文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8655号上诉人（一审原告、反诉被告）：吴伟仪，女，汉族，1969年8月6日出生，住所地：广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍华娟，广东大润律师事务所律师。（代理权限止于2020年4月12日）委托诉讼代理人：朱仕弘，广东大润律师事务所实习律师。（代理权限始于2020年4月13日）上诉人（一审被告、反诉原告）：张丽霞，女，1966年5月21日出生，澳门特别行政区居民。上诉人（一审被告、反诉原告）：李荣业，男，1968年4月16日出生，澳门特别行政区居民。上诉人（一审被告、反诉原告）：佛山市南海区玛莉迪安美容院，住所地：广东省佛山市南海区。经营者：李荣业。张丽霞、李荣业、佛山市南海区玛莉迪安美容院的共同委托诉讼代理人：何海有，广东都昇律师事务所律师。吴伟仪因与上诉人张丽霞、李荣业、佛山市南海区玛莉迪安美容院（以下简称玛莉迪案美容院）租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴伟仪上诉请求：一、依法撤销（2017）粤0605民初7321号民事判决第八项，改判吴伟仪无需向张丽霞支付补偿款。二、判令张丽霞承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审已认定张丽霞对合同解除负全部责任，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，吴伟仪并不同意利用商铺原有的装饰装修，也无法利用该装饰装修，且张丽霞是根据其自身经营需要进行装修，装修的程度与吴伟仪无关，故吴伟仪不应支付补偿款。张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院针对吴伟仪的上诉共同答辩称：与其上诉状意见一致，补充如下：吴伟仪违约并采用不合理的手段无故解除合同，吴伟仪违反法庭禁令，私自改变商铺的装修，导致装修残值无法估计，吴伟仪应承担全部的责任。张丽霞为了建造高档的美容院，在案涉商铺进行长期经营，投入了巨大的资金进行装修，在双方协商过程中，吴伟仪亦同意现有的装修。张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院上诉请求：一、撤销佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7321号民事判决第一项至第六项、第九项至第十项，维持第七项、第八项。二、确认吴伟仪和张丽霞于2013年4月12日签订的《商铺租赁合同》于2017年1月25日前因吴伟仪实施违法行为而解除，张丽霞不承担违约责任。三、吴伟仪支付违约金7089元、赔偿张丽霞装修费残值100000元、以及自2017年1月25日起至法院确认合同解除日后3个月经营损失（不少于3个月，暂计算3个月，20000元）。四、吴伟仪向张丽霞支付租赁合同存续期间租金总额8%的违约金55004.67元；五、吴伟仪退还保证金14178元，并以该款为本金自2017年1月25日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期商业贷款利率计付利息。六、一审本诉、反诉诉讼费用、二审诉讼费用全部由吴伟仪承担。事实和理由：一、一审法院违反法定程序，审查认定证据背离客观公正原则。为证明案件事实，张丽霞将几大箱证据原件或者原始载体搬上法庭，当庭出示。张丽霞所提交的证据，均有原件核对支持。一审法院以张丽霞“无证据原件”为由排除对张丽霞有利的证据，明显与客观事实不符。一审法院一方面不予采信张丽霞提交的证据，另一方面却又依据张丽霞提交的证据作出对张丽霞不利的事实认定，以偏概全，偏听偏信吴伟仪。对于张丽霞提出的调查取证申请，一审亦简单地敷衍了事。证据是诉讼之王，一审法院审查认定证据明显背离客观公正原则，由此导致解除租赁合同的原因及时间、租金交收状况、违约责任、装修损失、以及其他经济损失等关键事实认定不当。在举证过程中，审判人员均不在场，书记员又无力把控现场。一审法院颠倒举证先后顺序，强令张丽霞先举证、吴伟仪后举证，以致张丽霞未能充分核实、质证吴伟仪提供的证据，举证、质证是重要的庭审程序，程序不公，亦无法保证判决的客观公正。二、吴伟仪于2017年1月30日前对商铺停水停电、上锁封铺，以此实际行动违法解除双方租赁合同，解除合同的时间应为2017年1月30日前，解除合同的原因是吴伟仪采用违法手段解除，一审判决认定事实明显不当。案涉169号商铺与另案168号、170号、171号商铺相连，且仅在168号商铺设出入口。吴伟仪或者其他三间商铺的任何一位业主实施停电或上锁的行为均能阻止张丽霞进入商铺，上述行为实际上就是收回商铺，解除合同。张丽霞于2017年2月14日向侯秋纯和吴伟仪发送短信：“你们不能要挟我们停电停水，如果因为店面有什么损失我们也会追究的”，张丽霞因业主停水停电不能进入商铺，才发出上述短信请求和解。吴伟仪2017年3月7日的短信、侯秋纯2017年3月24日和29日的短信，报警回执、保利物管及中介秦某权的录音，各方于2017年2月28日的面谈等证据，均可证明吴伟仪等业主在春节前上锁封铺的事实。商铺水电设施由张丽霞出资安装，多年来一直由张丽霞直接交付水电费，张丽霞是商铺水电实际用户，物业管理处、吴伟仪等业主无故对商铺停水停电是严重违法行为。一审判决认定张丽霞应在2017年1月5日前支付2016年12月12日至2017年1月11日的租金，而2017年1月5日至吴伟仪上锁停水停电封铺之日尚不足30日，吴伟仪构成根本违约。一审判决断章取义，排除了对张丽霞有利的证据，回避对吴伟仪不利的事实，认定事实明显不当、立场明显不公。三、吴伟仪与张丽霞签订的租赁合同合法有效，合同双方均应遵守合同约定。吴伟仪未依照合同约定向张丽霞交付租金发票，不具有以“拖欠租金”为由解除租赁合同的正当理由。张丽霞与吴伟仪的租赁合同明确约定，吴伟仪必须每月开具足额正式租赁发票及收据，并将发票及收据交给张丽霞，张丽霞收到发票及收据后，才按发票及收据的金额支付租金。