中华人民共和国上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17322号原告：上海众晓企业服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周慧芬，总经理。委托诉讼代理人：吴曾保，上海中未律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵秀华，上海中未律师事务所律师。被告：唐志宏(JIHONGJERRYTANG)，美国公民。委托诉讼代理人：王清华，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：腾飚，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海众晓企业服务有限公司(以下简称“众晓公司”)与被告唐志宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月19日公开开庭进行了审理。原告众晓公司的委托诉讼代理人吴曾保和被告唐志宏的委托诉讼代理人腾飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众晓公司向本院提出诉讼请求：被告唐志宏立即向原告支付自2012年1月起至2019年9月止拖欠的物业服务费260,199元(币种为人民币，以下同)。事实与理由：上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号系案外人上海七欣科置业有限公司(以下简称“七欣科公司”)开发的工业园区。2006年3月13日，被告向案外人七欣科公司购买了上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号第3幢厂房(以下简称“涉案房屋”)，涉案房屋三层建筑面积共计4,841.84平方米。被告购买涉案房屋后，部分自用经营公司，部分出租于他人。原告自2006年7月1日起至今一直是涉案房屋所在园区内唯一的物业管理机构，为园区提供了物业服务，物业费收费标准如下：自2006年7月1日起至2015年6月30日止为0.7元/平方米·月，自2015年7月1日起至2017年6月30日止为0.85元/平方米·月，自2017年7月1日起至今为1元/平方米·月。被告唐志宏自2012年1月起，拒绝向原告支付其未出租部分厂房的物业费(已出租部分均已实际由使用人支付完毕)，截至2019年9月底，被告唐志宏共计拖欠物业费260,199元。原告多次催讨，但被告仍拒绝支付，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告唐志宏辩称，第一，原、被告之间曾经签订的物业服务合同2011年11月已到期，此后未再签订新的物业服务合同，自2011年11月以后原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告和七欣科公司签订的合同对被告没有约束力，对相关的物业费标准均不确认。第二，涉案房屋所在园区的业主大会并未成立，聘用原告的主体不存在，原告的管理并未获得授权，故原告担任涉案房屋所在物业管理区域的物业公司并不合法。第三，原告在事实上也未履行物业服务义务。2012年2月28日因涉案房屋所在园区附近发生基坑坍塌事故，导致涉案房屋出现裂缝，原告对当时园区旁开工建设的大楼也应负有监督管理义务，对基坑坍塌事件未尽管理责任。在事故发生后，由于原告未履行物业管理义务，园区存在道路建筑垃圾堆积、绿化受损、报废的挖掘机在现场堆放等情况，严重影响被告工作环境，且目前原告未经被告同意，擅自在被告的场地上设置停车位并收取相关的停车费用。被告已付物业费的具体数字需要回去核实，但被告庭后并未核实，对被告本人或租户在2012年1月以后是否支付过物业费均不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2006年3月13日，被告与七欣科公司签订《上海市房地产买卖合同》，由被告向七欣科公司购买涉案房屋。同年4月11日，被告登记为涉案房屋的产权人，建筑面积4,841.84平方米。