文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初8841号原告：陈海燕，女，1973年11月19日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托代理人：蒋继元、祝志成，均系广东创杰律师事务所律师。被告：许祥，男，1976年4月21日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被告：杨翅，女，1980年1月15日出生，汉族，住广东省从化市。两被告的共同委托代理人：卢梓煌、蔡红娟，均系广东金领律师事务所律师。原告陈海燕诉被告许祥、杨翅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告陈海燕的委托代理人蒋继元、祝志成，被告许祥、杨翅的共同委托代理人蔡红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈海燕向本院提出诉讼请求：1.许祥、杨翅向陈海燕返还押金117288元；2.许祥、杨翅向陈海燕返还虚增租赁面积部分租金82048.8元（共计8个月，从2018年4月25日至2018年11月24日，每月多增的租金为17756.1元，计算方法为合同约定的面积1080平方米减去实际面积753平方米等于虚增面积327平方米，再乘以合同约定的租金单价53.4元/平方米）。事实和理由：广州雅翔文化发展有限公司系由许祥与吴立霞于2014年7月出资设立，该公司注册地址为广州市天河区新塘合景路合景商业街3号A区218房。2017年12月，该公司更名为遇见桃花缘音乐餐吧（广州）有限公司，转行从事音乐餐吧。陈海燕于2018年4月25日与许祥、黄桂灏、王广年、邓新阳五人签订“餐饮合作协议书”，投资上述四人合作经营的上述音乐餐吧。按照“餐饮合作协议书”，陈海燕作为最大股东，占股比例为45%，并负责餐吧项目的运营。由于许祥称上述音乐餐经营场地共1080平方米，系其与杨翅共同租赁而来，租金适中，手续齐全，可继续提供给上述音乐餐吧使用，但要求以陈海燕名义向两被告承租。陈海燕考虑到与许祥、杨翅是合作股东，不虑有他，就表示同意，并在两被告提供的《合景商业街租赁合同》上签名。按照合同内容，许祥、杨翅向陈海燕提供位于广州市天河区合景路商业街A区二楼218房（以下简称案涉商铺），用于遇见桃花缘音乐餐吧经营餐饮，面积为1080平方米，租金按每平方米单价计收，其中2018年4月25日至2020年12月25日租金按每平方米54.3元计收。在上述合同签订前，为了掩盖案涉商铺的实际面积，许祥、杨翅故意向陈海燕出示了一份有关案涉商铺的租赁合同复印件，声称该合同复印件系其与广州市泽景物业管理有限公司所签，案涉商铺面积为1080平方米。合同签订后，许祥、杨翅收取了陈海燕押金，而且一直依照1080平方米的面积向陈海燕计收租金。2018年12月17日广州市公安局天河分局以未经消防验收为由对上述音乐餐吧进行查处。陈海燕由此始了解到该音乐餐吧所在的案涉商铺存在严重瑕疵，而且属于临时建筑。为此，陈海燕催促许祥、杨翅尽快完善案涉商铺的合法手续，并及时办理二手合同的租赁备案登记，以免影响音乐餐吧正常经营，许祥、杨翅对此却一直以各种理由拖延办理。陈海燕无奈于2018年12月19日致函许祥、杨翅通知要求解除合同，许祥、杨翅在收到该函件后始声称愿意协助办理租赁合同备案。2019年1月3日，原、被告至天河区新塘街出租屋服务管理中心申请备案过程中，赫然发现许祥与广州市泽景物业管理有限公司签订的真实租赁合同，该合同载明案涉商铺的面积只有753平方米，而非1080平方米。易言之，许祥、杨翅故意将实为753平方米的租赁物谎报为1080平方米出租，通过虚增出租面积，骗取了陈海燕巨额租金。