河北省阜平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0624民初282号 原告：秦辉，男，1976年9月28日出生，汉族，住河北省安国市。 委托诉讼代理人：崔兰芳，河北祁都律师事务所律师。 被告：清苑县房地产开发有限公司，住所地河北省保定市清苑区富华路**，统一社会信用代码91130608106120692D。 法定代表人：刘大永，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张海瑞，河北辅仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。 原告秦辉与被告清苑县房地产开发有限公司（以下简称清苑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序于2019年6月25日进行第一次开庭审理，后因被告申请鉴定，本院又2020年3月23日适用普通程序公开开庭进行了第二次庭审。原告秦辉及委托诉讼代理人崔兰芳、被告清苑房地产公司委托诉讼代理人张海瑞、王艳芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 秦辉向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间的购房合同；2、判令被告返还购房款265900元；3、判令被告赔偿原告损失人民币265900元，并支付已付购房款的利息及损失；4、判令二被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2012年8月15日原告与被告清苑县房地产公司签订了商品房认购协议书。约定原告购买被告开发的位于阜平县照旺台（山水一品）2号楼1单元301室建筑面积131.27平方米单元楼一套及储藏室一间（10.35平方米），总价款265900元。协议签订后原告如约履行了全额付款义务，由被告出具的收款收据为凭。张顺仓是项目负责人，即收款人。交房合同约定的交房时间已到，被告却以种种理由推托不予交房。被告的行为违反了合同约定，经原告向阜平县住房和城乡建设局查询，被告并没有取得商品房预售许可证。被告的行为违反了法律规定和合同约定，为维护原告合法权益特诉至法院，请求法院判如所请。 清苑房地产公司辩称，其公司与原告没有形成买卖合同的合意，原告从未与秦辉成立买卖合同关系，更没有收到原告诉称的所谓购房款，所以清苑房地产公司不是本案适格的被告，原告针对其提出的诉讼请求，没有事实法律依据应予驳回；原告诉称要求解除购房合同，但在事实理由部分又自认本案争议的房产未取得预售许可，其买卖合同本身不具有法律效力，二者自相矛盾，综上认为原告诉讼请求依据不足，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.商品房认购协议书及收款收据一份。由原告提交，被告清苑房地产公司不认可，认为商品房认购协议及收款收据签章并非其公司印章，不能证实原、被告存在真实的购房关系。后经本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，鉴定结果证实该签章与清苑房地产公司授权张顺仓进行商品房建设、买卖的签章一致。结合清苑房地产公司与张顺仓签订挂靠协议及保定市中级人民法院（2012）保民三初字第116号民事判决书，可认定其曾授权张顺仓使用印章用于阜平“山水一品”项目的建设、房屋出售等行为的事实，进而确定双方签订购房协议书及出具收款收据的客观事实，故对以上两份证据本院予以确认； 2.证人王某、李某书面证言各一份。由原告方提交，内容为李某、王某分别出借给原告6万元和2万元，证明原告购房款系现金交付。被告辩称，证人未出庭接受质询，其不能直接作为认定案件事实的依据。是否能够与其他证据相结合来认定案件事实，将在本院认为中论述。 3、保定市清苑区住房和城乡建设局“证明”一份。由被告清苑房地产公司提交，原告对该证据证明内容不予认可。该证据系公文书证，具有公司印章及经办人签字。本院就该证据向清苑住建局相关责任人进行了核实，证明该证据真实。该证据缺少法定代表人签字，虽有瑕疵，但其形成过程并不影响其真实性，本院依法予以确认。 对其他证据“清苑县房地产公司与张顺仓签订协议书一份、河北省中级人民法院（2012）保民三初字116号民事判决书一份、（2013）保执字第34—5号执行裁定书及划拔凭证、天津市天鼎物证司法鉴定所鉴定意见书的客观真实性双方均无异议，本院予以确认。 根据当事人举证、质证及法庭庭审核实，本院确定事实如下： 本院案外人张顺仓利用与案外人刘金山投资设立的保定市博苑房地产开发有限公司（以下简称保定公司）资金，借用清苑房地产公司资质开发位于阜平县照旺台养牛场“山水一品”房产项目，张顺仓与清苑房地产公司于2011年4月18日签订《协议书》，主要约定由清苑房地产公司协助张顺仓办理土地手续、购置土地及产生的相关税费由张顺仓负担；清苑房地产公司协议张顺仓办理工程的勘察设计、图纸审查、人防、环保、建设、房产登记等手续，费用由张顺仓负担；由张顺仓负责“山水一品”房产项目的配套设施的建设，并负担相应费用等事宜；为开发“山水一品”房产项目的需要，清苑房地产公司为张顺仓刻制“清苑县房地产开发有限公司阜平山水一品项目部”印章一枚，适用范围是在阜平当地银行开立结算账户，与购房人签订购房合同，为购房人办理产权登记手续等相关事宜，因上述印章引发的一切房产纠纷、房款纠纷、质量问题纠纷以及房屋质量保证金、楼距及采光问题、土地使用税及契税等全部由张顺仓负担，与清苑公司无关；张顺仓付给清苑公司管理费16万元。协议签订后，张顺仓给付清苑房地产公司管理费16万元。之后，张顺仓将保定公司的872.9万元资金用于“山水一品”房产项目的建设，保定公司以张顺仓及清苑公司损害公司利益责任纠纷向保定市中级人民法院提起诉讼，后经保定市中级人民法院审理作出（2012）保民三初字第116号民事判决书，判决认定张顺仓与清苑房地产公司系挂靠关系，由被告张顺仓返还原告保定公司资金872.9万元，清苑地产公司在其所收到的16万元管理费范围内对张顺仓的返还义务承担连带责任。