广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初4703号 原告：余振维，男，1974年12月23日出生，汉族，住广西恭城瑶族自治县。 原告：陈星，女，1986年12月10日出生，汉族，住广州市天河区。 共同委托诉讼代理人：周严，广西祥泰律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：曾莘，广西祥泰律师事务所实习律师。 被告：广西桂盛房地产有限责任公司，住所地：南宁市青秀区双拥路**绿城画卷******房。 法定代表人：黄秋荣，总经理。 委托诉讼代理人：王铖，广西通诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢高明，广西通诚律师事务所律师。 被告：张太伟，男，1982年12月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 委托诉讼代理人：翁鸿权，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘冠萍，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。 被告：徐光联，女，1966年5月8日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：伍玲玲，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱芸，广西颂诚律师事务所律师。 被告：陆夏，女，1983年7月14日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：覃武人，广西承汇律师事务所律师。 第三人：余霞，女，1971年12月15日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：周严，广西祥泰律师事务所律师 委托诉讼代理人：曾莘，广西祥泰律师事务所实习律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年4月28日 开庭时间：2019年6月6日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人周严到庭 被告方：广西桂盛房地产有限责任公司（以下简称“桂盛公司”）的委托诉讼代理人卢高明到庭 张太伟的委托诉讼代理人翁鸿权到庭 徐光联的委托诉讼代理人朱芸到庭 陆夏的委托诉讼代理人覃武人到庭； 第三人：委托诉讼代理人周严到庭 原告诉请要点 一、解除余振维、陈星与桂盛公司签订的《存量房买卖合同》； 二、桂盛公司、陆夏、徐光联、张太伟连带向余振维、陈星退还购房款145680元； 三、桂盛公司、陆夏、徐光联、张太伟连带向余振维、陈星赔付利息（计算方式：①以50000元为基数，按年利率6％，从2017年4月28日起计至退还全部款项之日止；②以95680元为基数，按年利率6％计算，从2017年7月1日起计至退还全部款项之日止；） 四、桂盛公司、张太伟连带向余振维、陈星赔偿已付购房款一倍的损失145680元； 五、本案诉讼费用由四被告承担。 被告桂盛公司答辩要点 一、与余振维、陈星签订《存量买卖合同》的是张太伟与陆夏。虽然《存量房买卖合同》上加盖了桂盛公司的公章，但包含涉案房屋在内的25套房屋已经由张太伟通过另案的《五方抵债协议》取得。桂盛公司应张太伟的要求在空白的合同上加盖公章后，将合同交给张太伟。余振维、陈星所缴纳的购房款中有50000元支付给了陆夏，有95680元是转到了桂盛公司的账户，桂盛公司已经将收到的款项支付给了张太伟。二、张太伟向桂盛公司出具《承诺函》，承诺由于一房多卖引起的诉讼及纠纷由其负责，相关法律责任由相关责任人承担，均与桂盛公司无关。三、涉案房屋是桂盛公司在1998年12月20日向南宁荣基经贸发展有限公司购买，桂盛公司不是开发商，在本案中仅负有协助张太伟办理过户手续的义务，对涉案房屋不享有实际处分权。四、余振维、陈星未尽到审慎的义务，未向桂盛公司了解涉案房屋的基本情况，在购买房屋时也从未与桂盛公司联系，签订购房合同过程中，没有桂盛公司的工作人员在场，因此，余振维、陈星对合同的无法履行存在重大过错。 被告张太伟答辩要点 张太伟依据《五方抵债协议》取得桂盛公司名下的包括涉案房屋在内的25套房产。张太伟并未向余振维、陈星出售涉案房屋，因此，张太伟同意解除余振维、陈星与桂盛公司签订的《存量房买卖合同》。二、张太伟对余振维、陈星与陆夏、桂盛公司之间操作签订的《存量房买卖合同》并不知情。虽然桂盛公司将95680元转给了张太伟，但张太伟在得知存在本案房屋买卖后，要求桂盛公司将房款退给余振维、陈星，但桂盛公司要求张太伟直接将款项返还给余振维、陈星。张太伟并未与余振维、陈星建立合同关系，因此，没有同意桂盛公司的上述要求。