吴伟仪仅于2016年12月14日开具时间为2016年7月至12月期间的一张金额只有18600元的租金发票，票面金额与吴伟仪实际收取的租金差距悬殊，发票主体也并非租赁合同的主体，该发票明显是为应付诉讼而临时制作的。吴伟仪既未依照合同约定开具发票，更未将发票交付给张丽霞，无权向张丽霞主张租金，更无权以租金为由解除租赁合同。一审判决根据上述一张发票即认定“吴伟仪已提供发票证明其已开具相应发票，且发票开具时间基本均在对应租金期间”，明显缺乏依据。一审判决一方面确认张丽霞与吴伟仪签订的租赁合同合法有效，另一方面又认为“张丽霞以吴伟仪未开具发票为由抗辩租金”无理，明显存在低级的逻辑错误。四、张丽霞没有拖欠吴伟仪租金，吴伟仪对商铺断水断电是无理取闹。即便如一审判决认定有一期或半期租金未付，但扣除张丽霞多次多付的租金，或者将保证金抵扣后，张丽霞已足额支付租金，拖欠租金纯属吴伟仪单方主张。吴伟仪未经双方对账，在未确定张丽霞确实拖欠租金的情况下采用违法手段提前解除租赁合同，并提起诉讼，纯属无理取闹。一审判决判令张丽霞承担吴伟仪的租赁税金、个人所得税、房产税、土地使用税等等税费，既违反双方租赁合同约定，又违反法律规定，一审判决对张丽霞明显不公。五、一审判决判令张丽霞支付吴伟仪停水停电上锁封铺后的租金及水电费、物业管理费，明显不公。一审判决未查明吴伟仪对涉讼商铺实施断电行为的具体时间，却又认为张丽霞在2017年2月26日前正常占有使用涉讼商铺。吴伟仪命令保利物管公司对涉讼商铺加锁，防止张丽霞将商铺内的物品搬走，一审判决却认为张丽霞在明知租赁物断电的情况下并未腾退租赁物予吴伟仪，亦未主张放弃租赁物内的物品。一审判决一方面认定吴伟仪等业主对涉讼商铺实施断电行为是正确的，吴伟仪也认为张丽霞在2017年1月已经停止经营，另一方面却判令张丽霞承担2016年12月份之后商铺所产生的水电费、物管费、以及2017年1月25日停电后的租金，一审认定事实错误，以致计收租金、管理费、水电费、违约金等相应的判项错误。六、一审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……”。张丽霞没有拖欠吴伟仪租金，如吴伟仪认为张丽霞拖欠租金，应当依照法律规定，催告张丽霞，经双方对账后，明确告知张丽霞拖欠租金的金额、付款的合理期限、以及逾期付款需要解除合同的意思。吴伟仪未依照法律规定催告并给予合理期限，突然采用停水停电上锁等违法违约手段无故提前解除租赁合同，严重违反法律规定。一审判决适用法律错误。综上第一至第六项意见，张丽霞没有违约，不承担违约责任。一审判决以张丽霞未按期缴纳租金为由判决没收保证金，同时又以同样理由判决张丽霞按每日万分之三计算违约金，并判令张丽霞支付解除合同的惩罚性租金，一行为同时承担多种违约责任，没有法律依据。张丽霞从2013年4月开始，将近四年时间，一直如期交付租金数十万元，即便一审判决认为张丽霞未能如期交付一期半期的租金属实，吴伟仪便立即停水停电，上锁封铺，并承担逾期租金的若干倍的违约责任，明显判决不公。七、一审判决没收张丽霞保证金归吴伟仪所有，毫无事实和法律依据。如前所述，涉案租赁合同因吴伟仪无故停水停电上锁封铺而解除，应当由吴伟仪自行承担法律责任。吴伟仪停电停水上锁封铺后，张丽霞一再低声下气请求吴伟仪等业主解锁通电，吴伟仪等人一拖再拖，拒不通电解锁解封商铺，拒不同意和解，即便吴伟仪由此存在一定经济损失，相关法律责任亦应当由其自行承担。吴伟仪收回商铺后故意拖延时间，由此造成张丽霞特别重大的经济损失不在话下，一审判决判令张丽霞尚需赔偿吴伟仪的经济损失，明显责任不明，有失公允。八、张丽霞为打造一流美容院，投资将近200万元装修商铺，准备长期经营美容。从2013年4月签订合同开始，尽管周边道路施工、以及吴伟仪拒不协助解决客户车位等诸多因素严重影响张丽霞经营及投资回报，张丽霞也一直如期履行合同。据不完全统计，张丽霞向吴伟仪支付将近70万元。因吴伟仪无故提前解除租赁合同，导致张丽霞巨额投资损和经营损失。根据法律规定，吴伟仪应当承担赔偿责任。一审法院既未查明解除租赁合同的真正原因及时间，又未查明张丽霞的实际损失，偏听偏信吴伟仪一方，所作出的判决明显不公。九、张丽霞、李荣业均为澳门特别行政区居民，且李荣业在内地没有经常居住地，对其两人的身份关系、财产关系应当适用澳门特别行政区法律，一审法院对此适用法律错误。李荣业对张丽霞关于本案债权债务不承担连带责任。十、张丽霞、玛莉迪安美容院是涉案商铺的经营主体，因吴伟仪违法提前解除租赁合同收回商铺已实际造成张丽霞经营损失，吴伟仪应当赔偿损失。吴伟仪针对张丽霞、李荣业、佛山市南海区玛莉迪安美容院的上诉答辩称：合同对解除后的拆除义务和费用进行了明确约定，在张丽霞无故不拆除的情况下，吴伟仪自行拆除没有过错，不应支付装修费残值。吴伟仪向一审法院起诉请求：一、确认吴伟仪与张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院的租赁合同于2017年3月1日解除；二、张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院连带向吴伟仪支付2016年11月20日起至2017年2月28日止拖欠的租金合计29726.02元及以每月应付租金为基数，从每月20日起至实际付清之日止按当日应收租金的2%计算的滞纳金，暂计至2017年5月10日为2689.44元；三、张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院腾退商铺予吴伟仪，并连带向吴伟仪支付自2017年3月1日起至腾退之日止按合同约定标准计算的商铺使用费，按每月246.85元计算的物业管理费，至2017年9以及月的水电费；四、张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院连带向吴伟仪返还吴伟仪代垫2016年11月1日起至2017年4月30日止的物业管理费1478元，2017年2月至2017年3月的电费873.01元；五、张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院连带向吴伟仪支付合同解除的违约金70546.24元；六、张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院连带支付恢复隔离墙及拆除间隔墙、装修的费用；七、张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院连带承担一审全部诉讼费用。