广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27079号原告：钟银安，女，1954年2月23日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙彩虹村绿晶楼。委托诉讼代理人：李细芳，广东君品律师事务所律师。被告：中山市起湾比华利山房地产公司，住所地中山市东区********，工商注册号4420001007118。法定代表人：高某1。原告钟银安与被告中山市起湾比华利山房地产公司（以下简称比华利山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟银安的委托诉讼代理人李细芳到庭参加诉讼；被告比华利山公司经本院依法公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟银安向本院提出诉讼请求：判令被告比华利山公司协助原告办理中山市东区**************的不动产权证书（房产价值约*5万元）。事实与理由：199*年1*月*6日，原告与威莱发展有限公司（以下简称威莱公司）签订了中山比华利山认购书，约定原告认购中山比华利山18座5层B室（现登记地址为中山市东区**************）。此后，原告与被告签订了商品房销售合同，就前述购房等事宜进行了约定。后双方又就付款方式进行了变更约定，将分期付款变更为按揭付款。至2000年4月17日，原告已依约支付完毕全部购房款，涉案房地产已备案登记至原告名下，且被告亦已将涉案房地产交付原告使用。然至今为止，被告仍未为原告办理涉案房地产的权属证书，导致原告无法对涉案房地产进行处分。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求法院依法查明事实，支持原告前述诉请。庭审中，原告钟银安明确：办理不动产权证书的涉案房地产登记地址为中山市东区**************；但涉案房地产原告未向被告支付办理产权证的税费，若在办理权属证书过程中需要交纳税费的，其同意自行负担；其承接涉案房地产至今，并无第三人向其主张权利。原告钟银安对其诉讼请求以及所主张的事实在举证期限内提交的证据有：1.中山比华利山认购书；2.商品房销售合同；3.威莱公司首付款正式收据3张、按揭款正式收据1张；4.促华贸易有限公司（以下简称促华公司）按揭款正式收据51张、按揭手续费正式收据1张；5.分期付款明细表；6.威莱公司办理房契证最后通知书；7.中山市不动产登记资料查询结果；8.涉案房地产物业费收款收据1张、客户用电缴费通知书1张、中山电力工业局电费通知单2张、港华燃气关于三年未安检客户的通知1张；9.涉案房地产所在小区物业管理公司出具的情况说明。被告比华利山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：1992年10月26日，原告（认购人、买方）与兆达行物业顾问有限公司（卖方代理人）签订中山比华利山认购书，认购威莱公司开发的中山比华利山18座5层B室房屋。之后，原告（乙方）、被告（甲方）签订商品房销售合同，双方约定：甲方出售乙方的房屋坐落于广东省中山市东区起湾比华利山第十八座（三型）琼山阁第五层B室，房屋销售价为港币299970元。该合同第二条载明购房款支付方式为：1.在本合同签订之日，乙方向甲方支付首期购房款（总额的10%）港币29997元（包括临时订金）；2.在1992年12月21日前，乙方向甲方支付第二期购房款（总额的10%）港币29997元；3.在1993年2月9日前，乙方向甲方支付第三期购房款（总额的10%）港币29997元；4.在1993年3月31日前，乙方向甲方支付第四期购房款（总额的10%）港币29997元；5.乙方在收到甲方发出的房屋交付使用通知书十四天内，将余下的购房款港币179982元全部付清。该合同第五条载明：甲方预计在1993年12月31日前将房屋交付使用。该合同第六条载明房屋契证及税费为：甲方将房屋交付给乙方使用后，乙方所购的房屋，由甲方负责为乙方办理房屋所有权证，但所发生的各种税费，均由乙方承担。办理房屋所有权证时，乙方应按甲方的要求，签署有关文件及提供资料，配合甲方开展工作，并缴付律师公证费及政府规定的税费，否则，甲方有权拒绝为乙方办理房屋所有权证。该合同第十一条载明：本合同采用中文书写，适用中华人民共和国法律。合同签订后，原告如约在1992年12月14日、1993年2月2日、3月24日分别向威莱公司支付了前三期购房款港币各29997元，威莱公司向原告出具了相应收据三张。原告自述亦按期支付了第四期购房款港币29997元，但该支付凭证已丢失。另原告自述于1994年11月5日原告与被告约定余下的购房款付款方式变更为按揭付款。同日，原告向促华公司支付了认购涉案房地产的按揭手续费港币2000元，并提供了收据为证。此后原告向促华公司分期支付按揭款共计港币236301.61元并于2000年4月17日支付完毕全部购房款。原告自述至该付清房款之日，被告已将涉案房地产交付原告使用，具体交付时间原告已记不清，现该房由原告偶尔回来自住。