北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86200号原告（反诉被告）：北京欣隆宝科技有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄。法定代表人:温泉，总经理。委托诉讼代理人：续延，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：白杨，北京国旺律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京宝诗莱皮具护理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路。法定代表人：李宁，男，1981年2月22日出生，汉族，北京宝诗莱皮具护理有限公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人:刘倩，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京欣隆宝科技有限公司（以下简称欣隆宝公司）与被告（反诉原告）北京宝诗莱皮具护理有限公司（以下简称宝诗莱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。欣隆宝公司委托诉讼代理人续延、白杨，宝诗莱公司法定代表人李宁、委托诉讼代理人刘倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欣隆宝公司向本院提出诉讼请求：一、确认双方于2018年1月底签订的《房屋使用协议》于2019年7月19日解除；二、宝诗莱公司支付欣隆宝公司自2018年9月18日至2019年7月31日止的房屋租金69666元；三、宝诗莱公司支付欣隆宝公司房屋租金滞纳金，以2018年9月18日至2019年1月31日宝诗莱公司欠付的租金29666元为基数，按照日千分之五的标准，从2018年7月20日支付至实际给付租金之日止；以2019年2月1日至2019年7月31日宝诗莱欠付的租金40000元为基数，按照日千分之五，从2019年1月20日支付至实际给付租金之日止；四、宝诗莱公司支付欣隆宝公司自2019年8月1日至2019年12月6日的房屋占有使用费28445.44元；五、宝诗莱公司支付欣隆宝公司房屋占有使用费滞纳金，以28445.44元为基数，按照日千分之五的标准，从2019年8月1日计算至实际给付房屋占有使用费之日止。六、宝诗莱公司支付欣隆宝公司律师费5000元。七、宝诗莱公司支付2019年10月水电费842元、2019年11月水电费706.5元、12月水电费404.5元。事实和理由：2017年8月12日，欣隆宝公司与宝诗莱公司签订《租房合同》，约定宝诗莱公司租赁位于朝阳区豆各庄X号X幢的部分房屋，合同签订后，欣隆宝公司如约交付房屋。后双方于2018年签订了新的《房屋使用协议》，对房屋租金标准、欠付租金支付时间及滞纳金等进行了约定。协议签订后，宝诗莱公司未按约定履行支付房租的义务，经与对方多次协商未果，故诉至法院。宝诗莱公司辩称，对于第一项诉讼请求，不认可欣隆宝公司单方发出通知的时间为合同解除时间，欣隆宝公司超出期限与我方签订的合同应为无效，双方签订的《房屋使用协议》于2019年12月31日到期解除。对于第二、三项的诉讼请求，我方已将2019年7月31日前的租金全部支付完毕，不存在欠付租金及支付滞纳金的情况，故不同意该诉讼请求。对于第四、五项诉讼请求，我方于2019年10月1日前已将房屋内的机器设备搬走，2019年11月将房屋内衣物搬走，在2019年11月20日已经全部搬离，故2019年8月1日至2019年11月20日期间的房屋费用我方同意给付，11月20日之后的房屋费用我方不同意支付。因为宝诗莱公司先存在超期签订合同的行为，故房屋占有使用费滞纳金我方不同意支付。对于第六项诉讼请求，因双方存在另案，故无法确认欣隆宝公司主张的律师费是本案的律师费，故不同意支付。对于第七项诉讼请求，水电费一直都是交给欣隆宝公司的原法人郝某及温某某，2019年10月、11月水电费确实没交，但是不同意欣隆宝公司主张的数额，按照我方统计，我方同意支付欣隆宝公司10月水电费342元、11月水电费300元，因12月我方已经搬离，故不同意支付12月水电费。宝诗莱公司向本院提出反诉请求：一、确认欣隆宝公司超期签订的部分租赁合同无效；二、欣隆宝公司支付宝诗莱公司实际经营损失共计1448298.27元；三、欣隆宝公司支付宝诗莱公司搬家费29000元、水电改造费15000元；四、欣隆宝公司退还宝诗莱公司押金5000元。