西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初2898号原告：刘珩，男，1972年1月16日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：石磊，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，陕西瑞森律师事务所实习律师。被告：鬲永奇，男，1971年8月19日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：程广玉，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓龙，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告刘珩诉被告鬲永奇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘珩的委托诉讼代理人石磊、被告鬲永奇的委托诉讼代理人程广玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘珩诉称，2016年11月11日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定：原告从被告处购买位于西安市曲江新区XX路XX路XX城XX堡XX幢XX单元XX层XX室房屋，房号13303，房屋总价款为2400000元。被告承诺交付给原告的房屋为二层，建筑面积为300余平方米。合同签订后原告依约支付了全部购房款，被告也交付了房屋。但在原告装修期间，因房屋的第二层属于违法建设，被政府部门强制拆除，被告违反法律规定及合同约定，应返还原告多支付的购房款，由于被告拒绝返还，故诉至法院，请求判令：1、被告立即返还原告多支付的购房款961040元及自起诉之日起至实际给付之日止的利息；2、诉讼费由被告承担。被告鬲永奇辩称，原、被告双方签订的房屋买卖协议合法有效，明确约定房屋面积158.99平方米，房屋价款2400000元，双方如约履行协议的内容。原告在签订房屋买卖协议前及实际履行过程中，已经知悉加盖的法律风险，且在加盖后仍继续履行，向被告支付500000元房款，因此无论是协议的签订前还是履行及协议内，均可证明原告对加盖的风险明知，购房款是158.99平方米的房屋，原告诉请无法律依据，请求驳回。经审理查明，2016年11月11日，原告刘珩（买方、乙方）与被告鬲永奇（卖方、甲方）签订《房屋买卖协议》，第一条约定，乙方同意购买甲方拥有的座落在西安市雁塔区XX城XX堡住宅，房号为：5-13303建筑面积为158.99平方米；甲方负责联系施工单位为此房加盖一层并承担所有加盖费用；第二条约定，上述房产交易价格为：总价人民币贰佰肆拾万元整（含甲方已缴纳一万元车位定金），本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币贰拾万元整作为购房定金；第三条约定，付款时间与办法：甲乙双方同意以分期付款的方式支付购房款项，双方约定合同签订一周后乙方支付甲方人民币陆拾万元，二零一七年一月底支付甲方人民币贰拾万元，二零一七年十月底支付甲方人民币伍拾万元。由于甲方尚欠开发商购房款项共计玖拾万元，故由乙方从银行按揭贷款偿直接还此款项；第四条约定，违约责任甲、乙方双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在三十日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起三十日内应以乙方所付定金的双倍及除定金外的已付款返还给乙方；关于由加盖产生的日常问题，甲方有责任和义务为乙方提供力所能及的帮助。2017年2月8日，原告刘珩（买受人）与西安曲江**侨城投资发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：Y17011551），约定刘珩购买房屋位于XX城XX堡二期第5幢1单元33层13303号，预测建筑面积158.96平方米；商品房单价为每平方米9052.34元，总价1438960元；付款方式为：商业贷款，买受人应于2015年11月20日前支付首期房款538960元，余款900000元申请贷款支付。协议签订后，刘珩分别于2016年11月11日、2016年11月23日、2017年1月17日、2017年2月21日、2017年6月21日、2017年6月22日、2018年1月28日、2018年2月24日共计向鬲永奇转款1510000元。刘珩将1510000元交给鬲永奇，由鬲永奇向房屋开发商西安曲江**侨投资发展有限公司支付首付款538960元。经询，鬲永奇称，其联系了施工单位，实际让一自然人对上述房屋顶部进行加盖并承担费用，花费100000元；其没有义务办理加盖房屋的规划、建设许可证。2018年3月，西安市城市执法综合管理局曲江分局将涉案房屋楼顶加盖的建筑拆除。庭审中，被告鬲永奇提交网页截图一张，证明在原、被告签订《房屋买卖协议》之前，刘珩明知加盖行为不符合法律规定，非法建筑存在拆除的风险，原告应承担相应不利后果。该截图载明2015年10月9日刊载《XX城XX楼盘违规加盖，业主：承诺不兑现》。原告对该截图的真实性认可，但称对该报道不知情，原告购买涉案房屋是因为被告的身份及被告的承诺。双方均未向本院回复加盖部分的面积及结构，上述事实，有微信截图、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无异。本院认为，关于原、被告双方签订《房屋买卖协议》的效力。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县XX乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”原告刘珩与被告鬲永奇签订《房屋买卖协议》第一条中约定“甲方负责联系施工单位为此房加盖一层并承担所有加盖费用”。庭审中，经询，鬲永奇称，其没有义务办理加盖房屋的规划、建设许可证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告上述约定应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《房屋买卖协议》中第一条约定“甲方负责联系施工单位为此房加盖一层并承担所有加盖费用”无效，不影响该协议其他部分的效力。关于被告是否应当返还购房款。根据双方签订《房屋买卖协议》第二条约定：“上述房产交易价格为：总价人民币贰佰肆拾万元整”，可知，2400000元价款中应包含《房屋买卖协议》第一条中约定的加盖部分。结合双方约定的房屋价款支付方式，即刘珩将1510000元支付给鬲永奇，由鬲永奇将其中付给开发商的首付款538960元付给开发商；剩余900000元，由刘珩直接办理贷款；故上述2400000元中应当还包括鬲永奇将房屋转让给刘珩的转让款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，鬲永奇应当扣除转让款后，将其余多支付的房款返还给刘珩。另，双方未约定转让款的数额，根据双方过错程度，本院酌情认定，鬲永奇向刘珩返还661040元。关于原告主张的利息，因原告刘珩也存在过错，故其该项主张，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鬲永奇于本判决生效之日起十日内向原告刘珩返还661040元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费13410元，由被告承担10000元，由原告承担3410元。鉴于原告已预交，故被告在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 王 丹二〇二〇年四月二十六日书记员 孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2020年月日送达1