辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初103号原告：营口市城乡建设与公用事业中心，住所地：营口市站**市府路**，统一社会信用代码12210800MB16085445。法定代表人：刘智弘，系单位主任。委托诉讼代理人：邓红岩，辽宁绿洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨守锋，男，1988年5月21日出生，汉族，该单位员工，住营口市站**。被告：营口市站前区荔香园海鲜渔村，住，住所地：营口市站**海天佳苑小区北2-1-3一社会信用代码：92210802MA0WAOW63F。经营者：赵长江，男，1967年3月6日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：东玉奇，营口滨城法律服务中心法律工作者。原告营口市城乡建设与公用事业中心（以下简称“公用事业中心”）与被告营口市站前区荔香园海鲜渔村（以下简称“荔香园”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓红岩、杨守锋，被告的委托诉讼代理人东玉奇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求判令腾退房屋;2、请求判令被告给付租金1103302元及利息17万元（暂定计算至2019年11月17日，从欠租之日至实际给付之日、按同期贷款利率计算）；3、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据营综开字【2010】19号文件、营编发【2015】44号文件、营委办发【2018】52号文件、营编发【2019】24号文件，营口市保障住房管理服务中心（以下简称保障房中心）现行政归属于本案原告营口市城乡建设与公用事业中心。另根据营发改投资【2008】354号文件及《国有建设用地使用权出让合同》，位于站**门市房，房屋产权为国有，原告是该房产管理者，故原告对本案具有诉讼主体资格。2013年与案涉房屋相邻的海天佳苑小区西区北侧门市租金均价为26元/m2/月，被告与原吿前期达成口头协议按市场价26元/m2/月承租案涉房屋，被告承诺先支付部分款项（2013年6月17日实际支付10万元；2013年10月15日实际支付2万元)，日后再签署租赁合同，后期原告去签订合同时被告以各种理由拒签，并非法占用该房屋至今。原告认为，案涉房屋为国有资产，被告无权予以占用获利，根据辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司出具的房地产估价报告(辽嘉估字【2017】632号）文件，案涉房屋租金评估单价26元/m2/月，建筑面积611.04m2，2013年6月17日至2019年11月17日被告占用期间（占用时间从2013年6月17日第一次给付租金时起算），租金合计1223302元（26元*611.04m2*77个月），扣除已支付12万元，尚欠1103302元。综上，被告的行为已经严重侵害国有资产权益，故原告依法提起诉讼，要求被告腾退房屋，并给付占用期间租金及利息。被告辩称，1、口头房屋租赁的事实与内容，答辩人同意按原商定的租金数额支付2017年6月17日至2019年6月17日房租，即6万元，前提是重新签订《房屋租赁合同》。2012年10月，答辩人去营口市开发办询问海天佳苑北门闲置门市，开发办负责人杨礼说可以出租，眼下水电不通且是毛坯房，房租好说，可以按每年三万元收，其中一套611平，两部分组成（443平+168平，为2014年7月开始使用，因消防不合格），让先交2万元定金，就可以进行装修，从开业时再计算5年期限，然后再商定房租签订合同。于是，2012年12月25日我们先交了2万元，杨礼让会计贾玲开具了收据，盖有财务专用章，当时装修没有水电都是自行解决，经过装装停停2013年5月初才装修完毕。6月份水电消防才得到解决开始营业。杨礼让我们交房租13万元，由于装修支出太大于2013年6月17日只交付了10万元，杨礼让财务出具了盖有财务专章收据，在收据收款事由一栏写下了部分租金，在这之后几年间无人问津，就连房顶漏水维修、烫房盖都没人管，几年来此项费用支出就达29375元。两次装修和设施共支出926717元。直到2017年6月份开发办来了一个姓孟的到店里要收第五年租金，我们找到杨礼他告知说房屋已经进入到拍卖程序，如果买下此房欠房租就不用交了。欲购买去拍卖行联系，因此房没有验收、无房照、不能交易。于是我们要求签订租房协议未成。为此，我方要求按照法律规定在同等条件下优先承租，重新签订租赁合同的前提下，同意支付尚欠的6万元租金，所以说如果坚持腾房，应按照法律规定对装修和设备等折旧协商或由法院委托进行评估鉴定给予补偿。2、原告诉请第二项，从2013年6月17日起77个月的房租，即不符合双方口头房屋租赁的上述的事实和内容，如按原告诉讼请求也超出了诉讼时效的法律规定，按法律规定应驳回其原告的诉讼请求。综上，双方虽是口头协议，但是履行的事实和行为具备了订立书面合同的基本要件。最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释二第2条，当事人未以书面形式或口头形式订立合同的，但双方从事民事行为能够推定双方有订立合同意愿，可以认定《合同法》第十条（一）其它形式订立的合同。关于诉讼时效问题，依照最高院关于适用《民诉法》若干问题意见第153条规定，当事人超出诉讼时效起诉的人民法院受理之后，查明无中止、中断、延长事由，判决驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据，本院结合其他证据印证，认定事实如下：2010年4月5日，营口市城市建设综合开发办公室拟成立营口市保障住房管理服务中心，归市城市建设综合开发办公室直管，具体负责市本级保障性住房住宅区、商业用房和公共配套设施的监管、维修、维护及招租等非赢利性管理服务工作等，后经营口市政府批准同意设立；2015年12月31日，营口市机构编制委员会批复同意将原市综合开发办承担的保障性住房管理职能与市住房改革与保障办公室整合，组建营口市保障性住房管理办公室；2018年7月9日，营口市委办公室对市直公益性事业单位进行优化整合，将保障性住房管理办公室整合至市社会保障中心；2019年8月2日，营口市委机构编制委员会将市保障性住房管理办公室从市社会保障中心剥离整合至市城乡建设与公用事业中心（即本案原告）。