广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初167号原告：黎岳浩，男，汉族，地址：广东省连州市*****************。委托代理人：岳汉娇，女，汉族，地址：广东省连州市******************。系原告黎岳浩母亲。被告：慧谷（连州）房地产开发有限公司，地址：连州市*********。法定代表人：伍湛。委托代理人：江志远，系广东明典律师事务所律师。委托代理人：冯丽丽，系广东明典律师事务所律师。原告黎岳浩诉被告慧谷（连州）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2020年4月1日公开开庭进行审理。原告委托代理人岳汉娇，被告慧谷（连州）房地产开发有限公司委托代理人江志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金11067元（违约金暂计算至2019年11月1日，后期违约金每日以737800元为基数乘以万分之五计算，从2019年11月1日起计算至被告具备交付房屋条件后正式向原告交付房屋之日止）；2、判令被告承担本案产生的一切诉讼费用。事实与理由：经原、被告合意，双方于2018年8月3日签订了合同编号为644264****的商品房买卖合同（预售）和合同附件（含补充协议），合同中双方约定：“买卖标的：连州市*********城市**********，该商品房的房产测绘机构为连州市房产测绘所，预测面积为139.75平方米…，房屋总价格为737800元…出卖方应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房，交付应当符合条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明材料；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……”(详见合同)。双方签订该合同后，原告按照合同约定如期支付了全额房款。直至2019年9月29日，被告向原告发出《城市春天收楼通知书》，该通知书写明：“.....房屋已通过政府相关部门的验收(有关备案等手续正在办理中)，房屋现已具备入伙条件，请您携带相关材料到我公司销售部和连州市骏伟物业服务有限公司城市春天客服中心办理收楼手续……”原告收到被告发出的收楼通知后，便携带相关材料前往被告公司销售部准备验收房屋。但在原告要求被告按合同第九条约定向原告出示房屋《建设工程竣工验收备案证明文件》、《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等材料时，被告拒不向原告出示、提供该材料，从而致使原告无法安心验房收楼。此后，经原告多方打听得知，被告至今仍未成功办理《建设工程竣工验收备案证明文件》，也未取得该房屋的《房屋测绘报告》。原告认为，在双方合同约定的房屋交付期限(2019年9月30日)前，被告在不具备合同约定的房屋交付条件下要求原告验收该房屋，原告有权拒绝验收。另，根据原被告双方签订合同的第十二条和合同附件十一第四条第1款约定，“非因买受人或补充协议第三条第2款规定的原因，若出卖方未能在本协议约定的时间内将该商品房交付买受方，应当向买受方支付逾期违约金。违约金根据买受方已付购房款每日万分之五计算，计算期间为自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至出卖方通知交付使用商品房(收楼)之日止，合同继续履行。”被告未能按合同约定具备交付房屋条件如期向原告交付房屋的行为明显属于合同违约行为，依法应按合同约定向原告支付违约金。据此，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求法院依法作出公正判决。被告辩称，一、答辩人己于2019年11月30日前向原告履行了合格交付房屋的义务，原告起诉所称仍未交付房屋，不是事实。本案所涉“城市春天”9栋、10栋商住楼，在2019年9月16日已经通过了设计、监理、施工、设计、勘察单位的共同验收，整个项目综合评定为合格。因此，答辩人于2019年9月29日向原告发出了《城市春天收楼通知书》，原告收到了该书面通知，也曾前来办理收楼手续，但以未有建设工程竣工验收备案证明文件为由，拒绝签字。2019年11月19日，答辩人取得了“城市春天”9栋、10栋商住楼的建设工程竣工验收备案证明文件。考虑到原告之前曾以此为由拒绝收楼，所以，答辩人的工作人员在与原告进行微信语音通话时，告知其己取得建设工程竣工验收备案证明文件的事实，并通知他10天之内前来办理收楼手续，但原告说自己在东莞工作繁忙，暂时没有时间回来，等有时间回来连州时，再过来办理收楼手续。鉴于原告不予确定回来办理收楼手续的时间，答辩人于2019年11月28日再次向被答辩人发出《城市春天收楼通知书》，通知其2019年12月8日前来收楼，但原告依然是拒不前来；2020年1月11日，答辩人的工作人员又再致电原告前来办理收楼，但原告仍然推说在东莞没有时间回来，总之就是不肯前来办理收楼手续。原告在收到答辩人工作人员于2020年1月11日的电话催促后，不是前来办理收楼，而是直接去法院诉讼，由此可见，原告对于收楼并不着急，不禁让人怀疑，其目的就是想通过拖延收楼，来谋取延迟交楼的高额违约金（按合同约定计算，每月可高达11437元）。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（三）项第3点约定：由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人向买受人交付了质量合格商品房。同时，按照《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第3点的约定：买受人须在交付通知送达或公告之日起10日内…与出卖方办理商品房交付使用手续；第4点也约定：如非出卖方原因，买受方未能在本条第3款规定的交付期限（10日）内…办理商品房交接手续，则自交付期限届满之日起，视为出卖方已按买卖合同规定将该商品房交付给买受方。