江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初6919号原告：朱广琴，女，1986年1月11日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王晓峰，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。被告：宋程程，女，1994年11月6日生，汉族，住宜兴市。第三人：无锡中驰房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320206066263719G，住所地无锡市惠山区钱桥街道育才路**。法定代表人：陈龙，无锡中驰房地产经纪有限公司经理。委托诉讼代理人：周玉兰。原告朱广琴诉被告宋程程、第三人无锡中驰房地产经纪有限公司（以下简称中驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后由审判员张玮适用简易程序公开开庭进行了审理。朱广琴的委托代理人王晓峰、被告宋程程、第三人中驰公司委托代理人周玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱广琴诉称，2018年，原被告通过第三人居间撮合，签订了房屋租赁合同，将其所有的房屋租赁给被告，租期三年。2019年被告未按约支付相应租金，且将涉案房屋设施及装修毁损，结欠水电费不缴纳。双方沟通无果，故诉至法院要求判令被告宋程程支付2019年9月7日至2020年3月31日的房租19040元并支付自2020年4月1日起自实际给付之日止以19040元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；被告宋程程支付电费316元；被告宋程程支付违约金8400元；被告宋程程赔偿财产损失21300元。其起诉第三人是为查明事实，并不要求第三人在本案中承担责任，第三人的责任将另行主张权利。被告宋程程辩称：其明确告知过原告提前终止合同，并于2019年8月5日搬离承租房屋，租金全部交清并主动支付了三个月违约金给原告，故不应当再支付租金和违约金。愿意支付电费316元。财产损失进行了鉴定，对其中餐顶吸灯、吸顶灯、墙面损坏修复、空调移位费、保洁费认可，对其他损失不认可。第三人中驰公司辩称：宋程程通过我公司承租了原告的房屋。2019年8月5日宋程程因生了孩子回老家修养，要提前退租，所以把房子钥匙送到我们中介公司，要我们代为转交给房东。因此我公司在8月中旬将钥匙交给了朱广琴。我公司在出租房屋前，拿到钥匙后会去房屋内拍房屋现状的照片，这是中介公司正常的操作流程。关于原告提供的房屋出租前原状的照片我公司没有留档，房屋中介时具体经办人张华芬是外地人，我公司多方寻找没有找到，之前留的电话打了是空号，去她租住的地方也没有找到。因为我公司没有找到张华芬，不能确定照片的真实性。经审理查明：2018年7月，甲方朱广琴，乙方宋程程，丙方中驰公司签订了房屋租赁合同。约定：“一、租房地点：甲方同意把盛岸花园三期79-302的房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性。二、房屋用途：乙方所租房屋仅为工作室使用；不得进行任何违法活动，否则后果自负。三、租期：自2018年7月9日起至2021年7月8日止。租赁期满，乙方应如期将房屋归还甲方。四、租金2800元/月：租房保证金5600元人民币，相当于2个月的租金。房租半年壹付……。五、付款方式：1、乙方每个月支付一次房屋租金，第一次租金及保证金在签订本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前天将下期房款支付给甲方；2、甲方在收到乙方第一次租金当日将能政策居住的卡、证、钥匙等交给乙方。签订合同时，乙方应支付中介服务费元给丙方，甲方应支付中介服务费元给丙方。基本费用：乙方承担下列在租赁时所发生费用：水费电费电话费网络费煤气费有线电视租费物业管理费其他费用（如有见补充各项）。六、租房保证金：存放于甲方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退还乙方。七、甲方义务：1、甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用；2、室内外正常维修由甲方负责；3、甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。八、乙方义务：1、按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；2、未经甲方同意，乙方不得私自把该房屋的部分或全部转租他人；3、本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照价或酌情赔偿；4、乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水、电、煤气等使用不当或人为造成的人身伤亡和意外事故，与房东、丙方无关，后果自负。