西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初14508号 原告（反诉被告）：西安明威房地产开发有限公司，住所地：西安市新城区。 法定代表人：李天华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯佳奇，北京大成（西安）律师事务所实习律师。 被告：王娟，女，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：姚雪茹，泰和泰（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙祺，泰和泰（西安）律师事务所律师实习律师。 被告（反诉原告）：张丽，女，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 被告（反诉原告）：党西北，男，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 共同委托诉讼代理人：杨永娥，泰和泰（西安）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王茜，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）西安明威房地产开发有限公司（以下简称明威地产）与被告王娟、党西北（反诉原告）、张丽（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，经被告王娟申请，本院依法追加张丽、党西北为被告。本院依法由审判员李多萌担任审判长，人民陪审员孙强、刘婷婷担任审判员，马怡心担任书记员适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明威地产的委托代理人许薇、侯佳奇，被告王娟及委托代理人姚雪茹、孙祺，被告张丽、党西北及委托代理人杨永娥、王茜均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。 原告（反诉被告）明威地产诉称，2014年08月11日，原告与被告王娟签订《租赁合同》，被告王娟承租原告享有出租权的位于西安市高新区沣惠南路36号橡树街区XX号楼XX楼XX号铺位，建筑面积674平方米，租期自2014年8月1日至2024年7月31止。租金的支付方式为：第一期（2014年8月1日至2014年10月31日）租金为111210元，第二期（2014年11月1日至2015年1月31日止）租金为111210元，被告王娟每三个月支付一次租金，需提前一个月支付。第一期缴纳租金的时间为2014年8月1日之前，第二期交纳时间为2014年10月1日之前，第三期为2015年1月1日前，以此类推......同时被告王娟应在2014年8月1日前向原告缴纳履约保证金74140元。 合同签订后，原告按约向被告王娟提供符合合同约定的房屋，但被告王娟却长期未按期足额缴纳租金，截至2019年4月4日，应缴纳租金1927212.96元（扣除减免的租金20000元），实际缴纳租金1721795元，欠付租金205417.96元，根据合同第六条约定：“乙方必须按时交纳租金及其他费用，如逾期缴纳，每逾期一日按应缴金额的千分之五承担违约金。如逾期超过15日的，视为严重违约，甲方有权解除本合同、收回房屋，并不退还乙方履约保证金……。” 被告王娟拖欠租金的行为已符合合同约定的解除条件，原告已于2019年4月4日向被告送达了《合同解除告知书》，根据《合同法》第96条的规定，合同自通知达到对方时解除。因此双方签订的合同于2019年4月4日解除，被告王娟应当按照合同约定交还房屋，但截至原告起诉之日，被告王娟仍未搬离，因此，原告有权要求被告立即交还涉案房屋，并支付自合同解除之日起至其实际搬离之日止的房屋占用费，房屋占用费的标准按照租金的支付标准计算。