云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初8626号原告：赵飞琼，女，1976年5月10日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托代理人：黄宗霞，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。被告：唐雪梅，女，1979年12月3日出生，汉族，身份证住址昆明市官渡区。委托代理人：孙官艳，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄益州，男，1972年9月6日出生，汉族，身份证住址浙江省长兴县。第三人：云南祥业房地产经纪有限公司，住所：昆明市官渡区银海领域小区****商铺**。负责人：王伟。原告赵飞琼与被告唐雪梅、黄益州、第三人云南祥业房地产经纪有限公司（以下简称祥业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理，依法适用普通程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄宗霞，被告唐雪梅委托代理人孙官艳，到庭参加诉讼。被告黄益州，第三人祥业公司，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵飞琼向本院提起诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《房屋交易买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款人民币1200000元整；3、判令被告返还原告定金人民币300000元整；4、判令被告支付原告违约金人民币560000元整；5、判令被告承担本案律师费40000元整。事实和理由：原告与被告通过第三人云南祥业房地产经纪有限公司提供居间服务，三方于2018年6月30日签订了《房屋交易买卖合同》，由原告以人民币2800000元的价格购买被告夫妻名下共有的位于昆明市官渡区房产。合同约定，原告支付定金300000元作为履行本合同的保证，价款采取分期支付的方式，原告承担全部税费，如因此引起诉讼，违约方向守约方赔偿律师费、诉讼费、保全费及因此而支出的其他费用，合同还对交房时间等进行了约定。后经协商，三方又于2018年11月12日签订了补充协议，对付款方式和时间、违约责任等内容进行了变更。合同及补充协议签订后，原告陆续支付了定金300000元及房款1200000元给被告。2019年2月19日，被告在隐瞒原告的情况下，又将上述房产以人民币1554000元的价格出售给了案外人周钢桥，并办理了产权过户手续。鉴于被告一房二卖的行为构成了根本性违约，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，望贵院依法判决。被告唐雪梅辩称，同意解除双方之间的房屋买卖合同，购房返还的款项具体金额以法庭调查查明的为准，我方同意返还120万元，本案是原告违约，不同意返还违约金，不应该支付56万元违约金，律师费不应该由我方承担，因为我方不存在任何违约行为。对于原告说的2019年2月19日隐瞒原告的情况下出卖不认可，我们已经口头告知过原告了，没有隐瞒。被告黄益州及第三人祥业公司未到庭答辩。本院经审理，确认本案事实如下：被告唐雪梅、黄益州系昆明市官渡区房屋（不动产登记号：201666670，产权面积：153.74平方米）所有权人，原告赵飞琼与被告黄益州通过第三人祥业公司提供居间服务，三方于2018年6月30日签订了《房屋交易买卖合同》，约定原告以人民币280万元的价格购买二被告位于昆明市官渡区房屋，原告支付定金30万元作为履行合同的保证，余下房款250万元采取分期支付的方式：2018年7月7日前双方作定金公证时支付20万元，2018年7月20日前支付50万元，130万元由原告申请银行按揭贷款由银行一次性支付被告，50万元由原告于2018年10月10日前以现金方式一次性支付。原告支付被告50万元后，被告应积极赎出在银行的房产证，并在产权证赎出之日起三日内配合原告产权过户，款清交房，由原告承担全部税费。如因此引起诉讼，违约方向守约方赔偿律师费、诉讼费、保全费及因此而支出的其他费用。2018年11月12日，甲方唐雪梅、黄益州，乙方赵飞琼，丙方祥业公司签订《补充协议》，约定付款方式：2018年7月前支付80万元、2018年11月12日支付30万元、2018年11月30日支付10万元、2018年12月15日支付30万元、2019年1月31日支付98万元用于结清按揭贷款、2019年2月28日支付32万元。约定违约责任：乙方支付房款结清在银行的按揭贷款后，若甲方在2019年2月28日未将房屋产权过户给乙方，甲方向乙方承担总房价20%的违约金。合同及补充协议签订后，原告分别于2018年6月30日、2018年7月27日、2018年11月12日、2018年11月30日、2018年12月17日、2018年12月26日向被告支付了定金30万元、房款50万元、30万元、10万元、10万元、20万元，合计150万元。被告收款后向原告出具了《收条》六份。2019年1月21日至2019年1月29日，就2019年1月31日约定支付的后续房款98万元，被告黄益州与原告进行短信沟通，被告黄益州要求原告按约定支付，原告不同意，表示房屋不过户不同意付，春节过后才能处理。2019年2月19日，二被告与案外人周钢桥签订房屋买卖合同，将本案上述房屋以人民币1554000元的价格出售给了案外人周钢桥，并办理了产权过户手续。2019年3月19日，被告黄益州用短信向原告发送解除房屋买卖合同及补充协议的通知。为此，原告诉至本院，主张上述请求。为本案诉讼，原告产生律师代理费4万元。认定上述事实，有经庭审质证的下列证据在卷佐证：1、原被告的陈述与辩解；2、房屋交易买卖合同、补充协议、收条、银行支付业务回单、银行交易明细；3、二手房买卖合同；4、短信记录、代理协议、律师费发票。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一百一十六条、第一百三十条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原被告及第三人签订房屋买卖合同及补充协议成立并生效后，作为买受人的原告已履行了2018年底前向被告支付定金及付款150万元的约定义务，虽然原告没有在2018年12月15日向被告支付30万元，但原告已于2018年12月17日、12月26日完成了支付义务。对于2019年1月31日支付98万元用于结清按揭贷款的支付义务，原告没有按期履行，经被告催告，原告明确拒绝，对此原告构成违约。但被告在合同尚未解除，还有履行可能的前提下，隐瞒原告将交易房屋出售给案外人的一房二卖行为，摧毁了原被告间房屋买卖合同履行的可能，致使合同目的不能实现，对此被告应承担根本性违约责任，原告据此要求解除合同，本院予以支持。原告要求被告按约定支付违约金56万元的请求，因该约定适用的前提是原告须于2019年1月31日支付98万元用于结清按揭贷款，此支付义务原告未完成，因此该违约处罚约定不适用本案情形。按照上述合同法第九十七条的规定，合同解除后，被告应当将收到原告的购房定金及房款返还给原告，同时还应赔偿原告损失，因此对于违约金的计算，应参照原告的实际损失确定，按照被告已占有原告房款150万元一年余，按民间借贷年利率24%计，并综合考量原被告双方的违约程度，确定违约金为36万元。因双方都有违约行为，对于原告主张的律师费，本院支持2万元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一百一十六条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵飞琼与被告唐雪梅、黄益州及第三人云南祥业房地产经纪有限公司签订的《房屋交易买卖合同》及《补充协议》；二、被告唐雪梅、黄益州于判决生效之日起三日内返还原告赵飞琼定金30万元、购房款120万元，合计150万元；三、被告唐雪梅、黄益州于判决生效之日起三日内支付原告赵飞琼违约金36万元；四、被告唐雪梅、黄益州于判决生效之日起三日内支付原告赵飞琼律师费2万元；五、驳回原告赵飞琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23600元，由两被告承担20000元，原告负担3600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  陈玉飞人民陪审员  许水清人民陪审员  张藜瀚二〇二〇年四月二日书 记 员  姚思雨