安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初249号 原告：倪松涛，男，1972年2月2日出生，汉族，户籍地安徽省池州市东至县，现居住地安徽省安庆市大观区。 原告：钱秀红，女，1976年10月8日出生，汉族，户籍地安徽省池州市东至县，现居住地安徽省安庆市大观区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：丁国安，安徽益上律师事务所律师。 被告：安庆左岸投资有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区皖江大道**。统一社会信用代码91340800MA2N13QU6X。 法定代表人：王庆扬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：霍元飞，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告倪松涛、钱秀红与被告安庆左岸投资有限公司（以下简称左岸投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告倪松涛、倪松涛及钱秀红的共同委托诉讼代理人丁国安、被告左岸投资公司的委托诉讼代理人霍元飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪松涛、钱秀红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告渗漏房屋维修费及将房屋坡面内夹层打开施工造成的损失共计124164元；2.判令被告支付给原告违约金，自2019年1月29日至2019年3月30日每日按已支付房价款1831579元的万分之一点五计算，自2019年3月31日起至实际交房之日止每日按已支付房价款1831579元的万分之二计算[截止2020年1月14日违约金暂计为1831579×(0.15‰×61-0.2‰×290)=122990.53元)]；3.判令被告赔偿原告物业费损失3610.80元；4.判令被告承担本案鉴定费45000元、评估费10000元及诉讼费用。事实及理由：2017年6月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《安庆市住宅质量保证书》，约定被告将迎江区独秀大道置地康熙左岸A7幢3单元805室房屋出售给原告，并约定了被告逾期交房应支付的违约金及被告对出售房屋的维修责任。合同签订后，原告依约支付了全部房价款1831579元。但遗憾的是，原告在准备装修过程中发现房屋存在屋顶、墙体、、地面均严重渗漏阳台地面开裂等诸多缺陷，根本无法居住，经司法鉴定确认，房屋屋面构造及层面施工质量不符合设计及规范要求，房屋混凝土层面板存在施工质量问题。原告为了制止渗漏将房屋坡面内夹层进行打开施工，经司法鉴定确认，渗漏房屋维修费及将房屋坡面内夹层打开施工造成的损失共计124164元。原告多次找被告协商无果，房屋现今仍然无法居住。鉴于被告的行为已违反了双方签订的《商品房买卖合同》和《安庆市住宅质量保证书》的约定，给原告造成了巨大的经济损失，为维护自己的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，原告特提起诉讼，请求法院依法判如所请。 左岸投资公司辩称，1.左岸投资公司从未拒绝就原告所购房屋（置地康熙左岸A7幢3单元805室）渗漏问题提供维修，且左岸投资公司曾多次就渗漏维修事宜与原告协商，但原告拒不配合。左岸投资公司至今仍同意为原告房屋提供维修；2.原告主张左岸投资公司赔偿其损失124164元缺乏依据，该费用仅是安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司预估的费用，而非原告实际发生的损失费用。而且左岸投资公司早就房屋渗漏维修出具了维修方案，系原告不配合导致左岸投资公司的维修工作至今未能进行；3.左岸投资公司已按照合同约定向原告交付了房屋且原告予以接收，左岸投资公司不存在逾期交付的情形，原告主张左岸投资公司支付违约金毫无依据。况且，原告房屋拖延至今未进行的维修系原告拒绝配合导致，左岸投资公司不存在任何违约情形；4.原告主张左岸投资公司赔偿其物业费损失毫无依据，其所谓的物业费损失与左岸投资公司毫无关联；5.原告支出的鉴定费、评估费均是其自行委托相关机构进行鉴定的费用，左岸投资公司从未同意其进行鉴定和评估。而且其鉴定内容与本案双方争议事实毫无关联，左岸投资公司从未拒绝维修且制定了维修方案，该部分费用完全可以避免，不应由左岸投资公司承担。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求贵院依法查明本案事实，驳回原告对左岸投资公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对倪松涛及钱秀红身份证复印件、左岸投资公司企业信息打印件、《商品房买卖合同》（含装修标准、附件四）、购房发票2张、《安庆市住宅质量保证书》、《鉴定意见书》、鉴定费发票、《工程质量投诉处理意见书》、《评估报告书》、评估费发票、《质保期内维保工程及设备报修处理单》复印件6张、《业主验楼交接表》、《户内弱电系统交接记录表》、《物品交接记录表》、《装修巡查记录表》5张、《质保期内维保工程及设备报修处理单》7份、《业主维修通知函》、快递单打印件、EMS快递单号查询单截图打印件的真实性，双方当事人均无异议。