广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初343号 原告：广西裕达集团有限公司，住所地：来宾市桂中大道**裕达中央城巴黎春天商场**，统一社会信用代码：91451300768928199P。 法定代表人：邓亚保，董事长。 委托诉讼代理人：谢家伟，该公司员工。 我的诉讼代理人：莫劲立，该公司员工。 被告：广西来宾兴宾农业开发投资有限公司，住，住所地：来宾市城**宾城路**企业总部写字楼一社会信用代码：91451302MA5MXUN39K（1-1）。 法定代表人：韦新苗，董事长。 委托诉讼代理人：吴智，该公司副总经理。 原告广西裕达集团有限公司（以下称“裕达公司”）与被告广西来宾兴宾农业开发投资有限公司（以下称“农投公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行审理了本案。原告裕达公司的委托诉讼代理人谢家伟、莫劲立，被告农投公司的法定代表人韦新苗及其委托诉讼代理人吴智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裕达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2500万元车位款；2.判令被告向原告支付违约金5641644元（以2500万元为基数,按每期逾期时间分段按年利率24%暂计算至原告起诉之日，之后计算至法院判决确定的履行期限届满之日止，具体计算方法详见附件统计表）；3.判令本案诉讼费全部由被告负担。事实与理由:被告于2018年9月25日与原告签订《老乡家园A区地下停车位采购合同》，约定被告购买原告位于来宾市兴宾区瑞民路28号兴宾区生态扶贫易地搬迁集中安置区建设项目-“老乡家园”兴宾区移民安置小区（A座）地）地下停车位623个交总价为4000万元，合同还约定被告应于签订合同之日起30日内向原告支付车位款2000万元,2018年12月25日前向原告支付剩余车位款2000万元，同时约定原、被告双方的权利义务及违约责任等等相关事项。 合同签订后，被告仅向原告支付1500万元，剩余2500万元未按合同约定支付，逾期后，经原告多次催收未果，被告逾期付款的行为已构成根本性违约，并给原告造成了严重的经济损失，原告依约有权要求被告按照合同约定承担违约责任。 综上，原告认为双方签订的合同真实合法有效，双方均应严格遵守合同约定，被告未按合同约定履行支付车位款义务，已构成根本性违约，依约应当承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院判如所请。 被告农投公司辩称，一、本案的定性不应认定为商品房销售合同纠纷，而是应当认定为租赁合同纠纷，属不同的法律关系。被答辩人能将上述车位进行买卖的前提是其应拥有本案车位的所有权。而被答辩人在本案提供的《老乡家园A区地下停车位采购合同》中，明确说明其无法办理权属证书，不享有土地使用权，被答辩人不办理任何产权证、土地证等手续。且本案中其也并未提供本案项下车位性质的相关材料，仅提供国有建设用地使用权不动产证无法证明其拥有本案项下车位的所有权，据此就可以说明其并非拥有本案项下的车位的所有权，只能转让其使用权，故本案案由认定为商品房买卖合同纠纷系错误的，应定为租赁合同纠纷。 二、本案涉案合同虽约定为使用权有偿转让合同，但实为租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》之规定，对于租赁期的最长保护期为二十年，这与答辩人签订合同的本意相违背，答辩人因对合同性质发生错误的认识作出了与其真实意志不一致的表示，该合同应属于可撤销合同，被答辩人应返还答辩人支付的车位款1500万元。根据合同约定的条款中第一条第一项中，明确约定本合同交易目的是为了获取车位的使用价值，取得车位的使用权利，就此我们可以推定被答辩人与答辩人订立该合同的本意就是转让车位的使用权，无租赁之合意，答辩人购买车位使用权是想通过合同确认对车位拥有近六十八年的使用权，答辩人因对合同性质发生错误的认识作出了与其真实意思不一致的表示，没能实现其订立合同时所期望达到的目的，构成重大误解，该合同依法属于可撤销合同，被答辩人应返还答辩人支付的车位款1500万元。 三、本案涉案合同中，在车位的使用期限、车位款的支付等，不符合常规。涉案合同系被答辩人拟定的，在合同签订时不断的催促，致使一些不符合常规的条款未被发现时就签下。另涉案合同是为了配合异地搬迁工程而签订的，签订合同的日期是2018年9月25日，车位使用期限从2017年3月7日起，涉案工程没有完工，答辩人又如何使用该车位，该约定使用期限是无意还是有意的。