广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初7983号原告：邓海艾，男，1985年7月8日出生，汉族委托代理人：邓凌云，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：胡革资，男，1948年12月28日出生，汉族，住湖南省汨罗市被告：邹品华，男，1980年11月8日出生，汉族，住湖南省衡阳县被告：何诗慧，女，1988年6月5日出生，汉族，住广州市南沙区被告：广州市鹿丰房地产代理有限公司，住广州市南沙区法定代表人：何诗敏。原告邓海艾诉被告胡革资、邹品华、何诗慧、广州市鹿丰房地产代理有限公司（以下简称鹿丰公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓海艾和诉讼代理人邓凌云，被告邹品华、何诗慧到庭参加诉讼，被告鹿丰公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，被告胡革资本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告胡革资于2018年6月3日签订的《土地使用权租赁合同》、《授权委托书》无效；2、被告邹品华返还原告土地转让款850000元，并以850000元为本金，从起诉之日计至实际清偿之日止，按年利率6%标准计算利息，暂计一年为51000元，以上合计901000元。3、胡革资对上述款项承担连带清偿责任。4、鹿丰公司对上述第2项请求在340000元范围内承担连带清偿责任；5、何诗慧对上述第2项请求在400000元范围内连带清偿责任；6、鹿丰公司、何诗慧返还原告报建费120000元，7、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年6月3日，原告邓海艾（甲方）与被告胡革资（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，鹿丰公司、何诗慧为见证人，合同约定胡革资将位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村大益队黄淑恩名下245平米规划预留用地土地使用权永久租给原告（该土地由被告胡革资以永久性租赁方式向案外人黄淑恩承租）。租赁期限每个合同期20年，第一个合同期从2018年6月3日至2038年6月2日，每完成租赁期的20年，租赁合同将自动生效为下一个20年，自动续期无需交费。租赁总金额为850000元。且被告胡革资出具《授权委托书》，授权委托原告办理上述涉案土地的报建、水电表更换、收取租金等事宜。涉案土地整个交易过程均由被告邹品华、何诗慧等人在撮合进行，在担任中介角色的同时也担任涉案土地转让款实际收款人的角色，直接收取原告支付的土地转让款，具体如下：2018年4月30日，原告通过微信转账5000元诚意金给被告何诗慧，2018年5月3日，原告通过中国银行尾号4857账户转账300000元给被告何诗慧，2018年5月6日，以同样方式转账95000元给被告何诗慧，即被告何诗慧；2018年6月3日，原告以现金的方式支付给被告邹品华60000元，同日，原告通过中国银行尾号4857账户转账467750元给被告邹品华，即被告邹品华直接收取原告支付的款项为527750元；2018年6月3日原告通过广州银行尾号为1364的信用卡刷给被告鹿丰公司25000元，2018年6月3日，原告通过广发银行尾号为3340的信用卡刷给被告鹿丰公司的pos机40000元，2018年6月3日原告通过妻子黄玉婷的民生银行尾号为6963的信用卡刷给被告鹿丰公司的pos机40000元，2018年6月3日原告通过工商银行尾号为7625的借记卡刷给被告鹿丰公司的pos机30000元，即被告鹿丰公司直接收取原告支付的款项为135000元。以上原告通过各种方式共向被告邹品华、被告鹿丰公司、被告何诗慧转款合计1062750元，含“报建费”200000元，中介费12750元，涉案土地转让款为850000元。原告认为，本案系转让土地使用权引发的纠纷，涉案土地为农村集体土地，系集体分配给本集体成员的。