宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初4809号原告：吴忠市利通区古城镇人民政府，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区。法定代表人：丁学林，系该镇镇长。委托诉讼代理人：杨伏华，系宁夏昊德律师事务所律师，特别授权代理。被告：买金良，男，1953年4月18日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：王小华，系宁夏世仑律师事务所律师，特别授权代理。原告吴忠市利通区古城镇人民政府（以下简称古城镇政府）与被告买金良房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，本院依法组成合议庭于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告古城镇政府的委托诉讼代理人杨伏华、被告买金良及其委托诉讼代理人王小华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古城镇政府向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付房款77111.1元，利息36627元，共计：113738元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据市区城市总体规划的要求，市政府决定在早元路以南、西环路以东片区建设商贸物流中心，对该区域内的房屋进行拆迁安置，被告买金良的宅基地在拆迁的范围内。2008年5月16日，原告与被告及案外人买某1、买某2、买某3分别签订《拆迁安置补偿协议》。约定补偿标准为每拆除一分宅基地补偿给被告1-5层上楼平均建筑面积25㎡，根据楼层系数调整，具体面积一楼27㎡/分，二楼和四楼23.5㎡/分，三楼22㎡/分，五楼29㎡/分；如实际上楼面积超出应补偿安置面积，被拆迁户按商品房价格补交超出面积差额房款；若实际安置楼房面积少于应安置面积，且不需要安置的，下差面积按平均成本价836元/㎡（各层根据楼层系数调整成本价，即：一楼750元/㎡、二楼880元／㎡、三楼950元/㎡、四楼880元/㎡、五楼720元/㎡），扣除税金后，返还给被拆迁户。被告的宅基地面积为0.6583亩，买某1的宅基地面积为0.4018亩，买某2的宅基地面积为0.567亩，买某3的宅基地面积0.7434亩。按照协议标准给被告买金良安置楼房位于××路，面积为83.5㎡，折合宅基地面积0.38亩，被告剩余宅基地面积0.2783亩。案外人买某1安置楼房为1号楼2单元5楼，面积为96㎡，折合宅基地面积0.331亩，剩余宅基地面积为0.0708亩。案外人买某2安置楼房为1号楼2单元1楼，折合宅基地面积为0.356亩，剩余宅基地面积为0.211亩。案外人买某3安置楼房为1号楼3单元4楼，面积96㎡，折合宅基地面积0.409亩，剩余宅基地面积0.3344亩。2010年2月首次安置完后，案外人买某1、买某2、买某3将剩余的宅基地自愿拨给被告买金良。于是，被告买金良剩余宅基地面积总计为0.8945亩。2011年7月1日第二次安置开始，被告买金良又将宅基地面积中0.328亩拨给案外人马某，0.377亩拨给买某1。被告买金良实际剩余宅基地0.1895亩。原告给被告买金良安置7号楼2单元2楼，面积为88.6㎡，折合宅基地面积0.377亩，超出宅基地安置面积0.1895亩。按照楼层系数和商品房的价格核算，被告买金良应缴纳房款88125元，应交费用2573.1元，核减原告应退补偿款13587元，被告实际应交费用77111.1元。原告多次向被告追交，被告都以各种理由推托，致使欠款至今未交。原告认为，合法的权益受法律保护，被告拒不支付房款的行为，侵害原告的合法权益，给原告造成了损失，应当承担违约责任。综上，原告特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉请，向法庭提交如下证据材料：证据一、拆迁安置补偿协议4份（复印件），证明目的：1.原告与被告及案外人买某3、买某2、买某1于2008年5月16日达成《拆迁安置补偿协议》的事实；2.被告买金良的宅基地面积为0.6583亩，买某1的宅基地面积为0.4018亩，买某2的宅基地面积为0.567亩，买某3的宅基地面积为0.7434亩的事实；3.