广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民初394号 原告：北流市敏思房地产服务有限公司，住所地北流市城西二路新城市花园小区紫荆阁20-A。统一社会信用代码：91450981MA5KBBCG1B。 法定代表人：何敏，总经理。 委托诉讼代理人：廖春羽，北流市义正法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：廖松添，北流市义正法律事务所法律工作者。 被告：广西北流市金奥农业有限公司，住所地北流市一环北路**。统一社会信用代码91450981MA5KCBEK2L。 法定代表人：梁雪玲，董事长。 被告：梁雪玲，女，1970年12月25日出生，汉族，住北流市。 两被告共同委托诉讼代理人：龙钢锋，广西聪慧律师事务所律师。 原告北流市敏思房地产服务有限公司（以下简称敏思公司）与被告广西北流市金奥农业有限公司（以下简称金奥公司）、梁雪玲合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖春羽、两被告的委托诉讼代理人龙钢锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告单方解除2019年7月30日签订《项目营销代理合同》违约，解除双方签订的合同；2、判决被告支付已销售地块佣金18万元(6块×4万一已支付 6万)，并按合同约定每天支付逾期付款违约金，违约金计算方法：18万元×0.0001/天，从2019年9月25日起计算；3、判决被告赔偿原告履行合同支出的损失210666.48元；4、判决被告支付违约金141万元；5、上述赔偿由被告广西北流金奥房地产开发有限公司、梁雪玲承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年7月30日原、被告签订了《项目营销代理合同》，被告委托原告负责销售“北流市新丰镇建材家私农贸五金、摩托车、电车综合市场建设项目”，面积约2万平方米，约200块地。双方还约定：如因工程进度、预售许可证取得时间、商铺交付标准、交房时间等因素的变动导致项目未能在本协议约定的时间具备销售基础条件的，被告自行承担该责任和损失；被告负责对原告提交的本项目有关大型宣传推广、大型广告制作发布、销售现场包装等（大型广告牌、高炮、大型晚会等）营销实施方案的最终审定并承担费用；代理佣金未挂牌前统一地块4万元每块，挂牌后统一地块3.8万元每块；前期20块土地销售佣金每五天结算一次；若被告无故终止合同，除了结清原告应得的代理费，还需向支付违约金10万元；被告须按合同之规定向原告支付营销代理费，若有拖欠，每逾期一日，被告须向原告按拖欠部分的万分之一支付违约金等。合同签订后，原告按合同约定进行工作，聘请了9个经验丰富的销售、方案广告制作、策划人员，并在北流市里做了大量广告宣传和销售包装，和协调好各种关系，策划了演出、推销会，取得了非常好的效果，客户购买欲望强烈。被告在未取得预售许可证前提下，在2019年8月20日即开售前期二十块地。经过原告的前期投入和宣传，来看地想购买的人非常多，共销售出6块地，另有不少意向购买户和己经交了定金的客户，客户都按协议交了款。被告只支付了6万元佣金给原告，剩下18万元佣金未付。2019年10月被告见生意好，多次提价都有很多人想买，己经不需要原告了，不想支付这么多佣金给原告，决定将原告赶走。多次驱赶原告无效后，采取了将销售中心换锁关门，张贴公告断掉客户的方式强逼原告走人。被告违约解除合同并没有结清佣金给原告。 原告就本次合同共支出210666.48元，有账目明细，原告的损失被告应当赔偿。由于被告的违约行为导致原告不能再行使合同权利和履行义务，损失巨大。如果继续履行合同，原告将获得面积约2万平方米，约200块地的佣金，由于被告的违约解除合同，原告不能实现预期可得利益200块地X3.8万元/块=760万元。由于后续利益也需要原告投入，故原告认为违约金142万元合适，双方在合同约定的违约金10万元明显过低，应当调整。 