云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终637号上诉人（原审被告）：佘晓琳，男，1963年12月26日生，汉族，住云南省昆明市西山区。上诉人（原审被告）：佘梦阳，女，汉族，1992年4月4日生，身份证登记地址：昆明市西山区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张迪，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明滇房房地产经纪有限公司，住所地：昆明市官渡区矣六乡橙郡小区******。法定代表人：陈兆雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡安平，1983年4月2日生，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。原审第三人：张文勇，男，1969年9月1日生，汉族，住云南省昆明市西山区。上诉人佘晓琳、佘梦阳因与被上诉人昆明滇房房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初9884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人佘晓琳、佘梦阳上诉请求：1、请求判令撤销（2019）云0112民初9884号民事判决，并依法改判，判令驳回被上诉人的全部一审诉讼请求；2、请求判令由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清——原审被告佘梦阳2013年3月27日签署并经中国驻美大使馆公证的《委托书》当中，上诉人委托卖房的代理人身份信息与佘晓琳不一致，因此，佘晓琳无权代理上诉人签订本案《房屋买卖合同》——而原审判决未查证到上述事实。二、原审判决适用法律错误——合同未能继续履行的原因在于第三人张文勇未按约支付佘晓琳首付款115万元，使佘晓琳无法还贷赎证，进而导致房屋产权过户无法办理——而原审判决却错误地认定合同目的不能实现的原因是佘晓琳不能让租房搬离房屋所导致。三、《房屋买卖合同》的履行期限是有时间限制的，张文勇支付115万元首付款的期限是2018年6月30日前，但因张文勇未按时按约付款，佘晓琳有权表达自己的观点，原审判决不能把期后佘晓琳所说的气话认定为佘晓琳违约的意思表示。四、民事权利应当与民事义务对等，被上诉人几乎未提供中介服务，因此上诉人无义务支付被上诉人中介费。被上诉人昆明滇房房地产经纪有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由无事实、法律依据，应当依法驳回其上诉，维持原判。二、是上诉人的行为导致违约，应该按照合同约定向答辩人支付中介费。三、答辩人作为居间人，提供房屋中介服务，需要大量的时间和精力成本，上诉人应当支付报酬。综上，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。原审第三人张文勇辩称，答辩意见与一审一致，请法院依法判决。一审原告昆明滇房房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告中介费4.6万元；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告佘梦阳于2013年3月27日在中华人民共和国驻美国大使馆办理委托公证，《委托书》载明：佘梦阳所有的位于云南省昆明市西山区阳光海岸象牙海岸8号（产权证号：20××**），因近期无法回国，现委托佘晓琳作为代理人，办理出售该房产的相关事宜，具体委托事项包括：1、办理提前清偿该套房屋银行贷款的相关手续，代为领取还款对账单、购房合同、保险单的原件及银行应当返还的所有相关文件；2、办理该房产在房管部门解除抵押登记的相关手续，取得完全产权；3、在具备出售条件之后，代为办理该房产上市销售相关手续，包括确定房屋交易价格；签署房产买卖合同；办理房产转让过户手续；签署该房产变更产权登记的有关文件；代缴相关税费，代收售房款等。2018年6月4日，被告佘晓琳（甲方）、第三人（乙方）、原告（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿以460万将坐落于阳光海岸象牙组团8幢的房屋出售乙方，该房屋建筑面积为193.89平方米，产权证号20××77……为保证交易顺利进行，乙方向甲方缴纳购房定金1万元，由丙方代为托管……甲、乙双方约定在2018年7月15日前办理房屋过户手续，并委托丙方协助办理……甲方或乙方逾期不来办理《房屋所有权证》过户手续的视为违约……乙方支付甲方首付款180万……由乙方支付丙方佣金4.6万。