云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初210号原告：徐晓刚，男，汉族，生于1976年6月25日，大学文化，云南省景谷县人，个体户，住普洱市思茅区。原告：石瑜，女，汉族，生于1975年12月6日，大学文化，云南省景谷县人，住普洱市思茅区。二原告共同委托诉讼代理人：杨猇茸，云南慧申律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：谢垚森，云南慧申律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱至胜房地产开发有限公司，住所地：云南省普洱市思茅区茶苑路**，统一社会信用代码：91530800709833499F。法定代表人：张建荣，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张建平，云南张建平律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告徐晓刚、石瑜与被告普洱至胜房地产开发有限公司（以下简称“至胜公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告徐晓刚及其与石瑜的共同委托诉讼代理人杨猇茸、谢垚森，被告至胜公司的委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓刚、石瑜向本院提出诉讼请求:1.判令被告向二原告支付违约金1019065.4元（5095327元×20%）及该款自起诉之日起至违约金清偿之日止的资金占用费（按年利率6%计算）；2.判令被告向二原告支付二原告为维权产生的律师代理费35000元；3.判令本案所有的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方系商品房买卖合同关系。2015年6月，原、被告双方经过协商，达成了定制开发协议，约定：由二原告向被告购买“普洱·山之梦”小区第20幢商铺所在土地（土地面积为638.25平方米），被告按照二原告要求在二原告购买的土地上开发建设商铺，约定交易（购地及建房）总价款为5095327元，合同签订后，二原告依约向被告支付了全部合同价款。但被告在建房过程中，严重损害了二原告的合法权益。主要表现在：1.被告在未事先告知二原告并取得二原告同意的情况下，擅自变更施工图纸，将进入小区地下停车库的公共楼梯（面积：5.5米×3.2米=17.6平方米）建造在二原告购买的房屋内，使二原告购买的房屋空间变小，该楼梯的设置给二原告的物业使用及价值造成了巨大损失；2.被告此前表示原告房内电梯可以直接通往地下停车库，但实际建设中，未经二原告同意，被告擅自变更设计，使电梯无法通往地下停车库，且房屋主体构架已经固定，无法修改，被告的该违约行为给原告使用房屋带来极大不便；3.被告未经二原告同意，擅自变更设计，在二原告房屋前设置绿化带，致使二原告可用停车位减少了4个，按照被告出售停车位的单价13万元/个计算，被告的该行为给二原告造成的损失共计52万元。以上违约事实，二原告在近期交房时方才知晓，按照双方签订的购房合同约定，被告应按照合同总价款的20%向二原告支付违约金。综上，为维护二原告的合法权益，故诉至法院。被告至胜公司辩称，1.被告的经营范围主要为房地产开发、销售等，被告在经营过程中从不做违法事宜，二原告在诉状中称“向被告购买土地”的说法纯属子虚乌有，被告从未向任何人售卖过土地。2.原、被告双方于2016年5月21日签订了《阳光·山之梦项目商品房定制协议书》，2018年2月6日，双方正式签订了合同编号为PE2018020600627号的《商品房购销合同》，该合同签订后，根据之前签订的《阳光·山之梦项目商品房定制协议书》第七条第三款的约定，该协议因双方签订了正式的《商品房购销合同》而自动终止。该《商品房购销合同》经普洱市住建局进行了登记备案，该合同及相应附件的全部内容均合法有效，对双方均有约束力，双方均应按该合同的约定履行各自的权利义务。3.关于二原告称“被告擅自变更施工图纸，将小区的公共楼梯建造在二原告购买的房屋内”的问题，从二原告提交的证据第33页“分户平面图”中的“20幢一层平面图”上可以清楚的看到，二原告购买的房屋，在签订《商品房购销合同》时就已经明示一楼存在公共楼梯，而该附件图纸已由原告徐晓刚确认并签字，被告不存在二原告所称的“擅自变更图纸进行建设”的违约行为。4.二原告提交的证据第15页中“第三条商品房基本情况”第二款明确约定，被告卖给二原告的商铺一共4层，没有地下室，从第四款中能明确看出，该房屋不存在公摊面积，所以，，地下室不属于二原告购买的空间范围另外，双方在《商品房购销合同》及相关附件中从来没有约定过二原告购买的房屋的电梯井的设计是从地下室连通至二原告购买的房屋内的，由此可以得出结论，若要二原告的房屋的电梯井延伸至地下室，要么是该地下室的电梯井部分在二原告购买后成为其建筑物的专有面积的部分而被二原告独自使用，或者作为小区全部公共建筑的分摊面积而与小区业主共同使用。