湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初7491号原告：陈**秀，女，1952年11月12日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告：徐鸣，男，1979年1月28日出生，汉族，住武汉市洪山区，被告：江祖清，男，1954年8月19日出生，汉族，户籍所在地：武汉市洪山区，第三人：魏明高，男，1967年1月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，第三人：徐凯，男，1986年2月20日出生，汉族，住武汉市黄陂区，原告陈**秀、徐鸣与被告江祖清所有权确认纠纷一案，本院于2018年7月11日以简易程序立案受理后，依法转为普通程序于2018年11月20日第一次公开开庭进行了审理，为查明案情，本院依职权追加第三人魏明高、徐凯参加诉讼，并于2019年3月25日第二次公开开庭进行了审理。原告陈**秀、徐鸣、第三人徐凯到庭参加诉讼，被告江祖清、第三人魏明高经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案经合议庭评议，本院审判委员会讨论，现已审理终结。原告陈**秀、徐鸣向本院提出诉讼请求，请求判令：1.位于洪山区××路纺机村××单元××室房屋所有权归属原告；2.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：徐焕弟与江祖清曾于2006年8月2日签订房屋买卖协议，江祖清将其徐东路纺机村108号1栋1单元701室的房屋出售给徐焕弟，售价18.5万元，首付11万元签订协议时付清，余款7.5万元于2007年4月全部结清。陈**秀、徐鸣得知江祖清在签订房屋买卖协议后又将房屋卖给徐凯，并办理过户登记，致使陈**秀、徐鸣无法取得房屋所有权。因徐焕弟已于2018年5月17日去世，故陈**秀、徐鸣诉至法院，诉请如前。被告江祖清经本院公告传唤未到庭答辩，亦未向法庭提交书面的答辩意见及证据。第三人魏明高未到庭参加诉讼，在开庭前向本院陈述称：江祖清因经营武汉市云雾山食品有限公司需要资金，曾多次向魏明高借款共计50万元，该款至今未偿还。江祖清曾经委托魏明高出售案涉房屋，魏明高于2009年6月25日以江祖清代理人的身份出具过《武汉市存量房买卖合同》（仅是意向协议，买方处是空白的）。2009年7月，江祖清再次找魏明高借钱，魏明高以此前借款尚未偿还为由没有答应。江祖清提出将其名下房屋（位于武汉市洪山区纺机村********）进行银行抵押贷款，魏明高向江祖清询问该房屋的居住使用状况，江祖清告知魏明高因差欠别人款项，已将该房屋租给债权人使用。期间，魏明高同江祖清一起到上述房屋进行查看，的确有一对老夫妇在该房居住。因当时国家规定，银行抵押贷款必须以房屋买卖为前提，所以江祖清就找到其厂里的员工徐凯作为房屋的购买人，并向银行出具了徐凯的个人薪金收入证明，江祖清当时的目的并不是真实的买卖房屋，只是为了通过买卖房屋，达到套取银行贷款的目的，徐凯对于江祖清上述情况完全知情，所以徐凯根本就没打算出资购买房屋，也没有打算亲自参与后续的房屋购买事宜。魏明高并不认识徐凯，2009年7月16日，魏明高与江祖清在武昌区政务中心房屋交易窗口准备办理房屋交易手续时，江祖清临时通知徐凯以购买人的名义签订房屋买卖合同，合同虽约定支付江祖清31.36万元，但是徐凯并未依约向江祖清支付该款，同时徐凯将办理案涉房屋买卖的产权交易、变更登记、领证等事宜，书面委托给魏明高后离开，并未详细询问江祖清所出售的房屋价格、现状。徐凯随后就离开武汉市外出打工，并未到案涉房屋进行现场查看，也未参与该房屋买卖活动。购买该房屋产生的所有税费、过户费约5万元均由魏明高垫付，徐凯并未出资也并未参与。因江祖清借上述房屋向银行贷款是用于偿还魏明高的欠款，所以当时银行贷款所得22万元直接转到了魏明高的名下，后来江祖清以资金周转为由，又将该款从魏明高处全部借走尚未归还。