广东省和平县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1624民初30号原告：杨雪，女，1996年12月28日出生，汉族，身份证号441************44X，住广东省龙川县**************。被告：和平县亿辉实业有限公司，统一社会信用代码914********1052154，住所地：和平县阳明镇河西工业开发区。法定代表人：蓝某1。第三人：广东和平农村商业银行股份有限公司（原为和平农村信用合作联社），统一社会信用代码9144*****97270273K，住所地和平县**********。法定代表人：丘某1。委托诉讼代理人：林文宇，男，1987年10月23日出生，汉族，身份证号441************015，该行员工，住和平县****************。原告杨雪与被告和平县亿辉实业有限公司（以下简称亿辉公司）、第三人广东和平农村商业银行股份有限公司（以下简称和平农商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨雪、第三人和平农商银行的委托诉讼代理人林文宇到庭参加诉讼。被告亿辉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨雪向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告亿辉公司于2017年11月26日订立的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告亿辉公司向原告返还首期房价款15万元并按年利率6.55%向原告支付自2018年1月23日起至实际清偿之日的首期房价款利息；3、判令被告亿辉公司向原告返还原告已向第三人归还的贷款本金及利息（具体以第三人提供的还款记录为准）；4、判令被告退还原告因购买商品房支付的其他费用21904元（办证费1300元、维修基金4924元、设施费8180元、契税7500元)及按年利率6.55%向原告赔偿自2018年1月23日起至实际还清之日该费用利息损失；5、判令被告向原告支付违约金5000元（合同约定解除合同后，出卖人应按全部房价款的1%向买受人支付违约金）；6、判决解除原告与第三人和平农商银行于2018年1月16日订立的《个人购房按揭贷款合同》；7、判令被告直接向第三人归还原告因购房的剩余贷款本金及提前归还贷款的违约金（具体金额以第三人提供记录为准）；8、判决由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月26日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，被告将河源市和平县*******同辉名郡*****号房出卖给原告。房屋折后总价为50万元，原告需支付的首期房价款为15万元。原告于2017年11月11日向被告交纳了定金2万元。原告于2017年11月26日向被告交纳了首期购房费用剩余部分13万元以及办证费1300元、维修基金4924元、设施费8180元、契税7500元。原告为享受购房优惠向被告所交纳的6万元、定金2万元、剩余部分首付款及办证费、维修基金、设施费、契税费用共计177904元，被告均向原告出具了相应的收据。原告除向被告交纳上述费用外，还以原告所购房屋作担保物，与第三人订立担保贷款合同，向第三人申请按揭款35万元，以银行按揭方式向被告支付了剩余房价款35万元。商品房买卖合同签订后，被告本应在2018年12月30日前向原告交付该商品房，但被告至今未交付，己严重逾期。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条、第十二条中明确约定：“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.55%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.OO%向买受人支付违约金。”被告在2019年10月21日通知原告交付该商品房，本应于2018年12月30日交房，逾期294天。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。”原告己于2020年2月2日书面通知被告解除合同。如原告与被告的商品房买卖合同被解除，银行按揭贷款担保之标的物的归属及内容均会发生变化，而担保物的变化无疑会影响到银行按揭贷款债权的顺利及优先实现，增加银行收回贷款的风险，因此，本案的处理与银行具有法律上的利害关系，和平农商银行应作为本案有独立请求权第三人参加诉讼，其进入诉讼后可依其诉讼地位提出解除与原告订立的商品房担保贷款合同的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，从银行安全实现其按揭贷款债权角度出发，银行应当参与本案诉讼，并提出其诉讼请求，也可使得原告无需再继续向银行履行分期偿还贷款的义务。综上，被告拒不按照合同第十二条约定自觉承担逾期交付责任的消极不作为的行为，违背了诚实信用原则，侵害了原告合法的财产权益，应当承担退还原告购房一切费用，并向原告支付利息和违约金的法律后果。原告与被告交涉未果，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉诸法院，请求法院判如所请。被告亿辉公司未到庭应诉答辩。第三人和平农商银行述称，原告或被告在结清我行贷款的前提下，可以解除原告与第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》。