广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1226民初104号原告(反诉被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司,住所德庆县青云山北面德庆碧桂园样板房区**楼首层。统一社会信用代914************581。负责人：彭定博,总经理。委托诉讼代理人：苏民民，公司职员。委托诉讼代理人：吴静君，公司职员。被告（反诉原告）:陈祺睿，男，1968年11月3日出生，汉族，，住德庆县。委托诉讼代理人：潘旭东，女，汉族，1997年1月11日出生，住德庆县。被告（反诉原告）:谭瑜莹，女，1973年7月28日出生，汉族，住德庆县,系被告陈祺睿配偶。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告陈祺睿、谭瑜莹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，被告陈祺睿、谭瑜莹提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人吴静君、被告陈祺睿及其委托诉讼代理人潘旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告陈祺睿、谭瑜莹支付2017年11月至2018年3月、2019年1月、2019年3月至2019年6月的物业服务费共计5160元，以后按合同约定至付清欠费日止；2、请求法院判令被告陈祺睿、谭瑜莹以当月所欠物业服务费为计算基数，按照每日5‰标准计算并支付违约金，暂计至2019年12月9日的违约金共计10918.56元，以后按合同约定至付清欠费日止；3、请求法院判令由被告陈祺睿、谭瑜莹承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年5月19日，德庆碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《德庆碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对德庆碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告陈祺睿、谭瑜莹于2013年10月23日购买德庆碧桂园龙湖映翠八街15号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，双方并于2013年10月23日了《德庆碧桂园前期物业服务协议》。根据协议约定，被告陈祺睿、谭瑜莹应当于每月10日前向我司支付物业服务费516元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰支付违约金。被告陈祺睿、谭瑜莹于2017年11月开始拖欠物业服务费，至2019年6月拖欠的款项共计5160元。原告于2018年3月29日向被告陈祺睿、谭瑜莹发出催交函，要求其缴交物业管理服务费，但被告陈祺睿、谭瑜莹至今仍然未予支付，故向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。陈祺睿、谭瑜莹辩称：一、碧桂园物业公司与建设单位德庆碧桂园房地产开发有限公司私相授受，其不是经过法定程序由业主大会通过公开招投标方式选聘的物业服务企业，不是收取物业服务费的适格主体。《德庆碧桂园前期物业服务协议》乃格式合同，其中规定的每平方2元服务费，原告并未与全体业主在自愿、平等、公平的基础上协商一致，被告等业主属于被迫接受每月高达516元的物业服务费。二、退一步讲，即便法院认可原告有收取物业服务费的权利，但被告于2015年1月28日才实际收楼，物业服务费应当自2015年2月起算。《德庆碧桂园前期物业服务合同》与《德庆碧桂园前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”属无效条款。三、我方在得知房屋实际交付后才应缴纳物业服务费这一事实后，多次与原告交涉谈判，要求其归还却屡屡未果，无奈之下才以拒交物业服务费的方式，希望冲抵多交的4489.2元。被告不存在欠付物业服务费的情形，故原告请求支付违约金缺乏事实和法律依据。四、原告除恶意收取本不该收取的物业管理费外，亦没有认真履行其义务。