山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1691民初319号 原告:滨州市胜滨企业管理咨询有限公司，住所地：滨州市滨城区渤海八路**佳泰家居******，统一社会信用代码：91371602MA3MKGMY3Y。 法定代表人：于梅生，该公司经理。 委托诉讼代理人：张煜佳，山东昌智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：渠斌，山东昌智律师事务所律师。 被告:李长林，男，1965年10月6日出生，汉族，住滨州市滨城区。 原告滨州市胜滨企业管理咨询有限公司（以下简称胜滨公司）与被告李长林侵权责任纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胜滨公司的委托诉讼代理人张煜佳、渠斌及被告李长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胜滨公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年1月1日至2016年1月1日的房屋占有使用费100000元。2.诉讼费、保全费等费由被告承担。事实与理由：2013年9月14日，滨州市蔚利科技信息有限公司（以下简称蔚利公司）向滨州市滨城区农村信用合作联社广财分社(简称滨城信用社)借款700万元，崔蔚用其所有的位于滨州市上海世家的多套房屋(包含涉案房产)进行抵押。借款到期后，蔚利公司未能还款，滨城信用社将债权转让给滨州市家悦商贸有限公司（以下简称家悦公司）。家悦公司提起诉讼，经滨州市滨城区人民法院作出(2015)滨民三初字第1506号民事判决，蔚利公司向家悦公司支付借款700万元及相应的利息，同时家悦公司对崔蔚抵押的房产具有优先受偿权。判决生效后，2019年2月15日，家悦公司又将上述债权及抵押权转让给原告胜滨公司。胜滨公司依法取得抵押权，且继受抵押合同的权利义务。涉案房产的首封法院安徽省马鞍山市中级人民法院在司法拍卖未果的情况下，裁定将房产交付胜滨公司抵偿部分债务。2014年1月1日，崔蔚在原抵押权人滨城信用社不知情的情况下将房屋租赁给被告李长林，根据抵押合同约定，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押财产出租。因此，李长林与崔蔚的租赁行为无效。李长林于2016年又将房屋非法出租于王真亭与刘鸽，原告与王真亭、刘鸽已调解。根据合同约定，抵押财产被侵权的，抵押人所获得的保险金、赔偿金或补偿金应用于清偿主合同项下的债务。综上，原告胜滨公司依法提起诉讼。 被告李长林书面辩称，我与原告不相识，没有任何交集。2013年11月因开药店寻找商铺，发现涉案房屋有招租信息，便进行调查，了解到崔蔚在此处共有7间房子，西面的4间已租赁营业，租金每间每年13000元，东面的1间在我租赁3个月后进行了出租。2013年12月3日，我与妻子潘秀芹来到崔蔚经营的蔚利公司，与代办人王金华见面洽谈，王金华表示房屋没有问题，并提供了房产证复印件（原件在崔蔚处，崔蔚本人在外地）。我觉得房屋信息正常，就签订了租赁合同并交纳了保证金和2014年房租，随后现场验房接收钥匙。2014年8月，崔蔚公司工作人员路灿苏联系我提前交纳2015年房租，我于2015年8月11日交纳。在我经营使用期间，没有任何个人和单位提出异议。2020年3月被起诉，我才知道房屋抵押情况。根据物权法第一百九十二条规定，抵押不影响出租，况且崔蔚没有告诉我抵押情况，我没有过错。我签订合同，支付了租金，对房屋具有使用权。时隔六年，原告向我要钱，属恶意讨债。崔蔚收取的保证金，作为接收房屋的原告应当代替崔蔚向我返还。 本院经审理认定事实如下： 2013年9月14日，蔚利公司与滨城信用社签订《流动资金借款合同》，蔚利公司向滨城信用社借款700万，借款期限自2013年9月14日至2014年9月13日止。同日，崔蔚与滨城信用社签订《抵押合同》，为上述700万元借款提供抵押担保，抵押物为包括坐落于滨州市滨城区上海世家房屋（房屋所有权证号为2010071079、2010071080、2010071081、2010071082、20××56、2011060957、20××58、2011061100）在内的多套房产。同时约定在合同有效期内，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押财产做出赠与、转让、出售、出租、再抵押或其他任何方式的处分；抵押财产毁损、灭失、拆迁、侵权或被征收的，抵押人所获得保险金、赔偿金或补偿金应用于清偿债务人在主合同项下的债务。2013年9月13日，上述抵押房产在滨州市房地产管理局办理抵押登记，房屋他项权利人为滨城信用社，房屋所有权人为崔蔚。 2015年3月23日，滨城农信社将其对蔚利公司享有的740万元（700万元、利息470538.32元）转让给家悦公司，并在《山东法制报》刊登债权转让通知。