山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1221号 上诉人（原审被告）：刘爱民，女，1972年9月23日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：赵辉，山东青都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张笑坤，男，1983年8月30日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：张维平，男，1958年11月20日出生，汉族，住青州市，系张笑坤之父。 委托诉讼代理人：夏树新，山东亿宁律师事务所律师。 原审第三人：山东亿丰实业集团置业有限公司，住所地：青州市亿丰义乌小商品城****。 法定代表人：黄贤明，董事长。 委托诉讼代理人：郭林，男，1956年12月1日出生，汉族，住青州市，系该公司职工。 委托诉讼代理人：张晓旭，山东九州天衡律师事务所律师。 上诉人刘爱民与被上诉人张笑坤、原审第三人山东亿丰实业集团置业有限公司（简称亿丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青州市人民法院(2018)鲁0781民初3890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘爱民上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由张笑坤负担。事实和理由：张笑坤与亿丰公司签订的购房合同为虚假合同，银行转款为借款而非购房款，一审法院认定购房合同有效且张笑坤系非因自身原因未办理房产证登记，认定事实错误，不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除对涉案房屋的执行。 张笑坤辩称，1、张笑坤与第三人买卖合同关系合法有效，并且张笑坤履行了全部的付款义务，也实际占用使用了涉案房产，没有办理产权变更登记不是因为张笑坤的原因，因此刘爱民的请求不能成立。2、刘爱民补充陈述的一点，张笑坤认为超出诉讼请求，不应当作为本案调查的范围。 亿丰公司陈述意见，1、其与张笑坤签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，合同内容合法且没有经过篡改，涉案买卖合同是真实合法有效的，一审法院判决认定事实清楚，应予以维持。2、刘爱民没有提供充分证据，仅凭猜测对房款转账过程及房屋交付过程提出质疑，没有事实依据。3、刘爱民所述商品房管理办法第三十四条第二款之规定，是为了约束房地产开发企业及时协助办理产权登记，并未规定买受人及时主张权利的义务，张笑坤是非因自身原因未办理房产权属登记，不存在任何过错。4、针对在上诉状中提到的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》中第二十八、二十九条的适用问题，根据最高人民法院的判例，二者虽然是一般规定与特殊规定的关系，但是并未相互排斥，当案外人就执行标的满足第二十八、二十九条任意条款中的约定，即可排除对执行标的的强制执行，张笑坤作为无过错买受人，就涉案房产满足第二十八条的成立要件，因此本案适用于第二十八条，张笑坤就涉案房产享有足以排除执行的民事权益。 张笑坤向一审法院起诉请求：1、依法确认张笑坤与亿丰公司订立的房屋买卖合同合法有效并确认张笑坤享有青州市产的所有权；2、停止（2015）青民初字第430-1号民事裁定对青州市产的查封和执行措施，涉案标的约120万元；3、诉讼费由刘爱民负担。 一审法院认定事实：刘爱民诉青州太平洋百货商业管理有限公司、亿丰公司房屋租赁合同纠纷一案，青州市人民法院于2015年4月17日立案受理后，于2016年6月28日作出（2015）青民初字第430号民事判决，判决：一、解除刘爱民与青州太平洋百货商业管理有限公司签订的《场地租赁合同》；二、刘爱民将其承租并装修的场地腾空（包括空调、购置物品等）并交付给青州太平洋百货商业管理有限公司；三、青州太平洋百货商业管理有限公司返还刘爱民保证金10000元；四、青州太平洋百货商业管理有限公司赔偿刘爱民筹备粤式茶餐厅直接损失600960元；五、山东亿丰实业集团置业有限公司对上述第三项、第四项债务承担连带清偿责任；六、驳回刘爱民的其它诉讼请求。