广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初395号原告：苏靖，女，1986年5月22日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区***********。委托诉讼代理人：何洛遥，广东天量律师事务所律师。被告：李玉连，女，1976年4月25日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市越秀区**********之一802房。原告苏靖与被告李玉连租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行审理。原告苏靖及其委托诉讼代理人何洛遥、被告李玉连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还租金以及保证金28800元；2.判令被告向原告按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费213.76元；3.判令被告向原告支付违约金9000元；4.判令被告立即向原告支付律师费5000元；5.判令本案的诉讼费用、执行费由被告承担。事实与理由：2019年7月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告向被告承租位于肇庆市端州区***************的201、202及杂物房，定期租赁自2019年12月1日至2031年11月30日；被告向原告保证在本合同的租赁期限内享有对本合同项下的租赁标的物进行出租的权利。如因被告出租权利有瑕疵导致原告无法承租的，则被告需要向原告支付折旧金额300%的违约金。同日，被告向原告出具《收据》，确认原告已向被告支付上述房屋的租金以及保证金33800元。2019年9月16日，因被告出租权限有瑕疵，未能按照约定提供租赁标的物给原告使用。被告需要返还原告已付租金及保证金合计33800元。被告向原告出具《欠条》，承诺：因被告没有上述房屋的租赁权限，分四期偿还所欠租金以及保证金，第一期为2019年9月16日，还款金额为5000元，第二期为2019年10月16日，还款金额为9600元，第三期为2019年11月16日，还款金额为9600元，第四期为2019年12月16日，还款金额为9600元；原告实现上述债权所产生的费用（包括律师费、诉讼费、差旅费、交通费、鉴定费等）由被告承担。上述的还款期限已届满，被告只支付了第一期的还款，其余28800元尚未支付，还以各种各样的借口推搪。为维护原告的合法权益不受侵害，请贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告辩称：对原告诉讼请求1、2、4、5没有异议；对诉讼请求3有异议，支付违约金的理由不成立。被告愿意返还租金、保证金、按照中国人民银行同期贷款利率计付资金占用费，也同意支付本案的诉讼费用、律师费，但认为不应该支付违约金。虽然原来的租赁合同有约定违约金，但该合同没有履行，所以不存在违约金的问题。2019年7月8日签订的是三方合同，丙方赵其兴没有签名或者盖章，只履行至2019年10月13日。被告与丙方赵其兴签订了终止房屋租赁合同协议书，原告又在同日签订了房屋租赁合同协议书。原告没有按2019年7月8日的合同第6.1条约定履行折旧金，其在自身都违约的情况下无权向被告主张违约金。本院经审理认定事实如下：2019年7月8日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同对租赁标的物、出租权限、租赁期限、租金、水电费、折旧金、房屋维护及维修、合同解除、纠纷解决等方面进行了约定。其中，租赁标的物约定为位于肇庆市端州区******************、202及杂物房及房屋内附属物品、设备设施；出租权限约定合同项下的房屋系赵其兴出租给甲方的，如因甲方的出租权利有瑕疵而导致乙方无法承租的，则甲方应向乙方支付乙方向甲方缴纳的折旧金数额的300%的违约金；租赁期限自2019年12月1日至2031年11月30日；拆旧金为3000元；甲乙双方协商一致可解除合同。上述合同签订当日，原告向被告缴交了租金及保证金33800元。之后，因被告未能如期支付租金给赵其兴，经原、被告及赵其兴三方协商，原、被告于2019年9月16日签订《欠条》，赵其兴与被告于2019年10月13日签署《终止房屋租赁合同协议书》，赵其兴与原告于2019年10月13日签署《房屋租赁合同》。其中，原、被告于2019年9月16日签订的《欠条》载明：“现因债务人李玉连没有岩前小悟龟的租赁权限，故应向债权人返还租金及保证金，合计人民币叁万叁仟捌佰元整（小写33800元整），原债务日期为2019年7月8日，现经双方协商约定还款日期为2019年12月16日前，债务人必须偿还所欠租金及保证金全额，特立此欠条。……第一期为2019年9月16日，还款金额为伍仟元整（小写5000元整）；第二期为2019年10月16日，还款金额为玖仟陆佰元整（小写9600元整）；第三期为2019年11月16日，还款金额为玖仟陆佰元整（小写9600元整）；第四期为2019年12月16日，还款金额为玖仟陆佰元整（小写9600元整）。若债务人无法如期定额履行义务，债权人有权追讨债务人的法律责任并要求赔偿。债权人实现上述债权所产生的费用（包括律师费、诉讼费、差旅费、交通费、鉴定费等）由债务人李玉连承担……”赵其兴（甲方）与被告（乙方）签署的《终止房屋租赁合同协议书》有原告在场见证，协议约定：1.原订立合同作废，甲乙双方不再有合同上的任何条款约束和权利义务……4.甲乙双方原在2018年3月17号订立的小悟龟书吧二房房屋租赁合同，也在9月6日已解除合同，乙方已把房屋退回甲方，并交清了租金……赵其兴（出租人）与原告（承租人）签署的《房屋租赁合同》约定，赵其兴将其承租的坐落在肇庆市端州区*************屋的第二层出租给原告使用，租赁期限从2019年12月1日起至2031年11月30日止。原告因被告没有按照双方签订的《欠条》如期履行付款义务，遂于2020年1月14日诉至本院。诉讼中，原、被告确认被告已履行了《欠条》第一期款5000元。另查明：2019年12月16日，原告与广东天量律师事务所签订《委托代理合同》，由广东天量律师事务所指派律师代理原告参加本案诉讼，原告为此支付律师费5000元。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告分别于2019年7月8日、2019年9月16日签订的《房屋租赁合同》《欠条》是双方的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。原、被告签订《房屋租赁合同》后，由于被告未如期向出租方赵其兴交租，经协商，赵其兴与被告解除了双方之间的租赁合同，并直接与次承租方（原告）另行签署租赁合同，原、被告也为此签署《欠条》。根据《欠条》所载，原、被告就被告向原告返还已交的租金及保证金问题达成还款协议，双方明确了债权债务关系，确定了分期还款的时间、金额以及违约责任，因此该《欠条》是双方基于所签署的《房屋租赁合同》无法履行达成的协议，由于双方对上述约定没有异议，本院予以确认。根据《欠条》约定，双方确认被告欠原告债务33800元，由被告自2019年9月16日起至2019年12月16日分四期向原告偿还，若被告未如期履行还款义务，原告有权追讨其法律责任并要求赔偿，原告实现债权所产生的费用由被告承担。由于被告对原告主张返还租金及保证金28800元及资金占用费213.76元、律师费5000元均无异议，本院予以支持。对于原告主张的违约金。如上所述，原、被告所签订之《欠条》是基于《房屋租赁合同》无法履行达成的协议，双方为此明确了债权债务、债务履行时间及违约责任，现原告依据《房屋租赁合同》中“如因甲方的出租权利有瑕疵而导致乙方无法承租的，则甲方应向乙方支付乙方向甲方缴纳的折旧金数额的300%的违约金”的约定再向被告主张违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李玉连应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告苏靖退还租金及保证金28800元。二、被告李玉连应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告苏靖资金占用费213.76元。三、被告李玉连应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告苏靖律师费5000元。四、驳回原告苏靖的其他诉讼请求。本案受理费438元（已由原告预交），由原告苏靖负担51元，被告李玉连负担387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄卓贤二〇二〇年四月十三日书记员  梁思颖