吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0882民初268号 原告：大安市海跃教育培训有限公司。住所大安市龙腾小区东门北数第一门市。 法定代表人：于秀丽，该学校校长。 委托诉讼代理人：赵君英，吉林赵君英律师事务所律师。 被告：王宪东，1967年7月14日生，汉族，个体，现住址大安市。 委托诉讼代理人：刘艳峰，吉林诚诺律师事务所律师。 原告大安市海跃教育培训有限公司（海跃培训）与被告王宪东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海跃培训法定代表人于秀丽及其委托诉讼代理人赵君英、被告王宪东及其委托诉讼代理人刘艳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海跃培训向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、请求法院判决被告王宪东返还因解除合同剩余租金37,500.00元，押金3,000.00元；三、判决被告王宪东赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失及其他损失28,347.50元（原告租赁被告的楼房后装饰装修共花费56,694.00元，租期三年，原告实际租赁期限为一年半，剩余租期为一年半）；四、赔偿其他经济损失酌定2万元；五、案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年5月18日原告法定代表人于秀丽欲在大安市区开办海跃教育培训有限公司，即委托李晓棠在大安市区内为其租赁办学校舍。2018年5月18日，经原告法定代表人于秀丽的同意，原告以李晓棠的名义与王冬雪合租了被告王宪东位于大安市锦华街龙腾小区（地）好4-4-347-7，一、二层446平方米楼房。原告方由李晓棠与被告王宪东签订的房屋租赁合同，合同约定租期为三年，自2018年7月1日起算租赁期间；年租金为75,000.00元；交付三年；抵押金3,000.00元；约定被告王宪东负责将二楼的第二屋和第三个屋中间墙打通作为合同成立和履行的条件；合同还约定了房屋租赁期间水、电费、取暖费及房屋毁损等事项。合同签订后，被告王宪东将所出租楼房二楼的第二屋和第三个屋中间墙打通，原告与王冬雪向被告王宪东缴纳了2018年7月1日至2019年7月1日的租金75,000.00元，原告与王冬雪对租赁的房屋进行了装饰装修。2019年4月王冬雪经被告王宪东的同意，退出合伙租赁关系将其承兑的部分楼房转兑给原告，原告法定代表人于秀丽与王冬雪签订了楼房转租合同，和王冬雪对租金和装修装饰进行了结算。2019年7月1日，原告委托李晓棠与被告王宪东续签了房屋租赁合同，合同的其他条款沿用了2018年5月18日签订的租赁合同条款，原告向被告王宪东交付了2019年7月1日至2020年7月1日的租金75,000.00元。在租赁期间，因为楼房内的温度过低、二楼超过一半面积墙皮严重脱落，墙体霉变，严重影响学生的安全和健康，原告多次找被告协商未得到改善；2019年12月23日，因被告王宪东私自拆承重墙，被大安市住房和城乡建设局下发处理决定，要求学校停业，楼房业主对楼房恢复原状。大安市住建局将处理决定张贴在楼房的外墙，致使一些家长怕校舍存在危险中止了到原告学校的学习教育，原告不能正常办学。因被告租给原告的楼房存在多项违约行为，致使原告无法正常办学，不能实现合同目的，原告为保障学生的安全与健康，于2019年12月31日搬离了所租楼房，并以书面形式通知被告王宪东解除房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，原告请求法院判决被解除双方签订房屋租赁合同，退还原告2020年1月1日至2020年7月1日剩余租金37,500.00元，押金3,000.00元；赔偿原告因装修装饰楼房残值损失28,347.50元（计算方法：原告刷墙打扫卫生12,600.00元、塑钢门2,800.00元、厕所木门及窗框、门框上门维修费650.00元、清洗地热管及更换分水器和配件1,990.00元、网线电线监控消防布线及人工5,701.00元、二次南墙面粘壁纸1,124.00元、牌匾2块9,000.00元、布置教室2,000.00元、堵门350.00元。共计36,565.00元，原被告租赁期限为三年，原告只使用一年半剩余残值为实际投入的1／2即18,282.50元；120平隔音隔断墙投入13,420.00元残值为投入的3／4即10,065.00元）、不能正常办学给原告造成的损失酌定20,000.00元，合计88,847.50元。