山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终1684号 上诉人（原审被告）：齐洪泉，男，1990年11月8日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：郭贤威，山东万舜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李守训，男，1968年11月28日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：冯春霞，山东春水律师事务所律师。 上诉人齐洪泉因与被上诉人李守训房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院(2019)鲁0781民初3009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 齐洪泉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由李守训负担。事实和理由：1、2018年11月19日，其分两笔向李守训转款20000元，该款应从所欠房租59129元中扣除；2、其与李守训签订租赁合同时，其向李守训支付2万元作为保证金，现双方合同解除，该2万元保证金应予退还；3、一审认定其承担十个月租金数额的违约金165000元，属于认定事实错误，李守训因其未足额支付房租，于2019年3月8日将涉案房屋上锁，明确表示不再将涉案房屋租赁给齐洪泉，其在当天将工作人员撤出，以行动表明不再租赁涉案房屋并同意解除租赁合同，自2019年3月8日后，该涉案房屋的租金便与齐洪泉无关，不能因李守训未能将涉案房屋租赁出去而未收取到租金，便让其承担支付租金的责任。其给李守训造成的实际损失应为拖欠的房租59129元，根据法律规定，违约金应以不超过实际损失即59129元的30%予以认定。 李守训辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李守训向一审法院起诉请求：1、解除李守训与齐洪泉于2018年4月8日签订的房屋租赁合同；2、齐洪泉支付李守训2018年11月19日至2019年3月8日的房租59129元，支付李守训违约金300000元，两项共计359129元；3、诉讼费用由齐洪泉负担。 一审法院认定事实：2018年4月初，李守训与原租赁人员张汇林解除房屋租赁合同，李守训与张汇林解除合同之后，齐洪泉找到李守训表示愿意承租李守训的房屋，并且连带里面的设施及装修和其他的设备继续经营ＫＴＶ。2018年4月8日，李守训与齐洪泉签订房屋租赁合同，租赁期限是2018年4月8日起至2021年11月18日止。合同约定，自2018年4月8日起齐洪泉租赁李守训位于（原工商局）院内北楼及东楼三楼楼梯以北的房屋及屋内的设施，租赁期限自2018年4月8日起至2021年11月18日止。其中，2018年4月8日至11月19日租赁费为143000元；第二年2018年11月19日至2019年11月18日租赁费为198000元；第三年2019年11月19日至2020年11月18日租赁费为198000元；第四年2020年11月19日至2021年11月18日租赁费为198000元。下年租金提前45天支付，逾期不交，每迟一天交滞纳金1000元，逾期30天不交房租按违约处理，李守训有权收回房屋使用权，不承担齐洪泉的任何经济损失。齐洪泉在租赁期间，必须合法经营，不做违法生意，不能以任何形式转租他人使用，不得中途退租，否则按违约处理，本合同双方约定违约金40万元。 合同签订后，齐洪泉租赁李守训的房屋用于经营。并约定在经营过程中的水电等费用由齐洪泉承担。合同签订后，齐洪泉仅支付第一年的租赁费143000元，没有交其他费用。第二年的租赁费应当在2018年11月19日前的45天支付其他费用，也就是在2018年10月4日前支付，但齐洪泉仅支付了部分滞纳金，房租一直拒不支付，2019年3月8日晚齐洪泉工作人员搬离租赁的房屋，不再租赁涉案房屋。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一是李守训要求与齐洪泉解除2018年4月8日签订的租赁合同是否成立，齐洪泉是否应当向李守训支付租金59129元；二是齐洪泉是否应支付李守训违约金300000元。 关于第一个焦点问题，法院认为，李守训与齐洪泉之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。作为承租人的齐洪泉应当按照约定的期限支付租金。齐洪泉在合同约定的期限届满之前，未完全支付租金，业已违反合同约定。故对李守训要求解除租赁合同，支付尚欠租金59129元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于第二个焦点问题，李守训与齐洪泉的租赁合同是附期限的合同，合同中有约定，齐洪泉不得中途退租，如齐洪泉违约应当支付违约金四十万元，而齐洪泉以实际行为违约，李守训以齐洪泉四年合同有三年违约要求支付三十万元的违约金，齐洪泉以违约金过高要求调整，对此，法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，对李守训主张的违约金过高酌情调整，李守训的房产因齐洪泉的违约除主张的拖欠的租金外，已经有七个月的租金不能收取，故违约金参照第二年的十个月租金数额165000元计算较为合适，李守训要求的违约金法院酌定为165000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李守训与被告齐洪泉于2018年4月8日签订的房屋租赁合同；二、被告齐洪泉欠原告李守训租赁59129元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告齐洪泉支付原告李守训违约金165000元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6686元，减半收取3343元，由原告负担1257元，由被告负担2086元。 二审中，上诉人齐洪泉提交租赁合同、银行交款存单一份及微信聊天记录等证据，证明其支付房租情况。被上诉人李守训质证称，其对证据真实性没有异议，但对证明内容有异议，该交的不是房租，是按照合同约定交纳的滞纳金。 本院查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人齐洪泉与被上诉人李守训之间的租赁合同，合法有效，应予认定。李守训向齐洪泉主张2018年11月19日至2019年3月8日的房租损失59129元，理由充分，应予支持。 上诉人齐洪泉主张其于2018年11月19日向被上诉人李守训的转款20000元，应自欠付租金数额59129元中扣除，因双方租赁合同中有逾期缴纳租金按照每天1000元交滞纳金的相关约定，齐洪泉未按期缴纳第二年的租赁费，该租赁费应当在2018年11月19日前的45天即2018年10月4日前支付，一审法院认定2018年11月19日该2万元转款系齐洪泉向李守训支付的滞纳金，符合双方合同约定，并无不当，该款不应在欠付租金数额中扣除；齐洪泉另主张其向李守训支付的2万元保证金，应在合同解除后予以退还，但齐洪泉并未提交其已向李守训支付该2万元保证金的证据，故该上诉主张，证据不足，不予支持。 关于一审法院认定的违约损失及违约金数额问题，因双方在租赁合同中约定租赁期限为四年且不得中途退租，故李守训的实际损失应为齐洪泉未支付租金给李守训所造成的房租损失，即2019年3月9日至2019年6月17日李守训起诉要求解除合同期间的租金损失54450元（16500元×3＋16500元÷30×9），一审法院超过起诉之日、参照十个月租金数额165000元认定本案违约金不当，二审予以纠正，李守训向齐洪泉主张30万元的违约金明显过高，齐洪泉亦以违约金过高要求本院调整，故本院根据案情，认定本案齐洪泉应承担的违约金为70785元﹝54450元×（1+30%）﹞。 综上所述，上诉人齐洪泉的上诉请求部分成立。一审法院对本案部分事实及适用法律认定不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省青州市人民法院(2019)鲁0781民初3009号民事判决的第一、二、四项，即“一、解除原告李守训与被告齐洪泉于2018年4月8日签订的房屋租赁合同；二、被告齐洪泉欠原告李守训租赁59129元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告的其他诉讼请求”。 二、撤销山东省青州市人民法院(2019)鲁0781民初3009号民事判决的第三项，即“三、被告齐洪泉支付原告李守训违约金165000元，于本判决生效之日起十日内付清”。 三、上诉人齐洪泉支付被上诉人李守训违约金70785元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6686元，减半收取3343元，由原告李守训负担1257元，由被告齐洪泉负担2086元。 二审案件受理费6686元，由上诉人齐洪泉3343元，被上诉人李守训负担3343元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年四月二十七日 书记员  田 然