贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初2971号原告：卯生伦，男，汉族，1974年7月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：袁桃红，女，汉族，1973年11月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：卯生伦（特别授权代理），系原告袁桃红之丈夫。被告：贵州远泰房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路**。统一社会信用代码：91520000722189140Q。法定代表人：李智，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈青云（特别授权代理），贵州良景律师事务所律师。执业证号：15205201310645917。委托诉讼代理人：江江（一般代理），该公司员工。原告卯生伦、袁桃红与被告贵州远泰房地产开发有限责任公司（下称：远泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告卯生伦（原告袁桃红委托诉讼代理人），被告委托诉讼代理人陈青云、江江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卯生伦、袁桃红向本院提出诉讼请求：1、判令被告为二原告办理房屋权属证书并交付二原告；2、判令被告支付原告逾期办证违约金，违约金以634,193元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率150%的标准，从2018年1月29日起计算至被告向原告交付房屋权属证书之日止（暂计5,000元）；3、判令被告退还三通费3,650元；4、案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年10月21日，原告卯生伦为买受人、原告袁桃红为共有人，被告为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区房屋，房屋总价款634193元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应于2017年10月30日前向买受人交付该商品房，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关办理房屋权属转移登记。合同签订后，二原告根据合同约定，于2016年10月21日交付全部购房款634193元及三通费3650元（其中闭路电视开户费350元、燃气开户费2500元、电建设安装费520元、登记费80元、代办费200元）。2017年10月31日，被告公司将涉案房屋交付给二原告，但至今未交付房屋权属证书，也未支付逾期办证违约金。原告认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原被告双方未在合同中约定办理房屋权属证书的期限，也未约定违约金，被告应根据法律的规定，在交房后90日内将房屋权属证书交付给原告，但被告至今未交付，其行为已构成违约，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”原被告在签订合同时，也根据该规定约定了该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及附件五所列配套设施的建设安装费用，被告公司不应再向二原告收取上述费用。因此被告收取上述费用系重复收费，应予退还二原告。综上，被告的行为已违反法律的规定，二原告为维护自身合法权利，诉至法院，请求依法支持二原告的诉讼请求。被告远泰房开公司口头答辩称：1、如果法庭确认《商品房买卖合同》有效并要求继续履行的话，被告将尽快在合理的时间内为原告办理产权证书；2、关于被告支付逾期办证违约金的问题，被告认为双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，是双方真实意思表示，根据该合同第16页第3项转移登记的第二项第二点约定，在360日后买受人有权退房，买受人不退房的，被告不承担违约金；如果说要追究被告方360日之外的违约金的责任的话，那么对有效逾期时间应另行合理计算。根据住建部的通知，有两个月时间停办了房产证，这两个月的时间应予以扣除。疫情期间也应合理扣除；3、关于三通费，原告理解错误，指的是公共部分安装到户的费用，进户费用不该由房开承担。贵州省地方法规规定的是售出的商品房价格包含三通费的才不收取三通费，但被告售出的房屋房款中不包含三通费，且是代办费用。请求法庭不予以支持。本院经审理查明：2016年10月21日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区房，该房号为1-28-1；该商品房总价款为634193元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之零点一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款634193元。同时，被告还收取原告各项费用共计3650元（闭路350元，天然气2500元，电户520元，登记费80元，代办费200元）。2017年10月31日，被告向原告交房。现涉案房屋所属楼幢尚未通过消防验收，未取得初始登记，不能办理转移登记。原告认为根据法律的规定，被告应在交房后90日内将房屋权属证书交付给原告，但被告至今未交付，构成违约，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。同时，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，被告收取原告三通费系重复收费，应退还。故原告以前述诉请诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。庭审中，原告申请撤回了第一项诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告不仅应按合同约定向原告交付房屋，还负有协助原告办理商品房权属转移登记的义务。但至今，被告尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因被告尚不具备办理转移登记的条件，导致原告至今未能取得涉案房屋的权属证书，被告应当承担违约责任，向原告支付逾期办证违约金。根据上述法律规定，原、被告在合同中未约定办理房屋转移登记的期限，则被告应于交房之日起90日内具备办理转移登记的条件，以便能为原告办理房屋的权属登记。被告于2017年10月31日交房，应于2018年1月29日前具备办理转移登记的条件，不具备，则从2018年1月30日起计算违约金。对违约金的截止时间，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，但被告还应履行告知原告的义务。故违约金的计算应截止至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出的住房和城乡建设部的《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》有两个月时间停办，应予以扣除的抗辩主张，根据该通知的内容显示，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。但该通知同时也明确了该期间受理并负责建设工程消防设计审理验收工作的承接机构。且被告对毕节市公安消防支队2019年2月2日出具的《建设工程消防验收意见书》中提出存在的问题，至今尚未完全整改完毕。故对被告提出的该抗辩主张，本院不予采纳。对于违约金的计算标准，因原、被告在合同中未约定逾期超过360日后违约金的计算标准，现已逾期超过360日，故违约金按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即原告诉请的逾期办证违约金，以原告已付购房款总额634,193元为基数，自2018年1月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于原告主张退还三通费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告称所出售的房屋价款中不包含三通费，但被告并无证据证明。被告称收取原告三通费为代办费用，但被告所举证据不能证明已代原告交付至相关单位。故被告另行向原告收取各项开户费共计3,370元（闭路电视350元、电户520元、天然气2,500元），无事实及法律依据，理应退还。另，原告当庭撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，未违反法律的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州远泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告卯生伦、袁桃红逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款634,193元为基数，自2018年1月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、被告贵州远泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告卯生伦、袁桃红各项开户费共计3,370元；三、驳回原告卯生伦、袁桃红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵州远泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇二〇年四月二十三日书记员  张婵婵