广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤06民终1429号上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山市南海区******仇边股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区******，组织机构代码************9。负责人：邝力强。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：仇剑豪，男，汉族，************日出生，住广东省广州市海珠区***********，公民身份号码440************310。委托诉讼代理人：范毅强，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓翠薇，广东毅隽达律师事务所律师。上诉人佛山市南海区******仇边股份合作经济社（以下简称仇边经济社）因与被上诉人仇剑豪租赁合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初828号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人仇边经济社上诉请求:1.撤销一审裁定；2.改判仇剑豪应立即向仇边经济社返还《转让承包合同》项下位于佛山市南海区大沥镇奇槎邝边工业区共709平方米的土地；3.改判为确认仇边经济社向仇剑豪支付的补偿金额（含搬迁费、租金损失补偿等）为人民币1987213.9元；【根据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司（以下简称信德公司）以2019年9月16日为基准日、出具的信评C1911402087号《资产评估报告书》（以下简称87号《资产评估报告书》）确定；4.本案一、二审的诉讼费用全部由仇剑豪承担。事实和理由：一、涉案《土地承包合同》《转让承包合同》因违反法律强制性规定，应属无效合同。根据一审裁定显示，经一审法院发函询问，佛山市自然资源局南海分局出具《关于广东省佛山市南海区法院函【（2019）粤0605民初823号-829号函】相关问题的意见》，涉案土地为集体所有土地，未有土地使用证明文件，涉案地块上盖建筑属未取得建设工程规划许可证进行的建设，属于违章建筑物，涉案地块上盖建筑物属于“无法采取措施消除对城乡规划实施造成的影响”情形。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”等规定，因涉案地块为集体农业用地，未办理合法的建设用地手续，原承租人承租土地后在涉案地块上兴建厂房作非农业用途，仇剑豪取得涉案土地后仍用于非农业用途，故此涉案《土地承包合同》《转让承包合同》因违反法律强制性规定，应属无效合同。二、涉案合同无效，因该合同取得的涉案地块仇剑豪应当予以返还，一审法院在认定涉案合同无效的情况下，拒不支持仇边经济社关于要求仇剑豪返还涉案地块的诉请，缺乏法律依据。根据一审裁定可知，一审法院亦认定涉案《土地承包合同》《转让承包合同》因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或没有必要返还的，应当折价补偿。仇边经济社认为，一审法院在作出认定涉案《土地承包合同》《转让承包合同》均无效的情况下，应当依法裁定仇剑豪将涉案无效合同项下的涉案土地返还给仇边经济社，但一审法院仅以仇边经济社确认解除涉案合同无法律依据为由，拒不支持仇边经济社关于要求仇剑豪返还涉案地块的诉讼请求，并作出驳回仇边经济社起诉的裁定，该裁定没有法律依据。三、信德公司为一审法院委托、具有公信力的鉴定机构，鉴定程序符合法律规定，以2019年9月16日作为评估基准日，与评估机构工作人员实际评估日期相同，更真实反映涉案土地及厂房的现状及价值，二审法院应以87号《资产评估报告书》为依据确认涉案补偿金额。信德公司为双方同意由一审法院经法定程序委托的鉴定机构。经法院选定后，信德公司于2019年9月16日对涉案土地及厂房进行现场勘查，并详细记录当时涉案土地及厂房内的状况后，由双方签字确认。以2019年9月16日作为评估基准日，与评估机构工作人员实际评估日期相同，更真实反映涉案土地及厂房的现状和价值。其次，信德公司及相应鉴定人员均具备相应的鉴定资格、鉴定程序完全合乎法律规定，信德公司作出的87号《资产评估报告书》具备合法性、合理性。据此，二审法院应以87号《资产评估报告书》作为参考依据，确认仇边经济社向仇剑豪支付的补偿金额（含搬迁费、租金损失补偿等）为人民币1987213.9元。仇边经济社向一审法院提出诉讼请求：1.确认仇边经济社与仇剑豪签订的《土地承包合同》自2018年12月3日起解除；2.