广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7698号 原告（反诉被告）：许勇，男，1973年1月2日出生，汉族，住南宁市。 被告（反诉原告）：卢达明，男，1964年8月17日出生，汉族，住南宁市。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年10月29日 开庭时间：2020年3月25日 当事人到庭情况： 原告（反诉被告）（以下统称原告）许勇：本人到庭 被告（反诉原告）（以下统称被告）卢达明：本人到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、被告返还原告已支付的购房款335000元及支付利息（利息计算方式：以335000元为基数，按年利率20%计算，自2019年5月29日起计算至还清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年5月28日，原、被告签订一份《房屋出售协议》协议，约定被告将西关路21号旧房改造开发商安置回迁房在原址1单元1503号房（建筑面积60.37平方米）出售给原告，价格为700000元。原告于签订协议后次日先支付20万元，然后2019年8月30日前再支付200000元正，最后从2019年9月30日前每月支付10000元给被告，直至房屋落成开发商交付使用，原告再一次性把尾款付给被告。签订协议后次日，原告按约定于2019年5月29日将200000元转入被告指定账号，再于2019年8月30日前把135000元转入被告指定的账号（其中有35000元是现金交给被告手中）。由于本人原因已提前和被告协商推迟几天即2019年9月2日再把剩余的款65000元付清给被告，被告也同意了，但到了9月2日原告联系被告付余款时被告反悔说：房产不卖了。之后通过多次协商，被告还是不愿意继续履行协议，也不愿意退回原告已支付的房屋款共计335000元。 被告答辩要点 被告辩称：1、双方签订协议后，原告于2019年8月20日仅支付10万元，没有按协议支付款项，严重构成违约，原告要求被告返还已支付的款项及利息没有事实依据；2、被告只收到原告30万元；3、因原告违约，被告要求原告继续履行协议并承担违约责任。 被告的反诉诉请要点 诉讼请求：1、原告继续履行协议并支付应付未付款的逾期利息2300元、违约金10000元；2、原告登报或发微信朋友圈向被告公开道歉，澄清事实；3、反诉的诉讼费用由原告承担。 事实和理由：原告在2019年5月29日按协议转入20万元后，没有按约定在2019年8月30日前支付20万元而仅支付了10万元，此后也未按约定于每月的30号支付款项；在双方协商过程中，被告坚持要求原告继续履行协议，原告均拒绝，坚持要求退回购房款，且不再履行协议，期间还多次通过朋友口述及发微信的方式诽谤被告，说被告通过一房多卖的方式诈骗他人，使得被告被朋友误会，一时声名狼藉，在精神上受到极大的伤害和打击。 原告针对反诉的答辩要点 原告辩称：是被告先表示不想卖房后，原告才不想买房的，当时双方未约定逾期利息及违约金，被告要求支付逾期利息及违约金没有依据；被告说原告发微信诽谤不是事实，也与本案无关。 认定事实及法律适用 经审理查明：2019年5月28日，原、被告签订一份《房屋出售协议》，约定：被告将南宁市西关路原21号旧房改造安置的1单元1503号回迁房（建筑面积60.37平方米）出售给原告，价格为700000元；原告于签订协议后先支付200000元，于2019年8月30日前再支付200000元，从2019年9月30日每月支付10000元直至房屋落成开发商交付房屋钥匙，原告一次性将房屋尾款付清给被告。案外人卢莹作为见证人在《房屋出售协议》上签名。 协议签订后，原告于2019年5月29日通过银行转账方式向被告转款200000元。2019年8月20日，原告通过银行转账方式向被告转款100000元。2019年9月2日，因原告未能如约在2019年8月30日前向被告足额支付200000元，被告在与原告的微信聊天中提出因原告违约，不再将涉案房屋卖给原告并退回原告购房款，原告遂要求被告退回已支付的房款及相应利息。 另查明，原南宁市西关路21号后进房屋的产权人是被告卢达明。2017年10月8日，被告卢达明（丙方）与南宁市城乡建设委员会（甲方）、南宁市兴宁区人民政府（乙方）签订一份《兴宁区年棚户区改造项目（一期）－杜屋园路片区房屋征收产权调换协议》，约定：对丙方位于南宁市西关路21号后进房屋征收，丙方选择位于原址新建住宅楼区域一单元2306号房屋（建筑面积99.85平方米）、一单元1303号房屋（建筑面积60.37平方米）、一单元1503号房屋（建筑面积60.37平方米）作为产权调换房屋。该协议还对其他事项进行了约定。上述产权调换房屋尚在建设中，没有实际交付。 上述事实，有原告提交的《房屋出售协议》、银行交易明细表、《兴宁区年棚户区改造项目（一期）－杜屋园路片区房屋征收产权调换协议》、微信聊天记录及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，原、被告签订的《房屋出售协议》是双方真实意思表示、不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。 关于《房屋出售协议》应当继续履行还是解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第四项、第一百一十条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告主张《房屋出售协议》已解除并提交了双方的微信聊天记录证实被告提出原告未按时付款构成违约，不再将涉案房屋卖给原告并同意退回原告已支付的购房款。