江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初4752号原告：胡传文，男，1974年9月19日生，汉族，住邳州市。被告：新苏商业（邳州）有限公司。住所地邳州市运河街道新苏中心售楼处。法定代表人：张来坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏大运河律师事务所律师。原告胡传文诉被告新苏商业（邳州）有限公司(以下简称新苏公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理，依法适用简易程序，后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告胡传文，被告新苏公司委托诉讼代理人高立永、李爽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡传文向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付逾期交房违约金5876元；二、判决被告支付原告逾期办证违约金13093元；二、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：2016年9月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》,购买了被告开发建设的邳州新苏中心XXX房产，合同价款348787元，合同第十一、十二条约定：出卖人应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第二十条约定，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。合同签订后，原告按约支付了购房款。但是，被告直至2018年2月5日才通知原告上房；且直至2019年3月1日被告才通知原告办理房屋权属证书。原告认为，因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房房屋所有权证书，被告的行为己构成违约，为维护原告合法权益，现原告特具状诉至人民法院，请求人民法院依法判决如上所请。被告新苏公司辩称，一、2016年9月14日双方签订商品房买卖合同，原告购买XXX屋一套，房屋总价为348787元。二、关于逾期交房违约金，按合同约定依法判处。首先逾期交房违约金的计算标准，根据双方签订的合同第十二条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一违约金。其次，逾期交房违约金的计算天数，已生效的邳州市人民法院判决书已经判决至2017年12月1日，且答辩人已经履行，此后逾期交房天数自2017年12月2日起算；三、关于原告主张的逾期办证违约金，请求依法予以驳回。第一，合同中约定因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意友好协商的方式处理，因而本案中不存在违约金。第二，逾期办理房屋登记不可归责于答辩人。答辩人开发的新苏中心项目总建筑面积约50万平方米、银杏广场地下商业广场项目总建筑面积约23350.61平方米。该两处项目同时申请不动产首次初始登记。但房产服务中心测绘科全员仅4人，服务邳州大中型房产开发企业，且邳州市2018年测绘面积高达500多万平方米。虽然实测人员加班加点工作，但户型复杂，实测难度大，导致实测报告出具滞后。故逾期办理房屋登记，答辩人无过错。再次，虽然合同未约定逾期办证违约金，但答辩人新苏公司已补偿原告六个月的物业费1583元。最后，违约金应当以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度。本案中,答辩人新苏公司无过错，且原告也未产生实际损失，故应驳回原告诉讼请求。经审理查明，本院认定事实如下，2016年9月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以348787元价格按揭购买被告开发的位于XXX。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内，取得房屋的所有权证书的，双方友好协商解决。2018年2月5日，被告向原告交付涉案房屋。2017年2月23日，涉案房屋已经具备办证条件,被告通知原告于2019年3月1日至3日集中领取办理涉案房屋产权证的相关材料。胡传文曾于2017年10月25日向我院起诉新苏公司，本院于2017年12月26日作出（2017）苏0382民初9028号民事判决书，判决被告按已付购房款的日万分之一支付自2017年3月31日至2017年12月1日的违约金，共计8580元。该判决书已经生效。庭审中，原告向法庭提交《房屋租赁合同》一份，证明，原告于2018年11月9日将涉案房屋出租给案外人，一年租金为33000元。被告质证认为，对该合同的真实性不认可。上述事实，有《商品房买卖合同》、通知书等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告胡传文与被告新苏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告主张的逾期交房违约金。原告在2017年12月1日之前的逾期交房违约金已经法院判决，对于2017年12月2日至2018年2月5日期间的违约金如何计算问题。合同第十二条约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金，原告主张该违约金过低，应该予以调整，并向法庭提供涉案房屋的租赁合同一份，本院认为，即使原告正常上房后，其向外出租房屋的时间及租金也具有不确定性，不能完全以本次的租赁合同来确定损失，但是可以参照该租金适当的予以调整，故对于原告主张的违约金，本院酌情以每日50元计算，为3250元（50元*65天）。关于被告新苏公司应否承担逾期办证违约责任的问题。合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由双方协商解决。涉案房屋于2018年2月5日交付给原告，根据合同约定，原告应当在180日内取得房屋所有权证书，被告于2019年3月1日通知原告领取办理涉案房屋产权证的相关材料，应视为违约，被告应当承担违约责任。对于被告辩称其已补偿原告六个月的物业费1490元，但被告仅提供物业费收据一份予以证明，而该收据并不能体现补偿原告物业费的事实，且原告对此也不予认可，故对于被告的该辩称意见，本院不予采纳。关于逾期办理产权登记违约金如何计算的问题。因合同并未约定违约金如何计算，仅约定由双方协商解决，而双方并未达成一致意见。本院认为，首先，涉案房屋已经具备办证条件，新苏公司在具备办证条件后即通知原告领取办证所需的材料，原告也已经办理了产权证书；其次，我市目前部分住宅小区均存在逾期办证的情形，而现实中导致逾期办证的原因是多方面的，并不全在被告新苏公司；再次，本案中原告并未举证证明因逾期办证所造成的损失，现有证据也无法认定在原告方提起诉讼时，产权登记证书迟延办理严重影响了原告的实际利益；现实中逾期办证的违约后果显然低于逾期交房的后果，故可参照双方约定的逾期交房违约金，并在此基础上向下调整来计算。在维护原告利益的同时，亦应维护房地产行业的健康平稳运行，保障经济高质量发展。综合以上分析，对于原告主张的逾期办证违约金，本院酌情按照已付购房款的日万分之0.2计算。被告应支付的违约金为：1451元（348787*0.00002*208天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，之规定，判决如下：一、被告新苏商业（邳州）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡传文支付逾期交房违约金3250元，逾期办证违约金1451元，合计4701元。二、驳回原告胡传文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，由被告新苏商业（邳州）有限公司负担50元，由原告胡传文负担224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  孔令梅人民陪审员  汤在富人民陪审员  陈婷婷二〇二〇年四月二十九日书 记 员  胡 冰