山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1051号 上诉人（原审被告）:孙彬富，男，1991年3月13日生，汉族，住潍坊市高新区。 委托诉讼代理人：李玉林，山东海瑞达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘红香，女，1974年1月25日生，汉族，住潍坊市坊子区。 被上诉人（原审原告）刘小冬，男，1976年8月11日生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：楚晓强，山东北海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张军耀，山东北海律师事务所律师。 上诉人孙彬富因与被上诉人刘红香、刘小冬房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2019）鲁0704民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙彬富上诉请求：一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销山东省潍坊市坊子区人民法院（2019）鲁0704民初1087号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：涉案凤凰太阳城A区16#4-202室产权人系上诉人，案外人杨彩勇未经上诉人授权，私自出售上诉人房屋的行为系无效行为，上诉人亦未收到杨彩勇支付的房款，一审认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖系双方真实意思表示错误。（2019）鲁0702执异10号裁定书不具备物权变动的效力，不能证明杨彩勇擅自将上诉人房屋出售的行为是有效的。 刘红香、刘小冬以一审判决正确为由进行了答辩。 刘红香、刘小冬向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令孙彬富继续履行双方签订的《房地产买卖合同》的约定，办理潍坊市坊子区室房产的过户手续；2.本案全部诉讼费用由孙彬富负担。 一审法院认定事实：2013年3月12日，刘红香、刘小冬（乙方）与孙彬富（甲方）、万成销售中心（丙方，简称万成营销中心）签订《房地产买卖合同》，合同约定：甲方将坐落在坊子新区凤凰太阳城A区16#4-202室房产一套，附着物地下室一间出售给乙方，房产成交价格656000元，乙方于签合同时向甲方预付定金20000元，付款方式一次性付款，甲乙双方协商3月15日乙方付给甲方300000元（含20000元定金），余款356000元4月12日之前付清。甲乙双方议定，上述房地产办理过户或公证交易手续所需缴纳的税费由乙方承担。房产证面积以购房合同为准，如高出合同面积由原房主承担，如退回房款归乙方所有。甲方积极配合乙方办理更名或过户手续，过户前乙方留甲方10000元押金，办理完过户手续10000元押金付给房主。刘红香、刘小冬在乙方签章处签名，中介方工作人员杨彩勇代孙彬富在甲方签章处签名，万成销售中心在中介方处盖章。《房地产买卖合同》签订后，刘红香（乙方）与孙彬富（甲方）、万成销售中心（丙方）又签订《附加合同》一份，约定甲乙双方于2013年3月12日签订的凤凰太阳城A区16号楼4单元202室的买卖合同付款方式发生变更如下：乙方还剩余323000元分两次付清，交房当日付270000元，余53000元在过户当日付清，付清全部房款当日办理过户手续。（下证十日内办理过户手续）……刘红香在乙方签章处签名，中介方工作人员杨彩勇代孙彬富在甲方签章处签名，万成销售中心在中介方处盖章。2013年3月12日，杨彩勇代孙彬富出具收到条一份，载明：甲方孙彬富收到乙方刘红香购房定金20000元，房屋位置凤凰太阳城A16-4-202。