山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终627号 上诉人（原审原告）：滕军，男，1975年6月27日出生，汉族，住山东省青岛市市**（原四方区）杭州路167号2号楼五单元403户。 委托诉讼代理人：任红，北京市中银（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田维忠，北京市中银（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈璐，女，1972年10月26日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 原审第三人：青岛市糖酒副食品总公司，住所地山东省青岛市市**河南路**。 法定代表人：万春萍，总经理。 原审第三人：青岛工贸中心股份有限公司，，住所地山东省青岛市市**营口路** 法定代表人：徐文彪，董事长。 上诉人滕军因与被上诉人陈璐、原审第三人青岛市糖酒副食品总公司、青岛工贸中心股份有限公司申请人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 滕军上诉请求，1.撤销一审民事判决书；2.改判支持滕军诉讼请求，或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费用由陈璐承担。事实与理由：一、陈璐并未实际购买涉案房屋，一审法院对该事实认定错误。陈璐虽与第三人青岛工贸中心股份有限公司于2017年3月1日签订《青岛市公有住房买卖合同书》，但陈璐并未支付购房款，涉案房屋也未过户至陈璐名下，该合同并未实际履行。根据该房屋买卖合同第六条第2项内容约定；“乙方连续3个月拖欠应付房款或无正当理由中止买卖关系时，甲方有权终止合同。”现双方签订的房屋买卖合同已有2年之久，陈璐未实际履行合同，应视为其对自己权利的放弃。根据双方签订的房屋买卖合同的约定，现该合同已经终止。陈璐称其无法支付房款系因涉案房屋被查封，该主张与事实严重不符。陈璐与工贸公司签订购房合同的时间是在2017年3月1日，涉案房屋被法院查封的时间是在2018年6月11日，在长达一年多的时间里，陈璐从未主张过权利要求办理房屋过户手续，也未主动支付过购房款，陈璐对涉案房屋没有过户至其名下具有过错。综上，陈璐虽与工贸公司签订有书面的房屋买卖合同，但因陈璐对其权利的放弃而导致该合同已实际终止，双方的合同关系已不复存在，陈璐对于该事实的发生具有过错。一审法院以陈璐与工贸公司之间签订有书面的购房合同为由认可双方之间的购房事实是错误的。二、陈璐对涉案房屋的占有是基于租赁合同关系，而不是房屋买卖合同关系。陈璐提交的证据仅能证明其为该房屋的承租人，在购买涉案房屋之前，其对房屋的占有是基于租赁合同关系，而不是房屋买卖合同关系。所以，陈璐亦不符合法律规定的在法院查封之前合法占有涉案房屋的情形。三、本案系案外人执行异议之诉，目的在于审查案外人对执行标的是否存在实体权利以及该权利能否排除执行，而判断案外人的实体权利能否排除执行的标准即是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议之诉的规定》，最高人民法院民一庭倾向性意见认为，在关于案外人执行异议之诉司法解释出台之前，人民法院审理执行异议之诉案件应当适用上述规定第二十八条等相关条款的内容，结合具体案情，判断案外人的权利能否排除执行。本案中，即使涉案房屋系福利房，也不影响对《执行异议和复议规定》第28条的适用，法院应当审查只有在陈璐所主张的实体权利完全满足第28条所规定的条件下，才能够裁决排除强制执行。故一审法院认定“涉案房屋明显不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形”系适用法律错误。综合以上，被上诉人陈璐仅仅享有承租权，不足以对抗法院就涉案房屋的强制执行。故上诉人的请求应当得到支持。四、根据一审判决所认定的事实，上诉人于2020年2月25日询问市长信箱关于涉案房屋办理公房出售的相关问题，落实公房出售的真实性、合法性，根据市长信箱的回信内容显示，涉案房屋没有办理公房出售手续，按照公房的相关规定，目前涉案公房暂时不能办理公房出售手续。