上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初1962号原告：上海众合地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：席伯锋，董事长。委托诉讼代理人：张伟庆，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈壬戌，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海颉瓴商业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨振宇，执行董事。委托诉讼代理人：熊颖，女。委托诉讼代理人：孙真，上海融力天闻律师事务所律师。原告上海众合地产开发有限公司与被告上海颉瓴商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海众合地产开发有限公司的委托诉讼代理人张伟庆、被告上海颉瓴商业管理有限公司的委托诉讼代理人熊颖、孙真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认《虹桥绿谷G栋一、二楼配套商业租赁合同》于2019年6月17日解除；2.判令被告向原告支付2018年7月1日起至2019年6月17日期间租用上海市闵行区甬虹路XXX号XXX楼及地下二层部分、89弄1号1楼、2楼房屋的租金197,021.44元及逾期支付违约金(以当月租金为基数，计算期间为次月第5日起至实际付清之日止，按当月应付租金的日万分之五计算)；3.判令被告向原告支付违约金4,000,000元(已抵扣1,000,000元租赁保证金)；4.判令被告立即搬离并腾空上海市闵行区甬虹路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX层01多功能厅-02、79号101室(总面积2544.01平方米)；5.判令被告自2019年6月18日起至2019年6月30日按每日0.2元/平方米的标准向原告支付第4项诉讼请求所述房屋的占用费6,614.43元，自2019年7月1日起至实际腾空迁出第4项诉讼请求所述房屋之日止按照每日0.6元/平方米的标准支付占用费；6.判令被告向原告支付自2019年7月17日起至第4项诉讼请求所述房屋的工商登记全部迁出之日止的占用费，按每日0.1元/平方米的标准；7.判令被告自2019年6月18日起至2019年6月30日按每日0.2元/平方米的标准向原告支付上海市闵行区甬虹路XXX弄XXX号XXX室(266.05平方米)的占用费691.65元，自2019年7月1日起至2019年12月31日止按照每日0.6元/平方米的标准支付的占用费29,371.92元。事实和理由：2017年1月3日，原、被告双方签署了《虹桥绿谷G栋一、二楼配套商业租赁合同》(以下简称《商业租赁合同》)，约定原告向被告出租上海市闵行区甬虹路XXX号XXX楼及地下2层部分、89弄1号1楼、2楼(以下简称涉案房屋)，租赁期为自计租日起10年，被告应按月支付租金，每月5日前支付上月租金，后双方确认计租日为2017年7月1日。然而，被告仅支付了2017年7月1日至2018年6月30日的租金204,297.84元，自2018年7月1日起，一直拖欠租金，截至2019年6月17日欠付租金已达197,021.44元。原告多次发函向被告催款，但被告始终未纠正违约行为，一直不履行合同义务。此外，由被告法定代表人杨振宇担任法定代表人的上海信众文化传播有限公司(以下简称信众公司)亦向原告承租了办公房屋并签署了《虹桥绿谷广场办公楼租赁合同》(以下简称《办公租赁合同》)，信众公司也欠付了巨额租金，为此，原告多次联系被告及其法定代表人杨振宇，要求切实履行合同义务，但杨振宇始终不予正面回应。2018年12月底，原、被告及信众公司签署《工作会议纪要》，约定如信众公司未按照还款计划支付欠付租金，原告有权同时解除《商业租赁合同》和《办公租赁合同》。《工作会议纪要》签署后，信众公司没有按照还款计划支付欠付租金。