福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1465号 上诉人（原审被告）：王崎，男，1984年8月5日出生，蒙古族，住江西省抚州市临川区。 被上诉人（原审原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托代理人：宗同健，系该公司员工。 上诉人王崎因与被上诉人福建中超实业有限公司（下称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初10437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王崎上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中超公司的诉讼请求。事实和理由：一、房屋买卖合同附件六第七条违反法律规定，依法应当认定无效。1.王崎与中超公司诉争合同附件六第七条(以下简称：诉争条款)系格式条款。本案中双方签订的诉争合同是中超公司为了重复使用而预先拟定的，且在签订该合同时也未与王崎协商，中超公司工作人员销售时，表示合同为格式合同，不能更改，中超公司开发小区(水木春天)的业主均可证实。诉争合同属于格式合同，诉争条款属于格式条款。2.诉争条款的规定加重了王崎的责任，该条款应当被认定为无效。该条款限制王崎自由选择受托人的权利，剥夺了王崎的自由选择权。此外，限期缴清税费，也加重了王崎的经济负担。中超公司通过合同，代行了行政机关的权利，明显加重王崎责任。此外，“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。”加重王崎的合同责任，应当认定无效。3.中超公司对诉争条款未对王崎履行提示、说明义务，依法也应当认定无效。二、房屋买卖合同附件六第七条违反双方之间签订的《商品房买卖合同》的约定，依法不应当对王崎产生约束力。1.诉争条款违反商品房买卖合同的约定，依约应当认定无效。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件六)，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。诉争条款明显违反了双方之间签订主合同的约定，依约应当认定无效。2.按照双方约定，需先有王崎的书面委托，中超公司才代办权属登记，向中超公司出具书面委托是王崎的权利，并非王崎的义务。《商品房买卖合同》第十四条：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中约定”。从该约定来看，买受人的书面委托，系出卖人代办权属登记的前提。没有买受人的书面委托，中超公司无权自行开始权属代办手续。此外，从中超公司向其他业主收取产权证代办手续费来看，中超公司代办产权证系有偿服务，系一个独立的民事法律关系。王崎有权决定是否接受其服务。因此，向中超公司出具书面委托是王崎的权利，并非王崎的义务。三、王崎从未收到中超公司邮寄的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，中超公司主张的违约金缺乏事实与法律依据，不应得到支持。四、中超公司主张违约责任期间，王崎并没有逾期还款，并不存在损害中超公司合法权益的事项，中超公司没有实际损失。五、中超公司交付的房屋存在严重的质量问题，不符合办证条件，一审判决逾期委托办证违约金，严重损害王崎合法权益。 中超公司答辩称，一、《商品房买卖合同》关于办理房屋所有权登记的约定条款是双方真实意思表示，未违反法律的规定，是合法有效的条款。二、中超公司及时将《办理商品房不动产登记和抵押通知书》邮寄送达了王崎，且王崎明确知悉此事。三、王崎是否及时办理产权登记，关系到中超公司承担连带保证责任期限的问题，对中超公司的合法权益有重要影响。四、诉争条款与诉争合同具有同等效力，属于合法有效条款。五、中超公司交付的房屋是否存在质量问题，以及质量问题是否严重到影响产权登的办理需要相关部门进行认定。一审认定事实清楚，采信证据正确，请求驳回上诉，维持原判。 中超公司向一审法院起诉请求判决：王崎支付中超公司逾期委托办证违约金72991.27元（以购房款795979元为基数，按购房款的日万分之一计算，自2016年12月1日起至2019年6月5日止共计917天）。 一审认定事实：2013年9月2日，王崎与中超公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王崎向中超公司购买址在中超·水木春天A地块第5号楼1409号商品房，总购房款为795979元。合同约定，首付款245979元，余款550000元以向银行贷款方式支付。合同签订后，王崎依约支付了首期款245979元，余款550000元，王崎与中国农业银行泉州丰泽支行于2013年11月26日签订一份《个人购房担保借款合同》，约定向该行贷款550000元用于支付诉争房屋的购房款，中超公司为该笔借款承担阶段性保证责任，保证期间为：“自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止”。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”；合同附件六第二条第2款约定：“买受人同意，出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达，买受人自行承担不能送达之后果）”；第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续，选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。另查明，中超公司于2015年3月23日将诉争房屋交付给王崎，并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋已具备办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照王崎在合同中确定的送达地址“福建省泉州市桥南片区池峰路百捷中央公园华府10号楼1019”，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月20日因“收件人不在指定地址”未能妥投，后又往“华大水木春天”投递，该快递于2016年11月21日由小区物业公司人员签收。2019年6月6日，王崎与中超公司签订《商品房产权证代办委托协议》并缴清办理诉争房屋权属证书所需契税。 一审法院认为，王崎与中超公司签订的第七条第1款的约定，中超公司接受王崎的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但王崎应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料，否则应按该条第2款的约定，向中超公司支付逾期委托办证违约金。该第七条第2款的约定，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定为有效。中超公司于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋具备了办理分户产权登记的条件。2016年11月21日，中超公司以特快专递方式向王崎邮寄送达了《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》。按第七条第2款的约定，王崎应自中超公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向中超公司支付违约金。鉴于该约定的违约金过高，中超公司亦明确表示同意调整为每日按王崎已付购房款的万分之一支付，该标准与合同主文约定的中超公司应承担的逾期协助办证违约金的标准相当，符合公平原则；王崎主张该违约金应酌定调整为每日按已付购房款的百万分之一计付，缺乏事实和法律依据，故其应按已付购房款795979元的日万分之一向中超公司支付自2016年12月1日起至提供办理产权登记所需证件、资料给中超公司并付清办理产权登记所需税费之日即2019年6月6日止的逾期委托办证违约金（中超公司主张该违约金计付至2019年6月5日止，予以照准）为917天×79.5979元／天＝72991元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：王崎应于判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期委托办理址在泉州市丰泽区商品房权属证书的违约金72991元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1625元，减半收取812.5元，由王崎负担。 本院二审期间，中超公司提供民事判决书一份，拟证实中超公司因按揭贷款承担连带担保责任的风险。王崎质证认为该证据均与本案无关。经查，一审判决查明的事实正确，予以确认。 本院认为,王崎以按揭贷款方式支付部分购房款，产权登记与抵押登记密切相关，影响中超公司的责任承担与风险。双方当事人基于该项事实，在合同附件六第七条约定买受人不按出卖人通知时限办理权属登记相关手续应承担相应的违约金，该约定具有督促性质，未加重王崎的责任，未违反主合同的相关约定，也未违反法律法规效力性强制性规定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。王崎主张该条款无效，不予支持。王崎至今仍未履行上述约定的义务，其行为已经构成违约，一审判决确定其应承担逾期委托办证的违约责任，并无不当。诉争房屋具备办理分户产权登记的条件后，中超公司按照王崎在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月20日因“收件人不在指定地址”未能妥投。根据双方在补充协议第二条第2款的约定，“以邮寄送达方式的……如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达”，故可认定该快递已经送达王崎。王崎主张其从未收到中超公司邮寄的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》、原审违反法定程序及因房屋存在质量问题而不符合办证条件，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上，王崎的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1625元，由王崎负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈锦平 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年四月二十八日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。