河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫民申8672号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：温县温泉街道办事处西梁所村第六村民小组。住所地：河南省温县温泉街道办事处西梁所村。负责人：焦卫东，该组组长。委托诉讼代理人：李小霞，河南言东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧丽，河南言东方律师事务所律师。再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：温县新宇中学。住所地：河南省温县温泉街道办事处东梁所村。法定代表人：马有根，该中学董事长。委托诉讼代理人：徐路芹，河南新潮律师事务所律师。再审被申请人（原审第三人）：郑培祥，男，1950年3月6日出生，汉族，住河南省温县。再审被申请人（原审第三人）：郑小军（又名郑军），男，1954年3月16日出生，汉族，住河南省温县。再审被申请人（原审第三人）：郑毛毛，男，1963年12月4日出生，汉族，住河南省温县。再审申请人温县温泉街道办事处西梁所村第六村民小组（以下简称西梁所六组）因与被申请人温县新宇中学（以下简称新宇中学）、郑培祥、郑小军、郑毛毛土地租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市中级人民法院（2019）豫08民终125号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人西梁所六组申请再审称：一、原审法院认定事实不清,被申请人新宇中学已经以实际行动放弃了优先承租权。2002年11月25日,申请人与被申请人郑培祥签订了租赁土地协议书一份,约定申请人将涉案土地租赁给被申请人郑培祥使用,租赁期限为15年,后经申请人同意,将涉案土地先后转租给了被申请人郑小军、新宇中学。2017年11月22日,鉴于15年的合同期限即将届满,申请人决定采用公开招租的方式出租土地,为保证被申请人新宇中学的优先承租权,前去通知被申请人询问其是否还需要继续租赁土地,被申请人新宇中学明确表示不再续租土地。在申请人向原一审法院提交视频资料证据中可以明确地反映出申请人通知被申请人新宇中学参加租赁土地招租的投标活动,被申请人的法定代表人明确表明不参加,放弃投标权利,明确做出了其不愿再租赁上诉人土地的意思表示。申请人交给被申请人新宇中学的书面通知中也明确表明了被申请人逾期不报名投标及提供保证金的,视为放弃优先权。申请人对于投标的时间予以了明确地告知,被申请人当场表示予以放弃,而且在通知的期限内未报名参加投标也未缴纳保证金,其是以实际行动表示放弃了租赁土地的权利。二、二审法院认为“同等条件最重要的就是租金价格”,并认定新宇中学愿意以同等价格租金继续租赁,就应优先让新宇中学继续租赁是错误的,与法律法规规定相违背。首先,优先承租权是基于被申请人新宇中学愿意租赁土地而产生的相关联的权利,优先承租权不能单独存在,被申请人已经表明不再租赁申请人的土地了,那么其当然就放弃了优先承租的权利。其次,根据《中华人民共和国民法总则》第六条:“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”根据公平原则,同等条件除了租金同等外,租金的支付方式、租赁期限、保证金等主要条件也应该同等。本案中申请人为了使原租赁土地物权利益最大化,采取招投标方式公开招租,是对其绝对物权的一种行使方式,新宇中学享有的优先承租权不能与其对抗,而只能以同等条件对抗第三人。新宇中学只有参与招标投标才有取得同等条件对抗第三人的机会,此时的同等条件,必须是同等地参与招投标活动,同等地遵循招投标规则,只有在竞标结果一致时,同等条件才会完全出现,新宇中学才能享有优先承租权。