广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终404号上诉人（原审被告）：麦小英，女，1979年8月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区**************。公民身份号码：4417**************。被上诉人（原审原告）：阳江市华丽物业服务有限公司，住所地：广东省阳江市*************。法定代表人：陈开扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯志妥，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：许超超，广东源满律师事务所实习律师。上诉人麦小英因与被上诉人阳江市华丽物业服务有限公司（以下简称华丽物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。麦小英上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回华丽物业公司的诉讼请求；三、案件受理费由华丽物业公司负担。事实与理由：一、一审法院认定麦小英应支付2017年6月1日至2017年12月17日的物业管理费和公摊费给华丽物业公司没有法律依据。1.麦小英2017年11月-2017年12月的物业管理费已经上交给业主委员会。2.*****小区在2017年6月至2017年10月从来没有聘请、委托或者同意华丽物业公司对小区实施物业管理。一审法院已认定华丽物业公司的《物业管理服务合同》无效，而且华丽物业公司没有证据证实为小区业主提供了物业服务。华丽物业公司私下和林良托伪造阳江市南方房地产开发有限公司（以下简称南方房地产公司）的委托合同，本质上就是诈骗行为，为了欺瞒业主。该合同只对林良托和华丽物业公司有约束力，对麦小英等小区业主没有约束力，其法律后果亦应由该无效合同的缔约过错方即华丽物业公司或者林良托承担。华丽物业公司没有和包括麦小英在内的*****全体业主签订任何服务合同，*****小区业主与华丽物业公司不存在物业服务合同关系。3.华丽物业公司提供的是虚假合同，虚假证明。二、一审法院判决麦小英向华丽物业公司支付物业管理费，适用法律错误。1.如果华丽物业公司在业主不知情的情况下强行进驻小区和对小区进行所谓的管理，属于强制交易行为，无论从《合同法》还是《消费者权益保护法》等规定来看，均属非法、无效，损害了包括麦小英在内的小区业主的合法权益，其行为不存在任何合理的部分，不产生任何合理的费用，麦小英无需为此承担任何法律责任。一审法院判定麦小英需支付物业管理费，明显认定法律关系错误，毫不合理。2.法律禁止以存在事实上的物业服务关系为由要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，……物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，阳江市南方物业管理有限公司（以下简称南方物业公司）于2017年5月底撤出*****小区后，其与小区业主的物业服务合同即已终止，无权委托华丽物业公司对*****小区进行物业管理。华丽物业公司与林良托签订的《物业管理服务合同》无效，其亦未与*****小区签订任何物业服务合同，无权向业主收取物业管理费。综上所述，请支持麦小英的上诉请求。华丽物业公司答辩称：一、麦小英与南方房地产公司签订的《物业管理服务合同》是有效合同，华丽物业公司根据南方房地产公司的委托进驻*****，麦小英应遵循并履行协议，缴纳物业管理费及公摊费、维护费等费用。南方房地产公司是麦小英居住小区*****的开发商，因*****小区当时尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，南方房地产公司作为开发商，在该小区尚未成立业主委员会前及与麦小英签订的《*****前期物业管理协议》终止期限前，有权选聘华丽物业公司为*****小区的物业服务方，故华丽物业公司与南方房地产公司签订的《物业管理服务合同》是合法有效的。华丽物业公司根据南方房地产公司的委托进驻麦小英居住小区提供物业管理服务，麦小英应遵循《*****前期物业管理协议》的条款，履行协议义务。二、一审判决支持华丽物业公司请求的物业管理费、公摊费有事实依据。华丽物业公司进驻*****小区以来，致力为该小区提供优质的管理服务，努力与该小区的全体业主为小区打造安全、整洁、和谐宜居的生活环境。该小区所有公共照明、公共绿化的养护、公共垃圾的清理、公共设施的维护等费用都是华丽物业公司提供服务时必然会产生的，均应由全体业主共同分摊。麦小英在享受上述公共设施带给其便利的同时，理应承担其份额的分摊费用。麦小英在享受华丽物业公司提供的服务带来的便利的同时又以华丽物业公司进驻该小区未经全体业主一致同意为由拒绝缴交相关费用是不诚信的行为。麦小英恶意拖欠甚至拒绝缴纳物业管理费用及相关费用的行为损害了华丽物业公司的合法权益，对华丽物业公司的经营造成了实际的经济损失，故麦小英应承担逾期缴费的滞纳金或相应的利息。