山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0211民初12938号 原告：青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会，住所地黄岛区。 法定代表人：薛峰，村主任。 委托诉讼代理人：王飞飞，山东雅圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫超，山东雅圣律师事务所律师。 被告：青岛金泰达工贸有限公司，住所地黄岛区。 法定代表人：赵丽娜，执行董事。 委托诉讼代理人：李艳龙，山东居高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹逸飞，山东居高律师事务所律师。 原告青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会（下简称两河村委会）与被告青岛金泰达工贸有限公司（下简称金泰达公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告两河村委会委托诉讼代理人王飞飞、宫超、被告金泰达公司法定代表人赵丽娜、委托诉讼代理人尹逸飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两河村委会向本院提出诉讼请求：1、判令原被告租赁关系自2018年6月28日归属无效；2、判令被告返还土地、腾空并拆除地上建筑物；3、判令被告支付自2018年6月28日至实际返还土地之日的土地占用费(待评估后进行追加)。庭审过程中原告增加诉讼请求：1、要求被告支付原告自2018年6月28日至2019年12月11日的土地占用费193287元；2、要求被告支付自2019年12月12日至2020年12月11日期间按0.186元/日/平方米计算实际占用期间的土地占用费；3、评估费用8000元由被告承担。 事实和理由：原告名称由“胶南市灵海街道办事处两河村民委员会”变更而来，韩瑞龙生前系被告的发起人。1998年6月28日，原告与韩瑞龙签订《土地租赁协议》，协议约定原告将本村位于东岳中路与两河路交汇口西南角2.93亩土地出租给韩瑞龙使用，租赁期限为50年，即1998年6月28日至2048年6月28日止，租金为每年3516元。协议签订后，原告将土地交付给韩瑞龙使用，韩瑞龙在上述租赁土地上建设房屋并注册成立被告公司，后被告及其法定代表人缴纳租金至2018年6月。 2018年因青岛西客站项目需要拓宽、改造东岳中路，涉案土地上房屋在清场范围，原被告多次就搬迁事宜协商，且被告也自行委托评估机构对地上附着物等搬迁损失予以评估，但因补偿项目双方无法达成一致意见。原告认为双方租赁协议约定的租赁期限明显超过了合同法规定的最长20年时间，自2018年6月28日，超过的租赁期限应当无效，被告应当返还土地，同时拆除地上附着物。现被告拒不返还土地侵犯了原告的合法权益，也损害了社会公共利益，特诉至法院。 青岛金泰达工贸有限公司辩称，一、被告主体不适格；土地租赁协议签订主体为胶南市灵海街道办事处两河村委会(现为“青岛市黄岛区临港区两河村民委员会”)与韩瑞龙，与青岛金泰达工贸有限公司无关，被告主体不适格。二、双方签订的《土地租赁协议》有效。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反合同成立时的法律等规定，应为有效；韩瑞龙于1998年6月28日与原告签订合同书，双方约定将涉案土地承包给韩瑞龙使用，承包期限自1998年6月28日至2048年6月28日，合同签订后韩瑞龙根据合同约定按时交纳土地承包费用，并依法取得了土地使用权。双方所签订的合同书第五条违约责任中明确约定：本合同一经签订，甲乙双方应认真履行，任何一方不得单方终止合同，原告无故单方终止合同的，明显违反上述合同约定。 上述土地租赁协议签订于合同法实施之前，《合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限并未作禁止性规定或限制性规定的，当事人可以对租期进行自由约定。根据“法无禁止即可为”的私法自治原则，双方当事人签订的租期虽然超过了20年，但当事人形成合意之时，并不违反当时的法律、行政法规的规定。其次，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第一条、第三条的规定，租赁合同成就时属于法律没有关于租期时限的效力性限定；《合同法》第二百一十四条第一款关于租期“超过二十年的，超过部分无效”的规定，属于合同无效性规定，比合同成立当时的法律没有效力性的规定更加严格，不符合适用《合同法》的前提条件。双方当事人约定期限五十年是符合当时国务院办公厅文件规定的精神。再次，以《合同法》实施前租期自由约定来认定，超过20年的租赁期限合法有效，才符合《合同法》的立法目的。《合同法》的立法目的之一就是保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序。