在该案诉讼过程中，法院依刘爱民申请作出（2015）青民初字第430号民事裁定，于2015年4月20日查封了亿丰公司名下的位于青州市（亿丰时尚之都）1931号、1935号、1939号房产三处。亿丰公司不服（2015）青民初字第430号民事判决，提起上诉。山东省潍坊市中级人民法院于2017年3月24日作出（2017）鲁07民终1874号民事判决，驳回上诉，维持原判。 因青州太平洋百货商业管理有限公司、亿丰公司未履行（2015）青民初字第430号民事判决确定的法律义务，刘爱民向法院申请立案执行。在执行过程中，法院依法委托潍坊新正大资产评估有限公司对亿丰公司名下的位于青州市（亿丰时尚之都）1939号房地产价值进行评估，潍坊新正大资产评估有限公司于2019年1月24日出具评估报告，该1939号房地产评估价值为4310775元。刘爱民于2019年3月4日向法院申请恢复执行，申请执行标的为629756元。因1939号房地产经过法院两次委托淘宝网司法网络拍卖平台拍卖，均已流拍，申请执行人刘爱民向法院提出申请要求对该房地产进行变卖。法院于2019年5月27日作出（2019）鲁0781执恢99号之一执行裁定，裁定变卖该1939号房地产。 同时查明，2014年4月26日，张笑坤与亿丰公司签订书面商品房买卖合同书，约定张笑坤购买亿丰公司开发的青州亿丰时尚之都沿街79号（现房号：云门山北路1935号）商品房，用途为商业，建筑面积为187.09平方米，总价款为2916500元，付款方式为一次性付款，房屋交付期限为2013年12月30日前，同时合同补充协议约定张笑坤应交纳维修基金9355元。2014年1月27日张笑坤之母董延菊代张笑坤向亿丰公司支付购房款1000000元，该款系由董延菊通过银行转入亿丰公司员工林爱宝账户，林爱宝于当日将该1000000元转入亿丰公司账户。2014年4月1日，董延菊代张笑坤向亿丰公司支付购房款1000000元，该款系由董延菊通过银行转入亿丰公司员工刘敏账户，刘敏转入亿丰公司账户。2014年2月21日、2014年6月24日，刘敏将张笑坤其余购房款及维修基金等200000元、750000元转入亿丰公司账户。亿丰公司于2014年9月26日将涉案1935号商品房交付张笑坤。后因张笑坤及其父母当时不在国内，张笑坤即委托董增顺于2014年11月12日与袁吏签订房屋租赁合同一份，将该涉案商品房出租给袁吏用于经营家纺，每年租金120000元，租赁押金2000元。租赁合同签订后，袁吏将第一年租金及押金共计122000元交付董增顺之妻侯桂芹，侯桂芹于2014年11月20日将该122000元通过银行转给张笑坤之母董延菊。后因法院查封涉案房产等原因，张笑坤未办理房产权属登记。 另查明，张笑坤对法院查封山东亿丰实业集团置业有限公司名下的位于青州市（亿丰时尚之都）1935号房产不服，向法院提出书面异议。法院于2018年4月11日作出（2018）鲁0781执异14号执行裁定，认为张笑坤与亿丰公司何时签订房屋买卖合同，是否在本案查封涉案房产前已经实际取得了房屋权利，需经诉讼程序审理方可判明。裁定：驳回案外人张笑坤的异议请求。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 本案焦点问题为：1、本案张笑坤请求确认其对涉案房产享有所有权能否得到支持；2、张笑坤就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于第一个焦点问题，法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据上述法律规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定外，只有在不动产登记簿上记载后，买受人才能取得包括所有权在内的不动产物权。涉案房产至今仍登记在本案第三人亿丰公司名下，案涉物权并未发生变动，张笑坤尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，故其要求确认对涉案房产享有所有权的诉讼请求，依法不能支持。关于第二个焦点问题，法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条八规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张笑坤与亿丰公司签订的书面商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，合同约定的房屋交付时间虽然早于合同落款时间，但并不影响该合同效力。