广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6023号原告：广州鼎泰丰地产有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道绿怡街****。法定代表人：余永光，职务总经理。委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。被告：广州市新弘汇商贸有限公司，住所地广州市越秀区登峰下塘路宝汉直街******（市场地址：越秀区登峰下塘路宝汉直街2号A座首层自编01房、二层）。法定代表人：吴永存。被告：吴永存，男，1964年8月21日出生，汉族，身份证住址广东省汕尾市城区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：王勃，广东国智律师事务所律师。被告：广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司，营业场所广州市越秀区X路301-303号1-3楼（市场地址：开办越秀区X路301-303号首层至三层新泓汇商贸城分场）。负责人：吴永存。委托诉讼代理人：徐敏，女，该公司职员，联系地址。第三人：广州萨莉亚餐饮有限公司小北店，营业场所广州市越秀区X路301、303号二楼B25、B26、B27。负责人：李刚。原告广州鼎泰丰地产有限公司诉被告广州市新弘汇商贸有限公司（以下简称新弘汇公司）、吴永存、广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司（以下简称新弘汇环市分公司）、第三人广州萨莉亚餐饮有限公司小北店（以下简称萨莉亚小北店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐进武，被告新弘汇公司、吴永存的共同委托诉讼代理人王勃、被告新弘汇环市分公司的委托诉讼代理人徐敏到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的《场地租赁合同》；2.判令被告新弘汇公司、新弘汇公司环市分公司立即将广州市越秀区X路301、303号二楼交还给原告使用；3.判令被告新弘汇公司、新弘汇环市分公司向原告支付自2018年10月9日至2019年4月1日止的租金（按每月205000元计算）；4.判令被告新弘汇公司、新弘汇环市分公司向原告支付的逾期支付租金的违约金（自2018年10月9日至实际清付全部欠租之日止，以每月应付而未付的租金本金为基数，按每月百分之十的标准计算，违约金不超过租金总额的百分之十）；5.判令被告新弘汇公司、新弘汇环市分公司向原告支付律师费40000元；6.判令被告吴永存对上述诉请3、4、5承担连带清偿责任。事实和理由：广州市越秀区X路301、303号二楼是原告通过司法拍卖拍得的物业，被告新弘汇公司是上述物业的原承租人。2018年12月17日，原告与被告新弘汇公司签署《场地租赁合同》，约定由被告新弘汇公司向原告承租位于广州市越秀区X路301、303号二楼建筑面积约1620.752平方米的物业，该物业出租具体以现状为准，租赁期限从2018年10月9日到2023年10月8日共5年，每月租金为205000元，每个月的5号前交纳当月的租金，逾期交纳的，自逾期的第十天起，每日应以应交纳的租金的1%向原告支付违约金，但违约金最多不超过10%。如果乙方未付租金时间超过30天，原告有权单方解除合同。除此之外双方还就其它条款作出了约定。合同签订后，被告新弘汇公司没有依约向原告交纳租金，经原告催交，被告新弘汇公司仍以各种理由予以推脱。原告认为：被告新弘汇公司作为承租人应按时向原告交纳租金，现被告拖欠原告租金己超过合同约定的时间，被告新弘汇公司的行为严重违约，按照法律规定理应承担相应的责任，而被告新弘汇环市分公司是被告新弘汇公司的分公司，对原告的物业进行了管理，被告新弘汇公司、新弘汇环市分公司均为个人投资的公司，作为唯一股东的被告吴永存应对被告新弘汇公司、新弘汇环市分公司的债务承担连带清偿责任；第三人作为涉案物业的实际使用人，在原告与被告新弘汇公司的租赁合同解除后，第三人有义务将其使用的原告物业交还给原告占有、使用，基于以上理由，亦为了保护原告的合法权益不受非法侵害，特提出上述诉讼请求。被告新弘汇公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：自2016年起，被告承租的包括广州市越秀区X路301-303号一至三层租赁物就接连不断受到疑似黑恶势力人员的哄闹，严重影响租赁商场的实际经营活动，对被告的经营造成巨大损失。2017年，涉案场地所在一、二层通过司法拍卖分别由案外人冯铁强及原告取得产权。2017年4月、2018年10月，案外人甘浩然、伍洁仪等人声称是深圳地产置业有限公司的代理人，组织带领多名不明身份的人员冲砸涉案租赁物，扰乱商户经营，派发收回物业的传单，导致商场陷入瘫痪，无法正常经营。