重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初29638号原告：李读明，男，1965年11月27日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：杨丹篱，湖南旷真（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐浩，湖南旷真（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆市海风模具有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道宝桐路**东方紫竹苑**2-6-1，统一社会信用代码91500112663577556K。法定代表人：李建云，总经理。委托诉讼代理人：冉缤，重庆百事得律师事务所律师。原告李读明与被告重庆市海风模具有限公司（以下简称海风公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李读明的委托诉讼代理人唐浩，被告海风公司的法定代表人李建云、委托诉讼代理人冉缤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李读明向本院提出诉讼请求：1.海风公司立即向李读明支付自2018年4月1日起至实际搬离之日止参照合同租金标准的房屋占有使用费；2.海风公司立即向李读明支付自2018年4月1日起以欠付金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至付清之日止的资金占用损失；诉讼费、保全费由海风公司承担。事实及理由：2013年12月28日，海风公司与原渝北区顺发建设机具租赁站签署了《厂房、土地租赁合同》，对租赁期限、租赁费用、租金支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，李读明按约履行，海风公司截止2019年12月2日欠付李读明租金1088136.99元，李读明多次催收未果，故起诉来院。李读明基于租赁合同无效起诉。被告海风公司辩称，基于“一事不再理”原则应驳回李读明的重复诉讼；李读明依照无效合同《厂房、土地租赁合同》起诉，但因该无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方李读明应当赔偿海风公司因此所受到的损失；海风公司已将租金支付给了夏天和王钧，夏天、王钧与本案有利害关系，申请追加夏天、王钧作为第三人参加诉讼，李读明应向夏天、王钧索取占用费；李读明索取占用费标准不应超过其与管委会承租时支付的标准；海风公司的搬迁损失是可预见的损失，为了避免该损失具体金额在海风公司搬迁后李读明不认可而产生重复诉讼，故海风公司申请对搬迁损失进行评估。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《厂房、土地租赁合同》、电子银行回单、《厂房、土地租赁费补缴协议》、录像、通话录音、微信聊天记录、短信聊天记录、民事判决书等本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：对收条和《厂房使用承诺书》，收条上收款人“李明”的笔迹与《厂房使用承诺书》上“李明”的笔迹依据现有证据尚并不能确定为同一人所书写，李读明否认是其书写，且即使该收条和《厂房使用承诺书》系由李读明出具，但海风公司并未就承诺书所涉内容提出反诉，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明：2012年9月20日，渝北区顺发建设机具租赁站为乙方与重庆（渝北）台商工业园管理委员会为甲方签订《土地临时租赁合同》，主要约定：租用总面积25.4亩，位于翠屏路，租期2012年10月1日至2016年9月30日，租金每亩4500元，年租金114300元。乙方加盖渝北区顺发建设机具租赁站印章，李读明签字。