文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初13851号原告：重庆市江津区鼎山街道滨江社区锦江半岛小区业主委员会，住所地重庆市江津区滨江大道鼎山段**。负责人：郑佰妮，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：何焕开，重庆渝津律师事务所律师委托诉讼代理人：刘小燕，重庆渝津律师事务所律师。被告：重庆中奥实业有限公司，住，住所地重庆市渝**两路胜利路**一社会信用代码91500112450529139G。法定代表人：杜永平，执行董事。委托诉讼代理人：袁静，重庆江泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏琴玲，重庆江泰律师事务所律师。被告：重庆创大地产集团有限公司，住所，住所地重庆市渝中区公园路****社会信用代码915001037717815464。法定代表人：冷祯军，执行董事。委托诉讼代理人：胡祖波，重庆兴众律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春梅，重庆兴众律师事务所律师。被告：重庆美美置业有限公司，住所地，住所地重庆市江津区几江滨江路中****会信用代码915001167907234050。法定代表人：邱均书。被告：重庆越高房地产开发有限公司，住所地重庆市，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处翠溪路133附5代码91500108750062702J。法定代表人：宋大勇。被告：吴春林，女，汉族，1985年3月17日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：赵野，重庆宇广律师事务所律师。原告重庆市江津区鼎山街道滨江社区锦江半岛小区业主委员会（以下简称锦江半岛业委会）与被告重庆中奥实业有限公司（以下简称中奥公司）、重庆创大地产集团有限公司（以下简称创大公司）、重庆美美置业有限公司（以下简称美美置业公司）、重庆越高房地产开发有限公司（以下简称越高公司）、吴春林确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序于2019年12月18日、2019年12月27日、2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告锦江半岛业委会负责人郑佰妮及其委托诉讼代理人何焕开、刘小燕，被告中奥公司委托诉讼代理人袁静、夏琴玲，被告创大公司委托诉讼代理人周春梅，被告吴春林及其委托诉讼代理人赵野等先后到庭参加诉讼，被告美美置业公司、越高公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法确认被告中奥公司、美美置业公司、创大公司、越高公司与被告吴春林于2011年7月29日签订的《买卖合同》无效。事实和理由：2011年7月29日，被告中奥公司、美美置业公司、创大公司、越高公司（甲方）与被告吴春林（乙方）签订《买卖合同》，约定甲方将位于江津区几江街道滨江大道18号锦江半岛2、3号楼之间的房屋(物理层为1层，名义层为负2层)出售给乙方。该房屋在规划用途是物管用房，验收时是以其他配套用房进行验收。根据规划法律规定，在没有更改规划之前，该房屋只能作为物管用房，以其他配套用房的性质进行验收是错误的。即使是按其他配套用房进行验收，也只能作为小区的物业配套用房，属于全体业主所共有，被告中奥公司、美美置业公司、创大公司、越高公司依法不能对外出售。现被告中奥公司、美美置业公司、创大公司、越高公司不但未将规划用途为物业配套用房的房屋及时移交物业管理公司，反而与被告吴春林恶意串通，隐瞒事实，违法买卖物业房屋，严重损害了全体业主的合法权益，请求依法确认该《买卖合同》无效。被告中奥公司辩称，原告没有提供由业主大会或业主代表大会同意诉讼的决议，主体不适格，其享有的诉求超出物业管理范围。案涉《买卖合同》是否有效，与原告没有直接利害关系，本案不符合民事诉讼法的起诉条件，不应受理。案涉小区所在的几江东部新城C2-1号地块，由江津区人民政府于2007年1月25日出让给重庆渝西半岛实业有限公司，地块面积为3，地块面积为33。重庆渝西半岛实业有限公司分别于2007年4月17日、2007年10月16日将C2-1-1地块转让给本案四被告公司，而C2-1-2地块则转让给重庆富侨公司用于修建酒店。C2-1-1部分包括1、2、3、4、5号楼，分别由四被告公司分别取得土地使用权，并分别办理了产权证。