襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初724号原告：王道启，男，1965年7月6日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：丁春雷，湖北思扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巍，湖北思扬律师事务所律师。被告：湖北同利投资有限公司，住所地：武汉江汉区国贸新都****。法定代表人：赵毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃松，湖北联帮律师事务所律师。被告：武汉江城置业有限公司襄阳分公司（原武汉江城置业有限公司襄樊分公司），住所，住所地：襄阳市鱼梁洲经济开发区明珠路div>法定代表人：江成雨，该公司经理。第三人：张桂香，女，1962年12月11日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：尚运生，湖北卧龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玮，湖北卧龙律师事务所律师。原告王道启与被告湖北同利投资有限公司（以下简称同利公司）、武汉江城置业有限公司襄阳分公司（以下简称江城公司襄阳分公司）、第三人张桂香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王道启及其委托诉讼代理人丁春雷、被告同利公司委托诉讼代理人覃松、第三人张桂香及其委托诉讼代理人尚运生到庭参加诉讼，被告江城公司襄阳分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王道启向本院提出诉讼请求：1.判令同利公司、江城公司襄阳分公司共同履行《商品房买卖合同》，向王道启交付房屋并协助办理产权登记；2.本案诉讼费用由同利公司、江城公司襄阳分公司承担。事实与理由：2007年8月15日，同利公司与王道启签订《鱼梁洲绿洲花园室外配套工程承包合同》，约定王道启承包同利公司和江城公司襄阳分公司合作开发的绿洲花园室外配套工程；2007年8月21日、王道启与江城公司襄阳分公司签订《商品房买卖合同书》，约定江城公司襄阳分公司将其开发的绿洲花园A7型别墅以60万元出售给王道启，付款方式为首付购房款30万元，其余房款做按揭，之后王道启以同利公司拖欠的工程款作为首付款，办理30万元的按揭贷款手续并按期还按揭贷款。而同利公司、江城公司襄阳分公司在具备交付房屋条件时，迟迟不与王道启办理房屋交付手续。因同利公司与江城公司襄阳分公司系合作关系，绿洲花园项目登记为江城公司襄阳分公司所有，同利公司与江城公司应共同向王道启承担法律责任。同利公司辩称，据江城公司襄阳分公司陈述，王道启办理的是假按揭，王道启与同利公司、江城公司襄阳分公司之间没有真实的房屋买卖合同关系。王道启购房合同是与江城公司襄阳分公司签订，对该合同的签订，同利公司不知情也不予认可。王道启与同利公司之间的建设工程合同纠纷对同利公司欠付的工程款认定有误，目前同利公司申请再审，工程款金额调减后，以房抵工程款的前提不再存在。请求驳回王道启的诉讼请求。江城公司襄阳分公司未作答辩。但提交书面意见称A7房屋是其公司以王道启名义办理的按揭贷款，在十四户按揭贷款中。王道启的贷款手续办理成功后，其公司偿还按揭贷款至2011年底，2012年后才由王道启在偿还。第三人张桂香向本院提出诉讼请求：1.判令同利公司继续履行与张桂香签订的《商品房买卖合同》，依约为张桂香办理所购商品房不动产权证；2.判令武汉江城置业有限公司、江城公司襄阳分公司协助为张桂香办理不动产权证。3.诉讼费由同利公司、武汉江城置业有限公司、江城公司襄阳分公司承担。诉讼中，张桂香申请撤回了对武汉江城置业有限公司的起诉，本院依法口头裁定予以准许。事实与理由：2012年12月19日，张桂香与同利公司签订《商品房买卖合同》，约定同利公司将位于襄阳市鱼梁洲××小区××栋别墅出售给张桂香，价款123万元由张桂香分次支付，至交房时全部付清。