贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2810号 原告：聂开红，男，1989年7月2日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘士界（特别授权代理），梁松（一般授权代理），均系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码：9152050058066980XN，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利 委托诉讼代理人：吴慢慢（特别授权代理）、宋芳（一般授权代理），均系贵州创驰律师事务所律师。 原告聂开红与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂开红的委托诉讼代理人刘士界，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人吴慢慢、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂开红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金17704元（违约金以370389元为基数，按日万分之一标准，从2017年11月24日起计算至2019年3月18日止）;2、判决被告退回代收的各项开户费3285元及资金占用期间的利息，利息以3285元为基数，按人民银行中期贷款利率的1.3倍，从2015年9月13日起计算至被告实际退回之日止;3、判决被告支付因为逾期交房产生的违约金5463元（违约金以370389元为基数，按日万分之0.5的标准，从2016年10月30日计算至2017年8月24日）。 事实及理由：原、被告双方于2015年9月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-14309），原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号14-2-17-3号，建筑面积106.84平方米，原告以交付首付款和公积金贷款支付的方式，交付了全部房款370389元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用。被告在合同中约定在2016年10月30日交房，实际于2017年8月24日将房屋交付给原告使用，构成交房违约，并且在合同中约定交房后90日内为原告办理所购买住房的初始转移登记的相关文书，并提交产权过户的相关手续给原告；但是，被告直到2019年3月18日才为原告办理完毕不动产权属证书，交付给原告，构成办证违约，应该承担违约责任，被告却拒绝履行违约义务，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、请求将本案合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.001%计算。一、关于被答辩人主张逾期办证问题，答辩人认为:首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下:根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时（2017年8月24日）没有提交办证所需费用及资料。因此，答辩人才于2018年11月18日在答辩人居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料通知该楼栋业主及被答辩人提交办证所需资料。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。在张贴办证通知后，被答辩人看到通知也及时于2018年12月19日向答辩人提交办证资料，并委托答辩人办证。被答辩人提交完毕资料后360日为2019年12月14日开始，就本案而言，被答辩人已于2019年3月26日取得不动产权证，答辩人办证时间并未超过合同约定的时间，不存在违约，依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到被答辩人提交办证资料并委托答辩人办证之日止即2018年11月18日。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。且从原告的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按原告的诉请将导致使业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金一直计算。这显然是对房开企业的极大不公平，也无限扩大房开企业的责任。目前，小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状态民，不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背;其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。再次，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减,其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日0.002%支付。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。 二、关于各项开户费及交易费及利息问题被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉请已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借贷，既使支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。 关于逾期交房违约问题。首先，根据贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高级人民法院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定，且对要求以租金计算违约金的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02%）下调至日万分之0.25的认定予以肯定，因此，请求法院参考省高院裁定对交房违约金计算标准进行适当下调。其次，因合同约定交房时间较早，已有部分违约金超过诉讼时效，请法院对超过诉讼时效的部分依法扣除。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积106.84平方米，套内建筑面积84.7平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米4372.95元计算，总价款为370389元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款74389元，余款296000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为370389元，交纳契税3771.96元、印花税5元、被告代收各项开户费及交易费3285元。2017年8月24日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2018年8月13日，被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城Ｅ地块13、14、27、28幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年11月18日，被告在原告所属14楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年12月19日，原告向被告提交办证资料并出具委托书委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书。2019年3月18日，涉案商品房不动产权属证书办理完毕。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中约定，被告应当在2016年10月30日向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2016年10月30日，实际交房时间为2017年8月24日，被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任，违约金的起算时间为2016年10月31日。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起90日内（即2017年11月22日前）向买受人支付违约金，违约责任的起算时间为2017年11月22日，被告就此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，故原告于2020年3月11日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效期间。原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，应以原告已付购房款370389元为基数，按日万分之0.5的标准，从2016年10月31日计算至2017年8月24日，违约金应为5500.27元（370389元×0.005%/日×297日），原告诉请逾期交房违约金5463元，本院予以支持。 本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年8月24日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2018年8月19日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约责任的起算时间为2018年8月19日。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年3月11日提起本案诉讼，原告违约金请求权未超过三年的诉讼时效期间。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2018年11月18日在原告所属14楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书，被告在原告可知悉的范围内已尽到了通知义务，因此，违约金截止时间应为2018年11月18日。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款370389元为基数，按日万分之一的标准，从2018年8月19日计算至2018年11月18日，违约金为3370.54元（370389元×0.01%/日×91日）。 对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3285元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂开红逾期办理房屋权属证书的违约金3370.54元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂开红逾期交房的违约金5463元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告聂开红电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3285元； 四、驳回原告聂开红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费345元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担158元，原告聂开红负担187元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年四月二十三日 书记员  毛雨