1998年9月7日，威莱公司向原告发出办理房契证最后通知书，通知原告办理涉案房地产房契证，手续包括于申领房契证之申请书上签署及盖指模印（一式两份），并同时缴付房产契证税港币10498.95元，于98年9月20日前将该款项及签妥之申请书寄到威莱公司，威莱公司于收到税金后即代转交房地产交易所办理房契，并于房契办妥后立即通知台端到该公司领取。但原告未按照威莱公司通知办理涉案房地产的房契证手续，原告自述其他业主支付了税费后亦未能顺利取得房产证。2019年10月17日，因涉案房地产仍未办理权属证书，导致原告无法对其进行处分，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，据与本案相关联的其他已经发生法律效力的民事判决书认定的事实，威莱公司是香港注册公司，是被告比华利山公司在香港的销售公司。被告比华利山公司于2004年4月20日被吊销营业执照，企业目前状态仍为吊销，未注销。被告开发的比华利山小区多名业主，因购买的房地产一直未取得权属证书，向本院起诉要求被告协助办理房地产权属证书。起诉的部分业主此前已向威莱公司缴付相应的房产契证税。又查，涉案房地产所在小区中山市金诺物业管理有限公司比华利山管理处出具的情况说明反映：中山市起湾比华利小区********，现实际地址为中山市东区*************房。中山市不动产登记资料查询结果显示：涉案房地产权利人钟银安，坐落中山市东区**************，已于1993年11月4日办理合同备案登记，备案合同号为77038，截止至2019年1*月11日，涉案房地产无查封及抵押限制转移情况。本院就涉案房地产有关情况向中山市自然资源局发函调查，中山市自然资源局已复函本院：涉案不动产已办理合同登记备案到买受人钟银安名下，已办理首次登记，登记字号为1997-0038，具备为购房人办理不动产权证书的条件。另中山市自然资源局提供了被告曾向其递交的一份关于比华利山住宅小区新旧地址对照表的证明，其中旧地址十八座（琼山阁）对照新地址为东区富湾南路42号致富街11号。再查，原告为证明其已实际接收使用涉案房地产，向本院提交了涉案房地产物业费收款收据1张、客户用电缴费通知书1张、中山电力工业局电费通知单2张、港华燃气关于三年未安检客户的通知1张，其中物业费收款收据显示，原告2019年9月30日交纳了涉案房地产2017年12月至2019年12月份共25个月物业管理费2325元。本院认为，本案为涉外商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。”本案原、被告双方已在商品房销售合同中约定适用中华人民共和国法律，故本案商品房预售合同纠纷适用中华人民共和国法律作为准据法进行裁决。原告钟银安与被告比华利山公司成立商品房预售合同关系，有钟银安提交的商品房销售合同等相关证据、中山市自然资源局的复函以及相关联的已经发生法律效力的民事判决书认定的事实予以证明，本院对此予以确认。虽然原告钟银安部分支付凭证已丢失，但促华公司2000年4月17日开具的正式收据显示，已收到钟银安支付的第59、60期供款港币7874.92元，该金额与涉案房地产分期付款明细表最后两期的供款总金额一致，可以认定钟银安已按照合同约定支付完毕全部购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”的规定以及原被告双方签订的商品房销售合同第六条关于产权登记的约定，原告已支付完毕全部购房款并已实际接收涉案房地产，被告作为涉案房地产的开发商，负有协助原告办理涉案房地产权属证书的义务。时隔多年被告仍未履行上述办证义务，已构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，承担继续履行等违约责任。虽然威莱公司曾向原告发出办理房契证最后通知书，原告未按该通知办理相应手续，但根据本院另案查明的事实，其他业主按照威莱公司要求交付了办证资料和税金，但被告仍未办理相应的房地产权属证书，故原告未按通知办理房契证有关手续，是行使不安抗辩权的表现，不影响被告仍应协助原告办理涉案房地产的不动产权证的义务。被告比华利山公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承当相应的诉讼风险。综上，原告诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：被告中山市起湾比华利山房地产公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告钟银安办理位于中山市东区比华利山**********的房地产不动产权证。案件受理费5050元（原告钟银安已预付），由被告中山市起湾比华利山房地产公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，原告钟银安可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市起湾比华利山房地产公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张 航人民陪审员  郭绮文人民陪审员  刘爱诗二〇二〇年四月二十九日书 记 员  蔡家新杨慧娴