广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终649号 上诉人（原审原告、反诉被告）：桂林富生源投资有限责任公司，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇兴桂路**。 法定代表人：郭新华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张云峰，广西金桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建新，广西圣泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：兴安县国有摩天岭林业总场，，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇兴桂路** 法定代表人：刘长远，该总场场长。 委托诉讼代理人：赵越华，广西灵渠律师事务所律师。 上诉人桂林富生源投资有限责任公司（以下简称富生源公司）与被上诉人兴安县国有摩天岭林业总场（以下简称林业总场）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人富生源公司的法定代表人郭新华、委托诉讼代理人张云峰、王建新，被上诉人的法定代表人刘长远、委托诉讼代理人赵越华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富生源公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初491号民事判决第一项，改判被上诉人支付上诉人逾期付款违约金13318747元；2.撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初491号民事判决第三项，改判驳回上诉人的该项反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案《兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目房屋回购合同》（以下简称回购合同）实际系包含商品房代建和包销内容的混合合同，包含代建和包销两部分，一审判决未查明合同双方的真实意思，属认定事实不清。1.《回购合同》是在被上诉人维修房改造项目用地通过招拍挂由上诉人取得之后，双方就项目建设相关事宜而签订的，该项目工程完全系按照被上诉人的要求进行规划设计、定价定向销售，上诉人没有自主设计权、自主销售权，且在工程建设中需随时接受被上诉人对工程质量的监督，回购合同还约定被上诉人按照工程进度支付相应的款项。从合同约定的上述内容来看，该部分内容属于工程代建的内容，系由上诉人按照被上诉人的要求代理建设危旧房改造项目。正因为是代建工程，才会在合同中约定按工程进度支付价款，进度款支付的基数也是按照合同约定的回购房屋建筑面积与销售平均单价计算得出。2.回购合同约定上诉人将按被上诉人的要求开发建设245套房，并将建成房屋交由被上诉人以上诉人的名义向其职工销售，在上诉人取得房屋预售许可证后，由被上诉人通知其职工签订商品房销售合同，被上诉人交纳办理房产证所需的各项税费后由上诉人统一办理，上述约定内容符合商品房包销合同特征。二、作为代建、包销的混合合同，一审判决认定“原告同意被告回购53套，其余房屋已由被告自行对外销售，原被告双方对合同约定的回购房屋数量作出了相应的变更处理”，并认定进度款支付的基数为被告职工购买的53套房屋价款错误。1.作为代建合同，进度款支付基数应按照合同约定来确定，而签订合同时被上诉人无法预计到一年多之后其职工只有53户购买房屋，一审判决将一年以后的被上诉人职工实际购买房屋价款认为为合同进度款支付基数错误。2.作为包销合同，上诉人按照被上诉人的要求与其指定的购房者签订房屋买卖合同，在被上诉人无法向其职工销售完全部245套房屋之后，政府协助被上诉人向社会发布公告处置剩余房屋，同时上诉人也应被上诉人要求代销原包销的部分房屋。拟购房的非被上诉人职工的社会公众经被上诉人向政府主管部门提交报告通过审核批准后，上诉人才与该类购房者签订购房合同，故包销合同的内容并未改变。一审判决片面的将合同理解为购房合同，进而将被上诉人职工仅购买了53套房屋认定为系对原合同的变更，属认定事实错误。三、一审判决仅以年利率5.6%的标准认定被上诉人逾期支付进度款违约金为463.93元错误。1.因本案工程为代建工程，上诉人无法按正常的房地产市场运营，也无法取得按照市场运营的丰厚利润，若无被上诉人的回购及付款条件，上诉人不敢按被上诉人的要求垫资建设。被上诉人未及时支付进度款致工程产生停工损失，远超按年利率5.6%计算出来的金额，上诉人为减少停工损失借了大量的民间借贷，虽然合同约定的违约金计算标准达到了年利率36%，但上诉人主动将违约金应计金额主动降低为原标准的20%，被上诉人也无证据证实该标准明显过高，故一审法院关于违约金的计算错误。2.进度款支付基数应为合同约定的回购房屋价款61628197.2元，被上诉人从2014年1月20日应付第一期工程款时就开始违约，一审判决仅按被上诉人职工购买房屋的情况计算应支付的进度款及逾期违约金，显然违反双方合同的约定。四、一审判决上诉人返还被上诉人多支付的购房款11976024.6元及利息，事实不清，证据不足，应予撤销。1.一审判决将兴安县财政支付的639万元返还给被上诉人错误。按照该项目的政策支持，购房户能够享受财政补助3万元（被上诉人职工多获得被上诉人补助1万元），实际246户购房户应获得的财政补助合计738万元，财政并未足额支付。获得补助的虽是购房户，但补助款最终要支付给上诉人，购房户实际也是直接按照销售合同价格减3万元的标准购房，上诉人实际代垫了部分财政补助金。一审判决返还639万元给被上诉人事实不清，且主体错误，要返还也应当返还给财政而非被上诉人。2.一审判决返还11976024.6万元错误。在合同履行过程中，上诉人除了收取了财政款、被上诉人支付的进度款、还收取了购房者的购房款，同时，为帮被上诉人销售期其职工未购买的部分房屋，委托第三方进行销售支出了相应的费用，对于整个项目的费用双方还未完成结算。