上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91440号原告：上海鑫河宾馆有限公司，住所地上海浦东新区白杨路****楼。法定代表人：邱宏玉，执行董事。委托诉讼代理人：桂倩，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦萦，上海市罗顿律师事务所实习律师。被告：孙华，男，1970年12月8日生，汉族，户籍地河北省沙河市迎新大街**新****。委托诉讼代理人：袁绍国，上海浩锦律师事务所律师。原告上海鑫河宾馆有限公司(以下简称鑫河宾馆公司)诉被告孙华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告鑫河宾馆公司的委托诉讼代理人桂倩，被告孙华及其委托诉讼代理人袁绍国到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告鑫河宾馆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金及物业费人民币(以下币种同)776,000元；2、判令原告没收被告租赁保证金180,000元；3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金600,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年5月21日，原、被告签订商铺承包经营协议一份，约定被告承租位于上海市浦东新区白杨路XXX号XXX号楼二层商铺划出的部分商铺(以下简称系争商铺)，租赁期自2008年6月1日至2011年12月31日止，租金为66,704元/月，物业管理费为4,194元/月，按照第一年的租金为基准，每年递增百分之五，租赁保证金为两个月的租金。2012年1月1日，原、被告就系争商铺又签订补充协议，约定租期延长至2013年5月31日。2013年3月20日，原、被告再次签订补充协议，约定租期延长至2017年12月31日，且从2013年6月1日起，租金调整为9万元/月，并以此为基准，每两年递增6%，租赁保证金为18万元。2017年4月起。被告开始拖欠租金及物业费，截止2017年12月31日，共拖欠893,936元(系争商铺有两个门牌号，其中白杨路XXX号欠付的租金为84,800元/月、物业费为4,194元/月，共计算九个月；其中龙汇路XXX号欠付的租金为10,600元/月、物业费324元/月，共计算八个半月)，另扣除12月营业收入105,300元和设备折价款12,500元，还应向原告支付776,000.50元。原告从2017年5月开始多次向被告催讨租金，被告均置之不理，故原告提起本案诉讼。被告孙华辩称不同意原告的诉讼请求。第一、被告系受上海三祥餐饮管理有限公司(以下简称三祥公司)的委托与原告签署租赁合同，而且2013年的补充协议也加盖了该公司的公章，故本案的被告应为三祥公司。第二、被告只欠付2017年4月的租金，此后系争商铺由原告收回自行经营，而且2017年4月的租金可以从租赁保证金中抵扣。第三、原告在未经被告许可的情况下，擅自将系争商铺内的设备低价出售，侵犯了被告的权利。第四、原告主张的违约金计算标准过高。本院经审理认定的事实如下：2008年5月21日，上海鑫河沐浴有限公司(甲方、发包方)与孙华(乙方、承包方)签订《商铺承包经营协议》，约定甲方将系争商铺发包给乙方经营，期限自2008年6月1日至2011年12月31日，乙方的营业范围为餐饮业。第三条约定，商铺承包经营费为每月66,704元，物业管理费每月4,194元，楼道占用费每月10,000元，承包费以第一年承包费为基准，每年递增百分之五，乙方在签订承包经营协议后应向甲方支付承包经营协议保证金，保证金为两个月承包费；若乙方迟延缴纳承包经营费、物业管理费和楼道占用费，从应缴之日起计算，按日支付所欠缴金额千分之五的违约金，逾期十五天仍未交齐费用的，甲方有权单方面解除协议，没收保证金并回收商铺，并有权向乙方索赔全部损失；承包期间，乙方独立经营，自负盈亏。第六条约定，承包期满或经甲乙双方协商一致解除本协议，乙方应及时清场，搬出其全部物品，若协议终止或解除后五个工作日内，本商铺内仍有物品，则甲方有权对其处置，乙方无权追讨损失。