吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0104民初6223号 原告：苏基华，男，1961年5月4日出生，汉族，住长春市朝阳区。 原告：冯亚玲，女，1963年11月12日出生，汉族，住长春市朝阳区。 二原告共同委托诉讼代理人：张岩，吉林司鼎律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：孙琳凤，吉林司鼎律师事务所律师。 被告：石立民，男，1971年2月24日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。 被告：李颖丽，女，1972年3月2日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。 二被告共同委托诉讼代理人：陈汉，吉林鹏瀚律师事务所律师。 第三人：石立清，女，1966年4月11日出生，汉族，住长春市朝阳区隆礼路**省。 第三人：曲华，男，1963年3月26日出生，汉族，，住长春市朝阳区隆礼路**省 原告苏基华、冯亚玲与被告石立民、李颖丽、第三人石立清、曲华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏基华、冯亚玲及共同委托诉讼代理人张岩、孙琳凤、被告石立民、李颖丽共同委托诉讼代理人陈汉、第三人石立清、曲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏基华、冯亚玲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋买卖行为合法有效；2.判令被告继续履行合同，将长春市朝阳区大禹城邦小区***房屋过户至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年4月，原、被告口头约定将长春市朝阳区大禹城邦小区14－1－701房屋转让给二原告，房屋剩余贷款由二原告偿还，待房屋能够办理过户登记手续，且被告配合原告办理房屋过户后，原告将被告已经缴纳的房屋首付款、契税、维修基金、煤气安装费以及2006年至2007年3月31日已经偿还贷款部分一次性支付给被告。2007年4月18日，原告在被告指定的第三人配合下，办理了案涉房屋的交付、入住手续。原告自2007年4月18日居住房屋并偿还贷款至今。现房屋已具备办理产权过户条件，但被告不予配合，故诉至法院。 石立民、李颖丽辩称，本案与原告所述事实不符。1.原、被告之间没有形成买卖关系，而是租赁关系。2.原、被告之间根本不认识，也没有接触过。3.案涉房屋是被告委托曲华进行租赁，用租赁款项偿还银行贷款。4.基于本案被告主张原告腾出房屋并交还被告。5.原告在起诉状的事实及理由中称原告与二被告口头约定事实买卖关系，而事实上原告并不认识被告，所以原告在本案中的自认与事实完全矛盾，买卖关系根本不成立。 石立清述称，我与本案无关，我不是本案适格主体。我与原告不认识，从来没有接触过。这套房屋具体怎么处置与我无关，我也不知情，只是通过我爱人知道房屋出租出去了，具体怎么租的我也不知道，其他都与我无关。我之所以是共同还款人，是因为当时我弟弟石立民收入不够，相当于我向银行提供还款担保。 曲华述称，这个事情就是我和苏基华两个人办的，没有任何人知道这个事情，包括苏基华妻子。原告在民事起诉状的事实及理由中称，口头约定了买卖协议，这个事情没有，原告在被告指定的第三人配合下办理手续等等，这些都是假的，而且整个事实与理由全部都是假的。事情已经时隔十多年了，有些细节记不清楚了，但是基本事实是不会错的。1.这件事情是我与苏基华办的，房屋是租给他的，我是事后告诉石立民的，是在我到石立民那里取房屋买卖合同等相关材料时，与石立民讲的，那时石立民已离开长春。2.我无权利处置该房屋，更不用说买卖了。3.苏基华当时任东亚建筑公司的总经理，我的工程当时挂靠在东亚建筑公司，我们的关系比一般的关系要好的多，苏基华为我处理过一些事情，我也没亏待他，当时我与苏基华的关系我感觉非常好。承揽工程的介绍费大概在2%至3%，苏基华当时给我介绍一个工程，在宽城区亚泰大街上，有两万多米，介绍费50万元左右，苏基华领我去了几次，我看了觉得还行，我交了30万元履约保证金，就等着明年开工干活了。苏基华在这之前就知道了案涉房屋，也去看了几次，催我要房子。我告诉他这房屋是我妻弟的，事成了我可以送给他，但是这个工程没干成之前是租的房屋，得给存房贷。苏基华同意了，他就开始装修入住。然而工程一等就三年，我去了开发公司多次，一点动静都没有，我害怕被骗，找苏基华帮着把履约保证金要回来了，工程没有干上，房子自然也不能送给他。