广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初445号原告：卢占明，男，1986年1月18日出生，汉族，住山东省临清市**********，公民身份号码371************110。委托诉讼代理人：郑琳，广东冠伦律师事务所律师。被告：中山市菜园市*经营管理有限公司，住所地广东省中山市***************之一A区002卡，统一社会信用代码91442000MA4W9DMC6M。法定代表人：熊金环，总经理。被告：熊金环，女，1982年12月25日出生，汉族，住广东省英德市******委会熊屋组，公民身份号码441************420。两被告共同委托诉讼代理人：李翠，公司员工。原告卢占明与被告中山市菜园市*经营管理有限公司（以下简称菜园公司）、熊金环房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢占明及其委托诉讼代理人郑琳、被告菜园公司、熊金环的委托诉讼代理人李翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢占明向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告菜园公司之间签订的菜园子锦标市场商铺租赁合同；2.被告菜园公司立即向原告双倍返还定金合计20000元（即：10000元×2倍）、向原告退还入场费18000元、赔偿原告装修损失25700元、赔偿原告架子拆除费用600元;3.被告熊金环对被告菜园公司所负有的上述债务向原告承担连带清偿责任。诉讼过程中，原告卢占明将诉求2的装修损失变更为22700元。事实与理由：原告与被告菜园公司于2019年5月27日签订菜园子锦标市场商铺租赁合同，约定原告承租被告菜园公司所经营管理的商铺，用于经营特色小吃、鸭脖项目，租期三年，即从2019年6月15日至2022年6月14日止，月租金为1800元。被告菜园公司还要求原告交纳了定金10000元、入场费18000元。签订合同后，原告便按照约定进行入场装修等事宜，但在装修过程中发现被告菜园公司在签订合同时提供的地板砖尺寸有误，导致原告客观上无法按照合同签订时的设想进行商铺装修。原告与被告菜园公司多次交涉后继续进行装修。后来被告菜园公司提出原告的装修不符合其市场规划，要求原告搬迁至另一位置，并向原告承诺在新位置前面没有任何遮挡（包括游戏机等）、能够满足原告的一切经营需求等。鉴于被告菜园公司已郑重做出承诺，原告同意搬至新位置。原告为此又支付了装修费（因场地面积不同，架子和玻璃均需重新订做）。但后来被告菜园公司多次违反其承诺，拒不清空挡在原告商铺面前的游戏机，将二楼KTV的展架也摆放在原告商铺前，甚至将展销的小汽车也直接摆放在原告商铺前，严重影响了原告的正常经营。因上述种种情况，原告客流量骤减，难以维持正常的经营。因此，原告提出继续承租原来的位置，但被告菜园公司不同意此方案。另外，被告菜园公司从始至终没有给原告的商铺提供排水管道，理由是铺设管道成本太大。鉴于原告的合同目的已经不能实现，为及时避免损失的扩大，原告已经在本案起诉前清空了涉案的商铺，拆除了商铺架子和搬走了所有属于原告的物品。原告认为，被告菜园公司的上述行为，其根本不能给原告提供正常的经营条件、导致原告签订合同的目的不能实现，被告菜园公司已经构成了根本违约；根据合同法之规定，双方间的租赁合同理应解除，被告菜园公司还应当向原告承担双倍返还定金、退还入场费、赔偿装修损失等法律责任。另外，鉴于被告熊金环系被告菜园公司的唯一股东和法定代表人，根据公司法等法律规定，被告熊金环应当对被告菜园公司向原告所负有的债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特向法院起诉，请求法院依法公正判决。原告卢占明对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.租赁合同；2.收据；3.微信聊天记录；4.商铺现场照片；5.装修款支出记录；6.装修款收据及证明。被告菜园公司、熊金环共同辩称，1.