吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初347号原告：珲春市德鼎房地产开发有限公司，住所：吉林省珲春市靖和街站前委2-1-29-101。法定代表人：林义光，总经理。委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。被告：崔树森，男，1958年2月22日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。诉讼委托代理人：胡秀平，吉林何晓明律师事务所律师。原告珲春市德鼎房地产开发有限公司（以下简称德鼎公司）与被告崔树森商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德鼎公司的法定代表人林义光及委托诉讼代理人齐晖，被告崔树森及委托诉讼代理人胡秀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德鼎公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》购物中心项目2210号住宅（丘地号：16-2-33-2210）；2、被告协助原告注销备案登记；3、被告向原告支付违约金1万元整（壹万元整）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月3日原告与被告之间签订了《商品房买卖合同》，原告珲春市德鼎房地产开发有限公司开发的珲春市购物中心项目将2110号住宅（丘地号：16-2-33-2110）出售给被告，合同约定房屋总价格为397210元整。珲春市德鼎房地产开发有限公司与2017年1月3日已将此房屋备案给被告，备案后被告应当一次性支付给原告房款。但被告至今尚未将此购房款支付给原告，导致原告不能按期完成房屋建设，合同目的无法实现，已构成违约。请求珲春市人民法院判决解除商品房预售合同，注销备案登记。崔树森辩称：一、原告要求解除2017年1月3日签订的《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。林义国分别于2014年7月8日、2014年9月23日、2015年2月16日向答辩人借款人民币合计300万元，上述借款期限均已届满，但林义国无资金偿还。林义国表示愿意用原告开发建设的购物中心房屋顶账偿还上述借款，以8套商品房偿还借款，与答辩人签订商品房买卖合同，并在房产部门办理备案登记手续，案涉房屋是其中一套，商品房买卖合同当中约定付款方式为一次性支付，房屋价款为397210元。依据答辩人与林义国签订的《房屋顶账还款协议书》约定，案涉房屋的价款已经一次性支付完毕，答辩人已经履行了支付房屋价款的义务，以物抵债已经履行完毕，抵债房屋已经备案，答辩人取得了房屋的所有权，原告的诉讼请求不成立。二、原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在解除的情形。答辩人也不同意解除商品房买卖合同，无需配合注销备案登记。三、答辩人不存在违约的情形。违约方系本案的原告，根据双方签订的商品房买卖合同第8条约定，原告应于2018年6月30日向答辩人交付房屋，但案涉房屋原告一直未向答辩人交付使用，原告应当承担迟延交付房屋的违约责任。综上所述，答辩人不同意解除商品房买卖合同，答辩人已经履行了支付房屋价款的义务，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1.德鼎公司向本院提交《商品房买卖合同》及合同备案证明。证明2017年1月3日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定由被告购买原告开发的购物中心项目2210号房屋，出售的总价款是397210元，约定一次性付款。同时合同第七条第二项，约定了逾期付款解除合同的违约责任。同时证明2017年1月5日办理了合同的备案，但是被告没有按照约定向原告付款。经质证，崔树森对证据真实性无异议，但认为双方的商品房买卖合同的购房款已用以物抵债的形式支付完毕。本院对该证据真实性予以确认，对证明目的结合其他证据予以综合认定。证据2.崔树森向本院提交的借条3份、转账凭证4份。证明林义国于2014年7月8日、2014年9月23日和2015年2月16日分三次向被告借款300万元，被告已经支付给林义国300万元。转账时扣除了2014年2月27日林义国向被告借款100万元拖欠的利息，在借款300万元前已经还清了2014年2月27日的借款本金。借条原件在以物抵债后被林义国收回，转账凭证是原件。林义国和原告的法人代表林义光是亲兄弟。林义国以个人名义出具借条，但是款项都用于购物中心建设。经质证，德鼎公司对借条的真实性有异议。认为借条是复印件，不能证明被告和林义国之前的借贷关系。2014年9月23日邮政储蓄银行的转账凭单，转出的户名是盛永建，收款是否为林义国也不能确定，金额975000元。2014年7月8日和2015年2月10日珲春农村商业银行个人储蓄凭证是存款的存根联，只能证明发生过存款的事实，不能证明业务的办理人，存入的金额分别是975000元和370000元。工商银行的转账业务凭证只能证明发生转账事实，因借条是复印件，不能证明双方存在借贷关系。林义国的个人借贷与德鼎公司没有任何关系，其个人借款不能作为被告主张以物抵债事实的成立。本院对该证据的真实性及证明目的将结合其他证据予以综合认定。证据3.崔树森提交的《商品房买卖合同》，证明林义国无资金偿还借款，用原告开发建设的购物中心房屋以物抵债。