因此，将双方当事人真实的意思表示认定为合法有效是有利于维护社会经济秩序的。双方当事人签订于《合同法》实施前的租赁合同，只要是当事人的真实意思表示，且不违反合同成立时的法律、行政法规的禁止性规定，就应认定整个合同有效，不存在超过二十年无效的问题。另本案属于集体土地承包合同，并非一般民商事合同，集体土地承包期限并不受其约束，2017年中共中央也发布通知稳定农村土地承包经营权，保障中国农村土地承包关系长久不变，延长承包期限，因此双方所签订合同书无论从法律还是从政策上均不违反规定，双方签订合同合法有效。三，双方所签订合同书中虽有如遇国家征收等相关规定，但并非原告所述情形。首先，双方所签订合同书第六条约定：在合同期内，如遇国家征用或占用，双方应自觉服从国家建设需要，国家予以补偿的，地上建筑物及附属物补偿归被告，土地补偿归原告。但经被告查询涉案土地并非合法的土地征收；《中华人民共和国土地管理法》明确规定了国家征收集体土地理应办理相应的农用地转用手续，并给予合法合理之补偿后才可实施征收行为。现涉案地块并没有合法的农用地转用手续，也未给予被告任何补偿。其次，国家征收行为根据《中华人民共和国土地管理法》之规定理应由市县级人民政府实施，原告作为村民委员会无权实施征收行为，其在起诉状中表示要求被告尽快腾空土地拆除房屋与其签订搬迁协议明显属于违法行为，原告根本无权实施征收行为，更无权要求原告腾空土地拆除房屋，更加无权与被告签订搬迁协议。综上所述，双方签订的租赁协议合法有效，任何一方不得单方终止合同，否则理应承担违约责任。原告起诉被告于法无据，理应驳回其起诉。原告作为民营企业支持国家建设行为，但也仅支持合法建设行为，国家征收也理应给予被征收人合法合理之补偿。望贵院依法查明事实后驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1998年6月28日，两河村委会（原名胶南市灵海街道办事处两河村委会）与韩瑞龙（韩瑞龙生前与赵被告法定代表人赵丽娜系夫妻关系）签订合同书，约定两河村委会将本村2.93亩建设用地（四至为：南至两河地，北至绿化地，东至两河地，西至夏宝金，长50.23米、宽38.96米，共1956平方米；现位于黄岛区东岳中路与两河路交汇口西南角）有偿提供给韩瑞龙使用，期限50年，即1998年6月28日至2048年6月28日止，租金为每年共计3516元，当年租金于合同签订之日起三日交清，以后年度租金于下一年度每年6月28日前一次交清；地上建筑物及附属物由韩瑞龙自行投资建设使用，同时约定了合同期内如遇国家征用和占用，双方自觉服从，地上建筑物及附着物补偿归韩瑞龙。 协议签订后，两河村委会将土地交付给韩瑞龙使用。1999年韩瑞龙在土地上建设了两河汽车配件门市部（即本案诉争的房屋）。 2001年8月8日，青岛金泰达工贸有限公司成立，股东为韩瑞龙和赵丽娜，法定代表人为韩瑞龙。公司成立所使用的土地为本案诉争土地，其中办公用房面积30平方米，营业用房面积189平方米。韩瑞龙在向工商部门提交的公司住所勘查记录表中记载房屋产权归属青岛金泰达工贸有限公司。 2001年12月9日，经原告申请，涉案土地办理集体土地使用证，土地所有者和使用者为原告，土地用途为商业用地。 2005年韩瑞龙去世，2006年8月11日青岛金泰达工贸有限公司法定代表人变更为赵丽娜，股东变更为赵丽娜和韩福真（韩瑞龙与赵丽娜之子），继续履行上述租赁协议至今。 本案的土地租赁费交纳至2018年6月27日。被告提供的租赁费收据显示，大部分的租赁费交款单位为金泰达公司，少部分交款单位为赵丽娜。 另，涉案土地已于1996年12月18日办理建设用地规划许可证，用地单位两河村委会，用地项目名称：新建两河汽车配件门市部。 2018年12月14日，原告向赵丽娜和韩福真发送解除租赁通知书一份，内容为本案所涉土地租赁合同履行过程中韩瑞龙去世后，你方作为韩瑞龙生前共同居住家属继续履行该协议至今，因租赁合同超过20年部分无效，故自2018年6月28日起租赁期限为不定期，现因政府修路需要占用上述租赁的两河村土地，故向你发送解除通知书，租赁关系自本通知书送达之日起解除；你方在收到通知书之日起5日内返还租赁土地、腾空拆除你方在土地上建造的房屋、与村委会签订相关搬迁协议、领取评估值…。赵丽娜于2018年12月19日收到该通知。 另外，原告曾于2019年1月2日起诉赵丽娜要求其返还土地、腾空拆除地上建筑物并支付自2018年12月25日起至返还土地之日（按每天10元计算）的土地占用费，后于同年7月8日撤诉。 经原告申请，本院委托青岛衡元德房地产评估有限公司对2018年6月28日至2019年12月11日（实际评估之日）期间涉案2.93亩土地的占用费进行评估，2019年12月18日该公司出具评估报告，结论为该期间的土地占用费为193287元，单价0.186元/日/平方米。原告支出评估费8000元。 本案当事人争议的焦点为：1、青岛金泰达工贸有限公司主体是否适格2、本案土地租赁合同的效力问题；3、原告要求被告返还土地、拆除地上建筑物并支付土地占用费的诉讼请求应否支持。 