陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民初135号原告（执行案外人）：朱艳飞，男，1979年8月18日出生，汉族，住榆林市榆阳区。被告（申请执行人）：周建明，男，1967年5月25日出生，汉族，住陕西省绥德县。委托诉讼代理人：吴宇鑫，女，1981年2月6日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张勇强，男，1962年11月19日出生，汉族，住西安市雁塔区。第三人（被执行人）：陕西银磊房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区唐延路旺座现代城****。法定代表人：张和平，该公司经理。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，该公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。第三人（被执行人）：张和平，男，1960年5月12日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，陕西银磊房地产开发有限公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。原告朱艳飞与被告周建明及第三人陕西银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊公司）、张和平案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱艳飞，被告周建明的委托诉讼代理人吴宇鑫、张勇强，第三人银磊公司、张和平的共同委托诉讼代理人曹刘姓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱艳飞向本院提出诉讼请求：1.停止对榆林市榆阳区君岳华府1号楼2单元502号房屋的强制执行，并解除该房屋的查封；2.确认位于榆林市榆阳区君岳华府1号楼2单元502号房屋属于朱艳飞所有；3.本案诉讼费用由周建明负担。事实和理由：2010年，银磊公司开发君岳华府小区资金困难，该公司股东郭春耀向李延胜提出借款480万元，李延胜向刘芸提出借款198万元，刘芸向刘艳借款50万元后，刘芸将凑齐的198万元交付给李延胜，李延胜将凑够的480万元交付给郭春耀。2014年该小区竣工并完成验收。2015年4月1日，君岳华府小区具备入住条件，向各业主交付使用。后因郭春耀无力偿还借款，银磊公司以房抵债将君岳华府小区八套房屋抵给李延胜，其中将涉案房屋以551025元抵给李延胜，银磊公司与李延胜于2015年5月20日签订《君岳华府购房协议》，银磊公司向李延胜出具了房款收据。后，李延胜将该房屋抵债给刘芸、刘艳，银磊公司与刘芸、刘艳签订《商品房预售合同》并办理了网签，将该房屋交付给刘芸、刘艳。2017年3月11日，刘芸、刘艳将该房屋以45.5万元卖给朱艳飞，双方签订了《房屋买卖合同》，朱艳飞于当日向刘芸、刘艳支付40万元购房款，刘芸、刘艳向朱艳飞出具《收据》。2017年6月3日，朱艳飞与银磊公司签订《商品房买卖合同》，并将网签登记变更为朱艳飞。朱艳飞于2017年6月7日向刘芸转账5.5万元剩余房款。2017年3月15日，刘芸、刘艳将涉案房屋交付朱艳飞使用，朱艳飞入住并缴纳了房屋契税、大修基金、天然气开口费，支付了从2017年3月15日至今的物业费、电费和电视费等。《城市房地产管理法》第四十六条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。但国务院并未对此作出具体规定，既然法律、行政法规没有作出禁止转让的强制性规定，预售商品房转让是允许的。根据《物权法》第十五条规定，预售商品房转让合同只要符合《民法总则》第一百四十三条规定的三个条件，合同就应认定为有效。本案，银磊公司将该房屋通过抵债方式出卖给李延胜，李延胜以抵债方式将该房屋出卖给刘芸、刘艳，朱艳飞通过买卖方式向刘芸、刘艳购买该房屋，各方签订的合同均属本人真实意思表示，不违反法律强制性规定，故各方所签合同均属有效，朱艳飞对该房屋享有所有权。朱艳飞的物权期待权优于周建明的普通债权请求权，朱艳飞享有的权利足以排除对该房屋的查封。通过各方之间买卖关系的连续性、合理性、合法性可知，李延胜已将该房屋全部购房款支付银磊公司，那朱艳飞就无需再向银磊公司支付任何购房款。且朱艳飞入住该房屋后，向银磊公司缴纳了契税、维修基金、天然气开口费，足以说明涉案房屋的购房款已全额交纳。法院查封涉案房屋后，未在涉案房屋所在地小区显著位置张贴公告，告知相关权利义务人，也未告知小区物业公司，导致朱艳飞直至2019年才得知该房屋被查封，且在查封期间，朱艳飞还办理了该房屋的网签手续，朱艳飞作为一个平常人，足以相信该房屋不存在任何权利瑕疵，因此，在没有证据证明朱艳飞与刘芸、刘艳的购买行为系恶意的情况下，不能否定该行为的合法性。涉案房屋在第一次预查封的情形下，不能对抗作为善意人的朱艳飞。