原被告签订商品房买卖合同，被告办理备案合同，约定原告交付房屋的时间为2018年6月30日，原告用8套房屋抵顶借款300万元，以物抵债已经完成。经质证，德鼎公司对证据真实性予以认可，但不能证明双方存在以物抵债事实。本院对该证据真实性予以确认，对证明目的结合其他证据予以综合认定。证据4.崔树森提供证人刘某到庭作证：我和林义国、林义光都是朋友，林义国找到我说要承包他弟弟的购物中心工程，需要资金，让我帮忙借点资金。崔树森也是我朋友，我就把情况和崔树森说了，崔树森同意了，分多次把钱借给了林义国，本金300万元左右，具体数额我不太清楚，约定的还款时间是半年，过了半年又借了一部分，因为资金问题购物中心工程停工了。崔树森找林义国要钱，林义国说没有钱，让找林义光结账，林义光也不结账。后来我、崔树森和林义国商量以房抵账，我们找到林义光，林义光同意了。林义国就找我和崔树森去林义光的公司办理以房抵账，林义光起草了一份三方协议，林义光的姐姐负责办理，林义国和崔树森在三方协议上签字，协议内容主要就是用房子顶林义国的工程款，林义光的姐姐拿出来购房合同，崔树森在购房合同上签的字，崔树森把所有的借据和合同都给了林义光的姐姐，崔树森提出利息的问题，林义国说以后再说，崔树森同意了。我们向林义光要三方协议，林义光说要盖章还要财务备案，说完事让我们来取，拖到现在也没给，当时的购房合同也没给，说要拿去备案，我和崔树森多次找他们要都没给，拖了将近一年，我在林义光的山庄找到林义光，林义光给公司负责人打电话后才把合同给了崔树森。经质证，德鼎公司对证人证言有异议，认为本案证人与被告是朋友关系，证人证言不能单独作为定案依据，而且证人证言中陈述自相矛盾，既主张以物抵债又主张开发票要交税。崔树森认为证人证言真实可信，描述出了当时三方以物抵债的形成过程，且见证了原被告签订商品房买卖合同的过程和办理网签的过程，以物抵债已经完成。本院对证人证言结合其他证据予以综合评判。证据5.崔树森向本院提交的2020年3月10日14时43分崔树森（130XXXX****）和林义国（155XXXX****）的通话录音。证明崔树森、林义国和原告三方以物抵债的事实。用崔树森出借给林义国300万元的借款抵顶了原告出售的商品房8套，包括本案这套房屋。在录音中林义国陈述了房屋在房产登记部门备案的经过。提到可能林义光反悔了，还问了德鼎公司和林义国之间的债务，林义国说德鼎公司还欠他八、九百万。经质证，德鼎公司对录音真实性无异议。但认为订合同的时候就是房屋买卖，没有以物抵债。被告没有提供任何以物抵债的证据，既没有购房发票，购房合同中也没有注明以物抵债，更没有原告确认的以物抵债协议，所以不存在以物抵债合同关系。本院对该证据真实性予以确认，对证明目的结合其他证据予以综合评判。本院经审理认定事实如下：2017年1月3日，德鼎公司与崔树森签订了《商品房买卖合同》，约定德鼎公司将其开发的珲春市××元房屋，以397210元价格出售给崔树森，并约定2018年6月30日前交付。合同签订后，双方于2017年1月5日在房产管理部门办理了商品房买卖合同备案证明，备案买受人为崔树森。崔树森一直未以现金或转账的方式向德鼎公司支付过购房款，从双方签订《商品房买卖合同》至德鼎公司向本院提起诉讼前，德鼎公司一直未向崔树森主张过购房款。另查明，林义国系德鼎公司法定代表人林义光的哥哥，林义国在德鼎公司承包部分工程。林义国于2014年期间向崔树森借款300万元。包括本案诉讼的房屋在内，崔树森共与德鼎公司签订了8套房屋的《商品房买卖合同》，并均到房产管理部门办理了备案登记，至本案诉讼，德鼎公司一直未向崔树森主张过8套房屋的购房款。本院认为，本案的争议焦点为崔树森是否已通过以房抵债的方式履行了支付《商品房买卖合同》购房款的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本案中，德鼎公司提供了一份《商品房买卖合同》及合同备案证明来证实自己的主张，崔树森对签订合同的真实性无异议，但抗辩其已通过以物抵债的方式履行了付款义务，并提供了与林义国存在300万元民间借贷的证据、证人刘某证明与林义国发生借贷关系及以房抵债的过程、林义国的录音资料证明以房抵债的事实。崔树森提供的证据互相印证，内容相符合，其提供的证据证明力明显大于德鼎公司提供证据的证明力。另外，德鼎公司一次性与崔树森签订8套房屋的商品房买卖合同，在未收取房款的情况下均办理了合同备案登记，且直至起诉，一直未向崔树森主张过房款，以上行为不符合商品房买卖交易习惯及生活常理。崔树森提出的证据证明以房抵债事实的发生具有高度盖然性，本院对该事实予以确认。德鼎公司以自己开发的房屋为偿还林义国的借款，通过签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的方式抵债给崔树森，表明其对林义国的债务认可并愿意承担相应后果，如德鼎公司与林义国之间的存在债务纠纷，可另行解决。综上所述，在崔树森已以期限届满的借款抵顶购房款的情况下，德鼎公司以崔树森未支付房款为由要求解除《商品房买卖合同》、协助注销备案登记及支付违约金的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定，判决如下：驳回珲春市德鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由珲春市德鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 赵 强 二〇二〇年四月十四日书记员 曾子航