四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1381民初6114号 原告（反诉被告）：阆中市云天一号业主委员会。住所地：阆中市云天新城********。 负责人：李立国，该业委会主任。 委托诉讼代理人：廖从明，阆中市江南法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司。。住所地：阆中市七里巴都大道云天**小区******统一社会信用代码:915113815632958268。 负责人：杨世福，该分公司董事长。 委托诉讼代理人：伏光召，阆中市龙泉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：严军，男，该分公司工程部负责人。 上列原告（反诉被告）阆中市云天一号业主委员会（以下简称云天一号业委会）诉被告（反诉原告）重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司（以下简称金煌物业阆中分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告云天一号业委会负责人李立国及其委托诉讼代理人廖从明和被告金煌物业阆中分公司的委托诉讼代理人伏光召、严军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告云天一号业委会向本院提出下列诉讼请求：1、请求判令被告立即恢复阆中市云天一号小区的消防系统，对本小区的消防设施、设备立即进行整改并恢复本小区的消防供水；2、请求判令被告立即恢复并完善该小区各楼层单元的消防灭火设备及器材；3、请求判令被告立即恢复、完善该小区各业主的门禁系统；4、请求被告立即恢复该小区共用厕所的正常使用；5、请求判令被告立即恢复重植被其擅自滥砍伐的树木17棵；6、请求判令被告立即安装并调试该小区的备用发电机，使发电机组处于正常运转状态；7、请求判令被告立即拆除该小区乱搭乱建设施以及擅自开设的门、窗，并恢复原状；8、本案诉讼费用由被告负担。其事实理由是：2009年，开发商与被告签订了《前期物业管理服务合同》，约定被告为云天一号小区提供前期物业管理服务工作。被告进驻该小区后，以消极、怠慢的工作态度，未履行其工作职责，致使小区的消防系统瘫痪长达五年之久，各楼层消防箱内空无一物，还擅自改变本小区的消防供水水管致长期无水，消防部门责令限期整改，被告置之不理，给小区埋下重大安全隐患。业主的门禁系统使用不到三个月后，被告将其完全拆除，给业主生活带来极大不便。共用厕所被长期堆放杂物不能正常使用。擅自滥砍绿化区的树木17棵，至今没有重植。本小区备用发电机未安装、使用，处于闲置状态。对小区个别业主私拉乱建、违规开设门、窗，不予制止。 原告为了证明其主张的事实，提交了以下证据材料：1、重庆市金煌物业管理有限公司与各业主签订的《前期物业管理服务合同》，证明前期物业服务双方约定的物业服务主要内容、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务等。2、被告的管理人员于2015年制作张贴的“消防巡查”记录表，证明2015年之前本小区消防系统正常。3、阆公消限字（2016）第0028号责令限期改正通知书、阆中市公安局七里派出所2016年7月15日《安全隐患整改通知书》、阆消行罚决字（2019）0053号行政处罚决定书，证明本小区消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效，封闭疏散通道、安全出口；安全管理制度不健全，分工不明确，责任不落实，未坚持24小时值班巡逻守护，人防、技防措施监管不到位等；云天一号小区消防设施、器材未保持完好有效被职能部门处罚款1.5万元。4、消防设计图，证明消防管道路径和公厕规划，被告擅自改变其使用性质。5、照片40张以及视频资料，证明消防箱内没有相应的消防器材、被砍伐的树桩已经长出像木耳样的菌株、房顶乱搭乱建、私拉乱接、开设门、窗等。 被告金煌物业阆中分公司辩称，2016年发现消防管道无水，遂请四川万水消防工程有限公司现场查看，确认消防预埋管道渗水，提出了管网整改方案，由于消防设施已过保修期，应启动专项维修基金，但是，大部分业主不同意、不签字，业委会成立后派人查找漏水点无果后，也不予配合工作，致使消防无水之整改工作至今搁浅。并非是物业公司擅自改变消防管道造成了消防无水。门禁系统和弱电工程是开发商承建安装，安装调试工作人员向每位业主收取50元的调试费，该工程至今未完工，并非是物业公司拆除了门禁系统。小区3栋4单元公用厕所是开发商未向承建人赵某支付工程款，赵某堆放杂物并上锁不能使用，我物业公司多次要求开发商完善移交，并非物业公司堆放杂物。绿化区域的树桩是砍伐枯死树木留下的，同时在旁边补栽了花草、树木。1、2栋楼共用的发电机，开发商至今没有完善移交。部分业主确有乱搭乱建、开设门、窗，但是，物业公司不具有执法权，应属政府城管部门管辖。该小区出现消防管道无水、门禁系统、共用厕所、发电机不能正常使用等问题，是开发商的遗留问题造成的，开发商遗留的房屋质量问题还造成用应收的物业费抵扣房屋质量问题的赔偿款，现开发商欠我物业公司130余万元。我物业公司在云天一号小区的工作，得到了大部分业主以及七里街道办、南池社区的认可，并非我物业公司未履行合同义务。