广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6502号原告：黎永聪，男，1956年3月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐克帆，广东合邦律师事务所律师。被告：广州市住房和城乡建设局，住所地广州市越秀区府前路**大院**楼。负责人：王宏伟。委托诉讼代理人：张栋，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：刘佳美，广东沁森律师事务所律师。被告：广东省药材公司，住所地广州市越秀区竹丝岗四马路****。法定代表人：何广丰。被告：广州华美建设开发公司，，住所地广州市越秀区西湖路****法定代表人：梁洁虹。委托诉讼代理人：郑云龙，该司员工。被告：广州市财贸建设开发总公司（原广州市财贸建设开发公司），住，住所地广州市越秀区大新路**/div>法定代表人：梁军尤。委托诉讼代理人：霍恺暾、谭钲沛，该司员工。第三人：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地，住所地广州市越秀区光塔路******iv>法定代表人：曾健庆。委托诉讼代理人：龚健、劳坚强，该单位职员，联系地址。原告黎永聪诉被告广州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、广东省药材公司（以下简称省药材公司）、广州华美建设开发公司（以下简称华美公司）、广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）、第三人广州市越秀区第二房屋管理所房屋拆迁补偿安置纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人徐克帆，被告市住建局的委托诉讼代理人张栋、刘佳美，被告省药材公司的法定代表人何广丰，被告华美公司的委托诉讼代理人郑云龙，被告财贸公司的委托诉讼代理人霍恺暾、谭钲沛以及第三人的委托诉讼代理人龚健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.四被告共同承担因其违约给原告造成的损失822800元；2.四被告承担本案诉讼产生的一切费用。事实与理由：解放初，原告的亲戚叶培初将其所有的位于广州市XX路XX号的房屋委托给原告的母亲看管（实际由原告看管）。1985年原告使用该委托管理的房屋饲养鸽子以维持生计。1987年因兴建广东省药材贸易中心大楼需要征用大新路地段，原告代叶培初管理的上述房屋正位于此地段，属于兴建大楼的征用拆迁范围。拆迁前，原告在所居住的房屋已饲养白鸽多年，尚未到盈利期，被告省药材公司认定从1985年至拆迁时，原告将损失鸽场的固定资产及每月损失600元，为补偿原告的损失以及维系原告日后的生计，被告省药材公司同意以低价将16平方米商铺以每平方米1000元的价格出售给原告，差价部分作为原告的补偿。因拆迁事务由被告省药材公司、财贸公司委托给被告华美公司负责，对外的拆迁安置事务都由被告华美公司完成。1988年3月30日，被告华美公司代理被告省药材公司、财贸公司与原告签订《征用拆迁住户安置协议书》，约定将小新街地下面积16平方米的商铺以每平方米1000元的价格出售给原告，原告向被告华美公司支付款项，先付款60%，并待房改按照规定为原告办理产权，协议签订时原告已交付4000元，余下款项待办妥手续后付清。1992年4月27日，原告再支付购房款5600元。至此，原告支付的款项总计达60%，被告华美公司亦于1992年6月将位于广州市越秀区小××号之一地下商铺交付给原告，并由原告一直占用至2018年7月。原告系该商铺的实际所有人，但被告至今未给原告办理上述商铺的产权证书。原告于1992年回迁至涉案房产，被告省药材公司、华美公司至今未履行协议约定的内容为原告办理产权证。此后，第三人诉至法院要求原告搬离案涉商铺，原告认为被告省药材公司又将案涉商铺以无主物的方式交付给市住建局，被告市住建局将该商铺交给第三人管理。被告省药材公司、华美公司的行为已构成违约，且给原告造成了严重的经济损失。此外，被告市住建局在明知被告省药材公司、财贸公司将涉案商铺出售给原告的情况下，仍与被告省药材公司、财贸公司恶意串通以补偿的方式将商铺变更登记至其名下。