本合同若有违约，违约方支付丙方佣金4.6万元……该房屋属于租赁状态，甲方必须保证承租人不买该房，甲方必须将以前的租赁关系解除并且配合乙方与承租人办理交房手续，甲方若不履行，乙方有权拒付房款……备注：1、因甲方的产权证现抵押在银行，甲乙双方协商一致，由乙方在2018年6月30日前以首付款方式提前支付房款115万，以便赎证过户……。合同签订当日，第三人按照合同约定交付1万元购房定金，被告佘晓琳出具《定金收据》，同时，原告向被告佘晓琳出具《押金收条》，确认第三人的1万元定金由原告代收，在房屋交接完毕之后退还。2018年6月6日12点4分，原告发微信给被告佘晓琳“买方的钱已经到了115万”。2018年6月23日15点21分，第三人发微信问被告佘晓琳“和租户谈的怎么样了？我的钱早准备好了，现在放着也不敢用，等你的消息”被告佘晓琳回答“谈不成！只有走司法途径了！最近我的律师比较忙，可能要过段时间才能着手准备诉讼。真的不好意思，遇到无赖啦”。截至2018年6月30日，第三人在招商银行账户交易明细显示余额为1043357.53元。2018年7月4日14点43分，被告佘晓琳向原告发微信“急不来的，你和他说最好另找其他房源吧”。2018年7月16日11点16分，原告发微信问被告佘晓琳“买方想谈谈房子过户的事情”被告佘晓琳回答“我现在一分钱都没有收到，过什么户，按照合同首付款时间和过户时间早就过了。”原告回微信“他们之前就一直催着办，都在等你安排，现在也随时可以的。”截至2019年10月11日，涉案房屋仍登记在两被告名下，同时该房屋在中信银行股份有限公司昆明分行办理抵押权登记。另，第三人缴纳的1万元购房定金至今由原告代管。一审法院认为，涉案房屋产权人为两被告，虽被告佘梦阳并未在《房屋买卖合同》中签字，但根据佘梦阳于2013年3月27日在中华人民共和国驻美国大使馆办理的委托公证可以确认其有委托被告佘晓琳出售涉案房屋的真实意思表示，故一审法院认定原告与被告佘晓琳、第三人于2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《房屋买卖合同》中约定“该房屋属于租赁状态，甲方必须保证承租人不买该房，甲方必须将以前的租赁关系解除并且配合乙方与承租人办理交房手续，甲方若不履行，乙方有权拒付房款”，根据原告提交的原告与被告佘晓琳、被告佘晓琳与第三人之间的微信聊天记录以及截至2018年6月30日第三人在招商银行的存款余额可以确认本案合同目的不能实现的原因系被告不能按照约定让租户搬离完成房屋交付所导致，第三人按照约定有权拒付房款，被告的行为已经构成违约。被告佘梦阳不仅系房屋共有产权人，同时委托被告佘晓琳对外出售房屋，故两被告应当共同承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”原告作为居间人向被告提供了订立买卖合同的媒介服务，原告有权获取相应的居间报酬。《房屋买卖合同》约定“本合同若有违约，违约方支付丙方佣金4.6万元”，因本案已确认被告违约，故被告应当向原告支付居间报酬。但，虽然原告已促成买卖双方签署本合同，原告还应提供协助办理过户手续等居间服务，这些义务是房屋买卖合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分，原告在全部完成居间义务的情况下，方应获得全部居间报酬，现被告在签订居间合同后违反合同约定从而无法继续履行该份合同，原告提供居间服务仅促成签订了三方居间合同，完成了部分居间服务，在此情况下，一审法院根据合同约定的居间方义务及实际履行情况，酌定被告应向原告支付居间合同约定报酬的60%，即27600元。据此，一审法院判决：一、被告佘晓琳、佘梦阳于本判决生效之日起十日内共同支付原告昆明滇房房地产经纪有限公司居间报酬27600元。二、驳回原告昆明滇房房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费950元（原告已预交），由被告佘晓琳、佘梦阳负担570元，剩余380元由原告昆明滇房房地产经纪有限公司自行负担。本案二审期间，被上诉人昆明滇房房地产经纪有限公司及原审第三人张文勇均无新证据提交。