广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初22106号原告：佛山市集扬物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄键邦。委托诉讼代理人：韩荣，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国恩，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：北京德盈通胜基金管理有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：钱丹。被告：广东中科鋆盛信息咨询有限公司，住所地佛山市南海区。法定代表人：李华翰。原告佛山市集扬物业发展有限公司（下简称“集扬公司”）与被告北京德盈通胜基金管理有限公司（下简称“北京德盈公司”）、广东中科鋆盛信息咨询有限公司（下简称“广东鋆盛公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告集扬公司的委托诉讼代理人韩荣、梁国恩，被告北京德盈公司、被告广东鋆盛公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集扬公司向本院提出诉讼请求：1.确认集扬公司与北京德盈公司签订的编号为AIxxx71号的《友邦金融中心租赁合同书》于2019年7月31日解除；2.北京德盈公司立即向集扬公司清偿拖欠的从2019年7月1日至合同解除日（即2019年7月31日）的租金84335.16元及滞纳金（从租金应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算，滞纳金暂计至2019年8月26日为7337.15元）；3.北京德盈公司立即向集扬公司清偿拖欠的2019年3月1日至7月31日的电费1758.24元及滞纳金（从应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算，滞纳金暂计至2019年8月26日为343.98元）；4.北京德盈公司立即向集扬公司支付因违约而应支付的优惠租期（2018年7月1日至2019年4月30日）的租金差额421675.80元；5.北京德盈公司立即向集扬公司支付因违约而应支付的3个月空置期租金损失253005.48元；6.北京德盈公司向集扬公司支付其逾期返还租赁单元期间（2019年8月1日至8月5日）产生的场地占用租金费用27204.89元；7.北京德盈公司向集扬公司对租赁单元恢复原状；8.确认集扬公司有权没收北京德盈公司支付的租赁保证金253005.48元、公共事业费保证金16218.30元；9.广东鋆盛公司就北京德盈公司的违约行为向集扬公司承担连带责任；10.本案受理费由两被告承担。事实理由如下：集扬公司与北京德盈公司签订编号为AIxxx71号的《友邦金融中心租赁合同书》（下称《租赁合同》）约定：集扬公司将广东省佛山市南海区**************单元（以下简称“租赁单元”）出租予北京德盈公司作办公室使用，租赁使用期从2018年7月1日至2021年6月30日止。根据《租赁合同》约定，租赁单元的计租面积为1081.22平方米，首年月租金单价为每平方米78.00元，租金在租期内不递增，即月租金为84335.16元，北京德盈公司应按合同约定按时缴付租金、电费等因使用租赁单元而产生的一切费用。北京德盈公司因公司资质变更的原因向集扬公司提出将支付主体变更为广东鋆盛公司的申请，其后，集扬公司与北京德盈公司、广东鋆盛公司签署编号为AIAFC-2-071-2的《友邦金融中心租赁合同书协议书二》（下称《协议书二》）约定：自2019年4月1日起，由广东鋆盛公司按《租赁合同》约定向集扬公司及物业公司支付全部租金、物业管理费、相关保证金及其他费用。《租赁合同》及《协议书二》签订后，集扬公司依约履行合同义务，但广东鋆盛公司自2019年7月1日起不遵守《租赁合同》及《协议书二》的约定按时缴付费用并已拖欠集扬公司租金和电费，集扬公司于2019年7月19日向北京德盈公司和广东鋆盛公司发出《催款通知书》，然均拒不缴付，后经多次联系，北京德盈公司和广东鋆盛公司均拒不理睬；北京德盈公司和广东鋆盛公司上述拖欠费用的行为已构成严重违约，为此，集扬公司依据《租赁合同》及《协议书二》约定向北京德盈公司发出《解除租赁合同通知书》，通知北京德盈公司于《解除租赁合同通知书》即2019年7月31日解除合同，并要求其限期内清偿所有欠费及清空场地、复原租赁单元。