广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初3353号原告：徐健，男，1991年2月21日出生，汉族，公民身份号码210************813，住辽宁省凌海市*********。原告：高飞凤，女，1991年10月29日出生，满族，公民身份号码210************82X，住辽宁省凌海市************。两原告共同委托诉讼代理人：陈少吟，广东华信达律师事务所律师。被告：珠海市斗门区德昌房产有限公司，住所地珠海市斗门区***********，统一社会信用代码914404********9981。法定代表人：黄德强，董事长。委托诉讼代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊彭，广东正拓律师事务所实习律师。第三人：珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行，住所地珠海市斗门区***********1，统一社会信用代码914************220。负责人：张小蓉，行长。委托诉讼代理人：梁福连，男，公司员工。委托诉讼代理人：赵健新，男，公司员工。原告徐健、高飞凤（以下简称原告）与被告珠海市斗门区德昌房产有限公司（以下简称被告）及第三人珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人陈少吟、被告的委托诉讼代理人霍艳辉与第三人的委托诉讼代理人梁福连、赵健新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.被告向两原告返还首期房款366324元；3.被告向两原告返还物业维修基金6085.8元及办证费800元；4.被告向两原告支付利息，利息以两原告已付购房款为本金，按照年利率5.35%，自两原告付款之日起计至被告返还全部购房款之日止，暂计至2019年10月22日为164485.26元（366324元×5.35%÷360天×956天＋853000元×5.35%÷360天×887天)；5.被告向两原告支付违约金376771.12元（1219324元×0.01%×90天＋1219324元×30%）；6.被告向两原告支付两原告已清偿给第三人的按揭贷款本金和利息（具体以被告实际清偿日为准），暂计至2019年10月22日为146132.51元（本金68714.05元＋利息77418.46元）；7.被告向第三人支付两原告尚未清偿的按揭贷款本金及利息暂计784285.95元（具体以被告实际清偿日为准），并支付提前还款补偿金即提前还本额一个月的利息暂计2722.13元（具体以被告实际清偿日为准）；8.在被告向第三人全额支付第7项诉讼请求中的款项后，两原告、被告与第三人于2017年5月9日签订的《房产按揭担保贷款合同》解除；9.第三人协助被告办理珠海市斗门区******************的预购商品房抵押权预告登记的注销手续，被告协助两原告办理珠海市斗门区******************的预购商品房预告登记的注销手续；10.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月23日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将位于珠海市斗门区******************的商品房出售给两原告，总价款为1219324元，首期房价款为366324元，余款853000元向第三人申请贷款支付；被告应当于2018年12月30日前向两原告交付该商品房；被告逾期交付商品房的，按以下方式处理：逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，两原告有权解除合同，被告应当自两原告解除合同通知送达之日起15日内退还两原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自两原告付款之日起按照5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的30%向两原告支付违约金。2017年5月9日，两原告、被告与第三人签订了《房产按揭担保贷款合同》，约定：第三人同意就案涉房产向两原告提供853000元的房产按揭贷款，其中自营贷款613000元的年利率为4.165%，公积金贷款240000元的年利率为3.25%；贷款期限30年，自2017年5月9日至2047年5月9日；两原告采用递减还款法供款，每月归还本金金额为2369.45元，利息逐月计付；若两原告提前还款的，应向第三人支付提前还款额一个月的利息作为补偿金；就该贷款，两原告以案涉房产作为抵押。2017年3月10日，被告收到了两原告交付的购买案涉房产的首期房款366324元、物业维修基金6085.8元和代办房产证的办证费800元后，向两原告出具了首期房款发票和物业维修基金、办证费的收据。2017年5月18日，被告收到第三人发放给两原告的贷款853000元后，向两原告出具了853000元的购房余款发票。之后，两原告一直正常按月向第三人偿还贷款至今。