陈海燕自始才得知，许祥、杨翅在与陈海燕签订合同时出示的上述租赁合同复印件显系伪造。许祥、杨翅行为不仅已经构成根本违约，而且属于明显的欺诈，许祥、杨翅利用该欺诈行为骗取租金已达82048.8元，情节恶劣，并已造成严重损失。为此，陈海燕于2019年1月16日再次致函通知许祥、杨翅，并要求许祥、杨翅配合陈海燕腾退、移交案涉商铺，退回骗取的全部租金及押金，并赔偿陈海燕因此遭受的全部损失，包括但不限于装修损失、物料损失、人工损失、营业损失等。陈海燕两次书面函告通知解除合同后，作为出租方之一的杨翅一直拒绝与陈海燕联系，陈海燕多次要求许祥通知杨翅无果。反观许祥，其不但拒绝回应虚增面积骗取租金事宜，反以陈海燕欠缴租金为由通知解除合同，更以许祥一人名义抢先向法院提起诉讼，其在明知陈海燕已因其恶意欺诈被骗取巨额租金的情况下，抢先解约，甚至对作为被害人的陈海燕提起诉讼公然“索赔”，如此行径不仅严重违背诚实信用原则，构成恶意毁约，而且也构成滥用诉权。陈海燕认为，许祥、杨翅上述行为已违反合同法规定，构成根本违约，也造成陈海燕巨大经济损失，应承担违约赔偿责任。陈海燕多次与许祥、杨翅沟通无果，唯有起诉至法院，请求判如所请，维护陈海燕合法权益。许祥、杨翅辩称：我方不同意陈海燕的诉请。理由如下：1.本案合同解除，是因陈海燕用以经营的遇见桃花缘音乐餐吧因装饰材料、消防验收不合格，被公安机关责令停产停业，与租赁合同未备案无关，且许祥于2019年1月8日向街道办就许祥与广州市泽景物业管理公司签订的租赁合同进行的租赁合同备案，备案完成后也已通知陈海燕就双方签定的租赁合同进行备案，但因陈海燕拒不配合备案未能完成。2.关于租赁面积，许祥向广州市泽景物业管理公司租赁的面积为753平方米实为实用面积而非建筑面积。按照7成的实用率该场地的建筑面积为1080平方米，且许祥与陈海燕签订合同后，将场地交付陈海燕使用至陈海燕提出解除合同，陈海燕从未对合同面积提出异议。如真如陈海燕所述面积缺少300多平方，其不可能没有异议。且2018年4月25日至2018年10月24日期间，因陈海燕要求实际交纳租金并非双方合同约定的58644元/月，而是比原合同标准少1万元即48644元/月。这是因合同原来并没有约定免租期，但是当时陈海燕提出要求免租期，故双方经协商一致，许祥同意给予陈海燕6个月每月减少1万元租金的优惠。因此，陈海燕要求退还虚增面积租金不成立。我方提交证据证明是因为陈海燕提供的装修材料不符合消防要求导致二次消防未能通过，而非我方提供的场地有瑕疵。经审理查明：2018年4月25日，许祥、杨翅（同为甲方/出租方）共同与陈海燕（乙方/承租方）就案涉商铺签订《合景商业街租赁合同》，约定：乙方租二楼（含公摊面积）共为1080平方米场地作为商业使用，租赁期限自2018年4月25日至2025年12月25日，其中2018年4月25日至2020年12月25日期间月租金标准为58644元（54.3元/平方米）+800元楼梯费（若今后没有此楼梯费，可以取消）；乙方应于本合同签订当天内向甲方支付二个月押金和一个月的租金合计176732元（押金117288元）；乙方物业管理费等费用每月2678元；租赁期间水电费由乙方直接向甲方缴纳，目前电价为1.6元/度，水价为6元/吨（每个电表每月按100度损耗）；等内容。2018年12月13日，广州市公安局天河区分局新塘派出所向遇见桃花缘音乐餐吧（广州）有限公司发出〔2018〕第1213号《责令改正通知书》，以该场所存在“使用大量可燃塑胶纤维材料装饰”的消防安全违法行为和火灾隐患为由责令该公司改正。另，各方当事人均确认遇见桃花缘音乐餐吧（广州）有限公司工商登记的住所为案涉商铺。