广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终228号上诉人（原审被告）：中山市广贸网络科技有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：何久锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：林少波，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市古镇镇资产经营有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：李锦辉，该公司经理。委托诉讼代理人：林丽芬，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧敏，广东凯行律师事务所律师。原审被告：广东广贸天下网络科技有限公司，住所地广东省广州市××。法定代表人：何久锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：林少波，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人中山市广贸网络科技有限公司（以下简称中山广贸公司）因与被上诉人中山市古镇镇资产经营有限公司（以下简称古镇资产公司）及原审被告广东广贸天下网络科技有限公司（以下简称广东广贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人中山广贸公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回古镇资产公司的诉讼请求；二、本案案件受理费由古镇资产公司承担。事实和理由：一审判决严重侵害中山广贸公司合法权益，未考虑双方是在特定情形下签订的租赁合同，双方既存在租赁关系，又存在合作关系。一、中山广贸公司是通过古镇资产公司招商引资方式进驻中山市古镇镇的，古镇资产公司口头承诺给予中山广贸公司多项优惠政策，包括租金减免，但至今双方仍对招商引资过程中的优惠事项存在分歧，对是否减免租金仍处于商讨状态。中山广贸公司进驻古镇镇后，通过古镇资产公司的招商平台引进了大量商家进驻，已为古镇镇带来巨大经济效益，不管从合同角度还是情理方面考虑，都应减租或免租。二、中山广贸公司向古镇资产公司交纳的112357.5元保证金应依法退回。双方对是否减免租金一直存在分歧，由于双方未达成一致共识，故中山广贸公司不存在违约情形。一审判决不应认定中山广贸公司违约，并判令古镇资产公司将保证金全部没收。三、中山广贸公司不存在违约情形，无须向古镇资产公司支付2016年7月至2017年11月的电费滞纳金。四、一审判决广东广贸公司对中山广贸公司债务承担连带清偿责任，无事实及法律依据，依法应予撤销。中山广贸公司虽然是广东广贸公司的子公司，但两家公司独立运营，在法律上具有独立地位。一审判决认定中山广贸公司歇业无事实依据。合同具有相对性，本案主体是中山广贸公司和古镇资产公司，与第三方无关。广东广贸公司未对中山广贸公司和古镇资产公司签署相关保证书或承诺承担连带责任。即使广东广贸公司应对中山广贸公司承担连带责任，也应在中山广贸公司执行完毕后，作为股东的广东广贸公司存在损害债权人利益的情形下，才须承担连带清偿责任。被上诉人古镇资产公司答辩称：一、一审判决对双方签订涉案租赁合同、合同约定条款、中山广贸公司的违约欠费行为及具体拖欠费用的金额的认定均符合客观事实，对中山广贸公司在租赁期届满后立刻搬空租赁场所行为的法律性质认定准确，判令广东广贸公司承担连带责任适用法律正确。二、涉案租赁合同已明确约定双方的权利义务，中山广贸公司应当遵守履行。中山广贸公司主张双方存在合作关系，以及为古镇镇经济发展带来贡献，但该因素并非违约、拖欠租金及电费的免责事由。三、尽管中山广贸公司对租金减免问题存在异议，但自2015年8月1日涉案租赁合同签订后，双方并未就合同有关条款协商一致达成过补充协议，中山广贸公司仍应遵守原租赁合同约定。古镇资产公司已在涉案租赁合同第七条第3款为中山广贸公司提供了租金优惠政策，中山广贸公司未能得到免租，是因自身纳税未达标造成的。中山广贸公司长期拖欠租金及电费已构成严重违约，古镇资产公司有权依约没收合同保证金。四、根据公司法股东责任，广东广贸公司应当承担连带责任。1.广东广贸公司滥用中山广贸公司的法人独立地位，长期拖欠古镇资产公司租金及电费，并在租赁期满后搬离租赁场地、搬空经营场所，也未进入清算状态，且注册营业场所仍是涉案租赁场地。上述行为导致古镇资产公司催债困难，严重损害了古镇资产公司利益，是典型的公司股东利用公司法人独立地位逃避债务的情形。