江西省横峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1125民初559号原告（反诉被告）：江西三联建材有限公司，住所地横峰县司铺乡刘家村，统一社会信用代码91361125MA35GU0B6Q。法定代表人：董珊红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龚卸新，男，1966年11月3日出生，汉族，浙江省兰溪市人，住浙江省兰溪市，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘春，江西六尺条律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：横峰县跃华建材有限公司，住所地横峰县司铺乡刘家村，统一社会信用代码913611256620055724。法定代表人：狄成连，系该公司董事长。被告（反诉原告）：狄成连，男，1958年12月1日出生，汉族，江西省弋阳县人，住江西省上饶市弋阳县。被告（反诉原告）：彭国胜，男，1968年6月12日出生，汉族，江西省弋阳县人，住江西省上饶市弋阳县。三被告共同委托诉讼代理人：程友华，江西廉诚律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）江西三联建材有限公司（以下简称“三联建材”）与被告（反诉原告）横峰县跃华建材有限公司（以下简称“跃华建材”）、狄成连、彭国胜租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三联建材委托诉讼代理人龚卸新、刘春，被告(反诉原告)跃华建材法定代表人狄成连、彭国胜、狄成连及其共同委托诉讼代理人程友华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三联建材向本院提出诉讼请求：1、请依法解除原告与被告签订的《租赁合同书》；2、依法判令被告向原告支付2018年用于环保局整改的技改投入费用90600元，损失1768303元及工人半年的工资1011145元，共计2870048元；3、依法判令被告向原告支付逾期利息246919元（逾期利息按银行利率的4倍，以2870048元为基数，从2018年11月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年4月28日）；4、依法判令被告向原告支付单方解除的违约金2750000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月21日，原告与被告跃华建材经协商，被告将水泥粉磨生产线租赁给原告经营，双方签订了《租赁合同书》，约定租期为五年，年租金55万元，原告一次性支付押金10万元；双方还约定在租赁生产经营期限内，如遇国家政策和相关部门要求，生产线设备需要技改投入的全部由被告负担，原告不承担任何费用，如影响到原告不能正常生产经营的，由此带来的损失由被告负责；如遇国家政策要求强行停产或关闭的，被告无条件退回原告所有投入，并承担原告所有损失和工人半年工资补偿，且必须在停产一个月内支付所有资金，如逾期则按银行贷款利率的四倍计算利息；如一方单方终止租赁合同，承担年租赁费的二倍即110万元违约金。2017年4月27日，原告与被告跃华建材就上述条款进行补充，约定在租赁合同有效期内，受环保部门的制约、整顿、叫停、关闭的，造成原告不能正常生产经营的或停产关闭的，被告无条件赔偿原告技改设备直接或间接经济损失2168303元，被告狄成连、彭国胜承担连带责任。合同签订后，原告支付了10万元押金并支付了2016年6月至2018年9月的租金1375000元。2018年3-5月横峰县环保局多次到现场要求进行整改，并于2018年6月12日下达《责令改正违法行为决定书》，认为其卸料口和物料运输带无防尘扬措施，要求原告进行整改。根据合同约定，原告在第一时间通知被告整改，但被告不予理睬，原告只能先行垫付资金进行整改，共投入90600元。2018年9月27日，横峰县环保局再次下达《责令改正违法行为决定书》责令停产，进行生产设备和基础设施的整改，原告多次催促，被告均不理睬，原告于2018年10月初被迫停产。故原告认为被告无法提供正常生产的环境条件，未按合同约定履行整改义务，迫使原告停产，现又单方要求终止合同，被告的行为构成根本性违约，应承担相应的违约责任，现向法院提起诉讼。