云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0381民初6093号 原告（申请执行人）：沈德芬，女，1969年8月24日生，汉族，居民，宣威市人，户籍地宣威市，现住宣威市。 委托代理人：赵秀梅，云南凌云（曲靖）律师事务所律师。特别授权代理。 被告（案外人）：朱福珍，女，1970年9月30日生，汉族，宣威市人，现住宣威市。 委托代理人：赵建平，男，1965年4月24日生，汉族，宣威市人，现住宣威市，系朱福珍之夫。特别授权代理。 第三人（被执行人）：罗征吉，女，1975年10月4日生，汉族，宣威市人，住宣威市，（其姐姐罗云吉转），现下落不明，缺席。 原告沈德芬诉被告朱福珍、第三人罗征吉执行异议之诉一案，本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告沈德芬及其委托代理人赵秀梅，被告朱福珍及其委托代理人赵建平到庭参加诉讼，第三人（被执行人）罗征吉经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告沈德芬向本院提出诉讼请求：请求宣威市人民法院在（2015）宣执字第470号执行案件中准予执行第三人罗征吉位于宣威市房屋并承担本案诉讼费。事实与理由：2015年4月24日，宣威市人民法院作出（2015）宣民初字第1432号民事调解书，确认由罗征吉于2015年4月27日前偿还原告借款本息183万元，2015年4月28日，宣威市人民法院受理了原告的执行申请，2015年4月30日，宣威市人民法院依据（2015）宣执字第470号执行裁定书查封了罗征吉位于宣威市房屋及其他两套房屋，2015年8月10日，原告预交了房产评估费，后涉案房屋进入执行拍卖程序。2019年11月19日，被告（案外人）朱福珍对涉案房屋提出执行异议，2019年12月3日，宣威市人民法院作出（2019）云0381执异53号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。原告认为，无论从转让时间、转让价款、还是转让手续上来说，被告朱福珍受让罗征吉房屋的主张都是不成立的，宣威市人民法院（2019）云0381执异53号执行裁定书严重侵害了原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告朱福珍辩称：涉案房屋属曲交集团宣威公司安置房，由罗征吉于2014年4月14日购入，并于同年4月28日转卖给陈本福，再由陈本福、李菊荣夫妻二人转卖给朱福珍，三方到曲交集团宣威公司后勤管理服务中心办理了相关手续，被告取得了该房屋的所有权及使用权并入住至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告沈德芬所诉被告朱福珍无论从转让时间、价款还是转让手续上来说主张都是明显不成立的理由，是完全缺乏相关事实依据和法律依据的，完全不成立。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人（被执行人）罗征吉经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉答辩。 综合原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：被告（案外人）朱福珍对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 原告沈德芬为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料： 1、原告身份证（复印件）1份，用以证明原告的主体资格。 2、宣威市人民法院（2019）云0381执异53号执行裁定书（复印件）1份，用以证明宣威市人民法院因被告朱福珍提出执行异议而中止对罗征吉所有的宣威市总站客运小区7幢1单元702号房屋查封措施的执行。 3、宣威市人民法院（2015）宣民初字第1432号民事调解书、受理执行案件通知书、（2015）宣执字第470号执行裁定书及（2015）宣执字第470号之一执行裁定书（复印件）各1份，用以证明原告于2015年4月28日申请执行立案、宣威市人民法院于2015年4月30日查封宣威市总站客运小区7幢1单元702号房屋的事实。 