协议约定每拆除一分宅基地补偿给被拆迁户1-5层上楼平均建筑面积25㎡，按照楼层系数调整，具体面积为一楼27㎡/分，二楼和四楼23.5㎡/分，三楼22㎡/分，五楼29㎡/分，如实际上楼面积超出应补偿安置面积，被拆迁户按商品房价格补交超出面积差额房款，若实际安置房屋面积少于安置面积，且不需要安置的，下差面积按平均成本价836元/㎡扣除税金后返还给被拆除户；证据二、秦桥中心村B区楼房安置明细表7份（复印件），证明目的：1.2010年2月25日，依据补偿协议约定的标准，被告买金良安置楼房位于××路，面积为83.5㎡，折合宅基地面积0.38亩，被告剩余宅基地面积0.2783亩。买某1安置楼房为富平园1号楼2单元5楼，面积为96㎡，折合宅基地面积0.331亩，剩余宅基地面积为0.0708亩。买某2安置楼房为富平园1号楼2单元1楼，折合宅基地面积为0.356亩，剩余宅基地面积为0.211亩。买某3安置楼房为富平园1号楼3单元4楼，面积96㎡，折合宅基地面积0.409亩，剩余宅基地面积0.3344亩。四人剩余宅基地面积总计为0.8945亩；2.2011年7月1日，第二次分配，其他三案外人将剩余宅基地面积拨给被告，被告买金良又将宅基地面积中0.328亩拨给马某，分得安置楼房为同心苑7号楼3单元1楼，面积88.6㎡。0.377亩拨给买某1，分得安置楼房为同心苑7号楼3单元2楼，面积为88.6㎡。被告买金良实际剩余宅基地0.1895亩，原告给被告买金良安置同心苑7号楼2单元2楼，面积为88.6㎡。折合宅基地面积0.377亩，超出宅基地安置面积0.1895亩，折合房款88125元，核减应退补偿款13587元，加上三套房应交各项费用2573.1元，下剩房款77111.1元的事实；3.被告在2011年7月1日的秦桥中心村B区的楼房安置明细表中签字确认安置楼应交房款88125元，退付征地补偿款13587元应交各种费用857.7元，三套房应交费用共计2573.1元，被告买金良实际尚欠房款77111.1元的事实。经质证，被告对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，但对原告所述被告的拆迁宅基地的面积认可，拆迁协议实质为行政合同，作为行政合同必须依照相应的法律规定予以拟定，但原告所出示的该协议存在诸多违法行为，故该合同是无效合同；对于安置期限没有作具体约定，对于安置的具体地点没有作具体约定，政府随意对被告进行安置；每分宅基地置换的平米缺乏依据，政府从中赚取差价违反法律规定。第二条第二项约定上楼面积超出应安置面积按商品房价格予以补足房款，第二条第三项约定上楼面积少于应安置面积则按照836元补偿，按照原告给出的商品房价格1880元/㎡，政府从中赚取的差价为1004元，违反了政府不能从中赚取差价的法律规定；签订合同的主体应当是吴忠市人民政府，而不是古城镇人民政府，古城镇人民政府不具有签订合同的主体资格；对于证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，证据中确定的1880元/㎡缺乏依据。被告买金良辩称，1.原告所提出的诉讼权利属于债权请求权，截至到原告起诉之日已经超过两年的诉讼时效，原告又陈述利息自2011年计算，自2011年7月其权利已经被侵犯，到2013年7月1日其诉讼时效已经届满，原告所称多次向被告主张权利不属实，原告未向被告主张过权利，请求贵院驳回原告诉讼请求；2.被告不欠原告的房款，是政府欠被告的补偿款至今未付，政府擅自变更安置地点，分配时政府曾答应对于拆迁地点的变更，导致被告房屋差价的损失，政府答应给被告进行相应的补偿，但是至今未向被告进行补偿，政府应当向被告进行补偿；3.原告与被告签订的拆迁安置补偿协议无效，原告的主体资格不适格，原告诉称是市政府进行拆迁安置，拆迁的主体是市政府，另依据相关法律法规的规定，有拆迁资格的主体应当是县、市人民政府，而非镇政府，基于此，我们请求驳回原告诉请；4.原告所诉的利息没有法律依据；5.原告的房屋计价违法。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求或裁定驳回原告的起诉。被告为支持其辩解，向法庭提交户口本两本（与原件核对一致的复印件），证明：2003年6月11日，被告的户籍所在地更名为五星居委会，居委会属于城市基层组织，户别变更为非农业户口，被告被拆迁地的土地性质为国有土地。经质证，原告古城镇政府对被告买金良提交的证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据无法证实涉案土地为国有土地，涉案土地是集体土地，该土地的性质是无可争议的。