江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终262号上诉人（原审被告）：熊福荣，女，1977年4月29日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：聂诚（系熊福荣丈夫），男，1976年11月1日出生，汉族，住江西省樟树市。被上诉人（原审被告）：深圳市宝政通环境有限公司（原名深圳市宝政通清洁服务有限公司），住所地：深圳市宝安区福海街道新田社区新田大道**博业大厦1601，统一社会信用代码：91440300760454718R。法定代表人：文杰勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：周勇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：龚丽红，女，该公司员工。上诉人熊福荣因与被上诉人深圳市宝政通环境有限公司房屋（以下简称：宝政通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服樟树市人民法院（2019）赣0982民初3476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人熊福荣的委托诉讼代理人聂诚到庭参加诉讼，被上诉人宝政通公司的委托诉讼代理人周勇、龚丽红未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人熊福荣上诉请求：1、撤销樟树市人民法院（2019）赣0982民初3476号民事判决第二项，改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求，责令被上诉人向上诉人支付12300元。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人不承租上诉人的房屋给上诉人造成的损失是26800元÷12×3＝6700元而不是2233元。2016年5月2日上诉人与被上诉人签订办公场地租赁合同，租期为2016年7月1日至2019年6月30日止。到期后被上诉人提出顺延2个月，如果被上诉人承接了樟树市城区范围内的环卫业务，则继续承租上诉人的房屋，如没有承接到该业务，被上诉人也会提前告知上诉人不再续租。2019年9月30日被上诉人在已承接樟树市的环卫业务的情况下，却突然告知不再续租上诉人的房屋。因被上诉人的不诚信，导致上诉人错过了出租房屋的最佳时机，上诉人的房屋直到现在都没有出租出去，在此情况下，上诉人仅要求被上诉人向上诉人偿付三个月的房租6700元，这一要求合理合法，应得到法庭的支持。上诉人认为一审判决显示公正。2、一审不支持上诉人要求被上诉人赔偿疏通下水道而造成的损失5000元是错误的。被上诉人在承租了上诉人的房屋后，因使用不当造成下水道堵塞，致使上诉人花费5000元的疏通费用，此款应当由使用不当被上诉人承担。一审判决没有支持上诉人的这一合理请求是不公正的。被上诉人宝政通公司答辩称：1、根据客观事实和法律规定，房屋租赁到期后没有续签转为不定期租赁，双方可以随时解除合同；2、熊福荣关于下水道堵塞要求赔偿的事实和理由不成立。该下水道不是因为宝政通公司不当使用导致出现堵塞情况，而是因为起初下水道基础建设的不合理形成的下水道主管自然反水和倒灌。当时出现该情况后，宝政通公司第一时间告知熊福荣，熊福荣确认是基础建设问题后主动要求将该下水道堵上，并另外在楼上搭建了简易的厕所供办公人员使用。熊福荣作为业主，应对物业的硬件基础建设负责；3、关于熊福荣提出的玻璃开裂赔偿。玻璃开裂是因为琉璃老化的原因，也是在宝政通公司承租期间发生的，宝政通公司愿意更换或按市场价赔偿。我公司还有3000元的押金在熊福荣处没有退还，可以抵扣一个月（即2019年9月份）的租金后，剩下的钱作为对熊福荣玻璃损坏的赔偿款。熊福荣一审起诉请求：1、责令宝政通公司偿付因其未事先告知不续租熊福荣位于樟树市香樟外滩Ｃ区店面而导致熊福荣不能及时出租给他人造成的损失6700元；2、责令宝政通公司向熊福荣赔偿其承租期间给熊福荣造成的下水道堵塞、财物损坏等损失5600元；3、本案诉讼费由宝政通公司承担。一审法院认定事实：2016年5月2日，宝政通公司与熊福荣签订一份办公场地租赁合同，租用熊福荣位于樟树市香樟外滩Ｃ区住宅作为办公场地。合同约定：租期共三年，从2016年7月1日至2019年6月30日，租金为每年26800元，每年5月1日前支付下一年房租费，另交押金3000元。租赁期间，熊福荣该出租房卫生间下水道多次发生堵塞，污水流到办公场所影响正常使用。熊福荣、宝政通公司多次请人疏通无果，熊福荣遂请人将该卫生间下水道堵死，另外做了一个简易卫生间供宝政通公司使用。