广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1175号上诉人（原审被告）：黄偕丽，女，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：乔毅韧，广东国慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连艳梅，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：朱赤，男，汉族，住广东省佛山市南海区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：余昌涛，广东科德（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张文，男，汉族，住广东省南雄市。上诉人黄偕丽因与被上诉人连艳梅、朱赤、张文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初20275号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄偕丽上诉请求：1.撤销一审判决第二、四、五、六、七、八项，改判为黄偕丽向连艳梅、朱赤返还购房款195000元；3.本案一审、二审的诉讼费依法分担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决无视黄偕丽与张文对案涉房屋的处理，包括购房款的收取必须全体一致同意的事实，简单因黄偕丽与张文作为共同一方即认定张文的行为可以代表黄偕丽的行为，侵犯了黄偕丽作为房屋共有人的独立权利。（一）在签订《房屋买卖合约》时黄偕丽与张文并非夫妻关系，该合同由张文与黄偕丽作为房屋共有人共同签署，证明在处理该房屋买卖事宜方面，需要房屋共有人全部同意。（二）连艳梅、朱赤提交的证据《委托书》显示，黄偕丽仅委托张文代理“到相关部门办理房子是否有查封和抵押的相关手续”，并无委托张文代收房款；对此委托权限以及无权代收房款的事实，连艳梅、朱赤清楚知情。（三）连艳梅、朱赤提交的《保证函》与《房屋买卖合约》的签订时间相同均为2018年8月12日，此时黄偕丽与张文并非夫妻关系，保证内容之一为“张文为黄偕丽的配偶，受到该物业产权人黄偕丽的授权委托......收取买方交来的定金和售房款，并能完整及时转交上述款项予业主”，证明连艳梅、朱赤清楚知道收取售房款应由房屋的全部产权人同意。黄偕丽并未在该《保证函》上签名，也无结婚证证明该《保证函》所涉黄偕丽的配偶身份、且事实上此时黄偕丽与张文并非夫妻关系，黄偕丽也从不知道该《保证函》的存在。上述情况下，连艳梅、朱赤因其自身过失将第二期售房款在未经黄偕丽确认情况下交予张文，对黄偕丽并不产生法律效力，连艳梅、朱赤无权就此向黄偕丽主张任何权利。（四）2018年12月16日买卖双方对案涉房屋的第二期房款给付进行变更时，仍是黄偕丽、张文共同与连艳梅、朱赤签订《补充协议》，且该补充协议所涉50000元购房款由黄偕丽银行账户收取。该事实也证明收取购房款需黄偕丽与张文共同同意。（五）黄偕丽与张文在2018年9月30日登记为夫妻关系，案涉房产购买于2016年10月1日，连艳梅、朱赤与张文、黄偕丽之间的《房屋买卖合约》签订于2018年8月12日，均在黄偕丽与张文结婚登记之前，故案涉房产属黄偕丽所有的部分并非黄偕丽与张文的夫妻共同财产，而是属于黄偕丽一方的婚前财产，连艳梅、朱赤在无黄偕丽明确授权予张文代为收取购房款的情况下，将属于黄偕丽的房款支付予张文，对黄偕丽不产生法律约束力，连艳梅、朱赤无权要求黄偕丽返还。综上，连艳梅、朱赤在明知张文无权代黄偕丽收取房屋款项的情况下，未经黄偕丽同意，擅自将属黄偕丽的房屋款项交付给张文，由此产生的不利后果应由连艳梅、朱赤自行承担，黄偕丽无需承担返还51万元款项及相应的违约责任。对于经黄偕丽同意收取的款项195000元，黄偕丽愿意承担。二、黄偕丽与张文现已离婚，离婚协议确定该房屋和与该房屋有关的债权债务归张文所有和承担。一审法院将黄偕丽与张文行为混为一谈，将连艳梅、朱赤、张文错误和过失导致的损失，让黄偕丽承担显失公平。