广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2296号原告：中山市中澳物业管理有限公司滨河湾分公司，住所地广东省中山市南区*****************卡，统一社会信用代码914***********000E。法定代表人：冯洋，总经理。委托诉讼代理人：许文浩，公司员工。委托诉讼代理人：张玉龙，公司员工。被告：张袆，女，1977年9月25日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************，公民身份号码441************028。原告中山市中澳物业管理有限公司滨河湾分公司（以下简称中澳滨河湾分公司）与被告张袆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中澳滨河湾分公司委托诉讼代理人许文浩、张玉龙，被告张袆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中澳滨河湾分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年8月1日至2019年8月31日期间共13个月的物业管理费8448.44元及违约金（以每月物业管理费649.88元为基数，分别从欠费次日起按每天千分之三计算至清偿之日止，暂计至2019年8月1日为5710.03元）。事实和理由：2017年6月1日，原告中澳滨河湾分公司与被告张袆签订前期物业服务合同，约定由原告为中山市南区*******************物业提供物业服务，被告每月应按其房屋的建筑面积向原告缴付物业服务费649.88元，每月10日前交纳，若逾期未缴，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。但从2018年8月1日至2019年8月31日起被告拖欠物业管理费合计8448.44元。原告于2018年12月通过邮寄催收函催收，但被告置之不理。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告张袆辩称，1.因物业未尽物业服务义务导致被告存在财产损失。2018年9月大雨，中澳滨河湾小区1期下水道积水，导致2次污水倒灌入3栋4号别墅，造成别墅地下室严重泡水，木地板全部损毁，被告产生损失：原地板6000元、拆卸人工费1000元、新地板3000元、新地板铺装1000元、墙面（泡水造成墙面底部渗水）翻新20**元，合计13000元。被告于2018年9月向中国平安报案（报案号943********016816581），保险公司经现场勘定认定因污水倒灌导致损失并当月进行了赔付（但只能对气象局发布特大暴雨的情况进行赔付且赔付额远低于实际损失）。被告与原告签订的前期物业服务合同第二条列明物业服务事项包含公用设施设备的维修、养护、运行和管理，其中包括沟渠、雨水井、污水井等，而被告为2018年5月装修入住的新房，由于物业未尽到物业服务责任，未及时疏通小区污水排水道导致业主发生财产损失。2.原告一直消极推诿，从不与被告进行任何沟通、协商，被告在事故发生后多次联系小区物业管家，但对方均称需上报，未有回复意见。被告于2019年2月25日致信原告要求对处理赔偿事宜给予回复，原告于次日签收但未予理睬。3.被告向原告书面报告要求原告赔偿12000元，因此被告在自行扣除相应数额后已于2020年2月主动缴交物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2011年9月5日，中山市金澳房地产开发有限公司（甲方）与中山市中澳物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定：甲方选聘乙方对本物业实施前期物业管理，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务及达到以下服务质量：对共同设施设备和相关场地的维修养护运行和管理，包括道路、垃圾道、化粪池、沟渠、外墙排水管等，达到设备良好、运行正常、无重大管理责任事故标准；乙方按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积高层每月每平方米2.8元，多层别墅3.8元；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费为每月5日；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。服务期限自2012年12月31日至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2017年6月1日，张袆办理案涉物业收楼手续，并于同日作为乙方与中澳滨河湾公司作为甲方签订前期物业服务协议，约定：乙方同意委托甲方对中澳滨河湾3栋04房物业实施物业管理服务，建筑面积为171.07平方米，服务事项包含对共用设施设备包括加压水泵、电梯、沟渠、化粪池、雨水井、污水井等提供维修、养护、运行和管理。别墅的物业管理收费标准为3.8元/平方米/月，每月10日前将费用足额存入账户；乙方违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按欠费总额的1‰收取滞纳金。2.张袆作为广东省中山市南区*****************的业主[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0064558号]，物业建筑面积171.07平方米，按合同约定，每月应交物业服务费650.07元（171.07平方米×3.8元/月/平方米）。张袆自2018年8月至2019年8月31日期间未支付物业服务费，中澳滨河湾分公司经催讨无果遂诉至本院，主张前述实体权利。3.张袆辩称中澳滨河湾分公司未尽物业服务义务，在2018年8月23日台风天时没有疏通管道，导致雨水倒灌进入涉案房屋地下室，致使其财产受损，为此提供了联系函、微信聊天截图、照片。其中联系函显示张袆致信中澳滨河湾物业相关负责人，反映2018年9月大雨，小区1期别墅路面下水道积水，导致污水倒灌入涉案房屋，造成房屋财产损失等问题；同时张袆将该情况通过微信与中澳滨河湾分公司工作人员沟通，微信名为“伴兰1-18、59-62”的工作人员回复称“您这件事我也反馈给领导了，他还在对，可能没那么快能给到你回复”。中澳滨河湾分公司对此不予确认，称未收到上述联系函，认为是张袆擅自改造地下室导致污水倒灌，但其已尽到提醒义务，并提交微信截图予以佐证。4.庭审中，中澳滨河湾分公司确认涉案小区尚未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，一直由中澳滨河湾分公司提供物业服务。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告中澳滨河湾分公司对案涉小区进行物业管理服务，并与中山市金澳房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同、与张袆签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。中澳滨河湾分公司为案涉物业提供了物业管理服务，张袆应按约定缴纳物业费。张袆提出涉案小区存在物业管理问题，中澳滨河湾分公司应赔偿其损失13000元及该赔偿款应抵扣其应付物业服务费,被告不予认可，因张袆并未提供充分有效证据予以证实，且张袆未提出反诉，故本院不予审查处理，张袆可另循法律途径解决。张袆所举证据不足以证明中澳滨河湾分公司在履行物业管理过程中存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，张袆作为上述物业的业主，未按时交纳物业服务费已构成违约，应当承担向中澳滨河湾分公司支付物业服务费的违约责任。中澳滨河湾分公司主张涉案物业以171.02平方米计算物业服务费，是其对自身权利的处分，本院予以照准，故张袆每月应付物业服务费为649.88元。经核算，张袆应向中澳滨河湾分公司支付2018年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费为8448.44元（649.88元/月×13个月）。关于违约金的问题。中澳滨河湾分公司主张按日千分之三的标准自逾期次日起计收违约金，但该标准明显过高，中澳滨河湾分公司未举证证明张袆未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：分别从2018年8月至2019年8月的11日起，以每月所欠物业服务费649.88元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告张袆于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中澳物业管理有限公司滨河湾分公司支付2018年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费8448.44元及违约金（分段计算：分别从2018年8月至2019年8月的11日起，以每月所欠物业服务费649.88元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，减半收取为77元（原告中山市中澳物业管理有限公司滨河湾分公司已预交），由被告张袆负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员  李劲松二〇二〇年四月八日书记员  孙婉霞谭嘉怡