重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初12533号原告：杨含均，男，1972年10月22出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：雷少晶，重庆兴胜律师事务所律师。被告：曾繁梅，女，1986年12月20日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟智云，重庆光界（渝北）律师事务所律师。原告杨含均与被告曾繁梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案。依法适用简易程序于2019年7月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人雷少晶，被告曾繁梅到庭参加了诉讼。于2020年4月2公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人雷少晶，被告的委托诉讼代理人钟智云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.被告支付房屋转让款51069元；2.被告支付违约金50000元；3.被告支付2019年9月至12月的三个整月租金50800元；4.被告支付物管费及电费3499.71元（具体包括2019年10月1日至12月1日的商业物业费1280.25元、2019年10月1日至2019年12月31日的公摊费150元、2019年9月11日至2019年12月9日的代收电费1761.9元）；5.被告支付水费514元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告双方于2019年4月10日签订《合作协议书》，约定原告将承租的重庆市渝北区龙山街道余松路xx号阳光地中海x栋1-5、1-6店铺交付被告使用，被告一次性支付222800元等。协议签订后，原告依约交付了店铺，被告仅于2019年4月10日、2019年4月27日分别支付了30000元、141731元，剩余款项并未支付。为维护权益，起诉来院。被告答辩称：1.协议约定的费用为210000元并非222800元；2.因原告隐瞒了涉及房屋租赁使用的重要事实，如房屋漏水，会员客户增加、中央空调并非原告资产等，且非法更换门锁致使被告无法正常经营产生损失，由于原告违约，被告不应当支付剩余费用；3.因原告违反了与业主的协议约定，擅自转租仓库致使业主收回房屋，相关责任应由原告自行承担；4.被告已被赶出房屋，房屋内的设施设备也被原告或业主处理，故被告不应支付上述费用。请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括合作协议书（原告举示）、物业租赁合同、人民调解笔录、微信转账记录、阳光地中海项目专用收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据，即被告举示的1.合作协议书，拟证明转让款共计210000元。质证时，原告对其真实性有异议，认为被告对其进行了修改。经本院审查，被告举示的合作协议书第5条载明“水电费押金10000元，不含场地占用费21个月12800元，共计210000元”，其中“不含”二字系手写添加并加盖手印，“210000元”乃划掉“222800元”后手写添加并加盖手印。审理时，被告表示修改及手印均是其所为，但是经原告同意的，原告则对此陈述不予认可。因上述修改系被告单方行为，不能达到更改合同约定的目的，本院对该证据不予采信。2.收据，拟证明原告锁住案涉房屋导致被告另行更换门锁，产生营业损失，以及原告未交付空调的事实。质证时，原告对其三性均不予认可。经本院审查，被告举示的上述证据真实性无法核实，且收据记载事项“卷帘门换遥控器”、“放空调动力线、调试空调”等只能证明被告对上述设施进行了维修，无法达到被告的证明目的，本院对上述证据不予采信。3.重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同、报价单、送货单，拟证明被告对案涉房屋进行了装修，购买了设备。质证时，原告对其三性均不予认可。