第八条约定，本协议依法成立，即具有法律约束力，双方应当全面履行，任何一方不得违约；一方若违约，违约方应当向守约方承担违约金60万元；在承包期间，乙方中途退出承包的，乙方向甲方支付违约金，甲方没收保证金，违约金和保证金不足弥补甲方损失的，乙方还应当赔偿甲方损失。第九条约定，甲方提供一楼楼面54平方米作为乙方经营专用楼梯通道，占用费为每月1万元，楼梯建造费用由甲方负责，设计装修和维护费用由乙方负责。2009年12月30日，上海鑫河沐浴有限公司经上海市工商行政管理局核准更名为上海鑫河宾馆有限公司。2012年1月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，约定乙方的承包经营期限从2011年12月31日延长至2013年5月31日；乙方承包费调整方法以2011年12月31日为基准每年按5%递增；本补充协议和原合同约定的条款，甲、乙双方均愿意在续租内全面履行，对甲、乙双方仍均有约束力。2013年3月20日，原告(甲方)与被告(乙方)又签订《补充协议》，约定为解决乙方承包经营浦东白杨路XXX号二号楼二层和浦东龙汇路XXX号等二处商铺租金问题，经双方协商，原定协议继续执行，直至2013年5月31日止，从2013年6月1日起，每月租金为9万元，今后每两年递增6%，即从2015年6月1日开始；付款方法为先付后用，押二付二(即保证金18万元)；租赁时间从2013年6月1日至2017年12月31日；其他约定双方按原协议执行。乙方落款处除有孙华签名外，还加盖三祥公司的印章。2019年4月22日，原告向被告发送《催款通知书》，要求被告支付欠付的系争商铺2017年4月至2017年12月31日的租金和物业费。此外，原告提供的杨睿文名下(尾号为5172)的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，2017年6月29日至2017年11月13日期间孙华向杨睿文的账户转账11笔，备注分别为“龙汇6.22-25第三方营业款”、“龙汇6.26-7.2美团收入”、“7月龙汇对账”、“龙汇哔咯预付款”等。该账户还向朱亚伟(原、被告均确认其原是系争商铺的店长)转账多笔名为“补充备用金”、“货款”、“报销款”等的费用。另查明，三祥公司原法定代表人为孙华，2018年7月26日三祥公司经核准变更企业名称为海钤国际贸易(上海)有限公司。审理中，被告申请证人姜某和徐某某出庭作证。姜某陈述到，其在2011年12月至2017年4月30日期间担任羊家餐饮管理有限公司的财务经理，受老板孙华的指派负责管理系争商铺，系争商铺的营业款分为现金收款和POS机刷卡两部分，其中现金部分由三祥公司自行收取，POS机刷卡的金额由原告收取扣除承包费后再将余款返还三祥公司；其还听说2017年4月以后因系争商铺经营困难，原、被告协商决定被告从系争商铺中撤出，把品牌、员工、设备都留给原告，由原告股东的儿子杨睿文继续经营，在原告后续经营过程中还向三祥公司采购原料和食材，原告与三祥公司每个月还会对账,将被告收到的系争商铺的团购款与原告应付的货款进行结算。徐某某陈述到，其在2016年5月至2017年12月期间担任羊家餐饮管理有限公司的出纳，2017年系争商铺的生意不好无力支付房租所以被原告停水停电，到四、五月份就搬走不开了，六月份开始由原告自行经营，此后现金和POS机刷卡的营业款由原告收取，美团及大众点评网的团购款因无法更改收款账号故由被告代为收取，待双方对账之后再通过孙华的银行卡转账给原告方的杨睿文；2017年4月以后孙华人在上海，还时常到其经营的几家门店巡查，电话也能够正常联系。对于二位证人，原告表示曾在对账与催讨租金时有过接触，但认为证人系被告的员工，证言可能会有倾向性。审理中，原、被告一致确认被告结清了白杨路XXX号2017年3月31日之前的租金和物业管理费，结清了龙汇路XXX号2017年4月15日之前的租金和物业管理费。原告向本院陈述到，2017年5月以后，被告的电话虽能正常联系，但其不到店经营，故原告就代为监管直至租赁期限届满，系争商铺的日常管理由原店长朱亚伟负责，期间员工工资和货款等费用都是从营收款中支出的。被告向本院陈述到，其承租系争商铺后用于经营“羊家胡同”品牌火锅店，其认可原告所主张的租金和物业费计算标准，也认为自己确实存在欠付系争房屋租金的违约行为，所以不再经营火锅店以后也没有向原告追讨租赁保证金；2017年5月原告的董事长杨德海与其协商表示想让他的儿子杨睿文锻炼锻炼，其正好不准备继续经营就将火锅店(包括员工、品牌。