四川省眉山市东坡区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川1402执异13号 案外人：眉山市东坡区国有资产和金融工作局，住所地眉山市东坡区，统一社会信用代码11511701673539502D。 负责人：刘杰，局长。 申请执行人：中程租赁有限公司，住所地天津自贸试验区。 法定代表人：盛雪莲，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：李娜，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。 被执行人：四川茂华食品有限公司，住所地眉山市东坡区。 法定代表人：赵建华。 被执行人：四川茂华现代农业开发有限公司，住所地眉山市东坡区。 法定代表人：汪文忠。 被执行人：上海华宝食品厂有限公司，住所地青浦区。 法定代表人：赵建华。 被执行人：四川茂华养殖有限公司，住所地眉山市东坡区。 法定代表人：李进。 被执行人：四川大茂华食品销售有限公司，住所地成都市高新区。 法定代表人：赵建华。 被执行人：四川大茂华食品科技发展集团有限公司，住所地成都市高新区。 法定代表人：赵建华。 被执行人：赵建华，男，1968年11月9日出生，汉族，住眉山市东坡区。 被执行人：刘学彬，女，1969年6月18日出生，汉族，住眉山市东坡区。 本院依据中华人民共和国北京市方正公证处（2018）京方正执行证字第00086号执行证书执行中程租赁有限公司申请执行四川茂华食品有限公司、四川茂华现代农业开发有限公司、上海华宝食品厂有限公司、四川茂华养殖有限公司、四川大茂华食品销售有限公司、四川大茂华食品科技发展集团有限公司、赵建华、刘学彬公证债权文书一案中，案外人眉山市东坡区国有资产和金融工作局对执行四川茂华食品有限公司名下位于眉山市东坡区三苏大道中段产权证号为川（2017）眉山市不动产权第08***36、00***37、00***39、00***35、00***38，眉市国用2016第0***7号不动产提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人眉山市东坡区国有资产和金融工作局称，2019年12月31日，眉山市东坡区土地储备中心与四川茂华食品有限公司签订《国有土地使用权及地面资产回购协议》约定，眉山市东坡区士地储备中心对四川茂华食品有限公司名下位于眉山市东坡区三苏大道中段产权证号为川（2017）眉山市不动产权第08***36、00***37、00***39、00***35、00***38，眉市国用2016第0***7号不动产作价1965万元实施回购收储。协议签订后，眉山市东坡区自然资源和规划局已按约支付了全部款项；四川茂华食品有限公司也已将上述不动产进行了交付。案外人眉山市东坡区国有资产和金融工作局按照《眉山市东坡区人民政府常务会议决定事项通知》（眉东府定〔2019〕430号）文件负责回购资产的交接和变现工作，受“新冠肺炎疫情”的影响，未能及时办理上述不动产权变更登记手续。在此期间，东坡区人民法院根据中程租赁有限公司的申请，查封了上述不动产。案外人认为，眉山市东坡区土地储备中心在贵院查封上述不动产前已与四川茂华食品有限公司签订了转让不动产的书面合同，并支付全部价款、实际占有了上述不动产，因受“新冠肺炎疫情”影响而未能及时办理不动产权变更登记手续，该权利能够排除执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，恳请依法裁定解除对上述不动产的查封措施。 本院查明：2019年12月9日，四川茂华食品有限公司为出售公司名下位于三苏××中段的房产，对外张贴“房屋优先购买公示公告”，邀请博客公寓各租户行使优先购买权，逾期无人回应。 2019年12月27日，眉山市东坡区人民政府第五届67次常务会议审议通过了区自然资源和规划局提请审议的《关于回购收储四川茂华食品有限公司5宗不动产权的请示》，并已眉东府定（2019)430号眉山市东坡区人民政府常务会议决定事项通知将会议相关议定事项通知区自然资源和规划局:“㈠为支持本土重点企业化解债务危机，盘活有效资产，会议原则同意区自然资源和规划局提请审议的《关于回购收储四川茂华食品有限公司5宗不动产权的请示》。㈡同意依据评估公司意见，区财政拨付1965万元，对茂华公司拥有的5宗不动产权及地面资产实施回购收储。对回购收储的国有土地纳入政府土地储备库管理，地面资产移交区国资金融局管理。㈢区自然资源和规划局负责，依法按程序完善收储手续，督促茂华公司从回购款中安排1965万元专项用于眉山农商行贷款还本付息。