综上，合同约定2018年12月25日前答辩人要支付全部购买车位款，而被答辩人于2019年12月30日之前才交付车位，不符合商品买卖的正常规律，严重损害了国家的利益。 四、即使合同有效，本案应为租赁合同纠纷，对于租赁期的最长保护期为二十年，被答辩人应将超过租赁期限20年部分所对应的转让价款返还给答辩人。根据《中华人民共和国合同法》之第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超出部分无效”，涉案合同约定的车位使用期限至2087年3月6日止，已超过了上述法律的规定，因此，涉案合同超出20年租赁期限的部分无效，答辩人对涉案车位的使用期限应自车位交付之日起计算二十年，被答辩人应将超过租赁期限20年部分所对应的转让价款返还给答辩人。因本案被答辩人未提供任何车位的相关资料，答辩人无法确认出售车位系规划内车位还是规划外车位，车位是否是人防车位？对于被答辩人是否有权出售本案车位也无法确认，如是人防车位，本案车位是否计入公摊面积？人防工程车位只有使用权，所有权归国家，归当地人防部门统一管理。根据《合同法》租赁合同有效期最长20年，人防车位只能签订租赁合同，人防车位租期只有20年，被答辩人应将超过租赁期限20年部分所对应的转让价款返还给答辩人。 五、即便合同有效，我方认为被答辩人存在一定过错，通知交付车位时未提供相关的材料，同时以不确定车位和面积来起诉。要交付车库时，应提交竣工验收合格证书及消防验收合格的相关手续。被答辩人在2019年12月底通知答辩人要移交车库，但被答辩人没有提供任何合法的工程验收手续，没有权利通知接收车位。涉案合同约定答辩人购买车位暂定623个，面积约22300.88㎡，应以双方实际验收交接的面积为准，被答辩人以合同签订时的不确定车位和面积来起诉，没有事实依据。在原告没有交付车位的情况下，要求被告支付全额购买车位款，没有事实和法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月25日,原告裕达公司（甲方）与被告农投公司（乙方）签订《老乡家园A区地下停车位采购合同》，约定被告购买原告位于来宾市兴宾区瑞民路28号兴宾区生态扶贫易地搬迁集中安置区建设项目-“老乡家园”兴宾区移民安置小区（A座）地）地下停车位623个积约22300.88㎡，以附件标示面积及车位位置为准，因车位尚未划分，最终以实际划分个数为准，成交总价为4000万元，车位实际个数如有变动，总价款不变，签订合同之日起30日内乙方向甲方支付总价款2000万元,2018年12月25日前支付剩余车位款2000万元，甲方承诺应当在2019年12月30日前，将地下停车位交乙方使用，乙方接到甲方发出的交付通知之日起十五日内与甲方办理交付手续，逾期未办理，则视为甲方已将车位正式交付给乙方，该车位的权利与风险责任也随即转移给乙方，如乙方自动放弃购买权，视为乙方违约，本合同自动失效，甲方有权收取乙方总车位款的20%作为违约金，乙方未按约定支付合同价款时，每逾期一日应向甲方计付拖欠总金额千分之一（1‰）的违约金，逾期达30日的，甲方有权单方解除合同并取乙方总车位款的20%作为违约金，如确因甲方责任（政府行为、社会事件或不可抗力等因素除外）造成车位延期交付使用，如逾期超过6个月，则视为甲方不履行合同，乙方有权单方终止合同并收取甲方总车位款的20%作为违约金等相关事项。 合同签订后，被告分别于2019年2月26日、3月6日支付给原告车位款10000000元、5000000元，共计15000000元。2019年6月24日，原告向被告发出请款报告，要求被告于2019年6月30日前按合同约定支付尚余的车位款项等相关事项。2019年9月11日又向被告发出律师函，要求被告于2019年9月19日前付清拖欠的合同价款2500万元及因此产生的违约金等相关事项。由于原告催索上述车位款2500万未果，遂向本院提起诉讼，并提出上述诉请。 另查明，原告兴宾区生态扶贫易地搬迁集中安置区建设项目-“老乡家园”兴宾区移民安置小区（A座）地）地下停车室项目工程于2018年1月25日竣工验收合格2019年5月21日该建设工程消防验收合格。2019年12月26日，被告接到原告涉案停车位交付通知书，要求被告于2019年12月27日至2020年1月10日进行分期分批交付，但被告接到交付通知书后，认为原告未提供项目工程竣工验收合格及消防验收合格材料，故至今未办理停车位移交手续。 被告农投公司于2017年12月8日成立，取得法人营业执照，企业名称：广西来宾兴宾农业开发投资有限公司，统一社会信用代码：91451302MA5MXUN39K（1-1），类型：有限责任公司（国有独资）。 2018年9月25日，原告与被告签订的《老乡家园A区地下停车位采购合同》购买涉案停车位时，经来宾市兴宾区人民政府会议纪要决定，并由政府其他部门与原告洽谈购买停车位等相关事项。 