贵州省望谟县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2326民初1493号原告：望谟县人民政府王母街道办事处王母村民委员会。（以下简称“王母村委会”）住所地：望谟县王母街道办事处余姚大道中段。负责人：黄书梅，系该村委会主任。原告：望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组。（以下简称“王母村一组”）住所地：望谟县王母街道办事处余姚大道中段。负责人：王富，系该组组长。共同委托代理人：杜兴开、毛敏，贵州天生律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：贵州龙腾世纪房地产开发投资有限公司。（以下简称“龙腾公司”）住所地：贵州省贵阳市云岩区中山东路**。统一社会信用代码：91520103596399197H。法定代表人：宗卫权，系公司执行董事。委托代理人：王川，贵州贵达律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：王珑辛，贵州贵达律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告望谟县人民政府王母街道办事处王母村民委员会、望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组诉被告贵州龙腾世纪房地产开发投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法由审判员皮成磊、韦腊梅、人民陪审员罗敏三人组成合议庭公开开庭进行了审理。原告望谟县人民政府王母街道办事处王母村民委员会、望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组及其委托代理人毛敏，被告贵州龙腾世纪房地产开发投资有限公司委托代理人王川、王珑辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王母村委会、王母村一组向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告于2013年6月25日签订的《联合开发合同》；2、判决被告支付原告违约金600000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月25日，原、被告双方通过协商，签订了《联合开发合同》。根据合同约定：原告以3407.20平方米的土地作投入，被告以专业管理和建设资金作为投入，双方联合进行房地产开发，在建筑法定期限内有同等使用土地的权利，超过国家住房规定年限土地归原告所有。合同还明确了双方的权利义务及开发建设后的房产分配比例。合同签订后，因被告未履行项目前期的图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，导致合同未履行，原告集体经济组织所有的土地闲置六年，期间经原告多次催告，由于被告无履行合同的诚意和实际履行能力，合同的目的不能实现，根据《合同法》第九十四条第三项的规定，原告特诉至人民法院依法判决解除双方签订的《联合开发合同》，并依据《联合开发合同》第七条的约定，判决被告支付违约金60万元。被告龙腾公司辩称：双方签订合同后，被告严格按照合同履行合同义务，积极组织图纸设计。同时为推进项目还出资对滨河广场进行改造，合同至今未得到履行系原告原因造成。原告诉请没有事实依据。被告方自始至终都有能力且要求履行合同，现被告仍要求继续履行合同。原告为支持自己的诉讼主张，向法庭提交下列证据。（1）联合开发合同复印件，用以证明在2013年6月25日双方就联合开发签订了合同，原告出土地，被告出资金，并对建好后的房屋做好了分配，并约定了违约责任。经质证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议。联合开发合同与2013年5月15日签订的框架协议是一个整体，原告不仅要出土地，还要办证、承担办理税费和提交净地的义务，合同无法履行的原因是原告未完善土地手续。（2）地宗图（土地使用权证）、建设用地规划许可证复印件，用以证明原告方合法拥有3407.2平方米的使用权，是得到规划部门的许可，作为商住用地。经质证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，从原告提供的证据来看该土地来源于政府的划拨，要变更为出让，并交纳出让金，变更土地性质，才能进行后续工作，至今为止原告并未进行变更土地性质，至今仍处于违约状态。（3）催告书、回复函复印件，用以证明自从原、被告双方签订联合开发合同以来，由于被告违约，合同未履行，原告多次与被告书面联系，发函件后合同仍未履行。