湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0527民初1303号原告:姜雪芳，女，1968年2月26日出生，汉族，居民，住秭归县，委托诉讼代理人：王必新，湖北楚天剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：傅先发，男，1959年3月10日出生，汉族，居民，住秭归县，委托诉讼代理人：鲁民，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告姜雪芳与被告傅先发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜雪芳及其委托诉讼代理人王必新、被告傅先发及其委托诉讼代理人鲁民到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因突发新型冠状病毒感染的××疫情，湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部启动湖北省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，交通和人员受到严格控制，致使原、被告不能参加诉讼，本院于2020年2月14日裁定中止诉讼，同年4月7日恢复诉讼。本案现已审理终结。原告姜雪芳向本院提出诉讼请求,请求判令：1.撤销原、被告签订的《房屋出租合同》中被告将位于秭归县××路××、××、××、××楼××20间房屋及四楼一个门面内的用品用具作价26万元转让给原告的转让合同部分，并返还转让款26万元；2.解除原、被告签订的《房屋出租合同》中被告将位于秭归县××路××、××、××、××楼××20间房屋和四楼一个门面出租给原告的租赁合同部分，被告将收取原告的房屋租赁费5万元，扣除原告实际占用期间费用后，如数返还给原告；3.由被告承担本案诉讼费及鉴定费1万元。事实与理由：原告得知被告位于秭归县桔颂居委会27号东升旅馆转让出租，双方取得联系后于2019年2月22日约定去看房，原告查看了六楼318、328、358三间房。原告要求看其他房间时，被告以有客人住宿，不方便看房为由不让看房，并保证其他房间与原告查看的三间客房条件一样。同日，原告向被告支付定金5000元。支付定金后，原告不放心于2月26日又去找被告看房，被告请原告到餐馆吃饭，并保证其他房间与原告已查看房间条件相同，饭后原告就未再看房。同年3月2日，原、被告签订《房屋出租合同》，合同约定：被告将东升旅馆二楼、三楼、五楼、六楼共20间房屋和四楼一个门店内的用品用具作价26万元转让给原告；并将前述房屋出租给原告，租期十年，每年租金5万元。因被告已将二楼、三楼的10间房屋出租给农民工，租期至2019年3月22日届满，故《房屋出租合同》中签字日期为“2019年3月22日”。合同签订后，原告向被告支付了转让费26万元和第一年租金5万元。付款后，原告要求与被告对旅馆内设施物品进行清点登记并签署交接单，被告称其马上要出门，便将五楼、六楼10个房间的钥匙交给了原告，让原告自己去看房。原告查看后发现部分房间内电器设备及家具有不同程度损坏，原告当即通知了被告并要求查看二楼、三楼的房间。被告称二楼、三楼房间完好，因已出租不方便看房。同年3月22日，租住在二楼、三楼的农民工搬出后，原告才发现二楼、三楼10个房间的空调基本全部是坏的，均为老式电视机，床单、被套破损，根本无法正常使用，与五楼、六楼房间条件相差很大。同时，原告经营期间205房间厕所墙壁上瓷砖突然脱落致租客受伤，房屋存在安全隐患。综上，签订合同前，原告只查看了被告指定的三间房，被告交付的其他房间与原告查看的房间条件相差很大，原告对转让旅馆房间用品用具价值及房间实际情况存在重大误解，经鉴定旅馆内用品用具价值仅为2万余元，与原告支付的转让款26万元价值悬殊，违反了公平交易原则，原告申请法院撤销合同中的转让条款。同时，旅馆客房内用品用具无法正常使用，远远偏离转让价款；房屋存在严重安全隐患，对住宿旅客人身安全构成严重威胁，出现安全事故后被告拒绝进行整改。被告严重违约致原告不能实现租赁房屋从事旅店经营的合同目的，原告要求解除《房屋出租合同》，双方为此发生矛盾后，多次协商未果。现诉请法院，请求依法判处。被告傅先发辩称：第一，原告诉称的事实与客观事实不符，属故意编造。原告自2007年起便在被告旅馆对面的门店做生意，对被告经营旅馆的情况非常了解。原告承接被告的旅馆是在多次考察，认真考虑后达成的转让及租赁协议，系双方真实意思表示，不存在重大误解及显失公平的事实，协议合法有效。