云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终421号上诉人（原审原告、反诉被告）：王德贤，男，汉族，1989年6月27日生，住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：谢瑞，云南事兴律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：成忠胜，男，汉族，1977年10月24日生，住云南省昆明市盘龙区，系上诉人王德贤的妹夫，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：李静，女，汉族，1972年6月15日生，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：朱瀚中，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：楚美娜，云南行动律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：钟世福，男，汉族，1966年3月25日生，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：朱瀚中，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：楚美娜，云南行动律师事务所实习律师，特别授权代理。原审第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日生，身份证住址：四川省峨眉山市，特别授权代理。上诉人王德贤因与上诉人李静、钟世福、原审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初7970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王德贤上诉请求：1、撤销盘龙区人民法院（2019）云0103民初7970号民事判决；2、判令李静、钟世福返还购房定金20000元；3、判令李静、钟世福向王德贤支付违约金147600元；4、判令李静、钟世福承担王德贤为购买房屋所支付的公证费、契税、土地出让金、个人所得税等费用24627元；5、一、二审诉讼费由李静、钟世福承担。事实和理由：本案一审时，上诉人的诉讼请求是要求李静、钟世福返还购房定金及承担违约金，并未要求李静、钟世福双倍返还定金后再支付违约金，所以王德贤并未同时适用定金条款和违约金条款，故一审法院认为上诉人同时适用定金条款和违约金条款的认定属法律适用错误。李静、钟世福答辩意见同上诉意见一致。李静、钟世福上诉请求：1、撤销盘龙区人民法院（2019）云0103民初7970号民事判决，支持李静、钟世福全部反诉请求；2、一审、二审诉讼费用由王德贤承担。事实和理由：一、一审法院认定的案件事实有误，对双方签订的《居间合同》及《二手房买卖合同》条款内容误读。李静、钟世福认为按社会活动交易常理，定金退还节点应当在尾款中扣抵而非首付款中扣抵，否则，履约定金丧失意义。《居间合同》第3.3款约定金返还给王德贤的时间节点为房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后。因此，无论从事实还是法律层面，定金都不应当在首付款中抵扣。二、一审法院认为李静、钟世福违约是对案情的错误判断，不符合案件事实。王德贤应当在2019年5月24日向出卖人支付首付款198000元。王德贤因为与第三方产生纠纷，于合同约定之日未付款。鉴于此，王德贤已违约在先。王德贤又在办理银行按揭过程中与第三人因中介费问题再次发生纠纷，导致李静、钟世福因此对王德贤的诚信度与款项支付能力产生怀疑，从而李静、钟世福依据合同约定坚持要求王德贤支付198000元首付款作为房屋交易的合法保障。因此，李静、钟世福不存在任何违约行为。三、王德贤应当为其不履行民事活动诚实守信原则的一系列违约行为依法、依约向李静、钟世福支付违约金，承担行为后果。本案中，王德贤诉请解除双方签订房屋买卖合同和居间合同，李静、钟世福也同意解除，但根据合同约定，李静、钟世福没有任何违约情形，是王德贤违约，应当支付李静、钟世福涉案房屋成交价20%的金额，即147600元的违约金。王德贤答辩意见与其上诉意见一致。昆明尊园房地产经纪有限公司称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王德贤向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告于2019年5月11日签订的房屋买卖合同；二、判令二被告返还原告购房定金20000元；三、判令二被告承担原告为购买房屋所支付的公证费、契税、土地出让金、个人所得税等费用共计24627元；四、判令二被告向原告支付违约金147600元；五、判令本案全部诉讼费用由二被告承担。