福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初100号 原告:林玉翰，男，1943年2月25日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：邱桂福，福建亚太天正律师事务所律师。 被告：陈用何，男，1957年11月28日出生，汉族，住福建省罗源县。 被告：陈成，男，1979年7月25日出生，汉族，住福建省罗源县。 被告：陈映，男，1984年11月8日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告林玉翰与被告陈用何、陈成、陈映房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林玉翰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与三被告签署的《房屋卖断契约》；2.判令三被告连带向原告返还购房款13万元及利息（自2019年4月30日起至还清欠款之日止，按年利率6%计算，暂计至2019年11月30日为4550元）。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：依法确认原告与三被告签署的《房屋卖断契约》无效。事实和理由：原告户籍在福州市晋安区茶园派出所，属被拆迁货币补偿安置的老人，现年76周岁，膝下无子女照料。因原告资金有限且年事已高，为解决养老居住问题，在他人劝说下本想购置罗源县城房产用于养老。2019年4月30日，原告向三被告购置位于罗源县月门里地方门牌163号厝（共三层，计80平方）的房屋（以下简称案涉房屋），并于当日当面交付现金13万元给被告陈用何，由三被告向原告出具《房屋卖断契约》。原告认为，案涉房屋未取得建设工程施工许可证、土地使用权证、房屋所有权证，属无产权房产，无法确认该房屋的权属情况，未能确定三被告为案涉房屋的所有权人，且未取得所有家庭成员的同意（陈用何的配偶郑赛银未在《房屋卖断契约》上签字），故三被告无处分案涉房屋的权利。综上，原告认为，原告不是案涉房屋所在地的村民，根据相关法律法规，农村土地和房产只能在本集体经济组织内流转，原告不具备购买案涉房屋的资格，故本案原被告签订的《房屋卖断契约》为无效合同，三被告应返还原告购房款。现原被告经协商未果，特提起诉讼，请求判如所请。 陈用何、陈成、陈映共同辩称：1.案涉房屋系祖遗房屋，因危房于80年代改建为砖混结构房屋，三层共计90多平方米，一、二层已装饰完毕，装饰费用17余万元。2019年4月初，经双方协商，被告同意将案涉房屋作价13万元卖断给原告永久使用，原告便一次性付清购房款，恐口无凭，双方于2019年4月30日订立一份《房屋卖断契约》。契约签订生效后，被告就将房屋钥匙、村委会建房审批手续一并交付给原告，同年5月底，原告便搬进案涉房屋居住至今。之后，原告雇佣被告等将案涉房屋内的装饰全部拆除后重新粉刷，仅支付工资4000元，尚欠4000元工资至今未付。2.原告系国家退休公务人员，明知案涉房屋所在地在农村及其是否具备购房资格，若案涉房屋不能流转，双方所订立的契约无效，过错在于原告，因无效契约所产生的经济损失应由原告承担，其主张被告支付利息，于法无据。3.若原告执意要退还案涉房屋，被告要求原告赔偿案涉房屋的装修损失10万元，并支付尚欠重新装修的工资4000元。 本院经审理认定事实如下：原告系福州市晋安区站前路居民。被告陈成、陈映系被告陈用何之子，三被告均为罗源县村民。2019年4月30日，三被告出具《房屋卖断契约》给原告，载明：“立卖断契约人，陈用何私有房产壹座三层计捌拾平方，该房屋坐落于兰田村月门里地方门牌163号厝四至，东邻谢绍强厝，西邻范尚旭厝，南邻众路，北邻本厝墙外，上邻本厝屋顶天空，下至本厝地基，计开三层概属陈用何建造的私有房产与亲、堂、伯、叔、兄弟侄人等无干，今因住宅多余特此房屋托中卖断于福州市晋安区站前路35号102林玉翰，经三方面议的出卖断价人民币壹拾叁万元整，由中亲手当面交付於陈用何，亲手点清收乞，笔下将此房屋交付於受主林玉翰永久管业，恐口无凭，特立此卖断契约壹纸为据。立约人：陈用何陈成陈映”。另查明，三被告已收取原告案涉房屋卖断价13万元，并将案涉房屋交付原告使用。 本院认为，违反强制性法律规定、行政法规签订的合同无效。本案中，原被告签订的《房屋卖断契约》中的买卖标的不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。由于农村宅基地依法属于农民集体所有,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有极强的福利和保障性质，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故原被告签订的《房屋卖断契约》应为无效，因该合同取得的财产应当相互予以返还，故原告诉请三被告返还购房款13万元，于法有据，予以支持，原告亦应将案涉房屋返还给三被告。本案原被告签订的《房屋卖断契约》无效，双方均有过错，过错责任相当，原告诉请三被告支付购房款的利息损失，于法无据，不予支持。三被告主张原告赔偿案涉房屋的装修损失10万元，并支付尚欠重新装修的工资4000元，均未提供相应的证据予以证明，其主张依据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认林玉翰与陈用何、陈映、陈成于2019年4月30日签订的《房屋卖断契约》无效； 二、林玉翰应于本判决生效之日起十日内腾空罗源县月门里163号房屋返还陈用何、陈映、陈成； 三、陈用何、陈映、陈成应于本判决生效之日起十日内返还林玉翰购房款13万元； 四、驳回林玉翰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2991元，减半收取计1495.5元，由林玉翰负担770.5元，由陈用何、陈映、陈成负担725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  陈 婉 二〇二〇年四月一日 法官助理  陈 芳 书 记 员  邢淑香 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。