福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初506号 原告：张永余，男，1955年9月6日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：程致远，福建力涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗静岑，福建力涵律师事务所律师。 被告：翁德金，男，1972年4月26日出生，汉族，居民，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：罗威，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈永辉，福建合伦律师事务所律师。 第三人：龙岩市恒昌房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西城登高西路**（富山国际中心）****，统一社会信用代码913508005831301996。 法定代表人：刘伟光，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘微微，福建瀛楠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林淑芳，福建瀛楠律师事务所律师。 原告张永余与被告翁德金、第三人龙岩市恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）担保物权纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，于2019年5月23日作出（2019）闽0802民初1453号民事判决。宣判后，翁德金不服该判决提起上诉。龙岩市中级人民法院于2019年11月13日作出（2019）闽08民终1447号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。本院于2020年1月7日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张永余的委托诉讼代理人程致远、罗静岑，被告翁德金的委托诉讼代理人陈永辉，第三人恒昌公司的委托诉讼代理人刘微微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张永余向本院提出诉讼请求：1.判令翁德金立即向张永余支付自2015年2月1日起至2018年11月8日止的租金共计4122048元；2.张永余对恒昌公司所有坐落于龙岩市新罗区（宝佳广场）-1层01、02、03、04、05、06号商铺（房屋所有权证号201403402、201403403、201403404、201403405、201403406、201403407）享有的优先受偿权效力及于上述租金。 事实与理由：2013年8月7日至2014年3月11日期间，刘根东先后向张永余借款4400万元。2014年4月29日，恒昌公司将坐落于龙岩市新罗区（宝佳广场）-1层01、02、03、04、05、06号商铺（房屋所有权证号201403402、201403403、201403404、201403405、201403406、201403407）为刘根东上述借款提供抵押担保，并依法办理抵押登记手续（龙房他证字第××号）。 2013年6月7日，恒昌公司（出租方、甲方）与翁德金（承租方、乙方）签订《宝佳广场租赁合同》一份，约定甲方将坐落于龙岩市新罗区(宝佳广场)-1层房产（即上述抵押物）出租给乙方使用，租赁面积为3500平方米；租赁期限为12年，自2014年5月1日起至2026年4月30日止；租金及支付方式为自2014年5月1日起至2018年4月30日共四年，每月每平方米32元，月租金为11.2万元；自2018年5月1日起租金每两年递增8%，即自2018年5月1日起至2020年4月30日，每月每平方米34.56元，月租金为120960元，自2020年5月1日起至2022年4月30日，每月每平方37.32元，月租金为130620元，依此类推；租赁期间内，租金以每3个自然月为一个计租期，乙方应在每一季度第一个月5日前支付甲方租金等。 