广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22029号原告：中山市锋记贸易有限公司，住所地中山市五桂山长命水村长逸路32号二楼，统一社会信用代码91442000MA4UMDMW9R。法定代表人：赖某1，总经理。委托诉讼代理人：尹建平，广东翔宇律师事务所律师。被告：罗茂林，男，1970年12月4日出生，汉族，住中山市石岐区。委托诉讼代理人：徐新如，广东万**海天律师事务所律师。第三人：李子君，男，1988年6月23日出生，汉族，住中山市石岐区。原告中山市锋记贸易有限公司（以下简称锋记公司）与被告罗茂林土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加李子君为无独立请求权第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锋记公司委托诉讼代理人尹建平，被告罗茂林委托诉讼代理人徐新如，第三人李子君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锋记公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的租金（租金计算方式：自2018年9月1日起，按114112元/月计算至返还租地之日止，截止到2018年10月17日，被告拖欠租金暂为228224元）；3.被告向原告支付违约金【违约金计算方式：自2018年9月起，以每月拖欠的租金为基数，从每月6号起按年利率24%计算至租金付清之日止。截止到2018年10月17日，被告拖欠9月份租金41天，10月份租金11天，经计算违约金暂为3955.88元（114112元/月×24%÷360天×（41天+11天）】。事实和理由：2018年5月5日，被告与原告就租赁位于中山市东区起湾工业区内的三块商住空置土地事宜签订《土地租赁合同》。双方在合同中约定：租赁期限自2018年6月1日起至2022年12月31日止，签订合同之日起3个工作日内交纳保证金342336元，每月5号交租，租金标准为114112元/月，每逾期一天按所欠租金的1‰计罚，逾期一个月未交租金，原告有权解除合同收回土地、没收保证金。自2018年9月1日起，被告就开始拖欠租金，原告多次催缴，并于2018年10月9日，原告向被告发出书面《催缴租金通知书》，被告于2018年10月11日签收，但至今仍未支付租金。为维护自身的合法权益，原告提起本案诉讼。被告罗茂林辩称，1.原告不是适格的主体，被告一直认为是与第三人李子君建立租赁关系，李子君才是本案真正的出租人；2.被告不存在违约行为，是李子君没有按约定交付合格的场地，从而导致合同不能履行，责任应由李子君承担。整个交易过程中，被告从未见到原告的法定代表人或者工作人员，到原告的注册地也没有见到有原告这家公司。被告通过发送律师函给原告及其法定代表人赖大宁，邮政快递已经全部退件，退件理由为联系不上原告。因此被告认为，原告在租赁合同中不享有实际权利。3.涉案的所有租金均通过被告的银行直接转入李子君的账户，实际收款人是李子君，由于李子君在一开始与被告进行租赁合同商议时作了虚假陈述，被告提供了微信聊天记录，相关的聊天记录显示了整个交易过程，被告正是因为相信了李子君的承诺才交付保证金、租金并进场进行了场地的建设。现在合同履行不能，给被告造成了重大的经济损失，被告已经另案主张权利【案号（2018）粤2071民初23372号】，要求解除土地租赁合同及要求返还保证金、租金并赔偿经济损失。第三人李子君述称，第三人对原告诉状中的事实和理由部分的内容予以确认。第三人是原告的代理人，原告全权委托第三人将涉案土地出租。第三人与被告签订合同约定的账户是属于原告法定代表人赖大宁的账户，但因为被告没有与赖大宁见面，于是把租金、保证金转入第三人账户上。第三人在收到款项后次日即转入赖大宁的账户中。由于原告没有按相关流程履行报建手续，导致上盖物为违章建筑，故相关部门向原告发出暂停施工的命令。第三人认为被告拖欠租金不予支付属违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.中府国用（2007）第211871号、第211872号、第211873号土地证显示，位于中山市东区起湾工业区的土地使用权人为中山市人民政府石岐区办事处，地类为商业，使用权类型为出让，面积分别为28527.6平方米、6372.3平方米、6617.5平方米。中山市石岐区市政环境服务有限公司（以下简称石岐市政服务公司）成立于2017年8月8日，登记股东为1人，即中山市石岐区公有资产管理中心；登记经营范围为环境卫生管理，承接：市政工程、市政设施维护、土地租赁等。