上诉人佘晓琳、佘梦阳提交新证据：1、（2013）美公字第0000713号《公证书》（含佘梦阳2013年3月27日委托书），欲证明：在经公证的委托当中，因填写的佘晓琳身份证号码错误，因此佘梦阳委托卖房的代理人不是佘晓琳，佘晓琳无权代理佘梦阳签订本案《房屋买卖合同》；2、房屋租赁合同，欲证明：根据房屋租赁合同第九、第十一条约定，佘晓琳可以向承租人支付5万元违约金后，佘晓琳和承租人双方即可解除租赁合同，由于第三人张文勇未按约向佘晓琳支付首付款115万元，导致佘晓琳无力支付承租人违约金，进而房屋租赁合同未能解除，其责任在于第三人张文勇，佘晓琳已将租赁情况提前告知被上诉人、第三人张文勇，而让佘晓琳在未收到张文勇付的首付款115万元前就解除租赁关系的话，如果第三人张文勇最后又不支付首付款，则佘晓琳将同时损失租金、租赁违约金和售房款，即佘晓琳将两头空，这既违反了《房屋买卖合同》的约定，也违反了《合同法》公平、公正、合理的原则和精神。被上诉人昆明滇房房地产经纪有限公司质证意见：对证据1、真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，身份证号码错误是美国大使馆的工作失误，并不能说明他不想委托。对证据2、真实性不认可，无法判断这份合同是否是后补的，合法性不认可，关联性不认可，在签订买卖合同前，我们已经知道佘晓琳的房子有租赁，她也说了在过户之前会把租赁合同解除，不论房屋租赁合同是真是假，均与本案无关。本院经审查认为，对于《公证书》（含佘梦阳2013年3月27日委托书），一审时已作为证据提交，二审不作为新证据重复收录。对于《房屋租赁合同》，被上诉人对其真实性不予认可，且不能证明上诉人所要证明的内容，本院不予采信。本案二审期间，被上诉人昆明滇房房地产经纪有限公司及原审第三人张文勇对一审认定事实均无异议，无补充。上诉人佘晓琳、佘梦阳对一审认定事实有异议：1、佘梦阳在2013年3月27日《委托书》和《公证书》中委托的卖房代理人不是佘晓琳。2、《房屋买卖合同》第六条约定的是款清后交房。3、因第三人张文勇未支付首付款115万元，进而导致佘晓琳未能解除租赁。4、第三人张文勇在本案庭审之前从未向佘晓琳展现其支付能力。本院经审查认为，一审法院认定事实均是对各方提交证据所能证明事实的记述，并无错遗，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”首先，本案中上诉人佘梦阳从中国驻美国大使馆开具《公证书》中的委托书载明：“受委托人佘晓琳出生日期1963年10月26日，居民身份证：5301031963********。”据此，上诉人认为佘梦阳委托之人不是佘晓琳，佘晓琳系无权代理。经本院审查，虽佘晓琳出生日期及居民身份证所记载的月份上有出入，但鉴于佘晓琳、佘梦阳系父女关系，委托书所记载的住址及其他身份信息与上诉人提交给法院的诉状上所记载的其他身份信息均相一致，且上诉人再无其他证据证实佘梦阳委托的不是其父亲而其他案外人，故上诉人提出委托书中记载的受托人出生月份的误差，并不足以排除与原审第三人签订《房屋买卖合同》的佘晓琳不具有代理权限。对于上诉人的该项主张本院不予采信。其次，案涉的房屋买卖合同一方面约定了房屋买卖关系中的买卖双方当事人名称、交易标的、交易价格、付款方式等内容；另一方面明确了居间昆明滇房房地产经纪有限公司提供居间服务及报酬支付等内容。因此，上述合同具有买卖及居间服务合同双重性质，且该合同已经具备了合同成立的必要条款，加之第三人于合同签订后缴纳了1万元的定金，实际已经开始履行合同。故上诉人与原审第三人之间就涉案房屋成立买卖合同关系，上诉人与被上诉人、原审第三人之间成立居间合同关系。就本案中被上诉人已经完成了主要居间义务，根据合同约定，佣金应该由房屋购买方支付，但若因一方违约导致合同不能顺利履行的由违约方支付佣金。现被上诉人要求作为房屋出售方的上诉人支付佣金，除要证明其已经履行了居间义务，还需要证明是因为被告的违约行为导致合同不能顺利履行。根据被上诉人向一审法院提交的《房屋买卖合同》及微信通话记录显示，在约定的过户时间前后，其一直就涉案房屋房款的支付、房产的过户及与租户解决租赁问题等事宜与上诉人进行沟通，但由于房屋的租赁问题无法解除而导致了案涉房屋无法交易，且被上诉人已经明确表示原审第三人已备好首付款，因而被上诉人已经举证证明一直在积极履行合同。上诉人亦应按照各方的约定履行自己的合同义务。上诉人并未有效的举证证明在原审第三人具备于双方约定的时间，按照约定向上诉人支付购房首付款的条件的情况下，上诉人未配合办理房屋过户手续，亦未有效的证明被上诉人及原审第三人在合同的履行过程中存在违约行为，故一审法院结合被上诉人提供的信息和相应的服务，对被上诉人诉请上诉人支付的佣金酌情确认由上诉人支付被上诉人居间合同约定报酬的60%，即27600元并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人佘晓琳、佘梦阳共同负担。本判决为终审判决。审判长 吴 娴审判员 杨 晶审判员 保 红二〇二〇年四月十六日书记员 王蓓蓓