广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3581号原告：王**，男，1963年3月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市新芜区。委托诉讼代理人：邓勇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴志媚，上海锦城天城（广州）律师事务所律师。被告：广州市维信房地产有限公司，住所地广州市番禺区桥南街南华路****楼**会所101。法定代表人：王涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：苏丽慧，该公司职员。原告王**诉被告广州市维信房地产有限公司（以下简称“维信地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王**的委托诉讼代理人戴志媚、被告维信地产公司的委托诉讼代理人苏丽慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王**向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金1506314.06元以及逾期付款的利息（自2012年12月7日起算至2018年8月15日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月11日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买由被告开发的花样年华雅筑商品房一套（具体位于广州市番禺区桥南街福德路223号27座24层2403房），总价款为1421051元，以按揭贷款方式支付。预售合同签订后，原告于2011年11月17日支付完成涉诉房屋的全部房款。被告于2012年3月31日将涉诉房屋交付给原告。完成交付后，根据合同第二十一条约定，被告应在涉诉房屋交付之日起180个工作日内办理产权登记。原告多次到被告售楼部及物业管理处要求被告办理涉诉房屋的产权登记，被告却以种种理由拖延未予答复。直到2016年8月2日，被告才通过金本色律师事务所将合同原件交付给原告，要求原告缴纳契税。原告于2016年8月4日缴纳契税，并在同日将资料交回给金本色律师事务所，用于办理房屋产权登记，且向被告支付了50元产权转移登记费。被告收取产权转移登记费后，并没有立即办理产权登记，直到2018年8月15日才向广州市番禺区不动产登记中心申请。2018年9月28日，广州市国土资源和规划委员会出具涉诉房屋的不动产权证，权利人登记为原告。被告在将房屋交付给原告后，长达7年的时间未能办理好房产证，导致不能正常出租涉诉房屋、用涉诉房屋进行抵押融资以及处分出售涉诉房屋，给原告造成了诸多不便和损失。原告在2011年购买房屋（楼盘名为：海伦堡·流金岁月）时单价为22667.37元／平方米，而当时整个番禺区的房价还是在不到10000元／平方米的价位。被告在销售宣传时的楼盘定位及承诺是当时番禺区最高端、高档的楼盘之一，原告也是基于很高的期望，当时愿意以22667.37元／平方米的价格购买该房屋。但在房屋交付后，由于被告迟迟不能为业主办理房产证，导致业主们和被告及物业公司之间的关系紧张，小区物业管理混乱、不到位，业主们对物业服务不满，以拖欠物业费表示反抗，甚至出现物业公司与业主因物业费打官司的情况，小区物业价值大打折扣。根据双方签订的预售合同第二十一、二十二条的约定，被告未按照双方约定的期限申请办理产权登记，应当自逾期之日起以房价总款为本金，每日万分之五的标准向原告支付逾期办理产权登记的违约金1506314.06元。另外，原告向广州市番禺区国土资源和规划委员会申请查询涉案房屋所在楼座的规划档案资料，该楼座的规划许可证（穗规建证[2006]3316号）和规划验收合格证（穗规验证[2007]2401号）均显示该楼座即花样年华雅筑27座的建设规模为地上17层。综上所述，被告未按双方约定的期限申请办理房屋产权登记，已违反预售合同约定，其应当承担相应的违约责任。原告现依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告维信地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.根据被告提交的材料，原告于2018年8月14日才将涉案房屋所需全部办证资料交齐给被告，被告在此之前已经多次催促原告提交相关资料，但是原告一直拖延至2018年8月14日才交齐，因此造成涉案房屋房产证迟延办证的责任在于原告。