四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1324民初1016号 原告：南充市德宇物业管理有限责任公司，住南充市顺庆区西河北路**，统一社会信用代码91511302744662533P。 法定代表人：王晓萍，总经理。 委托诉讼代理人：程洪刚，男，汉族，1981年3月24日出生，住，住四川省南部县司职工。 被告：郑斌伟，男，汉族，1971年2月25日出生，住，住四川省成都市金牛区/div> 委托诉讼代理人：周泽，四川泽航律师事务所律师。 原告南充市德宇物业管理有限责任公司与被告郑斌伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程洪刚，被告的委托诉讼代理人周泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付2016年1月至2020年1月的物业服务费7332.65元，给付违约金52659.6元；2、由被告承担诉讼费用。事实及理由：原告为被告提供物业服务，从2012年1月起至2020年1月31日止，被告拖欠97个月的营业用房物业费用1895.32元，拖欠多层住宅物业费用5437.33元，按约定被告应支付违约金52659.6元。经原告多次催要被告至今未付，现起诉请求支持原告的诉讼主张 被告辩称，原告的诉讼请求于法律依据于事不合，请求驳回原告的诉讼请求。1、原告与被告所有的四川汉正物业管理有限公司同为物业管理公司，在业务上存在竞争关系，2016年产生过纠纷，原告恶意诉讼，目的是为了损害被告的名誉；2、案涉物业确系被告所有，但在2013年10月已出租给吴芳使用至今，双方约定由吴芳支付物业费用，吴芳在今年2月曾两次去缴纳物业费用，原告拒收，并称要给9万余元的滞纳金；3、原告任意计算物业费用，前期物业服务合同备案表约定“多层住房宅0.40元／㎡，非住宅0.8元／㎡”，而原告确按0.5元／㎡和0.45元／㎡计算物业费用；4、原告将每天0.1元滞纳金标准伪造成每天1%的标准，由此计算出9万多元的滞纳金，属于恶意诉讼。5、案涉物业小区已成立业主大会，前期物业服务合同已作废，且原告对物业未尽到管理义务，存在安全隐患，前期物业合同亦不合法。 本院经审理认定事实如下：2012年7月15日，原告（乙方）与四川港润房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定的主要内容有：委托管理期限暂定为2年（自2011年7月19日起至2013年7月18日止），合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止，如原告（乙方）不严重违约，本合同自然延期；物业管理服务费标准为多层住宅0.4元／平方米，非住宅业物业管理服务费标准为多层住宅0.8元／平方米，该合同约定的滞纳金改动的痕迹。被告系四川港润房地产开发有限公司开发的位于仪陇县门面业主，建筑面积为122.38平方米、121.96平方米、48.36平方米。 2011年12月31日，原、被告签订了两份《前期物业管理服务协议》，对被告的9-1-101号、9-1-102号房屋的物业管理进行了约定，约定的主要内容有：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.4元交纳；原告违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并支付违约金；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。2015年“帝景花园”小区成立了业主委员会。2016年，“帝景花园”小区业主委员会与第三人签订的《物业管理服务合同》被仪陇县人民法院撤销，至今未签订新的物业服务合同。原被告未就被告所有的8幢122号门面重新签订物业服务合同。被告未交纳2016年1月1日至2020年1月31日期间的物业管理服务费。原告在2013年5月18日与四川港润房地产开发有限公司签订“前期物业管理服务补充协议”，约定从2014年1月1日起，将多层住宅物业服务费调至0.5元/平方米；2016年4月30日，原告发布“关于调整物业服务费的公告”，将多层住宅的物业服务费由原来的0.5元/平方米调为0.45元/平方米，上述“补充协议”及“公告”均在小区公示栏进行公示。仪陇县发展和改革局在“仪发改收费［2013］125号文件”中对仪陇县物业服务收费作出指导价，其中三级物业服务企业的多层收费标准为0.39-0.61元。南充市德宇物业管理有限责任公司的资质等级为三级。“帝景花园”共有住宅面积145131.55㎡，商铺面积9053.22㎡，住，住户**014年1月1日的调价物业服务费，该小区的1088户，占小区总住户的83.69%，专有面积121086.5㎡，占小区总面积的78.53%的业主缴费认可。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对原、被告均具有约束力。“帝景花园”小区业主委员会与第三人签订的《物业管理服务合同》被撤销，未出现《前期物业管理服务协议》中约定的合同终止的情形，故双方应继续履行《前期物业管理服务协议》，故本院对被告称前期物业服务合同已到期的辩解不予采纳。原告在政府指导价范围内，通过公示等方式向被告等住户发出调价要约，占该小区专有面积和人数的三分之二以上住户以缴费方式对该要约作出承诺，符合法律规定，故本院对原告两次调价予以认可。原被告未就被告所有的8幢122号门面重新签订物业服务合同，但有原告（乙方）与四川港润房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》的约定，且原告提供了物业服务，被告也已实际接受相应的物业服务，故被告应按收费标准向原告交纳物业管理服务费（原告应支付的物业费为住房2016年1月至2016年3月每月122.17元，2016年5月至2020年1月每月109.97元，门面物业费2016年1月至2020年1月每月38.68元，共计7332.65元。）综上原告要求被告支付2016年1月至2020年1月的物业服务费7332.65元的诉讼请求本院予以支持。关于违约金，原被告在两份《前期物业管理服务协议》约定每天1%交纳滞纳金，该约定的违约金过高，加之原告方因消防原因曾被处罚，说明其服务存在有不完善的地方，因此本院酌定被告向原告支付违约金3000元，对门面的物业违约金因原被告未重新签订物业服务合同且原告（乙方）与四川港润房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》是违约金的约定不清楚，对原告要求被告支付门面物业服务的违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告郑斌伟于本判决生效之日起十日内向原告南充市德宇物业管理有限责任公司给付物业管理服务费7332.65元，支付违约金3000元。 二、驳回原告南充市德宇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费699元，由原告承担300元，被告郑斌伟承担399。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  张芝蓉 二〇二〇年四月十三日 书记员  周林燕