湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0984民初3602号原告：胡平丽，女，1977年9月20日生，汉族，汉川市人，住汉川市。委托诉讼代理人：李国方，湖北伟宸律师事务所律师，系原告之夫。代理权限为特别授权。被告：湖北美亭苑房地产开发有限公司。住所地：汉川市城区小商品市场**。法定代表人：汪新银，董事长。委托诉讼代理人：张皓，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告胡平丽诉被告湖北美亭苑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李国方、被告的法定代表人汪新银及其委托诉讼代理人张皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付九御皇城第6栋3单元1401号房；2.被告应以539325元为基数，从2017年3月29日开始至被告向原告交房之日止，按日万分之二的标准向原告支付延期交房违约金（暂计至2019年9月30日，逾期交房违约金为98696元）；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年6月16日，原告与被告在汉川市房交会上签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于汉川市体育馆路××第6栋3单元1401号房，总价款539325元；被告应在2017年3月28日前书面通知原告，将验收合格的商品房及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告；如逾期交房，则按照原告已支付的房款，从2017年3月29日开始至实际交付之日止，每天支付万分之二的违约金。合同签订后，原告当天支付首付款269325元，通过交通银行贷款支付27万元。但交房逾期后，原告一直没有收到被告的书面收房通知。后来，原告到案涉小区查看，发现小区道路还没有硬化，周边围墙还没有修砌，便到售楼处要求查看竣工验收备案表。被告工作人员明确表示：没有竣工验收备案证，愿意收房就收，不愿意收房不勉强。原告告知被告营销人员：等房屋通过竣工验收备案证后，通知原告来收房。2018年11月2日，被告工作人员通知原告到售楼处办理房产证。原告到达被告售楼处缴纳了公共维修基金，提交了办理房产证的相关资料，被告让原告到物业管理处办理入伙收房手续。原告按照被告的要求找到物业管理处，物业管理处要求原告缴纳从2017年3月开始的物业管理费，原告认为房子还没有交付，不同意缴纳物业管理费，物业管理处便拒绝向原告交付钥匙，不同意向原告交房。故原告诉讼来院。被告辩称，一、原告所述不实。原被告签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，商品房的交付条件是“该商品房经验收合格”，并非原告所述的取得竣工验收备案证。二、原告无理由拒绝收房，答辩人不存在逾期交房，无需承担违约责任。答辩人在合同约定的房屋交付期限即2017年3月28日前即已达到商品房验收合格的交付条件，答辩人亦通知原告收房，原告亦到交房现场，其他业主均办理了收房手续，答辩人亦提供了同期其他业主的《业主入伙资格证明》予以证明。但由于原告不按照合同约定执行，无理要求提供竣工验收备案证才收房，由此导致房屋未能交付。原告在2018年11月，又拒绝交纳物业管理费。根据《湖北省物业服务收费管理办法》第六条的规定：房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。因此，本案系原告无理由拒绝收房，答辩人不存在逾期交房，无需承担违约责任。三、原告以取得竣工验收备案证为合同约定的商品房交付条件既无合同依据，也无法律依据，不应予以支持。本案合同约定的商品房交付条件是“该商品房经验收合格”，并未约定需取得竣工验收备案证，因此原告以取得竣工验收备案证为合同约定的商品房交付条件既无合同依据，也无法律依据。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，竣工验收合格的，方可交付使用。据此，房屋经建设、设计、施工、监理四方竣工验收合格后即可使用，不以行政部门竣工验收备案为条件。因此，竣工验收备案是行政管理程序而非涉案商品房交付的必要条件。根据合同法、建筑法、和《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，交房条件为“经验收合格后”，并没有明确规定需要取得《竣工验收备案表》。因此原告将《竣工验收备案表》作为交付房屋的法定条件没有法律或法规依据。综上，原告以答辩人未取得《竣工验收备案表》为由拒绝接受房屋，并据此要求答辩人承担逾期交房违约责任的请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：因被告对原告的证据一、二即双方的主体资格证据无异议、对证据三即涉案商品房买卖合同的真实性无异议；原告对被告的证据一即涉案商品房（主体结构）质量验收报告、证据三即《住房质量保证书》与《住宅使用说明书》、证据四即涉案不动产登记收件收据（领证凭据）、证据五即涉案房屋所在楼栋的工程竣工验收备案证明书的真实性无异议。