广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初24301号原告：佛山市潮领商业营运有限公司，住所地：法定代表人：邓炜，该公司董事、副总经理。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师。被告：方海波，男，1986年4月25日出生，汉族，住原告佛山市潮领商业营运有限公司与被告方海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人谢川到庭参加庭审，被告方海波经本院合法传唤未到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年8月10日签订《商铺租赁合同》；2.被告向原告付清拖欠2019年2月1日至3月31日的租金42605.60元、营运费31393.60元、2018年12月23日至2019年3月28日的水电费11792.43元，合共85791.63元；3.被告以欠付的租金、营运费及水电费为本金计算逾期滞纳金，滞纳金以3220.75元为本金从2019年1月6日起、以41310.96元为本金从2019年2月6日起、以41259.92元为本金从2019年3月6日起分别按日千分之一的标准计算（计算方法详见附件）；4.被告按照未履行期限内所有应支付的租金、营运费的20%支付违约金318286.72元予原告；5.被告承担律师费5300元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月10日,原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁樵岭国际商业中心三层C区C3047号铺位，租赁期3年11个月，自2018年8月15日起至2022年7月14日止。被告逾期未缴纳租金，经原告催收，被告仍拒不履行付款义务。被告的行为已构成违约，侵害原告权益。根据合同法的相关规定，原告有权收回租赁物，被告应清偿拖欠的租金、营运费及水电费，并支付违约金与滞纳金。根据上述合同约定，本案产生的诉讼费、担保费、律师费等费用应由被告承担。综上，为维护原告的合法权益，故起诉。被告方海波没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照副本复印件1份、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.商铺租赁合同原件1份；3.商业营运管理服务合同及补充协议原件1份；证据2-3用以证明原告与被告分别达成了租赁合意并签订了商铺租赁合同、营运管理合同，约定了租金及营运费的支付标准；4.广东增值税专用发票原件1份，用以证明原告为支出的律师费依据；5.收费统计表打印件1份，用以证明被告在租赁期间支付及拖欠相关费用的情况。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告没有提交证据。经审查，原告出示证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年8月10日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定：甲方将位于佛山市南海区西樵镇官山城区*******“（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用，涉讼商铺的参考建筑面积约为320.34平方米，套内建筑面积约为224.24平方米；租赁期3年11个月，自2018年8月15日起至2022年7月14日止，装修期自2018年8月15日起至2018年10月14日止，起租日为2018年10月15日，开业日为2018年10月15日；涉讼商铺仅限于用作经营卡菲亚品牌的自助餐用途；第1年，每月租金21302.8元，每月商业营运费15696.8元，第2年，每月租金为22367.94元，每月商业营运费为16481.64元，第3年，每月租金为23486.34元，每月商业营运费为17305.72元，第4年2021年8月15日至2022年7月14日，每月租金为24660.65元，每月商业营运费为18171.01元；租赁保证金42605.6元，相当于两个月租金，乙方应于签署合同前缴清，租金预付款21302.8元，相当于一个月租金，乙方应于签署合同前缴清，首年每月商业营运费为15696.8元；乙方应于每月5日或之前向甲方交付当月租金及商业营运费等本合同内约定的相关费用，乙方逾期支付租金、商业营运费及其他约定应缴费用等，则每日按拖欠金额的5‰的标准向甲方支付滞纳金，并承担甲方因代乙方履行缴纳该些费用而产生的经济损失；乙方因搬迁并清洁现场而占用房产期间，按原租金标准赔付甲方实际损失；乙方逾期支付租金或营运费等合同约定费用、水电费（含分摊空调、水、电费）达十五天以上，甲方有权选择提前解除合同，并要求乙方赔偿甲方遭受的一切实际损失，上述情况发生时，视为乙方违约，甲方有权没收乙方已付的全部保证金，乙方还须按日向甲方支付违约金，每逾期一日按每月租金的5‰的标准向甲方支付违约金；若乙方违反合同条款，甲方有权通过自行封锁、委托物管公司或者向有关部门申请等形式封锁涉讼商铺及切断涉讼商铺水、电、煤气供应或其他服务及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直到乙方的违约行为得到纠正，乙方对此予以确认。