福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初2973号 原告：董雁云，男，1962年8月12日出生，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：关张泉，福建坤广律师事务所律师。 被告:福建海峡银行股份有限公司福州六一支行，住所地福州市台江区六一中路**祥美花园**楼**03、04、05店面。 负责人：陈传瑛。 委托诉讼代理人：谢譞琦，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李阳娟，福建海山律师事务所律师。 第三人：汤鸿亮，男，1974年12月16日出生，住福州市台江区。 第三人：陈婧，女，1985年6月17日出生，住福州市台江区。 原告董雁云与被告福建海峡银行股份有限公司福州六一支行、第三人汤鸿亮、陈婧案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月4日立案后，经审查，主要以原告的诉讼请求为确认其对案涉房产享有承租权，并未明确请求排除对执行标的讼争房产执行为由，作出（2018）闽0103民初1465号民事裁定，驳回原告的起诉。原告不服裁定，提起上诉。福建省福州市中级人民法院经审理，主要以一审法院仅审查上诉人的一项诉讼请求—要求确认对讼争房屋享有承租权，认定上诉人不完全具备起诉条件，裁定驳回其起诉不当，予以纠正。而上诉人以讼争房屋承租人身份提起案外人执行异议之诉，要求对讼争房屋进行带租拍卖，该诉求符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条关于案外人提起执行异议之诉应当具备的条件第（二）项：“有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；”的规定，作出（2019）闽01民终3823号民事裁定，撤销本院上述裁定，指令本院审理。本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关张泉，被告的委托诉讼代理人谢譞琦到庭参加诉讼；汤鸿亮、陈婧作为执行案件中的被执行人未反对案外人异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定，其诉讼法律地位为第三人，经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董雁云向本院提出诉讼请求:1.确认原告对位于台江区享有承租权（租期自2012年12月25日至2032年12月24日止），对上述房产进行带租拍卖；2.本案诉讼费用由被告承担。原告在开庭当日的开庭前增加诉讼请求：3.停止对位于台江区产的执行；4.撤销（2018）闽0103执异10号执行裁定书。事实和理由：2014年6月10日，福州市台江区人民法院对福建海峡银行股份有限公司六一支行（下称“海峡银行六一支行”）诉福州拓联商贸有限公司、汤鸿亮等金融借款合同纠纷一案作出（2014）台民初字第142号民事判决书，判决如下：“一、被告福州拓联商贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内，将尚欠的借款本金2766751元及相应利息（暂计至2013年12月27日止已结欠87068.59元；2013年12月28日起至本判决确定的还款之日止的利息，按《额度授信合同》约定计付）偿还给原告福建海峡银行股份有限公司福州六一支行，并支付原告为实现该项债权而支出的律师代理费人民币29667元。二、被告汤鸿亮、被告陈婧、被告彭陈珠对上述第一项判决金额承担连带清偿责任；被告汤鸿光以其与被告彭陈珠的夫妻共有财产，对上述第一项判决金额承担连带清偿责任；被告汤鸿亮、被告陈婧、被告彭陈珠、被告汤鸿光承担保证责任后，有权向被告福州拓联商贸有限公司追偿。三、被告汤鸿亮、被告陈婧以其共同所有的坐落于福州市台江区的房产对第一项判决金额承担抵押担保责任，原告福建海峡银行股份有限公司福州六一支行有权在336万元限额内对上述房产优先受偿；承担抵押担保责任后，有权向被告福州拓联商贸有限公司追偿”。2015年2月2日，海峡银行六一支行向福州市台江区人民法院申请强制执行。2017年6月28日，台江区人民法院作出（2015）台执字第557号查封公告。2017年7月11日，原告提出执行异议申请，请求中止执行并确认原告的承租权。