也就是说，在答辩人于2019年11月19日取得建设工程竣工验收备案证明文件、通知原告前来收楼后的10日内（即2019年11月29日前），原告不来办理收楼手续的，从届满之日（即2019年11月30日）起，己视为答辩人按买卖合同规定将该商品房交付给了原告。一、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，请求人民法院依法参照所涉房屋的租金水平依法调低违约金的计算标准。答辩人和原告在《商品房买卖合同》中约定的出卖方逾期交楼的违约责任，是按买受方已付购房款每日万分之五计算，计算期间为自合同约定的最后交付期限的第二天起至出卖方通知交付使用商品房（收楼）之日止，合同继续履行。按此约定计算，本案所涉房屋逾期交付时，每天的违约金高达737880×0.0005=368.94元（即相当于每月11437元）。而根据连州慧光资产评估事务所作出的“连资评报字(2020)第8号”《资产估价报告》，涉案的“城市春天”10栋1202号房屋（毛坯）按简单装修标准评估，其市场月租金水平为1789元（相当于每月每平方米12.80元），据此折算出涉案房屋的日租金为57.71元（1789元／月÷31天=57.71元／天）；两者对比，合同约定的每天违约金（368.94元）金额是日租金金额的639%，由此证明，合同约定的违约金是明显过高，而且是畸高。正是由于合同约定了如此不合理的畸高违约金，导致容易引发道德风险，原告很可能就是认为可以通过拖延收楼，每月可获取11437元的利益，而故意拖延不办理收楼手续的，请人民法院予以明察！即使答辩人存在迟延交楼，迟交楼给原告造成的直接损失，是因不能及时收楼而造成的同地段同类房屋的租金损失。根据《合同法》第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”另外，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，因本案所涉合同约定的违约金明显是过分高于造成的损失，因此，请求人民法院对合同约定的违约金依法予以调低，参照市场租金估价的标准上浮30%（即2325.70元／月）酌情调整。综上所述，答辩人己在2019年11月30日履行了交楼义务，合同约定的违约金过高，应当依法调低，请求人民法院依法审理，正确适用法律，维护答辩人依法享有的合法权利。补充意见，本案涉及的工程出现竣工验收备案延迟，是因为其中有一项消防验收正处于由消防救援部门将职能移交到住建部门的交接时期，在被告将消防验收递交之后由于住建部门刚刚接手，集体进行了一个多月的业务培训导致这项工作暂停，以至于消防验收拖延了一个多月，令竣工验收拖延了一个多月，由于这是政府行为导致的，被告有权按照合同的约定，相应顺延交楼，因此被告实际上是不存在延迟交楼的行为的。本院经审理认定事实如下，2018年8月3日，原告作为买受人向被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号6442643****）,合同约定：商品房为连州市*********城市**********，总房价737800元。《商品房买卖合同（预售）》“第九条商品房交付条件、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续、（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满10前日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任、除不可抗力处出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见附件十一补充协议第四条约定。”附件十一补充协议约定“第四条出卖与买受人同意对买卖合同第十二条作出补充、按照逾期时间，分别处理(不作累加)。1、非买受人或补充协议第三条第2款规定的原因，若出卖方未能在本补充协议约定的时间内将该商品房交付买受方，应当向买受方支付逾期违约金。违约金根据买受方己付购房款每日万分之五计算，计算期间为自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至出卖方通知交付使用商品房(收楼)之日止，台同继续履行。2、出卖方逾期交付该商品房超过三十天后，买受方有权选择继续履行合同，或选择书面形式通知出卖方解除买卖合同。3、若买受方选择解除买卖合同的，则买受方应在买卖合同规定的最后交付使用期限第三十一天起十五天内书面通知出卖方解除买卖合同，并与出卖方签署有关解除买卖合同的文件，同时到清远连州市房地产管理部门办理注销买卖合同预购登记备案手续，有关费用由出卖方承担。违约金计算期为从买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至双方签订解除买卖合同之日止，按买受方已付购房款每日万分之五计算。出卖方应将买受方已交付的房价款及违约金在办妥注销预购登记备案之日起十天内全部退还买受方。买受方解除买卖合同后，享有收取出卖方退还房价款和支付违约金的权利，但不再对该商品房拥有任何权益，出卖方有权将该商品房另行出售，买受方不得异议。”原告已向被告付清房款总额737800元。《房产测量图》载明，测量日期、核准日期：2019年4月29日，城市春**栋****室套内面积112.57㎡，建筑面积139.08㎡，公推面积26.51㎡。2019年9月16日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对城市春天9栋、10栋楼及地下车库工程进行竣工验收，评定为合格。2019年9月19日，被告向连州市住房和城乡建设局提交城市春天9栋、10栋楼及地下车库的消防验收材料。2019年11月6日，连州市住房和城乡建设局作出消防验收合格的意见书。2019年11月19日，连州市竣工验收备案办公室对城市春天9栋、10栋楼及地下车库予以竣工验收备案。