张丽霞、李荣业、玛莉美容院向一审法院反诉请求：一、确认张丽霞与吴伟仪签订的商铺租赁合同于2017年1月31日因吴伟仪违法违约解除；二、吴伟仪向张丽霞支付违约金7396.5元，并赔偿张丽霞装修费剩值145521.85元（详见装修费剩值清单）、赔偿张丽霞自2017年2月1日起至法院确定解除租赁合同之日后3个月期间经营损失（不少于3个月，暂计算3个月，20000元）；三、吴伟仪向张丽霞支付存续期内租金总额20%的违约金71734.22元；四、吴伟仪向张丽霞退还保证金7790元，并以7790元为本金自2017年2月1日起至清还之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；五、一审诉讼费用全部由吴伟仪承担。一审法院认定事实：涉讼商铺位于佛山市南海区，登记权利人为吴伟仪，建筑面积49.31平方米。涉讼商铺在2015年8月4日和2017年9月8日分别设立抵押。2013年4月12日，吴伟仪（甲方、出租方）和张丽霞（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（编号2013.04.12.01），约定甲方出租涉讼商铺予乙方，租期5年，从2013年5月20日起至2018年5月19日止（自2013年4月20日至2013年5月19日为免租期），前两年租金每月2465.5元，第三年起的月租金在第二年的基础上递增10%,第四年起的月租金在第三年的基础上递增10%,第五年起的月租金在第四年的基础上递增10%。上述租赁期限内2013年4月12日至2013年5月19日是免租装修期。乙方在合同签订当日支付首期租金2465.5元，租赁保证金4931元。租金按月结算，每月的20日前支付当月租金。由甲方开出正式足额租赁发票和保证金正式收据予乙方，乙方收到后按发票和收据金额予以支付。乙方可采用转账方式向甲方支付当期租金。租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔一年检查修缮一次。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需事先征得甲方的同意，投资费用由乙方负担，甲方应积极配合。甲方负责为乙方在/（地点）申报划定停车位，并办妥许可手续，所需费用由乙方承担，手续完成时间为之前。租赁期间的水电费、煤气费、物业管理费由乙方支付。房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。租赁期间，甲方转让合同项下房屋，应提前三个月书面通知乙方，乙方有优先购买权。如甲方抵押合同项下房屋须提前30天书面通知乙方。乙方在迁出房屋时，除另有约定外，对乙方装修可选择由乙方自行拆除或向甲方交纳恢复工程所需费用。甲方有影响乙方正常使用承租房屋的行为，乙方有权解除合同，甲方须退回租赁保证金及预收的租金，并按合同月租金100%支付违约金。乙方中途擅自退租或未经甲方书面同意擅自拆改承租房屋结构、用途的，乙方应按合同月租金的100%支付违约金。乙方拖欠租金、逾期交还房屋的，每逾期一日，按合同日租金的2%支付滞纳金。乙方擅自拆改房屋结构或拖欠租金累计达一个月的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿因此遭受的损失。租赁期内任何一方无法定或约定理由单方无正当理由提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权向违约方按租赁存续期内租金总额的20%收取违约金。甲方有义务协助乙方办理消防报批、承租商铺安装乙方所需的所有设施。双方并约定其他权利义务。2013年4月12日，吴伟仪（甲方、出租方）和张丽霞（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（编号2013.04.12.02），约定甲方出租涉讼商铺予乙方，租期5年，从2013年5月20日起至2018年5月19日止（自2013年4月20日至2013年5月19日为免租期），前两年租金每月4931元。乙方在合同签订当日支付首期租金4931元，租赁保证金9862元。其他内容与上述合同一致。2013年4月12日，吴伟仪分别出具收据确认收到张丽霞支付涉讼商铺及168号商铺的按金28971元和租金14485.5元。2016年7月29日，张丽霞转账支付18432.17元予吴伟仪，附言付保利168/169铺租金及物管税金。吴伟仪陈述每月城镇土地使用税3.44元、房产税（从租计征）372元，个人所得税（个人房屋出租）46.5元，每月合计421.94元。吴伟仪陈述是168、169号两个商铺的税费。吴伟仪陈述，涉讼商铺的租金，张丽霞支付至2016年11月19日。张丽霞陈述，张丽霞支付涉讼商铺至2017年1月31日的租金和费用。2017年1月10日，吴伟仪向李荣业催讨2016年11月、12月的租金。李荣业表示贷款获批后马上结妥。2017年2月14日，张丽霞向吴伟仪发出短信息，载明：“你好！关于保利花园的租金我们在3月1号就停租，这几年我们团队一直在努力经营，哪怕封路两年，我们都没有放弃，所有铺都关门了，转让了，我们仍然坚持，但今年的生意更难做，死角位的店只有饮食才有人流，我们不得不都要最后要放弃，你们也不愿意降租，关于如何解约我们进行协商，你们不能要挟我们停电停水，如果因为店面有什么损失，我们也会追究的。阁下可以留言或者面谈，谢谢谅解”。吴伟仪回复：“可以，请马上支付11月至3月1日的租金，并按合同办理，复原铺位间隔，违约金按后面13个月的租金20%收取。”