由于原告与被告胡革资所签订的涉案《土地使用权租赁合同》所约定的内容为原告以一次性付清被告胡革资土地转让款的方式获得涉案土地的永久使用权，其本质上属于买断涉案土地使用权的协议，且原告并非涉案土地村集体成员，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八之规定，原告与被告胡革资所签订《土地使用权租赁合同》，及其相关附属协议因违反强制性法律规定而归于无效。因该无效合同取得的财产，应当予以返还。本案中，尽管被告邹品华、被告鹿丰公司、被告何诗慧并未作为签订协议的一方相对人，但都在相关协议上、收款收据上签名确认，且实际收取原告支付的全部土地转让款，故应当承担返还责任。其中，被告邹品华在被告胡革资出具的关于涉案土地转让款收款收据上面签名签字确认由其代收，被告邹品华应当承担850000元的连带还款责任。被告鹿丰公司应当在340000元范围内承担清偿责任、被告何诗慧则应以其收取原告的款项400000元内承担还款责任。原告交给被告鹿丰公司的中介费12750元也应退还原告。原告交给被告鹿丰公司、被告何诗慧“报建费”200000元，因被告鹿丰公司、何诗慧在2019年1月5日向原告出具承诺书后主动退还“报建费”80000元，故被告鹿丰公司、何诗慧仍需退还原告“报建费”120000元。被告邹品华辩称：不同意原告的全部诉讼请求，要求法院全部驳回，理由如下：一、我非涉案合同当事人，根据合同的相对性原则，原告与被告胡革资之间的有关涉案土地合同纠纷与我无关。本案案由是确认合同无效纠纷，而涉案的土地使用权租赁合同签署当事人是原告与被告胡革资，我并非合同当事人，故原告与被告胡革资有关涉案土地合同纠纷与被告无关，原告要求我返还85万元土地转让款无任何事实及法律依据。二、我向原告收取的款项为527750元，该款项系我代被告胡革资向原告收取，仅是委托收款人，并非涉案合同的义务承担者。原告与被告胡革资于2018年6月3日签署《土地使用权租赁合同》后，根据被告胡革资委托，我代其向原告收取了527750元后，被告胡革资向原告出具了收款收据，表示85万元土地转让款已收讫，其中特别注明款由我代收，原告收到该收款收据后并未表示任何异议。这充分表明我仅是受被告胡革资委托向原告收取涉案部份款项，其在本案中的作用仅是委托收款人，并非涉案合同的义务承担者。并且我代收取的实际款项仅为527750元，原告要求被告返还85万元，无任何理据。三、我是被告鹿丰公司的员工，其在本案中是履行职务行为，即使我有义务向原告返还部份款项，也应当由被告鹿丰公司负责向原告返还。四、由于我非涉案合同的当事人，不应当由我承担向原告返还款项的义务，故原告申请法院查封我名下的财产的保全措施不当，请求法院给予纠正，解除对我名下财产措施的查封。被告鹿丰公司辩称：一、鹿丰公司非涉案合同当事人，根据合同的相对性原则，原告与被告胡革资之间的有关涉案土地合同纠纷与鹿丰公司无关。本案案由是确认合同无效纠纷，而涉案的土地使用权租赁合同签署当事人是原告与被告胡革资，鹿丰公司并非合同当事人，故原告与被告胡革资有关涉案土地合同纠纷与被告无关，原告要求鹿丰公司返还34万元土地转让款无任何事实及法律依据。二、被告邹品华、何诗慧向原告收取的款项系代被告胡革资向原告收取，两被告仅是委托收款人，并非涉案合同的义务承担者。原告与被告胡革资于2018年6月3日签署《土地使用权租赁合同》后，根据被告胡革资委托，被告邹品华、何诗慧分别向原告收取了部份款项，被告胡革资向原告出具了收款收据，表示85万元土地转让款已收讫，其中特别注明款由被告邹品华代收，原告收到该收款收据后并未表示任何异议。这充分表明被告仅是受被告胡革资委托向原告收取涉案部份款项，其在本案中的作用仅是委托收款人，并非涉案合同的义务承担者。三、被告邹品华、何诗慧是鹿丰公司的员工，其在本案中是履行职务行为，即使鹿丰公司有义务向原告返还部份款项，也应当由被告鹿丰公司负责向原告返还。四、原告要求鹿丰公司返还中介费12750元、报建费12万元，因该项诉讼请求与本案是两个不同的法律关系，不应当在本案中处理，请求依法驳回。五、由于被告鹿丰公司非涉案合同的当事人，不应当由鹿丰公司承担向原告返还款项的义务，故原告申请法院查封被告鹿丰公司名下的财产的保全措施不当，请求法院给予纠正，解除对被告鹿丰公司名下财产措施的查封。何诗慧辩称：不同意原告的全部诉讼请求，要求法院全部驳回，理由如下：一、我非涉案合同当事人，根据合同的相对性原则，原告与被告胡革资之间的有关涉案土地合同纠纷与我无关。本案案由是确认合同无效纠纷，而涉案的土地使用权租赁合同签署当事人是原告与被告胡革资，我并非合同当事人，故原告与被告胡革资有关涉案土地合同纠纷与我无关，原告要求我返还40万元土地转让款无任何事实及法律依据。