然而，合同约定的交付期限届满后，被告并未如约向两原告交付案涉房产。2018年12月31日，两原告向被告发出《关于督促及交付德昌盛景使用房屋的函》，催促被告尽快交房，并要求被告书面承诺准确的交房日期。但截至起诉日止，被告仍未向两原告交付案涉房产，亦未书面通知两原告具体的交房时间。被告逾期交付案涉房产的行为已构成违约，且被告在两原告给予的90日宽限期届满后至今仍然无法交付符合竣工验收备案条件的房屋，迟延履行商品房买卖合同的主要债务，使两原告遭受巨大的损失，并致使两原告的合同目的无法实现，因此，两原告有权依约定以及法定解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。综上，两原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判如所请。两原告对其诉称向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》；2.《补充协议》；证据1、2拟共同证明被告将位于珠海市斗门区******************出售给两原告及相关约定；3.《房产按揭担保贷款合同》，拟证明第三人就案涉房产向两原告提供853000元的房产按揭贷款；4.发票，拟证明两原告已向被告全额支付购房款；5.收据，拟证明两原告向被告支付了案涉房产的物业维修基金及代办房产证的办证费；6.关于督促及交付德昌盛景使用房屋的函；7.邮寄凭证；证据6、7拟共同证明两原告于2018年12月31日向被告发出催告函，催促被告尽快交房，并要求被告书面承诺准确的交房日期。被告德昌公司辩称：一、交房期限应当为2019年3月30日。合同约定交房期限为2018年12月30日，补充协议二第八条第2款及第九条对此进行了补充约定，两原告同意在原合同交房期限上顺延90日，即交房期限变更为2019年3月30日，如果被告在该期限内仍未交房的，则自宽限期满次日起即2019年3月31日起按合同第十二条的违约金标准计算违约金。因此交房期限应当为2019年3月30日，原约定的2018年12月30日已经变更。二、未如期交房并非由被告违约所致，而是因不可抗力因素及政府部门行政命令要求临时增加建设项目而导致的。其中台风天鸽对本市影响巨大，为此停工停产31天。另根据市政府要求临时增加了海绵城市建设项目，为此延长工期一年之久。斗门住建局在2017年时强制要求在建项目中增加管道燃气工程，为此在建项目增加施工期也近一年之久。两个项目在采取交叉施工的情况下，仍然使整个在建项目施工期延长一年多的时间。这些客观事实的发生都不是被告所能预见和克服的。三、根据补充协议二第八条第7款约定：除不可抗力因素外，因政府部门原因导致延误或政府政策、法规等影响导致延误的，出卖人在发生上述特殊情况后，可据此予以顺延交房期限。在案涉建设项目施工过程中，因为市政府发文要求在被告建设项目中临时增加海绵城市工程、斗门住建局要求临时增加管道燃气工程，这两项均属于政府强制性要求，如果不做临时增加，则整个在建项目无法通过竣工验收，因此上述两宗事件属于补充协议约定的因政府部门原因导致的施工期延长、工期延误的不可抗力情形。因此被告可以据此顺延交房期限，两个项目不计审批时限，仅交叉施工期就长达十二个多月，因此被告可以顺延十二个月交房期限，即顺延至2020年3月31日。而且从补充协议约定的“因政府原因导致延误”内容来看，并未要求该原因要达到不可抗力的程度，只要是政府原因引起的即具备延长交房期限的条件。而被告能举证证明政府原因临时增加两个工程项目必然使在建项目工期延长的事实，故符合补充协议的约定，可以延长交房期限。四、本案情形，尚未达到法定解除合同的条件。被告已经于2019年10月22日取得竣工验收备案表，即已具备交房条件，可以交付房屋给原告，合同完全具备继续履行的条件。因此两原告诉求亦不符合、也未达到解除合同的法定条件。五、即使两原告行使约定解除权，但两原告未在约定的解除权行使期限内行使解除权，其解除权也已消灭。双方在补充协议二第十九条约定：“买受人按买卖合同约定有权解除合同的，应在解除买卖合同的条件成立之日起10日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃解除买卖合同的权利”。双方已在合同中约定了解除权的行使期限，根据合同法第九十五条，合同约定解除权行使期限的，当事人在约定期限内未行使的，该权利消灭。再结合合同约定的解除条件，两原告应在2019年6月29日起10日内提出书面退房要求，即解除合同，否则，应视为买受人放弃解除买卖合同的权利。而两原告并未在约定期限内行使解除权，没有在2019年6月29日至7月9日期间向被告提出书面的解除合同退房的要求，因此按约定，两原告解除权已消灭，两原告无权再就本案提起解除合同的诉求。双方约定解除权行使期限，目的就是为了避免交易行为长期处于不稳定状态，不利于社会经济秩序的稳定健康发展。而两原告不顾合同约定，未及时行使解除权，应认定为解除权消灭、放弃解除权。六、解除合同有违公平原则。被告为执行政府部门的强制要求而临时增加的海绵城市项目及管道燃气项目，两个项目共增加工程造价1300多万元。