福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初16452号 原告：厦门碧湖花园业主委员会，住所地福建省厦门市思明区槟榔西里****。 负责人：林铠，该业委会主任。 委托诉讼代理人：沈学，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门海晟房地产开发有限公司，住，住所地福建省厦门市思明区湖光路****/div> 法定代表人：韩璐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱春晖，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温淑华，福建天衡联合律师事务所律师。 原告厦门碧湖花园业主委员会（以下简称碧湖花园业委会）与被告厦门海晟房地产开发有限公司（以下简称海晟公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，于2016年12月16日作出（2016）闽0203民初16426号民事判决。碧湖花园业委会不服，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）闽02民终1173号民事判决。海晟公司不服，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2018年8月27日作出（2018）闽民再181号民事裁定，撤销（2017）闽02民终1173号民事判决、（2016）闽0203民初16426号民事判决，发回本院重审。本院立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告碧湖花园业委会的委托诉讼代理人沈学、被告海晟公司的委托诉讼代理人邱春晖、温淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧湖花园业委会原审向本院提出诉讼请求：1.确认址于碧湖花园3#楼一层HS2、二层HS1、HS2单元房屋所有权（即槟榔西里279号一层HS2、二层HS1、HS2单元）归属于碧湖花园业委会代表的厦门碧湖花园小区全体业主所有；2.海晟公司立即将碧湖花园3#楼一层HS2、二层HS1、HS2单元房屋（即槟榔西里279号一层HS2、二层HS1、HS2单元）归还给厦门碧湖花园小区全体业主。重审过程中，碧湖花园业委会变更诉讼请求：海晟公司立即将碧湖花园3#楼一层HS2、二层HS1、HS2单元房屋（即槟榔西里279号一层HS2、二层HS1、HS2单元）归还给厦门碧湖花园小区全体业主。事实和理由：厦门碧湖花园小区系由厦门金特房地产开发有限公司（以下简称金特公司）开发建设，该公司已于2008年清算注销，并将碧湖花园小区的相关权益转让给海晟公司。根据碧湖花园项目共有建筑面积分摊详细说明表，碧湖花园1-5#楼一层为商场、配套会所及物业管理用房，3#楼二层会所即碧湖花园3#号楼一层HS2、二层HS1、HS2房屋属于共有建筑面积，小区业主对其均享有权益。另，根据建设工程规划许可证，1-3#楼一层为商场、A轴北侧局部为配套会所，故前述房屋作为公共建筑配套设施，根据物权法第七十三条的规定，依法应属全体业主所有。 海晟公司辩称，一、碧湖花园业委会提出的单独归还房屋给全体业主的诉求不符合法律规定，应当驳回。1.碧湖花园业委会主张的使用权实际上是所有权的组成部分之一，在所有权权属未能明确的前提下，单独主张使用权的归属，缺乏法律依据。2.碧湖花园业委会当庭撤回关于所有权确认的诉请，将确权的纠纷更改为侵权纠纷，改变了本案原有的“诉”，违背了民事诉讼法关于“一案一诉”的基础法律关系，应当驳回碧湖花园业委会的诉讼请求，要求其另诉。3.碧湖花园业委会依据物权法第73条主张其使用权被侵犯，属于适用法律错误，即使碧湖花园业委会主张适用物权法73条，也应当要求确认所有权归属于全体业主，在全体业主所有权得到确认的前提下，才可以主张他人对所有权的侵犯，在所有权属不明的情况下，侵权之诉显然不可能成立。二、讼争会所未计入3#楼的公摊面积，且符合“专有部分”的构成要件，应认定为专有部分。1.依据《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》第14、15页“户室面积信息表”可知，讼争会所系单独测算面积，不仅未纳入3#楼公摊面积，且参与了3#楼楼梯、过道等公用部分面积的分摊。2.讼争会所在构造上与利用上均具有独立性，且能够登记成为特定业主的所有权，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“专有部分”的构成要件，因此应当将讼争会所认定为专有部分。三、讼争会所的所有权应由海晟公司享有。1.《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。本案中，碧湖花园项目的建设用地使用权人为金特公司，碧湖花园业委会未提供任何证据证明存在小区业主承担了讼争会所的建设成本、金特公司通过合同形式将讼争会所作为小区共有部分等任一情形，应视为无相反证据，讼争会所的所有权即应由金特公司享有。2.