江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初6829号原告：刘春荣，男，1975年1月23日出生，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：李燕霞，江西宋城律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：肖章华，江西宋城律师事务所律师，特别授权代理。被告：董智艳，男，1979年1月2日出生，住福建省罗源县。被告：谢**，男，1976年4月23日出生，住江西省赣州市章贡区。原告刘春荣与被告董智艳、谢**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘春荣的委托诉讼代理人李燕霞到庭参加诉讼，被告董智艳、谢**未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春荣向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠原告租金407682元、违约金65000元及逾期付款利息130221元（该利息按月利率2%计算，从2018年4月1日起暂算至2019年10月1日，逾期付款利息顺延计算至实际付清所欠款项止），合计602903元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告董智艳与被告谢**共同租赁原告店铺经营黄金珠宝生意，2015年12月12日，二被告以被告董智艳名义与原告签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的坐落于赣州市赣州中航城1栋1栋1-54号、1-55号、1-56号、1-57号、1-58号合计建筑面积为240.15半方米的商铺出租给被告，租赁期限为五年，即自2015年12月16日起至2020年12月15日止。房屋租金为每月43200元，以后每满一年在上年租金基础上递增6%。按月支付，每月15日前支付下一个月租金。由乙方支付给甲方13万元作为租赁保证金，乙方如逾期支付租金，每逾期一个日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。另外，由于长期拖欠原告商铺租金，2018年3月31日，被告谢**向原告出具了欠条，欠条内容写明承租人谢**欠原告2017年9月15日至2018年4月15日期间房租共计302796元，承诺从2018年4月1日起以所欠租金（含后续产生的租金）按月利率2%计算逾期支付利息。2018年8月1日，原告与被告董智艳签订《租赁合同中止协议》确定原《房屋租赁合同》于当日中止。合同明确了被告谢**于2018年3月31日向原告出具的欠条内容真实并继续有效，二被告应继续履行欠条义务。按照月利息2%计算，2018年4月15日之后的租金共计169886元自2018年8月起按照月利率2%计算。原告店面如果在一个月内租出去了，租赁保证金无息退还，如租不出去，则退还一半租赁保证金（租赁保证金退回后冲抵租金欠款）。原告店面实际未在一个月内租出，依据合同约定，被告应支付一半的租赁保证金即6.5万元作为违约金，另外一半6.5万元冲抵租金。然而，经原告无数次催索。被告至今仍未按照欠条和《租赁合同中止协议》的要求及时履行给付租金义务。从2017年9月15日至2018年4月15日期间共拖欠店面租金407682元。原告认为被告拖欠店面租金的行为属严重违约行为，租赁保证金的约定视为违约金，按照合同应支付原告6.5万元违约金。被告应按《合同法》相关规定支付违约金及逾期给付利息。因此，为维护原告的合法权益，依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特此具状人民法院，请求对原告的诉求依法判决。原告刘春荣为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原、被告身份证复印件，证明原、被告主体资格及基本信息情况；证据2、《房屋租赁合同》、产权证复印件及江西金玉堂贵金属经营有限公司的企业信用信息公示查询打印结果，证明：1、原告将自己个人所有的赣州中航城1栋1-54号、1-55号、1-56号、1-57号、1-58号合计建筑面积为240.15平方米的商铺出租给二被告，合同约定租金、支付方式、租赁期限、违约责任等；2、二被告承租原告商铺后用于共同投资经营黄金珠宝首饰（公司名称为江西金玉堂贵金属经营有限公司）；证据3、欠条，证明：1、被告谢**为共同承租人，应共同承担违约责任；2、从2017年9月15日至2018年4月15日二被告共欠租金302796元，被告谢**承诺从2018年4月1日起，以所欠租金为基数，按月利率2%支付逾期给付利息；证据4、房屋租赁合同中止协议，证明：1、被告董智艳确认了被告谢**向原告出具欠条内容的真实并继续有效，二被告应履行欠条义务；2、2018年4月15日之后，二被告共拖欠租金169886元，自2018年8月起按月利率2%计算逾期给付利息；3、原告店铺如一个月内租不出去，则只退还一半租赁保证金，另外一半6.5万元视为违约金不予退还；证据5、微信聊天记录，证明原告数次向二被告催索店铺租金、逾期给付利息、违约金等。