山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2281号 上诉人（原审被告）：江东东，男，1975年12月12日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：高荣荣，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海琴，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘辉，女，1973年1月24日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：代峰，山东方辰律师事务所律师。 原审第三人：青岛同策房屋房产经纪有限公司，住所地青岛市李沧区东川路**融源.文化艺术街区。 法定代表人：刘锋，经理。 上诉人江东东因与被上诉人刘辉、原审第三人青岛同策房屋房产经纪有限公司（以下简称同策房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初3408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江东东上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费用由刘辉承担。事实与理由：一、一审认定江东东不配合银行上门看房导致银行贷款业务中断，进而无法办理房屋权属转移登记手续，认定事实错误，导致错误判决。1、江东东与刘辉签订的合同第四条约定：首付款（不含房屋定金）52万元应于过户当日支付，余款33万元于2018年4月26日前向银行申请贷款，按银行放贷程序支付给出卖人；第六条约定：双方同意于2018年5月25日前共同申请办理房屋权属转移登记手续。通过上述条款可得出两个很明确的结论：⑴首付款应于过户当日支付，⑵过户日期应不得晚于2018年5月25日。基于上述合同约定，出卖人有理由相信自己最晚将于2018年5月25日前收到首付款52万元。事实上，江东东之所以将房屋出售，是因为已经购置其他房产需要资金支付购房款，迅速获得资金是出卖人出售房屋的目的也是其合同目的，这一点在江东东与同策房产经纪公司工作人员微信记录中非常明确。合同签订后，江东东多次通过微信与同策房产经纪公司工作人员王建联系，督促其尽快确定办理过户的日期。在2018年6月16日的微信聊天记录中，江东东还要求同策房产经纪公司确认6月19号能否办理过户手续。同策房产经纪公司工作人员在微信聊天记录中也多次称，贷款审批拖延系政策因素导致。因江东东工作原因经常需要到国外出差，江东东的父亲江敦福专程于5月27日从南非到达青岛，配合办理银行贷款手续，一直到2018年8月份才离开青岛。涉案房屋的钥匙，江东东在舅舅（青岛居住）处也存放了一把，根本不存在江东东不配合银行上门看房，导致贷款业务中断的问题。因此，刘辉未能按合同约定时间办理贷款审批，并非江东东原因导致。2、刘辉在2018年8月7日、9月5日出具的《关于计息履行买卖合同并尽快办理房屋过户事宜的函》中，均自认银行贷款已经审批通过。3、同策房产经纪公司2019年5月9日出具的《情况说明》也载明，因为遇到政策原因贷款有所推迟，办理权属转移登记手续只能顺延。2018年10月4日、10月8日江东东与同策房产经纪公司工作人员王建微信聊天记录中，江东东两次询问“到底银行贷款批下来了没有”，王建均称贷款已经批下来了。4、根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条规定，“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”本案中，刘辉提交的中国银行李沧支行2018年9月18日出具的退卷说明，没有单位负责人及证明材料制作人的签名，不符合证据形式的法定要求，而且内容明显与刘辉函告内容及微信聊天记录中所称贷款已获审批相互矛盾。一审法院在未对李沧支行出具的情况说明进行调查核实，制作证明材料人员未出庭作证的情况下，依据该真实性无法确认、形式不符合法定要求的证明材料，即认定因江东东不配合银行上门看房导致银行贷款业务中断，认定事实错误。