原告杨雪围绕诉讼请求提交了1、原告身份证复印件，2、商品房买卖合同（预售），3、和平农商行个人交易流水明细表，4、《个人购房按揭贷款合同》，5、收据3份，6、微信聊天记录截图。被告亿辉公司与第三人和平农商行没有向法庭提交证据。被告亿辉公司未到庭，本院无法组织其参加质证。第三人和平农商银行对原告提交的证据皆无异议。本院对原告提交的证据予以确认并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告亿辉公司是一家具有开发、销售房地产资质的公司。2017年11月12日，原告经过他人电话邀请到同辉名郡楼盘销售部看房，向被告缴纳了2万元购房定金。原告与被告于2017年11月26日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，于2018年1月16日与第三人签订一份《个人购房按揭贷款合同》。《商品房买卖合同(预售)》约定：原告向被告购买和平县******************，房屋折后总价为50万元，原告需支付的首期房价款为15万元。该合同还约定被告应当于2018年12月30日前向原告交付房屋，逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知出卖人。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款(含已付贷款部分)，并自原告付款之日起按6.55％的利率给付利息，同时被告应按照全部房价款的1％向原告支付违约金。订立《商品房买卖合同(预售)》当日，原告向被告交纳了首期购房费用扣除2万元定金后剩余部分13万元，以及办证费1300元、维修基金4924元、设施费8180元、契税7500元。2018年1月23日，第三人和平农商银行依《个人购房按揭贷款合同》向原告杨雪指定的被告账户转入35万元贷款。此后至庭审之日，原告杨雪能够依约定向第三人归还贷款本息，截至2020年2月20日止，原告一直能如期向第三人归还住房贷款。因被告亿辉公司未能依《商品房买卖合同(预售)》约定于2018年12月30日前向原告交付涉案商品房，原告遂以被告违反合同约定向本院提起诉讼。本院认为，被告亿辉公司是具有房地产开发及销售资质的企业法人，其与原告杨雪签订的《商品房买卖合同(预售)》及原告与第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》是当事人的真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的合同。在合同履行过程中，被告亿辉公司未能依约于2018年12月30日前乃至现在向原告交付涉案房屋，致原告购房的目的无法实现，现原告主张解除《商品房买卖合同(预售)》与《个人购房按揭贷款合同》，第三人也表示同意解除合同，符合《商品房买卖合同(预售)》的约定与法律规定，本院予以允许。合同解除后，被告亿辉公司应退还原告杨雪首期购房款15万元及其他费用21904元(办证费1300元、维修基金4924元、设施费8180元、契税7500元），共计171904元，并根据《商品房买卖合同(预售)》中的违约责任条款按年利率6.55％向原告支付171904元自2018年1月23日起至实际付清之日止的利息后另向原告支付5000元违约金。原告诉请被告亿辉公司赔偿其已归还第三人的贷款本金和利息符合法律规定与合同约定，也应予以支持。《个人购房按揭贷款合同》解除后，被告自当返还第三人剩余的贷款本金。因解除《个人购房按揭贷款合同》，第三人有权向原、被告主张解除合同违约金，原告对解除《个人购房按揭贷款合同》并无过错，《个人购房按揭贷款合同》只因被告单独过错造成，原告主张被告直接向第三人返还剩余贷款本金并支付解除《个人购房按揭贷款合同》的违约金也应予以支持。被告亿辉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，本院依法可以缺席裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨雪与被告和平县亿辉实业有限公司于2017年11月26日签订立的编号为2017113419的《商品房买卖合同(预售)》；二、解除原告杨雪与第三人广东和平农村商业银行股份有限公司于2018年1月16日签订的《个人购房按揭贷款合同》；三、被告和平县亿辉实业有限公司应退还原告杨雪首期购房款15万元及其他费用21904元(包括办证费1300元、维修基金4294元、设施费8180元、契税7500元)共计171904元，并以171904元为基数按6.55％年利率向原告支付自2017年11月26日起至实际退清款之日止的利息；四、被告和平县亿辉实业有限公司应支付原告杨雪已向第三人广东和平农村商业银行股份有限公司归还的贷款本金及利息，具体数额截止本判决生效之日原告杨雪实际向第三人广东和平农村商业银行股份有限公司支付的金额为准；五、被告和平县亿辉实业有限公司应当直接向第三人广东和平农村商业银行股份有限公司归还因原告购房的剩余未还贷款本金及提前归还贷款的违约金，具体未还贷款本金与违约金数额以第三人贷款系统数据为准；六、被告和平县亿辉实业有限公司应支付原告杨雪违约金5000元。上述第三、四、五、六项确定的付款义务，被告和平县亿辉实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3838元，由被告和平县亿辉实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  黄国徽人民陪审员  徐明彩人民陪审员  何雪尔二〇二〇年四月二日书 记 员  陈文彩