特别是上诉人代销被上诉人包销剩余房屋所支出的费用、上诉人代被上诉人缴纳合同约定的办理房产证所需的各项税费合同，以及购房者欠付的购房款，上述费用均应由作为包销人的被上诉人承担。故在双方未完成结算的情况下，一审法院作出上述判决错误。3.一审判决从2016年5月21日起支付应返还款项的利息错误。回购合同没有关于被上诉人多支付的款项如何处理的约定，更未约定返还的时间及逾期返还的责任，一审法院在双方均无约定的情形下，判决上诉人承担利息显然错误。 林业总场辩称，一、本案关键核心问题是林业总场是对上诉人建设工程245套房屋负责，还是对林场职工回购53套房屋发生的买卖关系负责。该项目土地及房屋投资施工建设销售主体是富生源公司，而非林场。双方合同约定真实意思表示及实际履行房屋购买权在职工个人，而林场只对参加购买房屋的职工负责。根据事实和法律，林场作为单位只对本单位参加购买房屋的职工负责，因双方已按合同约定精神实际履行。二、双方根据合同林场回购约定成就条件精神及实际履行林场只是对林场本单位职工进行承担履行回购合同义务。1.双方合同约定林场本单位职工不回购购买的，由富生源公司销售给林业局系统其他单位人员或由政府回购，林场不再回购。2.双方也是按双方合同约定这一精神实际履行的。3.如富生源公司对外自行销售的192套商品房仍要林场承担回购付款法律合同责任，明显违反事实和法律。三、本案共245户房屋，上诉人富生源公司已全部销售并获得了全部购房款，不存在事实不清的问题。四、关于林场是否要向富生源公司支付违约金的问题。林场只对本单位职工参加回购购买的房屋负责，不存在延期付款支付违约金的问题。五、关于购房者的上级财政补助费问题。1.关于林场53户职工购房者的补助款问题。林场已将补助款补给各户用于购房使用，即使没补也是林场职工与本单位的关系，与上诉人无关。2.关于林场单位外面社会人员购房者的补助款问题。富生源公司没有这项诉讼请求，依法不应审理；林场无直接法律义务补助给社会购房人员；对于林场外人员购房，富生源公司已足额收取购房款，无补助社会人员购房者3万元的依据；林场职工购买房屋并未超出商品房买卖合同价款补助。六、关于上诉人是否要承担占用林场多预付购房款时间银行利息问题。富生源公司作为房地产开发商一边向政府索要全部施工建房进度款，一边向购房户收取购房款，双重收费造成多收取林场1197多万元，根据公平原则富生源公司在退回多收预付款同时应支付占用使用时间银行利息。 富生源公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付1457.32平方米房屋架空层(车库)的回购价款7286600元；2、请求判令被告支付逾期付款违约金13318747元；3、本案诉讼费由被告负担。 林业总场向一审法院起诉请求：1、判决驳回原审原告诉讼请求；2、判决反诉被告返还反诉原告多预付的购房款本金668万元及占用时间利息(利息以668万元本金为基数,按月息6厘计算,计算时间从2015年5月1日开始计算至还清为止)；3、判决反诉被告向反诉原告支付延期交房及项目设施使用违约金917.5万元；4、诉讼费用由反诉被告承担。2019年8月5日，林业总场将原第2项诉讼请求“判决反诉被告返还反诉原告多预付的购房款本金668万元及占用时间利息(利息以668万元本金为基数,按月息6厘计算,计算时间从2015年5月1日开始计算至还清为止)”中的668万元变更为12827844.6元。 一审法院认定事实：被告兴安县摩天岭林业总场系事业法人单位，经费来源为财政补助。因被告有职工居住在危旧房屋，为尽快解决其职工住房困难，有效改善职工的住房条件和生活环境，2011年11月10日，被告林业总场依据有关文件精神，制定了兴安县国有摩天岭林场危旧房改造工程实施方案，参建对象：林场现有在册在编干部职工（含离退休）以户为单位参建。该方案制定后，被告林业总场将上述方案上报兴安县林业局。兴安县林业局同意该方案后，并以其名义将被告林业总场危旧房改造工程实施方案上报桂林市林业局、桂林市发展改革委员会、桂林市住房保障工作领导小组办公室，2011年11月24日，上述三个单位联合对兴安县林业局关于兴安县摩天岭林业总场危旧房改造工程实施方案作出同意该方案的批复。该批复载明危房改造总户数为245户，改造方式为林场场部原址重建60户，异地新建185户，总建筑面积为24500平方米；投资规模为3062.5万元；投资方式为中央预算内投资245万元，自治区配套资金245万元，林场自筹资金2572.5万元；项目建设期限为2011年11月至2012年12月。原告富生源公司于2013年7月23日经原兴安县工商行政和技术监督局核准成立的有限责任公司。经营范围：房地产项目的投资；房地产开发、经营；对基础设施建设、酒店、旅游、广告传媒、公路建设、桥梁建设、装饰工程的项目投资；建材销售等。2013年7月26日，原告依法取得位于兴安县双拥路公路管理局后面国有出让土地一宗，该宗出让土地编号为2013A25，宗地面积2706.7平方米，同年7月29日，原告在该处又取得编号为2013A26国有出让土地一宗，该宗宗地面积8200.04平方米。2013年8月12日，原告取得上述两宗土地的建设用地规划许可证。被告为解决其职工的居住条件，其作为甲方与作为乙方的原告于2013年12月31日自愿签订《兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目房屋回购合同》，该合同的主要内容有：“一、项目手续：本项目位于兴安县双拥路公路局和气象局后面及侧面（两宗地），占地面积为16.3亩。……；二、项目建设基本情况：1、户型及层高明确如下：本小区由12栋6F＋1楼房屋组成，住宅层高2.9米，架空层高3.9米，楼房密度，采光及绿化等以住建局的招投标文件规定的要求执行。……；三、工程建设：1、本工程一切建设施工手续均由乙方负责办理，并承担相应费用。乙方在办理相关手续时，属该项目享受的优惠政策，甲方应积极配合乙方办理减免事宜。2、乙方所承建甲方的危旧房改造项目建设，乙方承诺在2015年1月31日前全部交付使用，所有附属设施在2015年5月31日前全部交付使用；四、房屋回购的相关事宜：1、该危旧房改造项目总建设户数为245户（具体户型及面积以双方认可及住建局批复的设计图为准），房屋建成后除甲方有权享受的职工购买外，余下的房屋可由林业系统符合条件的职工购买（或由政府回购）。