因涉案房屋与另案原告王静芸所购买的2404房屋同时购买，根据房管局的要求必须要同时提交材料，但是王静芸不具备购房资格，导致被告多次将涉案房屋以及2404房的办证材料提交给办证部门后被退件。退件后，被告多次催促原告及王静芸根据办证部门关于限购政策所要求提供的外籍户口人员购买当地房屋所需要提交的社保证明或个税证明，但是原告及王静芸因个人原因迟迟无法提交，而导致涉案房屋的房产证迟迟无法办下来，因此，迟延办证的相关责任在于原告及王静芸，原告要求被告承担逾期办证的违约责任没有事实及法律依据。2.原告所主张的违约金的时间段，依据民法总则的相关规定已经超过了规定的诉讼时效，不应当予以支持，且原告主张自2012年12月7日起计算违约金没有事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕本案相关事实提供了证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：2011年10月11日，被告维信地产公司作为卖方（合同中为甲方）与原告王**作为买方（乙方）就位于广州市番禺区桥南街福德路223号27座24层2403房签订了《商品房预售合同》，约定涉案房屋建筑面积70.89平方米，套内建筑面积55.65平方米，共有分摊面积约15.24平方米，房价款1421051元，首期款431051元于合同网签之日起支付，剩余房款990000元于2011年10月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2012年3月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如办理产权证的义务；第二十一条约定，甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意以甲乙双方共同办理的方式为乙方办理房地产权证，甲乙双方应当在房屋交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同；本合同连同附件一式四份，甲方一份、乙方一份，房地产登记机构二份。附件七补充协议第十一条约定，将原合同第二十一条修改、增补为：（一）出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权登记并不承担违约责任：1.乙方未能付清全部价款、《认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；乙方未能自接获甲方书面通知之日起7个工作日内自行到甲方售楼部向甲方领取申请办理产权转移登记须由甲方盖章及提供证件资料的、提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件；3.乙方未能依约办理收楼手续的；4.甲方在合同约定时间内已向乙方提供申请办理房地产转移登记的资料，因乙方未将上述资料交给产权登记部门或者因产权登记部门的原因造成迟延受理的；（二）若乙方以银行按揭付款方式购买该商品房的，该商品房的产权转移登记的办理须经贷款银行同意及提供必要协助；因此，该商品房的产权转移登记的办理期间自乙方提供全部证件资料、贷款银行确认且提供办理资料之日起开始计算。本《补充协议》是《商品房预售合同》的附件，若《补充协议》与《商品房预售合同》约定有不同之处，以本《补充协议》的约定为履行依据。同日，王静芸委托王**与维信地产公司签署关于购买广州市番禺区桥南街福德路223号27座24层2404房（以下简称2404房）的《商品房预售合同》，约定房屋建筑面积42.51平方米，房款总价756410元。同日，王**、王静芸（王**代）向维信地产公司提交《室内间隔修改申请书》，请求维信地产公司对上述两单元房屋修改为一单元使用，并承诺：1.申请人确认同时购买两单元，同时签订两单元的商品房买卖合同及补充合约，并同时办理购买两单元过程中的各项手续；2.申请人清楚知道两单元修改为一单元后在使用功能和配套设施两方面都必须按一单元使用、购买，申请人确认并承诺在出卖和赠与时需两单元一同转让，不能分别独立转让；3.申请人严格遵守已签订的《认购书》及即将签订的商品房买卖合同及其补充合约约定的各项条款，并保证依时缴付两单元的购房款及所有税费（契税等），同时办理两单元的按揭手续，在房屋交付使用时，同时接收两单元；同意维信地产公司为申请人分开办理两单元的国有土地使用权证和房屋权属证书；4.