㈣区国资金融局负责，做好回购资产的交接和变现工作，最大限度发挥资产效益。请将工作落实情况及时反馈区政府督查室。” 为回购5宗不动产权，2019年12月31日，眉山市东坡区土地储备中心（甲方）与四川茂华食品有限公司（乙方）、眉山市农村商业银行股份有限公司东坡支行（丙方）签订《国有土地使用权及地面资产回购协议》约定：一、回购资产基本情况。（一）回购标的物系乙方位于眉山市东坡区三苏大道中段的证书号分别为川（2017）眉山市不动产权第00***35号、川（2017）眉山市不动产权第00***36号、川（2017）眉山市不动产权第00***37号、川（2017）眉山市不动产权第00***38号、川（2017）眉山市不动产权第00***9号5宗不动产权。（二）抵押、查封、租赁情况。2019年6月27日，乙方向丙方借款人民币2700万元，并以其位于眉山市东坡区宗不动产提供抵押担保，办理了抵押登记。截止2019年12月5日，该5宗不动产无查封。但有2宗不动产【川（2017）眉山市不动产权第0**3、00***6号】存在租赁，租赁期限为2019年1月20日至2020年10月30日。现甲方对乙方的抵押物上述5宗不动产实施回购、收储。二、回购补偿价格及税费。（一）经眉山市东坡区自然资源和规划局与乙方共同委托四川唯实房地产估价有限责任公司评估，乙方5宗不动产权评估价合计为19654177.00元，详见“川唯评（2019）字第11-05号”《房地产估价报告》。经甲、乙、丙方友好协商同意按1965万元予以回购补偿。（二）本协议回购涉及的税费由乙方承担。三、补偿款支付方式。（一）本协议签订时，乙、丙方将被回购的上述5宗不动产权证书原件，和涉及的国有建设用地使用权出让合同、图件、出让金票据原件等，全部移交甲方。（二）甲方收到上述资料原件后10个工作日内，甲方先行支付乙方的第一期回购补偿费计1700万元，鉴于丙方对该款享有优先受偿权，故该款由甲方直接支付到丙方指定的银行账户。（三）在甲方取得回购的5宗不动产权利证书（含他项权利证书）原件，丙方出具同意解除抵押登记的函当日，甲方向乙方支付剩余的回购补偿费265万。（四）丙方银行指定接收优先受偿款项的户名:眉山农村商业银行股份有限公司，开户行:眉山农村商业银行股份有限公司坏湖路分理处，银行账号……（五）乙方指定接收剩余回购补偿费265万元的账户:四川茂华食品有限公司，开户行:中国农业银行眉山市市分行万胜分理处，银行账号……四、特别约定。如付款前（时），乙方的上述5宗不动产权被有权机关査封强制抵押或者限制权利的，乙方或丙方必须自行解除查封、抵押后，甲方可支付本协议约定的各期补偿款项。五、各方的权利义务。（一）甲方。甲方按本协议约定的条件、时间和金额支付丙方款项（即乙方的补偿款）。（二）乙、丙方。1.本协议签订时，乙、丙方须将上述5宗不动产权证书原件国有建设用地使用权出让合同、出让金票据原件以及相关原始资料、图件等全部交付甲方。否则，甲方有权不予支付第一期款项。2.乙方、丙方必须在本协议签订后30日内，按评估清单向甲方一次性移交回购的不动产权范围内的土地、房屋及钥匙、施エ图件等，并经甲、乙、丙各方签字确认。3.丙方收到甲方支付的第一期补偿价款后30日内，须持相关证明材料原件，与乙方到不动产登记中心办理5宗不动产权的注销抵押登记，同时乙、丙方须配合甲方办理全部的不动产转移登记手续。4.在甲方取得回购的5宗不动产权利证书（含他项权利证书）原件，丙方出具同意解除抵押登记的函当日，甲方支付余款。5.乙方、丙方保证交付甲方的资产无任何遗留问题，并本协议签订后30个工作日内，乙方、丙方应自行处理本协议签订前所有不动产权涉及的出租、抵押和债权、债务等遗留问题。6.乙、丙方在交付不动产时，不得损毁（坏）不动产及其水电、气、路等，否则甲方有权拒付补偿款或者乙、丙方应当承担违约责任。六、违约责任……” 按照《国有土地使用权及地面资产回购协议》约定，2020年1月6日，四川茂华食品有限公司已全面完成了5宗位于东坡区三苏大道国有土地上的设施设备搬迁、腾退工作。2020年1月7日，四川茂华食品有限公司将被回购的5宗国有土地及地上建（构）筑物、附着物及附属资产附清单移交给眉山市东坡区土地储备中心，双方签订《交地确认书》。当日，眉山市东坡区土地储备中心又将相关资产附清单移交给眉山市东坡区国有资产和金融工作局，区国资金融局出具了收条。 2020年1月9日，眉山市东坡区国库集中支付中心向眉山农村商业银行股份有限公司转账支付了东坡区自然资源和规划局应付四川茂华食品有限公司的回购补偿款1700万元。2020年1月13日，眉山市东坡区国库集中支付中心又向四川茂华食品有限公司转账支付了剩余的回购补偿款265万元。