综上，一审判决认定事实不清导致判决错误，请求二审法院查清事实，依法改判，支持黄偕丽的上诉请求。被上诉人张文答辩称，同意黄偕丽的上诉主张。被上诉人连艳梅、朱赤答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回黄偕丽的上诉请求。连艳梅、朱赤向一审法院提出诉讼请求：1.解除连艳梅、朱赤、张文、黄偕丽于2018年8月12日签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》；2.张文、黄偕丽双倍返还连艳梅、朱赤购房定金10000元，并退还购房款705000元；3.张文、黄偕丽赔偿连艳梅、朱赤损失112141元（装修损失56141元、中介费36000元、律师代理费15000元、保全担保费5000元）并支付利息15000元、违约金240000元；4.案件诉讼费由张文、黄偕丽承担。一审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区，登记权利人为张文、黄偕丽，购买日期为2016年10月*日，共有情况为共同共有，抵押权人为中国农业银行股份有限公司佛山华达支行，不动产权证书出具日期为2019年*月24日。2018年8月12日，黄偕丽出具《委托书》，确认：黄偕丽是涉讼房屋的业主，因其工作繁忙，现委托张文代黄偕丽到相关部门办理房屋是否有查封和抵押的相关手续，受托人办理的一切有关文件黄偕丽均予承认。同日，张文出具《保证函》，确认：张文是涉讼房屋业主的配偶，张文保证受到黄偕丽的授权委托，将涉讼房屋出售给连艳梅、朱赤以及有权收取买方交来的定金和售房款，张文保证已拥有处理上述事项的合法委托权限，并能完整及时转交上述款项予业主。同日，张文以张文、黄偕丽的名义（卖方）与连艳梅、朱赤（买方）、案外人佛山市永真房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（即涉讼合同），约定：买卖双方独家委托经纪方购买及出售涉讼房屋，成交价为1200000元；买方在签约当天支付定金5000元，在签约5日内支付首期房款150000元（含定金），买方在卖方收到银行通知提前还贷之日三天内支付第二期房款550000元，尾期房款500000元申请按揭贷款支付；卖方在开发商通知办理房产证完毕七日内向抵押银行申办提前还贷手续；卖方在签约后不将涉讼房屋售予买方，则视为卖方违约，买方有权解除合同，卖方除须退还所收买方已付款项外，并须按成交价的20%支付违约金给买方；买方向经纪方支付中介服务费及咨询费36000元，如买卖双方任一方违约，违约方需承担买卖双方应付的中介服务费及咨询费；买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由违约方全额承担。后黄偕丽落款处“卖方”栏上签名。同日，连艳梅、朱赤支付了购房定金5000元予张文。2018年8月14日，朱赤转账支付了购房款145000元予张文。同日，张文、黄偕丽将涉讼房屋交付连艳梅、朱赤。2018年9月起，连艳梅、朱赤为涉讼房屋粉刷墙漆、购买安装灯饰、定制安装柜体，并为此支付硅藻泥款19276元、灯饰款2865元、柜体定制款34000元，合共56141元。2018年12月16日，连艳梅、朱赤（乙方、买方）与张文、黄偕丽（甲方、卖方）签订《补充协议》（即补充协议），约定：甲方确认已收取乙方购房定金150000元；因甲方资金运转不到位要求乙方先支付50000元在第二期房款里扣减，即乙方帮甲方偿还500000元，另甲方需给乙方支付15000元作为利息，利息在总房价里冲抵；甲方在银行通知可以还贷之日15日内仍不履行合约之条款以致合约不能顺利完成，则视为甲方违约，违约金按房价总价20%，及赔付房价总价3%中介服务费以及甲方已收取的定金及所收的房款无息退还给乙方。2018年12月17日，连艳梅转账支付了购房款50000元予黄偕丽。2019年5月30日，中介人员通知连艳梅、朱赤称银行已同意张文、黄偕丽提前还贷，故连艳梅于当日转账支付了购房款510000元予张文，张文出具《收据》确认：收到购房款505000元，该款只能用于归还涉讼房屋银行贷款之用，等等。