青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初113号原告：青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码：916329007105272374，住所地西宁市民和路**。法定代表人：杨世荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：付增科，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。被告：西宁市城东区港欧东方花园小区业主委员会，，住所地：西宁市城**港欧东方花园小区负责人：车玉元，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：魏燕，北京市邦道律师事务所律师。原告青海西北房地产开发建设有限公司与被告西宁市城东区港欧东方花园小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告青海西北房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人付增科、郭超，被告西宁市城东区港欧东方花园小区业主委员会的负责人车玉元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告青海西北房地产开发建设有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法撤销港欧东方花园小区业委会于2018年12月6-23日做出的“解聘前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”的表决决议；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系城东区港欧东方花园小区的业委会，2018年12月6日至13日召开临时业主大会对是否“解聘前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”进行了表决，被告于2019年3月25日公示了“本次业主大会临时会议表决超过法定的物业管理区域内专有部分占总面积过半的业主且总户数过半的业主参加，表决通过了本小区解聘与前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业服务本小区”的表决结果。原告认为该表决结果违反了法律规定的程序，并侵害了业主的合法权益。1、涉及的选聘和解聘物业服务企业的事项，应当由全体业主通过业主大会的形式共同决定。业主大会可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。本案中被告并未将征求意见书送达每位业主，也未在物业管理区域内公告，并且故意避开原告进行表决，剥夺了原告的知情权和表决权。2、被告在书面征求业主意见时，并未要求业主出示购房合同及身份证以证实业主身份，直接导致大量虚假、代签表决票的出现。被告制作的表决票上根本没有标注业主的产权面积，被告凭空统计出“专有部分占建筑物总面积过半数”的结论毫无依据。3、被告未将“小区停车位、商铺”业主人数及相应的建筑物专有部分面积计入投票范围的情况下，其行为不仅严重侵害了车位、商铺业主的权益，还导致无法判定现有选票中的有效赞成票是否已达到“面积、人数双过半”。4、被告一手操纵表决票的设计、发放、填写、收回，根本无法保证整个程序的公正性，并且没有第三方公证机关的唱票、计票等程序，不仅涉及程序违法，更重要的是违反公平、公正，侵害了小区其他业主的权益。综上，被告所做出的表决结果违反业主的真实意愿表示，且侵害了业主的合法权益。根据《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告作为小区的开发商及业主，诉至法院。被告西宁市城东区港欧东方花园小区业主委员会辩称：一、被告不同意原告的诉讼请求，1.解聘前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”的表决决议符合法律规定，过程合法有效，根据物业条例14条规定，被告尽到了通知义务，参与的有1815户，剔除了看不清房号，216018.06平方米，参与同意的超过一半，符合物业管理条例的规定。由于原告及前期青海西北公司并未向被告移交建筑总面积的相关资料。只能通过业主了解。以及通过原告制作的临时条约。得出的数字为。原告的西宁市中级人民法院的行政诉讼案中，没有计算商铺和车库面积。中级人民法院，调差得出。计算入了分摊。街道办事处的情况说明，415298平方米。临时业主大会的投票，被告进行了全程录音。社区和街道办也没有来。被告要求监理。多次入户进行了调查。大众街道办事处物业服务，开会。明确，被告已经与西北公司的协议，并做好老物业和新物业的交接工作。被告的业主大会合法有效。