广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8013号原告：付荣海，男，1977年4月27日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：邓彪，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣怡，广东伯方律师事务所律师。被告：原子喻，女，1972年4月29日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。被告：郑宇平，男，1975年4月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李海军，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原告付荣海与被告原子喻、郑宇平物权保护纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付荣海及其委托诉讼代理人邓彪，被告原子喻、被告郑宇平及其委托诉讼代理人李海军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告付荣海向本院提出诉讼请求，请求判决：1.确认原子喻与郑宇平签订的关于广州市番禺区洛浦街如意路128号10栋2503房的《广州市房屋租赁合同》无效；2.原子喻与郑宇平立即腾空并搬离上述房屋：3.原子喻、郑宇平向原告支付非法占有涉案房屋期间的使用费11602元（自广州市越秀区人民法院2019年4月11日下达过户裁定之日起至实际腾空并搬离该房屋日止，以2018年同小区广州市房屋租金参考价37元/平方米／月为标准即每月5801元，暂计至2019年6月应付11602元）；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年4月2日，广州市越秀区人民法院通过淘宝网对广州市番禺区洛浦街如意路128号10栋2503房进行司法拍卖，原告在公开竞价中以最高应价胜出，竞拍得涉案房屋，并已按法院要求支付全部拍卖款项，广州市越秀区人民法院于2019年4月11日出具(2018)粤0104执12023号《执行裁定书》及(2018)粤0104执12023号《协助执行通知书》，确认原告成为涉案房屋所有权人。为了阻却执行，原子喻与郑宇平签订了一份期限为20年的《广州市房屋租赁合同》，租赁期限20年即自2017年3月15日至2037年3月14日，面积156.81平方米的房子租金仅为1500元一个月，租金通过银行转账方式一次性支付，并于2018年4月25日办理了房屋租赁备案，备案租赁期间为2017年3月15日至2037年3月14日，故意将租赁期间的起始日期设定为该房产办理抵押登记前，意图以合法有效的长租约对抗将来的买受人，广州市越秀区人民法院当时未对该租赁合同的真实性、合法性、有效性予以审查。原告买受该房产后，通过(2018)粤0104执12023号案件的执行法官调取到了上述《广州市房屋租赁合同》，发现该合同的签订日期为2018年4月16日，为该房产办理抵押登记被法院采取查封措施之后。为了对抗执行，人为的将租赁合同的起始期间变更为2017年3月15日，并提交到人民法院，意图对抗将来的买受人。另外，根据原告的调查，原子喻和郑宇平是生意上的合作伙伴，两人2017年1月9日一起创办了广州市旦丁人力资源有限公司，均是广州市旦丁人力资源有限公司的股东，2019年3月27日才将股东变更为郑文豪，这充分说明两个人关系密切，恶意串通对抗执行意图明显。根据2017年广州市房屋租金参考价，涉案房屋所在小区中海蓝湾的月租金标准为34元/平方米，涉案房屋面积156.81平方米，涉案房产在租赁市场合理的租赁价格为每月5331元，而原子喻与郑宇平签订的虚假租赁合同月租金仅为1500元一个月，不足正常市场价的三分之一，严重低于市场价，明显不合常理，租赁合同期间为20年，租金约定为一次性支付，以上证据充分证明了原子喻与郑宇平签订的房屋租赁合同为虚假租赁合同，为原子喻与郑宇平恶意串通，对抗人民法院执行，严重损害了买受人的利益，请求法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定确认上述租赁合同无效。