2019年1月7日，许祥以EMS形式向陈海燕发出《解除租赁合同通知书》（显示许祥以陈海燕未支付12月租金等为由通知陈海燕于2019年1月7日解除《合景商业街租赁合同》及于2019年1月17日前交还案涉商铺等），但上述邮件因被“拒收”而于2019年1月11日退回寄件人。2019年1月16日，陈海燕以EMS向许祥、杨翅发出《关于合同解除的再次通知》（显示陈海燕称许祥出示的其与广州市泽景物业管理有限公司就案涉商铺签订的租赁合同显示案涉商铺面积为1080平方米，许祥、杨翅收取押金后拖延办理租赁备案而导致案涉商铺无法办理消防验收备案进而难以合法经营且于2018年12月17日被广州市公安局天河分局责令停产停业，陈海燕于2018年12月19日致函对方通知解除合同，对方收到该函后同意协助办理租赁备案，但在2019年1月3日申请租赁备案过程中，陈海燕发现对方与广州市泽景物业管理有限公司签订的租赁合同中案涉商铺的面积只有753平方米而非1080平方米，对方通过虚增出租面积骗取巨额租金；陈海燕以对方行为构成根本违约且属于欺诈为由，通知对方《合景商业街租赁合同》已于2018年12月19日解除，要求对方在收到函件之日起三日内配合陈海燕腾退移交案涉商铺、退回骗取的租金等），上述邮件于2019年1月20日被“他人收”，许祥、杨翅确认收到上述函件。2019年1月22日，许祥以EMS形式向陈海燕发出《回复函》（显示许祥称在案涉商铺经营的遇见桃花缘音乐餐吧（广州）有限公司被责令停产停业原因与租赁合同是否备案无关，许祥已于2018年12月25日通知陈海燕办理租赁合同备案，鉴于双方均已确认租赁合同已解除，许祥再次要求陈海燕在收到函件之日起三日内交还案涉商铺等），上述邮件于2019年1月24日被“他人收”。2019年1月29日，许祥以EMS形式向陈海燕发出《关于场地交接的函》（显示许祥通知陈海燕于2019年2月1日上午9点到案涉商铺与许祥指定的场地接收人许卫军办理场地交接手续），上述邮件于2019年1月30日被“他人收”。2019年2月1日，陈海燕与许祥之间互发微信信息：许祥于10:18发信息称双方已约好当日早九点办理案涉商铺交接手续，但陈海燕未到，如陈海燕在11点之前没来办理场地交接手续则不能交接的责任全部在陈海燕一方；陈海燕于11:25回复信息称双方已确定移交清点需杨翅共同同意并亲自到场办理清点移交及书面函告陈海燕，但陈海燕未收到杨翅共同签署的书面移交清点同意书或许祥、杨翅致电解释，如陈海燕配合许祥清点移交而另一出租人杨翅到时再找陈海燕交涉，陈海燕该如何应对，现陈海燕已派人到现场，要求许祥即时通知杨翅到场共同办理移交手续，陈海燕可等候至下午一点，逾期则视为许祥拒不配合移交并由许祥承担全部责任；许祥于12:36回复陈海燕称场地交接一事本应是陈海燕主动清空后交还许祥，但经许祥多次催促，陈海燕找各种借口拖延不配合交还场地，今日许祥按陈海燕要求携带杨翅的授权委托过来当面与陈海燕交接，但陈海燕又寻找借口不出现，为避免损失进一步扩大，正式通知陈海燕在2019年2月20日前清空场地，否则许祥将自行清空收回场地；陈海燕于15:10回复许祥称陈海燕的委托人李剑良自十点到场，未见到许祥、杨翅或杨翅的委托书，杨翅自许祥、陈海燕矛盾至今都没露过脸和表示同意移交，陈海燕若移交了，杨翅回头找陈海燕要场地怎么办，李剑良至今还在现场且是陈海燕的全权代表人，要求许祥和杨翅在下午四点到场办理移交手续。2019年2月23日、24日、25日，陈海燕与许祥亦以微信方式就场地交接问题沟通，但均未能达成一致处理意见，且均指称场地未交接责任在于对方。2019年3月18日，陈海燕与许祥之间互发微信信息：陈海燕于15:21称其已清空场地，要求许祥尽快配合办理交接；许祥于16:16回复称许祥在当日下午2点到场配合办理交接，但陈海燕以办理交接一事要挟许祥确认对己方不利的事实，许祥不同意并明确今天只是办理交接事宜不涉及其他，但陈海燕不同意并阻挠交接，许祥迫于无奈现决定自行收回场地；陈海燕于20:33回复称陈海燕多次要求交接场地，但出租方杨翅一直未回应，至2019年2月20日陈海燕才首次见到杨翅，至3月14日陈海燕已清空场地，许祥至今未退回押金，现仍拒不办理交接手续。