广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初8284号 原告：何云峰（曾用名何建荣），男，1968年7月25日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原告：梁小敏，女，1969年12月28日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：张志坚，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗月俄，广西君行律师事务所律师。 被告：何晶晶，女，2000年11月27日出生，壮族，住南宁市。 被告：马芬，女，1977年11月16日出生，壮族，住广西壮族自治区合山市。 被告：何团，男，1938年7月15日出生，汉族，住柳州市鱼峰区。 第三人：南宁市盛尧房地产开发有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**盛天东郡B地块****楼**商业（盛天东郡售楼部），统一社会信用代码：91450100697614220U。 法定代表人：范广，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁露，该公司职员。 委托诉讼代理人：岑人鑫，该公司职员。 第三人：中国银行股份有限公司南宁分行，，住所地：南宁市古城路**统一社会信用代码：91450103898286673K。 负责人：江宁。 原告何云峰、梁小敏与被告何晶晶、马芬、何团、第三人南宁市盛尧房地产开发有限公司（以下简称“盛尧公司”）、中国银行股份有限公司南宁分行（以下简称“中行南宁分行”）所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告何云峰、梁小敏及其委托代理人罗月俄，第三人盛尧公司的委托诉讼代理人梁露到庭参加诉讼。被告何晶晶、马芬、何团，第三人中行南宁分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告何云峰、梁小敏向本院提出诉讼请求:一、原告何云峰、梁小敏在贵院（2019）桂0102民初8284号民事判决生效之日起十五日内，代何真学提前一次性清偿其基于2012年8月20日的《个人一手住房贷款合同》欠付第三人中行南宁分行截止2020年1月23日个人住房贷款本金323977.97元（贷款本金数以原告实际清偿之日为准）及该款项的利息（该利息从2020年1月23日起至原告履行还款完毕之日止，按何真学与中行南宁分行签订的《个人一手住房贷款合同》约定的利率计算）；二、第三人中行南宁分行在原告何云峰、梁小敏履行完毕上述第一项的义务之后十日内协助原告何云峰、梁小敏办理设定在南宁市兴宁区房屋上的预购商品房抵押权预告登记注销手续；三、被告何晶晶、马芬、何团、第三人盛尧公司于上述第二项所指预购商品房抵押权预告登记注销手续之日起十五日协助原告何云峰、梁小敏办理南宁市兴宁区屋的不动产登记至原告何云峰、梁小敏名下的相关手续，因办理不动产登记而产生的费用由原告负担；四、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由:一、原告何云峰与梁小敏是夫妻关系，两人于1995年1月25日登记结婚。原告何云峰与何真学系兄弟关系，何云峰是哥哥，何真学是弟弟。何真学与被告马芬于1999年12月3日登记结婚，双方于2000年11月27日生育一女，取名何晶晶。2014年4月16日,何真学与被告马芬在合山市民政局协议离婚，双方约定无共同财产分割，未涉及本案诉争房屋。何真学的父亲系被告何团，母亲韦华英已于2010年5月3日去世。何真学于2015年1月11日因故死亡。在国家出台的房地产调控政策的背景下，南宁市人民政府从2012年3月1日起在本市市区范围内继续实行限定居民家庭购房套数政策，在此之前，原告己在南宁市购买了三套住房，为了享受一套房贷的优惠贷款利率，原告何云峰与何真学商量，借何真学的名字，在南宁市购买一套商品房，何真学表示同意。2012年6月25日，何真学（甲方）与原告何云峰（乙方）签订一份《购房协议》约定：“甲、乙双方因购买广西南宁市兴宁区昆仑大道58号东郡住宅5号楼2单元1405号房屋的需要，特签订以下条款，以达成共同认知：1、该房屋由乙方全额付清购房款（包括以后的每月银行月供），乙方暂时借用甲方名字购买该房屋，甲方不拥有该房屋的产权，该房屋的所有权归乙方所有。