江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终3641号上诉人（原审被告）：江苏新世纪波纹管有限公司，住所地泰州市姜堰区白米镇曙光工业园区，统一社会信用代码91321204767350831R。法定代表人：刘小宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：董大鹏，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐斌斌，北京市盈科（扬州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：泰州市姜堰区白米镇人民政府，住所地泰州市姜堰区白米镇人民路**，统一社会信用代码11321284014457183A。法定代表人：纪立，该镇镇长。委托诉讼代理人：徐冬霞，江苏清越律师事务所律师。上诉人江苏新世纪波纹管有限公司（以下简称新世纪公司）因与被上诉人泰州市姜堰区白米镇人民政府（以下简称白米镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初3394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新世纪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：（一）被上诉人不具有原告的诉讼主体资格和案涉土地的权利人资格，一审判决解除房地租赁协议错误。上诉人与姜堰经济开发区曙光工业园分别于2004年6月29日、2005年11月21日和2006年8月1日签订三份房地租赁协议。被上诉人提交的证据不能证明案涉土地经过合法征用，目前该土地性质仍为集体土地，被上诉人虽可代替姜堰经济开发区曙光工业园行使权利，但案涉土地的权利人应为姜堰区白米村，故被上诉人没有诉讼主体资格，一审判决解除协议错误。（二）一审法院认定事实不清，关于上诉人欠缴的租金统计错误，请求予以改判。根据被上诉人于2014年12月12日发放的缴款通知书，泰州市姜堰区集体资产经营管理站于2016年12月28日发放的限期缴款通知书和被上诉人发放的限期缴款通知书，显示截至2017年底，上诉人欠缴租金为650118.54元。根据三份协议约定，每年的租金为142336.08元，故截至2018年年底欠缴租金应为792454.62元。（三）一审支持解除合同，上诉人请求将双方相关费用一并处理。1.根据招商引资政策，被上诉人应当返还115343.88元及开具相应的增值税发票。江苏新世纪波纹管有限公司属于被上诉人招商引资项目，根据《关于鼓励投资新办企业的政策意见》及房屋租赁协议书，上诉人应当享受意见中第1条第2款税收及收费的优惠政策。上诉人于2007年12月30日向被上诉人领导反映过应返还115343.88元及因政府没有开具相应增值税发票，上诉人自行到税务部门开具发票所支出的费用请求，至今被上诉人尚未收到政府的返款及发票，被上诉人的行为已经构成违约。2.被上诉人因履行协议约定的义务，立即落实3万元/亩的土地优惠政策。根据2005年11月21日签订的协议，上诉人在3年内投资达到100万元以上，该企业可以享受土地优惠政策。根据上诉人2007年度纳税申报鉴证报告，公司的固定资产已经达到1082750元，符合约定的条件，请求立即落实土地优惠政策。被上诉人白米镇政府辩称，首先，被上诉人在本案中具备案涉土地权利人资格。上诉人于上诉理由部分认可被上诉人可以代替姜堰经济开发区曙光工业园行使权利，表明其已经认可被上诉人的主体资格。至于上诉人提到的被上诉人不是案涉土地权利人问题，一审中，被上诉人已经提交一份征用土地协议书，表明案涉白米村土地已经通过租用的形式租赁给被上诉人，被上诉人作为承租方又将该土地转租给上诉人，符合法律规定。其次，上诉人已缴纳的租金数额与一审法院认定的金额一致。一审中双方已经确认应当缴纳租金合计为1969887.6元，被上诉人经核查账目认可上诉人已缴纳租金为1184984.56元，根据证据规则，上诉人应当提交相应证据证明其主张。