浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0182民初306号 原告（反诉被告）：周卫东，男，1968年8月20日出生，汉族，住建德市。 被告（反诉原告）：邱志军，男，1975年11月3日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：胡建强，浙江天涯法律服务有限公司员工。 原告周卫东诉被告邱志军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。审理中，被告邱志军提起反诉，本院经审查予以受理并决定与本案合并审理。本院于2020年3月31日再次公开开庭进行审理。原告周卫东、被告邱志军及其委托诉讼代理人胡建强到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。 原告周卫东向本院提出诉讼请求：要求被告邱志军立即支付拖欠的房屋租金、物业费、电梯维护费等合计78926元，并支付从2019年8月15日起至款清之日止按日1‰标准计算的逾期付款违约金并承担一切诉讼费用。事实和理由：被告邱志军于2018年8月15日与原告周卫东签订房屋租赁合同一份，合同约定由原告周卫东承租的金马中心二楼部分房屋（面积为406平方米）转租给被告邱志军，合同对租金标准及其他事项进行了约定。合同签订后，被告邱志军支付了第一年租金费用合计78926元，原告周卫东如约将房屋交付被告使用。然第二年租金费用被告周卫东一直未付，原告周卫东多次与被告协商付款事宜未果，故向法院起诉，要求依法解决。 被告邱志军答辩如下：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》第一条第一款明确房屋是用于行业经营使用，而经营使用需要营业执照及通过消防审批。合同约定被告咨询办理、领取营业执照、消防执照等各项执照，被告已依约向原告支付消防审批费，然原告一直未提供不动产权证协助原告办理营业执照，也未按合同约定办理消防审批手续，原告将各租户骗入租赁场地，各租户实际上无法正常经营；2.原告与浙江金润置业有限公司（以下简称金润置业）签订的《房屋租赁合同》第一条第三款明确不得转租，如有转租，需经得甲方同意方可转租。原告无证据证明金润置业同意其转租。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，请求法院驳回原告诉讼请求。 反诉原告邱志军向本院提出变更后的反诉请求：1.确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.反诉被告返还反诉原告支付的第一年租金费用78926元，返还保证金10000元，赔偿装修款110000元，上述费用合计198926元；3.反诉费用由反诉被告承担。 反诉被告周卫东答辩如下：金润置业对于反诉被告将房屋出租给反诉原告是知情的。反诉原告在签订租赁合同之前已经去现场进行了查看，对场地的实际状况充分了解。合同是反诉被告根据金润置业的合同复制过来的，明确约定自行办理各项执照，现合同上“咨询办理”系拼写笔误，实为“自行办理”。承租场地内可办理营业执照，是反诉原告自己不去办理；消防问题是金马中心整个消防系统的问题，其他商铺都在正常经营。反诉原告的店铺仍在租赁场地内，可继续营业。综上，反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》有效，应继续履行，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告（反诉被告）周卫东向本院提交了如下证据： 原、被告于2018年8月15日签订的房屋租赁合同一份，证实原、被告签订房屋租赁合同及双方的权利义务。 消防维修合同一份，证实原告委托他人对金马中心二楼、三楼进行消防维修，以期通过消防主管部门验收，费用为60000元。 催缴代收费用通知单，证实原告从金润置业承租房屋，需缴纳租金、物业费、电梯维保费及检测费的事实。 被告与金润置业签订的房屋租赁合同一份，用于证实原告提供材料协助被告周卫东办理营业执照。 建德市大都建材有限公司、杭州建德大千艺术培训有限公司营业执照一份，用于证明租赁场地金马中心可办理营业执照的事实。 （2020）浙0182民初561号案件传票一份，证实金润置业起诉要求原告支付租金费用。 律师函及微信聊天记录一组，证实原告多次向被告催讨租金的事实。 被告（反诉原告）邱志军向本院提交了如下证据： 原、被告于2018年8月15日签订的房屋租赁合同一份，证实原、被告签订房屋租赁合同，约定被告咨询办理、领取营业执照、消防执照等各项执照。 票据一组，证实被告装修店铺花费110000元的事实。 被告与金润置业签订的房屋租赁合同一份，该租赁合同系原告制作，证实原告提供虚假合同导致被告营业执照一直未办理。 李汉九营业执照一份，李汉九系租户之一，其办理营业执照营业场所并非金马中心，证实金马中心场地无法办理营业执照。 原告周卫东对金润置业的回复函一份，证实原告周卫东明知金润置业出租的房屋消防不合格，以及因消防问题原告周卫东曾被消防主管部门处罚。 照片三张，原告默许他人将物品放置在被告店铺前面，证实被告店铺无法正常经营。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的证据，本院分析认证如下： 原告周卫东提交的证据1与被告邱志军提交的证据1相同，本院均予认定。 原告周卫东提交的证据2，被告邱志军质证认为消防维修合同系复印件，且甲方落款时间为2018年7月12日，乙方落款时间为2017年7月12日，对其真实性有异议。本院认为原告周卫东未对落款时间不一致作出合理解释，对该证据，不予认定。 原告提交的证据3、6，被告邱志军质证认为与本案没有关联性。