黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民再2号再审申请人（原审被告）：韩国印，男，1970年8月9日出生，汉族，户籍所在地河南省长垣县，经常居住地哈尔滨市道外区。被申请人（原审原告）：毕洪雨，男，1984年12月18日出生，汉族，公民份号码230621198412183952，住所地黑龙江省肇州县。委托诉讼代理人：张志强，系哈尔滨市道外区正义法律服务所法律工作者。再审申请人韩国印与被申请人毕洪雨租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日作出（2018）黑0104民初4391号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年3月8日作出(2018)黑0104民申20号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人韩国印、被申请人毕洪雨的委托诉讼代理人张志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人韩国印申请再审称，1、撤销（2018）黑0104民初4391号民事判决书；2、改判驳回被申请人全部诉讼请求；3、诉讼费由被申请人承担。事实及理由：2014年12月1日，申请人与被申请人签订租房协议书，约定申请人承租被申请人所有的位于华南城B栋2、4号门市，租期三年，租金每年2万元；物业费，包烧费由被申请人承担，申请人承担水电煤气费用。2014年11月5日，申请人向被申请人支付了15年租金，2万元，另支付进户费1万元、水电押金1千元。2015年12月24日，双方达成协议约定，2016年1月1日-2017年1月1日租金为1万元，申请人向被申请人支付了16年租金1万元。关于2017年房租，因华南城整体经营情况较差，几乎无任何人流，双方达成口头约定，房屋可以免费给申请人使用，申请人仅需要代被申请人支付包烧费，申请人代被申请人支付了2015-2017年包烧费14134元。2015年租金2万元申请人已支付、2016年租金1万元申请人已支付、2017年租金申请人以代被申请人支付包烧费方式支付租金，申请人并不拖欠被申请人任何租金。原审法院仅认定申请人支付了2016年租金1万元，未支付2015年租金2万元及2017年租金1万元，该认定缺少事实及法律依据，综上请求贵院依法予以再审、改判驳回被申请人全部诉讼请求。被申请人毕洪雨辩称，驳回申请人请求。理由如下：2014年12月1日双方签订房屋协议书一份，约定被申请人将哈尔滨市道外区华南城******租给申请人，租期为三年。从2015年1月1日至2018年1月1日，约定租金为两万元，交付方式为每年交付一次租金。签订协议后，双方约定了违约金，甲乙双方任何一方违约均包赔另一方十万元。并且约定合同期间届满后，申请人负责将原楼梯恢复原状。此协议是申请人与被申请人的真实意思表示，租赁的标的物也归被申请人所有，协议约定符合法律规定。由于申请人违约没有如期交纳租金，申请人应当赔偿被申请人十万元，并将其改动的楼梯恢复原样。在履行合同中，被申请人没有过失和过错，被申请人已履行了全部的协议义务，申请人的再审请求，没有法律和事实依据，并且原审判决已履行完毕，在执行期间双方达成共识，毕洪雨放弃了利息、诉讼费及迟延履行金。原审判决履行终结，双方债权债务已经灭失。但是申请人在使用期间所欠的水、电等费用不包括原审的判项之内，其他费用被申请人另案向申请人主张。申请人的请求不具备民诉法第二百条的规定，请贵院依法查清本案事实，驳回申请人的请求，维持原审判决。原审中原审原告毕洪雨诉称，1.依法判令韩国印给付租金4万元，水费535.8元，电费9984.8元，合计50520.6元及利息（按银行贷款利率计算）。2.依法判令韩国印将诉争房屋恢复原装，并给付违约金10万元。3.诉讼费用由韩国印承担。事实和理由：2014年12月1日，毕洪雨与韩国印签订租房协议一份，韩国印租用毕洪雨房屋哈尔滨市道外区华南城B小区135栋1单元门市楼02号、04号两个门市，每年租金为2万元，租期自2015年1月1日至2018年1月1日止，韩国印拖欠毕洪雨租金4万元，欠水费535.8元，电费9984.8元，韩国印使用毕洪雨房屋已改变结构，韩国印以各种理由拒绝给付租金及其试用期间的水费，电费，毕洪雨依法维权至贵院，请予以支付。原审中原审被告韩国印辩称，2014年12月1日，韩国印与毕洪雨签订《租房协议书》,约定韩国印承租毕洪雨所有的位于华南城B小区B栋2、4号门，租期三年，租金每年20，000元;物业费、包烧费由毕洪雨承担，韩国印承担水、电、煤气费用。2014年11月5日，韩国印向毕洪雨支付了15年租金20，000元，另支付进户费15，000元、水电押金1,000元。2015年12月24日，双方达成协议约定，2016年1月1日至2017年1月1日租金为10，000元，韩国印向毕洪雨支付了16年租金10，000元。关于2017年房租，因华南城整体经营情况较差，几乎无任何人流，双方达成口头约定，房屋可以免费给韩国印使用，韩国印需要代毕洪雨支付包烧费。事实上韩国印代毕洪雨支付3年的包烧费，水电费用也并非韩国印故意拖欠，而是对华南城收取的费用存在争议。