吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终433号上诉人(原审被告)：张馨方，女，汉族，住吉林省延吉市。被上诉人(原审原告)：延边东珠物业管理有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：徐亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志丹，吉林敖联律师事务所律师。上诉人张馨方因与被上诉人延边东珠物业管理有限公司（以下简称东珠物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张馨方，被上诉人东珠物业公司的委托诉讼代理人李志丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张馨方上诉请求：请求撤销一审判决，并将本案发回重审或依法改判。事实与理由：1.东珠物业公司不具备起诉张馨芳的主体资格。东珠物业公司与延边东珠房地产开发有限公司的总经理均为徐亚东，这违反《物业管理条例》第二十四条规定。因此东珠物业公司不具备诉讼主体资格。另外，延边东珠房地产开发有限公司与东珠物业公司属同一家公司，一审法院不应将延边东珠房地产有限公司认定为案外人与东珠物业公司分离开来；2.一审法院证据采纳有误。首先，东珠物业公司所提交的书面证据无法证明它向小区业主提供了物业服务，因此不应该采纳东珠物业公司所提交的证据。其次，小区业主之间不存在利害关系，一审法院不采纳业主证人证言存在错误。业主维权联合签字名单是业主们真实意思的体现、是强有力的证据，法院应予采纳；3.一审判决提到《前期物业服务委托合同》可以约束东珠物业公司，但东珠物业公司并未履行其义务，小区三分之二以上的业主联名签字向一审法院进行投诉，请求一审法院罢免物业公司。但一审判决仍支持东珠物业公司的诉讼请求，要求张馨方缴纳全部物业费不合理；4.张馨方曾在一审庭审中向法院递交过反诉主张，并向法庭递交了反诉状，但并未得到任何答复；5.东珠物业公司擅自在小区门口设置LED屏幕经营广告的行为侵占了业主的财产收入，一审法院并未对此作出任何答复；6.东珠物业公司与张馨方并未签订过物业合同，2016年之前缴费都是为了领取房本。而且东珠物业公司从未向业主解释过将物业费从0.5元/平方米上涨到0.7元/平方米的事实。张馨方同意缴纳卫生费，但因物业服务严重不达标，张馨方不同意缴纳物业费。东珠物业公司辩称：一审判决正确，应予维持。1.一审中已经认定东珠物业公司依法成立具备物业管理相关资质。同时根据《物业管理条例》第二十一条之规定，东珠物业公司与延边东珠房地产开发有限公司之间签订的前期物业服务委托和合同合法有效，对东珠家园小区全体业主具有约束力，东珠物业公司对张馨方等业主提供了物业服务，张馨方也因此受益，故应当支付相应物业费用；2.对于垃圾有偿服务费及卫生费，东珠物业公司是基于政府相关规定及文件，与延吉市环境卫生作业有限公司签订的委托书，而代为收取，并根据规定及时上缴该款项，并非是私自收取，因此不存在重复收费乱收费的情况；3.对于张馨方所提出的认为物业工作有不达标的地方，东珠物业公司会积极转变工作作风和服务理念，正如一审判决中所说，张馨方可以主张东珠物业公司继续履行即采取补救措施等方法，但并不能以此作为拒交物业费的理由。鉴于此，一审判决对东珠物业公司的利息请求未予支持，也是旨在化解和平衡双方之间的冲突及利益。张馨方等小区业主未能按时支付物业费，给东珠物业公司造成了严重的经济损失。东珠物业公司一审诉讼请求：张馨方立即支付2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业费2,323元及利息损失（自起诉之日至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、垃圾有偿服务费228元、卫生费19元。事实与理由：张馨方系延吉市东珠家园小区业主，2013年8月20日，东珠物业公司与案外人延边东珠房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同，约定东珠物业公司为该延吉市东珠家园小区提供物业服务，按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业费。张馨方居住的房屋为延吉市某小区、建筑面积为92.19平方米，每年应交物业费为774.40元（建筑面积92.19平方米×每月每平方米0.7元×12个月），但张馨方拖欠自2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业费2,323元（建筑面积92.19平方米×每月每平方米0.7元×12个月×3年）、垃圾有偿服务费228元（2016年度垃圾有偿服务费为60元，2017年-2018年度垃圾有偿服务费为84元）、卫生费19元（2016年度卫生费为每年每人9.6元，共2人）。经多次催要未果，故诉至法院。