文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10508号原告：陈建敏，女，1976年8月15日出生，汉族，住广东省中山市，被告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路**，统一社会信用代码914420009821162716。负责人：韩玉明。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁怡，广东任允律师事务所实习律师。第三人：陈嘉桦，男，1979年9月21日出生，台湾地区居民，台湾地区住址彰化县花檀乡桥头村18邻长昇街20巷34号，D）。第三人:中山市利基房地产开发有限公司，，住所地广东省中山市三乡镇大布村沙岗破产管理人：广东厚弘律师事务所。委托诉讼代理人：林诗诗，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘芬芬，广东厚弘律师事务所实习律师。原告陈建敏与被告交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行），第三人陈嘉桦、中山市利基房地产开发有限公司（以下简称利基公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈建敏，被告交行中山分行的委托诉讼代理人许艾玲，第三人利基公司的委托诉讼代理人林诗诗、潘芬芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈建敏向本院提出诉讼请求：一、请求判令立即停止对原告购买的位于中山市××乡镇白石环君安23号[不动产权证号：粤（2015)中山市不动产权第0022224号）的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、请求判决确认原告与利基公司于2006年8月30日签订的《中山市商品房买卖合同》合法有效，并确认位于中山市××乡镇白石环君安23号[不动产权证号：粤(2015)中山市不动产权第0022224号]归原告所有；三、请求判决利基公司立即协助和配合原告办理上述房产[不动产权证号：粤(2015)中山市不动产权第0022224号]的产权过户登记。（房产价值约52万元）。主要事实与理由：关于被告与两第三人金融借款合同纠纷一案，中山市第一人民法院作出的判决[案号：(2014)中一法民三初字第19号]已生效，并己受理被告的执行申请[案号：(2016)粤2071执1946号]。中山市第一人民法院在执行过程中，于2016年4月20日查封了利基公司名下的位于中山市××乡镇白石环的土地[不动产权证号：粤(2015)中山市不动产权第0022224号]，且已出具(2016)粤2071执10103号的《公告》，拟强制拍卖利基公司名下的位于中山市××乡镇白石环的土地及地上建筑物。2019年2月21日，原告依法向中山市第一人民法院书面提出执行异议，中山市第一人民法院于2019年3月27日作出(2019)粤2071执异66号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为：中山市第一人民法院作出的(2019)粤2071执异66号执行裁定认定事实不清，适用法律错误，严重侵犯了原告的合法权益。原告与利基公司双方已于2006年8月30日签订《中山市商品房买卖合同》，双方约定将利基公司名下的位于中山市××乡镇白石环君安23号转让给原告，原告已分别于2006年7月10日、2006年8月20日付清了全部购房款，但利基公司一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。上述合同是原告与利基公司双方友好协商自愿签订的，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。被告交行中山分行辩称：1、原告提交的(2016)粤2071执10103号案公告并非交行中山分行所涉案件，原告以该公告对被告申请执行的执行案件提起执行异议之诉属对象错误；2、交行中山分行作为申请执行人的案件已经终结执行程序，并非强制执行涉案房产的执行案件；3、涉案土地登记在利基公司名下，依法属于该公司所有，原告享有的是对该公司的债权，并非对涉案土地的物权；4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效；5、本案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有、但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。原告在交易过程中存在过错；6、涉案房产约定仅用作商铺使用，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定能够排除执行的情形；7、利基公司已进入破产程序，针对该公司的强制执行案件均已中止。第三人利基公司辩称：1、涉案土地及房产均为利基公司的破产财产，现利基公司已进入破产程序，针对涉案土地及房产的保全措施应当解除，执行程序应当中止；2、涉案房产未办理规划报建手续，未取得商品房预售许可证明，故涉案商品房买卖合同无效。第三人陈嘉桦未到庭，亦未向本院提交答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1、2006年8月30日，利基公司（出卖人）与陈建敏（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》一份，合同内容包括有：第一条、项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于中山市××乡镇××村的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权证书号为中府国用（2006）第310132号；该地块土地面积为3783.5平方米，土地用途为商业住宅，建设工程规划许可证号及施工许可证号均未有记载；第二条、商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号未有记载；第三条、买受人购买的商品房的基本情况，该商品房为预售商品房，座落于中山市××乡镇××村××号”；第十七条有“买受人的房屋仅作商铺使用”的约定。