广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终859号上诉人（原审被告）：湛江市佳烨置业有限公司，住所地湛江市开发区**********。法定代表人：李日荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞军育，广东鸿峰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邓耀，男，1986年9月10日出生，汉族，住广东省雷州市。被上诉人（原审原告）：谢雅玉，女，1987年9月20日出生，汉族，住广东省雷州市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。上诉人湛江市佳烨置业有限公司（以下简称佳烨公司）因与被上诉人邓耀、谢雅玉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人佳烨公司的委托诉讼代理人周婷，被上诉人邓耀、谢雅玉的共同委托诉讼代理人陈晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳烨公司上诉请求：1、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初2086号民事判决，驳回邓耀、谢雅玉的诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由邓耀、谢雅玉承担。主要理由：一、一审判决认定事实错误。佳烨公司于一审提交的龙潮村村民干扰施工的证据证明了该干扰施工行为是佳烨公司延期交房的根本原因，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二款的约定，一审判决认定逾期交房责任由佳烨公司承担缺乏事实依据。二、即使佳烨公司应承担逾期交房的违约责任，一审判决的违约金计算方法也缺乏法律依据，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。此外，衡量约定的违约金是否过高、是否应当调整，还应以实际损失作为判断基础。邓耀、谢雅玉并未提供证据证明因逾期交房而致使其遭受了损失，且最近几年因湛江房价飙升，诉争房屋一直处于增值状态。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，法院应对违约金计算方式予以调整。关于违约金计算时间，因邓耀、谢雅玉于2018年8月26日已收楼，当天不应计算在内，故应从2018年6月9日起计算至2018年8月25日止。邓耀、谢雅玉答辩称：一、佳烨公司存在逾期交房的情形，应当按照约定承担违约责任。二、本案的违约金应依照合同的约定按每日万分之五计算，邓耀、谢雅玉不同意调低违约金。三、邓耀、谢雅玉认为违约金的计算天数应为79天，从2018年6月9日至2018年8月26日止，此亦是一审判决认定的事实，所以邓耀、谢雅玉不同意佳烨公司关于违约金计算天数为78天的意见。综上，一审判决认定事实清楚，请求法院维持原判。邓耀、谢雅玉向原审法院起诉请求：1、判令佳烨公司向邓耀、谢雅玉支付逾期交楼违约金24127.67元（从2018年6月9日起以购房款金额595745元为基数按每日万分之五计至2018年8月28日止）；2、本案诉讼费由佳烨公司承担。原审法院审理查明：2017年2月8日，邓耀、谢雅玉与佳烨公司签订编号为Y2017002208的《商品房买卖合同（预售）》，该合同的主要内容为：第一条约定，项目建设依据。1.佳烨公司以有偿（出让）方式取得坐落于湛江经济技术开发区人民大道中71号地块的建设用地使用权。该地块[国有土地使用证号][土地证号/建设用地批准书]为粤20**湛江开发区不动产权第000****号，土地使用权面积为40033.63平方米。邓耀、谢雅玉购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商务金融业用地、城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2086年11月27日。2.佳烨公司经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为城市高地花园，建设工程规划许可证号为建字第4408************号，建筑工程施工许可证号为440************601。第二条约定，预售依据。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证号为湛房预许第022016****号。第三条约定，商品房基本情况。3.该商品房为第一条规定项目中的1幢6层605房。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构为湛江市荣建测绘科技有限公司，其预测建筑面积共79.16平方米，其中套内建筑面积62.48平方米，分摊共有建筑面积16.68平方米。该商品房共用部位见附件二。第六条约定，计价方式与价款。佳烨公司与邓耀、谢雅玉按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币9534.97元，总价款为人民币595745元。第七条约定，付款方式及期限。（二）邓耀、谢雅玉采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：按揭贷款。邓耀、谢雅玉应当于2017年2月8日前支付首期房价款人民币255745元，占全部房价款的43%。余款人民币34万元向（贷款机构）申请贷款支付。第十一条约定，交付时间和手续。（一）佳烨公司应当在2018年3月31日前向邓耀、谢雅玉交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，佳烨公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达邓耀、谢雅玉。邓耀、谢雅玉未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但如遇下列特殊原因，佳烨公司可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非佳烨公司责任造成的延误；3.因邓耀、谢雅玉原因：如邓耀、谢雅玉未付清房款或其他约定费用、未按佳烨公司书面通知提交证件资料以及因邓耀、谢雅玉其他原因造成的一切延误等。