广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终58号上诉人（原审被告）：谢文忠,男,1978年8月13日出生,公民身份号码:440************217，汉族,住广东省湛江市赤坎区***************。委托诉讼代理人：许德鸿，广东鸿来律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁媚，广东鸿来律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄李珍,女,1973年1月2日出生,公民身份号码:440************423，汉族,住广东省廉江市环市*****。委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。原审第三人:湛江市创基房地产代理有限公司,住所地:广东省湛江开发区人民大道中**祺祥大厦**。法定代表人:陈世挺,该公司总经理。委托诉讼代理人:陈雄明，男，1990年8月3日出生，公民身份号码：440************431，汉族，该公司工作人员。上诉人谢文忠因与被上诉人黄李珍、原审第三人湛江市创基房地产代理有限公司（以下简称“创基公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院(2019)粤0802民初1462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢文忠及其委托诉讼代理人许德鸿、梁媚，被上诉人黄李珍及其委托诉讼代理人莫奕钦，原审第三人创基公司的委托诉讼代理人陈雄明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢文忠上诉请求：1、判决撤销一审判决；2、依法改判谢文忠支付定金30000元给黄李珍。3、本案全部诉讼费用由黄李珍承担。事实与理由：一审判决从最有利于保护黄李珍的合法权益方面考虑，确认谢文忠向黄李珍支付违约金不符合客观事实，也违背了公平原则。谢文忠因急需资金偿还债务而出售房屋，并在合同签订前向黄李珍及创基公司明确告知了该情况。三方签订《房地产买卖合同》后，因黄李珍未能及时办理贷款手续及支付首期款，且黄李珍办理银行贷款周期长，在签订合同后第三天创基公司告知贷款至少需要11个月，而谢文忠经济紧张，故签订合同当天即和黄李珍商量解除合同，几天后即通过银行转账方式将3万元诚意金返还给黄李珍。谢文忠另行出售的价格是58万元，远低于双方合同约定的价格，并不存在谢文忠另外高价出售牟利的情形。双方还没有履行合同，黄李珍也并没有支付大量房款，而仅仅是支付了3万元诚意金，且谢文忠在几天后即返还了3万元诚意金，在此前提下，并没有造成黄李珍经济方面很大的损失。法院应从公平原则方面考虑，选择黄李珍主张的定金来作出判决。综上，请求二审法院依法改判。黄李珍口头答辩称，谢文忠在合同履行的过程中反悔，故意不履行合同义务，应按合同的约定承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。原审第三人创基公司口头陈述意见称：谢文忠称房屋贷款需要11个月才批下来，不是事实。从以往的交易来看，一般都是3至6个月银行就可以发放贷款。黄李珍向一审法院起诉请求：一、依法解除黄李珍与谢文忠、创基公司于2018年5月8日签订的《房地产买卖合同》。二、谢文忠向黄李珍支付违约金12万元。三、谢文忠返还定金30000元。四、谢文忠承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月8日，黄李珍与谢文忠、创基公司签订了《房地产买卖合同》，约定：一、谢文忠将自有的位于湛江市赤坎区***************出售给黄李珍。二、房屋成交价为600000元。三、黄李珍于签署合同当天交付定金30000元。四、黄李珍、谢文忠在湛江市国土资源局不动产登记中心签交易合同当日黄李珍支付首期房款（含定金在内）350000元,余额250000元由黄李珍向贷款机构申请贷款,待该物业他项权证登记后由贷款机构直接转给谢文忠。五、谢文忠保证享有上述房地产的完整所有权和处分权。若因谢文忠的原因造成2018年12月30日前不能在所属湛江市国土资源局不动产登记中心办理该房屋所有权登记过户手续,即属谢文忠违约,即日起谢文忠返还所收黄李珍的购房款并赔偿给黄李珍成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿经纪方18000元作为违约金,解除本合同。合同签订后,黄李珍于2018年5月8日向谢文忠支付了购房定金30000元。之后，谢文忠不同意再继续履行上述合同，并于2018年5月19日通过银行转账将30000元定金退回到黄李珍的银行账户，黄李珍已收到该30000元定金。现谢文忠主张其已将上述房屋另行出售给他人并已办理房屋产权过户手续。现谢文忠及创基公司均同意解除上述《房地产买卖合同》。关于黄李珍请求谢文忠双倍返还定金及支付违约金的诉讼请求，一审法院向黄李珍释明，其只可主张其中一项违约责任，黄李珍表示由法院依法判决。一审法院认为，黄李珍、谢文忠与创基公司签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，黄李珍已依约向谢文忠支付了购房定金30000元，但之后谢文忠不同意再继续履行涉案合同，并将30000元定金退还给黄李珍，且谢文忠主张其已将涉案房屋另行出售给他人并已办理房屋产权过户手续，以致黄李珍无法实现购买房屋的合同目的。显然，谢文忠的行为已构成违约，应当承担违约责任。因此，黄李珍请求解除涉案合同，符合合同约定和法律规定，且谢文忠及创基公司均同意解除涉案合同，一审法院予以支持。关于黄李珍请求谢文忠双倍返还定金及支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，一审法院向黄李珍释明，其只可主张其中一项违约责任，黄李珍表示由法院依法判决。故此，从最有利于保护黄李珍的合法权益方面考虑，一审法院确定由谢文忠向黄李珍支付违约金。因此，黄李珍请求谢文忠另外再返还30000元定金，一审法院不予支持。关于谢文忠应支付违约金的金额问题，虽合同约定，若谢文忠违约，则谢文忠须赔偿房屋成交价20%的违约金给黄李珍，但该违约金的约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，综合考虑本案的实际情况，一审法院酌定违约金按涉案房屋成交价600000元的15%计算，即谢文忠应向黄李珍支付违约金90000元（600000元×15%）。黄李珍请求谢文忠支付违约金120000元，对于超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除黄李珍与谢文忠、湛江市创基房地产代理有限公司于2018年5月8日签订的《房地产买卖合同》。二、限谢文忠于判决生效之日起十日内支付违约金90000元给黄李珍。三、驳回黄李珍的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元（黄李珍已预交），由黄李珍负担1250元，谢文忠负担2050元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。本案各方当事人对一审法院确认解除黄李珍与谢文忠、创基公司于2018年5月8日签订的《房地产买卖合同》均无异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，上述内容不属于本院二审审理范围。根据谢文忠的上诉理由和黄李珍、创基公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于违约金如何计算的问题。谢文忠上诉对其违约的事实没有异议，但认为只应根据定金罚则向黄李珍支付定金30000元。本案中，双方对一方违约时既约定了违约金，又约定了定金。黄李珍向谢文忠既主张违约金，又主张定金，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，向黄李珍释明，其只可主张适用违约金或者定金条款，在黄李珍未作出选择，表示由法院依法判决的情形下，原审法院根据上述法条的本意，从最有利于保护黄李珍的合法权益方面考虑，适用合同的违约金条款确定谢文忠的违约责任并无不当。谢文忠本应依合同约定按房屋成交价的20%支付违约金给黄李珍，但原审法院调整为按涉案房屋成交价的15%计算，判决谢文忠向黄李珍支付违约金90000元，已对谢文忠有利，鉴于黄李珍未提出上诉，故本院不予调整。因此，谢文忠上诉主张只应根据定金罚则向黄李珍支付定金30000元的依据不足，本院不予支持。综上所述，谢文忠的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人谢文忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年四月七日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。