广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初5594号 原告（反诉被告）:谭琳凡，女，1984年7月17日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：吴明福，广西桂港律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廖秀莉，女，1972年4月6日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。 第三人：南宁市荣航房地产置业有限公司，住所地：南宁市仙葫开发区西区金地世家·南宁仙葫电器城8栋1层811号商铺。 法定代表人：覃正恒。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年4月12日（本诉）、2019年7月1日（反诉） 开庭时间：2019年7月29日 当事人到庭情况： 原告方：原告及其委托诉讼代理人吴明福到庭 被告方：委托诉讼代理人吴长峰到庭 第三人（以下简称“荣航公司”）：未到庭 原告诉请要点 一、廖秀莉继续履行《房屋买卖合同》； 二、廖秀莉于判决生效之日起三个工作日内将房屋过户至谭琳凡名下； 三、廖秀莉向谭琳凡支付违约金（计算方式：以总房款850000元为基数，从2018年11月16日计至廖秀莉履行完毕过户义务之日止）； 四、本案诉讼费用由廖秀莉承担。 事实与理由：谭琳凡通过荣航公司介绍，于2017年5月17日与廖秀莉签订《房屋买卖合同》，约定廖秀莉将位于南宁市xx区xx大道x号x栋x号房出售给谭琳凡，成交价850000元。合同第十八条及附件第4条约定房款支付方式为注销抵押按揭付款。双方还约定于2018年11月15日办理过户手续。由于房价上涨，廖秀莉不配合办理银行面签手续及到不动产登记中心办理过户手续，构成违约。谭琳凡已履行合同全部义务，并实际使用房屋，为维护自身合法权益，特诉至法院，提出前述诉请。 庭审中，谭琳凡明确第一项诉讼请求为：廖秀莉向贷款银行申请一次性提前还贷，由谭琳凡代廖秀莉提前清偿所欠银行贷款，以涤除涉案房屋上的抵押登记。 被告答辩要点 一、双方间的房屋买卖合同已解除，不存在继续履行的基础。双方签订合同后，已在合同的特别条款中明确约定，廖秀莉协助谭琳凡到公证处办理好委托公证手续，并指定了相关代理人。廖秀莉出具委托书后，该委托书表明因工作原因无法亲自办理上述手续，因此授权相关人员代为办理。该委托书已进行公证，公证费用也由谭琳凡支付。廖秀莉的义务已履行完毕，剩余的解押、提前还贷等应由谭琳凡自行处理。二、谭琳凡在得到委托书后，仅支付定金150000元，但廖秀莉仍依约将房屋交付给谭琳凡，且也到不动产登记部门办理了150000元的抵押担保手续。但谭琳凡未依约到银行办理解押手续及提前还贷手续。三、办理房屋解押手续及提前还贷手续是谭琳凡应履行的义务，从聊天记录可知，未能办理是因为谭琳凡想让廖秀莉承担多出来的部分税费。四、谭琳凡取得两份公证委托书后，并未依约支付剩余的650000元，也未办理解押手续，是因其没有支付能力。五、谭琳凡仅支付了定金150000元就要求办理过户手续，与常理惯例不符。六、根据合同约定，首付款应为800000元。 被告反诉要点 一、确认《房屋买卖合同》于2019年3月31日起解除； 二、谭琳凡协助廖秀莉办理桂（2017）南宁市不动产证明第0105008号不动产抵押登记的注销手续； 三、谭琳凡将南宁市x区x大道x号x栋x号房返还给廖秀莉； 四、本案诉讼费用由谭琳凡承担。 事实与理由：廖秀莉与谭琳凡签订《房屋买卖合同》后，依约办理了公证委托手续，但谭琳凡未依约支付购房款，构成违约。合同约定本交易于2019年3月31日前完成，但谭琳凡一直未支付购房款，《房屋买卖合同》已自动解除。廖秀莉特诉至法院，提出前述诉请。 原告答辩要点 一、廖秀莉主张《房屋买卖合同》已解除的理由不成立。谭琳凡不存在违约行为，均依约支付购房款，也不存在不配合办理相关手续的情形。相反，是廖秀莉拒不配合谭琳凡到银行办理抵押放款手续。二、谭琳凡已依约支付首付款150000元。《房屋买卖合同》第十八条约定廖秀莉在配合谭琳凡做完全权公证委托和抵押后，出了回执单，谭琳凡就过首付给廖秀莉。