广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初1671号原告：广东康景物业服务有限公司，住所：广东省广州市天河区*******华景新城华门阁二楼。法定代表人：黄某1。委托代理人：张健、温皓宁，广东通用律师事务所律师。被告：贺可俭，女，汉族，1962年12月25日出生，公民身份号码：442************525，住址：广东省惠州市惠城区*******。委托代理人：王水文、杨择郡，广东卓凡律师事务所律师。原告广东康景物业服务有限公司诉被告贺可俭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人温皓宁、被告委托代理人王水文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告广东康景物业服务有限公司诉称，2017年7月26日，被告因购买位于惠州合生帝景湾第四期K3-201房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费，被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1％的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2017年7月26日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2015年5月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2019年8月止共拖欠原告物业管理费79253.58元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯，特请求人民法院依法判决被告偿还所欠原告管理费及违约金，并承担本案的诉讼费。诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的管理费31437元及违约金(违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日47816.58元，共计79253.58元给原告。2、本案的诉讼费用由被告承担。被告贺可俭辩称，答辩人并未拖欠被答辩人所谓的物业管理费。理由如下：1、答辩人向被答辩人交纳物业管理费的起计时间依合同约定是从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计算，根据答辩人与被答辩人于2017年7月26日签订的《前期物业管理服务协议》，其中第四条第一款约定：“乙方（即答辩人）交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计。”由此可见，答辩人向房地产开发单位广东合生帝景湾房地产有限公司（下称帝景湾公司）所预购的房屋（惠州市惠城区*******************）的物业管理费，应于帝景湾公司向答辩人实际交付所购的房屋之日起计算。2、帝景湾公司并未依约在2014年8月30日前向答辩人交付合乎买卖合同约定条件的房屋，已生效的判决书证明帝景湾公司一直到2017年12月7日二审判决之前仍未交付合乎买卖合同条件的房屋。故2017年12月7日之前的物业管理费答辩人无需交纳。答辩人于2014年5月13日与帝景湾公司签订《商品房买卖合同》，合同约定帝景湾公司于2014年8月30日前向答辩人交付合乎约定条件的房屋。2014年8月25日，帝景湾公司第一次通知答辩人于2014年8月31日前收楼，同年8月30日，答辩人发现所购房屋存在50项的装修问题，具体包括“涉案房屋全部都有被水浸泡的迹象，墙面、顶棚发霉开裂，木地板松动开裂，门框腐烂等情形”，故要求帝景湾公司整改至符合条件后才收楼。此后帝景湾公司一直在整改，一直到2017年7月17日，答辩人向惠城区人民法院（下称一审法院）起诉也未整改完毕。故此，一审法院判决认为：“…被告（即帝景湾公司，下同）于8月30日向原告（即答辩人，下同）交付使用的房屋并不符合相关的质量标准且原告在《交楼验收表》中提出一系列的装修问题要求被告整改，直至原告提起诉讼申请公证鉴定及至本院进行实地勘察时止，被告一直未对涉案房屋存在的质量问题整改完毕，原告也一直未对涉案房屋进行正式的收楼。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》附件4第二条约定，在整改期间应视为原告对涉案房屋进行收楼，但因涉案房屋因经过水泡存在严重的装修质量问题并不具备入住条件，致使原告一直未收楼入住，如此情形下仍视为原告已经收楼，对原告显然不公平…”，故此一审法院判决帝景湾公司违约并赔偿答辩人修复房屋损失人民币223930元；帝景湾公司不服提起上诉，二审法院于2017年12月7日判决驳回帝景湾公司的上诉，维持原判[见（2017)粤13民终3806号《民事判决书》证据一]。