金特公司在开发建设该项目时，不仅将讼争会所与其他建筑物区分开，使其具备专有部分的构成要件；同时将讼争会所作为独立产权报建，使其不仅未计入3#楼的公摊面积，还分摊了3#楼楼梯、过道的面积，可见讼争会所的建设成本承担者为金特公司，而非全体业主，基于“公平、合理、等价有偿原则”，讼争会所亦应属金特公司所有。四、碧湖花园业委会所代表的全体业主仅能基于讼争会所的用途对其享有限制性的使用权利。如前述，海晟公司依法应享有讼争会所的所有权，即对讼争会所享有占有、使用、收益和处分的权利，而小区业主无权对讼争会所直接占有使用，其仅能基于讼争会所的配套性质享有优先于第三人的限制性使用，且该使用应征得海晟公司同意，并符合海晟公司的相关管理要求。综上，海晟公司认为，讼争会所属专有部分，无论根据法律规定或相关原则，其所有权人均应为金特公司；金特公司在注销前将讼争会所的相关权益转让给了海晟公司，故海晟公司依法享有讼争会所的所有权；碧湖花园业委会的诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下： 碧湖花园业委会于2016年成立，备案登记的区域名称为碧湖花园，区域地址为槟榔西里275号-285号。根据厦门碧湖花园小区业主大会表决通过的《业主大会议事规则》第十六条第（七）项规定，碧湖花园业委会有权代表全体业主就与物业管理相关的，或者涉及全体业主公共利益的事宜提起诉讼，并有权委托代理人参加诉讼。 碧湖花园项目（即海晟·棕蓝海项目）系由金特公司开发建设，于2002年取得建设工程规划许可证，于2005年7月14日通过工程竣工验收备案。该项目中3#楼一层HS2及二层HS1、HS2单元（即讼争房屋）建设规划时为小区配套会所（活动室），建成后讼争房屋在构造上具有独立性；在碧湖花园项目进行产权面积测算时，讼争房屋面积并未计入3#楼的公摊面积中，并分摊了该幢楼中楼梯、过道的面积。 另查明，金特公司于2008年清算注销后，将讼争房屋相关权益转归由海晟公司享有。原审审理期间，讼争房屋系由海晟公司实际控制并对外出租、收取租金。 原审（2017）闽02民终1173号民事判决生效后，海晟公司于2017年9月10日将讼争房屋交付碧湖花园业委会，后由碧湖花园业委会对外公开招标出租。 2018年3月25日，福建省高级人民法院作出（2018）闽民申592号民事裁定，裁定提审本案，再审期间中止原判决执行。 审理中，本院向厦门市不动产登记中心发函核实讼争房屋的初始预登记情况。厦门市不动产登记中心函复如下：碧湖花园于2006年办理项目首次登记，其中槟榔西里279号一层HS2、二层HS1、HS2等因房屋权属待定，为暂不登记范围；经查档，该项目建设工程规划许可证记载，项目北侧局部为配套会所（活动室），未明确会所归属；出让合同未约定会所土地用途及明确会所归属；开发企业与买受人签订的商品房买卖合同中未约定会所归属。 碧湖花园业委会主张本案虽未要求确认房屋权属，但其诉请仍系基于对讼争房屋享有所有权的基础上提起的，认为参照物权法第七十三条规定内容，讼争房屋的建设规划为小区公共配套设施，应认定归碧湖花园全体业主所有；且据讼争项目楼盘营销广告册显示，开发商在对楼盘进行营销时即对业主承诺有公共配套休闲会所（内有棋牌中心、健身美体中心等）供全体业主使用。 本院认为，碧湖花园业委会对讼争房屋主张权利，应就其权利的合法来源及方式进行举证。根据在案证据，碧湖花园业委会的主张缺乏法律依据，理由如下：首先，讼争房屋所在碧湖花园项目的规划、兴建、竣工及首次登记均发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，法律和司法解释未对建筑物区分所有权问题进行明确规定；且《中华人民共和国物权法》第七十三条也并未明确将“会所”列明为该条款所规定的“共有部分”；碧湖花园业委会现主张参照适用该条款规定认定讼争房屋属业主共有，依据尚不充分。其次，讼争房屋虽规划为配套会所（活动室），但其并未摊入公用建筑面积，并分摊了所在楼中的楼梯、过道面积，系独立单元，不属于公共使用空间，无法判定属业主共用。第三，即便如碧湖花园业委会主张，开发商在楼盘营销中承诺配有公共休闲会所供全体业主使用，并不能证明开发商有对讼争房屋的权属作出承诺和让渡，也不能证明讼争房屋不能作为配套会所为小区业主提供服务。第四，开发商与买受人签订的商品房买卖合同中并未明确约定会所归属，也没有证据证明讼争房屋的建造费用计入了商品房的房价成本，亦无法推定属全体业主共有。最后，土地出让合同并未就讼争房屋的土地用途进行约定，讼争房屋的权属是否可依法转让尚不能确定，无法认定即归全体业主共有。综此，碧湖花园业委会主张对讼争房屋享有所有权并以此诉请海晟公司归还讼争房屋，缺乏依据，对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回厦门碧湖花园业主委员会的诉讼请求。 案件受理费100元，由厦门碧湖花园业主委员会负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （戴建平） 审 判 员 （刘远萍） 人民陪审员 （苏丽英） 二〇二〇年四月七日 法官 助理 （冯莉平） 代书记员（ 杨耀 荣） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。