四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初302号 原告：付云琼，女，汉族，生于1979年11月4日，户籍居住地四川省邻水县，现住。 委托诉讼代理人：韦强文，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：李军，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川省庆吉房地产有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区于陛路二段**誉峰小区，统一社会信用代码：91511300765088403P。 法定代表人：吴建，总经理。 委托诉讼代理人：冯胜权，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告付云琼与被告四川省庆吉房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告付云琼及其两位代理人、被告四川省庆吉房地产有限公司的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2015年11月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告退还原告已支付的首期房价款312284元；3、案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月13日，原、被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的邻州广场仿古商业街第12幢1层122号商业房屋，房屋总价款为542284元，2015年11月3日前支付首付款房价款312284元，余款23万元通过被告指定的工商银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告如约向被告支付了首付款312284元。但被告却迟迟未通知原告等按揭购房户办理按揭贷款手续，被告的答复是银行政策方面的原因以及正在协调处理。直至2019年六、七月份，原告从被告售楼部了解到银行按揭款确定不能办理。综上所述，被告指定的按揭银行政策性原因不能办理按揭，系非因原告原因导致商品房买卖合同不能继续履行，为避免双方的权利义务处于一种不确定的状态，原告特诉至法院，申请解除该商品房买卖合同，请求被告退还原告支付的首期房价款，望判如所请。 被告四川省庆吉房地产有限公司答辩如下，1、驳回被答辩人的全部诉讼请求；2、案件受理费由被答辩人承担。事实及理由：一、本案的基本事实。双方于2015年11月13日签订了《商品房买卖合同》，该房屋（门市）于2015年11月18日通过邻水县住房和城乡规划建设局登记备案、网签。被答辩人已向答辩人缴纳了购房款总价的57.5%，即312284元，余款230000元通过银行按揭贷款支付。被答辩人于2015年11月21日接房并装修，对房屋（门市）占有、使用、收益至今。答辩人从2014年开始向银行申请办理按揭贷款，因银行政策原因及内部规定，致使按揭款未或批准，后于2020年1月18日，与邻水县农商银行签订了贷款协议，可以办理按揭贷款，答辩人与被答辩人现可以完善手续，办理产权登记，实现合同目的。答辩人可以收回房屋余款，由于不能收回给答辩人造成巨大的经济损失，而被答辩人只是产权未能得到及时办理，并无经济损失。二、被答辩人无权请求解除双方2015年11月13日签订的《商品房买卖合同》（预售）。依据《合同法》第九十四第四款规定的是合同的约定解除。在答辩人与被答辩人签订的合同中第二十八条关于房屋所有权转移登记的约定，因出卖人的原因，买受人未能在交付之日起360个工作日取得权属证书的，双方按每逾期一天出卖人向买受人支付10元/天的违约金，并未约定解除合同。在本案中，答辩人已经能够为被答辩人办理银行按揭贷款，办理产权登记，实现合同目的。如果被答辩人主张要求答辩人承担违约责任是可以的。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条规定，本案不适用。答辩人于2020年1月18日与银行签订合同，合同能够继续履行，被答辩人以不能办理银行按揭的理由不存在，被答辩人无权请求解除合同，其是没有事实和法律依据。三、答辩人要求被答辩人继续履行合同，到邻水农商银行办理贷款手续，办理产权登记。尽管在合同约定可以在工商银行办理贷款手续，现在答辩人取得的是邻水农商银行的贷款资格，并未违约。工商银行并非唯一的，在邻水农商银行办理并未违约。据了解，贷款利率逐年下降，工商是5.95，农商是5.4，并未给被答辩人造成损失，相反争取到盈利，损失是答辩人未收到的回购房余款造成的损失。要求被答辩人及时配合答辩人到银行办理贷款，以支付购房余款，将合同履行完毕。 经审理查明：2015年11月13日，付云琼（买受人）与四川省庆吉利房地产有限公司（简称：庆吉房地产公司）（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定付云琼向庆吉房地产公司购买位于邻州广场东北××、博物馆街、环城路东××广场仿古商业街××号商品房（建筑面积17.15平方米，每平方米为31620.06元，总价款为542284元），该商品房已取得预售许可证，交付房屋时间为2015年12月1日前，付款方式为商业贷款。