被告因执行政府部门的行政命令要求，承担的不仅仅只是延长工期的损失，两个项目多支出的直接建筑成本就高达1300多万元。值得一提的是，整个小区因为这两个临时增加的建设项目而大幅提升了业主的居住环境和生活质量，作为业主之一的两原告定会由此从中受益。因此从民法的公平原则而言，在此情况下虽然延误了两原告原定的收房时间，但两原告也因此从中受益，两原告合同目的亦非不可实现。被告并非自身原因、过错导致的延期，如判令被告承担违约责任则对被告明显不公，有违公平原则。七、两原告既主张违约金又主张利息损失是不应支持的。且两原告主张的违约金明显高于其实际损失，依法应当予以降低违约金比例。1.根据合同法第一百一十四条的规定，两原告主张30%房款的违约金过高，明显高于其实际损失，故应当适当减少违约金比例。同时，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少”的规定，两原告主张30%房款违约金已明显高于其实际损失，因此请求法院调低违约金比例。2.根据合同法第一百一十四条的规定，两原告主张的购房款的利息属于损失范畴，两原告既主张利息损失又主张违约金，属于重复主张，应在损失与违约金中择一选择，而不能同时主张。3.两原告主张的违约金包括两部分，一部分是解除合同的30%房款违约金，另一部分是逾期交房违约金。这两个违约金只能择一选择，当两原告提出解除合同请求时，只能选择30%房款违约金条款，而不能再同时主张逾期交房期间的违约金。逾期交房违约金适用于合同继续履行的情况，而不适用于解除合同。八、公共维修基金已由被告在办理预售许可证时，以开发商身份代存代缴至案涉房屋的维修基金专户内，被告并非维修基金的收款单位，被告只是代缴代存。两原告可在领取基金存折后自行处理，而不是要求被告退还。被告对其辩称向本院提交如下证据：1.建筑工程施工许可证、广东省珠海市商品房预售许可证，拟证明案涉建设项目4-9栋商品房于2014年1月28日取得施工许可证，其中9栋商品房在2016年至2018年期间尚处于施工阶段，于2016年9月28日取得预售许可证，工程尚未完工；2.《关于启动III级应急响应做好台风“天鸽”防御工作的紧急通知》、《关于印发珠海市房屋市政工程台风“天鸽”灾后恢复安全生产督导小组工作方案的通知》、《珠海市房屋市政工程台风“天鸽”灾后恢复安全生产督导小组工作方案》、《关于复产申请的复函》，拟证明案涉工程因台风影响自2017年8月22日至9月21日停工，期间共停工31天，属于不可抗力因素；3.《珠海市人民政府办公室印发关于加快推进珠海市海绵城市试点区项目建设的若干措施的通知》、《关于加快推进珠海市海绵城市试点区项目建设的若干措施》、《关于上报海绵城市建设方案审查的通知》、《珠海市海绵城市试点建设项目技术审查报告》、《斗门区海绵城市建设项目施工图审查指导意见》，拟证明2016年11月28日珠海市政府要求处于施工阶段的建筑项目临时增加海绵城市建设内容，政府要求在案涉建设项目中临时增加海绵城市建设内容，自2016年11月至2018年4月共计17个月海绵城市试点工程一直处于方案审查阶段，期间致使案涉工程项目无法按原设计施工方案正常施工导致工期延长，属于政府原因导致的不可抗力因素；4.《情况说明》（2018年3月8日），拟证明因“幸福一路”的道路市政府工程在2017年期间施工占用了案涉工程项目用地，为优先保障市政工程施工从而影响到工程项目的车位及围墙道路的施工，是延误工期及影响竣工验收的因素之一，亦属于不可抗力因素；5.《珠海市消防支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案抽查等业务的公告》、《建设工程消防验收意见书》，拟证明案涉工程的消防验收阶段正处于消防支队的职能范围调整期间，新旧部门在工作衔接期间使得消防验收工作不能正常受理，使得案涉工程的验收时间延后2个月，亦属于不可抗力因素；6.《德昌盛景7-11栋燃气管道工程施工合同》，拟证明案涉工程项目在施工期间因政府主管部门要求临时增加管道燃气施工内容，导致工期延长；7.竣工验收公示及公示图片，拟证明案涉工程于2019年7月11日进行竣工验收并完成公示；8.《补充协议》，拟证明原被告约定两原告同意在合同约交房期限基础上将交房期限顺延90日，同时因政府原因导致工期延误的顺延交房期限，不承担违约责任；9.单位（子单位）竣工验收报告，拟证明燃气管道工程于2019年7月23日竣工验收，临时增加的燃气管工程的施工期为11个半月；10.竣工验收备案表及交房公告，拟证明案涉9栋商品房于2019年10月22日取得竣工验收备案表，并于当日通过报纸发布交房公告，已具备交房条件；11.技术咨询合同，拟证明被告针对海绵城市工程的施工需要委托专业工程咨询公司提供该项工程的施工技术指导，支付咨询费1200000元；12.海绵城市服务咨询合同，拟证明被告委托履德工程咨询公司提供海绵城市工程项目的设计、施工图纸的编制及施工方案的制订；13.海绵城市专项施工合同，拟证明被告实施海绵城市工程施工的事实，为此增加施工工程造价9540000元；14.专项维修基金存折签收表，拟证明两原告已领取维修基金存折，维修基金存入存折内，非由被告收取；15.