被告存在利益关系。维护西北公司利益。原告的起诉意在损害业主的权益。原告是由原告法人杨世荣一人控制。被告和业主并对原告的服务并就不满，自西北物业服务以来，服务差。供暖温度底等问题。相关单位的通报指出西北物业的问题。小区物业服务的好坏与各位业主的生活息息相关。原告忽视自己存在的问题。损害其他业主合法权益，如果支持原告的诉求，更是为业主的生活带来了不稳定性。业主委员会一直召开大会，更换物业服务。原告青海西北房地产开发建设有限公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、青海省房屋交易监管系统截图，证明小区尚有77套住宅及41套商铺未办理预售登记，即原告就是小区住宅和商铺的业主。被告质证意见：该证据去年四月份的，无法证明原告所述的事实，不认可。经本院审查，该证据未显示截图时间，不能证明具体至开庭日，尚未售房屋位置及面积，不予认定。证据二：商品房预售许可证，证明原告系涉案小区建设单位，其中住宅为3402户，面积为380125.83平方米。商业面积为25793.019平方米，商业与住宅一体。被告质证意见：对证据二真实性认可，证明方向不认可。在业主公约里有明确的面积约定，户数是3402户。经本院审查，能够证明该小区中1-3、5-6、8-11、13、16、20号楼为商住一体，不包括商铺，小区住宅为3402户。证据三、涉案小区地名房号确认单，证明涉案小区有3402户住宅，142套商铺及配套设施，小区业主总户数为3544。被告以3402户作为总表决数错误。被告质证意见：对证据二真实性认可，证明方向不认可。在业主公约里明确户数是3402户。经本院审查，该证据能够证明小区住宅、商铺、配套设施数量，被告以3402户作为总表决不正确。证据四、关于召开港欧东方花园小区业主大会临时会议的公告，证据五、关于召开港欧东方花园小区业主大会现场投票表决工作有关事项的公告，证明1.临时会议设立提前表决与现场表决结合方式进行。该程序没有进行业主同意，也没有依据。临时会议已经确定了会议时间为2018年12月6日至12月13日，所以提前表决程序违法。2.公告要求中需要社区人员监督统计票数，但并未邀请社区人员检票，程序违法。3.公告要求中委托投票的，需要委托成年近亲属投票，但多数委托投票中未见到委托书，程序违法。被告质证意见：对证据四、证据五的真实性认可证明方向不认可，有些业主是提前过来表决的。当时业委会邀请了社区到场检票，但是社区拒绝检票，被告为此进行投诉。业主数量众多，好多业主在州县，由于工作原因无法到场，就委托其他业主代为投票。在现场投票的时候，一些邻居就是电话委托的。经本院审查，证据四、五能够证明业主大会临时会议召开的时间、表决方式、计票监票方式。证据六、港欧东方花园业主大会临时会议决议公告，证明被告以3402户作为总表决数错误。被告质证意见：不管户数多少，被告的表决票的同意票已经过半了。经本院审查，对证据六能够证明原告的证明方向。证据七、大众街社区情况说明，证据八、关于港欧东方花园更换物业的情况说明，证明：1.办事处在1838户同意更换物业的业主中走访，其中存在对业委会提供的表决票不认可的、弃权的、不同意更换的，足以证明被告在选票中造假。2.物业服务有效改善。在1838户同意更换物业的业主中走访，其中存在对业委会提供的表决票不认可的、弃权的、不同意更换的，足以证明被告在选票中造假。被告质证意见：大众街办事处没有核实业主的身份，也没有发出公告，有可能只是家属，并不证明被告在选票造假。经本院审查，对证据七、八能够证明大众街社区入户核实表决情况的具体过程及结果。证据九、QQ聊天群，证明1.业委会副主任承认投票表决的时候多数是委托同事、邻居签的，并未委托近亲属。2.大众街办事处入户该核查时，业委会副主任依旧在没有授权的情况下代签。真实性予以认定。被告质证意见：对其真实性不认可。看不出时间，QQ名字可以随便改，无法核实发信息人员的身份。经本院审查，因原告未提供电子数据的载体，无法核实，不予认定。证据十、表决票中的《重复投票的虚假票》（71户），证据十一、表决票中的《无房号的虚假票》（12户），证据十二、表决票中的《空置房的虚假票》（17户），证据十三、表决票中的《未装修入住业主的虚假票》（4户），证据十四、表决票中的《不同意选票》（2户），证据十五、表决票中的不是本人签字的《回访表》，证据十六、表决票中的是本人签字但未表态的《回访表》，证明被告提供的选票中存在大量虚假票、无房号票。当时业主还未交房或接房还未入住的，根本不可能投票。不同意更换物业的仅仅2票，也非被告公告中的7票。部分业主虽然投票，但根本未表态，是业委会人员代签。被告质证意见：选票比较众多，业委会一直坚持在做，在这个过程中，会出现重复票等，但在被告的证据中，已经剔除出去了，没有作为证据提交，对其证明方向均不认可。所有的同意票，被告列的很清楚，没有计算无房号票等。经本院审查，与被告提交的同意票统计核对，不同意表决票计入被告提交的同意票统计，能够证明被告对表决票统计存在误差。