重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初21170号 原告：重庆鸿鲸市场管理有限公司，住所地重庆市渝中区长滨路****负****，统一社会信用代码91500103MA5UJUQC2N。 法定代表人：陈露，重庆鸿鲸市场管理有限公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：文忻，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏陵丰，重庆索通律师事务所律师。 被告：向鱼，男，1982年3月3日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：秦兴伟，重庆盛世文辉律师事务所律师。 第三人：李伟士，男，1973年7月28日出生，汉族，住重庆市北碚区，现住重庆市渝**。 原告重庆鸿鲸市场管理有限公司（以下简称鸿鲸公司）与被告向鱼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理，后根据原告鸿鲸公司的申请，本院追加李伟士为第三人，于2019年9月20日向被告向鱼送达了原告的变更诉讼请求申请书，于2019年11月8日依法由审判员蒙舟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿鲸公司的委托诉讼代理人文忻、夏陵丰，被告向鱼的委托诉讼代理人秦兴伟，第三人李伟士到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解，但和解未果，本案现已审理终结。 原告鸿鲸公司向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付租金237030元、违约金16658.4元。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判决解除被告与第三人签订的《场地承包协议》，并要求被告立即将承包场地内物品腾空搬离并向原告返还承包场地；2、判决被告立即支付拖欠承包费（该承包费计算截止协议解除之日，暂计为100641元）；3、判决被告立即支付违约金17657元；4、判决被告按协议约定的承包费标准，支付自承包协议解除之日至被告向原告移交承包场地之日止的房屋占用使用费；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月25日，被告与第三人李伟士签署《场地承包协议》，约定被告承包位于沙坪坝区***号房屋，面积合计518平方米，承包期限自2015年8月25日至2020年8月24日，每月承包费为23310元，次年承包费在前一年标准上递增6%。2019年6月20日，李伟士与原告签署《合同权利义务转让协议》，约定第三人李伟士将承包协议产生的对于被告的债权转让给原告。2019年8月，李伟士通过EMS方式给被告寄送了《债权债务转让通知》，载明承包协议中的权利已由李伟士转让给了原告，原告依据承包协议向被告主张权利，债权转让对被告产生效力。2016年10月25日至今，被告拖欠租金累计237030元，原告有权按照承包协议向被告主张债权。因被告拖欠租金行为已构成违约，根据《场地承包协议》第五条约定，被告逾期5日未支付承包费用的，原告有权解除承包协议，被告应当于承包合同终止后当日将承包场地及配套设备设施归还原告。因双方协商未果，原告故诉至人民法院，请求判如所请。 被告向鱼辩称：1、第三人及原告不是案涉房屋的产权人，无权出租案涉房屋。2、被告与第三人签订《场地承包协议》属实。在履行过程中，被告与第三人于2016年口头约定租金不递增，被告已按未递增的标准（69930元/季度）支付租金至2019年10月24日，共计支付1123026.6元。3、在合同履行过程中，被告及第三人从未向原告主张过递增部分的租金，事实上已经按变更后的协议在履行。4、签订合同时，第三人虚增房屋面积，被告也疏忽大意，现发现合同约定的租赁面积与原告及李伟士提供的房屋面积不一致，被告要求按照实际面积计付租金。被告及第三人多收取的租金，被告将另行起诉。5、对李伟士转让房屋租赁合同债务的行为不认可。6、即使认定被告违约，合同约定的违约金过高。 第三人李伟士述称，1、第三人已将租赁合同（即场地承包协议）的权利义务转让给了原告，转让时与原、被告一起当面说清楚了的，转让以后的事情与第三人无关。2、第三人将权利义务转让给原告的时间早于双方签订《合同权利义务转让协议》的时间，当时第三人与被告之间的合同履行尚不满1年，不存在租金递增的问题，所以租金是否递增与第三人无关。3、关于转让给原告之前被告是否差欠租金，第三人记不清了。4、第三人从未向被告承诺过租金不递增，被告曾经提出过减租，第三人告知其与原告自行协商。 