第二，转让费问题。合同约定转让费26万元，不仅包括旅馆内设施设备、用品用具等财产价值，还包括商业机会、经营利益，且符合诉争旅馆周边地理位置旅馆转让的价格标准。第三，关于原告诉称客房卫生间内瓷砖脱落导致客人发生安全事故，房屋存在安全隐患的问题。原、被告双方签订合同后被告给予原告二十天的装修时间，原告可以修缮旅馆内相关设施；同时，被告将房屋出租给原告后，原告在经营期间发生安全事故与被告无关，应由原告自行承担。第四，原告诉称现在无客源经营困难，经营者应自负盈亏，与被告无关。原告接手旅馆后在工商行政部门完成登记，并将其中部分房间改成婚姻介绍所，改变了旅馆实际用途。综上，《房屋出租合同》系经原、被告充分协商，且意思表示真实，应依法继续履行，原告诉请撤销或解除合同的理由不能成立。为维护商业稳定和交易安全，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系原东升旅馆的经营者，欲转让出租旅馆，原告得知消息后，与被告联系查看房间并协商价格。双方达成一致意见后，于2019年3月2日签订《房屋出租合同》，约定：“甲方将桔颂路27号旅馆，共计四层和一个门店（注：2楼、3楼、4楼一个门面，5楼、6楼共计20间房），将现有用品用具，共计26万元转让给乙方经营旅馆；租赁期为十年，从2019年3月22日至2029年3月22日，租金每年伍万元，房租每年一次性交清；乙方不按时交纳房租超过一个月，甲方有权将房屋收回，在合同期内甲方不得涨房租。十年后乙方续租，根据市场行情从（重）新签订合同；乙方在经营期间三年内不能转让，三年后需要转让必须经甲方允许，若五年后乙方转让给他人经营，房屋租金上涨5%；乙方在经营期间，甲方要卖房屋和遇政策性拆迁，甲方必须给乙方相应补偿；甲方房屋基础设施漏水，甲方负责维修；乙方在经营期内，不能擅自改变房屋主体结构；甲方：傅先发，乙方：姜雪芳，2019年3月22日”。2019年3月2日，原告向被告支付了转让费26万元及第一年租金5万元，被告出具收条，收条载明“今收到姜雪芳旅馆转让费26万元，人民币贰拾陆万元整，一年房租50000元，大写伍万元整，合计31万元，大写叁拾壹万元整，收款人：傅先发”。签订合同时，被告告知原告旅馆二楼、三楼客房已出租，租赁期限自2019年2月20日起至2019年3月20日止，房租已结清。同日，被告将未到期的房屋租金3389元转款给原告，并将旅馆交付给了原告。同年3月25日，原告将旅馆内部分房间改为婚姻介绍所，并在秭归县工商行政管理局办理了工商登记，经营者为姜雪芳，经营范围为婚姻介绍、健康咨询服务。同年3月29日，原告在秭归县工商行政管理局办理了旅馆营业执照及相关手续，经营范围为住宿服务，并将原“东升旅馆”招牌变更为“青年旅馆”。诉讼中，原告于2019年7月22日申请对被告转让旅馆内用品用具进行鉴定。经本院委托湖北亚隆资产评估房地产估价有限公司评估，2019年11月20日湖北亚隆资产评估房地产估价有限公司出具报告书认定:经评估，原告姜雪芳诉被告傅先发房屋租赁合同纠纷一案所涉及的房屋内用品用具在评估基准日2019年10月11日的公开市场价值为￥25919.00元；评估报告有效使用期限为一年，即2019年10月11日至2020年10月10日止的期限内有效。原告开支鉴定费1万元。2019年8月30日，秭归县卫生健康局对秭归县青年旅馆进行了现场检查，现场笔录显示:“制水工艺中未见混凝、沉淀、过滤、消毒设施；七楼顶楼水箱未见加盖上锁；未见水箱入孔加盖、未高出水箱面5cm以上；未见每年对设施进行一次全面的清洗消毒记录及水质进行检验；现场可见五楼厕所内水龙头流出来的水有活体昆虫游动及可见的杂质；现场可见七楼楼顶水箱内有活体昆虫游动及可见的杂质。”另查明，2019年5月22日原告以旅馆内设施设备、用品用具陈旧无法正常使用为由，要求解除合同向本院提起诉讼，后以证据不足为由撤回起诉。2019年6月12日，原、被告向秭归县橘颂社区居委会人民调解委员会申请调解，未能达成一致意见。同年7月18日原告再次诉至本院。上述事实，有《房屋出租合同》、收条、秭归县橘颂社区居委会人民调解委员会出具的证明、企业基本信息、在宜昌市旅馆业治安管理信息系统查询的旅客入住信息、转账凭证截屏、卫生行政执法文书现场笔录、刘军出具的证明、（2019）鄂0527民初914号民事裁定书及当事人的当庭陈述等证据在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，本案争议焦点有二：一是原告与被告在签订《房屋出租合同》时是否存在重大误解，转让价款26万元是否显失公平；二是该合同租赁部分能否依法予以解除。