新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初11030号 原告(反诉被告)：于秀珍，女，1969年6月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张志毓（系于秀珍丈夫），男，1967年5月1日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市被告（反诉原告）：罗剑锋，男，1967年7月4日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：廖文君，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。第三人：新疆巴音郭楞蒙古自治州人民政府驻乌鲁木齐办事处，住所地新疆乌鲁木齐市友好北路**。法定代表人：鹿红星，该单位法定代表人。委托诉讼代理人：刘连军，男，1973年4月29日出生，汉族，新疆巴音郭楞蒙古自治州人民政府驻乌鲁木齐办事处科长，住乌鲁木齐市。原告（反诉被告）于秀珍与被告（反诉原告）罗剑锋、第三人新疆巴音郭楞蒙古自治州人民政府驻乌鲁木齐办事处(以下简称巴州驻乌鲁木齐办事处)房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）新0103民初3324号民事判决，原告于秀珍不服提出上诉，乌鲁木齐市中级人民法院经审理作出（2019）新01民终3058号民事裁定，裁定撤销本院（2018）新0103民初3324号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）于秀珍的委托诉讼代理人张志毓、被告（反诉原告）罗剑锋及其委托诉讼代理人廖文君到庭参加了诉讼，第三人巴州驻乌鲁木齐办事处经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于秀珍向本院提出以下诉讼请求:1、请求依法判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、请求依法判令被告赔偿原告直接营业损失26000元；3、请求依法判令被告赔偿食材损失62000元；4、请求依法判令被告赔偿装修损失及设备采购费1800000元；5、请求依法赔偿员工工资损失160000元；6、请求依法判令被告返还已收取的房屋租金48000元；7、请求依法判令被告返还房屋押金200000元；8、请求依法判令被告赔偿违约金160000元。事实与理由：2015年12月，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同，约定被告将其承租的位于乌鲁木齐市××区面积为1350平方米的房屋转租给原告经营餐饮，且被告保证所出租房屋符合国家租赁有关规定。合同签订后原告依照约定按期支付了租赁费，同时购置设备并进行了装修，但遗憾的是收到房屋租金后还经常无故拉闸停电，尤其是在原告正常经营的高峰期内。原告多次向房屋产权人即第三人反映情况，经第三人调解，原告才得以经营。1月13日被告又连续拉闸停电，致使原告无法继续经营，已经订好的包厢和团餐被迫取消，顾客要求赔偿。员工纷纷离职，经营所需的食材被迫浪费，春节所接订单也被迫取消。企业被迫走到了破产的境地。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）罗剑锋辩称，原告请求解除合同，但没有证据证明被告有违约行为，鉴于被告在反诉时也提到解除合同，所以我方同意解除合同，对于原告的其他各项损失主张，无证据证明损失的存在。第三人巴州驻乌鲁木齐办事处未到庭，但其向法庭述称案件与其无关。被告（反诉原告）罗剑锋反诉请求：1、判令解除反诉原告罗剑锋与反诉被告于秀珍签订《房屋租赁合同》；2、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付2018年2月1日至2018年4月30日房屋租赁费200000元；3、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付2018年5月1日至2019年2月1日房屋占用费600000元；4、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付2019年2月1日至2019年11月30日房屋占用费708333.33元；5、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付2017-2019年度取暖费59400元；（一年是29700元）；6、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付2018年度燃气费4823.75元；7、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付2018-2019年度电费898.76元；8、请求依法判令反诉被告承担本案诉讼费、保全费、送达费等各项费用。事实及理由：2015年11月被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于乌鲁木齐市××区约1350平方米的房屋租赁给原告使用，合同约定，期限为11年半，前三年租金每年800000元，前三年每年1月1日缴纳上半年租金400000元，逾期十五日未按照约定缴纳约定费用，被告有权解除合同，违约方应当承担本合同总金额20%的违约金。