广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初3101号 原告：杨春梅，女，1970年4月7日出生，汉族，住山东省商河县。 委托诉讼代理人：廖熙凤，广西海港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴超，广西海港律师事务所律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区**地块。统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张远群，该公司职员。 委托诉讼代理人：韦立革，该公司职员。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 被告：广西水木从容房地产营销策划有限公司，住所：广西南宁市良庆区金沙大道**阳光新城**团丽水苑**楼****。统一社会信用代码：914501085745824338。 法定代表人：杜英华。 原告杨春梅与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西水木从容房地产营销策划有限公司（以下简称水木从容公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告水木从容公司无法直接送达，需公告送达，本案依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨春梅的委托诉讼代理人廖熙凤、吴超，被告军通公司的委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼，被告富乐华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告水木从容公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨春梅向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告军通公司签订的《防城港CBD(1号地块)北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）无效；2.被告军通公司与富乐华公司共同返还原告购房款170342元及利息66683.38元(利息分别以1万元、4万元、120342元为计算基数，按年利率6%计算，自2013年4月22日、2013年4月30日、2013年5月18日起暂计至起诉之日止，实际利息计算至两被告清偿之日止）；3.被告水木从容公司返还原告购房款81000元及利息31590元（利息以81000元为计算基数，按年利率6%自2013年5月8日起暂计至起诉之日止，实际利息计算至被告清偿之日止）；4.被告军通公司与富乐华公司对第三项诉讼请求承担连带偿还责任；5.被告军通、富乐华公司和水木从容公司赔偿原告交通费、误工费、住宿费等直、住宿费等直接经济损失5000元讼费由被告军通公司、富乐华公司和水木从容公司共同承担。诉讼过程中，原告明确了第二项诉讼请求中被告军通公司与富乐华公司是承担连带责任。事实与理由：被告富乐华在防城港市行政中心区交汇处防城港CBD(2号地块）进行商品房开发，并委托被告军通公司开展商品房预售活动。原告经人介绍后到被告处意欲购置房产，遂于2013年4月30日与被告军通公司签订了《合作建房合同书》，该合同约定原告购置两被告开发预售的防城港CBD(1号地块)北部湾财经中心2号楼1001房，房屋建筑面积为100.94平方米，总价格为567808元。并约定开发商应于2016年6月30日将房屋交付给原告使用管理。在上述合同签订后，原告于2013年4月22日、2013年4月30日、5月8日、5月18日分别将1万元、4万元、81000元、120342元，共计251342元交给被告军通公司，被告军通公司随即出具收据三张，水木从容公司出具收据一张。但时至今日，被告并未如约将合同约定房屋于约定之日交付原告使用。且经原告到相关部门了解得知，被告开发预售的上述地块商品房并未取得《商品房预售许可证》。综上所述，两被告之间是合作开发关系，而被告富乐华公司在未取得《商品房预售许可证》就销售房屋的行为违反了法律的相关规定，因而原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》应属无效合同。原告为此多次与被告协商要求退还所交房款未果，故而提起本案诉讼。 被告军通公司辩称，1.原告自身存在过错，故主张按年利率6％计算利息没有依据，军通公司只需向原告返还购房款，无需支付利息，即使需要支付利息，也应按照《合作建房合同书》第十条的约定按中国人民银行同期活期存款利率计算；2.原告请求军通公司对第三项诉讼请求承担连带偿还责任没有事实和法律依据，军通公司没有授权任何公司或个人销售案涉房屋及收取费用；3.原告第五项诉讼请求没有事实和法律依据，该项费用与本案无关，也与军通公司无关，应予以驳回。 富乐华公司提交书面答辩状称，1.原告自身存在过错，故主张按年利率6％计算利息没有依据，富乐华公司只需向原告返还购房款，无需支付利息，即使需要支付利息，也应按照《合作建房合同书》第十条的约定按中国人民银行同期活期存款利率计算；2.原告请求富乐华公司对第三项诉讼请求承担连带偿还责任没有事实和法律依据，富乐华公司没有授权军通公司以外的任何公司或个人销售案涉房屋及收取费用；3.原告第五项诉讼请求没有事实和法律依据，该项费用与本案无关，也与富乐华公司无关，应予以驳回。 被告水木从容公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告富乐华公司授权被告军通公司代理销售案涉商品房。2013年4月30日，原告（乙方）与被告军通公司（甲方）签订了一份《合作建房合同书》（编号：1-2-1001），约定原告购买防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区CBD项目（1号地块）北部湾财经中心2号楼2栋10层01号房，房屋建筑面积为100.94平方米，单价为每平方米5625.20元，总房款计567808元；乙方应在签订本合同当日交清首期房款5万元；签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30％的房款，计120342元；在本合同项目建设至±0时，乙方再交付合同总房款20％的房款，计113562元；在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50％；开发商应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收，并符合本合同约定的合作建房交付乙方使用；本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，乙方应按甲方或开发商富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续，本合同有关乙方所购买合作建房的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照执行。