广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1161号上诉人（原审被告）：佛山宇能创富投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：任广能。委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘佩，女，汉族，1989年2月16日出生，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：王带，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沣桂，广东天穗律师事务所实习律师。上诉人佛山宇能创富投资有限公司（以下简称宇能创富公司）因与被上诉人刘佩租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初5821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。宇能创富公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘佩的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘佩承担。事实与理由：第一，涉案《物业使用权转让合同》不是租赁合同，一审判决对涉案转让行为的法律关系定性错误。具体是：1.本案的物业使用权转让本质上与土地使用权的转让具有相同性质，即在转让的年限范围内享有完全的支配权和用益权，这是租赁权不具有的；2.本案的物业使用权人无需经过物业使用权出让方同意即可对标的物进行改善或增设他物，而租赁权则有所限制；3.本案物业使用权受让人可对标的物设定抵押等，而在租赁关系中承租人无此权利；4.本案是使用权转让，全部价款系一次性支付。而在租赁合同关系中，租金的支付一般为每月或每年支付并需交付按金；5.本案物业使用权转让期限不受20年期限的限制，租赁合同则有合同法明确规定不得超出20年期限。第二，根据涉案《物业使用权转让合同》第四条第2点约定、第八条第2点约定以及第十一条第3点约定可知，刘佩至今拖延支付物业使用权转让金的余款16万元，违约在先，其无权主张解除合同。一审判决认定刘佩支付的首期款即全部价款，没有事实和法律依据。第三，在宇能创富公司与刘佩于2017年10月22日签订《物业使用权转让合同》时，涉案5万元的性质已由定金转为物业使用权转让款，在该转让合同中并无关于定金的约定，一审判决对该5万元仍适用定金罚则，处理不当。第四，宇能创富公司延期交楼存在自身难以克服的客观因素，大部分业主对此予以理解。同时，在政府和各方面的大力配合下，项目已于2019年10月封顶，现正进行内装修。因此，宇能创富公司客观上不存在不能交付标的物、妨碍刘佩合同目的无法实现的“根本性违约”。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回刘佩的诉讼请求。二审期间，宇能创富公司补充上诉理由称，根据涉案《物业使用权转让合同》约定，涉案物业的交付时间为刘佩付清款项时，刘佩至今未支付全部使用权转让款，故其请求交付物业的时间至今尚未成就。刘佩答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘佩向一审法院起诉请求：1.解除刘佩、宇能创富公司签署的《物业使用权转让合同》；2.宇能创富公司向刘佩双倍返还定金10万元及首期款208000元；3.宇能创富公司向刘佩支付利息（以2万元为基数从2017年10月7日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算至2019年2月26日为1319.6元；以3万元为基数从2017年10月8日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算至2019年2月26日为1975.5元；以208000元为基数从2017年10月22日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算至2019年2月26日为13317.7元）；4.宇能创富公司承担刘佩律师费1万元；5.宇能创富公司承担本案诉讼费等费用。一审法院查明事实：2017年10月7日，刘佩与宇能创富公司签订《某广场（B区）物业使用权转让确认书》，约定刘佩受让宇能创富公司投资建设的位于佛山市南海区某镇某大道南X号某广场B区项目X区X栋X层X室的物业使用权等。刘佩向宇能创富公司支付了定金5万元。2017年10月22日，刘佩（乙方）与宇能创富公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将某广场B区项目自编号B区X栋X层X号产业用房的使用权转让给乙方，建筑面积37.9平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2037年10月21日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为418000元，乙方须在2017年10月22日前支付首期款258000元（含认购定金），余款16万元向银行贷款支付；甲方应在2019年6月1日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照约定期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。同日，刘佩向宇能创富公司支付了208000元。某广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至一审庭审结束时尚未竣工验收。另查明，刘佩聘请律师提起本案诉讼，支出律师费1万元。本案起诉状等应诉材料于2019年4月4日送达至宇能创富公司。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在某广场B区已取得建设工程规划许可证，但《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限从2017年10月22日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12797天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权转让合同》约定的物业使用权总转让款418000元应视为对整个实际租赁期限的对价，现一审法院认定上述合同超出二十年的约定无效，故刘佩无需向宇能创富公司支付超出二十年期限的物业使用权转让款。