江祖清担心魏明高怀疑他的偿还能力，在2009年7月16日当日，江祖清与徐凯在政府中心签订房屋买卖合同的同时，就让徐凯一并签署了向魏明高出售上述房屋的买卖合同（但落款时间是2009年7月20日，魏明高也并未向徐凯支付合同约定的购房款），也就说江祖清既向银行套取银行贷款向魏明高偿还部分欠款，又将上述房屋以买卖的方式抵偿给魏明高，但是魏明高既没有取得上述房屋的所有权，江祖清也没有偿还魏明高的欠款，魏明高还帮江祖清垫付了房屋出售的相关税费及贷款费用。魏明高于2011年曾向法院主张上述房屋的所有权，经过多次审理，最终魏明高与徐凯达成协议，徐凯支付魏明高4万元的房屋过户等税费，魏明高向法院申请撤诉。据魏明高了解，上述房屋的银行贷款在魏明高向法院起诉之前，是由江祖清向银行还款，之后徐凯怕法院追究还款人，才以其自己的名义向银行还款。第三人徐凯述称，不同意陈**秀、徐鸣的诉求请求，徐凯才是案涉房屋的合法所有权人。本院经审理认定事实如下：徐焕弟（2018年5月17日去世）系陈**秀的丈夫，徐鸣的父亲，其2006年8月2日为购买江祖清位于武汉市洪山徐东路纺机村108号1栋1单元7层1号的房屋（本案中简称涉案房屋），向江祖清支付购房款11万元后，江祖清出具《协议》一份，写明：“经过友好协商江祖清将涉案房屋出售给徐焕弟，售价18.5万元，首付11万元，于2009年12月确保正式过户至徐焕弟，一切有关费用由江祖清承担，余下款项7.5万元，徐焕弟方便时付给江祖清，房屋土地两证由徐焕弟保管”。当日，江祖清将涉案房屋两证及钥匙交予徐焕弟，徐焕弟（生前）及其家人在涉案房屋内居住至今。事后，徐焕弟、陈**秀通过银行转账及现金支付方式向江祖清支付下余购房款项。2009年，徐焕弟曾多次要求江祖清办理涉案房屋过户登记手续，但因江祖清借故拖延而未果。期间，江祖清以办理涉案房屋过户登记手续为由，将徐焕弟保管的涉案房屋两证取走。2010年10月28日，江祖清以办理涉案房屋过户登记手续为由，向陈**秀借款1.5万元。江祖清为套取银行住房贷款偿还魏明高欠款，委托魏明高作为其代理人与他人签订购房合同出售涉案房屋。魏明高接受江祖清的委托后，将《武汉市存量房买卖合同》（合同约定房屋买卖成交价为38万元，预付定金16万元，余款以银行贷款方式支付；落款签章处显示卖方代理人魏明高、买方徐凯，落款时间为2009年6月25日），以及武汉市云雾山食品有限公司出具的徐凯《个人薪金收入证明》、《工资发放表》、魏明高以代理人的身份出具的《收条》、《承诺书》等申办住房贷款所需证明文件，提交中国工商银行股份有限公司武汉天安支行（以下简称工商银行）留存备份。2009年7月11日，工商银行与徐凯签订《个人购房借款/担保合同》，徐凯以其购买的案涉房屋抵押贷款22万元。2009年7月24日，工商银行发放贷款22万元至魏明高名下银行账户。2009年7月16日，江祖清通知徐凯在房产交易中心与其签订了《武汉市存量房买卖合同》一份（合同落款签章处显示卖方江祖清、卖方代理人魏明高、买方徐凯），约定：徐凯以36.16万的价格购买江祖清所有的涉案房屋。当日，徐凯与魏明高签订《授权委托书》，徐凯委托魏明高办理案涉房屋房产交易、变更登记、领证等事宜。随即，魏明高与徐凯又签订《房屋买卖合同》（落款时间为2009年7月20日）一份，约定：由魏明高购买徐凯所有的涉案房屋，房屋成交总价款为50.2万元。魏明高在签约当日付给徐凯28.2万元，其中定金8.2万元，房款20万元。此处手写增加了“购房款已全额付清”。徐凯承诺于2010年7月20日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交付魏明高。此处手写增加了“魏明高负责还清该房屋2010年8月（含8月）以后的银行贷款本息”。徐凯在90天内配合魏明高办理房产过户手续，所有过户费用全部由徐凯承担，魏明高即付清剩余购房款。2009年7月17日，涉案房屋所有权人变更登记为徐凯，同日办理了房屋贷款抵押登记，7月21日土地使用权人变更登记为徐凯，案涉房屋所有权证及土地所有权证，由魏明高持有。诉讼中，徐凯认可其仅参与签订案涉房屋的购房合同，其他购房手续均委托魏明高办理；徐凯认可其并非武汉市云雾山食品有限公司员工，其对留存在工商银行贷款证明文件的来源并不知情；徐凯认可在购买案涉房屋之前未进行实地查明，亦无法证实已向江祖清支付了购房首付款，案涉房屋过户费等均由魏明高支付；徐凯未就案涉房屋抵押所得贷款22万元流转至魏明高名下银行账户的原因作出合理解释。