从而导致错误认定江东东违约，做出错误判决。二、涉案合同不能继续履行系刘辉违约导致，刘辉无权要求江东东退还定金。根据合同约定，江东东认为将最晚于2018年5月25日前收到房屋首付款，基于对合同约定的信赖，江东东做出了购房等一系列的安排。刘辉未按合同约定办理贷款审批，亦不同意支付首付款，致使江东东合同目的不能实现，违约在先。即便如刘辉及同策房产经纪公司所说因政策原因导致贷款拖延，因为合同履行条件发生变化，无论江东东在此后提出的解除合同退还定金，还是提高合同价款，都是双方就变更合同问题进行磋商的过程，亦不能就此认定江东东违约。刘辉坚持按原合同约定履行，江东东分别于2018年10月4日及10月25日，微信告知同策房产经纪公司工作人员王建和刘霞，同意继续按原合同约定履行，并于11月4日告知同策房产经纪公司会办理公证委托由江东东的父亲配合办理房屋过户事宜，自此，双方就合同履行问题达成一致。2018年11月8日，刘辉发函要求江东东回青办理房屋过户事宜。江东东孩子于2018年11月6日出生，江东东在此期间无法离开成都。因此江东东收到该函后于2018年11月11-12日与同策房产经纪公司工作人员刘霞微信联系，要求其提供房产证办理公证授权委托，委托父亲代为办理。2018年11月13日江东东为办理公正委托要求刘霞邮寄涉案房屋房产证原件，在收到房产证原件后第一时间办理了公证委托，江东东父亲持公证书于2018年11月15日到达青岛。江东东在接到刘辉2018年11月8日函件后，已经尽最大可能在最短的时间内委托代理人赶回青岛继续履行合同。刘辉11月8日函件中所称的“收到函件5日内”并不是双方协商的结果，且给江东东时间也远达不到合理必要的范围。2018年11月13日，江东东按函告要求委托父亲来青，此时尚未收到刘辉的解约函，双方合同尚未解除。一审法院认定双方合同已经解除，认定事实错误。在收到函件后，江东东已经与同策房产经纪公司联系明确表示愿意按函告要求履行的情况下，刘辉却恶意违约，解除合同且不配合办理过户事宜。江东东分别于2018年11月23日及11月30日，函告刘辉要求继续履行合同，对刘辉解除合同提出异议。事实上，刘辉不想继续履行合同的根本原因在于：2018年10月份涉案房屋的政府地价调整刘辉因此要多交20万元的税费。因此，涉案合同未能继续履行，完全系刘辉违约所致，刘辉无权要求返还定金。涉案房屋买卖合同应当继续履行。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，进而导致错误判决，请求二审法院依法改判或发回重审。 刘辉答辩称，一、买受人无法于2018年5月25日前办理房产过户系因银行贷款延期。双方未按照合同约定于2018年5月25日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续，原因系该时间正值青岛峰会，政策变化，银行未办理完成贷款手续，此系不可归责于合同双方,故此时双方均不构成违约。银行办理贷款延期，既不符合法定解除条件，也不符合双方约定的合同解除条件，不足以导致合同无法实现，因此，合同应该继续履行。江东东一直在强调其之所以将房屋出售，是因为其已经购置其他房产需要资金支付购房款，这与刘辉无关，江东东出卖房屋的目的不影响合同的实际履行。二、江东东构成违约，应承担违约责任。不可抗力因素解除后，刘辉一直坚持继续履行合同，但因办理贷款，需要江东东配合银行履行上门看房手续，刘辉分别于2018年8月18日、9月5日、11月8日三次向江东东邮寄函件，催告其配合银行履行该项义务，并于11月8日的函件中明确载明“请于收到本函件之日起5日内回青岛办理房屋贷款及过户事宜，逾期我方将解除双方签订的房屋买卖合同，并按照合同约定主张赔付违约金”。但至11月14日，江东东未按照函件要求履行配合义务，虽然其于11月15日为其父亲办理了委托公证，但该行为发生于刘辉催告后的合理期限之外，不能对抗刘辉合法行使解除权。同时对方主张委托其父亲在2018年11月15日在成都办理公证委托，但即便其父已到青岛，其父当日并未实际协助履行合同义务，至合同解除函发出后刘辉也一直未见到其父本人。