呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初7147号原告：严涌，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告：陈鹏，男，无固定职业，住呼和浩特市。二原告共同委托诉讼代理人：李昊庭，内蒙古大法扬律师事务所律师。被告：内蒙古中朗置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新建东街巨海城第九住宅小区**楼****1412。法定代表人：周宝俊，董事长。委托诉讼代理人：李小强，内蒙古恒众尧（二连浩特）律师事务所律师。原告严涌、陈鹏与被告内蒙古中朗置业有限责任公司（以下简称中朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告严涌、陈鹏及其委托诉讼代理人李昊庭、被告中朗公司的委托诉讼代理人李小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严涌、陈鹏向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除严涌、陈鹏与中朗公司于2013年11月5日签署的《水仕雅轩商品房订购协议》；2.中朗公司双倍返还严涌、陈鹏定金1,070,384元；3.中朗公司返还严涌、陈鹏购房款312,808元；4.中朗公司赔偿严涌、陈鹏超过定金部分损失1,134,848元；5.中朗公司赔偿严涌、陈鹏利息123,445.77元，以312,808元为基数，自2013年11月14日计算至2019年10月23日，共2169天，按照央行同期贷款利息年利率6.55%计算；6.本案诉讼费由中朗公司承担。事实和理由：2011年，呼和浩特市赛罕区乌兰察布路与丰州路交汇处内蒙古水利水电勘测设计院（以下简称内蒙古水勘院）为解决职工住房紧张的情况，与中朗公司建立合作关系，进行名为“水仕雅轩”的商住楼开发建设，严涌、陈鹏共有的一间面积为56.02平米的商铺正好在拆迁范围内。完成拆迁后，严涌、陈鹏与中朗公司于2013年11月5日签订了一份《水仕雅轩商品房订购协议》，约定严涌、陈鹏订购水仕雅轩商业网点三164平米的商业用房一套，总价款2,675,960元。同时约定严涌、陈鹏享有与已拆迁商铺同等面积同等价格的优惠政策，即15,000元/平米，超出拆迁面积的部分按17,000元/平米计算。协议约定了定金条款，中朗公司要求协议签订之日起三日内支付848,000元作为定金，严涌、陈鹏按照协议约定交纳了定金。协议还就付款方式、违约责任、商业用房基本状况、交付使用的条件及时间等进行了约定。此后项目工程迟迟未见开始建设，严涌、陈鹏多次向中朗公司询问，中朗公司均称土地方面遇到些问题，但是一直在努力办理中。直到2017年建设项目开始施工，严涌、陈鹏再次向中朗公司询问时，却听说中朗公司已经不是该项目开发方了，换成了内蒙古之江房地产开发有限公司（以下简称之江公司）进行开发，而且项目名称变更成了“丰州大厦”，设计图纸完全变更，实际建设面积与结构也发生了实质性变更，中朗公司就此事宜从未通知过严涌、陈鹏。中朗公司表示之江公司会向严涌、陈鹏交付商铺。严涌、陈鹏向之江公司询问却被告知想要商铺需按现在的房屋价格出资购买。2019年6月，严涌、陈鹏去丰州大厦销售中心询问商铺价格时被告知，该商业用房价格已上涨至均价26,500元/平米。因此，严涌、陈鹏只能寻求法律帮助，维护自己的合法权益。由于中朗公司单方违约行为，导致严涌、陈鹏的合同目的不能实现，依据《合同法》第九十四条第四款之规定，严涌、陈鹏要求解除与中朗公司签订的《水仕雅轩商品房订购协议》。因法律规定的定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，因此，严涌、陈鹏在诉讼请求中按照法律规定，将定金数额计算至符合法律规定的《水仕雅轩商品房订购协议》总标的额2,675,960元的20%即535,192元。现因中朗公司根本违约，因此请求中朗公司依照法律规定双倍返还定金，即1,070,384元。严涌、陈鹏向中朗公司支付的定金超出20%的部分即312,808元，应当作为购房款返还。由于中朗公司的违约行为，致使合同目的无法实现，自2013年合同标的商铺从17,000元/平米至2019年6月严涌、陈鹏询问售价时已经上涨至均价26,500元/平米，造成高达1,670,040元的差价损失，因此请求中朗公司赔偿因合同目的无法实现而造成的损失1,134,848元。综上所述，请求法院查明事实，依法支持全部诉讼请求，维护合法权益。中朗公司辩称，双方签订的《水仕雅轩商品房订购协议书》系预约合同，不属于《商品房买卖合同》。严涌、陈鹏要求解除《水仕雅轩商品房订购协议书》的理由不能成立，中朗公司不存在单方违约行为，该订购协议由于客观原因已无法履行，该协议应自动终止，中朗公司同意退还严涌、陈鹏所缴纳的房屋预订款。严涌、陈鹏要求中朗公司双倍返还定金无事实和法律依据，应予驳回。严涌、陈鹏要求中朗公司赔偿超过定金部分的损失1,134,848元无事实和法律依据。严涌、陈鹏称中朗公司一直未说明土地未摘牌，项目不能建设不仅自相矛盾，也与事实情况不符。