本案中，许祥提供了一份租赁合同〔显示许祥作为承租人与出租人泽景公司于2014年签订，该合同约定的租赁标的物包括案涉商铺及三楼空地，租赁期限自2014年7月3日至2029年3月30日；其中案涉商铺建筑面积为753平方米，2017年7月3日至2020年7月2日期间月租金标准为54元/平方米（即月租金为40662元），房屋交付状况为二楼毛坯，具备一次消防验收；三楼空地是468平方米的场地，2017年7月3日至2020年7月2日期间月租金标准为6.48元/平方米（即月租金为3033元），三楼平地交楼，允许承租人搭建三百平方房屋及绿化带）〕作为证据。陈海燕、杨翅对上述证据真实性无异议。本案审理过程中，本院就案涉商铺的报建情况向广州市规划和自然和资源局发函查询，该局以穗规划资源协查[2019]867号《协助司法查询复函》称：查无地址为广州市天河区新塘合景商业街A区二楼218房、广州市天河区新塘合景路商业街3号A区二楼218房建设工程的规划报建许可及临时建设许可审批信息。据此，结合各方当事人均没有提供证据证明案涉商铺经过规划部门许可建设或许可临时建设的情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，应认定《合景商业街租赁合同》无效。本院向各方当事人作出上述释明，并告知陈海燕有权变更诉讼请求。陈海燕未变更其诉讼请求。本案中，各方当事人均确认陈海燕已向许祥、杨翅支付了押金117288元；租赁双方在交接案涉商铺时未签订书面交接文件；签订合同前陈海燕曾单独查看过案涉商铺；许祥、杨翅于2018年4月25日将案涉商铺交付陈海燕，交付时案涉商铺是附带装饰装修的；陈海燕于2018年12月18日停止了在案涉商铺的经营，之后也未再经营；租赁双方达成在6个月期限内每月优惠10000元租金的一致意见，2018年4月25日至2018年10月24日期间实际收取的租金在合同约定的58644元基础上每月优惠10000元（即每月48644元）。陈海燕、许祥均确认双方在2018年6月17日签订《收购协议》（其中包含有许祥将案涉商铺中2018年4月25日前的形成附合的装饰装修以金钱形式转让给陈海燕的内容）。杨翅称其对上述协议中约定的属于许祥一方的权利不享有实体权利，其对上述协议不清楚，现其对上述协议无异议。陈海燕还发表以下意见：陈海燕向许祥、杨翅交还案涉商铺的时间为2019年3月14日；许祥曾将案涉商铺用于餐饮经营，所以许祥出租给陈海燕时陈海燕是按照当时餐饮商铺的现状接收的，接收案涉商铺后陈海燕并未进行过装修；陈海燕在签订合同前有简单看过案涉商铺，但没有进行测量，陈海燕的配偶并未负责对案涉商铺进行装修。许祥、杨翅还发表以下意见：陈海燕在2019年3月18日才将案涉商铺内物品清空，许祥、杨翅于2019年3月19日自行收回案涉商铺；许祥、杨翅交付案涉商铺给陈海燕时是带有一定的装修装饰的，但陈海燕接收场地后对案涉商铺重新进行了装修；签订合同前，租赁双方也有共同勘察案涉商铺，陈海燕的配偶负责对案涉商铺进行装修；《合景商业街租赁合同》中出租人享有的权利在（2019）粤0106民初1352号案中全部由许祥享有。本院认为：《合景商业街租赁合同》的效力问题如前所述，不再赘述。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。许祥、杨翅向陈海燕向收取的押金117288元应当予以返还，陈海燕第一项诉讼请求合法有理，应予支持。