重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初26776号本诉原告：詹先英，女，1971年3月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：万俊杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。本诉被告：重庆骏御商务咨询服务有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道彩虹路**，统一社会信用代码915001140736791304。法定代表人：喻林强，公司总经理。委托诉讼代理人：巫向秋，女，重庆骏御商务咨询服务有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：潘越，女，重庆骏御商务咨询服务有限公司员工，住重庆市涪陵区。本诉被告：重庆市沙坪坝区立人教育培训学校，住，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**一社会信用代码52500106678655174R。诉讼代表人：刘源，学校校长。委托诉讼代理人：向麒麟，男，重庆市沙坪坝区立人教育培训学校员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人:朱永灯，男，重庆市沙坪坝区立人教育培训学校员工，住重庆市巫山县。本诉被告：重庆市金科星聚置业有限公司，住所，住所地重庆市沙坪坝区大学城学智路**社会信用代码91500106699290426M。法定代表人：周达，公司总经理。委托诉讼代理人：张剑飞，男，重庆市金科星聚置业有限公司员工，住河北省张家口市宣化县。委托诉讼代理人：段亚帆，女，重庆市金科星聚置业有限公司员工，住山西省晋城市城区。本诉被告：曾艳，女，1977年8月28日出生，汉族，职业不详，住重庆市璧山区。反诉原告：重庆市金科星聚置业有限公司，住所地，住所地重庆市沙坪坝区大学城学智路**会信用代码91500106699290426M。法定代表人：周达，公司总经理。委托诉讼代理人：张剑飞，男，重庆市金科星聚置业有限公司员工，住河北省张家口市宣化县。委托诉讼代理人：段亚帆，女，重庆市金科星聚置业有限公司员工，住山西省晋城市城区。反诉被告：詹先英，女，1971年3月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：万俊杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。反诉被告：曾艳，女，1977年8月28日出生，汉族，职业不详，住重庆市璧山区。原告詹先英与本诉被告重庆骏御商务咨询服务有限公司、重庆市金科星聚置业有限公司、重庆市沙坪坝区立人教育培训学校、曾艳返还原物纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法由审判员刘畅适用简易程序独任审理。因重庆市金科星聚置业有限公司在法庭辩论结束前提出反诉，故本院再次公开开庭，合并审理本反诉案件。本诉原告暨反诉被告詹先英及其委托诉讼代理人万俊杰，本诉被告暨反诉原告重庆市金科星聚置业有限公司（以下简称：金科公司）的委托诉讼代理人段亚帆、张剑飞，本诉被告重庆骏御商务咨询服务有限公司（以下简称：骏御公司）的委托诉讼代理人巫向秋到庭参加诉讼。本诉被告暨反诉被告曾艳，本诉被告重庆市沙坪坝区立人教育培训学校（以下简称：立人学校）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本诉原告詹先英向本院提出如下诉讼请求：1、判令本诉被告立人学校立即腾空并向本诉原告交还坐落于重庆市沙坪坝区XX西路X号附X号的房屋（以下简称：案涉房屋）；2、判令本诉被告金科公司、骏御公司、立人学校向本诉原告支付房屋占有使用费，该费用从2019年7月20日起算，按照每月13204.25元计算至本诉被告立人学校腾退交还房屋给本诉原告之日止；3、本案诉讼费用由本诉被告负担。事实与理由：2018年12月29日，詹先英与金科公司签订《重庆市商品房买卖合同》一份，合同约定案涉房屋为现房，坐落于重庆市沙坪坝区XX西路**附**，房屋建筑面积528.17平方米，房屋总价1805159元，分期付款。合同签订后，詹先英一直按照合同的约定支付房款，在2019年7月20日将最后一笔款项支付给金科公司。合同约定金科公司在2019年8月20日前，将房屋交付原告使用。2019年9月29日，金科公司为詹先英办理交房手续，同时将房产证交付詹先英。