安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖民终18号 上诉人（原审原告）：程玉霞，女，1978年10月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：汪顺应，男，1972年1月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，系程玉霞丈夫。 被上诉人（原审被告）：黄山京徽置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区南滨江路**。 法定代表人：邓广亚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁书剑，安徽地平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄山市江滨大厦度假有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区稽灵山路**。 诉讼代表人：吴建筑，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：张佩珍，安徽久安律师事务所律师。 原审第三人：中国金谷国际信托有限责任公司，住所地北京市西城区金融大街**通泰大厦****。 法定代表人：彭新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄帆，江苏新高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦兴，江苏新高的律师事务所律师。 上诉人程玉霞因与被上诉人黄山京徽置业有限公司（以下简称京徽置业公司）、黄山市江滨大厦度假有限公司（以下简称江滨大厦公司）以及原审第三人中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市中级人民法院（2019）皖10民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人程玉霞及其委托诉讼代理人汪顺应，被上诉人京徽置业公司的委托诉讼代理人梁书剑，被上诉人江滨大厦公司的破产管理人负责人吴建筑及委托诉讼代理人张佩珍，原审第三人金谷信托公司的委托诉讼代理人黄帆、窦兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程玉霞上诉请求：1、依法撤销安徽省黄山市中级人民法院（2019）皖10民初75号判决，判令京徽置业公司、江滨大厦公司将位于黄山旅游度假区房屋的不动产权转移登记至程玉霞名下，并协助办理过户手续；2、一、二审诉讼费用由京徽置业公司、江滨大厦公司负担。事实和理由：1、一审认定程玉霞要求京徽置业公司、江滨大厦公司履行转移不动产登记的义务缺乏事实和法律依据错误。（1）程玉霞与江滨大厦公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已支付对价，也经生效法律文书确认，应予保护。程玉霞对涉案房屋享有物权权益，具有优先性。（2）北京市第一中级人民法院的裁定，严重侵害程玉霞利益。金谷信托公司恶意转让债权，京徽置业公司恶意受让债权，仍应对善意的程玉霞履行义务。2017年5月6日北京市第一中级人民法院（2017）京01执320号执行裁定书，执行的是北京市方圆公证处（2013）京方圆执字第0005号执行证书，以以物抵债的方式，裁定将安徽省黄山市屯溪区黄口旅游度假区江滨大厦土地使用权（黄国用（2007）第0366号）及地上在建工程江滨大厦1幢、2幢房屋的所有权及相应的其他权利归金谷信托公司所有。后金谷信托公司又将上述权利全部转让给京徽置业公司，现涉案房屋已登记在京徽置业公司名下，且具备办理过户登记的条件。程玉霞与江滨大厦公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋应系程玉霞所有，江滨大厦公司具有履行交付房屋以及办理过户登记的法定义务。程玉霞是善意的，且已支付全部购房款，金谷信托公司也同意江滨大厦公司对外销售房屋。金谷信托公司明知和认可程玉霞与江滨大厦公司之间存在《商品房买卖合同》，却仍恶意转让债权。2、不动产物权以登记为生效要件，但也要综合考虑案件的实际情况，不能仅凭公示外观来确定房屋的实际归属。故，综合本案的具体情况，在程玉霞已支付全部购房款，且该事实已经法院依法确认情形下，应当保护此种情形下的买受人。程玉霞要求京徽置业公司、江滨大厦公司协助履行办理过户登记手续，有事实和法律依据。 京徽置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：1、本案讼争的房屋已由北京市第一中级人民法院裁定以物抵债，由金谷国际信托公司取得了房屋的完整所有权，后京徽置业公司通过拍卖程序获得讼争房屋的完整所有权并办理了产权登记手续，京徽置业公司的所有权依法应当受到法律保护。2、程玉霞与江滨大厦公司签订的《商品房买卖合同》，与京徽置业公司无关。其不能依据该买卖合同对抗京徽置业公司的物权。3、程玉霞与京徽置业公司之间没有合同关系，其对京徽置业公司的起诉没有任何法律依据。综上，程玉霞的上诉请求、事实理由没有事实和法律依据，应予驳回。 江滨大厦公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回程玉霞的上诉请求，维持原判。理由如下：涉案房屋系程玉霞从江滨大厦公司处购买。程玉霞付清购房款后，因江滨大厦公司没有办理过户手续和逾期交房，程玉霞于2016年3月20日另案提起了诉讼。该案经安徽省黄山市屯溪区人民法院审理后作出（2016）皖1002民初989号民事判决，确认双方的买卖合同有效，江滨大厦公司存在逾期交房的违约情形，判决江滨大厦公司承担逾期交房的违约金103800元，并认定江滨大厦公司应当履行办理转移所有权的义务，但由于该套房屋当时被北京市第一中级人民法院查封，存在无法过户的现实障碍，故程玉霞要求办理转移所有权登记的诉请，没有支持。随着时间推移，该房屋与其它房屋于2017年5月被北京市第一中级人民法院裁定以物抵债，其所有权归京谷信托公司所有，江滨大厦公司已非案涉房屋的所有权人，故无法履行交付房屋义务。