福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初51号 原告：刘潇彬，男，1990年7月1日出生，汉族，住三明市三元区。 委托诉讼代理人：张翼翔，福建万融律师事务所律师。 被告：黄发源,男，1971年12月8日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：曾昌源，福建业发律师事务所律师。 第三人：赖雪兰，女，1974年2月9日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告刘潇彬与被告黄发源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年2月19日，赖雪兰申请作为本案的第三人参与诉讼。本庭组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘潇彬及其委托诉讼代理人张翼翔,被告黄发源的委托诉讼代理人曾昌源，第三人赖雪兰的委托诉讼代理人翁馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘潇彬向本院提出诉讼请求：1.判令黄发源立即履行房屋交易合同；2.黄发源承担本案诉讼费。事实与理由：在2019年4月2日，刘潇彬与黄发源在乾龙中介签订本市梅列区《房产买卖经纪合同》，双方签订以930000元成交。在2019年6月5日，刘潇彬通知黄发源与中介，购房款已准备好带好材料前来过户，但黄发源以出差为由一直拖延过户，直至合同到期日，黄发源依旧在外地出差拖延过户。为维护刘潇彬的合法权益，特具状起诉，请求法院依法裁判。 黄发源辩称，刘潇彬所诉与事实不符，刘潇彬根本就没有按照合同约定交付首期购房款430000元，所以刘潇彬违约，并非黄发源违约，刘潇彬所诉没有依据，要求驳回刘潇彬诉请。 第三人赖雪兰诉称，刘潇彬与黄发源房屋买卖合同纠纷一案，因案涉的梅列区梅岭新村房屋系以黄发源名义于2009年购买，并以黄发源名义于2010年领取房屋所有权证。但案涉房屋系赖雪兰与黄发源在夫妻婚姻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产。黄发源擅自处分案涉房屋系无权处分，刘潇彬与黄发源签订的《房屋买卖经纪合同》不应当继续履行。 刘潇彬辩称，一、刘潇彬与黄发源签订《房屋买卖合同》合法、有效。因黄发源是房屋产权人。依据《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”本案诉争的房屋权属证上登记的权利人是黄发源，黄发源有权处分其所有的房产。二、第三人赖雪兰无权要求不履行房屋买卖合同。第一，第三人赖雪兰不是合同的当事人，赖雪兰无诉讼主体。第二，诉争房产确认为黄发源和赖雪兰的共同财产，依据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 综上，黄发源是诉争房屋唯一合法权利人，其有权处分其名下的房产，且刘潇彬有理由相信其为共同意思表示，第三人无权以不同意为由要求不履行合法有效的房屋买卖合同。 黄发源辩称，对赖雪兰所述无异议，当时卖房时赖雪兰就不同意，所以就没在房屋买卖合同上签字，中介也有与赖雪兰联系过，赖雪兰也表示不同意卖房。 黄发源、刘潇彬、赖雪兰对证据材料没有异议的部分，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理，查明事实如下： 1.2019年4月2日，黄发源与刘潇彬签订一份《房产买卖经纪合同》，黄发源将坐落于三明市梅列区房屋以930000元出售给刘潇彬。双方约定，签订本合同时，刘潇彬支付黄发源定金50000元，黄发源、刘潇彬约定在2019年9月30日之前携带有关证件，携同三明乾龙房产有限公司随带《房地产买卖契约》办理该房产过户收件受理手续。违约责任：“黄发源、刘潇彬双方签订本合同后，不得改变上述转（受）让意向，否则属违约行为。违约方应在不履约之日起10日内向另一方赔偿双倍定金数额的违约金。