广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初16266号原告：中山市东方实业有限公司，住所地广东省中山市*******。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。被告：梁金全，男，1981年3月19日出生，汉族，住广东省中山市**************。原告中山市东方实业有限公司（以下简称为东方公司）与被告梁金全土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告东方公司的委托诉讼代理人欧阳艳君、被告梁金全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.梁金全向东方公司支付2018年7月至2019年5月的租金124426元（2018年7月尚欠租金1530元、2018年8月至2019年4月尚欠租金13310元、2019年5月1日至2019年5月7日尚欠租金3106元）及违约金（以每月所欠租金为基数，从每月6日起按月息2%标准计算至款项实际清偿之日止）；2.梁金全向东方公司支付2018年7月至2019年5月的管理费5628元及违约金（以每月所欠管理费为基数，从每月6日起按月息2%标准计算至款项实际清偿之日止）；3.梁金全向东方公司支付水费3701.75元；4.东方公司没收梁金全已付履约保证金20000元。事实和理由：2010年12月10日，东方公司与梁金全签订土地租赁合同，约定梁金全承租东方公司位于中山市********部土地【土地证号：中府国用（2003）第XXXX**，以下简称为涉案土地】，租赁期限为2010年12月11日起至2015年12月10日，其中2014年12月11日至2015年12月10日的月租金为13310元，2011年6月1日至2015年12月9日的月管理费为550元，梁金全应于每月5日前向东方公司交付当月租金及管理费，若梁金全逾期交付的，东方公司有权按所欠租金及费用总额每天加收千分之一滞纳金。租赁期届满后，双方同意延续土地租赁合同并由梁金全继续租赁涉案土地，月租金13310元，月管理费550元。2019年5月7日，双方签署租赁场所移交确认书，明确土地租赁合同在2019年5月7日因梁金全的原因正式解除。然而，梁金全仍未缴纳2018年7月至2019年5月7日的租金及管理费，按合同约定东方公司有权没收保证金。另，东方公司为梁金全向中山市供水局垫付水费3701.75元。为维护自己的合法权益，东方公司特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。梁金全辩称，不同意东方公司的诉讼请求。一、双方签订的土地租赁合同期限已于2015年12月届满，为何东方公司时至今天才起诉，同时为何东方公司不与后期租赁使用者重新签订租赁合同。二、东方公司的负责人陈银芬致电梁金全要求其协助理顺相关手续，故梁金全才同意签订租赁场所移交确认书。三、梁金全没有缴纳东方公司出示的收款收据。四、2016年3月实际使用人已经由梁金全变更为李锐强，东升镇供水公司有相关的记录单和扣费信息。五、梁金全与东方公司的负责人陈银芬电话录音可知，东方公司向梁金全发出律师函是希望梁金全协助其尽快收回物业以便出租给案外人。六、梁金全不清楚涉案土地的土地证及权属情况，据其了解，东升镇人民政府希望在涉案土地投入资金打造成一个公园。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2010年12月10日，出租方东方公司与承租方梁金全签订土地租赁合同，主要内容为梁金全向东方公司承租涉案土地用于经营餐饮娱乐，租期自2010年12月11日起至2015年12月10日止，2010年12月11日起至2012年12月10日月租金11000元，2013年12月11日起至2014年12月10日月租金12100元，2014年12月11日起至2015年12月10日月租金13310元。2010年12月11日起至2011年5月30日免收管理费，2011年6月1日至2015年12月9日每月管理费550元。合同签订当日，梁金全向东方公司交纳20000元作为履约保证金和3000元作为按时交纳水电费的预付款。梁金全需于每月5日前向东方公司交纳当月租金、管理费，如梁金全逾期交付的，东方公司按所欠租金及费用总额加收每日千分之一滞纳金。梁金全逾期交付租金超过30天的，东方公司有权单方终止合同、收回土地、不退还保证金等等。2010年12月10日的收据载明东方公司收到梁金全交付的履约定金20000元、水电预付款3000元。2017年9月28日的广东增值税普通发票载明星雨酒吧的管理费为550元。