山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终861号 上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市市中区经七路**。 负责人：郭小霞，总经理。 委托诉讼代理人：张晓燕，山东源诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹燕博，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：蔡连敬，女，1988年4月28日出生，汉族，住山东省邹城市。 委托诉讼代理人：周怡，山东舜鸿律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：邹城市发展投资控股有限公司，住，住所地山东省邹城市铁山路**/div> 法定代表人：殷宪鹏，执行董事兼总经理。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城资产公司）与被上诉人蔡连敬、原审第三人邹城市发展投资控股有限公司（以下简称邹城发展公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服济南铁路运输中级法院（2019）鲁71民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长城资产公司上诉请求：1.请求依法撤销济南铁路运输中级法院（2019）鲁71民初9号民事判决，改判支持长城资产公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由蔡连敬承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，蔡连敬不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）一审法院认定：“涉案《商品房买卖合同》真实合法有效”，进而认定蔡连敬符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同应为无效合同。在本案中很明显蔡连敬与第三人签订的《商品房买卖合同》系恶意串通所为，该合同应为无效。其一、根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建设工程质量管理条例》规定，建设工程经验收合格后才能交付使用。依据《中华人民共合国消防法》规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。蔡连敬与第三人签订的《商品房买卖合同》中约定房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。因此，无论依据法定还是双方当事人约定交房条件均为“验收合格”，但在本案办理交房时涉案房产并未验收合格，蔡连敬明知涉案房屋未达到交付条件却办理收房，明显存在协助第三人逃避、阻却执行的故意。其二、按照蔡连敬与邹城发展公司签订的《商品房买卖合同》约定付款方式为“采用一次性付款方式，自签订本合同当日内付清全部价款”。蔡连敬提交的《商品房买卖合同》合同签订时间为2014年7月21日，但蔡连敬并未提供当日向邹城发展公司转款的银行流水。其三、对比与邹城发展公司相关的执行异议案件，邹城发展公司出具的收款收据，不难发现收据的不真实性。通过对比不同异议人的合同材料，收据编号相临近的收据日期却相差半年甚至一年之久，且时间前后颠倒，不符合常理。其四、2013年9月13日长城资产公司与邹城发展公司及中国工商银行股份有限公司邹城市支行订立《监管协议》约定对第三人合同专用章、财务专用章和公章由长城资产公司与邹城发展公司共同监管。本案《商品房买卖合同》签订于双方共同监管期间，但邹城发展公司并未与长城资产公司一并开启保险柜进行用印，显然涉案合同中的用印系邹城发展公司提前加盖。其五、按照蔡连敬与邹城发展公司签订的《商品房买卖合同》约定，房款的支付为一次性付款并且不能办理贷款手续。房屋买卖作为重大的民事交易，蔡连敬应当知晓房产产权正常情况下应可以办理贷款或分期付款，而此时的交易却采用一次性付款的非正常方式，显然蔡连敬签订涉案合同时明知所购买房产存在抵押及其他产权问题。此种情况下仍与邹城发展公司签订合同明显属于与第三人有恶意串通逃避债务的情形。其六、一审法院认定收款人为案外人周金芳，但现有证据无法证实收款人为周金芳以及周金芳的身份。蔡连敬提供的转款凭证并未显示收款人信息，且其并未提供任何证据证实周金芳的身份，无法认定周金芳与邹城发展公司之间是否具有劳动关系以及其能否代第三人收购房款。房屋买卖作为重大民事交易，蔡连敬在交纳购房款时应当对收款人是否为第三人进行核实。蔡连敬将130余万元转给无法核实身份的案外人周金芳，也可证实其知晓邹城发展公司的账户因长城资产公司的申请已被查封，可进一步证实双方系恶意串通行为。（二）一审法院认定蔡连敬已向邹城发展公司支付购房款并实际占有涉案房屋错误。其一、蔡连敬提交的银行流水显示付款人为刘明，并非蔡连敬；付款金额为1307298.00元，并非合同约定的购房款665535.00元；且银行流水并未显示收款人，一审法院认定收款人系周金芳，根据蔡连敬提交的周金芳银行流水，同样并未显示收款人信息。其二、一审法院调取的邹城发展公司部分记账凭证、银行电子回单等证据亦无法证实涉案转款为购房款。该证据的来源为邹城发展公司，本案中邹城发展公司与蔡连敬存在恶意串通的行为，其提供的证据在没有其他证据进行佐证的情况下不能作为定案的依据。（三）一审法院认定：蔡连敬及其配偶、子女，在山东省邹城市无其他用于居住的房屋登记信息，进而认为蔡连敬符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中买受人名下无其他用于居住的房屋条件错误。