基于上述事实，原告于2019年6月14日向被告发出了《解除租赁合同通知函》，通知被告《商业租赁合同》于2019年6月17日解除，要求被告按照《商业租赁合同》的约定支付欠付租金和违约金，并将涉案房屋腾空后返还原告。《商业租赁合同》履行期间，被告将部分涉案房屋转租案外人。原告向被告发出《解除租赁合同通知函》后，自行收回甬虹路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX层01多功能厅01，并与部分案外人签订租赁合同，具体包括：于2019年7月1日与案外人签订甬虹路XXX号XXX室、甬虹路XXX弄XXX号214、215-03的租赁合同；于2020年1月1日与案外人签订甬虹路XXX弄XXX号201室的租赁合同。被告至今未支付涉案房屋欠付的租金，未迁出工商登记，未搬离并腾空甬虹路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX层01多功能厅-02、79号101室。据此，原告诉至法院。被告辩称，第一，不同意解除合同，要求继续履行。被告不支付后续租金的原因是原告违约：一是原告未向被告交付甬虹路XXX号地下2层，但将该部分租金计算在内，应在后续租金中予以抵扣。二是涉案房屋自2017年9月起小部分漏水，联系原告后未解决，2018年4月大雨，漏水严重，多次联系原告仍未解决。三是原告未按约向被告支付经营支持补贴、商业推广补贴及给予每日800小时免费停车。原告恶意解除合同是为了与次承租人直接签订租赁合同赚取差价，从公平原则考虑，不应当得到支持。第二，被告不应支付逾期支付违约金，因行使的是不安抗辩权。被告未违约，如果法院认定被告违约，违约金过高，请求调整。第三，原告自2019年7月1日起阻止被告进入涉案房屋，导致被告无法正常使用房屋也无法腾空房屋，应视为原告已收回房屋，被告不应支付自2019年7月1日起的房屋占有使用费。第四，房屋占有使用费应扣除起始返还日起的60个工作日。第五，涉案房屋内的工商登记涉及案外人，被告无法控制案外人何时迁出，原告的诉请加重了被告的义务。原告对被告的辩称回应称，第一，原告已向被告交付甬虹路XXX号地下2层，系被告自身原因不予接收，被告在第一年支付租金时也未提出。第二，涉案房屋仅有零星漏水，已修复。第三，经营支持补贴应由被告向原告提出申请，并提交营业额财务报表等材料后双方协商确定，但被告从未向原告提出申请亦未提交相关材料。商业推广补贴应由被告承办商业推广活动后，原告向被告投入，但被告未承办推广活动。免费停车票应由被告向原告申请。第四，被告不支付租金，不交还房屋，不迁出工商登记，导致涉案房屋的巨大空置损失，原告已尽力止损，与部分次承租人签订租赁合同，故原告主张的违约金不高，不应予以调整。第五，原告没有也不可能阻止被告进入涉案房屋或取走物品。第六，占有使用费扣除起始返还日起60个工作日的前提是双方一致认可一个起始返还日，但本案双方未协商一致。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋产权人。其中，甬虹路XXX弄XXX号101室建筑面积655.13平方米，102室建筑面积266.05平方米，202室建筑面积513.88平方米，203室建筑面积155.00平方米，204室建筑面积275.82平方米，205室建筑面积358.34平方米，206室建筑面积155.29平方米，207室建筑面积41.63平方米，208室建筑面积38.76平方米，209室建筑面积38.76平方米，210室建筑面积38.76平方米，211室建筑面积38.76平方米，212室建筑面积32.38平方米，213室建筑面积135.90平方米，214室建筑面积195.68平方米，215室建筑面积137.68平方米，2-4层01多功能厅建筑面积1600.00平方米。甬虹路XXX号101室建筑面积580.94平方米，102室建筑面积138.44平方米，地下**部分200平方米。2017年1月3日，原告(出租人、甲方)与被告(原名：上海颉瓴企业管理有限公司。承租人、乙方)签订《商业租赁合同》，约定：4.2租赁房屋的范围和面积(以租赁场地总平面图及红线范围为准)：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市甬虹路XXX号XXX楼及地下2层部分和89弄1号1、2楼，建筑面积为5597.2平方米。