重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初15972号原告：李从树，男，汉族，1971年12月13日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：陶某，重庆百事得律师事务所律师。被告：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码9155000006221974260。法定代表人：周红卫，总经理。委托代理人：文青，女，汉族，1989年6月21日出生，住重庆市涪陵区（系被告公司员工）。被告：邓小秦，男，汉族，1954年12月25日出生，住重庆市渝中区。第三人：招商银行股份有限公司重庆分行，营业场所：重庆市北部新区星光大道88号，统一社会信用代码91500000902911225T。负责人：雷财华，行长。委托诉讼代理人：甘川，男，汉族，1990年1月18日出生，住四川省邻水县（系该行员工）。原告李从树与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）、邓小秦，第三人招商银行股份有限公司重庆分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李从树的委托代理人陶某，被告鑫隆达公司的委托代理人文青，第三人招商银行股份有限公司重庆分行（以下简称“招行重庆分行”）的委托诉讼代理人甘川到庭参加了诉讼。被告邓小秦经本院传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李从树起诉请求判令：1.确认原告与被告鑫隆达公司签订的重庆市南岸区XX号“XX”小区X幢（原X幢）X单元XX-X号房屋的重庆市商品房买卖合同有效；2.原告代两被告向第三人招行重庆分行偿还位于重庆市南岸区XX号“XX”小区X幢（原X幢）X单元XX-X号房屋的剩余贷款（行使涤除权），该款冲抵购房款，第三人收取并在贷款清偿完毕后来办理上述房屋的注销抵押登记手续、解除查封冻结手续；3.被告在涉诉房屋抵押权注销登记及解除查封冻结手续后立即协助原告办理产权登记至原告名下；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2007年5月31日，原告向鑫隆达公司购买位于重庆市经济开发区丹桂工业区X号至X号地块XX小区X幢X单元XX层X号房屋一套（现变更为：重庆市南岸区XX号XX小区X幢2单元X层X号），双方当日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定买方为原告李从树，总成交价格178687元，付款方式为签约之日付首付款53687元，余额125000元采用向银行按揭贷款方式支付。原告于2007年5月30日向被告鑫隆达公司支付了首付款53687元，但被告并未按照合同约定履行按期办证等义务。鑫隆达公司于2007年将房屋交付给原告，原告在装修后已入住使用。此后经原告查询，被告鑫隆达公司与被告邓小秦于2001年12月27日签订了案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》，约定交房时间为2002年12月30日。邓小秦作为借款方、鑫隆达公司作为担保方，与第三人招行重庆分行签订了《预购商品房抵押合同》，并在房产交易中心办理了抵押登记，现抵押权人为招行重庆分行，抵押权人申请了查封。鑫隆达公司并未将该房屋交付给邓小秦，至今17年之久，邓小秦也未主张过任何权利，可见两被告之间对于案涉房屋的买卖并不是真实意思表示，而是一种虚假的意思表示。被告鑫隆达公司的行为已严重违约，故原告起诉来院，望判如所请。诉讼中，原告自愿撤回了第四项诉讼请求，即：“4.鑫隆达公司在原告代其向第三人清偿贷款后立即退还原告多支付的购房款（具体金额为原告向第三人清偿金额减去125000元）”，该撤诉申请符合法律规定，本院予以准许。被告鑫隆达公司辩称，对原告第一项诉讼请求没有异议，其他诉讼请求均不认可。原告至今未付清案涉房屋购房款，已逾期十一年，在原告未付清购房款及逾期付款违约金的情况下，被告不同意为原告办理产权证，请求驳回原告其他诉讼请求。第三人招行重庆分行的意见为，原告李从树与鑫隆达公司签订的案涉房屋的买卖合同未经抵押权人同意，系无效合同。