辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0103民初199号 原告（反诉被告）：王静，女，1963年1月28日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。 被告（反诉原告）：王丹，女，1977年1月22日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。 原告（反诉被告）王静与被告（反诉原告）王丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王静，被告（反诉原告）王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王静向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、判决被告返还原告《房屋租赁协议》解除后，未履行租期所对应租金扣除一个月租金的违约金后剩余金额7025元和押金800元，共计7825元；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告经中介鸿铭鑫房产苑红波介绍，于2019年10月28日就坐落于沈阳市沈河区的房屋（以下简称“该房屋”）签订《房屋租赁协议》（以下简称“《租赁协议》”），约定租赁期限一年（自2019年10月28日至2020年10月28日止），租金每月750元，押金为800元。原告于2019年10月28日支付给被告一年租赁期限内的租金9000元和押金800元。根据《租赁协议》“其他约定事项”部分的约定，乙方租房未满一年之内退房屋，甲方扣乙方一个月房租。被告在原告签订《租赁协议》时，原告已告知被告租赁该房屋是由原告父亲居住，被告知悉并同意了该等情况。原告父亲于2019年12月12日去世，被告于当日通知原告必须于2019年12月15日前返还该房屋。原告已于2019年12月15日前将房屋腾空，并且与被告联系返还该房及解除《租赁协议》，被告以《租赁协议》未到期为由，不同意解除合同且不接收该房屋，也不返还扣除一个月房租后的剩余租期所对应的租金人民币7025元和押金人民币800元。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订《租赁协议》系真实意思表示，合法有效，原告有权在一年租期届满前解除合同并退房，且仅需承担一个月房租的违约金。因此，根据《合同法》第九十三条第二款和第九十六条的规定，《租赁协议》自2019年12月15日原告告知被告房屋腾空并要求解除合同时予以解除，且被告应将扣除一个月租金后的剩余未履行租期所对应的租金7025元（即原告已付租金9000元一个月租金750元/30*已履行租期49天—一个月租金750元=7025元）和押金人民币800元返还给原告。特此，恳请贵院议法判决如判所请。 被告王丹辩称，我方认为原告的起诉理由不成立，原告在起诉书中提出的主要依据为《合同法》第九十三条第二款和第九十六条的规定。2、我方认为原告请求理由不成立，原因如下：⑴、《民法通则》第五十七条规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《合同法》第八条第二款规定：依法成立的合同，受法律保护。本《租赁协议》是在中介机构见证下签订，是双方真实意思的表示，符合法律规定；并且实际事实为我方已经交付了出租房屋，原告也已经支付完所有房租，即该合同已经即时履行完成。因此《租赁协议》应受到法律保护，按约定履行，不能随意解除，租金也不应返还。⑵、原告起诉依据第一项为《合同法》第九十三条第二款。《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。（第一款）当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。