2017年2月16日，吴伟仪向张丽霞发短信息，询问当天可否支付欠租。2017年2月27日至2017年3月30日期间，吴伟仪和张丽霞进行协商，吴伟仪主张张丽霞支付欠租，张丽霞主张缩小范围只租两间铺，给予时间寻找合作者等。2017年3月7日，吴伟仪表示当日是给张丽霞找合作者的最后一天，请求张丽霞结清租金搬离商铺。张丽霞主张因吴伟仪断电，张丽霞想继续经营也无办法。2017年3月24日，张丽霞请求吴伟仪恢复通电，吴伟仪告知张丽霞已恢复通电，请求张丽霞支付租金并搬走。2017年6月11日，吴伟仪向张丽霞在涉讼合同载明的住所地邮寄《通知》一份，通知张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院由于承租涉讼商铺连续拖欠租金多月，且已于2017年3月1日提出解除合同，吴伟仪确认合同于2017年3月1日解除，请张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院于2017年6月15日前付清拖欠租金费用，搬离租赁物并恢复原状。逾期不搬离租赁物，吴伟仪有权对商铺内的物品及设备进行处置。该邮件于2017年6月13日被签收。2017年6月19日，吴伟仪向李荣业和张丽霞均发送短信息，主张因张丽霞和李荣业收到解除租赁通知搬迁函一周了，吴伟仪于次日清场，张丽霞不搬清，里面的物品视为放弃。张丽霞回复，因吴伟仪无故切断电源导致张丽霞无法进入商铺。吴伟仪支付了涉讼商铺2017年1月至2017年4月的物业管理费986.2元，2017年2月至2017年3月的电费873.01元。诉讼中，一审法院根据张丽霞的申请，于2017年11月21日到保利花园物业服务中心调查取证。该物业服务中心工作人员曾钰枝陈述，2017年过年前，没有对涉讼商铺停水停电。2017年春节过完年后，物业服务中心根据涉讼商铺业主的要求，停止涉讼商铺的供水供电。两个月后，业主叫物业服务中心对涉讼商铺加锁，不让租户搬东西走。又两三个月后，业主把商铺内的物品搬走，说搬到自己的仓库。2017年11月10日，根据业主指示，物业服务中心恢复涉讼商铺的供水供电，涉讼商铺的新承租人在2017年9月30日向物业服务中心申请装修，并于2017年11月10日开始装修。另，2017年4月前，小区范围内的公共停车位可自由使用，2017年5月开始统一收费使用。铺位门前的停车位不是商铺专用，没有收取任何租金。吴伟仪在诉讼中陈述，涉讼商铺由吴伟仪交付予张丽霞时是毛坯状态。吴伟仪在2017年12月6日的庭审中陈述，吴伟仪为防止租赁物内物品丢失才对租赁物上锁，由于张丽霞仍自行取走商铺内的物品，吴伟仪把商铺内的物品搬去吴伟仪在大沥租用的仓库。商铺的装修已有一定改动。张丽霞和李荣业在诉讼中陈述，张丽霞与李荣业于2006年登记结婚。佛山市南海区玛丽迪安美容院是个体工商户，其登记经营者是李荣业。一审法院认为：吴伟仪和张丽霞于2013年4月12日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除的时间，张丽霞于2017年2月14日明确向吴伟仪明确表示于2017年3月1日开始停租，且对停租原因进行了解释，包括生意难做、吴伟仪不同意降租等，并主张双方就解约进行协商。这些意思表示均是清楚明确地表示提前解除合同。吴伟仪收到请求后明确回复同意张丽霞的解除请求，双方已于当日达成于2017年3月1日解除合同的一致意思表示。张丽霞其后提出的减少租赁面积、找人顶手商铺等意见，吴伟仪对此予以回应，均属于双方协商涉讼合同解除后是否重新订立新的租赁合同或合同解除后后续事宜的处理问题,双方未能在协商中达成一致意见，涉讼合同于2017年3月1日解除。张丽霞主张2017年2月14日的意思表示属于减租的要约邀请，与事实不符，一审法院不予采纳。涉讼合同已于2017年3月1日解除，一审法院对吴伟仪请求确认合同于2017年3月1日解除予以支持。关于合同解除的责任，吴伟仪主张丽霞未支付2016年11月20日起的租金，张丽霞作为承租人，应对交租事实的发生承担举证责任。根据吴伟仪提供的张丽霞支付租金费用的流水情况，吴伟仪主张的租金费用构成情况和张丽霞每笔实际支付的金额一一对应，结合张丽霞提供的2016年7月29日的转账凭证，张丽霞转账支付18432.17元予吴伟仪，附言付保利168/169铺租金及物管税金，且转账金额和张丽霞向吴伟仪承租的两个铺位的租金总额加上吴伟仪主张的两个铺位同期物业管理费482.85及税金421.86元金额一致，证明张丽霞知悉并同意其每月应缴的款项包含张丽霞向吴伟仪承租的两个铺位同期的租金、物业管理费及税金。关于租金递增的标准问题，根据合同约定租期从2013年5月20日开始起算，递增期间应为相应年份的5月20日，但双方在实际履行中均按4月20日起算递增租金，应视为双方在实际履行中变更了合同约定，一审法院对双方交易习惯予以确认。张丽霞没有举证证明张丽霞已支付2016年11月20日起的租金，且吴伟仪和张丽霞提供的双方往来短信息均显示吴伟仪多次主张张丽霞支付拖欠租金，张丽霞并未否认欠租。张丽霞欠付2016年11月20日起的租金、管理费，经吴伟仪催告仍未支付，至2017年1月拖欠时间已超过1个月，张丽霞已构成违约。关于吴伟仪是否实施断电及是否因此对合同解除负有责任的问题，物业服务中心的工作人员陈述2017年春节后根据吴伟仪要求对商铺实施断电，一审法院确认吴伟仪对涉讼商铺实施断电行为。但春节后是一个宽泛的时间概念，工作人员未能明确具体的断电时间。张丽霞主张吴伟仪于2017年1月25日已停电，没有有效证据佐证，且与张丽霞反诉提供的录音主张吴伟仪于2017年2月27日指令物业服务中心停电的陈述相矛盾。张丽霞在2017年2月14日提出吴伟仪不能以停电作为要挟，张丽霞于2017年3月7日首次提出吴伟仪断电造成张丽霞无法经营，并于2017年3月24日再次请求恢复供电，证明吴伟仪在2017年2月14日前并未实际实施断电行为，断电应发生在2017年2月15日至2017年3月7日期间。张丽霞在吴伟仪对涉讼商铺断电前已提出解除合同的意思表示，证明吴伟仪的断电行为不是造成合同解除的原因。