广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2886号原告：伍北光，男，1984年11月21日出生，汉族，住广东省英德市******委会榕新组，公民身份号码441************939。原告：李冬梅，女，1984年11月23日出生，汉族，住广东省连州市**************，公民身份号码441************923。上述原告的共同委托诉讼代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。被告：清远市志源房地产开发有限公司，住所地清远市******************商铺218号。法定代表人：王润华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶碧桃，广东品格律师事务所律师。原告伍北光、李冬梅与被告清远市志源房地产开发有限公司（以下简称志源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍北光、李冬梅的共同委托诉讼代理人陈萍，被告志源公司的委托诉讼代理人叶碧桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍北光、李冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告将涉案房屋由被告提供的资料报不动产权属登记部门备案，并协助原告办理房屋产权转移登记手续；2.判令被告向原告支付逾期交付基础设施、公共配套的违约金67328元(自2015年12月31日起以已付房款526000元为基数，按每日万分之一计算至2019年7月3日)；3.判令被告向原告支付逾期办证的违约金(自2019年10月3日起以已付房款526000元为基数，按每日万分之一计算直至被告提供的资料报不动产权属登记部门备案，并协助原告办理房屋产权转移登记手续为止，暂计至2020年1月2日的违约金为4787元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月2日，原告就清远市********************01号房屋与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买上述房屋，房屋面积为139.28平方米，房屋总价为526000元，原告采取银行按揭的方式支付房屋价款。合同签订后，原告依约付清了购房款，并依约缴纳了契税及住房维修基金等所有费用。根据《商品房买卖合同》第8条约定：“出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房获得建设工程竣工验收报告条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”第14条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水、供电、燃气系统、电话及电视接驳接将于商品房交付时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理确属出卖人责任的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”截止目前为止，被告对涉案房屋仍未取得建设工程竣工验收报告，仍未达到交付使用的条件。因无房居住，原告迫于居住原因于2019年7月3日对涉案房屋进行装修入住，但原告在涉案房屋装修入住前，被告未能按合同约定将该房屋正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑达到使用条件，即供水、供电、燃气系统、电话及电视接驳达到使用条件。另，根据《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按己付房价款款万分之一的标准按日向买受人支付违约金。”即被告应在原告收楼后的90日内即2019年10月2日前将原告办理不动产权属登记资料报产权登记机关备案，但时至今日，被告仍未将原告办理产权登记资料报登记机关备案。由于被告原因，被告不能将涉案房屋正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑交付原告使用，不能为原告如期办理房产证，致原告无法充分利用房屋资产价值，无法开展抵押、融资、买卖交易等活动，造成原告较高商业活动成本和较大经济损失。因此，被告应按《商品房买卖合同》约定承担违约金，为此，原告为保护自身合法权益，特向法院起诉，希法院裁决如诉请。被告志源公司辩称，一、关于逾期支付基础设施、公共配套设施违约金的问题。答辩人与原告签订的《广东省商品房买卖合同》第十四条约定，答辩人在将商品房交付使用时，供水、供电、燃气系统、电话及电视接驳需达到使用条件。从双方合同约定可知，双方签约目的是购房。标的物为房屋，而逾期交付的供水、供电、燃气系统、电话及电视接驳属于与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套设施，故应只按逾期交房的罚责处理。需要向法庭说明的是，按购房合同约定，出卖方逾期交楼将给买受人造成经济损失，但出卖方逾期交付达到正常使用运行条件的“基础设施、公共配套设施”所造成的后果即是诉争房屋无法按约定条件交付--逾期交楼。