广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2125号原告：中山市豪逸物业管理有限公司,住所地广东省中山市火炬开发区********卡,统一社会信用代码914***********824P。法定代表人：高子燕，该公司经理。委托诉讼代理人：岑立明，广东森隆律师事务所律师。被告：高锦华，男，1968年7月11日出生，汉族，住广东省中山市东区**********，公民身份号码440************770。委托诉讼代理人：欧玲好，女，1972年5月15日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区***************，公民身份号码442************166，系被告高锦华的妻子。原告中山市豪逸物业管理有限公司（以下简称豪逸公司）与被告高锦华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告豪逸公司的法定代表人高子燕及委托诉讼代理人岑立明，被告高锦华的委托诉讼代理人欧玲好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪逸公司向本院提出诉讼请求：1.判令高锦华向豪逸公司支付2009年1月至2012年10月期间共46个月的物业服务费2859.6元及违约金500元（违约金计算方法：以每月管理费62.17元为基数，分别从欠费当月的11日起按年利率6%计算至清偿之日止，暂计至2019年2月10日为500元）；2.判令高锦华向豪逸公司支付2012年11月至2019年2月期间共76个月的物业服务费6614.4元及违约金2000元（违约金计算方法：以每月管理费87.03元为基数，分别从欠费当月的11日起按年利率6%计算至清偿之日止，暂计至2019年2月10日为2000元）；3.判令高锦华向豪逸公司支付2009年1月至2012年10月期间共46个月的梯灯费92元。事实和理由：高锦华拖欠豪逸公司物业服务费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2006年左右，豪逸公司与高锦华签订《物业管理服务协议》。合同期限：从2006年至今。物业坐落：中山市火炬开发区***********2*****。权属人：高锦华。建筑面积：124.33平方米。交楼时间：2006年左右。物业费计收标准：根据《物业管理服务协议》第四条第二项约定，2012年11月前住宅的缴费标准为每平方米0.5元/月；根据中山市物价局作出的中价函[2012]275号《关于火炬开发区御豪花园商住小区服务和车辆停放保管服务收费的复函，2012年11月起住宅的缴费标准为每平方米0.7元/月，包含梯灯费。付费期限：根据《物业管理服务协议》第四条第八项约定，每月10日前交纳。违约金依据：根据《物业管理服务协议》第八条第四项约定。欠费期间：2009年1月至2019年2月，共122个月。欠费金额：2009年1月至2012年10月期间物业服务费每月62.17元，合计2859.6元；2012年11月至2019年2月期间物业管理费每月87.03元，合计6614.4元；2009年1月至2012年10月期间的梯灯费92元。催收方式：2019年2月27日，通过书面律师函方式催收。庭审前，豪逸公司变更第二项诉讼请求为：高锦华向豪逸公司支付2012年11月至2019年11月期间共85个月的物业服务费7397.6元及违约金（违约金的计算方法：以每个月管理费87.03元为基数，分别从欠费当月的11日起按年利率6%计算至清偿之日止）。原告豪逸公司向本院提交的证据有：1.中山市不动产登记资料查询结果；2.中山市前期物业服务合同；3.中山市物价局作出的中价函[2012]275号复函；4.律师函、EMS快递单及签收回执。高锦华辩称：同意支付被告第一项诉讼请求及第三项诉讼请求的款项，不同意支付被告第二项诉讼请求的款项，我是和黄姓的物业管理公司签订合同，现在的原告我并不认识，我的车在涉案小区内发生盗窃行为，以前黄姓的物业承诺叫我不要报警可以抵扣我的物业费，当时是口头协议，没有证据证明。高锦华向本院提交的证据有;1.综合管理服务费缴费协议；2.房产证。本院经审理认定事实如下：高锦华是中山市火炬开发区****************的业主，案涉房屋建筑面积为124.33平方米。2004年6月28日，豪逸公司（甲方）与高锦华（乙方）签订综合管理服务费缴费协议，约定：甲方为小区业主提供物业管理服务，乙方须向甲方缴纳综合管理服务费；乙方的房屋建筑面积为122.4平方米，按每月0.5元的标准计算，须缴交给甲方的综合管理服务费金额每月为61.2元，每季为183.6元。乙方逾期缴费的，从逾期之日起每日加收欠缴总额1‰的滞纳金。该协议还约定了其他事项。协议落款的甲方处有经办人黄素诗的签名并加盖了豪逸公司的公章，乙方处有高锦华的签名。2006年7月12日，涉案房产办理了权属登记，权利人为高锦华，涉案房产建筑面积为124.33平方米。2009年6月18日，中山市御豪房地产开发有限公司（以下简称御豪公司，甲方）与豪逸公司（乙方）签订《中山市前期物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对甲方开发建设的御豪花园一、二、三、四期物业实行前期物业管理；共用电费、共用门厅、共用梯灯、开关等维修费用，按每户2元/月收取；物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取；业主交纳费用的时间为每月10日前。合同还约定了其他事项。2012年10月26日，中山市物价局出具《关于火炬开发区御豪花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》，内容为：“豪逸公司：……根据你公司提供的资料，你公司就提高御豪花园商住小区物业服务收费标准书面征求全体业主意见，并获得专有部分占建筑面积过2/3的业主且总人数过2/3的业主同意，符合市物价局、市住房和城乡建设局《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》（中价[2010]141号）的提价要求，现对御豪花园多层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.7元执行。