江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0723民初244号原告（反诉被告）：赣州某1物业管理有限公司。法定代表人：吴某2，董事长。委托诉讼代理人：邓某3，员工。委托诉讼代理人：蔡林，大余县南安法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王某4。原告（反诉被告）赣州某1物业管理有限公司（以下简称某1公司）与被告（反诉原告）王某4物业服务合同纠纷一案,本院于2020年3月11日立案后，于2020年3月17日适用简易程序进行第一次公开开庭审理。因案情复杂，裁定转为普通程序，于2020年4月9日进行了第二次公开开庭审理。原告（反诉被告）某1公司的委托代理人蔡林、被告（反诉原告）王某4到庭参加两次庭审，原告（反诉被告）的委托代理人邓某3到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告某1公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业管理费（电梯分摊费）1174元；2.本案诉讼费用由被告承担；3.庭审中，原告变更诉讼请求为2211.24元，包括2017年到2020年2月29日期间被告拖欠的物业管理费和电梯分摊费。事实和理由：原、被告系物业服务合同关系，被告居住在大余县，享有原告提供的物业管理服务，原告按照法律规定与大余县某小区一期业主委员会签订前期物业服务合同，并约定物业管理费用按照房屋建筑面积、柴间、车库面积每平方0.9元计算，并约定在当月25日前交纳物业管理费用，可是被告拒不履行给付义务，拖欠物业管理费和电梯分摊费，经我方多次催讨，被告均以种种理由推诿，至今分文未付。为此，为维护我公司的合法权益，现根据合同法、物业管理条例之规定，诉至法院，请求法院依法支持我公司的诉讼请求。被告王某4辩称，物业服务合同是伪造的，不具有合法性，未经广大业主聘请，按照物业管理条例，选定的物业服务单位需要经过广大业主同意。针对原告的物业服务期间诸多违法情况，我提出反诉。反诉原告王某4向本院提出反诉请求：1.判令某1公司向王某4返还物业费2667.6元、违规多收取的物业相关费用1091.96元及其他费用314.7元，赔偿违规物业服务导致的反诉原告的相关损失5180元，共计9254.26元；2.本案受理费用由反诉被告负担；3.第二次庭审中，反诉原告王某4增加反诉请求金额35.22元。事实和理由：某1公司在未得到我聘请的情况下，自2017年下半年起自行在我物业住宅所在的小区内（大余县南安镇某小区一期）从事物业管理工作，但是经其管理后，物业小区脏乱差，环境及秩序杂乱无章，很多小区业主反映极为强烈，经多人多次向某1公司工作人员提出建议及整改要求后，某1公司置之不理、强词夺理，毫无改善小区不良状况的意愿，不对小区居住环境、设备设施及秩序进行合规管理、维护。除此之外，某1公司还多次对业主电力供应电闸私自断电，严重影响了众多业主的正常生活，给业主居民带来极多不变和烦恼，并造成业主相关损失。即便如此，我也多次缴纳了物业管理费用计2667.6元。某1公司私自提高收费标准，违规多收取了我的相关费用，现特向法院反诉，请求判令某1公司返还相关费用并赔偿损失5180元。综上所述，本案事实清楚，某1公司存在极多违法违规行为，请求法院按照物业管理条例等法律法规的相关规定，依法支持我的反诉请求。反诉被告某1公司辩称，1.反诉原告认为没有经过其同意就进入小区，与事实不符，按照规定，我公司与业主委员会签订合同，而不是与业主签订。2.脏乱差问题，我看过反诉原告提交的光盘，对真实性等有异议，不能证明脏乱差。3.关于多收费问题，我公司按照合同收费并没有乱收费。4.关于反诉原告相关损失的问题，没有提供证据，且是间接损失与本案没有关联，请法庭驳回反诉请求。原告（反诉被告）某1公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.营业执照复印件一份，证明某1公司的诉讼主体资格。2.《大余县某小区（一期）物业服务合同》一份，证明原告与业主委员会签订了物业服务合同。3.