宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0591民初78号原告：浙江二建宜昌钢结构有限公司，住所地湖北省宜昌市宜昌开发区大连路**，统一社会信用代码914205007606858071。法定代表人：赵银海，公司董事长。委托诉讼代理人：柯杰，湖北前锋律师事务所律师(特别授权)。委托诉讼代理人：蒋光辉，公司员工（特别授权）。被告：宜昌万宸润商贸有限公司，，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区珠海路**统一社会信用代码914205000968813319。法定代表人：赵亮，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余立宁，湖北三雄律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：张家泉，湖北三雄律师事务所律师（特别授权）。原告浙江二建宜昌钢结构有限公司与被告宜昌万宸润商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人柯杰，被告委托代理人余立宁、张家泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江二建宜昌钢结构有限公司提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋租金34030元。2、请求判令被告向原告支付按日千分之三自2018年8月30日至实际给付日的违约金（计算至起诉日9月29日为40325元（从2018年8月30日至2019年9月29日共计395天，34030元×0.003×395=40325元）。3、请求判令被告承担原告支出的律师服务费6000元。4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年8月22日，原告与被告签订了《钢结构厂房租用协议》，原告将位于湖北宜昌开发区大连路16号本公司闲置的钢结构厂房出租给被告作仓库使用，合同约定租期一年，从2018年9月1日至2019年8月30日。同时约定价款为46620元，在合同签订5个工作日内一次性支付。逾期付款的，被告按逾期时间按日千分之三向原告支付违约金，且承担因违约产生的律师服务费。2019年8月20日，被告提前退租，仅支付给原告10000元。后经原告多次催讨，被告拒不支付。为维护自己的合法权益，原告聘请湖北前锋律师事务所作为原告的代理人起诉，为此支付律师事务所律师服务费6000元。原告为维护自己的合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。被告宜昌万宸润商贸有限公司辩称，1、根据原告提交的证据，依据的租赁合同为失效合同，原告主张的租金及违约责任没有事实依据。2、原告未提供双方存在事实租赁的证据，故应当驳回原告诉请。3、即使存在事实租赁关系，但因公司股东在购买公司时已进行了公告，原告未在公告期间内申报债权，原告主张的债权发生在公司出售之前，故应向公司出售前股东主张权利，即向实际使用人主张可能存在的债权。经审理查明，2017年8月30日，甲方（出租方）浙江二建宜昌钢结构有限公司与乙方（承租方）宜昌万宸润商贸有限公司签订《钢结构厂房租用协议》一份，即甲方将位于开发区大连路16号公司小仓库6号210平方米出租给乙方使用，租期为2017年9月1日至2018年8月30日止。2018年8月22日，甲方（出租方）浙江二建宜昌钢结构有限公司与乙方（承租方）宜昌万宸润商贸有限公司再次续签《钢结构厂房租用协议》一份，合同第二条租金支付方式：每平方米18.5元，租金46620元。合同签订5个工作日内乙方一次付完租金款，否则，合同失效。合同第七条违约责任。1、……。2、乙方若未按本协议约定期限交付租金、水电费、卫生费等相关费用时，则从逾期的当天向甲方承担应交其金额每天3‰的违约金，直到交齐应交款项为止；若逾期一个月仍未交款的，甲方有权解除合同，或者司法诉讼，并由乙方承担由此产生的全部经济损失，包括司法诉讼的律师费、诉讼费。3……。4、本协议壹式贰份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。合同尾部有甲乙双方公司印章，乙方盖章处并有经办人吕华（公司股东）签名及电话号码。合同签订后，被告未在合同约定的五日内支付租金46620元，后于2018年10月21日，2018年12月15日，2019年1月21日通过吕华账户向原告分别转款3000元，4000元，3000元，合计10000元。2019年8月12日，原告通过微信向吕华进行催款，吕华回复本月多少付点，原告后于2019年9月2日向吕华发送催款联系函。该函的内容有被告于2018年9月1日正式存放货物使用租用仓库，截止2019年8月10日提前20天退租减2590元，已付10000元，下欠34030元，要求被告于2019年9月15日前将所欠房租款34030元付清，避免不必要的诉讼。此后，因被告未按该函要求支付租金，原告因此委托湖北前锋律师事务所为其代理人提起诉讼，并支付代理费用6000元。另查明，宜昌万宸润商贸有限公司原股东有吕华和季小虎、赵亮，其注册资本为550万元。2018年11月20日，吕华、季小虎（甲方）与赵亮（乙方）签订《公司转让协议书》，其内容有甲方股东同意将其所属的股权转让给乙方，并约定本合同生效之日前，甲方个人及其经营管理原公司期间公司所发生的一切债务全部由甲方承担，所产生的债权全部由甲方享有，甲方承诺本合同生效之日原公司的一切债权及债务已经全部结清。合同生效后，乙方对新公司经营管理所产生的一切债权及债务，由乙方享有和承担。2018年11月22日，被告发布减资公告。2019年1月8日，该公司股东变更为赵亮自然人独资，注册资本为500万元。另，被告诉讼中提交了与吕华的电话录音一份，其内容有吕华认可使用了原告出租的大连路16号公司小仓库210平方米，并支付过租金，具体金额不记得。上述事实有经庭审原告举证、本院审核确认的《钢结构厂房租用协议》、微信记录截图、催款联系函、对公通存收款人回单、委托代理合同及网上银行电子回单、电话录音、《公司转让协议书》、工商登记信息、当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原告浙江二建宜昌钢结构有限公司与被告宜昌万宸润商贸有限公司签订的《钢结构厂房租用协议》是双方当事人的真实意思表示，依法有效。对于双方争议问题本院分析如下，首先，该租用协议系续签，被告提交的与吕华的录音已认可实际使用原告约定出租的仓库，故被告主张不存在事实租赁关系的意见本院不予采纳；其次，原被告签订的协议均加盖有原被告公司印章，根据合同相对性原则，该合同约束于原被告，并不因吕华作为经手人签字，而改变合同主体。合同履行期间，被告公司股东变化不影响公司责任承担,故被告认为应向出售前股东主张权利的意见本院不予采纳。此外，租用协议第二条租金支付方式中约定合同签订5个工作日内被告一次性付完租金款，否则合同失效，但租用协议第七条违约责任亦约定承租人逾期支付租金的违约责任，显然该失效约定系赋于出租人（权利人）在承租人违约时的解除权，此后被告实际使用了租赁仓库，出租人已履行了交付了租赁物的义务，故被告认为合同已失效的意见，本院不予采纳。综上，因原告认可被告提交于2019年8月10日提前解除合同，故被告应支付租金为44030元（扣除20天租金2590元），原告自认被告已支付10000元，故下欠34030元，被告应予以支付。被告未按约定支付租金应承担违约责任，因双方约定的违约金过高，且被告亦提出违约金过高的意见，故本院依法予以调整，本案中原告未提交因被告违约给其造成损失的证据，故本院确定以34030元为基数按年利率24%的标准支付自2018年8月30日起至实际清偿之日止的违约金。此外，因已按年利率24%计算违约金，故原告主张的律师费6000元不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第三十条之规定，判决如下：一、被告宜昌万宸润商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江二建宜昌钢结构有限公司租金34030元，并以34030元为基数按年利率24%支付自2018年8月30日起至实际清偿之日止的违约金；二、驳回原告浙江二建宜昌钢结构有限公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取904元，由被告宜昌万宸润商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  高云环二〇二〇年四月二十三日书记员  彭昭郡