甘肃省平凉市崆峒区人民法院   民事判决书   （2020）甘0802民初184号   原告：平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会。   法定代表人：袁某。   委托诉讼代理人：荆某，甘肃太统律师事务所律师。   被告：平凉市崆峒区雨菡休闲会所店。   经营者：李某。   被告：李某，住平凉市。   委托诉讼代理人：高某，甘肃三重律师事务所律师。   原告平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会（以下简称土坝村委会）诉被告平凉市崆峒区雨菡休闲会所店（以下简称雨菡休闲会所）、李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告土坝村委会的法定代表人袁某、委托诉讼代理人荆某，被告雨菡休闲会所的经营者李某，被告李某及其委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告土坝村委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的位于平凉市××区面房的房屋租赁合同；2、判令被告清偿拖欠原告房租款244200元，迟延支付利息14652元，本息合计258852元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年3月签订房屋租赁合同，约定原告将××区面房租赁给被告经营，年租金142000元，下年租金必须在每年3月1日前付清，并约定了违约条款。自2013年开始，被告便陆续拖欠房租，截止2020年1月1日，被告共拖欠房租304333元。合同履行至今，原告每次安排工作人员上门催要，被告均未付款。原告遂提起诉讼。   被告雨菡会所辩称，原告与雨菡会所签订租赁合同属实，但合同签订时间不属实。2011年12月11日双方签订租赁合同，租期3年，于2015年3月1日期满，此后再未与原告签订书面租赁合同。2019年5月1日前的租金已付清。对原告诉讼请求不予认可。   被告李某辩称，2011年12月17日，原、被告签订为期三年的租房协议，三年期满，双方再未签订租赁协议。租期内，第一年租金按142000元收取，因出租面积不实，经双方协商，后两年租金均按每年133200元收取，被告已经交清租期内所有的租金。自2015年3月起，双方之间改为不定期租赁，租金标准为每年133200元，租金支付时间是灵活的，被告已将租金交付至2019年4月30日。   双方不定期租赁合同是按年度建立的，已经连续五年，本期合同届满日为2020年5月1日，原告提前解除租赁关系，事先并未通知被告，这不符合解除租赁合同的法律规定，应当对被告进行赔偿。原告诉请的244200元租金无依据，被告仅欠付2019年5月1日至2020年4月30日之间的租金。双方没有约定利息，不能拿七年前签订的合同约束早已既定的事实，原告诉请的14652元的利息没有依据，综上，原告诉讼请求不能成立，被告不同意解除合同。   因新冠疫情影响，被告作为娱乐场所自2020年1月停止营业，至今未接到文化部门许可其复业的通知，停业已经两月有余，没有任何经营收入。根据2020年2月28日平凉市崆峒区区委区政府关于平凉市崆峒区坚决打赢新型冠状肺炎疫情防控阻击战，促进经济持续健康发展的实施意见第四条第七项规定，2020年2月、3月属于免收租金的期限。被告拖欠原告租金的期间应为2019年5月1日至2019年12月31日。未交租金的原因，一是没有到缴纳租赁费的期限，二是2019年8月原告村委会支书、主任及社长召集像被告一样的承租人曾在会议室就2019年的租赁费交纳形成会议记录，一致意见是自2019年开始租赁面积按照实用面积360㎡计算，租金25元/㎡，年租金108000元。原告的诉讼请求不能成立，请求法庭予以驳回。   本院经审理认定事实如下：2011年12月17日，原告土坝村委会将位于平凉市××区房屋出租给雨菡休闲会所使用，约定租金每月每平米30元，年租金共142000元；协议签订之日被告一次性交清本年租金，下年租金在每年的3月1日前一次性交清；租赁期限自2012年3月1日至2015年2月28日共3年，双方签订了租房协议。该协议由雨菡休闲会所登记经营者李某签订。同时，协议约定如一方违约，由违约方承担总租赁费10%的违约金，若被告不能按期交情下年租金时，每天承担所欠租金3%的滞纳金，逾期二个月原告有权收回房屋另行安排。被告雨菡休闲会所使用涉案房屋至今。承租期间，雨菡休闲会所（经营者李某）按照年租金142000元标准于2012年7月16日支付2012年3月1日至2013年2月28日租金142000元。后原告决定年租金变更为133200元。被告雨菡休闲会所（经营者李某）于2014年6月29日支付2013年3月1日至2014年2月28日租金133200元；于2016年3月14日支付2015年3月1日至2016年2月28日租金133200元；于2016年12月14日支付2016年3月1日至2017年2月28日租金133200元；于2018年4月20日支付2017年3月1日至2018年2月28日租金133200元；分别于2019年6月18日、7月30日、8月1日分三次支付原告2018年5月1日至2019年4月30日租金133200元。对2014年3月1日至2015年2月28日、2018年3月1日至2018年4月30日、2019年5月1日之后租金均未予支付，形成纠纷。   本院确认的以上事实，有原告提交的租房协议、集体财务收款凭据、银行打款凭证、记账凭证，二被告提交的缴纳租赁费票据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。二被告提交的租房协议虽系原件，但对该份协议上的涂改部分，无法做出合理解释，故对该份证据本院不予认定。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告协商一致，原告将其位于平凉市××区房屋出租给被告雨菡休闲会所使用。双方签订租房协议，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应该依照约定全面履行各自合同义务。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告签订的租房协议于2015年2月28日期限届满后，被告雨菡休闲会所继续使用涉案房屋，原告对此未提出异议，故原、被告在2015年3月1日开始形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中被告李某、雨菡休闲会所逾期未支付租金已构成事实，原告要求解除租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。   关于雨菡休闲会所法律责任承担问题。公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户；个体工商户的债务，个人经营的以个人财产承担，家庭经营的以家庭财产承担。本案中李某申请设立个体工商户雨菡休闲会所，是登记也是实际经营者，故应由被告李某、雨菡休闲会所向原告支付使用涉案房屋期间的租金。根据本院查明事实，对原告主张由被告李某、雨菡休闲会所支付2014年3月1日至2015年2月28日期间租金133200元；2019年5月1日至2019年12月31日期间租金88800元的诉讼请求本院予以支持。原告主张由被告承担迟延支付租金的利息，不违反双方约定，对其该项诉讼请求，本院部分予以支持。   关于2014年3月1日至2015年2月28日欠付租金的诉讼时效问题。根据前述分析，在不定期租赁关系解除前，原租房协议继续有效。按照原租房协议约定，租金年付，虽然各期租金支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁关系的整体性，还将导致债权人频繁主张权利，结合案件实际情况，在合同尚未解除继续履行的情况下，原告未向被告分期主张租金，不应视为怠于行使权利，应从合同解除，原、被告之间债权债务关系明确后，起算诉讼时效。综上，本院对被告认为原告主张的2014年3月1日至2015年2月28日租金133200元已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。   被告提出2014年3月1日至2015年2月28日租金已经付清且2019年度租金支付标准应为108000元，但未提供相应证据证明，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。   根据《中华人民共和国民法通则》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、解除原告平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会与被告平凉市崆峒区雨菡休闲会所店（经营者李某）间对平凉市崆峒区风景嘉苑B区1号房屋使用的不定期租赁合同关系；   二、被告平凉市崆峒区雨菡休闲会所店、李某于本判决生效之日起十日内支付原告平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会租赁费222000元、利息13318元，共计235318元；   三、驳回原告平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5182元，减半收取2591元，由原告平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会负担245元，被告平凉市崆峒区雨菡休闲会所店、李某负担2346元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。   审 判 员 火勋弟     二○二○年四月二十三日   法官助理 白亚茹   书 记 员 韩 菲