《合同法》第一百一十四条约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依据上述法律规定，违约金应当以实际损失作为参考依据，虽然毕洪雨与韩国印协议约定任何一方违约赔偿对方100,000元，但毕洪雨不能依据该条款主张违约金赔偿100，000元。首先韩国印并不存在违约情形，其次即便存在违约，也未实际造成毕洪雨经济损失。请求法院驳回毕洪雨的诉请。本案原审认定事实：2014年12月1日，毕洪雨与韩国印签订租房协议书，约定韩国印租用毕洪雨位于哈尔滨市道外区××城××小区××单元门市楼××、××号两处门市，租期自2015年1月1日至2018年1月1日止，每年租金为20，000元。承租期内毕洪雨负责物业费、包烧费，韩国印承担室内的水、电、煤气等费用。补充协议约定:1.2014年所发生的费用韩国印已支付（15，000元)，以后任何费用由韩国印自负。2.装修费用由韩国印自负。3.叁年的房价不动，所有费用韩国印自负。注:双方在三年合同期如一方违约合同，包赔对方100,000元，韩国印退出前恢复原楼梯原样。2014年11月5日，韩国印向毕洪雨支付了2014年费用15，000元、水电押金1，000元。2015年12月24日，毕洪雨收到韩国印2016年1月1日至2017年1月1日两户租金10,000元。韩国印交纳了两处案涉房产2015-2017年度供暖费共计14，134元。本院原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，毕洪雨与韩国印签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，系合法有效的合同。现毕洪雨要求韩国印支付租金40，000元，根据双方提供的证据可以看出毕洪雨与韩国印对2016年后租金进行了变更为每年10，000元。韩国印交纳了根据双方合同约定本应由毕洪雨交纳的2015-2017年包烧费14，134元，应在租金中予以扣除，故应韩国印应支付给毕洪雨房屋租金15，866元（20，000元+10，000元-14，134元)。毕洪雨要求韩国印支付水费535.80元，电费9，984.80元的诉讼请求，因该项费用尚未实际支付，故对毕洪雨的该项诉讼请求，本院不予支持。毕洪雨要求韩国印将诉争房屋恢复原状，并给付违约金100，000元，根据双方提供的证据可以看出双方就租赁事宜进行了重新约定，无法证明系韩国印违约，故对毕洪雨上述诉讼请求，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决：一、待本判决发生法律效力后十日内，被告韩国印立即给付原告毕洪雨房屋租金15，866元;二、驳回原告毕洪雨的其他诉讼请求。案件受理费1063元(原告毕洪雨已预付),减半收取532元，由原告毕洪雨负担335元，由被告韩国印负担197元。再审中，被申请人毕洪雨对原审中出示的证据进行了复述。证据一、黑（2017）哈尔滨市不动产权第009814号不动产权证书、商品房买卖合同复印件、哈尔滨华南城商品房买卖补充协议，证明本案诉争房产权利人为毕洪雨，毕洪雨具备原告主体资格。证据二、2014年12月1日、2014年11月7日原、被告签订的租赁协议一份，证明诉争之房租金是2015年1月1日至2018年1月1日，房屋交付后3年租金不变，使用期间发生一切费用由韩国印承担，并约定任何一方违约包赔对方10万元，并且房屋由被告韩国印恢复原状。证据三、水电费查询单复印件，证明被告使用房屋期间所欠水费535.8元，电费9984.8元。再审中，再审申请人韩国印对原审中出示的证据进行了复述。证据一、房屋租赁协议书，证明物业费、包烧费由甲方承担。证据二、2014年11月5日原告出具的收条一份，证明2014年11月5日原告收到被告房屋租金2万元（2015年租金），另收到水电押金1000元，2014年费用15000元，该15000元包含被告承租期间房产可能发生的水电费用。证据三、2015年12月24日毕洪雨制作的协议一份，证明涉案房产2016年1月1日至2017年1月1日房屋租金降至1万元，原告收到被告交付的1万元租金。证据四、哈尔滨华成热点股份有限公司机打收据二张、哈尔滨华成热点股份有限公司哈东分公司机打收据二张，证明被告代原告支付了2015年至2016年、2016年至2017年的供热费共计14134元。证据五、2018年7月11日被告与原告通话录音，证明第二年的房屋由2万元变为1万元，原告主张被告将拖欠的费用支付完毕，双方就无争议，并且同意房屋无需恢复原状，综合证明2017年度被告免费使用房屋仅需代原告缴纳供热费即可。韩国印对毕洪雨提交的证据一没有异议；对证据二对租赁协议没有异议，我是从2015年开始租，2015、2016、2017共计租了三年，2015年我交了36000元，包括进户费，房租每年2万元，这是2015年房租，2016年我给毕洪雨打电话，如果要继续租就给我降低房租，后协商一致，两户一万元；第三年房租我俩协商，我交这几年的包烧费，抵顶房租，后来我实际交2015、2016两年的纳包烧费；水电费我直到欠费，华南城按照商服标准收取水电费，但是现在标准没有最后确定，原审开庭时我也承认了，只要华南城说要收取的时候我就去交，我同意承担。