广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2700号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾惠经实业发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区************号房。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：谢晓敏，叶燕姗，该公司员工。被上诉人（原审原告）：诸培华，女，汉族，1973年9月23日出生，住广东省深圳市宝安新城中心区深业新岸线11C16B，香港居民身份号码：R******（8）。委托诉讼代理人：胡光文，广东鼎行律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾惠经实业发展有限公司因与被上诉人诸培华商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾惠经实业发展有限公司向本院提出上诉请求：1、请求二审法院依法认定上诉人受到非法阻挠施工的问题属于不可抗力因素，依法支持逾期交房的违约天数应酌情扣减200天。2、请求二审法院维持一审判决书中的第二项判决。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定上诉人作为开发商应充分认识土地是否拆迁安置补偿到位系开发建设的重要前提，对于拆迁问题可能导致的施工阻碍，也应事先有预见，并作出相应的合理安排，在事件发生时积极处理，避免延误工期，且合同一方因第三人原因造成的违约的，不能免除合同一方向合同相对方承担违约责任。但实际上，上诉人于2014-2015年已按规定支付土地出让款，并合法合规取得国土证、规划证、施工许可证等手续证件，划定了我司的土地红线范围。该项目的征地补偿工作是政府部门组织开展，我司作为开发商无法预见在已取得的土地红线范围内施工仍有“占用村民土地”之说，更无法预见已按规定缴纳土地出让款合法取得相关证件后仍存在征地补偿款未到位的问题。且之后的调解结案等事实也证明：实际上并不存在征地补偿款未到位的情况，而是村民以非法阻挠施工为手段胁迫我司支付高达五、六千万元的补偿款。我司在此期间也一直在积极处理，政府多部门介入积极协调下仍无法在短期内解决村民的无理诉求。该问题的发生并非我司作为开发商所能预见、所能避免的，该纠纷为上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，并非第三人原因。请求人民法院根据客观情况，依法认定上诉人受到不可抗力因素影响，支持逾期交房违约天数应酌情扣减200天。上述不可抗力因素导致该项目发生逾期竣工、逾期交付问题，进而导致我司不仅须为推动施工进度而向村民的无理诉求妥协而额外支付赞助费，还须额外支付项目设计单位、监理单位、供应商、施工方等合同相对方的窝工损失、迟延履行的违约赔偿，甚至还须向该项目全体业主支付高达几千万的违约金，上诉人已不堪重负。因此，恳请人民法院根据事实，依法认定上述非法阻挠施工的问题属于不可抗力。综上所述，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。被上诉人诸培华辩称：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而涉诉小区地块原村民非法阻挠施工之行为并不具备不可抗力的构成要素，因此亦不属于不可抗力情形，因为随着社会的发展以及城市化进程，城市化建设中土地征收因补偿款而引发的施工受阻、群体事件时常发生，其中不少事件受到整个社会的关注，普通民众都能预见可能会发生的事件；作为房地产开发企业的被答辩人不仅理应预见到，且在获得土地使用权动工时、开发动工之前均需确认地块是否存在此类情形，不存在不能预见的可能，亦不是不能避免、不能克服的，再者；若真如被答辩人上诉时所述，无论是因为征地补偿款未到位引发亦或是村民因无理诉求无法得到满足而故意而为之，均属由第三人的原因所引起的，被答辩人理应以第三人违约或是侵权向其追偿损失，被答辩人要求就上述情形认定为不可抗力既没有事实根据也没有法律依据。综上所述，村民因征地补偿款之事宜引发施工受阻之情况不属于不可抗力，不能以此减免被答辩人因逾期交房所产生的违约责任，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果合法且公平公合理，依法应予以维持，恳请法院依法判令驳回被答辩人的所有上诉请求并维持原判，同时判令由被答辩人承担本案的诉讼费用，以维护答辩人合法权益诸培华向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付延期交付房产违约金36474元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月4日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头新澳大道十二街十一号************号房，该房建筑面积为86.37平方米，总价款为708234元。付款方式及期限：贷款方式付款，原告应当于2017年4月20日前支付首期房价款288234元，占全部房价款的40%，余款420000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。合同就交付时间和手续的约定：被告应当在2017年11月30日前向原告交付该商品房。该商品房达到合同约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以书面通知原告。原告未收到入伙通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同就逾期交付责任的约定：逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后,原告按约付清了全部购房款。中萃星光雅居1-8栋于2015年7月16日取得房产测绘成果报告（预测），中萃星光雅居一期于2019年4月19日取得单位（子单位）竣工验收备案表。2019年4月19日，被告通过EMS邮件向原告发出入伙通知书，通知原告即日起便可办理收房手续，但被告未提交证据证明邮件送达详情。同日，中萃星光雅居物业服务中心制作了一份《中萃星光雅居入伙温馨提示》，定于2019年4月28日至2019年5月1日集中办理入伙手续。2019年5月1日，原告至被告处办理了收房手续[因本案属系列之一，双方确认的“收楼时间确认表”仅附卷于（2019）粤1391民初4559号案卷中]。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于被告是否存在逾期交房的问题。合同约定交房日期为2017年11月30日前，但涉案房屋当时并未具备合同约定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。被告称因村民征地补偿问题扰乱工程进度[因本案属系列之一，被告提交的关于村民因征地补偿问题扰乱工程进度的证据材料仅附卷于（2019）粤1391民初4559号案卷中]，请求免除或减少其承担的违约责任，作为开发商应充分认识土地是否拆迁安置补偿到位系商品房开发建设的重要前提，对于拆迁问题可能导致的施工阻碍，也应事先有预见，并做出相应的合理安排，在事件发生时积极处理，避免延误工期，且合同一方因第三人原因造成违约的，不能免除合同一方向合同相对方承担违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题。合同约定，逾期交房后原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，被告还应当书面通知原告办理收房手续。被告于2019年4月19日通过EMS邮件向原告发出入伙通知书，通知原告即日起便可办理收房手续，但被告未提交证据证明邮件送达详情，一审法院酌定自邮件发出三日后，即2019年4月22日完成书面送达，此时视为被告完成了合同约定的交房义务，逾期交房违约金应从2017年12月1日起计算至2019年4月22日止，共508天，逾期交房违约金为35978元（708234元×0.0001×508天）。原告请求逾期交房违约金计算至2019年4月29日及被告请求调整逾期交房违约金，均无相关证据和事实，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告诸培华支付逾期交房违约金35978元；二、驳回原告诸培华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355.93元，由被告惠州大亚湾惠经实业发展有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。二审中，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案涉港商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，上诉人主张在施工过程中，村民因征地补偿问题扰乱施工进度导致工期延误，进而主张系不可抗力而要求扣减逾期交房的违约天数200天,但上诉人同时认可其与村民之间的纠纷经调处后协商处理，实际上并不存在征地补偿款未到位的情况，本案上诉人与村民之间的类似纠纷在商品房开发过程中时有发生，上诉人作为开发商，对施工过程中可能发生的意外事件或侵权纠纷等应有所预判，在事件发生时积极、妥善处理，避免延误工期，本案情况并非不能预见、不能避免、不能克服，不能认定为不可抗力。因此，上诉人主张其受到非法阻挠施工的问题属于不可抗力的意见，本院不予支持，上诉人要求扣减逾期交房的违约天数无事实和法律依据。综上所述，上诉人惠州大亚湾惠经实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费711.86元，由上诉人惠州大亚湾惠经实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 刘天贞审 判 员 曾求凡二〇二〇年四月八日法官助理 黄 婷书 记 员 蔡思琦附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。