三、余振维、陈星主张的一倍购房款赔偿没有依据，本案不是商品房买卖合同纠纷，不能适用商品房买卖合同纠纷的相关司法解释。四、张太伟并未实际收到余振维、陈星主张的已付购房款。五、陆夏以非法占有为目的，骗取余振维、陈星的购房款，涉嫌刑事犯罪，建议移送公安机关处理。 被告徐光联答辩要点 徐光联不是本案适格被告，没有与余振维、陈星签订合同，也不是房屋所有权人，更没有收取余振维、陈星的任何款项，从未参与过涉案房屋的交易，与本案无关。桂盛公司追加徐光联作为本案被告没有事实及法律依据。 被告陆夏答辩要点 陆夏不是涉案房屋的名义或实际持有人，实际所有权人是张太伟，名义所有权人是桂盛公司。二、《存量房买卖合同》已经明确涉案房屋的出售人是桂盛公司，陆夏不是房屋出售人或共同出售人。三、陆夏基于为张太伟等出资人购买25套房产资产包提供了中介服务，应获得相应报酬，张太伟等出资人也认同陆夏向余振维、陈星收取定金及首付款的事实。待资产包房产出售完毕后，双方再行结算陆夏应得的佣金报酬。陆夏在收取房屋定金、首付款的同时，也将部分款项用于交付资产包交易中应缴纳的税费及应支付的中介费，余款另行结算。四、张太伟等人的湛江业务工作群里于2017年8月3日已确认将涉案房屋出售给余振维、陈星，进一步确认了桂盛公司将涉案房产出售给余振维、陈星的真实性及合法性，其后张太伟又将涉案房产出售给案外人，是其个人行为，应由其承担全部责任。五、陆夏已将余振维、陈星通过余霞交付的50000元定金全额退还给了余振维、陈星。 第三人陈述要点 同意余振维、陈星的全部诉讼请求。 事实认定 2017年5月18日，桂盛公司（卖方、甲方）与余振维、陈星（买方、乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于南宁市xx小区x号楼x单元x号房出售给乙方，总价款495680元，乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分了解并自愿购买。该合同卖方署名处加盖了桂盛公司公章。 2017年4月27日，余振维、陈星通过余霞名下的银行账户向陆夏转账50000元。次日，陆夏出具《收条》，确认收到余振维所交的南宁市xx小区x号楼x单元x房的定金50000元。2017年6月30日，余振维向桂盛公司支付部分购房款95680元。 此后，余振维、陈星以涉案房屋已出售给他人，其签订《存量房买卖合同》的目的已无法实现为由，诉至法院，提出前述诉请。庭审中，余振维、陈星明确其主张的一倍购房款损失是依据合同法第一百一十三条规定主张的可得利益损失。此外，陆夏主张已将收到的定金50000元退还给余霞，并提交了转款证明。诉讼过程中，为查询涉案房屋的市场价值，本院向国家税务总局南宁市青秀区税务局去函询问，该局回函如下：2020年1月3日的税价计价基准是：蒋淮，金浦路x号x小区x号楼x单元x号，不含税价格518512.08元。余振维、陈星与桂盛公司、张太伟、徐光联、陆夏、余霞对上述函件内容均无异议，余振维、陈星亦表示同意按该询价价格计算其经济损失。 另查明，金浦路x号x小区x号楼x单元x号房由桂盛公司于1998年12月20日向南宁市荣基经贸发展有限公司购买，并登记在桂盛公司名下。2017年3月28日，中国银行湛江分行（甲方、债权人）与湛江市万通水产有限公司（乙方、借款人）、万康才（丙方1、保证人）、黄炳荣（丙方2、保证人）、李观子（丙方3、保证人）、林慧（丙方4、保证人）、桂盛公司（丁方1、抵押人）、徐光健（丁方2、抵押人）、张太伟（戊方、买方）张太伟签订一份《五方协议书》，其中约定：各方同意对丁方1与丁方2所有的位于广西南宁市的25套抵押房产协议处置，由戊方以12112594.35元的价格受让该房产，变卖所得房款全部支付给甲方。涉案x小区x号楼x单元x号房在上述25套房产中。上述协议签订后，张太伟陆续向中国银行湛江分行支付了共计12112594.35元。 2017年5月11日，张太伟向桂盛公司发《协助函》，请求桂盛公司配合其把房产直接过户到其指定的购房人名下，并出具委托书给其委派的人去办理产权登记手续。该函件还载明，如在桂盛公司配合房产过程中，有银行贷款放到桂盛公司账户，桂盛公司扣除相关税款后，将剩余的按揭款汇至张太伟本人的个人账号。2017年10月20日，张太伟再次向桂盛公司发《协助函》，其中载明：x小区x号楼x单元x号房卖给蒋淮，并要求桂盛公司配合其直接将房屋卖给该客户。2017年12月26日，张太伟向桂盛公司发《承诺函》，表示桂盛公司根据2017年10月20日其本人签署的《协助函》要求，已配合其将包括x小区x号楼x单元x号房在内的16套房屋过户到指定的人名下。此外，张太伟在函件中还表示，在办理卖房过程中，桂盛公司应其要求提供卖房合同原件等，由于陆夏的失误，出现了多起一房多卖的情况，并且出现了购房人既没得房又没得到退款。张太伟承诺，由于一房多卖引起的诉讼及纠纷由其本人负责处理纠纷，相关法律责任由相关责任人承担，与桂盛公司无关。 又查明，陆夏分别于2018年2月1日、2018年2月3日、2018年2月9日向余霞转账20000元、20000元、10000元。 