宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终585号 上诉人（原审原告）：杨丑宝，曾用名杨某某，男，1962年10月20日出生，汉族，身份证号码XXXXXXXXXX********，个体经营户，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：蒲巧芳，女，1963年6月7日出生，汉族，身份证号码XXXXXXXXXX********，住宝鸡市渭滨区，系杨丑宝之妻。 委托诉讼代理人：杨冰泉，陕西华维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宝鸡车站劳动服务公司（原名称：西安铁路局宝鸡车站劳动服务公司），住所地宝鸡市渭滨区宝鸡火车站，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2994。 法定代表人：赵宏林，任公司经理。 委托诉讼代理人：李小兵，陕西际傧律师事务所律师。 杨丑宝与宝鸡车站劳动服务公司房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2019年12月20日作出(2019)陕0302民初2326号民事判决，杨丑宝不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨丑宝及其委托诉讼代理人蒲巧芳、杨冰泉，被上诉人宝鸡车站劳动服务公司委托诉讼代理人李小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨丑宝上诉请求：撤销(2019)陕0302民初2326号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1、原审法院认为被上诉人收取上诉人的款项如何进行财务处理、是否违反财务制度处理，被上诉人及其责任人要承担违反财务管理制度的法律责任，但并不能因此否定双方之间真实发生的民事行为，上诉人认为，原审法院采取这种观点不该罔顾本案基本事实；2、原审法院认为，2013年11月，原告已知被告单位负责人因违纪被查处，但截至本案诉讼，原告未就超付租金向被告提出过主张，而是从2014年1月16日起按月向被告支付租金，此认识既罔顾事实，也不符合常理，显然是错误的；3、15万元养老金没有在《房屋租赁合同》中约定，不属于合同义务，如果该养老金没有转化为租金，则应当退还；4、上诉人的各项损失应予得到支持。 宝鸡车站劳动服务公司辩称，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，上诉人上诉理由不能成立。 杨丑宝向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2012年10月31日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告预付款29万元并支付占用费123467.5元（从2013年1月1日算至2019年6月30日）；3、被告赔偿原告经营损失120000元，装修损失15000元及食物损坏损失31457元；4、本案诉讼费由被告承担。 原审法院查明，2012年10月31日，西安铁路局宝鸡车站劳动服务公司（出租方）与千阳县鑫源商贸有限公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、出租方将位于宝鸡市火车站建筑面积120㎡的房屋出租给承租方经营餐饮，租期自2012年11月1日至2017年12月30日；2、年租金13万元，水电费补差5万元，每年元月份一次交清；3、承租人负责支付出租房屋的水、电、物业等费用；4、承租人可在租房内装修，合同期满后装修、增设他物自行处理；5、承租人出现不交付、不按约定交付租金达三个月以上或者承租人所欠各项费用达45000元以上，出租人有权解除合同；6、房屋租赁期满，承租人于2017年12月31日将房屋交还出租方。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告对租赁房屋装修后经营餐饮。合同履行期间，承租方向出租方交纳了相关费用。原、被告对2014年1月14日之后的收、付款时间和金额均无异议。截止本案诉讼，对2014年1月14日之前双方的资金往来，承租方有四份缴款单原件，分别是2012年11月5日17万元、9万元各一份、2013年1月30日3万元一份、2014年1月14日3万元一份。其中，2012年11月5日17万元缴款单摘要内容为“收现金”，同日9万元缴款单摘要内容为“收快餐租金2013年1-6月份”，2013年1月30日3万元缴款单摘要内容为“收快餐交费”，2014年1月14日3万元缴款单摘要内容为“代收职工养老金”。