原告现已登记为涉案房屋的所有权人，原子喻、郑宇平非法占有涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，被告应立即腾空并搬离涉案房屋，并按每月5801元的租金标准向原告支付非法占有期间的占有使用费用。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的请求。被告原子喻辩称，不同意原告的全部诉讼请求。经我方查询即便产权变更为原告也不影响我与郑宇平的租赁合同继续履行，应当继续履行。我方同意被告郑宇平的答辩意见。被告郑宇平辩称，1.原告至今不是涉案房屋所有权人，不是本案适格原告。2.涉案房屋租赁合同合法有效。原子喻将涉案房屋交付给我使用，我支付租金，双方形成房屋租赁合同关系。涉案房屋的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。我提交的租赁合同、租赁登记备案证明、房租支付凭证、租金发票、水电气、物业缴费凭证等多项证据，足以证明租赁关系的合法存在。涉案房屋的《变卖公告》、《拍卖标的物的调查情况表》也载明涉案房屋设有租赁合同，原告对此是知情的。3.执行法院在拍卖案涉房屋公告和拍卖成交确认书中均载明拍卖标的按现状拍卖，存在他人使用或租赁情况，法院不负责清场。原告在明知道该事实情况下，仍然拍卖涉案房屋，表明其自愿接受涉案房屋租赁的事实。依据买卖不破租赁的法律规定，我继续享有涉案房屋的承租权，原告应当按照原租赁合同履行，不得提前收回房屋。4.原告拍卖竞得带租约的涉案房屋，价格已经很低，但是为了获得更大的利益，原告进一步提起本案诉讼，损害我的合法承租权。各方当事人围绕争议焦点提供了相应证据，本院依法组织质证，确认如下事实：涉案房屋位于广州市番禺区洛浦街如意路128号10栋2503房，建筑面积156.81平方米。2017年6月15日，原子喻通过购买方式取得涉案房屋所有权，2017年11月8日，原子喻将涉案房屋抵押给石嘴山银行股份有限公司中卫鼓楼东街支行并办理了抵押登记。2018年1月30日，涉案房屋被越秀法院以（2018）粤0104民初2308号案件查封，其后，涉案房屋被多个案件轮候查封。2018年4月16日，原子喻（出租人、甲方）与郑宇平（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定由郑宇平承租涉案房屋作居住用途使用，租赁期限自2017年3月15日至2037年3月14日，月租金1500元，租金按一次性结算，以银行转账现金付款方式缴付租金。2018年4月25日，原子喻、郑宇平就上述租赁合同办理登记备案。2018年8月16日，由广州市番禺区洛浦街劳动和社会保障中心代为开具两枚发票，分别载明郑宇平缴纳了2017年3月至2018年4月的租金21000元、2018年5月至2018年9月的租金7500元，收款人载明为原子喻。（2018）粤0104民初2308号案件于2018年3月29日作出判决。该判决生效后，因原子喻未履行生效法律文书确定的义务，权利人申请执行，越秀法院以（2018）粤0104执12023号案件强制执行。在该案执行过程中，越秀法院分别于2018年12月24日、2019年1月11日在淘宝网上网络拍卖涉案房屋，拍卖结果均流拍。2019年2月1日至2019年4月2日，越秀法院在淘宝网上对涉案房屋进行网络变卖。变卖公告载明，变卖价3855132元，评估价格6023642元；上述房屋有案外人提供租期为20年的房屋租赁登记备案证明，从2017年3月15日至2037年3月14日止；法院对该租赁合同的真实性、合法性及有效性未予审查，房屋没有钥匙，具体使用情况不详，按现状购买，法院不负责清场。2019年4月2日，付荣海以3855132元的最高价竞得。2019年4月11日，越秀法院作出（2018）粤0104执12023号裁定书，裁定：1.解除涉案房屋的查封，2.涉案房屋所有权归付荣海所有及相应的其他权利归付荣海所有，3.付荣海可持本裁定书办理产权过户登记手续。同日，越秀法院向广州市规划和自然资源局番禺区分局发出协助执行通知书，要求该局协助办理上述裁定书相关内容。2019年7月31日，涉案房屋登记在付荣海名下。关于原子喻、郑宇平签订的租赁合同，原子喻主张双方的租赁合同实际在2017年3月15日已经签订，由于郑宇平将原合同丢失，原子喻当时急需用钱，故将房屋长期租赁给郑宇平，由郑宇平一次性支付20年的租金，为此，原子喻还专门给予租金优惠，双方于2018年4月16日重新签订合同。