《水仕雅轩商品房订购协议书》因客观原因所致，目前已无法继续履行，中朗公司同意终止《水仕雅轩商品房订购协议书》。中朗公司系基于委托合作建房法律关系，以自己的名义向严涌、陈鹏出具收据，内蒙古水勘院工会又向中朗公司出具收据。本案中涉及的848,000元款项实际由内蒙古水勘院工会收取，严涌、陈鹏也是通过转账方式直接向内蒙古水勘院工会支付的该笔款项，中朗公司从未收取过该款项，也未使用过该款项，更未从该款项中获取利益。因此，《水仕雅轩商品房订购协议书》无法继续履行时，款项的退还责任不应由中朗公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对严涌、陈鹏与中朗公司提交的《水仕雅轩商品房订购协议书》，对严涌、陈鹏提交的收据、对中朗公司提交的《关于乌兰察布东街以北，丰州路以东等3宗地块规划条件初审意见》、《拆迁房屋补偿安置协议书》、银行转账记录、《内蒙古自治区建设用地规划条件书》、《关于对拟挂牌地块规划总用地范围内土地使用情况进行审核确定的复函》、《关于乌兰察布东街以北、丰州路以东地块规划条件撤回的函》、《呼和浩特市挂牌出让国有建设用地使用权公告》，予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2010年4月29日，呼和浩特市规划局发出《关于乌兰察布东街以北，丰州路以东等3宗地块规划条件初审意见》（呼规条件审字[2010]11号），对乌兰察布东街以北丰州路以东规划提出初审意见，该地块的用地性质为居住兼容商业（小于20%）。2012年2月20日，《呼市赛罕区人民政府关于对丰州路以东乌兰察布东街以北区域商业门脸房进行拆迁改造的通知》（呼赛政通[2012]2号），载明征收人为呼市赛罕区人民政府，征收范围为丰州路以东、乌兰察布东街以北的区域18间商业门脸房。2013年11月4日，严涌、陈鹏与呼和浩特市人民政府拆迁管理办公室签订《拆迁房屋补偿安置协议书》（编号0011324），约定将严涌、陈鹏共同共有的的位××路口东北角，建筑面积为56.02㎡的房屋拆迁，货币安置为货币一次性安置，结算后补（退）总金额为1,064,380元。2013年11月5日，中朗公司（甲方）与严涌、陈鹏（乙方）签订《水仕雅轩商品房订购协议书》，协议第一条约定乙方所订购房屋基本情况：乙方订购的房屋位于内蒙古呼和浩特市××街以北、丰州路以东，乌兰察布东街一侧，房屋用途为商业用房，房号为商业网点三，房屋套内建筑面积164㎡，最终以房管局测绘面积为准。协议第二条约定房屋订购价格：乙方所订购的房屋，享有与赛罕区政府签订的《拆迁补偿协议》中同等面积同等价格的优惠政策，超出拆迁面积的部分，按17,000元/平米单价计算，实际面积最终确认以产权证为准，认购总价为2,675,960元。协议第三条约定付款方式：1.签订该订购协议之日起三日内支付848,000元（拆迁补偿款80%）为定金；2.在房屋建设到正负零时，乙方三日内支付757,576元（支付至总房款60%）；3.在房屋建设到主体封顶时，双方签订《商品房买卖合同》后三日内支付535,192元（支付至实际总房款的80%）。协议第四条约定违约责任：乙方违反本合同约定不能按时前来交付购房定金则视作乙方自动放弃订购权；乙方未能按甲方要求缴付其他款项，则视乙方放弃购买权，定金不予退还。协议第五条约定，按本协议签订的《商品房买卖合同》中，乙方名字必须与订购协议书中一致，否则甲方有权拒签《商品房买卖合同》，直系亲属更名除外。协议第六条约定，本协议书需双方签字或盖章，并与甲方财务部出具的定金收据同时具备方能生效。协议第六条约定其他内容：1.本协议约定内容与双方签订的《商品房买卖合同》内容不一致的，以双方签订的《商品房买卖合同》内容为准。2013年11月14日，严涌通过银行转账将848,000元转账给内蒙古自治区水利水电勘测设计院工会，用途载明为购房。同日，中朗公司出具收到严涌交来订购水仕雅轩项目商业网点3的订金848,000元的收据一张。2016年9月9日，《内蒙古自治区建设用地规划条件书》（条字第：150105201600010号）对乌兰察布东街以北、丰州路以东地块规划用地性质为商业（商务金融）。2017年1月19日，呼和浩特市国土资源局向市土地收购储备拍卖中心发出《关于对拟挂牌地块规划总用地范围内土地使用情况进行审核确定的复函》（呼国土发[2017]53号），载明待完成拟挂牌地块范围内土地的收购程序，收回原有单位的《国有土地使用证》，并办理注销土地登记手续；处理好安置、补偿等经济关系，方可履行招拍挂程序。2017年6月20日，呼和浩特市规划局向呼和浩特市土地收购储备拍卖中心发布《关于乌兰察布东街以北、丰州路以东地块规划条件撤回的函》（呼规字[2017]236号），载明“对由我局于2016年9月9日核发的《内蒙古自治区建设用地规划条件书》（条字第：150105201600010号）予以撤回，该用地下一步将调整为公共绿地，作为城市街头绿地使用。”2017年9月28日，呼和浩特市公共资源交易中心作出《呼和浩特市挂牌出让国有建设用地使用权公告》（呼公资告字[2017]03号），该公告载明：出让土地的宗地编号2017025，位于乌兰察布东街以北、丰州路以东，宗地现状为净地，受让单位为内蒙古之江房地产开发有限公司。