陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终679号上诉人（原审原告、反诉被告）：杜碧君，女，1954年12月25日出生，汉族，无业，住渭南市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：任永福，女，1995年7月1日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：杨天宝，陕西迈道律师事务所律师。上诉人杜碧君因与被上诉人任永福房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院作出的（2019）陕0112民初10887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。杜碧君上诉请求：1．撤销原判，判令任永福支付各项损失共计8037元、养狗违约金2000元、5个月租金损失7500元;2.一、二审诉讼费用由任永福负担。事实与理由：2018年4月12日，双方签订租赁合同，2018年4月13日任永福带一只狗入住房屋，杜碧君当时明确给任永福说房屋内不能养狗，任永福解释狗是其朋友的，后杜碧君发现任永福在租赁房屋内养狗。且任永福租住房屋造成房内物品损坏。2019年4月3日，任永福未给杜碧君打招呼搬离租住房屋，拿走房内的水电气卡，房内墙皮脱落等。任永福辩称，不认可杜碧君的上诉请求，请求维持原判。杜碧君向一审法院提出诉讼请求：1、判令任永福赔偿租房破坏房内物品财产损失5000元及重新修复恢复原样及养狗违约金；2、诉讼费由任永福承担。任永福向一审法院提出反诉请求：1、判令杜碧君返还任永福租房押金2000元整；2、本诉、反诉费由杜碧君承担。一审法院认定事实：2018年4月14日，杜碧君与任永福签订房屋租赁合同，约定：杜碧君将位于西安市XX环XX市场XX小区XX号楼XX房间房屋精装修房屋出租给任永福；每月租金1300元整；任永福交押金贰仟元整2000元，合同到期后，任永福交清物业规定各项费用和室内物品，若无损坏，杜碧君退还给任永福押金;租期自2018年4月14日至2019年4月13日；任永福租赁房屋应做到房内墙面整洁，房内有万和新壁挂炉、燃气灶、油烟机上下橱柜、全套设备，卫生间热水器，洗澡间华夏，浴霸，盆全套，阳台有晾衣架，南房间有新买1900元大立柜，新买床和两床头柜共1500元，全房各部位灯具，格力品牌空调一个，窗帘两个，任永福应将房内设备保持一切正常，如有损坏，照价赔偿。合同签订后，任永福承租杜碧君房屋。2019年4月13日合同到期后，任永福与杜碧君未续签租赁合同。任永福在未与杜碧君履行交接租赁房屋、未清点房屋内物品、未交还钥匙、水电气卡等手续搬离房屋。2019年4月13日，杜碧君支付开锁费450元；4月14日换总阀、淋浴、水箱花费500元；4月15日，杜碧君支付疏通地漏花费300元；补办水电气卡费用60元；配大门电子钥匙两个20元；杜碧君出租房屋内墙面与踢脚线交接处有七处存在墙皮脱落情况，房内简易沙发腿有损坏、一个床垫有破损，房内存有垃圾杂物。一审法院认为，杜碧君、任永福于2018年4月14日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反相关法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同2019年4月14日到期后，双方未继续签到租赁合同，双方的租赁合同到2019年4月13日到期后解除。本案争议焦点为：1、杜碧君主张的各项损失应否由任永福予以赔偿；2、任永福主张的已交付的押金杜碧君应否予以返还。一、关于杜碧君主张的各项损失应否由任永福予以赔偿的问题。租赁合同到期后，任永福未履行交接房屋手续，现杜碧君主张房屋内物品损坏，任永福无相反证据证明其交还房屋时房屋内物品与出租时一致，故对杜碧君主张的损失中法院认可换锁、换淋浴水箱总阀、疏通地漏、水电气卡电子钥匙等费用1330元，打扫室内杂物费用因杜碧君未提供有效证据证明，酌情认定为300元，合计1630元。关于杜碧君主张的维修被破坏的橱柜损失450元，因杜碧君提交的收据显示2019年8月18日乐天橱柜出具收据450元，任永福质证后对该证据不认可，该费用在合同到期四个月后产生，认为该证据与本案的关联性无法确认，故对该损失不予认可。关于杜碧君主张的墙面墙皮脱落损失，因墙面未实际修复，双方就修复费用无法达成一致意见，杜碧君明确表示拒绝交纳评估墙面修复费用鉴定费，故对该损失无法确定，杜碧君可待该费用实际产生及确定后另案起诉。