广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7342号 原告（反诉被告）：广西高吉餐饮管理有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区朱槿路**汇东逸墅**商铺，统一社会信用代码：91450100310202759Q。 法定代表人：余国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁文康，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：黎文妹，该公司员工。 被告（反诉原告）：雷翠锋，女，1970年6月19日出生，汉族，住广西壮族自治区横县。 原告（反诉被告）广西高吉餐饮管理有限公司（以下简称“高吉公司”）与被告（反诉原告）雷翠锋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告高吉公司的委托诉讼代理人梁文康、黎文妹，被告雷翠锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）高吉公司向本院提出诉讼请求：1、解除租赁双方于2017年12月2日签署的《商家经营管理合同》，并判令被告支付拖欠的各项费用共计37427.20元，违约金41286.5元，利息3519.8元（利息暂计算至2018年9月20日止，要求计算至欠费付清之日止），合计82233.5元，依合同约定从违约金中扣除两项保证金25225元，诉讼请求为57008.50元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月2日，原告与被告签署《商家经营管理合同》及相关的补充协议，获取了南宁市青秀区青云街18号悦荟广场C座昊天数码港负一层B10号商铺承包经营权，经营面积为面积为32.5平方米。《商家经营管理合同》第3.1条约定：月经营管理服务费14500元。乙方交付经营管理服务费的方式为先交费后使用，经营管理服务费按叁个月一期计算，需提前30日一次性向甲方交清下一期的经营管理服务费。该合同第3.2条约定：A．乙方应交纳的物业管理费按该商铺承租面积计算，月每平方27元，月物业管理费总额为878元。B.物业管理费按季度结算，需提前30日一次性向甲方交清下一期的物业管理费。该合同第3.3条约定：A．乙方每月应付的餐饮特殊服务费为260元，第一年从经营管理服务费起算月记起叁个月为一期；B．乙方每月应付的宣传推广费为163元，第一年从经营之日计起叁个月为一期；被告自2018年4月份起欠缴各项费用，2018年6月30日交回铺面。经营管理服务费自2018年4月15日至2018年6月30日止，欠费76天，欠费金额为36733.00元；物业管理费、餐饮特殊服务费、宣传推广费自2018年6月14日至2018年6月30日止，欠费16天，欠费金额分别为468.30元、138.70元、86.90元，合计37427.20元。原告多次发函催收，均无结果。根据《商家经营管理合同》第3.4条第C款约定，乙方若逾期交纳相关费用，每逾期一天，应向甲方按日支付所欠费用1%的逾期付款违约金。该合同第12条第12.6款还约定，根据本合同，应由任何一方支付的任何款项到期未付时，违约方应承担应付日至结清日全部延期付款额之利息（按未付款项的每日0.5%的比例计算）。被告应付违约金41286.5元，其中经营管理服务费违约金从2018年2月21日算至2018年6月30日止为40967.3元，其他欠费额违约金从2018年5月14日计算至2018年6月30日止为319.2元。违约利息因利率高于法律规定年利率24%上限，诉讼请求按24%的年利率计算利息，利息暂计算至起诉之日2018年9月20日为3519.8元，要求计算至实际付清之日。违约金及利息两项合计41249元。 被告（反诉原告）雷翠锋辩称：被告不欠原告钱款，2018年6月19日原告送达催告通知，要求被告于2018年6月30日撤场，被告按时间撤离，占用费应计算至2018年6月30日。请求法院驳回原告起诉。本案合同应属于可撤销合同，被告已经提出反诉撤销，理由：1、本案合同性质上存在重大误解，该合同名为经营管理，实为租赁合同。2、合同内容上存在重大误解。原告借管理合同之名收取大量的管理费、宣传费，但实际上原告既不宣传，也不履行任何管理义务，签订合同前原告承诺招揽顾客等优惠条件，均未做到。原告收取的特殊服务费、宣传推广费、公共事业保证金、装修推销费、履约保证金等，未明确费用性质。这些费用远超同类摊铺的租金，因此双方间签订的合同属于重大误解，应予以撤销。3、被告无需向原告支付违约金，即使应支付，该违约金的计算方式也过高，应予以调低。4、被告已支付原告包括特殊服务费、宣传推广费、公共事业保证金、装修推销费、履约保证金在内共计116125元，故被告无需再向原告支付其主张的37427.2元。