宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初269号原告：陶亚楠，女，1986年8月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市xxxxxxx。公民身份号码：xxxxxxxxx委托诉讼代理人：闫婕昀、韩秀琴，宁夏大远律师事务所律师。被告：宁夏鑫源博房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区xxxxxxxxxx。法定代表人：焦云桥，公司总经理。委托诉讼代理人：安小利，宁夏善谨仁律师事务所律师。被告：内蒙古广泽房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市xxxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：陈二祥，公司总经理。委托诉讼代理人：陈志威，宁夏北民太德律师事务所律师。原告陶亚楠与被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司（以下简称：鑫源博公司）、被告内蒙古广泽房地产经纪有限公司（以下简称：广泽房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶亚楠及其委托诉讼代理人闫婕昀，被告鑫源博公司的委托诉讼代理人安小利，被告广泽房地产公司的委托诉讼代理人陈志威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶亚楠向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告鑫源博公司签订的两份《商品房买卖合同》；2.依法判决被告鑫源博公司返还房款104288元及利息6976元（2018年8月11日-2019年12月31日，104288元×4.75%÷360×507天），2020年1月1日起至实际履行之日止的利息按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.依法判决被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司承担违约金20857元（104288元×20%）；4.依法判决两被告返还服务费30000元及利息2006元（2018年8月11日-2019年12月31日，30000元×4.75%÷360×507天），2020年1月1日起至实际履行之日止的利息按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。合计：164127元；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年8月11日，原告陶亚楠与被告鑫源博公司签订两份《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告承建的位于xxxxxxx3层3B-020号、3A-123号商铺，（3B-020号，建筑面积7.01㎡，房屋总价款103248元；3A-123号，建筑面积7.21㎡，房屋总价款105328元），原告向被告鑫源博公司及鑫源博公司指定的被告广泽房地产公司交纳两套房屋的定金、首付款及服务费共计131288元，合同约定被告鑫源博公司应当在2019年4月30日前向原告交付商品房，但因被告鑫源博公司资金短缺涉案房屋及整体工程处于烂尾的状态，并且据原告所知，涉案房屋及其他都进行了二次抵押，交房是遥遥无期。基于上述原因，2019年8月2日，原、被告双方间签订了《宝湖鑫都商业广场解除合同通知书》，并约定退款到账之目买卖合同的权利和义务自动终止，但被告一直拖延支付房款及服务费。经原告多次催告仍未履行。综上，原告认为被告的行为已经导致合同目的不能实现，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告鑫源博公司辩称，鑫源博公司与原告双方之间签订的《商品房买卖合同》已经协议解除，不存在判决解除。第二项关于退回房款及利息的诉讼请求予以认可。第三项诉讼请求无事实依据，应于驳回。第四项关于返还服务费的诉讼请求，不符合合同相对性，原告系与广泽房地产公司签订服务协议并向广泽房地产公司缴纳服务费，鑫源博公司分文未取，不承担返还义务；并且双方对合同已经协商解除，并不涉及所谓的服务费，已经对合同解除的权利义务关系予以明确，因此该主张没有理由。本案存在两个法律关系，其一是鑫源博公司与原告的买卖合同关系，其二是原告与广泽房地产公司之间的居间服务合同关系，因此对于居间服务费的诉讼请求，应当另案向广泽房地产公司主张，本案应当仅审理买卖合同法律争议事项。广泽房地产公司辩称，一、广泽房地产公司是一家房地产经纪公司，原告与广泽房地产公司之间存在房地产经纪业务法律关系，原告在购买涉案的商铺时，享受了不低于5次的1对1购房顾问咨询，不低于2次的案场专车接送看房服务。同时，通过广泽房地产公司的服务，原告从鑫博源公司处享受了涉案商铺的价格优惠，否则原告不会以103248元与105328元的价格与鑫博源公司成交。对于这些事实，原告于2018年8月11日、2018年8月7日在与广泽房地产公司签订的《电商团购服务协议》中予以签字确认，并认可广泽房地产公司向其提供服务并每套商品房收取15000元的服务费。二、涉案商铺3B-020销售单价是26532元，销售总价是185989元，经广泽房地产公司的居间服务原告享受的折后单价为18644元，折后总价为130694元，原告已经享受优惠为7888元/㎡；在享受折后价后，通过广泽房地产公司的服务，原告又从鑫源博公司处享受了三年返租的优惠，三年返租的比例是21%，返租金额是27446元，最终成交价为14728.67元/㎡，总成交价为103248元。3A-123商铺销售单价是25992元/㎡，销售总价是187402，折后单价为18492元/㎡，折后总价为133327元，原告已经享受优惠为7500元/㎡；在享受折后价后，通过广泽房地产公司的服务，原告又享受了三年返租的优惠，三年返租的比例是21%，返租金额是27999元，最终成交价为14608.60元/㎡，总成交价为105328元，比涉案商铺的门市价格优惠比例要大很多，原告享受的优惠政策及折扣均是由广泽房地产公司为原告争取的，最重要的一点是广泽房地产公司促成了原告与鑫源博公司签订的《商品房买卖合同》，作为居间方，广泽房地产公司履行了自己的义务，收费也符合双方的约定，现原告以与鑫源博公司解除合同为由要求退还服务费，缺乏事实根据和理由，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体有：原告提交的商品房定购单、定金收据、《商品房买卖合同》、收据，被告广泽房地产公司提交的收据、营业执照复印件。