自2014年1月16日至2016年11月2日，杨某某按月向出租方交纳房租15000元。因2016年11月2日杨某某交纳2016年10月房租后，再未交纳租金，出租方催促。2016年12月3日，千阳县鑫源商贸有限公司及原告向宝鸡车站劳司发出《律师函》一份，内容为“千阳县鑫源商贸有限公司及法定代表人杨某某本人根据《房屋租赁合同》的约定，履行了自己的义务，已将房屋租赁费缴至2017年8月底（含2012年11月5日预交的15万元），同时每月按表计量缴清了实际产生的所有水电费用，而贵司同时每年还收取了所谓“水电费补差款”5万元，截止现在等于多收取“水电费补差款”19.167万元。而贵司由于领导更换，对原缴纳款项不予认可，近日不断催促再交房租，并以限期3日后停水停电相威胁。”2017年2月1日被告对租赁房屋停供水电，原、被告因此发生纠纷，先后诉至本院。在两起案件原审审理期间，2017年5月4日原、被告双方均同意解除涉案《房屋租赁合同》，且原告于2017年5月26日已将涉案房屋及钥匙移交被告。还查明，涉案合同履行期间的2013年11月20日，因与原告签订涉案《房屋租赁合同》的出租方宝鸡车站劳司经理温某某被群众举报对外出租资产等存在违纪行为，宝鸡东站纪委在核实温某某相关违纪问题时，就涉案房屋租赁问题向杨某某进行核实。杨某某陈述，其通过中间人王某与温某某联系签订涉案房屋租赁合同，合同租金是18万元，安置费15万元作为对出租方员工补偿，截止谈话时其还欠出租方3万元。另查明，千阳县鑫源商贸有限公司于2009年3月16日在千阳县工商行政管理局注册登记，于2016年12月4日办理注销登记手续，原告与其妻子蒲巧芳作为公司股东在注销登记时承诺公司债权债务由原告杨某某独自承担；2017年2月14日，原告杨丑宝因曾用名杨某某及身份证号码系重复户口，根据户口清理整顿有关规定，已注销原杨某某的身份证号码及户口；西安铁路局宝鸡车站劳动服务公司因西安铁路局改制，已更名为宝鸡车站劳动服务公司，并经工商登记。 原审法院认为，西安铁路局宝鸡车站劳动服务公司与千阳县鑫源商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》当事人意思表示真实一致，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。当事人双方均应按照约定履行义务。千阳县鑫源商贸有限公司已办理注销登记，其股东在公司注销登记时承诺公司债权债务由杨某某承担，故本案原告诉讼主体适格。西安铁路局宝鸡车站劳动服务公司因企业改制更名为宝鸡车站劳动服务公司，并经工商登记，故被告宝鸡车站劳司应依法承继西安铁路局宝鸡车站劳动服务公司的权利和义务，被告诉讼主体适格。原、被告在2017年5月4日均同意解除涉案《房屋租赁合同》，且原告已将房屋及钥匙移交被告，故原、被告于2012年10月31日签订的《房屋租赁合同》已经解除，原告要求解除合同的诉讼请求，不予支持。本案争议的焦点是合同履行过程中是否存在违约，以及哪方违约的问题。出租方认为承租方在支付了2016年10月的租金后未继续支付租金，构成违约。承租方认为已经超付租金，出租方在2017年2月1日停电停水构成违约。因而，本案违约问题的判定就在于承租方是否依约支付或超付了租金。对于2014年1月14日之后原告每月向被告支付租金15000元的事实，以及原告已经支付租金至2016年10月底的事实，原、被告均无异议，予以确认。基于此，可以证实涉案合同租金为每年18万元，亦可证实当事人双方在合同履行过程中对于合同约定的“每年元月份一次性付清”的租金支付条款进行了变更，变更为房租当月支付。根据原告在被告上级单位纪委调查被告经理温某某违纪问题时的陈述，原、被告在涉案《房屋租赁合同》约定内容之外，还存在原告向被告支付15万元职工安置补偿的约定，且截至原告接受调查的2013年11月20日，原告尚欠出租方3万元未付。结合双方均认可、原告持有原件的2014年1月14日3万元缴款单，原审法院认为，原告2014年1月14日向被告交款3万元补足了欠款，但原告所称被告未出具相应收款凭据，与查明事实不符。关于支付15万元职工安置补偿的约定，系原告为租赁被告房屋自愿为自己设定的义务，并未违反法律规定，原告应予支付。因此，在原、被告对于2014年1月14日之后双方之间的收、付款均无异议的情况下，原告在2014年1月14日之前，应向被告支付2013年度的房租18万元以及15万元的职工安置补偿费，共计33万元。对于2014年1月14日之前双方的交易凭据，原告持有四份缴款单原件，共计金额为32万元，被告自认原告已经支付了在此之前的2013年租金18万元和职工安置补偿款15万元，共计全部款项33万元。