湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终2099号上诉人（一审被告）：黄石市西塞山区温馨园敬老院，住所地黄石大道**。法定代表人：李桂枝，该院院长。被上诉人（一审原告）：黄石市西塞山区国有资产监督管理局，住，住所地黄石市西塞山区沿湖路**/div>法定代表人人：陆海燕，该局局长被上诉人（一审原告）：黄石市西塞山区西塞社区卫生服务中心，住所地黄石，住所地黄石大道**>法定代表人：黄天文，该中心主任。上述两被上诉人共同委托代理人：杨俊,湖北善远律师事务所律师。上诉人黄石市西塞山区温馨园敬老院（以下简称“温馨园敬老院”）因与被上诉人黄石市西塞山区国有资产监督管理局（以下简称“西塞山区国资局”）、黄石市西塞山区西塞社区卫生服务中心（以下简称“西塞卫生服务中心”）租赁合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2019）鄂0203民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温馨园敬老院上诉请求：撤销一审判决，依法改判《西塞山区行政事业单位房产租赁合同》继续有效。事实与理由：1、其是经过黄石市西塞山区民政局批准设立提供公益服务的养老机构，是按照党中央、国务院方针实施的利国利民的公益事业，其于2014年12月5日向西塞山区国资局递交了关于租赁西塞卫生服务中心后面空闲住院楼做敬老院的申请报告，2015年2月3日向西塞山区国资局递交了医养结合可行性报告书，与西塞山区卫生服务中心，西塞山区国资局经过协商洽谈，口头协议后签订了房屋租赁合同。当时给其的口头协议是十年，签订三年后可以再续签。并且拿出文件说只能三年一签订。签协议是经历了先后十多次沟通，交流长达半年之久，口头协议和书面协议让其非常放心的情况下正式签下的协议书。租赁十年以上有约定，当时签协议的时候领导还赞扬其有眼光提前考虑做医养结合，还表示在今后的工作中大力协助其办好敬老院。领导的话给了其很多的信心。其给领导说因为消防不合格，搬了3次地址，这次最少做十年。领导说可以续签，其才借钱投资一百多万元做消防设备，对房屋装修，把所有资金和精力全部投入养老公益事业。当时如果告诉其只能签订3年合同其绝对不会搬迁投入。租赁合同到期后，西塞山区国资局作为出租人对其继续使用租赁房屋没有提出异议，并且于2018年5月21日打电话让其去签合同。当时其打电话给西塞卫生服务中心院长叫他过来签合同，他说不能过来签合同，签了就没有饭碗了，房租交进去又退回了，西塞山区国资局让其去和西塞卫生服务中心协商好了再来，是西塞卫生服务中心为了自身利益，违反其根据《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，故2015年4月29日签订《西塞山区行政事业单位房产租赁合同》继续有效，其也愿意继续向西塞山区国资局交纳房租，西塞卫生服务中心属于第三方不是原告，之前西塞卫生服务中心先起诉其不成主体不适败诉，后来又要求西塞山区国资局将租赁合同终止权和收回出租房屋的权利转让给西塞卫生服务中心，这明显没有事实与法律根据，租赁合同的终止权和收回权是作为房屋产权人才具有的一种物权，只有房屋产权变更该权利才会随之转移，西塞卫生服务中心对房屋只有使用权，在租赁合同中只是一个管理方，不存在原出租人，西塞山区国资局是原告，以前两次协商其以现有的资源合作做医养结合的养老机构，后来说要其一个人出200万装修设计成医养结合的才能签订合同，依据《中华人民共和国合同法》第六条规定，双方平等的原则合同当事人法律地位平等，一方不能将自己的意志强加给另一方，任何一方不得凌驾另一方之上，不得以强迫威胁等手段签订合同，当事人依法履行合同的约定，任何单位和个人不得非法干预，一方给另一方造成损害，应给予同等价值的补偿为原则。养老行业是一个慢热的市场，在中国虽然是一个朝阳行业，但不是光靠大量资金就能做好的，大多数老人会选择低端养老机构，这里周边环境不适应做高端养老机构，真正的消费群体相对的比较少，在这里投资面临成本投入大、盈利难的问题，政府对于其民营下岗创业养老机构的死活不顾，只想打造自己的政绩工程，不利于解决养老问题，又浪费财政性资金投入，同时亦得不到市场认可，一审判决有违国家有关养老政策，党和国家多次发文，明确表示支持民间力量创办养老机构，2019年民政部取消了养老机构设立许可证，降低了养老机构门槛，让更多的民间力量加入养老行业，为中国更多的老人服务，为社会解忧。当前我市60岁以上的老人已经达到45万人以上，占全市人口比例的18%，其中西塞山区新建社区、黄思湾社区等多个社区的老年人口占比最高，同时本地区中低收入群占比较高，多为外出打工人群，其就是针对西塞山区当前的实际，为外出人员能够安心打工，把父母送到其处安度晚年，为社会分忧解难，合同法有对于租赁期限没有最低规定，但最高不得超过20年，当事人的租赁合同期限到期后可以续签租赁合同。