双方于2017年5月31日才完成抵押登记，谭琳凡于2017年5月31日支付的140000元应认定是首付款，而不是定金。三、由于廖秀莉拒不配合谭琳凡到银行办理抵押放款手续、拒不配合到房产部门办理房屋过户手续，才导致《房屋买卖合同》无法继续履行。四、在2018年10月1日以后，房屋所有权人必须亲自到银行进行人脸识别，才能办理过户及贷款手续，这属于情势变更。 事实认定 2017年5月17日，廖秀莉（卖方）、谭琳凡（买方）与荣航公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定买方购买卖方名下的南宁市x区x大道x号x栋x号房，成交价850000元。其中约定：第十二条卖方不能按本合同约定将该物业售予买方或者因违约而无法将该物业售予买方的，在经纪方或买方发出通知给卖方，约定到相关部门办理相关手续后五个工作日内，卖方仍未履行的，或以至本合同不能顺利履行完成，或不能履行完成的。本合同自动解除，卖方须在七个工作日内无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行本合同。卖方逾期交付该物业，买方有权自行对该物业换锁，并没收放置在该物业内的一切物品，因自行对该物业换锁，并没收放置在该物业内的一切物品而造成产生纠纷的，由卖方承担全部责任；卖方未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方履行完合同的其他义务止。第十三条买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，在经纪方或卖方发出通知给买方，约定到相关部门办理相关手续后五个工作日内，买方仍未履行的，或以至本合同不能顺利履行完成，或不能履行完成的。本合同自动解除，买方应按本合约的有关违约规定承担违约责任。同时，买方已付之款项作为违约金由卖方没收。而卖方有权再将该物业售予他人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至买方履行完全合同的其他义务为止。若卖方已交付该物业给买方使用的，则卖方有权自行对该物业换锁，并没收放置在该物业内的一切物品，因自行对该物业换锁，并没收放置在该物业内的一切物品而造成产生纠纷的，由买方承担全部责任。第十八条经买卖双方友好协商：（1）由于该物业未满两年，需等到满两年才能过户，该物业是2016年11月15日买入，2018年11月15日才满两年；（2）卖方配合买方做完全权公证委托和抵押后出了回执单，就过首付给卖方；（3）卖方于2017年6月5日前交房给买方使用，买方并于2017年6月23日前开始按月供到2018年11月15日满2年为止。双方均已知悉。如因他项登记不成功，导致交易未能成功，买方无责。合同附件约定：买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第4种方式支付楼款给卖方：4、于2017年5月16日支付人民币10000元作为部分定金；余额定金140000元应在2017年5月25日前支付，合计150000元。卖方收到定金之日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续。买方同意经纪方或卖方在收到银行通知提前还贷之日起三个工作日内，将部分房款（不含定金）650000元转入卖方贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应房款。卖方须在30个工作日内完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在七个工作日内与买方到房屋产权交易中心办理交易过户递件手续，如因房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟，提前偿还贷款所产生之费用由卖方负责支付。人民币50000元于交易过户完成并办妥他项权证登记手续后三个工作日内支付。 2017年5月22日，廖秀莉向胡馨予、韦东京、谭琳川出具《委托书》，载明：因工作原因不便亲自办理房屋抵押注销的相关手续，委托胡馨予、韦东京、谭琳川为合法代理人，全权代办该房产属于本人所有产权份额的如下事项：1、到原贷款金融机构办理房屋申请提前还款及办理结清的相关手续并领取相关证件资料。