2、甲乙双方应在6年左右把该房屋的产权人名字更正到乙方名下，甲方应配合，不得异议。”何真学在该协议其名字上盖手拇印确认。同日，何真学（买受人）与第三人盛尧公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人向买受人出售兴宁区昆仑大道58号东郡住宅5号楼2单元1405号房，该商品房总金额561673元，买受人于签订本合同前付清按揭首期款168673元，剩余房款选择按揭付款方式。合同签订当天，原告向出卖人盛尧公司支付首期款168673元，房屋维修基金6771.38元，房屋预告登记费80元，管道燃气初装费2300元，同日盛尧公司出具收据，确认收到以上款项。原告参与购房手续的办理。另，2012年6月10日,盛尧公司收取定金50000元，2012年7月2日，南宁市地方税务局收取契税5616.73元。该房尚未办理房屋权属证明，2013年10月原告何云峰将该房屋装修，并于2014年1月18日至2015年1月31日出租给案外人李兰使用，于2016年2月1日出租给案外人陈廷森使用至今，涉案房屋己通水、通电、并缴纳有水费、电费及物业费。上述票据原件均留存于原告处。2012年8月20日，何真学与被告马芬同中国银行股份有限公司南宁市邕州支行（后变更为中国银行股份有限公司南宁分行以下简称中行南宁分行）签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定何真学借款393000元用于购买涉案房屋，借款期限300个月，采取等额本息还款方式，每月偿还本息金额为2506.94元。盛尧公司对合同项下的贷款本息承担连带责任保证。2012年10月23日中行南宁分行将393000元汇入盛尧公司银行账户。从2012年11月23日起至2016年4月23日止，原告共向何真学的还贷账户转账105291.48元，用于支付涉案房屋的按揭贷款。截至2020年1月23日，何云峰、梁小敏以何真学名义偿还房屋按揭款本金69022.03元，利息133748.66元；合计202770.69元。上述票据原件均存于申请人处，何真学用于支付按揭贷款的中国银行借记卡也一直由申请人持有。由于涉案房屋系以何真学的名义通过中行南宁分行按揭贷款方式购买，至今尚有购房贷款未还清，而且涉案房屋在南宁市不动产登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记，若需完成不动产登记，则必须需要抵押权人中行南宁分行的一定协助与配合。因此，本案处理结果同中行南宁分行有法律上的利害关系，故原告将中行南宁分行列为本案第三人参加诉讼，符合客观实际，并无不当，法庭应予支持。根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”从该条规定来看，抵押物的取得人为了避免因抵押权人实现抵押权而丧失抵押物的所有权，其可以通过向抵押权人清偿债务来消灭抵押权。因此，原告请求在贵院（2019）桂0102民初8284号民事判决生效之日起十五日内，代何真学一次性清偿其基于2012年8月20日的《个人一手住房贷款合同》欠付第三人中行南宁分行贷款本金及利息的全部债务，以便消灭抵押权；中行南宁分行应当在足额实现债权的情况下，及时协助原告何云峰、梁小敏办理设定在南宁市兴宁区房屋上的预购商品房抵押权预告登记注销手续，以保证办理涉案房屋不动产登记至原告何云峰、梁小敏名下的手续顺利完成。以上原告提交的证据均经过法庭质证，第三人中行南宁分行经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条的规定，不影响案件的审理。由此产生的法律责任应由其自行承担。二、原告主张被告何晶晶、马芬、何团协助原告办理涉案房屋的不动产权证是成立的。这是因为，2012年6月25日，原告何云峰（乙方）与何真学（甲方），在协商一致的情况下，双方自愿签订过一份《购房协议》，约定：“甲、乙双方因购买广西南宁市兴宁区屋的需要，特签订以下条款，以达成共同认知：1、该房屋由乙方全额付清购房款（包括以后的每月银行月供），乙方暂时借用甲方名字购买该房屋，甲方不拥有该房屋的产权，该房屋的所有权归乙方所有。2、甲乙双方应在6年左右把该房屋的产权人名字更正到乙方名下，甲方应配合，不得异议。”