综上所述，被告王娟拖欠支付租金的行为已构成严重违约，原告有权解除合同、并依据合同的约定，要求被告王娟交还房屋、支付房屋占用费及违约金，维护原告的合法权益，现诉至法院请求依法判令：1、请求确认原告与被告王娟于2014年8月11日签署的《租赁合同》于2019年4月4日解除；2、被告王娟立即向原告交还租赁房屋；3、被告王娟向原告支付拖欠的租金205417.96元（计算至2019年4月4日止）；4、被告王娟向原告支付违约金32866.87元（以欠付租金205417.96元为基数，以每日5‰的标准，计算至实际支付之日止，暂计至2019年5月6日为32866.87元）；5、被告王娟向原告支付房屋占用费44430.08元（自2019年4月5日暂计至2019年5月6日止，参照租金的支付标准计算），并支付上述费用产生的违约金（以房屋占用费为基数，按照每日5‰的标准，计算至实际支付之日止）；6、被告王娟承担本案全部诉讼费用。 被告王娟辩称，一、本案遗漏了诉讼主体，答辩人并非本案唯一的一手承租人。2014年，被告王娟与陕西未来投资有限公司、张某某、王某某、杨某某决定共同出资、合伙经营餐厅，任命被告王娟为合伙事务执行人。2014年8月11日，被告王娟经全体合伙人授权与原告签订《租赁合同》，承租原告享有出租权的位于西安市高新区沣惠南路36号橡树街区XX号楼XX楼XX号商铺，租赁期限十年，自2014年8月1日起至2024年7月31日止，租金每三个月支付一次，需提前一个月支付。合同签订后，被告王娟按照约定向原告缴纳了74140元保证金。2014年9月11日，被告王娟及其合伙人成立了西安市高新区优利多利咖啡厅，开始在承租的商铺内经营，并如期向原告支付租金。《租赁合同》虽仅有被告王娟签字，但被告王娟是作为该合伙的代理人行使权利，租赁该商铺是全体合伙人共同的意志。因此，陕西未来投资有限公司、张某某、王某某、杨某某与被告王娟共同经营咖啡厅，共同承担商铺，应当共同承担经营风险，共同承担法律责任，应当参与到诉讼中来，且只有在本案中追加上述合伙人作为被告，才能查明事实，明确权责，息诉止纷。二、本案遗漏了合同的实际履行人，被告王娟及其合伙人已将商铺转让给二手承租人党西北、张丽夫妇，原告对该事实也以行为进行了确认，不应当向被告王娟主张租金等费用。2017年3月6日，西安市高新区优利多利咖啡厅全体合伙人与党西北签订了《转让协议》，约定将咖啡厅以总价510540元的转让给党西北经营。随后，被告王娟将餐厅转让事宜告知原告。被告党西北接手后，将咖啡厅更名为西安市高新区XX店。并于2018年7月25日在工商局登记注册，经营者为被告张丽（党西北之妻）。西安市高新区优利多利咖啡厅已被注销。虽然《租赁合同》主体并没有变更，但是原告对于更换承租人的事实以行为进行了确认。自2017年3月后，原告一直向被告党西北、张丽而不是被告王娟催要租金，而被告党西北、张丽为商铺的实际承租人，与正在进行诉讼有法律上直接的利害关系，应当参与到诉讼中来。至于被告党西北、张丽是否拖欠租金被告王娟并不知情。 被告（反诉原告）党西北、张丽辩称，党西北、张丽一直信守履约，连续缴纳租金，不存在违约情形，而明威地产却一边收着党西北、张丽的租金，一边打着赶走党西北、张丽的主意。党西北、张丽于2017年3月从上家王娟、张某某、曹军等人处接手位于西安市高新区沣惠南路橡树街区的优利多利咖啡西餐厅，并签订了转让协议，随即支付了50万元转让款。注册经营西安市高新区XX店，经营者张丽。之后党西北、张丽一直按照每月57290元租金标准向明威地产缴纳租金，明威地产也收取了党西北、张丽缴纳的租金。在此期间，明威地产一直说要涨租，2018年就曾以断水、断电方式，要求涨租。2019年3、4月明威地产又开始停水断电、同时在党西北、张丽正常经营，按时缴租情况下，公然对外招商，其行为严重违约，党西北、张丽被赶出不足半月，新商户即入驻经营，此举明显为恶意涨租赶人的违约行为，严重损害了党西北、张丽的合法权益。 明威地产强行锁门行为，给党西北、张丽造成严重经济损失。2019年4月26日明威地产带人强行锁门，明威地产招商部员工张海霞明确告知党西北、张丽，公司要把铺子租给别人并阻挠党西北、张丽搬走店内留存设备、大量生鲜食材，导致党西北、张丽损失惨重。在锁门后不足一个月，新商户即入场开始经营，除更换餐厅桌椅外其余均沿用党西北、张丽店内留存的装修、设备。此举明显系赶人离店，另行出租他人的恶意违约行为，党西北、张丽仅经营三年，合同转让款损失285714.2元，2018年新装修及添加设备126050元，共计损失411764.2元。综上，明威地产公司以涨租为由恶意赶人，党西北、张丽一直按月缴纳租金并不存在任何违约行为。 