江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初6320号 原告：江苏连徐高速公路有限公司，住所地徐州市云龙区潘塘高速入口。 法定代表人：梅松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张浩波，江苏智临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王勋，江苏智临律师事务所实习律师。 被告：邹玲玲，女，1976年12月5日生，汉族，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：李勇，江苏世纪青松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，男，1971年7月15日生，汉族，系被告丈夫，住徐州市泉山区。 原告江苏连徐高速公路有限公司（以下简称连徐高速公路公司）与被告邹玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告连徐高速公路有限公司的委托诉讼代理人张浩波，被告邹玲玲的委托诉讼代理人李勇、王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告连徐高速公路公司向本院提出诉讼请求：要求被告邹玲玲赔偿其自2019年1月1日至2019年11月11日期间占用原告房屋期间的损失225562元。事实和理由：原告与徐州锦绣居家具有限公司（以下简称“锦绣雅居公司”）于2012年11月16日签订房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于徐州市三环东路的建筑物二、三层共计21690平方米出租给锦绣雅居公司，用于经营家具卖场，租赁期限自2012年11月16日至2020年6月31日，合同生效后，锦绣雅居公司又将该房屋转租给其他小商户。被告从锦绣雅居公司租赁房屋用于经营奥巴马家具及实木沙发，其中“奥巴马”面积229平方米，合同约定2019年租金每月每平方米66元；另有一处“实木沙发”145平方米，未有书面合同。 锦绣雅居公司于2018年12月向原告发函要求解除合同，后经云龙区人民法院调解，双方确认于2018年12月31日合同解除。合同解除后，原告告知包括被告在内的所有商户，如需继续经营，需要与原告重新签订租赁合同并支付租金，但是被告一直未与原告签订租赁合同，一直占用房屋至今。为维护原告合法权益，诉至法院请求被告返还占用房屋，并赔偿占用期间的损失。损失按照被告与锦绣雅居公司约定的租金标准进行计算至被告实际搬离之日。 被告邹玲玲辩称，被告2015年1月5日与徐州锦绣雅居家具有限公司签订了面积为229平方米的店面租赁合同，2018年9月底被告实际使用面积变为187平方米，另一间145平方米的店面被告是2019年2月20向商场要的新店铺，但商场与被告约定从2019年6月1日起开始收取房租。而且被告是与徐州锦绣雅居家具有限公司签订的租赁合同，根据合同相对性与原告没有任何法律关系，故原告诉讼主体不适格，请依法驳回原告对被告的诉讼。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于三环东路**的钢混结构**房屋（建筑面积42283.58平方米）登记所有权人为原告江苏连徐高速公路有限公司。 2012年11月16日，连徐高速公路公司（出租方、甲方）与案外人徐州锦绣雅居家具有限公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：甲方将坐落于江苏省徐州市三环东路的建筑物地上一层1386平方米，二、三层各10152平方米，共计21690平方米，有偿出租给乙方作为商业经营使用，乙方承租后可依法自主开展商业经营活动，租赁期限自2012年11月16日至2020年6月30日，甲方将建筑物交给乙方后，乙方因经营上的需要，在征得甲方同意后，可以对甲方提供的配套设施设备进行必要的调整，也可根据经营需要进行二次装修，也可对附属设施和设备进行增量和扩容，但其调整方案必须报甲方审批并符合法律法规的有关规定，所有报批报建手续由乙方自行负责，所有改造装修费用由乙方承担，乙方在租赁期内不可以对承租建筑物进行整体转租，如乙方发生整体转租行为，甲方将终止合同。 2014年12月12日，案外人徐州锦绣雅居家具有限公司（甲方、出租人）与被告邹玲玲（乙方、承租人）签订租赁合同书。合同约定：甲方向乙方提供本公司二楼229平方米场地，销售本合同确定的商品，乙方无条件服从甲方对摊位位置及面积视经营需要予以调整变更，乙方经营范围为板木家具，经营品牌为奥巴马。合同有效期自2015年1月1日至2019年12月30日共5年整，按年度递增租金，每年递增5元。2015年每平方租金为46元/月/平方米，年租金126408元；2016年每平方租金为51元/月/平方，年租金140148元；2017年每平方租金56元/月/平方，年租金153888元；2018年每平方租金61元/月/平方，年租金167628元；2019年每平方租金66元/月/平方，年租金181368元。租金采取先付后租的方式按季交付，每季度开始前交付下一个季度的租金。本合同签订之日起6个月内，乙方须向甲方交付相当于当年一季度的租金作为履约保证金，合同自然终止后，一年无售后服务的，凭收据甲方无息返还乙方履约保证金。本合同签订之日，乙方须向甲方交付产品质量及售后服务保证金5000元，本合同终止后一年无售后服务的，凭收据，甲方无息返还乙方质量及售后保证金，为协调商场整体布局，乙方应提前将装修施工图纸交予甲方，未经甲方书面同意，乙方不得擅自自行装修，乙方保证在商场内装修改动增减任何设备均须事先报备经甲方管理部门审核同意。 2019年4月3日，因徐州市锦绣雅居家具有限公司在租赁期间内单方提前要求解除租赁合同，且欠付其应承担的相应费用，连徐高速公路公司以徐州市锦绣雅居家具有限公司为被告诉至法院，请求判令：1、确认租赁合同于2018月12月31日解除；2、徐州市锦绣雅居家具有限公司支付提前解除租赁合同的违约金；3、徐州市锦绣雅居家具有限公司支付欠付费用；4、徐州市锦绣雅居家具有限公司支付拖欠水电费；5、徐州市锦绣雅居家具有限公司配合办理资料场地资产交接；6、确认连徐高速公路公司享有自2019年1月1日起向次承租人收取租金的权利，返还已收取的次承租人自2019年1月1日以后的租金。