4.这个房屋不是我的为什么可以送给他，为了干上活挣钱只能答应他。这工程干上了利润约15%，也就是200多万元，挣到钱我可以向我妻弟把这个房子买来送给他，如果妻弟不卖，那么多给苏基华点钱找齐就是了。我从来没有说过买卖一事，一直说送给他，所以到现在为止苏基华也没有拿过一分钱，要说买卖一是协议，二是交款，一样都没有怎么能叫买卖，这事事先我不能告诉房主，房主不同意满足不了苏基华要求，工程还干不干。5.入住是我办的，没通过房主石立民，因为我原来就是案涉房屋长春乾源房地产开发建设有限公司（以下称乾源房产公司）的副总，入住说一声就办了，房屋买卖合同等材料是我给苏基华的，是为了办房屋水电费等手续。6.之后我与苏基华见过多次，我妻弟催我，我也催苏基华搬家。7.除了揽工程，2007年干什么事情能送几十万的大礼。 经审理查明，石立清与石立民系姐弟关系，石立清与曲华系夫妻关系，苏基华与曲华系朋友关系。2006年6月29日，石立民与乾源房产公司签订《商品房买卖合同》，约定石立民购买乾源房产公司开发的长春市朝阳区大禹城邦***号房屋，建筑面积146.44平方米，每平方米单价3045元，总价款445,910元，付款方式为首付95,910元，贷款350,000元，房屋交付期限为2006年6月30日前等。当日，石立民与中国建设银行股份有限公司长春大经路支行另签订《个人住房借款合同》，约定石立民为购买上述房屋贷款350,000元，贷款期限240个月，自2006年6月29日起至2026年6月29日止，贷款利率为月利率，具体为在基准利率水平上下调10%，并以上述房屋作为抵押物等。石立清作为抵押物共有人、共同借款人在《个人住房借款合同》上签字。合同签订后，中国建设银行股份有限公司长春大经路支行于2016年6月30日将贷款350,000元转至乾源房产公司账户。2007年4月，曲华与苏基华就案涉房屋经口头协商后，曲华将《商品房买卖合同》《个人住房借款合同》及用于偿还贷款的银行卡、乾源房产公司为石立民出具的房屋首付款、房屋维修基金、契税收款收据等有关房屋及贷款材料交付苏基华，由苏基华在物业公司领取房屋钥匙，并对房屋进行装修后入住。另查明，苏基华自2007年4月开始按月偿还案涉房屋银行贷款，至2019年11月共偿还贷款本息365,168元，其中苏基华于2018年1月16日提前偿还贷款180,000元。苏基华自2007年入住房屋后居住至今，期间发生的物业费、供暖费、水电费等各项费用均由苏基华交纳。 上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、个人住房借款合同、还款凭证、交费收据等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案石立民对于曲华与苏基华口头约定处分长春市朝阳区大禹城邦***号房屋，及房屋多年来一直由苏基华占有使用情况知晓，且未提出异议。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的法律行为，对被代理人发生效力。故曲华对案涉房屋的处分行为对石立民发生效力。本案双方争议主要在于曲华与苏基华就案涉房屋是否口头约定房屋买卖。2007年4月曲华与苏基华经协商后，有关房屋及贷款资料的原件曲华均交付给苏基华，而苏基华对案涉房屋装修后，一直在房屋居住至今，期间发生的各项费用均由其交纳。另外，苏基华在按月偿还银行贷款同时，曾于2008年1月提前还贷18万元。双方上述行为明显具有房屋买卖的交易特点，而与房屋租赁的交易习惯不符。曲华作为石立民代理人与苏基华约定建立房屋买卖合同关系，其行为对石立民具有法律效力。石立民与李颖丽在庭审中提供婚姻登记证，证实石立民与乾源房产公司签订《商品房买卖合同》时双方已离婚，案涉房屋系石立民个人购买。关于苏基华要求石立民协助办理房屋过户登记手续的主张，因房屋尚有银行贷款未清偿完毕，不能办理过户登记，苏基华可待贷款结清后，另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十一条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、原告苏基华、冯亚玲与被告石立民买卖长春市朝阳区大禹城邦***号房屋行为有效； 二、驳回原告苏基华、冯亚玲其他诉讼请求。 案件受理费7988元，保全费2749元，由被告石立民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  乔 木 人民陪审员  张立平 人民陪审员  田跃辉 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  张 旭