李静、钟世福向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉人和被反诉人于2019年5月11日签订的《房屋买卖暨居间合同》和2019年5月24日签订的《二手房买卖合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金147600元；3、判令被反诉人承担本诉和反诉的案件诉讼费。一审法院认定以下案件事实：坐落于昆明市的房屋系李静与其丈夫钟世福（所有权人）共同共有。2019年5月11日，原告王德贤（购买方、乙方）、被告李静（出售方、甲方）与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）共同签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲方将其位于昆明市0元出售给乙方，甲、乙双方约定于2019年5月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，甲方自愿将与该物业合法销售有关的证明文件资料（包括但不限于房屋所有权证、国有土地使用证、商品房购销合同、委托公证书等）交由丙方保管直至房屋权属转移登记手续办理完毕。签订本合同时，乙方支付购房定金20000元，由第三人托管，在房屋权属转移登记和交房手续办理完毕后，由第三人交付给甲方。首付款于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签）支付178000元。除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或者有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。签订合同的原、被告及第三人还对其他事项进行了明确约定。合同签订当日，原告向被告支付了20000元定金，该款由第三人代被告代管，并由第三人向原告出具收款专用收据，载明收到王德贤购买云山小区6幢4单元601号托管定金20000元。2019年5月24日，原告王德贤与被告李静、钟世福签订《二手房买卖合同》并经公证，合同约定：原告向被告李静、钟世福购买坐落于昆明市的房屋，成交价为738000元，签订本合同时，原告向两被告支付首付款198000元，原告以商业贷款方式申请个人房屋抵押贷款。自合同签订之日起20日内，买卖双方到当地房产交易场所（或通过有网络端口的机构）办理二手房买卖合同网上备案手续；自办理完成合同备案手续之日起20日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构（不动产登记经办机构）办理该房屋所有权转移登记手续。合同签订当日，原告交纳公证费、契税、土地出让金、个人所得税等费用共计24627元。后原告向被告支付首付款178000元时，被告以定金不包含在首付款中，要求原告支付首付款198000元为由拒绝收取。双方因此发生争议，导致未能继续办理相关手续。原告主张被告违约的理由是被告无故提高首付款并拒绝收取原告支付的首付款178000元，对此第三人亦认可；被告反诉原告违约的理由是原告没有按约支付首付款198000元，对此原告、第三人均不予认可，称签订合同时已经明确定金包含在首付款中。庭审中，原、被告双方对解除2019年5月11日签订的《房屋买卖暨居间合同》和2019年5月24日签订的《二手房买卖合同》无异议，第三人同意解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，但不同意解除其与买卖双方间的居间服务关系。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告王德贤与被告李静及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》、原告与被告李静、钟世福签订《二手房买卖合同》系合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，合同中约定的房屋首付款金额以及贷款金额，是原、被告双方自愿达成，应当按照约定履行。从上述合同内容来看，原告负有向两被告支付首付款198000元的义务，原告于2019年5月11日支付购房定金20000元，在《二手房买卖合同》签订后积极与被告协商支付首付款178000元事宜，但被告拒绝收取原告178000元。被告在庭审中陈述首付款应为198000元，《二手房买卖合同》约定首付款为198000元，该约定属于合同的变更，一审法院认为，根据合同约定并结合原被告及第三人的陈述，可以看出《二手房买卖合同》约定的首付款198000元包含了定金20000元和首付款178000元，该约定不属于合同的变更，被告以此为由拒绝履行合同义务没有合法依据，故本案中是被告违约。