广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初24312号原告：佛山市潮领商业营运有限公司，住所地法定代表人：邓炜，该公司董事、副总经理。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师。被告：田小霞，女，1982年2月5日出生，土家族，住委托诉讼代理人：骆顺恒，广东群立弘律师事务所律师。原告佛山市潮领商业营运有限公司与被告田小霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人谢川，被告田小霞的委托诉讼代理人骆顺恒到庭参加了庭审。当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年8月10日签订《商铺租赁合同》；2.被告向原告付清拖欠的2019年1月1日至2月28日的租金20176元、2018年11月1日至11月30日的营运费4305.80元、2019年1月1日至2月28日的营运费10864元、2019年1月23日至3月1日的水电费556.36元，合共35987.72元；3.被告以欠付的租金、营运费及水电费为本金计算逾期滞纳金，滞纳金以4305.80元为本金从2018年12月6日起、以15520元为本金从2019年1月6日起、以15574元为本金从2019年2月6日起、以587.92元为本金从2019年3月6日起均按日千分之一的标准计算（计算方式详见附件）；4.被告按照未履行期限内所有应支付的租金、营运费的20%支付违约金136298.59元予原告；5.被告承担律师费5300元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月19日,原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁，租赁期3年10个月20天，自2018年8月25日起至2022年7月14日止。被告逾期未缴纳租金，经原告催收，被告仍拒不履行付款义务。被告的行为已构成违约，侵害原告权益。根据合同法的相关规定，原告有权收回租赁物，被告应清偿拖欠的租金、营运费及水电费，并支付违约金与滞纳金。根据上述合同约定，本案产生的诉讼费、担保费、律师费等费用应由被告承担。综上，为维护原告的合法权益，故起诉。被告辩称，第一，田小霞要求原告提供相应的产权证明，同意于2019年3月1日起解除合同，不认可原告主张的欠费数额。第二，原告同样存在违约情形，依据租赁合同第三条约定，原告需提供相应发票，但一直没有提供。第三，运营合同显示的服务内容，包括组织营销推广活动、会员活动等并不存在。第四，运营合同是以服务为内容的法律关系，不应在本案中处理，田小霞认为该笔费用名为“运营”，实为管理费，约定的标准过高，原告没有提供相应的运营服务，正因为原告没有提供运营服务，才导致了大批租户退租继而导致多起诉讼。第五，田小霞于2019年2月底退租后租赁物内的物品被扣押，无法进入场地内，相关采购单据等均在租赁物内，原告应予以退还。田小霞为涉讼租赁物的装修投入了资金，涉讼租赁物的现承租人沿用了田小霞当时的装修，原告应对田小霞进行补偿。第六，原告诉请的第四项诉请违约金标准过高，在没收押金的情况下，不再适用违约金，即使适用，法院也应对违约金标准予以调整。运营合同中并未约定违约金，仅约定被告违约的情况下原告可以没收押金。该违约金的法律基础为可期待利益损失，现涉讼租赁物已由原告转租给案外人使用，原告不存在可得利益损失。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照副本复印件1份、三案被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.商铺租赁合同原件各1份；3.商业营运管理服务合同及补充协议原件各1份；证据2-3用以证明原告与各被告分别达成了租赁合意并签订了商铺租赁合同、营运管理合同，约定了租金及营运费的支付标准；4.广东增值税专用发票原件各1份，用以证明原告为三案支出的律师费依据；5.收费统计表打印件各1份，用以证明各被告在租赁期间支付及拖欠相关费用的情况；6.商品房首次登记确权清单、西樵“樵岭国际商业中心”[租赁合同]附件一转租确认书各1份。诉讼中，被告举证如下：1.营业执照副本复印件1份，用以证明涉讼租赁物在被告田小霞退租后已由原告转租给了案外人，案外人于2019年7月已在涉讼租赁物所在地址办理了营业执照，原告不存在预期收益损失。