再查明，桂盛公司在收到余振维、陈星等买房人的购房款后，已将款项转付给张太伟。 判决理由 《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二项规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中，根据《五方协议书》的约定，张太伟取得涉案房屋的处分权，并由桂盛公司按照张太伟的指示，配合办理房屋买卖的相关签约、过户登记等手续。张太伟与桂盛公司之间就涉案房屋的买卖事宜形成委托关系，张太伟为委托人，桂盛公司为受托人。涉案《存量房买卖合同》抬头及落款均明确卖方、买方分别为桂盛公司、余振维、陈星，并由桂盛公司盖章、余振维、陈星签名，即涉案合同由桂盛公司以其名义与余振维、陈星签订。由于没有证据证明余振维、陈星在签订合同时知道桂盛公司与张太伟之间的代理关系，根据上述合同法的规定，余振维、陈星可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利。余振维、陈星在诉讼中主张基于涉案合同向桂盛公司提出本案诉讼请求，并明确在不能同时向桂盛公司和张太伟主张时要求桂盛公司承担责任，应认定其选择受托人即桂盛公司作为相对人主张权利。 余振维、陈星与桂盛公司在平等、自愿的基础上签订《存量房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效的合同，均受合同权利、义务的约束。因涉案房屋已出售给案外人蒋淮，并办理了过户登记，余振维、陈星签订《存量房买卖合同》的目的已无法实现，其要求解除《存量房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，桂盛公司应将余振维、陈星支付的购房款退还给余振维、陈星。因陆夏已向余振维、陈星退还其收取的定金50000元，故桂盛公司应退还的购房款为95680元。 涉案房屋在出售给余振维、陈星后，又出售给案外人蒋淮，作为《存量房买卖合同》相对方的桂盛公司构成一房二卖，应赔偿由此给余振维、陈星造成的损失。余振维、陈星要求桂盛公司向其赔付资金占用期间的利息，于法有据，本院予以支持，但利息计算标准应予以调整。具体计算方式为：1、以50000元为基数，从2017年4月28日起计至2017年6月30日；2、以145680元为基数，从2017年7月1日起计至2018年2月9日；3、以95680元为基数，从2018年2月10日起计至2019年8月19日止；以上均按中国人民银行同期贷款基准利率计算；4、以95680元为基数，从2019年8月20日计至款项退还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。余振维、陈星还要求桂盛公司赔偿购房款一倍的损失，经明确，余振维、陈星是依据合同法第一百一十三条的规定主张可得利益损失。现余振维、陈星与桂盛公司均同意按照国家税务总局南宁市青秀区税务局出具的的税价计价基准确定其损失，系对其权利的自行处分，本院予以照准。因此，桂盛公司应赔偿原告房屋溢价损失22832.08元（518512.08元-495680元）。 余振维、陈星要求张太伟、陆夏与徐光联对桂盛公司的上述债务承担共同责任，但依据合同相对性原则，即便桂盛公司是因合同外第三人的原因造成违约，仍应由桂盛公司向余振维、陈星承担责任，余振维、陈星要求张太伟、陆夏与徐光联承担共同责任，没有法律依据，本院不予支持。桂盛公司与合同外第三人之间的纠纷，可依照法律规定或按照约定另行解决。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 1、解除原告余振维、陈星与被告广西桂盛房地产有限责任公司于2017年5月18日签订的《存量房买卖合同》； 2、被告广西桂盛房地产有限责任公司向原告余振维、陈星退还购房款95680元； 3、被告广西桂盛房地产有限责任公司向原告余振维、陈星赔付利息损失（1、以50000元为基数，从2017年4月28日起计至2017年6月30日；2、以145680元为基数，从2017年7月1日起计至2018年2月9日；3、以95680元为基数，从2018年2月10日起计至2019年8月19日止；以上均按中国人民银行同期贷款基准利率计算；4、以95680元为基数，从2019年8月20日计至款项退还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 4、被告广西桂盛房地产有限责任公司向原告余振维、陈星赔偿损失22832.08元； 5、驳回原告余振维、陈星的其他诉讼请求。 案件受理费3824元，由被告广西桂盛房地产有限责任公司负担。原告余振维、陈星已预交5786元，余下1962元，由本院依法退回给原告余振维、陈星。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 范 俪 人民陪审员 邱 静 人民陪审员 韦京晖 二〇二〇年四月七日 书 记 员 覃树鹏