被申请人新宇中学在招投标活动结束,申请人第一次起诉后又向申请人发出优先承租通知书时其已经丧失了优先承租权,因此该通知及其又付给申请人组长焦卫东154000元租赁费的行为,只是其丧失优先承租权后的单方行为,对申请人没有法律约束力，也有损招标活动的严肃性,这是对“同等条件”的曲解。故原二审法院认为“同等条件最重要的就是租金价格,租赁期满后,新宇中学愿意以同等条件继续租赁,申请人就应优先让新宇中学继续租赁”毫无法律根据,是完全错误的。三、一审法院判令被申请人新宇中学向申请人支付154000元土地租金没有法律依据,超出了申请人的诉讼请求,二审却予以维持,应当依法再审。因被申请人新宇中学在租赁到期后未经申请人同意强行占有涉案土地不予返还,申请人向一审法院起诉要求“1、依法判决被告新宇中学将租赁被申请人的涉案土地及附属物交给申请人;2、判决被申请人新宇中学赔偿申请人自2017年11月26日起至被申请人履行完毕之日的损失(损失按照每天421元计算);3、由被申请人承担本案诉讼费用。”而一审法院判决的第一项为:“限被申请人新宇中学于本判决生效后十日内支付申请人租赁费154000元”,理由是被申请人新宇中学在租赁届满后仍在继续使用涉诉土地,申请人也同意按照每亩3500元的价格支付租金,故被申请人新宇中学应向申请人缴纳2017年11月26日至2018年11月25日的租金154000元。首先被申请人目前仍在使用租赁土地,并不是申请人同意其继续使用,而是其强行占有拒不返还,因此申请人才向法院起诉要求被申请人交还土地及附属物,占用土地是被申请人在合同到期后的侵权行为。其次,双方的合同已经到期,原合同的条款对双方已经没有法律约束力,原合同到期后对于以后土地租金的多少,应当由出租人和承租人再另行协商确定。作为土地出租方的申请人还没有确定具体的土地租金数额，仅仅是承租人单方同意以每年每亩3500元支付租金。一审法院无权代替申请人就被申请人提出的3500元每年每亩交纳租金的要约进行承诺。故,一审法院该项判决明显没有事实及法律依据,且明显超出申请人的诉讼请求,二审又予以维持,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(十一)项:“原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的”之规定,应当依法再审。综上所述,被申请人新宇中学已经以实际行动放弃了优先承租权。原一、二审法院认定事实不清,适用法律错误,且判决超出诉讼请求,请求贵院查明案件事实,依法撤销原一、二审判决,发回重审或依法提审。再审被申请人温县中学答辩称：本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。申请人申请再审理由不符合《民事诉讼法》第二百条规定的情形，依法不应再审。理由如下：一、新宇中学没有参加申请人的竞标并不天然排除应享有的优先承租权。1、新宇中学享有的优先承租权是双方合同约定，申请人应当严格履行，可申请人违反合同约定，让新宇中学参加竞标是明显的违约行为。如果新宇中学按照申请人的要求参加竞标，那么双方约定的优先承租权就等于形同虚设，根本不能实现。2、根据竞标规则“价高者得”，如果新宇中学参加申请人的竞标活动，实际上是新宇中学自己和自己在竞标，势必严重损害新宇中学的利益。在本案中作为承租方的新宇中学明显是弱势的一方，依法应当保护其权益。3、优先承租权是双方约定的权利，申请人出租集体土地，法律上并没有明确规定必须竞标，方能签订租赁合同。即使法律上有规定，根据“约定大于法定”的原则，也应当优先履行合同约定，况且法律上并没有相应的规定。4、按照常理及法律有关规定，申请人组织投标活动结束后，应当将竞标的最终结果告知新宇中学，如果新宇中学在同等的条件下不同意和申请人签订土地租赁合同，申请人即可和其他中标人签订协议。而本案，申请人并未将最终中标结果告知新宇中学，更未征求新宇中学意见，竟和其他中标人签订了土地租赁协议，所有这些，新宇中学根本不知情，只是在接到申请人一审诉状时才知道以上情况。