经质证，1、被告对真实性无异议，对证明目的有异议，从2014年项目停止时，被告方一直积极与原告方沟通履行合同，被告方现亦愿意继续履行《联合开发合同》；2、由于二原告提出对原合同进行根本性改变导致双方未能实施该项目，合同不能履行是原告方行为所致，并非被告方行为所致。被告为支持自己的答辩理由，向法庭提交下列证据。（1）被告营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件，用以证明被告身份信息。经质证，二原告均无异议。（2）《土地开发框架协议》、《联合开发合同》复印件，用以证明原告负有建设用地手续办理及缴纳相关费用的义务，以及在村民阻工影响项目实施的情况下，负有及时协调解决，保证项目顺利进行的义务。经质证，二原告对真实性予以认可，但《联合开发合同》已取代《土地开发框架协议》，《联合开发合同》并未约定由原告缴纳相关费用，按规定由乙方即被告方缴纳。（3）《望谟县龙腾·蓝波湾小区建筑规划设计方案》、《望谟县城乡规划建设管理委员会会议纪要》复印件，用以证明联合开发合同签订后，被告依约开展了规划方案设计，该规划设计方案于2013年8月15日通过评审。会议纪要载明龙腾公司取得土地权证后，方可开发建设项目。经质证，1、二原告对《望谟县城乡规划建设管理委员会会议纪要》真实性予以认可，但政府审阅该方案后认为需要改进，后续未改进该方案；2、《望谟县龙腾·蓝波湾小区建筑规划设计方案》二原告自始至终未看到过，请法庭核实是否系临时作出的。（4）《建设工程设计合同》、《布孔图》、《建筑施工图》、《建筑节能计算书》复印件，用以证明规划方案通过评审后，被告与贵阳市建筑设计院有限公司补签建设工程设计合同；随后，该设计公司设计了案涉项目的《布孔图》、《建筑施工图》、《建筑节能计算书》。经质证，1、二原告对《建设工程设计合同》、《建筑施工图》的真实性予以认可，但从望谟县城乡会议纪要来看，要取得土地使用权才能施工；2、《布孔图》、《建筑节能计算书》未盖公章，请法庭核实。（5）《设计协议》、《望谟县滨河广场升级改造设计方案》、《关于望谟县滨河广场改造基本建设投资项目备案的通知》、《望谟县滨河广场升级改造合同书》、《施工图》、《平面图》、《现场图片》复印件，用以证明：1、应规划部门要求，若要实施案涉项目，须对余姚大道滨河广场进行升级改造，被告为推进案涉项目，遂于2013年11月3日委托贵州绿地园林建设实业有限公司（王应文）出具改造方案。2、2014年3月26日，被告完成案涉项目附属滨河广场改造项目备案。3、2014年3月28日，被告与望谟县家美装饰（廖基雄）签订施工合同，随后开始施工，现已完成大部分施工约70%的工程量。经质证，二原告认为该组证据与本案无关，系被告与政府达成的协议。（6）《关于望谟县龙腾蓝波湾基本建设投资项目备案通知》复印件，用以证明2014年3月26日，案涉项目与滨河广场进行升级改造同日完成项目备案。经质证，二原告对真实性予以认可，与滨河广场改造升级无关。（7）开工仪式现场图片复印件，用以证明2014年4月8日，被告应政府要求参加“四大工程”集体开工仪式，含案涉工程。经质证，二原告对该组证据不予认可，从照片来看不是本案的涉案工程，是观山月的工程，案涉工程手续不完善，不具备开工条件。（8）（2018）黔23民终83号民事判决书、（2016）黔2326民初888号民事判决书复印件，用以证明2014年4月23日被告为建设案涉项目与七冶博盛建筑安装工程有限责任公司签订《建设工程施工合同》，并约定于2014年5月1日开工，后因案涉项目建设施工手续未能顺利办理，被迫停工至今。经质证，二原告对该组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，在手续不完善不具备施工的情况下，所造成的损失应由被告自行承担。（9）《划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表》、《关于复兴镇××、××组申请变更用地手续的报告》、《望谟县人民政府办公室处理签》复印件，用以证明案涉项目用地需要由原告变更土地取得方式及土地用途性质，并支付土地出让金。经质证，1、二原告对该组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。2、合同签订后，原告向相关部门积极提交申请（将划拨土地申请变更为出让土地），所产生的费用应由被告承担，不由原告承担。（10）土地使用权证复印件，用以证明案涉项目用地原告未变更土地取得方式及土地用途性质，以致被告不能继续办理后续建设用地规划许可、建设工程规划许可，建设工程施工许可。经质证，二原告对该组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，被告肯定知道划拨土地不能作为建设用地，原告方只负责协调变更土地性质，由被告缴纳相关费用。