上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10615号原告：蒋骏跃，男，1990年2月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高莹欣，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：杨钢强，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告：夏玉兵，男，1981年11月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告蒋骏跃与被告夏玉兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告蒋骏跃及其委托诉讼代理人高莹欣，被告夏玉兵到庭参加庭审。本案现已审理终结。蒋骏跃向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年10月22日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告返还上海市浦东新区康桥镇梓康路XXX弄XXX号XXX室房屋；3.判令被告向原告支付2018年11月23日至实际搬离上述房屋之日止的租金/房屋使用费，按人民币(以下币种同)2,800元/月的标准计算；4.判令被告承担本案的诉讼费。审理中，原告将诉讼请求3变更为判令被告向原告支付2018年12月16日至实际搬离上述房屋之日止的租金/房屋使用费，按2,800元/月的标准计算。事实和理由：2018年10月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区康桥镇梓康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，月租金为2,800元，以转账方式支付。2019年2月，原告发现被告未按照约定支付租金。原告自2019年3月1日起开始联系被告，但被告始终不回复信息、不接听电话。2019年10月9日，双方接通电话。原告坚持要求被告支付租金，被告敷衍并挂断电话。之后，原告再也联系不上被告。原告认为被告拖欠租金，已构成违约，故诉至法院，要求判如所请。夏玉兵辩称，不同意原告全部诉讼请求，双方签订合同时原告承诺5年内不收房租，故被告未缴纳房租。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋权利人。2018年10月22日，以原告为甲方，被告为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期为五年，自2018年10月22日至2023年12月9日，月租金为2,800元，租金以转账方式支付；首期付三个月，另付2,800元押金，租金每三个月结算一次，提前五天支付下次房租；乙方应按照合同的规定，按时支付租金及其他费用，保持室内整洁，不扰邻，逾期不交甲方有权扣除押金，逾期十天，甲方有权将房屋另行出租，并没收财物；合同期内甲、乙任意一方提前解约，违约方需赔偿对方2,800元。《租赁合同》补充条款手写载明：“甲方以毛坯方式交付乙方。同时甲方同意乙方不破坏房屋结构情况下进行房屋装修，租赁期间若甲方违约，则需支付乙方装修产生费用人民币伍万元整，租赁期满乙方以毛坯交还给甲方。”同日，以原告为甲方，被告为乙方另签订手写《补充协议》，约定：“1.甲方需配合乙方进入房屋进行装修，自装修日起后一个月开始计算房屋租金。2.如租赁期间发生特殊情况，租期不能正常履行，则租赁合同向后顺延不超过叁年最晚合同于2026年12月9日结束。3.甲方以毛坯方式出租给乙方，甲方同意乙方对房屋进行装修和转让给第三方。”因原告认为被告未支付租金，已构成违约，故诉至本院，要求判如所请。被告于2020年2月27日收到本案的传票、起诉状等诉讼材料。审理中，1.原告提供房屋租金催缴函、邮件交寄单(收据)、EMS查询单、原告拨打被告及案外人邵某某电话通话记录截屏一组，证明原告多次催交租金，但被告一直未交，故要求解除合同。经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，确认收到催缴函，但表示双方沟通很及时，不存在拒听的情况，且即便当时未接到电话后续也有立刻回复。因被告对真实性不持异议，本院对本组证据的真实性予以确认。2.原告提供案外人邵某某、钟某某于2019年3月29日就涉案房屋签订的《租赁合同》及收款收据各一份，证明被告将涉案房屋转给次承租人，租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日且取得收益3,600元/月；原告母亲曾于2019年2月至涉案房屋内查看已有人居住在内但未提供租赁合同，不确定为租客还是朋友，原告履行了交付房屋义务，但被告不履行支付房租义务。经质证，被告对《租赁合同》及收款收据的真实性予以认可。因被告对真实性不持异议，本院对本组证据的真实性予以确认。3.原告提交其父蒋绕平签订的《房屋租赁协议》及《调解协议》各一份，证明原告父亲另有住处，住在金山区；《调解协议》为原告与其父亲于2018年10月19日在派出所签订，原告同意支付父亲生活费13,000元以及每月房租800元，双方矛盾解决。经质证，被告表示不清楚《房屋租赁协议》及《调解协议》的真实性，签订本案租赁合同后，原告父亲仍居住在涉案房屋内，交房后也因被告父亲阻挠，派出所有被告的报警记录。