文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初88号原告：邓碧琼，女，汉族，1954年11月24日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：陈小川，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。被告：中海外开发建设集团有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇滨江大道**，统一社会信用代码91500235736553687A。法定代表人：张乔，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵乾森，男，该公司员工。原告邓碧琼诉被告中海外开发建设集团有限公司（以下简称中海外公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓碧琼的委托诉讼代理人陈小川及被告中海外公司的委托诉讼代理人赵乾森均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓碧琼向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告延迟办理房屋产权证违约金108056.40元。事实和理由：原、被告双方于2011年7月14日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告将石柱县的房屋（房屋建筑面积131.30㎡）按每平方米3380.00元的价格买给原告，原告向被告支付购房款443700.00元。原告按照约定向被告缴纳了购房款、大修基金等相关费用。2011年7月14日原告向被告出具委托书，委托被告办理原告所购房屋产权登记等相关事项，被告在约定的时间内迟迟不办理涉案房屋的产权登记，被告在2019年3月19日才为原告办理了不动产权登记受理通知单，被告的行为实属违约，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，诉至法院。中海外公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由有：1.原告请求支付违约金超过诉讼时效；2.原、被告曾达成协议了和解协议，已经支付了违约金，虽然没有经过法院，但是原告请求被告支付违约金的事实是存在的，本案原告系重复主张；3.原告未能办理产权证的原因是原告自己迟迟为向有关部门完税，被告不应承担违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月14日，原告（买方）与重庆市圣奇建设（集团）有限公司（现更名为：中海外公司）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告以总价款443700.00元购买被告开发的位于石柱县的房屋。该合同第十三条关于办理产权登记的约定规定：在商品房交付之日起60日内，由原、被告双方在房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原、被告双方应相互配合办理本商品房产权登记，由原告委托被告办理的，原告应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告。如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方按以下方式处理：……逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。如因原告的责任，导致被告未能按期向房屋所在的土地房屋登记机构提交办理本商品房合同备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告不承担违约责任。当日签订的《蟠龙豪庭合同补充协议》第六条约定：被告负责办理产权登记，但原告必须提供相关证明文件资料（户口、身份证、购房发票、税费、大修基金缴纳凭证）以及合同权益人到甲方相关部门办理产权登记手续。同日，原告向被告支付了购房款137700.00元，2011年11月3日重庆农村商业银行向原告发放贷款306000.00元，原告从2011年12月3日起向银行每月按时偿还贷款本息。2011年7月14日原告向被告出具委托书，该委托书载明：“现委托重庆市圣奇建设（集团）有限公司办理房合同备案、产权登记及按揭贷款等事宜。委托人邓碧琼”。原告未在2011年7月14日向被告支付大修基金、税费等相关费用。2013年被告出具了《蟠龙豪庭住户逾期交房违约金发放表》（以下简称违《约金发放表》）显示被告应向原告支付违约金27000.00元，原告未在领款人处签字，但有其他的购房者在该张表的领款人处签字且捺印了，该表上还备注：“以上补偿款以合同约定为交房、办证至2013年12月31日止一次性补偿，另外约定办证时间为2014年12月底前办理”。原告陈述因其还未缴纳大修基金、税费和水电气发票，被告处理违约金事宜的人说被告公司愿意承担原告所购房屋的大修基金、税费和水电气费，让原告不签字，等被告替原告缴完所有费用后，多退少补。之后，被告替原告交纳了水、电、气、电视、大修基金，但没有替原告交纳购房的契税。原告2019年3月15日向相关部门缴纳房屋买卖的契税8874.00元及滞纳金2626.70元。2019年3月19日被告取得不动产登记受理通知单。2019年3月20日原告取得所购房屋的不动产登记受理通知单。本院认为，关于未办理产权的归责问题。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已将办理产权的相关事宜委托给被告，根据约定及补充协议的约定，被告负责办理产权登记，但原告必须提交相关证明文件资料（包括税费缴纳凭证）。原告在购房时本应缴纳所购房的大修基金、契税等相关费用，但原告未及时缴纳，导致被告在合同约定的时间无法为原告办理房屋产权证书。2013年被告向原告出具的《违约金发放表》上载明被告实际补偿原告违约金27000.00元，虽然原告未在《违约金发放表》上签字，但原告事后对该《违约金发放表》中应补偿的金额予以追认。原、被告双方达成一致意见即2013年12月31日前的违约金为27000.00元，并约定了办证时间为2014年12月底。原告称原、被告口头达成协议：被告愿意替原告缴纳本应由原告缴纳的水、电、气、电视户口等相关费用、大修基金和契税，被告了否认原告的说法，并将未及时办理产权证的原因归咎于原告未及时缴纳契税，原告对其陈述的事实应负举证责任。原告提出被告接受其委托为原告缴纳相关费用的事实，被告对此予以认可。被告对自己后来替原告缴纳大修基金和水、电、气、电视户口等相关费用，而唯独没有替原告缴纳税费的行为不能作出合理解释和说明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，本院依照法定程序、运用逻辑推理和日常生活经验对原告的陈述予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，原告明知被告用实际行动表示不替原告交纳契税之后（拒绝接受原告委托缴纳税费），仍然不向税务部门缴纳其购房应由本人承担的税费，有扩大损失之嫌。本院酌定，原告负担40%的责任，被告负担60%的责任。关于诉讼时效的问题，被告在承诺的时间办证时间为2014年12月底，但实际也未能办理产权证。被告的违约时间应从被告在《违约金发放表》承诺办证时间的次日即2015年1月1日起计算，从被告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，便不再计算违约金，故违约行为持续的时间为2015年1月1日至2019年3月19日。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第1款的精神已明确规定了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则。原告依据《重庆市商品房买卖合同》中关于违约办证的以每日为单位累计计算违约金，违约金随着时间的推移不断发生变化，本院认为违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定此种继续性债权诉讼时效也是三年，但由于逾期办证违约行为仍在继续，故从取得土地房屋登记受理单之日倒推三年（2016年3月19日至2019年3月19日）的违约金，应予以保护，自取得土地房屋登记受理单之日起回溯超过三年的部分（即2016年3月19日之前的部分），应认定为超过诉讼时效。关于违约金的计算问题及分担问题。因为《违约金发放表》表上，原、被告对2014年12月底之前未能办理产权的违约金计算方式未能予以明确，而被告承诺支付原告的27000.00元是对2013年12月31日之前交房、办证的一次性补偿。违约金的计算方式可以参考《重庆市商品房买卖合同》约定的计算方式，即按日支付已付房价款0.01%的，从2016年3月19日至2019年3月19日止共计1096天的违约金共计48629.52元，被告应付原告违约金29177.71元（48629.52元×60%）。至于被告承诺2013年12月31日前支付原告的一次性违约金27000.00元，以及被告替原告交纳相关费用和大修基金，本案不作处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零一七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第三十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：一、被告中海外开发建设集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告邓碧琼违约金29177.71元；二、驳回原告邓碧琼其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2462.00元，减半收取计1231.00元，由原告邓碧琼负担898.63元，被告中海外开发建设集团有限公司负担332.37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 刘 玲二〇二〇年四月二十二日书记员 陈燕秋