安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1323民初6200号 原告：安徽灵璧东风纸业有限公司，住所地安徽省宿州市灵璧县灵城东关外，统一社会信用代码91341323152541666E。 法定代表人:朱跃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范龙，安徽杜文律师事务所律师。 被告:于某某，女，1953年8月1日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 被告:宿州市金顺驾驶员培训有限公司，住所地安徽省宿州市灵璧县城东关外东风纸业有限公司院内，统一社会信用代码91341323328087429B。 法定代表人:于某某，该公司董事长。 被告:吕某，男，1993年2月18日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 三被告共同委托诉讼代理人：李帅，安徽山石律师事务所律师。 原告安徽灵璧东风纸业有限公司（以下简称东风纸业）与被告于某某、宿州市金顺驾驶员培训有限公司（以下简称金顺公司）、吕某租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东风纸业委托诉讼代理人范龙，被告于某某及三被告共同委托诉讼代理人李帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告间的房地租赁协议于2020年11月25日终止；2、依法判令被告在合同终止时将原告房地恢复至租赁前原状；3、依法判令被告向原告支付租金808000元及租金占用期间利息(利息暂计算至2019年7月4日,剩余利息应计算至租金付清为止)220054.66元，合计1028054.66元；4、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年11月25日，原告与被告于某某签订房地租赁协议,于某某租用原告房地开办汽车驾驶服务公司，被告金顺公司是协议约定房地的实际使用单位。协议约定被告租用房地位于原告造纸车间南边100米处，一排平房31间、瓦房三间、西南角小楼四间、北边西大门东二间，与31间平房以南的60多亩土地和其地上的房子，以及从宿泗路到租用地的一条300米的道路；租用年限为10至15年；租金为每年30万元，每使用半年付租金一次15万元。原告已经依协议约定将房地交由三被告使用多年,但被告并未依约定支付租金。在2012年及2015年分别支付了100万元租金，约定每100万元使用三年，不仅拒绝支付前期及后期租金，还对原告催要租金的相关人员辱骂殴打。综上所述，被告租用原告房地却不愿支付租金的行为严重侵害了原告合法权益，因此，原告特依法具状起诉,望判如所请。 三被告共同答辩称，租赁期间，被告共支付给原告租金是215万元。在合同协议履行期间，原告存在违约，主要表现在被告对租赁土地和房屋正常使用过程中原告强行将案涉土地和房屋转租给筑城混凝土有限公司使用，协议约定租赁面积是60亩，原告将22亩租给筑城公司，去掉三家共同使用的4.4亩土地，被告实际使用面积是26.6亩，根据协议约定的租金价格，被告并不欠原告租金。被告在使用该土地过程中，原告存在阻碍被告正常营业的行为，也是违约情形之一。原被告之间的协议明确约定租用土地是用来开驾校，合同约定的租赁年限是10-15年，被告在租用该土地之后投入大量资金修建道路房屋、安装监控、安装驾驶员考试系统等，共花费382万多，被告在租赁期间投入是为了使合同继续履行，应当是15年期限，而不应是2020年终止。原告诉称要求被告将房地恢复原状，该诉求不应得到支持，要求恢复原状属于侵权责任，本案是租赁合同纠纷，原告也知道被告租赁土地是为了开办驾校，要求恢复原状不符合实际。综上，请法院驳回原告诉求。 本院经审理认定如下事实：被告于某某为了成立驾驶员培训公司，数次与原告东风纸业签订租赁协议，经双方共同确认以2010年11月25日签订的协议为准。该协议内容如下：甲方为东风纸业，乙方为于某某，乙方租用甲方房屋和土地准备开办驾驶培训公司，约定：一、租用规模：土地60多亩，房屋四十间，道路300米；二、租用位置：位于造纸车间南边100米处，一排平房31间，瓦房三间，西南角小楼四间，北边西大门东二间，与31间平房以南的60多亩土地和其地上的房子，以及从宿泗路到租用地的一条300米的道路。三、租用年限：10-15年。继续租用再协商。四、租金额度：以上租用的房地、道路，每年使用费为30万元。五、付款方式：每使用半年付租金一次15万元。六、本协议签字即生效，任何一方不得反悔。七、本协议一式两份，双方各执一份。甲乙双方在协议上签名、盖章，乙方处除于某某签字外，另加盖了“宿州市金穗驾驶培训有限公司”印章。协议签订后，因“宿州市金穗驾驶培训有限公司”没有审批成立，于某某又联系其他驾驶培训公司使用该租赁场地。2012年、2015年经吕召辉（吕某父亲）、于某某手数次给付原告租金共200万元。 