广东省中山市第二人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2072民初31号 原告：谢金梅，女，1962年7月29日出生，汉族，住广东省中山市*********。 委托诉讼代理人：汪春艳，广东诚公律师事务所律师。 被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********。 法定代表人：余庆培，系该公司总经理。 原告谢金梅与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪春艳到庭参加诉讼，被告万隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交楼违约金（以478831元为基数，按照每天万分之一的标准，从2017年1月1日起实际计算至被告实际交楼之日止）。事实和理由：被告是位于中山市**********世宝广场的房地产开发企业。2015年10月17日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的世宝广场5幢202房，实际购房总价478831元。合同约定被告应在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付原告。合同同时约定，被告逾期交楼的，自约定交楼的第二天起至实际交楼之日止，被告按照原告已付房款的万分之一按日支付违约金。直至2019年9月30日，被告仍未取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，涉案房屋仍不符合交付条件。被告的行为已构成逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告未提交书面答辩意见，也没有提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月17日，陈江**作为买受人与作为出卖人的被告万隆公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定陈江**购买被告开发的位于中山市**********世宝广场5幢202房的房屋，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5208.74元，总金额为478631元整；陈江**于2015年10月17日以现金方式付款120631元，于2015年11月17日以商业贷款方式支付358000元。其中第八条关于交付期限中约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或者台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。其中第九条，出卖人逾期交房的违约责任中约定，被告如未能按合同和补充协议的约定期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。 另有《合同补充协议》作为上述买卖合同的附件，其中第四条约定：被告按《中山市商品房买卖合同》第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。 同日，双方还签订一份《商品房买卖合同补充协议》，确认乙方向甲方购买座落于中山市**********世宝广场5幢2单元02号的商品房，应付房价为478631元，享受总楼价减一成优惠，实收430768元整。首期款为120631元，其中乙方已付43768元，未付29000元，首期款外余下358000元办理银行按揭。甲方同意提供上述相当于未付首期款金额29000元的借款给乙方，乙方确认该款分4期还给甲方，即于2016年1月17日前付7250元，于2016年4月17日前付7250元，于2016年7月17日前付7250元，于2016年10月17日前付7250元。若乙方未依期支付上述欠款，每逾期一天，按应付未付款每天万分之二支付滞纳金给甲方。若因买受人未按买卖合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，出卖人无须按约定收楼日期履行交付责任，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日内。 2016年11月25日，广东省中山市菊城公证处出具（2016）粤中菊城第6370号《公证书》，核实了如下事实：一、被继承人陈江**于2016年10月20日在广东省中山市死亡。二、被继承人陈江**生前于2015年10月17日与万隆公司签订了一份《中山市商品房买卖合同》，购买了座落于中山市********************的一处房地产[持有合同条码：1501096747《中山市商品房买卖合同》及合同编号：HTN2015096749《中山市商品房销售登记备案表》]，上述合同权益是陈江**的遗产。三、经申请人确认：陈江**生前未婚、无子女。陈江**的父亲是陈志荣，陈江**的母亲是谢金梅。除上述继承人外无遗漏继承人，且上述继承人均无丧失继承权的情况。四、另据申请人称：陈江**生前没有立遗嘱或签订遗赠抚养协议处分上述遗产。五、上述情况截至本公证书出具之日未有他人向本处提出异议。六、被继承人陈江**的父亲陈志荣在本处表示自愿放弃对陈江**上述遗产的继承权利；被继承人陈江**的母亲谢金梅要求继承陈江**的上述遗产。综上所述，被继承人陈江**的上述遗产由其母亲谢金梅一人继承。 另查明，知悉上述继承情况后，被告万隆公司已配合原告谢金梅办理上述世宝广场5幢202房的销售登记变更备案手续，2017年2月17日，中山市房地产交易登记管理所出具合同编号为HT2017000066的《中山市商品房销售登记备案表》确认上述商品房的合同登记买受人为原告谢金梅。 诉讼中，原告提交《世宝广场认购书》、《收据》7张、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《兴业银行中山分行借款借据》、《兴业银行个人贷款结清证明》拟证明已按合同全额支付购房款。《世宝广场认购书》上有万隆公司公章和陈江**签名，记载认购方2015年10月11日陈江**向出售方万隆公司认购上述世宝广场5幢202房，定金现已付20000元。7张《收据》上盖有万隆公司财务专用章，出具时间分别有2015年10月17日、2016年1月18日、2016年4月18日、2016年7月21日、2016年10月16日。据《收据》所载，陈江**向被告万隆公司支付世宝广场5幢202房首期款23768元以及4期分期款各7250元。《个人购房抵押（保证）借款合同》、《兴业银行中山分行借款借据》、《兴业银行个人贷款结清证明》反映，2015年10月29日，陈江**作为债务人，兴业银行股份有限公司中山分行作为债权人，被告万隆公司作为保证人，共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定陈江**向兴业银行股份有限公司中山分行借款358000元用于购买案涉商品房，并授权该行将全部借款直接划入被告万隆公司帐号，后上述借款于同日放款。 庭审中，原告述称被告至今未向原告交付案涉商品房。 本院认为，原告提供《中山市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议》、（2016）粤中菊城第6370号《公证书》、HT2017000066的《中山市商品房销售登记备案表》、《世宝广场认购书》、《收据》7张、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《兴业银行中山分行借款借据》、《兴业银行个人贷款结清证明》等证据在案佐证，被告未提出抗辩，亦未提供证据否定或推翻原告的主张，本院认定被告与陈江**之间存在商品房预售合同关系，且陈江**已按约履行支付购房款的合同义务。现陈江**已去世，原告通过公证文书确定自己为陈江**上述合同权利的继承人，被告亦知悉上述情况并配合原告办理了交易合同重新备案登记，确定原告为案涉商品房的买受人。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用。现被告未举证自己已履行交付商品房的义务，应承担不利法律后果，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告应向原告支付违约金。另，鉴于涉案的《合同补充协议》是格式合同，在被告未提供任何证据证明其在签订合同时已采取合理的方式提请买受人注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款的情况下，《合同补充协议》中逾期交房违约金总金额不超过总房价款1%的条款应认定为无效。被告万隆公司应自2017年1月1日起至实际交付商品房之日止以实际支付购房款430768元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，原告主张按478831元为基数计算违约金于法无据，超出部分本院不予支持。 被告万隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法进行裁决。 依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告谢金梅支付逾期交楼违约金（以430768元为基数，按照每天万分之一的标准，从2017年1月1日计算至被告实际交楼之日止）； 二、驳回原告谢金梅其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1000元，减半收取计500元，由原告负担60元（已缴交），被告负担440元（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员  谭凯航 二〇二〇年四月十五日 书记员  盘嘉浩 何盈香