云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终431号上诉人（原审原告）：刁凯，男，汉族，1986年7月11日生，身份证住址：江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：何杨，沈松森，云南欣宇多捷律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：吕涛，男，汉族，1982年1月23日生，身份证住址：云南省昆明市西山区。上诉人刁凯因与被上诉人吕涛定金合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初10089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刁凯上诉请求：1、依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求,即判令被上诉人双倍返还上诉人已支付的定金20000元；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实有遗漏。在被上诉人出具的《收条》中明确约定由上诉人向被上诉人购买昆明市人民西路730号西府景苑2幢18层1801室以及地下室-1层W-489号车位,上述房屋及车位价款共计人民币1008000元,由上诉人向被上诉人支付定金人民币20000元,当日,上诉人即通过微信转账的方式支付了上述定金。该收条明确了买卖双方主体信息,明确了标的物、标的物位置及标的物价值,双方对于房屋买卖已达成合意。一审法院认为上诉人与被上诉人未商定具体的订立房屋买卖合同的时间认定有误,尽管在被上诉人出具的《收条》中没有书面约定签订房屋买卖合同的具体时间,但根据上诉人提交的被上诉人认可的微信聊天记录可知,双方已口头约定于2019年5月24日签订房屋买卖合同,且上诉人于2019年5月24日积极联系被上诉人推进合同的签订和履行。二、一审法院适用法律错误,双方知悉并认可《收条》中明确的款项系定金性质,以收付定金对双方债权债务进行担保是定金合同意思表示的本质核心,本案不应适用《合同法》第42条关于缔约过失的规定,应适用《合同法》第115条、《担保法》第89条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第115条等关于定金的规定，双方在《收条》中明确载明该笔款项系定金,该《收条》系经双方形成一致的意思表示,由被上诉人书写并签字,双方尤其是被上诉人知悉并认可该笔款项系定金性质,以收付定金对双方债权债务进行担保是定金合同意思表示的本质核心。上诉人支付该笔定金的目的是为了担保房屋的购买,被上诉人收取该笔定金的目的是为了担保房屋的出售,根据一审过程中上诉人提交被上诉人认可的微信聊天记录可知,被上诉人明确表示不出售房屋。但实际情况是标的房屋现已出售,可知被上诉人确有出售房屋的意思表示。因商品房购销合同自身特性,需签订格式合同并进行公证后方能履行不动产过户手续,因此,一审法院适用的《合同法》第42条规定并不符合双方意思表示的内容,不适用于本案,本案应适用《合同法》第115条、《担保法》第89条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第115条等关于定金的规定。综上，上诉人的上诉请求符合法律规定和客观事实，恳请贵院判如所请。吕涛辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刁凯向一审法院起诉请求：1、由被告双倍返还原告定金共计40000元，并支付自2019年5月24日起至还款之日止，按年利率6%计算的资金占用利息。2、诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。一审法院认定以下案件事实：2019年5月22日，原、被告协商，原告购买被告名下的位于昆明市人民西路730号西府景苑2幢18层1801室房屋及地下室负一层W-489号车位，价款共计1008000元。被告向原告支付定金20000元，被告出具收条，表示收到房屋和车位定金20000元，购房款和车位总价1008000元。2019年5月24日，被告通过微信告知原告不再出售房屋和车位。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。2019年5月22日，原、被告协商，由原告购买被告的位于昆明市人民西路730号西府景苑2幢18层1801室房屋及地下室负一层W-489号车位，确定价款为1008000元。价款如何支付，房屋何时交付没有明确约定。房屋买卖的具体履行内容尚未确定，原、被告之间房屋买卖合同并未成立。原告向被告交纳了20000元定金，认为属于立约定金。原、被告没有商定在一定时间内订立正式房屋买卖合同，用20000元定金作为订立合同的担保，原告认为该20000元属于立约定金的主张缺乏事实依据，不能成立。没有专门约定的情况下，原告交纳的20000元定金应当视为履约定金。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。原、被告没有成立房屋买卖合同，仍然处于订约前的磋商阶段，被告拒绝售房不能视为不履行债务的违约行为。原告主张适用定金罚则，由被告双倍返还定金缺乏法律依据，一审法院不予支持。但被告同意向原告出售房屋且收取原告20000元定金后突然停止磋商，拒绝交易有违诚实信用原则。原告主张的资金占用损失，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由被告吕涛于判决生效后十日内返还原告刁凯定金20000元并支付该款自2019年5月22日起至款项返还之日止，按年利率6%计算的资金占用利息。二、驳回原告刁凯的其他诉讼请求。在二审审理过程中，上诉人提交证据：微信聊天记录截图，欲证明上诉人于2019年5月23日准备《房屋买卖合同》，结合一审提交的证据《收条》、《微信聊天记录截图》，证实双方原本具有于2019年5月24日签订《房屋买卖合同》的合意。经质证，被上诉人对三性不予认可。本院认为，该份微信聊天记录是上诉人与案外人之间的聊天记录，与本案不具有关联性，本院依法不予认可。双方当事人对一审认定的案件事实均无异议，但上诉人要求补充确认：双方达成5月24日欲签订合同的合意。被上诉人对此不予认可，本院认为，上诉人对此未提交相应的证据予以证明，故本院依法不予采信。综上，二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人收取的20000元是否应当适用定金罚则。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条之规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中，双方房屋买卖合同未成立，但是定金合同系实践合同，自交付之日起生效，上诉人已经实际支付了2万元定金，并且被上诉人出具了收条，并且写明系购房定金，故双方当事人对2万元款项的性质达成了一致，而双方未订立房屋买卖合同的原因是由于被上诉人不出卖涉案房屋，存在过错，故被上诉人应当依法向上诉人双倍返还定金2万元。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分依法予以支持，对不成立的部分，依法予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。本院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：被上诉人吕涛于本判决生效之日起十日内向上诉人刁凯返还人民币4万元；驳回上诉人刁凯的其他诉讼请求。一审案件受理费804元，由上诉人刁凯负担300元，由被上诉人吕涛负担504元。二审案件受理费804元，由上诉人刁凯负担300元，由被上诉人吕涛负担504元。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年四月十四日书记员 王希辰