项目商铺由乙方自行销售（商铺销售权益归乙方所有），同等条件下，甲方职工有优先购买权。2、该项目建设的245套房由12栋6F＋1楼房组成，户型设计面积由约90平方米、105平方米和120平方米三种户型，其中三房二厅两卫150套（户），二房二厅一卫96套（户），一楼架空层总建设面积为4453.23平方米（以上面积最终以房产证为准）。3、房屋回购合同签订事宜，甲方须在乙方取得设计图确认后，由甲方统一签订房屋定购合同。在乙方取得预售房屋销售许可证时，由甲方通知职工与乙方签订商品房屋销售合同，由乙方负责办理与银行按揭等相关手续；五、付款方式及价格：1、按拍卖文件规定，经双方协商，乙方所建住宅甲方以平方米2490元的平均单价向乙方全部回购，乙方架空层（车库）以每平方米5000元的平均单价向甲方出售，本合同签订后，甲乙双方不得因国家政策变化等各种因素调整价格（双方约定的条款不在之列）。各套房屋的单价是以平均价为基础，按不同楼层比例，计算相关系数后确定（具体以甲方召集会议确定后的各栋数及楼层价格表为准）。2、甲乙双方签订本合同后在2014年1月20日前，甲方一次性支付乙方购房总价的10％，甲方根据乙方工程进度，在建好第一层后，甲方再付10％购房款，之后，乙方每封顶一栋，甲方在10日内支付该栋楼房总价的30％，乙方在交付房前10日内，甲方支付剩余购房款的98％（所扣2％建筑款作为质保金和办证保证金），待办理好土地使用权证和房产证后10日内，甲方一次性付清。甲方交纳办理房产证所需的各项税费后，由乙方统一办理。……；六、违约责任及争议处理：1、由于乙方原因，未能在约定的时间内按质、按量、按时完成该项目建设视为违约，每延迟一天，乙方按甲方所支付的房款的0.1％的比率支付违约金。施工过程中遇政府政策需要停工的，及自然灾害等不可抗力因素造成停工的，不计算在施工工期内。2、甲方未能按时定额按本合同约定交款，视为违约，按照延迟天数，每日支付所欠款部分的0.1％的违约金。……。”该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将涉案工程交由广西景华建设工程有限公司承建设工，广西冠雅工程管理有限公司对涉案工程的质量进行监督管理。原告对涉案工程施工后，被告在2014年1月至2015年12月期间，被告通过银行转账方式向原告预付购房款总计2159万元，其中2014年1月22日预付200万元、3月6日预付100万元、5月9日预付30万元、6月30日预付204万元、9月11日预付100万元、9月26日预付100万元、10月24日预付100万元、11月13日预付100万元、12月4日预付20万元、2015年1月23日预付100万元、2月11日预付200万元、3月12日预付100万元、4月28日预付120万元、8月3日预付200万元、8月28日预付90万元、9月24日预付50万元、10月14日预付130万元、11月9日预付100万元、12月10日预付115万元。原告诉称其于2014年8月19日、8月27日先后两次向被告发函要求拨付摩天岭林场危旧房改造工程的进度款，被告否认收到过上述函件。2015年3月～2015年9月，涉案部分工程竣工后，建设方、施工方及监理方对涉案工程的房屋逐套进行初步验收，结论是合格。2015年8月10日，原告就全部涉案房屋委托桂林市德聚房地产有限责任公司进行销售，双方签订了《兴安县摩天岭林场危旧房改造项目及光伏小区项目全案营销代理合同》。由于被告职工报名购房者较少，为此，兴安县住房制度改革委员会办公室与被告于2015年10月8日联合向社会发出《关于国有摩天岭林场危旧房改造项目剩余住房处置的公告》，该公告中载明，凡符合购房条件的购房者，通过房改办审核后，可享受每套30000元的政府补贴。同年10月15日，被告向原告出具兴安县国有摩天岭林业总场职工棚户区改造交款名单中载明是81户，其中53户为被告职工。同年10月30日，原告向被告发函，要求被告符合购房的职工在11月30日前与售楼部签订预购房合同，逾期视为放弃购房权利，由开发商自行对外销售。2016年1月18日，原告取得涉案房屋的商品房预售许可证。2016年3月3日，涉案工程全部竣工后，建设单位原告富生源公司与施工单位、勘察单位、设计单位及监理单位对涉案工程质量进行了竣工验收，结论是：合格。涉案房屋经验收合格后，原告分别与被告的职工53户签订了《商品房买卖合同》。同时，原告委托兴安县兴鑫房地产测绘有限责任公司对涉案房屋逐套进行了测绘，其中被告职工购买的53套涉案房屋的面积为5834.092㎡，依照《回购合同》的约定，被告53户职工购买的上述53套房屋，其应按均价2490元／㎡向原告支付购房款，但由于被告职工所购买的房屋的楼层、户型不同，为此，原告与被告职工约定按《商品房买卖合同》约定的价款支付购房款，53户职工应支付原告购房总价款为14911938.77元。对上述53户购房总价款，原、被告双方已认可。从原告提供的张征宏的房屋质量保证书载明的内容来看，涉案房屋在2016年3月30日已交付。涉案房屋在此时虽已交付，但一些配套设施至今未完成。涉案房屋除被告职工购买53套外，剩余的房屋原告已全部对外销售。原告提供的《兴林小区摩天岭林场职工》购房名单中载明的刘前德、刘艳萍、陈住文、刘佳丽、阳广林、赵丽琼不属于被告提供的《事业单位机构编制证》中载明的在职职工或离退休人员。2017年8月10日，原告就兴林小区车库销售方案发函给被告，要求被告职工在2017年8月15日至8月17日期间向其购车库可享受优惠，逾期视为被告职工放弃优先购买权。 另查明，涉案房屋经兴安县住房制度改革委员会审核批准，获得准购证的购房户共有230户，其中被告职工53户，每户可获得政府补贴40000元，被告职工享受的政府补贴，已包含在被告支付的53户购房款中。原告主张非被告职工每户享受政府补贴30000元，但其未提供获得准购证的非被告职工177户的《商品房买卖合同》和销售发票及少收取每户30000元购房款的证据。 再查明，被告职工直接支付和向银行按揭贷款方式支付给原告购房款8821961.37元，加上被告支付给原告的21590000元，被告与其职工共支付给原告30411961.37元。