涉讼合同并未约定吴伟仪需提供车位予张丽霞使用。涉讼商铺周边市政、地理环境变化及是否因此影响人流量均属于正常的商业风险，非属出租人可控的因素，应由承租人或经营者自行承担。吴伟仪已提供发票证明吴伟仪已开具相应发票，且发票开具时间基本均在对应租金期间，张丽霞从未对发票开具事宜提出异议，张丽霞于2017年2月提出解除合同也并未提出发票事宜，张丽霞在2016年11月前支付的租金费用和吴伟仪主张的应付金额一一对应，张丽霞以吴伟仪未开具发票为由抗辩支付租金，一审法院不予采纳。张丽霞作为承租人对涉讼商铺进行装修后为进行经营活动而需进行消防验收的申请主体是张丽霞或涉讼商铺的经营主体，吴伟仪只有协助义务，张丽霞没有举证证明因吴伟仪单方原因导致消防验收办理迟延，一审法院对张丽霞关于消防验收的抗辩不予支持。虽然涉讼合同约定吴伟仪抵押商铺应书面告知张丽霞，但涉讼商铺被抵押并未对张丽霞使用涉讼商铺构成实际影响，张丽霞不能据此对抗履行承租人支付租金的主要合同义务。综上，张丽霞抗辩履行租金支付义务的意见均不成立，一审法院对张丽霞主张吴伟仪对合同解除负有责任的意见不予采纳。关于腾退商铺及支付拆除、恢复费用的请求，吴伟仪在诉讼中确认已搬离张丽霞的物品并对涉讼商铺进行装修，物业服务中心工作人员的陈述也佐证该事实并证明吴伟仪已将涉讼商铺重新出租，新承租人已进场装修，吴伟仪已实际收回涉讼商铺，一审法院对吴伟仪的腾退请求不予支持。涉讼商铺交付予张丽霞使用时为毛坯状态，证明张丽霞对涉讼商铺的装修经吴伟仪同意。虽然合同约定张丽霞迁出房屋时，对张丽霞的装修可由张丽霞自行拆除或向吴伟仪交纳恢复工程所需费用。但涉讼商铺的状态已和张丽霞使用时发生改变，不具备通过司法鉴定确定拆除费用的条件，且该种改变是吴伟仪自行实施的行为，应由吴伟仪自行承担相应不利后果，一审法院对吴伟仪请求张丽霞支付恢复隔离墙及拆除间隔墙、装修费用不予支持。关于吴伟仪收回商铺的时间，物业服务中心工作人员陈述2017年春节过完年后两个月后又两三个月后业主把商铺内的物品搬走。据此陈述，吴伟仪搬离租赁物内物品的时间应为2017年6月期间。一审法院结合吴伟仪2017年6月11日发出的邮件及2017年6月19日发出的短信息关于清场的通知，认定吴伟仪于2017年6月20日将张丽霞的物品搬离涉讼租赁物。张丽霞在2017年2月26日前正常占有使用涉讼商铺，应按合同约定标准支付2016年11月20日起至2017年2月26日止的租金和物业管理费予吴伟仪。涉讼合同并未约定吴伟仪可在张丽霞欠租的情况下对租赁物断电，故租赁物断电后确对张丽霞正常使用租赁物造成影响，但张丽霞经吴伟仪多次通知，并未将腾退租赁物予吴伟仪，亦未主张放弃租赁物内的物品，张丽霞对涉讼租赁物进行了实际的占有使用，一审法院综合上述情况，酌定张丽霞按合同约定的租金和物业管理费标准的一半支付2017年2月27日起至2017年6月20日止的租金及物业管理费予吴伟仪。2017年6月21日起，吴伟仪已实际收回租赁物，一审法院对吴伟仪主张张丽霞支付2017年6月21日起的租金、物业管理费不予支持。经核算（见附表），张丽霞应支付2016年11月20日至2017年6月20日的租金46632.79元、物业管理费1259.60元予吴伟仪。张丽霞还应支付涉讼商铺2017年2月至2017年3月实际发生的电费873.01元予吴伟仪。吴伟仪的其他水电费请求，在诉讼中未予明确请求金额，一审法院不予处理。吴伟仪主张的其他物管费，属于重复计算，一审法院不予支持。关于吴伟仪主张的逾期违约金，张丽霞迟延支付租金，确应支付逾期违约金，但合同约定的违约金标准过高，一审法院酌情调整为按日万分之三计算。从张丽霞前期履行租金支付义务的时间看，双方约定的租金支付时间应为每月20日前支付当月20日至下月19日的租金。张丽霞应各以当月20日至下月19日的应付租金为本金从当月21日起付清款日止按日万分之三计付逾期违约金予吴伟仪。经核算各月应付租金，张丽霞应各以8949.77元为本金标准分别从2016年11月21日、2016年12月21日、2017年1月21日起，以2017年2月20日至2017年2月28日的租金2557.08元为本金从2017年2月21日起，均至付清款日止，按日万分之三计付逾期违约金予吴伟仪。双方并未约定保证金在承租人违约情况下作没收处理，故合同解除，吴伟仪应返还保证金予张丽霞，由于张丽霞对合同解除负有责任，一审法院对张丽霞主张保证金的利息请求不予支持。关于合同解除的违约金，涉讼合同因张丽霞违约导致解除，张丽霞应承担合同解除的违约责任。涉讼合同约定了违约金标准。吴伟仪存在断电的行为及张丽霞存在不腾退租赁物的行为，双方均对合同解除后的损失扩大负有责任。涉讼租赁物在2017年9月30日已由新的承租人申请装修。一审法院综合上述事实综合考量吴伟仪因合同提前解除的损失，酌定张丽霞应支付相当于保证金金额的违约金予吴伟仪，吴伟仪的其他违约金请求过高，一审法院不予支持。综上及结算便利考虑，一审法院判定张丽霞已支付的保证金直接抵偿张丽霞应支付的违约金，对张丽霞的保证金返还请求及吴伟仪的违约金支付请求均不予支持。关于张丽霞的装修损失请求，张丽霞在诉讼中明确是形成添附的土建、装修及移动会影响价值的监控等定制设备损失，不包含可移动物品损失，一审法院只对张丽霞主张的损失予以审查，对其他可移动物品不予审查。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”涉讼合同因张丽霞单方提出提前解除而解除，张丽霞对合同解除负有全部责任。考虑到涉讼租赁物在吴伟仪交付予张丽霞时为毛坯状态及美容经营业态对经营环境的一般装修要求，张丽霞对涉讼租赁物的装饰装修应具备可利用的价值。涉讼租赁物已由吴伟仪收回并对装修进行改动，吴伟仪对租赁物收回时的状态未能查清负有责任。一审法院结合剩余租期的时长、张丽霞投入装饰装修的摊销情况、租赁物的面积及法律规定的适当补偿原则，酌定吴伟仪补偿9862元予张丽霞，对张丽霞的其他装修赔偿请求不予支持。张丽霞主张的涉讼商铺墙壁渗水导致发生维修费及租金损失、经营损失均没有有效证据证明，一审法院对相应请求不予支持。