请法院支持原告的诉讼请求，维护社会的公平与正义。 王宪东辩称，一、原告不符合本案诉讼主体资格，答辩人将案涉房屋出租给李晓棠，而非原告。原告诉称签订租赁合同时委托李晓棠代为完成并没有任何依据，答辩人在与李晓棠签订租赁协议时，李晓棠也没有披露这一事实，同时在长达两年的承租期限内，一直是李晓棠在经营使用。如承租人李晓棠违反租赁协议约定，未经答辩人同意进行转租，那么承租人李晓棠应承担一切的违约责任和赔偿责任。根据合同相对性特征，因原告与答辩人没有签订房屋租赁协议，也未征得答辩人同意转租，作为原告提起诉讼显然不具备主体资格。二、答辩人已经按照租赁协议约定，尽其所能履行了全部的义务。根据答辩人同李晓棠签订的两份房屋租赁协议书的约定，答辩人已经按照协议内容履行了全部应尽的法定和约定义务。承租人李晓棠签订协议时一再请求答辩人打通两个房间之间的承重墙，答辩人按其要求完成并对房体进行加固，承租人李晓棠经实地查看后表示认可，并使用至本案起诉前。基于以上事实和原告起诉书中自认的事实，可以确定的是答辩人按承租人要求打通案涉房屋承重墙的过程不存在违约事实，是承租人李晓棠提出请求后进行的，李晓棠对打通承重墙的后果应承担一切责任。三、承租人李晓棠违反协议约定，应承担全部的违约后果。承租人李晓棠在签订租赁协议时提出将两间房屋承重墙打通变成一个大教室的要求，答辩人按其要求完成上述任务，事后因李晓棠开办的培训学校不盈利，即以掩耳盗铃的方式到城建部门举报案涉房屋承重墙被打通，借故提出解除合同，以上事实答辩人均有证据予以证明。答辩人认为：承租人违背诚实守信和公序良俗原则，为了规避其违约在先的责任和达到敲诈答辩人财物的不法动机，在租赁期限未届满之前故意制造事端嫁祸于答辩人，以此达到将违约责任推卸给答辩人并对答辩人实施敲诈的目的，其行为轻者说已经构成虚假诉讼，重者则是欲借助司法审判达到敲诈目的。为此，房屋承租人李晓棠违约在先，应该对其违约给答辩人造成的一切财产损失承担赔偿责任，答辩人保留对其提出追责的诉讼权。四、原告的诉讼请求没有证据支持和法律依据。基于原告的主体不适格以及承租人违约在先的事实，原告的诉讼请求不具有合法依据，具体理由已无需赘述。对于原告方提出的各项装修损失和租金损失等，因承租人李晓棠故意伪造虚假证据，涉嫌虚假诉讼，违约在先，应由违约方承担一切法律后果，同时因原告不是承租人，不具备主体资格，对其提出的无理赔偿请求应一并予以驳回。综上，请求人民法院核实后依法驳回原告的各项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年5月，海跃培训于秀丽委托李晓棠为海跃培训租赁校舍。2018年5月18日，王宪东与李晓棠、王冬雪签订房屋租赁协议，约定王宪东同意将自家大安市锦华街龙腾小区（地）好4-4-347-7商品楼，上下楼（446平方米）租赁给李晓棠、王冬雪，达成如下协议：一、租赁期为三年（2018年7月1日-2019年7月1日)。每年楼房租金为染万伍任元整，每年交款日期为7月1日，每年一次性付款。乙方2018年5月18日交定金贰万元（20,000.00元)，剩余房租伍万伍任元(55,000.00元)2018年7月1日一次性付清，双方以收据为证。二、乙方交押金叁仟元（3,000.00元)，租赁期结束，房屋设施无损坏，水电无欠款，甲方将押金退还给乙方，合同生效前如果乙方不租此房屋，定金不退，如甲方不租给乙方该房屋，甲方双倍偿还乙方定金。三、租赁期间，取暖费、水费、电费、有线电视费，房屋租赁费，土地收益税以及其他一切税费均由乙方负责。四、租赁期间，房屋地面，楼梯，窗台板，暖气，上下水以及所有设施，如有损坏和发生水灾、火灾均由乙方负责赔偿。五、甲方负责修建防火门，具体事宜由乙方负责和物业协调，如协调不成与甲方无关，甲方负责将第二和第三个屋中间墙打通。六、租赁期间，乙方不得转租此房屋，甲方无权终止此合同，如乙方不再续租此房屋，应提前两个月告知甲方。协议签订后，王宪东依约定将房屋的中间墙打通，房屋交付李晓棠、王冬雪使用。2019年7月1日，王宪东与李晓棠签订协议书，王宪东愿将自家的大庆龙腾小区商品楼号上下楼租赁给李晓棠，达成协议如下：一、年租金为柒万伍仟元整。二、租赁期间，取暖费、水费和二次供水费、电费、有线电视费，房屋租赁税，土地受益税，以及其他一切税费均由乙方负责。三、租赁期间房屋地面、楼梯、窗台板、暖气，上下水以及所有设施，如有损坏和发生火灾均由乙方负责赔偿。四、租赁期间不经双方同意，任何一方不得终止合同或转租。租赁期为2019年7月l日至2020年7月1日止：房租到期后，房租费随行就市，并提前1个月向甲方打招呼。房屋租赁协议签订后，房屋由海跃培训使用，2019年12月20日，李晓棠到大安市住房和城乡建设局信访处反映其租赁的房屋存在安全隐患。