经本院审查，上述证据与本案审理无关，本院对上述证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月20日，原告（承租方、乙方）、邹浩（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，第1条约定：出租房屋位于渝北区龙山街道余松路xx号附x号阳光地中海x幢1-5、附x号阳光地中海x幢1-6，建筑面积227.18平方米，乙方承租用途为汽车美容、维修，物业状态系现房现状租赁，附属设备设施情况为以承租物业的实际状态为准（可附设施、设备及装修清单）；附属设备、设施或不完备，但已在租金单价予以体现，承租人自行完善；第2.1条约定：租金为90元/月/平方米，按建筑面积计算，合计为20446元/月，从第2年起即2019年1月1日起，每年在前一年租金基础上按5%递增,即2019年1月1日止2019年12月31日租金为21468元/月；第2.2条约定：租期自2018年1月1日至2020年12月31日；第2.3条约定：乙方在签订本合同时一次性支付3个月租金61338元和履约保证金40892元。保证金待租赁期限届满双方终止租赁关系，期间乙方无任何违约行为，且双方及乙方与相关第三人结清包括但不限于租金、物业管理费、水电费、违约金、赔偿金等全部费用并由甲方验房、签字确认接房后，甲方将保证金无息全额退还乙方，否则保证金不予退还；第5.1条约定：乙方逾期或未全额支付租金，除应立即全额支付外，每日还应按应交而未交金额的千分之九向甲方支付资金占用损失费，直至乙方付清为止；逾期超过30日的，甲方有权以提前15天向乙方发出书面解除合同通知的方式单方面解除本合同，收回该承租物业另行出租，乙方按本合同约定承担相应的违约责任和资金占用损失费；甲方未向乙方发出书面解除合同通知的，乙方应按本合同约定支付相应的租金、资金占用损失费和违约金；双方终止或者解除本合同至乙方按本合同约定标准将承租物业实际交还甲方期间，乙方应向甲方支付占有承租物业给甲方造成的损失，其标准为同期乙方应付租金的1.5倍；第5.2条约定：乙方逾期或者未全额支付除租金外的包括但不限于水电物管费等各项费用中的任一项，除应按甲方或相关部门、物管企业等的要求立即全额支付相应款项、承担逾期付款的违约责任或者滞纳金外，每日还应按应交而未交费用的20%向甲方支付违约金；如乙方未按时缴纳上述费、税而导致甲方或第三方代缴代付后，乙方应在三日内向代缴代付方支付其代缴代付的全部款项，同时乙方每日需向代缴代付方支付其代缴代付金额的千分之五的资金占用损失费，直至乙方付清为止；第5.9条约定：除本合同约定的前述违约责任情形外，因乙方违约导致甲方依据本合同约定终止或者解除本合同的，乙方除应依约足额支付尚欠的包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金、赔偿损失等外，还应向甲方支付50000元的违约金，同时甲方有权以任何方式处置乙方或者第三方滞留在承租物业内的所有财物、设施、设备等而无需承担任何责任，乙方所交的履约保证金甲方不予退还。因甲方过错导致乙方依据本合同约定提前终止或者解除本合同，甲方除退还乙方履约保证金（乙方在实际占用承租物业期间有违约行为除外）和已预交的合同终止或者解除月（不满一月的按一月计算）以后各月租金外，还应向乙方支付50000元的违约金和损失费。2019年4月10日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《合作协议书》，第1条约定：甲方同意将自己租赁的位于重庆市渝北区龙山街道余松路xx号阳光地中海x栋1-5、1-6店铺，建筑面积为227.18平方米，以协议合作的方式给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；第2条约定：甲方与商铺所有人方已签订了租赁合同，租期从2018年1月1日至2020年12月31日，商铺面积为227.18平方米，租金为90元/月/平方米，每年5%递增，租金为每季度支付一次，商铺保证金为两个月租金40892元，场地整改费为22000元（不退），并约定每季度末20日前交下季度租金。根据以上租赁合同条款内容，乙方从2019年4月11日起开始接手该商铺的具体经营管理和使用，乙方每月按照甲方租金同等额度的费用支付给甲方，房屋租金由甲方自行支付。