广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1231号上诉人（原审原告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张林波，男，汉族，住四川省古蔺县。上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（下称恒福兴达公司）、张林波房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初4671号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒福兴达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由张林波承担。事实和理由：一、一审法院主动调整违约金的计算标准，显属违反合同自由原则。一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，受法律保护，则法院应尊重双方的合同约定，不应过分干预合同自由。事实上，一审法院在当事人没有请求调整违约金前提下，即主动将违约金计算标准酌情调整至参照中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，与《商品房买卖合同》第八条的违约金计算标准相去甚远。一审法院漠视合同主体的真实意思表示，违反了《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。二、一审法院对按揭部分房款的支付期限认定错误。虽然《商品房买卖合同》第七条未明确约定按揭部分房款金额的支付期限，但一审法院可根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，认定《商品房买卖合同》约定的房屋的交付期限(2017年8月31日)即为按揭部分房款的支付期限。一审法院如因住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的制式合同无法明确约定按揭房款的支付期限，而认为恒福兴达公司与张林波间的债权债务可随时履行，与日常生活经验法则相悖。综上，一审法院在审判同批房屋买卖合同纠纷系列案采取“一刀切”判决，与《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二项第7点内容相背，属“机械司法”。恒福兴达公司请求二审法院依法改判，以维护恒福兴达公司合法权益。张林波上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费用由恒福兴达公司承担。事实和理由：因张林波一审开庭当日有重要洽谈业务未出席庭审，且张林波亦知晓案涉楼盘同样案件一审法院判决业主只需承担同期银行贷款利息，张林波认为一审法院同案会同判，且愿意承担银行利息，但一审法院对张林波实际交款数额认定有误。张林波在2016年7月30日支付定金1万元，在签订案涉合同当日即2016年8月17日分三次交款共10万元，分别为定金1万元、房款4万元、房款5万元，共支付案涉房屋首付款11万元，首付款仅差一万元。恒福兴达公司隐瞒张林波在2016年8月17日交款5万元事实，仅向法庭出示张林波付款6万元的收据，导致法院作出错误判决。且一审判决书在未确认张林波任何已交款数额情况下，全部支持恒福兴达公司诉求认定张林波欠首付款6万元和按揭房款12万元有误。恒福兴达公司持有的由其开具的收据无法证明张林波的交款情况，恒福兴达公司于本案提交的证据3来源不合法，一审判决逻辑错误，请二审院依法作出公正判决。恒福兴达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令张林波按照《商品房买卖合同》第七条约定，向恒福兴达公司支付剩余首期款60000元和按揭部分房款120000元；2.判令张林波按照《商品房买卖合同》第八条约定，向恒福兴达公司支付违约金101760元（暂主张至2019年6月11日，并主张至实际清偿之日止，每日按剩余房款的0.08%计算）；3.判令张林波承担案件的诉讼费用。一审法院查明：2016年8月17日，恒福兴达公司与张林波签订了《商品房买卖合同》，张林波购买由恒福兴达公司开发销售的位于佛山市三水区案涉房屋，总房价款为240000元。双方约定自买卖合同签订之日起1日内张林波向恒福兴达公司支付120000元，剩余房价款120000元由张林波按照按揭方式付款。截止目前，张林波仅支付了部分首期款60000元，剩余首期款60000元和剩余按揭房款120000元仍未支付。经恒福兴达公司多次催促，至今仍未足额支付。另查明，买卖合同第七条约定，首期款120000元自买卖合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款120000元应于2016年8月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买卖合同第八条约定，买受人未按约定时间付款的，逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。买卖合同签约当日，合同的网签备案手续已办理。恒福兴达公司落款时间为2017年12月12日的通知函中，要求张林波支付60000元欠款。一审法院认为，案件是房屋买卖合同纠纷，恒福兴达公司、张林波签订的买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。按照合同约定，张林波应于2016年8月18日前支付完毕首期款120000元、于2016年8月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。恒福兴达公司、张林波双方虽未约定向银行按揭贷款的该部分款项最迟支付时间，但至恒福兴达公司起诉之日，该期间已明显超过办理银行贷款手续的正常时间，恒福兴达公司主张张林波支付剩余首期款60000元及按揭部分房款120000元的诉请，合法有理，法院予以支持。