赣州市物价局、赣州市房地产管理局《关于进一步规范物业服务收费的通知》，证明原告公司合法收费。4.九张照片，证明我公司为改善小区消防设施，邀请相关单位前往小区查看。5.催缴通知单，证明王某4欠缴物业费情况。6.特种设备检验收费标准依据及检验项目公示单复印件，证明设备维修依据及项目。7.《赣州市电梯日常维护保养合同》2017年度、2018年度、2019年度的复印件各一份、电梯维保情况表，证明电梯保养情况。8.校验费增值税发票复印件一张，证明电梯校验费用情况。9.江西省农村信用社联合社电子回单复印件两张，证明电梯年检费用。10.每月电梯抄表度数复印件一张，证明电梯电表度数。11.某小区（一期）每月电梯分摊费计算表九张，证明电梯分摊计算标准。12.微信聊天记录截图五张，证明我公司与王某4协商的情况。13.大余县供电分公司梅关供电所于2017年12月23日发布的《关于对某小区实施欠费停电的通知》，证明是大余县供电分公司梅关供电所停的电。14.某1公司制作的小区前后对比图册，证明某1公司物业管理保持卫生工作合格，不存在脏乱差情形。被告（反诉原告）王某4为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：1.光盘一张、某小区一期小区住宅专项维修资金应急使用公告复印件、责令限期改正通知书复印件贰份、整改通知复印件、某小区一期首次全体业主大会通知、某小区一期小区首次业主委员会内容公示、某小区一期项目第一届业委会委员候选人投票结果汇总表、大余县某小区一期业委会于2020年2月23日作出的公示、辞职报告复印件，证明：（1）某1公司为了节省人力、工资，小区后门、南门无人看守，不依规设置足够的巡更人员对车辆、环境卫生、单元门门禁、违规装修及违建、喧闹者、占用他人车位、破坏绿地、乱停乱放等进行依责管理，长时间不对垃圾清理清运，装修材料常倒在地面空地（本应从地下室上楼的），公共设施布满灰尘，小区脏、乱、差，消防楼道被杂物、车辆占用，物业允许一楼住户对周边景观绿化进行破坏后水泥硬化，与某1公司自身公示的服务标准相差极大。（2）小区东岗、西岗出入口值守人员不认真履职，形同虚设，不严格对非业主进行盘问及登记，并时有脱岗情况，夜间睡觉而不值守，放任人员随意进出，致使推销、小偷、晨练等极多无关人员进入，造成多位业主失窃及财物受损。（3）小区灭火器、烟感器、消防水管设施等过期失效、毁损，小区消防设施早已瘫痪、不处于应急备用状态，某1公司未进行维护、更换及修缮，消防管理人员无相应资质并不时脱岗，不对消防器材定期巡更及检查，消防隐患巨大。（4）某1公司对小区损坏的设备设施（监控设施、音响、健身器材、井盖、增压水泵、单元门、楼宇对讲、外墙膨起瓷砖等）未进行维护、修缮，造成业主不便及安全隐患。（5）绿化维护水平低、维护期间长，杂草丛生，对枯死的绿化未进行维护。（6）物业对小区场地及电梯广告投放收入、场地及房屋租金未返还广大业主。（7）小区充电桩属于物业所有，物业进行收费，但却长期使用的是小区公共用电，侵犯广大业主权益。（8）物业长期粗暴对欠费业主强行停电，分别于2017年11月14日至16日，2017年12月15日至17日，2018年4月15日至17日、2019年12月16日至18日对王某4停电共计12天，致我家冰箱内食物发霉变质，我被迫外出进餐、住宿，造成极大经济损失。（9）某1公司为了节省开支，长期对小区景观河不注水，傍晚不放音响，供电公司停电时也仅在小部分时段对电梯供电，造成业主极多不便。（10）某1公司于2017年7月10日与所谓的“业主委员会”（已辞职）签署的物业合同不真实、不合法，该业委会是私自设立的，公章是私刻伪造的，该业委会未经业主大会选举产生而前述物业合同明显违反了物业管理条例相关规定。小区首届业委会于2019年9月才选举产生。2.某1物业交费收款单，证明我在某1公司的缴款情况，共计缴纳物业费2667.6元，多缴纳水电费用1091.96元。3.安盛物业交费收款单一张，证明在2017年7月30日之前，由大余县安盛物业公司为小区提供物业服务。4.大余县城区实施居民生活用水阶梯价格方案，证明我的水费应按照一类居民生活用水的一级用水1.35元/吨计收。