云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初441号原告（反诉被告）：玉溪市铭兴房地产经纪有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区诸葛东巷**。统一社会信用代码：915304023231182651。法定代表人：彭世忍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：覃茂胜，男，1988年3月12日生，土家族，住重庆市酉阳县。系，特别授权代理。委托诉讼代理人：郑洲，云南汇欣律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：赖飞匀，男，1988年11月20日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：朱长东，云南溪南律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）玉溪市铭兴房地产经纪有限公司诉被告（反诉原告）赖飞匀合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）玉溪市铭兴房地产经纪有限公司委托代理人覃茂胜、郑洲，被告（反诉原告）委托代理人朱长东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）玉溪市铭兴房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房地产中介加盟合同书》；2、判令被告立即支付原告款项42629.8元，并自2019年10月10日起以42629.8元为基数按年利率6%支付资金占用费至款项还清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告在2019年1月25日签订了《房地产中介加盟合同书》，合同约定：被告注册为原告的分公司，原告为被告办理工商、税务、房地等各项登记手续，所产生的费用均由被告负责。公司房客源信息资源双方无条件共享，原被告双方房客源分成比例遵循总公司制度（总公司提成制度为业绩的30%）。被告向原告缴纳履约保证金2万元，被告按照销售佣金的8%向原告支付经营管理费。被告应在每月10日前交纳经营管理费，超过十天视为违约，应按日万分之五向甲方缴纳滞纳金，如无特殊原因而导致逾期超过30天的，则视为被告严重违约，原告有权解除《房地产中介加盟合同书》，已交纳的保证金不予退还。合同签订之后，原告为被告的前期投入资金为6422元。自2019年7月至2019年10月，被告总计售房18套，其中13套为二手房，13套二手房中有三套为原告的房源，被告应按30%的业绩提点支付原告佣金。剩余5套房屋，原告应遵循合同按照8%的业绩提点支付佣金给原告。原告认为，原被告双方之间成立的《房地产中介加盟合同书》合法有效，原告已经履行了合同约定的义务，被告拒不支付经营管理费的行为已经构成违约，侵犯了原告的合法财产权益。原告向人民法院提起诉讼。被告（反诉原告）答辩并反诉辩称：2019年初，因被告系原告员工，原告要约被告加盟其经营的房地产经纪业务。被告欲通过原告企业影响力使自己能获得相应的竞争力。2019年1月25日，被告与原告签订了《房地产中介加盟合同书》。合同签订后，被告向原告支付了20000元履约保证金，之后被告在原告的协助下在玉溪红星国际广场开设了加盟店。在合同履行过程中，被告发现其开办的加盟店不能独立办理日常业务，营业执照和公章均不能自由支配和使用。经向专业人士了解才得知自己经营的公司并不具备独立的法人资格，而仅仅是原告的分公司，被告对开办加盟店存在重大误解，合同应当撤销。被告找到原告要求原告退还缴纳的20000元保证金，原告却以被告违约为由不予退还。故被告提起反诉，请求：1、撤销反诉原告与反诉被告签订的《房地产中介加盟合同书》。2、由反诉被告退还反诉原告交纳的履约保证金20000元。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。证明：原告的诉讼主体资格。二、房地产经纪人协理初始登记表。证明：被告的诉讼主体资格。三、《房地产中介加盟合同书》。证明：原告与被告在2019年1月25日签订了《房地产中介加盟合同书》，合同约定：被告注册为原告的分公司，原告为被告办理工商、税务、房地等各项登记手续，所产生费用均由被告负责。公司房客源信息资源双方无条件共享，原被告双方房客源分成比例遵循总公司制度（总公司提成制度为业绩的30%）。