乙方于2019年4月1日至2019年12月31日每月支付甲方房屋使用的费用为21469元，每季度末20日前向甲方支付下季度房屋的使用费用64407元。2019年1月1日至2020年12月31日每月房屋的使用费用22542元，每季度末20日前向甲方支付下季度房屋的使用费用67626元；第3条约定：店铺由乙方具体使用和管理后，乙方同意代替甲方向商铺所有人履行原有商铺租赁合同中所规定的条款，并且每季度定期缴纳与甲方租金等额的房屋的使用费及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费、物管费及其他各项费用。甲方租赁期满甲方退还商铺保证金后，乙方可自行与商铺所有人签订商铺租赁合同；第4条约定：合同签订后该商铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，合作期满（与甲方的租赁期满时间一致）后，房屋装修等不动产归商铺所有人所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按甲方租赁合同执行）；第5条约定：乙方在本协议签订生效时一次性向甲方支付房屋使用的合作收益费200000元（不含商铺保证金，甲方租赁期满由商铺所有人退还甲方），水电费押金10000元，场地占用费21个月12800元，共计222800元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用（合同中约定的相关费用除外）；第6条约定：乙方接手后该店铺所有洗车次卡、年卡及储值卡用户（办卡人员名单及余额见附件）由乙方负责完成服务，不另外收取任何费用，拒绝服务已办卡人员造成的一切后果由乙方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；第7条约定：如乙方逾期交付商铺租金、水电费、物管及其他各项费用，违反各项条款，其违约责任按甲方与商铺所有人签订的租房协议相关条款执行；第8条约定：甲方必须保证乙方房屋使用至甲方的租赁合同期满，而且甲方必须及时向房屋出租人支付租金（乙方不及时缴纳房屋使用费和本合同约定的其他应由乙方支付的费用除外），甲方必须配合乙方能够在营业许可范围内不受限制的使用该房屋，若因甲方不履行合同义务和本条约定的义务，导致房屋被收回等其他影响乙方经营的情形，甲方除赔偿乙方的损失外，还应当承担本合同金额30%的违约责任。审理中，双方均认可《合作协议书》实质为转让协议，转让内容包括案涉房屋的承租权、装饰装修设备等，合同签订后被告共计支付了171731元转让款及2019年4月1日至2019年4月10日的租金7165元。被告认为原告无权收取2019年4月1日至2019年4月10日期间的租金，本案中应扣除该笔租金。后被告表示因案涉房屋渗水问题、中央空调等问题，其未予支付尾款。对于渗水问题，2019年5月2日，原被告双方在渝北公安局龙山派出所调解，调解记录记载：案情为：原被告签订合作协议书，约定被告自2019年4月11日起开始接受案涉商铺经营。协议签订后被告支付了30000元。2019年4月26日被告对店铺装修时发现1-6号店铺渗水，当日通知原告到场协商渗水问题，因分歧较大未达成一致意见。次日被告支付了141731元，后双方一直对扣款事宜及渗水修复费用未达成一致意见，因此纠纷至龙山派出所。调解记录为：双方继续履行合作协议书，原告免除被告12800元场地费，被告现场一次性支付剩下29269元合作协议费，双方就本案权利义务结清。调解结果为：调解不成。对此，原告陈述渗水是被告装修后发生的，2019年4月26日原告前往案涉房屋发现被告正在装修，另一间房屋装修出渗水，原告当即则提出渗水系因被告装修所致。对于案涉房屋锁门的事实，被告陈述2019年4月11日原告交付了案涉房屋的一把钥匙，被告接房后即将钥匙拿给了装修工人进行装修，后原告从装修工人处拿回钥匙并锁门，被告遂于2019年4月29日更换门锁进入案涉房屋，2019年5月2日原告又更换了门锁，被告遂报警处理，3日后原告才将门锁换回并发信息让被告自行开门装修，据此本案中应当扣除被告锁门期间的租金损失、营业损失和换锁损失。原告仅认可2019年5月2日更换了门锁，但更换门锁的原因系因被告欠付合同尾款。