重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初16691号原告：张贵玉，女，1956年9月16日出生，汉族，重庆第二水泵厂工人，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄万平，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。被告：重庆第二水泵厂，住所地重庆市沙坪坝区新桥大桥坡**，统一社会信用代码915001062030668947。法定代表人：陈天祥，重庆第二水泵厂厂长。原告张贵玉与被告重庆第二水泵厂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法由审判员刘原独任审判，适用简易程序分别于2019年8月8日、2019年9月17日、2019年10月23日、2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告张贵玉及其委托诉讼代理人黄万平，被告重庆第二水泵厂的法定代表人陈天祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张贵玉向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理重庆市沙坪坝区房屋的产权登记；2、被告向原告支付逾期办证违约金26093元，计算标准：以已付房款238300元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至2019年6月30日；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年7月10日签订《购房协议》，约定被告将原重庆市沙坪坝区新桥大桥坡厂区与重庆上桥房地产开发有限公司合作开发建设的房屋，以238300元卖给原告。协议还对房、款交付、产权办理等进行了约定。履约中原告全部履行了协议义务，被告交房后，至今没有为原告办理涉案房屋产权登记，已构成违约，原告因此诉至法院。被告重庆第二水泵厂辩称，根据双方签订的《购房协议》第七条约定，由开发商办理房产证，被告只是协助办理产权证，故被告不应当赔偿原告违约金。另外，现在（第一次庭审时）还未接到通知房屋可以分户办证。因此，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年2月4日，原告张贵玉（乙方）与被告重庆第二水泵厂（甲方）签订《搬迁协议书》，约定：一、乙方自愿将租住的甲方办公楼上的住房壹间，面积12.7平方米退还给甲方，甲方一次性补偿乙方各种搬迁费用80850元，此款在乙方购买甲方与重庆上桥房地产开发有限公司联合开发建设的房屋时冲抵购房款，乙方承诺在2013年2月28日前搬腾该住房并交与甲方；二、乙方履行本搬迁协议后，可优先购买甲方房屋，建筑面积在45平方米内，按3300元每平方米优惠价格签订购房合同，超出45平方米部分按4000元每平方米计算等。2014年7月11日，原告张贵玉（乙方）与被告重庆第二水泵厂（甲方）签订《购房协议》，约定甲方将其与重庆上桥房地产开发有限公司合作开发建设的房屋出售给乙方，该房屋坐落于重庆市沙坪坝区，建筑面积67.45平方米，户型为二室一厅。单价4000元/平方米（建筑面积），总成交价为269800元。乙方通知选房时预付5万元整，签订本协议之日起一个月内付清余款157450元，乙方在付清房款后，甲方立即通知乙方接房……。其中合同第七条，办理产权证约定：1、甲乙双方应配合办理产权登记手续，乙方应在规定时间提供办理产权登记的资料，甲方交由开发商，并协助开发商统一办理。2、办证时间：2016年6月底前。若因甲方原因导致逾期办证，则甲方自办证期限届满后次日起向乙方支付已付房款0.1‰（万分之一）的违约金。3、如因乙方责任，甲方不能按期办证的，甲方不承担违约责任。4、本房屋买卖产生税、费等费用由乙方按国家规定承担。大修基金由甲方代收，标准为80元/平方米（建筑面积）。合同还对付款方式及逾期责任、交房期限及交房手续办理、房屋面积差异处理等内容进行了约定。合同签订后，原告以80850元搬迁费用冲抵购房款，又向被告支付了165846元，而涉案房屋的总价款为238300元（45平方米×3300元/平方米＋22.45平方米×4000元/平方米=238300元），多交纳的8396元为大修基金和五通费。被告也向原告交付了重庆市沙坪坝区房屋。另查明，2008年5月25日，被告重庆第二水泵厂（甲方）与案外人重庆上桥房地产开发有限公司（乙方）签订《联合开发建设协议书》，约定联合开发建设重庆第二水泵厂在重庆市沙坪坝区所属土地。甲方提供约5270平方米土地作为投入，联合开发商品房或经济适用房，乙方提供本项目的所有资金。甲方分得完全产权建筑面积7700平方米房屋，其中：平街负一层车库1000平方米，平街门面不少于300平方米，其余为住宅，建筑面积每套不大于60平方米（其中建筑面积40平方米住宅20套），余下房屋归乙方所有。乙方保证在甲方交地后24个月内交房给甲方，交房后半年内为甲方办理完产权证并交给甲方，如超期按日支付违约金1000元。该合同还对拆迁安置工作、甲乙双方权利义务等进行了约定。2015年7月24日，被告重庆第二水泵厂（甲方）与案外人重庆上桥房地产开发有限公司（乙方）签订《联合开发建设补充协议书》，约定甲乙双方根据“协议书”内容，甲方应分得住房建筑面积为6400平方米，现甲方实际分得住房119套，建筑面积为7045.7平方米，超分得建筑面积645.7平方米。……乙方应在2016年6月30日前向产权部门为甲方所分得的119套房屋办理产权登记，2016年10月30日前向甲方交予该119套房屋“产权证”，如逾期交证，则乙方按2818.28万元的日万分之一向甲方支付违约金。该协议还对安置补偿费及支付方式进行了约定。查询截止为2019年8月12日的《重庆第二水泵厂查询结果》载明，包括涉案重庆市沙坪坝区房屋的权利人为重庆第二水泵厂。现原告认为被告应将涉案房屋过户至原告名下，并支付违约金，原告因此起诉来院。