广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3496号原告：中山市****物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区*************，统一社会信用代码914**********464XK。法定代表人：屈冠平，总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑诗雅，广东泰力律师事务所实习律师。被告：王尤洪，男，1955年8月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区***********，公民身份号码432************055。原告中山市****物业管理有限公司（以下简称安盈宜居物业公司）诉被告王尤洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安盈宜居物业公司委托诉讼代理人张世禄、郑诗雅、被告王尤洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安盈宜居物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付金沙花园海棠路51号别墅自2018年6月至2019年10月的物业管理费7089元及逾期付款违约金（自2018年7月1日起，以每月拖欠金额为基数按照每日1‰计至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2019年11月15日金沙花园海棠路51号别墅应支付的逾期付款违约金为1828.55元）；2.被告立即向原告支付2015年6月至2017年10月的水费966.4元。事实与理由：被告系原告所管理的金沙花园海棠路51号别墅的业主。被告购得该套别墅后，于2003年5月25日签订了收楼协议书，同意物业服务内容及住宅物业管理费的标准，计算方法为：建筑面积(㎡)×1.3元+花园面积(㎡)×0.5元/㎡，逾期未缴的物业管理公司可按应交费用每日1‰收取滞纳金（即逾期付款违约金）。被告作为金沙花园小区的业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业管理费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2018年6月1日至2019年11月15日累计欠别墅的物业管理费7089元及逾期付款违约金1828.55元。期间经原告多次催收，被告均以种种理由拒绝交纳。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称：1.被告并未与原告签订物业服务合同，原告的承接协议书被告并不知情，原告在被告小区执业为不合法；2.原告收取物业费与其服务质量不对等；3.同期水费1023.6元已交清，该水费956.4元是原告管理不当，表前漏水，强行分摊给业主的费用，无理由要求业主承担；4.被告愿意支付40%的物业费，请求判令原告支付精神损失费8000元；5.原告侵占非法经营收入、强占强卖，造成被告经济损失。本院经审理认定事实如下：2003年5月25日，中山市****物业管理公司（甲方）与金沙花园海棠路51号业主王尤洪、梁晓玲（乙方）签订收楼协议书，约定：乙方已于2003年5月25日正式接受金沙花园海棠路51号物业，乙方办理收楼手续时须缴交入伙收费一览表的费用，并于收楼次月，即2003年6月1日起，向甲方缴交当月管理费及水电费，计算方法屋宇建筑面积㎡×1.3元/㎡+花园面积㎡×0.5元/㎡，即乙方每月缴付的管理费为417元；管理处每月专人上门抄表，由于本小区属二次供水电，用水未满5吨按5吨收费，用电未满40度按40度收费，超过底数按实际用量收费；本协议书签订时水费为1.63元/吨，电费为0.64元/度，甲方每月收取代交水电手续费10元；乙方应在收到缴费通知书单25天内缴清当月的各项用费，逾期未缴，本公司将有权收取滞纳金，逾期一天，收取应交费用总额的1‰作为滞纳金，协议书上还约定了其他事项。2003年6月2日，安盈宜居物业公司与王尤洪签订中山市****小区公约，约定管理公司有权依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等事项。安盈宜居物业公司成立于2013年4月11日，经营范围为：物业管理、停车服务。2013年4月12日，中山市****置业有限公司（甲方）与中山市****物业有限公司（乙方）与安盈宜居物业公司（丙方）签订承接协议书，约定：乙方和丙方都是甲方指定为金沙花园小区提供物业管理服务的物业公司，在乙方被吊销不能正常经营的情况下，丙方代替乙方继续为金沙花园小区提供物业管理服务，完全承担乙方的责任和应尽的义务，承接乙方的所有债权和债务，乙方所有各部门人员人事关系包括社保、工龄等转移至丙方继续购买和延续，丙方各部门的工作制度和安排等直接沿用乙方所制定的。王尤洪系中山市西区************的房主，案涉房屋的建筑面积为262.84平方米。2019年9月19日，安盈宜居物业公司委托广东泰力律师事务所张世禄律师向王尤洪出具律师函，载明王尤洪尚欠2018年6月至2019年9月的物业服务费6672元，滞纳金2869.794元，水电费966.41元。王尤洪拍摄照片，小区内存在汛期道路积水、井盖缺失、路灯不亮、路边堆积建筑材料、环境卫生差的现象。安盈宜居物业公司称为中山市****小区提供了物业服务，涉案物业的建筑面积为262.84平方米，花园面积为199.28平方米，王尤洪自2018年6月至2019年10月拖欠物业管理费7089元及滞纳金，2015年6月至2017年10月的水费966.4元。安盈宜居物业公司经催收未果，遂诉至法院，主张前述实体权利。以上事实，有土地使用权证及房屋所有权证、承接协议书、收楼协议书、中山市****小区公约、律师函、邮寄底单及签收记录、物业管理费计算表、欠费水费明细表、照片等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。安盈宜居物业公司在另案提供了与中山市****置业有限公司签订的中山市****前期物业管理服务协议，由于在中山市****小区尚未成立业主委员会以前，安盈宜居物业公司与中山市****置业有限公司签订的中山市****前期物业管理服务协议应是合法有效的，即安盈宜居物业公司已取得了中山市****小区的物业管理资格。因此，王尤洪主张安盈宜居物业公司在金沙花园执业不合法，缺乏法律依据，本院不予支持。安盈宜居物业公司的未完全履行双方协议约定虽然对业主的日常生活、安全保障造成一定的不便，但整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，尚未构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，现王尤洪以与安盈宜居物业公司没有合同或服务关系或以安盈宜居物业公司提供的服务有缺陷为由而拒不交物业管理费于法于理不合，故本院认为王尤洪应向安盈宜居物业公司交纳物业管理费。涉案物业的建筑面积为262.84平方米，花园面积为199.28平方米，收楼协议书中约定的物业管理费为建筑面积㎡×1.3元/㎡+花园面积㎡×0.5元/㎡，每月的物业管理费为417元，现安盈宜居物业公司主张王尤洪支付2018年6月至2019年10月的共17个月的物业管理费7089元，本院予以支持。关于违约金的问题，由于王尤洪欠付物业管理费确实给安盈宜居物业公司造成了相当于利息的损失，双方约定逾期交纳物业管理费按日1‰计算违约金的标准超过了实际损失，因此本院调整违约金计算标准为：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止。关于分摊水费的问题，王尤洪主张安盈宜居物业公司管理不当，表前漏水，强行分摊给业主的费用，无理由要求业主承担。根据《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”及第五十一条第一款“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”之规定，可知维修供水管道的责任应由供水单位承担，因供水管道漏水而产生的水费应由金沙花园所有业主分摊。因此，王尤洪主张分摊水费不应由业主承担，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十四条第一款、第五十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王尤洪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市****物业管理有限公司支付从2018年6月至2019年10月的共17个月的物业管理费7089元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、被告王尤洪于本判决发生效力之日起七日内向原告中山市****物业管理有限公司支付2015年6月至2017年10月的水费966.4元；三、驳回原告中山市****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元（原告中山市****物业管理有限公司已预交），由被告王尤洪负担（被告王尤洪于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市****物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈立平二〇二〇年四月十八日书记员  黄应虹简培华