广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2272号原告：林小群，女，1977年1月31日出生，汉族，住广东省东莞市塘厦镇莲湖新**，公民身份号码为441************181。委托诉讼代理人：黎海波，京园（深圳）律师事务所律师。被告：东莞市*****股份经济联合社，住所地为广东省东莞市*****社区*民委员会。负责人：冯权开，理事长。委托诉讼代理人：林锦凤，广东诚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志强，广东诚邦律师事务所辅助人员。原告林小群诉被告东莞市*****股份经济联合社遗赠纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告林小群及其委托诉讼代理人黎海波，被告东莞市*****股份经济联合社的委托诉讼代理人林锦凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认李秀连与被告于2018年9月20日签署[塘厦镇四村社区第二期公寓]（编号：110）《合同书》中第四条第2项的约定无效，房产总价值1479000元；2.确认东莞市***********“四村社区二期公寓”，门牌号7栋1单元401的房产归原告所有责令被告协助原告办理产权登记手续，房产总价值1479000元；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年4月15日，被继承人李秀连向被告缴纳30000元的购房订金；2018年8月28日，东莞市*****社区*民委员会（以下简称四村居委会）向李秀连下发购买公寓抽签的《通知》；2018年8月24日，《四村二期公寓第一、二阶段购房人员名单公示》有李秀连的名字；2018年9月20日，李秀连与被告签署《合同书》，同日李秀连向被告缴纳的117900元购房款项；购房款总额是147900元。上述房产，被告已经交付李秀连。李秀连是丧偶、无子女的孤寡老人，无人照料其生活起居。2009年以前，原告担负起照料、护理、扶养李秀连；2009年3月30日，原告与李秀连签署了《遗赠协议》。2019年6月15日，李秀连在原告购买的房产中死亡。其后，原告为李秀连办理丧事，为其安葬。2019年10月28日，四村居委会向原告出具《证明》，该证明的内容：李秀连系我社区居民，文盲、丧偶、无生育史，无第一、二顺序继承人。居民李秀连于2019年6月15日死亡，原告尽了主要扶养义务。现被告以《合同书》中第四条第2项的约定，原告不是四村居委会的人员为由，向原告提出收回李秀连依法取得房产。原告认为，根据《东莞市农民住房管理暂行办法》的规定，农民公寓是指农民在集体土地上统一建造、集体居住的单元农民公寓式住宅，不是农民福利。农民公寓如同宅基地上农民自己修建的房屋，李秀连拥有其公寓的所有权。《东莞市农民住房用地管理实施细则》第十九条第二款规定，农民公寓可以继承、赠与，但不得销售、转让、出租和抵押……。被告已经将该房产交付给李秀连，该房产的所有权是李秀连合法的财产，原告依法可以继承。从《遗赠协议》的内容、李秀连的实际情况、原告对李秀连的行为来看，李秀连确认原告是其干女儿，李秀连让原告为她养老送终，所以说这是一份遗赠扶养协议。原告在李秀连生前照料其生活起居，尽了主要的扶养义务，原告应当依法拥有对李秀连合法财产的继承权。原告认为《合同书》中第四条第2项的约定与我国现行有效民事法律、法规的立法精神、立法目的相违背，同时被告的行为与社会公序良俗相悖，损害了社会的公共利益，不利于中华民族优良道德文化的传承，是无效的条款。综上，原告依据相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请法院在查清本案事实的基础上依法裁判。原告于诉讼过程中变更诉讼请求，即第一项诉讼请求中的“房产总价值1479000元”变更为“该合同书标的房产的总额为147900元人民币”，第二项诉讼请求变更为“确认东莞市***********“四村社区二期公寓”，门牌号7栋1单元401的房产由原告所有。责令被告为原告办理房产继承相关手续。该房产总额147900元人民币。”被告东莞市*****股份经济联合社辩称，一、《塘厦镇四村社区二期公寓合同书》第四条第2项的约定是根据被告社区居民代表表决通过的分配方案制定，也是遗赠人李秀连与被告真实的意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。二、遗赠人李秀连与原告签订的《遗赠协议》无效，原告无权享有案涉房产的居住和使用权。