2、到南宁市房屋产权交易中心或南宁市不动产登记中心办理解除房屋金融机构及个人抵押登记的相关手续并领取相关证件资料。3、到南宁市房屋产权交易中心、南宁市不动产登记中心、南宁市不动产登记局领取《房屋所有权证》、《中华人民共和国不动产权证》等相关证件和资料。同日，廖秀莉再次出具一份《委托书》，载明：因工作原因不便亲自办理房屋过户交易的相关手续，委托胡馨予、韦东京、覃正恒、谭琳川为合法代理人，全权代办该房产属于本人所有产权份额的如下事项：1、到南宁市房屋产权交易中心或南宁市不动产登记中心对房产进行查档（包括查档出具本人及本人家庭名下房产的相关材料的证明），并领取相关证资料。……3、到南宁市房屋产权交易中心或南宁市不动产登记中心办理房屋（过户）登记手续及领取相关证件资料，签订《存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金自行交割声明》和所有相关文件，并收取各项房款。……5、协助买方到贷款金融机构办理房产的贷款手续及签署相关合同等手续，并且由贷款金融机构所支付的该房屋的房款由谭琳川代收。6、到南宁市房屋产权交易中心、南宁市不动产登记中心、南宁市不动产登记局领取《房屋所有权证》、《中华人民共和国不动产权证》等相关证件和资料。廖秀莉于2017年5月23日到在南宁市东博公证处办理了上述两份《委托书》的公证手续，公证号分别为：（2017）桂东博证民字第x号、（2017）桂东博证民字第xx号 2017年5月17日，廖秀莉出具一份《收据》，确认收到谭琳凡支付的定金10000元。2017年5月31日，廖秀莉再次出具一份《收据》，确认收到谭琳凡支付的部分楼款140000元。 2017年6月起，廖秀莉将涉案房屋交付给谭琳凡使用。谭琳凡对涉案房屋进行装修，并支出装修费50620元。 另查明，涉案房屋系廖秀莉单独所有。廖秀莉已于2016年12月12日取得房屋不动产权证，证号：桂（2016）南宁市不动产权第xxxxx号。该房屋上于2017年1月5日办理桂（2017）南宁市不动产登记证明第xxxxx号抵押登记，抵押权人：中国建行南宁园湖支行，担保债权数额650000元。2017年6月12日，谭琳凡与廖秀莉就涉案房屋亦办理了抵押登记，根据不动产登记证明显示：担保债权数额:150000元；债权起止时间：2017年5月31日起至2019年1月31日止；抵押证号：桂（2017）南宁市不动产证明第xxxxx号。 又查明，2017年6月20日，谭琳凡通过微信转账给廖秀莉18110元（含手续费110元）。2017年11月16日，谭琳凡通过银行转账方式向廖秀莉转账19980元，廖秀莉在微信中回复“转了19980元，差20块”，谭琳凡通过微信红包方式将20元转给廖秀莉。 再查明，从2017年6月起至2019年9月，廖秀莉每月应向建行偿还的银行贷款，由谭琳凡代为偿还。廖秀莉每月将当月应还贷款数额的信息转发给谭琳凡后，谭琳凡根据所载金额，将相应款项转到廖秀莉的还款账户中。经查，截止至2019年9月，谭琳凡代廖秀莉偿还银行贷款共计169149.19元。 判决理由 谭琳凡、廖秀莉与荣航公司在平等、自愿的基础上签订《房屋买卖合同》，系各方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。 一、关于《房屋买卖合同》是否已解除的问题。廖秀莉主张谭琳凡未依约支付650000元首付款，构成违约，《房屋买卖合同》已于2019年3月31日起解除。对此，《房屋买卖合同》第十八条已明确约定，涉案房屋到2018年11月15日才具备过户条件，因此从2017年6月23日起，谭琳凡每月偿还月供到2018年11月15日止。根据谭琳凡的转账情况看，谭琳凡在支付150000元定金后，又分别于2017年6月20日、2017年11月16日向廖秀莉支付共计38000元。此外，在廖秀莉将银行还款信息转发给谭琳凡后，谭琳凡代廖秀莉偿还银行贷款，并已偿还共计169149.19元。因此，谭琳凡已依照合同约定支付购房款，不存在违约行为。虽然双方未能在2018年11月15日办理房屋过户手续，但并非因谭琳凡所致，故本院认定本案《房屋买卖合同》未解除。 