中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初782号 原告：代奎德，男，1982年4月1日出生，汉族，住滨州市。 原告：张立霞，女，1982年9月6日出生，汉族，住滨州市滨城区。 原告委托诉讼代理人：孙树曼，山东雍徽律师事务所律师。 被告：滨州舜泰置业有限公司，住所地滨州市滨城区北镇街道办事处渤海三路****楼，统一社会信用代码913716025992540814。 法定代表人：赵希花，公司总经理。 委托诉讼代理人：安磊，山东民颂律师事务所律师。 第三人：王伦，男，1985年11月18日出生，汉族，住山东省阳信县。 第三人：王永建，男，1981年12月29日出生，汉族，住滨州市。 第三人：胡相静，女，1981年6月5日出生，汉族，住滨州市。 原告代奎德、张立霞与被告滨州舜泰置业有限公司（以下简称：舜泰公司）第三人王伦、王永建、胡相静买卖合同、债权转让合同、排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月19日作出（2019）鲁1602民初334号民事判决。原告代奎德、张立霞不服该判决，向山东省滨州市中级人民法院提起上诉。山东省滨州市中级人民法院于2019年11月27日作出（2019）鲁16民终2104号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代奎德、张立霞及其委托诉讼代理人孙树曼，被告舜泰公司的委托诉讼代理人安磊，第三人王伦、王永建等到庭参加诉讼。第三人胡相静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告代奎德、张立霞向本院提出诉讼请求：1.判决被告舜泰公司停止侵权、排除妨害；2.被告舜泰公司赔偿原告代奎德、张立霞经济损失20000元；3.案件诉讼费用由被告舜泰公司负担。 事实和理由：2014年1月28日，第三人王永建、胡相静借用第三人王伦的名义与被告舜泰公司签订商品房抵房协议一份，约定，舜泰公司将位于滨州市滨城区秦台干沟以北渤海三路以西爱情公寓1号楼201的房产及1-15号附房抵给第三人王伦，并约定2015年5月31日前将该房产交付给王伦。后第三人王永建、胡相静又于2014年4月14日将该房产卖给了原告代奎德、张立霞，两原告事后向王永建、胡相静支付了全部购房款。2017年12月16日，舜泰公司将上述房产交付给原告代奎德、张立霞，两人也交纳了各项开口费用和装修保证金。就在原告准备装修使用房产时，舜泰公司在未通知原告的情况下，将上述房产私自更换了锁具，并拒绝向原告提供水电等便利。原告多次要求舜泰公司停止侵权、排除妨害，舜泰公司均以各种理由拖延解决。为维护代奎德、张立霞本人的合法权益具状法院，恳请支持原告的诉讼请求。 被告舜泰公司辩称，被告舜泰公司从未与原告代奎德、张立霞签订过商品房买卖合同，代奎德、张立霞对涉案房产不享有所有权，原告要求舜泰公司排除妨害罗列主体不适格。涉案项目是舜泰公司与滨州市滨城区供销社合作开发的棚户区改造项目，用于拆迁职工的安置。现在开发项目没有完善的房地产开发手续，无法办理竣工验收。并且房屋也没有办理任何竣工验收，不具备房屋交付条件。原告主张其已经接受房屋与事实不符。由于开发项目涉及职工安置，部分职工人员上访，滨州市滨城区成立了工作组，对舜泰公司的财务经营状况进行审查。现涉案房屋已经签订合同出售给案外人，案件涉及案外人利益。请求公正裁决。 原被告双方当事人围绕诉讼请求和抗辩意见提交了证据，本院对当事人提交的证据组织了质证。对当事人提交的商品房抵房协议、房屋买卖协议、转账交易电子银行回单、收款收据、收条、企业信用信息公示登记、通话报警记录、物证钥匙等证据，因其来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认，作为定案依据。本院经审理认定事实如下： 2014年1月之前，王永建与舜泰公司赵宏涛（时任舜泰公司法定代表人）之间存在钱款借用交易。2014年1月28日，赵宏涛（甲方）与王永建（乙方）及滨州舜泰置业有限公司（丙方）签订商品房抵房协议，约定舜泰公司以其开发建设的位于滨州市滨城区附房抵顶赵宏涛拖欠王永建的债务。合同同时约定，丙方在2015年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将滨州市质检站验收合格的房子交与乙方使用；因乙方所购抵房产不存在规划设计变更问题，如有变更书面通知乙方；房产达到交付使用条件后，丙方书面通知乙方办理交付手续，双方签订房屋交接单，由于乙方的原因未能按期交付的，乙方逾期不超过10天的，应向丙方支付总房款的1%作为看管费，逾期超过10天的，丙方有权重新出售该房屋；房产证由丙方根据政府规定办理，相关费用由乙方承担；办理交房时，乙方必须按丙方指定的物业公司签订物业管理协议，交纳物业管理费用等。