广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初2169号原告：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路**。法定代表人：陈志彪。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司员工。被告：罗东明，男，1982年10月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）诉被告罗东明居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保值公司的委托诉讼代理人潘泽通，被告罗东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保值公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付居间服务费80625元及违约金（违约金以80625元为限，从起诉之日起每日按所欠居间服务费的0.5%计算至付清日止）；二、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年7月9日，在原告居间下，被告与买方签订了《房地产买卖合同》，约定买卖位于增城区中新镇中信香樟墅三街8号0008房的房产。当日，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，承诺支付中介费161250元。现房屋已经过户至买方名下，卖方也收齐房款。但被告至今仍未支付剩余中介费80625元，经原告催收仍拒绝支付。为维护原告的合法权益，故向法院起诉，望判如诉请。被告罗东明辩称：一、被告至今都没收齐尾款，承诺书明确是收齐尾款付80625元。二、原告没有尽到催收房款的义务，且没有相关的建议和法律上的帮助。三、被告主张的成交价是645万元，原告收取的中介费达到单方2.5个点了，被告认为中介费在500万以上一般收的是1.5个点。四、由于原告的不作为导致被告款项到目前还没收齐，造成被告受到损失。原告没有尽到中介的责任，故《买卖代理费支付承诺书（卖方）》中约定的中介费无效。原告应退还已收的中介费。经审理查明：2017年7月9日，被告（卖方）与杨润海（买方）、原告（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市中新镇××花园香樟××街××号（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业建筑面积479.07平方米……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币6450000元。……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。……五、居间服务费1、基于居间方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行。2、逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止，本合同的履行与否不影响居间服务费的支付。3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。……付款方式买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付200000元作为定金。2、首期楼价款（含定金）500000元，买方应在过户当天领取过户回执后即支付给卖方。……3、剩余楼价款6950000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款或组合贷款的方式支付给卖方。……”。2017年7月9日，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，载明“广州市保值房地产代理有限公司：本人委托贵公司代理出售位于广州市增城市中新镇××花园香樟××街××号的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，……，并代表本人与买方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成买方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币161250元正。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项。否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五违约金直至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本协议履行。本人知悉贵司向买方收取房地产咨询及买卖代理费，对此并无异议。……备注：过户当天先付一半代理费（80625元），余下款项（80625元）在收齐尾款当天交付。……”。2017年7月9日，被告、杨润海出具《免责声明书》，载明“买卖双方于2017年7月9日经广州市保值房地产有限公司成交座落于增城市中新镇××花园香樟××街××房之物业，于2017年7月9日买方要求自行找银行办理该物业相关贷款手续。买卖双方知悉并在此声明：若买方无法出具银行同意贷款书责任与中介方无关。”。庭审中，被告提供与杨润海的微信聊天记录，证明其多次向杨润海催收房款，杨润海至今未付清。2020年2月20日，原告提起本案诉讼。另查明，广州市规划和自然资源局出具《产权情况表》，载明“不动产坐落：增城区中新镇东港城市花园香樟三街8号，是否缮证：是，登记日期：2018年9月6日，产权人：杨婉宜。”审理中，原告陈述以下内容：1、被告已经收齐645万元的房款。尾款指的是银行按揭放款。2、其余的100万元是被告交税费、中介费、按揭费等费用的。3、在买卖双方签订《房地产买卖合同》时，对于双方约定剩余楼价款以695万元按揭贷款这一情况，是买卖双方自行要求的，并签署了《免责声明书》。被告陈述以下内容：1、双方约定的房款是645万元，另外100万元是过户费和赎证的费用。2、现共收到735万元。其中按揭款600万元，定金20万元，买方在卖了另外一套房子后支付了62万元首期款，还未收齐尾款。3、签订合同后房屋过户到了杨婉宜的名下。4、原告并未告知695万元按揭贷款的风险问题，原告告知《免责声明书》是签订合同的一个环节。本院认为：原告、被告、杨润海之间签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应依约履行各自的权利义务。原告作为居间服务机构，对房屋买卖交易的政策法规、购买流程都应当熟知。在本案中，原告在明知涉案房屋的房款是645万元，而买卖双方约定的按揭贷款却为695万元，即使买卖双方签订了《免责声明书》，但在明显存在高贷的不当行为的情况下，原告仍促使双方签订《房地产买卖合同》有失慎重。同时，被告作为卖方应当对自己签署合同的行为负责。根据广州市规划和自然资源局出具的《产权情况表》显示，涉案房屋已于2018年9月6日登记在案外人杨婉宜名下。现被告确认涉案房屋的房款是645万元，其余100万元是过户费和赎证的费用，被告已收到735万元，该735万元包含按揭款600万元、定金20万元、首期款62万元，而按照被告陈述的按揭款、定金、首期款的金额合计已经超过其确认的房价款数额，至于其陈述的超过合同价款的100万元为过户费和赎证费用，并非案涉房款的组成部分，故被告以100万元款项没有收齐为由不支付居间服务费，理据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定以及《买卖代理费支付承诺书（卖方）》的约定，原告已经促成被告与案外人杨润海之间签订《房地产买卖合同》，故原告要求被告支付剩余居间服务费80625元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于违约金，被告并不存在拖欠居间服务费的恶意，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。对于被告辩称居间服务费过高，由于居间服务费标准是由原、被告及买方自行协商确定，并不违反法律、法规的规定，被告的抗辩意见理据不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告罗东明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司支付居间服务费80625元；二、驳回原告广州市保值房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费908元，由被告罗东明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年四月二十四日书记员  卢品仪