广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初1455号原告：蒋立华，男，1963年4月2日出生，汉族，住湖南省桃江县。原告：蒋剑武，男，1988年5月8日出生，汉族，住广州市越秀区。两原告的共同委托诉讼代理人：杨珊，广东容林律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：杨海萍，广东容林律师事务所实习律师。被告：李焯荣，男，1963年1月7日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：彭玉华，广东环球经纬律师事务所律师。原告蒋立华、蒋剑武诉被告李焯荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋立华、蒋剑武的共同委托诉讼代理人杨珊、杨海萍，被告李焯荣的委托诉讼代理人彭玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋立华、蒋剑武向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：NO.2019012301）；2.请求依法判令被告向两原告双倍返还定金1000000元；3.请求依法判令被告承担两原告应支付的中介费30000元；4.请求依法判令被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：2019年1月23日，两原告向被告购买了坐落于广州市番禺区沙湾镇××路××号××座××号的房屋并签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定该房屋的成交价为2800000元；原告以按揭付款的方式支付房款，分4期支付，第一次定金100000元签合同之同时支付，第二次定金400000元须于2019年1月28日前支付，第三次定金600000元须于被告银行赎契前一天交付，楼价余款1700000元须于该物业产权交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入被告指定银行账户；被告保证该物业于签署合同之日止完成交易过户及原告领取新的《房地产权证》的期间该物业不存在查封、扣押、冻结等限制或者禁止转让状况，否则，视为被告违约，被告须承担全部转让并赔偿原告及丙方由此产生的一切经济损失；被告违约责任：双倍返还定金，被告违反保证义务或不按合同约定将房产出售的，原告有权解除合同，丙方应收取的全部中介费全部由被告负责，本合同即告终止。合同签订后，两原告按照约定分别于2019年1月23日向被告支付第一期定金100000元，于2019年1月25日向被告支付第二期定金400000元。被告向两原告出具了收款收据两张。后被告因其他民事纠纷被申请强制执行，该房屋被法院依法查封，导致该房屋一直未能办理过户手续。2019年5月30日，两原告与被告经协商，由蒋立华与被告签订了《补充协议》，该协议约定：被告于2019年5月30日将该房屋交给原告使用；被告应于2019年8月30日前负责解封该房屋，当被告解封后三个工作日内，原告必须付600000元给被告赎契；合同编号为2019012301的房屋买卖合同过户时间顺延至2019年10月30日前过户。双方必须按本协议执行，如任何一方违反本协议，违约方要赔偿双倍定金给守约方。时至今日，被告仍未按照《补充协议》的约定履行解封该房屋的义务，导致该房屋至今未能办理过户。后经原告多次催促，被告仍未办理解封以及过户等相关手续。被告的行为已经严重违反了约定。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第八条、第十四条、《补充协议》第2条、第3条的约定以及相关法律规定，原告有权解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求被告承担双倍返还定金的违约责任以及承担原告由此所造成的全部经济损失。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，恳请依法判决支付原告的诉讼请求。被告李焯荣辩称：不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。1.涉讼房屋在被告与原告于2019年1月23日签约时，被告已经明确告知买卖中介（广州市番禺区沙湾烽源地产代理店）及原告存在查封情况，只是该查封案件的案件已经执行完毕（番禺区人民法院执行裁定书2018年12月27日发出，案号：（2017）粤0113执7944号之一），在被告签约时涉讼房屋依法是可以进行解封并交易的，而且签约后原告也对涉讼房屋进行查册知晓；2.在买卖过程中，被告主观上无欺骗原告之故意，在办理过户手续是才知道涉讼房屋再次被查封（案号：番禺区人民法院（2019）粤0113执1151号），被告知晓涉讼房屋被再次查封后积极联系原告，原、被告达成补充协议。之后被告也协商该案执行情况，现执行案件已经全部还清本金，剩下利息正在与被申请人进行计算，被告希望原告能够本着互谅的原则基于一定时期的期限，以便双方能够较为妥善地处理纠纷。3.中介公司及原告在签约前已经知晓涉讼房屋权利受到限制，为使合同得到利息，双方愿意继续履行合同，被告非故意所为，因此原告要求被告承担违约责任双倍返还定金及支付中介方没有法律依据。