但原告根据被告在原审中提交的证据，主张其交纳的款项金额超过了33万元，有17万元可折抵租金、9万元系重复交纳、3万元代收养老金应退还。对此，被告辩称，被告单位对所缴纳租金等款项如何在财务上做账，并不影响承租方实际交纳款项的事实。作为商事主体，其应对其生产经营行为尽到必要的审慎，并应对其行为承担相应的责任。原告认为向被告交纳的款项超过了约定，但其提交2014年1月14日之前的缴款单原件总额为32万元。原告对其所称超出约定交纳的款项并未提交相应的银行转账或其他证据印证。在此前提下，原告基于被告对其所交款项的账务处理凭证，作为其超付或不应支付而支付款项的证据，明显不足。被告收取原告的款项如何进行财务处理、是否违反财务制度处理，被告及其责任人要承担违反财务管理制度的法律责任，但并不能因此否定双方之间真实发生的民事行为。原告提交其妻子日记账欲证明其超付或预付了租金，但涉案合同对预付租金并无约定，且无其他证据印证，故本院不予采信。2013年11月，原告已知被告单位负责人因违纪问题被查处，但截止本案诉讼，原告未就其超付租金向被告提出过主张，而是从2014年1月16日起按月向被告支付租金。综上，原告诉称向被告超付或预付租金的事实无证据证实，不予采信。原、被告在合同履行中将租金支付方式变更为每月支付，但原告在支付2016年10月份租金后，再未支付租金，对原告构成违约。《房屋租赁合同》约定，原告达到三个月未付租金或拖欠款项超过45000元，被告有权解除合同，故2017年2月1日被告停供水电，并未违约，不应向原告承担违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：驳回原告杨丑宝的诉讼请求。案件受理费10320元由原告杨丑宝负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 就本案而言，依据涉案《房屋租赁合同》、2014年1月16日之后上诉人向被上诉人缴纳租金的情况及2013年11月20日上诉人在被上诉人上级单位纪委调查温某某违纪问题时的陈述，足以认定，双方除约定租金每年18万元外，还存在上诉人向被上诉人支付15万元职工安置补偿的约定，上述约定系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，上诉人理应依约履行。鉴于双方对2014年1月16日至2016年11月2日上诉人每月按照15000元的标准向被上诉人支付租金至2016年10月底的事实均不持异议，故上诉人2014年1月16日之前应依约向被上诉人支付费用为2013年度租金18万元及职工安置补偿15万元，两项共计33万元。现上诉人虽称其2014年1月16日之前缴纳的费用已超过了双方约定，但其仅提供了四份缴款单原件，共计金额32万元（分别为2012年11月5日17万元、9万元各一份、2013年1月30日3万元一份、2014年1月14日3万元一份）。至于被上诉人提交其用于计账的2012年11月5日18万元缴款单，首先，该缴款单系被上诉人用于其单方记账，上诉人并不持有该缴款单原件；其次，依上诉人陈述，该18万元系其分别于2012年12月、2013年1月、2013年5月、2014年1月14日六次向被上诉人缴纳费用所形成，但上诉人除持有2014年1月14日3万元缴款单原件外，并无其他五次分别缴款时的单据原件或总的缴款单原件，这既不符合常理，也不符合市场交易习惯；第三，上诉人2013年11月20日在被上诉人上级单位纪委调查温某某违纪问题时明确陈述：“目前还差3万元”，依本案上诉人关于该18万元的陈述，截至2013年11月20日显然不存在“还差3万元”的情况，上诉人的陈述前后明显矛盾；第四，上诉人虽提交其妻子的记账本，但该记账本仅系上诉人单方记账，该账是何时形成、如何形成均无法确定，且无转账凭证等印证。综上，上诉人关于其超付租金的主张缺乏依据，原审法院对此认定并无不妥。 关于上诉人所称损失赔偿问题，依查明事实，本案被上诉人作为出租方，已经履行了交付房屋的合同义务，但上诉人未支付2016年10月份以后的租金，构成违约；同时，在与本案相关联的另一案中，已经免除了上诉人2017年2月1日（被上诉人停水、停电日期）以后的租金、房屋占用费，故对上诉人该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，原审法院查明事实清楚，判决结果正确，应予维持，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10320元，由杨丑宝承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 谈佳华 书 记 员 刘宜卓