（第二款）实际事实为因为原告存在严重违约行为，并对我方造成重大损失，租赁双方没有就解除合同达成一致意见，同时在《租赁协议》中也没有约定解除合同条件，因此原告提出根据《合同法》第九十三条第二款规定，要求解除《租赁协议》、退还租金的理由不成立。⑶原告起诉依据第二项为《合同法》第九十六条。该条款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现在我方对当时情况做着重进行说明，证明使用该条款解除合同不成立。①原告在起诉书中存在歪曲事实、撒谎行为。原告在起诉书中提出“原告父亲已于2019年12月12日去世，被告于当日通知原告于2019年12月15日前返还该房屋。”首先、时间点不对。原告王静父亲过世的时间为2019年12月12日，而我方首次知悉该情况的时间是12月13日，是由社区电话通知我们去社区给老人办死亡证明的手续。因此不可能存在原告起诉书中所称的在王静父亲死亡当日就通知原告于2019年12月15日前返还该房屋的情况。其次、先提出退还房屋、解除租赁合同的并不是我方，而是原告方。我方提供12月13日下午13∶52、14∶24、15∶42、16∶43、16∶47、16∶57、17∶30和17∶35共8段连续的微信聊天记录作为证据。我方只是在13日15∶42提出把房间钥匙还给我，并没有向原告方提出解除合同的要求。我方提出原告方交还钥匙的原因，是因为我方从社区处知道老人死在我的房间内后，为了避免原告方在我房间内进行搭设灵堂等活动，曾去过我方房屋，意在如果发现原告有上述行为就进行阻止。但当时房内无人，未能进入房间。当时，我们在楼下发现房间的窗户是大开的，大家都知道12月中旬时沈阳是什么温度，作为沈阳人的原告也不可能不了解这么做的后果，但是原告却放任这种事情的发生。我方就现场看到的情况，后来又从社区处听说原告的大哥已经搬走了房间内的东西。我方认为原告方存在在我方房屋内办理祭祀活动的可能，同时也疏于对我方房屋的管理，我方房屋存在进一步加剧损失的风险。因此，我方要求原告暂时交还钥匙的行为，就是为了杜绝以上风险，其理由和行动都是正当的。 根据《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在原告方违约后，在明知道原告方放任我方损失加剧的情况下，我方采取必要行动来避免我方房屋的损失扩大，是正当的，是法律上允许和支持的。反而是原告，见我方向其索要房间钥匙，就向我方提出结算租金的问题（16∶43），而我方明确了我方的观点是先谈损失后谈房租（16∶47）。16∶57分的微信是以语音通话形式进行的，是由原告主动发出的语音聊天，说的什么现在已不可考，但是根据简单的逻辑推理，从紧接下面的17:30分的聊天记录看，应该是原告提出了赔偿750元然后退房的要求，而我方拒绝了该要求，同时提出了不退租金退押金的解约方案。17∶35分原告以文字信息明确表示租期没有到期、她不会搬走、我方换锁就要告我们等内容。我方认为原告也是明确拒绝了我方的有条件解约的方案。从以上证据看，根本不存在原告起诉书中所说的我方先要求其返还房屋的情况，而是原告先提出赔偿750元然后退房的要求，我方拒绝后提出不退租金退押金的解约方案，但是原告也表示了明确的拒绝意思。在这之后，我方再也没有提出解除租赁合同的要求，也没有要求过原告腾房，甚至在14日22:24和15日11:19分的微信记录中明确表示不会要求原告腾房（见下）。另外，在12月15日上午09：58，原告发给我一段时长37秒的语音信息，转换成文字为“啊，王丹，是这样我可能没说完话，你也没听，你就把我给拒了，先头，我就是说，你说的对，一个是纱窗，还有桌椅板凳，还有柜子，还有什么，洗衣机是新买的，花一千多，我就说都给你，然后呢，我在给你，押金我不要了，押金不多吗800吗，完了你把剩下的房费给我就行了，你看行不行，你要不行的话吧，那我也没办法了，那我就今天搬，卸东西，完了卸完了过后我跟你联系，我就给你腾房子，好吧”。这段语音，如果法庭需要，我可以当庭播放。