广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初16435号原告：广州瑞驰佰富投资管理有限公司，住所地广州市天河区华明路****铺。法定代表人：罗政。委托诉讼代理人：梁雄鹰，系该公司职员。被告：吴秀琴，女，1953年4月13日出生，汉族，住西宁市城**。委托诉讼代理人：何雁英、李静，分别系广东宏力律师事务所律师、律师助理。原告广州瑞驰佰富投资管理有限公司诉被告吴秀琴民间借贷纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁雄鹰，被告吴秀琴及其委托诉讼代理人何雁英、李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州瑞驰佰富投资管理有限公司请求本院判令：一、被告向原告归还借款150002元；二、被告承担本案诉讼费。事实理由：2017年4月28日，被告因欠原告购房款未能偿付，经双方协商，被告同意将其中的20万元转为向原告借款，双方签订了《借款合同》、《借据》，同时被告亦向原告出具了收据。双方约定借款于2018年4月28日前偿还，现还款期限已过，但被告仍拒绝还款。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼。原告保留要求被告偿还购房款90万元的权利；被告吴秀琴辩称，一、原、被告存在房屋买卖关系、委托经营关系，而非民间借贷关系。1.2016年10月8日，双方就广州市天河区黄埔大道西路XX1号、XX2号公寓签订了《XXX公寓认购书》（下称“认购书”），并支付了定金10万元。同月30日，双方签订了《XXX公寓综合服务协议》（下称“综合服务协议”）及《XX大厦委托经营协议》（下称“委托经营协议”）。同月31日，被告向原告支付了装修运营费30万元。11月1日，被告向原告支付楼款1103964元（含定金10万元）。随后在原告的协助下，到银行办理按揭贷款手续。2017年4月17日，在原告的安排下，被告与侨鑫集团有限公司签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》。被告已依约支付了全部购房款，办理了过户登记手续。2.根据认购书，房款及综合服务费为1101982元，房款已全部支付，综合服务费仍有部分未支付，故原告承诺给予被告20万元楼款一年免息分期。可见，2017年4月28日签订《借款合同》时，被告缺乏将该笔20万元服务费转变为民间借贷的意思表示，因此该民事法律行为无效。双方之间并不存在真实的资金往来，借贷合同是实践性合同，自贷款人提供借款时生效，但是被告自始至终未收到原告的借款本金。因此即便该民事法律行为有效，该借款合同成立，但由于原告未曾提供借款，该借款合同并未生效。3.另根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条的规定，原、被告之间存在的是房屋买卖关系、委托经营关系，应当根据房屋买卖及委托经营的合同关系进行审理。二、被告所购公寓的装修工程烂尾，原告至今仍未履行交房义务，更未实际运营，综合服务协议及委托经营协议的合同目的已无法实现，被告有权解除前述协议，同时原告应退还被告已支付的服务费及装修运营费。1.涉案公寓，即XX大厦二层，原为侨鑫集团有限公司的办公楼，后原告改造为公寓对外销售。2016年10月8日，双方签订认购书时，该公寓全层处于毛坯状态，各单元并未进行分割改造。根据双方签订的综合服务协议，原告应于2017年8月31日向被告交付综合改造后的公寓。根据双方签订的委托经营协议，委托期限为五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日。2017年10月31日被告向原告支付了装修运营费30万元，11月1日支付楼款903000元及部分服务费200964元，合计1103964元。2.时至今日，涉案公寓只完成了分割工程，室内精装修不知何时动工，实际运营更是遥遥无期，更遑论原告能履行综合服务协议上“根据市场环境帮助甲方（被告）定位经营战略，进一步推广整体公寓品牌知名度，实现甲方未来的市场扩张策略，为甲方合作创造更大的商业价值”，以及委托经营协议上“甲方（原告）利用自身的优势充分发挥该公寓的商业价值，保证乙方（被告）的协议利益”等义务。显然，原、被告签订的综合服务协议及委托经营协议的合同目的已无法实现，被告有权单方解除合同，原告应当返还已经支付的服务费200684元及装修运营费30万元。三、综上，首先，原、被告存在房屋买卖关系、委托经营关系，而非民间借贷关系。其次，被告所购公寓的装修工程烂尾，原告至今仍未履行交房义务，更未实际运营，综合服务协议及委托经营协议的合同目的已无法实现，双方应当解除前述协议，同时原告应退还被告已支付的服务费及装修运营费。因此，被告请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明：2016年10月8日，原告作为转让方，被告作为认购方，共同两份签订《XXX公寓认购书》，约定被告分别预约认购广州市天河区XX1号公寓（建筑面积32.27平方米）、XX2号公寓（建筑面积32.25平方米）（下称“XX1号公寓、XX2号公寓”）；两份认购书均约定：公寓的全部费用均为1101982元，装修营运费均为15万元；签订认购书时，被告支付每套公寓的定金5万元；首期楼款占全部费用50%，即551982元（含定金），2016年10月31日前支付；银行贷款占全部费用50%，即55万元，在签署认购书同时申请办理银行按揭贷款等。