对于案涉房屋的装饰装修，被告陈述在双方签订合作协议时，原告出示了其与邹浩的租赁协议，但未出示合同附件，被告查看门市时发现案涉房屋装有中央空调，这不符合洗车店的一般装修情况，遂询问原告，原告表示因当时加盟“洗车人家”按要求统一装修，原告从未表示过中央空调并非其所有。接手后被告对案涉房屋进行装修，发现中央空调无法使用，遂电话询问原告，原告表示中央空调未接线，给了一个电话叫被告自己找人接线。被告遂联系格力售后，工人查看后表示案涉房屋与隔壁房屋（经营串串香）中央空调是一体的，被告就询问了隔壁门市的老板，老板说洗车店与串串香门市本来是一个大门市，之前是经营的爬爬虾，中央空调在那时就有了，不知道是谁安装的，后爬爬虾没经营了，出租人收回了大门市并隔成了两个门市（即现在的洗车店门市和串串香门市），中央空调就这么遗留下来的，由于原告并无该部分的所有权，无法转让。现其认为案涉房屋中央空调价值约3、4万元，为此被告申请鉴定中央空调的价值，本院依法委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司进行评估，评估过程中，被告告知评估机构退件，评估机构遂做退件处理。原告则陈述其从邹浩处承租案涉房屋时就有中央空调了，品牌是格力的，中央空调属于业主所有，被告接手案涉房屋时，原告也将“中央空调只有使用权”这一情况告知了被告，原告与邹浩签订租赁合同时有一份设备清单，但掌握在邹浩处，原告处没有，现其不清楚中央空调的价值。对于诉请中的租金，原告陈述因被告未支付2019年9月至12月的租金，业主又一直催收租金，为减损，原告遂找业主协商解除合同，2019年12月12日原告与邹浩的租赁合同协商解除，当日邹浩即收回了案涉房屋，为此原告代被告垫付了2019年9月1日至12月12日的租金，垫付方式为原告支付了10000元现金，余额以其缴纳的保证金冲抵。为此，原告举示了2019年12月12日的收据予以证明，收据显示：原告支付了10000元，付款事由为：地中海渝**余松路**附**、附7号房屋租金，截止2019年12月12日终止合同，下欠租金用保证金冲抵。收据左下角加盖有邹浩的私章。被告则表示2019年9月1日之后的租金其确未缴纳，因原告在2019年8月31日之后即将案涉房屋锁住，原告与邹浩租赁合同解除的原因系原告违反约定，擅自转租所致。对于诉请中的物业费等，原告举示了2019年12月20日重庆渝诚物业管理有限公司阳光地中海管理处出具的专用收据以证明，收据上载明原告支付了8-1-5房屋2019年10月1日至2019年12月1日的商业物业服务费1280.25元，8-1-5房屋2019年10月1日至2019年12月31日的公摊费150元，8-1-5房屋2019年9月11日至2019年12月9日的代收电费1761.9元，合计3192.15元。审理时，被告表示该款系原告用被告的水电押金支付，现无证据证明。对于诉请中的水费，原告举示了微信转账记录以证明，记录显示：其于2019年12月18日支付了缴费编号为04560xxx的水费共计515元。审理时，被告认可缴费编号为案涉房屋水表，但陈述2019年10月案涉房屋即关门了，水费不知从何而来。对于诉请中的违约金，原告陈述系依据合作协议书第7条以及租赁合同第5.9条的约定，由于被告未交租金导致房屋被收回，故原被告的合作协议在2019年12月12日事实上已处于终止状态。本院认为：审理中，原被告均认可双方签订的《合作协议书》名为合作，实为转租房屋、转让设备等。现无证据证明转让、转租违反了相关法律法规的规定，故《合作协议书》真实、合法、有效，双方均应依照协议书约定履行义务。现就原告的诉讼请求分析如下：一、2019年9月至12月的租金，被告作为承租人，占有使用了案涉房屋其理应支付该期间租金。审理中，被告亦认可2019年9月之后的租金未缴纳，故2019年9月1日至2019年12月12日的租金72994.6元（21469元/月×3个月＋21469元/月×12天÷30天），现原告仅要求被告支付2019年9月至12月三个整月的租金50800元系对其自身权利的处分，本院予以认可，对该项诉讼请求予以支持。被告称2019年8月31日之后案涉房屋即被原告收回，但未举示证据予以证明，本院不予采纳。二、现原告代被告支付了2019年10月1日至2019年12月1日的商业物业服务费1280.25元，2019年10月1日至2019年12月31日的公摊费150元，2019年9月11日至2019年12月9日的代收电费1761.9元。