2018年的收据载明东方公司收到梁金全（星雨吧）2018年1月至2月12800元、梁金全（庆记）2018年1月至2月租金13820元、梁金全2018年3月至6月租金各13310元、梁金全（星雨吧）2018年7月11780元。2018年10月15日，广东中亿律师事务所接受东方公司的委托向梁金全发出律师函，通知梁金全于收到律师函五日内缴清所欠租金62098元及滞纳金11177.64元并将所有物品迁出涉案土地，否则东方公司将自行处理或委托他人搬迁物品。2019年5月6日，广东中亿律师事务所接受东方公司的委托再次向梁金全发出律师函，通知梁金全于收到律师函五日内缴清所欠租金161938.33元及滞纳金32264.8元并将所有物品迁出涉案土地，否则东方公司将自行处理或委托他人搬迁物品等等。2019年5月7日，甲方东方公司与乙方梁金全签订的租赁场所移交确认书主要载明：因乙方的原因，土地租赁合同于2019年5月7日正式解除并于2019年5月12日对涉案土地办理交接手续，乙方应该于2019年5月12日前自行搬离原存放于涉案土地内的全部物品，若乙方逾期搬离，甲方有权自行处置全部物品。落款处有东方公司盖章及梁金全签名及按捺手印。2019年7月4日，中山公用水务有限公司出具的票据、发票显示，户号140050601的污水处理费806.4元、垃圾处理费241.92元、商业水费(含违约金）1347.84元，户号104443254的污水处理费446.6元、垃圾处理费133.98元、商业水费（含违约金）725.01元，上述水费合计3701.75元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：梁金全提交的档案更改记录反映，户号140043254于2016年3月15日更改了用户水卡手机号码。梁金全提交的租赁场所移交确认书主要约定双方在2019年5月（空白）日对涉案土地办理交接手续，乙方已自行搬离原存放于租赁物内的全部物品，甲方正式收回租赁物，甲方东方公司处没有代表人签字及盖章，乙方代表人签字处有梁金全、陈国平代、李锐强代签名。东方公司认为租赁场所移交确认书东方公司没有盖章确认，即使租赁场所移交确认书是真实的，陈国平、李锐强只是作为梁金全的代表而签名，并不能否认梁金全作为承租方的事实。梁金全提交通话录音拟证明涉案土地的实际承租人不是梁金全，根据通话录音内容反映东方公司员工陈银芬曾与梁金全就交接涉案土地、搬离物品、欠缴水电费等事宜进行协商，东方公司认为若梁金全不是涉案土地的承租人，为何梁金全对办理撤场手续有协助义务且对涉案土地上的物品有处分权。东方公司表示租赁合同期限于2015年12月10日届满，后双方没有续签合同，但梁金全一直继续使用涉案土地，梁金全在涉案土地上经营庆记和星雨吧，平时均是梁金全的员工带现金向东方公司缴纳租金。梁金全表示其与案外人李锐强合伙经营庆记和星雨吧，于2014年8月梁金全已将涉案土地交付给李锐强使用，故其没有再缴纳2015年后的租金。2019年5月5日，东方公司员工陈银芬打电话给梁金全要求协助办理涉案土地移交手续，故其在2019年5月7日签订租赁场所移交确认书，而梁全金提交租赁场所移交确认书是从东方公司员工陈银芬处复印，其中梁金全的名字不是其本人签订，也不清楚为何东方公司没有盖章。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方主要争议焦点在于梁金全是否为涉案土地的承租人及应否支付租金、管理费、违约金等费用问题。对此，本院根据双方的陈述和提供的证据，分析如下：关于梁金全是否为涉案土地承租人的问题。首先，如上查明的事实可见，东方公司与梁金全签订的土地租赁合同期限于2015年12月10日届满，后双方没有续签租赁合同，而涉案土地一直有人占有和使用。东方公司主张租赁合同期限届满后因梁金全仍占有、使用涉案土地，并提交了收据、律师函、租赁场所移交确认书等证据佐证，故东方公司与梁金全存在土地租赁合同关系。梁金全则主张涉案土地于2014年8月已转租给案外人，但未提交转租租赁合同等证据予以佐证，其提交的通话录音也不能排除梁金全不是涉案土地承租人的可能性。其次，梁金全两次收到东方公司向其发出的律师函要求其支付租金和搬离涉案土地时并没有就其非涉案土地的承租人提出异议，并在租赁场所移交确认书中签名确认土地租赁合同于2019年5月7日解除并由梁金全于2019年5月12日前自行搬离涉案土地上的全部物品等事宜，梁金全在本案中主张其非涉案土地的承租人与常理不符。最后，退一步而言，即使梁金全与案外人存在转租合同关系，梁金全也没有提供证据证明东方公司知道或应当知道其已将涉案土地转租或已同意其将涉案土地转租，故梁金全与案外人的法律关系不能对抗东方公司与梁金全的土地租赁合同关系。