广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1850号上诉人（原审原告）：陈柏麒，男，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************418。委托诉讼代理人：陈淑莹，系陈柏麒的姐姐。委托诉讼代理人：刘海莹，广东群立宏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区*******************之四，统一社会信用代码914********629426L。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：彭雯静，女，该公司员工。原审第三人：佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*******************，统一社会信用代码914***********453M。法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：朱金霞，女，该公司员工。上诉人陈柏麒因与上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司（以下简称雅居乐生活服务公司）、原审第三人佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司（以下简称雅居乐房产公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初9590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈柏麒上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持陈柏麒的全部诉讼请求：1.判令雅居乐生活服务公司返还多收的2015年4月1日起至2016年9月14日的物业管理费共24851.28元；2.确认雅居乐生活服务公司自2019年5月1日起每月按3.5元/㎡物业管理费和100元/个车位管理费的标准收取陈柏麒管理费的行为违法，并判令雅居乐生活服务公司向陈柏麒返还违法收取的物业管理费937.7元。二、本案全部诉讼费用由雅居乐生活服务公司承担。事实和理由:一、陈柏麒于2016年9月14日才实际从雅居乐房产公司处收楼，但一审判决以案涉2016年4月1日签订的《调解书》认定陈柏麒已接到雅居乐房产公司的收楼通知，从而推定雅居乐房产公司于2016年4月已履行了通知陈柏麒收楼的义务是错误的。1.根据《补充协议》第七条的约定，虽雅居乐房产公司辩称已寄发《收楼通知书》，但未能举证证明，其应承担举证不能的责任。关于何时收楼，陈柏麒一审时已提供了《2016.9.14收楼通知书》，用以证明案涉房产实际收楼时间为2016年9月14日，雅居乐生活服务公司的员工在该通知书上也手写注明了“本次手续办理仅为收楼用”。2.陈柏麒验收案涉房产时，发现案涉房产存在质量问题，案涉房产不符合约定及法定的交付条件，故陈柏麒对案涉房产不予收楼。为此，陈柏麒与雅居乐生活服务公司、雅居乐房产公司进行协商，并初步达成了《2016.4.27调解书》。陈柏麒未实际收楼，也未视为收楼，根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，2016年9月14日以前，陈柏麒并非交纳物业管理费的主体。二、一审判决认为案涉房产不属于佛山市发展和改革局及佛山市住房和城乡建设局发布的《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》调整范围是错误的。1.发布该通知的目的是为进一步加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，从该通知第一条即可看出佛山市范围内的保障性住房、普通住宅均属该通知的调整范围。2.虽然陈柏麒与雅居乐生活服务公司、雅居乐房产公司签订了相关的物业服务合同，其中约定了物业费用的收费标准，但物业服务费用具有特殊性，受相关政府部门的管理和规范，实行政府指导价，并非完全实行市场价格。根据法律规定，合同内容不得违反法律法规的强制性规定，相关物业服务合同虽系双方的真实意思表示，但约定的物业费用收费过高，违反了该通知的强制性规定，该强制性规定不得通过约定加以改变，故物业费用的收费标准应适当予以调整。3.该通知从2019年5月1日起执行，根据该通知第五条的规定，雅居乐生活服务公司按每月3.5元/㎡收取物业管理费和100元/个收取车位管理费，高于政府指导价管理范围，物业管理费自2019年5月1日起不能再按原约定价格执行，陈柏麒与雅居乐生活服务公司也没有重新约定收费标准，故物业管理费自2019年5月1日起应按该通知的指导价格执行。雅居乐生活服务公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案二审诉讼费由陈柏麒承担。事实和理由：一、一审法院以雅居乐生活服务公司未提供邮件投递详情单进行佐证为由，认为雅居乐生活服务公司无提供证据证明陈柏麒收楼日期属事实认定不清、适用法律错误。1.根据案涉合同第九条的约定，案涉物业开发商雅居乐房产公司须于2015年3月1日前取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》才可将案涉物业交付予陈柏麒。