被告菜园公司与原告本着平等自愿、协议一致、精诚合作的原则，处理房屋租赁过程中的问题，处理过程依据合同约定执行，合法有据，不存在违约行为，被告菜园公司认为：由于原告未与被告菜园公司协议一致，擅自搬离商铺、擅自终止合作关系的行为违反租赁合同的约定，被告菜园公司无需退还合同保证金及其他己收取的费用，无需支付任何经济补偿金和赔偿金；2.原告存在违约行为，如其要求解除租赁合同，应当向被告菜园公司付清所欠缴的全部费用且自行承担其装修损失、拆除架子的费用等。应由原告承担的全部费用并不得要求被告菜园公司退回租赁保证金及平台使用和基建装修分摊费后，并在负责自行拆除自建的玻璃屋后，才可解除租赁合同，否则，被告菜园公司将继续向原告收取租赁合同至实际解除时产生的各项费用；3.被告菜园公司在经营期间，依据国家有关财务政策和法律法规进行财务管理，严格执行公司的财务管理制度规定，实行公司资产与股东个人财产相分离，不存在混同的情况和行为，且公司处于正常经营和健康发展的经营状态中，公司有能力且公司的资产足以支付公司的债务。按照《中华人民共和国公司法》的规定，股东应以其认缴的出资额为限对公司的债权债务承担有限责任，在公司正常经营并经营状况良好的情况下，不具备也不应当由股东对公司的债权债务承担连带责任，因此，原告提出由被告熊金环对被告菜园公司在本案中可能负有的债务承担连带清偿责任的诉求不成立。被告菜园公司、熊金环就其辩称向本院提交证据如下：1.租赁合同；2.现场图片；3.缴费记录、欠费明细；4.微信聊天记录。本院经审理认定事实如下：2019年5月27日，菜园公司（甲方、出租方）与卢占明（乙方、承租方）签订菜园子锦标市场商铺租赁合同，主要约定：甲方将坐落于中山市民众镇菜园子锦标市*****的铺位租赁给乙方使用。如经营过程中，乙方需调整、改变经营范围或经营品牌的，须经甲方书面批准。租赁期共3年，即从2019年6月15日起至2022年6月14日止。合同期内，第一年、第二年租金为1800元/月，物业管理费为80元/月。合同签订当天，乙方必须向甲方交付履约保证金1万元，合同期满乙方如无违约并已缴清租金和物业服务费、水电费等一切应缴费用后的十天内，甲方将履约保证金无息退回给乙方。甲方负责保持市场之公共建筑物及其附属设施、设备良好及其有关的维修保养。甲方或委托的管理公司为市场所有商铺提供专业的综合管理服务，为乙方的正常合法经营活动提供便利。甲方中途无故收回该铺位视作违约处理，甲方应将履约保证金双倍退还给乙方。合同终止时，甲方对乙方用于商铺装修的投资及在商铺内的添附物品不予补偿。合同还约定了其他事项。合同签订当日，菜园公司将案涉商铺交付卢占明使用，卢占明向菜园公司支付了29880元，其中包含履约保证金10000元、入场费（平台建设和基建建设分摊费）18000元及一个月租金、物业管理费1880元，后卢占明通过微信第二次支付租金1572元。双方原约定的商铺位于烁隆超市靠路口的过道处。后双方协商一致将商铺位置转移。卢占明称因菜园公司保证其搬移后的商铺前的公共区域系空地、无游戏设备，其才同意搬迁。菜园公司称给予了卢占明免两个月租金及赠送了约8平方米的仓库给卢占明作为补贴，其中免租期从2019年5月27日至2019年8月18日。卢占明从2019年8月19日起支付租金，共支付了3452元，即已支付租金至2019年10月14日。卢占明从2019年8月20日开始营业。卢占明称案涉商铺一直未通水，同年10月底，其商铺前举行了汽车展销活动，遮挡了案涉商铺，且烁隆超市长期将游戏机摆放在其商铺前，影响了其经营，导致其生意不好。卢占明并称其在10月底就未再营业。案涉商铺位于中山市民众镇锦标市***，在烁隆超市与通二楼楼梯之间，其铺位正门面朝马路，商铺招牌“武味黑鸭”距离地面约2.7米，该商铺距离入口约10米，入口与商铺之间的空间为公共区域。卢占明提供的照片显示了以下情况：1.烁隆超市入口靠近案涉商铺的公共区域摆放了游戏设备；2.一部汽车及广告牌摆放在案涉商铺的前方，广告牌及车辆遮挡了案涉商铺及其招牌。卢占明通过微信曾向菜园公司的黄显棠经理反映游戏机摆放问题并提议将其店铺前面的空间划分给其。黄显棠回复称：搞活动的时候可能需要用一下，其他时间是不占用，公共区域应该是大家协商，不是明确划分。