4.涉讼房屋在2019年1月23日就交付原告使用，原告实际占有该房屋，也表明被告是积极履行合同义务的。综上，被告认为对于原告的请求，请法庭依法予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区沙湾镇××路××号××座××房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积为113.35平方米，登记权属人为李焯荣，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州番禺支行，不动产权证号为粤（2016）广州市不动产权第07××××22号，发证日期为2016年6月14日。2019年1月23日，李焯荣作为卖方（甲方），与蒋立华、蒋剑武作为买方（乙方），广州市番禺区沙湾烽源地产代理店作为中介方（丙方）共同签订了一份《房屋买卖合同》（NO.2019012301），其中约定：甲方同意按房屋现状转让涉讼房屋给乙方或乙方指定的第三方，乙方已对该物业作了勘察及充分了解，愿意购买该物业；该物业成交价按套计算，总楼价款为2800000元；甲方接受乙方以按揭付款方式按时付款：第一次定金100000元须于签本合同之同时交付，第二次定金400000元须于2019年1月28日前交付，第三次定金600000元须于甲方银行赎契前一天交付，楼价余款1700000元（以银行同意贷款通知书为准）须于该物业产权交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方指定银行账号；甲方收齐所有房款后3天内将涉讼房屋交付给乙方使用；甲方保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理，有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、解除抵押等，甲方应在交易前清理完毕，保证该物业能顺利完成产权交易过户，并保证该物业于签署本合同之日起至完成交易过户及乙方领取新的《房地产权证》的期间该物业不存在查封、扣押、冻结等限制或者禁止转让状况，否则视甲方违约，甲方须承担全部责任并赔偿乙方及丙方由此产生的一切经济损失；甲方须于2019年3月8日前到银行申请还贷手续；甲方须于2019年3月30日前会同乙方到该物业所在的房管交易部门办理该物业过户手续完毕；乙方须于2019年3月30日前会同甲方到房管交易部门办理该物业过户手续完毕；乙方须遵守本合同第三条款约定的付款方式，依期支付上述款项；基于丙方已成功促成甲、乙双方签订了本买卖合同，并提供了中介及咨询服务，甲方同意向丙方支付中介费5000元，须于签合同付一半、过户付一半，乙方同意向丙方支付中介费30000元，须于签合同付一半、过户付一半；甲方违约责任：双倍返还定金给乙方，甲方违反保证义务或者不按本合同约定将该房屋出售给乙方的，应该向乙方支付违约金，违约金为本合同约定该房地产成交价的10%，并退回乙方已支付的全部费用和首期款，甲方有权解除本合同，丙方应收的全部中介费概由甲方负责，本合同即告终止；等等。上述合同签订当天，蒋立华通过银行转账方式向李焯荣支付100000元，李焯荣对此出具《收据》确认收到蒋立华、蒋剑武支付的第一次定金100000元。2019年1月25日，蒋立华通过银行转账方式向李焯荣支付400000元，李焯荣对此出具《收据》确认收到蒋立华、蒋剑武支付的第二次定金400000元。2019年5月30日，李焯荣作为卖方（甲方），与蒋立华作为买方（乙方），广州市番禺区沙湾烽源地产代理店作为中介方签订《补充协议》，约定：1.甲方定于2019年5月30日前将涉讼房屋交付给乙方使用；2.甲方需保证于2019年8月30日前负责解封该物业，当甲方解封后三个工作日内乙方必须付600000元给甲方赎契；3.合同编号为2019012301的《房屋买卖合同》过户时间顺延至2019年10月30日前过户；甲乙双方必须按本协议执行，如任何乙方违反本协议，违约方要赔偿双倍定金给守约方。2019年12月6日，蒋立华、蒋剑武向本院申请诉前财产保全，案号为（2019）粤0113财保680号，本院根据蒋立华、蒋剑武的申请，依法裁定在1030000元的限额范围内查封涉讼房屋。2020年1月15日，蒋立华、蒋剑武以李焯荣未按约定解封涉讼房屋导致无法办理过户手续为由，提诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，双方当事人均确认蒋立华、蒋剑武已向李焯荣支付涉讼房屋的定金共计500000元。但双方当事人对以下问题存在争议。一、蒋立华、蒋剑武是否知悉涉讼房屋被查封的情况。李焯荣称涉讼房屋在双方签订《房屋买卖合同》前已被（2017）粤0113执7944号案件查封，其方已提交查册表给广州市番禺区沙湾烽源地产代理店，作为买方的蒋立华、蒋剑武的中介已经知晓房屋的情况，代表蒋立华、蒋剑武也应该知晓房屋被查封的情况，后该执行案件已经执行完毕，其方曾向法院申请解封，但没有被解封，2019年4月2日涉讼房屋又被（2019）粤0113执1151号案件查封，其方得知涉讼房屋被再次查封后积极联系蒋立华、蒋剑武，双方并达成补充协议，其方现已还清该执行案件的本金，剩余利息正与申请执行人协商解决，目前房屋尚未解封；其方在涉讼房屋交易中没有故意隐瞒蒋立华、蒋剑武，签订合同前蒋立华、蒋剑武及中介方已知悉涉讼房屋权利受限制，过户过程中其方也及时告知蒋立华、蒋剑武和中介方，双方签订补充协议同意继续履行合同。