买受人于2015年11月30日前支付首期房价款人民币312284.00元，占全部房价款的57.5%，购房余款230000元向中国工商银行（贷款机构）申请贷款支付。《四川省商品房买卖合同（预售）》签订后，该份合同于2015年11月18日通过邻水县住房和城乡规划建设局登记备案、网签。原告付云琼如约向被告庆吉房地产公司支付了首付款312284元，被告也按合同约定将房屋交付给原告。原告的丈夫廖勇与南充市爱佳物业管理有限公司于2015年11月21日签订“邻州广场仿古商业街《前期物业管理房屋协议》，对房屋进行装修、使用、收益。 另查明，2014年6月5日，庆吉房地产公司向中国工商银行广安邻水分行申请办理按揭贷款，未获得批准。2018年11月6日，被告向广安市农村商业银行股份有限公司思源支行申请办理按揭贷款业务。后于2019年12月13日，被告向四川省邻水县农村商业银行股份有限公司申请办理按揭按揭贷款业务。2020年1月15日，农村商业总行作出对四川邻水农村商业银行股份有限公司关于四川省庆吉房地产开发有限公司“邻州广场仿古商业街·印象邻州“合作按揭贷款的批复，同意办理商业用房按揭贷款。2020年1月18日，庆吉房地产公司（甲方）与邻水县农商银行股份有限公司（乙方）签订了《个人商用房贷款合作协议》，其中载明了：“第一条，乙方同意对符合条件的购房人在2015年01月01日至2025年01月17日期间购买甲方开发建设并依法销售的坐落于邻水县邻州广场侧边邻土储[2013]18号地块经批准命名为‘邻州广场仿古商业街’的住房或商业用房发放贷款。”同时，双方签订了《个人类贷款最高额保证金质押合同》。2020年2月10日，庆吉房地产公司称将《按揭办理通知书》张贴于销售部处，由售楼部通知购房户。 以上事实，原告提交了下列证据材料：1.原告的身份证复印件、被告的企业信用信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、4张《专用收据》，被告提交了营业执照、法定代表人身份证明及复印件、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《装饰装修申请表》、商户水电用量明细表、《前期物业管理服务协议》、照片2张、3份按揭贷款申请书及材料清单、农商银行批复、《个人商用房贷款合作协议》、个人类贷款最高额保证金质押合同》、《按揭办理通知书》及原、被告的当庭陈述佐证，以上证据经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案付云琼与庆吉房地产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》对双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间、方式、交房日期等进行了明确约定，并且庆吉公司已按约定向付云琼收取了部分购房款，因此，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》应当认定为商品房买卖合同。《四川省商品房买卖合同（预售）》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”该预售合同自成立时生效，受法律保护，双方应依约履行。关于本案付云琼请求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》是否支持问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案中，《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定了“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。”但被告履行了自己的交房义务，原告交付了大部分付款并对房屋占有、使用、收益。而未能及时办理银行按揭贷款，并未给原告造成任何经济损失，而是给被告带来经济损失，导致被告无法收到房屋尾款。现被告在本案中表示要求继续履行合同，且在诉讼期间被告与邻水县农商银行达成协议，能够为2015年以来的购房户办理银行按揭贷款，即使将工商银行变更为其它贷款机构农商银行，并未实际影响合同的目的，不存在无法实现合同目的的情形。现能够使合同继续履行，实现合同目的，故解除合同条件不成就，原告要求解除解除合同理由不成立，本院不予支持。同理，因本案不支持付云琼解除合同的请求，故其要求被告返还已支付的部分购房款的请求本院也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 驳回原告付云琼的诉讼请求。 案件受理费5984元，减半收取2992元，由原告付云琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 杨 勇 二〇二〇年四月十四日 书记员 熊雪莲