广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1221号上诉人（原审被告）：张银昌，男，汉族，1950年2月2日出生，住黑龙江省牡丹江市西安区。被上诉人（原审原告）：何新新，女，汉族，1945年11月25日出生，住广东省广州市荔湾区。上诉人张银昌因与被上诉人何新新房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张银昌、被上诉人何新新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张银昌上诉请求：1、要求确认合同无效，上诉人将购房款返还给被上诉人，被上诉人将房屋返还给上诉人。2、本案诉讼费用由对方负担。事实与理由：在2017年12月24日，在惠州市燕成房地产代理有限公司（以下简称“燕成公司”）签订了一份我的大亚湾澳头镇安惠大道二巷6号金海新苑×栋×××房（以下简称“涉案房屋”）的房产买卖的协议，总价为55万元整(实收)。双方约定先交2万为定金，然后在2018年1月8日，再交43万。剩下的10万在等满五唯一后于2019年6月18日在办理过户时一次性付清。（原因是她没有钱所以请求我们这样做）。但是合同约定的时间是2018年1月8日，我来取款时，何新新说她没有筹到钱，需要我们等，请我们宽限一些时间才能有钱。我不同意。要求燕成公司的员工苏宁把房本和土地使用证明退给我，房子我不卖给何新新。如果房子买卖不成，苏宁就得退回那16500元的佣金，所以当时苏宁极力阻止。并不给我抵押的产权证和土地使用证。我要走他不让走。当时何新新因没有钱所以没有来。最后我没有办法，我们同意原本是第二批付43万，因何新新的违约我要求改成48万。当时由苏宁打电话和何新新商量，要求何新新于2018年1月20日一次性交48万。何新新同意，苏宁做了电话录音，到了2018年1月20日我们过来拿款，何新新只拿了43万来，我不同意，何新新不承认拿48万的事。当时由苏宁拿出了手机录音播放，然后对方就不说话了。然后双方协商说退一万步也可以。后面我说你老违约，我就不卖，定金不退，把房子和土地证明退给我。但苏宁为了佣金，死活不愿意。没有办法，我就看着老人可怜，我就同意改为先交43万，剩下的5万于2018年4月20日之前付给我。这才有了第3个补充协议。至于说2018年4月20日之前何新新打电话让我来拿钱的事我一概不清楚，但是于2018年7月8日，我去找何新新和苏宁要那5万元时，何新新以我违约为由不给我。这是第一次要款。第二次要款，在2018年7月22日，当时何新新和苏宁还是以违约为由不给那5万的房款，但是要求提前过户，并且主动要多付给我2万元，当时我没有同意，要求回家商量。第三次何新新约我商量提早过户事宜，我认为这是违约的，所以何新新给两万我不同意，必须加一万。苏宁何新新不同意。当时我说如果你们不同意，就按照合同约定，因为这是协议以外的事情，我要求何新新把5万元给我，咱们就继续履行合同，她还是不给我。我要求在2018年4月20日前打电话给我，要给我5万元。都是借口，因为苏宁和何新新有利益关系，所以说苏宁的证词不可采信，我方不予认可。综上所述，一、其实何新新并没有那么多钱，也只是为了少交税，才要求我们到2019年6月18日再过户，此事于我一点好处都没有，我怎么会叫她一年半后以后交剩下的10万元，与常理不符。二、房屋的产权在没有过户前是在我个人名下，因为装修一审法院就判我没有理，而是她有理，在房产过户前房子是我个人的，我并没有同意他装修，对此我不服。三、关于判决书判定我没有按期收款，是因为我没有带电话，所以责任在我的认定，对此不服，并没有证据证明对方那几天有给我打过电话，她什么时候打的电话我都不知道。对方曾提出因为还差2万才够5万，让我再宽限她十天半个月的说法。我儿子不同意，并且要对方直接找我给钱，请问我在2018年7月8日去要款，为什么何新新却说我违约为由，不给我5万元，而法院却认定何新新给我打了很多电话要付钱给我。苏宁还作证，纯属假话。判决书判定因为我没有带手机而败诉，作为交易那里不留双方的银行卡号与常理不符。四、关于5万元房款，对方说我在2018年4月20日前没有主动催要房款5万元与事实不符。在2018年7月，我去找过三次何新新要那5万元房款，她都以我违约为由拒绝付款，这才是对方违约的事实。判决书还说有10万元房款没有约定，请问合同上有5万约定，在2018年4月20日前交到我手上，还有5万在过户时一次性付清。怎么说没有约定，与事实不符。我关于提前过户一方何新新主动要求给我2万元，要求我提前过户，我对此不同意，我要求他再加1万元，他不同意，这属于我们购房协议以外的新内容。