山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初12473号原告：李宜芯，女，1989年7月15日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李学先，山东港盾律师事务所律师。被告：晏泽军，男，1992年6月27日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：徐卫，山东君辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，山东君辰律师事务所律师。被告：莱山区鼎泰房产中介服务部，住所地烟台市莱山区德双河东路**商铺。业主：孙吉连。原告李宜芯与被告晏泽军、被告莱山区鼎泰房产中介服务部（以下简称被告鼎泰中介部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李学先、被告晏泽军的委托诉讼代理人徐卫、被告鼎泰中介部的业主孙吉连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李宜芯向本院提出诉讼请求:1、被告晏泽军向原告支付违约金200000元。2、被告鼎泰中介部对被告晏泽军应支付的上述违约金承担连带责任。事实和理由：根据原告与两被告达成的口头协议，三方在2017年12月27日补签了《买卖合同》和《补充协议》，约定被告晏泽军将位于烟台市芝罘区的房屋（以下简称涉案房屋）以640000元的价格出卖给原告。履行过程中，被告鼎泰中介部代被告晏泽军向原告收取了定金50000元及首付款200000元；但被告晏泽军未能依约在2018年10月1日前将涉案房屋的合同登记备案手续更名至原告名下，构成违约。因《买卖合同》所约定的违约金标准即房价的10%过低，不足以弥补原告的经济损失，包括涉案房屋的装修损失和房屋差价损失，故提起上述诉请，原告保留根据鉴定情况增加变更诉讼请求的权利。被告晏泽军辩称，1、原、被告签订的《买卖合同》已于2018年10月1日解除，且互不存在违约的问题，因为是房管部门不允许预售登记备案的涉案房屋进行更名登记，对此原、被告双方均应当预见，并非被告违约，故原告无权要求被告晏泽军按合同约定支付违约金；2、双方签订的《补充协议》中明确约定了《买卖合同》解除的后果即为返还250000元房款及赔付以发票为准的装修费用，除此之外再无其他约定内容；3、原告未按《补充协议》的约定向被告鼎泰中介部交付剩余房款390000元，属于原告违约在先；且原告在（2018）鲁0602民初11031案件中已诉请主张违约金的情况下又撤回，现再次主张违约金系浪费司法资源。被告鼎泰中介部辩称，被告鼎泰中介部作为涉案合同的中介方，仅承担退还房款的责任。原告要求被告鼎泰中介部对违约金承担连带责任，不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下:2017年12月27日，原告与被告晏泽军、被告鼎泰中介部在签订的三方《买卖合同》及《补充协议》中约定：被告晏泽军自愿将其拥有的、建筑面积为85.85平方米的涉案房屋以640000元的价格出售给原告；因涉案房屋已在房管部门办理备案登记手续且设有抵押，被告晏泽军负责撤销抵押手续；原告通过被告鼎泰中介部向被告晏泽军首付房款200000元，被告晏泽军向原告交付房屋钥匙，自交钥匙之日起原告负担物业费和装修押金，原告有权装修、使用涉案房屋；被告晏泽军将房管部门的备案登记手续更名为原告（所需费用与原告无关），原告在被告晏泽军通知将备案手续更名为原告前，将剩余房款390000元交至被告鼎泰中介部处保管；被告晏泽军承诺最晚在2018年10月1日前到房管部门办理变更备案手续，被告鼎泰中介部在确认备案变更无误的情况下将剩余房款转交给被告晏泽军，被告鼎泰中介部有义务协助原告办理房产证；若被告晏泽军未能在2018年10月1日前将备案登记手续变更至原告名下，则三方《买卖合同》解除，被告晏泽军应无条件返还原告250000元（含定金50000元），并全额赔付原告装修涉案房屋产生的费用（以发票为准）和原告交付的所有其他费用；被告鼎泰中介部作为中介方对被告晏泽军应返还的250000元和其他费用承担连带保证责任。上述协议签订后的当月，被告晏泽军向原告交付了涉案房屋。2018年1月9日，原告向被告晏泽军支付了涉案房屋首付款250000元（含定金50000元）。2018年8月，原告在对涉案房屋进行装修的过程中，被告晏泽军收回了涉案房屋，双方未办理交接手续。此后至今，涉案房屋由被告晏泽军控制使用。2018年10月1日，涉案房屋的合同备案登记手续未更名至原告名下，三方《买卖合同》解除。