2.2018年3月1日，石岐市政服务公司（出租方、甲方）与锋记公司（承租方、乙方）签订土地租赁合同，约定：甲方将位于东区起湾工业区内的商住空置土地（土地证号：中府国用（2007）第211871号、211872号、211873号）三块土地面积共41517.4平方米（62.2757亩），其中因长江北路扩建工程施工影响，实际使用面积28527.6平方米即42.7914亩，以有偿方式租赁给乙方，按实际使用面积计算租金，乙方已清楚知悉土地的现状及权利情况，且经乙方验收合格后同意按现状承租该土地，并同意承租该土地作汽车租售超市、教练、餐饮等配套项目经营使用；租赁期限为58个月，自2018年3月1日起至2022年12月31日止；乙方不能改变土地的用途，未经甲方书面申请允许，乙方不得在土地内建设任何混凝土结构建设物体，否则承担由此引起的一切责任及费用；合同还约定了其他事项。2018年5月5日，锋记公司（出租方、甲方）与罗茂林（承租方、乙方）签订土地租赁合同，约定：甲方将位于东区起湾工业区内的商业空置土地[土地证号：中府国用（2007）第211871、211872、211873号]三块土地面积共计41517.4平方米（62.2757亩），其中因长江北路扩建工程施工影响，实际使用面积28527.6平方米即42.7914亩，以有偿方式租赁给乙方，按实际使用面积计算租金，乙方已清楚知悉土地的现状及权利情况，且经乙方验收合格后同意按现状承租该土地，并同意承租该土地作汽车租售超市、教练、餐饮等配套项目经营使用；租赁期限为55个月，自2018年6月1日起至2022年12月31日止，在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按现状承租；土地租金按4元/平方米/月，月租金总额为114112元（租赁期间所有税金由乙方负责交纳）；租金按月支付，乙方自2018年6月1日起至2022年12月31日，须在每月5日前缴交当月土地租金给甲方；乙方须在本合同签订之日起三个工作日内一次性缴交保证金342336元给甲方，该保证金在本合同履行期满且乙方无违约情况下由甲方无息归还给乙方；如逾期缴交租金的，每逾期一天按所欠租金的1‰计罚，逾期一个月未交租金，甲方有权解除合同，有权收回土地，没收保证金；租赁期内乙方如需在租赁土地上进行建设的，必须征得甲方同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担，如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续（包括报建、水电、消防、开户、营业执照等），但所需的一切费用由乙方承担；租赁期内如政府规划需要征用该土地的，不属于甲方违约，甲方需提前3个月书面通知乙方做好搬迁工作，同时甲方必须在通知乙方搬迁之日起1个月内无息退还保证金给乙方，乙方应积极配合，并无条件做好清拆、搬迁工作，合同终止时间为乙方配合政府征收之日；合同期满或解除，乙方在地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等（包含房屋、门窗、水电、排污、各种线路及管道等电源线路等）均归乙方所有；甲方违约，保证金双倍还乙方，并按价赔偿乙方在地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等费用，合同同时终止，乙方违约，甲方有权单方解除合同，没收保证金，提前收回土地，同时乙方在该地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等全部无偿归甲方所有；因甲方违约导致乙方为主张权利而支出的律师费等由甲方承担；合同还约定了其他事项；甲方处加盖锋记公司公章及其法定代表人赖大宁签名，乙方处罗茂林签名。2019年3月1日，石岐市政服务公司出具情况说明一份，反映其与锋记公司于2018年3月1日签订土地租赁合同，将位于中山市东区起湾工业区内土地[土地证号为：中府国用（2007）第211871号、211872号、211873号]出租给锋记公司。3.庭审中，双方当事人确认签订合同时罗茂林已查看涉案土地证及锋记公司与石岐市政服务公司签订的土地租赁合同，涉案土地为空地，没有地上建筑物，且罗茂林进行了现场查看，双方在签订合同前均未到相关部门了解涉案土地的规划条件；涉案土地于2018年5月下旬交付罗茂林，罗茂林向李子君支付保证金342336元及2018年6月至8月期间租金342336元，租赁前述土地的用途为成立汽车贸易公司，2018年7月17日申请报建。