新疆维吾尔自治区察布查尔锡伯自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4022民初40号 原告：马青虎，男，1969年11月15日出生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。委托诉讼代理人：加德拉保尔旦，新疆通盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：古比娜提留拜，新疆通盛律师事务所律师。被告：伊犁万业房地产置业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县盐城大道**锡广源清林园**楼**。法定代表人：郭新华，总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，公司工程部负责人。委托诉讼代理人：李盈潮，新疆瑞保律师事务所律师。原告马青虎与被告伊犁万业房地产置业有限公司（以下简称万业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告马青虎及其委托诉讼代理人加德拉保尔旦、古比娜提留拜，被告万业房地产公司的委托诉讼代理人李刚、李盈潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马青虎向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告马青虎与被告伊犁万业房地产置业有限公司于2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告给原告马青虎返还购房款162324元及利息25489元（计算方式，按照中国人民银行同期贷款年利率6%，从支付时间起计算，2016年10月31日付5000元利息975元，2016年11月21日支付10866元利息是2010元，2017年11月22日支付60000元利息是7800元，2018年6月1日付21458元利息是2029元，利息合计为25489元）；3.判令被告给原告双倍支付定金10000元。事实和理由：2016年10月31日，原告与被告签订《万业新天地商铺认购协议》。该协议约定总房款为178740元，定金5000元，之后原告分四次给被告付清全部房款。于2016年11月25日原被告双方正式签订《商品房买卖合同》。之后，原被告于2018年3月重新签订重新签订《商品房买卖合同》。被告承诺于2018年8月1日竣工交房，时至今日被告未给原告竣工交房，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，望依法支持原告诉讼请求。被告万业房地产公司辩称，首先依法成立的合同除法定与约定的情形外，不得任意解除，原被告签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕。原告与伊犁乾元万业置业有限公司签订《万业新天地商铺认购协议》是真实意思表示，原告已委托伊犁乾元万业置业有限公司租赁管理并收取2016年度租金17874元。在此情形下，《商品房买卖合同》已经履行完毕后定金合同已经失效。合同不得再行解除，购房款不应退还。虽然伊犁乾元万业置业有限公司在签订合同时还未正式登记成立，公司法明确规定公司筹备成立前签订的合同由依法设立登记后的公司承担，伊犁乾元万业置业有限公司在之后依法注册成立，所以合同是真实有效不存在无效的情形。在原告与伊犁乾元万业置业有限公司达成协议收到租金时起，即被告已经将房屋实际交付给原告，原告已经自行将房屋进行了有效处分，房屋买卖合同依法成立并履行完毕，不存在解除情形。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年10月31日，原告马青虎于被告伊犁万业房地产公司签订《万业新天地商铺认购协议》，双方协议约定乙方马青虎自愿认购万业新天地商铺4层09号，暂定面积33.1平方米，单价5400元每平方米，总房款为178740元；乙方于本协议签订之日自愿向甲方缴纳定金5000元；房源和定金保留期限约定，再交定金三日之内可以办理退款，如逾期则甲方可将房屋另售，定金不予退还；乙方在签订商品房买卖合同时，定金转为房款，当本协议于商品房买卖合同发生冲突时，以商品房买卖合同条文为准。原告签名并捺印确认，甲方由被告加盖公司单位印章。2016年10月31日，原告马青虎向被告支付5000元。2016年11月1日，原告向被告转账支付购买商铺费用65000元。2016年11月21日，原告向被告支付购买商铺费用10866元。2017年11月22日，原告向被告支付购买商铺费用60000元。2018年6月1日，原告向被告支付购买商铺费用21458元。以上合计162324元。被告为其出具了收据。2016年11月21日，原告马青虎与伊犁乾元万业置业有限公司签订《商铺委托经营管理协议》。甲方原告马青虎，乙方伊犁乾元万业置业有限公司。协议约定，甲方将其所有的位察布查尔县商铺建筑面积33.1平方米，委托给乙方实行统一管理，统一整体经营。在本协议有效期内，甲方将万业新天地商铺不可撤销的特别授权委托给乙方经营管理，且甲方不参与经营管理。本协议委托经营期限10年，即委托经营时间自2017年9月1日起至2027年8月30日止。甲乙双方同意在本协议约定的委托经营期内，乙方按照下述年限、价格计算方式向甲方缴纳经营管理收益。