宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2020）宁0425民初364号原告(反诉被告)：宁夏浙商投资置业有限公司彭阳县一分公司。负责人：白某。委托诉讼代理人：刘某，宁夏朔北律师事务所律师。被告（反诉原告）：马某，个体户，住宁夏回族自治区彭阳县。被告（反诉原告）：杨某，个体户，住宁夏回族自治区彭阳县。马某、杨某的委托诉讼代理人：谭某，宁夏茹河律师事务所律师。原告宁夏浙商投资置业有限公司彭阳县一分公司（以下简称浙商彭阳分公司）与被告马某、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序,于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告浙商彭阳分公司的委托诉讼代理人刘某、被告马某、杨某的委托诉讼代理人谭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙商彭阳分公司向本院提出诉讼请求：要求马某、杨某继续履行合同义务，暨向浙商彭阳分公司支付购房款670000元并按逾期应付款万分之3支付自2019年1月20日起至实际给付之日止的违约金。事实和理由：2018年12月20日，浙商彭阳分公司与马某、杨某签订《房屋买卖合同（预售）》，马某、杨某购买浙商彭阳分公司位于××县商品房一套，预测建筑面积122.1平方米，价款1343100元。当日，马某、杨某向浙商彭阳分公司支付购房款673100元，余款670000元由马某、杨某申请贷款支付，并约定如马某、杨某未按约定的时间支付房款，则按日计算向浙商彭阳分公司支付逾期应付款万分之3的违约金。经浙商彭阳分公司多次催收，马某、杨某拒绝支付。马某、杨某辩称，浙商彭阳分公司出售的房屋地面严重不平，且屋顶漏水。为此，马某、杨某拒绝支付剩余房款。马某、杨某向本院提出反诉请求：1.要求解除浙商彭阳分公司与马某、杨某签订的商品房买卖合同；2.要求浙商彭阳分公司向马某、杨某支付垫付的2018-2019年度的采暖费3899元。事实和理由：马某、杨某购买涉案房屋后，一楼用于营业，二楼用于住宿。在居住过程中，每逢降雨二楼屋顶漏水，经浙商彭阳分公司维修仍然漏水。涉案房屋达不到适用标准，根据双方签订的商品房买卖合同第七条第二款第二项之约定，马某、杨某要求解除合同。浙商彭阳分公司对马某、杨某的反诉辩称，马某、杨某所称的房屋存在质量缺陷不属实，不能达到解除合同的法定条件。关于采暖费问题，涉案房屋由马某、杨某居住，采暖费应由其负担。为此，依法驳回马某、杨某的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。浙商彭阳分公司对光盘提出异议。经本院审查，马某、杨某提供的证据内容真实、来源合法，能够证明其主张的事实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：浙商彭阳分公司是位于彭阳县兴彭大街以北、萧关路以西、泰和路以东绿都华府的开发商，于2016年7月4日取得房管部门核发的编号为（2016）房预售证第004号商品房预售许可证。2018年12月20日，马某、杨某与浙商彭阳分公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定马某、杨某所购商品房为绿都华府B#2段1-2层B#2段103号，房屋建筑面积122.1平方米，房屋总价款1343100元。2018年12月20日前支付首期房价款673100元，余款670000元申请贷款支付。合同第八条约定，逾期在60日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金；逾期超过60日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。合同附件四约定，买受人向银行办理个人按揭贷款的，应当在签订本合同之前查询征信记录及向本合同约定按揭贷款银行查询必须的银行流水等贷款条件，确保自己贷款能够审核通过，并在签订本合同3日内提供贷款所需真实准确的资料向银行提出正式贷款申请。如因包括但不限于买受人或政府、银行相关政策调整等原因致使买受人按揭申请未获银行审核同意的，买受人应在银行审批结束之日起15日内一次性付清剩余房款，逾期付款应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任，逾期30日后出卖人可解除合同，买受人应按房屋总价款13%向出卖人支付违约金。合同签订后，马某、杨某向浙商彭阳分公司支付购房款673100元，但未办理按揭贷款手续。2019年1月7日，浙商彭阳分公司向马某、杨某交付了涉案房屋。马某、杨某向供热企业交纳2018-2019年度采暖费3899元。本院认为：浙商彭阳分公司与马某、杨某签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。浙商彭阳分公司向马某、杨某交付了房屋，但马某、杨某未按照合同约定的期限办理按揭手续，其行为已构成违约，应按照合同第八条的约定承担违约责任。因此，浙商彭阳分公司要求马某、杨某支付购房款670000元及违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。关于马某、杨某反诉要求解除合同的反诉请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同或者赔偿损失的，应予支持。本案中，马某、杨某未提供证据证明浙商彭阳分公司交付的房屋主体结构质量存在问题，虽然该房屋漏水，不是房屋主体结构质量存在问题造成的。同时，该解释第十三条规定，因房屋质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或者赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用或者修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，对马某、杨某所诉的房屋质量问题，马某、杨某可以按照合同约定继续要求浙商彭阳分公司承担修复责任，如浙商彭阳分公司拒绝修复，马某、杨某可自行或委托他人修复，修复费用由浙商彭阳分公司承担。因此，马某、杨某要求解除合同的反诉请求不能成立，本院不予支持。关于马某、杨某要求浙商彭阳分公司返还垫付的采暖费的反诉请求，因双方在合同中未明确约2018-2019年度采暖费的负担问题，且浙商彭阳分公司已向马某、杨某交付涉案房屋，其交纳的采暖费要求浙商彭阳分公司返还的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马某、杨某于本判决发生法律效力后三十日内支付原告（反诉被告）宁夏浙商投资置业有限公司彭阳县一分公司购房款670000元及违约金（违约金计算方式：以670000元为基数，支付自2019年1月20日起至实际给付之日止，按照日万分之3计算）；二、驳回被告（反诉原告）马某、杨某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，减半收取计5250元，由被告（反诉原告）马某、杨某负担。反诉受理费50元，由被告（反诉原告）马某、杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 刘具文 二〇二〇年四月二十一日书记员 韩红霞附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。1/9