被告辩称，原告与被告跃华建材协商，被告将位于横峰县司铺乡刘家的水泥厂厂房及设备租赁给原告经营，并签订了《租赁合同书》。2018年9月27日，横峰县环保局检查认为原告部分材料未按要求储存、露天堆放，而且还存在机器扬尘外排现象，要求原告进行整改。但原告不仅不积极采取整改措施，反而自行拆除自己设备，并拿走原告磨机中的钢球，在未告知被告的情况下，自行停产至今，且拖欠被告租金。2019年4月23日，被告向法院提起了解除租赁合同之诉，已经法院判决解除合同。故被告认为原告自行放弃承租，拖欠租金，且管理不善造成设备被盗损坏严重，致使合同无法履行，已构成严重违约，符合法定解除合同的条件，被告不存在违约行为，应驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告支付反诉原告租金366664元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失1186800元；3、要求反诉被告承担诉讼费用。事实及理由：2016年3月21日，反诉原告与反诉被告就横峰县司铺乡刘家水泥厂厂房及设备租赁签订了《租赁合同书》，双方约定租期为5年，年租金为55万元，按月支付45833元。2018年10月起，反诉被告自行拆除设备，在未告知反诉原告的情况下停产至今，并拖欠反诉原告8个月租金共计366664元。由于反诉被告自行退出经营，工厂长期无人管理，造成反诉原告的变压器等配品配件被盗，围墙倒塌，加上反诉被告私自取走磨机中的钢球，给原告造成了巨大损失，故向法院提出上述诉讼请求。原告（反诉被告）辩称，反诉被告依约缴纳租金，不存在欠租情形，反诉被告租金已支付至2018年9月，当月27日，横峰县环保局通知反诉被告停产整顿，而反诉原告置之不理，致使租赁合同无法继续履行，反诉被告从2018年10月已退场，实际也未继续租赁厂房，对2018年10月以后产生的租金反诉被告无义务支付；另反诉原告单方委托横峰县公证处对案涉厂房进行现状保全，未通知反诉被告到场，且公证时厂房已存在较长的空档期，期间损失由谁承担无法认证；反诉被告在租赁期间花巨资进行了投入，反诉原告作为违约一方却要求反诉被告赔偿损失，违背公平原则；故反诉被告认为应驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、对于原告出具的《租赁合同书》和《租赁合同补充条款》，其《租赁合同书》被告无异议，可确认其证明力。但对于《租赁合同补充条款》，被告认为该《补充条款》为虚假的，系原告以与其他客户签订合同需要使用被告公章为由，借用期间在《补充条款》上进行了偷盖，被告并不知情。该《补充条款》只有公章，没有法人及被告彭国胜的签名，而主合同中均有双方法人和主要负责人签名，形式上存疑，另《补充条款》与主合同签订的时间相隔一年多，合同条款均为加重被告义务，内容上也存疑，但因被告未提供证据证明该《补充条款》为原告偷盖公章的虚假合同，本院将结合主合同等其他证据确定《补充条款》的证明力。2、对于原告提交的《技改清单》，用于证明原告在2018年3月至8月投入了技改费用90600元，被告未支付。被告认为该清单系虚假的，事实上是原告只是对钢棚进行了简单维修，因费用不多同意自行承担。本院认为该技改清单仅有原告方的签名和盖章，对于证明其花费90600元的技改费用证据不足。3、对于被告出具的公证书和现场光盘，原告认为该公证未通知原告到场，且公证时离合同无继续履行的时间超过8个月，其财产损坏或遗失无从查实，对该证据应不予采信。本院认为该公证系解除租赁合同判决书生效后，原、被告之间未按判决指定期间办理厂房交接手续，被告对进场前租赁物的现状进行公证符合法律规定，对该部分事实本院予以采信。4、对于根据被告申请，本院委托江西广发价格评估有限公司作出的《评估报告书》，评定被告的财产损失为1186800元，原告投资财产评估价格为794700元。