广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终23号上诉人（原审被告）：湛江市通用消防有限公司。住所地：广东省湛江市霞山区人民大道******B13、B14。法定代表人：陈振华。委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文舜，男，1998年8月16日出生，汉族，住广东省雷州市xx，公民身份号码：xx。委托诉讼代理人：王志勇，广州金鹏（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑国礼，广东合邦律师事务所律师。上诉人湛江市通用消防有限公司（以下简称为“通用消防公司”）因与被上诉人刘文舜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人通用消防公司的委托诉讼代理人陈梧桐，被上诉人刘文舜的委托诉讼代理人王志勇、岑国礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通用消防公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、第二项，改判驳回刘文舜的诉讼请求；二、一、二审案件诉讼费由刘文舜承担。事实与理由：一、一审法院判决通用消防公司支付从2019年3月12日起至还清购房款之日止，按中国人民银行贷款利率的违约金给刘文舜，不符合合同的约定，也超出了刘文舜的诉讼请求范围，违反不告不理的法律原则。1、如果通用消防公司违约，根据合同的约定只需要一次性支付按全部房价款的0.5%的违约金即可。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款约定：“逾期超时60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知送达之日起60日内退还已付全部房款，并按照已付全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。”刘文舜要求解除合同的，通用消防公司只需要一次性按全部房价款的0.5%支付违约金。2、刘文舜一审的诉讼请求中，其中一项是要求通用消防公司一次性支付房屋合同违约金394413元，其并没有请求从2019年3月12日起至还清购房款之日止，按中国人民银行贷款利率的违约金。一审法院在刘文舜没有请求支付从2019年3月12日起至还清购房款之日止，按中国人民银行贷款利率的违约金的情况下,判决通用消防公司按上述标准承担违约金，明显超出了刘文舜的诉讼请求范围，违反了不告不理的法律原则。二、一审判决确认双方的合同已解除，不符合事实。1、刘文舜没有在合同约定的期限内向通用消防公司提出书面申请，视其放弃了追索等相关权利。《商品房买卖合同（预售)》附件十一《补充协议》第3条约定：“双方同意对本合同逾期交房的责任作如下补充：若逾期交房超过60天，买受人要求解除合同或继续履行合同的，必须在该60天届满后十五天内向出卖人提出书面申请，否则视同放弃追索权等相关权利。”合同约定交房的日期为2018年12月30日，但期限届满后至今，通用消防公司一直没有收到刘文舜要求解除合同或继续履行合同的通知，视为其放弃了追索等相关权利。所以，刘文舜起诉要求解除合同，返还房款以及支付违约金没有事实依据。2、通用消防公司没有收到刘文舜的《解除合同通知书》。从刘文舜提交的快递单据来分析，刘文舜邮寄的多份快递单据，要么是没有人签收，要么是他人签收。“他人签收”是何人签收无法确定。通用消防公司实际上没有收到刘文舜于2019年3月份邮寄的文件。该快递单据的签收人为“他人签收”。如果此份文件是通用消防公司签收的，那么签收文件的肯定是通用消防公司的法定代表人或者是其员工。但刘文舜至今无法提供快递单签收人的真正身份，无法证实是通用消防公司签收了快递文件，应由其承担不利的法律后果。刘文舜答辩称：一、通用消防公司已逾期交房超过60天，故涉案《商品房预售合同》的解除条件已经成就，刘文舜在合同约定的解除期限内按照《商品房预售合同》、《补充协议》约定的联系方式向通用消防公司送达《解除合同通知书》,一审判决确定双方合同解除符合事实。根据涉案《商品房预售合同》第十一条第（一）款、第十二条第2款、附件11《补充协议》第3条的约定，涉案解除通知期限为2019年3月1日至2019年3月15日。根据涉案《商品房预售合同》第二十五条、附件十一《补充协议》第1条的约定，通用消防公司在《商品房预售合同》第一章的合同当事人内容中载明了其通讯地址，后在《补充协议》中就地址变更为“湛江市霞山区椹川大道南90号xx豪庭”。其后，通用消防公司未就通讯地址进行变更。刘文舜根据上述约定，于2019年3月6日向涉案《商品房预售合同》中载明的地址（湛江市霞山区人民大道南45号五幢11层B13、B14）邮寄《解除合同通知书》，邮寄状态为“本人收”；同时于2019年3月11日通过在广州市南方公证处进行公证送达的方式，向上述地址邮寄《解除合同通知书》，邮寄状态为“他人收”；于2019年3月12日向涉案补充协议载明的地址（湛江市霞山区椹川大道南90号）邮寄《解除合同通知书》，邮寄状态为“他人收前台”；于2019年3月13日向上述地址邮寄《解除合同通知书》，邮寄状态为“他人收前台”；于2019年3月13日向涉案《商品房预售合同》载明的地址（湛江市霞山区人民大道南45号五幢11层B13、B14）邮寄《解除合同通知书》，邮寄状态为“未妥投”。