湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初3872号原告:叶甲才，男，1943年11月17日出生，汉族，住武穴市。原告：梅香兰，女，1951年2月10日出生，汉族，住武穴市。两原告共同委托代理人：张永东，男，湖北法济律师事务所律师。特别授权。被告：朱占友，男，1969年10月5日出生，汉族，住武穴市。委托代理人：陈洪华，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者。特别授权。第三人：陈祖保，男，1950年12月10日出生，汉族，住武穴市。原告叶甲才、梅香兰与被告朱占友、第三人陈祖保返还原物纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成由审判员王政清担任审判长，审判员姜亚群、人民陪审员张晓参加的合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告叶甲才、梅香兰及其委托代理人张永东、被告朱占友及其委托代理人陈洪华、第三人陈祖保(申请追加)均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶甲才、梅香兰向本院提出诉讼请求：1、要求判决朱占友返还叶甲才、梅香兰的武穴市广济大道西××号5楼西房屋(标的5万元)，并支付占有期间的租金6万元；2、诉讼费用由朱占友承担。事实与理由：叶甲才、梅香兰位于广济大道西××号房屋因被地震震裂，于2006年进行改建，2007年10月房屋建好后，朱占友占有广济大道西××号五楼西房屋。2019年8月19日，叶甲才、梅香兰对其所有广济大道西××号房屋办理了不动产登记，不动产权证书号为鄂（2019）武穴市不动产权第0008907号。朱占友占有武穴市广济大道西××号5楼西房屋至今，叶甲才、梅香兰多次要求其返还房屋未果，为维护叶甲才、梅香兰的合法权益，特具状起诉。被告朱占友辩称:一、朱占友对讼争房屋是合法占有的，朱占友没有返还的义务。1、该房屋是第三人陈祖保基于与叶甲才、梅香兰签订的危房整修改建合同书而向被告出售的，且第三人陈祖保是有权处分该房屋的；2、朱占友与第三人陈祖保于2007年11月6日签订了购房协议，朱占友已支付9.5万元购房款。二、既然朱占友是基于房屋买卖合同而合法占有的，且与叶甲才、梅香兰之间没有签订房屋租赁协议，故朱占友就不存在支付租金，叶甲才、梅香兰要求朱占友支付租金6万元没有事实和法律依据。三、朱占友不是适格的主体，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据合同相对性原则，叶甲才、梅香兰与朱占友之间不存在房屋买卖合同关系。朱占友对讼争房屋占有、使用是基于与第三人陈祖保签订的购房协议，且朱占友已支付了购房款9.5万元，叶甲才、梅香兰想返还房屋只能向第三人陈祖保主张权利，因为涉讼争房屋是陈祖保（第三人）出售给朱占友的，而第三人陈祖保取得该房屋的处分权也是因为有叶甲才、梅香兰与第三人之间签订的危房整修改建合同书中“以房抵工程款”的约定。第三人陈祖保述称：1、叶甲才夫妻要求取得朱占友现居住的房子也可以，但是叶甲才必须按中院所述的现价退款给朱占友；2、朱占友现居住的房子是基于陈祖保与朱占友签订了买卖合同，但是中院已经确定了买卖合同无效，根据合同法先履行义务的相关规定，陈祖保有权要求朱占友继续居住该房屋；3、房屋是陈祖保卖给朱占友的，叶甲才夫妻是根据有关合同一直起诉陈祖保，房子是陈祖保取得的，陈祖保又卖给朱占友，叶甲才夫妻没有权利向朱占友收取6万元租金并收回房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：叶甲才、梅香兰夫妇在武穴市××大道西××处××一块面积为193.22平方米的宅基地，建有一栋二间二层房屋。