广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终1594号上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区德明置业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇***四楼。法定代表人：张俊,总经理。委托诉讼代理人：吴雪梅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：中原（中国）房地产代理有限公司，住所地：深圳市南山区***************。法定代表人：黎明楷，执行董事。委托诉讼代理人：王龙飞，该公司员工。委托诉讼代理人：李雯，该公司员工。上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司因与被上诉人中原（中国）房地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司的委托诉讼代理人吴雪梅，被上诉人中原（中国）房地产代理有限公司的委托诉讼代理人王龙飞、李雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司上诉请求：一、判决撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3639号民事判决书，改判上诉人无需向被上诉人支付代理服务费。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、B**2业主张任雄的首次刷卡时间早于原告中介人员的报备时间，不应判定为原告推介客户，依约属于无效单，不计入代理费结算范围，原告对该B**2户佣金的主张缺乏事实和法律依据。在现实商品房代理销售的商事活动过程中，市面上或多或少存在着渠道商在提供服务时，其中介人员利用信息差异、制度不完善等漏洞，与部分客户业主沟通，承诺返还佣金、茶水费，将非其提供代理销售服务促成的交易通过虚报成交的方式套取佣金等行为的乱象，开发商对此屡禁不绝。正是基于此，被告与原告在签订合作协议及代理合同时，方在代理合同约定了第4.2.3条第（3）款第2项、第4.2.3条第（3）款第2项作为代理费结算原则的标准之一，以及规定了联动管理办法第三条第7款，其个中因果缘由皆在于此。只有在原告向被告实质上提供了代理销售服务，完成了导客推客的前提下，方宜讨论相应客户是否判定为乙方介绍，这也应当是双方订立合同时的真实意思表示。首次刷卡时间早于报备时间的情形，不能排除存在虚构佣金单的可能性。如将该情形下产生的佣金单进行“判客”，认定为原告推介客户，违反诚实信用原则和社会公序良俗原则。同时，虽然联动管理办法第三条第7款第（2)项约定“微信报备信息齐全且提前半小时以上”少了主宾馆，但本条款的订立实质上是原被告双方对判客是否属于原告并计入代理费结算范围的真实意思表示，联系上下文，其主语应为“乙方提供的”，宾语应为“且比客户刷卡时间”。并且合作协议第五条约定了原告应提供《中介带客客户报备单》作为支付佣金结算依据之一。在本案中，原告未向法院提交B**2的《联动确认表》，应承担举证不能的不利后果。退一步讲，B**2的中介微信报备时间为2017年10月28日13:01，而业主张任雄的首次POS刷卡时间为同日的12:32分，如认定为原告所推介客户，有悖于时间逻辑，所以，B**2不属于原告有效客户，依约不应计入代理费结算范围之内，被告无需向原告支付该佣金单未付佣金25203.98元。并且，在该户不视为原告客户的情况下，原告还应向被告退还已付佣金25203.98元和现金奖8000元，上述金额均应在未付佣金中等额扣减。二、原告所提交C2**4沈泽鹏、C**1李樱、B**03朱宏山、B3**4毛利红的《联动确认表》中，“渠道专员确认”并非被告对接人签名。依照合作协议第五条第1款之约定，“......乙方须提供给甲方盖章的结算清单以及乙方带客上门时经过双方确认的《中介带客客户报备单》对当批成交客户进行确认。成交确认：开发商对接人应在乙方带客的《中介带客客户报备单》上签名确认乙方工作”。附件三《甲乙双方对接人确认书》载明，被告对接人为邓义、张成。《联动确认表》注意事项载明“A.客户登记姓名必须为真实姓名，表格信息齐全，才被视为有效登记......如有成交产生，则以有效登记的联动确认表原件作为结算佣金的凭证”。而C2***沈泽鹏、C**1李樱、B**03朱宏山、B***4毛利红的《联动确认表》的表格信息不全，且“渠道专员确认”系案外人签名，并非被告对接人邓义或张成签名，不应认定为有效客户，原告应承担举证不能的不利后果。三、原告未履行合同约定义务，被告依法享有先履行抗辩权，原告主张被告违约，缺乏事实和法律依据。依据合作协议第五条第2、3款之约定，在佣金结算前，原告应向被告提交相应审核结算资料并提供等额且合法有效的增值税发票。本案中，原告未提供证据证明其代理销售的房产均符合结算条件，亦未有证据证明已向被告提供相关核实及结算所需资料和发票，应承担举证不能的不利后果，故原告主张违约缺乏事实和法律依据。被上诉人中原（中国）房地产代理有限公司口头答辩称：第一，上诉人提出的B**2业主张任雄的刷卡，首次刷卡时间早于原告中介人员报备时间，我方不予认可。