广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2831号原告：马素珍，女，1940年11月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：邓志琴，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈**龙，广东骏道律师事务所律师。被告：高伟，1939年7月18日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：曾焰辉，男，1985年5月26日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。第三人：广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行，住所地广州市番禺区南村镇塘步西村迎宾路南村入口处塘西东侧。负责人：李菁，职务副行长。委托诉讼代理人：冯少东，该行职员。委托诉讼代理人：邵永存，该行职员。原告马素珍诉被告高伟、曾焰辉，第三人广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行（以下简称农商行华南新城支行）确认合同无效纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马素珍的委托诉讼代理人邓志琴，被告高伟、曾焰辉，第三人农商行华南新城支行的委托诉讼代理人冯少东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马素珍向本院提出诉讼请求：1.确认高伟与曾焰辉于2016年11月15日签订的合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》无效；2.曾焰辉协助高伟将广州市番禺区钟村镇祈福新村×街×房过户至高伟名下；3.曾焰辉将广州市番禺区钟村镇祈福新村×街×房返还给高伟；4.本案诉讼费、财保费等均由两被告共同承担。诉讼过程中，马素珍变更其第3项诉讼请求为：曾焰辉将广州市番禺区钟村镇祈福新村×街×房交回给马素珍及高伟管业。事实和理由：原告与高伟是夫妻关系，双方于1966年4月26日登记结婚。曾焰辉给原告与高伟家庭开车，系原告与高伟的家庭司机。高伟名下的位于广州市番禺区钟村镇祈福新村×街×房购买于夫妻关系存续期间，系原告与高伟的夫妻共同财产。2014年，曾焰辉向原告提及想购买原告与高伟所有的上述房产，原告没有同意。2014年10月，原告被高伟赶出家门。原告此后一直与儿子在上海及美国居住。2018年7月，原告向广州市海珠区人民法院提起离婚之诉，此时原告发现高伟以50万元的超低价将上述房产转卖给了曾焰辉，且两被告均未征求原告的意见。原告认为，高伟意图使原告少分夫妻共同财产，曾焰辉明知所购房产系原告与高伟的夫妻共同财产，且在原告明确拒绝出售的情况下，与高伟恶意串通，严重损害了原告的合法利益，为此原告诉至法院。被告高伟辩称，本人与曾焰辉于2016年11月签订的涉讼房产房屋买卖合同合法有效，马素珍对此交易是知情且同意的，马素珍提出的本人与曾焰辉关于涉讼房产的交易是恶意串通，意图转移夫妻共同财产，没有任何事实和法律依据，请求法院依法判决驳回马素珍的全部诉讼请求。一、马素珍对本人与曾焰辉关于涉讼房产的房屋买卖合同是知情并同意的。1.2014年马素珍就已知情并同意了。本人与马素珍是夫妻关系。2009年，为了方便马素珍的日常出行用车需要，为了方便接送我与马素珍共同的两个孙子上学需要，经我与马素珍共同的老同事李某（李某是我和马素珍在珠江医院的老同事，也是曾焰辉的姐夫）推荐介绍，我们决定聘请曾焰辉作为我们家庭的专职司机，负责接送马素珍和我的两个孙子上学以及马素珍的日常生活用车需要，每月工资3000元，并为曾焰辉提供了涉讼房产免费住宿。