江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初362号原告：江西利丰鞋业有限公司，住所地江西省上饶市信州区朝阳产业园朝阳三路，统一社会信用代码：91361100596504671Q。法定代表人：潘永杰，公司总经理。委托代理人：周小明，江西红源律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：叶盛波，江西红源律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵挺飞，男，汉族，1970年10月3日生，户籍地浙江省诸暨市，现住江西省上饶市广信区。委托代理人：王戍，江西衡旭律师事务所律师，特别授权代理。原告江西利丰鞋业有限公司诉被告赵挺飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西利丰鞋业有限公司的委托代理人周小明、被告赵挺飞的委托代理人王戍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江西利丰鞋业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方2019年4月8日所签订的《租赁合同书》；2、判决被告应立即腾空交还原告承租标的物；3、判决被告立即支付第一期欠付租金106,000元，并自2019年5月8日起按每日万分之五标准计付滞纳金至全部付清之日止（滞纳金暂计算至起诉之日为11,077元）；4、判决被告立即支付2019年10月8日至2019年10月31日期间租金30,800元，并自2019年9月8日起按每日万分之五标准计付滞纳金至全部付清之日止（滞纳金暂计算至起诉之日为1,324元）；5、判决被告立即支付给原告欠付的电费2,000元。庭审中原告撤回了第5项诉讼请求。事实与理由：2019年4月8日，原被告双方就厂房租赁事宜签订了1份《租赁合同书》。合同中约定，由被告承租原告厂区内第5栋厂房作工业生产使用，建筑面积约为3,500平方米；租赁期限为5年，自2019年4月8日至2024年4月7日止；租金标准：第1年至第2年为11元/平方米/月，第3、4年度在第1、2年度基础上递增10%，第5年度在第3、4年度基础上递增10%；自2019年4月8日开始计租，每六个月支付一次租金，每期租金需提前30日一次性缴纳，本合同签订后1个月内向原告支付第一期租金即人民币231,000元；本合同签署后，被告应立即向原告支付保证金100,000元，若被告违约或在租赁期满前解除本合同，该保证金没收归原告所有；如被告逾期支付租金及其他费用，则每日按未付金额万分之五向原告支付滞纳金，被告逾期超过3日以上仍不缴纳，原告有权在收取滞纳金的基础上终止本合同并没收保证金。原被告双方签订合同以后，被告仅仅支付首期租金125,000元及保证金100,000元。原告曾无数次向被告催取无果。2019年10月12日，原告委托浙江震瓯律师事务所依法向被告致送了1份《律师函》，函告被告限期缴清所拖欠的租金、电费及第二期租金等；如逾期未付，双方所签订的《租赁合同书》视为自动解除，解除通知不再另行通知，同时被告应在2019年10月31日腾空交还承租标的物等。被告收函后至今既未缴清所欠付租金及费用，也未腾空交还原告承租标的物。为此，原告特依法向贵院起诉。被告赵挺飞辩称：1、2019年4月，原告与被告签订租赁合同，2019年5月，案外人江苏立新宇现代农业有限公司对被告宣称原告已在2018年将涉案的5号厂房出租给了他们，被告与原告协商如何处理此事，原告向被告承诺原告会与立新宇公司解除租赁合同并且在原告与立新宇公司的纠纷解决完毕之前，被告无需向原告支付厂房押金，所以被告向原告支付的225,000元全部系第一期半年租金，不存在原告诉称的被告欠付第一期租金的情况；2、被告向原告承租厂房的目的是以厂房为地址注册成立机械加工公司进行生产经营活动，在合同签订之前，原告向被告承诺厂房可以用于工业生产，可以用于登记注册公司，但是之后，被告开始办理工商登记时，朝阳产业园招商局表示因为政策限制，原告厂房只能用于生产鞋类产品，生产机械产品不符合政策及环保要求，所以以涉案厂房为地址无法注册机械加工公司，这种情况，被告在租赁合同签订时无法预见，被告签订合同的目的无法实现，要求被告支付租金并履行义务对被告明显不公平；3、由于被告未实际投入生产，不存在产生电费的情况；4、由于出现了一房两租，无法登记注册成立公司的情况，被告也无法再继续承租原告的厂房，2019年8月开始，被告多次与原告协商，请求原告允许被告将厂房内的机械设备搬走，双方解除合同，但是双方未达成一致意见，同时，原告还将厂房封闭，对被告宣称，厂房已经被法院查封，导致被告的人员无法进入，厂房的设备在半年租期到期后也无法搬出，致此，被告的前期投入费用也已经全部损失，被告对此保留对原告的诉权。综上，被告同意原告的一、二项诉请，并请法院驳回原告的三、四、五项诉请。基于当事人陈述及本案证据，本院认定的事实如下：2019年4月8日，原、被告双方就案涉厂房租赁事宜签订了《租赁合同书》。