山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终266号 上诉人（原审被告）：延彤，女，1988年1月13日出生，汉族，住山东省广饶县。 委托诉讼代理人：郝沙沙，山东联邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宁，山东联邦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：宋玉芹，女，1959年1月9日出生，汉族，住山东省广饶县。 委托诉讼代理人：杨义杰，山东高格律师事务所律师。 上诉人延彤与被上诉人宋玉芹排除妨害纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2019）鲁0523民初5162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 延彤上诉请求：1.撤销一审判决，改判延彤继续占有使用位于广饶县××镇××号楼××单元××室楼房××室××；2.本案诉讼费用由宋玉芹承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误。一、本案一审案由为排除妨害纠纷，排除妨害指占有人对妨害占有的行为有权请求排除妨害，宋玉芹并非案涉房产的占有人，不享有排除妨害请求权。《物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；...”本案中，延彤于2015年4月6日与山东华岳重工有限公司（以下简称华岳公司）签订《协议》，《协议》约定华岳公司向延彤提供案涉房产使用，延彤支付使用费，并约定了其他权利义务。延彤基于该《协议》取得了对案涉房产的占有，延彤的占有是有权占有，合法占有。宋玉芹虽基于寿光市人民法院作出的（2018）鲁0783执恢1号之二执行裁定书取得了案涉房产的所有权，但该执行裁定书同时也确认了延彤有居住权，因此宋玉芹并非是案涉房产的占有人，其无权提起排除妨害纠纷。二、宋玉芹并非《协议》的合同主体，无权行使华岳公司的权利，无权要求延彤搬出案涉房产。《协议》第七条第六款约定：“乙方（延彤）辞职或被辞退、开除的，须按甲方（华岳公司）要求于5日内搬出，使用费、折旧费等按本条款的第（一）（二）（三）项执行。”该条明确约定，若延彤辞职或被辞退、开除的，需按华岳公司要求搬出，2018年4月3日，延彤通过劳动仲裁与华岳公司解除劳动关系，但华岳公司至今未向延彤发出要求搬出的书面通知，宋玉芹虽于2019年5月7日向延彤邮寄发出限期搬离房屋通知书一份，但宋玉芹并非《协议》主体，其无权代华岳公司向延彤发出搬离通知，其发出的限期搬离房屋通知书对延彤不发生任何效力。三、《协议》约定的案涉房产使用权，名为使用，实为租赁，即华岳公司将其所有的案涉房产有偿租赁给延彤占有使用，延彤依约支付租赁费用，所有权的变动不能影响租赁合同的效力，宋玉芹即使成为案涉房产新的所有权人，也无权否认《协议》的效力。《协议》约定的案涉房产使用实际为对案涉房产的出租，延彤支付使用费即为支付租赁费用，延彤按照《协议》约定，于2015年4月3日将房屋使用费169237元一次性汇入华岳公司指定账户，完成了约定的义务。延彤基于《协议》合法取得了对案涉房产的租赁权，对案涉房产依法享有占有、使用的权利，且《协议》至今并未解除或终止，延彤也没有退房，《协议》继续有效。根据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”买卖不破租赁，租赁期间所有权的变动不影响租赁合同的效力，延彤对案涉房产的占有使用的权利对新的所有权人继续有效。因此，宋玉芹虽取得了案涉房产的所有权，但其无权终止延彤对案涉房产的占有使用。综上，一审判决事实认定错误、法律适用错误，导致延彤利益被损害，请求二审法院依法改判，支持延彤的上诉请求。 宋玉芹辩称，一、宋玉芹系涉案房产的所有权人，有权提出排除妨害请求权。《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、适用、收益和处分的权利。”《物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨害请求权是公民生活中一项重要的权利，受法律保护，排除妨害请求权的目的是消除对物权的障碍或侵害，使物权恢复圆满状态。权利人请求消除危险或排除妨害，不需要证明相对人具有过错，只需要证明其享有物权的特定的物被他人妨害或遭受危险即可。本案中，宋玉芹依据寿光市人民法院作出的（2018）鲁0783执恢1号之二执行裁定书取得了涉案房产的所有权，但延彤仍占有涉案房产，延彤占有涉案房产的前提是与华岳公司存在劳动关系，延彤已在2018年4月3日前通过劳动仲裁与华岳公司解除劳动关系，在寿光市人民法院于2018年5月2日作出的（2018）鲁0783执恢1号之二执行裁定书时，延彤隐瞒该事实，导致执行裁定书中标明延彤有使用权，延彤与华岳公司解除劳动关系后已无权继续占有涉案房产，延彤占有涉案房产属于无权占有，宋玉芹作为所有权人有权行使排除妨害请求权。二、宋玉芹有权要求延彤搬出涉案房产。涉案房产经寿光市人民法院裁决后，所有权转移于宋玉芹，延彤与华岳公司解除劳动关系后，已经符合与华岳公司约定的返还涉案房产的构成要件，宋玉芹已向延彤发出限期搬出涉案房产通知书，并给延彤留出了合理期限，延彤未在合理期限内搬出，妨害了宋玉芹的正常使用，宋玉芹作为所有权人，有权要求延彤搬出涉案房产。三、延彤已无权继续使用涉案房产。