在2015年10月19日～11月14日期间，原告收取108名购房者定金、首付尾款等总计3311602元，此款原告已转存被告的银行账户，上述款项中，被告职工占639424元，非被告职工占2672178元。原告提交的被告收取对外销售人员的款项名单中，除石勇、文红艳、邓章秀两户外，被告收取刘前德等21户款项，合计851820元。经计算，被告多支付购房款11976024.6元（30411961.37元－14911938.77元－2672178元－851820元）。中国人民银行公布的2014年度6个月期的贷款年利率5.6％、2015年度贷款年利率4.85％、2016年度贷款年利率4.35％。 一审法院认为，根据诉辩双方的意见，该院归纳本案的争议焦点如下：一、本诉原告的诉请是否有事实及法律依据；二、反诉原告的反诉请求是否有事实及法律依据。 关于焦点一，应从以下几个方面分析评议：关于回购合同的效力问题；关于被告是否应支付架空层（车库）的回购款7286600元的问题；关于被告是否应承担逾期支付工程预付款违约金13318747元的问题。 （一）关于回购合同的效力问题。 该院认为，《兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目房屋回购合同》系原、被告双方自愿签订，是双方真实意思的表示，该合同的内容除第四条第1项中余下的房屋或由政府回购，因原、被告双方均未向该院提供证据证明上述约定的内容是得到了政府的授权或追认，对双方无约束力，视为未约定。该合同的其他内容未违反我国法律及现行行政法规等强制性规定，应属有效。 （二）关于被告是否应支付架空层（车库）的回购款7286600元的问题。 该院认为，《兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目房屋回购合同》第五条第1项约定“乙方架空层（车库）以每平方米5000元的平均单价向甲方出售”，而并非回购，而买卖遵循的是自愿原则。2017年8月10日，原告就兴林小区车库销售方案发函给被告，要求被告职工在2017年8月15日至8月17日期间向其购买车库可享受优惠，逾期视为被告职工放弃优先购买权。从上述函件的内容证实，架空层（车库）被告职工若在上述时间购买，可享受优惠，逾期视为放弃优先购买权。若被告职工在上述时间不向原告购买，丧失的是优先购买车库的权利。该函件的内容与合同第五条第1项约定相互印证，车库属于原告自行销售的范畴。综上，该院认定合同约定被告职工只是对架空层（车库）享有优先购买权而已，不属于被告回购范围。因此，原告要求被告支付未销售的架空层（车库）的回购款7286600元，无事实和法律依据，其理由不成立，该院不予支持。 （三）关于被告林业总场是否应承担逾期支付工程预付款违约金13318747元的问题。 该院认为，《中华人民共和国合同法法》第六十条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照上述法律规定，只有当被告存在违约的情形，才承担赔偿损失等违约责任。合同第五条第2项规定，被告在2014年1月20日前，一次性支付给原告购房总价款的10％，而被告在2014年1月22日才向原告支付200万元购房款，逾期2天支付。被告的上述行为，已构成违约，应承担违约责任。依照合同法第一百一十三条规定，被告赔偿原告的损失数额应相当于因其违约给原告所造成的实际损失。原、被告双方在合同第六条第2项约定“甲方未能按时定额按本合同约定交款，视为甲方违约，按照延期天数，每日支付所欠款部分0.1％的违约金。”上述约定的违约金计算方法，换算成年利率为36％，明显高于中国人民银行公布的2014年度同期同档次贷款年利率5.6％，依照合同法第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定，应当予以造当减少，应以年利率5.6％计算原告的利息损失。原告的利息损失应以多少数额为基数进行计算，根据合同约定，被告在2014年1月20日前一次性向原告支付购房总价款10％。按照合同约定的建设面积、单价，245户的房屋总价款为61628197.2元（24750.28㎡×2490元／㎡），此约定是基于被告全部回购245套商品房。原、被告双方在回购合同第四条第一项中约定，该危旧房改造项目总建成户数为245户，房屋建成后除被告职工有权购买外，余下的房屋可由林业系统符合条件的职工购买（或者政府回购）。而此条款并未约定，原告建成的245户房屋全部由被告购买。因此，原告以全部建成的245户房屋，向被告主张违约责任，无合同依据。根据双方对合同的履行，原告于2015年10月30日向被告发函，要求被告符合购房的职工在11月30日前与售楼部签订预购房合同，逾期视为放弃购房权利，由开发商自行对外销售。在原告限定的最后期限，被告的职工只购买了53套，在此情形下，原告自行将余下的房屋已全部对外销售。上述事实表明，原、被告双方在履行回购合同过程中，原告同意被告回购53套，其余房屋已由被告自行对外销售。双方的上述行为，该院认定，原、被告双方对合同约定的回购房屋的数量作出了相应的变更处理。故原告自行对外销售的部分房屋，不属于被告违约。由于被告回购的53套商品房屋，总价款14911938.77元。因此，在本案中，应以14911938.77元为基数计算违约损失。依照回购合同约定，被告应在2014年1月20日前应支付原告购房款14911938.77元的10％，但被告在2014年1月22日才支付，故被告逾期付款构成违约。被告逾期付款的违约行为给原告造成的损失，应依法予以赔偿。经计算，被告在第一期逾期付款给原告造成的利息损为463.93元（14911938.77元×10％×5.6％÷12÷30×2）。因此，原告要求被告赔偿2014年1月20日～1月22日期间的违约损失463.93元的诉请，该院予以支持。合同约定：“甲方根据乙方的进度，在建好第一层后，甲方再付10％的购房款，之后，乙方每封顶一栋，甲方支付剩余购房款总价的30％，乙方交付房屋前10日内，甲方支付剩余购房款的98％”，在本案中，原告未提供证据证明涉案房屋第一层是何时建好，每栋房屋何时封顶。