2014年4月9日，恒昌公司（出租方、甲方）与翁德金（承租方、乙方）签订《宝佳广场租赁合同补充协议》一份，约定原合同中第二条2.2条更改为2014年6月30日前为乙方的装修免租期，另甲方同意给予乙方自2014年7月1日起13个月经营免租期，该免租期分3年给予，即租赁第一年的经营免租期为2014年10月1日起到2015年1月31日止；租赁第二年的经营免租期为2015年10月1日起至2016年1月31日止，租赁第三年的经营免租期为2016年10月1日起至2017年2月28日止；乙方在装修免租期和经营免租期内免交租金，但应承担免租期内房产物业管理费、水电费等各项费用及因进场施工发生的其他相关费用；乙方应在2014年4月10日前将第一个计租期（2014年7月1日至2014年9月30日）租金33.6万支付甲方；合同还就双方其他权利义务进行了补充约定。上述两份合同签订后，翁德金仅向恒昌公司缴纳了第一个计租期租金，其余租金未付，经恒昌公司多次催要未果。 因张永余与刘根东、恒昌公司民间借贷纠纷一案，龙岩市中级人民法院于2014年10月24日根据张永余申请依法查封了上述抵押物，并于2015年8月18日作出（2014）岩民初字第332号《民事调解书》，确认刘根东等人应于2015年8月27日前归还张永余借款本金39516666.67元，以及该款自2014年4月25日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息；若刘根东等人未按前述约定履行，张永余有权申请拍卖、变卖恒昌公司提供的抵押物，同时有权以前述抵押物拍卖、变现所得价款优先受偿。上述调解书经送达各方当事人且已发生法律效力，后因刘根东未按前述调解书确定的内容履行义务，张永余于2015年8月28日向龙岩市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2015）岩执字第239号。龙岩市中级人民法院已在抵押物现场张贴公告并通知翁德金将未付租金交至法院，但翁德金并未履行。张永余认为，抵押物已由恒昌公司出租给翁德金并产生租金这一法定孳息，而张永余作为抵押物的抵押权人，已申请法院查封了抵押物，根据《物权法》第一百九十七条第一款规定，自抵押物被查封之日起，张永余有权收取该抵押物法定孳息。翁德金作为抵押物的承租人，仅向恒昌公司支付了第一计租期租金，且其欠付租金行为发生在抵押物被法院查封之后，因此翁德金应清偿张永余自2015年2月1日起未按合同约定支付的全部租金，故张永余诉至法院，请求判如所请。 翁德金辩称:第一、涉案的租赁合同关系产生于科特公司与恒昌公司之间，翁德金并非本案的适格被告，张永余以翁德金为被告提起诉讼，属于主体有误，请求驳回张永余的起诉。（一）张永余提供的《宝佳广场租赁合同》及《补充协议》的实际承租人为龙岩科特商贸有限公司（以下简称科特公司）而非翁德金，也就是该租赁关系的权利义务产生于恒昌公司与科特公司之间。翁德金系科特公司的发起人之一，为了设立公司在公司设立期间以自己的名义与恒昌公司签订上述合同及协议承租营业场所。在科特公司成立前后，为了办理相关工商、消防等证照以便开展正常的经营活动，科特公司与恒昌公司补充签订了两份《租赁协议书》对上述合同及协议予以确认，明确了实际承租人为科特公司。此后，科特公司与恒昌公司之间均是以各自的名义履行上述合同及协议；有关案涉场地物业合同的履行、公安消防验收的申报等都是以科特公司的名义实施；使用案涉场地的市场主体也都是以科特公司的名义对外实施民事活动（社会各纠纷主体起诉科特公司的民事起诉状等证据可以证明）。2、根据我国《民法通则》第三十八条及第四十三条规定，科特公司在成立过程中，发起人内部已经商定由翁德金担任拟设立公司的法定代表人，故在科特公司设立前后，翁德金为承租案涉场地用于设立科特公司，以科特公司法定代表人的身份与恒昌公司签订上述合同及协议，并在科特公司成立后又补充签订相关《租赁协议书》等行为，系代表科特公司实施的经营活动行为，其民事责任理应依法由企业法人科特公司承担。（二）由于张永余在本案当中的权利来源系建立在抵押人与承租人之间合法有效的租赁合同基础之上，故该请求权不得违背或者超越租赁关系中出租人的请求权及主体范围，因此也只能向租赁合同的实际承租人科特公司请求支付租金。 第二、倘若法院认为应当依据张永余提供的上述合同及协议来认定承租人系翁德金，那么基于翁德金个人没有实际接收、使用该租赁物，故而翁德金也就没有支付租金的义务。