商品房认购书，拟证明两原告在购房时，销售现场已公示商品房合同及补充协议内容，两原告签订认购书时已阅读了解补充协议内容，已事先知悉补充协议中的90天交房宽限期条款内容；16.关于进一步落实小区配套建设管道燃气设施相关规定的通知，拟证明斗门住建局要求所有在建的未竣工验收的小区建设工程同步配套增加建设管道燃气设计工程，并要求建设单位自行承担全部投资费用，否则不予办理竣工验收备案。因住建部门要求必须增加燃气管道工程，被告只能服从政府部门的要求临时加建，因此必然导致在建项目的施工期延长。此情况属于不可护力因素造成的施工期延长；17.情况说明（2019年11月4日），拟证明案涉建设项目的总包施工单位、设计院、工程监理单位均证实海绵城市及管道燃气工程是政府命令要求临时加建的，两项临时增加的施工项目使在建项目工程工期延长一年之久的客观事实；18.通知，拟证明因政府部门强制性要求必须在建项目中增加海绵城市项目工程和管道燃气工程，因此被告只能给予相关施工单位增加施工期限完成增加的两个建设项目；19.德昌盛景海绵城市工程方案设计、海绵城市施工图设计，拟证明海绵城市工程项目设计方案覆盖整个案涉小区，设计方案对施工工艺的要求非常严格，且海绵城市项目设计方案是在案涉项目主体建设及市政配套设施施工完毕的情况下进行设计，可以充分证实海绵城市项目的施工与主体建设及配套是有冲突的，不能同时进行，且在施工中需要将已完成的管道工程进行反开挖施工。第三人述称，第三人不同意解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》以及原被告与第三人签订的《房产按揭担保贷款合同》，如果解除上述合同将导致第三人的预期既得利益受到损害，请求法院依法维护第三人的合法权益。第三人对其陈述向本院提交如下证据：交易明细表，拟证明贷款发放后，两原告按期履行按揭贷款合同还本付息的义务，未出现逾期的违约行为及具体的还本付息情况。原、被告及第三人提交的证据，经当庭出示，对方当事人质证，本院经审查认定原告提交的证据、被告提交的证据1-16、19及第三人提交的证据均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院均予以确认，证明内容以本院认定为准。被告提交的证据17、18系被告自行制作，没有其他证据予以佐证，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月23日，原告徐健、高飞凤作为买受人与作为出卖人的被告珠海市斗门区德昌房产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议一至六，约定原告购买被告开发的位于珠海市斗门区******************，预测建筑面积共67.62平方米，套内建筑面积54.17平方米，商品房总价款为1219324元。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定：该商品房的燃气设施在交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，特别约定根据规划设计要求，本项目没有与城市燃气管网连接。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效……变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十一）补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议二》第八条对买卖合同第十一条（关于交付时间和手续）补充约定：因商品房开发建设属于重大复杂的工程项目，涉及规划设计、建设施工、行政管理等多个部门，程序繁杂且对于施工技术要求较高，因此买受人在本合同约定的交房时间基础上，同意/不同意给出卖人90日宽限期，将交房期限顺延90日，同时基础设施设备交付时间相应顺延至商品房实际交付之日。上述条款“同意”项中有打钩。出卖人除因遭遇不可抗力外，发生以下特殊原因的也可顺延交付期限：因政府部门原因导致验收延误，或受国家及省、市政府新颁布的法律、法规、政策等影响导致延误的；因商品房施工过程中发生恶劣天气（以气象部门发布的台风、黄色暴雨、雷暴预告为准）的；经规划、设计部门审核同意的设计变更而延误工期的。出卖人在发生上述特殊情况后，可据此予以顺延交房期限，但出卖人必须获得相关部门和单位出具的证明文件。其中，规划、设计变更还须取得买受人的同意或履行公示程序，否则不能作为延期交房的事由。以上事由于公众知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后告知买受人。补充协议二第九条对买卖合同第十二条（逾期交付责任）的补充约定：出卖人在本协议第八条第二款约定的宽限期满后仍未能将该商品房交付买受人，则自宽限期满的次日起按合同第十二条约定的违约金标准计算违约金。补充协议二第十九条对买卖合同解除的补充约定：买受人按买卖合同约定有权解除合同的，应在解除买卖合同的条件成立之日起10日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃解除买卖合同的权利。