首先，在我方提交的联动确认表中，显示对方财务人员销售人员、销售经理、渠道专员，均进行确认，上面也详尽的书写报备时间，双方对此未提出异议。我方提交的联动确认单已显示的上诉人在合同中约定的对接人已签字确认，根据民法的高度盖然性原则，被上诉人的证据明显证明力度更大，被上诉人的客户转介成功是合法合理的。第二，周文芳系双方合同中约定的甲方委托确认客户人员，周文芳在联动确认表中签字确认，因此该四套房也是我方的有效客户。第三，被上诉人一直按照合同约定履行义务，上诉人依法不享有先履行抗辩权。请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求。原审原告中原（中国）房地产代理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付佣金人民币228457.28元及利息（利息从2018年3月21日计至实际付款之日止，暂计至起诉之日的利息14944.91元），暂共计243402.19元；2、被告承担本案全部诉讼费、公告费、保全费等。一审法院认定事实：2017年9月15日，原告作为乙方，被告作为甲方签订一份《奥园德明华庭联动合作协议》约定，乙方代理甲方开发的奥园德明华庭项目中介联动合作事宜，乙方配合甲方工作，按甲方活动平台公示的规则和流程严格执行，引导意向客户前往甲方驻场参与购房活动，合同约定甲方对接人为邓义、张成，2018年1月1日，双方又签订了一份《补充协议》。双方就佣金结算方式约定为：业主网签即签订《商品房买卖合同》并按规定比例支付首付款及按揭资料提供齐全后（非按揭付款方式不同）结算50%，银行审批通过后结算剩余50%，一次性付款客户则交齐全款网签后结算100%，按月结算。原告主张被告拖欠7户佣金共计228457.3元，被告确认有6户业主已现金付完房款或贷款已审批通过，6户已达到佣金结算条件，六户合计未结算佣金为203253.3元。另余一户为张任雄，被告认为其可能涉嫌虚假客户，张任雄的房款折算的佣金数为50407.96元，被告已支付该成交客户的一半佣金25203.98元。一审法院认为，原、被告经自行协商签订的《奥园德明华庭联动合作协议》、《补充协议》是双方之间真实意思的表示，合法有效。现原告主张被告有7户佣金未结算，因6户业主按双方合同约定已达佣金结算条件，且对拖欠的金额203253.3元，双方各自制作的明细单亦无出入，本院对上述六户未结算的佣金203253.3元予以确认。对业主张任雄的佣金是否应当结算，虽然张任雄第一笔刷卡早于书面确认时间，但被告对接人员其后通过签字方式对该业主成交情况确认为有效代理，故对张任雄本院确认为有效成交客户，仍应结算佣金25203.98元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：被告惠州市惠阳区德明置业有限公司自本判决书生效之日起十五日内向原告中原（中国）房地产代理有限公司支付销售代理佣金人民币228457.28元及利息（利息以228457.28元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月21日计至付清款项之日止）。本案诉讼费2476元，由被告惠州市惠阳区德明置业有限公司承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，本案二审争议的焦点是：上诉人是否应向被上诉人支付销售代理佣金及利息。上诉人与被上诉人签订的《奥园德明华庭联动合作协议》、《补充协议》是双方之间真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定合同义务。上诉人上诉对被上诉人促成交易的五套房产的佣金提出异议。首先，关于业主B502张任雄的佣金是否应当结算的问题，虽然张任雄第一笔刷卡早于书面确认时间，但上诉人财务人员、销售人员以及对接人员其后通过签字方式对该业主成交情况进行确认，且上诉人在《中原德明华庭成交明细表》中对此予以确认，故本院确认张任雄为有效成交客户，上诉人应当支付该套房产的销售代理佣金，上诉人主张不排除虚构佣金的可能性，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。其次，关于业主C2**4沈泽鹏、C**1李樱、B**3朱宏山、B**4毛利红的佣金是否应当结算的问题，虽然该四套房产的《联动确认表》的表格个别信息不完整，但均经上诉人确认的“渠道专员”确认，且上诉人在《中原德明华庭成交明细表》中已对此予以确认，故本院确认上述四户亦为有效成交客户，上诉人应当支付该四套房产的销售代理佣金。上诉人还主张其依法享有先履行抗辩权，因上诉人未能提供证据证明被上诉人有违约行为，上诉人的该主张无理，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4727元，由上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  严丽芳审 判 员  丁晓鹏二〇二〇年四月十四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