广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1366号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：潘英丽，女，1973年8月11日出生，汉族，住所地广西壮族自治区××。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：杨家元，男，1973年8月1日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县××。委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。上诉人潘英丽因与被上诉人杨家元房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初14768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人潘英丽上诉请求：一、撤销一审判决，改判潘英丽无须向杨家元支付占有使用费4500元；二、改判杨家元赔偿潘英丽装修费用损失8750元；三、本案一、二审诉讼费由杨家元承担。事实和理由：一、潘英丽实际于2018年5月1日与杨家元签订涉案《租赁合同》，并向杨家元支付租金及押金，开始对涉案商铺进行装修，安装水电，修整墙面。而杨家元一审中提交的涉案《租赁合同》，显示双方签订合同的时间为2018年5月10日，明显与实际情况冲突。2018年5月10日，潘英丽发现涉案商铺大雨后因地势较马路偏低，且门口有一低洼处，雨水无法流走，全部顺着门缝、墙缝流入铺面，造成铺面积水严重，便立即联系杨家元。但杨家元以雨天无法修缮为由，一直拖延至2018年7月，才不得不购买半袋水泥，在涉案商铺门口涂抹一层泥浆。杨家元是为了逃避责任，才刻意修改合同签订时间，让人以为潘英丽发现商铺漏水是在签订合同之前，且是在知情的情况下签订《租赁合同》。二、潘英丽如要对涉案商铺进行修整，必须经杨家元同意。一审判决认定潘英丽在商铺出现问题时应自行维修，与合同约定不符。而且，对涉案商铺地面修整，涉及租赁物的根本变更，并非一般的水电维修，该义务应由涉案商铺权利人承担。2019年8月17日，潘英丽到达涉案商铺准备交纳租金，但发现涉案商铺地面再次积水，随即微信联系杨家元配偶，要求其至涉案商铺查看情况，但未得到回应。因杨家元的原因造成潘英丽无法正常使用涉案商铺，故潘英丽有权拒绝支付租金，无须支付涉案商铺自2019年7月10日至11月24日的占有使用费。三、涉案商铺《租赁合同》实际上已于2019年8月27日解除，潘英丽未及时搬离涉案商铺，是杨家元的原因造成的，潘英丽无须向杨家元支付涉案商铺2019年10月31日至11月24日的占有使用费。2019年9月17日，杨家元突然微信联系潘英丽要求和解，双方约定于2019年9月20日至涉案商铺。2019年9月20日，潘英丽与其夫及子女一起赴至涉案商铺，但没想到杨家元带了五、六个高壮的男人，见潘英丽一行到达，就围了上来，要求潘英丽交出涉案商铺，潘英丽不同意，后报警处理。警方到达后，双方又谈了大半个小时后离开，未作笔录。2019年10月17日，潘英丽向杨家元出具《律师函》，要求解除租赁关系，并要求杨家元赔偿2万元，但杨家元置之不理。2019年11月21日，潘英丽发现涉案商铺大门锁芯被堵，商铺内物品有挪动痕迹，后于2019年11月24日早上搬离。杨家元以协商为由，对潘英丽进行恐吓，导致潘英丽不敢出现在涉案商铺，产生占有使用费，该费用应由杨家元自行承担。被上诉人杨家元答辩称：一、一审中，双方确认潘英丽实际于2019年11月24日搬离，涉案《租赁合同》解除。杨家元有权要求潘英丽支付占有使用费。二、潘英丽称涉案商铺自2018年5月开始即存在进水问题，但双方履行涉案租赁合同至2019年7月，且潘英丽一直交纳租金至2019年7月9日。在此之前，潘英丽从未向杨家元提出过进水问题，而是到拖欠租金之后才以涉案商铺进水为由拒付租金，显然与事实和常理不符。三、潘英丽主张的8750元装修损失费没有事实依据，其提供的相关装修《收据》，也无法证明与本案有关。即便潘英丽要装修店铺，也应当通知杨家元，但潘英丽并未举证其在装修前通知过杨家元。综上，潘英丽的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。杨家元向一审法院起诉请求：一、解除杨家元与潘英丽签订的《租赁合同》，潘英丽搬离商铺；二、潘英丽向杨家元支付自2019年7月起至起诉之日止的租金4000元；三、潘英丽向杨家元支付自起诉之日起至搬离商铺之日止的占用费；四、杨家元没收潘英丽的订金2000元。一审中，杨家元增加诉讼请求，要求潘英丽赔偿门锁损失500元。潘英丽向一审法院反诉请求：一、解除潘英丽与杨家元签订的《租赁合同》；二、杨家元退还潘英丽押金2000元；三、杨家元赔偿潘英丽装修损失8750元；四、杨家元退还潘英丽已交纳的2018年7月至2019年6月的租金12000元。一审法院认定事实：案外人罗某某名下登记有位于中山市××边的一处国有土地使用权（工业用地），土地使用证号为中府国用（××）第××号。罗某某在该土地上建设有一幢简易星棚结构的建筑物，门牌号为××号，该建筑物建设时未取得建设工程规划许可证，也未进行权属登记。