2017年3月10日，被告出具发票确认收到两原告支付的首期款366324元。同日，两原告向珠海市尚安物业管理有限公司支付代办房产证费800元。同日，两原告向被告支付物业维修基金6085.8元，该费用已存入中国建设银行股份有限公司珠海市分行账号为131************035的存折中，单元地址为珠海市斗门区******************。2017年5月18日，被告出具发票确认收到两原告通过向第三人贷款向被告支付的853000元。2017年5月8日，案涉房产办理了预购商品房预告登记，预购证号2017xxxx516，预告登记权利人为两原告，预告登记义务人为被告。2017年5月9日，两原告作为甲方（借款人、抵押人），第三人作为乙方（贷款人、抵押权人），被告作为丙方（保证人），三方签订《房产按揭担保贷款合同》，约定两原告因购买案涉房产向第三人借款853000元，借款期限360个月；自营贷款613000元，贷款利率以起息日当日中国人民银行公布施行的同档次贷款利率为基准利率下调15%执行，即年利率4.165%，公积金贷款240000元，贷款利率以起息日当日中国人民银行公布施行的同档次贷款利率为基准利率执行，即年利率3.25%，还款方式为递减还款，每月归还本金为2369.45元，利息逐月计付。若甲方提前还款的，甲方同意向乙方支付补偿金，补偿金额为提前还款1个月的利息。合同第五条第五项约定，甲方向乙方按期或提前还清全部欠款后，抵押关系终止，甲方和乙方即可向房地产管理部门办理注销抵押登记手续，乙方将甲方存放在乙方处的所有与该抵押房产有关的证件资料交还甲方。合同第七条第一项约定，丙方同意无条件及不可撤销地对本合同项下甲方向乙方的贷款承担连带保证责任。保证范围为本合同项下甲方对乙方的全部欠款（包括但不限于贷款本息及相关费用）。2017年5月，第三人将上述贷款划至被告指定账户。2017年6月15日，两原告开始向第三人还款。截至本案法庭辩论终结之日，两原告均按约还款，未发生违约情形。2017年6月7日，案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为20170046466，抵押权预告登记权利人为第三人，抵押权预告登记义务人为两原告。2018年12月31日，两原告向被告在《商品房买卖合同（预售）》中填写的通讯地址“珠海市斗门区***********”邮寄《关于督促及交付德昌盛景使用房屋的函》，要求被告明确是否可以交房及交房时间。被告没有回复。另查明，德昌盛景4-9栋于2014年1月28日取得建筑工程施工许可证，第9栋于2016年9月28日取得商品房预售许可证。2016年10月12日，珠海市斗门区住房和城乡建设局发出《关于进一步落实小区配套建设管道燃气设施相关规定的通知》称：对尚未竣工验收的小区建设工程同步配套建设管道燃气设施，并承担投资建设相关费用。对未按规定落实的，主体工程不予办理竣工验收备案。2018年1月2日，被告与茂名建筑集团工业设备安装有限公司珠海分公司签订《德昌盛景7-11栋燃气管道工程施工合同》，约定由茂名建筑集团工业设备安装有限公司珠海分公司为德昌盛景第7-11栋安装燃气管道。2019年7月23日，德昌盛景9栋燃气管道工程竣工。2016年11月28日，珠海市人民政府办公室发出《关于加快推进珠海市海绵城市试点区项目建设的若干措施》，要求斗门区成立试点区海绵城市专项工作领导小组，试点区海绵城市设施应与主体工程同时规划设计、同时施工、同时竣工运营使用。2017年8月17日，珠海市斗门区住房和城乡建设局发出《关于上报海绵城市建设方案审查的通知》，要求包括德昌盛景在内的8个项目的建设单位于2017年8月20日前将海绵城市建设方案上报市海绵办审查。2017年12月12日，被告与珠海市履德工程咨询有限公司签订《德昌盛景项目海绵城市服务咨询合同》，约定由珠海市履德工程咨询有限公司就海绵城市改造工程为被告进行工程设计。2018年1月11日，珠海市海绵城市专项工作领导小区办公室通过被告提交的德昌盛景海绵城市改造工程设计方案。2018年4月，被告与镇江市江泰工程咨询有限公司签订《技术咨询合同》，约定由镇江市江泰工程咨询有限公司承担德昌盛景三期工程海绵城市专项工程的施工技术咨询。2018年4月10日，被告将德昌盛景（低影响开发）施工图交由珠海市斗门区城市建设更新管理办公室审查。2018年4月30日，被告与茂名市建筑集团有限公司签订《德昌盛景花园海绵城市专项施工合同》，约定由茂名市建筑集团有限公司承担德昌盛景项目海绵城市专项工程的施工，约定总体施工时间不超过2019年5月1日。2017年8月22日，珠海市住房和城乡规划建设局发出《关于启动Ⅲ级应急响应做好台风“天鸽”防御工作的紧急通知》，因遇强热带风暴“天鸽”，要求建筑工地停止施工。2017年9月21日，珠海市斗门区工程建设安全监督站发出《关于复产申请的复函》，同意德昌盛景花园4-9栋复产。2018年3月8日，被告向珠海市斗门区住房和城乡建设局作出《情况说明》称：由于德昌盛景花园第6栋第7栋与道路市政工程幸福一路相邻，市政道路施工作业影响了被告项目的车位和围墙的建设，在验收时未能完成围墙及停车位的建设，由于上述原因造成的不满或不稳定因素由被告负责解决。