2011年曾焰辉的儿子出生，2014年春节前后，曾焰辉向我和马素珍提出想购买该房的想法，说是为了孩子以后上学的学位需要，当时我和马素珍考虑到曾焰辉确实有此需要，而且大家4、5年相处下来，他也是兢兢业业，很老实，所以我和马素珍都说没有问题，可以卖给他。但后来，曾焰辉可能是当时钱不多的原因，也没有再提，这事就先搁置了下来，未及时签订书面购房合同。2.2016年签订合同时，由于马素珍原因无法直接联系，但其行为是显示了其对2014年承诺的履行。2016年10月份，李某找我说曾焰辉的儿子2017年就要上小学，看能否依照之前说好的把涉讼房产的买卖和过户手续办一下，并说希望看在他的面子以及曾焰辉这么多年兢兢业业工作的感情上再优惠些，毕竟曾焰辉也没有什么其他收入来源，钱也不多。我说没有问题，这也是之前马素珍和我在2014年就答应了的。因为马素珍不在国内，而且打她电话都不接，也联系不上她，而曾焰辉这边事情又比较急，过完年可能就面临入户登记学位的问题，而且此前马素珍也是答应了的，再有就是此前马素珍把所有房产证都拿走了，只留了这本，说明她还是愿意把这套房卖给曾焰辉的。所以我就找了机会跟曾焰辉说，没有问题，并且告知曾焰辉，马素珍专门留下了这本房产证就是为了履行2014年承诺的。随后我和曾焰辉签订了涉讼房产的购房合同，并在11月份缴纳了房地产税。综上，马素珍在2014年就知道并且同意了曾焰辉的购房想法，且其在把家庭房产证都带出国的情况下，专门留下了这本房产证的行为，也表明她是在履行2014年的承诺的。3.距离合同签订至今已经两年多，且马素珍去年就在海珠区法院提起离婚诉讼，并要求分割夫妻共同财产，但马素珍从未表示过反对。从2014年底马素珍出国至今，马素珍与我反复就离婚和财产分割问题发生过讨论，期间我也有讲过涉讼房产卖给曾焰辉的情况，包括去年马素珍在广州市海珠区法院提起离婚和分割财产的诉讼，对于2009年前就已购买的涉讼房产，她不可能不去了解情况，但她也从未提出过反对意见，在广州市海珠区法院的诉讼中也没有提出这块内容。这些行为足以表明她是知情并且同意卖给曾焰辉的。二、我与曾焰辉签订涉讼房产买卖合同是真实交易，曾焰辉支付了合理对价，这笔房款已经用于家庭生活。1.合同价款是经过税务部门认可的。合同签订后，我于2016年11月15日，持本合同向税务部门申报房地产交易税，而税务部门也出具了《存量房交易价格计税核定通知书》（番地税房通【2016】×××号），对本宗存量房的交易价格核定，核定房屋单价为人民币8522.119元/平方米，核定总价为人民币587174元。可见，合同价款是国家机构经过专门程序，依照专门的规则核定的，具有权威性，按此价款支付应当被认定是合理的。2.卖房给曾焰辉是因为曾焰辉确有实际迫切需要，其2009年8月到我们家做专职司机，2010年结婚，2011年生一子，2017年曾焰辉的儿子便要上小学，但是他在广州没有房产，没有入户，小孩上学便成为摆在面前必须解决的问题，关于这一点，马素珍是知道的。3.房屋已经过户给了曾焰辉。买卖合同签订后，很快办理了房屋过户手续，涉讼房产已经过户到了曾焰辉的名下，并且过户时间已经2年多，而曾焰辉的小孩也入户这个房子，并依靠这个房子的学位而上了小学。4.至于说房价较市场价低，这中间当然是感情的因素。买卖只要双方同意就行，做买卖有两种：一种是为赚钱，一种是为感情。李某是我们的老同事，而曾焰辉是李某的小舅子，李某提出要便宜点，我们不能不给面子，这毕竟是人情社会，我想马素珍也不会不考虑这点。另外，曾焰辉对马素珍车接车送，又照顾我们的两个孙子上学，且不论曾焰辉兢兢业业，人很老实，人非草木孰能无情？曾焰辉确实有困难，小孩要读书，马素珍难道会那么冷血，那么斤斤计较吗？而且就这价款，曾焰辉也很吃力。5.售房款已经用于家庭开支。