广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初141号原告：刘明余，男，汉族，1964年11月26日出生，住址：福建省寿宁县**************，身份证号码：352************015。委托诉讼代理人：宋贻军，广东昂扬律师事务所律师。被告：惠州市启航浩之沙健身服务有限公司，住所地：惠州市惠阳区***************01至12、16至25号铺。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：邓圭，广东德邻律师事务所律师。被告：广东美佳亲智能科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区********（横岗段）4081号C206室。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：吴晓伟，公司经理。委托诉讼代理人：罗振华，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。原告刘明余与被告惠州市启航浩之沙健身服务有限公司（以下简称启航公司）、广东美佳亲智能科技有限公司（以下简称美佳亲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月1日公开开庭进行审理。原告刘明余及其委托诉讼代理人宋贻军，被告启航公司委托诉讼代理人邓圭、被告美佳亲公司委托诉讼代理人吴晓伟、罗振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明余向本院提出如下诉讼请求：一、判决被告一与被告二赔偿原告装修款40000元整。二、判决被告支付擅自中止《宿舍租赁合同》违约金8000元整。三、案件受理费由两被告承担。事实与理由：2019年10月11日，原告与被告一签订了一份《临时租赁协议》，合同约定：被告一（系二房东）将坐落于惠阳区新墟金玉东方珠宝产业园E5栋1楼半层出租给原告，租赁期限从2019年10月13日起到2021年10月12日止。每月房租租金为4000元。房租交付方式为每月向甲方支付一次，租金按年递增300元/月，另外被告一需向乙方收取2个月共8000元作为押金。原告在签订本临时协议时需先向被告一缴付一笔25000元作为被告一装修补偿。签订正式合同时，原告需向被告一缴付10月份房租1548元和三个月的房租共12000元，及2个月押金8000元，共21548元。该地址系被告二为原告选定。原告与被告一签订合同后，按约支付了上述款项。2019年10月11日，作为乙方的原告与甲方被告二签订一份《美佳亲连锁便利店自愿加盟合同》，约定乙方加盟被告二经营的美佳亲连锁便利店。合同第一章第1条约定“甲方同意授权乙方于2019年10月11日至2022年19月10日就位于惠阳区新墟金玉东方珠宝产业园E5栋1楼半层的店铺使用甲方‘美佳亲’的特许经营权”。该章第5.1条款约定“乙方同意甲方对店铺进行统一装修”。合同签订后，原告向被告二支付了选址费1000元，及装修费62705元。原告与被告二签订合同后，按约支付了上述款项。2019年10月17日，原告与被告一签订了一份正式的《宿舍租赁合同》，约定的租赁场地、租赁期限及租金等与《临时租赁协议》一致。该合同第二条5条约定“租赁期间，甲、乙双方如单方面提前解约，必须提前1个月通知对方。如果没有提前1个月通知则需向甲方支付8000元违约金。”合同签订后，被告二开始委托装修公司对店铺进行装修，在装修过程中，被告一突然提出中止合同，理由是房主不同意该房用于商业。被告一为此退还了原告支付的房租及押金，被告一退还装修费22705元，剩余40000元装修费以已经用于装修为由不予退还。综上所述，被告一中途中止租赁合同，属违约行为，对于原告因此造成的装修费损失应当赔偿。被告在选择地址时未尽审慎义务，应与被告一共同承担赔偿装修费义务。为此，原告特向人民法院起诉，请依法判决！原告向本院提交如下证据：1、租赁协议及宿舍租赁合同；2、加盟美佳亲公司的加盟合同；3、收据。被告启航公司辩称，一、答辩人无需就4万元装修款款承担责任，理由如下：(一)被答辩人提交的证据不足以证明其存在4万元装修费损失。第一、被答辩人未提供发票及转账凭证，仅凭一张《收据》不足以证明被答辩人巳支付4万元的装修费；第二、退一步讲，即使被答辩人已支付该4万元装修费，被答辩人的举证亦无法证明该4万元装修费已用于装修涉案租赁房屋。(二）退一步讲，即使被答辩人的举证足以证明其存在4万元装修损失，根据《宿舍租赁合同》第二条第（7)款的约定，答辩人亦无需就该4万元装修费损失承担责任。根据答辩人作为甲方与被答辩人作为乙方于2019年10月17日签订的《宿舍租赁合同》第二条第（7)款“租赁期间，甲乙双方如单方面提出解约的，必须提前1个月通知对方。如果乙方没有提前1个月通知则须向甲方支付8000元违约金，如甲方违约，同样赔偿乙方捌仟元违约金”的约定可知：1、只要提前1个月通知对方，双方均享有解除权，无需承担违约责任;2、即使未提前1个月通知，违约责任亦仅限于8000元的违约金。根据被答辩人在《民事起诉状》中“被告一为此退还了原告支付的房租及押金”的内容可知，被答辩人已提前通知，且双方已同意解除租赁合同，因此，根据前述约定，被答辩人无需支付8000元的违约金，更无需就该4万元装修费损失承担责任。退一步讲，即使答辩人未提前通知，根据前述约定，答辩人需承担的违约责任亦仅限于8000的元违约金，即被答辩人亦无需就该4万元装修费损失承担责任。二、如上所述，答辩人已提前通知，根据《宿舍租赁合同》第二条第(7)款的约定，答辩人无需支付8000元的违约金。综上所述，被答辩人要求答辩人支付8000元违约金及就40000元装修款承担赔偿责任缺乏依据，故恳请人民法院依法驳回其对答辩人的全部诉讼请求。