2016年6月1日，同利公司通知襄阳聚居缘物业服务有限公司（以下简称聚居缘物业公司）为张桂香办理了入住手续。2017年9月5日，张桂香同聚居缘物业公司办理了楼宇交接手续，交纳了物业管理费、垃圾处置费、水电费、装修押金、绿地使用等相关费用，同时进行装修入住，但至今同利公司没有为张桂香办理不动产权证。另悉，同利公司有权销售房屋，A7房屋原按揭贷款是假按揭。综上所述，张桂香与同利公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，同利公司应在已经交付房屋的基础上，为张桂香办理不动产权证，江城公司襄阳分公司作为该项目的开发者，负有协助办理义务，请求依法支持张桂香的诉讼请求。同利公司辩称，同利公司与张桂香签订的商品房买卖合同属实，房屋已经交付，同意在条件成就时，协助办理不动产产权登记。王道启辩称，张桂香与同利公司相互串通伪造证据，张桂香提交的判决书也说明同利公司在与江城公司诉讼前，未将A7房屋销售给第三人，第三人明知同利公司无权销售，而与同利公司串通抢占该房屋。同利公司不是A7房屋的合法开发商，无权向张桂香出售房屋，案涉房屋出售时间是法院查封期间，因此张桂香诉请无事实和法律依据。张桂香作为有独立请求权参加诉讼，争议的是诉争房屋的所有权，依法应当以争议标的交纳诉讼费用，才能以此诉讼地位参与诉讼，否则不能以该地位参与诉讼。江城公司襄阳分公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，武汉江城置业有限公司（以下简称江城公司）取得襄阳鱼梁洲“绿洲花园”项目开发“五证”，并已建成五栋别墅后，与同利公司签订合作开发合同（经湖北省高级人民法院生效判决认定，双方名为房地产合作开发，实为房地产项目转让合同）。江城公司襄阳分公司是江城公司下属分公司，法定代表人均为江成雨。2007年5月,同利公司、江城公司、江城公司襄阳分公司开始对外预售房屋。同利公司将“绿洲花园”更名为“香榭丽舍”,但未在房管部门备案。2007年8月15日，王道启与同利公司襄阳项目部签订《鱼梁洲绿洲花园室外配套工程承包合同》，约定王道启以包工包料的方式承建鱼梁洲绿洲花园室外配套工程，付款方式为进场一个星期内付原已签合同室内水电工程款30万元……，室外配套工程款竣工验收合格后一个月内付清，若不能按时支付，同利公司将A7别墅每平方按成本价2150元，B-402、B-403别墅每平方按成本价2000元抵工程款，直至工程款全部付清。2007年8月17日，王道启向同利公司出具一份领款单，载明：领款事由系室外管网工程，A7的抵款，金额588003.5元，领款单上由同利公司襄阳项目部经办人张朝枚签字同意。合同签订后，王道启对鱼梁洲绿洲花园室外配套工程进行了施工。2007年8月21日，江城公司襄阳分公司与王道启签订《商品房买卖合同》，约定：王道启购买江城公司襄阳分公司鱼梁洲绿洲花园A7号房屋，总价款为60万元、建筑面积为273.49㎡，付款方式为首付款30万元，其余房款做按揭。双方约定，首付款30万元从同利公司应付王道启的工程款中抵付。2007年8月23日，王道启作为借款人、江城公司襄阳分公司作为担保人与中国建设银行股份有限公司襄阳分行（以下简称建行襄阳分行）作为贷款人签订《个人住房借款合同》，借款金额为30万元，期限自2007年10月12日至2027年10月12日，还款方式为等额本息还款。2007年10月12日，建行襄阳分行向王道启按揭贷款账户发放借款30万元。现该账户由王道启本人按月还款。贷款初期至2011年左右，也有江城公司襄阳分公司向王道启贷款账户还款记录。2010年11月26日，王道启因与江城公司襄阳分公司、同利公司建设工程合同纠纷一案向本院提起诉讼，请求：1、确认王道启对二被告享有工程债权1301772.24元。2、王道启与同利公司所签订的《绿洲花园购房订购合同书》有效，二被告协助王道启办理绿洲花园F-203和B-301房屋交付和房屋产权登记手续。3、二被告向王道启支付拖欠工程款44636.04元及预期付款的违约金。审理中，同利公司提起反诉，要求王道启赔偿工程不合格造成的损失1300000元，后又撤回反诉。