2016年10月30日，被告作为委托方，原告作为受托方，共同签订两份《XXX公寓综合服务协议》，约定：第38号公寓价款451780元，经营管理相关事宜总费用650202元；第39号公寓价款451500元，经营管理相关事宜总费用650482元；两套公寓的首期楼款均占全部费用50%，均为551982元（含定金），银行贷款占全部费用的50%，均为55万元；被告自愿将该公寓委托给原告统一设计、管理、招商、经营战略制定及品牌推广；根据双方签订的《XXX公寓委托经营协议》约定，委托经营前三年的经营回报已在服务费用中抵扣；公寓综合改造后的交付时间为2017年8月31日；协议基于被告有意购买前述物业、原告为被告购买提供的服务及便利，如被告违反本协议、《存量房买卖合同》及《补充协议》，则定金不予返还等。此外，原、被告双方又签订了两份《XXX公寓委托经营协议》，均约定：第一条自2017年9月1日起，被告将涉案XX1号、XX2号公寓的使用权交由原告经营、管理和使用；第二条委托期限五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止；委托期内公寓的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由原告自行决定，除存在损害被告权益外，被告不得单方终止委托经营协议，不得要求收回公寓自行经营使用或出租第三方；第三条委托期内，被告不参与原告的经营管理事务，原告承诺以合法经营的方式保障被告能按协议第四条的约定标准取得经营回报；第四条委托期内，被告按以下约定收取经营回报：1.委托经营前三年，即2017年9月1日起至2020年8月31日止，被告按每月5401元的标准收取经营回报；2.委托经营的第四年，即2020年9月1日起至2021年8月31日止，被告按每月6482元收取经营回报；3.委托经营第五年，自2021年9月1日起至2022年8月31日止，被告按每月7562元收取经营回报；第五条协议签订当日，被告已一次性收取协议前三年的经营回报，确认并同意将收取的前三年的经营回报用于支付《XXX公寓综合服务协议》部分服务费（装修及经营相关费用）；第七条第四条约定的经营回报由被告按季度收取。鉴于前三年租金已一次性支付，被告不得再要求原告按季度支付租金等；第十一条侨鑫集团于2017年1月17日向原告按现状交付富星大厦2层物业，原告按协议附件装修标准，经整体装修后，暂定于2017年8月31日交付给被告。2017年4月28日，原告作为出借人，被告作为借款人，共同签订《借款合同》，约定：借款金额20万元、无息借款；期限一年，自2017年4月28日起至2018年4月28日止；按月还款，每月还款16667元等内容。同日，被告又向原告出具《借据》和《收据》，分别载明借到及收到原告20万元本金。2016年10月8日、10月31日、11月1日，被告分别向原告支付了上述两套公寓的定金各5万元、装修运营费各15万元、首期款各501982元。2017年9月11日、10月19日被告分别向原告支付了16666元。另被告又向原告支付了49998元。被告认为该49998元为综合服务费，不是购房款，因购房款已支付完毕。原告则认为该49998元系偿还涉案借款合同项下借款，扣减后被告拖欠原告150002元。被告为证明其已支付完毕涉案两套公寓的购房款，提交了其与侨鑫集团有限公司签订的《存量房买卖合同》等证据为证。其中，2017年4月7日，侨鑫集团有限公司（甲方、卖方）、被告吴秀琴及案外人张颂（乙方、买方）、广州盛勤投资顾问有限公司（丙方、房地产中介服务机构）共同签订两份《存量房买卖合同》及两份《补充协议》，约定：房屋地址为天河区XX1房、XX2房；XX1房的建筑面积32.27平方米、按整套出售计价451780元，签订合同时支付房款271068元，缴纳契税前或2016年12月31日前（以较早者为准）支付房款180712元；XX2房的建筑面积32.25平方米，按整套出售计价451500元，签订合同时支付房款270900元，缴纳契税前或2016年12月31日前（以较早者为准）支付房款180600元；房屋交付时间2017年1月16日等内容。庭审中，原告表示坚持本案为民间借贷纠纷，涉案借款合同约定的款项为被告拖欠购房款转为被告向原告借款，并称被告尚拖欠涉案两套公寓购房款90万元未结清。被告对此不予确认，主张已支付完毕涉案两套公寓的购房款，另抗辩双方并无真实借贷的意思表示，原告未实际向被告提供借款，涉案借款合同未生效，被告不承担偿还义务；因被告年纪较大，系应原告要求签订涉案借款合同、借据和收据；原告未能依约对涉案两套公寓进行装修，未进行实际经营管理。此外，原、被告在庭审中均表示涉案两套公寓均已登记在被告名下，双方向房管部门提供的购房合同为上述《存量房买卖合同》及两份《补充协议》，但均未提供相应证据。本院认为，当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。原告坚持按民间借贷纠纷主张本案诉求，同时亦表示涉案借款合同约定的款项实为被告拖欠的购房款转为借款。经审查，原告未实际向被告提供借款，其提供的证据并不足以证明双方存在真实的民间借贷关系。双方实为可能存在房屋买卖关系或者委托经营关系。故对于原告以双方存在民间借贷为由要求被告偿还借款150002元的诉求，本院不予支持并予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第五条的规定，判决如下：驳回原告广州瑞驰佰富投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理3300元、保全费1520元，均由原告广州瑞驰佰富投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎丹玲人民陪审员  叶曼玲人民陪审员  佘国源二〇二〇年四月二十四日书 记 员  叶玉环刘婷婷