湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初6488号原告：何春荣，男，1978年3月27日出生，汉族，住永州。委托诉讼代理人：王忠明，系湖南追正律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：海南新港湘永房地产开发有限责任公司。住所地：海口市金花路**华天公寓**楼**。法定代表人：谢振华,该公司经理。被告：唐卓勋，男，1971年3月13日出生，汉族，住，住永州市冷水滩区/div>原告何春荣与被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司（以下简称湘永房地产公司）、唐卓勋商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何春荣及其委托诉讼代理人王忠明到庭参加诉讼。被告湘永房地产公司、唐卓勋经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何春荣向本院提出诉讼请求：1、判令二被告履行《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的规定，为原告办理所购房屋的不动产登记证；2、判令二被告依照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的规定，为原告办理所购房屋的银行按揭贷款手续或者分期付款；3、判令二被告依照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的规定，原告支付逾期办理所购房屋不动产登记证的违约金71680元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年6月1日，二被告自愿将坐落于永州市冷水滩区永州，建筑面积为125.17平方米，作价为232666元（其中办理房产证、土地使用证和水电开户费12666元）出售给原告何春荣。二被告分别在2010年6月1日、2011年3月9日与原告签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，2010年6月1日，原告向二被告支付购房款70000元，至今原告未收到二被告催收房款通知书，足以认定二被告自动放弃向原告收取购房款。二被告严重违反约定，至今没有给原告办理所购房屋银行按揭贷款手续，造成原告无法续交购房款。根据补充协议第三条规定，原告有权停止付款给二被告，由于二被告违反合同规定逾期2560天未给原告办理所购房屋不动产登记，应当承担赔偿原告违约金71680元。本案没有证据能证实二被告不是熙苑华邸第Ａ区16层03号房开发商，二被告负有为原告办理所购房屋不动产证不可推卸的责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。原告何春荣为支持自己的诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：证据一、内资企业登记基本情况表，证实海南新港湘永房地产开发有限责任公司的基本信息，并确认法定代表人是谢振华，二被告是适格的诉讼主体；证据二、海南新港湘永房地产开发有限责任公司房屋出卖人唐卓勋与何春荣签订的《商品房买卖合同》及收款收据，证实何春荣所购房屋，双方签订合同约定了相关义务；证据三、海南新港湘永房地产开发有限责任公司房屋出卖人唐卓勋与何春荣签订的《商品房买卖合同补充协议》，证实双方通过补充协议对相关条款进行了约定，被告已逾期办理产权证和土地使用证，应当承担逾期违约责任；证据四、唐卓勋与桂芳频签订的《商品房买卖合同》及谢振华开具给桂芳频的收款收据，证实何春荣所购的房屋与桂芳频所购买的房屋均是谢振华出售的商品房；证据五、唐卓勋与何湘卫签订的《商品房买卖合同》及谢振华开具给何湘卫的收款收据，证实何春荣所购房屋与何湘卫所购买的房屋均是谢振华出售的商品房。被告湘永房地产公司、唐卓勋经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告湘永房地产公司、唐卓勋没有答辩，在本院指定的举证期限内没有提交证据，本院视为其放弃答辩、举证和质证等诉讼权利。原告何春荣当庭提交了证据二、证据三的原件与复印件核对，经审查核对原件后，本院对证据二、证据三的真实性依法予以采信。原告何春荣当庭提交了证据四、证据五的复印件，但原告没有提交证据四、证据五的原件核对，且该证据与本案无关，本院依法不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2010年6月1日，原告何春荣作为买受人与出卖人火车站商贸城湘永国际大酒店（以下简称湘永酒店）签订了一份《商品房买卖合同》。主要内容为：买受人购买的商品房为预售商品房。买受人购买的房屋位于永州市冷水滩区，建筑面积约为125.17平方米，单价为每平方米1757.6元，总金额约为22万整。付款方式：签订合同时付30%（含认购款）计7万元整，在签订合同后向中国银行提交银行按揭手续，交房时交清其他费用。如买受人未在此期间内办理银行按揭手续的，视为买受人逾期付款，并按本合同第七条约定处理。合同约定出卖人应当在2010年8月8日按合同交房。合同对逾期付款、逾期交房的违约责任、保修责任等问题做了约定。该合同出卖方加盖了火车站商贸城湘永国际大酒店财务专用章，买受人何春荣签名。合同签订后，原告何春荣向湘永酒店给付购房款（首付款）人民币7万元。收款方出具了收据，注明“今收到何春荣交来火车站商贸城Ａ区16层3号房首付款人民币（现金）柒万元。收条加盖了火车站商贸城湘永国际大酒店财务专用章。2011年3月9日，原告何春荣作为买受人与出卖人湘永酒店、唐卓勋签订了一份《商品房买卖合同补充协议》。其主要内容为：买受人购买是商品房为火车站商贸城熙苑华邸第Ａ区16层03号房，建筑面积约为125.17平方米，总价款为22万，办理房产证、土地使用证和水电开户费为12666元，总计人民币232666元。补充付款方式：双方约定在签订本协议时，买受人付给出卖人总购房款的32%即人民币70000元整（已付），购房余款8年内付清，每年一次性给付出卖人20000元整，每年的9月10日前付清。