2011年10月19日，本院作出（2011）鄂襄新民初字第7号民事判决，确认：一、同利公司于判决生效之日起10日内向王道启支付剩余工程款1234312.24元及该款自2010年11月26日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；江城公司襄阳分公司对上述款项承担连带偿还责任；二、驳回王道启的其他诉讼请求。江城公司襄阳分公司收到判决后不服，并提出上诉。2012年7月4日，襄阳市中级人民法院作出（2012）鄂襄阳中民三终字第00037号民事裁定，认为江城公司襄阳分公司与同利公司二者之间关系的案件正在审理之中，因该案审理结果影响本案处理，本案应等待该案处理结果出来后，才能确定江城公司襄阳分公司在本案中是否应承担责任，裁定：撤销（2011）襄新民初字第7号民事判决，发回重审。在重审期间，王道启于2013年12月31日撤回了起诉，本院裁定予以准许。上述案件审理期间，本院依据王道启的申请，分别于2009年6月3日、2010年12月16日、2012年10月12日、对本案诉争的A7号别墅采取预查封措施。2013年3月28日，又对本案诉争的A7号别墅采取续行查封措施，查封期限为一年。并于同年4月10日向襄阳市住房保障和房屋管理局发出（2013）鄂襄新保执字第00044号协助执行通知书。2014年5月14日，王道启就上述纠纷再次提起诉讼。本院于2018年7月20日作出（2014）鄂襄新民初字第00839号民事判决，认定同利公司襄阳项目部与王道启签订（定）合同号（2008-8）和（定）合同号（2008-9）《绿洲花园购房定购合同书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。同利公司襄阳项目部系同利公司下属分支机构，其所产生的民事责任，应由同利公司承担。上述两份定购合同的购房款957136.2元应冲减同利公司应付王道启的工程款。遂判决：同利公司向王道启支付工程款44636.04元，并支付从2008年12月26日起按年利率6%计算至款付清为止的利息损失；驳回王道启的其他诉讼请求；驳回同利公司的反诉请求。王道启与同利公司不服该判决，向襄阳市中级人民法院提起上诉。该院经审理认定：一审法院认定事实属实，二审法院依法予以确认。原判认为同利公司襄阳项目部与王道启签订的两份《绿洲花园购房定购合同书》，系合同双方真实意思表示，属有效合同，本院予以认可。虽然以F-203、B-301、A7房屋抵款合同关系成立，但涉案房屋并未实际交付，以房抵工程款合同未履行完毕，且因同利公司、江城公司襄阳分公司对绿洲花园房屋存在一房二卖的情况，在王道启起诉时，同利公司、江城公司襄阳分公司均未能向王道启交付房屋。上诉人王道启提起本案建设工程合同纠纷之诉，请求确认本案工程欠款，但基于上述建设工程合同关系之外的以房抵款合同关系，同时请求履行上述以房抵款合同，并主张同利公司、江城公司襄阳分公司协助办理绿洲花园F-203、B-301房屋交付和产权登记手续，以及在以房抵款合同未实际履行完毕的情况下，称工程款除抵销以上两套住房后，还抵销A7房屋的300000元，主张支付拖欠的工程款44636.04元及逾期付款违约金，本院不予支持，经一审法院及本院释明，王道启不变更诉讼请求，本院只对欠付工程款数予以确认。2019年2月11日，襄阳市中级人民法院作出（2018）鄂06民终4087号民事判决：1.撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院(2014)鄂襄新民初字第00839号民事判决；2.上诉人王道启对上诉人同利公司因于2007年8月15日签订的《鱼梁洲绿洲花园室外配套工程承包合同》而享有工程债权1234312.24元；3.驳回上诉人王道启一审中的其他诉讼请求；4.驳回上诉人同利公司一审中的反诉请求。同利公司收到判决后不服，遂向湖北省高级人民法院申请再审，该院于2019年12月16日作出（2019）鄂民申3876号民事裁定：指令湖北省襄阳市中级人民法院再审本案。上述案件审理期间，本院依据王道启的申请，于2018年9月29日，再次对案涉房屋进行查封，查封期限为三年。