江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0203民初2097号 原告（反诉被告）：方剑，男，1978年7月26日出生，汉族，住景德镇市浮梁县。 委托诉讼代理人：冯绍华，江西中景律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘芳，女，1980年6月6日出生，汉族，住景德镇市珠山区。 委托诉讼代理人：韩格喜，江西景之元律师事务所律师。 原告（反诉被告）方剑与被告（反诉原告）刘芳租赁合同纠纷一案，经景德镇市中级人民法院发回重审，本院于2019年10月22日立案，依法适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方剑的委托诉讼代理人冯绍华、被告（反诉原告）刘芳及其委托诉讼代理人韩格喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方剑诉请：1.确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；被告返还原告已交付的房屋押金1万元，3个月的租金1.5万元，并分别按上述返还金额承担自2018年9月17日始至实际返还之日止，以6%利率计算占用资金期间的利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月13日，原、被告及案外人陈竹婷签订《幼儿园转让协议书》，协议附随义务约定，保证原告能够与产权人被告签订《房屋租赁合同》，即保证原告享有对该幼儿园园舍的承租权。次日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于景德镇市珠山区信义商住楼，使用面积约200平方米的房屋租赁给原告，租期自2018年6月1日至2028年7月31日，房屋现有装修及设备以《幼儿园转让合同》为准，被告保证自身拥有出租房屋所有权，并在合同附件中约定提交园舍房产证/不动产证。合同签订后，原告按约交付了租房押金1万元、3个月租金1.5万元，但被告未向原告提交幼儿园产权证书。原告接手不久后，案外人找上园舍与被告发生产权争议，并威胁锁园。原告经核实，被告非园舍产权人，房屋权属存在争议，迫于无奈，原告于2018年9月13日发出书面催告函，通知被告收到函的三天内按合同约定向原告提交产权是被告本人的权属证书，逾期视为无产权证，则原告要求其立即返还原告的上述款项。现被告收到该催告函后未能提交权属证书或向原告退款，由此原告诉至法院。 原告方剑举证：1.原告方剑身份证，证明原告的主体资格；2.原告与被告签订的《房屋租赁合同》及收条，证明合同标的“信义商住楼”租赁，双方对房屋基本情况、租金及支付等进行了约定，协议第1.2项房屋权属情况，被告应保证自身拥有该房屋所有权，房屋没有进行抵押，合同附件，房产/不动产证，原告按约定支付了押金1万元及3个月房屋租金1.5万元；3.原告与被告及陈竹婷签订的《幼儿园转让协议书》、幼儿园相关许可证，证明“信义商住楼”租赁与“成长幼儿园”转让之间存在不可分割的关联性，原、被告之间形成了房屋租赁合同法律关系和包括幼儿园装修、设施、设备、师资、生源等在内的幼儿园经营权转让法律关系；4.产权争议视频、录音及文字整理摘件，证明2018年8月31日，案外人在幼儿园就园舍所有权与被告发生纠纷，并威胁锁园；5.景德镇市房产档案馆告知函、案涉房屋小区景德镇市华信物业管理有限公司证明，证明出租附属楼园舍未办理产权登记，系开发商配备的小区用房，权属为全体业主所有；6.原告告知函邮单及查询单，证明原告要求被告提交产权证，并告知法律后果，被告等2018年9月16日已签收；7.景德镇市华信物业管理有限公司工商登记信息、微信聊天记录截图，证明被告系景德镇市华信物业管理有限公司的股东，其将附属楼车库等改成园舍并无偿使用；8.档案馆图纸、案涉房屋及周边照片、业主签名通告，证明被告将附属楼原设计停车及物业房拆除承重墙用于开办幼儿园，继而出租给原告，案涉房屋所在小区共52户（其中16户为店面），有43户签名反对被告改变原设计用途；9.