从这段话来看，原告是明知道我方没有接受她的交房意见，却执意腾房，这个行为完全是自说自话，跟我方又有什么关系呢？她这不过是强盗逻辑：我不管你同不同意，反正我要给你腾房了，你就得接受，不接受我就告你。因此，原告在起诉书中所说“被告于原告父亲死亡当日通知原告于2019年12月15日前返还该房屋”完全是歪曲事实、是在撒谎。②从原告起诉依据的《合同法》第九十六条看，原告起诉理由也完全不成立。 合同法释义中对第九十六条的解释为：本条是关于解除合同程序的规定。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条解除合同，应当遵守下列程序规定：一必须具备法定解除合同的条件。注意法律用词为必须具备。二、三不再详述。《合同法》规定的法定解除条件就是第九十三条第二款和第九十四条规定，共6种法定解除条件。第九十三条第二款已经在前述2⑵中论述了不能成立，这里就不再重复论述；重点论述第九十四条规定。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。可以明显看出第1、3、4、5种情形与本案没有关系。因此，着重解释第二种情形。按合同法释义，第二种情形称为预期违约解除合同，指在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。在本案又分为两种情况：第一种、原告方明确表示不履行合同，应该由我方提出解除合同。事实是原告确实提出了不想履行合同，但我方没有提出解除合同要求，否则也就不会存在这个官司了。因此第一种情况不成立。第二种、我方明确表示不履行合同，由原告方提出解除合同。但我方到现在为止一直在要求继续履行合同，原告方自然也就不能提出解除合同的要求。因此第二种情况也不成立。从第九十六条看，本条成立的基础，既必须具备法定解除合同的条件这点都不存在，那么原告以第九十六条作为起诉依据自然也就不成立了。③从以上论述可知，我方既没有先提出解除合同，在2019年12月13日提出的是有条件的解除租赁合同也是在原告提出赔偿750元的解约方式后，我方不认同才提出来的，而对方也没有同意我方方案，双方没有达成解约协议。综上所述，我方已经用详尽的证据证明原告的诉讼理由完全不能成立，其诉讼依据是完全站不住脚的。⑷在整个过程中我方秉持与人为善的原则，既不希望对我方房屋造成进一步的更大伤害，同时也不希望原告方因此付出更大损失。所以，我方在协商中曾提出有条件解除租赁合同的方案，即原告腾退房屋，我方返还押金，不退租金。其实，我方这么做会产生很大损失，因为就算房子收回来了，但现在房中刚刚死过人，谁能租住这样的房子啊。房子租不出去，但是看管的责任却需要我方承担了。因为房间无人住，一旦发生跑水、堵水、漏电等事故，给邻居造成损失，我方是要赔偿的。这就要求我方需要隔三差五的去房间查看，会花费我方大量的时间和精力。同时，大家都知道，房屋就和车一样长时间闲置的是不好的，是不利于房屋结构保护的。只是因为一方面我看着原告就这么霍霍我的房子，感到心疼；另一方面又本着善良的本心，不愿意在原告的亲人刚刚过世时索要大额赔偿，因此才提出了这个有条件的解约方案。但是此时的原告却无赖嘴脸毕露，满嘴谎话连篇、颠倒黑白，避而不谈我方解除《租赁协议》的条件，以及原告也已经拒绝解除《租赁协议》的实际情况，只要求我方履行我所说的话的一半内容，对另一半我方对其要求却只字不提。我方认为这种行为完全是耍流氓、耍无赖的行为，而我也只有拿起法律的武器和无赖斗争到底，坚决维护自己的合法权益，让无赖们也知道，沈阳市还归共产党管，还有讲理的地方。⑸、《租赁协议》中增补了“不得在我方房屋内办丧事”的约定，同时原告在签署《租赁协议》前曾保证老人生病会送往医院，而实际事实是原告在老父亲生病后并没有送医院，放任老人在我方房屋内死亡。经我方到出具死亡证明的医院了解，老人死亡原因为脑梗，众所周知，脑梗并不会致人猝死，完全有送医时间，正是由于原告的恶意放任使她的老父亲死在我方房屋内，产生严重违约行为，对我方造成严重的违约损失。