如果不能达成一致，就按照原合同履行。判决书却说我向对方勒索3万元，与常理不符。六、关于我是否有向法院提供证据。我在提交答辩时已经提交了相关证据，所以不承担举证不能的法律后果。七，关于判决书中说我同意于2018年1月25和何新新办理全权公证委托书与事实不符。事实是何新新和苏宁利用我对他们的信任，想通过公证过户的方式骗我10万元尾款。综上所述，望法院判如所请。何新新辩称，我没有诈骗上诉人，我不认识上诉人与中介，在大亚湾法院我有个案件，是个骗子骗了我170万元，法院判了后我把房子卖了，我要找地方放我的东西，所以我跟上诉人买了涉案的房屋，中介收了我两万元定金，定下来后我们三方见面。对方同意我给他四十五万后房子及里面所有的家具家电给我，我都已经搬进去住了。因为之前的骗子骗了我钱，他拖了时间给我钱，我一拿到钱我就给上诉人四十五万。上诉人知道收钱的时间，我去中介那里等了上诉人几天他都没有来，我也打了电话给他跟他儿子，他们均未接电话。中介公司也出具了证明，证明我当时在中介公司处等了上诉人很多天想要交钱给上诉人，可上诉人都没有来。我也已把十万元提存至法院，我是有能力支付尾款的。我给了定金及中介费，且合同也写得很清楚，对方没有理由不履行合同，上诉人严重违反合同，请求驳回上诉人上诉请求。何新新向一审法院起诉请求：1、请求法院判令继续履行原、被告签订的《二手房买卖合同》及补充协议，并将涉案房屋过户到原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，被告系涉案房屋登记的单独所有的权属人，房产证号为：粤房地权证惠州字第33××××××04号，国土证号为：惠湾国用（2015）132*****212号。2017年12月24日，原告作为买方、被告作为卖方、案外人燕成公司作为居间方签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将涉案房屋售予原告，转让总价款为550000元，原告于本合同签订时向被告支付定金20000元，于2018年1月8日之前支付430000元；该房产没有设定抵押、没有租约，原告自愿支付房屋转让过程中的全部税费，但合同履行过程中因法律法规和政策变化原因须缴纳新的税费的，由法律法规和政策规定的缴纳方式缴纳；原告同意以该房产转让总价款的3%即16500元向居间方支付全额佣金。2018年1月20日，原、被告签订一份《关于惠州市大亚湾澳头镇安惠大道二巷6号金海新苑×栋×××房的买卖合同的补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定如下：1、该房产成交价为人民币伍拾伍万元整，并送全屋家私电器（详见家私电器清单），卖方于2017年12月24日收取原告购房定金人民币贰万元整；2、原告于2018年1月20日支付被告第一笔楼款人民币肆拾叁万元整，同时被告将该房产交接给原告使用；3、买卖双方同意于2018年1月25日前由被告给原告办理全权公证委托书；4、被告同意原告于2018年4月20日前，支付第二笔楼款人民币伍万元整，如原告违约，原告同意双倍支付第二笔楼款即支付壹拾万元整；5、被告同意原告最后一笔楼款人民币伍万元整，于该房产之产权证满五年后（按照契税发票日期算起到2019年6月18日该房产证满五年）办理转名过户登记手续成功，领取过户回执当天支付完毕。如该房产到过户当天未满五年，不是广东省内名下唯一住宅的，该房产名过户的个人所得税由被告支付；6、被告须保证该房产在过户转名之前，是被告广东省内名下唯一房产（夫妻共同房产不属于第二套）；7、该房产于交接日期前所发生的水电费、天然气费、有线电视费、宽带费、物业管理费等费用由被告支付；8、如被告违约，被告同意将该房产以每月人民币叁佰元出租给原告，租期贰拾年；9、本协议一式贰份，未尽事宜双方协商解决。二手房买卖合同签订后，原告于2017年12月24日向居间方燕成公司支付了16500元中介费，于2017年12月25日向被告支付了20000元购房定金。经原、被告双方协商，原告于2018年1月20日向被告支付了430000元购房款。2018年4月20日前两天，原告曾电话联系被告商约收取50000元房款，但未联系上被告，原告也曾到居间方燕成公司等被告收款，被告也没有出现。被告在庭审中称，2018年4月20日前后期间，其手机不在本人手上，没有到居间方燕成公司收款，也没主动向原告催要房款。至本案庭审时，原告尚有100000元购房款未向被告支付。2019年10月16日，原告将100000元提存至法院。