被告等业主在没有享受相关到位服务的基础上仍需按格式合同约定交纳物业服务费，显然有失公平之法则。五、原告违反诚信原则和公平原则，漫天要价，主张被告支付数倍于本金的违约金，存在恶意提起诉讼以谋取不正当利益的行为。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。陈祺睿、谭瑜莹向本院提出反诉请求：1、判令《德庆县碧桂园前期物业服务合同》和《德庆县***前期物业服务协议》第六条关于“甲方应自商品房买卖合同约定的物业之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的条款内容无效；2、判令反诉被告返还在物业尚未交付于反诉原告前恶意收取的物业服务费4128元及违约金361.20元共4489.20元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告4489.20元；4、判令反诉被告返还反诉原告不合理收费300元和乱收费2.58元，让反诉原告确认已办不动产权证；5、判令反诉被告承担本案的本诉与反诉的全部诉讼费用。事实与理由：一、反诉被告与建设单位德庆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“建设单位”）私相授受，并非经过法定程序由业主大会通过公开招投标方式选聘的物业服务企业，不是收取物业服务费的适格主体。且《德庆碧桂园前期物业服务协议》乃格式合同，其中规定的每平方2元服务费反诉被告并未与全体业主在自愿、平等、公平的基础上协商一致，反诉原告等业主属于被迫接受每月高达516元的物业服务费。违反了《物业管理条例》第三条、第十一条和第二十四条关于住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业的规定。首先，依据《德庆碧桂园前期物业服务合同》，反诉被告接受建设单位选聘，提供前期物业管理服务事宜。在此期间，反诉被告并未协助全体业主成立业主大会及业主委员会，而是在建设单位与业主签订《商品房买卖合同》后，诱导、欺骗全体业主与其签订《德庆碧桂园前期物业服务协议》，完全属于强行托管。反诉被告并非经过法定程序，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，由业主大会选聘的物业服务企业，却成为反诉原告等业主的终身服务商，有违公平合理原则。其次，业主属于弱势消费者，而反诉被告为世界500强集团旗下公司，每月高达每平方米2元的收费标准并未与全体业主在自愿、平等、公平的基础上协商一致，乃是业主在向建设单位购房时被迫接受的高额物业服务费价格。二、退一步讲，即便法院认可反诉被告有收取物业服务费的权利，但反诉原告于2015年1月28日才实际收楼，物业服务费应当自2015年2月起算。《德庆碧桂园前期物业服务合同》与《德庆碧桂园前期物业服务协议》第六条约定属无效格式条款。（一）建设单位实际交付房屋的时间为2015年1月28日，反诉被告向反诉原告收取的物业服务费应自2015年2月起算。《物业管理条例》第四十一条和《广东省物业管理条例》第四十一条均规定了已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。由此可知，买受人支付物业服务费应从建设单位将房屋实际交付给买受人后计算，已出售但尚未交付给物业买受人的，物业服务费用应当由建设单位交纳。虽然《收楼通知书》落款时间为2013年10月23日，但《收楼通知书》属于建设单位向物业买受人的单方意思表示，签署该通知书的法律效果只为其知悉通知内容，并不能作为实际收楼的凭证。反诉原告在收到收楼通知书后，因房屋存在严重设计缺陷，具有重大安全隐患。如出现裂缝、漏水严重、外墙大面积松脱等质量问题需维修。在维修过程中，建设单位违章作业，未能排除隐患，亦未达到交楼条件，导致延误到2015年1月28日才将该商品房交付给反诉原告。在此期间，反诉原告多次向建设单位提交《验楼反映单》，而建设单位屡次拖延，不予整改，不能如期收楼实非反诉原告之过错。依据《德庆碧桂园物业及资料移交书》及《入住登记表》可知，建设单位实际交付房屋的时间为2015年1月28日，反诉被告向反诉原告收取的物业服务费应自2015年2月起算。(二)《德庆碧桂园前期物业服务合同》与《德庆碧桂园前期物业服务协议》第六条属无效条款。