重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初12577号原告：陶利，女，汉族，1968年2月16日出生，住重庆市渝**。原告：胡婧，女，汉族，1995年9月25日出生，住上海市杨浦区。二原告委托诉讼代理人：付国政，重庆海力律师事务所律师。被告：重庆盛明基业国际贸易（集团）有限公司，住重庆市南岸区南坪街道南坪北路**，统一社会信用代码91500108745346129A。法定代表人：梁振业，董事长。委托诉讼代理人：朱云霞，女，汉族，1990年6月7日出生，该公司员工，住四川省双流县华阳红瓦**，公民身份号码5101221990********。原告陶利、胡婧诉被告重庆盛明基业国际贸易（集团）有限公司（以下简称“盛明公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶利、胡婧的委托诉讼代理人付国政，被告盛明公司的委托诉讼代理人朱云霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶利、胡婧诉称：2005年1月1日，原告与重庆帝景摩尔房地产开发有限公司（现更名为盛明公司）签订房屋买卖合同和补充协议，合同约定被告将位于重庆市南岸区南坪北路西侧的帝景摩尔一期商业街第负壹层0183号至0191号商铺出售给原告，成交价位771120元，被告应在2007年8月31日前交房，并在交房后90日内办理房屋转移过户登记手续。合同签订后，原告向被告支付了全部房款771120元、合同印花税231.34元、房屋转让手续费7711.2元、契税23133.6元、转移登记费7712元、权证费149元，并交付了办理房屋过户登记所需的全部手续，被告向原告出具了发票。房屋交付后，被告至今未给原告办理房屋产权证，原告经多方查询得知，被告出售的房屋没有进行物理间隔和明确划界，不能进行转移过户登记。由于被告的原因致使原告所购买的房屋不能取得产权登记，合同目的无法实现，故原告起诉至法院，请求判令1、解除原、被告签订的编号为DM-（-F）-0183至0191号《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、由被告退还原告购房款771120元、房屋转让手续费7712元、权证费149元；3、由被告赔偿原告缴纳的印花税231.34元、房屋转让手续费7711.2元；4、由被告赔偿原告房屋增值损失160920元；5、诉讼费由被告承担。被告盛明公司辩称，原、被告双方于2016年2月24日签订了《退房协议书》，该《退房协议书》是双方真实意思表示，不违反相关法律要求，应为合法有效。买卖合同解除及相关款项的支付应当按照《退房协议书》的约定执行。案涉房屋在原告购买时，是可以依法办理产权证的，后因政策变更，因原告购买房屋无明显界限，不符合房屋办证要求，造成原告购买房屋无法办证的事实，但房屋无法办证并不是被告造成的。被告同意解除与原告签订的商品房买卖合同和补充协议、退还购房款771120元、退还房屋转移登记费7712元、同意退还权证费149元，但不同意赔偿印花税231.34元、房屋转让手续费7711.2元，该费用已由被告代缴至相应部门，无法退还；不同意赔偿房屋则只损失160920元，双方在签订退房协议书时，并未约定被告需赔偿原告房屋增值损失，故对该损失不予认可。经审理查明：2005年1月1日，二原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于南岸区南坪北路西侧负一层0183号至0191号房屋，建筑面积56.79平方米，套内面积36.00平方米，套内单价21420元/平方米，总价款771120元。合同第八条约定，被告应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收合格的商品房交付二原告使用。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，二原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3、4项处理，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、如因买受人原因不能及时办理产权登记手续，由买受人自行负责；4、出卖人向交易所申请登记备案时间，以买受人交齐相关手续资料时间起计。同日，二原告作为乙方，与被告作为甲方签订《商品房买卖合同补充协议》，第二条约定了二原告的解除权：2.12009年1月1日至2009年4月1日期间，乙方有权选择解除主合同及本补充协议。乙方在此特别声明，按以下第B种方式处理，B.放弃解除权（选择此方式的适用以下2.9条之约定）。2.9乙方选择B放弃解除权的，甲方承诺乙方在2007年8月31日起90日内为乙方办理相关房屋产权手续。如因乙方原因（包括但不限于未能提供齐备资料等）导致延期的，责任由乙方承担。