二、我向原告收取的款项为40万元，该款项系我代被告胡革资向原告收取，我仅是委托收款人，并非涉案合同的义务承担者。原告与被告胡革资于2018年6月3日签署《土地使用权租赁合同》后，根据被告胡革资委托，我代其向原告收取了40万元后，被告胡革资向原告出具了收款收据，表示85万元土地转让款已收讫，其中特别注明款由被告邹品华代收，原告收到该收款收据后并未表示任何异议。这充分表明我仅是受被告胡革资委托向原告收取涉案部份款项，其在本案中的作用仅是委托收款人，并非涉案合同的义务承担者。原告要求我返还40万元，无任何理据。三、我是被告鹿丰公司的员工，其在本案中是履行职务行为，即使我有义务向原告返还部份款项，也应当由被告鹿丰公司负责向原告返还。四、原告要求我返还报建费12万元，因该项诉讼请求与本案是两个不同的法律关系，不应当在本案中处理，请求法院依法驳回。五、由于我非涉案合同的当事人，不应当由被告承担向原告返还款项的义务，故原告申请法院查封我名下的财产的保全措施不当，请求法院给予纠正，解除对我名下财产措施的查封。经审理查明：涉案土地是广州市南沙区东涌镇鱼窝头村的集体土地，所有权归集体。2017年5月3日，案外人黄淑恩（转租方）以与本案被告胡革资（租赁方）签订了一份《集体土地使用权永久性租赁合同》，约定黄淑恩将拥有位于鱼窝头村大益街七巷245平方米集体土地使用权永久出租，出租总金额为35万元。2018年6月3日，原告邓海艾（甲方）与被告胡革资（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，合同约定甲方将位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村大益队黄淑恩名下245平米规划预留用地土地使用权永久租给乙方。租赁期限每个合同期20年，第一个合同期从2018年6月3日至2038年6月2日，每完成租赁期的20年，租赁合同将自动生效为下一个20年，自动续期无需交费。签署合同当天，乙方以一次性支付租金形式支付以上土地租金，取得该土地及土地上建筑物的永久使用权，租赁总金额为850000元，鹿丰公司、何诗慧为该租赁合同见证人签名、盖章。同日，原告与被告胡革资签订一份《授权委托书》，胡革资授权委托原告办理上述涉案土地的报建、水电表更换、收取租金等事宜，鹿丰公司、何诗慧为该《授权委托书》见证人签名、盖章。2018年6月3日，胡革资在《收款收据》收款人签名，内容：本人收到邓海艾身份号码交来承租位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村大益队黄淑恩名下245平米规划预留用地土地使用权之“土地承租款”总款850000元，款由鹿丰公司管家邹品华代收，该《收款收据》上有邹品华签名，在见证人处有鹿丰公司盖章和何诗慧签名。被告对收取原告涉案款项具体如下：2018年4月30日，原告通过微信转账5000元诚意金给被告何诗慧，2018年5月3日，原告通过中国银行尾号4857账户转账300000元给何诗慧，2018年5月6日，原告转账95000元给何诗慧，以上何诗慧共收取原告400000元。对于以上款项，2018年4月30日何诗慧在鹿丰公司盖章的《收款收据》确认本人是位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村大益队名下245平米业主代理人，收到租户邓生交来诚意金5000元；2018年5月3日何诗慧在鹿丰公司盖章的《收款收据》确认本人是位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村大益队名下245平米业主代理人，收到租户邓海艾交来代办报建费150000元；2018年6月3日何诗慧在鹿丰公司盖章的《收款收据》确认本人收到租户邓海艾交来中介费12750元。诉讼庭审中，原告陈述称：原告通过中国银行尾号4857账户转账300000元给何诗慧的国内汇款付款通知单附言写明报建费200000元，其余100000元为定金。原告确认何诗慧已退回报建费80000元，另外，中介费为12750元不作为本案的证据。2018年6月3日，原告以现金的方式给被告邹品华60000元（庭审中邹品华确认代胡革资收取），同日，原告通过中国银行尾号4857账户转账467750元给邹品华，被告邹品华收取原告支付的款项为527750元。