广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初2730号 原告韦建敏，男，1984年3月18日生，壮族，户籍所在地广西忻城县。 委托代理人梁欢叶，广西志明律师事务所律师。 被告陈朝权，男，1981年3月15日生，壮族，户籍所在地广西宜州市。 被告韦玉雪，女，1980年12月12日生，壮族，户籍所在地广西宜州市。 被告广西河池市大唐房地产代理有限公司，住所河池市宜州区庆远镇泰富现代城小区****商铺，统一社会信用代码：91451281MA5L39KX35。 法定代表人覃璇。 委托代理人兰志宜，广西正营律师事务所律师。 原告韦建敏与被告陈朝权、韦玉雪、广西河池市大唐房地产代理有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案，依法由审判员覃敏红适用简易程序进行审理。因被告陈朝权、韦玉雪下落不明，本案转入普通程序审理。依法组成由审判员覃敏红担任审判长，审判员黄志木和人民陪审员韦彩铭参加的合议庭，于2020年3月23日在本院公开开庭审理，书记员韦兰情担任法庭记录。原告韦建敏及其委托代理人梁欢叶、被告大唐公司的委托代理人兰志宜到庭参加诉讼。被告陈朝权、韦玉雪经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告韦建敏向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告韦建敏与被告陈朝权、韦玉雪，被告大唐公司于2018年7月30日签订的《房屋买卖合约》；2、请求人民法院依法判令被告陈朝权、韦玉雪返还人民币255000元的购房款给原告，并按合同的约定支付121800元违约金给原告，被告大唐公司对此项负连带责任；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年7月经被告大唐公司介绍与被告陈朝权、韦玉雪达成购买位于宜州市庆远镇福德大厦1单元502号房的意向，并在被告大唐公司的极力劝说下签订了三方协议《房屋买卖合约》，合约明确规定了三方的权利和义务，合约签订后，原告按照合约的约定支付了大唐公司的中介代理费及咨询费共计人民币伍仟捌佰元整;同时也按约定向被告陈朝权、韦玉雪支付了五万元的购房定金，在规定的时间内向陈朝权、韦玉雪支付了前期房款人民币二十万圆整，可以说原告已经按照合约的约定全面履行了自己的义务，但是卖方没有履行过户的手续，经纪方大唐公司没有对房源信息进行充分的、谨慎的审查及审核的义务，卖方的房屋上除了按揭贷款以外，还要承担卖方办理了信用贷款的还款义务，直接导致了合同履行不能，给原告带来精神上和经济上的损害，原告也多次找被告方协商解决的办法，但都因被告的行为而导致没有结果。综上，原告认为，三方所签订的《房屋买卖合约》无论从内容上还是程序上都是各方的真实意思表示，是合法有效的，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。 被告大唐公司辩称：一、原告与被告于2018年7月30日签订的《房屋买卖合约》有效；二、大唐公司作为《房屋买卖合约》中的经纪方在合同履行中没有任何过错，不应该承担本案的责任；三、涉案房屋不能过户给原告的原因是被告陈朝权、韦玉雪还存在信用贷款未偿还，原告要承担还款义务，该原因与大唐公司无关，该理由也不是解除合同的法定理由；四、本案为买卖纠纷，大唐公司与原、被告之间系居间关系，已履行居间合同义务，并没有任何过错，如果要求解除居间关系，也应另案处理。综上，请求法院驳回原告对我方的诉请。 被告陈朝权、韦玉雪未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩及证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈朝权、韦玉雪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 本院经审理认定事实如下：2018年间，被告陈朝权、韦玉雪在被告大唐公司处挂牌出让其共同所有的位于宜州市侧（田垌屯福龙路东福德大厦）1单元502号（不动产权证为：桂（2019）河池市宜州区不动产权第0005080号）的房屋一套，原告经大唐分公司介绍有意购买。2018年7月30日，被告大唐公司到河池市宜州区房地产管理局查询上述房屋的登记情况，河池市宜州区房地产管理局出具《河池市宜州区房屋登记信息查询结果证明》，证明该房产预登记在陈朝权、韦玉雪名下，有抵押，无查封。同日，原告与被告签订《房屋买卖合约》，以580000元的价格向被告陈朝权、韦玉雪购买上述房产。双方在合同中约定，原告于订合同当日支付购房定金50000元，于2018年8月3日前支付购房首付款（不含定金）200000元，余款在房产过户到原告名下后一次性付清。