广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初544号原告：张增强，男，汉族，1967年11月7日出生，身份证住址：广东省东莞市************玉兰苑503B，身份证号码：440************219。委托诉讼代理人：高领威，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：莦林芷，广东方中天律师事务所律师。被告：惠州市御泉湾地产发展有限公司，住所地：博罗县*******（鸾岗段），统一社会信用代码：914********10294XB。法定代表人：梁某1。被告：梁某1，男，汉族，1968年10月12日出生，身份证住址：广东省东莞市******1************，身份证号码：440************533。上列两被告共同委托诉讼代理人：张秀武，广东金卓越律师事务所律师。原告张增强与被告惠州市御泉湾地产发展有限公司（以下简称“御泉湾公司”）、梁某1建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张增强的委托诉讼代理人高领威、两被告的委托诉讼代理人张秀武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张增强向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告御泉湾公司签订的《土地使用权转让协议》无效；2、判令被告御泉湾公司、梁某1返还土地使用费325000元及利息77031.33元（利息分段计算，以银行同期贷款利率计算，暂算至2019年10月23日为77031.33元）；3、判令两被告承担本案的诉讼费用、保全费用。以上合计402031.33元。事实与理由：2014年11月1日，原告与被告御泉湾公司签订了《土地使用权转让协议》，约定：被告御泉湾公司将从广东省惠州市博罗县***********民处受让的地块中的1300平方米的土地使用权转让给原告，按每平方米250元计算，土地使用费总计325000元。被告御泉湾公司确保在2015年11月1日前办妥土地规划证，如不能办理规划证造成原告无法正常使用该土地建房的，被告御泉湾公司应在20天内返还已经收取的土地款。《土地使用权转让协议》签订前，原告于2014年11月1日向被告御泉湾公司提供的被告梁某1银行账户（账户名：梁某1，卡号：622********38736119，开户银行：中国工商银行）存入175000元作为部分土地使用费。原告委托妹妹张增琴于2014年10月13日向陈应青转账150000元，由陈应青代转账给被告梁某1作为部分土地使用费。原告合计向两被告支付了土地使用费325000元。但实际上，被告并无实际获得涉案土地黄坭园的土地使用权，原告与被告御泉湾公司之间的《土地使用权转让协议》为无效合同。被告御泉湾公司也未于2015年11月1日前办妥土地规划证，原告一直无法使用涉案地块用于建房，被告御泉湾公司应该将土地使用费返还原告。被告梁某1实际收取了土地使用费，也应当承担返还义务。原告为其主张提供证据如下：1、土地使用权协议；2、中国工商银行个人业务凭证、东莞农村商业银行对账单；3、收款收据；4、陈应青转账凭证。被告御泉湾公司、梁某1辩称，一、本案的转让合同是御泉湾公司与原告自愿签署，是真实意思表示，合法有效，不存在无效的法定事由。本案中，御泉湾公司于2014年8月13日与博罗县*********民小组11个村民签订《土地使用权转让合同》，约定将位于博罗县罗阳镇义和区新结横岗小组（地名黄坭园）的土地使用权出让给御泉湾公司，面积为22.5345亩，并经过博罗县*********民小组的同意。然后，御泉湾公司与原告于2014年11月1日签订《土地使用权转让合同》，将其中的1300平方米的土地使用权转让给原告使用，按250元/平方米计，合计为325000元。在签订协议之前，原告均多次到达现场查勘，并向当地村民了解情况，在深思熟虑后才与御泉湾公司签订《土地使用权转让协议》。因此，本案合同是双方自愿签署，合法合理，不存在合同无效的法定情形。二、原告未按合同约定支付相关办证费用和余款250000元,违约在先，答辩人有同时履行抗辩权。2014年11月1日双方签订《土地使用权转让协议》，协议第四条第（一）项第3点约定，甲方要无条件协助乙方办理土地规划证、报装水电等事项，费用由乙方负责。在合同签订之后，御泉湾公司向相关部门申请办理土地规划许可证，并告知原告应缴纳办证的费用，但原告均以各种理由推诿。以及原告没有支付余款250000元，经御泉湾公司多次追讨均无果。为此，土地规划许可证无法在2015年11月1日前办妥。根据《合同法》第六十六条规定，原告拒不支付办证费用和余款250000元，致御泉湾公司无法向相关部门办理土地规划许可证等证件，无法在2015年11月1日办妥土地规划证，御泉湾公司并不存在违约行为。反而是原告存在违约行为，致使办证的延期。原告称通过陈应青向答辩人转账支付了150000元，和以其账户转账支付了100000元，但答辩人并没有收到，而且原告也没有提供银行转账流水证实。三、本案无须向原告返还土地使用费和支付利息。涉案合同合法有效，原告应当继续履行，并向御泉湾公司支付办证费用和余款250000元。而且退一步讲，如需退回，根据《土地使用权转让协议》约定，御泉湾公司也只是返还已付购买土地使用权的款项75000元，并没有支付利息。原告至起诉之日前从没有向御泉湾公司提出需要返还涉案款项。四、退一步讲，如合同认定无效，原告对此存在过错，理应自行承担相应的损失。原告在签订《土地使用权转让协议》之前，查看了御泉湾公司与博罗县*********民小组11个村民签订的《土地使用权转让合同》，并到涉案土地查勘了解，还去了国土部门、村小组了解土地性质，而且合同后面附有地块情况明细表，非常清楚知道涉案土地的性质。因此，原告对此存在过错，理应自行承担相应的经济损失。