广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤06民终1427号上诉人（原审原告）：佛山市南海区******邝边股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区******，组织机构代码************。负责人：邝力强。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市展德企业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区******邝边工业区******之一，统一社会信用代码************J。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：刘星辰,广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昱娇,广东诺为律师事务所律师。上诉人佛山市南海区******邝边股份合作经济社（以下简称邝边经济社）因与被上诉人佛山市展德企业管理有限公司（以下简称展德公司）租赁合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初826号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人邝边经济社上诉请求:1.撤销一审裁定；2.改判展德公司应立即向邝边经济社返还《转让承包合同》项下位于佛山市南海区大沥镇奇槎邝边工业区共6639.75平方米的土地；3.改判为确认邝边经济社向展德公司支付的补偿金额（含搬迁费、租金损失补偿等）为人民币10850015.2元；【根据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司（以下简称信德公司）以2019年9月16日为基准日、出具的信评C1911402077号《资产评估报告书》（以下简称77号《资产评估报告书》）确定】；4.本案一、二审的诉讼费用全部由展德公司承担。事实和理由：一、涉案《土地承包合同》《转让承包合同》因违反法律强制性规定，应属无效合同。根据一审裁定显示，经一审法院发函询问，佛山市自然资源局南海分局出具《关于广东省佛山市南海区法院函【（2019）粤0605民初823号-829号函】相关问题的意见》，涉案土地为集体所有土地，未有土地使用证明文件，涉案地块上盖建筑属未取得建设工程规划许可证进行的建设，属于违章建筑物，涉案地块上盖建筑物属于“无法采取措施消除对城乡规划实施造成的影响”情形。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”等规定，因涉案地块为集体农业用地，未办理合法的建设用地手续，原承租人承租土地后在涉案地块上兴建厂房作非农业用途，展德公司取得涉案土地后仍用于非农业用途，故此涉案《土地承包合同》《转让承包合同》因违反法律强制性规定，应属无效合同。二、涉案合同无效，因该合同取得的涉案地块展德公司应当予以返还，一审法院在认定涉案合同无效的情况下，拒不支持邝边经济社关于要求展德公司返还涉案地块的诉请，缺乏法律依据。根据一审裁定可知，一审法院亦认定涉案《土地承包合同》《转让承包合同》因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或没有必要返还的，应当折价补偿。邝边经济社认为，一审法院在作出认定涉案《土地承包合同》《转让承包合同》均无效的情况下，应当依法裁定展德公司将涉案无效合同项下的涉案土地返还给邝边经济社，但一审法院仅以邝边经济社确认解除涉案合同无法律依据为由，拒不支持邝边经济社关于要求展德公司返还涉案地块的诉讼请求，并作出驳回邝边经济社起诉的裁定，该裁定没有法律依据。三、信德公司为一审法院委托、具有公信力的鉴定机构，鉴定程序符合法律规定，以2019年9月16日作为评估基准日，与评估机构工作人员实际评估日期相同，更真实反映涉案土地及厂房的现状及价值，二审法院应以77号《资产评估报告书》为依据确认涉案补偿金额。信德公司为双方同意由一审法院经法定程序委托的鉴定机构。经法院选定后，信德公司于2019年9月16日对涉案土地及厂房进行现场勘查，并详细记录当时涉案土地及厂房内的状况后，由双方签字确认。以2019年9月16日作为评估基准日，与评估机构工作人员实际评估日期相同，更真实反映涉案土地及厂房的现状和价值。其次，信德公司及相应鉴定人员均具备相应的鉴定资格、鉴定程序完全合乎法律规定，信德公司作出的77号《资产评估报告书》具备合法性、合理性。据此，二审法院应以77号《资产评估报告书》作为参考依据，确认邝边经济社向展德公司支付的补偿金额（含搬迁费、租金损失补偿等）为人民币10850015.2元。展德公司辩称，邝边经济社的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、邝边经济社与展德公司之间的纠纷应当先申请行政主管部门处理，而并非由法院径直处理，一审法院裁定驳回邝边经济社的起诉并无不当。本案中，佛山市自然资源局南海分局已经复函确认涉案场地上的建筑物属于“无法采取措施消除对城乡规划实施造成的影响”情形。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼”的规定，涉案场地上建构筑物应当先行由行政主管部门进行行政处理。换言之，邝边经济社应该就本案的纠纷先向城乡规划等相关行政主管部门申请处理，而并非要求一审法院或者二审法院径行处理。因此，展德公司认为一审法院裁定驳回邝边经济社的起诉并无不当。