由此可见，刘文舜己经履行完毕《商品房预售合同》及其《补充协议》约定的通知义务。通用消防公司与第三方签订的《租赁合同》及其实际办公地址的变更等，属于其内部经营管理事务，不具有直接对外的法律效力。其次，通用消防公司未将其办公地址的变更在变更后的三日内通知刘文舜，故其应当按照合同的约定承担送达不能或无法送达的法律责任。再次，刘文舜在履行通知送达义务的过程中，仅需要履行按照邮寄地址发出通知的行为即视为送达义务履行完毕，不需要对能否送达、收件人是谁等接收端的具体信息进行举证。二、原《商品房预售合同》约定的逾期交房违约金条款违背公平原则，且低于通用消防公司违约行为给刘文舜造成的实际损失，一审法院在刘文舜的请求下进行调整符合法律依据。（一）根据涉案《商品房预售合同》第八条和第十二条第2款的约定可知，通用消防公司在《商品房预售合同》中就逾期交房的违约金设置了不超过已付房款百分之一的最高额限制，而在买受人逾期付款的违约责任上却无最高违约金额的限制性规定，该合同的逾期交房违约金条款违反公平原则。（二）原合同关于逾期交房违约金的约定远远低于通用消防公司违约行为给刘文舜造成的实际损失。通用消防公司逾期交房的行为，导致刘文舜同期同类地区的房屋出租收益的损失、逾期交付导致的物业增值利益的损失、购房资金占用的损失、商铺迟延交付导致装修材料价格上涨的装修装饰成本的损失、商铺预期经营的损失等。而原《商品房预售合同》约定的逾期交房违约金仅以全部购房价款的0.5%作为计算方式，并限定违约金最高额不超过已付房款的百分之一，该违约金远远低于刘文舜因通用消防公司逾期交房造成的实际损失。（三）一审法院在刘文舜请求依据附件十一《补充协议》第18条的违约金罚则要求通用消防公司承担违约责任的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一四条的规定调整违约金数额正确。通用消防公司的逾期交房行为，已导致刘文舜产生远远大于依据涉案合同第十二条第2款约定的违约金的损失。因此，刘文舜主张依据附件十一《补充协议》第18条的约定请求通用消防公司承担违约责任。一审法院在刘文舜要求通用消防公司承担购房款总额的15%违约金的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对刘文舜的请求进行调整，符合法律规定。三、通用消防公司的逾期交房行为已导致刘文舜产生预期经营损失、同期同类地区的物业增值损失、购房资金占用损失、装修装饰材料价格上涨损失、涉案物业出租收入等损失，该等损失可通过附件十一的《补充协议》第18条的违约金罚则进行弥补，通用消防公司应该依据该条约定承担违约责任。（一）补充协议第18条约定的违约金罚则和主合同第十二条第二款的约定不存在冲突。主合同第十二条第二款是针对逾期交房这一特定的违约行为予以明确；补充协议第18条是针对合同履行过程中任何一方出现违约而予以明确和补充。所以补充协议第18条在最后强调，责任方须按购房款总额的15%向对方支付违约金，并承担其他违约责任。另外，补充协议第18条的违约罚则和第10条逾期办证约定的违约金计算方式一致，权利义务相对应，亦说明该条款是合法合理有效的。即使认定补充协议第18条的约定和合同第十二条第二款的约定相冲突，因补充协议第18条的约定具体明确，公平合理，不存在重大误解或者显失公平，刘文舜亦可根据该条请求通用消防公司支付违约金。（二）补充协议的违约金罚则综合了购房款总额、违约责任、合同履行程度、过错程度、预期利益等因素，适用该罚则是公平合理的。通用消防公司自收悉刘文舜支付的全部购房款后，未能按照合同约定的交付期限交付商铺，并自2017年10月至今占用刘文舜的购房款，一审法院认定涉案违约金应以全部购房款作为基数，自2019年3月12日计算至还清全部购房款之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算未能有效保护刘文舜的合法权益，刘文舜引用补充协议约定的违约金罚则具有平衡双方权利义务的作用。刘文舜于2019年3月19日向一审法院起诉请求：1、解除《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：Yxx；房屋代码：xx）；2、通用消防公司向刘文舜返还已付全部房款2552867元，同时保留自《解除商品房买卖合同通知》送达之日起60天后的利息追索权(全部房款2552867元＝2544600元+2500元+5767元；其中2500元为办证综合费，5767元为专项物业费)；3、通用消防公司向刘文舜支付房屋买卖合同违约金394413元；4、案件全部诉讼费用、公证费用由通用消防公司承担。一审法院查明事实：2017年10月24日，刘文舜通过其父亲刘耀盛与通用消防公司签订《xx豪庭商铺认购书》。