吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3755号上诉人（原审原告、申请执行人）：潘晓东，男，汉族，1959年10月19日生，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：王威，吉林全策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘美玉，吉林全策律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：李剑，男，汉族，1970年2月18日生，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：陈佳旭，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：王拥军，女，汉族，1972年2月3日生，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：陈佳旭，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，吉林衡丰律师事务所律师。原审被告（被执行人）：李慧贤，女，满族，1967年9月13日生，住吉林省长春市宽城区。上诉人潘晓东因与被上诉人李剑、王拥军、原审第三人李慧贤申请执行人执行异议之诉一案，不服长春市绿园区人民法院（以下简称绿园法院）（2018）吉0106民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潘晓东及其委托诉讼代理人王威、被上诉人王拥军、李剑的委托诉讼代理人陈佳旭、刘娜到庭参加诉讼，原审被告李慧贤经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人潘晓东上诉请求：一、撤销绿园法院（2018）吉0106民初520号民事判决；二、确认绿园法院查封位于长春市绿园区泰来街金泰嘉园小区13幢1单元105室房屋（以下简称涉案房屋）的执行行为合法；三、继续对涉案房屋执行；四、一、二审诉讼费由李剑、王拥军承担。事实与理由：一、查封行为合法属于执行异议之诉的审理范围。潘晓东作为生效的（2012）绿民一初字第862号民事判决确认的债权人，其有权提起执行异议。潘晓东系对（2014）绿执异字第5号执行裁定中中止对涉案房屋的执行行为不服，提出的执行异议。二、李剑、王拥军对涉案房屋享有的权利不能排除法院执行。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》第二十一问的规定，1.李剑、王拥军与李慧贤之间没有买卖合同，与长春市鹏和房屋开发有限责任公司（以下简称鹏和公司）之间没有合法有效的买卖合同。2011年4月15日鹏和公司就与李慧贤签订了《金泰嘉园商品房定购单》，达成了买卖房屋的合意，李慧贤在向鹏和公司支付了大部分购房款后实际占有涉案房屋。2012年6月13日李剑、王拥军在明知李慧贤已经购买涉案房屋的情形下，又与鹏和公司签订了《金泰嘉园商品房定购单》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，该定购单应无效。2013年2月22日李剑、王拥军与鹏和公司签订的《商品房买卖合同》及合同备案的行为均在绿园法院查封涉案房屋之后，不能对抗法院查封的效力。2.李剑、王拥军未向李慧贤支付107万元购房款。李慧贤不认可收到过该笔购房款。李剑、王拥军仅凭鹏和公司的收据，不能证明实际向李慧贤支付了107万元购房款。3.绿园法院查封涉案房屋之前，李剑、王拥军并没有实际占有涉案房屋。绿园法院查封之前涉案房屋一直由李慧贤占有使用，查封后由潘晓东占有使用。李剑、王拥军提交的在法院查封之后于2013年4月10日交纳物业费、垃圾清运费的收据，不能证明在法院查封前他们已经占有涉案房屋。被上诉人李剑、王拥军辩称，一、确认查封行为合法的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围。二、2012年6月13日李剑、王拥军与鹏和公司签订的定购单，系双方真实意思表示，不违反法律规定，不是恶意串通的无效行为。李剑、王拥军是在李慧贤将其持有的定购单退还给鹏和公司的情况下，与鹏和公司重新达成的涉案房屋的买卖合意。三、鹏和公司出具证明该公司是在2012年6月15日左右向李剑、王拥军交付钥匙的。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》问题十七的规定，李剑、王拥军已经取得了涉案房屋的入户钥匙，应视为已占有涉案房屋。