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商业营运管理服务合同》（以下简称涉讼服务合同），约定：甲方为“樵岭国际商业中心”商场提供统一的商业营运管理服务，乙方认可甲方签署商业营运管理服务，涉讼商铺套内建筑面积224.24平方米，经营类别为自助餐，品牌为卡菲亚，第1年每月商业营运费为15696.8元，第2年每月商业营运费为16481.64元，第3年，每月商业营运费为17305.72元，第4年，每月商业营运费为18171.01元；每月营运服务费须于当月5日前支付；水、电、燃气费须于每月5日前支付上月使用的费用，收缴方为甲方的，甲方每月提供的乙方使用水、电费账单送达乙方之日起五天内，乙方未提出书面异议的，视为乙方同意，乙方应依该账单及时支付；乙方须在商铺交付日向甲方支付装修保证金11212元，装修完成后，如乙方未违反《装修管理规定》，未对甲方商场结构、公共设施造成损坏，并通过甲方验收合格的，在政府相关消防部门对商铺验收合格后15天内，甲方向乙方无息返还装修保证金；甲、乙双方签订合同时，乙方应向甲方缴付31393.6元的履约保证金（相当于2个月营运服务费）和11212元水、电周转金，前述保证金均于合同终止、乙方无任何违约行为及乙方结清所有费用后无息退还给乙方;乙方延迟缴付商业营运管理服务费用或其他任何应缴费用（包括但不限于水电费、空调费等）的，每延误一日，应向甲方按日支付欠付金额千分之五的违约金直至所有应付费用被全部支付；守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方确认涉讼租赁合同及涉讼服务合同，密不可分，两份合同共同履行组成租赁及运营服务的统一整体，任何一方严重违约导致任何一份合同被解除的，即视为另一份合同也被解除，所有责任均由违约方承担；乙方承诺未经甲方同意，不擅自解除涉讼合同及涉讼服务合同中的任何一份合同，否则即视为同时单方面解除两份合同；乙方违反上述约定的，乙方依据涉讼租赁合同及涉讼服务合同所缴交的全部保证金不予返还，并且甲方还有权要求乙方按照涉讼租赁合同及涉讼服务合同未履行期限内乙方所有应支付的租金、营运费用的50%支付违约金。2019年10月16日，广东宝慧律师事务所出具增值税专用发票，确认收到原告法律咨询律师费5300元，并备注方海波案。另查明，原告提供的收费统计表显示，原告收到被告涉讼商铺租赁保证金42605.6元、营运费保证金31393.6元、水电周转金11212元、装修保证金11212元，装修押金转作支付2018年10月1日至2018年10月31日营运费；被告就涉讼商铺已向原告支付至2019年1月31日的租金和营运费；被告尚欠2018年12月23日至2019年1月22日期间电费为3974.4元、水费为336.96元，2019年1月23日至2019年2月22日期间电费为3919.2元、水费341.12元，2019年2月23日至2019年3月22日期间电费2980.8元、水费216.32元，2019年3月23日至2019年3月28日期间电费为16.56元、水费为7.07元，合共11792.43元，该统计表还载明了被告在各缴费期间使用水电的读数。又查明，位于佛山市南海区**********已办理不动产权证，权利人为佛山市金磊置业有限公司。2018年2月7日，原告与佛山市金磊置业有限公司签订《委托经营协议》，约定佛山市金磊置业有限公司将涉讼商铺委托原告统一经营管理，并同意原告可以以其名义对外经营、转委托经营、出租、转租、招商等；委托经营的期限从2018年2月15日起至2022年7月14日止。诉讼中，原告明确其诉请要求被告支付的违约金不包含被告已向原告支付的保证金，原告是在没收保证金的前提下另行要求被告支付诉讼请求2中的违约金；被告于2019年3月19日搬离涉讼商铺，原告已将涉讼商铺转租案外人。本院认为，涉讼商铺已办理产权登记合法适租。涉讼租赁合同、涉讼服务合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼租赁合同约定被告逾期支付租金或营运费等合同约定费用、水电费达十五天以上，原告有权选择提前解除合同，并要求被告赔偿甲方遭受的一切实际损失，上述情况发生时，视为被告违约，原告有权没收乙方已付的全部保证金。现被告在实际占有、使用涉讼商铺的情况下，未依约向原告支付租金、营运费和水电费，逾期远远超过15天以上，且被告在涉讼合同约定的租赁期内要求撤场并停止营业，被告已构成根本违约，依据涉讼租赁合同约定，原告主张解除涉讼租赁合同，并认为其有权没收被告支付的各项保证金合法有据，本院予以支持。诉讼中，原告确认被告于2019年3月19日撤场，被告未到庭提出异议，即涉讼合同自当日起实际未继续履行，故合同解除时间应以2019年3月19日为准。关于租金、营运费，原告确认被告仅支付至2019年1月31日期间的租金及营运费，自2019年2月1日起未支付租金和营运费，被告作为承租人既未提供证据证明在2019年3月19日前未占有使用涉讼商铺，亦未到庭提出异议，故本院对原告要求被告支付2019年2月1日至2019年3月19日期间租金34359.35元（21302.8元/月+21302.8元/月÷31日×19日）、营运费25317.42元（15696.8元/月+15696.8元/月÷31日×19日）的诉讼请求予以支持，原告诉请超出核定部分，本院不予支持。