贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0115民初8113号 原告（反诉被告）：贵州一桓物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路嘉信华庭********，统一社会信用代码91520100736637506M。 法定代表人：贺成钧。职务：经理。 委托诉讼代理人：罗春宇，贵州慧原律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张建民，男，1971年04月08日生，，住所地贵阳市观山湖区 委托诉讼代理人：王钦湛，贵州元朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李付周，贵州元朗律师事务所律师。 第三人：龙潭春天小区业主委员会，，住所地贵阳市观山湖区黔灵山路**龙潭春天小区 负责人：杨剑。职务：主任。 原告（反诉被告）贵州一桓物业管理有限责任公司（以下简称一桓物业公司）与被告（反诉原告）张建民、第三人龙潭春天小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年09月09日受理后，依法由审判员适用简易程序独任审判，于同年11月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）贵州一桓物业管理有限责任公司委托诉讼代理人罗春宇与被告（反诉原告）张建民委托诉讼代理人王钦湛、李付周到庭参加诉讼，第三人龙潭春天小区业主委员会经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州一桓物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业管理费8,496.00元，并从2019年9月3日起按月利率2％承担逾期付款的违约金直至被告清偿拖欠的物业管理费为止；2．案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系具有物业管理资质的独立法人，第三人系由龙潭春天业主选举并依法成立的业主委员会。2015年07月01日，原告与第三人签订《物业管理服务合同》后，承接了龙潭春天小区的物业管理服务工作。此后因物价、人工工资上涨等因素影响，原告与第三人协商，将物管费从1.10元／㎡／月上调为1.40元／㎡／月，该物管费调整由第三人公示并征求得到绝大多数业主同意且向有关部门办理备案手续后，原告与第三人于2016年06月30日重新签订了《龙潭春天住宅小区物业委托管理合同》，明确了物管费自2016年07月01日起按1.40元／㎡／月。同时该合同还约定服务期限从2016年07月01日至2019年06月30日。2019年06月30日，原告与第三人续签了《物业委托管理合同》，将服务期限延续至2020年06月30日，其他合同条款未发生变化。被告系龙潭春天小区XX号房屋的业主，房屋面积为159.69㎡。根据上述合同约定，被告每月应向原告支付的物业管理费为223.57元，但被告却以其未同意涨价为由，拒绝履行付款义务。从2016年07月01日起截止到2019年08月31日，被告拖欠38个月物管费，欠费共计人民币8,496.00元。现因原告多次向被告催交物业管理费，而被告却以待原告起诉高阳等人物业服务合同纠纷案判决生效后，再根据情况支付物管费。2019年7月，贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终3050号民事判决书，维持了观山湖区人民法院作出的（2018）黔0115民初541号民事判决，判令高阳按1.40元／㎡／月支付物管费。但判决生效至今，被告却仍然拒绝履行付款义务。原告多次联系无果，只得诉至法院以维护自身合法权益。本案中原告并不想与小区业主产生任何纠纷，原告调整物管费也是根据物价、人员工资等客观情况的变化而进行的市场行为；并且物业费的调整系经过合法程序，在得到广大业主同意的情况下与业主委员会协商的结果，原告并非擅自违反合同约定而单方面涨价。另外，根据《龙潭春天住宅小区物业委托管理合同》第31条约定，若业主、物业使用人未按时缴纳物业服务费，应按日3‰的标准向乙方支付违约金。但由于该违约金约定过高原告同意将违约金降低为被告按月2％承担违约责任。综上，被告无故拖欠物业管理费的行为已严重侵害了原告的合法利益，本案责任全在被告。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起诉讼，望法院支持原告的如前所请。 被告张建民辩称，原告所述与客观事实不服，所提诉请法院不应支持。原告所提供的服务与收费水平不相适应，被告应按1.10元/㎡/月向其缴纳物业服务费，被告也不同意支付违约金。原告在物业管理过程中，侵害了被告的合法权益，原告违约在先，被告有拒付物业费的权利，并保留向原告主张索赔的权利。 反诉原告张建民向本院提出反诉请求：1．判决被反诉人每月将收取的小区公共费用抵扣反诉人每月应交纳的物业费，抵扣金额为0.30元/㎡/月；2．反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人于2015年07月01日、2016年06月30日、2019年06月30日，分三次与第三人签订了小区《物业委托管理合同》，双方对收费的项目进行了明确约定，但被反诉人却私自收取了小区电梯广告费、体育场使用费、公共道路停车费、菜场租赁费等费用，侵害了反诉人的利益。