反诉原告（被告）党西北、张丽诉称：2017年3月6日，反诉原告（被告）党西北与西安优利多利咖啡西餐厅股东王娟、张某某、王某某、杨某某、曹军签署转让协议，一并接手位于西安市高新区沣惠南路36号橡树街区XX幢XX单元XX室XX餐厅及麦芽糖烟酒店（麦芽糖独立经营，租金由党西北、张丽一并缴纳），店铺租金由张丽按照原经营者王娟与明威地产约定的每平方米85元按月支付给反诉被告（原告）明威地产。反诉原告（被告）重新装修店面，投入了近20万元，并于2017年8月注册营业执照名称为西安市高新区XX店，经营者张丽。 经营期间，反诉原告（被告）一直按月向明威地产公司缴纳租金（每月57290元）。由于大环境萎靡，该街区商户普遍经营状况不佳。但反诉原告（被告）从未拖欠明威公司租金，不存在任何违约行为，每月缴租虽有延迟，但至多不超10天，也并未达到解除合同条件。 相反，反诉被告（原告）明威地产自2018年起多次以涨租为由，停水断电影响反诉原告（被告）正常经营活动。在反诉原告（被告）按时缴纳、正常营业情况下，对外进行招租。反诉被告（原告）明威地产员工小鞠自2019年3月-4月期间，多次带租客来店里拍照、看房。后于2019年4月26日强行锁门，反诉被告（原告）明威地产招商部员工张海霞明确告知反诉原告（被告），公司要把铺子租给别人并阻扰反诉原告搬走店内留存设备、大量生鲜食材，导致反诉原告损失惨重。在锁门后不足一个月，新商户即入场开始经营，除更换餐厅桌椅外，其余均沿用反诉原告店内留存的装修、设备。反诉被告（原告）此举明显系赶人离店另行出租他人的恶意违约行为，严重损害了反诉原告（被告）的合法权益。 综上所述，就《租赁合同》反诉原告（被告）党西北、张丽并无相应违约事实，相反反诉被告（原告）明威地产的恶意违约行为已经给反诉原告（被告）党西北、张丽造成了巨大的经济损失，现提出反诉要求，请求依法判令：1、反诉被告（原告）明威地产退还反诉原告（被告）履约保证金74140元；2、依法判令反诉被告（原告）赔偿反诉原告（被告）经济损失共计411764.2元；3、本案诉讼费由反诉被告（原告）承担。 反诉被告（原告）明威地产辩称，反诉原告（被告）党西北、张丽提出赔偿的前提条件是应当作为租赁合同承租的主体，但反诉原告（被告）没有和明威公司签订合同，主体不适格。根据最高院关于审理租赁合同的相关司法解释，只有出租人违约的情况下，承租人才有权对装饰装修的残值主张赔偿，在本案中涉案商户的承租人未按合同约定足额按期的缴纳租金，严重违约，构成合同解除条件，因此，党西北、张丽主张相关的经济损失无法律依据。 经审理查明，2014年8月11日，原告(反诉被告）明威地产（甲方）与被告王娟（乙方）签署《租赁合同》，约定，甲方将位于西安市高新区沣惠南路36号橡树街区XX号楼XX楼XX号铺位出租给被告王娟；该房屋建筑面积共计674㎡；租赁期限自2014年8月1日至2024年7月31日止；第一期（2014年8月1日至2014年10月31日止）租金为111210元，第二期(2014年11月1日至2015年1月31日止）租金为111210元，乙方每三个月支付一次租金，需提前一个月支付。第一期缴纳租金时间为2014年8月1日之前，第二期缴纳时间为2014年10月1日之前，第三期为2015年1月1日之前，以后以此类推。租金从第三年起递增，每两年递增百分之六。租金支付情况详见附件一《租金支付明细表》；本合同一经签署，乙方即应在2014年8月1日之前缴纳人民币74140元作为履约保证金。合同终止，乙方交清全部租金及水电相关费用并无其他违约行为后，甲方即可退还乙方履约保证金（无息）。若乙方提前解除合同，视为违约，履约保证金不予退还，甲方有权另行招租；租赁期间，乙方有权将房屋转让或部分转让给第三方使用，但必须提前告知甲方，经甲方书面同意之后方可转让；乙方必须按时缴纳租金及其他费用，如逾期缴纳，每逾期一日按应缴金额的千分之五承担违约金。如逾期超过15日，视为严重违约，甲方有权解除本合同、收回房屋，并不退还乙方履约保证金。同时有权采取包括但不限于通知物业停水、停电等措施催缴房租，由此产生的一切后果由乙方承担。 