广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初1379号原告：谭海平，男，1991年4月4日出生，汉族，住广东省英德市******委会大围组，公民身份号码441************132。委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子洋，广东劲龙律师事务所实习律师。被告：清远市宇顺房地产开发有限公司，住所地清远市清城区****办事处澜水中心村增强东街北四巷6号首层（仅限办公）。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：叶俊伟，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。原告谭海平因房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，请求判令：1、被告立即为原告所购买的坐落于清远市清城区****笔架北路18号青云住宅三号楼1单元6层04号房屋办理权属证书；2、被告向原告支付逾期办证违约金,违约金自2018年12月2日起至被告报房屋登记机构申请办理房屋所有权证书并由原告取得房屋所有权证书之日止，按日计付已付房价款的千分之一给原告（暂计至2019年12月2日共365天为112420元）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何慧文、徐子洋，被告委托诉讼代理人叶俊宇、叶俊伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本院经审理查明：一、涉案房屋：2017年2月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于清远市清城区****笔架北路18号青云住宅区三号楼1单元6层一梯04号房屋，建筑面积87.13平方米，房屋总价款为308000元，该房款已支付；二、约定的房屋交付条件及时间：商品房交付时应当符合该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，约定的交付期限为2016年12月31日前；三、房屋竣工验收备案情况：诉讼中没有证据证明涉案房屋所属工程完成了建设工程竣工验收备案手续；四、收楼时间：2016年12月31日；五、约定的办证时间及违约责任：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起700日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按当时房价的0.1%向买受人支付违约金（按每月每日支付）；诉讼中，原、被告双方确认被告应在2018年12月1日前履行约定的办证义务；六、被告抗辩：一、原告主张的违约金计算标准有误。被告认为违约金的计算标准为每月0.1%，而不是原告主张的每日千分之一。每月千分之一的标准既符合双方订立合同时的真是意思表示，也与清远市范围内法院的判决支持的违约金标准基本符合。原告主张的标准远高于民间借贷的最高利息年利率24%。原告并未因逾期办证遭受任何直接或实际的损失，当下房价与购房时相比已发生大幅度上涨，原告实际上已获利并非遭受损失。被告认为，即使要按每日千分之一的标准计算，也应调减至已付房款的每年1%左右的适当、合理标准。二、被告的履行办证义务受新冠疫情这一不可抗力影响，应予部分免责。2020年1月起至新冠疫情结束前的期间应不计算在违约时间之内。本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。对于原告的第一项诉讼请求。根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定可知，只有办理了房屋产权的首次登记，不动产登记部门才能办理房屋产权的转移登记手续。被告表示涉案房屋尚未办理产权首次登记，而原告对此也未提供证据证明涉案房屋已办理了产权的首次登记。因此，对于原告要求判令被告协助办证将涉案房屋产权转移登记至其名下的诉请，因事实依据不足，本院在本案中不予支持。原告可待房屋办理了产权的首次登记后另行主张权利。对于原告的第二项诉讼请求。原告已支付全部购房款且涉案房屋已完税，被告已交付涉案房屋给原告。按约定，被告应在涉案商品房交付之日起700日内将涉案房屋产权转移登记至原告名下。但是截至法庭辩论终结时止，被告仍未履行该协助办证义务，已构成违约，应按照合同约定承担向原告支付逾期办证违约金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”，在本案中，对于逾期办证违约金的约定，存在两种以上的解释，而被告作为提供格式条款的一方，应作出不利于被告的解释，即按每日千分之一的标准计算。至于被告抗辩认为按每日千分之一的标准计算违约金过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告认为约定的违约金高于实际造成原告的损失，虽然被告未举证，但是根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院认为按每日千分之一的标准计算违约金确实明显过高，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款308000元为基数按照年利率6%的标准计算。对于计算逾期办证违约金的起止时间，结合双方意见，应从2018年12月2日起计至涉案房屋产权转移登记至原告名下之日止。至于被告提出受新冠肺炎疫情影响要求部分免除违约责任问题，因违约事实早已发生，诉讼中没有证据证实涉案房屋至今未完成办证是受疫情原因所致，故对被告该抗辩本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告清远市宇顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告谭海平支付逾期办证违约金（违约金以308000元为基数，自2018年12月2日起按年利率6%的标准计至涉案房屋产权转移登记至原告名下之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1274元，由被告清远市宇顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇二〇年四月二十二日书记员  李小曼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。