因此，被告市住建局应对被告省药材公司、财贸公司的违约行为给原告造成的损失承担连带责任。据此，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告市住建局辩称：一、涉案房屋是合法移交和登记的直管公房，答辩人对其依法享有所有权和管理权等权益。1989年6月，征用单位与原越秀区房地产管理局签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定原址回迁补偿。1999年1月15日，被告省药材公司办理移交补偿手续，将XX街XX等房屋作为产权补偿房屋，移交给原广州市国土资源和房屋管理局。2002年9月，原广州市国土资源和房屋管理局以2002年结字第3599号《接管通知书》办理XX路XX街XX号房屋的接管手续，接管面积16.456平方米。根据《广州市房地产公代逆情况表》，XX街XX号房屋注记为直管房拆迁补偿接管，处理日期为2002年9月11日，性质为经租。房屋现由第三人管业。二、被答辩人与答辩人就涉案房屋形成的关系是房屋租赁关系，且从贵院相关判决作出之日起，被答辩人拒不交租且拒不腾房的行为已严重侵犯了答辩人的权益。三、被答辩人的请求已超过诉讼时效，应依法予以驳回。四、被答辩人提出的主体不适格，越秀区房管局不是我方的下属单位，是属于区政府的工作部门，与我方在行政上不存在隶属关系，故原越秀区房管局签订的房屋补偿协议书及相应的行为与我局无关。故原告起诉答辩人主体不适格。被告省药材公司辩称：一、涉案房屋没有登记在答辩人名下，答辩人无权协助被答辩人变更登记。二、被答辩人认为答辩人将涉案房屋补偿给被答辩人无事实和法律依据。首先，被答辩人提供的证据并无答辩人的盖章确认，因此无法认定答辩人将涉案房屋补偿给被答辩人。其次，根据当时房屋拆迁政策，应当由征用拆迁单位与被征用拆迁业主签订征用土地拆迁房屋补偿协议书，对拆迁地址和补偿方式等进行约定，并经房地产管理部门确认方为有效。被告华美公司辩称：我方现在查不到相关的资料。被告财贸公司辩称：补偿安置合同不是与我方签订的，我方不同意原告的诉讼请求。第三人述称：不同意原告的诉讼请求。我方在2002年依据市房管局下达的房屋接管通知书对涉案房屋进行管理，涉案房屋是属第一房屋管理所管业，在2001年原告与房管站办理了申请承租房屋的手续，填写承租房屋表，也签订了相关的住宅房屋计租表，确认涉案房屋的租金及与当时的房管站确立了租赁关系。2014年原告无故不缴纳租金，我所通过法律诉讼解除与原告的租赁关系，在执行案中对涉案房屋强制收回，涉案房屋属于房管部门直管公房。经审理查明：1988年3月31日，原告（乙方）与广州市穗美工程承包公司（被告华美公司原名、以下统称为华美公司，甲方）签订《征用拆迁住户安置协议书》，约定：住户姓名黎永聪、原住地址XX街****，回迁安排住址新楼地下16㎡、X楼。。住户投亲靠友居住费每人每月30元共3人暂发12个月共1080元临迁期限30个月。备注：1.回迁安置由原业主负责具体安排，小新街地下铺面由甲方作为补偿给住户，与业主无关；2.临迁期间，，住户自行投亲靠友3.合同公证后，乙方必须于1988年4月10日前搬出。该合同中加盖有被告华美公司拆迁专用章。此外，前述合同尾部另有手写备注内容“XX街地下补偿建筑面积16㎡，待房改按规定办理产权。乙方同意补偿土地价每平方米1000元，共款16000元给甲方。搬屋前三天付款60%，余下款办妥手续后三天一次付清。（首期已交付4000元正）”对此，原告称该手写的内容是在其迁出被拆除房屋前由被告华美公司的员工冯万山所写。被告华美公司则称因年代久远不记得是否曾有冯万山这个员工，其也查询过档案，未找到过该协议书的原件。至于原告支付的购铺款亦无法查清是否收取过。1992年4月27日，原告支付XX街铺面购房款5600元，被告华美公司出具《收款收据》收取该款项。同年6月6日，被告华美公司向市XX路派出所出具《回迁证》，写明：黎永聪住户是我公司XX路段拆迁安置范围，，原住XX路****现已回迁XX路XX街XX号房居住，请给予办理入户手续。2001年1月4日，原告递交申请承租房屋表，申请承租案涉房屋，每月租金45.58平方米，起租日期为1992年7月等。2014年1月1日，案涉房屋转由第三人经管，原告与第三人未签订租赁合同，原告按每月53.19元向第三人交租至2014年6月。