广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1060号上诉人（原审被告）：广州悠蓝酒店管理有限公司，住所地广州市天河区**********。法定代表人：张某1。被上诉人（原审原告）：曾庆民，男，1956年12月23日出生，汉族，住广东省南雄市**************，公民身份号码440************719。原审被告：张某1，男，1974年5月4日出生，汉族，住广州市天河区**********，公民身份号码440************632。上诉人广州悠蓝酒店管理有限公司与被上诉人曾庆民、原审被告张某1因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广州悠蓝酒店管理有限公司上诉请求：1、依法撤销惠东县人民法院（2019）粤1323民初2526号民事判决；2、依法判决驳回被上诉人曾庆民的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、关于物业管理费，被上诉人交给上诉人房屋托管期限为2014年1月5日到2019年1月5日止，而上诉人于2018年10月25日已向被上诉人寄送了解除合同退回房屋的通知和房屋钥匙，通知被上诉人自2018年10月31日起解除双方签订《房屋委托代租管理合同》，将案涉房屋交还给被上诉人，因此上诉人不应承担自2018年10月31日至2019年1月5日期间的物业管理费。且案涉合同期限至2019年1月5日期满终止，被上诉人请求上诉人承担2019年1月份（2019年1月6日至31日期间）的物业管理费，没有事实根据和法律依据，应不予支持。二、关于家私家电款，上诉人已于2018年10月25日已向被上诉人曾庆民寄送了解除合同退回房屋的通知和房屋钥匙，通知被上诉人自2018年10月31日起解除双方签订的房屋委托代租管理合同，将房屋交还给被上诉人。上诉人已将全部家私家电完好放置在案涉房屋内，被上诉人曾庆民已占有了家私家电，并已将案涉房屋另行出租给他人使用。被上诉人不存在家私家电损失。现被上诉人重复要求上诉人赔偿家私家电款，属于不当得利，显失公平。而且，由于双方对提前解除合同是否应返还家私家电款，没有合同约定，被上诉人要求上诉人赔偿家私家电款，没有法律依据。三、关于违约金，上诉人不存在违约行为，不应承担违约金。根据上诉人与被上诉人于2016年10月24日签订的《补充协议》约定：“（上诉人）每年5至10月，每月支付人民币2700元，11月至次年4月，每月支付支付人民币500元”，可见，双方约定在当月31日（或30日）前支付租金即可，且根据双方房屋委托代租管理合同的约定，上诉人可以延迟15天支付租金，即可以在次月16日前支付租金。而上诉人在2018年8月12日支付上月租金，并没有违反合同约定。上诉人于2017年8月9日超额支付了租金2700元，直到2018年7月，被上诉人占有了该笔资金，没有向上诉人支付占用资金的利息。上诉人更是于2018年8月12日、10月17日超额支付租金5400元，均未要求被上诉人支付占用资金期间的利息。即使上诉人逾期11天（2018年8月12日支付）向被上诉人支付2700元，却要支付违约金15.90元，显失公平。被上诉人并没有以延迟支付租金为由要求上诉人支付违约金8000元，而一审法院无中生有以此延迟支付租金为由，重复要求上诉人支付违约金2700元，更是错上加错，实属无理。另补充，上诉人没有逾期支付租金，即使有这个情况，也只应承担逾期支付租金的违约金。遗失冰箱的问题，不属于违约行为，一审判决上诉人支付2700元不合理。四、上诉人于2018年10月25日通知被申请人退回房屋时，冰箱已放置在案涉房屋内，被上诉人无证据证实其房屋内缺少冰箱。即使交还房屋时案涉房屋内缺少冰箱，上诉人在合同到期时后将冰箱交付给被上诉人即可，这是双方合同终止后履行结算清理条款，并不属于上诉人在合同履行中的违约行为。一审法院以上诉人遗失冰箱为由，判决上诉人赔偿冰箱款900元，并承担违约金2700元，显失公平，于法无据。五、上诉人于2017年8月9日超额支付了租金2700元，于2018年8月12日、10月17日超额支付租金5400元给被上诉人，此款应从上诉人应付给被上诉人的款项中扣减。而原审判决对此并没有相应扣减被上诉人款项，实属不当。为了维护上诉人合法权益，特提出上诉，请二审法院作出公正判决。被上诉人曾庆民答辩称：一、关于物业管理费双方合同约定五年2014年1月6日至2019年1月5日止。物业管理费2018年8月至2019年1月5日。在双方没有解除合同的情况下无条件由上诉人承担。