四、根据李慧贤与鹏和公司签订的定购单的约定，李慧贤应在签订定购单后与鹏和公司签订《商品房认购书》并交付余款，如未支付余款，鹏和公司有权解除该定购单，并将房屋出卖给第三方。潘晓东出具的定购单不能证明李慧贤与鹏和公司的买卖合同关系有效。五、绿园法院向鹏和公司送达的民事裁定及协助执行通知书时，送达回证上不是鹏和公司的法定代表人或授权委托人的签字，该查封行为存在明显的效力瑕疵。鹏和公司在不知情的情况下，继续与李剑、王拥军履行合同，收取剩余房款并办理合同备案，不违反法律规定。在绿园法院查封时，李慧贤对涉案房屋已不享有权利。六、法律没有禁止个人的买卖以现金的方式进行交易，不能因为没有通过银行转账就判定现金交易无效或不存在。绿园法院以公告的方式向原审被告李慧贤送达了上诉状，李慧贤未向法院提交书面答辩意见。原审原告潘晓东起诉请求：一、确认绿园法院查封涉案房屋的执行行为合法；二、继续对涉案房屋执行；三、诉讼费由李剑、王拥军承担。一审绿园法院查明，2011年4月15日，鹏和公司与李慧贤签订《金泰嘉园商品房定购单》，约定鹏和公司将涉案房屋（建筑面积313.07平方米）以6500元/平方米的价格，即总价款2034955.00元出售给李慧贤。后李慧贤将1070000.00元的房屋首付款交予鹏和公司。2012年6月13日，王拥军与鹏和公司签订《金泰嘉园商品房定购单》，约定鹏和公司将涉案房屋以6500元/平方米的价格，即总价款2034955.00元出售给王拥军。2013年2月22日，王拥军与鹏和公司签订正式《商品房买卖合同》，约定总房款为2034955.00元。鹏和公司于2012年6月13日向王拥军出具1074955.00元的收据一枚，于2013年2月23日向王拥军出具960000.00元的收据一枚，于2013年4月10日出具2013年物业费及垃圾处理费的缴费收据两枚。2015年4月8日鹏和公司出示证据证明已于2012年6月15日向王拥军交付13幢1单元105号房的房屋钥匙。该房屋现已备案在王拥军名下，属期房，未查封。另查明，在潘晓东诉李慧贤民间借贷纠纷一案中，该院于2013年1月31日作出（2012）绿民一初字第862号民事判决书，判决李慧贤于该判决生效后立即给付潘晓东欠款200万元。后该判决以公告送达方式送达李慧贤，该判决现已发生法律效力。潘晓东依据该生效判决，向该院申请强制执行。执行过程中，案外人李剑、王拥军向该院提出异议。该院于2016年3月10日作出（2014）绿执异字第5号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。申请执行人潘晓东对该裁定不服，在收到该裁定书后15日内向该院提起执行异议之诉，该院于2016年9月13日作出（2016）吉0106民初1139号判决书，判决驳回潘晓东的诉讼请求。潘晓东对该判决不服，上诉于吉林省长春市中级人民法院，吉林省长春市中级人民法院于2017年9月18日作出（2017）吉01民终2233号民事裁定书，裁定撤销该院（2016）吉0106民初1139号民事判决，发回重审。同时查明，在潘晓东诉李慧贤民间借贷纠纷一案中，潘晓东向该院提出财产保全申请，该院于2012年9月21日作出（2012）绿民一初字第862号民事裁定书，裁定如下：一、查封被告李慧贤所购买的鹏和公司开发的涉案房屋……。同日，该院分别向鹏和公司和长春市鹏泰物业服务有限公司（以下简称鹏泰物业公司）依法送达了查封裁定书和协助执行通知书。在该执行异议之诉重审过程中，该院经向长春市房产档案馆工作人员核实，涉案房屋于2013年2月22日在长春市房产档案馆办理合同备案登记，在此之前该房屋在房产档案馆没有任何初始备案登记，亦无法办理预查封。再查明，根据长春市房产档案馆提供的《商品房合同备案信息查询结果证明》载明：买受人：王拥军；证件号码：220104197202038028；合同签订时间：2013年2月22日；合同备案时间:2013年2月22日；楼栋四角号码：4-100/143-103；房间号：105；项目名称：泰来街棚改项目（金泰嘉园）；房屋坐落：泰来街棚改项目（金泰嘉园）13幢1单元105号房；建筑面积：313.07；房屋当前状态：期房；是否查封：未查封；是否抵押：未抵押。一审绿园法院认为，一、关于潘晓东请求确认该院执行行为合法的诉讼请求，潘晓东作为申请执行人，确认执行行为合法不属于执行异议之诉的审理范围。二、关于潘晓东要求对涉案房屋继续执行的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，首先，关于查封是否有效的问题。