2014年，马素珍不告而别，离家出走，后来甚至把所有的现金，金银首饰都带走了，我没有钱，但我要管理公司，要生活，也要用钱，这些钱难道不应该从夫妻财产中支出吗？马素珍什么财产都带走了，我两年的生活和工作中用钱也是要从这笔购房款中来支出的。综上，这笔交易是真实存在的。三、我与曾焰辉签订的房屋买卖合同没有恶意串通，更无任何转移夫妻共同财产的意图。1.我与曾焰辉之间买卖房屋时，不可能预料到马素珍会在2年以后起诉我要求离婚。其一，我与曾焰辉是在2016年签订房屋买卖合同并过户涉讼房产，而马素珍起诉我离婚是在2018年下半年。我无法提前预测到马素珍向法院起诉离婚的，则不可能去转移财产；其二，提起离婚诉讼的是马素珍，不是我。我从来没有想过以诉讼的方式，把这个婚姻放到法庭上处理。所以此前一直都是我与马素珍在协商处理，甚至提出过不离婚，大家把财产分割一下就行。我们都是80多岁的有身份要面子的人，怎么要闹到上法庭？既然我从来没有想过要通过诉讼离婚，我又怎么会去转移财产？其三，涉案房产马素珍一直是知道的，我要做手脚她会不知道？我明知道她会盯住这套房，我还要去恶意转移这套房吗？而且马素珍与曾焰辉及李某均熟悉，甚至马素珍还曾经是珠江医院的领导，是李某的领导，他们会同意帮我吗？难道我不怕他们不同意再去马素珍那里告发我吗？我如果要转移财产，为什么不找一个马素珍不熟悉的人？我是一个正常人，我会去冒这个险吗？其四，我的年纪也不允许我再去做恶意串通转移财产的事情了。我已经80多岁了，对于很多人来说，他们不一定能到这个岁数。那么我还有多少年去等马素珍告我，然后判决后再把财产拿回来？如果马素珍再过几年告我离婚，我要是生命等不及了呢？我人还是清醒的，这种转移毫无意义，我的年龄也不允许。四、自2012年我向马素珍口头提出离婚至今，马素珍和与马素珍一起生活在国外的我们的儿子高某前后拿走的财产有几千万，我怎么会为了这价值几十万的房子还要去转移财产？尽管自结婚以来，马素珍和我的收入来源就是单位发的工资、补贴和福利，退休后就只有退休金，在我退休前，我们家庭财产并不多，但我是享受国务院政府津贴的专家，在退休后，按照这个等级拿退休待遇，再一个是我利用自己的专业技术、专业水平和勤勉做事，创办了企业，才积累起家庭财富。可以说，我们家，包括我儿子的家庭都是我退休后赚来的钱。即使如此，2012年，我向马素珍口头提出协议离婚时，还是充分照顾到马素珍的赚钱能力不行，年纪也大，儿子又没有正当职业，他们还要在美国生活，把多数财产给他们做保障。为此，当时我就提出了房产分割方案，并根据2012年的协议，到2014年已经把海外房产做了处理。此外，2014年10月马素珍趁我不在广州，将家中保险柜中的全部珠宝首饰现金等（包括我治疗的病人送给我的纪念品）和全部的证件（包括户口本、房产证）擅自全部拿走，至今没有归还我。我也没有报警，想着我们几十年夫妻，都这么大年纪了，随她去吧。我有吃有住就行。2016年7月，马素珍提出自己因多发性脑血栓不能治理，希望将她名下财产以赠与形式转给高某。按照马素珍的要求，我去上海将马素珍名下的那套上海市的洋房办理了赠与我们儿子高某的手续。综上可见，我已经主动分割数千万的财产给马素珍母子，已经在财产分割协议书注明了这财产，几十万在我们的共同财产分割中又能占多少？我需要去恶意转移财产吗？当然是不需要的。这点请法院明断。五、马素珍提起本案诉讼是恶意诉讼，并且掩盖其自身恶意转移财产的行为。1.马素珍提起本案诉讼是恶意诉讼和浪费司法资源。2018年下半年马素珍已经在广州市海珠区法院已经起诉我离婚并要求分割财产，现在还在诉讼过程中。马素珍在提起诉讼前当然已经调查了房产情况，并可以在广州市海珠区法院一并审理。但马素珍又选择在广州市番禺区法院另行提起诉讼。而且至今我没有收到传票，我也不知道她是否向法庭提供了我的正确联系方式。