广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初853号原告：钟珊，女，汉族，1989年12月5日出生，住广东省深圳市宝安区新安四路**金海华府****1602，公民身份号码为441************423。委托诉讼代理人：陈慧芳，广东融关律师事务所律师。委托诉讼代理人：余杭，广东融关律师事务所律师。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市*************。法定代表人：叶学信，总经理。委托诉讼代理人：杨至亨，男，汉族，系被告公司员工。原告钟珊诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告钟珊的委托诉讼代理人陈慧芳、余杭，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司的委托诉讼代理人杨至亨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟珊向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》；2.被告向原告退还已收取的购房款244500元及资金占用成本25287.60元（按照银行同期贷款利率计算自2017年9月16日起，暂计2019年11月6日，直至被告实际付清之日止）；3.本案诉讼费用、担保费、保全费等费用由被告承担。庭审中，原告当庭明确第三项诉讼请求中的担保费金额为1348.94元。事实和理由:2017年8月20日，原告与被告共同签订《首信文化旅游创意步行街确认书》，认购首信文化旅游创意步行街的铺位客天堂中2016A，并支付定金30000元。2017年9月16日，原告按照《确认书》的约定，与被告签订《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》，约定原告投资与被告合作建设“首信文化旅游创意步行街”项目中的第客天堂中2016A铺位，并对铺位拥有50年的使用权。当天，原告向被告支付了首笔购房款214000元。同时，合同还约定，被告应当于2017年12月31日交付铺位，但在实际履行过程中，被告一拖再拖，一直没有交付，被告的行为已经构成严重违约。根据合同约定，逾期交付超过180日，原告有权解除合同。被告则须向原告退还全部购房款，并自交房逾期的次日起，按照被告引入银行利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。另外，经原告了解，被告出售的涉案房产至今尚未取得房产证及建设工程规划许可证，也未通过消防验收。综上所述，被告的违约行为给原告造成了经济损失。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司辩称，原告与被告签订的合同书是原告的真实意思表示，具有法律效力，被告确认收到原告的合作合同款244500元。原告主张被告需要退还购房款，不予确认。被告一直按照合同约定履行合同。依据铺位合同对后续使用权的约定，被告对上述铺位进行统一管理。经审理查明，2017年8月20日，原告与被告签订《首信文化旅游创意步行街确认书》，约定原告向被告认购首信文化旅游创意步行街“客天堂中2016A”号铺位，认购价为484000元；双方于2017年9月20日前签订《铺位合同书》、《商铺租赁合同》，合同签订后，有关该物业的相关事宜均以该合同为准。当日，被告向原告出具了收款收据，确认收取了原告商铺定金30000元。2017年9月16日，原告与被告签订了一份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证收取相应费用。三、被告同意原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目第客天堂中2016A铺位，铺位建筑面积为16.14平方米（含公摊面积3.23平方米），套内面积12.91平方米，总投资款为484000元。四、于2017年9月16日前支付244000元，余款240000元向东莞常平新华村镇银行申请贷款支付，如果因原告贷款资格不符合银行条件，则自动改为以下方式支付：余款240000元分5年付清，利息按被告引入东莞常平新华村镇银行对步行街铺位贷款利率（年度）9%计算，本金及利息298900元；分期付款期限为2017年10月1日至2022年9月30日，原告需在每个季度第一个月5号前支付14946元。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以被告提供的使用权证书日期为准。六、双方共同指定被告作为本项目的独家物业管理公司；原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与被告另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、被告应按约定的时间交付铺位，时间为2017年12月31日。广东永坤律师事务所对原、被告订立《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》的过程进行了见证，并出具了《见证书》。同日，原告与被告签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，协议主要约定：原告将《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》中约定的商铺出租给被告整体经营管理；租赁期限自2017年9月16日起至2022年9月15日止；第一、第二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，第三年、第四年、第五年租金按铺位合同价总额的6%支付租金，每年29040元；第三年、第四年、第五年租金按每三个月支付一次，即每次支付租金7260元；合约到期，双方另行协商经营模式。同日，被告向原告出具专用收据，确认收取了原告合作资金214000元。广东永坤律师事务所出具收据，确认收取了原告律师见证费500元。本院依法向东莞市自然资源局对案涉项目的用地及办证情况发函进行调查。东莞市自然资源局复函称：该项目位于东莞市樟木头镇官仓河B段，目前未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记；经查最新（2018年政务版）土地利用现状数据库，该项目范围土地现状地类为建设用地（其中18.91亩为村庄、42.28亩为水土建筑）；该项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。庭审中，被告确认案涉项目没有取得产权证及建设规划许可证，但主张在办理中。对于案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》的性质，原告主张为商品房买卖合同，被告主张为投资合作协议。另查明，原告向本院申请财产保全，本院于2019年11月25日作出（2019）粤1973财保1612号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告269787.60元或相应价值的财产。原告主张为此向华安财产保险股份有限公司广东分公司东莞中心支公司支付了1348.94元担保费。对此，原告提交了投保单复印件、发票复印件等证据为凭。以上事实，有原告提交的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》、《首信文化旅游创意步行街确认书》、收款收据、专用收据、收据、个人账户交易明细清单、投保单复印件、发票复印件、支付凭证复印件，本院调取的东莞市自然资源局出具的《复函》及附件，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，双方当事人签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》涉及的是商铺的使用权，而非商铺的所有权，且原告不直接参与案涉项目的开发，故双方之间是房屋租赁合同关系而非商品房买卖合同关系或合作开发合同关系。本案的争议焦点为：原、被告签订的合同是否合法有效。关于本案焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，根据东莞市自然资源局出具的《复函》，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。被告亦确认案涉项目尚未取得建设工程规划许可证或产权证。因此，原告与被告于2017年9月16日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》属于无效合同。同理，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》及《首信文化旅游创意步行街确认书》亦无效。故原告诉请要求解除案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，因合同无效不存在解除的情形，本院不予支持。承上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告向被告实际支付了投资款244000元（30000元+214000元），被告应返还原告。故原告要求被告返还投资款244000元，本院予以支持。原告向广东永坤律师事务所支付的律师见证费500元，原告要求被告予以返还，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的资金占用费。本院认定案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》无效，但被告实际占用了原告支付的资金，故原告要求被告支付资金占用费，合法有据，本院予以支持。资金占用费应以244000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年9月16日起计至2019年8月19日以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止，超出部分不予支持。关于担保费。原告因申请财产保全支付的担保费并非实现债权所必须发生的费用，故原告要求被告支付担保费1348.94元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、限被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告钟珊返还投资款244000元及资金占用费（资金占用费以244000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年9月16日起计至2019年8月19日以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止）；二、驳回原告钟珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2673.41元（已减半）、保全费1869元，诉讼费合计4542.41元（原告已预交），由原告钟珊负担12元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担4530.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谢嘉禾二〇二〇年四月六日书记员  蔡嘉宜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。