-8- 山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1911号 原告：徐某某，男，1970年2月5日出生，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：于瀚涛（特别授权代理），山东兴震律师事务律师事。 被告：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市历下区。统一社会信用代码：11370102004195271R。 负责人：孟昭轶，主任。 委托诉讼代理人：战凯（特别授权代理），该单位职工。 委托诉讼代理人：黄春燕（特别授权代理），山东泰泉律师事务所律师。 被告：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370102734724163Q。 法定代表人：高炳魁，董事长。 委托诉讼代理人：田景博（特别授权代理），山东招法律师事务所律师。 原告徐某某与被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）、被告山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，2020年3月16日立案后，本院依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告徐某某的委托诉讼代理人于瀚涛，被告千佛山办事处的委托诉讼代理人战凯、黄春燕，被告金凯特公司的委托诉讼代理人田景博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 徐某某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告房屋买卖行为无效；2.被告共同返还原告购房款26万元；3.被告共同赔偿原告利息损失（以26万元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失；以26万元为基数，自2019年8月20日至购房还清之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买由被告济南市历下区千佛山街道办事处开发的建设的济南市历城区青龙峪生态林果观光健身元F2楼，原告委托母亲陈宝云于2005年7月15日向被告千佛山办事处支付定金6万元，原告于2007年8月8日支付购房款10万元，2009年9月11日支付购房款10万元，共计支付26万元，被告于2009年12月1日将房屋交付原告。2017年6月21日，该房屋被济南市政府相关部门确认为违法建筑并被拆除。被告明知开发建设的房屋违反土地管理法等强制性规定仍进行建设并销售，存在明显过错，应承担相应法律责任。为此，原告特诉至贵院，望判如所请。 千佛山办事处辩称，一、涉案青龙峪生态林果观光健身园项目确系答辩人开发建设，后因政策原因，答辩人将该项目委托千佛山海鲜副食品市场开发建设。2006年6月29日千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司签订项目合作协议，2008年8月21日山东中天置业有限公司又将项目转让本案另一被告金凯特公司。2010年4月份办事处与金凯特公司就青龙峪项目进行了财务审计，后来千佛山海鲜副食品市场，山东中天置业有限公司，金凯特有限公司签订了解除开发建设青龙峪生态林果健身观光园项目合作协议书合同，根据该协议第四条约定，金凯特有限公司、山东中天置业有限公司退出该项目，不再承担项目的任何亏损及其他风险，也不享有任何权益。该项目的权利义务由千佛山海鲜副食品市场承担，千佛山海鲜副食品市场系办事处的下属企业。二、被答辩人购买涉案房屋后，进行了占有、使用直至2017年6月21日，被答辩人占有、使用期间的占有使用费应当从购房款中予以扣除。三、被答辩人与金凯特公司的房屋买卖行为无效，被答辩人存在重大过错。涉案青龙峪生态林果观光健身园项目建设启动时，被答辩人徐某某在答辩人处任书记，涉案项目系其在任时，主导开发建设的，合同款项亦支付于其任职期间，被答辩人明知涉案房屋未取得规划和建设审批手续，未取得商品房预售许可证，仍与金凯特公司签订房屋买卖合同，其对房屋后期后可能被认定为违章建筑，有可能因为违章而被拆除的事实在签订合同时均能够预见。其在缔约时未尽审慎义务，甚至可以说是明知而为之。根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被答辩人应承担相应缔约过失责任。四、根据合同法及九民纪要，合同无效，在标的物已经灭失或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持。涉案房屋已经被拆除，被答辩人应当折价补偿房屋的建设成本。 金凯特公司辩称，本案涉诉房屋并非我公司所建，我公司仅为千佛山办事处临时协管账目，并未实际收取购房款，也未收取其他费用。根据我公司与千佛山办事处签订的解除《开发建设“青龙峪生态林果健身观光园”项目合作协议书》合同的相关约定及济南市历城区人民法院审理的同类案件中查明的事实等证据，可以证实本案的所有权利义务应由千佛山办事处承担，我公司不应承担该案责任。请贵院依法驳回原告对我公司的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场在上述土地范围内开发建设部分别墅。徐某某购买千佛山办事处开发的建设的济南市历城区青龙峪生态林果观光健身元F2楼，徐某某交纳购房款共计26万元，徐某某的母亲陈宝云于2005年7月15日代陈立军交纳购房定金6万元，由千佛山办事处盖章并出具收据，2007年8月8日、2009年9月11日徐某某分两次交纳购房款共计20万元，由金凯特公司盖章并出具收据。2017年6月21日，涉案房屋被拆除。 2010年，济南千佛山海鲜副食品市场（简称甲方）和山东中天置业有限公司、山东金凯特科技发展有限公司（以上二单位合称乙方）签订“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，载明：“四、鉴于目前项目财务状况的实际情况，双方约定：乙方退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险，亦不再享有该项目的任何权益。该项目有所权利及义务均由甲方享有和承担。” 另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快地完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。 本院认为，徐某某与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司之间买卖房屋行为所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故其买卖房屋的行为违反法律强制性规定，应为无效。行为无效后，因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与徐某某购买房屋无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由徐某某分担。千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担。庭审中，徐某某不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。且根据济南千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司，山东金凯特科技发展有限公司签订的“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，山东金凯特科技发展有限公司退出项目后，该项目的权利义务均应由济南千佛山海鲜副食品市场一方享有和承担。故千佛山办事处应当返还徐某某购房款260000元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付徐某某，亦不影响占用期间的合理使用，徐某某主张房屋交付时间为2009年12月1日，千佛山办事处未能提出证据证明该时间有误，故本院认定交房时间为2009年12月1日。徐某某应支付自2009年12月1日至2017年6月20日（共90.5个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为44819元【260000元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】。千佛山办事处在扣除使用费后，余款215181元（260000元-44819元）应当返还给徐某某。关于徐某某主张的利息损失，徐某某在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿徐某某利息损失，故以215818元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以215818元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告徐某某与济南千佛山海鲜副食品市场及被告山东金凯特科技发展有限公司买卖济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园F2楼的行为无效； 二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还原告徐某某购房款215818元； 三、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告徐某某利息损失（以215818元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以215818元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失）； 四、驳回原告徐某某的其他诉讼请求。 以上给付，限被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2600元，原告徐某某负担442元、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担2158元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年四月三十日 书记员 马秀菊