2017年3月6日，西安优利多利咖啡厅西餐厅（甲方）与党西北（乙方）签订《转让协议》，约定：1、甲方以总价50万元整转让给乙方（包含所有固定资产）；2、甲方在转让时清理其在经营期间所有的债权债务并为此负责到底，和乙方无关；3、在乙方将转让费付至甲方指定账户后，由甲方负责向乙方交接店内所有资产，协助乙方继续留用在职员工，办理营业执照变更、明威租房协议续签及对接麦芽糖，以利乙方继续经营；4、乙方在签订转让协议三日内将转让费50万元，甲方所交明威租房押金74140元，扣减甲方所收麦芽糖租房押金26400元及剩余房租37200元，共计510540元转至甲方指定账户。在《转让协议》签字盖章处，未加盖西安优利多利咖啡西餐厅公章，在西安优利多利咖啡西餐厅下代表签字处有张某某、王某某、杨某某、曹军、王娟五人的签名。 2017年3月7日，党西北通过丁叔亮的账户向《转让协议》中约定的曹军的账户支付了50万元。 2018年8月27日，原告（反诉被告）明威地产向被告王娟发出《合同解除法律风险告知书》，载明：“现你已经严重违反《租赁合同》，并未按时按合同约定缴纳租金，请你在2018年9月6日前缴纳全部逾期租金，并按照租赁合同第六条第一款承担逾期缴纳租金的违约金。如到期你仍未按时缴纳，我公司将租赁合同内容采取停水、停电措施。由此造成的一切法律后果及经济损失由你全权承担。” 2019年4月4日，原告（反诉被告）明威地产向被告王娟发出《合同解除告知书》载明：“现你已经严重违反《租赁合同》，并未按时按合同足额缴纳租金及违约金，我公司决定停止对你的一切服务并解除合同、收回房屋。现通知你在2019年4月9日前必需结清所欠费用，如再逾期我公司将诉诸法律。由此造成的一切法律后果及经济损失由你全部承担。” 另查明，原告（反诉被告）明威地产于2014年3月5日前将涉房屋交付于被告王娟。2019年4月26日，原告（反诉被告）明威公司将涉案房屋锁门。2019年4月30日，原告（反诉被告）明威地产收回涉案房屋，被告王娟及被告（反诉原告）张丽、党西北不再使用涉案房屋。 又查明，2014年9月11日，西安市高新区优利多利咖啡厅以个体户的字号名称登记成立，经营者为王娟，2018年7月25日因歇业注销。 庭审中，原告（反诉被告）明威地产自认涉案房屋的房租在2015年7月1日至2017年6月31日之间降为每月28645元。原告（反诉被告）明威地产及被告王娟均认可在2017年2月16日之前，被告王娟共缴纳房租975670元。原告（反诉被告）明威地产亦认可2017年3月至2019年3月之间，共收到涉案房屋的租金为746125元，张丽、党西北称该746125元为其所缴纳，是按照每月28645元足额缴纳的租金，不存在欠缴。 上述事实，有《租赁合同》、《转让协议》、《合同解除法律风险告知书》、《合同解除告知书》、《装修管理协议书》、《企业信用信息公示报告》、及当事人陈述等在案佐证。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原告(反诉被告)明威地产、被告王娟之间签订的《租赁合同》是否有效？2、关于西安优利多利咖啡西餐厅向党西北转让店铺是否构成《租赁合同》主体变更的问题3、关于被告王娟是否欠租，《租赁合同》可否解除的问题？4、被告王娟是否应向原告(反诉被告)支付房屋占用费？现综合分析如下: 1、关于原告(反诉被告)明威地产、被告王娟之间签订的《租赁合同》是否有效的问题，该合同为系双方当事人真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效合同。 2、关于西安优利多利咖啡西餐厅向党西北转让店铺是否构成《租赁合同》主体变更的问题。明威地产表示因涉案商铺在租赁期间，曾有范海英、刘楠、张某某等人向其支付过租金，王娟提供的转账凭证亦有范海英的付款凭证，明威地产有理由认为，张丽的转账并非因转让行为所致，且三方亦未形成《租赁合同》变更的书面文件，因此，原《租赁合同》的主体并未变更。 3、关于被告王娟是否欠租，《租赁合同》可否解除的问题。原告(反诉被告)明威地产与被告王娟签订的《租赁合同》关于租金的约定为：“第一期（2014年8月1日至2014年10月31日止）租金为111210元，第二期(2014年11月1日至2015年1月31日止）租金为111210元，乙方每三个月支付一次租金，需提前一个月支付。第一期缴纳租金时间为2014年8月1日之前，第二期缴纳时间为2014年10月1日之前，第三期为2015年1月1日之前，以后以此类推。