三、华丽物业公司在*****小区提供物业服务的终止时间是2017年12月17日，麦小英向业主委员会支付2017年11月、12月物业费用的行为对华丽物业公司不产生法律效力。根据华丽物业公司及业主委员会签订的《治安调解协议书》可知，华丽物业公司为*****小区提供物业服务的终止时间是2017年12月17日，因此，*****全体业主在2017年12月17日前缴交物业费用的对象仍是华丽物业公司。麦小英向业主委员会支付2017年11月、12月物业费用的行为不能视为已向华丽物业公司支付了相关物业费用。综上所述，请求二审法院依法维持原判。华丽物业公司向一审法院起诉请求：一、判令麦小英支付物业管理服务费、公摊费、车辆管理费共1839.1元给华丽物业公司；二、判令麦小英向华丽物业公司支付逾期缴费滞纳金（每日按应缴费用的5‰，从2017年6月1日起计算至付清之日止），暂计至2019年7月15日，累计为7126.51元；三、判令麦小英负担本案案件受理费。一审法院查明事实：南方房地产公司是位于阳江市江城区东风二路58号*****小区的房地产开发公司，麦小英于2004年向南方房地产公司购买该小区1号楼A座703房，华丽物业公司、麦小英确认上述房屋的建筑面积为143平方米。南方房地产公司、南方物业公司与业主签订的《*****前期物业管理协议》约定：按照国家物业管理政策标准收取管理费及相关费用，住宅和商铺暂收0.5元/㎡/月（以购房总面积计算），以后收费标准根据物价局收费标准而调整，每月15日前到物业管理公司财会处缴交各项费用，业主逾期缴交应缴费用，从逾期之日起，按应缴费用每天加收千分之五的滞纳金。华丽物业公司称协议约定的滞纳金即违约金。南方物业公司原是*****小区的物业服务企业，2006年5月至2016年，该公司向*****小区业主收取0.6元/㎡/月的物业管理费,分摊电费5元/月、小车停车费120元/月，摩托车停车费30元/月。2016年11月，该公司拟上调物业管理费，并向*****全部业主征求意见。2016年12月3日，该公司作出《物业管理费调整告示》，告知*****业主将从2017年1月1日起将物业管理费由0.6元/㎡/月上调20%即0.72元/㎡/月，另代收代管0.08元/㎡为小区公共设备维护专用款。但对于南方物业公司的上述调价方案，华丽物业公司未能提供调价方案已经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的充分证据。一审庭审中，麦小英称前期物业管理协议最早约定是按0.5元/㎡/月收取物业费，后来一直按0.6元/㎡/月收取物业费。2017年5月27日，南方房地产公司（委托方、甲方）与阳江市华丽商务服务有限公司（被委托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将*****小区物业委托乙方进行前期物业管理服务，业主的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.72元由业主交纳，另代收代管公共维护资金0.08元/㎡，服务范围及责任参照业主购房临时公约，合同期限为5年，自2017年6月1日起至期限届满或业主委员会确定物业服务企业日止。该合同的甲方只有林良托的签名，没有南方房地产公司的盖章。经查明，南方房地产公司的法定代表人为李洁文，该公司于2007年10月19日在阳江市工商行政管理局已办理注销。该《物业管理服务合同》应为无效合同。后华丽物业公司于2017年6月1日起进驻*****小区进行物业管理，在其管理期间，其亦收取了部分业主的物业管理费等费用。2018年1月9日，南方物业公司向华丽物业公司出具证明一份，证明内容为：南方物业公司在2017年6月前管理*****小区的物业工作，后来阳江市华丽商务服务有限公司经业主同意接受南方房地产公司（实际上是南方物业公司）委托管理*****小区的物业管理工作，阳江市华丽商务服务有限公司约自2017年6月起至2017年12月17日开始实际管理*****小区，南方物业公司同意*****小区业主拖欠的2017年6月前的物业管理费及停车费等费用由阳江市华丽商务服务有限公司追缴和代收。综合《物业管理服务合同》以及南方物业公司向华丽物业公司出具的证明的内容，结合本案查明的事实，一审法院认定华丽物业公司自2017年6月起至2017年12月17日实际对*****小区提供物业管理服务。阳江市华丽商务服务有限公司于2018年9月4日变更名称为华丽物业公司。一审庭审中，对华丽物业公司主张的车辆管理费，麦小英不予认可，称不存在停车管理费。本案中，华丽物业公司对计收麦小英的车辆管理费未能提供具体充分的证据证实麦小英存在停放车辆并对车辆管理服务的事实。另，麦小英2017年6月-12月的物业费没有交给原物业公司，其称不认识华丽物业公司，华丽物业公司与麦小英无合法有效的物业服务合同关系，华丽物业公司无权收取物业费、公摊费等费用。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，*****小区原来的物业服务企业是南方物业公司，该公司委托华丽物业公司从2017年6月开始对*****小区进行物业管理后，其退出*****小区的物业管理工作。