河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0523民初3489号原告（执行案外人）：付运生，男，1963年4月24日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人:张新,河南国厚律师事务所律师。被告（申请执行人）：魏茂修，男，1967年2月17日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：敦晨明，安阳市开发区蓝天法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：安阳鼎旺房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区马市街二巷**（西关街道办事处）。法定代表人：刘彪，该公司经理。委托诉讼代理人：刘素芹，女，该公司职工。委托诉讼代理人：赵保安，安阳市龙安区风法律服务所法律工作者。原告付运生与被告魏茂修、第三人安阳鼎旺房地产开发有限公司（以下简称鼎旺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告付运生及其委托诉讼代理人张新、被告委托诉讼代理人敦晨明、第三人鼎旺公司委托诉讼代理人刘素芹、赵保安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付运生向本院提出诉讼请求：1.确认“富贵名城”2号楼5号商铺所有权人系原告。2.判决停止对该商铺的执行。3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：法院查封“富贵名城”2号楼5号商铺，该商铺在查封前原告和第三人已签订房屋认购书并交齐全部房款并实际占有该房。由于第三人的原因未办理房屋过户手续，如法院执行该房屋将损害原告的合法权益。原告的房屋符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故应支持原告的诉讼请求。为维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼。被告魏茂修辩称，1.原告所提交的证据及所陈述的事实和理由均不能满足《最高人民法院执行异议复议规定》第二十九规定的排除执行条件。汤阴县人民法院查封案涉商铺所有权人属于鼎旺公司，虽原告与第三人签订签订认购书并占有商铺，但未登记在原告名下，原告怠于行使其权利，自身存在过错，且双方之间交易性无法确定。认购书不能等同于商品房买卖合同，不能证明原告物权所有权。该商铺不是用于居住，原告所诉理由不符合法律规定，应驳回原告诉请。第三人鼎旺公司述称，原告和鼎旺公司签订鼎旺·富贵名城认购书是双方当事人真实意思表示。原告履行了付款义务，我公司将商铺交付原告使用，原告是善意取得，法院应依法维护原告的合法权益。原告围绕诉讼请求提交以下证据:证据1.购房认购书及房款收据，证明原告已与第三人签订了购房合同并支付了房款。证据2.垃圾清理费票据、预交水电费票据、物业费票据、租房合同，证明房屋已交付使用。证据4.借据和借款协议，证明第三人向原告借款的事实。证据5.2011年2月23日、1月5日工商银行凭证，证明原告向第三人支付借款的资金来源。被告对原告提交证据有异议，第三人对原告提交证据无异议。本院依职权调取的安阳市××西关街道办事处说明、鼎旺公司说明、协助调查函回执等证据，原告及第三人均无异议。被告对上述证据均有异议。被告提交以下证据：证据1.安阳市中级人民法院（2019）豫05民终2544号判决书、（2019）豫05民终2547号判决书、（2019）豫05民终2551号判决书、（2019）豫05民终2544号判决书2554号判决书，证明2012年原告交齐房款时完全可以办理正式的商品房买卖合同并到房管部门进行备案，及原告所述的涉案商铺相邻的营业房的相关买受人也同样提出了案外人执行异议之诉，均被文峰区人民法院和安阳市中院予以驳回。本案也应予以驳回。2.汤阴县房管局测绘平面图，第三人办理预售许可时向房管部门备案的涉案商铺面积为105平方米，而认购书上载明的为95平方米，认购协议明显不是双方真实意思表示。原告对被告证据有异议。第三人对被告证据真实性无异议，但与本案无关联性。第三人提交商品房预售许可证,证明认购协议有效，原告及被告的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：魏茂修与鼎旺公司债权转让纠纷一案，本院于2016年3月18日作出（2015）汤民三初字第352号民事裁定书，查封富贵名城小区2号楼5号门面房，查封期限为三年。本院于2016年11月24日作出（2015）汤民三初字第352号民事判决，该判决生效后，鼎旺公司未履行，魏茂修向本院申请执行。