按《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《民法通则》第一百一十一条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。以上诸多条款都是关于违约赔偿问题的，说明法律的精神是坚决遏制和打击违约行为的，是维护无过错方合法权利的。而我方作为无过错方，原告的违约行为已经对我方造成极大损失，我方请求法院判令原告继续履行合同，还要反诉其赔偿因其违约行为造成的我方损失。⑹、我方在房屋租赁过程中一直秉承与人为善的原则，在签订合同的过程中充分考虑了原告方意见，尽力避免出现一方会产生过大损失的情况；在原告老父亲过世后，社区找我方出具老人死在我的房屋中的手续时，我方考虑到死者家属的心情和希望老人入土为安的真诚愿望，没有对原告进行任何刁难，而是积极配合原告办理了手续；在原告拒不赔偿我方损失时，我方虽说要走法律程序维护自己的权益，但考虑到老人刚刚过世，死者还有几个较大的祭祀程序要办，因此我方准备等到年后再行诉讼。由此可以看出，我方从始至终的一切行为都是以善良为本心的。但是，反观原告，在我接到原告诉状后，我重新梳理了原告从租房到现在的一切行为。我认为，原告在租房到起诉的整个过程中完全是有预谋、有计划的恶意行为。实际事实如下：①原告在租房时没有出具其父亲身份证，但是我在询问老人年龄时，原告说是80岁。按世界卫生组织发布的2019年世界各国人均寿命排名中，中国的总体寿命预期为76.1岁。从这个数据看80岁并不是个极大的岁数，当时考虑到我是与原告王静签订合同，同时也完全没有想到原告在撒谎，因此没有查看老人身份证。但是老人死亡后，我们才知道老人实际年龄为85岁。②原告在租房时，我曾询问老人是否有危险的病症，原告告知老人没有危险的病症，只有老年痴呆，并放了一段老人的视频，以显示老人身体挺好的，当时从视频上看老人身体确实没有太大的异样。老年痴呆这种病只是大脑神经出现问题，其它器官是没有太大影响的，只要照顾的好，活个十年八年，甚至十多年也是很常见的。但是租房合同是2019年10月28日签订的，2019年12月12日，1个半月时间老人就过世了。我方认为原告应该已经发现老人有危险了，又不愿意送医院花钱治疗，同时又不想老人死在自己的房子里，造成自己的房子贬值。因此隐瞒事实，恶意租赁我方住房，在老人死后再发起恶意诉讼要回自己的房租，这样自身几乎没有任何损失，把损失全部转嫁到善意的他人头上。③原告在租房时，曾向我方保证老人生病会送往医院，而实际事实是原告在老父亲得脑梗后，在明明有时间送医却没有送到医院救治，放任老人在我方房屋内死亡。要知道我方在到医院查询老人的死亡原因时，连医生都奇怪地问了一句“为什么不送医院呢？”。因此我方认为是原告不愿意送医院花钱治疗，故意放任她的老父亲死在我方房屋内。④老人死亡后，老人家属并没有通知我，而是自己悄悄地到社区去办理老人的死亡证明，如果不是社区需要房主出具手续，给我打了电话，我还被蒙在鼓里。 ⑤在老人过世后，我方在拒绝原告赔偿750元退房后，曾提出一个有条件解除合同的方案，我方从善意出发希望双方分担损失，但是原告拒绝了分担损失的方案，并在她臆想的我方要求她腾房时间的第二天——12月16日火速起诉我方，要求我方退还12月15日以后的租金。我们都知道，老人火化之后还有多项祭祀活动，连我这么个外人都考虑到不在这个时间段起诉原告，但原告对这些已经完全顾不上了，其表现出来的钱比自己的父亲都重要，不肯多花一分钱的心里已经昭然若揭。⑥从整个过程看，原告先隐瞒老人的实际情况，在老人死后拒绝赔偿我方损失，并提出赔偿我方一个月房租，解除合同的方案，我方拒绝后就发出要告我、“我们家都是干法律的”这样讼棍式的恫吓，在我方再次拒绝后就火速发起恶意诉讼，无视我方是有条件解除合同，且条件已经被她拒绝的事实，如果我方不是保留了微信证据，在这样的讼棍面前恐怕真是有理也说不清了，让原告的阴谋得逞。原告发出“我们家都是干法律的”这样讼棍式的恫吓，如果她的家属真有从事法律工作的人员，难道其不阻止这种无赖行为吗？