广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4332号原告：刘飞，男，1984年10月17日出生，汉族，住湖南省华容县************，公民身份号码430************219。委托诉讼代理人：车维，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘结银，广东悦盈律师事务所实习律师。被告：恒大地产集团（中山）有限公司，住所地广东省中山市南区*******之二第二层203室，统一社会信用代码914***********812K。法定代表人：梁华迪，总经理。委托诉讼代理人：黄凯，公司员工。原告刘飞与被告恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘飞及其委托诉讼代理人车维、被告恒大公司委托诉讼代理人黄凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘飞向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还原告已经支付的购房款168693元；2.被告向原告返还双倍定金共计40000元。事实与理由：2019年7月31日原告经朋友介绍到被告处看房，当时原告本打算只是先去看看，被告的销售告诉原告，被告处的房子可以在入住之前享有无理由退房的权利。当时被告的售楼部贴有无理由退房承诺书及无理由退房协议书的公告模版。根据上述公告的内容，原告在支付总房款30%及以上，自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间都享有无理由退房的权利。原告当天在被告的劝说下在被告处交了20000元定金，并于2019年8月2日在被告处签订了金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）。根据该认购书的约定，原告向被告认购位于广东省中山市南区******的中山恒大绿洲楼盘20幢2401单元，房屋总价为1886932元，原告须于2019年8月2日前支付首期房款168693元，并签署商品房买卖合同，于2019年10月31日前付清283040元，于2020年1月31日前付清283040元，于2020年4月30日付清283040元，于2020年7月31日前付清849119元。原告于2019年8月2日向被告支付了首期购房款168693元，其后因考虑到被告推荐的房子并不合用，于是联系被告销售人员曾华倩要求退房，被告要求原告于2019年10月31日前付清30%的房款并签订商品房买卖合同之后才能给原告申请退房，原告遂于2019年10月31日去被告处，要求与被告签订商品房买卖合同及无理由退房协议书，被告要求原告与其签订一份所谓的草签合同，只有原告签字，没有被告盖章的合同，交给被告，并要求原告当天付清20%的房款，而正式的商品房买卖合同与无理由退房协议书要等到网签后才能与原告签订。2019年10月31日，被告处关于无理由退房的公告文件已经将付清30%的房款变更为付清50%的房款，而原告除了在交涉过程中拍下的无理由退房承诺书及无理由退房协议书的公告模版的照片外，再无任何书面文件可以证明被告曾对购房者有过承诺书及协议书所述的承诺。基于上述事实，原告要求被告与原告签订商品房买卖合同及无理由退房协议书之后再向被告支付20%的房款。被告不同意与原告签订上述两份文件，给了原告一份无理由退房承诺书，要求原告支付20%房款。双方交涉不下的情况下，原告带着被告给的无理由退房承诺书、空白的无理由退房协议书及有被告相关人员签字的交款核对单离开了被告处。原告认为，根据认购书的约定，被告理应于2019年8月2日与原告签订正式的商品房买卖合同，根据被告处公告的无理由退房协议书，被告理应于2019年8月2日与原告签订商品房买卖合同的同时与原告签订无理由退房协议书，而被告在原告当天在场并付了首期款168693元的情况下仅与原告签订了认购书，在原告多次催促被告签订商品房买卖合同及无理由退房协议书的情况下还对认购书约定的合同义务寻找各种理由拖延，因此，被告已严重违反了认购书的约定，故原告特诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告刘飞增加一项诉讼请求为：解除双方于2019年8月2日签订的金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）（编号0000268）。被告恒大公司辩称，1.双方签订的认购书是双方真实意思表示，是真实履行的合同，不存在任何违反行政法律、法规强制性规定的情形，是合法有效的协议。原告对认购书的内容清晰理解，有关条款被告均已尽合理提示说明义务。认购书开头明确约定，乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。2.原告要求被告退还房款没有事实和法律依据，应予以驳回。原告作为购房者，有能力在认购之前认真阅读合同内容，清楚相关风险，理性判断后再决定是否签署。其作为民事行为能力人，其行为会产生相应的法律效力，也应承担相应的法律后果。认购书约定原告需在约定的付款方式和期限支付首期款并签署商品房买卖合同，否则视为原告放弃购买该房屋，所支付的款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。原告在诉状中称2019年8月2日支付首期款后，是因为考虑到房子不适用，才要求退款的。由此可见，原告是因为其自身原因，未能按约定签署商品房买卖合同。