上诉人仅凭限期缴款通知书及年租金推定其仅欠缴租金792454.62元与事实不符，具体欠缴金额应经双方当面结算，并以实际票据或会计账册为准。最后，上诉人提出的要求将相关费用一并处理的主张，因此类费用与本案纠纷并非同一法律关系，上诉人应另循其他途径解决。白米镇政府向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2004年6月29日、2005年11月21日、2006年8月1日签订的三份《房地租赁协议》；2.新世纪公司立即腾空房屋并返还所占用的房屋及土地；3.新世纪公司给付至起诉之日所欠租金944903元，并给付自2019年4月24日起至实际返还之日的占用费（每天按390元计算）；4.新世纪公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2004年6月29日，姜堰市经济开发区曙光工业园（甲方）与泰州新世纪波纹管有限公司（乙方）签订《房地租赁协议书》一份，约定乙方自愿承租白米镇工业园区的房屋及土地，房屋建筑面积1785.25平方米，土地面积7379.2平方米，房屋年租金35705元，土地年租金17710.08元，租赁期限暂定6年，自2004年8月1日至2010年8月1日，租金按季结算，乙方分别在每个季度的前5日内交付给甲方，乙方租赁甲方的土地、房屋，在租期内享有使用权，房屋产权归甲方所有，乙方逾期交付租金，除应如数补交外，每日按应交租金的10%支付违约金，等等。协议签订后，姜堰市经济开发区曙光工业园将协议约定的房屋、土地交新世纪公司使用。2005年11月21日，姜堰市经济开发区曙光工业园（甲方）与姜堰市新世纪波纹管有限公司（乙方）签订《房地租赁协议书》一份，约定乙方自愿承租白米镇工业园区的房屋及土地，房屋建筑面积2393.9平方米，土地面积3.34亩，房屋年租金71817元，土地年租金5344元，租赁期限暂定6年，自2005年10月21日至2011年10月21日，租金按季结算，乙方分别在每个季度的前5日内交付给甲方，乙方租赁甲方的土地、房屋，在租期内享有使用权，房屋产权归甲方所有，乙方逾期交付租金，除应如数补交外，每日按应交租金的10%支付违约金，等等。协议签订后，姜堰市经济开发区曙光工业园将协议约定的房屋、土地交新世纪公司使用。2006年8月1日，姜堰市经济开发区曙光工业园（甲方）与姜堰市新世纪波纹管有限公司（乙方）签订《房地租赁协议书》一份，约定乙方自愿承租白米镇工业园区的房屋及土地，房屋建筑面积400平方米，土地面积1.1亩，房屋年租金10000元，土地年租金1760元，租赁期限自2006年8月1日至2011年10月21日，租金按季结算，协议签订后三天内缴纳第一年土地及房屋租金，次年3月份前必须缴足当年租金，乙方租赁甲方的土地、房屋，在租期内享有使用权，房屋产权归甲方所有，等等。协议签订后，姜堰市经济开发区曙光工业园将协议约定的房屋、土地交新世纪公司使用。协议履行期间，新世纪公司缴纳了部分租金。协议约定的租期届满后，新世纪公司继续使用租赁的房屋、土地。2018年12月8日，白米镇政府向新世纪公司送达一份《关于解除厂房及土地租赁协议的告知函》，要求新世纪公司在收到告知函后7日内缴纳尚欠租金，并承担逾期缴纳租金的违约金。同时在告知函中载明：鉴于新世纪公司未按约履行，依法解除与新世纪公司签订的所有房屋及土地租赁协议。2018年12月21日，白米镇政府向新世纪公司送达一份《关于限期腾空交房及返还租赁物的通知》，载明：贵单位未能按告知函的要求履行权利和义务。为此，特通知贵公司在收到本通知后10日内腾空租赁房屋内的所有物品，一并返还租赁协议中约定的所有租赁物，同时结清欠款。如逾期未腾空和返还租赁物，本人民政府将采取行之有效的措施，以及通过法律程序维护自身的合法权益。2019年1月8日，新世纪公司汇给白米镇政府租金160000元。2019年1月13日，新世纪公司厂门被他人锁起来，新世纪公司报警，泰州市姜堰区公安局白米派出所出警后核实是白米村锁的，经民警沟通，通知新世纪公司次日上午到白米镇政府协调处理。后新世纪公司重新使用租赁房屋及土地。另查明：1.姜堰经济开发区曙光工业园系2003年经原姜堰市人民政府批准成立，隶属于白米镇政府，现该园区已不存在。2.