2018年，金科公司与骏御公司签订《租赁经营协议》，约定金科公司将案涉房屋租赁给骏御公司，租期为4年，从2018年9月15日始至2022年9月14日止。同时在合同第八条协议失效中约定：“如甲方（金科公司）将本租赁合同项下租赁物出售，乙方（骏御公司）未购买，本合同终止，双方互不承担违约责任”。詹先英与金科公司在2018年12月29日签订《商品房买卖合同》，按照合同约定，金科公司与骏御公司签订的《租赁经营协议》应当在2018年12月29日终止。2018年9月28日，骏御公司与立人学校签订《商业运营管理合同》，合同约定骏御公司将位于金科廊桥天都XX西路X号附X号房屋租赁给立人学校，租期为4年，从2018年9月15日始至2022年9月14日止。因骏御公司与金科公司的租赁合同在2018年12月29日解除，骏御公司与立人学校签订的《商业运营管理合同》也就没有了实现的基础，应当同时解除。根据詹先英与金科公司签订的《金科廊桥水乡重庆市商品房买卖合同补充协议》第十九条第一款第一项约定：“对已出租的房屋在租赁期内所产生的租金按以下约定执行：在乙方（詹先英）购买该房屋并付清全部房款前，该房屋出租产生的租金归甲方（金科公司）所有，在乙方（詹先英）购买该房屋并付清全部房款后，该房屋出租产生的租金全部归乙方（詹先英）所有”。虽然该房屋不带有租约，但骏御公司在合同被解除后未将房屋归还詹先英，而是继续将房屋租赁给立人学校使用，立人学校应当向詹先英支付占用期间的房屋使用费（该费用按照当地房屋市场月租金计算至返还房屋时止），并立即腾空交还詹先英的房屋。为维护自身的合法权益，本诉原告詹先英特根据我国法律规定及双方签订合同相关条款的约定，向贵院起诉，望判如所请。本诉被告骏御公司答辩称：1、案涉房屋在出售前，我方与本诉被告金科公司签订了《租赁经营协议》，由我方对本案标的商铺进行运营管理，后我方又与本诉被告立人学校签订了《商业运营管理合同》，把案涉商铺又转租给立人学校经营使用；2、在案涉房屋由金科公司出售给曾艳后，我方又与曾艳签订了《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》等，约定该案涉房屋由我方无偿使用经营和自行招商运营到2022年12月14日；3、《商铺合作协议》4.2条约定：在本协议约定的乙方（骏御公司）使用期内，若该物业所有权人需发生变更，甲方（即曾艳）有义务告知该物业的受让人关于此协议之约定内容并要求其承担本协议约定的甲方义务及责任，受让人未同意承担本协议约定的甲方义务及责任前，甲方不得转让该物业，否则除本协议继续履行外，甲方还应赔偿乙方由此造成的一切损失；甲方转让该物业必须提前通知乙方，同等条件下乙方享有优先购买权。但事实上，我方未收到任何通知，曾艳便已将案涉房屋转让给本诉原告詹先英。故我方不存在任何违约行为。综上所述，请求贵院依法判决。本诉被告立人学校答辩称：1、本案所涉纠纷与立人学校无关，立人学校愿意将案涉房屋交还骏御公司，以便骏御公司与詹先英之间进行处理；2、假如立人学校因之受到了损失，立人学校保留向骏御公司进行追索的权利；3、詹先英与骏御公司的纠纷处理完后，立人学校愿意再和骏御公司商谈合作的事宜；4、立人学校会在2020年3月31日之前将案涉房屋交还骏御公司，由骏御公司负责与詹先英办理房屋交接。综上所述，请求人民法院依法判决。本诉被告金科公司答辩称：一、基于租赁经营协议，案涉房屋出售前，金科公司委托骏御公司对案涉房屋进行商业运营管理，出售后由买受人曾艳交骏御公司进行整体租赁运营。1、案涉房屋出售前：金科公司与骏御公司签订了《租赁经营协议》，将案涉房屋交由骏御公司进行商业运营管理。2018年9月28日，骏御公司与立人学校签订了《商业运营管理合同》，将案涉房屋交给立人学校经营使用。2、案涉房屋出售后：2018年8月4日，金科公司与房屋买受人曾艳签订了《重庆市商品房买卖合同》，金科公司将案涉房屋转让给曾艳。后曾艳与骏御公司签订了《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》，委托骏御公司无偿使用、经营案涉房屋并进行整体租赁运营。前述协议表明，在案涉房屋出售后，曾艳以自己的名义委托骏御公司就案涉商铺进行整体租赁运营，曾艳在购买房屋时享受了房款优惠且已知该商铺带有租约，在转让房屋时应履行含同约定的相关义务，金科公司不存在违约行为。二、基于房屋买卖合同，金科公司将涉案房屋转让给相应的买受人，并已履行完毕相关合同义务。2018年8月4日，金科公司与房屋买受人曾艳签订了《重庆商品房买卖合同》，将案涉房屋转让给曾艳。后曾艳与詹先英签订房屋买卖协议，约定将案涉房屋转让给詹先英。