河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终388号上诉人(原审被告)：河南新乡平原农村商业银行股份有限公司（原新乡市市区农村信用合作联社），住所地新乡市金穗大道**新乡商会大厦。法定代表人：刘全昌，任公司董事长。委托诉讼代理人丁向华，男，汉族，1976年12月2日，住新乡市,公司职工。委托诉讼代理人：岳碧云，河南普建律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：新乡泰和宾馆有限公司，住，住所地新乡市开发区振中路**/div>法定代表人：戴亮，任公司董事长。委托诉讼代理人：马东亮，男，汉族，1965年10月25日出生，住新乡市，系该公司法务部主任。委托诉讼代理人：刘晓旭，河南国豪律师事务所律师。上诉人河南新乡平原农村商业银行股份有限公司（以下简称平原农商行）因与被上诉人新乡泰和宾馆有限公司（以下简称泰和宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人、被上诉人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平原农商行上诉请求：依法判令撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回原审法院重审；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决程序违法。上诉人认为应当裁定本案中止审理，待审结平原农商行诉泰和宾馆解除租赁合同纠纷之后，继续审理本案；一审判决认定事实不清、证据不足。因被上诉人的违约行为，案涉租赁合同已于2019年9月10日解除，上诉人不应当支付被上诉人租赁费用。一审法院认定案涉房产始终处于上诉人发包的金长城公司控制之下，该事实的认定没有依据。原审判决认定案涉房屋年租金96万元和上诉人已付租金截止至2017年10月31日，该认定事实错误。泰和宾馆辩称，一审程序合法，认定事实清楚，应予维持，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。泰和宾馆向一审法院起诉请求：判令平原农商行向泰和宾馆支付2017年10月至2019年10月期间房屋租金1920000元；2、由平原农商银行承担诉讼费、保全费、律师费。泰和宾馆当庭撤回对保全费、律师费的诉请。一审法院认定事实：2016年9月22日，泰和宾馆（出租方、甲方）与平原农商行（承租方、乙方）签订“房屋租赁合同”一份，主要约定租赁房屋坐落于新乡市振中路199号主楼一层、二层南半部，建筑面积1000平方米；租赁期限自2016年9月18日至2027年2月1日止；该房屋租金为每平方米每月80元，年度为48万元（含税局增值税发票）（一层面积500平方米，二层免费使用一年）；租赁期间，甲方三年内不增房租，三年后随市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外出租方不得以任何理由任意调整租金；乙方应于本合同生效之10日向甲方支付定金10万元；租金按年结算，由乙方于每年的第2个月份内交付给甲方，定金冲抵租金；甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷，出租后如有纠纷给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；房屋租赁期间，水、电费、煤气费、电话费、保安、清洁、水电杂费由乙方负责；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；签字盖章后即产生法律效力。签订合同后，平原农商行于2016年9月29日向泰和宾馆支付了房屋租赁定金10万元，且在银行转账凭证上备注“泰和宾馆房屋租赁定金”。2016年10月2日，泰和宾馆按约向平原农商行交付了租赁房屋。平原农商行接收租赁场所后，于2017年3月6日向泰和宾馆转账支付34万元租金，且在银行转账凭证上备注“房租2017.2-2017.12”。泰和宾馆在收款后至2018年10月16日发出告知函期间，未对平原农商行已付租金对应的期间提出过异议。2017年5月9日，平原农商行向案外人新乡市金长城实业有限公司（以下简称金长城公司）发出中标通知书，确定该公司为平原农商行营业网点装修项目（二次）的中标人。2017年6月29日，平原农商行与金长城公司签订“装饰装修工程施工合同”，约定工程地点为新乡市振中路与向阳路交叉口南50米路西（原泰和宾馆），金长城公司按约进入案涉租赁房屋进行拆除、装修施工。2017年9月，平原农商行要求金长城公司停止施工。2018年10月16日，泰和宾馆向平原农商行发出“告知函”，载明“贵我双方于2016年9月22日签订了《房屋租赁合同》，根据该协议的约定我方已按照协议于2016年10月2日正式交付了租赁房屋，贵单位已按约定缴纳了2016年10月至2017年10月的房租，但房租到期后，贵单位至今未按约定缴纳房租。