5、被告2018年1月14日支付的租金中已包括2018年4月至6月的物业管理费，故无需再向原告支付物业管理费。6、被告已经按原告的要求于2018年6月30日撤场，无需再向原告支付截止至2018年6月18日的利息。 被告（反诉原告）雷翠锋向本院提出反诉诉讼请求：1、撤销被告与原告双方于2017年12月2日签订的《商家经营管理合同》及《食党设施设备使用优惠政策》；2、原告返还餐饮设施设备与基础装修摊销费43500元；3、原告返还保证金和服务费40125元（计算方式：所交费用72625元-占用费32500元，占用费暂按200元/月/㎡计算，32.5×200×5=32500）；4、本诉和反诉费由原告承担。事实与理由：2017年下半年，原告在南宁市以“食党悦荟”店名义招商。当时原告的宣传称，他们负责广告，负责网络宣传，负责促销，负责将食客和过路人引入负一层。被告受此吸引，决定与被告签订《商家经营管理合同》及《食党设施设备使用管理优惠政策》等合同，并缴纳了餐饮设施设备与基础装修摊销费43500元，保证金25225元、管理费47400元。被告收取费用后，不做广告，不搞宣传，不负责促销，导致地下商场根本就没人进出。1、被告的格式合同《商家经营管理合同》，让被告误以为是帮原告看摊位，赚取收益。但进场后发现，这实际上是摊位租赁合同，而且《食党设施设备使用管理优惠政策》根本上就是乱收费，根本就不提供有关设备设施。这是一种重大误解，给被告造成了巨大损失。2、由于格式合同《商家经营管理合同》实际上是租赁合同，该合同涉及的摊位租金，每月每平方米400元，属于是异常高价。该租金比一楼租金还贵。因此《商家经营管理合同》属于显失公平的合同。综上，《商家经营管理合同》及《食党设施设备使用管理优惠政策》，在合同性质上让人产生重大误解，在租价上属于显失公平的合同。 原告(反诉被告)高吉公司针对被告雷翠锋的反诉答辩称：合同不存在重大误解的情形。双方签订合同中已通过表格的形式列明每项费用，包括收费名称、收费内容等均予以释明，费用的收取与租金的收取方式类似，被告并未提出异议。双方签订的合同条款是符合法律规定的，条文清楚易懂，被告提出重大误解是推卸责任的借口，其反诉请求应予以驳回。被告称原告未做到宣传工作，优惠政策未做到，但原告在给被告使用摊位的时候已做了优惠。原告作为涉案项目的制定人，已经按规范制作宣传，被告称因原告不做广告和宣传，造成其经营亏损，没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月2日，原告高吉公司（甲方）与被告雷翠锋（乙方）签订了一份《商家经营管理合同》，约定：鉴于甲方拥有南宁市青云街18号悦荟广场C座昊天数码港负一层“[食党]悦荟店”商业物业的经营管理权，乙方有意使用本场地进行经营，依法享有该场地的经营权；乙方使用场地位置为食党B10铺位，建筑面积为32.5平方米；乙方对铺位（单元）所在场地的周围环境、附属设施等现状进行了充分了解并自愿按现状使用；铺位使用期为贰年，使用年度自2017年12月1日起至2019年11月30日止；项目建设、装修等不可预见因素，上述使用期限起止日期在执行时甲方有可能进行调整，如有调整，乙方同意本合同的使用起始日期由甲方按合同所载合理的通知方式所确定的日期为准，甲方按该通知所确定的日期作为经营管理服务费及宣传推广费等费用起算的计算依据；乙方交付经营管理服务费的方式为先交费后使用，经营管理服务费按三个月为一期计算，需提前30日一次性向甲方交清下一期的经营管理服务费；2017年12月1日-2018年11月30日的月经营管理服务费14500元，月经营管理服务费（含税）17400元；2018年12月1日-2019年11月30日的月经营管理服务费15950元，月经营管理服务费（含税）19140元；乙方应交纳的物业管理费按该商铺承租面积计算每月每平方米27元，月物业管理费总额为878元；物业管理费按季度结算，需提前30日一次性向甲方交清下一期的物业管理；乙方同意由广西昊天企业管理有限责任公司所引进的物业公司进行物业服务，产生的物业管理费由乙方承担，该项业务，甲方属于代收代付；餐饮特殊服务费包括餐饮专业设备维护费及卫生维护费，乙方每月应付的餐饮特殊服务费为260元，第一年从经营管理服务费起算月计起3个月为一期，第一期餐饮特殊服务费于本合同签订时与经营管理服务费同时交付；乙方每月应付的宣传推广费为163元，第一年，从经营之日计起3个月为一期，第一期宣传推广费于本合同签订时与经营管理服务费同时交付；乙方应在与甲方签订本合同时交纳金额为15225元的经营管理履约保证金给甲方；租赁期间，如乙方出现违约行为、违规行为、侵权行为、不正当竞争行为、违法行为的，甲方除有权要求乙方承担相应责任外，还有权从履约保证金中直接抵扣应由乙方承担的违约金、赔偿金、占用费或其它费用，并有权要求乙方补足履约保证金；乙方若逾期交纳相关费用，每逾期一天，应向甲方按日支付所欠费用1%的逾期付款违约金；乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