九、违约处理：1、如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过甲方损失，乙方应于赔偿；2、如甲方违反本合同第七条，应按照一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金；4、如乙方因非房屋问题中途退房，须按三个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房款租金及保证金。5、如乙方租赁期已超过，乙方既不续签本合同也不退房，甲方对该房有权作出处理，后果由乙方自负。十、补充条款：……房租里。……付叁个月房屋（8400元），如甲方违约赔偿乙方壹万元10000元。……补充：交房时恢复原样、卫生打扫好，没打扫承担保洁费。”后被告按约对房屋进行装修使用，按约支付租金至2019年7月7日。2019年6月开始，原被告双方就提前退租问题进行了协商，聊天记录如下：“2019年6月17日朱：方便时把后半年的房屋转一下吧！谢谢。朱：月初就该付了。2019年6月18日朱：在吗？收到回复。2019年6月20日朱：为什么不回信息？2019年6月24日宋：不好意思，我最近都在坐月子，不是我哥打电话我老公没注意。2019年6月25日朱：房租什么时候可以付，月初就应该付了。宋：我这里有点变故要处理，无锡那我顾不上了，我想和你协商一下看看，我帮转手出去可以吗。朱：这样不太好处理吧！当初就是因为你签了三年合同我才低价租给你的。宋：我知道你当时是这个情况，所以也很感谢你。我这里出了点变故，是真的很糟糕，现在就在广东这处理，还不知道能什么时候处理干净回去，不然也不会想找你协商看看怎么弄，我是真心顾不上了那边，请谅解下。2019年7月17日朱：房租什么时候付，早就到期了。宋：大姐，我上次和你说，后面就没有回复我了。那个租赁合同不在我这，具体日期我也不太记得清的。我最近天天跑医院看身体，身体还没恢复也就没过去。我想和你协商一下看看，我帮挂出去看看能不能转出去，这样你看可以吗？你看成吗，大姐。我哥拍我时7.9号的，我让我哥下月9号前清空处理工作室的东西。我们年轻人创业不容易，真是血本无归的，这个月我付给你，大姐你看看能不能这个违约金，你看能不能少赔点。朱：合同具体怎么约定我也记不清楚了，反正有合同的，我现在真的没有办法回复你，当时是你们那样一定要我出租给你的，让我们优惠价，让我们还要三年甚至于五年。宋：大姐我知道你心好当时你也是支持我们年轻人创业，所以真的是感谢你的。我也没想到后面我这里变故这么多，我也很不好意思，工作室也一直亏损状态，太吃力了，我自己有生孩子身体也撑不了继续弄。所有蔡想和你商量一下这个事，这个工作室看好像没怎么弄，光投入我直接都亏损了20万下去了。没钱继续亏损贴了。所以真没办法了才和姐你开这个口，想你通融下。我也是个讲诚信的人，我什么都靠自己的，现在真的经济困难太紧张了，希望姐能通融以下可以么。违约金我看写是三个月房租，姐你看看能不能通融下少点呢。房子我也一直维护的很好。我实在也是没办法了现在，我也很不好意思。朱：这样吧！你把房子恢复原样，给我转租出去后，我们再来商量怎么解除租赁合同的事。宋：那姐要是几个月都转不出去呢，我也没钱交房租啊。2019年7月18日宋：嗯？怎么说呢？你让我恢复原样，可以，房子你也看到了，我维护的很好，很多地方粉刷修补。但是说让我转出去后谈。如果我转不出去，还得一直给你房租？朱：一切按照合同。宋：好的，既然按照合同，那我也不废话了，我下个月9号前会搞定搬走。朱：你弄好可以交接了，联系我们。2019年8月7日宋：我反正房子挂中介了，钥匙也放在那里了，那边也可以作证，刚才我们对话我也录音了我房子归还了。房子我也尽力弄了，该拆的都拆了，隔的也隔了，反正按合同违约费还差2个月，你不满意，那你要起诉我也没办法！随便你！朱：如果你确定终止租赁合同，是需要当面交接的，因为有很多的东西，比方说水电，煤气以及里边的设施。请提前预约具体的交接时间。宋：没时间。我交代过中介，你自己去看。朱：你空了预约我。宋：我没空，不在本地。2019年8月9日宋：押金有2个月，去掉一个月房租，违约费正好还差两个月，这里补齐，请查收！朱：我们现在暂时收一个下你这个费用，这个钱只是补交之前拖欠的房租。如果确定要终止合同，需要承担违约金以及及时的交接，并且需要按照约定恢复原状。谢谢配合。”另查明：现原告处留有被告缴纳的保证金2个月房租合计5600元。原告认为该保证金应当冲抵拖欠的房租，被告认为该保证金已经在协商退租中冲抵了违约金。除保证金外，被告再次支付给原告5600元。审理中，原告主张被告要恢复租赁房屋原状及赔偿损失。提供了房屋出租前照片。经质证，被告对照片真实性不予认可，认为部分照片上显示的物品承租前并不存在。为查明事实，本院委托鉴定机构对财产损失进行评估。