关于水电费11792.43元，原告提供的收费统计表中载明的计费期间为2018年12月23日至2019年3月28日，且付款通知书中写明了具体水电读数，被告作为承租方，既未提供证据其已支付该期间的水电费，又未提供证据证明其在该期间已将涉讼商铺交还给原告，且结合涉讼商铺的面积、涉讼商铺的用途以及被告欠付水电费的期间，原告主张的该水电费金额均在合理范围内，但原告自认被告于2019年3月19日搬离涉讼商铺，故本院对原告主张被告支付计费区间为2018年12月23日至2019年3月22日的水电费11768.8元（11792.43元-7.07元-16.56元）的诉讼请求予以支持，原告诉请超出核定部分，本院不予支持。关于逾期付款违约金，原告主张被告支付滞纳金属于对被告逾期付款违约责任的主张。涉讼租赁合同虽约定被告逾期支付租金及商业营运费等合同约定的相关费用，每逾期一日，被告应向原告支付应付款总额千分之五的违约金，原告自行调整为按应付款总额日千分之一的标准计付违约金，但无论合同约定还是原告主张的违约金标准均过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼租赁合同、涉讼服务合同约定被告应于每月5日前支付当月租金及营运服务费，被告逾期支付上述费用，应各以36999.6元（21302.8元+15696.8元）为本金从2019年2月6日起，以22677.17元（13056.55元+9620.62元）为本金从2019年3月6日起，均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。对于水电费的逾期付款违约金，因涉讼服务合同约定水、电、燃气费须于每月5日前支付上月使用的费用，现原告主张的水电费4311.36元（3974.4元+336.96元）于2018年12月23日至2019年1月22日实际发生、水电费4260.32元（3919.2元+341.12元）于2019年1月23日至2019年2月22日期间实际发生、水电费3197.12元（2980.8元+216.32元）于2019年2月23日至2019年3月22日期间实际发生，故被告应分别于2019年2月5日、2019年3月5日、2019年4月5日前支付上述费用，被告逾期支付该水电费，应以4311.36元为本金从2019年2月6日起、以4260.32元为本金从2019年3月6日起、以3197.12元为本金从2019年4月6日起，各项均至实际付款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。原告对逾期付款违约金的诉请超出上述核定部分，本院不予支持。关于律师费，涉讼租赁合同守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担，故原告请求被告支付已付律师费5300元的诉讼请求符合双方约定，本院依法予以支持。关于违约金，没收保证金已具有一定赔偿补偿性质，在被告逾期支付租金、营运费、水电费致涉讼租赁合同、涉讼服务合同无法继续履行的情况下，原告主张其有权没收被告支付的保证金，本院亦予以确认。在没收保证金的前提下，原告未举证证实被告违约致合同解除给其造成的损失高于该违约责任的承担，故对原告在没收保证金外再行要求被告按未履行期限内被告所有应付租金、营运费用的20%支付违约金318286.72元的诉请，本院依法不予支持。被告方海波经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认佛山市潮领商业营运有限公司与方海波签订的《商铺租赁合同》于2019年3月19日解除；二、方海波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月1日至2019年3月19日期间租金34359.35元、营运费25317.42元予佛山市潮领商业营运有限公司；三、方海波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费11768.8元予佛山市潮领商业营运有限公司；四、方海波应以36999.6元为本金从2019年2月6日起，以22677.17元为本金从2019年3月6日起，均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第二项清；五、方海波应以4311.36元为本金从2019年2月6日起、以4260.32元为本金从2019年3月6日起、以3197.12元为本金从2019年4月6日起，各项均至实际付款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第三项清；六、方海波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费5300元予佛山市潮领商业营运有限公司；七、驳回佛山市潮领商业营运有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费17398.27元，减半收取计8699.14元（佛山市潮领商业营运有限公司已预交），由佛山市潮领商业营运有限公司负担1489.69元，方海波负担7209.45元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市潮领商业营运有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年四月十七日书记员  李 慧