广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初562号 原告：中国银行股份有限公司藤县支行，住所地广西梧州市藤县藤州镇西江路**。统一社会信用代码：914504229002839231。 负责人：张永芳，行长。 委托诉讼代理人：朱赤红，该行员工。 被告：林振锋，男，1979年10月9日出生，汉族，住广西藤县，现在广东省清远监狱服刑。 委托诉讼代理人：林秀强（系林振锋的父亲），男，1942年11月25日出生，汉族，住广西藤县。 被告：罗美连，女，1964年2月15日出生，壮族，住广西藤县。 被告：江学清（并为罗美连的委托代理人），男，1949年9月11日出生，汉族，住广西藤县宁康乡宁康村龙庆组**，身份证号码：4524231949********。 被告：林某1，男，2012年1月18日出生，汉族，，住广西藤县 被告：林某2，女，2007年2月19日出生，汉族，，住广西藤县 被告：林某3，女，2010年6月22日出生，汉族，，住广西藤县 被告林某1、林某2、林某3的法定监护人：林秀强（系林某1、林某2、林某3的爷爷），男，1942年11月25日出生，汉族，，住广西藤县大黎镇宁康街**身份证号码：4524231942********。 被告：广西宏晟房地产开发有限公司，住，住所地广西梧州市藤县藤州镇荔湾路**一社会信用代码：91450422595118138K。 法定代表人：韦杰，总经理。 委托诉讼代理人：卢学明，该公司员工。 原告中国银行股份有限公司藤县支行（下称“中行藤县支行”）与被告林振锋、林某1、林某2、林某3、江学清、罗美连、广西宏晟房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行藤县支行的委托诉讼代理人朱赤红、被告林振锋的委托诉讼代理人林秀强、被告林某1、林某2、林某3的法定监护人林秀强、被告江学清、被告罗美连的委托诉讼代理人江学清、被告广西宏晟房地产开发有限公司委托诉讼代理人卢学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中行藤县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告林振锋签订的2016年藤中银零房委贷字第097号《住房公积金委托房贷款合同》；2、判令解除原告与被告林振锋签订的2016年藤中银零房贷字第280号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；3、判令被告林振锋归还原告贷款本金合计295521.16元（其中：住房公积金委托贷款100092.37元、个人一手住房贷款195428.79元）及其利息、罚息；4、确认原告对坐落于藤县藤州镇荔湾路1号宏拓中央城1期A幢A-2-2306号房的房产享有抵押权，对该房屋拍卖、变卖或折价所得的价款优先受偿；5、判令被告林振锋承担本案诉讼费用；6、判令被告江学清、罗美连、林某1、林某2、林某3在继承被继承人江成梅遗产的范围内对上述贷款本息及诉讼费用承担清偿责任。7、判令被告广西宏晟房地产开发有限公司对上述贷款本息及诉讼费用承担连带清偿责任。事实与理由：2016年4月，被告林振锋与江成梅向原告贷款309,000元，期限为240个月。贷款用于购买商品房，并用该房提供抵押担保；广西宏晟房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。现被告林振锋未按期偿还贷款，已经构成严重违约，原告现主张解除与被告签订的贷款合同，偿还原告的贷款本金及其利息、罚息，并对抵押的商品房享有优先权。被告江学清、罗美连、林某1、林某2、林某3作为江成梅的继承人，应在继承被继承人江成梅遗产的范围内对上述贷款本息及诉讼费用承担清偿责任。被告广西宏晟房地产开发有限公司作为贷款保证人，也要承担连带还款责任。 被告林振锋、林某1、林某2、林某3辩称，原告的诉称是事实，拍卖该商品房偿还贷款。 被告江学清辩称，原告的诉称是事实，但拍卖商品房应扣除被告林振锋借江学清的51000元。 被告罗美连辩称，不是江成梅的生母，不存在抚养关系，不是继承人，不承担还款责任。 被告广西宏晟房地产开发有限公司辩称，原告的诉称是事实，但拍卖商品房应扣除被告林振锋所欠的物业管理费约4000元。 本院经审理认定事实如下： 2016年4月8日，被告林振锋与江成梅共同向梧州市住房公积金管理中心藤县管理部申请住房公积金个人住房组合贷款309,000元。2016年8月15日，原告以受托人的身份、林振锋以借款人的身份签订了2016年藤中银零房委贷字第097号《住房公积金委托贷款合同》，约定贷款金额为105000元，期限240个月，月利率为2.70833‰，逾期还款罚息上浮50%；2016年8月15日，被告林振锋以借款人身份、江成梅以抵押物共有人身份、被告广西宏晟房地产开发有限公司以保证人身份与原告签订2016年藤中银零房贷字第280号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告林振锋向原告借贷款204000元；贷款期限为240个月；利率为在中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率基础上上浮5%(放款时的月利率为4.2875‰),逾期还款罚息上浮50%。两笔贷款如遇中国人民银行调整利率和/或变更计息方法，本合同项下的贷款利率调整和计息方法按照有关规定执行，贷款人无需另行通知借款人，还款方式为按月等额本息还款。