现贵单位已经严重违约，为此我单位郑重要求贵单位立即缴纳2017年10月至2018年10月期间房屋租金960000元以及两年期间物业费108000元，并承担因违约给我方造成的一切经济损失。”2018年10月26日平原农商行作出回函，载明“一、因贵公司未告知我单位所出租的房屋存在贷款抵押情况，且该情况已经严重影响租赁合同的履行，我方已经在2017年9月10日正式告知贵公司解除房屋租赁合同，停止了前期装修工作、退出场地。故，自2017年9月10日起，我单位没有义务再继续缴纳房屋租金。二、关于我公司预付的房屋租金退还事宜，建议双方另行协商处理。”2018年11月6日，平原农商行向泰和宾馆邮寄送达该回函。2018年12月5日，因案涉纠纷，泰和宾馆同意一审法院委托进行诉前调解。2019年4月8日，一审法院组织原、被告双方至案涉租赁场所现场勘查。经查看，租赁房屋大门未上锁，屋内保持拆除后的样子，租赁房屋内有两人自称金长城公司工作人员，其中一位名叫王文斌的人员称系金长城公司留存看管场地，现场存放的物品为金长城公司的施工原材料，该公司在现场施工是与平原农商行签订了合同，前期施工后不知什么原因让停工，现平原农商行让该公司等通知。现场另有一部分物品，勘查中泰和宾馆称系该公司临时存放。另查明之一，平原农商行无证据证明曾将解除租赁合同通知送达泰和宾馆。2019年4月15日，平原农商行另案向一审法院提起诉讼，要求解除案涉租赁合同。一审法院于当日作出（2019）豫0702民初2582号民事裁定，裁定该案并入本案审理。因泰和宾馆对该裁定不服，一审法院于2019年9月10日作出（2019）豫0702民监8号民事裁定，再审该案。2019年11月21日，一审法院作出（2019）豫0702民再9号民事裁定，裁定撤销（2019）豫0702民初2582号民事裁定。另查明之二，庭审中，平原农商行称没有对租赁房屋进行交接；租赁房屋不能为抵押房屋系该行内部规定，但未在指定期间将相关书面依据提交一审法院；双方口头约定有免租期6个月。泰和宾馆称案涉租赁房屋被抵押属实，抵押权人为中原银行新乡振中路支行，抵押期限从2003年至今，未对平原农商行租赁房屋另行进行招商；根据合同约定，未向平原农商行提供免租期。一审法院认为，（一）关于案涉租赁合同是否已合法解除问题。泰和宾馆与平原农商行签订的“房屋租赁合同”，不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，泰和宾馆已按约交付了租赁房屋，履行了合同义务，而平原农商行既未按合同约定“提前6月书面通知对方”要求解除合同，又无证据证明已与泰和宾馆协商一致解除合同。同时，平原农商行也无有效证据证明曾将解除租赁合同通知送达泰和宾馆，仅在2018年10月26日的回函中单方表述“我方已经在2017年9月10日正式告知贵公司解除房屋租赁合同”，而泰和宾馆在2018年11月6日收到该函后一个月内，就诉至一审法院要求平原农商行继续按合同约定支付租金，应系接到解除合同通知后不同意解除合同而请求人民法院确认能否解除合同的行为，其所主张的租金也就谈不上为扩大的损失。对于解除合同的理由，平原农商行庭审中辩称，在签订合同时泰和宾馆故意隐瞒房屋土地均已被抵押的重大事实，构成违约，其有权要求解除合同。但是，案涉租赁房屋是否被抵押只是泰和宾馆对自己合法财产的处置，且按照我国法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故即使因泰和宾馆未偿还贷款导致抵押权人行使抵押权，也不影响平原农商行对房屋的租赁使用，平原农商行以此为由主张享有解除合同的权利，理由无法律依据。此外，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”法律规定解除合同的条件，并不是说具备这些条件，当事人必须解除合同，是否行使解除的权利，应由当事人决定。同时，解除权的行使，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段。本案，平原农商行在接收租赁房屋后，为符合其使用目的，对房屋内的装修和设施进行拆除，已改变了租赁房屋的原貌，且房屋在本案审理期间始终处于平原农商行发包的金长城公司控制之下，泰和宾馆既不能另行转租他人收益，又因房屋内部装修和设施已被拆除造成利益受损，还迟迟未收到平原农商行的租金，显然合同的违约方系平原农商行。在违约方未就已被拆除的一片狼藉的租赁房屋的损失如何处理与守约方达成一致，或者对被拆除的房屋恢复原状，且租赁房屋实际仍由承租人变相控制的情况下，不能认定案涉租赁合同已经合法解除。至于泰和宾馆是否向平原农商行主张违约责任，泰和宾馆在本案并未主张，系其对合法权利的处置，一审法院不主动处理。因此，平原农商行主张案涉租赁合同已经解除的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。（二）关于租赁房屋是否存在装修免租期的问题。按照租赁房屋的商业惯例，出租人确实大多存在给予承租人装修期免租的优惠条件，并在租赁合同中予以明确。但平原农商行主张的6个月免租期，既无合同依据，又无有效证据支持。