审理中，原、被告一致认可合同约定的重庆市沙坪坝区与被告交付原告的房屋系同一个房屋，建筑面积为67.36平方米。原、被告对购房协议中约定违约金计算方法的真实意思表示产生争议。原告认为，办证时间：2016年6月底前，若因被告原因导致逾期办证，则被告自办证期限届满后次日起，“每日”向原告支付已付房款1‱的违约金。被告认为，办证时间：2016年6月底前，若因被告原因导致逾期办证，则被告向原告支付已付房款总额的1‱的违约金。被告提交《不动产登记申请表》，拟证明被告在积极的办理产权证，配合开发商办证。该申请表为被告重庆第二水泵厂与案外人重庆上桥房地产开发有限公司申请对重庆市沙坪坝区进行登记所填报的表格，该表格由重庆第二水泵厂与重庆上桥房地产开发有限公司在申请人处盖章，但并未写明申请日期。原告质证称其对该证据的真实性无法确认，因为证据本身不能显示其申请的时间，也无不动产登记中心的节点时间，该证据系由不动产登记中心盖了骑缝章的打印件，并没有时间，不能证明被告2019年5月29日就申请办证了。上述事实，有原告提供的《搬迁协议书》、《购房协议》、收据、重庆第二水泵厂查询结果、《联合开发建设协议书》以及《联合开发建设补充协议书》等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告张贵玉与被告重庆第二水泵厂签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人都应当按照合同约定履行自己的义务。本院现就原告的诉讼请求及被告的抗辩理由，分项评述如下：一、被告是否应当为原告办理涉案房屋的产权登记。原告按约定向被告支付了全部房款，被告应当将重庆市沙坪坝区房屋过户登记在原告名下，现涉案房屋登记在被告名下，据此，对原告要求被告为其办理重庆市沙坪坝区房屋的产权登记的诉讼请求，本院予以支持。二、被告是否存在逾期办证的违约行为。合同约定，1、原、被告双方应配合办理产权登记手续，原告应在规定时间提供办理产权登记的资料，被告交由重庆上桥房地产开发有限公司，并协助重庆上桥房地产开发有限公司统一办理。2、办证时间：2016年6月底前。若因被告原因导致逾期办证，则被告自办证期限届满后次日起向乙方支付已付房款0.1‰（万分之一）的违约金。3、如因原告责任，被告不能按期办证的，被告不承担违约责任。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。在房屋买卖中，买卖双方可以约定办证的方式，但无论何种方式，双方均有协助义务。本案中，《购房协议》约定被告将办理产权登记的资料交由开发商，并协助开发商统一办理，即使合同约定了由案外人负责履行办证义务，但被告并未举示证据证明其按约履行了相应义务，现原告未取得房屋产权登记，被告亦应当承担违约责任。其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此作为卖方，被告应当举证证明其全面履行了配合原告办理了产权证的义务。但被告举示的《不动产登记申请表》系被告与案外人重庆上桥房地产开发有限公司共同申请办理重庆市沙坪坝区大桥坡34号产权登记所填写的，且并未载明申请时间，被告也没有举示其他证据证明其按时履行了办证义务。综上，合同约定的办证期限为2016年6月底前，现被告至今未将涉案房屋过户至原告名下，构成违约，被告应当承担违约责任。同时，对被告称没有为原告办证是因为开发商重庆上桥房地产开发有限公司原因的抗辩，本院不予支持。三、被告应承担的违约金数额。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原被告签订的购房协议约定：若因被告原因导致逾期办证，则被告自办证期限届满后次日起向原告支付已付房款0.1‰（万分之一）的违约金。现原被告对该条约定的理解产生争议。本院认为，首先，该条约定的原文表述为“自办证期限届满后次日起”，更接近按日计算违约金的意思表示。如果原被告的真实意思表示为违约金按已付房款的万分之一一次性支付，那么一般情况没有必要赘述“自办证期限届满后次日起”的字眼。其次，逾期办证的违约行为是一个持续性行为，逾期时间的长短往往造成不同的后果，例如逾期1天与逾期1年的后果显然不能相提并论，所以合同双方对持续逾期行为往往约定按日支付违约金，这有利于促进义务人积极履行办证义务。重要的是，被告与案外人重庆上桥房地产开发有限公司签订的《联合开发建设补充协议书》约定的逾期办证违约金为“日万分之一”。最后，原告已支付房屋全款238300元，其万分之一为23.83元（238300元×1‱），如果将合同条文解释为违约金按已付房款的万分之一一次性支付，那么被告逾期办证，且不论逾期时间长短，被告仅需支付违约金23.83元，违约成本过低，该违约责任条款将基本上失去存在的意义，显然该解释明显不合理。因此，合同约定的违约条款的真实意思表示为“办证时间：2016年6月底前，若因被告原因导致逾期办证，则被告自办证期限届满后次日起，每日向原告支付已付房款1‱的违约金”。综上所述，被告逾期办证构成违约，被告应当自办证期限届满后次日起即2016年7月1日起至为原告办理产权证之日止，按每日23.83元向原告支付违约金。现原告要求被告从2016年7月1日起至2019年6月30日止每日按已付房款的万分之一计算并支付违约金共计26093元系当事人对自身权利的处分，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十五条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、被告重庆第二水泵厂在本判决发生法律效力后五日内协助原告张贵玉将重庆市沙坪坝区房屋的产权过户登记至原告张贵玉名下；二、被告重庆第二水泵厂在本判决发生法律效力后五日内向原告张贵玉支付违约金26093元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，减半收取629元（原告已预交），由被告重庆第二水泵厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘 原二〇二〇年四月二十九日法官助理  方 宇书 记 员  张 远书 记 员  罗欣欣