罗茂林称，其于2018年6月下旬开工建设钢结构，支付租金至2018年8月，因其于2018年8月收到中山市规划局的不予行政许可通知书，遂停止施工，亦未再支付租金，其将收到不予行政许可通知书的内容以微信和电话方式告知了第三人，现搭建了钢架，占地面积为10000平方米，钢结构主体已经搭建完毕，用于销售汽车。李子君、锋记公司确认李子君系锋记公司办理涉案土地租赁事项的委托代理人，负责与罗茂林谈判及签订合同，合同履行中的事宜由李子君负责跟进，李子君与锋记公司之间未签订书面合同；李子君收到上述款项后已转账支付给锋记公司，亦确认罗茂林于2018年6月26日前开工建设，钢结构主体基本完工，于2018年8月25日收到了罗茂林以微信方式告知不予行政许可通知书。对于罗茂林在涉案土地上搭建钢结构，罗茂林称取得了李子君、锋记公司的同意，李子君、锋记公司不予确认。4.2018年7月19日，中山市城乡规划局作出不予行政许可通知书（规划项目编号282018070055），载明：申请单位或申请人为中山市人民政府石岐区办事处，项目名称为启航汽车商贸城，建设地点为中山市东区起湾工业区，申请事项为办理建设工程规划许可证、新建工程，不予许可理由为因送审项目所在区域有重大规划调整，故暂不予以审批。庭审中，双方当事人确认启航汽车商贸城系罗茂林在涉案土地上投资建设的项目。2019年5月7日，中山市城市管理和综合执法局向锋记公司发出告知书，载明：锋记公司在中山市东区起湾工业区内[石岐区办事处用地，土地证号为中府国用（2007）第211871号，未取得建设工程规划许可证进行建筑物（占地面积达7000平方米）等行为，违反城乡规划法相关规定，告知锋记公司于2019年6月12日前自行拆除位于上述地点建筑物（占地面积约7000平方米）。5.2018年10月9日，锋记公司向罗茂林发出催缴租金通知书，认为罗茂林自2018年9月起未支付租金，至今累计拖欠租金228224元，要求罗茂林在收到通知日起三天内付清，否则有权解除合同，收回土地，没收保证金。2018年10月17日，罗茂林委托广东万**海天律师事务所向李子君、锋记公司发出关于解除土地租赁合同的律师函，反映罗茂林签订合同后支付684672元，并投入大量资金准备使用土地，向中山市城乡规划局申请规划许可，但中山市城乡规划局回复不予许可，导致罗茂林无法正常使用土地，无法实现合同目的，故罗茂林有权解除合同，并要求律师函送达之日即为土地租赁合同解除之日，李子君、锋记公司连带向罗茂林双倍返还保证金及已收取的租金，还应赔偿因此产生的其他损失及费用。庭审中，李子君、锋记公司称未收到上述通知、律师函。6.诉讼中，对于涉案土地于2018年5月5日（合同签订日）前的规划条件、能否建设钢结构建筑物、涉案土地所在区域进行重大规划调整的时间及调整情况等，本院依法向中山市自然资源局发出咨询函。中山市自然资源局回复称，涉案三宗土地于2018年5月5日前均已办理规划条件手续，用地在2017年4月前可申请办理规划报建手续，且申报的建筑使用功能须与土地证及规划条件要求相符，建筑经济指标须与规划条件要求相符。用地位于岐江新城范围内，从2017年4月起该局暂停受理岐江新城范围内所有的规划业务审批。涉案土地所在区域的规划2018年5月5日前调整（2017年4月起暂停受理岐江新城范围内规划业务审批并统一规划），项目所在位置正在进行重大规划调整，目前尚未调整完成，暂无法确定规划调整后能否建设钢结构建筑。7.罗茂林与李子君的微信聊天记录显示，罗茂林与李子君就涉案土地的租赁及报建事宜进行了交谈。其中，罗茂林问“什么用地，可否搭建”，李子君回复“可以做钢结构”、“不做混凝土就行了”；罗茂林问“能申请到牌照吗？”李子君回复“可以没问题”；罗茂林“尽快约赖大宁先生出来一起解决问题，作为受法律保护的出租方都不正确面对这件事，在工地停工40天都还要我继续交租，这样说不过去的，站在我的立场考虑是在骗钱。”“子君，讲句实话，帮我约了吗？都约一天，出租方赖大宁还没答应出来处理吗？”李子君回复“你稍等我一下，我再约。”8.本院另案受理罗茂林诉锋记公司土地租赁合同纠纷一案[案号：（2018）粤2071民初23372号]，罗茂林的诉讼请求为：解除原、被告于2018年5月5日签订的土地租赁合同；两被告立即向原告双倍返还保证金684672元及已收取的租金342336元，并从起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息直至还清欠款之日止；两被告支付原告律师费20000元。诉讼中，原告罗茂林增加一项诉讼请求：两被告赔偿原告损失约3740794.87元（具体以评估结果为准），并明确该损失为涉案土地上进行建设的全部损失，包括：地面完善、水电、土方和搭建钢结构建筑的损失。