就是因为强迫其升级装修没有谈成，才利用西塞山区国资局和西塞卫生服务中心起诉其，要求其退出，通过西塞卫生服务中心于2019年8月13日向其送达的信函，可证明西塞山区国资局没有起诉的意愿，完全是绑架的，没有一句说赔偿的事情，完全是违背社会公德不讲诚实信用，合同法有因第三方主张权利致使承租人不能对租赁物使用收益，承租人可以要求减免租金或者不支付租金规定，合同法有当事人订立履行合同应当遵守法律行政法规尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序的规定。人口老龄化是当前中国面临的一个突出问题，其经营的是一个利国利民的公益事业，如果房屋腾退，60多名老年人将无家可归，有可能引发大规模集体上访等恶性事件的发生，造成社会的动荡，这不符合当前“安定团结”的政治局面。因此，从法理、情理、政治的高度出发，请二审判决，改判《西塞山区行政事业单位房产租赁合同》继续有效，让养老院60多名老人有一个安定的家。西塞山区国资局和西塞卫生服务中心辩称：1、依据其和温馨园敬老院签订的《西塞山区行政事业单位房产租赁合同》，由西塞卫生服务中心代为管理，故西塞卫生服务中心2018年7月3日向温馨园敬老院送达了关于收回租赁房屋的书面通知，要求温馨园敬老院于2018年7月31日前搬离腾空租赁房屋，相当于西塞山区国资局下达的腾退房屋通知；2、不存在温馨园敬老院所称的有第三方干预继续租赁的问题，是因为温馨园敬老院经营的敬老院养老条件太差，服务人员严重不足，所以黄石市西塞山区委、区政府担心发生安全事故，所以要求解除租赁合同。西塞山区国资局和西塞卫生服务中心向一审法院起诉请求：1、确认双方租赁合同自2018年5月31日起终止；2、温馨园敬老院立即向其腾退所租赁的房屋并恢复原状；3、温馨园敬老院向其支付自2018年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费（每天按255元计算，暂算至2019年3月12日为255天，占有使用费暂计为65025元）。一审法院认定事实：2015年4月29日，西塞山区国资局、西塞卫生服务中心和温馨园敬老院签订《西塞山区行政事业单位房产租赁合同》一份，合同主要约定：西塞山区国资局将其位于黄石大道620号总面积为约2000平方米的闲置办公大楼出租给温馨园敬老院使用；租赁期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止；租金约定为前两年88000元/年（2015年6月1日-2017年5月31日），第三年93000元/年（2017年6月1日-2018年5月31日）。温馨园敬老院于合同生效之日向西塞卫生服务中心支付押金20000元；合同还约定，温馨园敬老院可根据实际需要对房屋进行装修，费用由温馨园敬老院自行承担，合同期满后，温馨园敬老院用于装修形成的天花、地板、墙体、线、地板水和门窗等不得拆除并须无偿移交西塞山区国资局，并应如期交还所租房屋，如果逾期不交，西塞山区国资局有权收回所租赁房屋。西塞山区国资局如需继续出租，温馨园敬老院在同等条件下享有优先承租权；合同期满前30日内，双方如愿延长使用期限，应重新签订房产租赁合同。双方未达成续租协议的，温馨园敬老院应于租赁期限届满之日迁离租赁房屋，并将其返还西塞山区国资局。合同签订后，双方均按约履行了各自的合同义务。合同到期后，西塞卫生服务中心为收回租赁物于2018年7月3日向温馨园敬老院送达了关于收回租赁房屋的书面通知，要求其于2018年7月31日前搬离腾空租赁房屋。因温馨园敬老院不愿搬离，西塞卫生服务中心为此于2018年11月诉至法院要求确认与温馨园敬老院的租赁合同2018年5月31日终止，要求温馨园敬老院腾退租赁房屋并支付占用使用费，后因西塞卫生服务中心主体不适格被驳回起诉，故而成讼。一审法院认为：西塞山区国资局、西塞卫生服务中心和温馨园敬老院于2015年4月29日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同依法成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，故合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的合同义务。合同约定租赁期间届满，温馨园敬老院应当返还承租的租赁物，在双方未续订合同，西塞卫生服务中心又书面通知温馨园敬老院收回租赁房屋并要求其限期搬离的情况下，温馨园敬老院迟至今日仍未搬离承租的房屋，其行为已构成违约，根据合同第十二条的约定，合同到期双方未达成续租协议的，温馨园敬老院应当在期限届满之日迁离租赁房屋并将其返还给西塞山区国资局。