由于恒昌公司与科特公司先后于2013年3月20日、2016年6月24日签订了《租赁协议书》，确认了科特公司为实际承租人，而且案涉租赁物从2013年6月份至2018年10月28日止一直都是由科特公司在使用，相当于出租方没有依据合同约定向翁德金个人交付过租赁物，即翁德金个人因没有实际接收、使用过该租赁物，他个人也就不负有向出租人支付租金的义务，那么就更不存在需要向张永余支付租金的义务。 第三、涉案租赁合同的租赁物为不动产，不适用于张永余起诉所依据的法律依据，应当驳回其诉请。张永余的诉请是依据我国《物权法》第一百九十七条规定，适用于被人民法院依法“扣押的”抵押物的情形，根据有关规定，在人民法院采取的强制措施中，“扣押”的措施仅针对动产，而对于不动产则必须采用“查封”措施，案件的实际执行中，龙岩中院的相关法律文书针对案涉房产也均是采取“查封”措施，“查封期限三年”。因此，案涉租赁房产系不动产，不适用于上述法律规定，故张永余的诉请法律依据不足，应当驳回。 第四、即便张永余可以依据上述法律规定提起诉讼，也应当是适用于法律关系事实清楚、孳息数额明确无争议的租赁关系，而对于争议明显的本案租赁关系，应当待案涉租赁合同纠纷通过诉讼等方式解决，承租人结欠租金数额确定后再提起诉讼。故本案应当先驳回起诉或者中止诉讼，待案涉租赁纠纷解决之后再起诉或者恢复诉讼。 第五、即便张永余可以依据《物权法》一百九十七条规定提起诉讼，那么还必须正确处理如下几种情形。（一）《物权法》第一百九十七条规定的“实现抵押权的情形”不是指张永余起诉刘根东等人民间借贷的诉讼阶段，而是指张永余依据调解书申请强制执行后需要对抵押物进行查封拍卖的阶段；“扣押之日”不是指民间借贷案件期间法院送达保全裁定的2014年10月24日，而是指申请执行后法院送达（2015）岩执字第239号执行裁定的2017年2月24日，即从2017年2月24日起张永余才获得相关请求权的资格。1、诉讼财产保全是为了防止债务人转移财产，保障今后生效文书得以顺利执行，抵押权的实现是指通过拍卖、变卖、折价等方式将抵押物变价并使抵押权人优先受偿，因此，法院依据张永余在民间借贷案件中申请财产保全所送达的裁定，不是张永余实现抵押权情形。事实上，张永余民间借贷案件后来已经通过调解方式结案，那么之前的保全裁定除非当事人有特别约定，否则将随着案件调解结案也应当依法予以解除，这也说明依据保全裁定的扣押并非实现抵押权的扣押。2、从另一方面看，对于人民法院依据审理阶段的保全裁定扣押的抵押物，假如也赋予抵押权人请求支付租金的权利，那么无异于对抵押人先予执行，显然违背法律。因此，张永余获得请求承租人向其支付租金的权利资格的日期，不是人民法院根据诉讼保全裁定作出扣押的2014年10月24日，而应当是龙岩中院在张永余申请执行阶段依据（2015）岩执字第239号裁定采取查封之日的2017年2月24日。（二）张永余从“扣押之日”2017年2月24日起享有请求权的资格，但并不说明其从该日期起就享有租金收取权，根据法律规定，抵押权人还必须通知承租人，否则不享有收取权，即应当从抵押权人向承租人发出通知之日后才开始享有租金收取权，而且该被请求支付的租金应当是承租人收到通知之后新产生的租金。本案中，除了执行法院于2018年7月11日通知承租人向法院支付2018年4月25日后新产生的租金外，抵押权人一直没有按照法律规定向翁德金发出支付通知，而有证据证明张永余发出通知的时间应认定为本案审理法院向被告送达起诉状副本之日，但承租人在该日期之前就已经解除租赁合同并腾房搬迁，不再发生新的租金，故应驳回张永余诉请。我国《物权法》第一百九十七条及《担保法》第四十七条规定可以看出：1、其中“自扣押之日起抵押权人有权收取…法定孳息”的规定，是指抵押权人享有“抵押权的效力及于该孳息”权利资格的起算时间，而不是“抵押权的效力及于该孳息”的生效时间；2、抵押权人未履行相关通知义务的，不享有“抵押权的效力及于该孳息”的权利；3、抵押权人迟延履行通知义务的，其“抵押权的效力”所及的孳息应当是产生于其发出通知之日，即“抵押权的效力及于该孳息”的生效之日后新产生的孳息，而不“溯及”于人民法院采取扣押措施之日到抵押权人发出通知之日期间产生的孳息。假如允许“溯及”，那么承租人在该期间已经向出租人正常支付了的租金部分，就必须因被效力溯及而应当重复支付给抵押权人，这样不但违背了合同相对性原则，也将因抵押权人迟延通知的过错责任推给毫无过错的承租人承担，这严重违背了公平合理的法律原则。