广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4071号等11案上诉人（原审被告）：佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：高阳鑫，女，1989年6月3日出生，满族，住黑龙江省宝清县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：甘梅姬，女，1991年6月5日出生，汉族，住广东省阳春市，公民身份号码。被上诉人（原审原告）：丁加荣，男，1992年4月15日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。两被上诉人委托诉讼代理人：谢梓荣，广东三佛律师事务所律师。上诉人佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司（以下简称丽雅翠湖尚筑公司）因与被上诉人甘梅姬、丁加荣(以下简称业主方）商品房预售合同纠纷案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初25800号等11件民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年1月14日判决：“被告佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿143466.1元予原告甘梅姬、丁加荣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，受理费1584.66元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。其余10件案件的诉讼请求、案件事实、处理原则与本案基本一致，对案件共同之处，本院不再分别赘述，以25800号案为准。对个案的不同部分，以表格形式分别列出（详见附表一）。”丽雅翠湖尚筑公司不服上述判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回业主方的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由业主方负担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。（一）原审法院就业主方对涉案房屋外立面设计情况知情的事实，未予以评判查明。原审法院未就双方提供的证据予以评判审理，其中最重要的证据是双方提供了完全一致的沙盘图片，虽然业主方主张其对楼层理解错误，但双方对该图片的真实性均予以认可，完全证实了业主方对外立面的设计情况是知情的，亦能证明丽雅翠湖尚筑公司已经尽到了告知义务。原审判决认为丽雅翠湖尚筑公司未尽通知及告知义务，认定丽雅翠湖尚筑公司存在过错，认定事实错误。购买房屋为重大的财产处分行为，房屋基本情况是决定买卖合同成立与否的关键因素，业主方作为有行为能力成年人，有义务对自己的财产处分行为履行审慎审查的义务。结合本案事实，业主方对房屋的情况是明确知悉的，现在却以对楼层理解错误为由主张交付商品房不符合合同约定，不应得到支持，亦有违公平原则。即使原审判决认定涉案楼盘的外立面设计对业主方生活存在一定影响，也应当就业主方对该事实知情进行裁判，不能认定丽雅翠湖尚筑存在过错。（二）原审判决认定涉案房屋的阳台被遮挡，对涉案房屋的通风、采光造成影响,导致房屋使用价值降低，认定事实错误。庭审中，丽雅翠湖尚筑公司提交了建设部第385号公告以及竣工验收备案文件，证明丽雅翠湖尚筑公司交付的商品房采光、日照、通风等均符合国家标准，且涉案商品房已经政府部门验收，符合合同约定的交付标准。一审法院未就相关证据及事实予以评判，认定房屋的阳台被遮挡，认定事实错误。即使涉案房屋的外立面确实存在影响视线的情况，但并不必然影响房屋的采光、通风，该推断没有事实依据。房屋的通风、采光、日照等标准是按照整个商品房来计算规划的，并不能以阳台采光作为唯一评判标准，房屋价值降低无任何事实依据且尚未发生，房屋价格随市场涨跌符合正常的商业行为。二、原审判决适用法律错误。外立面设计并非合同约定范围，原审判决认定丽雅翠湖尚筑公司交付房屋不符合合同约定并适用《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务,当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，适用法律错误。涉案项目外立面设计方案不需要双方约定而形成，在符合国家法律规定的前提下，只要通过政府备案即可予以实施，不在双方合同约定的范围内。一审判决认定该外立面对业主方产生的影响应当以产生的实质影响为标准。居住性质的商品房，主要功能在于居住，并保障正常的通风、采光功能，结合本案现场实际情况，涉案房屋正常的采光和通风均能保障。三、业主方对是否知情存在多重自认和重复。首先，业主方起诉状提及其在现场看房时发现房屋阳台增设装饰拱门情况，该表述可确认业主方意在表达其对外立面拱门存在的情况不知情，一审庭审中，业主方提交了涉案房屋整体沙盘照片，意在证明沙盘展示的装饰梁在三楼，但在诉讼过程中该展示沙盘已经拆除，可以推断业主方提供的照片是其在购买涉案商品房现场拍摄的，可证明业主方对外立面的事实是清楚的，其在起诉状陈述与庭审中举证的陈述存在矛盾，其提交的外立面图片可证明其对整个楼盘外立面的设计情况均知悉，故对双方均知悉的事实无需丽雅翠湖尚筑公司另行举证证明是否已经尽到告知义务。