西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初1314号原告：西安神州数码实业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：胡树云，该公司董事兼总经理。委托代理人：许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人：侯佳奇，北京大成（西安）律师事务所律师。被告：张宏田，男，汉族，1965年9月17日出生，住西安市碑林区。被告：西安水之手餐饮管理有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：张志超，该公司总经理。共同委托代理人：杨清，男，汉族，1993年7月18日出生，住西安市碑林区。原告西安神州数码实业有限公司（以下简称神州数码公司）与被告张宏田、西安水之手餐饮管理有限公司（以下简称水之手餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，作出（2017）陕0113民初7262号民事判决书,驳回原告西安神州数码实业有限公司的诉讼请求。原告不服提起上诉，陕西省西安市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）陕01民终8211号民事裁定书，撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7262号民事判决书，指定西安市雁塔区人民法院重新审理。现依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人许薇、侯佳奇，被告水之手餐饮公司法定代表人张志超及二被告共同委托代理人杨清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告神州数码公司诉称，2015年9月24日,原告与被告张宏田签订了《西安神州数码科技园租赁合同》（下称租赁合同），将其所有的位于西安市XX区XX路XX(号/幢)神州数码科技园6号楼二层商铺(下称租赁房产)出租给被告。租赁合同第六条约定：“2015年11月1日至2018年10月31日租金为68元/平米/月，（按使用面积计算）；租金先付后用，每季度支付一次...首期租金合同签订后15日内支付，第二期的租金在起租后每季度的始计租金日的15日前支付下个季度租金”；租赁合同第七条约定：“乙方应交纳的物业管理费以每平方米房屋建筑面积8.5元计算...物业管理费先付后用，乙方应在交付日前支付首季度物业管理费...自第2季度起的物业管理费应在各季度始计租金日的前15日支付下个季度物业管理费”；租赁合同第八条约定：“...乙方应在收到物业公司的收费通知后15日内支付上述(水、电、燃气等)费用...”；租赁合同第十七条约定：“...甲乙双方同意，有下列情形之一的，本合同一方可书面通知另一方解除本合同：4.6乙方逾期支付租金、物业管理费、水、电、燃气、宽带等通讯费用时间达30天，并经甲方书面告知30天内仍未履行的”；租赁合同第十九条约定：“乙方逾期支付租金自逾期日起按每天千分之一比例支付逾期利息，乙方逾期支付物业管理费、水、电、燃气等相关费用的，应按逾期额以每日千分之一比例承担逾期付款滞纳金...”。租赁合同签订后，原告如约交付了租赁房产，但被告自2016年8月15日开始拖欠租金、物业管理费、水电费等。截止2017年2月28日，被告张宏田拖欠租金347580.27元（2016年8月15日至2017年2月28日)，物业管理费43447.54元(2016年8月15日至2017年2月28日)，水电费46499.38元（2016年10月1日至2017年2月28日），逾期支付租金、物业费、水电费的利息（滞纳金）61074.00元。原告多次催告被告张宏田尽快支付拖欠的费用，但被告张宏田拒不支付。在原告神州数码公司起诉被告张宏田租赁合同纠纷原一审审理期间；被告水之手餐饮公司与被告张宏田将神州数码公司诉至法院，并称水手餐饮公司为租赁房产的实际使用人，要求神州数码公司赔偿其损失。所以追加水之手餐饮公司为本案的共同被告，并要求被告水之手餐饮公司对被告张宏田所拖欠费用承担连带责任。