河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初30870号原告（案外人）：张林志，男，1959年12月28日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王文学，西部法制报法律服务所法律服务工作者。委托权限：特别授权。被告（申请执行人）：张建民，男，1973年12月27日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李书辉、陈夏东，河南英泰律师事务所律师。委托权限：特别授权。第三人（被执行人）：陈海伟，男，1981年8月27日出生，汉族，住河南省杞县。原告张林志与被告张建民、第三人陈海伟执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张林志及其委托诉讼代理人王文学、被告张建民的委托诉讼代理人陈夏东到庭参加诉讼，第三人陈海伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张林志向本院提出诉讼请求：1、依法解除位于生态区××潭大道以东，北三环以南西安恒大江湾二期33号楼1单元501户（合同登记号Y16138093）房屋的查封并不予执行；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月23日，原告张林志通过中介公司购买第三人陈海伟名下位于生态区××潭大道以东，北三环以南西安恒大江湾二期33号楼1单元501室房屋，面积129.21平方米，总价款168万元。合同签订后，原告向陈海伟转账首付100万元，并于当日将房屋交付给原告。2018年9月原告开始缴纳物业费等费用并开始装修该房屋，自2018年10月28日入住至今且该房屋是原告名下唯一住房。陈海伟与开发商签署《商品房买卖合同》第十一条、第二十条的规定，现涉案房屋并未到办理房屋所有权证登记的时间，开发商尚未办理。2018年12月31日，原告得知该房屋被贵院查封。原告认为，该房屋系原告实际购买并支付了大部分房款，在查封前签订书面购房合同并实际入住至今，贵院查封该房屋是错误的。为维护合法权益，原告特提起诉讼，望贵院判如所请。被告张建民辩称，一、原告张林志和陈海伟、张小美的《房屋买卖合同》至今未办理房屋所有权变更登记手续，是由于其自身原因造成的。该合同第四条第2项明确商定“下证后办理产权过户手续”，说明原告自始便知该房屋是没有房屋产权证书的，根据法律规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。原告提交的西安市政府的文件显示，原告也是明知其所购房屋在西安市是禁止上市交易的，原告存在重大过错。二、原告至今并未按照法律规定支付全部价款，亦未将剩余价款交付法院，依法不能够排除执行，其理由不能排除执行。三、根据相关规定，原告张林志和陈海伟、张小美签订《房屋买卖合同》时明知房屋没有领取权属证书，足以认定该买卖合同并未生效，不产生物权变动的法律效力。因此，原告并不能取得房屋所有权，不能阻却本案的执行。第三人陈海伟未到庭，未陈述、未举证。经审理查明：张建民申请执行陈海伟民间借贷纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2019）豫0191民初6826号民事调解书。2019年1月24日，本院依（2019）豫0191财保46号民事裁定书及协助执行通知书查封了陈海伟名下位于生态区××潭大道以东、××以南××大江××楼××单元501户，合同登记号为Y16138093的房屋（以下简称涉案房屋）一套。2019年6月10日，本院立案执行，执行案号为（2019）豫0191执8026号。在执行过程中，张林志向本院提出执行异议，2019年10月10日，本院作出（2019）豫0191执异649号执行裁定书，驳回了其异议请求。2019年11月5月，张林志向本院提起执行异议之诉。另查明：2018年8月23日，原告张林志及其配偶张立英与第三人陈海伟及其配偶张小美签订《房屋买卖合同》一份，约定陈海伟自愿将涉案房屋出售给原告，总价款为168万元。支付方式为原告在合同签订时支付定金100万元，双方协商在涉案房屋取得产权证后办理产权过户手续，过户当天，原告付清除贷款部分以外的全部房款，贷款部分由原告贷款银行直接发放至陈海伟账户，办理房产证手续所产生的有关税费由原告承担。陈海伟应在合同签订当日将涉案房屋交付给原告。如一方违反合同条款，应向对方支付违约时总房款30%的违约金；一方如不能按约交付房产或支付房款，每逾期一日，应向对方支付1%罚金。合同附加条款约定为2018年8月23日原告支付房款100万元；双方保证所提供资料合法、真实有效；产证下来后陈海伟必须无条件配合原告过户；产证下来后陈海伟先配合原告公证，原告支付房款58万元整；保证金10万元待完成过户后支付。