广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初1008号原告：广东康景物业服务有限公司，住所：广东省广州市天河区*******华景新城华门阁二楼。法定代表人：黄某1。委托代理人：张健、温皓宁，广东通用律师事务所律师。被告：敬浩，男，汉族，1990年9月20日出生，公民身份号码：510************997，住址：广东省惠州市惠城区*****************。委托代理人：黄俊君，广东惠泰（仲恺）律师事务所律师。原告广东康景物业服务有限公司诉被告敬浩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人温皓宁、被告委托代理人黄俊君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告广东康景物业服务有限公司诉称，2014年2月11日，被告因购买位于惠州合生帝景湾四期K4-3002房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费，被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1％的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2014年2月11日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2014年12月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2019年8月止共拖欠原告物业管理费88332.71元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯，特请求人民法院依法判决被告偿还所欠原告管理费及违约金，并承担本案的诉讼费。诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的管理费48128.98元及违约金(违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日40203.73元，共计88332.71元给原告。2、本案的诉讼费用由被告承担。被告敬浩辩称，一、根据最高院2014法函（2004）23号批复，物业服务费属于每期独立计算的，每期数额不同，应该为独立计算诉讼时效，故原告的起诉已过诉讼时效。二、原告违反协议第二条约定在先，被告有权据此提出不交物业费的抗辩。三、原告主张的违约金过高，应该予以酌减。审理查明的事实经审理查明，2014年2月11日，原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：被告因购买位于惠州市惠城区********帝景湾四期K4-3002房（建筑面积：594.08平方米），原告提供相应的物业管理服务，被告自房地产开发单位实际交付所购房屋之日起交纳物业管理费用，交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次，物业管理服务费用标准按本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整；逾期未交的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1％交纳违约金；受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。被告于2014年2月11日收楼。惠州市惠城区物价局于2011年11月24日发出的《关于惠州帝景湾小区四期物业服务收费标准的批复》载明：同意“惠州帝景湾小区四期”物业服务费的收费标准为高层住宅2.2元/平方米.月，不得上浮，允许下浮。原告提交的欠款明细表显示被告拖欠2014年12月至2015年12月、2017年、2019年1月至8月的物业管理费43003.1元，2014年7月、9月、11月、2015年1月、3月、5月、7月、9月、11月、2016年1月、11月、12月、2017年1月至10月、2018年11月、12月、2019年1月至8月公摊电费5377.98元。原告于2019年11月4日向本院提起诉讼，请求判如所请。原告向本院提交2018年5月24日向被告邮寄催款函的快递单、EMS妥投证明及2019年8月22日制作的一份《催款通知书》，并称曾通过口头、电话及邮寄催收，被告予以否认。裁判理由与结果本院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定和《物业管理条例》的规定缴交物业管理费用。本案中，原、被告约定被告自房地产开发单位实际交付所购房屋之日起交纳物业管理费用，被告已于2014年2月11日收楼，故被告应按约定交纳物业管理费。关于被告抗辩的诉讼时效问题，本院认为，民法总则于2017年10月1日施行，在其施行前，原告主张的物业管理费、公摊费适用民法通则二年的诉讼时效期间的规定，即原告主张的2014年12月至2015年9月的物业管理费、2014年7月、9月、11月、2015年1月、3月、5月、7月、9月的公摊费已超过二年的诉讼时效，不予支持。民法总则施行时，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，即2015年10月之后（含10月）的费用适用三年诉讼时效期间的规定，原告于2018年5月24日向被告邮寄送达催款通知书，诉讼时效中断，故2015年10月、11月、12月的物业管理费、2015年11月、2016年1月、11月的公摊电费未超过诉讼时效，另2017年、2019年1月至8月的物业管理费、2016年12月、2017年1月至10月、2018年11月、12月、2019年1月至8月的公摊电费也未超过诉讼时效。综上，被告应向原告支付上述物业管理费30061元（43003.1元-2014年12月、2015年1月至9月物业管理费12942.1元）及公摊电费3219.38元（5377.98元-2014年7月、9月、11月、2015年1月、3月、5月、7月、9月公摊电费2158.6元）。关于违约金，虽然原、被告在《前期物业管理服务协议》约定被告逾期未交物业管理费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1％交纳违约金，但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，且该违约金的标准明显过高，根据本案案情，该违约金的标准调整为：以当期应交物业管理费为基数，从欠费之日起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且不超过拖欠物业管理费的30%即9018.3元（30061元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告敬浩应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2015年10月至12月、2017年、2019年1月至8月的物业管理费30061元及违约金（违约金计算方式：以当期应交物业管理费为基数，自欠费之日起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额最高不得超过9018.3元）。二、被告敬浩应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2015年11月、2016年1月、11月、12月、2017年1月至10月、2018年11月、12月、2019年1月至8月的公摊电费3219.38元。三、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2008.32元（原告已预交），由原告广东康景物业服务有限公司负担1004.16元，被告敬浩负担1004.16元。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 杨燕红审 判 员 方国平审 判 员 李雄杰二〇二〇年四月三十日法官助理 张岳灵书 记 员 李诗琪