因此，原告没有证据证明被告在支付进度款时存在逾期支付的违约行为。即使依照原告自己提供的1～12号楼第一层建好时间来看，第一层建好是在2014年4月10日～2014年10月31日期间，依照合同约定被告向原告再付10％的购房款即1491193.88元。被告在2014年1月22日预付200万元，依照合同约定扣除其应在2014年1月20日预付的购房款1491193.88元外，剩余508806.12元应作为被告的后期交款，在2014年1月22日～2014年10月31日期间，被告向原告支付第一层建好的工程进度款6868806.12元，远远超出被告应支付给原告1491193.88元第一层建好的工程进度款，故被告支付第一层建好的工程进度款不存在违约。因此，原告要求被告支付第一层建好的进度款违约金的诉请，无事实依据，该院不予支持。被告职工购买涉案房屋1～12号楼何时封顶，原告未提供证据证明。即便依照原告提供每栋楼的封顶时间，1～12号楼的封顶时间在2014年7月20日～2015年5月28日，其中5、6、7号楼的封顶时间是2014年7月20日，被告职工购买上述几栋楼有10套，总价款2595718.45元，依照合同约定约定，被告在原告封顶后10日内，应在2014年7月30日支付每栋楼的进度款30％，即778715.54元（2595718.45元×30％），而在2014年7月30日前，被告已向原告预付购房款为：5340000元，扣除被告在2014年1月20日应支付给原告10％购房款及第一层建好被告所支付给原告10％的款项后，剩余的2417612.24元，远远超出其应支付的778715.54元。故被告不存在在5、6、7号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。8号楼在2014年8月20日封顶，被告职工只有1户购买该栋楼房的1套住房，依照合同约定，被告在原告封顶后10日内，即2014年8月30日被告应支付该栋楼其职工向原告购买的房屋总价款30％进度款，即72773.88元（242579.61元×30％），扣除上述应付购房款及进度款后，剩余的1638896.7元（2417612.24元－778715.54元），远远超出其应支付的72773.88元。故被告不存在在8号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。9号楼在2014年8月31日封顶，被告职工有2户购买该栋楼房的2套住房，依照合同约定约定，被告在原告封顶后10日内，即2014年9月10日被告应支付该栋楼其职工向原告购买的房屋总价款30％进度款为148651.78元（247752.96元×2×30％），扣除上述应付购房款及进度款72773.88元后，剩余的1490244.92元（1638896.7元－148651.78元），远远超出其应支付的148651.78元。故被告不存在在9号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。11～12号楼在2014年10月31日封顶，被告职工有16户购买该两栋楼房的16套住房，依照合同约定约定，被告在原告封顶后10日内，即2014年11月10日被告应支付该栋楼其职工向原告购买的房屋总价款30％进度款为1457554.45元（4858514.84元×30％），从2014年9月11日至2014年10月24日，被告又向原告预付购房款3000000元，加上之前剩余的购房款1490244.92元，合计4490244.92元，远远超出其应支付的1457554.45元。故被告不存在在11～12号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。10号楼在2014年12月20日封顶，被告职工有9户购买该两栋楼房的9套住房，依照合同约定约定，被告在原告封顶后10日内，即2014年12月30日被告应支付该栋楼其职工向原告购买的房屋总价款30％进度款为639870.56元（2132901.88元×30％），从2014年11月3日至2014年12月4日，被告向原告预付购房款1200000元，加上之前剩余的购房款3032690.47元（4490244.92元－1457554.45元），合计4232690.47元，远远超出其应支付的639870.56元。故被告不存在在10号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。3号楼在2015年1月10日封顶，被告职工有2户购买该两栋楼房的2套住房，总价款550546.17元。依照合同约定约定，被告在原告封顶后10日内，即2015年1月20日，被告应支付该栋楼其职工向原告购买的房屋总价款30％进度款为165163.85元（550546.17元×30％），由于之前被告所预付的购房款剩余3592819.91元（4232690.47元－639870.56元），远远超出其应支付的165163.85元。故被告不存在在3号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。1～2号楼在2015年2月28日封顶，被告职工有13户购买该两栋楼房的13套住房，依照合同约定约定，被告在原告封顶后10日内，即2015年3月10日被告应支付该栋楼其职工向原告购买的房屋总价款30％进度款为1116815.98元（3722719.92元×30％），由于被告在2015年1月23日至2月11日期间向原告预付购房款300万元，加上之前剩余的3427656.06元（3592819.91元－165163.85元），合计6427656.06元，远远超出其应支付的1116815.98元。故被告不存在在1～2号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。虽然4号楼在2015年4月10日封顶，但被告职工没有向原告购房该栋楼的的商品房，故被告不存在对该支付购房进度款的问题。原告在2016年3月30日交房，依照回购合同约定，被告应在2016年3月20日前向原告支付剩余购房款的98％，被告职工向原告购房53套总价款14911938.77元，而截止2015年12月10日，被告累计向原告预付购房款21590000元，故被告未违反此约定，不存在违约。