北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初11212号原告（反诉被告）：北京市泰仑房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里**楼**101。法定代表人：王信，总经理。委托诉讼代理人：许春明，北京伯彦律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈轶东，男，1971年4月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈尚彬，男，1943年10月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈轶锋，男，1974年7月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京市泰仑房地产经纪有限责任公司（以下简称泰仑公司）与被告（反诉原告）陈轶东（以下简称陈轶东）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。泰仑公司的法定代理人许春明，陈轶东的委托诉讼代理人陈尚彬、陈轶锋，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泰仑公司向本院提出诉讼请求：1．判令陈轶东赔偿泰仑公司未退还租金24500元；2．判令陈轶东赔偿泰仑公司违约金30000元；3．判令被告赔偿原告室内家具损失及赔偿租户损失20000元。事实和理由：泰仑公司与陈轶东于2018年11月11日签订朝阳区x房屋租赁委托合同，房屋租赁期限从2018年11月11日至2021年11月11日止，陈轶东同意泰仑公司将房屋打隔断，租金每月15000元。因此房出租用途违反国家政策，泰仑公司响应国家政策要求，在2019年4月时泰仑公司表示希望在合理合法的情况与陈轶东沟通此房出租用途与价格的事宜。至2019年7月沟通未果，在沟通未果后于2019年7月15日，此房因隔断问题被有关部门进行执法强制拆除，2019年7月17日泰仑公司与陈轶东到劲松派出所接受批评教育，签订不做群租房保证书，根据双方签署的合同条款内容中：“第九条（二）：出现任何不可抗拒的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自动解”，此后泰仑公司遵守租赁法律法规没有在进行客厅合租打隔断，但多次与陈轶东沟通提出和平解约等方案，陈轶东否认合同条款，以各种理由拒绝，原告只能于2019年9月3日向陈轶东发出通知，要求租金使用完后和平解约，遭到陈轶东强烈反对，提出强制收房不退款、要求泰仑公司赔偿等威胁，泰仑公司向陈轶东表示在未拖欠租金按时打款，也没有违反双方租赁合同条款情况下，陈轶东无权收房，陈轶东视而不见，于2019年9月23日下午3时，撬开门锁将房屋内物品视为己有，直接进行居住，不退还泰仑公司租金，威胁屋内租户要处理他人物品，索取租金。陈轶东答辩称，不同意退还未使用租金，泰仑公司把房屋打隔断以后群租，改变房屋用途，违反合同约定，泰仑公司应赔偿陈轶东两个月违约金30000元。家具包括陈轶东的家具和泰仑公司的家具，泰仑公司把陈轶东的家具扔掉以后自配了家具，到7月15日隔断拆除，陈轶东到房屋看自己的家具没有了，换了一套泰仑公司配的家具。陈轶东接收了泰仑公司的两个双人床、一个单人床，两个立柜，剩余的陈轶东的家具不知道哪去了，剩余的泰仑公司的家具陈轶东不知道。陈轶东向本院提出反诉请求：1．判令泰仑公司赔付陈轶东合同违约金30000元；2．判令泰仑公司赔付陈轶东家电、家具损失15000元；3．判令泰仑公司赔付陈轶东重新粉刷起居厅墙面、天花板费用7000元；4．判令泰仑公司赔付陈轶东拆除和安装防盗门费用2000元；5．判令泰仑公司赔付陈轶东房屋阳台垭口、地、地板房门锁装饰修复费用2000元；6．判令泰仑公司赔付陈轶东欠交水费和超额水费1196元；7．判令泰仑公司赔付陈轶东欠交电费和超额电费542元。事实与理由：陈轶东与泰仑公司于2018年5月10日签订有关本案的《北京市房屋出租委托合同》，出租委托期自2018年11月11日至2021年1l月11日，合同中写明房屋租赁用途为“合租并同意打隔断”，在合同附加条款中又写明“房屋居住人数每屋不超过两人”和“不得变相群租”。陈轶东将房屋移交泰仑公司后，泰仑公司在起居厅再造数个小屋搞群租，于2019年7月15日被劲松街道群租房整治办公室下达《群租房屋整改通知书》并强制拆除。泰仑公司强词夺理，说政府强制拆除隔断是不可抗力，以此逼陈轶东大幅降低租金或者所谓的“和平解约”。陈轶东拒绝泰仑公司无理要求后，泰仑公司威胁继续打隔断，在这种情况下，陈轶东选择收回房屋解除合同。陈轶东分别于2019年8月20日、9月11日、9月18日采取在房屋大门张贴《收房通知》的方式提前告知泰仑公司和房屋内实际承租人，在限定日期之前交房搬离。泰仑公司拒不交房，陈轶东才于2019年9月23日下午15时许强力收房。当时泰仑公司就在房屋内不给开门，不得已，陈轶东只能花钱雇人开门，造成防盗门损坏。陈轶东破门收房后，房屋承租人最后搬离日期为2019年9月26日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月10日，陈轶东作为甲方（委托人），泰仑公司作为乙方（租赁委托机构），双方签订《北京市房屋出租委托合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将位于北京市朝阳区x房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方；租期自2018年11月11日至2021年11月11日止；租赁用途为居住、合租并同意打隔断；房屋租金为第一年月租金15000元，第二年月租金15000元，第三年月租金15750元，付款方式为季付；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达5日的，2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，3．不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的，4．因甲方产权纠纷，给乙方造成不便和损失的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．未按约定划付租金达7日以上的，2．