其明显希望利用我可能因为收不到传票而无法提供案件事实真相的情况获得一份有利于她在海珠法院诉讼直接使用的判决。这是恶意利用司法的诉讼行为，并且严重浪费司法资源。海珠法院还在审理我们的离婚和财产分割，她又就其中最微不足道的几十万的房产在番禺法院另行起诉，原告的司马昭之心，显而易见。2.马素珍在番禺法院提起诉讼是为了掩盖其自己非法转移财产的恶劣行径。2012年，我向马素珍提出签署协议离婚财产分割方案，期间在马素珍的督促下，到2014年海外财产已经按照协议方案全部完成过户手续。而2016年7月我还协助马素珍办理将她名下房产转移给高某的手续。然而，善良人被欺瞒了，被欺骗。原来2014年马素珍母子就已经委托了律师在运作转移财产和离婚诉讼的事情。而直到2018年下半年从马素珍在广州起诉我离婚以及我们的儿子高某在上海起诉我公司劳动合同纠纷时，我才知道2014年8月马素珍母子已经聘请了陈**龙律师，也就是2018年以来，马素珍母子提起的这一系列诉讼的律师，并在2014年8月已经在向陈**龙支付律师费。马素珍明明已经请了律师在运作离婚事宜，却在2016年7月还在以她多发性脑血栓不能自理为由骗我帮忙将夫妻共同财产转移给高某，这才是真正的恶意转移财产。关于这点，海珠法院已经在马素珍诉我离婚和分割财产一案知悉，为了规避其恶意转移财产被海珠法院在审理中深究，便另行向番禺法院起诉，企图恶人先告状，蒙蔽番禺法院，再拿番禺法院的判决去左右海珠法院的在审案件。综上，我自始至终没有恶意串通转移夫妻共同财产的意图，也没有转移这几十万房产的必要性。而马素珍不仅自己恶意转移财产，还企图蒙骗和利用法院司法判决，达到其不可告人的目的，玩弄法律、玩弄司法。恳请法院全面了解案件事实，客观公正，驳回原告的全部诉求。被告曾焰辉辩称，我与高伟签订的关于涉讼房产的房屋买卖合同是合法有效的，我作为善意第三人，合法权益应当得到保障。马素珍提出我明知其拒绝出售的情况下，与高伟恶意串通意图使其少分夫妻共同财产的理由不符合实际，也无事实和法律依据。希望法庭依法驳回原告的诉讼请求，保障合同自由，维护本人作为善意第三人的合法权益。一、我有理由相信马素珍知情并同意我与高伟签订涉讼房产的房屋买卖合同。1.马素珍与高伟曾在2014年春节前后一致口头表示同意由我购买涉讼房产。我于2009年8月到马素珍、高伟夫妇家中做专职司机，负责接送马素珍与高伟的两个孙子上学以及马素珍的日常生活用车需要，每月工资3000元，马素珍和高伟为我提供了涉讼房产作免费住宿。2011年我的儿子出生，考虑到孩子以后上学的学位问题，我于2014年春节前后向马素珍、高伟夫妇提出想购买该房的想法，马素珍和高伟当时一致口头表示同意。然而由于我一时筹措不够房款，故未及时签订书面购房合同。2.房产证登记在高伟名下，且高伟出示了原一直由马素珍持有的涉讼房产的房产证。2016年10月，我儿子面临2017年上小学的问题，便产生向马素珍、高伟夫妇提出签订购买房屋合同并抓紧办理房屋过户手续的想法，并把这一想法告知了我的姐夫李某（马素珍和高伟在退休前均在珠江医院工作，李某是他们珠江医院同事），我姐夫李某答应借款给我，也表示会跟马素珍、高伟夫妇商量下看能不能在价款上也优惠一些。当时由于马素珍不在国内，李某直接向高伟提出我想尽快把涉讼房产给买过来，并希望他们夫妻关照能够给予优惠。不久，我跟高伟教授再次提出尽快签订合同，过户房产的想法。高伟称虽然家里的房产证都被马素珍带走了，但马素珍把涉讼房产的房产证给了他，还给我看了，本人也留意到房产证是高伟的名字。由于此前2014年马素珍也是同意卖房给我的，而且，马素珍还专门把涉讼房产的房产证给了高伟，我相信他们夫妇是沟通过，马素珍也是同意的，故在2016年11月我和高伟便签订了涉讼房产的买卖合同。3.距离我购买涉讼房产已经两年半时间，马素珍知道或应当知道我买了涉案房屋，但从未提出过不同意我购买的意思表示。