其中：被告中奥公司的产权是2、3号楼，其余三幢楼则由其他三被告公司分别所有。四被告公司联合报批，共同修建了这5栋楼，但开发建设的费用均各自承担，验收均是各栋楼分别验收，涉及公共部分则一并验收。最开始的规划是由重庆渝西半岛实业有限公司按照C2-1地块整体报批，根据物业配套用房的规定，应修建的物管用房为2、3号楼之间负一层、负二层，共计1200多平方米。四被告公司取得C2-1-1地块使用权后，在未修改初设图、方案图的情况下，还是按照原始整体设计方案进行建设，但修建的范围缩小为C2-1-1地块面积，故出现了在初设图、方案图中仍然标明2、3号楼之间的负一层、负二层为物管用房。但在C2-1-1地块竣工备案证书以及最终的面积测绘报告中，均明确物业管理用房为2、3号楼之间的负一层，而不包括负二层。另，2、3号楼之间的负一层物业管理用房面积亦符合《重庆市物业管理条例》第43条的规定。原规划设计与后续实际建设不符的历史遗留问题也导致了诸多问题，政府及相关主管部门亦对四被告公司及重庆富侨公司作了多次协调。五被告之间于2011年签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，没有违背法律法规的禁止性规定，合法有效。该合同已履行完毕并交付被告吴春林使用，根据物权法第十五条规定，当事人之间涉订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效。被告吴春林于2016年底向江津法院起诉四被告要求解除案涉《买卖合同》，江津法院作出的（2016）渝0116民初7420号一审判决及重庆市第五中级人民法院作出的（2018）渝05民再50号再审判决均驳回被告吴春林的诉讼请求，且在判决中明确案涉《买卖合同》合法有效。故原告认为案涉《买卖合同》无效无事实和法律依据，应予以驳回。被告创大公司辩称，案涉房屋通过了规划国土管理部门竣工验收备案，系合法修建，且未纳入公摊，被告已于2015年5月12日将符合小区物业使用面积的物业用房交付物业公司。案涉小区物管用房面积配置符合《重庆市物业管理条例》的要求。验收不存在错误，且案涉房屋并不是作为配套房屋进行验收。案涉《买卖合同》已经江津法院（2016）渝0116民初7420号判决确认合法有效，不存在损害原告的合法权利，不存在无效事由，应驳回原告的诉讼请求。其他意见与被告中奥公司一致。被告美美置业公司未答辩。被告越高公司未答辩。被告吴春林辩称，被告吴春林是案涉小区物业公司负责人属实。案涉《买卖合同》是真实的，被告吴春林向其余四被告支付了房款，但至今未办理产权证书，由于产权存在纠纷，被告吴春林至今未使用到房屋。涉案房屋性质，在规划修建时是以物管用房进行审批，但在验收时只把第一层作为物管用房验收，对第二层（即案涉房屋）的性质未确定。四被告公司没有举示拥有案涉房屋产权的证据，故被告吴春林认为案涉房屋属于业主共有。虽有生效判决认定案涉《买卖合同》有效，但该判决中的当事人是五被告，并不涉及该房屋共有业主，当时没有认定合同是无效是基于未审查是否损害第三人利益。从现有证据看，案涉房屋不管是物管用房还是业主共有，都损害了原告的权利，原告请求合同无效应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：2007年1月，重庆渝西半岛实业有限公司通过公开竞买取得案涉小区锦江半岛所在的几江东部新城C2-1号国有土地使用权，土地使用权面积33,246平方米。嗣后，重庆渝西半岛实业有限公司将该地块中部分土地开发权利转让给被告中奥公司（原重庆杜亨实业有限公司）、创大公司（原重庆恒顿云鼎房地产发展有限公司）、美美置业公司、越高公司。2007年10月25日，四被告公司签订《关于江津滨江东段C2-1-1地块“锦江半岛”联合建设协议》及《关于江津滨江东段C2-1-1地块“锦江半岛”公共部分设施联合建设协议》。《关于江津滨江东段C2-1-1地块“锦江半岛”联合建设协议》约定四被告公司合作建设C2-1-1地块“锦江半岛”1至5号楼，自行承担资金，统一规划，共同报建，共同承担后续费用。《关于江津滨江东段C2-1-1地块“锦江半岛”公共部分设施联合建设协议》约定四被告公司合作建设C2-1-1地块“锦江半岛”1至5号楼公共部分设施（含公共设施、园林景观、小区五通），并明确1号楼所有权归属被告创大公司，2、3号楼归属被告中奥公司，4号楼归属被告越高公司，5号楼归属被告美美置业公司。2008年3月10日，四被告公司共同取得案涉项目建设用地规划许可证，编号为津规发（2007城）规地证字第054号，用地位置东部新城C2-1-1地块，用地项目名称东部新城C2-1-1地块“锦江半岛”，用地面积18,999平方米。