广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初14794号原告(反诉被告，以下统称原告)：陈炼钢，男，1959年3月1日出生，汉族，住江西省丰城市，委托诉讼代理人：欧阳如松，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏怡，广东林德律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：王仲生，男，1969年3月15日出生，汉族，住湖北省监利县，委托诉讼代理人：张纯杰，广东广健律师事务所律师。原告陈炼钢诉被告王仲生及被告王仲生反诉原告陈炼钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日作出（2018）粤1972民初7132号民事判决后，被告王仲生不服，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉。该院经审理于2019年6月17日作出（2019）粤19民终4193号民事裁定，以原审事实认定不清为由，裁定撤销本院上述民事判决及将本案发回本院重审。本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳如松、陈敏怡，被告的委托诉讼代理人张纯杰到庭参加了诉讼。本案因调解等扣除了相应的审限。本案现已审理终结。原告陈炼钢向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的《铺位合同书》无效，被告返还转让费90000元及租赁押金10000元；2.被告赔偿原告装修费用12000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月1日，原告与被告签订《铺位合同书》，约定被告将位于东莞市××路××大厦××楼的铺位出租给原告使用，租赁期限为2018年4月1日至2019年4月1日，每月租金8000元，且被告承诺到期后会以同等条件续租三年给原告。合同签订后，原告依约向被告交付了押金10000元和铺位转让费90000元，合计100000元，其中60000元转账支付，另外40000元现金支付。原告对案涉房屋进行改造装修，在遭到另一租户的阻止时，方知被告在此前已与他人签订房屋租赁合同。案涉房屋没有房产证及建设工程规划许可证，故案涉《铺位合同书》应当属于无效合同。被告的行为损害了原告的权益，被告应当退还押金及铺位转让费，并赔偿装修损失。被告王仲生辩称，第一，被告与案涉房屋的出租方戴顺轩、李丽珍夫妇存在多年房屋租赁合同关系。被告与原告签订的《铺位合同书》征得了房屋出租方的同意。原告接手前，案涉房屋用于被告与他人合伙经营“尚品宫纸上烧鸡店”餐厅，面积约340平方米。原告是自愿与被告签订案涉《铺位合同书》，被告不存在一房两租的情形，原告因自身经营风险及资金不足向被告提出退租。原、被告签订合同后，被告确认收到原告支付的10000元押金，并没有收到转让费，其他的费用是作为餐厅剩余物品的转让款。转让款是支付案涉房屋经营餐厅及其内所有财物（装修费、桌椅、空调、冰柜等）的转让费。第二，原告承租后在装修期间产生的噪音过大及不清理装修垃圾。至于原告主张的装修费用，原告并未对案涉房屋进行装修，仅是拆除原有装修。第三，原告承租后并未支付过租金，且将原有房屋内的装修、水电都毁坏了，并一走了之，导致被告无法对案涉房屋进行处置，一直由被告承担租金损失。被告王仲生向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告2018年4月1日至2019年2月28日的租金损失85019元（7729元/月×12个月）；2.原告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年4月1日签订《铺位合同书》，约定被告将位于东莞市××路××大厦××楼的铺位出租给原告使用，租赁期限为一年，每月租金8000元。签订合同前，原告查阅了案涉房屋的一手合同。合同签订后，原告支付了10000元押金，被告将二楼房屋的钥匙及房屋内物品交给原告。原告接手后对案涉房屋原有装修进行拆除产生很大噪音，且拒不清理建筑垃圾。最后被告花费1400多元雇人清理了建筑垃圾。案涉房屋的出租方李丽珍到法院提交了《情况说明》后，通过其律师电话通知被告不再续租案涉房屋给被告。案涉房屋于2019年3月被案涉房屋的出租方戴顺轩收回，目前案涉房屋由他人经营桌球城。原、被告签订案涉《铺位合同书》后，被告一直按每月大约7729元的标准向案涉房屋的出租方支付租金至2019年2月28日，故原告应向被告赔偿租金损失85019元。原告陈炼钢对被告王仲生的反诉辩称，原告接手案涉房屋进行装修时，案涉房屋的另一租客周其波向原告出示了其与被告于2018年3月签订的房屋租赁合同，并阻止原告装修。原告通过电话与被告核实，被告确认存在该合同。因此原告不得已放弃装修，由此造成的损失是被告一房两租的后果，应当由被告承担相应的责任。周其波阻止原告装修后，原告当场要求将案涉房屋退还给被告，并要求被告退还已交付的100000元。从2018年4月开始被告已经实际控制案涉房屋，故被告要求原告承担2018年4月起的租金损失缺乏事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺位合同书》，约定被告将位于东莞市××路××大厦××楼的铺位出租给原告使用，原告的经营范围为租房，每月租金8000元，租赁期限为2018年4月1日至2019年4月1日，签订合同时原告须向被告缴交租赁押金10000元。