2018年9月25日，双方正式签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Yxx；房屋代码：xx)，双方约定，买受人以2544600元的价格向出卖人购买坐落于湛江市霞山区椹川大道南90号xx14号商铺（以下简称14号商铺），商铺建筑面积为84.82平方米，其中套内建筑面积81.61平方米，分摊共有建筑面积3.21平方米。与本案诉争的主要内容有：第七条付款方式及期限。买受人应当于2018年9月25日前支付该商品房全部价款；第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任；1、遭遇不可抗力因素，或因政府政策重大变化影响工程进度等原因及其他非出卖人责任造成的延误。2、因买受人原因导致未能按期交付的。因买受人原因延期交付所导致的一切后果由买受人全部承担。第十二条逾期交付责任。（2）逾期超时60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知送达之日起60日内退还已付全部房款，并按照已付全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。（3）逾期交付的违约金总额不能超过买受人已付房款的百分之一。第二十五条送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。《附件十一补充协议》第3条、双方同意对本合同“逾期交房”的责任作如下补充：“若逾期交房超过60天，买受人要求解除合同或继续履行合同的，必须在该60天届满后十五天内向出卖人提出书面申请，否则视同放弃追索权等相关权利”；第18条、本合同生效后，买受人和出卖人任何一方在对方没有违约的情况下，未经对方同意擅自违反合同或故意造成本合同无法履行的责任方须按购房总额的15%支付违约金给对方，并承担其他违约责任。合同签订后，刘文舜于2017年10月24日通过其父亲刘耀盛账户向通用消防公司支付购房定金500000元；于2018年1月21日通过其父亲刘耀盛账户向通用消防公司支付购房款602500元；于2018年2月4日通过其父亲刘耀盛账户向通用消防公司支付购房款1200000元；于2018年6月24日通过其父亲账户向通用消防公司支付购房款244600元；于2018年10月18日，通过其姐姐的账户向通用消防公司支付房屋专项物业费5767元，上述购房款项合计2552867元(其中2500元为办证综合费用)。2018年12月30日，双方约定的交房期限届满。因通用消防公司逾期交房超过60日。刘文舜于2019年3月6日起多次书面发函告知通用消防公司已逾期交房，并向通用消防公司发出解除《商品房买卖合同(预售)》的通知。2019年3月11日，刘文舜向广东省广州市南方公证处提出申请，要求对其向通用消防公司邮寄送达《解除合同通知书》的行为进行公证(公证书编号；[2019粤广南方第xx号；邮寄单号：xx)，《解除合同通知书》于2019年3月12日送达通用消防公司。截至庭审前，涉案商铺仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件，通用消防公司亦未书面通知刘文舜办理收楼手续。双方因解除《商品房买卖合同(预售)》协商无果，刘文舜于2019年3月19日提起本案诉讼。另查明，2019年4月11日，申请人刘文舜请求对被申请人通用消防公司名下的2947280元银行存款、房产或其他等值财产采取保全措施，并由浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具《保单保函》进行担保。一审法院于2019年4月12日作出（2019）粤0803民初666号《民事裁定书》：一、冻结被申请人湛江市通用消防有限公司名下存于商业银行的存款（具体冻结金额、账号等，详见协助冻结存款通知书或通知书）；二、查封、冻结被申请人湛江市通用消防有限公司名下的其他财产（查封、冻结其他财产，详见协助执行通知书）。冻结银行存款期限为一年，查封、扣押动产期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。上述查封、冻结的财产价值以2947280元为限。2019年9月4日，刘文舜由保证人提供担保，申请对上述保全的财产进行置换。经审查，一审法院于2019年9月5日作出（2019）粤0803民初666号之二《民事裁定书》：一、解除对被申请人湛江市通用消防有限公司在中国工商银行湛江分行（账号：xxx）的存款1500000元的冻结；二、解除对被申请人湛江市通用消防有限公司在中国工商银行湛江人民大道支行（账号：xxx）的存款247280元的冻结；三、冻结被申请人湛江市通用消防有限公司在中国农业银行股份有限公司（账号：xx）的存款16976.90元；四、查封担保人陈振华名下车牌号为粤GF**的奔驰牌小汽车一辆；五、查封担保人陈秀宏位于湛江开发区乐山西路xx的土地使用权（证号：湛国用（2003）第xx号）。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点是：《商品房买卖合同(预售)》是否应该解除；通用消防公司是否应当返还刘文舜购房款及支付违约金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，本案涉案房地产，通用消防公司至今仍未有证据证明已经验收合格，依法尚不具备交付的条件，《商品房买卖合同(预售)》约定的交房期限是2018年12月30日前，因此，通用消防公司已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“合同自通知到达对方时解除。”