经审查，上述证据来源合法，与本案基本事实相关联，本院对其“三性”予以认定，至于能否达到各方的证明目的由本院综合认定。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.对原告提交的《入伙收费项目及标准一览表》（加盖安徽信联物业服务有限公司安庆分公司）、2019年01月收费收据（加盖安徽信联物业服务有限公司安庆分公司），被告认为真实性由法院核实，对关联性和证明目的不予认可。经审查本院认为，真实性可予认定，但该物业费系原告与案外人安徽信联物业服务有限公司安庆分公司之间的约定，与被告无关，缺乏关联性，故不予认定； 2.对被告提交的《防水维修技术方案》（加盖上海东方雨虹防水工程有限公司），原告对其“三性”均有异议，认为当时给原告的是复印件没有加盖公章。本院认为，虽然原告收到《防水维修技术方案》，但原告不同意该方案，且被告未提交证据证明其实际履行了维修义务，本院认为该证据达不到被告的证明目的，故不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告倪松涛与钱秀红系夫妻关系。2017年6月2日，倪松涛、钱秀红与左岸投资公司签订《商品房买卖合同》（编号：2017100210144882）一份，主要约定：倪松涛、钱秀红共同购买位于安庆市迎江区房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为205.15ｍ2，总价为1831579元；付款方式为倪松涛、钱秀红应于2017年6月2日前支付首付款381579元，余款1450000元办理贷款手续。其中，第八条约定：“出卖人应当在2019年1月28日前……将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”；第十六条约定：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”；《附件四：补充协议内容》第三条约定：“买受人认为交付的商品房存在的质量瑕疵或重大质量问题时，应以书面形式向出卖人提出，双方产生争执时，以市级以上质量监督部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出卖人根据本合同第十六条规定承担保修责任，在正常合理的保修期间，买受人不得以房屋质量或维修为借口拒绝接受房屋。如买受人因前述原因拒绝接受房屋，则同样视为出卖人已经交房，但出卖人必须在正常合理的期间内履行保修责任，如因出卖人原因故意拖延保修或保修不当的，买受人可按本合同第九条规定追究出卖人的违约责任。如确系重大质量问题且不具备入住条件，买受人要求退房的，出卖人须在买受人提出退房要求后30天内将买受人已付房款退还给买受人，并向买受人支付总房款5%的违约金。”合同签订后，倪松涛、钱秀红支付购房款1831847元，左岸公司分别于2019年1月24日、2019年1月27日向倪松涛、钱秀红开具购房发票。2019年1月27日，安徽信联物业服务有限公司与倪松涛、钱秀红办理交房手续。 2019年2月12日，倪松涛、钱秀红准备装修时发现房屋渗漏。2019年2月14日至2月28日期间，倪松涛、钱秀红就涉案房屋渗漏问题先后六次向安徽信联物业服务有限公司报修，该公司进行了相应维修，但《质保期内维保工程及设备报修处理单》上“业主复验确认”处未有倪松涛、钱秀红的签字确认。2019年4月11日，倪松涛、钱秀红就涉案房屋“餐厅顶部渗漏、天沟积水、九层渗漏”问题再次向安徽信联物业服务有限公司报修。左岸投资公司于2019年6月18日向倪松涛发出《业主维修通知函》,载明：“关于您所购买的安庆置地康熙左岸A7-805室于2019年4月11日报修餐厅顶部渗漏，天沟积水，顶复夹层渗漏的问题，我公司立即于2019年4月22日安排人员及原施工单位工作人员上门查看，并现场告知您维修方案，您未同意维修。后期多次沟通，您以影响装修为由，仍不配合维修。为了维护相邻业主的权利及履行我公司的维修义务，我公司定于2019年6月22日上门维修，届时请您配合开门维修，以便于您及时装修入住。因您拒不配合维修的行为对贵方或相邻业主造成的一切不利后果均由您承担法律责任。”倪松涛、钱秀红方于2019年6月20日签收该通知函。 2019年6月18日，安庆市建设工程质量监督站就涉案房屋“屋面渗漏，怀疑未按图纸施工”的投诉出具《工程质量投诉处理意见书》，调查及鉴定情况为：1.渗漏情况属实，属于工程质量缺陷，是施工单位施工不当造成；2.屋面构造依据设计变更施工。处理意见为：我站已责成建设方立即进行维修，施工单位已出具具体维修方案，请您积极予以配合。若您有赔偿或其他诉求，依据《安徽省建设工程质量投诉处理办法》第十六条第二款规定，与建设单位通过协商或者法律途径解决。 此后，倪松涛、钱秀红就涉案房屋渗漏问题起诉至本院，因涉及鉴定问题倪松涛、钱秀红申请撤诉，本院裁定予以准许。经倪松涛、钱秀红申请诉前鉴定，本院委托上海同测质量检测技术有限公司对涉案房屋屋面质量进行鉴定，如有质量问题，一并出具修复方案。该公司于2019年11月5日出具《鉴定意见书》，鉴定意见如下：1.涉案房屋屋面构造及屋面施工质量不符合设计及规范要求；2.涉案房屋混凝土屋面板存在施工质量问题，不符合设计要求。