其中2017年9月1日至2018年8月30日期间，年收益为17874元，乙方将在与甲方签订《商品房买卖合同》时，采取等额折抵的方式予以全额返回甲方2018年9月1日至2019年8月30日期间年收益为17874元，该款项乙方将在2018年9月1日前予以全额返还甲方。2019年9月1日至2020年8月30日期间年收益为17874元，该款项乙方将在2019年9月1日前予以全额返还甲方。甲方应2017年8月30日前交付符合本合同约定及交付清单列明等完整房产及相关设备交付房产时，双方应派代表到现场办理房产移交手续，签署房产交付确认书，以确认房产状况及交付时间。交付标准为达到建设部门相关交工标准首层及公共部分的交付标准。违约责任，若乙方不能按本协议约定按时足额向甲方支付经营管理收益，则乙方应按逾期付款额每日2/10000标准向甲方支付违约金，逾期付款达30日的甲方有权单方解除本协议，并要求乙方赔偿两个月的经营管理收益，若逾期付款累计达60日以上的甲方除有权主张解除本协议，并要求乙方按原购房价回购该商铺且承担所有费用。经查，伊犁乾元万业置业有限公司企业注册资本10000000元，住所，住所地新疆伊犁察布查尔县盐城大道锡广源**代表人王平平，自然人投资情况，自然人投资额10000000元。2016年11月25日，原告马青虎与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号YS3035。合同约定，出卖人以出让方式取得位于察县盐城大道39编号为5-5的地块，土地使用权证号为察国土资国用2016第17456号。买受人购买商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为察布查尔县房地产管理办公室商品房预售许可证号为新建房许字（2015）01号。建筑工程施工合同约定的开工日期为2016年5月18日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2017年6月1日。买受人购买的商品房，第1栋4层409号房，房屋代码为3181247748。该商品房预测建筑面积共33.1平方米，其中套内建筑面积18.1平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积15.0平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4860元总金额160866元......第八条交付期限，出卖人应当于2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列该商品房经验收合格条件，符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条除出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限，将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。（1）出卖人逾期交房的违约责任，按预期时间分别处理，预期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限，第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买，受人支付已交付房价款1/10000的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。2018年3月20日，经双方协商原被告另行签订《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买的商品房为本合同第1条规定的项目中的第1栋4层409号，房屋代码XXX，该房商品房的用途为商铺属框架结构层高为4.2米，该商品房预测建筑面积共33.4平方米，其中套内建筑面积19.23平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积14.17平方米该商品房单价为每平方米4860元，总金额为162324元。付款方式及期限，买受人按第2种方式分期付款。自本合同签订之日起买受人于2017年11月22日向出卖人交付87%房款，小写140866元，剩余房款小写21458元，于2018年6月1日付清。交付期限出卖人应当于2018年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此合同后附《商品房买卖合同补充条款》。约定，现经买受人和出卖人共同约定，买受人保证自签订本合同之日起15日之内向出卖人提供相关手续和资料，如买受人自身原因，造成房产相关手续无法办理的，则出卖人有权解除合同，并收取买受人总房款的10%作为违约金。由于配套设施不健全，工程延期交工，所有期限同时延期，不给予赔付。经查，原告所购买的商品房现仍未达到国家和地方人民政府所规定的交付标准。原被告双方均认可伊犁乾元万业置业有限公司未实际经营涉案房屋。双方当事人争议的事实，本院认定如下：1.房屋是否已交付的问题。2.是否存在合同解除的情形问题。1.房屋是否已交付的问题。原告马青虎与伊犁乾元万业置业有限公司签订《商铺委托经营管理协议》中明确约定，在本协议有效期内，甲方（原告）将万业新天地商铺不可撤销的特别授权委托给乙方经营管理，且甲方不参与经营管理。本协议可视为甲方的特别授权的委托，但不等同于甲方已与该商铺出卖人被告办理完毕房屋交接和房产权证手续。