郑宇平同意原子喻上述主张，并陈述签订合同后，其因谨慎仅支付了13万元，后得知产权转移后以及本案立案后，因担心租赁问题将剩余租金分几笔支付给原子喻，其中有几笔是借款，直接抵扣了租金。双方确认原子喻自2016年5月开始向郑宇平借款，郑宇平将部分欠款用于抵扣租金。郑宇平自认家人居住在海珠区，付荣海提供的《广州市流动人员基本情况》显示郑宇平户籍地址位于天河区，居住登记信息栏××曾××于××东××、白云区松洲街。郑宇平为证明自己已支付租金，自行制作了租金支付明细。该支付明细显示，2016年9月14日15时，郑宇平向原子喻连续支付五笔1万元共5万元，2016年12月27日支付35000元，2017年3月18日支付13万元，2017年3月19日支付2万元，其后，郑宇平分几十笔支付款项，金额从1000元到2万元不等，计算至2019年1月9日共支付397280元。本院认为，本案争议焦点之一为本案是否适用买卖不破租赁原则。首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，根据租赁合同、租金支付明细及郑宇平、原子喻在庭审中的陈述，租赁合同的租金部分是由原子喻的欠款转化而来，且原子喻低价出租房屋亦是因为急需现金周转，该租金严重偏离市场价，郑宇平在庭审中自认家人没有居住在涉案房屋，其在流动人口基本情况中登记的居住地也没有涉案房屋，可见，原子喻出租房屋的主要目的不是为了获取租金，郑宇平租赁涉案房屋的主要目的也不是为了取得房屋的使用权，双方签订该租赁合同的主要目的是为了抵债及借款，不同于普通的租赁合同关系，故不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定。其次，原子喻、郑宇平实际签订租赁合同的时间为2018年4月16日，虽然约定的起租日自2017年3月开始，但该期限约定明显是为抵顶该时段的欠款，故对于两人自2017年3月即存在租赁关系的主张，本院不予支持。本案房屋查封时间为2018年1月30日，早于两人签订租赁合同的时间2018年4月16日，也属于《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”房屋买卖不破租赁的除外情形。综上，原子喻与郑宇平签订的租赁合同对付荣海不具有约束力。付荣海通过法院依法变卖取得涉案房屋所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，虽郑宇平基于其他债权取得涉案房屋的使用权，但不能对抗付荣海对涉案房屋所享有的物权。故付荣海要求郑宇平腾空房屋交还给其管业，于法有据，本院予以支持。虽然原子喻、郑宇平的租赁合同主要用于抵顶债务，但双方之间的债权债务是否恶意串通并没有充分证据证明，付荣海以原子喻、郑宇平存在恶意串通要求确认上述租赁合同无效，理据不足，本院不予支持。涉案房屋现由郑宇平实际占有使用，付荣海以上述租赁合同无效为由要求原子喻承担腾空房屋及支付占有使用费的义务，理据不足，本院不予支持。本案第二个争议焦点为付荣海是否有权收取自2019年4月11日起的占有使用费。根据变卖公告载明的内容，付荣海对于涉案房屋在2037年3月14日之前负担有其他债务是知情的，且变卖价格远低于原评估价格、交接方式为不清场，付荣海愿意接受涉案房屋，则亦应当接受因此发生的风险，因此，付荣海要求郑宇平支付自2019年4月11日的占有使用费，本院不予支持。但自本判决确定郑宇平应交还房屋之日起，郑宇平未按时交还的，则应当自逾期交还房屋之日起，按照同地段参考租金价格支付占有使用费至实际返还之日。涉案房屋月租金价格，参考房管部门的价格指引及市场价，本院酌情确定为5000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郑宇平于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市番禺区洛浦街如意路128号10栋2503房交还给原告付荣海；二、被告郑宇平未按上述第一项判决交还房屋的，自逾期交房之日起按照月租金5000元的标准向原告付荣海支付占有使用费至房屋实际交还之日；三、驳回原告付荣海其余诉讼请求。本案受理费6890元，由原告付荣海承担6790元，被告郑宇平承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 余 珣人民陪审员 叶 青人民陪审员 张学斌二〇二〇年四月二十日书 记 员 陈 冬