对此，被告抗辩称原告未提供完整的聊天记录内容且被告是在喝醉酒的情况下作出的意思表示。原告提交的证据能够证实双方已对解除《房屋出售协议》达成合意。被告提出的上述意见，因未能提交相应的证据证实，本院不予采信。对于被告要求继续履行协议的主张，虽然被告在案件审理过程中要求继续履行协议，但因双方已对解除《房屋出售协议》达成合意，且在原告坚持要求解除合同的情况下，继续履行合同目的已难以实现。故本院认定双方签订的《房屋出售协议》于2019年9月2日解除，原告未依约履行支付购房款义务，构成违约。原告提出迟延支付购房款是事先询问过被告，被告予以同意的意见，被告对此予以否认，原告的上述意见因未能提供相应的证据证实，本院不予采信。 关于原告诉请被告退还购房款及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，因双方签订的《房屋出售协议》解除，被告应返还相应购房款，其未返还，确实造成资金被占用利息损失，故原告要求被告退还购房款及资金占用利息，本院予以支持。对于原告支付被告的购房款数额，原告主张向被告支付了购房款335000元，其中300000元为通过银行转账方式向被告转款，对此被告予以认可；对其余的35000元，原告主张25000元是以现金形式交付被告，10000元为以借款方式出借给被告的朋友，对此被告否认收到上述两笔款项，因原告未能提交证据证实该35000元已作为本案购房款交付被告，本院认定原告交付被告的本案购房款为300000元。双方于2019年9月2日解除《房屋出售协议》，被告应在解除《房屋出售协议》的次日将收取的购房款300000元退还原告，被告未退还，应承担相应的资金占用利息损失。因双方对资金占用利息损失没有约定，原告要求按年利率20%计算利息无事实及法律依据，本院不予支持，应按年利率6%计算利息。故本院认定利息计算应为：以300000元为基数，自2019年9月3日起至实际付清之日止，按年利率6%计算。 关于被告诉请原告支付逾期利息2300元及违约金10000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，因原告未依约履行支付购房款义务的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。违约方赔偿守约方的损失范围应包括实际损失和可预见的预期损失。因被告未提交证据证明其存在的实际损失和预期利益，本院综合原告的过错程度及被告的预期利益和损失等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为10000元。对被告主张以原告未依约在2019年8月30日前支付的100000元为基数，按年利率20%计算逾期利息2300元的诉请，于法无据，且上述确定的违约金兼具补偿性质，已足以弥补被告因原告违约所遭受的其他损失，故对该项诉请，本院不予支持。原告应向被告支付违约金10000元。 关于被告诉请原告登报或发微信朋友圈向被告公开道歉，澄清事实的问题。因被告认为原告在微信朋友圈上发表不实信息，致使被告在精神上受到伤害，而提出上述诉请，与本案不是基于同一法律关系，不应在本案中处理。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告许勇（反诉被告）与被告卢达明（反诉原告）于2019年5月28日签订的《房屋出售协议》于2019年9月2日解除； 二、被告卢达明（反诉原告）返还原告许勇（反诉被告）购房款300000元； 三、被告卢达明（反诉原告）支付原告许勇（反诉被告）利息（利息计算为：以300000元为基数，自2019年9月3日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）； 四、原告许勇（反诉被告）支付被告卢达明（反诉原告）违约金10000元； 五、以上第二、四项相抵后确定被告卢达明（反诉原告）应返还原告许勇（反诉被告）的购房款数额为290000元； 六、驳回被告（反诉原告）卢达明的其他反诉诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费6326元，由原告许勇负担661元，被告卢达明负担5665元；反诉案件受理费54元，由原告许勇负担44元，被告卢达明负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘文茵 人民陪审员  何 贞 人民陪审员  李海岚 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  何 铃 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以 自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期 限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使 不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经 履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、 采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。