广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终857号上诉人（原审被告）：张耀勤，女，1976年6月13日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区****************之五，身份证号码：412************941。上诉人（原审被告）：惠州市喜乐居房地产代理有限公司，住所地：惠州市惠阳区***********。法定代表人：周庆国。委托诉讼代理人：龚锦标，男，1993年7月8日出生，汉族，住址：广东省紫金县****************，身份证号码：441************717。被上诉人（原审原告）：赵时清，女，1951年2月12日出生，汉族，住址：广东省深圳市福田区********，身份证号码：440************925。上诉人张耀勤、惠州市喜乐居房地产代理有限公司与被上诉人赵时清因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1048号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人张耀勤上诉请求：一、撤销惠州市惠阳区人民法院作出的(2019)粤1303民初1048号民事判决;发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、房产买卖合同与房屋内发现白蚁没有任何关联。上诉人所卖的房产，被上诉人多次现场查看过房屋的主体、结构等，房屋本身不存在任何质量问题，至于被上诉人住进去以后出现白蚁，显然不是房屋质量问题，也与上诉人无关。被上诉人现在以房屋出现白蚁为由，要求上诉人承担赔偿房屋损失毫无道理。2、上诉人并未隐瞒白蚁存在的事实(在搬家时和中介打电话之前，并不知道有白蚁的存在）。上诉人现在住进房屋以后出现白蚁，不是上诉人养的也不是上诉人放进去的，至于白蚁从何而来上诉人无从知道。可能是与周边环境有关，也可能与被上诉人装修物或者家具有关，也许与被上诉人生活习惯有关，但与上诉人无关。也根本不存在上诉人隐瞒事实的问题。3、所谓白蚁问题只是被上诉人一面之词，没有合法有效证据。被上诉人自行找所谓鉴定机构所作鉴定，其鉴定过程不符合法定程序，上诉人没有通知上诉人参加，其鉴定结论也没有送达给上诉入。该鉴定结果不能作为法庭认定依据。4、上诉人所卖房产价格只是房产本身价格，并不包含房屋装修。被上诉人如果认为上诉人原有装修物不好，完全可以拆除，自己再去装修。被上诉人不可能买了房子，还要上诉人出装修费。5、就算出现白蚁也只能算是自然灾害，不能归责予任何人。就算造成损害，被上诉人不可能不承担一点责任，而让别人承担全部责任。二、原审判决结果错误。1、原审判决在没有合法有效证据的情况下，认定所谓白蚁损失是完全错误的。2、原审判决在不具有任何关联性的情况下，认定所谓白蚁损失责任由上诉人承担是完全错误的。综上所述，原审判决违背事实和法律并且未显示公平，判决结果完全错误，请求二审法院依法予以撤销。惠州市喜乐居房地产代理有限公司上诉请求：1、撤销（2019）粤1303民初1048号民事判决，发回重审或依法改判上诉人无需承担赔偿责任。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定事实错误。一、被上诉人一审提交的“2015年2月4日惠州大亚湾金磊白蚁防治有限公司作出的《白蚁防治检测鉴定报告》载明：经公司专家鉴定被白蚁破坏程度分析，此白蚁隐藏在房屋建筑物里面有2年以上的历史”，而一审法院在庭审后查明惠州大亚湾金磊白蚁防治有限公司的经营范围仅为“白蚁预防灭治、四害消杀、信息咨询服务，销售，白蚁虫害药物”，并无鉴定白蚁的破坏与存活时间的资质。鉴定报告也未有鉴定人的签字或盖章，故该鉴定报告对白蚁存在期间的鉴定不能作为定案依据！在一审中，上诉人在庭审笔录中明确注明对该鉴定报告不认可，但一审法院却在判决书中强行认定写道上诉人对此鉴定报告无异议，明显偏袒被上诉人。二、一审法院在没有任何的证据证明的情况下便妄断认定上诉人刻意隐瞒涉案房屋被查封抵押，来自这样司法的冤果，上诉人吞不下。退一步来讲，倘若上诉人真存在隐瞒，当事人完全可以解除买卖合同追究责任，这样的隐瞒对上诉人有何利益？再退一步讲，若真存在隐瞒查封抵押，可查封抵押与白蚁腐蚀房屋之间又存在着因果关系？在前案（2014）惠阳法民一初字第1051号中法院查明上诉人按合同履行了全部义务，涉案房屋顺利过户至被上诉人名下。三、法院查明：2014年5月25日签订涉案合同，2014年6月1日被上诉人因白蚁问题起诉至法院，2014年6月27日原审被告张耀勤搬离涉案房屋，2014年7月入住发现白蚁，2014年8月8日房屋过户至被上诉人名下。从时间发展过程中可看出，被上诉人是有预知白蚁存在功能吗？而在被上诉人表明知道白蚁事实后，仍然与原审被告张耀勤继续交易并完成过户登记，这种种情况是不符合常理的，而这里面是否隐藏着上诉人不知情的一面。