原告于2018年4月11日、13日通过微信两次转账10000元（合计20000元）给“联手总教练（王哥）”，于2018年4月12日通过中国邮政储蓄银行向被告汇款40000元，被告对此予以确认。原告主张向被告支付押金及转让费共计100000元，前述通过转账共计60000元，还有剩余40000元通过现金交付。原告称，其与被告的微信聊天记录中提及原告共支付了100000元的事实，被告微信中并没有否认；被告当庭对原告主张支付的40000元予以否认。原告称其自2018年4月1日开始对案涉房屋进行改造装修，于2018年4月中旬遭到案外人周其波的阻止而停止施工。因周其波先于原告与被告存在房屋租赁合同关系，故原告停止装修。原告称因改造装修支出12000元，并提交一份2018年4月15日的收据，显示“拆天花、砖墙、地面、招牌共计12000元”。被告确认原告对案涉房屋原装饰装修进行拆除，但对于所产生的费用数额不予确认。原告主张因被告一房两租的行为致使房屋租赁合同的目的无法实现，故该费用应当由被告承担。另查，被告与案涉房屋的出租方李丽珍于2016年3月1日签订了《翔安大厦铺位租用合同》，约定将位于东莞市长安镇建安路乌沙段翔安大厦首层和二楼的铺位出租给被告，租赁期限为2016年3月1日至2019年2月30日。此外，案外人周其波到庭接受调查，并提交其与被告签订的《铺位合同书》照片、转账记录及2018年3月2日的收据。该合同约定被告将案涉房屋出租给周其波，每月租金为9500元，租赁期限为2018年3月1日至2021年12月31日，并在签约时周其波须向被告缴交押金19000元。收据载明“今收到转让费二楼五万元。已收定金壹万。2018年3月5日过来签合同。如果没来，作为毁约，没有退定金”，单位盖章处有“周其波”字样的签名，经手人处有“王仲生”字样的签名。转账记录显示周其波于2018年3月7日转账20000元给“仲生”。原告对周其波提交的证据均予以确认，主张上述证据证明被告一房两租的事实，致使案涉合同目的无法实现。而被告确认上述转账记录及收据并称上述款项为周其波支付给被告的租金，确认其与周其波存在房屋租赁合同，但对周其波提交的《铺位合同书》不予确认，主张该合同已经作废。周其波在调查笔录中称其与被告之间不存在合伙关系，其与被告之间的租赁合同没有解除。2018年8月1日，案涉房屋的出租方李丽珍提交一份情况说明，证明王仲生未经其同意，将案涉房屋出租给陈炼钢。原告对此予以确认，被告不予确认但并未提交相反证据。关于案涉房屋有无办理建设工程规划许可证或房产证的问题。经本院发函调查，东莞市自然资源局复函案涉房屋没有办理建设工程规划许可证，东莞市不动产登记中心复函案涉房屋没有办理房产证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物未办理房产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《铺位合同书》依法应认定为无效。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，首先，被告在承租案涉租赁物时，未尽到审查租赁物是否有建设工程规划许可证或者房产证的注意义务；其次，被告与案外人周其波签订租赁合同后，又将案涉同一租赁物租给原告，属于“一房两租”，被告主张其与周其波之间的租赁合同已经作废，但未能提供相应的证据予以证明，且周其波不予确认，被告应承担举证不能的法律后果。被告主张其与周其波之间是合伙关系，周其波对此予以否认，被告亦未能提供证据予以证明，故本院对被告该主张不予采信。被告的行为具有欺诈的故意，主观恶意较大，本院认定应由被告承担全部的过错责任。一、本诉部分。首先，被告应当向原告返还押金及转让费共计60000元。原告承租案涉房屋的用途是租房，被告主张转让费是指被告将餐厅装修及设备转让给原告的转让款，原告对此予以否认，被告亦未能提供证据予以证明，故本院对被告该主张不予采信。对于原告主张的通过现金交付给被告的40000元，仅有其在微信记录中的单方陈述，并无其他证据予以证明，本院不予采信。其次，根据原告提供的关于铺位装修费用的支付收据，结合原告已经对案涉铺位进行装修动工的事实及动工的工程量，本院认为收据记载支出的装修费12000元在合理的范围之内，本院予以确认。由于被告的过错导致原告的装修费损失，应由被告赔偿给原告。二、反诉部分。由于原、被告之间签订的合同无效，且被告存在“一房两租”的主观恶意，原告仅对案涉房屋开始进行装修动工，并无实际使用，因此被告反诉诉请原告支付租金损失，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈炼钢与被告王仲生之间于2018年4月1日签订的《铺位合同书》无效；二、被告王仲生应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈炼钢返还转让费及押金共计60000元；三、被告王仲生应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈炼钢赔偿装修费12000元；四、驳回原告陈炼钢的其他诉讼请求；五、驳回被告王仲生的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4260元（原告已预交），由原告陈炼钢负担646元，被告王仲生负担3614元；反诉受理费1925元（被告已预交），由被告王仲生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邝小敏人民陪审员  文桂好人民陪审员  麦建妍二〇二〇年四月十三日书 记 员  梁雪珍李衬平强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。