根据被告提供的原告与被告销售微信聊天记录显示，被告在原告签署认购书后，一直联系原告前来签署商品房买卖合同，但是原告一开始说忙，及后说没有办好贷款，迟迟未签订商品房买卖合同。2019年8月2日，原告本人未到场，是案外人陈荷花代其签署认购书，但是签署商品房买卖合同若时委托签署，需要公证委托书，所以并非因为被告拒绝在当天与其签署商品房买卖合同，且被告一直积极配合原告签约的各项要求，因此原告的行为构成违约，应当承担违约责任。3.关于定金，认购书约定如原告履行完毕认购书义务，但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金。本案中，原告没有履行认购书约定的签约义务，且被告一直为原告保留该房号，原告因为自身原因要求退房，因此被告没有违约。原告要求返还双倍定金毫无事实和法律依据，应予以驳回。4.双方没有签署无理由退房协议书，且原告不符合被告关于无理由退房政策的条件，不享受无理由退房的权利，被告作为开发商对外宣传时，已公示关于无理由退房政策的具体内容以及无理由退房协议书明确适用的范围、时间、条件。根据被告公示的无理由退房政策，购房者享受无理由退房的前提是已履行认购书和商品房买卖合同的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为。被告在销售过程中所作的广告宣传属于邀约邀请。如果想享受无理由退房的待遇，必须向被告发出邀约，并达到无理由退房政策的前提条件，方可以享受无理由退房，原告对于前述无理由退房的前提条件是清楚知悉该，因此原告无权享受无理由退房。5.被告同意解除认购书，购房款和定金都不同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2019年7月31日，刘飞作为买受人（乙方）与恒大公司作为出卖人（甲方）签订金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）（编号0000269）（以下简称269认购书）以及准时签约承诺函（以下简称承诺函），其中认购书约定：乙方向甲方认购中山恒大绿洲楼盘20幢2401单元，该商品房建筑面积129.81平方米，按建筑面积计算单价为14833元，总金额为1925441元；乙方签署本认购书时支付定金20000元（定金在签订商品房买卖合同时转入房款）；乙方以分期付款方式付款，乙方须于2019年8月2日前支付首期房款172544元（不含定金）并签署商品房买卖合同，分别于2019年10月31日、2020年1月31日、2020年4月30日各付清288816元，于2020年7月31日前付清866449元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署商品买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所有款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。认购书还约定了其他内容。刘飞于承诺函中承诺：本人认购后不更改任何认购信息，在认购书规定的时间缴纳首期款，按预约网签政策等待签约，并在收到恒大公司通知签约之日起3日内提交齐全所需的材料与恒大公司前述合同文件及办理相关手续，若在收到恒大公司通知签约之日起3日内未签署商品房买卖合同，本人自愿放弃该房源的“无理由退房”政策。2.2019年8月2日，刘飞作为买受人（乙方）与恒大公司作为出卖人（甲方）再签订金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）（编号0000268）（以下简称268认购书），认购书落款乙方签名处为“刘飞陈荷花（代）”，认购书约定:乙方向甲方认购中山恒大绿洲楼盘20幢2401单元，该商品房建筑面积129.81平方米，按建筑面积计算单价为14536元，总金额为1886932元；乙方签署本认购书时支付定金20000元（定金在签订商品房买卖合同时转入房款）；乙方以分期付款方式付款，乙方须于2019年8月2日前支付首期房款168693元（不含定金）并签署商品房买卖合同，分别于2019年10月31日、2020年1月31日、2020年4月30日前各付清283040元,2020年7月31日前付清849119元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署商品买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所有款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。认购书还约定了其他内容。刘飞于当日向恒大公司支付定金20000元及首付房款168693元。庭审中，恒大公司称，269认购书签订后，经双方协商，恒大公司同意给予刘飞一定的购房优惠，购房总价款因此有所变更，故双方于2019年8月2日重新签订268认购书；268认购书是由刘飞委托陈荷花签订，但因商品房买卖合同除非办理了公证委托，否则必须由本人签字确认，故双方未于当天签订商品房买卖合同；268认购书中关于“乙方必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署商品买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所有款项不予退还”的约定属于对买受人违约责任的约定，系指把买受人已付房款视为违约金予以收取并不予退还。