合同还约定了其他事项。被告军通公司先后于2013年4月22日、2013年4月30日、2013年5月18日向原告出具了三张《收据》（编号分别为：2109637、0112010、5007283），分别表明收到案涉商品房合作建房款定金1万元、合作建房款定金4万元、合作建房款余款120342元。 另查明，被告水木从容公司曾用名“广西南宁水木从容房地产营销策划有限公司”，于2014年5月16日变更为现名称。2013年5月10日，被告水木从容公司向原告开具了一份《收款收据》（编号：00397386），表明收到原告交来案涉商品房转让费80752元（概不退还）。 再查明，至原告就本案向本院起诉之日即2019年11月13日，案涉商品房项目尚未取得《商品房预售许可证》。 本院认为，原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房单价、总价、付款方式及期限、违约责任等主要条款,该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告军通公司已按约定收取定金及购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》应认定为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”规定，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《合作建房合同书》，且在原告起诉前仍未取得，故该《合作建房合同书》为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，合同无效，被告军通公司应将收取原告的170342元款项退还给原告并赔偿原告的利息损失。被告军通公司、富乐华公司主张利息应以合同约定按中国人民银行同期活期存款利率计算，本院认为，案涉《合作建房合同书》为无效合同，自始无效，被告军通公司、富乐华公司主张按照合同约定的标准计付利息没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告主张利息按照年利率6％的标准计算亦没有依据，利息的计算方法应为：以1万元为基数，自2013年4月22日起、以4万元为基数，自2013年4月30日起、以120342元为基数，自2013年5月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算至2019年8月19日，2019年8月20日起的利息以170342元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。 因被告富乐华公司与被告军通公司存在委托代理关系，被告军通公司明知被告富乐华公司未取得案涉商品房项目的《商品房预售许可证》，仍代为销售案涉商品房，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，被告富乐华公司对被告军通公司的上述债务承担连带责任。 关于被告水木从容公司收取的81000元款项问题。被告水木从容公司并非案涉商品房的代理销售商，其以转让费的名义收取原告的81000元没有依据，应予退还给原告并支付原告的利息损失。利息以81000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）自2013年5月10日起计算至实际清偿完毕之日止。因原告未能提供证据证明被告军通公司、富乐华公司与被告水木从容公司存在委托代理关系或存在被告军通公司、富乐华公司需承担连带责任的情形，故原告请求被告军通公司、富乐华公司对被告水木从容公司的上述债务承担连带偿还责任，本院不予支持。 关于原告主张的交通费、误工费、住宿费等经、住宿费等经济损失5000元的问题案涉商品房项目尚未取得《商品房预售许可证》的情况下仍与被告军通公司签订《合作建房合同书》并交纳定金及购房款，对合同无效的法律后果其自身存在一定过错，故其应承担相应的责任。同时，原告未能提供证据证明上述费用的实际支出，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告杨春梅与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD(1号地块)北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号：1-2-1001）无效； 二、被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨春梅连带返还购房款项170342元并支付利息（利息的计算方法：以1万元为基数，自2013年4月22日起、以4万元为基数，自2013年4月30日起、以120342元为基数，自2013年5月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算至2019年8月19日，2019年8月20日起的利息以170342元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 三、被告广西水木从容房地产营销策划有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨春梅返还81000元并支付利息【利息的计算方法：以81000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）自2013年5月10日起计算至实际清偿完毕之日止】； 四、驳回原告杨春梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6619.23元、公告费390元，两项合计7009.23元（原告杨春梅已预交），由原告杨春梅负担253.46元，被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同负担4313.48元，被告广西水木从容房地产营销策划有限公司负担2442.29元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6619.23元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  刘敬佳 人民陪审员  唐毓瑾 二〇二〇年四月十六日 法官 助理  罗 茜 书 记 员  梁 滢 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 四、《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 六、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。