2016年11月我开始办理涉讼房产的房产过户手续，但马素珍直至本案诉讼才提出其不同意房屋购买合同。事实上，马素珍一直知道涉讼房产的存在，因为该房是在其出国前就已在高伟名下，并提供给我免费居住。而且在此前，马素珍已在海珠区法院起诉与高伟离婚，并分割夫妻共同财产，其不可能不知道该房屋买卖情况，却未就该房屋提出过不同意我购买。综上，马素珍2014年就曾同意我购买涉讼房产，虽然此后，马素珍未与我联系，我也难以直接联系到马素珍，但涉讼房产登记在高伟名下，且高伟也提供了原本一直保管在马素珍手上的房产证，我有理由相信马素珍对于我要购买涉讼房产是知情并且同意的。二、我支付的购房款是合理的。合同签订后，我及时按照合同约定支付了购房款以及相关税款等，且购房款是合理的。1.合同价款是经过税务部门认可的。合同约定购房款50万，房屋建筑面积68.9平方米，套内面积额59.96平方米。合同签订后，我于2016年11月15日持该合同向税务部门申报房地产交易税，而税务部门也出具了《存量房交易价格计税核定通知书》（番地税房通【2016】×××号），对本宗存量房的交易价格核定，核定房屋单价为人民币8522.119元/平方米，核定总价为人民币587174元。可见，合同价款是国家机构经过专门程序，依照专门的规则核定的，具有权威性，按此价款支付应当被认定是合理的。2.支付合同价款已经倾尽了本人全部经济能力，作为马素珍、高伟的家庭专职司机，我的工资也就是3000元/月，还要养活老婆孩子，所剩本就不多，要支付这个房款实在是困难，这也是我在2014年没有及时与马素珍、高伟夫妇签订房屋购买合同的主要原因。当时要是签了，也就不会存在今天这样的情况了。为了支付房款，解决小孩上学需要，除了自己的积蓄外，我还向我姐夫李某借了45万，同时还向银行做了按揭贷款55万元，我现在都是在每个月进行月供，而且涉讼房产还抵押在银行。买卖是否合理，是一个市场行为，买房也得在自己的能力范围内买，卖房也只能是卖给有能力买的人。就本案而言，这个价款已经是本人接受能力的上限，这个价款是合理的，否则我根本买不起，也便不会有此交易。3.关于合同价款问题，我是感谢马素珍、高伟夫妻的，认为应该是因为感情而对我进行了关照的。一方面，我从2009年开始帮助马素珍、高伟夫妇做专职司机，负责接送他们的两个孙子上学和马素珍的日常生活用车需要。这么长时间来，我任劳任怨，兢兢业业，并相信我们之间不单单是雇主和员工的关系，也建立了深厚感情。看到在帮他们家开车过程中，我从一个小伙子开始，有了自己的家庭，当了父亲。在我的儿子迫于读书学位需要而提出购买涉讼房产时，考虑我多年的工作和付出，考虑到我的实际收入状况，给我一些关照，没有要价那么高。另一方面，我姐夫李某与马素珍、高伟夫妇均是珠江医院的旧同事，包括我到马素珍、高伟夫妇家做专职司机，也是李某把我推荐给他们的。所以当我姐夫李某帮忙向他们提出希望他们卖房给我的时候，他们念及旧同事关系，给予优惠也是情理之中，意料和预想之内的。熟人之间的交易原本就不能完全按照市场来评价，这中间肯定有关照的成分，也就是感情的因素在。所以我不能理解，原本我很感谢，也对我很好的马素珍，为什么会拿这个房子的事情来为难我。难道这么多年的感情，这么多年他们旧同事的情谊都不顾了吗？但不管是什么原因造成今天马素珍会这样为难我，我认为不能以今天的矛盾来否定这么多年我帮他们开车照顾孙子的付出，也不能否定买房时感情的成分在。三、我不存在与高伟恶意串通，帮助其转移夫妻共同财产的故意。恶意串通，帮助转移夫妻共同财产，是指合同双方之间并无实际需要，也无实际交易，只是通过虚构交易，事后并不会产生实际的交易效果。也就是说买房人并不是买房，也不实际支付价款，只是帮卖房人代持房产，事后再返还或按照卖房人要求处置标的房产。但从本案来看，我与高伟关于涉讼房产的房屋买卖合同并非如此。1.我购买涉讼房产是为了满足本人子女上学的实际需要。2.