上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初22393号原告：上海祁连实业有限公司，住所地上海市普陀区古浪路**。法定代表人：金励杰，执行董事。委托诉讼代理人：侯群萍，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浪，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海禾沁实业有限公司，住，住所地上海市普陀区古浪路******/div>法定代表人：胡金友，执行董事。原告上海祁连实业有限公司(以下简称祁连公司)与被告上海禾沁实业有限公司(以下简称禾沁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。祁连公司的委托诉讼代理人侯群萍、刘浪，禾沁公司的法定代表人胡金友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁连公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2010年12月16签订的《补充协议(二)》于起诉状副本送达被告之日起解除；2、被告支付2017年1月1日至2019年11月21日期间累计欠付的租金2,372,781.15元及逾期付款违约金,违约金按照同期银行贷款利率计算，以各期应付未付金额为本金，自各期租金应付未付之日起30日开始分段计算至实际支付之日止；3、被告将上海市普陀区古浪路XXX号商业楼(以下简称古浪路房屋)返还原告；4、被告按照8,445.70元/日的标准支付自合同解除次日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。事实与理由：2005年12月20日，原告与案外人上海润年鑫贸易有限公司(以下简称润年鑫公司)签订《租赁合同》，约定原告将古浪路房屋出租给润年鑫公司，租赁面积共计5000平方米，租赁期限12年。2006年10月16日，原告与润年鑫公司签订《补充协议》，明确租赁期限自2006年11月1日至2018年10月30日，租金起算日为2007年3月1日。2007年起，由被告取代润年鑫公司履行《租赁合同》和《补充协议》，2010年12月16日，原、被告签订《补充协议二》，就原《租赁合同》和《补充协议》的相关条款予以变更，将古浪路房屋一至三楼的租赁面积调整为4636.56平方米，四楼的租赁面积调整为236.234平方米，租金起算日调整为2007年8月11日，租赁期限调整为2006年11月1日至2020年10月30日，2007年和2008年的租金打九折。在合同履行过程中，被告长期拖欠租金，经原告多次催讨仍未支付，原告被迫无奈向次承租人收取被告按原、被告签订的租赁合同约定应当支付的租金。2017年1月1日至2019年11月21日期间，被告应当支付租金8,350,954.15元，实际由案外人代某某支付租金5,978,173元，累计欠付2,372,781.15元。被告禾沁公司辩称，租赁期间，被告将古浪路房屋转租给案外人，被告直接支付租金至2012年年底，2013年起，原告直接向次承租人收取租金，而次承租人和被告之间的租金标准与原、被告之间的租金标准有差价，次承租人有约一千万元租金未支付给被告，由于被告没有收到次承租人的租金，导致没有钱向原告支付相应的租金，原告可以向次承租人直接收取租金，2017年1月1日至2019年11月21日期间若被告确实欠付租金，被告愿意支付，但目前没有钱支付。现同意将古浪路房屋返还原告，也同意按照原告主张的时间解除合同，但不同意支付房屋占用费。租赁期内，被告将古浪路房屋的第三层转租给案外人，案外人想要经营旅馆，原告不同意，2018年6月古浪路房屋的第三层被原告上锁，第三层房屋实际已经返还原告，锁门期间的租金不应当支付，一层、二层、四层房屋的租金同意支付。