2013年11月15日，以渝北区顺发建设机具租赁站为甲方、海风公司为乙方，签订《厂房、土地租赁合同》，主要约定：乙方因生产需要租用甲方现有厂房及空置用地，租用总面积折合成4000平方（包括现有厂房3200平方，活动房500平方及空置用地2000平方米），位于翠屏路；第二条租赁期限，每四年签订一次合同，第一次租赁签订时间为三年即2014年3月1日至2016年9月30日；若因园区建设需要的原因收回土地，乙方从接到通知之日起30日内自行组织搬迁并交还厂房给甲方，甲方需足额退还租金，甲方不作任何补偿，但除园区收回用地的原因外，甲方不得以任何理由收回厂房、空地及附属物，如果需强制中止合同，甲方无条件赔偿乙方的所有损失；合同到期后，乙方具绝对的续租权，租金以现行双方规定的租金方式支付；第三条付款方式，1.以甲方从园区租地的费用计算方式，乙方支付甲方租金460000元/年；2.因乙方租用甲方厂房前期需自行投入场地建设和墙体装饰，总预计至少250000元，双方约定，甲方确保乙方在第一次三年期满后能续租使用标的物，所以甲方自愿承诺若因甲方的原因不能完成第二次合同期限，甲方需承担乙方在前期所投入的150000元场地装修等损失（因园区收回土地除外）；3.双方约定租金的支付以4000平方占地为基础计算，第二次签订合同时间为2016年9月30日，基本单价在9.58元/月/平方的基础上，增加或减少的租金依据甲方与园区签订的合同单价面积的单价作相同的调整；4.乙方必须每年租金提前一个月支付给甲方，若不及时支付，本合同甲方有权解除并收回厂房及场地；六、乙方于签订合同日内，向甲方交纳租地保证金10000元，乙方不租后，按期完整交回甲方，甲方全额退还保证金，因园区收回原因，乙方需服从，若乙方迟延或拒绝搬迁，甲方有权按每日2000元标准从保证金扣除违约金，并追究乙方相关责任，若保证金不足以支付违约金，乙方应向甲方支付超额部分违约金；附件：甲方从园区租地的租金标准以年度计算，每平方米每月租金4元，每年租金813206.4元。合同甲方签字处加盖了渝北区顺发建设机具租赁站印章，夏天、李读明签字。合同签订后海风公司实际使用了租赁房屋及场地。2018年5月28日，渝北区顺发建设机具租赁站为甲方、海风公司为乙方，签订《厂房、土地租赁费补缴协议》，主要约定：乙方租赁甲方位于渝北区回兴服装城翠屏路的厂房（含土地）作为生产使用，于2016年9月30日到期，由于各种客观原因，至2018年3月31日的租金未付，现经双方友好协商，乙方应补缴2016年10月1日至2018年3月31日止的租金320000元。付款方式分两次支付，第一次乙方于2018年5月28日支付260000元，第二次于2018年6月15日之前结清160000元。王钧代表渝北区顺发建设机具租赁站签字。2018年5月29日，海风公司法定代表人的配偶张文华向王钧支付160000元，是2016年10月1日至2018年3月31日期间的租金。2018年6月15日，海风公司法定代表人的配偶张文华向王钧支付了160000元，是2016年10月1日至2018年3月31日期间的租金。2019年3月11日，海风公司法定代表人的配偶张文华向王钧支付100000元，是2018年4月1日至2019年3月31日期间的部分租金。2019年1月24日，重庆北部农业开发（集团）有限公司起诉李读明要求其搬离翠屏路25.4亩国有空地并支付占用费。本院作出生效判决（2019）渝0112民初2877号民事判决书，查明：2018年3月28日，重庆北部农业开发（集团）有限公司与李读明签订《协议书》，约定：现甲方因园区建设需要收回该块土地，乙方应当于2018年6月1日前执行搬迁完毕。认定：重庆（渝北）台商工业园管理委员会与渝北区顺发建设机具租赁站签订的《土地临时租赁合同》，以及渝北区顺发建设机具租赁站被李读明注销后，由重庆北部农业开发（集团）有限公司与李读明签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；双方合同已于2018年3月31日到期，李读明应按协议于2018年6月1日前自行搬迁完毕。判决：李读明搬离案涉空地并恢复原状并支付土地使用费。2019年4月1日，李读明向我院起诉海风公司，基于合同有效要求解除《厂房、土地租赁合同》、海风公司返还厂房及土地、支付租金及违约金等。海风公司反诉要求李读明支付前期投入150000元、退还保证金10000元、退还多收取的租金422220元、承担搬迁费。