宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民事判决书（2019）宁0381民初4475号原告：宁夏派胜物业服务有限公司青铜峡分公司，营业场所青铜峡市水岸世家花园小区，统一社会信用代码91640381694310950D。负责人：杨少君，该分公司经理。委托诉讼代理人：徐万毅，男，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：王**，宁夏韩烈律师事务所律师，特别授权代理。被告:马建云,男,1969年1月17日出生,回族,初中文化，住址吴忠市。委托诉讼代理人：马万军，宁夏永川律师事务所律师，特别授权代理被告：马建平，男,1978年5月12日出生,回族,初中文化，住青铜峡市。被告：青铜峡市鸿乐府建云饮食服务有限公司，住所地青铜峡市古峡东街**，统一社会信用代码91640381670443804H。法定代表人：马建云，该公司经理。委托诉讼代理人：马万军，宁夏永川律师事务所律师，特别授权代理。原告宁夏派胜物业服务有限公司青铜峡分公司（以下简称派胜物业青铜峡分公司）与被告马建云、马建平、青铜峡市鸿乐府建云饮食服务有限公司（以下简称建云饮食公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐万毅、王**，被告马建云及其委托诉讼代理人马万军、马建平，被告建云饮食公司法定代表人马建云及其委托诉讼代理人马万军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。派胜物业青铜峡分公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同支付原告自2009年11月1日至2019年6月30日下欠物业费174869元、逾期付款利息10000元（以174869元为基数，按照年息6%计算酌情主张1万元），共计184869元。2.判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系物业服务公司，原告与青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会签订了物业服务合同,被告马建平是天一街XX号商业房所有权人，被告马建云在该商业房经营被告建云饮食公司，该商业房消防门通向住宅小区内。2009年11月1至2019年6月30日原告依照物业服务合同约定的内容为三被告提供了物业服务,物业服务包含变压器及消防管道的日常维护与管理，以及卫生清扫、绿化、安保等内容。三被告应交物业费的房屋面积为1707.71平米,依据青铜峡市物价局有关文件，商业房依照住宅物业费标准的130%或者150%收取，合同约定每平米0.8元/月,每月物业费1366元,每年物业费为16394元，2009年11月1日至2019年6月30日共拖欠物业费174869元,原告多次催要,三被告推拖拒付。2019年6月原告向法院具状起诉，法院以原告未向三被告书面催缴为由驳回原告的起诉。2019年9月原告通过邮政EMS向三被告发出书面催缴通知，至今三被告未予缴费。另外，原告企业法定代表人杨少君之前是万福人家物业服务有限公司的负责人，公司当时在银川，2009年杨少君挂靠万福人家物业公司对青铜峡市水岸世家花园小区提供前期物业服务，后单独成立了派胜物业青铜峡分公司即原告，也就是由原告承继了之前以万福人家物业公司提供物业服务的债权债务，故具状起诉,请求人民法院依法判决。马建平辩称，原告主张拖欠物业费的事实不认可，也没有签订过物业服务合同。我自始至终不知道物业费这回事，原告也从来没有与我沟通过，2019年6月30日前我没有接到过交纳物业费书面通知，也没有看到原告服务过。被告建云饮食公司使用的天一街137号商业房系我所有，我也是建云饮食公司的股东。马建云、建云饮食公司辩称，1.原告的诉请不能成立。原告与被告之间没有签订过物业服务合同，涉案房屋的性质属于商业房，并不是住宅。根据法律规定，业主委员会签的的合同是对小区住宅房业主有约束力，商业房的物业收费应由物业公司与业主进行协商，并在物业合同中约定，商业房实行的是市场调节价，住宅房实行的是政府指导价。本案原、被告之间并没有签订物业服务合同，对物业收费标准也没有达成一致意见，原告与业主委员会签订的物业服务合同对被告没有约束力，原告依据其与业主委员会签订的物业服务合同中的收费标准，要求被告支付物业费的诉讼请求不能成立。2.本案原告没有向被告提供过物业服务，庭审中原告提交在天一街XX号商业房周边清扫卫生的照片，仅是2009年7月为起诉被告而进行的阶段行为，被告可提交调取的监控视频证明。天一街XX号营业房供水、供电、供热、供汽与小区住宅房共用管线属实，但被告已向相关的部门支付了使用费用，不因为共用了公共设施就应当交纳物业费，消防管道的维护被告当时不同意启动大修基金，且维修与物业费的收取没有关系。天一街XX号商业房消防门开向住宅内属实，但该门是常闭的，只有偶尔通下水及卸货打开。