二、关于家私家电款，根据双方租赁合同第三条第二节房屋托管期满五年后乙方对家私家电按购入价的全额返还甲方，家私家电权归甲方，所以上诉人无条件的返还家私家电款全额返还被上诉人。三、关于上诉人一方解除合同，上诉人于2018年10月25日以个人意志强行向被上诉人寄送解除合同房屋的通知和房屋钥匙通知被上诉人，自2018年10月25日起解除双方签订《房屋委托代租管理合同》合同当事人的法律地位平等一方不得将自己的意志强加给另一方，众所周知这是违约行为，驳回。四、关于违约金，上诉人与被上诉人2013年12月23日在广东省惠州市惠东县万科双月湾A4栋1单元102室，双方自愿签订五年期《房屋委托代租管理合同》2014年1月6日至2019年1月5日合同一式两份各持一份，合同为证。上诉人没有经甲方同意强行解除合同无效，无条件承担违约金。五、《补充协议》租赁合同房屋委托经营管理期为5年自2014年1月6日至2019年1月5日止甲方月固定收益金额依为第一年2700元/月、第二年2800元/月、第三年2900元/月、第四年3000元/月、第五年3100元/月，合同第二条第二节为证。本来2016年租金2900元/月结果上诉人强行转入转款1600元/月。上诉人说生意不好要求减房租，不管被上诉人根本没有发言权强行降价，双方交涉几个月无效，本来被上诉人当时就要起诉上诉人。2016年9月某日上诉人到大亚湾霞涌香海湾商量减房租，双方商议几小时达成协议上诉人出2700元补贴2016年1月至2016年10月房租差价补差。并且叫我有时间到双月湾签新协议。这样产生了2016年10月24日的补充协议。但是补充协议第三条本协议生效后即成为原合同不可分割的组成部分与原合同具有同等的法律效力。以补充协议为据只降租金没有解除原合同。六、上诉人说有多转账5400元给被上诉人。上次二审在法庭上双方的银行流水清单逐一对照只多2500元转账，没有5400元的转账记录有银行流水清单为证。七、家电冰箱问题，上诉人委托原悠篮酒店经理段经理打电话发微信叫我去惠东县万科双月湾解除合同，当时我说合同不到期不可以解除。直到2018年10月27日收到快递内有解除A30栋201合同通知和被上诉人A30栋201的原封钥匙（即一次性钥匙）一套，当时我就打电话给上诉人关机/无法接通，十几次打电话发微信、信息都不理。同年11月中旬被上诉人过去万科双月湾找上诉人面谈未找到人，电话微信也无回复，向人打听说跑路了。叫原悠篮酒店段经理一同去检查家私家电，段经理说“我现在不是悠篮酒店的经理不方便去，我也不敢去开门。”闲置两个多月，直到2019年3月23日有一位租户叫李月媚女士要租我的房，我和我老婆、租户李月媚一同去开门清理家私家电发现没有冰箱，租户李月媚可以作证，并且还列了清单一式两份各持一份，并且复印一份合同被上诉人答辩书一同递交作为证据，以便查证。八、根据中华人民共和国合同法保护为合同当事人的合法权益法律面前人人平等，有自愿订立合同的权力，合同一旦生效务必履行。上诉人应该履行合同的义务遵守合同的各项原则和条款条例。另补充，违约金问题，依照有关租赁合同违约责任的规定，应当是承担继续履行采取补救措施或者赔偿违约责任，当然要赔偿违约责任；关于空调的问题，当时检查交付的时候是一一查证对照的，不存在上诉人所说的这个情况。请求法院根据事实证据作公平公正判决。原审原告曾庆民向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付物业管理费人民币2141.2元；2、被告向原告支付家电家私费人民币44940元；3、被告向原告支付拿走的冰箱及微波炉费用合计人民币1220元；4、被告向原告支付违约金人民币8000元；5、被告向原告支付房租滞纳金2403元；6、被告向原告支付房租人民币1500元；7、被告向原告支付各类损失：包括诉讼费、误工费、往来交通费等杂费10000元。一审法院认定事实：1、被告悠蓝公司系于2013年11月9日在广州市天河区工商行政管理局注册成立的有限责任公司，经营范围为酒店管理、策划创意服务、贸易咨询等，被告张某1系该公司的法定代表人。2、原告曾庆民系惠东县平海镇南门海地段万科双月湾花园********房的房屋所有权人。2013年12月24日，原告曾庆民与被告悠蓝公司签订房屋委托代租管理合同，约定原告将上述房屋租赁给本案被告悠蓝公司，合同第二条约定“1.对托管房屋所获得的租金收入，其中一部分作为甲方月固定金额收益，该金额在下一款中约定，剩余归乙方作管理费所得。2.该房屋委托经营管理期限为5年，自2014年1月6日至2019年1月5日止；甲方月固定收益金额依次为第一年2700元、第二年2800元、第三年2900元、第四年3000元、第五年3100元。