江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初840号原告：葛状状。委托诉讼代理人：马林，江苏蒋海荣律师事务所律师。被告：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街**楼**。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海、仲崇昱，江苏海晟律师事务所律师。原告葛状状与被告连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛状状的委托诉讼代理人马林、被告滨河置业公司的委托诉讼代理人仲崇昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛状状向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约支付迟延交房违约金39160.00元（从2017年6月30日至2019年8月18日，共计778天，总价款503353元，按日万分之一计算）；2.涉案费用由被告承担。事实与理由：2017年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西樱花社区一期第16号楼2单元2-401室和第16号楼无单元121室车库出卖给原告，价格分别为471507元、31846元，房屋付款方式为按揭贷款，车库款一次性付清。交房期限为2017年6月30日前，被告如逾期交房从逾期之次日起每日按房价款总额的万分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告按约交付房款，而被告未按约履行交房义务，至2019年8月18日才交付房屋，故原告诉至法院。被告滨河置业公司辩称，违约金应以被告逾期交房给原告造成的实际损失为基础来确定，如原告未产生实际损失，对其违约金的主张应不予支持。退一步讲，即使支持原告主张的违约金，应当从其缴纳全部购房款次日开始计算至原告实际收到涉案房屋日终止，且约定的违约金过高，要求法庭进行调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提交了商品房买卖合同、发票、借款借据，本院依法组织当事人进行质证。本院经审理认定事实如下：2017年2月14日、3月14日，原告葛状状（买受人）与被告滨河置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同分别约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西第16#楼2单元2-401室房屋及16#楼无单元121室车库出卖给原告，价款分别为471507元、31846元。合同第八条均约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条均约定逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。原告于2017年2月13日支付车库款31846元，于2017年9月26日付清了房屋款471507元。2019年8月18日，被告向原告交付了涉案房屋及车库。本院认为，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的金额，按照双方《商品房买卖合同》约定，涉案车库的逾期交房违约金，应从2017年7月1日起计算至2019年8月18日，计778天；对于房屋逾期违约金，按照合同第八条第二款第2项的约定，买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制，故交房期限应认定为款项付清之日，即2017年9月26日，逾期违约金应从2017年9月27日计算至2019年8月18日，计690天。原告主张按日万分之1计算违约金，被告抗辩合同约定的违约金比例过高，应以实际损失为基础，要求调整，本院认定该合同约定虽高于原告的损失，但原告已自行调整至日万分之1，按日万分之一计算未过分高于原告损失，故车库的逾期交房违约金为2477.62元（31846元×0.1‰×778），房屋的逾期交房违约金为32533.98元（471507元×0.1‰×690），合计35011.6元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告连云港滨河置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告葛状状逾期交房违约金35011.6元；二、驳回原告葛状状的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319元，由原告葛状状负担33元，被告连云港滨河置业有限公司负担286元（原告已预交，被告将此款与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员 刘兴超二〇二〇年四月二十三日法官助理 唐静娴书 记 员 蒋晓茜法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-008534