雅居乐房产公司已于2012年12月28日取得该备案表，故案涉物业自2012年12月28日起即符合房屋交付条件。2.根据案涉合同附件三补充协议第七条的约定，可视为陈柏麒已于2014年7月30日办理了收楼手续。雅居乐生活服务公司已向一审法院提交了EMS快递底单且该快递底单有邮戳，符合陈柏麒与雅居乐房产公司关于寄发收楼通知书的合同约定。根据《佛山市物业管理办法》第八十三条第二款规定“物业服务收费按《商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收”。一审法院判决雅居乐生活服务公司向陈柏麒返还2015年4月1日至2016年9月1日期间的物业管理费缺乏依据。二、《收楼手续书》《业主文件钥匙签收表》等资料仅为办理入住手续之用，不能直接证明陈柏麒无需交纳办理入住手续前应交纳的物业服务费，更无法证明陈柏麒的实际收楼时间。根据《前期物业服务协议》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，陈柏麒没有提供证据证明其无需交纳2014年7月30日至2016年5月1日期间的物业管理费，应由其承担举证不能的法律责任。综上，雅居乐生活服务公司与雅居乐房产公司已于2014年6月30日通知陈柏麒于2014年6月30日至2014年7月30日期间办理收楼手续，陈柏麒无正当理由延迟办理收楼手续，视为已于2014年7月30日将案涉房产交付给陈柏麒，陈柏麒须自次月起即2014年8月30日向雅居乐生活服务公司交纳物业服务费。原审第三人雅居乐房产公司述称，一审法院认定陈柏麒未收到收楼通知邮件不符合事实和法律规定。雅居乐房产公司已提交《乐从雅居乐花园收楼通知书》及EMS底单证明雅居乐房产公司已通知陈柏麒收楼。EMS底单上陈柏麒的联系信息均是按照案涉《商品房买卖合同》约定的联系信息来填写，即使陈柏麒未收到该邮件，也是因其个人原因而造成的，该风险不应由雅居乐房产公司承担。况且陈柏麒一方面称其未收到收楼通知，但一方面又到案涉房屋进行验收，明显与事实不符。雅居乐房产公司已按照约定通知陈柏麒办理收楼手续，2015年4月1日起应视为其已对案涉商品房进行了验收、接管，并应缴纳物业管理费。陈柏麒向一审法院提出诉讼请求：1.判令雅居乐生活服务公司立刻向陈柏麒归还多收的物业管理费23913.58元；2.判令本案的诉讼费由雅居乐生活服务公司承担。在诉讼过程中，陈柏麒增加诉讼请求：请求判令雅居乐生活服务公司于2019年5月1日起收取陈柏麒3.5元/㎡/月的物业管理费超出佛山市最高指导价2.7元/㎡/月的行为以及收取陈柏麒100元/个/月的车位管理费超出最高指导价70%执行标准的行为违法，判令雅居乐生活服务公司返还违法所得937.7元给陈柏麒。一审法院查明：2014年6月18日，陈柏麒与雅居乐房产公司签订《商品房买卖合同》，约定陈柏麒向雅居乐房产公司购买佛山市顺德区***************产，该房产建筑面积为240.71㎡；雅居乐房产公司应在2015年3月1日前将符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付陈柏麒使用；雅居乐房产公司应书面通知陈柏麒办理商品房交付手续。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，陈柏麒在收到雅居乐房产公司发出收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到雅居乐房产公司指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如陈柏麒未办理收楼手续，视为陈柏麒已对该商品房进行了验收、接管；因此，陈柏麒应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费，雅居乐房产公司按照商品房买卖合同上陈柏麒确认的地址邮寄信件，视为雅居乐房产公司已经履行了通知的义务。同日，陈柏麒与雅居乐生活服务公司签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由雅居乐生活服务公司为上述房产提供物业管理服务；服务期限自该合同生效之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；雅居乐生活服务公司参照高于一级的标准提供服务，物业服务费收费标准为3.5元/月·㎡（按房屋建筑面积计）、车库车位100元/个·月，陈柏麒应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起于每月5日前交纳物业费。雅居乐房产公司于2014年6月30日通过EMS向陈柏麒寄送《收楼通知书》。陈柏麒称，其并未收到《收楼通知书》，而是雅居乐生活服务公司于2016年4月电话通知其验收案涉房产，随即发现该房产阳台顶部有裂缝且漏水。2016年4月27日，陈柏麒的父亲陈某1与雅居乐生活服务公司、雅居乐房产公司签署《调解书》，内容如下：关于****花园项目*座****单元业主陈柏麒反映该房屋存在质量问题事项，现经双方协商一致，初步达成如下意见：一、双方确认由销售部门承诺赠送给业主陈柏麒38000元的物业管理费，现已到达雅居乐物管公司（即雅居乐生活服务公司）账户；二、2015年4月1日至业主陈柏麒实际收楼前所产生的物业管理费费用是否收取，双方存有异议，待雅居乐开发商落实后，于2016年5月15日前答复业主；三、业主待雅居乐开发商回复后再作一切决定。