安徽省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)皖民申564号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：徐皓，男，1964年12月31日出生，汉族，住安徽省芜湖市。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区左岸生活社区****楼**。 法定代表人：郑福华，该公司总经理。 再审申请人徐皓因与被申请人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）物业服务纠纷一案，不服安徽省芜湖市中级人民法院(2018)皖02民终2188号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 徐皓申请再审称：一审以香格里拉花园第二届业主委员会尚未备案为由，对徐皓提交盖有业主委员会公章的证据一概不予认定。但一审判决后，安徽省高级人民法院作出的（2018）皖行终400号行政裁定，认为业主委员会一经业主大会选举产生就可以行使法律赋予的权利，备案不影响业主委员会权利的行使。因此，一、二审对来自业主委员会的证据不予认定是适用法律错误。二审认为虽然居委会与伟星物业公司签订2017年物业服务合同时第二届业主委员会已经选举产生，但因为第二届业主委员会未从上届业主委员会收到备案资料和印章，故不能正常行使权利，由居委会代为签署合同符合公序良俗，不宜否定。且业主已经接受服务，应当按合同规定缴纳物业费，属于适用法律错误。首先，第二届业主委员会已经由业主大会选举产生，根据安徽省高级人民法院（2018）皖行终400号行政裁定，无论第二届业主委员会是否完成备案，均可行使法律赋予业主委员会的所有其权利。因此，居委会在第二届业主委员会已经于2016年6月产生后与伟星物业公司签订2017年物业服务合同是违法和无效的。第二，根据法律规定，签订物业服务合同的权利专属于业主委员会，二审以第二届业主委员会不能正常行使权利为由，认为居委会可以代为签订合同，没有法律依据。第三，即使第二届业委会因公章未移交存在一些困难，但并未丧失签订合同的能力。一个组织的主要负责人是可以代表该组织签订合同的。因此，签字还是盖章是当事人可以自由选择的签署合同的方式，并不是一定要盖章合同才成立。即使退一步认为没有公章业主委员会不能正常行使权利，但这种不能正常行使权利情况也没有达到业主委员会不能签订合同、必须由居委会代为签订的程度。第四，二审认定备案资料和公章没有移交，业主委员会不能正常行使权利没有事实依据。公章虽然当时没有移交，但有无公章不影响合同的签订。在没有公章的情况下，由主任和秘书签名，效力等同于公章，不影响业委会日常工作。且原公章已经登报作废，移交公章已无必要。第五，2016年11月（在居委会签订2017年合同之前）第二届业主委员会成功地召开了业主大会第六次会议，业主委员会已正常行使权利。二审认为业主委员会不能正常行使权利与客观事实相悖。第六，居委会签订的合同违背公序良俗。《安徽省物业管理条例》第八十五条规定停车费收益的70%属于业主所有。2016年11月，业委会召开业主大会第六次会议，会议通过了2017年物业服务合同，其中明确规定停车收益的70%属于业主，纳入维修资金。而居委会与伟星物业公司签订的合同中却规定全部停车收益都给伟星物业公司用于补贴物业费，侵犯了业主依法享有的收益，程序上也违反了法律的规定。根据《安徽省物业管理条例》第十八条第一款第（七）项、第六十一条、第六十二条的规定，物业服务合同内容、物业费标准和停车收益的分配是由业主大会决定的，业主委员会只能根据业主大会所决定的内容签订物业服务合同。居委会既没有召开业主大会会议，所签的合同内容也与业主大会的决定（无论是物业费标准还是停车收益分配）相矛盾，程序和实体上严重违反法律规定，损害了业主的合法权益。第七，二审认为事实上伟星物业公司提供了服务，徐皓就应当向伟星物业公司缴纳物业费。这与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”相矛盾，判决理由不能成立。本案中，因伟星物业公司拒绝与业主委员会签订合同。在此情况下，业主委员会致函伟星物业公司要求其在原合同到期（2016年12月31日）后撤离。此种情况下法律明确规定物业服务企业即使事实上提供了服务，法院也应不支持其物业费请求的。第八，居委会从未取得过签订2017年物业服务合同的代理权。即使认为在业主委员会成立前有代理权，其代理权也在业主委员会成立后自然终止。退一万步说，即使有代理权，因其没有召开业主大会通过所签订的合同，其所签订的合同内容在物业费标准和停车收益分配等重大条款上违背了业主大会的决定，损害了业主权益，显然是超越了代理权，对业主不发生效力。第九，徐皓提供的业主委员会的证据都是合法有效且与本案有关，一、二审判决不予认定违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五、第六十三、第六十四、第六十六条的规定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，申请再审。 本院经审查认为，《安徽省物业管理条例》第二十五条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事议程以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。业主委员会办理备案手续后，持街道办事处或者乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。第三款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在三十日内重新备案，并告知相关居民委员会、村民委员会。第三十条规定，业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。本案中，香格里拉小区首届业主委员会成立后，经办理备案程序，已获得刻制印章的权利，并刻制了印章。首届业主委员会任期届满后，第二届业主委员会虽然选举完毕，但因该第二届业主委员会并未从首届业主委员会处收到备案资料和印章。依照规定，第二届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。但第二届业主委员会在没有请求街道办事处或者乡镇人民政府督促移交的情况下，径行公告公章作废，显然不符合上述规定。因第二届业主委员会没有重新备案和取得印章，不能正常行使相关权利。居委会代为签署物业管理合同有利于维系小区业主良好生活环境和秩序，不宜否定其效力，且全体业主已经接受了物业管理服务，应当受物业管理合同的约束交纳物业管理费用。即便第二届业主委员会已经成立，伟星物业公司并未委托业主委员会代为收取物业管理费，业主委员会也未提供物业服务，徐皓以已向第二届业主委员会交纳物业费为由，拒绝交纳物业费无事实和法律依据。故徐皓提供的证据不足以证明伟星物业公司收取物业费没有事实和法律依据。综上，徐皓的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回徐皓的再审申请。 审判长 洪 平 审判员 卢玉和 审判员 方 慧 二〇二〇年四月十五日 法官助理姜浩 书记员陈秋霞 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。