广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20797号原告：王艳，女，1980年4月24日出生，汉族，住委托诉讼代理人：何卓和，广东杰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：荊鹏，广东杰泰律师事务所律师。被告：佛山市金座酒店管理有限公司，住所地法定代表人：邓某1。原告王艳诉被告佛山市金座酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案，依法适用普通程序，于2020年1月21日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人何卓和到庭参加了诉讼。被告经本院公告传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》于2019年6月19日解除；2.被告返还保证金7412元予原告；3.被告赔偿原告装修损失148600元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月6日，原、被告签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定被告将位于佛山市*********（以下简称涉讼商铺）出租给原告作经营之用，租期为自2017年6月6日起至2020年11月5日止。合同签订后，原告依约缴纳保证金7412元及租金，并经被告同意开始筹备装修事宜，店面装修于2017年9月竣工。2019年6月19日，南海法院在涉讼租赁物张贴要求原告清退涉讼租赁物的执行公告及通知，执行案号为（2019）粤0605执8217号，要求原告于2019年7月17日前搬离，原告被逼停止营业。经了解，被告与案外人佛山市南海区筑运贸易有限公司就涉讼商铺所在商业楼存在权属争议或其他法律纠纷，案号为（2018）粤0605民初11697号及（2019）粤06民终2625号，上述案件判决确认其合同解除时间为2018年7月28日，并要求被告的股东邓启勇腾退涉讼商铺所在商业楼，上述判决于2019年5月5日生效。现因被告原因致涉讼合同无法继续履行，被告已构成根本违约，应退还原告保证金及赔偿原告装修损失，原告视法院张贴清退租赁物通知当日即2019年6月19日为涉讼合同解除之日。为维护自身的合法权益，原告提起本案诉讼。被告没有答辩。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证原件、被告企业信用信息查询打印件各1份，企业机读档案登记资料查询原件1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.租赁合同原件1份；3.收据原件2份（NO.7699044、7699035）；证据2-3用于证明2017年6月6日，原被告签订涉讼合同，约定被告将位于佛山市南海区*********民小组沙气塘的涉讼租赁物出租给原告作经营之用，租期为2017年6月6日至2020年11月5日止，合同签订后原告依约缴纳了保证金7412元、租金予被告；4.装饰工程合同原件1份、佛山市日新防水工程有限公司企业信用报告打印件1份；5.收据原件1份（NO.2564045）；6.现场照片打印件1组；7.佛山市南海琼艳保健食品经营部营业执照副本复印件1份；证据4-7用于证明原告承租涉讼租赁物后，对涉讼租赁物进行了装修并支出148600元装修费用，装修完毕后在涉讼租赁物上实际经营；8.（2019）粤0605执8217-10号通知照片打印件1份；9.（2019）粤0605执8217-1号公告照片打印件1份；10.（2018）粤0605民初11697号民事判决书复印件1份、（2019）粤06民终2625号判决书复印件1份；证据8-10用于证明2019年6月19日，涉讼租赁物被南海法院张贴执行公告及通知，因被告无权出租涉讼租赁物，要求原告于2019年7月17日前搬离。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面的质证意见或证据，视为放弃举证、质证的权利。经查，原告的证据来源合法、内容真实，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年6月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方租赁甲方开发的位于佛山市南海区*********民小组“沙气塘”地段商业楼2的四层13号之二、14号之二商铺，建筑面积218平方米（含分摊面积）用于经营食品、保健品、批发零售、市场营销策划，期限从2017年6月6日起至2020年11月5日止，免租期5个月，从2017年11月6日起开始计租，免租期间除租金外其他费用要按约定由乙方缴交；月租金为3706元，管理费为每月218元，水电费（含分摊部分）每度电1.5元、水每月20元；租金按季度缴交，逾期未交的按每天5%加收迟延支付违约金，逾期5天未交齐各项费用的，甲方有权对乙方所租用商铺进行停水、停电处理，在停水、停电期间，不能构成免除乙方租金等应交费用的条件，所造成的损失，乙方自行承担；为确保合同的有效履行，在订立本合同时乙方要向甲方交纳相当于二个月租金的合同保证金7412元，合同期满终止，乙方交清所有租金、水电、管理费等相关费用后，甲方无息退还乙方合同保证金，若乙方提前解除合同，视为违约，保证金不予退还；如乙方不按合同约定的数额及交费时间向甲方交付租金、管理费、水电费、政府部门收费等其中任何一种费用，逾期一个月的，或乙方承租的商铺在一个月内有连续5天或一个月内累计超过10天未能正常开门营业的，甲方可单方解除合同，没收乙方所缴纳的一切保证金和其他费用，收回商铺；本合同终止（或中止），甲方对乙方该商铺的全部装修投资不予补偿；双方还约定其他权利义务。