同时原告与被告林振锋、江成梅签订了2016年藤中银零房委贷字第097号《抵押合同》，约定以贷款购买的藤县藤州镇荔湾路1号宏拓中央城1期A幢A-2-2306号房房屋提供抵押担保，并在藤县不动产登记局办理了抵押登记手续【不动产登记证明编号：桂(2017)藤县不动产登记证明第0001030号】，该抵押属预售商品房抵押预告登记。2016年3月4日被告广西宏晟房地产开发有限公司向原告出具了《个人住房按揭贷款阶段性担保书》，约定被告广西宏晟房地产开发有限公司为林振锋购买藤县藤州镇荔湾路1号宏拓中央城1期A幢A-2-2306号房而办理的借款提供阶段性连带责任担保，担保期限为贷款发放日起至办妥该房屋的《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》及其他权利证书由原告核对无误、收执之日止。江成梅以被告林振锋配偶的身份向原告出具《共同还款承诺书》，承诺与被告林振锋共同承担还款责任。上述合同生效后，原告于2017年1月20日分别向林振锋发放住房公积金委托贷款105,000元、个人一手住房贷款204,000元。借款后，被告林振锋自2018年7月起没有按约定归还已到期的贷款本息，截至2020年2月13日，被告林振锋已拖欠原告已到期住房公积金委托贷款本金7305.39元，利息5639.09元及罚息532.30元(利息、罚息暂计至2020年2月13日，之后的利息、罚息根据借款合同的约定计算，直至被告还清全部款项为止）；拖欠原告已到期一手住房贷款本金11435.57元，利息17113.22元及罚息1942.96元（利息、罚息暂计至2020年2月13日，之后的利息、罚息根据借款合同的约定计算，直至被告还清全部款项为止）。 另查明，江成梅于2018年4月2日死亡（身份证号码），被告林振锋在监狱服刑。被告林振锋的子女林某1、林某2、林某3均未成年，爷爷林秀强是他们的法定监护人。江成梅的生母早年已故，其父亲被告江学清和罗美连于2002年同居，未办理结婚登记手续，被告罗美连不是江成梅的生母，也不存在抚养与被抚养关系。 以上事实有原告提交的营业执照、被告身份证和户口簿复印件、结婚证、借款申请书、借款抵押承诺书、住房公积金委托贷款合同、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、夫妻共同还款承诺书、保证合同、他项权证、宁康村委证明；被告林振锋提供的法院刑事判决书复印件；双方当事人在庭的陈述在卷证实。 本院认为，本案的贷款合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律的禁止性规定，是合法有效的。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告林振锋应按照合同约定的期限履行还款付息义务。现被告林振锋没有按合同约定偿还贷款，已构成根本违约，原告请求解除借款合同，并要求被告林振锋偿还贷款本息，合理合法，本院予以支持。因江成梅已故，其债务应由其法定继承人林某1、林某2、林某3、江学清在继承被继承人江成梅遗产的范围内对上述贷款本息承担清偿责任。被告广西宏晟房地产开发有限公司作为贷款保证人，应对贷款承担连带清偿责任。被告罗美连不是江成梅的生母，与江成梅也不存在抚养与被抚养关系，故被告罗美连不是江成梅的继承人，不是适格的被告，对贷款不承担还款责任。原告和被告林振锋办理的藤县藤州镇荔湾路1号宏拓中央城1期A幢A-2-2306号房的抵押是预售商品房抵押预告登记，不是抵押登记，根据担保法规定，预抵押的房产不具有优先受偿权。故对原告要求被告罗美连承担还款责任和对该房产具有优先受偿权，本院不予支持。另外，被告江学清提出的个人债务问题和被告广西宏晟房地产开发有限公司提出的物业管理费问题，不是本案的审理范围，当事人可另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十三条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条的规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司藤县支行与被告林振锋签订的2016年藤中银零房委贷字第097号《住房公积金委托房贷款合同》和2016年藤中银零房贷字第280号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、被告林振锋应归还尚欠原告中国银行股份有限公司藤县支行贷款本金合计295521.16元（其中：住房公积金委托贷款100092.37元、个人一手住房贷款195428.79元）及利息、罚息（利息、罚息按借款合同约定，至还清贷款为止）； 三、被告江学清、林某1、林某2、林某3在继承被继承人江成梅遗产的范围内对上述第二项的债务承担连带清偿责任； 四、被告广西宏晟房地产开发有限公司对上述第二项的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国银行股份有限公司藤县支行的其他诉讼请求。 上述债务，当事人应在本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5773元（原告已预交），适用简易程序减半收取为2886.5元，由被告林振锋负担，被告江学清、林某1、林某2、林某3、被告广西宏晟房地产开发有限公司负连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员  张 勇 二〇二〇年四月二十七日 法官助理  周 政 书 记 员  陈洁璐