（三）退一步说，假如“抵押权的效力”允许“溯及”到法院扣押之日，则也应当适用诉讼时效规定，认定2017年3月1日之前的租金已经全部超过诉讼时效。1、本案诉权系以存在租赁合同及出租人享有租金支付请求权为依据，该权利类似于代为权性质，参照代位权行使的规定“次债务人对债务人的抗辩，可以向债权人主张”，本案承租人依法享有的权利不应发生任何减损，其依法享有的对出租人的诉讼时效抗辩权完全可以向张永余主张。2、我国《民法通则》规定的租金请求权的时效为1年，《民法总则》实施后，本案2016年10月1日前的租金（约定每3个月支付一次）均已超过诉讼时效，根据租赁合同推算，2016年10月1日到2017年2月28日期间属于免租期，故实际上2017年3月1日前的租金均已超过诉讼时效。（四）张永余享有抵押权的房屋总面积合计约为2100平方米，张永余没有证据证明其享有抵押权的房产包含在《宝佳广场租赁合同》约定的3500平方米范围之日，应驳回其诉请；即便有证据证明，那么其享有抵押权的房产面积也远低于上述租赁合同标的物面积，对于超过抵押物面积部分的场地租金不适用《物权法》第一百九十七条第一款规定，张永余对其不享有“抵押权的效力”及于该部分租金的权利，应予驳回。（五）即便张永余有权提起本案诉讼，那么承租人支付的履约保证金亦应当扣抵租金。1、承租人因出租人严重违约于2018年10月26日通知对方解除合同后，于2018年10月28日搬离案涉房屋，出租人也明确表示同意解除合同（原一审庭审中明确表示），故租赁合同于2018年10月28日解除。《宝佳广场租赁合同》第4.1虽然约定“如乙方违约，甲方无条件没收乙方已缴纳的履约保证金。如甲方违约，甲方应赔偿人民币伍拾万元给乙方”，但由于约定中的“违约”事由太过宽泛和笼统，按字面理解，一旦一方出现任何违约都得适用该条款进行“处罚”，这有违合同的稳定性和公平性，显得实在不合理，故司法实践中对于类似约定的违约责任往往得不到法院支持，法院基本上都适用合同中约定的比较具体的其他违约条款或者通过自由裁量来处理违约责任。因此，《宝佳广场租赁合同》的上述违约条款不应适用。纵观《宝佳广场租赁合同》第十条违约责任部分内容，根据10.2(3)款中约定，承租人的履约保证金仅作为出租人扣收财物损失赔偿费用使用，属于补偿性质。因此，即便承租人存在违约行为，也不应没收其履约保证金。况且，在出租人存在严重违约并导致承租方单方解除合同的情况下，倘若本案在未对租赁合同纠纷进行全面审理的情况下，就对租赁关系作出处理，将直接侵害承租人依《合同法》享有的合同履行抗辩权，对承租人不公。2、根据翁德金提供的证据，出租人的严重违约行为，直接导致了承租人的重大损失和严重亏损，承租人有权根据合同约定和法律规定要求迟延支付租金、扣减租金、赔偿损失。故承租人即便迟延支付租金，也不构成违约，更不应被没收履约保证金。3、假如法院认为履约保证金可以没收，那么，根据上文第四条第（四）项的分析，对抵押权人不享有抵押权部分面积的履约保证金应按比例予以退还、折抵。 综上，翁德金并非本案涉案租赁物的实际承租人，不是本案适格的被告，且在租赁关系本身未依法审理的情形下，不能对本案的担保物权纠纷进行处理，故恳请法庭依法驳回张永余的诉请。 恒昌公司述称：一、翁德金承租了恒昌公司位龙岩市新罗区号宝佳广场后仅向恒昌公司交付了三个月的租金，恒昌公司曾多次向翁德金催要租金，但翁德金均以各种理由拖延。二、张永余诉请翁德金从2015年2月1日起至2018年11月8日止的租金4122048元，该租金应抵扣恒昌公司尚欠张永余的其他债务。三、翁德金长期拖付租金已构成严重违约，其无权要求解除合同，且根据租赁合同约定，如翁德金违约恒昌公司有权无条件没收翁德金缴纳的保证金50万元，因翁德金已构成违约，无权要求恒昌公司返还50万元保证金，且恒昌公司要求解除与翁德金签订的租赁合同，同时保留向翁德金主张违约责任的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在本院认为部分予以阐述。 本院经审理认定的事实与张永余主张的事实基本一致，予以确认。 另查明，2013年4月23日，翁德金的农业银行账户向恒昌公司的账户转汇50万元，注明用途为超市租赁定金。2013年6月7日，恒昌公司（出租方、甲方）与翁德金（承租方、乙方）签订《宝佳广场租赁合同》，亦约定：4.1本协议签订时乙方应向甲方支付伍拾万元整作为该合同的履约保证金。如乙方违约，甲方无条件没收乙方已缴纳的履约保证金。如甲方违约，甲方应赔偿人民币伍拾万元给乙方。