2018年3月15日，台江区人民法院作出（2018）闽0103执异10号执行裁定书，裁定如下：“驳回案外人董雁云的执行异议请求”。原告认为该裁定书违背事实及法律规定，原告依法承租案涉房产并居住至今，案涉房产在抵押之前已出租给原告使用，原告承租权依法不受抵押权影响，（2018）闽0103执异10号执行裁定书认为原告承租权损害了海峡银行六一支行的抵押权，裁定驳回原告执行异议申请，违背了事实及法律规定,具体如下：一、原告依法承租案涉房产并居住至今。案涉房产原系属于原告所有，2012年11月22日，经福州市鼓楼区冠佳房地产经纪服务点提供居间服务，原告作为卖方与被告汤鸿亮作为买方签订《房产买卖合同》，双方约定原告将案涉房产出售给被告汤鸿亮，成交价为300万元。在案涉房产过户至被告汤鸿亮名下后，被告汤鸿亮无法支付余下购房款150万元。2012年12月25日，经原告与被告汤鸿亮协商，由汤鸿亮、陈婧作为出租人，原告作为承租人，双方签订《房产租赁合同》，合同约定：“汤鸿亮、陈婧将案涉房产出租给原告，年租金为人民币75000元，租期自2012年12月25日至2032年12月24日止，共20年；签订合同次日起将房屋交给原告使用；汤鸿亮、陈婧购买案涉房产尚欠原告150万元，汤鸿亮、陈婧将案涉房屋出租给原告，每年租金75000元，二十年合计150万元，双方同意所欠房款150万元抵作二十年租金，承租期内相抵消，无需另外再支付租金”。上述《房产租赁合同》签订后，汤鸿亮将案涉房产交付原告，原告居住案涉房产至今，租赁期间案涉房产的水电、物业、公摊等相关费用均由原告缴纳。因此，原告认为案涉房产实际由原告承租并使用至今，《房产租赁合同》属于双方真实意思表示。然（2018）闽0103执异10号执行裁定书却认为该《房产租赁合同》为抵债协议，对本案租赁事实视而不见，否认原告的承租行为，这是与本案事实严重相违背的。二、案涉房产在抵押之前已出租给原告使用，原告承租权依法不受抵押权影响。《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封冻结之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，案涉房产于2012年12月31日抵押给海峡银行六一支行，而汤鸿亮、陈婧于2012年12月25日将案涉房产出租给原告，说明案涉房产在抵押给海峡银行六一支行之前已出租给原告使用，根据上述规定，原告对案涉房产的承租权不受抵押权的影响。然（2018）闽0103执异10号执行裁定书认为原告承租权损害了海峡银行六一支行的抵押权，这显然与上述法律规定相违背。综上所述，（2018）闽0103执异10号执行裁定书裁定驳回原告执行异议申请错误，请支持原告的诉讼请求。 福建海峡银行股份有限公司福州六一支行辩称，一、原告与汤鸿亮就诉争房屋成立的买卖关系和租赁关系，从成立时间、交易习惯上看，都存在诸多不合理性，答辩人由此合理怀疑双方法律关系的真实性，并不排除二人存在恶意串通的可能。1.诉争房屋原所有人为原告董雁云。2012年11月22日，原告与汤鸿亮签订《房屋买卖合同》，将诉争房屋卖给汤鸿亮。合同约定的交易流程如下：11月23日办理过户收件手续，收件后支付购房定金20万元；12月7日支付购房款130万元；缴税费当日汤鸿亮须出具150万元的欠条给董雁云。2013年1月26日支付余款150万元。依该合同“出具欠条”的流程约定，可推断原告预见汤鸿亮存在难以在短时间内付款的可能。但在此情况下，原告反而同意在购房款分文未收的情况下，即配合办理房屋过户手续。至税费缴纳完毕、房屋过户时，原告收取一半购房款。而一般的二手房交易中，买方须先付首付款，至过户时已支付完毕全部购房款。显然，双方的交易方式不符合通常的交易习惯，对原告而言存在巨大的交易风险，故亦不合正常的风险防范逻辑。2.结合双方约定的交易流程及《房屋买卖合同》的违约条款，若汤鸿亮没有依约按期在2013年1月26日前支付全部购房款，则作为守约方，原告不仅可以解除合同，还可主张20万元违约金，并再将诉争房屋另高价卖出。在情势对己方有利的情况下，原告却早早的与汤鸿亮签订《房屋租赁合同》，以租金抵债。且双方约定的年租金为75000元，即月租金为6250元，过分高于当时的正常租金。原告的以上种种行为均损害自己的财产利益，不合常理，令人费解。3.梳理双方的购房、租房时间可见：原告与汤鸿亮在签订不合理的《房屋买卖合同》后不到一个月，拓联公司就以诉争房屋向答辩人申请了抵押贷款。如上所述，当时汤鸿亮仅支付了一半的购房款。随后在2012年12月25日，汤鸿亮依答辩人的要求，提供了财产线索，并将诉争房屋交由评估公司办理抵押评估手续。