的7日内向甲方补足被扣除部分的履约保证金，否则，甲方有权解除合同，没收剩余的履约保证金，收回该商铺，并有权要求乙方另行支付相当于三个月经营管理服务费总额的违约金及另行赔偿甲方的全部损失；乙方须自行负担与该商铺使用有关的水费、电费、燃气费、电话费及其他费用；乙方应于签署本合同之日起三日内向甲方交纳公共事业保证金10000元，合同期届满或合同解除后，在乙方未欠缴上述费用的情况下予以返还；经营期内（包括乙方的装修期间），乙方应承担水电费；任何一方违反合同的条款，或者不完全履行合同规定的义务，除非本合同另有约定，否则违约方应在有关条款规定的时限内（最长不超过十天）采取补救措施使之符合合同要求，并应按本合同有关条款的约定承担违约金；如该条款没有约定违约金的具体数额，则违约金应按当年度年经营管理服务费总额的5%承担违约金；如违约金不足以弥补守约方的损失，违约方还应赔偿守约方所受的损失；根据本合同，应由任何一方支付的任何款项到期未付时，违约方应承担应付日至结清日全部延迟付款额之利息（按未付款项的每日千分之五的比例计算），如每天的利息低于10元，违约方应按每天利息10元支付对方；如果逾期款项及违约利息累计超过15日仍未支付完毕，守约方有权解除合同并继续索赔；且乙方所有已交费用罚作违约金不予退还。此外，该合同还就其他事项进行了约定。合同签订当天，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了一份《[食党]设施设备使用管理优惠政策》，约定：甲方于2017年12月1日至2019年11月30日为乙方提供[食党]悦荟店基础装修、排烟、排污等系统设施设备的使用服务，乙方自愿享受该服务，并在甲乙双方签订商铺经营管理合同后，乙方向甲方支付经营管理服务费时一并向甲方支付餐饮设施设备与基础装修摊销费43500元；乙方决定使用设施设备，并向甲方交纳餐饮设施设备与基础装修摊销费后，即可使用相应设施设备；乙方经营到期后，若甲乙双方不续签经营管理合同，在双方结清经营管理合同内约定的所有款项后，甲方即将摊销费退还乙方作为对项目支持的奖励。同日，被告向原告交纳了第一期管理服务费43500元、履约保证金15225元、公共事业保证金10000元、设施设备与基础装修摊销费43500元以及餐饮特殊服务费、宣传推广费、物业管理费（第一期）3900元，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告装修该商铺后用于经营皇茶饮品。此外，原告又于2018年4月14日向原告交纳了9850元。 因被告未按期交付经营管理服务费和综合管理费等费用，原告于2018年3月21日向被告发出《函》，向被告追讨欠费。2018年6月19日，原告向被告发出《合同解除通知书》，决定于2018年6月30日解除与被告的合同，请被告于2018年6月30日前自行清场迁离。2018年6月30日，原告收回了涉案商铺。原告遂诉至本院，诉请如前。诉讼中，被告自认其在与原告签订合同之前，到涉案商铺所在的商场了解过该商铺的情况。原告认可被告于2018年4月14日缴纳的9850元系2018年3月15日至2018年4月14日的经营管理服务费和2018年3月15日至2018年6月14日的物业管理费、餐饮特殊服务费、宣传推广费；被告只缴纳了2017年12月15日至2018年4月14日的经营管理服务费和2017年12月15日至2018年6月14日的物业管理费、餐饮特殊服务费、宣传推广费。经本院向被告释明合同效力，被告坚持其诉请不变。 另查明，涉案商铺所在的南宁市青云街18号南宁万达商业广场数码广场地下1层的房屋所有权人为NanningHoldingCompanyLimited。广西昊天企业管理有限责任公司承租了南宁市青云街18号悦荟广场（原南宁万达商业广场）数码广场地下1层后，又与原告、案外人程雄于2017年10月20日签订了《商铺租赁合同》，将前述物业转租给原告和程雄共同经营使用。2018年1月3日，原告的法定代表人变更为程雄。2019年6月26日，原告的法定代表人变更为余国平。诉讼中，经本院向程雄询问，其表示同意由高吉公司单独作为原告向本案被告主张权利。 以上事实，有《商家经营管理合同》、《商铺租赁合同》、《函》、《合同解除通知书》、《[食党]设施设备使用管理优惠政策》、收据、食党悦荟店2018年门店推广活动汇总及当事人陈述等予以证实。 本院认为，关于原、被告签订的《商家经营管理合同》的效力问题。该合同虽名为经营管理合同，但从合同的内容来看，该合同是一份出租人将租赁物即涉案商铺交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，该合同符合租赁合同的法律特征，故该合同性质应为商铺租赁合同。庭审中，被告自认其在与原告签订合同之前，曾到涉案商铺所在的商场了解过该商铺的情况，由此可知，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。