山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0829民初838号 原告：张祥付，男，1979年10月23日出生，汉族，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：高奎，山东祥城律师事务所律师 被告：济宁市立国房地产开发有限公司，住所地：济宁市任城区济安路运河大厦**。统一社会信用代码：9137083055222079XB。 法定代表人：王成国，董事长 委托诉讼代理人：王红美，山东华运律师事务所律师 原告张祥付与被告济宁市立国房地产开发有限公司（以下简称立国公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高奎，被告委托诉讼代理人王红美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张祥付向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确定原、被告双方2018年12月25日签订的《山东省新建商品房买卖合同》中附件十一补充协议“乙方同意城市配套费按2018年7月份前定的收费标准交纳”的条款无效，合同第十条约定的商品房第1、2、3、4项基础设施设备相关费用由被告承担；2、依法判令被告继续履行双方2018年12月25日签订的《山东省新建商品房买卖合同》，立即交付符合合同约定的大顺花园15号楼1单元502号商品房；3、依法判令被告自2019年12月30日起，按照48.9元/天的标准支付逾期交房违约金至实际交付之日；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告解释第3项请求违约金的支付标准为房屋加储藏室总金额的日万分之一。事实和理由：原告曾向淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司交纳10万元的购房意向金，用于购买其开发建设的大顺花园15号楼1单元502号商品房一套，双方并签订了《购房意向书》。后因淄博开发商出现问题，现有被告立国公司接盘。原被告于2018年12月25日达成案涉房屋的商品房买卖协议，并于当日签订了书面《山东省新建商品房买卖合同》，办理了商品房买卖的相关手续。合同约定的交房时间为2019年12月30日前，2019年阴历年底，原告电话通知原告上房，并要求原告缴纳相关基础设施配套费用。因被告未能出示该商品房的综合验收备案证明等手续，该房屋不符合交付条件，原告有权拒绝上房。双方签订的《山东省新建商品房买卖合同》的附件十一补充协议中出现“乙方同意城市配套费按2018年7月份前定的收费标准交纳。”的条款，在双方签订合同时被告未告知原告，原告亦未在该补充协议上签字。且该条款的内容与合同第十条“供水、供电、供暖、燃气基础设施设备由被告负责办理开通手续并承担相关费用”的约定相矛盾。根据该合同第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定，及《嘉祥县城区城市基础设施配套费征收使用管理办法》第二十一条“房地产开发企业在商品房销售价格外，不得向购房者收取或者变相收取供水、供气、供热、供电相关配套费用。”的规定，该补充协议无效。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判如所请。 被告立国公司辩称，原告张祥付购买的大顺花园15号楼1单元502室，原由淄博大顺公司开发，原告向淄博大顺公司交纳十万元定金并签订购房认购书，按每平方3650元价格认购。被告于2018年2月份通过司法拍卖程序购得该楼盘在建工程及相关土地后，继续完善了相关手续变更以及工程建设。2018年12月25日，被告在原价不变的基础上与原告签订了案涉商品房买卖合同。因该房屋的单价中不包括基础配套费，原告对此亦认可，所以双方在合同的附件中约定由原告另行缴纳基础设施配套费，该约定系双方的真实意思表示合法有效。被告于2019年12月30日通知原告上房，不存在逾期交房情况。综上，原告的起诉没有事实根据和法律依据，请求依法驳回原告的诉求。 原告张祥付为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告向原告出具的交款收据据2张。以证据1、2证明：原告已按照合同约定交付了商品房以及储藏室购房款。