山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0687民初1843号原告：李翠美，女，1956年8月25日出生，汉族，住即墨市。委托诉讼代理人：刘焕佐，海阳发城法律服务所法律工作者。被告：海阳鸿辉发展有限公司，住海阳市辛安镇政府驻地辛政北路。法定代表人：许叶林，该公司经理。委托诉讼代理人：韩玉婧、蔡丙松，该公司职工。原告李翠美与被告海阳鸿辉发展有限公司（以下简称鸿辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李翠美及其委托诉讼代理人刘焕佐、鸿辉公司的委托诉讼代理人韩玉婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李翠美向本院提出诉讼请求：1、依法解除李翠美与鸿辉公司签订的商品房买卖合同；2、判决鸿辉公司返还李翠美支付的购房款1694757元及利息（以1694757元为基数，自购房之日起按中国人民银行同期银行贷款利率支付利息计算至今）；3、本案诉讼费由鸿辉公司承担。事实和理由：2017年6月13日，李翠美与鸿辉公司签订了一份《商品房买卖合同》，由李翠美购买鸿辉公司开发的位于海阳市辛安镇政府驻地辛政北路海阳碧桂园十里金滩A区5幢商业房4号的商品房一套，合同约定该商品房总价款未1694757元整。合同签订后，李翠美按约付清了全部房款。然而，由于鸿辉公司的原因，导致李翠美至今无法办理房屋所有权登记，鸿辉公司的违约行为致使不能实现合同目的。李翠美认为，其已经按约履行了合同义务，依法依约，鸿辉公司并未按照合同的约定履行义务。经李翠美多年多次敦促鸿辉公司履行义务，但鸿辉公司一直以种种原因拖延推诿至今。故李翠美请求解除签订的合同并要求鸿辉公司返还全部购房款及赔偿损失。现特具状法院，请求依法支持诉请。鸿辉公司辩称，对于李翠美的第一条诉讼请求，鸿辉公司主张不解除商品房合同，现鸿辉公司可根据商品房合同约定向李翠美购买的房屋履行办证的义务，且合同约定鸿辉公司仅具有向李翠美交付办证资料的义务。鸿辉公司愿意根据合同承担逾期办证的违约责任，并且按照合同约定向李翠美支付逾期办证违约金。经审理查明，2017年6月28日，李翠美与鸿辉公司签订《商品房买卖合同》，约定李翠美购买鸿辉公司开发的碧桂园十里金滩A区5幢04号房，该房屋建筑面积144.36平方米，该房屋总价款为1694757元。合同第七条约定，出卖人应当在2017年10月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付使用条件的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即本合同附件四《补充协议》第五条。本合同附件四《补充协议》第五条约定：2、该商品房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》由买受人自行申办以及领取。出卖人需在下列条件同时具备之日起720天内，将办理该商品房《房屋所有权证》需出卖人提供的资料递交给买受人或买受人指定的委托人。（1）买受人已向出卖人付清合同约定的房价款及其他应付款项；（2）买受人对该商品房的质量无异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。出卖人在该商品房达到办理《国有土地使用证》办理条件（根据当地行政主管部门要求，以国土证载明的地块范围为单位，地块范围内所有建筑物均办妥初始登记后方办理分户《国有土地使用证》申请）、且买受人或买受人指定的委托人从房地产管理部门领取该商品房的《房屋所有权证》并书面通知出卖人之日起720日内，将办理该商品房《国有土地使用证》所需出卖人提供的相关文件资料递交给买受人或买受人指定的委托人。如出卖人未在上述约定的时间内向买受人或买受人指定的委托人交付前述文件资料的，每逾期一天应向买受人支付人民币20元的违约金。李翠美于2017年6月13日向鸿辉发展公司支付房屋定金50000元，于2017年6月29日支付房款797378元，于2017年7月30日支付房款847379元。鸿辉公司于2017年10月16日将涉案房屋交付给李翠美。后鸿辉公司未依合同于2017年10月16日后720日内将办理该商品房《房屋所有权证》需由出卖人提供的资料递交给李翠美。本院对双方当事人争议焦点归纳为：一、2017年6月13日李翠美与鸿辉公司签订的商品房买卖合同能否解除；二、鸿辉公司应否向李翠美返还购房款1694757元及利息。对于争议焦点一，李翠美主张，首先，依据城市商品房预售管理办法第十条规定，商品房预售开发企业应当与购买人签订商品房买卖预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门或市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。经查询，李翠美购买涉案房屋时虽然鸿辉公司早已取得涉案房屋所属的A区5幢商业房的预售许可并转为销售许可，但是鸿辉公司所办理涉案房屋销售许可的房号户型面积与现场销售的严重不符，不符合商品房销售管理办法第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”之规定。致使涉案房屋在海阳市住房保障和交易中心网上签约系统中无法签约备案。依据最高院关于审理商品房案件若干问题的解释第十八条，由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日内；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照自己购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营条例第三十三条规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记买受人请求解除合同和赔偿损失的应予以支持。