一审法院却对这种种不寻常的情况实视而不见。四、该案已在2015年9月16日惠州市中级人民法院以（2015）惠中法立民申字第22号民事裁定书裁定驳回被上诉人的再审申请，而现被上诉人于2019年2月25日再次起诉房屋白蚁问题，一审法院认定出现了新的证据、新的事实，那么问题来了新的证据是什么？新的事实又是什么？一审法院适用程序不当。一、一审法院委托鉴定机构对涉案房屋损坏原因及白蚂蚁与房屋损坏之间是否有因果关系进行鉴定时，并没有通知上诉人对委托鉴定机构进行摇珠选择，直到鉴定结果出来后上诉人才知晓法院委托的鉴定机构是广州市华盟价格事务所有限公司。而该鉴定机构的经营范围为无形资产评估服务；旧机动车鉴定评估(含涉案、事故车辆鉴定等评估业务)；资产评估服务，对法院委托的鉴定事项根本无法鉴定，该鉴定机构也在鉴定报告中明确载明“因我公司无该项鉴定资质，故对该项无法进行评估”。一审法院未按公平公正的程序选择鉴定机构，且选择了没有委托鉴定事项中所拥有鉴定资质的机构。二、被上诉人在庭后补交的深圳市程建白蚁防治有限公司出具的白蚁灭杀服务费36000元收款收据，在没有让上诉人质证的情况下，一审法院直接给予认定该证据效力并由上诉人承担赔偿，剥夺了上诉人的质证权利，违反了举证质证的诉讼程序。另补充，一审原告诉请按不低于312000元的标准赔偿原告，一审诉讼费5980元为原告诉请312000元的赔偿费用，判决仅支持10多万，却让上诉人承担312000元的赔偿费用为标准的诉讼费，无法律依据。综上，一审法院判决认定事实错误，适用程序不当，为此请求二审法院依法支持上诉人的上述请求。被上诉人赵时清未提交书面答辩意见。赵时清向一审法院起诉请求:被告按不低于312000元的标准赔偿原告。一审法院认定事实：2014年5月25日，原告作为买方，被告张耀勤作为卖方，被告喜乐居公司作为经纪方签订一份《房地产买卖合同》约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于惠州市惠阳区************************，房屋成交总价款970000元。合同第八条约定，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：卖方应在签订本合同时向经纪方支付佣金人民币14550元，买方应在签订本合同时向经纪方支付佣金人民币14550元整。涉案房产已于2014年8月8日转移登记至原告赵时清名下。原告在入住涉案房屋后，发现房屋大门，衣柜，墙角等多处存在白蚁活动轨迹，遂于2014年6月1日第一次起诉至本院【（案号为（2014）惠阳法民一初字第1051号民事判决书，以下简称1051号案），诉请本案两被告赔偿白蚁造成的重修损失312000元，本院于2014年**月10日判决驳回原告的诉讼请求。该案生效后，原告向惠州市中级人民法院申请再审，2015年9月16日惠州市中级人民法院以（2015）惠中法立民申字第22号民事裁定书裁定驳回赵时清的再审申请。2015年2月4日，惠州大亚湾金磊白蚁防治有限公司根据原告的申请出具的白蚁防治检测鉴定报告载明：“本公司白蚁防治技术人员于2015年2月3日对***苑**房屋主体等一切建筑物进行白蚁危害检测，发现一楼楼梯底下，门框、天花板等木构件遭受白蚁严重腐蚀危害，衣柜被白蚁蛀空已经形成白蚁小巢，经技术人员认真勘察，主体建筑物有隐藏大量活白蚁（此品种白蚁经鉴定为台湾乳白蚁）从一楼天花可以清晰看到好几条蚁路与大量白蚁排泄物，顺着蔓延至二楼主人房间角落四周、天花顶也遭受白蚁严重腐蚀危害。从装修程度的木构件被白蚁严重腐蚀40%以上，经公司专家鉴定被白蚁破坏程度分析，此白蚁隐藏在房屋建筑物里有2年以上历史。”惠州市大亚湾金磊白蚁防治有限公司企业法人营业执照显示，其经营范围为白蚁预防灭治，四毒消杀，信息咨询服务，销售，白蚁虫害药物。两被告对惠州大亚湾金磊白蚁防治有限公司白蚁防治检测鉴定报告无异议。案件审理过程中，本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对原告房屋损害原因，白蚂蚁与房屋损害之间是否有因果关系进行鉴定，对原告赵时清位于淡水***苑****室现状进行鉴定确认损失大小。2019年10月15日，广州市华盟价格事务所有限公司损失价格评估结论书载明：“1、对原告赵时清位于淡水***苑****室的房屋损害原因鉴定以及白蚁的存在与房屋损害之间是否有因果关系，因我公司无该项鉴定资质，故对该项无法进行评估。房屋内各损失项目评估总价格为64805元。”原告获悉上述评估结论后，即对鉴定机构的鉴定资格及价值损失结论提出复议。2019年11月**日，广州市华盟价格事务所有限公司作出关于穗华价格（惠州）【2019】0**号评估结论书异议的函复表示，其公司没有白蚁鉴定资质，其鉴定报告中亦未对白蚁的存在与房屋损害之间是否有因果关系鉴定；对房屋损失其依据经过质证的《白蚁防治检测鉴定报告》从装修程度的木构件被白蚁严重腐蚀40%以上，据此确定受损项目后，评估出受损价值，受损项目经复核评估总价值仍为64805元。