仇剑豪立即向仇边经济社返还《土地承包合同》项下位于佛山市南海区大沥镇奇槎仇边“书院前”工业区共709平方米的土地；3.确认仇边经济社就涉案土地地上建（构）筑物的补偿金额（含搬迁费、租金损失补偿）为1212981元；4.本案的诉讼费由仇剑豪承担。仇剑豪向一审法院提出反诉请求：1.仇边经济社向仇剑豪支付解除租赁合同补偿款3143660元；2.仇边经济社向仇剑豪支付签约奖励及搬迁奖励共628732元；3.仇边经济社承担诉讼费用。一审法院认定事实：2006年11月12日，仇边经济社与仇剑豪签订一份《土地承包合同》，约定：甲方经民主议定，将位于大沥镇奇槎仇边“书院前”工业区一块土地承包给乙方；乙方承包土地建厂房，土地面积709平方米；承包期限20年，即自2007年1月1日至2026年12月31日止；乙方应每年缴交租金25524元；在租赁期内，因国家建设或者乡镇需要征用土地时，双方应无条件服从，该合同同时解除；征地单位按征用土地的有关规定予以补偿，土地补偿款全部归甲方所有，其所有建筑物补偿费可按承包年限共同分摊，其余归乙方所有；合同期内，任何一方不得任意毁约，否则应承担一切法律责任，如甲方违约，乙方所投资建厂按有关部门核定价值双倍补偿乙方，如乙方违约，甲方有权立即停止乙方生产，将厂房没收由甲方处理；等等。2018年8月17日，佛山市南海区大沥镇人民政府办公室作出《关于推动亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理工作的批复》【沥府办复（2018）340号】，包括涉案土地在内的位于桂和路以东、规划岭南路以西、穗盐西路以北、奇槎大道东以南连片的地块被纳入城市更新项目“亚洲集团会展中心二期改造项目”范围，并进入土地前期整理阶段；经镇班子联席会议讨论研究，同意执行《佛山市南海区************期改造项目土地前期整理方案》等文件，其中包括2018年6月14日包括仇边经济社在内五个股份合作社盖章确认的《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》，该办法规定：补偿申请人在土地权属人提出解除公告之日起2个月内签订《提前解除租赁合同补偿协议》的，可获得不超过补偿款总额10%的签约奖励金，若补偿申请人在协议约定的时间内完成搬迁离场和移交建筑物的，可获得不超过补偿总额10%的搬迁奖励金。2018年8月20日，广东启恒土地房地产资产评估规划咨询有限公司根据佛山市南海区大沥镇奇槎社区*民委员会委托，根据《土地前期整理方案》确立的补偿标准、补偿方案对包括涉案土地的地上建筑物拆迁补偿费用进行全部评估，出具的【启恒评字（2018）第FX080066号】《房地产估价报告》，确定涉案土地地上建（构）筑物的拆迁补偿款项明细为：建筑物价值243783元、搬迁费10630元，租金损失补偿958568元，租户补偿金额为1212981元，搬迁奖励242596元，解除租约金额1455577元。2018年12月3日，仇边经济社向仇剑豪发送《通知书》【编号为（2018）奇槎村通字第45号】，明确仇剑豪所承租的土地属于《亚洲集团会展中心二期改造项目》的改造范围内，目前仇边经济社已通过《佛山市南海区************期改造项目土地前期整理方案》和通过大沥镇资产管理交易平台以公开竞投的形式选取了土地前期整理合作方开展土地前期整理工作。为了开展项目范围内的土地前期整理工作，需解除与仇剑豪的《土地承包合同》，要求仇剑豪配合政府及本项目的发展需要，完成《土地承包合同》解除工作，仇边经济社将依照《南海区大沥镇业洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》对仇剑豪进行补偿，仇剑豪应在收到本通知之日起90天内完成厂房搬迁。要求仇剑豪在收到本通知书后十日予以明确书面回复，逾期未回复的，视为同意。当日，仇剑豪签收了该通知。佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司于2019年5月6日出具一份《资产评估报告》载明涉案土地上承租人因提前解除租赁合同的经济损失市场价值明细为：房屋建筑物评估价值为791729元、构筑物及设施价值为239244元、搬迁费用66489元、存货暂存冷藏费用损失1634400元、土地租金差额266962元、基建期临时租金损失144836元，合计3143660元。2019年1月9日，仇边经济社提起本案诉讼。诉讼中，经一审法院委托，信德公司出具信评C1911402087号《资产评估报告书》，载明涉案土地上资产评估总额以2019年9月16日为基准日市场价值为：建（构）筑物补偿463529.9元，搬迁补偿中，机器设备搬迁费用19817元，机器设备拆损毁费用9582元、其他生产生活资产49450元，停产停业损失159168元，人工安置费0元，土地租金差价损失967330元，基建期临时租金损失318337元，基础配套设施0元，签约奖励0元，搬迁奖励0元，合计1987213.9元。