调整收费标准后，不得再分摊梯灯电费。以上收费标准在政府指导价范围内约定，我局予以备案。……”高锦华对上述复函的真实性予以确认，但不确认2012年后的物业服务费按0.7元/平方米的标准收取，其称从2004年开始居住在涉案房屋，在其小车被盗之前有交物业费。其小车被盗不见了2部手机及2万元，黄素诗与其口头约定以物业费来抵扣其损失，但没有证据证明。2019年2月27日，广东森隆律师事务所向高锦华邮寄物业服务费催收律师函一份，通知高锦华缴纳2009年1月至2019年2月物业服务费9566元。高锦华确认收到上述律师函。庭审中，豪逸公司确认双方就违约金的计算标准没有进行约定，其主张按照年利率6%计收违约金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。御豪公司与豪逸公司签订的《中山市前期物业服务合同》没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，高锦华作为涉案小区的业主，其与豪逸公司均应恪守履行。豪逸公司根据上述协议约定对案涉小区进行物业服务，高锦华作为案涉小区的业主，应当按《中山市前期物业服务合同》的约定如期缴纳物业服务费。根据《关于火炬开发区御豪花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》记载，豪逸公司提高御豪花园小区物业管理费收费标准的过程符合法律规定，新的收费标准已经过中山市物价局备案登记。高锦华虽不予确认，在没有相反证据证明的情况下，本院采信豪逸公司的主张，认定涉案物业的物业服务费的计收标准从2012年10月26日起调整为每月0.7元/平方米。高锦华虽主张豪逸公司同意在物业管理费中抵扣其车辆被盗的损失，但其未提供证据予以证明，本院对其主张不予采信。虽然高锦华在2004年6月28日与豪逸公司签订的综合管理服务费缴费协议中约定其房屋建筑面积为122.4平方米，但该协议并未明确豪逸公司提供物业服务的房产座落，即使该协议中约定的由豪逸公司提供物业服务的房产就是涉案房产，该协议约定的房产的建筑面积也并非经过房地产管理部门确认并予以办理权属登记的建筑面积，而在2006年7月12日涉案房产办理权属登记时，房地产管理部门已明确涉案房产建筑面积为124.33平方米，因此计算涉案房产的物业管理费的建筑面积应作相应变更。且高锦华也同意支付豪逸公司主张的2009年1月至2012年10月期间的物业管理费及违约金，而该段时间的物业管理费是按建筑面积124.33平方米、每平方米0.5元/月的标准计算的。由此，本院认定双方已对按124.33平方米的建筑面积计算涉案房产的物业管理费达成了合意，结合本院前述查明的事实，涉案房产2009年1月至2012年10月期间每月的物业管理费为62.17元（124.33平方米×0.5元/平方米/月），2012年11月至2019年11月期间每月的物业管理费为87.03元（124.33平方米×0.7元/平方米/月）。高锦华未向豪逸公司支付2009年1月至2019年11月期间的物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。豪逸公司诉请高锦华支付2009年1月至2012年10月期间的物业管理费2859.6元（124.33平方米×0.5元/平方米/月×46个月）、2012年11月至2019年11月期间的物业管理费7397.6元（124.33平方米×0.7元/平方米/月×85个月）及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。虽然双方没有就违约金的计算标准进行约定，但豪逸公司主张按年利率6%的标准计算违约金在合理范围内，且高锦华也同意按照年利率6%的标准计算2009年1月至2012年10月的违约金，由此，本院确定2009年1月至2012年10月期间的违约金的计算方法为：以每月的管理费62.17元为基数，分别从欠费当月的11日起按年利率6%计算至实际清偿之日止；2012年11月至2019年11月期间的违约金的计算方法为：以每月的管理费87.03元为基数，分别从欠费当月的11日起按年利率6%计算至实际清偿之日止。关于豪逸公司要求高锦华支付梯灯费的诉讼请求，因高锦华同意支付，对该诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告高锦华于本判决生效之日起七日内向原告中山市豪逸物业管理有限公司支付2009年1月至2012年10月期间的物业服务费2859.6元及违约金（计算方法：以每月的物业管理费62.17元为基数，分别自当月的11日起，按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）；二、被告高锦华于本判决生效之日起七日内向原告中山市豪逸物业管理有限公司支付2012年11月至2019年11月期间的物业服务费7397.6元及违约金（计算方法：以每月的物业管理费87.03元为基数，分别自当月的11日起，按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）；三、被告高锦华于本判决生效之日起七日内向原告中山市豪逸物业管理有限公司支付2009年1月至2012年10月期间的梯灯费92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121.24元，减半收取60.62元（原告中山市豪逸物业管理有限公司已预交），由被告高锦华负担（被告高锦华于本判决生效之日起七日内将该60.62元迳付原告中山市豪逸物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员 麦 琳二〇二〇年四月十四日书记员 何浚欢陈燕