广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终391号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：付理麟，男，1992年11月19日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：黄惠兰，女，1968年9月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人付理麟、黄惠兰商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，并驳回付理麟、黄惠兰的诉讼请求。事实及理由：一、由于丰怡公司的前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主。二、至2018年12月31日止，大部分工程已经完工，仅剩余小部分因其它相关施工单位原因未能完成，造成51-58幢住宅楼不能按时交付。目前，51-58幢住宅楼已完成工程竣工验收，丰怡公司于2019年10月29日向包括付理麟、黄惠兰在内的业主发出了交付通知书，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。三、丰怡公司愿意向付理麟、黄惠兰补偿因逾期交房所造成损失，但不同意以已付房价款的万分之二点五的标准支付逾期交房违约金。如果按照该标准，不利于整体社会效果。根据法律规定，双方在商品房买卖合同中约定的违约金明显过高的，一方有权向法院提出调整。因此，丰怡公司请求人民法院能够根据本案实际情况，调低逾期交房违约金标准，丰怡公司愿意一次性向付理麟、黄惠兰支付已付房价款的0.5%作为该逾期交房的经济补偿。三、由于涉案商品房已经于2019年10月31日交付，90日内协助业主办理房屋产权登记的期限尚未超过，因此不应退还办证费。四、双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给付理麟、黄惠兰没有合同依据。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以付理麟、黄惠兰的起诉时间作为计付该利息的起算时间。付理麟、黄惠兰辩称：一、涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间交付房屋给付理麟、黄惠兰使用，构成违约，一审判决其支付逾期交房违约金给付理麟、黄惠兰正确，且一审已经酌情将该违约金标准予以调整为日万分之二点五，丰怡公司请求支付已付总房价款的0.5%作为逾期交房的补偿金没有理据。二、因涉案房屋至今未具备办证条件，丰怡公司继续占有付理麟、黄惠兰的办证费没有依据，理应将该办证费及相应的利息返还给付理麟、黄惠兰。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。付理麟、黄惠兰一审起诉请求：一、判令丰怡公司按已付房价款日万分之五的标准支付逾期交房违约金给付理麟、黄惠兰，自2019年1月1日起计至房屋验收合格交付时止（暂计至2019年8月1日的违约金约为48936.86元）；二、判令丰怡公司支付逾期办证违约金2297.51元给付理麟、黄惠兰；三、判令丰怡公司返还办证费21705元及该款利息给付理麟、黄惠兰（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年9月13日起计至本息付清时止）；四、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年9月12日，付理麟、黄惠兰（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx房出售给付理麟、黄惠兰，预测建筑面积共98.69平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为459501元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月12日前支付首期房价款138501元，余款321000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房交付给买受人。合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。付理麟、黄惠兰和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，付理麟、黄惠兰2017年9月12日支付了代收代缴办证税费共21705元给丰怡公司。之后付理麟、黄惠兰按合同约定付清了购房款共459501元给丰怡公司。由于丰怡公司没有按约定的期限将经验收合格的商品房交付给付理麟、黄惠兰，付理麟、黄惠兰遂向一审法院提起诉讼，请求如诉称。在诉讼中，双方当事人确认上述商品房还没有验收备案，尚未交付，也未办理初始登记。丰怡公司提交了涉案房屋的物业维修资金存折，拟证明其代两付理麟、黄惠兰缴交了物业维修资金7920元。一审法院认为，付理麟、黄惠兰与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，付理麟、黄惠兰已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给付理麟、黄惠兰，但至本案开庭审理时（2019年9月9日）丰怡公司仍未交付商品房给付理麟、黄惠兰，丰怡公司逾期交房已超过60天，现付理麟、黄惠兰选择继续履行合同，丰怡公司应承担逾期交房的违约责任。因此，付理麟、黄惠兰请求丰怡公司支付违约金，合法合理，一审法院予以支持。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，一审法院酌情调整为按日万分之二点五计算。丰怡公司逾期交房时间是2019年1月1日起，至庭审辩论终结时，丰怡公司逾期交房的违约金是可以确定的，但庭审辩论终结之后，丰怡公司今后是否交房、何时交房未能确定，违约金也处于变化之中，故本案逾期违约金应暂计至庭审辩论终结之日，即丰怡公司应支付2019年1月1日至2019年9月9日的逾期交房违约金28948.56元（459501元×0.025%/天×252天）给付理麟、黄惠兰。此后的违约金，付理麟、黄惠兰可另行主张。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，须在房屋交付后90日内因丰怡公司的原因，付理麟、黄惠兰未能取得该商品房的房屋所有权证书，丰怡公司才构成违约。故逾期办证违约责任的前提是商品房已交付使用，但涉案商品房尚未交付，现付理麟、黄惠兰请求逾期办证违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。付理麟、黄惠兰可在涉案商品房交付使用后，如未能在约定的时间内办理产权登记时，可再行提起诉讼。关于返还办证费及利息问题。由于丰怡公司至今为止未能履行交房义务，现付理麟、黄惠兰主张丰怡公司返还办证费，并无不妥，一审法院予以支持。丰怡公司已代付理麟、黄惠兰缴交了房屋维修资金7920元，故丰怡公司应退还办证费用13785元（21705元-7920元）给付理麟、黄惠兰。对该款利息，根据合同约定，丰怡公司应在2018年12月31日交房后的90天内，即2019年3月31日前为付理麟、黄惠兰办好房地产权证。付理麟、黄惠兰自愿将办证费交予丰怡公司在该期间内办证，但丰怡公司未能按时履行交房和办证义务，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应自2019年4月1日起至丰怡公司退清剩余办证费时止，以13785元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给付理麟、黄惠兰。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金28948.56元给付理麟、黄惠兰；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证费13785元及该款利息（从2019年4月1日起计至实际付清时止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给付理麟、黄惠兰；三、驳回付理麟、黄惠兰的其他诉讼请求。一审案件受理费811元，由付理麟、黄惠兰负担330元，丰怡公司负担481元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。付理麟、黄惠兰与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、丰怡公司逾期交房是否构成违约，应按什么标准支付逾期交房违约金给付理麟、黄惠兰；二、一审判决丰怡公司退还预收的办证费及支付退还办证费的利息给付理麟、黄惠兰是否正确。关于争议焦点一，付理麟、黄惠兰已付清购房款给丰怡公司，但丰怡公司没有按约交房给付理麟、黄惠兰，违反了双方签订的“出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”的约定，故一审法院认定丰怡公司构成逾期交房违约并支付逾期交房违约金给付理麟、黄惠兰的处理正确，应予维持。至于丰怡公司主张其建设资金被挪用以致延误施工才导致逾期交房，该事由属于其内部事务，对外不得用来对抗付理麟、黄惠兰，不能成为其免责事由。一审法院参照合同约定，兼顾公平原则，已将逾期交房的违约金予以调整降低，丰怡公司主张该逾期交房违约金仍过高，主张以已付购房款的0.5%为违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，因涉案房屋至今未具备办证条件，丰怡公司继续再占有付理麟、黄惠兰预付的办证费没有依据，付理麟、黄惠兰要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代付理麟、黄惠兰支付的部分税费后返还剩余的办证费给付理麟、黄惠兰正确。虽然付理麟、黄惠兰自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。一审判决丰怡公司自2019年4月1日起以剩余的办证费为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息给付理麟、黄惠兰并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息和应从起诉之日起计利息均理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年四月二十三日法官助理  李凤霞书 记 员  许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。