本院经审理认定事实如下：2005年12月20日，原告(甲方、出租方)与润年鑫公司(乙方、承租方)订立《租赁合同》一份，约定甲方同意将古浪路房屋租借给乙方使用，商业楼一楼面积1546平方米，二楼面积1545平方米，三楼面积1545平方米，四楼面积364平方米，乙方租赁商业楼面积共计5000平方米；租赁期限为12年，甲方自房屋建筑安装工程验收合格通知乙方后四个月之日起算；前三年每年租金为2,110,284元，其中商业楼一、二、三楼面积4636平方米，租赁费1.2元/平方米/天，四楼面积364平方米，租赁费0.6元/平方米/天，从第四年起，承租价格在原标准基础上每年每平方米递增4%，租金每半年结算一次，先付后用，由甲方开具正规发票或收据，在半年结算期前十天向乙方收取租赁费；乙方应遵纪守法、合法经营，负责商业楼场所内的安全、卫生等工作；乙方应按时足额向甲方交付租金及水电费；乙方未能按合同约定在规定时间内交租，若逾期30天仍未支付的，除了如数交租金外，逾期款项按银行同期利率支付违约金等等。2006年10月16日，原告(甲方、出租方)与润年鑫公司(乙方、承租方)订立《补充协议》，约定根据《租赁合同》约定租赁期限为12年，自甲方将商业用房移交乙方起，四个月后起算租金，租赁期从2006年11月1日至2018年10月30日，租赁费起算日为2007年3月1日；乙方负责商业楼内部场所以及外围场所的卫生、安全工作等等。2010年12月16日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)订立《补充协议二》，约定根据2005年12月20日的《租赁合同》第一款签订的房屋面积，原一、二、三楼面积4636平方米现调整为4636.56平方米(实测面积大于合同面积)，四楼面积原364平方米调整为236.234平方米(实测面积小于合同面积)，总面积调整为4872.80平方米；根据补充协议第一款租赁费起算日自房屋建筑安装工程验收合格通知乙方后四个月之日起算，现调整为2007年8月11日起算；因古浪路道路建设等原因，甲方同意2007年、2008年租赁费打九折；自《租赁合同》签订起至2010年12月31日止，原乙方应付租赁费818.8468万元，现调整为680.63395万元；自2011年1月1日起，乙方应按本协议调整的租赁面积4872.80平方米支付租金；原合同租赁期2006年11月1日至2018年10月30日现调整为2006年11月1日至2020年10月30日；其他事项根据原租赁合同不变，本协议与原合同具有同等法律效力等等。双方确认租金计算期间第一年为2007年8月11日至2008年8月10日，第二年为2009年8月11日至2010年8月10日，依次类推。双方另确认古浪路房屋的第三层面积为1545.52平方米。2012年1月4日，上海祁连实业有限公司服务分公司向被告发送了《催讨租赁费用的函》，内容为根据原、被告签订的租赁协议规定，房租费应在约定时间内缴纳，但被告不履行协议相关条款，至2011年12月31日拖欠租赁费183.5624万元，虽经多次催讨被告仍迟迟不付款，被告的行为违反了租赁合同的约定，要求被告于2012年1月10日前将所欠费用一次付清，否则原告将采取停水停电封门等措施，同时将发函给被告下属门店，所造成的后果由被告自负。被告法定代表人胡金友于2012年1月6日签收该函。2012年8月7日，原告再次向被告发送了《催交租赁费用的函》，内容为被告应于2012年7月1日前支付租赁费121.74万元，虽经原告多次催讨，被告仍迟迟未付款，要求被告于2012年8月17日前将所欠租赁费一次性付清。该函件抄送了一楼服装城、三楼馨乐游戏城。2017年4月17日，案外人池某某向原告支付422,400元，同年4月18日，案外人上海馨乐游艺机娱乐有限公司向原告支付200,000元，同年5月4日，案外人余某某向原告支付487,750元，同年7月10日，案外人毕某某向原告支付190,000元，同年7月11日，毕某某向原告支付50,000元；同年11月10日，余某某向原告支付522,750元，同年12月26日，池某某向原告支付522,400元，上海馨乐游艺机娱乐有限公司向原告支付100,000元，2018年1月22日，案外人饶某某向原告支付102,994元，同年1月23日，饶某某向原告支付100,000元，同年5月8日，余某某向原告支付528,918元，同年11月7日，上海宇希实业有限公司向原告支付200,000元，余某某向原告支付544,100元，2019年1月10日，毕某某向原告支付400,000元，同年1月14日，毕某某向原告支付166,673元，同年1月18日，毕某某向原告支付50,000元，同年5月30日，余某某向原告支付580,094元，同年7月16日，毕某某向原告支付180,000元，同年12月10日,余某某向原告支付630,094元。