北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15456号原告：王会平，男，1959年8月7日出生。委托诉讼代理人：赵艳平，河北信正律师事务所律师。被告：王平，男，1960年7月19日出生。委托诉讼代理人：涂灿生，北京市京徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭国栋，北京市京徽律师事务所律师。被告：魏宇峥，女，1969年1月14日出生。第三人：王玉梅，女，1981年8月30日出生。原告王会平与被告王平、魏宇峥及第三人王玉梅确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告王会平及其委托诉讼代理人赵艳平，被告王平的委托诉讼代理人涂灿生、彭国栋均到庭参加了诉讼，被告魏宇峥、第三人王玉梅经本院公告传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王会平向本院提出诉讼请求：1.依法确认2007年12月17日签订的买房协议有效；2.本案诉讼费由王平、魏宇峥负担。事实和理由：王会平与魏宇峥原系夫妻，王玉梅系王平的儿媳，2007年12月17日王玉梅经王平同意代王平与魏宇峥签订买房协议，约定王平自愿把位于北京市某区某小区某号楼某单元某号房屋卖给王会平，房款为26万元，当日王会平便按照约定支付了购房款，后王平对此协议也进行了签名确认。该房屋一直为王会平所有并使用。2014年4月16日魏宇峥与王会平离婚，双方签订协议约定该房屋归王会平所有。该买房协议系双方真实意思表示，应属合法有效，现双方产生争议，故王会平提起诉讼。王平辩称：2007年12月17日签订的买房协议的原件王平从来没有见到过，王平是在拆迁时才从拆迁办知道了协议的存在，协议的真实性王平一方不认可；原件只有魏宇峥和王玉梅的签字，没有其他人的签字，买房协议签订时，王平不在现场，也不知情，王玉梅没有王平的授权和委托，即使协议存在，也应是无效的。魏宇峥经本院公告传票合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人王玉梅通过王平一方向本院提交书面答辩意见称：2007年年底魏宇峥找到我说要购买某号房屋，12月我私自与魏宇峥签订某区某路某号楼某单元某室的房屋买卖协议，签合同时王平、王会平都不在现场，也未得到王平的认可和允许。王平直到房屋要拆迁时才知道真实情况，知道后王平很气愤，当时就去拆迁办说明了情况，并对我进行了训斥，因为此事，我们现在的关系闹得非常不好。另外，我和魏宇峥签订的这份合同，名为买卖实为租赁，我与魏宇峥口头约定，如遇拆迁或洗浴经营不下去，房屋将无偿归还给我们。王会平围绕诉讼请求依法提交了换房协议、2003年7月10日签订的买房协议、2007年12月签订的买房协议（复印件）、王玉梅中国工商银行账户查询单、离婚证、离婚协议、企业信息查询单、涉税保密信息告知书、某社区居委会证明、证人证言、房产证、身份证复印件、录音资料二份（复制件）、（2017）京02行终270号行政判决书、谈话笔录、调查笔录、（2018）京0111民初4137号案件开庭笔录，王平围绕答辩意见依法提交了谈话笔录、庭审笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证，魏宇峥、王玉梅经本院公告传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃证据交换和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、王会平提交的证人证言。证人无特殊情况均未出庭作证，未接受对方当事人及法庭的质询，故对该部分证据的真实性、合法性、关联性本院均不予确认。2、王会平提交的录音资料二份（复制件）。其中，周某录制的录音资料经本院与周某核实属实，且周某现与王会平、王平双方及拆迁办公室、拆迁公司均无利害关系，录音时王平虽不知情但并未侵犯任何人的合法权益，亦未违反法律的禁止性规定，故对该录音资料的真实性、合法性、关联性本院予以确认。另外一份录音资料（复制件）的真实性无法核实，故对该录音资料的真实性、合法性、关联性本院均不予以确认。3、王会平提交的2007年12月签订的买房协议（复印件）。关于为何不能出示买房协议的原件王会平向法庭作出了合理解释，另外，综合王平提交的庭审笔录，各方均是在认可买房协议真实存在的前提下发表北京市某区某小区某号楼某号房屋所有权归属的意见，故对该份证据的真实性本院予以确认。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：王平为北京市某区某小区某号楼某号房屋（以下简称“某号房屋”）的所有权人。2002年12月6日，王平与王会平签订换房协议，约定王平将某号房屋与王会平所有的北京市某区某小区某号楼某号房屋（以下简称“某号房屋”）进行产权互换。事后，双方均未办理房屋产权过户手续。