四川茂华食品有限公司据此向东坡区自然资源和规划局出具了收款金额分别为1700万元和265万元的两张收据。 本院于2019年8月30日依据中华人民共和国北京市方正公证处（2018）京方正执行证字第00086号执行证书受理了中程租赁有限公司申请执行四川茂华食品有限公司、四川茂华现代农业开发有限公司、上海华宝食品厂有限公司、四川茂华养殖有限公司、四川大茂华食品销售有限公司、四川大茂华食品科技发展集团有限公司、赵建华、刘学彬公证债权文书一案。本案在执行中，本院于2020年4月2日作出（2019）川1402执1840号执行裁定，对四川茂华食品有限公司所有的位于眉山市东坡区产权证号分别为川（2017）眉山市不动产权第08***36、00***37、00***39、00***35、00***38，眉市国用2016第0***7号不动产予以查封。眉山市东坡区国有资产和金融工作为此提出异议，请求依法解除查封。 以上事实，有本院（2019）川1402执1840号执行裁定，中华人民共和国北京市方正公证处（2018）京方正执行证字第00086号执行证书，“房屋优先购买公示公告”，眉东府定（2019)430号眉山市东坡区人民政府常务会议决定事项通知，《国有土地使用权及地面资产回购协议》，《交地确认书》和区国资金融局出具的收条，财政资金支付凭证和四川茂华食品有限公司出具的两张收据，以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，为支持本土重点企业化解债务危机，盘活有效资产，经东坡区人民政府批准同意，由东坡区自然资源和规划局负责，已依法按程序对四川茂华食品有限公司位于眉山市东坡区三苏大道的证书号分别为川（2017）眉山市不动产权第00***35号、川（2017）眉山市不动产权第00***36号、川（2017）眉山市不动产权第00***37号、川（2017）眉山市不动产权第00***38号、川（2017）眉山市不动产权第00***9号5宗不动产权完善了收储手续。眉山市东坡区国有资产和金融工作局在负责回购资产的交接和管理过程中，因回购资产被法院查封，区国资金融局提出排除执行异议，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。 登记在四川茂华食品有限公司名下的房产及土地使用权从法律上应当视权利人为四川茂华食品有限公司。由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人（回购方）如果购买（回购）了被执行人名下的房屋，种种因素未能及时办理过户登记手续的，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人（回购方）的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。正因如此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》赋予符合法定条件的买受人（回购方）对不动产的物权期待权以排除效力。案外人眉山市东坡区国有资产和金融工作局在金钱债权执行中作为回购方代表对登记在四川茂华食品有限公司名下的不动产提出异议，经审查：在本院查封之前，争议房产除设置了抵押外无其他权利瑕疵。隶属于区自然资源和规划局、承担着本行政辖区内土地储备工作的区土地储备中心与四川茂华食品有限公司签订《国有土地使用权及地面资产回购协议》回购四川茂华食品有限公司房产的行为合法有效；财政已全面履行该协议全额拨款支付了对价，抵押权已涤除，也完善了交接手续，符合申请办理房屋转移登记条件；因受“新冠肺炎疫情”的影响，未能及时办理回购资产产权变更登记手续而被查封，眉山市东坡区国有资产和金融工作局及相关单位对此没有过错，对其提出的异议应于支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于眉山市东坡区三苏大道产权证号分别为川（2017）眉山市不动产权第00***35号、川（2017）眉山市不动产权第00***36号、川（2017）眉山市不动产权第00***37号、川（2017）眉山市不动产权第00***38号、川（2017）眉山市不动产权第00***9号不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向眉山市东坡区人民法院提起诉讼。 审 判 长  喻 涛 审 判 员  文 雯 人民陪审员  范素珍 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  李丝雨