综上，原告要求被告支付逾期付款违约金463.93元之诉请，该院予以支持。原告要求被告支付逾期付款违约金13318747元超出463.93元的部分，无事实依据，该院不予支持。 关于焦点二。应从以下几个方面分析评议： （一）关于反诉原告要求反诉被告返还其多预付的购房款本金12827844.6元及占用时间利息(利息以12827844.6元本金为基数,按月息6厘计算,计算时间从2015年5月1日开始计算至还清为止)可否支持的问题。 该院认为，根据本案查明的事实，反诉原告职工只购买涉案房屋53套，此53套房屋的总价款为14911938.77元。反诉原告职工直接支付和向银行按揭贷款的方式支付给反诉被告购房款8821961.37元，加上反诉原告支付给原告的21590000元，反诉原告与其职工共支付给反诉被告30411961.37元。在2015年10月19日～11月14日期间，反诉原告收取108名购房者定金、首付尾款等总计3311602元，此款反诉被告已转存反诉原告的银行账户，上述款项中，反诉原告职工占639424元，非反诉原告职工占2672178元。反诉原告收取刘前德等21户的购房款，合计851820元。经计算，反诉原告多支付购房款给反诉被告11976024.6元（30411961.37元－14911938.77元－2672178元－851820元）。反诉原告多支付的款项，反诉被告没有合法的占有依据，依法应当由反诉被告返还给反诉原告，反诉被告拒不返还，损害了反诉原告的合法权益。因此，反诉原告要求反诉被告返还其多支付给反诉被告的预付购房款11976024.6元，其理由正当，该院予以支持。在本案中，反诉原告要求反诉被告返还其多预付的购房款本金12827844.6元，超出11976024.6元的部分，其理由不正当，该院不予支持。反诉被告主张，非反诉原告职工即社会人员有177户的准购证，反诉原告应支付其政府补贴5310000元（177户×30000元）。因该补贴是政府补贴给取得准购证的购房者，而不是直接补贴给开发商。只有当反诉被告依照《商品房买卖合同》中约定的价款，对取得准购证的购房者每户少收30000元的情形下，反诉被告才有权要求反诉原告向其支付。在本案中，反诉被告仅提供非反诉原告职工177户的准购证，未提供购房者的《商品房买卖合同》及向其交纳购房款的票据，反诉被告仅凭准购证，不足以证明取得准购证的每户向其少交30000元的购房款。故反诉被告要求反诉原告向其支付非反诉原职工取得准购证的每户30000元的政府补贴的证据不足，该院不予支持。待反诉被告确有证据证明，其对取得准购证的非反诉原告职工每户少收30000元，反诉被告可另行起诉。至于反诉原告要求反诉被告从2015年5月1日开始以12827844.6元为基数按月息6厘计算利息至还清为止的问题。关于此项请求，需要确定利息计算的起始时间。合同约定，房屋的最终面积以产权证为准。反诉被告为购房者办理产权证的面积是以兴安县兴鑫房地产测绘有限公司对涉案房屋的测绘面积，作为办理产权证的依据，而该公司于2016年5月20日完成对涉案房屋面积的测绘。反诉被告收到兴安县兴鑫房地产测绘有限公司对涉案房屋的测绘报告后，可经其核算，知晓反诉原告的职工向其购买的53套房屋应当向其交纳购房款的具体数额，对反诉原告多交纳的购房款，由于反诉被告没有合法的占有依据，应当及时返还，但其未返还，继续占有使用，给反诉原告造成了一定的利息损失。综上，根据公平原则，该院确定反诉原告的利息损失从2016年5月21日开始计算，以反诉被告占有使用反诉原告多交纳的11976024.6元购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款年利率4.35％计算。因此，反诉原告要求反诉被告从2016年5月21日起以11976024.6元为基数按年利率4.35％赔偿反诉原告的利息损失至多支付的购房款全部返还清时止之诉请，事实清楚，于法有据，该院予以支持。反诉原告要求反诉被告从2015年5月1日起以12827844.6元为基数按月息6厘计算利息至还清为止之诉请，其理由不正当，该院不予支持。 （二）关于反诉被告向反诉原告支付延期交房及项目设施使用违约金917.5万元（425天×2159万元×0.1％）可否支持的问题。 该院认为，合同约定，涉案房屋在2015年1月31日前全部交付使用，所有附属设施在同年3月31日前全部交付使用。根据本案查明的事实，涉案房屋在2016年3月30日才交付，附属设施在2019年6月14日该院召集双方进行勘验时，仍未建好。因此，反诉被告的上述行为，构成违约，反诉被告依照合同约定及法律向反诉原告支付违约金。合同法第一百一十三条规定，反诉被告赔偿反诉原告的损失数额应相当于因其违约给反诉原告造成的损失。被告的违约行为除给反诉原告造成利息损失外，反诉原告无证据证明还有其它损失。在本案中，该院已支持了反诉原告要求反诉被告支付其利息损失之诉请，反诉原告再要求反诉被告向其支付违约金，该院不予支持。 综上所述，案经该院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）兴安县国有摩天岭林业总场在本案判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）桂林富生源投资有限责任公司违约金463.93元；二、驳回原告（反诉被告）桂林富生源投资有限责任公司的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）桂林富生源投资有限责任公司在本本案判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）兴安县国有摩天岭林业总场多支付的购房款11976024.6元及利息（利息从2016年5月21日起，以11976024.6元为基数按年利率4.35％计算至多支付的购房款全部返还清时止）；四、驳回被告（反诉原告）兴安县国有摩天岭林业总场的其他诉讼请求。本案收案件受理费144827元，原告负担144825元，被告负担5元；收反诉费75907元，反诉原告负担41316元，反诉被告负担34591元。 