湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终5号上诉人（一审被告）：张强，男，1986年12月9日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：张勋奇、沈蜜蜜，均为湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：邹胜学，男，1980年10月9日出生，汉族，住大冶市。上诉人张强因与被上诉人邹胜学房屋租赁合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2019）鄂0281民初3044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张强上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回邹胜学的全部诉讼请求。事实与理由：2017年4月8日其与邹胜学签订房屋租赁合同后，仅在2017年9月支付了第一期租金，其于2018年2月11日退出涉案餐馆合伙，并于2018年4月11日注销“小湖南”餐馆，其余合伙人找到邹胜学表示愿意申请新的营业执照继续经营，故后续两期租金均由“家湘菜”实际经营者支付，其已委托其余合伙人向邹胜学转告自己退出合伙不再经营的意思，邹胜学无异议的行为应视为原租赁合同约定解除，其余合伙人继续支付租金应视为与邹胜学就租赁合同达成新的口头协议；同时曹爱菊2018年8月21日在工商重新登记涉案餐馆经营场所依然为大冶市观山路10号，可见曹爱菊与邹胜学重新签订了房屋租赁合同，否则无法进行工商登记，故其与邹胜学签订的涉案合同已经解除，其不应承担支付租金责任。同时合同约定的5万元保证金应当抵偿房租，2019年2月1日至4月2日因邹胜学锁门导致餐馆无法经营，其间的房租应予以扣减，2020年春节期间的新冠病毒疫情导致其无法正常经营，其间的房租也应予以扣减。另外邹胜学诉请其腾退涉案租赁房屋，其退伙后并非涉案租赁房屋实际占有人，无法腾退房屋。被上诉人邹胜学辩称：其与张强签订的房屋租赁合同合法有效，张强从未以任何形式向其表达解除合同的意思，张强及其合伙人注销“小湖南”餐馆、重新注册“家湘菜”餐馆以及交付后续租金，也从未找其商谈，其对此并不知情。其从未与其他人签订新的房屋租赁合同，也不认识家湘菜负责人曹爱菊，租金由谁的银行账户支付是张强本人的安排，与其无关。张强拒付租金超过半年，其有权要求张强腾退涉案租赁房屋。邹胜学向一审法院提出诉讼请求：判令张强支付其2019年2月1日至2019年4月30日租金6万元、违约金1.8万元及2019年5月1日至实际腾退房屋之日止的租金；判令张强腾退涉案租赁房屋。一审判决认定：2017年4月8日，邹胜学（甲方）与张强（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将位于大冶市××山路××临街商铺××、××约600㎡租赁给乙方；租赁时间五年（从2017年9月1日起至2022年8月31日止）；乙方承诺租赁商铺仅作经营餐馆使用；租赁期满，甲方有权收回商铺；乙方如需续租，在租赁期满前三个月书面通知甲方，经同意后重新签订租赁合同；商铺年租金24万元；租金每半年支付一次，每次须提前一个月支付；乙方如逾期未支付租金则按日租金的3倍支付滞纳金；合同签订之日，乙方向甲方支付第一期租金12万元及保证金5万元；如因甲方产权原因导致乙方无法正常经营，甲方应赔偿乙方全部投入100万元，并按乙方总投入的20%承担违约金20万元；租赁期间，水、电费及相关费用由乙方自行承担；租赁期间，乙方经甲方同意，在不损坏房屋主体结构的情况下，可根据经营需要对商铺内进行装修改造；如因甲方提前解除合同，导致乙方不能正常经营，则甲方应按合同年租金10%向甲方支付违约金，并承担乙方总投入100万元扣除已承租期间折旧（年折旧20万元）后的全部损失；在租赁期间，乙方未经甲方同意擅自退租的，乙方须按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；租赁期满，商铺内乙方装修不可拆除的资产归甲方所有，其他财产乙方可自行处置等。合同签订后，张强即使用房屋，并支付2017年9月1日至2019年1月31日的房租。2019年2月1日，邹胜学向张强发出《通知》，载明：双方于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》，按照合同约定，承租方应于2019年1月1日前支付下一租赁年度半年的房屋租金12万元，经多次催要，至今未交。为妥善解决问题，请在接到本通知之日起七日内支付本年度半年的租金12万元，逾期将默认单方违约，有权要求履行支付房屋租金的义务以及未按时支付租金所产生的滞纳金及由此产生的一切后果。之后张强仍未支付租金，故而成讼。一审判决认为：邹胜学与张强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。邹胜学已按约将房屋交付张强使用，张强未依约履行交纳租金的义务。张强在邹胜学发出通知催告履行合同义务后，仍未在合理期限内按约履行交纳租金义务，故邹胜学要求解除其与张强签订的《房屋租赁合同》，收回房屋，并要求张强交纳自2019年2月1日起至房屋腾退之日止房租的诉讼请求，理据充分，法院予以支持。邹胜学要求张强支付违约金1.8万元，不符合双方约定，法院不予支持。张强辩称其签订合同的行为是职务行为，所签合同的权利义务已转让给第三方，但未提交证据予以证明，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、邹胜学与张强签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、张强于判决生效之日起三十日内腾退位于大冶市××山路××临街商铺××、××层房屋（约600㎡）；三、张强于判决生效之日起三十日内向邹胜学支付自2019年2月1日起至腾退房屋之日止的房租（按24万元/年为标准计算房屋租金）；四、驳回邹胜学的其他诉讼请求。