其用以证明6个月免租期存在的泰和宾馆“房屋租赁事项沟通函”，未加盖泰和宾馆印章，无相关人员签名，落款为新乡双创云城项目公司，并非泰和宾馆，泰和宾馆庭审质证时对证据的真实性也予以否认。另用以证明装修免租期存在的银行转账凭证记载为“房租2017.2-2017.12”，对此泰和宾馆在2018年10月16日的告知函中予以了变相否定。且即使按该凭证记载，免租期也仅为2016年9月18日至2017年1月31日，时间仅有4个月13天，与平原农商行庭审中主张的6个月免租期相矛盾，而平原农商行在答辩意见中又称双方“确定免除2016年9月至2017年1月期间的装修期间租金”，与其庭审举证主张的6个月免租期并不一致。反观案涉租赁合同中，虽对于装修期间的免租期并未约定，但约定了二层500平方米免费使用一年的优惠条件，一定程度上也可视为对装修期免租的优惠。此外，泰和宾馆在起诉书、告知函中针对平原农商行已付的44万元，自认为“被告向原告支付了2016年10月至2017年10月的房租”，而44万元本应按合同约定对应自2016年9月18日起第一个租赁年度11个月的房租，泰和宾馆自认为13个月的房租，应视为泰和宾馆自认的装修免租期为自房屋实际交付当月起的两个月，即2016年10月、11月，对此一审法院予以确认。因此，平原农商行所主张的装修免租期无有效证据证明具体的起止时间，应承担举证不能责任，一审法院不予认定。（三）关于应付租金金额问题。平原农商行本案仅抗辩案涉合同已经解除，并未提出确认解除合同的反诉请求。即使其另案已提起解除合同的诉讼，但前文已认定案涉合同并未解除，故并不影响本案的审理裁判，平原农商行应当按照合同约定继续支付租金。泰和宾馆本案所主张的为2017年10月至2019年10月期间的租金，但其在起诉书及告知函中既自认平原农商行支付了2016年10月至2017年10月的房租，又在告知函及诉求中要求支付2017年10月的房租，相互矛盾，故对该月的房租一审法院不予支持，应付房租的起算时间应自2017年11月1日起算。同时，按双方合同约定，租赁房屋建筑面积1000平方米，按每平方米每月80元计租，二层500平方米的免费使用时间仅为一年，泰和宾馆自认44万元对应租金截止为2017年10月，因此第一个租赁年度应截止于2017年11月30日，2017年11月租金仍为4万元。自2017年12月1日起，二层不再免费使用，故2017年12月1日至2018年11月30日对应的租金为96万元。自2018年12月1日至2019年11月30日为第三个租赁年度，按双方合同约定应于第2个月份内交付，泰和宾馆要求支付截止2019年10月的租金符合约定，平原农商行应支付的2018年12月1日至2019年10月31日的租金为88万元。综上所述，一审法院对泰和宾馆的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、河南新乡平原农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内向泰和宾馆支付2017年11月1日至2019年10月31日租金1880000元。二、驳回泰和宾馆的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22080元，由泰和宾馆承担460元，由河南新乡平原农村商业银行股份有限公司承担21620元。本院二审期间，平原农商行提交两份证据：一、新乡市金长城公司民事反诉状，证明2019年4月28日金长城公司已经同意解除与我方的装修施工合同，金长城公司没有理由也不可能实际控制租赁房屋至今。二、新乡市赛伯乐绿科投资管理有限公司工商企业信息，证明泰和宾馆持有该公司49%的股份，且泰和宾馆实际控制人李强是该公司的董事，所以，2017年9月12日，李强以该公司名义向我方提交的房屋租赁事宜沟通函，代表的也是该公司大股东泰和宾馆大股东的意见。泰和宾馆发表质证意见：反诉状真实性待核实，其中提到金长城公司至案涉日期为止仍滞留在施工现场与我方陈述相符，双方之间合同关系与我方无关，该证据不应采信。工商企业信息真实性待核实，该企业法人与本案租赁合同中的我方系两个相互独立的法人，与本案无关联，不应采信。本院对于上述两份证据综合质证意见及证据认定规则认为：该两份证据与本案租赁合同无关联性，不予采信。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于双方之间的租赁合同，平原农商行提供的证据不足以证明合同已解除，一审判决对该问题认定事实清楚，二审中平原农商行亦未提交新证据证明租赁合同解除。关于抵押问题，案涉租赁房屋是否被抵押不影响租赁合同的效力，不影响平原农商行对案涉房屋的正常使用，平原农商行据此主张解除租赁合同，不能成立。综上所述，平原农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21720元，由河南新乡平原农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年四月十六日书记员  石涵西