河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民再50号再审申请人（原审被告）：刘濡铭，男，1988年11月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：罗焕焕，大沧海律师事务所郑州分所，委托权限：特别授权。被申请人（原审原告）：苏凯，男，1988年7月16日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：沈明远，河南千益律师事务所律师，一般代理。再审申请人刘濡铭因与被申请人苏凯房屋买卖合同纠纷一案，不服本院2019年3月29日作出的（2019）豫0191民初3891号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年10月23日作出（2019）豫0191民申90号民事裁定书，再审本案。本院于2019年10月29日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘濡铭的委托诉讼代理人罗焕焕、被申请人苏凯的委托诉讼代理人沈明远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘濡铭申请再审称，1、本案一审程序违法。一审法院在送达传票及判决书等诉讼文书中未按照法定送达顺序进行。2、本案一审认定事实错误。刘濡铭一直在积极按照合同约定履行其义务，积极配合办理房屋产权证等相关手续，并不存在一审法院认定的申请人“迟延履行主要债务”的情形。综上，刘濡铭请求法院依法撤销贵院（2019）豫0191民初3891号民事判决书并重新审理。苏凯辩称，1、请求维持郑州高新区法院（2019）豫0191民初3891号民事判决书第一项；2、改判第二项为426000元，因为居间服务费3万元是直接损失，应予支持。苏凯在原审中向本院起诉请求：1、解除原、被告签订的《郑州市存量房买卖合同》；2、被告双倍返还定金100000元、支付违约金346000元、赔偿居间代理费30000元，共计476000元。原审认定如下事实：2018年7月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《郑州市存量房买卖合同》，合同约定甲方所售房屋坐落于郑州市××东新区学理路南，后贾西街西1号楼1单元7层，产权证明所载建筑面积共89.29平方米。成交方式为甲方与乙方通过郑州加宅房地产经纪有限公司居间介绍成交。合同第四条约定交易方承诺（一）甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合同第五条约定，经甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价格为1730000元，乙方支付定金50000元。合同第九条对权属转移登记约定如下：甲、乙双方应于2018年10月20日之前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；甲方应当在该房屋所有权转移之日起30个工作日内，办理该房屋内原有户口迁出手续。合同第十条对违约责任约定如下：（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将房屋出售给第三方的。合同尾部有原告苏凯及被告刘濡铭签字捺印对合同内容予以确认。同日，甲方（出卖方）刘濡铭、乙方（买受方）苏凯、丙方（居间方）三方签订了《居间服务合同》，合同第二条约定，甲乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为30000元，该居间服务费由乙方承担。合同第四条第4款约定，甲乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中的各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。合同尾部有原、被告签字捺印及居间方公司加盖公章对合同内容予以确认。原审另查明：2018年7月27日，原告通过微信转账的方式向被告刘濡铭转账50000元作为定金。2018年7月31日，居间方郑州加宅房地产经纪有限公司收到苏凯交付的30000元居间代理费并出具收据。本院原审判决结果为：一、解除原告苏凯与被告刘濡铭于2018年7月27日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告刘濡铭于本判决生效后十日内向原告苏凯返还定金50000元，支付违约金346000元，共计396000元；三、驳回原告苏凯的其他诉讼请求。本院经再审审理查明，涉案房屋在2018年3月已经被商丘市公安机关查封，2018年12月29日，在本案原审期间，本院轮候查封。本院再审查明的其他事实与原审一致。上述事实有《郑州市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、微信转款账单、收据、原被告提交的双方微信聊天截图23张、录音记录一份及当事人陈述在案佐证。本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，关于苏凯主张解除其与刘濡铭签订的《郑州市存量房买卖合同》的问题。经庭审查明，刘濡铭在合同签订后，经苏凯多次催促一直未配合办理房屋权属转移登记手续，导致涉案房屋交易未成功，引发本案诉讼；且苏凯当庭陈述其购买涉案房屋是为结婚作婚房使用，现因此案苏凯已在别处另购房屋，合同的目的已不能实现，故解除合同具有事实和法律依据。鉴于刘濡铭代理人当庭亦同意解除购房合同，对此，本院予以确认。关于苏凯主张的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，苏凯与刘濡铭在签订《郑州市存量房屋买卖合同》时明确约定，双方应于2018年10月20日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，合同签订后，刘濡铭应当积极履行合同义务，但其一直拖延未履行合同义务，已经构成根本违约，故刘濡铭按照合同约定应当向苏凯支付违约金。鉴于苏凯在合同签订后仅向刘濡铭支付了5万元定金，并未支付涉案房屋的首付款，且苏凯在签订合同之前对涉案房屋尚未取得房产证的事实是知情的，其经济损失并未扩大，因此，苏凯根据合同约定按房屋价款173万元的20%主张违约金34.6万元，该数额明显过高，显失公平。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述法律规定，本院酌定，刘濡铭向苏凯双倍返还定金10万元作为其合同违约的惩罚，已足以弥补苏凯的损失；对苏凯主张的过多部分，本院不予支持。关于苏凯主张的3万元居间代理费的问题。本院认为，苏凯因本次房屋买卖合同确已向居间方郑州加宅房地产经纪有限公司支付3万元居间费，又因刘濡铭的违约行为导致房屋产权转移登记手续未办理成功，因此，苏凯向居间方支付的3万元居间费系其直接损失，对其该部分损失，刘濡铭应当予以赔偿。故对苏凯的该项主张，本院予以支持。经再审查明，原审未准确向刘濡铭送达开庭传票导致其缺席案件的审理，送达程序确有瑕疵；原审判决认定事实清楚，但判决结果显失公平，本院应依法改判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：确认原审原告苏凯与原审被告刘濡铭于2018年7月27日签订的《郑州市存量房买卖合同》解除；原审被告刘濡铭于本判决生效之日起十日内向苏凯双倍返还定金10万元，支付居间代理费3万元，以上共计13万元；驳回原审原告苏凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费8440元，减半收取计4220元，由苏凯负担3067元，由刘濡铭负担1153元；再审案件受理费8440元，由苏凯负担6135元，由刘濡铭负担2305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  贺马虎人民陪审员  段国英二〇二〇年四月二十一日书 记 员  王朋飞