湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终2244号上诉人（一审被告）：王艳志，男，1972年11月21日出生，汉族，住黄冈市蕲春县。被上诉人（一审原告）：彭邦和，男，1965年7月6日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：朱传漠，男，1971年3月8日出生，汉族，住黄石市黄石港区。上诉人王艳志因与被上诉人彭邦和房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王艳志上诉请求：1、依法改判王艳志支付彭邦和租金142000元，并从2019年1月20日起按年利率6%计算支付违约金。事实和理由：（一）2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定房屋押金25000元，但实际履行时并未支付押金，彭邦和也未提出异议，故押金25000元不应当支付；（二）彭邦和书面承诺减少租金18000元和朱传漠口头承诺减少租金40000元；（三）王艳志提出解除《房屋租赁合同》，故2019年11月、12月租金36000元不应当支付;（四）违约金计算时间和标准有误,应从2019年1月20日按年利率6%计算。彭邦和辩称：（一）双方签订的《房屋租赁合同》中对押金的支付本就是在房租约定之前，是优先房租支付。（二）王艳志主张2018年8月16日签订的《房屋租赁合同》约定按11个月支付租金没有依据。（三）王艳志知晓房屋漏水，其主张因房屋漏水口头承诺减免2个月房租没有依据。（四）双方签订的《房屋租赁合同》未解除，故应支付2019年11月、12月租金36000元。（五）王艳志从2018年1月就没有按照合同约定支付房租，就已经违约。彭邦和向一审法院起诉请求：1、王艳志支付所欠房租261000元，违约金140000元，总计401000元；2、案件受理费由王艳志承担。一审法院认定事实：2017年12月30日，王艳志支付彭邦和10000元。2018年1月1日，王艳志、彭邦和签订一份《房屋租赁合同》，约定，彭邦和出租给王艳志的房屋位于黄石市信息巷21号（原黄石电视台闭路费收费处）第一楼（建筑面积380平方米）；租赁期限一年，自2018年1月1日起至2019年1月20日止（含送王艳志装修期20日），房屋作为保健食品营业部使用，王艳志如要求续租，则必须在租赁期满前一个月通知彭邦和，经彭邦和同意后重新订立租赁合同；房屋押金为25000元，每年租金240000元，王艳志必须在2018年1月1日支付租期前四个月的租金80000元，余下八个月租金160000元于2018年5月1日前交付给彭邦和，以后续租每次支付半年期租金即120000元；房屋租赁期间，王艳志有下列行为之一的，彭邦和有权解除合同，停止提供水电，收回房屋，不退押金：……6）拖欠房租达一个月以上的；王艳志如逾期交付租金，每逾期一日则支付彭邦和违约金500元；王艳志如有合同第七条第二款行为之一的，彭邦和除有权解除合同，收回房屋外，还有权要求王艳志支付违约金70000元，违约金不足弥补彭邦和损失的，王艳志还应负责赔偿彭邦和损失。此后，王艳志于2018年1月30日、2018年2月6日、2018年3月14日分别支付彭邦和租金20000元、50000元、40000元。2018年8月16日，彭邦和、王艳志又签订一份《房屋租赁合同》，约定，租赁期限一年，自2019年1月20日起至2019年12月31日止；房屋押金适用上一期合同，本次未交，每年租金216000元，每次支付半年期租金即108000元，王艳志必须在2019年1月20日支付当年度前半年的租金108000元，余下当年下半年租金108000元于2019年7月20日交付给彭邦和。合同其余条款与前一份合同一致。合同签订当日，王艳志支付租金40000元。此后，王艳志于2019年1月20日、2019年6月4日分别支付彭邦和租金50000元、10000元。因王艳志至今未支付剩余租金，亦未腾退房屋，双方故而成讼。另查明，案涉房屋所有权人为潘明刚。2011年5月10日，彭邦和与潘明刚签订《房屋租赁合同》，约定彭邦和承租潘明刚所有的位于黄石市武汉路168号（原黄石电视台）整栋7层商住两用楼一栋和该栋楼房旁边的一栋两层裙楼，总建筑面积约2700平方米。租赁期限自2016年12月31日至2022年12月31日止。在合同租期内彭邦和可以转租、分租、转让、转借此承租房。一审法院认为，彭邦和、王艳志签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，除违约金约定过高外，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。该合同期限尚未届满，且在诉讼中，当事人双方均未提出解除或者终止合同的主张。彭邦和、王艳志双方均应按约履行各自的义务，但王艳志未依约交纳租金，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任，故彭邦和要求王艳志支付租金以及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于应付租金额。两份合同约定年租金为240000元、216000元，押金均为25000元，且第二年的押金“适用上一期合同，本次未交”，但王艳志均未按照合同约定时间支付押金及租金，其实际仅支付原告220000元（10000元+20000元+50000元+40000元+40000元+50000元+10000元），扣减王艳志应支付的押金25000元，王艳志实际仅支付租金195000元，仍拖欠租金261000元。故彭邦和要求王艳志支付租金261000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于造成的损失。合同约定及彭邦和主张的逾期付款违约金均过高，应当依法调整。王艳志逾期支付，使彭邦和遭受的损失主要为逾期支付的可得利益，其损失一审法院酌情调整为以欠付租金金额为基数，从2018年5月1日起至租金支付完毕之日止按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮30%计付。对彭邦和诉请的金额中，不超过上述标准的部分予以支持，对超过上述标准的部分则不予支持。彭邦和主张王艳志应向其支付违约金140000元。但两份合同均约定70000元违约金的前提为“解除合同、收回房屋”，且双方当事人均未提出解除或者终止合同的主张，故彭邦和的该项诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王艳志于判决生效后五日内支付彭邦和租金261000元及违约金[以欠付租金金额为基数，从2018年5月1日起至租金支付完毕之日止按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮30%计付]。二、驳回彭邦和的其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是彭邦和与王艳志之间的两份《房屋租赁合同》是否应当扣减押金、是否存在减少租金情形和违约金的计算时间和标准是否有误。关于是否扣减押金问题。两份《房屋租赁合同》都对押金进行了约定，并且第二份《房屋租赁合同》规定，“押金为适用上一期合同，本次未交”。在没有明确所支付款项为押金和租金前提下，理应先行支付押金。故王艳志认为不应当支付25000元押金的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于是否存在减少租金情形问题。两份《房屋租赁合同》对租金和租赁期限都有明确约定，应视为双方真实的意思表示。根据《民事诉讼证据规则》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果”，王艳志没有提供证据证明彭邦和书面承诺减少租金18000元和朱传漠口头承诺减少租金40000元，且朱传漠不是合同当事人。同时，在诉讼中，当事人双方均未提出解除或者终止合同。合同未解除，2019年11月、12月租金36000元应当按照合同约定支付。故王艳志认为应当减少租金合计94000元的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于违约金的计算时间和标准是否有误问题。本案中，王艳志没有按照合同约定在2018年1月前支付四个月租金，构成违约。同时，《房屋租赁合同》第九条第一款约定，“乙方如逾期交付租金，每逾期一日则支付甲方违约金伍佰元”，一审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，对过高的违约金依法调整并按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮30%计付并无不当。故王艳志认为应当从2019年1月20日起按年利率6%计算支付违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，王艳志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3140元，由王艳志承担。本判决为终审判决。审判长  朱兴国审判员  童 威审判员  曹晓燕二〇二〇年四月二十九日书记员  孟 楠