广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初17330号原告（反诉被告）：吴昊明，男，1985年8月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********************，公民身份号码：440************035。被告（反诉原告）：梁志伟，男，1953年8月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区XXXXX路城XXXX区******，公民身份号码：442************037。原告（反诉被告）吴昊明诉被告（反诉原告）梁志伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴昊明及被告（反诉原告）梁志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴昊明向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商铺转租合同》，按金14700元不予退还；2.判令梁志伟向吴昊明支付拖欠从2018年12月1日至2019年2月28日的租金34142元、水电费4795元，两项合计38829元；3.判令梁志伟向吴昊明支付滞纳金人民币3494.61元，以每月欠费金额为基数，（详见应缴租金，水电费，滞纳金情况表）；4.判令梁志伟承担本案全部诉讼费用。事实与理由：双方于2010年10月1日签订（商铺转租合同）合同约定，梁志伟从2010年10月1日至2020年6月30日租赁吴昊明坐落于珠海市*********1轴至4轴（除去皇室首层楼梯口和梯间及小办公室）约210平方米的商铺。头三年租金为每月14700元，三年后递增5%，之后每隔两年递增5%，每月10号前交纳当月租金，逾期一天交租按欠租额日千分之三罚款滞纳金，逾期三十天以上吴昊明有权单方面解除合同，并有权处理商铺内的财物。梁志伟从2018年12月至今就没有正常履行合同而构成违约。期间我方多次积极主动通过口头，信息，书面等方式通知梁志伟缴纳租金及水电费，而梁志伟都以各种理由进行拖延和推搪甚至避而不见，声称即将出国，以后也不可能找到他。至今未交纳租金和所拖欠的水电费。据此，梁志伟方已严重侵犯了吴昊明的正当权益，为维护吴昊明的合法权益请贵院依法支持吴昊明的诉请。被告（反诉原告）梁志伟辩称：第一，珠海市**********商铺系梁志伟与陈光明于2010年10月1日第一手签订租赁合同。自签订合同起至2018年12月，梁志伟都是恪守合同约定，每月租金，水电费都是在交纳期限中的前几天就自觉交纳，为此多次被房东作为依时交纳租金、水电费的范例向其他租户推介。由于经营成本的原因，2018年11月开始，梁志伟就以口头或电话多次向吴昊明提出终止合同的意愿，吴昊明也非常乐意答复同意终止合同，梁志伟于12月25日退出商铺，吴昊明在2018年12月30日以微信明确答复可以提前终止合同，由此证明吴昊明是完全同意并十分支持梁志伟退租行为的。第二，双方签订的合同第五条租金的支付中规定：乙方（梁志伟）应于每月10号前向甲方（吴昊明）交纳当月的租金，如延迟交纳乙方应向甲方支付千分之三/天的滞纳金，苦延迟交纳租金达到三十天，则甲方有权单方面解除合同，并限乙方五天内自动离场……。梁志伟是在2018年的12月初就已经依约交纳了当月的租金，不存在延迟交纳租金而产生滞纳金的问题，并且双方签订的合同中并没有关于乙方在退租时要额外交纳二个月租金的规定，吴昊明提出要梁志伟额外交纳二个月租金和滞纳金的诉讼请求是无中生有，缺乏合同根据。第三，吴昊明在诉讼请求中提出的4795元水电费，梁志伟要求吴昊明提供证据证明是梁志伟所用，且单价、数量、总额属实，梁志伟保证照付。双方签订的合同第四条第二款中规定：乙方(梁志伟）商铺的水电费按甲方（吴昊明）提供供水、供电部门计量表数据及价格向甲方缴交。多年以来梁志伟多次要求吴昊明提供供水，供电部门的收费依据，但吴昊明一直以来都是使用自制表格数据去收取梁志伟的水电费。梁志伟不确定吴昊明在收取水电费问题上做了什么手脚，只是趁今次诉诸法庭的机会要求吴昊明按照合同第四条第二款的规定，补回欠缺梁志伟多年的供水公司，供电公司的收费票据，以示对双方所签订合同的尊重。第四，吴昊明在诉讼理由中提到多次找梁志伟告知交纳（所谓）的租金及水电费，梁志伟都避而不见，声称出国以后找不到了，但是事实上恰恰相反，真实情况就是梁志伟在收到吴昊明同意终止合同的确认后，多次联系吴昊明处理终止合同事宜，但是吴昊明出尔反尔，多次拖，延、推搪、避而不见。