或者支持甚至在背后出谋划策？难道我们的政法大学、法律学院、各大法律机构培养出来的就是这种无赖，其在平常的法律工作中能够尊重法律、敬畏法律、保护群众利益，引导社会向法治、善良方向发展吗？⑦梳理整个过程，我认为原告很可能早已经发现其父亲身体已经出现危险，但又不愿意送医院花钱治疗，同时又不想老人死在自己的房子里，造成自己的房子贬值，因此隐瞒事实，恶意租赁我方房屋；在10月28日签订合同时又要求增补了“不到一年可以退房、扣一个月房租”的条款；在12月12日其父亲病故后，13日即向我提出赔偿我一个月房租解除租赁合同的要求；我提出解除合同的条件及15日这个时间后，其立即表示了拒绝；16日即对我发起了恶意诉讼。因此，从各个事件的时间节点看，整个过程是早有计划、早有预谋的。⑺、我自身没有工作，该房屋的租金是我家庭的一项重要收入。在发生这一系列的事件后，我房屋的价值必定会产生极大贬损，几年之内也难以出租。如果法官再支持原告请求，只会让这种“抛弃老父亲在前、恶意损人肥己在后”的无赖得利，善良一方的损失进一步加剧。我一向抱着与人为善的思想，并且在本次事件中毫无过错；党的十八大以来，习**总书记曾多次提出“法律是成文的道德，道德是内心的法律”，希望法官能够发挥法律引导社会风气的重要作用，对见利忘义的无赖行为加大惩戒力度，让她们为自己的行为付出相应的代价，引导人们自觉履行家庭责任和社会义务，树立正确的社会价值观，让善良的人增强对社会的信心。⑻原告提出了退还押金800元的要求。因押金是为保证出租房间内既有物品不被损坏、租客不欠缴水、电、煤气费用的，而我方房间内的物品因为死人用过已经无法使用了，损失已经超过了800元。同时，水、电、煤气费用也没有核查，因此请法庭判令驳回此项请求。3、综上所述，在法律层面上，本案法律关系与法律责任明确，原告方应承担全部的违约责任和继续履行合同的义务。在道德层面上，随着经济的发展，房屋的价值越来越高，而我国的风俗习惯又对死人多有避讳，老人死在自己家里会造成房屋价值的极大损失。这就催生了个别人，比如原告，无视道德规范，恶意把老人送到出租房等死。所以，请法庭在判决时也要注意社会影响，对原告加大惩戒，引导社会风气，避免其他人效仿。 反诉原告王丹提出反诉请求：1、被反诉人继续履行房屋租赁合同直至合同约定时限；2、被反诉人赔偿因其违约行为造成反诉人经济损失28309元；3、判令被反诉人承担本次诉讼费用。 事实与理由：2019年10月28日，经鸿铭鑫房产中介介绍，反诉人与被反诉人就坐落于沈阳市的房屋签订《房屋租赁协议》，约定期限为1年（自2019年10月28日至2020年10月28日止），反诉人已交付房屋，被反诉人已支付一年租金9000元押金800元。2019年12月13日，被反诉人以其父亲过世理由要求解除合同。反诉人因其父亲死于出租房内，而合同约定不得在出租房内办丧事，被反诉人已经严重违反合同约定且给反诉人造成实际经济损失，要求被反诉人给出经济补偿再谈解约问题。但被反诉人承认违约，只愿意给出1个月房租的违约金，却拒不赔偿违约造成的损失。因此双方没有就解约问题达成一致。2019年12月16日，被反诉人将反诉人上诉至沈阳市沈河区人民法院，要求解除《房屋租赁协议》，反诉人退还2019年12月15日以后的租房款（扣一个月违约金）。 反诉人认为：1、根据《民法通则》第一百一十一条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被反诉人违约在先，且已经造成了反诉人实际的经济损失，因此反诉人要求被反诉人继续履行合同并承担违约赔偿责任。《民法通则》第一百一十二条规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。《合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。合同中违约金约定为1个月房租750元，但是反诉人的损失已经远远超过此数值，因此反诉人要求被反诉人按实际损失承担赔偿责任。