2019年12月23日大安市住房和城乡建设局作出关于违反建筑装饰装修管理处理决定，根据《建筑装饰装修管理规定》（建设部令46号）第二十六条规定：“对未按规定申请批准、未进行房屋安全性能鉴定、擅自拆改房屋结构或明显加大和在对原有房屋进行装饰装修的，由住房和城乡建设局或有关部门责令修复或赔偿，并给予行政处罚”。对锦华街龙腾小区4号营业楼7号营业商铺，拆改承重墙违反上述规定行为决定予以警告，责令即日起停工并恢复原样。如不服本决定可在15日内向大安市人民政府申请复议，或向大安市人民法院提起诉讼。2019年12月31日，海跃文化教育培训有限公司给王宪东发出通知，房主王宪东你承租给我公司的位于锦华街龙腾小区4-4-347-7房屋由于你违规拆改承重墙，存在安全隐患；另外房屋温度不达标：二楼两个教室内南墙墙体潮湿变质，导致无法使用。我公司于2019年12月31日搬出。现通知你，与你解除此房屋租赁合同。截止到2019年12月31日止水电费已全部结清。随快递寄前后门钥匙两套。望你尽早与我公司协商，把剩余房款、房屋押金及我方装修损失退还。拆除的承重墙已经依住建局要求由王宪东恢复原样。 认定上述事实的证据有当事人陈述、协议书、通知、处罚决定等。 本院认为，海跃培训提供的委托书可以证实，李晓棠与王宪东租赁房屋，是受海跃培训委托，由海跃培训使用，因此海跃培训属于实际承租人，其作为原告主体适格。海跃培训委托李晓棠与王宪东签订的房屋租赁协议是双方自愿签订的，双方已经实际履行，是有效的。关于原告提出的房屋温度低问题，原告没有举出证据是被告原因导致的。关于承重墙拆除房屋存在安全隐患问题，由于拆除承重墙是双方在签订协议时约定的，原告在承重墙拆除使用一年半后，向住建局反映拆除承重墙后存在安全隐患，住建局进行了处理要求恢复原样。双方约定拆除承重墙改变了房屋结构，造成房屋存在安全隐患，对此约定双方均有一定过错。在确定房屋拆除承重墙存在安全隐患后海跃培训应及时与被告联系进行修复，如被告在合理期限内不予修复或不能消除安全隐患才可请求解除合同，且在租赁协议中没有约定不拆除承重墙就不租赁，原告在没有通知被告进行修复就搬出，违反约定，因此原告以房屋存在安全隐患不具备使用条件要求解除合同的理由不能成立。双方当事人在租赁房屋时没有约定是开办学校，原告以学生家长因房屋存在安全隐患中止在其开办学校进行学习教育不能实现合同目的的理由也不能成立。关于原告要求被告赔偿楼房装饰装修损失，因双方在签订租赁协议时没有约定房屋租赁后，海跃培训对房屋进行装修，只约定了房屋地面、楼梯、窗台板、暖气，上下水以及所有设施，如有损坏和发生火灾均由承租方负责赔偿，海跃培训租赁房屋后进行装饰装修不是双方约定的，也没有证据证实装修后得到王宪东同意，因此海跃培训要求王宪东赔偿的装饰装修损失不符合约定和法律规定。海跃培训没有提供证据证实向王宪东进行书面通知解除合同的方式，王宪东是否收到、收到的方式，不能视为解除通知已送达对方，因此海跃培训提出已经以书面方式通知王宪东解除合同不符合法律规定。但因海跃培训已经搬出租赁房屋，且起诉要求解除合同，双方之间已不能达成继续租赁房屋的合意，因此海跃培训要求解除合同应予准许。海跃培训要求返还已经交付2020年1月至7月租金，因造成合同不能履行双方之间均存在一定过错，故双方应按各自的过错程度承担相应的过错责任，根据本案实际情况，结合公平原则，王宪东承担过错责任的50%为宜。王宪东提出原告主体不适格，原告使用房屋是基于李晓棠转租行为，转租无效。因李晓棠租赁房屋是受原告委托，租赁房屋后房屋一直由原告使用，王宪东也没有提供证据证实本案原告使用案涉房屋是从李晓棠处转租的，因此王宪东的抗辩理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第四十四条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决如下： 一、解除2019年7月1日王宪东与李晓棠签订的锦华街龙腾小区4号营业楼7号营业商铺租赁协议书。 二、王宪东退还大安市海跃教育培训有限公司2020年1月1日至2020年7月1日租金37,500.00元的50%即18,750.00元。 三、王宪东退还大安市海跃教育培训有限公司租赁房屋抵押金3,000.00元。 四、驳回大安市海跃教育培训有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,011.00元，由王宪东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 审判员  张明兢 二〇二〇年四月二十九日 书记员  张立卫