上述租金合计5,978,173元，原、被告双方一致确认均系案外人代某某向原告支付的租金。2019年5月，原告委托律师向被告发送了《律师函》，内容为被告至2018年12月尚欠三层的租金891,903元，2019年1至5月租金1,193,707元尚未支付，期间，虽经原告多次催收，但均因被告原因未能收到，鉴于被告在租赁期间长期存在拖欠房屋租赁费的现象，另发现还有转租等违约情况，并在安全和防火等方面存在严重隐患，限定被告在2019年6月底前结清全部拖欠的租金2,085,610元，届时如不付清全部租金继续违约，即不再与被告履行租赁合同及相关补充协议。本案起诉状副本于2019年11月21日送达被告。另查明，2012年5月1日，胡金友(甲方、出租方)与姜春龙(乙方、承租方)订立《商铺租赁合同》，约定甲方将古浪路房屋的一楼商铺出租给乙方，作为经营商铺使用，租期自2012年6月10日至2018年6月9日，年租金170万元，年环比递增5%。2013年3月20日，胡金友(甲方、出租方)与余某某(乙方、承租方)订立《上海市商业用房租赁合同》，约定甲方将古浪路房屋二层、四层房屋出租给乙方，租期自2013年4月21日至2020年10月20日，第一年租金1,134,710元，第二年租金1,177,400元，第三年租金1,220,100元，第四年租金1,262,800元，第五年租金1,305,500元，第六年租金1,348,200元，第七年租金1,390,900元，第八年租金1,433,600元。2010年11月10日，胡金友(甲方、出租方)与林某某(乙方、出租方)订立《上海市商业用房租赁合同》，约定甲方将古浪路房屋的三层出租给乙方，租期自2011年2月15日至2018年2月14日，第一年租金877,800元，第二年租金930,400元，第三年租金986,200元，第四年租金1,045,300元，第五年租金1,108,000元，第六年租金1,174,400元，第七年租金1,244,800元。2017年12月，胡金友(甲方、出租方)与林某某(乙方、承租方)再次续签合同，租期自2018年2月20日至2020年10月19日，用途为娱乐场所，乙方不得任意改变房屋用途、不得任意改变经营范围，2018年2月20日至2019年2月19日租金1,244,000元，2019年2月20日至2020年2月19日租金1,244,000元，2020年2月20日至2020年10月19日租金849,000元。审理中，被告申请证人毕某某、林某某、余某某到庭作证，毕某某陈述：其与案外人姜春龙合伙，姜春龙与胡金友就古浪路房屋的第一层订立了房屋租赁合同，自2013年起其将应当支付给胡金友的租金直接支付给原告，这是经过其与原告、胡金友三方共同确认的，胡金友同意其将租金直接支付给原告，其付给原告的款项是代胡金友支付租金，其与胡金友之间约定的租金标准是高于胡金友与原告之间约定的租金标准，当中的租金差额还是支付给胡金友的，每年年底原告会开具租金清单，其就按照租金清单支付租金。林某某陈述：其向胡金友承租了古浪路房屋的第三层，一开始房租是交给胡金友的，后来经其与原告、胡金友三方协商一致，其将应当支付给胡金友的租金直接支付给了原告，后来三层生意不好，其想要改为经营宾馆，原告阻止不让装修施工，其就停工了，原告表示之后的租金不用支付了，大概有一年多的时间未支付租金了，嗣后其撤离了三层房屋，撤场后三层房屋的情况其不清楚。余某某陈述：其向胡金友承租了古浪路房屋的第二层用于经营超市，租期自2013年3月至2020年10月，半年支付一次租金，2013年、2014年的租金是支付给胡金友的，之后就支付给原告，2014年时原告提出胡金友欠付租金，要求其将租金直接支付给原告，被告对此同意的，最后一笔租金是支付了630,094元，胡金友委托其代为收取古浪路房屋的水电费，2018年6月30日其把2018年6月前的三层水电费算好后上门收取，但发现通往三层的门锁住了，其打电话通知了被告，具体是由谁锁门的其不清楚，之后三层的情况也不清楚，此前原告曾口头通知三层租客，不允许三层装修。