河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终2322号上诉人（原审原告）：谢晓欣，女，1969年10月6日出生，汉族，住河南省洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳开元商业管理有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道与龙门大道交叉口西北角。法定代表人：邵亚培，该公司经理。被上诉人（原审被告）：洛阳开元居然之家家居建材有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道与龙门大道交叉口西北角**。法定代表人：吴军平，该公司经理。被上诉人（原审被告）：洛阳开元市场开发有限公司，住，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道与龙门大道交叉口西北角/div>法定代表人：金平亮，该公司经理。共同委托诉讼代理人：刘明芳，河南万基律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：朱佳佳，河南万基律师事务所实习律师。上诉人谢晓欣因与被上诉人洛阳开元商业管理有限公司（以下简称商管公司）、洛阳开元居然之家家居建材有限公司（以下简称家居公司）、洛阳开元市场开发有限公司（以下简称开发公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初5030号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢晓欣上诉请求：1.撤销一审判决，改判商管公司、家居公司、开发公司连带支付租金23221.5元；2.商管公司、家居公司、开发公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.2018年11月1日涉案委托协议期限届满后，双方就没有达成新的租赁合同。商管公司继续对外转租谢晓欣商铺，谢晓欣无异议，商管公司应当按照原协议支付租金，原协议约定第四、五年商管公司每年租金为30962元。一审法院以谢晓欣主张租金数额缺乏证据，驳回诉讼请求是错误的，应当依法向谢晓欣释明，通过司法鉴定，查明租金损失数额。2、开发公司、商管公司、家居公司是关联公司，股东和业务混同、利益一致，授权关系贯通，应当承担连带责任。商管公司辩称：1.《委托经营管理协议》约定前1-3年无租金，第4、5年的租金反映不了商铺当时的市场价格，不具有参考价值。一审举证期限届满前，谢晓欣未申请鉴定，应当视为放弃申请。2.商管公司、家居公司、开发公司财务独立，管理独立，人格独立，独立承担责任，不应当承担连带责任。家居公司辩称：家居公司与谢晓欣不存在合同关系，不应承担任何责任。开发公司辩称：开发公司与谢晓欣签订的商品房买卖合同已履行完毕，不应承担任何责任。谢晓欣向一审法院起诉请求：1.判令商管公司支付租金23221.5元（从2018年11月2日暂计算至2019年8月1日）；2.判令家居公司、开发公司承担支付以上租金的连带责任；3.判令商管公司与谢晓欣商议签订长期租赁合同；4.商管公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月10日，谢晓欣与开发公司签订了《商品房预售合同》一份，谢晓欣购买了“洛阳时尚淘宝广场”（暂定名）2层99号商铺一套，建筑面积为27.97平方米。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第4条约定：“为了维护买受人更多的利益，买受人在签订《商品房买卖合同》后、进场经营前，必须与出卖方签订《经营管理公约》，买受人必须服从××或××委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，买受人自愿同意将所购商铺无偿交给出卖方安排经营、使用，直至买受人同意服从××经营管理”。同时合同约定了其他条款。2017年4月10日，谢晓欣与（××）开发公司又签订了《商品房预售合同》补充协议一份，约定：“原《商品房预售合同》中买受人已交首付款人民币181464元，还欠××房款人民币80000元，××同意买受人以2013年与商管公司签订的《商铺委托经营管理协议》中约定的租金抵扣所欠房款，第四年租金人民币30962元、第五年租金30962元，该租金逐年直接抵扣买受人所欠××房款，××向买受人出具第四、第五年返租抵扣所欠房款的正规购房款收据，抵扣房款以后，按买受人购房款收据统计剩余购房款等；与××关联公司商管公司继续履行《商铺委托经营管理协议》，所以2018年11月1日前买受人商铺使用权尚属××关联公司，2018年11月1日后续签8年《商铺委托租赁合同》等事由，按商场经营实际情况，双方协商待定”等。