二、邝边经济社的上诉请求与一审诉讼请求不一致，超出二审法院对本案的审理范围，邝边经济社应另行主张。本案中，邝边经济社在一审中诉讼请求主要为：1.确认涉案合同的解除时间；2.要求展德公司返还土地；3.确认涉案场地上建构筑物的赔偿款金额（赔偿款金额由邝边经济社单方委托的鉴定机构所鉴定的金额）。上诉过程中，邝边经济社的上诉请求主要为：1.撤销一审裁定；2.要求展德公司返还土地；3.确认涉案场地上建构筑物的赔偿款金额（赔偿款依据信德公司以2019年9月16日为基准日出具的评估报告书）。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就增加的诉讼请求或反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，显然，关于涉案场地上建构筑物的赔偿款金额，邝边经济社在一审中的诉讼请求和上诉请求在金额和依据上均不一致，且金额的认定和来源未经法庭审理认可。邝边经济社变更上诉请求的情形属于民诉法解释第三百二十八条规定的情形，二审法院应依法驳回邝边经济社的上诉，维持一审裁定。邝边经济社向一审法院提出诉讼请求：1.确认邝边经济社与展德公司、案外人邝伟坚签订的《转让承包合同》自2018年11月29日起解除；2.展德公司立即向邝边经济社返还《转让承包合同》项下位于佛山市南海区大沥镇奇槎邝边工业区共6639.75平方米的土地；3.确认邝边经济社就涉案土地地上建（构）筑物的补偿金额（含搬迁费、租金损失补偿）为13293451元；4.本案的诉讼费由展德公司承担。一审法院认定事实：2005年8月28日，邝边经济社与邝伟坚签订一份《土地承包合同》，约定邝伟坚承租邝边经济社所有位于佛山市南海区大沥镇奇槎邝边工业区6639.75平方米的土地用于建厂房，租赁期限自2006年1月1日至2025年12月31日，邝伟坚应每年缴交租金151452元，在租赁期内，因国家建设或者乡镇需要征用土地时，双方应无条件服从，该合同同时解除。2017年9月13日，邝边经济社（甲方，出租方）与展德公司（乙方，新承租方）及邝伟坚（丙方，原承租方）签订一份《转让承包合同》，约定：丙方于2005年8月28日与甲方签订了《租赁合同书》，约定丙方承租甲方位于邝边工业区的土地6639.75平方米；甲、乙、丙三方确认，丙方从2017年9月13日起将原合同全部权利义务转让给乙方；从2017年9月13日至2025年12月31日由乙方履行丙方与甲方签订的原合同有关条款，丙方退出原租赁关系；甲方退还丙方原支付的租赁保证金，由乙方向甲方支付租赁保证金；租赁期间，如因国家或当地政府因“三旧改造”或其他政策性原因需要征收、征用、收储、收回本合同项下租赁物时，甲乙双方一致同意解除合同，属于土地所给予的补偿归甲方所有，除土地以外包括但不限于搬迁、经营损失等补偿全部归乙方所有，乙方承接丙方及乙方自身在租赁期间投资建设的建筑物、附属设施的补偿费，以甲乙双方认可的评估价值为标准，按合同的租赁期限平均摊分；甲方在收到正式的征收或征用通知文件后应当在10日内通知乙方，乙方须积极配合，并在收到甲方通知后的90日内完成搬迁工作，搬迁期内甲方免收乙方的租金。2018年8月17日，佛山市南海区大沥镇人民政府办公室作出《关于推动亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理工作的批复》【沥府办复（2018）340号】，包括涉案土地在内的位于桂和路以东、规划岭南路以西、穗盐西路以北、奇槎大道东以南连片的地块被纳入城市更新项目“亚洲集团会展中心二期改造项目”范围，并进入土地前期整理阶段；经镇班子联席会议讨论研究，同意执行《佛山市南海区************期改造项目土地前期整理方案》等文件，其中包括2018年6月14日包括邝边经济社在内五个股份合作社盖章确认的《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》。2018年8月20日，广东启恒土地房地产资产评估规划咨询有限公司根据佛山市南海区大沥镇奇槎社区*民委员会委托，根据《土地前期整理方案》确立的补偿标准、补偿方案对包括涉案土地的地上建筑物拆迁补偿费用进行全部评估，出具的【启恒评字（2018）第FX080066号】《房地产估价报告》，确定涉案土地地上建（构）筑物的拆迁补偿款项明细为：建筑物价值2088389元、搬迁费148550元、租金损失补偿11056512元，租户补偿金额为13293451元，搬迁奖励2658690元，解除租约金额15952141元。2018年11月29日，邝边经济社向展德公司发送《通知书》【编号为（2018）奇槎村通字第38号】，明确邝边经济社依照“三旧改造”的相关法律、法规规定进行方案编制、政府初审、权属人修改、向村代表通报并确认、权属人再次提交、政府审批通过、权属人公示后表决通过等程序，取得相关政府批文同意，并于2018年10月22日通过大沥镇集体资产管理交易平台公开选取土地前期整理合作方进行三旧改造，整理合作方将根据佛山市南海区大沥镇三旧改造协调领导小组办公室审核同意及经全体土地权属人表决通过的《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》对租户进行补偿，通知展德公司所承租的土地属于改造范围，《转让承包合同》约定的解除合同事由于2018年10月22日已成就，通知《转让承包合同》及《土地承包合同》于通知送达当日起一并解除，要求展德公司应于90天内完成搬迁工作。当日，展德公司方人员签收了该通知。广东中正房地产评估咨询有限公司根据展德公司委托，于2019年5月5日出具一份《房地产评估咨询报告》载明涉案土地上承租人损害赔偿明细为：建筑物价值总计为4803082元，基础配套设施价值2265677元，停产停业损失价值21235026元，搬迁奖励2830379元，合计31134164元。