2、反诉人因被反诉人违约造成的损失金额计算过程如下：⑴房租损失，根据《民法总则》第十条规定：处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。根据我国的风俗习惯，死过人的房子是没有人会租住的，按通常情况死过人的房子基本在3-5年内不可能再租出去了，除非出租人隐瞒死过人的事实，但是隐瞒事实无论从道德还是法律层面都是不可能采用的。反诉人按照合情合理计算方式，认为配合其他一些辅助手段（见后面）争取在老人死亡3年后有可能将房屋出租，因此不能出租房屋的时间段按老人死亡起3年时间计算。房租损失计算时间=3年*12-10.5（2019年12月12日至2020年10月28日为被反诉人租住，共10.5个月）=25.5个月（因为我方房屋从买到后从未断租，因此考虑25.5个月全部损失，未断租情况我方可以提供租房合同和转账记录） 房租损失金额=750元/月*25.5个月=19125元。⑵房屋贬值损失。 众所周知房屋内死过人后房屋价值会产生极大的贬值，但我国法律中对具体的损失大小没有明确的界定。我在全国高法的裁判文书网上翻看了大量的案例，也没有与本案类似的案例，但是却有大量的房产买卖是因售卖方隐瞒房屋内死过人的事实，被购买方诉至法院要求撤销买卖合同的案例，这些案例都是购买方胜诉。这些案例遍布全国多个省份，这说明①房屋内死过人后房屋价值会产生极大的贬值是我国法律界的共识。②房屋的贬值数额一定极大。否则购买方会为了区区万八千块钱打1年半载的官司吗？况且这些案例中有些是2012-2016年上海、江浙一带的，要知道这时候当地房价每个月上涨的金额可能是都是几万元。③这个损失是短期内无法消除的。如果3-5年房屋死过人的事不再对房价有影响了，那么购买方完全可以住个3、5年就可以按正常价卖出了，他又何必费劲打官司又损失房价上涨带来的利润呢？事实上在网上有房屋中介机构认为死过人的房屋贬值率为20%—30%之间。④中国的习俗是宁可损失金钱，也不住死过人的房子。但是，反诉人还是本着有理有据、合情合理的原则考虑损失问题。考虑到我方购买此房屋并不是为了炒房牟利，而是因为反诉人没有工作，拟用租房的租金补贴家用，作为一个长期、稳定的收入来源。如果法庭能够考虑上一项房租损失，判定被反诉人予以赔偿的话，反诉人就不再要求房屋价值损失。如果法庭不考虑上一项房租损失，那么该房屋不能给反诉人带来收益，只能考虑卖出房屋，则应考虑房屋贬值损失。同时，反诉人也声明，如果被反诉人不认可房租损失和房屋价值损失，我方也可以接受法庭裁决按合理的市场价格（比如：我当时的购买价格加上一个合适的价格长率，毕竟沈阳二手房价格这几年也在稳步上升）将房屋作价卖于被反诉人。这样双方都会认为没有损失，是双赢的结果。⑶房屋消杀、清洁，反诉人在合同期满、接受房屋后，需要对死过人的房屋进行消杀、清洁工作，3年后为了能够出租出去还需要重新对房屋刮大白，已消除租客的膈应心里。共分三项：消杀物品：按购买消毒水等卫生用品，按100元计；人工：雇人，按市场价200元/天·人，按1人、200元计；刮大白：市场价单间1200元/次，按1200元计；⑷房屋内物品损失，因房屋内的物品都是死人用过的东西，哪个租客会继续使用死人用过的东西啊，所以这些东西必须遗弃；同时这又是租房必备的用品，因此需要重新购买。反诉人还是本着合情合理的原则，能买到旧货就不买新货，按旧货计价，不能买到旧货的按新货计价，电器考虑折旧。现在房屋内共有床、办公桌、电视柜、大衣柜、电冰箱五样较大物品（《房屋租赁协议》上有记录），同时考虑坐便死人用过也需更换，共计六样。①弃置旧物，床、办公桌、电视柜、大衣柜需要雇人抬下楼，参考搬家公司价格按每件每层楼15元计算下楼费用：15元/件·层*3层*4件=180元；电冰箱没有损坏可以让收废品的购买，按市价可卖50元；电冰箱和坐便不考虑下楼费用。②重新购买，床、办公桌、电视柜一般在旧物市场会有出售，按购买旧物考虑。