以上协议是双方真实意思表示，表明涉案房产由原告何云峰出资并享有产权。2016年6月15日，原告何云峰、梁小敏作为原告因与何晶晶、马芬、何团作为被告、第三人盛尧公司合同纠纷一案，向南宁市兴宁区人民法院起诉，该院当日立案受理后，依法适用普通程序进行公开审理，该院于2016年11月14日作出（2016）桂0102民初1711号民事判决，该判决认定：“原告何云峰与何真学签订的购房协议是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应恪守履行……本案中，何真学虽然已经死亡，但其继承人何晶晶表示要求继续履行该协议，被告何团亦未表示放弃继承该债务，该协议仍能够继续履行，在现行政策下原告仍能够实现合同目的……。”该判决于2016年12月12日已发生法律效力。何晶晶、马芬、何团作为本案另一当事人应当积极履行自己的义务，协助原告办理涉案房屋不动产权证。按照《购房协议》的约定的六年期限已经届满，现原告要求被告何晶晶、马芬、何团按以上协议内容继续履行，条件已成就。三、原告主张第三人盛尧公司协助原告办理涉案房屋的不动产权证是成立的。这是因为，根据《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应恪守履行。原告认为，第三人盛尧公司作为房地产开发企业在建设中预先向名义购房人何真学出售商品房，原告代何真学履行了付清房款的合同义务，第三人盛尧公司也将涉案房屋交付于原告，原告自2013年10月接受房屋后一直实际占有使用至今，双方权利义务基本履行完毕，但是第三人盛尧公司仍有义务按照《商品房买卖合同》第十七条的约定：“……将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。”据调查，第三人盛尧公司开发的项目盛天东郡Ｂ地块一期5号楼地上3层-31层楼子单位工程已依法经相关职能部门于2013年8月10日验收合格，并办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。第三人盛尧公司与名义购房人何真学签订的《南宁市商品房买卖合同》已于2012年9月4日在南宁市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同登记备案手续，已经符合行政法规对于办理房屋产权登记的条件，在这样的情况下第三人盛尧公司应履行协助实际出资人原告办理不动产权证的合同义务。且涉案房屋在南宁市不动产登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记，第三人盛尧公司作为保证人在《个人一手住房贷款合同》签字盖章，予以确认，表示其愿意为名义购房人何真学的借款承担阶段性连带责任保证。若原告需完成涉案房屋不动产登记，则必须需要第三人盛尧公司的一定协助与配合。因此，本案处理结果同第三人盛尧公司有法律上的利害关系，故原告将第三人盛尧公司列为本案第三人参加诉讼，符合客观实际，并无不当，法庭应予支持。根据《担保法》第五十二条的规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”本案中，原告若代何真学清偿欠中行南宁分行按揭贷款债务，这种清偿具有与债务人何真学自行清偿的法律效果，抵押权人中行南宁分行的抵押权已经实现，因此在抵押房屋上设定的抵押权应当随之消灭。故第三人盛尧公司应协助办理解除保证手续，由中行南宁分行申请相关部门解除保证。 被告何晶晶、马芬、何团未作答辩，亦未提交证据。 第三人盛尧公司陈述称：请法院依法判决，第三人会依据法院判决履行。 第三人中行南宁分行未作陈述，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月25日，原告何云峰（甲方）与何真学（乙方）就购买南宁市盛天东郡5号楼2单元1405号房签订《购房协议》，约定：该房屋由乙方全额付清购房款（包括以后的每月银行月供），乙方暂时借用甲方名字购买该房屋，甲方不拥有该房屋的产权，该房屋的所有权归乙方所有；甲、乙双方应在6年左右把该房屋的产权人名字更正到乙方名下，甲方应配合，不得异议；未经乙方同意，甲方不得在乙方不知情的情况下通过其他隐瞒方式出售该房屋，否则视为违法，追究法律责任。