同时，伊犁乾元万业置业有限公司应当维护其委托人原告的合法权益，在被告尚未取得合法手续时，伊犁乾元万业置业有限公司不能私自接收房屋，且该商铺未实际经营，亦未经原告对其未经营即接收房屋的事实予以追认。故本院认定被告未向原告交付房屋。2.是否存在合同解除的情形问题。原告提交双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充条款》、《商铺委托经营管理协议》，证明被告未按约履行合同，应予解除。被告对双方签订合同的事实认可，但认为，双方签订的合同不存在违反相关法律规定的情形。原告的房屋委托伊犁乾元万业置业有限公司经营管理，已收取2016年度租赁款17874元用于折抵购房资金。涉案房屋已交付原告，原告另行又将房屋委托租赁给伊犁乾元万业置业有限公司。不存在房屋买卖的关系，原告应当主张房屋租赁费用的问题。本院认为，本案中，经过庭审查明，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定，第九条出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。目前涉案房屋尚未交付使用。原告主张解除合同，已符合法定情形。本院予以确认。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。本案争议的焦点：一、双方是否达到合同解除条件；二、原告主张的利息与违约金及定金给付问题。关于双方是否达到合同解除的条件。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任，享有合同解除权，但未约定解除权行使期限。原告主张的解除权是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的根本违约解除权，即迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，守约方享有的解除权。关于根本违约解除权的行使期间，法律并未明确规定，本院结合双方未约定逾期交房解除权的期限、房屋至今不符合交付条件等合同履行过程中发生的具体情况，认定原告行使根本违约解除权在合理期限内，事实清楚符合法律规定，本院予以支持。故原告请求解除双方《商品房买卖合同》并退还已付商铺购房款162324元有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金及定金给付问题。本院认为，关于原告主张的违约金及定金的给付的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应将已经收取的购房款返还给原告。其违约金依照双方合同约定为按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。为162324元×0.01%＝16.2324元，过低于原告的实际损失，故原告主张按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月2日起计算至本判决生效之日止的逾期交房利息损失，有事实依据和法律依据，本院予以支持。超过部分不予支持。至于原告主张返还定金10000元问题。根据双方对定金的约定为，房源和定金保留期限约定，在交定金三日之内可以办理退款，如逾期则甲方可将房屋另售，定金不予退还；乙方在签订商品房买卖合同时，定金转为房款，当本协议于《商品房买卖合同》发生冲突时，以《商品房买卖合同》条文为准。本院认为，定金已经原被告双方签订的《商品房买卖合同》而转化为原告的房款。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。表明定金与违约金不可同时并用。故对原告主张的定金10000元，本院不予支持。综上所述，原告主张解除与被告伊犁万业房地产置业有限公司于2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。原告主张被告返还购房款162324元，本院予以支持。原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年8月2日起计算至本判决生效之日止的逾期交房利息损失，本院予以支持。超过部分，本院不予支持。原告主张返还定金10000元的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十六条规定，判决如下：一、解除原告马青虎与被告伊犁万业房地产置业有限公司于2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告伊犁万业房地产置业有限公司于该判决生效之日起十五日内返还原告马青虎商铺购房款162324元及利息，以商铺购房款162324元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2018年8月2日起至本判决生效之日止；三、驳回原告马青虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4206元，减半收取计2103元，由被告伊犁万业房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   伊巍巍二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 九 日书  记  员   马 荣