广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终398号上诉人（原审被告）：阳江市中福置业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区富康路**。法定代表人：何洪笋，该公司总经理。委托诉讼代理人：程思卓，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邹建福，男，1969年11月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：姚赛君，女，1972年12月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江市中福置业有限公司（以下简称中福公司）因与被上诉人邹建福、姚赛君商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中福公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判中福公司按每日万分之一的标准支付违约金，共计236368元。二、本案诉讼费由双方按比例承担。上诉理由：一审判决认定的违约金标准过高，惩罚过重，请法院酌情减少。中福公司逾期交房非中福公司的主观过错造成，而是第三方恶意起诉所致。2016年12月，中福·尚林苑的施工单位深圳市蛇口建筑安装工程有限公司诉前查封了中福公司15套别墅以及38套商品房，总价6000万元，主张中福公司欠付其工程款7000多万元。江城区人民法院于2018年10月作出一审判决，驳回该公司的全部诉讼请求。该公司上诉至阳江市中级人民法院。2019年8月，阳江市中级人民法院作出二审判决，维持原判[案号（2018）粤17民终1557号]。该案件经过二审，历时两年八个月，证明中福公司不拖欠施工方工程款，施工方实属恶意诉讼。虽然该案判决结果有利于中福公司，但中福公司却因该案不能办理工程竣工验收，不能交付房屋，产生了高达几千万元的违约金、税费和诉讼成本，中福公司因此面临破产的境地。中福公司确实存在逾期交房，但472736元的违约金超出了社会常识和交易习惯，标准过高，惩罚过重。事实上，对于包括邹建福、姚赛君在内的全部业主，中福公司始终不逃避责任，一直积极妥善地解决业主反映的问题，采取了包括退还办证费、起诉施工方配合办理竣工验收[案号：（2019）粤1702民初11号]、免除物业费等措施。中福公司与邹建福、姚赛君不是对立关系，而是同舟共济的关系，只有中福公司继续存活下去，邹建福、姚赛君面临的交房、办证等问题才能解决。如此高额的违约金，超出了中福公司的支付能力。如果中福公司破产，损害的将是全体业主的利益，因小失大，得不偿失。综上所述，中福公司请求二审法院从大局出发，维护全体业主的利益，将中福公司的违约金标准调整至每日万分之一，即236368元。邹建福、姚赛君答辩称：中福公司的上诉理由不成立。双方在《商品房买卖合同》第9条中约定了中福公司逾期交房应以已付房款按日利率万分之五向邹建福、姚赛君支付违约金，一审法院已调整为按日利率万分之二计算，减轻了中福公司的违约责任。并且在中福公司和其他业主之间的诉讼案件中，一、二审法院都按日利率万分之二计算违约金。因此，中福公司主张按日利率万分之一计算违约金没有事实依据，请二审法院驳回中福公司的上诉请求，维持原判。邹建福、姚赛君向一审法院起诉请求：一、判令中福公司返还办证税费54170元及利息（利息从2015年5月16日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给邹建福、姚赛君；二、依法判令中福公司支付逾期交房违约金（违约金按日已付房款的0.02%支付至商品房交付时止，暂自2016年3月31日起计至2019年10月31日止为460776元）；三、依法判令中福公司支付逾期办理不动产权证违约金（违约金按月已付房款的0.01%支付至商品房完成办证时止，暂自2016年6月31日起计至2019年10月31日止为7040元）；四、本案诉讼费由中福公司承担。一审法院认定事实：2015年5月12日，邹建福、姚赛君（买受人）与中福公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2xxx），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区xxx号商品房一套；该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2xxx号；该商品房建筑面积共270.42平方米，其中套内建筑面积270.42平方米，公共分摊建筑面积0平方米；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米6508.39元，总金额为1760000元；签订合同时，买受人已支付首期款710000元，余款1050000元向银行按揭贷款支付。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年3月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款价每月万分之一的标准向买受人支付逾办证的违约金，本合同继续履行。邹建福、姚赛君和中福公司均在合同上签名盖章予以确认。2015年5月15日，邹建福、姚赛君支付了涉案商品房的办证费123200元给中福公司，后中福公司分三次返还了69030元给邹建福、姚赛君。合同签订后，邹建福、姚赛君按约定付清了全部购房款1760000元给中福公司；中福公司于2016年4月23日出具了购房款1760000元的发票给邹建福、姚赛君。在庭审中，双方当事人确认涉案商品房未竣工验收，亦未交付使用。中福公司为证明其已代邹建福、姚赛君支付了住宅专项维修资金19470元，提交一份《住宅专项维修资金专用收据》为证，邹建福、姚赛君对此予以确认。2019年12月12日，邹建福、姚赛君向一审法院申请财产保全，请求查封中福公司所有的坐落于阳江市江城区xxx号房产（不动产单元号：4xxx）。担保人中国太平洋财产保险股份有限公司阳江中心支公司以保函的方式为邹建福、姚赛君提供了担保（担保金额人民币521986元）。