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，广东广贸公司应承担连带责任，与合同相对性无关；2.中山广贸公司是由广东广贸公司投资成立的法人独资有限公司，也即一人公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，在广东广贸公司未能举证证明中山广贸公司的财产独立于自己财产的情况下，古镇资产公司可以主张广东广贸公司对中山广贸公司承担连带责任。综上，请求依法驳回中山广贸公司的上诉请求。原审被告广东广贸公司陈述称：广东广贸公司不应对中山广贸公司和古镇资产公司之间的租赁合同纠纷承担连带责任。广东广贸公司未出具担保或其他书面形式的承担责任的依据。古镇资产公司主张广东广贸公司未举证财产独立于中山广贸公司，但这是执行阶段的问题，如中山广贸没有财产可供执行，才可以另行提起诉讼要求广东广贸公司承担责任。该举证责任也并不在广东广贸公司和中山广贸公司一方。古镇资产公司向一审法院起诉请求：一、中山广贸公司向古镇资产公司支付拖欠的租金共计674145元（2016年7月1日至2017年12月31日）及滞纳金（以449430元为基数，自2017年11月22日起按每日千分之0.5计收；以224715元为基数，自2018年8月21日起按每日千分之0.5计收，计至租金清偿之日止）；二、中山广贸公司交纳的保证金112357.5元归古镇资产公司所有；三、中山广贸公司返还古镇资产公司代为缴交的2016年7月至2017年11月的电费共计13911.69元及滞纳金（以13911.69元为基数，自2018年8月25日起按每日千分之0.5计收，计至清偿之日止）；四、广东广贸公司对中山广贸公司的上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2015年8月1日，古镇资产公司与中山广贸公司签订《古镇灯饰大厦租赁合同》一份，约定：古镇资产公司将位于中山××（建筑面积：1055平方米）出租给中山广贸公司作办公用途；合同期限自2015年8月1日至2017年12月31日；租金为35.5元/平方米/月，租金每月支付一次，租金的支付由管理公司发出《交款通知单》进行催缴，中山广贸公司须在《通知单》发出后三个工作日内支付租金。每逾期一日，则须按未支付金额的万分之五向古镇资产公司支付滞纳金，直到付清之日；中山广贸公司须向古镇资产公司支付112357.5元保证金，用于担保中山广贸公司履行合同义务。如中山广贸公司逾期15日交纳租金及其它各项费用的，古镇资产公司有权提前收回租赁房屋，没收保证金，并继续追讨截止到古镇资产公司收回租赁房屋之日止应付而未付的全部费用及给古镇资产公司造成的全部损失等内容。合同签订后，古镇资产公司依约将上述场地交付给中山广贸公司使用，中山广贸公司也依约交纳了保证金112357.5元。2015年8月1日，中山广贸公司与管理公司即中山市灯饰大厦物业开发有限公司（以下简称物业公司）签订了《古镇灯饰大厦物业管理合同》一份，约定：电费由物业公司代收集中向相关供电部门代缴；中山广贸公司在收到物业公司发出的《交款通知单》后5个工作日内缴费，逾期未支付的，每逾期一日，需按未支付金额的万分之五向物业公司支付滞纳金，直至全数付清其所有费用（包括滞纳金）之日等内容。2016年6月28日，古镇资产公司、物业公司与中山广贸公司三方签订了《协议书》一份，约定：由于“营改增”业务需要，自2016年7月1日起，中山广贸公司租赁场地的电费由古镇资产公司收取。自2016年7月起，中山广贸公司开始拖欠租金和电费，共拖欠租金674145元。根据古镇资产公司提交的2016年3月至2017年12月电费明细，中山广贸公司应交未交电费为13911.69元。没有证据显示，中山广贸公司存在《古镇灯饰大厦租赁合同》第四章第七条第3项所约定符合租金优惠政策的事实。古镇资产公司经向中山广贸公司催收欠款未果，遂提起本案诉讼。一审另查：中山广贸公司是由广东广贸公司投资成立的法人独资有限公司，中山广贸公司已自动歇业，并于租赁期满后离开上述租赁场地，但其注册营业场所仍是上述租赁场地，其也没有进入清算状态。上述事实，有古镇资产公司提交的《古镇灯饰大厦租赁合同》《古镇灯饰大厦物业管理合同》《协议书》《交款通知单》邮寄回单、电费明细、企业信用信息公示报告及双方陈述在案为凭，予以确认。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。古镇资产公司与中山广贸公司签订的《古镇灯饰大厦租赁合同》、中山广贸公司与物业公司签订的《古镇灯饰大厦物业管理合同》、古镇资产公司、物业公司与中山广贸公司签订的《协议书》，均是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。