现因业主委员会的不作为、乱作为，特反诉要求判令云天一号业主委员会履行业委会职责，依法申报专项维修基金维修小区消防设施，恢复2栋楼地下室地面平整，恢复我物业公司名誉，并在小区张贴道歉公示，判令承担被消防职能部门处罚的罚款1.5万元，返还被索要的1.6万元所谓的管理费。 被告（反诉原告）金煌物业阆中分公司为了证明自己主张的事实，提交了以下证据证明：1、2008年8月30日，四川阆中云天物业发展有限公司与重庆市金煌物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》。2、2016年8月15日，四川万水消防工程有限公司出具的《云天新城1号1、3、4栋消防管网整改方案》，该方案认为消防系统无水源，是外圈消防管网漏水，查找漏点工作量非常巨大，外圈消防管网基本已瘫痪，无法使用，需在1号1、3、4栋地下室重建消防管网系统，以确保小区消防系统正常运行。2、云天一号住宅小区一期工程竣工验收备案表、住宅质量保证书，证明消防设施已超过2年保修期。3、有关云天一号小区1、2栋楼消防无水申请专项维修基金的公示、回复等，证明被告向业主公示、向有关部门申请处理消防无水问题，2016年10月11日，阆中市房地产管理局书面回复，认为云天一号小区1号楼全体业主三分之二以上对维修方案和工程资金使用预算无异议后，按程序启动拨付维修基金。2018年4月16日，阆中市房地产管理局再次对1、2号楼消防无水问题作出书面回复，建议协调市供排水公司对该小区地埋管道进行漏点检测。4、照片34张，证明小区消防箱内水带、水枪等设施设备完善。5、照片一张，证明地下室堆放的灭火器材是使用过的报废的灭火器及空箱。6、2016年、2017年、2018年向四川云天开发公司请求完善小区公共设施设备的报告三份，证明要求开发商完善云天一号小区门禁系统、发电机组、消防器材、办理房产证等。7、赵某证明一份，证明云天一号小区东门外的两间公厕因开发商不验收支付工程款而堆放杂物。8、照片13张以及128名业主签字证明一份，证明移砍枯死树木、移栽黄果树、绿化草坪等。9、整改通知书8份，证明要求乱搭乱建、私开门、窗等业主以及物业使用人整改。10、微信转账以及聊天记录截图，证明向业主委员会成员何某某转帐管理费1.6万元。 反诉被告云天一号业委会针对反诉原告的诉求，其辩解意见是，反诉应基于同一法律事实、法律关系，以达到抵消本诉之目的。反诉原告的诉求与本诉物业服务合同纠纷均不属于同一法律关系，故请求驳回反诉原告的全部反诉请求。 本案公开开庭审理中，双方当事人以及代理人充分对对方的上述证据阐述了自己的质证意见，本院对上列证据的三性予以确认。根据上列证据证明的事实，本院确认以下案件事实：2008年8月30日，开发商四川阆中云天物业发展有限公司与重庆市金煌物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。该合同约定：云天1号多层、高层住宅以及商业门市物业委托乙方进行前期物业管理，委托管理期限暂定3年（不超过3年），自2009年6月30日至2012年6月29日止，合同期满或者业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。该合同签订后，被告金煌物业阆中分公司以重庆市金煌物业管理有限公司的名义，在云天一号小区提供前期物业管理服务工作至今。被告金煌物业阆中分公司在云天一号小区提供前期物业管理服务期间，又与部分业主以重庆市金煌物业管理有限公司的名义分别签订《前期物业管理服务合同》，具体约定了物业服务的主要内容、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、期限、广告牌的设置及权益、违约责任等。2016年7月15日，阆中市公安局七里派出所向被告送达《安全隐患整改通知书》，要求对被告存在的“安全管理制度不健全，分工不明确，责任不落实；未坚持24小时值班巡逻守护，人防、技防措施监管不到位；小区机动车及入室盗窃、诈骗等侵财性案件时有发生；流动人口及房屋租赁管理不健全，未如实申报和登记；消防配套设施不齐全并不能正常投入使用，私拉乱接电线、占用消防通道等问题”迅速予以整改，并书面上报整改结果（至今没有书面报告文书提供）。2016年7月18日，阆中市公安局消防大队作出《责令限期改正通知书》，责令被告对云天一号小区存在的“消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效，封闭疏散通道、安全出口（小南门）”问题，于2016年8月17日前进行改正。被告对小南门堵塞消防通道的问题进行了及时改正，对消防器材设备进行了配备，但对消防无水的问题至今没有整改落实到位，至小区部分业主意见纷纷，拒绝交纳物业服务费用，且被阆中市消防救援大队，于2019年12月24日处罚款1.5万元。小区各业主门禁系统至今不能正常使用；东门外两间厕所未投入使用；1、2栋楼的备用发电机未安装；小区8户业主私自搭建、1户业主私开门、窗以及部分楼栋管线外挂成蜘蛛状。2017年12月，云天一号小区业主委员会成立，成立后，组织人员查找消防无水原因时，在地下室挖掘后，没有查找到漏水点。被挖的部位已基本回填。2019年2月18日，被告的工作人员向原告的业委会委员何某某微信转管理费1.6万元。 