事实与理由：欣隆宝公司从案外人北京易心堂文化创意发展有限公司（以下简称易心堂公司）处承租位于北京市朝阳区豆各庄X号X幢建筑面积360.56平方米的房屋，租赁期限截止至2019年12月31日，而欣隆宝公司与我公司于2017年8月12日签订的《租房合同》，约定我方租赁位于北京市朝阳区豆各庄X号X幢院内东侧面积170平方米的房屋，租期自2017年10月1日至2022年9月31日，之后双方于2018年又签订《房屋使用协议》，确认租赁豆各庄X号X幢院内东侧彩钢房、二层主体建筑实验室内洗衣用地及主体建筑二层北侧三间面积共205平方米的房屋，并将租期缩短至2020年5月30日，欣隆宝公司超出租赁期限签订的合同应为无效。2019年6月1日，我方与北京壹代家庭服务有限公司（以下简称壹代公司）签订《清洗服务合同》，为壹代公司提供洗涤服务至2020年5月31日。后来我方得知欣隆宝公司与易兴堂公司《房屋租赁合同》的截止日期为2019年12月31日，我方与欣隆宝公司所签的《房屋使用协议》中2020年1月1日至2020年5月30日的部分将无效，因欣隆宝公司无法与易心堂公司续约，无法履行与我方签订的租赁合同，故在2019年7月18日以我方未支付足额租金为由，要求解除合同。我方于2019年9月被迫停产停业，重新寻找新的经营地址，产生巨额的经济损失，故提起反诉。欣隆宝公司对宝诗莱公司的反诉辩称，不同意宝诗莱公司的反诉请求。一是我方与易兴堂公司一直约定可以续租，最近我方也就此事进行了协商，本案属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定的除外情形，超出租赁合同期限部分是有效的。二是本案是宝诗莱公司拒不履行合同主要义务导致我方无奈之下解除合同，宝诗莱公司的第二、三项反诉请求无事实依据。据我方所知，宝诗莱公司没有将房屋腾退，但是已经于2019年10月将洗衣设备搬走至他处继续经营，且宝诗莱公司请求的经营损失计算到了2020年5月31日，是实际尚未发生的费用。宝诗莱公司是因为自己的违约行为导致合同无法继续履行，即使有损失，应当由其自行承担。三是根据双方《房屋使用协议》第二条第二项约定，履约保证金是在宝诗莱公司无任何违约的情况下方予退还，现宝诗莱公司拒不支付租金已经构成根本违约，履约保证金不应当返还。我方在向宝诗莱公司发出解除通知中，明确给予其充分的腾退时间，并充分说明在不按时腾退的情况下，押金不予退还，但宝诗莱公司并未依约腾退，应视为其默许了履约保证金不予退还的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月12日，甲方（出租方）欣隆宝公司与乙方（承租方）宝诗莱公司签订《租房合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区豆各庄X号X幢院内东侧房屋（出租建筑面积170平方米），用于维护清洗服务、检测实验和办公，租赁期限为五年，从2017年10月1日至2018年1月31日，2017年房租按照押一付三形式付款，2017年10月1日至2018年1月31日租金为26666元，2018年开始，年租金80000元。合同约定乙方不得拖欠租金，否则甲方有权解除合同，甲乙双方如有违约行为，违约方应向守约方赔偿因其违约造成的损失。后双方于2018年签署《房屋使用协议》，确认乙方承租甲方位于北京市朝阳区豆各庄X号X幢院内东侧彩钢房和二层主体建筑中一层实验室内规定的洗衣用房以及主体建筑二层北侧三间房屋（总使用面积205平方米，以下简称涉案房屋），乙方使用期限自2018年2月1日至2020年5月30日。协议约定，从2018年2月1日开始，乙方使用甲方的房屋使用费为每年80000元，2018年2月1日至2019年1月31日，可按每半年交纳；甲方收取乙方的履约保证金5000元，在乙方房屋使用到期没有发生任何违约行为时返还乙方；乙方须在2018年6月1日前将2017年10月1日至2018年1月31日拖欠的房屋使用费21666元交于甲方；2018年6月1日乙方向甲方交纳2018年2月1日至2018年7月31日的房屋使用费40000元，2018年7月20日前交纳2018年8月1日至2019年1月31日的房屋使用费40000元，以此类推；到期未交纳房屋使用费，每拖延一天按应交房费总额的千分之五收取滞纳金；甲方执行物业公司管理，提供房屋使用的水、电，乙方应及时交纳使用的水电费，如未按时交纳，影响甲方的工作造成的损失，乙方应全部赔偿，如乙方要改动房屋内的上下水及用电设施等，需提前通知甲方，改造费用由乙方支付；乙方须在规定的区域内活动，不得从事非法活动，不得拖欠房屋水电费，如有违约行为，违约方应向对方赔偿因其违约造成的损失费用。上述合同签订后，欣隆宝公司于2017年9月底将涉案房屋交付给宝诗莱公司，后宝诗莱公司亦向欣隆宝公司支付了履约保证金。就交纳租金情况，双方各执一词。