福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初5158号 原告：中国农业银行股份有限公司福州晋安支行，住所地：福州市晋安区福新中路**，统一社会信用代码：91350100854381548M。 负责人：马玲，行长。 委托诉讼代理人：江冰冰，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁舒婷，福建宽达律师事务所律师。 被告：陈**钦，女，1975年11月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：福州世欧投资发展有限公司，住，住所地福州市晋安区福新中路**江盛楼**一社会信用代码913501005550666365。 法定代表人：郎辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄江**，公司员工。 委托诉讼代理人：江琴，公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司福州晋安支行与被告陈**钦、福州世欧投资发展有限公司（以下简称“世欧公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司福州晋安支行的委托诉讼代理人梁舒婷，被告世欧公司的委托诉讼代理人黄江**到庭参加诉讼，被告陈**钦经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告的申请，以(2019)闽0111民初5185号民事裁定对被告财产进行了保全。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行向本院提出诉讼请求：判令被告陈**钦立即向原告偿还借款本金2579040.0元及相应利息、罚息、复利、提前还息金额（利息、罚息、复利、提前还息金额应按合同约定计至实际还款日止，暂计2019年9月5日止共为人民币26128.85元）；2.被告世欧公司对该笔债务的偿还承担连带责任；3.原告对设定抵押的位于福州市晋安区房屋的拍卖款、变卖款享有相应的优先受偿权；4.被告承担本案诉讼费和财产保全费等。 事实和理由：2012年9月24日，被告陈**钦与被告世欧公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告陈**钦以总价4180544元的价格购买位于晋安区，并选择以分期付款方式支付购房款，约定被告陈**钦于“认购协议书”签订后7日内付清首期购房款1260544元，剩余购房款2920000元由被告陈**钦申请银行商业按揭贷款的方式支付。2012年10月12日，原告与被告陈**钦签订《个人购房担保借款额合同》，被告世欧公司作为保证人也签订了该合同。合同约定原告为被告陈**钦购买的商品房提供商业按揭贷款服务，借款金额为2920000元，其中保证方式为阶段性保证和抵押共存。被告世欧公司作为阶段性保证人，承诺自签订合同之日起至在被告陈**钦取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续为止，为被告陈**钦的债务承担连带保证责任。根据被告陈**钦的授权，原告于2012年11月9日将款项打入福州世欧投资发展有限公司账户。截止2019年9月5日，被告陈**钦分期借款已逾期多期，原告多次催收无果。根据《个人购房担保借款合同》第十二条第四项第七款：即若出现法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权。基于被告陈**钦的违约行为，现原告要求两被告一次性清偿所有借款。 原告就其诉称提供了如下证据：1.被告陈**钦身份证复印件、被告世欧公司企业信息身份证复印件；2.《个人购房担保借款合同》；3.房地产抵押清单、不动产登记证明；4.贷款发放通知单、个人借款凭证；5.业务凭证。 被告陈**钦未作答辩，亦未提交证据。 被告世欧公司辩称，一、本案诉争合同物保与人保并存，请求优先处理物的担保1、根据《担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。陈**钦以其所购买的房产向原告提供抵押担保，我司为陈**钦的债务承担阶段性保证责任，若法院判决原告对诉争房产处置价款具有优先受偿权，原告应先对诉争房产实现抵押权，而后就不足部分向答辩人主张权利。2、担保活动应当遵循平等、公平的原则。在原告提供的《个人购房担保借款合同》中，要求答辩人确认贷款合同项下既有借款人提供的担保又有保证人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权时，保证人承诺均承担连带保证责任，此合同条款为格式条款，被告世欧公司与原告的权利义务并不对等，此项内容加重了被告世欧公司的责任，已严重损害被告世欧公司的权利，应属无效。因此，在法院判决原告对讼争房产处置价款具有优先受偿权的前提下，被告世欧公司不应对判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，而仅是对原告对本案诉争房产物权实现后不足部分承担连带清偿责任，并应有权就代偿金额向陈**钦追偿。二、若被告世欧公司代被告陈**钦向原告进行了还款，答辩人亦应有权向陈**钦进行追偿，并且对案涉房产处置后的款项享有优先权。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，即使被告世欧公司要向原告承担担保责任，但是被告世欧公司亦应有权向陈**钦进行追偿，恳请法院在判决主文中予以明确。