广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1458号上诉人（原审被告）：佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：张俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈水泉，云南大韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗时正，男，汉族，1989年1月3日出生，住广东省四会市。原审第三人：中国银行股份有限公司佛山南海狮山支行，住所地广东省佛山市南海区。负责人：卢锐彬，该行行长。委托诉讼代理人：冯英，女，系该行员工。委托诉讼代理人：邓俊辉，男，系该行员工。上诉人佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司（以下简称恒德胜嘉公司）因与被上诉人罗时正、原审第三人中国银行股份有限公司佛山南海狮山支行（以下简称中国银行狮山支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。恒德胜嘉公司上诉请求：1.请求依法对一审判决第一项予以纠正；2.本案一、二审诉讼费用由罗时正承担。事实与理由：一审判决以《房屋装修合同》的签约主体并非恒德胜嘉公司与罗时正且合同中没有可顺延交付位于佛山市南海区某镇某大道西X号某苑X栋X房（以下简称涉讼房屋）的任何约定，就据此认定恒德胜嘉公司的抗辩不成立，该认定与证据《申请书》《房屋装修合同》《补充协议》相悖，属于认定事实错误。具体是：1.从《申请书》可以明确看出，鉴于当时的政策原因致使《商品房买卖合同》的价格无法反映涉讼房屋的真实价格，罗时正申请《商品房买卖合同》签约价格按政策规定执行，即《商品房买卖合同》签约价为1042159元，剩余房价360280元通过《房屋装修协议》的装修款予以体现。同时，罗时正在《申请书》中再次手写确认：“如本人原因导致《装修合同》解除的，则该房屋对应的《房屋合同》亦相应解除，同时本人需要按《装修协议》、《房屋合同》的约定承担由本人原因导致合同解除的违约责任：如本人未足额支付1402439元（大写壹佰肆拾万贰仟肆佰叁拾玖元整），开发商及装修单位有权顺延房屋交付时间。”2.《房屋装修合同》约定，罗时正在签约当天应支付第一期装修款40280元，第二期装修款180000元应于2018年12月31日前支付，第三期装修款140000元应于2019年9月30日前支付。罗时正在支付了第一期装修款41800元后，并未按照《房屋装修合同》的约定履行继续付款的义务，至今尚未支付剩余装修款320000元。根据《房屋装修合同》第五条第3点以及《补充协议》第十一条第1点约定，涉讼房屋的交付时间是在罗时正交齐房款后顺延三个月，即2019年9月30日，且在罗时正付清全部款项之前，恒德胜嘉公司有权拒绝交付房屋，并暂停办理房屋产权转移登记手续，直至罗时正付清全部款项并完结相应手续，而恒德胜嘉公司不承担延期交楼的责任。3.涉讼房屋在2019年5月21日取得《竣工规划验收测量报告》，在2019年9月27日取得《单位（子单位）竣工验收备案表》。早于合同约定的交付时间且达到交付条件。4.按时支付装修款是罗时正的主要义务，亦是交付涉讼房屋的前置条件，自2019年1月1日起，罗时正逾期支付装修款总计320000元，罗时正存在未足额支付购房款的情形。在罗时正缴清购房款前，恒德胜嘉公司拒绝交付房屋符合合同约定且合理，罗时正无权主张逾期交房违约金。综上，一审判决认定事实错误，导致适用法律不当，判决不公，请求二审法院依法予以纠正。二审中，恒德胜嘉公司明确第一项上诉请求为：恒德胜嘉公司不需要向罗时正支付逾期交楼违约金，但罗时正需要向恒德胜嘉公司支付逾期付款违约金。罗时正答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。中国银行狮山支行述称，其坚持一审意见，即涉讼房屋是通过向中国银行狮山支行贷款的方式购买，且已抵押给中国银行狮山支行，作为贷款担保，中国银行狮山支行的债权即抵押权应受到法律保护。若法院判决房屋买卖合同解除，请在文书中明确款项由恒德胜嘉公司直接退回罗时正在中国银行狮山支行开立的还款账户内，且由罗时正协助办理提前还款手续。罗时正向一审法院起诉请求：1.解除罗时正、恒德胜嘉公司签署的《商品房买卖合同（预售）》；2.恒德胜嘉公司向罗时正返还装修款40280元；3.恒德胜嘉公司向罗时正返还购房款1042145元；4.恒德胜嘉公司向罗时正支付逾期交房违约金10883元（违约金以合同总价1042145元为计算基数，从2019年7月1日起按每日0.01%计至实际履行之日止，截至2019年10月12日共103天）；5.