市委回复函、限期改正通知书、行政执法介入照片、原告整改通知及邮资、签收回单；证明市、区两级政府有关部门对案涉房屋的安全及消防进行检查和调查图纸，认定案涉房屋未经消防验收，拆除了附属楼承重墙，开办幼儿园存在安全隐患，拟关停，同时上述情况政府已告知被告，原告也将该情况告知了被告，要求其整改；10.省委情况通报、致幼儿家长信函、珠山区教育体育局停办整改公告、幼儿园停办后照片；证明案涉房屋所开办的幼儿园经省委通报关停，对幼儿进行了分流，同时教育部门责令该园2019年7月30日前停办整改，并于2019年8月30日前完成整改，被告在整改期限内未恢复承重墙，若恢复则无法作为幼儿园使用，该园于2019年7月31日正式关停。 被告刘芳辩称，1.租赁合同是在双方真实意思下签订的，合同内容不违反法律规定，无合同法规定的无效情形，故该合同真实有效；2.当初是原告提出要求租赁的，引起本案的发生是原告经营不善造成，其行为存在恶意违约；3.被告按合同约定移交了案涉房屋给原告，并充分保证了原告对该房的使用，没有任何影响原告使用权的情形发生，且合同的主要内容已履行；4.案涉房屋的产权应是全体业主所有，故不存在产权不明确的问题，同时业主也未对案涉房屋改造成幼儿园提出异议；5.原告举证的整改通知是在租赁一年后发生，具体原因被告不知情，不能因他人的口头建议就认定案涉房屋存在安全隐患，案涉房屋经鉴定也不存在安全隐患。 被告刘芳举证：1.原告与被告签订的《房屋租赁合同》，证明双方于2018年6月14日建立了租赁合同关系，案涉房屋位于景德镇市珠山区信义商住楼附属楼，原用于珠山区民办成长快乐幼儿园园舍，面积约200平方米，合同约定了租金金额、支付方式、租赁期限、违约责任、免责条款等，内容明确，无法律禁止性规定；2.被告刘芳身份证，证明被告的主体资格；3.幼儿园照片，证明租赁合同签订后，被告将案涉房屋移交给了原告，被告也利用该房经营幼儿园至今；4.案涉房屋的情况说明，证明被告向原告交付案涉房屋时，已明确告知了原告该房产权登记信息；5.被告与景德镇市华信物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，证明被告是案涉房屋的原租赁方，具有转租该房的权利，且转租的租赁期在原租赁期限内；6.物业管理服务协议、收据、物业费清单、工资表、电费单，证明景德镇市华信物业管理有限公司出租案涉房屋，所收取的费用主要用于发放员工工资和补贴小区的物业费用；7.珠山区物业管理办公室和社区的证明、业主同意函，证明案涉房屋所在小区的入住业主同意景德镇市华信物业管理有限公司出租该房并用于经营，所得收入用于补贴物业费；8.湖南中科工程检测有限公司对案涉房屋的安全性检测鉴定报告，证明案涉房屋用于开办幼儿园，不存在原告所称的存在安全隐患问题；9.业主说明书，证明业主对于景德镇市华信物业管理有限公司将案涉房屋出租开办幼儿园的情况是知情的，并没有提出反对意见。 反诉原告刘芳诉请：1.判令反诉被告向反诉原告支付租金45000元；2.判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金（其中15000元租金产生的滞纳金从2018年11月1日起计，30000元租金产生的滞纳金从2019年2月1日起计，均计至反诉被告实际支付之日止，按100元/天标准计算）；3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2018年6月14日签订了《房屋租赁合同》，但反诉被告仅支付了2018年8月1日至2018年10月30日的三个月房租，至今未再支付租金，反诉被告不按约定履行支付租金，损害了反诉原告的合法权益，故反诉原告依约提起反诉请求。 反诉原告刘芳举证：1.本诉证据第1.2.3组证据，证明反诉原告按约定交付了案涉房屋给反诉被告，反诉被告也一直使用该房至今，然而反诉被告却未按约定支付租金；2.收条，证明反诉被告仅支付了押金1万元和三个月的租金1.5万元，其余租金未付。 反诉被告方剑辩称，1.截止2018年10月31日，反诉被告不欠租金，反诉被告于2018年9月15日已经函告反诉原告，要求其提供出租房屋所有权人为刘芳的权属证书，若三天内不提供则视为反诉原告无权属证，双方合同至此无效。反诉原告未在期限内提供权属证书，故双方合同在告知函送达后解除，反诉被告无继续交租的义务；2.