为此梁志伟严正指出吴昊明在诉讼理由中对梁志伟的描述是颠倒黑白，混淆是非，是对梁志伟的诽谤，其行为非常不厚道、不仁义。第五，梁志伟同意解除《商铺转租合同》，但同时强烈要求吴昊明退还梁志伟当初为保证不欠费而预先交纳的按金14700元，理由是根据双方签订的合同第五条规定：……乙方若延迟交纳租金达到三十天.则甲方有权单方面解除合同……乙方所交纳的按金不予退还，这里规定的不予退还按金的先决条件必须是乙方延迟交纳租金达到三十天，但是正如梁志伟在本答辩状第二条答辩中列举的事实证明：由始至终梁志伟都严格恪守合同约定依时间交纳租金，不要说三十天，根本连一分钟延迟都没有，吴昊明提出不予退还按金的诉求是没有合同依据的，是不道德的，因此吴昊明必须向梁志伟退还按金14700元。综上所述是梁志伟对吴昊明的诉讼请求作出的答辩，恳请法庭公正裁定，驳回吴昊明的诉讼请求，并支持梁志伟向法庭提出要求吴昊明退还押金的请求，维护梁志伟的合法权益。被告（反诉原告）梁志伟向本院提出以下反诉诉讼请求：1.判令双方的租赁合同于2018年12月8日解除；2.判令吴昊明退还押金14700元。事实和理由与答辩意见一致。原告（反诉被告）吴昊明就本诉及反诉向本院提交如下证据：1.一号商铺租金水电情况表；2.商铺转租合同；3.通知；4.珠海市**********整体转让协议；5.房屋租赁合同；6.账户交易明细查询（2016100*******002）；7.聊天记录；8.委托书；9.通知；10.照片被告（反诉原告）梁志伟就本诉及反诉向本院提交以下证据：1.商铺转租合同；2.微信聊天截图；3.被告制作的水电费表格;4.微信聊天记录；5.收款收据。本院经审理认定事实如下：2010年10月1日，梁志伟和案外陈光明签署《商铺转租合同》，约定陈光明将其租赁的珠海市**********1轴到4轴（除去皇室首层楼梯入口和梯间及小办公室）约210平方米的商铺转租给梁志伟，租赁期限至2020年6月30日止。其中2018年1月1日至2020年6月30日每月租金17017元，每月10号前支付当月租金，如延迟交付应支付滞纳金，按照延迟交付的千分之三每日收取。如延迟交纳达到三十天，陈光明有权解除合同，并限定梁志伟5天内自动撤场，陈光明有权处置商铺内财物，梁志伟所交按金不予退还。商铺的水电费按照陈光明提供供水、供电部门计量表数据及价格缴交。2016年9月21日，吴昊明和陈光明签署《珠海市**********整体转让协议》，约定陈光明将珠海市**********移交给吴昊明经营，其中涵盖涉案商铺、其后，陈光明、梁志伟和吴昊明签署《通知》，其中载明涉案商铺的原转租人陈光明于2016年9月21日变更为吴昊明，原陈光明的权利和义务由吴昊明承接，并办清所有移交手续。自2016年10月1日起涉案商铺的租金直接交付给吴昊明，原梁志伟所交押金已移交给吴昊明。2018年12月25日，梁志伟向吴昊明出具《委托书》，载明：“尊敬的吴老板：由于本人租用您的XXXXXXXX楼下一号铺被转租户拖欠巨额房租、水电费，催要无果，特委托您代为停水停电为盼！”2018年12月30日，梁志伟向吴昊明发出微信，内容为：“吴老板你好：XXXX楼下一号铺自您接收后一直得到你方的支持，本人也依约交租、交水电费，双方合作良好。今次尽管被下家拖欠房租水电费，本人为您负责不是信用交至12月份……由于今次下家失信退场，给本人与您都造成很大困扰，在此我再次表示深深的歉意。由于本人实际情况所致，于前天提出注销合同实属无奈之举，恳请吴老板及股东予以体谅，关怀为盼，谢谢！”吴昊明其后回复：“梁老板，你好。按你我所签定租赁合同当中约定，您可以提前终止合同，但必须在您交清您所欠付水单费和恢复您所租赁场所的原状及清洁好卫生、不影响我再次出租的前提下。在未终止合同前，双方仍必须履行租赁合同中所约定的条款。”2019年1月1日，吴昊明向梁志伟出具《通知》，载明：“承租人梁志伟：一、根据你我双方所签订《商铺转租合同》第五条租金的支付当中约定，你应于每月10号前交纳当月租金及水电费，如延误交纳应支付3‰的滞纳金，若延迟交纳租金达到30天，我有权单方解除合同。二、根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，租赁合同解除后不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力（即解除合同一方可追究违约方的违约责任）。三、为保证我的合法权益，现在我正式通知你，请你在五日内交纳已欠租金及水电费，逾期未交纳，我将按照双方所签《商铺转租合同》中约定，追究你违约责任及赔偿我空置期期间的损失。”