其次，业主方对外立面知情，其在一审中举证证明外立面遮挡为二楼，是其自身对外立面沙盘楼层结构存在错误的认识，丽雅翠湖尚筑公司展示的沙盘外立面照片所在位置亦在三楼。如业主方所述，购买房产是人一生当中核心的资产，业主方处分如此大的财产，对其购买的房屋所在的楼层理解错误，为不合理陈述。四、原审判决认定违约金金额过高，已经达到了解除合同的赔付标准，应予以调整。引起自身误解而不存在遮挡物为业主方自身过错，在其对合同履行过程中存在过错的情况下，应当对相应的不利后果承担一定的责任，法院应当在酌情考虑业主方亦存在过错的情况下，应当按照比例由双方承担相应的过错责任，而非全部由丽雅翠湖尚筑公司承担。原审法院认定遮挡视线比例达阳台的三分之一，视线存在一定的影响，但是通风、采光和使用价值不必然受到相应的影响，通风、采光均是政府明确规定的施工标准，如果丽雅翠湖尚筑公司交付的房屋未达到政府强制性规定，通风、采光的标准亦无法通过竣工验收备案，无法按时交付，故通风、采光符合规范的情况下，不应当以业主方主观认为而进行判断。房屋的使用价值在于居住，且房屋价值受到市场价格的影响，并不会因为存在外立面设计的情况而受到一定的影响。一审判决按照业主方的主张认定按10%的标准赔偿违约金，认定事实和适用法律错误。即使二审法院认定交付的房屋存在相应瑕疵，亦应在一审判决的基础上减少相应的赔付比例，且赔付比例不高于合同总额的3%，该比例应为适当比例。针对丽雅翠湖尚筑公司的上诉，业主方辩称，一、业主方对大门头立面造型顶部横梁的遮挡情况并不知情。（一）沙盘不能证明业主方对遮挡情况知情。丽雅翠湖尚筑公司认为架空层算两层，故业主方所在的三层在沙盘上已经可以察觉到楼盘的遮挡情况。但是，根据交易习惯以及生活逻辑，业主方作为第三层的低层楼买家，在选择楼盘时即使认真仔细查看沙盘图，正常情况下从下往上数三层，直观地看，装饰梁最上方的横梁也是横在二楼（丽雅翠湖尚筑公司认为的“三楼”），而对三楼（丽雅翠湖尚筑公司认为的“四楼”）无影响，丽雅翠湖尚筑公司在营销中心展示的沙盘图根本无法让业主方注意到第三层被横梁遮挡，丽雅翠湖尚筑公司也无任何证据证明就架空层算两层以及业主方所在的三层存在遮挡的情况尽到提醒和注意的义务。业主方在签订合同时，楼盘还处于建设阶段，四处均被防护网包裹，无法实地观看，根本无法预测到装饰梁的存在以及装饰梁会存在遮挡阳台的情况，因此，业主方对横梁的遮挡情况完全不知情。（二）在业主方发现前，丽雅翠湖尚筑公司的销售人员对遮挡情况不知情，甚至丽雅翠湖尚筑公司在庭审中也坚持认为阳台未被遮挡。业主方在一审提交的佛山电视台公共频道的采访视频、与销售人员的微信聊天记录可知，在业主方察觉到装饰梁的存在影响阳台采光时，就该问题与丽雅翠湖尚筑公司的销售人员进行沟通，销售人员认为没有遮挡（包括丽雅翠湖尚筑公司在庭审中也坚持认为阳台未被遮挡，更不可能事先已就遮挡情况对业主方进行告知）或认为自己在售楼时也不清楚有装饰梁存在的情况，足以说明丽雅翠湖尚筑公司的销售人员在售楼时根本未就装饰梁的存在以及装饰梁遮挡阳台的情况对业主方进行了告知。（三）业主方的房价与同栋同向或同层不同向业主的房价几乎一致。根据部分业主了解，出现了3层的价格高于5层的情况。阳台如果存在被遮挡，势必会对房屋的价格造成影响，如果丽雅翠湖尚筑公司就阳台被装饰梁遮挡的情况对业主方进行必要的提醒或说明，在价格与同栋同向或者同层不同向几乎一致的情况下，业主方肯定不会选择被遮挡的三层。二、横梁遮挡房屋势必对房屋价格及其他功能产生影响，符合国家标准不代表符合约定标准。纵使案涉房屋的阳台符合国家法定标准，但不代表符合双方约定的交付条件。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明明确说明该商品房不存在公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况”，因此，丽雅翠湖尚筑公司交付的房屋明显不符合合同约定，应当承担违约责任。装饰梁存在影响房屋功能以及房屋价值是生活常识。原审法院现场实地勘察，装饰梁的存在导致阳台的视线被遮挡了约三分之一，很大程度上影响了房屋的采光、通风、视野及舒适度等，降低了业主方对房屋的心理预期，势必对房屋价值造成重大影响，这是直接感观，也是生活常识。三、原审判决适用法律正确。丽雅翠湖尚筑公司认为外立面设计只需政府备案即可，无需与业主方约定，目前房屋的采光和通风能够得到保障。就此，业主方认为，房子是人一生当中最核心的资产，业主方花费大半辈子的积蓄购房，目的就是想买到安全、舒适、视野开阔的房屋，而阳台是房屋的重要组成部分，是否有阳台是业主方选择房子的重要参考标准之一，有一个好阳台是提高生活品质、营造美好心情的重要保障。采光和通风的国家标准只是行业的最低标准，业主方没有义务接受最低标准。丽雅翠湖尚筑公司作为房地产开房商，是合同主体的优势方，作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同过程中披露房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择，而不应隐瞒房屋存在问题的真实情况，误导购房者。丽雅翠湖尚筑公司隐瞒相关事实，在购房成本与邻近楼层同向、同层不同朝向的房屋相差不大的情况下，购买了阳台被装饰梁遮挡的房屋，导致业主方预期的心理舒适感降低、房屋价值贬损和利益失衡。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，丽雅翠湖尚筑公司应当承担业主方因上述问题所致房屋采光、景观、通风、美感、视野等受影响的经济损失，故原审法院适用法律正确。