河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初5684号原告:刘明根，男，1961年1月2日出生，汉族，户籍所在地：光山县。委托诉讼代理人:李秀荣，女，1960年6月20日出生，汉族，户籍所在地，与刘明根系夫妻关系。委托诉讼代理人:李朝新，河南通冠律师事务所律师。被告:何文福，男，1956年11月8日出生，汉族，户籍所在地：光山县。被告:何明茗，男，1982年7月18日出生，汉族，现住光山县，系何文福之子。被告:张慧慧，女，1982年11月5日出生，汉族，现住光山县，与何明茗系夫妻关系。被告何文福、何明茗、张慧慧共同委托诉讼代理人余孝良，男，1969年10月26日出生，汉族，住光山县。被告:李玉，女，1971年2月24日出生，汉族，户籍所在地：光山县。委托诉讼代理人:高明玉，河南兴原律师事务所律师。被告:光山鹏程物业管理有限公司，公司所在地：光山县城关凤鸣轩小区C栋三楼。统一社会信用代码:91411522590828253P。法定代表人:余明祥，任公司总经理。委托诉讼代理人:汪运胜，河南申鼎成律师事务所律师。被告:河南弦发置业有限公司，公司所在地：光山县城关兴隆路。统一社会信用代码:9141152256513731N。法定代表人:李伟，任公司经理。委托诉讼代理人：黄**,河南斗南律师事务所律师。原告刘明根与被告何文福、何明茗、张慧慧、李玉、光山鹏程物业管理有限公司、河南弦发置业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院2019年12月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘明根的委托诉讼代理人李秀荣、李朝新，被告何文福、何明茗、张慧慧的委托诉讼代理人余孝良、被告李玉的委托诉讼代理人高明玉、被告光山鹏程物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪运胜、被告河南弦发置业有限公司的托诉讼代理人黄**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘明根向本院提出诉讼请求：1.判令被告连带赔偿其经济损失36万元；2.判令被告连带赔偿其房屋租金损失、鉴定费等31万元，房子维修费用5万元（暂定）；3.判令被告何文福、何明茗、张慧慧拆走其三楼违章建筑；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年10月17日，被告李玉租赁我位于“盘龙城”楼盘西邻二环路38-39号两间毛坯门面房经营光山县世纪康园女士养生会所，租赁房屋交付时，我房屋完好。可是后来李玉装修使用过程中，由于装修使用不当加上楼上被告何文福、何明茗、张慧慧房屋装修不当及实施违章建筑等，导致房屋漏水从而影响李玉不能正常营业。后李玉错误起诉我赔偿其经济损失，光山县人民法院由于认识上的原因作出(2018)豫1522民初2537号民事判决书判决我赔偿李玉经济损失36万元，返还房屋租金11917.8元。后我不服该判决依法提起上诉，信阳市中级人民法院又下发(2019)豫15民终4527号民事判决书依法维持了一审判决。根据终审判决认定采信了驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所所作出的驻天工司鉴(2019)建质鉴字第5号司法鉴定意见书作为人民法院定案的依据，由此确定三楼房屋的所有权人何明茗、张慧慧，实际使用人何文福在李玉租赁房屋三楼装修不当及实施违章建筑也是导致李玉租赁房屋漏水的最重要原因。房屋的所有权人何明茗、张慧慧，实际使用人何文福及李玉应当承担损失赔偿责任。被告鹏程物业公司未尽到相应管理职责，被告河南弦发置业有限公司作为开发商也应当依法承担相应责任。被告李玉租赁我的房屋，至今也没有交付退还给我，这几年的租金损失以及房子还在漏水的维修费用等，上述被告也应当依法赔偿。为此，现依法提起诉讼，并列前项诉讼请求。何文福、何明茗、张慧慧的诉讼代理人答辩称，原告所主张的损失，三被告无过错，不应承担赔偿责任。对原告主张的拆除三楼的违法建筑，对原告无妨碍，即使是违建也应由行政机关查处。李玉的诉讼代理人答辩称，驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所所作出的驻天工司鉴(2019)建质鉴字第5号司法鉴定意见书不能作为认定事实的依据，即使该鉴定书能作依据，信阳市中级人民法院的(2019)豫15民终4527号民事判决书中对李玉应负的责任已认定，本案中李玉不应再承担责任。光山鹏程物业管理有限公司的诉讼代理人答辩称，本案与我们没有关系，公司介入本小区物业管理是2015年间，原告与李玉的房屋租赁关系已建立。河南弦发置业有限公司的诉讼代理人辩称：该公司只是房地产开发商，无法对房屋实施控制，也没有实施侵权行为，原告要求其承担连带责任，未提供任何法律依据，公司不承担任何赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年10月17日，被告李玉与原告刘明根签订房屋租赁合同，租赁刘明根位于光山县城关“盘龙城”楼盘西临二环路38-39号的两间两层门面房经营光山县世纪康园女士养生会所。