4.2本合同经甲乙方双方签字盖章后，乙方缴纳的定金伍拾万元自动转为本合同履约保证金。（乙方缴纳定的时间为2013年4月23日）。10.2乙方的违约责任（1）乙方拖欠租金，应根据实际所欠金额按日万分之伍支付滞纳金…同日，恒昌公司出具《收款收据》一份，其中备注“此履约保证金是由2013年4月23日缴交的租赁定金转为该履约保证金”。 再查明，案外人科特公司成立于2013年8月14日，法定代表人为翁德金，该公司住所地为龙岩市新罗区。诉讼中，翁德金提交了恒昌公司（出租方、甲方）与案外人科特公司（承租方、乙方）签订的落款时间为2013年3月20日、2016年6月24日的《租赁协议书》各一份，上述协议书均由翁德金作为科特公司的法定代表人签字确认，并约定租赁面积为2100平方米；按该房屋计租面积每月每平方米12元，月租金为25200元；本协议租赁期限内，该房屋的租金以每3个自然月计为一个计租期，乙方应在每一季度第一个月5日前，向甲方支付租金。等等。另，2014年4月9日，翁德金的农业银行账户向恒昌公司的法定代表人刘伟光账户转汇33.6万元。 另，科特公司通过EMS快递（单号尾数为2429）于2018年10月26日向恒昌公司邮寄送达《解除合同通知书》一份，通知：一、自本《解除合同通知书》发出之日起解除与贵公司于2013年6月7日签订的《宝佳广场租赁合同》及2014年4月9日签订《宝佳广场租赁合同补充协议》。二、贵公司应在收到本通知书起15日内与本公司办理租赁房产移交手续。如贵公司逾期未办理，视为本公司已按《宝佳广场租赁合同》约定向贵公司归还了租赁房产，贵公司司未有异议。同时，翁德金作为科特公司的法定代表人在落款处签字。恒昌公司工作人员于2018年11月1日签收了该快递。 本院认为，本案的争议焦点如下：（一）翁德金作为本案被告参加诉讼是否适格？（二）张永余对本案所涉的房产享有的优先受偿权是否及于上述租金？张永余是否有权主张收取案涉房产租金？（三）如果张永余有权向翁德金收取的情况下，租金的计算数额应如何确定？ 针对焦点（一），首先，翁德金系以承租人的身份与恒昌公司签订了《宝佳广场租赁合同》及《宝佳广场租赁合同补充协议》，翁德金个人亦按照该上述合同和协议书的约定支付50万的履约保证金及一季度的租金33.6万元。且在2018年4月25日龙岩市中级人民法院执行局人员做的执行笔录中，翁德金始终认可本人系案涉租赁物的承租人。其次，翁德金诉讼中提交恒昌公司（出租方、甲方）与案外人科特公司（承租方、乙方）签订两份《租赁协议书》，无论是租赁期限、免租期、起租日期的约定与实际履行情况不符，翁德金、科特公司均未按上述租赁协议书履行义务。同时，结合翁德金提交的2018年10月26日《解除合同通知书》中第一点的通知内容亦可证实上述情况。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，故要求发起人还是公司承担合同责任，选择权在合同相对人一方。本案中，恒昌公司已经明确表示向翁德金主张权利，即恒昌公司已经选择向翁德金请求承担合同责任。因此，翁德金是本案的适格被告。 针对焦点（二），张永余与刘根东存在债权债务关系，并由恒昌公司提供涉案房产作为抵押担保，已经法院生效法律文书确认，有张永余提供的龙岩市中级人民法院于2015年8月18日作出的（2014）岩民初字第332号《民事调解书》为据。龙岩市中级人民法院根据张永余申请亦于2014年10月24日已依法查封涉案抵押房产。《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。根据上述规定，抵押财产被人民法院扣押的，抵押权的效力及于抵押财产的孳息，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息和法定孳息。其中，法定孳息指依照法律关系产生的收益，包括出租人有权收取的租金、贷款人依法所得的利息等。因此，张永余向翁德金主张支付租金，于法有据。同时，翁德金主张张永余诉请的部分租金已过诉讼时效，鉴于涉案房产租赁关系在张永余诉请的期间处于持续状态。因此，翁德金提出的上述规定“扣押”应限为动产不适用于本案情形、张永余诉请的部分租金已过诉讼时效等抗辩理由，不能成立。 针对焦点（三），据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，因抵押权人行使抵押权致使抵押财产被人民法院依法扣押的，如果抵押财产的孳息仍为抵押人收取，则会使抵押人为收取孳息而拖延处理抵押财产，不利于保护抵押权人的利益。