五、御泉湾公司是依法设立的有限责任公司，具有独立的人格，独立的财产权，梁某1不是适格主体，原告诉请梁某1对御泉湾公司承担连带清偿责任，于法无据。六、本案已超过诉讼时效，法院对原告的主张应不予支持。本案如认定御泉湾公司未在2015年11月1日前未办妥土地规划证，按合同约定需20天内返还已收取的款项，但至原告起诉之日止已超过诉讼时效。本案如认定合同无效，也已超过诉讼时效。无效合同自始没有法律约束力，即2014年11月1日签订合同时就无效，而诉讼时效适用的对象为请求权，财产返还请求权或债权请求权也是请求权的一种，因此，本案的返还请求权当然适用诉讼时效。被告为其答辩提供证据：1、土地使用权转让合同；2、勘界调查表、委托测量出图申请表。经审理查明，被告御泉湾公司系于2013年12月27日登记成立的有限责任公司，法定代表人为被告梁某1。2014年8月13日，被告御泉湾公司（乙方）与叶进兴、叶润权、林秀兴、叶军榕等11名罗阳镇新结村横岗村民小组村民（甲方）签订《土地使用权转让合同》，约定将位于博罗县*********横岗小组（地名）黄坭园总面积为22.5345亩的地块出让给御泉湾公司，合同生效后，宗地给乙方永久住宅使用。2014年11月1日，原告张增强（乙方）与御泉湾公司（甲方）签订《土地使用权转让协议》，约定甲方将位于博罗县*********横岗小组（地名）黄坭园的1300平方米土地（属于住宅性质）转让给乙方使用，使用期限为永久，乙方要支付甲方土地使用费325000元；甲方确保在2015年11月1日前办妥土地规划证，如不能办理规划证因此造成乙方无法正常使用该土地建房的，甲方必须在20天内返还已经收取的土地款等等。原告于2014年11月1日通过中国工商银行向被告梁某1的账户存入75000元，通过其妹张增琴向陈应青转账150000元，由陈应青代为支付给被告。被告御泉湾公司出具了四张《收款收据》，确认收到陈小龙交来涉案土地使用款25万元，收到张伟交来涉案土地使用款985000元。因被告御泉湾公司未按协议约定办理涉案土地的规划证，双方发生争议。庭审中，原告称其妹张增琴向陈应青支付的15万元由陈应青代为转账给被告梁某1，但两被告陈述仅收到原告的75000元。另外，原告陈述涉案土地的性质为集体农用地，被告御泉湾公司并未办理土地性质变更手续，也不存在涉案土地改变了建设规划情况，依法不能出租出让，更不能向集体以外的个人进行转让。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十二条第四款规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审批批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第六十三条第一款规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……本案中，原告陈述涉案土地为集体农用地，被告亦未否认。双方并未提供证据证明涉案土地已依法办理农用地转用审批手续或符合土地利用总体规划、城乡规划的建设用地。因此，原告与被告御泉湾公司关于涉案土地使用权转让违反了上述强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告御泉湾公司于2014年11月1日签订的《土地使用权转让合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《土地使用权转让合同》无效，被告御泉湾公司收取了原告的75000元，应返还给原告。原告称其向陈应青转账15万元，由陈应青代为向被告支付，未提供充分证据予以证明，被告也不予承认，原告要求被告支付15万元，本院不予支持。原告主张被告御泉湾公司按照人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，本院在年利率6%的范围内予以支持，自2015年11月21日起计算。因金融市场利率改革，自2019年8月20日起，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告御泉湾公司属于独立法人，具有独立的财产，被告梁某1系被告御泉湾公司的法人，原告主张被告梁某1承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同无效系自始无效，不应受到诉讼时效期间的限制，而合同确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，原告张增强与被告御泉湾公司签订的《土地使用权转让协议》被人民法院确认无效后，原告才享有财产返还请求权，故原告的起诉没有超过法定的诉讼时效期间。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条第四款、第六十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张增强与被告惠州市御泉湾地产发展有限公司于2014年11月1日签订的《土地使用权转让协议》无效。二、限被告惠州市御泉湾地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张增强返还土地使用权转让费75000元及支付利息（以75000元为本金，自2015年11月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不超过年利率6%）。三、驳回原告张增强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3665元，由原告张增强负担2825元，由被告惠州市御泉湾地产发展有限公司负担840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 凌升光二〇二〇年四月三日法官助理 林瑞菁书 记 员 凌天乐