刘辉解除合同函件日期早于江东东发出的函件，江东东对此并未提出异议并提起诉讼，因而江东东无权要求继续履行。江东东的EMS快递单和书函，晚于刘辉11月15的解除通知的时间，如前所述，解除权系形成权，通过刘辉单方意思表示即可使合同解除，江东东并未提出异议并提起诉讼，无权要求继续履行。三、江东东在一审庭审中认可对涉案房屋要求加价至125万，否则不卖涉案房屋。足以说明江东东之所以不履行合同的根本原因在于涉案房屋市场价格提升，系恶意违约。江东东在上诉状中提及的其孩子出生等多个不履行合同的借口，均没有任何法律依据，在规定的时间内不配合继续履行系江东东违约，其承担违约责任无可厚非。刘辉请求驳回江东东的请求,维持一审判决。 刘辉向一审法院提出诉讼请求：1.判决江东东双倍返还定金50万元；2.判决江东东返还刘辉公共维修费用共计23315.16元；3.诉讼费用由江东东承担。一审庭审中，刘辉明确第二项诉讼请求为：判决江东东返还刘辉公共维修基金8315.16元、中介费15000元，合计23315.16元。 一审法院查明事实： 诉争的青岛市李沧区户房屋登记产权人为江东东，建筑面积62.52平方米，系其婚前个人财产。 2018年4月25日，江东东作为出卖人，刘辉作为买受人签订《青岛市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋坐落于青岛市李沧区户，建筑面积62.52平方米，房屋性质为经济适用房（符合上市交易条件的），房屋成交总价110万元，本合同签署当日买受人应支付25万元作为购房定金。首付款52万元，买受人应于过户当日支付给出卖人，余款33万元由买受人于2018年4月26日前向银行申请贷款，按银行放款程序支付给出卖人。若买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款或贷款额度小于申请额度，双方同意按以下第（2）种方式解决：……（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准。……买卖双方同意，于2018年5月25日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……本合同履行过程中，交易税（含本合同签署后政府出台新政策导致增加的税费）、手续费及其他费用由买受人承担。……差额税由买方支付，房屋维修基金由买受人承担……2018年7月15日之前出卖人将房屋交付给买受人……除本合同另有约定外，出卖人违反本合同其他条款，导致买受人不能取得房屋权属证明的，买受人有权选择退房。买受人选择退房的，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款项。买受人有权要求出卖人双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金。合同签订当日，刘辉向江东东支付购房定金25万元整，江东东向刘辉出具收条一份。 同日，江东东（甲方）、刘辉（乙方）与同策房产经纪公司（丙方）共同签订《居间服务合同》，合同约定：甲乙双方应向丙方支付居间服务费15000元，其中由乙方承担15000元，于本合同签署当日向丙方支付。……甲乙双方任何一方违约导致《青岛市存量房屋买卖合同》不能履行的，丙方收取的费用无需退还。丙方依据本合同约定向守约方收取的相关费用，守约方有权向违约方追偿。合同签订当日，同策房产经纪公司向刘辉出具收款收据一份，金额为15000元。 2018年4月26日，刘辉为诉争房屋缴纳住宅专项维修资金8315.16元。 同策房产经纪公司于2019年5月9日出具证明，载明：……因遇到政策原因，贷款有所推迟，且按照交易中心规定办理过户手续必须需要银行相关贷款文件，因此合同约定的2018年5月25日共同去房产交易中心申请及办理房屋权属转移登记手续只能顺延（因届时贷款未批下来）。后于2018年12月20日再次出具证明，载明：……江东东收到购房定金后不配合办理银行贷款手续，并要求提高房屋购买价款，只有满足他的价格后，才同意回来办理贷款和办理房屋过户。此后我方及买方多次通知江东东配合办理贷款事宜及办理房屋过户，江东东均以不在青岛为由拒绝配合……。 