黄发源、刘潇彬双方签订本协议后，未能按期履行上述约定则属不正常履约行为，不正常履约一方须自不正常履约之日起以上述成交价款每日0.5%向另一方支付滞纳金”；付款方式：“刘潇彬应于2019年9月30日之前支付黄发源首付款430000元，余款500000元刘潇彬以商业和公积金组合贷款给黄发源”。黄发源、刘潇彬、三明乾龙房产有限公司在合同中签字盖章。黄发源的联系电话为139××××5911； 2.2019年4月2日，刘潇彬支付三明乾龙房产有限公司中介费10000元； 3.2019年4月2日，刘潇彬将定金50000元支付黄发源，黄发源写下收条给刘潇彬； 4.2019年9月18日，三明乾龙房产有限公司（本案中介）经办人郑某给黄发源短信，内容为：“......房屋有空去过户了。客户现金已筹到了，速回电话！......合同写9月30日之前去过户。时间快到了，如果不去办理过户，逾期客户说要起诉。你最好协商解决”； 5.2019年9月30日，刘潇彬发短信给黄发源，内容为：“房东，我已经在6月5日钱已经准备好通知你来过户，你一直以出差为由拖着没有过户，今天已经合同到期了还在出差，已经违约。黄发源回短信，下午会到三明”； 6.2019年10月1日，刘潇彬发短信给黄发源，内容为：“房东您好，现在觉得多少价位合适呢？这个事情不能再拖，到时候闹到法院去我们双方都没有好处。黄发源回复：你是哪位?刘潇彬回复：买您梅岭新村房子的，昨天我们见面商量了”； 7.三明乾龙房产有限公司经办人郑某证明，内容为：“本人在2019年4月2日见证刘潇彬与黄发源签订梅列区房屋买卖合同。在2019年6月份电话告知房东黄发源买家刘潇彬首付款已经准备好可以进行过户，对方以出差为由拖延过户。在2019年7月初黄发源表示不卖房子。在2019年9月中旬再次电话、短信、见面的方式与黄发源或其爱人沟通协商，双方坚持不卖房子，短信不作回复”； 8.黄发源与赖雪兰于2003年5月21日登记结婚； 9.三明市梅列区房屋所有权人为黄发源，共有情况为单独所有； 10.证人郑某系三明乾龙房产有限公司总经理及本案《房产买卖经纪合同》经办人，其出庭证明该房屋买卖信息是赖雪兰向其提供的，在签订《房产买卖经纪合同》时，刘潇彬、黄发源、赖雪兰一起到三明乾龙房产有限公司签订合同。经过双方协商，最后以93万成交。因为当时房屋有对外出租，合同到期是2019年9月底。房产证及土地证是赖雪兰交付给郑某，事后，赖雪兰找郑某复印过产权证。 本案争议的焦点：黄发源与刘潇彬签订《房屋买卖经济合同》是否有效？刘潇彬要求继续履行合同是否应予以支持？ 刘潇彬认为，本案签订的《房屋买卖经济合同》是真实合法有效的，是在中介主持下签订的，房屋所有权证载明的权利人是黄发源，黄发源亲自亲笔签字，合同内容也未违反法律规定，该合同是一份有效的合同，应当得到法律保护。经过庭审质证，黄发源及赖雪兰都清楚知道所买卖房屋的总价款及签约合同内容，中介及刘潇彬多次致电跟黄发源沟通办理过户事宜，但是黄发源都以在外出差为由不予见面，所以在本案中不是由于刘潇彬不付款，而是黄发源不愿意以这个价格出售给刘潇彬，黄发源已构成违约，刘潇彬于2019年9月30日后提起诉讼，要求黄发源继续履行合同，法院就应予以支持。 黄发源认为，1.刘潇彬认为两证上只登记黄发源就属于黄发源的财产，只要黄发源一人签字是错误的。《婚姻法》及司法解释对于夫妻财产的约定是采取两种方式的，刘潇彬要举证证明房子约定只属于黄发源所有而非夫妻共同财产，但是刘潇彬并未举证。黄发源及赖雪兰至始至终没有采取约定财产制，涉案房产属于夫妻共同财产，所以不能以产权证上登记为黄发源而认定涉案房屋系黄发源个人财产；2.合同是否需要继续履行，本案中刘潇彬够不上善意取得，且未支付购房款，产权证也没有办理到刘潇彬名下，所以本案是不应当继续履行合同，应当驳回刘潇彬诉请。 赖雪兰认为，涉案房产是属于黄发源及赖雪兰婚内夫妻共同财产，刘潇彬没有证据证明涉案房产属于黄发源个人财产，故应当认定涉案房产是属于黄发源及赖雪兰的共同财产。房屋买卖合同是黄发源与刘潇彬在中介所签订的，根据合同相对性原则，刘潇彬认为黄发源违约，可以根据房屋买卖合同承担违约责任，不能侵犯赖雪兰的权利。根据《物权法》一百一十六条规定，不能适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十七条的规定，涉案房产属于黄发源及赖雪兰，所以买卖合同不应继续履行。 