根据青岛市政务回复意见，涉案房屋目前尚未办理公房出售，因该房屋属于团结户，按照青岛市公有住房出售的相关规定，目前团结户是不能办理公房出售手续的，根据该内容一审法院在判决书第七页第二行认定陈璐购买涉案房屋并着手办理登记手续与事实不符，对该事实的认定是错误的。一审法院认定“公房已经出售”事实错误，还有陈璐提交的青岛买卖合同存在瑕疵，涉嫌造假，主要表现在合同甲方签字人没有授权，法定代表人应为徐文彪，合同上也没有具体的文号。陈璐一审期间提交的公房买卖合同书是甲方青岛工贸中心的合同书，也就是说工贸中心不可能把买卖合同交给乙方，与事实不符。关于公房出售的面积及销售价格需要有正式的公房批复价格，及具体的计算基数，公有住房出售价格等手续，一审中陈璐也未向法庭提交。关于一审中陈璐提交的住房租金计算表，该证据显示承租人陈璐陈述没有时间，根据这一证据显示出陈璐违反了相关规定，从基数表中也不能看出陈璐是合法的承租人，没有合法的变更手续，没有取得合法的房屋承租证明。 陈璐辩称，滕军的上诉理由违背了事实真相，损害了陈璐权益。陈璐所有提交的材料都是真实的，合理合法的。陈璐有房屋出售许可证，一审已经提交，所有手续都齐备可以随时办理房屋手续。 原审第三人青岛市糖酒副食品总公司、青岛工贸中心股份有限公司未陈述意见。 滕军向一审法院起诉请求：1.判决准许执行青岛市市北区××路××号××单元××户的房屋；2.诉讼费由陈璐承担。 一审法院查明事实： 1、案件由来 滕军与青岛工贸中心股份有限公司、青岛市糖酒副食品总公司借款合同纠纷一案，一审法院于2017年6月9日作出（2015）青金初字第92号民事判决书，判决：一、被告青岛工贸中心股份有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告滕军借款本金1475万元及利息3359.384万元；二、被告青岛工贸中心股份有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告滕军银行承兑汇票垫款235万元及利息720.34万元；三、被告青岛市糖酒副食品总公司对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。被告青岛市糖酒副食品总公司承担保证责任后，有权向被告青岛工贸中心股份有限公司追偿。该案件进入执行程序后，一审法院于2018年6月11日作出（2018）鲁02执2号之二执行裁定书，并向青岛市不动产登记中心发出协助执行通知书，将登记在被执行人青岛工贸中心股份有限公司名下的位于青岛市市北区××路××号××单元××户的房屋进行了查封。后陈璐向一审法院提出异议，一审法院经审查，于2019年3月13日作出（2019）鲁02执异91号执行裁定书，裁定：中止对青岛市市北区××路××号××单元××户房屋的执行。现滕军提起申请人执行异议之诉，即为本案。 2、涉案房屋占有使用情况 陈璐主张，涉案房屋系青岛国货股份有限公司分给其夫徐大伟的福利房，开始是公房出租，后签订公房出售合同。1997年4月8日，徐大伟向青岛国货股份有限公司交纳住房基金2000元。1997年12月1日，徐大伟向青岛国货股份有限公司交纳煤制气3000元、晾衣架100元、房租165.97元、房屋装修保证金400元，共计3665.97元。自1999年4月开始，徐大伟向青岛工贸中心股份有限公司交纳房租，持续至2014年。 2017年3月1日，陈璐（购房人、乙方）与青岛工贸中心股份有限公司（售房单位、甲方）签订《青岛市公有住房买卖合同书》一份，约定：“根据《青岛市公有住房出售暂行办法》的有关规定，经乙方申请，甲方同意将坐落于青岛市市北区××路××号××单元××户住房壹套（附图）以成本价出售给乙方，做住宅使用。乙方对售房政策做了充分了解，并已征得同住人同意，自愿购买该住房，现经双方协商，订立本合同并从签章之日起生效。一、住房状况甲方售给乙方的住房位于青岛市三类区域，系砖混二等结构，于1996年建成，计价面积67.18平方米。二、买卖价格甲方售给乙方的住房，经核定售价为27084元。……。”陈璐称，签订合同后因涉案房屋被查封，导致其不能交付房款。 