综合本案，张笑坤在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已经实际支付亿丰公司全部购房价款，同时，亿丰公司向张笑坤交付涉案商品房后，张笑坤将涉案商品房出租给他人用于经营亦应视为其在法院查封之前已合法占有涉案房产，张笑坤非因自身原因未办理房产权属登记。因此，张笑坤就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对张笑坤要求停止查封执行涉案房产的诉讼请求，法院予以支持。关于刘爱民提出的本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非第二十八条的辩解意见，法院认为，该司法解释第二十八条系普适性条款，本案可以适用该司法解释第二十八条，故对该辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行青州市产；二、驳回原告张笑坤的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由被告刘爱民负担。 二审中，上诉人刘爱民提交从中国裁判文书网查询的张维平、董延菊在法院的涉诉案件情况，证明被上诉人张笑坤的父母在2014-2018年间有多笔大额出借款项的民间借贷案件，可以证实被上诉人提交的银行转账明细系出借给原审第三人的借款，而非购买房屋的房款。被上诉人张笑坤质证称，该证据与本案没有关联性，不能支持刘爱民的主张。且该证据能佐证刘爱民有足够的经济实力可以一次性支付全部的购房款。该证据显示借贷纠纷借款都是整数，本案支付的房款均对应着合同的内容，能够证实被上诉人履行的是房屋买卖合同约定的支付房款义务，同时还能证实支付购房款是履行合同义务，可以确认房屋买卖合同在先，因此该证据不能推翻其他本案相关的证据。原审第三人质证意见同张笑坤的质证意见。 被上诉人张笑坤提交银行转账凭证一宗：2014年6月19日，董延菊通过银行转付侯桂琴50万元，侯桂琴代张笑坤转付给刘敏50万元，用于支付张笑坤房款。2014年10月14日董延菊通过银行转付侯桂琴22.3万元，2014年10月15日侯桂琴代张笑坤转付给刘敏22.3万元，用于支付张笑坤房款。2014年9月29日董延菊通过银行转付侯桂琴20万元，2014年10月8日侯桂琴单位会计杨尚鹏代张笑坤转付给刘敏20万元，用于支付张笑坤房款。上诉人刘爱民质证称，对该证据的真实性没有异议，但对关联性、证明目的有异议，该银行转账明细只能证明双方之间资金交易的事实，不能证明款项的性质，其次既然张笑坤主张该款系购房款，其可以直接将房款转款至亿丰公司收款账户即可，根本不需要其他人转交或者代付，且侯桂琴也在亿丰公司购买房产，不能排除该款是侯桂琴所支出的房款。 二审审理查明的其他事实与原审认定事实基本一致。 本院认为，本案焦点是被上诉人张笑坤对涉案房屋是否享有排除强制执行措施的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人刘爱民主张被上诉人张笑坤与原审第三人亿丰公司之间签订的购房合同系虚假合同，且银行转款为借款而非购房款、涉案房屋未办理房屋过户手续系张笑坤自身的过错，不能排除对涉案房屋的执行，但在案的购电明细报表显示涉案房屋开户购电的时间是2014年11月27日、承租户袁吏缴纳租金及物业费的时间为2014年11月份，青州市城市管理行政执法局为袁吏租赁涉案房屋经营博洋家纺申办广告牌匾签批的时间为2014年12月份，均早于法院对涉案房产查封的时间2015年4月20日，能够证明亿丰公司在法院查封涉案房屋之前已向张笑坤交付涉案房屋且张笑坤将涉案房屋对外出租的事实，该与张笑坤提交的银行转账明细能够相互印证，足以证实张笑坤在法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并已实际支付全部购房价款，且张笑坤非因自身原因未办理过户登记，一审法院依据上述事实及相关法律规定认定被上诉人张笑坤对涉案房屋具有排除执行的民事权益并无不当。上诉人刘爱民所提上诉主张，未能提供充分证据予以证明，亦不符合查明的事实，不予支持。 综上所述，上诉人刘爱民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人刘爱民负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年四月十五日 书记员  田 然