原告庭后补充提交一份深圳市程建白蚁防治有限公司出具的收款收据，收据内容为“今收到广东省惠州市惠阳区**********苑**房白蚁灭杀六次服务费36000元。”一审法院认为,原告及两被告经自愿协商签订的《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。惠州市大亚湾金磊白蚁防治有限公司作为专业防治白蚁的机构，其在2015年2月4日作出的白蚁防治检测鉴定报告，鉴定结果为涉案房屋遭受白蚁严重腐蚀危害，白蚁隐藏在房屋建筑物里有2年以上历史。庭审时两被告对该报告无异议，本院予以采信和确认。涉案房屋买卖发生在2014年5月25日，足以证明在房屋买卖之前已有白蚁存在。被告张耀勤在庭审中辩称其在出售房屋时，对房屋存在白蚁并不知情，与客观生活常理及专业报告意见相悖，不予采信。因此，本院认定被告张耀勤在向原告出售涉案房屋时故意隐瞒有白蚁存在的事实，其对原告因白蚁造成的损失存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项的规定，被告张耀勤应当承担赔偿责任。被告喜乐居公司作为专业的房产销售中介，告知被告张耀勤向原告故意隐瞒涉案房屋被查封抵押的情况，被告喜乐居的行为违背居间人的合理披露义务，同时也违背职业准则，因喜乐居公司刻意隐瞒房屋真实权利情况，对本案损失的发生亦存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，喜乐居公司对原告损失应当承担赔偿责任。关于房屋因白蚁腐蚀造成的损失大小，以房屋损失评估结论书确定的64805元为准，另原告因白蚁消杀对外支出36000元，原告因白蚁消杀支出的费用是避免损失扩大的合理费用，且提供了相应的收款收据予以证实，故本院一并予以确认，原告因白蚁造成的损失确认为100805元。因两被告都存在过错，难以确定责任大小，应平均承担赔偿责任。被告喜乐居公司辩称原告起诉违反“一事不再理”原则，因本案在前案结案后出现新的证据，并发生新的事实，因此本案不属于重复诉讼，不违反“一事不再理”原则。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告张耀勤、惠州市喜乐居房地产代理有限公司自本判决生效之日起十五日内分别向原告赵时清赔偿房屋损失50402.5元、50402.5元，合计100805元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5980元，由被告张耀勤、惠州市喜乐居房地产代理有限公司各承担2990元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人赵时清能否因房屋遭到白蚁侵蚀而得到两上诉人赔偿的问题，对此分析如下：第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条的规定“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”。白蚁危害属于隐蔽质量瑕疵，需在房屋使用过程中才能发现，上诉人张耀勤作为卖方，应保证交付的房屋符合基本的质量要求，对涉案房屋的隐蔽瑕疵负有质量瑕疵担保的义务，不以卖方是否有过错为前提。一审中，惠州市喜乐居房地产代理有限公司员工张**在询问笔录中答“2014年8月8日过完户后，说柜子打开里面有白蚁，我和公司领导去查看，衣柜的确是有白蚁的存在……”结合惠州大亚湾金磊白蚁防治有限公司出具的《白蚁防治检测鉴定报告》“经公司专家鉴定被白蚁破坏程度分析，此白蚁隐藏在房屋建筑物里有2年以上历史”，可以证明白蚁系在上诉人张耀勤居住期间即已经存在。因此，一审法院判令上诉人张耀勤承担责任并无不当。第二，上诉人惠州市喜乐居房地产代理有限公司作为中介方，促成本案买卖双方的房屋买卖交易，后买卖双方因本次交易引发纠纷，自2014年诉讼至今已近六年时间，双方均花费了大量的时间和精力，上诉人惠州市喜乐居房地产代理有限公司在居间活动中未尽审慎注意义务，鉴于其已收取中介费合计29100元，一审判令惠州市喜乐居房地产代理有限公司对上诉人赵时清实际受到的损失予以补偿适当，本院予以确认，以期共同分担上诉人赵时清面临的实际问题，避免各方因本案引发更多的纠纷及花费更多的时间成本、诉讼成本。综上，上诉人张耀勤、惠州市喜乐居房地产代理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用共计2120元，由上诉人张耀勤、上诉人惠州市喜乐居房地产代理有限公司各负担1060元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇二〇年四月二十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