济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初1111号原告：山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司，山东省济南市。法定代表人：王贻军，经理。委托诉讼代理人：付鹏伟，山东众寻律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐仲勋，山东众寻律师事务所律师。被告：蔡立兴，男，1963年2月26日出生，汉族，住山东省济南市。原告山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司（以下简称蓝盾物业济南高新分公司）诉被告蔡立兴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝盾物业济南高新分公司的委托诉讼代理人付鹏伟、徐仲勋，被告蔡立兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蓝盾物业济南高新分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费、垃圾清运费共计2477.1元；2.判令被告按照年利率6%的标准支付自2018年8月1日起至物业费交纳完毕之日止的利息损失；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月12日，经舜山园小区全体业主协商一致，授权济南市历下区文化东路街道办事处羊头峪社区居委会代全体业主与蓝盾物业签署《物业服务合同》一份，根据该合同第八条第三款约定：“本物业费每月每平方米1.1元，每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每年二月、八月，为预付费，另：垃圾费是按每户72元收取，不包含在物业费中”。但自2018年8月1日起至今，被告一直未曾交纳物业服务费及垃圾清运费。为此，原告多次催收并向被告发出律师函，被告均拒不支付。蔡立兴辩称，第一，被告住在山东省济南市历下区荆山路788号仁和盛庭南区某号楼某单元201，并不是住在原告主张的地方，原告没有依据陈述其主张。第二，根据物业管理条例规定，原告选聘物业管理企业未经过业主大会通过。居委会代替业委会没有经过业主大会表决。居委会没有制定物业管理选定方案，没有经过业主表决，这种直接选聘物业方式是居委会确定的，并没有经过业主大会同意。居委会和原告签订物业合同前没有经过业主大会，居委会只选择了一家企业并没有公示该物业公司资质、业绩情况，选聘物业公司程序不合法，是暗箱操作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下：舜山园小区共有业主226户，因未能推选出业主委员会，2018年2月经书面投票表决，167户业主一致同意委托济南市历下区文化东路街道办事处羊头峪社区居委会（以下简称羊头峪社区居委会）与蓝盾物业济南高新分公司签订物业服务合同，物业服务内容及收费标准亦获得167户业主投票同意。2018年2月12日，羊头峪社区居委会（甲方）与蓝盾物业济南高新分公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：鉴于舜山园小区未能选举产生业主委员会，小区全体业主经过协商，同意授权羊头峪社区居委会代为与蓝盾物业济南高新分公司签订本物业服务合同。本合同的当事人为舜山园小区全体业主，居委会在小区业主授权的范围内行使权利。物业管理服务事项包括房屋建筑共用部位、共用设施及设备、配套公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理、保洁服务、车辆管理等。委托管理期限为5年，自2018年2月12日起至2023年2月11日止。本物业服务费每平方1.1元，半年交纳一次，每次交纳费用时间为每年二月、八月，为预付费，另垃圾费是按每年72元收取，不包含在物业费中。甲方代小区业主签订本合同。全体业主与乙方之间成立物业服务合同关系，依据法律和本合同的约定享有权利以及履行义务，并有权直接以合法的方式，包括以提起仲裁或诉讼的方式，直接向对方主张权利及义务，必要时，甲方可以监督、协调双方对本合同的履行，但甲方对物业服务不是直接的受益人。业主未按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权催促业主补交或对业主直接提起诉讼解决（合同其余内容略）。舜山园小区公示牌内对蓝盾物业济南高新分公司的收费项目及收费标准进行了公示。蔡立兴系坐落于历下区羊头峪2号舜山园小区某号楼3-302室房屋（住宅）的所有权人，房屋建筑面积为120.11平方米。蔡立兴称上述房屋2018年7月前对外出租，7月后至今一直空置，没有居住，但没向物业公司备案。蓝盾物业济南高新分公司对蔡立兴的主张提出异议，主张蔡立兴不定期到上述房屋内居住，其车辆也经常来往于舜山园小区。2018年8月至今，蔡立兴未交纳物业服务费。2019年12月31日，山东众寻律师事务所接受蓝盾物业济南高新分公司的委托，以EMS方式向蔡立兴邮寄了《律师函》，要求蔡立兴收到律师函之日起5日内向蓝盾物业济南高新分公司支付拖欠的物业管理费等各项费用共计2477.1元。经本院查询，上述EMS未能妥投。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款以及《物业管理条例》第八条第一款、第十条、第十二条之规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。另据《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发[2015]5号），未成立业主委员会的住宅小区，暂由社区居委会代行业主委员会职责。本案中，舜山园小区经167户业主投票同意选聘蓝盾物业济南高新分公司，并一致同意委托羊头峪社区居委会与蓝盾物业济南高新分公司签订物业服务合同，符合上述法律及意见的规定，合法有效。因此，羊头峪社区居委会代舜山园小区业主与蓝盾物业济南高新分公司签订的《物业服务合同》合法有效，且合同效力及于舜山园小区全体业主，蓝盾物业济南高新分公司及舜山园小区全体业主均应依约履行己方义务。蔡立兴作为舜山园小区的业主，未按合同约定向蓝盾物业济南高新分公司交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的垃圾清运费72元、2018年8月1日至2020年1月31日期间的物业费2378.18元，现蓝盾物业济南高新分公司要求蔡立兴支付欠付的垃圾清运费72元、物业费2378.18元，证据充分，理由正当，本院予以支持；对于超出部分，缺乏事实依据，本院不予支持。对于蔡立兴关于其名下舜山园小区1号楼3-302室房屋自2018年7月后一直处于空置状态的抗辩，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条“房屋交付后空置半年以上的，经业主或者物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定”，但蔡立兴未向蓝盾物业济南高新分公司备案，亦未向本院提交证据证明其主张，对此应承担举证不能的法律后果，故本院对其上述抗辩不予采信。因蔡立兴未按合同约定期限向蓝盾物业济南高新分公司交纳物业费，客观上给蓝盾物业济南高新分公司造成了利息损失，故对于蓝盾物业济南高新分公司诉请的物业费利息损失，本院予以支持，但应以中国人民银行同期贷款利率为计算标准。超出部分，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款、《物业管理条例》第八条第一款、第十条、第十二条、《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发[2015]5号）、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告蔡立兴向原告山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司支付自2018年8月1日起至2020年1月31日止的物业费2378.18元，于本判决生效之日起十日内履行；被告蔡立兴向原告山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司支付2019年1月1日起至2019年12月31日止的垃圾清运费72元，于本判决生效之日起十日内履行；被告蔡立兴向原告山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司支付物业费利息损失（以792.73元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分别自2018年9月1日、2019年3月1日、2019年9月1日起计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起十日内履行；驳回原告山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司超出部分的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蔡立兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二〇年四月十四日书记员  亓瑞