江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终426号上诉人（原审被告）：温世明，男，1953年12月10日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：刘天高，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文捷，江西南芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西省广播电视网络传输有限公司赣州市分公司，住所地：江西省赣州市章贡区健康路**。负责人：黄刚，系该公司经理。委托诉讼代理人：龚隆旺，江西客家人律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖勇，江西客家人律师事务所律师。原审第三人：赣州经济技术开发区征收搬迁办公室，，住所地：江西省赣州经济技术开发区华坚南路管委会**2203办公室负责人：张绵洪，系该拆迁办主任。上诉人温世明因与被上诉人江西省广播电视网络传输有限公司赣州市分公司（以下简称“广电网络赣州分公司”）、原审第三人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室（以下简称“经开区拆迁办”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人温世明上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定《房屋转让协议》无效，但径直将案涉房屋及相关附属物的征迁补偿款判给被上诉人所有明显不当。一审法院认定“上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》，将集体土地上建的房屋进行转让，转让行为违反法律强制性规定，该转让协议无效。”上诉人认为，上诉人虽非×××的集体经济组织成员，但上诉人于1997年9月3日经赣州市湖边乡政府批准，获得×××集体土地使用权后自建了×××店、×××房屋，并于2008年8月19日对×××店、×××房屋进行产权登记，取得产权证（房权证赣字**），上诉人取得房屋所有权合法。被上诉人与上诉人于2009年9月18日签订《房屋转让协议》，被上诉人支付了20万元购房款后，至今未向上诉人支付6万元尾款。因被上诉人非×××集体经济组织成员，无法办理产权变更手续，虽被上诉人于2014年12月25日以上诉人名义缴纳了营业税、个人所得税、土地增值税等税费，但其行为也无法改变《房屋转让协议》为无效合同，无法改变涉案房屋仍然属于上诉人的事实。而一审法院判决被上诉人获得案涉房屋及相关附属物全部的征迁补偿款，明显不当。上诉人认为，一审法院应当按照《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”《房屋转让协议》第一条第二款载明：“土地权属性质为集体土地。”被上诉人对于诉争房屋为集体土地是明知的。被上诉人作为单位，明知自己非×××集体经济组织成员而主动找上诉人签订《房屋转让协议》，购买位于集体土地上的房屋，由此造成的不利后果，应当由被上诉人自行承担。一审法院判决被上诉人获得案涉房屋及相关附属物的征迁补偿款没有合法依据。二、一审法院适用信赖利益法律原则作出案涉房屋及相关附属物687950.30元补偿款归被上诉人所有的判决，属法律适用错误。所谓信赖利益保护原则，是指当个人对行政机关作出的行政处分已经产生信赖利益，并且这种信赖利益因其具有正当性而得到保护时，行政机关不得撤销这种信赖利益，而撤销就必须补偿其信赖利益损失。一审法院在民事案件中适用信赖利益原则明显不当。另因本案涉案合同违反法律禁止性规定，合同不具有正当性。三、《房屋征收补偿协议》不能作为确认双方当事人对补偿款归属达成合意的依据。本案赣州经济技术开发区征收搬迁办公室（征收部门）、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处（实施单位）与上诉人（产权登记人）、被上诉人（房屋买受人）签订一份《国有土地上房屋征收补偿协议》。因该份协议是格式合同，要订立格式合同，就必须全部接受合同条件，当事人无权要求对合同进行修改。协议中将案涉房屋及相关附属物补偿款687950.30元补偿给被上诉人，并非是上诉人与被上诉人约定，而是房屋征收部门事先制作好的格式合同中的条款。上诉人只是以产权登记人的身份在该份协议上签字，目的也只是为了能获得该笔补偿款，上诉人没有补偿款归属被上诉人的意思表示。综上所述，一审法院判决明显存在错误，请求二审法院依法改判。被上诉人广电网络赣州分公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.原审认定《房屋转让协议》无效，将涉案房屋及相关附属物的征地拆迁款共计687950.30元判给答辩人合理合法。本案上诉人与答辩人之间签订的《房屋转让协议》是双方意思的真实表示，合同签订后，答辩人依约支付了购房款，上诉人将房屋早已经交付给了答辩人，答辩人进行了装修并投入使用，现房屋被征地拆迁，房屋的补偿款理应归答辩人所有。