该条款是格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该条款因与《物业管理条例》第四十一条及《广东省物业管理条例》第四十一条规定的物业服务费起算时间存在冲突，且明显加重了反诉原告的责任，应为无效条款，对双方不产生约束力。三、反诉被告是世界500强旗下物业服务公司，理应熟知《物业管理条例》等相关规定，却恶意收取尚未交楼时的物业服务费4128元及违约金361.20元共计4489.20元，属于消费欺诈，应当承担三倍赔偿的法律责任。我方在得知房屋实际交付后才应缴纳物业服务费这一事实后，多次与反诉被告交涉谈判，要求其归还却屡屡未果，无奈之下才以拒交物业服务费的方式，希望冲抵多交的4489.2元。谁知竟被反诉被告恶人先告状，将反诉原告告上法庭，并要求支付数倍于本金的高额违约金。反诉原告乃奉公守法的良民，一家人的生活却屡次被反诉被告打扰：1.歪曲收楼事实，颠倒黑白，虚构业主在2013年7月1日办妥收楼手续，用高额的违约金恐吓业主；2.乱发律师函，滥用诉权，企图把反诉原告拖入诉累以向其妥协；3.恶意泄露反诉原告的个人信息，特别是将业主手机号码写在信封封面上，骚扰了业主生活。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条规定，反诉被告恶意收取反诉原告尚未交楼时的物业服务费4128元及违约金361.20元共计4489.2元属于侵权行为，应当承担三倍赔偿的法律责任。四、反诉被告除恶意收取本不该收取的物业管理费外，亦没有认真履行其义务。而反诉原告在没有享受相关到位服务的基础上仍需按格式合同约定交纳物业服务费，显然有失公平之法则。反诉被告无视《物业管理条例》第四十九条、第五十条和第五十四条的规定和合同约定的管理服务内容，管理及服务不到位。1.安全管理失职。小区经常发生堵塞车道的问题，本人小车甚至被设置不合格的栏杆砸落刮花，若是摩托车经过造成人身危险后果不堪设想；2.公共设施管理失职。如未经业主同意将小区的游泳池当作烧烤场，小区出入口处占用绿地违建广告牌用于盈利，严重影响出入安全及治安管理；3.乱建排污管道。三条排污排水管在地下接成同样大小的一条管，将设计为dn160的管道安装了dn110的管道；4.设计图纸铺设管道和墙体一齐施工。小区有的毛坏房上有水电暗装管在墙体里面，施工要装水电管才能墙体施工，但开发商在反诉原告的房产完全没装，导致铺设管线时要大规模凿墙，钻楼板等。现反诉原告保留要求开发商赔偿后期凿墙，钻楼板铺电管、水管导致的损失的权利；5.违法收费、胡乱收费。（1）反诉原告在2016年11月29日交了物业服务费，但反诉被告在2016年12月1日又要多收10月份1天2.58元的服务费（即违约金）；（2）收费不开发票。2015年1月28日办理收楼手续，由反诉被告收取办房产证的代理服务费1020.38元和其他收费共2233.38元，但其一直未能提供发票。（3）收取办理不动产权证费用300元，却一直没有跟进，也没有开具发票；（4）《前期物业服务协议》规定逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，即年息的182.5%。反诉被告在2016年1月的催收通知单中载明累计欠本金3612.00元，但违约金要收8632.68元，违约金是本金的2.39倍，实乃强盗公司，狮子开大口。更不合理的是反诉原告因装修需交5000元装修保证金，反诉被告却未按时退回，且不受任何约束，权利非常失衡。反诉被告上述行为严重损害了全体业主的利益。故此，反诉原告请求反诉被告返还违法多收取的物业服务费及公共部分产生的收益。综上所述，反诉被告上述不诚信的行为已给包括反诉原告在内的众多小区业主造成伤害，反诉原告作为无过错方，其合法权益理应受到法律保护。建议法院在本案的审理中体现出以人为本的司法关怀，依法裁判，充分保障反诉原告作为善意业主的合法权益，支持反诉原告的全部诉讼请求。碧桂园物业公司针对陈祺睿、谭瑜莹的反诉辩称：一、根据《物业管理条例》第二十四条规定，投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。由于符合“投标人少于三个或住宅规模较小的”这个条件，答辩人作为其中一个投标单位，在经当地政府房地产行政主管部门的批准下，于2010年5月19日与建设单位签订《德庆碧桂园前期物业服务合同》，接受建设单位选聘，为德庆碧桂园小区提供前期物业管理服务。