2018年7月16日，原告与深圳房屋置业有限公司共同向被告新弘汇公司发出《通知》，要求将涉案房屋的租金统一划入伍洁仪的银行账户，并说明租金分配问题由前业主与原告自行商讨处理。2018年12月17日，原告与被告新弘汇公司签订租赁合同，就涉案场地一直发生的闹事行为，及因为原告与深圳房产置业有限公司的产权变动产生的纠纷对被告经营产生的严重影响，双方作出特别约定，原告应保证其具有合法的资格出租涉案房屋给被告，并保证被告在租赁期内正常使用该物业，不受任何第三方干扰，若因原告原因造成被告无法正常经营的，原告应免缴被告对应日期的租金，本合同之前的属于原告的债务纠纷与被告无关等。但合同签订后，闹事行为依然接连发生，并未有任何消停情形，原告也从未采取有效方式保障被告对租赁物的使用。由此，原告应承担适租义务。在原告污染能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被告享有不安履行抗辩权，被告可以免除相应租金，被告未缴纳租金并非违约行为。在纠纷发生后，被告积极主动协商解决，街道、司法所也居中协调，但尚未对是否应该缴纳租金及如何缴纳租金的问题达成一致。但原告径直起诉，明显不诚信。即使法院认定被告构成违约，原告诉请的违约金数额亦明显超出损失，要求法院予以调整。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告吴永存辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.被告吴永存与原告没有租赁合同关系，在该租赁合同纠纷中不应当作为被告，应予驳回。2.被告新弘汇环市分公司作为被告新弘汇公司的分公司，不具有法人资格。3.被告新弘汇公司作为承租人，是依法成立的有限责任公司，为独立的企业法人，该公司应以公司全部财产对该公司的债务承担责任。4.从现有法律规定来看，被告吴永存并不属于法律规定的应当对公司债务承担连带责任的情形，原告将被告吴永存列为被告无事实和法律依据。5.对公司人格否定，只有实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为严重损害了公司债权人利益的情况下，才能适用。但本案中，原告提出的理由不符合事实，也没有法律依据。综上，请求驳回原告对被告吴永存的全部诉讼请求。被告新弘汇环市分公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.被告新弘汇环市分公司与原告没有租赁合同关系，在该租赁合同纠纷中不应当作为被告，应予驳回。2.被告新弘汇环市分公司作为被告新弘汇公司的分公司，不具有法人资格。即使被告新弘汇环市分公司涉诉，其民事责任尚且应由总公司承担。因此，请求驳回原告对被告新弘汇环市分公司的全部诉讼请求。第三人无作陈述。经审理查明：2018年7月12日，广东省佛山市中级人民法院作出（2016）粤06执190、194号之三执行裁定书，裁定：一、解除被执行人深圳房屋置业有限公司名下的位于广州市越秀区X路301、303号二楼的房地产（证号：0150182437）的查封；二、位于广州市越秀区X路****（证号：0150182437）的所有权归买受人广州鼎丰地产有限公司所有，上述房产的所有权自本裁定送达买受人广州鼎丰地产有限公司时起转移等。原告于同日领取了上述裁定书。2018年7月12日，广东省佛山市中级人民法院作出（2016）粤06执190、194号之四执行裁定书，裁定将上述（2016）粤06执190、194号之三执行裁定书中“广州鼎丰地产有限公司”补正为“广州鼎泰丰地产有限公司”。2018年10月26日，原广州市国土资源和规划委员会向原告核发了上述广州市越秀区X路301，303号二楼（建筑面积1620.75平方米）的不动产权证，其中载明城市规划房屋用途为车库服务部。上述房屋原由被告新弘汇公司向原业主承租作经营使用。2018年12月17日，原告（甲方）与被告新弘汇公司（乙方）签订《场地租赁合同》，其中约定：甲方出租的物业位于广州市越秀区X路301，303号二楼，建筑面积约为1620.752平方米，该物业出租具体以现状出租；双方暂定租赁期限为5年，自2018年10月9日至2023年10月8日，如双方愿意续租，必须在租赁期结束前三个月达成书面协议；同等条件下乙方有优先承租权；承租场地租金每月205000元，乙方应于每月的第五个工作日前向甲方支付当月的租金；签订本合同之日起3个工作日内乙方须向甲方支付2018年10月、11月、12月的租金合计615000元；若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金，自逾期的第10天起，每逾期一天，乙方应向甲方支付应付而未付的租金的1%的违约金，该违约金最高不得超过10%，直至乙方全数付清其所应付的租金（包括违约金）之日为止；如乙方未付租金时间超过30天，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的保证金甲方不予退回；在签订本合同之日起3个工作日内乙方应付给甲方410000元作为履约保证金（即押金），但由于乙方已向该物业原业主（深圳房屋置业有限公司）交了租赁保证金，甲、乙双方同意乙方向原业主追回租赁保证金后3个工作日内付给甲方；但若经法院最终判决，原业主无须返还乙方租赁保证金，乙方应自收到法院最终判决的生效之日起3个工作日内向甲方支付，乙方最迟不应超过6个月向甲方支付保证金。