截止到2019年8月31日，邓小秦尚欠银行贷款利息及其他费用108982.65元，该贷款的剩余本金97278.37元已于2015年12月29日由开发商还清。经审理查明，原、被告于2007年5月31日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告（甲方）将位于经济开发区丹桂路工业区X号至X号地块“XX”小区X幢X单元X层X号房屋出售给原告（乙方），现房屋地址变更为：南岸区XX号“XX”小区X幢X单元X层1号。合同第四条：该商品房成交总价178687元。第五条：乙方于签合同之日支付房款53687元，余款125000元向银行按揭贷款。第六条：甲方应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条（甲方逾期交房的违约责任）：若甲方未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款，并按乙方已付房价款0.01%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了购房款53687元。自2008年起，原告对涉案房屋装修入住。另查明，2001年12月27日，被告邓小秦与被告鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：由邓小秦购买鑫隆达公司开发修建的“XX”小区X幢X单元X层X号房屋。合同签订后，两被告就该合同到房屋管理部门办理了备案登记。邓小秦于2002年1月29日签订《抵押贷款合同》，将该房屋向第三人招行重庆分行办理了抵押按揭贷款，贷款金额为159000元。后因邓小秦未按时偿还贷款，第三人招行重庆分行于2009年6月22日向本院提起诉讼（2009南法民初字第933号），后撤诉。2010年1月12日，第三人再次因借款合同纠纷向本院提起诉讼（2010南法民初字第00699号）。在本次案件审理中，被告鑫隆达公司举示了一份《房屋转让协议》和《收条》，以证明邓小秦已于2002年3月12日将“XX”小区X幢X单元XX层X号房屋转让给了该公司，收取了该公司退还的房款，并陈述邓小秦之前向银行偿还的贷款实际也是该公司支付的。该案件审理过程中，邓小秦未到庭参加诉讼。由于抵押贷款合同约定，未经贷款银行书面同意，邓小秦不得转让抵押房屋等，本院依法作出（2010）南法民初00699号民事判决书，判令邓小秦向第三人偿还贷款本金及利息等，鑫隆达公司在案涉抵押房屋处置后的价款仍不能清偿的范围内承担连带清偿责任。本案庭审中，第三人招行重庆分行举示了邓小秦该行贷款本息及费用一览表，并陈述该贷款本金已于2015年12月29日由开发商还清，截止到2019年8月31日，邓小秦尚欠该行贷款利息及其他费用108982.65元。原告李从树于2020年4月2日自愿向本院提存房屋价款130000元用以抵扣剩余房款即代被告鑫隆达公司向第三人招行重庆分行偿还剩余贷款利息及费用。上述事实有原告举示的商品房买卖合同、购房发票、收据、水电气卡、水电气缴费发票、居住证明、民事判决书、抵押贷款和合同、还款明细表和双方当事人的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，由于案涉房屋存在两个买卖合同，并办理了抵押登记，故本案的争议焦点在于案涉房屋物权归属的确定。围绕该诉求，本院综合认定如下：首先，根据合同法第十三条的规定，当事人订立合同，采取邀约、承诺方式。所谓要约，就是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的构成要件为：1、内容具体明确；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。根据合同法第二十二条的规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案原、被告双方在2007年5月31日签订《重庆市商品房买卖合同》时，双方对合同内容各具体条款的意思表示达成一致，要约的内容具体明确，符合合同成立的要件。故本院认定双方合同成立。就双方合同签订的内容来看，涉案合同包括的内容涵盖了当事人的姓名、住所、案涉标的、数量、质量、价款、履行期限、履行的方式、违约责任等合同的主要条款，内容详尽，这也印证了双方签订合同的一致性和邀约、承诺内容的有效性。根据《合同法》第二十五条，承诺生效时合同成立；根据《合同法》第四十四条第一款，依法成立的合同，自成立时生效。