山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0212民初5435号 原告：招商银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区。 负责人：张连怀，职务行长。 委托诉讼代理人：吕叔昭，系山东新和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵小英，系山东新和律师事务所律师。 被告：赵金玲，女，汉族。 被告:张传龙，男，汉族。 被告：青岛正沃实业有限公司，住所地即墨区环秀办事处大韩村。 法定代表人：崔峰科。 原告招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称“招商银行青岛分行”）与被告赵金玲、张传龙、青岛正沃实业有限公司（以下简称“正沃公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行青岛分行之委托诉讼代理人赵小英到庭参加了诉讼，被告张传龙、赵金玲、正沃公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵金玲立即偿还借款本金335000元、利息8969.05元，复息159.52元，罚息295.02元（利息计算到2019年5月6日，此后至实际清偿之日止的利息、罚息和复息按照双方合同约定的利率标准继续计算）；2、判令被告赔偿原告律师代理费25800元；3、依法判令原告对被告设定抵押的财产青岛即墨市嵩山三路《佳源都市1.2期》户享有优先受偿权；4、判令被告张传龙对债务承担共同还款责任；5、判令被告正沃公司承担连带保证责任；6、本案诉讼费用、保全费用由三被告承担。事实与理由：2017年2月9日，经被告申请，原、被告签订《个人购房借款及担保合同》，原告同意向被告提供总额为45万元的个人购房贷款，共计180个月，从2014年11月20日起至2029年11月20日。被告签署《申明书/承诺书》将该房屋青岛即墨市嵩山三路《佳源都市1.2期》户房产抵押给原告。被告张传龙承担该笔借款共同还款责任，被告正沃公司对该笔借款提供连带保证责任。合同签订当日，被告在原告处取得借款本金45万元，但被告却未能按时还款。为维护原告合法权益，原告特诉至贵院，请求依法裁决。 被告赵金玲、张传龙、正沃公司未答辩。 经审理查明，2014年11月18日，原告作为贷款人、抵押权人，被告赵金玲作为借款人、抵押人，被告正沃公司作为保证人签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8141114442005），约定：原告同意为其提供45万元贷款用于购买位于即墨市嵩山三路9号《佳源都市1.2期》户房产。贷款期限为180个月，即从2014年11月18日起至2029年11月18日止。具体贷款期限以借款借据为准。本合同项下贷款采用浮动利率，以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率基础上上浮0%，本合同执行利率为年利率6.55%，实际执行利率以借款借据为准。本合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率按照每年的1月1日开始进行调整，1月1日前后分段按日计息；借款人未按合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人选择等额本金方式归还贷款本息，并委托贷款人按照本合同约定的方式从以下扣款账户中直接扣划贷款本金和利息；抵押人愿意以购买的房产（下称抵押物）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；抵押期间为抵押权设立之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间；保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，保证期间为自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止。如贷款人在抵押物办妥房屋产权证书或抵押登记之前即向借款人发放贷款的，则借款人、抵押人应在贷款人要求的期限内办妥抵押物由售房人转至抵押人名下的过户手续及以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书或房屋产权证书正本等抵押物权属证明文件交由贷款人执管。如因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥抵押登记的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，抵押人对借款人的全部债务承担连带责任。在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担；如借款人未按本合同约定按时还本或付息的，即视为已发生违约事件，原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务，并要求支付相关费用并处理抵押物，所得价款原告有权优先受偿。2016年2月22日，原告与被告赵金玲就其名下位于即墨市嵩山三路户房产办理了预抵押登记手续，不动产登记证明编号为鲁（2016）即墨市不动产证明第号。 2014年11月18日，被告张传龙作向原告出具《共同还款承诺书》，表明其自愿为赵金玲编号为8141114442005的借款合同项下的全部债务（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用）承担无限连带清偿义务。 