设备、采购渠道)交由杨睿文经营，当时双方关系较好，也就没有向原告收取设备款；2017年5月以后系争商铺的营业款都是由原告收取，期间被告也将代为收取的团购款返还给原告，后续员工工资的发放和人员的遣散其都没有参与，原告在处置系争商铺内的设备时也未告知过其。以上事实，由《商铺承包经营协议》《补充协议》、银行账户交易明细、证人证言及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺承包经营协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应按约履行。关于被告孙华辩称三祥公司应为系争商铺的实际承租人，其仅是代为签署合同的意见，双方在2008年5月21日签订《商铺承包经营协议》、2012年1月1日签订《补充协议》以及2013年3月20日的《补充协议》中均列明孙华为承租方，故原告主张孙华为系争商铺的承租人具有事实依据，被告的相关辩解本院不予采纳。关于原告要求被告支付系争商铺2017年4月至2017年12月租金及物业管理费的诉讼请求。在庭审中,原、被告均确认被告欠付系争商铺2017年4月的租金及物业费共计94,456元，故原告要求被告支付该笔费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告称由于被告在2017年4月欠付租金后就不再继续经营系争商铺，原告为减少租金损失故从5月开始代被告监管系争商铺直至租赁合同届满，但被告否认曾委托原告代为监管，而是认为其在2017年4月与原告的大股东杨德海协商，将系争商铺转交给杨德海之子杨睿文经营。根据杨睿文的银行账户交易明细显示在2017年6月至2017年11月期间该账户确实收取了付款方为孙华，备注为“龙汇6.22-25第三方营业款”、“龙汇6.26-7.2美团收入6月烧烤”、“美团外卖”等11笔款项，并且向朱亚伟转账多笔经营费用。从上述银行转账凭证并结合原、被告的陈述，再加上原告亦认可双方在2017年5月之后能正常联系，故被告实无委托原告监管系争商铺的必要，而且原告也未能举证证明曾将系争商铺的日常经营状况和收支情况告知被告，此外在处置系争商铺内的设备时被告也未到场。基于上述理由，原告所称的代为监管系争商铺的主张实难成立，故本院采信被告的陈述，认定原、被告经协商从2017年5月开始终止双方的租赁关系，系争商铺由原告接管并继续经营，故原告再要求被告支付2017年5月至2017年12月的租金及物业费就缺乏依据，对相关诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张没收被告的租赁保证金180,000元并要求被告支付600,000元逾期付款违约金的诉讼请求。被告认为该两项违约金的计算标准过高，要求本院予以调整。被告欠付租金和物业费的行为确实违反了合同的约定，原告要求被告支付违约金具有事实和合同依据，但考虑到本案中被告违约的程度以及原、被告租赁合同的实际履行情况，原告主张的合计780,000元的违约金标准显属过高，本院酌情予以调低。本院认为原告通过没收租赁保证金已足以弥补租金损失并覆盖被告所应承担的违约责任。故对于原告要求没收被告租赁保证金的180,000元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告支付逾期支付租金及物业费的违约金600,000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告孙华于本判决生效之日起十日内向原告上海鑫河宾馆有限公司支付2017年4月房屋租金和物业费共计94,456元；二、原告上海鑫河宾馆有限公司没收被告孙华已支付的租赁保证金180,000元；三、驳回原告上海鑫河宾馆有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,184元，减半收取计8,592元，由原告上海鑫河宾馆有限公司负担7,076元，由被告孙华负担1,516元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年四月六日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。