该报告被告无异议，原告认为评估财产系原告租赁后添置的，被告不存在有损失；投资建成和购买的财产双方在补充协议中进行了约定，应以双方认可的价格为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月21日，原、被告经协商，被告跃华建材将横峰县司铺乡刘家村的水泥粉磨生产线（包括办公场所、宿舍、场地、机械工具、料棚磅房等）交与原告三联建材租赁经营，双方签订合同的主要条款如下：1、租赁期限为五年，从2016年3月21日至2021年3月20日止；2、租赁租金合同年租金为55万元，付款方式按12个月（每月45833元）交付，原告一次性交付被告押金10万元；3、原、被告同意投资新建水泥钢板库两只，被告一次性承担40万元，资金由被告解决投入；4、租赁期限内生产设备技改投入资金，按十年结旧分摊，原告承包五年到期后，所剩技改费用由原告承担30%，被告承担70%，资金由原告垫付，从后两年内租金扣除；5、原告在租赁期限内，如遇国家政策和相关部门要求，生产线设备需要技改投入由被告负担，如影响原告经营，损失由被告负担；6、如遇国家政策要求强行停产或关闭的，被告无条件退还原告投入资金，并承担原告的所有损失和工人半年工资，且须在停产一个月内支付，逾期按银行利率4倍支付利息；7、如被告单方终止租赁合同的，除赔偿原告投入技改费用及间接损失费用外，另赔偿年租赁费的二倍即110万元的合同违约金，并按合同未满时间计算；8、如原告单方面终止合同中途退出，原告所投的固定资产归被告所有；9、如被告无法履行条款约定，由此产生的一切后果及经济纠纷由被告狄成连、彭国胜承担偿还连带责任。合同签订后，原告支付了10万元押金并进场经营。原告认为双方在2017年4月27日再次签订了《租赁合同补充条款》，其主要内容有：原告如在租赁合同有效期内，由于被告原因，如水泥生产许可证年审不合格的、不予审验的、终止年审的或直接注销的；受环保部门制约、整顿、叫停、关闭的；如遇国家建设征收的、产能淘汰停产的、能耗不达标停产的、周围村民闹事的等，发生上述条款造成原告不能正常生产经营的、或停产关闭的、造成原告直接或间接经济损失的，被告无条件赔偿下列费用：原告投资新建大料棚费用108405元、新建钢板水泥成品库费用1000003元、新建八嘴自动化智能包装、装车系统生产线费用615895元、钢球、钢锻357700元、新建西门子、及XP双线路自动化智能配料系统86300元。2018年9月27日，横峰县环保局向原告发出《责令改正违法行为决定书》，认为该企业有部分原材料未按要求贮存，露天堆放；企业物料提开机、运输带、卸料口未按要求采取密闭措施，有扬尘外排现象，责令原告立即停产整改，严格按要求做好环保措施，完善粉尘收集处置。2018年10月，原告认为被告未按要求进行整改，停产后退出租赁场地。2019年3月4日，原告向被告发出《关于要求尽快落实有关环保措施的通知》；同年4月19日，被告以原告拖欠7个月租金为由发出了《解除租赁合同的通知》。4月23日，被告向本院提起诉讼，要求与原告解除合同，并办理厂房交接手续，5月23日，本院作出（2019）赣1125民初71号民事判决，解除原、被告的《租赁合同》，并于判决生效后十日内办理厂房移交手续。后原告认为被告未按要求整改，迫使原告停产，又单方要求终止合同，构成根本性违约，故向法院提起诉讼，被告（反诉原告）则认为系原告（反诉被告）构成根本性违约，提起反诉，要求原告（反诉被告）支付租金和赔偿损失。诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，并提供了担保，本院依法冻结了被告彭国胜存款2596248元，并冻结了被告狄成连、彭国胜的股权。本院认为，本案的争议焦点主要有：一、原、被告是否违约且该违约行为是否导致合同目的不能实现即根本违约。原告三联建材认为在横峰县环保局发出《责令改正违法行为决定书》后，要求被告跃华建材进行整改，被告未及时采取整改措施，致使原告停产，构成了根本性违约。本院认为原告提交的证据不足以证明被告有违约行为，理由如下：1、原、被告签订的《租赁合同书》中只是约定了被告对固定资产的投入和生产设备技改费用的承担，并未规定实施技改应由被告负责。原告作为具体经营方，理应对相关的生产活动负责，事实上前期的技改也是由原告向被告提出申请，审批后由原告进行实施的。另横峰县环保局的《责令改正违法行为决定书》中有“部分原材料露天堆放”的违法行为，该行为是被告在生产活动中造成的，理应由原告自行纠正；2、原告在9月27日收到整改通知后，10月份即退出经营，没有证据证明此前就技改事项与被告进行过协商，也无证据证明被告拒绝承担技改费用，原告只是退出经营后在次年的3月向被告发出了要求落实环保措施的通知；3、原告认为依据双方签订的《补充条款》的约定，“原告如在租赁合同有效期内，受环保部门制约、整顿、叫停、关闭的”，被告未采取整改措施的，应当赔偿原告损失。