关于杜碧君主张的沙发损失、床垫损失，因杜碧君无法提供购买票据，价值无法认定，且杜碧君明确表示拒绝交纳评估上述损失的鉴定费，故对该损失无法确定，杜碧君可待该费用确定后另案起诉。关于杜碧君主张的任永福存在违约行为应承担违约金的主张，双方合同中关于任永福违约责任的约定为：拖欠租金，应按拖欠天数计算支付每天违约金按月租金30%计算，本案中任永福未拖欠租金，故杜碧君主张违约金无合同和法律依据，不予支持。二、关于任永福主张的已交付的押金杜碧君应否予以返还的问题。关于押金，根据合同约定即租赁期满后，任永福交清物业规定各项费用和室内物品，若无损坏，杜碧君退还给任永福押金。本案中任永福未与杜碧君履行房屋交接手续，退租时房内物品有损坏，且损坏物品价值超过应退还的押金，故任永福主张退还押金的诉请，不予支持。但该2000元押金可冲抵任永福应赔偿杜碧君的损失费用已确定的1630元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）任永福赔偿原告（反诉被告）杜碧君各项损失1630元（该款项在任永福2000元押金中扣除，不再另行支付）。二、驳回原告（反诉被告）杜碧君的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）任永福的诉讼请求。本诉案件受理费50元（杜碧君已预交），反诉案件受理费25元（任永福已预交），合计75元，由被告（反诉原告）任永福负担75元。本院经审理查明：一审判决查明事实属实。本院认为，杜碧君与任永福于2018年4月14日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反相关法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。该合同于2019年4月13日到期后，双方未继续签订租赁合同，双方的租赁关系终止。关于杜碧君主张的各项损失，一审判决已认可换锁、换淋浴水箱总阀、疏通地漏、水电气卡电子钥匙等费用1330元，打扫室内杂物费用酌情认定为300元，合计1630元。关于杜碧君主张的维修被破坏的橱柜损失450元，因杜碧君提交的收据显示2019年8月18日乐天橱柜出具收据450元，任永福对该证据不认可，且该费用在租赁合同到期四个月后产生，故该证据与本案的关联性无法确认，故对该损失不予认可。关于厕所门换锁芯钥匙费用一节，依据杜碧君提供的票据认定为100元。关于杜碧君主张的交通费及打印费一节，其主张的1127元明显过高，结合其在渭南居住等具体案情，酌情认定为200元为宜。至于杜碧君主张的另租房屋费用300元一节，其未能提供证据证明涉案房屋完全无法居住使用，故对该项上诉请求，依法不予支持。至于杜碧君上诉称请求任永福支付养狗违约金一节，因租赁合同中未就养狗一事进行约定，故对其该项上诉请求依法不予支持。至于杜碧君主张的墙面墙皮脱落损失、窗帘污渍损失以及沙发损失、床垫损失，因上述物品未实际修复，亦未提供物品购买票据，双方就修复费用无法达成一致，杜碧君于一审审理中明确表示拒绝交纳相关鉴定费，故对上述损失无法确定，可待该费用实际产生或确定后另案主张，本案不予处理。至于杜碧君上诉称请求任永福支付5个月租金损失7500元一节，因其于一审审理中未提出该项诉讼请求，双方调解不立，故对于该项上诉请求，本案不予处理。综上所述，杜碧君的上诉请求部分成立；一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10887号民事判决第二项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10887号民事判决第一项为：任永福赔偿杜碧君各项损失款项共计1930元（该款项从任永福2000元押金中扣除，不再另行支付）。一审本诉案件受理费50元（杜碧君已预交），由杜碧君承担25元，任永福承担25元；反诉案件受理费25元（任永福已预交），由任永福自行承担；二审案件受理费238元（杜碧君已预交），由杜碧君承担200元，任永福承担38元。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审 判 员  师      婷审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年三月二十七日 书 记 员  杨 雪  薇 1