2016年9月14日，陈柏麒委托陈某1代为办理了该房产的收楼手续，陈某1在《收楼手续书》上注明“本次签字仅为收楼及办理相关手续之用，对于双方有争议的2015年4月至2016年9月的物业费承担问题本人不予认可（即收楼即计管理费），双方将另行协商或通过司法途径解决”。雅居乐生活服务公司按每月842元的标准自2015年4月1日起收取陈柏麒房产的物业管理费，按每月100元的标准收取陈柏麒三个车位的物业管理费。案涉房产的物业管理费由雅居乐房产公司依据2016年4月27日的《调解书》支付至陈柏麒名下账户，由雅居乐生活服务公司按月扣收。另查明，佛山市发展和改革局及佛山市住房和城乡建设局2019年3月22日发布《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》，就佛山市物业服务收费有关问题通知如下：一、保障性住房物业服务收费和普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费实行政府指导价，并实行与社会平均工资联动调整……二、实行政府指导价管理的物业服务收费按服务级别和服务内容由市价格主管部门会市房地产行政主管部门制定并公布全市最高指导价。各区可在不高于市定最高指导价内根据实际另行制定本区最高指导价并向社会公布。本次公布的全市最高指导价：一级2.70元/㎡·月……业主自有产权车位的物业服务收费按不高于所在住宅区物业服务收费标准的70%执行……五、现行物业服务收费标准与本次公布的政府指导价不符的，对仍属于政府指导价管理范围的物业服务收费，可继续按前期物业服务合同约定的价格执行……本通知从2019年5月1日起执行。另查明，2017年9月19日，雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点为：1.陈柏麒的主张是否超过诉讼时效；2.陈柏麒应否支付2016年9月之前的物业管理费；3.雅居乐生活服务公司收取物业管理费的标准是否合法。一、陈柏麒的主张是否超过诉讼时效一方面，根据陈柏麒、雅居乐生活服务公司及雅居乐房产公司签署的《调解书》，三方于2016年4月27日确认雅居乐房产公司赠送给陈柏麒的物业管理费到达雅居乐生活服务公司账户，而后雅居乐生活服务公司在该账户中扣取了2015年4月之后的物业管理费。故雅居乐生活服务公司收取陈柏麒2015年4月之后的物业管理费的行为理应发生在2016年4月之后。另一方面，无论是《调解书》中约定的答复日期2016年5月15日，还是陈柏麒于2016年9月14日签署的《收楼手续书》，均显示陈柏麒、雅居乐生活服务公司对是否交纳收楼之前的物业管理费存有争议。可以认定，至少在2016年9月，陈柏麒是不知晓雅居乐生活服务公司已扣收了2015年4月至2016年9月的物业管理费的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，陈柏麒向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自陈柏麒知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。陈柏麒于2019年4月28日向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。雅居乐生活服务公司的该抗辩无理，一审法院不予采纳。二、陈柏麒应否支付2016年9月之前的物业管理费陈柏麒以案涉房屋存在质量问题为由拒绝收楼，但是陈柏麒并无提交证据证明其所主张的房屋质量问题系严重影响正常居住使用的问题，陈柏麒拒绝接收房产于法无据。根据陈柏麒与雅居乐房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，陈柏麒应在雅居乐房产公司发出收楼通知书指定的期限内办理收楼手续，在此期限内，陈柏麒未办理收楼手续应视为陈柏麒已对该房产进行了接收，陈柏麒应从该期限次日起向雅居乐生活服务公司缴纳物业管理费。雅居乐房产公司提交的EMS邮件投递单，仅能证实雅居乐房产公司将邮件交付邮局进行投递，无该邮件投递详情单佐证，无法证实该邮件是否实际被投递。而该邮件是否实际投递的风险不应由陈柏麒承担，雅居乐房产公司主张“以寄出邮戳”来认定邮件投递时间是不公平的。故雅居乐生活服务公司及雅居乐房产公司均无提交证据证明通知陈柏麒办理收楼手续的时间，应承担举证不能的责任。雅居乐生活服务公司主张陈柏麒应自2015年4月开始缴纳物业费并无理据，一审法院不予支持。案涉《调解书》系2016年4月签订，此时双方已就房屋质量问题进行协商，可以认定陈柏麒已接到了雅居乐房产公司的收楼通知。故一审法院认定雅居乐房产公司在2016年4月就已履行了通知陈柏麒收楼的义务，陈柏麒应自2016年5月开始交纳物业管理费。雅居乐生活服务公司理应向陈柏麒退还2015年4月至2016年4月的物业管理费合共10946元（842×13个月）。对于陈柏麒超出一审法院确认部分的主张，不予支持。三、雅居乐生活服务公司收取物业管理费的标准是否合法本案双方争议的形式上是物业费收费标准，实质是该收费标准反映的物业服务合同的效力问题。一方面，陈柏麒以如不签物业服务合同就不能购买案涉房产为由主张受雅居乐生活服务公司胁迫签订合同。开发商选定的物业公司以及物业费收费标准理应是陈柏麒在购房时予以考量的重要因素之一。陈柏麒作为完全民事行为能力人，理应知晓签署合同的法律后果。陈柏麒主张受胁迫显然毫无理据。另一方面，佛山市发展和改革局及佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》中第五点已明确规定：“现行物业服务收费标准与本次公布的政府指导价不符的，可继续按前期物业服务合同约定的价格执行”。