被告认为该《补充条款》系原告盗用公章形成的，是不真实的，该条款不仅单方加重被告的义务，且设备约定的价值与评估价值相去甚远，明显不公平，不应采信。本院认为即使按照该《补充条款》的约定，其中有“发生上述条款造成原告不能正常生产经营的、或停产关闭的，被告应赔偿原告损失”的约定，即使整改是被告的义务且不履行，原告也可以通过自行整改后达到正常生产经营的目的，其费用也可按照合同约定在租金内抵扣。综上，原告认为被告构成根本性违约明显证据不足，本院不予认定。关于原告（反诉被告）是否违约的问题，本院认为：2018年9月27日横峰县环保局向原告发出《责令改正违法行为决定书》时，原告（反诉被告）理应与被告（反诉原告）协商积极处理整改事项，即使原告（反诉被告）通知过被告（反诉原告）在协商未果的情况下，也可自行整改达到正常生产经营而防止损失的扩大，或者就合同解除的善后事宜再行协商。但原告（反诉被告）在接到通知后在短期内即退出经营，既未与被告（反诉原告）办理租赁场地移交，也未派员留守，造成租赁场地闲置和毁损等损失原告（反诉被告）负有责任，应承担相应违约责任。二、关于本案损失如何认定和承担的问题。1、被告（反诉原告）认为依据评估报告原告（反诉被告）的实际投资经评估鉴定后为794700元，且自己出资了40万元；被告（反诉原告）损失经鉴定为1186800元。原告（反诉被告）则认为经《补充条款》双方认定自己投资的金额为1768303元。本院认为《评估报告书》中认定的投资只是原告投资的一部分，并非全部投资，被告的损失也包含了原告投资的财产，故该报告不能作为定损的全部依据；对于原告认为投资了1768303元，现租赁合同解除，被告受益，且由于被告违约，应赔偿上述损失，被告则认为原告单方终止合同，其投资的财产按合同约定应归被告所有，且应赔偿损失。本院认为原告投资额的认定是依据《补充条款》确定的，该条款形式和内容上均存疑，应有其他证据佐证，另条款其中两项投资的资产与评估确定的金额相差悬殊，投资的钢球、钢锻（磨机空仓）与原告出具的《申请报告》相矛盾，故对原告主张的投资数额不能全部认定。同时，被告将租赁物交与原告时未办理交接清单，造成财产难以查清，有一定责任；原告退出经营时也未进行移交，且保管不善，应承担一定违约责任，考虑到原告退场时拆除部分设备外，尚有其投资的固定资产具有一定价值，故本院酌情确定用该部分资产弥补被告损失，对被告要求原告赔偿损失1186800元的诉请不予支持。2、对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付自2018年10月起八个月租金366664元的诉请，本院认为原告没有提交证据证明被告自2018年10月已根本违约并单方终止合同，从2019年3月原告发送给被告《关于要求尽快落实有关环保措施的通知》和4月发送的《回复函》可得知，合同尚未解除，事实上该合同是由被告于2019年4月起诉后于5月为本院判决解除的。原告在合同解除前自行离场且又未将租赁物予以返还，其闲置期间的租金损失应由原告承担，考虑到原告已在2018年10月退出经营，且在2019年3月向被告发出通知，可减轻原告的赔偿责任，本院酌情确定原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付六个月的租金即274998元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、二百二十二条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）江西三联建材有限公司的诉讼请求；二、限原告（反诉被告）江西三联建材有限公司在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）横峰县跃华建材有限公司支付租金274998元；三、驳回被告（反诉原告）横峰县跃华建材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费52868元，减半收取26434元，财产保全费5000元，合计31434元，由原告（反诉被告）江西三联建材有限公司负担；反诉费18780元，减半收取9390元，评估费10000元，合计19390元，由原告（反诉被告）横峰县跃华建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  章镇荣二〇二〇年四月二十六日书记员  彭智洋