新世纪公司曾使用过泰州新世纪波纹管有限公司、姜堰市新世纪波纹管有限公司的名称，后更名为江苏新世纪波纹管有限公司。3.案涉厂房的土地于2005年由姜堰经济开发区曙光工业园向白米镇白米村37组征用，白米镇政府作为见证方在征用协议上盖章。案涉厂房是由姜堰经济开发区曙光工业园发包给他人建筑。4.审理中双方一致确认，至起诉时新世纪公司应当缴纳的三份协议租金为1969887.6元。对于新世纪公司已缴租金白米镇政府经核实为1184984.56元，新世纪公司认为已缴租金超过1184984.56元，白米镇政府计算有遗漏。审理中，新世纪公司确认2019年1月厂门被关锁后，于2019年2月2日重新使用租赁房屋及土地。在白米镇政府提交的租金计算清单中，白米镇政府在计算总应缴租金时已扣减了新世纪公司厂门被关锁22天期间的租金。5.2005年12月至2007年12月，新世纪公司对租赁财产进行过维修，经姜堰经济开发区曙光工业园主要负责人黄忠泽签字确认有327900元超出了正常维修范围。一审法院认为，姜堰经济开发区曙光工业园虽然系经原姜堰市人民政府批准成立，隶属于白米镇政府，但该园区并不具有法人资格，且现已不存在，其对外签订的协议应由白米镇政府行使权利、履行义务，故白米镇政府主体适格。案涉三份租赁协议不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。在姜堰经济开发区曙光工业园与新世纪公司签订的租赁协议期满后，新世纪公司继续使用租赁物，白米镇政府没有提出异议，原租赁合同视为继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十二条之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，白米镇政府已于2018年12月限新世纪公司履行合同义务，否则白米镇政府解除合同，而在白米镇政府限定的期限内，新世纪公司未能支付全部租金。后经双方协商，新世纪公司重新取得了对租赁房屋及土地的使用权。现白米镇政府在诉状副本中明确提出解除三份租赁协议，在新世纪公司收到本院发送的诉状副本之日即视为新世纪公司收到了解除通知。根据合同法第九十六条之规定，姜堰市经济开发区曙光工业园与新世纪公司签订的三份租赁协议应于2019年4月25日解除。关于至起诉时新世纪公司应当缴纳的租金，双方一致确认为1969887.6元。对于新世纪公司已缴租金，白米镇政府认为是1184984.56元，新世纪公司认为超过1184984.56元，但新世纪公司未能提交证据证明其主张，不予采信。关于2019年1月新世纪公司厂门被关锁，从新世纪公司报警至2019年2月2日重新使用租赁房屋及土地，共21天。白米镇政府计算总应缴租金时已扣减了22天的租金，故对于上述1969887.6元不应当再扣减锁门期间的租金。对于2005年12月至2007年12月，新世纪公司对租赁财产进行维修支付了327900元，得到了当时姜堰曙光工业园区主要负责人黄忠泽的确认，且黄忠泽确认上述327900元超出了合同约定的正常维修范围，故上述327900元应当抵算租金。白米镇政府要求新世纪公司在协议解除后按日支付占用费符合法律规定，予以支持。一审判决：一、姜堰市经济开发区曙光工业园2004年6月29日、2005年11月21日、2006年8月1日与江苏新世纪波纹管有限公司签订的三份《房地租赁协议书》于2019年4月25日解除；二、江苏新世纪波纹管有限公司于判决生效后十日内将位于姜堰区曙光工业园区内的租赁厂房腾空、土地上的杂物清除（厂房4579.15平方米、土地10339.21平方米），并将上述厂房、土地返还给泰州市姜堰区人民政府；三、江苏新世纪波纹管有限公司于判决生效后十日内向泰州市姜堰区人民政府给付截止2019年4月25日所欠租金457782.96元（已扣减维修费用）；四、自2019年4月26日起至江苏新世纪波纹管有限公司实际返还厂房、土地时止，江苏新世纪波纹管有限公司按每日389.96元的标准向泰州市姜堰区人民政府支付占用费；五、驳回泰州市姜堰区人民政府的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13250元，由泰州市姜堰区人民政府负担5095元，江苏新世纪波纹管有限公司负担8155元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。