本院在余东街居委会调查时，复印了一张关于大余县某小区（江西某5有限公司）电费收缴困难的报告。经审理查明，王某4系大余县某小区一期的业主。2017年4月27日，大余县某小区业主委员会向某小区一期业主提出辞职报告，本院向该小区所在的余东街居委会核实，大余县某小区业主委员会虽然提出辞职，但是余东街居委会回复说要等新的物业衔接好才能辞职，所以最终没有辞职成，让业主委员会继续选择物业公司。2017年7月10日，某1公司与大余县某小区业主委员会签订《大余县某小区（一期）物业服务合同》一份，主要约定“委托方（甲方）：大余县某小区一期业主委员会，受委托方（乙方）：赣州某1公司管理有限公司。甲方委托乙方为大余县某小区提供物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。管理事项：本物业小区共用部位的维修、养护和管理；本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理；等等。委托管理期限：本合同有效期为三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，如乙方服务良好，期满后自动续约。物业管理服务费用：物业费按建筑面积每月每平方米0.9元，停车管理费按车位每月每个车位30元；电梯维保费、年检费、电梯出现故障及附属设施设备的维修材料和工时费，由业主或物业使用人全额据实分摊；小区公共收益用于支付电梯维保等相关费用，不足部分由业主据实分摊，如有结余，结余部分转为备用基金；二次供水所发生的水费、电费、维修材料和工时费，由业主或物业使用人全额据实分摊；每次交纳费用的时间为当月25日前”。之后，某1公司按合同约定为某小区提供物业服务，王某4支付了部分物业服务费。截至2020年2月29日，王某4尚欠某1公司物业服务费及电梯分摊费共计2211.24元。2017年10月18日，赣州市物价局、赣州市房地产管理局下发赣市价价字（2017）44号关于进一步规范物业服务收费的通知，载明“电梯、中央空调、消防设施运行费用分摊公式：用户使用建筑面积×[（耗费+人工费）÷总使用面积]（耗费包括：电费、维保费、年检费、测试费、校验费、特种设备保险费、材料配件费等费用）。转供电、二次供水费用分摊公式：用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户实用量）”。某1公司与赣州群威电梯设备有限公司签订电梯日常维护保养合同，约定由赣州群威电梯设备有限公司对电梯进行日常维护保养，并就维护保养费等事项进行了约定。另查明，大余县某小区一期的供水表、供电表未实行“一户一表”，而是分别为总表，供水公司、供电公司的水表、电表按照整个小区总体计价收费，由物业公司分户收取水费、电费，分户收取时存在的损耗由业主分摊。2017年12月28日，大余县房地产管理局下发余房字［2017］23号关于对王某4信访事项的答复意见书，主要载明，2017年12月15日王某4投诉某1公司擅自断电以及未经过业主投票允许的情况下入驻小区，答复内容为“在收到投诉举报后，我局物业股及时联系了大余某1公司服务公司了解情况，经查，2017年12月15日，该公司对小区进行停电一事属实。为此，我局物业股的同志要求其立即恢复供电，指出了该公司无权未经供电部门允许停供小区居民用电，物业费的问题在双方无法达成一致的情况下，建议走司法程序。在这里对其他几项你们关心的问题做如下说明：一是业主委员会是2015年7月小区开发公司向我局物业股申请并通过由小区业主召开业主大会选举产生；二是物业公司入驻小区，是由小区业主委员会投票同意的，我局不能无故停止该公司的经营；三是我局在任何方面未对该物业公司的违规行为有放纵、默许的情况。在今后的工作中，我局将加大监督管理力度。”2020年4月16日，大余县供电分公司浮江供电所向大余县住建局、大余县居委会出具《关于大余县某小区（江西某5有限公司）电费收缴困难的报告》，载明“至今日，大余县某小区3月的电费合计66014.84元没有缴清，经我浮江供电所与大余县某1物业公司（大余县某小区物业管理部门）、江西某5有限公司沟通未果，大余县某1物业公司表示有小区用电客户的老旧电费没有收至物业，物业没有钱来缴纳供电公司的电费。