广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初797号原告：四会市城区堤防工程开发公司，住所地：四会市城中区*******，统一社会信用代码：914********167244U。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，广东安驰律师事务所律师。被告：余祺斌，男，1972年2月16日出生，汉族，住广东省四会市城中区****************，公民身份号码：441************015。原告四会市城区堤防工程开发公司（以下简称“四会堤防公司”）诉被告余祺斌租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城区堤防公司的委托诉讼代理人谢宇霞、被告余祺斌到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告四会堤防公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已经解除；2、判令被告支付2019年3月至2019年11月租金19845元滞纳金26305.65元（滞纳金每日按所欠费用1%的标准计算，从逾期之日起暂计至2019年11月11日，以后顺延至款清时止）；3.判令被告将铺位腾空交还给原告，并从2019年11月19日起按每日75.53元（违约金=当年年租金/360日）支付违约金至铺位交还给原告之日止；4.判令被告的履约保证金19000元不予退回；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一、二、三项诉讼请求变更为：一、确认原被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年11月12日解除；二、判令被告支付2019年3月至2019年11月租金18155元及滞纳金21996.15元（滞纳金每日按所欠费用1%的标准计算，从逾期之日起暂计至2019年11月11日，以后顺延至款清时止）；三、判令被告将铺位腾空交还给原告，并从2019年11月19日起按每日75.53元的两倍（违约金=当年年租金/360日）支付违约金至铺位交还给原告之日止。事实和理由：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》约定：原告将位于四会市********、143号商铺租赁给被告，租期自2017年1月1日至2019年12月31日止；第一年的月租金为每月2000元，第二年的月租金为每月2100元，第三年的月租金为每月2250元，被告应当提前5天支付下一个月租金。如不按期支付租金，被告除须支付应付租金外，每逾期一日，还应按月租金额1%的标准支付滞纳金；超过1个月不交租，视为被告违约，原告有权无条件立即终止合同，收回商铺，并不予退回履约保证金。合同解除后，被告应当搬离商铺，逾期未搬离的，每逾期一天，按照合同终止当年日租金的两倍支付违约金，日租金=当年年租金除以360日。被告从2019年3月1日起未按《商铺租赁合同》约定交纳租金及产生的滞纳金，原告多次向被告催收均无果。2019年11月12日，因被告严重违约，原告委托广东安驰律师事务所向被告发出律师函，告知被告解除双方签订的《商铺租赁合同》并要求被告立即归还商铺并支付拖欠的租金、滞纳金，但被告未按约定履行。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告余祺斌答辩称：一、对于被告于2017年1月3日与原告签订商铺租赁合同的事实无异议。二、被告与原告发生租赁合同纠纷有以下几点事实及原因：（一）、被告于2019年3月起，因市场环境原因导致欠缴原告2019年3月至2020年1月31日租金（已于2020年1月20日清缴，合计22565元人民币）。期间虽然原告曾向被告追讨欠缴租金，但被告也一直向原告说明原因，并承诺至本合同期满，一并缴清所有欠缴租金。同时，被告有19000元人民币的保证金在原告处，在欠缴原告租金期间，并不会对原告造成实际的经济损失。（二）、原告在追讨欠缴租金期间，被告一直未收到原告出具的书面有效的解除合同通知，被告可认为该商铺租赁合同依然有效，同时，原告亦收取了被告2020年1月份的租金（商铺租赁合同期至2019年12月31日期满），被告认为该商铺租赁合同可以延续。（三）、因为春节及疫情原因，被告主动与原告协商相关事宜，原告明确答复，相关事宜须在本案开庭后再作处理。同时，被告有19000元的保证金在原告处，为避免扩大经济损失，从2020年2月起，被告未向原告支付租金。