被答辩人是2013年10月23日与建设单位签订《商品房买卖合同》，购买德庆碧桂园龙湖映翠八街15号房屋，并于同日与答辩人签订了《德庆碧桂园前期物业服务协议》，所购买的房屋属答辩人的前期物业管理服务范围，且《德庆碧桂园前期物业服务合同》、《德庆碧桂园前期物业服务协议》和物业服务收费标准已取得当地政府部门的备案登记，相关合同和收费标准合法合规，答辩人有权向被答辩人收取物业服务费。二、《前期物业服务协议》与《商品房买卖合同》是两个不同主体签订的合同，当房屋出现工程质量问题后，业主是不可以拒缴物业服务费的。因为物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋工程质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同约定的范畴。因此，业主不能以房屋工程质量问题，拒绝交纳物业服务费。物业服务企业所收取的物业服务费主要是按照上述规定为所管理的辖区的公共区域提供专项物业服务，自答辩人与建设单位于2010年5月19日签订《前期物业服务合同》之日起已正式生效，面向广大业主，并不会因为个别业主不收楼或不入住而停止服务或降低服务质量。再者，《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。但被答辩人购买的龙湖映翠八街15号房屋是属德庆碧桂园二期工程，该工程在2011年10月25日已通过相关政府职能部门进行整体竣工验收合格，并办理了竣工验收备案手续。而案涉物业的合同约定的收楼期为2013年11月23日，建设单位在2013年10月23日向被答辩人发出《收楼通知书》，通知被答辩人收楼。但被答辩人表示房屋有工程遗留问题需要跟进，于2015年1月28日才办理收楼手续，并不影响我司收取物业服务费。答辩人收取的物业服务费是采取本月收上月的形式，即是先享受了服务再交费。2015年1月28日收楼当天，答辩人提醒被答辩人其房屋的合同收楼日期是2013年11月23日，按照双方签订的《德庆碧桂园前期物业服务协议》的约定，需从合同约定的收楼期限的次月开始交纳物业服务费，即从2014年1月1日开始交纳2013年12月的物业服务费。截止至2015年1月28日，被答辩人原应交纳实扣月份2013年12月至2014年12月的物业服务费共6708元（13个月，每月物业服务费516元），但建设单位考虑到前期该物业有工程遗留问题需要跟进，已为被答辩人代付了实扣月份2013年12月份至2014年5月的物业服务费及违约金共4267.32元，被答辩人只需补交2014年6月至2014年12月的物业服务费3612元及违约金8833.92元。但被答辩人表示只愿意交2015年2月1日起的物业服务费。在收楼后，答辩人多次向被答辩人催收欠费，为了维护业户关系，答辩人向总公司申请减免了该户单元95.91%的违约金8472.72元，只收取其361.20元违约金和物业服务费3612元，被答辩人后来同意并补交了欠费。但此后被答辩人陆续向答辩人反映，因房屋有工程遗留问题，其交纳的2014年6月至2014年12月的物业服务费3612元及违约金361.2元不应该由其承担，希望建设单位为其代付一年的物业服务费6192元作为补偿。答辩人应被答辩人的诉求，以《工作联系函》的书面形式向建设单位反映问题，建设单位已明确回复，由于之前的工程问题已全部处理完毕，并进行了补偿，不会答应被答辩人的其他要求。答辩人已按合同约定提供了前期物业管理服务，尽了答辩人应有的义务，就有权收取物业服务费，建设单位明确回复不会继续为被答辩人承担物业服务费，故答辩人向被答辩人催收并收取物业服务费并无不妥。三、2014年6月至2014年12月所交的物业服务费，是经过答辩人与被答辩人双方沟通后，被答辩人同意自愿交纳的。另外，答辩人并没有虚构被答辩人的收楼时间，2019年2月28日、3月31日发出的《催缴物业服务费函》中的收楼手续时间只是笔误，物业服务费欠费的金额是正确的，答辩人没有虚构；被答辩人欠费，答辩人有权通过发催费函、律师函或诉讼的方式催收；催费函是以邮寄的方式寄出，写上被答辩人的电话、地址等信息实为快递员投递所需，并不存在恶意泄露个人信息。四、被答辩人认为我司的服务工作不到位不是事实。1、小区没有经常发生堵塞车道现象，而是有时个别业主对停车收费不理解，故意而为之，后来经政府部门介入处理后得以解决。