广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1207号原告：中山市尚好物业管理有限公司，住所地广东省中山市*******山市金雅乐实业发展有限公司大楼，统一社会信用代码914***********568D。法定代表人：蔡少华，董事长。委托诉讼代理人：曾秀霞，该公司员工。委托诉讼代理人：王治安，该公司员工。被告：张远南，男，1972年1月4日出生，汉族，住广东省信宜市*******，公民身份号码440************010。原告中山市尚好物业管理有限公司（以下简称尚好物业公司）与被告张远南物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚好物业公司委托诉讼代理人王治安、曾秀霞，被告张远南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚好物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1被告张远南立即支付康桥翠苑4幢702房从2014年4月至2018年6月、2018年7月至2019年6月期间共63个月物业管理费共计人民币9200.4元（2014年4月-2018年6月的物业管理费为146元/月，2018年7月-2019年6月的管物业管理费为146.2元/月）及相应滞纳金18449.96元（滞纳金的计算方法：以每月物业管理费为基数，分别从欠费每日起按0.3%利率计算至清偿之日止，暂计至2019年6月30日），合计27650.36元；2.被告张远南立即支付康桥翠苑4幢702房从2015年4月1日至2019年6月30日期间共51个月的梯灯费共计人民币408元（8元/月）及相应的滞纳金954.72元（滞纳金计算方法：以每月梯灯费为基数，分别从欠费每日起按0.3%利率计算至清偿之日止，暂计至2019年6月30日），合计：1362.72元；3.被告张远南立即支付康桥翠苑4幢702房从2015年1月1日至2019年6月30日期间共42个月的水费共计人民币3054.5元；合计：32067.58元（物业管理费+滞纳金=27650.36元，梯灯费+滞纳金=1362.72元，水费3054.5元，合计：32067.58元）。事实与理由：被告张远南拖欠原告尚好物业公司的物业管理费、电费、水费未按时支付。被告张远南主要辩称：1.其于2010年1月13日签订购买了中山市*********康桥活力城（康桥翠苑）小区商品住房一套（4栋702房）,由于当时原告尚好物业公司是其签收房屋的直接对接方，但原告尚好物业公司未能按时出示竣工《验收合格证》给其，故其拒绝签收房屋。直至2011年5月21日，原告尚好物业公司与其签订关于其房屋何时缴纳物业管理费的协议证明；2.康桥翠苑业主委员会于2014年5月筹备备案，2014年9月已经成立，根据《业主公约》规定，成立业主委员会后，《物业服务合同》应当由业主大会授权的业主委员会与物业管理公司签订，但原告尚好物业公司一直拒绝签约；3.原告尚好物业公司没有与业主委员会进行协商，更没有公布出示政府批复文件的前提下，就从2018年7月开始调整其的物业管理费，由原来的146元/月调整至146.2元/月；4.小区内车辆乱停放现象从原告尚好物业公司开始接管至今没有得到根本解决，为搞创收牟利小区内部道路非停车位划线停车，人行道上停车，大堂出入口停车，也没有规划出明显的行车路标志，原告尚好物业公司没有按《前期物业管理服务协议》和《前期物业服务合同》条约，进行尽职尽责、安全有效的服务；5.其愿意缴清其房屋（康桥翠苑4栋702房）所欠全部水费，请求法院驳回原告尚好物业公司对其拖欠物业管理费、梯灯费的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定的事实如下：尚好物业公司成立于2007年3月21日。经营范围：物业管理、车辆停放服务、家政服务等。2011年5月21日，尚好物业公司（甲方）、张远南（乙方）签订康桥●翠苑前期物业管理服务协议,约定：物业地址：康桥翠苑4幢702室；甲乙双方友好协商，业主及委托方同意自购买上述房屋之日起委托尚好物业公司及受托方全权管理所共有物业及相关设备设施及公共事务工作;乙方交纳物业管理服务费规定时间为每月10日之前；物业管理服务费标准：按建筑面积（销售面积）计收，住宅1.6元/㎡/月，商铺2元/㎡/月；共用水费、电费按（各用户使用量）另行分摊，乙方在交付使用后，每月交交梯灯费8元（包括公共梯灯电费、灯具消耗、维护费）与物业管理费同时交纳；若今后对物业管理费服务费和停车费的调整，根据物业管理公司的收支情况与业主委员会协商调整或按政府批复文件执行；管理期限：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《企业管理服务合同》为止；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权根据有关法规采取必要措施催缴，并按每日收取欠费总额千分之三的滞纳金；协议还约定了其他事项。尚好物业公司、张远南分别在甲方、乙方处盖章、签名。协议签订后，尚好物业公司为康桥翠苑小区提供了物业服务，张远南缴纳物业管理费至2014年3月，之后再无缴纳物业管理费、水费、梯灯费。尚好物业公司经催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：尚好物业公司公司于2011年5月21日出具证明一份记载：康桥活力城4幢702业主张远南由于收楼时，物业管理处不能从开发商处借出竣工验收合格证，因此，此房屋的管理费自管理处从开发商处借出竣工验收合格证，并出示给4幢702业主张远南起计算，且若4幢702业主张远南收楼后不能在商品房购买合同约定的时间内办理房产证，不按时办理房产证所产生的责任由物业管理处负责任。庭审中，尚好物业公司与张远南确认张远南于2011年5月21日已收楼。又查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市*******************的权利人为张远南，建筑面积为91.37平方米，登记时间201*年6月1*日。