2015年5月15日，营口市国土资源局和营口市城市棚户区改造领导小组办公室签订《国有建设土地使用权出让合同》，合同项下出让的土地位于营口市站前区，面积为9094.65平方米，出让价款42744855元；2015年5月14日，将全部价款分三次向营口市财政局支付完毕。2018年11月6日，经营口市发展和改革委员会批准同意，由营口市城市棚户区改造领导小组办公室负责建设营口市水务公司东回迁楼项目（本案争议房屋包含在该项目中）。根据原被告庭审中陈述，针对涉案房屋（位于站**甲4门市），被告于2012年10月5日支付订金2万元，于2013年6月17日支付部分租金10万元，均有专用收款收据证明，收据上有营口市保障性住房综合管理服务中心的财务专用章。被告自交付订金后，即占有使用本案争议房屋，至今仍在该房屋内经营。又查，原告委托辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司对本案争议房屋（位于站**甲4门市，建筑面积合计为611.04平方米）进行了租金市场价格评估，根据该评估公司2020年3月9日出具的辽嘉估字[2020]N.608号-4的《房地产估价报告》，评估结果为“在价值时点的年租金市场价值（2012年1月1日至2020年12月31日）总价为人民币1,708,470元”，其中，2012年—2014年两处房屋三年的年租金评估价均为205310元，2015年—2017年两处房屋三年的年租金评估价均为190645元，2018年和2019年两处房屋的年租金评估价均为175979元，2020年两处房屋的年租金评估价为168647元。本院认为，原被告之间虽未签订书面的房屋租赁协议，但双方均承认已经形成了房屋租赁关系，现争议焦点为租金的数额。庭审中，原告称当初约定的租金为26元/平方米/月，被告称双方达成的口头协议为年租金3万元，因双方对租金问题未达成书面协议，现对租金数额产生分歧，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，在对租金数额没有明确约定的情况下，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。根据原告委托评估公司对被告租期内租金的评估结果：2012年—2014年两处房屋三年的年租金评估价均为205310元，2015年—2017年两处房屋三年的年租金评估价均为190645元，2018年和2019年两处房屋的年租金评估价均为175979元，2020年两处房屋的年租金评估价为168647元，该评估结论，虽然被告提出异议，但未能提供证据予以反驳且不申请重新评估，本院审查后对该评估结论予以采纳，被告应当按照上述标准向原告支付租期内（2013年6月17日至2019年11月17日）的租金共计1,218,318.11元（具体包括：2013年6月17日至2014年12月31日[共计562天，租金为205310元/365天*562天]；2015年1月1日至2017年12月31日[共计三年，租金为190645元*3年]；2018年1月1日至2019年11月17日[共计685天，租金为175979元/365天*685天]），扣除已经支付的租金120,000元，尚欠1,098,318.11元，被告应当支付。关于被告辩称已超诉讼时效的理由，本院认为，原被告对租金支付时间没有明确约定，在租赁关系一直存续的情况下，原告作为出租人有权随时要求承租人支付租金，故被告的抗辩理由本院不予采纳。关于原告诉请的租金利息，现被告逾期支付租金，属于违约行为，因双方未对违约责任作出约定，故本院认为应自原告向法院起诉主张权利之日（即2019年10月29日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息。关于原告要求被告腾退房屋的请求，因双方对租赁期限无明确约定，应视为不定期租赁，并且被告拒绝支付房租，故原告有权解除双方的房屋租赁关系，被告应当返还房屋，故对腾退房屋的请求，本院予以支持。另外，被告称应对其装修和设备等折旧价值协商并给予补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，对于承租期间进行的装饰装修，除当事人另有约定外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人拆除；已形成附合的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以补偿，本案因被告逾期支付租金，存在违约行为，且原告拒绝对装饰装修物予以赔偿，故被告的抗辩理由，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定,判决如下：一、被告营口市站前区荔香园海鲜渔村于本判决生效之日起三十日内将房屋（位于站**甲4门市房）腾退给原告营口市城乡建设与公用事业中心；二、被告营口市站前区荔香园海鲜渔村于本判决生效之日起三十日内向原告营口市城乡建设与公用事业中心支付房屋占用期间的租金1,098,318.11元及相应利息，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月29日起计算至租金全部给付之日止。如被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16260元（原告已预交），由原告承担1279元、被告承担14981元并给付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  赵英姿人民陪审员  朱秀艳人民陪审员  苏月英二〇二〇年四月二十九日法官助理陶茹男书记员王珊珊