因被告对本组证据的真实性不予认可，原告也未出示原件予以核对，本院不予采纳。4.原告提交原、被告微信聊天记录截屏打印件一组，证明2018年11月15日，被告表示早上撬掉了门锁，搬入装修材料，被告已经进入涉案房屋内；2019年3月1日晚，原告已向被告催缴租金。经质证，被告对本组聊天记录的真实性予以认可，但表示另有原因，2019年10月12日确实有口头协议，正因口头协议的存在，原告自被告装修开始至2019年10月12日期间从未要过租金，之后因原告父亲去世，再无后顾之忧，原告便追要租金；2019年3月1日，当时原告父亲一直纠缠被告，后期被告要求原告解决，原告不出面，被告无奈之下报了警。为证明双方存在口头协议，被告当庭展示2019年10月12日上午11时24分原、被告微信聊天记录。经质证，原告对真实性予以认可，但表示对证明内容不予认可，因原告长期不在家，租金由母亲负责收取，聊天中“至于剩余的不过问”的意思是由母亲代收，非不收取。被告未在规定的时间内提交聊天记录的书面材料。5.被告提交中介杜军的证人证词、原告与案外人邵某某微信聊天记录截屏打印件一组，证明原告免除被告租金及整个租赁过程的来龙去脉；签订合同后，为给原告母亲查看，原告向邵某某支付1个月租金2,800元，让邵某某再将该笔钱款转让给原告。经质证，原告对本组证据的真实性予以确认，但对证明内容不予认可，表示出租时，原告母亲在中介挂牌时遇到了被告(职业二房东)及邵某某，也将原告与父亲之间的纠纷告知了被告方，后续通过警方予以协调了，原告父亲再也没有来骚扰过涉案房屋；不存在原告口头承诺免除被告五年租金的情况，返还2,800元是因为被告表示手头紧，原告处于同情免除了1个月的租金故予以返还，但强调过后续租金仍要收取。因被告对真实性不持异议，本院对本组证据的真实性予以确认。证人证言的主要内容为：原告欲将涉案房屋出租，赶走其父，因特殊情况无法确定启用时间和实收租金，原告口头承诺“房屋五年之内免收租金也心甘情愿”，原告尚欠中介费1,400元。6.关于《补充协议》中“自装修日起后一个月开始计算房屋租金”的理解。原告认为被告自2018年11月15日进入涉案房屋并搬入了装修材料，故租金应当自2018年12月16日起算，但同意自2019年3月1日起收取租金；被告认为正式装修时间为2019年1月25日，之前虽进入了涉案房屋，但遭受原告父亲骚扰无法装修，无书面证据。7.关于若本案《租赁合同》解除，需要本院处理的其他事项。原告表示愿意在本案中返还被告押金2,800元，后续被告若拖欠水、电等费用，原告将另行主张；被告表示如果原告要解除合同，需要补偿被告损失200,000元，包括预计年收入及装修折旧损失40,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。原告起诉要求解除《租赁合同》，理由为被告未按约交纳租金。被告确认未交纳租金，表示系原告承诺免除了被告的支付租金义务，被告未违约，不同意解除合同。根据庭审查明的事实，被告仅提供书面证人证言作为证据，但无其他证据与之印证，本院难以采信。支付租金为承租方的主要义务。据此，原告有权解除双方之间的《租赁合同》，对原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，解除日期为被告第一次收到起诉状的日期，即2020年2月27日。《租赁合同》解除后，被告理应将涉案房屋返还原告，并按照合同约定的租金标准付清使用期间的租金/房屋使用费。对原告要求被告返还上海市浦东新区康桥镇梓康路XXX弄XXX号XXX室房屋及按照合同约定的2,800元/月的标准支付租金/房屋使用费的诉讼请求，本院均予以支持。至于租金/房屋使用费收取的起始日期，《补充协议》约定“自装修日起后一个月开始计算房屋租金”。根据原告的证据显示，被告最早将装修材料放置涉案房屋内的时间为2018年11月15日。被告虽表示正式装修自2019年1月25日起，但无任何证据予以佐证。原告自愿自2019年3月1日起收取租金，本院予以照准，该日期晚于原、被告各自认可的装修起始日后一个月，故被告支付租金的起始日期为2019年3月1日。审理中，原告表示愿意在本案中返还押金2,800元，本院予以照准。被告要求原告补偿损失200,000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告蒋骏跃与被告夏玉兵于2018年10月22日签订的《租赁合同》；二、被告夏玉兵于本判决生效之日起十日内返还原告蒋骏跃上海市浦东新区康桥镇梓康路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告夏玉兵于本判决生效之日起十日内支付原告蒋骏跃自2019年3月1日起至实际返还上海市浦东新区康桥镇梓康路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的租金/房屋使用费，按2,800元/月的标准计算；四、原告蒋骏跃于本判决生效之日起十日内返还被告夏玉兵押金2,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，减半收取计320元，由被告夏玉兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年四月二十七日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。