根据被上诉人提出执行异议时提供的送达地址及身份证中显示的信息其居住地为邹城市太平镇郝庄村028号，而该地址与本案所涉房屋处于同一市，足以证实本案所涉房产并非蔡连敬唯一居住地。二、一审法院适用法律错误，导致错判。（一）一审法院未正确适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的相关规定，不当加重了上诉人的举证责任。该规定第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，蔡连敬对《商品房买卖合同》的合法性、已支付房款等事实并未提交合法有效、无瑕疵的证据予以证实，在对转款人并非蔡连敬，房款并未支付给邹城发展公司等关键问题并未排除合理性怀疑的情况下，应由蔡连敬承担举证不能的不利后果，而不应将本应由蔡连敬完成的举证责任强加给长城资产公司。（二）一审法院未正确适用认定“善意第三人”的相关规定，未对被上诉人签订《商品房买卖合同》及占用涉案房屋、支付房款时的主观状态进行正确认定。本案中蔡连敬不属于善意第三人，如前所述，其与第三人签订《商品房买卖合同》及相关手续的办理系双方恶意串通所为，所涉房产不应被中止执行。其一、蔡连敬主观上不符合善意第三人的规定。蔡连敬购买房产时对抵押权的存在应为明知。其二、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案中，蔡连敬在没有代邹城发展公司偿还有关债务的情况下，所提中止涉案房产执行的请求不能成立。（三）一审法院将《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的“抵押期间未经抵押人同意，不得转让抵押财产”理解为针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户，而不影响邹城发展公司与蔡连敬之间《商品房买卖合同》的效力，系法条理解错误。该条文中的“不得转让”应理解为在未经抵押权人同意的情况下，既不能签订《房屋买卖合同》，也不能进行变更过户登记。 蔡连敬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，蔡连敬对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 邹城发展公司未到庭陈述意见。 长城资产公司向一审法院提出诉讼请求：请求依法准许执行邹城发展公司“鑫源国际城”项目8-2-3001号房产。 一审法院认定事实：2010年12月3日，邹城发展公司就其开发建设的位于邹城市的鑫源国际城1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12号住宅楼，取得商品房预售许可证。2013年9月13日、2013年9月28日，邹城发展公司与长城资产公司先后签订《抵押合同》、《之补充协议》，双方约定邹城发展公司将包括案涉房产在内的房屋及占用土地使用权一宗向长城资产公司提供抵押担保。长城资产公司于2013年9月29日在邹城市房产管理局办理了抵押权登记。 2014年7月13日，邹城发展公司作为甲方，刘明、蔡连敬作为乙方，签订《鑫源国际城定购协议》一份，约定刘明、蔡连敬定购邹城市东滩路鑫源国际城8号楼2单元3001室，建筑面积132.25平方米，销售单价5032.4元，房款665535元；乙方于2014年7月13日支付定金1万元（在双方签订《商品房销售合同》时转为首付款），7月20日前支付全部房款655535元（房款总额减去乙方支付之定金金额）；协议一式三份，甲方两份，已方一份，双方签字或盖章后生效，签署《商品房销售合同》后本协议自动作废。协议还对其他有关内容进行了约定。周金芳以邹城发展公司经办人身份在协议签章处签名。邹城发展公司于2014年7月13日开具收据一份，载明交款人为蔡连敬、收款方式为现金、金额1万元、收款事由8#-2-3001。 2014年7月21日，蔡连敬与邹城发展公司签订《商品房买卖合同》，购买邹城发展公司开发建设的鑫源国际城8-2-3001号房屋。合同约定：房屋总价款为665535元，付款方式及期限为“买受人采用一次性付款方式，自签订本合同当日内付清全部价款”。交付期限为“出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格”。合同第十七条中还约定“自本合同签订之日起30日内，共同到房产登记中心申请预购商品房预告登记，因开发企业原因未及时申请的，预购人可单方申请”。合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向邹城市房产管理局申请登记备案。”合同还对双方其他权利义务内容进行了约定。2014年7月21日，蔡连敬之夫刘明通过银行账户向周金芳转账汇款1307298元（含另案刘岩岩购房款651763元）。同日，邹城发展公司向蔡连敬开具收据一份，载明交款人为蔡连敬、收款方式为银行转账、金额651763元、收款事由为全款8-2-3001。后，邹城发展公司又向蔡连敬开具了案涉房屋购房款发票（金额为665535元）。2014年7月21日，邹城发展公司将案涉房屋交付给蔡连敬，案涉房屋由蔡连敬占有、居住。 2014年12月1日，山东省高级人民法院以（2014）鲁执字第32号执行裁定，将申请执行人长城资产公司与被执行人邹城发展公司等公证债权文书一案指定由一审法院执行。一审法院于2014年12月12日作出（2014）济铁中执37号执行裁定，并于2014年12月18日送达邹城市房产管理局，查封了案涉房产，2016年12月13日进行了续封。因案外人蔡连敬对查封房产提出书面异议，一审法院经审查，于2018年12月27日作出（2018）鲁71执异148号执行裁定，中止对邹城发展公司名下位于邹城市岗山路东、东滩路北“鑫源国际城”8-2-3001号房产的执行。