广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初3329号原告：吴锦聪，男，1987年10月13日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人：何瀚铭，广东利合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永恩，广东利合律师事务所实习律师。被告：佛山市龙光骏业房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会国泰南路**保利中辰大厦**1809。法定代表人：沈沛勇。委托诉讼代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：成小凤，广东泽康律师事务所实习律师。原告吴锦聪与被告佛山市龙光骏业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月19日立案后，依法适用简易程序于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何瀚铭，被告的委托诉讼代理人钱国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还购房定金5万元及利息（利息从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告经朋友认识被告的销售人员邹先生，邹先生约原告于2019年9月21日到被告的售楼部看房，邹先生在接待原告并了解到原告的购房资格（社保不足一年等）受到限制后，其提出以原告的女朋友的名义购房，并通过原告与女朋友结婚方式达到购房目的。随后，邹先生要求原告马上给付购房定金5万元。付完购房定金后，邹先生拿出《龙光-尚水华府认购书》（以下简称《认购书》）要求原告签字。根据《认购书》的约定，原告认购被告位于佛山市顺德区***（以下简称3804房），建筑面积128.69平方米、认购价2219331元。定金5万元。《认购书》签订后，双方再正式签署《商品房买卖合同》。之后，原告因无法通过邹先生的建议取得购房资格，便与被告协商解决购房资格的问题，但被告一方面不作理会，另一方面却在明知原告不符合购房资格时，强行要求原告应交付首期款60多万元，并威胁原告不给付首期款，将解除合同，没收定金。2019年10月8日，原告收到被告发出的《解除〈商品房认购书〉的通知书》，被告通知原告解除《认购书》，并没收定金。原告认为，被告在明知原告不符合购房资格，且未审核原告的购房资格的前提下，却诱导原告先缴纳购房定金和签订《认购书》，最后却因原告客观上无法按被告的“指引”取得购房资格，导致原告的购房目的根本无法实现。可见，被告的上述行为已严重违反了诚信原则，也属违约行为。被告辩称，一、《认购书》合法有效，双方均须遵照履行。原、被告于2019年9月21日签订了一份《认购书》，约定原告认购被告开发的3804房。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”二、在清楚知悉相关房地产调控（限贷限购）政策的情况下，原告才与被告签订《认购书》。根据《认购书》第四条第13款约定：乙方（即原告）在签署本认购书前已经向相关部门和单位了解并核实广东省相关的房地产调控（限贷限购）政策，乙方确认本人具备履行本认购书所相应的购房资格和贷款资格，如因乙方违反相关的房地产调控政策导致本认购书无法继续履行的，甲方（即被告）有权即时解除本认购书，没收原告的全部定金。即原告在签订《认购书》时已清楚知悉购房资格和限购限贷政策事宜，才与被告签订《认购书》并支付定金。如果双方签订合同后，因为政策调整导致原告不再享有购房资格，那才属于不可抗力，原告可以要求解除合同，且无需承担违约责任。但限购政策是在签订《认购书》以前已经出台，在签订《认购书》时，原告也是清楚知道限购政策的具体内容，且被告还尽到了充分提示、告知义务，原告仍继续签订《认购书》，导致《认购书》最终无法实际履行，从合同无法履行的过错来看，是因原告自身的原因造成的，应当由原告承担相应的违约责任。三、《认购书》被解除的根本原因是因原告的违约行为所致，被告不存在任何过错及违约行为，原告无权要求返还定金及支付利息。《认购书》第三条第3款约定，乙方（即原告）须于签订本认购书后5日内，即在2019年9月26日前携带本《认购书》及身份证明文件与相应购房款到甲方（即被告）销售中心签署《商品房买卖合同》及相关文件；第四条第4款约定，如乙方（即原告）未在约定的期限内前来签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃所认购该物业之权利，甲方有权没收定金，解除本认购书，并有权将该物业公开拍卖或另行出售。《认购书》无法实际履行的根本原因是因原告自身的过错行为所致，被告并无过错，可以依约没收定金，故原告要求返还定金及利息的主张没有依据。四、原告在诉状中关于“被告在明知原告不符合购房资格且未审核的前提下，诱导原告交付定金及签订认购书”的陈述与事实不符且无任何事实根据。签订《认购书》前，被告已通过《尚水华府购房须知》及《佛山市房地产调控政策告知书（范本）》告知原告房产所在地佛山市的相应购房政策，并不存在恶意隐瞒相关房产限购政策，诱骗原告签约的行为。原告作为一名完全民事行为能力人，对于购房该类大宗交易，也应事先了解房产所在地的购房政策。因此，原告在明知佛山市顺德区****属于商品房限购区域，就算不确定自己是否享有购房资格的情况下，承诺可以通过变通办法（即与其具有本地户籍的女朋友结婚后）取得购房资格，在此情况下，原告才与被告签订《认购书》，后因其自身原因未能取得购房资格，因此，导致无法实现合同履行的原因在于原告自己，该过错并不是被告的行为造成的。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的证据，本院对真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2019年9月21日签订了一份《认购书》，主要内容如下：一、认购物业为3804房，建筑面积约128.69平方米，认购价2219731元。