经青岛市工商行政管理局核准：青岛国货股份有限公司于2001年9月25日将企业名称变更为青岛健特生物投资股份有限公司，青岛健特生物投资股份有限公司于2008年6月21日将企业名称变更为青岛华馨实业股份有限公司，青岛华馨实业股份有限公司于2009年6月25日将企业名称变更为民生投资管理股份有限公司，民生投资管理股份有限公司于2014年4月10日将企业名称变更为民生控股股份有限公司。民生控股股份有限公司于2019年6月5日出具证明一份，证明：徐大伟1988年1月至2001年6月任职于青岛国货股份有限公司。1997年4月徐大伟分得青岛国货股份有限公司位于青岛市市北区××路××号××单元××房××房屋一套，分得套内使用面积25.78平方米。该房屋楼盘由青岛市市立医院、青岛工贸中心股份有限公司、青岛国货股份有限公司联建，青岛工贸中心股份有限公司代管。 3、涉案房屋涉及的其他案件 因青岛工贸中心股份有限公司与其他案外人发生借款合同纠纷，青岛市李沧区人民法院判令青岛工贸中心股份有限公司承担清偿责任。该案件进入执行程序后，青岛市李沧区人民法院依法查封了青岛工贸中心股份有限公司名下涉案房产，陈璐作为异议人向青岛市李沧区人民法院提出异议。青岛市李沧区人民法院经审查，于2018年12月26日作出（2018）鲁0213执异23号裁定书，该裁定书查明：“青岛市市北区××路××号××单元××户房屋系登记在被执行人青岛工贸中心股份有限公司名下的自管公房，由异议人陈璐承租使用并交纳租金。2013年11月7日，该房屋获批许可房改出售，由青岛市住房委员会办公室许可备案。2017年3月1日，异议人陈璐与被执行人青岛工贸中心股份有限公司签订青岛市公有住房买卖合同书，由异议人陈璐购买涉房屋。”该裁定书认为：“本案系金钱债权执行案件，涉案房屋系登记在被执行人青岛工贸中心股份有限公司名下的自管公房，由异议人陈璐承租使用并一直交纳租金。在该房屋获批许可房改出售后，2017年3月1日，异议人陈璐与被执行人青岛工贸中心股份有限公司签订青岛市公有住房买卖合同书，由异议人陈璐购买涉案房屋并着手办理登记手续。一审法院于2018年3月19日查封涉案房屋，晚于上述时间，异议人陈璐所提异议能够产生排除对涉案房屋执行的效力，应予支持。综上，裁定如下：异议人陈璐的异议请求成立，中止对青岛市市北区××路××号××单元××户的房屋的执行。”现该裁定书已发生法律效力。后青岛市李沧区人民法院依法解除了对涉案房屋的查封。 一审法院认为，已经生效的青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213执异23号裁定书已查明：“涉案房屋系登记在被执行人青岛工贸中心股份有限公司名下的自管公房，由异议人陈璐承租使用并一直交纳租金。在该房屋获批许可房改出售后，2017年3月1日，异议人陈璐与被执行人青岛工贸中心股份有限公司签订《青岛市公有住房买卖合同书》，由异议人陈璐购买涉案房屋并着手办理登记手续。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。”据此，一审法院对上述事实予以确认。现涉案房屋尚未过户至陈璐名下，陈璐也未支付房款。陈璐主张，因涉案房屋处于查封状态，导致其无法支付房款。滕军主张，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的有关规定，不应中止执行涉案房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”现涉案房屋虽未过户至陈璐名下陈璐也未付房款，但陈璐已与青岛工贸中心股份有限公司签订了《青岛市公有住房买卖合同书》，且涉案房屋并非普通商品房，而是最初由陈璐之夫徐大伟承租并最终由陈璐购买的公房，属于单位分配给职工的福利房屋，双方在合同中约定房屋价款仅为27084元也足以说明其福利性。该种福利房是我国计划经济时期普遍存在一种房屋分配方式，故涉案房屋明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。且陈璐与青岛工贸中心股份有限公司签订《青岛市公有住房买卖合同书》的时间发生在涉案房屋查封之前，故滕军要求执行涉案房屋，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，滕军的诉讼理由不能成立，一审法院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条规定，一审法院判决如下：驳回滕军的诉讼请求。