中国银行股份有限公司青岛李沧支行于2018年8月20日向刘辉出具退卷说明一份，载明：刘辉女士，您于2018年4月25日向我行申请个人二手房住房贷款……目前因卖方江东东未配合我行履行上门看房手续，导致业务中断，无法办理贷款，现予以退回。后于9月18日再次出具退卷说明，载明：……因卖方江东东未配合我行履行上门看房手续，业务中断，现予以退回。 2018年9月16日，刘辉、江东东及同策房产经纪公司的工作人员王建就履行涉案合同一事进行沟通，沟通过程中江东东表示“我当时降价卖是因为我需要在另一个地方买房子，所以我降价销售，为了尽快的拿到钱，但现在的情况是，一个是现在合同已经这样了，我钱也没拿到，所以我也不会像以前那样卖房子了……”，刘辉问“那这个房子你现在想卖的话你想要加多少钱？”江东东回答“我跟王建说过现在这个房子我卖125（万）”。 刘辉分别于2018年8月18日（函件落款日期为8月17日）、9月5日、11月8日三次向江东东邮寄函件，要求江东东回青岛配合办理房屋贷款及过户手续等事宜，并在11月8日的函件中载明：请于收到本函件之日起五日内回青岛办理房屋贷款及过户事宜，逾期我方将解除双方签订的房屋买卖合同，并按照合同约定主张赔付违约金。2018年11月15日，刘辉向江东东邮寄《解除双方于2018年4月25日签订的的函》，载明：江东东……我三次向你发函要求履行合同并配合办理贷款及过户事宜，但至今你未能按照合同约定回青岛办理上述事宜……构成根本违约……现特发函告知，自收到本函之日起解除双方签订的《房屋买卖合同》。上述四份函件的邮寄地址均与涉案合同中载明的江东东通讯地址相符。 在一审限定期间内，江东东未对其是否收到上述函件等相关问题作出回复。 2018年11月15日，江东东办理委托公证，公证委托其父亲江敦福代为办理诉争房屋买卖等相关事宜。11月23日，江东东向刘辉邮寄函件，要求刘辉联系其父亲，继续履行合同义务。11月30日，江东东再次向刘辉邮寄函件，要求刘辉继续履行合同义务。 2019年5月14日，刘辉支付诉讼财产保全责任保险费1120元。 一审法院认为，刘辉与江东东签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 刘辉于2018年4月25日向银行申请个人二手房住房贷款，未违反“买受人于2018年4月26日前向银行申请贷款”的合同约定。双方未按照合同约定于2018年5月25日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，原因系正值青岛峰会，政策变化，银行未办理完成贷款手续，此系不可归责于双方的事由导致，故此时双方均不构成违约。银行办理贷款延期，既不符合法定解除条件，亦不符合双方合同约定的解除条件，并不足以导致合同目的无法实现，故江东东主张的涉案合同已过期，无法继续履行的抗辩意见，于法无据，不予支持。 根据合同约定，刘辉支付首付款的时间为“过户当日”，因双方未办理过户手续，刘辉支付首付款的条件尚未成就，故江东东所持的刘辉未按期支付首付款，构成违约的抗辩意见，不予支持。 后刘辉一直坚持继续履行合同，但因办理贷款，需要江东东配合银行履行上门看房手续，刘辉分别于2018年8月18日、9月5日、11月8日三次向江东东邮寄函件，催告其配合银行履行该项义务，并于11月8日的函件中载明“请于收到本函件之日起五日内回青岛办理房屋贷款及过户事宜，逾期我方将解除双方签订的房屋买卖合同，并按照合同约定主张赔付违约金。”但至11月14日，江东东未按照函件要求履行配合义务。虽然其为履行合同，于11月15日为其父亲办理了委托公证，但该行为发生于刘辉催告后的合理期限之外，不能对抗刘辉行使解除权。故2018年11月15日，刘辉向江东东邮寄《解除双方于2018年4月25日签订的的函》，符合合同约定和法律规定。在限定期间内，江东东未对其是否收到上述函件等相关问题作出回复，并结合该函件的邮寄地址与涉案合同中载明的江东东通讯地址相符及江东东给刘辉复函的相关内容，可以认定江东东已经收到该份《解除双方于2018年4月25日签订的的函》，故双方于2018年4月25日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》已解除。 