合同约定:该房为毛坯房，由李玉装修装饰，租期五年，前三年的房租为每年75000元，第四年84000元，第五年93000元。刘明根向李玉收取2014年10月17日至2016年10月17日两年的房屋租金共计150000元，并出具了收据两张。2014年10月18日，李玉将涉案房屋交由他人装修。2015年4月10日光山县世纪康园女士养生会所取得营业执照，2016年1月因租赁房屋漏水严重，李玉停止营业。同年4月恢复营业，后因客房漏水严重，造成墙体破坏，设备发霉，无法经营，同年8月21日再次停业。被告何文福为刘明根涉案房屋的第三层业主，其自2014年底装修主房屋时，便开始在刘明根房屋的二楼房顶上做防水层、贴地板砖、搭建厨房，修建花池、绿化带，还在刘明根与其北邻居的房顶建休闲场所。2016年1月22日，李玉与刘明根共同向弦发置业提出“关于世纪康园养生会所房屋漏水问题申请书”，请求开发商河南弦发置业有限公司尽快安排人员协商室内外维修及经济损失赔偿事宜，要求将三楼住户搭建的厨房拆除，停止三楼房顶的养花种草等活动。2016年5月30日，刘明根向光山县城建规划管理监察大队申诉，要求何文福拆除房顶全部违章建筑，禁止一切人为活动，将防水做好并赔偿损失。2016年6月6日，光山县城乡规划监察大队因何文福在“盘龙城3号楼上建临时棚”而做出责令停止违法行为通知书。2016年8月19日，李玉申请公证处对房屋漏水情况进行了证据保全。后李玉以房屋租赁合同纠纷在本院起诉刘明根等，在一审诉讼过程中，经李玉申请，受本院委托，2017年3月7日，信阳市三维资产评估事务所对李玉位于光山县“盘龙城”西边二环路38-39世纪康园美容店内装修损失价值进行评估，并出具资产评估司法鉴定书，评估装修损失价值为551700元，李玉为此支付差旅费用800元和评估费8000元。刘明根申请对房屋漏水原因作司法鉴定，本院于2018年12月4日委托驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所对刘明根房屋渗漏原因进行鉴定，2019年2月27日，驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所作出驻天工司鉴[2019]建质鉴字第5号司法鉴定意见书，该鉴定书分析评论为:1、房屋之所以渗漏，无非是存在水源和竖向或横向过水通道。刘明根房屋渗漏属于竖向透水，水源位于上层;过水通道为局部不密实的楼层板或结构联结处缝隙和下水管道穿越楼板部位；2、若刘明根所称“其房顶东北角与北邻房顶东南角交汇部位北邻一侧曾经设置过3吨容量储水罐，2016年1月修理破裂的二楼顶板底污水管道回弯处”属实，则其房屋渗漏起因大致有四:一、水源，租房方把贮水罐直接放置在屋面防水层面上，三楼西户室外地面改造施工不慎，导致保温、防水层局部损坏而形成“贮水层”。二、所建花池致部分屋面成为种植区，加大了屋面集中荷载;且花池构造、设置不符合《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012第5.6节规定也破坏屋面防水层;由于池内种植土造成排水不畅、致雨水或浇花水下渗；三、三楼西户洗脸间、卫生间下水管道穿越楼板处密封不良致污水下渗;不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010第4.9.3条、4.10.11条规定；四、所检房屋楼层板局部不密实或梁板交结不良，均可形成过水通道。鉴定意见为:渗漏水源位于三楼西户室内、外和北邻二楼顶东南角，透过损坏的屋面防水层、楼层不密实结构、下水管穿越导致楼层板密封不当处下渗，与刘明根房屋渗漏存在因果关系。刘明根支付鉴定费9300元。在一审过程中，因鉴定方未出庭作证，本院（2018）豫1522民初2537号判决书对该证据未采信，但信阳市中级人民法院（2019）豫15民终4527号判决书对该证据分析认定并采信。另查明，2014年7月14日，原告刘明根向河南弦发置业有限公司缴纳38-39号门面价调基金2387元、门面维修基金31820元、门面物业费2886元、垃圾清理费555元、门面装修保证金15000元，共计52648元。2015年间，光山鹏程物业管理有限公司进入该小区进行物业管理工作。2015年8月7日，李玉将38-39号门面房2015年5月至2016年4月的物业费共计2890元交给光山鹏程物业管理有限公司。在李玉诉刘明根房屋租赁合同纠纷一案中，李玉提供的损失评估司法鉴定书显示其所租赁的38-39世纪康园美容店内装修损失为551100元，经本院一审和信阳市中级人民法院二审，考虑李玉在房顶放置储水罐及其将部分有价值的财务拆走等原因，最终判决刘明根赔偿李玉经济损失360000元，同时判决李玉与刘明根于2014年10月17日签订的房屋租赁合同于2016年10月17日解除，李玉于判决生效之日起十日内将该租赁房屋交给刘明根;刘明根于判决生效之日起十日内退还李玉2016年8月21日至2016年10月17日的租金11917.8元等。本院认为，公民合法的财产权益受法律保护。原告刘明根与被告李玉签订《房屋租赁合同》，在李玉诉刘明根房屋租赁合同纠纷一案中，在本院一审和信阳市中级人民法院二审中均对房屋租赁合同的效力予以确认。