一审法院认定事实:东珠物业公司于2011年8月17日依法成立，公司经营范围系物业管理及服务。2013年8月20日，东珠物业公司与案外人延边东珠房地产开发有限公司之间签订前期物业服务委托合同，约定东珠物业公司为延吉市东珠家园小区提供物业服务，小区内栋数为11栋，东珠物业公司提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取物业费，房屋的共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新、改造费用，依据相关法律、法规，从业主在购房时按规定标准交纳的维修基金费用中支出。服务内容及标准：1.房屋外观是良好、整洁；2.设备运行是正常；3.房屋及设施设备的维修养护时遵守操作规程、保养规范、无事故隐患；4.急修时一小时内到达现场；5.小修时发现问题及时处理；6.公共区域保洁是定期清洗、保持整洁；7.公共秩序维护是24小时值班巡查；8.电梯运行维护是定期检修、维护；9.装饰装修管理是装修符合规定、不得擅自改变结构；10.物业档案资料管理是建立物业验收档案、设备管理档案；11.其他。东珠物业公司违反合同，擅自提高收费标准时，延边东珠房地产开发有限公司有权要求东珠物业公司说明情况，小区内60%以上的业主不同意时，东珠物业公司要将多收的部分予以清退，情节严重的还要承担赔偿责任，物业服务费按月交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按总额的1‰缴纳违约金，业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位在保修过后的维修、养护及其它特约服务，物业实行有偿服务，费用应当由当事人按实际发生费用结算，水暖管道属专属管路，维修水暖自用部位时，由业主与物业公司双方协商维修价格结算，物业服务期限自2013年8月20日起，但在本合同期限内，业主委员会依法成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。东珠物业公司在延吉市物业管理办公室进行物业服务合同备案，内容为：物业名称为东珠物业公司；层数情况为7层10栋，2层1栋；开发单位为延边东珠房地产开发有限公司；竣工年份为2013年，总栋数为11，其中住宅栋数为10；合同期限从2013年10月1日至2023年9月30日；物业服务费用为每平方米0.7元。2016年9月5日，延吉市房产局向东珠物业公司发放资质证书，该证书中显示东珠物业公司的资质登记为三级，有效期2年。2017年2月16日，吉林省住房和城乡建设厅发布文件，暂停办理物业服务企业二级及以下资质认定。张馨方于2014年7月2日从开发商处购买位于延吉市某小区、建筑面积为92.19平方米的房屋，每年应交物业费为774.40元（建筑面积92.19平方米×每月每平方米0.7元×12个月）。东珠物业公司按照前期物业服务委托合同约定，为延吉市东珠家园小区提供物业服务，但张馨方没有交纳自2016月1月1日至2018年12月30日期间的物业费2,323元（建筑面积92.19平方米×每月每平方米0.7元×12个月×3年）。庭审中，张馨方对其主张提供CD光盘，东珠物业公司对该照片真实性无异议。另查，2008年11月5日，案外人延边永昌房地产开发有限公司与案外人徐峰签订物业管理服务合同书。2013年11月12日，东珠物业公司与案外人刘艳敏、马宝新签订前期物业管理协议书。2013年12月17日，东珠物业公司与案外人周庆志签订前期物业管理协议书。案外人延边东珠房地产开发有限公司于2015年4月向张馨方收取办房照费、取暖费、物业费等，并向张馨方出具上述费用收据。延吉市东珠物业小区1-10号楼业主在东珠家园小区维权业主名单表格中签字并捺印。东珠物业公司于2018年7月5日以物业服务合同纠纷起诉张馨方后，一审法院于2018年9月20日裁定撤回起诉。2019年8月30日，延边晨报新闻调查栏中以东珠家园300余户业主盼早办房照为标题刊登新闻，该小区业主通过拨打本报心门热线2900119，讲述小区300余户业主拿房照难、物业服务不达标等问题。延吉市环境卫生作业有限公司委托东珠物业公司收取自2016年度至2018年度的袋装垃圾有偿服务费、卫生费，其中2016年度袋装垃圾有偿服务费为每年每户60元、城市卫生费为每年每人9.6元，2017年-2018年度城镇垃圾处理费为每年每户84元。张馨方没有交纳自2016年-2018年度期间的垃圾有偿服务费228元（每年每户60元+84元+84元）、2016年度的卫生费19元（每年每人9.6元×2人）。一审法院认为，东珠物业公司依法成立，具备物业管理的相关资质。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务委托合同”的规定，东珠物业公司与案外人延边东城房地产开发有限公司之间签订前期物业服务委托合同，其内容未违反有关法律规定，该合同合法有效，对延吉市东珠家园小区全体业主具有约束力。