被告应于2019年12月30日前，向原告交付符合合同约定的交付条件的房屋，被告虽通知原告交付房屋，但被告至今未取得涉案房地产开发项目综合验收备案证明文件，不符合合同约定的交付条件，原告有权按照合同的约定拒绝上房，并有权要求被告继续履行交房义务并承担逾期交房的违约责任。同时证明，根据合同第十条的约定，相关城市基础设施配套费由被告承担，合同附件十一补充协议中约定的“乙方同意城市配套费按2018年7月份的收费标准交纳”条款内容，根据合同第二十八条的约定应属于无效。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，但认为：证据1原被告签订的案涉《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是被告在2018年9月后根据嘉祥县房管局的要求启用的新版本的格式合同，该合同中约定的商品房销售价格是延续的在此之前的价格，该价格中并不包含相关城市基础设施配套费。因此原、被告在合同附件十一补充协议中约定由原告另行交纳相关城市基础设施配套费符合相关规定，合法有效。案涉房屋已符合交房条件，被告并与2019年12月30日电话通知原告办理交房手续，但原告拒绝上房，因此，被告并不存在逾期交房的情况。证据2收据两张均是被告出具，原告的房款已付清，但原告实际交到被告处的现金为389368.5元，其余的为10万元是原告交原到大顺公司的定金，被告只是换的单据。 对此，原告辩驳认为，原告接到被告电话通知上房的时间是2020年1月22日左右，因被告电话中明确告知原告需缴纳相关城市基础设施配套费用且被告也明确涉案房屋已符合合同约的交房条件，原告有权拒绝上房。 本院对上述原告提供的1-2号证据认证如下：证据1、2被告对其真实性无异议，可本案定案的证据使用，本院予以采信。 被告立国公司为支持其抗辩意见，向本院提交了以下证据：1、2015年3月16日原告与淄博大顺公司签订的《大顺花园认购协议》，证明案涉商品房买卖合同的房屋单价、位置、面积等均系延续的的认购协议的约定。2、承诺书，证明原告对涉案商品房买卖合同及补充协议的各条款均无异议。3、嘉祥县房管局于2018年9月3日向被告传达的《关于嘉祥县实施新版网签合同（预售）说明》；4、被告在售楼处对嘉祥县房管局于2018年9月3日起全面启用《山东省新建商品房买卖合同（预售）》后，对新旧合同相关事项所作说明进行的公示照片。以证据3、4证明无论是新旧合同均没有免除购房者缴纳相关城市基础设施配套费义务，只是对缴纳方式进行了变更。5、《嘉祥县城区城市基础设施配套费征收使用管理办法》，证明该办法实行之日为2018年11月5日。6、《竣工工程质量验收报告》、房屋预测面积表及《商品住宅质量保证书使用说明书》，证明案涉房屋符合合同约定的交付条件。7、《大顺花园合同签订确认单》，证明原告知晓双方签订的商品房买卖合同中约定的房屋单价中不含相应的城市基础设施配套费。 经庭审质证，原告对被告提交证据1的真实性无异议，但认为该认购协议不是正式的商品房买卖合同，双方的权利义务应以双方签订的合同为准。对证据2的真实性无异议，但认为原告在签订购房合同时，并未在附件十一补充协议中签字确认，原告当时不知晓该附件协议内容，因此该承诺书并不能证明被告的观点。证据3不符合证据的形式要件。证据4原告从未见到过该公示的内容。证据5的第二十一条明确规定房地产开发企业在商品房销售价格外，不得向购房者收取或者变相收取供水、供气、供热、供电相关配套费用。原、被告签订合同的时间是2019年1月17日，在该规定实施后，因此，该证据恰证明合同附件十一补充协议中约定“乙方同意城市配套费按2018年7月份的收费标准交纳”条款内容无效。证据6中的《竣工工程质量验收报告》仅是15号楼的竣工工程质量验收报告，并非合同约定的涉案房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；房屋预测面积表仅是预测报告，并非合同约定的房屋的实测报告；因被告未交房，原告未收到证据6中的《商品住宅质量保证书使用说明书》。证据7并不能证明被告可在商品房销售价格外向原告收取供水、供气、供热、供电相关配套费用。 对此，被告辩驳认为，原告从淄博大顺公司购买案涉房屋的时间是2013年，该房屋价格中不包含相关城市基础设施配套费，原被告以补充协议的方式约定由原告承担该相关费用合法有效。案涉房屋已经竣工验收合格，符合交付条件，被告依约定通知原告交房，原告拒绝接收，由此造成的后果应由原告承担。 