另，中介方工作人员邵雪洁与刘红香签订书面材料一份，载明：甲乙双方约定，乙方付给甲方30000元更名费，由甲方负责办理（凤凰太阳城A区16号楼4单元202室）全部更名手续，乙方不再承担任何费用，如甲方未能办理完全部手续，甲方退还乙方30000元更名费。邵雪洁、刘红香在约定中签名。2013年3月20日，刘红香向杨彩勇打款280000元，2013年4月25日，刘红香向杨彩勇打款270000元。2013年4月25日，杨彩勇代孙彬富出具收到条一份，载明：今收到房款共计600000元，特此证明。潍坊海德物业凤凰太阳城客户关系中心于2018年4月23日出具证明一份，载明：兹证明我凤凰太阳城小区居民刘红香、刘小冬，现居住于A区16号楼4单元202室，入住时间为2013年7月15日。刘红香、刘小冬另提供物业费发票、取暖费发票、有线数字电视业务申请表、燃气维修单等证据，以证明两刘红香、刘小冬自2013年即入住涉案房屋至今。 孙彬富对刘红香、刘小冬提供的上述证据均不予认可，主张其从未授权中介出卖房屋，并提供房屋买卖合同、购房发票、契税发票等证明孙彬富于2010年8月27日从山东亚特尔房地产股份有限公司购买涉案房屋，孙彬富主张自己购买该房屋时正在上大学，应该是由其家人出资购买。刘红香、刘小冬对孙彬富提供的证据真实性予以认可，但主张涉案房屋系由孙彬富的父亲孙志仁委托万成销售中心出卖给刘红香、刘小冬，并同时委托万成销售中心以出卖涉案房产所得价款购买龙居苑3号楼2-1401室房屋。为证明自己的主张，刘红香、刘小冬提供如下证据：第一组：2014年7月24日，孙志仁出具的《证明》一份，载明今收到刘小冬（刘红香）房地产买卖合同一份（凤凰太阳城A区16号-4-202）收到付款条（收到条）贰万元一张，收到银行凭证2013.3.20转入杨彩勇户名贰拾捌万元正，2013.4.25转入杨彩勇户名贰拾柒万元正。还收到叁万元证明条一张，共计陆拾万元正，补充协议一份，房子过户由孙志仁协同刘红香（刘小冬）办理。第二组：2013年3月10日，孙志仁出具的委托书一份，载明今委托杨彩勇出售凤凰太阳城A区16号楼4单元202室，购买龙居苑3号楼2-1401室房屋，可以代替委托人收款及签订合同，特此证明。第三组：2013年3月28日，杨彩勇代孙彬富（乙方）与卖方张政（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将龙居苑小区3#-2-1401出卖给乙方。2014年7月21日，张政出具收到条一份，载明：今收到杨彩勇购买龙居苑3#-2-1402房屋购房款950000元，房款已全部付清。房产证复印件一份，证明龙居苑小区3高层住宅楼-2-1401原房屋所有权人为张政。查档证明一份，载明龙居苑3号高层住宅楼2-1401现登记在孙彬富名下。第四组：庭审过程中，刘红香、刘小冬申请证人中介方工作人员杨彩勇、邵雪洁出庭作证，证人陈述称，中介方系受孙志仁委托出售凤凰太阳城A区16号楼4单元202室房屋，出售房屋时孙彬富正在上大学期间。对上述四组证据，孙彬富均不予认可，主张孙志仁的签名并非本人所签，孙志仁亦未收到刘红香、刘小冬的购房款。 另查明，潍坊市潍城区人民法院于2019年3月7日作出（2019）鲁0702执异10号执行裁定书，裁定书查明，潍城区人民法院在执行申请执行人刘鲁滨与被执行人潍坊万鼎安经贸有限公司、潍坊江源服装服饰有限公司、孙志仁、胡秀梅、孙彬富、薛君金融借款合同纠纷一案中，案外人刘红香、刘小冬对执行孙彬富位于凤凰太阳城A区16号楼4单元202室房屋提出异议，潍城区人民法院经审查认为，案外人提供的证据能够证明案外人在法院查封涉案房屋之前已与孙彬富签订合法有效的房屋买卖合同，且在法院查封前已经实际占有涉案房屋并将剩余价款交付执行，未办理房产证非案外人原因，裁定中止对凤凰太阳城A区16号楼4单元202室房屋的执行。案外人刘红香、刘小冬于2019年3月6日将房屋尾款53000元交至潍城区人民法院。 一审法院认为，本案的争议焦点为刘红香、刘小冬与孙彬富签订的《房地产买卖合同》是否是孙彬富的真实意思表示。