江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初92号原告姚培新，男，1961年7月23日出生，汉族，住所地：江西省上饶市广信区。委托代理人：姚长胜，江西全灵律师事务所律师，特别授权。被告桂训杨，男，1958年6月18日出生，汉族，住所地：江西省上饶市信州区。委托代理人：胡翔，江西盛义律师事务所律师，特别授权。委托代理人：汤震，江西盛义律师事务所实习律师，特别授权。原告姚培新诉被告桂训杨确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚培新及其委托代理人姚长胜、被告桂训杨及其委托代理人胡翔、汤震到庭参加诉讼。现已审理终结。原告姚培新向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告宅基地买卖合同无效；2．判决被告返还原告宅基地购买款人民币27万元；3．本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，原告对诉讼请求第二项提出变更诉讼请求申请，变更后的诉讼请求为：判令被告返还原告宅基地购买款人民币27万元及赔偿地基损失3.8万元。事实与理由：原告系上饶市广信区五府山金钟山村村民，被告是上饶市信州区茅家岭街道同心居委会居民。2017年被告承诺包办建房审批手续，将其以儿子桂先源名义用13万元在同心村蔡家安置小区购买的面积132平方米三直建房宅基地，以47万元的价格出售给原告。按约定，原告于当年7月21日向被告交付了购地款15万元，8月26日向茅家岭街道办提交建房用地审批报告，12月17日再交被告购地款12万元，剩余款项在建房用地审批手续成就后付清。但时至今日，被告收取原告27万元购地款后，承诺办结建房用地审批的手续却无任何结果，且原告被茅家岭街道办告知，双方买卖宅基地的行为违法，不可能办理建房审批手续，要原告与被告协商，并多次告知被告将购地款退回原告，但却始终无果。为维护自身合法权益，现依《合同法》《土地管理法》等法律、法规及相关司法解释等规定提起本诉，诚请支持原告诉求，判如所请。被告桂训杨辩称：1．原告与被告之间转让租用土地使用权的行为系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。同时，原、被告双方是关于租用土地使用权的转让，并不是宅基地使用权的转让，被告交付13万元土地租用款对价取得土地的合法使用权，在与原告达成使用权转让时将合法取得的使用权和收款收据凭证均交付给了原告，且收款收据凭证中明确载明该土地为租用土地，被告并没有任何的隐瞒。原告不能因为其在该土地的对面建设房屋就当然的认为被告转让给其的土地是宅基地，该主张没有事实和法律依据，被告作为租用土地的使用权人也不可能向其承诺甚至保证能办理建房审批手续，至于原告取得该土地的使用权后，是否能完成审批和建房，该风险其是完全知晓的；2.2017年7月21日，原、被告双方达成租用土地使用权转让合同约定，原告以47万元租用案涉土地，但原告仅支付了27万元租用款，尚欠被告20万元土地转让款未支付，应承担违约责任；3.2017年7月份起，原告一直实际占有使用该土地，已实际取得了利益；4．原告要求赔偿其地基损失既没有事实依据，也没有法律依据，首先原告没有提供地基损失的证据予以证明，其次，如果双方的合同被确认无效和撤销，要求赔偿方恰恰是被告，原告应当承担恢复原状的责任。原、被告双方围绕本案诉请与答辩意见向本院出示了证据，本院组织原、被告双方对证据进行了质证，对原、被告双方无异议的证据本院予以确认并存卷佐证。根据原、被告陈述及本院确认之证据，本院经审理认定事实如下：2012年4月26日被告以儿子桂先源的名义向上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会交纳13万元土地租用款，租用了位于上饶市信州区蔡家安置小区面积为132平方米土地的使用权。2017年7月21日原、被告双方达成转让土地使用权的一致意见，双方约定：“一、被告愿意将位于上饶市信州区蔡家安置小区面积为132平方米租用土地的使用权转让给原告；二、原告向被告支付土地使用权租用款47万元。”。被告桂训杨于达成约定的当天向原告交付了土地使用权及上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会出具的土地使用权租用收款收据，原告自此占有、使用土地至今。原告也于当天向被告交付了转让款15万元，并于2017年12月17日再向被告交付转让款12万元，合计交付了27万元转让款。原、被告为确认双方剩余债权债务，原告于2017年12月17日向被告出具《借条》一张，内容如下：“今借到被告桂训杨人民币贰拾万元正（200000元）。归还时间17年度，农历2017年底。”。本院认为，本案的争议焦点为：一、原被告双方于2017年7月21日达成的土地使用权转让约定的效力问题；二、被告是否应当返还转让款27万元及赔偿地基损失3.8万元。关于焦点一，本院认为，虽然上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会出具了收取款项为土地租用款的收款收据，但根据目前蔡家安置小区的土地使用现状，结合上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会出具的《证明》，案涉土地应为建设用地。建设用地使用权的转让应具备法定条件，经集体经济组织同意并在同一集体经济组织内部成员之间转让是法定条件之一。而本案中，虽然原、被告达成的土地使用权转让约定，系双方的真实意思表示，但原告姚培新并不具有上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会成员资格，不具备同一集体经济组织成员之间转让土地使用权的法定条件，原告的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”应当认定原、被告双方关于土地使用权转让的约定无效。关于焦点二，本院认为，首先，被告向原告交付并由原告保存的上饶市信州区茅家岭街道同心居民委员会出具的收款收据中，载明了收取款项为土地租用款，结合庭审中对原告的发问，原告在向被告支付对价取得土地使用权时，完全知晓该土地的性质、使用权人及现状；其次，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”。原告诉称被告向其承诺包办建房审批手续，但在被告未按承诺办理审批手续的前提下，反而是原告于2017年12月17日向被告出具了《借条》，允诺于农历2017年底支付余下20万元转让款。故原告提出的此项理由没有提供证据予以佐证，属于举证不能，应承担举证不能的法律后果，本院不予认可；其三，被告于2017年7月21日已经履行了交付义务，而在持续两年多的时间，原告一直没有将47万元土地使用权转让款全部予以支付，至今仍存在拖欠被告余下20万元土地使用权转让款的客观事实，造成了被告一定的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案原、被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任。对于原告提出的赔偿地基损失3.8万元的诉请，原告所提供的证据不是正式的发票，不符合证据形式要件，无法予以认定，本院不予采信。对于各自的损失程度问题，本院综合考虑后，对原告主张的金额予以扣减20,000元，其余250,000元被告应当返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告姚培新与被告桂训杨双方于2017年7月21日达成转让土地使用权的约定无效；二、由被告桂训杨于本判决生效之日起十日内返还原告姚培新土地使用权转让款人民币250,000元；三、驳回原告姚培新的其他诉讼请求。案件受理费5,350元，减半收取2,675元，由原告姚培新承担198元，由被告桂训杨承担2,477元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  郑伟东二〇二〇年四月十四日书记员  程 菲