广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终468号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：朱建，男，1985年10月28日出生，汉族，住江苏省大丰市***********。被上诉人（原审原告）：黄梅芳，女，1986年7月20出生，壮族，住广东省中山市火炬开发区*****************。委托诉讼代理人：朱建，男，1985年10月28日出生，汉族，住江苏省大丰市***********，系黄梅芳的丈夫。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人朱建、黄梅芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初19608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、关于一审法院认定逾期交房违约金截止时间问题。如朱建、黄梅芳在涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知书之日前已办理收楼手续的，则通大公司逾期交楼违约行为的截止时间则为朱建、黄梅芳办理收楼手续之日，一审判决违约行为的截止时间未包括前述情形，不符合双方合同约定以及相关法律法规规定，且不可避免双方日后因同一案件再次发生争议，增加诉累。故有关逾期交房违约行为的截止时间应为：截止至涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知书之日止（如朱建、黄梅芳提前收楼的，则截止至朱建、黄梅芳办理收楼手续之日）。二、一审法院不支持双方关于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循的是当事人意思自治原则，《中山市商品房买卖合同》（含补充协议）是双方当事人协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，合法有效。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，双方对于逾期交房违约责任条款，即买卖合同第九条第2点的约定符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，朱建、黄梅芳亦并未就该条款向权利机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高。逾期交房违约金应以双方约定为准，通大公司承担的逾期交房违约金应以不超过朱建、黄梅芳已付房价款的1%为准。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，双方已就逾期交房违约金的数额进行了明确约定，朱建、黄梅芳并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，朱建、黄梅芳只有获利而无相应损失，一审判决通大公司承担的违约金明显过高，对通大公司显然不公。3.如通大公司逾期交房的时间过长的，根据买卖合同的约定，通大公司逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了朱建、黄梅芳解除买卖合同的权利。4.通大公司作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付涉案商品房的时间越长，通大公司承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，通大公司不存在怠于履行交付涉案商品房的理由，必当尽力争取早日将涉案商品房交付给朱建、黄梅芳。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在房价迅猛上涨，朱建、黄梅芳获益，通大公司承担的开发成本上升（包括建安成本、人工成本等），通大公司受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使通大公司存在逾期交房，通大公司因此承担的逾期交房违约金总额不应超过朱建、黄梅芳已付总房价款的1％。三、对方起诉要求逾期交房违约金从2018年7月1日起计算至实际交房之日止，于判决生效之日起10日内支付实际产生的违约金，以后于每月30日支付当月违约金。一审判决2019年10月起于每月最后一日支付当月违约金，超出对方的诉讼请求。且即使法院不支持双方关于逾期交房违约金上限的约定，对方要求每月支付当月产生的违约金也没有事实与法律依据，同时也不利于双方的结算与履行；四、受新冠病毒疫情影响，按照国家有关规定及部署，疫情防控期间对涉案商品房所属项目的建设、竣工验收工作均产生不利影响，且根据合同法的相关规定及司法实践，疫情属于不可抗力的因素，依法通大公司可以不承担疫情期间的逾期交房违约责任。朱建、黄梅芳辩称：一、该楼盘到目前为止，处于停工烂尾状态，多次上访协调无果，且双方之间的矛盾日益激化，一审认定的事实依据和时间是符合情理及法律依据的，应该以实际交付且符合交楼条件取得建设工程竣工验收备案登记证为准。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，是合情合法合理的。若支持关于逾期交房违约金上限的约定，显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。通大公司在目前较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补朱建、黄梅芳的经济损失。截止目前为止，通大公司逾期交房已经一年零8个月了，何时能竣工验收交房依然遥远无期，如果按合同约定的上限1％，会给业主带来巨大的经济利益损失，业主不但要承担购房贷款利息和租房的房租支出，以及由于无法收房所带来的其他种种不便，如入户入学融资等等。业主按合同按时缴纳房款，却无法享受占有使用该房产。如设上限所赔的违约金区区4000多元，明显不公平，与通大公司违约行为带来的严重后果不符，将会纵容违约方怠于履行交房义务，导致交房无限期拖延下去。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求驳回通大公司上诉，维持原判。朱建、黄梅芳向一审法院起诉请求：通大公司向朱建、黄梅芳支付逾期交房违约金（以购房款454562元为本金，按每日万分之一的标准计算，从2018年7月1日起计至通大公司实际交付房屋之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金）。一审诉讼中，朱建、黄梅芳明确表示在涉案房屋未达到合同约定的交付条件前不会提前收楼，并同意将逾期交房违约金的计算截止点变更为“通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并向其发出书面通知之日止”。一审法院认定事实：1.2015年8月30日，朱建、黄梅芳与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，朱建、黄梅芳以454562元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区**********的房屋。