本院认为，第一，关于严涌、陈鹏与中朗公司签订的《水仕雅轩商品房订购协议》的性质问题。一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方的其他事项”。本案中，严涌、陈鹏与中朗公司签订的《水仕雅轩商品房订购协议》对双方当事人的姓名、名称、商品房的基本情况（包括套内建筑面积）、总价进行了明确约定，但因双方在签订该协议时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工，中朗公司也未取得商品房预售许可证，因此双方对商品房的交付时间、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在该协议中都没有明确约定，属于未决条款，需在订立买卖合同时协商达成一致。事实上，双方在协议书的内容上表达的也为预约，其中第五条更是明确约定“按本协议签订的《商品房买卖合同》中，乙方名字必须与订购协议书中一致”及第七条其他约定“本协议约定内容与双方签订的《商品房买卖合同》内容不一致的，以双方签订的《商品房买卖合同》内容为准”，说明双方在签订该协议书时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。因此，该协议书仅表明双方当事人进行过协商，对条件成就时实际进行房屋买卖进行了预先的安排，以期在预约合同条件达成时形成本约合同。该订购协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认可。综上，涉案协议书是有效的预约合同。第二，关于违反预约合同应承担的法律后果问题。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，严涌、陈鹏与中朗公司作为具有相应行为能力的自然人、法人，在意思表示真实的情况下签订的预约合同对于双方当事人均具有约束力，非经双方协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约，预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。严涌、陈鹏与中朗公司签订涉案协议书后，因政府规划调整致使商品房一直未能开工建设，应属双方均不可预料的情形，此时不应视为中朗公司故意违反预约合同。但中朗公司在未取得涉案土地所有权时即对尚未开工建设的商品房进行出售，同时在与严涌、陈鹏签订《水仕雅轩商品房订购协议书》时对项目可能存在风险估计不足。直至该块地公开挂牌交易时，中朗公司未能摘牌，致使双方失去了进一步磋商并签订本约合同的可能性。双方签订的涉案协议无法继续履行，对此结果，中朗公司应承担相应责任。因此，严涌、陈鹏有权解除涉案协议书，中朗公司应将收取严涌、陈鹏的848,000元予以退还，并对其造成的损失承担赔偿责任。第三，对于严涌、陈鹏的损失确定问题。对于严涌、陈鹏的其他诉讼请求，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。本案中，严涌、陈鹏的其他诉讼请求（双倍返还定金、超过定金部分的损失、利息），应以中朗公司违约造成的损失为限综合认定。关于赔偿金额，严涌、陈鹏在与中朗公司签订《水仕雅轩商品房订购协议书》后，有理由相信中朗公司会依约履行合同。直至2017年11月7日，之江公司摘牌涉案土地，双方当事人均应知晓继续履行涉案合同已无可能，均应积极处理协议不能继续履行的后续事宜，以防止损失扩大。严涌、陈鹏依照协议订立时房屋价格与现在该房源销售价格的差价主张赔偿缺乏依据。本院综合考量严涌、陈鹏交纳的购房款金额、交款时间、过错程度、商品房市场价格变动过程及协议履行情况等因素，对于中朗公司的违约给严涌、程鹏造成的损失数额确定为700,000元。至于中朗公司提出严涌、陈鹏848,000元实际由水勘院工会收取，其未收取过该笔款项，也未使用该笔款项，亦未从中获利，故不应承担责任的抗辩。本院认为，中朗公司与水勘院之间的关系，系中朗公司与水勘院之间的纠纷，中朗公司与严涌、陈鹏订立涉案协议，并为其出具收款收据，严涌、陈鹏依据合同相对性向中朗公司主张权利，并无不当。且本院经询问水勘院，其表示知道严涌、陈鹏与中朗公司之间的纠纷，并表示不参与本案诉讼，故中朗公司的前述抗辩并不成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条之规定，判决如下：一、确认严涌、陈鹏与中朗置业有限责任公司于2013年11月5日签订的《水仕雅轩商品房订购协议书》于本判决生效之日起解除；二、中朗置业有限责任公司在本判决生效之日起十五日内退还严涌、陈鹏购房款848,000元；三、中朗置业有限责任公司支付严涌、陈鹏因违约造成的损失700,000元；四、驳回严涌、陈鹏的其他诉讼请求。如果当事人未在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,713元（原告已预交），由严涌、陈鹏负担10,981元、由中朗置业有限责任公司负担18,732元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 张素芬人民陪审员 乌日娜 二〇二〇年四月二十三日书 记 员 米文欢