买卖合同签订后，房屋已经办理了过户登记手续，现在我是房屋的产权人。如前提到的，我是实实在在付了钱的，那些是真金白银啊。现在我还在还银行的钱。这不是买卖是什么？作为一个正常的，精神没有错乱的人，我为什么要自己贷款，自己借钱去付房款？如果是恶意串通，高伟怎么会把房子过户到我名下？难道他不怕我不干司机了去贪了这套房子？所以事实不是靠恶意推测的，我支付了房款，用我的血汗钱支付房款，去换取一个落脚地，换一个正常家庭生活，不能因为马素珍夫妻关系的变化，便凭空捏造事实，破坏一个奋斗者好不容易置办的小家。不能凭空恶意揣测和诽谤一个老实人。四、房屋已经过户两年有余，且是我本人家庭唯一住房，并且还在抵押还款期间，现在否定合同效力，是对合同自由、市场经济正常秩序的破坏。房屋已经完成过户，现在我是产权人。而为了购房，我进行了抵押贷款，也借了款，因此该房屋，不仅仅是马素珍、高伟夫妻与我之间的购房合同关系，更是我与银行之间抵押贷款合同关系的重要标的，还是我小孩接下来能否继续依靠这个学位读中学的关系。民事法律应当保障当事人的平等自由自愿处分原则，也要维护市场正常经济秩序，平等保障公民的合法权益。如果要求每一个购房者都要去了解，产权人有无结婚，有无生子，然后逐个征求意见，将严重影响房屋买卖市场，对购房者而言是不公平的。如果购买者已经过户、入住，并牵涉了抵押贷款、子女入学，过了数年还得提防，凭空出现的卖房者夫妻关系婚变，更是要求太高，更是对市场秩序的破坏。综上，我与高伟签订的购房合同是双方意思自由的表示，我没有恶意串通意图帮助高伟转移夫妻共同财产的情形。同时，我根据自己生活需要，在有理由相信马素珍同意的情况下与高伟签订了房屋买卖合同，并用自己的积蓄、借款和银行抵押贷款支付了合理对价，且已完成产权过户手续，即使高伟与马素珍之间没有沟通，按照婚姻法解释三第十一条之规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”，法院不应支持原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。第三人农商行华南新城支行述称，在本案法律关系中，曾焰辉将房屋在我行进行了合法抵押并贷款，应依法受法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.马素珍与高伟于1966年4月26日登记结婚。2.位于广州市番禺区钟村镇祈福新村×街×的房屋（以下简称涉讼房屋）原登记权属人为高伟，发证日期为2007年9月24日；现登记权属人为曾焰辉，发证日期为2016年11月22日。3.2016年11月15日，高伟作为甲方（卖方）与曾焰辉作为乙方（买方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称合同），约定高伟将涉讼房屋以50万元的价格出售予曾焰辉。4.2017年8月7日，曾焰辉与农商行华南新城支行签订《个人借款合同》及《抵押合同》，约定曾焰辉向农商行华南新城支行借款55万元用于装修，支付对象是陈伟权，并将涉讼房屋抵押予农商行华南新城支行。5.2018年7月12日，马素珍向广州市海珠区人民法院提起离婚诉讼，要求判令其与高伟离婚，并分割双方的夫妻共同财产。6.2019年2月14日，马素珍提起本案诉讼，要求确认高伟与曾焰辉就涉讼房屋签订的合同无效等。7.截至2020年3月23日，曾焰辉尚欠农商行华南新城支行借款本金490612.76元，利息723.79元，合计491336.55元。庭审过程中，马素珍主张高伟与曾焰辉存在恶意串通，高伟于2012年向其提出离婚，曾焰辉作为其家庭司机清楚涉讼房屋是其与高伟的夫妻共有财产，亦清楚其与高伟之间的夫妻情况，在其明确拒绝出售涉讼房屋的情况下，曾焰辉与高伟私下签订了房屋买卖合同，侵害其合法权益，且曾焰辉未能提供任何证据证明其就涉讼房屋支付了相应的对价，而合同约定的价格亦明显低于市场价，故曾焰辉取得涉讼房屋明显出于恶意，系与高伟恶意串通，帮助高伟转移夫妻财产的行为，故该交易行为应为无效。