2003年7月10日，王会平与王平签订买房协议，约定王平将某号房屋售予王会平，此房没有产权证，价格为26万元。协议签订后，王会平未支付购房款。2004年11月22日，北京市建设委员会为王平下发房屋所有权证书。2007年12月王平的儿媳王玉梅代王平与魏宇峥签订买房协议，约定王平将某号房屋售予王会平，王会平一次性支付王平房款26万元。2007年12月17日，王玉梅中国工商银行账户收到汇款26万元。王会平收到某号房屋的所有权证书。2014年4月16日，王会平与魏宇峥登记离婚，离婚协议书约定某号房屋、某号房屋均归王会平所有。2002年前后王玉梅及丈夫居住在某号房屋，2002年换房协议签订后某号房屋一直由王会平占有使用，2003年买房协议签订后王平未向王会平主张过某号房屋的购房款，某号房屋拆迁之前双方未产生过房产纠纷。2014年8月31日，北京市某区人民政府房屋征收办公室（甲方）（以下简称“某区征收办”）与王会平（乙方）签订《某区轨道交通某线某地块土地储备整理项目国有土地住宅房屋征收货币补偿协议》，约定甲方应支付乙方住宅房屋补偿补助总款×元，其中停产停业损失补偿费×元。后该协议因某号房屋未办理房屋所有权变更登记，房屋所有权人仍为王平被确认无效。另查明，房屋拆迁过程中，拆迁公司工作人员周某在给王平做工作时，王平自述：“先前不是跟他有个协议嘛，就是不是我的名，咱们儿媳妇签的名，我装孙子，我说我不知道她就蔫不唧的给我卖了，是不是哎，使什么招啊。”本院认为：首先，当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中，王平虽未为王玉梅出具书面的授权委托书，但结合查明的事实，王平委托王玉梅代为签订某号房屋买房协议的可能性较大，理由如下：1.从人物关系上来看。王玉梅与王平关系特殊，王玉梅系王平儿媳，且王平在王玉梅与其儿子婚后、换房协议签订之前就将某号房屋无偿让与王玉梅一家居住使用；之后王平委托王玉梅签订买房协议、收取房款的做法与二人的特殊关系相符、与之前王平将房屋无偿让与王玉梅一家居住使用的做法有相一致之处。2.从协议形式、内容上来看。换房协议、买房协议（2003年）、买房协议（2007年）的形式、内容均极为简单，某号房屋及某号房屋的整个交易流程被大大简化，王平未为王玉梅出具书面的授权委托书亦符合当时的交易情况。3.从买卖房屋最关键的因素购房款来看。时隔四年，王玉梅代王平签订的买房协议中约定的购房款26万元与王平签订的买房协议（2003年）中约定的购房款一致，可见王玉梅很有可能知晓2003年王平与王会平签订买房协议一事。王平与王会平曾签订换房协议、买房协议（2003年），做出过某号房屋、某号房屋均归王会平的意思表示，此种情况下王会平的配偶魏宇峥找到王玉梅再次私自签署某号房屋买房协议的可能性不大，王玉梅亦没有必要在此种情况下冒着承担法律责任的风险私自与魏宇峥签订买房协议（2007年）。王玉梅与魏宇峥签订买房协议（2007年）最大的可能是王玉梅已经得到王平的授权。4.从协议签订的背景及目的来看。换房后没有办理房屋产权过户手续、签订买房协议（2003年）后未支付购房款亦未办理房屋产权过户手续，为了简化交易流程、实现交易目的，收到下发的房屋所有权证书后委托儿媳王玉梅与王会平之妻签订某号房屋的买房协议符合一般人的逻辑。5.从协议签订后王平、王玉梅的行为表现来看。王平长期生活在某区，某号房屋长期被他人占有使用却不闻不问，某号房屋出卖后未收到购房款却不主张权利不符合一般人的通常做法，特别是在房屋被拆迁之际、在拆迁公司工作人员做工作时不仅未向拆迁公司工作人员明确表明某号房屋系王玉梅在自己不知情的情况下私自作出的处分，反而称自己现在是假装不知晓此事，严重不符合常理。王玉梅称自己因此事和王平关系较差，却在开庭时通过王平一方转交答辩意见亦存在矛盾之处。综合以上，本院对王平委托王玉梅代为签订某号房屋买房协议的事实予以确认，王平、王玉梅关于王玉梅未得到王平的允许代理王平签订房屋买卖合同一事的抗辩意见本院均不予采信。王玉梅关于买房协议（2007年）实为租赁的抗辩意见，缺少事实依据，本院亦不予采信。其次，王玉梅代理王平与魏宇峥之间签订的买房协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。王会平起诉要求确认买房协议（2007年）有效的诉讼请求，证据充分、理由正当，本院予以支持。再次，魏宇峥、王玉梅经本院公告传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：王玉梅代理王平与魏宇峥于2007年12月签订的买房协议有效。案件受理费5200元，由王平负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由王平负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩朝利审 判 员  秦艳玲人民陪审员  许长仁二〇二〇年四月十三日书 记 员  朱 磊