广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初690号 原告：黄明健，男，1972年8月30日出生，壮族，住贵港市港**。 原告：梁惠亮，女，1971年2月8日出生，壮族，住贵港市港**。 两原告共同委托诉讼代理人：梁小容，广西贵鹏律师事务所律师。 被告：广西贵港市中大发展有限公司，住所地贵港市工业品批发市场西侧（南梧公路）。统一社会信用代码91450800747959201W。 法定代表人：谭济昊，执行董事。 委托诉讼代理人：马彬华，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄婷，广西诚济律师事务所律师。 原告黄明健、梁惠亮诉被告广西贵港市中大发展有限公司（以下简称：中大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后,依法适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告黄明健、梁惠亮的委托诉讼代理人梁小容，被告中大公司的委托诉讼代理人黄婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄明健、梁惠亮向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金79695.3元（以购房款490131元为基数，从2015年7月30日起至被告将坐落于贵港市港北区城市怡景（二期）小区的第18幢第12层2单元1205号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计付，现暂计至2020年1月10日为79695.3元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月25日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定：被告将坐落于贵港市港北区城市怡景（二期）小区18幢第12层2单元1205号商品房以总价490131元出卖给原告。被告应当在2013年5月31日前把已经取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的商品房交付给原告使用；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权登记的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起到实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同履行，全部付清购房款490131元。被告则不按合同履行，经原告多方打听得知，该商品房整幢楼至今尚未取得建筑工程竣工合格证明文件。虽然被告已经把商品房交付给原告，但是原告不能合法使用该商品房，该商品房的市场价值无法体现，造成原告巨大的损失。被告应当按《商品房预售合同》的约定承担违约责任。逾期办理的时间应从2014年2月12日起365个工作日后计算，暂计算到逾期1626天，违约金为79695.3元（490131元×1/10000×1626天＝79695.3元）。为维护原告的合法权益，原告特具状起诉，望判如所请。 中大公司辩称，1、根据购房合同以及补充协议约定，由于房屋权属办证机关导致办证延误的出卖人不承担责任。本案中中大公司已将相关办证材料提交办证机关，但是由于产权登记机关自身原因，拒收中大公司报送的材料，因此导致原告未能办理房产证，与被告没有任何关系，被告依约不应承担责任。2、即使法院认定被告需要承担逾期办证的违约责任，应该根据补充协议的约定，按已付房款的千分之一计付违约金，原告诉请的违约金计付方式不正确。 本院经审理认定事实如下：2013年2月25日，原、被告签订一份《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于贵港市北面城市怡景18幢第12层2单元1205号房，房屋总价款为490131元；合同第十九条约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权证登记的，如买受人选择不解除合同，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；附件十三补充协议第5条约定：（1）、第3点约定由于房屋权属证书办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任；（2）、第4点约定出卖人应协助买受人办理房屋所有权证，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365个工作日，逾期出卖人未按规定提交办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款490131元，被告于2014年2月12日将房屋交付给原告使用。 另查明，被告开发的城市怡景小区第11、12、18、19、20幢楼均属于城市怡景二期工程项目。被告在预售涉案房屋前已依法办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，贵港市法制办公室向贵港市人民政府就《关于贵港市中大发展有限公司欠缴土地出让金的情况汇报》的汇报，该办公室认为被告未按被告与贵港市新城建设投资开发有限公司于签订《协作书》的约定使用城市怡景的二期用地86.2亩，改变了土地用途，存在尚欠缴土地出让金问题，被告向该小区的业主发出《致城市怡景业主公开道歉信》，称因历史遗留问题，政府核计土地出让金的数额与该公司取得土地享受的优惠政策不符而存在争议，导致被告迟延办证，被告就此而向业主致歉。被告至今未就办理讼争房屋的相关房屋产权登记资料报产权登记机关完成备案登记，未能在约定的期限办讫房屋所有权证，至今原告亦未能取得房屋所有权证。为此，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，原告已付清全部购房款，被告于2014年2月12日将房屋交付给原告使用。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内办讫房屋所有权登记，但在该约定期限届满后至今原告仍未取得房屋权属证书。被告未能提供证据证明其在商品房交付使用后365个工作日内将所需办理房屋所有权证相关的资料报产权登记机构备案、并已完成了备案登记，亦未能提供证据证实产权登记机构拒收相关资料。被告提出未能办理房屋所有权证系政府有关部门的责任，其不应承担责任的抗辩，城市怡景因二期用地土地出让金问题尚未解决，导致其未能完成办理产权权属登记的备案登记，由于被告系有偿取得城市怡景小区土地使用权，其应依法缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后方可使用土地，其应依法解决前述问题。但因被告自身的原因其未依法解决前述问题，且前述问题并不符合双方合同所约定被告免责事由的情形，且系其与政府有关部门之间的关系，不能对抗原告。被告亦未能提供充分的证据证明有关出让金等问题以及未能办理房屋所有权证系有关政府部门的责任，故被告该抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。原、被告签订合同后，因被告未就办理房屋权属证明相关资料完成备案登记，至今尚不具备房产权属转移登记的条件，导致原告至今未取得房屋所有权证，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 因原、被告在磋商洽谈的同一时间内既签订了主合同，又签订了合同附件十三补充协议，该补充协议就主合同约定的逾期办证违约责任进行了重新修订，双方协商一致，达成了共识，该补充协议与主合同具有同等的合同效力，对双方均有约束力。主合同第十九条与补充协议就被告逾期办证违约金约定不一致，因补充协议是双方作出的新约定，效力优于主合同，因此，补充协议的条款应优先适用。根据补充协议第五条的约定因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的千分之一支付违约金给原告。该约定系双方当事人的真实意思表示，条款内容约定具体明确，故应适用该补充协议约定的标准计付违约金。基于前述，关于原告请求被告支付违约金的诉请，本院支持违约金490.13元，超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广西贵港市中大发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付逾期办证违约金490.13元给原告黄明健、梁惠亮; 二、驳回原告黄明健、梁惠亮的其他诉讼请求。 本案案件受理费1792元，减半收取计896元，由原告黄明健、梁惠亮负担890元，被告广西贵港市中大发展有限公司负担6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1792元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行；帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  粟焕玲 二〇二〇年四月二十二日 书记员  闭舒琦