宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初59号原告：银川旺元投资实业（集团）有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：陈自茜，该公司总经理。委托诉讼代理人：马玉虎，宁夏金世永业律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖遥，宁夏金世永业律师事务所律师。被告：张新忠，现住宁夏回族自治区永宁县。原告银川旺元投资实业（集团）有限公司（以下简称旺元投资公司）与被告张新忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，原定于2020年2月6日开庭审理，为了防控新冠肺炎疫情，本案延期审理并扣除审理期限，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告旺元投资公司的委托诉讼代理人肖遥，被告张新忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旺元投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的《房屋认购协议》;2.判令被告向原告返还兰花花公寓11号楼733号商品房,并承担房屋占用费19500元(自2016年10月至2019年12月,每月按500元计算,2019年12月之后的占用费继续按每月500月计算至实际返还之日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月21日,被告张新忠与原告签订了《房屋认购协议》,约定由被告购买原告开发建设的××公寓面积约52.62平方米的商品房一套。该商品房销售单价为每平方米2498元,房屋总价131445元。协议约定被告应在2015年10月31日前向原告全额交清购房款。协议签订后,被告仅向原告付款2万元,至今未向原告支付约定的剩余房款。被告于2016年9月26日接收房屋并长期占用至今。原告认为，被告未按照双方签订的《房屋认购协议》中约定向原告支付房款的行为已经构成根本违约，给原告造成经济损失。请求法院支持原告的诉讼请求。被告张新忠辩称，我对原告的诉讼请求有异议。理由如下：1.我不同意解除《房屋认购协议》。我已支付2万元购房款，协议约定2015年10月31日前交清房款131445元。2016年9月26日我在接收房屋的时候向原告的工作人员表示要交清购房款，但原告的工作人员表示涉案房屋手续不全，正在办理相关手续，不能接收购房款，让我回家等电话通知。后因原告的售楼地址经常变化，我有交清购房款的意向，但无法完成交款行为，因此，剩余房款拖至今日是原告的原因造成，与我无关。原告在与我签订《房屋认购协议》时，原告开发的涉案房屋没有预售手续和相关合法手续，现在原告认为条件成熟，风险降低，并且房价升高，就要求解除合同，为谋取更大的利益。我已经支付2万元购房款，并且涉案房屋我已经居住使用两年之久，且房屋装修费高达8万元，解除合同会给我造成很大经济损失，故我要求继续履行合同，且暂时不给原告交纳剩余房款，等待原告将房屋手续办全后，我一次性给付原告，如果推迟一天支付，我愿承担违约金每日1000元；2.原告主张的房屋占用费无合同约定也无法律规定，是原告主动交房的，请求法院驳回；3.原告是过错方，因此，本案诉讼费应由原告承担，我参加诉讼产生的交通费2400元，误工费600元应由原告承担。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、交款通知单一份，证明2015年7月21日被告向原告支付购房款2万元用于购买涉案房屋，付款方式为一次性付款；二、《房屋认购协议书》一份，证明2015年7月21日双方签订该协议，约定被告应于2015年10月31日前全额付清购房款，如超出约定时间五日，原告有权将涉案房屋另行出售；三、收据（复印件）一份，证明被告向原告支付2万元定金；四、商品房办理验收通知单（复印件）一份，证明原告于2016年9月26日通知被告协助办理房屋验收与交接手续。经质证，被告对上述证据没有异议，本院予以确认。被告提交了收据、POS机刷卡凭证、《房屋认购协议》、商品房办理验收通知单、房屋交付验收表、购电单据、业主临时管理规约、物业临时管理规约、消防责任书各一份，证明2015年7月21日被告给原告交付2万元购房款，并与原告签订《房屋认购协议》，2016年9月26日原告与被告办理交房手续。经质证，原告对上述证据没有异议，本院予以确认。本院出示了以下证据：一、永宁县不动产登记事务中心调取的不动产登记信息查询结果证明一份，经本院查询，涉案房屋在不动产登记事务中心没有查出产权和抵押登记信息；二、从本院的（2018）宁0121民初3123号案卷中调取的民事判决书一份，该判决第五页第四行认定兰花花国际公寓项目11号楼抵押给东亚银行西安分行办理了贷款，至今无法办理房屋按揭贷款和房屋产权证书的事实。经质证，双方当事人对上述证据没有异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月21日，原告旺元投资公司与被告张新忠签订了《房屋认购协议》，协议约定的主要内容为：被告（买受人）购买原告（出卖人）开发建设的的位××县房屋，建筑面积52.62平方米，单价每平方米2498元，房屋总价款131445元；付款期限在2015年10月31日前交清购房款131445元；协议第六条约定，买受人在签订本协议前已详细了解过该房屋的基本情况和《商品房买卖合同》相关条款，在充分了解并接受该房屋的销售现状和合同条款后签订本协议，本协议是双方真实意愿表达，双方签订协议后应严格遵守，违约人应承担相应违约责任；付款方式由买受人选定，买受人须根据自己选定的付款方式按时支付房款；签订本协议时，买受人须交纳一定比例定金；买受人在交纳定金并签订定房协议书日内付清首付款；办理按揭贷款方式的在交清首付款并签订《商品房买卖合同》后由买受人自行办理，买受人在三日内须提供全部有效银行按揭资料办理银行贷款；如因买受人不符合贷款条件或国家信贷政策发生调整，不能办理按揭贷款的，出卖人不承担任何责任；本协议中的房屋实际成交单价是该房优惠价加付款方式优惠后的价格，买受人应严格按约定时间付款和履约，将保证享受此优惠，如果付款超出约定时间三日，出卖人将取消优惠房价，按当日公布销售价格执行。