刘飞确认其因工作繁忙未能到场签订认购书，遂委托陈荷花代其签订268认购书以及支付相应的购房款，并称恒大公司理应按268认购书的约定在当天同时签订商品房买卖合同。恒大公司与刘飞一致确认，双方实际履行的是268认购书约定的内容。3.恒大公司提交了刘飞与其销售人员的微信聊天记录，拟证明系因刘飞自身原因，恒大公司经催促后，刘飞未与其方签订商品房买卖合同，该聊天记录显示2019年8月7日、8日恒大公司销售人员询问刘飞签订商品房买卖合同的时间，刘飞均回复比较忙；2019年8月30日恒大公司销售人员与刘飞的对话反映刘飞因卖房出现问题，现无法向恒大公司支付款项，故一直没有回复销售人员。庭审中，刘飞确认其因忙以及资金问题，一直没有与恒大公司确认签订合同以及缴款时间，直到2019年10月31日才准备好需要缴纳的房款，同时亦因考虑到所购房屋不适用，故已联系恒大公司的其他销售人员申请退房。4.刘飞提交了2019年10月31日其前往恒大公司售楼部与销售人员协商签订商品房买卖合同，支付部分购房款以及办理无理由退房手续时的对话录音，拟证明其于当天要求办理前述手续时遭到被告拒绝的事实。前述录音反映：当天刘飞向恒大公司的销售人员要求办理前述手续时，销售人员回复可以提供商品房买卖合同以及开具交款核对单以供刘飞办理签约手续以及缴交房款377387元，只要刘飞办理了前述手续后，其可申请办理无理由退房手续，但因恒大公司的公章当时不在售楼部保管，故需由刘飞先签订合同，待其把每天收到的商品房买卖合同收集并提交给恒大公司统一盖章后再把合同原件退回给刘飞，后刘飞认为恒大公司不能在当天即向其交付已加盖公章的合同，其若单方签订合同以及缴纳房款后存在仍不能办理无理由退房手续的风险，故以此为由拒绝签订商品房买卖合同以及缴交房款。后刘飞以恒大公司拒绝与其签订商品房买卖合同构成违约为由于2020年2月25日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。刘飞与恒大公司签订并实际履行的268认购书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，认购书合法有效，双方当事人均应恪守履行。现刘飞现主张解除268认购书，恒大公司对此不持异议，本院予以认可。关于违约方的认定，根据已查明的事实可知，268认购书签订当天系因刘飞未能本人到场而导致双方未能签订商品房买卖合同，及后恒大公司已在合理期限内多次催促刘飞签订商品房买卖合同，但刘飞以所购房屋不适用以及工作繁忙、资金未能及时筹措为由一直未与恒大公司约定商品房买卖合同签订的时间。及至2019年10月31日刘飞称其已携购房款并前往恒大公司售楼部要求办理商品房买卖合同签订以及购房款缴纳手续时，其当天办理前述手续的目的实际上亦不是为了根据268认购书约定的内容签订商品房买卖合同并购买房屋，而是为了实现其办理无理由退房的目的才要求签订商品房买卖合同并缴纳购房款，且其最终又以恒大公司不能同时加盖公章为由拒绝签订商品房买卖合同以及缴纳房款，对此恒大公司的售楼人员已作出合理的解释，明确因恒大公司的公章不在售楼部故可在刘飞签字后通过后补盖章的方式向刘飞提供有双方签字盖章的合同原件，前述解释符合商品房买卖合同签约的一般交易习惯，且恒大公司补签商品房买卖合同的行为并不会成为刘飞依据268认购书约定的内容履行其自身签约义务的障碍，也不会对刘飞的合同权利造成不利影响，故恒大公司对此不构成违约。综上，268认购书签订后，刘飞与恒大公司至今仍未签订商品房买卖合同的原因在于刘飞自身原因导致，故应认定刘飞是违约方。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”规定，因本院已认定刘飞违约，故其要求恒大公司双倍返还其已支付的定金40000元（20000元×2倍），没有事实和法律依据，本院不予支持。认购书载明“乙方（刘飞）必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署商品买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所有款项不予退还”，前述约定实际是恒大公司把刘飞已付的首期款168693元作为违约金与定金20000元一并收取并不予退还以此作为违约责任的承担，该违约责任的约定违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定，鉴于恒大公司未举证证明其实际损失，本院认为由恒大公司收取定金20000元已足以弥补其相应损失，在此之外，恒大公司辩称其另行收取的购房款168693元应作为违约金不予退回，理据不足，本院不予采纳，并认定恒大公司应向刘飞退还购房款168693元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘飞与被告恒大地产集团（中山）有限公司于2019年8月2日签订的金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）（编号0000268）；二、被告恒大地产集团（中山）有限公司于本判决生效之日起七天内退还原告刘飞购房款168693元；三、驳回原告刘飞的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4430元，减半收取为2215元（原告刘飞已预交），由原告刘飞负担425元，被告恒大地产集团（中山）有限公司负担1790元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年四月十三日书记员  郭小琪周晓文