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-3、5-6真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对于原告提供的证据4为原件，被告对其真实性不予确认但未举证推翻，本院对其真实性予以确认；被告提供的证据1与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年8月19日，原告（出租方、甲方）与被告田小霞（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定：甲方将位于佛山市南海区西樵镇官山城区*******（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用，涉讼商铺的参考建筑面积约为110.86平方米，套内建筑面积约为77.6平方米；租赁期3年10个月20天，自2018年8月25日起至2022年7月14日止，装修期自2018年8月25日起至2018年10月24日止，起租日及开业日均为2018年10月25日；涉讼商铺仅限于用作经营泡面小食堂品牌的餐饮店用途；第1年，每月租金10088元，每月商业营运费5432元，第2年，每月租金为10592.4元，每月商业营运费为5703.6元，第3年，每月租金为11122.02元，每月商业营运费为5988.78元，第4年，每月租金为11678.12元，每月商业营运费为6288.22元；租赁保证金20176元，相当于两个月租金，乙方应于签署合同前缴清，租金预付款10088元，相当于一个月租金，乙方应于签署合同前缴清；乙方应于每月5日或之前向甲方交付当月租金及商业营运费等本合同内约定的相关费用，乙方逾期支付租金、商业营运费及其他约定应缴费用等，则每日按拖欠金额的5‰的标准向甲方支付滞纳金，并承担甲方因代乙方履行缴纳该些费用而产生的经济损失；自开业后的任何一个公历年度内，乙方不得连续10天或累计60天中途停业或关门，如确需停业或关门的，需事先征得甲方的书面批准，未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方须承担违约责任；乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任；合同如提前终止、解除或合同期届满时，乙方有权拆除及取回属乙方所有的设施、设备；附着于房产内的装修、水电线路设施等乙方不得拆除，归甲方所有；甲方有权要求乙方在拆除上述设施、设备时不得损害房产门窗、板币、灯插、管线、墙面及建筑物本身之结构体及设施，否则应予赔偿；乙方将房产恢复原状或恢复至甲方书面同意的状态，如乙方未能履行上述有关义务，则视为乙方违约，甲方除有权没收乙方的保证金外，还可向乙方提出索赔，赔偿甲方用于恢复或修复房产正常状态所需的全部费用；合同租赁期满或因甲（乙）方依约提前终止/解除合同的，乙方应于五日内搬迁并清洁现场，乙方未能在期限内搬迁并清场的，视为放弃可搬迁物之所有权，甲方有权自主处分，乙方无权追究甲方责任和要求甲方赔偿，同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理上述物品所产生的所有费用；乙方因搬迁并清洁现场而占用房产期间，按原租金标准赔付甲方实际损失；乙方逾期支付租金或营运费等合同约定费用、水电费（含分摊空调、水、电费）达十五天以上，甲方有权选择提前解除合同，并要求乙方赔偿甲方遭受的一切实际损失，上述情况发生时，视为乙方违约，甲方有权没收乙方已付的全部保证金，乙方还须按日向甲方支付违约金，每逾期一日按每月租金的5‰的标准向甲方支付违约金；若乙方违反合同条款，甲方有权通过自行封锁、委托物管公司或者向有关部门申请等形式分所涉讼商铺及切断涉讼商铺水、电、煤气供应或其他服务及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直到乙方的违约行为得到纠正，乙方对此予以确认。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商业营运管理服务合同》（以下简称涉讼服务合同），约定：甲方为“樵岭国际商业中心”商场提供统一的商业营运管理服务，服务内容包括商业营运管理服务、清洁绿化管理服务、公告设施设备的维护和保养管理服务、安全管理服务、商铺装修管理服务及对外联络及协调，乙方认可甲方签署商业营运管理服务；第1年每月商业营运费为5432元，第2年每月商业营运费为5703.6元，第3年，每月商业营运费为5988.78元，第4年，每月商业营运费为6288.22元；每月营运服务费须于当月5日前支付；水、电、燃气费须于每月5日前支付上月使用的费用，收缴方为甲方的，甲方每月提供的乙方使用水、电费账单送达乙方之日起五天内，乙方未提出书面异议的，视为乙方同意，乙方应依该账单及时支付；乙方须在商铺交付日向甲方支付装修保证金5000元，装修完成后，如乙方未违反《装修管理规定》，未对甲方商场结构、公共设施造成损坏，并通过甲方验收合格的，在政府相关消防部门对商铺验收合格后15天内，甲方向乙方无息返还装修保证金；甲、乙双方签订合同时，乙方应向甲方缴付10864元的履约保证金（相当于2个月营运服务费）和3880元水、电周转金，前