云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终375号上诉人（一审原告）：李腾野，男，汉族，1964年12月28日生，住重庆市大足县。委托诉讼代理人：杨志芬、郞骏（实习），云南凌云律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨军，男，汉族，1966年6月13日生，身份证住址：湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：李凤、张启兴（实习），云南天外天律师事务所律师。一审原告：青光荣，男，汉族，1968年12月7日生，住四川省广安市广安区。一审原告：袁福东，男，汉族，1964年10月17日生，住四川省广安市广安区。上诉人李腾野因与被上诉人杨军、一审原告青光荣、袁福东租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李腾野不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审认定合同以事实行为确认于2015年7月解除是错误的。双方签订的租赁合同合法有效，被上诉人是承租人，案外第三人的行为不能归结于被上诉人的行为，从而认定双方合同解除。一审认定合同处于事实解除状态，没有事实与法律依据。审认定上诉人请求支付2017年10月之前的租金已过诉讼时效，没有事实及法律依据。双方的合同处于继续履行状态，期间也一直向被上诉人追讨租金，应将多年的租金作为同一整体，上诉人是在诉讼时效内向法院起诉，请求于法有据。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人杨军答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审原告青光荣、袁福东未到庭陈述意见。李腾野、青光荣、袁福东向一审法院提出诉讼请求:一、请求依法判令解除原、被告双方签订的《厂房租赁合同》；二、请求依法判令被告按照合同约定支付原告2015年10月1日至2019年9月30日期间应付租金1536674.4元；三、请求依法判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金76833,7元；以上合计：1613508.1元。四、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院经审理确认的本案事实:青光荣、袁福东、李腾野三人签订合伙协议书，约定三方共同出资，于2012年11月22日以青光荣的名义与昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司签订《昆明中豪新册产业城标准厂房有期有偿使用协议》，该协议约定：乙方青光荣承租中豪产业城一起项目A区28幢建筑面积6740.12平方米的标准厂房，租期自2011年10月1日至2019年9月30日止，前三年免收租金，自第四年开始租金每月每平方米12元，第四年全年租金970577元，第五年全年租金1009400元，第六年全年租金1049776元，第七年全年租金1091767元，第八年全年租金1135438元。在承租期，未经甲方书面同意乙方不得擅自全部或部分转租、转借标准厂房。2013年4月22日，青光荣、袁福东、李腾野三人与杨军签订厂房租赁合同，将中豪产业城一期项目A区28幢建筑面积2246.6平方米的标准厂房租赁给杨军，租期自2013年4月23日至2019年9月30日止。租金为每平方米12元/月，月租金为26959.2元，自2013年5月23日至2014年5月22日止的年租金为323510.4元，自2014年5月23日至2014年9月30日止的租金为111206.7元，2014年10月1日至2019年9月30日期间每年的租金按甲方与昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司签订的合同平均价每平方米上涨1元计算。租金一年一缴，付费时间应提前2个月，逾期15天不支付，甲方有权终止合同。后青光荣先后出具收条，收到杨军支付保证金2万元，厂房2013年5月23日至2015年9月30日的租金及物管费。2015年4月15日，青光荣、袁福东、李腾野三人与杨军达成情况说明，约定青光荣、袁福东、李腾野动议购买租赁房产，原双方签订的合同每平米13元租金，在购买后将租金调整至每平方米22元整，杨军同意青光荣、袁福东、李腾野到中豪公司办理完合法购房合同后，按约定将房租调整至每平方米22元，在完成合法购房合同后按22元签订新租房协议，新协议签订前原房屋租赁协议依然有效。2015年7月17日，云南嘉怡食品有限公司股东王开甫向昆明市公安局国家经济技术开发区分局洛羊派出所报警，其与房东青光荣发生租房纠纷，民警调解未果，告知双方可持租房合同向法院提出民事诉讼，双方表示同意。后2015年7月17日云南嘉怡食品有限公司另行与奥斯迪（昆明）电子商务交易产业园有限公司签订租赁合同，并搬迁至奥斯迪电子商务交易产业园。