上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1123号原告：上海宝宜置业有限公司，住所地上海市青浦区沈巷镇。法定代表人：陆惠龙，总经理。委托诉讼代理人：陈暑昌，男，系原告员工。委托诉讼代理人：屠福弟，男，系原告员工。被告：上海朱家角投资开发有限公司，住所地上海市青浦区朱家角镇漕平路**。法定代表人：蒋家敏，董事长。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：马啸，上海市中山律师事务所律师。原告上海宝宜置业有限公司(以下简称“宝宜公司”)诉被告上海朱家角投资开发有限公司(以下简称“朱家角投资公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2020年3月19日公开开庭进行审理，原告宝宜公司的委托诉讼代理人陈暑昌、屠福弟，被告朱家角投资公司的委托诉讼代理人蔡新、马啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝宜公司向本院提出诉讼请求：1、判令朱家角投资公司归还宝宜公司位于上海市青浦区朱家角镇房屋二层楼上部分223.66平方米中的73.66平方米房屋(北面12.044平方米的长廊及边上65.077平方米房屋)；2、判令被告支付给原告自2005年3月起至今一直占用上述房屋的房租，按每年人民币(以下币种均同)4万元计算。事实和理由：1997年1月6日，宝宜公司与原青浦县朱家角镇北大街修复办(以下简称“修复办”)签订房屋买卖协议，约定座落于北大街XXX号房屋出售给宝宜公司。原北大街XXX号现变更为214、216、218号。2005年经青浦区房地局调查备案，该房建筑面积为223.66平方米。2004年12月10日，宝宜公司与朱家角投资公司签订资产转让协议，约定将宝宜公司所有的上述房屋的150平方米转让给朱家角投资公司，还剩73.66平方米的房屋未转让，但一直被朱家角投资公司占用至今，宝宜公司数次要求归还未果，因此起诉要求判如所请。被告朱家角投资公司辩称，不同意宝宜公司诉请。其是房屋的实际所有权人，不需要支付租金，对于租金标准应当提供市场依据。经开庭审理查明，2004年11月25日，朱家角投资公司为甲方，宝宜公司、陈暑昌等为乙方签订《协议》，约定“乙方同意将……4)朱家角镇北大街XXX号二楼150㎡未办产证(宝宜置业有限公司与朱家角房地产旅游总公司共同开发二楼产权归宝宜公司附协议一份)。3)与4)现名淼趣楼，合计面积547㎡……出售给甲方”。2004年12月9日，宝宜公司、陈暑昌为甲方、朱家角投资公司为乙方签订《北大街涵大隆、淼趣楼资产转让协议》(以下简称转让协议)，约定转让面积为涵大隆863.21平方米，淼趣楼面积547平方米，合计1,410.21平方米，以上转让标的所对应的产证及相应地址为：……4、朱家角镇北大街XXX号二楼，面积150平方米，未办产证(第一项与第二项现为涵大隆，第三项与第四项现为淼趣楼)。另查明，1996年12月10日，修复办作为甲方、宝宜公司作为乙方、上海朱家角房地产旅游总公司(以下简称“旅游公司”)作为鉴证人签订了《房屋卖买协议》，约定甲方将坐落于朱家角镇北大街XXX号后埭砖木结构公房，建筑面积232.41平方米出售给乙方。1997年6月25日，原告与旅游公司签订《协议书》，约定原告在朱家角镇北大街XXX号筹建土特产市场，从北大街的街貌考虑，同意乙方提出的改造装饰街面房的意见，拆除原建筑220平方米，翻建上下二层建筑，下层面积300平方米，上层面积150平方米。街面房总建筑450平方米，分上下二层，底层产权归甲方，属甲方使用；上层产权归乙方，并由乙方使用。2017年7月26日，青浦区朱家角镇北大街XXX委员会(以下简称“北大街XXX委会”)出具情况说明，内容为“本社区原北大街XXX号，现北大街(2层楼上部分223.66平方米)，从1997年至2004年由宝宜置业有限公司经营餐饮”。又查明，2017年7月25日，北大街XXX委会出具证明，内容为“本社区原北大街XXX号现变更为北大街号(2层楼上部分223.66平方米)”。2018年6月29日，又出具证明，内容为“1998年5月份开始……原门牌号154号(1998年5月份前)后编订为208号，现开店为江南第一茶楼，原老门牌154到164号包括在现208号到224号内”。再查明，2002年，朱家角投资公司申请对系争的北大街214、216、218号商铺进行登记，申请书中载明建筑面积为223.66平方米。2005年8月，青浦区房地产测绘所对系争商铺进行测绘，测绘结果为建筑面积为223.66平方米(套内面积208.484平方米、阳台面积30.344平方米)。2006年，系争房屋登记于朱家角投资公司名下，房地产权证号为沪房地青字(2006)第0023**。