广西壮族自治区崇左市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂14执异2号 案外人：广西永凯春晖酒店有限责任公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道****。统一社会信用代码：91450100093389456J 法定代表人：雷靖，该公司总经理 委托诉讼代理人：黎子清，该公司员工。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住，住所地：广西南宁市天桃路**一社会信用代码：91450000715182514C 代表人：张明富，该公司总经理 委托诉讼代理人：韦联胜，广西冠鸿律师事务所律师。 被执行人：广西永凯六景纸业集团有限责任公司（原广西永凯糖纸集团有限责任公司），住所，住所地：广西南宁市青秀区云景路**春晖花园****社会信用代码：9145000077599109X7. 法定代表人：赖可宾，该公司董事长。 被执行人：广西南宁春晖房地产开发有限责任公司，住所地，住所地：广西南宁市青秀区民族大道**永凯大厦****会信用代码：9145010075979968NX。 法定代表人：赖可宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾守艳，该公司员工。 被执行人：赖可宾，男，1966年10月7日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 被执行人：赖可新，男，1973年11月20日出生，汉族，住广西南宁市。 被执行人：赖可武，男，1963年7月18日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城广西分公司）与被执行人广西永凯六景纸业集团有限责任公司（以下简称永凯集团公司）、广西南宁春晖房地产开发有限责任公司（以下简称春晖房开公司）、赖可宾、赖可新、赖可武金融借款合同纠纷一案中，案外人广西永凯春晖酒店有限责任公司（以下简称春晖酒店公司）对本院（2019）桂14执恢3号之一通知书，要求其迁出腾空租赁使用的坐落于南宁市青秀区住宅房产（以下简称涉案120套房产）不服提出书面异议。本院于2019年8月22日作出（2019）桂14执异19号执行裁定，驳回春晖酒店公司的异议请求。春晖酒店公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院（以下称广西高院）申请复议，广西高院于2019年12月6日作出（2019）桂执复97号执行裁定，撤销崇左市中级人民法院（2019）桂14执异19号执行裁定，发回崇左市中级人民法院重新审查。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年3月3日、同月23日组织听证，现已审查终结。 案外人春晖酒店公司称，一、案外人在案涉房产设定抵押之前确实已经实际租赁使用案涉房产。首先案外人提交的《房屋租赁合同》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《涉外减少项目和场所国家安全事项审查验收合格证》足以证明案外人租赁使用案涉房产确实在抵押权设立之前，涉案房产已具备酒店经营实际状态并实际经营；其二，《关于2011年中秋促销活动的通知》及《月饼优惠券》亦可证实案外人成立筹备组在负责组织、开展酒店的筹备经营工作时就一直在使用案涉房产，并以案涉房产为依托对外经营；其三，《租金支付凭证》及《物业费、水电费支付凭证》，可证实案外人开户成功后，一直在向春晖地产公司缴纳租金和向物业公司缴纳物业费、向供电局缴纳水电费。二、案外人有充分证据证明抵押权人农行崇左分行对抵押前案涉房产已出租的情况是明知的。春晖房开公司在将案涉房产抵押给农行崇左分行前委托第三方评估机构对案涉房产进行了评估。评估报告中的《建筑实物状况一览表》“建筑物状况”一栏明确写明估价的房产“现作为公寓式酒店经营”，而抵押人春晖房开公司是没有酒店经营资质的，且估价报告中的“估价对象照片”、估价对象所在建筑物的上方明确写着“春晖酒店公司”。因此可证明，案外人在案涉房产设立抵押前就租赁了案涉房产，而抵押权人农行崇左分行在设定抵押时就已经知道涉案房产存在租赁权，用作酒店经营。综上，春晖酒店公司与春晖房开公司于2010年8月1日签订《房屋租赁合同》租用涉案房产，春晖酒店公司享有涉案房产的租赁权，租赁权先于抵押权设立，抵押人在设立抵押权时知道抵押物存在租赁权，租赁权足以排除（2019）桂14执恢3号之一《通知书》的事实。请求撤回崇左市中级人民法院作出的（2019）桂14执恢3号之一《通知书》，并中止要求案外人迁出腾空案涉房产的执行程序。 