被答辩人的小车被标杆砸落刮花，只是意外事件。为缓和双方关系，答辩人与被答辩人沟通后约定由答辩人补偿了1000元给被答辩人之后不追究责任。2、根据《德庆碧桂园前期物业服务合同》第八条和《德庆碧桂园前期物业服务协议》第九条的约定，答辩人有权对小区内的物业共用部位、共用设施设备进行经营，其经营收入在剔除经营成本后用作补充小区内共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。我司之前在游泳池（非营业季节，池中没有水）开展过一场烧烤活动，公司员工和业主均可参加，活动结束后有做好相关的清洁和消毒工作；而滚动灯箱设置在门岗的绿化带，并未占用车道或道路，而且经过严格的支架入土预埋施工，不会对出行、安全造成影响。3、排污管道问题由建设单位前期设计和铺设，答辩人之前已把手上有的图纸复印提供给被答辩人。4、房屋专有部位的设计和施工与物业服务无关，被答辩人可以自行申诉。5、根据税务要求，为了准确计算当月应交的税额，我司实收2016年4月份至12月份的物管费发票都是当月全部开票的，即使业主未交费，也要在月底前把当月的发票开具好。2016年11月29日我已开具了被答辩人10月份的物业服务费发票，但实际被答辩人是2016月12月1日才缴费的，由于其延迟了一天交费，所以产生了2.58元违约金。收楼时答辩人代建设单位收取的办证费用没有开发票，这是因为这笔费用是收楼时我司代建设单位收取的，所以只能开代收款收据。答辩人已于2015年8月19日把所有业主支付的办证费用转账交给了建设单位，由建设单位为业主交纳办证费用。办证费用应由政府部门出具行政收据，没有发票的，相关的行政收票由建设单位代业主取回后通知业主领回。由于建设单位已撤场，答辩人多次联系建设单位想协助被答辩人找回行政收据，但未找到。建设单位撤场后，答辩人也有协助业主到相关行政服务中心不动产登记办理窗口咨询过，其房产证已办妥，业主可以凭身份证到贷款银行（邮政银行）查询、复印房产证。收取业主装修按金是经过物价局备案的，合法合规。被答辩人于2017年1月24日至物业服务中心办理装修退场手续，答辩人按退场流程为业主办理退场手续，需要派专人到现场查看是否有因装修而破坏公共设备设施、污染公共区域路面、违规装修等情况。然而2017年1月28日至2月5日是春节期间，银行关门不能办理业务，且从2月5日之后有比较多的装修单元退场，我司需要按计划退回按金，故在三月上旬才退回装修押金给被答辩人。我司不同意陈祺睿、谭瑜莹的反诉请求。本院经审理查明：2010年5月19日，案外人德庆碧桂园房地产开发公司（甲方，以下简称碧桂园开发公司）与广东碧桂园物业管理有限公司德庆分公司（乙方）签订《德庆碧桂园前期物业服务合同》，约定由碧桂园开发公司选聘乙方为德庆碧桂园物业提供前期物业管理服务，物业服务费采用包干制方式。该合同第六条约定：“物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳”。2013年10月23日，碧桂园开发公司与陈祺睿、谭瑜莹签订《商品房买卖合同》，合同约定由陈祺睿、谭瑜莹以总价款116万元购买碧桂园开发公司位于德庆碧桂园龙湖映翠八街15号商品房一套共三层，套内建筑面积为258平方米，花园面积115.98平方米。买受人签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，出卖人应当在2013年11月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按本合同附件四即《补充协议》第十一条约定方式处理。《补充协议》第十一条约定，删除《商品房买卖合同》第十一条关于“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人交付手续”的内容，修改为“出卖人在该《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接手续，则视为出卖人按期交房。该《补充协议》第十二条约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。合同签订后，陈祺睿、谭瑜莹签收了《住宅质量保证书》、《税费及其他应付款项明细》和合同附件等文本。