1986年9月23日，原广济县武穴镇土地管理所给叶甲才、梅香兰颁发了NO0779号《土地使用证》，土地使用权类型为集体所有。2005年，叶甲才、梅香兰的房屋被地震震裂，武穴市建设局于2005年12月2日给叶甲才、梅香兰出具《地震现场建筑物安全鉴定意见表》，认定叶甲才、梅香兰房屋属于“整栋暂不能使用”的建筑，武穴市武穴办事处民政办给叶甲才、梅香兰下发《通知》，要求叶甲才、梅香兰对该房屋采取整修加固措施，在未整修加固之前，不要入住使用。2005年12月18日和2006年3月6日，叶甲才与陈祖保签订了两份《危房整修改建合同书》，2005年12月18日签订合同内容包含在2006年3月6日签订合同中，双方约定：1、叶甲才出危房两层，厨房及前院共建筑面积348平方米，宅基地面积193.22平方米；2、由陈祖保出资改建整修危房的一切所用资金及税费；3、陈祖保具体负责完成整个工程的一切工序的实施操作；……7、叶甲才协助陈祖保出谋献策处理好周边关系，若需要费用，全归陈祖保出资；8、以叶甲才的名义，陈祖保出资办好一切建房手续和产权证件，一切税费归陈祖保投入；9、陈祖保必须严格按国家有关建筑规定和图纸施工，保证建筑质量合格，在竣工日起，三年内出现质量问题，由陈祖保负全部责任，叶甲才不承担任何责任（人力不可抗拒的自然灾害除外）；……11、结构要求：水泥桩处理地基，桩上整板结构，一层、二层框架结构，三层以上用砖混结构；12、工期：自动手拆房之日起四个月竣工，每延期一天，陈祖保必须赔偿叶甲才500元（自然灾害、节假日除外，雨天、部门干扰除外）；……16、新房所有权分配：叶甲才得新房的地下室上面的第一层和第二层（即由东到西16米，由南到北12米，第一层面积约192平方米，两层共约384平方米），除此之外，归陈祖保所有，无任何条件，互不相补。旧房需拆多少就拆多少，不需拆除的部分由陈祖保出资整修好，归叶甲才所有（用原材料，不加一砖一瓦），陈祖保与胡方华未谈好，胡方华不合建，叶甲才将由东向西的第四间门面给陈祖保，面积约20平方米；17、陈祖保所有房屋，作为其整修改建房屋的一切费用（建筑工人工资款、购建筑材料款、购建筑工具款及各种费税款）。上述合同签订后，武穴市规划局于2006年10月5日给叶甲才私宅出具了规划红线图，房屋方位为南北向，南临广济大道，长14米，宽12米，建筑规划为六层，底层标高为3.5米，标准层高为3米。同时，武穴市建筑勘察设计院给叶甲才私宅出具了施工设计图，施工说明的第六条为：三层及三层以下砼为C30(为现浇板)，三层以上砼为C20（为预应力的空心板）。在开始施工前，陈祖保将叶甲才、梅香兰房屋的旧房屋拆除，留西北角一截房屋，现已由陈祖保盖瓦整修完毕，其余已拆除部分未整修。在开始施工后，因四邻关系未处理好，导致房屋停建，直到2007年4月再次开始动工建设，对三层以下用预应力空心板施工，且在六层以上加建第七层。2007年10月工程竣工，2007年11月，叶甲才、梅香兰搬进房屋居住。建成后的房屋面临广济大道，东西长14米，南北宽为12米，层高七层，每层有两套房屋，每层房屋面积共计为178.92平方米。双方对房屋进行了初步分配：由叶甲才、梅香兰分得了一层东边三间门面及二层两套房屋；陈祖保分得西边一间20平方米的门面及除叶甲才、梅香兰所得的房屋外的其他所有房屋。陈祖保将其分得的房屋作为商品房对外出售，叶甲才、梅香兰认为按合同约定少得了房屋面积及陈祖保未按合同施工且擅自加建第七层、对旧房拆除后未予整修等问题，与陈祖保协商未果，遂于2009年11月24日提起诉讼，要求：1、因陈祖保承建的房屋不符合质量标准，一、二层不是现浇板，而是使用预制板，要求陈祖保赔偿叶甲才、梅香兰差价10783.32元；2、陈祖保擅自加建七层，请求对违章加建的七层重新分配或者赔偿损失折价105000元；3、要求陈祖保按照合同第16条补给叶甲才、梅香兰少付的房屋面积61平方米（其中第一层47平方米，第二层14平方米）；4、要求陈祖保按照合同16条约定对已拆除未建的部分恢复原状或者折价赔偿35867.68元；5、要求陈祖保按照合同第12条承担延期交房的违约金3万元，并责令陈祖保按照约定办理所有的房地产证，并承担办证的全部费税；6、若认定合同无效，则请求责令陈祖保返还叶甲才、梅香兰已改、翻建成的全部面积的所有权。