山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初525号原告：施展，男，1990年1月9日出生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：李乐，山东鲁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许迪，山东鲁邦律师事务所律师。被告：赵永贵，男，1970年8月24日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：郝建山，山东鲁泉律师事务所律师。原告施展与被告赵永贵房屋租赁合同纠纷一案，施展于2020年1月9日提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告施展及委托诉讼代理人李乐、许迪，被告赵永贵及委托诉讼代理人郝建山到庭参与诉讼。本案现已审理终结。施展如向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赵永贵返还转让费12万元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由概括为被告赵永贵于2016年12月16日与原告签订《租房合同协议》，将其从王爱霞处承租的位于济南市市中区间房屋转租给原告。《租房合同协议》约定承租期间，由原告承租济南市市中区间房屋，建筑面积57平方米，租赁期间为2017年1月1日至2019年6月30日，租金为54000元／年；并约定此房协议转让费12万元。另双方约定合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，全额返还转让金12万元；合同期间房屋租金若有变动由被告承担。2018年底，王爱霞通知被告赵永贵增长涉案房屋的租金，并得知赵永贵已将房屋转租给原告。被告赵永贵告红原告需要涨租金，原告要求按合同履行，让其协调租金事宜，但赵永贵称没办法，租金必须涨。后王爱霞找到原告，告知原告如果想继续使用房屋，就与王爱霞签署租赁合同。2019年1月7日，原告与王爱霞就涉案房屋另签订《房屋租赁合同》，租赁期间自2019年1月1日至2019年12月31日，相金为143640元／年。原告与王爱霞签署《房屋租赁合同》后已支付完毕2019年1月1日至2019年6月30日的租金。根据原告与被告《租房合同协议》约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应当协商解决；协商不成，全额返还转让金（人民币）12万元，大写（人民币壹拾贰万元整）。”遂原告依据合同约定与被告协商，未达成一致意见后要求被告返还转让费12万元整。现被告拒绝履行与原告签订的《租房合同协议》中返还转让费的义务。因此为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决，判如所请。被告答辩：原告所述与事实不符，答辩人是从张波那里承租的房屋然后转租给原告经营尔立火锅饭店（营业执照以施伟名义办理），并不认识王爱霞，房租上涨也是张波多次催促答辩人并非王爱霞通知。原告要求返还转让费答辩人不同意，涉案房屋租期2年半共现在租期已过，至今为止原告仍然占用全套经营设备，现在向答辩人提出这个要求对答辩人是不公平的，于法无据。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求，维护答辩人合法权益。本院认定事实如下：2016年6月1日，董卫军作为出租方（甲方），赵永贵作为承租方（乙方）签订《租赁合同协议》，约定“甲方将济南市市中区二七南路9号院的房屋1间，建筑面积57平方米，租赁期限自2016年7月1日起将出租房屋将付乙方使用，至2019年6月30日收回，年租金54000元。”2016年12月16日，赵永贵作为出租方（甲方），施展作为承租方（乙方）签订《租房合同协议》，载明“甲方将济南市市中区二七南路9号的房屋南一间，建筑面积57平方米，自签订之日起交付乙方使用，租赁期限自2017年1月1日起将出租房房屋交付乙方使用，至2019年6月30日收回；租赁期限，甲方从2017年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年6月30日收回；租金、交纳期限和交纳方式甲乙双方议定年租金54000元，交纳方式为半支付，计人民币贰万柒仟元，由乙方在2017年1月1日交纳给甲方，先付后用，以后每半年支付一次，应在付款期末前15天支付；此房双方协议转让费12万元，争议解决的方式本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，由全额返还转让金12万元，合同期间房屋租金如有变动由甲方承担，除第一条建筑面积57平方米外，自建房屋4间在租用范围内，‘张波在本店消费的所有费用由赵永贵承担（注：张波为房东）’；该协议中还约定‘甲方负责教授乙方烧烤技术’。”