诚实信用和意思自治是民事合同的最大原则，上诉人将房屋转让给答辩人是上诉人的真实意思表示，不存在任何意思表示瑕疵，上诉人收取广电网络赣州分公司的购房款，并将房屋交付给了答辩人，答辩人经过装修并投入使用，在房屋确定需要被征地拆迁之前，上诉人也没有任何异议，只是房屋被确定拆迁涉及房屋补偿款时，上诉人才见利忘义提出无理要求。这种不诚信的行为明显违反民法中诚实信用的原则。2.信赖利益是无过失的善意当事人基于信赖另一方履行合同后产生的可期待利益，因此当该利益由于合同不成立或无效而无法实现时，法律要保护善意当事人的信赖利益，使遭受的损失得以补偿。根据2015年12月24日发布的《最高人民法院关于审理当前民事审判工作中的若干具体问题》中明确载明“出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围”。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，上诉人温世明在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖的房屋过户登记至答辩人名下，后涉案房屋因上诉人原因被案外人申请查封，现因政府拆迁政策的原因而导致房屋物权消灭，在此情况下，答辩人可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价（拆迁补偿款），现经开区拆迁办主张将依据人民法院的生效判决，及时给付被征收人应得的补偿款，则答辩人请求其享有上述《国有土地上房屋征收补偿协议》中所确认的拆迁补偿款，符合法律规定的权利义务相统一原则，应予支持，上诉人因已将被征收房屋出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。3.上诉人、被上诉人、原审第三人、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处共同签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》中也明确约定了拆迁补助、奖励等共计687950.30元归答辩人所有，上诉人在该份协议上签字表示认同，上诉人作为一个完全民事行为能力人，理应对该行为承担相应责任。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在查明本案后，驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。原审第三人经开区拆迁办未发表答辩意见。广电网络赣州分公司向一审法院起诉请求：1.判令位于赣州市经济技术开发区不动产及相关附属物（证号:×××）归广电网络赣州分公司所有。2.判令上述不动产及相关附属物所涉拆迁各项补偿款716464.65元归广电网络赣州分公司所有。3.本案诉讼等相关费用由温世明承担。一审法院认定事实：2009年9月18日，广电网络赣州分公司与温世明签订《房屋转让协议》，合同约定，温世明将其位于赣州市经济技术开发区（土地权属性质为集体土地，产权证号:房房权证赣字**）总价格26万元出售给广电网络赣州分公司。该价格包括办理房屋及土地过户交易手续所需的各种费用，该房屋转让过户交易发生的各项税费由温世明承担；付款方式为双方签订协议后三个工作日内广电网络赣州分公司向温世明支付房屋购置款20元，温世明办理好房屋所有权证及土地证过户手续，广电网络赣州分公司收到房屋交易发票、房屋所有权证和土地证后三个工作日内向温世明支付剩余房屋购置款6万元。同日，广电网络赣州分公司按约定支付温世明房屋购置款20万元，温世明出具了一张收条。合同签订后，温世明将房屋交付给广电网络赣州分公司使用至今。2014年12月25日，广电网络赣州分公司代为温世明缴纳了营业税、个人所得税、土地增值税等税费共计38642.50元。2012年8月7日，因温世明未履行生效的民事调解书确定的义务，该房产被赣州市中级人民法院查封。此后，双方一直没有办理过户手续。2018年8月30日，经开区拆迁办（征收部门）、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处（实施单位）与温世明（登记产权人）、广电网络赣州分公司（房屋买受人）签订一份《国有土地上房屋征收补偿协议》，协议约定，因金坪旧城改造项目建设需要，章贡区政府决定征收登记在乙方名下但已转让给丙方的房屋；广电网络赣州分公司自愿选择货币补偿，可以获得案涉房屋及附属物补偿、奖励、补助合计687950.30元，温世明对补偿、奖励、补助金额予以认可。此后，第三人经开区拆迁办一直未支付上述款项。一审法院认为，本案系因集体土地房屋买卖引起的房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为位于赣州市经济技术开发区不动产及相关附属物是否归广电网络赣州分公司所有；上述不动产及相关附属物的各项补偿款716464.65元是否归广电网络赣州分公司所有。因广电网络赣州分公司、温世明均非集体经济组织成员，广电网络赣州分公司、温世明经协商一致签订《房屋转让协议》，温世明将其在集体土地上建的房屋进行转让，该转让行为违反法律的强制性规定，故该转让协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因案涉房屋已被征收，并已拆迁，该房屋已经灭失，即该房屋所有权因拆除这一事实行为而消灭，故广电网络赣州分公司提出位于赣州市经济技术开发区不动产及相关附属物归广电网络赣州分公司所有的诉请，不符合法律规定。