恒德胜嘉公司向罗时正支付罗时正因与中国银行狮山支行签订《个人一手住房贷款合同》垫付的利息损失70220.38元（计至2019年9月份）；6.本案诉讼费由恒德胜嘉公司承担。一审法院查明事实：2017年9月30日，罗时正、恒德胜嘉公司签订《某苑认购书》，约定：罗时正向恒德胜嘉公司认购涉讼房屋，建筑面积为97.57平方米，套内面积80.07平方米，认购价格为1042159元；采用银行按揭方式付款，定金30000元须于签订认购书时付清；认购方应于签署《商品房买卖合同》时，即2017年10月7日前支付首期款322159元（含定金），占全部房价款的30%，余款720000元，占全部房价款的70%申请贷款支付；认购方须于2017年10月7日前携带本认购书、定金及票据、身份证明文件等签约文件到出售方指定地点与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议和《前期物业服务协议》等相关法律文件，并交纳首期房款、首期住宅专项维修资金及相关费用；出售方应在2019年6月30日前将涉讼房屋按合同约定交付给认购方。同日，罗时正签署《申请书》，确认罗时正申请购买涉讼房屋，知悉该房屋成交价格为1402439元，由于政策原因致使《商品房买卖合同》（申请书中简称《房屋合同》）价格无法真实反映该房屋真实价格，罗时正申请《房屋合同》签约价格按政策规定执行，即《房屋合同》签约总价为1042159元，剩余房屋价款360280元通过《房屋装修协议》的装修款予以体现。该《申请书》另有罗时正手写确认内容如下：“本人确认：如本人原因导致《装修协议》解除的，则该房屋对应的《房屋合同》亦相应解除，同时本人需按《装修协议》、《房屋合同》的约定承担由本人原因导致合同解除的违约责任；如本人未足额支付总价1402439元（大写：壹佰肆拾万贰仟肆佰叁拾玖元整），开发商及装修单位有权顺延房屋交付时间。”同日，罗时正向恒德胜嘉公司转账支付30000元，向某辉建筑工程（集团）有限公司（以下简称某辉公司）转账20000元。2017年10月3日，罗时正与某辉公司签订《房屋装修合同》，约定：在开发商取得涉讼房屋建筑工程竣工验收备案表、达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，由某辉公司与开发商办理涉讼房屋的交付手续，由某辉公司对涉讼房屋实施室内精装修，在达到合同约定的精装修标准后，某辉公司将商品房交付罗时正；施工期限为3个月，某辉公司代罗时正与各方协调进场施工时间，全权负责涉讼房屋装修的一切相关事宜；委托期限自合同签订之日起至委托事项全部完成之日止，委托期限内罗时正不得变更及不可撤销上述委托事宜；装修标准按《精装修交付标准》执行；装修包干总价为360280元，该价格为优惠后总价，包含房屋设计费216168元；装修款采用分期付款方式支付，罗时正应于签约当日支付40280元，于2018年12月31日前支付180000元，于2019年9月30日前支付140000元；如罗时正未按以上约定付款的视为违约，每逾期一日，按应付款总额的万分之二向某辉公司支付违约金，逾期超过三十日的，某辉公司有权解除合同，罗时正除应向某辉公司支付装修设计费外，还应按照装修总价款的35%向某辉公司支付违约金，违约金不足以弥补某辉公司损失的，罗时正还应向赔偿某辉公司的损失；某辉公司不解除合同的，则罗时正按逾期天数，每逾期一日按应付款总额的万分之三向某辉公司支付违约金。该合同还附有《毛坯交付标准》《精装修交付标准》。同日，罗时正向恒德胜嘉公司转账支付292159元，向某辉公司转账支付20280元。2017年10月14日，罗时正、恒德胜嘉公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：恒德胜嘉公司将涉讼房屋售予罗时正；涉讼房屋预测建筑面积97.57平方米，套内建筑面积80.07平方米，分摊共有建筑面积17.5平方米；总价1042145元；罗时正按按揭贷款方式付款，首期款322145元自预售合同网上签订之日起1日内支付，余款720000元罗时正应于2017年10月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付；逾期付款的，逾期在90日之内，罗时正按日计算向恒德胜嘉公司支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，恒德胜嘉公司有权解除合同，恒德胜嘉公司解除合同的，应当书面通知罗时正，罗时正应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向恒德胜嘉公司支付违约金，同时，恒德胜嘉公司退还罗时正已付全部房款；恒德胜嘉公司不解除合同的，罗时正按日计算向恒德胜嘉公司支付逾期应付款万分之一的违约金；涉讼房屋交付的条件为该