即该通知所规定的物业服务收费标准适用的范围限于新建普通住宅及保障性住房。陈柏麒的房产并不属于该通知调整范围，陈柏麒主张按该通知规定变更《顺德区（前期）物业服务协议书》并无理据，一审法院不予支持。综上，陈柏麒、雅居乐生活服务公司之间签署的《顺德区（前期）物业服务协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。陈柏麒主张分别按2.7/月·㎡、60元/个·月的标准退还多收取的物业管理费以及确认雅居乐生活服务公司收费标准违法的诉讼请求无理，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雅居乐生活服务公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈柏麒退还物业管理费10946元；二、驳回陈柏麒的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397.84元（陈柏麒已预交），由陈柏麒负担222.84元、雅居乐生活服务公司负担175元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.何时通知陈柏麒收楼；2.雅居乐生活服务公司应否退还物业管理费；3.案涉物业的物业管理费收取标准是否合法。首先，关于何时通知陈柏麒收楼的问题。案涉《商品房买卖合同》及其补充协议约定，陈柏麒应在收到雅居乐房产公司发出收楼通知书指定的期限内办理收楼手续，在此期限内，陈柏麒未办理收楼手续应视为陈柏麒已对该房产进行了接收，陈柏麒应从该期限次日起向雅居乐生活服务公司缴纳物业管理费。雅居乐房产公司虽提交了EMS邮件投递单证明其已经向陈柏麒发出收楼通知书，但“寄出邮戳”无法证明该邮件是否已经实际被投递，故“以寄出邮戳为准”来认定雅居乐房产公司已履行完通知陈柏麒收楼的义务是不公平的。本案并无证据证明该邮件的具体投递情况，无法查明该邮件是否实际被投递，根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，雅居乐生活服务公司及雅居乐房产公司未能提交充分、有效的证据证明已履行完通知陈柏麒收楼的义务，应承担举证不能的法律后果。雅居乐生活服务公司主张已于2014年6月30日通知陈柏麒收楼缺乏依据，本院不予支持。根据已查明的事实可知，2016年4月，陈柏麒与雅居乐房产公司就案涉房屋的质量问题进行协商并订了案涉《调解书》，且陈柏麒在一审庭审中亦称雅居乐房产公司于2016年4月通知其看楼，随即发现案涉房屋存在质量问题。可见，陈柏麒对案涉房屋进行过验收，故可认定陈柏麒已接到雅居乐房产公司的收楼通知书，一审法院据此认定雅居乐房产公司于2016年4月已履行完通知陈柏麒收楼的义务并无不当，本院予以维持。陈柏麒主张其于2016年9月14日签署了《收楼手续书》，至此其才实际收楼。对此，本院认为，雅居乐房产公司已于2016年4月履行完通知收楼义务，根据案涉《商品房买卖合同》及其补充协议关于案涉房屋的交付约定，陈柏麒主张其于2016年9月14日才实际收楼缺乏依据，本院不予支持。至于陈柏麒以案涉房屋存在质量问题为由拒绝收楼的问题，陈柏麒未能提交证据证明其所主张的房屋质量问题存在严重影响正常居住使用的问题，故其拒绝接收房产于法无据，本院不予支持。其次，关于雅居乐生活服务公司应否退还物业管理费的问题。基于上述可知，陈柏麒应自2016年5月开始交纳物业管理费，故雅居乐生活服务公司应向陈柏麒退还2015年4月至2016年4月的物业管理费合共10946元（842×13个月）。雅居乐生活服务公司主张不予退还物业管理费缺乏依据，本院不予支持。最后，关于案涉物业的物业管理费收取标准是否合法的问题。陈柏麒与雅居乐生活服务公司签订《顺德区（前期）物业服务协议书》中关于物业服务费收费标准为3.5元/月·㎡（按房屋建筑面积计）、车库车位100元/个·月的约定是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。陈柏麒上诉主张案涉物业的物业管理费收取标准应按佛山市发展和改革局及佛山市住房和城乡建设局发布的《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》执行。对此，本院认为，根据《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》的规定可知，该通知所规定的物业服务收费标准适用的范围限于新建普通住宅及保障性住房。陈柏麒的房产并不属于该通知调整范围，陈柏麒的该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。陈柏麒主张退还多收取的物业管理费及确认雅居乐生活服务公司收取标准违法亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈柏麒、雅居乐生活服务公司的上诉主张均理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费244.72元，由陈柏麒负担171.07元，由雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司负担73.65元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年四月十五日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