河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终3882号上诉人（原审原告）：张玉琴，女，汉族，1964年10月15日生，住河南省开封市顺河回族区，现住开封市。上诉人（原审被告）：河南亿乘置业有限公司。住所地：开封市金明东街中段管委会院内。法定代表人：孙中阳，总经理。委托诉讼代理人：曹延河，河南瀛开律师事务所律师。上诉人张玉琴因与上诉人河南亿乘置业有限公司（以下简称亿乘公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉琴上诉请求：1、确认双方签订的备案在张玉琴名下的商品房买卖合同有效；2、亿乘公司立即交付房屋，支付逾期交付房屋违约金（按购房合同约定交房时间起至实际交付房屋之日止）；3、亿乘公司为张玉琴办理该房屋的所有权证并向张玉琴支付逾期办证违约金8976元；4、亿乘公司支付债权转让款与购房款差额2408元；5、诉讼费由亿乘公司承担。事实与理由：1、本案商品房买卖合同的购房款是以债权转让方式折抵，案外人张四龙债权转让通知了亿乘公司，亿乘公司同意债权转让协议的内容，并签订商品房买卖合同，亿乘公司为张玉琴出具购房发票、房屋备案登记，说明亿乘公司同意债权转让。2、张玉琴与案外人张四龙存在合法债权债务关系，有书面债权转让协议，且张玉琴举证张四龙给执行董事的转款凭证，经亿乘公司执行董事同意张玉琴作为债权受让人。3、一审程序违法，在告知双方三日内提交陈述意见情况下，三天未到期就通知张玉琴领取判决书，没有听取张玉琴陈述意见。4、一审未审理张玉琴起诉的商品房买卖合同，而是让张玉琴起诉确认亿乘公司与案外人张四龙之间的债权债务关系，不符合民事诉讼法的原则。5、根据法律规定，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同主体、标的合法有效，为有效合同，双方应按照合同约定履行义务，亿乘公司没有依约交付房屋，构成违约，应承担违约责任。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人亿乘公司答辩称，双方之间存在商品房买卖合同是客观事实，但由于上诉人张玉琴没有按照合同约定向我公司缴纳购房款，我公司也未向张玉琴交付房屋，因此，我公司根据合同约定提出反诉，要求解除商品房买卖合同，并诉求张玉琴配合我公司向产权登记中心办理合同备案撤销手续，同时要求张玉琴支付违约金。在本案中，通过张玉琴陈述和当庭陈述，其没有向我公司缴纳购房款是客观事实，其主张的是通过第三人对我公司享有债权进行折抵房款没有任何事实和法律依据，其主张不应该成立。亿乘公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第二项，并支持亿乘公司的诉讼请求，依法解除双方于2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0073114），张玉琴配合亿乘公司向开封市不动产登记中心办理合同备案撤销手续；2、判令张玉琴向亿乘公司支付违约金17951.8元。事实与理由：1、张玉琴与亿乘公司签订《商品房买卖合同》后，亿乘公司为配合张玉琴提取公积金，才在张玉琴未缴纳购房款的情况下开具了购房发票。张玉琴提取住房公积金后一直未履行支付购房款义务，亿乘公司向其发出书面通知函催要购房款，但张玉琴拒签，导致至今未收到购房款。2、亿乘公司与案外人张四龙之间无任何债权债务，不存在亿乘公司对张四龙负有90万元债务的事实，张玉琴与张四龙2015年9月5日签订的《债权转让协议书》约定转让的债权不存在，张玉琴主张以受让取得的债权冲抵购房款不能成立。3、本案没有证据证明亿乘公司与张四龙存在债权债务法律关系，一审法院认为亿乘公司涉及张玉琴与张四龙经济纠纷中，可能涉及债权债务转让法律关系属于认定事实不清，以此驳回上诉人的诉请没有事实和法律依据。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人张玉琴答辩称，1、亿乘公司的上诉理由不能成立，亿乘公司说我没有缴纳房款不是事实，我与案外人张四龙债权转移，折抵房款，在原审中，我已经将张四龙对亿乘公司控股人、执行董事的银行转账记录提交法庭，我与亿乘公司的房屋买卖是以债权转让方式折抵购房款，张四龙和亿乘公司存在合法的债权债务关系。签订商品房买卖合同的时间是2015年9月10日，当时我不认识亿乘公司的人员，在此情况下约定一次性付全款，我没有付款情况下给我出具收据不符合客观事实，也不可能签订正式的房屋买卖合同。2、亿乘公司将该房屋备案到我名下，备案通知书显示我的房款已经缴纳，证明亿乘公司同意债权转让。3、在签订合同之后七天之内备案，一个月之后又给我出具发票，也证明亿乘公司同意债权转让。4、从签订合同之日至我起诉将近四年，亿乘提出解除合同，已经超过三年的诉讼时效。综上，应驳回亿乘公司的上诉请求。张玉琴向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的商品房买卖合同有效并确认帝湖世家21号楼1单元4层东户房屋归张玉琴所有；2、亿乘公司立即交付房屋，支付逾期交付房屋违约金（自2015年10月1日起至实际交付房屋之日止，按照购房价款日万分之二计算违约金）；3、亿乘公司为张玉琴办理该房屋的所有权证；4、亿乘公司向张玉琴支付逾期办证违约金8976元；5、亿乘公司支付债权转让款与购房款差额2408元；6、诉讼费等费用由亿乘公司承担。河南亿乘置业有限公司向一审法院反诉请求：请求判决依法解除双方于2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0073114），张玉琴配合亿乘公司向开封市不动产登记中心办理合同备案撤销手续；张玉琴向亿乘公司支付违约金17951.8元；诉讼费由张玉琴承担。一审法院认定事实：张玉琴和亿乘公司于2015年9月10日签订商品房买卖合同，约定由张玉琴购买亿乘公司开发的帝湖世家第21幢1单元4层东户房屋一套，房屋价款897592元。2015年10月27日，亿乘公司向张玉琴出具房款897592元的发票，该房屋已备案。另查明，根据双方出示的相关证据，证明张玉琴、亿乘公司与案外人张四龙之间存在经济纠纷，涉案房屋系该经济纠纷的债权转让。