综上，梁金全对其主张非涉案土地承租人依法应承担举证不能的法律后果，本院认定涉案土地租赁期间届满后，因梁金全继续使用涉案土地，而东方公司没有提出异议，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方形成不定期土地租赁合同关系。关于没收履约保证金的问题。虽然土地租赁合同中约定没收履约保证金的条款以确保合同期限内双方均按合同约定履行各自的权利与义务，但土地租赁合同期限届满后东方公司与梁金全形成不定期土地租赁合同关系，双方均有权随时解除合同，故东方公司诉讼主张没收梁金全已缴纳的履约保证金20000元，缺乏法律依据，本院不予支持。关于租金、管理费、水费、违约金的问题。东方公司诉讼主张梁金全未按约支付2018年7月至2019年5月7日的租金（13310元/月）及管理费（550元/月）、水费3701.75，梁金全并未举证证明其已经履行了缴纳租金、管理费和水费的义务，其依法应承担举证不能的不利后果，本院依法采信东方公司的主张，认定梁金全未按约支付2018年7月至2019年5月7日租金及管理费、水费3701.75元，构成违约。关于管理费金额，东方公司提交发票主张每月管理费金额由土地租赁合同约定的500元变更为550元，但未提供其他证据证明东方公司与梁金全对管理费金额进行协商变更并达成一致意见，依法应承担举证不能的法律后果，本院认定每月管理费应按土地租赁合同约定500元计算。关于梁金全应支付租金和管理费金额，为免累诉，梁金全已交付的20000元履约保证金应扣减先到期应交付的租金和管理费，经核算，在扣减梁金全未付的2018年7月租金1530元及管理费500元、8月租金13310元及管理费500元、9月部分租金4160元后，梁金全仍应向东方公司支付2018年9月部分租金9150元和管理费500元、2018年10月至2019年4月每月租金13310元和管理费500元、2019年5月1日至5月7日租金3005.48元（13310元/月÷31天×7天）和管理费112.9元（500元/月÷31天×7天），合计109438.38元。关于水费，梁金全欠缴水费3701.75元，而梁金全在签订合同时已预缴水电款3000元，为免累诉，欠缴水费金额应该在预缴水电费中扣减，故梁金全仍应向东方公司支付水费701.75元（3701.75元-3000元=701.75元）。关于违约金标准，本院认为因东方公司未举证说明其损失的情况下，应认定除一般可预见的利息损失外，其不存在其它损失。因东方公司主张的违约金已超过中国人民银行同期同类贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价的利率的30%，本院依法将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价的利率的130%计算。经核算，梁金全分别自2018年9月6日起以9650元为基数（9月部分租金9150元+管理费500元），自2018年10月至2019年4月每月6日起以13810元（租金13310元/月+管理费500元/月）为基数，自2019年5月6日起以3118.38元（5月1日至5月7日租金3005.48元+管理费112.9元）为基数，均按中国人民银行同期同类贷款的130%计算到2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价的利率的130%计算至款项清偿完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告梁金全于本判决生效之日起七日向原告中山市东方实业有限公司支付租金105325.48元、管理费费4112.9元、水费701.75元及违约金【分别自2018年9月6日起以9650元为基数、2018年10月至2019年4月每月6日起以13810元为基数，2019年5月6日起以3118.38元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款的130%计算到2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价的利率的130%计算至款项清偿完毕之日止】；驳回原告中山市东方实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3632元，减半收取计1816元，由原告中山市东方实业有限公司负担251元，被告梁金全负担1565元（该款已由原告中山市东方实业有限公司垫付，被告梁金全在支付上述款项时一并迳付原告中山市东方实业有限公司1565元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇二〇年三月二十日书记员  韦 彤