5.2租赁房屋的移交时间和手续：双方约定于2017年1月1日交付涉案房屋，除非双方同意推迟移交日，否则涉案房屋移交应在签署正式租赁合同且完成公共区域装修建造(以甲方取得公共区域装修建造的竣工验收合格报告之日为准)之日起30天内完成。6.1租赁期限：涉案房屋的租赁期限为10年，自计租日起计算。6.3租赁期满后的返还：返还周期为双方一致认可的起始返还日起的60个工作日。若乙方未按本条第(1)款约定的时间将该房屋返还予甲方，则自本合同约定的返还期届满次日起至乙方实际向甲方交还或甲方单方收回该房屋之日止的期间内(含起讫日期)，乙方应按照该房屋届时的日租金的两倍向甲方支付每一天的占用费(该房屋日租金按本合同租赁期届满或提前终止时的相应租金计算)，并应承担该占用期间的物业管理费及其他费用。7.1租金：采用保底租金与提成租金两者取其高的租金收取模式。7.2保底租金：计租日开始之后的第1和第2个租赁年度，每日每平方米建筑面积租金为0.1元，年租金：5597.2*0.1*365=204,297.8元，月租金：204,297.8/12=17,024.82元。第3个租赁年度，每日每平方米建筑面积租金为0.6元，年租金：5597.2*0.6*365=1,225,786.8元，月租金：1,225,786.8/12=102,148.9元。7.4经营支持：在合同期前二年，如乙方营业额未达到280万元/月(含280万)，乙方承担经营成本差额部分的85%，甲方承担乙方承担的经营成本差额部分的15%，当月(自然月计)支付上月补助费用，乙方需开具相应发票，税费由乙方自行承担。具体经营测算见附表。7.5租金支付：租金为每月一结，乙方应于每月5日前提交上月该店营业额财务报表或营业额纳税申报表给甲方审核；双方于每月15日前核对乙方上月的除增值税销项税额、印花税、房产税、契税、城建教育费附加后的营业额，并确认提成数；双方于每月25日前，根据8.1—8.1条款的约定，甲方出具盖有甲方公章的《付款通知书》给乙方；乙方收到甲方书面《付款通知书》后，应于次月5日前支付相应租金给甲方。如计租日并非在某个月的第一日，第一次的租金与最后一次的租金应按整个月所占的日数比例计算。7.6逾期支付：若乙方逾期支付租金或其他费用超过十个工作日的，在不影响甲方行使其他权利的前提下，乙方应按日向甲方支付相应逾期金额5‰的滞纳金。8.1定金：乙方同意向甲方支付100万的定金作为履行合同的保证。8.2在乙方正式营业后定金自动转为租赁保证金。8.3租赁保证金：如乙方违反本合同之约定，甲方有权利(但无义务)扣除全部或部分租赁保证金用于支付乙方逾期未付的款项或者用于赔偿甲方的损失等。在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，本合同期满终止或提前终止时，甲方需要返还租赁保证金的情况下，甲方须于下述全部条件均满足后10个工作日内将租赁保证金(以届时甲方实际持有的金额为准)无息返还给乙方：①乙方已按本合同约定将该房屋返还予甲方；和②乙方已办妥以该房屋为注册地址的工商或其它登记主管机关的注销或变更之迁出手续；和③乙方已全部履行本合同其他条款的规定，包括但不限于乙方已结清其在本合同项下的所有应付款项。10.1甲方同意乙方合同期限内前五年可以免费使用地下三层停车场合计800小时/天。11.2g：甲方保证于合同期前三年委托乙方在甲方项目出租场地内，承办不少于26场的符合配套商业推广主题的相关活动，甲方承诺每场活动的投入不低于35万元。12.4如乙方使用该房屋作为营业场所/驻在地址办理工商/其他登记主管机关注册登记手续的，则乙方须于本合同租赁期满或提前终止(无论任何原因)之日起三十个工作日内自行向工商行政管理部门/其他登记主管机关办理完毕迁出该房屋的相关变更登记、备案手续。否则，每逾期一日，乙方须按对应占用房屋的日保底租金向甲方支付占用费(该房屋日保底租金按本合同租赁期届满或提前终止时的相应租金计算)。17.1甲方可以在发生以下情形时，可以以书面通知的形式解除本合同，并要求乙方承担5,000,000元违约金。