经审查，原告提交的证据一、二均具有真实性、合法性，并与本案存在关联性，本院对原告提交的上述证据的证明效力予以确认；被告提供的证据虽客观真实，但不能达到被告所要证明的目的，对该证据的证明效力，本院不予确认。根据双方当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2008年5月16日，原告与被告及案外人买某1、买某2、买某3分别签订《拆迁安置补偿协议》。四份拆迁安置补偿协议均约定安置地点为早元路以南、西一环道路以东、规划支路以北、黎明街以西的片区内和北至五星路、东至皇都北侧二层楼的片区内。每拆除一分宅基地补偿给被拆迁户1-5层上楼平均建筑面积为25㎡，根据楼层系数调整，具体面积一楼27㎡/分，二、四楼23.5㎡/分，三楼22㎡/分，五楼29㎡/分。如实际安置面积超出应补偿安置面积，被拆迁户按商品房价格补交超出面积差额房款。若实际安置楼房面积少于应安置面积，且不需要安置的，下差面积按平均成本价836元/㎡，根据楼层系数调整成本价，即一楼750元/㎡，二楼880元/㎡，三楼950元/㎡，四楼880元/㎡，五楼720元/㎡。扣除税金后，返还给被拆迁户。被告买金良的宅基地面积为0.6583亩，买某1的宅基地面积为0.4018亩，买某2的宅基地面积为0.567亩，买某3的宅基地面积为0.7434亩。按照协议，给被告买金良安置楼房位于××路，面积为83.5㎡，折合宅基地面积0.38亩，被告买金良剩余宅基地面积0.2783亩。案外人买某1安置楼房为富平园1号楼2单元5楼，面积为96㎡，折合宅基地面积0.331亩，剩余宅基地面积为0.0708亩。案外人买某2安置楼房为富平园1号楼2单元1楼，折合宅基地面积为0.356亩，剩余宅基地面积为0.211亩。案外人买某3安置楼房为富平园1号楼3单元4楼，面积96㎡，折合宅基地面积0.409亩，剩余宅基地面积0.3344亩。2010年2月首次安置完后，买某1、买某2、买某3将剩余的宅基地自愿拨给被告买金良，于是，被告买金良剩余宅基地面积总计为0.8945亩。2011年7月1日第二次安置开始，被告买金良又将宅基地面积中0.328亩拨给案外人马某，0.377亩拨给买某1，被告买金良实际剩余宅基地0.1895亩。原告给被告买金良安置同心苑7号楼2单元2楼东户，面积为88.6㎡，折合宅基地面积0.377亩，超出宅基地安置面积0.1895亩。按照楼层系数和商品房的价格核算，被告买金良应向原告缴纳房款88125元。被告买金良及其妻子马某实际分得三套安置房，应向原告缴纳的费用2556元（857.7元+840.6元+857.7元）。被告买金良共向原告应补交90681元。扣减原告应向被告支付的补偿款13587元后，被告现应向原告补交房款77094元。另查明买某1、买某2、买某3系被告买金良的子女，马某系被告买金良的妻子。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。庭审中，原告提供的证据已经证明原、被告之间就被拆迁房屋的安置事宜达成了协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故当事人均应按约履行。被告实际安置的面积超出宅基地应安置面积0.1895亩，折算后，被告应向原告支付房款88125元。被告买金良及其配偶马某实际获得安置房三套，按照被告买金良在安置房明细表中的签字确认，被告应向原告缴纳各种费用2556元。上述两项扣减原告应向被告支付的征地补偿款13587元外，被告现应向原告支付房款77094元，故对原告要求被告支付房款77111.1元诉讼请求中的77094元，本院予以支持。对于原告要求被告支付利息36627元，因双方未约定房款的补交时间，原告的该诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告买金良支付原告吴忠市利通区古城镇人民政府房款77094元，限被告买金良于本判决生效后十五日内付清；二、驳回原告吴忠市利通区古城镇人民政府的其他诉讼请求。案件受理费2575元，由原告吴忠市利通区古城镇人民政府负担848元，被告买金良负担1727元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 谢丰丞人民陪审员 石 平人民陪审员 杨培琪 二〇二〇年四月二十九日（法官助理 马俊成 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。