安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终1138号 上诉人(原审原告)：扬州中房物业发展有限公司天长分公司,住所地天长市新河南路长泰紫薇苑小区**，统一社会信用代码:91341181059709073R。 负责人:卜林，系该公司经理。 委托诉讼代理人：朱文丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙加凤，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：陶启程，男，1991年11月3日出生，汉族,住安徽省天长市。 委托诉讼代理人：肖飞，男,汉族,1983年8月20日出生，住安徽省天长市。 上诉人扬州中房物业发展有限公司天长分公司（以下简称中房物业天长分公司）因与被上诉人陶启程物业服务合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2019）皖1181民初5758号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中房物业天长分公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判陶启程立即支付其物业服务费1976元（2018年1月1日至2019年1月31日）及违约金391元，共计人民币2367元；2.本案一审、二审全部诉讼费用由陶启程承担。事实和理由：1.一审法院按照40%的比例扣减陶启程应承担的法律义务，其判决明显不合理；2.一审法院以合同未约定费用交纳具体时间而无法计算违约金为理由，不支持案涉违约金明显不合理。 陶启程辩称，一审判决合理，服从一审判决。 中房物业天长分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令陶启动程立即支付其长泰景湖一品小区9-702室物业管理费1976元,违约金391元，共计人民币2367元；2.判令由陶启程承担本案所有诉讼费。 一审法院认定事实：中房物业天长分公司与安徽长泰置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由中房物业天长分公司为长泰景湖一品小区提供物业服务，陶启程为长泰景湖一品小区9-702室业主,房屋面积为121.58㎡。根据天长市发改委备案文件，原告收取物业管理费的标准为0.65元/月/平方米，物业管理费按照0.65元/月/平方米收取,二次供水运行费0.25元/月/平方米收取,电梯运行费按0.35元/月/平方米收取。自2018年1月1日陶启程开始停止缴纳物业管理费等费用,截至2019年1月31日,被告陶启程共计欠缴13个月的物业管理费等费用，共计1976元。 另查明，根据陶启程提供的证据均证实中房物业天长分公司确实存在物业服务质量瑕疵。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。中房物业天长分公司与安徽长泰置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定应认定为合法有效，对中房物业天长分公司及小区全体业主具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。按照《前期物业服务委托合同》约定，业主有义务交纳物业管理费，据此，该院确认陶启程应向中房物业天长分公司交纳2018年1月1日至2019年1月31日物业管理费计13个月的物业费、二次供水运行费、电梯运行费共计1976元。中房物业天长分公司提供的物业服务确实存在不到位的违约行为，虽不能构成陶启程不交纳物业费的抗辩理由，但鉴于中房物业天长分公司提供的物业服务质量确实存在瑕疵，且中房物业天长分公司的物业服务行为已结束，无法进行整改，致使业主的相关诉求难以主张，按照权利义务一致原则，该院酌情按照40%的比例相应扣减陶启程应承担的物业费，即陶启程应支付的物业费为1185.60元(1976×60%)。因《前期物业服务委托合同》未约定物业费交纳的具体时间，无法计算逾期违约金的起算时间，故对中房物业天长分公司请求陶启程承担违约金的诉讼请求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、陶启程于本判决生效后三十日内支付中房物业天长分公司物业费1185.60元。二、驳回中房物业天长分公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由陶启程承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。 中房物业天长分公司为支持其上诉理由，举证了照片复印件一组，证明：中房物业天长分公司在管期间所做服务情况。 陶启程质证称：中房物业天长分公司举证三张照片系2017年拍摄，与本案无关，2017年的物业费本人都交了，其他照片真实性无异议。 陶启程为支持其答辩意见，举证单据四张，证明：陶启程2017年、2019年、2020年的物业费都已缴纳。2018年因为中房物业天长分公司物业服务有瑕疵所以未缴纳，陶启程不是恶意拖欠物业费。 中房物业天长分公司质证称：真实性无异议，对关联性有异议，陶启程提交的证据证明的是2017年、2019年和2020年的物业费缴纳情况，并不影响中房物业天长分公司要求其支付2018年物业费，该份证据与2018年物业费欠缴并无直接关系。 当事人所举其他证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。本院认证意见与一审一致。二审中，中房物业天长分公司举证的照片一组，因陶启程对其真实性并未提出异议，本院对其真实性予以确认。陶启程举证的单据四张，因与本案无关联，本院对其证明效力不予确认。 二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：陶启程对中房物业天长分公司主张的物业管理费及违约金是否应当承担给付责任，若承担，具体金额是多少。 本院认为，中房物业天长分公司上诉认为一审法院按照40%扣减物业管理费不合理。本院经审查认为，中房物业天长分公司诉讼的物业管理费包括物业综合服务费、二次供水运行费、电梯运行费。陶启程在一审法院提交的案涉小区照片、《限期整改通知书》以及中房物业天长分公司出具的《回复函》等证据，可以证明中房物业天长分公司在管期间物业服务质量存在瑕疵。同时，考虑中房物业天长分公司已对案涉小区终止服务，无法整改，一审法院根据案件实际情况，酌情按照40%的比例相应扣减业主陶启程应承担的物业综合服务费，并无不当。而二次供水运行费、电梯运行费系代收代支费用，应按实际支出和约定方式公开合理分摊，一审法院一并与物业综合服务费予以扣减有失公允，本院予以调整。关于违约金问题，因中房物业天长分公司服务期间有瑕疵情形，而陶启程也未按期缴纳物业管理费，双方均有违约行为，且考虑陶启程不交物业管理费非恶意拖欠物业管理费，而是因对中房物业天长分公司所提供的服务不满意，作为物业服务企业理应从自身的服务意识、服务效率及服务质量多加考虑并不断完善，故中房物业天长分公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。陶启程向中房物业天长分公司应交纳的物业管理费，包括物业综合服务费616元（121.58㎡*月0.65元/㎡*13个月*60%）、二次供水运行费395元（121.58㎡*月0.25元/㎡*13个月）、电梯运行费553元（121.58㎡*月0.35元/㎡*13个月），合计1564元。 综上，中房物业天长分公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省天长市人民法院（2019）皖1181民初5758号民事判决第二项，即“驳回原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司其余诉讼请求”； 二、变更安徽省天长市人民法院（2019）皖1181民初5758号民事判决第一项“被告陶启程于本判决生效后三十日内支付原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司物业费1185.60元”为“被上诉人陶启程于本判决生效后三十日内支付上诉人扬州中房物业发展有限公司天长分公司物业管理费1564元”。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由被上诉人陶启程负担；二审案件受理费50元，由上诉人扬州中房物业发展有限公司天长分公司负担25元，由被上诉人陶启程负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  陶继航 审判员  邓见阁 审判员  王娟娟 二〇二〇年四月二十八日 书记员  张玉格 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。