同日，陈祺睿、谭瑜莹（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订《德庆碧桂园前期物业服务协议》，约定由乙方为该涉案物业提供物业管理服务，双方约定了物业服务内容、标准和服务费用计算标准，其中协议第四条约定本园区的物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.0元计收。该物业套内面积258平方米，花园面积115.98平方米，甲方应按每月516元向乙方交纳物业服务费。该协议第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费”。该协议第十六条约定：“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉”。同日，碧桂园开发公司向陈祺睿、谭瑜莹发出一份《收楼通知书》，该《收楼通知书》载明的主要内容为：“阁下于2013年10月23日购买德庆碧桂园龙湖映翠八街15号商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2013年11月23日交付给阁下，请阁下与销售中心销售人欧玉凤预约收楼手续时间，并请带齐有关资料和款项前来销售中心办理相关手续。阁下的物业服务费从2013年12月1日起计收”。陈祺睿、谭瑜莹在该通知书上签名确认。在收楼验楼过程中，陈祺睿、谭瑜莹发现该商品房存在前花园、侧花园、后花园和二楼露台墙面文化石大面积脱落、三楼小房管口渗水、天花板出现水痕和侧花园排水管出现爆裂等质量问题而拒绝收楼，要求碧桂园开发公司维修。后经碧桂园开发公司多次维修，买卖双方于2015年1月28日签订《德庆碧桂园物业及资料移交书》，正式办理交楼手续。同日，碧桂园物业公司代碧桂园开发公司收取了陈祺睿、谭瑜莹支付的办证费用共2233.38元【档案费100元、房屋所有权登记费80元、印花税15元、房地产权证工本费10元、他项权利登记费80元、土地登记费（调测费）28元、土地证书工本费20元和其他费用1900.38元（包含代理服务费1020.38元、土地交易服务费600元、房地产证查档费100元、房地产他项查档费100元、他项权利登记费80元）】，碧桂园物业公司向其出具了代收款临时收据，事后将该款项移交给了碧桂园开发公司。陈祺睿、谭瑜莹收楼后，其与物业公司、建设单位三方对其实际收楼前即2013年12月至2014年12月期间的物业服务费承担问题产生争议，碧桂园开发公司只同意承担该物业从2013年12月至2014年5月期间的物业服务费及违约金，其余要求陈祺睿、谭瑜莹承担。2016年1月31日，碧桂园物业公司向陈祺睿、谭瑜莹发出催收通知书，要求陈祺睿、谭瑜莹支付2014年6月至2014年12月的物业服务费3612元及违约金8632.68元合共12244.68元。陈祺睿于同年3月3日向碧桂园物业公司支付了2014年6月至2014年12月的物业服务费3612元。同年4月16日，碧桂园物业公司根据陈祺睿的申请，减免上述期间的物业服务费3612元计至2016年3月3日止的违约金8833.92元的95.91%即8472.72元，陈祺睿遂于同年4月17日支付了余下的违约金361.20元。陈祺睿支付了上述款项后，认为其实际收楼前的物业服务费应由建设单位承担，并且认为碧桂园物业公司重复收取其2015年6月的物业服务费516元，要求建设单位和碧桂园物业公司退还不合理收费共4489.20元未果，遂以此为由没有按时交纳部分物业服务费。至2019年12月9日止，陈祺睿、谭瑜莹尚未支付2017年11月至2018年3月、2019年1月和2019年3月至6月共10个月的物业服务费5160元。碧桂园物业公司遂向其催收物业服务费，并通过邮寄信件方式向其发出书面催收通知书，但陈祺睿、谭瑜莹至今未予支付。碧桂园物业公司遂于2020年1月14日诉至本院。同时查明，德庆碧桂园物业公司系具有一级资质的物业服务公司，德庆碧桂园小区物业服务收费标准已于2010年11月3日向物价主管部门办理备案手续，案涉物业属于德庆碧桂园二期工程，该工程已于2011年11月办理了竣工验收备案手续。2012年11月27日，广东碧桂园物业管理有限公司德庆分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司德庆分公司。