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交的尾款延期申请表、宝湖鑫都商业广场解除合同书、《宝湖鑫都商业广场》项目委托销售合同书、收据、视频录像，二被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；2.被告广泽房地产公司提交的《电商团购服务协议》，虽原告不予认可，但认可在上面签字，本院对该证据真实性予以确认；5.被告广泽房地产公司提交的签约审核单、返租审核单，原告、鑫源博公司对其真实性予以认可，本院对该组证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月18日、2018年8月11日，原告陶亚楠与被告鑫源博公司各签订《商品房买卖合同》两份，分别约定：原告购买被告鑫源博公司开发建设的xxxxxxxxxx购物广场3层3A-123号商铺，预测建筑面积为7.21㎡；单价为14608.60元/㎡，总价款为105328元；付款方式为分期付款，买受人在签订本合同的同时支付该商品房首期房价款52664元，买受人应当在2019年1月31日前支付该商品房余款52664元；出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，买受人不追究出卖人的违约责任，逾期超过180日后，买受人继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款金额的银行同期活期存款利率的违约金。原告购买被告鑫源博公司开发建设的xxxxxxxxxxx商铺，预测建筑面积为7.01㎡；单价为14728.67元/㎡，总价款为103248元；付款方式为分期付款，买受人在签订本合同的同时支付该商品房首期房价款51624元，买受人应当在2019年2月28日前支付该商品房余款51624元；出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，买受人不追究出卖人的违约责任，逾期超过180日后，买受人继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款金额的银行同期活期存款利率的违约金。同时，原告分别于2018年7月12日、2018年7月13日、2018年8月11日向被告鑫源博公司交纳定金共计8000元，2018年7月18日、2018年8月11日交纳首期款合计96288元。另查明，2018年7月18日、2018年8月11日，陶亚楠在两份电商团购服务协议中买受人签字处签字确认，该电商团购服务协议中均载明：“买受人每套缴纳15000元电商服务费享受本项目的电商服务；在买受人成功签订认买卖协议后，视为电商服务完毕，不论何种原因退房，该电商团购服务费不予退还；此费用为内蒙古广泽房地产经纪有限公司收取，本电商服务团购费用于对客户的升级服务，可享受不低于5次1对1购房顾问咨询，不低于2次案场专车接送看房等服务，用于支付营销推广活动费用、全民经纪人政策的费用及销售人员的佣金，此费用不计房款，不计返祖，与开发商公司无关。”2018年7月18日，原告向被告广泽房地产公司交纳服务费30000元。同时查明，2019年8月2日，原告与被告鑫源博公司签订《宝湖鑫都商业广场解除合同书》，约定：鉴于经买受人与鑫源博公司协商，现就买受人于2018年7月18日购买的位于xxxxxxxxxxx房屋买卖合同，退款到账之日房屋买卖合同权利义务自动终止；房款总价208576元，退款金额104288元，申请退款时间2019年6月1日，公司退款时间2019年9月1日。本院认为，原告陶亚楠与被告鑫源博公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。合同明确约定房屋交付时间为2019年4月30日前，被告鑫源博公司未按照合同约定期限交付房屋，已构成违约，原告要求解除合同，被告鑫源博公司抗辩合同已经通过签订《宝湖鑫都商业广场解除合同书》方式解除，但该解除合同书中约定退款到账之日房屋买卖合同权利义务自动终止且退款时间2019年9月1日，现退款并未退回给原告，故对原告起诉要求解除与被告鑫源博公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告鑫源博公司返还房款104288元的诉讼请求，因双方之间签订的《商品房买卖合同》已经解除，被告鑫源博公司应当返还原告购房款104288元；对原告要求被告支付利息的诉讼请求，因原告与被告鑫源博公司就返还购房款并未明确约定利息，本院参照逾期罚息利率标准，以原告主张的年利率4.75%计算2018年8月11日至2019年12月31日期间逾期付款利息为：6880.87元（104288元×4.75%/年÷365天×507天）；2020年1月1日起的利息，本院以104288元为基数，按年利率4.15%计算至本判决确定的给付之日。关于原告要求支付总价款104288元的20%的违约金的诉讼请求，因双方《商品房买卖合同》已经解除，合同中仅约定了买受人继续履行合同按银行同期贷款利率支付违约金，对解除合同并无约定，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告鑫源博公司、广泽房地产公司返还服务费30000元及利息的诉讼请求，依据合同约定其向广泽房地产公司支付的30000元服务费不应当包含在房款内，且原告该笔款项系支付给广泽房地产公司，原告亦在电商团购服务协议中签字，认可服务费与开发商公司无关，故原告与广泽房地产公司之间服务费纠纷的法律关系是独立于原告与鑫源博公司的商品房买卖合同关系的另一合同关系，原告应就其与广泽房地产公司之间的纠纷另行诉讼解决，故对原告的该项诉讼请求，本院不予一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：一、解除原告陶亚楠与被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》；解除原告陶亚楠与被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司于2018年8月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陶亚楠购房款104288元，支付利息6880.87元，合计111168.87元；2020年1月1日起的利息，本院以104288元为基数，按年利率4.15%计算至本判决确定的给付之日；三、驳回原告陶亚楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1791元（已减半收取），由原告陶亚楠负担578元，由被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司负担1213元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 常朔 二〇二〇年四月二十日