被告董智艳、谢**未作答辩及提交证据。原告提交的上述证据，经庭审核实，本院认为以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月12日，甲方原告刘春荣（出租人）与乙方被告董智艳（承租人）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方商铺坐落于赣州市赣州中航城X栋1-54、55、56、57、58号；租赁期限为2015年12月16日起至2020年12月15日止；每月租金43200元，以后每满一年在上年的租金基础上递增6%，按月支付，每月15日前支付下一个月租金；签订合同时由乙方支付给甲方人民币13万元作为租赁保证金，并缴纳一个月租金；合同期满后双方验收合格后租赁保证金无息退还乙方；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了上述房屋。2018年3月31日，经原告与共同承租人即被告谢**结算后，被告谢**向原告出具欠条一张，载明：本承租人谢**今欠到房东刘春荣店面租金302796元，从2017年9月15日至2018年4月15日止，并承诺从2018年4月1日起按所欠租金（含后续产生的租金）为基数，按月利率为2%计算支付逾期利息。所产生的损失由承租人自行承担，三个月之内还清欠款，利息按月支付。出具上述欠条之后，被告董智艳（乙方）与原告刘春荣（甲方）于2018年8月1日签订了一份《房屋租赁合同中止协议》，载明：中止时间为2018年8月1日；租金处理：乙方合作伙伴谢**于2018年3月31日与甲方签订欠条一份，甲乙双方确认在未还清之前继续有效，按月息2%计算，2018年4月15日之后的租金共计169886元，自2018年8月1日起开始按2%计息；甲方店面如果在一个月内租出去，租赁保证金全额无息退还，如租不出去，则退还一半租赁保证金，在一个月内乙方可以自行招租（租赁保证金退回后冲抵租金欠款）。之后，经原告多次催要，被告至今未向原告支付尚欠租金，原告遂诉至本院，要求依法处理。本院认为：原告与被告董智艳签订的房屋租赁合同，是当事人各方真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按约定向被告交付了承租房屋，被告未按约定及时向原告支付租金，其行为违约。根据被告谢**出具的欠条，双方对2017年9月15日至2018年4月15日止拖欠租金的数额进行了确认；原告刘春荣与被告董智艳签订的《房屋租赁合同中止协议》中，双方对2018年4月15日至2018年8月止拖欠租金的数额亦进行了确认，且约定按月利率2%计算逾期利息，对此，本院予以确认。关于被告应支付的违约金计算标准的问题，因双方签订的租赁合同中约定的违约金计算标准过高，现原告主动降低标准，每月按照应付租金的2%计算逾期付款利息，符合法律的规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付一半租赁保证金即65000元作为违约金的诉请，符合双方的约定，本院予以支持。经核算，截止2018年8月1日，被告合计欠付租金为407682元（其中，2017年9月15日至2018年4月15日的租金为302796元，2018年4月16日至2018年8月止的租金为104886元），截止至2019年10月1日租金利息为130221元（以所欠租金为基数，按月利率2%计算，自欠付之日起至2019年10月1日止）。被告董智艳、谢**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告董智艳、谢**于本判决生效后十日内支付原告刘春荣截止至2019年8月1日的租金407682元及违约金65000元；二、由被告董智艳、谢**于本判决生效后十日内支付原告刘春荣截止至2019年10月1日逾期付款利息130221元及2019年10月2日起至还清租金之日止的逾期付款利息（以尚欠租金为基数，按月利率2%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9829元，保全费3520元，由被告董智艳、谢**承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或赣州市中级人民法院递交上诉状正本一份、副本二份，按照规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  喻红峰审判员  吴 芬审判员  徐章平二〇二〇年四月十六日法官助理陆瑶书记员温宁英