2008年6月11日，重庆市江津区规划局向四被告公司核发编号为津规发（2007城）规建证字第054号《建设工程规划许可证》，所附重庆市江津区规划局于2008年3月25日审批施工图“建设工程项目建筑面积明细表—建筑物性质分类”栏载明：负一层、负二层小区物管用房，面积均为551.95平方米，总建筑面积159,013.11平方米（该“负二层”即2、3号楼之间的负2层，下同）。2008年12月26日，被告中奥公司提交报备的前期物业服务合同备案证明存根江津前物备[2008]第51号载明：项目名称锦江半岛2、3号楼工程，总建筑面积6.1356万平方米，物业管理用房面积1259.4平方米。2011年3月，工程项目竣工图“建设工程项目建筑面积明细表—建筑物性质分类”栏载明：负一层、负二层小区物管用房，面积均为598平方米，总建筑面积153,515.52平方米。2011年9月5日、2012年1月5日，原重庆市江津区国土资源和房屋管理局先后出具《房地产竣工验收意见书》，对案涉C2-1号地块修建的“锦江半岛1号楼”“锦江半岛2、3号楼”“锦江半岛4号楼”“锦江半岛5号楼”进行综合验收，其“物管用房”栏内均未明确内容，均在“综合验收意见”栏加注“物管房在车库验收时统一核算”。2012年12月3日，重庆市江津区规划局出具渝规江核（2012）0103号《建设工程竣工规划核实确认书》，载明“锦江半岛地下车库”楼层建筑面积16,542.81M2，配套设施1820.40M2（备注配套设施为物管用房、配套用房），所附平面图中第1幢第-1层（即2、3号楼之间的负1层）标注为“物管房”，第1幢第-2层（即2、3号楼之间的负2层）标注为“1”。2013年10月24日，原重庆市江津区国土资源和房屋管理局以[2013]752号向重庆市江津区人民政府提交“关于锦江半岛项目车库验收信访问题的报告”，载明：“……4家公司联合开发锦江半岛项目的车库已经具备验收条件，并且已经销售近50%，大部分购买人经常去公司闹事要求尽快办理产权登记，由于未完善验收手续，无法办理产权登记，在购买人中已出现不稳定因素。……二、未及时验收原因（一）超地下建筑面积……（二）司法冻结……（三）半岛公司提出异议……三、处理意见鉴于……受让的4家公司均在2007年10月就取得了自己的房地产权证书，根据《物权法》等法律法规的相关规定，该宗土地使用权已按份额分别属于受让的4家公司。并且该项目的购买人激烈要求办理产权登记手续，已经造成不稳定因素。至于半岛公司与中奥和越高等公司之间的经济纠葛属于企业间的债权债务纠纷，虽然已经进入诉讼程序，但没有对锦江半岛项目的地下建（构)物进行整体司法冻结。为了维护社会稳定，建议对锦江半岛项目的地下车位予以验收后，先办理产权初始登记……。”2013年10月25日，重庆市江津区政府办公室收到“关于锦江半岛项目车库验收信访问题的报告”，在“重庆市江津区政府办公室文件处理笺”上立收文字号：公文办件[2013]4679。2013年11月5日，时任重庆市江津区常务副区长张某某在该“重庆市江津区政府办公室文件处理笺”上“处理意见”栏签“同意”并署名。2015年1月22日，重庆市国土资源和勘察规划院江津区房产测量所提交《重庆市房产面积测算成果备案申请书》载明房屋名称“锦江半岛小区物管房、其宅用房”，房屋用途“物管房、其宅用房”，层数/总数2。所附《重庆市房产面积新建报告书（变更）》中《房屋面积分户汇总表》载明建筑物名称“锦江半岛小区物管房、其宅用房”，第1幢第-1层（即2、3号楼之间的负一层）房号为“物管房”，建筑面积573.75平方米（其中分摊面积106.72平方米），第1幢第-2层（即2、3号楼之间的负二层）房号为“1”，建筑面积593.08平方米（其中分摊面积110.31平方米）；《房屋建筑面积总表》载明用途“物管房、其宅用房”，总建筑面积1166.83平方米；《检查验收表》载明“备案部门意见：同意备案”，并加盖“重庆市江津区国土资源和房屋管理局房产面积测算成果备案专用章”。2015年1月28日，原重庆市江津区国土资源和房屋管理局对案涉C2-1号地块“锦江半岛地下车库”工程出具《建设工程竣工核实备案书》，载明竣工建筑面积14,116.28平方米，其中：非住宅13,542.53平方米，物管用房573.75平方米；核实意见：经核实，同意备案（以江津区政府公文办件[2013]4679号批准验收）。