本院对上述无争议的证据部分及相应事实予以确认。对有争议的事实及证据，本院认定如下：1、关于被告对原告的证据四即涉案房屋竣工验收备案证明书的真实性和证明目的有异议的问题。因该证据与被告证据五中的房屋竣工验收备案证明书属于同一份证据，故被告的异议不成立，本院依法认定涉案房屋竣工验收备案日期是2018年1月15日。2.关于原告对被告的证据二即三份业主入伙资格证明有异议的问题。原告认为，即使该证据真实，也不能证明涉案房屋符合合同约定的交房条件。本院认为该异议成立。3.关于原告对被告的证据三即《住房质量保证书》与《住宅使用说明书》的证明目的有异议问题。原告认为，该证据内容空白且没有填写时间，不能证明涉案房屋已经发放和填写了这两份文书，并向原告出示过。本院认为，该两份证据不能证明原告最先拒收房屋时符合合同约定的交付条件。4.关于原告对被告的证据五中的《建设工程竣工验收规划条件核实证明》有异议的问题。原告认为，该证据因看不清楚时间，无法发表质证意见。本院认为，该证据无法证明诉争房屋在合同约定的交房时间2017年3月28日前符合交房条件。被告于庭后向本院提交了诉争房屋所在的九御皇城第6栋的《建筑工程竣工验收报告》复印件，以说明该栋房屋已于2017年12月13日竣工验收合格。原告对此书面质证认为，该证据系复印件，不认可其真实性；各验收单位均未加盖印章，不认可其合法性；验收报告本身不能证明涉案房屋符合交付条件，只有经相关政府部门备案后才具备，故不认可其关联性。本院认为，因被告提交的是复印件，本院对此不予采信。本案争议的焦点，一是合同约定的交房时间2017年3月28日前，诉争房屋是否符合交房条件；二是原告在约定的交房时间后，以诉争房屋不符合交房条件为由拒收房屋的理由是否成立；三是2018年11月2日至今，涉案小区物业以原告未交纳2017年3月28日以后的物业费为由拒绝交房导致的延期责任，被告应否承担。本院认为，原被告间的商品房预售合同合法有效，双方应本着诚实信用原则切实地遵守履行，否则应承担相应的法律后果。其一，关于2017年3月28日前诉争房屋是否符合交房条件的问题。本院认为，涉案合同第八条所约定的房屋交付条件是“该商品房经验收合格”，其既不是原告主张的需竣工验收备案，也不是被告所说的只要取得商品房（主体结构）质量验收报告即可，而应以诉争房屋所在楼栋最终的竣工验收报告为准。因被告庭后提交的是涉案楼栋的《建筑工程竣工验收报告》复印件，故被告没有完成涉案房屋符合交付条件的举证责任。退一步说，即使依该复印件，诉争房屋也只在2017年12月13日竣工验收合格，故诉争房屋在合同约定的交房日2017年3月28日前，不符合交房条件。其二，关于原告在约定的交房时间后，以诉争房屋不符合交房条件为由拒收房屋的问题。涉案合同第十一条规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”因被告既未举证涉案房屋至今符合交房条件，即便依其提交的《建筑工程竣工验收报告》复印件，在涉案房屋于2017年12月13日符合交房条件后，被告也未举证对原告履行了该条约定的合同义务并主动向原告交房，故被告应承担相应的延期交房责任。其三，关于2018年11月2日至今，涉案小区物业以原告未交纳2017年3月28日以后的物业费为由拒绝交房导致的延期责任，被告应否承担的问题。因被告在庭审中自认其委托涉案小区物业公司负责后期交房，故在被告或该物业公司均未向原告交房的情况下，物业公司以原告未缴纳物业费为由拒绝交房的理由不能成立，由此产生延期交房的法律后果应由委托交房人即被告承担。综上所述，原告主张被告逾期至今仍未交房构成违约的意见成立，其诉讼请求有事实和法律依据，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告湖北美亭苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告胡平丽交付九御皇城第6栋3单元1401号房；二、被告湖北美亭苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告胡丽平支付逾期交房违约金（以539325元为基数，按日万分之二的标准，从2017年3月29日计算至交房之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费减半收取5090元，由被告湖北美亭苑房地产开发有限公司负担。此款原告已垫付1133元，被告应在执行程序中连同逾期交房违约金一并支付给原告。如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  肖乐新二〇二〇年四月二十二日书记员  胡 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。