因2019年12月12日之前房屋系被告占有，2019年12月12日前的物业费、电费等应由被告支付。故本院对原告请求判令被告支付2019年10月1日至2019年12月1日的商业物业服务费1280.25元，2019年10月1日至2019年12月12公摊费119元（150元÷3个月×2个月＋50元/月÷31天×12天），2019年9月11日至2019年12月9日的代收电费1761.9元的诉讼请求予以支持。审理中，原告自认2019年12月12日业主已收回房屋，自此之后由于被告并未占有案涉房屋，故之后的费用被告不应当支付。被告辩称该笔费用系其押金抵扣支付，但未举示证据予以证明，本院不予采纳。三、原告于2019年12月18日支付了水费515元，被告亦认可缴费编号为案涉房屋所有，故在无相反证据的情况下，本院依法认定该笔费用系被告占有案涉房屋期间产生。现原告代被告支付了该笔费用，被告应当返还，本院对此项诉讼请求予以支持。四、原告按约交付了房屋及装饰装修、设备，被告理应按约支付转让款。对于中央空调，根据《合作协议书》第4条约定“营业设备等动产归乙方”，据此中央空调属于转让范围，现原告并无中央空调的所有权，无权要求被告支付该部分款项，本院结合空调的品牌、使用年限、使用范围等酌情认定该部分价值10000元。原告称签订协议时已告知被告中央空调属于业主所有，但未举示证据予以证明；原告另称动产与不动产的划分应按原告与业主的租赁合同执行，但审理时其已自认并未交付租赁合同附件设施设备清单表与被告查看，本院对原告的上述意见均不予采纳。被告现支付了171731元转让款及2019年4月1日至2019年4月10日的租金7156元，因协议于2019年4月10日签订，且约定被告于2019年4月11日接手经营，故原告无权收取此前的租金7156元。另根据庭审查明，原告存在锁门3天的事实，该期间租金2147元（21469元/月×3天÷30天）原告无权收取。审理中，被告表示可于本案中扣除上述两笔租金费用，故扣除后的转让款尾款31766元（222800元-10000元-7156元-2147元-171731元）被告应当支付，本院对此项诉讼请求予以支持。至于被告陈述的其他锁门时限、营业损失和换锁损失等，因无证据予以支持，本院不予采纳。被告另称房屋存在渗水等问题，因被告接房后即对房屋进行了装修，现也无证据证明渗水问题系因房屋本身质量问题所致，渗水原因不能直接归咎于原告，故本院对此意见不予采纳。五、根据《合作协议书》第7条的约定，被告逾期支付租金、物管费等的违约行为按照原告与业主租赁协议约定执行。《物业租赁合同》第5.9条约定：除本合同约定的前述违约责任情形外，因乙方违约导致甲方依据本合同约定终止或者解除本合同的，乙方除应依约足额支付尚欠的包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金、赔偿损失等外，还应向甲方支付50000元的违约金。本案中，被告确存在逾期支付租金、物管费等行为，原告取得了解除《合作协议书》的权利，然原告并未行使。且原告自行与业主协商解除了《物业租赁合同》，致使业主收回案涉房屋。故《合作协议书》无法继续履行的应归咎于原被告双方，原告无权要求被告支付违约金。本院对此项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾繁梅于本判决生效之日立即支付原告杨含均2019年9月至12月三个整月的租金50800元；二、被告曾繁梅于本判决生效之日立即支付原告杨含均2019年10月1日至2019年12月1日的商业物业服务费1280.25元、2019年10月1日至2019年12月12公摊费119元、2019年9月11日至2019年12月9日的代收电费1761.9元；三、被告曾繁梅于本判决生效之日立即支付原告杨含均水费515元；四、被告曾繁梅于本判决生效之日立即支付原告杨含均转让款37166元；五、驳回原告杨含均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3418元，减半计收1709元，由原告杨含均负担684元，被告曾繁梅负担1025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇二〇年四月二十一日书记员  符 爽