述保证金均于合同终止、乙方无任何违约行为及乙方结清所有费用后无息退还给乙方；乙方延迟缴付商业营运管理服务费用或其他任何应缴费用（包括但不限于水电费、空调费等）的，每延误一日，应向甲方按日支付欠付金额千分之五的违约金直至所有应付费用被全部支付；守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方确认涉讼租赁合同及涉讼服务合同，密不可分，两份合同共同履行组成租赁及运营服务的统一整体；乙方承诺未经甲方同意，不擅自解除涉讼合同及涉讼服务合同中的任何一份合同，否则即视为同时单方面解除两份合同；乙方违反上述约定的，乙方依据涉讼租赁合同及涉讼服务合同所缴交的全部保证金不予返还，并且甲方还有权要求乙方按照涉讼租赁合同及涉讼服务合同未履行期限内乙方所有应支付的租金、营运费用的50%支付违约金。2019年10月16日，广东宝慧律师事务所出具增值税专用发票，确认收到原告法律咨询律师费5300元，并备注田小霞案。另查明，原告提供的收费统计表显示，原告收到被告涉讼商铺租赁保证金20176元、营运费保证金10864元、水电周转金3880元、装修保证金5000元，装修押金冲抵2018年10月1日至2018年10月31日营运费；被告就涉讼商铺已向原告支付至2018年12月31日的租金，及2018年11月31日的营运费；被告支付2018年12月1日至2018年12月31日营运费1126.2元、被告尚欠2019年1月23日至2019年2月22日期间电费为494.4元、水费为8.32元，2019年2月23日至2019年3月1日期间电费为85.56元，该统计表还载明了被告在各缴费期间使用水电的读数。再查明，涉讼商铺已办理确权登记，登记权利人为佛山市南纺建投地产有限责任公司。2016年5月11日，佛山市南纺建投地产有限责任公司出具转租确认书，该确认书写明原告佛山市潮领商业已向佛山市南纺建设地产责任有限公司承租“樵岭国际商业中心”A—C区负一层至四层的局部铺位并有权以其自身名义对外转租上述商铺以及由该公司负责招商营运上述项目红线范围内的停车场及公共区域，上述商铺的租赁期限自2016年10月1日至2022年7月14日。诉讼中，原告明确其诉请要求被告支付的违约金136298.59元不包含被告已向原告支付的保证金，原告是在没收保证金的前提下另行要求被告支付违约金。原告陈述被告于2019年2月27日撤场，原告于同日自行收回涉讼商铺，后重新出租；收回涉讼商铺时，商铺内没有被告的物品。被告陈述，被告于2019年2月底不再使用涉讼商铺，撤场时被告的物品仍留在涉讼商铺内，原告拒绝被告搬离物品。本院认为，涉讼商铺已办理办理产权登记合法适租。涉讼租赁合同、涉讼服务合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼租赁合同约定被告逾期支付租金或营运费等合同约定费用、水电费达十五天以上，原告有权选择提前解除合同，并要求被告赔偿甲方遭受的一切实际损失，上述情况发生时，视为被告违约，原告有权没收乙方已付的全部保证金。现被告在实际占有、使用涉讼商铺的情况下，未依约向原告支付租金、营运费和水电费，逾期远远超过15天以上，且被告在涉讼租赁合同约定的租赁期未届满情况下退租，被告已构成根本违约，依据涉讼租赁合同约定，原告有权解除涉讼租赁合同及没收被告营运费保证金。现原告主张解除涉讼租赁合同，被告同意于2019年3月1日起解除涉讼租赁合同，本院予以照准。至于被告辩称原告未收款后未开具相应发票的问题，被告可向相关税务主管部门反映要求处理。关于租金、营运费，根据涉讼服务合同约定，原告提供商业营运管理服务，被告认可该服务并支付相应服务费。现被告以涉讼服务合同约定的营运费实为管理费及标准过高为由，抗辩支付相应的营运费。涉讼服务合同已载明原告提供的商业营运管理服务的内容确包含管理服务，上述合同亦载明营运费收费标准，被告自签订合同后至2018年11月30日前均依约履行付款义务，被告亦未举证证明其对涉讼服务合同关于服务内容及收费标准的约定违背双方合意，故被告拒绝支付营运费的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。原告主张被告尚欠2018年12月1日至2018年12月31日营运费4305.8元、2019年1月1日至2019年2月28日的租金及营运费，被告作为承租人既未提供证据证明在上述期间未占有使用涉讼商铺，亦未举证证明其已依约支付相应费用，原告确认被告已支付至2018年12月1日至2018年12月31日营运费1126.2元，故被告尚需向原告支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金20176元（10088元/月×2个月）、2018年12月1日至2019年2月28日营运费15169.8元（5432元-1126.2元+5432元×2个月）。