因此上述合同约定属于多种原因引致的一种损害后果，出卖人逾期交付达到正常运行条件的水电、燃气系统等，损害后果只有一种情形，就是逾期交楼，二者并不可分。更何况，出卖人逾期交付达到正常运行条件的“基础设施、公共配套设施”，买受人除延期收楼存在损失外，未受到其他经济损失。在原告未实际收楼的情况下，基础设施、公共配套设施是否达到使用条件对原告并不构成影响。故双方在该条款中约定的违约金应是从实际交付使用时起算，即如原告收楼后而上述基础设施、公共配套设施却未达到使用条件时，原告可按该约定向答辩人主张违约责任。就本案而言，原告收楼时基础设施、公共配套设施均已正常使用，故答辩人无需向其支付逾期交付基础设施、公共配套设施违约金。二、关于逾期办证的违约金的问题。答辩人与原告签订的《广东省商品房买卖合同》附件四合同补充协议第22条明确约定，办理房地产权证的期限自买受人付清全部应付款项(购房款、物业专项维修资金、入住费用、有关办证税费)、办妥商品房交付手续并向出卖人提交完税证明(买受人自行缴税)及所有应由出买受人提供(签署)的资料之日起开始计算。出卖人应在买受人履行完上述全部义务并提供完全部办理产权登记所需资料之日起730日内办妥房地产权证。本案中，原告至今仍未向答辩人提交全部办理产权登记所需的资料，故逾期办证违约金尚未达到起算条件，答辩人并不存在违约行为，无需向原告支付逾期办证违约金。三、原告请求的各项违约金均已超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告在答辩中主张未能办证的原因在于原告未向被告提交应由原告提供的办证资料，原告认为被告陈述的内容不属实，其认为办证的所有材料在双方签订《商品房买卖合同》之时原告已全部提交给了被告，其也按照规定缴纳了税费。对于该争议事实，本院询问被告原告未提交何种材料导致其无法协助办证，被告表示不清楚，同时本院询问被告是否有告知原告需补交何种办证材料以及通知原告限期其补全办证材料，被告回答有告知通知但无任何证据证明。显然，被告对其辩称主张的事实未能提供任何证据予以证实，因此，本院对其主张的该事实不予采信，认定目前涉案房屋产权尚未登记至原告名下的原因及过错并不在原告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方的真实意思表示，属有效合同，双方应予恪守。双方均确认原告已付清购房款，被告应按照合同第十五条的约定于房屋交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告将房屋产权转移登记至原告名下，但是根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，只有办理了房屋产权的首次登记，不动产登记部门才能办理房屋产权的转移登记手续。原、被告双方在庭审中均确认涉案房屋尚未办理房屋产权的首次登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，原告要求判令被告协助办证将涉案房屋产权转移登记至其名下，属法律上或事实上不能履行的行为，本院对原告提出的该诉请在本案中不予支持。原告可待房屋办理了产权的首次登记后另行主张权利。对于原告提出的第2项诉讼请求，本院认为供水、供电、燃气、电话及电视接驳条件属于房屋用于生活居住的基础条件，在上述条件尚未成就时原告可根据合同约定要求被告支付违约金，但该违约行为与逾期交房的违约行为均属于同一类的违约行为，均导致房屋无法正常使用的后果，故该两项违约金只可择一主张，不应重复主张。原、被告双方在庭审中均确认原告曾向人民法院起诉要求被告支付自合同约定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止的逾期交房违约金且得到支持，因此，原告在本案中请求计付从合同约定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日期间的逾期交付基础设施、公共配套违约金本院不予支持。对于原告提出的第3项诉讼请求，对于目前尚未将房屋产权转移登记至原告名下的原因，被告虽答辩主张是原告的原因所导致，但是被告并未提供证据予以证明。结合合同第十五条以及合同补充协议第22点的约定，被告应自原告收楼之日起90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告将涉案房屋的产权转移登记至原告名下，办妥产权证的期限为收楼之日起730日内，如在该730日内的期限仍未能将房屋产权办到原告名下的，则被告应以原告已付购房款的万分之一按日向原告支付逾期办证违约金。双方确认原告的收楼时间为2019年7月3日，故被告应在2021年7月2日内办妥房屋的产权证书，在此期限内被告若未将房屋产权转移登记到原告名下的，则被告应自该期限届满次日（2021年7月3日）起承担支付违约金的违约责任。显然，被告承担支付逾期办证违约金责任的期限尚未到来，本院对原告请求的逾期办证违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告伍北光、李冬梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1602元，减半收取计801元，由原告伍北光、李冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇二〇年四月八日书记员  陈晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。