综上所述，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原告神州数码公司、被告张宏田于2015年9月24日签订的《西安神州数码科技园租赁合同》；2.被告张宏田立即向原告神州数码公司交付租赁房产；3.被告张宏田向原告神州数码公司支付拖欠的租金(暂算至2017年3月I日为347580.27元)、物业管理费(暂算至2017年3月1日为43447.54元)、水电费(暂算至2017年3月1日为46499.38元)以及逾期支付上述费用的利息及滞纳金(暂算至2017年3月1日为61074.00元);4.被告张宏田向原告神州数码公司支付从租赁合同解除之日至租赁房产实际交回之日的房屋占用费(按每日3538元计算)、物业管理费(按每日221元计算)以及产生的水电费并支付拖欠上述费用所产生的利息及滞纳金；5.被告张宏田承担本案律师费壹万元；6.被告水之手餐饮公司对原告神州数码公司的上述诉请承担连带支付责任；7.二被告承担本案诉讼费。二被告共同辩称：1、双方签订的《西安神州数码科技园租赁合同》（以下简称《租赁合同》）已于2017年3月1日解除；2、神州数码公司要求水之手餐饮公司交付租赁房产无事实依据，神州数码公司已于2017年3月16日违约强行收回租赁房屋并向案外人出租；3、根据双方签订的《租赁合同》第五条第3款约定，“甲方（注原告）为支持乙方对租赁房屋进行装修及向政府有关部门办理经营所需的各类证照，同意给乙方3.5个月装修免租期，装修免租期内，乙方无需交付基本租金”因该租赁房屋违法未办理完成租赁房屋所在建筑整体建设项目竣工环境保护验收手续，水之手餐饮公司办理《食品经营许可证》时，西安市雁塔区食品药品监督管理局以租赁房屋不满足西安市食品药品监督管理局文件（市食药监发【2013】39号《西安市食品药品监督管理局关于严格餐饮许可防控油烟污染的通知》）的要求为由拒绝为被告办理《食品经营许可证》，导致被告水之手餐饮公司签订《租赁合同》的目的无法实现即无法从事餐饮经营。故神州数码公司无权向水之手餐饮公司收取租金，且神州数码公司已于2017年3月16日违约强行收回租赁房屋。水之手餐饮公司已向原告支付6个月租金及物业服务费358281.64元，原告应退还全部租金及物业服务费。且水之手餐饮公司租赁房屋的物业服务是与案外人西安旅游集团广瑞物业服务有限责任公司签订，神州数码公司已收取的物业服务费为不当得利，应退还水之手餐饮公司。4、原告在水之手餐饮公司不欠付租金及物业服务费的情况下，违法强行收回租赁房屋，所以水之手餐饮公司不存在违约占用租赁房屋的情形，不应承担房屋占用费。神州数码公司出示的由“郭瑛”签署的《房屋交接确认书》及“郭少华”签署的《神州数码西安科技园办公楼物品审批单》，声某某之手餐饮公司于2017年7月22日才清退房屋，实属混淆视听。首先签署的《房屋交接确认书》、《神州数码西安科技园办公楼物品审批单》的“郭瑛”、“郭少华”并非水之手餐饮公司的法定代表人、股东、员工，且没有水之手餐饮公司的授权委托书，无权代表水之手餐饮对外签订上述文书。《房屋交接确认书》上没有填写交接日期，《神州数码西安科技园办公楼物品审批单》上记载的物品与水之手餐饮公司投入的餐饮经营的物品数量完全不符，经营面积782.57平方米的快餐店仅有“12个桌子，42个凳子，2个沙发”与常理不符。原告2017年3月16日强行锁门后，租赁的房屋已由原告实际占有。水之手餐饮公司一直无法进入租赁房屋，遗留在租赁房屋内的价值数十万的机器设备现已下落不明。水之手餐饮公司已向贵院另行提起诉讼，要求原告赔偿机器设备；退一步来讲，即便认定水之手餐饮公司存在违约情形，神州数码公司也仅受到水之手餐饮公司欠付的款项在迟延履行期间造成的利息损失，并无其他损失。神州数码公司诉请的违约金计算标准明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，请求予以调整。即水之手餐饮公司承担不超过该部分利息损失的1.3倍的违约责任。5、原告要求水之手餐饮公司承担本案的律师费及诉讼费的请求没有事实依据和法律依据，无权要求水之手餐饮公司承担本案的律师费及诉讼费。