张丽霞没有有效证据证明实际发生经营损失，且涉讼合同因张丽霞违约而解除，合同解除后，承租人应及时返还租赁物予出租人，不存在继续经营及可得利益损失的问题，张丽霞主张的经营损失和违约金，一审法院均不予支持。李荣业和佛山市南海区玛莉迪安美容院不是合同相对方，一审法院对其反诉请求不予支持。张丽霞和李荣业确认双方于2006年登记结婚，李荣业参与涉讼合同的履行事宜，证明李荣业知悉张丽霞签订涉讼合同并享受租赁物使用权益，张丽霞在该案因涉讼合同的债务属于夫妻共同债务，李荣业应承担共同清偿责任。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条规定，夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。参照上述法律规定，内地是张丽霞和李荣业经常居所地，张丽霞和李荣业均是中国国籍，张丽霞主张适用澳门特别行政区法律，李荣业不需要对涉讼债务承担清偿责任，一审法院不予支持。佛山市南海区玛莉迪安美容院不是合同当事人，也没有作出债务承担的保证，一审法院对吴伟仪主张佛山市南海区玛莉迪安美容院对涉讼债务承担共同责任不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认吴伟仪和张丽霞于2013年4月12日签订的编号为2013.04.12.（01）和（02）号《商铺租赁合同》于2017年3月1日解除；二、张丽霞应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付2016年11月20日起至2017年6月20日止的租金46632.79元予吴伟仪；三、张丽霞应于一审判决发生法律效力之日起十日内各以8949.77元为本金标准分别从2016年11月21日、2016年12月21日、2017年1月21日起，以2557.08元为本金从2017年2月21日起,均至上述第二项判决对应租金付清之日止按日万分之三计付逾期违约金予吴伟仪，本项随上项清；四、张丽霞应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付2016年11月20日至2017年6月20日物业管理费1259.60元予吴伟仪；五、张丽霞应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付电费873.01元予吴伟仪；六、李荣业对张丽霞的上述第二项至第五项债务承担共同清偿责任；七、驳回吴伟仪的其他诉讼请求；八、吴伟仪应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款9862元予张丽霞；九、驳回张丽霞的其他反诉请求；十、驳回李荣业、佛山市南海区玛莉迪安美容院的反诉请求。一审受理费2406.25元，由吴伟仪负担1387.11元，由张丽霞、李荣业负担1019.14元。反诉受理费减半收取计2274.32元，由吴伟仪负担25元，由张丽霞、李荣业、玛莉迪安美容院负担2249.32元。二审期间，张丽霞提供了录音，拟证明张丽霞多次与吴伟仪就商铺上锁、停水停电协商，吴伟仪拒绝协商，放任商铺损失扩大。经质证，吴伟仪对三性均不予以确认，经审查，即便上述录音真实，其只能证明张丽霞委托第三人就合同违约责任、合同解除后续事宜处理与吴伟仪电话协商的过程，双方并未达成一致，上述证据与本案基本事实没有关联性，本院不予采纳。双方当事人对一审认定事实无异议的部分，本院予以确认。本院查明一，《房屋租赁合同》第五条“租赁保证金”约定上：“如乙方（承租人）在履行合同过程中违约、拖欠甲方（出租人）的租金和其他任何费用，或造成租赁本合同项下房屋结构或装修的破坏，及其他设备设施遭到破坏，或其他一切杂费未付清时，甲方则在该保证金中扣除，租赁保证金不足以补偿上述费用，乙方负责补足”。本院查明二，保利花园三期物业服务中心于2017年5月4日向吴伟仪发出电费通知单，该通知单记载案涉168商铺2017年2月实用电量1463度、3月实用电量446度；169商铺2月实用电量831度，3月实用电量97度。本院认为，本案系租赁合同纠纷。因张丽霞、李荣业系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳民事纠纷，应参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定进行审理。双方当事人对一审法院适用内地法律处理合同争议无异议，本院予以确认；张丽霞、李荣业虽在上诉时对一审法院适用内地法律处理夫妻共同债务有异议，但在二审法庭调查时同意适用内地法律，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合上诉人吴伟仪和上诉人张丽霞、李荣业、玛莉美容院的诉见，本院分述如下：关于合同解除责任方和合同解除时间的认定问题。吴伟仪主张合同解除原因系张丽霞逾期交付租金构成根本违约，张丽霞则辨称其不存在拖欠租金的行为，合同解除原因系吴伟仪擅自停水断电。案涉合同约定张丽霞应于每月20日前支付当月租金，张丽霞最后一次转账支付时间为2016年11月30日，其未支付剩余租金已构成违约。张丽霞辩称其每月均超额支付租金，多支出部分应用于抵扣逾期租金。案涉合同约定张丽霞按月支付租金和物业管理费，吴伟仪交纳租赁期间的房屋和土地的产权税。但根据双方提交的银行转账记录，张丽霞大多数月份实际支付的款项均超出租金和物业管理费的总额，而超出部分与吴伟仪提供的相关税金凭证记载的金额一致，再结合张丽霞提交的2016年7月29日转账赁证上备注的“付保利168／169铺租金及物管税金”信息，可认定双方以行为的方式就税金的义务主体进行了变更，即张丽霞每月应支付的承租费用由租金、物业管理费和税金构成，张丽霞上述抗辩意见，理据不足，本院不予采信。张丽霞辩称保证金应用于抵扣到期租金，结合相关条款表述，案涉保证金性质为解约保证金，而非预付租金，仅在顺利履约或合同关系提前终止时根据履行情况进行结算，张丽霞无权要求在履行期间抵扣，张丽霞该项上诉意见不能成立，本院不予采信。