自2017年1月1日至2018年12月，双方一直按照54000元执行。2016年12月16日，施展通过银行转账方式向赵永贵支付27000元；2017年1月3日，施展通过银行转账方式向赵永贵分两次支付15000元和45000元；2017年1月11日，施展通过银行转账方式向赵永贵支付662元；2017年4月30日，施展通过银行转账方式向赵永贵支付22500元；2017年5月19日，施展通过银行转账方式向赵永贵支付2700元；2017年6月14日，施展通过银行转账方式向赵永贵支付27000元；2017年12月10日，施展通过银行转账方式向赵永贵支付27000元；2017年12月12日，赵永贵将27000元退回施展；2017年12月16日，施展向赵永贵转账27000元；2018年6月8日，施展向赵永贵转账27000元；2018年12月14日，施展向赵永贵转账27000元。2019年1月7日，王爱霞作为出租方（甲方），施展作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定“甲方将济南市市中区二七南路9号院南1号的房屋1间，建筑面积57平方米，自签订之日期交付乙方使用，装修及设备的处理和使用权归乙方所有，租赁期限，甲方从2019年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年12月31日收回，使用期限1年，租金、交纳期限和交纳方式甲乙双方义定年租金143640元，交纳方式为转账支付，一次性付清，由乙方在2019年1月7日交纳给甲方，合同期间房屋租金若有变动由甲方承担。”2019年1月7日，施展向王爱霞转账143640元。2019年7月17日，在（2019）鲁0103民初1028号案件中，本院对案外人王爱霞作询问笔录，王爱霞述称“大概是2013年是赵永贵与我签订的房屋租赁合同，后来是我婆婆和赵永贵签订的，具体什么时间到期我也不知道；王爱霞不知道赵永贵与施展签合同的事情；王爱霞一开始是宽频公司的房子，后来法院给了小鸭集团的房子，我又和小鸭集团重新签了合同，所以又和原告重新签订了合同；张波没有对外租赁房屋的权利。”2020年3月24日，本院对施展、赵永贵合同中载明的王红兵作笔录，其述称内容概括如下：赵永贵系王红兵爱人的朋友，施展是王红兵的学生，他们之间签订的房屋租赁合同是王红兵搭线。在赵永贵和施展商量事情和签订合同的过程中，王红兵都在场。（转让费）是店面的转让费，当时有几个设备冰柜、烧烤炉、彩电、厨房的炉具、桌椅、板凳等基础设施，当时的装修很简单，施展接过来之后又自己装修的。赵永贵是帮（教施展炒菜、烧烤等）施展几个月，但是帮了几个月我不清楚。双方协议第七条如果存在争议双方协商解决，协议上的争议是因为赵永贵是租的房屋，如果转租的话也是担心就约定了，当时没有指具体的争议，没有考虑房屋是否合法问题。2019年7月5日，在（2019）鲁0103民初1028号案件中，本院作工作记录，山东小鸭智能科技发展有限公司工作人员向本院述称“包含涉案房屋在内的土地及相关资产已由济南市人民政府国有资产监督管理委员会于2018年5月2日是整体划拨给山东小鸭智能科技发展有限公司。现在，包含涉案房屋在内的房屋租赁等工作归山东小鸭集团商贸有限公司市中分公司管理……原告提交的案外人王爱霞与山东小鸭集团商贸有限公司市中分司的商铺租赁合同是真实的。山东小鸭智能科技发展有限公司、山东小鸭智能科技发展有限公司市中分公司知道王爱霞对外出租房屋给原告的情况。该商铺的实际经营者是原告，该公司不认识赵永贵。”另查明，根据被告述称，其曾前往房产大厦查询涉案房屋房产证件，由于违章建筑，所以没有房产证件。本院认为，本案首个焦点在于确定原、被告形成的所谓“协议转让费用”的性质问题，即该费用究竟使原、被告间成立何种法律关系。原告提起诉讼时主张租赁合同关系，提交的协议系租房合同协议，且该协议第一条至第三条明确租赁物、租赁期限和租赁费用等问题。但原告要求被告返还的费用系双方协议转让费用，据原告述称“该费用系转让店面的费用”，据被告述称该费用“不仅是店的费用，还有设备、装饰、装修、技术、连同整套餐饮设备”，据当时签署协议署名“担保人”的王红兵述称该费用系“店面的转让费用”。