本院认为，1、青岛金泰达工贸有限公司主体是否适格问题，最高人民法院第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。本案中韩瑞龙作为公司发起人在被告公司成立前以自己的名义与原告签订土地租赁合同，公司成立后韩瑞龙任公司的法定代表人，公司成立所使用的土地为本案诉争土地，其中办公用房面积30平方米，营业用房面积189平方米，韩瑞龙向工商部门提交的公司住所勘查表中记载房屋产权归属青岛金泰达工贸有限公司，韩瑞龙去世后公司法定代表人变更为赵丽娜，继续履行上述租赁协议至今，应认定被告公司已经实际享有合同权利、履行合同义务，现原告又选择被告公司承担责任，表明原告已同意公司发起人韩瑞龙将合同权利义务转让给被告公司，故被告公司主体适格，被告的辩解意见理由不当，不予采纳。 2、关于本案所涉土地租赁合同的效力问题，本院认为，韩瑞龙与两河村委会签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，但本案所涉土地租赁合同签订于《中华人民共和国合同法》实施以前，当时的法律没有对租赁期限做出规定，本案所涉土地的租赁期限可以适用《中华人民共和国合同法》的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故双方签订的合同为部分有效合同。本案所涉土地租赁合同约定的自1998年6月28日至2018年6月27日期间的租赁期限有效，自2018年6月28日至2048年6月28日期间的租赁期限无效。除2018年6月28日至2048年6月28日期间的租赁期限无效外，其他内容均合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。被告关于合同有效的辩解意见无法律依据，不予采纳。 3、关于原告要求被告返还土地、拆除地上建筑物并支付土地占用费问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…。故本案中被告自2018年6月28日合同无效之日起应将涉案土地返还给原告，但原告在本案起诉之前仅向赵丽娜与韩福真个人主张过权利，未要求被告返还土地等，故在本案起诉状向被告送达之前原被告之间形成无固定期限的租赁关系，该期间的土地租赁费应按原合同约定履行；本案起诉状等应诉材料于2019年8月8日送达被告之日应认定双方无固定期限的租赁关系解除，被告应将土地返还原告并自该日起至2019年12月11日按评估报告的结论0.186元/日/平方米由被告支付占用费，即2018年6月28日至2019年8月7日之间的租赁费为3911元（3516元/年÷365天×406天），2019年8月8日至2019年12月11日期间的占用费为45841元（0.186元/日/平方米×126天×1956平方米），以上合计49752元，原告主张超出上述部分的请求本院不予支持。原告主张因本案评估报告的有效期至2020年12月11日、故要求被告自2019年12月12日至2020年12月11日按0.186元/日/平方米支付占用费，依据不足，对该请求不予支持，原告可另行主张权利。评估费8000元，由被告承担2059元，原告承担5941元。 对于原告要求被告腾空并拆除地上建筑物的请求，因建筑物的拆除不属于民事案件的处理范围，本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，最高人民法院第一条，最高人民法院第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原胶南市灵海街道办事处两河村民委员会与韩瑞龙于 1998年6月28日签订的合同书自2018年6月28日始无效； 二、青岛金泰达工贸有限公司于本判决生效之日起90日内将位于黄岛区东岳中路与两河路交汇口西南角2.93亩讼争土地（原合同四至：南至两河地，北至绿化地，东至两河地，西至夏宝金，长50.23米、宽38.96米，共1956平方米）返还给青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会。 三、青岛金泰达工贸有限公司支付青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会2018年6月28日至2019年12月11日期间的土地占用费49752元； 四、青岛金泰达工贸有限公司支付青岛市黄岛区灵山卫街道办事处两河村民委员会评估费2059元； 以上三、四项均于本判决生效后十日内履行完毕。 五、驳回青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4266元，由被告青岛金泰达工贸有限公司承担1144元、原告青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会负担3122元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  张照坡 人民陪审员  丁晓霞 人民陪审员  戴 蓉 二〇二〇年四月二日 书 记 员  孟 军