故对于西塞山区国资局要求确认租赁合同自2018年5月31日起终止和要求温馨园敬老院立即腾退所租赁的房屋并支付占有使用承租房屋期间的费用的诉讼请求，应予以支持。关于恢复原状的请求，因合同第八条第3项约定合同期满后，温馨园敬老院不得拆除装修形成的天花、地板、墙体、线、地板水、门窗等，西塞山区国资局的该请求与双方合同约定不符，故不予支持。鉴于西塞卫生服务中心仅为租赁合同中的管理方，根据合同的约定，温馨园敬老院腾退房屋交还的对象以及支付占有使用费的对象均应为出租方西塞山区国资局。而西塞山区国资局、西塞卫生服务中心在双方合同期满后已通知温馨园敬老院将收回租赁物并要求其限期搬离，因此温馨园敬老院就案件提出的租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效的抗辩理由不能成立，应不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：1、确认西塞山区国资局、西塞卫生服务中心与温馨园敬老院2015年4月29日签订的《西塞山区行政事业单位房产租赁合同》自2018年5月31日终止；2、温馨园敬老院于判决生效之日起三十日内将其承租的黄石大道620号总面积为2000平方米的办公楼腾退给西塞山区国资局；3、温馨园敬老院于判决生效之日起三十日内按93000元/年的标准从2018年6月1日起向西塞山区国资局支付其占有使用承租房屋期间的费用直至实际腾退之日止；4、驳回西塞山区国资局、西塞卫生服务中心的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。本院认为：西塞山区国资局、西塞卫生服务中心和温馨园敬老院于2015年4月29日签订的《西塞山区行政事业单位房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。该租赁合同的第二条约定：租赁期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，租赁合同期满，温馨园敬老院应如期交还所租赁房屋，温馨园敬老院逾期不交还的，西塞山区国资局有权收回租赁房屋，西塞山区国资局如需继续出租，温馨园敬老院在同等条件下享有优先承租权；合同期满前三十日内，双方如愿延长使用期限，应重新签订房产租赁合同。现在租赁合同到期后，在西塞山区国资局和温馨园敬老院未续订合同以及存在侵犯温馨园敬老院优先承租权情况下，西塞卫生服务中心作为合同约定的涉案房屋管理方，有权依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，向温馨园敬老院发出要求限期搬离、收回租赁房屋的书面通知，同时，温馨园敬老院没有提供证据证实作为涉案房屋出租方西塞山区国资局亦对西塞卫生服务中心发出的书面腾房通知表示过异议，故一审法院认定双方的原租赁合同终止，温馨园敬老院应向西塞山区国资局腾退涉案房屋并无不妥。温馨园敬老院提出其和西塞山区国资局原达成的是十年租赁合同，每三年一签的口头约定以及西塞山区国资局是被迫起诉的主张，因温馨园敬老院未向法院提供相关证据予以证实，且西塞山区国资局未予认可，应不予支持。至于温馨园敬老院提出的一审判决结果不利于发展养老产业，可能引起大规模集体上访，造成社会动荡的理由，于法无据，亦不予支持。故温馨园敬老院提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。关于温馨园敬老院提出的赔偿问题，若温馨园敬老院有证据，可以另行主张权利。但温馨园敬老院从事的是专业为老年人提供安度晚年服务的经营项目，是为广大的老年人服务，由于经营项目的特殊性、服务时间相对较长，该敬老院的搬迁从新场所选址到装修、对外告知与宣传、到众多养老设备、器材的搬运等事项，需要大量的时间作准备，故一审法院在温馨园敬老院并非主动解除租赁合同搬迁工作已准备好的情形下，要求温馨园敬老院在一审判决生效30日内腾退敬老院房产，存在困难，应给温馨园敬老院六个月的合理腾退时间，综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持黄石市西塞山区人民法院（2019）鄂0203民初583号民事判决主文第一、三、四项；二、变更黄石市西塞山区人民法院（2019）鄂0203民初583号民事判决主文第二项即：温馨园敬老院于判决生效之日起六个月内将其承租的黄石大道620号总面积为2000平方米的办公楼腾退给西塞山区国资局。二审案件受理费1666元，由温馨园敬老院负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇二〇年四月七日书记员  田 梦