另,案涉《房屋买卖暨居间合同》实际包含了两个法律关系，即买卖双方之间的房屋买卖法律关系及买卖双方与中介服务机构间的居间法律关系，庭审中，原告、被告及第三人对解除原被告间的房屋买卖合同关系无异议，原、被告对解除双方签订的《二手房买卖合同》亦无异议，对此一审法院予以确认。至于第三人与原、被告之间的居间法律关系，第三人有权另行处理，故本案中解除的是原告、被告之间的房屋买卖合同关系和双方签订的《二手房买卖合同》。由于被告违约，导致原告合同目的不能实现，被告应承担相应的违约责任。原告在本案中同时主张定金和违约金，经法庭释明二者只能选其一后，原告依然坚持返还定金20000元并适用违约金，结合本案情况，从案件事实以及公平、合理、诚信、交易自由的角度出发，一审法院认定适用定金罚则更为合适。虽然该定金系由第三人保管，但由于定金的支付是原告在履行买卖合同的义务，而买卖合同中房屋的出卖方系两被告，故第三人仅只是按照三方所达成的协议在履行替被告保管定金的义务，定金的接受主体应为两被告，故应由两被告向原告双倍返还定金共计40000元。另，原告为购买房屋所支付的公证费、契税、土地出让金、个人所得税等费用共计24627元为原告合理损失，原告要求被告承担上述费用的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于被告反诉主张的违约金，因反诉被告在本案中并不存在违约行为，故反诉原告的反诉请求无相应事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）王德贤、被告（反诉原告）李静与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年5月11日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、解除原告（反诉被告）王德贤与被告（反诉原告）李静、钟世福于2019年5月24日签订的《二手房买卖合同》；三、被告（反诉原告）李静、钟世福于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王德贤双倍返还定金共计40000元；四、被告李静、钟世福于本判决生效之日起十日内支付原告王德贤为购房支付的公证费、契税、土地出让金、个人所得税等费用共计24627元；五、驳回原告王德贤的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)李静、钟世福的其他反诉请求。在二审审理过程中，李静、钟世福提交如下证据：1、中介人员与王德贤妹夫通话录音，欲证明王德贤与中介产生中介费纠纷；2、李静、钟世福与中介人员通话录音，欲证明因王德贤与中介产生中介费、贷款服务费纠纷，导致王德贤不支付首付款，无法完成房屋交易；3、公证处经办人与李静、钟世福通话录音，欲证明公证处经办人与王德贤商谈支付收款，王德贤称中介费未谈清楚，拒绝不支付首付款，王德贤违约。经质证，王德贤对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2的真实性无异议，但对关联性不认可；对证据3的三性均不认可。昆明尊园房地产经纪有限公司对三组证据的三性均认可。本院认为，李静、钟世福提交的三组证据，因王德贤对第一、二组证据的真实性认可，本院对其真实性予以确认，因第**证据的通话主体公证处经办人不是本案当事人，在没有其他证据相互佐证的情况下，本院对其真实性不予以认可。对证据一、二的关联性因涉及双方当事人是否违约的问题，本院将在说理部分予以评判。对一审认定的案件事实，李静、钟世福对“2019年5月24日，原告王德贤与被告李静、钟世福签订《二手房买卖合同》并经公证……后原告向被告支付首付款178000元时，被告以定金不包含在首付款中，要求原告支付首付款198000元为由拒绝收取。双方因此发生争议，导致未能继续办理相关手续”有异议，认为5月24日签订合同时是没有争议的，实际争议发生时间是5月30日。要求补充确认：王德贤没有在2019年5月24日支付首付款。王德贤对此不予认可。昆明尊园房地产经纪有限公司认为最后交易没有成功确实是李静、钟世福要求王德贤自行承担198000元，不包括中介的2万块钱定金，但是具体的时间节点不清楚。本院认为，双方提交的证据只能反映在5月30日双方对首付款具体金额发生争议，但对于5月24日当天的情况并未提交相应的证据，并且一审判决认定事实中用“后”表示双方发生的时间并无不当，本院对李静、钟世福的事实异议不予采信。对李静、钟世福要求补充确认的案件事实，一审已经予以认定，本院就不再予以补充确认。二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、哪方应当对买卖合同未履行承担违约责任？2、具体承担责任的方式及金额应当如何认定？