《单位（子单位）工程竣工验收备案表》载明工程竣工验收备案文件目录：1、单位工程（子单位）竣工验收备案表，2、单位工程竣工验收报审表，3、建筑工程施工许可证或开工报告，4、施工图设计文件审查合格书，5、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料，6、勘察文件质量检查报告，7、设计文件质量检查报告，8、单位工程质量评估报告，9、规划验收合格证，10、消防验收合格意见书或备案文件，11、环保验收认可文件或者准许使用文件，12、建筑工程质量保修书，13、住宅质量保证书，14、住宅使用说明书，15、单位工程（子单位）质量竣工验收记录，16、单位（予单位）工程竣工验收报告，17、法规、规章规定必须提供的其他文件。2020年3月17日，被告通过邮政快递（单号：1093370042032）向原告寄出《收楼通知书》，原告于2020年3月18日签收。《收楼通知书》载明“尊贵的黎岳浩先生：您好！感谢您购买我司开发建设的城市春天物业，您所购置城市春天10号楼在2019年11月19日己通过政府相关部门等组织的竣工验收备案，您所购置10号楼单元1202号房，自2019年11月20日起己符合合同约定的交付条件。工程竣工验收备案后，我公司于2019年11月19日、2019年11月28日两次通知您前来收楼，但您均未按通知约定的时间前来收楼，依法视为我公司己履行向您交楼义务。现我司再次向您发出收楼通知，请您在五天内前来我司办理收楼手续，逾期不来的，视为您放弃自己的权利，由此产生的一切法律后果由您自己承担。”被告通过微信、座机电话、手机分别于2019年11月19日、2020年1月11日、2020年3月13日与原告联系。连州慧光资产评估事务所于2020年3月20日作出《资产评估报告》（连资评报字[2020]第8号），结论：城市春天**栋****室于基准日2019年11月19日的市场价值：月租金收入为1789元/月，年租金收入为21466元/年。庭审中，本院询问通知原告收楼的具体时间，原告代理人称不知道何时被告与原告沟通，被告称是在2019年9月29日通知原告收楼、同一栋楼的其他业主大部分都已经收楼。原告提交的证据《城市春天收楼通知书》（城市春天9栋1803室）的落款时间为2019年9月29日。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已依约支付全部购房款，被告应依约交付房屋。《商品房买卖合同（预售）》约定交楼时间是2019年9月30日，涉案房屋于2019年11月19日才竣工验收备案，被告未能在约定的时间提供满足合同约定第九条交付标准“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”的房屋。根据合同第十一条“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。被告辩称是由于住建部门刚接手消防验收，集体进行了一个多月的业务培训导致这项工作暂停，以至于消防验收拖延了一个多月。本院认为，被告于2019年9月19日向连州市住房和城乡建设局提交城市春天9栋、10栋楼及地下车库的消防验收材料，连州市住房和城乡建设局于2019年11月6日才作出消防验收合格的意见书，虽然并不是被告主观过错导致消防验收拖延，但应预留足够的时间去办理验收备案的相关手续，涉案工程于2019年9月16日验收合格，而合同约定交楼时间是2019年9月30日，被告未预留足够的时间，导致验收备案的时期超过交楼期限的责任由被告承担。合同约定违约金根据买受方已付购房款每日万分之五计算，即每天为737880×0.0005=368.94元，被告辩称违约金过高，要求按租金水平予以调整。本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，被告延期交楼是由于住建部门审核消防验收的时间过长，被告的过错程度较小，按合同约定每日万分之五计算违约金明显偏高，本院予以调整。违约金参照原告提交的评估报告载明的市场租金估价每月1789元的标准上浮30%调整为2325.7元／月，即每天为77.52元。《单位（子单位）工程竣工验收备案表》载明工程竣工验收备案文件目录中有住宅质量保证书、住宅使用说明书，《房产测量图》也已2019年4月29日作出测量，故在2019年11月19日竣工验收备案完成时涉案房屋就具备合同约定的交付条件。合同约定违约金计算期间为自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至出卖方通知交付使用商品房(收楼)之日止。原告代理人在庭审中未回答何时收到被告的收楼通知，原告提交的证据《城市春天收楼通知书》（城市春天9栋1803室）的落款时间为2019年9月29日，可以证实原告对被告通知收楼知悉。合同约定“（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满10前日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”虽然被告于2020年3月17日才向原告邮寄书面收楼通知，但在邮寄之前被告已经通过各种方式通知原告。原告以涉案房屋不符合交付条件为由拒绝收楼，逾期交楼违约金应计算至具备交付条件后10日止。被告应向原告支付从约定交楼期限的第二天起至符合交楼条件之日止按每日77.52元计算违约金，即从2019年10月1日起计算至2019年11月29日止，共计60日，违约金为元（77.52元/日×50日＝4651.2元）。原告诉请的其他部分违约金，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告慧谷（连州）房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎岳浩支付逾期交房违约金4651.2元；二、驳回原告黎岳浩的其他诉讼请求。本案受理费38.34元，由被告慧谷（连州）房地产开发有限公司负担25元，由原告黎岳浩负担13.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 欧学强二〇二〇年四月二十日法官助理 陆思廷书 记 员 成 彪附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。