广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初634号原告：邓丽霞，女，1985年9月17日出生，汉族，户籍地：广东省开平市************。公民身份号码：440***************。被告：李小青，女，1987年10月10日出生，汉族，户籍地：广东省开平市****办事处********巷6号。公民身份号码：440***************。被告：劳松深，男，1981年12月1日出生，汉族，住开平市********1号。公民身份号码：440***************。第三人：开平市长沙诚业房地产信息咨询服务部，住所地：开平市长沙区***********位。经营者：李兰英。委托诉讼代理人：李锦平，男，1987年1月25日出生。系该司员工。原告邓丽霞与被告李小青、劳松深、开平市长沙诚业房地产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭进行审理。原告邓丽霞、被告李小青、第三人开平市长沙诚业房地产信息咨询服务部的委托诉讼代理人李锦平到庭参加诉讼。被告劳松深经本院合法传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。原告邓丽霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告李小青向原告邓丽霞支付逾期办证的违约金105600元(逾期时间按从2018年11月27日起至2019年11月14日止，共352天，每日违约金标准为300元计算)。2、判令被告李小青向原告邓丽霞赔偿税金损失人民币40000元。3、判令被告劳松深对上述第1项违约金和第2项损失承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告劳松深与被告李小青是亲戚关系。2017年7月31日，劳松深、李小青与原告邓丽霞、经纪方开平市长沙诚业房地产信息咨询服务部签订《房屋买卖合同》，约定李小青将座落于开平市*********************以人民币108万元的价格出售给邓丽霞，邓丽霞在签订合同当天须向李小青支付定金人民币700000元，余款380000元由邓丽霞申请按揭贷款支付；银行同意贷款申请后30日内，李小青和邓丽霞应共同到房管部门办理交易过户递件手续；如李小青逾期交付房屋，或者逾期履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向邓丽霞支付违约金；劳松深为李小青履行合同债务提供担保。同日，上述四方当事人还签订了《房屋买卖合同附加协议》，约定李小青需在该物业通知能办理房产证后30个工作日内办理还款和房屋不动产权证手续；劳松深为李小青履行合同债务提供担保。2017年7月31日，邓丽霞向李小青支付定金700000元。2018年10月15日，李小青收到了开发商发出的关于办理上述房屋不动产权证的通知。但是，李小青直至2019年3月21日才申请办理上述房屋不动产权证。原告认为：1.李小青没有在收到开发商发出的关于办理房屋不动产权证的通知后30个工作日内申请办理不动产权证，其行为已经构成违约。李小青没有在收到开发商发出的关于办理房屋不动产权证的通知后30个工作日内向银行申请还款，而是推迟到2019年11月15日左右才申请还款，其行为同样构成违约。根据上述合同约定，每逾期一天，李小青须按该物业成交价的千分之一向邓丽霞支付违约金。2.李小青在收到邓丽霞支付的定金70万元后，没有马上缴纳房屋的契税，直至2018年3月14日才缴纳房屋契税，导致邓丽霞在2019年12月2日与李小青办理房屋产权过户手续时，需要多缴纳税费人民币40000元【房屋成交价108万元乘以(5%-1%)】。李小青应当赔偿邓丽霞的税费损失。被告李小青答辩，一、涉案房屋是被告李小青借名给劳松深购买的。因劳松深的原因，我一共代劳松深为了涉案房屋支付了141134元，我保留对劳松深追讨的权利。因为是借名的，我并不是房屋的真正所有权人。涉案房屋买卖的相关责任应该由劳松深负担。二、邓丽霞对涉案房屋是借名购买一事早已知情，涉案房屋买卖事宜都是邓丽霞与劳松深交涉。我只是配合劳松深办理相关手续，涉案房屋买卖过程并不是我可控制的。邓丽霞对此有过错，其在购买涉案房屋时就预知了该风险，并放任了这种风险。三、邓丽霞主张违约金过高，法律规定违约金不高于实际损失的30%。涉案房屋在合同约定的时间（2020年7月30日前）内已经过户给邓丽霞，实际上对她没有造成什么损失。邓丽霞也没有证据证明她的损失。邓丽霞主张违约金损失过高，希望贵院酌情减少。另外，答辩人不应该支付该违约金，违约金应该由劳松深支付。四、对于涉案房屋过户产生的税费问题，当时合同约定由买方即邓丽霞负责。而且合同对契税缴纳问题没有约定，也没有约定缴纳契税的期限，答辩人没有义务去缴纳契税。对于涉案房屋办证问题，富港物业于2018年10月15日通知被告方可以前往办理不动产权证，那我最快也要于2018年10月16日才能办理不动产权证。根据税收相关政策，过户免征增值税等税费起码要等到2020年10月16日之后。邓丽霞知道房屋于2019年3月21日才办证，那也应该知道过户免征增值税等税费要等到2021年3月21日之后。但是邓丽霞却在2019年11月就不停催促我协助过户并扬言恐吓我不过户就起诉我。我四处举债，筹措资金，已经尽了最大的道义，方才帮助邓丽霞办理过户。邓丽霞在明知会有税费产生，对税费的产生有过错的情况下，依然要我协助过户。现眼看税费如此之高，又具状起诉我赔偿税费损失，可谓小人之举。我认为，涉案房屋过户的税费应该由邓丽霞本人承担，因为双方签订的合同已明确约定税费由买方即邓丽霞承担。恳请法院采纳我的答辩意见。被告劳松深于庭后提交答辩意见称，本人因个人原因不能申请房贷，故借用李小青的名义申请购房贷款手续和办理不动产权证及房贷手续，东汇城********房实际持有人为本人，购房所有流程、购房订金、首付款、房贷、月供全部由本人支付。原告提供的《不动产权证》办证通知书不知道原告从那里变造出来的，本人从没收到过这样的通知书，求证过被告李小青也从没收过。