并注明：评估参考《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》进行评估测算；工人安置费因未提供员工人数无法评估；基础配套设施因未提供施工的工程清单及资料无法评估；签约奖励和搬迁奖励因已过时间不予评估。信德公司另行出具一份以2019年3月1日为基准日报告：建（构）筑物补偿528503元，搬迁补偿中，机器设备可搬迁设备9911元、机器设备拆损毁设备10577元、其他生产生活资产117450元、停产停业损失164789元，人工安置费0元，土地租金差价损失999693元，基建期临时租金损失329578元，基础配套设施0元，签约奖励216050元，搬迁奖励216050元，合计2592601元。并注明：评估参考《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》进行评估测算，工人安置费因未提供员工人数无法评估，基础配套设施因未提供施工的工程清单及资料无法评估。诉讼中，经一审法院发函询问，佛山市自然资源局南海分局复函称，涉案土地为集体所有土地，未有土地使用证明文件，属违法建设用地；涉案地块上盖建筑物属未取得建设工程规划许可证进行建设，属于违章建筑物，涉案地块上盖建筑物属于“无法采取措施消除对城乡规划实施造成的影响”情形。一审法院认为，仇边经济社将涉案土地出租给仇剑豪作建厂房使用，故本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，法律对农用地转为建设用地实行严格的限制和审批制度。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。因此，农业用地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，仇边经济社出租给仇剑豪的土地为集体农业用地，未办理合法建设用地手续，仇剑豪承租土地后在该土地上兴建厂房作非农业用途，双方所签订的《土地承包合同》因违反法律强制性规定而为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，仇边经济社请求确认《土地承包合同》于2018年12月3日解除没有法律依据，一审法院依法不予支持。仇剑豪承租的农用地上兴建有构筑物用于非农业用途，其所建造的构筑物经行政部门认定为违章建筑物，目前行政主管部门尚未对仇边经济社所承租的地上构筑物作出拆除或其他处理，《土地承包合同》项下的土地尚不具备返还条件，应由行政主管部门先行对仇边经济社所承租的地上构筑物进行行政处理后，当事人再就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼，一审法院对仇边经济社起诉请求仇剑豪返还土地及确认地上建（构）筑物的补偿金额及仇剑豪反诉请求仇边经济社支付解除合同补偿款及签约和搬迁奖励金依法均应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项及第一百五十四条第一款第三项及第二款之规定，裁定：一、驳回仇边股份合作经济社起诉；二、驳回仇剑豪的反诉。本案无须缴纳案件受理费。仇边经济社预交的案件受理费10155.57元，在裁定生效后经仇边经济社书面申请，一审法院予以退还。仇剑豪预交的反诉受理费18489.57元，在裁定生效后经仇剑豪书面申请，一审法院也予以退还。鉴定费26869元（仇边经济社已预交），由仇边经济社自行负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审裁定认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人仇边经济社与被上诉人仇剑豪的诉辩意见，本案的争议焦点是：仇边经济社的诉请是否应予支持。仇边经济社上诉主张涉案《土地承包合同》《转让承包合同》无效，仇剑豪应将涉案土地返还给仇边经济社，同时仇边经济社依照评估报告确定支付给仇剑豪的补偿金额。本院认为，虽然涉案《土地承包合同》《转让承包合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之法律强制性规定而无效，但因涉案土地上已有建筑物，而相关建筑物已被认定为违建，相关产权及价值尚未认定，且该案属于三旧改造项目，为彻底解决双方纠纷，确保各方当事人利益最大化，该案宜由相关行政主管部门进行最终一并处理，故本院对该案不作实体审查与处理。综上所述，一审裁定认定事实清楚，处理并无不当。佛山市南海区******仇边股份合作经济社的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月十七日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理