以上两单元，申请人必须同时认购，如任何一申请人放弃认购两单元中的任何一单元，另一单元被视为同时放弃认购；……。同日，王**、王静芸（王**代）作为乙方与维信地产公司作为甲方签订《商品房预售合同补充协议》，约定：……乙方在签订商品房买卖合同时已明确获知自己符合购买两套商品房住宅的条件，除两份商品房预售合同及其附件补充协议另有约定外，因乙方原因（包括但不限于乙方隐瞒自己不符合购买第二套及以上商品房条件）造成前述任何一份商品房预售合同不能履行（包括但不限于无法办理预售登记备案等手续）的，甲方有权同时解除两份商品房预售合同；甲方依照本协议解除商品房销售合同的，乙方应向甲方支付前述两套商品房房价款总额的30%作为违约金并承担解除合同的所有费用及甲方因此造成的其他损失；……。维信地产公司于2011年10月11日、2012年3月14日出具了发票联，分别载明收到王**购买涉案房屋的房价款431051元、990000元。广州市金本色房地产咨询有限公司于2011年10月9日、2011年10月11日出具收据，分别载明收到王**购买涉案房屋支付的代办费、工本费、他项费、预告费、入押费、公证费、印花税等费用共1175元，及签约费、工本费共550元。2012年2月28日，维信地产公司向王**发出《收楼通知书》，双方确认房屋实际交楼时间为2012年3月31日。2012年4月5日，广州市番禺区房地产交易登记中心向维信地产公司发出《广州市房地产出示登记告知书》，载明涉案房屋所在的楼宇初始登记申请复核相关法律规定，现已核准登记，本告知书附《房屋清单》，清单只反映本次已核准登记的房屋状况。《房屋清单》中记载了涉案房屋及2404房的售卖、出证情况。2016年8月4日，王**、王静芸向税务部门提交契税纳税申报表，并于同日缴纳涉案房屋及2404房的契税，税务部门出具了税收缴款书。同日，维信地产公司出具收款收据，载明收到王**交来购买涉案房屋的转移登记费50元、印花税10元、抵押登记80元。维信地产公司提交的办理房产证明细表（12-4-2）显示，王**曾在涉案房屋及2404房业主确认一栏中签名，并备注日期为2016年8月4日。广州市不动产登记申请表显示，王**与维信地产公司共同申请涉案房屋办理房屋产权证，维信地产公司委托代理人为杜凤霞，询问时间载明为2018年8月15日，申请人承诺栏，申请日期载明2016年10月15日。2018年8月29日，涉案房屋权属登记在王**名下。2404房现尚未登记在王静芸名下。广州市税务总局广州市番禺区税务局向广州市番禺区不动产登记中心出具的《国家税务总局广州市番禺区税务局关于协助核实王静芸涉税保密信息告知书情况的复函》载明：贵中心《关于协助核实王静芸涉税保密信息告知书情况的函》（穗番登记函[2018]365号）已收悉，经核查，王静芸涉税保密信息告知书记录汇总，税款所属期为2010年9月至2011年7月的税款未在对应所属期当月至次月内申报缴纳。双方当事人对于本案的争议事实主要集中在王**提交办证资料的时间。王**主张已于签订合同时将合同原件等材料交付给维信地产公司指定的广州市金本色律师事务所（以下简称金本色律所），金本色律所直到2016年8月2日才将涉案房屋的合同交还，其于2018年8月4日将所有办证资料交付给金本色律所。王**提供了以下证据：1.《金本色移交客户买卖合同签收表2016-8-2》，该表显示涉案房屋及2404房买卖合同原件于2016年8月2日由王**签收，移交单位打印为金本色律师事务所。2.《客户移交办证签收表》，该表显示收取涉案房屋及2404房的以下资料：购房合同原件1份，按揭合同原件1份，契税发票原件1份，申报表原件1份，身份证复印件，办证散件（2404房还有公证委托书原件一份），签收人打印为金本色律所，签收人处有“姚健明”的签名字样，签收时间打印为2016年8月4日。维信地产公司经质证，不确认上述证据的真实性、合法性、关联性，但自认在2016年10月曾向交易中心提交过户申请，由于涉案房屋需与2404房同时办证，及王**、王静芸个人原因而遭到退件。对于退件的原因，维信地产公司没有提供证据。维信地产公司主张王**于2018年8月14日才交齐办证所需资料，提交了以下证据：1.办理房产证明细表（12-4-2），载明涉案房屋及2404房，在收据缴交契税费、契税差异款两栏表格处，有“2018、8、14已收齐办证资料一次性”“王**”字样，其中“2018”年份的“8”字与“8、14”的“8”字写法不一致，有涂改的痕迹。经质证，王**否认上述内容是其本人书写，亦否认“王**”为其本人签名。2.短信、彩信记录，显示2018年5月22日，维信地产公司工作人员向王**发送短信、彩信，告知王**、王静芸应当办证应当提交的具体材料。