湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂05民初58号原告：宜昌丰泽实业有限责任公司，住所地宜昌市西陵一路**亚洲广场****。诉讼代表人：宜昌丰泽实业有限责任公司管理人湖北三峡律师事务所。委托诉讼代理人：赵锐，湖北三峡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力明，湖北三峡律师事务所律师。被告：宜昌紫荆花酒店管理有限公司，住，住所地宜昌市夷陵大道**/div>法定代表人：周才美，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈欢，湖北诚业律师事务所律师。原告宜昌丰泽实业有限责任公司（以下简称丰泽公司）与被告宜昌紫荆花酒店管理有限公司（以下简称紫荆花公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵锐，被告的法定代表人周才美、委托诉讼代理人陈欢到庭参加诉讼。本案审理期间，双方当事人均申请庭外和解，应依法扣除相应审理期限。本案现已审理终结。丰泽公司向本院提出诉讼请求：1、判令紫荆花公司支付拖欠的房屋租金208333元（2015年9月30日至2017年11月30日），占用费920833元（自2017年12月6日起至2019年5月6日，共计17个月），共计1129166元；2、判令紫荆花公司支付本案诉讼费用。主要事实与理由：2007年4月，丰泽公司与紫荆花公司的前身宜昌市紫荆花工贸有限责任公司签订《房屋租赁合同》，由其承租丰泽公司位于宜昌市夷陵大道134号房屋，租期自2007年10月1日至2022年9月30日，共计15年。租金先付后用，租金标准自2017年10月1日起按65万/年计算。自2017年11月20日，涉案房屋被宜昌市伍家岗区房屋征收与补偿办公室列入拆迁范围，丰泽公司于2017年12月5日被湖北省宜昌市中级人民法院裁定进入破产程序，根据双方租赁合同的约定，双方租赁关系依法解除，但紫荆花公司目前仍在使用该房屋，且未向丰泽公司管理人支付房屋占用费，其侵权行为已经严重损害了丰泽公司的合法权益。紫荆花公司辩称，1、对丰泽公司诉请的2015年9月30日至2017年11月30日拖欠的房租208333元，应当在对丰泽公司已享有的优先债权数额中予以抵销。紫荆花公司租金已支付至2017年5月31日，还欠付截止2017年9月30日的4个月租金，合计20万元。自2017年10月1日起按65万每年租金标准，计算至2017年11月30日，尚欠租金108333元。上述欠付租金共计308333元。紫荆花公司已于2016年9月5日经湖北省宜昌市中级人民法院（2016）鄂05执异73号裁定，依法取得了对丰泽公司的合法债权及相应的抵押权。根据破产法第四十条之规定，债权人在破产申请受理前（即2017年12月5日前）对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销，且该负债的租金不属于不可抵销的范围，因此丰泽公司主张的2015年10月1日至2017年11月30日拖欠的房租208333元应在紫荆花公司对丰泽公司享有的优先债权中予以抵销。2、丰泽公司管理人一直催要占用费，加之征收补偿款尚未实际给付，紫荆花公司也在实际使用房屋，结合经营大幅受损情况，紫荆花公司于2018年12月12日向丰泽公司管理人支付10万元。因政府2017年11月13日征收公告行为造成“修建围墙”等情况使承租人使用房屋而获得的经济利益受损，已不利于紫荆花公司正常经营，故占用房屋费用标准不宜按照或者参照原租赁合同租金标准执行，计算总额后予以扣减10万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。丰泽公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：《湖北省宜昌市中级人民法院决定书》（2017）鄂05破2号之三、《房屋租赁合同》、《关于征收国有土地上房屋的通知》、通知解除房屋租赁合同的《通知书》。紫荆花公司对《湖北省宜昌市中级人民法院决定书》（2017）鄂05破2号之三无异议；对《房屋租赁合同》的真实性合法性无异议，但认为本案被征收决定之日起的占用费标准不能按合同标准执行；对《关于征收国有土地上房屋的通知》，紫荆花公司认为合同的解除应当以2017年11月13日宜昌市伍家岗区人民政府的征收决定为准；对《通知书》，紫荆花公司称并未收到。紫荆花公司为支持其抗辩理由，向本院提交了交付租金及占用费明细及转账单据、（2015）鄂宜昌中民三初字第00082号《民事判决书》、（2016）鄂05执异73号《民事裁定书》、房屋征收决定公告、建围墙照片、（2017）鄂05破2《民事裁定书》及优先债权明细表。丰泽公司认为房屋征收决定公告和建围墙照片不能证明围墙建设影响了紫荆花公司的正常经营，对优先债权明细表的数字无法认定。