2018年10月25日，原告以被告晏泽军未依约办理备案变更手续为由，将被告晏泽军和被告鼎泰中介部诉至本院，请求:1、解除原、被告三方签订的《买卖合同》；2、被告晏泽军返还原告房款200000元、定金50000元，支付违约金64000元和赔偿原告装修损失135000元；以及自起诉之日起至履行完毕之日止按同期银行贷款利率计算的利息；3、被告鼎泰中介部对被告晏泽军的上述债务承担连带责任。本院立（2018）鲁0602民初11031号案。该案审理过程中，根据原告的申请，本院依法委托山东中盛项目管理有限公司对涉案房屋的装修造价进行鉴定；该公司于2019年2月27日向本院出具的回函中称，因现场只能看到表面装修完成情况，而无法鉴定已隐蔽的装修内容、做法和已装修部分材料的品牌、档次和价格，也无法确认装修现状与房产原状的差别，需原告提交经被告质证同意的鉴定计算资料后才能出具鉴定结论，但因原告提交的资料被告不予认可，无法作为鉴定依据，该公司不能仅凭装修表面现状就出具鉴定报告，故予以退卷处理。原告遂将诉讼请求中的违约金64000元和装修损失135000元两项变更为违约金170835元（根据房屋差价损失进行调整）一项，后又撤回了对违约金170835元的主张。2019年8月9日，本院作出了（2018）鲁0602民初11031号民事判决书，判令：三方《买卖合同》及《补充协议》解除；被告晏泽军向原告返还房款250000元（含定金），并由被告鼎泰中介部对被告晏泽军的上述债务承担连带责任。该民事判决书已生效。针对原告装修涉案房屋的具体项目和内容，原告主张包括水电改造、地、地面加高找平设两面隔断墙、更换南向大窗、增设全屋精钢网纱窗、卫生间三次防水处理、厨房和卫生间的地板砖和墙砖铺设、全屋墙面石膏找平、全屋刮腻子和刷乳胶漆各两遍等等，被告均不予认可。而为证明针对涉案房屋装修工程所花费的装修费用，原告另提交了如下证据：1、2018年6月1日，原告与案外人烟台铭郎装饰工程有限公司（以下简称铭朗装饰公司）签订的铭朗装饰装修合同及工程报价单各一份。载明郎郡小区6－1002号房屋的装修工程（包工包料）总价款为275260元。2、2018年6月18日和7月12日，铭朗装饰公司向原告出具的、金额分别为20000元和100000元的收款收据两张。3、2018年7月6日至8月4日间，载明客户名称为铭朗装饰的销货清单和收款单据共7份。4、房屋照片16张、施工图1张及房屋装修效果图5张。原告以证据1和2证明，原告委托案外人铭朗装饰公司对涉案房屋进行装修，以现金方式共向该公司支付了装修费用120000元；因被告晏泽军收回房屋，导致装修工程中途停工，故铭朗装饰公司未向原告开具装修费发票；证据3能够证明涉案房屋的装修花费情况；证据4的照片分别拍摄于2018年7月份之前及8月份，能够证明涉案房屋装修前、装修中和装修停工后的基本情况。被告晏泽军质证称，对上述证据的真实性均有异议，不予认可。原告与案外人铭朗装饰公司所签订的装修合同约定内容多处存在矛盾，且不合常理；原告未能提供相关的付款证据，亦未能提供双方补充协议所约定的装修发票；证据3、4也不能证明原告对涉案房屋的实际装修情况；上述证据不排除原告为本案诉讼而伪造的可能。被告鼎泰中介部质证称，对原告的上述证据真实性均不认可。2020年4月16日，本院组织双方当事人至涉案房屋进行现场勘查，确认涉案房屋已经装修完毕并实际居住使用。诉讼中，因原告与被告晏泽军对原告实际进行的装修项目和内容无法达成一致且施工现场已不存在，原告向本院书面申请对原告装修涉案房屋的价值以及涉案房屋在2018年10月1日的市场价值进行司法鉴定，结合本案的实际情况，本院未予允准。原告另申请铭朗装饰公司的法定代表人刘振兴作为证人出庭，以证明原告对涉案房屋的装修情况，本院依法未予允准。另，根据原告的申请，本院依法裁定查封被告晏泽军价值200000元的财产。本院认为，原告与两被告在2017年12月27日签订的《买卖合同》及《补充协议》中关于被告晏泽军将涉案房屋的合同备案登记手续变更至原告名下的相关约定，因违反了国家法律法规的强制性规定而无效。对此，原告与两被告均应明知且均存在过错。现原告以被告晏泽军未能按约定的时间即2018年10月1日前将涉案房屋的备案登记手续变更至原告名下、属于违约为由，要求被告晏泽军承担违约责任即参照装修损失和房屋差价损失支付违约金200000元的主张，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告李宜芯的诉讼请求。案件受理费5260元及财产保全费1520元，均由原告李宜芯负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于 晓 宁人民陪审员 于 淑 荷人民陪审员 贾   琦二〇二〇年四月二十七日书 记 员 王丽（代）