经过现场勘察，鉴定鉴定机构出具鉴定意见书中“固定资产-资产评估明细表”载明：1、木质餐椅6张，净值720元；2、仿皮沙发1套，净值2688元；3、TCL液晶电视1台（55吋），净值1920元；4、1.8*2m电视机背景墙1项，净值2160元；5、1.8*2m木质床1张，净值1200元；6、席梦思1张，净值600元；7、TCL电视柜1张，净值360元；8、1.5*2m电视机1台（25吋显像管），净值300元；9、2.5m席梦思2张，净值960元；10、13L厨房橱柜2.5m（大理石台面），净值1500元；11、1.5*2m燃气热水器1台，净值1380元；12、1.5*2m木质床1张，净值720元；13、席梦思1张，净值480元。上述13项现场未见实物，根据原告提供的照片进行评估。14、餐厅顶灯1只，净值120元；15、吸顶灯4只，净值240元；16、86.21m2墙面损坏复原（包含裸露电线复原），净值4300元；17、、地板损坏修复1项净值500元；18、空调移位费1项，净值200元；19、保洁费1项，净值1000元。鉴定机构表示上述1-13项在现场勘察时并未看见是按照原告提供的照片进行的评估。经质证，原告对鉴定报告没有异议。被告认可鉴定报告14、15、16、18、19项，其余不予认可。庭审中，双方一致认可房屋租出前未有房屋交接清单。原告陈述：租赁房屋由本人居住至2012年左右，之后开始出租，现在房屋处于空置状态。本案提供的房屋出租前照片是第三人公司的工作人员拍照传给原告的，原告将照片备份在电脑里，何时打印出来无法确定。原始载体在老电脑里，现在老电脑在搬家后找不到了。被告陈述：承租房屋时去看过房屋，房子是空的，还比较脏，评估报告中的1-13项承租房屋时就没有看到。本院认为：本案租赁合同双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，对合同双方均有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。关于继续支付租金问题。首先要明确双方租赁合同解除的时间。被告在2019年6月即提出提前解除租赁合同并在2019年8月5日实际搬离了。在被告明确提出8月9日前搬走后，原告对被告提前搬走并未表示异议，只是表示“你弄好可以交接了，联系我们。”在被告搬走后，原告还表示“如果你确定终止租赁合同，是需要当面交接的，因为有很多的东西，比方说水电，煤气以及里边的设施。请提前预约具体的交接时间。”可见，被告在单方提出解约提前搬走后，原告对此是明知的，也未明确表示要继续履行合同，双方主要争议在解约后违约责任、交接房屋、恢复原状问题。故本案租赁合同已经通过双方的行为实际解除。解除合同后，房屋是否正式交接，是否恢复原状系解除合同后双方义务，并不能据此否定合同解除的事实。因被告2019年8月5日即搬离了原告房屋，故本院确定合同解除的时间为2016年8月5日。根据双方聊天记录，被告已经支付了搬离之前的房屋租金，解除合同后被告未再占用原告房屋，原告要求被告再支付解除合同后的租金缺乏法律依据，本院不予支持。关于违约金问题。双方合同约定“如乙方因非房屋问题中途退房，须按三个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金”。被告提前退房，自认违约，按照合同约定应当支付原告违约金，在此情形下合同约定甲方应当退还保证金。被告无需再支付原告租金，故原告提出保证金冲抵租金客观上无法实现，故被告提出保证金冲抵违约金后再支付一个月违约金符合双方合同约定，本院予以采信，被告无需再支付原告违约金。被告同意支付原告电费316元，本院予以确认。关于财产损失数额问题。评估报告中1-13项财产损失被告是否应当支付给原告。综合本案证据及三方陈述，本院分析如下：首先，双方在房屋出租前并未制作房屋交接清单，现场勘察时部分财物也并未在现场看到，被告又否认上述财产存在，原告应当对房屋出租前的财产原状承担举证责任。其次，原告仅提供了相应照片，但照片真实性并未得到被告及第三人的认可，当时中介公司经办人又查找无果，照片的原始载体原告又无法提供予以核对，结合原告涉案房屋已经出租给不同租客多年的事实，原告提供的照片是否就是出租给宋程程前房屋原状照片原告并未完成举证责任，应当承担举证不能的后果。据此，评估报告中1-13项原告要求被告承担灭失责任缺乏事实依据，本院不予支持。评估报告17项系现场勘察时存在，虽然被告不予认可，但被告在租赁房屋期间作为房屋管理控制人，应当对房屋造成的损坏承担责任，结合被告认可的项目，本院确定评估报告的14-19项合计6324元属于原告财产损失。根据双方合同约定，上述费用应当由被告支付给原告，超过部分，本院不予支持。综上，被告应当支付原告电费316元、财产损失费6324元，合计6640元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、宋程程于本判决生效后立即支付朱广琴6640元。二、驳回朱广琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取900元、鉴定费2500元，合计3400元，由朱广琴负担2920元，由宋程程负担480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  张玮二〇二〇年四月二十六日书记员  江琳