广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0981民初4249号原告：高州鑫邦商业投资有限公司，住所地高州市******。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：陈金，男，1997年2月1日出生，汉族，该公司法务经理，住广西北流市***********。身份证号：450************917。委托诉讼代理人：梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。被告：张欣，男，1992年11月14日出生，汉族，高州市人，住广东省高州市***********。身份证号：440************614。原告高州鑫邦商业投资有限公司诉被告张欣租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告高州鑫邦商业投资有限公司的委托诉讼代理人梁文雄、陈金、被告张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高州鑫邦商业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年11月24日签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》，判令被告立即将康泰·又一城商铺返还给原告管理；2、判令被告立即支付商铺（房屋）租金41850元给原告(暂计至2019年10月31日止，以后按照月租金6848.18元计至被告交还租赁物之日止)，并判令被告支付逾期支付租金违约金33898.5元给原告(暂计至2019年10月31日，从2019年11月1日起每天按欠款金额41850元的千分之五计至主债还清之日止）；3、判令被告立即支付商铺的商业管理费用1902元给原告（暂计至2019年10月31日，以后按照月商业管理费317元计至被告交还租赁物之日止），并判令被告支付逾期支付商业管理费违约金1540.62元给原告（暂计至2019年10月31日，从2019年11月1日起每天按欠款金额1902元的千分之五计至主债还清之日止）；4、判令被告立即支付水费210元给原告（暂计至2019年10月31日），并判令被告支付逾期支付水费违约金171.68元给原告（暂计至2019年10月31日，从2019年11月1日起每天按欠款金额210元的千分之五计至主债还清之日止）；5、判令被告立即支付电费8763.4元给原告（暂计至2019年10月31日），并判令被告支付逾期支付电费违约金5867.03元给原告（暂计至2019年10月31日，从2019年11月1日起每天按欠款金额8763.4元的千分之五计至主债还清之日止）；6、判令被告立即支付违约金43752元（月租金6975元，商业管理费317元之和的6倍，即43752元）；7、由被告承担本案的诉讼费用；8、由被告承担原告的律师代理费13897.76元。事实与理由：2018年11月24日，被告与原告签订《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》，约定被告租赁原告位于高州市******康泰·又一城步行街B区第11栋第一层第11#1-04号商铺经营使用，租赁期限为3年，自2018年12月29日起至2021年12月28日止，且约定被告须于2018年12月29日前开业。并约定第一年度租金为6340.90元/月，第二年度租金为6848.18元/月，第三年度租金为7396.36元/月，以及该商铺的商业管理费5元/月/平方米，电费1.2元/度计算缴交，水费5元/立方米，并约定上述费用应在每月10日前付清，逾期每天按应付金额的千分之五支付违约金等条款。合同签订后，原告将该商铺交给被告管理使用，但被告至今拖欠原告租金41850元，商铺管理费1902元，水费210元，电费8763.4元，并经原告多次追讨，被告至今拒不支付。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决如诉所请。被告张欣辩称，我方已经交付了撤场申请书，由于对方的原因，对方称要10-15日时间办理，但我已经等不了，维持不下去。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告张欣租赁原告高州鑫邦商业投资有限公司位于高州市******康泰·又一城步行街B区第11栋第一层第11#1-04号商铺经营餐饮（海岸茶度）使用，建筑面积共63.41平方米。双方于2018年11月24日签订一份《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》（合同编号：2s0060），原告为甲方，被告为乙方，双方约定被告对上述铺位自2018年12月29日起至2021年12月28日止共租3年；第一年度租金为6975元/月，第二年度租金为7533元/月，第三年度租金为8136元/月；商业管理费每月按20元/月/平方米的标准计收，电费每月按1.2元/度的标准计收，水费每月按5元/立方米的标准计收，合同对上述费用规定乙方在每月10日前付清，逾期每天按应付金额的千分之五支付违约金。本合同终止，乙方应当把该商铺交还给甲方。乙方应当于本合同约定的租赁期限结束之日前交还该商铺。如甲方或者乙方依据本合同或者法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或者终止之日起不超过3日内交还该商铺。合同中对乙方规定了多种违约条款：1、擅自停业按每天2000元向甲方支付违约金，如乙方因员工清退、无人上岗等导致该商铺停业达到2天及以上的，视为乙方自动放弃该商铺经营权，甲方还可扣押并变卖乙方店铺内物品及货物，变卖物品及商品所得归甲方所有；2、乙方未取得品牌授权、侵权等导致的行政处罚、第三方索赔等，乙方负全责并要向甲方支付20000元违约金；3、乙方提前终止合同的，甲方有权没收支付的租赁保证金且乙方按月平均租金、商业管理费之和的六倍向甲方支付违约金；4、有下列情形之一的：（1）乙方存在违反本合同约定，构成严重违约或根本性违约，或约定甲方可以解除合同情形的；（2）未经甲方书面同意，乙方擅自中断、停业达2天的等等；甲方有权解除合同，收回商铺，租赁保证金不予退还，乙方除赔偿甲方实际损失外还要支付月平均租金、商业管理费之和的六倍支付违约金给甲方，等等。合同签订后，被告支付了首月租金6975元、租金押金13950元、物业管理费押金634元、首月物业管理费317元，并交清了2018年12月、2019年1月、2019年7月、2019年8月的租金、商业管理费、水电费、2019年6月的租金、商业管理费及2019年2月的水电费。