（11）阻工现场图片、《关于余姚大道王母村一组地块联合开发项目工程开工建设的工作联系函》、《望谟县龙腾蓝波湾项目2015年工作部署会议签到表》、《会议纪要》、（2016）黔2326民初138号民事判决书、（2016）黔23民终1206号民事裁定书复印件，用以证明：1、原告村民在被告施工队伍进场时通过在案涉土地上搭建钢棚等方式阻工，直至2017年初法院判决生效后才撤除钢棚。2、从会议纪要可看出费用由原告缴纳，且原告方是予以认可的。经质证，二原告对该组证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，双方签订合同后，原告阻工是事实，但原告方及时解决此事，主要原因是手续不完善而不是村民阻工造成合同不能履行。（12）《关于王母村一组与龙腾世纪房地产投资公司联合开发事由的说明》复印件，用以证明阻工事件处理后，原告又将案涉土地对外出租。经质证，二原告认为从此说明来看不能证明被告要证明的内容，临时租赁不影响建设工程的进行，一旦手续完善就可以进行建设。（13）双方往来函件复印件，用以证明被告一直在向原告主张要求履行原框架协议及联合开发合同。经质证，二原告对真实性予以认可，只能证明原、被告沟通过，由于合同没有完善，合同至今没有履行。庭后被告提交下列证据：（14）《2015年5月5日王母村一组、龙腾公司分别向望谟县人民政府、望谟县委作项目未能实质性启动建设的专题汇报》复印件，用以证明：1、王母村一组因缴纳余姚大道土地出让金存在资金困难，向龙腾公司提出借款，说明土地出让金由一组承担缴纳；2、原一组组长王正典、王大庆经办土地出让金缴纳和提出借款的过程。经质证，二原告对汇报材料的真实性无异议，但项目未能开发是由于被告未按合同约定履行导致。（15）王母村一组余姚大道龙腾蓝波湾项目录音，用以证明：1、补缴土地出让金由一组负责承担并完善土地手续，因一组没钱缴纳土地出让金，才向龙腾公司提出借钱；2、一组当年缴纳了契税，但因国土局要求在当地司法局办理公证才能缴纳土地出让金；3、由一组承担缴纳土地出让金，政府后期返还；4、因民间借贷未处理好，公证无法完善，导致国土局不能办理土地手续，一组缴纳土地出让金受阻；5、原组长王正典明确表示一组已缴纳土地契税，当时国土局要求在望谟司法局办理合同公证后由一组缴纳出让金；6、一组内部移交资料和开会过程中，均明确由一组缴纳土地出让金，并且记录在韦世东处。经质证，二原告表示被告提供的录音证据不能证明土地出让金由原告方缴纳，因为被告在录音谈话的对象并不清楚合同的具体约定，有关人员的个人表态不能否定合同的约定。同时，录音也证明了项目未能开发是由被告方原因导致。（16）《关于王母村一组与龙腾公司联合开发过程的证实》复印件，用以证明被告与原告签订的《土地开发框架协议》、《联合开发合同》明确余姚大道土地开发的土地出让金由原告承担缴纳。经质证，二原告表示该证据材料不具有证据的形式要件，证明内容不具有真实性，韦仕东、王正典系原王母村**的负责人，与本案的处理结果有利害关系，故对该组证据不予认可。（17）《2014年6月20日王母村一组召开组民代表会议》复印件，用以证明被告与原告签订的《土地开发框架协议》、《联合开发合同》明确余姚大道土地开发的土地出让金由原告一组承担缴纳。经质证，二原告表示该组证据应由被告提供原件核实质证，该组证据是复印件不排除有伪造的嫌疑，主要体现在签字如下的增加部分，即“同意补交土地出让金”，无法辨别该证据的真实性，该组证据不属于新证据，已经超过举证期限。关于土地出让金缴纳的记载与双方签订的协议不一致时，应以双方签订的协议为准。本院经审理认定事实如下：2008年8月14日，望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组（原望谟县复兴镇一村一组）取得望府国用（2008）0435号国有土地使用证，该土地坐落于望谟县，土地使用权类型为划拨，土地使用面积为3407.20㎡。同年8月19日，该组取得建设用地规划许可证，用地性质为商住用地，用地面积5252.6㎡。2013年5月15日，原告王母村一组（甲方）与被告龙腾公司（乙方）签订《望谟县复兴镇余姚大道一村一组土地开发框架性协议》，协议约定：…。二、责任与义务。1、甲方以3407.2㎡土地作为成本投入，并负责建设用地手续的办理及缴纳相关费用；乙方以后期开发资金、技术管理和服务作为投入，双方对以3407.2㎡用地面积作为基准面积，以政府批准的规划指标作为计算依据，双方实施合理分配。2、乙方负责后期项目的规划方案的完善、资金组织和技术管理，…。3、甲方应积极配合好政府及各职能部门的前期工作，抓紧办理开发土地的有关事宜，协助乙方合法、有效取得该土地的使用权和开发权。2013年6月25日，原告王母村一组（甲方）与被告龙腾公司（乙方）签订《联合开发合同》，合同约定：一、土地联合开发情况。