由此可见，二审终审之时，终审法院确认2017年12月7日前帝景湾公司仍未依约向答辩人交付合乎约定条件的房屋。因此达不到起算交纳物业管理费的条件。亦即2017年12月7日之前的物业管理费答辩人依约定条件是不用交纳的。现被答辩人起诉答辩人交纳2014年2月1日至2016年12月31日的物业费31437元及违约金，没有充分的事实依据。3、答辩人已于2017年1月1日起交清了至2019年12月31日期间的物业管理费。答辩人在一审判决后，为避免扩大损失，开始对房屋进行修复装修，并于2017年2月22日与帝景湾公司、被答辩人三方签署《交楼验收表》（证据二）确认收楼(其时楼房仍未修复完毕，双方仍在诉讼中)，但答辩人还是交纳了自2017年1月1日起的物业管理费，之后并逐月交纳物业管理费至今（具体见被答辩人打印并盖章确认清单，证据三)。被答辩人在诉状中向答辩人主张2015年5月至2019年8月的物业管理费，完全缺乏事实依据，其实际主张2014年2月1日至2016年12月31日期间的的物业管理费31437元及违约金，也超过了诉讼时效。因此，原告的起诉不管是从合同约定还是从诉讼时效角度看，都应予以驳回其所有诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。审理查明的事实经审理查明，2017年7月26日，原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：被告因购买位于惠州市惠城区***********************，原告提供相应的物业管理服务，被告自房地产开发单位实际交付所购房屋之日起交纳物业管理费用，物业管理服务费用标准按本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整，逾期未交的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1％交纳违约金。原告提交的《收楼表格》落款日期为2017年7月26日。原告提交的欠款明细表显示被告拖欠2014年2月1日至2016年12月31日的物业服务费31437元。惠州市中级人民法院作出的（2017）粤13民终3806号《民事判决书》查明部分载明：被告于2014年5月13日与涉案房屋开发商签订《商品房买卖合同》，约定2014年8月30日前交付房屋；房屋开发商于2018年8月25日通知被告于2014年8月31日收楼。2014年8月30日，被告在《交楼验收表》中提出了诸多整改意见要求整改，此后开发商一直在进行整改，直至2017年7月17日被告向一审法院起诉时也未整改完毕，被告也一直未办理收楼手续，房屋仍受开发商控制。该判决认为买受人在交楼时提出整改异议并未办理收楼手续的，仅应免除开发商逾期交楼的违约责任。另一审法院认为涉案房屋因经过水泡存在严重的装修质量问题并不具备入住条件，致使被告一直未收楼入住，如此种情形下仍视为被告已经收楼，对被告显然不公平。被告提交了一份落款日期为2017年2月22日的交楼验收表。被告称为减少损失，其于2017年2月22日与开发商、原告签署交楼验收表，开始对房屋进行修复装修，其时房屋并未修复完毕，双方仍在诉讼中，即便如此，其仍交纳了2017年1月起至2019年12月的物业服务费，但实际交楼时间应以原告提交的收楼表格载明的时间（2017年7月26日）为准。原告确认被告已交纳2017年1月至2019年12月的物业服务费用。裁判理由与结果本院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定和《物业管理条例》的规定缴交物业服务费用。本案中，原、被告约定被告自房地产开发单位实际交付所购房屋之日起交纳物业管理费用。被告于2014年5月13日与开发商签订《商品房买卖合同》，约定2014年8月30日前交付房屋，原告要求被告交纳2014年2月1日至2014年8月30日的物业服务费用，无事实与法律依据，予以驳回。开发商虽于约定的时间前（2014年8月25日）通知被告收楼，但涉案房屋因存在装修质量问题不具备入住条件，被告提出整改意见后开发商一直在进行整改，直至2017年7月被告起诉时仍未整改完毕，房屋仍受开发商控制，被告也一直未办理收楼手续，即2016年12月31日前开发商未实际交付房屋，且原、被告提交的《收楼表格》、《交楼验收表》落款时间均为2017年，原告要求被告交纳2014年8月31日至2016年12月31日的物业服务费，亦无事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告广东康景物业服务有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1781元（原告已预交），由原告广东康景物业服务有限公司负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 杨燕红审 判 员 方国平审 判 员 李雄杰二〇二〇年四月二日法官助理 张岳灵书 记 员 李诗琪