河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异53号 案外人：李某革，男，1966年9月13日出生，汉族，现住邢台市桥**。 申请执行人：武某秀，女，1944年9月11日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥**。 委托代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司），住所地河北省邢台市桥**中华西路三超地产**楼**，统一社会信用代码911305005619725986。 法定代表人：贺某强，董事长。 委托代理人：张勇，北京高润律师事务所律师。 被执行人：贺某强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥**。 委托代理人：张勇，北京高润律师事务所律师。 在本院执行武某秀与福麟公司民间借贷纠纷一案中，案外人李某革于2020年3月17日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人向本院提出异议称，请求法院依法中止对位于邢台市高开区产的执行，解除对该房产的查封。事实与理由，贺某光承建施工福麟小镇（南石门）5＃、Ｓ1＃楼主体工程，因福麟公司拖欠贺某光工程款，2016年3月31日，贺某光与福麟公司协商，用上述部分工程款购买位于邢台市高开区房产，并登记于案外人名下，并与福麟公司签订《福麟小镇（高开区）认购书》。贵院在武某秀申请执行河北省高级人民法院2017冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇2号楼5单元201号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。根据民诉法第227条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市高开区产的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 申请执行人武某秀答辩称，案外人李某革的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 福麟公司、贺某强答辩称，1、在石家庄中级人民法院执行、查封前，福麟公司已实际将涉案的位于邢台市经济开发区（高开区）2号楼5单元201号房产出售给案外人李某革。贺某光承揽了福麟公司开发的位于邢台县福麟小镇项目5＃楼、Ｓ1商务楼及周边地库工程施工，并与福麟公司于2015年8月15日签订《邢台福麟房地产开发有限公司福麟小镇项目建设工程施工合同》，因福麟公司拖欠贺某光工程施工款，2016年3月31日，经双方协商共同签订《协议书》，福麟公司用位于邢台市经济开发区房产（包括案外异议人李某革的2号楼5单元201号）抵付贺某光1864351元工程款，同时约定将2号楼5单元201号房产办理到案外人李某革名下，福麟公司于2016年3月31日向案外人李某革出具福麟小镇项目2号楼5单元201号房产的《收据》及《【福麟小镇（高开区）】认购书》。至此，涉案房产已实际出售给案外异议人李某革。 案外人向本庭提交如下证据： 证据一、0017404#、0003917#收据； 证据二、《福麟小镇（高开区）认购书》； 证据三、2016年7月26日福麟公司与贺某光签订的《协议书》； 证据四、《福麟小镇项目建设工程施工合同》； 申请执行人武某秀对以上证据的质证称: 证据一、0017404#、0003917#收据（2017年7月10日被执行人出具）质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。涉案房屋已经2017年4月25日被石家庄中级人民法院查封，根据案外人提供的以房抵债协议可以证明案外人没有向福麟公司支付购房款。 证据二、福麟小镇（高开区）认购书，质证意见：1、真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。2、关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外异议人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人李某革在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 证据三、2016年7月26日福麟公司与贺某光的《协议书》 质证意见：1、对该协议书真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。2、该协议书不能证明福麟公司与贺某光之间存在真实的债权债务关系，也不能证明案外人已经取得涉案房屋的合法权益。 证据四、《福麟小镇项目建设工程施工合同》质证意见： 1、该协议因违反建筑法的有关规定而无效，对该协议的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。2、该协议不能证明贺某光已经完全履行合同义务，也不能证明福麟公司欠贺某光合同价款的事实。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人李某革没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。案外人李某革对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。案外人李某革仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。案外人李某革的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，案外人李某革不是涉案房屋的权利人，案外异议人无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。李某革的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 李某革向本院补充证据有：证据一，2016年7月18日王若阳与李某革的《房屋买卖协议书》一份；证据二，户名为李涛的62×××97借记卡帐户历史明细清单；证据三，2016年7月26日李某革、李涛与福麟公司的【福麟小镇（高开区）】认购书一份；证据四，0003917号收据一份；证据五，户名为薛志远的62×××84借记卡账户历史明细清单一份；证据六，6217000120008207037建行个人活期帐户明细一份；证据七，2016年7月28日王若阳的收条一份；证据八，李某革、李涛2019年11月28日的《房屋交易与产权管理信息查询证明》各一份；证据九，邢台冀泉供水有限公司水费收据一份；证据十，邢台燃气集团有限责任公司气费收据一份；证据十一，福馨嘉园物业服务公司出具2017年7月10日和2019年12月27日的物业费收据各一份。 