关于水电费，原、被告均确认涉讼商铺2019年1月23日至2019年2月22日期间电费为494.4元、水费为8.32元，2019年2月23日至2019年3月1日期间电费为85.56元，合共588.28元。被告作为承租方，既未提供证据其已全额支付了该期间的水电费，又未提供证据证明其在该期间已将涉讼商铺交还给原告，且结合涉讼商铺的面积、涉讼商铺的用途以及被告欠付水电费的期间，原告主张被告欠付水电费金额556.36元在合理范围内，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于逾期付款违约金，原告主张被告支付滞纳金属于对被告逾期付款违约责任的主张。涉讼租赁合同虽约定被告逾期支付租金及商业营运费等合同约定的相关费用，每逾期一日，被告应向原告支付应付款总额千分之五的违约金，原告自行调整为按应付款总额日千分之一的标准计付违约金，但无论合同约定还是原告主张的违约金标准均过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼租赁合同及涉讼服务合同均约定被告应于每月5日前支付当月租金及营运服务费，被告逾期付款，应以4305.8元为本金从2018年12月6日起，各以15520元（10088元+5432元）为本金，分别从2019年1月至2017年2月每月的6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。对于水电费的逾期付款违约金，因涉讼服务合同约定水、电、燃气费须于每月5日前支付上月使用的费用，现原告主张被告所欠付的水电费502.72元（494.4元+8.32元）于2019年2月实际发生、水电费85.56元于2019年3月实际发生，故根据涉讼合同约定，被告应分别于2019年3月5日、2019年4月5日前支付上述费用，被告逾期支付该水电费，应以502.72元为本金从2019年3月6日起、以85.56元为本金从2019年4月6日起，各项均至实际付款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。原告对逾期付款违约金的诉请超出上述核定部分，本院不予支持。关于律师费，涉讼租赁合同守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担，故原告请求被告支付已付律师费5300元的诉讼请求符合双方约定，本院依法予以支持。关于违约金，没收保证金已具有一定赔偿补偿性质，在被告逾期支付租金、营运费、水电费致涉讼租赁合同、涉讼服务合同无法继续履行的情况下，原告主张其有权没收被告支付的保证金，本院亦予以确认。在没收保证金的前提下，原告未举证证实被告违约致合同解除给其造成的损失高于该违约责任的承担，故对原告在没收保证金外再行要求被告按未履行期限内被告所有应付租金、营运费用的20%支付违约金136298.59元的诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认佛山市潮领商业营运有限公司与田小霞签订的《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除；二、田小霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金20176元、营运费15169.8元，合共35345.8元予佛山市潮领商业营运有限公司；三、田小霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费556.36元予佛山市潮领商业营运有限公司；四、田小霞应以4305.8元为本金从2018年12月6日起，各以15520为本金分别从2019年1月至2019年2月每月的6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第二项清；五、田小霞应以502.72元为本金从2019年3月6日起、以85.56元为本金从2019年4月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第三项清；六、田小霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费5300元予佛山市潮领商业营运有限公司；七、驳回佛山市潮领商业营运有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费10199.44元，减半收取计5099.72元，（佛山市潮领商业营运有限公司已预交），由佛山市潮领商业营运有限公司负担704元，田小霞负担4395.72元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市潮领商业营运有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年四月十七日书记员  李 慧