根据望府专议[2002]46号及补充意见，甲方用望府国用（2008）第0435号土地与乙方联合开发。二、合作方式。甲方以所属土地作投入，乙方以专业管理和建设资金作投入，双方联合开发，在建筑法定期限内有同等使用土地的权利，超过国家住房规定年限土地归甲方所有。三、实物分配。甲、乙双方仅以甲方土地面积3407.2㎡作为计算分配依据。…。五、甲方权利与义务。1、负责将该地块土地联合开发事项呈报上级有关部门审批，尽最大努力向县人民政府申请给予本项目的各项优惠政策。2、协助乙方办理本项目未完善相关手续，但一切费用由乙方自理。3、在项目建设过程中，有村民阻工而影响项目正常实施的，由甲方负责及时协调解决完善，保证乙方开发建设工作的顺利进行。六、乙方权利与义务。1、乙方负责办理本项目前期的图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续、资金投入、安全生产等相关事宜。…。七、违约责任。双方应履行本合同约定的责任和义务，任何一方未能履行本合同规定的义务则视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失的同时，违约方须再向另一方支付60万元违约金。…。同时查明，2013年8月15日，望谟县城乡规划建设管理委员会原则上审查通过《望谟县龙腾·蓝波湾小区建筑规划设计方案》，并提出如下意见及建议：1、请龙腾公司完善土地手续，取得土地使用权证后方可建设；…。2013年10月19日，龙腾公司与贵阳市建筑设计院有限公司签订《建设工程设计合同》，对望谟县龙腾蓝波湾工程进行设计，设计院于2014年1月作出了《望谟县龙腾·蓝波湾建筑施工图》。2013年11月12日,王母村一组向望谟县土地管理部门提交《划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表》，申请表载明：土地座落于望谟县，权属来源为补办出让，权属性质为国有土地使用权，宗地面积为3407.20㎡，土地用途：商住用地，土地证书号：望府国用（2008）第0435号。同日，望谟县国土资源局作出审查意见为：该宗地属国有划拨土地使用权，现按黔丰顺（2013）（估）字第07号《评估报告》标的价格1800.00元／㎡的45%补缴土地出让金，报县人民政府审批。2013年12月13日望谟县人民政府作出同意意见。2014年3月26日，望谟县发展和改革局作出《关于望谟县龙腾蓝波湾基本建设投资项目备案的通知》（望发改字［2014］30号），对“望谟县龙腾蓝波湾”项目备案。2015年3月11日王母村一组组长王正典、出纳梁天敏、组员黄仕杰、党组长王大庆、组员王正常、会计韦庆松、村民韦世东以及龙腾公司经理王德能、经理助理罗玉平召开《望谟县龙腾蓝波湾项目2015年工作部署会议》，会议内容为：“一、双方于2013年6月签订了框架性开发协议，土地手续至今未完善，延误工期至今，造成双方损失巨大，这是我们的责任。41户霸占土地问题，我们将在开工建设前依法走法律途径处理。2、我们有资金缺口，在我们和杨明学等3户商谈明确还款数额并公证后，我们再向你们借款，具体如何借，如何还放在第二步来商谈（预计资金缺口约600万左右）…。”2015年5月5日，王母村一组和龙腾公司共同向望谟县县委、县人民政府作《望谟县“龙腾蓝波湾”项目未能实质性启动建设的专题汇报》，内容：…。四、为了及早完成民生工程，向县委县政府交上优质建筑作品，我公司可酌情借资给王母村一组补足办理土地手续资金存在的缺口。另查明，2014年4月23日，七冶博盛建筑安装工程有限责任公司与龙腾公司签订《施工合同》，合同约定：1、龙腾公司将望谟县“龙腾蓝波湾”项目的土建、装修、水电（消防）安装等施工图中全部施工内容发包给七冶公司，合同工期为2014年5月1日（开工）至2015年10月31日（竣工），合同价款3374万元。合同签订后，王母村一组与韦家琴等因“龙腾蓝波湾”项目用地发生纠纷，致使七冶公司与龙腾公司签订的合同未能履行。2016年1月22日，王母村委会、王母村一组诉至本院要求韦家琴等11人立即拆除在侵占土地上搭建的钢架棚及赔偿从2014年5月至2016年3月的经济损失138000.00元，本院于2016年6月1日作出（2016）黔2326民初138号民事判决书，生效判决内容为：“限韦家琴等11人于本判决生效之日起十日内自行拆除搭建在望谟县王母街道办事处王母村一组（余姚大道旁）公用建筑用地上的钢架棚。二、驳回王母村委会、王母村一组的其他诉讼请求。”再查明，2016年6月28日，七冶公司与龙腾公司因前述《施工合同》发生纠纷，七冶公司诉至本院，本院于2017年7月17日作出(2016)黔2326民初888号民事判决，后因龙腾公司不服上诉至黔西南州中级人民法院，该院于2018年1月15日作出（2018）黔23民终83号判决，生效判决内容为：龙腾公司于本判决生效之日起十五日内支付七冶公司工程前期损失费442000.00元及利息（从判决确定的履行期限届满后一日起按年利率6%计算利息至款项付清止）。