申请执行人武某秀对上述证据质证称，证据一，对该协议书真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。涉案房屋登记在被执行人福麟公司名下，王若阳不是涉案房屋的合法产权人，该协议书不能证明案外人已经取得涉案房屋的合法权益；证据二，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该清单是复印件，不能证明李涛的转账记录就是支付涉案房产的购房款；证据三，真实性、合法性不予认可，该认购书签订日期、房屋认购日期、交房日期等重要时间节点均为空白，不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形，对关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关。且该认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，因此不能证明案外人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利；证据四，0003917#收据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，该收据涉及金额较大，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。根据案外人提供的以房抵债协议，可以证明案外人没有向福麟公司支付房款；证据五，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该清单户名是薛志远，不能证明薛志远的转账记录就是支付涉案房款的购房款。证据六，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，不能证明该账户转账记录就是支付涉案房屋的购房款；证据七，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，收条是王若阳的单方行为，不能证明王若阳收到的款项就是涉案房屋的购房款；证据八，真实性没有异议，合法性、关联性及证明目的均不予认可。该证据不能证明李某革、李涛在邢台市没有房屋；证据九，福馨家园物业公司出具的收据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该收据不能证明案外人已经入住的事实；证据十，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该收据显示的用户地址为长安路福馨嘉园4号楼5单元201，不是涉案房屋的位置，不能证明案外人已经入住的事实；证据十一，邢台燃气集团有限责任公司气费收据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该收据显示的用户地址不是涉案房屋的地址，不能证明案外已经入住的事实。其他意见同之前的质证意见。 被执行人贺某强、福麟公司对以上的证据质证称，对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，福麟公司已经将上述房产办理至案外人李某革名下，并向李某革出具上述房屋收据及买卖协议，至此，涉案房产已实际出售给案外异议人李某革。 本院查明，武某秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺某强民间借贷合同纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决。武某秀向本院申请执行，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇2号楼5单元201号房屋。 另查明，2015年8月15日，福麟公司与贺某光签订《福麟小镇项目建设工程施工合同》，约定贺某光承建福麟小镇项目三标段工程。后福麟公司拖欠贺某光工程款，双方于2016年7月26日签订《协议书》，约定福麟公司以房产抵扣贺某光的部分工程款，其中包括将福麟小镇2号楼5单元201抵给案外人李某革。后福麟公司与李某革于2016年7月26日签订《福麟小镇（高开区）认购书》，同日,福麟公司向李某革出具2-5-201号房产及-160号地下室的收据。福馨嘉园物业服务公司为案外人出具2017年7月10日和2019年12月27日的物业费收据各一份，但福馨嘉园物业服务公司是否系邢台市高开区福麟小镇的物业公司，案外人未向本院提供证据。 2016年7月18日，王若阳（甲方、出卖人）与李某革（乙方、买受人）签订《房屋买卖协议》，该协议第一条约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：1、从河北恒伟搅拌站顶账，由搅拌站经理刘宝亮代签购房合同，实际拥有人为王若阳，已从恒伟搅拌站走账；2、坐落于开发区福林（麟）小镇**楼****，建筑面积110.78平方米，地下室面积，地下室面积13。第四条约定：甲乙双方已确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。双方签订协议后，不得就房屋买卖方面产生其他法律纠纷。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人虽与福麟公司签订认购书，福麟公司为案外人出具了房款收据，但收款收据并非案外人实际支付了房款，且案外人向本院提供的在本院查封前实际占有涉案房屋的证据不足，案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。另外，案外人提供的《房屋买卖协议》，因该证据与案外人提供的贺某光与福麟公司签订的《协议书》存在矛盾，本院不予采信。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人李某革的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年四月三十日 书记员  郭智芳