福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民初1978号 原告（执行案外人）：杨顺妹，女，1955年3月28日出生，汉族，住湖南省洪江市。 委托诉讼代理人：饶桂生（与杨顺妹系夫妻关系），住湖南省洪江市。 被告（申请执行人）：丁思亮，男，1967年12月13日出生，回族，住福建省晋江市。 第三人（被执行人）：怀化市地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市迎丰中路**。 法定代表人：文小猫，该公司执行董事兼总经理。 原告杨顺妹与被告丁思亮、第三人怀化市地产开发有限公司（以下简称“怀化天鹏公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月25日作出（2018）闽05民初921号民事裁定：驳回杨顺妹的起诉。杨顺妹不服提起上诉。福建省高级人民法院于2019年8月9日作出（2019）闽民终1176号民事裁定：撤销原裁定，指令福建省泉州市中级人民法院审理。本院于2019年11月4日重新立案后，依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告杨顺妹的委托诉讼代理人饶桂生到庭参加诉讼。被告丁思亮、第三人怀化天鹏公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨顺妹向本院提出诉讼请求：一、确认坐落在湖南省怀化市属杨顺妹所有；二、判决不得执行上述31号商铺。事实和理由：杨顺妹与怀化天鹏公司于2007年2月8日签订《商品房买卖合同》《商铺租赁经营合同》各1份，约定杨顺妹以335550元向怀化天鹏公司购买湖南省怀化市；杨顺妹付清全部购房款后，怀化天鹏公司向杨顺妹交付房屋，之后杨顺妹委托怀化天鹏公司租赁经营所购商铺并收取租金；怀化天鹏公司应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，双方当事人按合同约定正常履行至2014年酒店歇业。此间，杨顺妹多次询问房产登记备案问题，怀化天鹏公司均以等统一通知为由推托。2015年10月13日，杨顺妹听闻诉争商铺被福建省泉州市中级人民法院查封，遂提出异议。该院于2018年5月14日向杨顺妹送达驳回异议请求的裁定。因杨顺妹与怀化天鹏公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，未登记备案不影响合同效力；杨顺妹在查封前已付清全部款项；诉争商铺交付后，杨顺妹进行占有、收益数年；未办理过户登记并非杨顺妹的原因所致，故法院不得执行诉争商铺。 丁思亮未作答辩。 怀化天鹏公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及本案事实，本院认定如下： 一、怀化天鹏公司系具有房地产开发经营资质的企业，于2006年5月取得诉争商铺所涉怀化华天大酒店商品房预售许可证，编号为预许字（2006）第06号。杨顺妹与怀化天鹏公司于2007年2月8日签订编号ＳＭ-031《商品房买卖合同》1份，约定杨顺妹向怀化天鹏公司购买位于怀化市，用途为商服，房屋价款为335550元，怀化天鹏公司应于2007年12月28日前交付商铺，在商铺交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。怀化天鹏公司开具落款时间为2007年2月8日的怀化华天大酒店商铺款收款收据2张交杨顺妹收执，金额合计335550元。上述《商品房买卖合同》未进行登记备案。同日，杨顺妹与怀化华天经营管理有限责任公司签订《商铺租赁合同》1份，约定杨顺妹购买的一层31号商铺租赁给怀化华天经营管理有限责任公司经营管理，租期10年，以月租金的形式向杨顺妹支付租金，租金自杨顺妹付清全部购房款之日起算。2018年8月20日，怀化市不动产登记中心出具《关于执行（2018）闽05执830号执行裁定书和协助执行通知书的审查建议》1份，称案涉楼盘有243户购房业主于2018年7月5日向该中心提交了购房合同、付款凭证等相关证明材料，证实该部分业主购房的真实性和合法性，该中心特向福建省泉州市中级人民法院告知该情况。2019年2月22日，怀化市房产管理局出具《情况说明》1份，称怀化天鹏公司开发的“华天大酒店”项目于2007年开始预售，该局于2011年5月开通商品房预售买卖合同网上签约备案系统，在此之前无法办理此项业务，且办理此项业务应由开发企业自行上传网上签约数据，但开发企业在办理房产证之前未上传数据；该项目购房户曾多次到该局要求办理房屋登记，但房屋登记根据规定应由双方共同申请，因怀化天鹏公司未共同申请，截至2016年7月22日，该部分购房户未能办理房屋转移登记，之后房屋登记职能从该局转至怀化市不动产登记中心。怀化市鹤城区税务局于2019年3月18日出具《关于怀化市地产开发有限公司欠税的证明》1份，称至证明日止，怀化天鹏公司开发的“华天大酒店”项目欠各类税费及滞纳金共计9997556.48元。 二、丁思亮与怀化天鹏公司等民间借贷纠纷一案，本院依丁思亮的财产保全申请，于2015年8月6日作出（2015）泉民初字第1334号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结怀化天鹏公司等人价值2500万元的财产。2015年8月11日，本院作出协助执行通知书，通知怀化市房地产管理局协助办理查封怀化天鹏公司位于怀化市房产，其中包括本案诉争的一层31号商铺。杨顺妹向本院提出异议申请，本院于2018年5月4日作出（2018）闽05执异92号执行裁定书，裁定驳回杨顺妹的异议请求。杨顺妹不服，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，杨顺妹购买的诉争房产属商铺性质且用于出租收益，故本案可参考适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、杨顺妹与怀化天鹏公司之间的《商品房买卖合同》，签订于诉争商铺被查封前，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。二、该合同签订后，杨顺妹与怀化华天经营管理有限责任公司签订《商铺租赁合同》，将诉争商铺租赁给怀化华天经营管理有限责任公司经营管理，租期10年。根据杨顺妹提供的银行明细，可以证明杨顺妹在诉争商铺被查封前收取租金的事实，据此可认定杨顺妹在本院采取查封措施前已合法占有诉争商铺。三、杨顺妹提供怀化天鹏公司出具的2份收据记载，杨顺妹已全额支付了购房款，虽杨顺妹主张其中1份收据所载63083元系以租金折抵，但该折抵系当事人之间的真实意思表示，未为法律禁止，故可认定杨顺妹已付清全部价款。四、根据案涉《商品房买卖合同》约定及怀化市不动产登记中心、怀化市房产管理局、怀化市鹤城区税务局分别出具的证明材料，可认定诉争商铺未办理过户登记并非杨顺妹的自身原因所致。因此，杨顺妹请求判决不得执行诉争31号商铺，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。杨顺妹在本案中主张的31号商铺至今未登记在其名下，其尚未取得诉争商铺的物权，故对其要求确认诉争商铺为其所有的诉讼请求不予支持。 综上所述，杨顺妹在本案中的诉讼请求，予以部分支持。丁思亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。怀化天鹏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行址在湖南省怀化市； 二、驳回杨顺妹的其他诉讼请求。 本案受理费6333元，由杨顺妹负担6233元，丁思亮负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 本院于2018年5月4日作出的（2018）闽05执异92号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年四月十四日 书记员  陈斯煜 注：本案适用的主要法条 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 4.《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。