被告向原告交纳履约保证金2万元，被告按照销售佣金的8%向原告支付经营管理费。被告应在每月10日前交纳经营管理费，超过十天视为违约金，应按日万分之五向甲方交纳滞纳金，如无特殊原因而导致逾期超过30天的，则视为被告严重违约，原告有权解除《房地产中介加盟合同书》，已交纳的保证金不予退还。四、前期所投费用明细、收据。证明：原告为被告的前期投入资金为6422元。五、铭兴房产7月-10月实结业绩表。证明自2019年7月至2019年10月，被告总计售房18套，其中13套为二手房，13套二手房中有三套为原告的房源，总计佣金为36207.8元。六、玉溪市铭兴房地产经纪有限公司管理制度。证明原告公司管理制度明确规定了业绩分配：首次录入5%，图片方5%，维护方可分得本次交易佣金20%的业绩。钥匙方可分得本次交易佣金10%的业绩，独家委托的房源委托方可分得本次佣金10%的业绩。被告同意原告的分公司制度才注册为原告的分公司。七、一手房统计表、微信群聊天记录。证明：被告在于原告合同期间，被告通过原告的名义卖出欢乐大世界的房屋共五套。其中两套是在国庆节期间卖出，业绩为佣金+5000元成交奖。其中三套是在平常期间卖出，业绩为佣金+2000元成交奖。这几套属于一手房源，被告应该按业绩的8%即24113元支付经营管理费给被告。八、证人证言。证人张某证明：1、在原告与被告合作期间，被告知道以及按照原告公司提成规定向公司支付2019年5月到2019年6月的经营管理费用，被告未付2019年7月至今的经营管理费用。2、证人高某证明被告通过原告的渠道在欢乐大世界卖出房屋的数量。经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）证据一、二予以认可。证据三真实性、关联性予以认可，对合法性及证明目的均不予认可。被告对双方签订的合同存在重大误解，合同不是被告真实意思表示。履约保证金及违约金系原告双重主张损失应不予认定。证据四，不予认可，属原告单方制作。证据五，仅认可有张某和另一人员签字的七月份业绩表。对于8月、9月、10月业绩表均与被告无关，不予认可。证据六，真实性不发表意见，属铭兴房地产内部的管理制度与本案无关联性。证据七，一手房统计表与之前提交的证据重复。微信聊天记录与本案无关联性，真实性也无法查实，不予认可。证据八，证人张某系原告所雇佣的员工，与原告存在利害关系，在被告代理人询问时，其总是以系统作为搪塞理由，而其所谓的系统根本就是由原告操控和管理。证人高某，因其与被告存在矛盾，其完全可能做出不利于被告的陈述，且其陈述又无其他客观材料证实，故对该组证据，本院不予认可。被告（反诉原告）赖飞匀为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、房地产中介加盟合同书、玉溪市铭兴房地产经纪有限公司红星国际广场分公司企业信用信息公示报告。证明：1、原告以加盟名义诱使被告出资加盟，实际为诱骗被告帮原告开设分公司。2、被告所经营的加盟店实质为原告的分公司，不具备法人资格。业务、资金、人事等均受原告管辖、制约。二、收据。证明：被告已向原告交纳了20000元保证金。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据真实性均无异议。但对证据一的证明目的有异议，本案并不存在诱骗的行为，在中介加盟合同书当中明确写明开设的是分公司。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告（反诉被告）提交的证据三，合同内容未违反法律法规，且有双方当事人签字确认，故对该组证据，本院予以确认。证据四，属于原告单方制作，收据及合同的真实性均无法核实，信用卡支付记录也无法证实与被告存在关联性，故对该组证据，本院不予确认。证据五中8、9、10三个月的业绩表虽然无双方签字确认，被告口头对证据真实性有异议，但是根据双方合同约定“乙方必须做好台账，每月31日前如实汇总给甲方”，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、第七十六条之规定，对原告证据上陈述的销售房屋情况，本院推定成立。证据六，合同中约定“双方房客资源共享分成比例遵循总公司制度”，该份证据中记载的分配比例与业绩表相一致，故对该组证据，本院予以确认。证据七，微信聊天记录的内容与9-10月一手房登记房屋房号及数量相一致，本院予以确认。证据八，证人与原告或被告均存在利害关系，对证人证言，本院不予确认。