福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1018号 上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳利信快捷金融服务有限公司泉州分公司，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲路中段南侧泉州浦西万达广场商业综合体**楼建筑（甲级写字楼1B塔）B2307。 负责人：黄林艳。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：侯丽梅，女，1972年8月15日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄亚玮，福建杰斐逊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雅婷，福建杰斐逊律师事务所实习律师。 上诉人深圳利信快捷金融服务有限公司泉州分公司（以下简称利信公司）因与被上诉人侯丽梅房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 利信公司上诉请求：1.撤销(2019)闽0503民初5357号民事判决，改判支持利信公司一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由侯丽梅承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案《房屋租赁合同》并未解除存在事实认定不清及法律适用错误。1.依据双方于2017年8月8日签订的《房屋租赁合同》第二十八条约定，利信公司享有约定解除合同的权利，基于约定的特殊事由，利信公司于2017年12月退房，并在2018年1月3日向侯丽梅邮寄《提前退租通知书》，侯丽梅已于2018年1月6日实际签收了《提前退租通知书》，同意解除合同并收回涉案房屋的钥匙，双方签订的《房屋租赁合同》的效力归于消灭，已协商一致解除，符合合同约定解除的条件，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》未解除存在事实认定不清。2.根据《中华人民共和国合同法》规定的法定解除合同的情形，合同双方当事人具有法定解除权。利信公司向侯丽梅发送《提前解除通知书》后，侯丽梅收到后同意并收回钥匙，并且未提出任何异议，满足法定解除合同的条件，侯丽梅在超过异议期三个月时间后提出要求确认该《提前解除通知书》无效，于法无据。二、一审法院认定涉案《房屋租赁合同》未解除，上诉人无权要求退还已支付的租金及租赁保证金，同样存在事实认定错误及法律适用错误。1.涉案的《房屋租赁合同》实际已于2018年1月6日实际解除，侯丽梅已收回涉案房屋的钥匙并同意解除，并在一审庭审中也当庭自认已更换了涉案房屋的门锁及钥匙，故涉案房屋在2018年1月6日后处于侯丽梅的实际控制下，利信公司无法进入涉案房屋并实际使用该房屋，故根据涉案《房屋租赁合同》的约定，对于利信公司预先缴纳但未实际使用期间即自2018年1月3日至2018年3月25日的租金56321.4元及房屋租赁保证金18000元，侯丽梅应予以退还。2.从双方签订的《房屋租赁合同》的内容及形式上看，《房屋租赁合同》第十八条约定“出现下列情况之一的，甲方可不予返还租赁保证金”，而第十八条第二款约定“乙方中途解约的情况下只退还1个月的租赁保证金”，前后约定的内容存在冲突矛盾，约定不一致，该份租赁合同系侯丽梅预先制定的格式合同，合同约定内容明显对利信公司显失公平，应按照不利于合同提供方的原则进行处理。一审法院对合同约定的退还租赁保证金的理解与认定存在偏差，应予以纠正。三、一审法院认定利信公司应继续履行支付租金的义务并向侯丽梅支付2018年3月25日至2018年9月24日共6个月租金合计126214.2元及支付自2018年1月1日至2018年9月24日的物业费、公共耗能费共计39793.87元，于法无据，缺乏客观公正性。利信公司于2018年1月3日向侯丽梅发送《提前解除通知书》，双方租赁合同已提前解除，利信公司于2017年12月底搬出涉案房屋，自2018年1月起利信公司便未再使用过涉案房屋，在未使用房屋的情况下，涉案房屋的公共耗能及物业费非经利信公司使用产生，理应由涉案房屋的控制人侯丽梅支付，一审判决要求利信公司支付未实际使用涉案房屋的租金、物业管理费、公共耗能费等，缺乏事实和法律依据，应予以改判。四、在利信公司已明确发出通知表示不再继续履行《房屋租赁合同》，涉案房屋空置的情况下，侯丽梅作为出租人本身负有减损义务，且其早已签收利信公司的退租通知书，而怠于处理解约事宜，故其对自身的损失存在相应过错，因其自身原因导致损失的扩大不应由利信公司来承担。 侯丽梅未作答辩。 利信公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2017年8月8日签署的《房屋租赁合同》于2018年1月6日已解除；2.侯丽梅向利信公司退还房屋租金56321.4元以及租赁保证金18000元，上述费用合计为74321.40元；3.本案诉讼费用由侯丽梅承担。侯丽梅向一审法院提出反诉请求：1.确认利信公司于2018年1月3日向侯丽梅发送的《提前退租通知书》无效；2.利信公司支付2018年3月25日起至2018年9月24日的租金126214.20元；3.利信公司承担租赁房屋自2018年1月1日起至2018年9月24日止产生的物业管理服务费、公共耗费39793.87元；4.利信公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，侯丽梅撤回第一项反诉请求。 一审法院认定事实：侯丽梅系泉州市丰泽区房屋的所有权人。2017年8月8日，侯丽梅（出租方、甲方）与利信公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：侯丽梅将位于泉州市丰泽区房屋出租给利信公司作为办公使用，租赁期限自2017年9月25日起至2018年9月24日止，月租金为21035.70元，租金支付方式为押1付6，半年支付一次，具体押金金额为18000元。第十七条约定：待租赁期满结清费用后，甲方应于双方共同确认该租赁完成当日起3个工作日内将押金（即租赁保证金）无息转给或现金退还给乙方。一、乙方如未按规定结清相关费用，甲方有权拒还租赁保证金。二、如乙方结清，甲方须全额退还租赁保证金。三、甲方中途解约情况下，应以双倍退还租赁保证金。