2019年1月9日，邝边经济社提起本案诉讼。诉讼中，经一审法院委托，信德公司出具信评C1911402077号《资产评估报告书》，载明涉案土地上资产评估总额以2019年9月16日为基准日市场价值为：建（构）筑物补偿1206691.2元，搬迁补偿中，拆损毁设备2387元，其他生产生活资产3900元，停产停业损失906958元，人工安置费0元，土地租金差价损失6916162元，基建期临时租金损失1813917元，基础配套设施0元，签约奖励0元，搬迁奖励0元，合计10850015.2元。并注明：评估参考《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》进行评估测算；工人安置费因未提供员工人数无法评估；基础配套设施因未提供施工的工程清单及资料无法评估；签约奖励和搬迁奖励因已过时间不予评估。信德公司另行出具一份以2018年11月29日为基准日报告：建（构）筑物补偿1440940元，搬迁补偿中，停产停业损失891573元，人工安置费0元，土地租金差价损失7453896元，基建期临时租金损失1783147元，基础配套设施0元，签约奖励1156956元，搬迁奖励1156956元，合计13883468元。并注明：评估参考《南海区大沥镇亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》进行评估测算，工人安置费因未提供员工人数无法评估，基础配套设施因未提供施工的工程清单及资料无法评估。诉讼中，经一审法院发函询问，佛山市自然资源局南海分局复函称，涉案土地为集体所有土地，未有土地使用证明文件，属违法建设用地；涉案地块上盖建筑物属未取得建设工程规划许可证进行建设，属于违章建筑物，涉案地块上盖建筑物属于“无法采取措施消除对城乡规划实施造成的影响”情形。一审法院认为，邝边经济社将涉案土地出租给邝伟坚，邝伟坚将土地承租权转让给展德公司，三方签订了《转让承包合同》，转让的标的物涉案土地的承租权，故本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，法律对农用地转为建设用地实行严格的限制和审批制度。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。因此，农业用地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，邝边经济社出租给邝伟坚的土地为集体农业用地，未办理合法建设用地手续，邝伟坚承租土地后在该土地上兴建厂房作非农业用途，双方所签订的《土地承包合同》因违反法律强制性规定而为无效合同。2017年9月13日，邝边经济社、展德公司及邝伟坚签订《转让承包合同》，展德公司取得涉案土地的承租权，此时出租的土地性质仍未发生改变，展德公司承租土地后仍用于非农业用途，故该《转让承包合同》也因违反法律强制性规定而为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，邝边经济社请求确认《转让承包合同》于2018年11月29日解除没有法律依据，一审法院依法不予支持。展德公司承租的农用地上兴建有构筑物用于非农业用途，其所建造的构筑物经行政部门认定为违章建筑物，目前行政主管部门尚未对邝边经济社所承租的地上构筑物作出拆除或其他处理，《转让承包合同》项下的土地尚不具备返还条件，应由行政主管部门先行对邝边经济社所承租的地上构筑物进行行政处理后，当事人再就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼，一审法院对邝边经济社起诉请求展德公司返还土地及确认地上建（构）筑物的补偿金额依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项及第一百五十四条第一款第三项及第二款之规定，裁定：驳回邝边经济社起诉。本案无须缴纳案件受理费。邝边经济社预交的案件受理费54605.78元，在裁定生效后经邝边经济社书面申请，一审法院予以退还。鉴定费91885元（邝边经济社已预交），由邝边经济社自行负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审裁定认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人邝边经济社与被上诉人展德公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：邝边经济社的诉请是否应予支持。邝边经济社上诉主张涉案《土地承包合同》《转让承包合同》无效，展德公司应将涉案土地返还给邝边经济社，同时邝边经济社依照评估报告确定支付给展德公司的补偿金额。本院认为，虽然涉案《土地承包合同》《转让承包合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之法律强制性规定而无效，但因涉案土地上已有建筑物，而相关建筑物已被认定为违建，相关产权及价值尚未认定，且该案属于三旧改造项目，为彻底解决双方纠纷，确保各方当事人利益最大化，该案宜由相关行政主管部门进行最终一并处理，故本院对该案不作实体审查与处理。综上所述，一审裁定认定事实清楚，处理并无不当。佛山市南海区******邝边股份合作经济社的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月十七日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理