2019年8月12日，连艳梅、朱赤因案件纠纷委托广东科德（佛山）律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定：连艳梅、朱赤应支付律师代理费15000元。连艳梅、朱赤于2019年10月28日支付了律师费15000元。2019年8月16日，连艳梅、朱赤（甲方、申请人）与案外人深圳市富昌融资担保有限公司（乙方）签订《出具担保函协议书》，约定：甲方拟就案件申请财产保全，乙方同意为甲方向法院开具财产保全的保函，甲方应向乙方支付担保费5000元。同日，连艳梅、朱赤支付了该担保费5000元。案件诉讼材料于2019年10月3日送达予张文、黄偕丽。另，张文、黄偕丽于2018年9月30日登记结婚，于2019年8月15日登记离婚。诉讼中，连艳梅、朱赤陈述：若法院审理认为定金罚则与违约金条款不能共同适用的，连艳梅、朱赤选择适用违约金条款。一审法院认为，涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定是连艳梅、朱赤、张文、黄偕丽的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，连艳梅、朱赤、张文、黄偕丽应按约行使权利、履行义务。连艳梅、朱赤按约支付了相应的购房款，但张文、黄偕丽没有按约提前还贷，张文还自认其将款项挪作他用、无能力办理提前还贷，张文、黄偕丽此举构成根本违约，连艳梅、朱赤有权单方解除双方房屋买卖合同关系，故法院确认涉讼合同与补充协议项下关于买卖双方权利义务的约定于2019年10月3日解除。双方房屋买卖合同关系解除，连艳梅、朱赤请求张文、黄偕丽返还已收取的购房款（含定金）710000元（5000＋145000＋50000＋510000），张文、黄偕丽无异议，法院予以支持。合同已解除，为免当事人讼累，连艳梅、朱赤亦应返还涉讼房屋予张文、黄偕丽。黄偕丽对张文以张文、黄偕丽的名义向连艳梅、朱赤出售涉讼房屋一事是清楚同意的，其对于张文在2019年8月12、14日收取定金及购房款的行为进行了追认，并在涉讼合同及补充协议的甲方中签名，张文、黄偕丽是涉讼房屋的共同出卖人，在没有特别约定购房款由某一特定人收取的情况下，张文收取购房款的法律后果应及于黄偕丽，黄偕丽辩称其对第二期购房款没有返还义务，理据不足，法院不予采纳。张文、黄偕丽单方违约致合同解除，应承担相应的违约责任，连艳梅、朱赤请求张文、黄偕丽支付违约金240000元（1200000×20%），符合合同约定，法院予以支持。至于连艳梅、朱赤请求的双倍返还定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，因连艳梅、朱赤已选择适用违约金条款，故法院不予支持。连艳梅、朱赤接收涉讼房屋后进行了装修添附，现张文、黄偕丽单方违约致合同解除，连艳梅、朱赤请求张文、黄偕丽赔偿装修损失56141元，法院予以支持。连艳梅、朱赤请求张文、黄偕丽承担连艳梅、朱赤因案件支出的律师费15000元、保全担保费5000元，符合双方约定，且律师费金额不高于《广东省律师服务政府指导价》规定的标准，张文亦同意承担律师费、保全担保费，故法院予以支持。案件是房屋买卖合同纠纷，中介费的承担涉及到经纪方，且张文、黄偕丽对于连艳梅、朱赤主张的已支付中介费的情况有异议，故对于连艳梅、朱赤要求张文、黄偕丽赔偿中介费损失36000元的主张，应在居间合同关系中作处理，故法院在案件中不作处理。连艳梅、朱赤应张文、黄偕丽的请求提前支付了第二期购房款中的50000元，并约定张文、黄偕丽要支付利息15000元，因双方的房屋买卖合同关系已解除，法院酌定张文、黄偕丽应按年利率24%计算相应的利息予连艳梅、朱赤，应计算利息的期间为2018年12月17日至2019年5月30日，经核算，张文、黄偕丽应向连艳梅、朱赤支付利息5391.78元（50000元×24%÷365天/年×164天），连艳梅、朱赤请求超出法院核定范围的，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认连艳梅、朱赤与张文、黄偕丽于2018年8月12日签订的《房屋买卖合约》、于2018年12月16日签订的《补充协议》两合同项下关于买卖双方权利义务的约定已于2019年10月3日解除；二、张文、黄偕丽应