黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初15805号原告：哈尔滨渤丰物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区农田街********，统一社会信用代码912301107930625505。法定代表人：王天龙，职务总经理。委托诉讼代理人：董雪双，黑龙江屹昂律师事务所律师。被告：于莹，女，1962年9月8日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张建亮，黑龙江百程律师事务所律师。原告哈尔滨渤丰物业管理有限公司（以下简称渤丰物业）与被告于莹物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告渤丰物业的法定代表人王天龙、委托诉讼代理人董雪双，被告于莹及其委托诉讼代理人张建亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告渤丰物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告2010年1月1日至2018年12月31日的物业服务费51,148.52元，违约金95,107.28元，合计人民币146,255.80元；2.被告依法承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系哈尔滨市南岗区新新家园小区十字街106号门市业主，2009年12月16日，原告与哈尔滨市新新家园业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为被告提供物业服务，商服物业费建筑面积1.00元/月/平方米。2011年3月原告与哈尔滨市新新家园业主委员会签订《新新家园物业服务合同补充协议》，约定从2011年1月1日起小区物业费收费标准为：商服物业费建筑面积1.20元/月/平方米。被告商服建筑面积为402.11平方米，2010年年物业费标准为4825.32元，2011年之后年物业费标准为5790.4元。截止到2018年12月31日，被告现尚欠物业服务费51,148.52没有交纳。虽经多次催要，被告始终未予支付。按原告与哈尔滨市新新家园业主委员会所签《物业服务合同》第九章第三十一条，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应交纳费用千分之一加收违约金。被告逾期交费的违约金累计达人民币95,107.28元。基于以上，特提出本诉，恳请支持原告的诉讼请求。被告于莹辩称，1.原告所述的追要物业费已过诉讼时效，被告未接到任何原告所提出的诉讼费交纳的票据和任何通知。2.被告认为原告服务的主体资格有问题，因为虽然签订了物业服务合同，但按照哈尔滨市物业管理条例第30条的规定，其服务资格实行项目经理责任制，被告并未享受到其物业服务合同中所应享受的服务内容，且其工作人员的资质被告并不知情，被告请求法院要求原告提供公司相关人员的专业资质和资格证书。3.原告所诉求的物业管理费用和滞纳金计算不准确，其所提出的请求已经远远超出了法律所规定的范围。被告有权提出抗辩，不支付任何物业管理费用，原因在于1.原告作为物业管理服务企业，未将管理小区内的消防电缆及户外水漏进行按照物业服务管理合同的内容进行服务，给被告造成了巨大的损失，其所应管理的消防设施一直处于未进行供水状态，导致被告收到消防管理部门的整改通知书，截止至今，被告已向哈尔滨市服务热线进行沟通，但原告作为服务企业依然没有任何的行动，导致现在一直处于消防无水状态；2.由于业户的原因导致被告用电的380V电缆损坏，被告自行花费进行修理，原告作为服务企业始终不作为，导致此种状态给被告造成了巨大损失；3.由于原告的不作为，该小区的户外水漏一直处于无人修理状态，但由于被告经营乐天虫KTV，上述消防、电缆和户外水漏由被告自行进行维护和管理，原告作为服务企业未起到任何沟通和服务的作用，所以，因原告未全面履行其应尽的义务，被告有权行使抗辩权；4.根据我国消防法第18条第二款的规定，小区内的物业服务企业应当对管理区域内的公共消防设施进行维护管理、提供消防安全服务，第29条规定，物业管理服务企业应当保持消防供水的公共消防设施完好有效，其负有预防责任和报告责任，但原告作为物业服务管理企业并没有按照我国消防法的规定和哈尔滨市物业服务管理条例的规定尽到其应有的义务，在未完全履行义务的前提下而向业主主张巨额的物业费及违约金，被告不予认可。