文书内容江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1023民初7769号原告（反诉被告）：杨书殿被告（反诉原告）：韩立新委托诉讼代理人：王金顺，安徽益友律师事务所律师。原告（反诉被告）杨书殿与被告（反诉原告）韩立新租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，先后依法适用简易程序、普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨书殿，被告（反诉原告）韩立新的委托诉讼代理人王金顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨书殿向本院提出本诉诉讼请求：1.判决韩立新给付违约金及赔偿经济损失合计50000元（具体为：装修损失20000元、违约金10000元、提前一年终止合同造成营业损失20000元）；2.请求判决韩立新承担本案的诉讼费用。事实和理由：杨书殿自2011年4月18日承租韩立新位于泰山东村14-7号轻坊小别墅门面房，约定租期为三年，到期续租后杨书殿于2013年4月18日、2016年6月5日与韩立新达成续租协议。双方约定给原告继续承租房屋至2020年5月21日。后韩立新于2019年5月要求收回房屋，同时将房屋转租他人，从事与杨书殿相同的经营业务。韩立新在解除合同后未向杨书殿承担过任何经济损失及给付违约金。杨书殿多次与韩立新沟通，韩立新以种种理由推脱。综上，杨书殿为了维护自身的合法权益，依据法律的相关规定，向贵院提起诉讼。韩立新对本诉答辩称，请求法院依法驳回杨书殿的诉讼请求。事实理由：1、2016年6月5日双方签订房屋租赁协议，租赁期限是从2016年5月21日至2019年5月21日，因杨书殿打印合同日期笔误，打成了2017年5月21日至2020年5月21日，在签订时候韩立新父亲发现了该打印错误，由杨书殿本人亲笔将日期改为至2019年5月21日。而杨书殿直至2019年6月24日才将该房屋交付给韩立新。双方合同期满为2019年5月21日，故韩立新不存在违约。2、双方合同签订约定对租金的支付约定需提前一个月给付租金。假如双方协议至2020年5月21日，杨书殿应该在2019年4月21日前支付租金27000元，而直至2019年6月24日原告也未支付该租金。在2019年6月24日是杨书殿本人将室内物品全部搬移，并将玻璃大门的门锁自动拆走后交付的房屋，为慎重起见，韩立新打了110报警电话，在警察见证下对该房屋进行了拍照，综上韩立新不存在违约行为，杨书殿延期交付，依法应当支付延期交付的租金。韩立新提出反诉请求：1.请求判令杨书殿给付拖欠的租金2441元（按年租金27000元计自2019年5月21日至2019年6月24日）；2.本案反诉费用均由杨书殿承担。事实和理由：2016年6月5日韩立新与杨书殿双方续签了租房合同，租期三年，从2016年5月21日至2019年5月21日。由于杨书殿租赁房屋用于开麻将室，与周边邻居关系没有搞好，加之公安机关检查较严，就提前告诉杨书殿表示到期后不再续租，但杨书殿没有按照合同约定的时间腾让房屋，而是拖到了2019年6月24日才腾让房屋。杨书殿不仅没有给付拖延期间的租金，反而起诉韩立新要求赔偿损失，实属无奈之举。综上，请求法院支持韩立新的诉讼请求。杨书殿对反诉答辩称，韩立新认为我和他签订的租期三年的合同，是从2016年5月21日至2019年5月21日，这份合同我是没有签订过的。当天我签订的是2017年5月21日至2020年5月21日的租期三年的合同。本诉中，当事人杨书殿围绕诉讼请求依法提交了：1、2011年4月18日双方签订房屋租赁协议、2013年1月24日双方续签的合同、2016年6月5日双方签订的协议各一份，证明杨书殿一共租房9年，直至2020年结束；2、照片两张、营业执照复印件一份，证明杨书殿和韩立新有合同约定，如果韩立新不再租给杨书殿之后，不可以再租给与杨书殿同行业的人；3、照片两张、证人证词一份，证明杨书殿于2016年对租赁的房屋进行装修；4、照片一张，证明韩立新强制性将房子收走；5、收条三张，证明2014年、2015、2016年杨书殿按照第二份协议履行了交付租金的情况。韩立新围绕答辩意见依法提交了：1、2016年6月5日双方签订的协议一份，证明双方租赁情况，该协议清晰看出截止日期是2019年5月21日；2、照片六张，证明杨书殿自行搬走室内用品交付了房屋，并在110民警见证下拍摄的照片，出警记录日期即照片的原始载体均显示为2019年6月24日。反诉中，当事人韩立新围绕反诉诉讼请求依法提交了1、2016年6月5日签订的租赁协议一份，证明双方的租赁期限是到2019年5月21日止；2、证人包金祥、祁某,徐某,4证人证言各一份，证明双方履行租赁情况。反诉中，杨书殿提交的证据同本诉证据。本案在审理中，本院依据韩立新申请从宝应县公安局城北派出所调取了三份接处警记录，依法组织双方当事人进行了质证。