关于争议焦点一。原告诉称签订合同时被告故意隐瞒转让旅馆设施设备的真实情况，使原告对其行为产生重大误解，转让费26万元显失公平，要求撤销《房屋出租合同》中旅馆转让条款。该诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持，理由如下：一是原告提交的证据不足以证实被告存在隐瞒客观事实的故意，原告为支持其诉讼请求提交了《房屋出租合同》、转让款收条、资产评估报告书等证据，证实原、被告签订的房屋出租合同已实际履行，经鉴定被告交付旅馆的用具用品价值为25919元。但原告并未提交证据证实在与被告协商签订合同过程中，被告主观上存在隐瞒旅馆客房实际情况，使原告不明真相签订合同的故意，也未能提交证据证实订立合同时被告利用优势地位或利用原告轻率、无经验等情形存在。二是原告在签订合同前，多次与被告咨询转让事宜、商定价格、查看房间并预交了5000元定金，被告明确告知原告部分客房已出租的事实。作为合同一方当事人，原告在签订合同前应充分考察了解合同标的物的实际情况，如果被告不让全面了解标的物，即不让原告看房，原告完全可以拒绝签订合同。而原告在对合同标的物不做全面、充分审查和判断的情况下，就与被告签订合同并支付价款，自身未能尽到谨慎注意义务，由此导致的法律后果应由原告自行承担。三是原、被告签订合同后，两次交付租赁物原“东升旅馆”的房间，2019年3月20日，被告最后一次将租赁期间届满的二、三楼房间交给原告，原告接手后于3月25日将旅馆部分房间改为婚介所，3月29日在工商管理部门完成旅馆工商登记等相关手续。即使签订合同时，原告未能查看所有房间，但在3月20日原告接手二、三楼房屋时完全能够了解所有房间的真实情况，如果认为交付的标的物不符合合同约定，原告完全可以拒绝接收。相反，原告在接收房屋后，将旅馆部分房间改为婚姻介绍所，更换招牌，完成工商登记，继续从事经营活动，原告的行为足以说明原告对交付的标的物已完全接受并认可，应视为合同已经实际履行。四是从房屋出租合同条款文义上看，根据《房屋出租合同》约定“甲方现将橘颂路27号旅馆，共计四层和一个门面…现将用品用具，共计￥26万元转让乙方经营旅馆。”结合本地的商业习惯，合同转让的标的物不仅包括室内装修、家具、电视等实体部分，还包括旅馆整体转让即旅馆原已存在的商业机会和经营利益。原告提交的资产评估报告书中评估对象仅为生活用具及家具等实体部分的财产价值，并未对旅馆原有经营价值进行评估，原告据此主张合同约定转让价款26万元显失公平，本院难以支持。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”显然，守约方只有在违约方的行为构成根本违约的情况下才享有解除合同的权利。本案中，原告诉称因旅馆设施设备、用品用具陈旧，存在严重安全隐患，不能正常从事旅馆经营活动，导致合同目的无法实现，要求解除房屋出租合同。经查，因双方在合同中未明确约定解除合同的情形，本案不存在原、被告约定解除合同的可能性，原告诉请解除合同必须举证证明具备法定解除合同的条件。原告虽为支持其诉讼请求提交了旅馆瓷砖脱落致人受伤的照片、旅馆水箱及自来水等不符合卫生标准的行政执法文书现场笔录等证据，但对旅馆设施设备、用品用具存在瑕疵或水箱、自来水不符合卫生标准等问题，双方可以按照合同约定对房屋设施设备进行修缮，修缮后合同仍可继续履行。因此，原告提交的证据尚不足以证实被告构成根本违约致合同目的无法实现。根据“谁主张谁举证”的证据规则，原告应承担举证不能的法律后果。原告诉请解除《房屋出租合同》等诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原、被告签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，当属合法有效，对原、被告具有法律约束力。原告主张解除合同，既没有约定解除的情形，也不符合法定解除的条件，为了保障交易安全，双方应按照合同约定继续履行各自的义务。本案审理过程中，经本院主持调解，原、被告意见分歧较大，未能达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回姜雪芳的诉讼请求。案件受理费减半收取2788元，鉴定费10000元，由姜雪芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  彭少玲二〇二〇年四月二十日书记员  刘 莉