均由邓耀、谢雅玉全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因邓耀、谢雅玉原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或邓耀、谢雅玉无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，佳烨公司已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为邓耀、谢雅玉验房合格。交付该商品房时，佳烨公司应当出示满足第九条约定的证明文件。佳烨公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，邓耀、谢雅玉有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由佳烨公司承担，并按照十二条处理。第十二条约定，逾期交付责任。除不可抗力外，佳烨公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付邓耀、谢雅玉的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，佳烨公司按日计算向邓耀、谢雅玉支付邓耀、谢雅玉已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，邓耀、谢雅玉有权解除合同。邓耀、谢雅玉解除合同的，应当书面通知佳烨公司。佳烨公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还邓耀、谢雅玉已付房款（含已付贷款部分），同时，佳烨公司按照邓耀、谢雅玉已付房款（含已付贷款部分）的10%向邓耀、谢雅玉支付违约金。邓耀、谢雅玉要求继续履行合同的，合同继续履行，佳烨公司按日计算向邓耀、谢雅玉支付邓耀、谢雅玉已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过邓耀、谢雅玉已付房款（含已付贷款部分）的10%。2017年12月17日，佳烨公司与邓耀签订《补充协议书》，该协议书的主要内容为：一、佳烨公司同意对其开发的坐落于湛江市开发区*************盘各幢首层的入户大门及大堂按公布效果方案进行优化工程。二、双方一致同意将双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第十一条第一款变更为“佳烨公司应当在2018年6月8日前向邓耀、谢雅玉交付该商品房。”其余条款按原合同执行。邓耀分别于2017年2月14日、2017年8月15日向佳烨公司支付涉案商品房的购房款255745元、34万元，共计595745元。2018年8月28日，邓耀、谢雅玉与佳烨公司签订《城市高地花园物业及资料移交书》，该移交书的主要内容为：邓耀、谢雅玉向佳烨公司购买的湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园1幢605房商品房已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。双方于2018年8月26日办妥该物业及相关资料的移交。由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰佳烨公司施工。佳烨公司分别于2017年3月1日、2017年4月1日、2017年5月10日、2017年6月5日、2017年10月10日发出《工程暂停令》，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，佳烨公司的员工陆晓聪以佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区是开发区人民大道的沿线“三旧”改造项目，龙潮村村民对佳烨公司施工范围未超越用地红线不予采信，每天有大量村民堵塞佳烨公司施工通道，破坏佳烨公司正常生产经营秩序的问题为由向湛江经济技术开发区国土资源局信访。2018年1月15日，湛江经济技术开发区国土资源局作出湛开国土资（信访）[2018]20号《陆晓聪信访事项处理意见书》，该意见书确认佳烨公司使用该地合理合法。此外，根据湛江市住房和城乡建设局于2018年2月22日出具的《关于公布的通知》，该文件规定房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据。人民大道中房屋地段分等级为一等三级,住宅框架结构租金为18-20元/平方米。原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据邓耀、谢雅玉的诉请和佳烨公司的答辩，本案的争议焦点为：一是佳烨公司是否存在逾期交房的情形；二是本案违约金是否过高。一、佳烨公司是否存在逾期交房的情形佳烨公司与邓耀、谢雅玉签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。邓耀、谢雅玉向佳烨公司购买湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园1幢6层605房，其依约向佳烨公司支付了全部购房款595745元，涉案买卖合同约定佳烨公司应当在2018年3月31日前向邓耀、谢雅玉交付涉案商品房。双方经协商一致后，于2017年12月17日签订《补充协议书》，同意将双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第十一条第一款变更为“佳烨公司应当在2018年6月8日前向邓耀、谢雅玉交付该商品房。”佳烨公司应按照上述协议书的约定在2018年6月8日前履行其交房义务。但直至2018年8月26日，佳烨公司才向邓耀、谢雅玉交付涉案商品房，佳烨公司辩称其因龙潮村村民在施工期间干扰工程正常作业致使其对涉案工程停止施工累计160天，上述情况符合涉案买卖合同中第十一条第二款约定的非佳烨公司原因造成延期交房的情形，故其无需承担逾期交房的违约责任。原审法院认为，龙潮村民因佳烨公司项目用地北面3米历史争议小路问题与佳烨公司发生纠纷，干扰施工现场致使佳烨公司施工受到影响，这种情况是通过当事人的努力可以避免和克服的。在面对外界干挠施工的情况下，佳烨公司没有及时采取积极的措施处理，而是以暂停部分施工的方式应对，应当认定佳烨公司延期交房属其责任造成，不符合涉案买卖合同中“非佳烨公司责任造成的延误”条件。对于佳烨公司主张延期交付楼房非其原因造成符合免责情形，不予采纳。邓耀、谢雅玉主张佳烨公司于2018年8月28日才向其交付涉案商品房，但根据双方签订的《城市高地花园物业及资料移交书》，该移交书写明双方于2018年8月26日办妥涉案商品房及相关资料的移交，故应当认定佳烨公司已于2018年8月26日将涉案商品房移交给邓耀、谢雅玉。