宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初4581号原告:刘永钊，男，生于1956年5月4日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：辛红，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:王保安，男，生于1969年10月20日，汉族，宁夏中卫市人，高中文化，公司职员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：王青，女，生于1994年10月6日，汉族，宁夏中卫市人，硕士文化，公司职员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系被告王保安女儿，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王瑞萍，女，生于1974年5月10日，汉族，宁夏中卫市人，大专文化，公司职员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系被告王保安妹妹，代理权限为特别授权。被告:牛金华，男，生于1963年1月27日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告刘永钊与被告王保安、牛金华申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人辛红，被告王保安委托诉讼代理人王青、王瑞萍，被告牛金华均到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令对位于中卫市沙坡头区鼓楼西街北侧会馆巷步行商业区5号楼1层110房屋(房产证号000**224，面积178.11平方米)采取执行措施；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月18日，中卫市沙坡头区人民法院作出(2018)宁0502民初1818号民事判决书，判决：牛金华向刘永钊返还借款本金421160元，支付利息467116.4元（计算至2018年4月16日），此后按照月息2分标准继付利息直至借款本金清偿完毕之日止。案件生效进入执行阶段后，被告王保安对登记在被告牛金华名下的位于中卫市沙坡头区鼓楼西街北侧会馆巷步行商业区5#1层110房屋(以下简称涉案房屋)，作为执行标的提出异议。中卫市沙坡头区人民法院对异议进行审查后，作出(2019)宁0502执异34号执行裁定书，裁定：中止对涉案房屋的执行。原告认为，被告王保安不享有足以排除强制执行的权利，理由如下：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第25条第（一）项规定,对案外人的异议,已登记的不动产,按照不动产登记簿判断其是否系权利人。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权自记载于不动产登记时发生效力。二被告虽然签订了房屋买卖合同，但并未完成过户登记，依据登记薄被告王保安不是权利人；2.被告提交的案外人中卫腾达电力安装公司、宁夏盛安商贸公司向牛金华的转款记录，不能用于证实被告王保安向被告牛金华完全履行了房款支付义务；3.被告王保安在长达8年时间里未要求被告牛金华履行房屋过户义务，在长达8年时间里未付清房款，仅在案涉房屋进入执行后才向法院交纳剩余房款8万元，被告王保安在被告牛金华不履行房屋登记义务的情形下，完全可以通过诉讼方式要求对方履行义务。故本案房屋未完成过户登记义务，被告王保安具有过错。综上，请求继续执行涉案房屋。被告王保安辩称，2011年6月13日，被告王保安与被告牛金华签订《营业房买卖协议书》，约定：牛金华将涉案房屋以330万元价格出售给王保安。后被告王保安与被告牛金华又签订了《房屋买卖合同》。根据上述协议及合同，被告王保安先后向被告牛金华支付房款275万元，被告牛金华欠付被告王保安工程款47万元，抵顶后剩余房款8万元，双方约定对工程结算后，进行支付。后工程预算数额达到55万元，王保安单方核算工程价款达到68万多元，故被告王保安不欠付牛金华工程款，多次要求牛金华过户，牛金华不但不补足工程款，相反以工程质量存在瑕疵为由，拒绝房屋过户。被告王保安认为，王保安已就涉案房屋与牛金华签订了书面买卖合同，之后占有涉案房屋至今，并且客观上不欠付牛金华工程款，被告王保安未办理过户登记并非王保安自身原因导致，王保安作为无过错不动产买受人对案涉房屋具有物权期待权，在执行中应予优先保护。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告牛金华辩称，2011年，被告牛金华建设粉末站时，与腾达电力公司签订了建设工程施工合同，经腾达公司的技术人员勘测，双方约定工程总造价47万元。被告牛金华与腾达公司法定代表人王保安协商，将涉案房屋以330万元出售给王保安，并抵顶工程款。涉案房屋系被告牛金华顶账而来，因房产证未满五年，为了避税，双方在公证处做了公证，确认房屋归被告王保安所有。公证完后，被告王保安答应将下剩8万元房款支付给牛金华。房屋满五年后，王保安找牛金华过户，因被告王保安不支付剩余8万元房款，且其施工的电力工程存在质量问题，被告牛金华多次要求其整改，其拒不整改，故房屋至今未过户。本院经审理认定事实如下：2011年6月13日，发包方宁夏华群工贸有限公司与承包方中卫市滕达电力工程安装有限责任公司签订《电力工程施工合同》，对宁夏华群工贸有限公司寺口子10KV配电工程的工程内容、价款及双方权利义务等进行了约定。