2018年6月3日，原告通过广州银行尾号为1364的信用卡刷给被告鹿丰公司的pos机25000元，2018年6月3日，原告通过广发银行尾号为3340的信用卡刷给鹿丰公司的pos机40000元，2018年6月3日原告通过其妻子黄玉婷的民生银行尾号为6963的信用卡刷给鹿丰公司的pos机40000元，2018年6月3日原告通过工商银行尾号为7625的借记卡刷给鹿丰公司的pos机30000元，被告鹿丰公司收取原告支付的款项为135000元。被告何诗慧共收取原告支付的款项为400000元；被告邹品华共收取原告支付的款项为527750元；被告鹿丰公司共收取原告支付的款项为135000元，合共1062750元（其中土地承租款850000元，报建费200000元，中介费12750元）。2019年1月5日，何诗慧签名和鹿丰公司盖章出具一份《承诺书》，内容：本人何诗慧承诺于2019年5月31日前退回包括邓海艾在内每人150000元报建费，每月退还50000元。原告邓海艾在诉讼中申请诉前财产保全，本院作出（2019）粤0115财保281民事裁定书，邓海艾缴纳了保全费5000元本院对原告的诉讼请求评释如下：一、关于确认原告邓海艾与被告胡革资于2018年6月3日签订的《土地使用权租赁合同》、《授权委托书》无效的问题。经查，涉案土地是广州市南沙区东涌镇鱼窝头村的集体土地，所有权归集体。原告邓海艾并非广州市南沙区东涌镇鱼窝头村集体组织成员。2018年6月3日，原告与被告胡革资签订的《土地使用权租赁合同》，约定胡革资将位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村大益队黄淑恩名下245平米规划预留用地土地使用权永久租给原告，原告以一次性支付850000元租金，取得该土地及土地上建筑物的永久使用权，约定将集体土地转让给原告用于非农业建设使用等。合同内容名为土地租赁，实为转让土地用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”的规定。2018年6月3日原告与被告胡革资又签订了一份《授权委托书》，其内容是依双方所签订的《土地使用权租赁合同》而订立的条款。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定，因此，本院确认原告邓海艾与被告胡革资签订《土地使用权租赁合同》无效，原告与被告胡革资签订的《授权委托书》是依无效的《土地使用权租赁合同》而订立的条款，同样确认为无效。二、对于原告请求被告邹品华返还土地转让款850000元，并以850000元为本金，从起诉之日计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算；胡革资对上述款项承担连带清偿责任；鹿丰公司对上述请求在340000元范围内承担连带清偿责任；何诗慧对上述请求在400000元范围内承担连带清偿责任。本案中，原告提供了一份落款时间为2018年6月3日的《收款收据》为证据，该《收款收据》内容：本人收到邓海艾身份号码交来承租位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村大益队黄淑恩名下245平米规划预留用地土地使用权之“土地承租款”总款850000元，款由鹿丰公司管家邹品华代收，《收款收据》上有邹品华签名，收款人有胡革资签名，在见证人处有鹿丰公司盖章和何诗慧签名。根据原告提供的《收款收据》内容和原告提供的付款证据，结合本案已查明的事实，本院作以下认定：被告邹品华共收取原告支付的款项为527750元，被告鹿丰公司共收取原告支付的款项为135000元，被告何诗慧共收取原告支付的款项为400000元（其中报建费200000元，中介费12750元，其余187250元应认定为土地承租款）。被告胡革资对以上被告所收到原告土地承租款850000元予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依上述法律规定，被告胡革资以土地租金名义收取了原告850000元应返还给原告。鉴于被告在本案中的实际收款情况：被告邹品华共收取原告支付的土地承租款527750元，被告鹿丰公司共收取原告支付的土地承租款135000元，被告何诗慧共收取原告支付的土地承租款187250元。