本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中李静、钟世福认为《二手房买卖合同》中对首付款金额进行了变更，从《房屋买卖暨居间合同》和《二手房买卖合同》的内容上看，两份合同中约定的购房款均为738000元，贷款540000元，只是首付款约定有差别，其中《二手房买卖合同》约定首付款198000元，《房屋买卖暨居间合同》约定定金2万元，首付款178000元，在《房屋买卖暨居间合同》第三、四条明确约定，王德贤向中介交付2万元，李静、钟世福交由中介保管，并且扣除定金之后的房款，于公证机关签订二手房买卖合同时，支付首付款178000元，剩余房款由王德贤贷款支付给李静、钟世福。由此可见，《房屋买卖暨居间合同》和《二手房买卖合同》对首付款金额的约定并不矛盾，只是在《房屋买卖暨居间合同》中，将首付款分成2万元和178000元两笔支付，而《二手房买卖合同》中将首付款约定为198000元，因为王德贤已经支付了2万元，按照合同约定只需要再178000元即可，但是李静、钟世福擅自提高首付款的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于李静、钟世福认为，王德贤与中介公司产生纠纷以及中介公司主张中介费在2万元定金中予以扣除等情况使其产生不安抗辩的意见，本院认为，根据三方签订的《房屋买卖暨居间合同》中已经明确约定了定金、中介费的支付金额以及支付方式，王德贤与昆明尊园房地产经纪有限公司关于中介费的纠纷不能成为李静、钟世福在与王德贤之间的房屋买卖过程中的违约理由，并且李静、钟世福的不安抗辩也不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权的构成要件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，在李静、钟世福违约的情况下，王德贤选择适用违约金条款，根据《房屋买卖暨居间合同》和《二手房买卖合同》中约定，违约方应当向守约方支付成交价的20%作为违约金，即双方约定的违约金为147600元，在本案中李静、钟世福认为双方约定的违约金过高，要求法院予以调整，本院依据本案实际损失以及当事人的过错程度等因素酌情调整违约金为2万元。王德贤之前支付的定金2万元，因双方房屋买卖合同未履行，李静、钟世福依法应当予以返还。关于王德贤主张的为购房支付的契税、土地出让金、个人所得税、不动产工本费因双方房屋买卖合同未履行，昆明市国信公证处仅是代收，王德贤可以向昆明市国信公证处要求退还，故该笔费用不应当由李静、钟世福承担，但支付的公证费2397元应当由李静、钟世福承担。综上所述，王德贤、李静、钟世福的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实不清，判决处理有误的部分，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初7970号民事判决第一、二项，即：“一、解除原告（反诉被告）王德贤、被告（反诉原告）李静与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年5月11日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、解除原告（反诉被告）王德贤与被告（反诉原告）李静、钟世福于2019年5月24日签订的《二手房买卖合同》；”二、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初7970号民事判决第三、四、五、六项，即：“三、被告（反诉原告）李静、钟世福于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王德贤双倍返还定金共计40000元；四、被告李静、钟世福于本判决生效之日起十日内支付原告王德贤为购房支付的公证费、契税、土地出让金、个人所得税等费用共计24627元；五、驳回原告王德贤的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)李静、钟世福的其他反诉请求。”三、上诉人李静、钟世福于本判决生效之日起十日内向上诉人王德贤返还定金20000元；四、上诉人李静、钟世福于本判决生效之日起十日内向上诉人王德贤支付违约金20000元；五、上诉人李静、钟世福于本判决生效之日起十日内支付上诉人王德贤为购房支付的公证费2397元；六、驳回上诉人王德贤的其他上诉请求；七、驳回上诉人李静、钟世福的其他上诉请求。一审本诉案件受理费4145元，由上诉人李静、钟世福共同负担1243.5元，上诉人王德贤负担2901.5元；一审反诉案件受理费1626元由上诉人李静、钟世福共同负担813元，上诉人王德贤负担813元；二审案件受理费4145元，由上诉人李静、钟世福共同负担2145元（其已预交4145元，应返还2000元），由上诉人王德贤负担2000元（其已预交4145元，应返还2145元）。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年四月二十六日书记员 王希辰