广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3697号 原告：广西某房地产开发有限公司，住所地：广西桂林市。 法定代表人：陈某，董事长。 委托诉讼代理人：程某，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：张某，女，1968年10月9日生，汉族，住山东省莱西市。 原告广西某房地产开发有限公司（以下简称某公司）与被告张某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月2日作出（2019）桂0312民初46号民事判决书，原告广西某房地产开发有限公司不服该判决，向桂林市中级人民法院提出上诉，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03民终2309号民事裁定书，以一审判决认定基本事实不清为由裁定发回本院重审。本院于2019年10月15日重新立案后，依法另行组成由审判员唐军树担任审判长，审判员陈丽娜、李冬文参加的合议庭，并于2020年3月27日公开开庭进行了审理，书记员易济敏担任法庭记录。原告某公司的委托诉讼代理人程某、被告张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告某公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》合同编号XXX及附件一、二、三、四、五；2、判令被告支付违约金43,612.8元（房屋总价218,064元*20%）；3、判令被告协助原告办理上述合同的撤销备案手续及预告登记注销手续；4、本案诉讼费用及其他费用由被告承担；事实与理由：2016年9月8日原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号XXX)，并且当日到临桂房管所备案。该合同约定，被告购买原告开发的桂林商品房，房款总价218,064元，被告支付首付款44,064元，剩余174,000元办理按揭贷款。2016年9月18日，原、被告与中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告贷款174,000元，原告为被告贷款提供阶段性保证。从2017年7月开始，被告累计14期未按约定还款，由原告依据担保条款代其还款6,851.85元。由于被告违约导致中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行于2018年10月16日发出《解除合同通知书》，宣布贷款提前到期，并通知原被告履行还款和保证责任。在被告未能还款的情况下，原告依据贷款合同有关保证条款履行了保证责任，代被告偿还了剩余全部贷款本息164,630.3元和提前还款违约金823元。依据《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第六条1(1)约定，原告在承担保证责任后，有权解除房屋买卖合同，并有权要求被告支付房价总额20%的违约金。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院依法查明事实，公正判决!补充一点事实被告支付了首付款1万元，剩余的34,064元是借原告公司的。 被告张某辩称,一、买这个房子我付了首付1万元首付款，契税及后续还的银行贷款差不多花了4万多元，中介公司承诺我先付1万元首付款，然后可以办理5万元的信用卡，政府补贴1万元，原告补贴2万元装修费，其余首付款中介公司可以帮我垫付，但是后来信用卡实际只有5千元，我还了银行按揭一万七千多元；二、原告如果没有退还我的首付款和按揭款，我就不配合原告解除合同撤销备案与预告登记注销手续。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的有异议证据，因被告未能提供相反的证据予以否定，且上述证据因与本案存在关联性，本院对上述证据予以认定，亦作为本案事实查明的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月30日，原告某公司（甲方）与被告张某签订《借款协议》，约定被告向原告借款人民币34064元用于被告购买原告开发的桂林某楼商品房房屋，并于2016年12月31日前还清。2016年9月8日，原告某公司与被告张某签订《商品房买卖合同》（合同编号XXX）及附件一、二、三、四、五，约定被告购买由原告开发的位于广西桂林市临桂区房屋，建筑面积54.94平方米，套内建筑面积44.24平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4929.11元，总金额为218064元。《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第六条：按揭担保、退房的约定：1.按揭担保：（1）主合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款的，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。根据信贷政策及保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任的保证，出卖人保证期间，如买受人未能按期偿还银行按揭贷款本息的，买受人违约导致银行起诉出卖人承担连带保证责任的，银行要求出卖人承担连带保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），视为买受人根本违约，买受人应赔偿出卖人因此所造成的全部损失。出卖人在接到银行的该等书面通知后有权随时解除与买受人签订的本商品房买卖合同及相关补充协议，商品房由出卖人收回另行处理，并向买受人收取房价款总额的20%的违约金。若上诉情况发生在商品房已经交付时，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋返还给出卖人，买受人需承担因返还房屋所产生的全部费用，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予以补偿。合同解除后，买受人同意其已支付的购房款由出卖人直接向按揭银行偿还买受人所负的债务，以解除按揭贷款时所设定的抵押，余款在扣除应付损失赔偿额、违约金及相关费用等且买受人将房屋合格交还后，出卖人按约定条件和程序无息退还买受人。若出卖人发出的解除《商品房买卖合同》及补充协议之通知在本协议约定的送达之日前，出卖人已经承担担保责任的，买受人尚需向出卖人偿付费用的，出卖人有权继续追讨。……（5）出卖人、买受人经协商一致或单方依约定解除合同的，买受人应按照出卖人的通知无条件配合、协助出卖人办理需共同申请撤销合同备案登记的手续及预告登记的手续（如有），所有手续办妥后出卖人将买受人已付房款并增加或扣减违约金、损失赔偿金（若有）后退还买受人。若买受人所购的该商品房因买受人的原因被司法机关采取了预查封、查封、扣押等强制措施的，买受人应及时告知出卖人，并将合同解除的事实报告给有关机关，以免出卖人的合法利益受到侵害。出卖人已提出解除强制措施申请的，买受人应向有关机关如实陈述事实情况并提供相关材料。