广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1230号上诉人（原审原告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：许彦芳，女，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：蔡舟，广东骤韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：林朝健，广东骤韵律师事务所实习律师。上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（下称恒福兴达公司）因与被上诉人许彦芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初4670号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人恒福兴达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由许彦芳承担。事实和理由：一、一审法院主动调整违约金的计算标准，显属违反合同自由原则。一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，受法律保护，则法院应尊重双方的合同约定，不应过分干预合同自由。事实上，一审法院在当事人没有请求调整违约金前提下，即主动将违约金计算标准酌情调整至参照中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，与《商品房买卖合同》第八条的违约金计算标准相去甚远。一审法院漠视合同主体的真实意思表示，违反了《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。二、一审法院对按揭部分房款的支付期限认定错误。虽然《商品房买卖合同》第七条未明确约定按揭部分房款金额的支付期限，但一审法院可根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，认定《商品房买卖合同》约定的房屋的交付期限即为按揭部分房款的支付期限。一审法院如因住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的制式合同无法明确约定按揭房款的支付期限，而认为恒福兴达公司与许彦芳间的债权债务可随时履行，与日常生活经验法则相悖。综上，一审法院在审判同批房屋买卖合同纠纷系列案采取“一刀切”判决，与《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二项第7点内容相背，属“机械司法”。恒福兴达公司请求二审法院依法改判，以维护恒福兴达公司合法权益。被上诉人许彦芳答辩称，一、一审法院根据许彦芳请求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定依法作出调整违约金的判决，于法有据，并未违反合同自由原则。本案中，恒福兴达公司在合同签订前存在虚假陈述，《商品房买卖合同》签订后未按承诺履行合同义务，且本案《商品房买卖合同》对违约金约定标准过高，恒福兴达公司以合同自由原则损害许彦芳合法权益。本案中，恒福兴达公司除因租金占用利息损失外无其他相关证据证明其主张的额外损失，许彦芳依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定请求一审法院降低违约金，一审法院据此对本案违约金计算标准进行调整，合理有据，并未违反合同自由原则。二、恒福兴达公司所述关于一审法院对按揭部分房款支付期限认定的问题与其一审诉讼请求无关联性，对该事实认定不属于一审法院查明内容及二审法院审查范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回恒福兴达公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由恒福兴达公司承担。恒福兴达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令许彦芳按照《商品房买卖合同》第七条约定，向恒福兴达公司支付剩余首期款51700元；2.判令许彦芳按照《商品房买卖合同》第八条约定，向恒福兴达公司支付违约金，违约金自2016年7月28日起以51700元为本金按每日0.08%的利率计算至实际清偿之日止，暂主张至2019年6月11日为43387元；3.判令许彦芳承担案件的诉讼费用。一审法院认为，恒福兴达公司、许彦芳双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，受法律保护。恒福兴达公司诉请许彦芳按约支付购房款及违约损失，应予以支持，但该违约损失除因资金被占用产生的利息损失外，恒福兴达公司未举证证明存在其他损失，法院对许彦芳所提违约金计算标准过高的抗辩意见予以采纳，并酌情认定为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，从买卖合同签订的第三日即2016年7月29日起计算，起恒福兴达公司诉请超出部分，法院不予支持。许彦芳所提违约金应自2018年12月起计算的意见，经查，合同中并未约定该笔购房款项以房屋交付为支付条件，故该抗辩意见，法院不予采纳。许彦芳所提案涉房屋未兑现精装修承诺、未支付返租租金等，均不能作为其拒绝向恒福兴达公司支付剩余购房款的法定抗辩事由，故法院对该抗辩意见亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、许彦芳应于判决生效之日起十日内向恒福兴达公司支付购房款51700元；二、许彦芳应于判决生效之日起十日内向恒福兴达公司支付逾期付款违约金（以逾期支付的购房款51700元为本金，从2016年7月29日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回恒福兴达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1089元，由许彦芳负担。二审期间，恒福兴达公司向本院提交以下新证据：1.《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建筑工程竣工验收报告》，拟证明案涉房屋在《商品房买卖合同》约定的交付日期前已具备合同约定的交付条件；2.《广州日报》刊载信息、《恒福丽铂公馆收楼公告》、佛山市三水区房地产行业协会出具的《证明》，拟证明恒福兴达公司在案涉房屋符合交付条件后，曾通过多种途径积极主动向许彦芳履行收楼通知义务。且据《商品房买卖合同》第十一条约定，结合日常生活经验法则可知，进行该大宗买卖的许彦芳知道或应当知道案涉房屋已完成交付。许彦芳对证据1、2的关联性不予认可。经审查，本院认为，上述证据与本案的实体审理不具关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为许彦芳于本案应向恒福兴达公司支付的违约金数额为多少。本案中，恒福兴达公司、许彦芳于2016年7月27日所签《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现许彦芳仅向恒福兴达公司支付了案涉房屋首期款51790元及按揭款100000元，未在《商品房买卖合同（预售）》约定期限内履行完毕合同义务，恒福兴达公司诉请许彦芳支付剩余购房款51700元并承担相应违约责任，合法有据。至于许彦芳于本案应向恒福兴达公司支付的违约金具体数额问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”具体到本案中，许彦芳迟延支付案涉房屋部分首期款对恒福兴达公司产生的损失主要系资金占用的利息损失，恒福兴达公司并未对其所主张的其他额外损失提供相关证据证明。一审法院依据《商品房买卖合同（预售）》第七、八条关于违约金计付标准之约定，结合许彦芳对该计算标准约定过高的抗辩意见，酌定许彦芳以其未付购房款51700元为本金，从2016年7月29日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。恒福兴达公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2178元，由上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年四月十六日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