四、业主方认为沙盘图片并非丽雅翠湖尚筑公司所讲的业主在买房时恶意拍摄的，而是从公开渠道下载，沙盘也不是一个交付标准，丽雅翠湖尚筑公司交付的房屋是否符合交付标准应当按照合同约定，合同附件十明确约定业主方的房屋是不存在任何遮挡情况的。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。丽雅翠湖尚筑公司上诉主张业主方在对涉案房屋外立面情况知悉的情况下签订商品房预售合同，丽雅翠湖尚筑公司不存在过错，不应承担赔偿责任。经审查，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十四条关于“销售和使用承诺”约定，丽雅翠湖尚筑公司已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，但是，从丽雅翠湖尚筑公司提交的证据来看，不足以证明其已经将涉案房屋的阳台被大门头立面造型顶部横梁遮挡的情况明确告知给业主，且涉案房屋预售合同中也并未对阳台被遮挡的情况作出明确说明，不能仅凭营销中心展示的沙盘图即推定业主方已明知案涉房屋的阳台被遮挡。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，丽雅翠湖尚筑公司提供的证据不足以证明其事实主张,应承担举证不能的法律后果，故丽雅翠湖尚筑公司的该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。丽雅翠湖尚筑公司上诉主张即使涉案房屋外立面确实存在影响视线的情况，但并未影响涉案房屋的采光、通风，业主方不存在任何损失，丽雅翠湖尚筑公司无需承担赔偿责任。一审法院现场勘察，涉案楼盘7座xx房、10座xx房和xx房的阳台被大门头立面造型顶部横梁遮挡，遮挡视线约为阳台的三分之一，涉案楼盘1-11座的大门头立面造型、造型中顶部横梁高度、3楼和4楼标高的备案设计均相同，故涉案房屋存在与上述房屋相同的遮挡情况。故现有遮挡情况足以对涉案房屋的通风、采光造成影响，降低房屋的使用价值和舒适度，造成业主方损失，故丽雅翠湖尚筑公司应承担相应的赔偿责任。丽雅翠湖尚筑公司上诉主张一审判决的违约金过高。经审查，一审判决根据公平合理原则认定丽雅翠湖尚筑公司按《商品房买卖合同（预售）》价款及装修配套费用总额的10%赔偿业主方损失，处理并无不当，本院予以维持。丽雅翠湖尚筑公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，丽雅翠湖尚筑公司的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3169.32元，由上诉人佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担。其余10件案件的上诉请求、案件事实、处理原则与本案基本一致，对案件共同之处，本院不再分别赘述，以4071号案为准。对个案的不同部分，以表格形式分别列出（详见附表二）。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇二〇年四月三十日法官助理 金玲子书 记 员 李雅倩附表一：一审案件所涉业主附表序号案号原告房号合同价款及装修配套费用总额判决主文内容受理费及负担独任审判员赔偿损失1（2019）粤0605民初25802号原告：许清，女，1990年2月2日出生，汉族，住湖北省蕲春县。原告：邓松彪，男，1987年5月25日出生，汉族，住湖北省蕲春县。7座xx房1472346元147234.6元本案受理费1622.35元，由被告负担。审判员胡方平2（2019）粤0605民初25803号原告：夏小非，男，1981年1月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。11座xx房1200893元120089.3元本案受理费1350.9元，由被告负担。审判员胡方平3（2019）粤0605民初25805号原告：李康权，男，1993年4月12日出生，汉族，住广东省廉江市。8座xx房1466161元146616.1元本案受理费1616.16元，由被告负担审判员胡方平4（2019）粤0605民初25806号原告：李斌，男，1989年11月27日出生，汉族，住江西省吉安市峡江县。10座xx房1194971元119497.1元本案受理费1344.97元，由被告负担审判员胡方平5（2019）粤0605民初25807号原告：陈仕精，男，1984年3月26日出生，汉族，住广东省雷州市。原告：周春艳，女，1993年8月19日出生，汉族，住广东省雷州市。10座xx房1186522元118652.2元本案受理费1336.52元，由被告负担审判员胡方平6（2019）粤0605民初25810号原告：黄坤超，男，1984年3月15日出生，汉族，住广东省新丰县。原告：冯海霞，女，1991年7月30日出生，汉族，住广东省新丰县。7座xx房1488187元148818.7元本案受理费1638.19元，由被告负担审判员胡方平7（2019）粤0605民初25811号原告：蒋英，女，1982年4月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：梁国豪，男，1981年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。