3.甲方应在2013年12月24日前将符合约定条件的托管房屋交付给乙方，乙方应在托管起始日起第一个月15号前将当月的固定收益划入甲方银行账户，并自下个月开始每月16日前将当月的月固定收益金额划入甲方银行账户”。合同第三条约定“1.乙方承担托管期限内费用如下：物业管理费、水费、电费、燃气费、宽带月费、有线电视月费、布草清洁、洗涤费用，营业易耗品消耗，托管房屋广告费用，服务人力成本，安装智能门锁费用，其他活动产生的费用。2……甲方须购买乙方指定品牌型号的家私家电放置在甲方被托管的房屋内，家私家电所有权始终归甲方。指定家私家电包括但不限于（电器类：电视机、冰箱、机顶盒、空调、洗衣机、热水器、电热水壶；家具类：电视柜、衣柜、阳台休闲茶几和椅子、睡床、床垫、床头柜；其他类：窗帘、遮光帘、灭火器等）。房屋托管期满五年后，乙方对家私家电按购入价的全额返还甲方，家私家电权归甲方。”合同第七条约定“1.本合同生效后，甲、乙双方任何一方违反本协议的约定，违约方应向守约方支付8000元的违约金。违约方支付违约金后，还应依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。2.无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付租金收入中的固定金额超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金，违约金按延迟支付租金收入中的固定金额每天5‰计算。乙方延迟支付超过30日，甲方有权提出解除合同。3.如甲方单方要求退出与乙方合作，必须提前一个月通知乙方，等托管房所有预定客人入住退房后，并经乙方同意后方可解除合同，否则，因甲方退出托管给乙方造成的损失，甲方应承担赔偿乙方已为托管房屋投入的全部费用以及因此造成的损失费用。”根据双方协议所确定的家私家电列表显示，存在原告所主张的海尔BCD-133EN型单门冰箱，总价为900元；但是原告所主张的美的微波炉，总价为0元，未包括在总价44940元之内。另，原告主张被告遗失电冰箱，根据举证规则，应由被告举证反驳，但被告未提交证据。3、2013年12月24日，原告向被告悠蓝公司支付3000元家私家电定金，被告悠蓝公司也向原告出具了收据，该收据载“今收到客户曾庆民A30栋201房家私家电定金3000元整，尾款由家私家电放置房屋后验收完付尾款”，被告悠蓝公司在该收据上盖章确认。2014年4月21日，原告又向被告悠蓝公司支付家私家电余款41940元。4、2016年10月24日，原告与被告悠蓝公司又签订了补充协议，其中原告曾庆民系甲方（委托人），被告悠蓝公司系乙方（受托人），该补充协议约定“一、减少乙方对甲方承担的房屋托管款项：1.自2016年11月1日起……乙方按以下标准向甲方支付租金：每年5至10月，每月支付人民币2700元；11月至次年4月，每月支付人民币500元……”。5、被告悠蓝公司为证明租金支付情况，向本院提交的转账凭证。转账凭证显示被告张某1账户向原告曾庆民账户转账情况如下：（1）于2017年1月10日转账500元，摘要为30栋201补12月；（2）于2017年1月10日转账500元，摘要为30栋201一月份；（3）于2017年6月1日转账500元，摘要为30栋201补2月；（4）于2017年6月1日向原告账户转账500元，摘要为30栋201补3月；（5）于2017年6月1日转账500元，摘要为30栋201补4月；（6）于2017年7月17日转账2700元，摘要为30栋201补5月；（7）2017年8月3日转账2700元，摘要为30栋201补6月；（8）2017年8月9日转账2700元，摘要为30栋201补6月；（7）2017年8月9日转账2700元，摘要为30栋201补7月；（8）2017年9月9日转账2700元，摘要为30栋201补8月；（9）2017年10月10日转账2700元，摘要为30栋201补9月；（10）2017年11月6日转账2700元，摘要为30栋201补10月；（11）2017年12月4日转账500元，摘要为30栋201补11月租；（12）2017年12月4日转账500元，摘要为30栋201房12月租；（13）2018年2月5日转账500元，摘要为30栋201补1月；（14）2018年2月13日转账500元，摘要为30栋201；（15）2018年5月17日转账500元，摘要为30栋201补3月；（16）2018年5月17日转账500元，摘要为30栋201补4月；（17）2018年7月2日转账500元，摘要为5月；（18）2018年7月2日转账500元，摘要为6月；（19）2018年8月12日转账2700元，摘要为1807；（20）2018年8月12日转账2700元，摘要为1808；（21）2018年10月17日转账2700元，摘要为30栋201七月；（22）2018年10月17日转账2700元，摘要为30栋201八月；（23）2018年10月17日转账2700元，摘要为30栋201九月。