按旧物价格床200元、办公桌100元、电视柜50元考虑，计350元；电冰箱和坐便按购买新货计算，按较低档次货物的价格电冰箱800元、坐便400元计算；考虑到电冰箱和坐便都是我在2016年购买，扔掉了就得要个新的不太合理，所以我方只要求赔偿剩余寿命年限的折旧费用。折旧年限=12年（寿命年限）-5年（2015-2020年）=7年，赔偿金额=（800+400）/12*7=700元；大衣柜旧物市场无销售，只能买新货，考虑到大衣柜不是特意破坏基本不会损坏，因此不按折旧计算，采用较低档次货物的价格，按500元计；运物品：除电冰箱外其余五件都需要雇车运回，考虑买旧货及坐便不是在一个市场或不见得同时买到满意的旧货，因此按分次雇车运回考虑，市场价格为100元/每次，计500元；物品上楼，计算方法同下楼，只考虑床、办公桌、电视柜、大衣柜，计15元/件·层*3层*4件=180元；坐便安装：家具市场购买坐便不负责安装，需另计安装费80元；（含工料）⑸因被反诉人违约造成反诉人为此付出的人工费用。殡仪馆为老人火化，需房主出具手续跑社区，用时0.5日；购买床、办公桌、电视柜、大衣柜、电冰箱和坐便，每样1天，共计6天；房屋无法出租的25.5个月需要对房屋进行看管（正常出租应该由租房人照看），按半个月1次，每次2小时，25.5个月*4周/月/2=51次，51*2=102小时，折成工作日为102/8=12.75天；合计=0.5+6+12.75=19.25天。因2019年沈阳市平均工资尚未发布，查沈阳市人力资源和社会保障局2019年6月28下发的《关于公布2018年职工平均工资和在岗职工平均工资的通知》2018年沈阳市职工平均工资为79600元，月平均工资为6633.33元。查沈阳市人力资源和社会保障局2018年6月27日下发的《关于2017年度沈阳市人力资源和社会保障事业发展统计公报的通知》2017年沈阳市职工平均工资为71898元。参考2018与2017年的增长率，计算2019年沈阳市职工月平均工资为：6633.33*（79600/71898）=7343.92元/月。本项应赔偿金额=7343.92元/月/30*19.25=4712元。⑹交通费，反诉人以上行为均需要出行，应计算交通费用。按一次出行不倒车，公交费往返4元计算。出行此数：1+6+51=58次，交通费：58*4=232元。 ⑺精神损失费，因房屋价值较大，被反诉人违约造成反诉人对房屋价值损失和不能出租的焦虑影响了反诉人的身心健康，请求精神损失费300元。从我方赔偿金额的计算过程能看出来，我方在索要赔偿金时并没有狮子大开口，而是据实有理有据的计算。其实，我方的损失要比这大得多，很多隐形损失都没有计算，比如：我方采用的旧物价格都是4年前的价格，现在有没有涨价很难说，旧物市场上有没有合适的这些东西也很难说，没有的话就得买新的，这个价格是根本买不下来的。再比如：所有的雇人、人工费都是按2019年价格算的，实际这些工作最快也得2021年才能干，到时候人工费能不能上涨还不知道呢，但是肯定不会下跌的。而且交通费都是按公交车不转车算的，也是最低的了。而被反诉人让自己的老父亲在出租房内等死，节省的医疗费、房屋免于贬值的费用是非常大的，绝不是个小数目，其不当得利是非常丰厚的。因此，反诉人请求法庭在被反诉人的不道德获利中拿出一部分补偿反诉人的损失是完全合理的请求。 反诉被告王静辩称，不同意反诉原告王丹的反诉请求，是王丹要求解除合同的，王丹要求15日腾房，我在15日将房屋腾出后，王丹反悔了不要求解除合同了，并要求我赔偿损失，并将钥匙交给王丹。我父亲是正常死亡，没有任何的突发疾病。王丹如果不想解除合同，我也要求解除合同，是王丹要求解除合同在先，后王丹反悔，在租房屋最初我也与王丹说清楚了房屋是给父亲和保姆住的，现在父亲已经去世，我要求解除合同。协议中约定一年租期未到解除合同，我要赔偿一个月房租，如果超过一年解除合同，可以不赔偿一个月房租，每年过了4月1日之后交房屋，那么就要交给全年房租。我要求解除合同时未超过4月1日，所以不同意支付赔偿。