广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1343号上诉人（原审原告）：袁子荣，男，汉族，1970年11月18日出生，住广东省东莞市大岭山镇大塘朗大坑村五队**。公民身份号码：4425271970********。委托诉讼代理人：易绍荣，广东星捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春丽，广东星捷律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区莞太路胜和路段**。统一社会信用代码：91441900618163354T。负责人：冯必凤，行长。委托诉讼代理人：胡院生，广东德法理律师事务所律师。委托诉讼代理人：范俊杰，广东德法理律师事务所律师。原审第三人：袁敏海，男，汉族，1977年2月19日出生，住，住广东省东莞市大岭山镇大塘朗新围村四队**民身份号码：4419001977********。上诉人袁子荣因与被上诉人中国农业银行股份有限公司东莞分行（以下简称农行东莞分行）及原审第三人袁敏海案外人执行异议纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初21387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。袁子荣向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认坐落于东莞市大岭山镇大塘朗村新围的宅基地[集体土地使用证号为：东府集用（1998）第1900150201508号]及地上建筑物为袁子荣所有；二、中止对上述宅基地及地上建筑物的执行措施并解除查封；三、本案诉讼费由农行东莞分行承担。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回袁子荣的全部诉讼请求。本案一审受理费15600元（袁子荣已预交），由袁子荣负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初21387号民事判决。宣判后，袁子荣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决；二、确认坐落于东莞市大岭山镇大塘朗村新围的宅基地［集体土地使用证号：东府集用（1998）第1900150201508号］及地上建筑物为袁子荣所有。三、终止对上述宅基地及地上建筑物的强制执行并解除查封。四、本案的诉讼费用由农行东莞分行承担。事实与理由：农行东莞分行与袁敏海存在银行卡纠纷，因袁敏海拒不履行法院生效法律文书确定的义务，2017年8月1日原审法院根据农行东莞分行的申请立（2017）粤1971执12127号案予以执行，并于2017年9月26日对袁敏海名下位于东莞市大岭山镇大塘朗村新围的宅基地［集体土地使用证号：东府集用（1998）第1900150201508号］（以下简称被查封宅基地）办理查封。因袁子荣认为被查封宅基地及地上建筑物之使用权已由袁子荣善意取得，故向东莞市第一人民法院提出执行异议之诉，但被该院作出的（2019）粤1971民初21387号民事判决书予以驳回，袁子荣认为原审法院作出的前述判决不妥，依法应予纠正。一、早于农行东莞分行与袁敏海的银行卡纠纷发生前，袁子荣已与袁敏海及其配偶就被查封宅基地及地上建筑物的转让事宜达成合意，办理了相关公证手续并支付了合理对价，善意有偿取得了被查封宅基地及地上建筑物的使用权。2014年11月10日，袁敏海及其配偶周惠平经与袁子荣平等协商，自愿签订《宅基地及房屋转让合同》，将被查封宅基地及地上一栋两层半的房屋以人民币120万元的价格转让给袁子荣，双方并约定袁敏海夫妇应配合袁子荣到东莞市大岭山镇大塘朗村民委员会（以下简称大塘朗村委会）办理土地更名手续，待政策允许重新办理国土证时再协助袁子荣办理被查封宅基地的国土证。