广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1402民初3155号原告：李级文，男，汉族，1984年12月25日出生，公民身份号码441************018，住址梅县***********。委托诉讼代理人：吴亦辉，广东法泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽珊，广东法泰律师事务所实习律师。被告：汪绍兴，男，汉族，1975年9月8日出生，公民身份号码441************495，现住梅县*******郭东坑。原告李级文与被告汪绍兴租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，适用普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴亦辉、黄丽珊到庭参加了诉讼，被告汪绍兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原、被告于2019年7月26日签订的《物业租赁合同》；2.判令被告向原告支付2020年1、2月的租金4400元；3.判令被告向原告支付垫付的水电费、物业费2040.2元；4.判令被告缴纳的押金4400元由原告没收；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月26日，原、被告签订了一份《物业租赁合同》，约定原告将其拥有的位于梅州海吉星商贸物流园水果区F2栋11号的商铺出租给被告作为商业用途使用，租赁期限为36个月；2019年8月1日至2021年7月31日至的租金为2200元/月。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，2019年11月21日，原告发现被告擅自将房屋转租给他人，并与他人签订了租赁合同。随后，原告通过微信通知被告因其违反合同约定，要求解除合同，但被告拒绝交回店铺。根据原、被告签订的《物业租赁合同》第八条第三款的约定，被告不得将房屋及物品转租或转让给他人，否则原告有权解除合同，并没收被告已交纳的押金。因被告在2020年3月2日主动将店铺钥匙通过法院交还给原告，表示同意解除合同，并将店铺交回给原告。但被告拒绝按合同约定承担和缴交租赁期间的水电费和物业管理费，原告在2020年2月24日、2月26日垫付了水电费、物业费2040.2元。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告辩称：被告与案外人是承包关系，被告没有将涉案店铺转租给案外人，涉案店铺的租金仍是由被告缴纳，店铺的营业执照经营者亦是被告。2019年11月23日，原告到店铺与被告商谈，原告称被告存在转租行为，双方因此闹的不愉快。2019年11月28日，原告带锁封店，双方发生争吵，双方还报警处理。两次争吵导致被告店铺无法经营，之后被告一直有与原告协商处理，但均未果，原告遂向法院提起诉讼。被告从2020年1月开始停止营业，该事实从原告提交的水电费缴纳情况亦可证实。被告在2019年8月开始经营，仅经营了3个月，一直处于亏本状态，并对店铺进行了装修花费了6万多元，要求原告退还押金并赔偿被告损失10000元。原告请求的水电费618元被告愿意承担，但对原告请求的2020年1、2月的租金不愿意承担，因被告在2020年1月开始已停止经营了。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：坐落在梅江区城北镇环市西路以西梅州海吉星农产品商贸物流园****店铺（复式）的登记权利人是李级文、罗少娜。2019年7月26日，原告作为出租方与被告签订《物业租赁合同》一份，约定：原告将位于梅州海吉星商贸物流园水果区F2栋11号商铺出租给被告作为商业用途使用，租赁期限为2019年8月1日至2022年7月31日止，2019年8月1日至2021年7月31日止的租金为2200元/月，之后租金为2420元/月；被告应在每月5日前向原告支付租金，并在签订合同时向原告支付保证金4400元；租赁期间被告不得利用该房屋从事非法活动，不得改变房屋结构、管道线路及租赁用途，不得将房屋及物品转租或转让他人，否则原告有权解除合同，并没收被告已缴纳的押金等相关权利义务内容。签订合同后，原告按约将店铺交付给被告使用。2019年11月22日，原告通过微信方式向被告发出解除合同通知，表示因被告违反合同约定将店铺转租给他人，要求解除与被告签订的合同，并要求被告于当月28日前处理好一切店铺，原告将收回店铺钥匙。后因双方协商未果，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。另查明，被告于2019年10月15日与案外人签订了《兴兴蒸菜馆租赁合同》，约定将涉案店铺及店铺内的物品出租给案外人使用，租赁期限至2019年10月16日至2022年7月31日止，租金为5000元/月。被告与案外人于2019年11月30日签订了《兴兴蒸菜馆租赁设备终止协议》，约定双方签订的上述协议终止。在诉讼期间，被告于2020年3月2日将店铺交还给原告并将店铺钥匙返还给原告。2020年2月24日，原告向梅州海吉新城农副产品批发市场有限公司缴纳了涉案店铺2020年1月1日至2020年1月31日的税费31.5元、电费119.9元、服务费60元，合计211.4元。2020年2月26日，原告向梅州海吉新城农副产品批发市场有限公司缴纳了涉案店铺2019年11月30日至2019年12月31日的税费99元、电费374.22元、服务费60元及2020年1月1日至2020年3月31日的管理费1295.58元，合计1828.8元。以上事实，有原告提交的租赁合同、收据、微信聊天记录及当事人的陈述予以佐证。本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，当事人应按合同约定履行各自义务。根据原、被告签订的《物业租赁合同》的约定，被告不得将房屋及物品转租给他人，否则原告有权解除合约并没收已交纳的押金。根据原、被告提交的《兴兴蒸菜馆租赁合同》可见，被告在承租涉案店铺期间存在将店铺转租给他人的行为。原告于2019年11月22日向被告发出解除合同通知，被告亦确认于当日收到原告发出的解除合同通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原、被告之间的《物业租赁合同》已于2019年11月22日解除，现原告要求判令解除双方签订的上述合同，本院不予支持。合同解除后，被告于2020年3月2日才将涉案店铺及店铺钥匙交还给原告，现原告要求被告支付2020年1、2月的租金合计为4400元，符合法律规定，本院予以支持。因原告缴纳了被告占用涉案店铺期间的水电费、物业管理费及服务费，现原告要求被告支付该笔费用，符合法律规定，但原告主张的物业管理费应扣减2020年3月的费用，因此，被告应支付2019年11月30日至2020年2月28日的水电费、物业管理费、服务费合计1608.34元（211.4元＋1828.8元-1295.58元÷3个月），对原告超出部分的请求，本院不予支持。因被告在租赁期间违反合同约定转租，根据双方签订的合同的约定，原告主张不予退还被告缴纳的保证金4400元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条及《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、被告汪绍兴应在本判决生效之日起十日内支付租金4400元给原告李级文；二、被告汪绍兴应在本判决生效之日起十日内支付水电费、物业管理费、服务费合计1608.34元给原告李级文；三、原告李级文不予退还被告汪绍兴交纳的保证金4400元；四、驳回原告李级文的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费50元（此款已由原告预交），由被告汪绍兴负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  余梅芬审判员  肖俊峰审判员  宋嘉奕二〇二〇年四月二十八日书记员  梁婷婷