至于被告主张该合同存在重大误解和显示公平的情形问题，对于承租商铺用于经营的被告而言，其作为具有完全民事行为能力且具有一定的文化知识和认知能力的自然人，其在签订本合同时理应预见到订立合同将产生的民事权利义务和由此可能产生的风险，应对涉案商铺的实际状况、租金价格、经营种类、经营环境、客源情况以及承租该商铺后所产生的预期收益和经营风险等因素进行必要调查、了解及判断。原、被告签订了《商家经营管理合同》，应视为双方已明晰了各自的权利义务和自愿承担因此而产生的民事行为风险，因此，该合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销情形，本院对被告反诉撤销该合同及返还保证金和服务费的诉请不予支持。 关于合同解除的问题。因原、被告双方均认可被告已于2018年6月30日搬离了涉案商铺，故双方的合同关系已于该日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，该合同解除后，被告仍应向原告支付合同解除前的相关费用。因被告只缴纳了2017年12月15日至2018年4月14日的经营管理服务费，故被告应向原告支付2018年4月15日至2018年6月30日的经营管理服务费计算为14500元/月×2.5个月=36250元。因被告缴纳了2017年12月15日至2018年6月14日的物业管理费、餐饮特殊服务费、宣传推广费，故被告应向原告支付2018年6月15日至2018年6月30日的物业管理费计算为878元/月÷30天×16天=468.27元；餐饮特殊服务费计算为260元/月÷30天×16天=138.67元；宣传推广费计算为163元/月÷30天×16天=86.93元。前述费用共计36943.87元。至于被告辩称原告在合同履行期内未尽宣传义务的问题，首先，原、被告签订的合同中并未明确约定原告进行宣传推广的具体方式和次数；其次，从原告提交的食党悦荟店2018年门店推广活动汇总材料来看，原告对涉案商铺所在的商场经营区域确实做了一些推广活动，并非完全没有进行宣传，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。 关于原告诉请的违约金和利息问题。本案中，原、被告签订的合同中约定，违约方应按当年年度经营管理服务费总额的5%承担违约金，还应承担应付日至结清日全部延迟付款额之利息（按未付款项的每日千分之五的比例计算），该违约金和利息均属于违约方承担违约责任的方式之一。现原告主张被告按前述合同约定计算违约金和利息，被告抗辩原告主张的违约金和利息过高。综合本案案情，被告未按合同约定时间向原告缴纳相关费用，已构成违约，其给原告造成的损失即为该些资金的占用损失，由此看来，原告主张的违约金和利息总和已经过分高于被告违约给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将被告应支付的违约金和利息调整为36943.87元×30%=11083.16元。综上，被告应向原告支付经营管理服务费36250元、物业管理费468.27元、餐饮特殊服务费138.67元、宣传推广费86.93元、违约金和利息11083.16元共计48027.03元，由于被告已向原告缴纳了履约保证金15225元和公共事业保证金10000元，且原告主张保证金可用于扣除前述费用，故被告尚应向原告支付经营管理服务费、物业管理费、餐饮特殊服务费、宣传推广费、违约金和利息共计22802.03元。 关于被告诉请返还餐饮设施设备与基础装修摊销费的问题。根据原、被告双方的合同约定，返还该费用的前提有三点，一是被告经营到期，二是双方不续签经营管理合同，三是双方结清经营管理合同内约定的所有款项，现原、被告双方的合同因被告欠交相关费用而解除，且被告并未结清合同约定的所有款项，故被告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、原告广西高吉餐饮管理有限公司与被告雷翠锋于2017年12月2日签订的《商家经营管理合同》于2018年6月30日解除； 二、被告雷翠锋向原告广西高吉餐饮管理有限公司支付经营管理服务费、物业管理费、餐饮特殊服务费、宣传推广费、违约金和利息共计22802.03元； 三、驳回被告雷翠锋的反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费1225元，由原告广西高吉餐饮管理有限公司负担855元，被告雷翠锋负担370元；反诉案件受理费945元，由被告雷翠锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘孙丽 人民陪审员  聂广文 人民陪审员  周国萍 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  朱迪绯 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。