同日，何真学（买受人）与第三人盛尧公司（出卖人）签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房位于南宁市兴宁区，该房建筑面积共87.94平方米，单价为7821.65元，总金额561673元；买受人以银行按揭方式付款，买受人于签订本合同前付清按揭首期款计168673元，余款393000元在办理完银行按揭手续时即付清。该合同签订后，原告以何真学的名义向第三人盛尧公司交纳了购房款118673元、房屋维修基金6771.38元、房屋预告登记费80元、抵押登记费140元、管道燃气初装费2300元。另，原告于2012年6月10日以何真学的名义向第三人盛尧公司交纳了定金50000元；原告于2012年7月2日向南宁市地方税务局交纳了涉案房屋的契税5616.73元。该房尚未办理房屋权属证明，2013年10月何云峰将该房屋装修，并于2014年1月18日出租给案外人使用。涉案房屋已通水、通电，并缴纳有水费、电费及物业费。上述合同和票据原件均留存于原告处，且该合同已办理了商品房预售合同登记备案。 2012年8月20日，何真学与被告马芬同中国银行股份有限公司南宁市邕州支行签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2012年邕中银零房贷字第××号），约定：何真学贷款393000元，采取等额本息还款方式，每月偿还本息金额为2506.94元，贷款期限为25年／300个月。盛尧公司作为保证人在该合同上加盖了公章。2012年10月23日，中国银行股份有限公司南宁市邕州支行将393000元汇入盛尧公司银行账户。前述贷款合同签订后，办理了预购商品房抵押权预告登记，原告每月均向何真学的贷款账户存入一定金额的款项，并以何真学的名义偿还涉案房屋的银行贷款。上述合同和票据原件均留存于原告处。 2016年6月15日，原告曾将被告何晶晶、马芬、何团诉至本院，提出诉讼请求：1、解除原告何云峰与何真学于2012年6月25日签订的《购房协议》；2、三被告返还原告购买南宁市盛天东郡住宅5号楼2单元1405号房购房款168673元、房屋按揭贷款105463.5元、房屋维修基金6771.38元、房屋预告登记费80元、抵押登记费140元、个人房屋买卖契税5616.73元、管道燃气初装费2300元、以上共计289044.61元；3、三被告赔偿原告自2012年6月25日至上述款项付清之日，以购房首付款以及税费183581.11元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率6.40%计算；4、本案诉讼费由三被告承担。被告何晶晶、马芬在该案中的共同委托代理人，在该案中接受本院询问时陈述：涉案房屋是原告借何真学的名字去买房，何真学并非实际去占有和买卖；何晶晶、马芬要求按照购房协议的约定继续履行，在达到约定条件后过户到何云峰名下，并由何云峰继续偿还尚未还清的银行贷款；至今何晶晶、马芬也没有对涉案房屋实际使用、占有、收益、处分等。本院于2016年11月14日作出（2016）桂0102民初1711号民事判决书，认为：何真学虽然已经死亡，但其继承人何晶晶表示要求继续履行该协议，被告何团亦未表示放弃继承该债务，该协议仍能够继续履行，在现行政策下原告仍能够实现合同目的。并判决：驳回原告何云峰、梁小敏的诉讼请求。该判决生效后，原告再次向本院提起诉讼，诉请如前。 另查明，原告何云峰与何真学系兄弟关系。1995年1月25日，何云峰与梁小敏登记结婚。1999年12月3日，何真学与被告马芬登记结婚，双方于2000年11月27日生育一女，取名何晶晶。2014年4月16日，何真学与被告马芬协议离婚。何真学的父亲系被告何团，母亲韦华英已于2010年5月3日去世。何真学于2015年1月11日因故死亡。 还查明，涉案房屋已经取得竣工验收备案。涉案房屋所在的盛天东郡5号楼已取得《商品房现售备案证明》，涉案房屋已具备办理房屋所有权证的条件。中国银行股份有限公司南宁市邕州支行于2018年12月20日更名为中国银行股份有限公司南宁分行。 以上事实，有《购房协议》、《南宁市商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、民事判决书、收据、税收通用完税证、银行流水、广西农村信用社活期存款历史明细打印、借款借据、中国银行现金交款单、中国银行人民币汇款业务回单、中国银行交易流水明细清单、中国银行还款流水明细清单、收款收据、收款单、装修许可证、房屋租赁合同、房屋出租协议、借记卡账户历史明细清单、户口本、离婚协议书、结婚证、询问笔录、商品房预售合同登记备案表、竣工验收备案表、不动产档案查询告知单、《商品房现售备案证明》及当事人陈述等予以证实。