吴昊明于庭审中陈述，梁志伟2018年的租金已经全部付清，欠付2019年1月1日至2月28日两个月的租金，每月租金按照17017元计算。梁志伟欠付2018年10月至12月3个月的水电费共4795元，水电费票据我方没有办法提供，是抄表计算出来的结果。由于梁志伟的下家租客欠付租金水电费，我建议停水停电。在梁志伟发给我委托书后，我就停了涉案商铺的水电。梁志伟的下家租客就在2018年12月26日当天从涉案商铺撤离，并损坏了商铺的原貌。梁志伟是在2018年12月30日向我方提出终止合同的，我方当时要求其结清2018年欠付的10月至12月、合计3个月水电费用，并要求其恢复商铺原装。我方在2019年3月收回涉案商铺。本院认为，梁志伟与陈光明就涉案商铺签署了租赁合同，其后吴昊明与陈光明、梁志伟于2016年《通知》上签名，同意由吴昊明承接陈光明于租赁合同中出租人的权利和义务，以上协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。吴昊明与梁志伟之间双方形成房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，鉴于双方均请求确认解除租赁合同关系，本院对此予以认可，确认《商铺转租合同》已解除。本案的争议焦点主要在于梁志伟是否存在违约情形。根据《商铺转租合同》中的约定，涉案商铺的租赁期应至2020年6月30日止。根据《中华人民共和国合同法》第八条，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第九十三条，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”即租赁双方就租赁期间达成一致意见后，除非双方就解除合同协商一致，任何一方不得擅自解除租赁合同。本案中，梁志伟于2018年12月向吴昊明提出解除合同的意向，吴昊明回复表示“可以提前终止合同，但必须在交清您所欠付水单费和恢复您所租赁场所的原状及清洁好卫生、不影响我再次出租的前提下”。从以上双方沟通内容可见，吴昊明同意梁志伟提早解除合同是存在条件的，但上述条件并未实现，即双方实际并未就解除合同达成一致意见。在此情形下，梁志伟未清缴2018年10月至12月的水电费及于2019年1月起未继续如约支付涉案商铺的租金已构成违约。据此，吴昊明主张不予退还梁志伟所交纳的按金14700元有合同依据，本院予以支持，对于梁志伟反诉请求吴昊明退还押金的主张不予支持。至于吴昊明主张梁志伟支付租金至2019年2月28日及滞纳金的问题。本院认为，梁志伟于2018年12月已明确向吴昊明表明其提前终止合同的意愿，且梁志伟的下家租户已于2018年12月底撤场，并未继续占有使用涉案商铺，吴昊明作为出租人理应在合理的期限内及时将涉案商铺收回以减少后续的租金损失，其未及时收回商铺所导致的租金扩大损失应由其自行承担。结合本案的情况，本院酌定以上合理期限为半个月，即梁志伟应向吴昊明支付半个月、合计8508.5元的租金，其余主张的租金损失本院均不予支持。至于延迟支付租金的滞纳金，考虑到吴昊明已没收梁志伟预先支付的按金，梁志伟已承担了相应的违约责任，本院对于该滞纳金的主张不予支持。至于吴昊明主张梁志伟支付2018年10月至12月水电费4795元的问题。虽吴昊明未能提交有效证据证明涉案商铺的水电费的具体金额，但基于租赁商铺产生水电费乃常理之事，且吴昊明主张的涉案商铺欠付三个月水电费金额并未超过合理的水平，以及梁志伟于庭审中亦认可的确欠付以上期间的水电费，本院对于吴昊明以上水电费的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认《商铺转租合同》解除；二、确认原告（反诉被告）吴昊明收取被告（反诉原告）梁志伟支付的按金14700元不予退还；三、被告（反诉原告）梁志伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）吴昊明支付欠付的租金8508.5元及水电费4795元；四、驳回原告（反诉被告）吴昊明其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）梁志伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取人民币614元，由被告（反诉原告）梁志伟负担400元、原告（反诉被告）吴昊明负担214元。反诉受理费168元由被告（反诉原告）梁志伟自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年四月二十四日书记员  梁 縉苏海婷