辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初37号 原告(案外人)：王军红，女，1969年11月28日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：伊雪梅，辽宁昭然律师事务所律师。 被告(申请执行人)：丹东华孚上城梦想房地产开发有限公司。住所地：丹东市振安区东齐路**。 法定代表人：韩勇起，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。 被告(被执行人)：丹东双兴房地产开发有限公司。。住所地：丹东市元宝区山上街** 法定代表人：张文涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张庚园，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。 委托诉讼代理人：李红军，男，1971年5月29日出生，该公司职员，住沈阳市铁**。 第三人：刘雅莉，女，1957年1月26日出生，汉族，无职业，住丹东市振安区。 原告王军红与被告丹东华孚上城梦想房地产开发有限公司（以下简称华孚公司）、丹东双兴房地产开发有限公司（以下简称双兴公司）及第三人刘雅莉案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告王军红及其委托诉讼代理人伊雪梅、被告华孚公司的委托诉讼代理人胡庆召、被告双兴公司的委托诉讼代理人张庚园到庭参加诉讼。第三人刘雅莉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王军红向本院提出诉讼请求：确认位于丹东市元宝区三处房产归原告所有，并立即停止对该财产的一切执行措施。事实与理由：丹东市中级人民法院在执行二名被告因借款担保合同纠纷由丹东仲裁委员会作出的丹仲裁字(2018)第86号仲裁裁决时，于2019年10月14日作出(2019)辽06执86号之一执行裁定，裁定拍卖登记在被执行人双兴公司名下坐落于丹东市元宝区山上街527-1号(面积609.4平方米)、527-2号(929.97平方米)、527-3号(929.97平方米)三处房屋及坐落于丹东市元宝区山上街405号602室房屋(面积117.87平方米，阁楼76.4平方米)。2019年11月26日，原告向丹东市中级人民法院提出书面异议，该院于2019年12月16日作出(2019)辽06执异272号执行裁定，裁定驳回案外人王军红的异议请求，并于2019年12月17日向原告送达。涉案的三处房产原称“山水龙城售楼处”(三层)。第三人在承建被告双兴公司开发的山水龙城小区工程时，于2009年至2013年间向原告借款本金21012000元(截止2016年4月10日借款利息19169394.67元)用于涉案工程建设。2011年至2015年间，原告、被告双兴公司及第三人签订多份借款担保协议，约定被告双兴公司为第三人向原告的借款提供担保。2016年4月10日，被告双兴公司采用“以物抵债”的方式，向原告出具《入住通知单》、《专用收款收据》，同时将涉案房屋交付给原告，并由原告占有使用至今。2016年8月31日，原告、被告双兴公司及第三人签订“以物抵债”协议，约定被告双兴公司履行担保义务，将涉案三处房产以14510000元的价格抵顶给原告，用于偿还第三人向原告部分借款。涉案房产因被告双兴公司的原因，导致原告至今未能办理产权证。综上所述，涉案三处房产(“山水龙城售楼处”)应当归原告所有，应当停止对涉案房产的一切执行措施。 被告华孚公司辩称，原告对涉案房屋不享有所有权。根据物权法规定，不动产经依法登记发生法律效力。案涉房屋属于不动产，经登记才能发生物权变动法律效力。案涉房屋并未登记在原告名下，所以原告不享有所有权。原告对本案不享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，案涉房屋在2014年办理了在建工程抵押登记和土地使用权抵押登记，有法定的优先受偿权，且被仲裁裁决确认和保护。 被告双兴公司辩称，一、原告主张的房屋与本案执行房屋无关。原告王军红对位于丹东市元宝区房屋（即本案执行房屋）主张权利，但提供的收款收据、入住通知单均不能证明是本案房屋，而且没有《商品房买卖合同》，也没有证据证明其支付过购房款，因此无权对该房屋主张权利。二、原告即便提供了有双兴公司盖章的协议也均属无效合同。原告称本案中的执行房屋是因为双兴公司为刘雅莉向王军红提供担保，其主张没有事实及法律依据。原告提供的证据中仅有2014年9月24日双兴公司与王军红的《协议》以及2015年4月14日的《协议》有双兴公司盖章。原告认为两份协议为担保协议，根据法律规定担保协议为从合同，但是从原告提供的两份协议中看不到存在明确借款关系的主合同，且担保法第三十九条规定，抵押合同必须包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围。而该两份协议中完全没有上述内容，更无法证明双兴公司用本案执行房屋向任何人因为任何事由提供过抵押担保。因此原告提供的所谓《协议》完全不具备担保合同的法定要件。该两份有双兴盖章的《协议》违反了合同法第五十条的规定，属于无效合同。三、本案执行房屋早已抵押给丹东银行，抵押合同及抵押登记合法有效，原告的主张无权对抗上述已生效的抵押。担保法第四十一条明确规定，房屋抵押必须办理抵押登记抵押合同才能生效。物权法第一百八十七条规定，不动产抵押权自登记时设立。原告就本案房屋主张抵押权，但提供的证据可以看出，原告主张的抵押合同没有生效，抵押权也没有设立，所以原告的主张根本不能成立。本案中的执行房屋早在2013年12月25日就已经与丹东银行签订了《抵押合同》，并办理了抵押登记，申请执行人华孚公司也是依据该抵押登记申请执行。而原告所提供的证据均在2014年9月之后，无论这些证据有效与否，都不能对抗已生效的不动产抵押登记。