证据十七、《业主回访记录表》，证明被告2018年12月份的表决结果不符合小区业主的真实意思表示，系伪造。通过回访，有1766户小区业主明确表态不同意更换老物业公司，185户中立，59户同意。被告质证意见：对其真实性不认可，无法证明是业主本人及在什么情况下签字的，据我方了解，是西北物业做的回访。物业以不办房产证为由要挟业主签字，即使是签字的，也不能证明业主在业主大会召开时不同意的，有可能意思表示发生了变化。被告质证意见：对其真实性不认可，无法证明是业主本人及在什么情况下签字的，据我方了解，是西北物业做的回访。物业以不办房产证为由要挟业主签字，即使是签字的，也不能证明业主在业主大会召开时不同意的，有可能意思表示发生了变化。经本院审查，该证据形成时间为2019年11月至2020年1月，并不能证明2018年12月的表决意向，不予认定。证据十八、关于召开港欧东方花园小区业主大会临时会议的公告，证明被告于开庭后2020年4月15日发布，其中会议第二项为表决涉案的“表决是否解除前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”，故被告自认2018年12月业主大会决议无效，以重新召开临时会议方式作出更正。被告质证意见：真实性认可，证明方向不认可。经本院审查，该证据能够证明2020年4月15日被告作出《关于召开港欧东方花园小区业主大会临时会议的公告》（港欧业委字【2020】2号），决定以书面征求意见的方式召开业主大会临时会议，会议议题：包括表决“是否解除前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”。证据十九、施工图纸原件，证明总面积553079.391平方米，住宅面积38125.831平方米，商业面积25793.019平方米，，地下车库面积1333007平方米。被告质证意见：真实性及证明方向均不认可，（2017）青01民终195号判决书终有关地下两层车位计入整体分摊的陈述。经本院审查，该证据能够证明建设总面积，住宅、商业、、地下车库面积被告西宁市城东区港欧东方花园小区业主委员会为支持自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、召开决议议题为“解聘前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”业主大会的通知（港欧业委字【2018】4号、5号）及小区张贴公示、业主投票的照片，证明：被告召开议题为“解聘前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”业主大会符合法定程序的事实。原告质证意见：对证据一中港欧业委字【2018】4号、5号通知、张贴公示照片的真实性无异议，证明方向不认可。依据《青海省物业管理条例》第三十一条，业主大会采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。原告就在小区办公，不存在“无法送达”的情形，被告并未向原告送达。程序不合法。计票统计工作邀请大众街社区组成监票小组，但并未邀请。提前表决形式与现场表决形式不符合程序，未经业主同意，也不符合《议事规则》。委托成年近亲属投票，没有委托书，大部分人委托的是邻居、同事。对证据一中业主投票照片，真实性不认可，证明方向不认可。1、无法判断是否属于小区业主的情况下，程序违法。2、无法判断是否属于小区业主的情况下，签字投票无效。3、从照片来看，知道表决情况的业主极少，被告收集到的1845张表决票存在大量造假、代签。经本院审查，真实性予以认定，能够证明业主大会召开的时间、方式，但不能证明每位业主投票的具体过程。证据二、小区各幢楼各户型的面积的相关证据：房屋预售合同、前期物业管理服务协议、业主信息登记，证明：业主大会召开时业委会统计的小区业主总人数及建筑物总面积。原告青海西北房地产开发建设有限公司质证意见：对证据二中的房屋预售合同的真实性不认可，证明方向也不认可，无法证明小区业主的总人数和总面积。获取的时间是在2019年5月份，即业主维权委员会成立之后，并非在投票之前获取的，所以印证了被告组织表决之前并未确定小区总面积，总人数。对前期物业服务协议，真实性认可，证明方向不认可，无法证明小区业主的总人数、建筑物的总面积。物业服务合同的服务期限为：2015年10月1日至2020年10月1日。对业主登记信息的真实性和证明方向均不予以认可，形成时间为投票之后，是否是小区的业主，无法确认。经本院审查，该证据不能证明业主总人数。证据三、（2017）青01民终195号民事判决书、证据四、（2019）青01行终72号民事裁定书、证据五、车玉元的商品房预售合同（编号：YS0175691），证据三至五证明：该小区地下两层车位计入整体分摊，原告提供的建筑面积存在问题，对车位面积进行了重复计算的事实。原告质证意见：对证据三真实性认可，证明方向不认可，该部分是“本院认为部分”，不是法院查明事实部分。