综上所述，原告的诉讼请求缺乏相关的法律依据，请法院依据相关的法律法规，驳回原告的相关诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.商铺租赁合同，证明原、被告的租赁合同关系及被告的违约责任；2.催租通知书，证明因被告逾期未交租，原告多次向被告书面催收，但被告拒不支付。3.律师函、快递单、邮件投递记录，证明经原告多次催要，被告拒不支付租金，原告委托广东安驰律师事务所发出律师函通知被告解除商铺租赁合同，并要求被告承担违约责任。被告余祺斌提交证据如下：1.保证金收据，证明我向原告缴纳保证金事实。2.转账记录手机截图，证明我向原告公司缴纳租金事实。根据原告申请，本院向四会市*******调取了四会市********、143号商铺的不动产登记信息，并依法组织了双方当事人进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将其位于四会市********、143号商铺（共2卡，商铺建设面积约142.8平方米）出租给乙方，作为经营水电安装之用；租赁期3年，从2017年1月1日起至2019年12月31日止；租赁期满，合同自动终止，乙方应自合同终止之日起五日内将商铺退还甲方，乙方若需继续租赁商铺，须经过公开竞投方式租赁；租金采取次租金比当年租金增长5%的逐年递增方式计算，即第二年年租金=第一年租金×1.05，如此类推，租金按月份为一个缴费周期缴交，先交租后使用，乙方必须在下一个租金缴费周期到来之日提前五天将该周期待缴租金通过银行柜台转账方式缴交至甲方指定的银行账号，第一年（自2017年1月1日至2017年12月31日）月租金2000元，第二年（自2018年1月1日起至2018年12月31日）月租金2100元，第三年（自2019年1月1日至2019年12月31日）月租金2205元；乙方需向甲方缴纳履约保证金19000元，其中包含水电保证金2000元，恢复商铺原状保证金11000元，租赁保证金6000元；乙方应在合同终止之日起五日内搬离商铺，逾期未搬，则每逾期一日，乙方须按合同终止当年的日租金的两倍金额向甲方支付违约金，日租金=当年年租金÷360日；如乙方不按期向甲方支付租金，则乙方除须支付应付未付的租金外，每逾期一日，乙方须按当年的月租金总额的1%金额向甲方支付滞纳金，超过一个月不交租或其他各项费用的视为乙方违约，甲方有权无条件立即终止合同，收回商铺，并不予退回履约保证金，并保留追讨所欠租金和其他各项费用的权利；因履行本合同产生的争议和纠纷，双方均应友好协商解决，协商未果，可向四会市人民法院诉讼解决；双方还约定了送达地址等内容。合同签订后，被告依约向原告支付了保证金19000元。被告自2019年3月起未按时足额向原告缴纳租金，2019年9月11日，原告向被告发出催租通知书，敦促被告缴纳拖欠的租金，未果。2019年11月11日，原告委托了广东安驰律师事务所向被告发出《律师函》，函告主要内容为：一、自本函送达之日起解除双方2017年1月3日签订的《商铺租赁合同》，请在收到本函后5日内按照《商铺租赁合同》4.6条的约定将铺位交还委托人；二、自函达之日立即缴清所拖欠的全部租金19845元及约定支付滞纳金26305.65元；三、由于您的违约造成合同终止，按照《商铺租赁合同》约定您所缴纳的履约保证金不予退还。原告于2019年11月12日通过邮政快递方式按照《商铺租赁合同》约定的送达地址向被告邮寄了上述函件，于2019年11月13日成功投递，庭审中被告否认收到上述函件，并称其已不在合同约定的地址居住。经核实，被告拖欠原告2019年3月的租金515元，2019年4月至11月13日的租金16390.5元（7×2205+13×73.5）。被告于2020年1月20日通过银行转账方式向原告交付了22565元，庭审中，被告确认案涉的两间商铺目前仍由其占有使用，并称上述交付的款项22565元是2019年3月-2020年1月31日的租金，原告称被告交付的22565元为2019年3月-2019年11月的租金18155元，剩余部分应作为被告占用原告商铺的违约金处理。四会市********、143号商铺原登记权属人为原告四会堤防公司，于2019年9月24日权属人变更登记为四会市国有资产经营总公司。鉴于四会市********、143号商铺产权已从四会堤防公司变更至四会市国有资产经营总公司名下，2019年12月20日，四会市国有资产经营总公司向四会堤防公司出具了委托书，委托四会堤防公司代为出租、经营、管理四会市********、143号铺位，代为收取该铺位的租金收益及履约保证金、违约金、滞纳金等各项费用、代为行使诉讼权。