如由于买受人不配合办理相关手续或未履行约定义务，导致出卖人不能及时完成撤销合同备案登记手续、预告登记手续（如有）以及司法强制措施未被撤销或解除，致使出卖人的合法权益未能得到保障的，出卖人有权拒绝将可退的房款退还给买受人，且有权拒绝协助将该等款项划付给对买受人拥有债权的任何第三方或执行机构，直至相关手续和措施被撤销或解除为止。若买受人因此给出卖人造成损失的，买受人应承担赔偿责任。合同签订后，被告支付了首付款44064元。2016年9月8日，该《商品房买卖合同》办理了备案登记。2016年9月18日，原告（保证人）、被告（借款人）、中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行（贷款人）三方签订《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［一手贷］字［桂林分］行［临桂］支行［2016］年［XXX］号），合同约定被告向中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行借款本金174000元用于购置桂林某商品房房屋，借款期限为20年。《个人购房借款／担保合同》第十条保证担保：保证人承担保证责任的范围包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第五十五条：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十五条：Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明。……合同第五十四条对第十条的约定：保证人承担保证责任的范围按10.2确定，满足Ａ条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。银行按揭贷款发放后，被告仅归还了部分借款本息，自2017年7月开始被告开始逾期，原告于2018年2月、6月、7月、9月、10月依据担保条款代被告向中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行偿还了贷款6851.85元。2018年10月16日中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行向原、被告发出《解除合同通知书》，宣布贷款提前到期、解除借款合同并要求原、被告在10个工作日内清偿全部贷款本息及其他费用。2018年10月19日，原告为被告承担保证责任，为被告支付贷款本金、利息、违约金相关费用共计165542.93元。 本院认为，原告某公司与被告张某签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。按照双方当事人合同的约定，被告未按时归还向中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行的贷款，原告代被告归还中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行的房屋按揭贷款本息及其他费用共计172,394.78元，被告已经构成了违约，应当承担违约责任。根据合同附件五第六条第1项（1）和（5）的约定，因被告拖欠银行贷款导致银行要求原告承担保证责任代买受人还贷的，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，并向被告收取房价款总额的20%的违约金，被告需配合、协助原告办理撤销合同备案登记手续及预告登记注销手续，根据双方的约定，由于原告代被告偿还了银行按揭贷款，被告亦未将原告代偿还款项偿还给原告，双方约定的合同解除条件成就，故原告请求解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，并由被告协助配合原告办理《商品房买卖合同》的备案撤销手续和案涉房屋的预告登记注销手续，本院予以支持。 关于原告主张被告支付违约金43，612.80元的诉讼请求，由于原告和被告在合同附件五第六条第1项（1）中约定原告承担保证责任代被告清偿银行按揭贷款后，原告有权解除合同并有权要求被告支付合同总价款的20%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”之规定，如前所述，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，于法有据，本院予以支持，合同解除后，双方关于合同解除后的违约金的约定仍然有效，故原告主张被告支付合同总价的20%的违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应为218,064元×20%=43,612.80元。 至于被告支付的购房款和归还的银行按揭贷款，被告主张原告退还，为减少当事人的诉累，本案中一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案合同解除后，依法根据履行情况和合同性质，原告有权收回案涉房屋，同时应当将被告交纳的购房款218,064元退还给被告，原告为被告代偿银行按揭贷款172,394.78元，以及被告需支付违约金43,612.80元给原告，该两项款项应在原告支付的购房款中予以抵扣，抵扣后原告还需退还被告购房款2，056.42元。至于被告向原告借款34,064元，被告明确表示不在本案中处理，故原告可另行向被告主张。被告要求原告退还其归还银行的全部款项，因归还的款项中含有借款利息，该利息系被告与银行之间的金融借款合同约定，本案原告并非该利息的收益人，故对于被告要求原告退还全部银行按揭贷款的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告广西某房地产开发有限公司与被告张某于2016年9月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XXX)及附件一、二、三、四、五； 二、被告张某协助原告广西某房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的备案撤销手续； 三、被告张某协助原告广西某房地产开发有限公司办理桂林市临桂区临苏路北侧桂林某商品房房的预告登记注销手续； 四、被告张某支付违约金43,612.80元给原告广西某房地产开发有限公司（该款由广西某房地产开发有限公司于本判决生效日从张某已付购房款218,064元中予以抵扣）; 五、原告广西某房地产开发有限公司退还购房款2,056.42元给被告张某（购房款218,064元与广西某房地产开发有限公司为被告张某代偿的银行按揭贷款172,394.78元以及上述第四项违约金43,612.80元相抵扣计算为2,056.42元） 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费890元，公告费260元，合计1,150元，由被告张某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费890元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判长  唐军树 审判员  陈丽娜 审判员  李冬文 二〇二〇年四月二十日 书记员  易济敏