若乙方在整个承租期内未违反本合同约定义务，且全额缴清应付租金、水电费、管理费及其他应向第三方支付的费用等其他费用，则甲方须于承租期结束后或双方协商终止本合同之日起十五日内退还乙方所交的保证金（退还保证金不计算利息）；在承租期内，若乙方拖欠甲方租金30天，或因乙方违反本合同约定给甲方造成重大损失，甲方有权没收乙方所交保证金，并单方面终止本合同收回所出租物业；承租物业仅作为商业使用；甲方应保证其具有合法的资格出租该物业给乙方，并保证乙方在租赁期内正常使用该物业，不受任何第三方干扰。若因甲方原因造成乙方无法正常经营的，甲方应免缴乙方对应日期的租金，若乙方无法正常经营的时间超过30天的，乙方有权解除本合同，要求甲方退还乙方已缴纳的保证及未使用的租金，如造成乙方损失的，甲方还需承担对乙方的全部损失（包括预期损失）和装修投入。本合同之前的属于甲方的债务纠纷与乙方无关，如造成乙方损失的或影响乙方正常使用该租赁物业的，甲方要赔偿乙方所有的损失等。此后，被告新弘汇环市分公司继续将上述房屋作分租经营使用，但未向原告支付过保证金或租金。据原告提供的工商登记信息显示，被告新弘汇环市分公司的营业场所位于广州市越秀区X路301-303号1-3楼。原告为证明其支出了律师费，向本院提供了其与广东海际明律师事务所签订的《委托合同》及广东海际明律师事务所开具的律师费40000元的发票、律师费的《现金收入传票》。三被告对委托合同真实性无异议，对律师费发票及律师费的《现金收入传票》不予认可，认为律师费进账单没有律师事务所的公章，该律师费是否实际发生无法确认。被告新弘汇公司、吴永存为证明其在承租涉案房屋期间受到滋扰无法正常经营，向本院提供如下证据：1.视频光盘。2.原告于2018年7月16日向被告发出的《通知》（复印件），要求被告在收到通知之日起二天内将X大厦一至三层租金每月420857元依照以往通知全额划至伍洁仪工商银行账户内等。3.深圳房屋置业有限公司于2018年9月30日向商贸城各租户发出的《关于重新签订租约的函》，称鉴于其公司与新弘汇公司签订的《租赁合同书》租赁期将于2018年10月8日届满，新弘汇公司在合同期间多次严重违约已不再享有到期续约的空间和可能，故要求各租户接函后尽快与该公司联系重新的签约事宜等。4.2018年10月11日X路302号2楼纠纷调解会议记录，其中记载地点位于洪桥司法所调解室，参加人员包括董佑军等2人（洪桥街综治办）、邹桂龙（洪桥司法所）、蔡永刚及律师2人（新鸿汇商贸城）、伍小姐及律师等4人（深圳置业）、郑庆兰等2人（鼎泰丰）等。5.2019年1月15日新鸿汇与冯先生租赁纠纷调解会议记录，其中记载地点位于北园居委会会议室，参加人员包括董佑军（洪桥街综治办）、许诺（洪桥派出所）、周善超、邹桂龙（洪桥司法所）、曾楚澄、余志坚（北园居委会），蔡永刚等3人（新鸿汇商贸城）、徐永德（冯先生授权租赁代理人）；其中蔡永刚陈述：上次双方因租金争议较大，没有现场答复，在街道协调下，双方建立微信和和手机联系，我有在微信上回复徐（永德）先生，我方坚持补充协议有效，补充协议是在洪桥的主持下，双方签订的协议，我手机微信上有回复徐（永德）先生的记录。其中徐先生发出一段视频，30多人冲击商贸城，冲击了3楼、2楼、1楼，到每层都说自己是业主，手上有房产证，严重扰乱了商城的经营秩序。一边委托协商，一边叫人闹事。补充协议是在街道主持下签订的，协议有效，不认可可以到法院起诉，我合法经营，有矛盾可以走司法途径解决。另外，还有一百万的押金在深圳置业，这押金怎么处理，以前三层是一起的，现在分开，3楼深圳置业，2楼鼎泰丰，1楼冯先生，怎么弄，押金怎么办。董佑军陈述：本想上周末约你们几家再次协商，但发生几十人闹事就把水搅混了，闹事到底是深圳置业还是冯先生，有没有关系，不清楚。深圳置业的伍小姐有没有得到冯先生的授权，深圳置业现在是代表3楼，还是3、2、1楼一起……等。原告质证认为：光盘中的视频是被告在收取一楼租户的租金后，没有将租金交给一楼业主，故一楼业主要赶走一楼的租户，并非原告影响被告经营使用，不存在合同约定的情况，与原告无关。对证据2、3，因没有原件，故不发表质证意见。对证据4、5的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，证明了被告在街道居中调解后仍然不履行合同义务，存在违约。