建议修复方案如下：                            修复项目                       屋面构造及施工质量问题                       屋面板施工质量问题                               面积                       219.40 m2                       171.43 m2                                                                                           建议修复方案                       1.移除屋面瓦片，移除屋面保温板，拆除屋面挂瓦条、顺水条；             2.清除屋面防水垫层并清理基层，清除檐沟内防水层至结构层；             3.重新制作屋面各构造层。构造做法参照意见书正文中图三：被告方提交图纸中屋面做法要求（设计变更前、有竣工章）；             4.屋面泛水、屋脊、山墙封檐、管道出屋面等细部做法参照《坡屋面建筑构造（一）》（图集号：09J2020-1）第K10页、第K16-K18页。                       1.清理板底，对外露钢筋进行除锈处理、钢筋表面清理干净；             2.喷涂阻锈剂，喷涂遍数及时间间隔应按产品说明书确定；             3.用压力水冲洗表面残留物，板底5mm厚环氧类聚合物砂浆填补和找平处理；             4.涂刷结构粘结剂，粘结碳纤维，板底粘结碳纤维构造见附图一，所用优质胶和碳纤维应满足后续使用年限。5.6mm厚聚合物水泥砂浆抹面。                               备注                       1.修复材料及修复工程质量应符合相关规范要求；             2.修复工程结束后需将建筑垃圾清运至物业指定位置。                为此，倪松涛、钱秀红支付鉴定费45000元。 经倪松涛、钱秀红另行申请，本院委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋维修费用及为防止渗漏将房屋坡面内夹层进行打开施工造成的损失评估。该公司于2020年1月3日出具《评估报告书》，在评估基准日（2019年12月18日）的评估结果如下：总价值为124164元。为此，倪松涛、钱秀红支付评估费10000元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。两原告在合同签订后向被告履行了付款义务，被告亦按约向两原告交付了房屋。根据安庆市建设工程质量监督站出具的《工程质量投诉处理意见书》和上海同测质量检测技术有限公司出具的《鉴定意见书》，应当认定涉案房屋存在质量问题。据此，原告有权依约要求被告履行维修义务。虽然被告方在两原告报修后多次进行维修，但是并未从根本上解决涉案房屋渗漏的质量问题，构成违约，两原告有权自行或者委托他人维修并要求被告承担相应的修复费用及违约金。依据《鉴定意见书》和《评估报告书》结论，被告应支付两原告维修费用及为防止渗漏将房屋坡面内夹层进行打开施工造成的损失合计124164元。依据约定，两原告有权按照逾期交房的违约责任要求被告支付违约金。但是，违约金的起算点应为涉案房屋质量问题出现后被告履行维修的合理期限届满的次日，两原告与被告磋商的最后一次维修时间为2019年6月22日，故本院认定被告履行维修的合理期限届满次日为2019年6月23日。至此，被告履行维修义务超60日，故违约金按合同约定的日万分之二计算。原告诉求违约金计算截止日至实际交房之日无法确定，故截止日至损失赔偿额付清之日为妥。计算基数应为实际购房款1831847元，而两原告主张按合同约定价款1831579元计算，视为其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。因物业费是基于两原告与案外人之间的约定产生的费用，并非涉案房屋质量问题导致的实际损失，故对两原告要求被告赔偿其物业费损失3610.80元的诉求，本院不予支持。鉴定费、评估费属于诉讼参与人辅助诉讼的费用，故应纳入诉讼费用的范畴进行处理，由败诉方承担。被告的辩解意见与本案查明的事实不符，且未提供充足证据支持自己的抗辩主张，对其辩解不予采纳，应承担相应法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告安庆左岸投资有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告倪松涛、钱秀红房屋维修费用及为防止渗漏将房屋坡面内夹层进行打开施工造成的损失合计124164元，并支付相应违约金（自2019年6月23日起，以1831579元为基数，按日万分之二计算至付清之日止）； 二、驳回原告倪松涛、钱秀红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5886元，减半收取计2943元，鉴定费45000元、评估费10000元，合计57943元（原告已预交），由原告倪松涛、钱秀红共同负担743元，被告安庆左岸投资有限公司负担57200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  王业长 二〇二〇年四月十三日 书记员  江 庆 附本判决适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。