该商业房下水排污管与小区管道独立，被告于2009年6月将化粪池接入市政公共管道。3.原告将万福人家服务期间的费用一起计入是不合适的。4.收费资格证是总公司的，却以分公司名义起诉，原告没有收费资格。5.本案已过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交以下证据：营业执照复印件1份、服务价格登记备案证原件2份、资质证书复印件各1份，青铜峡市物价局青价字[2006]26号文件及[2014]38号文件复印件各1份，物业服务合同6份，房地产权登记信息表及企业信息查询单各1份，证明1份，青铜峡市人民法院（2018）宁0381民初2458号民事判决书复印件1份，天一街商业房地下消防管道改造方案、通知、会议记录各1份，民事裁定书1份、缴费通知1份、EMS中国邮政速递寄件信息打印件1份，照片打印件11张，申请法院调取（2019）宁0381民初2560号卷宗庭审笔录1份（宣读笔录记载被告的有关陈述），交费通知单6张。被告建云饮食公司播放移动硬盘记载天一街XX号商业房2019年7月11日和12日，同年6月25日门前卫生清扫监控视频（提交纸质说明2页）1份。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，双方当事人无异议的证据效力本院予以确认，并在卷佐证。双方有异议的证据，本院审核认证如下：原告提交的前期物业服务合同系银川万福人家物业服务有限公司与宁夏派胜房地产开发有限公司签订，原告非合同相对人，其证明目的不予确认；原告提交的其余5份物业服务合同与案件待证事实有关联，证据效力予以确认；原告提交的（2018）宁0381民初2458号民事判决书记载的内容与本案无关联，证明目的不予确认；原告提交消防管道改造方案、通知、会议记录，记载的内容与本案有关联，予以确认；原告提交的照片打印件11张，三被告要求提交拍摄照片原始载体，法庭限定的期限内原告未提交，证据效力不予确认；原告提交6张交费通知单，三被告质证认为没有被告工作人员签收，不能证明向被告送达，且认为涉及的年限长达11年，但是书写时间以及笔迹都是同一人同一时间同一次形成，不认可证据三性及证明目的，该通知单不能证明原告主张以交费通知单书面催收的证明目的，不予确认；被告当庭播放移动硬盘记载天一街XX号商业房2019年7月11日和12日，同年6月25日门前卫生清扫监控视频（提交纸质说明2页），原告对真实性无异议，但认为其对周边卫生采用不定期清扫，拍照只为监督保洁人员，该监控视频反映的内容不能证明被告的证明目的，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月1日，青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：自2011年8月1日起至2014年7月30日止，甲方根据业主大会的决议，代表全体业主选聘乙方对水岸世家花园小区提供物业服务事宜，乙方资质等级三级，在物业管理区域内，乙方提供的物业服务内容及标准依据《青铜峡市普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定，服务内容为小区环境卫生保洁、绿化养护、公共秩序的维护、公共设施和设备的养护以及甲乙双方自行约定的服务内容及标准。物业类型包括住宅、商网，物业管理区域东至东环路、西至汉延渠、南至古峡东街、北至汉坝街；商业物业为0.8元/月.平方米；业主应于物业服务合同签订之日起交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度月首前履行交纳义务等内容。2015年1月15日、2016年12月29日、2018年1月1日、2018年12月30日，原告与青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会对2014年12月1日至2019年12月31日相关期间的物业服务事宜分别签订4份《物业服务合同》，约定服务质量与标准依据《青铜峡市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定服务内容及标准，物业类型、物业管理区域、商业物业收费标准等内容与前述合同内容一致。原告对物业服务合同约定的物业服务区域提供了物业服务，并于2015年对物业服务区域天一街商业房地下消费管道使用物业维修基金等进行了改造。上述物业服务合同服务区域南至古峡东街，坐落于古峡东街**商业房的所有权人为被告马建平，登记建筑面积为1132.13平方米，该商业房东侧临天一街，原、被告称谓该商业房为天一街XX号。被告马建平、马建云系建云饮食公司的股东，共同在该商业房经营建云饮食公司。审理中原、被告陈述一致，该商业房的的消防门通向物业服务合同服务的住宅区内，供电、供水、供热、供气与住宅区房屋共用变压器、管道。2019年6月18日原告向本院起诉三被告请求交纳2009年11月1日至2019年6月30日期间拖欠的物业服务费及逾期付款利息，本院以原告未经书面向三被告催缴不符合起诉条件，裁定驳回起诉。