故请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年9月24日原告与被告张宏田签订《西安神州数码科技园租赁合同》约定被告承租原告所有的位于西安市XX区XX路XX号XX园XX号楼XX层商铺，建筑面积为780.57平方米（以实际测量面积为准），租赁用途仅限于餐饮之用。如用于其他用途的，须经原告书面同意，并按有关法律、法规规定办理改变该商铺用途的报批手续，原告可根据实际情况提供必要的协助，但所需费用均由被告承担。原告已委托西旅集团广瑞物业（以下简称物业公司）进行物业管理并提供服务工作，被告予以确认，并自愿接受其物业管理。依据被告张宏田提供的营业执照及工商登记可知水之手餐饮公司成立于2016年3月2日，住所地为西安市高新区XX路**XX园**楼**，法定代表人为张志超，被告张宏田是该公司股东。2016年3月3日被告张宏田与水之手餐饮公司签订了委托书，约定授权被告张宏田与原告签订租赁合同。被告在租赁房屋中使用的店招名称为水手菠菜，租赁期限为2015年11月1日至2022年10月31日，合同约定2015年11月1日按照房屋现状向被告交付房屋，原告为支持被告对租赁房屋进行装修及向政府有限部门办理经营所需的各类证照，给予被告3.5个月装修免租期，被告无需交付租金，但仍需承担装修或者经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、宽带等通讯费用）。为确保租赁合同履行，被告应在签订租赁合同之日起5日内向原告支付相当于3个月租金及物业管理费，人民币179140.82元（大写：人民币壹拾柒万玖仟壹佰肆拾元捌角贰分）作为租赁保证金对本租赁合同进行担保，关于租金的约定：2015年11月1日至2018年10月31日，租金为68元/平米/每月（按使用面积计算）。原告向本院提交了被告欠付租金明细，即自2016年8月开始拖欠租金，从2016年8月15日开始拖欠物业管理费。又依据租赁合同第十七条第四款第六项规定被告逾期支付租金、物业管理费、水、电、燃气、宽带等通讯费用时间长达30天，并经原告书面告知30日内仍未履行的原告可以变更、解除合同。原告依据被告已经逾期支付费用长达30天，于2017年2月28日向被告即送律师函，通知被告租赁合同已于2017年3月1日解除，双方对于2017年3月1日合同解除没有异议。被告依据《租赁合同》第五条第3款规定即原告为支持被告对租赁房屋进行装修及向政府有限部门办理经营所需的各类证照，给予被告3.5个月装修免租期，装修免租期内，被告无需交付租金，但仍需承担装修或者经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、宽带等通讯费用）；又依据2016年12月16日西安市环境保护局高新分局关于神州数码公司科技园二期工程项目竣工环保验收的批复，即同意此工程验收通过，即从2016年12月16日计算3.5个月的免租期，从2017年4月1日起才可以计算租金，被告又依据2017年3月14日广瑞物业给其发送的工作联系单内容即“物业服务部在2017年3月16日8时对被告租赁的房屋进行线路改造，届时该栋房屋水电无法正常使用”认为原告已于2017年3月16日即收回房屋。因此被告认为其不应当承担2016年8月以后的租金及2016年8月15日以后的物业管理费、逾期违约金等。庭审中查明被告提供的录音并没有证明原告于2017年3月16日锁门，原告依据2017年7月22日由郭少华签订的《神州数码西安科技园办公楼物品出门审批单》认为该租赁房屋被告于2017年7月22日才搬离，租赁房屋才交回原告。庭审中查明因为原告对案涉房屋没有办理且没有通过环评，导致被告不能办理经营许可证只能在装修完即2016年4月份在园区内送餐。对于原告诉请的由被告支付律师费，被告认为此要求无事实依据及律师依据。上述事实，有租赁合同、营业执照、律师函、授权委托书及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为认定本案的事实依据。本院认为：原、被告签署《西安神州数码科技园租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不具有法律规定无效的其他情形，故该合同对原被告均具有法律约束力，原被告双方均应以此享受权利履行义务。