欣隆宝公司主张共收到租金98000元，宝诗莱公司主张已付租金142500元,就差额44500元，一是2018年4月20日支付的3000元，欣隆宝公司主张该笔款项为电路再造加施工费，并提供收据予以佐证，宝诗莱公司主张该费用双方曾约定抵扣租金，但未提供证据予以证明；二是2018年7月9日转账给温某某的6500元，欣隆宝公司主张该笔款项支付的是2018年6月份的水电费，宝诗莱公司主张是租金；三是宝诗莱公司称于2018年9月现金给付欣隆宝公司租金15000元，欣隆宝公司不认可收到该款项，宝诗莱公司亦未提供证据予以证明；四是2018年12月13日转账的20000元，宝诗莱公司主张系租金，欣隆宝公司主张该笔钱款中13755元是2018年11月水电费，6245元是部分取暖费，就水电费提供了《收费通知单》、客户回单及发票予以佐证，宝诗莱公司提交手写的明细，欲证明11月的水电费已经交纳，欣隆宝公司对此不予认可。就水电费支付情况，欣隆宝公司主张宝诗莱公司尚欠付2019年10月的水电费842元、11月的水电费706.5元、12月的水电费404.5元，宝诗莱公司称12月其已搬离涉案房屋，不产生水电费的支出，认可10月水电费342元、11月水电费300元。就欠付水电费的数额，欣隆宝公司提交2019年11月及12月的《收费通知单》、客户回单及发票，证明其11月交纳水电费1413元，12月交纳水电费809元，经询，欣隆宝公司称所交纳款项中还包括除涉案房屋外其他房屋的水电费。就合同解除时间，欣隆宝公司主张因宝诗莱公司拖欠租金，经催要无果，故其于2019年7月18日向其发出《解除合同通知书》，2019年7月19日宝诗莱公司签收，故双方签订的租赁合同于2019年7月19日解除。欣隆宝公司认可收到《解除合同通知书》，但不认可欣隆宝公司有单方合同解除权。就搬离时间，欣隆宝公司主张2019年12月6日宝诗莱公司从涉案房屋内搬离，并提交光盘二张及微信聊天记录。宝诗莱公司称其已于2019年11月20日搬走，但未提供证据予以证明。就损失部分，欣隆宝公司提交《委托代理合同》及律师费发票，欲证明产生5000元律师费，该费用应由宝诗莱公司承担。宝诗莱公司提交增值税专用发票、2019年6月1日与壹代公司签订的《清洗服务合同》、《e袋洗清洗加工结算标准》，欲证明2019年1月、3月、5月、6月、7月为壹代公司提供清洗服务的收入情况以及因欣隆宝公司超期转租房屋导致宝诗莱公司产生经济损失1448298.27元；提交金额为29700元的搬家费发票，欲证明其搬家损失；提交水电改造的发票，欲证明因水电改造花费15000元；提交微信聊天记录，欲证明双方就房屋使用面积、下水及水电费产生争议；提交《行政处罚缴款书》《安全生产询问通知书》及《安全生产责令改正通知书》，欲证明因欣隆宝公司遭受处罚，宝诗莱公司无法经营被迫搬离，欣隆宝公司认可收到过行政处罚决定，但对处罚缴款书的证明目的不认可；提交情况说明，欲证明宝诗莱公司通过邮寄方式对解除合同的通知向欣隆宝公司进行了回函，欣隆宝公司对情况说明不认可，主张没有收到过该说明。关于押金，合同约定欣隆宝公司收取宝诗莱公司履约保证金5000元，在房屋使用到期没有发生任何违约行为时返还，现宝诗莱公司要求退还押金，欣隆宝公司以宝诗莱公司存在违约行为，主张不予退还。查，位于北京市朝阳区豆各庄乡****（北化东部基地，建筑面积360.56平方米）的土地使用权属于北京化学工业集团有限责任公司，该公司委托北京华腾丹陛物业管理公司对房屋租赁、物业事宜行使管理职责，故欣隆宝公司与北京华腾丹陛物业管理公司于2014年9月22日签订《租赁合同》，约定租赁期限为2014年11月1日至2019年12月31日。后北京华腾丹陛物业管理公司与北京易心堂文化创意发展有限公司签订《北化集团东部基地文化创意园区经营合作协议》及《补充协议》，约定北京易心堂文化创意发展有限公司有权对合作经营的标的物进行租赁、物业管理经营活动，有权对外签订有关租赁事宜、物业管理协议。2018年1月17日，北京易心堂文化创意发展有限公司与欣隆宝公司签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给欣隆宝公司，租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。本案中，欣隆宝公司与宝诗莱公司租赁期限为2018年2月1日至2020年5月30日，而欣隆宝公司与北京易心堂文化创意发展有限公司租赁合同期满时间为2019年12月31日。欣隆宝公司与宝诗莱公司所签订的《房屋使用协议》中自2018年2月1日至2019年12月31日期间的租赁关系应属有效，自2020年1月1日至2020年5月30日期间的租赁关系应属于无效。本院对宝诗莱公司要求确认此期间合同无效的反诉请求予以支持。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。欣隆宝公司将涉案房屋交付宝诗莱公司使用，宝诗莱公司应当依约支付房屋租金。