广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初2036号原告：江门市逸豪物业服务有限公司，住所地：江门市蓬江区***********金汇世纪广场A区九层写字楼20-22号，统一社会信用代码：914************178。法定代表人：梁正歧，系该司总经理。委托诉讼代理人：邓丽华，系广东永基律师事务所律师。被告：黄成玉，女，1988年4月10日出生，汉族，住四川省邻水县***********，公民身份号码511************742。原告江门市逸豪物业服务有限公司(以下简称逸豪公司）诉被告黄成玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。逸豪公司的委托诉讼代理人邓丽华到庭参加诉讼，黄成玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。逸豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄成玉向逸豪公司支付自2019年12月1日至2020年1月31日的物业管理费（含管理费、冷气费）9972元；2.判令黄成玉向逸豪公司支付管理费保证金14958元；3.判令逸豪公司向黄成玉支付逾期付款违约金8602元（自欠费之日起按拖欠总金额每日3‰的标准计至实际清偿之日止，现暂计至2020年1月31日）；4.判令黄成玉承担逸豪公司为本案债权而支出的律师费3000元；5.判令黄成玉承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年8月20日，黄成玉与江门市逸豪酒店有限公司签订编号为逸豪铺租字[2019]021号《江门市逸豪酒店商铺租赁合同》，约定江门市逸豪酒店有限公司将位于江门市蓬江区***********A区三层03号区域出租给黄成玉用于经营餐饮，租赁期限自2019年5月29日起至2022年5月31日止。同日，黄成玉与逸豪公司签订《物业管理服务协议》，约定逸豪公司为黄成玉承租的上述商铺提供物业管理服务，管理费标准为20元/平方米/月，即每月4986元，还约定了管理费保证金及违约责任等等。上述协议签订后，黄成玉已接收商铺并一直用于经营餐饮（店名为“湘江鱼蛙情”），但自2019年12月起，黄成玉没有依约按时支付物业管理费。为维护逸豪公司的合法权益，特提起本案诉讼。逸豪公司为其诉请向本院提供以下证据：证据1.黄成玉身份证复印件，证明其诉讼主体资格；证据2.《物业管理服务协议》，证明逸豪公司与黄成玉之间存在物业服务合同关系；证据3.收费通知单（2019年12月至2020年1月），证明黄成玉拖欠物管费的具体数额；证据4.律师函，证据5.邮寄单及邮件查询信息，共同证明逸豪公司向黄成玉催收的事实；证据6.委托代理合同，证明逸豪公司为实现本案债权而支出的律师费。黄成玉经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，没有提供答辩意见，也没有向本院提供证据。经审理查明：2019年8月26日，逸豪公司与黄成玉签订《物业管理服务协议》，主要约定：1.逸豪公司负责对黄成玉承租的江门市蓬江区***********金汇世纪广场A区三层303号单元进行物业管理服务，有权依照本协议约定向黄成玉收取物业管理费；2.物业管理费的收费标准为20元/平方米/月，黄成玉承租的建筑面积为249.3平方米，即每月应缴管理费为4986元，黄成玉应于每月5日前缴纳；3.如黄成玉逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，逸豪公司除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，黄成玉需按所欠费用总额的3‰缴付违约金；4.黄成玉接收物业时，须预交管理费保证金14958元，该押金待黄成玉退租时予以无息退还；5.履行期限自2019年5月29日至2022年5月31日。2019年12月6日，逸豪公司的委托诉讼代理人邓丽华向黄成玉邮寄送达《律师函》（EMS1016309272633），主要载明：黄成玉应于收到该函五天内向逸豪公司缴清履约保证金和管理费保证金，否则逸豪公司将根据合同的约定及法律规定主张权利。该《律师函》于2019年12月7日妥投，他人代收。2020年1月15日，逸豪公司与广东永基律师师事务所签订《委托代理合同》，约定邓丽华律师担任逸豪公司的诉讼代理人处理逸豪公司与黄成玉物业服务合同纠纷，律师费3000元，庭审中，逸豪公司确认已实际支付该费用但没有提交支付凭证。黄成玉没有到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和答辩的权利。逸豪公司所提供的证据具有连续性，证据间能相互印证，能形成一条完整的证据链条，因此，本院对逸豪公司诉称的事实及提供的证据予以确认并在卷佐证。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。逸豪公司与黄成玉签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。根据《物业管理服务协议》的约定，黄成玉应于每月5日前依约足额缴纳物业管理费，但黄成玉自2019年12月起未能按时足额缴纳物业管理费，且经逸豪公司向其邮寄送达《律师函》后仍未履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黄成玉的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。故，逸豪公司主张黄成玉支付自2019年12月至2020年1月的物业管理费9972元（4986元+4986元）具有事实和法律依据，本院予以支持。关于管理费保证金的问题。因案涉《物业管理服务协议》约定黄成玉接收物业时，须缴纳预收管理费保证金14958元。因黄成玉已实际接收物业，其至今仍未缴纳该保证金的行为构成违约，故逸豪公司主张其支付管理费保证金14958元的请求于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少……”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因案涉《物业管理服务协议》约定自逾期之日起，每逾期一日，需按所欠费用总额的3‰缴付违约金，该约定明显高于上述法律规定，属于违约金过高的情形。因此，本院依法调整违约金为自逾期之日起，以拖欠总金额为基数，按照每月2%的标准计至款项实际清偿之日止。计息情况详见附表，暂计至2020年1月31日为1861.44元，自2020年2月1日起以24930元（14958元+4986元+4986元）为基数，按照每月2%的标准计至款项实际清偿之日止。关于律师费的问题。因案涉《物业管理服务协议》没有约定律师费，且律师费并非诉讼所产生的必要费用，逸豪公司亦未提供相关凭证证实已经实际支付了该费用。因此，逸豪公司主张黄成玉支付律师费3000元于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄成玉应于本判决生效之日起十日内向原告江门市逸豪物业服务有限公司支付2019年12月以及2020年1月的物业服务费合计9972元；二、被告黄成玉应于本判决生效之日起十日内向原告江门市逸豪物业服务有限公司支付管理费保证金14958元；三、被告黄成玉应于本判决生效之日起十日内向原告江门市逸豪物业服务有限公司支付逾期付款违约金（违约金暂计至2020年1月31日为1861.44元，自2020年2月1日起以24930元为基数，按照每月2%的标准计至款项实际清偿之日止）；四、驳回江门市逸豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费713.3元，减半收取为356.65元，由原告江门市逸豪物业服务有限公司负担95.09元，被告黄成玉负担261.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 邱启杰二〇二〇年四月二十三日法官助理 吴雪念书 记 员 刘漪艺附表：期限应付金额（元）累计欠款（元）天数（天）月息违约金（元）2019.8.26-2019.12.514958149581022%1017.142019.12.6-2020.1.5498619944312%412.182020.1.6-2020.1.31498624930262%432.12合计1861.44