新宇中学知道上述情况后，随即给西梁所六组送达了愿意以其他人中标的价格重新和申请人签订土地租赁协议的通知书，并将一年的租赁费支付给申请人，尽管申请人将新宇中学支付的租赁费退回，但也足以说明了新宇中学愿意以其他人中标的价格继续租赁申请人的土地，申请人的权益并没有受到损失。5、新宇中学租赁申请人的土地是开办学校所用，在租赁土地上投入了大量资金，现形成幼儿园、小学、初中、高中四个教学部的一体化教育体系，现有在校生5100余名，如果支持了申请人的请求，除了给新宇中学造成经济上不可估量的损失外,5100余名学生将会失学，势必引起社会的恐慌、动乱，造成社会的不安定因素，正常的教学秩序得不到保障，其严重性可想而知。如果认定新宇中学不享有优先承租权，不再和新宇中学签订租赁合同，对新宇中学明显显失公平，申请人也明显违背了诚实信用原则，不符合“九民会纪要”第48条的精神要求。6、申请人一再强调新宇中学的法定代表人表示不参加竞标就意味着其不愿再租赁申请人的土地是强行张冠李戴的错误逻辑，请申请人仔细看一下一审时提供的视频资料，结合视频中的环境，法定代表人的谈话语气，分明可以看出来法定代表人的谈话并不是其真实的意思表示，况且法定代表人原话是“谁将学校买走，我就不干了”，并没有明确表示不再和申请人签订租赁合同，是申请人在断章取义，歪曲法定代表人的意思表示。二、申请人向新宇中学送达招标公告程序不符合法律规定，不能作为本案的定案依据。1、送达的主体错误。租赁申请人土地的主体是新宇中学，签订租赁合同的主体也是新宇中学。而申请人送达公告的主体是马有根，尽管马有根是新宇中学的法定代表人，但和新宇中学是不同的两个主体，公告主体列为马有根明显错误。2、公告通知新宇中学参加竞标的期限不符合法律规定，公告给出的期限是三天时间，明显短暂，新宇中学没有时间给予充分准备。应比照《中华人民共和国合同法》第230条、最高法院《关于适用〈民法通则〉若干问题的意见》第118条、《城市私有房屋管理条例》第11条规定，提前三个月通知承租人，可本案中，申请人只给了新宇中学三天时间，明显不符合法律规定。三、申请人与第三人签订的租赁合同应认为无效。1、申请人主张其举行了招投标活动，但是报名投标期满后，申请人没有证据证明其公告了竞标的时间和地点，对申请人是否存在举行招投标大会存在异议，申请人没有公告竞标的时间地点以及结果从而导致新宇中学没有及时得知竞标的时间和结果，而致使新宇中学的优先承租权不能及时行使。2、申请人所述与客观事实不符，申请人组内大部分群众不同意将案涉土地租赁给其他人，与第三人签订的合同不符合民主议定程序，应为无效协议。申请人招标公告公示后，只有第三人参加投标，申请人在没有其他人竞标的情况下和第三人签订合同，违反竞标规则，有恶意串通之嫌。四、一、二审判决新宇中学向申请人支付154000元并未超出诉讼请求，依法应予维持新宇中学依据合同约定享有优先承租权，判令新宇中学向申请人支付154000元租赁费正是维护新宇中学的优先承租权，根据“九民会纪要”精神，在审理合同案件时，尽可能一次性解决纠纷，一、二审判决，于法有据，合乎情理，并无不当。综上，请求驳回申请人的再审申请。被申请人郑毛毛答辩称：我和西梁所六组签订的合同是有效的，我希望继续履行合同。本院经审查认为，西梁所六组是基于其与新宇中学双方租赁合同到期，其已与他人另行签订租赁合同而起诉，诉讼请求为依法判决新宇中学将租赁的新洛路北半部分44亩土地及附属物交给西梁所六组，新宇中学赔偿西梁所六组自2017年11月26日至新宇中学履行完毕之日的损失（损失按照每天421元计算）。而原审判令限新宇中学于本判决生效后十日内支付西梁所六组租赁费154000元，驳回西梁所六组其他诉讼请求，判决内容与西梁所六组的诉讼请求不对应。而且，该判决内容并未解决双方合同到期后的善后问题及相应的权利义务。综上，西梁所六组的再审申请理由成立，本案符合进入再审的条件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、指令焦作市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 荆 伟审判员 杨 巍审判员 李平均二〇二〇年四月二十九日法官助理董亚伟书记员朱远秀