请法院支持被告的抗辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一协议书、进户通知单，证据二业主联系卡，证据三《物业服务合同》，证据四《新新家园物业服务合同补充协议》，证据五《物业服务合同》，证据七消防供水承诺书2份、照片6张，证据八城镇住宅小区消防设施改造资金统计表，证据九哈价联发39号文能够相互结合证明案件事实，本院予以采信；原告提交的证据六催缴费通知书9张，证据十催缴费通知照片8张、律师函，本院将对能确定照片形成时间的证据予以采信，并对证明问题综合予以认证。被告提交的证据一营业执照，真实、合法且与本案有关，本院予以采信；被告提交的证据二哈尔滨市公安消防支队南岗区大队责令限期改正通知书、哈尔滨市12345市长热线诉求回复、照片，不能证明被告有权不支付任何物业费用；被告提交的证据三配电设备产权维护范围协议书、照片，证据五中的维修电缆费用票据与本案待证事实无关，本院不予采信；被告提交的证据四户外水漏安装完毕照片，证据五中的维修水漏收据，无其他证据佐证，无法形成证据链证明被告欲证明的问题，本院不予采信。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：渤丰物业系哈尔滨市南岗区烟草街17号新新家园的物业服务单位，于莹系该物业管理区域内十字街8号商服的业主。2009年12月16日哈尔滨市新新家园业主委员会（甲方）与渤丰物业（乙方）签订《物业服务合同》，合同中约定，商服物业服务费建筑面积1.00元/平方米/月，物业服务费从乙方进驻小区服务之日起由乙方向业主（或使用人）按年度收费；共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出，专项维修基金收取与使用按政府规定执行；甲方的权利义务包括按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理；委托管理期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止；合同期满，甲方没有续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分一加收违约金；在物业管理服务过程中发生下列事由乙方不承担责任：乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。在合同期内如遇政府指导价更改，合同双方应从质价相符的角度协商物业服务费价格事宜。2011年3月，双方达成《新新家园物业服务合同补充协议》：根据哈市住房保障和房产管理局文件（哈政办发[2010]13号）《哈尔滨普通住宅小区物业服务登记指导标准》相关规定，物业服务费按照原二、三级综合服务标准不变的情况下，经测算应调整为使用面积每平方米1.41元，物业公司多次与业主委员会协商，从2011年1月1日起物业费做相应调整，商服物业服务费建筑面积1.2元/平方米/月。2015年12月31日，哈尔滨市新新家园业主委员会（甲方）与渤丰物业（乙方）又签订《物业服务合同》，主要约定商服服务费建筑面积1.20元/平方米/月，共用部位、共用设备的大、中修和更新改造费用按政府规定从专项维修资金支出，但鉴于我小区没有专项维修资金，因此涉及共用部位、公共设备的大、中修和更新改造费用由全体业主或与之相关业主分摊承担；委托管理期限自2016年1月1日起至2020年12月31日至。被告于莹2002年10月18日进户，因欠缴2010年物业服务费4825.32元（1.00元/平方米/月×402.11平方米×12个月），和2011年至2018年的物业服务费46,323.072元（1.20元/平方米/月×402.11平方米×12个月×8年），原告渤丰物业诉至法院。本院认为，结合原告渤丰物业与哈尔滨市新新家园业主委员会签订的两份《物业服务合同》，能够认定被告商服所在的新新家园自2010年1月1日至今一直由渤丰物业提供物业服务，被告应交纳相应费用。现原告要求被告支付自2010年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费，被告承认未交纳物业费事实存在但提出时效抗辩，根据原告提供的在被告商服粘贴催缴通知书后拍摄的照片，能够认定如下事实：原告于2011年12月28日向被告催缴过2010年1月1日至2011年12月31日的物业费10,615.70元，于2014年4月27日向被告催缴过2010年1月1日至2013年12月31日的物业费23,161.6元，于2016年3月18日向被告催缴过2010年1月1日至2015年12月31日的物业费34,714.4元，于2017年4月10日向被告催缴过2010年1月1日至2016年12月31日的物业费40,532.8元，经过计算，原告主张的2010年、2011年物业费超过两年诉讼时效，故本院采纳被告的时效抗辩，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持：原告主张的2012年至2018年共7年的物业费，因原告在时效期间内进行催缴发生时效中断，未超过诉讼时效，故被告应向原告交纳2012年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费40,532.688元（1.20元/平方米/月×402.11平方米×12个月×7年）。