就双方争议的四笔租金差额44500元，本院认为2018年4月20日支付的3000元，因收据显示为“电路改造加施工费”，宝诗莱公司关于该费用抵扣租金的主张未提供证据予以佐证，现欣隆宝公司不认可为租金，故本院不作为租金处理；2018年7月9日转账给温某某的6500元，欣隆宝公司主张是2018年6月份水电费，但未提供充分证据予以佐证，本院认定为租金处理；宝诗莱公司称于2018年9月现金给付欣隆宝公司15000元租金的主张，未提供证据予以佐证且欣隆宝公司不予认可，本院不予采信；2018年12月13日转账的20000元，根据欣隆宝公司提交的证据及双方陈述，本院认定其中13755元为宝诗莱公司交纳的水电费，剩余的6245元欣隆宝公司未提供充分证据证明是取暖费，故本院作为租金处理。综上，本院认定宝诗莱公司支付欣隆宝公司租金共计110745元，经核算租金支付至2019年2月19日。就是否足额支付租金一节，退一步讲，除宝诗莱公司主张的给付现金15000元租金外，因双方对上述其他三笔款项的属性存在争议，即便将上述其他三笔款项均按宝诗莱公司的主张认定为租金，经核算宝诗莱公司也仅支付租金至2019年5月6日，故宝诗莱公司仍然因欠付租金而存在违约行为。基于宝诗莱公司欠付租金的事实，欣隆宝公司有权要求解除合同。解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。宝诗莱公司于2019年7月19日收到欣隆宝公司发出的《解除合同通知书》，故双方签订的《房屋使用协议》于2019年7月19日解除，宝诗莱公司应向欣隆宝公司支付2019年2月20日至2019年7日19日的房屋租金，经核算为32850元。租赁合同解除后，一方仍然占有使用租赁标的，应当支付房屋占有使用费。宝诗莱公司主张其于2019年11月20日搬离涉案房屋，但未提供证据予以佐证，欣隆宝公司提交光盘证明宝诗莱公司于2019年12月6日搬离，本院予以采信，故宝诗莱公司应当支付2019年7月20日至2019年12月6日期间的房屋占有使用费30660元。欣隆宝公司将2019年7月20日至2019年7月31日的房屋占有使用费计算至第一项诉讼请求内，本院予以调整。就欣隆宝公司主张的租金滞纳金及房屋占有使用费滞纳金，因欣隆宝公司超期与宝诗莱公司签订租赁合同，其本身在合同签订过程中存在一定过错，对于滞纳金本院不予支持。就欣隆宝公司主张的2019年10月、11月、12月的水电费，欣隆宝公司提供的证据无法证明宝诗莱公司应当支付水电费的具体金额，现宝诗莱公司同意支付10月水电费342元、11月水电费300元，对此本院不持异议。关于欣隆宝公司主张的律师费，无合同依据，本院不予支持。就欣隆宝公司主张的实际经营损失、搬家费及水电改造费，本案因宝诗莱公司欠付租金构成违约导致合同于2019年7月19日解除，宝诗莱公司主张的行政处罚发生在2019年9月份，此时合同已经解除，故宝诗莱公司主张因受到行政处罚被迫搬离而产生的损失并无法律依据，本院不予支持。就宝诗莱公司要求退还押金的诉讼请求，因合同约定宝诗莱公司使用涉案房屋到期没有发生任何违约行为时方予退还，现因宝诗莱公司欠付租金构成违约，故对该项反诉请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十四条第三项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京欣隆宝科技有限公司与北京宝诗莱皮具护理有限公司于2018年签订的《房屋使用协议》中自2020年1月1日至2020年5月30日止的租赁合同关系无效；二、确认北京欣隆宝科技有限公司与北京宝诗莱皮具护理有限公司于2018年签订的《房屋使用协议》于2019年7月19日解除；三、北京宝诗莱皮具护理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京欣隆宝科技有限公司房屋租金三万二千八百五十元；四、北京宝诗莱皮具护理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京欣隆宝科技有限公司房屋占有使用费三万零六百六十元；五、北京宝诗莱皮具护理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京欣隆宝科技有限公司水电费六百四十二元；六、驳回北京欣隆宝科技有限公司其他诉讼请求；七、驳回北京宝诗莱皮具护理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1201元，由北京欣隆宝科技有限公司负担625元（已交纳），由北京宝诗莱皮具护理有限公司负担576元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费9138元，由北京宝诗莱皮具护理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王楠二〇二〇年四月二十九日书记员  李丹