合同签订后，被告将房屋交付给原告使用。2018年1月1日起至今未缴纳2018年上半年的房屋租金，经多次催促，原告一直不缴纳并起诉解除合同，原告的行为违反了合同的约定，侵害了被告的合法权益。故提起反诉，请求依法判令如诉。原告（反诉被告）于秀珍就被告（反诉原告）罗剑锋的的反诉请求辩称，1、双方的合同已实际解除合同，由于被告的违约行为导致合同不能继续履行。而原告没有任何违约行为。对占用费更是不存在。2、因被告的违约行为导致我方自2018年1月12日后再未经营，房屋处于无法使用状态，且1月15日原告提起诉讼，目前处于诉讼阶段，让原告承担房租及占用费无事实法律依据。3、由于被告的违约行为导致原告自2018年1月12日后并没有经营使用该房屋，为此，1月12日以后的采暖费、电费、燃气费均不予承担，12日以前的采暖费经本案处理后愿意承担。本院经审理认定事实如下：2007年，罗剑锋、季晓平与巴州驻乌鲁木齐市办事处签订《房屋租赁合同》约定：“巴州驻乌鲁木齐办事处将位于乌鲁木齐市××路、29号、31号，建筑面积6188平方米的房屋出租给罗剑锋、季晓平，租赁期限从2007年7月1至2027年6月30日。”2015年11月，罗剑锋与于秀珍签订《租赁合同》，约定罗剑锋将乌鲁木齐市沙区于田街27号总面积约1350平方米的房屋租赁给于秀珍用于经营餐饮及办公使用。租赁期限自2015年12月1日起至2027年6月30日止，租金从2016年2月1日起计算,其中2015年12月1日至2016年1月30日为免租期。房屋租赁费前三年，即2016年2月1日至2019年1月31日，为800000元；后三年，即2019年2月1日至2022年1月31日，为850000元；最后五年半，即2022年2月1日至2027年6月30日，为900000元。付款方式为，自合同签订之日起2016年至2019年前三年每年1月1日缴纳上半年租金400000元，7月1日前付下半年400000元，第四年2019年起每年的1月1日一次性付清全年房租。于秀珍交200000元押金，合同生效后转为履约保证金，在合同到期后如未造成罗剑锋损失则予以返还，但不计利息。于秀珍经营活动内自行发生的费用由其自行承担。如：办理营业手续发生的费用、税收、水费、电费、暖气、燃气、环境检测费、垃圾处理费、排污费、培训费、治安费、门前三包费等（包括有关职能部门和单位收取的损耗）；若于秀珍不能及时缴纳（接到罗剑锋通知7日内）经营活动内发生的水费、电费、暖气、燃气、垃圾处理费、排污费、培训费、治安费等费用（包括有关职能部门和单位收取的损耗），影响到罗剑锋时，罗剑锋有权采取停止供水、电、热、燃气等措施,由此造成的损失由于秀珍承担。由罗剑锋代收的水、电、暖气费等上列费用，按国家规定标准执行。对房屋的装修部分的处置，1、因正常原因、合同到期、解除合同或者终止的，于秀珍必须按合同约定或罗剑锋通知的时间搬出其物件（对房屋的装修不得拆除或破坏），逾期房屋内仍有余物的，视为于秀珍放弃余物所有权，由罗剑锋处理。2、因于秀珍过错导致合同解除或者终止的，已收取的租金不予退还。依附于房屋的装修装饰归罗剑锋所有。在租赁期间，于秀珍拖欠租赁费超过十五天（经甲方催告），罗剑锋有权解除合同，收回所租赁的房屋。双方应全面履行合同，不履行或者不完全履行的应付本合同租赁费总额20%的违约责任。合同签订后，于秀珍对租赁房屋进行了装修，用以经营正阳楼饭店并向罗剑锋交纳了保证金200000元及房屋租赁费。合同履行至2018年1月12日时罗剑锋以原告未按期交纳租赁费及水费为由停止供电15分钟，1月13日，罗剑锋再次停止供电30分钟。同日，于秀珍向罗剑锋支付水费13385元。2018年1月13日，被告的妻子给原告发微信：“于总，水费13385元已收到，暖气费与房租费什么时候付”。2018年1月14日又通过微信告知原告：“您应当支付2018年上半年的房租费40万元整，是否续租请速回复”。原告回复“我不想干，我老公要干，那天不是说半年35万吗？一年70万？降10万吗？”2018年1月15日，被告妻子给原告发微信：“希望您以后能够按时交纳费用。”原告回复：“停电是事实吧，我们一闹，员工就不稳定。”2018年1月17日被告方律师向原告邮寄了催收租赁费律师函。2019年1月23日于秀珍向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，本院进行诉前调解过程中，被告于2019年2月1日向本院递交反诉状，同意解除合同。2019年9月3日，原告将其物品从租赁房屋内搬出。此期间，被告罗剑锋支付了2017年-2018年租赁房屋产生的取暖费59400元、电费898.76元、燃气费4823.75元。双方产生争议后，于秀珍申请对租赁房屋的装修进评估，经评估结论为：无争议造价部分为1103090.95元；有争议醒目造价为装饰装修吊顶36359.94元，墙面龙骨项目造价为19167.28元，窗帘造价为35673元，空调安装项目造价144324.99元。以上查明事实有房屋租赁合同、再查，于秀珍向本院提交了记账凭证、票据、登记表、员工辞职报告、员工花名册用以证明因停电造成的食材损失、营业损失及店面因停电无法营业导致员工辞职支付工资损失的事实。罗剑锋向本院提交了其与于秀珍的微信聊天记录、水、电、燃气费缴费发票、采暖费催缴通知书、律师催款函，证明其已经替于秀珍垫付拖欠的水、电、燃气费等费用及原告拖欠租赁费的事实。