杨翅明确表示（2019）粤0106民初1352号案中《合景商业街租赁合同》项下的权益由许祥享有，属于当事人合法处分自身民事权利，本院予以尊重。各方当事人均确认租赁双方未就案涉商铺的交接签订书面交接文件，现租赁双方对于案涉商铺交还出租人的时间陈述各异，根据陈海燕与许祥、杨翅之间的函件内容及陈海燕与许祥之间的微信聊天记录来看，应认定许祥、杨翅收回案涉商铺的时间为2019年3月18日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《合景商业街租赁合同》约定的对应期间租金标准为58644元/月，该标准是以面积1080平方米和54.3元/平方米为基础计算得来，虽然许祥作为承租人与其出租人泽景公司签订的租赁合同中关于案涉商铺建筑面积、月租金标准均低于《合景商业街租赁合同》中的数据，但上述租赁合同约定的房屋交付状况为毛坯房，结合各方当事人关于许祥、杨翅交付给陈海燕的案涉商铺是带装修的陈述来看，《合景商业街租赁合同》约定租金标准高于《租赁合同》符合租赁交易市场的一般价格规律，且陈海燕亦确认其在签订《合景商业街租赁合同》前已经勘察过案涉商铺，现有证据亦不足以证明《合景商业街租赁合同》约定的租金标准明显背离市场价格，故根据公平原则，结合许祥、陈海燕关于双方在2018年6月17日签订《收购协议》的共同确认及杨翅现对此无异议的情况，考虑租赁双方在场地交接过程中的过错程度，本院综合本案案情酌情认定自《合景商业街租赁合同》约定的租赁期开始即2018年4月25日至2018年6月16日期间的占用费参照《合景商业街租赁合同》约定的租金标准及租赁双方达成的每月减租10000元的意见综合计算为宜，即按照48644元/月计算；而自2018年6月17日起至2019年3月18日期间的占用费以43000元/月计算为宜。按照上述标准计算，自2018年4月25日至2019年3月18日期间的占用费应为474508.9元。各方当事人均确认陈海燕已经支付截止2018年11月24日的租金，其中自2018年4月25日至2018年10月24日期间每月的租金为48644元，由此来看，陈海燕已付租金总额为350508元。因此，陈海燕仍需向许祥、杨翅支付占用费124000.9元，陈海燕现要求许祥、杨翅退回租金82048.8元，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于《合景商业街租赁合同》无效的责任划分问题，许祥、杨翅并非案涉商铺的建设者，但许祥从案外人泽景公司承租案涉商铺时未对案涉商铺的规划报建情况尽到审慎审查的义务，贸然承租案涉商铺，后又将案涉商铺转租给陈海燕，许祥、杨翅对《合景商业街租赁合同》无效具有过错；陈海燕在向许祥、杨翅承租案涉商铺时亦未对案涉商铺的规划报建情况尽到审慎审查的义务，同样对《合景商业街租赁合同》无效具有过错。综合本案案情，本院认定出租人许祥、杨翅和承租人陈海燕对《合景商业街租赁合同》无效的过错各占50%。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许祥、杨翅于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈海燕返还押金117288元。二、驳回原告陈海燕的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4290元，由原告陈海燕负担1765元，被告许祥、杨翅负担2525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  武慧峰人民陪审员  黄洪武二〇二〇年四月十五日书 记 员  梁雅芝梁炎梅            本判决书于2020年   月   日送达