2018年12月10日，本案一审法院裁定受理了江滨大厦公司破产清算一案，并于2019年1月4日指定安徽久安律师事务所作为江滨大厦公司破产管理人。江滨大厦公司管理人于2019年4月24日收到程玉霞的破产申报登记表。由此可以表明江滨大厦公司与程玉霞已经解除了《商品房买卖合同》，江滨大厦公司没有义务将涉案房屋交付程玉霞及办理过户手续，程玉霞的房屋未交付，只有按破产程序进行。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回程玉霞上诉请求，维持原判。 金谷信托公司述称，1、按照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权登记生效，本案中程玉霞与江滨大厦公司签订的《商品房买卖合同》没有登记，故程玉霞的主张不符合法律规定。2、按照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，因人民法院法律文书导致物权变动自法律文书生效时生效，本案中金谷信托公司基于上述法律规定和以物抵债裁定书，取得物权是合法的，无恶意，应当受到法律保护。3、程玉霞主张涉案标的物权不符合法律规定，应驳回上诉，维持原判。 程玉霞一审诉讼请求：1、判令京徽置业公司和江滨大厦公司将安徽省黄山市屯溪区房屋的不动产转移登记至程玉霞名下，并协助办理过户手续；2、本案诉讼费用由京徽置业公司和江滨大厦公司负担。 一审法院认定事实：2011年8月10日，程玉霞与江滨大厦公司签订《商品房买卖合同》，约定程玉霞购买江滨大厦公司开发的坐落于安徽省黄山市屯溪区房屋，建筑面积43.28平方米，总购房款为346000元。签订合同时支付首付款10万元，余款246000元于2011年9月10日前全部付清。合同同时对其他事项进行了约定。合同签订后，程玉霞分别于2011年8月14日、2011年9月10日通过刷卡方式向江滨大厦公司交付了346000元，江滨大厦公司向程玉霞出具收据两张，并加盖江滨大厦公司财务专用章。因江滨大厦公司未能如约交付涉案房屋，程玉霞于2016年4月诉至黄山市屯溪区人民法院请求判令江滨大厦公司支付逾期交房违约金，并要求江滨大厦公司交付房屋并履行办理房地产权属登记义务。经黄山市屯溪区人民法院向黄山市不动产登记局查询，程玉霞购买的屯溪区江滨大厦第2幢7单元711号房屋当时已被江滨大厦公司办理了抵押登记并被北京市第一中级人民法院查封而无法办理过户手续。案件审理过程中，黄山市屯溪区人民法院向程玉霞释明是否变更诉讼请求，程玉霞予以拒绝。2016年6月2日，黄山市屯溪区人民法院作出（2016）皖1002民初989号民事判决：一、江滨大厦公司支付程玉霞逾期交房违约金103800元；二、驳回程玉霞其他诉讼请求。 一审法院另认定事实：2017年5月16日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01执320号执行裁定书，将位于安徽省黄山市屯溪区房屋的所有权及相应的其他权利（包含涉案的第2幢7单元711号房屋）归金谷信托公司所有。2018年9月27日，金谷信托公司在安徽长江产权交易所发布黄山市屯溪区江滨大厦1幢、2幢在建工程及所属土地使用权转让公告。2018年11月1日，京徽置业公司通过竞买方式以1.61亿元成交。2018年12月10日，黄山市中级人民法院裁定受理了江滨大厦公司破产清算一案。 一审法院认为，本案争议的主要焦点为程玉霞请求判令京徽置业公司和江滨大厦公司将安徽省黄山市屯溪区房屋的不动产转移登记至程玉霞名下并协助办理过户手续有无事实和法律依据。本案坐落于安徽省黄山市屯溪区房屋的产权虽原本属于江滨大厦公司所有，但经北京市第一中级人民法院裁定以物抵债后，其所有权归京谷信托公司所有。后京徽置业公司通过竞买方式从金谷信托公司取得了涉案房屋所有权，现江滨大厦公司已非涉案房屋的所有权人，故无法履行交付房屋义务。另京徽置业公司与程玉霞之间并无商品房买卖合同关系，程玉霞请求京徽置业公司履行交付涉案房屋亦无事实和法律依据。综上，程玉霞的诉讼请求不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：驳回程玉霞的诉讼请求。一审案件受理费6490元，由程玉霞负担。 二审期间，江滨大厦公司向本院新提交一份证据：《江滨大厦公司破产清算案债权申报登记表》，证明程玉霞已按江滨大厦公司破产管理人的破产公告要求申报了债权。 程玉霞质证意见：对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，程玉霞申报的债权仅是逾期交房违约金。 京徽置业公司质证意见：对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与本案物权交付没有关联性。 金谷信托公司质证意见：对该证据真实性无异议，该证据载明债权申报依据是安徽省黄山市屯溪区人民法院的判决书及2011年8月10日签订的《商品房买卖合同》，是程玉霞通过破产程序主张其权利，与金谷信托公司无关。 本院认证意见：该证据载明申报的债权为逾期交房违约金，与本案没有关联，本院对其不予认确认。 除上述证据外，各方当事人所举其他证据及证明目的同原审，相对方的质证意见亦与原审一致。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，程玉霞在购买江滨大厦公司所有的涉案房屋之前，该房屋已被江滨大厦公司办理了抵押登记手续，且被北京市第一中级人民法院依法查封。后因江滨大厦公司无力偿还京谷信托公司到期债权，涉案房屋被北京市第一中级人民法院裁定归京谷信托公司所有，京徽置业公司系通过竞买方式从金谷信托公司处合法取得涉案房屋所有权，成为涉案房屋产权人。现程玉霞上诉请求涉案房屋产权人京徽置业公司和程玉霞的债务人江滨大厦公司将涉案房屋转移登记至其名下，既无事实依据，亦无法律依据。因此，本院不予支持。 综上所述，程玉霞的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6490元，由程玉霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二〇年四月十三日 法官助理李周洋 书记员张丽娟