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，即房屋租赁法律关系下，出租人的义务系交付租赁；根据合同法第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，即买卖合同法律关系下，出卖人有交付标的物，买受人有支付货款的义务。根据前述分析，本案中的协议转让费用，从性质上而言，应当视为施展自赵永贵处购买店铺的款项（可能包括设备、技术、装修，甚至可能包括地角、客源等等），施展虽然就房屋取得的租赁权，但其他事项取得的应当认定为所有权，换言之，租赁合同与买卖合同间的关系在于，施展系为了经营店铺而租赁房屋，而不是为了租赁房屋而购买店铺，双方本质意图在于交易店铺而不是租赁房屋。故，推究双方就该“协议转让费用”条款形成的合意，应当属于达成买卖合同合意，故本院对施展提出返还协议转让费用的诉讼请求，按照买卖合同法律关系予以处理。本案第二个焦点问题即在于，施展要求赵永贵归还“协议转让费用”的请求权是否能够成立。双方协议中存在一项具体约定“此房双方协议转让费12万元”，争议解决的方式“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，由全额返还转让金12万元”。根据该条款的字面意思，即涉案租赁合同只要在履行过程中发生争议，则赵永贵应当归还施展12万元。施展以此约定主张返还转让金的请求权能否得到支持，需要对该条款的性质做进一步分析。双方仅约定“发生争议”，却未约定所谓何种争议，且庭审中对此问题各执一词，均无明确证据。根据各方陈述及合同履行情况，本院推定双方就该“争议”的约定应当是认为租赁合同法律关系下的租金数额发生变化。那么，该条款是否具备效力，是否平衡买卖合同法律关系下买受人与出卖人的利益关系？该条款将“协议转让费用”与租赁合同下的“租金”挂钩，这种约定实质上是为买卖合同的履行附加了一项条件，使其成为附条件合同，即租金的变化足以决定买卖合同是否履行或者解除。根据债法一般原理及合同法具体规定，合同附条件的情况包括两种，一是附生效条件、二是附解除条件，除此之外，双方不能再附其他条件（特别不能附合同无效条件），同时，虽然没有明确规定，但一般理解条件应当具备合法有效性。施展、赵永贵协议中所附的条件，从性质上而言，应当属于附解除条件，即租金发生变化，解除双方买卖合同，赵永贵返还款项。但是，该条件又存在两种情况，其一，赵永贵当庭述称涉案租赁房屋无法查询相关房产证件，属于违法建筑，如果该述称属实，则租赁合同在司法实践上一般认定为无效合同（此处仅作为分析，未对该租赁协议效力问题作出最终认定），此时，买卖合同的解除条件是另一租赁合同的履行，而该租赁合同假设无效，就不存在有效条件，施展的请求权得不到支持；其二，假设租赁合同的效力不存在问题，那么当租赁合同下租金发生变动时，赵永贵返还施展12万元，实质法律效力是解除双方的买卖合同。已经履行的合同予以解除，其法律效力依照合同法第九十七条规定，“当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”施展要求赵永贵返还转让款项，其实是主张恢复原状，但解除合同产生的给付义务是双向的，如果赵永贵返还买卖款项，那么施展则应当将租赁房屋等恢复原状并返还赵永贵，施展已与案外人重新订立租赁合并继续经营店铺，其提起诉讼主张的亦不是买卖合同法律关系，没有解除买卖合同的意图，故不能支持。如果施展的诉讼主张系赵永贵违约，应当赔偿损失，那么问题在于租金的变化导致施展与赵永贵间不能继续履行的是租赁协议而不是买卖合同，即使租金发生变化，作为已经履行完毕的买卖合同，施展的理由不足以让本院认定赵永贵存在买卖合同下的违约，亦不足以使本院认定该买卖合同的履行产生损失，由赵永贵退还施展协议转让款，仅限于买卖合同而言，存在明显权利义务失衡。况且，施展本案中未主张损失，原则上诉讼中不应予以处理，故不能予以支持。综上所述，对施展的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百三十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告施展的诉讼请求。案件受理2700元，减半收取1350元，由原告施展负担。如不服本判决，可以自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二〇年四月五日书记员 曲光学