王**经质证否认该短信、彩信的真实性。本院认为，王**与维信地产公司于2011年10月11日就涉案房屋签订的《商品房预售合同》及附件《补充协议》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。《商品房预售合同》第二十一条约定，双方共同办理房地产权证，自房屋交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。附件《补充协议》第十一条对上述第二十一条增补约定，若乙方以银行按揭付款方式购买房屋的，产权转移登记的办理期间自乙方提供全部证件资料、贷款银行确认且提供办理资料之日起开始计算。且双方约定附件《补充协议》与《商品房预售合同》约定不一致的，以附件《补充协议》约定为履行依据。因此，本案应当以王**实际提供全部证件资料之日起开始计算办证期间。关于王**提供办证材料时间的问题。王**提交客户移交办证签收表显示王**于2016年8月4日曾向金本色律所交付所有办证的资料，虽然维信地产公司否认该签收表的真实性，但王**提交的税收缴款书显示其于2016年8月4日缴纳契税，收款收据显示维信地产公司于2016年8月4日收取王**支付的转移登记费、印花税、抵押登记费，办理房产证明细表（12-4-2）显示王**曾在业主确认栏备注2016年8月4日，广州市不动产登记申请表显示申请日期为2016年10月15日，维信地产公司亦主张曾于2016年10月向房地产交易中心提交过办证申请，上述证据均能印证王**在2016年8月4日提交办证资料的事实。故本院依法采信王**提交的客户移交办证签收表，确认王**于2016年8月4日向维信地产公司交付了办证资料。王**同时主张因金本色律所收取了其合同原件，导致其一直无法办理缴税手续，最终导致其迟延交付办证资料。但王**提交的签收表仅显示自己签名的内容，且《商品房预售合同》载明合同一式四份，由买卖双方各持一份，房地产登记机构二份，对于为何合同原件由金本色律所持有，王**无法给出合理解释，亦没有其他证据予以印证，故对王**关于因维信地产公司原因导致其迟延交付办证资料的主张不予采纳。维信地产公司抗辩称双方于2016年10月15日提交过户申请，但由于涉案房屋与2404房需要同时办证，王**、王静芸因个人原因遭到退件，王**最终提交办证资料的时间为2018年8月14日，应自该日起计算办证期间。本院认为，首先，没有证据证明涉案房屋与2404房必须同时办理过户申请，王**、王静芸提交的《室内间隔修改申请书》中虽承诺两套房屋的买卖合同同时履行，但亦同意维信地产公司对两套房屋分开办证。事实上，2404房尚未办理房产证，但涉案房屋已办理房产证，维信地产公司认为两套房屋必须同时办证缺乏依据。其次，如前所述，王**已提供证据证明其于2016年8月4日提交了办证资料，而维信地产公司没有提供相反证据证明该次过户申请退件的原因在于王**。再次，维信地产公司主张王**于2018年8月14日才将办证资料交齐，虽然提供了签收表，但签收表上的日期有涂改痕迹，且王**对其签名不予确认。另外，即便该签收表能够确认真实性，不排除王**再次提交资料的可能性，亦不影响王**已于2016年8月4日提供办证资料的认定。因此，对于维信地产公司上述抗辩理由，本院均不予采纳。根据《商品房预售合同》及附件《补充协议》的约定，维信地产公司应自王**交付办证资料次日起180个工作日内提交办证申请，逾期申请的，应以房屋总价款为本金每日万分之五的标准支付违约金。王**于2016年8月4日提交了办证资料，根据工作日日历核对，维信地产公司最迟应在2017年4月26日提交过户申请，维信地产公司实际于2018年8月15日成功提交过户申请，共逾期477日，按照双方约定，维信地产公司应支付违约金338921元（1421051元×0.0005×477天）。王**超过部分请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市维信房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金338921元给原告王**；二、驳回原告王**的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18356元，由原告王**负担14226元，由被告广州市维信房地产有限公司负担4130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  余 珣人民陪审员  区洁芳人民陪审员  黄英启二〇二〇年四月二十九日书 记 员  陈 冬