江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终600号 上诉人（原审原告）：杜某1，女，2009年7月27日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 法定代理人：杜某2（系杜某1之父），男，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：王裕，江西赣兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌聚丰物业管理有限责任公司，住所地：江西省南昌市青云谱区井冈山大道**，统一社会信用代码：913601007419681902。 法定代表人：任船海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李星辰，男，该公司员工。 上诉人杜某1因与被上诉人南昌聚丰物业管理有限责任公司（以下简称“聚丰物业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，因双方没有提出新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜某1上诉请求：1.撤销一审判决，改判聚丰物业公司向杜某1支付逾期交房违约金112451.66元（自2018年1月1日起，每日以万分之五计算，目前暂计算至2019年6月5日违约金为113233.9元，最终实际计算至聚丰物业公司向杜某1交房之日止）；2.本案的一、二审诉讼费由聚丰物业公司承担。事实与理由：（一）购房合同明确约定违约金为每日万分之五，一审判决在合同对违约金有明确规定且未违反法律强制性规定的情况下，酌情将违约金减少了80%，既突破了合同，违反社会常理，也没有法律依据。（二）杜某1系守约方，一审判决其承担80%的诉讼费不符合法律规定。 聚丰物业公司辩称，一审判决违约金部分符合法律规定，同意一审判决。诉讼费由法院依法裁判。 杜某1向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金113233.9元（自2018年1月1日起，每日以万分之五计算，目前暂计算至2019年6月5日违约金为113233.9元，最终实际计算至被告向原告交房之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月6日，杜某1与聚丰物业公司签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，由杜某1购买聚丰物业公司开发的坐落于南昌市青云谱区井冈山大道XX号XX大厦第X层XX号房，房屋总价款为435515元。该合同约定：买受人于2017年1月6日一次性支付购房款总计人民币435515元，另约定，房屋交付期限为2017年12月31日前，交付的商品房须经验收合格；如逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。杜某1于2017年1月24日一次性向聚丰物业公司支付房款435515元。2018年5月28日，本案所涉房屋经建设、监理、施工、勘查及设计五家单位联合验收后，前述五家单位在《工程竣工验收报告》上盖章确认。杜某1付清全部购房款后，截至起诉之日聚丰物业公司仍未向杜某1交付涉诉房屋。 另查明，聚丰物业公司于2018年10月13日向杜某1法定代理人杜某2支付延期交房违约金1000元。同时查明，聚丰物业公司于2018年12月28日以挂号信方式向杜某1邮寄交房验房告知书至“江西省南昌市青云谱区井冈山大道XX号”地址，12月29日投递显示“收件人外出”因此退回。 一审法院认为，杜某1与聚丰物业公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，予以确认，双方均应按该合同约定全面履行各自的义务。聚丰物业公司亦应于2017年12月31日前向杜某1交付房屋，但其未按约交房，则应依约承担逾期交房的违约责任。提出合同约定的万分之五的违约金过高请求予以调整，根据公平原则，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，且一审法院就此类案件已作出相应判决，为统一裁判尺度，本案酌定违约金按每日万分之一计算。虽聚丰物业公司于2018年12月29日向杜某1邮寄送达了交房通知，但邮寄地址并非杜某1户籍地址及双方合同约定的地址，不能由此认定聚丰物业公司已尽到告知交房义务，此后亦未以书面、电话等形式通知杜某1收房。现杜某1主张违约期间应从2018年1月1日起计算至2019年6月5日止，于法有据，故违约金为人民币22690.3元（435515元×0.01%×521天），扣除聚丰物业公司先行支付的违约金1000元，聚丰物业公司还需向杜某1支付延期交房违约金21690.3元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告南昌聚丰物业管理有限责任公司于本判决书生效之日起七日内向原告杜某1支付违约金21690.3元；二、驳回原告杜某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2565元（原告已预交），减半收取1283元，由原告杜某1承担1026元，被告南昌聚丰物业管理有限责任公司承担257元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.逾期交房违约金应如何计算，2.一审判决对诉讼费用负担的处理是否符合法律规定。 关于逾期交房违约金的计算，杜某1一审诉请要求聚丰物业公司按照双方签订的《南昌市商品房买卖合同》的约定每日按万分之五承担逾期交房违约金，聚丰物业公司认为购房合同约定的逾期交房违约金过高请求法院以日万分之一计算。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于违约金的调整，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，杜某1未提交证据证明因聚丰物业公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故对于聚丰物业公司请求调减违约金的诉讼主张，可以采纳。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定按日万分之一计算违约金，并无不妥，本院予以维持。 关于诉讼费用的负担，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审判决部分支持杜某1的诉讼请求，故一审法院综合全案案情决定一审案件受理费由双方当事人分担并无不当。杜某1关于其作为守约方不应负担诉讼费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，杜某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2565元，由杜某1负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 荔 审判员 黄燕萍 审判员 刘玉秋 二〇二〇年四月二十二日 书记员 王 涛