擅自改变房屋用途的，3．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，4．放任承租方的上述行为的；违约责任：1．出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，2．甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，3．乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，4．双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金，5．如甲方违约，乙方在甲方房屋内有装修情况的，甲方按月租金的200%向乙方支付违约金并赔付乙方装修所产生的费用；甲方将房屋交付乙方时，乙方有权拒绝接收房屋中存在的以下物品：动物、植物及类似物品；贵重物品；艺术品、古董等价值难以衡量的物品；易燃、易爆、剧毒等危险物品；甲方声明具有特殊意义的物品；家具清单上未列明的物品，如有损坏及丢失情况，乙方不负任何责任。合同附件二：房屋交割清单显示，房屋附属家具、电器有双人床4张、衣柜4件、电视及电视柜个1台、西门子冰箱2台、洗衣机2台、空调3台、热水器1台、燃气灶1台、抽油烟机1台、电卡1张、燃气卡1张。泰仑公司向陈轶东支付涉案房屋租金至2019年11月11日。2019年9月23日，陈轶东自行将涉案房屋门锁更换，并收回房屋。庭审中，泰仑公司认可欠缴水费996元。泰仑公司主张，双方签订的涉案合同中明确约定，陈轶东同意将涉案房屋打隔断出租，且泰仑公司向陈轶东支付的房屋租金远远高于未打隔断房屋租金价格，双方对打隔断出租涉案房屋达成一致意见，现陈轶东以泰仑公司私自打隔断出租涉案房屋将房屋收回的行为违反合同约定。陈轶东在收回涉案房屋时，将房屋内泰仑公司购置的家具、电器私自处理，未返回给泰仑公司。陈轶东主张，其在收回涉案房屋时，泰仑公司将涉案房屋内陈轶东配置的家具、家电均遗失。泰仑公司欠缴电费271．8元。陈轶东提交有电费缴费通知书，显示应缴电费为271．8元，泰仑公司对该证据真实性不认可，称房屋租赁期间的电费已经全部缴清。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。泰仑公司与陈轶东签订的涉案合同中，约定有合租并同意打隔断的条款。泰仑公司虽主张双方在合同中明确约定陈轶东同意将涉案房屋打隔断出租。但是陈轶东主张，同意打隔断系指维持涉案房屋原状的前提下，按照房屋管理部门要求所打隔断，陈轶东的解释具有合理性。泰仑公司虽主张，向陈轶东支付的房屋租金亦远远高于正常市场价格，但是房屋租金系涉案合同的主要条款，系根据双方真实意思约定，现泰仑公司据此扩大解释涉案合同的本意，不具有合理性，且泰仑公司作为专业的房屋租赁中介公司，应当熟知相关法律规定，对于群租是否违法应当具有合理的预判，故本院对泰仑公司的该主张不予认可。后涉案房屋因涉群租问题被街道社区部门拆除整改，泰仑公司与陈轶东就继续履行涉案合同无法达成一致意见，导致涉案合同无法继续履行，泰伦公司对合同提前解除负有责任，应当向陈轶东赔偿合同无法继续履行的相关损失。关于违约金的具体金额，本院结合双方履约情况、违约原因以及造成的实际损失，酌定泰仑公司向陈轶东支付违约金15000元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。泰仑公司支付房屋租金至2019年11月11日，涉案房屋于2019年9月23日由陈轶东自行更换门锁收回房屋，故陈轶东应当退还泰仑公司2019年9月23日至11月11日期间未使用的房屋租金24500元。关于双方各自主张的家具、家电损失，根据双方提交的证据材料，双方均有家具、家电损失，但是对于具体损失数额双方均无法举证证明，故本院结合证据显示的各自的家具、家电情况，结合市场价格，对各自赔偿对方的损失予以核减后，酌定泰仑公司再向陈轶东赔偿家具、家电损失7000元。关于陈轶东主张的因恢复涉案房屋原状支出的粉刷、防盗门安装等各类修复费用，根据本院违约事实因素，对于陈轶东主张的上述各类修复费用，本院结合行业价格及查明的损失情况，酌定泰仑公司支付各类修复费4000元，该修复费用包括陈轶东主张的粉刷、防盗门、地、地面等修复费用再分项表述。陈轶东主张的欠缴水费996元，泰仑公司予以认可，本院不持异议。陈轶东主张的阶梯水价200元，并非泰仑公司房屋租赁期内产生，故本院不予支持。陈轶东主张的泰仑公司欠缴的电费271元，有缴费凭证为证，本院予以支持。陈轶东主张的阶梯电价271元，并非泰仑公司房屋租赁期内产生，故本院不予支持。泰仑公司主张的因处理承租户赔偿问题产生的损失，因涉案合同不能履行的责任在于泰仑公司，故其应当自行对该损失负责。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第一百〇七条之规定，判决如下：一、被告（原告）陈轶东于本判决生效之日起七日内向原告（被告）北京市泰仑房地产经纪有限责任公司返还剩余的房屋租金二万四千五百元；二、原告（被告）北京市泰仑房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起七日内向被告（原告）陈轶东支付违约金一万五千元；三、原告（被告）北京市泰仑房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起七日内向被告（原告）陈轶东支付家具、家电损失七千元、房屋修复费四千元、水费九百九十六元、电费二百七十一元；四、驳回原告（被告）北京市泰仑房地产经纪有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（原告）陈轶东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费831元，由原告（被告）北京市泰仑房地产经纪有限责任公司负担531元（已交纳），被告（原告）陈轶东负担300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费640元，由原告（被告）北京市泰仑房地产经纪有限责任公司负担320元（于本判决生效之日起七日内交纳），被告（原告）陈轶东负担320元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  蒙 镭二〇二〇年四月二十六日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