审理中，原、被告双方一致表示2017年1月1日前的租金，无论被告实际支付的金额是超过还是少于应付租金，均由双方在案外自行结算，不需要在本案中处理。审理中，关于《租赁合同》约定的“本合同从第四年起，承租价格在原标准基础上每年每平方米递增4%”，原告认为根据该条款约定，自第四年起，每年租金在上一年基础上逐年环比递增4%，因此2017年1月1日至2017年8月10日的租金标准为一至三层1.58元/平方米/天，四层0.79元/平方米/天，2017年8月11日至2018年8月10日的租金标准为一至三层1.64元/平方米/天，四层0.82元/平方米/天，2018年8月11日至2019年8月10日的租金标准为一至三层1.71元/平方米/天，四层0.85元/平方米/天，2019年8月11日至2020年8月10日的租金标准为一至三层1.78元/平方米/天，四层0.89元/平方米/天,2017年1月1日至2019年11月21日被告应付租金合计8,350,954.15元；被告则认为，前三年的年租金金额为2,082,548.53元，第四年起每年租金在前一年租金基础上固定递增83,301元，即2,082,548.53元*4%。被告另确认若按照原告主张的租金递增方式计算，原告提交的历年租金统计表上列明的每个自然年度应付租金金额是正确的。审理中，关于三层房屋锁门情况，原告表示通往三层的门确实被锁，但并非原告锁门，2019年7月6日，桃浦镇检查“创城巩卫”时发现三层房屋无人经营、脏乱差，故由祁连村民委员会下属的联防队将三层房屋的大门上锁，一层房屋的次承租人毕某某对此知晓，原告认为被告与毕某某有联系，理应对三层房屋锁门一事知情。被告则表示二层房屋的租客余某某在2018年6月抄电表时发现三层房屋被锁，被告认为只可能是原告锁门，一层、二层房屋的租客均无权锁门，被告亦不会锁门。为此，本院于2020年4月15日前往祁连村民委员会调查，祁连村民委员会联防队队长金黎明表示：古浪路房屋三层原先用于经营游戏房，后打算经营旅馆，不知道出于什么原因装修被叫停，其于2018年10月担任联防队长时三层已经空置，2019年7月，祁连村接到桃浦镇关于创建卫生城区的通知，桃浦镇要求祁连村对辖区内的安全、卫生进行检查，联防队在2019年7月6日检查到古浪路房屋时发现第三层空置，没有安装窗户，小孩、拾荒人员均可随意进入三层，存在安全隐患，出于安全考虑，联防队将一层通往三层的门上锁，锁门时曾告知一层的小吃店店主若有人要开门就来联系联防队，当时并不知道房屋权利人情况，故先行锁门后等待权利人联系联防队开门，但一直无人联系联防队，故锁门至今，只要权利人来联系联防队，联防队向其出具整改通知后可随时将门打开，联防队锁门前，三层房屋并未上锁。审理中，原告变更第二条诉讼请求为：要求被告支付欠付的租金2,372,781.15元及逾期付款违约金,违约金以2,372,781.15元为本金，自2019年11月22日起按照同期银行贷款利率计算至实际支付之日止。审理中，原告于2020年4月20日来院谈话时表示，为了避免损失进一步扩大，经考虑同意向祁连村民委员会联防队申请将三层房屋的门锁打开，先行收回三层房屋，因此三层房屋的房屋占用费，原告主张至2020年4月20日止。本院认为，原告与润年鑫公司之间订立的《租赁合同》、《补充协议一》以及原、被告之间订立的《补充协议二》合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。关于被告应当支付的租金金额及计算方式，根据合同约定，租金自第四年起承租价格在原标准基础上每年每平方米递增4%，应理解为一至三层以1.2元/平方米/天为基数，四层以0.6元/平方米/天为基数，自第四年起逐年环比递增4%，而非被告主张的每年增加租金为固定金额83,301元,由此计算，2017年1月1日至2019年11月21日，古浪路房屋的租金为8,350,954.15元，现案外人代某某实际支付了5,978,173元，尚欠2,372,781.15元租金未支付。