遗赠人李秀连与原告所签订的《遗赠协议》的赠与标的为东莞市***********“四村社区二期公寓”，门牌号7栋1单元401号房屋，其所在土地使用权类型为集体土地使用权。农村集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《遗赠协议》的赠与标的不仅是房屋，还包含相应的集体土地使用权。《遗赠协议》签订时原告并非四村村民，至今也未成为四村居民，无权享有本集体经济组织成员待遇，无权享有本村集体土地使用权，不具备取得本村房屋的主体资格。《遗赠协议》所涉及的标的物系建设于农村集体经济组织土地之上的房屋，该房屋与其所在土地具有不可分割的关系，与房屋及地上物相关的处分行为势必涉及土地相关权利的处分。根据“房地一体”、“地随房走”的原则，遗赠人李秀连将案涉房屋遗赠给原告的行为违反了我国法律中关于农村集体所有的土地使用权不得出让和转让的禁止性规定，以及遗赠人李秀连与被告签订的《塘厦镇四村社区二期公寓合同书》第四条第2项的约定、《四村社区二期公寓第二阶段分配方案（表决内容）》和《塘厦镇经联社股东代表大会表决情况记录表》表决事项第一条第3项的规定：“四村社区公寓是集体性福利房，购买者只能自己居住，不得出租、出售、赠与或转让给非亲属关系人员（如四村户籍的直系亲属及同胞兄弟姐妹需转名的，必须到四村社区居委会提出申请，社区审批同意后方可转名）。”因此原告与遗赠人李秀连签订的《遗赠协议》无效，案涉房屋无论遗赠人李秀连生前是否已交给原告居住使用，均不影响《遗赠协议》的效力认定。而其中的居住和使用权是属于变相将案涉房产遗赠转让给本村村民以外的第三人，依法也应为无权处分的行为，且被告未进行追认。据此，原告无权基于《遗赠协议》取得案涉房产的居住和使用权。经审理查明，李秀连（女，生于1932年8月2日，公民身份号码为442*****32********）系东莞市*********民，同时也是被告的成员。李秀连于2019年6月1*日死亡。原告非东莞市*****集体经济组织成员。2015年4月15日，李秀连向被告缴纳了四村社区二期公寓购房订金30000元。2018年8月28日，四村居委会向李秀连送达了四村社区二期公寓抽签的通知。2018年9月20日，李秀连与被告签订了《合同书》（编号为110），李秀连以147900元的价格购买四村社区二期公寓7栋1单元401号房屋，同日李秀连向被告缴纳了剩余的购房款117900元。该《合同书》首页载明“四村社区二期公寓由四村股份经济联合社提供土地并出资兴建，属于集体福利房。”第一条第二款载明“乙方的福利房为高层住宅，房屋布局按设计图纸建设，面积共174平方米，每平方米850元。”第四条第2点载明“四村社区公寓是集体性福利房，购买者只能自己居住，不得出租、出售、赠与或转让给非亲属关系人员（如四村户籍的直系亲属及同胞兄弟姐妹需转名的，必须到四村社区居委会提出申请，社区审批同意后方可转名）。”原告主张，李秀连生前丧偶，无生育史，无第一、二顺位继承人。2009年3月30日，在见证人林瑞康、林树辉的见证下，由罗喜元代书，李秀连与原告共同签署了《遗赠协议》，协议确认原告是李秀连的干女儿，并约定李秀连平时由原告照顾生活起居，李秀连同意将其所有的房产（包括农民公寓）及财产遗赠给原告。原告就其主张提交了加盖“东莞市*****社区*民委员会”公章的证明、《遗赠协议》、证人证言佐证。原告主张，李秀连生前居住在原告购买的房产中，并由其照料生活起居，后李秀连于2019年6月15日死亡，原告办理了李秀连的死亡证明、死亡注销证明，为李秀连办理了遗体火化，领取了李秀连的死亡社会保险金。原告认为，其虽然非四村经济组织成员，但按照《遗赠协议》的约定，其对李秀连已尽了主要的扶养义务，且案涉《合同书》第四条第2点属于无效条款，其有权取得案涉农民公寓的所有权。原告就其主张提交了集资房买卖合同、收据、居民死亡医学证明（推断）书、死亡注销证明、遗体火化证、领取城居保待遇人员死亡待遇核定表、照片、录像、《东莞市农民住房管理暂行办法》、关于印发《东莞市农民住房用地管理实施细则》的通知、《关于开展农民公寓式住房登记发证的工作》通知佐证。被告主张，案涉《合同书》第四条第2点的约定于2018年8月2日经股东代表大会表决通过，是有效条款，原告并非东莞市*****集体经济组织成员，其无权通过《遗赠协议》取得案涉农民公寓。被告就其上述主张提交了《集体土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《塘厦镇经联社股东代表大会表决情况记录表》、《四村社区二期公寓第二阶段分配方案》佐证。