本院认为金润置业向原告主张要求支付房屋租金，与本案无关，对该2组证据的关联性不予认定。 原告周卫东提交的证据4与被告邱志军提交的证据3相同，本院审查后认定该房租租赁合同系原告周卫东制作，合同上承租方邱志军签名为原告所签，金润置业与邱志军并无房屋租赁关系。 5.原告周卫东提交的证据5与被告邱志军提交的证据4均系营业执照，本院认为，本案系原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，该几份营业执照与本案无关，对其关联性不予认定。 6.原告周卫东提交的证据7，被告邱志军对真实性无异议，予以认定。 7.被告邱志军提交的证据2，原告周卫东质证后对三性均有异议。本院认为被告仅提供销货单证明装修花费，未提供其他证据加以佐证，对该组证据，不予认定。 8.被告邱志军提交的证据5，原告周卫东对回复函真实性无异议，予以认定。 9.被告邱志军提交的证据6照片三张，原告周卫东质证认为与本案无关，本院对该证据的关联性不予认定。 经审理，本院对本案事实认定如下： 2018年8月15日，原告周卫东与被告邱志军经协商签订《房屋租赁合同》一份，约定原告周卫东将金马中心二楼406平方米房屋租赁给被告邱志军进行行业经营，租赁期限为2018年8月15日至2020年8月15日。租金为每年64310元，租金先付后使用，另约定物业费、电梯维护费、消防审批费各按每月每平方米1元标准计付，全年各4872元。如被告邱志军延期支付租金，则应按延期支付款项的万分之十按日向原告支付滞纳金，如延期支付逾十五日，原告有权单方解除合同。合同约定被告邱志军应向原告周卫东缴纳合同保证金10000元。合同还约定被告邱志军需咨询办理、领取营业执照、消防证照等各项执照，独立经营。合同还对装修事项作了如下约定：原告同意被告在租赁的房屋内进行适当的装修……。本协议因任何原因解除后，原告不负担该装修、装潢的折旧费，被告不得自行或委托他人拆除或故意损坏。合同签订后，被告邱志军依约支付第一年租金费用合计78926元，缴纳合同保证金10000元。被告邱志军对房屋进行装修后开始经营。第一年租期满后，原告多次向被告催讨租金未果，故成诉。 本院认为，本案主要争议焦点是：一、《房屋租赁合同》是否合法有效；二、若有效被告是否有权解除。原告周卫东主张合同有效应继续履行。庭审中，被告邱志军既主张原、被告房屋租赁合同无效，又主张要求人民法院准予其解除该合同。 对于合同效力问题，被告邱志军主张合同无效，理由有二：第一是原告违反了其与金润置业的《房屋租赁合同》关于“不得转租”的约定；第二是案涉租赁房屋未通过消防审批手续，原告亦未协助被告办理营业执照，导致合同目的无法实现。本院审查后认为原告转租案涉房屋，是否违反其与金润置业之间的房屋租赁合同，应由合同相对方金润置业来主张权利，被告邱志军未举证证明金润置业对转租有异议，被告以此为由主张合同无效，缺乏法律依据。至于营业场所需通过消防安全检查的规定，属于管理性规范，不是效力性规范，违反该规定并不必然导致合同无效的后果。被告在实地查看现场之后再与原告签订《房屋租赁合同》，对房屋现状有所了解，且合同中明确约定被告邱志军“需咨询办理、领取营业执照等各项执照，独立经营”。故被告邱志军的该项抗辩亦缺乏依据。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 对于反诉原告是否有权解除合同的问题。本院审查后认为双方当事人在履行案涉《房屋租赁合同》过程中，已经形成僵局。案涉租赁房屋一直未通过消防安全检查，反诉原告继续从事经营活动存在一定安全隐患，本案合同目的不能实现。如果要求反诉原告继续承租房屋，对其显失公平。根据二○一九年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之精神，本院对反诉原告要求解除案涉房屋租赁合同的请求，予以支持。法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋租赁合同解除后，被告应及时腾退，将承租的金马中心二楼房屋返还给原告。原告主张租金、物业费应计算至案涉租赁房屋实际腾退之日；原告主张要求支付消防审批费，因案涉租赁房屋消防审批一直搁置，对该主张，不予支持；原告主张要求支付电梯费，鉴于电梯长久未作维保，向被告收取电梯费有失公允，不予支持；反诉原告要求返还保证金10000元的请求，符合法律规定，予以支持；反诉原告要求返还已支付的第一年租金、赔偿装修款的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 解除反诉原告邱志军与反诉被告周卫东于2018年8月15日签订的《房屋租赁合同》。 被告邱志军于本判决生效后十日内支付原告周卫东租金及物业费41130元及违约金8925元（按年租金64310元、年物业费4872元标准计算至2020年3月18日止。2020年3月19日起至实际腾退交付之日止的租金及物业费按上述标准计算，违约金按产生的租金及物业费以日利率1‰标准另行计付）。 三、反诉被告周卫东于本判决生效后十日内返还反诉原告邱志军合同保证金10000元。 四、驳回原告周卫东的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告邱志军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取计人民币887元，由原告周卫东负担266元，被告邱志军负担621元。反诉案件受理费人民币2139元，由反诉原告邱志军负担428元，反诉被告周卫东负担1711元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  马文超 二〇二〇年四月二十八日 书记员  陈晓雯 ??14?