江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初2062号 原告：李朱花，男，1975年6月12日生，汉族，住徐州市经济开发区。 原告：刘垭灿，女，1984年11月26日生，汉族，住徐州市铜山新区。 委托诉讼代理人:王玲（刘垭灿母亲），女，1959年6月11日生，汉族，住徐州市铜山新区。 二原告共同委托诉讼代理人：张金山，江苏泰信律师事务所律师。 被告：王孝民，男，1970年3月20日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：王彬，男，1994年9月20日生，汉族，住徐州市云龙区。 二被告共同委托诉讼代理人：陈学万，江苏清正苑律师事务所律师。 原告李朱花、刘垭灿与被告王孝民、王彬不当得利纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李朱花及其委托诉讼代理人张金山，原告刘垭灿的委托诉讼代理人王玲、张金山，被告王孝民及二被告共同委托诉讼代理人陈学万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告共同向本院提出诉讼请求：判决被告给付房屋拆迁补偿款739806.5元。事实和理由：原告与被告王孝民于2003年3月28日签订协议书一份，约定被告将自己拥有的位于徐州市云龙区翠屏山街道办事处长山村4队二层楼房4间面积127.97平方米出售给原告，房价4万元，协议对其他相关条款内容进行了约定，2003年8月23日原告一次性付清购房款4万元，被告出具收条一份。2011年5月，原告在所购房屋院内加盖4间楼房，面积为160.11平方米，2018年云龙区人民政府对长山村进行旧房改造，将全村房屋全部拆除，被告拆迁面积为282.08平方米，按相关规定，每户村民补偿安置房280平方米，原告加盖的房屋被拆除，但是拆迁补偿协议是被告和翠屏山项目改造指挥部签订，现补偿的280平方米安置房全部由被告占有，本案诉争的拆迁房屋系以被告王孝民之子即被告王彬的名义进行了拆迁补偿。原告在被告院内加盖的4间楼房，所有权属于原告，按照相关政策，这4间被拆房屋的补偿应归原告所有。请求人民法院依法支持诉求。 二被告共同辩称：一、本案原告以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由向法院提起诉讼，要求被告给付原告房屋拆迁补偿款无事实及法律依据。若原告以本案由提起诉讼，本案原告主体不适格，应依法驳回原告的起诉。依据最高人民法院《民事案由规定》，只有拆迁人与被拆迁人已经签订合同，因合同履行发生的争议，才适用本案由，适用民事诉讼程序审理。二、原告主张房屋拆迁补偿款及数额均无事实及法律依据。本案系针对被告之合法用地面积之补偿（即宅基地之补偿），宅基地具有人身属性，非本村集体经济村民无法取得，补偿标准为135㎡×1.4=189㎡×5750元=1086750元；其他部分特定补偿款487625元，系搬家费、提前奖、搬迁奖等其他补偿，该部分费用是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，故应归拆迁前房屋的实际居住人即本案被告所有，故全部拆迁补偿款均与原告无关。三、在（2017）苏0303民初6137号案件中，已经确认原告李朱花曾向案外人邵红借款15万元，且于2013年9月26日向案外人邵红、王传勇出具《房屋抵押转让合同书》一份，将涉案房屋抵押转让给王传勇、邵红；2014年4月29日王孝民与邵红、王传勇达成《债权转让协议》一份，王孝民支付给王传勇现金20万元将涉案房屋的产权证书取回，王传勇和李朱花不再有债权关系。庭审中李朱花认可其在2013年之后就不在涉案房屋内居住，也未实际占有该房屋，而在2014年4月29日王孝民支付完债权转让款之后直至2018年房屋拆迁前均由被告实际占有居住；虽然原、被告之间的买卖、抵押及债权转让协议均因违反法律的强制性规定被认定为无效，但是，结合（2017）苏0303民初6137号案件庭审情况及原告签订完抵押转让协议后即不再占有涉案房屋的事实情况，足以说明原告以《抵押转让协议》（即以涉案房屋之所有权抵充其对邵红、王传勇负有的15万元债务）之明示行为及不再实际占有涉案房屋之默示行为表示对涉案房屋不再享有任何利益；原告直至了解到涉案房屋面临拆迁并存在巨大利益后，才向法院诉讼主张权利，这足以说明涉案房屋的拆迁补偿款与原告无关，系原告违背诚实信用原则，故其也不存在任何信赖利益损失。四、本案系买卖合同无效之纠纷，原告对于房屋买卖合同无效存在过错，应根据合同法的相关规定自行承担其自身过错。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年3月28日，原告李朱花（房屋购买方）与被告王孝民（房屋出售方）签订《房屋买卖合同书》一份，内容为：“今有王孝民长山集楼房地上共四间包括房屋地皮产权及房屋前后的一切设施等一次性永久出售给现购买人李朱花、段成燕。购买方一次性付给（清）四万元人民币现金于出售方王孝民、佟静。