广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初405号原告：李荣强，男，1967年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄文生，广东科顺律师事务所律师。被告：王崇文，男，1976年2月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告李荣强诉被告王崇文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄文生、被告王崇文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付的按金5600元归原告所有；2.判令被告将大良保健路**的房屋归还原告，并支付从2019年10月1日至上述房屋交还原告之日的租金暂计算至2019年11月为5600元；3.判令被告支付原告滞纳金暂计算至2019年11月18日为2200元；4.判令被告支付原告代支水费、电费暂计500元；5.判令被告支付原告代支小区费暂计80元；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2019年4月27日签订的《大良保健路**租赁合同》，双方约定被告租赁原告位于大良保健路**的房屋，每月租金2800元，当月租金每月5日前支付，押金5600元（不得抵扣租金）。拖欠租金超过5天的，视为被告违约，原告可以解除租赁合同并收回该物业，被告自愿放弃已缴交的按金。合同签订后，原告把物业交付被告使用，被告向原告支付了按金5600元，并支付相应租金，但被告自2019年10月份开始没有向原告支付租金，原告多次要求被告支付，但被告仍然以各种理由推搪，至今共拖欠应付租金5600元、滞纳金2200元、水费电费500元及小区费80元。原告认为被告未支付租金构成违约，应承担违约责任，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法予以裁判。被告辩称，被告于2019年4月27日租赁原告的私人住宅，做商业办公用途。10月份，被告与原告沟通终止租赁并停止支付租金。11月8日，被告通过微信书面补充通知原告终止租赁，并得到原告微信书面同意。11月22日，被告全部搬出该住宅并电话通知原告交接钥匙，但原告方拒绝交接。被告与原告租赁的是“顺德大良保健路**”的物业，但原告却给其二层物业被告使用，与合同约定的不是同一标的物。因为被告于签订合同后已经与加盟第三方商定任命事项，只能被迫使用原告的物业继续经营。原告给予的二层物业是夹层，属于违法扩建，没有取得产权证明，不具有出租的权利，且该物业未取得商业许可，租赁合同应当确认为无效合同。在经营过程中，被告发现原告该私人住宅无法进行正常的商业经营活动。原告要求被告经营过程中要保持一层楼梯门为长锁关闭状态，被告的客人无法自由进出，生意大受影响。原告请求没收按金5600元并要求被告支付2200元滞纳金、承担诉讼费用无理。原、被告签订的合同中没有赔偿、补偿的约定。按金只是担保，并非赔偿金，按金应抵扣租金及其他费用。被告没有违反合同约定，且原告违反合同约定，交付的标的物非双方约定的标的物。至被告搬离涉案物业期间的租金、水电费等，按金足以弥补。本院经审理认定事实如下：2019年4月27日，原、被告签订《顺德大良保健路**租赁合同》一份。双方约定如下：被告向原告承租位于佛山市顺德区********，合计面积约102.14平方米，作为经营办公之用；租赁期限为2019年4月26日至2024年5月31日（由签约至2019年5月10日是装修期，不计租金）；原告实收租金，税费由被告承担，2019年5月11日至2019年5月31日租金为1900元，2019年6月1日至2020年5月31日每月租金为2800元；签约时，原告已收到被告交纳的8500元，其中当月租金1900元，按金5600元，另外1000元为租赁期满保洁费；被告应于每月5日前向原告缴纳租金，如拖延交租，则须每天向原告支付滞纳金50元；签约时，被告已收到原告4个大门门禁及不锈钢门钥匙各一条；租赁期内，出租方或承租方若因违约提前终止合同，需提前2个月通知对方；租赁期满，被告应缴清租金、租赁税、水电费、小区费（10元/月）；如被告在租赁合同期未满提前退租，视为被告违约，原告可单方终止合同，收回物业，被告自愿放弃已缴交的按金；由夹层至一层的公共楼梯部分的清洁、保养工作由被告承担；原告在租赁期内若收回物业的，要将收取的按金的2倍赔偿给被告。佛山市顺德区*********屋由原告与李长俭、朱桂芳共有。该房屋为总层数为四层。原告交给被告使用的为夹层，即由一层夹出。该房屋宗地用途为城镇住宅用地、房屋用途为成套住宅。被告承租涉案房屋后，开办了核子基因健康中心。然，2019年10月份及之后的租金被告没有交纳。2019年11月8日，被告微信告知原告，因生意不好，无力缴纳租金，申请退租。原告于当日回复“好，我代拟一份提前解除合同。”原告拟定的解除租赁合同协议内容为：“……承租方当自愿放弃已缴交的按金5600元，归出租方所有……承租方放弃物业内的全部物品，并无偿移交出租方、并由出租方自行处理……承租方必须退回4个大门门禁及不锈钢门钥匙各1条……”该协议原、被告均未签字。2019年11月22日，被告搬离了涉案房屋。2020年1月17日，佛山市顺德区********夹层玻璃窗已有原告张贴的出租广告。2020年3月10日，庭审当日，被告将钥匙交还给了原告。本院认为，原、被告在庭审中均确认涉案合同已经解除，本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点有二，一是涉案租赁合同是否有效；二是被告是否构成违约。关于争议焦点一，原告与他人共有的佛山市顺德区*********屋已经取得房产证。虽该房产证载明层数为四层，实际上原告夹出了一层，但原告该行为是对房屋的装修，没有违反法律的禁止性规定，且也未经有权部门认定为违章建筑。虽该房屋为成套住宅用于商用办公，但是房屋用途的改变并不影响合同的效力。被告辩称，签约时并不知道承租的佛山市顺德区********之一层（之4）是夹层。然而，原、被告签订的合同中明确载明签约当时被告已经收到了钥匙，而合同中载明“夹层至一层的公共楼梯部分的清洁、保养工作”由被告承担。可见被告是知道所承租的佛山市顺德区********之一层（之4）是夹层。故本院认定涉案合同有效。关于争议焦点二，前文已述，被告在签约时已经知道所租用的是夹层，被告以此抗辩称原告交付的标的物与约定不符无理，本院不予采纳。原、被告在合同中并未约定交付的房屋一定须为商用，而且被告也未举证证明住宅用作办公对这一性质的改变对其经营有何影响。从原、被告的微信聊天记录来看，被告请求解约的原因在于生意不好，无力缴纳租金。更何况被告自2019年10月份起便未向原告缴纳租金。故，被告构成违约无疑。因被告于2019年11月22日搬离了涉案租赁物，则原告请求被告支付2019年10月1日至2019年11月22日的租金有理，该租金合计4853.33元。按金并非定金性质，实质为让与所有权的担保，原告请求按金5600元没收无理。然，被告实际已经违约，其应赔偿原告因其违约而造成的损失，结合被告的违约情况与原告实际损失情况，本院酌定被告应赔偿原告损失2800元。根据双方的合同约定，被告应向原告交纳水电费、小区费。故，原告请求被告支付水电费500元、小区费80元有理，本院予以支持。因被告已向原告交纳了按金5600元，应予扣减，则被告应向原告支付租金2633.33元〔4853.33元-（5600元-2800元-500元-80元）〕。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十二条、第二百七十四条的规定，判决如下：一、被告王崇文于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李荣强租金2633.33元；二、驳回原告李荣强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半为74.75元（原告已预交），由原告李荣强负担34.75元，被告王崇文负担40元并直接支付给原告李荣强，本院不作收退。本判决为终审判决。审判员  赖荣华二〇二〇年三月三十一日书记员  杨金凤