2018年12月5日，曾艳向金科公司提出更名申请，金科公司为曾艳进行了案涉房屋的更名，后向更名后的业主即詹先英履行了交房义务及办理了产权登记等相关手续。因此，金科公司已将房屋买卖合同中的相关义务全部履行完毕，并不存在违约行为。综上所述，詹先英提出的要求金科公司、立人学校等腾空并交还案涉房屋、支付使用费的诉讼请求违反了合同约定，脱离了事实情况，请求人民法院法驳回詹先英的全部诉讼请求。本诉被告曾艳未到庭应诉亦未作答辩。反诉原告金科公司向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告曾艳、詹先英履行《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》；2、判令詹先英、曾艳按照《承诺书》赔偿金科公司因本诉的诉讼纠纷导致的立人学校商铺退租的损失，该损失为运营管理费，从2021年6月15日计算到2022年9月14日，标准是每月13204.25元，计算15个月，合计金额为198063.75元；3、反诉案件诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年7月31日，金科公司与曾艳签订了《重庆市商品房买卖合同》，由曾艳购买案涉房屋。后曾艳向金科公司提出更名申请，要求将案涉房屋更名给詹先英，曾艳与詹先英签订了承诺书，两人承诺自愿承担因更名给金科公司造成的全部损失和法律责任。为维护自身权益，根据法律规定，反诉原告特向贵院提起反诉，望贵院依法审理，判如所请。反诉被告詹先英就反诉请求答辩称：詹先英未与金科公司签订《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》，也未向金科公司出具《承诺书》，故金科公司作为反诉原告的主体不适格，依法应当驳回其起诉。反诉被告曾艳未到庭应诉亦未作答辩。经审理查明：金科公司与骏御公司签订有《租赁经营协议》（未载明签署时间，金科公司与骏御公司均认可签订时间为2018年7月31日之前），协议载明金科公司将自己开发的位于重庆市沙坪坝区大学城南二路100号、建筑面积528.17平方米的商铺出租给骏御公司进行商业运营管理，租赁期限为48个月，即2018年9月15日至2022年9月14日。《租赁经营协议》第八条约定，如金科公司将合同项下的租赁物出售，骏御公司未购买，则合同终止，双方互不承担违约责任。《租赁经营协议》还对租金标准、租赁经营权限等进行了约定。2018年7月31日，曾艳与骏御公司签订《商铺合作协议》，载明曾艳于2018年7月31日购买了廊桥水乡项目部的一套商铺，为了确保该商铺长期收益，拟将商铺交由骏御公司无偿使用并形成正式合作关系。该商铺位于沙坪坝区大学城南二路100号，建筑面积528.17平方米。曾艳将商铺交给骏御公司无偿使用经营，由骏御公司进行整体招商运营。骏御公司无偿使用期限为51个月，即2018年9月15日起至2021年12月14日止。为确保骏御公司对商铺的运营和使用，曾艳应按照与金科公司签订的《商品房买卖合同》的约定及时接房并交房给骏御公司使用。合同还约定，使用期限内，若物业所有权人发生变更，不影响协议下骏御公司的各项权利。同日，曾艳与骏御公司签订《授权信托书》，委托骏御公司向金科公司办理接房事宜、进场装修、收取运营管理费等。2018年7月31日，曾艳向金科公司出具了《商铺现状交付确认书》，告知金科公司自己于2018年7月31日购买了案涉商铺，并与骏御公司签订了《商铺合作协议》，由骏御公司在约定期限内对案涉商铺进行使用和经营。同日，金科公司向曾艳发出《带租约商铺销售告知函》，告知曾艳案涉商铺已由承租人租赁经营，租期为2018年9月15日起至2021年12月14日。2018年8月4日，金科公司与曾艳签订《重庆市商品房买卖合同》，约定金科公司将坐落于重庆市沙坪坝区XX西路X号附X号、建筑面积528.17平方米的房屋（即案涉房屋）出售给曾艳，总成交价1805159元，合同约定曾艳于合同签订时支付房款541548元，于2018年12月20日支付房款541548元，于2019年3月20日前支付房款361032元，于2019年7月20日前支付房款361031元。2018年9月28日，骏御公司与立人学校签订《商业运营管理合同》，载明骏御公司受房屋产权人委托，对金科廊桥天都商业街进行商业运营管理。骏御公司将坐落于重庆市沙坪坝区XX西路X号附X号、建筑面积528.17平方米的房屋（即案涉房屋）交付给立人学校经营使用，运营管理期限为2018年9月15日至2022年9月14日，进场时间为2018年10月15日。合同还对装修管理、品牌经营、运营管理费、物业服务费等进行了约定。