我刚开始租房子的时候，华南城说商户打卡就可以免物业费，是我按期打卡，才给毕洪雨这两户免的物业费。现在华南城已经宣布不收物业费了。对证据三认为对租赁协议没有异议，我是从2015年开始租，2015、2016、2017共计租了三年，2015年我交了36000元，包括进户费，房租每年2万元，这是2015年房租，2016年我给毕洪雨打电话，如果要继续租就给我降低房租，后协商一致，两户一万元；第三年房租我俩协商，我交这几年的包烧费，抵顶房租，后来我实际交2015、2016两年的纳包烧费；水电费我直到欠费，华南城按照商服标准收取水电费，但是现在标准没有最后确定，原审开庭时我也承认了，只要华南城说要收取的时候我就去交，我同意承担。我刚开始租房子的时候，华南城说商户打卡就可以免物业费，是我按期打卡，才给毕洪雨这两户免的物业费。现在华南城已经宣布不收物业费了。对证据四没有异议；对证据五认为未提供原始载体，真实性无法核对。毕洪雨对韩国印原审中提交的证据质证意见如下：对证据一没有异议；对证据二认为真实性没有异议，证明问题有异议。2014年12月1日双方签订合同的补充协议中已经约定，2014年发生的费用由韩国印承担，该15000元不包括在房租范围之内。对证据三认为真实性没有异议，证明问题有异议。2014年12月1日双方签订合同的补充协议中已经约定，2014年发生的费用由韩国印承担，该15000元不包括在房租范围之内。对证据四没有异议，对证据五认为未提供原始载体，真实性无法核对。本院对原审原告毕洪雨在原审中提交的证据认证如下：证据一内容客观证实，来源合法，与本案由关联，故对该份证据的效力予以确认。证据二租赁协议内容客观证实，来源合法，与本案由关联，但不能证明其要证明的问题，故对此份证据的效力部分采信。证据三水电费票据，原审原告对此费用没有交纳，不能证明其要证明的问题，故对此份证据的效力，不予采信。本院对原审被告韩国印在原审中提交的证据认证如下：证据一房屋租赁协议，内容客观证实，来源合法，与本案由关联，能够证明双方签订房屋租赁的情况，故对该份证据的效力予以确认。证据二原审原告出具的收条，内容客观证实，来源合法，与本案由关联，能够证明原审原告收取房屋租金的情况，故对该份证据的效力予以确认。证据三毕洪雨出具的协议，内容客观证实，来源合法，与本案由关联，能够证明双方变更并收取房屋租赁费的情况，故对该份证据的效力予以确认。证据四热费票据，内容客观证实，来源合法，与本案由关联，能够证明韩国印交纳热费的情况，故对该份证据的效力予以确认。证据五电话录音，内容客观证实，来源合法，与本案由关联，能够证明其要证明的问题，故对该份证据的效力予以确认。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的事实认定如下：原审查明的事实基本属实。本院再审认为，本案争议的焦点：1、2016年房租费用是否变更为1万元；2、2017年的房费是否以包烧费抵顶，也就是2016年和2017年两年的房屋租金是否变更了数额。本案中，原审原告毕洪雨于2015年12月24日出具的收据主要内容为“华南城B区B五栋02号04号，2016年1月1日-2017年1月1日为期一年两户一万元整，房屋合同，毕洪雨，签收，2015.12.24。”该收据已经载明了争议房屋2016年的租金为一万元整，毕洪雨于2015年12月24日收到此款。该收据能够证明争议房屋2016年的租金已经调整为一万元，应是对租赁合同中租金条款的变更，并已经实际履行。因此，对于原审被告要求原审原告再给付2016年的按原合同约定的另一半租金的诉讼请求，不应予以支持。合同中约定取暖费应由原审原告负责，不应由原审被告交纳。由双方的通话录音可知，双方商定由原审被告韩国印交纳取暖费等费用，双方就没有任何瓜葛，此内容是应视为对房屋租赁协议中2017年房屋租金数额及支付方式的变更。而且，原审被告已经交纳了取暖费合计14134元，实际履行了变更后的内容。因此，对于原审原告要求原审被告再给付2017年的租金的诉讼请求，本院不予支持。原审对协议租金的并更与实际履行没有认定，再审予以纠正。原审原告毕洪雨要求原审被告韩国印支付水费535.80元，电费9，984.80元的诉讼请求，因该项费用尚未实际支付，故原审对原审原告毕洪雨的该项诉讼请求不予支持，处理正确。对于原审原告毕洪雨要求原审被告韩国印将诉争房屋恢复原状，并给付违约金100，000元的诉讼请求，原审根据双方提供的证据可以看出双方就租赁事宜进行了重新约定，无法证明系韩国印违约为由，对毕洪雨该项诉讼请求，不予支持的处理结果，不无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第三项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：一、撤销本院（2018）黑0104民初4391号民事判决；二、驳回原审原告毕洪雨的诉讼请求。原审案件受理费1,063元（毕洪雨已预交）,由原审原告毕洪雨负担。再审案件受理费1,063元，由原审被告韩国印负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘家喜人民陪审员  王慧欣人民陪审员  邹春平二〇二〇年四月二十七日书 记 员  张建伟