g.乙方延迟支付租金超过六个月经甲方催告后仍不支付的。合同及附表还对其他事项进行了约定。2017年6月，原告向被告交付涉案房屋(除甬虹路XXX号地下2层部分)，被告向案外人转租部分涉案房屋。涉案房屋的计租日为2017年7月1日，被告向原告支付租赁保证金1,000,000元及2017年7月1日起至2018年6月30日止的租金204,297.8元。2018年4月24日至2018年8月31日，被告多次向原告发送《工作联系单》，反映部分涉案房屋漏水、渗水问题，要求维修。2018年12月20日，原告、被告与信众公司三方签署《营销管理部工作会议纪要》，就信众公司拖欠原告的房屋租金、优待条件、已拖欠房租部分的还款计划、未产生的租金支付、商业部分、物业费及电费等进行约定，与本案相关的内容主要包括：二、优待条件：若年底前未按承诺支付3,500,000元，则众合公司不排除单方面解除4、5楼办公租赁合同及被告的商场租赁合同。三、已拖欠房租部分的还款计划：如信众公司未在签署日期前提交符合原告要求的还款计划，或者未按照还款计划支付任何一期租金，原告将单方解除4、5楼办公租赁及被告的商场租赁合同。五、商业部分：1、关联条款。被告与信众公司法人代表人同为杨振宇，考虑到其办公楼租赁部分存在租赁款项拖欠的情况，在双方补充协议中增加关联条款，如果信众公司办公楼租赁合同违约，原告有权同时解除与被告的商场租赁合同。2、自2019年1月1日起，对被告原租赁合同收款及日常经营账户，原告参与账户监管。商场次承租人支付的全部租金应进入监管账户，监管账户的款项支出应获得原告同意，且账户内资金优先向原告支付租金。5、自2019年1月1日起，被告应每周向原告提交资金收支明细表，每月提交营业额报表、会计报表；原告需指定第三方审计时，被告应予以配合。原告的监管行为，应以不影响被告日常经营为前提，双方积极配合进行操作。六、物业费及电费：2019年1月1日起，信众公司和被告应按照“物业协议”约定及时向物业公司支付后续的物业管理费、押金和电费。如因信众公司和被告原因未按时支付，也视为信众公司和被告租赁合同违约。嗣后，信众公司于2019年1月1日向原告提交《还款计划》，原告于2019年6月13日向信众公司发送关于《办公租赁合同》的《解除租赁合同通知函》。2019年3月15日，原告向被告发送《租金催款函》，催收2018年7月起的租金。被告在签收时写明：2019年1月—3月房租金额有误，请原告尽快核算正确，给到我司新的正确的租金催款函，我司才能安排付款。原告又于2019年3月20日、4月25日、6月3日、6月6日多次向被告发送《催款函》，催收租金。2019年6月12日，被告向原告发送《回复函》，对于原告于2019年6月3日发出的《催款函》，回复意见如下：甬虹路XXX号地下2层部分200平方米一直未交付，但原告计算的租金数字已包含该部分面积，故被告对于租金数额表示异议，请尽快确认，同时请尽快安排该部分的交房手续。同日，被告向原告发送《沟通函》，主要内容为：就涉案房屋的质量问题以及《商业租赁合同》约定的补贴问题，被告多次向原告反映，均未得到很好的沟通和解决，现被告希望沟通如下：1、甬虹路XXX号地下2层部分原告一直未交付；2、涉案房屋屋顶花园漏水点防水工程是否已完成及已验收通过，希望原告尽快回复并确认赔偿方案，2楼公共走道仍有漏水点未维修；3、原告应给予被告经营支持402万元，希望尽快落实并安排付款；4、希望原告履行免费停车时间的约定，并对于前两年未给予的优惠进行补偿。同时，被告希望原告尽快落实合同约定的应委托被告进行的推广活动等。2019年6月13日，原告向被告发送《解除租赁合同通知函》，主要内容为：被告自2018年7月1日至2019年6月14日的租金尚未缴纳，已构成违约。另外，就被告关联公司欠付原告办公房屋租金事宜，原告、信众公司及被告进行了协商，并于2018年12月20日达成一致，签署了《会议纪要》。根据会议纪要的约定，如信众公司办公楼租赁合同违约，则原告有权同时解除与被告签署的《商业租赁合同》。目前信众公司未按照《会议纪要》及其《还款计划》约定的时间和数额归还欠付租金，构成违约，原告已决定解除与其签署的办公房屋租赁合同，并发出了解除租赁合同的通知书。