江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初1868号 原告：泰州市润森园艺有限公司，住泰州市海陵区公园北路**。 法定代表人：洪伟。 委托诉讼代理人：郭朱凤，江苏君谊律师事务所律师。 被告：陈书财，男，1962年6月11日生，汉族，，住泰州市姜堰区 委托诉讼代理人：陈晓军，江苏江豪律师事务所律师。 被告：吴顺才，男，1955年4月27日生，汉族，，住扬州市江都区 原告泰州市润森园艺有限公司（以下简称润森公司）与被告陈书财、吴顺才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润森公司委托诉讼代理人郭朱凤，被告陈书财及其委托诉讼代理人陈晓军，被告吴顺才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润森公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离并向原告交还位于通扬运河河南、新东风桥西侧的土地、地上建筑物及设备等附属设施；2、判令被告支付自2017年1月1日起至实际搬离之日止的资产使用费（按每年110000元的标准计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月17日，原、被告签订协议书一份，约定：一、原告将其位于通扬运河河南、新东风桥西侧冷库及院墙内的房屋和冷库设备（不含所占国有土地）按现状转让给被告，转让价格为人民币1700000元，被告分三次付清上述款项：本协议生效之日付给原告人民币550000元，2009年1月30日前付给原告人民币550000元、2010年1月30日前付给原告人民币600000元。二、以上第一条所涉范围内国有土地，原告将其租赁给被告使用，租赁期为二十年，租金起点标准为每亩3000元，每年递增3%。上述协议签订后，原告按照约定将上述资产交付被告使用，被告只支付了款项565000元。此后，双方又签订一份协议书，约定将被告己交资产购置款及被告此前投资建设的除速冻库以外的房屋、硬质地面和200KVA变电站等固定设施作价，按每年110000元抵算原协议签订日后9年租金，租赁期为2008年1月17日至2017年1月16日，在此期限内，被告仍可按照1700000元价格购买原协议约定的资产，转让完成后开始计算协议约定资产所占土地租金。同时约定，协议到期日止，被告未能完成原购买协议项下资产时，被告同等条件下优先承租，如未能续租，原告有权对外出租该冷库，被告不得干涉，并在15日内无条件移走抵算租金以外的可移动被告资产，向原告移交完好的房屋和冷库等设施，否则承担所有民事责任，不可移动的资产被告自动放弃，归原告所有。第二份协议签订后，被告一直未支付款项购买第一份协议约定的资产。协议期满后，双方未再签订租赁合同，被告也未支付租金。另，原告为国家出资的国有企业。综上，原告为维护自身的合法权益，特具诉状，恳请人民法院依法判准所请。 被告陈书财辩称，对于两份协议书的真实性没有异议。被告没有违反第二份协议中约定的交纳款项购买资产的义务，相反，被告多次向原告交纳，但原告拒绝接收。被告已按第二份协议的约定交纳了2017年及2018年的土地租金。被告在使用期间投入了大量人力、财力，修建加固了房屋，新建了道路，添置了制冷设备、配电房，还新建了办公用房、冷库等。被告要求原告继续履行合同，被告愿意按原合同约定交纳相应的受让款。综上，原告要求被告搬离没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告吴顺才辩称，其与被告陈书财是合伙关系，其同意被告陈书财代理人的意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定： 2008年1月17日，原、被告签订协议书一份，约定：一、原告将其位于通扬运河河南、新东风桥西侧冷库及院墙内的房屋和冷库设备（不含所占国有土地）按现状转让给被告，转让价格为人民币1700000元，被告分三次付清上述款项：本协议生效之日付给原告人民币550000元，2009年1月30日前付给原告人民币550000元、2010年1月30日前付给原告人民币600000元。被告必须按期一次付清上述款项，逾期一个月内，原告每日按0.3％加收滞纳金；逾期二至六个月内，原告每日按0.5％加收滞纳金；逾期六个月以上，为被告自行终止协议，放弃所付款项并无条件撤离，原告有权处置冷库及院内被告无条件放弃的任何财产。协议生效后，原告应积极协助被告办理相关手续，不得以任何理由违反协议，否则赔偿被告的所有经济损失。二、以上第一条所涉范围内国有土地，原告将其租赁给被告使用，租赁期为二十年（期满后比照本协议，双方友好协商再行续签），租金起点标准为每亩3000元，每年递增3%。每年租金一次缴清，先缴后用。被告如逾期一个月以上三个月以内，原告每日按0.3％加收滞纳金；逾期三个月以上六个月以内不缴，原告每日按0.5％加收滞纳金；逾期六个月以上未缴，为被告自行终止协议，一切后果由被告承担，原告有权处置场地上被告的任何财产。上述协议签订后，原告按照约定将上述资产交付被告使用，被告支付了资产购置款人民币565000元。 此后，双方又签订一份协议书，约定将被告己交资产购置款565000元及本协议签订日前被告投资建设的除速冻库以外的房屋、硬质地面和200KVA变电站等固定设施（详见示意图）作价，按每年110000元抵算原协议签订日以后9年租金，租赁期为2008年1月17日至2017年1月16日，在此期限内，被告仍可按照1700000元（实际须再缴纳1135000元）价格购买原协议项下的原告转让资产，并约定转让完成后，被告所占土地租金从2017年1月16日起计算，租金起点标准为每亩3000元，每年递增3%。