张林波逾期支付购房款的行为已构成违约，恒福兴达公司据此要求张林波支付相应的违约金具有合同依据，但恒福兴达公司诉请按合同约定的每日万分之八的标准计收违约金过高，法院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中60000元的违约金从签订合同第三日即2016年8月19日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，另120000元因双方并未约定支付期限，恒福兴达公司在起诉前亦未主张，故该120000元违约金应当自恒福兴达公司起诉后法院将应诉通知送达张林波之日即2019年9月18日起计算。恒福兴达公司诉请超出部分，法院不予支持。张林波经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、张林波应于判决生效之日起十日内向恒福兴达公司支付剩余首期款60000元及逾期付款违约金（以60000元为基数，从2016年8月19日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、张林波应于判决生效之日起十日内向恒福兴达公司支付按揭部分房款120000元及逾期付款违约金（以120000元为基数，从2019年9月18日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回恒福兴达公司的其他诉讼请求。案件受理费2763元，由张林波负担。二审期间，恒福兴达公司向本院提交以下新证据：1.《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建筑工程竣工验收报告》，拟证明案涉房屋在《商品房买卖合同》约定的交付日期前已具备合同约定的交付条件；2.《广州日报》刊载信息、《恒福丽铂公馆收楼公告》、佛山市三水区房地产行业协会出具的《证明》，拟证明恒福兴达公司在案涉房屋符合交付条件后，曾通过多种途径积极主动向张林波履行收楼通知义务。且据《商品房买卖合同》第十一条约定，结合日常生活经验法则可知，进行该大宗买卖的张林波知道或应当知道案涉房屋已完成交付。张林波未发表质证意见。经审查，本院认为，上述证据与本案的实体审理不具关联性，不作为本案定案依据。二审期间，张林波向本院提交恒福兴达公司出具的收款收据、POS机凭证、银行流水，拟证明张林波已支付案涉房屋首期款共11万元。恒福兴达公司对收款收据的真实性、合法性、关联性予以认可，对POS机凭证、银行流水的真实性予以确认，对其证明内容不予认可。对张林波在二审期间提交的新证据，将在本院认为部分进行论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：1.张林波应向恒福兴达公司支付的案涉房屋剩余首期款数额为多少；2.张林波于本案应承担何种违约责任。关于争议焦点一。本案中，恒福兴达公司、张林波于2016年8月17日所签《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《商品房买卖合同（预售）》第七条之约定，张林波应于2016年8月18日前向恒福兴达公司支付首期款120000元。现根据恒福兴达公司提交的收款收据内容，张林波仅向恒福兴达公司支付了案涉房屋首期款60000元，未在《商品房买卖合同（预售）》约定期限内履行完毕合同义务，恒福兴达公司要求张林波支付剩余购房款60000元的诉请，合法有据，本院依法予以支持。张林波上诉称，除一审法院认定的60000元款项外，张林波还于2016年8月17日向恒福兴达公司支付房屋款项50000元，应在其应付案涉房屋首期款项中予以扣减。对此，本院认为，张林波于本案提交的证明其额外向恒福兴达公司支付50000元的POS机凭证及银行流水在出具时间及款项数额上与恒福兴达公司向张林波出具的收据一致，在恒福兴达公司对张林波诉称其额外支付50000元款项不予认可的情况下，张林波提交的证据不足以证明恒福兴达公司出具收据所载款项与POS机凭证及银行流水显示的费用支出系两笔不同的款项，张林波于本案提交的证据尚不足以证明其额外向恒福兴达公司支付房屋首期款50000元。综上，张林波要求在其应付剩余首期款总额中扣减50000元款项的上诉主张理据不足，本院依法不予采纳。关于争议焦点二。如前所述，张林波未依《商品房买卖合同（预售）》约定时间支付完毕案涉房屋首期款，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”具体到本案中，张林波迟延支付案涉房屋部分首期款对恒福兴达公司产生的损失主要系资金占用利息损失，同时恒福兴达公司并未能对其所受的其他额外损失提供相关证据证明。一审法院依据《商品房买卖合同（预售）》第七、八条关于违约金计付标准之约定，结合张林波对该计算标准约定过高的抗辩意见，酌定本案违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付，并无不当，本院依法予以维持。至于张林波所负120000元按揭部分款项违约金的起算时间问题，本院认为，本案中，张林波与恒福兴达公司所签《商品房买卖合同（预售）》并未对该120000元按揭款项的支付时间进行具体约定，且恒福兴达公司亦未提供相关证据证明其在提起本案诉讼前曾向张林波主张过该笔款项，结合《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，一审法院认定张林波所负120000元按揭部分款项的违约金应自其收到本案应诉通知书之日起计算，合理有据，本院依法予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。恒福兴达公司、张林波的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6826元，由佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担5526元，张林波负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年四月十六日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