2012年开始付款，买受人可以提前付清购房款。出卖人须提供稳定的专用账户给买受人，开户银行：中国建设银行，账户名为唐卓勋，专用账户为：43×××58。签订本协议起，出卖方应当在540天内给买受人办好房屋所有权证和土地分户使用证。签订本协议时，出卖人须交房给买受人。补充协议对逾期交房、逾期办证的违约责任做了约定。买受人余款未按本协议规定时间付款的，逾期超过90天后，买受人按日向出卖人支付当期逾期应付款万分之四违约金，合同继续履行。签订本协议起，出卖方应在540天内给买受人办理好房屋所有权证和土地分户使用证。出卖人未在规定时间内给买受人办理房产证和土地使用证的，按以下方式处理：1、买受人不负逾期付款责任，并停止付款给出卖人；2、逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金，合同继续履行。该补充协议由出卖人唐卓勋签名，在出卖人处加盖了火车站商贸城湘永国际大酒店财务专用章，原告何春荣在买受人处签名。补充协议签订后，被告唐卓勋交付了房屋给原告何春荣。但原告何春荣没有按补充协议交付下欠的购房款及办证费，被告唐卓勋也没有按补充协议为原告何春荣办理购买房屋的所有权证和土地分户使用证。另查明：原告何春荣没有提交证据证实火车站商贸城湘永国际大酒店与海南新港湘永房地产开发有限责任公司之间的法律关系，也没有提交证据证实上述二个公司与被告唐卓勋之间的法律关系。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告何春荣与火车站商贸城湘永国际大酒店签订的《商品房买卖合同》。因该合同的出卖方只加盖了火车站商贸城湘永国际大酒店财务专用章，也没有法定代表人的签名，且原告没有将火车站商贸城湘永国际大酒店列为被告。按一般规则，签订合同应有公司的法定代表人或委托代理人签名，并加盖公司的行政公章或公司的合同专用章。公司财务专用章一般加盖在购房款收据上。基于上述原因，本院对原告提交的《商品房买卖合同》的效力不予认定。原告何春荣提交了原告与出卖人火车站商贸城湘永国际大酒店、唐卓勋签订的《商品房买卖合同补充协议》，同上所述，火车站商贸城湘永国际大酒店是否具有合同主体资格，因原告没有提交证据证实，本院依法不予认定。被告唐卓勋在《商品房买卖合同补充协议》作为商品房出卖人签名，同时认可收到了原告何春荣给付的购房款70000元，并交付了商品房给原告，提供了被告唐卓勋银行账号等等，由此可见，《商品房买卖合同补充协议》是原告何春荣与被告唐卓勋的真实意思表示，不违反规定，是部分有效合同。被告唐卓勋应为原告办理购买的商品房不动产权证。原告何春荣提交了被告唐卓勋与桂芳頻、被告唐卓勋与何湘卫签订的《商品房买卖合同》及收款收据的复印件，因该合同及收款收据与本案无关，且原告没有提交于原件与复印件核对，本院依法不予采信。被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中都没有作为合同一方当事人签名或加盖公司公章，根据合同相对性原理，被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司依法不承担责任。即使该商品房是被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司开发的，因原告何春荣没有与被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，原告何春荣要求被告海南新港湘永房地产开发有限责任公司承担责任的诉讼请求，没有法律依据和事实依据，不能成立，本院依法不予支持。被告唐卓勋没有按《商品房买卖合同补充协议》的约定，在540日之内为原告办理房屋所有权证和土地分户使用证，原告何春荣没有按《商品房买卖合同补充协议》的约定给付下欠的购房款和办证费用，被告唐卓勋和原告何春荣的行为均构成违约，应各自承担相应的责任。按《商品房买卖合同补充协议》的约定，原告何春荣逾期给付购房款应支付的违约金高于被告唐卓勋逾期办证的违约金，原告的判令二被告依照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的规定，向原告支付逾期办理所购房屋不动产登记证的违约金71680元的诉讼请求，不能成立，本院依法不予支持。《商品房买卖合同》约定：在签订合同后向中国银行提交银行按揭手续，出卖人应当在2010年8月8日按合同交房，交房时交清其他费用。如买受人未在此期间内办理银行按揭手续的，视为买受人逾期付款，并按本合同第七条约定处理。《商品房买卖合同补充协议》约定：购房余款8年内付清，每年一次性给付人民币20000元整，每年的9月10日付清，2012年开始付款。由此可见，办理银行按揭贷款手续是原告何春荣自己的义务，分期付款在《商品房买卖合同补充协议》中有明确约定，且原告没有按分期付款的约定履行。原告的判令二被告依照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的规定，为原告所购房屋办理银行按揭贷款手续或者分期付款的诉讼请求，与事实不符，不能成立，本院依法不予支持。对原告下欠购房款的问题，双方可以协商解决，或依法另行提起诉讼。综上所述，原告何春荣的要求被告唐卓勋为其办理所购商品房的不动产权证的诉讼请求，符合法律规定，有证据证实，能够成立，本院依法予以支持。原告何春荣的其他诉讼请求，没有证据证实，不符合法律规定，不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、限被告唐卓勋在本判决生效之日起十日内为原告何春荣办理所购买的位于永州市冷水滩区商品房的不动产权证，办证费用由原告何春荣负担；二、驳回原告何春荣的其他诉讼请求。本案诉讼费2192元，公告费560元，共计2752元，由原告何春荣负担1376元，由被告唐卓勋负担1376元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  黄登飞人民陪审员  邓凤云人民陪审员  何丽琼二〇二〇年四月二十四日法官助理瞿达代理书记员  谢佳霖