因债务人未向家悦公司履行还款义务，2015年11月30日，家悦公司提起诉讼。2016年4月26日，滨州市滨城区人民法院作出（2015）滨民三初字第1506号民事判决，判决蔚利公司偿还家悦公司借款700万元及利息815677.92元并支付逾期利息；蔚利公司赔偿家悦公司支付的律师代理费210911元；家悦公司对崔蔚、赵杰抵押的包括坐落于滨州市滨城区上海世家房屋（房屋所有权证号为2010071079、2010071080、2010071081、2010071082、20××56、2011060957、20××58、2011061100）在内的多套房屋享有优先受偿权。 2019年2月14日，家悦公司与原告胜滨公司签订的《债权转让协议》约定，1.依据已生效的滨州市滨城区人民法院（2015）滨民三初字第1506号民事判决，家悦公司将依法享有的债权和优先受偿权一并转让于胜滨公司。2.家悦公司已就生效法律文书向抵押财产的首封法院马鞍山市中级人民法院申请优先受偿，胜滨公司受让债权后可向马鞍山市中级人民法院依法申请优先受偿。山东省滨州市鲁滨公证处对上述《债权转让协议》进行公证，作出（2019）鲁滨州鲁滨证民字第155号公证书。家悦公司于2019年2月19日在《山东法制报》刊登公告，通知债务人向胜滨公司偿还债务。 2019年2月17日，胜滨公司向马鞍山市中级人民法院申请优先受偿。2019年5月24日，安徽省马鞍山市中级人民法院作出（2018）皖05执恢7号之二执行裁定，将抵押房屋交付抵押权人胜滨公司抵偿部分债务，其中涉案上海世家所有权证号为20××56的房屋作价439616元、所有权证号为20××58的房屋作价433472元，房产所有权自裁定送达胜滨公司起转移；胜滨公司可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 另查明，2013年12月3日，崔蔚与李长林签订《租房协议书》，约定，李长林租用崔蔚位于滨州市上海世家南门827-21（所有权证号为20××56）、827-22号（所有权证号为20××58）商铺作为药房门诊使用。商铺租用期限为8年，租期从2014年1月1日至2021年12月31日止。商铺年租金26000元，租金在拿钥匙时一次交清一年租金，并缴纳4000元履约保证金，每年12月1日前交纳下一年租金。 2013年12月3日，李长林向蔚利公司交纳保证金4000元。2013年12月4日，李长林向蔚利公司交纳上海世家南门827-21、827-22商铺租金（2014年1月1日至2014年12月31日）26000元。2014年8月11日，李长林向崔蔚中国工商银行62×××99账户转账支付2015年商铺租金22000元，案外人路灿苏向李长林出具收据。 本院认为，李长林依据与崔蔚签订的租赁合同向崔蔚支付了案涉上海世家827-21（房权证号20××56）、827-22号（房权证号20××58）商铺2014年和2015年的租金。崔蔚在将案涉房屋出租之前已将房屋抵押于滨城信用社，并办理了抵押登记。原告胜滨公司于2019年作为债权受让人，实现了上述房屋的抵押权。本案争议焦点为：李长林2014年至2015年租赁期间是否侵犯了抵押权人胜滨公司的权利，应否向胜滨公司支付房屋租赁期间的占用费。首先，原告胜滨公司依据崔蔚与滨城信用社抵押合同中禁止出租的约定，主张案涉租赁合同无效。但原告胜滨公司并未提交证据证实李长林对于抵押事实明知或者租赁双方存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通损害他人利益以及其他无效的情形。崔蔚与李长林签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，案外人崔蔚与滨城信用社存在抵押合同关系，与李长林存在租赁合同关系。根据合同的相对性原则，抵押人崔蔚应履行抵押合同约定，非经抵押权人同意不得将房屋出租，否则应以其获得的租金等清偿债务。李长林应按照与崔蔚的租赁合同履行支付租金等合同义务。崔蔚将房屋出租，违反了抵押合同的约定，应向抵押权人承担违约责任。而被告李长林并非抵押合同当事人，且崔蔚与李长林的租赁合同合法有效，李长林在胜滨公司取得抵押权之前，已按照合同约定履行了支付2014年和2015年租赁费的合同义务，不存在对胜滨公司的侵权行为。在此情况下，原告胜滨公司因抵押人违反合同约定造成的损失归结于李长林的侵权行为，要求李长林向其支付取得抵押权之前的房屋占用费，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下: 驳回原告滨州市胜滨企业管理咨询有限公司的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告滨州市胜滨企业管理咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  代海霞 二〇二〇年四月三十日 书记员  安钰莹