连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0707民初1256号 原告：李英，女，1971年4月18日出生，汉族，居民，住连云港市开发区。 委托诉讼代理人：李世坡，江苏衡信达律师事务所律师。 被告：张雨，女，1988年7月28日出生，汉族，居民，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：张长平，江苏云港律师事务所律师。 被告：胥波，男，1986年1月27日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：胥元波，江苏华德律师事务所律师。 原告李英与被告张雨、胥波租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李英及其委托诉讼代理人李世坡，被告张雨的委托诉讼代理人张长平、被告胥波及其委托诉讼代理人胥元波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李英向本院提出诉讼请求：请求判令二被告返还原告转让费32000元，并赔偿原告损失10000元。事实及理由：2019年7月8日，被告张雨将自己从被告胥波处租赁的沿街商铺转让给原告，该店铺位于海头镇海头大桥南约100米，作价32000元，双方签订了店铺转让合同，合同第二条约定，店铺转让给原告后，原告同意代替被告张雨履行原有店铺租赁合同中所规定的条款。转让合同的期限为2019年7月8日至2022年1月20日,与二被告之间签订租赁合同期限一致。原告租赁后装修了房子，办理了营业执照，开办了餐馆，经营至2019年8月16日，原告开办的餐馆被他人停水、停电，原告无法经营，造成了各项损失10000元。经公安机关处理后得知，2019年5月18日，该房屋已经被他人租赁。原告认为，二被告将没有使用权的房屋转让、租赁与原告，给原告造成较大损失，故诉至法院，请求判如所请。 被告张雨辩称，1、原告李英与答辩人签订的店铺转让合同不违反任何法律的强制性、禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力；2、答辩人完全履行了店铺转让合同所约定的义务，并且已经履行完毕；3、原告诉称的被停水、停电等事实，答辩人并不知情，答辩人事后了解，可能是原告与其他租户因为经营项目发生重合产生矛盾，与答辩人无关；4、原告在诉状中称的2019年5月18日该房屋已经被他人租赁的事实是否属实，答辩人不知情，也与答辩人同原告签订的店铺转让合同无关。综上，答辩人已经将自身义务履行完毕，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告胥波辩称，1、造成原告无法继续经营的原因是原告与其他租赁房屋的租户的经营项目相互冲突，至于该冲突能够造成原告无法经营，答辩人并不知晓，不排除答辩人放弃经营的可能；2、答辩人并未收到原告所诉的32000元转让费，答辩人不应承担返还义务，对于原告主张的损失，原告应当举证证实；3、答辩人转让系有权转让，转让给被告张雨时经过房东同意，至于房东又将房屋转租给第三人，答辩人无法决定，从原告陈述的时间来看，在原告与被告张雨签订转让合同之前，答辩人已经将店面转让，在答辩人转让店面之后产生的租赁合同关系及相应纠纷与答辩人无关。综上，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定各方无争议的事实如下： 涉案房屋为三层楼房，位于连云港市赣榆区，经案外人闫至刚经批准建设。2016年，被告胥波（承租人）与案外人闫至刚（出租人）签订房屋租赁合同，租赁的房屋系涉案三层楼房整体；租赁合同期限截止至2022年1月份。胥波租赁该房屋后用于经营餐饮行业，后被告胥波在经营期间，将涉案房屋的一层改造成南北两间。 2019年1月23日，胥波将该租赁房屋的一层北间转租与被告张雨，并与张雨签订了房屋租赁合同，该租赁合同的终止期限与被告胥波与闫至刚签订的租赁合同到期之日一致，即2022年1月份，该租赁合同中约定了剩余租赁期限内三年的租赁费用分别为30000元、31500元、32000元，张雨承租了该处房屋后，将首年度的30000元租赁费按月给付与被告胥波，并继续经营餐饮行业。2019年5月份，被告胥波因故与闫至刚解除了二人签订的租赁合同，闫至刚并于当月将涉案房屋整体租赁与案外人甘某、杨某，但被告张雨仍然占有、使用了涉案房屋的一层北间。 被告张雨后因怀孕无法继续经营，故于2019年7月8日将涉案楼房的一层北间整体以32000元的价格转让给原告李英，并与原告签订了店铺转让合同。合同约定，原告享有被告张雨在原有租赁房屋合同中所享有的权利与义务，店铺转让后，原告同意代替被告张雨履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期缴纳水电费等各项费用，店铺的装饰、装修及其他设备归原告所有。原告与被告张雨均认可，转让合同中载明的32000元包含了涉案租赁房屋一层北间的所有装修、装饰及餐饮用具的转让费用17000元，另包含了自2019年7月8日起至次年1月20日的租赁费用15000元。 2019年8月份，原告在经营过程中因为琐事与案外人甘某、杨某产生纠纷，原告李英于2019年8月18日报警，称甘某等擅自将原告经营的牛肉店停电，甘某、杨某以其与房主闫至刚就涉案整幢楼房签订了租赁合同，而原告所持租赁合同无效为由，要求原告搬离房屋，原告无奈，遂搬离该处。对此，本院调取了赣榆区公安局海头边防派出所的接处警证明一份，该证明显示，2019年8月18日，公安机关接到原告李英报警称，在李记清炖牛肉店内，邻里之间因琐事发生纠纷，对方将李英家电路关停，证明另载明，民警至现场了解后发现，系原告李英与案外人甘某因琐事发生纠纷，民警调解不成，告知双方协商或去法院处理。 本院经审理认定各方有争议的事实及证据如下： 关于原告李英与被告张雨就涉案楼房一楼北间签订转让合同，案外人闫志刚、甘某、杨某等人是否知情一事，被告张雨称，其与原告商谈转让事宜时，告知了案外人闫至刚、甘某等人，且也取得了上述人员的同意。