本次诉讼亦应对该合同予以确认，刘明根租赁给李玉的房屋为毛坯房，自交付给李玉后，装修、管理、使用等权利都由李玉支配，本不会给李玉造成损失，虽经判决刘明根依据房屋租赁合同赔偿李玉的经济损失及退还部分房屋租赁费，均因被告何文福等人的违建侵权行为造成，被告何文福、何明茗、张慧慧应承担侵权责任。被告河南弦发置业有限公司在建筑房屋时使用不当材料导致楼层不密实结构，其向刘明根交付的标的物（房屋）存在瑕疵，被告河南弦发置业有限公司应承担交付房屋的质量瑕疵造成损失的过错赔偿责任。被告李玉在房顶放置储水罐等原因导致涉案房屋渗漏水，其所应承担的责任在其诉刘明根房屋租赁合同纠纷一案中被一、二审认定并作出了相应的处理，在本次诉讼中本院不再对该行为作出评价。被告光山鹏程物业管理有限公司虽是在何文福、何明茗、张慧慧等人对房屋实施改建之后才接手物业管理，但其未认真履行要求何文福等人及时拆除违章建筑、恢复原状等管理职责，导致何文福等人的违章建筑最终致李玉所租赁的房屋渗水、漏水，存在一定的过错，亦应承担相应的赔偿责任。被告河南弦发置业有限公司在2014年收取刘明根缴纳的物业管理费、装修押金等，其应代为履行相应的物业管理职责，其对何文福等人的违建行为不制止，也是造成李玉最终受损失的原因之一，其亦应承担相应的赔偿责任。本案刘明根的损失系多种原因造成最终的结果，刘明根要求各被告承担连带赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。本案应为过错责任，应依各被告人的过错来让其承担相应的赔偿责任。依据驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所作出驻天工司鉴[2019]建质鉴字第5号司法鉴定意见，本院认定何文福等人的违建行为是造成刘明根房屋漏水、渗水的主要的原因，其应承担主要的侵权责任。被告河南弦发置业有限公司在建筑过程中使用材料不当致使所建楼层不密实结构，且在收取物业管理费代管物业的过程中，不及时认真制止何文福等人的违建行为，存在过错，应承担相应的赔偿责任。被告光山鹏程物业管理有限公司在收取李玉缴纳的物业管理费后，不及时履行要求何文福等人拆除违章建筑、恢复原状等职责，也应承担过错责任。综合全案，酌定被告何文福、何明茗、张慧慧承担刘明根损失的80%，被告河南弦发置业有限公司承担刘明根损失的15%，被告光山鹏程物业管理有限公司承担刘明根损失的5%为宜。原告刘明根的损失，依据刘明根的诉求及本院（2018）豫1522民初2537号、信阳市中级人民法院（2019）豫15民终4527号民事判决确定其赔偿李玉的损失360000元及刘明根与李玉解除房屋租赁合同后的房屋租金损失及鉴定费共计310000元，因在刘明根与李玉所签房屋租赁合同中对租金及租赁期限等均有明确约定，是可实现的利益，因各被告人的侵权或过错，导致其不能实现自己可期待的利益，故对刘明根与李玉租赁期间所损失的房租本院予以保护，具体为263917.8元（75000×3+84000+93000-150000+11917.8），鉴定费9300元的损失亦应得到保护。对刘明根主张的合同期外的房租，因该房租数额不确定，且具有不确定性，在本案本院不予保护。对原告主张的维修费用50000元，尚未发生，其可在实际发生维修费用后另行主张权利。故刘明根的经济损失共计为633217.8元（360000+263917.8+9300）。被告何文福、何明茗、张慧慧应承担506574.27元（633217.8元×80%）；被告河南弦发置业有限公司应承担94982.67元（633217.8元×15%），被告光山鹏程物业管理有限公司于应承担31660.89元（633217.8元×5%）。被告何文福等人在原告刘明根的房顶上所建的厨房、花带，已经严重影响到刘明根房屋的正常使用，构成侵权行为，应予拆除，故对原告刘明根要求被告何文福、何明茗、张慧慧拆走其在三楼的违章建筑的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一、二款、第十二条、第十五条第一款第（二）、（六）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告何文福、何明茗、张慧慧于本判决生效之日起三十日内赔偿原告刘明根经济损失506574.27元；被告河南弦发置业有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告刘明根经济损失94982.67元；被告光山鹏程物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告刘明根经济损失31660.89元；被告何文福、何明茗、张慧慧于本判决生效之日起三十日内拆除其在刘明根房顶上所搭建的厨房、花带；驳回原告刘明根对被告李玉的诉讼请求；驳回原告刘明根其他或过高的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11050元，由被告何文福、何明茗、张慧慧负担8840元，被告河南弦发置业有限公司负担1658元，被告光山鹏程物业管理有限公司552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  周红霞审 判 员  姚国辉人民陪审员  杜秀明二〇二〇年四月二十七日书 记 员  李清宇