4、收条（照片）、选择财产评估机构通知书（照片）、人民法院网络司法拍卖平台（截屏）打印件各1份，用以证明原告按照宣威市人民法院的要求预交涉案房屋评估费对涉案房屋予以评估、拍卖的事实及过程。 5、收据、收条（复印件）各1份，用以证明罗征吉和朱福珍购买房屋的时间，价款及收款人。 经质证，被告朱福珍对原告提交的上述证据无异议。 被告朱福珍为证明其答辩主张，向本院提交了云南曲靖交通集团有限公司收据（复印件）两页，用以证明朱福珍缴纳物管费及水电费的事实。 经质证，原告认为被告所提交的证据不能证实被告对涉案房屋享有所有权，理由如下：1、物业费缴费凭证包括租房者也在缴纳，证实不了被告取得房屋的所有权；2、被告所提交的收据证实最早缴费时间为2015年7月6日，晚于宣威市人民法院对涉案房屋进行查封的时间；3、被告提交的是复印件，对其真实性有意见，综上证实不了被告对争议房屋享有所有权。 庭审中，法庭当庭出示了本院依照原告的申请，在本院（2015）宣执字第470号卷宗中调取的如下证据材料。 1、购房权转让承诺书及房屋买卖合同（复印件）各1份，用以证实转让房屋的事实。 2、宣威市人民法院（2015）宣执字第470号执行裁定书、协助执行通知书及送达回证（复印件）各1份，用以证实涉案房屋由本院于2015年4月30日查封。 3、曲靖交通集团有限公司宣威公司后勤管理服务中心关于客运小区7幢1单元702号房的情况说明（复印件）2份，用以证实涉案房屋属无产权信息。 4、宣威市人民法院执行局干警对罗征吉的询问笔录（复印件）1份，用以证实2015年5月25日，在对罗征吉的询问过程中，罗征吉认可转让事实存在。 5、2017年7月10日宣威市人民法院发布的公告（复印件）1份，用以证实本院处置房产的过程。 6、宣威市人民法院关于宣威市振兴中路387号（客运小区）7幢1单元702号房产进行两次拍卖的公告（复印件），用以证实本院处置涉案房产的过程。 经质证，原告对证据1的真实性有意见，按照收条显示2014年4月10日收到，而到2014年4月28日才签订了购房权转让承诺，而购房权转让承诺和房屋买卖合同在时间上也是相互矛盾的，且陈本富和李菊荣不是夫妻关系，李菊荣无权处置房屋，由李菊荣收朱福珍的款与本案无关；对证据2、3的三性没有意见；对证据4的三性没有意见，证明李菊荣是以不正当不合法的方式实现自己的债权，并且该询问笔录也是在法院查封房屋之后。被告对上述证据无异议。 本院认为，上述原、被告双方所提交的证据，与法庭依照原告的申请，在本院（2015）宣执字第470号卷宗中调取的证据材料能够相互印证，证实本案事实，具有证据的三性特征，本院依法予以确认并作为认定本案案件事实的依据。第三人（被执行人）罗征吉经本院公告合法传唤，未到庭质证抗辩，根据相关法律规定，视为对质证抗辩权的放弃。 根据庭审和质证、认证，本院依法确认如下法律事实： 2015年4月24日，云南省宣威市人民法院作出（2015）宣民初字第1432号民事调解书，确认由罗征吉于2015年4月27日前偿还原告借款本息合计183万元。2015年4月28日，宣威市人民法院受理了原告沈德芬的执行申请，同年4月30日，宣威市人民法院作出（2015）宣执字第470号执行裁定书，并向云南曲靖交通集团有限公司宣威后勤服务管理中心送达协助执行通知书，查封罗征吉位于宣威市房屋（包含其他两套房屋），2015年5月25日，宣威市人民法院执行局干警通知罗征吉到庭核实财产状况，罗征吉陈述：“有一套房子是在总站客运小区（交通医院隔壁）房号7-1-702号，现房子是债主李吉（菊）荣找人坐在里边的，但这个人没有起诉，锁是换掉的，差她的钱是150万元，这套房在14年12月曾经在公司内部写着一个转让协议，转让给朱福珍，朱福珍是李菊荣的债主，具体是否转让掉我不太清楚。”原、被告双方提交的证据及法庭从（2015）宣执字第470号卷宗调取的证据证实，涉案房屋属曲交集团宣威公司安置房（罗征吉系该公司职工），由罗征吉于2014年4月14日交购房款263296元购入，后罗征吉用该房抵偿所欠陈本福、李菊荣夫妻的债务50万元，陈本福、李菊荣夫妻又将该房抵偿所欠朱福珍50万元债务，三方于2014年4月28日在曲靖交通集团有限公司宣威后勤服务管理中心作了一份购房权转让承诺，并于2014年9月21日签订了房屋买卖合同书。