城市房地产开发经营条例第三十三条，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更或房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更或房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。综上，涉案房屋系已经竣工的房屋，符合上述解释第十八条（3）出卖人应当承担违约责任的规定，同时也符合上述管理条例第三十三条买受人请求解除合同和赔偿损失的规定，本案李翠美已经按约履行了全部的购房付款义务，依法依约，鸿辉公司并未按照合同的约定履行合同的义务，同时主要是涉案房屋的销售许可户型面积与现场销售的严重不符，既鸿辉公司没有按照海阳市住房和交易中心预售许可的要求进行网上签约备案，因鸿辉公司单方面的原因致使不能为李翠美所购买的房屋进行网上签约备案，致使李翠美无法办理房屋权属证书，造成合同的目的无法实现，被告构成了根本违约，李翠美有权行使合同解除权，同时有权要求鸿辉公司赔偿损失。开发商提供的都是格式合同，应依据城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定解除合同。李翠美多次到鸿辉公司处索要发票，但鸿辉公司均拒绝交付发票。李翠美向本院提交证据：1、碧桂园集团通用机打收据三份，证明李翠美于2017年6月13日、2017年6月29日、2017年7月30日分三次付清涉案房屋全款合计1694757元。收款方为鸿辉公司。同时也证明鸿辉公司没有给李翠美出具增值税发票，鸿辉公司可能存在偷税漏税行为。2、补充协议一份，证明李翠美在付清购房全款并签署了相关售楼文件之日起720天内鸿辉公司将办理该商品房房屋所有权证须由鸿辉公司提交的资料交给李翠美；同时证明李翠美已经履行了该协议约定，鸿辉公司违约，至今没把相关材料给李翠美。3、海阳市行政审批服务局查询证明一份，证明涉案房屋所在的A区5幢已经有销售许可证号--销字2015第109号。4、提交海阳市不动产登记中心查询证明三份，证明涉案房屋所在的A区5幢已经有不动产产权证及国有土地证。鸿辉公司主张对涉案房屋商品房买卖合同无法备案的问题现在已经解决，李翠美可随时至售楼处共同办理备案事宜。根据商品房买卖合同的约定，李翠美未取得产权证的期限未超过一年，不符合合同解除的条件。现该涉案房屋可以办理产权证，且在房屋交付后对于该房屋出租所得收益一直由李翠美收取。综上，李翠美购买该房屋的合同目的可以实现，鸿辉公司不主张解除合同。对李翠美提交的上述证据1没有异议，因李翠美现场至鸿辉公司交费，故鸿辉公司没有开具发票，且不存在李翠美所说存在偷税漏税可能，不属于本案管理范围。对证据2因没有鸿辉公司盖章，故不予认可。对证据3、4不予认可。鸿辉公司提交证据：1、《商品房买卖合同》原件一份；2、李翠美收取租户支付租金转账凭证一份；3、鸿辉公司现在具备办证条件证据一份。对于鸿辉公司提交的上述证据，李翠美主张证据1只是开发商的格式合同，具体依据相关法律法规解除合同。对证据2主张租金为2020年4月9日收取的2019年1月-2019年12月31日的租金，2019年1月之前的租金并未收取。对证据3不予认可。对争议焦点二，李翠美主张根据合同约定，鸿辉公司应向其返还购房款及赔偿相应损失。本案涉案购房合同是格式合同，是有利于开发企业自己制作，应依据相关法律法规实施，涉案房屋是早已竣工的房屋，且是现售商品房，符合最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条及城市房地产开发经营管理条例第三十三条买受人请求解除合同和赔偿损失的规定，故请依法支持李翠美的诉讼请求。鸿辉公司主张不希望解除商品房买卖合同，仅同意根据合同约定向李翠美支付逾期办证违约金。认为本案涉案房屋购房合同虽然是格式合同，但是该合同是经过李翠美认可并自己签字的，李翠美作为完全民事行为能力人应当认可自己做出的民事行为。该合同为双方合意，在双方合意的基础上形成，对于鸿辉公司逾期向李翠美交付办证资料，对李翠美造成的损失鸿辉公司愿意根据法律规定及合同约定向李翠美承担逾期办证责任，支付逾期办证违约金。且鸿辉公司在向李翠美交房后，基于该房屋所得收益，一直由李翠美收取，该房屋为商业，李翠美已经持续获得收益，且现在鸿辉公司可以履行办证资料交付义务，合同目的完全可以实现，不同意解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，涉案房屋为现房销售，鸿辉公司于2017年10月16日向李翠美交付涉案房屋，合同双方约定自2017年10月16日后720日内鸿辉公司将办理该商品房《国有土地使用证》所需出卖人提供的相关文件资料递交给买受人或买受人指定的委托人系当事人自愿约定，未违反相关法律规定。故2019年10月6日为办理房屋所有权登记的期限届满之日，至本案开庭审理之日并未超过一年的期限。故李翠美不具有合同解除权。另，李翠美要求鸿辉公司支付以1694757元为基数，自购房之日起按中国人民银行同期银行贷款利率支付利息至今。本院认为，鸿辉公司于2019年10月6日至今未将办理产权证书的相应文件资料交付给李翠美，构成违约，双方虽对违约金有约定，但违约金过低，李翠美要求对违约金予以调整符合法律规定，本院予以准许。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，李翠美请求按照银行同期银行贷款利率标准计算违约金的请求理由正当，于法有据，本院予以支持，对2019年10月7日至2020年4月24日期间违约金认定为1694757元*4.35%*199天/365天=40194元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十九条之规定，判决如下：一、海阳鸿辉发展有限公司于本判决生效后十日内向李翠美支付逾期办理房产权属证书违约金40194元；二、驳回李翠美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10026元，由原告李翠美负担9623元，由被告海阳鸿辉发展有限公司负担403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  姜同波二〇二〇年四月二十四日书记员  宁世光