租赁到期后，双方经协商，于2019年6月26日又签订了一份办公场地租赁合同，约定：租赁期限为2个月，从2019年7月1日至2019年8月31日，租金仍为每年26800元，另交押金3000元；乙方（即宝政通公司）在结束租用该场地时，经甲方（即熊福荣）验收房屋内设施设备合格后退还保证金，损坏部分按原价赔偿。乙方应于本合同生效之日起向甲方一次性支付全部租金及押金合计人民币7467元；租赁期满，本合同即终止。在同等条件下如乙方需续租，甲方有权选择乙方，同时乙方必须提前一个月向甲方提出申请，经双方协商同意续租，本合同顺延，依此类推。本次租赁到期后，双方未再续签租赁合同，但宝政通公司仍继续使用该租赁场所办公，直至2019年9月30日向熊福荣提出不再租赁该房屋，并将房屋钥匙交还给熊福荣，租房押金3000元未退还。熊福荣认为宝政通公司未向其提前告知不再续租房屋，导致其房屋至今未能出租给他人，应赔偿其3个月的租金损失共计6700元。且在宝政通公司搬出后，熊福荣花费5000元找人重修了一条下水道，再加上玻璃损失600元，宝政通公司应赔偿熊福荣财物损失5600元，遂诉至该院。另查明，2019年9月4日，深圳市宝政通清洁服务有限公司变更公司名称为深圳市宝政通环境有限公司。一审法院认为：熊福荣、宝政通公司签订的《办公场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方都应遵守合同约定。根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，宝政通公司在租赁期限届满后未与熊福荣续签租赁合同，但仍继续使用租赁物，应视为不定期租赁，可以随时解除合同。但宝政通公司在要求解除合同时未在合理期限提前告知熊福荣，给熊福荣造成了一定损失，应承担相应的违约责任。但熊福荣要求宝政通公司赔偿三个月的租金损失请求过高且无相应法律依据，该院支持酌情按一个月租金损失即2233元赔偿。熊福荣主张宝政通公司赔偿玻璃损失600元，宝政通公司要求用未退还的3000元押金扣除一个月房租的剩余部分充抵玻璃损失的请求合理有据，该院予以支持。熊福荣要求宝政通公司赔偿其因下水道堵塞造成的损失5000元，但其未提供相应证据证明下水道堵塞的原因以及与宝政通公司不当使用有直接的因果关系，故该院对熊福荣该请求不予支持。一审法院判决：一、宝政通公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔付熊福荣租金损失人民币2233元；二、驳回熊福荣的其他诉讼请求。案件受理费107元，减半收取计53.5元，由熊福荣承担43.5元，宝政通公司承担10元。本院二审期间，被上诉人宝政通公司未提交新证据。上诉人熊福荣提交了以下证据。证据一：收条一张、照片一张，证明：宝政通公司搬走以后，熊福荣花了5000元重新修了一条新的下水管道。被上诉人宝政通公司的质证意见为：原有下水道倒灌不是宝政通公司堵塞的，是熊福荣找人来堵塞的。宝政通公司搬走以后上诉人修下水管道与宝政通公司无关。合议庭评议认为，该组证据与本案争议焦点无直接关联，对该组证据不作为证据采信。经二审审理查明，一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人熊福荣与被上诉人深圳市宝政通环境有限公司房屋租赁合同纠纷一案，双方于2016年5月2日、2019年6月26日分别签订的合同的房屋租赁合同系自愿签订，合法有效。本案争议焦点是房租损失以及疏通下水管道费用的承担问题。关于房租损失的承担。熊福荣主张三个月的房租损失由宝政通公司承担，没有合同约定，其亦未提供支持该主张的事实和法律依据，故本院不予支持。宝政通公司主张用3000元押金抵除一个月的房租2233元及玻璃损失600元，据查，办公场地租赁合同于2019年8月30日到期后，宝政通公司继续租用至2019年9月30日。9月份双方未再续签合同，属于不定期租赁，双方可以随时解除合同。宝政通公司搬离后交钥匙给熊福荣，未提前通知熊福荣，不违反法律规定，但九月份的房租2233元宝政通公司应当支付给熊福荣。对于宝政通公司主张用押金抵除房租及玻璃损失的意见，不违反法律规定，本院予以支持。关于疏通下水管道费用的承担。没有证据证明租赁期间，下水管道堵塞原因系宝政通公司不当使用。租赁期间，熊福荣做了一个简易卫生间供宝政通公司使用，符合出租人要提供租赁物维修的法律规定。2019年9月30日以后，熊福荣新修下水管道，要求宝政通公司赔偿，没有合同约定和法律依据，对该主张不予支持。综上所述，熊福荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元，由熊福荣负担。本判决为终审判决。审判长 贾 莉审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年四月二十日法官助理刘兰鸽书记员周卉