本案中，各方当事人主要就以下问题产生争议。一、涉讼房屋是否系马素珍与高伟的夫妻共有财产。高伟称涉讼房屋是其自行购入的，购买时马素珍并不知情，双方亦未就涉讼房屋的权属或共有方式进行约定。在2012年其向马素珍提出离婚时，双方协议约定广州的所有财产归其所有，上海的房产归马素珍所有，海外的房产归其二人的儿子所有，故其与马素珍已约定涉讼房屋归其个人所有，故涉讼房屋并非其与马素珍之间的夫妻共有财产。马素珍对高伟的上述陈述均不予确认，并主张涉讼房屋是用家庭资金购买的，购买后双方亦确认涉讼房屋的用途是给家庭司机居住的，故涉讼房屋属于其与高伟的夫妻共有财产。2018年其在广州市海珠区人民法院提起离婚诉讼要求分割包括涉讼房屋在内的夫妻共有财产，高伟于该诉讼庭审中陈述涉讼房屋已过户至曾焰辉名下，其才得知房屋的权属已转移。二、高伟将涉讼房屋售予曾焰辉的行为是否经马素珍同意。高伟称其出售涉讼房屋已经马素珍同意。2014年曾焰辉到其家里拜年时，马素珍口头同意了曾焰辉提出的购买要求，后马素珍离开广州时将涉讼房屋的产权证放在其办公桌上，故其视为马素珍同意其可自行处分涉讼房屋。就上述陈述，高伟未能提供证据予以证明。曾焰辉称其于2014年春节携家人到高伟家拜年，其向高伟提出鉴于生活需要打算向高伟购买涉讼房屋，当时马素珍与高伟均口头答应，但因当时其资金不足，故暂未办理过户手续。2016年因马素珍已离开广州无法联系，且当时涉讼房屋的登记权属人只有高伟一人，故其向高伟提出办理过户手续。对此，马素珍则称其从未同意出售涉讼房屋，曾焰辉确曾提出过购买要求，但因其考虑到司机可能发生变动，若曾焰辉不再为其家庭服务，接替的司机亦需要居住在涉讼房屋内，且涉讼房屋要留给子孙，故其当时已明确拒绝曾焰辉的购房要求。三、就涉讼房屋的价款问题。马素珍主张涉讼房屋的售价严重低于市场价，为证明价格异常，马素珍向本院提交了由广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司于2019年1月17日出具的《房地产估价答复书》，其上载明截至2016年11月15日涉讼房屋的评估总价为884469元。高伟称签订合同前，其与曾焰辉到房管局对涉讼房屋的价值进行了评估，评估价是58万元，李某与其协商价格提议取整，考虑到曾焰辉的实际生活需要，其同意房价款为50万元。其认为涉讼房屋的售价比市场价低是基于感情的因素，交易的价款只要经买卖双方同意即可，且该合同价款经过了税务部门的认可。曾焰辉称合同价款是经过税务部门认可的，合同签订后其于2016年11月15日持该合同向税务部门申报房地产交易税，而税务部门亦出具了《存量房交易价格计税核定通知书》，核定涉讼房屋的总价为587174元。合同约定的价款是马素珍、高伟基于感情因素对其进行关照而给予的优惠价格，该合同价款是合理的，且已倾尽其全部经济能力。四、就涉讼房屋的房款支付问题。高伟称涉讼房屋的房款是由李某代曾焰辉以现金方式分期支付的。曾焰辉对此予以确认，并称因涉讼房屋登记在高伟一人名下，若办理按揭贷款需要马素珍签名确认，因无法联系马素珍而无法办理抵押贷款，故其先行向李某借款45万元，自己出资5万元，其后以装修的名义把涉讼房屋抵押给农商行华南新城支行，并以该笔贷款向李某还款，其时是委托银行将款项发放至其朋友陈伟权的账户，再由陈伟权转到李某的账户。马素珍则认为若确如曾焰辉所述没有足够资金购买涉讼房屋，则在购房时应办理按揭贷款，故曾焰辉的陈述不符合正常逻辑，目的是为配合高伟转移财产。本案中无任何证据证明曾焰辉支付过购房款，而高伟与曾焰辉均确认李某亦曾是其家庭司机，住房条件也非常紧张，可见李某自身的经济状况并非良好，李某不可能一次性借款给曾焰辉，且现亦无证据证明李某代曾焰辉支付过购房款，因此整个买卖交易是虚假的。