本院认为，四会市********、143号商铺原权属人为原告四会堤防公司，之后权属人变更为四会市国有资产经营总公司，四会市国有资产经营总公司向四会堤防公司出具了相应委托书，委托四会堤防公司代为出租、经营、管理上述物业，代为行使诉讼权利等，因此，四会堤防公司可作为本案原告起诉主张权利。四会堤防公司与余祺斌签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应按合同的约定行使权利和履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延交付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”四会堤防公司与余祺斌签订的《商铺租赁合同》约定超过一个月不交付租金，四会堤防公司有权无条件立即终止合同，收回商铺，并不予退回履约保证金。根据查明事实，余祺斌自2019年3月起没有按时足额缴纳租金，经四会堤防公司催促后仍没有履行缴交租金的义务，余祺斌拖欠租金的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。因此，原告主张确认双方签订的《商铺租赁合同》解除的诉求，具有法律及事实依据，本院予以支持，本院确认四会堤防公司与余祺斌签订的《商铺租赁合同》于2019年11月13日解除。同理，原告主张不予退回被告已交付的19000元保证金，依法有据，本院予以支持。至于余祺斌提出没有收到原告寄出的律师函、因市场环境原因导致欠缴原告租金等抗辩意见，无法律及事实依据，本院不予采纳。四会堤防公司与余祺斌签订的《商铺租赁合同》约定余祺斌应在本合同终止之日起五日内搬离商铺，逾期未搬，则每逾期一日，须按合同终止当年的日租金的两倍金额支付违约金，日租金=当年年租金÷360日。上述已认定原、被告之间的租赁合同关系于2019年11月13日解除，双方的租赁关系终止后，被告占有案涉租赁商铺的合法依据已不存在，并应当在租赁关系终止时五日内返还两间商铺给原告，被告逾期未将商铺腾空返还给原告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，因此，原告主张被告将铺位腾空交还给原告，并从2019年11月19日起按2019年日租金的两倍支付商铺占用费至铺位交还给原告之日止的诉求，依法有据，本院予以支持。2019年日租金为73.5元（26460元÷360日），日租金的两倍即为147元，即被告从2019年11月19日起按147元/天向原告支付商铺占用费至商铺交还给原告之日止。关于被告尚欠原告租金数额的问题。根据查明事实，2019年3月至2019年11月13日，被告欠原告租金共计16905.5元。被告于2020年1月20日向原告交付了22565元，扣减拖欠的租金16905.5元后，剩余款项5659.5元抵作被告应支付给原告的商铺占用费。关于原告主张滞纳金21996.15元（滞纳金每日按所欠费用1%的标准计算，从逾期之日起暂计至2019年11月11日，以后顺延至款清时止）的问题。虽然《商铺租赁合同》约定了滞纳金的计付，但被告对原告主张滞纳金的诉求提出了抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告不予退回被告已交付的19000元保证金，已是对被告违约行为的惩罚，且原告亦未对其损失进行举证，因此，在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故对原告主张滞纳金的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告四会市城区堤防工程开发公司与被告余祺斌签订的《商铺租赁合同》于2019年11月13日解除；二、被告余祺斌应于本判决生效之日起十日内搬出四会市********、143号商铺，将商铺退还给原告四会市城区堤防工程开发公司；三、原告四会市城区堤防工程开发公司不予退还被告余祺斌已交付的保证金19000元；四、被告余祺斌应于本判决生效之日十日内向原告四会市城区堤防工程开发公司交付商铺占用费（商铺占用费按147元/天，从2019年11月19日起计至被告余祺斌将商铺交还给原告四会市城区堤防工程开发公司之日止，应扣减被告已交付的5659.5元）；五、驳回原告四会市城区堤防工程开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为714元（原告已预付），因原告减少部分诉讼请求，按规定应收取为639元，由原告四会市城区堤防工程开发公司负担290元，被告余祺斌负担349元；多交付的75元退回原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 赖累芳二〇二〇年四月十三日法官助理 洪 源书 记 员 杨皓晴