根据《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司债务承担责任。”第三十六条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告梁雪玲用其个人账户收款和支出，公司和个人财产混同，应当承担连带责任。 综上所述，原、被告双方签订的《项目营销代理合同》合法有效，被告不履行合同义务和违法解除合同行为给原告造成极大损失，应当赔偿，合同己经不能履行，应当解除。为维护合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、被告并没有单方解除合同，原告提供的证据没有证明被告单方解除合同；2、被告已经向原告支付6万元的保证金，其他已经按比例支付佣金给原告，是按照合同规定履行；3、扣除税款并不是每一块实际交付的地块交付佣金的；4、不需要赔偿不需要的支出，按销售金额计算佣金，原告如何支出与被告无关，5、被告没有违约，不需要支付违约金；6、金奥公司是独立法人，梁雪玲不需要承担连带责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件法律事实如下： 2019年7月30日原告（为乙方）和被告金奥公司前身广西北流金奥房地产开房有限公司（为甲方）签订了《项目营销代理合同》，被告委托原告负责销售代理工作，该合同约定：一、委托项目概况：1、项目名称：北流市新丰镇建材家私农贸五金、摩托车、电车综合市场建设项目；2、地理、地理位置市新丰镇观南村；3、项目性质：综合市场建设项目；4、委托项目总地块面积：约200块，约2万平方米，最终按照住建的规划批复为准。三、前期定位、销售、招商目标及期限：2(1)销售团队进场：本合同生效一个星期内；2（2）销售任务约定:农村天地楼住宅土地：在项目挂牌成交确权之后销售之日起6个月内，完成销售的80%,12个月内完成销售的95%以上；（3）1、土地综合销售底价由甲方确定，前期二十块土地暂定二线价格为：每平方米3600元，以后根据新丰市场的施工进度及挂牌情况来定价，低开高走,限量分批销售为原则，前期二十块土地暂定销售时间为两个月；（3）2、如乙方在以上销售任务中未能完成每一阶段既定目标的80%，甲方有权解除本合同，并一次性结清乙方所销售地块的佣金提成。四、甲方责任：1.2双方合同期间，未经乙方许可，甲方不得寻求第三方参与本项目的销售代理工作；1.10甲方负责对乙方提交的本项目有关大型宣传推广、大型广告制作发布、销售现场包装等（大型广告牌、高炮、大型晚会等）营销实施方案的最终审定并承担费用，但一般的宣传由乙方自行决定，费用由乙方自行承担；1.12甲方负责提供销售现场或招商接待中心的办公家私、项目沙盘模型、空调、电脑、打印机、复印机、电话及其相关办公设备（硬件产权归甲方所有），并承担销售现场的水电费，乙方有义务以节约为原则进行成本控制。上述办公设备设施因乙方保管不善遭人为损坏、被盗的或乙方故意破坏的，由乙方负责赔偿。销售招商中心现场装修由乙方前期垫付装修费，并在项目挂牌后10天内返还给乙方。装修费用及预算应与甲方协商，经甲方确认后方可实施；1.13甲方委派专人负责配合乙方的销售工作，专门财务负责收取项目销售的认购定金、首付款、租金，审核乙方提交的《土地买卖合同》并盖章办理相关财务及其他买卖手续；2.16乙方完成项目销售的95%,视为乙方完成合同销售任务，乙方有权单方提出终止合同。五、代理服务费及支付方式：1、销售代理标准佣金:未挂牌前统一地块：4万元/地块;挂牌后统一地块：3.8万元/地块;3、前二十块土地销售佣金按每五天结算一次，以后按每月下月5号前结算一次；4、对于选择一次性付款方式的客户，本项目销售实现的认定标准是：甲方与客户签订《土地买卖合同》，且客户向甲方支付首笔购房款后视为乙方销售成功，按比例支付佣金。