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款710000元予连艳梅、朱赤；三、连艳梅、朱赤应于判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区案涉房屋予张文、黄偕丽；四、张文、黄偕丽应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金240000元予连艳梅、朱赤；五、张文、黄偕丽应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失56141元予连艳梅、朱赤；六、张文、黄偕丽应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15000元予连艳梅、朱赤；七、张文、黄偕丽应于判决发生法律效力之日起十日内支付保全担保费5000元予连艳梅、朱赤；八、张文、黄偕丽应于判决发生法律效力之日起十日内支付利息5391.78元予连艳梅、朱赤；九、驳回连艳梅、朱赤的其他诉讼请求。张文、黄偕丽如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7800元，财产保全费5000元，合共12800元，由张文、黄偕丽负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为黄偕丽应否承担向连艳梅、朱赤返还购房款710000元并支付违约金240000元、装修损失56141元、律师费15000元、担保费5000元、利息5391.78元的义务。本案中，黄偕丽与张文共同共有案涉房屋，双方共同与连艳梅、朱赤签订了《房屋买卖合约》，共同出售案涉房屋，且在《房屋买卖合约》里明确约定，如卖方违约，卖方除须退还所收买方已付款项外，并须按本合约成交价的20%支付违约金给买方。买卖双方任一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由违约方全额承担。黄偕丽作为案涉房屋的共同共有人及出卖人，亦应按照《房屋买卖合约》的约定向买方连艳梅、朱赤承担合约约定的义务，现《房屋买卖合约》因张文、黄偕丽未依约履行涂销抵押的义务而致无法继续履行，张文、黄偕丽的行为已构成违约，依法应向连艳梅、朱赤返还购房款并承担相应的违约责任。黄偕丽主张其并不存在违约行为，不应承担违约责任的主张理据不足，本院依法不予支持。关于返还购房款的金额问题，黄偕丽上诉主张其仅需承担向连艳梅、朱赤返还购房款195000元的义务，因连艳梅、朱赤单方向张文支付的510000元未经黄偕丽授权及同意，黄偕丽对该部分款项不应承担返还义务。对此，本院认为,张文、黄偕丽作为案涉房屋的共同共有人及出卖人,在双方签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》中并未对收款人及收款账号作出特别约定，连艳梅、朱赤于2018年8月12日向张文支付购房定金5000元、同年8月14日向张文支付房屋首期款145000元时，后黄偕丽在《补充协议》中对张文的上述收款行为亦进行了确认。综合上述事实，连艳梅、朱赤有理由相信张文有权收取案涉房屋的购房款。黄偕丽以此抗辩主张对510000元购房款不应承担还款责任于法无据。至于张文自愿承担案涉全部债务的清偿义务或张文、黄偕丽就案涉债务有内部约定，可由张文自愿承担或黄偕丽在承担相应义务后另行向张文主张权利。而关于利息5391.78元，该部分款项亦在《补充协议》中有明确约定，黄偕丽在《补充协议》上签字，一审法院判令张文、黄偕丽共同承担该部分款项的支付义务亦无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。黄偕丽的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12165.33元，由上诉人黄偕丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年四月十七日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