综上所述，丹东市中级人民法院（2019）辽06执异272号执行裁定认定的事实清楚，适用法律正确，原告的执行异议之诉不能成立，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人刘雅莉未提交书面答辩意见。 本院经审理查明：2013年12月25日，双兴公司与丹东银行股份有限公司签订了借款合同及抵押合同。双方约定借款本金为2700万元，同时约定双兴公司以其所有的坐落于丹东市，共计19267.24平方米的在建工程和位于丹东市元宝区净水厂以南18100平方米国有土地使用权作为借款合同的抵押担保，并办理了抵押登记。在建房屋抵押他项权证号为丹东市房建字第××号，登记时间为2014年12月9号，土地他项权证号为丹东他项（2012）第2011号，登记时间为2012年1月19日。合同签订后，丹东银行股份有限公司向双兴公司支付了2700万元借款。2017年9月4日，丹东银行股份有限公司将其对双兴公司享有的全部债权即本金2200万元、利息580万元转让给华孚公司。但双兴公司未依约清偿债务，华孚公司申请丹东仲裁委员会进行仲裁。 2018年12月26日，丹东仲裁委员会对华孚公司与双兴公司借贷、担保合同纠纷一案作出丹仲裁字（2018）第86号裁决书，裁决：一、丹东双兴房地产开发有限公司于收到本裁决书之日起10日内，向丹东华孚上城梦想房地产开发有限公司清偿本金及利息合计2780万元；二、丹东华孚上城梦想房地产开发有限公司对丹东双兴房地产开发有限公司所有的丹东市房建字第××号他项权证所载明的，并已办理抵押登记的坐落于丹东市元宝区山上街415号等139套房屋（具体房号详见附表一抵押物明细）和双兴公司享有使用权的丹东他项（2012）第2011号他项权证所载明的、并已办理抵押登记的、位于丹东市元宝区净水厂以南18100平方米的国有土地使用权，享有优先受偿权。该裁决生效后，华孚公司向本院申请执行该仲裁裁决。 本院于2019年6月18日作出（2019）辽06执86号执行裁定，裁定：查封登记在被执行人丹东双兴房地产开发有限公司名下坐落于丹东市元宝区山上街527-1号（面积609.4平方米）、527-2（面积929.97平方米）、527-3号（面积929.97平方米）三处房屋及坐落于丹东市元宝区山上街405号602室房屋（面积117.87平方米。阁楼面积76.4平方米），期限为三年。2019年10月14日，本院作出（2019）辽06执86号之一执行裁定，裁定拍卖包括涉案房屋丹东市元宝区在内的房屋。2019年11月27日，原告对执行坐落于丹东市元宝区山上街527-1、527-2、527-3号房屋向本院提出书面异议。本院于2019年12月16日作出(2019)辽06执异272号执行裁定书，裁定驳回案外人王军红的异议请求。 另查明：2016年4月9日，双兴公司向王军红出具一份专用收款收据，其上记载：付款单位（交款人）王军红，收款数额为人民币14510000元，收款事由为山水龙城售楼处房款。王军红在交款人处签字，双兴公司在该专用收款收据上加盖其财务专用章。2016年4月10日，双兴公司向王军红出具一份入住通知单，载明：尊敬的王军红女士，恭喜您成为山水龙城售楼处业主，您的商品房购置手续已经齐全，请您于2016年4月10日到物业公司依次办理相关手续，以确保您顺利入住。双兴公司在该入住通知单上加盖了公章。 本院确认的上述事实，有本院（2019）辽06执异272号执行裁定书、丹东仲裁委员会丹仲裁字（2018）第86号裁决书、丹东银行固定资产借款合同及抵押合同、借款展期协议书、抵押物明细、丹东市房建字第××号在建房屋抵押权证、丹东他项（2012）第2011号土地他项权证、专用收款收据及入住通知单。上述证据经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，双兴公司与丹东银行股份有限公司就涉案抵押物签订了抵押合同并办理了抵押登记，涉案抵押物的抵押权自登记时已依法设立，合法有效并具有对抗效力。该抵押权所担保之债权转让至华孚公司后，华孚公司依约对涉案抵押物享有抵押权之对抗效力。 关于原告主张对位于丹东市元宝区山上街的527-1号、527-2号、527-3号三处房产拥有所有权一节。原告称其与第三人刘雅莉之间存在借款关系，双兴公司为该借款提供保证。上述三处房产系双兴公司通过以物抵债的方式交付原告，用以抵偿第三人刘雅莉的部分借款。原告对此主张提供了相关借条、协议及款项来源等证据。首先，原告提供的借条及款项来源证据未经借款相对方即第三人的确认，两被告对于涉案借条的真实性亦不予认可，其真实性和与本案的关联性存疑。其次，原告提供的其与双兴公司、第三人之间的以物抵债协议均发生在涉案抵押物抵押登记之后，且抵顶协议、抵押房源中无具体涉及本案三处房产的内容。再次，对于保证主体是双兴公司还是张文涛个人，数份抵顶协议中亦约定矛盾。原告至今无法提供涉案三处房产的商品房买卖合同。且依据抵顶协议的约定可知，原告明知双兴公司的房产存在抵押。最后，原告虽主张实际使用涉案房产，但提供的水电费收据均发生在涉案房产抵押登记之后。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告不能提供针对涉案房产的合法有效的书面合同，在原告不能提供证据证明其与双兴公司已对涉案房产达成抵顶协议的情况下，亦不能证明其对涉案房产已支付全部价款，且在原告明知双兴公司的房产存在抵押的情况下，不能依据原告提交的占用涉案房屋照片、水电费收据等证据认定原告已合法占有涉案房产。 综上，华孚公司依据生效仲裁裁决申请执行符合法律规定。原告请求确认位于丹东市元宝区三处房产归原告所有，并立即停止对该财产的一切执行措施的主张无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告王军红的诉讼请求。 案件受理费108860元，由原告王军红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  黄日宏 审判员  李 军 审判员  李大为 二〇二〇年四月十三日 书记员  王秀文