本人于2019年3月初咨询富港集团可以办理产权证，马上通知李小青到建设银行申请办理房屋产权证。房屋买卖合同中第六条已约定办理所有过户税费办证费用由买卖方负责，税费多少是由政府税务部门核的，2019年6月左右开平二手住宅交易税费发生调整，故产生税费上浮与被告无关。原告提供的第三人诚业地产，本人没委托过诚业地产中介代理出售涉案房产，原告购买本人房产是通过58同城网站发布出售房产信息联系到本人购买的，然后由原告提供二手房交易合同，双方签署合同后，约定收首期款后马上交付房产入住，待房产出证后马上过户，现房产已过户到原告名下，所以不存在被告违约。第三人开平市长沙诚业房地产信息咨询服务部答辩，原告的诉讼请求和事实理由是事实，我方对此没有意见。涉案房屋买卖合同无法按约定履行的原因在于被告，被告不配合原告办理房屋的相关手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告李小青有异议的原告提供的《不动产权证》通知书，结合原告提交的确认书，相互印证，可证明被告李小青已收到开发商的书面办证通知。对于被告李小青提交的协议书，因是复印件，且是两被告之间的协议，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月31日，原告邓丽霞与被告劳松深、李小青及第三人开平市长沙诚业房地产信息咨询服务部签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告李小青将坐落于开平市*********************以1080000元的价格转让给原告邓丽霞，原告在签订合同时支付700000元作为定金，余款380000元由原告申请按揭贷款支付；银行同意贷款申请后30日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在2020年7月30日前完成。如卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。被告劳松深作为担保人在该合同上签名。同日，原、被告及第三人又签订一份《房屋买卖合同附加协议》，协议约定，被告李小青需在该物业通知能办理房产证30个工作日内办理申请解除银行抵押贷款手续及协助原告办理过户手续。被告劳松深又作为担保人在该协议上签名。2017年7月31日，原告邓丽霞向被告劳松深支付购房款700000元。2018年10月15日，被告李小青收到了江门富港实业有限公司发出的《办理〈不动产权证〉通知书》。李小青于2019年3月21日与第三人的员工往银行申请办理涉案房屋解除抵押的申请手续。原告于2019年11月15日支付余下的购房款380000元给被告李小青后，被告李小青于2019年11月下旬往银行办理解除抵押贷款手续，向银行还清抵押贷款。被告李小青于2019年11月办理好案涉房屋登记至被告李小青名下的不动产权证。至2019年11月底被告李小青协助原告办理案涉房屋登记至原告丈夫邓旭荣名下不动产权证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是被告是否构成违约，应否承担违约责任。原、被告在自愿、有偿的基础上签订的房屋买卖合同及房屋买卖合同附加协议，其内容没有违反法律规定，该合同及协议均合法有效。按照《房屋买卖合同附加协议》第四条约定，被告李小青应在收到开发商办证通知后30个工作日内办理申请解除银行抵押贷款手续及协助原告办证手续，但被告李小青于2019年3月21日与第三人前往银行办理申请解除银行贷款手续后，并未实际按银行要求还款，直至原告催促并于2019年11月15日提前支付购房款余额38万元给被告李小青后，被告李小青才于2019年11月下旬向银行清偿抵押贷款，完成解除银行按揭手续，被告李小青于2019年11月办理好案涉房屋登记至被告李小青名下的不动产权证。至2019年11月底被告李小青协助原告办理案涉房屋登记至原告丈夫邓旭荣名下不动产权证。其行为构成违约，应承担违约责任。虽然被告李小青在履行合同过程中存在怠于履行协助义务，但鉴于双方最终能于合同约定的2020年7月30日前完成了涉案房屋的过户手续。故对于被告李小青的违约责任可给予减轻。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，原告主张的违约金105600元过高，本院予以适当的调整，故本院酌定被告李小青应支付违约金20000元给原告。被告劳松深为被告李小青履行涉案合同提供担保，虽未约定保证方式，但依法应按照连带责任保证承担保证责任，被告劳松深作为担保人，其未及时尽担保义务，故应对被告李小青的违约责任承担连带责任。对于原告主张被告赔偿税金损失40000元的问题。由于涉案房产在交易前被告李小青未完全取得所有权，该房产存在银行按揭贷款的情况，原、被告理应清楚在交易过程中存在不动产权属何时完成过户手续的不确定性，也无法预见房产交易税金上下浮调控的风险性。原、被告均应对房产交易承担各自的风险责任，故被告李小青承担的以上违约责任足以抵偿其应承担的过错责任，原告该项损失主张理据不充分，本院不予支持。此外，被告劳松深经本院合法传唤无正当理由不到庭，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告李小青应在本判决生效之日起10日内支付违约金20000元给原告邓丽霞。二、被告劳松深对被告李小青支付违约金20000元给原告邓丽霞承担连带清偿责任。三、驳回原告邓丽霞的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件适用简易程序减半收取受理费1606元（原告已预交），由原告邓丽霞负担1331元，被告李小青、劳松深连带负担275元。原告邓丽霞已预交的案件受理费275元由本院予以退回。被告李小青、劳松深应向本院补缴275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  余小红二〇二〇年四月十六日书记员  伍彩仪