同时约定，协议到期日止，被告未能完成原购买协议项下资产时，被告同等条件下优先承租，如未能续租，原告有权对外出租该冷库，被告不得干涉，并在15日内无条件移走抵算租金以外的可移动被告资产，向原告移交完好的房屋和冷库等设施，否则承担所有民事责任，不可移动的资产被告自动放弃，归原告所有；本协议由于国家或政府相关政策导致不能履行，被告应无条件服从，如有补偿按本协议第二条的相关约定处理。 上述两份协议均加盖有原告主管单位泰州市海陵区林业技术推广中心和原告主管部门泰州市海陵区农业委员会的印章。 庭审中，被告陈书财提供了一份原告工作人员李Xx与被告陈书财的现场谈话录音，拟证明被告拒绝原告交纳资产购置款，关于录音的具体时间，被告陈书财表示记不清楚。原告质证认为，从录音中可以听出李Xx一直没有明确答复收到交款申请，且李Xx不是原告单位法定代表人，无权处置涉案协议的履行问题。 2020年3月26日，本院组织原、被告双方进行现场勘查，并对以下事实进行了确认：1、原告在第一份协议签订后交付给被告的冷库设备即是原告提供的2004年5月6日《工矿产品购销合同》中载明的拼装式冷库3套，包括拼装库板、制冷机组（50匹）、冷风机、风幕机、电脑控制箱、冷却水塔、水泵及全套冷库的配套件，上述设备目前均在冷库内；2、《润生冷库平面图》中用红笔标注速冻库的房屋系第二份协议中“本协议签订日前乙方投资建设的除速冻库以外的房屋、硬质地面和200KVA变电站等固定设施”中的速冻库；用红笔标注的“第二份协议后新建”的房屋系由被告在第二份协议签订后新建；3、《2011年2月18日冷库示意图》是第二份协议的附件，该示意图所示情况系第二份协议签订时现场的情况，第二份协议系2011年春节前后签订的。 本院认为，本案所涉两份协议涉及国有资产转让、房屋及设备租赁、土地租赁三个法律关系。第一份协议约定的国有资产转让原、被告并未能履行完毕，后签订第二份协议，由国有资产转让转变为租赁，在租期内，被告仍可按第一份协议的价格购买原协议项下的转让资产。但在租赁期限内，被告并未能完成原购买协议项下的资产，资产转让协议未能履行。被告辩称其曾向原告申请要求缴纳资产转让款，原告拒绝，并提供了与原告工作人员的录音佐证，即便被告向原告申请缴款原告拒绝的事实存在，被告仍可在租赁期限内通过转账、提存、诉讼等方式来履行资产转让协议，而被告目前的证据仅系证明向原告提交了缴款申请，并不能据此认定未能完成资产转让的责任在原告。在资产转让协议未能履行的情况下，原、被告之间的租赁期限已届满，原告要求被告将承租的土地、地上建筑物及设备交还原告，符合法律规定，本院予以支持。关于被告对所承租的原告冷库进行的加建二层隔板、升降机等，应属于装饰装修的范畴，被告未有证据证明该装饰装修征得原告同意，故被告装饰装修发生的费用，应由被告承担。关于被告所建的速冻库及在第二份协议签订后新建的房屋，其在所承租的土地上新建房屋，未征得出租人同意，在交还土地时应将所建房屋拆除，相关费用由被告自行承担。关于被告所建在第二份协议中用以抵算租金的除速冻库以外的房屋、硬质地面和200KVA变电站等固定设施，由于已经折价给原告抵算租金，故该部分固定设施应一并交付原告。原告出租给被告的房屋未取得建设规划许可证，双方之间关于房屋租赁部分应属无效，原告依据无效协议主张租赁期满被告任何物品均不能搬离、所有自建房屋及物品应一并交付原告处置没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的资产使用费，应从租赁期限届满之次日，即2017年1月17日起计算。关于支付资产使用费的金额，第二份协议约定每年的租金为人民币110000元，故合同到期后至被告交还租赁标的物前的占有使用费，仍应参照该标准计付。但租赁期间的租赁标的物包括房屋和冷库设备，亦包括相应的土地。故自2017年1月17日起，被告已交付的土地租金应从每年110000元的金额中扣减。被告于2017年7月支付13500元、2018年1月支付13905元、2018年11月支付14322.15元、2019年5月支付14751元，与双方第二份合同约定的土地租金每年递增3%相一致，故上述款项应认定为被告支付的自2017年1月17日至2021年1月16日止的土地租金。在原告主张的资产使用费中，应扣减被告所支付的上述土地租金合计人民币56478.15元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条之规定，判决如下： 一、被告陈书财、吴顺才于本判决生效之日起三十日内将位于泰州市海陵区通扬运河河南、新东风桥西侧速冻库及第二份协议签订后新建的房屋拆除、将原告原有冷库及用于抵算租金的房屋内除《工矿产品购销合同》上的设备外的物品清空，将案涉土地、土地上现有除速冻库及第二份协议签订后所建房屋之外的冷库、房屋、硬质地面、变电站及《工矿产品购销合同》上的设备交付原告泰州市润森园艺有限公司。 二、被告陈书财、吴顺才于本判决生效之日起三十日内按每年人民币110000元的标准支付原告泰州市润森园艺有限公司自2017年1月17日起至其实际交付本判决第一项所确定的财产时止的占有使用费（所得数额扣减人民币56478.15元）。 三、驳回原告泰州市润森园艺有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币2380元，由被告陈书财、吴顺才共同负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉受理费人民币2380元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤行号：104312800123；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。 审 判 长  沙林霞 人民陪审员  殷伯锦 人民陪审员  徐千明 二〇二〇年四月八日 书 记 员  王 莉