广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1977号原告：葛富民，男，1975年6月9日出生，汉族，身份证住址浙江省开化县***********，公民身份号码330************217。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市******************卡，统一社会信用代码914***********552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告葛富民与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛富民，被告富裕达公司委托诉讼代理人钟其安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛富民向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《中山市商品房买卖合同》第14条第4款约定的出卖人承担违约责任条款无效；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金25913元（以购房总价385011元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%,从2018年4月12日起暂计算至2019年10月21日），实至涉案房屋房地产权证出证之日止。庭审中，原告葛富民变更第二项诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办证违约金（以购房总价385011元为基数，按合同约定的万分之一的标准,从2018年4月26日起计算至涉案房屋房地产权证出证之日止。事实与理由：原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，被告交楼后，一直未交付房产证给原告，应承担违约责任。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。原告葛富民对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.汇泰都城花园单元商铺车位交接书、业主临时规约；4.购房发票、收据、维修基金交存通知书、契税完税票据；5.汇泰三期交楼计划表。被告富裕达公司辩称，一、逾期办证违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1%，如法院认定违约金金额封顶为已付购房款总额的1%过低，逾期办证违约金金额封顶应不超过已付购房款的30%：1.原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》第十四条第4款约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1％”，该约定是被告与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该条款合法有效，该条款已对违约金的计算方式、计算标准进行了明确的约定，本案的违约金计算标准应按该约定执行，即使违约金金额封顶为已付购房款总额的1％过低，违约金金额封顶应不超过已付购房款总额的30％；2.《中山市商品房买卖合同》第十四条第4款并非格式条款，被告已经将该合同条款通过添加下划线等方式对原告进行特别提示，原告与被告签订《附件六合同补充协议》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义”，被告已经采取合理的方式提示原告注意其中免除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除被告责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效；3.原告在签订《中山市商品房买卖合同》时对违约金以已付购房款按日万分之一计算方式没有异议，即使原告认为该条款显失公平，但其在签订《中山市商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准;4.本案不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的情形：商品房最重要的功能是居住，涉案商品房已经交付给原告使用，原告实现了购买房地产的主要目的，被告的逾期办证行为没有造成原告的实际损失。原告并未举证证明因被告违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期办证违约金低于被告逾期办证实际造成原告的损失，且双方在签订《中山市商品房买卖合同》时，已对违约金的计算方式进行了明确的约定，双方均应严格按合同约定履行。二、原告主张计算违约金的截止计算时间点缺乏依据。按双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”、《附件六合同补充协议》第六条约定：“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，可见：1.原告应明确逾期办证违约金的起算时间点，被告认为，即使计算逾期办证违约金，原告请求逾期办证违约金的起算时间应从原告实际收楼时间后360个工作日起计算，合同约定收楼时间为2016年11月15日，原告实际收楼时间为2016年11月3日，违约金的起算时间应从2016年11月3日的次日起计算360个工作日后的次日即2018年4月26日起计算。2.按双方签订的《中山市商品房买卖合同》的约定，违约金的截止计算时间应到被告持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，首先，原告请求逾期办证违约金计算至实际交付原告房地产权属证书之日缺乏依据；其次，根据双方签订的《附件六合同补充协议》第六条第3款约定，出现该条款列举的9种情形导致原告不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任，并有权相应顺延办证期限，一审法庭辩论终结后，不排除出现该条款列举的一种或以上的情形，如原告未按时向银行偿还按揭贷款，导致被告承担保证责任等情形，一审法庭辩论终结后有可能出现被告不承担逾期办证责任或办证期限顺延的情形，如果一审判决将逾期办证违约金计算至被告持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，则剥夺了被告对原告的违约行为提出抗辩及救济的权利，即使计算逾期办证违约金，也应计算至法庭辩论终结之日。被告富裕达公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年11月13日，葛富民（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1501108449），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市*********汇泰都城花园3期18幢1704房的商品房，总房价款为385011元；付款方式为银行按揭付款。出卖人应当在2016年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充协议》，其中第六条第3款约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：1.买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；2.买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；3.买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；4.由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；5.因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；6.买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；7.买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；8.不可抗力；9.属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。还有有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。富裕达公司向葛富民出具发票，确认其已支付了全部购房款，双方并办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。2016年11月3日，富裕达公司与葛富民签订了汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，富裕达公司于当天将商品房交付给了葛富民。葛富民还交纳了契税5775.17元。富裕达公司交房后一直未办理涉案商品房的产权转移登记备案手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。葛富民与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。至于葛富民主张《中山市商品房买卖合同》第十四条第二款为无效条款的诉讼请求，本院认为该条款只是对逾期办证违约金进行约定，富裕达公司未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，富裕达公司已对该条款字体进行加粗和添加下划线，富裕达公司已尽到了注意义务，且该条款不符合法律规定的其他无效情形，故本院对该项诉讼请求不予支持。葛富民已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司未能在涉案商品房交付后360个工作日内为葛富民向产权登记机关提供资料进行备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于计付违约金的起算时间，合同约定涉案商品房的交楼时间为2016年11月15日，双方实际交楼时间是2016年11月3日，虽然《中山市商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但《附件六合同补充协议》约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，本院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照《附件六合同补充协议》的约定确定富裕达公司应从2016年11月15日起360个工作日内即2018年4月24日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为葛富民向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则计付逾期办证违约金的起算时间应为2018年4月25日。现葛富民主张从2018年4月26日起算逾期办证违约金，是其对自身权利的处分，本院予以支持。关于计付违约金的截止时间，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。现富裕达公司主张逾期办证违约金计算至法庭辩论终结之日止，《附件六合同补充协议》第六条第3款约定的情况导致买受人不能按合同约定取得房产证权属证书的，出卖人免责或取得相应顺延办证期限的权利，本院认为该条款约定的情形在合同约定的期限内出现，富裕达公司才可免责或顺延办证期限，在本案中合同约定的360个工作日内未出现该条款的情形，富裕达公司逾期办证的行为已经构成违约，应承担违约责任，在富裕达公司的违约状态持续的情况下，逾期办证违约金若只计算至法庭辩论终结之日止，显失公平，且容易造成诉累，故本院对富裕达公司的该项意见不予采纳。如果出现《附件六合同补充协议》第六条第3款的情形，富裕达公司可另案主张其权利。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。现葛富民主张逾期办证违约金按已付房价款的万分之一计算，符合合同约定，本院予以支持。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期办证时间至一审开庭时已超过了650天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超累计已付房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定具体何时能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与葛富民支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补葛富民的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，本院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限，即本院确定逾期办证违约金的计算方式为每日按已付房价款的万分之一计算至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案为止，不以累计已付房价款的1%为限。同时，本院对富裕达公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告葛富民支付逾期办证违约金（以385011元为基数，从2018年4月26日起计至被告中山市富裕达房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）；二、驳回原告葛富民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元，减半收取224元（原告葛富民已预交），由原告葛富民负担38元，被告中山市富裕达房地产有限公司负担186元（被告中山市富裕达房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告葛富民）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈伟基二〇二〇年四月二日书记员  陈静翩书记员  冯芳婵