因涉案合同已解除，故江东东于11月23日、11月30日向刘辉邮寄的要求继续履行合同义务的函件，对刘辉不产生法律效力。 综上，因江东东在合理期限内未配合银行履行上门看房的义务，导致银行贷款业务中断，进而导致刘辉无法办理房屋权属转移登记手续，合同目的无法实现。且江东东于2018年9月16日与刘辉就履行涉案合同一事沟通过程中，明确表示不再以合同约定的价款出售涉案房屋，并将房屋价款调高至125万元。故涉案合同不能继续履行是江东东违约所致。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故本案中，刘辉选择适用定金条款，符合法律规定。故江东东应当依据合同约定，承担双倍返还定金的违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。涉案合同约定的房屋成交总价为110万元，定金不得超过22万元，故刘辉支付的25万元应视为定金22万元、购房款3万元。故根据合同约定及法律规定，江东东应双倍返还定金44万元。又因涉案合同已解除，另3万元作为购房款亦应返还。 住宅专项维修资金应由房屋产权人承担，且诉争房屋现仍登记在江东东名下，故8315.16元住宅专项维修资金，江东东应向刘辉返还。 中介费支出包含在刘辉因江东东违约所产生的损失范围之内，江东东承担双倍返还定金的违约责任已经将该部分损失弥补，故对刘辉要求江东东承担中介费15000元的诉讼请求，不予支持。 刘辉诉讼请求中未要求对其诉讼财产保全责任保险费支出作出处理，诉讼过程中也未申请增加诉讼请求并补交诉讼费，故对该部分损失，不予处理。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：一、江东东于判决生效之日起10日内向刘辉双倍返还定金44万元；二、江东东于判决生效之日起10日内向刘辉返还购房款3万元；三、江东东于判决生效之日起10日内向刘辉返还住宅专项维修资金8315.16元；四、驳回刘辉的其他诉讼请求。案件受理费9033元，保全费3320元，合计12353元（刘辉已预交），由刘辉负担1802元，由江东东负担10551元，江东东于判决生效之日起10日内支付刘辉10551元。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，刘辉与江东东签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，刘辉按合同约定于2018年4月25日向银行申请个人二手房住房贷款，但因政策变化原因银行办理贷款审批手续迟延、双方亦无法在合同约定的于2018年5月25日前共同申请办理房屋权属转移登记手续，不可归责于双方当事人。双方合同约定首付款52万元于过户当日支付，因不可归责于双方的原因导致双方未能在合同约定2018年5月25日申请办理过户登记手续，刘辉因此未支付52万元首付款，亦不构成违约。合同具备继续履行办理过户和贷款手续的条件后，刘辉于2018年8月18日即开始向江东东发函要求配合办理房屋过户和贷款手续，江东东并未及时予以配合。结合中国银行股份有限公司青岛李沧支行的退卷说明和同策房产经纪公司的证明，一审认定江东东违约并无不当，本院予以确认。刘辉基于江东东违约要求解除合同，符合法律规定，应当予以支持。江东东于2018年11月15日为其父亲办理了委托公证、委托其父亲协助办理相关手续，距刘辉第一次发函要求协助办理相关手续已将近三个月的时间，该委托行为以及其于2018年11月23日、2018年11月30日向刘辉发函要求继续履行合同，并不足以对抗其违约在先的事实以及刘辉的合同解除权。故一审认定双方的合同解除，并判决江东东向刘辉双倍返还定金、返还购房款和房屋维修基金，并无不当，本院予以维持。 综上所述，江东东的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8475元，由上诉人江东东负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  徐 明 审判员  潘红燕 二〇二〇年四月二十八日 书记员  王 繁 书记员  胡荣华