集扬公司认为，北京德盈公司拖欠租金、电费等相关费用的行为已属严重违约，集扬公司有权解除租赁合同、没收租赁保证金和公共事业费保证金，并追究北京德盈公司的清偿责任、违约责任、场地复原责任以及要求广东鋆盛公司承担连带责任：北京德盈公司、广东鋆盛公司未答辩。经审查，集扬公司围绕诉讼请求及庭审意见所提交的证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。北京德盈公司、广东鋆盛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦没有提交证据，依法视为其放弃举证、质证及辩证的权利。结合本案采信的证据及集扬公司的陈述，本院确认如下事实：涉案租赁物位于广东省佛山市南海区******************，权利人为集扬公司，权利证号为xxx。2018年6月28日，集扬公司（出租方）与北京德盈公司（承租方）签订AIxxx71号《租赁合同》。约定：集扬公司将位于广东省佛山市南海区*****************单元出租予北京德盈公司作办公室使用，租赁单元实际建筑面积为1119.98平方米，双方同意计租面积为1081.22平方米。首年月租金单价为每月每平方米78元，首三年不递增，即月租金为84335.16元，租赁期限从2018年7月1日至2021年6月30日止。另约定2018年7月1日至2019年4月30日止为优惠租期，月租金为42167.58元。另合同相应条款约定如下：合同第3-3条约定：承租方向出租方预付首3个月租金后，其后承租方应以3个月为一期缴纳租金，租金应于相应租金计费期的首月1日前向出租方缴纳当期租金……承租方应当按时支付租金，若逾期7日支付，则承租方需自当月1日起每超一天按当期租金的千分之一支付滞纳金，直至承租方还清所有拖欠或逾期款项的当日为止；如逾期超过三十日（无论出租方有否向承租方作出任何形式的催付），乙方除应缴纳一切应付费用外，甲方有权终止合同收回租赁单元并且不退回租赁保证金。水、电等公共事业费用则按月缴付，缴交日期为相应费用计费周期的当月1日，滞纳金的数额具体由相应的收费部门规定。合同第5-4条约定：出租方有权在承租方违反本合同约定时、物业管理公司有权在承租方违反物业管理公司的规章制度时全数没收保证金，若保证金不足以补偿出租方、物业管理公司因承租方该等违反约定、规章制度的行为而遭受的一切损失，出租方、物业管理公司有权就不足部分向承租方追讨。行使没收保证金的权利不影响出租方对于因承租方该等违反可行使的任何其他权利或补救方法。合同第7-1条约定：租赁期限届满，出租方有权收回租赁单元。承租方须在租赁期届满前至少提前30日，与物业管理公司联系交回租赁单元事宜，且承租方应在本合同终止的当日内，按双方交付时的交楼标准将租赁单元恢复原状后交还出租方(租赁期内该等设施的自然损耗除外)。同时，承租方须在租赁期届满当天将通向大厦各部份的锁匙(如有)交还出租方。”合同第13-8条约定：租赁期间，非本合同约定的情况，由于承租方的原因提前终止本合同的，则在不影响本合同项下出租方其它权利的前提下，视为承租方自始不享有附件二约定的优惠租期(如有)的租金优惠，承租方须按本合同约定优惠租期后的正常租金标准立即向出租方补交该等期间的所有租金……承租方除必须向出租方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项（如尚未结清的水费、电费、空调费、物业服务费用等）外，还应赔偿出租方因此遭受的实际损失，包括但不限于该租赁单元提前终止后3个月的空置期间出租方根据本合同的规定本可收取的租金。”合同第13-10条约定：若本合同终止或提前终止，承租方未经出租方同意逾期返还租赁单元的，每逾期一日，承租方应按原租金双倍标准向出租方支付租赁单元占用使用费。2018年7月6日，集扬公司收到北京德盈公司根据合同要求缴纳的租赁保证金253005.48元，公共事业费保证金16218.3元。其后，北京德盈公司因公司资质变更的原因向集扬公司提出将支付主体变更为广东鋆盛公司的申请，集扬公司与北京德盈公司、广东鋆盛公司签署编号为AIAFC-2-071-2的《协议书二》。