二十年期限的物业使用权转让款为238609.83元（418000元÷12797天×20年天数7305天=238609.83元），刘佩已支付258000元，刘佩多支付的款项宇能创富公司应予以退还。刘佩已足额支付二十年期限的物业使用权转让款，宇能创富公司未能依约交付涉案物业且逾期已超过了90天，根据双方合同的约定，刘佩有权自2019年8月31日起提出解除上述合同。刘佩主张解除合同的起诉状已于2019年4月4日送达至宇能创富公司，综合以上情况，一审法院认定上述合同关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年8月31日解除。上述合同解除后，宇能创富公司应返还二十年期限的物业使用权转让款予刘佩。综上，宇能创富公司应返还其所收取的全部物业使用权转让款予刘佩，故对刘佩主张宇能创富公司返还定金5万元、转让款208000元的请求，一审法院予以支持。宇能创富公司违约导致双方合同解除，故对刘佩主张双倍返还定金的请求，一审法院予以支持。关于刘佩的利息主张，上述合同于2019年8月31日解除，故一审法院酌定宇能创富公司支付以258000元为本金自2019年8月31日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予刘佩，对刘佩超出部分主张，一审法院不予支持。刘佩主张律师费1万元符合双方的约定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认刘佩与宇能创富公司于2017年10月22日签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年8月31日解除；二、宇能创富公司应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共10万元予刘佩；三、宇能创富公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还转让款208000元予刘佩；四、宇能创富公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以258000元为本金从2019年8月31日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予刘佩；五、宇能创富公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费1万元予刘佩；六、驳回刘佩的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计4344.78元，由刘佩负担484.78元，宇能创富公司负担3860元。二审中，宇能创富公司围绕其上诉请求向本院提交了某广场B区临时现场平面布置图、红线范围图、现场沙盘照片、施工现场照片，拟证明因当时佛山某道路围蔽施工，对涉案工程的工期造成了影响；刘佩未提交新证据。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，宇能创富公司提交的证据无法证明其所主张的事实，本院对此不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：《物业使用权转让合同》的性质及效力；涉案《物业使用权转让合同》是否应该解除及解除后的责任。关于争议焦点一。宇能创富公司上诉主张，涉案《物业使用权转让合同》不是租赁合同，一审判决认定该合同约定的转让期限部分无效不当。经查，宇能创富公司向刘佩转让涉案物业的使用权，其目的为使刘佩在约定期限内有价使用涉案物业，并不发生物业所有权变更的效力，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，且租赁合同的租金支付方式系双方约定，并未限定分期交纳，因此涉案《物业使用权转让合同》名为使用权转让，实质上为租赁合同。二者签订的《物业使用权转让合同》约定物业使用权的转让期限从2017年10月22日至2052年11月3日，已违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，故双方约定的租赁期限中超出二十年的部分无效，一审判决对合同性质及效力的认定无误，宇能创富公司的该上诉理由与事实不符且于法律无据，本院不予支持。关于争议焦点二。宇能创富公司上诉主张，刘佩未按合同约定支付余款16万元违约在先，根据涉案合同关于支付全部款项的次日交付使用的约定，涉案物业的交付时间尚未成就，一审判决解除合同且适用定金罚则错误。对此，本院结合案件事实与法律认定如下：首先，关于刘佩是否违约及涉案物业的交付时间问题。如前所述，涉案《物业使用权转让合同》约定的租赁期限中超出二十年的部分无效，而该合同约定的“物业使用权总转让款”418000元实际为包含该部分期限使用权的对价，故刘佩无需向宇能创富公司支付超出二十年期限的物业使用权转让款。结合刘佩于2017年10月22日累计已向宇能创富公司支付258000元（二十年期限的物业使用权转让款为238609.83元）的事实可知，刘佩已向宇能创富公司足额支付了涉案物业二十年的使用权转让款，并未构成违约。宇能创富公司理应按照合同约定于2019年6月1日前将该物业交付给刘佩使用。宇能创富公司以刘佩未全部支付款项为由主张涉案物业的交付时间尚未成就不能成立，本院不予支持。其次，关于合同是否应予解除的问题。宇能创富公司不能按时交付涉案物业已逾期90天，且宇能创富公司至二审法庭调查时自认仍未能交付，根据涉案《物业使用权转让合同》的约定，刘佩有权主张解除合同，故一审判决解除涉案合同并无不当，本院予以维持。最后，关于责任承担的问题。涉案合同因宇能创富公司违反合同约定逾期不交付涉案物业而解除，故宇能创富公司已构成违约，应承担相应的责任。因刘佩于2017年10月7日、8日分别向宇能创富公司支付了20000元、30000元，宇能创富公司向刘佩出具的收款收据上注明所收取的是“20000元临定、须于2017年10月8日前补齐定金，否则扣除临定”“30000元定金”，故一审判决对刘佩主张适用定金罚则诉请宇能创富公司双倍返还定金予以支持，并无不当，本院予以维持。由此，宇能创富公司关于一审判决其向刘佩双倍返还定金错误的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，宇能创富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8689.56元，由上诉人佛山宇能创富投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月十七日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