本院依法认定案件事实如下：赖飞匀原系玉溪铭兴房地产经纪有限公司北苑店的店员。2019年1月25日赖飞匀与玉溪铭兴房地产经纪有限公司签订了《房地产中介加盟合同》。合同约定：赖飞匀加盟玉溪铭兴房地产经纪有限公司成立非企业法人的独立核算、自负盈亏的分公司。营业执照由乙方（赖飞匀）保管使有，公章由总公司保管，乙方使用时需做登记备案甲方（玉溪铭兴房地产经纪有限公司）存查。赖飞匀向玉溪铭兴房地产经纪有限公司支付加盟费、保证金和管理费等。保证金为20000元，经营管理费按赖飞匀销售佣金的8%收取。玉溪铭兴房地产经纪有限公司负责赖飞匀办理工商、税务、房地等各项登记手续，包括（协助）办理每年的年检工作，所发生的费用均由赖飞匀负责。玉溪铭兴房地产经纪有限公司负责统计赖飞匀每月经营情况和财务报表，赖飞匀必须做好台账，每月31日前如实汇总给玉溪铭兴房地产经纪有限公司，赖飞匀自行负责向国家按时交纳税费。赖飞匀在每月10日前交纳经营管理费用，超过10天视为违约，应按日万分之五向玉溪铭兴房地产经纪有限公司交纳滞纳金，如遇节假日则顺延，如无特殊原因而导致逾期超过30天的，则视为赖飞匀严重违约，玉溪铭兴房地产经纪有限公司有权解除本加盟协议，已交纳的保证金不予退还。签订合同后，被告赖飞匀向原告交缴了20000元保证金。2019年3月27日办理了工商登记。被告按约向原告交纳管理费至2019年6月止。自2019年7月、8月、9月、10月的经营管理费，被告拒绝支付。现玉溪铭兴房地产经纪有限公司红星国际广场分公司已停止营业，营业场所铺面已转租。本案争议焦点为：1、原、被告签订的《加盟合同书》的效力问题？2、被告销售房屋数量及分配比例。争议焦点一：关于合同的效力问题。本案中，被告认为其对加盟合同存在重大误解，其要成立的是能够自己经营的独立法人，而非原告的分公司，但《加盟合同书》及《房地产经纪人协理初始登记申请表》上均写明机构为分公司，被告系完全民事行为能力人，其在合同、申请表上签字即视为其对内容的确认，且其已按合同约定向原告支付了7月之前的管理费，由此可见，被告并不存在重大误解的情形，双方签订的加盟合同合法有效，对被告的抗辩理由，本院不予采信。争议焦点二：被告销售房屋数量及分配比例。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”根据双方在加盟合同中约定赖飞匀有每月做好台账、如实上报公司的义务，而现被告未提交任何有关其经营情况的证据，且代理人庭审陈述与其当庭拨打被告电话中被告的陈述相矛盾，故对原告陈述的被告销售房屋数量及分配比例，本院推定成立。本院认为，原、被告签订《加盟合同书》属于双方真实的意思表示，并未违反法律法规，属于合法有效的合同，双方当事人均应当遵守履行。被告未按照合同约定按时交纳经营管理费，已构成违约，且已经超过宽限期，达到约定一方可以解除合同的条件，故对原告要求解除合同的请求，本院予以支持。关于原告主张的前期所投费用，租经纪人协理证费，无证据证实该协理资格证系原告为被告承租，故对该笔费用，本院不予支持；办单费用无相关证据，该笔费用，本院不予支持；办营业执照费用，无正规发票且发票无加盖公章，无法真实核实该笔费用金额的真实性，对该笔费用金额，本院不予支持；团建开支，玉溪玉清培训咨询有限公司消费单据、饭店消费单无法证实与被告之间存在关联性，故对该笔费用，本院不予支持。关于经营管理费：加盟合同书中约定“按乙方销售佣金的8%收取”，而原告提交的9-10一手房清单中显示有部分佣金，原告是在成交奖上计收管理费，显然不符合双方合同约定，本院对该笔费用予以部分支持。被告未按约定时间向原告交纳管理费构成违约，根据合同约定保证金不予退还，保证金不予退还即为对被告违约的惩罚也是对原告损失的弥补，原告另外又主张资金占用费，属于对损失的重复计算，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：一、解除原告玉溪市铭兴房地产经纪有限公司与被告赖飞匀签订的《房地产中介加盟合同书》；二、由被告赖飞匀自本判决生效之日起十日内支付原告经营管理费34928.5元；三、驳回原告玉溪市铭兴房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告赖飞匀的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）433元，由原告负担97元、由被告负担336元；案件受理费（反诉）150元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  严肃二〇二〇年四月十日书记员  卢茜