2016年9月22日，开发公司出具《授权书》，将其开发的“洛阳新区龙门大道以西、开元大道以北”的43000平方米的商业用房授权给商管公司使用，用于开办居然之家商业卖场，授权期限为本授权盖章之日起至2026年12月31日止。后商管公司于2017年1月5日委托家居公司统一对外招商、经营管理，家居公司于2017年4月29日将商场整体开业。《委托经营管理协议》于2018年11月1日到期后，因商铺租金价格问题谢晓欣与商管公司未能达成一致意见，双方至今未能续签《委托经营管理协议》。谢晓欣诉至一审法院，要求判如所请。庭审中，谢晓欣称：“委托经营管理协议丢失，但经营期限实际从2013年11月1日至2018年11月1日止。参照其他业主的经营管理协议的内容，前三年谢晓欣不收取任何费用，第四年、第五年每年被告一向谢晓欣支付租金双方存在的租赁关系和经营管理的双重法律关系。五年届满后本协议自动解除。双方可以协商一致续签协议。现在双方没有协商一致。原被告没有续签合同，符合双方约定”。谢晓欣认可涉案商铺在签合同时就已经实际交付使用了，租赁期内（2013年11月1日至2018年11月1日）的租金被告已经付清。同时谢晓欣明确第三项诉求中的被告是指实际占有人家居公司。一审法院认为：从谢晓欣提交的《商品房预售合同》及其附件四合同补充协议、《商品房预售合同》补充协议等证据可以看出，谢晓欣购买的涉案商铺，属于产权式商铺，而所有权与经营权分离是产权式商铺的主要特征。谢晓欣虽然拥有商铺的所有权，但根据合同约定和相关法律规定，即买受人必须服从商业卖场管理者的统一管理，在行使所有权时不能损害其他业主的合法权益。商管公司在2018年11月1日《委托经营管理协议》到期后，由于产权式商铺经营的特殊性，继续授权家居公司统一对外招商经营，并不构成侵权。根据法律规定，当事人对自己提出的主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，谢晓欣的第一项诉求要求商管公司支付《委托经营管理协议》到期后（2018年11月1日后）继续占有使用商铺期间租金的主张，双方虽未续签合同，但商铺一直由商管公司经营管理，谢晓欣的该项诉讼请求，一审法院认为，其理由正当，合乎情理，但因谢晓欣提交的租金损失的计算标准和租金损失数额方面的证据，不足以支持其该项主张，故一审法院不予支持，谢晓欣可待补充证据后就该项损失另行诉讼主张。对谢晓欣的第二项诉讼请求，即要求家居公司、开发公司承担连带责任的主张，因家居公司与商管公司有合同关系，与谢晓欣无合同关系；开发公司与谢晓欣亦无直接合同约定须承担连带责任，故谢晓欣该项诉求无依据，不应予以支持。对谢晓欣的第三项诉讼请求要求谢晓欣商铺的实际占有人家居公司与谢晓欣商议签订长期租赁合同的主张，因违反了《中华人民共和国合同法》规定的自愿原则，故一审法院不予支持。商管公司的其他辩驳，因理由不充分，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回谢晓欣的诉讼请求。一审案件受理费381元，减半收取计190.5元，由谢晓欣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：谢晓欣与开发公司签订的《商品房预售合同》及其附件四合同补充协议、《商品房预售合同》补充协议均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务。谢晓欣购买的涉案商铺系产权式商铺，所有权与经营权相分离是产权式商铺的主要特征。商管公司在与谢晓欣协商未果的情况下，继续对涉案商铺所在的商场统一经营，符合合同约定，谢晓欣对此亦认可。谢晓欣上诉要求支付后续租金，符合法律规定，应当支持。谢晓欣上诉主张按照《委托经营管理协议》支付租金。《委托经营管理协议》约定前1-3年无租金，第4、5年有租金，该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情并无对应关系，不能反映真实的市场价格。商管公司同意按照其与其他商户签订合同的标准和谢晓欣签订合同并支付租金，谢晓欣认为该标准数额过低，双方无法达成一致意见。关于谢晓欣要求支付租金的主张，因未提交证据证明双方对租金问题已经协商一致，其提交的计算租金的标准没有法律依据，本院不予支持。谢晓欣上诉主张商管公司、家居公司、开发公司应当承担连带责任，三家公司仅具有一定的关联，但未达到股东和业务、财务混同的程度，不应当承担连带责任。综上所述，谢晓欣的上诉请求证据不足，不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费381元，由谢晓欣负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  杨献民二〇二〇年四月二十九日书记员  周 青