如果超出约定时间五日，买受人既不办理相关手续也不继续付款，出卖人有权将该房屋另行出售，出卖人不另行通告，买受人所交定金不予退还，本定房协议同时失效；在交付定金并交清首付款后，根据出卖人要求签订《商品房买卖合同》，超出三日仍不签订，出卖人有权将买受人所定房屋另行出售，定金不予退还，所付房款在扣除定金后无息返还；买受人所交纳的定金在交纳首付款时冲抵首付款；在未签订《商品房买卖合同》之前，本定房协议作为正式有效合同，在双方签订《商品房买卖合同》生效时，本协议失效。《房屋认购协议》签订后，被告于2015年7月21日向原告支付2万元，原告给被告出具收据一份，载明收到张新忠11#-733订金2万元。《房屋认购协议》约定的付款期限于2015年10月31日到期后，被告没有向原告支付剩余购房款，原告也没有向被告催要。2016年9月26日，原告给被告出具了《商品房办理验收通知单》，主要内容为：“兰花花国际公寓物业管理有限公司：张新忠购买的××公寓房已经办理完毕相关缴费手续，请协助办理房屋验收和交接手续。”被告于2016年9月26日与物业公司办理了涉案房屋的验收交付手续。原告接收房屋后，对涉案房屋进行了装修并居住使用至今。涉案的××公寓房经本院在永宁县不动产登记事务中心查询，未查询到产权和抵押登记信息，经本院已生效的（2018）宁0121民初3123号民事判决认定兰花花国际公寓11号楼抵押给东亚银行西安分行办理了贷款，至今无法办理房屋按揭贷款和房屋产权证书。后原告与被告就涉案房屋没有签订《商品房买卖合同》，被告至今也没有向原告缴纳剩余购房款。本院认为，原告与被告虽未签订书面的《商品房买卖合同》，但双方签订的《房屋认购协议》已明确了商品房的具体位置、房号、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等商品房买卖合同的主要内容，且在《房屋认购协议》签订后，被告已按房屋认购协议的约定向原告交付了2万元房款，原告也向被告交付了房屋，被告对涉案房屋装修后入住至今，应当认定原告与被告之间已形成事实上的商品房买卖合同法律关系。当事人应当按照《房屋认购协议》的约定履行合同义务。现因涉案房屋在银行抵押贷款，不能办理按揭贷款和房屋权属证书，且被告也没有向原告缴纳剩余购房款，致使合同目的不能实现。原告要求解除双方签订的《房屋认购协议》，并要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担房屋占用费19500元(自2016年10月计算至2019年12月,每月按500元计算,2019年12月之后的占用费继续按每月500月计算至实际返还之日止)的诉讼请求，因双方签订的《房屋认购协议》约定被告应当在2015年10月31日前全额交清购房款，在被告逾期未缴纳剩余购房款长达十一个月的情况下，原告仍然于2016年9月26日向被告出具《商品房办理验收通知单》，通知被告接收房屋，原告的行为视为同意被告延期缴纳剩余购房款。在被告对涉案房屋进行装修居住使用至2020年1月，原告才向本院起诉要求解除合同，并要求被告支付房屋占用费，原告怠于行使权利的行为，致使被告长期未缴纳剩余购房款并实际占有使用房屋，原告也有过错。因原告对被告长期占有使用房屋有过错，所以，原告要求从2016年10月开始计算房屋占用费的主张，本院不予采纳，并且，被告在2016年9月26日接收房屋后，需要对房屋进行装修和通风，在装修通风完成后才能实际居住使用，装修通风的期限酌情扣除六个月，从2017年4月1日开始计算被告占有使用房屋的占用费。原告要求按照每月500元的标准计算房屋占用费，符合本案的实际情况，本院予以支持。被告应当承担的房屋占用费计算至2019年12月31日为16500元，2020年1月1日以后的占用费计算至被告实际返还房屋之日止。对原告多要求被告承担的房屋占用费，本院不予支持。《房屋认购协议》解除后，原告依据该协议收取被告缴纳的2万元房款，应当由原告退还给被告。因被告已经对涉案房屋进行了装修并且居住，被告对房屋进行装修的价款在扣除装修折旧后的款项，原告应当退还给被告。但是，在庭审中，经法庭释明如果合同解除后，被告是否要求原告退还装修款，被告明确表示不同意解除合同，也不提出要求原告退还装修款，同时，也没有提交证据证明房屋装修的实际费用。所以，对涉案房屋装修的费用，本案不予处理，被告可以另行起诉。被告提出其参加诉讼的交通费2400元、误工费600元，应由原告承担的主张，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下：一、解除原告银川旺元投资实业（集团）有限公司与被告张新忠签订的《房屋认购协议》；二、被告张新忠于本判决生效之日起三十日内向原告银川旺元投资实业（集团）有限公司返还兰花花国际公寓11号楼733号房屋；三、被告张新忠于本判决生效之日起十五日内向原告银川旺元投资实业（集团）有限公司支付房屋占用费16500元（占用费暂算至2019年12月31日，2020年1月1日以后的房屋占用费按每月500元计算至实际返还房屋之日）；四、原告银川旺元投资实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告张新忠交付的购房款2万元。五、驳回原告银川旺元投资实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，减半收取计144元，由被告张新忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 安金虎 二〇二〇年四月二十四日书记员 张静文附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。