李焯荣对此提交了（2017）粤0113执7944号之一《执行裁定书》以及涉讼房屋的《查册表》拟证明其上述主张。蒋立华、蒋剑武对上述《执行裁定书》真实性不予确认，认为其无法查询到该执行案件，其方签订《房屋买卖合同》时李焯荣并未告知涉讼房屋存在查封，李焯荣还在签订合同时明确向其方保证涉讼房屋享有完整所有权，并保证涉讼房屋能顺利完成产权过户和交付，保证物业自签署合同之日起至完成过户及领取新的产权证前不存在查封、扣押等禁止转让的情况，其方才购买涉讼房屋；由于当时中介方和李焯荣均确认了房屋的情况，所以其方签订《房屋买卖合同》前没有对涉讼房屋再进行查询；对《查册表》真实性无异议，但其方是在准备办理房屋过户手续时，才被告知涉讼房屋被查封的事实，其方因此才就合同能否继续履行与李焯荣进行协商，在李焯荣明确承诺可以解决查封时双方才签订补充协议，从补充协议签订的时间可以知道其方此前不清楚涉讼房屋被查封的事实。二、对于蒋立华、蒋剑武主张解除《房屋买卖合同》的诉请。蒋立华、蒋剑武称李焯荣一直怠于履行其合同义务，导致涉讼房屋至今仍被查封，其方购买涉讼房屋的目的无法实现，因此主张解除合同。李焯荣则认为（2019）粤0113执1151号案件能解决的情况下，合同能够继续履行，因此不同意解除合同。李焯荣在庭审后又主张因双方签订《房屋买卖合同》时涉讼房屋已被查封，签订《补充协议》时涉讼房屋亦被再次查封，因此两份合同违反法律强制性规定，应属无效。双方当事人在诉讼中均确认双方已就涉讼房屋办理了买卖合同的网签备案手续，同意在本案中一并处理网签合同的注销手续问题。另，双方均确认涉讼房屋已于2019年5月底交付给蒋立华、蒋剑武使用，蒋立华、蒋剑武称其接收房屋后对涉讼房屋墙体进行了刷漆并更换了门锁，因购置了大量的家私电器，因此希望法庭给予合理的时间找寻房屋搬迁。本院认为，蒋立华、蒋剑武与李焯荣就涉讼房屋买卖签订的《房屋买卖合同》《补充协议》均是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。双方在《房屋买卖合同》中约定涉讼房屋过户的时间本应是2019年5月30日前，之后签订《补充协议》约定顺延过户时间至2019年10月30日前，但至今为止，涉讼房屋仍处于被另案查封的状态，李焯荣虽然表示已与相关执行案件申请执行人协商解决，但至今无法明确涉讼房屋何时能够解封。且双方所约定的过户期限已过，蒋立华、蒋剑武均明确不同意继续履行合同。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定乙方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第四项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的”，蒋立华、蒋剑武与李焯荣签订《房屋买卖合同》购买涉讼房屋的目的已无法实现，对于蒋立华、蒋剑武要求解除与李焯荣签订《房屋买卖合同》所建立的房屋买卖合同关系，理据充分，本院予以支持。至于网签合同，鉴于双方均同意在本案中一并处理，故蒋立华、蒋剑武、李焯荣应共同协助撤销该网签合同。至于李焯荣抗辩主张涉案《房屋买卖合同》《补充协议》无效，理据不成立，本院不予采纳。李焯荣作为涉讼房屋的卖方，理应确保买卖交易正常顺利的按照双方签订的前述合同和补充协议的约定履行，鉴于涉讼房屋因李焯荣自身原因导致被另案查封，李焯荣已构成根本违约，应承担相应的违约责任。依照双方签订的《房屋买卖合同》约定，蒋立华、蒋剑武要求李焯荣双倍返还定金1000000元的诉请，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。至于中介费30000元的问题，蒋立华、蒋剑武未能提交相关证据证实其已实际支出该费用，且鉴于本院已支持了蒋立华、蒋剑武双倍返还定金的诉讼主张，蒋立华、蒋剑武因解除合同的损失足以弥补，故对于蒋立华、蒋剑武的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告蒋立华、蒋剑武与被告李焯荣就位于广州市番禺区沙湾镇××路××号××座××房屋签订《房屋买卖合同》《补充协议》及相应的房屋买卖合同法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；原告蒋立华、蒋剑武与被告李焯荣应自本判决发生法律效力之日起五日内共同协助在广州市房地产交易中心网上交易系统办理相应的网签合同即《广州市存量房买卖合同》的撤销手续；二、被告李焯荣应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告蒋立华、蒋剑武双倍返还定金1000000元；三、驳回原告蒋立华、蒋剑武的其余诉讼请求。如被告李焯荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14600元、财产保全费5000元，由被告李焯荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡淑慧二〇二〇年四月十五日书记员  罗嘉敏