因以上被告邹品华、鹿丰公司、何诗慧依无效的《土地使用权租赁合同》向原告收取土地承租款，且被告邹品华、鹿丰公司、何诗慧均没有提供证据证明所收到的土地承租款已交付被告胡革资，因此，应由被告邹品华、鹿丰公司、何诗慧按实际所收原告土地承租款返还给原告，并由被告胡革资承担补充清偿责任。对于原告请求被告邹品华返还土地转让款850000元，并以850000元为本金，从起诉之日计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致涉案《土地使用权租赁合同》无效，原告与被告胡革资均有责任，依《土地使用权租赁合同》应收取土地承租款850000元是被告胡革资，被告邹品华只是代收人，胡革资至今没有向原告返还土地承租款850000元，导致原告因此受到款项不能及时收回的利息损失，应由被告胡革资予以赔偿，因此，原告请求被告邹品华赔偿利息损失缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。对于被告邹品华、何诗慧抗辩称：他们向原告收取的款项，该款项系代被告胡革资向原告收取，仅是委托收款人，并非涉案合同的义务承担者；他们被告鹿丰公司的员工，其在本案中是履行职务行为，即使有义务向原告返还部份款项，也应当由被告鹿丰公司负责向原告返还。本院认为：本案中，被告邹品华、何诗慧并没有提供证据在获得鹿丰公司授权情况下向原告收取涉案款项，邹品华、何诗慧所收款项并没有证据证明其已支付给了鹿丰公司，且公司经营款项由个人收取也不符合规定，被告邹品华、何诗慧称收取涉案款项是职务行为，由鹿丰公司承担返还款项责任的理由不予采纳.三、对于原告请求鹿丰公司、何诗慧返还报建费120000元的问题。本案中，虽然原告邓海艾与被告胡革资签订《授权委托书》，明确胡革资委托邓海艾为其合法代理人，代表执行和处理以下事项。一、代为办理上述土地上房屋的报建，新建、翻建，扩建、拆除。八、行使作为上述土地、房屋所有人的一切权利。十一、本委托有效期为办妥以上事项为止。但结合本案事实，胡革资是以土地租赁方式约定将土地给邓海艾建房使用，其签订《土地使用权租赁合同》权利义务内容只约定土地使用权租赁，实现目的是邓海艾取得土地，双方的交易应就此结束。对于邓海艾取得土地后用于建房本属邓海艾的事情，胡革资委托邓海艾代为办理上述土地房屋的报建，新建、翻建，扩建、拆除等事项，从邓海艾、胡革资租赁合同只是一块土地，土地上尚没有房屋的客观事实，显然邓海艾、胡革资签订的《授权委托书》并不是当事人真实意思表示。结合本案2018年5月3日何诗慧在鹿丰公司盖章的《收款收据》确认本人是位于广州市南沙区东涌镇鱼窝头村大益队名下245平米业主代理人，收到租户邓海艾交来代办报建费150000元；2018年6月3日何诗慧在鹿丰公司盖章的《收款收据》确认本人收到租户邓海艾交来中介费12750元。可以认定邓海艾与何诗慧和鹿丰公司存在居间民事法律关系符合交易习惯，而居间民事法律关系与本案并不是同一法律关系，因此，本案中涉及邓海艾与何诗慧和鹿丰公司居间民事法律关系的诉讼请求本院不作处理。综上所述，因被告胡革资经本院合法传唤没有应诉和答辩，视为放弃诉讼权利。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条前款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定判决如下：一、确认原告邓海艾与被告胡革资于2018年6月3日签订的《土地使用权租赁合同》和《授权委托书》无效。二、在本判决发生法律效力之日起十日内，由被告邹品华向原告邓海艾返还土地承租款527750元，被告广州市鹿丰房地产代理有限公司向原告邓海艾返还土地承租款135000元，被告何诗慧原告邓海艾返还土地承租款187250元；被告胡革资对在本判决第二项被告邹品华、广州市鹿丰房地产代理有限公司、何诗慧返还给原告邓海艾的相应土地承租款承担补充清偿责任。三、驳回原告邓海艾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7052元，财产保全费5000元，由原告邓海艾承担受理费1352元、财产保全费1000元，被告邹品华承担受理费3695元、财产保全费2500元，何诗慧承担受理费1180元、财产保全费850元，广州市鹿丰房地产代理有限公司承担受理费825元、财产保全费650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郭汉彬二〇二〇年四月十七日法官助理罗小燕书记员许婷婷