判决生效后，由保定市中级人民法院2017年3月27日强制执行扣拔被执行人清苑房地产银行账户305350元，执行完毕。张顺仓使用“清苑房地产开发有限公司阜平山水一品项目部”印章与本案原告秦辉在2012年8月15日签订《商品房认购协议书》一份，协议约定秦辉购买清苑房地产公司“山水一品”项目部商品房2号楼1单元301室，建筑面积131.27平方米，单价1900元，总价249413元一套及附带面积10.35平方米，单位1600元，总价16560元储室一间，总计价款265973元，并约定在签订协议书时一次性付房款265900元。清苑房产地公司在2012年10月31日前将符合使用条件的房屋交付乙方。协议落款处由“清苑房地产公司阜平山水一品项目部”盖章及张顺仓盖手章。同日清苑房地产公司向原告秦辉出具收款收据一份，加盖清苑房地产公司阜平山水一品项目部印章，协议签订后作为甲方的清苑房地产公司未完成房屋交付行为，被告清苑房地产公司不认可收取购房款事实，不认可商品房认购协议书及收款收据上的签章，其认为该章不具有真实性，系张顺仓伪造的。后由清苑房地产公司向本院申请对该项目部印章进行鉴定，本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，出具鉴定意见书，证实商品房认购协议书及收款收据盖章与清苑房地产公司曾授权张顺仓就“山水一品”项目建设、房屋买卖等事宜授权使用印章一致。 本院认为，出卖人在未取得商品房预售许可证明情况下，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案双方当事人在签订商品房认购协议书时，作为甲方的“清苑县房地产开发有限公司”和实际投资人张顺仓在起诉前乃至本案法庭辩论终结前均未能取得商品房预售许可，故其与原告秦辉所签订的购房协议因违反法律、行政法规强制性规定而无效。根据合同法规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告双方在庭审中均承认“山水一品”项目未取得预售许可证明，且经核实，该事实属实。双方签订合同为无效合同，无效合同自始无效，而合同解除以合同有效存在为前提。原告诉求解除原、被告之间的购房合同无法律依据，依法不予支持； 根据原、被告双方的争议事实与争论意见，原告主张被告返还购房款、利息及损失，须先确定原告是否交纳购房款。原告坚持认为其已履行了购房款现金交付的义务，为此原告提供了“商品房认购协议书”及交款的“收款收据”，被告清苑房地产公司不认可购房协议及收款收据签章的真实性，在第一次庭审后被告向本院提交了鉴定申请，经鉴定商品房认购协议书及收款收据均为被告清苑房地公司曾授权张顺仓进行“山水一品”项目建设、房屋买卖真实印章，以上足以认定张顺仓以清苑房地产公司名义与原告签订商品房购买协议的事实。原告在第二次庭审中提交了证人王某、李某书面“证明”，证实其已完成了现金交付，但原告自称与二人系哥们关系，二证人向原告出借资金，但不能提供资金来源，单凭言辞证据无法证实证明内容的真实性。被告清苑房地产公司不认可原告秦辉为现金交付，在第二次庭审中提供了保定市清苑区住房和城乡建设局“证明”一份及商品房认购协议书、收款收据各一份。证实秦辉曾于2017年2月17日向该局反映购房情况，并向清苑区住建局提交了商品房认购协议书和收款收据各一份。原告在反映情况中声称“并不是购买的房屋而是承包了张顺仓粉刷墙工程，因不能支付工程款以房顶账，但因找不到张顺仓故到清苑住建局反映问题”。经核实，该商品房认购协议书和收款收据与原告庭审中出示的证据相一致，原告对此也并无异议，可以证实原告曾向清苑区住建局反映购房情况的事实。经本院庭后向清苑区住房和城乡建设局出具“证明”及盖章的办公室主任及当时接待秦辉反映情况人员稽查办主任、建管处处长进行调查核实，证明保定清苑区住房和城乡建设局出具的“证明”内容真实。结合第一次庭审笔录，原告在庭审中亦陈述“在2012年，原告曾经在山水一品的项目部打工，当时看到房价合适，就去售楼部以现金方式购买了房屋”，进一步证实了原告秦辉与“山水一品项目”存在其他基础合同关系。另在庭审中，原告陈述2012年8月15日之前从事“种地兼经营药材生意，月收入也就五六千元”。其两次庭审陈述，前后矛盾。原告称其在签订商品房认购协议书后，为现金交付，并未就资金来源作出合理说明，亦未陈述具体的交付过程，在“哥们”出具证言的证明力不及公文书证的证明力的情况下，亦应结合交易习惯和履行能力等因素综合判断。原告虽有收款收据，但不足以证明原告已经现金支付完毕的事实。 综合以上证据，原告主张现金交付证据不足。根据证据规则规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，保定市清苑区住房和城乡建设局出具的“证明”系公文书证，在没有其他证据足以推翻其证明内容情况下，推定其为真实，其证明力大于其他书证。且在案件不明的情况下，由原告负进一步证实其已付购房款的证明责任。综上，在原告坚持现金交纳房款的基础上，原告要求判令被告返还购房款265900元及利息证据不足，无法证实其已履行了现金交付义务。如原告与被告之间存在其他基础合同关系，可另行起诉解决。因本案合同无效是否导致原告其他实际损失，原告未向本院提供损失数额及相应证据，本院无法支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条的规定，判决如下： 驳回原告秦辉的诉讼请求。 案件受理费9,118.0元，由原告秦辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  刘占银 人民陪审员  于吉红 人民陪审员  蔡宝瑞 二〇二〇年四月十一日 书 记 员  段巧敏