另查明，2012年11月1日、11月9日，张桂香从其银行账户向同利公司法定代表人赵毅尾号为778账户转款20万元、30万元。2012年11月10日，同利公司向张桂香出具收据一份，载明“今收到张桂香交来香榭丽舍小区A7号房预付款50万元”。2012年12月19日,同利公司与张桂香签订《商品房买卖合同》，主要约定:1.张桂香购买香榭丽舍（绿洲花园）A7号房,该商品房用途为住宅,层高3米，建筑层数地上3层。建筑面积284.3㎡,该商品房总价款123万元;2.付款方式,签订本合同时，买受人分期支付购房款，至交房时全部付清……。2014年12月3日，张桂香从其银行账户转款29万元至赵毅账户。2014年12月5日，同利公司向张桂香出具收据一份，载明“今收到张桂香交来香榭丽舍小区A7号房款及小区车位预付款29万元（注购房款23万元、车位款6万元）”。2014年12月6日，同利公司与张桂香签订香榭丽舍车位租赁合同，约定：张桂香购买同利公司P021号车位，租赁期限从2014年12月6日至2034年12月5日，车位费6万元，每月车辆管理服务费50元。2015年11月24日，张桂香委托案外人熊俊飞向赵毅尾号为8938账户转款50万元，同利公司于2015年11月29日向张桂香出具收据，载明:张桂香交来香榭丽舍小区A7号房预付款50万元。2016年6月1日，同利公司通知聚居缘物业公司(系香榭丽舍小区的物业服务公司)，为张桂香办理住房入住和车位使用手续。2017年9月5日，同利公司与张桂香签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：同利公司同意在2017年9月5日前将张桂香购买的房屋交付。张桂香在交房前将尾款交于同利公司指定账户。张桂香自愿放弃向同利公司（含江城公司襄阳分公司）主张延期交房违约金……。补充协议签订当日，聚居缘物业公司与张桂香签订楼宇交接书，双方确认，自2017年9月5日起，该房由聚居缘物业公司交付给张桂香。同日，同利公司与张桂香签订一份租赁使用绿地协议，约定：张桂香租赁香榭丽舍房屋周边绿地租用面积166.09平方米，总价款9万元。另张桂香与聚居缘物业公司签订《香榭丽舍花园房屋装饰装修管理协议书》，聚居缘物业公司收取张桂香A7房的装修押金2000元、水电押金1000元、绿地费6万元、物业管理费7840元、装修垃圾清运费1420元。2017年9月24日，案涉房屋权属发生争议，案外人方某向鱼梁洲水上派出所报警，称7号别墅一房二卖给案外人王某（王道启之子）和案外人周某（张桂香外甥），王某早就实际占用此房，近期周某将防盗门、车库门换掉，开始装修。出警情况：7号别墅王某等人不听劝阻，坚持将防盗门、车库门换锁。民警再次告知王某等一家人，通过政府、法院解决好房屋的归属，目前保持现状不动。王某等人不听劝阻，执意换锁，并称要马上对房屋进行装修。2019年1月23日、24日、25日，王道启发现案涉房屋张桂香在装修，遂报警。经鱼梁洲水上派出所劝解，张桂香暂停装修，权属纠纷通过司法途径解决。诉讼中，王道启申请证人出庭，证人陈述二人于2019年1月12日同王道启一起到鱼梁洲看房子，当时在二楼看到一些家具，还有王道启家里人照片。张桂香陈述，2017年国家在清理公务员购房，其购买的A7房屋怕受政策影响，不得已对外宣称房屋是周一樊购买的。庭审后，周一樊到庭陈述，张桂香是其小姨，A7房屋是张桂香购买的，购房款系张桂香支付，其未支付过房款。熊某到庭陈述，其向赵毅尾号为8938账户转款50万元，系受张桂香委托支付其购房款。另建行襄阳分行曾向襄阳市樊城区人民法院起诉绿洲花园按揭贷款客户、江城置业公司、江城置业公司襄阳公司偿还按揭贷款，该院经审理认为14户按揭贷款户与江城公司襄阳分公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，实为以房屋买卖为名套取银行贷款，该行为涉嫌刑事犯罪，不属于民事诉讼的范围，裁定：驳回建行襄阳分行的起诉。该14户名册中无王道启。另王道启庭审中向本院提交的房屋买卖合同原件有打孔、编码痕迹，庭后合同原件收回。经查，王道启庭审中向本院提交的房屋买卖合同原件（庭后收回）页码、打孔与该贷款行建行襄阳分行存档原件一致；该行工作人员陈述，王道启曾以鱼梁洲管委会登记房屋权属需要房屋买卖合同原件为由，向其行借取了A7号房屋买卖合同的原件，当日已经退还银行。