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告何晶晶、马芬、何团及第三人中国银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 关于《购房协议》的效力问题。原告何云峰与何真学签订的《购房协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效。但需要指出的是，为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，有关部门已出台相应举措。当事人在订立、履行合同时，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案诉争房屋购买、办理贷款之时，人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说，原告与何真学这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平。本院对原告这种借名买房办贷规避信贷政策的行为提出批评，并要求本案当事人在今后的民事活动中不得再进行此种规避行为。 关于原告的诉请。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然与第三人盛尧公司签订《商品房买卖合同》的人是何真学，但从原告提交的证据及庭审查明的事实看，原告从房屋的定金支付、购房首付款、每月的银行按揭还款及其他费用的交纳均系原告在实际履行购房人的义务；从房屋的现状看，原告装修房屋后并已实际占有、使用，综合本案案情，本院认为本案争议房屋的价款系由原告出资，原告依法应实际享有该房屋的权益。现该房屋已具备了办理房屋所有权证的条件，且原告愿意代何真学、马芬提前一次性清偿其基于2012年8月20日的《个人一手住房贷款合同》欠付第三人中行南宁分行的住房贷款本金及利息，符合法律规定，本院予以支持。在原告清偿完银行贷款之后，第三人中行南宁分行应协助原告办理设定在涉案房屋上的预购商品房抵押权预告登记注销手续。在前述注销登记手续办理完成之后，根据原告何云峰与何真学签订的《购房协议》中“甲乙双方应在6年左右把该房屋的产权人名字更正到乙方名下，甲方应配合”的约定，现因何真学已经去世，原告诉请三被告及第三人盛尧公司协助其办理涉案房屋的不动产登记至原告名下的相关手续，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。另，原告自愿负担涉案房屋因办理不动产登记而产生的费用，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告何云峰、梁小敏在本案判决生效之日起十五日内，代何真学、马芬提前一次性清偿其基于2012年8月20日的《个人一手住房贷款合同》（编号：2012年邕中银零房贷字第××号）欠付第三人中国银行股份有限公司南宁分行的个人住房贷款本金及利息； 二、第三人中国银行股份有限公司南宁分行在原告何云峰、梁小敏履行完上述第一项的义务后十五日内协助原告何云峰、梁小敏办理设定在南宁市兴宁区房上的预购商品房抵押权预告登记注销手续； 三、被告何晶晶、马芬、何团、第三人南宁市盛尧房地产开发有限公司于上述第二项所指预购商品房抵押权预告登记注销手续办理完毕之日起十五日内，协助原告何云峰、梁小敏办理南宁市兴宁区的不动产登记至原告何云峰、梁小敏名下的相关手续，因办理不动产登记而产生的费用由原告何云峰、梁小敏负担。 上述义务，义务人应于本案判决确定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费10300元，由被告何晶晶、马芬、何团负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘孙丽 人民陪审员  黄朝锦 人民陪审员  唐 菲 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  林明媚 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。