苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初13967号原告赵俊，女，1963年11月16日出生，汉族，住上海市闸**。委托代理人丁文佳，上海启晟律师事务所律师。被告吴江中盛房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇交通南路**。法定代表人凌伟中。委托代理人龚泉新，江苏江太律师事务所律师。被告中国工商银行股份有限公司吴江分行，，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇流虹路**负责人金华。委托代理人顾定峰，江苏立泰律师事务所律师。委托代理人吴伟，该单位工作人员。原告赵俊与被告吴江中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）、中国工商银行股份有限公司吴江分行（以下简称工行吴江分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法由审判员夏锋适用简易程序于2019年11月28日公开开庭进行审理。原告的委托代理人丁文佳，被告中盛公司的委托代理人龚泉新，被告工行吴江分行的委托代理人顾定峰到庭参加诉讼。后因案情较为复杂，双方争议较大，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2020年3月31日公开开庭进行审理。原告的委托代理人丁文佳，被告中盛公司的委托代理人龚泉新，被告工行吴江分行的委托代理人顾定峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵俊诉称：原告赵俊与被告中盛公司于2005年5月8日签订商品房买卖合同（编号GF-2000-0171），约定被告以232万元的价格将苏州市吴江区(原吴江市)同里湖山庄一香山15号房屋出售给原告。同日，原告与两被告签订了个人购房借款合同，被告中盛公司为保证人。上述协议签订后，原告按约向被告中盛公司支付购房款58万元，被告工行吴江分行亦按约将剩余房款汇入被告中盛公司名下，原告购房款均已付清。涉案合同签订后，原告陆续按约每月向被告工行吴江分行归还贷款本息，但被告中盛公司拖延交房，原告多次与被告中盛公司沟通，该公司均以房屋大证未办理及其他事由推脱，并保证会尽快交房并办理权属登记。因被告中盛公司未履行交房义务，2010年9月，原告停止向被告工行吴江分行偿还贷款本息。被告工行吴江分行向吴江法院起诉，要求偿还剩余贷款本息，原告与工行吴江分行达成民事调解书(案号为2010吴江商初字第0801号)。调解书生效后，原告支付了部分款项，后被告工行吴江分行向吴江法院申请强制执行，法院依法查封了原告位于上海市房屋。2018年10月16日，原告配偶张宝杰去世后原告亲自与被告中盛公司法人代表凌伟中联系，凌伟中表示公司正准备进行并购，并购后会协助原告办理交房及产权登记手续。2019年年初，原告再次与凌伟中沟通，催促交房，但凌伟中以公司资金困难为由未给予明确答复。后原告多次致电凌伟中均无法取得联系。原告与被告中盛公司签订的商品房买卖合同真实有效，双方均应切实履行。原告已按约支付购房款，被告中盛公司至今未交付房屋并协助原告办证，已构成根本违约且合同目的无法实现，原告有权要求解除合同。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告中盛公司签订的《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171）；2、解除原告与两被告签订的《个人购房借款合同》；3、被告中盛公司返还原告已支付的购房款58万元及原告已向被告工行吴江分行支付的贷款本金（自2005年5月18日起至判决生效之日止，以被告工行吴江分行出具的还款明细为准)；4、被告中盛公司向原告支付利息损失（以58万元为本金，按银行同期贷款基准利率自2005年5月8日起至实际返还之日止）；5、被告中盛公司向原告支付自2005年5月18日起至判决生效之日止原告已向被告工行吴江分行支付的贷款利息(以被告工行吴江分行出具的还款明细为准)；6、被告中盛公司自判决生效之日起向被告工行吴江分行偿还《个人购房借款合同》项下剩余贷款；7、被告中盛公司向原告支付违约金116000元；8、被告中盛公司向被告工行吴江分行履行(2010)吴江商初字第0801号民事调解书义务；9、被告工行吴江分行关于(2013)吴江执字第2737号案件向苏州市吴江区人民法院申请撤回对原告的强制执行。被告中盛公司辩称：原告没有支付购房首付款58万元，不存在返还问题，如果原告要求解除购房合同，中盛公司同意解除该合同；中盛公司收到了银行贷款174万元，原告银行贷款的利息损失，中盛公司愿意承担，违约金也愿意承担，具体数额由法院判决；对于借款合同项下的剩余贷款，如果解除购房合同，中盛公司愿意替原告还给银行。被告工行吴江分行辩称：原告与两被告之间的金融借款合同纠纷已由吴江法院作出调解书，该文书已经生效，并已经进入执行程序，被告中盛公司和原告应该按照原调解书的内容各自承担其相应的还款责任；原告与被告中盛公司之间的商品房买卖合同的解除并不必然地导致金融借款合同的解除，原金融借款合同应当继续有效，工行吴江分行不同意解除；原告与两被告的调解书已经生效并且已经执行了，原告和被告中盛公司本来就是原调解书的债务人和还款义务人，如果支持原告第八项诉请，明显侵犯了工行吴江分行相应的合法权益。经审理查明：2005年5月8日，赵俊作为买受人与中盛公司作为出卖人签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》一份，约定买受人以232万元的价格向出卖人购买位于苏州市吴江区同里湖山庄香山15号房屋，建筑面积为427.87平方米；出卖人应于2006年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过叁拾日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，合同继续履行；逾期超过陆拾日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。2005年5月8日，赵俊向中盛公司支付购房款58万元。同日，赵俊作为借款人与工行吴江分行作为贷款人、中盛公司作为保证人签署《个人购房借款合同》一份，约定由赵俊向工行吴江分行借款174万元用于购买位于吴江区同里湖山庄香山15号房屋，贷款期限为20年，自2005年5月18日至2025年5月18日；借款人授权贷款人将贷款汇入中盛公司在贷款人处设立的账户；中盛公司作为保证人为借款人提供连带责任保证担保，在借款人未按约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，担保范围为本合同项下贷款本金、利息（含复利）、罚息及实现债权的费用。