2015年12月22日，广东碧桂园物业服务有限公司德庆分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司德庆分公司。2019年6月20日，变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案双方当事人的争议焦点为：1、《德庆县碧桂园前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）和《德庆县***前期物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》第六条约定关于“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的条款是否无效格式条款；2、陈祺睿、谭瑜莹请求返还商品房实际交付前支付的物业服务费及违约金应否支持；3、碧桂园物业公司是否存在欺诈消费、违规收费和管理服务不到位问题；4、碧桂园物业公司请求陈祺睿、谭瑜莹给付尚欠物业服务费及违约金的诉讼请求应否支持。关于格式条款的效力问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案争议的《物业服务合同》和《物业服务协议》的第六条是合同双方对物业服务费计付起始日期的约定条款，并不属于《合同法》第四十条规定的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款情形。但该条款存在两种以上理解，一种理解是无论物业是否交付，业主均应从商品房买卖合同约定的物业交付之日起支付物业服务费。另一种理解为业主应从物业交付或视为交付之日起支付物业服务费。从《物业服务合同》第六条后面关于“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳”的约定内容亦可知道，该条款解释为业主应当从物业交付或者视为交付之日起支付物业服务费比较合理。故该格式条款属于《合同法》第四十一条规定的争议格式条款，可以作出不利于提供格式条款一方的解释。但该条款并没有必然加重业主一方的责任，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款关于“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利”的无效条款情形，陈祺睿、谭瑜莹请求确认该格式条款无效的请求，理据不足，本院不予支持。关于陈祺睿、谭瑜莹请求返还商品房实际交付前的物业服务费及违约金应否支持问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。陈祺睿、谭瑜莹与碧桂园开发公司签订商品房买卖合同虽然约定案涉商品房定于2013年11月23日交付给买受人，但根据陈祺睿、谭瑜莹提供的验楼反映单和案涉物业的照片可以证实该商品房确实存在房屋渗水、外墙砖脱落可能危及人身安全的质量问题。尽管买卖双方签订的《补充协议》约定了“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”的条款内容，但该约定条款属于《合同法》第四十条规定的“一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的无效格式条款，对买受人不具有法律约束力。陈祺睿、谭瑜莹在验楼过程中发现案涉物业不符合住宅质量标准，应当有权拒绝收楼。故涉案房屋未能交付的原因在于碧桂园开发公司未适当履行其交付义务，且本案无证据证明陈祺睿、谭瑜莹无正当理由拒绝收楼，不应视为陈祺睿、谭瑜莹已按期收楼。本案双方提供证据均证明陈祺睿、谭瑜莹于2015年1月28日才正式办理收楼手续，根据上述规定，陈祺睿、谭瑜莹应从2015年2月起交纳物业服务费，在此之前的物业服务费不应由其交纳。碧桂园物业公司向陈祺睿、谭瑜莹收取案涉物业2014年6月至2015年1月期间的物业服务费及违约金共4489.20元没有合法依据，陈祺睿、谭瑜莹请求返还该款的反诉请求，理据充分，本院支持。关于碧桂园物业公司是否存在欺诈消费、违规收费和管理服务不到位问题。德庆碧桂园物业公司通过协议方式被选聘为案涉小区的物业服务企业，其物业服务收费标准已于2010年11月3日向物价主管部门办理备案手续，且双方已在订立的《物业服务协议》中明确了收费标准，德庆碧桂园物业公司为案涉物业提供了管理服务，有权按约定收取物业服务费。