2017年6月7日，原告向被告支付保证金7412元。2017年9月28日，原告就涉讼商铺装修支付148600元。2018年7月5日，佛山市南海区筑运贸易有限公司以邓启勇欠付押金租金、擅自分租为由诉至本院，本院于同年10月12日作出（2018）粤0605民初11697号民事判决，查明佛山市南海区*********民小组“沙气塘”地段综合楼2、商业楼2已分别取得房地产权证，并判令确认佛山市南海区筑运贸易有限公司与邓启勇关于上述物业的《物业租赁合同》于2018年7月28日解除，邓启勇腾退上述物业并支付占有使用期间租金、利息等。邓启勇不服上述民事判决提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终2625号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决于2019年5月5日发生法律效力。2019年6月19日，本院出具（2019）粤0605执8217-10号通知，载明佛山市南海区筑运贸易有限公司与邓启勇租赁合同纠纷一案，佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06民终2625号民事判决书、本院作出的（2018）粤0605民初11697号民事判决书已经发生法律效力，判决邓启勇需腾退位于佛山市南海区*********物业予佛山市南海区筑运贸易有限公司，本院于2019年5月24日立案执行，查明上述物业商业楼2第四层13号之二、14号之二正由王艳占用经营，责令王艳于2019年7月17日前自行清理物品，如逾期履行，本院将依法对该租赁物范围内实施停水停电措施，并进行强制清空处理。另查明，原告于2017年10月17日以涉讼商铺地址进行工商登记，成立佛山市南海琼艳保健食品经营部个体工商户。2019年8月21日，原告提起本案诉讼，本院于2020年1月19日向被告送达应诉材料。原告陈述于2017年6月至9月装修涉讼商铺，并于同年10月起经营使用涉讼商铺，于2019年7月17日前腾退涉讼商铺，涉讼商铺内的装饰装修物仍保留在涉讼商铺内。本院认为，因涉讼商铺已经取得房地产权证，涉讼合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被告作为出租人，有保证在涉讼合同约定租赁期限内原告可正常使用涉讼商铺的义务，现原告主张因被告与案外人纠纷致使原告无法继续使用涉讼商铺，被告没有举证证明或到庭提出反驳意见，且被告没有在合理期限内消除影响，致使涉讼合同目的最终不能实现，被告的行为已构成违约，原告有权单方主张解除涉讼合同。本案中，原告自认于2019年7月17日前腾退涉讼商铺，并未举证证明具体腾退时间，故本院据此认定原告于2019年7月17日腾退涉讼商铺，涉讼合同亦因被告的违约行为而实际无法继续履行，故本院认定涉讼合同于2019年7月17日解除。被告违约致涉讼合同提前解除，应承担相应的违约责任。涉讼合同并未对被告违约致涉讼合同解除的情形及应承担的违约责任进行约定，但涉讼合同对于原告逾期支付租金、管理费等费用应承担的违约责任进行了具体约定，即原告逾期一个月欠付租赁费用，被告有权解除合同，没收保证金和其他费用，收回涉讼商铺，按每天5%计付迟延支付违约金。被告作为出租人，其提供的格式合同，未对原、被告的权利义务作出对等约定，有违公平原则。本院参照涉讼合同对于原告逾期付款违约责任的约定，对原告关于被告退还保证金7412元的主张予以支持。关于原告主张被告赔偿其投入涉讼商铺的装修装饰款的问题。由于涉讼商铺的装修装饰是原告基于对被告的信赖，为了履行涉讼合同需要而投入的。但现因被告的单方违约行为，导致双方租赁合同无法履行，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；…”故被告应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失。现原告主张装修投入148600元，被告未到庭提出异议，综合上述分析原告实际使用涉讼商铺期间为2017年6月6日至2019年7月17日（771天），涉讼合同约定租赁期2017年6月6日至2020年11月5日（1248天），根据原告已履行合同期限与合同约定租赁期限的比例，被告应赔偿原告的装修损失计算为56796.63元（148600元-148600元×771天/1248天）。原告主张损失超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认王艳与佛山市金座酒店管理有限公司签订的《租赁合同》于2019年7月17日解除；二、佛山市金座酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金7412元予王艳；三、佛山市金座酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿款56796.63元予王艳；四、驳回王艳的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费5641.42元（王艳已预交），由王艳负担1388.93元，佛山市金座酒店管理有限公司负担4252.49元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。王艳预交的案件受理费4252.49元，在本判决发生法律效力后经王艳书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蓝斯艺人民陪审员  黎敏捷人民陪审员  邹柏林二〇二〇年四月十日书 记 员  李 慧