广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初6034号原告：陈德胜，男，1982年12月21日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*****君华新城3区64幢2504房，公民身份号码422************219。原告：方英，女，1983年2月8日出生，汉族，住湖北省蕲春县*********，公民身份号码421************626。两原告的共同委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商（广州）律师事务所律师。被告：中山市君华房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区****环管理区办公楼2楼201号，统一社会信用代码914***********551C。法定代表人：喻良厚，董事。委托诉讼代理人：曾朝阳，男，该公司员工。原告陈德胜、方英与被告中山市君华房地产开发有限公司(以下简称君华公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈德胜、方英以及两原告的共同委托诉讼代理人陈艳，被告君华公司的委托诉讼代理人曾朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德胜、方英向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办证违约金45551.93元（以购房款446618元为基数，按日万分之一的标准，从2016年6月5日起计算至2018年7月18日止）。事实和理由：2012年6月23日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于中山市火炬开发区*****君华新城3区64幢2504房，商品房总价款443292元，被告须于2013年8月30日前将房屋交付原告，在房屋交付使用后720个工作日内办妥权属证书，逾期办理的，从逾期之日起，被告每日按原告已支付房价款的万分之一向原告支付违约金，至房屋权属证书出证之日止。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，连同补差面积共付款446618元，并在合同约定期限前收楼。按合同约定，从合同约定的交楼期限起计算720个工作日，被告应于2016年6月5日前办妥房屋产权证书。被告曾于2016年为原告办得不动产权证书，但由于被告递交资料错误，导致办出的该不动产权证书的户型图和面积与实际有误。被告于2016年8月已经得知户型图纸对调的事实，但被告怠于履行更正的义务，直到2018年4月才通知原告该事实。原告于2018年5月将错误的旧证交到产权登记部门，直到2018年7月18日正确的产权证书才办妥。被告的错误登记行为，造成原告入户、小孩读书、出售房屋等方面的损失，被告应按合同约定承担违约责任。被告君华公司辩称，根据涉案房产登记资料查询结果，证明涉案房产登记时间是2016年6月14日，被告已经按合同约定的期限内履行办证义务，没有逾期，不应当承担违约责任。被告第一次已经按照产权登记部门正常流程递交材料为原告办理房产证，但后续因为产权登记部门更改某些标准导致原来的面积计算错误。涉案小区的某些业主在转让房屋办理过户时发现错误，才向被告反映。被告向产权登记部门了解情况后，统一于2018年4-5月份通知业主向产权登记部门递交旧证更换新证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2012年6月23日，陈德胜、方英（买受人）与君华公司（出卖人）签订了中山市商品房买卖合同，约定买受人购买位于中山市火炬开发区*****君华新城3区64幢2504房，购房总价443292元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；君华公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由君华公司提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件六补充协议第六条约定执行。合同附件六为补充协议，第六条第一款约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后720个工作日内办妥房地产权证、国有土地使用证，如因君华公司责任不能在上述期限内办妥房地产权证及国有土地使用证的，从逾期之日起，出卖人每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，至出证之日止；本合同中对出卖人应付违约金、利息或其他损失的计算如果因时间延长而增加，则最多不得超过总房价款的5%。合同签订后，陈德胜、方英按约向君华公司支付了全部购房款，加上补交的面积差异款，共付款446618元。君华公司在合同约定的期限内将涉案商品房交付给陈德胜、方英使用。2.2016年6月14日，原中山市国土资源局为陈德胜、方英办理了坐落于中山市火炬开发区*****君华新城3区64幢2504房的权属登记，不动产权证号为：粤（2016）中山市不动产权第0085198号、粤（2016）中山市不动产权第0085199号。2018年7月18日，该局重新为陈德胜、方英办理了前述房地产的权属登记，不动产权证号为：粤（2018）中山市不动产权第0152056号、粤（2018）中山市不动产权第0152057号。3.案外人尉学红、刘伟锋因主张君华公司存在逾期办证违约行为而向本院提起诉讼,本院作出判决后,君华公司不服向中山市中级人民法院提起上诉,二审案号为（2020）粤20民终2264号。该案案情与本案相似。中山市中级人民法院在审理该案中依职权向中山市自然资源局函询重复办理权属登记的原因，市自然资源局复函称，由于君华公司在办理不动产首次登记时，误将63幢03、04房的房号与办理预售时编制的03、04房的房号对调，导致不动产的房产图、宗地图的图纸及面积错误；2018年8月，权利人以登记事项有误为由，向其局申请办理更正登记；经审核，该宗申请符合不动产登记相关规定，其局给予办理不动产更正登记并核发不动产产权证书。4.诉讼中，君华公司称其工作人员在2018年4-5月期间分批次通知并引导63、64幢03、04户型的业主向原中山市国土资源局递交原有的不动产权证书以便重新办理不动产权证书；陈德胜、方英确认其在君华公司的引导下于2018年5月到中山市国土资源局递交原有的不动产权证书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”君华公司作为涉案房屋的开发商，根据双方签订的商品房买卖合同约定，负有协助陈德胜、方英办理涉案房屋权属证书的义务。根据已查明的事实，因君华公司提供错误的房号，导致不动产登记机关为涉案房屋作出的不动产登记存在房产图、宗地图的图纸及面积错误。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”君华公司履行合同的协助办证义务明显存在瑕疵，不符合合同约定，应对陈德胜、方英承担相应的违约责任。关于君华公司违约责任的承担方式。本案中，君华公司在合同约定的期限内向陈德胜、方英交付涉案房屋，陈德胜、方英主张按合同约定的交楼期限即2013年8月30日起计算720个工作日作为判断君华公司是否迟延履行办证义务的时间点，于法不悖，本院予以支持。君华公司已在2016年7月18日前履行了协助办理权属登记的义务，涉案商品房买卖合同第十四条和补充协议第六条约定的违约金系迟延履行违约金，陈德胜、方英请求君华公司按照该约定支付迟延履行违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于君华公司的瑕疵履行违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。本案中，君华公司已重新协助陈德胜、方英办理了涉案房屋的更正登记，故其违约责任应当综合陈德胜、方英的损害后果及君华公司瑕疵履行的性质予以确定。虽然君华公司于2016年6月14日办理的房产证因房产图、宗地图的图纸及面积错误而被不动产登记机关于2018年7月18日更正。但陈德胜、方英并未举证证明因此遭受的损失数额。本案中，双方当事人均确认涉案房地的原权属证书于2018年5月被收回，直至2018年7月18日涉案房屋重新进行了不动产登记，陈德胜、方英在此期间客观上未持有涉案房屋的权属证书；故本院认为，君华公司应当参照双方商品房买卖合同约定的迟延办证违约金向陈德胜、方英支付此期间（2018年5月1日至2018年7月18日）的违约金。因此，君华公司应向陈德胜、方英支付的违约金数额为3528元（446618×0.0001×79天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市君华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈德胜、方英支付违约金3528元。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元，由原告陈德胜、方英负担888元，被告中山市君华房地产开发有限公司负担50元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王 珊人民陪审员  何雪芳人民陪审员  郑绮运二〇二〇年八月二十四日书 记 员  詹绮婷王静