合同签订当日，袁敏海夫妇便将被查封宅基地及地上建筑物交付给袁子荣，双方并到大塘朗村委会办理了见证，而后袁子荣便通过配偶李永霞在2014年11月11日向袁敏海袁敏海转账70万元，在2014年11月17日向袁敏海袁敏海支付现金2万元，以及在2014年11月18日向袁敏海袁敏海父亲袁松发转账48万元（2014年11月17日因收款账号填写错误未能转账成功）的方式支付了转让款120万元。至此，双方均履行了合同的义务，也享受合同的权利，袁子荣已善意取得被查封宅基地及地上建筑物的使用权。二、袁子荣与袁敏海夫妇均属被查封宅基地所在的集体经济组织成员，袁敏海夫妇将被查封宅基地转让给袁子荣并不违反法律的禁止性规定，双方签订的《宅基地及房屋转让合同》合法有效。一方面，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条的规定，按照“地随房走”的原则，可以将该条规定理解为宅基地使用权在集体经济内部之间可以随地上房屋一并流转。在本案中，被查封宅基地在转让给袁子荣时已建有两层半建筑，并非空置地皮，因此也属于因转让地上建筑物导致住宅用地使用权转让的情形；同时，袁子荣与袁敏海均属于被查封宅基地所在的东莞市大岭山镇大塘朗集体经济组织成员，双方所签《宅基地及房屋转让合同》不违背现行法律和国家有关政策的规定。另一方面，《宅基地及房屋转让合同》签订至今，一直由袁子荣占有使用，并在大塘朗村委会的见证下加盖了三层，在此过程中袁敏海夫妇以及大塘朗村其他集体经济组织成员从未提出过异议，说明集体组织认可袁敏海将被查封宅基地转让给袁子荣的事实，袁子荣在原有建筑基础上的加建行为也没有改变土地用途，因此被查封宅因此，袁子荣与袁敏海夫妇签订的《宅基地使用权转让合同》应属有效合同。农行东莞分行答辩称：一、袁子荣的第一项诉讼请求，农行东莞分行认为不属于本案审理范围，请求依法判决驳回。二、袁子荣请求法院判令中止执行东莞市大岭山镇大塘朗村新围东府集用（1998）第1900150201508号宅基地及地上建筑物的执行措施并解除查封，依据不足，理由不充分。袁子荣所诉称的理由并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定（以下简称规定第二十八条）：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”农行东莞分行认为二十八条规定是必须同时符合，才能排除法院的执行行为。而在本案当中，袁子荣并没有支付全部价款给袁敏海袁敏海。袁子荣之妻在2014年11月11日通过银行转账支付袁敏海70万元，仅仅在一个星期之后，为什么不直接将剩余款项转账给袁敏海，而是转账给第袁松发，对于如此巨大的款项，袁子荣也没有提交转账给袁松发的有关袁敏海的授权文书，这里不排除袁松发与袁子荣存在其他经济往来的可能，因此应当认定袁子荣并没有支付全部价款给袁敏海；三、袁子荣与袁敏海在《宅基地及房屋转让合同》第五条约定：在合同签订之日，袁敏海配合袁子荣到东莞市大岭山镇大塘朗村民委员会办理土地更名手续。待相关政策允许重新办理国土证时，袁敏海须全力协助袁子荣办理国土证，袁子荣在本案中并没有提供在东莞市大岭山镇大塘朗村民委员会土地更名文件；且从袁子荣与袁敏海约定“待相关政策允许重新办理国土证时，袁敏海须全力协助袁子荣办理国土证”中可以得知，袁子荣明确知道与袁敏海无法就案涉宅基地进行过户登记；农行东莞分行认为，在政策不允许其过户时，袁子荣与袁敏海约定类似“待政策允许过户条件成就时进行过户”的条款系双方当事人为了规避限制买卖的行政政策而采取的行为，属于对于政策限制的故意无视，由此造成的未过户应视为“买受人自身原因未办理过户登记”，故袁子荣的权利不能排除执行。袁敏海未在法律规定期限内向本院提出答辩意见。本院经审理，确认一审判决查明的事实。另补充查明：袁子荣在二审提交了东莞市大岭山镇大塘朗股份经济联合社出具的《证明》，证明内容为：本社社民袁子荣与本社社民袁敏海，同属本经济联合社。两人于2014年11月10日签订《宅基地及房屋转让合同》，将本经济联通合社所属宅基地的使用权[集体土地使用证号：东府集用（1998）第1900150201508号]及土地建筑物由袁敏海转让给袁子荣，并于当日完成交付，本经济联合社予以认可。其后，袁子荣在前述宅基地上的两层半房屋作出加建，建为五层半房屋，本经济联合社予以见证。