合同相应条款约定如下：合同第1条约定：北京德盈公司委托广东鋆盛公司代为支付因北京德盈公司承租租赁单元所产生的相关费用，自2019年4月1日起，由广东鋆盛公司按《租赁合同》约定向集扬公司及物业公司支付全部租金、物业管理费、相关保证金及其他费用。合同第2条约定：就本协议对租金、物业管理费及其它费用支付主体的变更不影响北京德盈公司作为承租人按租赁合同约定应向集扬公司履行的相关义务及责任。如在履行本协议约定的租金、物业管理费及其它费用支付方式过程中导致租赁合同的效力、履行违反相关法律法规规定或相关政策而造成集扬公司、物业公司损失的，或虽未违反相关规定及政策但造成集扬公司、物业公司额外支出的，北京德盈公司、广东鋆盛公司应共同向集扬公司、物业公司承担赔偿责任。如广东鋆盛公司未按约定向集扬公司、物业公司支付租金、物业管理费及其它费用的，集扬公司、物业公司有权依据租赁合同、租户手册及本协议约定向北京德盈公司、广东鋆盛公司追讨欠款及主张其承担违约责任。2019年5月15日，集扬公司向广东鋆盛公司发出付款通知书，其中费用包括：2019年4月1日至2019年4月30日租金滞纳金506.01元、2019年5月1日至2019年5月31日租金滞纳金1012.02元、2019年6月1日至2019年6月30日租金滞纳金1012.02元、2019年4月1日至2019年4月30日电费877.2元、2019年3月1日至2019年3月31日电费及滞纳金788.15元，共计4195.4元。2019年6月14日，集扬公司向广东鋆盛公司发出付款通知书，其中费用包括：2019年7月1日至2019年7月31日租金84335.16元、2019年8月1日至2019年8月31日租金84335.16元、2019年9月1日至2019年9月30日租金84335.16元、2019年4月1日至2019年4月30日租金滞纳金506.01元、2019年5月1日至2019年5月31日租金滞纳金1012.02元，2019年6月1日至2019年6月30日租金滞纳金1012.02元、2019年5月1日至2019年5月31日电费87.72元、2019年3月1日至2019年3月31日电费及滞纳金834.07元、2019年4月1日至2019年4月30电费及滞纳金共计257359.07元。2019年7月15日，集扬公司向广东鋆盛公司发出付款通知书，其中费用包括：2019年6月1日至2019年6月30日电费14.62元、2019年3月1日至2019年3月31日电费及滞纳金881.51元、2019年4月1日至2019年4月30日电费及滞纳金956.15元、2019年5月1日至2019年5月31日电费及滞纳金90.35元，共计1942.63元。2019年8月15日，集扬公司向广东鋆盛公司发出付款通知书，其中费用包括：2019年7月1日至2019年7月31日电费13.5元、2019年3月1日至2019年3月31日电费及滞纳金906元、2019年4月1日至2019年4月30日电费及滞纳金984.22元、2019年5月1日至2019年5月31日电费及滞纳金93.16元、2019年6月1日至2019年6月30电费14.62元，共计2011.5元。2019年7月19日，集扬公司向北京德盈公司、广东鋆盛公司发出《催款通知书》，通知北京德盈公司、广东鋆盛公司需于2019年7月31日前向集扬公司支付从2019年7月1日至2019年9月30日拖欠的租金253005.48元及相关滞纳金10373.22元、从2019年3月1日至5月31日的电费1730.12元及滞纳金253.26元。向物业管理公司支付从2019年7月1日至2019年9月30日拖欠的管理费81091.5元及相关滞纳金3486.96元、从2019年3月1日至5月31日的公共事业服务费138.42元及滞纳金20.26元。若未按上述要求及期限清还所有欠款，集扬公司将按照租赁合同约定提前解除租赁合同。2019年7月31日，集扬公司向北京德盈公司、广东鋆盛公司发出《解除租赁合同通知书》。邮寄该通知书的1036555818029号EMS快递件于2019年8月5日被北京德盈公司签收。邮寄该通知书的1036555817629号EMS快递件于2019年8月12日被广东鋆盛公司退回。2019年8月5日，集扬公司向北京德盈公司、广东鋆盛公司《关于收回租赁场地的通知书》，再次向北京德盈公司、广东鋆盛公司催缴尚欠费用。