佳烨公司未按照涉案协议书的约定在2018年6月8日前履行其交房义务，延期至2018年8月26日才向邓耀、谢雅玉交付涉案商品房，延期天数共计79天，显属违约,依法应承担逾期交房的违约责任。二、本案违约金是否过高涉案买卖合同中第十二条约定，逾期交付责任。除不可抗力外，佳烨公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付邓耀、谢雅玉的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）逾期超过60日后，邓耀、谢雅玉有权解除合同。邓耀、谢雅玉解除合同的，应当书面通知佳烨公司。佳烨公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还邓耀、谢雅玉已付房款（含已付贷款部分），同时，佳烨公司按照邓耀、谢雅玉已付房款（含已付贷款部分）的10%向邓耀、谢雅玉支付违约金。邓耀、谢雅玉要求继续履行合同的，合同继续履行，佳烨公司按日计算向邓耀、谢雅玉支付邓耀、谢雅玉已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过邓耀、谢雅玉已付房款（含已付贷款部分）的10%。佳烨公司主张上述买卖合同中约定的违约金过高，并提供湛江市住房和城乡建设局出具的《关于公布的通知》予以证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，涉案买卖合同已明确约定了逾期交房的违约金标准，即使对过高的违约金进行调整，也要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准，因此，对于佳烨公司关于调整逾期交房的违约金标准的辩解意见，不予采纳。佳烨公司依法应按涉案买卖合同中约定的违约金计算方式支付相应的违约金给邓耀、谢雅玉。故对邓耀、谢雅玉诉请佳烨公司从2018年6月9日起以支付购房款595745元按每日万分之五计至2018年8月28日止的违约金，予以部分支持，违约金应为23531.93元（595745元×万分之五/天×79天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限湛江市佳烨置业有限公司在判决生效之日起10日内向邓耀、谢雅玉支付违约金23531.93元；二、驳回邓耀、谢雅玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费403.19元，减半收取201.6元，由湛江市佳烨置业有限公司负担。二审期间，佳烨公司与邓耀、谢雅玉均未向本院提交新证据。本院经审理查明，原审判决关于“2017年12月14日，佳烨公司的员工陆晓聪以佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区是开发区人民大道的沿线“三旧”改造项目，龙潮村村民对佳烨公司施工范围未超越用地红线不予采信，每天有大量村民堵塞佳烨公司施工通道，破坏佳烨公司正常生产经营秩序的问题为由向湛江经济技术开发区国土资源局信访。2018年1月15日，湛江经济技术开发区国土资源局作出湛开国土资（信访）[2018]20号《陆晓聪信访事项处理意见书》，该意见书确认佳烨公司使用该地合理合法”的事实认定有误，根据一审已质证的证据，本院纠正认定为：2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就开发区人民大道沿线“三旧”改造项目即佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局进行信访，认为佳烨公司的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞佳烨公司的施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局作出湛开国土资（信访）[2018]20号《陆晓聪信访事项处理意见书》，答复认为城市高地花园用地合理合法。原审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据佳烨公司的上诉请求与邓耀、谢雅玉的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、佳烨公司应否承担逾期交房的违约责任。佳烨公司上诉主张其在开发建设涉案商品房过程中，龙潮村村民无故干扰施工导致工期迟延，以致其未能在合同约定的期限内交房，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，其不应承担逾期交房的违约责任。因涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条只是约定存在“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”的情形下，佳烨公司可以免责，但并未明确约定因第三人侵权造成的延误，佳烨公司亦可以免责。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，在佳烨公司未按合同约定的期限向邓耀、谢雅玉交付涉案房屋的情况下，不论佳烨公司逾期交房是不是龙潮村村民干扰施工造成的，佳烨公司都应当向邓耀、谢雅玉承担逾期交房的违约责任。佳烨公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、佳烨公司与邓耀、谢雅玉约定的违约金是否过高，应否调整。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失之情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。虽然根据本案的证据未能确定邓耀、谢雅玉具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之五计算，违约金总额为23531.93元。相较于邓耀、谢雅玉已付购房款595745元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。故佳烨公司上诉主张调低逾期交房违约金缺乏充足依据，本院不予支持。综上所述，佳烨公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388.3元，由上诉人湛江市佳烨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建业审 判 员 郑玉莲审 判 员 冯小瑶二〇二〇年四月二十二日法官助理 陈夏美书 记 员 王嘉钰附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。