此时剥夺抵押人对抵押财产孳息的收取权，有利于抵押权人顺利实现抵押权，也能够充分发挥抵押财产担保债权受偿的功能。同时，抵押权的效力及于抵押财产的孳息必须具备两个条件：(1)必须是抵押财产被扣押后，抵押权人才能收取其孳息；(2)抵押财产被扣押后，抵押权人已经通知应当给付法定孳息的义务人。回归本案，首先，根据上述条款规定，抵押权实行的途径有协议和诉讼两种。在以诉讼的方式实现抵押权的场合，若人民法院依抵押权人之财产保全申请或依职权对抵押财产予以扣押时，则上述规定，抵押权的效力应及于抵押财产自扣押之日起所产生的之法定孳息。鉴于龙岩市中级人民法院根据张永余申请于2014年10月24日依法查封涉案抵押房产，故张永余对翁德金享有优先权的租金应当自被“扣押之日”即人民法院依抵押权人之财产保全申请对抵押财产予以扣押之日起算。其次，法定孳息如租金的取得，取决于义务人的给付行为，通常情况下义务人负有向抵押人给付孳息的义务，如果抵押权人未将扣押事实通知义务人，义务人就无法将孳息交付给抵押权人，抵押权的效力也就无法及于该孳息。上述通知行为具有防止发生承租人错误给付，从而达到保护法定孳息的清偿义务人利益的目的，而翁德金自案涉租赁物被查封之日起均未向恒昌公司支付租金，构成违约，未通知并不会导致翁德金发生错误给付的后果，因此张永余亦有权请求翁德金向其支付案涉租赁物被扣押之日即2014年10月24日起的租金。因2014年10月1日至2015年1月31日为免租期，故张永余主张享有优先权的租金起算点应从2015年2月1日开始，于法有据。关于租金计算截止时间的问题。虽然翁德金与恒昌公司双方对腾空案涉租赁物的时间陈述不一致，翁德金诉讼中就腾空租赁房产及双方办理租赁房产移交手续的时间未提供相应的证据证明，鉴于翁德金提供的《解除合同通知书》中第二点的通知内容及EMS快递单签收情况，案涉租金截止日期认定应以恒昌公司陈述的时间，确认为2018年11月8日为宜。最后，根据恒昌公司（出租方、甲方）与翁德金（承租方、乙方）于2013年6月7日签订即双方实际履行的《宝佳广场租赁合同》约定，租赁面积为3500平方米面积。经查，案涉抵押房产的证上建筑面积虽仅有2100平方米，但因之外1400平方米的公共区域面积的租赁物不能独立存在，必须依附于上述2100平方米的六本产权证才能享有对应的占有、使用、收益等权利，结合翁德金实际租用面积亦为3500平方米的情况，张永余享有优先权租金的面积应及于案涉合同的全部租金，不应对租赁物的面积进行区分。 另，翁德金支付给恒昌公司的履约保证金50万元是返还翁德金还是由恒昌公司予以没收及恒昌公司主张解除与翁德金的租赁合同关系等，与本案不属同一法律关系，双方可另行处理。 综上，张永余的诉讼请求有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、翁德金应于本判决生效之日起十五日内支付张永余自2015年2月1日起至2018年11月8日止的拖欠租金共计4122048元； 二、张永余对龙岩市恒昌房地产开发有限公司所有坐落于龙岩市新罗区（宝佳广场）-1层01、02、03、04、05、06号房产（房屋所有权证号201403402、201403403、201403404、201403405、201403406、201403407）享有的优先受偿权效力及于上述租金。 如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费39776元，由翁德金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 廖 晓 红 人民陪审员 杨 爱 瑛 人民陪审员 傅 阿 循 二〇二〇年四月十六日 书 记 员 黄敏（代） 附： 一、主要法律依据 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补助措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国物权法》 第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》 第一条为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。