为维护反诉人权益，根据法律规定，反诉人提出以上反诉请求，请法院依法判决。 反诉被告贵州一桓物业管理有限责任公司辩称，反诉原告的诉讼请求不明确，且用小区业主公共区域的收益抵扣其个人的物业费用没有法律依据，应驳回反诉原告张建明的诉讼请求。 第三人龙潭春天小区业主委员会未到庭陈述，也未提交书面意见。 对于原告（反诉被告）出示的催缴物业费的照片，该证据仅能反映通知单所载信息，不能完整地反映出拍摄地等信息，不予采纳。对于其余证明事实和目的有（2019）黔01民终3050号民事判决书等佐证，予以认定。 对于被告（反诉原告）出示的《贵阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》打印件，未能说明其来源，且被告（反诉原告）亦未明确不符合等级标准或违约的相关事项，故对该证据不予以采纳。对于被告（反诉原告）出示的《龙潭春天小区物业委托管理合同》影印件，原告（反诉被告）对真实性认可，予以认定；对于证明目的基于被告未能明确不符合等级标准或违约的相关事项，故对该证据证明目的不予以采信。对于被告（反诉原告）出示的缴纳物业管理费的收据，原告（反诉被告）对真实性无异议，结合对原告出示证据等的认定，对原告（反诉被告）主张38个月的物业管理费，其中2016年7月至8月的物业费，按《龙潭春天小区物业委托管理合同》的约定应在每月20日前履行交纳义务（亦可按季度、年度预交），故对于被告提出2016年7月至8月的物业管理费已过诉讼时效抗辩事由成立，该部分主张不予保护。对于被告（反诉原告）出示的车位管理费、车辆被刮擦的照片，无其他证据证明佐证，不足以证明侵权行为发生在小区停车场。对于楼栋大门的照片，门禁执勤视频资料（一桓物业公司陈述原经理可能系因不配合业主办理门禁卡一事离职，表示核实后回复，但未在合理的期间发表意见），被告（反诉原告）反映其墙体受损后，原告（反诉被告）将被告（反诉原告）移出业主与物业公司共同建立的微信群的事实，能在一定程度上证明小区物业管理方面存在不足或问题。对于被告（反诉原告）拟证明原告（反诉被告）员工打麻将一事，本院认为现有证据在时间点等方面无法证明其与本案的物业服务有关联性，不予以采纳。游乐场所、广告设置等的证据材料，对该组证据的真实性予以认定，但不足以证明原告（反诉被告）存在擅自使用该项经营收益的事实。 本院经审理认定事实如下：贵州一桓物业管理有限责任公司成立于2002年06月14日注册资金为二千万元整，营业期限从2012年05月14日至长期。该物业服务企业为多个住宅小区和单位办公楼等提供物业管理服务。2015年07月01日，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司签订《物业委托管理合同》约定由一桓物业公司为龙潭春天小区提供物业服务并收取每月1.10元/平方米的物业服务费用。《合同》第十一章第三十六条约定合同期限暂定三年（即2015年07月01日至2018年06月30日止），合同一年一签。之后，一桓物业公司即进入龙潭春天小区提供物业管理服务。2016年02月29日，龙潭春天业主委员会对拟调整物业管理价格一事制作征求意见的《公告》粘贴于小区公示栏。3月18日，龙潭春天业主委员会又就一桓物业公司要求增长物管费一事向580户业主发出《征求意见书》征求业主意见，后回收该意见书，同意上涨物业费的超过三分之二。2016年04月15日龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局，对龙潭春天小区首次上调物业综合服务费作情况说明。4月19日，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名制作《通告》，确定自2016年07月01日起物业费从每月1.10元/平方米上调至每月1.40元/平方米，并将《通告》粘贴于小区公示栏处向小区业主进行公示。2016年07月01日，一桓物业公司与龙潭春天业主委员会重新签订《物业委托管理合同》约定由一桓物业公司继续为龙潭春天小区提供物业管理服务并收取每月1.40元/平方米的物业服务费用。合同续签后，567户业主相继缴纳了2016年下半年物业服务费用。被告（反诉原告）系龙潭春天小区XX号房屋的业主，房屋面积为159.69㎡。2016年07月01日后未再缴纳物业服务费。 另查明，2012年3月至2013年1月，龙潭春天小区业主完成筹建业主委员会工作。2015年06月08日，观山湖区住房和城乡建设局发出观住建通字［2015］31号文件，同意贵阳市龙潭春天业主委员会备案。2016年12月贵阳市住房和城乡建设局评定一桓物业龙潭春天小区为贵阳市2016年度物业服务管理市级示范项目，2016年3月贵阳市社会治安综合治理委员会评定其为五星级平安居住小区。2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目四星级。 再查明，龙潭春天小区电梯轿厢内设置有广告，共有区域存在经营性收益。龙潭春天小区业主委员会（甲方）与一桓物业公司（乙方）在《物业委托管理合同》第十二条第四项中约定“甲方同意授权乙方对电梯轿厢内左、右、正前方共三块同一规格尺寸的广告进行经营，并由甲乙双方对上述经营产生的收益分配进行协商。