长城资产公司不服该执行裁定，向一审法院提起申请执行人异议之诉。 另查明，蔡连敬、刘明及其子女，在山东省邹城市无其他用于居住的房屋登记信息。 还查明，周金芳系邹城发展公司聘请的销售顾问，其于2014年7月22日将收取房款1307298元，转账存入邹城发展公司财务负责人殷宪金银行账户。 一审法院认为，本案诉争房屋登记在一审法院执行案件的被执行人邹城发展公司名下，且作为申请执行人的长城资产公司对诉争房屋享有抵押权，因蔡连敬以房屋买受人身份向法院提出执行异议，一审法院经审查后裁定中止对该房屋的强制执行，长城资产公司不服执行裁定而提起申请执行人异议之诉。本案的争议焦点问题是：蔡连敬对鑫源国际城8-2-3001号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，关于蔡连敬对诉争房屋享有的民事权益问题。1、案涉《商品房买卖合同》真实合法有效。蔡连敬与邹城发展公司所签订的《商品房买卖合同》落款日期为2014年7月21日，该时间早于法院查封案涉房屋的时间（2014年12月18日）。合同经过了双方当事人签章确认，应系其真实意思表示。虽然长城资产公司对案涉《商品房买卖合同》约定的付款方式和期限、房屋交付等内容持有异议，但在没有其他反驳证据佐证的情况下，不能仅以此否认案涉《商品房买卖合同》的真实性。长城资产公司主张其对涉案房产拥有合法有效的抵押权，邹城发展公司未经长城资产公司同意私自转让抵押物的行为及所订立的《商品房买卖合同》应为无效。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，是管理性强制性规定，就不动产而言，针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户。《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”规定中的“转让行为无效”是指转让行为不能产生物权变动效力而非转让合同本身无效。上述两项法律规定均不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。因此，长城资产公司提出的案涉《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。2、蔡连敬已经向邹城发展公司支付购房款并实际占有案涉房屋。2014年7月13日蔡连敬向邹城发展公司支付定金1万元，2014年7月21日蔡连敬之夫刘明向周金芳转账付款1307298元（含另案刘岩岩购房价款651763元），结合周金芳系邹城发展公司聘请的销售顾问，其作为邹城发展公司经办人与购房人签订定购协议、收取购房人付款后转账存入邹城发展公司财务负责人账户，以及邹城发展公司向蔡连敬开具购房款收据和发票等事实，可以认定蔡连敬已经向邹城发展公司支付了购房款665535元。根据蔡连敬提供的相关收楼单及缴费单据，可以认定邹城发展公司已经将案涉房屋交付给蔡连敬，双方的主要合同义务已经履行完毕。 蔡连敬作为房屋买受人，在法院查封之前与邹城发展公司签订合法有效的书面买卖合同，已付清购房款项并实际占有房屋，在诉争房屋所在地其名下没有用于居住的其他房屋。因此，蔡连敬符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定情形，其有权据此主张房屋买受人合法实体权益。 其次，关于蔡连敬所享有的房屋买受人民事权益能否对抗长城资产公司所享有的担保物权问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。而《执行异议和复议案件规定》第二十九条就是第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释。第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。长城资产公司关于蔡连敬不属于善意第三人，其与邹城发展公司签订的《房屋买卖合同》及相关手续的办理系双方恶意串通，明显存在协助被执行人逃避、阻却执行故意的主张，没有证据支持，一审法院不予采纳。蔡连敬对案涉房屋所享有的民事权益可以对抗长城资产公司所享有的抵押权，进而排除对该房屋的强制执行。 综上所述，蔡连敬对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，长城资产公司关于准许执行邹城发展公司“鑫源国际城”8-2-3001号房产的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项规定，判决：驳回中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司的诉讼请求。案件受理费10455.35元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。 二审中，当事人未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，蔡连敬具有案涉房屋消费者身份，其于法院查封前签订了合法有效的购房合同，并支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，因此，一审法院认定蔡连敬对案涉房屋享有足以排除强制性执行的民事权益是正确的。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10455.35元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永生 审 判 员 丁国红 审 判 员 邱建坡 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 孔祥昆 书 记 员 李亚宁