卢占明于2019年10月15日向菜园公司的财务徐慧娟提出案涉商铺前的展销活动影响其经营，提出“如果退场的话，你看看能不能帮我退一部分钱”，徐慧娟于2019年10月29日回复称：出于人道主义同意给您补偿5000元，如果你同意这个方案就过来找经理。还有你的设备，房子可以都拆去。黄显棠向卢占明发送微信称：现通知你在2019年12月30日前自行处理店铺内的物品和店铺，逾期不处理，将按合同条款执行。卢占明于2019年12月24日将案涉商铺的设备全部拆走，清空了商铺，并发微信告知了黄显棠。现案涉商铺已摆放有游戏设备。卢占明提供以下证据拟证明其装修案涉商铺的费用：1、中山市**装饰工程有限公司于2019年8月8日出具的金额为10700元的收据及装修证明各一份，其中证明称：本公司承接了中山市民众镇未可食品店的装修工程（工程内容包含：天花吊顶、间墙、水电、玻璃、水槽等工程，工程性质含材料及人工在内）。总费用合计10700元；2、卢占明通过微信转账分别于2019年5月28日、6月6日、7月7日向微信名为“伟明装饰民众店”转账5000元、2000元、2000元；3、中山市民众镇腾辉广告制作部出具的金额为2600元的收据一份，卢占明通过微信转账分别于2019年6月27日、7月24日向该公司转账1000元、1600元；3、中山市民众镇圣创不锈钢工程部出具的金额为600元的收据，载明：今收到未可食品店架子拆除费600元。另查明，坐落于中山市***************之一的房屋[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0152599号，土地：8165平方米，房屋：10860.66平方米，用途：商业]权利人为中山市******经济联合社（以下简称锦标村联合社）。2017年1月23日，锦标村联合社（甲方）与案外人李江峰（乙方）签订锦标市场经营权承包合同，约定：对坐落于中山市***************之一的锦标市场物业15年经营权进行招标，乙方通过现场竞价并以最高应价成为竞得人。乙方承包锦标市场经营权的承包期限自2017年2月20日起至2032年2月19日，共15年。2017年7月19日，锦标村联合社（甲方）、李江峰（乙方）、菜园公司（丙方）签订锦标市场经营权承包合同权利义务转让协议书，约定：乙方将其于2017年1月23日与甲方签订锦标市场经营权承包合同中乙方的合同权利义务一并转让给丙方。再查明，菜园公司于2017年3月7日成立，系有限责任公司（自然人独资），熊金环为法定代表人及股东。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。菜园公司与案外人锦标村联合社、李江峰签订权利义务转让协议书，取得座落于中山市******锦标市*物业的经营权，系案涉商铺的权利人。菜园公司与卢占明签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于卢占明主张解除与菜园公司签订的租赁合同，卢占明于2019年10月即向菜园公司提出撤场要求，菜园公司同意其撤场并补偿5000元，后菜园公司又通知卢占明应于2019年12月30日前处理店铺物品事宜，卢占明实际于2019年12月24日搬离租赁物且告知了菜园公司，菜园公司对卢占明搬离行为知晓且并未提出异议，至今案涉商铺也已摆放其它设备，菜园公司已实际收回案涉商铺并另作它用。即双方对案涉合同不再继续履行已达成一致意见，且双方的实际行为也已表明租赁合同已解除。故本院确认双方已于2019年12月24日解除案涉租赁合同。关于菜园公司是否构成违约，案涉租赁物为商铺，菜园公司作为出租人应为案涉商铺提供必要的、便利的经营条件，包括必要的附属设施、较宽的门面接触顾客等，公共区域应为各商铺共同合理使用，权利共享。在未与卢占明协商、沟通的情况下，长期在案涉商铺的公共区域前摆放游戏设备确实会对商铺的通道、外观进行一定的遮挡，对经营造成一定的影响，且在举办车辆展销期间遮挡案涉商铺，确实影响了案涉商铺的正常经营，菜园公司作为权利人对此存在管理不到位的情况，存在过错，应承担相应的责任。卢占明在租赁案涉商铺前已清楚了解租赁物的现状，无证据证实菜园公司承诺将案涉商铺前的公共区域清空或划归卢占明单独使用。