本案中，双方对补偿数额无异议，只对补偿款归属和分配产生纠纷，因此，一审法院结合案件事实，依法对案涉房屋及附属物补偿款的归属和分配进行处理。因广电网络赣州分公司已按约支付房款，并实际占有使用该房屋，温世明系因拆迁补偿而主张《房屋转让协议》无效，且双方在房屋征收补偿协议中也约定案涉房屋及附属物补偿款687950.30元补偿给广电网络赣州分公司，一审法院根据上述事实和当事人的信赖利益，确定案涉房屋及附属物补偿款687950.30元应归广电网络赣州分公司所有，广电网络赣州分公司支付温世明房款60000元。综上所述，广电网络赣州分公司提出位于赣州市经济技术开发区不动产及相关附属物归广电网络赣州分公司所有的诉请，一审法院不予支持。广电网络赣州分公司提出案涉房屋及附属物补偿款716464.65元归广电网络赣州分公司所有的主张，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、赣州市经济技术开发区不动产（产权证号:房权房权证赣字**）关附属物的补偿款共计687950.30元，归广电网络赣州分公司所有；二、广电网络赣州分公司应在本判决生效之日起十五日内支付温世明房款60000元；三、驳回广电网络赣州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10965元，由温世明负担9610元，广电网络赣州分公司负担1355元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与原判认定一致。本院认为：本案涉及到温世明与广电网络赣州分公司《房屋转让协议》无效引发房屋征收补偿款的归属问题。根据法律规定，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。首先，信赖利益保护不仅仅存在于行政行为中，也适用于合同领域，都是源于诚实信用原则。合同法中信赖利益是指合同一方当事人基于信赖另一方会诚信地遵守契约，履行合同后产生的可期待利益。因此，当该利益由于合同不成立或无效而无法实现时，致使信赖方遭受财产利益和机会利益的损失，该损失应得到补偿。温世明上诉称一审法院在民事案件中适用信赖利益原则明显不当的上诉理由不能成立。其次，广电网络赣州分公司按协议约定支付20万元购房款后，一直使用房屋至拆除止。案涉房屋交易至今近十年，在房屋征收补偿前双方未就房屋权属产生争执。现双方的房屋转让合同被认定无效后，经过时间的不断累积房屋价值明显增值，增值差价理应计入合同无效后的损失范围，温世明现认为只要向广电网络赣州分公司返还购房款，而房屋征收款归其所有明显是有违诚信原则。温世明应当参照征收补偿款来赔偿广电网络赣州分公司因合同无效受到的损失，其自身本不应从中获利。再次，经本院审查，房屋征收补偿款由房屋价值补偿、搬迁奖励、购房补助、空调、照明电表、自来水报装开户补偿组成，并未有与温世明身份产生的收益，基于谁出资，补偿谁以及涉案各方达成的《国有土地上房屋征收补偿协议》，房屋征收补偿费也应归广电网络赣州分公司所有。最后，鉴于广电网络赣州分公司一直未付清购房尾款6万元，虽然该6万元合同约定是待温世明办理房屋、土地过户变更后再支付，但因温世明迟迟未能办理过户，广电网络赣州分公司理应知晓房屋已无法办理过户的事实，其应及时就6万元的支付与温世明协商。在本院已将征收补偿款判决归广电网络赣州分公司所有的基础上，从利益平衡角度出发，本院认为广电网络赣州分公司占用6万元约10年，参照年利率6%来计算资金占用费为3.6万元，综合双方对合同无效过错大小及征收补偿款到位与温世明积极配合有关，故判令广电网络赣州分公司向温世明支付资金占用费为1.8万元。综上所述，上诉人温世明的上诉请求，理据不充分，不能成立；但一审法院对广电网络赣州分公司未付的6万元房款未酌情计算资金占用费略有不当，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初955号民事判决第一、二项；二、撤销江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初955号民事判决第三项；三、被上诉人江西省广播电视网络传输有限公司赣州市分公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人温世明6万元房款的资金占用利息计人民币1.8万元；四、驳回被上诉人江西省广播电视网络传输有限公司赣州市分公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人温世明的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10965元，二审案件受理费11280元，合计22245元，由上诉人温世明负担19280元，被上诉人江西省广播电视网络传输有限公司赣州市分公司负担2965元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年四月二十九日代理书记员  葛颖婷