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；恒德胜嘉公司应当在2019年6月30日前向罗时正交付涉讼房屋；除不可抗力外，逾期交房的，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒德胜嘉公司按日计算向罗时正支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，罗时正有权解除合同；罗时正解除合同的，应当书面通知恒德胜嘉公司，恒德胜嘉公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还罗时正已付全部房款，并自罗时正付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，恒德胜嘉公司按照全部房价款的1%向罗时正支付违约金；罗时正要求继续履行合同的，合同继续履行，恒德胜嘉公司按日计算向罗时正支付全部房价款万分之一的违约金。同日，罗时正、恒德胜嘉公司还签订《补充协议》，就前述《商品房买卖合同（预售）》中关于款项支付、房屋交付、违约责任等内容作补充约定。后中国银行狮山支行向罗时正指定的恒德胜嘉公司账户发放了贷款720000元。2018年1月8日，佛山市南海区国土城建和水务局核发不动产登记证明[证号：粤（20XX）佛南不动产证明第00XXX号]，载明登记权利人为中国银行狮山支行，证明权利或事项为预购商品房抵押权预告登记，义务人为罗时正，抵押房屋为涉讼房屋。2017年10月31日，罗时正与中国银行狮山支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定：罗时正以涉讼房屋作为抵押，向中国银行狮山支行贷款720000元，用以购买涉讼房屋。2019年1月24日，恒德胜嘉公司的工作人员要求罗时正付款，罗时正要求拿到有其签名的材料，恒德胜嘉公司的工作人员提供了一份新的装修合同要求罗时正签名，并表示之前签订的装修合同指定的那家装修公司已经不与恒德胜嘉公司合作了。2019年5月21日，罗时正向恒德胜嘉公司邮寄《解除委托协议》，认为恒德胜嘉公司频换更换装修公司损害其合法权益，且罗时正没有收到任何装修合同，故撤销其委托协议。该邮件因“拒收”而于同月24日退回。同日，罗时正还向某辉公司邮寄《撤销委托告知书》，解除委托某辉公司办理涉讼房屋的收楼手续及签署所有收楼文件的授权。该邮件于同月22日妥投。2019年5月21日，佛山市南海区房地产测绘中心对涉讼房屋所在楼宇及分层分户作出《竣工规划验收测量报告》。2019年7月19日，罗时正提起本案诉讼，诉讼请求为：1.恒德胜嘉公司交付涉讼房屋，并于交付之日起40日内协助罗时正办理所有权证；2.恒德胜嘉公司承担逾期交房的违约责任，支付违约金2084元（违约金以合同总价1042145元为计算基础，从2019年6月30日其按每日0.01%计至实际履行之日止）；3.恒德胜嘉公司承担本案诉讼费用。一审法院于同年8月15日向恒德胜嘉公司送达该应诉材料。2019年8月28日，罗时正变更诉讼请求为：1.解除罗时正、恒德胜嘉公司签署的《商品房买卖合同（预售）》合同；2.恒德胜嘉公司向罗时正返还装修款40280元；3.恒德胜嘉公司向罗时正返还购房款1042145元；4.恒德胜嘉公司向罗时正支付逾期交房违约金8347元。2019年9月4日，罗时正变更诉讼请求为现诉讼请求。一审法院于同年9月7日将前述两份变更诉请的申请副本送达予恒德胜嘉公司。2019年9月27日，涉讼房屋所在楼宇办妥竣工验收备案手续。2019年10月12日，罗时正向恒德胜嘉公司邮寄《解除房屋买卖合同通知书》，认为恒德胜嘉公司逾期交房构成违约，要求解除与恒德胜嘉公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，恒德胜嘉公司于收函后七日内办理解除合同手续并按照合同约定承担违约责任。该邮件于同月13日妥投。一审中，恒德胜嘉公司陈述罗时正支付予某辉公司的款项40280元由其持有；涉讼房屋所在楼宇由其安排装修公司进行装修，并统一与装修公司进行结算；因罗时正未付清购房款，恒德胜嘉公司未通知罗时正收楼；涉讼房屋所在楼宇的装修工程原由某辉公司负责，后双方终止合作关系，恒德胜嘉公司另行委托其他装修公司进行装修。