尚好物业公司称张远南自2014年*月起拖欠物业服务费至2019年6月，累计拖欠63个月物业服务费未交纳，张远南应缴物业管理费91.35平方米×1.6元/平方米×66个月=9200.4元（按尚好物业公司主张算，尚好物业公司称物业管理费2018年6月之前按每月146元计算，取整数收取；2018年7月后按每月146.2元收取，但因系统更新，故按小数点后一位收取）及滞纳金（自欠费的次日起，每天按应交物业服务费的0.3%计算至清偿之日止）；2015年4月1日起至2019年6月30日的梯灯费408元（每户8元/月）及滞纳金（按每日0.3%计算）；2015年1月1日至2019年6月30日的水费3054.5元。张远南确认上述时段的费用没有缴纳，物业费146.2元/月没有异议，但认为水费、梯灯费不属于物业管理费。另，张远南提交照片等拟证明尚好物业公司没有做好本职工作。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。尚好物业公司与张远南签订的前期物业管理服务协议合法有效。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。本案中虽然从张远南提交的照片中可以看出尚好物业公司在服务过程中确实存在一定瑕疵，对业主的日常生活、安全保障造成一定的不便，但无证据证明整体物业服务存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量。而物业管理费是对整个小区业主公共利益的维护，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费用，将影响物业公司维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。基于此，尚好物业公司依照上述协议对涉案物业进行物业管理服务，张远南作为中山市*******************的业主，在已实际享用了尚好物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。张远南未按时交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为91.37平方米，尚好物业公司主张的物业管理费按每月每平方米1.6元计算，现尚好物业公司主张张远南应支付2014年4月至2019年6月共63个月的物业费为9200.4元（按尚好物业公司主张算），本院予以支持。此外，张远南辩称其应该从尚好物业公司出示竣工合格证后才开始缴纳物业管理费。因其在庭审中确认已在2011年5月21日已经收楼，且其亦实际缴纳2014年3月前的物业管理费，此行为视为张远南已明示或默认已收楼且同意缴纳物业管理费。故本院对张远南该答辩，不予采纳。关于违约金问题，尚好物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质。前期物业管理服务协议约定若张远南未按时缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三缴纳违约金。该标准明显过高，而张远南亦不同意缴纳，且其在履行物业服务过程中存在一定瑕疵，故本院将违约金调整为：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至支付之日止。关于梯灯费408元（8元/月×51个月=408元）及滞纳金的问题，虽然张远南不同意缴纳该费用，但因前期物业服务协议已明确约定梯灯费每户8元/月，张远南在前期服务协议上签名视为同意尚好物业公司按该标准收取梯灯费，因此本院对尚好物业公司主张的梯灯费予以支持。关于滞纳金的问题，如上述，本院亦调整为按每月拖欠的梯灯费为基数，自该月的应付款时间起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止。关于水费3054.5元的问题，尚好物业公司主张张远南缴纳自2015年1月1日至2019年6月30日的水费3054.5元。张远南同意交纳，本院予以照准。综上，尚好物业公司诉求合理部分，本院予以支持。张远南辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张远南于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市尚好物业管理有限公司支付2014年4月至2019年6月期间的物业管理费9200.4元及违约金（违约金计算方法：每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）;二、被告张远南于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市尚好物业管理有限公司支付2015年4月1日至2019年6月30日期间的梯灯费408元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的梯灯费为基数，自该月的应付款时间起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；三、被告张远南于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市尚好物业管理有限公司支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的水费3054.5元；四、驳回原告中山市尚好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，减半收取301元（原告中山市尚好物业管理有限公司已预交），由原告中山市尚好物业管理有限公司负担21元，被告张远南负担280元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市尚好物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  廖鑑财二〇二〇年四月九日书记员  梁宝兴冯芳婵