山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初5110号原告：青岛嘉禾润通商业管理有限公司，住所地青岛市市**香港中路******。法定代表人：刘涛，执行董事。委托诉讼代理人：贾晓钧，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珂，山东德衡律师事务所律师。被告：青岛栗香浓农业科技有限公司，住所地青岛，住所地青岛市市**巫峡路**>法定代表人：郝小玲，总经理。被告：周青。委托诉讼代理人：周府，山东海鲲律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁建文，山东海鲲律师事务所实习律师。原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司与被告青岛栗香浓农业科技有限公司（以下简称“被告栗香浓公司”）、被告周青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王珂、被告周青的委托诉讼代理人周府、丁建文到庭参加了诉讼。被告栗香浓公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告周青签订的《青岛安泰广场商业管理合同》；2、请求依法判决二被告支付自2018年9月5日至2019年6月4日商业管理费327016.01元，并按照每日1195.07元的标准支付自2019年6月5日至实际退出青岛安泰广场之日的商业管理费;3、请求依法判决逾期支付商业管理费违约金30957.52元(暂计算至2019年4月10日，并要求以欠付商业管理费总额为基数按照年息24%的标准连续计算至二被告给付之日)。暂计至2019年4月10日，以上（二）、（三）项共计357973.53元;4、本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。事实和理由：2018年3月5日，被告周青作为被告栗香浓公司的发起人为设立被告栗香浓公司委托王伟与原告签订《青岛安泰商业管理合同》。合同约定由被告周青租赁青岛安泰广场负一层建筑面积约602.41平方米物业用于零售使用，租期为自2018年6月5日起至2024年6月4日止，原告作为青岛安泰广场的商业管理方对二被告租赁物业进行商业管理，年商业管理费合计436201.36元，按季度提前15日支付，每季度合计为109005.34元。合同签订后，原告依照合同完全履行了合同义务，就二被告租赁物业尽职尽责进行商业管理。但二被告于合同生效后仅支付了第一季度的商业管理费，经原告多次催促，仍尚欠原告商业管理费共计327016.01元未支付。被告周青与原告签订合同后，被告栗香浓公司于2018年3月13日成立，并于2018年7月30日通过与原告签署《青岛安泰广场商业管理合同》的方式对合同予以确认。依据法律规定，原告享有合同的法定解除权。依照合同约定二被告除应向原告支付欠付商业管理费327016.01元外，还应当向原告支付30957.52元的逾期违约金，并应当立即退出青岛安泰广场。综上，为保护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。被告栗香浓公司未到庭，未作答辩。被告周青辩称，周青在被告栗香浓公司成立前，为公司经营需要，于2018年3月5日委托王伟与原告签订《青岛安泰广场商业管理合同》，被告栗香浓公司成立后以栗香浓公司的名义重新与原告签订了管理合同，新的合同代替了王伟与原告于2018年3月5日签订的合同，合同签订主体予以变更。且涉案房屋并非由周青使用，原告需要就周青占用房屋的事实提交证据予以证明。因此，原告将周青列为本案被告与事实不符。2018年8月8日，栗香浓公司按照《管理合同》的约定，向原告支付了首期商业管理费109005.34元，原告亦于2018年8月28日向栗香浓公司开具了同等金额的发票，该行为进一步证明合同义务人为栗香浓公司而非周青。综上，原告所诉无事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日，案外人王伟（乙方）与原告（甲方）签订了《青岛安泰广场项目商业管理合同》，约定由王伟租赁位于青岛市市北区青岛安泰广场的物业。2018年7月30日，被告周青与案外人王伟签订委托书，约定被告周青全权委托王伟全权履行青岛栗香浓农业投资科技有限公司章程、《合作协议》所约定的各项条款。此委托有效期自签字之日起至公司解散。被告栗香浓公司于2018年3月13日成立，公司成立后，又与原告签订了《青岛安泰广场项目商业管理合同》，该合同除乙方变更为被告栗香浓公司外，其他内容与王伟签订的《青岛安泰广场项目商业管理合同》完全一致。合同约定：被告栗香浓公司租赁位于青岛市市北区青岛安泰广场的物业，建筑面积为602.41平方米。合同有效期为6年，自2018年6月5日起至2024年6月4日止。商业管理费的收费标准为1.98元每日每平方米，年商业管理费合计436201.35元。支付时间约定为，首期商业管理费支付时间为租赁物业交付日，支付标准为3个日历月的全额商业管理费合计109005.34元；自第二期开始，被告栗香浓公司应按季度提前15日支付下个季度商业管理费。合同约定违约责任为，若被告栗香浓公司逾期支付本合同项下其应支付的款项（包括但不限于商业管理费、商业推广费（如有）、违约金和损害赔偿金等），每逾期一天，被告应按未付款项金额的1%向原告支付逾期付款违约金。若被告逾期付款超过十五日，原告有权采取停止供应水电及其他公用设施或阻止被告使用租赁物业，因此造成的一切后果由被告自行承担。