案外人谭某某于2011年10月21日在该建筑物处投资成立中山市东升镇亮丽汽车美容养护店，罗某某曾多次开具租金发票给该养护店。根据杨家元提供的商铺使用证明和房屋租赁合同，罗某某将该建筑物的第一卡商铺出租给了谭某某使用，谭某某之后又将该商铺免费提供给了杨家元经营管理或出租收益。2018年5月1日，杨家元（出租方、甲方）与潘英丽（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将中山市××的商铺出租给乙方使用，期限为二年，每月租金1000元，自2018年5月10日开始计算租金；乙方于签订合同时支付2000元作为押金；商铺内外设备不得随意拆改，如需装修改建，须经甲方同意后才能动工；租赁期间维修费用由乙方负责等内容。合同签订后，杨家元依约将租赁商铺交付给了潘英丽使用，潘英丽也向杨家元支付了押金2000元及租赁商铺自2018年5月10日至2019年7月9日止的租金，但未支付自2019年7月10日起的租金。在潘英丽开始拖欠租金后，杨家元配偶曾多次通过微信聊天向其催讨租金，潘英丽承认欠租事实，并承诺支付租金，同时以经济困难为由要求宽限支付租金的时间。直到2019年8月22日杨家元配偶要求潘英丽搬离商铺，潘英丽才提及涉案商铺进水的问题。2019年10月17日，潘英丽委托律师向杨家元发送《律师函》一份，以租赁商铺存在雨水倒灌问题，导致潘英丽无法正常营业，经潘英丽多次要求，杨家元拒不进行整改为由，通知杨家元自《律师函》到达之日起解除涉案《租赁合同》，同时要求杨家元退还押金2000元及赔偿损失2万元。2019年11月21日，杨家元将租赁商铺的锁芯堵塞。2019年11月24日，潘英丽搬离租赁商铺，双方的租赁合同实际终止履行。一审再查：一审中，潘英丽提交照片三张，证明商铺存在雨水倒灌问题，并淋湿了货物，造成其损失。杨家元确认照片的真实性，但认为雨水是通过玻璃门缝进入商铺的。因照片模糊，不能充足有效地反映入水的具体情况及原因，故对其证明效力不予认定。潘英丽还提交《收据》，证明其装修损失，杨家元对此不予确认。一审法院认为：本案中，杨家元与潘英丽签订《租赁合同》，由杨家元将涉案商铺出租给潘英丽使用，双方由此形成房屋租赁合同关系。但因涉案商铺在建设时未依法取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第二条规定，应认定双方之间的租赁合同无效。依法，无效的合同自始没有法律约束力，故杨家元、潘英丽均要求解除双方之间的合同没有必要，不予支持；杨家元要求没收潘英丽交纳的押金2000元，亦不予支持；潘英丽反诉要求杨家元退还押金2000元，予以支持。同时，因潘英丽在本案诉讼期间已于2019年11月24日实际搬离了涉案商铺，故应认定双方自该日起已实际终止履行合同，杨家元要求潘英丽搬离涉案商铺已无必要，不予支持。因潘英丽已实际占有使用涉案商铺，故根据《解释》第五条第一款规定，杨家元要求潘英丽参照约定的租金标准支付占有使用期间未支付的占有使用费（包括其第2项诉讼请求所称租金），予以采纳和认定。自2019年7月10日计算至2019年11月24日，应付占有使用费为4500元，故对杨家元相应的诉讼请求，予以支持为4500元。至于潘英丽以涉案商铺存在雨水倒灌问题为由抗辩主张无需支付2019年7月10日之后的占有使用费（即其所称租金，下同），甚至反诉主张退还已支付的自2018年7月（10日）起的占有使用费12000元，理据不足，不予采纳和认定。因为如潘英丽所称，其早在2018年7月就已发现雨水倒灌问题，却一直依约交付占有使用费，直到自2019年7月10日起欠费，亦未以此作为抗辩理由，而到杨家元配偶要求其搬离才以此作为抗辩理由，与常理不合。同时，双方之间的合同明确约定租赁期间的维修费用由潘英丽负责，且即使没有该约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，若确实存在需维修的情况而杨家元未履行维修义务，也可由潘英丽自行维修后由杨家元承担相应费用，故潘英丽以此作为抗辩理由也不能成立。因此，对潘英丽相应的反诉请求不予支持。另外，杨家元要求潘英丽赔偿门锁损失500元，缺乏充足的理据，且其堵塞门锁有过错在先，故不予支持。潘英丽要求杨家元赔偿装修损失8750元，但未举证证实装修已取得杨家元同意，其提交的有关装修损失数额的证据亦未被采纳和认定，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、潘英丽于判决发生法律效力之日向杨家元支付占有使用费4500元；二、杨家元于判决发生法律效力之日向潘英丽退还押金2000元；三、上述一、二项抵扣后，实际由潘英丽向杨家元支付2500元；四、驳回杨家元的其他诉讼请求和潘英丽的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取计25元，反诉案件受理费费209元，合计234元，杨家元负担25元，潘英丽负担209元。本院二审期间，潘英丽、杨家元均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院又查：一审中，杨家元提出租赁商铺与门前的人行道之间存在97毫米高的门槛，人行道与马路间的高度差达175毫米，足以抵挡雨水，根本不存在雨水倒灌的问题。