根据《商品房买卖合同(预售)》第十二条第2项“逾期超时60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知送达之日起60日内退还已付全部房款，并按照已付全部房价款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，由于通用消防公司未能在2018年12月30日前向刘文舜交付符合合同约定的商品房，且逾期交房超过60日，刘文舜于2019年3月6日起多次通过邮政快递方式向通用消防公司提出解除合同通知，2019年3月11日，刘文舜还向广东省广州市南方公证处提出申请，要求对其向通用消防公司邮寄送达《解除合同通知书》的行为进行公证，解除合同通知书已于2019年3月12日送达，一审法院确认双方签订的《商品房买卖合同(预售)》已解除。对通用消防公司认为至今未收到刘文舜送达的《解除合同通知书》以及主张刘文舜未在合同约定的逾期交房60天届满后十五天内向出卖人提出书面解除合同申请应视为放弃追索权利的抗辩理由，一审法院不予采信。依据《商品房买卖合同(预售)》的上述规定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60日内退还全部房款，并按照已付全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。因此，通用消防公司应当向刘文舜退还购房款2547100元（含综合办证费2500元）。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，现刘文舜主张违约金按补充协议第18条的约定，请求通用消防公司按购房总款15%支付违约金，明显高于刘文舜的损失。故违约金应按中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率计算，弥补刘文舜遭受的损失。由于专项维修资金5767元的收取单位是湛江市物业管理中心，因此，在《商品房买卖合同(预售)》解除后，由刘文舜自行向湛江市物业管理中心申请退款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、确认刘文舜与湛江市通用消防有限公司于2018年9月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年3月12日解除;二、湛江市通用消防有限公司于判决生效之日起十日内返还刘文舜购房款2547100元及支付违约金（违约金以全部购房款2547100元为基数，自2019年3月12日起至还清全部购房款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）;三、驳回刘文舜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30378.24元，申请费5000元，合计35378.24元（刘文舜已预付），由刘文舜负担4804.36元，湛江市通用消防有限公司负担30573.88元。本院二审期间，上诉人通用消防公司提交的证据有：一、《单位（子单位）工程竣工验收备案表》、《不动产测量报告》，拟证明涉案商铺已经经过竣工验收，具备交付条件；二、《房屋交付使用通知书》、《快递单》、《签收回执》，拟证明通用消防公司于2019年9月25日向刘文舜邮寄《房屋交付使用通知书》，该邮件的快递签收回执显示“已签收，他人代收：刘耀盛”。证明邮政快递由他人代收时，肯定有代收人的姓名。而刘文舜于2019年3月11日邮件文件的快递回执中虽然显示“他人代收”，但没有代收人的姓名，故该份邮件没有送达给通用消防公司；三、邮政快递包装袋两个，拟证明生产日期为2018年12月和2019年7月的邮政快递包装均提示：“代收人签收的，需出示有效身份证件，签名并填写证件号码，同时必须注明与收件人的关系。”而刘文舜于2019年3月11日邮寄的快递回执中并没有代收人的姓名，故该份邮件并没有送达给通用消防公司。经质证，刘文舜对证据一的真实性和合法性予以确认，但其关联性有异议。证据一进一步证明了通用消防公司超过合同约定的交付期限交付房屋，合同解除条件已经成就，刘文舜有权解除合同。刘文舜对于证据二的真实性和合法性予以确认，对其关联性有异议。刘文舜在该《房屋交付使用通知书》邮寄送达之前已经向一审法院提起本案诉讼，并主张解除涉案合同。该通知书的签收并不意味着刘文舜同意收楼，并且接受该交付行为。刘文舜对于证据三的真实性和合法性予以确认，对其关联性有异议。刘文舜已经在合同约定的期限内通过邮政快递向合同约定的地址邮寄解除合同通知书，履行了合同约定的通知义务，送达程序完整，合法有效。而该快递被揽收转达并接收的过程不在刘文舜的举证责任范围内，刘文舜无需就快递由谁接受进行举证。通用消防公司提交的上述证据恰好证明通用消防公司逾期交房，严重违反合同的约定，刘文舜有权按照合同的约定解除合同。