出售方承担过户费用累计伍佰元整。出售方需尽快把过户手续办好过在李朱花名下，暂定壹个月。如时间不允许可再顺延壹个月。此合同一式四份，出售方、购买方、担保证明人各一份。此合同其他未尽事项由买卖双方协商解决或仲裁机构协调解决。”合同签订后当日，原告李朱花向被告王孝民交付购房款4万元，被告王孝民向原告李朱花出具《收条》一份。 2013年9月26日，原告李朱花向案外人邵红、王传勇出具《房屋抵押转让合同书》一份，内容为：“今有李朱花于二零一一年七月十五日借贷王传勇、邵红现金壹拾伍万元（月息两分），至今未还，现因无力还款，自愿将购买王孝民于长山集楼山上下两层四间共计一百二十一平方，抵押转让给王传勇、邵红。” 2014年4月29日，被告王孝民与案外人邵红、王传勇、乔勇、冯海鹏签订《债权转让协议》一份，内容为：“因李朱花借王传勇15万元现金无能力偿还，2012年8月24日经云龙法院调解达成偿还协议，李朱花未执行。于2013年9月26日，李朱花与王传勇签订房屋抵押转让合同，房屋产权证：云龙村镇2803号，面积121.97㎡，所有权人王孝民。经双方自愿协商达成此债权转让协议。王孝民同意付给王传勇现金20万元将以上债权产权证接收，王传勇和李朱花不再有债权关系，此房屋产权由现债权人王孝民所有。以上协议双方自愿，无意见望共同遵守，今后无任何纠纷。” 二原告于2017年11月17日在本院起诉邵红、王孝民，要求确认邵红、王孝民之间债权转让协议无效并将涉案房屋返还给原告。本院受理后于2018年9月3日开庭审理时，原告自认其二人并非长山村村民。法庭询问原告：“被告在2003年将涉案房屋出售给原告以后，原告占有过吗？”李朱花答：“从2003年以后一直到2013年一直都在那居住。后来当仓库使用了，2016年我去的时候，已经被被告占用了。”法庭询问王孝民：“房屋现在是你占有的，从什么时候？”王孝民答：“2014年4月29日把钱给邵红后开始占有的。”本院审理后认为：“根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。《关于农村集体土地确认登记发证的若干意见》规定，‘对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。’根据上述规定不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，故原告李朱花与被告王孝民签订的《房屋买卖合同书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。据此，原告李朱花与被告邵红之间的抵押合同无效，被告王孝民与邵红之间的债权转让均无效，均不产生房屋产权变更的效力。”遂作出（2017）苏0303民初6137号民事判决书，判决：“一、被告王孝民、邵红于2014年4月29日签订的《债权转让协议》无效；二、驳回原告李朱花、刘垭灿其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。 另查明，涉案房屋产权证书上登记的所有权人为王孝民，建筑面积为121.97平方米，土地权属性质为集体。该房屋及所在宅基地现已被征收。被征收的土地面积为135平方米，确认的合法面积为135×1.4=189平方米，搬迁奖励面积56.7平方米，无证面积36.38平方米，公示总面积为282.08平方米。其中合法面积和搬迁奖励面积均按每平方米5750元计算补偿款合计1412775元，附属物补偿按合法面积每平方米100元、无证面积每平方米260元计算补偿款合计28359元，提前奖17940元，搬家费1890元，误工费200元，预付过渡费4536元，以上总计1574375元。王孝民之子被告王彬于2018年12月18日与征收单位签订了房屋征收补偿协议，选择了货币补偿的方式，并已领取了征收补偿款。 被告称其自己盖的房屋面积为144平方米，因根据《村镇规划选址意见书》记载的建筑规模为144平方米，超出房证记载面积的部分是“出厦上面盖的楼板”，与征收单位认定的总面积相差的138.08平方米是李朱花盖的，其中包括无证面积。 原告明确其诉讼请求数额的构成为（189-121.97）×5750+56.7×5750+28359=739806.5元，其中189是合法建筑总面积，121.97是王孝民房屋合法建筑面积，56.7是搬迁奖励面积，5750是基准价格，28359是无手续附属物价值。 庭审中，原告申请三名证人出庭作证，证人作证称李朱花于2011年5月盖房上下楼共4间160余平方米花费57680元料工钱，但对具体细节性问题均无法回答。被告对原告所主张的建房花费不予认可，仅认可按照无证面积每平方米260元的价格返还原告138平方米的购房款和成本。 还查明，2012年8月24日，王传勇因与李朱花民间借贷纠纷在本院提起诉讼，经本院调解，双方达成调解协议如下：李朱花于2012年10月30日前偿还王传勇借款15万元及利息（利息的计算方式为按年利率24%，自2012年5月15日起计算至李朱花给付借款之日）；案件受理费1650元（已减半收取），由李朱花负担。