立人学校已按照13204.25元/月的标准，向骏御公司支付了前三个月的运营管理费39612.75元。2018年12月5日，曾艳向金科公司递交《金科股份房屋退换及更名申请》，载明因自身原因就案涉房屋向金科公司提出更名申请，更名为詹先英，因更名产生的所有费用由曾艳自己负担。同日，曾艳向金科公司出具承诺书，载明因自身原因将案涉商铺更名给詹先英，承诺在解除案涉商铺的网签、备案手续等之后，由詹先英与金科公司重新签订购房合同，曾艳购买案涉商铺已缴纳的购房款等费用自动转为詹先英购买该商铺的费用。2018年12月5日，詹先英向金科公司出具承诺书，载明自愿接受曾艳将案涉商铺更名为詹先英的名字。曾艳购买该商铺已缴纳的购房款等费用自动转为詹先英购买该商铺的费用。在曾艳与金科公司办理完解除案涉商铺的网签、备案手续等之后，由詹先英与金科公司重新签订购房合同。2018年12月29日，詹先英与金科公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定金科公司将坐落于重庆市沙坪坝区XX西路X号附X号、建筑面积528.17平方米的房屋（即案涉房屋）出售给詹先英，总成交价1805159元，詹先英于合同签订时支付房款541548元，于2018年12月20日支付房款541548元，于2019年3月20日前支付房款361032元，于2019年7月20日前支付房款361031元。《重庆市商品房买卖合同》的补充协议第十九条对租赁进行了约定，该条1、约定，在签订合同时，如案涉房屋金科公司已经出租给第三方，詹先英保证在购买后按照金科公司与第三方签订的原租赁合同之约定继续履行，并在詹先英付清全部房款后，由詹先英与第三方按原租赁合同约定的内容及条件重新签订租赁合同，金科公司协助詹先英与第三方重新签订租赁合同，如第三方不同意重新签订租赁合同，则由詹先英按照金科公司与第三方签订的租赁合同的约定内容继续履行，在詹先英购买案涉房屋并付清全部房款后，房屋出租产生的租金归詹先英所有（但原租赁合同约定的免租期或优惠期未到期的，双方均不收取租金）。2019年7月20日，詹先英付清了《重庆市商品房买卖合同》项下的全部购房款，詹先英与金科公司均认可詹先英支付的全部房款系由曾艳前期已支付的房款54万余元与詹先英后续支付的房款组成。2019年9月4日，重庆市国土资源和房屋管理局制发不动产权证，载明案涉房屋坐落于重庆市沙坪坝区XX西路X号附X号、建筑面积528.17平方米，为批发零售用地/商业服务用房，登记权利人为詹先英。2019年9月30日，詹先英在金科公司向其出具的接房手续书上签名确认已于当日在物管处办理完毕接房手续。审理中，立人学校承诺在2020年3月31日之前将案涉房屋交还骏御公司，由骏御公司负责与詹先英办理房屋交接。但截至2020年4月10日庭审辩论终结，根据骏御公司和金科公司的陈述，立人学校仍在继续使用案涉房屋，未作交还。现詹先英、金科公司均向本院提起诉讼，要求判如所请。因各方分歧较大，本院调解未果。上述事实，有本诉和反诉原、被告当事人的陈述，有本诉原告詹先英举示的《重庆市商品房买卖合同》，收据，发票，不动产权证，《商业运营管理合同》，《租赁经营协议》；有本诉被告金科公司提交的《租赁经营协议》，不动产权证书，《商铺现状交付确认书》，《带租约商铺销售告知函》，《商铺合作协议》，金科股份房屋退还及更名申请，承诺书，接房手续书，金科公司与曾艳和詹先英分别签订的《重庆市商品房买卖合同》；有本诉被告骏御公司举示的《商铺合作协议》，《授权信托书》，《商业管理信托书》，《商业运营管理合同》，《重庆市商品房买卖合同》，《租赁经营协议》等证据在案证明。这些证据的真实性、关联性与合法性已经当事人庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案当事人詹先英、曾艳、金科公司、骏御公司、立人学校之间，就案涉房屋的买卖、使用等订立有合同，各方当事人均具有订立合同应当具有的相应民事权利能力和民事行为能力，均应当按照合同的约定全面履行。本院现针对詹先英、金科公司的各项本、反诉诉讼请求分项评述如下：关于本诉原告詹先英的各项诉讼请求。本院认为，案涉房屋为金科公司所开发的商品房。在房屋出售给他人之前，金科公司对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分等物权。金科公司与骏御公司均认可《租赁经营协议》签订于2018年7月31日之前。2018年8月4日，金科公司与曾艳签订《重庆市商品房买卖合同》。骏御公司知晓金科公司要将案涉房屋出售给曾艳，并表示不购买。故根据《租赁经营协议》第八条之约定，金科公司与骏御公司之间的《租赁经营协议》终止。