为证明其主张的上述事实，春晖酒店公司向本院提交的证据材料有《房屋租赁合同（春晖租赁2010-8-1）》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、《房地产抵押估价报告【（桂）致远房评字[2013]第HL1014号】》、《抵押合同(编号：45100220130053017)》、《房地产抵押估价报告【（桂）致远房评字[2013]第HL1015号】》、《抵押合同(编号：45100220130055098)》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《涉外建设项目和场所国家安全事项审查严守合格证》、《关于2011年中秋节促销活动的通知、月饼优惠券》、《租金支付凭证》、《物业费、水电费支付凭证》各1份复印件。 申请执行人长城广西分公司称，请求驳回案外人执行异议。理由：春晖酒店公司、春晖房开公司、永凯集团公司及赖可宾赖可新赖可武等被执行人均属于混同的关联企业，其之间签署的《房屋租赁合同》《补充协议》都是恶意串通，损害抵押权人的利益。申请执行人对春晖酒店公司提供证据：《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《涉外减少项目和场所国家安全事项审查验收合格证》、《关于2011年中秋促销活动的通知》、《月饼优惠券》、《租金支付凭证》、《物业费、水电费支付凭证》、《建筑实物状况一览表》等证据三性有异议，特别是对证据的关联性不予认可。春晖酒店公司与被执行人春晖房开公司等是属于以赖可宾为实际控制人的永凯集团的自有物业，酒店为集团自用。春晖房开公司在《房地产抵押清单》20130003109-1、20130055098-1中的“抵押、出租情况”一栏未注明有租赁情况，证实当时确未有出租、租赁的事实，涉案房产在抵押前未向抵押权人声明，抵押合同没有载明出租，也没有办理房产出租备案，春晖酒店公司于2014年3月10日成立，而涉案120套房产已经于2013年10月份已经办理抵押登记手续，租赁权是在抵押权设立之后产生，未经抵押权人的同意春晖房开公司与春晖酒店公司所签订房屋租赁合同及相互追认行为都不能对抗抵押权的行使。春晖酒店公司提供的物业费、水电费仅仅反映2014年之后的记录，而在抵押前春晖酒店公司未有过物业费、水电费，恰恰证明春晖房开公司先向抵押权人抵押后春晖酒店公司才租赁的事实。已经生效的崇左市中院（2018）桂14执异4号执行裁定中已经查明春晖酒店公司与春晖房开公司的租赁合同系倒签日期，是虚构合同，可作为本案审理的事实依据，并且，春晖酒店公司在庭上自认租赁合同系倒签日期，也无法证明倒签日期，无法证明在成立后取得经营或预经营酒店资格。综上，请求驳回案外人的异议请求 被执行人春晖房开公司称，春晖房开公司在将涉案房屋在抵押之前，已经将包含涉案房产在内的相关房产出租给春晖酒店公司，执行申请人在抵押时知道涉案房产是作酒店经营，有估价对象照片等证据能够证明；2010年8月，春晖酒店公司与春晖房开公司就形成租赁合意，春晖酒店公司已于抵押前实际占有作用案涉房产，双方之间的租赁合同关系事实上已在抵押前成立生效。是否支付租金和支付多少、书面租赁合同是否后面补签，不影响已经成立生效的租赁合同关系的效力。 被执行人赖可宾、赖可新、赖可武没有提交书面答辩意见。 本院经审查查明，2013年10月29日、2013年11月10日，中国农业银行股份有限公司崇左分行（农行崇左分行）与永凯集团公司签订编号为45010120130003109、45010120130003241的《流动资金借款合同》，约定永凯集团公司向农行崇左分行借款8500万元、5000万元用作生产周转金；春晖房开公司与农行崇左分行于2013年10月29日、2013年11月10日签订编号为45100220130053017、45100220130055098的《抵押合同》，约定春晖房开公司以产权属其所有的位于南宁市青秀区（建筑面积为4527.52平方米）、南宁市青秀区（建筑面积为3428.68平方米）的房产为所涉《流动资金借款合同》设定抵押，被担保主债权种类为流动资金贷款，本金数额为5200万元和4120万元，借款到期日期为2014年10月28日、2014年11月10日；2013年10月30日、2013年11月11日，该抵押房产在南宁市房屋产权交易部门办理了抵押登记手续；赖可宾与农行崇左分行签订《保证合同》，为所涉的《流动资金借款合同》提供连带责任保证；赖可新、赖可宾、赖可武也与农行崇左分行分别签订编号为45100220130055099、45100220130055100、45100220130055101的《抵押合同》，以其坐落于广西宾阳县的房产为所涉《流动资金借款合同》设定抵押。 因永凯集团公司、春晖房开公司及赖可宾、赖可新、赖可武在借款到期后未予偿还，农行崇左分行于2015年12月31日向本院提出诉前财产保全申请，本院于2016年1月4日作出（2015）崇民保字第14号民事裁定书，裁定查封春晖房开公司所有的位于南宁市青秀区商场和库房等。上述查封的房产即为本案抵押物。2016年2月2日，农行崇左分行向本院起诉。 本院在审理过程中，农行崇左分行将债权转让中国信达资产管理股份有限公司广西分公司。 