被告新弘汇环市分公司解释称：视频中闹事的人有的自称是一楼的业主，涉案场地有扶手电梯，一楼的业主闹事堵塞扶手电梯的出入口，直接影响二楼经营。据原告提供的被告新弘汇公司的工商登记信息显示，被告新弘汇公司为有限责任公司（自然人独资），股东为被告吴永存，股东类型为自然人股东。2019年4月1日，原告收回涉案二层房屋。本院认为：原告与被告新弘汇公司自愿签订的上述《场地租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。该合同明确约定被告新弘汇公司签订合同之日起3个工作日内向原告支付2018年10月、11月、12月的租金合计615000元，并应于每月的第五个工作日前向被告支付当月的租金。被告新弘汇公司逾期至今未向原告支付2018年10月起的租金，已构成违约，应依约承担违约责任。鉴于原告已于2019年4月1日收回涉案的广州市越秀区X路301、303号二楼的场地，故原告现要求解除上述合同、被告支付自2018年10月9日起至2019年4月1日期间的租金并按当月所欠租金的每月10%计付逾期付款违约金的诉讼请求合法，理据充分，本院对此予以支持。但违约金总额应以不超过被告所欠租金本金总额的10%。关于原告要求被告新弘汇环市分公司承担本案责任的诉讼请求，虽然被告新弘汇环市分公司为被告新弘汇公司的分支机构，不具有独立法人资格，且上述合同的签订主体为被告新弘汇公司，考虑到被告新弘汇环市分公司的工商登记地址及市场地址均位于涉案房屋所在商场的一至三层，可认定涉案场地由被告新弘汇环市分公司实际使用，故根据公平合理、等价有偿的原则，被告新弘汇环市分公司应与被告新弘汇公司共同承担本案中支付租金及违约金的义务。至于原告要求被告吴永存承担本案责任的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现被告吴永存未能提供证据证明由其个人独资的被告新弘汇公司的财产独立于自己的财产，根据上述规定，被告吴永存应当对被告新弘汇公司的上述债务承担连带责任。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因该费用不属于原告因被告违约所遭受的直接损失范畴，原告该项主张依据不足，故本院对此不予支持。关于被告新弘汇公司认为原告未履行适租义务、无排除他人干扰冲击，导致被告新弘汇公司无法正常经营，据此要求原告免缴相应租金的抗辩意见。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告自原告取得涉案房屋产权前便承租涉案房屋所在的一至三层场地作商场经营使用，且上述《场地租赁合同》亦约定承租物业仅作为商业使用，可见，涉案房屋不存在不符合合同约定用途的情形，被告该主张缺乏事实依据。而根据被告新弘汇公司的陈述及本案现有证据，案外人确实对涉案商场实施了干扰、冲击行为，但目前被告举证的证据不足以证实相关干扰、冲击行为导致被告无法开业经营或遭受相关损失，在此情况下，被告认为原告应当免除被告租金的抗辩意见，依据不足，本院对此不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、原告广州鼎泰丰地产有限公司与被告广州市新弘汇商贸有限公司于2018年12月17日签订的《场地租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、被告广州市新弘汇商贸有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州鼎泰丰地产有限公司支付拖欠的租金(自2018年10月9日起至2019年4月1日止，每月按205000元计）。三、被告广州市新弘汇商贸有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州鼎泰丰地产有限公司支付逾期付款违约金(自2018年12月20日起至付清上述所欠租金之日止，每月按当月所欠租金总额的10%计）。上述违约金总额以不超过被告所欠租金本金总额的10%为限。四、被告吴永存、广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司对被告广州市新弘汇商贸有限公司上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告广州鼎泰丰地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13000元，由原告负担552.02元，被告广州市新弘汇商贸有限公司、吴永存、广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司共同负担12447.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陈桂容人民陪审员  何美好二〇二〇年四月二十八日书 记 员  梁慧贤