2015年5月19日，原重庆市江津区国土资源和房屋管理局向重庆市江津区土地房屋权属登记中心发出《物业管理用房验收接管档案资料移交及专项维修资金缴纳通知》（物业验收接管(2015)15号），载明：四被告公司共同开发建设的“锦江半岛”项目总竣工建筑面积146,463.65平方米，本次办理房地产权总登记为车库及其它用房部分，建筑面积为14,116.29平方米，该项目物业服务用房实行统一核算，配置在2、3栋之间物管房、其它用房幢，第负一层（地面二层），（地面**73.75平方米，四被告公司已完善了物业专项维修资金的交纳，并向重庆春林物业管理有限公司移交了物业服务用房和物业共用设施设备档案资料，工程可以申请办理房地产权总登记手续。另查明，2011年7月29日，四被告公司（甲方）与被告吴春林（乙方）签订《买卖合同》，约定：甲方将案涉争议房屋即锦江半岛2、3号楼之间的负2层（物理层为1层）出售给乙方，甲方负责办理产权，如甲方办不了产权，乙方自行负责，但乙方具有同主楼年限相同的使用权，总价款125万元，面积约500平方米（以产权面积为准）。嗣后，被告吴春林支付了价款，2011年12月，四被告公司将该房屋交付被告吴春林。2016年6月24日，本院立案受理吴春林诉中奥公司、美美置业公司、创大公司、越高公司商品房销售合同纠纷一案，案号（2016）渝0116民初7420号。吴春林在该案中主张：因案涉小区业主主张权利导致无法使用该房屋，该房屋是已出售给小区全体业主的物业管理用房，构成一房二卖，也不能办理产权证，请求解除《买卖合同》并由四被告公司退返房款、赔偿损失等。经本院审理认为，《买卖合同》合法有效，案涉争议房屋不是小区总面积配置的物管用房，合同约定了办不了产权由吴春林自行负责，解除合同的理由不能成立，于2017年7月31日判决驳回吴春林的诉讼请求。2018年，吴春林向重庆市第五中级人民法院申请再审，主张案涉争议房屋属于物管用房，未取得规划许可证，属违法建筑，《买卖合同》应属无效，请求撤销原判决、发回重审或改判确认《买卖合同》无效、退还房款等。再审中，吴春林举示了锦江半岛的总平面图《成规法(2017)城规地审字第054号文附图》、（2007城)规建证字第054号《建设工程规划许可证》及《建设工程规划许可证附页》附图《审批施工图》、(2012）0103号《建筑工程竣工规划核实确认书》、竣工图、施工图等证据。重庆市第五中级人民法院再审认为，吴春林举示的证据不足以证明案涉争议房屋系物管用房并公摊计算入小区业主购房面积中，主张合同无效无充分证据证明，且主张合同无效的请求超出原审请求范围，遂于2018年10月29日作出（2018）渝05民再50号民事再审判决：维持（2016）渝0116民初7420号民事判决。再查明，2009年10月26日，被告中奥公司分别与购房户陈泽全、朱云芳签订的《重庆市商品房买卖合同》中皆约定本项目物业管理用房1259.4平方米，具体位置为2、3号楼之间裙楼。本院认为，本案原告基于五被告恶意串通损害其合法利益而提起的确认合同无效之诉，其争议焦点：一、原告诉讼主体资格是否适格；二、五被告签订案涉《买卖合同》是否存在恶意串通，损害案涉小区全体业主合法权益；三、（2016）渝0116民初7420号民事判决及（2018）渝05民再50号民事再审判决的既判力问题。现分别评述如下：一、原告诉讼主体资格是否适格《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”原告系依法成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，符合民诉法关于“其他组织”主体特征。案涉争议标的为物管用房、配套用房，属于开发企业应当移交物业管理的房屋，直接涉及全体业主共有权益，原告经业主代表会决定，以业主委员会名义提起本案诉讼，诉讼主体适格。二、五被告签订案涉《买卖合同》是否存在恶意串通，损害案涉小区全体业主合法权益第一◊案涉争议房屋系与物管用房性质相同的配套设施用房，应当归属全体业主共有。其理由：1.建设工程施工设计图、竣工验收图均载明案涉争议房屋为物管用房；2.江津前物备[2008]第51号载明锦江半岛2、3号楼工程物业管理用房面积1259.4平方米（包括争议的负二层案涉房屋面积），此与2009年10月26日被告中奥公司与购房户陈泽全、朱云芳签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定本项目物业管理用房1259.4平方米相互一致；3.