一审法院认为，根据双方的证据可以查明，亿乘公司在张玉琴未交房款的情况下即向其开具购房发票，并在长达将近四年的时间中，亿乘公司未向张玉琴主张购房款，上述情况违反商品房买卖中的交易习惯和常理，存在诸多疑点。根据查明的情况，在本案中存在三个法律关系：一是双方之间的商品房买卖合同法律关系；二是案外人和双方之间的经济纠纷涉嫌的法律关系；三是案外人和双方之间的债权转移法律关系。本案双方和案外人之间债权数额确定的基础系双方与案外人之间存在的经济纠纷和债权转移法律关系，并不涵盖在本案审查范围之内，当事人应先就经济纠纷及债权转移法律关系解决确定后，再行主张商品房买卖合同关系。因涉及的上述法律关系均无证据证明已经得到解决或司法确认，故对于双方的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回张玉琴的诉讼请求。二、驳回河南亿乘置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取为2600元，由张玉琴承担；反诉案件受理费减半收取为300元，由河南亿乘置业有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，张玉琴与河南亿乘置业有限公司于2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》约定，张玉琴购买帝湖世家21号楼1单元4层东户，房屋建筑面积128.82平方米，单价为每平方米6967.80元，总金额为897592元；买受人于签约当日一次性付清总房款，出卖人应当在2015年9月30日前将约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金；本合同生效之日30日内由出卖人负责人向开封市房地产交易登记中心办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成买受人损失的，应当承担赔偿责任。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、张玉琴与亿乘公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、张玉琴是否履行了交付房款义务；3、亿乘公司是否应继续履行商品房买卖合同向张玉琴交付房屋，并支付逾期交房、逾期办证违约金。关于第一个争议焦点，本院认为，张玉琴与亿乘公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。该合同对双方当事人具有法律约束力。关于第二个争议焦点，经查，2015年9月10日，亿乘公司与张玉琴在帝湖世家售楼部签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，2015年9月17日，亿乘公司为张玉琴办理了商品房预售备案手续。2015年10月27日，亿乘公司为张玉琴开具了销售不动产统一发票，发票显示，亿乘公司收到张玉琴交付的涉案房屋的购房款897592元。本院认为，商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发企业（预售方）与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。本案中，已办理商品房预售合同登记备案手续的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》载明的买受人张玉琴于签约当日一次性付清总房款，这与亿乘公司一个月后为张玉琴出具的销售不动产统一发票相互印证，能够证明亿乘公司认可张玉琴以897592元债权抵顶涉案房屋应缴纳的购房款，应认定张玉琴已按照合同约定履行了全部合同义务。购房款项的实际来源仅能证明财产权利人与款项支出人之间存在他种法律关系，不足以影响对财产权利人的认定。一审认为当事人需要先就经济纠纷及债权转移法律关系解决确定后，再行主张商品房买卖合同关系，从而驳回张玉琴的诉讼请求不当，应予纠正。亿乘公司上诉称张玉琴未交房款，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，撤销备案并支付违约金的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于张玉琴要求亿乘公司支付债权转让款与购房款差额2408元的诉讼请求，因张玉琴未提供证据证实亿乘公司收到了该笔款项，故，张玉琴的该项诉讼请求本院不予支持。关于第三个争议焦点，如上所述，张玉琴与亿乘公司之间的商品房买卖合同为有效合同，合同法规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”本案中，亿乘公司与张玉琴所签订的商品房买卖合同对张玉琴所购房屋的坐落位置、面积、单价、总价、交款方式、交款时间、交房时间、逾期交房的违约责任等事项进行了明确约定，亿乘公司开具发票，认可张玉琴以债权抵顶涉案房屋购房款897592元，张玉琴已依照合同约定履行了全部合同义务，但亿乘公司在收到全部购房款后，并未按照合同约定向张玉琴按期交付房屋，构成违约，依法应继续履行合同，并按照合同约定的事项承担相应的违约责任。综上，原审认定事实清楚，但以先确定经济纠纷及债权转移法律关系再行主张商品房买卖合同关系为由驳回双方的诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初2791号民事判决；二、河南亿乘置业有限公司应于涉案房屋具备交房条件之日起十日内向张玉琴交付帝湖世家第21号楼1单元4层东户商品房，协助办理不动产权属登记；三、河南亿乘置业有限公司应向张玉琴赔偿逾期交房违约金（以897592元为基数，自2015年10月1日起按日万分之二计算至实际交房之日止），以及逾期办理产权登记的违约金8976元；四、驳回张玉琴的其他上诉请求。五、驳回河南亿乘置业有限公司的上诉请求。一审本诉案件受理费减半收取为2600元，反诉案件受理费减半收取为300元；二审案件受理费5350元，均由河南亿乘置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年四月十六日书记员  陈艳艳