本院对以上证据的真实性、有效性及关联性综合全案予以认证。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告均认为对方在合同履行中存在违约行为，要求对方承担相应的违约责任。按照合同约定，前三年租期2016年2月1日至2019年1月31日，每年租金80万元，付款时间为每年1月1日交纳上半年租金40万元，7月1日交纳下半年租金40万元。合同履行至2018年，对应付租金原告未按合同约定的时间2018年1月1日予以交纳，其行为已构成违约。此后，被告催告原告交纳租金、水费，双方多次协商无果，其间，被告方虽然实施了停电行为，但停电时间很短，随后即恢复供电，并未对原告的经营造成直接影响，被告履行合同未违反约定，其行为并不构成违约。故原告主张被告存在违约行为的理由不能成立，要求被告支付违约金16万元的请求，本院不予支持。本案中，原告于2018年1月23日向本院提起诉讼，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，同年2月1日被告同意解除合同，并提出反诉。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，可以确认，2018年2月1日，原、被告双方对解除房屋租赁关系达成合意，自此，双方签订的房屋租赁合同已解除。因原、被告双方对解除合同要求已协商解决，本院无需再对本案本诉、反诉要求解除房屋租赁合同的请求再次进行裁决。双方签订的房屋租赁合同已解除，原告交纳的房屋租赁押金，被告应予退还。对原告主张被告违约，进而要求赔偿营业损失、食材损失、装修损失、工资损失的请求，因原告在诉讼中，并未提供充分证据证明被告存在违约行为导致损失产生，而且原告在2018年1月1日应当交纳租金时却未交纳，经被告催告，对是否继续履行合同持犹豫态度，客观上造成租赁合同最终未能继续履行。故原告要求被告赔偿上述损失的请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。对原告要求退还2018年1月13日至1月31日租金48000元的请求，因原、被告双方于2018年2月1日始达成解除租赁合同的合意，同意解除合同，对解除合同之前产生的租赁费，原告应当支付，其要求退还租金48000元的请求无理，本院不予支持。对被告反诉原告承担租赁费与占用费的问题。按照原、被告的意思表示，2018年2月1日为双方同意解除房屋租赁合同的日期，自此之后，双方之间不存在房屋租赁关系，被告反诉要求原告承担2018年2月1日至4月30日期间的房屋租赁费20万元，无事实依据。然而，原、被告虽然解除了房屋租赁合同，但原告仍然占用被告的出租房屋，将其物品放置在内，直至2019年9月3日始搬出，使被告不能将涉案房屋对外出租，客观上对被告造成了损失。因此，原告对2018年2月1日至2019年9月3日期间占用被告房屋，给被告造成的损失，应当承担赔偿责任。本案中，被告以双方约定的租金标准为依据，主张占用费用，鉴于原告在占用期间，房屋为空置状态，并无对外经营活动，亦无经营收益，且在承租之后，对所租赁房屋进行了装饰装修，合同解除之后，被告可继续受益，故对原告占用被告房屋产生的占用费损失，本院参照双方约定的租金数额，本着公平原则，酌定赔偿占用费60万元。被告主张占用费过高，本院予以部分支持。对原告租赁及占用期间产生的取暖费、燃气费、电费，依照合同约定，应当由原告承担，现被告确已垫付，原告应当予以支付，故对被告该项请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗剑锋返还原告（反诉被告）于秀珍押金20万元；二、原告（反诉被告）于秀珍赔偿被告（反诉原告）罗剑锋房屋占用费60万元；三、原告（反诉被告）于秀珍赔偿被告（反诉原告）罗剑锋取暖费59400元；四、原告（反诉被告）于秀珍赔偿被告（反诉原告）罗剑锋燃气费4823.75元；五、原告（反诉被告）于秀珍赔偿被告（反诉原告）罗剑锋电费898.76元；六、驳回原告（反诉被告）于秀珍的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）罗剑锋的其他反诉请求。上述原、被告相互履行义务，折抵后，原告于秀珍应当支付被告罗剑锋465122.51元，应于本判决生效后十日内全部付清，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉争议标的2456000元，核定给付标的200000元，占争议标的的8%。案件受理费26448元（原告已预交）,由原告（反诉被告）于秀珍负担92%即24294.25元，由被告（反诉原告）罗剑锋负担8%即2153.74元。本案反诉争议标的1573455.84元，核定给付标的665122.51元，占争议标的的42.27%。本案反诉案件受理费9480.55元，保全费5000元，合计14480.55元（被告已预交），由原告（反诉被告）于秀珍负担42.27%即6121.13元，由被告（反诉原告）罗剑锋负担57.73%即3359.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   马 健人民 陪 审员   秦祖明人民 陪 审员   张世华二 〇 二 〇 年 四 月 十 五 日书  记  员   王 珊