本院二审期间，围绕争议焦点上诉人富生源公司提交了新的证据：第一组证据，《面积、价款汇总表》、《违约金汇总表》、《2014年1月20日应付款项（首付款）违约金》、1-12号楼进度款违约金。证明违约金的计算方式，1.以住房245套、面积总计25237.23平方米，按2490元/平方米计算确定被上诉人应付购房总价62840702.7元；2.以每栋楼住房面积，按2490元/平方米计算确定被上诉人对应每栋楼应付购房总价；3.根据《回购合同》第五条第二款约定，依据实际工程进度确定被上诉人应付款的时间节点,该时间节点作为被上诉人“逾期”时间计算点，并计算确定被上诉人对应时间节点应付款金额；4.被上诉人逾期未付款金额=被上诉人对应时间节点应付款金额-被上诉人已付款金额-已回收房款金额；5.以被上诉人逾期未付款金额为基数，按逾期天数、每天1‰标准计算违约金；6.进行违约金累计。被上诉人林业总场质证意见，245套面积计算没有问题，总价款没有问题；其他的不能算事实证据证明，是其单方的请求；合同的表述是对职工购买成就条件，不购买的是政府和其他林业系统成就；在职工购买了53套后，富生源公司按照合同统一对外销售，六千多万的总价款已经收取，并未欠款。第二组证据，《兴林小区时间节点》、工程监理单位工程进度资料，证明1-12号楼对应建好第一层的时间、对应封顶的时间。林业总场质证意见，真实性不认可，是自己打印的材料，没有任何盖章证明。第三组证据，《发放报告》、《会议纪要》、《剩余住房处置公告》、《林场职工贷款申请》，证明对符合条件的购房人，包括属林场职工的购房人及林场职工以外的购房人，政府给予每套3万元的政府补贴；属林场职工的购房人，除享受每套3万元的政府补贴外，另由被上诉人再补贴每套1万元；上述人员中属林场职工的购房人每套4万元、林场职工以外的购房人每套3万元方式兑现购房人民政府补贴；上诉人已经少收了实际购房人的款项。林业总场质证意见，真实性认可，补助是林场内部的事情，职工购买的53套房不欠林业总场的款；上诉人并未提供证据少收了购买者的款项。 林业总场提供了以下新证据：证据一，《商品房预售许可证》，该项目属商品房建设商品房，销售完全是富生源公司的独立行为，不存在林场代销的问题。证据二，建筑工程施工许可证，该项目商品房建设施工属富生源公司独立行为，不存在林场代建的问题。证据三，建设用地规划许可证，证明该项目商品房规划属富生源公司规划建设独立行为，不属林场规划建设项目。证据四，兴安县人民政府兴国用（2014）第014201国有土地使用权证（出让），证明该项目土地属富生源公司以招投标挂牌拍卖取得的国有出让土地，不存在林场代建的问题。证据五，秦邦力、张艳华《商品房买卖合同》，2012年兴安县城区双拥路该路段商品房销售市场价在每平方米2100-2500元左右；富生源公司开发本项目同路段相邻房地产项目房屋销售平均价在每平方米2490元，富生源公司已自行按当时商品房市场价全部销售，林场不存在违约问题。富生源公司质证意见，对证据一、二、三、四的证据三性无异议，对证明目的有异议，不能证明被上诉人说的代建的问题；对第五组证据的真实性不认可，没有原件核对，对关联性不认可。 上诉人富生源公司对一审法院查明的以下事实有异议：1.一审判决书第20页，漏查两宗土地使用权的出让合同，约定该宗土地为限价商品房用地，限价商品房均价小于等于2490元每平方米，该宗地只能用于兴安县摩天岭林场危旧房改造工程的限价商品房等内容。2.第22页12-20行，2159万元并非全部由林业总场支付，其中2014年6月30日的204万、2015年3月12日的100万元、2015年12月10日的115万元、2015年10月14日（实际应为2014年10月14日）的130万，合计549万元系兴安县财政局支付，此外漏查的财政支付款项还有2014年8月28日的90万元；2159万元性质认定为“预付购房款”有误，款项性质应为工程款，被上诉人提交的《付款申请报告》、《借条》均载明款项为工程款。3.漏查各楼栋一层封顶的时间节点。4.第24页第6行，未查明是哪些配套设施未完成，双方合同第三条第二项约定所有附属设施在2015年3月31日前全部交付使用，但对哪些属于“附属设施”没有明确约定。5.第23页11行认定错误，是林业总场向其职工发出兴安县摩天岭林业总场关于危房改造的通知。6.第24页15-17行表述错误，获得政府补贴3万元，另外1万元是林场自行补助给职工的。7.第25页6-8行，多付的购房款中应扣除639万，应计算为5586024.6元。 经二审审理查明，一审查明的下列事实应予纠正外，其他事实属实，本院予以确认。1、第22页11-20行，应纠正为，被告通过银行转账方式向原告支付预付款总计1510万元，其中2014年1月22日预付200万元、3月6日预付100万元、5月9日预付30万元、9月11日预付100万元、9月26日预付100万元、10月24日预付100万元、11月13日预付100万元、12月4日预付20万元、2015年1月23日预付100万元、2月11日预付200万元、4月28日预付120万元、8月3日预付200万元、8月28日预付90万元、9月24日预付50万元、11月9日预付100万元。兴安县财政局通过银行转账方式向原告支付政策补助款总计639万元，其中2014年6月30日汇款204万、2014年8月28日汇款90万元、2014年10月14日汇款130万、2015年3月12日汇款100万元、2015年12月10日汇款115万元；2、第23页11行至12行，“原告向被告发函”应予以纠正为，“被告向其职工发出兴安县摩天岭林业总场关于危房改造的通知”。3、第24页15-17行，“获得政府补贴40000元”，应予以纠正为，“获得政府补贴30000元，林场自行补助给职工10000元”。 另查明，2013年7月26日、7月29日，兴安县国土资源局与桂林富生源投资有限责任公司签订两份《国有建设用地使用权出让合同》，其中第十三条约定，“该宗地为商品房用地，限价商品房均价2490每平方米”，“该宗地只能用于兴安县摩天岭林场危旧房改造工程的限价商品房”。上诉人并未提供其建设各栋楼完工一层及封顶时间点的证据，其自行制作的各栋楼一层及封顶时间节点，被上诉人不予认可。