租金从第三年起递增，每两年递增百分之六。”原告（反诉被告）明威地产自认涉案房屋的房租在2015年7月1日至2017年6月31日之间降为每月28645元。被告王娟认可在2015年7月1日前是按照合同约定缴纳的房租，在2015年7月1日后按照28645元缴纳房屋，在2017年2月16日向明威地产缴纳过最后一笔租金后，并未再缴纳过租金，后续租金均为被告（反诉原告）张丽、党西北缴纳。被告（反诉原告）党西北称其2017年4月26日起按照每月28645元缴纳房租，2017年8月曾与原告（反诉被告）明威地产的管理人员协商，原告（反诉被告）明威地产同意继续减免房租一年，仍按照每月28645元计算房租，但其并未提供相关证据证明原告（反诉被告）明威地产自2017年7月1日起不按照合同约定收取房租而继续降低涉案房屋的房租按照每月28645元计算房租的证据，故对于被告（反诉原告）张丽、党西北的辩称本院不予采信，对于2017年7月1日至2019年4月4日期间的涉案房屋的房租应当按照《租赁合同》中约定的方式计算。 原告(反诉被告)明威地产于2019年4月4日向被告王娟发送《合同解除告知书》通知被告王娟因其未按时按合同足额缴纳租金及违约金，其决定停止对王娟的一切服务并解除合同、收回房屋。原告(反诉被告)明威地产单方提出解除合同的，该合同应于2019年4月4日已经解除。 综上，被告王娟确实存在房屋未足额缴纳的情况，故对于原告（反诉被告）明威地产主张被告王娟支付欠缴房租205417.96元及支付逾期缴纳租金的违约金的诉请有事实及法律上的依据，唯违约金的计算标准过高，本院将违约金的计算标准调整为人民银行同期贷款利率予以支持。 对于张丽、党西北的反诉主张明威公司向其返还履约保证金及承担装修损失的诉请，因本案系因承租人王娟欠租违约导致的《租赁合同》的解除，故对于张丽、党西北的反诉请求，本院不予支持。 4、被告王娟是否应向原告(反诉被告)支付房屋占用费？ 被告王娟在原告(反诉被告)于2019年4月4日发出解除通知后，未搬离涉案房屋，直至2019年4月26日原告(反诉被告)锁门致无法经营，故对于合同解除后，被告仍实际占用房屋的期间应当支付房屋占用费，唯在2019年4月26日，原告（反诉被告）已经对涉案房屋锁门，被告已无法再实际使用涉案房屋，故仅对原告（反诉被告）主张的2019年4月4日至2019年4月26日期间的房屋占用费予以支持，超出部分不予支持。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、确认原告（反诉被告）西安明威房地产开发有限公司与被告王娟于2014年8月11日签署的《租赁合同》于2019年4月4日解除； 二、被告王娟于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安明威房地产开发有限公司支付拖欠的租金205417.96元； 三、被告王娟于本判决生效之日起之十日内向原告（反诉被告）西安明威房地产开发有限公司支付违约金（以205417.96元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年4月5日计算至实际支付之日止）； 四、被告王娟于本判决生效之日十日内向原告（反诉被告）西安明威房地产开发有限公司支付2019年4月4日至2019年4月26日的房屋占用费44430.08元； 五、驳回原告（反诉被告）西安明威房地产开发有限公司的其余诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）张丽、党西北的全部诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案的案件受理费8622元，由被告王娟、被告（反诉原告）张丽、党西北承担，因原告已预交,故被告在支付上述款项时一并支付。反诉费4294元由被告（反诉原告）张丽、党西北承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  李多萌 人民陪审员  刘婷婷 人民陪审员  孙 强 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  马怡心