根据双方当事人的诉辩，本院归纳本案争议焦点为：1.本案案由是商品房销售合同纠纷还是租赁合同纠纷；2.原、被告双方签订的《老乡家园A区地下停车位采购合同》是否符合可撤销合同的条件；3.原告诉请是否有事实和法律依据。 本院认为，1.本案案由是商品房销售合同纠纷还是租赁合同纠纷的问题。本案原告与被告签订的《老乡家园A区地下停车位采购合同》，约定被告购买原告位于来宾市兴宾区瑞民路28号兴宾区生态扶贫易地搬迁集中安置区建设项目-“老乡家园”兴宾区移民安置小区（A座）地）地下停车位623个积约22300.88㎡，合同成交总价为4000万元，以及约定违约责任等相关事项。综上所述，本案事实上是被告购买原告的停车位，被告支付给原告停车位款，属商品房销售合同纠纷的法律关系，故本院立案案由定性为商品房销售合同纠纷正确。对被告提出抗辩本案案由为租赁合同纠纷的理由，没有事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。 2.原、被告双方签订的《老乡家园A区地下停车位采购合同》是否符合可撤销合同的条件问题。本案被告属来宾市兴宾区人民政府的国有企业，依法成立，取得营业执照，企业类型为有限责任公司（国有独资），具有独立的企业法人资质，对外独立承担民事法律责任。2018年9月25日，原告与被告签订的《老乡家园A区地下停车位采购合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性的规定，属有效合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条关于“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，本案原告与被告签订的《老乡家园A区地下停车位采购合同》不具备撤销合同的条件。为此，对被告提出可撤销合同的抗辩理由，没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。 3.原告诉请是否有事实和法律依据的问题。本案原告与被告签订的《老乡家园A区地下停车位采购合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性的规定，属有效合同，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约将涉案的停车位移交给被告，虽被告接到原告交付的通知书后没有办理移交接收手续，但根据原、被告签订的《老乡家园A区地下停车位采购合同》第五条第1项关于“乙方（被告）接到甲方（原告）发出的交付通知之日起十五日内与甲方办理交付手续，逾期未办理，则视为甲方已将车位正式交付给乙方……”的约定，原告已履行了合同的义务，而被告未按合同支付原告停车位款项，尚欠2500万元，其行为已构成违约，依约应当承担清偿责任。为此，对原告提出要求被告支付拖欠原告停车位款项2500万元及支付违约金（违约金以500万元为基数,自2018年10月26日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；以2000万元为基数,自2018年12月26日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。对被告提出驳回原告的诉讼请求的抗辩理由，没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告广西来宾兴宾农业开发投资有限公司限于本判决生效后十日内支付原告广西裕达集团有限公司停车位款项2500万元； 二、被告广西来宾兴宾农业开发投资有限公司支付原告广西裕达集团有限公司违约金（违约金以500万元为基数,自2018年10月26日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；以2000万元为基数,自2018年12月26日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费195008元，减半收取，即97504元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳），原告多预交的案件受理费97504元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  卢巨根 二〇二〇年四月七日 书记员  刘 霜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。