分摊的部分仅仅是消防水泵房、生活水泵房、弱电进线间、变电所、发电机房、高压配电房、消防控制室，根本不包括地下停车位。对证据四真实性认可，证明方向不认可。对证据五真实性认可，证明方向不认可，该小区的车位并未计入分摊。经本院审查，该证据能够证明地下两层车位计入整体分摊。证据六、入伙手续书（车玉元），证明：小区的建筑面积，供暖由青海西北物业管理有限公司供暖的事实。对证据六真实性和证明方向均予以认可。经本院审查，该证据能够证明被告的证明方向。证据七、业主大会临时会议记录，证据八、业主大会临时会议全部表决表、统计现场照片、视频、会议纪要，证据七和八证明：业主大会决议通过“解聘前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”的决议的事实。原告质证意见：对证据七真实性认可，证明方向不认可。对证据八真实性不认可，证明方向不认可，表决票造假、代签，没有邀请社区进行监票。经本院审查，业主大会临时会议记录、会议纪要真实性予以认定。业主大会临时会议全部表决表因被告已经承认部分业主代签不予认定。统计现场照片、视频统计现场照片、视频，未提供原始载体，无法核实，且内容不完整，不予认定。证据九、业主大会临时会议决议公告（港欧业委字【2018】7号）及在小区公示的照片，证明：业主大会决议进行了公示的事实。原告质证意见：真实性不认可，证明方向不认可。经本院审查，该证据能够证明被告的证明方向。证据十、关于向业主委员会提供办公用房的通知（港欧业委字【2018】1号、关于向业主委员会移交资料事项的通知港欧业委字【2018】2号），证明：原告及青海西北物业管理有限公司要求提供业主会员用房及要求移交小区先关材料的事实。原告质证意见：无关联性，且成立违法。经本院审查，该证据能够证明被告的证明方向。证据十一、业主委员会收文登记表及通知送达的EMS单据，证明：1.向原告及青海西北物业管理有限公司要求提供业主会员用房及要求移交小区相关材料。2.被告从公示召开业主大会到业委会召开、表决票统计、跟换物业办公室的整个过程都向社区及街道办。城东区城管局进行了报备，受到了相关部分监管。原告质证意见：真实性不认可，证明方向也不认可。依据《青海省物业管理条例》第三十一条：业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前，将会议的时间、、地点形式、议题、议程等内容在物业管理区域内公告，并书面告知所在地社区居（村）民委员会。但居委会拒收，程序不合法。经本院审查，该证据能够证明被告送达材料的方式及时间，但不能证明表决过程由社区街道办监票。证据十二、2019年凯旋社区港欧小区入户调查表，证明：社区对业主大会的决议进行了监管并认可了决议。原告质证意见：真实性不认可，证明方向不认可，以法庭调查为准。经本院审查，该证据能证明凯旋社区进行入户调查的情况，但不能证明被告的证明方向。证据十三、2019年5月6日街道办事处组织社区、业主委员会、新中标的物业青海中物联物业服务有限公司开会，要求做好交接工作的录音，组织会议的大众街道办书记姚黎柱在会议中明确表示申请人已经与老物业解除了合同，也即认可了业主大会决议内容（见录音12:50〕；同时要求申请人尽快做好解决老物业和新物业交接工作（见录音14:40），证明：社区对业主大会的决议进行了监管并且认可了决议。原告质证意见：三性均不予以认可，背景是业委会反映漏水等情况，进行的交谈，无法证明大众街认可被告的决议，该份录音没有征得当事方的同意。经本院审查，视听资料未提供原始载体，另大众街道办事处是否认可业主大会决议，并不影响业主大会决议有效与否，对该证据不予认定。证据十四、原告、青海西北物业管理有限公司、原告股东青海西北实业集团有限公司、青海西北实业有限公司股东、青海西北物资有限公司工商登记信息，证明：原告及青海西北物业管理有限公司都是由杨世荣一人所有、控制。原告质证意见：无关联性，不予以质证。经本院审查，能够证明原告与青海西北物业管理有限公司的关联关系。证据十五、青海西北物业管理有限公司服务存在诸多问题的新闻报道、照片、视频、业主群聊记录等，证据十六、业主向业委会反映物业存在问题的登记表（部分〉，证明：青海西北物业管理有限公司服务存在诸多问题。原告质证意见：无关联性，不予以质证。经本院审查，新闻报道、登记表（部分〉真实性予以认定。照片、视频、业主群聊记录不完整、时间不明，不予认定。证据十七、室内采暖温度检测表、青海西北物业管理有限公司发出的诵知，证明：青海西北物业管理有限公司服务存在诸多问题。原告质证意见：无关联性，不予以质证。经本院审查，该证据能够证明被告的证明方向。证据十八、青海省住房和城乡建设厅《关于物业服务行业违法违规典型案例的通报》，证明：青海西北物业管理有限公司对小区服务存在安全生产制度、应急预案及专项应急救援预案不健全，承接査验不规范、设置业主用水充值额度等问题。原告质证意见：无关联性，不予以质证。经本院审查，该证据能够证明被告的证明方向。证据十九、小区业主在业主微信群的聊天记录，证明：1.青海西北物业服务有限公司以各种手段弄虚作假，或骗取、威胁小区业主签字不同意更换物业；2.