陈建敏称，合同签订后，其已分别于2006年7月10日、2006年8月20日付清了全部购房款，但利基公司一直未协助和配合其办理产权过户登记手续。2、关于交行中山分行与陈嘉桦、利基公司金融借款合同纠纷一案，本院经审理于2015年2月5日作出（2014）中一法民三初字第19号民事判决书，判决：“……二、陈嘉桦于本判决发生法律效力之日起七日内向交行中山分行清偿借款本金119460.16元及利息……；四、利基公司对陈嘉桦在本案中的债务向交行中山分行承担连带清偿责任,利基公司在承担了连带清偿责任后，有权向陈嘉桦追偿……”。判决生效后，因第三人未按生效判决履行确定的义务，交行中山分行向本院申请执行，执行案号为（2016）粤2071执1946号。执行过程中，本院于2016年4月20日查封了利基公司名下的位于中山市××乡镇××村的土地[土地证号：粤（2015）00222**]。因利基公司在本院涉案多起，本院于2018年6月29日以（2016）粤2071执10103号发出公告，拟依法强制拍卖登记于利基公司名下位于中山市××乡镇××村的土地及地上建筑物[不动产权证号：粤（2015）0022224]，用于清偿其拖欠的债务。陈建敏于2019年2月21日向本院提出执行异议。本院于2019年3月27日作出(2019)粤2071执异66号执行裁定，驳回陈建敏的异议请求。3、根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案的白石环村土地登记坐落：中山市××乡镇××村，权利人：中山市利基房地产开发有限公司，面积：3783.5平方米，不动产权证号：粤（2015）中山市不动产权第0022224号，登记时间：2015年11月6日。4、本院(2019)粤2071执异65号执行裁定书另查明：该涉案土地原土地证号为中府国用（2006）3101**，因利基公司遗失补办后于2015年11月6日变更登记不动产权证号为粤（2015）中山市不动产权第0022224号。在另案执行过程中，本院发函调查利基公司名下涉案土地的相关规划报建情况。中山市城乡规划局复函我院称，利基公司名下中山市××乡镇××村用地[土地证号:国（2006）3101**]及[不动产权证号：粤（2015）中山市不动产权第0022224号]均没有办理相关规划报建业务。5、2019年6月20日，中山市中级人民法院作出（2019）粤20破申3号民事裁定书，裁定：一、受理申请人黄励腾、蔡碧雪对被申请人中山市利基房地产开发有限公司的破产清算申请；二、黄励腾、蔡碧雪申请中山市利基房地产开发有限公司破产清算一案由广东省中山市第一人民法院审理。2019年8月1日，本院作出（2019）粤2071破11号决定书，指定广东厚弘律师事务所担任中山市利基房地产开发有限公司管理人。本院认为：本案系执行异议之诉，属涉台案件，争议的实质为涉案商铺的物权问题。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”之规定，本案应适用我国内地法律作为准据法进行裁判。《中华人民共和国破产法》第十九条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第七条规定：“对债务人财产已采取保全措施的相关单位，在知悉人民法院已裁定受理有关债务人的破产申请后，应当依照企业破产法第十九条的规定及时解除对债务人财产的保全措施。”本案中，作为被执行人的利基公司已进入破产清算程序，针对利基公司的强制执行程序应全部中止，案涉房产也应解除保全并中止执行，各债权人的债权通过破产财产分配方案得以实现。陈建敏提起执行异议之诉请求对涉案房产排除强制执行的基础和前提已不复存在，故对陈建敏要求立即停止对中山市××乡镇白石环君安23号铺的强制执行并解除查封的诉讼请求，本案不再处理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案的中山市××乡镇××村土地[不动产权证号：粤（2015）中山市不动产权第0022224号]未进行建设工程规划报建，进而未取得建设工程规划许可证和施工许可证，且陈建敏与利基公司签订的《中山市商品房买卖合同》也没有商品房预售许可证号，即利基实际并未取得商品房预售许可证明，故该合同为无效合同，陈建敏不能根据此无效合同取得涉案商铺之物权，其要求确认合同有效、确认涉案商铺归其所有、判令利基公司立即协助和配合其办理涉案商铺的产权过户手续之诉讼请求，理据不足，本院无法支持。第三人陈嘉桦经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本案处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈建敏的诉讼请求。案件受理费9000元（原告已预交），由原告陈建敏负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审    判    长      吴绪源                  人 民 陪 审 员      刘爱诗                    人 民 陪 审 员      郭绮文                                                                              二〇二〇年四月九日                           书    记    员      赵  莉                      书    记    员      许晓丹