邮寄该通知书的1161868649279号EMS快递件于2019年8月7日被北京德盈公司退回。邮寄该通知书的1161868648979号EMS快递件于2019年8月12日被广东鋆盛公司退回。本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》《协议书二》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。北京德盈公司、广东鋆盛公司未到庭参加诉讼，针对集扬公司的诉讼请求，本院分析如下：一、关于合同解除日期问题。合同约定涉讼单元租期从2018年7月1日至2021年6月30日止。广东鋆盛公司自2019年7月1日起未能按《租赁合同》及《协议书二》的约定缴付费用并已逾期超过三十日。集扬公司根据《租赁合同》3-3条款主张解除上述合同，本院予以支持。对于合同解除时间，本院分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”。集扬公司于2019年7月31日向北京德盈公司发出《解除租赁合同通知书》，解除合同，邮寄该通知书的1036555818029号EMS快递件于2019年8月5日被签收。故，本院予以确认涉讼合同解除日期为2019年8月5日。二、关于违约责任的承担。1.对于诉请2，集扬公司主张北京德盈公司尚欠的2019年7月1日至2019年7月31日的租金84335.16元，符合租赁合同相关约定，本院予以确认。但滞纳金应为行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人课以新的金钱给付义务的方法，涉讼合同中滞纳金的表述不当，经审查该滞纳金实则为逾期交纳租金所应承担的违约责任，故本院更正为违约金。对集扬公司主张的违约金标准按日千分之一计算约定过高，本院予以调整。庭审中查明，合同约定租金应于相应租金计费期的首月1日支付，对此，本院酌定北京德盈公司应以年利率24%为标准从2019年7月1日起至实际清偿之日止计算违约金予集扬公司；2.对于诉请3，集扬公司主张北京德盈公司支付尚欠的2019年3月1日至2019年7月31日电费1758.24元，符合租赁合同相关约定，本院予以确认。《供电营业规则》规定除居民用户以外的其他用户所欠电费，每日应按欠费总额的千分之二计算违约金。而本案中，集扬公司并未能举证证明该电费为所欠供电部门电费，经《租赁合同》第2-1款约定，“……承租方应按双方约定按时向出租方或出租方指定的物业管理公司缴付……水费、电费……”，故本院认定北京德盈公司使用涉讼物业产生的费用由集扬公司代为先行交纳，并不适用《供电营业规则》关于所欠电费违约金计算的相关规定。基于上文所述理由，合同中约定的逾期交纳电费所应承担的滞纳金，本院更正为违约金。对集扬公司主张的违约金标准按日千分之一计算约定过高，本院予以调整。庭审中查明，涉讼物业水、电等公共事业费用缴交日期为当月1日，对此，本院酌定北京德盈公司应以年利率24%为标准从2019年3月1日起至实际清偿之日止计算违约金予集扬公司；3.对于诉请4，集扬公司主张北京德盈公司因违约而应支付的优惠租期2018年7月1日至2019年4月30日租金差额421675.80元，符合双方合同约定，本院予以支持。4.对于诉请5，集扬公司主张北京德盈公司支付因合同提前解除而产生的3个月空置期租金损失253005.48元。根据合同第13-8条约定，出租方根据合同规定收取租赁单元空置期租金，实为出租方弥补违约损失的方式之一，故空置期应以实际空置期为准。经庭审查明涉讼单元至今仍未重新出租，且出租方收取三个月空置期租金符合双方合同约定，也是承租方所能预见的出租方违约损失，本院予以支持。5.对于诉请6，集扬公司主张北京德盈公司支付逾期返还租赁单元即2019年8月1日至5日产生的场地占用租金费用27204.89元。本院认为，集扬公司与北京德盈公司的《租赁合同》在2019年8月5日解除。在《租赁合同》有效存续期间，承租方基于使用租赁单元而产生的使用费用应按照双方约定的租金费用向出租方缴纳。根据《租赁合同》附件二约定，“2019年5月1日至2021年6月30日止，月租金84335.16元”，本院认为北京德盈公司应向集扬公司支付2019年8月1日至2019年8月5日产生的租金费用13602.45元。6.对于诉请7，集扬公司主张北京德盈公司对租赁单元恢复原状。