二、付款方式2.银行按揭借款：1）定金5万元在签订本认购书时付清。2）首期楼款669331元（楼价30%，已含定金），须于2019年9月26日或之前付清并签署《商品房买卖合同》。3）剩余楼款155万元（楼价70%），须于2019年10月21日前办妥银行按揭手续付清。三、甲乙双方声明共同遵守如下规定：3.乙方须于签定本认购书后5日内，即2019年9月26日前携带本《认购书》及身份证或公司证明文件与相应购房款到甲方/尚水华府销售中心签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关购房文件。4.甲方给乙方的折后价（最终售价）是以乙方完全履行本认购书约定按时支付所有款项、签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关文件为条件，若乙方未完全履行本认购书，甲方有权取消给予乙方的所有折扣优惠，按照认购物业原售价计算房屋价格与乙方签署《商品房买卖合同》及补充协议等相关购房文件，并保留解除本认购书的权利。5.在未签署《商品房买卖合同》前，因不可抗力而致使该物业不能出售时，甲方应在确认之日起最迟不超过十五日，无息退还所收定金予乙方；在退还所收定金后，本认购书自动终止，双方权利义务即时终结。四、甲乙双方特别约定如下：2.乙方确认：经甲方的现场公示和解释说明，在本认购书签署前，乙方已经充分阅读理解了双方将签署的《商品房买卖合同》及其补充协议、临时管理规约、前期物业服务协议、签约须知、购房特别提示（包括但不限于购房资格提示和项目红线内外不利因素说明和非标准户型说明）等相关文件，并对认购物业的状况、交易条件、周边环境已有了充分了解，乙方对上述文件及认购房屋相关信息没有任何异议。4.如乙方未在约定的期限内前来签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃所认购该物业之权利，甲方有权没收定金，解除本认购书，并有权将该物业公开拍卖或另行出售。7.国家对房地产市场的调控政策及政府机关的行政行为等因素不构成本合同情势变更的理由，也不属于不可抗力因素，乙方不得以此为由提出解除或变更本认购书。13.乙方在签署本认购书前已经向相关部门和单位了解并核实广东省相关的房地产调控（限贷限购）政策，乙方确认本人具备履行本认购书所相应的购房资格和贷款资格，如因乙方违反相关的房地产调控政策导致本认购书无法继续履行的，甲方有权即时解除本认购书，没收乙方的全部定金。14.甲方的销售、工作人员任何口头、书面的承诺、行为均不能作为甲方的意思表示，双方的一切权利义务，均以本认购书的约定为准。同日，原告还签署了被告出具的《佛山市房地产调控政策告知书》、《尚水华府购房须知》、《尚水华府5栋购房特别提示》。《佛山市房地产调控政策告知书》告知原告，从2017年6月1日零时起，顺德区（大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇）等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策。非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。非本市户籍居民家庭在本市拥有1套及以上住房的，暂停向其销售上述区域的商品住房。《尚水华府购房须知》也告知了原告关于限购政策、办理签署《商品房买卖合同》、银行按揭等必须带齐的资料等问题。《尚水华府5栋购房特别提示》告知了原告3804房的土地使用年限、户型等问题。原告于2019年9月21日17时11分向被告支付了定金5万元。尚水华府销控单显示：原告交定金5万元，9月24日交10%即225558元（含定金），10月15日交43万。原告非佛山市户籍居民，在佛山市顺德区****区域内不享有购房资格。2019年9月28日，被告向原告送达了《催告函》，要求最迟于2019年10月1日与被告签订《广东省商品房买卖合同》及有关文件；否则，被告将按照《认购书》中的约定处理。2019年10月9日，被告向原告邮寄送达了《解除〈商品房认购书〉的通知书》，告知解除《认购书》，3804房另行出售，并没收定金伍万元。2019年10月10日，原告与邹绍广电话交流的主要内容如下：邹绍广当时已告知大良街道属于限购区域，需要社保或需要佛山户口；原告当时称其本人没有购房资格，但与女朋友（根据双方于2019年9月21日的微信聊天记录显示，原告称女朋友的户口在顺德区杏坛镇）结婚就有购房资格了，三日内可以搞定。为此，原告最终才确定签订《认购书》。三日后，原告称女朋友不同意与其结婚。因原、被告无法达成一致意见，原告遂于2020年1月19日诉至本院。本院认为，《认购书》是双方的真实意思表示，且相关内容没有违反法律强制性规定，故应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于定金问题。本院对原告请求被告返还定金及支付利息的主张不予支持，具体理由如下：（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据该条规定可知，被告有权向原告收受定金作为签订商品房买卖合同的担保，且《认购书》第三条第4款对房价的优惠进行了约定，故原告关于《认购书》中的定金条款无效的主张没有依据。《认购书》签订时，佛山市的房地产调控政策早已出台，原告对上述调控政策的具体内容也知情，完全可以预见到不具有购房资格即无法与被告签订《商品房买卖合同》。原告未依约于2019年9月26日与被告签订《商品房买卖合同》，被告给予原告宽限期后其仍未履行约定，故原告存在违约行为。（二）原告并未提交有力的证据证明，被告明知原告不符合政策要求仍诱导原告签订《认购书》。恰好相反，原告告知被告方没有购房资格，但称可以通过与具有佛山市户籍的女朋友结婚以取得在佛山市的购房资格。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告吴锦聪的全部诉讼请求。案件受理费减半收取525元（原告吴锦聪已预交），由原告吴锦聪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇二〇年四月十三日书记员  冯秋莹