又查明，2019年4月29日至同年8月22日，王母村委会、王母村一组与龙腾公司多次互致函告协商联合开发事宜，双方因补缴土地出让金等问题未能达成一致意见。案涉土地出让金至今仍未补缴，土地使用权类型仍为国有划拨。同时，案涉项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证均未取得。另，贵州龙腾世纪房地产开发投资有限公司经营范围包括非金融性项目投资；房地产开发、……。营业期限为2012年6月5日至2022年6月4日。庭审中，原告王母村委会、王母村一组称要求解除合同的原因系龙腾公司未补缴土地出让金致使合同不能履行，使土地闲置至今；被告龙腾公司称补缴土地出让金的义务主体系原告王母村一组，被告龙腾公司要求继续履行合同。上述事实，有原告起诉状、原告提供的证据、被告提供的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，合资、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案被告龙腾公司与原告王母村一组于2013年6月25日签订的《联合开发合同》符合合资、合作开发房地产合同的基本构成要件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告以被告未缴纳土地出让金，未履行合同约定的项目前期图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，致使合同目的不能实现为由，主张解除双方于2013年6月25日签订的《联合开发合同》。本院认为，二原告主张解除合同的理由不能成立。首先，案涉项目至今未能开工建设系因案涉国有土地的使用权性质属国有划拨，只有将案涉土地性质变更为国有出让后方可进行房地产开发建设。其次，将国有划拨土地变更为国有出让须补缴土地出让金，然而双方因补缴土地出让金的义务主体发生分歧，致使土地使用权性质至今未能变更为国有出让，从而影响合同履行。虽然原、被告双方签订的《联合开发合同》未明确约定补缴土地出让金的义务主体，但从双方2013年5月15日签订的《框架协议》“二、责任与义务。1、甲方以3407.2㎡土地作为成本投入，并负责建设用地手续的办理及缴纳相关费用；…”，2015年3月11日的《望谟县龙腾蓝波湾项目2015年工作部署会议》“一、2、…，我们再向你们借款，具体如何借，如何还放在第二步来商谈”，以及2015年5月5日王母村一组、龙腾公司共同向县委、县政府所作的《望谟县“龙腾蓝波湾”项目未能实质性启动建设的专题汇报》“四、…，我公司可酌情借资给王母村一组补足办理土地手续资金存在的缺口。”等洽谈履行情况来看，补缴土地出让金的义务主体应为原告王母村一组。同时，因土地使用权性质未变更，龙腾公司不能就案涉联合开发事宜办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，导致工程不能开工建设不可归责于被告龙腾公司，系原告自身原因所致。再次，自双方签订《联合开发合同》后，被告龙腾公司履行了案涉项目的建筑规划审批设计、施工图设计，县规划委于2013年8月15日审查通过了《望谟县龙腾·蓝波湾小区建筑规划设计方案》，2014年4月23日，龙腾公司与七冶公司签订《施工合同》，后因案涉土地发生纠纷，施工合同未能履行，致使龙腾公司被判决承担七冶公司前期损失费44.20万元及利息的损失。同时，因王母村一组补缴土地出让金出现资金不足时，被告龙腾公司还积极与原告协商出借资金补缴土地出让金事宜。综述，因王母村一组作为补缴土地出让金的义务承担主体未补缴土地出让金，致使联合开发合同未能如约开发建设。根据《合同法》第九十四条之规定，违约方不享有主张解除合同的权利，同时龙腾公司在庭审中亦明确表示不同意解除合同，要求继续履行双方签订的《联合开发合同》。故二原告主张解除双方于2013年6月25日签订的《联合开发合同》不符合法定解除条件，本院依法不予支持。关于违约金问题。因原告未提供证据证明被告龙腾公司在履行合同中存在违约行为，故对原告主张被告承担60万元的违约金于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告望谟县人民政府王母街道办事处王母村民委员会、望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组的全部诉讼请求。案件受理费9800.00元，由原告望谟县人民政府王母街道办事处王母村民委员会、望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  皮成磊审 判 员  韦腊梅人民陪审员  罗 敏二〇二〇年四月十三日法官助理朱勇书记员杜鹃