同日，二原告作为甲方，被告作为丙方（担保方），与重庆佳俊商务管理顾问有限公司签订《委托租赁合同》，约定甲方将其拥有的帝景摩尔项目负一层NO.0183#至0191#共36平方米房屋委托乙方统一出租经营管理，委托租赁期限为30年，从2005年10月1日起至2035年9月30日止。前20年委托租赁期间，乙方承诺每年向甲方支付租金收益，金额为甲方购买本合同项下房屋房款的10%，即77112元。为保证甲方在本合同项下的权益，丙方愿以其位于帝景摩尔项目第一层NO.03号共93.03平方米的房屋提供抵押担保。合同签订后，2005年1月30日，二原告支付购房款231336元、房屋转移登记费7712元、权证费149元；2005年3月29日，支付印花税231.34元、房屋转让手续费7711.2元；2006年2月27日支付剩余购房款539784元。2015年8月24日，重庆市大渡口公证处出具（2015）渝渡证字第7044号公证书，载明“兹证明胡婧于2015年8月24日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”2016年2月24日，二原告作为乙方、被告作为甲方、与重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司（原重庆佳俊商务管理顾问有限公司）作为丙方共同签订《退房协议书》，载明“3、甲乙双方于2005年1月1日签订了编号为DM-（-1F）-0183至0191号的《重庆市商品房买卖合同》、《房产抵押合同》、《商品房买卖合同补充协议》；乙丙双方于2005年1月1日签订了《委托租赁合同》。现乙方向甲、丙方提出退房并解除上述合同的要求，甲、丙方同意乙方退房及解除原相关合同，同时甲乙丙三方达成解除原《委托租赁合同》的意见。现甲乙丙三方就退房及解除上述合同相关事宜达成如下协议：一、合同解除，甲乙双方自愿解除上述《重庆市商品房买卖合同》、《房产抵押合同》、《商品房买卖合同补充协议》、乙丙双方自愿解除《委托租赁合同》，原合同、协议中各方的权利及义务即告终止。二、房款退还及支付约定，（一）、退款金额：甲方同意就本次乙方退房及解除合同、协议，向乙方支付相关款项合计人民币778981元，其中1、甲方退还乙方房款771120元，2、甲方退还乙方代收代缴费余额7861元，3、甲方扣除：乙方承担原甲方已经向相关职能部门支付的印花税、房地产转让手续费——元。（二）补偿约定：在本协议签订之日起至甲乙双方向房交所提交注销登记申请之日止，甲方按照6426元/月的标准向乙方支付补偿费（不足一个月的按实际天数计算）。（三）退款支付方式、时间：1、退款支付方式为一次性支付，2、支付时间，（1）办理注销登记手续的时间为2016年3月31日前。（2）在甲乙双方向房交所提交注销登记申请且房交所出具接件回执后的1个工作日内支付前述退款。（3）在满足本条第（2）款的条件下，甲方有权提前支付前述款项。（4）若因乙方原因未能向房交所提交注销登记申请，甲方付款的时间相应顺延。三、违约责任，（一）如甲方未按本协议约定支付时间付款，甲方应每日向乙方支付本协议书中第二条第（一）款约定“退款金额”万分之三的违约金。（二）如因乙方原因未按约定及时办理注销手续，造成甲方付款延期，则甲方不承担上述违约金责任。”《退房协议书》签订后，被告从2016年1月至2017年12月期间，每月支付二原告6426元。被告认为该费用为租金及补偿费，其中补偿费自2016年3月起付，租金金额为5250.04元/月，补偿费金额为6426元/月。二原告认为被告的支付凭证及内部审批流程表上均载明该费用为租金，并非补偿费。在退房协议签订过后，原告也多次要求被告履行退房协议，但被告明确告知原告，该退房协议因为没有钱无法履行。原告也就认可了被告的说法，不再履行退房协议。故双方虽签订了退房协议，但没有履行。另查明，在（2009）南法民初字第3966号民事判决书中，本院向南岸土地房屋权属登记中心发出《协助调查函》，询问帝景摩尔项目负1层商铺能否办理权属登记，该中心回复“帝景摩尔项目负1层商铺系分零销售摊位，因无固定界限，其目前不具备办理产权证的条件，同时还需通过规划、建设、消防等部门的批准验收，并对每个摊位进行面积实测，才能由买卖双方持有关资料共同申请产权登记”。至今，讼争房屋仍未能办理权属登记。在（2015）南法民初字第09218号民事判决书中，经本院委托对帝景摩尔负一层商铺现平方米的市场单价进行鉴定，经鉴定机构重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司以2015年10月9日为价值时点评估为：“位于重庆市南岸区南坪北路8号帝景摩尔项目负1层在价值时点满足估价假设限制条件下的评估市场单价结果为25890元（套内建筑面积）”。庭审中，原、被告对该评估结论均无异议。还查明，2013年3月25日，重庆帝景摩尔房地产开发有限公司变更为重庆帝景摩尔商业管理有限公司。2016年11月30日，重庆帝景摩尔商业管理有限公司变更为重庆盛明基业国际贸易（集团）有限公司。