6、原告主张二被告支付物业管理费（含水、电、物业服务、排污等）共计2141.2元，向本院递交了双月湾物业服务中心出具的明细材料，该明细材料显示2018年8月至2019年1月期间共欠各项物业费用共计2141.2元。7、被告悠蓝公司、张某1为证明涉案合同已经解除，向本院递交了邮寄单及短信记录，主张于2018年10月25日，被告悠蓝公司将解除合同的通知及房屋钥匙6把通过邮寄的方式寄给原告，原告予以认可。被告主张解除合同的理由是原告所在小区长达三个月不能正常供水，但未提交相应证据，原告在庭审中明确表示不同意解除合同。另，二被告并未举证解除合同通知的内容。8、原告主张被告张某1与被告悠蓝公司承担连带责任，但未提交相应证据。一审法院认为，原告曾庆民与被告悠蓝公司签订的房屋委托代租管理合同及补充协议依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1、原告是否存在违约行为；2、涉案房产委托管理协议是否因被告行使解除权而终止；3、原告的诉讼请求如何处理；4、被告张某1是否应对被告悠蓝公司的债务承担连带清偿责任。关于第一个焦点，被告悠蓝公司、张某1主张原告未如期支付家私家电款，系原告不能按时将家私家电放置在涉案房屋造成已构成违约，经查，当事人在房屋委托代租管理合同中并未约定该项款项如何支付，何时支付，但被告悠蓝公司在答辩状中承认家私家电系由其代为购买。被告悠蓝公司出具的收据显示“今收到客户曾庆民A30栋201房家私家电定金3000元整，尾款由家私家电放置房屋后验收完付尾款”，显示被告悠蓝公司同意先行购置家私家电，原告验收完毕后再行支付尾款，即原告何时支付尾款并不影响家私家电的放置。可见，原告并不存在违约行为。关于第二个焦点，被告悠蓝公司通过邮寄解除通知书的形式向原告行使解除权，因原告没有违约行为，根据合同约定，被告悠蓝公司单方行使解除权需要经过原告的同意，但原告并不同意解除合同。被告悠蓝公司的行为不符合房屋委托代租管理合同的约定，也没有法律依据，其行为不产生法律效力，涉案房产委托管理协议不因被告悠蓝公司行使解除权而终止。关于第三个焦点，关于原告的各项诉讼请求，本院评述如下：（1）关于原告主张物业管理费2141.2元，有原告出具的双月湾物业服务中心出具的明细材料为证，二被告并未提出异议，根据合同约定，被告悠蓝公司应向原告支付物业费2141.2元；（2）关于原告主张返还家私家电款44940元，因该款项实质上系被告悠蓝公司对原告在合同期满自然终止之后所作的收益承诺，因合同并未提前解除，且已履行期限届满，原告主张符合合同约定，本院予以支持，被告悠蓝公司应向原告支付家私家电款44940元；（3）关于原告主张的冰箱及微波炉费用，根据原告与悠蓝公司的合同约定，原告享有家私家电的所有权且冰箱价格为900元，现被告悠蓝公司未举证证明向原告交付了冰箱，根据举证规则，被告悠蓝公司应向原告赔偿冰箱款900元；（4）关于原告主张的滞纳金，其主张的逾期期间为2018年5月16日至2018年10月16日，庭审中明确为2018年的租金，经查，因被告张某1代表被告悠蓝酒店于2017年8月9日超额支付了租金2700元，转账凭证显示2018年1月至6月的租金在违约金起计时前被告悠蓝公司并未欠缴租金，但对于2018年7月的租金，本应于2018年7月16日前支付，违约金起计时间为2018年8月1日，因被告2018年5月的租金只支付了500元，与之前超额支付租金部分冲抵后，至违约金起2018年8月1日违约金起计时仍欠缴2200元，至2018年8月12日足额支付时共逾期11天，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”本院酌情违约金以2200元为本金，按照年利率24%故计为15.9元（2200÷365×11×24%）；至于之后租金，因被告张某1于2018年8月12日、10月17日超额支付租金共计5400元，被告悠蓝公司不存在逾期支付租金行为。（5）关于原告主张的违约金，虽然被告悠蓝公司单方解除合同的行为不具有提前解除的法律效力，没有产生提前解除合同的法律效果，但是被告逾期支付租金、遗失冰箱，本身也属于违约行为，根据合同约定，应当承担违约责任。