本院经审查后认定事实如下：2015年8月25日，第三人李伟士（甲方）与被告向鱼（乙方）签订《场地承包协议》，约定甲方将沙坪坝区陈家湾渝碚路119号文星大厦（原黄花园酱油厂还建物业第三层），面积（建面）合计约518平方米承包给乙方。合同约定：一、承包费用等：1、承包期限：本合同五年一签，自2015年8月25日至2020年8月24日。2、承包费用：每月45元/平方米，每月承包金额共计23310元（不含税）。3、递增：为保证甲方的正常收益，租金采取逐年递增6%的方式递增。4、交付方式：本场地承包费用采用交三押三方式支付，即每三个月支付一次，第一次付款须在合同签订生效之日起立即支付首季度租金69930元，其后须保证先付费后使用，每次支付须于下一使用期前30天支付下一季度场地使用费。5、保证金：乙方租用该场地须缴纳保证金40000元。如乙方在本合同履约期间有任何违约行为，甲方有权扣除该保证金；在乙方承包期满且无意续约并完全结清相关费用后，甲方须于3日内免息将该保证金退还给乙方。6、免租期：考虑到乙方一次性投入巨大，甲方给予乙方2个月的装修期，即2015年8月25日至2015年10月24日。五、乙方权利义务：乙方已明确知道所承包场地状况，确认符合自己的使用要求。七、免责、违约：任何一方未能履行合同条款，守约方有权向违约方收取合同年租金5%的违约金，守约方并可单方面解除合同，所造成的损失由违约方承担，双方应在合同解除之日起20日办理交接。 其后，被告向鱼开始使用案涉房屋,并按首年租金标准 （69930元/季度）支付租金至2019年10月24日，共计支付租金1123026.6元。 2018年4月18日、2019年4月17日，原告鸿鲸公司与案外人重庆恒升资产经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告鸿鲸公司承租含案涉房屋在内的文星大厦1-4层，租赁期限分别为1年。2019年7月15日，重庆恒升资产经营管理有限公司出具证明，载明其同意原告鸿鲸公司在合同期内对该处房屋进行分租并自行负责日常经营。 第三人李伟士与被告向鱼的合同履行期间，第三人李伟士将合同权利转让给了原告鸿鲸公司。第三人李伟士（甲方）与原告鸿鲸公司（乙方）于2019年6月20日补充签订《合同权利义务转让协议》，约定甲方于2015年8月25日与被告向鱼签订《场地承包协议》，约定甲方将案涉房屋租赁给被告向鱼使用。因租赁房屋系甲方从业主方重庆恒升资产经营管理有限公司处承租后转租给被告向鱼，现因甲方与业主方租赁关系终止，且业主方与乙方就租赁房屋达成新的租赁关系，因此根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就甲方将原协议中的权利义务转让给乙方事宜，订立本合同。第一条，自本协议生效之日起，原合同中的权利转让给乙方，甲方因原合同产生的对于被告向鱼的债权，包括但不限于要求支付剩余租赁费用、追索未结清费用以及其他债权，即由乙方享有。第二条，原协议中的甲方对于被告向鱼的债务部分，因涉及向鱼权益，即在取得向鱼同意之前，本协议中关于债务转让部分尚不发生效力，待双方按照第三条的约定，取得向鱼同意后，原协议中的债务部分应由乙方承担。若在此期间甲方因此对向鱼承担了原协议债务，则甲方可要求乙方承担责任。第三条，本协议签署后，甲方应立即按照附件格式向向鱼发出书面通知，并披露本协议内容。 2019年8月5日，第三人李伟士给被告向鱼邮寄送达了《债权债务转让通知》，被告向鱼于次日签收。 审理中，为证明已与原告鸿鲸公司及第三人李伟士口头约定租金不递增，被告向鱼举示了与“舞”（吴某）的微信聊天记录，显示2019年8月15日“舞”与被告向鱼对账称“3月差49350元、4月25日至7月24日差69930元、7月25日至10月24日差69930元，共计189210元。4月1日付7000元、6月1日付30000元、7月16日付20000元，还欠132210元”。原告鸿鲸公司认可微信聊天记录的真实性，同时称被告向鱼曾要求减免递增部分租金，原告鸿鲸公司未同意，被告向鱼也一直拒绝支付递增部分的租金，故工作人员在日常收取租金时未单独追讨，且吴某无权代表原告鸿鲸公司作出减免租金的意思表示。 此外，被告向鱼还举示了2008年12月11日重庆市利得尔实业有限公司与重庆市酿造调味品公司签订的《调解协议书》复印件一份和租赁现场配电房照片两张，拟证明租赁房屋实际建筑面积为508.11平方米，且配电房（占37.6平方米）供整座大厦使用，不应计入被告向鱼的实际承租面积。《调解协议书》载明重庆市利得尔实业有限公司与重庆市酿造调味品公司于1997年及以后签订一系列拆迁安置协议，双方因安置房产生纠纷，现双方自愿协商一致，达成如下协议：一、重庆市利得尔实业有限公司对重庆市酿造调味品公司还非住宅建筑面积3518平方米……，其中文星大厦三层换房位置1-3轴，A-M轴，建筑面积508.11平方米。