基于以上事实，被告拖欠租金的行为构成违约，且原告有权基于信众公司的违约行为解除与被告的《商业租赁合同》，根据相关法律规定及《商业租赁合同》和《会议纪要》相关约定，原告决定解除原、被告双方于2017年1月3日签署的《商业租赁合同》，并特此函告：1、《商业租赁合同》于2019年6月17日解除；2、被告应立即向原告支付拖欠的租金197,021.44元；3、被告应立即向原告支付合同解除违约金5,000,000元；4、被告应向原告支付截至实际付清欠款之日的逾期付款违约金(滞纳金)并结清被告应支付而未支付的其它款项；5、被告已向原告支付的租赁保证金全部用于抵扣上述欠付租金及合同解除违约金，不予退还；6、被告应清理和打扫该房屋，并于2019年6月19日前将该房屋、原告提供的附属设施设备及该房屋全部钥匙完好地归还原告；7、被告应在《商业租赁合同》解除之日起30日内办理完毕工商登记或其它登记的迁出或注销手续。2019年6月18日，被告向原告发送《回复函》，对于原告发送的《解除租赁合同通知函》，回复如下：1、关于《解除租赁合同通知函》的内容，不予同意，被告认为目前未达到解除合同的条件；2、就被告于2019年6月12日向原告发送的《回复函》中的内容进行重申；3、合同解除违约金5,000,000元，不予认同。2019年6月19日，原告向被告发送《迁出催告函》，函告如下：1、被告及其次承租人必须在2019年6月24日前清空涉案房屋内全部物品，并按照约定将涉案房屋交还原告；2、被告及其次承租人必须在2019年7月24日前办理完毕工商登记或其它登记的迁出或注销手续；3、如被告及其次承租人在上述期限内未清空并交还涉案房屋，原告将行使自行收回房屋的权利，届时房屋内的装饰装修、设施设备等均视为遗弃物，原告将自行处理，由此发生的费用及损失均由被告及其次承租人自行承担，同时原告保留要求被告支付房屋逾期返还占用费等的权利。2019年6月20日，被告向原告发送《回复函》，内容与2019年6月18日的《回复函》相同。2019年7月1日，原告就甬虹路XXX弄XXX号214室、215-03室(面积60.56平方米)、甬虹路XXX号XXX室与案外人签订房屋租赁合同。其后，原告陆续收回甬虹路XXX弄XXX号205-02室、215-01室(面积20平方米)、2-4层01多功能厅-01室、3层01室、4层01室。另外，原告就甬虹路XXX弄XXX号205-01室、206室—213室的租赁事宜正与案外人协某某。2020年1月1日，原告就甬虹路XXX弄XXX号XXX室与案外人签订房屋租赁合同。2020年3月3日，原告开始使用甬虹路XXX号101室。本案审理过程中，原、被告均同意涉案房屋的租赁保证金在本案中一并处理。原告表示，租赁保证金应冲抵违约金、欠付租金和房屋占有使用费，无需返还。此外，如果被告没有迁出涉案房屋内的工商注册或其它登记，没有腾空房屋，被告也无权要求返还租赁保证金。被告在庭审中陈述，涉案房屋的漏水影响使用，但未达到无法正常使用的程度。被告始终认为应当继续履行合同，没有必要返还涉案房屋，故未与原告办理涉案房屋的交还手续。另查明，上海颉瓴企业管理有限公司于2018年11月20日变更企业名称为被告。被告与信众公司的法定代表人均为杨振宇，股东之一均为上海信众投资管理有限公司。再查明，案外人睿拓健康管理咨询(上海)有限公司的工商登记住所为上海市闵行区甬虹路******；上海颉秣餐饮管理；上海颉秣餐饮管理有限公司的工商登记住所为上海市闵行区甬虹路****有限公司；上海苏韵餐饮管理有限公司的工商登记住所为上海市闵行区甬虹路**********-2tyle='LINE-HEIGHT: 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15pt;'>以上事实，由房地产权证、不动产登记簿、授权书、《商业租赁合同》、电子回单凭证、客户专用回单、收据、文件签收登记表、《租金催款函》、《工作会议纪要》、《还款计划》、《解除租赁合同通知函》、企业信用信息公示报告、准予变更(备案)登记通知书、移交表、工作联系单、照片、《回复函》、《沟通函》、《迁出催告函》等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。