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第十五条确定的区分原则，当事人之间订立的房屋买卖合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案诉争房屋由江城公司襄阳分公司、同利公司分别出卖给了王道启及张桂芳。同利公司及张桂香称王道启与江城公司襄阳分公司签订的《商品房买卖合同》系为办理假按揭贷款而签订的房屋买卖合同，仅有其陈述，无其他证据予以证实。王道启称张桂香与同利公司签订的《商品房买卖合同》是伪造的，虽然提交了一份周某与同利公司签订案涉房屋买卖合同的复印件，但经周某到庭已经说明，案涉房屋系张桂香购买，且张桂香也提交了交付房款的相关证据，虽然收款人是赵毅，但因赵毅系同利公司法定代表人，其向赵毅付款后，同利公司也向张桂香开具了收款收据，张桂香有理由相信赵毅系代同利公司收款;且王道启因张桂香装修房屋首次报警记录时间为2017年9月24日，在张桂香付清房款，接收房屋之后，据此不能证明张桂香在购买房屋之前已知晓该房屋权属有争议，故王道启主张张桂香与同利公司签订的商品房买卖合同是恶意串通、伪造的，证据不足。王道启还称该合同系在诉争房屋被查封后签订，属无效合同。经查，虽然同利公司与张桂香签订《商品房买卖合同》前，诉争房屋已被本院查封，但查封债务人的财产，仅仅只是限制了处分权，而非剥夺其所有权。在未进一步由法院代为处分其财产，并清偿债务之前，同利公司作为绿洲花园项目的受让方，其并不丧失对该财产的所有权，同时对财产的处分权也不因此而彻底丧失；不能因该查封事实的存在而认定双方签订的商品房买卖合同无效。综上，案涉两份《房屋买卖合同》合法有效，应平等受到法律保护。因案涉房屋属一房二卖，按照《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位……”的精神，综合对比本案双方当事人各自履行合同的情况，首先，案涉房屋双方都未办理所有权变更登记，此处不存在权利保护的顺位先后。其次，从房屋占有情况来看，王道启自认房屋至今未向其交付；退一步讲，即使如其陈述，在张桂香占有案涉房屋之前其已经占有，也不能证明是合法占有。而张桂香提交的与同利公司签订的《商品房买卖合同补充协议》、与聚居缘物业公司签订的楼宇交接书，可以证实张桂香于2017年9月5日已经合法占有案涉房屋，故张桂香对案涉房屋享有的权力顺位保护在王道启之前，同利公司应当向张桂香履行合同。因江城公司襄阳分公司系案涉房屋前期开发商，江城公司襄阳分公司对办理权属登记需向产权登记机关提供的资料有报备的义务，故张桂香诉请同利公司、江城公司襄阳分公司协助办理产权登记，符合法律规定，本院予以支持。但在办理房屋权属登记时，需由买卖双方承担的费用，由双方按照相关法律法规的规定自行缴纳。王道启诉请要求江城公司襄阳分公司、同利公司交付房屋并协助办理产权登记，证据不足，经本院向王道启释明后，其不变更诉讼请求，故本院对其诉讼请求予以驳回。王道启还称张桂香所交案件受理费有误，不能作为独立请求权第三人参加诉讼的意见，因张桂香的诉求仅为诉争房屋办理产权登记手续，该类纠纷的案件受理费应按件收取，其预交的案件受理费符合法律规定，故对该抗辩意见，本院不予采信。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下:一、驳回王道启的诉讼请求；二、湖北同利投资有限公司继续履行与张桂香签订的《商品房买卖合同》；三、湖北同利投资有限公司、武汉江城置业有限公司襄阳分公司于本判决生效之日起三十日内协助张桂香办理襄阳鱼梁洲“绿洲花园”(香榭丽舍)A7号别墅不动产权登记手续。王道启预交的案件受理费8900元，保全申请费3520元，共计12420元，由王道启负担。张桂芳预交的案件受理费80元，由湖北同利投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 刘 桢人民陪审员 刘 虹人民陪审员 崔险峰二〇二〇年四月二十六日法官助理钟阳书记员周琼