针对原告诉请依法判令解除原被告于2015年9月24日签订的《西安神州数码科技园租赁合同》的主张，被告庭审中也同意解除，故本院对原告的本项诉请依法予以支持；鉴于庭审中原告已承认租赁房屋已收回，所以对原告诉请责令被告立即向原告交付租赁房产的诉讼请求，本案不再处理。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法）若干问题的规定（三）》第二条的规定，“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”由于被告水之手餐饮公司于2016年3月3日与被告张宏田签订授权委托书，委托张宏田代水之手餐饮公司与原告神州数码公司签订房屋租赁合同，用于餐饮经营，且实际经营者确为水之手餐饮公司。又根据公司法规定，法人授权股东从事民事活动，责任由法人承担。故本案的法律责任应由被告水之手餐饮公司承担。根据租赁合同第四条第一款约定原告同意于2015年11月1日按房屋现状向被告交付房屋，且庭审中原告认为是2015年10月26日交付，但没有证据证明，故交付时间依据租赁合同本案认定为2015年11月1日。虽2017年3月14日广瑞物业公司给被告发送的工作联系单内容即“物业服务部在2017年3月16日8时对被告租赁的房屋进行线路改造，届时该栋房屋的水、电将无法正常使用”，但被告没有证据证明原告于2017年3月16日将案涉房屋进行锁门。由被告张宏田紧急联络人郭瑛与原告签订的《房屋交接确认书》，该确认书虽没有落款日期，但依据确认书记载“经现场确认，乙方（张宏田）已将租赁房产内所有可搬离的设备搬离，并将租赁房产交还给甲方（神州数码公司）。双方同意关于甲方（神州数码公司）起诉的租金、物业费纠纷以及乙方（张宏田）起诉的赔偿纠纷均在诉讼中予以解决，本协议的签署并不视为双方就未欠付租金或损害赔偿事宜的认可”之内容；以及原告神州数码公司起诉被告租赁合同纠纷即（2017）陕0113民初7262号一案，2017年5月10日原告向人民法院缴纳诉讼费，故依据《房屋交接确认书》的上述内容可推断被告于2017年5月10日以后才签署此《房屋交接确认书》。因此对于被告认为其于2017年3月17日即将案涉房屋交付给原告的意见不予采纳。加之原告提交了签署日期为2017年7月22日《神州数码西安科技园办公楼物品出门审批单》，故对原告主张涉案房屋实际交付之日为2017年7月22日的意见，本院依法予以支持。根据合同约定该案涉房屋的物业管理及服务由物业公司提供，且原被告均承认涉案房屋物业由广瑞物业公司提供服务。因物业服务引起的纠纷与本案租赁纠纷属于不同的法律关系，所以对原告主张被告支付从2016年8月15日以后的物业管理费及水电费，本案不予处理。应由广瑞物业公司另行起诉。根据《中华人民共和国环境保护法》第十九条规定“编制有关开发利用规划，建设对环境有影响的项目，应当依法进行环境影响评价。未依法进行环境影响评价的开发利用规划，不得组织实施；未依法进行环境影响评价的建设项目，不得开工建设。”之规定，原告应在涉案房屋所在楼开工建设之前就通过环境影响评价工作。但原告于2016年12月16日才按照环评要求落实了相应的环保处理措施，因此西安市环境保护局高新分局才通过了神州数码公司科技园二期工程项目竣工环保验收。所以被告主张应从2016年12月16日开始计算3.5个月的免租期，而原告主张应从2015年11月1日被告接收涉案房屋开始计算3.5个月的免租期。因2015年11月1日房屋交付被告，并没有因为未通过神州数码公司科技园二期工程项目竣工环保验收导致被告未装修和营业。所以本院认为3.5个月装修免租期，应是从2015年11月1日实际交付该租赁房屋之日起开始计算，至2016年2月16日。原被告所签订租赁合同约定被告租赁房屋仅限于经营餐饮，原告出租的房屋已具备出租条件。但根据《西安市食品药品监督管理局关于严格餐饮许可防控油烟污染的通知》的规定可知在办理餐饮服务许可证前必须办理环保审批手续，确保适用清洁能源和安装符合要求的油烟净化设施。因原告神州数码公司原因未能及时办理神州数码科技园二期工程项目的环评文件，导致被告无法及时办理餐饮许可证，使得被告2016年2月17日至2016年12月16日无法对园区外营业，租赁房屋的使用功能大打折扣。