另查明，江祖清户籍所在地房屋（武汉市洪山区五角塘**）已于2012年底拆迁，江祖清现居住地不明。魏明高曾于2011年6月2日向本院起诉徐凯主张案涉房屋所有权，本院经审理后作出（2011）洪和民商初字第247号民事判决，驳回了魏明高的诉讼请求，该案经上级法院发回重审后，本院依法追加江祖清为被告，追加徐焕弟、陈**秀以及工商银行为第三人参加诉讼，案件宣判前，魏明高与徐凯又达成和解协议，约定“徐凯向魏明高支付涉案房屋过户及相关费用共计四万元”等事宜后，魏明高向法院申请撤诉。2017年2月17日，徐凯以案涉房屋登记在其名下等为由起诉徐焕弟、陈**秀，主张徐焕弟、陈**秀腾退案涉房屋，本院作出(2017)鄂0111民初1687号民事判决，认定涉案房屋所有权归徐凯所有，并判决徐焕弟、陈**秀腾退涉案房屋，该案现依法进入再审程序。上述事实，有当事人当庭提交的证据、当事人陈述、本院调取的民事裁判文书、在案证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。确认房屋权利的归属不应拘泥于既有合同记载事项的限制，应通过审查基础民事法律关系确定权利归属或事实状态。本案中，案涉房屋虽登记在徐凯名下，但徐凯并未就存在出资购买案涉房屋等事实尽到举证责任，加之留存在工商银行（落款时间为2009年6月25日）、房产登记部门（落款时间为2009年7月16日）的两份购房合同均显示，魏明高即接受江祖清（卖方）卖房委托，又接受徐凯（买方）委托参与办理案涉房屋房产交易、变更登记、领证等事宜，徐凯甚至在其购房当月便将案涉房屋以合同形式转卖给了魏明高，案涉房屋两证由魏明高持有，办证费用魏明高支付，江祖清、徐凯等人的上述行为明显与正常的购房交易习惯不符，严重违背生活常理，且徐凯未做出合理解释，结合魏明高的在案陈述，可以认定江祖清存在借买卖案涉房屋之名，通过与徐凯签订购房合同，串通没有真实购房意愿的购房及贷款申请人徐凯，套取银行信贷资金用于偿还魏明高欠款的事实，徐凯在涉案房屋的转让交易过程中存在主观恶意，对案涉房屋并非其善意取得，江祖清或委托魏明高与徐凯所签订的案涉房屋购房合同，名为购房实为套取银行贷款，应当认定为无效。在此情况下，徐焕弟与江祖清订立的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。江祖清在收到购房款后，已按约将案涉房屋交付给徐焕弟（生前）及其家人居住至今，现该房屋仍由徐焕弟的法定继承人陈**秀、徐鸣实际占有。由于江祖清违背诚信，未配合徐焕弟办理涉案房屋产权的过户登记，并采取欺诈手段将产权转移登记给徐凯，导致案涉房屋产权至今未能按约办理过户手续，对此徐焕弟并无过错。江祖清的“一房二卖”行为和徐凯等人的过错行为相结合，对徐焕弟在先合法占有权构成了侵害。基于有过错者须为自己过错产生的后果承担相应责任的认识，以及徐焕弟合法占有在先和徐凯与江祖清签订的合同已无法履行房屋交付义务的客观事实。为维护交易安全及案涉房屋实际权利人徐焕弟的合法权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条的规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。案涉房屋虽然登记在徐凯的名下，但物权应属徐焕弟享有，陈**秀、徐鸣作为徐焕弟的法定继承人，要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，依法应予支持。江祖清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其诉讼权利，应承担不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：位于武汉市洪山区徐东路纺机村108号1栋1单元701室房屋的所有权归原告陈**秀、徐鸣所有。案件受理费13800元（原告陈**秀已预缴13800元），由被告江祖清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  董 菲人民陪审员  葛胜新人民陪审员  廖正夫二〇二〇年四月二十五日法官助理周萍书记员徐泽