张丽霞辩称案涉商铺周边市政道路维修构成“情势变更”，吴伟仪拒不降租是合同解除的主要原因。经查，案涉商铺位于佛山市南海区路），而张丽霞提交的调查取证申请书所附材料仅涉及锦园路（海三路至海五路、海七路至，相邻路段封闭施工客观上会对周边通行产生一定影响，但尚未达到“情势变更”所要求的“明显不公平”或者“不能实现合同目的”，张丽霞的该项抗辩意见，本院不予采信。张丽霞辩称吴伟仪未履行开具发票的先履行义务，其享有先履行抗辩权。2013年至2016年期间，张丽霞在吴伟仪未开具发票的情况下每月均定期交纳租金，且在吴伟仪向其催收租金的过程中以及双方在协商合同解除后续事宜过程中均未提出开具发票事宜，其在诉讼中以未开具发票作为抗辩理由，有违诚信原则，本院不予采信。张丽霞辩称吴伟仪对商铺停水断电、上锁的行为构成违法解除，且未履行催告义务。吴伟仪对商铺停水断电目的在于督促张丽霞履行租金支付义务，并未作出解除合同的意思表示，张丽霞支付逾期租金后仍可继续承租案涉商铺。张丽霞于2017年2月14日向吴伟仪、侯秋纯发送短信提出3月1日停租时陈述主要原因系“生意难做”，并未提及因商铺停水断电而停租，故即便吴伟仪等业主催缴租金的方式不合理，停水断电不是导致张丽霞停租的直接原因和主要原因。即便上述行为构成事实上的解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，催告履行是守约方行使法定解除权须履行的义务，如合同当事人已经约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人即可解除合同，无须履行催告义务。张丽霞拖欠租金达1个月，合同约定解除条件已成就，吴伟仪无须履行催告义务。张丽霞于2月14日向吴伟仪发送短信提出3月1日停租并说明原因，吴伟仪回复同意。一审法院据此认定张丽霞为合同解除责任方并以停租日为合同解除日，处理妥当，本院予以维持。关于欠付租金、滞纳金、保证金、水电费、税金的处理问题。关于租金。张丽霞辩称吴伟仪在2017年1月25日已对商铺停水断电、上锁，但根据张丽霞提供的其与案涉商铺物业公司工作人员的通话记录，物业工作人员在2017年2月27日才收到停水断电委托，且案涉商铺在2017年2月仍发生实用电量831度，张丽霞上述抗辩意见与事实不符，本院不予采信。一审法院综合现有证据状况，认定张丽霞2月26日前仍正常使用案涉商铺，理据充分，本院予以确认。案涉商铺于2017年2月27日被停水断电，一审法院综合考虑双方的过错，酌定张丽霞按合同约定标准的一半支付至合同解除前的租金和物业管理费，处理妥当，本院予以确认。关于保证金，《房屋租赁合同》第五条对保证金的处理进行了明确约定，即在承租人存在拖欠租金等违约行为时，保证金可用于抵扣租金。在双方未约定抵扣顺序的情况下，吴伟仪收取的保证金应优先用于抵扣张丽霞欠付的租金，一审法院处理欠妥，本院予以纠正。吴伟仪收取案涉商铺租赁保证金14793元，经扣减（见附表），张丽霞仍应支付租金14613.39元、物业管理费810.1元。关于滞纳金，张丽霞未按合同约定支付租金，一审法院在合同约定的滞纳金计付标准基础上下调为日万分之三，处理妥当，本院予以维持。此外，根据合同约定以及上述关于承租费用构成的分析，张丽霞还应向吴伟仪偿还代垫的水电费和税金，一审法院处理妥当，本院予以维持。关于商铺占有使用费。案涉合同已于2017年3月1日解除，张丽霞未在合同解除后腾退房屋，应支付占有使用费，一审法院综合现有证据状况，认定吴伟仪于2017年6月20日已收回案涉商铺，理据充分，本院予以确认。因双方对张丽霞未能及时腾退房屋均存在过错，一审法院参照合同约定的租金和物业管理费一半的标准计付占有使用费，处理妥当，本院予以维持。关于合同解除违约金。张丽霞称一审法院同时判决滞纳金、违约金、没收保证金，明显超过吴伟仪的实际损失，有违公平原则。经查，一审法院是在认定吴伟仪返还保证金的基础上将保证金与违约金相抵，并未同时判决违约金和没收保证金，张丽霞上述意见与事实不符。至于滞纳金和合同解除违约金，滞纳金适用于逾期支付租金的情形，用于赔偿出租人应收租金的利息损失，而合同解除违约金适用于提前解除合同情形，用于赔偿出租人的可得利益，一审法院同时判决滞纳金和合同解除违约金并不违反公平原则。一审法院综合考虑双方过错程度，将合同解除违约金下调至与保证金（14793元）同等金额，处理妥当，本院予以维持。关于张丽霞的装修损失请求。张丽霞在一审时明确损失范围不包含可移动物品损失，故本院只审查附合的装饰装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”张丽霞对合同解除负有全部责任，故吴伟仪仅需对同意利用的装饰装修残值进行适当补偿。一般情况下，承租人对租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途和个人需求，而且会考虑租赁期限的长短，即承租人会根据其对房屋的租赁期限对房屋进行适当装饰装修。因此，一般而言，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。故在确定剩余租赁期限内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。案涉商铺交付时为毛坯状态，张丽霞根据经营需要对商铺进行了硬装和软装，并提供了相应的凭证拟证明其支出的装饰装修费用，吴伟仪称其在收回案涉商铺后已将其恢复至毛坯状态，但未能举证证明。案涉商铺已于2017年9月30日由新的承租人柏某琴行重新装修，难以对新旧装修进行区分、识别并对其价值进行鉴定，吴伟仪违反一审法院的要求擅自对案涉商铺进行重新装修，且未做好相关证据固定工作，对案涉商铺回收时的状态未能查清存在一定的过错。而柏某琴行与玛莉迪安美容院在用途和装修风格上均存在较大差异，吴伟仪大范围利用现有装饰装修的可能性较小。综合考虑案涉合同剩余租赁期限、案涉商铺面积以及张丽霞的支出，并结合上述因素，一审法院酌定9862元，处理妥当，本院予以维持。关于张丽霞主张的经营损失问题。