可，以张雪芳的实际租赁物中不仅包含场地、也包含房屋为由对证明目的不认可。该证据系双方协商签订，客观真实，予以采信，租赁的范围应以庭审查明的为准。 2.手机短信截图6张，证明张雪芳履行合同义务、众友汽车驾驶培训公司不予提供对公账户和开户行信息致使张雪芳至今无法履行付款义务的事实。众友汽车驾驶培训公司以华远驾驶人培训公司不是合同相对方为由对该证据不认可。短信的发送方不是张雪芳，亦无其他证据证明短信发送方与张雪芳的关系，故对该证据不予采信。 3.华远驾驶人培训公司考试文件复印件2份，众友汽车驾驶培训公司文件复印件1份，证明众友汽车驾驶培训公司非法核查车辆驾驶证、行驶证，严重干扰华远驾驶人培训公司正常经营的事实。众友汽车驾驶培训公司对该证据的真实性认可，对关联性和证明目的不认可。该证据系众友汽车驾驶培训公司与华远驾驶人培训公司之间的往来文件，与本案不具有关联性，不予采信。 经开庭审理及审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月11日，众友汽车驾驶培训公司与张雪芳签订《租赁合同》，约定众友汽车驾驶培训公司将驾驶人培训考试所需标准场地及地面建筑租赁给张雪芳使用，租赁期限为三十年，租金为30万元/年，张雪芳应在合同期内的每年六月将一年期的场地租金以银行转账方式交纳给众友汽车驾驶培训公司。 另查明，2015年11月10日，张雪芳成立了华远驾驶人培训公司，并在租赁的众友汽车驾驶培训公司的场地内进行经营。2018年7月12日，华远驾驶人培训公司法人变更为县实，继续在该场地内经营华远驾驶人培训公司。 再查明，张雪芳未按约定向众友汽车驾驶培训公司支付2019年6月11日至今的租金。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。众友汽车驾驶培训公司与张雪芳签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。 众友汽车驾驶培训公司以合同约定中有诸多不符合法律规定的条款为由向张雪芳发出了要求重新签订协议的《告知函》，且在该告知函中载明：“张雪芳在收到本通知之日起至2019年10月20日前与出租方联系在甘肃清水县花石崖路众友驾校协商，重新签订协议，否则，视为双方于2015年6月11日签订的租赁合同已于2019年10月20日解除”。本案的争议焦点在于张雪芳未按众友汽车驾驶培训公司通知重新签订协议时合同是否导致双方之间的租赁合同解除。根据法律规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种方式，本案中，众友汽车驾驶培训公司与张雪芳在《租赁合同》中未约定解除合同的情形，未按一方通知重新签订协议亦不属于法定的解除合同的情形。故对众友汽车驾驶培训公司要求确认其与张雪芳于2015年6月11日签订的租赁合同已于2019年10月20日解除、要求张雪芳返还租赁场地及房屋并赔偿损失的诉讼请求不予支持。 关于众友汽车驾驶培训公司要求张雪芳支付律师代理费9000元的诉讼请求，因双方所签《租赁合同》中未约定一方违约时应承担另一方的律师代理费，且该费用不属于违约造成的直接损失，故对众友汽车驾驶培训公司的该项诉讼请求不予支持。 关于众友汽车驾驶培训公司要求张雪芳支付2019年6月11日至2019年10月20日的租金、2019年10月21日至返还场地及房屋之日止的使用费的诉讼请求，众友汽车驾驶培训公司与张雪芳之间的《租赁合同》继续履行，则众友汽车驾驶培训公司所请求的2019年10月21日至返还场地及房屋之日止的使用费应为租金。张雪芳未按约定支付2019年6月11日之后的租金，构成违约，故对众友汽车驾驶培训公司要求张雪芳支付租金的诉讼请求予以支持，按照《租赁合同》第三条的约定：“乙方（张雪芳）租赁甲方（众友汽车驾驶培训公司）场地租金：30万元/年；交纳方式：乙方于合同期内的每年六月份将一年期的场地租金以银行转账方式交纳给甲方”，故张雪芳应向众友汽车驾驶培训公司支付2019年6月11日至2020年6月10日的租金30万元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、清水县众友汽车驾驶培训有限公司与张雪芳于2015年6月11日签订的《租赁合同》继续履行，张雪芳于本判决生效之日起十日内支付清水县众友汽车驾驶培训有限公司2019年6月11日至2020年6月10日的租金30万元； 二、驳回清水县众友汽车驾驶培训有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由张雪芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  陆学宏 人民陪审员  王强力 人民陪审员  杨惠梅 二〇二〇年四月二十四日 法官 助理  赵丽亭 书 记 员  马 赟