2006年6月28日，原告与七欣科公司签订《物业管理服务委托合同》一份，载明七欣科公司将东起向阳河、南至寅西路、西邻鼎立橱业有限公司、北邻涞寅路内的1、2、3期厂房委托原告提供物业管理服务，服务内容包括保洁、治安、公告设施设备维修、绿化养护等，物业管理期限自2006年7月1日至2008年6月30日(在服务期内如职工最低工资标准及社保缴费基数上调，物业管理服务费随之进行调整，由原告、七欣科公司和业主方协商解决)，合同对物业费收费标准未有明确约定。此后，原告和七欣科公司多次续签合同，将物业管理期限顺延至2021年6月30日，合同其他主要条款不变。2009年12月2日，原告(乙方)和被告(甲方)签订《物业管理服务合同》一份，约定：乙方根据与七欣科公司签订的物业服务合同，负责七欣科工业园的物业管理与服务；甲方厂房的建筑面积为4,841.84平方米，共分三层，每层为1,613.94平方米；物业服务费标准为每月每平方米0.7元，一年共计40,671.4元，乙方要求调整收费标准时，应由双方协商确定，在甲方厂房各楼层内有租赁合同执行时，依照各租赁合同规定，责任方分期分摊缴纳；物业服务费按季度结算，物业管理服务期限两年，自2009年7月1日起至2011年6月30日止。前述合同期限届满后，原、被告之间未再签订新的《物业管理服务合同》。审理中，本院于2020年3月31日至涉案房屋所在园区现场了解物业费情况。经了解，涉案房屋所在园区内有单幢房屋13幢(包括涉案房屋一幢)，另有九层工业厂房一幢(每层可单独办理产证)，除2号厂房和涉案房屋以外，其余业主均一直与原告续签《物业管理服务合同》，自2015年7月1日起相关合同中约定的物业费标准均为0.85元/平方米·月，自2017年7月1日起，相关合同中约定的物业费标准均为1元/平方米·月。审理中，原告自述被告拖欠物业费的明细如下：2012年1-4月欠费面积为1,615.1平方米，2012年9-12月欠费面积为2,088.8平方米，2013年1-3月欠费面积为3,045.9平方米，2013年4-6月欠费面积为2,300.9平方米，2013年7-12月欠费面积为2,613.4平方米，2014年1-9月欠费面积为2,613.4平方米，2014年10-12月欠费面积为2,917.8平方米，2015年1-10月欠费面积为2,917.8平方米，2015年11-12月欠费面积为3,662.44平方米，2016年1-6月欠费面积为3,662.44平方米，2016年7-12月欠费面积为3,311.84平方米，2017年1-12月欠费面积为3,311.84平方米，2018年1-12月欠费面积为4,841.84平方米，2019年1-9月欠费面积为4,841.84平方米。对于其余部分的时间和面积，原告自认已由被告的租户直接支付。审理中，被告拒不核实前述欠费时间和欠费面积情况。另查明：2012年2月28日，位于涉案房屋所在园区附近的一处工地突然发生坍陷事故，造成涞寅路一段路面塌陷、涉案房屋所在园区内的2号厂房倾斜，对涉案房屋也造成了一定影响。2013年4月23日，七欣科公司与被告签订《和解协议》一份，载明：被告支付的3号厂房检测费、停工损失费、交通费、其他费用等125,000元均由七欣科公司承担；七欣科公司于协议签订三个月内对3号厂房北面房屋内外墙体和内饰损坏进行修补并恢复原状；七欣科公司重建2号厂房时负责对被告的3号厂房进行连续监测并书面报告监测信息；七欣科公司将被告的3号厂房整幢外墙粉刷完毕；七欣科公司法人代表吴昌年及经理于江莉应对还款提供私人担保书；双方签订协议后，就上海松江九亭“2-28基坑坍塌事故”对3号厂房造成的影响和损失，双方不再有任何权益争议；但如因2号厂房在重建时造成的损失，可由被告另外向七欣科公司索赔。2014年，被告唐志宏曾委托律师向原告发函，称涉案房屋所在园区业主大会未能成立，聘用原告担任园区物业公司的主体不存在，故原告向被告主张收取服务物业、水电费用于法无据，并要求原告提供其符合担任园区物业公司要求的资质、选聘材料、业主大会授权或选聘文书、物业服务合同等证明文件。