本院依据证据及庭审陈述，对事实认定如下：2011年4月8日，杨书殿与韩立新的父亲韩支宽就涉案房屋（坐落在泰山东村××号）签订了一份《房屋租赁协议》，约定租期为3年，从2011年4月21日至2014年4月21日，该协议已全部履行完毕。2013年1月24日，杨书殿与韩支宽签订了一份《租赁合同书》补充协议，约定双方同意将合同租期延长3年，由2014年4月21日到期延长至2017年4月21日到期。2016年6月5日，杨书殿与韩立新签订了一份《房屋租赁协议》，租期为3年，从2017年5月21日起租，每年租金27000元整，按年支付，每年5月18日后，21日前一次性付清下年房租。协议还约定了：租赁到期或违约终止协议，杨书殿投放的内部装潢及设施，可移动的物件可以搬回，其他依附于房屋的墙体、地面等投入的，杨书殿不得拆卸，需无偿留给韩立新，杨书殿均不得提出任何其他要求。违约责任：在租赁期间，任何一方违约使合同不能履行，应向另一方支付违约金10000元。双方在签订2016年6月5日协议时，杨书殿将打印的两份协议交由韩支宽签字，该两份协议上写明的截止时间是“2020年5月21日”。韩支宽代韩立新在两份协议中签字时将该日期手写改为“2019年”。杨书殿对由自己存留的协议中的时间，又将韩支宽手写的“2019”改为手写“2020”。由于双方对租期截止日期产生了争议，韩立新认为租期到2019年5月21日止，而杨书殿则认为租期应当在2020年5月21日止，双方产生纷争。2019年5月，韩支宽认为租期已到，要求杨书殿搬离承租房屋，或交纳租金重新订立协议，双方发生争吵。2019年5月底至2019年6月24日，杨书殿陆续将能够搬走的物品搬离承租房屋。韩立新已将该房屋出租给他人承租。韩立新对韩支宽代为签订履行协议的行为均表示认可。本院认为，原、被告间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。对于租期的认定，本院认为，从2011年4月18日双方签订的《房屋租赁协议》、2013年1月24日双方签订的《租赁合同书》、2016年6月5日双方签订的《房屋租赁协议》整体约定来看，2016年6月5日签订的协议约定的租期为3年，应当从2017年5月21日至2020年5月21日止。韩立新在租期内要求杨书殿提前搬离房屋，其行为构成违约。但杨书殿在韩立新要求其搬离房屋时，其已自行于2019年6月24日搬离承租房屋。本院认为，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。因此，杨书殿自行搬离的行为可以认定为其接受韩立新的要求，至此，双方2016年6月5日的承租协议已协议解除。对于杨书殿主张要求韩立新承担违约金10000元的诉求，本院认为2016年6月5日双方签订的《房屋租赁协议》租期为3年，在承租二年期限届满前韩立新提出提前收回房屋或要求杨书殿支付下一年度租金，重新订立协议，该要求与2016年6月5日双方签订的协议不符，系韩立新不当履行。杨书殿选择了自行搬离即解除合同。合同解除后，杨书殿依据房屋租赁协议中的约定要求韩立新支付10000元违约金应予支持。由于双方在提前解除协议时，对剩余期间内装饰装修物残值损失未约定，依据2016年6月5日双方签订的《房租租赁协议》约定，租赁到期或违约终止协议，杨书殿投放的内部装潢及设施可移动的物件可以搬回，其他依附于房屋的墙体、地面等投入的，杨书殿不得拆卸、需无偿留给韩立新，杨书殿均不得提出任何其他要求，故对杨书殿主张装修的损失20000元，本院不予支持。对杨书殿主张的营业损失20000元，其未提供证据证明，本院不予支持。对于韩立新反诉要求杨书殿支付拖欠租金2441元，本院认为，韩立新违反约定要求提前收回房屋，应当给予一定期限由杨书殿腾让房屋。杨书殿自协议约定的第二年租期届满日即2019年5月21日至于2019年6月24日搬离，该期间属于合理期限，对该房租损失应由韩立新自行承担，故对韩立新的该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韩立新于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）杨书殿违约金10000元；二、驳回原告（本诉被告）杨书殿的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）韩立新的反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1050元，由杨书殿负担805元，韩立新负担200元；反诉受理费50元，减半收取25元，由韩立新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  朱宏宙审 判 员  潘玉泉人民陪审员  徐 坚二〇二〇年四月二十四日法官 助理  相艳妮书 记 员  沈 阳