自2017年3月15日装修至今，涉案房屋一直由朱艳飞实际占有、居住使用。作为该房屋的实际所有权人和使用人，距离完整法律意义上的所有权人仅有一步之遥，朱艳飞与涉案房屋的关联更为密切。周建明作为一般金钱债权人，完全可以通过执行银磊公司的其他财产实现债权，而对朱艳飞来说，对涉案房屋的执行势必会影响其生存保障，故在伦理上，对朱艳飞生存权益的保护应优于对一般债权人利益的保护。被告周建明辩称，李延胜与郭春耀的债务由银磊公司承担，没有任何法律文书予以确认，该债务真实性无法考证。以房抵债需要用取得房产证的合法的房屋抵已经到期的合法债务才有效，用没有房产证的房屋抵无法确认的债务属无效民法行为。李延胜与银磊公司签订的只是购房协议，该协议约定的房屋，李延胜并未签订正式商品房买卖合同合法取得，亦未取得房产证，且其与刘芸的债务亦未经合法确认，其将自己没有所有权的房屋转抵给他人是无效的，刘芸亦未取得房屋所有权。没有房产证的房屋不允许买卖，刘芸与朱艳飞房屋转让行为无效。涉案房屋查封时间为2015年12月17日。查封后法院分别向银磊公司、张和平、榆林市榆阳区房管局送达（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定书和协助执行通知书，明确告知查封期间争议房屋不得转让、过户、设立他项权利。而银磊公司、张和平与朱艳飞恶意串通转让已被法院查封的房屋，违反法律规定，属无效行为。朱艳飞提供的转账单和收据与银磊公司没有任何关联，银磊公司也没有为朱艳飞开具收到购房款的税票，无法证明朱艳飞已足额交付购房款。网签是在查封之后，办理网签本就无视法院的执行行为和法律文书，该登记行为违法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件必须同时满足，缺一不可。本案，法院查封在先，明知为法院查封房屋还串通签订预售合同并浪费司法资源起诉，纯属恶意。请求驳回朱艳飞的起诉。第三人银磊公司述称，其认可朱艳飞的诉讼请求，认可朱艳飞陈述的事实和理由。第三人张和平述称，其认可朱艳飞的诉讼请求，认可朱艳飞陈述的事实和理由。经审理查明，周建明与张和平、银磊公司借贷合同纠纷一案，本院于2015年12月17日作出（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定：查封、冻结银磊公司、张和平的价值2800万元银行存款或其他财产。同时作出（2015）西中民三初字00311-1号协助执行通知书，载明：查封、冻结银磊公司位于榆林市榆阳区半的君岳华府房产（预售证号201319）；查封期间，对该财产不得转让、过户、设立他项权利。上述文书于2015年12月22日送达至榆林市房屋产权管理处及榆林市不动产登记服务中心。本院于2016年1月29日作出（2015）西中民三初字00311号民事调解书：一、被告银磊公司于2016年2月28日前偿还原告周建明借款2270万元及利息408.6万元（利息计算至2015年11月2日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算；二、张和平对上述债务承担连带清偿责任；三、2014年9月19日所借周建明的50万元，由张和平于2016年4月18日前还清，并支付利息122500元（利息计算至2016年1月28日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算；四、案件受理费185864元（周建明已预交）减半收取92932元，由银磊公司、张和平承担。上述民事调解书已发生法律效力，因张和平、银磊公司未按期履行生效法律文书确定的还款义务，周建明向本院申请强制执行。本案执行过程中，本院于2018年12月3日作出（2018）陕01执恢209号执行裁定：续行查封银磊公司名下位于榆林市君岳华府的房产。朱艳飞作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的1号楼2单元502室房产为由，提出执行异议申请。本院经审查作出（2019）陕01执异1263号执行裁定：驳回案外人朱艳飞的执行异议请求。朱艳飞遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，朱艳飞提交银磊公司与李延胜于2015年5月20日签订的《君岳华府购房协议》，约定：李延胜购买银磊公司开发建设的君岳华府小区1号楼2单元502号房，建筑面积暂定为116.25平方米，每平方米单价为4740元，总金额共计人民币551025元，一次性付款：2015年5月20日支付总房款的100%为全款，即人民币551025元。朱艳飞提交银磊公司于2015年5月20日向李延胜出具的《收据》，载明：李延胜现金支付551025元房款。朱艳飞提交刘芸夫妻与李延胜夫妻于2015年11月27日签订的协议一份，载明：李延胜从2009年到2010年共欠刘芸198万元，刘芸多次追要欠款，李延胜无力偿还，经双方协商用君岳华府的四套房屋（含涉案房屋）抵198万元欠款。