《建设工程竣工规划核实确认书》是城乡规划行政管理部门对建设工程竣工规划确认后核发的法律凭证，2011年9月至2012年1月期间，“锦江半岛1-5号楼”工程全部竣工验收，2012年12月3日“锦江半岛地下车库”工程竣工规划核实确认书载明配套设施1820.4平方米，包括物管用房、配套用房，虽然所附平面图标注负一层“物管用房”，负二层标注“1”，但并未就标注“1”的意思进行明确说明，即并未明确否定该负二层房屋不属于“物管用房”；4.2013年10月24日，原重庆市江津区国土资源和房屋管理局提交“关于锦江半岛项目车库验收信访问题的报告”仅反映因购买人信访需要办理产权登记之事宜，并未涉及2、3号楼的负一层、负二层房屋规划调整或变更问题；5.2015年1月22日，《重庆市房产面积测算成果备案申请书》载明负一层“物管用房”573.75平方米，负二层标注“1”593.08平方米，也未对标注“1”的意思进行说明，而在房屋建筑面积总表上则将负一层、负二层房屋用途统一为“物管房、其宅用房”，总建筑面积为负一层、负二层之和1166.83平方米；6.案涉小区物管用房面积配置即便符合《重庆市物业管理条例》的要求，但并不能据此当然代替或否定建设工程项目原有规划功能、用途；7.被告中奥公司、美美置业公司、创大公司、越高公司至今未能举证证明案涉争议房屋已取得规划调整或变更的手续；8.被告中奥公司、美美置业公司、创大公司、越高公司至今未能举证证明其已取得案涉争议房屋的产权登记。综上，本院认为，案涉争议房屋应为与物管用房性质相同的配套设施用房，属于全体业主共有。第二，五被告签订《买卖合同》存在恶意串通。其理由：1.《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分；2.被告中奥公司、美美置业公司、创大公司、越高公司系争议房屋建设单位，完全知晓争议房屋规划建设等情况；3.被告吴春林系案涉小区物业管理公司负责人，应当对案涉小区物业共用部位、共用设施设备进行查验，并要求建设单位移交竣工总平面图、设备施工图、配套设施竣工图等竣工验收资料，因此，就案涉争议房屋性质、用途应当清楚、明白；4.从五被告签订的《买卖合同》内容看，五被告对案涉房屋可能不能办理产权登记的事实是明知的。综上，五被告之间签订案涉《买卖合同》实属故意而为之，且存在恶意。第三，案涉《买卖合同》严重损害小区全体业主的合法权益。案涉房屋在未能取得规划调整之前，按原建设规划为物管用房。即便之后出现文字上的不明确，按前所述，也应当理解为是与物管用房性质相同的配套设施用房，应当属于全体业主共有。五被告故意违法将案涉房屋进行买卖，严重损害小区全体业主共同享有物管用房的合法权益。三、（2016）渝0116民初7420号民事判决及（2018）渝05民再50号民事再审判决的既判力问题首先，本案系《买卖合同》案外人第三人认为《买卖合同》当事人损害其权益而提起确认合同无效纠纷，而（2016）渝0116民初7420号案系商品房销售合同纠纷，是《买卖合同》当事人之间就合同履行、解除发生争议而提起的诉讼，两案法律关系不同、当事人主体地位不同、诉讼请求不同，故本案与（2016）渝0116民初7420号案不构成重复诉讼。其次，（2016）渝0116民初7420号案的审理重点是《买卖合同》是否应当解除，虽然对《买卖合同》效力进行了评判，但根据合同相对性原则，其效力仅能约束案件当事人，不能当然地约束案外人第三人。最后，（2018）渝05民再50号案虽然对本案的部分证据进行了审理，但该民事再审判决书系基于原审诉讼请求作出的再审判决，且再审判决明确指出“主张合同无效的请求超出原审请求范围”。因此，本院认为，（2016）渝0116民初7420号民事判决及（2018）渝05民再50号民事再审判决的既判力对本案处理没有拘束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，五被告签订案涉《买卖合同》系恶意串通所为，严重损害案涉小区全体业主合法权益，应当无效。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《物业管理条例》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告重庆中奥实业有限公司、被告重庆创大地产集团有限公司、被告重庆美美置业有限公司、被告重庆越高房地产开发有限公司与被告吴春林于2011年7月29日签订的《买卖合同》无效。案件受理费16,050元，减半收取计8025元，由被告重庆中奥实业有限公司、被告重庆创大地产集团有限公司、被告重庆美美置业有限公司、被告重庆越高房地产开发有限公司负担4013元，被告吴春林负担4012元。此款原告重庆市江津区鼎山街道滨江社区锦江半岛小区业主委员会已预交本院，经原告重庆市江津区鼎山街道滨江社区锦江半岛小区业主委员会同意，由五被告在本判决生效后三日内支付原告，原告重庆市江津区鼎山街道滨江社区锦江半岛小区业主委员会预交本院案件受理费不退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 邹胜翔二〇二〇年四月十三日法官助理 张 迁书 记 员 陈小燕