故原被告双方签的的合同应为有效合同。从签订合同后双方履行合同的行为来考量，合同签订后，原告支付了购房款，原告对也涉案房屋装修入住。这说明双方是继续履行合同的，这也印证了合同的有效性。合同未能继续履行的原因在于被告将案涉房屋抵押给了第三方，致使继续履行合同存在法律上的障碍。但该障碍仅是合同继续履行的障碍，并非合同无效的理由。综上，本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。被告鑫隆达公司就案涉“XX”小区X幢X单元XX层X号房屋分别与邓小秦和李从树签订了房屋买卖合同，该房屋物权的归属则成为本案双方争议的焦点。第一，被告鑫隆达公司曾在相关借款合同纠纷中举示证据，用以证明案涉房屋已由邓小秦转让给该公司，邓小秦对该房屋已不再享有任何权利。第二，原告李从树已于2008年接房入住，享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，基于原告李从树的占有，其已经享有对该房屋进行独占性使用、许可，要求被告鑫隆达公司转移该房屋所有权予李从树并排除他人的权利。该权利实质上已排除了他人对房屋的占有权利，即排除了邓小秦要求鑫隆达公司交付房屋的权利。鑫隆达公司与邓小秦虽就案涉房屋在房屋登记机关办理了备案登记，但该备案登记只属于房屋登记机关的行政管理行为，不具有转移物权或确认物权的效力。因此，原告实际入住的法律后果也进一步排除了邓小秦要求被告鑫隆达公司转移讼争房屋产权至其名下的出卖方义务。如果邓小秦对鑫隆达公司在2010南法民初字第00699号案件中举示的《房屋转让协议》和《收条》存在异议，其救济措施并非均被排斥掉，在其与鑫隆达公司签订的买卖合同不能继续履行的情况下，可以要求赔偿损失。第三，本案审理过程中，第三人招行重庆分行已向本院明确了邓小秦及鑫隆达公司所拖欠的贷款利息及手续费的金额，原告明确表示愿意代为偿还，并主动向本院提存了该笔款项，第三人的利益并不会受到损害。故，综合本案查明的事实，从法律规定的正当性、公平性出发，在原告代为偿还第三人案涉房屋的贷款利息后，对其提出第三人涤除该房屋抵押权并解除查封冻结后，被告鑫隆达公司为其办理过户登记手续的诉求予以支持。最后，原告李从树自愿向本院提存130000元，该款项首先用于代被告鑫隆达公司向第三人招行重庆分行偿还剩余的贷款利息及相应手续费（具体金额以银行结算为准），该款项冲抵购房款。若向第三人偿还的金额未超过125000元，在125000元以内的剩余金额用于向被告鑫隆达公司支付剩余房款，其余剩余金额退还原告。若向第三人偿还的金额超过125000元，原告可通过另案诉讼与被告鑫隆达公司解决该债权债务纠纷。原告李从树与被告鑫隆达公司签订的房屋买卖合同中约定了原告付款方式为按揭贷款方式，系由于鑫隆达公司的原因导致原告不能办理按揭贷款，故对鑫隆达公司提出的原告未支付足额房款系违约的答辩意见不予采纳。被告邓小秦经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩的权利，应当自行承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告李从树与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司于2007年5月31日签订的关于重庆市南岸区XX号“XX”小区X幢X单元XX层X号房屋的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；二、第三人招商银行股份有限公司重庆分行在原告李从树向其清偿被告邓小秦和重庆市重庆鑫隆达房地产开发有限公司就南岸区XX号“XX”小区X幢X单元X层X号房屋的贷款债务后（金额已第三人最后核定为准）五日内，办理注销抵押登记手续；三、被告重庆市重庆鑫隆达房地产开发有限公司在前述抵押权注销登记后五日内为原告李从树办理重庆市南岸区XX号“XX”小区X幢X单元X层X号房屋过户登记手续。案件受理费80元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担（原告已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邓 婷人民陪审员  代克红人民陪审员  龚 敏二〇二〇年四月二十日书 记 员  李嘉仪