审理中，被告对原告是否在事实上提供物业服务、是否尽到管理义务也有异议，具体如下：第一，2012年2月28日因涉案房屋所在园区附近发生基坑坍塌事故，导致涉案房屋出现裂缝，原告对当时园区旁开工建设的大楼也应负有监督管理义务，对基坑坍塌事件未尽管理责任；第二，在事故发生后，由于原告未履行物业管理义务，园区存在道路建筑垃圾堆积、绿化受损、报废的挖掘机在现场堆放等情况，严重影响被告工作环境；第三，目前原告未经被告同意，擅自在被告的场地上设置停车位并收取相关的停车费用。为此，被告申请其名下公司的员工王洪年、关柏青、俞向华到庭作证。证人王洪年称，2012年涉案房屋附近开始施工至2018年初，始终有建筑垃圾堆放于进出公司大门处，建筑垃圾是否从来无人打扫不清楚，且有报废挖掘机堆放在厂区前面的绿化带，是否在园区范围内不清楚。证人关柏青称，2012年隔壁业主的房屋发生坍塌，物业公司未通知其不要靠近，没有设置警示标志；园区内常有流浪狗，且有业主或租客在园区内晾衣服，但无人阻止；2号楼和3号楼的通道在2号楼建设过程中曾有垃圾堆放的情况，2018年2号楼建成后情况好很多，垃圾清理应该是动态的过程；曾经有报废的挖掘机在厂房前的绿化带旁，2016年才搬走。证人俞向华称，在被告厂房周边存在乱停车的情况，被告厂房内的专有车位也曾经被外来车辆停车，在发现问题后向物业公司反映，物业公司有配合赶走，偶有联系不到车主的情况，且该现象反复发生。被告对于证人证言的真实性认可；原告则认为三证人均属被告名下公司的员工，证言效力有限；证人证言中反映的在建工程建筑垃圾的产生在所难免，原告均已及时清理；2号厂房坍塌时被告的厂房区域是安全的，而不靠近在建工程应是众所周知的；原告对外来车辆有管理，没有对被告造成严重损害。以上事实，由《公证书》、《上海市房地产买卖合同》、《物业管理服务委托合同》、《情况说明》、询问笔录、新闻报道、《和解协议》、律师函、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告作为涉案房屋所在园区的开发商七欣科公司指定的前期物业管理公司，为园区提供物业管理和服务至今，虽然被告和原告之间签订的《物业管理服务合同》已于2011年7月到期，但被告并无证据证明有新的物业公司替代原告为被告提供物业管理和服务，故被告仍应向原告支付相应的物业费。被告又辩称原告事实上未继续向被告提供物业服务，但并未提供充分证据予以证明，相反被告提供的证据也从侧面印证了园区内垃圾的动态清理、存在停车管理等事实的存在。对于被告所称的基坑坍塌事故，无法归责于原告，且被告已另行与七欣科公司达成了和解协议，被告所称的原告在事故发生后未尽管理职责，也无充分证据予以证明，本院对此不予采信。被告还称原告擅自在被告专有部位内划定停车位，侵犯了被告的合法权利，但该情节与物业服务合同关系并非同一法律关系，亦不能因此免除被告交纳物业费之义务，若情况属实，被告可另行提起排除妨害之诉主张权利。对于原告所称的2012年以后被告已付物业费的情况，经本院要求，被告仍拒绝核实，本院对原告主张的欠费时间和面积予以采信。对于被告应付物业费的标准，原告基于人工成本的上涨在2015年7月1日和2017年7月1日作了两次调整，并已体现于其与其余业主签订的《物业服务合同》之中，费用标准尚属合理，其他业主也均已按此标准签订合同并交纳费用，故本院对此予以照准。经计算，被告的欠费数额应为257,573元，原告主张的诉讼请求有误，本院予以更正。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告唐志宏于本判决生效之日起十日内向原告上海众晓企业服务有限公司支付2012年1月至2019年9月期间拖欠的物业服务费257,573元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,203元，由原告上海众晓企业服务有限公司负担53元(已付)，由被告唐志宏负担5,150元(于本判决生效后七日内缴付本院)。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  暨秉恒人民陪审员  马蒙恩二〇二〇年四月三十日书 记 员  姚吉妮附：相关法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。