本院二审期间，张强提交1组证据：2019年1月30日邹胜学与涉案餐馆实际经营者石高章的短信记录，以及石高章缴付租金的银行转账凭证，拟证明邹胜学对其退出涉案餐馆经营的情况知情，邹胜学与实际经营者石高章存在新的房屋租赁合同关系。对当事人提交的证据，本院组织各方当事人进行质证。邹胜学对证据的真实性不持异议，但对关联性有异议，认为该证据不能证明其知晓张强退伙情况，其只认可与张强签订租赁合同，没有与石高章另行签订新的租赁合同。对当事人提交的有异议的证据，本院认为：该证据不能证明邹胜学知晓张强已退伙的事实，短信中石高章称“2月1日我自己锁门”、邹胜学称“锁门后店内的东西视为你放弃，早就通知过你了，开年后我还要起诉”等内容，反而证明邹胜学在张强违约后已履行通知义务且不放弃追究张强的违约责任，二审期间张强承认将与邹胜学签订的涉案合同转交给案外人石高章，与其主张该证据证明邹胜学与石高章另行签订新的租赁合同存在矛盾之处，故本院依法不予采信。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另认定：邹胜学承认，涉案合同约定5万元保证金的目的，只是保证合同期满或解除后，承租人没有损害涉案租赁房屋设施以及没有差欠水、电费及相关费用。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2017年4月8日张强与邹胜学签订的房屋租赁合同合法有效，邹胜学向张强交付了租赁房屋，张强未按约支付租金已构成违约，经邹胜学催告张强未在合理期限支付租金，邹胜学可解除房屋租赁合同并收回涉案房屋，张强应偿付差欠邹胜学涉案房屋租赁期间的租金及合同解除后的占用费。张强辩称涉案房屋用于合伙开办餐馆，其于2018年2月11日退出餐馆合伙并于2018年4月11日注销“小湖南”餐馆，其余合伙人注册经营“家湘菜”餐馆并支付后续两期租金，邹胜学对其余合伙人继续经营不持异议，应视为其与邹胜学租赁合同约定解除，且其余合伙人与邹胜学就新的租赁合同达成口头协议，其退伙后并非涉案租赁房屋的实际占有人，无法腾退房屋；但张强是以个人名义而非合伙企业名义签订房屋租赁合同，其2018年4月11日注销的和曹爱菊2018年8月21日重新登记的性质为个体工商户的字号均为“大冶市小湖南家湘菜馆”，且张强承认其退出合伙后并未通知邹胜学解除合同或转租，其提供的证据既不能证明其是代表合伙人签订涉案合同、邹胜学知晓其已退出合伙或邹胜学经其余合伙人转告知悉其退出合伙的事实，也不足以证明邹胜学知道或者应当知道张强已将涉案合同的权利义务转让给其余合伙人且在6个月内未提出异议，其还承认退伙后将与邹胜学签订的涉案合同转交给案外人石高章，与其主张其余合伙人找邹胜学协商继续租赁涉案房屋并另行签订新的租赁合同存在矛盾之处，而后续两期租金由负责“家湘菜”经营的石高章支付，并不能必然得出邹胜学知道或者应当知道张强已将涉案合同的权利义务转让给其余合伙人的结论，张强退出涉案餐馆合伙是另一个法律关系，并非解除涉案合同的约定和法定理由，且其转让涉案合同权利义务未经邹胜学同意，也未交付后续租金，故张强关于其与邹胜学签订的涉案合同已经解除、其不应承担支付租金及腾退房屋责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，邹胜学有权解除涉案合同。张强辩称2019年2月1日至4月2日因邹胜学锁门导致餐馆无法经营，同时2020年春节期间的新冠病毒疫情导致其无法正常经营，符合法定的免责条件，上述期间的房租依法亦应扣减；但2019年2月1日邹胜学是在涉案餐馆停止经营自行锁门且未交付租金的情况下另行锁门的，张强提供的短信记录也证明其已知晓邹胜学锁门是其未按约交付租金所致，其能否继续经营与锁门无关，同时邹胜学一审诉请解除涉案合同，应视为已向其送达解除合同通知，其提供的短信记录也能证明邹胜学已明确告知若不交付租金“锁门后店内的东西视为放弃”，可见疫情期间的损失是其既不履行交付租金义务又未腾退涉案房屋所致，不属于客观不能履行合同所致，故上述抗辩理由均不成立。张强还辩称合同约定的5万元保证金应当抵偿房租，而二审期间邹胜学承认，保证金只是保证合同期满或解除后承租人未损害涉案租赁房屋设施以及未差欠水电费及相关费用，其承认张强已交付5万元保证金，因张强尚未腾退房屋，邹胜学也未提供证据证明存在涉案租赁房屋设施受有损害、张强实际差欠水电费及其他费用的事实，故张强关于一审判决未认定保证金可以抵偿租金与事实不符的主张成立，本院予以纠正，张强交付的5万元保证金应抵偿差欠邹胜学的租金，双方在腾退房屋时，若对5万元保证金应扣除的实际发生的涉案租赁房屋损害赔偿费用、实际差欠的水电费及其他费用存在争议，可另行起诉。综上所述，张强的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持大冶市人民法院（2019）鄂0281民初3044号民事判决第一项、第二项，即：邹胜学与张强签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；张强于判决生效之日起三十日内腾退位于大冶市观山路10号临街商铺一、二层房屋（约600㎡）；二、变更大冶市人民法院（2019）鄂0281民初3044号民事判决第三项为：张强于判决生效之日起三十日内向邹胜学支付自2019年2月1日起至腾退房屋之日止的房租及占用损失（按24万元/年为标准计算）；张强已交付的5万元保证金可以抵偿差欠邹胜学的租金；三、驳回邹胜学其他的诉讼请求；四、驳回张强其他的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取875元，由邹胜学负担175元，张强负担700元；二审案件受理费4300元，由邹胜学负担860元，张强负担3440元。本判决为终审判决。审判长 江 建审判员 汪飞林审判员 聂 潇二〇二〇年四月二十九日法官助理徐昊书记员黄洁