被告提交的《补充说明》，仅有信众公司的盖章，且原告不予认可，故本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《商业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：原告是否有权解除《商业租赁合同》。本院认为，被告未支付自2018年7月1日起的租金，经原告多次催告，仍未支付，构成根本违约。原告主张解除合同，于法有据，亦符合合同约定，本院予以支持，合同解除的责任归于被告，合同解除的日期为《解除租赁合同通知函》上载明的2019年6月17日。对于被告抗辩之原告未交付甬虹路XXX号地下2层的问题，该部分面积200平方米，仅占涉案房屋总面积5597.2平方米的3.57%，被告以此拒付全部租金，本院难以采信。对于被告抗辩之漏水问题，被告提供的证据未能证明涉案房屋严重漏水，且其自述漏水未达到无法正常使用的程度，故本院对该项抗辩亦难以采信。对于被告抗辩之原告未支付经营支持补贴、商业推广补贴及未给予每日800小时免费停车的问题，被告未能提供证据已向原告提交营业额财务报表或营业额纳税申报表，故原告未支付经营支持补贴不违反合同约定。同理，被告未承办商业推广活动，故原告未支出商业推广补贴不违反合同约定。至于原告是否足额给予被告每日800小时免费停车，被告未能提供证据加以证明，本院不予采信。对于合同解除后的权利义务承担，本院认定如下：第一，关于租金。因原告未向被告交付甬虹路XXX号地下2层部分，该部分租金不应支付，已经支付的应当予以抵扣，故被告应向原告支付自2018年7月1日起至2019年6月17日止的租金金额为182,681.44元[(5597.2平方米-200平方米)×每日每平方米0.1元×352天-200平方米×每日每平方米0.1元×365天]。第二，关于房屋占有使用费。合同解除后，被告应搬离并腾空涉案房屋，但被告未搬离，故应当向原告支付相应的房屋占有使用费。《商业租赁合同》6.3条约定的是双方一致认可返还日的返还周期及占用费标准，与本案情形不同，本院认为，本案的房屋占有使用费应以月租金的一倍为宜，且不应扣除60个工作日。具体包括：(1)甬虹路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX层01多功能厅-02室：面积1963.07平方米(655.13平方米+513.88平方米+155.00平方米+275.82平方米+57.12平方米+306.12平方米)，自2019年6月18日起至2019年6月30日止的占用费2,551.99元(1963.07平方米×每日每平方米0.1元×13天)，以及自2019年7月1日起至实际腾空之日止按每日1,177.84元(1963.07平方米×每平方米0.6元)的标准计算的占用费；(2)甬虹路XXX号101室：因原告已于2020年3月3日开始使用该房屋，故视为原告已收回，被告应支付自2019年6月18日起至2019年6月30日止的占用费755.22元(580.94平方米×每日每平方米0.1元×13天)，以及自2019年7月1日起至2020年3月2日止的占用费85,746.74元(580.94平方米×每日每平方米0.6元×246天)，共计86,501.96元。(3)甬虹路XXX弄XXX号XXX室：原告于2020年1月1日与案外人签订房屋租赁合同，故被告应支付自2019年6月18日起至2019年6月30日止的占用费345.87元(266.05平方米×每日每平方米0.1元×13天)，以及自2019年7月1日起至2019年12月31日止的占用费29,371.92元(266.05平方米×每日每平方米0.6元×184天)，共计29,717.79元；综上所述，被告应向原告支付的房屋占有使用费为118,771.74元(2,551.99元+86,501.96元+29,717.79元)，以及自2019年7月1日起至实际腾空之日止按每日1,177.84元的标准计算的费用。第三，关于逾期迁出工商登记的占用费。本院认为，双方约定的计算标准明显过高，且原告未就被告逾期迁出行为造成的损失进行举证，故本院酌情调整为每日100元。