本院经审查认为：通用消防公司提交的证据一、二与本案具有关联性，本院予以采纳。通用消防公司提交的证据三与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院二审期间，被上诉人刘文舜没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，xx豪庭1号住宅楼、2号住宅楼、3号住宅楼、4号商业裙楼及地下室于2019年9月20日竣工验收备案。通用消防公司于2019年9月24日向刘文舜邮寄《xx豪庭房屋交付使用通知书》，通知刘文舜于2019年10月1日前办理14号商铺的交接使用手续。该邮件于2019年9月25日由刘文舜的父亲刘耀盛签收。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人通用消防公司的上诉理由和被上诉人刘文舜的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于涉案《商品房买卖合同（预售）》是否已解除的认定问题。合同约定通用消防公司于2018年12月30日前向刘文舜交付涉案14号商铺，若逾期交房超过60天，刘文舜有权解除合同。通用消防公司于2019年9月20日取得涉案14号商铺的竣工验收备案表，于2019年9月24日邮寄《xx豪庭房屋交付使用通知书》，通知刘文舜办理收楼手续。但上述时间早已超过合同约定交房日期60天，故通用消防公司存在违约行为。而且刘文舜在2019年3月19日已提起本案诉讼，通用消防公司是在诉讼之后才通知刘文舜收楼。根据补充协议的约定，逾期交房超过60天，刘文舜要求解除合同的，须在该60天届满后15天内（即在2019年3月15日前）向通用消防公司提出书面申请。刘文舜从2019年3月6日起多次向通用消防公司邮寄解除合同通知书。且刘文舜还在2019年3月11日就其向通用消防公司邮寄送达《解除合同通知书》的行为向广东省广州市南方公证处申请公证，该邮件于2019年3月12日被签收，故刘文舜已在约定期限内主张权利，一审法院确认涉案《商品房买卖合同（预售）》于2019年3月12日解除并无不当。通用消防公司以上述邮件没有签收人的姓名为由，主张其未收到刘文舜邮寄的《解除合同通知书》。但合同约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应书面通知对方。因此，刘文舜按照涉案合同中记载的通用消防公司的地址、电话，向通用消防公司邮寄《解除合同通知书》并被签收后，由此产生的法律后果，应由通用消防公司承担。故对通用消防公司的上述主张，本院不予支持。二、关于违约金的认定问题。涉案合同第十二条约定，逾期交房导致合同解除的，通用消防公司应按照已付全部房价款的0.5%支付违约金，违约金总额不能超过已付房款的1%。补充协议第18条约定，本合同生效后，买受人和出卖人任何一方在对方没有违约的情况下，未经对方同意擅自违反合同或故意造成本合同无法履行的责任方须按购房总额的15%支付违约金给对方，并承担其他违约责任。本案中，刘文舜依据上述两条约定请求通用消防公司承担向其支付394413元违约金的违约责任。违约金作为对违约行为的救济方式，应充分体现当事人的意识自治，当事人在预先约定违约金标准时，对合同成本、可期待利益、风险防范等方面通常已有充分的考虑，其亦应据此对自己是否实施违约行为作出权衡。民事法律充分尊重合同自由，合同对于违约金有明确约定的，原则上应不予干预，除非是确实出现有悖公平和诚信的情形。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚信原则予以衡量。虽然根据本案证据未能确定刘文舜具体的损失数额，但刘文舜确实会因通用消防公司迟延履行交房义务而需要额外负担装修人工、材料价格上涨等方面的问题，且通用消防公司在本案中并未举证证明按照合同约定计算的违约金过分高于造成刘文舜的损失，根据涉案房屋的总房价、双方履约情况、当地房地产交易市场的行情等事实，不足以认定涉案合同约定的违约金过高。一审判决认定刘文舜主张的违约金394413元明显高于刘文舜的损失，违约金应以购房款2547100元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率计算不当，但刘文舜对此没有提起上诉，本院不予调整。三、关于一审判决是否超越刘文舜的诉讼请求的问题。刘文舜起诉主张通用消防公司支付违约金394413元。但一审判决只认定违约金以购房款2547100元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率计算，按照一审判决指定的支付时间计算的违约金数额并未超过刘文舜主张的违约金数额，故一审判决在实际上并未超越刘文舜的诉讼请求。综上所述，通用消防公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30378.24元，由上诉人湛江市通用消防有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年四月一日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。