原告向本院提出执行异议，本院于2018年2月1日作出（2018）豫0523执异23号执行裁定书，驳回案外人付运生的异议请求。付运生不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。2012年11月21日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订鼎旺富贵名城认购书，该认购书载明，乙方认购房屋为2号楼1单元1层5号商铺，房屋单价：10300元，建筑面积约60平方米（最终面积以房管局测绘为准，多退少补），房屋总价：618000元，付款方式一次性。认购说明中载明：乙方为取得房屋购房权，签订本认购书，乙方中途退房的，按已付房款的5%向甲方支付违约金，双方签订商品房买卖合同后本协议书自动失效。同日，第三人向原告出具收据，该收据载明：今收到付运生富贵名城商铺购房款618000元。（2-1-1-5号商铺）。庭审中原告及第三人均认可案涉商铺房款系借款抵顶而来。诉讼中，第三人提交加盖其公司印章的说明为凭，证明安阳市××西关街道办事处关于案涉房屋系融资款项抵顶而来进行过备案登记。为此，本院至安阳市××西关街道办事处进行核实，该办事处出具情况说明证实上述内容属实。2011年1月15日、2月23日，被告分两次向崔文霞转款，数额均为84万元。2011年8月23日，原告与第三人签订借款协议书，该借款协议书约定，借款金额为21万元，月利息为3分，甲方收到乙方现金后开具真实借款收据，已付三个月利息。同日，第三人向原告出具借据，该借据中载明借款数额为21万元，并同时记载已付3个月利息18900元。2011年10月1日，原告与第三人再次签订借款协议书，该借款协议书约定，借款金额为44万元，甲方收到乙方现金后开具真实借款收据，已付三个月利息，月利息为3分。同日，第三人向原告出具借据，该借据中载明借款数额为44万元，并同时记载已付3个月利息39600元。第三人认可崔文霞为其公司法定代表人刘彪合伙人。2015年1月19日，第三人向原告出具预交水电费、垃圾处理费收据。2015年2月1日，原告与李素青签订房屋租赁协议。原告认可鼎旺公司于2015年交付商铺，现已入将商铺出租。第三人庭审中主张其在房管局备案商铺为8间，但分割后按12间出售，面积与房管局备案不一致。富贵名城小区2号楼8套商铺均未办理网签、未备案。本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。本案中，原告在庭审中称案涉房屋系第三人以借款抵顶购房款而来，第三人对此也予以认可，此有第三人提交的说明及安阳市××西关街道办事处的情况说明予以印证。由此可见，原告并无商品房消费者的购房意思表示，即其并非消费者购房人。对于商品房消费者以外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；人民法院依法予以支持。在本案中，第一，原告与第三人签订的虽是《认购书》，但该《认购书》对房屋面积、单价、房款支付方式，房屋支付时间及违约责任均进行约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同基本条款，第三人向原告的借款作为收取案涉房屋价款，可认定在法院查封前已签订合法有效的商品房买卖合同；第二，原告提交预交水电费、垃圾清运费及房屋租赁协议书等相互印证原告于法院查封前已合法占有使用该商铺。第三，原告现已按合同约定支付全部房款，结合原告提交的银行交易明细、借款协议书和借据及第三人陈述，可相互证实其资金来源及所抵债务客观存在的情况；第四，案涉商铺虽未办理网签、过户登记，但因第三人对商铺数量及面积进行变更，未办理过户非原告自身原因。综上，原告的主张符合法定情形且其权利能够排除执行。被告是基于债权债务纠纷的生效判决，仅是人民法院执行程序中对在第三人（被执行人）名下的涉案房产进行了查封，该债权不能优先于原告作为不动产的一般买受人享有的物权期待权。综上所述，原告就执行标的享有的物权期待权足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉商铺的执行，本院予以支持。因案涉房屋登记在第三人名下,从物权公示的角度看,第三人是案涉商铺的所有权人，故原告要求确认汤阴县富贵名城小区2号楼5号商铺为其所有，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项和第二款之规定，判决如下：一、不得执行汤阴县富贵名城小区2号楼5号商铺，本院（2018）豫0523执异23号执行裁定书于判决生效时自动失效；二、驳回原告付运生的其他诉讼请求。案件受理费9980元,由被告魏茂修负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 郑    海    霞人民陪审员 芦合芹人民陪审员葛海霞二〇二〇年四月三十日书 记 员 张         倩