又根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”原告在没有通过环评验收，却在租赁合同中明确其出租的房屋已具备出租条件，并出租给被告存在过错，原告理应对其过错承担相应的过错责任。而被告在没有查清原告出租的房屋是否符合餐饮用途的条件等证件就承租存在过错，被告理应对过错承担其相应的过错责任。被告于2016年8月开始拖欠租金，原告通过委托物业公司2016年11月30日向被告发出《关于支付拖欠费用的函》、委托北京大成（西安）律师事务所向被告发出《律师函》，多次要求被告支付拖欠欠款，被告均没有支付，因此对原告诉请被告支付拖欠的租金(计算至2017年3月1日为347580.27元)、以及逾期支付上述费用的利息及滞纳金，由于原告没有办理环评文件的过错，原告理应对其过错承担相应的过错责任，故本院对于原告上述的诉请予以部分支持，即被告向原告支付拖欠的租金及利息、滞纳金399374.87元为宜。根据租赁合同第十九条第4款的约定“因乙方（注被告）违约解除本合同的，无权要求甲方（注原告）返还先前支付的租赁保证金”，因此对于被告主张原告应退还人民币179140.82元的租赁保证金，本案不予认可。原被告签订的租赁合同已于2017年3月1日解除，直至2017年7月22日，被告才交付房屋，原告诉请按照合同第15条第2款“被告逾期一日归还房屋，被告应按照占用期间二倍租金标准向原告支付房屋使用费”之规定被告支付从租赁合同解除之日至租赁房产实际交回之日的房屋占用费(按每日×2倍为3538元计算)及利息和滞纳金。由于被告认为该违约责任约定过高且显失公平，请求降低。即使正常租赁，原告也只收取租金。且原告没有办理环评文件也存在一定的过错。又依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，综上所述，本院依法酌情认定被告向原告支付占用租赁房屋期间租金及占用期间租金30%的违约金共32500.13元。利息和滞纳金，租赁合同中并无约定，对此不予支持。原告主张由被告承担本案的律师费，符合租赁合同第19条3.8项“因被告违约行为而引起的所有费用及开支（包括一切律师费），均有被告承担。”之规定，故本案支持原告诉请即由被告承担本案律师费10000元。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国环境保护法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告西安神州数码实业有限公司与被告张宏田于2015年9月24日签订的《西安神州数码科技园租赁合同》；二、被告西安水之手餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安神州数码实业有限公司支付拖欠的房屋租金及违约金399374.87元；三、被告西安水之手餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安神州数码实业有限公司支付从2017年3月2日至2017年7月22日房屋占用费32500.13元；四、被告西安水之手餐饮管理有限公司支付律师费10000元，鉴于案件律师费已由原告西安神州数码实业有限公司预交给北京大成（西安）律师事务所，故被告西安水之手餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将应承担的案件律师费10000元直接支付给原告；五、驳回原告西安神州数码实业有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费8886元，由被告西安水之手餐饮管理有限公司承担。鉴于案件受理费已由原告西安神州数码实业有限公司预交，故被告西安水之手餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将承担的案件受理费8886元直接支付给原告西安神州数码实业有限公司。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  牛玉宝人民陪审员  吕华艳二〇二〇年三月二十三日书 记 员  史丽娜打印：相丽华校对：骆凡2020年月日送达1