而同一天，原告与汤鸿亮签订了《房屋租赁合同》。基于双方两个法律关系的建立和履行存在诸多不合理之处，且建立时间与汤鸿亮、拓联公司和答辩人建立抵押贷款的时间过于接近，该两份合同的真实性及二人的善意与否值得怀疑。我方认为不能排除二人存在串通获取贷款，后再妨害答辩人抵押权实现的可能性。二、原告提交的证据不仅无法证明其居住事实，反而能由证据推断自租赁合同签订后，原告长期未居住在诉争房屋内，并未实际占有该房屋，亦佐证了《房屋租赁合同》虚假。故原告依法不能阻碍法院对诉争房屋进行处置。就原告提交的水费、物业费、管理费的收据和发票，我方归纳如下：1.诉争房屋2012年11月至2013年6月的费用未按时交纳；2.诉争房屋2015年2月1日至16年6月31日的水费、公摊费、管理费、物业费一次性在2016年6月7日缴纳；3.诉争房屋2016年9月至2017年2月的物业费于2017年3月6日一次性缴纳。显然，这不是正常长期居住产生的缴款时间。故相关证据反而证明在以上相应时间段内，原告没有长期居住。除外，对2012年12月25日至原审一审立案前的其他承租时间段，原告没有提供任何证据证明其在诉争房屋居住。因此，答辩人有理由认定，诉争房屋系长期无人居住，才导致无法按规定按时缴费，原告并未实际占有使用该房屋，其与汤鸿亮签订的《房屋租赁合同》不存在对应的真实租赁关系。综上，原告无法证明其租赁事实的真实性，也无法证明其已支付合理对价并实际居住。鉴于其提交证据存在诸多不合常理的疑点，答辩人有理由怀疑其虚构购房和租赁事实，阻碍法院的强制执行进程及答辩人债权的实现。因此，请求法院查明事实，若认定确系虚假诉讼，应依法移送刑事侦查处理。 第三人汤鸿亮、陈婧未提供述称意见。 原告对其诉讼请求提交了下列证据： A1.（2018）闽0103执异10号执行裁定书、法院专递邮件详情单，证明原告提出执行异议申请，台江区人民法院裁定驳回原告执行异议请求； Ａ2.由《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》组成的《房地产经纪服务合同》，证明2012年11月22日，经中介公司提供居间服务，原告作为卖方与汤鸿亮作为买方签订《房产买卖合同》，双方约定原告将位于台江区产出售给被执行人汤鸿亮，成交价为300万元； A3.欠条，证明汤鸿亮无法支付余下购房款150万元； A4.《房产租赁合同》，证明汤鸿亮、陈婧购买案涉房产尚欠原告150万元，汤鸿亮、陈婧将案涉房产出租给原告，每年租金75000元，二十年合计150万元，双方同意所欠房款150万元抵作二十年租金，承租期内相抵消，无需另外再支付租金； A5.居住证明 A6.原告的光大银行对私活期账户对帐单 A7.水费、物业费、公摊费收据、水费明细 共同证明原告自签订《房产租赁合同》后至今一直居住生活在案涉房产； A8.银行DDC历史流水一张，证明汤鸿亮2012年12月7日支付购房款130万元。 被告福建海峡银行股份有限公司福州六一支行提交以下证据： B1.个人主要财产分布清单 B2.《房地产抵押估价报告》封面 共同证明汤鸿亮、陈婧于2012年12月25日向海峡银行提供抵押房产信息，且在此前已委托评估公司进行抵押评估； B3.委托代理人谢譞琦与长城物业员工的对话录音（附录音笔录） B4.委托代理人谢譞琦与供电热线人工服务通话录音（附录音笔录） 共同证明长城物业代缴水电费期间，客户名称可根据缴费人要求变更，同时2018年世茂外滩每月租金最低为5000元； B5.委托代理人谢譞琦与福州水务人工服务通话录音（附录音笔录），证明福州市水费及电费发票抬头消费人为入住登记人，可由实际业主申请变更，供电局及水务不做审查认定。 第三人汤鸿亮、陈婧未提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人汤鸿亮、陈婧经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：证据A5无证明单位公章，不具有证明力，本院不予采信。证据A6无法确认其关联性，本院不予采信。证据A7中交费记录不完整，或一次性缴纳多期费用，且有的交费客户名称以数码代称无法确认为原告，故该证据不足以证明原告主张，本院不予采信。证据B1、B2仅系复印件，本院不予采信。证据B3、B4、B5来源性无法确认，本院不予采信。对到庭被告无异议的原告诉称事实本院予以采信。 