一审法院于2019年12月12日作出（2019）粤1702民初7705号民事裁定，查封了上述房产，查封期限三年。一审法院认为，邹建福、姚赛君与中福公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于逾期交房违约金。根据邹建福、姚赛君与中福公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，出卖人应在2016年3月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过60日且买受人要求继续履行合同的，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之5的违约金。至本案庭审辩论终结之日止，涉案商品房未竣工验收，亦未交付使用，中福公司已构成违约，现邹建福、姚赛君选择继续履行合同，要求中福公司支付逾期交房违约金，合法合理，一审法院予以支持。至于中福公司辩称其早已通知邹建福、姚赛君收楼而邹建福、姚赛君一直没有来收楼，根据合同第十一条约定，商品房未达到交付使用条件的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。故本案的逾期交房违约金应从2016年4月1日起计至本案庭审辩论终结之日2019年12月4日止（共1343天），对此后的逾期交房违约金，邹建福、姚赛君可另行主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。由于邹建福、姚赛君没有证据证明因中福公司逾期交房所造成的损失，双方约定逾期交房违约金按已付房价款日万分之五计算明显过高，现邹建福、姚赛君请求按照已付房价款日万分之二计算，一审法院予以支持。故中福公司应支付逾期交房违约金472736元（1760000元×0.0002/天×1343天）给邹建福、姚赛君。关于办证税费及利息。由于涉案商品房未能如期交付使用，中福公司存在逾期交房的违约行为，现邹建福、姚赛君请求中福公司返还已收取的办证税费并支付利息，理据充分，一审法院予以支持。邹建福、姚赛君于2015年5月15日支付了涉案商品房的办证费123200元给中福公司，后中福公司分三次返还了69030元给邹建福、姚赛君；中福公司主张其已代邹建福、姚赛君支付了维修资金19470元，邹建福、姚赛君对此予以确认，故中福公司应将剩余的办证税费返还给邹建福、姚赛君。本案扣减中福公司已返还的办证费用和已支付的必要合理费用，中福公司应返还剩余办证税费34700元（123200元-69030元－19470元）给邹建福、姚赛君。至于该款的利息问题，虽然邹建福、姚赛君是自愿交付该款项给中福公司，但根据公平原则和诚实信用原则，中福公司逾期办证后占用邹建福、姚赛君的办证税费期间，中福公司应计付相应利息给邹建福、姚赛君。根据邹建福、姚赛君与中福公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内（2016年4月1日至6月29日）履行合同约定的办证义务，故中福公司应以34700元为基数计算利息支付给邹建福、姚赛君，利息从2016年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于逾期办证违约金。根据邹建福、姚赛君与中福公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于涉案商品房尚未交付使用，产权登记的期限尚未实际发生，现邹建福、姚赛君请求中福公司支付逾期办证违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。邹建福、姚赛君可在涉案商品房交付使用后，如中福公司未能按照约定的时间办理产权登记，可另行提起诉讼。综上所述，邹建福、姚赛君请求中福公司支付逾期交房违约金、返还办证税费及利息理由成立，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准；邹建福、姚赛君请求中福公司支付逾期办证违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，作出判决：一、限中福公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金472736元给邹建福、姚赛君；二、限中福公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费34700元及利息（从2016年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给邹建福、姚赛君；三、驳回邹建福、姚赛君的其他诉讼请求。一审案件受理费4509元，由邹建福、姚赛君负担109元，中福公司负担4400元。案件保全费3129元，由中福公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方对中福公司已构成逾期交房，应承担违约责任没有异议，争议的焦点是一审法院按日利率万分之二的标准计算逾期交房违约金是否合理。本案中，双方在《商品房买卖合同》第九条中约定,出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，即双方约定违约金的利率标准是日利率万分之五。本案逾期交房是由中福公司单方原因造成，且一审已将违约金标准调整到日利率万分之二，下调幅度达到60%，已衡平双方的利益，较为公平合理，本院对此予以维持。中福公司主张将违约金标准调整为日利率万分之一没有法律依据，本院不予支持。综上所述，中福公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4845元，由阳江市中福置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年四月十三日法官助理  李凤霞书 记 员  许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。