2016年1月16日，银磊公司与刘艳签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0034461），约定：刘艳购买榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府商住小区第1幢2单元502号房，房屋代码为85957。该商品房预测建筑面积共116.25平方米，其中套内建筑面积94.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.95平方米。双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4740元，总金额551025元。付款方式为一次性付款：在本合同签订之日一次性付清合同总价款为551025元。朱艳飞提交其与刘芸、刘艳于2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》，约定：刘芸、刘艳将涉案房屋及房屋内所有附属设施完全出售给朱艳飞；因刘芸、刘艳已进行房产登记，需要进行过户改名，故房款分两次付清，第一次支付40万元，剩余房款5.5万元待姓名更改、正式合同签订后一次性付清；因过户改名所发生费用由刘芸、刘艳承担；此房在今后所产生的契税、大修基金、开口费由朱艳飞负责。朱艳飞提交刘芸、刘艳于2017年3月11日向其出具的收条一张，载明收到涉案房屋房款40万元；提交刘芸、刘艳于2017年6月3日向其出具的收条一张，载明收到涉案房屋剩余房款5.5万元。朱艳飞提交银磊公司于2017年3月15日向其出具的收据三张，其中编号为2021090的收据载明朱艳飞向银磊公司现金支付契税11021元，编号为2021070的收据载明朱艳飞向银磊公司现金支付维修基金6394元，编号为2021110的收据载明朱艳飞向银磊公司现金支付天然气开口费2550元。2017年6月3日，银磊公司与朱艳飞签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0049378），约定：朱艳飞购买榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府商住小区第1幢2单元502号房，房屋代码为85957。该商品房预测建筑面积共116.25平方米，其中套内建筑面积94.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.95平方米。双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4740元，总金额551025元。付款方式为一次性付款：在本合同签订之日一次性付清合同总价款。上述事实，有（2019）陕01执异1263号执行裁定书、《商品房预售合同》、收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案审理的焦点为，朱艳飞就位于榆林市榆阳区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人李延胜与银磊公司签订《君岳华府购房协议》约定李延胜购买涉案房屋，但李延胜并未按照约定向银磊公司支付购房款，该房屋系银磊公司用来抵偿欠付李延胜的借款，李延胜基于以物抵债受让该房屋，其仅享有未来以该房屋据实抵债的普通债权请求权，而该房屋仍登记于银磊公司名下，李延胜并不直接取得该房屋所有权。李延胜与刘芸签订协议，用涉案房屋向刘芸抵偿欠款。因李延胜对涉案房屋不享有所有权，故其无权对该房屋进行处分。刘艳与银磊公司签订的《商品房预售合同》，名为买卖，实为银磊公司向李延胜以物抵债，李延胜再向刘芸、刘艳以物抵债，因李延胜对涉案房屋不享有处分权，故刘芸、刘艳并未取得涉案房屋所有权，且该预售合同签订于法院查封之后。朱艳飞向刘芸、刘艳购买涉案房屋，并与银磊公司签订《商品房预售合同》，朱艳飞并未按照约定向银磊公司支付购房款，且该预售合同的签订亦发生于法院查封之后。另，上述《商品房预售合同》虽经网签，但仅系房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有不动产登记簿的公示公信功能。朱艳飞并未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有涉案房屋，并支付全部购房款。因朱艳飞的主张不符合上述规定之情形，故应认定其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，朱艳飞主张停止对涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实依据且证据不足，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告朱艳飞的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告朱艳飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年四月二十三日书记员  张 佩