被告在法庭辩论阶段请求调整违约金，结合被告的违约程度和实际后果，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院调整违约金为2700元即旺季一个月租金；（6）关于原告主张房屋租金，根据被告提交的转账凭证显示，被告超额支付了2017年6月的租金2700元、2018年7、8月的租金共计2700元，至合同履行完毕自然终止之日不存在其他欠缴行为，原告主张2018年10月至2019年1月的房屋租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；（7）关于原告主张被告支付误工费、交通费，因未提交证据予以证明，本院不予支持。关于焦点四，因原告未提交证据证明二被告存在财产混同的行为，而被告张某1也并非本案涉案合同的相对人，原告主张被告张某1对被告悠蓝公司的债务承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另，对于被告悠蓝公司超额支付的租金，可另循途径解决。综上，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告广州悠蓝酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾庆民支付物业费2141.2元、家私家电款44940元、冰箱赔偿款900元、违约金2700元、逾期付款违约金15.9元，以上共计50697.1元；二、驳回原告曾庆民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费799元，由原告曾庆民负担49元，被告广州悠蓝酒店管理有限公司负担750元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是原审判决上诉人赔偿被上诉人的款项是否符合规定的问题，本院析理如下：一、关于物业管理费的问题，上诉人主张其已于2018年10月25日通过邮寄解除通知书及房屋钥匙的方式行使涉案合同解除权，涉案托管合同已于2018年10月31日解除，因此不应承担2018年10月31日至2019年1月5日的物业管理费。本案中，双方当事人签订的《房屋委托代租管理合同》约定涉案房屋托管期限为2014年1月6日至2019年1月5日，在不符合当事人约定解除条件以及法定解除条件、双方未能协商一致的情况下，上诉人单方邮寄解除通知书的行为并不能当然产生涉案合同已于2018年10月31日解除的法律效力。结合涉案物业服务中心出具的明细，原审判决上诉人支付物业管理费合理有据，本院予以维持。二、关于家私家电款的问题，涉案托管合同第三条第2款第2项约定：“甲方须购买乙方指定品牌型号的家私家电放置在甲方被托管的房屋中，家私家电所有权始终归甲方。”第3款约定：“房屋托管期满五年后，乙方对家私家电按购入价的全额返还给甲方，家私家电权归甲方。”按照上述约定，被上诉人是按照上诉人的指示购买指定家私家具，期满后由上诉人按购入价全额支付，该项费用应理解为上诉人在托管期间应支付的涉案家私家具的占有使用费，现上诉人单方违反约定提前3个月要求解除涉案托管合同，仍需承担该项费用，故原审判决上诉人支付该家私家电款并无不当，本院予以维持。至于涉案冰箱的问题，涉案房屋在被上诉人交付上诉人托管时已配备了冰箱，现上诉人返还的涉案房屋缺少该冰箱，上诉人亦未能举证证明已交付给被上诉人，因此原审判决上诉人赔偿冰箱款合理有据，本院予以维持。三、关于违约金的问题，上诉人单方提前解除合同已构成违约，涉案托管合同第七条第1款约定：“本合同生效后，甲、乙双方任何一方违反本协议的约定，违约方应向守约方支付8000元的违约金。违约方支付违约金后，还应依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任”，结合上诉人的违约程度以及上诉人要求调整违约金的请求，原审调整违约金为2700元并无不当，本院予以支持。四、至于上诉人主张的超额支付租金问题，原审已予以抵减。上诉人的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1500元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年四月十日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