丰泽公司对紫荆花公司提交的其他证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：房屋征收决定公告和建围墙照片足以认定紫荆花公司租赁房屋的现状及经营情况，丰泽公司无其他证据证明紫荆花公司的经营情况与围墙建设无关，对紫荆花公司提交的照片予以认定。对于优先债权明细表的内容，有（2015）鄂宜昌中民三初字第00082号《民事判决书》、（2016）鄂05执异73号《民事裁定书》佐证，本院予以确认。结合双方在政府征收行为发生后的实际行为，《通知书》可证明双方的租赁合同因出现合同解除事由而依法解除。经审理查明，2007年4月24日，丰泽公司与紫荆花公司前身宜昌市紫荆花工贸有限责任公司签订租赁合同，由其承租丰泽公司位于宜昌市夷陵大道134号房屋，租期自2007年10月1日至2022年9月30日，共计15年。租金先付后用，租金标准：第一个5年为600000元/年；第二个5年为600000元/年；第三个5年为650000元/年。2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府发布公告，决定将涉案房屋予以征收，同年11月20日，涉案房屋被宜昌市伍家岗区房屋征收与补偿办公室列入拆迁范围，且在11月底进行围墙建设。2017年8月9日，方明贵申请对丰泽公司进行破产清算，本院于2017年12月5日以（2017）鄂05破2号民事裁定受理该破产清算申请。2018年1月5日、1月15日，丰泽公司向紫荆花公司通知解除《房屋租赁合同》，并要求紫荆花公司将原租赁丰泽公司的全部物业及实际占用使用租赁物期间的租金交付管理人。2018年12月12日紫荆花公司向丰泽公司管理人支付房屋租金100000元。另查明，紫荆花公司依据租赁合同，将租金缴纳至2017年5月31日，欠付截止2017年9月30日的4个月租金，合计20万元。自2017年10月1日起按650000元/年租金标准，计算至2017年11月30日，尚欠租金108333元。上述欠付租金共计308333元。2016年9月5日，本院作出（2016）鄂05执异73号裁定书，裁定：变更紫荆花公司为（2016）鄂05执320号执行案件的申请执行人。该裁定书审查查明：紫荆花公司经债权转让，取得了本院2016年2月23日作出的（2015）鄂宜昌中民三初字第00082号《民事判决书》中享有的全部权利（包含债权及对应担保权利，其中含对丰泽公司名下房屋的抵押权），其对丰泽公司依法享有的债权为23707530.61元。本院认为，1、丰泽公司与紫荆花公司签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，双方均应严格依据合同约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，紫荆花公司欠付截止2017年9月30日的4个月租金，合计200000元。自2017年10月1日起按650000元/年租金标准，计算至2017年11月30日，尚欠租金108333元。上述欠付租金共计308333元，丰泽公司与紫荆花公司均无异议，本院予以确认。2018年12月12日，紫荆花公司向丰泽公司管理人支付100000元房屋租金，应在所欠租金中予以扣除，故紫荆花公司应当向丰泽公司支付所欠租金208333元。2、紫荆花公司在《房屋租赁合同》解除后仍占用涉案房屋，丰泽公司以此主张紫荆花公司应以650000元/年的租金标准支付房屋占用费920833元（自2017年12月6日起至2019年5月6日，共计17个月），紫荆花公司则认为由于政府的征收行为使其经营大幅受损，主张丰泽公司减免占用费。本院认为，紫荆花公司在《房屋租赁合同》解除后实际占用涉案房屋，依法应支付相应的占用费，但政府的征收行为客观上对紫荆花公司的经营产生了一定影响，因丰泽公司和紫荆花公司均未能提供证据证明紫荆花公司经营损失的大小，故本院根据本案的实际情况酌定紫荆花公司按650000元/年的租金标准承担占用涉案房屋17个月的房屋占用费的50%即460416.5元（650000元/年÷12个月×17个月×50%）。紫荆花公司提出在本案中抵销租金和占用费的依据不足，紫荆花公司可在丰泽公司破产一案中依法主张相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：宜昌紫荆花酒店管理有限公司自本判决生效之日起十五日内支付宜昌丰泽实业有限责任公司自2015年9月30日起至2017年11月30日止的房屋租金208333元，自2017年12月6日起至2019年5月6日止的房屋占用费460416.5元。以上二项共计668749.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14962元，由原告宜昌丰泽实业有限责任公司承担6100.7元，被告宜昌紫荆花酒店管理有限公司承担8861.3元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本四份，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  苗劲松审判员  罗 娟审判员  周铁金二〇二〇年四月一日法官助理郭政书记员胡琪岚