2019年4月30日，珠海市公安消防支队发出《珠海市消防支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案抽查等业务的公告》称：根据相关规定及要求，该支队不再受理建设工程消防设计审核、消防验收及备案抽查等审批业务。2019年6月24日，德昌盛景花园8栋、9栋、10栋、11栋、地下室消防验收合格。2019年10月22日，德昌盛景8栋、9栋、地下室竣工验收备案。2019年10月24日，被告在网上通知德昌盛景花园8栋、9栋业主办理交房手续。被告于2019年12月5日向本院提交《施工期限鉴定申请书》，要求：对德昌盛景花园小区建设项目在施工过程中应政府的要求临时增加的海绵城市工程及管道燃气工程的施工所需要的施工期，以及上述两项工程完工后至在建项目竣工所需要的工期进行鉴定。本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务。按照合同约定，两原告依约履行了支付全部房款的义务，被告没有按照合同约定的时间于2018年12月30日前向两原告交付房屋，故两原告要求被告承担相应的违约责任。综合原被告及第三人诉辩意见，本案争议焦点如下：被告迟延交房是否可以免除责任；两原告是否享有解除权解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；两原告是否可以主张解除《房产按揭担保贷款合同》；在《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及《房产按揭担保贷款合同》解除的情况下各方责任如何承担。关于被告迟延交房是否可以免除责任的问题。被告抗辩的迟延交房可扣除的天数除了合同约定的90天宽限期外，还有因不可抗力、政府政令所导致的迟延交房天数，应顺延交房期限至2020年3月31日。被告要求迟延交房天数扣除合同约定的90天宽限期，两原告没有提出异议，本院予以采纳。对于被告抗辩其他造成迟延交房的原因包括台风“天鸽”、幸福一路市政工程、管道燃气工程、海绵城市改造工程及消防验收，并据此主张顺延交房时间。对此本院认为，（一）《中华人民共和国合同法》第一百一十七条明确规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。众所周知，台风天鸽是珠海1953年以来遭遇的最强台风，发生时正面袭击斗门区，相比一般台风，对斗门的破坏力异常巨大，政府直至2017年9月21日才同意复工复产，可以证明台风天鸽所造成的损害极其严重，足以造成案涉合同不能履行，事实上也的确如此，因此，2017年8月22日至同年9月21日共31天可顺延案涉合同履行期，应当从逾期交房天数中扣除。（二）幸福一路市政工程系在原被告签订《商品房买卖合同（预售）》之后施工的，但根据被告出具的《情况说明》，该工程没有涉及案涉第9栋的建设施工，所以被告以该工程影响案涉房屋交付时间的抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。（三）珠海市斗门区住房和城乡建设局已于2016年10月12日发出通知，要求尚未竣工的小区建设工程同步配套建设管道燃气设备，否则主体工程不予办理竣工验收备案。而案涉《商品房买卖合同（预售）》系在2017年4月23日签订的，即被告在签订合同当时应当知道案涉房屋需配套建设管道燃气设备，故被告现以政府临时要求建设该工程为由要求延期交房，没有事实与法律依据，本院不予采纳。（四）政府推广的海绵项目虽然发生在案涉合同履行期内，但被告提供的证据不足以证明因此需要调整在建工程的施工内容并影响竣工工期，因此，被告据此主张扣减逾期交房天数，理据不足，本院不予支持。在庭审过程中，被告申请对海绵城市工程及管道燃气工程需要的施工期以及该两项工程完工后至在建项目竣工需要的工期进行鉴定，本院不予准许。（五）被告抗辩称，消防部门从2019年4月30日开始不再受理消防验收，从而导致竣工验收备案时间的延长。本院认为，原被告约定于2018年12月30日交房，即被告应当于该日前通过消防验收，没有证据证明海绵项目等因素影响了消防工程的施工，导致消防验收延误至2019年4月30日之后，故被告的抗辩理据不成立，本院不予采纳。综上所述，被告抗辩延迟交房可扣除合同约定的90天宽限期及台风“天鸽”造成迟延交房的31天停工期，共计扣除121天延迟交房天数，有理有据，本院予以采纳，其他抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于两原告是否享有解除权解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的问题。依约定，被告应当于2018年12月30日向两原告交付案涉房屋，但扣除延迟交房合理天数121天，被告应于2019年5月1日交房，但是案涉房屋此时并不符合交房条件，直至2019年10月22日案涉房屋才取得竣工验收备案。根据合同第十二条的约定，两原告在被告逾期交房90天后，即享有解除《商品房买卖合同（预售）》及附件的权利。被告逾期交房已超过90天，但被告辩称根据合同的补充协议二第十九条第1点的约定，两原告应在解除合同的条件成立之日起10日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利。