本院对上述被告提供的1-7号证据认证如下：证据1仅可证明案涉商品房买卖合同中的房屋单价、位置、面积等均系延续的的2015年3月16日认购协议的约定，但对案涉合同附件十一补充协议合法有效缺乏证明力，本院不予采信。证据2原告对其真实性无异议，可作为本案定案的依据。证据3、4，其中证据3的落款处“公司签章”，因此，该《说明》并非被告所称的系嘉祥县房管局制作。结合证据3、4的主要内容为，旧版的商品房买卖合同的签约价格不包含城市基础设施专项配套费，相关费用由买受人承担；新版的商品房买卖合同中的签约价格包括相关城市基础设施配套费。因案涉商品房买卖合同是适用的新版的合同，因此，该组证据对被告的待证事实缺乏证明力，本院不予采信。证据5恰能证明被告作为房地产开发企业在案涉商品房销售价格外，不得向购原告收取或者变相收相关城市基础设施配套费用。可作为本案定案的依据。证据6中除《商品住宅质量保证书使用说明书》外，均不属于案涉合同第九条约定的商品房交付应符合的条件，因此，该组证据对其待证事实缺乏证明力，本院不予采信。证据7并不能证明被告可在商品房销售价格外向原告收取供水、供气、供热、供电相关配套费用，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉商品房原由淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司（以下简称大顺嘉祥分公司）开发，2018年2月份被告通过司法拍卖程序购得该楼盘在建工程及相关土地使用权。在大顺嘉祥分公司开发案涉楼盘期间，原告曾与该公司签订了案涉房屋的《大顺花园认购协议》，并向该公司交纳了10万元定金。2018年9月3日起，嘉祥县房管局全面启用了新版的商品房买卖合同即案涉《山东省新建商品房买卖合同》（预售）文本。2018年12月23日，原、被告共同签署了案涉合同的签订确认单，双方确认房屋的单价为3650元/平方米，并同时确认了房屋的位置、面积、单价，储藏室的位置、面积、单价及原告交款的方式等事项。在该确认单备注一栏中记载“房价内不包含配套费，天然气每户3000元，暖气每平方30元。”2018年12月23日，被告向原告出具了金额为455483.5元的案涉房屋的购房款收据，该购房款中包括原告向大顺嘉祥分公司缴纳的10万元的定金。同日，原告另向被告交纳了33885元的案涉储藏室款。原告的包括储藏室在内的购房款已交清。2018年12月25日，原、被告分别作为案涉商品房的买受人与出卖人签订了合同编号为20181225010的《山东省新建商品房买卖合同》（预售），该合同及附件共28页，其中主合同共计22页二十九条，附件十一补充协议为第28页。原、被告在第22页签字或盖章，均未在第28页签字或盖章。该合同第三条约定原告购买的商品房为大顺花园15号楼1单元5层1-502号。第六条约定，案涉商品房单价为3650元/平方米，总价款为455483.5元。第七条约定，在签订本合同前，原告已向被告支付了定金455483.5元。第九条约定，案涉商品房交付时应当符合的条件为，该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告。第十条约定，商品房相关的供水、排水、供电、供暖、燃气设施设备由被告负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条约定，被告应当在2019年12月30日前向原告交付该商品房；交付该商品房时，被告应当应当出示第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付的责任由被告承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，被告自逾期之日起每日按应付房款万分之一计算违约金，逾期超过30日原告有权解除合同，被告应当在接到通知之日起15个工作日内配合原告办理解除合同手续，超过15日不予办理的被告每日按合同总价款的万分之一向原告支付违约金。第二十八条约定，对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同第28页附件十一补充协议约定，乙方同意城市配套费按2018年7月份前定的收费标准交纳。原、被告均未在该补充协议中签字或盖章。2020年1月22日前后，被告电话通知原告交房，并同时通知原告缴纳相关城市基础设施配套费用，原告以相关城市基础设施配套费用不应由原告交纳及案涉商品房不符合合同约定的交付条件为由拒绝接收。 另查明，案涉15号住宅楼工程质量已经竣工验收合格，济宁建祥测绘有限公司并对相应的商品房房屋面积进行了预测。