武穴市人民法院于2010年7月20日作出（2009）武民一初字第215号民事判决，因原告叶甲才、梅香兰与被告陈祖保不服该判决，向黄冈市中级人民法院提出上诉，黄冈市中级人民法院以原审认定事实不清，证据不足，程序违法可能影响案件正确判决为由裁定撤销原判，发回武穴市人民法院重审。重审中依法追加夏巨国、喻水高、吴翠凤、姜如、杨治斌、朱占友、程兰、陈亚平、廖伟、方安姣、奚少林、胡建文为本案的第三人，并于2014年4月28日作出（2013）鄂武穴民重字第00005号民事判决，原、被告双方均不服，再次提起上诉。本案二审期间，叶甲才、梅香兰委托湖北永兴工程造价咨询有限公司对其旧房屋未整修的部分的整修造价，以及新建房屋的二、三层现浇板与预制板差价进行鉴定。湖北永兴工程造价咨询有限公司于2010年4月8日作出《叶甲才、梅香兰私人住宅造价鉴定书》，认定整修工程造价为35867.68元，新建房屋的二、三层现浇板与预制板差价为10783.32元。经黄冈市中级人民法院审理查明，叶甲才分得的房屋面积比合同约定少61平方米，其中第一层少47平方米，第二层少14平方米。陈祖保将其分得的房屋及楼顶层作为十二套房屋对外出售，自2007年11月至2011年7月，分别出售给第三人夏巨国等十二人，第三人已实际占有使用房屋。叶甲才宅基地为农村集体所有土地，陈祖保及夏巨国等十二人均不是该土地所在集体经济组织成员。经黄冈市中级人民法院委托湖北汇杰伟业项目管理有限公司对叶甲才私宅的工程造价进行鉴定，2012年6月20日鉴定机构作出鄂汇鉴字（2012）003号鉴定报告，认定叶甲才私宅工程造价为619785.59元。此间，叶甲才、梅香兰变更原诉讼请求，要求：1、因陈祖保承建的房屋不符合房屋质量标准，二、三层不是现浇板施工，而是用预制板施工，应补差价10783.32元；2、要求陈祖保支付旧房整修费35867.68元；3、要求陈祖保赔偿逾期交房损失70万元；4、要求陈祖保返还全部房屋，叶甲才、梅香兰支付陈祖保工程造价619785.59元。黄冈市中级人民法院于2015年11月15日作出（2014）鄂黄冈中民一终字第00980号终审判决，认定：1、叶甲才与陈祖保于2006年3月6日签订的《危房整修改建合同书》，涉及建设工程施工内容，因施工人陈祖保无建筑资质，双方关于工程建筑施工的约定无效。对此，双方当事人亦均未提出异议。2、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。但叶甲才与陈祖保签订的合同第16条约定的支付工程款的方式为“以房抵工程款”，因所建房屋系建设在集体所有土地上，以房抵工程款实际上处分了集体土地使用权，而陈祖保并非该集体土地所在集体经济组织成员，故双方该项约定为无效条款。3、因叶甲才、梅香兰已占有使用房屋，视为对建设工程的验收，但至今未支付工程款，其要求陈祖保交付全部房屋的请求，根据合同法先履行义务的相关规定，陈祖保有权拒绝。且因陈祖保已与夏巨国等十二人签订了房屋买卖合同，房屋现已由夏巨国等十二人占有、控制、使用，要求陈祖保退还房屋涉及第三人夏巨国等人的民事权益，陈祖保实际已无法交付房屋。故叶甲才、梅香兰要求陈祖保交付房屋的请求，依法不予支持，第三人夏巨国等在本案中亦不应承担民事责任。故判决：一、撤销武穴市人民法院（2013）鄂武穴民重字第00005号民事判决；二、驳回叶甲才、梅香兰的诉讼请求；三、第三人夏巨国、喻水高、吴翠凤、姜如、杨治斌、朱占友、程兰、陈亚平、廖伟、方安姣、奚少林、胡建文在本案中不承担民事责任。该判决系生效判决。