第十八条约定：出现下列情形之一的，甲方可不予退还租赁保证金：一、乙方未结清租金及物业费的情况下，如拖欠租金、管理费、水电费等；二、乙方中途解约的情况下只退还一个月的租赁保证金；……第十九条约定：自合同签订日起，所产生的物业费、水电费、税费、电话费、宽带费、停车费等其他费用均由乙方自行承担。第二十八条：变更和解除本合同的条件，在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。一、甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；二、因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行，或水、或电灯正常供应中断，且中断期一次超过七天，乙方认为严重影响正常使用房屋；三、因为乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的；四、因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；五、在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准运迁，或经司法、行政机关依法限制其他房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。合同签订后，利信公司于2017年8月15日向侯丽梅支付房租押金18000元，于2017年9月25日通过银行转账向侯丽梅支付6个月租金126214.20元。2018年1月3日，利信公司向侯丽梅寄发《提前退租通知书》。双方共同确认利信公司支付租赁房屋的物业费及公共耗能费至2017年12月31日。侯丽梅支付租赁房屋自2018年1月1日至2018年9月24日产生的物业费及公共耗能费共计39793.87元。 一审法院认为，利信公司与侯丽梅签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。利信公司未按合同约定支付租金及物业费、公共耗能费，构成违约，应承担相应的违约责任，故对侯丽梅要求利信公司支付2018年3月25日至2018年9月24日的租金126214.20元及自2018年1月1日至2018年9月24日产生的物业费、公共耗能费39793.87元予以支持。利信公司主张租赁合同于2018年1月6日解除缺乏合同和法律依据，不予支持。在租赁合同未解除的情况下，利信公司要求侯丽梅返还其已支付的2018年1月3日至2018年3月25日的租金缺乏依据，不予支持。因合同约定利信公司如未按规定结清相关费用，侯丽梅有权拒还租赁保证金，现利信公司尚欠侯丽梅租金及物业费、公共耗能费未结清，故退还租赁保证金的条件尚不成就，利信公司可在结清所有费用后再另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、利信公司应于判决生效之日起十日内向侯丽梅支付租金126214.20元及物业管理费、公告耗能费39793.87元，共计166008.07元；二、驳回利信公司的诉讼请求。案件本诉受理费1658元，由利信公司负担；反诉受理费3620元，减半收取计1810元，由利信公司负担。 本院认为，本案二审没有新的事实、证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”合议庭认为本案不需要开庭审理，依法对本案进行了审查。经审查，本案系房屋租赁合同关系，争议的焦点在于双方于2017年8月8日签订的《房屋租赁合同》是否于2018年1月6日已解除。只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方当事人向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，《房屋租赁合同》第二十八条约定：“变更和解除本合同的条件，在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。一、甲方（侯丽梅）或乙方（利信公司）因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；二、因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行，或水、或电灯正常供应中断，且中断期一次超过七天，乙方认为严重影响正常使用房屋；三、因为乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的；四、因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；五、在租赁期间，该房屋经市或区(县)政府有关部门批准运迁，或经司法、行政机关依法限制其他房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。”而利信公司并没有证据证明其具有租赁合同第二十八条约定的解除条件，也没有证据证明其具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，即利信公司没有证据证明其享有法定或约定解除权，其主张侯丽梅收到其发出的《提前退租通知书》，《房屋租赁合同》就已解除缺乏依据，不予采纳。利信公司主张侯丽梅同意解除合同并已收回涉案房屋的钥匙，但并没有提供相应的证据，应承担举证不能的后果。因此，利信公司主张《房屋租赁合同》于2018年1月6日解除缺乏依据，不予采纳。基于《房屋租赁合同》并未解除，侯丽梅要求利信公司按合同约定履行支付租金及相关物业管理费用具有合同依据，予以支持，利信公司请求退回自2018年1月3日至2018年3月25日的租金56321.4元缺乏依据，不予支持。因《房屋租赁合同》约定利信公司如未按规定结清相关费用，侯丽梅有权拒还租赁保证金，现利信公司尚欠侯丽梅租金及物业费用未结清，故利信公司要求退还租赁保证金18000元的条件尚不成就，利信公司可在结清所有费用后再另行主张。 综上，利信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3468元，由上诉人深圳利信快捷金融服务有限公司泉州分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年四月十日 书记员  金雅琳 附注：适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者更改。