张丽霞违约在先，且在合同解除后未能及时腾退商铺，由此造成的损失应由其自行承担，张丽霞该项上诉请求，理据不足，本院不予支持。关于李荣业是否应对张丽霞的债务承担连带清偿责任问题。张丽霞与李荣业系夫妻关系，均系澳门特别行政区居民。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条规定：“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”本案各方当事人均同意适用内地法律处理案涉夫妻共同债务问题，本院予以确认。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”案涉《房屋租赁合同》虽由张丽霞个人签订，但李荣业多次以个人账户支付租金，并以案涉商铺为住所地注册成立玛莉迪安美容院，成为案涉商铺的实际占有使用人，案涉债务应认定为用于夫妻共同生产经营且基于夫妻共同意思表示，一审法院据此认定案涉债务为夫妻共同债务，理据充分，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实部分不清，导致处理结果部分不当，本院依法予以纠正。吴伟仪、玛莉迪安美容院的上诉请求不能成立，应予驳回；张丽霞、李荣业的上诉请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7321号民事判决第一项、第四项、第五项、第八项、第九项、第十项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7318号民事判决第二项、第三项、第六项、第七项；三、上诉人张丽霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人吴伟仪支付2016年11月20日起至2017年2月28日的租金14613.39元及滞纳金，2017年3月1日至2017年6月20日的占用费17226.4元（计算方式见附表）；四、上诉人张丽霞应于本判决生效之日起十日内向吴伟仪支付违约金14793元；五、上诉人李荣业对广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7321号民事判决第四项、第五项以及本判决第三项、第四项的债务承担共同清偿责任；六、驳回上诉人吴伟仪、佛山市南海区玛莉迪安美容院的上诉请求；七、驳回上诉人张丽霞、李荣业的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4680.57元，由吴伟仪负担1385.64元，张丽霞、李荣业负担3294.93元，佛山市南海区玛莉迪安美容院对3294.93元中的2249.32元负共同清偿责任。二审案件受理费4293.88元，由吴伟仪负担100元，张丽霞、李荣业、佛山市南海区玛莉迪安美容院共同负担4193.88元。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  梁亦民审判员  谢达辉二〇二〇年四月二十三日法官助理禤敏婷书记员何敏玲附表：            租金                  时间              租金（元）              滞纳金起算日              物管费（元）                  2016.11.20-      2016.12.19              0（保证金抵扣8949.77元）                            246.55                  2016.12.20-      2017.01.19              3106.54（保证金抵扣5843.23）              2016.12.21              246.55                  2017.01.20-      2017.02.19              8949.77              2017.01.21              246.55                  2017.02.20-      2017.02.26              2237.44                    2017.2.21              61.64                  2017.02.27-      2017.02.28              319.64              8.81                  合计              14613.39                            810.1                  占用费                  时间              租金（元）              物管费（元）                  2017.03.01-      2017.03.19              2742.67              75.56                  2017.03.20-      2017.04.19              4474.89              123.275                  2017.04.20-      2017.05.19              4922.38              123.275                  2017.05.20-      2017.06.19              4922.38              123.275                  2017.06.20-      2017.06.20              164.08              4.11                  合计              17226.4              449.5