案件受理费9800元，由滕军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据质证和交换。 滕军为证实其主张，提交如下证据： 证据一，青岛政务网信箱的答复意见，主要内容：主要反映两个问题，一是团结户能否办理公房出售；二是办理公房备案手续须提供哪些资料。经查询市不动产登记中心档案，市北区埕口路19号属于青岛工贸中心股份有限公司单位自管公房，于1997年12月办理了公房出售审批手续；2013年11月，办理了剩余6套房屋公房房改出售许可备案手续。目前，市北区埕口路19号2单元601目前尚未办理公房出售。按照青岛市公有住房出售的相关规定，目前团结户房屋暂时不能办理公房出售手续。证明目的：涉案的团结户属于特殊标的物，属于禁止性办理公房出售的范围之内。陈璐提供的公房买卖合同不仅形式上存在严重瑕疵，而且内容上也存在严重的违法性。 陈璐质证称，对该证据认可，但该房屋不是团结户，在2014年已经把团结户的问题解决了，陈璐具备购买公房的资格，其签订的青岛公有住房买卖合同书是公房的统一版本模式，是合理合法情况下办理的，在一审时也提交了购买房屋的协议书、付款凭证。 对证据一，陈璐对真实性无议，本院予以认可。从该证据载明的内容看，涉案房屋已经办理了公房房改出售许可备案手续，与一审中《青岛市公房房改出售许可备案证明书》所载明的内容一致，由此可以认定，涉案房屋已经获批许可房改出售。滕军主张涉案房屋属于团结户，属于禁止办理公房出售的范围，但陈璐对此予以否认，而且答复意见中明确说明，团结户房屋目前暂时不能办理公房出售手续，并非禁止办理相关手续，该证据不能证实滕军的主张。 证据二，“审批表一”一份，来源于青岛市不动产中心公房出售处。证明：在陈璐的许可备案证明书出具之前，陈璐还必须向法庭提交“审批表一”的相关材料，否则陈璐达不到足够推翻执行的相关举证责任。另外，陈璐并不是涉案房屋所有权单位的职工，没有资格享有该房屋的租赁权，特别是陈璐变更涉案的租赁关系并没有向法庭提交相关的证据材料。 陈璐质证称，该表格与陈璐办证无关，陈璐的材料已经完全符合房产部门办证条件和资格，只是因为法院查封无法办理。房屋不是工贸公司的，是国货公司分配给本单位职工的。 本院认为，陈璐办理《青岛市公房房改出售许可备案证明书》的手续是否完备属于青岛市房产管理部门职责审查的范围，陈璐是否应当提交“审批表一”不属于本案的审查范围。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，虽然涉案房屋登记在被执行人名下，但涉案房屋的产权登记信息载明，涉案房屋是在国有建设用地上的公有住房，不能等同于普通的商品房。陈璐提交的证据能够证实，1997年陈璐之夫徐大伟作为产权单位职工分配到该房屋用于居住。这种分配方式在我国计划经济时期普遍存在，所分配房屋具有单位职工福利性质。虽然陈璐夫妇一直向单位交纳租金，但被执行人青岛工贸中心股份有限公司2013年11月7日办理了公房房改出售许可备案，涉案房屋已获批许可房改出售，后于2017年与陈璐签订《青岛市公有住房买卖合同书》。涉案公有住房买卖合同是根据青岛市当地公有住房出售政策订立，合同的主要内容是向特定的购房人以成本价出售公有住房用做住宅使用，是我国城镇住房制度改革的产物。由于涉案房屋的价格不由市场供求关系决定，以成本价出售即具备一定的社会保障功能，陈璐与青岛工贸中心股份有限公司之间并非房屋买卖关系，涉案房屋已获准向陈璐出售，陈璐与房屋自管单位签订公有住房买卖合同并交纳住房基金后，陈璐对涉案房产即享有足以排除强制执行的权益。涉案房屋被法院查封后，房产管理部门无法继续为陈璐办理公房出售手续，陈璐对此并无过错，也不影响其就涉案房屋主张权利。 综上，滕军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人滕军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曹 毅 审 判 员  娄勇军 审 判 员  岳彩林 二〇二〇年四月十一日 法官助理  刘耀逊 书 记 员  董 彤