补充答辩意见：根据房屋租赁合同司法解释第十三条的规定，本案被答辩人未提供证据证明其已装修，未提供证据证明其装修经过被告一同意，所以损失应由原告自行承担。被告启航公司没有证据向本院提交。被告美佳亲公司辩称，本案案由为房屋租赁合同纠纷，被告二不是租赁主体；被告二在本案在没有过错。本案是由于被告一违约导致的纠纷，其提交的微信记录可以证明装修是经过允许的，但被告二不承担违约责任。在被告一要求停止装修之日，被告二已经装修完毕，装修费用是55311元，经结算为40000元，被告已经支付装修公司40000元。被告美佳亲公司向本院提交如下证据：1、微信聊天记录；2、装修工程结算款明细。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为加盟被告美佳亲公司，与被告美佳亲公司共同选定的经营场所坐落于惠州市惠阳区新墟金玉东方珠宝产业园E5栋。该房屋的登记产权人是案外人惠州市意大隆珠宝首饰有限公司。被告启航公司整体租赁案外人惠州市意大隆珠宝首饰有限公司的上述房屋后，将1楼半层转租给原告。原告刘明余与被告启航公司于2019年10月11日签订《临时租赁协议》，并于2019年10月17日签订《宿舍租赁合同》，约定：租赁期限从2019年10月13日起到2022年10月12日止，租赁期满可再续签合同；每月房租为4000元；房租交付方式为每3个月向被告启航公司支付一次，租金按年递增300元/月；另外被告启航公司需向原告收取8000元押金；原告与被告启航公司前合同时已向被告启航公司交纳25000元作为装修补偿；租赁期间，原告与被告启航公司如单方提前解约，必须提前1个月通知对方，如果刘余明没有提前1个月通知则须向启航公司支付违约金8000元等等。2019年10月11日，原告与被告美佳亲公司签订《美佳亲连锁便利店自愿加盟合同》，约定：原告加盟被告美佳亲公司经营的美佳亲连锁便利店。合同第一章第1条约定，被告美佳亲公司同意授权原告于2019年10月11日至2022年10月10日就位于惠阳区新墟金玉东方珠宝产业园E5栋1楼半层的店铺使用甲方“美佳亲”的特许经营权；第5.1条款约定，原告同意被告美佳亲公司对店铺进行统一装修。原告与被告启航公司签订合同后，按约支付被告启航公司2019年10月租金1548元、预付3个月租金12000元、押金8000元、装修补偿款25000元，被告启航公司将涉案房屋交付原告。原告将涉案房屋交付被告美佳亲公司装修，并向被告美佳亲公司支付装修款90000元。被告美佳亲公司根据加盟合同约定，委托装修公司对涉案房屋进行装修，至被告启航公司通知停止装修时，被告美佳亲公司声称已支付装修公司装修款52711元。2019年11月23日，被告启航公司微信通知被告美佳亲公司，涉案房屋可能会提前收回；当月26日，被告启航公司通过微信通知被告美佳亲公司，因房主不同意该房用于商业终止合同，要求被告美佳亲公司停止装修。被告美佳亲公司为减少原告损失，将部分装修予以拆除，退还原告装修款50000元。庭审中，经法庭询问，就装修损失，原告以装修以部分拆除无法鉴定为由明确表示不申请鉴定。另查明，被告美佳亲公司原名广东美佳亲商贸有限公司，2019年12月3日变更名称为广东美佳亲智能科技有限公司，并在庭审前主动申请变更名称，原告无异议。本院认为，原告与被告启航公司签订的《临时租协议》和《宿舍租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。原告与被告启航公司签订房屋租赁合同后，原告已按合同约定向被告启航公司交纳各种费用，全面履行合同约定的义务；而被告启航公司在租赁合同开始履行后仅1个多月就提前解除合同，且没有按照合同约定提前1个月通知原告，构成违约，依法应承担违约责任。被告启航公司虽然退还给原告已交的全部款项，但不能依此认定被告启航公司已书面通知原告终止合同，更不能证明被告启航公司已提前1个月通知。被告启航公司认为其已按约定提前1个月通知了原告，未提交证据证实，被告启航公司的辩解，依据不足，本院不予支持。虽合同仅约定若原告刘余明没有提前1个月通知则须向被告启航公司支付8000元违约金，但依据公平原则，该条款应做扩大解释，若被告启航公司违约，同样须向原告刘余明支付违约金8000元，故被告启航公司应按照合同约定向原告支付违约金8000元。被告启航公司已将原告交纳的款项已全部退给原告，原告已接受退款，应视为原告与被告启航合同的租赁合同已解除。原告与被告启航公司签订租赁合同后，根据与被告美佳亲公司前身广东美佳亲商贸有限公司的加盟合同委托被告美佳亲公司装修涉案房屋。虽然原告向被告美佳亲公司支付的装修费40000元未收回，原告的确存在经济损失，但由于原告对装修损失既不申请鉴定，又无其它证据证实原告实际损失数额，也不能认定原告因合同终止后的经济损失就是其已向被告美佳亲公司支付而未收回的40000元。故原告诉请经济损失40000元，证据不足，本院不予支持。原告可待装修损失确定后且因被告启航公司违约造成的实际经济损失超过违约金数额，可另循法律途径解决。本案审理的是房屋租赁合同纠纷，原告与被告美佳亲公司之间的加盟合同纠纷，应另案处理。原告诉请被告美佳亲公司在本案中承担共同赔偿责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市启航浩之沙健身服务有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘明余支付违约金8000元；二、驳回原告刘明余的其余诉讼请求。案件受理500元（已减半），由被告惠州市启航浩之沙健身服务有限公司负担50元，原告刘明余负担450元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  詹俐儒二〇二〇年四月七日书记员  郭晓燕