六、违约责任及合同解除：1、若甲方无故终止合同，除了结清乙方应得的代理费，甲方还需冋乙方支付违约金壹拾万元人民币，若乙方无故终止合同，乙方无权得到销售代理费，同时还应向甲方支付违约金壹拾万元人民币；2、甲方须按合同之规定向乙方支付营销代理费，若有拖欠，每逾期一日甲方须向乙方按拖欠部分的万分之一支付违约金；如甲方逾期超过三个月未按要求支付完乙方佣金的，甲方无条件同意乙方获得未销售的地块用于抵扣乙方销售的佣金，价格按销售底价计算，并且乙方可自行处置销售抵扣的地块；4、由甲方过错造成的损失由甲方承担，由乙方过错造成的损失由乙方承担。七、合同终止及资料移交：1、因政府政策及不可抗力等原因影响本项目开发的，双方均有权解除合同，双方互不承担违约责任。 签订合同之后，原告按照合同约定进行工作，从2019年8月21日至2019年9月25日止原告在前期销售了D9、E41、E42、E43、G35、G37共6地块，收到预约金共2万元。被告金奥公司按比向原告只支付了销售佣金6万元佣金，尚余下18万元佣金未付。被告金奥公司要求原告出具佣金发票，但原告至今未出具。2019年10月1日原告收到被告金奥公司财务三联收据A、B蓝本各一本，后经被告金奥公司多次要求原告交回给被告财务入账，并于2019年11月11日向原告的员工李玉婷发出告知函，务必遵照规约归还被告公司的财务票据，以便被告公司盘点帐务，票据入库管理。但原告没有将财务发票退还给被告金奥公司。 2019年10月11日被告金奥公司贴出公告：本公司在项目土地未挂牌招拍成功之前不进行销售业务，如他人以公司名义销售的，与本公司无关！并追究法律责任。如需投资本项目或需有意向的老板，需经本公司指定的财务人员洽谈收款。 2020年1月21日被告金奥公司竞得位于新丰镇面积103367平方米，编号为BJ[2016]72号A、B、C、D、E地块的农村集体经营性建设用地使用权，北流市自然资源局出具《北流市农村集体经营性建设用地使用权入市拍卖（挂牌）成交书》给被告金奥公司。 另查明，原告和被告金奥公司经工商部门核准领取了营业执照。广西北流金奥房地产开发有限公司于2019年11月21日变更为广西北流市金奥农业有限公司]月上。 以上事实有当事人陈述及当事人提供的营业执照、企业信用信息、项目营销代理合同、收据、协议、转账凭证、信息截图、公告、员工入职登录表、照片、确认书、何敏和梁雪玲的微信聊天记录、支出收据、北流市农村集体经营性建设用地使用权入市拍卖（挂牌）成交书、北流市农村集体经营性建设用地使用权出让合同等证据证实并附卷佐证。 本院认为，被告金奥公司通过拍卖（挂牌）竞得位于新丰镇的农村集体经营性建设用地使用权，成立北流市新丰镇建材家私农贸五金、摩托车、电车综合市场建设项目。原告与被告金奥公司经协商一致，签订了《项目营销代理合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。原告按约定进场开展相关工作，在该项目挂牌前前期需要销售二十块地块，在该项目挂牌成交确权后正式开始销售，目前原告在前期已销售了六块地块，被告金奥公司按比例支付了佣金给原告，但原告没有按被告金奥公司要求将财务发票和佣金发票交回给被告金奥公司进行入账，违反了财务制度。被告金奥公司的项目于2020年1月21日拍卖挂牌成交，取得该项目农村集体经营性建设用地使用权。被告金奥公司于2019年10月11日贴出的公告，并不是解除与原告合同事宜，且之后，双方还继续对业务进行探讨和研究销售广告等方案，被告金奥公司并没有单方面提出解除合同通知和存在解除合同的事实，被告金奥公司也不存在有违约行为，没有解除合同的情形，且双方还在继续履行合同。因此，原告的诉讼请求理由不成立，证据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告北流市敏思房地产服务有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费21006元，减半收取10503元（原告已预交），由原告北流市敏思房地产服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费21006元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林惠志 二〇二〇年四月三日 法官助理 邓水金 书 记 员 黎倍兰