协商的内容另行签订相关协议（合同）”，第十三条还规定“本物业服务管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部分等，统一委托乙方经营，其收入甲乙双方按2：8比例分成”。 本院认为，本案争议的焦点为：1．一桓物业公司上调物业服务费是否成立、合法的问题；2．一桓物业公司提供物业管理服务是否质量不合格，能否达到张建民拒缴物业费的条件；3．住宅小区公共区域经营收益权归属及能否折抵物业费的问题。 关于一桓物业公司上调物业服务费是否成立、合法的问题。本院认为，一桓物业公司系经贵阳市工商行政管理局依法注册成立的有限责任公司，注册资金二千万，自其成立以来已为多个住宅小区和办公楼等提供物业服务。龙潭春天业主委员会系龙潭春天小区业主推选产生，且已向贵阳市观山湖区住房和城乡建设局报请备案登记。2015年07月01日，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司签订《物业委托管理合同》委托一桓物业公司为龙潭春天小区提供物业服务，还对其他合同事项进行了约定。《物业委托管理合同》系一桓物业公司与龙潭春天业主委员会的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性及效力性规定，合法、有效。龙潭春天业主委员会是业主大会的意思执行机构，业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业委托管理合同》的当事人一桓物业上调物业服务费应建立在双方协商的基础上，否则任何一方不得擅自变更合同的内容。一桓物业公司以物业成本提升，物业合同约定的收费标准不足以覆盖物业服务企业的成本，其可以与业主大会或者业主委员会协商对合同的收费标准进行变更或者订立新的物业服务合同。本案中，一桓物业公司在上涨物业费前与龙潭春天业主委员会核对账目计算盈亏。业主委员会对拟上调物业费事项在小区进行了公示公告，还制作了《征求意见书》征求业主意见，在其回收的《征求意见书》中绝大多数业主是同意将物业服务费的收费标准由每月1.10元/平方米上调至每月1.40元/平方米。此后，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局明确双方经磋商一致同意自2016年07月01日其将服务费上调至每月1.40元每平方米。在物业费上调后，已有567户按照1.40元/平方米的标准缴纳了2016年下半年的物业服务费。而被告提出的证据并不足以推翻该事实，故对于被告提出的物业管理服务费不应上涨的理由不予支持。 关于一桓物业公司提供物业管理服务是否质量不合格，能否达到被告（反诉原告）张建民拒缴物业费的条件。一方面，现有证据仅能证明一桓物业公司在物业服务过程中存在不足和不合理，一桓物业公司确需在以后的物业服务中予以改进和完善，若被告认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。另一方面，在2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目四星级，也作为其物业管理服务水平的一个参考。此外，原告亦存在着以升级门禁系统变向制约未交纳物业服务费的业主等问题，双方对合同履行存在争议，故对原告主张违约金的诉请亦不予以支持。对于其中2016年7月至8月的物业费，按《龙潭春天小区物业委托管理合同》的约定应在每月20日前履行交纳义务（亦可按季度、年度预交），故对于2016年7月至8月的物业管理费被告提出已过诉讼时效抗辩事由成立，该部分主张不予保护。 关于住宅小区公共区域经营收益权归属及能否折抵物业费的问题。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，电梯轿厢等区域应属共有区域，产生的经营性收益亦应当由全体业主享有共有权并进行共同管理。本案所涉的物业服务合同及附件2中，业主委员会确有授权物业公司对共有区域进行经营，但对电梯轿厢的经营收益的分配另行协商签订协议，其余共有部分经营项目，明确约定业主委员会与物业公司按2：8比例分成。现有证据能够证明物业服务公司存在代业主进行管理的事实，但无法查明接受或分配收益的具体内容，且对于共益事项及返还共有区域经营所得收益，本案亦存在权利主体是否适格等问题，不宜在本案中处理。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例（2018修订）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张建民于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）贵州一桓物业管理有限责任公司物业服务费8,048.38元； 二、驳回原告（反诉被告）贵州一桓物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）张建民的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元、反诉费25.00元，合计50.00元，由原告（反诉被告）贵州一桓物业管理有限责任公司负担5.00元，由被告（反诉原告）张建民负担45.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 张 勇 二〇二〇年四月二十八日 书记员 安芋螓