另就马素珍与高伟之间的婚姻状况，曾焰辉称虽其是马素珍、高伟的家庭司机，马素珍2014年离开广州时是其接送到机场的，但当时马素珍称其需要到美国照顾儿子及孙子，并未提到与高伟的婚姻出现问题，故其对马素珍与高伟的离婚情况并不清楚，直至2018年马素珍提起离婚诉讼其才得知双方的离婚纠纷。另经本院询问，马素珍明确表示不同意代曾焰辉垫资赎契。诉讼过程中，本院根据马素珍的申请，依法作出了（2019）粤0113民初2831号《民事裁定书》，于2019年2月26日对涉讼房屋进行了查封。本院认为，虽涉讼房屋原登记在高伟一人名下，但因涉讼房屋系马素珍与高伟夫妻婚姻关系存续期间取得，且高伟亦确认购买时其与马素珍未曾就涉讼房屋的权属进行过特别约定，故涉讼房屋应为马素珍与高伟的夫妻共有财产。高伟主张其于2012年提出离婚时已与马素珍约定涉讼房屋归其个人所有，故涉讼房屋为其个人财产的抗辩无依据，本院不予采纳。关于高伟与曾焰辉就涉讼房屋签订的合同的效力认定问题。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第95条之规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”依据上述法律规定，可知认定合同的效力关键在审查房屋买受人曾焰辉是否属于善意第三人。对此，本院分析如下：一、曾焰辉作为高伟、马素珍的家庭司机，且居住在涉讼房屋内，理应知悉涉讼房屋为高伟、马素珍二人的夫妻共有财产，亦应知悉高伟与马素珍的婚姻状况，且曾焰辉在购买涉讼房屋时明知马素珍已离开广州数年，故曾焰辉在受让涉讼房屋时应尽到比一般交易者更高的注意义务；二、高伟、曾焰辉虽辩称2014年曾焰辉提出购房要求时已得马素珍口头同意，同时高伟认为马素珍在离开广州时将涉讼房屋的产权证放于其桌面可视为马素珍同意其自行处分涉讼房屋，故2016年其二人就涉讼房屋进行的买卖交易已经马素珍的同意，但对此高伟、曾焰辉均未能提供相关证据予以证实，马素珍对此亦不予确认，故本院对该抗辩意见不予采信；三、曾焰辉受让涉讼房屋的价格明显过分低于交易当时的房屋市场价，且未能提供证据证明其已将涉讼房屋的房款支付予高伟。综上，曾焰辉明知涉讼房屋为高伟与马素珍的夫妻共有财产，在无证据证明马素珍知情并同意的情况下，其与高伟以明显低价交易涉讼房屋，故曾焰辉并非善意第三人，其与高伟就涉讼房屋签订合同并办理了产权变更登记手续，明显损害了马素珍的利益，该合同应为无效合同，故马素珍要求确认高伟与曾焰辉签订的合同无效的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，但因涉讼房屋现抵押予农商行华南新城支行，截至2020年3月22日曾焰辉尚欠农商行华南新城支行贷款本金合计491336.55元，而马素珍经本院询问已明确表示不同意代曾焰辉垫资赎契，故在涉讼房屋未涂销抵押登记的情况下，涉讼房屋无法办理产权变更登记手续，故就马素珍要求曾焰辉协助高伟将涉讼房屋恢复登记至高伟名下及将涉讼房屋交回其与高伟管业的诉请，本院不予支持。综上所述，本院对马素珍的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第95条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认高伟、曾焰辉就广州市番禺区钟村镇祈福新村×街×房签订的《广州市存量房买卖合同》无效；二、驳回马素珍的其余诉讼请求。本案受理费8800元，财产保全费4943元，由高伟、曾焰辉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  马智英人民陪审员  刘 奕二〇二〇年四月十日书 记 员  凌绮珊