《塘厦镇经联社股东代表大会表决情况记录表》、《四村社区二期公寓第二阶段分配方案》显示2015年1月，经四村社区居民代表表决，通过了《四村二期公寓第一阶段分配方案》，其中“申请购房规定”中的“3、第一阶段表决内容‘居民所购住宅只能自用，不能出租或出售给非本村居民，如转让给本村居民，必须到四村社区居委会提出申请，社区审批同意后方可转让。’变更为‘因四村社区公寓是集体性福利房，购买者只能自己居住，不得出租、出售、赠与或转让给非亲属关系人员（如四村户籍的直系亲属及同胞兄弟姐妹需转名的，必须到四村社区居委会提出申请，社区审批同意后方可转名）’。以上事实，有原告提交的居民户口薄、身份证、《遗赠协议》、集资房买卖合同、收据、居民死亡医学证明（推断）书、死亡注销证明、遗体火化证、领取城居保待遇人员死亡待遇核定表、证明、通知、购房订金收据、《合同书》、购房款项收据、证人证言、照片、录像、《东莞市农民住房管理暂行办法》、关于印发《东莞市农民住房用地管理实施细则》的通知、《关于开展农民公寓式住房登记发证的工作》通知，被告提交的《集体土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《塘厦镇经联社股东代表大会表决情况记录表》、《四村社区二期公寓第二阶段分配方案》以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告依据《遗赠协议》提出诉求，案由应为遗赠纠纷。结合原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点为：案涉《合同书》第四条第2点约定的效力问题。案涉争议标的物为“四村社区二期公寓”7栋1单元401号房屋，被告提交的《集体土地使用证》显示案涉房产所在土地的“土地使用权人”为“四村社区居委会”，“地类（用途）”为“农民公寓”，被告提交的《建设用地规划许可证》显示“用地项目名称”为“塘厦镇四村农民公寓”。由此可知，案涉房产为农民公寓。《合同书》中明确载明“四村社区二期公寓”为福利房，且根据《合同书》第一条第二款可知案涉房产的价格为850元/平方米，该价格与2018年东莞市塘厦镇商品房的价格相差很大。另根据原、被告提交的证据可知，当时能参与抽签并购买“四村社区**公寓”的主体只能是四村村民。综上，本院认为，案涉房产属于福利房，原告认为案涉房产不属于福利房，缺乏依据，本院不予采信。原告认为《合同书》第四条第2点的约定与我国现行有效民事法律、法规的立法精神、立法目的相违背，同时与社会公序良俗相悖，损害了社会的公共利益，应属于无效条款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉《合同书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，另原告认为该条款约定损害了社会公共利益，亦无相应的证据予以佐证，原告据此主张该条款无效，缺乏依据，本院不予支持。本院认为，案涉房产为农民公寓，从购买主体、购买价格可知该房产属于四村村民的福利房，被告要求案涉房产不得出租、出售、赠与或转让给非亲属关系人员，权利与义务相当，该要求合理合法。综上，本院认为，案涉《合同书》是李秀连与被告真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，案涉《合同书》合法有效。另，李秀连生前于2009年3月30日作出《遗赠协议》，对其财产及其将来可能取得的四村社区二期农民公寓作出处分，即在其去世后均归原告所有，李秀连后又于2018年9月20日与被告签订案涉农民公寓的《合同书》，该《合同书》第四条第2点的约定与《遗赠协议》相悖。本院认为，案涉《合同书》为合法有效的合同，且形成时间在后，应当视为李秀连通过《合同书》改变了其《遗赠协议》的部分内容。综上，本院认为，原告不是李秀连的亲属，亦非被告的集体经济组织成员，鉴于该《合同书》第四条第2点的约定为有效条款，原告依据《遗赠协议》主张的其他诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原告林小群的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告林小群的全部诉讼请求。本案受理费1629元，由原告林小群负担。受理费原告林小群已预交。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  伦艳芬二〇二〇年四月二十六日书记员  郑婵娟附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。