2015年3月3日金顺公司设立，经营范围为普通机动车驾驶员培训，于某某系法定代表人，吕某系股东，该公司继续使用该租赁场地进行驾驶培训。 还查明，涉案土地位于灵璧县风纸业院内，原告持有的国有土地使用证显示该地块总面积为37682.50平方米，即56.52亩。2013年5月，原告把涉案土地一部分（被告金顺公司训练场地围墙外部分）租给筑城混凝土有限公司使用至今。 后因被告金顺公司没有按时支付租金、原告要求收回房地双方发生争议诉至本院。 本案审理过程中，被告申请对金顺驾校实际使用土地面积进行勘测，本院认为，金顺公司实际占地面积是多少对本案处理没有实质性影响，勘测反而增加当事人负担，没有必要进行，故未予准许。 为彻底化解纠纷，减轻当事人诉累，本院多次进行调解，因双方意见悬殊过大最终没有达成一致意见。 本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：一、欠付租金数额的认定；二、原告要求2020年11月25日终止协议应否支持；三、原告要求合同终止时被告将租用的房地恢复原状应否支持。 关于租金问题，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与于某某签订的租赁协议，没有违反法律规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。于某某系金顺公司法定代表人，虽然协议签订于该公司成立之前，但金顺公司对该协议予以认可并已实际履行，该租赁协议的权利义务均应由金顺公司承受，原告要求于某某和吕某个人承担责任没有法律依据。金顺公司租用原告土地和房屋使用，应按协议约定按时给付原告租金。对已付租金数额，被告主张已付215万元，但没有提交给付租金的相关凭证，原告自认已收到被告给付的租金200万元，且约定每100万元使用三年，本院对已付租金数额200万元予以确定，但对原告主张的100万元使用三年的约定，与协议约定的每年租金30万元不符，被告不予认可，原告也未提交关于租金的新的书面约定，该主张本院不予采信，每年租金仍按30万元计算。自2010年11月25日签订协议，至原告起诉日2019年11月4日，按协议约定每半年支付15万元的给付方式，应给付原告租金为270万元（18次×15万元），已给付200万元，余下70万元金顺公司应及时给付原告。2019年11月25日以后租金按被告实际使用期限按约给付。原告要求给付租金808000元及利息，欠付租金数额与本院查明事实不符，主张利息没有依据，超出部分不予支持。 被告辩称应按金顺公司实际占用的土地面积支付租金，并要求进行勘测。本院认为，协议约定租用土地面积为60多亩，面积并不确定具体，而原告土地使用证面积为56.52亩，并不相符，原告对此解释协议约定的面积仅为了被告申办公司所需。本院认为，被告自建院墙将公司所用土地隔离出来，原告将被告没有占用的土地租给筑城公司使用，被告知情并未提出异议，且仍按约定的年租金30万元履行，应视为双方对土地使用现状并无争议，现被告再主张按实际占用面积扣减租金没有依据，该辩解意见本院不予支持。 关于合同终止问题，按协议约定：租期为10-15年，继续使用再协商。原告提出因政府招商引资需要扩大经营规模，扩建需用地，要求按10年期履行，2020年11月25日终止合同；被告主张前期投入大为避免损失要求按15年期履行。因协议约定期限不明确，现双方就合同履行期限也不能达成补充协议，意见不能统一，但均具有一定合理性，因原告提及的投资项目目前尚未确定，而且距2020年11月25日尚早，在此期间客观情况或许会发生变化，双方可在10年期满时根据客观情况和发展需要进一步进行协商，现原告要求判令2020年11月25日终止合同为时过早，本案不予处理。据此原告提出终止合同时被告需恢复房地原状的诉求也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告宿州市金顺驾驶员培训有限公司于本判决书生效后二十日内给付原告安徽灵璧东风纸业有限公司租金70万元（2019年11月25日以后租金按被告实际使用期限按约给付）； 二、驳回原告安徽灵璧东风纸业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理14052元，原告安徽灵璧东风纸业有限公司负担4484元，被告宿州市金顺驾驶员培训有限公司负担9568元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（并预交上诉费14052元），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  袁 萍 人民陪审员  程红梅 人民陪审员  王春芳 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  耿 婷 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。