此后，因原告未按时支付租金，第三人遂向本院提起诉讼，要求解除与原告之间的租赁合同关系，并由原告将案涉房屋腾空交还第三人管业等。案经本院审理，本院于2016年9月8日作出（2016）粤0104民初4729号民事判决书，判决“一、原告广州市越秀区第二房屋管理所与被告黎永聪就广州市越秀区小××号之X地下的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、被告黎永聪户自本判决发生法律效力之日起30内，将广州市越秀区小××号之X地下腾空交还原告广州市越秀区第二房屋管理所；三、被告黎永聪自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付从2014年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按53.19元计算）；此后的房屋使用费，由被告逐月按照上述标准支付至其交还涉讼房屋之日止。”另查明：1989年6月16日，原广州市越秀区房地产管理局（甲方）与广州市财贸开发公司（被告财贸公司原名）、被告省药材公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：乙方经市规划局批准，征用越秀区XX路XX号地段；甲方同意座落在越秀区XX路××号房屋，建筑面积104.52平方米交由乙方拆除，乙方同意将XX街回迁楼地下80平方米、二楼42.69平方米的房屋移交归甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；乙方同意移交给甲方的补偿房屋定于1991年12月30日移交完毕等。1999年1月15日，被告省药材公司以原征用单位的名义在《房屋移交接管表》中加盖公章，并拟将包括案涉XX街XX号房屋在内的125.6190平方米房屋移交给房管部门。经审批，房管部门同意按经租产接管，并于2002年9月11日出具《接管通知书》。被告省药材公司加盖公章、填表日期为1999年5月15日的《安排住户移交情况表》中记载，案涉XX街XX号房屋的使用面积为16.4560平方米，使用人为原告，迁入时间为1992年6月。2002年6月20日，被告省药材公司向广州市国土资源和房屋管理局产权处出具《具结书》，称其于1996年经批准征用XX路XX号之XX号、XX街X号、XX里XX号地段建成综合大楼一栋，因设计方案变更，现以XX街XX号XX房19.0027㎡、XX街XX号21.629㎡、XX街XX号24.256㎡、XX街XX号16.456㎡和XX街XX号XX房44.2753㎡共计125.619㎡补偿，如该房产业权人对此有争议，由我单位承担处理责任和经济责任。等等。据《广州市房地产公代逆产情况表》记载，小××号之X房屋，叠合面积为16.456平方米，产权来历为拆迁补偿接管，处理日期为2002年9月11日，性质为经。本案诉讼过程中，经原告申请并预交评估费6900元，本院依法摇珠选定广东均正房地产与土地估价有限公司就案涉房屋在2020年1月2日的市场价值作出评估。该评估公司于2020年1月13日作出粤均正评字[2020]RG010006号的《房地产估价报告》，写明：估价对象广州市越秀区小××号之一地下商铺的建筑面积为16.456平方米，房屋用途为商业，价值时点为2020年1月2日，估价结果为690017元。原告对该评估报告没有异议，被告市住建局对该评估报告的真实性没有异议，但对其关联性不予认可。该房屋已属公有，原告依据该评估报告中的市价要求对二十多年前三性存疑的安置协议进行赔偿并不合理。原告的安置协议亦与被告市住建局无关，市住建局无需承担任何赔偿责任。被告省药材公司对该评估报告的价格无异议，但认为其不应承担赔偿责任。一者原告的诉请已超过诉讼时效，二者房屋未登记在被告省药材公司名下，省药材公司也从未受益。被告华美公司与财贸公司则对此不发表质证意见。第三人亦不发表质证意见，并认为该评估与其无关。此外，庭审中，原告为证明被告省药材公司同意补偿16平方米商铺给原告居住使用，并同意为其办理产权证的事实，向本院提交了一份署名为“广东省药材公司”、落款时间为1987年12月23日致叶培初的书面函件，其中内容有：考虑到李新莲的儿子（即本案原告）是广州市待业人员，在其居住期间饲养白鸽多年，临时搬迁期间每月损失600元之多。所以，贵方房产超出的16㎡是我公司作为补偿给李新莲儿子的经济损失的。