我也曾找过中介询问此时，中介也认为我的理由合理，但是王丹找到中介要求中介不要介入此事，在与王丹沟通无果的情况下，起诉到法院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年10月25日，被告王丹作为出租方（甲方），原告沈阳王静作为租用方（乙方），签订《房屋租赁协议》，约定出租地址为沈阳市沈河区长青路6-1号楼1单元3层2号，出租日期自2019年10月28日至2020年10月28日止，月租金750元，年付。乙方责任中约定：1、乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费、有线费用及出现房屋发水、漏电、漏气、下水道堵塞等。并提前30天交纳下期房租……5、出租房屋如有电话、水、电、煤气等需乙方留押金800元，租期满后多退少补。6、如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方。双方另约定“乙方租房期间不能办丧事。……乙方租期没满一年之内退房，甲方扣乙方一个月房租，满一年以后乙方中途退房，甲方把剩余的押金和租金全部退回。注：每年4月1日后方可退房。” 合同签订后，原告王静向被告王丹支付了一年租金9000元及押金800元。被告将房屋交付原告使用。原告表示租赁房屋是为其父亲王树贤使用，王树贤于2019年12月12日去世，故原告要求解除租赁合同，起诉至本院。 在案件审理过程中，原告表示诉争房屋已于2019年12月15日腾出，至今无人居住。被告王丹对原告主张截至2020年4月7日的水、电、煤气费数额予以认可，其中水费尚有余额56.1元、电费拖欠人民币102元、煤气费缴费完毕，无余额。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》约定“乙方租期没满一年之内退房，甲方扣乙方一个月房租，满一年以后乙方中途退房，甲方把剩余的押金和租金全部退回。注：每年4月1日后方可退房。”应视为双方对解除合同的条件进行了约定，在满足双方约定的解除条件的前提下，原告主张解除租赁协议符合法律规定，本院予以支持。因双方约定“每年4月1日后方可退房”，故原、被告之间的租赁关系应于2020年4月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告应将剩余房屋租金返还原告，经计算为5153.5元（9000元-9000元÷365天×156天）。 关于原告主张被告返还押金800元的问题，根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，租赁期间的水、电、煤气费用应由原告王静承担，故水、电、煤气费用应从押金中予以扣除，扣除后的押金被告应予以返还。经计算被告仍需返还原告押金754.1元（800元-102元+56.1元）。 关于反诉原告主张因反诉被告违约行为造成的经济损失28309元的问题，本院认为，反诉原告未提交充分的证据证明其各项损失实际发生，故对反诉原告的此项主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告王静与被告王丹签订的《房屋租赁协议》于2020年4月1日解除； 二、被告王丹于本判决生效后15日内返还原告王静房屋租金5153.5元； 三、被告王丹于本判决生效后15日内返还原告王静押金754.1元； 四、驳回原告王静的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告王丹的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费50元，由被告王丹负担；反诉受理费25元，由反诉原告王丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王 畅 审 判 员  高书林 人民陪审员  史秋卓 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  刘 程