陈祺睿、谭瑜莹认为德庆碧桂园物业公司存在欺诈消费行为的主张，没有事实依据，本院不予采纳；陈祺睿、谭瑜莹支付了2016年10月份的物业服务费逾期付款违约金2.58元，事后又以没有逾期付款为由主张对方违规收取其违约金，难以令人采信，本院不予支持；德庆碧桂园物业公司根据商品房买卖合同约定的其他应付款项目代收陈祺睿、谭瑜莹的办证费用共2233.38元，该款项与商品房买卖合同附录二的《税费及其他应付款项明细》应付款项目标准基本一致，且其收款后已将代收款项交回建设单位，其法律后果和责任应由建设单位承担。陈祺睿、谭瑜莹认为德庆碧桂园物业公司违规多收其300元，请求返还的诉讼请求，理据不足，本院亦不予支持；陈祺睿、谭瑜莹认为德庆碧桂园物业公司没有按约定提供相应服务，无权按约定标准收取物业服务费的抗辩意见，未能提供证据予以证实，本院不予采纳。关于碧桂园物业公司请求陈祺睿、谭瑜莹给付尚欠物业服务费及违约金的诉讼请求应否支持问题。碧桂园物业公司向业主提供了物业服务，业主应当按约定支付物业服务费。陈祺睿、谭瑜莹拖欠2017年11月至2018年3月、2019年1月和2019年3月至6月共10个月的物业服务费共5160元未按约定期限支付，已构成逾期付款违约，依法应当承担迟延履行的违约责任。对于迟延履行的违约金，双方在《物业服务协议》约定了从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，但同期人民银行公布的中长期的贷款基准利率为年利率4.75%，双方约定的逾期付款违约金的标准明显高于守约方损失的130%以上，当事人有权请求予以适当调整。陈祺睿、谭瑜莹已对本案的违约金标准提出了明显过高的抗辩意见，本院以逾期付款给对方造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，适当调整本案逾期付款违约金支付标准为年利率6.2%。陈祺睿、谭瑜莹以其支付了在收楼前不应由其承担的物业服务费为由拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。碧桂园物业公司起诉请求其支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。但碧桂园物业公司要求每日按应付物业服务费的5‰计算违约金的请求，本院不予全部支持。违约金应按本院调整的标准执行，并从每月应付物业服务费逾期之日即次月1日起计算。综上所述，碧桂园物业公司请求陈祺睿、谭瑜莹支付拖欠物业服务费及违约金的诉讼请求，本院部分支持；陈祺睿、谭瑜莹的反诉请求碧桂园物业公司退还物业交付前的物业服务费及违约金的诉讼请求，本院支持；陈祺睿、谭瑜莹的其他反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限陈祺睿、谭瑜莹于本判决发生法律效力之日起15日内向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司支付2017年11月至2018年3月、2019年1月、2019年3月至2019年6月的物业服务费共计5160元及违约金（违约金计算方法：以每月尚欠物业服务费516元为基数，从应付期限届满的次月1日起按年利率6.2%计至清偿之日止）；二、限碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司于本判决发生法律效力之日起15日内退回2014年6月至2015年1月的物业服务费及违约金共4489.20元给陈祺睿、谭瑜莹；三、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司的其他诉讼请求。四、驳回陈祺睿、谭瑜莹的其他反诉请求。如果当事人不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费201.96元，减半收取计为100.98元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司负担60.98元，陈祺睿、谭瑜莹负担40元。反诉受理费25元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  覃治安二〇二〇年四月二十四日书记员  李彩云