如江西某5有限公司在规定时间（21日）内未按时缴纳2020年3月电费，浮江供电所将按《电力法》、《电力供应与使用条例》的相关规定实施停电，并征收电费滞纳金。请求领导给予协助，并督促大余县某小区完善小区电费收缴秩序。”再查明，某1公司为改善小区消防设施，邀请相关部门在小区内查看现场，相关部门提出整改通知。2017年8月1日、2019年12月17日，大余县公安消防大队向大余县某小区物业管理处分别针对该小区消防问题发出责令限期改正通知书。2019年1月18日大余县房地产管理局针对该小区消防问题下发整改通知。2019年6月21日，大余县住房和城乡建设局发布某小区一期小区住宅专项维修资金应急使用公告，主要载明，拟对该小区的消防系统进行紧急维修、更新、改造，需要花费75471.8元，该费用拟按程序拨付维修资金，并从列支范围内的维修资金账户中按面积核减相应金额。2019年9月，某小区一期召开全体业主大会，选举新的业主委员会。某1公司拟于2020年4月30日退出该小区，新成立的业主委员会选聘其他物业公司接管该小区。2020年4月13日，本案承办法官及书记员前往该小区查看现场，认为小区环境卫生、小区秩序、公共设备等服务管理基本符合物业服务合同要求。本院认为，某1公司与大余县某小区业主委员会签订的《大余县某小区（一期）物业服务合同》未违反法律、行政法规等有关规定，该物业合同合法有效，对某小区全体业主均具有约束力。王某4辩称2017年7月10日业委会签订的物业服务合同无效的问题，经本院在县住建局、余东街居委会走访调查，业委会提出辞职后，辞职未成，继续在履行业委会的职责，故上述物业服务合同有效。应当指出，物业公司在提供物业服务的过程中确实会出现一些令部分业主不满的问题，业主和物业公司之间应当相互沟通、相互谅解，物业公司应当虚心听取业主提出的合理意见，妥善解决问题，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意，在小区业主和物业公司的共同努力下，小区才能成为更加文明、和谐的小区。对于原告某1公司的诉请：物业服务费及电梯分摊费共计2211.24元，有物业服务合同条款作为依据，且原告提交了《尚水电梯分摊费分摊方式》、电梯维保情况表、校验费增值税发票、电梯维保费增值税发票、江西省农村信用社联合社电子回单、特种设备检验收费标准依据及检验项目公示单、赣州市电梯日常维护保养合同等证据证实电梯分摊费的收取依据，且物业公司履行了电梯维保等合同义务，故本院予以支持。对于反诉原告王某4的诉请：1.关于退还物业费的问题，因物业服务合同合法有效，且物业公司提供的物业服务基本符合要求，王某4理应按照合同约定向某1公司支付物业费，故王某4主张退还物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。2.关于退还多收取的水电费，因该小区系总的水表和电表，由物业公司分户向业主收取，分户所产生的损耗不属于物业服务费的范围，理应由业主据实分摊，故对王某4该主张，本院不予支持。3.关于违规停电导致的损失，王某4虽然提交证据证明停电行为属实，但住宿、用餐等损失不是因停电导致的直接损失，故本院不予支持；对停电导致冰箱食品的损失，证据不足，本院不予支持。4.关于广告费、小区场地及幼儿园租金收益的问题，因合同约定“小区公共收益用于支付电梯维保等相关费用”，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、被告王某4应在本判决生效后十日内向原告赣州某1公司管理有限公司支付物业服务费及电梯分摊费共计2211.24元。二、驳回反诉原告王某4的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告王某4负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告王某4负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  尧 蕾审 判 员  徐 燕人民陪审员  罗贤校二〇二〇年四月二十八日书 记 员  廖文秀