若被告栗香浓公司逾期不支付本合同约定的商业管理费或者其他本合同约定的费用累计超过一个月的，原告有权要求被告按月度租金总额的50%支付违约金，并要求被告赔偿原告因此遭受的损失。2018年8月8日，被告青岛栗香浓公司向原告支付首期商业管理费109005.34元，之后未再支付商业管理费用。另，原告与被告栗香浓公司签订的《青岛安泰广场项目商业管理合同》中明确了双方的通信联络地址，并约定该地址为合同项下争议所涉诉讼或仲裁文书的送达地址。本院按照该送达地址向被告栗香浓公司邮寄送达诉讼材料，该邮件于2019年7月24日退回。本院认为，原告称涉案房屋由被告周青使用，被告周青称其仅是被告栗香浓公司的股东，但从未使用过涉案房屋，对此本院认为因原告就其主张未提交证据证明，被告周青亦不认可原告该主张，故对原告称涉案房屋系被告周青使用的陈述不予采信。被告栗香浓公司成立前由被告周青委托案外人王伟与原告签订了商业管理合同，被告栗香浓公司成立后又与原告签订了内容完全相同的商业管理合同，并以被告栗香浓公司的名义向原告支付了首期商业管理费109005.34元，应认为原告已同意将涉案房屋的权利义务人由被告周青变更为被告栗香浓公司。委托人周青已不是涉案商业管理合同的相对人，不应对涉案房屋的商业管理费承担责任，故本院对原告关于被告周青的诉讼请求均不予支持。被告栗香浓公司与原告签订的《青岛安泰广场项目商业管理合同》系双方的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。被告栗香浓公司未按照合同约定支付商业管理费超过30天，已构成违约，根据法律规定，原告要求解除与被告栗香浓公司签订的《青岛安泰广场项目商业管理合同》，本院予以照准。原告在本案起诉要求解除合同，本院向被告栗香浓公司邮寄诉状的邮件于2019年7月24日退回，邮件退回之日应视为送达之日，故本院认定，原告与被告青岛栗香浓公司签订的《青岛安泰广场项目商业管理合同》于2019年7月24日解除。被告栗香浓公司仅支付首期商业管理费109005.34元（2018年6月5日至2018年9月4日），之后未再支付。被告栗香浓公司欠付原告商业管理费事实清楚，证据充分。原告主张被告栗香浓公司应支付自2018年9月5日至2019年6月4日商业管理费327016.01元，支付自2019年6月5日至实际退出青岛安泰广场之日止的商业管理费（按每日1195.07元计算），符合法律规定及合同约定，本院予以支持。如前所述，被告栗香浓公司未按约定支付租金，已构成违约，根据法律规定及合同约定，应承担相应的违约责任，向原告支付违约金。原告主张以欠付商业管理费为基数，按照年息24%的标准计算违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据合同约定，“自第二期开始，被告栗香浓公司应按季度提前15日支付下个季度商业管理费。”故第二期（2018年9月5日至2018年12月4日）商业管理费的逾期付款违约金应以109005.34元为基数，自2018年8月21日起至实际付清之日止，按年利率24%计算；第三期（2018年12月5日至2019年3月4日）商业管理费的逾期付款违约金应以109005.34元为基数，自2018年11月20日起至实际付清之日止，按年利率24%计算；第四期（2019年3月5日至2019年6月4日）商业管理费的逾期付款违约金应以109005.34元为基数，自2019年2月19日起至实际付清之日止，按年利率24%计算；自2019年6月5日至实际退出青岛安泰广场之日止的逾期付款违约金，以实际欠付的商业管理费为基数，按年利率24%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司与被告青岛栗香浓农业科技有限公司签订的《青岛安泰广场项目商业管理合同》于2019年7月24日解除。二、被告青岛栗香浓农业科技有限公司向原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司支付自2018年9月5日至2019年6月4日的商业管理费327016.01元。三、被告青岛栗香浓农业科技有限公司向原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司支付商业管理费（自2019年6月5日至实际退出青岛安泰广场之日止，按每日1195.07元计算）。四、被告青岛栗香浓农业科技有限公司向原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司支付商业管理费逾期付款违约金（以109005.34元为基数，自2018年8月21日起至实际付清之日止；以109005.34元为基数，自2018年11月20日起至实际付清之日止；以109005.34元为基数，自2019年2月19日起至实际付清之日止；均按年利率24%计算）。五、被告青岛栗香浓农业科技有限公司向原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司支付商业管理费逾期付款违约金（以实际欠付的商业管理费为基数，自2019年6月5日至实际退出青岛安泰广场之日止，按年利率24%计算）。六、上述二至五项于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司对被告周青的诉讼请求。案件受理费6670元，保全费2320元，由被告青岛栗香浓农业科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，缴纳上诉费，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 方 伟审判员 孙 婷审判员 周 敏二〇二〇年四月十六日书记员 王予予