本院认为，黄发源与刘潇彬签订一份《房产买卖经纪合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。黄发源与刘潇彬签订《房产买卖经纪合同》后，刘潇彬依合同向黄发源支付了定金。刘潇彬及三明乾龙房产有限公司经办人郑某在合同履行期内已通知黄发源，刘潇彬款项已凑齐，要求办理房产过户，但黄发源未能在合同约定的期限协助刘潇彬办理涉案房屋过户手续，构成违约。故刘潇彬要求黄发源立即履行房屋交易合同，未违反法律及合同的约定，本院予以支持。赖雪兰以涉案房屋系其与黄发源的夫妻共同财产，不应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十七条的规定，黄发源与刘潇彬签订的《房产买卖经纪合同》不应继续履行的理由，证据不足，本院不予以支持。 综上所述，本院认为，黄发源与刘潇彬签订一份《房产买卖经纪合同》，系双方当事人真实意思的表示，该合同没有规定办理房产过户刘潇彬必须是先支付第一笔购房才给予办理，也就是先行履行义务；其次，刘潇彬在付款期限内凑齐了购房款后，已履行通知义务，但黄发源未能协助刘潇彬办理房屋过户手续，也未表示要收取购房款的意思；第三，三明乾龙房产有限公司经办人郑某通知黄发源办理房产过户手续，黄发源未能协助办理过户手续，也未说明不办理过户手续的原因。所以，黄发源已构成违约。从证人郑某的证词，即在签订合同时，黄发源及赖雪兰均在场，之所以只有黄发源签字是因为产权证书上所有权人为黄发源，因为产权证上所有权人记载为黄发源单独所有，根据三明房屋交易程序，只需黄发源签字即可。合同签定后，赖雪兰将房产证及土地证交给郑某。从证人的陈述本院认定刘潇彬与黄发源签订的《房产买卖经纪合同》时黄发源及赖雪兰均在场，赖雪兰对黄发源卖房是知晓的。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋买卖有没有效要看它是否具备生效要件：1.合同当事人必须符合主体资格；2.房屋买卖当事人应当表意真实；3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。不动产物权以公示为原则，当由夫妻一方签订买卖合同时，购房者有义务审核房屋登记在哪一方名下。本案涉案房屋登记在合同签字方黄发源名下，且共有情况为“单独所有”。《中华人民共和国物权法》规定，房屋的产权证书是享有不动产所有权的证明，购房人可以相信房屋买卖合同中出卖人是唯一的产权人，有权处分该房产。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案赖雪兰实际参与了案涉房屋的出售和签订过程，知悉该房屋的买卖情况，故刘潇彬与黄发源签订的购房合同是一份有效的合同。黄发源以刘潇彬未按合同约定的时间支付第一笔购房款已构成违约，要求解除合同、要求无需返还定金、要求驳回刘潇彬的请求，证据不足，本院不予支持。赖雪兰以案涉房屋系其与黄发源在夫妻婚姻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产，黄发源擅自处分案涉房屋系无权处分的理由不能成立；赖雪兰关于刘潇彬与黄发源签订的《房屋买卖经纪合同》不应当继续履行的理由，缺乏法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决如下： 一、黄发源应于本判决生效之日起十日内继续履行2019年4月2日与刘潇彬签订的《房产买卖经纪合同》； 二、驳回赖雪兰的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19650元（其中13100元为本诉案件受理费，6550元为第三人独立请求权受理费），由黄发源负担13100元，赖雪兰负担6550元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  阮训升 人民陪审员  罗树双 人民陪审员  陈明娇 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员  马 源 附：本判决相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。