原告予以否认，原告称其欲找案外人闫至刚了解情况，但张雨告知原告，闫至刚常年外出不在家，现在房屋由甘某、杨某租赁，并让原告李英找甘某、杨某，李英经了解发现甘某、杨某确实租赁涉案房屋的南半部分，以为甘某即为张雨的出租人，遂与被告张雨一同找到杨某，并让其在转让合同中签名，但杨某未签名，并告知原告，等下年度交纳租赁费时再与原告签合同。双方对于各自的陈述均未提交证据证实。 原告另主张，原告在与甘某等人产生纠纷并报警后，在公安机关出警过程中，甘某展示了其与闫至刚签订租赁合同的第五页，原告拍摄了照片，诉讼中原告并向法庭提交了该合同第五页的照片打印件，该证据中载明了以下内容：胥波作为原承租人在租赁期间内，因为自身经营需要，联系了其他合作伙伴，发生了一些其他事宜，在合同签订后，胥波仍需对上述行为负责，并承担由此产生的相关责任，胥波需厘清其单方联合的、与使用该房屋的其他合作伙伴的权利、义务关系，平衡好其他伙伴与案外人甘某、杨某的经济利益，不能给闫至刚、甘某、杨某带来损失、不便，否则该部分损失由胥波承担。 诉讼中，各方当事人均陈述案外人甘某、杨某系湖北籍人士，现仍继续租赁涉案房屋，工作人员于庭审结束后至涉案房屋处，发现该房屋现已由他人承租，现承租人陈述称，其从案外人闫至刚处租赁该房屋，甘某、杨某已于2019年秋、冬与闫至刚解除合同，现不知去向，现承租人也无甘某、杨某的联系方式。本院另就相关争议事实向案外人闫至刚了解、核实，闫至刚称，张雨与原告签订转让合同一事，闫至刚当时并不知情，且闫至刚从未对转租、转让行为予以追认。 综合对法庭查明的无争议事实的认定及有争议事实的列举，本院总结本案的争议焦点为：原告李英与被告张雨签订转让合同的行为如何认定？ 对于争议焦点，本院认定如下：承租人未经出租人同意，不得将租赁物转租与第三人。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。被告张雨从被告胥波处承租了涉案楼房一楼北间，后将该房屋转租与原告，并将该房屋中张雨添附的装饰、装修及其他设备转让与原告。该合同包含了租赁及转让两个法律关系，在租赁合同关系中，被告张雨作为先租赁合同的承租人，将其承租的房屋再行出租与原告李英，被告张雨的转租权系建立在经过原出租人的同意的基础之上。经过审理查明的事实，张雨从胥波处承租该房屋，但原告与被告张雨签订合同时，闫至刚已经与胥波解除了租赁合同，并与甘某、杨某重新签订了租赁合同。张雨未提交证据证实已将房屋转租与原告李英一事征求胥波、甘某、杨某、闫至刚任何一方，尤其是房主闫至刚的同意。张雨此时将房屋转租与原告李英，其并未取得相应的处分权，故其转租行为实际是一种无权处分行为。 综合对争议焦点的分析，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张雨在没有转租权的前提下，擅自将房屋转租与原告李英，并向原告示以其享有对房屋进行相应处分的权利的假象，其行为违反了合同法的相关法律规定。因被告张雨在无权处分该房屋的情况下与原告李英签订了租赁合同，导致原告无法正常行使其与张雨签订的合同中“租赁、使用房屋”的权利。对于双方签订合同中的转让关系，转让的物品包含了装修、装饰及餐饮用具，原告从被告张雨处受让上述物品，其目的也是为了租赁涉案房屋用于餐饮经营，且受让行为的原因、目的、基础均依附于原告取得房屋租赁权之上。因被告张雨的无权处分租赁物的行为导致原告李英的租赁房屋、使用受让物等合同目的均无法实现，被告张雨已经构成违约，应当承担相应的违约责任。对于原告主张的转让费32000元，该费用中包含了自2019年7月8日起至次年1月20日的租赁费用15000元，因原告于2019年8月18日向公安机关报警，原告自2019年7月8日至2019年8月18日该段期间内，已实际租赁、使用了涉案房屋进行经营，故对于该租赁费用15000元，本院酌情认定应返还11000元为宜；另对于32000元中另含的转让物品17000元，因原告确已使用了40天左右的时间，本院酌情将折旧费定为800元，剩余款项为16200元。上述两项费用合计27200元（11000元+16200元），被告张雨应当向原告返还。对于原告主张胥波应当承担相应责任的诉求，本院认为，合同具有相对性，本案中，原告李英与被告胥波并无合同上的相对关系，原告李英也未举证证明被告胥波就原告与被告张雨的合同范围内存在其他承担责任的法定、约定情形，故对原告要求被告胥波返还租赁费的主张，本院依法不予支持。另对于原告李英主张的10000元损失，因原告对其主张的损失并未提交证据予以证实，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上，对原告李英请求判令二被告返还原告转让费32000元，并赔偿原告损失10000元的诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张雨于判决生效之日起十日起向原告李英返还合同对价款27200元； 二、驳回原告李英的其他诉讼请求。 如被告张雨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元，减半收取425元，由原告李英承担185元，由被告张雨承担240元。应由被告张雨承担的费用原告李英已预交，被告张雨于本判决生效之日起十日内直接向原告给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费850元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员  方 圆 二〇二〇年四月二十六日 法官助理  仲其骋 书 记 员  张宸铭 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。” 第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第二百一十二条：“租赁合同时是租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人交付租赁费的合同。” 第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。” （二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。