中山广贸公司没有证据证明其存在《古镇灯饰大厦租赁合同》第四章第七条第3项所约定的符合租金优惠政策的事实，故中山广贸公司所有的租金及其他欠款均不能减免。中山广贸公司未按合同约定支付租金及电费，构成违约。古镇资产公司起诉要求中山广贸公司按合同约定支付尚欠租金、电费、水费及滞纳金，并没收中山广贸公司交纳的保证金112357.5元，符合法律规定，予以支持。中山广贸公司是由广东广贸公司投资成立的法人独资有限公司，中山广贸公司已歇业，并于租赁期满后离开上述租赁场地，但没有进行清算。《中华人民共和国公司法》第二十条规定“……公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”广东广贸公司作为中山广贸公司股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害古镇资产公司作为公司债权人利益的，应当对中山广贸公司的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，判决：一、中山广贸公司在判决发生法律效力之日起5日内向古镇资产公司支付拖欠的租金共计674145元及滞纳金（其中449430元自2017年11月22日起、其中224715元自2018年8月21日起按每日万分之五计收，计至租金清偿之日止）；二、中山广贸公司交纳的保证金112357.5元归古镇资产公司所有；三、中山广贸公司在判决发生法律效力之日起5日内返还古镇资产公司代为缴交的2016年7月至2017年11月的电费共计13911.69元，并自2018年8月25日起至清偿之日止按每日万分之五计付滞纳金；四、广东广贸公司对中山广贸公司的上述债务承担连带清偿责任。一审案件受理费12556元，由中山广贸公司、广东广贸公司负担。本院二审期间，中山广贸公司、古镇资产公司及广东广贸公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院又查：涉案《古镇灯饰大厦租赁合同》于2015年8月1日由古镇资产公司与中山市人文网络科技有限公司（以下简称人文网络公司）所签订；涉案《古镇灯饰大厦物业管理合同》于2015年8月1日由人文网络公司与物业公司所签订；涉案《协议书》于2016年6月28日由古镇资产公司、物业公司与人文网络公司所签订。2018年1月17日，经核准，人文网络公司名称变更为中山广贸公司。本院另查：涉案《古镇灯饰大厦租赁合同》第四章第七条第3项约定：“租金优惠政策：甲乙双方在签订本合同之前，乙方（即人文网络公司）与中山市古镇镇生产力促进中心签订《古镇镇电子商务产业园进驻协议》，租赁期内，进驻企业（乙方）符合以下要求，可按照规定免交当期租金，否则按规定补缴当期租金：（1）2015年8月1日至2015年12月31日，进驻企业（乙方）必须在此期间办理工商营业执照和税务登记证，并在2016年1月10日提交2015年度的完税证明；（2）2016年1月1日至2016年12月31日，对进驻企业（乙方）的纳税情况进行上、下半年两期考核，企业（含该企业在古镇注册的附属企业）纳税总额达到租赁场地建筑面积每月每平方米12元人民币以上，评审标准以完税证明为准；（3）2017年1月1日至2017年12月31日，对进驻企业（乙方）的纳税情况进行上、下半年两期考核，企业（含该企业在古镇注册的附属企业）纳税总额达到租赁场地建筑面积每月每平方米18元人民币以上，评审标准以完税证明为准。”涉案《古镇灯饰大厦租赁合同》第六章第十条约定：“保证金的退还：乙方（即人文网络公司）在整个租赁期内未违反本合同项下所有规定，且结清所有款项及提交办理手续所需资料后三十天内，把保证金无息退还给乙方。”第十一条约定：“保证金的补足：在承租期内，如乙方未能交纳任何租金及其他各项费用，或因乙方违反本合同、本大厦《租户手册》或《装修守则》等规定，给甲方及管理公司造成损失，甲方有权从保证金中扣除相应数额。乙方有义务在接到甲方要求补足保证金的通知后五日内补足相应数额，否则按违约论处。”第十二条约定：“保证金的没收：租赁期间，非合同规定的免责情况，乙方违约或中途擅自退租的，甲方可按照本合同规定没收乙方的保证金。”本院再查：二审中，中山广贸公司提出双方已在涉案《古镇灯饰大厦租赁合同》中约定逾期交租应承担的违约金，古镇资产公司再请求将中山广贸公司交纳的保证金作为逾期交租的违约金予以没收不合理，故主张古镇资产公司应向其返还该保证金。而对于一审判决中山广贸公司应向古镇资产公司返还代为交纳的电费，中山广贸公司在二审中表示无异议。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，中山广贸公司虽然是广东广贸公司的子公司，但中山广贸公司、广东广贸公司均为依法登记成立的企业法人，广东广贸公司并未在一审判决送达后提起上诉。