另查明，截至2019年10月17日，罗时正分期偿还涉讼房屋项下的贷款本息情况如下表：还款日期还款金额（元）还款本金（元）还款利息（元）2017.12.174149.27768.2733812018.1.174149.27771.883377.392018.2.174149.27775.53373.772018.3.174149.27779.143370.132018.4.174149.27782.83366.472018.5.174149.27786.483362.792018.6.174149.27790.173359.12018.7.174149.27793.883355.392018.8.174149.27797.613351.662018.9.174149.27801.363347.912018.10.174149.27805.123344.152018.11.174149.27808.93340.372018.12.174149.27812.73336.572019.1.174149.27816.513332.762019.2.174149.27820.353328.922019.3.174149.27824.23325.072019.4.174149.27828.073321.22019.5.174149.27831.963317.312019.6.174149.27835.873313.42019.7.174149.27839.793309.482019.8.174149.27843.733305.542019.9.174149.27847.73301.572019.10.174149.27851.683297.59合计95433.2118613.6776819.54一审法院认为，罗时正、恒德胜嘉公司因买卖涉讼房屋产生争议并致本案诉讼，且涉讼房屋为预售商品房，故本案应为商品房预售合同纠纷。经审查，罗时正、恒德胜嘉公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》项下关于买卖涉讼房屋的约定是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应根据诚实信用原则依约定履行合同。关于涉讼房屋的对价的认定。罗时正、恒德胜嘉公司在签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》之前，双方还依次签订了《某苑认购书》《申请书》《房屋装修合同》，罗时正还在《申请书》中以手写形式确认涉讼房屋的交易对价为1402439元，只是为了规避限价政策，才将涉讼房屋的交易对价拆分为1042159元、360280元，并分别通过《商品房买卖合同（预售）》《房屋装修合同》予以体现。上述交易对价是双方协商一致的结果，罗时正主张涉讼房屋的成交价仅为《商品房买卖合同（预售）》约定的1042159元与双方约定不符，一审法院不予采纳，恒德胜嘉公司的该项抗辩成立，一审法院予以采纳。截至一审庭审辩论终结之时，罗时正就涉讼房屋的交易对价支付的款项仅为1082439元（1042159+40280），恒德胜嘉公司主张罗时正尚未付清涉讼房屋的购房款有事实依据，一审法院予以采纳。关于涉讼房屋的交付期限的认定。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，恒德胜嘉公司应于2019年6月30日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉讼房屋交付罗时正使用，但涉讼房屋实际上是在2019年9月27日才符合上述交付条件，恒德胜嘉公司已经构成违约。恒德胜嘉公司辩称《房屋装修合同》约定涉讼房屋的交付期限顺延3个月，经审查，因《房屋装修合同》的签约主体并非罗时正、恒德胜嘉公司，且合同中并无恒德胜嘉公司可顺延交付《商品房买卖合同（预售）》项下房屋的任何约定，故不构成对2019年6月30日交房条款的更改，恒德胜嘉公司的该项抗辩不成立，一审法院不予采纳。罗时正主张恒德胜嘉公司构成违约有事实依据，一审法院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，罗时正未依约定支付被冠名为装修款的购买涉讼房屋的对价款，违反了双方的约定；恒德胜嘉公司在销售涉讼房屋的过程中，规避限价政策，将涉讼房屋购房款拆分约定，且未根据《商品房买卖合同（预售）》的约定完成涉讼房屋的竣工验收备案工作，亦构成违约。据此，一审法院认定罗时正、恒德胜嘉公司在履约的过程中均存在违约，但违约的情形和程度均没有达到根本违约的程度，双方均不享有单方解除合同的权利，罗时正在本案诉请一审法院解除《商品房买卖合同（预售）》，恒德胜嘉公司不同意解约，故一审法院不予支持。因罗时正无权解约，故罗时正诉请恒德胜嘉公司退回购房款1042145元、装修款40280元并要求恒德胜嘉公司赔偿因履行《个人一手住房贷款合同》支付的利息70220.38元没有依据，一审法院亦不予支持。因罗时正、恒德胜嘉公司均违约，故依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定的规定，双方应当各自承担相应的责任。《商品房买卖合同（预售）》约定，在逾期超过90日且合同不解除的情况下，罗时正逾期付款的，应按日计算向恒德胜嘉公司支付逾期应付款万分之一的违约金；恒德胜嘉公司逾期交楼的，应按日计算向罗时正支付全部房价款万分之一的违约金。