广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初1954号原告：广东金发物业股份有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道办事处顺峰居委会兴顺路嘉信城市广场**嘉宏台C4-1之一。法定代表人：刘哲。委托诉讼代理人：黄锡仁，该公司职员。被告：邓惠芳，女，1969年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码****************。委托诉讼代理人：黄子彤，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：何惠仪，广东卓盈律师事务所律师。原告广东金发物业股份有限公司（以下简称金发物业公司）诉被告邓惠芳因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金发物业公司的委托诉讼代理人黄锡仁、被告邓惠芳的委托诉讼代理人黄子彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金发物业公司向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告邓惠芳支付欠缴物业管理费4576元，违约金1670.59元（计算方式为按被告实际拖欠金额日千分之二计收），共计6246.59元；2.请求判令被告支付原告为追讨被告欠缴物业管理费所支付的邮递费用合计15元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据原告与被告签订《(前期)物业管理服务协议书》(以下简称《(前期)物业服务协议》)，约定原告对被告所购买的新红棉大厦****进行物业服务，被告应按照合同约定的收费标准352元/月（原约定按建筑面积58元/平方米，返租期结束后原告调整为按建筑面积22元/平方米收费）交付物业服务费，原告按照合同约定提供物业服务。自2018年10月1日至2019年10月31日，被告欠缴物业管理费4576元，违约金1670.59元，合计6246.59元，上述欠费及违约金顺延。在此期间，原告以友好态度与被告进行多次协商，送达催收函，希望能与被告达成一致意见，请求被告将欠费交清，但未果。后原告又向被告邮递发送催收函要求被告限期内将欠费交清，但被告至今仍未交清。因此，根据协议约定，若乙方拖欠管理费用时，甲方有权按实际拖欠金额计收每日千分之二的违约金，甲方为追讨乙方所欠下费用而产生的费用也由乙方承担。为维护自身权益，原告向贵院提起诉讼，请依法判如所请！被告邓惠芳辩称，原告要求被告按每月22元/平方米的标准支付物业管理费，没有合同及事实依据，并明显不合理。1.《(前期)物业服务协议》约定的收费模式为酬金制，没有约定物业管理费的收费标准，且原告有权收取的是“酬金”，而不是物业服务费，其他费用是由原告预收代管的。2.酬金制的收费模式下，物业公司预收代管的物业服务资金，在支付日常服务支出及物业公司酬金后，结余部分的所有权归业主、不足部分由业主补足，即在物业服务资金有结余的情况下，业主可以不交物业服务资金。3.原告从未向被告等业主公布物业服务资金的收支情况，并就收支情况进行审计，业主交纳的物业服务资金是否结余还是不足不得而知，原告要求被告等业主按每月22元/平方米支付物业管理费，没有事实依据。4.涉案商铺及所在1-4楼物业大部分处于空置状态，每月22元/平方米的物业管理费支付标准过高并无合理性，应予调整。自开发商交付后，涉案商铺大部分处于空置状态，1楼商铺只有临街铺位在经营、2楼少数铺位在经营、3楼没有铺位在经营、4楼正在招商，被告于2020年2月27日到涉案商场现场走访了解，商场各楼宇间的中央空调、电梯是相互独立的，由于3楼长期未有出租，3楼的中央空调、电梯没有使用，长期处于停用状态。5楼以上为公寓，公寓只按5元/月/平方米支付物业管理费。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”及广东省高级人民法院《全省民商事审判工作会议纪要》【粤高法****号】第35条规定“物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整。”二、原告历年预收的物业服务资金及获得的经营收益应有结余，应归被告等业主共有，并用作物业服务支出。1.根据《(前期)物业服务协议》的约定，在返租期间承租人是按58元/月/平方米的标准向原告预付物业服务资金的，但自开发商交付开始，涉案商铺大部分处于空置状态，物业服务支出应该不多，原告按58元/月/平方米的标准预收的物业服务资金应有结余。