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：1.逾期付款违约金如何计算，逾期付款基数如何确定，按何种利率标准支付违约金；2.财政支付的639万元补助款是何种性质，应否返还给林业总场；3.上诉人收取的购房款属于什么性质；4.一审判决返还的款项利息从什么时间按照什么利率计算。 本院认为，关于焦点一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方签订的《兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目房屋回购合同》第五条第2项规定，被上诉人在2014年1月20日前，一次性支付给上诉人购房总价款的10％，未能按时定额按本合同约定交款，视为违约，按照延期天数，每日支付所欠款部分0.1％的违约金。双方约定的违约金明显过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。违约金应当按中国人民银行公布的2014年度同期同档次贷款年利率5.6％计算是合理的。双方约定建房户数为245户，总建筑面积为24750.28平方米，每平方米单价2490元，合同价款总额是61628197元，被上诉人应当在2014年1月20日前支付购房总价款的10%即6162819.7元给上诉人，逾期应当承担违约责任。一审判决以2015年10月30日被上诉人向其职工发出兴安县摩天岭林业总场关于危房改造的通知，确认职工只购买了53套房总价款14911938.77元的10％核算逾期付款违约金明显不当，应予纠正。经核算违约金是：1、至2014年1月22日付款2000000元，违约金是1891元（6162819.7元×5.6％÷365×2）；2、2014年1月22日至2014年3月6日付款1000000元，违约金是7025元（4162819.7元×5.6％÷365×12）；3、2014年3月6至2014年5月9日付款300000元，违约金是31056元（3162819.7元×5.6％÷365×64天）；4、2014年5月9日至2014年9月11日付款1000000元，违约金是54903元（2862819.7元×5.6％÷365×125）；5、2014年9月11至2014年9月26日付款1000000元，违约金是4287元（1862819.7元×5.6％÷365×15）；6、2014年9月26日至2014年10月24日付款1000000元，违约金是3706元（862819.7元×5.6％÷365×28）；7、2014年10月24日至2014年11月13日付款1000000元，违约金是2647元（862819.7元×5.6％÷365×20天）。此时，被上诉人已付清购房总价款的10%，应承担的违约金105515元。上诉人诉请被上诉人拖欠其建设各栋楼完工一层及封顶逾期付款违约金，因其未提供其建设各栋楼完工一层及封顶时间点的证据，其自行制作的各栋楼一层及封顶时间节点，被上诉人不予认可。对该请求，本院不予支持。 关于焦点二、2015年10月8日，兴安县住房制度改革委员会办公室与兴安县国有摩天岭林业总场联合向社会发出《关于国有摩天岭林场危旧房改造项目剩余住房处置的公告》，该公告中载明，凡符合购房条件的购房者，通过房改办审核后的购房人员，享受政府相关补贴政策，所购住房由政府补贴每套30000元。兴安县财政局向富生源公司支付的639万属于财政补助款，富生源公司从财政补助款向摩天岭林业总场职工53户购房户应支付每户30000元补贴，财政补助余款480万元是否已支付，应当由兴安县财政局商请相关部门同富生源公司进行结算处理，而不应直接判给摩天岭林业总场。 关于焦点三、上诉人收取的购房款属于什么性质。双方签订的《兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目房屋回购合同》，约定了回购房总户数为245户，总建筑面积为24750.28平方米，每平方米单价2490元。在摩天岭林业总场未能全部回购情况下，富生源公司经政府审批同意后将剩余房对外销售，收取的房款是履行合同的一部分，该款属于购房款，而不是建设工程款。 关于焦点四、一审判决返还的款项利息从什么时间按照什么利率计算合理。双方实际履行《兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目房屋回购合同》，摩天岭林业总场多支付给富生源公司的房款，只有经过诉讼才能确认。因此，应当从摩天岭林业总场提起诉讼之日起，以7176024，6元（11976024.6元－6390000+1590000）元为基数按年利率4.35％补偿摩天岭林业利息损失，至多支付的购房款全部返还时止。 综上所述，上诉人上诉理由部分成立，本院予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初491号民事判决； 二、被上诉人兴安县国有摩天岭林业总场给付上诉人桂林富生源投资有限责任公司逾期付款违约金105515元； 三、上诉人桂林富生源投资有限责任公司返还给被上诉人兴安县国有摩天岭林业总场多支付的购房款7176024，6元及利息（利息从2019年5月22日起，以7176024，6元为基数按年利率4.35％计算至全部返还时止）； 四、驳回上诉人桂林富生源投资有限责任公司的一审其他诉讼请求； 五、驳回被上诉人兴安县国有摩天岭林业总场的一审其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。 一审案件受理费144827元，反诉案件受理费75907元，二审案件受理费168274元。一、二审合计389008元。由上诉人桂林富生源投资有限责任公司负担324008元，被上诉人被兴安县国有摩天岭林业总场负担65000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王治斌 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王 凯 二〇二〇年四月十八日 法官助理 郑 欣 书 记 员 朱银燕