山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9395号原告：烟台城建开发物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区利丰街**。法定代表人：修海东，董事长。委托诉讼代理人：王兴兰、孙涛，山东明铎律师事务所律师。被告：烟台银行股份有限公司，住所地烟台市芝罘区海港路**。法定代表人：吴明理，行长。委托诉讼代理人：李军成、钟玉婷，山东西政（蓬莱）律师事务所律师。原告烟台城建开发物业管理有限公司诉被告烟台银行股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王兴兰及被告的委托诉讼代理人李军成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付1997年9月至2019年5月物业费421006元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自1997年年初开始为时代广场提供物业服务至今，被告系芝罘区利丰街**楼房屋所有权人，该房屋建筑面积2628平方米，根据烟台市物价局下发的关于时代广场物业管理费标准的规定，被告自1997年9月至2017年8月应以0.58元每平方米每月交纳物业费，共240个月为365818元；2017年9月至2019年5月按1元每月每平方米标准交纳物业费，共21个月为55188元；以上共计421006元。被告辩称，（一）原、被告之间并没有签订物业服务合同，被告非合同当事人，不应当承担物业费。（二）物业管理条例实施于2003年，即使被告应交纳物业费也应从2003年开始计算，且原告主张的物业费已过诉讼时效。（三）2006年至2016年期间，原告占用被告门前通道进行摆摊，造成被告无法通行，其无权收取物业费。（四）被告房屋实际面积应当为2379.35平方米，原告物业费计算错误。（五）原告并未向被告提供任何物业服务，不应当向被告收取物业费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系由烟台市中房物业管理有限公司更名而来。原告系烟台市芝罘区利丰街1号（下称涉案房屋）的业主，建筑面积2379.35平方米。庭审中，双方认可一致：涉案房屋所在时代广场的开发商系烟台房地产集团中宇置业有限公司（下称中宇置业）；时代广场未成立业主委员会。诉讼中，原告提供如下证据证明其主张：1、1997年8月28日烟台市物价局向原告出具《关于对时代广场物业管理费标准的批复》，载明：原告《时代广场物业管理收费标准的请示》，时代广场是大型的综合性商贸中心……现将时代广场的物业管理费收费标准批复如下……已出售房产0.58元/月/平方米，证明自1997年8月28日起原告对被告系已售出房产应按照0.58元/月/平方米收取物业服务费。被告对上述物价局的文件不予认可，称庭后其向烟台市物价局落实，该局并未明确回复该文件是否真实。2、（1）中宇置业出具的证明1份，时代广场物业费提高收费至1元/月/平方米的60户业主表决材料1组。证明时代广场总建筑面积为53155平方米，有25405平方米未出售房产仍为中宇置业所有，时代广场共计40920.17平方米即超过总平方数三分之二以上的业主同意从2017年9月份起时代广场按照1元/月/平方米收取物业费。（2）中宇置业2017年7月28日出具《关于时代广场调整物业费的回复》1份，载明：2017年7月27日原告采用书面征求意见的形式将时代广场物业费由0.58元/月/平方米上调至1元/月/平方米，我公司同意此调整方案并自觉履行缴费义务。（3）2017年7月30日原告与中宇置业签订的前期物业服务委托合同1份，双方约定，物业费1元/月/平方米，按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度起始月15日前交纳证明自2017年9月1日起时代广场物业费按1元/月/平方米收取。（4）2017年10月至2019年12月物业费收据及发票一组，证明自2017年9月1日起其他业主均按1元/月/平方米标准缴纳物业费。其中，对于不要发票的业主的物业费，原告统一以“时代”名义开具发票入账，对于需要发票的业主就单独开具发票。被告对表决材料的真实性有异议，辩称该签字无法确定该业主为时代广场的现业主；对中宇置业出具的证明及回复的真实性的真实性认可，但辩称没有出具人的签字，不符合证明材料的形式要件，对物业费的调整应符合法定程序，中宇置业同意调整并不对其他业主有拘束力；对物业合同真实性有异议，时代广场项目开发于九十年代，2017年签订的属于后补协议；对收据真实性无法判断，对发票真实性没有异议，但该发票体现不出所针对的每户业主。3、2017年12月9日律师函1份、EMS邮寄单以及回执1份。原告主张，物业服务系长期性持续性服务，每期物业费具有关联性，是一个服务合同项下的整体债务，债务的整体性和关联性大于独立性，应连续计算时效，故原告诉请未超过诉讼时效。被告质证称，即使收到律师函，也只能证明原告曾于2017年12月9日向被告主张过物业费，但并不能代表被告对该物业费同意支付；诉讼时效应开始于每个计费周期，应按月计算时效。为证明其抗辩主张，被告提交了2016年拍摄的现场照片4张，证明原告在被告门前摆摊设点。原告对上述照片的真实性有异议，即便该照片是真实的，也并不能反映出时代广场的每日常态；从照片内容看，摊位摆放也只是在银行停止营业后才开始的，不影响银行的正常经营秩序。本院所确认的上述事实，有原、被告提交的物业服务合同、房产证、收款收据、发票、物价局文件、照片、说明、回复、EMS快递单等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭审核，可以采信。本院认为，（一）原告受时代广场开发商中宇置业的委托，为时代广场提供前期物业服务合同之事实清楚，有原告与中宇置业签订的前期物业服务合同、烟台市物价局文件、物业费发票和收款收据等为证。涉案房屋所在的时代广场并未成立业主委员会，故建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故被告关于其与原告无物业服务合同关系故不应交纳物业费的抗辩，于法不合，本院依法不予支持。（二）关于物业费收费标准。根据原告提交的烟台市物价局出具的文件、原告与中宇置业的物业服务合同、表决材料、发票、收据等能够证明，时代广场物业费收费标准为1997年8月28日至2017年8月30日为0.58元/月/平方米、2017年9月1日起为1元/月/平方米。被告虽不认可上述证据的真实性，但未能提供相反证据予以佐证，故其抗辩理由本院不予采纳。（三）原告依约为被告所在时代广场提供物业管理服务，被告作为业主，自1997年9月起未交物业费之事实清楚。原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。本院认为，根据原告提供的物业合同，物业费按季度收取，业主应在每季度起始月15日前交纳，故原、被告之间的物业费属于定期给付债权，其性质属于不同笔债权，诉讼时效应按照每一期物业费履行期限进行计算。而本案中，原告直至2017年12月9日才向被告主张权利，有原告提供的律师函及EMS快递单、快递寄发查询记录佐证，故原告向被告主张1997年9月至2019年5月物业费421006元，本院仅能依法支持2014年12月至2019年5月的物业费95507.11元（2379.35平方米×0.58元/月/平方米×33个月+2379.35平方米×1元/月/平方米×21个月），超出部分已过诉讼时效，本院依法不予支持。被告虽辩称原告未向其提供物业服务，但未能提供充分的证据佐证，对其抗辩本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告烟台银行股份有限公司于判决生效之日起10日内向原告烟台城建开发物业管理有限公司支付2014年12月至2019年5月的物业费95507.11元；二、驳回原告烟台城建开发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7615元，由原告烟台城建开发物业管理有限公司负担5887元，被告烟台银行股份有限公司负担1728元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张 译 丹人民陪审员 黄 春 娜人民陪审员 伞 银 春二〇二〇年四月二十二日书 记 员 宋妍（代）