曲靖交通集团有限公司宣威后勤服务管理中心于2019年7月30日出具的情况说明证实：“在为朱福珍办证的过程中，公司接到法院的通知后，该房的办证手续公司就压下来，至今一直未办理房产证给朱福珍，该房现属无产权信息。”被告朱福珍于2015年7月6日第一次缴纳了2015年5月5日至2016年7月6日物管费及水电费。之后的物管费及水电费均由朱福珍缴纳至今。2015年8月10日，原告沈德芬预交了房产评估费10000元。2018年4月30日，宣威市人民法院作出（2015）宣执字第470号之一执行裁定书，再次对涉案房屋进行了查封。2018年6月9日和7月8日，宣威市人民法院在淘宝网上对涉案房屋进行了两次拍卖（评估价为311480元），均流拍，后涉案房屋进入变卖处置程序。在处置过程中，2019年11月19日，被告（案外人）朱福珍对涉案房屋提出执行异议，2019年12月3日，宣威市人民法院作出（2019）云0381执异53号执行裁定书，中止对涉案房屋查封措施的执行。2019年12月10日，原告沈德芬向本院起诉，提出如前诉请。 本院认为，本案争议的焦点是“被告（案外人）朱福珍对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案涉案房屋由宣威市人民法院于2015年4月30日首次查封，但第三人（被执行人）罗征吉于2015年5月25日在宣威市人民法院执行局的陈述记录能够与曲靖交通集团有限公司宣威后勤服务管理中心出具的情况说明、三方在该中心签订的购房权转让承诺书、购房合同及收据、物管费及水电费收据相互印证，形成证据链，证实宣威市人民法院在对涉案房屋查封之前，罗征吉和朱福珍与陈本福、李菊荣夫妻三方即已签订以物抵债协议，将涉案房屋以人民币50万元的价款抵偿给朱福珍并由朱福珍长期占有至今，曲靖交通集团有限公司宣威后勤服务管理中心出具的情况说明证实：“在为朱福珍办证的过程中，公司接到法院的通知后，该房的办证手续公司就压下来，至今一直未办理房产证给朱福珍，该房现属无产权信息”，因此，未办理过户登记手续并非因买受人的原因，被告（案外人）朱福珍提出执行异议的理由成立，符合法律规定。关于房屋的转让时间（2014年4月10日）明显早于房屋的取得时间（2014年4月14日）及购房权转让时间（2014年4月28日）的问题，因涉案房屋属曲交集团宣威公司安置房，罗征吉系公司职工，属安置对向，在房屋建盖之前即已知晓其对其中一套安置房享有购买权，且罗征吉、朱福珍与陈本福、李菊荣夫妻三方之前已就三方之间的债权债务进行过多次协商，2014年4月10日的收条并非实际交付购房款，而是以物抵债，故不能证实罗征吉和朱福珍与陈本福、李菊荣夫妻三方的以物抵债不是事实；关于房屋的转让价款50万元明显高于房屋的取得价款263296元的问题，从罗征吉的角度，其用较少的投入获取最大的利益是情理之中的事，从朱福珍的角度，在对其债权长期得不到实现的情况下，以抵偿50万元债权的方式获取实际利益以减小其损失也在情理之中；关于朱福珍缴纳物业费的时间2015年7月6日明显晚于法院查封时间2015年4月30日的问题，按照物业费缴费交易习惯，购房人在领取房屋钥匙时，已一并缴纳了一年的物业费，被告缴纳物业费是按照物业管理部门的要求缴纳尚欠费用，因此不能证实朱福珍缴纳物业费的时间是其实际占有房屋的时间。综上所述，原告沈德芬关于准予执行第三人罗征吉位于宣威市房产并承担本案诉讼费的诉讼请求，本院不予支持。第三人（被执行人）罗征吉经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉答辩，不影响案件的审理。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告沈德芬的诉讼请求。 案件受理费人民币100元，由原告沈德芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判长  张丕灿 审判员  王正义 审判员  龙维尧 二〇二〇年四月二十七日 书记员  顾鹏飞