本院审理原告中国信达资产管理股份有限公司广西分公司（下称信达广西分公司）与被告永凯集团公司、春晖房开公司、赖可宾、赖可新、赖可武等金融借款合同纠纷一案，于2016年11月30日作出（2016）桂14民初3、4号民事判决书，判令：一、被告永凯集团公司于本判决生效后十日内偿还原告信达广西分公司贷款本金5200万元、5000万元及利息；二、被告春晖房开公司以其抵押其坐落于南宁市青秀区的房产（担保本金数额为5200万元）及坐落于南宁市青秀区的房产（担保本金数额为4120万元）对判决确定的债务承担抵押担保责任；被告赖可新、赖可宾、赖可武以其抵押其坐落于广西宾阳县（担保本金数额分别为310万元、274万元、296万元）对本判决5000万元的债务承担抵押担保责任；被告永凯集团公司不履行债务时，原告信达广西公司有权以该财产拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、被告赖可宾对其所保证担保的贷款本金8500万元、5000万元及相应利息承担连带偿还责任。 因被告永凯集团公司等五人不履行生效法律文书确定的义务，原告信达广西分公司向本院申请强制执行。 本院于2017年10月10日作出（2017）桂14执12号之四执行裁定书，裁定拍卖被执行人春晖房开公司的坐落于南宁市青秀区住宅。2018年1月30日，被执行人春晖房开公司以本院的上述拍卖公告整体拍卖其房产且没有注明承租人和带租拍卖，侵害了其合法权益为由向本院提出异议。 2018年1月31日，本院作出（2017）桂14执12号执行决定，暂缓拍卖涉案120套房产。 2018年2月27日，本院作出（2018）桂14执异4号执行裁定书，裁定驳回春晖房开公司的异议请求。春晖房开公司不服上述裁定，向广西区高级人民法院申请复议，该院于2019年2月1日作出（2018）桂执复101号执行裁定书，裁定驳回春晖房开公司的复议请求。 2018年5月2日，本院作出（2017）桂14执12号之七执行裁定，变更长城广西分公司为本案申请执行人。 2019年5月16日，本院作出（2019）桂14执恢3号之一通知书，通知春晖酒店公司：要求春晖酒店公司迁出腾空租赁使用的坐落于南宁市青秀区住宅房产即涉案房产。春晖酒店公司于2019年7月29日向本院提出执行异议申请，请求撤回崇左中院作出的（2019）桂14执恢3号之一通知书，并中止要求其迁出腾空案涉房产的执行程序。 另查明，2014年3月10日，广西永凯春晖酒店有限责任公司成立，法定代表人雷靖。 本院认为，租赁权是一种对租赁物进行占有、使用和收益的权利，租赁权的成立须以签订合法有效的书面租赁合同并占有使用租赁物为前提，而租金的有效支付，是租赁权实现的最大特征。 本案中，争议焦点关键为案外人春晖酒店公司提供的租赁合同于涉案的抵押合同前或后的问题。一、春晖房开公司与农行崇左分行于2013年10月29日、2013年11月10日分别签订编号为45100220130053017、45100220130055098的《抵押合同》及《房地产抵押清单》时书面载明涉案房产在抵押前不存在出租、抵押情况；二、案外人春晖酒店公司于2014年3月10日成立，虽然其提供了《房屋租赁合同》以证明其2010年8月已经开始租赁涉案房产，但春晖酒店公司在异议时提供的《房屋租赁合同》与春晖房开公司在房屋产权交易部门备案的《抵押合同》及《房地产抵押清单》不一致，案外人春晖酒店公司与春晖房开公司签订的《房屋租赁合同》是在涉案房产抵押之后签订，同时，春晖酒店公司在听证上自认其以公司名义与春晖房开公司签订《房屋租赁合同》是倒签的租赁合同；三、案外人春晖酒店公司提供的《房屋租赁合同》在租赁面积、租赁期限、租金标准等内容相互矛盾，其提供2014年之后支付租金凭证，该凭证所载明的支付金额、支付时间与《房屋租赁合同》约定的支付金额、支付方式不相符，不足以证明案外人春晖酒店公司在农行崇左分行与春晖房开公司于2013年10、11月签订《抵押合同》前，已有效支付了房屋租金，特别是在实际支付租金中出现以抵偿债务或者是代偿债务的方式，由案外人直接将租金转入第三人账户，这种支付租金的方式不是合同所约定的；四、本院生效的（2018）桂14执异4号裁定已经确认涉案的120套住宅房产设定租赁权在抵押之后，且该租赁权已被本院依法除去。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁原则：租赁物在租赁期间发生所有权变动，承租人请求租赁物受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是本案租赁物在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不受买卖不破租赁原则的制约。因此，春晖酒店公司提供的证据缺乏真实性和客观性，不足以证明其在涉案房产抵押前已租赁并实际占有使用涉案房产的事实。春晖酒店公司关于其对涉案的120套住宅房产设定抵押之前已经实际租赁使用，且抵押权人农行崇左分行对抵押前涉案房产已出租的情况是明知的主张无事实依据。据此，案外人春晖酒店公司要求撤回本院（2019）桂14执恢3号之一通知书，并中止要求其迁出腾空涉案房产的执行程序缺乏法律依据，对其异议请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回广西永凯春晖酒店有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭 志 审 判 员  黄 秀 审 判 员  文 斌 二〇二〇年四月十六日 法官助理  唐小丹 书 记 员  李 莉