根据上述查证属实的证据，本院认定本案事实如下：2014年6月10日，福州市台江区人民法院对福建海峡银行股份有限公司六一支行（下称“海峡银行六一支行”）诉福州拓联商贸有限公司、汤鸿亮等金融借款合同纠纷一案作出（2014）台民初字第142号民事判决书，判决如下：“一、被告福州拓联商贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内，将尚欠的借款本金2766751元及相应利息（暂计至2013年12月27日止已结欠87068.59元；2013年12月28日起至本判决确定的还款之日止的利息，按《额度授信合同》约定计付）偿还给原告福建海峡银行股份有限公司福州六一支行，并支付原告为实现该项债权而支出的律师代理费人民币29667元。二、被告汤鸿亮、被告陈婧、被告彭陈珠对上述第一项判决金额承担连带清偿责任；被告汤鸿光以其与被告彭陈珠的夫妻共有财产，对上述第一项判决金额承担连带清偿责任；被告汤鸿亮、被告陈婧、被告彭陈珠、被告汤鸿光承担保证责任后，有权向被告福州拓联商贸有限公司追偿。三、被告汤鸿亮、被告陈婧以其共同所有的坐落于福州市台江区的房产对第一项判决金额承担抵押担保责任，原告福建海峡银行股份有限公司福州六一支行有权在336万元限额内对上述房产优先受偿；承担抵押担保责任后，有权向被告福州拓联商贸有限公司追偿”。2015年2月2日，海峡银行六一支行向福州市台江区人民法院申请强制执行。2017年6月28日，台江区人民法院作出（2015）台执字第557号查封公告。2017年7月11日，原告董雁云提出执行异议申请，请求中止执行并确认原告的承租权。台江区人民法院经审查，于2018年3月15日作出（2018）闽0103执异10号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条规定，裁定：“驳回案外人董雁云的执行异议请求”。董雁云不服裁定，向本院提起诉讼。 另查明，2012年11月22日，经中介公司提供居间服务，董雁云作为卖方,汤鸿亮作为买方,双方签订《房产买卖合同》，约定了原告将位于台江区产出售给汤鸿亮，成交价300万元；分期付款方式中对付款时间主要约定为2012年11月23日双方携带证件办理房产交易过户收件受理手续，收件后汤鸿亮将定金20万元支付给原告，汤鸿亮于2012年12月7日将部分购房款130万元支付给原告，缴税当日汤鸿亮出具150万元欠条给原告，汤鸿亮承诺于2013年1月26日前将所欠购房款150万元支付给原告，否则汤鸿亮违约。2012年12月7日，汤鸿亮通过银行转帐，向原告汇款130万元。同日，汤鸿亮、陈婧向原告出具《欠条》一张，主要写明其两人购买原告案涉房产，已付150万元购房款，余下150万元于2013年1月26日归还原告。2012年12月25日，汤鸿亮、陈婧与原告签订《房产租赁合同》，约定了其两人因购买案涉房产尚欠原告150万元购房款，同意将该房屋出租给原告，从2012年12月25日至2032年12月24日为止，每年租金75000元，二十年合计150万元，双方同意所欠购房款150万元抵作二十年租金，不需再支付租金；如汤鸿亮、陈婧在出租期间内，因产权纠纷或其他经济纠纷导致本合同无法履行，其两人应承担二十万元违约金，并退还已收取的租金150万元等内容。在案银行ＤＤＣ历史流水显示，130万元款项汇入原告账户的当天，该账户随即连续向三位他人汇款三笔共计125万元。庭审中，当事人确认讼争房产于2012年12月31日抵押登记，讼涉《房产租赁合同》未向房产登记部门登记备案。原告未提供转帐凭证佐证汤鸿亮、陈婧向其支付了20万元购房定金。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，原告作为执行案件的案外人，其提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告以其对案涉房产享有承租权为由提出案外人执行异议，但根据其主张该项权利的主要依据证据《房产租赁合同》，该合同系以房屋使用权抵债为内容，其性质属于金钱债权债务合同，不属于房屋租赁合同，故原告的诉讼请求，事实依据不成立，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决如下： 驳回原告董雁云的诉讼请求。 案件受理费18300元，由原告董雁云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  庄章斌 人民陪审员  李 芬 人民陪审员  杨 榕 二〇二〇年四月二十日 法官 助理  王雨桐 书 记 员  林 威 附： 本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。