新世纪公司提交了下列证据：落款证明人为夏玉明的证明材料一份，拟证明新世纪公司除一审认定的金额外，另行缴纳租金116961.94元。白米镇政府质证后表示对该份证据及证明目的均不予认可。二审另查明，案涉土地系集体土地，案涉房产无产权证，亦未领取相关建设规划许可手续。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，案涉房产未领取相关建设规划许可手续，故案涉3份房地租赁协议书均因违反法律强制性规定，应当确认为无效。一审确认租赁协议有效并判令解除，适用法律不当，本院予以纠正。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，首先，姜堰经济开发区曙光工业园系经原姜堰市人民政府批准成立，隶属于白米镇政府，因该园区现已不存在，其对外签订的协议应由白米镇政府行使权利、履行义务，故白米镇政府主体适格。其次，因案涉协议无效，新世纪公司依法应将租赁标的物返还给白米镇政府。新世纪公司以白米镇政府非案涉土地权利人为由作为抗辩，没有法律依据，本院不予支持。最后，租赁合同被确认无效后，出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。白米镇政府一审中虽诉请新世纪公司给付相应租金，但租金与房屋使用费实质上均属于使用房屋应当支付的对价，故本院二审中一并处理。关于使用费如何确定的问题，一审中，双方当事人一致确认截至2019年4月23日新世纪公司应当缴纳的金额为1969887.6元，本院予以认定。至于新世纪公司已缴金额，依法应由该公司承担举证证明责任。二审中，新世纪公司虽主张除一审认定的金额外，其尚另行缴纳116961.94元，因白米镇政府对此不予认可，新世纪公司所提交的证据亦不足以证明其主张，故一审法院按照白米镇政府自认的金额确定新世纪公司已缴金额为1184984.56元并无不当。新世纪公司关于一审认定其欠缴金额统计错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于新世纪公司提出的应当享受相关招商引资优惠政策及落实土地优惠政策的主张，均不属于本案审理范围，本案中不予理涉。关于新世纪公司提出的白米镇政府未开具相应发票的主张，因支付使用费与开具发票系两种不同性质的义务，两者间并不具有对等关系，不构成对待给付义务，故对新世纪公司此项抗辩本院不予支持，新世纪公司可就此另循合法途径解决。综上所述，上诉人新世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正并作相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、姜堰市经济开发区曙光工业园2004年6月29日、2005年11月21日、2006年8月1日与泰州新世纪波纹管有限公司、姜堰市新世纪波纹管有限公司签订的三份《房地租赁协议书》无效；二、江苏新世纪波纹管有限公司于本判决生效后十日内将位于姜堰区曙光工业园区内的租赁厂房腾空、土地上的杂物清除（厂房4579.15平方米、土地10339.21平方米），并将上述厂房、土地返还给泰州市姜堰区人民政府；三、江苏新世纪波纹管有限公司于本判决生效后十日内向泰州市姜堰区人民政府给付截止2019年4月25日所欠使用费457782.96元（已扣减维修费用）；四、自2019年4月26日起至江苏新世纪波纹管有限公司实际返还厂房、土地时止，江苏新世纪波纹管有限公司按每日389.96元的标准向泰州市姜堰区人民政府支付使用费；五、驳回泰州市姜堰区人民政府的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费13250元，由上诉人江苏新世纪波纹管有限公司负担（已缴）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年四月八日书记员 王 霞