请叶先生大力支持我公司工作，出具赠送房产16㎡的李新莲儿子的赠送书，再由我公司在新建大楼北楼地下安置其儿子居住使用，并为其办理房产契证等。被告省药材公司认为该证据未加盖公司公章，故对三性均不予确认。庭审中，被告省药材公司确认案涉房屋所在地块系由其征用，实际负责拆迁的是被告财贸公司与华美公司。本院认为：因本案纠纷所涉拆迁事宜距今已历三十余年，各方当事人均无法提供充分的证据，且相关经办人员身份亦无法核实。结合原告提交的《征用拆迁住户安置协议书》、《回迁证》以及被告市住建局提交的《安排住户移交情况表》记载的内容，原告作为案涉拆迁地块的拆迁户并根据征拆单位的安排回迁至案××之一房屋，因此原告作为案涉地块的被拆迁户的身份可以得到确认。根据被告省药材公司于庭审中的陈述可见，案涉拆迁地块原由其经批准征用，由被告华美公司与财贸公司负责实施征拆。因此被告华美公司在实际办理拆迁过程中有权与原告签订前述《征用拆迁住户安置协议书》。虽然根据该协议书未办理公证手续，但协议双方已实际履行了协议约定搬迁、回迁安置等内容。因此，该协议应为双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，协议双方均应依约履行各自负担的合同义务。根据原告与被告华美公司签订的《征用拆迁住户安置协议书》的约定，原告通过补偿土地价16000元的方式获得回迁16平方米商铺的产权。即该协议虽名为安置协议，但协议双方实际上就回迁16平方米商铺的产权补偿作出明确约定。根据原告提供的证据可见，原告已依约履行了部分付款义务，支付了60%的购房款共计9600元。因此，被告华美公司应依约协助原告办理原告回迁居住的小××号之X房屋的产权登记手续。现因该房屋由被告省药材公司作为产权调换房屋移交给原广州市国土资源和房屋管理局，被告华美公司显已构成违约。因此，原告诉请要求被告华美公司支付产权调换补偿款理据充分，根据广东均正房地产与土地估价有限公司就案涉房屋在2020年1月2日的市场价值所作评估，该房屋的市场价值为690017元。因此，原告主张被告应予支付的损失822800元应予调整。被告省药材公司作为案涉地块的征用单位，其在2002年6月20日出具的《具结书》中亦明确其移交房管部门包括案涉房屋在内的125.619㎡房屋如有产权争议的，由其承担处理责任和经济责任。因此，原告主张被告省药材公司应对前述款项共同承担违约责任，并无不当，本院予以支持。因被告市住建局、财贸公司与本案产权争议并无直接关联关系，原告主张该两被告承担共同赔偿责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于被告华美公司抗辩的诉讼时效问题。虽然案涉房屋早在2002年已由被告省药材公司办理产权移交给房管部门，并于2002年9月11日由房管部门以拆迁补偿接管，但并无证据显示原告知道该事实。至于原告早在2001年1月4日即递交申请承租房屋表，申请承租案涉房屋并依约支付租金至2014年6月。考虑到原告回迁后，被告一直未予协助办理产权过户登记手续，直至本院在2016年9月8日作出（2016）粤0104民初4729号民事判决书后，原告始知其于案涉拆迁关系所获安置房屋权属无法获得权属补偿。原告遂于2019年1月29日向本院提起诉讼，并未超过法定的诉讼时效期间。因此，被告的该项抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广东省药材公司、广州华美建设开发公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告黎永聪支付补偿款690017元。二、被告广东省药材公司、广州华美建设开发公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告黎永聪支付评估费6900元。三、驳回原告黎永聪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12025元，由原告黎永聪负担1941元，由被告广东省药材公司、广州华美建设开发公司负担10084元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  张雪琼人民陪审员  何燕芳二〇二〇年四月十三日书 记 员  曾怡婷陈佳璇