但曾艳与骏御公司签订《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》，约定骏御公司在2018年9月15日至2022年9月14日期间无偿使用案涉房屋之后，曾艳即与金科公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，取得了与案涉房屋相关的合同权利。因此，基于骏御公司与曾艳之间签订的协议，骏御公司有权对案涉房屋进行运营管理。骏御公司与立人学校签订的《商业运营管理合同》，发生在曾艳向骏御公司的授权期内，故骏御公司与立人学校订立《商业运营管理合同》应为有效，应当继续履行；第二，从房屋所有权人的角度，金科公司与骏御公司之间的《租赁经营协议》因金科公司向曾艳出售案涉房屋、且骏御公司表示不购买而终止后，由于曾艳未按照《重庆市商品房买卖合同》的约定付清全部房款，仅支付了全部购房款的三分之一强，故在曾艳未付清全部购房款的情况下，案涉房屋的所有权不能发生转移，所有权人应当仍为金科公司。骏御公司将案涉房屋交由立人学校使用，金科公司知情且未表示反对，故从该角度讲，骏御公司与立人学校订立《商业运营管理合同》也应为有效，应当继续履行。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，案涉房屋先由曾艳从金科公司处购得，双方签订商品房买卖合同。后詹先英与金科公司签订商品房买卖合同，出具承诺书，承诺自愿接受曾艳将案涉商铺更名为詹先英的名字，曾艳购买该商铺已缴纳的购房款等费用自动转为詹先英购买该商铺的费用，詹先英按照购房合同应当交纳的全部购房款，与曾艳按照购房合同应缴纳的购房款金额相同，且是由曾艳已缴纳之部分和詹先英后续缴纳之部分共同组成；其次，詹先英在与金科公司签订商品房买卖合同时，保证在购买案涉房屋后按照金科公司与第三方签订的原租赁合同之约定继续履行。因立人学校未重新签订租赁合同，则应由詹先英按照金科公司与立人学校签订的租赁合同的约定内容继续履行；第三，詹先英与金科公司签订购房合同时，立人学校已在案涉房屋中经营，詹先英从金科公司处办理了接房，对于案涉房屋附有租赁等情况应属明知而未作反对。综上所述，詹先英取得了曾艳对案涉房屋相关的合同权利和义务，各方应当按照《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》等的约定继续履行。《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》等约定了相应的免费使用期，詹先英诉请主张的支付房屋占有使用费的期间，处于前述免费使用期之内。故詹先英要求立人学校搬离案涉房屋，以及要求立人学校与金科公司、骏御公司等支付占有使用费的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告金科公司的各项诉讼请求。本院认为，提起诉讼时，原告必须是与案件有直接利害关系的公民、法人或其他组织。反诉案件中，曾艳与骏御公司签订有《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》，且无证据证明曾艳在订立合同时知道金科公司与骏御公司的代理关系，或者骏御公司向曾艳披露过其与金科公司的关系，故上述协议直接约束合同双方。金科公司并非上述合同的当事人，其依据《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》主张权利，要求曾艳、詹先英继续履行和赔偿损失，没有事实和法律依据。现金科公司作为反诉案件的原告提起诉讼，其主体不适格，本院不应受理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告詹先英的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告重庆市金科星聚置业有限公司的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1120元，减半交纳560元（本诉原告詹先英已预交），由詹先英自行负担；反诉案件受理费4262元，减半交纳2131元（反诉原告重庆市金科星聚置业有限公司已预交），本院退还重庆市金科星聚置业有限公司。如不服本判决，本诉原告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。反诉原告可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘 畅二〇二〇年四月二十一日法官助理  崔贺伟书 记 员  李 娟