青海西北物业管理有限公司服务存在诸多问题。原告质证意见：真实性不认可，证明方向也不认可，无法证实业主签字的虚假。经本院审查，因被告未提供电子数据的载体，无法核实，不予认定。证据二十、电子投票表决及电子委托书，证明：投票的业主中，一部分是委托的，没有计入总票数中。原告质证意见：真实性及证明方向均不认可，无法证明业主身份，被告提交的1837户业主的投票中并没有包含电子投票，最终的表决程序没有计票，导致决议的结果错误。在临时公告中写明必须委托近亲属投票，电子投票没有依据。经本院审查，因被告未提供电子数据的载体，无法核实，不予认定。根据原告的申请，本院调取的证据：大众街办事处的情况说明。原、被告质证意见：均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系港欧东方花园小区的开发建设单位，青海西北物业管理有限公司为前期物业合同的物业公司，在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即终止。该小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼、14号楼、15号楼、16号楼、17号楼18号楼、19号楼、20号楼、22号楼、23号楼，住宅房屋共计**，1号楼商铺、2号楼商铺、3号楼商铺、5号楼商铺、6号楼商铺、8号楼商铺、9号楼商铺、10号楼商铺，11号楼、13号楼、20号楼商铺共计135套。总建筑面积553079.391平方米，计容建筑面积415082.654平方米，包括住宅、商业建筑面积405918.85平方米（380125.831平方米+25793.019平方米），社区配套设施面积7678.342平方米，幼儿园面积1485.462平方米。不计容总面积137996.737平方米，包括屋顶机房及架空面积4696.037平方米，，地下车库建筑面积1333007平方米。（2017）青01民终195号民事判决书中已确认地下停车库计入分摊面积。原告尚有部分房屋未售出系港欧东方花园业主。港欧东方花园小区第一届业主委员会于2018年10月7日成立，任期3年，2018年10月29日大众社区公共服务中心出具业主委员会备案通知书。2018年11月21日，被告作出《关于港欧东方花园小区业主大会现场投票表决工作有关事项的公告》（港欧业委字【2018】4号）、《关于召开港欧东方花园小区业主大会临时会议的公告》（港欧业委字【2018】5号），决定以书面征求意见的方式召开业主大会临时会议，会议议题：1.表决“是否解除前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”;2.表决“是否采用邀标方式、邀请有资质有经验的物业管理服务公司投标”;3.表决“是否依据《物业管理条例》第六条、第十五条、第二十九条和《物业服务收费管理办法》第五条的规定，要求对现物业公司的相关管理项目（本小区物业共用部位。共用设施设备、先关场地使用情况、专项维修资金、广告收入的管理和使用情况以及该公司相关账目）进行审计公开工作”。表决及会议时间：2018年12月6日至12月13日。表决方式：现场表决、提前表决、邮寄表决、电子邮件（131XXXXXXXX@163.com）表决、委托成年近亲属表决。监票与公示：邀请西宁市城东区大众社区与业主委员会、业主志愿者共同组成计票监票小组，业委会对确认的表决结果进行公示。当日，被告将上述公告在案涉小区内进行张贴公示。2018年12月19日被告作出《港欧东方花园小区业主大会临时会议决议的公告》（港欧业委字【2018】7号），写明投票结果：“总表决权数为3402户，住宅，住宅建筑物总面积380125平方米，参加表决户数1845户，其中同意票为380125.83平方米”“占表决权数的54%和建筑物总面积的58%通过会议议程”，公告期为30日，自公告之日起公告期满，无异议将依法按照会议决议委托招投标机构进行物业服务企业招投标工作。当日，被告将上述公告在案涉小区内进行张贴公示。2019年4月15日西宁市城东区人民政府大众街道办事处向城东区物业管理办公室、西宁市房产局物业处，分别出具《情况说明》。2019年4月28日西宁市城东区人民政府大众街道办事处作出《关于港欧东方花园更换物业的情况说明》，写明小区“户数为3402户，目前未售出70户，未入住260户”，“2019年4月11日我办事处凯旋社区居委会受到辖区港欧东方花园业主委员会提供的1845户部分业主同意更换物业签名书”，“西北物业公司对业主委员会提供的关于更换物业签名书提出质疑”，“因业主委员会拒不提供签名书中所有人名名册，故4月12日下午至14日晚，我街道办事处及凯旋社区居委会工作人员对同意更换物业住户进行实地入户核实，入户总入户为430户，其中278户业主家中无人，I28住户业主表示同意更换西北物业，13户业主表示对业主委员会的签名不认可，9户业主表示弃权，2户业主表示不同意更换”。