2.原告有利用业主共有物业进行经营并获取收益，应用于补贴物业服务费。经被告实地查看，原告将物业外墙出租经营广告、室外公共位置作停车收费。根据《(前期)物业服务协议》第六条第三款的约定“经全体业主同意，按照法律法规的有关规定对共有部分、公用设施进行经营，经营所得收益用作补贴物业服务费。”三、原告违反合同约定及法律规定的公示义务，构成违约在先，故被告有权暂缓支付物业管理费。如前所述，原告没有依照合同约定及法律法规的规定，向被告等业主公示物业服务资金的收支情况及审计结果，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条及根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第十条规定，先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告单方违约在先，被告可暂缓支付物业管理费。四、原告主张违约金无事实和法律依据。1.原告违约在先是导致本次纠纷产生的根本原因。原告在未全面履行《(前期)物业服务协议》的情况下，被告有权拒绝其相应的履行要求，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求不符合事实及法律依据。2.退一步而言，即使原告有权主张违约金，其所主张的违约金标准过高，应予调整。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照合同法第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。”原告主张违约金日千分之二计算，折算年利率为72％，较于银行利率明显过高，且无证据证明其存在其他损失，违约金不应超过银行同期贷款利率的标准计算。五、原告未举证证明存在追讨被告欠费所支付的邮递费用，《(前期)物业服务协议》中也没有约定该费用应由违约方承担，且被告认为引起本案纠纷的根本原因在于原告违约在先，并非被告恶意欠费，由此产生的损失不应由被告承担。原告围绕诉讼请求、事实与理由依法提交了(前期)物业服务协议、调整物业服务费通知、催款函及律师函、欠费及违约金计算清单、财务报表三份（2018.10-12、2019.1-6、2019.７-12）及公示照片、提供物业管理服务照片等证据予以证明。被告就其反驳的事实和理由，提交了(前期)物业服务协议、新红棉大厦2-4楼室内照片（约2020.2.26拍摄）等证据予以佐证。经庭审辩证、质证，双方对对方提交的证据的真实性无异议，本院予以采信，可作为认定案件事实的依据。根据采信的证据，综合当事人辩证、质证意见，本院确认案件事实如下：位于佛山市顺德区大良街道宜新路的新的新红棉大厦是由佛山市顺德区盛卓房地产开发有限公司开发的商业地产。大厦主要为临街地铺，2-4楼为商场，商场由多个开放式铺位组成，5楼以上为公寓。被告邓惠芳在新红棉大厦**买入**号，物业发展商向商场全体业主反租进行集中经营，反租期至2018年9月30日。新红棉大厦由发展商委托原告金发物业公司提供前期物业管理服务，由原告与各业主签订前期物业服务协议。2012年2月28日，原告与被告签订了《（前期）物业服务协议》，由原告为被告提供物业管理服务。协议约定：物业服务费采用酬金制，物业服务费由原告提供的物业服务支出和报酬构成，其中物业服务支出主要包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利、物业公共部位和设施设备日常运行维护费、管理服务区域保洁费、绿化养护费、秩序维护费、办公费等，酬金由原告按应收服务费总额的10%提取；物业服务费由业主预先支付，年度结算时如有结余，转入下一年度使用，不足的由业主承担；物业服务费按物业建筑面积每月每平方米58元的标准预交，物业服务费于每月10日前支付，如逾期付款，按每日千分之二支付违约金，连续三个月没有交费的，原告可采取法律途径追讨，所产生的诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等由业主承担。被告涉案的**号铺位约定建筑面积为15.76平方米（实际建筑面积16平方米），约定每月应付物业服务费为914.08元。在反租期间，物业服务费实际由开发商向原告交付。反租期届满后，开发商不再续租，商场仍由原告提供物业管理服务。反租期满后，2-4楼商场一直人流不旺生意冷清，原告仍提供商场的日常运作、维护、招商等管理服务，原告于2018年9月7日向业主发出通知，反租期结束后对商场2-4楼商铺物业服务费由协议约定的每平方米58元下调至22元。