被告陈朝权、韦玉雪于2018年8月10日前将房屋交付原告管理使用，在办理《不动产权证》后7日内自行办理提前还贷手续并无条件配合原告办理过户手续。原告及被告陈朝权、韦玉雪分别向被告大唐公司支付中介代理费及咨询费5800元。被告陈朝权、韦玉雪放弃亲自行使处分该房产的权利，由原、被告提供该房产交易的完整资料，配合大唐公司签署相关文件及办理相关手续。如违约，则按成交价的20%承担违约责任。合约签订当日，原告支付给被告陈朝权、韦玉雪购房定金50000元，支付给被告大唐公司代理费及咨询费5800元。合约签订后，原告依约于2018年8月1日向被告支付购房首付款200000元。2019年6月17日，被告陈朝权、韦玉雪取得上述房产的不动产权证。拿到不动产权证后，陈朝权、韦玉雪未依约向银行提前还贷，亦未委托大唐公司代办过户手续。原告多次电话联系被告无果后，诉至本院，提出如上诉请。在庭审过程中，原告将第二项诉讼请求调整为：判令被告陈朝权、韦玉雪返还购房款255000元给原告，并按合同约定支付116000元（购房成交价580000元×20%）违约金给原告，被告大唐公司对此项负连带责任。 另查明，2018年9月27日，被告陈朝权因无力偿还银行按揭贷款，委托案外人班爱芬代其向原告借款5000元。 以上事实，有原告提供的《房屋买卖合约》、收款收据、中国农业银行业务凭证、中国农业银行汇款业务回单、中国农业银行转账汇款回执、交易清单、借条，被告大唐公司提供的《河池市宜州区不动产登记信息查询结果证明》、《河池市宜州区房屋登记信息查询结果证明》及本院庭审笔录在卷为证。 本院认为，原告与被告陈朝权、韦玉雪、大唐公司签订的《房屋买卖合约》是原、被告真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同的解除应有约定或者法定的事由，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告陈朝权、韦玉雪在办理好不动产权证后，未依约履行偿还银行贷款的义务，在大唐公司催其办理相关手续后明确表示无法偿还银行贷款，致使涉诉房产无法解押并过户到原告名下，原告请求解除与被告陈朝权、韦玉雪、大唐公司签订的《房屋买卖合约》，有事实和法律依据，本案予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状包括返还财产、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告陈朝权、韦玉雪返还原告的购房定金50000元，购房首付款200000元，共计250000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告双方在合同中约定，如违约，则按成交价（580000元）的20%来承担违约责任。原告主张被告按合同的约定支付116000元（580000元×20%）违约金给原告，被告大唐公司认为违约金过高，请求予以适当减少。本院认为，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告实际支付给被告陈朝权、韦玉雪的购房款共计为250000元，原告主张的违约金计算方式明显过高，本院依据职权进行调整，酌定由被告陈朝权、韦玉雪按250000元的30%来支付违约金（250000元×30%=75000元）。原告请求被告陈朝权、韦玉雪向其偿还借款5000元，该款属另一法律关系，在本案中不作处理，原告可另行起诉。 被告大唐公司在《房屋买卖合约》中系居间人，其在《房屋买卖合约》的履行过程中无过错，原告诉请被告大唐公司对被告陈朝权、韦玉雪的上述债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 解除原告韦建敏与被告陈朝权、韦玉雪、广西河池市大唐房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合约》； 被告陈朝权、韦玉雪返还原告韦建敏的购房款250000元并支付违约金75000元； 三、驳回原告韦建敏的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6952元，由原告韦建敏负担1100元，被告陈朝权、韦玉雪负担5852元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，向河池市中级人民法院交纳案件受理费6952元。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃敏红 审 判 员  黄志木 人民陪审员  韦彩铭 二〇二〇年四年二十日 书记员韦兰情