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。涉案土地系国有出让土地，锋记公司依法从石岐市政服务公司取得土地租赁权。罗茂林与锋记公司签订的土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。李子君与锋记公司一致确认李子君系锋记公司办理涉案土地租赁事项的委托代理人，负责与罗茂林谈判、签订合同及跟进合同履行事宜，且罗茂林与李子君的微信聊天记录亦反映罗茂林要求锋记公司法定代表人处理规划报建未予许可的后续事宜，因此可以认定李子君与锋记公司之间形成委托代理关系，李子君的相应行为应由委托人锋记公司承担。本院对罗茂林抗辩锋记公司不是适格的原告的主张不予采纳。锋记公司主张解除罗茂林土地租赁合同的诉求，罗茂林无异议，且罗茂林在涉案土地上建设钢结构建筑因无法取得规划报建而被相关行政部门责令拆除，导致合同在事实上及法律上已经不能继续履行，故本院予以支持。鉴于另案[案号：（2018）粤2071民初23372号]中罗茂林及锋记公司已对合同解除问题提出诉请，本案中不再重复判决。关于合同解除的归责问题。首先，根据中山市自然资源局的复函可知，涉案土地属于规划的岐江新城范围内，从2017年4月起岐江新城范围内的所有规划业务审批已经暂停受理，并进行重大规划调整，即涉案土地于双方签订土地租赁合同时事实上已经无法办理搭建钢结构建筑的规划报建手续。其次，罗茂林与锋记公司均明知租赁用途为汽车销售等经营，结合罗茂林与李子君的微信聊天内容可知，双方明知实现上述租赁用途须搭建钢结构建筑并办理规划报建手续，而双方均未向有关部门核查涉案土地是否具备建设钢结构建筑的规划条件，双方对此均有过错。再次，锋记公司作为出租人，具有将租赁物的质量瑕疵及权利瑕疵如实告知承租人的义务，且李子君作为锋记公司的代理人，在未核实涉案土地规划条件的情况下，其以微信方式明确告知罗茂林可建设钢结构建筑。最后，罗茂林在未向有关部门核查涉案土地规划条件的情况下签订土地租赁合同，且罗茂林在未依法取得规划报建审批手续的前提下擅自施工建设，进而导致无法取得报建手续而被有关部门依法责令拆除。据此，本院认定罗茂林与锋记公司对于涉案合同的解除均有过错，结合本案案情，本院确定罗茂林与锋记公司对于涉案合同的解除负有同等责任，双方对于合同解除造成的损失各承担50%的过错责任。关于保证金的问题。租赁合同当事人约定保证金的目的在于担保承租人因租赁所生债务的履行。基于前述认定，罗茂林与锋记公司对于租赁合同的解除均存在过错，且罗茂林实际占有商铺较短时间后即发生合同无法继续履行的事由，故罗茂林交付的租赁保证金342336元应当予以返还，锋记公司主张没收本院不予支持，且此项请求在另案[案号：（2018）粤2071民初23372号]已作处理，本案不作重复判决。关于租金问题。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取其他补救措施和赔偿损失。如前所述，锋记公司、罗茂林对于涉案合同的解除均有过错，而罗茂林亦实际占有使用涉案土地尚未搬离，锋记公司必然会产生租金收益的损失，本院参照《土地租赁合同》的约定的114112元/月的租金标准，判令罗茂林应向锋记公司支付2018年9月、10月两个月的租金合计228224元，至于逾期付款的违约金，本院不予支持。鉴于双方从2018年10月开始已经就合同不能履行问题进行交涉，依法双方均有止损的义务，以尽可能减轻对方的损失。因双方就上盖的钢筋混凝土基座的建筑物的责任分担事宜一直不能达成一致意见，故不能返还土地的原因并非罗茂林单方造成，将扩大的租金损失让罗茂林承担显然于理不合。因此，对锋记公司提出由罗茂林支付2018年11月起的租金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告罗茂林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市锋记贸易有限公司支付2018年9月、10月的租金损失合计228224元；二、驳回原告中山市锋记贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9546元（原告已预交），由原告中山市锋记贸易有限公司负担5754元，被告罗茂林负担3792元（被告罗茂林应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市锋记贸易有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏审 判 员  李劲松人民陪审员  陈明玉二〇二〇年四月十六日书 记 员  梁楚英黄雪仪