同日，宁夏华群工贸有限公司与中卫市滕达电力工程安装有限责任公司签署了《结算书》，确认了合同中约定的工程总造价为47万元。上述合同及结算书中均有宁夏华群工贸有限公司法定代表人牛金华及中卫市滕达电力工程安装有限责任公司法定代表人王保安签名及双方公司签章。同日，牛金华（甲方）与王保安（乙方）签订《营业房买卖协议书》，约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋面积178.11平米，单价330万元，于2011年6月13日首付房屋款现金100万元整，剩余房款由甲方配合乙方把房产手续办清后全款付清，房产转户手续所产生的费用由乙方所出。后牛金华和案外人张晓荣（甲方）与王保安（乙方）又签订了正式的《房屋买卖合同》，约定：1.甲方将涉案房屋以330万元价格出售给乙方；2.乙方已于合同签订前向甲方支付100万元房款；3.甲方在农业银行抵押贷款155万元由乙方代为偿还，甲方尚欠乙方工程款47万元，合计202万元折抵房款；4.其余房款与本合同签订七日内乙方向甲方支付20万元，剩余8万元待甲、乙双方工程款结算后折抵支付；5.其他权利、义务等内容。另，根据被告牛金华的陈述以及被告王保安的认可，牛金华与王保安就涉案房屋的买卖进行了公证。2018年12月18日，本院作出(2018)宁0502民初1818号民事判决书，判决：牛金华向刘永钊返还借款本金421160元，支付利息467116.4元（计算至2018年4月16日），此后按照月息2分标准继付利息直至借款本金清偿完毕之日止。牛金华对上述判决不服，上诉于中卫市中级人民法院，该院经审理后维持了一审判决。判决生效进入执行阶段，本院对登记在牛金华的名下的涉案房屋采取执行措施，被告王保安于2019年11月6日向本院提出案外人执行异议，并向本院交纳了房屋价款8万元。本院经审查后，裁定中止对涉案房屋的执行。原告作为申请执行人，认为登记在牛金华名下的涉案房屋属于责任财产，被告王保安不享有足以排除执行的民事权益，对执行异议裁定不服，故诉至本院。本院认为，《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述执行司法解释，被告王保安不享有足以排除强制执行的权益，涉案房屋应作为执行财产继续执行，理由如下：1.被告王保安在书面提出执行异议阶段，向本院提交了《结算书》等证据，在本案诉讼中，对原告从执行异议卷宗中调取后提交的《结算书》真实性却予以否认，违反了“禁止反言”原则，应当推定于其不利的事实成立。根据《结算书》、《电力工程施工合同》，可以认定：宁夏华群工贸有限公司寺口子10KV配电工程，采取固定造价方式，并未采取浮动造价方式，被告王保安也没有提交证据证实工程量进行了增加，故其声称工程预算价为55万元、实际测算价为68万元，并据此主张系因与牛金华对工程造价发生争议，被告牛金华拒绝过户的事实本院不予采信；2.被告王保安主张其享有物权期待权，可以对抗原告作为申请执行人的执行请求权。本院认为，对登记在被执行人名下的不动产的执行请求权，其权源为被执行人以其个人全部责任财产作为对外履行债务的保证，亦即所谓的一般担保。金钱债权人在与债务人为法律行为时，根据不动产公示公信原则产生了信赖利益，其基于信赖利益与债务人发生了法律行为，并基于该法律行为产生了对债务人全部责任财产的执行请求权。所谓的物权期待权，仅是学理上的概括，并非立法所确认和肯定的权利类型，我国物权法变动模式采取“意思表示＋物权行为”的方式，依照物权法定原则，所谓物权期待权其本质仍是债权。不动产买受人作为债权人对抗执行请求权，必须符合法定的要件形式。《执行异议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了2种不同类型的不动产买受人排除执行的审查标准，其总体原则是优先保护已经确定的法律关系、保护消费者的居住权。本案中，被告王保安购买了远超一般生活所需的营业用房，且涉案金额巨大，王保安本人系商事主体即公司的法定代表人，更应认识到房屋未过户带来的法律风险。王保安没有证据证实其在长达8年的时间里要求过被告牛金华过户的事实，对此带来的风险和不利应由被告王保安承担；3.从风险负担角度而言，风险的最佳承担者应当是风险的最佳控制者，即应当将风险分配给最佳的风险控制者。本案中，如果被告牛金华拒绝过户，被告王保安可以通过与牛金华协商、起诉等方式，将风险进行控制。被告王保安怠于行使救济权，导致其购买的房屋被列为执行财产，被告王保安具有相应过错。综上，被告王保安在8年时间内未完成房屋过户登记手续，其未提交相应证据证实其要求被告牛金华进行房屋过户，因被告王保安怠于行使权利，导致房屋未过户登记，其不享有排除执行的权益，涉案房屋登记在被告牛金华名下，依法应作为执行财产继续执行，依据《最高人民法院关于人民法院关于执行异议及办理复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：继续执行位于中卫市沙坡头区鼓楼西街北侧会馆巷步行商业区5号楼1层110房屋(房产证号000**224，面积178.11平方米)。案件受理费14414元，由被告王保安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宝 亮人民陪审员 陈淑兰人民陪审员 刘雄忠二○二○年四月十三日法官助理 孙瑞鑫书记员 李 聪本案适用法律条文《最高人民法院关于人民法院关于执行异议及办理复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。