一审法院认为，原告何新新与被告张银昌、案外人燕成公司签订《二手房买卖合同》以及原告何新新与被告张银昌签订的《补充协议》是各方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，各方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于如何支付房款的问题。原、被告在庭审中均认可未作资金监管，《二手房买卖合同》对付款时间及数额约定为：转让总价款为550000元，签订合同时即2017年12月24日支付定金20000元、2018年1月8日之前支付430000元房款，两笔数额仅为450000元，尚有100000元房款支付未作约定；而《补充协议》对付款时间及数额约定为：转让总价款为550000元，被告于2017年12月24日收取原告购房定金20000元，2018年1月20日支付430000元，2018年4月20日前支付50000元，该房产之产权证满五年后（按照契税发票日期算起到2019年6月18日该房产证满五年）办理过户登记手续成功、领取过户回执当天支付50000元。二手房买卖合同与补充协议对支付房款时间的约定存在不一致，补充协议签订在后、约定完整，原、被告应当以补充协议约定的付款时间及数额履行。被告抗辩原告应在2018年1月8日前支付430000元房款、存在逾期违约，本院不予采信。至于原告未在2018年4月20日前向被告支付50000元房款，原告在该日期前因无法联系上被告，也曾到居间方燕成公司处等被告收款，被告在庭审中认可该日期前后期间由于其手机不在本人手上也未主动向原告催要房款，故原告未按期支付该笔50000元房款系由被告造成，被告不得以此抗辩拒不履行其后的合同义务。为保证双方买卖合同及补充协议的继续履行，原告也于2019年10月16日向法院提存了尚未向被告支付的100000元房款。因此，原告主张继续履行与被告签订的《二手房买卖合同》及补充协议，将涉案房屋转移登记到原告名下，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，一审法院判决：一、原告何新新与被告张银昌签订的关于购买涉案房屋的《二手房买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、被告张银昌于本判决生效之日起十日内协助原告何新新办理涉案房屋的产权转移登记手续。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定的基本事实清楚，本院予以确认。另查明，2019年11月19日，张银昌向本院提交的上诉状中的诉请为：1、要求何新新马上交齐房款10万元和违约金5万元共计15万元整；2、诉讼费用4560元由何新新负担。庭审中，上诉人变更其诉讼请求为：1、确认合同无效，上诉人将购房款返还给被上诉人，被上诉人将房屋返还给上诉人；2、本案诉讼费用由对方负担。本院二审期间，张银昌通过银行转账汇款方式，于2020年4月13日向何新新账户转款人民币45万。2020年4月16日，何新新将该笔款提存至惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人张银昌与被上诉人何新新签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》的效力如何认定。本院认为，上诉人张银昌与被上诉人何新新签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》是各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，买卖合同及补充协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人张银昌主张双方之间合同无效，必须符合上述情形。本案中，上诉人张银昌称被上诉人何新新存在诈骗行为，但其未举证证明被上诉人何新新以欺诈手段订立合同并损害国家利益，故上诉人张银昌主张合同无效没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4650元由上诉人张银昌负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨举添审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年四月二十三日法官助理 黄 燕书 记 员 黄东曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。