河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初317号原告姚静，女，汉族，1982年4月9日生，住郑州市金水区。委托代理人李占伟，河南兴原律师事务所律师。被告宋春秋，女，汉族，1988年7月2日生，住郑州市金水区。委托代理人屈洪献，男，汉族，1974年12月28日生，住郑州市金水区。原告姚静与被告宋春秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚静的委托代理人李占伟，被告宋春秋及其委托代理人屈洪献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚静向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》有效并判令被告宋春秋继续履行合同及赔偿损失74416元。事实和理由：原告姚静系涉案房屋的买受人，被告宋春秋系涉案房屋的出卖人。2017年4月16日，在中介机构新乡市明晨房地产营销策划有限公司的居间见证下，原被告经协商签订涉案房屋买卖合同。被告宋春秋自愿以930204元的价格将其设有抵押的位于平原新区××大道××楼××单元××室房屋卖于原告。2019年7月10日，原被告双方又签订补充协议书，原告姚静依约先后共向被告支付了800000元，但是，被告宋春秋拒绝履行房屋解押、过户等约定义务，导致合同无法履行。后经多次协商未果，故诉至贵院，望判如所请。被告宋春秋辩称：1、事实上，原告姚静拒绝继续履行合同，被告多次通过微信、电话等方式联系中介机构催促原告交清余款办理过户，但均遭拒绝，并非被告拒绝继续履行合同。2、原告姚静诉请赔偿损失74416元缺乏事实根据和法律依据。因为原告姚静根本不存在任何损失，早在2017年4月16日，被告就将房屋交付原告占有使用至今。2019年7月10日，据中介机构所说，原告本人及其配偶因存在征信问题，故后续签订了补充协议。被告为了继续履行合同，通过高息借款于2019年9月2日结清按揭贷款，而原告拒绝办理过户手续并仅仅支付了800000元房款，尚欠130204元房款未付。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月1日，宋春秋作为买受人，与出卖人新乡御景置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于平原新区××大道××楼××单元××室商品房，总价款为789843元，付款方式为银行按揭付款，首付款为239843元，按揭贷款为550000元，该合同已经履行完毕，被告宋春秋为该房产单独所有人。2017年4月16日，经中介机构新乡明晨房地产营销策划有限公司（丙方）居间介绍，原告姚静作为买受人（乙方）与被告宋春秋（甲方）就上述商品房签订了《房屋买卖（居间）合同》，总价款为930204元。该合同主要内容为：1、乙方自本合同签订时向甲方、丙方交付定金和佣金共计18604元整。2、付款方式为按揭贷款：甲乙双方签订本合同后，共同到银行办理按揭。乙方按所申请贷款比例向甲方支付首付款，其余房款由此房抵押后，用银行贷款支付。3、甲乙双方应在本合同签订后540个工作日，共同到房管局过户并办理相关手续或按揭贷款手续。4、合同第九条“其他约定事项”：（1）、经甲乙双方共同协商，乙方于2017年4月16日支付甲方首付款200000元并支付利息3000元，剩余首付款100000元于2017年7月16日前付清。甲方于乙方交付首付款当日2017年4月16日向乙方交付钥匙。（2）、甲方如后期因为任何原因未能将该房屋过户到乙方名下，甲方自愿赔偿乙方600000元。（3）、甲方购买该房屋为银行贷款，经甲乙双方共同协商，由乙方承担甲方解押前银行贷款所产生的利息，本金由甲方承担。（4）、自2017年4月20日起乙方开始月供甲方的银行贷款，如乙方在还供期发生逾期导致甲方征信的问题，则第一次乙方赔偿甲方20000元，第二次赔偿甲方20000元，第三次则乙方需一次性结清银行尾款，如乙方不能结清银行尾款，则甲方有权收回该房屋，首付款不予退回。（5）、由于该房屋不动产证目前未能办理，待该房屋不动产证办理后进行立契、贷款、过户手续。（6）、如乙方未能按本合同之各项约定执行则为违约，首付款不予退回。合同签订当日，原告姚静支付被告宋春秋首付款、利息、维修基金、契税、物业费、电费合计229380元。2019年7月10日，原被告双方又签订一份“《房屋买卖合同》补充协议”，该协议与原合同不一致的，按照本补充协议履行，原合同的其他条款仍由甲乙双方继续履行。该补充协议主要内容为：1、原合同中约定房屋交易付款方式为按揭贷款，由于乙方征信原因未能实行，现经甲乙双方协商一致同意付款方式变更为分期付款。2、双方协商房屋尾款自本协议签订之日起分四次四个月内付清，房款付清当日甲方负责将该房屋过户至乙方名下。甲方承诺于2019年10月1日前将该房屋银行贷款结清（如因银行原因导致贷款未能按时结清则时间相应延后）。3、乙方于2019年7月10日支付甲方购房款200000元，乙方于2019年8月10日前支付甲方购房款130000元，乙方于2019年9月10日前支付甲方购房款130000元，乙方于2019年10月20日结清全部购房款，房款付清当日甲方负责将该房屋过户至乙方名下。补充协议签订当日，被告宋春秋收到原告姚静支付的购房款200000元并出具收到条一份。之后，原告姚静陆续通过手机银行转账方式支付被告宋春秋购房款306000元。经庭审查实，原被告双方对原告姚静已付被告宋春秋购房款800000元及2017年4月16日涉案合同签订后均由原告姚静支付被告宋春秋至解押前的房贷本息等事实均无异议。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的买卖合同，自成立时生效，且对买卖双方均具有约束力。在买卖合同履行过程中，当事人均应当遵守诚实信用原则，切实履行各自的合同义务。本案中，根据庭审举证及双方诉辩意见，可以证实涉案房屋买卖合同的签订系基于双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，同时，该合同未有无法继续履行的情形，原被告双方均应秉承诚实信用原则，切实履行各自合同义务。就本案而言，原被告双方主要争议在于被告宋春秋在涉案买卖合同履行期间关于房产解押、过户是否存在违约行为并因此给原告姚静造成损失。关于该争议，第一，根据原被告双方于2019年7月10日签订的补充协议关于结清银行抵押贷款期限的约定（2019年10月1日前），被告宋春秋已依约于2019年9月2日结清银行抵押贷款，由涉案结清证明为证。第二，根据上述补充协议关于过户的约定，原告姚静应先付清全部购房款，被告宋春秋方继续履行过户义务，但是，至今原告姚静仍尚欠购房款130204元。综上分析，被告宋春秋在履行涉案房产解押、过户等合同义务期间并不存在违约行为，且在涉案买卖合同签订当日，被告宋春秋即将房屋钥匙交于原告姚静，故原告姚静诉请被告宋春秋赔偿损失74416元，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。根据涉案证人证言及原告姚静诉称意见，原告姚静认为被告宋春秋让其支付双方并未约定的2017年4月16日前的房贷利息故而中止合同，并依此主张被告拒绝履行过户义务并要求赔偿损失，本院认为该观点不能成立。根据涉案买卖合同及补充协议的约定，双方对付清购房款和过户明确约定有先后顺序，且双方对是否约定2017年4月16日前的房贷利息存有争议，原告姚静在未付清全部购房款的前提下即要求被告履行过户义务并基于上述理由认为被告宋春秋拒绝过户，不符合合同约定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、原告姚静与被告宋春秋分别于2017年4月16日签订的“房屋买卖（居间）合同”和“《房屋买卖合同》补充协议”有效，双方均应当继续依约履行。二、驳回原告姚静的其他诉讼请求。案件受理费减半收取830.2元，由原告姚静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  时文华二〇二〇年四月十日书记员  王 昕