二、关于廖秀莉是否存在违约行为的问题。根据合同约定，谭琳凡向廖秀莉支付定金150000元后，廖秀莉须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续；在收到银行通知提前还贷之日起三个工作日内，谭琳凡将650000元转入贷款账户。在实际履行过程中，廖秀莉出具两份办理了公证的《委托书》，其中一份《委托书》中授权胡馨予、韦东京、谭琳川“到原贷款金融机构办理房屋申请提前还款及办理结清的相关手续并领取相关证件资料”，另一份《委托书》中授权胡馨予、韦东京、覃正恒、谭琳川“到南宁市房屋产权交易中心或南宁市不动产登记中心办理房屋（过户）登记手续及领取相关证件资料，签订《存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金自行交割声明》和所有相关文件，……”，因此，受托人有权代廖秀莉向银行申请提前还款，以及办理房屋过户手续。谭琳凡主张因政策改变，房屋所有权人必须到银行进行人脸识别，才能办理贷款及房屋过户手续，但政策改变致合同无法顺利履行，就需要双方进一步协商。从现有证据看，没有证据证明谭琳凡与廖秀莉就此进行过协商，或廖秀莉主观上有拒不配合、致使合同履行受阻的行为。因此，导致双方未依照合同约定办理房屋过户手续的责任不在廖秀莉。谭琳凡要求廖秀莉支付逾期过户违约金，依据不足，本院不予支持。 三、关于《房屋买卖合同》的继续履行问题。基于谭琳凡、廖秀莉均不存在违约，且谭琳凡已对涉案房屋进行装修，并居住使用至今的事实，本案《房屋买卖合同》应继续履行。廖秀莉要求谭琳凡归还涉案房屋、协助办理注销桂（2017）南宁市不动产证明第xxxxx号抵押登记，没有依据，本院不予支持。由于廖秀莉尚未清偿所欠建行园湖支行贷款，谭琳凡亦表示同意代为清偿，因此，廖秀莉应向建行园湖支行申请提前还贷，并由谭琳凡一次性向建行园湖支行支付应偿还的借款本金、利息等全部费用。因双方约定的房屋成交价为850000元，谭琳凡已向廖秀莉支付357149.19元，如谭琳凡代为清偿贷款本息后尚未达到850000元，则其应向廖秀莉补足购房余款。在双方办理注销桂（2017）南宁市不动产证明第xxxxx号、桂（2017）南宁市不动产证明第xxxxx号抵押权登记后，廖秀莉协助谭琳凡将涉案房屋过户至谭琳凡名下。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）谭琳凡与被告（反诉原告）廖秀莉继续履行于2017年5月17日签订的《房屋买卖合同》；被告（反诉原告）廖秀莉于本判决生效之日起五个工作日内向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行申请提前偿还位于南宁市x区x大道x号x栋x号房上尚欠的银行贷款，并由原告（反诉被告）谭琳凡一次性向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付房屋所应偿还的借款本金、利息等全部费用；被告（反诉原告）廖秀莉协助原告（反诉被告）谭琳凡办理桂（2017）南宁市不动产证明第xxxxx号、桂（2017）南宁市不动产证明第xxxxx号抵押权登记注销手续。 二、被告（反诉原告）廖秀莉自南宁市x区x大道x号x栋x号房抵押权登记注销后五个工作日内协助原告（反诉被告）谭琳凡将该房屋过户至原告（反诉被告）谭琳凡名下； 三、驳回原告（反诉被告）谭琳凡的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）廖秀莉的全部诉讼请求。 本诉案件受理费13533元，由原告（反诉被告）谭琳凡负担6766元，被告（反诉原告）廖秀莉负担6767元。 反诉案件受理费6150元，由被告（反诉原告）廖秀莉负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效确定的履行期限内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 范 俪 人民陪审员 邱 静 人民陪审员 吴冬梅 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员 覃树鹏