沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初4308号原告：李桂芝,女,1966年9月30日,满族,住址：辽宁省灯塔市。委托诉讼代理人：李宏宇，系辽宁美邦律师事务所律师。被告：沈阳华银联财产保全担保有限公司，住所地：沈阳市沈河区大西路**（金厦广场**）。法定代表人：姜海松，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙志勇，系辽宁长卿律师事务所律师。被告：沈阳胜全房屋开发有限公司，住，住所地：沈阳经济技术开发区彰驿镇彰驿村/div>清算组负责人：边振岩。委托诉讼代理人：章秋莲，女，1963年10月8日出生，满族，住址：沈阳市铁**。系沈阳胜全房屋开发有限公司清算组工作人员。委托诉讼代理人：栾泳霖，男，1993年7月10日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。系沈阳胜全房屋开发有限公司清算组工作人员。原告李桂芝与被告沈阳华银联财产保全担保有限公司（华银联担保公司）、沈阳胜全房屋开发有限公司（胜全房屋开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李桂芝及其委托诉讼代理人李宏宇，被告华银联担保公司的委托诉讼代理人孙志勇，被告胜全房屋开发公司的委托诉讼代理人章秋莲、栾泳霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桂芝向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间于2009年4月30日签订的《商品房买卖合同》有效；2、依法撤销被告胜全房屋开发公司与被告华银联担保公司签订就涉案房屋的《商品房买卖合同》的备案；3、请求法院判令被告胜全房屋开发公司将被告胜全房屋开发公司与原告签订的日期为2009年4月30日的《商品房买卖合同》备案至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2009年4月30日，原告与被告胜全房屋开发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区房屋一套，建筑面积96.91平方米，总价款为290,923.00元，原告已经支付全部购房款。后原告得知自己所购买的商品房已经备案至被告华银联担保公司名下，现原告为维护自己合法权益，诉至法院，提出上述诉讼请求。被告胜全房屋开发公司辩称，1、关于房屋买卖合同的效力。我方与原告签订的房屋买卖合同是真实有效的，我方对该合同的效力予以确认，原告拥有合同所涉房屋的准物权，原告基于自身权利提出的请求应得到法律的支持。我方与华银联担保公司之间是借贷关系，与其签订的房屋买卖合同是以房屋买卖合同为名，形抵押借款之实，通过买卖合同的方式将房产作为抵押物抵押给华银联担保公司。2、我方尚欠华银联担保公司303.3万元，华银联担保公司现抵押房屋27套，我方愿意依法在能力范围内尽快偿付借款，现我方已进入清算程序，依法组成清算组对公司进行清产核资，建议被告华银联担保公司至清算组清算债权，申报债权后，清算组按法定程序予以平等清偿，清偿后被告华银联担保公司应配合原告解除涉案房屋的抵押手续并办理备案手续。被告华银联担保公司辩称，答辩人是沈阳市国资委旗下的全资子公司，2009年4月答辩人为了使国有资产保值增值，向被告胜全房屋开发公司购买了总计27套房产（包括本案涉案房屋），总计价款为649万余元，答辩人已支票的方式向被告胜全房屋开发公司支付了全部货款，被告胜全房屋开发公司将27套房屋（包括本案涉案房屋）全部备案至答辩人名下。之后由于被告胜全房屋开发公司经营不善，造成一房多卖的情况，促成了本案诉讼，现答辩人针对原告的诉讼请求提出以下答辩意见，1、关于原告要求法院确认原告签订的商品房买卖合同有效的诉求。经答辩人了解关于涉案房屋买卖合同的订立环节，原告并不是直接与被告胜全房屋开发公司签订的商品房买卖合同，被告胜全房屋开发公司就涉案房屋先与答辩人签订了商品房买卖合同并办理了备案登记，之后被告胜全房屋开发公司将房屋顶账给案外人吴荣科，吴荣科又与原告建立了房屋买卖行为，形成了本案的商品房买卖合同，原告未直接向被告胜全房屋开发公司支付购房款，也未与被告胜全房屋开发公司建立合同关系。从上述原告的买卖合同成立的过程看，原告购买涉案房屋经历了多次交易，依据相关法律法规规定，应由交易双方在每次交易时，缴纳相关税费，而原告要求认定其签订的商品房买卖合同直接有效，将减少了交易环节，少缴纳了相关税费，给国家造成了损失，依据合同法，以合法形式掩盖非法目的的合同为无效合同。2、关于原告要求法院撤销答辩人商品房买卖合同备案的诉求。答辩人与被告胜全房屋开发公司签订的商品房买卖合同，是按照法定程序办理了行政登记，在民事审判中是否同时审理行政案件的诉求，请法庭斟酌。3、关于原告要求将其签订的商品房买卖合同办理备案登记的诉求。目前诉争房屋已经备案至答辩人名下，依据现有法律规定，无权将同一房屋分别备案至多人名下，因此该诉求是无事实及法律依据。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月30日，原告李桂芝与被告胜全房屋开发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告胜全房屋开发公司开发的位于沈阳经济技术开发区房屋，房屋交付日期为2009年10月31日前。合同签订后，原告于签约当日交纳了全部购房款290,923.00元，被告胜全房屋开发公司为原告开具了收款收据，但未办理《商品房买卖合同》登记备案。被告胜全房屋开发公司因经营需要向被告华银联担保公司借款。被告华银联担保公司为实现担保的目的，在借款同时与被告胜全房屋开发公司签订了多份《商品房买卖合同》，并办理了《商品房买卖合同》登记备案，其中就包括本案原告购买位于沈阳经济技术开发区房屋的《商品房买卖合同》的登记备案，备案的买受人为被告华银联担保公司，合同备案号：0916036405。以上事实的认定，有商品房买卖合同、收款收据、房屋基本信息表、债权人-华银联担保抵押房产明细、上海浦东发展银行电汇凭证、胜全公司债权人情况说明、收款收据及当事人陈述等在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告作为善意的商品房买受人与被告胜全房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告华银联担保公司与被告胜全房屋开发公司虽签订涉案房屋的《商品房买卖合同》,但被告华银联担保公司与被告胜全房屋开发公司并没有购买、销售商品房的意思合意，其名为商品房买卖实为借贷。故原告作为涉案房屋的实际买受人主张撤销华银联担保公司与胜全房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》登记备案的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条第二款的规定,判决如下:一、确认原告李桂芝与被告沈阳胜全房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告沈阳胜全房屋开发有限公司、被告沈阳华银联财产保全担保有限公司于本判决生效之日起二十日内办理撤销关于购买位于沈阳经济技术开发区房屋《商品房买卖合同》的登记备案。案件受理费5,802.00元，由被告沈阳胜全房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  于树伟人民陪审员  张宗岩人民陪审员  费宝奎二〇二〇年四月一日书 记 员  高毓梓本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。