袁子荣还提交了一份股权证书，证明袁子荣是东莞市大岭山镇大塘朗股份经济联合社的成员。另外，袁子荣又陈述案涉房屋未能在国土行政管理部门办理过户是因为房屋占用土地的建筑面积超过宅基地在国土行政管理部门登记的面积，故未能过户，不是袁子荣的原因怠于过户。袁子荣与袁敏海同属于东莞市大岭山镇大塘朗股份经济联合社的成员，分别在不同村民小组。农行东莞分行对袁子荣提交的证据真实性不予确认。四、一审判决袁子荣与袁敏海的宅基地转让合同无效事实清楚，适用法律正确，请求法庭依法驳回袁子荣的上诉请求，维持原判。本院认为，本案为案外人执行异议纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对袁子荣上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据袁子荣在二审中的上诉意见及答辩人的意见，本案的争议焦点是：1.袁子荣与袁敏海签订的《宅基地及房屋转让合同》是否有效；2.袁子荣请求中止对案涉宅基地及地上建筑物的执行措施并解除查封能否支持。对此，对此本院分析如下：对焦点一。根据案涉当事人提供的证据及陈述意见，袁子荣与袁敏海是于2014年11月10日签订《宅基地及房屋转让合同》，因宅基地已办理了集体土地使用证，即使宅基地上的建筑物未办理产权证，依房随地走的原则，案涉的宅基地及地上建筑物在符合相关行法律、法规的情况下应可流通转让。本案袁子荣提供了东莞市大岭山镇大塘朗股份经济联合社出具的《证明》，证实出卖人袁敏海与袁子荣同属东莞市大岭山镇大塘朗股份经济联合社成员。虽然袁子荣与袁敏海不在同一集体经济小组，但仍可视为系同一农村集体经济组织内部的成员。因此，袁子荣具有购卖案涉宅基地使用权的资格。由于袁敏海与袁子荣之间买卖案涉宅基地使用权及地上建筑物已经东莞市大岭山镇大塘朗股份经济联合社同意，袁子荣与袁敏海之间签订的《宅基地及房屋转让合同》是合法有效的。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。对焦点二。由于袁子荣与袁敏海之间签订的《宅基地及房屋转让合同》是合法有效的，袁子荣对案涉宅基地的使用权及地上建筑物享有相应的民事权益。现案涉宅基地使用权及地上建筑物被农行东莞分行申请法院查封，袁子荣对案涉宅基地使用权及地上建筑物能否享有足以排除强制执行的权利，需分析袁子荣是否符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，袁敏海与袁子荣签订《宅基地及房屋转让合同》后，袁子荣主张按合同的约定已向袁敏海支付了购房款，袁敏海亦将房屋交付了袁子荣使用，并提供了汇款单及出租合同等为据，袁敏海对此予以确认，而农行东莞分行无提供反驳证据予以否定，本院予以认定。在案涉宅基地使用权未能办理过户的原因上，袁子荣解释是因地上的建筑物占地面积大于案涉宅基地的使用权证上登记的面积所致，对此理由，农行东莞分行亦未能提供证据反驳，故本院采信袁子荣的主张，认定案涉宅基地使用权未能过户的原因非因买受人自身原因导致。因此，袁子荣请求中止对案涉宅基地及地上建筑物的执行措施并解除查封合法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人袁子荣的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不当，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初21387号民事判决。二、不得执行坐落于东莞市大岭山镇大塘朗村新围的宅基地[集体土地使用证号为：东府集用（1998）第1900150201508号]及地上建筑物。三、驳回袁子荣其他的诉讼请求。本案一审收取受理费15600元，二审收取受理费15600元，均由中国农业银行股份有限公司东莞分行承担。上述诉讼费已由袁子荣预交，法院不予退回，由中国农业银行股份有限公司东莞分行迳付袁子荣。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  刘冬虹二〇二〇年四月十七日书记员  何洁莹