本院再查：二审中，潘英丽表示其在一审中提交的证明其装修支出的三份《收据》，均是在本案起诉前几天找人出具的。经查，该三份《收据》的落款日期分别为2018年5月4日、6月10日、7月20日。本院认为，涉案商铺因在建设时未依法取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，杨家元与潘英丽就该商铺签订的《租赁合同》无效。根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是潘英丽是否应向杨家元支付涉案商铺2019年7月10日至2019年11月24日间的占有使用费；二是杨家元是否应向潘英丽赔偿涉案商铺的装修损失8750元。关于争议焦点一，即是潘英丽是否应向杨家元支付涉案商铺2019年7月10日至2019年11月24日间的占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然杨家元与潘英丽就涉案商铺签订的《租赁合同》无效，但涉案《租赁合同》签订后，杨家元已将涉案商铺交付给了潘英丽使用，潘英丽应当参照合同约定的租金标准向杨家元支付涉案商铺占有使用费，且已支付了截止2019年7月9日的涉案商铺占有使用费。根据双方的诉辩陈述，潘英丽是否应向杨家元支付涉案商铺2019年7月10日至2019年11月24日间的占有使用费，关键在于潘英丽上诉提出的因涉案商铺进水，致使其无法正常使用涉案商铺的主张能否成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，潘英丽上诉提出其自2018年5月10日发现涉案商铺积水严重，但杨家元拒不修缮，致使其无法正常使用涉案商铺。杨家元对此不予认可，并提出涉案商铺与门前的人行道之间存在97毫米高的门槛，人行道与马路间的高度差达175毫米，足以抵挡雨水，根本不存在雨水倒灌的问题。因此，依法，潘英丽应就其该上诉主张提供证据加以证明。为此，潘英丽在一审中提交了照片三张，但该三张照片并没有反映出涉案商铺存在进水问题，更不能证明涉案商铺于2018年5月10日就已经进水。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，潘英丽应承担举证不能的不利后果。因此，潘英丽上诉提出的因涉案商铺进水，致使其无法正常使用涉案商铺的主张不能成立，本院不予采信。另外，根据潘英丽在一审中提供的其与杨家元之妻之间的微信聊天记录看，潘英丽在2019年6月28日之前一直都是在按月支付租金，并没有提出过涉案商铺进水的问题。同时，根据该微信聊天记录，潘英丽没有依约支付涉案商铺自2019年7月10日起的租金，是因为其自身经济困难，并要求宽限交租的时间，并非是因涉案商铺进水。直到杨家元之妻于2019年8月22日要求潘英丽搬离涉案商铺之后，潘英丽才提出涉案商铺进水的问题。由此可见，涉案商铺根本不存在潘英丽所主张的进水问题。鉴于潘英丽已向杨家元支付了涉案商铺截止2019年7月9日的占有使用费，且潘英丽已于2019年11月24日搬离了租赁商铺，故潘英丽还应参照合同约定的租金标准向杨家元支付涉案商铺2019年7月10日至2019年11月24日间的占有使用费。至于潘英丽上诉主张涉案《租赁合同》实际上已于2019年8月27日解除的问题，潘英丽并未就此提供证据加以证明，本院对此不予采纳。关于争议焦点二，即是杨家元是否应向潘英丽赔偿涉案商铺装修损失8750元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可拆价归还出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”该条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。”本案中，首先，根据涉案《租赁合同》的约定，涉案商铺内外设备不得随意拆改，潘英丽如需装修改建，须经杨家元同意后才能动工。审理中，潘英丽提出其对涉案商铺进行了装修，并在装修前告知了杨家元。杨家元对此不予认可，潘英丽也没有提供相关证据加以证实。故本院对潘英丽的该主张不予采信。其次，潘英丽上诉提出其在承租涉案商铺后，曾对涉案商铺进行了装修并支出8750元，故要求杨家元予以赔偿。潘英丽为此在一审中提交了《收据》三份。但是，根据潘英丽在二审中的陈述，其在一审中提交的证明其装修支出的三份《收据》，均是在本案起诉前几天找人出具的，而该三份《收据》的落款日期分别为2018年5月4日、6月10日、7月20日，显然该三份《收据》是潘英丽专门为本案诉讼所为，且该三份《收据》的出具人均没有出庭接受询问。在此情形下，本院对该三份《收据》的真实性不予确认。潘英丽以此为据证明其装修支出8750元，本院亦不予认定。综上所述，上诉人潘英丽的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费131元，由上诉人潘英丽负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 焦 凤 迎审判员 章 文 佳二〇二〇年四月二十一日书记员 勾华吴歌