被告作为承租人按约支付租期内的租金系其主要合同义务，但在合同履行过程中，被告长期以来未能按照租赁合同及补充协议约定履行付款义务，虽然案外人经原、被告一致同意代某某支付了部分租金，但代为支付的租金金额与被告实际拖欠的租金金额相比仍有较大差距，应认定被告仍存在未能按照合同约定如期足额支付租金的违约行为，该违约行为显然已经违背了租赁合同的缔约目的，构成根本违约，作为出租方的原告有权要求解除双方之间的租赁合同关系，现被告亦同意解除，合同应当自解除通知到达被告时解除，本案中系被告收到起诉状副本之日。根据合同约定，合同租期内被告应提前10天支付下一期半年的租金，逾期30天未支付的，应当按照银行同期利率支付违约金，现2017年1月起的租金，被告多次未按约支付，构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任，现原告主张自合同解除次日起算违约金，并无不当，本院依法予以支持。合同解除后，被告应按约将古浪路房屋返还给原告，原告诉请要求被告依约返还，被告亦同意返还，现古浪路房屋的第三层已由原告自行收回，因此被告应当返还古浪路房屋的剩余楼层，被告在合同解除后继续占用房屋的，应当支付房屋占用费，原告现参照合同约定的租金标准主张占用费并无不当，本院予以支持，其中第一层、第二层、第四层房屋的占用费计算至实际返还之日，第三层房屋的占用费计算至2020年4月20日。关于古浪路房屋的第三层锁门一节，被告虽辩称系由原告在2018年6月锁门，但证人仅证明2018年6月第三层曾被上锁，其并不清楚系谁锁门，因此被告无证据证明系原告在2018年6月对第三层锁门，对被告的该辩称意见，本院难以采信。根据本院向祁连村民委员会联防队所做的调查笔录以及现场照片，租赁期内，在第三层房屋的次承租人撤场后，作为承租人的被告理应积极收回房屋自用或另做安排，但其却怠于行使承租人的权利，放任第三层房屋长期处于空置无人看管的状态，现场堆放了大量建筑材料、未安装窗户，存在严重安全隐患，在此情况下祁连村民委员会联防队出于安全等方面考虑将第三层房屋暂时上锁，在相关权利人联系联防队并对第三层房屋进行管理后随时打开门锁，因此第三层房屋被祁连村民委员会联防队上锁系由被告置之不理等自身原因造成，由此产生的损失应当由被告自行承担，故对于被告不同意支付第三层锁门期间租金、占用费的意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条规定，判决如下：一、确认原告上海祁连实业有限公司与被告上海禾沁实业有限公司之间就上海市普陀区古浪路XXX号商业楼建立的房屋租赁合同关系于2019年11月21日解除；二、被告上海禾沁实业有限公司应于本判决生效之日起15日内向原告上海祁连实业有限公司支付2017年1月1日至2019年11月21日期间累计欠付的租金2,372,781.15元及逾期支付租金的违约金，违约金以2,372,781.15元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月22日起计算至被告实际付清之日止；三、被告上海禾沁实业有限公司应于本判决生效之日起15日内将上海市普陀区古浪路XXX号商业楼一层、二层、四层房屋返还原告上海祁连实业有限公司；四、被告上海禾沁实业有限公司应于本判决生效之日起15日内向原告上海祁连实业有限公司支付房屋占用费，分别按照8,445.70元/日的标准自2019年11月22日起计算至2020年4月20日，按照5,712.30元/日的标准自2020年4月21日起计算至实际返还上海市普陀区古浪路XXX号商业楼一层、二层、四层房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28,874元，减半收取计14,437元，由被告上海禾沁实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年四月三十日书记员 计晓菲附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。