经一审法院向昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司了解，涉案A28-101、201厂房系李腾野以其名义向开发商购买，合计尚欠购厂房款3524401元，经多次催缴、因尾款未清，自认购后尚未办理厂房接房手续，且201号厂房处于被法院查封状态；在俊发接手中豪产业园以前，厂房的电缆最少三、四年前已经被偷。租赁合同中明确约定不能转租，对于A28-101、201厂房为空置状态，自2015年下半年开始停止使用，未进场办公，未产生水电费，物管费未缴纳。一审法院认为，关于合同主体如何确定。承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。2013年4月22日，青光荣、袁福东、李腾野三人与杨军签订厂房租赁合同，故原被告分别为出租人及承租人，各方主体适格；合同相对人原告一方未请求云南嘉怡食品有限公司承担合同责任，故对于被告要求追加云南嘉怡食品有限公司为第三人的主张一审法院不予准许。关于原告转租并与被告签订租赁合同的效力如何确定。原告与签订的合同书面明确不得转租，但2015年1月至5月的电费均是以云南嘉怡食品有限公司名义向中豪公司缴纳，故昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司作为出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出异议,则视为其以沉默的方式追认了转租行为,转租合同有效。对于租赁合同是否解除,结合2015年7月17日云南嘉怡食品有限公司股东王开甫报警的行为及双方关于上调房租的情况说明，被告向一审法院的举证已达到高度盖然性的证明标准，可印证双方当时已发生争议，并以事实行为确认于2015年7月解除合同。同时，本案诉争租赁房屋权属有争议，原告虽动议购买房屋，但未能与开发商完成厂房的交接手续，且租赁房屋现被司法机关依法查封，故双方后期的租赁合同并未实际履行，且不具备履行的条件。原告于起诉之日主张解除合同一审法院不予支持。对原告主张被告按照合同约定支付2015年10月1日至2019年9月30日期间应付租金1536674.4元的诉讼请求。双方已以实际行为一致确认解除合同关系，后期并未实际租赁房屋；且在民法总则于2017年10月施行以前，主张租金的诉讼请求应适用一年的特殊诉讼时效。双方合同已明确约定租金一年一缴，付费时间应提前2个月。故2015年8月15日、2016年8月15日及2017年8月15日，原告即已知晓其权利受到侵害。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”故2017年10月之前的租金至原告起诉之日已超过一年的诉讼时效，且期间无诉讼时效的中止、中断事由。故被告关于诉讼时效的抗辩一审法院予以部分采纳。综上，原告的诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告青光荣、袁福东、李腾野的诉讼请求。二审中，双方对一审判决确认的法律事实均无异议，故本院对一审判决确认的事实部分依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的上诉请求是否成立？本院认为：本案中，首先，关于涉案租赁合同的效力问题，一审判决认定有效的理由正确，本院予以确认不再赘述。其次，针对租赁合同的解除问题，本院认为，根据审理查明的事实，涉案的厂房租赁合同约定的租赁期限至2014年4月22日止，合同到期后被上诉人经营的云南嘉怡食品有限公司仍在继续承租该厂房并向上诉人交纳房租至2015年9月30日，至此双方之间的租赁合同应视为不定期租赁。此后，上诉人与被上诉人针对租金上调的情形签订情况说明，约定在上诉人合法购买涉案厂房的前提下可签订上调租金的新协议，但之后由于上诉人的自身原因并未完成合法购买涉案厂房的合同义务，上诉人仍主张被上诉人应按上调的租金交纳，双方在租赁场地发生争议而向公安机关报警处理，被上诉人明确表示不再继续租赁并于2015年7月份搬离涉案租赁厂房，本院认为，至此，双方之间系因租金上调问题未达成一致，上诉人未按情况说明中约定履行购买涉案厂房的义务，双方之间就签订新的协议约定的条件未成就，而涉案的租赁合同为不定期租赁，可随时解除合同，故一审判决对涉案的租赁合同已于2015年7月双方发和争议报警且被上诉人经营的云南嘉怡食品有限公司实际搬离之时已经解除的认定有事实及法律依据，本院依法予以确认。基于涉案的租赁合同已于2015年7月解除且被上诉人已实际搬离涉案厂房，故上诉人要求被上诉人支付2015年10月至2019年9月的租金及逾期支付租金的滞纳金的主张于法无据且有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19321元，由上诉人李腾野承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  李 蕊审判员  白 昱二〇二〇年四月二十七日书记员  王 欣