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，已报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，朱建、黄梅芳如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与朱建、黄梅芳签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2018年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付朱建、黄梅芳使用。朱建、黄梅芳按约交付房款后，通大公司至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自最后交房期限的次日即2018年7月1日起承担相应的违约责任。至于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向朱建、黄梅芳支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而朱建、黄梅芳如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已超过一年，目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即通大公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给朱建、黄梅芳使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于朱建、黄梅芳实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于朱建、黄梅芳逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的朱建、黄梅芳以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日万分之一的标准计算，理据充分，一审法院予以支持。至于违约金的计算截止时间。一审法院认为，涉案合同约定，房屋的交付条件为在当地建设行政部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，房屋在符合交付条件后，经通大公司书面通知，朱建、黄梅芳应在通大公司通知的收楼之日办理收楼手续，朱建、黄梅芳不接收时，通大公司不承担逾期交楼责任。因此，根据通大公司之抗辩意见，以及朱建、黄梅芳在庭审中同意变更违约金截止点的意见，一审法院认定违约金应计算至案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日起十日内向朱建、黄梅芳支付逾期交房违约金[以454562元为基数，自2018年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区**********取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知之日止；截至2019年9月30日为20728元，自2019年10月起，通大公司于每月最后一日向朱建、黄梅芳支付当月违约金]。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费248元，减半收取为124元，由通大公司负担（该款朱建、黄梅芳已预付，通大公司于一审判决生效之日起七日内迳付朱建、黄梅芳）。通大公司在本案二审期间提交新冠肺炎疫情期间的各种新闻通报的打印件作为新证据，拟证明新冠肺炎疫情属于不可抗力的因素，依法通大公司可以不承担疫情期间的逾期交房违约责任。朱建、黄梅芳质证称，根据合同约定，2018年对方就应当履行交房义务，对方迟延交房在先，疫情发生在后，并不影响对方已经违约的事实，不应当作为免责事由。疫情虽是不可控的，但影响是有限的，现在企业也已经有序复工复产甚至全面复工，不是对方可以免责的理由。朱建、黄梅芳在本案二审期间未提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.二审庭审时，通大公司陈述至今仍没有取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证，至于何时能交楼仍不能确定。2.2020年1月23日，广东省因新冠肺炎疫情的发生，启动了广东省重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据通大公司的上诉请求以及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审法院认定通大公司承担逾期交房违约金的截止日期是否不当；二、通大公司承担逾期交房违约金的总额是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。三、通大公司主张的新冠肺炎疫情的免责事由是否成立。关于焦点一。通大公司上诉称逾期交房违约金的截止时间应为：截止至涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知书之日止（如朱建、黄梅芳提前收楼的，则截止至朱建、黄梅芳办理收楼手续之日）。对此，本院认为，朱建、黄梅芳在涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知书之日前是否办理收楼手续属尚未发生的事实，也非将来必然会发生的情形，具有不确定性。而法院作为审判机关，所承担的审判职能具有被动性，是对已发生的事实而引起的且属于法院受理管辖的纠纷进行审理裁判，不是对将来尚未发生的可能存在的纠纷进行裁判。若将来确实发生了朱建、黄梅芳在涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知书之日前已办理收楼手续的情形，通大公司可另循合法途径予以解决。因此，一审法院在本案中认定逾期交房违约金截止日为通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出书面收楼通知之日止并无不当，本院对此予以维持。关于焦点二。虽然双方签订的合同中约定了“通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系。如果不论通大公司逾期交房行为的时间长短，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补朱建、黄梅芳的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。朱建、黄梅芳诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于通大公司较长时间的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算违约金并无不当。关于焦点三。新冠肺炎疫情发生在通大公司逾期交房的违约行为及本案一审之后，并不是因为新冠肺炎疫情导致通大公司违约，新冠肺炎疫情的发生与通大公司的违约行为没有因果关系，对通大公司应当承担的逾期交楼违约金的责任并没有影响。因此，通大公司主张免除新冠肺炎疫情期间的违约金，缺乏依据，本院不予支持。另外，通大公司上诉称一审判决自2019年10月起通大公司于每月最后一日支付当月违约金，超出对方的诉讼请求。本院经审查，一审法院在朱建、黄梅芳的诉讼请求范围内予以处理，一审法院的判项并未超出朱建、黄梅芳提起的诉讼请求。通大公司该项上诉意见理由不成立，本院不予支持。综上所述，通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年四月八日书记员  张欣琪