“经请示西宁巿房产局物业处，2019年4月20至21日，我办事处在城东区物业管理办公室配合下，抽调社区工作人员对港欧东方花园进行全覆盖地毯式入户核查，入户总户数为2193户、无人居住1205户、空房户276户，同意更换物业568户、不同意更换物业36户、同意更换物业〈不了解新物业）30户、对更换物业一事不知情36户、拒签（放弃）42户”。2019年11月18日，原告以2018年12月6日至12月13日港欧东方花园小区业主大会临时会议不符合法律程序要求撤销关于“是否解除前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”决议，诉至西宁市城东区人民法院，经指定管辖，于2020年1月3日移送本院审理。2020年4月15日作出《关于召开港欧东方花园小区业主大会临时会议的公告》（港欧业委字【2020】2号），决定以书面征求意见的方式召开业主大会临时会议，会议议题：包括表决“是否解除前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”会议时间：2020年5月1日至5月21日。庭审中被告认可部分业主委托其他业主代为投票，社区未进行监票，未举证证明委托投票数量以及委托手续符合《关于港欧东方花园小区业主大会现场投票表决工作有关事项的公告》（港欧业委字【2018】4号）、《关于召开港欧东方花园小区业主大会临时会议的公告》（港欧业委字【2018】5号）。另查明，港欧东方花园小区业主大会未制定业主大会议事规则，无业主投票权数的确定方法。本院认为，一、本案案由。本案立案案由为合同纠纷，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。侵害“业主合法权益”，不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定的情形。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。故本案案由应变更为业主撤销权纠纷。二、关于2018年12月6-23日“解聘前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”的表决决议是否符合法律规定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。业主可以委托代理人参加业主大会会议。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前款的统计总和计算。”解聘和选聘物业服务企业应当符合上述法律、行政法规的强制性规定，西宁市城东区人民政府大众街道办事处在对同意更换物业的1838户的百分之十的业主实地抽查时，入户430户，其中13户业主表示对业主委员会的签名不认可，9户业主弃权、2户业主不同意，且被告自认部分业主签名存在由其他业主代签，被告提交的证据亦无法证明2018年12月19日被告作出《港欧东方花园小区业主大会临时会议决议的公告》（港欧业委字【2018】7号）系经有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，也无法证明2018年12月6日至12月13日港欧东方花园小区业主大会临时会议的表决方式及统计监票程序符合《关于港欧东方花园小区业主大会现场投票表决工作有关事项的公告》（港欧业委字【2018】4号）、《关于召开港欧东方花园小区业主大会临时会议的公告》（港欧业委字【2018】5号）。业主大会表决程序以及其所提供的双半数表决结果均存在明显的瑕疵，未体现公开、公正的原则，不能体现小区全体业主共同意志。被告未经业主大会决定程序发布2018年12月19日被告作出《港欧东方花园小区业主大会临时会议决议的公告》（港欧业委字【2018】7号）。综上，原告主张依法撤销港欧东方花园小区业委会于2018年12月6-23日做出的“解聘前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”的表决决议的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第九条、第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：撤销港欧东方花园小区业委会于2018年12月6-23日做出的“解聘前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业”的表决决议。案件受理费100元，由被告西宁市城东区港欧东方花园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 南文红 二〇二〇年四月二十三日（法官助理 李文博书记员 李龙德 附：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。《最高人民法院关于适用的解释》