2014年11月20日，原告依约向被告赵金玲发放贷款本金45万元，《个人贷款借款借据》载明借款期限自2014年11月20日起至2029年11月20日止，贷款执行年利率6.55%，该借据借款人签章处有被告赵金玲签名捺印。 上述贷款发放后，被告赵金玲如约履行还款义务，后被告赵金玲出现逾期还款的情形。截至2020年2月12日，被告赵金玲尚欠原告借款本金335000元、利息20580.70元、复息977元、罚息1849.75元。 另查明，原告为进行本案诉讼向山东新和律师事务所支出律师费25800元。 上述事实，有原告提交的《个人购房借款及担保合同》、《共同还款承诺书》、不动产登记证明、《个人贷款借款借据》、还款明细、《民事案件委托代理合同》、律师费收款收据等证据在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，本案原告与被告赵金玲、正沃公司签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人均应全面履行。上述合同签订后，原告依约向被告赵金玲发放贷款，被告未能按照合同约定按时还款，已构成违约，故原告依据约定宣布合同提前到期并要求被告偿还所欠全部借款本息及相关费用的诉讼请求，本院予以支持。截至2020年2月12日，被告赵金玲尚欠原告借款本金335000元、利息20580.70元、复息977元、罚息1849.75元。此后至实际清偿之日止的利息、罚息和复息等按照合同约定的利率继续计算。 关于原告主张的律师费25800元，应属因被告违约原告为实现债权所花费用，依约应由被告承担，该费用数额并未超过法律规定的范围，且原告提供的证据显示其已实际支付该笔费用，其代理律师也实施了出庭参加诉讼等代理行为，故对原告的该项主张，本院予以支持。 被告正沃公司自愿为被告赵金玲与原告签订的《个人购房借款及担保合同》项下的全部债务承担连带保证责任，故对于原告请求被告正沃公司对被告赵金玲的上述债务承担连带保证责任的请求，本院予以支持，被告正沃公司在承担保证责任后，有权向赵金玲追偿。 被告张传龙出具的《共同还款承诺书》，系其真实意思表示，证明其自愿为被告赵金玲与原告签订的《个人购房借款及担保合同》项下的全部债务承担共同还款义务，故对于原告请求被告张传龙对被告赵金玲的上述债务承担共同还款责任的请求，本院予以支持。 关于预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权的问题，本院认为，预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依预告登记而设立。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款方办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款人才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中，坐落在即墨市嵩山三路户房屋已完成初始登记并具备办证条件，即涉案房屋业已具备办理正式抵押权登记至原告名下的条件，但被告赵金玲怠于协助办理，以致原告未取得涉案房产抵押登记，故本院确定被告赵金玲应在本判决生效之日起三十日内协助原告办理涉案房产抵押登记。 若被告赵金玲逾期仍未协助办理抵押登记，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，有效保障交易安全和社会稳定，从公平角度出发，本院依法确认债权人招商银行股份有限公司青岛分行对涉案不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 被告赵金玲、张传龙、正沃公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，应当视为对自己答辩、质证权利的放弃，不影响本院依据查明的事实依法进行裁判。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告赵金玲于本判决生效后十日内偿还原告招商银行股份有限公司青岛分行借款本金335000元、利息20580.70元、复息977元、罚息1849.75元（该利息、罚息、复息等均计算至2020年2月12日，此后至实际清偿之日止的利息、罚息和复息等按照合同约定的利率及中国人民银行的有关规定计算至实际给付之日）； 二、被告赵金玲于本判决生效后十日内赔偿原告招商银行股份有限公司青岛分行律师代理费损失25800元； 三、被告张传龙对上述被告赵金玲判决第一、二项的债务承担共同还款责任； 四、被告青岛正沃实业有限公司对上述被告赵金玲判决第一、二项的债务承担连带清偿责任；被告青岛正沃实业有限公司承担保证责任后，有权向被告赵金玲追偿； 五、被告赵金玲应于本判决生效之日起三十日内协助原告招商银行股份有限公司青岛分行办理位于即墨市嵩山户房屋的抵押登记手续，青岛正沃实业有限公司予以协助配合； 六、上述房屋抵押登记办妥后，或被告赵金玲逾期仍未办理抵押登记的，原告招商银行股份有限公司青岛分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿。 如未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6853元，保全费2770元，公告费600元，合计10223元，由被告赵金玲、张传龙、青岛正沃实业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 孙 未 审判员 张国全 审判员 宋丽娜 二〇二〇年四月十五日 书记员 曹雁如