广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终873号 上诉人（原审被告）:黄酩钧，男，1983年6月10日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：周新有，广西骏扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:麦玉敬，男，1979年9月6日，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：刘志锋，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢莹，广西诚济律师事务所律师。 被上诉人(原审第三人):贵港市世华中鑫房地产代理有限公司，住贵港市荷城路**阳光都市****，统一社会信用代码：9145O8O2MA5KDHF15H。 法定代表人：颜昌平，总经理。 上诉人黄酩钧因与被上诉人麦玉敬、贵港市世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市港北区人民法院作出的（2019）桂0802民初3231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄酩钧上诉请求，1.依法查明事实后改判或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定其已收取购房款数额为545000元错误，因为其中75500元被世华公司截留。且合同并未约定定金何时转换为购房款，在付完所有除定金之外的购房款前，定金的性质不发生变化，因此麦玉敬提出解除合同无权要求返还定金。因此，黄酩钧应退购房款为369500元。二、一审判决认定其构成违约错误。其在合同签订后依约履行了合同义务，是因为麦玉敬的银行征信有问题不能办理按揭贷款，以及世华公司没有办理垫资解押造成黄酩钧没有按时解押房产并过户。三、世华公司未能按约履行中介义务，双方签订的独家销售房屋合同应一并解除，并返还已收取的款项。综上，一审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审。 麦玉敬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持一审判决。黄酩钧已足额收到545000元，并出具相应收据予以印证，至于其与世华公司的关系与麦玉敬无关。麦玉敬的征信正常，其无法办理银行按揭贷款是黄酩钧没有按时将房屋解押所导致，黄酩钧至今没有办理房屋解押和过户手续，也没有交付涉案房屋并且一直占有居住，已经构成违约。综上，黄酩钧的上诉请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。 世华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。世华公司已履行了居间义务，合同中约定世华公司协助其借资解押，而非垫资解押，且黄酩钧收到的定金及购房款已经足够办理解押，是因为其将购房款挪作他用才导致无法解押也未办理过户，世华公司未存在违约行为，不应承担违约责任。一审时黄酩钧已经承认收到世华公司转的75000元，世华公司不存在私自截留行为，且黄酩钧出具的收据已经证明其收到545000元。世华公司与黄酩钧签定限时销售合同与本案纠纷属不同法律关系，二审法院不应审理，告知其另行起诉。综上，请求二审法院驳回黄酩钧的上诉请求，维持原判。 麦玉敬向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告545000元购房款；3.判令被告支付原告因购房支付给第三人的中介费10000元、贷款服务费2000元、领证费86元、分户图费30元、宗地图费300元、银行评估费5250元，合计17716元；4.判令被告支付原告违约金19万元；5.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年7月30日，黄酩钧与麦玉敬、世华公司签订了《房屋买卖合同》，约定：黄酩钧自愿将坐落于贵港市港北区七里桥路58号（御林皇府）17幢402号房［不动产权证号：桂（2016）贵港市不动产权第××号］出售给麦玉敬，总成交价格为95万元，税费由原告交纳。签订本合同时支付10万元作为定金，定金自动转为购房款；首期房款（不含定金）43万元在该物业解压还款当日直接支付给被告，房价余款42万元由方申请商业贷款。三方约定于2018年12月15日前买卖双方到税局办理纳税申请手续，纳税申请完后7个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续。买方于本合同签订之日向经纪方支付10000元作为咨询及中介服务费。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或因违约而无法将该物业售予买方的，逾期30天的，买方有权不再购买该物业，并退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。签订合同当天，第三人世华公司收到原告支付中介服务费10000元。2018年7月31日，第三人世华公司收到原告交来承购（御林皇府）17幢402号贷款服务费2000元、领证费86元、分户图费30元、宗地图费300元、银行评估费5250元，合计7716元。 2018年8月26日，被告出具一份《收款收据》给原告收执，载明：现收到麦玉敬交来购房款125000元；2018年12月13日，被告出具一份《收款收据》给原告收执，载明：现收到麦玉敬交来购房款420000元。被告黄酩钧在上述两份收据的收款人处签名印捺。原告支付上述款项后，被告未依约至银行办理房屋解压手续，涉案房屋亦未办理房屋过户手续。涉案房屋现由被告居住，未交付给原告。 一审法院认为，原告麦玉敬与被告黄酩钧、第三人世华公司签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。本案中，原告向被告支付约定的购房款，被告未依约办理房屋解压手续，也未交付房屋给原告，导致双方无法办理房屋过户手续，其行为构成违约。因此，对原告主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。关于原告主张返还购房款545000元，有被告向原告出具的两份收据予以佐证，因此依法认定原告支付的购房款共计545000元。根据合同约定，被告违约无法出售房屋，逾期30天，原告有权不再购买，被告应退回全部已收款项并支付该物业成交价的20%作为违约金，因此，原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。关于被告抗辩实际只收到469500元的意见，其提交的证据不足以证实其主张，因此对其的抗辩意见不予采信。由于双方约定的违约金过高，一审法院酌情予以支持违约金为购房款20%计109000元，超出部分不予支持。关于原告主张被告支付因购房支付给第三人中介费10000元、贷款服务费2000元、领证费86元、分户图费30元、宗地图费300元、银行评估费5250元，合计17716元，因被告违约，造成合同目的无法实现，根据合同约定，应由违约方负担，因此对于原告的该诉讼请求予以支持。关于被告抗辩原告存在违约，其提供的证据不足证实该事实，因此对被告的抗辩意见，不予采信。第三人世华公司缺席，视为其放弃抗辩权利，应承担对其不利的后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告麦玉敬与被告黄酩钧、第三人贵港市世华中鑫房地产代理有限公司于2018年7月30日签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、被告黄酩钧向原告麦玉敬返还购房款545000元；三、被告黄酩钧向原告麦玉敬支付违约金109000元；四、被告黄酩钧支付给原告麦玉敬因购房支出的中介费10000元、贷款服务费2000元、领证费86元、分户图费30元、宗地图费300元、银行评估费5250元，合计17716元；五、驳回原告麦玉敬的其他诉讼请求。本案受理费11328元，减半收取计5664元，财产保全费4270元，由被告黄酩钧负担9529元，原告麦玉敬负担405元。 二审期间，双方当事人未提供新的证据。 经二审审理查明，原判认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，黄酩钧主张其应退购房款为369500元，但其一未能举证证明世华公司存在截留行为，二未能提供相反证据推翻其出具的两份收据，因此一审法院依据该两份收据判决黄酩钧应当返还麦玉敬支付的购房款共计545000元正确，本院予以维持。根据世华公司与黄酩钧签订的《限时房屋销售合同》，世华公司并无垫资解押的义务，因此对于黄酩钧主张世华公司违约在先导致其无法解押房屋，本院不予采纳。且居间合同与本案房屋买卖合同纠纷属于两种不同的法律关系，在本案中不作处理，黄酩钧可另行起诉。从麦玉敬交付购房款至今，黄酩钧既未依约办理房屋解押手续，也未交付房屋或是办理房屋过户手续，导致合同目的无法达成，其行为构成根本违约，其与世华公司的关系不影响对其在本案中构成违约行为的认定，故一审法院判决黄酩钧承担违约责任正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人黄酩钧上诉无理，依法应予驳回。原判认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5833元，由上诉人黄酩钧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘开军 审 判 员 陆志然 审 判 员 刘立技 二〇二〇年四月二十日 法官助理 潘小钊 书 记 员 苏 静