我院作出（2019）渝0112民初8237号民事判决书，认定：渝北区顺发建设机具租赁站是由李读明设立的个体工商户，故在渝北区顺发建设机具租赁站被李读明注销后，应由李读明继续履行《厂房、土地租赁合同》中的权利和义务；因房屋系无建设规划许可证、未经批准的临时建筑，故《厂房、土地租赁合同》应属无效，李读明基于合同有效要求支付租金的诉讼请求应当驳回；因海风公司尚未实际搬迁，故其反诉要求李读明支付搬迁费的诉讼请求本院不予支持；判决：海风公司向李读明返还位于翠屏路的厂房及土地，李读明退还海风公司保证金10000元，驳回了双方的其他诉讼请求。重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终10815号民事判决书，对该判决予以了维持。案涉房屋由海风公司占有、实际用于生产至今。海风公司为佐证夏天、王钧是合同相对方，举示通话录音、微信记录、短信记录等：海风公司法定代表人李建云与李读明配偶杨亚通话，杨亚说“厂房合同是你和夏老四订的，我的场地是租给夏老四的，夏老四租给你，关我们什么事”、“李明只是签个字”；李建云和王钧通话，李建云说“现在李读明是不是已退出你们股东”，王钧说“李读明现在收驾校的，我们收你的”；李建云和夏天通电话，夏天说“你租我夏天场地和房产是事实”；李建云和李读明的代理律师唐浩通电话，李建云说“就是李读明的老表借他的营业执照来签了个合同”，“我们重新约定了价格……先用后付，他没得权利收租金了……一年租金200000元”，唐浩说“我找李读明核实下情况”。庭审中，李读明主张，王钧、夏天代收取租金不代表他是出租方；2018年4月1日起的占有费标准未作变更，仍应按460000元/年计算。海风公司主张，夏天、王钧均是合同相对方；双方口头约定2018年4月1日起的租金标准是200000元/年。本院认为：关于是否重复起诉。李读明在前案中基于《厂房、土地租赁合同》有效要求海风公司支付租金，本案中基于《厂房、土地租赁合同》无效要求海风公司支付房屋占有使用费。两次起诉基于的基础事实即租赁合同的效力并不重复，且租金和占有使用费属于不同的诉讼请求，故并不构成重复起诉。关于是否应追加夏天、王钧为第三人。渝北区顺发建设机具租赁站作为甲方与海风公司作为乙方签订了《厂房、土地租赁合同》，该合同首部及尾部均加盖的是渝北区顺发建设机具租赁站的印章，虽然合同尾部有夏天及李读明签字，但经（2019）渝0112民初2877号生效民事判决书确认，李读明系渝北区顺发建设机具租赁站的经营者，现渝北区顺发建设机具租赁站被注销，应由李读明承继其权利义务，即使夏天、王钧收取过租金，但其并非租赁合同的相对方，与本案并无法律上的利害关系，因此，无需追加夏天、王钧为本案第三人。关于占有使用费。因《厂房、土地租赁合同》无效，海风公司应向李读明返还其租赁的房屋及土地，逾期未返还的应当参照租金标准向李读明支付房屋占有使用费。海风公司主张双方对2018年4月1日后的占有使用费标准进行了变更，但无证据佐证，本院不予采信。海风公司已支付了2018年4月1日起的房屋占用费100000元，按460000元/年的标准计算，海风公司已支付了2018年4月1日至2018年6月18日期间的占有使用费，故海风公司还应向李读明支付自2018年6月19日起至实际搬离之日止按照460000元/年的标准计算的房屋占有使用费。因双方并无约定占有使用费的支付时间，故李读明要求海风公司支付占有使用费的资金占用损失无事实和法律依据，本院不予支持。关于鉴定申请。海风公司在本案中并未诉请李读明支付搬迁损失，若海风公司另案请求李读明支付搬迁损失应当以实际发生搬迁损失为准，现海风公司尚未搬迁，并不存在任何实际损失，因此，无需在本案中对损失进行评估鉴定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆市海风模具有限公司在本判决生效后立即向原告李读明支付自2018年6月19日起至实际搬离之日止按照460000元/年的标准计算的房屋占有使用费；二、驳回原告李读明的其他诉讼请求。如果被告重庆市海风模具有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14593元，减半收取7296.5元，由原告李读明负担622.5元，被告重庆市海风模具有限公司负担6674元，保全费4770元，由被告重庆市海风模具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 黄明真二〇二〇年四月九日法官助理 陈 实书 记 员 李 洁