根据双方提供的证据，综合本案的案情分析，孙彬富购买涉案房屋时尚不满20周岁，孙彬富主张应该是由其家人出资购买，孙志仁系孙彬富的父亲，孙志仁委托中介方出卖房屋时孙彬富正值上大学期间，合同签订后刘红香、刘小冬即取得房屋钥匙入住涉案房屋，自2013年至2019年长达六年期间孙志仁、孙彬富均未提出异议，刘红香、刘小冬提供孙志仁出具的收到房款600000元的证明，孙彬富虽对真实性不予认可，但未提供充分的反驳证据，依法予以采信，且潍坊市潍城区人民法院的执行异议裁定书已经认定刘红香、刘小冬对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。综上，刘红香、刘小冬提交的证据足以认定杨彩勇代孙彬富签订房屋买卖合同系有权代理，刘红香、刘小冬与孙彬富签订《房地产买卖合同》应系孙彬富的真实意思表示，合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予保护。孙彬富对其抗辩意见提供的证据不足以反驳刘红香、刘小冬所提供的证据，因此，对孙彬富的抗辩意见依法不予采纳。刘红香、刘小冬向孙志仁支付房款600000元，将尾款作为孙彬富的被执行款项交至潍城区人民法院，已经按照合同约定履行完毕支付购房款的义务。孙彬富应当按照合同约定协助刘红香、刘小冬办理房屋过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告孙彬富协助原告刘红香、刘小冬办理坊子区龙泉街以北、白沙河以西凤凰太阳城A区16号楼4-202房屋的过户手续，于判决生效后三十日内履行完毕；二、驳回原告刘红香、刘小冬的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费3800元，共计3900元，由被告孙彬富负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交案外人张道信（张政之父）署名的收条一份，据此主张龙居苑房产的交易系上诉人父亲与张道信之间进行，非房产中介杨彩勇实施；提交转账记录一份，据此主张支付龙居苑房款中55万元系通过潍坊鼎安经贸公司转账给张道信，并非由房产中介杨彩勇经受。经质证，二被上诉人对上述证据真实性提出异议，认为上述证据不能证实中介未参与房产交易，通过龙居苑房产的买卖反而证实了二被上诉人陈述的龙居苑房产系通过出售涉案凤凰太阳城房产后购买。 本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点系上诉人是否委托案外人万成营销中心（经办人杨彩勇）将凤凰太阳城A区16#4-202室房产出售给了二被上诉人。被上诉人为证实其购买了涉案房屋，提交了《房地产买卖合同》、《附加合同》、收到条、出庭证人证言、潍坊海德物业凤凰太阳城客户关系中心出具的居住证明及被上诉人入住涉案小区后支付物业费发票、取暖费发票、有线数字电视业务申请表、燃气维修单等一些列证据，上述证据可形成有效证据链证实二被上诉人的主张。上诉人虽以买卖合同、收条等系他人代签、其父孙志仁向万成销售中心出具的授权委托书不真实等为由否认其出售涉案房屋，但根据被上诉人提交的杨彩勇代孙彬富与案外人张政签订的《房屋买卖合同》（约定张政将龙居苑小区3#-2-1401出卖给孙彬富）、房产证复印件(证明龙居苑小区3高层住宅楼-2-1401原房屋所有权人为张政）、查档证明（载明龙居苑3号高层住宅楼2-1401现登记在孙彬富名下）及二被上诉人入住凤凰太阳城涉案房屋多年，上诉人从未提出异议等事实，足以认定被上诉人所主张的涉案房屋已出售给被上诉人，被上诉人已实际入住多年的事实。上诉人二审中提交的收到条及转账记录不足以反驳二被上诉人提交的证据链形成的事实。上诉人否认涉案房屋已经出售，与已查明的事实不符，本院不予采信。 综上所述，孙彬富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孙彬富负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年四月一日 书记员  王 旭