二、所还房屋建筑面积以产权交易中心办证面积为准……。原告鸿鲸公司对上述证据真实性不予认可；第三人李伟士认可真实性，同时认为出租时产权证尚未办理，无法确定建筑面积，租赁面积由双方自行测算的，被告向鱼也到现场查看。 上述事实有原告鸿鲸公司举示的《场地承包协议》，《房屋租赁合同》、《证明》、《合同权利义务转让协议》、《债权债务转让通知》及快递查询记录，被告向鱼举示的微信聊天记录以及各方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，原告鸿鲸公司与第三人李伟士于2015年8月25日签订的《场地承包协议》实质是租赁合同，虽出租人不是产权人，但并不影响租赁合同的效力。该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，第三人李伟士与被告向鱼均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。现第三人李伟士将《场地承包协议》权利义务转让给了原告鸿鲸公司，且履行了通知义务，故原告鸿鲸公司可依据《场地承包协议》向被告向鱼主张权利，被告向鱼也可向原告鸿鲸公司提出相应的抗辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告鸿鲸公司要求被告向鱼按照合同约定支付拖欠租金，被告向鱼抗辩已与第三人口头约定变更了合同内容即租金不递增，被告向鱼应举示相应的证据。对租金进行减免系对合同重大事项的变更，应由出租人作出明确的意思表示。被告向鱼举示的与鸿鲸公司工作人员的微信聊天，是对租金收付账目的核对，尚不足以证明原告鸿鲸公司已表示降低了原合同约定的租金标准。被告向鱼也未举示其他证据证明曾与第三人李伟士或原告鸿鲸公司协商变更过合同内容。综上，对被告向鱼关于租金不递增的辩解意见，因证据不足，本院不予支持。关于被告向鱼辩称实际租赁面积小于合同约定面积的辩解意见，因被告向鱼提供的调解协议非本案当事人签订且系复印件，无法确认其真实性；而配电房在案涉租赁房屋区域内，被告向鱼已查看并清楚租赁场地状况，故对被告向鱼的该辩解意见，本院不予采纳。 根据《场地承包协议》的约定，被告向鱼逾期5日未支付租金的，出租人有权解除合同，并收取合同年租金5%的违约金，根据被告向鱼提供的与原告鸿鲸公司工作人员的对账记录以及其他已查明事实，被告向鱼拖欠租金属实，故对原告鸿鲸公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告鸿鲸公司在起诉后变更了诉讼请求主张涉案合同应予解除，本院确认涉案合同于变更诉讼请求申请书送达给被告向鱼之日起依法解除，被告向鱼还应按合同约定支付违约金16657.55元 （333151元×5%）。因被告向鱼一直未支付递增部分租金，应予补足，根据合同约定的租金逐年递增6%，2015年10月25日至2019年10月24日期间，被告向鱼应支付租金（2019年9月20日之后系占有使用费）共计1223667.59元，已支付1123026.6元，还应支付100640.99元。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告鸿鲸公司要求被告向鱼腾空并返还场地，并按原租金标准支付房屋占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条的规定，判决如下： 第三人李伟士与被告向鱼于2015年8月25日签订的《场地承包协议》于2019年9月20日解除，被告向鱼于本判决发生法律效力之日起十五日内将沙坪坝区***腾空并交还给原告重庆鸿鲸市场管理有限公司。 被告向鱼于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告重庆鸿鲸市场管理有限公司截至2019年10月24日尚欠的租金（房屋占用使用费）100640.99元。 被告向鱼支付原告重庆鸿鲸市场管理有限公司房屋占用使用费，房屋占用费按照29428.33元/月，从2019年10月25日起计算至房屋返还之日止。 被告向鱼于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告重庆鸿鲸市场管理有限公司违约金16657.55元。 驳回原告重庆鸿鲸市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息及迟延履行金。 案件受理费7914元，减半收取3957元（原告已预交2553元），由被告向鱼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 蒙 舟 二〇二〇年四月二十日 书记员 胡秋怡