贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔04执异22号异议人（案外人）：赵振兴，男，1994年12月1日生，布依族，户籍地为贵州省安顺市西秀区。现住安顺市西秀区。身份证码：522501199412010810委托代理人：杨亚萍，女，1972年6月20日生，布依族，户籍地为贵州省安顺市西秀区。系异议人赵振兴之母。身份证码：522501197206200825。代理权限为特别授权。申请执行人：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金珠路**。法定代表人：袁赤，系该公司董事长。委托代理人：张连波，系贵州乾合律师事务所律师。代理权限为特别授权。被执行人：贵州省华大房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**。法定代表人：姜荣华，系该公司董事长。委托代理人：余次继。代理权限为特别授权。本院在执行申请执行人贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司（以下简称“铝镁工程公司”）与被执行人贵州省华大房地产开发有限公司（以下简称“华大房开公司”）诉前财产保全裁定一案中，案外人赵振兴向本院提出书面异议。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭于2020年4月28日进行了听证。异议人（案外人）赵振兴的委托代理人杨亚萍、申请执行人铝镁工程公司的委托代理人张连波及被执行人华大房开公司的委托代理人余次继参加听证。现已审查终结。异议人赵振兴提出异议请求：终止（2019）黔04执保65号查封的“安顺华大时代广场项目”一期597套房屋中的第8栋23层4号房的查封。事实和理由：本人因房屋被拆迁，于2017年12月13日在安顺市西街办事处协调下在华大房开公司选购一套住房，并按照房开公司规定的缴费时间于2018年2月26日交费40万元，于2018年3月31日把尾款76,222元及房屋维修基金6,873元、代办费、四通费7,086元全额付清，交给华大房开房屋总价为490,181元，并与华大房开公司签订该房屋《商品房买卖合同》。按照合同规定房开公司应该在2019年5月8日交房，但至今房开公司未按规定时间进行网签备案和交房及办证。后来得知房开公司开发的一期597套商住楼被法院查封。本人买房在前，法院查封在后，侵犯了本人的权利，特提出异议。异议人赵振兴为支持其主张提交证据为：身份证、（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04执保65号结案通知书、商品房预售许可证、贵州省不动产登记查询结果、查封信息、商品房买卖合同、收款收据、借记卡账户历史明细清单、安顺市西秀区新太片区城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议、选房通知书等复印件。本院为查明案件事实，依职权调取证据为：1、（2019）黔04执保65号案卷宗相关材料；2、“安顺华大时代广场项目”一期4栋2单元23层5号及8栋1单元23层4号房的不动产登记查询结果。申请执行人铝镁工程公司听证称：对商品房买卖合同有异议，根据我公司与华大房开公司的监管协议，华大房开公司公章印鉴是由我公司代为保管，房屋销售过程中，如需加盖华大房开公司的印章需经双方按照流程办理盖章手续，但该合同并未经过我公司的认可，属于华大房开公司私自伪造印章所签订的合同，故此，对该合同我方不予认可。对收据的真实性我方不清楚，该款并未打入我公司与华大房开公司的共管账户。对安置补偿协议我方不清楚。对选房通知，当时选的房屋上面记载的是4-2-23-5，这套房屋并未在我方申请执行查封的范围内。申请执行人铝镁工程公司提交提交证据为其营业执照及法定代表人身份证明书，以证明其主体资格。对申请执行人铝镁工程公司提交的上述证据，相关各方均无异议。被执行人华大房开公司听证称：我方无意见。被执行人华大房开公司提交提交证据为其营业执照、法人身份证明及法定代表人的身份证，以证明其主体资格。对被执行人华大房开公司提交的上述证据，相关各方均无异议。经审查查明：异议人赵振兴之母杨亚萍户属棚户区改造被拆迁户。2017年12月31日，西秀区西街办事处西街社区居民委员会为杨亚萍户向被执行人华大房开公司出具《选房通知书》。2018年2月26日，被执行人华大房开公司出具收到杨亚萍交来购房款40万元的《收款收据》，并备注“4-2-23-5（赵振兴）”。2018年3月31日，被执行人华大房开公司出具收到赵振兴（杨亚萍）交来购房款76222元的《收款收据》，并备注“4-2-23-598.19㎡”。同日，安顺市志远物业管理有限公司分别出具收到赵振兴交来代收费用7086元及收到赵振兴交来维修金6873元（备注“4-2-23-598.19㎡”）的《收款收据》。后因其他原因，4-2-23-5号房由他人预购。2018年3月31日，以异议人赵振兴为买受人与被执行人华大房开公司为出卖人双方签订《商品房买卖合同》，约定异议人赵振兴购买位于安顺市西秀区，房号为8-1-23-4，建筑面积96.36㎡，总价款为467346元，买受人应在2018年3月31日前一次性支付全部房价款。之后，被执行人华大房开公司另出具日期为“2018年2月26日”收到赵振兴交来购房款40万元的《收款收据》，并备注“8-1-23-4”。被执行人华大房开公司另出具日期为“2018年3月31日”收到赵振兴交来购房款76222元的《收款收据》，并备注“8-1-23-4”。安顺市志远物业管理有限公司亦另分别出具日期为“2018年3月31日”收到赵振兴交来代收费用7086元及收到赵振兴交来维修金6873元（备注“8-1-23-4”）的《收款收据》。同时查明：申请执行人铝镁工程公司因与被执行人华大房开公司的合同纠纷，于2019年7月31日向本院提出诉前财产保全申请，本院依法作出（2019）黔04财保6号民事裁定书，裁定在人民币3.4亿元的范围内查封或冻结被申请人华大房开公司的银行存款或相应实物资产，并于同日向安顺市不动产中心发出（2019）黔04执保65号协助执行通知书，查封被申请人华大房开公司名下“安顺华大时代广场项目”一期房屋597套及其名下的土地，权证号：黔（2016）安顺市不动产权第0000733号，面积为：5948㎡，查封期限为三年：自2019年7月31日起至2022年7月30日止。后申请执行人铝镁工程公司依法向贵阳仲裁委员会申请仲裁，贵阳仲裁委员会已作出（2019）贵仲裁字第0727号裁决书。另查明：据以异议人赵振兴提交的贵州省不动产登记查询结果，截止2020年4月17日，其名下在贵州省安顺市范围内暂无不动产。此外，案涉房屋尚未实际交付。上述事实，有经听证查证属实的异议人赵振兴提交的证据及本院依职权调取的证据相互印证，应予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，对本案异议人的异议请求应予支持，理由如下：第一，申请执行人基于其与被执行人的合同纠纷向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）黔04财保6号民事裁定书裁定在3.4亿元范围内查封或冻结被申请人的银行存款或其他资产，为金钱债权的执行。第二，异议人早在2018年3月31日就与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》，而本院查封案涉房产时间是在2019年7月31日，该书面合同签订于本院查封之前。第三，异议房产为市场化居住商品房，异议人购买该房产是用于居住，且其提交的《贵州省不动产登记信息查询结果》表明，其名下无其他用于居住的房产。第四，异议人已于2018年3月31日前支付了全部购房款。另，申请执行人铝镁工程公司称，商品房买卖合同属于华大房开公司私自伪造印章所签订的合同，但其并未提供证据证明案涉商品房买卖合同上加盖的华大房开公司印章系私刻或伪造。综上所述，异议人虽尚未取得案涉房屋的所有权，但其基于商品房买卖合同而产生的物权期待效力，能够排除申请执行人金钱债权的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：中止贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04执保65号案件对贵州省安顺市西秀区房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇二〇年四月二十八日法官助理赵奇瑾书记员齐桓（代）