2座xx房1201085元120108.5元本案受理费1351.09元，由被告负担审判员胡方平8（2019）粤0605民初25812号原告：唐华仙，女，1968年1月1日出生，汉族，住湖南省耒阳市。1座xx房1191755元119175.5元本案受理费1341.76元，由被告负担审判员胡方平9（2019）粤0605民初25813号原告：潘国辉，男，1983年5月21日出生，汉族，住广东省信宜市。原告：甘益丽，女，1986年11月17日出生，汉族，住广东省信宜市。1座xx房1183225元118322.5元本案受理费1333.23元，由被告负担审判员胡方平10（2019）粤0605民初25814号原告：王超，男，1988年6月26日出生，汉族，住广东省从化市。原告：岑楚莹，女，1996年1月20日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。3座xx房1459133元145913.3元本案受理费1609.14元，由被告负担审判员胡方平附表二：二审案件所涉业主附表序号二审案号被上诉人判项受理费负担1（2020）粤06民终4072号被上诉人：许清，女，1990年2月2日出生，汉族，住湖北省蕲春县。被上诉人：邓松彪，男，1987年5月25日出生，汉族，住湖北省蕲春县。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3244.7元，由佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担。2（2020）粤06民终4073号被上诉人：夏小非，男，1981年1月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2701.8元，由佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担。3（2020）粤06民终4074号被上诉人：李康权，男，1993年4月12日出生，汉族，住广东省廉江市。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3232.32元，由佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担。4（2020）粤06民终4075号被上诉人：李斌，男，1989年11月27日出生，汉族，住江西省吉安市峡江县。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2689.94元，由佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担。5（2020）粤06民终4076号被上诉人：陈仕精，男，1984年3月26日出生，汉族，住广东省雷州市。被上诉人：周春艳，女，1993年8月19日出生，汉族，住广东省雷州市。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2673.04元，由佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担。6（2020）粤06民终4077号被上诉人：黄坤超，男，1984年3月15日出生，汉族，住广东省新丰县。被上诉人：冯海霞，女，1991年7月30日出生，汉族，住广东省新丰县。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3276.38元，由佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担。7（2020）粤06民终4078号被上诉人：蒋英，女，1982年4月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人：梁国豪，男，1981年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2702.18元，由佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担。8（2020）粤06民终4079号被上诉人：唐华仙，女，1968年1月1日出生，汉族，住湖南省耒阳市。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2683.52元，由佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担。9（2020）粤06民终4080号被上诉人：潘国辉，男，1983年5月21日出生，汉族，住广东省信宜市。被上诉人：甘益丽，女，1986年11月17日出生，汉族，住广东省信宜市。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2666.46元，由佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担。10（2020）粤06民终4081号被上诉人：王超，男，1988年6月26日出生，汉族，住广东省从化市。被上诉人：岑楚莹，女，1996年1月20日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3218.28元，由佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担。