河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初346号原告：洛阳市忠冠房地产开发有限公司，住所地：洛阳市老城区饮马街副**，统一社会信用代码91410300711276572A。法定代表人：宁灵军，1960年2月2日生，男，汉族，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏君乐、韦铭轩，河南广文律师事务所律师，特别授权。被告：何继红，1974年10月13日生，女，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司（以下简称“忠冠公司”）诉被告何继红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韦铭轩到庭参加诉讼，被告何继红经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2013年1月7日签订的《商品房买卖合同》（编号YCXLHY-2012-0090）及合同附件；2.判令被告向原告返还鑫隆花园2幢1单元2103号房屋、《商品房买卖合同》（编号YCXLHY-2012-0090）、合同附件及发票，并恢复房屋原状；3.判令被告配合原告办理以上《商品房买卖合同》及合同附件备案及预告登记注销手续；4.判令被告向原告支付代偿款121617.81元（暂计至2020年3月30日）及暂计至2020年3月30日代偿款利息12195.32元（利息按中国人民银行规定金融机构同期贷款基准利率计算，自原告代偿之日起计算），其后原告代偿款利息按前述标准计至付清之日止，上述款项从商品房买卖合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；5.判令被告向原告承担违约金86509.35元、解除合同的税费损失419.22元、律师费5000元，共计91928.57元，上述款项从商品房买卖合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；6.本案诉讼费用由被告承担。被告未到庭，亦未向法庭提交书面答辩状及相关证据。本院经审理认定事实如下：2013年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》（包括合同附件），约定被告购买原告开发的位于伊川县××新区东环路东侧××花园××单元××房屋××套，总价款为576729元整，付款方式为：“买受人于签订本合同之日支付首付款173729元，余403000元申请银行贷款，买受人应在出卖人规定日期内到相关银行办理按揭贷款手续。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。同日，双方签订《合同补充协议》（附件四），该协议第八条约定“如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，出卖人代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向期发出缴款通知书后三日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”。《合同补充协议》第九条约定：“在该房产未办理抵押之前，若买受人连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按本合同之价格解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及其他欠款后，退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人；出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关”。2013年1月8日，被告何继红交付原告首付款173729元。同日，原、被告与中国工商银行股份有限公司伊川支行（以下简称“工商银行”）签订《洛阳市房地产抵押合同（按揭）》。三方约定被告作为抵押人将其购买的诉争房屋抵押给工商银行，作为向抵押权人（工商银行）申请按揭贷款还款之保证，该合同第十三条约定：“担保人在清偿抵押人所欠抵押权人的一切款项后30日内，抵押人仍未偿还担保人所支付的款项，担保人有权终止买卖关系，并按《商品房买卖合同》的有关条款由抵押人承担违约责任”。同时，三方还签订《个人购房借款/担保合同》，工商银行同意向被告发放贷款，金额为人民币403000元，并于2013年3月16日支付给原告。后原、被告对诉争房屋办理了预告登记及抵押预告登记。2015年11月开始，被告何继红不再向工商银行偿还贷款，工商银行依据约定每月从原告账户中划扣相应保证金额，至2020年3月30日，划扣金额共计121617.81元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件，原、被告与工商银行签订的《洛阳市房地产抵押合同（按揭）》、《个人购房借款/担保合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。被告何继红于2015年11月停止向工商银行偿还贷款，至起诉时，被告逾期付款时间已超过60日，已构成根本违约，后原告按照合同约定代被告偿还工商银行贷款本息合计121617.81元，按照合同约定，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件，被告何继红应向原告返还房屋，现原告以被告违反合同约定主张该项权利，理由正当，本院予以支持。原告请求被告按照中国人民银行同期贷款基准利率支付代偿款资金占用利息，不违反法律规定，本院依法予以支持。自2015年11月30日至2020年3月30日，原告共向工商银行代偿45笔，该45笔代偿款自代偿日至2020年3月30日利息共计12195.32元。《商品房买卖合同》附件四第八条约定买受人“应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”，故原告请求被告支付交易税费419.22元，本院予以支持。原告主张被告应承担律师费，但并未提交律师费用的相关票据，故对律师费用本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金86509.35元的诉讼请求，本院认为，《商品房买卖合同》补充协议第九条约定“在该房产未办理抵押之前……买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金……”，对“办理抵押”的理解，按照《个人购房借款/担保合同》第十条约定，应为“正式抵押登记手续已办理完毕”，本案中对诉争房屋并未办理抵押权登记，故本案违约金计算方法应适用《商品房买卖合同》补充协议第九条，依照该条约定的计付标准，违约金金额应为86509.35元，被告应予支付。综上，被告交付原告购房款共计576729元，原告代被告偿还银行贷款121617.81元，该代偿款至2020年3月30日利息为12195.32元，被告应支付原告违约金86509.35元、解除合同税费419.22元，以上被告应支付原告款项共计220741.7元，故合同解除后原告应返还被告购房款为355987.3元。原告要求被告返还《商品房买卖合同》、合同附件及发票，因双方签订的合同及相关附件已经解除，对双方已经失去合同约束力，故原告的该项诉求，理由不足，本院不予支持。原告要求被告恢复原状，但其并未提交证据证明房屋的原状及现状情况，故对原告的该项诉求本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司与被告何继红于2013年1月7日签订的《商品房买卖合同》及合同附件；二、被告何继红于本判决生效后十日内配合原告办理《商品房买卖合同》及合同附件备案及预告登记注销手续，并向原告返还位于伊川县滨河新区东环路东侧伊川县鑫隆花园2幢1单元2103号房屋；三、原告洛阳市忠冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告何继红购房款355987.3元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5882元，由被告何继红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姜军芳二〇二〇年四月二十三日书记员  季 静