徐州市云龙区法院于2019年5月8日作出（2019）苏0303民初1954号民事调解书，确认双方当事人如下协议：“1、双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号20121116）履行至2018年12月31日，自2019年1月1日起解除。2、合同解除前，徐州锦绣雅居家具有限公司在经营过程中的形成的债权（主要指对次承租人收取租金的权利）以及债务均归徐州锦绣雅居家具有限公司所有或承担。合同解除后，连徐高速公路公司享有对次承租人收取租金的权利，收取的租金归连徐高速公路公司所有。……6、（1）徐州锦绣雅居家具有限公司应于2019年5月14日前将次承租人的相关资料原件，包括但不限于租赁合同、租金缴纳的明细及凭证等相关资料移交给连徐高速公路公司；（2）徐州锦绣雅居家具有限公司应配合连徐高速公路公司做好次承租人的安抚工作，并配合连徐高速公路公司办理次承租人租赁合同变更手续；（3）徐州锦绣雅居家具有限公司因与次承租人签订的租赁合同收取次承租人押金，该款项由徐州锦绣雅居家具有限公司与次承租人结转。7、徐州锦绣雅居家具有限公司在协助连徐高速公路公司完成上述资产及资料交接工作后，应在5日内退场，将属于徐州锦绣雅居家具有限公司的物品搬离。8、徐州锦绣雅居家具有限公司在合同解除后，应积极配合连徐高速公路公司向次承租人收取租金。” 另根据(2019)苏0303民初6316号民事判决书中查明的事实，原告于2019年9月2日在商场大门处张贴通告，“致原锦绣雅居家具广场次承租人：徐州锦绣雅居家具广场有限公司（下称锦绣雅居公司）于2018年12月向我公司发函要求解除合同，后经云龙区人民法院调解，锦绣雅居公司与我公司的租赁合同于2018年12月31日解除，因主合同解除，根据法律规定应变更原合同主体，否则作为次承租人你们已无权使用我公司房屋，现郑重告知，本通告发布之日起3日内，与我公司签订租赁合同并支付2019年1月1日起至今占用房屋的费用，如不签订租赁合同，请于本通告发布之日起7日内离场，并将离场之前占用房屋的费用缴清。” 被告于庭审中陈述，与徐州锦绣雅居家具有限公司签订合同的面积为229平方米（实际使用面积187平方米）的房屋已经缴纳2018年全年房租。另一间145平方米的店面未交纳租金，该店面是从2019年3月1日开始使用上货，但针对该店面的使用未与徐州锦绣雅居家具有限公司签订书面合同，只是和其公司领导谈的，约定从2019年6月开始交纳房租。被告于2019年9月已经离场，但有些东西还存放在商场，直至2019年11月11日全部搬走。 原告于庭审结束后向本院提交书面回复一份，载明：1、对于229平方米店铺的问题，认可被告主张的实际使用面积187平方米，被告应按照187平方米，租金标准为46元/月/平方米的标准支付房租；2、对于145平方米店铺的问题，认可被告主张的2019年3月1日开始使用的事后，租金标准为46元/月/平方米。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。原告连徐高速公路公司与案外人徐州锦绣雅居家具有限公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给案外人锦绣雅居家具有限公司，锦绣雅居家具有限公司又将涉案房屋部分转租给本案被告邹玲玲。被告邹玲玲虽与案外人徐州锦绣雅居家具有限公司签订租赁合同约定租赁期限至2019年12月30日，但案外人徐州锦绣雅居家具有限公司已于2019年1月1日解除与本案原告连徐高速公路公司的租赁合同。因转租系以承租人租赁权存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系消灭时，承租人与次承租人的转租关系也归于消灭。原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止。案外人徐州锦绣雅居家具有限公司与原告连徐高速公路公司的租赁合同关系于2019年1月1日起终止，本案被告邹玲玲作为次承租人与承租人徐州锦绣雅居家具有限公司的租赁合同关系也相应于2019年1月1日起终止。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，原告经通告告知被告重新签订租赁合同或缴纳欠付房屋占用费用并离场，被告邹玲玲既未与原告重新签订租赁合同，亦未缴纳欠付房屋占用费，且并未向案外人徐州锦绣雅居家具有限公司交付2019年的租金。 针对面积为229平方米店铺的租金认定，被告邹玲玲于2019年11月11日离场，鉴于原告认可被告的实际使用面积为187平方米，本院认定被告应按照每平方租金46元/月/平方的租金标准，实际使用面积为187平方米，向原告支付该店铺自2019年1月1日至2019年11月11日（共计314天）的房屋占用损失90034元。针对面积为145平方米店铺的租金认定，原告认可被告实际从2019年3月1日使用，被告抗辩其与徐州锦绣雅居家具有限公司约定从2019年6月缴纳房租，但未能提供证据证明且该约定未经原告知情并同意的情况下不能约束原告。因此本院认定被告应按照每平方租金46元/月/平方的租金标准，实际使用面积为145平方米，向原告支付该店铺自2019年3月1日至2019年11月11日（共计255天）的房屋占用损失56695元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条之规定，判决如下： 被告邹玲玲于本判决生效之日起十日内向原告江苏连徐高速公路有限公司给付房屋占用损失146792元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3785元，由被告邹玲玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判长 吕 婷 审判员 杨云霞 审判员 刘贵云 二〇二〇年四月二十九日 书记员 侯亚菲