一审法院根据公平原则，参照上述约定，结合《房屋装修合同》约定的装修款支付时间、《商品房买卖合同（预售）》约定的涉讼房屋交付时间，核算（详见下表）得出截至一审庭审辩论终结之时（2019年11月1日），罗时正应承担的违约金金额为5938元，恒德胜嘉公司应承担的违约金金额为17390.24元。经冲抵后，恒德胜嘉公司应付罗时正违约金为11452.24元。罗时正诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。罗时正应付违约金金额期间天数计算基数违约金2019.1.1-2011.11.130518000054902019.10.1-2019.11.132140000448违约金合计5938恒德胜嘉公司应付违约金金额期间天数计算基数违约金2019.7.1-2019.11.1124140243917390.24综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、恒德胜嘉公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年11月1日止的违约金11452.24元予罗时正；二、驳回罗时正的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，一审案件受理费减半收取计7635.88元，由罗时正负担7592.73元，由恒德胜嘉公司负担43.15元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，恒德胜嘉公司与罗时正签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十一条第1点约定，如买受人未按约定付清全部房价款（包括按揭款）、违约金（如有）、税费、物业维修基金等费用以及未与出卖人办理完毕房屋面积补差（合同约定面积与实测面积之间的误差）及房款找补手续之前的出卖人有权拒绝交付房屋，并暂停办理房屋产权转移登记手续，直至买受人付清款项并完结相应手续，出卖人不承担延期交楼的责任。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为罗时正诉请恒德胜嘉公司向其支付逾期交楼违约金是否有事实和法律依据。经核查，罗时正于2017年9月30日出具的《申请书》，确认其知悉涉案房屋成交价格为1402439元，由于政策原因申请《房屋合同》签约总价为1042159元，剩余房屋价款360280元通过《房屋装修协议》的装修款予以体现，且手写确认如其本人未足额支付总价1402439元开发商及装修单位有权顺延房屋交付时间。后恒德胜嘉公司与罗时正签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》，并于《补充协议》第十一条第1点约定，罗时正未按约定付清全部房价款等费用之前恒德胜嘉公司有权拒绝交付房屋并不承担延期交楼责任。由此可知，恒德胜嘉公司、罗时正均清楚知晓涉讼房屋的价格实际系由《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋价格1042159元及《房屋装修合同》中约定的装修价格360280元共同组成，涉讼房屋总价款应为1402439元。罗时正虽已足额支付《商品房买卖合同（预售）》项下的1042159元，但在支付了《房屋装修合同》约定的第一期款项后并未按照该合同约定支付剩余款项。故恒德胜嘉公司有权顺延涉案房屋的交付时间且不承担延期交楼责任，罗时正诉请恒德胜嘉公司向其支付逾期交楼违约金没有事实和法律依据。恒德胜嘉公司上诉主张其无需向罗时正支付逾期交楼违约金有理，本院予以支持。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。据此,涉讼房屋是否符合交付条件与本案无关，本案不予审查。此外，恒德胜嘉公司于二审反诉请求罗时正支付逾期付款违约金，因双方没有调解意愿，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，恒德胜嘉公司可另案主张。综上所述，恒德胜嘉公司的上诉请求有理，本院予以支持。一审判决认定事实有误，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17151号民事判决第一项；二、驳回罗时正的全部诉讼请求。一审案件受理费7635.88元、二审案件受理费86.31元，均由被上诉人罗时正负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月二十六日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