2005年5月18日，工行吴江分行按约向赵俊发放贷款174万元，并将该笔借款汇入指定的中盛公司账户。2010年9月，赵俊停止向工行吴江分行偿还贷款本息，工行吴江分行于2010年9月14日向本院提起诉讼(即2010吴江商初字第0801号案件)，要求赵俊、张保杰共同归还原告借款本金1305000元及欠息，赔偿律师费损失，并要求中盛公司承担连带清偿责任。在该案审理中，各方当事人达成调解协议并由本院出具（2010）吴江商初字第0801号民事调解书，主文如下：截止2010年10月18日，被告赵俊、张保杰结欠原告剩余借款本金1268750元及相应利息，被告赵俊、张保杰于2010年12月30日前给付原告借款本息400000元，于2011年2月、4月、6月每月28日前各给付借款本息200000元；剩余借款本息于2011年8月30日前付清；被告赵俊、张保杰于2010年11月5日前一次性给付原告律师费18000元；如被告赵俊、张保杰任何一期未能按期归还借款本息及其它费用，则原告有权对未履行及未到期部分一并申请法院执行，并由被告承担全额律师费35936.31元；中盛公司对被告赵俊、张保杰的上述还款义务承担连带清偿责任。各方达成调解协议后，因赵俊未按约还贷，工行吴江分行向本院申请强制执行，赵俊名下位于上海的房屋被查封。2018年10月16日，张保杰去世。截至2019年11月21日，赵俊已向工行吴江分行归还借款本金575175.36元、利息457394.07元，尚欠本金1164824.64元并欠息637079.50元。自2019年11月22日起，赵俊未归还借款本息。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同一份、收款凭据二份、个人购房借款合同一份、工行借款借据一份、（2010）吴江商初字第0801号民事调解书一份、上海市不动产登记簿四张、居民医学死亡证明书一份，被告工行吴江分行提交的情况说明一份，还款明细一组以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。原告提交的（2013）沪一中民二（民）终字第325号民事判决书，涉及案外人之间的民事纠纷，与本案当事人的权利义务无涉，本院对其关联性不予认可。本院认为：原告赵俊与被告中盛公司签署的商品房买卖合同以及原告赵俊与被告工行吴江分行签署的个人购房借款合同均系合同双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。原告已向被告中盛公司支付首付款58万元并以贷款方式向被告中盛公司支付剩余购房款174万元，已履行其付款义务，而被告中盛公司未在约定期限内向原告交付房屋且逾期交付已超数年，已构成违约，原告有权依照约定条件解除商品房买卖合同，被告中盛公司在2019年11月28日庭审中同意解除该合同，故该合同已于该日解除。原告已向被告中盛公司支付首付款58万元，并以贷款方式向被告中盛公司支付剩余购房款174万元，合同解除后，被告中盛公司向原告收取的全部购房款232万元应予以退还。截至本案审理期间，原告合计向被告工行吴江分行归还借款利息457394.07元，该部分借款利息457394.07元系被告中盛公司违约造成的损失，应由被告中盛公司赔付。故本院对原告的第三、第五项诉请予以支持。关于原告的第四项诉请，本院认为：原告主张的计息利率未违反法律法规强制性规定，以该利率计收的利息未过分高于其实际损失，本院对该利率予以认可；被告中盛公司在合同解除之日起负有向原告返还首付款58万元的义务，故原告就首付款58万元主张的利息损失应自2019年11月28日起计收。原告在主张利息损失的情形下，另行向被告中盛公司主张违约金116000元过分高于其实际损失，故本院对原告的第七项诉请不予支持。关于原告的第二项诉请，本院认为：第一、被告工行吴江分行已按约向原告发放购房贷款，已履行其合同义务，原告在《个人购房借款合同》履行期间未按约归还借款本息，已构成违约，被告工行吴江分行有权依照合同约定要求其提前归还全部借款本息，工行吴江分行的该项请求并非以个人购房借款合同的解除为要件，而是在借款合同继续履行的前提下要求原告作为借款人提前履行给付义务；第二、借款合同各方当事人在（2010）吴江商初字第0801号案件审理期间达成调解协议，确认由原告归还全部借款本息并由被告中盛公司承担连带清偿责任，原告同意履行借款合同项下还款义务的意思表示明确具体，各方均无解除借款合同的意思表示，且（2010）吴江商初字第0801号民事调解书已发生法律效力并已进入执行程序；故原告不应解除该借款合同，本院对其第二项诉请不予支持。关于原告的第六、第八、第九项诉讼请求，本院认为：（2010）吴江商初字第0801号民事调解书已发生法律效力，原告和被告中盛公司作为借款合同项下债务人，应按照该生效法律文书履行各自相应的给付义务；被告工行吴江分行作为债权人有权持民事调解书申请强制执行，原告无权要求其撤回执行申请；故本院对原告的第六、第八、第九项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赵俊与被告吴江中盛房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）于2019年11月28日解除。二、被告吴江中盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵俊返还购房款232万元并赔偿相应利息损失（截至2019年11月27日的利息损失为457394.07元；自2019年11月28日起至实际给付之日止，另以58万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××65，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。三、驳回原告赵俊的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25360元，由被告吴江中盛房地产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内付至本院。原告已预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长  夏 锋人民陪审员  邱知行人民陪审员  宋 洁二〇二〇年四月十四日书 记 员  黄梦姣附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。