虽然华丽物业公司据以对*****小区进行物业管理的于2017年5月27日与林良托签订的《物业管理服务合同》无效，但华丽物业公司进场时南方物业公司与业主的《*****前期物业管理协议》并未实际解除，南方物业公司出具的《证明》亦认可华丽物业公司代收费用。基于华丽物业公司于2017年6月1日起已实际进驻*****小区，为该小区业主提供一定的物业服务的实际情况考虑，华丽物业公司实际管理*****小区期间的物业管理费等费用可由华丽物业公司收取。自2006年5月至2016年12月*****小区的业主一直按每月每平方米0.6元支付物业管理费，麦小英也应按以往的标准向华丽物业公司支付物业管理费。华丽物业公司请求按0.72元/㎡/月计算物业管理费，一审法院不予支持。麦小英主张不应支付物业管理费给华丽物业公司的理据不足，应不予采纳。因麦小英尚欠2017年6月1日至2017年12月17日共6.5个月的物业管理费未付。麦小英的房屋建筑面积是143平方米，按每月每平方米0.6元的标准计算物业管理费为557.7元（143平方米×0.6元/月/平方米×6.5个月）。小区公共设备在日常正常使用过程中必然产生公摊费，华丽物业公司请求按5元/月计收公摊费合理，应予以支持。故2017年6月1日至2017年12月17日的公摊费为32.5元（5元/月×6.5个月）。对于车辆管理费的主张，麦小英不予认可，华丽物业公司亦未能提供具体充分的证据加以证实其为麦小英提供了车辆管理服务，故一审法院对华丽物业公司主张为麦小英提供停车管理服务的事实不予认定，华丽物业公司请求的停车管理费，应不予支持。对于华丽物业公司主张麦小英支付逾期违约金，因存在华丽物业公司依据与林良托签订的《物业管理服务合同》对小区进行管理，遭到麦小英等业主的反对的事实，以及双方对收费标准亦存在争议的问题，麦小英未按时支付物业管理费等费用并非恶意，因此，对华丽物业公司该项请求，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限麦小英在判决生效之日起十日内支付2017年6月1日至2017年12月17日的物业管理费557.7元和公摊费32.5元给阳江市华丽物业服务有限公司；二、驳回阳江市华丽物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，已减半收取25元，由麦小英负担。二审期间，麦小英提供一份《证明》，拟证明2017年11月-12月的物业管理费已交至业主委员会。华丽物业公司对该证据的三性有异议，认为该证据不属于新证据，也不真实。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，华丽物业公司自2017年6月进驻*****小区后，部分业主仍继续向物业公司缴纳物业管理费等费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议的焦点问题是：一、华丽物业公司是否享有收取*****小区业主物业管理费等费用的权利；二、华丽物业公司收取物业管理费等费用的期间应如何确定。关于争议焦点一，本案中，*****小区原来的物业服务企业南方物业公司委托华丽物业公司从2017年6月开始对*****小区进行物业管理后，退出*****小区的物业管理工作。虽然华丽物业公司据以对*****小区进行管理的于2017年5月27日与林良托签订的《物业管理服务合同》无效，但华丽物业公司进场时南方物业公司与麦小英签订的《*****前期物业管理协议》并未实际解除，华丽物业公司已实际接手*****小区的物业管理，南方物业公司亦同意由华丽物业公司收取物业管理费等费用，基于本案的实际情况考虑，应予认定华丽物业公司享有收取实际管理*****小区期间的物业管理费等费用的权利。关于争议焦点二，根据查明的事实，华丽物业公司自2017年6月进驻*****小区后，部分业主仍继续向物业公司缴纳物业管理费等费用，业主自愿缴纳费用的行为可印证华丽物业公司进驻该小区后提供了一定的物业服务。麦小英主张华丽物业公司没有提供物业服务，无权收取物业管理费等费用的理据不足，本院不予支持。因华丽物业公司撤离*****小区的时间是2017年12月17日，一审认定麦小英应支付自2017年6月1日至2017年12月17日期间的物业管理费用等费用并无不妥。因麦小英负有向华丽物业公司支付上述期间费用的义务，即使其主张的已向*****小区的业主委员会缴纳2017年11月至2017年12月的物业管理费属实，也不能免除其向华丽物业公司支付该两个月的物业管理费的责任。麦小英主张其不应支付2017年11月1日至2017年12月17日的物业管理费的理据不足，本院不予支持。综上所述，麦小英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由麦小英负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年四月三日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。