对此本院认为，补充协议二属于被告提供的格式合同，补充协议二第十九条第1点属于格式条款，被告没有证据证明其在订立合同当时采取合理的方式提请两原告注意，而合同解除权是合同当事人的一项重要合同权利，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款以约定不合理的解除权行使期限限制了两原告依法享有的合同解除权，加重了两原告责任，故本院认定该条款无效。原被告在《商品房买卖合同（预售）》中对合同解除期限没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人延迟交付房屋，经对方当事人催告后，解除权的行使的合理权限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。两原告曾于2018年12月31日催告被告交房，但经本院认定，被告实际应交付房屋的时间为2019年5月1日，但两原告之后至起诉前没有再催告被告交房，故两原告的解除权应当在被告逾期交房90天后即2019年7月31日起一年内行使，两原告于2019年10月24日起诉，该时间处于两原告的解除权行使期限内，两原告的解除权并未消灭，故其要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，有理有据，本院予以支持。三、关于两原告是否可以主张解除《房产按揭担保贷款合同》的问题。商品房买卖合同被解除后，致使《房产按揭担保贷款合同》的合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，两原告可以主张解除《房产按揭担保贷款合同》，故两原告要求解除于2017年5月9日与第三人及被告签订的《房产按揭担保贷款合同》，依法有据，本院予以支持。四、关于商品房买卖合同和借款合同解除后各方应承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同因被告违约而导致解除，故两原告请求被告返还已支付的购房款并赔偿相应损失，依法有据，本院予以支持。被告应返还给两原告的款项包括两原告直接支付给被告的首期款366324元和两原告通过第三人按揭贷款支付给被告的款项853000元。但因被告的违约行为给两原告造成的损失应以本院确定的为准。本院认为原告的损失包括以下部分：（一）两原告支付的物业维修基金及办证费。两原告因购买案涉房屋支付了物业维修基金6085.8元及办证费800元。被告辩称物业维修基金已存入银行，可在解除合同后由两原告自行提取。本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条的规定，物业维修基金是随房屋所有权同时过户的，即该基金属于案涉房屋的专属款项，并非两原告的专属款项，现原被告的购房合同解除，案涉房屋的权益仍由被告享有，故该笔款项应由被告向两原告返回。办证费收据显示的收款人并非被告，两原告没有证据证明该笔费用与被告有关，故两原告要求被告支付办证费没有事实与法律依据，本院不予支持。（二）两原告已支付的首期款利息。本院认为，根据合同约定，合同解除后，被告应向两原告赔偿占用款项期间按年利率5.35%计算的利息，故两原告要求被告应以366324元为基数，按年利率5.35%向两原告赔偿自2017年3月10日起至实际付清之日止的首期款利息，有理有据，本院予以支持。（三）两原告已向被告支付贷款的利息。根据合同约定，合同解除后，被告应向两原告赔偿占用全部房款期间按年利率5.35%计算的利息，全部房款包括两原告通过第三人向被告支付的贷款853000元，所以，两原告要求被告按年利率5.35%向两原告赔偿自2017年5月18日起至实际付清之日止的利息，有理有据，本院予以支持。至于两原告要求被告另行支付因按揭贷款向第三人偿还的按揭贷款利息，因本院已支持两原告要求被告按照合同约定支付占用贷款853000元期间的利息的请求，该利息也高于两原告向第三人按揭贷款所需支付的利息，足以弥补两原告因向第三人按揭贷款所产生的利息损失。对于两原告要求被告另外赔偿因按揭贷款向第三人偿还的按揭贷款利息，缺乏理据，本院不予支持。（四）被告向两原告支付的违约金。两原告要求被告按照全部房价款的30%支付违约金。被告抗辩该违约金的计算标准过高，且违约金与占用购房款的利息不能同时主张。对此本院认为，原被告在合同中明确约定了因被告逾期交房解除合同后，被告应向两原告支付购房款利息及全部房价款30%的违约金，故两原告有权同时要求被告支付购房款利息及违约金。两原告因被告逾期交房产生的损失主要是已付房款的利息损失，双方约定的违约金为全部房价款30%，超过造成损失的百分之三十，应认定为过分高于给两原告造成的损失，被告关于违约金过高要求予以调整的抗辩依法有据，本院予以采纳。根据合同的履行情况、被告的逾期时间以及预期利益等综合因素，本院对双方约定的违约金予以适当减少，违约金应按照全部房价款的10%计算为宜，即违约金为121932.4元。故两原告要求被告按照总房价款30%支付违约金没有依据，本院不予支持。