关于滞纳金，被告接受物业服务，未按期交纳物业费，原告按照合同约定主张被告支付滞纳金于法有据，本院予以支持，但被告提出滞纳金标准过高，本院将滞纳金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率；对于滞纳金的起算时间，因合同中未约定物业服务费交纳时间，结合行业惯例及原告催缴通知书写明的欠费时间，本院对原告自欠费当年的1月2日起即开始计算滞纳金的主张不予采纳，滞纳金起算时间应为欠费次年的1月1日。对于被告以原告未按照《物业服务合同》的内容进行服务（具体方面为消防、电缆和户外水漏）为由作为其不交纳物业费的抗辩，首先，根据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第（五）项及第四十二条，按时交纳物业服务费用对于业主来说，既是应履行的法定义务，又是在物业服务合同中承担的约定义务；其次，当事人对自己的主张，有责任提供证据，被告主张原告未对户外水漏进行维修，但被告所提证据不能证明户外水漏曾经存在处于无人修理状态、被告曾经就户外水漏存在需要维修的问题向原告报修的事实，被告以此为由拒绝交纳物业费没有事实依据；再次，被告自认，电缆系由于其他业户原因导致损坏，根据《物业服务合同》，因非物业责任出现供电及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，原告不承担责任，被告如有损失，应向直接侵权人主张赔偿，被告以此为由拒绝交纳物业费没有事实及法律依据；最后，涉案商服于2002年进户，被告向原告主张自2010年1月1日起的物业费，结合涉案商服使用年限，原告提交的城镇住宅小区消防设施改造资金统计表，以及被告提交的哈尔滨市12345市长热线诉求回复内容，能够认定对消防管线进行维修应属大中修，根据《物业服务合同》的约定，新新家园共用部位、共用设备的大、中修和更新改造费用按政府规定从专项维修资金支出，但鉴于该小区没有专项维修资金，因此涉及共用部位、公共设备的大、中修和更新改造费用由全体业主或与之相关业主分摊承担，被告交纳的物业服务费并不能用于对新新家园消防管线的维修，故被告不能以此为由拒绝交纳物业费。综上，对于被告提出的上述抗辩，本院不予采纳。被告提出的要求原告彻底维修消防设施、器材，保证消防供水；协调、维修380V高压电缆线；赔偿损失的反诉请求，与本案不属于相同法律关系，本院对被告的反诉不予受理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告于莹于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨渤丰物业管理有限公司2012年物业服务费5790.384元，2013年物业服务费5790.384元，2014年物业服务费5790.384元，2015年物业服务费5790.384元，2016年物业服务费5790.384元，2017年物业服务费5790.384元，2018年物业服务费5790.384元；二、被告于莹于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨渤丰物业管理有限公司上述欠缴物业服务费滞纳金（以2012年物业服务费5790.384元为基数自2013年1月1日起，2013年物业服务费5790.384元为基数自2014年1月1日起，2014年物业服务费5790.384元为基数自2015年1月1日起，2015年物业服务费5790.384元为基数自2016年1月1日起，2016年物业服务费5790.384元为基数自2017年1月1日起，2017年物业服务费5790.384元为基数自2018年1月1日起，上述6年物业服务费的滞纳金均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年12月31日止）；三、驳回原告哈尔滨渤丰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3225元，由被告于莹负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨红瑞人民陪审员  王春燕人民陪审员  黄 荣二〇二〇年四月二日书 记 员  李 雪