本案反诉原告因违反合同约定，造成合同不能履行，所交付的案涉房屋存在安全隐患，致反诉被告承租该房用于开办的幼儿园被政府要求停办，由于租赁合同与幼儿园转让合同存在关联，合同目的一致，即租赁合同目的不能实现，故反诉被告没有支付滞纳金的事实和法律依据。 反诉被告方剑举证：1.本诉证据第1.2.3.5.6组证据，证明按约定反诉原告应提交房屋所有权证书，幼儿园转让才成立，经反诉被告催告，反诉原告没有提交，案涉房屋未办理产权登记，权属归全体业主所有；2.本诉证据第8组证据，证明反诉原告转租没有得到业主的追认；3.本诉证据第4.9.10组证据，证明反诉原告转租的房屋存在产权争议，同时其将承重墙拆除，致使幼儿园停办，租赁合同目的不能实现。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告与被告及陈竹婷签订的《幼儿园转让协议书》、幼儿园相关许可证、市委回复函、限期改正通知书、行政执法介入照片、原告整改通知及邮资、签收回单、省委情况通报、致幼儿家长信函、珠山区教育体育局停办整改公告、幼儿园停办后照片、湖南中科工程检测有限公司对案涉房屋的安全性检测鉴定报告，因上述证据所涉法律关系，双方已另案诉讼，故本案中不作论证；2.产权争议视频、录音及文字整理摘件，因该组证据为客观证据，被告庭审中对发生锁园一事表示认可，故对该证据予以采纳；3.景德镇市房产档案馆告知函、案涉房屋小区景德镇市华信物业管理有限公司证明，因不动产权属实行登记制度，案涉房屋为小区内规划车库用房，非物业管理用房，依照物权法第七十四条的规定，车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，故原告以此证明案涉房屋权属为全体业主所有，于法不符，对该项证明目的不予支持；4.档案馆图纸、案涉房屋及周边照片、业主签名通告，因图纸和照片为客观证据，对其真实性予以认定，图纸和照片中未显示被告拆除承重墙，对该项证明目的不予采纳，关于业主签名通告，因所涉相关证人未能出庭作证，真实性无法确定，对该证据不予采纳；5.案涉房屋的情况说明、被告与景德镇市华信物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，因被告同时系景德镇市华信物业管理有限公司股东，不能排除存在公司人格混同可能，同时合同约定租赁用途为办理幼儿园，签订时间2008年，与案涉幼儿园登记时间2015年，两者时间上亦不一致，故对该组证据不予采纳；6.物业管理服务协议、收据、物业费清单、工资表、电费单，因证据显示的是业主与景德镇市华信物业管理有限公司之间的物业约定以及公司的物业服务开支，未显示开支源于案涉房屋租金，同时收据不符合票据形式要件，大额资金缺乏相关银行流水印证，证据与待证事实间关联性不足，故对该组证据不予采纳；7.珠山区物业管理办公室和社区的证明、业主同意函，因珠山区物业管理办公室未在证明上给予实际证明，其表述为“具体情况以社区意见为准”，而社区在证明上仅加盖公章，无经办人签名，无时间和意见，不符合证据形式要件，同时业主同意函的相关证人也未能出庭作证，真实性无法确定，故对该组证据不予采纳；8.业主说明书，因相关证人未能出庭作证，真实性无法确定，故对该组证据不予采纳。 根据上述证据论证，本院认定事实如下： 2018年6月14日，原告因经办幼儿园与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于景德镇市珠山区信义商住楼，被告应保证自身拥有该房屋所有权，房屋没有进行抵押，房屋现有装修及设施、设备情况，以原告与被告及陈竹婷三方另行签订的《幼儿园转让合同》为准；房屋租赁期自2018年6月1日至2028年7月31日，共计122月；房屋交付时间2018年6月1日，租金前两个月为免租期，自2018年8月1日至2020年7月31日，每月5000元，......前期按季支付，自2019年2月1日起按半年支付；原告向被告交纳押金10000元，待合同期满或双方协商解除合同或被告原因致合同解除，被告予以返还。合同违约责任约定：被告需保证对该房屋具有所有权、处分权、使用权等权益，如因房屋发生纠纷，由被告负责解决并承担原告因此产生的所有损失；租赁期内若原告未经被告同意擅自退租，被告有权向原告收取违约金30000元。