2019年1月、7月和2020年1月，原告在商场向业主分别公示了2018年10-12月、2019年1-6月和7-12月的收支明细，收支明细表显示：应收物业服务费和公共部位营收与支出比对，账面数略有盈余，至2018年10-12月账面利润为1100.89元、2019年1-12月账面利润为1479.66元，但2018年10-12月、2019年1-6月和7-12月应收物业服务费的欠费率分别达到63.5%、69.2%和70%，收支比对实为亏损。自反租期结束后，被告一直未向原告支付过物业服务费，原告分别于2019年3月23日和6月3日发出催款函、律师函向被告催收欠费。后原、被告就物业服务费调整标准进行过多次沟通，最终未达成一致意见，被告至今仍未付清欠费。故原告起诉被告拖欠2018年10月1日至2019年10月31日期间的物业服务费4576元及违约金1670.59元。以上事实，还有本案开庭笔录在案予以佐证。本院认为，新红棉大厦未有成立业主委员会，由开发商委托原告为该大厦提供前期物业管理服务，原告与被告签订前期物业服务协议，由原告为被告的物业提供管理服务，双方形成了物业服务合同关系，该物业服务合同关系没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原、被告签订的前期物业服务协议约定采用酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。由此可见，物业服务企业提取酬金和物业服务开支，业主必须预先支付物业服务费。根据原、被告签订的前期物业服务协议，双方亦明确约定被告应预先支付物业服务费，原告按应收物业服务费10%提取酬金，其余物业服务费和公共部分营业收入作为物业服务支出为业主共同所有，由原告代管，年度结余转入下一年度使用，不足由业主补足。所以，被告预先支付物业服务费是其应履行的合同义务，与酬金制也不相矛盾。原告在提供物业管理服务过程中，对应收物业服务费及公共部分营收的收支情况定期向业主进行了公示，业主如有异议，可要求原告作进一步的财务审计，法律没有强制规定物业管理企业必须通过审计，被告以原告对物业服务费及公共部分营业收入开支情况未经审计为由拒绝履行支付物业服务费，理由也不成立，本院不予采纳。在反租期间，物业服务费由开发商向原告交纳，合同权利义务由原告与开发商享有和承担，反租期结束前的物业服务费的盈亏与业主无关。反租期结束后，原告根据商场的实际经营状态对原约定的服务费标准主动作出了下调，根据原告提供的收支明细，收支基本平衡，因此，该下调后的收费标准是合理的，如被告认为调整后的收费标准仍然过高，被告可继续与原告协商或者通过其他法律途径解决，被告以服务费历年累计结余为由，认为无需支付物业服务费的理由也不成立，本院不予采纳。综上所述，被告提出拒绝支付物业服务费的理由均不成立，本院不予采纳。反之，被告未按前期物业服务协议的约定支付物业服务费，其行为明显构成违约，被告认为原告违约在先明显与事实不符。因此，原告要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金，证据确实，理由充分，本院予以支持。被告拖欠物业服务费，造成原告的损失主要为资金被占用的利息损失，协议约定的逾期付款违约金按日千分之二（折算年利率72%）计算，违约金远高于原告的实际利息损失，被告认为违约金过高要求调整的理由充分，本院予以采纳。综合考虑被告的违约事由和严重程度，同时从法律对守约方的损失补偿、对违约方的惩罚功能考虑，本院酌情确定逾期付款违约金按日万分之五计算，超出部分不予支持。前期物业服务协议只约定原告因追讨欠费，被告应承担与诉讼执行相关的诉讼费、财产保全费、执行费、律师费等费用，并未约定因追讨欠费正常的邮递费支出，且原告也未提供相关的邮递费用凭证，原告要求被告支付邮递费，没有事实和合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邓惠芳应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东金发物业股份有限公司支付2018年10月1日至2019年10月31日期间的物业服务费4576元及逾期付款违约金（按日万分之五计算，暂计至2019年10月31日为417.65元，2019年11月1日起以4576元为基数计至付清欠费之日止）；二、驳回原告广东金发物业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由原告广东金发物业股份有限公司负担5元、被告邓惠芳负担20元。本判决为终审判决。审判员 招 才二〇二〇年四月十五日书记员 杨金凤