四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终374号 上诉人（原审被告）：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区渠江北路**。 法定代表人：蒋建华。 委托诉讼代理人：黄世猛，广安市前锋区法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：余燕君，男，1985年7月16日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：肖莉娟，女，1985年10月29日出生，汉族，住四川省渠县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称嘉铭房地产公司）因与被上诉人余燕君、肖莉娟商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉铭房地产公司上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，改判嘉铭房地产公司不承担逾期交房违约金的支付责任；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在合同约定的期间内交付房屋，并且尽到了通知义务，被上诉人因自身原因迟延接房，上诉人不承担逾期交房违约责任。即使判令上诉人承担逾期交房的违约责任，在没有实际损失的情况下，一审酌定交房违约金标准过高，请二审法院予以调减。 余燕君、肖莉娟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 余燕君、肖莉娟向一审法院起诉请求：1.判令嘉铭房地产公司立即办理房屋权属证书；2.判令嘉铭房地产公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金，其中从逾期办证的次日起至2019年10月10日止的违约金为3000元，从2019年10月11日起至取得房屋权属证书之日止按每天53元标准计算；３、判令嘉铭房地产公司支付逾期交房的违约金1272元；3、本案诉讼费由嘉铭房地产公司承担。 一审法院认定事实：嘉铭房地产公司以出让方式取得广安市广安区东南片区（Ｂ2－1）地块建设用地使用权，在该地块上开发了“南城印象”一期商住小区，并取得《商品房预售许可证》等。 2017年2月25日，余燕君、肖莉娟（买受人）与嘉铭房地产公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同》(预售)，约定：买受人购买的商品房为“南城印象”一期1幢1－5－3号，建筑面积119.94平方米，总价款为538,291元；买受人采取贷款方式付款；合同第十五条约定的交付条件为：（一）该商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得[建设工程竣工验收备案证明文件]、[建设工程竣工验收合格证明]；2.房屋面积实测报告书；第十八条交付时间约定为：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房；第十九条逾期交房的责任约定为：逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十八条约定的所有权转移登记责任处理为：1.因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日取得该商品的所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权解除合同……。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。签订合同当日原告向被告支付首付款218,291元，后又以银行贷款方式向被告支付了其余购房款。2017年1月23日，余燕君、肖莉娟向嘉铭房地产公司支付了办理房屋权属证书的契税、大修基金、工本费等13,551元，嘉铭房地产公司于当日向余燕君、肖莉娟交付了房屋。 另查明，“南城印象”一期商住小区于2016年10月竣工，但至今未取得案涉项目建筑工程竣工验收备案书。 诉讼中，嘉铭房地产公司提供了《南城印象一期交房通知书》，但未向该院提供该通知书已实际张贴及另以电话、短息等方式通知余燕君、肖莉娟接房的相关依据。 上述事实，有到庭诉讼参与人的当庭陈述，余燕君、肖莉娟提供的《商品房买卖合同》（预售）、收款收据，嘉铭房地产公司提供的《竣工验收报告》、证人周某的调查笔录等证据证实。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》（预售）是双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效，故双方均应当按照合同约定履行各自的义务。余燕君、肖莉娟已按合同约定向嘉铭房地产公司交付了购房款及相关税费，嘉铭房地产公司亦应当按照合同约定向余燕君、肖莉娟交付房屋并为余燕君、肖莉娟所购房屋办理相关权属证书，该院根据实际情况酌情确定嘉铭房地产公司于判决生效后九十日内为余燕君、肖莉娟所购买的房屋办理权属证书。嘉铭房地产公司至今未取得案涉项目建筑工程竣工验收备案书、且逾期交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。嘉铭房地产公司称其已通知余燕君、肖莉娟接房，系因买受人自已的原因未能按时接房，其未提供充分证据证实已通知接房，故对该辩称意见不予采信。对逾期交房的违约金，合同约定逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同约定嘉铭房地产公司应在2016年12月30日前交房，嘉铭房地产公司实际于2017年1月23日交房，逾期24天交房，故嘉铭房地产公司应向余燕君、肖莉娟支付逾期交房的违约金1292元(538,291元×万分之1×24天)，余燕君、肖莉娟主张1272元，予以认可。关于逾期办证的违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，在买受人选择不解除合同的情况下，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，该约定的违约金的偏高，该院酌情按余燕君、肖莉娟已付房款0.8%/年计算违约金。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、嘉铭房地产公司于判决生效后九十日内，为余燕君、肖莉娟办理广安市广安区东南片区（Ｂ2－1地块）“南城印象”一期1幢1－5－3号房屋的权属证书；二、嘉铭房地产公司于判决生效后十日内向余燕君、肖莉娟支付逾期交房的违约金1272元；三、嘉铭房地产公司从2019年1月23日起至实际办理完毕广安市广安区片区（Ｂ2－1）“城南印象”一期1幢1－5－3号房屋权属证书之日止，按余燕君、肖莉娟已付房款538291元的0.8%／年（即538291元×0.8％×逾期办证年数）的标准向余燕君、肖莉娟支付违约金；四、驳回余燕君、肖莉娟的其他诉讼请求。履行给付金钱义务的当事人，如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按生效判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费150元，由余燕君、肖莉娟负担25元，嘉铭房地产公司负担125元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明：《商品房买卖合同》第十三条逾期交房的责任约定为：“⑵逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。” 二审查明的其余案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、嘉铭房地产公司是否应当承担逾期交房的违约责任；二、一审认定的逾期交房违约金及逾期办证违约金的计付标准是否得当。 关于嘉铭房地产公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。双方订立的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。根据合同约定，嘉铭房地产公司应于2016年12月30日前交房，案涉房屋实际于2017年1月23日交付。嘉铭房地产公司诉称其在合同约定的时间内通知被上诉人交付商品房，因被上诉人自身原因导致案涉房屋的延期交付。经审查，嘉铭房地产公司在一、二审中均未提供充分的证据证明逾期交房的责任不可归责于己方，一审法院据此认定嘉铭房地产公司承担逾期交房违约责任并无不当，本院予以确认。 关于一审认定的逾期交房违约金及逾期办证违约金的计付标准是否得当的问题。案涉合同已约定逾期交房违约金的计付方式，一审按照此约定计算嘉铭房地产公司应向余燕君、肖莉娟支付违约金1292元，因余燕君、肖莉娟主张1272元，故一审认定该逾期交房违约金为1272元，并无不当。至于逾期办证问题，案涉《商品房买卖合同》（预售）中约定了逾期办证的违约金计付标准，嘉铭房地产公司主张违约金过高。一审结合在案证据，结合本地实际、当事人违约程度等确定从2019年1月23日起至实际办理完毕房屋权属证书之日止，按余燕君、肖莉娟已付房款0.8%/年的标准向余燕君、肖莉娟支付违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，嘉铭房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理300元，由四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇二〇年四月十七日 法官助理  朱亦强 书 记 员  田 玲