现二原告起诉，要求从起诉之日解除原、被告签订的编号为DM-（-F）-0183至0191号《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。庭审中，被告同意解除上述合同，但解除时间只同意为退房协议签订之日。关于购房款，二原告请求被告退还771120元。庭审中，被告无异议。关于房屋转移登记费，二原告请求被告退还7712元。庭审中，被告无异议。关于权证费，二原告要求退还149元。庭审中，被告无异议。关于印花税，二原告要求被告赔偿231.34元。庭审中，被告认为二原告向被告缴纳该费用属实，但该费用已由被告代缴至相应部门，无法退还。关于房屋转让手续费，二原告要求被告赔偿7711.2元。庭审中，被告认为二原告向被告缴纳该费用属实，但该费用已由被告代缴至相应部门，无法退还。关于增值损失，二原告请求被告赔偿160920元（25890元/平方米×36平方米-771120元）。庭审中，被告认为双方已签订退房协议书，该协议书中并未约定被告需赔偿原告房屋增值损失，故对该损失不予认可。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托租赁合同》、票据、（2015）渝渡证字第7044号公证书、《退房协议书》、（2015）南法民初字第09218号民事判决书、（2016）渝05民终3227号民事判决书、银行流水、各项目资金申请表以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，二原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托租赁合同》、《退房协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，二原告与被告于2016年2月24日协商一致，签订了《退房协议书》，解除了双方签订的《重庆市商品房买卖合同》等，故对原告要求解除双方签订的编号为DM-（-F）-0183至0191号《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。对于二原告要求被告退还的购房款771120元。庭审中，被告无异议，本院予以确认。对于二原告要求被告退还的房屋转移登记费7712元。庭审中，被告无异议，本院予以确认。对于二原告要求被告退还的权证费149元。庭审中，被告无异议，本院予以确认。对于二原告要求被告赔偿的印花税231.34元。该费用因不能退还，属于二原告的损失范畴，应由被告予以赔偿，故对二原告要求被告赔偿印花税231.34元的诉讼请求，本院予以支持。对于二原告要求被告赔偿的房屋转让手续费7711.2元。该费用因不能退还，属于二原告的损失范畴，应由被告予以赔偿，故对二原告要求被告赔偿房屋转让手续费7711.2元的诉讼请求，本院予以支持。对于二原告请求被告赔偿的增值损失160920元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。虽然《退房协议书》中并未约定增值损失，但该损失系被告的原因造成，应由被告予以赔偿，故对原告要求被告赔偿增值损失160920元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除陶利、胡婧与重庆盛明基业国际贸易（集团）有限公司于2005年1月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。二、由重庆盛明基业国际贸易（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内退还陶利、胡婧购房款771120元。三、由重庆盛明基业国际贸易（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内退还陶利、胡婧房屋转移登记费7712元、权证费149元，共计7861元。四、由重庆盛明基业国际贸易（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陶利、胡婧印花税231.34元、房屋转让手续费7711.2元，共计7942.54元。五、由重庆盛明基业国际贸易（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陶利、胡婧房屋增值损失160920元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6834元，由重庆盛明基业国际贸易（集团）有限公司承担（此款由陶利、胡婧垫付，重庆盛明基业国际贸易（集团）有限公司支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。(此页无正文)审 判 长 鞠 劼人民陪审员 邹 亮人民陪审员 邹大文二〇二〇年四月二十八日书 记 员 蒋 聪