合同中约定，由被告承租原告厂区内第5栋厂房用作工业生产使用，建筑面积约为3,500平方米；租赁期限为5年，自2019年4月8日至2024年4月7日止；租金标准：第1年至第2年为11元/平方米/月，第3、4年度在第1、2年度基础上递增10%，第5年度在第3、4年度基础上递增10%；自2019年4月8日开始计租，每六个月支付一次租金，每期租金需提前30日一次性缴纳，本合同签订后1个月内向原告支付第一期租金即人民币231,000元；本合同签署后，被告应立即向原告支付保证金100,000元，若被告违约或在租赁期满前解除本合同，该保证金没收归原告所有；如被告逾期支付租金及其他费用，则每日按未付金额万分之五向原告支付滞纳金，被告逾期超过3日以上仍不缴纳，原告有权在收取滞纳金的基础上终止本合同并没收保证金。原、被告双方签订合同后，被告支付租金125,000元及保证金100,000元，原告按约定将案涉租赁物交付给被告，被告进场后因无法办理公司注册登记手续而一直未投入生产经营。2019年10月12日，原告委托浙江震瓯律师事务所依法向被告致送了1份《律师函》，函告被告限期缴清所拖欠的租金、电费及第二期租金等；如逾期未付，双方所签订的《租赁合同书》视为自动解除，解除通知不再另行通知，同时被告应在2019年10月31日腾空交还承租标的物等事宜，后双方因解除租赁合同事宜未达成协议，故原告诉至法院。另查明，浙江省衢州市柯城区人民法院于2019年9月19日作出了（2019）号浙08**民初5284号协助执行通知书，查封了被告位于案涉租赁厂房内的机器设备。再查明，原告与案外人江苏立新宇现代农业科技有限公司之间就案涉标的物租赁关系于2019年3月底终止。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，原告主张解除案涉合同，被告同意，本院予以确认。针对原告要求腾退租赁标的物，被告虽然同意，但相关设备被依法查封，故本院对该项诉请不予支持，相关设备解除查封措施后方可腾退。针对原告要求被告支付租金的诉请，被告辩称其在承租原告的厂房后去办理公司注册登记，因信州区朝阳产业园的政策限制导致其无法注册成立公司，合同的目的不能实现，不应当支付租金，本院认为，首先，被告并未提供证据证明其不能注册公司的原因系产业园政策的限制，根据证据规则，依法应当承担举证不能的不利后果；其次，即使其不能成立公司系产业园政策的限制，该情形被告也应当提前了解获知，被告投资前不提前了解产业管理部门的政策及规定导致损失，后果应由其自行承担，故被告抗辩不应支付租金的辩解意见不能成立。原告在本案中主张租金的期间为：2019年4月8日起至2019年10月8日止即38,500元/月*6个月=231,000元，2019年10月8日起至2019年10月31日止即38,500元/月/31天*24天=29,806元，共计260,806元。被告在签订合同时已支付的125,000元应当予以抵扣，抵扣后租金为135,806元。关于被告支付的保证金100,000元在双方解除合同时能不能折抵租金，被告同意，但原告主张根据合同约定应当予以没收，本院认为，保证金系合同之债的担保方式，是一种履约保证的措施，意在敦促义务人按约定履行合同义务。本案被告虽然未按照合同的约定支付租金，已构成违约，依约应当承担违约责任包括按合同约定没收保证金，但合同同时约定了未如期支付租金的滞纳金，且原告亦主张，故没收保证金和支付滞纳金的违约请求不能同时主张，且本案的标的额仅为半年租金，若没收保证金则大大超出了原告的实际损失，有悖于合同法关于违约金规定的法理，也不利于交易双方权利义务的平衡，故对于原告主张没收被告保证金不予支持，根据法律规定，该款项应当返还；考虑到被告尚欠原告租金，保证金可直接折抵租金，折抵后被告尚欠原告的租金数额为35,806元。针对原告主张逾期支付租金的滞纳金，鉴于被告前期支付租金125,000元，折算租金支付的截至时间为2019年7月14日，因合同约定租金的支付方式为每六个月支付一次，每一次租金需提前30天支付，故第一期租金滞纳金的起算时间点为2019年6月14日，第二期租金滞纳金的起算时间点为2019年9月8日；合同约定滞纳金的标准为日万分之五，被告未主张该标准过高要求调整，根据相关法律规定，本院不主动予以调整，第一期租金的滞纳金计算至起诉之日止的公式为：106,000元*1.5%*5个月+106,000元*1.5%/31天*19天=8,925元；第二期租金的滞纳金计算至起诉之日止的公式为：29,806元*1.5%*2个月+29,806元*1.5%/31天*25天=1,255元，截至起诉之日滞纳金共计10,180元，后续滞纳金计算至付清之日止。关于原告撤回第五项诉请，本院予以确认。综上，原告的部分主张符合法律规定，本院对原告的部分请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《租赁合同书》；二、被告向原告支付截至2019年10月31日拖欠的租金35,806元；三、被告向原告支付截至2019年12月3日逾期支付租金的滞纳金10,180元，后续滞纳金计算至付清之日止；四、上述判决第二、三项，被告于本判决生效之日后十五日内履行完毕；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3,102元，减半收取1,551元（已减半），由原告负担1,079元，被告负担472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  章凯二〇二〇年四月二十七日书记员  许也