广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1121民初1411号 原告：昭平县土地收购储备中心。住所：昭平县昭平镇河西东路**。统一社会信用代码：12451121687781818M。 法定代表人：陈科，该中心主任。 委托诉讼代理人：罗雪梅，该中心副主任。 委托诉讼代理人：邱耀询，广西汇豪律师事务所律师。 被告：广西嘉龙腾飞竹业有限公司。。住所：昭平县昭平镇上岸村老村坪统一社会信用代码：91451121677722750W。 法定代表人：李新娇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李清娇，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杭祖兴，广西金懿晟律师事务所律师。 原告昭平县土地收购储备中心（以下简称“土地储备中心”)与被告广西嘉龙腾飞竹业有限公司(以下简称“嘉龙腾飞公司”)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序。于2020年3月18日公开开庭进行审理，原告土地储备中心的委托诉讼代理人罗雪梅、邱耀询，被告嘉龙腾飞公司的委托诉讼代理人李清娇、杭祖兴到庭参加诉讼。因原告变更诉讼请求，2020年4月20日再次公开开庭进行审理，原告土地储备中心的委托诉讼代理人罗雪梅、邱耀询到庭参加诉讼，被告嘉龙腾飞公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因被告嘉龙腾飞公司提出管辖权异议，扣除审限48天。本案现已审理终结。 原告土地储备中心向本院提出诉讼请求：1．请求被告立即把土地证号为昭国用(2014)字第01**《国有土地使用证》交付给原告；2.请求被告承担本案受理费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为:1.解除原告与被告于2016年9月27日签订的《昭平县国有建设用地使用权收购合同》合同编号：昭土收储（2016）03号；2.请求被告退还已支付的土地收购款1862.9545万元并从2016年9月28日起按每日5‰支付违约金，直至退清为止；3.请求被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告和被告于2016年9月27日签订《昭平县国有建设用地使用权收购合同》，原告将被告宗地位于昭平镇上岸村，土土地证号为昭国用(2014)字第01**国有土地使用证》，面积为71166.10平方米的工业用地进行收购。收购价格为1862.9545万元。合同约定原告在签订合同后5日内将收购价款一次性支付给被告。被告则在签订合同后25日内将该宗地土地使用权属原始凭证及中止租赁合同等材料交付原告；双方签订合同后，原告于2016年9月28日将收购价款全部支付给了被告。但被告并未在约定期限内将土地使用证交付原告，经多次追索未果。由于被告将涉案土地使用权属原始凭证用于钟山县农村信用合作联社抵押贷款,现钟山农村信用合作联社已将被告起诉至钟山县人民法院，涉案土地使用权属原始凭证已被法院依法查封，无法交付给原告。双方签订《昭平县国有建设用地使用权收购合同》的目的无法实现，被告的行为已经构成根本性违约，按照合同约定原告有权提出解除合同，要求被告返回已支付的收购价款，并要求被告按合同约定支付违约金。为此,原告提起诉讼，请法院支持原告变更后的诉讼请求。 被告嘉龙腾飞公司辩称，一、双方于2016年9月27日签订的《昭平县国有建设用地使用权收购合同》属实，被告没有在合同约定时间内拿回土地证另有原因。《昭平县国有建设用地使用权收购合同》与《昭平桂江三桥投资合同》是互为条件的，是因为有了“三桥投资”才有了“土地收储”，同样因为有“土地收储”才能保障“三桥投资”,此两份合同的因果关系在合同本身及县政府十五届第50期《常务会议纪要》中均有清晰的表述。二、县政府十五届第50期《常务会议纪要》及《三桥投资合同》中均有明确记录及约定，被告是有条件同意原告收储被告名下土地，而且是在县委、县政府的领导下，各方友好协商，达成一致共识的前提下开始实施的。三、常务会议纪要、三桥投资合同中明确约定所收储的土地约为150亩，该150亩的基本构成分三大部分，第一部分即已签订收储合同的107亩（71166.10平方米），第二部分尚未收购的含有地上建筑不动产的30亩，第三部分为二级路外边尚有未挂牌的约13亩。土地的基本情况（包括面积、价值、贷款情况）县委、政府及各方合同主体都是知情的。四、三桥投资合同于2016年1月22日签署，2016年3月26日举行了开工仪式，于5月份左右被告与原告开始对接土地收储事宜，当时被告在钟山县农村信用合作联社的社团贷款余额约为3700万元，当时初步评估价为3960万元左右（含137亩土地及地上不动产），当时的计划是此笔收购款正好可以覆盖银行贷款把抵押的土地全部解押。