买卖不破租赁是基于有权占有的情况下，本案中，延彤与华岳公司解除劳动关系已符合返还涉案房产的构成要件，涉案房产已归宋玉芹所有，延彤不能无限期占有使用，否则会导致宋玉芹无法行使所有权。综上，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回延彤的上诉请求。 宋玉芹向一审法院起诉请求：1.判令延彤腾空位于广饶县××镇××号楼××单元××室楼房××室××，并排除妨碍；2.本案诉讼费用由延彤承担。 一审法院认定事实：宋玉芹与案外人华岳公司债务转移合同纠纷一案，经寿光市人民法院依法作出（2016）鲁0783民初5126号民事判决后，华岳公司未按判决书履行给付义务，宋玉芹向寿光市人民法院申请强制执行，在执行过程中对华岳公司所有的涉案房屋、储藏室、车位进行司法拍卖，因无人竞买导致流拍，该院作出了（2018）鲁0783执恢1号之二执行裁定书，裁定将涉案房屋、储藏室、车位所有权转移给宋玉芹所有，延彤具有居住权，期限双方自行协商或依法解决。 另查明，延彤与案外人华岳公司于2015年4月6日签订协议一份，约定该公司向延彤提供涉案广饶县××镇××号楼××单元××室楼房××室××各一处，由延彤使用，延彤需支付使用费169237元，同时约定延彤辞职或被辞退、开除的，需按该公司要求于5日内搬出，使用费、折旧费按协议条款约定执行。上述协议签订后，延彤向该公司缴纳涉案房产使用费169237元。后延彤向寿光市劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求裁决华岳公司支付延彤2016年8月至2017年12月工资36480元、赔偿金25760元，该委员会于2018年4月3日出具寿劳人裁字（2018）第084号仲裁裁决书一份，认定华岳公司支付延彤工资36480元、赔偿金25760元，双方解除劳动合同。2019年5月7日，宋玉芹向延彤邮寄发出限期搬离房屋通知书一份，要求延彤在收到该通知书后两周内给宋玉芹腾出涉案房产，延彤收到该通知书，至今尚未腾出涉案房产。 一审法院认为，涉案房产所有权系案外人华岳公司所有，在该房产经寿光市人民法院裁决后，其所有权转移于宋玉芹，虽然延彤对涉案房产享有居住权，但其向寿光市劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁后，延彤与华岳公司已经解除劳动关系，已经符合其与华岳公司约定的返还涉案房产的构成要件，在宋玉芹向延彤发出限期搬离涉案房产通知后，延彤未在合理期限内搬离，妨害了宋玉芹的正常使用，侵害了宋玉芹的合法权益，其应当承担相应的侵权责任，故宋玉芹要求延彤腾空涉案房产并排除妨碍的诉讼请求，于法有据，予以支持。延彤要求宋玉芹支付装修费及涉案房产的使用费与本案不属同一法律关系，其可另行主张，其相关抗辩主张，不予采纳。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（二）项规定，判决：延彤于判决生效后三十日内排除对宋玉芹的妨碍，并将占用的位于广饶县××镇××号楼××单元××室楼房××室××腾空。案件受理费100元，减半收取计50元，由延彤负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审中查明，延彤与华岳公司签订的《协议》第七条是关于退房的约定，内容如下：（一）乙方自享有使用权5年内退房的，甲方按2000元/年的标准收取折旧费，同时，甲方将使用费无息全额退回。（二）乙方自享有使用权满5年不满10年退房的甲方按1000元/年的标准收取乙方折旧费，同时，甲方将使用费无息全额退回。（三）乙方自享有使用权10年退房或乙方在甲方退休的，甲方不收取乙方折旧费，同时，甲方将使用费无息全额退回。（四）因甲方原因终止乙方使用权的，乙方须无条件退房，同时，甲方需退回全部使用费（不计息），不得收取乙方任何折旧费。（五）若退房时主体结构破坏或缺少、损坏原配备物件的，扣除相应费用。（六）乙方辞职或被辞退、开除的，需按甲方要求于5日内搬出，使用费、折旧费等按本条款的第（一）（二）（三）项执行。7、若乙方中途放弃，需按甲方要求办理退房手续。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本案二审争议的焦点是：一审判令延彤腾出占用的涉案房屋、储藏室及车位是否正确。 本院认为，延彤系依据其与华岳公司签订的《协议》对涉案房屋占有使用，根据该《协议》的约定，延彤向华岳公司支付使用费、华岳公司向延彤交付房屋，双方并约定了房屋使用费的扣除及退还条件，延彤与华岳公司签订的该《协议》性质属租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”现宋玉芹虽已经取得了涉案房屋的所有权，但该事实不影响延彤与华岳公司之间租赁合同的效力，延彤对涉案房屋的占有具有合法依据，宋玉芹以其已经取得了涉案房产的所有权为由请求延彤腾退该房产不能得到支持。 另，宋玉芹依据寿光市人民法院（2018）鲁0783执恢1号之二执行裁定书取得涉案房屋的所有权系概括取得与该房屋有关的权利义务，华岳公司依据相关《协议》就该房屋对延彤享有的合同解除权亦转由宋玉芹享有，宋玉芹可依据相关合同约定另行向延彤主张权利。 综上，延彤的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省广饶县人民法院（2019）鲁0523民初5162号民事判决； 二、驳回宋玉芹的诉讼请求。 一审案件受理费100元，减半收取计50元，二审案件受理费100元，均由宋玉芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇二〇年四月二日 书记员  周欣欣