此外，两原告主张被告按照总房款的每日万分之一的标准支付90天的逾期交房违约金，虽然合同约定逾期在90天之内出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但是合同已经明确约定该条款与逾期超过90日后的条款不作累加，分别处理，两原告已经选择解除合同并要求被告支付违约金，故两原告主张被告按照总房款的每日万分之一的标准支付90天的逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。（五）两原告与第三人之间的《房产按揭担保贷款合同》解除，两原告需要额外支付的补偿金。两原告与第三人之间的《房产按揭担保贷款合同》的解除系因为被告的违约行为造成的，故两原告与第三人解除《房产按揭担保贷款合同》需支付的补偿金应由被告负担。为了便于双方当事人履行义务，本院确定由被告将上述款项直接支付给第三人。两原告与第三人签订的《房产按揭担保贷款合同》被解除前，两原告应当先清偿其所欠款项。故被告在向两原告返还购房款后，两原告需将其中部分款项支付给第三人，用于清偿剩余贷款。为了便于双方当事人履行义务，本院确定由被告将两原告尚未清偿的贷款本金直接支付给第三人。《商品房买卖合同（预售）》和《房产按揭担保贷款合同》被解除后的民事责任全部履行完毕后，第三人、两原告应协助被告办理珠海市斗门区******************的预购商品房抵押权预告登记和预购商品房预告登记的注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告徐健、高飞凤与被告珠海市斗门区德昌房产有限公司于2017年4月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；二、被告珠海市斗门区德昌房产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告徐健、高飞凤返还物业维修基金6085.8元；三、被告珠海市斗门区德昌房产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告徐健、高飞凤返还首期房款366324元；四、被告珠海市斗门区德昌房产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告徐健、高飞凤支付首期房款的利息（以366324元为基数，按年利率5.35%从2017年3月10日起计至款项清偿完毕之日止）；五、被告珠海市斗门区德昌房产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告徐健、高飞凤支付原告徐健、高飞凤已清偿给第三人珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行的按揭贷款本金（以实际清偿日为准）和利息（以853000元为基数，按按年利率5.35%，从2017年5月18日起计至款项清偿完毕之日止）；六、被告珠海市斗门区德昌房产有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行支付原告徐健、高飞凤尚未清偿的按揭贷款本金（以实际清偿日为准），并支付提前还款补偿金即提前还本额一个月的利息；七、被告珠海市斗门区德昌房产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告徐健、高飞凤支付违约金121932.4元；八、被告珠海市斗门区德昌房产有限公司向第三人珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行履行完毕本判决第六项确定的义务后，原告徐健、高飞凤、被告珠海市斗门区德昌房产有限公司、第三人珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行于2017年5月9日签订的《房产按揭担保贷款合同》解除，《房产按揭担保贷款合同》解除前原告徐健、高飞凤继续履行《房产按揭担保贷款合同》约定的清偿责任；九、上述判项确定的义务全部履行完毕后二十日内，第三人珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行协助被告珠海市斗门区德昌房产有限公司办理珠海市斗门区******************的预购商品房抵押权预告登记的注销手续，原告徐健、高飞凤协助被告珠海市斗门区德昌房产有限公司办理珠海市斗门区******************预购商品房预告登记的注销手续；十、驳回原告徐健、高飞凤的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21428元（原告徐健、高飞凤已预交），由原告徐健、高飞凤负担3863元，被告珠海市斗门区德昌房产有限公司负担17565元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  钟红敏人民陪审员  闫新玉二〇二〇年四月二十三日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。