但后来国土局说被告其中30亩土地上有大量的不动产且未办不动产证，价值不好确认，先同意收储107亩，其余部分待办好不动产证再进行收储。五、三桥项目至2017年12月止，被告在有关部门的配合下，已完成项目立项、环境评估、项目选址、用地预审、通航论证、防洪论证、地灾压矿、勘探、可行性研究报告编制及评审，项目投资公司的组建、项目现场指挥部及项目部的搭建、料场临时建筑等大量前期工作，并于2018年4月开始进行大桥正式开工前的河道疏浚工作。六、三桥项目受行政审批等诸多原因影响、进展不是很顺利、被告于2018年5月15日向县人民政府提交了《关于项目的汇报及请求》，并多次向县领导汇报工作，县领导多次开会协调并调研。2018年8月28日还向县委书记提交了《关于桂江三桥项目的汇报及请求》的书面材料。综上所述，鉴于县政府因政策原因单方终止了被告的《三桥投资合同》，同样应解除《土地收储合同》。针对原告变更诉讼请求，被告对解除合同，返还收购土地价款无异议，但认为合同约定的违约金过高，要求按银行同期贷款利率支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：1.昭土收储（2016）03号《昭平县国有建设用地使用权收购合同》；2.银行转账单。 被告提交的证据有：1．昭平县人民政府常务会议纪要；2.昭平县桂江三桥项目（ＢＴ-投资人服务）合同协议书；3.昭平县国有建设用地使用权收购合同；4.关于桂江三桥项目的汇报及请求（2018年5月15日）;5.关于桂江三桥项目的汇报及请求（2018年8月28日）;6.关于同意调整昭平县江口至网工程（含桂江三桥）投资规模的批复;7.合同解除通知书。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于原告提交的昭土收储（2016）03号《昭平县国有建设用地使用权收购合同》的效力，被告对收购合同的真实性无异议，合同效力由法院认定。本院认为，收购合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对收购合同的真实性、合法性、关联性本院予以确认。 2.关于被告提交的会议纪要及昭平县桂江三桥项目（BT-投资人服务）合同协议书，原告对会议纪要及合同协议书的关联性有异议，认为（1）会议纪要只是证明三桥的投资资金来源，并不证明原告收购被告涉案宗地跟三桥投资是互为条件；（2）三桥项目的合同协议书，合同双方是昭平县交通运输局与昭平县嘉龙房地产开发有限公司，合同主体与本案无关联。本院认为，会议纪要及三桥项目合同协议书确实存在，对真实性予以确认。根据合同相对性原则，本案的收购合同与三桥项目的合同协议书合同主体不相同，虽然收购合同与三桥项目合同在资金来源上有一定的联系，但并不是互为条件，收购合同与三桥项目合同均未约定两个合同之间相互约束、互为生效的内容或条款。故对会议纪要及合同协议书的关联性本院不予确认。 3.关于被告提交的汇报及请求、批复，合同解除通知书，原告认为均与本案无关联，不予认可。本院认为，被告提交该组证据均是围绕桂江三桥投资项目，虽然内容具备真实性，但与本案不是同一法律关系，对该组证据的关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：为盘活低效能土地，提高土地利用率，2016年9月27日，原告和被告经协商，签订《昭平县国有建设用地使用权收购合同》。合同约定：第一条“经甲、乙双方确认广西嘉龙腾飞竹业有限公司的土地基本情况如下：宗地位于昭平镇上岸村，土地土地证号：昭国用(2014)字第01**有土地使用证》，登记确定土地使用权人为广西嘉龙腾飞竹业有限公司，土地登记面积为71166.10平方米（折106.75亩），土地用途为工业用地，土地使用权类型为出让。”、第三条“甲、乙双方同意本合同项下收购宗地的土地补偿费为1821.85万元，地上构、建筑物评估总价41.1045万元，收购上述土地范围内土地、地上构、建筑物补偿费合计为1862.9545万元。甲方收储乙方的国有土地使用权，收购补偿费统一支付到乙方指定的账户，由乙方支配使用。乙方的职工安置和一切债权债务均与甲方无关，由乙方自行解决。”、第四条“甲、乙双方一致同意本合同项下土地收购补偿费在签订本合同后5个工作日内一次性支付给乙方。”、第五条“本合同生效之日起25日内，甲、乙双方依据合同所附收购宗地界址所标实地验明界址，并将收购宗地的土地权属相关原始凭证和中止租赁合同等材料交付给甲方。”、第七条“乙方应按合同约定交付土地。乙方未按合同规定的时间超过25日未交付土地给甲方的，甲方有权解除合同，乙方必须退回甲方已支付的土地收购补偿费并按每日5‰支付违约金给甲方。”。合同签订后，原告于2016年9月28日将收购价款通过转账方式将1862.9545万元一次性支付给了被告。