本院于2012年8月24日作出（2012）云民调初字第0653号民事调解书，对上述协议予以确认。 2012年3月6日，刘垭灿在本院起诉李朱花离婚，本院组织二人调解时，二人欲分割涉案新加盖的房屋，因该房无土地使用权证和房产证，本院告知二人另行约定处理，并于当日作出（2012）云民初字第492号民事调解书，确认的调解协议如下：“一、原告刘垭灿提出离婚，被告李朱花同意离婚。二、双方无其他纠纷，个人衣物归个人所有。”同日，李朱花、刘垭灿另行签订协议书一份，协议内容为：“一、2011年5月双方共同在云龙区建造房屋4间（上下各2间），现男方同意将西边的上下2间分给女方，本协议签字后，女方享有该2间房屋的所有权。如政府拆迁，所有赔偿（包括实物及货币）均归女方所有，男方应尽力配合。二、本协议双方签字后生效。”2016年12月1日，李朱花又出具承诺书一份，载明：本人自愿将2012年3月6日协议书上约定的4间房屋的分配方案变更为女方享有该4间房屋总建筑面积的一半。 本院认为：一、关于如何确定本案案由的问题。案由应根据原告主张的请求权基础法律关系来确定，原告并未主张其与被告签订有拆迁安置补偿合同并以此主张权利，因此本案并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告明确的基础事实，系其所建房屋的征收补偿款被被告占有，其要求被告返还该部分补偿款而产生纠纷。根据不当得利的定义是指“没有合法原因取得利益致使对方受损的法律事实”来判断，原告主张本案的基础法律关系为不当得利与其主张的基础事实相符。被告辩称本案系买卖合同纠纷，是买卖合同无效后的处理纠纷，但合同无效后互相返还财产或折价赔偿的法理基础正是不当得利，故本案案由应定为不当得利纠纷。案由的确定系基于原告的请求权，确定案由并非作出判定被告承担民事责任的结论。至于被告是否构成不当得利、是否应当返还财产及返还财产的数额等问题，应根据案件事实是否符合不当得利的处理原则来分析。 二、关于被告是否构成不当得利的问题。不当得利的构成应当同时具备一方获益、获益方无法律根据、一方获益致使对方受损即获利与损失之间存在因果关系三个要件。首先，被告领取的征收补偿款中是否含有对原告新建房屋部分的补偿款，被告出卖给原告的系其宅基地及宅基地上原建并另有权属证书的房屋，原告占有宅基地及房屋后新建了房屋，这一事实被告是认可的，而且被告受领的征收补偿款中含有对无证面积的补偿，因此可以断定被告领取的征收补偿款中确实含有对原告新建房屋部分的补偿款；从被告领取的补偿款构成来看，189平方米的合法面积系根据宅基地面积乘以1.4系数得出，56.7平方米系对被告搬迁的奖励面积，附属物补偿款中含有对合法面积按每平方米100元的补偿，上述补偿款均与原告无关，仅有无证面积36.38平方米可以确认系对原告新建房屋部分的补偿；其次，被告获得该部分补偿款是否无法律根据，原告诉称其对新建房屋拥有所有权，因新建房屋缺少合法的建设手续，无法办理权属登记，属违法建筑，更因原告非长山村集体经济组织成员的身份，故原告不能取得该房屋的所有权；原告新建房屋因建在被告的宅基地上，已经形成在不动产上的添附物，根据添附物所有权归属原则，该添附部分应属宅基地合法使用权人所有；虽然新建房屋因属违法建筑，不能确权给被告，但是被告对该房屋享有被征收后获得补偿的权利，而征收补偿款系宅基地及地上房屋被征收后给予合法权利人的补偿，故被告获得新建房屋部分的补偿款有合法根据；最后，被告获得征收补偿款是否导致原告损失即两者之间是否存在因果关系，纵观本案涉及的房、地交易情况来看，被告先将宅基地及地上合法房屋出卖给原告，原告又将其转让给案外人邵红等人以清偿其债务，然后邵红等人再转让给被告，虽然各方交易所涉合同均属无效，但均无相互返还的必要；虽然各方交易均不涉及原告新建房屋，但原告在此建房没有合法依据，所建房屋亦属违法建筑，原告不能从其非法行为中获利，原告建房的损失系处理自身权利不当所致，与被告领取征收补偿款之间没有因果关系。综上分析，被告不构成不当得利。 三、鉴于庭审中被告同意返还原告购房款和建房成本，属于被告自行处分诉讼权利，并不违反法律规定，本院予以支持。其中，购房款40000元根据庭审查明属实。关于建房成本，原告主张其支出57680元，但提供的证人证言均不能证明其主张，另根据不当得利返还的标的为受益人取得的利益，而非受损人损失的原则，被告返还的也仅是现能够查明的无证面积36.38平方米的补偿款，被告自愿按照138平方米、每平方米260元的标准返还原告，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告王孝民、王彬于本判决生效之日起五日内返还原告李朱花、刘垭灿共计75880元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11198元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁 征 人民陪审员  严玉英 人民陪审员  刘 兰 二〇二〇年四月一日 书 记 员  周华梦