本院认为，集扬公司根据《租赁合同》请求北京德盈公司履行租赁物恢复原状义务的履行利益为便于出租屋再次出租。根据《租赁合同》第7-3款约定，“若乙方未按前述约定的状态将租赁单元返还予甲方，甲方有权自行对该租赁物单元作出合适的修缮，因此而产生的一切开支及费用由乙方负担”，本院认为，出租方在可以通过合适修缮或恢复原状的方式满足自身履行利益的情况下，更应当选择承租方履约成本低的方式来满足出租方的履行利益，这是法律“效率”价值的要求。且集扬公司亦未举证证明合同约定的原状状态情况，故而，本院对该主张不予支持。7.对于诉请8，集扬公司主张没收北京德盈公司交纳的租赁保证金253005.48元、公共事业费保证金16218.3元，本院分析如下：涉讼合同项下约定的保证金为履约保证金，旨在保护出租方因承租方违约所造成的损失。然而，无论合同条款如何对违约条款进行约定，违约责任的本质同应为弥补损失，且应该以违约方签订合同时预见或应当预见的范围为界限。集扬公司庭审中确认已于2019年8月5日向北京德盈公司、广东鋆盛公司寄出《关于收回租赁场地的通知书》且在该时期同时进行再次招租。因此，本案中，集扬公司因北京德盈公司违约所造成的损失主要有二：一是北京德盈公司逾期交纳租金等费用的损失以及因此而产生的逾期违约损失；二是涉案涉讼物业合理空租期的租金损失。对于该两项损失，本院已于前述中支持。故而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，本院认为前述支持的损失已相当于因北京德盈公司违约所造成的损失，故对集扬公司该主张，本院不予以支持。8.对于诉请9，集扬公司主张广东鋆盛公司就北京德盈公司的违约行为对集扬公司造成的损失承担违约责任。《协议书二》第2点约定，“如广东鋆盛公司未按约定向集扬公司、物业公司支付租金、物业管理费及其它费用的，集扬公司、物业公司两方有权依据租赁合同、租户手册及本协议约定向北京德盈公司、广东鋆盛公司两方追讨欠款及主张其承担违约责任。”，故本院认为，根据协议约定广东鋆盛公司、北京德盈公司应承担共同赔偿责任。北京德盈公司、广东鋆盛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认佛山市集扬物业发展有限公司与北京德盈通胜基金管理有限公司于2018年6月28日签订的AIAFC-2-071号《友邦金融中心租赁合同书》于2019年8月5日解除；二、北京德盈通胜基金管理有限公司、广东中科鋆盛信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付2019年7月1日至2019年7月31日的租金84335.16元，并以该租金为本金从2019年7月1日起至实际清之日止按年利率24%计算违约金予佛山市集扬物业发展有限公司；三、北京德盈通胜基金管理有限公司、广东中科鋆盛信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付2019年3月1日至2019年7月31日电费1758.24元，并以该电费为本金从2019年3月1日起至实际清之日止按年利率24%计算违约金予佛山市集扬物业发展有限公司；四、北京德盈通胜基金管理有限公司、广东中科鋆盛信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付优惠租期租金差额421675.80元、空置期租金253005.48元、2019年8月1日至2019年8月5日产生的租金费用13602.45元予佛山市集扬物业发展有限公司；五、驳回佛山市集扬物业发展有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取14383.96元（原告佛山市集扬物业发展有限公司已预交36234.2元），由原告佛山市集扬物业发展有限公司负担3924.04元，被告北京德盈通胜基金管理有限公司、广东中科鋆盛信息咨询有限公司负担10459.92元并应于本判决发生法律效力七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。对原告佛山市集扬物业发展有限公司多预交的32310.16元，经其申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  霍颖珊人民陪审员  陈柳荷二〇二〇年四月十七日法官 助理  蔡亦珮书 记 员  龙文媛