从双方提交的证据来看，游戏设施并非摆放在案涉商铺的正前方的公共区域，并无阻挡商铺的过道，且设备也未高过案涉商铺的柜台和招牌，消费者从入口处完全可以清晰看到案涉商铺的柜台、招牌且无阻碍通过过道，举办像车辆展销的活动也并非经常持续，且卢占明称该期间其已未再经营。此外，双方对通水问题并未约定，卢占明对此情况明知且案涉商铺实际已经营业，即通水问题并不足以导致卢占明不能正常经营。卢占明作为一个完全民事行为能力人，经营商铺前应做好准备，尽到合理审慎的义务，应能意识到投资具有风险，对经营风险具有合理的评估和判断。卢占明将其不能继续经营、合同目的不能实现的原因，即市场经营风险完全归咎于菜园公司理据不足，虽然菜园公司存在一定的过错，但并不构成根本违约。菜园公司称案涉商铺的正门为另一朝电梯口的方向，卢占明对此不予确认，双方对此并无约定，卢占明装修商铺后进行经营，店铺正门朝向已确定。菜园公司对此并无提出异议。且案涉商铺面朝人流众多的马路符合日常生活经验及商业习惯，案涉商铺服务对象并非只针对乘坐电梯顾客，故菜园公司的该项辩解无事实和法律依据，本院不予采纳；关于卢占明要求菜园公司双倍返还定金、退还入场费、赔偿装修损失及拆除费用的主张；承前所述，本院已认定双方已经解除合同，菜园公司不构成根本违约，故卢占明主张菜园公司双倍返还定金20000元理据不足，本院不予支持，双方约定履约保证金合同期满缴清租金和物业服务费、水电费等费用后十天内退回。现双方协商一致解除合同，卢占明应先向菜园公司支付2019年10月15日至12月24日期间的租金、物业管理费及尚欠的水电费，菜园公司在卢占明支付完上述款项后十天内将卢占明支付的定金10000元退回给卢占明；关于入场费（平台建设和基建建设分摊费）18000元，该项费用双方约定为三年的费用，应根据双方实际履行情况确定，卢占明实际占有案涉商铺期间为2019年5月27日至12月24日，故应支付入场费3500元（18000÷36月×7月），菜园公司应退回卢占明14500元；关于卢占明主张的装修损失22700元及拆除费用600元。因卢占明主张的装修费用只有部分有收据，其余转账记录无法证明与本案的关联性，拆除费用亦未提供相应的付款记录。根据实际情况，卢占明确实对案涉商铺进行了装修及拆除。因卢占明提交书面意见明确不申请对装修损失进行评估，本院结合双方证据酌定卢占明的装修费用及拆除费用为15000元，酌定菜园公司对卢占明的该项损失承担20%的责任，即菜园公司应赔偿卢占明装修费用及拆除费用损失3000元；关于卢占明主张熊金环对菜园公司承担连带清偿责任，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，菜园公司为一人有限责任公司，熊金环作为菜园公司的股东，没有证据显示公司财产独立于熊金环个人财产，故熊金环应当对菜园公司债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告卢占明与被告中山市菜园市*经营管理有限公司于2019年5月27日签订的菜园子锦标市场商铺租赁合同于2019年12月24日解除；二、被告中山市菜园市*经营管理有限公司、熊金环于本判决发生法律效力之日起，且原告卢占明向被告中山市菜园市*经营管理有限公司支付完毕租赁期间产生的租金、物业服务费、水电费的十日内向原告卢占明返还定金10000元；三、被告中山市菜园市*经营管理有限公司、熊金环于本判决发生法律效力之日起七日内向原告卢占明退还入场费（平台建设和基建建设分摊费）14500元及赔偿原告装修费、拆除费用损失3000元；四、驳回原告卢占明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，减半收取计703元（原告已预交），由原告卢占明承担402元；由中山市菜园市*经营管理有限公司、熊金环负担301元（被告中山市菜园市*经营管理有限公司、熊金环负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告卢占明）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石慧二〇二〇年四月二十七日书记员  龙龙姚志姬