原告未能如期交付租金，......被告有权自欠租之日始按100元/日的标准向原告收取滞纳金。 合同签订前，原告于2018年6月13日向被告刘芳支付了房屋押金10000元，以及2018年8月1日至2018年10月30日三个月的租金15000元；合同签订后，原告经办幼儿园并使用案涉房屋。2018年8月31日，两案外人来到案涉房屋处，称该房屋系其所有并要求归还，时被告也在场，双方产生争议，案外人离去时表示将锁门。之后案外人未予锁门，原告继续使用案涉房屋，但原告于2018年9月14日以书面方式告知被告，要求被告根据合同约定提供案涉房屋的权属证书，然未果。为此，原告曾于2018年10月16日以陈竹婷、刘芳为被告，诉至本院，要求确认双方签订的《幼儿园转让协议书》未发生效力，《房屋租赁合同》无效等。该案经审理，本院认为原告应将两份合同分开起诉，故于2018年12月20日判决驳回了原告的诉讼请求。现原告再次诉至本院，请求判如所请。 另查，案涉房屋系江西信义房地产开发集团有限公司开发的信义商信楼小区车库用房，未办理产权登记，原、被告双方在本案审理中也均未能提供该房所有权归属的相关约定。被告刘芳使用该房屋用于经办景德镇市珠山区民办成长快乐幼儿园，并于2015年4月15日取得景德镇市珠山区教育局颁发的民办学校办学许可证，举办者和校长为刘芳，实际经营者为陈竹婷和刘芳。 本院认为，本案争议焦点主要为：1.双方签订的《房屋租赁合同》是否有效；2.合同效力确定后，对双方诉请的处理。 对于第一点，本院经审核认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》处分的是案涉房屋使用权，根据物权法第三十九条的规定，该项权利属于所有权人对自己的不动产或动产依法享有的权利，即被告出租案涉房屋，其应是案涉房屋的所有权人或经该所有权人授权的有处分权人。然而本案中，双方合同签订后，在原告要求被告依照合同条款约定出具房屋所有权凭证时，被告未能提供；案件审理过程中，被告亦未能提供；同时依照物权法第七十四条关于车库权属的规定，被告对案涉房屋的所有权归属、相关约定，以及是否取得所有权人处分授权均举证不能，依法其应承担举证不能的后果，故被告对案涉房屋的处分为无权处分。根据合同法第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现被告未能举证取得了房屋所有权人追认，也未能举证合同签订后取得了该房处分权，故原、被告签订的《房屋租赁合同》因损害了房屋所有权人的权利，应属无效合同，对原告该项诉请予以支持。 对于第二点，根据合同法第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告返还已交付的房屋押金1万元和3个月租金1.5万元的诉请予以支持，对反诉原告要求反诉被告支付租金和滞纳金的诉请不予支持。原告另诉请被告支付相关利息，因原告在被告未出具房屋所有权凭证时，其已知道或应当知道被告不属于该房屋所有权人，却仍继续使用该房屋，故对原告该项诉请不予支持。 综上，原告诉请理由成立，对其合理部分应予支持，反诉原告诉请理由不能成立，对其诉请不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据和若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告方剑与被告刘芳2018年6月14日签订的房屋租赁合同确认无效。 二、被告刘芳于本判决生效后三日内一次性返还原告方剑已付租赁款25000元（押金10000元＋租金15000元＝25000元）。 三、驳回原告方剑的其他诉请请求； 四、驳回反诉原告刘芳的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费625元，由被告刘芳承担；反诉受理费462.5元，由反诉原告刘芳承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  郝斌亮 人民陪审员  程园发 人民陪审员  江**芳 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  倪 旸