2017年11月28日，宝宜公司以上海市不动产登记局为被告向本院提起行政诉讼，要求法院撤销上海市不动产登记局作出上述房屋产权人、房屋土地使用权人的登记为朱家角投资公司的登记行为。2018年6月8日，本院作出(2017)沪0118行初160号行政判决书，认为上海市不动产登记局的不动产登记违反法定程序，支持了宝宜公司的诉讼请求。该案现已生效。根据双方当事人确认，系争房屋上仅挂了214号一个门牌，二楼需由222号门牌边的楼梯上去。签订转让协议时未进行测绘，也无测量的书面材料。之前的北大街XXX号就是现在的北大街号。1997年翻建后，二楼的所有房屋未再次进行翻建。以上事实，由宝宜公司与朱家角投资公司的陈述，协议、评估报告、转让协议、情况说明、证明、登记申请书、行政判决书、房屋土地权属调查报告书、照片、视频等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，宝宜公司表示，要求返还的是二楼北面12.044平方米的长廊及边上65.077平方米房屋。1997年与旅游公司签订协议后不久就翻建了二楼的150平方米，另有73.66平方米没有翻建。因为只卖给朱家角投资公司150平方米，所以协议上就写了上层面积150平方米。转让的150平方米是靠街的150平方米，但没有在协议中写明，按照房管局的测绘报告这部分面积是143平方米，差不多150平方米。行政判决书中已经认定北大街XXX号就是158号。2004年将150平方米交给朱家角投资公司后，其他未转让的部分就空关。2005年其法定代表人陈暑昌因刑事案件被关押，公司也没有其他人管，直到2012年陈暑昌出狱发现房屋被登记在朱家角投资公司名下，交涉无果后提起了行政诉讼。158号房子是供销社的，后来交给了旅游公司。朱家角投资公司表示，2004年以后被告自用过系争房屋，也对外出租过，现在是空关，从未有人向其主张过租金。其购买的是二层的整体，入口和楼梯都是同一个，不具备分割的可能性。朱家角投资公司提供：1、2004年委托估价公司出具评估报告，报告中提及“(宝宜公司)取得其中二楼的150平方米的房地产使用权”，对北大街XXX号二层的结构和位置进行描述，确认“建筑面积为150平方米”。2、其自行委托的建筑面积测绘成果报告书，报告书中的房屋分层平面图中的第2、3、4、5是能使用的房屋，面积共计149.9平方米，与转让协议约定一致，其余部分是走廊和平台，是附属物。宝宜公司对此质证称，两份评估报告均是朱家角投资公司自行委托的，不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为，第一，从结构上看，淼趣楼二楼虽有多个房间，但整个二楼也未以围墙、隔断等其他方式进行区域划分，且出入和楼梯是经过同一个通道，在这种结构条件下，转让部分房屋却不注明转让部分或保留部分的位置，协议中也未有任何文字显示是“部分转让”，与整体面积部分转让的操作实践不符，尤其是转让方尚且是有着丰富的资产转让经验的公司。第二，宝宜公司提供1996年的协议中约定北大街XXX号房屋的建筑面积是232.41平方米为依据，证明转让的150平方米仅是二层的部分，但本院注意到，1997年签订的协议书中又约定了158号翻建后二楼面积为150平方米，即使北大街XXX号与158号是同一地址的房屋，在后签订的协议对在先签订的协议的面积进行了修正。宝宜公司称翻建150平方米是部分翻建，但从协议的内容，无法看出是部分翻建，宝宜公司提供的其他证据亦无法对此予以证明。第三，关于150平方米的数字来源，宝宜公司称曾对转让面积进行过测量，但未提供相应的证据支撑其所称的150平方米的数字的由来。在宝宜公司与朱家角投资公司2004年签订的协议中，在“朱家角镇北大街XXX号二楼150㎡未办产证”之后的括号内，标注了“宝宜置业有限公司与朱家角房地产旅游总公司共同开发二楼产权归宝宜公司附协议一份”，而该协议中恰恰提及翻建的二层面积为150平方米，印证了朱家角投资公司所称的150平方米的来源和出处。综上，本院认为，宝宜公司与朱家角投资公司间转让的北大街XXX号二楼150平方米，转让的是淼趣楼二楼的整体，150平方米仅是对二楼面积的描述(虽该面积与其后测绘的数据有所出入)，而非对二楼部分面积的限定。现双方资产转让协议已经实际履行，因此对于宝宜公司要求朱家角投资公司返还超出150平方米的73.66平方米的房屋并支付自2005年起的占有使用费的请求，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海宝宜置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费35,440元，减半收取计17,720元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 汪宇婧二〇二〇年四月十三日法官助理 周 诗书 记 员 怀丽慧附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。