当日，原告向陈海伟转账支付100万元。又查明：2018年8月16日，西安鹰鹏房地产中介有限公司出具《收据》一份，显示收到原告交纳的涉案房屋的购房诚意金2万元；2018年8月23日，西安鹰鹏房地产中介有限公司出具《收款收据》一份，显示收到原告交纳的涉案房屋的信息费5万元。2018年8月24日，西安恒大江湾物业服务中心向原告出具《装修许可证》一份，显示装修期限为2018年8月27日至2018年11月27日，共90天；2018年9月3日，西安恒大江湾物业服务中心又向原告出具《业主自行封闭阳台、露台许可证》一份，显示安装日期为2018年9月3日至2018年12月3日，共90天。2018年9月21日，原告通过微信缴纳涉案房屋2018年9月1日至2018年12月期间的电梯使用服务费、生活垃圾处理费及住宅物业服务费共计1,781.2元；2019年1月22日、2019年4月24日、2019年8月10日、2019年10月10日，原告又分别缴纳涉案房屋第一季度的上述各项费用及水费1,419.5元、第二季度1,580元、第三季度1,517.9元及第四季度1,446.1元。2019年9月26日，西安恒大江湾物业服务中心出具《物业证明》一份，显示陈海伟为涉案房屋的原业主，现新业主为张林志，此业主从2018年9月开始入住涉案房屋。再查明：2016年12月27日，陈海伟与西安恒盈置业有限公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》一份，其中约定取得房屋所有权证书的最长期限为涉案房屋交付之日起540个工作日内。涉案房屋网签时间为2016年9月22日，登记备案时间为2016年9月26日。以上事实有《房屋买卖合同》、中国工商银行回单、《物业证明》、《收据》、《收款收据》、《装修许可证》、《业主自行封闭阳台、露台许可证》、交费凭证、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案查询截图及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合本案，本院分析如下：关于原告是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。经庭审查明，原告与陈海伟签订《房屋买卖合同》的时间为2018年8月23日，涉案房产被本院查封时间是2019年1月24日，原告为了购买涉案房产已向中介交纳了购房诚意金及信息费共7万元，可以证明其双方签订合同的真实性，且合同签订时间是在人民法院查封之前。关于原告是否在本院查封之前已合法占有该不动产。原告提交的物业公司收款收据，结合微信、转账凭证及《装修许可证》、《业主自行封闭阳台、露台许可证》的出具时间，可以证明双方在合同签订当天已实际交付了房屋，且原告立即开始装修并交纳了从装修当月至2019年全年的各项物业费，可以认定其在查封前合法占有了涉案房产。关于价款的支付。原告与陈海伟签订的《房屋买卖合同》约定的支付节点为合同签订时支付房款100万元，产权证书办理后进行公证时支付房款58万元，剩余10万元作为保证金完成过户后支付。合同签订后，原告已按照合同约定的节点支付了100万元房款，尚未到约定的下一付款节点，涉案房屋就被本院查封，因此，原告对购房款的支付并不违反法律规定。关于未办理过户登记的原因。涉案房屋网签时间是2016年9月22日，陈海伟与西安恒盈置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定取得房屋所有权证书的最长期限为涉案房屋交付之日起540个工作日内；可见，在涉案房屋被查封时尚未取得房屋产权证，原告在购买涉案房屋时虽知晓此情况，但其已与陈海伟约定待产权证办理后先进行公证再支付剩余房款，并约定了保证金及违约金，该约定是原告为防止办证不能，对其自身权益的一种保护措施，并不是对房屋暂不能过户的事实予以放任。因此，涉案房屋未办理过户非因原告自身原因。被告张建民也未提交证据证明原告与陈海伟存在恶意转移财产、逃避债务的情形。综上，原告的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其对涉案房屋享有的民事权益能够排除强制执行。鉴于第三人陈海伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于西安市浐灞生态区广运潭大道以东，北三环以南西安恒大江湾二期33号楼1单元501户（合同登记号Y16138093）的房屋。案件受理费22,800元，由第三人陈海伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  樊超锋人民陪审员  吴海春二〇二〇年四月二十五日书 记 员  刘莹莹