按照双方提交的合同、收据等证据，计至到2019年10月31日，被告没有支付给原告的租金为41850元【2019年2月6975元（滞纳天数269天）+2019年3月6975元（滞纳天数241天）+2019年4月6975元（滞纳天数210天）+2019年5月6975元（滞纳天数180天）+2019年9月6975元（滞纳天数51天）+2019年10月6975元（滞纳天数21天）】、商业管理费为1902元【2019年2月317元（滞纳天数269天）+2019年3月317元（滞纳天数241天）+2019年4月317元（滞纳天数210天）+2019年5月317元（滞纳天数180天）+2019年9月317元（滞纳天数51天）+2019年10月317元（滞纳天数21天）】、水费为155元【2019年3月60元（滞纳天数241天）+2019年4月30元（滞纳天数210天）+2019年5月35元（滞纳天数180天）+2019年6月30元（滞纳天数180天）】、电费为5111元【2019年3月1436元（滞纳天数241天）+2019年4月911元（滞纳天数210天）+2019年5月1257元（滞纳天数180天）+2019年6月1507元（滞纳天数180天）】等等。被告在2019年9月前已经向原告方提出撤场申请，请求在2019年8月31日正式撤出经营，并拒绝缴纳上述费用从而引致纠纷。庭审中，被告张欣确认：一、拖欠原告高州鑫邦商业投资有限公司租金月份为2019年2、3、4、5月，每个月欠租6975元；商业管理费费月份为2019年2、3、4、5月份，每个月是317元；二、拖欠水费情况：2019年3月份60元，4月份30元，5月份35元，6月份30元；三、拖欠电费情况：2019年3月份1436元，4月份911元，5月份1257元，6月份1507元；并表示我方在2019年8月31日已经撤场，不同意2019年9、10月份的租金、管理费及水电费；也不同意支付所有的滞纳金。其认为2019年2、3、4、5月份所欠的租金、水、电费、物业管理费我方同意支付，其他月份的及违约金等不同意给，我方应该给的都会给，但超出部分、高的部分给不了，不同意给格式合同中不合理部分。本院认为，一、关于合同解除及商铺处理问题。被告张欣租赁原告高州鑫邦商业投资有限公司位于高州市******康泰·又一城步行街B区第11栋第一层第11#1-04号商铺，双方签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》系双方的真实意思表示，合法有效。现被告不再经营租赁的商铺，并拖欠原告租金，虽然原告并未同意被告的协商要求，亦未书面告知被告解除双方签订的租赁合同，但原告向本院提起诉讼请求解除合同，该请求符合合同中合同解除约定条件，故原告起诉后本院受理之日应视为合同解除之日。因此原告与被告签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》（合同编号：2s0060）于2019年11月11日解除，并于判决生效之日起10日内返还该商铺给原告管理。二、关于原告主张被告支付合同解除前拖欠的租金、商业管理费、水电费、律师代理费等问题。至原告起诉前双方尚未解除合同，被告应当继续缴纳合同约定的费用。计至2019年10月31日止，被告共需向原告支付拖欠的租金41850元、商业管理费1902元。至于原告请求被告支付的水费、电费，对于2019年3月至6月的水电费，被告在庭审中予以确认，故被告张欣应支付拖欠的2019年3月至6月的水费155元、电费5111元；对于2019年9月、10月的水电费，因被告没有在庭审中确认该两个月份的数额，而在双方《商户进场收铺确认书》中对水表、电表的读数全部空白，无法对被告在签订商铺水表、电表、燃气表时的读数进行确认，且原告没有提交有效证据证实2019年9月、10月实际的水费、电费数额，故对原告主张被告支付2019年9月、10月水费、电费的请求，证据不足，本院不予支持。至于原告请求被告承担的律师代理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于违约金问题。被告没有按照约定支付租金、商铺管理费等，已经构成违约，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院予以支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，被告应当承担赔偿原告损失的违约责任，但原告并没有提供证据证实其损失，并且原告请求被告支付租金的违约金、商铺管理费等的违约金、以及解除合同违约金所主张的依据，是双方签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》中对于违约责任的约定，但在合同中对于违约金的约定明显过高，现被告通过抗辩方式认为违约金过高，不同意支付不合理部分，故本院对此予以适当调整，被告适当支付10000元违约金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告高州鑫邦商业投资有限公司与被告张欣签订的《康泰·又一城商业步行街商铺租赁经营管理合同》（合同编号：2s0060）。二、限被告张欣于本判决发生法律效力后十日内搬离高州市******康泰·又一城步行街B区第11栋第一层第11#1-04号商铺，并归还该商铺给原告高州鑫邦商业投资有限公司。三、限被告张欣于本判决发生法律效力后十天内支付拖欠的商铺租金41850元给原告高州鑫邦商业投资有限公司。四、限被告张欣于本判决发生法律效力后十天内支付拖欠的商铺商业管理费1902元给原告高州鑫邦商业投资有限公司。五、限被告张欣于本判决发生法律效力后十天内支付拖欠的水费155元给原告高州鑫邦商业投资有限公司。六、限被告张欣于本判决发生法律效力后十天内支付拖欠的电费5111元给原告高州鑫邦商业投资有限公司。七、限被告张欣于本判决发生法律效力后十天内支付违约金10000元给原告高州鑫邦商业投资有限公司。六、驳回原告高州鑫邦商业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3338元（原告高州鑫邦商业投资有限公司已预交），由原告高州鑫邦商业投资有限公司负担2041元，被告张欣负担1297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  李仁仲人民陪审员  刘启宏人民陪审员  李电姬二〇二〇年三月六日书 记 员  黄剑锋速 录 员  魏 球