但被告未在合同约定期限内将土地使用证交付给原告。2019年9月29日，原告诉至本院。2020年3月31日，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，提出变更后的诉讼请求。 另查明，嘉龙腾飞公司名下的昭国用(2014)字第0107号《国有土地使用证》，用于钟山县农村信用合作联社的社团贷款抵押，当时贷款本息约为3700万元。因贷款至今尚未还清，抵押权未注销。合同签订后，原告已将收购合同106.76亩中的30亩土地转让给南山茶海作建设使用。 同时查明，2016年1月22日，昭平县交通运输局与贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司签订昭平县桂江三桥项目（BT-投资人服务）合同协议书，2018年11月10日，昭平县交通运输局发出合同解除通知书，解除双方签订的合同协议书。 本院认为，综合诉辩各方意见，本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？为此，本院综合评判如下： 一、关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案中，原告与被告之间签订的《昭平县国有建设用地使用权收购合同》为原、被告双方自愿达成，体现了双方的真实意思表示，其合同内容未违反法律的禁止性规定，合同合法有效。各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务，原告依照合同约定履行了支付合同款项的义务，被告未按合同约定履行交付土地使用权属原始凭证的义务，被告的行为构成违约。根据目前的实际情况，涉案土地已经用于贷款抵押，合同约定履行交付土地使用权属原始凭证的义务在客观上难以履行，合同约定的一方有权解除合同的条件已经成就，因此，原告请求解除双方签订的《昭平县国有建设用地使用权收购合同》，理据充分，本院予以支持。 二、关于违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，原告按约定履行了付款义务，被告未按约定履行交付土地使用权属原始凭证的义务，且被告在合同签订前已将涉案土地抵押给案外人钟山县农村信用合作联社，且抵押权至今尚未注销。原告通过签订《昭平县国有建设用地使用权收购合同》收购土地的合同目的无法实现，被告对此存在过错，被告的行为构成了根本性违约，原告请求被告返还土地收购补偿款1862.9545万元，符合法律规定，本院予以支持。被告称系因政策变化导致无法实现土地转让的合同目的，被告不应承担违约责任，原告对此不予认可，被告就其主张之事实并未提供证据加以证明，故应承担举证不能的不利后果。 三、关于违约金如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，原告请求按合同约定从2016年9月28日起按1862.9545万元的日5‰支付违约金，直至退清款项为止。被告认为违约金过高，应按银行同期贷款利率予以调整。根据合同约定，原告收购土地的合同目的无法实现，被告构成根本性违约，应向原告支付违约金。违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合考虑上述情况，原告的损失应为收购土地的预期利益及相应的贷款利息损失，本案原告请求支付的违约金标准过高，应予适当调整。本院认为应按年利率12%的标准计算违约金较为适当。对于违约金的起算时间，因被告在涉案合同签订之前已将涉案土地进行抵押，合同目的的实现在合同签订之日即存在障碍，对此被告存在过错，原告请求自土地收购补偿款支付之日即2016年9月28日起计算违约金，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告昭平县土地收购储备中心与被告广西嘉龙腾飞竹业有限公司于2016年9月27日签订的《昭平县国有建设用地使用权收购合同》； 二、被告广西嘉龙腾飞竹业有限公司返还原告昭平县土地收购储备中心已支付的土地收购补偿款1862.9545万元并支付违约金（违约金以1862.9545万元为基数，自2016年9月28日起按照年利率12%计算至被告实际清偿之日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费133477.28元（原告已预交），由被告广西嘉龙腾飞竹业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。 审 判 长  吕远真 人民陪审员  朱展永 人民陪审员  龚小波 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  胡国盛