广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初621号 原告：钦州钦廉恒大置业投资有限公司，住所地：钦州市子材东大街88号钦州·恒大绿洲会所，统一社会信用代码：91450700561581079P（1-1）。 法定代表人：唐巍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢，男，该公司员工。 被告：梁红，女，1984年10月5日出生，汉族，住广西灵山县。 被告：潘秀淦，男，1982年6月10日出生，汉族，住址：广西灵山县。 原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司（以下简称恒大置业公司）与被告梁红、潘秀淦商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒大置业公司的委托诉讼代理人张欢到庭参加诉讼，被告梁红、潘秀淦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒大置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年11月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：15110079）；2.判决被告在判决生效后10日内配合办理注销《商 品房买卖合同登记备案证明》（合同备案编号：15110079）手续； 3.判决被告返还钦州·恒大绿洲18栋3203号房屋；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告、被告于2015年11月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于钦州市，商品房房号为：18栋3203号房，建筑面积为127.40平方米，套内建筑面积为104.18平方米，按建筑面积计价，每平方米单价为4437.7元，该商品房合计总价款为565363元，被告采取银行按揭付款的方式支付房款，合同约定被告支付首期房款170363元，余款395000元办理银行按揭贷款申请手续。合同签订后，被告向原告支付了部分首期房款：43679元，原告于2015年11月24日办理了商品房买卖合同登记备案证明。被告与中国银行股份有限公司钦州分行于2015年11月27日签订《个人购房／购车借款及担保合同》，原告作为保证人，中国邮政储蓄银行股份有限公司钦州市分行向被告发放贷款395000元。2016年1月22日，原告将该商品房交付给被告使用。现由于被告未按《个人购房／购车借款及担保合同》约定偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任（中国邮政储蓄银行股份有限公司钦州市分行直接从原告银行账户扣划银行贷款本金、利息及罚息等共计382229.1元），根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第二条第（一）项第5款的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告有义务配合原告办理有关合同解除的手续。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请法院判决支持原告的诉讼请求。 被告梁红、潘秀淦没有答辩也没有提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据如下：原告的《营业执照》副本、法定代表人证明、被告身份信息、《商品房买卖合同》及备案证明、《个人购房借款及担保合同》、收楼材料、催款通知书、解除合同通知书及邮寄单、回购通知书、还款单及扣款证明。对原告提交的证据，经质证，对符合真实性、合法性、关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于钦州市，该商品房合计总价款为565363元，被告采取银行按揭付款的方式支付房款，合同约定被告支付首期房款170363元，余款395000元办理银行按揭贷款申请手续；关于产权登记的约定，出卖人（原告）应当在商品房竣工备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第二条第（一）项第5款的约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人（被告）未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人（原告）承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。合同签订后，被告向原告支付了首期房款170363元，原告于2015年11月24日办理了商品房买卖合同登记备案证明。被告与中国银行股份有限公司钦州分行于2015年11月27日签订《个人购房／购车借款及担保合同》，原告作为保证人，中国邮政储蓄银行股份有限公司钦州市分行向被告发放贷款395000元。《个人购房／购车借款及担保合同》第三十一条第二款第二项约定，本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕的，保证人（原告）对借款人（被告）的债务免除保证责任。2016年1月22日，原告将该商品房交付给被告使用，至今没有办理该案涉商品房在权属证书。被告还贷至2019年2月份，从2019年3月至11月13日累计欠款10578.66元。2019年11月29日，原告承担了保证责任（中国邮政储蓄银行股份有限公司钦州市分行直接从原告银行账户扣划银行贷款本金、利息及罚息等共计382229.1元）。为此，原告于2020年2月18日向本院起诉，提出上述诉讼请求。 本院认为，原告与被告于2015年11月11日签订的《商品房买卖合同》、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司钦州市分行于2015年11月27日签订《个人购房／购车借款及担保合同》，原告作为保证人也在该合同上签字。均是当事人真实意思表示，其内容没有违反法律规定，合法、有效，对双方当事人均具有拘束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，虽然被告逾期不偿还银行贷款，导致银行提前收回贷款本息，原告承担保证责任为被告偿还银行贷款本金、利息及罚息共382229.1元，但被告没有构成根本违约。原、被告虽然在商品房买卖合同中约定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告具有单方解除商品房买卖合同权利，但该约定是不公平的约定。在商品房买卖合同中，原告作为开发商承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买方（被告）名下的义务，被告作为买方承担的是支付购房款的义务。本案中，原告陈述被告仅支付首付款为43679元，这不符合相关法规的规定，因为被告已于2015年11月27日成功向银行贷款395000元，说明被告已向原告付清了首付款，否则是不能向银行贷款的。对原告的上述陈述，本院不予采信。被告已依约支付了全部的购房款，商品房买卖合同的主要义务已经履行完毕，原告的合同目的已经实现。案涉房屋已经实际交付给被告使用多年，解除合同将严重影响已经形成稳定的社会关系。至于被告未按期偿还银行贷款致使原告依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于原告原本应预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人（被告）进行追偿的权利。因此，原告在被告已经履行完毕合同主要义务的情况下要求解除合同，有违公平及诚实信用原则。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，出卖人（原告）应当在商品房竣工备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告于2016年1月22日将该商品房交付给被告使用，原告应于2016年4月21日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但案涉商品房至今尚未办理房地产权证。原告在本案中没有提供证据证实被告至今没有取得该案涉房地产权证的原因在于被告，所以不能办理案涉房地产权证的责任在于原告。根据《个人购房／购车借款及担保合同》第三十一条第二款第二项约定，本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕的，保证人（原告）对借款人（被告）的债务免除保证责任。故，如果原告能尽快协助被告办理该案涉房地产权证，并办理正式抵押登记手续，原告对借款人（被告）的债务就免除保证责任，但原告没有及时协助被告办理该案涉房地产权证，导致原告承担了保证责任。原告对承担保证责任是存在过错的。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。在本案中，原告不正当地促成条件成就（没有及时协助被告办理该案涉房地产权证），视为条件不成就，即其约定解除合同的条件不成就。综上，原告解除合同的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决如下： 驳回原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费9654元，减半收取计4827元，由原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  郑宪尚 二〇二〇年四月十六日 书记员  丁冬梅