2018年11月5日，《嘉祥县城区城市基础设施配套费征收使用管理办法》发布施行，有效期至2020年10月31日。该《办法》第二十一条规定“房地产开发企业在商品房销售价格外，不得向购房者收取或者变相收取供水、供气、供热、供电相关配套费用。” 本院认为，原、被告双方争议的焦点问题有两个，一是案涉商品房相关的供水、排水、供电、供暖、燃气设施设备费用应有谁承担；二是被告是否存在逾期交房的问题。 关于焦点一，根据原、被告于2018年12月25日签订的《山东省新建商品房买卖合同》（预售）主合同第二十八条“对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定，在主合同第十条已明确约定，“商品房相关的供水、排水、供电、供暖、燃气设施设备由被告负责办理开通手续并承担相关费用。”的情况下，附件十一补充协议中“乙方（原、被告均理解为系原告）同意城市配套费按2018年7月份前定的收费标准交纳。”的约定，明显不合理的免除了本合同中约定的应当由被告承担的相应责任，且该附件十一系格式条款，该条款无效。相应费用的缴纳仍应以该合同第十条的约定为准。被告主张的因合同约定的销售价格中不包括相关城市基础设施配套费，相应配套费仍应由原告承担的观点，明显与合同的约定不符。且，根据《嘉祥县城区城市基础设施配套费征收使用管理办法》第二十一条“房地产开发企业在商品房销售价格外，不得向购房者收取或者变相收取供水、供气、供热、供电相关配套费用。”的规定，房地产开发企业可以通过将相关配套费用加在商品房销售价格内的方式，将应由其缴纳的费用转嫁至购房者实际承担，房地产开发企业亦可不将相关配套费用加在商品房销售价格内，则是其对相关权利的处分。申言之，无论是否将相应费用加在商品房销售价格内，房地产开发企业均不得在商品房销售价格外，向购房者收取或者变相收取相关配套费用。因此，被告的上述主张明显有违上述《办法》的规定，本院不予支持。 关于焦点二，根据合同第九条、第十一条、第十二条的约定，被告应当在2019年12月30日前向原告交付案涉商品房，交付商品房时该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告。否则原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付的责任由被告承担，并自逾期之日起每日按应付房款万分之一计算违约金。本案中，被告并未提供相应房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告，庭审中被告虽提供了案涉楼房的《竣工工程质量验收报告》、及房屋预测面积表，但并不符合合同约定的交付条件。因此，即便被告在合同约定的期限内通知原告交房，原告亦有权拒绝接收，并由被告依约定承担逾期交房的违约责任。且被告主张其于2019年12月30日通知原告交房，未提供相应证据。原告已按合同的约定向被告缴纳了房屋及储藏室价款489368.5元的义务，被告至今未按照合同的约定履行交房义务，已构成违约，因此，原告主张被告应以489368.5元为基数的日万分之一承担逾期交房的责任并继续履行交房义务，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决如下： 一、原告张祥付与被告济宁市立国房地产开发有限公司于2018年12月25日签订的编号为20181225010的《山东省新建商品房买卖合同》（预售）中附件十一补充协议“乙方同意城市配套费按2018年7月份前定的收费标准交纳”的条款无效，被告继续履行合同第十条约定的商品房相关的供水、排水、供电、供暖、燃气设施设备相关费用由被告承担的义务； 二、被告济宁市立国房地产开发有限公司继续按照编号为20181225010的《山东省新建商品房买卖合同》（预售）的约定向原告交付符合合同约定交付条件的大顺花园15号楼1单元5层1-502号商品房； 三、被告济宁市立国房地产开发有限公司应自2019年12月31日起，至实际交付符合合同约定的交房条件的房屋之日止，以489368.5元为基数，按照日万分之一的标准向原告支付逾期交房的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取100元，由被告济宁市立国房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  贾顺启 二〇二〇年四月十三日 书记员  江艳晴