本院认为：1、本案争议的焦点是原告叶甲才、梅香兰起诉要求被告朱占友腾退其现居住房屋之诉请,是否成立。因原告叶甲才、梅香兰与开发商陈祖保签订的两份《危房整修改建合同书》，存在以合法的形式掩盖非法目的，且陈祖保并不具备承建该项工程的资格。陈祖保自认2005年12月18日签订的《危房整修改建合同》是无效合同，故陈祖保在本次诉讼中提出双方于2006年3月6日签订的《危房整修改建合同》系有效合同的辩解意见,不予采纳。2、根据黄冈市中级人民法院于2015年11月15日作出（2014）鄂黄冈中民一终字第00980号终审判决，可以认定：(1)、叶甲才与陈祖保于2006年3月6日签订的《危房整修改建合同书》，涉及建设工程施工内容，因施工人陈祖保无建筑资质，双方关于工程建筑施工之约定无效。(2)、因所建房屋系建设在集体所有土地上，以房抵工程款实际上处分了集体土地使用权,而陈祖保并非该集体土地所在集体经济组织成员，故该项约定为无效条款。(3)、涉案房屋建成并交付叶甲才、梅香兰使用，应视为房屋已验收合格，叶甲才、梅香兰应当支付房屋建设工程款，而至今叶甲才、梅香兰没有与开发商陈祖保实质性结算工程款，其在此前的四次诉讼中主张“二、三层不是现浇板施工，而是用预制板施工，应补差价10783.32元”以及“对已拆除未建部分恢复原状或者折价赔偿35867.68元”的诉讼请求(诉争为赔偿范畴)，应在双方工程结算中扣减解决，其一方面要求陈祖保返还已取得的房屋，一方面又要求陈祖保支付上述两项款项，两方面的诉讼请求，同时得以实现，无事实与法律依据，被终审判决依法不予支持。(4)、关于叶甲才、梅香兰在终审判决之后,办理并取得涉案房屋不动产权证，即依法取得涉案房屋的物权保护，其再向房屋占有人朱占友主张返还原物(即腾退占用房屋)的问题。本院认为，原告叶甲才、梅香兰及开发商陈祖保、占用人朱占友三者之间,应结清开发商应得的工程款、占用人购房后的装修款、使用房屋受益价值(即原告所称的租金),厘清三方利益关系后，原告叶甲才、梅香兰方可提起完整的物权保护。(5)、房屋所有人叶甲才、梅香兰至今未与开发商陈祖保结清工程款是事实,系合同结算纠纷，属另一法律关系,在本案中不予审理。另因陈祖保将其取得的12套房屋单方转让给12位案外人，并取得了12笔购房款,陈祖保不能怠于行使结算义务,其有责任与12位案外人，根据其签订的买卖房屋合同(已确认无效)同他们解除合同，并结算购房款、装修款、租金或使用房屋受益价值,此等均属另案调整范畴,在本案中不予审理。(6)原告本次诉讼是基于物权法(第17条)和侵权法(第15条)的相关规定，即原告行使房屋所有权,包括物的返还权，还包括物的妨害排除请求权。但占用人朱占友与开发商陈祖保签订买卖房屋合同并取得涉案房屋,系发生在涉案房屋产权待定状态，即发生在原告取得不动产权证之前。故占用人朱占友腾退涉案房屋的前题条件是,先收回他的购房款、装修款、扣除其使用房屋受益价值(即原告所称的租金)等项,此后再由权利人提起腾退涉案房屋之诉讼,如此，与情与法相符,本院依法予以支持。综上所述，原告叶甲才、梅香兰持不动产权证要求占用人即被告朱占友腾退其占有的武穴市广济大道西××号5楼西房屋的诉讼请求,本院依法不予支持。原告叶甲才、梅香兰要求被告朱占友支付占有期间租金6万元的诉讼请求,无事实和法律依据,亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、二百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第七十一之规定，判决如下：驳回原告叶甲才、梅香兰在本案中的诉讼请求。案件受理费2500元，由原告叶甲才、梅香兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  王政清审 判 员  姜亚群人民陪审员  张 晓二〇二〇年四月十七日书 记 员  夏梦媛