三、案涉房产已经具备了办理产权证及抵押权证的条件，被告世欧公司对未能办理抵押权登记不存在过错，不应继续承担连带保证责任。1、根据《个人购房借款合同》第9.1条的约定，被告世欧公司对被告陈**钦的债务提供阶段性连带保证责任，保证期限自合同生效之日起至陈**钦就合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记之日止。2、依据福州市房地产交易登记中心调取的榕房初FZ字第号初始登记通知书显示，案涉房产所在的晋安区岳峰镇塔头路223号世欧澜山园二期5#楼、6#楼、9#楼，已经于2015年6月26日进行了初始登记，至此已经具备了办理产权证及抵押登记的条件。3、被告世欧公司曾要求被告陈**钦办理案涉房产的产权证及抵押登记，但是被告陈**钦未予以及时配合。由此导致被告世欧公司的承担阶段性保证责任的时间延长。综上，案涉房产已经具备了办理产权证及抵押权证的条件，但是由于被告陈**钦未能依约履行办理产权证及抵押登记的义务，导致延长了被告世欧公司的保证责任，被告世欧公司对此不应继续承担保证责任。。 被告世欧公司就其辩称提供了如下证据：1.首次登记通知书。 被告陈**钦未到庭参加诉讼，依法视为自愿放弃质证权利。经审查，原告与被告世欧公司的证据，符合证据的客观性、关联性、合法性特征，可作为定案依据。 因原告之证据，已能证明其所主张的事实，因此本院对原告诉称的事实亦予以确认。 另查明： 1、案涉房产所在的晋安区岳峰镇塔头路223号世欧澜山园二期5#楼、6#楼、9#楼已经办理了初始登记。 本院认为，原告与被告陈**钦、世欧公司签订的《个人购房担保借款合同》，主体适格，各方意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应遵照履行。原告依约发放贷款后，被告陈**钦应依约还本付息。现被告陈**钦逾期未能还款付息，原告按照合同约定，请求其提前偿还剩余借款本金并支付利息、罚息，于法有据，本院予以支持。被告世欧公司作为阶段性连带责任保证人，应按照合同约定对被告陈**钦的债务承担在案涉房产办妥抵押登记即原告对案涉房产享有抵押权之前的连带还款责任，其承担保证责任后，有权向陈**钦追偿。 另原告请求确认其有权以案涉房产折价或者以拍卖、变卖后的所得款项优先受偿。本院认为案涉房产已完成初始登记且已具备办理登记至购房人陈**钦名下以及抵押登记等物权登记条件，但陈**钦怠于办理以致抵押登记未完成，故陈**钦负有协助原告办理抵押登记的义务，世欧公司应督促其办理。本院确定陈**钦应在三十日内协助办理案涉房产的抵押登记。陈**钦若逾期仍未协助办理抵押登记，原告对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因原告与保证人世欧公司约定后者承担阶段性连带责任保证，即从合同生效时起至陈**钦办妥主合同项下贷款所购房屋抵押登记手续之日亦即原告对案涉房产享有抵押权之日止，因此在原告对案涉房产享有抵押权之前，世欧公司均应承担保证责任。如世欧公司承担了连带还款责任，且原告对案涉房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，该余款优先用于偿还世欧公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还陈**钦。 被告陈**钦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈**钦应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司福州晋安支行借款本金2579040.0元并支付借贷期间的利息、罚息、复利、提前还息金额（暂计至2019年9月5日止为26128.85元，该日之后至借款本金全部清偿之日止新发生的利息、罚息、复利、提前还息金额应按双方签订的编号为ABC（2012）5006-1的《商品房买卖合同》约定的标准继续计付）; 二、被告福州世欧投资发展有限公司对被告陈**钦上述第一项债务承担连带还款责任，其承担保证责任后有权向被告陈**钦追偿; 三、被告陈**钦应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国农业银行股份有限公司福州晋安支行办理位于福州市晋安区房屋的抵押登记手续，福州世欧投资发展有限公司应督促陈**钦配合其办理抵押登记。 四、福州市晋安区房屋抵押登记办妥后，或被告陈**钦逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对被告陈**钦上述第一项债务优先受偿；原告享有对房屋的优先受偿权后，福州世欧投资发展有限公司的保证责任终止。 四、如原告中国农业银行股份有限公司福州晋安支行对福州市晋安区房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告世欧公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从款项垫付之日起计算），再有余款则退还被告陈**钦。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27641元，保全费5000元，公告费560元，均由被告陈**钦、福州世欧投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 宝 人民陪审员  唐秀珍 人民陪审员  张 辉 二〇二〇年四月二十四日 法官 助理  廖汉鹏 书 记 员  吴丽红 附注： 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。