在此情形下，中山广贸公司上诉请求广东广贸公司不应对本案债务承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院对此不予审理。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是按照约定的期限向出租方支付租金等费用。本案中，在涉案《古镇灯饰大厦租赁合同》签订后，古镇资产公司已依约将涉案房屋交付给中山广贸公司使用、收益，中山广贸公司在租赁期满后也已搬离了涉案房屋，但至今未按约定的期限向古镇资产公司支付租金、电费等费用，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。一审法院据此判令中山广贸公司向古镇资产公司支付拖欠的租金、电费，以及按合同约定的每日万分之五标准支付违约金，并无不当，本院予以维持。至于中山广贸公司上诉提出古镇资产公司口头承诺给予其租金减免的问题，古镇资产公司对此并不认可，并主张中山广贸公司没有按合同约定向其提供完税的证明，其要求租金减免，不符合双方在涉案《古镇灯饰大厦租赁合同》第四章第七条第3项约定的租金优惠的条件。中山广贸公司亦没有就此提供相应的证据加以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，中山广贸公司应承担举证不能的不利后果。故对中山广贸公司的该上诉主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”二审中，中山广贸公司提出双方已在涉案《古镇灯饰大厦租赁合同》中约定逾期交租应承担的违约金，古镇资产公司再请求将中山广贸公司交纳的保证金作为违约金予以没收不合理，故主张古镇资产公司应向其返还该保证金。古镇资产公司不予认可。对此，本院认为，根据双方签订的涉案《古镇灯饰大厦租赁合同》，双方约定的如中山广贸公司逾期交租，须按未支付金额的万分之五向古镇资产公司支付滞纳金，与如中山广贸公司逾期15日交纳租金的，古镇资产公司有权没收该保证金，二者在性质上均属于因承租方逾期交租所应承担的违约责任，且均是针对中山广贸公司逾期交租的一个违约行为。同时，古镇资产公司在本案中亦没有提供证据证明其因中山广贸公司逾期交租而实际遭受的经济损失。古镇资产公司作为出租方，其在本案中的经济损失实际上就是承租方逾期交租所造成的资金占有的利息损失。鉴于一审法院已经判令中山广贸公司按每日万分之五的约定标准向古镇资产公司支付逾期交租的违约金，且该违约金已足以弥补古镇资产公司因未能占有资金的利息损失，如再另行判令古镇资产公司将中山广贸公司交纳的保证金作为逾期交租的违约金予以没收，中山广贸公司因逾期交租的违约行为所应承担的违约金明显过高。基于此，古镇资产公司要求中山广贸公司交纳的该保证金112357.5元归其所有，本院不予支持。鉴于中山广贸公司尚欠古镇资产公司租金674145元未付清，该保证金可冲抵中山广贸公司所欠租金，抵扣后中山广贸公司所欠古镇资产公司的租金余额561797.5元，中山广贸公司仍应向古镇资产公司支付。至于一审判决中山广贸公司应向古镇资产公司返还代为交纳的电费，中山广贸公司在二审中表示无异议，且古镇资产公司亦未就此提起上诉，本院不再审查。综上所述，上诉人中山广贸公司的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初14号民事判决第三项、第四项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初14号民事判决第二项；三、变更广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初14号民事判决第一项为：中山市广贸网络科技有限公司在本判决生效之日起五日内向中山市古镇镇资产经营有限公司支付租金561787.5元及逾期交租的违约金（违约金按每日万分之五标准计算，其中以449430元为基数自2017年11月22日起计至本判决生效之日止、以224715元为基数自2018年8月21日起计至本判决生效之日止、以561787.5元为基数自本判决生效之日起计至清偿完毕之日止）；四、驳回中山市古镇镇资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12556元，中山市广贸网络科技有限公司负担10546元，中山市古镇镇资产经营有限公司负担2010元；二审案件受理费12556元，中山市广贸网络科技有限公司负担10546元，中山市古镇镇资产经营有限公司负担2010元。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年四月三日书记员 勾华吴歌廖建锋