赵宏涛、滨州舜泰置业有限公司分别在签字栏甲方和丙方项下签名、签章，王永建在签字栏乙方项下签署了其弟弟王伦的名字。 2014年4月14日，王永建和妻子胡相静与张立霞、代奎德签订房屋买卖协议，约定王永建将其依合同受让即将取得的位于滨州市滨城区秦台干沟以北渤海六路以西在建的爱情公寓1号楼101室的住宅及附属下-25号储藏室转让给张立霞、代奎德。合同约定，转让价款为237000元，首付150000元，剩余房款在房屋办理完贷款后一次性付清等。协议签订当日，张立霞、代奎德向王永建、胡相静支付首付款150000元。随后张立霞、代奎德几次向王永建、胡相静支付房屋转让价款，至2018年9月3日，张立霞、代奎德将全部转让价款付清。 在王永建、胡相静与张立霞、代奎霞签订转让协议后，王永建便协助张立霞到舜泰公司办理原先签署商品房抵房协议的变更手续。应王永建要求，舜泰公司同意王永建转让原商品房抵房协议的相关权利，并且舜泰公司许可在原协议上增加签署张立霞的名字，并在张立霞增加的签名处加盖舜泰公司的印章。 2017年12月26日，舜泰公司向张立霞、代奎德交付房屋，并在交付时确定所交付房屋的最终序号为爱情公寓小区1号楼1单元201室（1楼）及附属1-15号储藏室，面积分别为77.26平方米、8.83平方米。舜泰公司与张立霞将最终确认交付的房屋信息变更标注在原商品房抵房协议当中。张立霞、代奎德接受舜泰公司交付的房屋储藏室钥匙的同时向舜泰公司交纳了燃气开口费、暖气开口费、有线电视开口费等费用，之后取得并实际占有房屋。次日张立霞、代奎德向物业公司交纳了装修保证金、装修垃圾清理费等费用。2018年10月14日，张立霞、代奎德持钥匙无法打开房门，经询问了解得知系舜泰公司更换了其房屋钥匙，随后舜泰公司交涉未果，当日，张立霞、代奎德向公安机关报警处理。现涉案房屋大门的更换后钥匙由舜泰公司持有。 本院认为，舜泰公司与赵宏涛、王永建签署协议处分其开发建设的房屋，之后，王永建与张立霞、代奎德签署协议转让自己与舜泰公司签署协议约定的合同权利，此行为经舜泰公司许可确认，由此，原商品房抵房协议发生变更、转让或权利义务概括转让，使得舜泰公司与张立霞、代奎德之间设立合同关系。舜泰公司履行合同或协议设定的义务，向张立霞、代奎德交付涉案房屋钥匙，转移对房屋的实际占有的权利，张立霞、代奎德因而取得对房屋的占有控制。张立霞、代奎德通过订立履行合同而取得对房屋、储藏室等不动产的占有权和控制权应当受到法律保护。包括舜泰公司在内的自然人、法人或其他组织不得干涉张立霞、代奎德对不动产的占有控制。舜泰公司单方更换涉案房屋的门锁，妨害张立霞、代奎德对房屋的占用控制，构成侵权，依法应当承担侵权责任。舜泰公司提出商品房抵房协议对其显失公平、行为人赵宏涛越权代理、本公司利益无法保障等项抗辩，本院审查认为，舜泰公司已经自愿履行了商品房抵房协议的主要义务，在已经将商品房交付给张立霞、代奎德的情况下，其再无权干涉或妨害对方占有使用房屋。如舜泰公司认为商品房抵房协议存在显失公平、缔约人越权代理、缔约行为损害公司利益等情形，可另行提起有关确认合同无效、合同撤销或合同解除之诉，进而达到使相对方返还房屋之目的。但在上述救济之诉发起和法律文书生效之前，舜泰公司无权以自己的行为干涉妨害合法占有人行使相关物权权利。第三人王永建未经授权以王伦的名义订立合同协议，并且事后名义被代理人王伦拒绝追认，行为人王永建应当承担此民事法律行为的后果，即商品房抵房协议只约束实际缔约行为人王永建，而对名义被代理人王伦不发生法律效力。原告张立霞、代奎德未就其主张受到损失的事实提供证据，所主张内容不成立，本院不予确认，对应提出的赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告滨州舜泰置业有限公司停止并排除其对原告代奎德、张立霞就位于滨州市滨城区秦台干沟以北渤海三路以西爱情公寓小区1号楼1单元201室住宅及附属1-15号储藏室等不动产进行占有、使用行为的妨害； 二、驳回原告代奎德、张立霞的其他诉讼请求。 案件受理费300元，由被告滨州舜泰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  刘忠诚 人民陪审员  于 波 人民陪审员  刘京新 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  张 英