东珠物业公司为延吉市东珠家园小区提供了相关的物业服务，张馨方直接或间接地受益。关于东珠物业公司要求张馨方支付自2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业费2,323元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，故一审法院予以支持。东珠物业公司关于要求张馨方支付利息损失（自起诉之日至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉讼请求，因东珠物业公司的物业服务存在一定的瑕疵，张馨方拒绝支付物业服务费事出有因，故东珠物业公司的该项诉讼请求不予支持。关于东珠物业公司要求张馨方支付垃圾有偿服务费228元、卫生费19元的诉讼请求，因延吉市环境卫生作业有限公司委托东珠物业公司收取上述费用，张馨方作为延吉市民，应当承担该部分费用，故一审法院对东珠物业公司的该项诉讼请求予以支持。张馨方关于主张1.物业服务不达标，物业公司不作为、乱收费、重复收取卫生费，没有办理土地证；2.小区西面可以自由出入，不封闭式管理，有安全隐患；3.没有单元门门铃、对讲设备、消防器材、消防通道，地表井盖开裂破损，监控系统开通虚设；4.小区内道路全部破损，地砖存在不同程序的损坏；5.小区绿化不好；6.小区内设幼儿园，小区交通都塞；7.小区内公共区域每天清扫一次，楼内卫生特别差；8.冬季时物业公司不清雪，小区内主路、干路积雪成山，出入不方便，容易摔倒；9.物业公司擅自在小区门口上设置LED屏幕经营广告，侵占业主财产收入；10.张馨方与东珠物业公司未签订物业服务合同，不存在服务与被服务关系；11.物业公司曾经以办理房照为名要挟缴纳不合理的物业费，应该退还收取的物业费、卫生费等重复收取的不合理的费用；12.物业公司没有经过有关部门批准自行拟定超高金额物业费；13.前期物业公司未经过全体业主50%同意由开发商聘用，属于违规行为；14.物业公司多年来向业主出具白条，没有出具过任何正规发票，偷税漏税不法行为；15.物业公司在2016年4月12日物业资质已经到期，没有权利从事物业服务业务；16.前期物业合同是没有征求业主意见，物业公司单独起草签订，存在不合理霸王条款；17.物业公司不履行物业服务合同中约定的义务，违约在先等东珠物业公司在涉案物业服务期间物业服务不达标的抗辩意见，虽张馨方提供视频、照片，但该证据不足以证明张馨方主张的事实，且提出的部分抗辩意见不属于物业服务管理范围，其抗辩意见不成立，一审法院未予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，张馨方作为业主如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒缴物业费的理由。东珠物业公司亦应积极转变作风和服务理念，忠实履行管理服务职责，落实完善物业管理制度，及时发现和消除安全隐患，合理筹划整修更新物业设施，切实保证设施设备运行状态，并加强与业主、所在社区及政府职能部门的沟通协调和公开公示，不断提高物业管理服务水平，努力赢得广大业主的信任和支持，共同构建社会主义和谐社会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张馨方于本判决生效后立即支付给延边东珠物业管理有限公司2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业费2,323元、垃圾有偿服务费228元、卫生费19元；二、驳回延边东珠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如张馨方未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张馨方负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，东珠物业公司与延边东珠房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，故合法有效，对东珠家园全体业主具有约束力。张馨方系延吉市东珠小区的业主，东珠物业公司在2016年、2017年、2018年度对张馨方居住小区提供物业服务，张馨方应当根据前期物业服务合同约定支付物业服务费。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，张馨方主张东珠物业公司在涉案物业服务期间服务不达标，但其提供的证据不足以证明其主张的事实，且提出的部分抗辩主张不属于物业服务管理范围，故本院对张馨方的上诉主张不予支持。另外，一审法院对张馨方的反诉主张并未一并审理，故本院对该上诉请求不予审理。综上，张馨方上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张馨方负担。本判决为终审判决。审 判 长 申成日审 判 员 朴美兰审 判 员 池东波二〇二〇年四月十四日法官助理 鲁雪莲书 记 员 李思思