然而本案中，二原告购买的房屋不属于以上两种情况中的一种，且该房屋的正式施工图纸中也明确20幢房屋的电梯只能在房屋内的1至4层使用，而未设计为连通地下室。所以，二原告诉称的“被告擅自变更设计使得房屋内电梯无法通往地下室”的问题，纯属主观臆断，毫无事实依据。5.无论从《商品房购销合同》的文字表述还是相关图纸记载，均没有约定过二原告购买的房屋一层外的空地设置有专属于二原告的车位，亦没有约定过由二原告分摊小区共有面积而享有其房屋周围的车位的事宜。所以也就根本不存在二原告诉称的其可用车位减少造成其损失的情形，其控诉内容是再一次的主观臆断，无事实依据。被告认为，被告对该商品房均是完全按照合同的约定进行施工建造，不存在二原告所谓的擅自变更设计图纸等违法行为，二原告提供的证据不能证明其相应的主张，应承担举证不能的法律后果。综上，请求驳回二原告的全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告徐晓刚、石瑜提交的第1组证据《居民身份证》2份、《企业信用信息公示报告》1份，第2组证据合同编号为PE2018020600627的《商品房销售合同》1份，第3组证据中的《函复》、《普洱“山之梦”26栋设置下地下室楼梯说明》各1份，第4组证据中的《地下室照片》、《山之梦电表增设协议》各1份、《收据》2份、《发票》1份。对以上证据的真实性，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告徐晓刚、石瑜提交的第3组证据中的《律师函》2份，其用以证明二原告分别于2019年8月13日、8月30日两次致函给被告，要求协商解决，但被告始终拖延推诿的事实。被告至胜公司质证认为，对《律师函》的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，《律师函》中谈到的内容均是二原告的主观臆断，无相应的证据证实，故不予认可。本院认为，落款日期为2019年8月13日的《律师函》，二原告未提供相应被告签收的证据予以证实被告已收悉的事实，故对其已将该《律师函》发送给被告的事实，本院不予确认；落款日期为2019年8月30日的《律师函》，从被告回复给二原告的《函复》中可看出，被告系于2019年9月3日收到的该《律师函》，故对二原告已将该《律师函》发送给了被告的事实，本院予以确认，但对二原告欲用此证明被告存在违约行为的事实，本院不予确认。2.原告徐晓刚、石瑜提交的第4组证据中的《照片》5张，其用以证明被告将楼梯建造在二原告购买的20幢商铺楼下给原告造成了损失。被告至胜公司质证认为，认可该组证据的真实性，但该组证据与本案无关，不认可二原告的证明目的。本院认为，该组证据的真实性得到了被告的认可，对其真实性，本院予以确认。通过各方当事人的举证质证，本院确认如下法律事实：2018年2月6日，原、被告双方签订了合同编号为ＰＥ2018020600627的《商品房购销合同》，合同约定：二原告向被告购买位于普洱市思茅区，该房屋套内建筑面积为1014.6平方米，每平方米单价5024.68元，房屋总价款合计5095327元；二原告应于2018年2月6日前支付首期房款2555327元，余款2540000元向普洱市思茅区农村信用合作联社营业部申请贷款支付；被告应于2019年6月30日前向二原告交付该商品房。合同还约定了逾期付款、逾期交付的责任，面积差异处理方式，规划设计变更，商品房质量及保修责任等。合同还包含十一个附件，其中附件一系房屋平面图，附件二系该商品房共用部位的具体说明，附件三系抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定，附件四系关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，附件五系关于本项目内相关设施、设备的具体约定，附件六系关于装饰装修及相关设备标准的约定，附件七系关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，附件八系关于质量担保的证明，附件九系关于前期物业管理的约定，附件十系出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明，附件十一为补充协议，补充协议对主合同第一、三、六、七、八、十一、十四、十五、十六、十七、二十、二十一、二十二、二十四、二十五、二十八条进行了补充，并对合同解除进行了特别约定。