2019年9月12日，原告通过EMS邮政速递方式向三被告发送书面催收通知，三被告仍未交纳物业服务费，原告提起本案诉讼。另查明，青铜峡市水岸世家花园小区是宁夏派胜房地产开发有限公司建设。2007年10月30日宁夏派胜房地产开发有限公司建设与银川万福人家物业服务有限公司签订前期物业服务合同，合同期限自2007年10月30日起至2010年10月30日。本院认为，依照法律规定，房屋所有权人为业主，物业服务企业提供物业服务有权向业主或使用人收取物业服务费。本案争议的焦点：一是原告是否对天一街XX号商业房提供了物业服务。二是原告与青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会签订的物业服务合同对天一街XX号商业房的业主是否产生拘束力。三是原告的起诉是否超过诉讼时效。一、关于原告是否对天一街XX号商业房提供了物业服务的问题。天一街XX号商业房位于原告与青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会签订的物业服务合同服务区域内，庭审中双方当事人陈述一致该商业房消防门通向物业服务合同服务的住宅区内，该商业房供水、供电、供热、供汽管线与小区住宅房共用，且原告陈述其在提供物业服务期间对小区供电变压器进行了维修，并提交维修消防管道改造方案、通知、会议记录证明对天一街地下消防管道进行了改造。依法认定原告对天一街XX号商业房提供了相关公共设施维护、维修的服务。二、关于原告与青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会签订的物业服务合同对天一街XX号商业房的业主是否产生拘束力的问题。物业服务收费管理相关规定虽明确营业房由业主与物业服务企业协商签订物业服务合同，但鉴于青铜峡市区域内与住宅房相邻的商业房物业服务合同的签订主体至今均由社区或业主委员会与物业服务企业签订，根据目前的现实情况，依法认定该原告与青铜峡市水岸世家花园小区业主委员会签订的物业服务合同对管理区域内的全体业主产生拘束力，但商业房的物业服务费收取应当根据原告提供服务的实际酌情调节。根据查明的事实，天一街137号商业房享受了原告提供相关共用设施的维护、维修服务，可按照合同约定月收费标准酌情以40%支付，即0.8元/月.平方米×40%=0.32元/月.平方米计算收取较为符合实际。三、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。依据在案佐证的有效证据，原告自2011年8月1日至今一直为青铜峡市水岸世家花园小区提供物业服务，服务与收费是原告的合同义务与权利，且合同记载“物业服务费用按季交纳”，原告主张权利的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满进行起算，故三被告辩解原告2019年起诉前未向其索要物业服务费已过法定诉讼时效的意见不予采信。综上所述，原告作为物业服务企业，提供服务后依法有权要求业主交纳物业服务费。天一街XX号商业房的业主为被告马建平，使用人为被告建云饮食公司，在案佐证的证据不能证明被告马建平与被告建云饮食公司协商约定物业服务费由物业使用人被告建云饮食公司承担，依法由业主被告马建平承担物业服务费的交纳义务，被告马建云及被告建云饮食公司不承担交费义务。原告主张2011年8月1日至2019年6月30日期间物业服务费的诉讼请求依法予以支持，但原告主张以1707.71平方米计收物业服务费缺乏事实依据，应当以房屋登记面积1132.13平方米计算，该期间共计95个月，物业服务费计算为1132.13平方米×0.32元/月.平方米×95月=34416.75元。原告提交的证据不能证明2011年8月1日前其系天一街**商业房辖区青铜峡市水岸世家花园小区物业服务合同的相对人，主张该期间物业服务费的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，结合其提供物业服务的状况，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第一条规定，判决如下：一、被告马建平支付原告宁夏派胜物业服务有限公司青铜峡分公司2011年8月1日至2019年6月30日物业服务费34416.75元，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告宁夏派胜物业服务有限公司青铜峡分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3998元，减半收取计1999元，由被告马建平负担372元，原告宁夏派胜物业服务有限公司青铜峡分公司负担1627元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 代菊琴 二〇二〇年四月十五日书记员 丁 芳引用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。