该院于2012年9月21日作出（2012）绿民一初字第862号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。庭审中，王拥军辩称法院的查封不应是到房屋所在地张贴封条或民事裁定，应到物权登记部门办理查封手续才能发生法律效力，认为法院的查封错误。该院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋中虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，该案涉案房屋于2013年2月22日在长春市房产档案馆办理合同备案登记，在此之前该房屋在房产档案馆没有任何房屋权属初始登记、商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记等相关手续，亦无法在产权部门进行预查封或者正式查封，故该院于2012年9月21日分别向鹏和公司和鹏泰物业公司依法送达了查封裁定书和协助执行通知书，对涉案房屋进行了实地查封，同时将该查封裁定书和协助执行通知书张贴在涉案房屋处，该院的查封合法、有效，故王拥军认为查封错误的辩解无事实和法律依据，不予采信。其次，王拥军与鹏和公司于2012年6月13日签订的《金泰嘉园商品房定购单》系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法、有效。签订合同后，王拥军已按约定支付了全部价款。另，根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”及《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，现涉案房屋备案在王拥军名下，王拥军已取得了该房屋所有权的备案登记。综上，王拥军对房屋享有的权利足以达到排除强制执行的民事效益，故潘晓东要求对涉案房屋继续执行的诉讼请求，该院不予支持。李慧贤经该院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利。判决：驳回潘晓东的诉讼请求。本院查明的事实除王拥军提供的2013年4月10日其交纳涉案房屋物业费、垃圾处理费的收据及2015年4月8日的《证明》是鹏泰物业公司出具的以外，其他与绿园法院查明的事实一致。本院认为，一、关于潘晓东提出的确认查封行为合法有效的上诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，执行异议之诉的审理范围是案外人对执行标的是否享有排除执行的实体权利，潘晓东提出的该上诉请求不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。二、关于继续执行涉案房屋的上诉请求。首先，王拥军与鹏和公司于2012年6月13日签订的《金泰嘉园商品房定购单》系双方自愿达成的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于潘晓东主张该定购单恶意串通无效一节，恶意串通是指双方当事人外在表示行为与内在意思表示不一致，有侵害第三人利益的主观恶意。根据李剑、王拥军提供的鹏和公司出具的购房款收据、鹏泰物业公司出具的物业等费用的票据，能证明双方存在买卖房屋的意思表示，潘晓东仅凭王拥军明知李慧贤已经购买涉案房屋的事实就认定王拥军与鹏和公司之间恶意串通，不能达到排除合理怀疑的证明标准。其次，李剑、王拥军依据该定购单对涉案房屋享有排除执行的实体权利，该权利优于李慧贤基于2011年4月15日与鹏和公司签订《金泰嘉园商品房定购单》而对涉案房屋享有的权利。从两份合同履行的程度看，根据李慧贤的自述，李慧贤仅向鹏和公司支付了购房首付款，尾款至今未付，而根据李剑、王拥军提供的鹏和公司出具的购房款收据，其二人已经支付了涉案房屋的全部购房款。从涉案房屋的登记状态看，根据从房产部门调取的档案显示，王拥军已经办理了涉案房屋的合同备案手续，其对涉案房屋享有的请求权经公示后，效力应大于李慧贤对涉案房屋的权利。关于潘晓东主张的李剑、王拥军是在法院查封之后交付尾款及办理合同备案的问题。王拥军在法院查封之后交付尾款及办理合同备案的行为均是为了继续履行其在法院查封之前与鹏和公司签订的定购单，法院的查封行为不能阻却王拥军、鹏和公司继续履行双方在法院查封之前签订的合同义务。综上，上诉人潘晓东的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23040元，由潘晓东负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  邢春鹤审判员  蒋振华二〇二〇年四月二十六日书记员  赵若冰