同日，二原告向被告出具了《承诺书》，承诺书载明：二原告已详细阅读并理解与被告签订的合同、协议、附件，合同即备案的《商品房买卖合同》，附件系十一个附件；被告已经提示关于《商品房买卖合同》、所有附件及补充协议对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款以及已加注※的条款等，二原告理解这些约定并签署。2018年2月6日，该《商品房买卖合同》在普洱市住房保障和房地产管理局进行了登记备案。另查明，二原告已向被告交清了房款，被告已将该商铺交付二原告使用，二原告现已对商铺进行了装修，并于2020年1月1日对外进行了出租，该商铺的产权证现在办理过程中。再查明，因二原告认为被告在履行合同过程中，存在擅自变更建筑施工图纸，致使二原告定制的房屋电梯无法到达地下停车库，且在二原告定制的房屋内建设进入地下停车库的公共楼梯，致使二原告的房屋空间变小，被告开发的部分建筑外墙墙面出现开裂等问题，二原告委托云南慧申律师事务所于2019年8月30日向被告发送了《律师函》，被告于2019年9月3日收到该《律师函》后，进行了《函复》，并向二原告附送了云南怡成建筑设计有限公司所作的《普洱“山之梦”26栋设置下地下室楼梯说明》，该说明载明：“山之梦”项目在规划时，为了满足人民防空地下室的要求，同时尽量不影响整个小区的品质及交通，通过多轮比较后，人民防空地下室设置于临街外围正负零标高以下；每个防护单元按规范经过计算后，确定掩蔽人数及疏散总宽度，依此设置疏散电梯；临街地下室上方建筑单体每栋建筑均有一部或几部楼梯设置下到地下室，在首层按规范要求进行防火封堵，上下进行分开设置处理，并分别设置对外的疏散门，这种处理方法在所有的工程项目中很常见，如果不利用上部建筑单体的楼梯作为地下室楼梯的疏散，那么在建筑单体外部将加设很多的室外疏散楼梯；26栋1-2轴交C轴处楼梯就属于上述这种情况要求，在首层进行了防火封堵，并同时设置了对外的疏散门，上下互不干扰，互不影响，这部楼梯是人防地下室防护单元4中抗暴单元4-3的唯一疏散楼梯，不能取消，同时人防地下室已取得了审图合格证，满足规范及政府各项文件批文的要求。庭审时，原、被告双方均确认，该说明中所指的26栋房屋，即为二原告购买的20幢房屋。本院认为，关于本案案由的认定。商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告双方签订的合同系《商品房买卖合同（预售）》，签订合同时，二原告向被告购买的房屋尚在建设过程中，并未竣工，不符合商品房销售合同纠纷的构成要件，本院依法确认本案的案由为商品房预售合同纠纷。关于二原告主张案涉《商品房购销合同》系格式合同，被告未尽到提示和说明义务的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》附件一系房屋平面图，该平面图已明确标明了二原告所购买商铺一至四层及屋顶的平面图情况，且该附件一上有原告徐晓刚的签字认可。同时，二原告向被告出具的《承诺书》中，已明确详细阅读并理解了与被告签订的《商品房购销合同》及其附件内容，并明确被告已向其提示了《商品房购销合同》及其附件、补充协议对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款以及已加注的※的条款等。综上，本院认为，双方在签订合同时，被告已尽到了提示说明义务，二原告系完全民事行为能力人，对其作出的意思表示应系确定的、明知的，根据以上法律规定，案涉的《商品房购销合同》虽系被告事先拟定和印制，但合同中的相关内容系双方协商一致的结果，系双方在平等、自愿的基础上签订，属双方当事人的真实意思表示，真实、合法、有效，本院予以确认，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。关于被告是否存在违约，二原告主张的违约金、资金占用费、律师代理费应否支持的问题。本案中，二原告主张被告违约的事实主要有：1.被告在未事先告知二原告并取得二原告同意的情况下，擅自变更施工图纸，将进入小区地下停车库的公共楼梯建造在二原告购买的房屋内，使二原告购买的房屋空间变小；2.被告未经二原告同意，擅自变更设计，使电梯无法通往地下停车库；3.被告未经二原告同意，擅自变更设计，在二原告房屋前设置绿化带，致使二原告可用停车位减少。本院认为，从二原告提供的证据材料上看，无有效证据证明被告存在二原告主张的以上违约事实，根据谁主张谁举证的原则，二原告应承担举证不能的责任。因二原告未能举证证明被告存在违约的事实，其相应主张的违约金、资金占用费、律师代理费，本院亦不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐晓刚、石瑜的诉讼请求。案件受理费14287元，由原告徐晓刚、石瑜负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  姚红艳审 判 员  黄海雁人民陪审员  潘红华二〇二〇年四月七日书 记 员  鲁晋宇