对于占用费的起算日期，根据《商业租赁合同》的约定，被告应于合同解除之日起三十个工作日内迁出涉案房屋的工商登记，本案中，合同于2019年6月17日解除，则被告应于2019年7月29日前迁出工商登记，故占用费的起算日期应为2019年7月30日。第四，关于合同解除违约金及逾期支付租金的违约金。本院认为，因《商业租赁合同》的解除原因归于被告，故原告对于合同解除违约金的主张，符合合同约定，本院予以支持。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张的违约金过高，本院酌情调整为三个月租金，即49,249.45元[(5597.2平方米-200平方米)×每日每平方米0.1元×365天÷12个月×3个月]。本院注意到，合同解除违约金及逾期支付租金的违约金对应的系同一违约行为，即被告拖欠租金，考虑到合同解除违约金已足以弥补原告的损失，故本院对于逾期支付租金的违约金不再支持。第五，关于租赁保证金。根据《商业租赁合同》的约定，租赁保证金应在被告返还涉案房屋、迁出工商登记及结清所有应付款项后返还。本院认为，本案中，原告应在被告返还涉案房屋、迁出工商登记并冲抵违约金、租金及占用费后返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海众合地产开发有限公司与被告上海颉瓴商业管理有限公司(原名：上海颉瓴企业管理有限公司)签订的《虹桥绿谷G栋一、二楼配套商业租赁合同》于2019年6月17日解除；二、被告上海颉瓴商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海众合地产开发有限公司租金182,681.44元；三、被告上海颉瓴商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海众合地产开发有限公司违约金49,249.45元；四、被告上海颉瓴商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并腾空上海市闵行区甬虹路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX层01多功能厅-02；五、被告上海颉瓴商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海众合地产开发有限公司房屋占有使用费118,771.74元，以及自2019年7月1日起至被告上海颉瓴商业管理有限公司实际搬离并腾空上海市闵行区甬虹路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX层01多功能厅-02之日止按每日1,177.84元标准计算的房屋占有使用费；六、被告上海颉瓴商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海众合地产开发有限公司自2019年7月30日起至上海市闵行区甬虹路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX层01多功能厅-02、甬虹路XXX号101室的工商登记迁出之日止按每日100元标准计算的占用费；七、原告上海众合地产开发有限公司于上海市闵行区甬虹路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX层01多功能厅-02、甬虹路XXX号101室的工商登记迁出后返还被告上海颉瓴商业管理有限公司租赁保证金1,000,000元；八、驳回原告上海众合地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计20,313.1元，由原告上海众合地产开发有限公司负担18,628.29元，由被告上海颉瓴商业管理有限公司负担1,684.81元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二〇年四月十三日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。