本院认为，云天一号小区开发商四川阆中云天物业发展有限公司与被告重庆市金煌物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、被告金煌物业阆中分公司以总公司的名义与各业主签订的《前期物业管理服务合同》，自签订之日或者备案成立时生效。被告金煌物业阆中分公司作为该合同的实际执行人，应当按照合同的约定履行义务、享有权利。对小区共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，是物业服务企业的首要职责。消防设施、设备的正常运行对小区安全的重要性不言而喻，被告在提供管理、服务期间，未能保证消防设施、设备齐全以及正常运行，履行合同义务不符合合同的约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告辩解以及反诉中，将小区消防设施设备不能正常运行的原因归责于小区业主不同意启动维修基金、小区业主委员会未履行职责申报维修基金，是为其消极、怠慢、不履行合同义务免责推脱。从2016年7月18日至2019年12月因未能及时整改而被处以罚款，时间长达三年多，至今仍在推诿，就是消极、怠慢工作态度的具体体现。对小区整体房屋建筑的共用部位的维修、养护和管理，也是物业服务企业的重要职责。被告以其总公司的名义与各业主签订的《前期物业管理服务合同》第二条物业服务质量第（一）项第1点明确约定“房屋外观完好、整洁，并与规划设计一致”。该小区部分业主私自乱搭乱建、开设门、窗时，被告作为物业管理服务企业，确实没有执法权，但是，完全应当、能够及时发现并予以规制。造成现在的乱搭乱建、私开门、窗等不协调现象，与被告的不作为、怠于履行管理职责之间具有因果关系。门禁系统、公厕、发电机不能正常使用问题，确与开发商有关，但是，被告作为物业服务企业，应当积极地与开发商进行交接、落实，保证设施设备投入正常使用，以利于整个小区的安全运行。被告从2008年进驻该小区已经长达12年之久，从开发商2010年对一期房屋竣工验收交付使用也有10多年之久，被告对1、2栋楼配置的发电机组至今未办交接、安装、调试，显然对业主的生活带来了不便。履行合同义务不符合合同中的承诺，应当及时加以改正。业主委员会成立后，双方应当对小区物业管理、服务上存在的问题等事宜，进行沟通、交流，对涉及的广告收益等进行交接等，但是，双方未能有效实现这些沟通、交流、交接等，也属于怠于履行其职责。 关于反诉。反诉与本诉的诉讼请求应当是基于相同的法律关系，且诉讼请求之间具有因果关系；与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，则不构成反诉。业主大会代表业主的合法权益，业主委员会是业主大会的实际执行者，应当代表全体业主监督和协助物业服务企业履行物业服务合同的具体实施。小区1、2号楼消防无水的原因至今没有落实，各执一词，且相互攻击对方。作为业主委员会一方，也没有履行其督促、协助查明无水原因之义务。故原告反诉请求要求业主委员会履行其职责，协助申报专项维修基金维修消防无水，应予支持。反诉原告请求反诉被告恢复乱挖损坏的地下室地面，反诉被告已经基本恢复，本案不再作出判决。反诉原告的其他反诉请求与本案物业服务合同纠纷本诉原告的诉讼请求无关，本案不予处理，反诉原告可以另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，判决如下： 一、本诉被告重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司履行其总公司重庆市金煌物业管理有限公司与四川阆中云天物业发展有限公司所签《前期物业管理服务合同》第二章“委托管理服务事项”、以及与各业主所签《前期物业管理服务合同》第一条“物业服务主要内容”之义务，制定有效措施，在三个月内（如确需延长可与原告云天一号业委会协商确定）落实解决云天一号小区1、2号楼消防管道无水问题；解决业主门禁系统的正常使用；恢复东门外厕所的正常使用；接收、安装、调试好1、2号楼的发电机组。 二、反诉被告阆中市云天一号业主委员会全程督促、协助、参与协调本诉被告重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司完成好上述第（一）项具体事宜的落实。 三、驳回本诉原告以及反诉原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间或者双方协商确定的期限履行义务，原告阆中市云天一号业主委员会可以委托第三方实施相关作业完成上述事务，所产生费用中应当由被告重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司承担的部分，由重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司承担。 本诉案件受理费300元，由本诉被告负担；反诉案件受理费288元，由反诉原告负担144元，反诉被告负担144元。相品迭后，反诉原告直接给付本诉原告156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  任洪才 二〇二〇年四月二十七日 书记员  马 享