广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初4136号 原告：广东某物业管理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区。 负责人：李某。 委托诉讼代理人：覃某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁某，该公司员工。 被告：周某，男，1976年12月10日出生，壮族，住所地广西桂林市秀峰区，现住南宁市江**。 被告：王某，女，1976年9月9日出生，汉族，住所地广西桂林市秀峰区，现住南宁市江**。 原告广东某物业管理有限公司南宁分公司与被告周某、被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用普通程序，分别于2019年7月23日、2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人覃某、梁某，被告王某、被告周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付物业管理费5068.8元；生活垃圾费288元；2.请求人民法院判令被告支付因拒交物业管理费产生的违约金4232.7元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告和南宁万昌房地产开发有限公司于2012年签订《前期物业管理服务委托合同》，合同约定由原告对该小区提供物业管理服务。被告与南宁万昌房地产开发有限公司于2012年签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定被告购买南宁市江南区五一路35-1号万昌·邕江明珠1号楼1403号房。南宁万昌房地产开发有限公司于2012年9月25日将南宁市江南区五一路35-1号万昌·邕江明珠1号楼1403号房交付给被告。原告已依据《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》提供了约定的物业管理服务。被告作为南宁市邕江明珠小区的业主，有依照《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》的约定及时、足额支付物业管理费等费用的义务。根据南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表规定，物业管理费为住宅每月每平方米1.2元。被告的房屋建筑面积为117.35平方米。被告从2016年1月1日起至2018年12月31日共拖欠物业管理费5068.8元。原告多次催促被告交纳上述费用，但被告均无理拒交，根据《前期物业管理服务协议》第八条约定，被告拖欠物业管理各项费用的，原告有权按照每日加收千分之三的违约金。被告因拒交物业管理费产生的违约金为4232.7元。以上各项共计9589.5元。原告为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的上诉请求。 被告周某、被告王某共同辩称，原告保安数量不足，没能提供完好的物业服务，管理好小区安全，致使被告家中财务被盗，遭受经济损失。案发后，原告物业经理也没有按约定与被告会面商谈处理。围墙达到标准高度、保安24小时按规定巡逻、摄像头安装到位都是物业管理服务合同的基本内容，但原告基本没有做到，应根据《物业管理条例》第36条规定依法承担相应的法律责任。根据《前期物业管理服务协议》的规定，原告有义务对房屋共有设备设施、绿化环境卫生、保安、交通等项目进行维护，有义务提供门岗值勤，本小区内24小时巡逻，承担共用设施设备的日常维护费用、本小区秩序维护费用和电梯日常维护保养及年检费用。如果这些基本没有做到，原告要承担未履行物业服务合同的法律责任，对被盗业主进行相应的赔偿。原告未履行物业服务合同主要表现在：1.在负一楼没有门岗值勤，没有对外来人员进行登记，保安人员配置少，使小区安全度降低，致使被告居住房屋遭盗窃；2.小区没有安排人员24小时巡逻；3.小区1栋负一楼的大门损坏后，原告未维修，小区门禁形同虚设，致使1栋29层的房屋未形成有效保护，导致被告失窃；4.小区四周的门禁设备高度不够，外人攀爬即可轻易进入小区，安全隐患加大。被告家失窃后，原告没有履行职责，反而推脱责任，同时还在小区内取消了当事人门禁卡和电动车出入卡的开门权限，关掉被告的生活用水阀门，给被告造成生活上的损失，又因原告未履行物业服务合同约定致使被告失窃，原告应予以赔偿。同时，原告向法院提交的《前期物业管理服务协议》中的签名经鉴定并非被告所签，因此其不得据该协议向被告主张物业费和违约金，且原告伪造签名，构成伪证罪和诈骗罪，应追究刑事责任。 原告广东某物业管理有限公司南宁分公司就其诉讼请求向本院提交的《准予交房书》、《房屋交接确认表》、《南宁市物业管理项目中标备案表》、《南宁市普通住宅小区物业收费标准备案表》、房屋所有权证，被告周某、被告王某提交的《受案回执》客观真实来源合法，与其陈述的事实有关联，能够证明其主张，本院予以采信作为本案定案依据。原告提交的《商品房买卖合同》、《万昌·邕江明珠前期物业服务合同》、《万昌·邕江明珠业主临时管理规约》，被告周某、被告王某提交的微信聊天记录、小区物业设备设施实景图片与前述证据相互印证部分，本院亦予以确认作为定案参考。 在本院审理过程中，经被告周某申请，本院依法委托广西金桂司法鉴定中心对原告出具的2012年9月25日签订的《万昌·邕江明珠前期物业管理服务协议》落款处“周某”签名进行笔迹鉴定。广西金桂司法鉴定中心出具的编号为广西金桂司法鉴定中心[2019]文鉴字第125号《司法鉴定意见书》的鉴定结论意见为：2012年9月25日的《万昌·邕江明珠前期物业管理服务协议》上“乙方”处“周某”签名字迹不是周某本人所写。结合上述鉴定结论，本院依法认定《万昌·邕江明珠前期物业管理服务协议》不具备客观性、合法性之证据特征，本院不予采信。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实： 2010年7月20日，案外人南宁万昌房地产开发有限公司（即万昌·邕江明珠小区的建设单位）作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《万昌·邕江明珠前期物业服务合同》，约定甲方选定乙方为位于南宁市江南区，万昌·邕江明珠小区提供前期物业管理服务。原告提交的《商品房买卖合同》和房屋所有权证存根证实二被告系坐落南宁市江南区五一路35-1号万昌·邕江明珠1号楼1403号房的所有权人，二被告于2012年7月31日在《万昌·邕江明珠业主临时管理规约》上承诺同意履行、遵守该规约。庭审过程中，二被告均承认其接受了原告提供的物业管理服务，但自2016年1月1日起至2018年12月31日未缴纳物业管理费。 另查明，2012年9月，南宁市物价局对万昌·邕江明珠小区物业服务收费标准作出备案意见为：带电梯住宅物业服务费为1.20元/㎡·月。2010年4月8日，南宁市物价局作出南价费（2010）31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，规定从2010年1月1日起，全市城镇居（村）民生活垃圾处理费标准为8元／户·月。 再查明，原告提供物业管理服务的万昌·邕江明珠小区确实存在部分单元门禁损坏情况严重无法使用、部分进出大门无人值守、因漏水造成电梯故障，部分业主财物失窃等现象。 本院认为，当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）第二十一条明文规定,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在万昌·邕江明珠小区的业主、业主大会选聘物业服务企业之前的“前期物业服务期间”，建设单位选聘原告作为前期物业服务企业，双方签订《万昌·邕江明珠前期物业管理服务合同》，确定由原告向包括被告在内的业主提供前期物业服务，符合法律规定。 依照法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。原告提交的《前期物业服务协议》上缔约一方周某的签名并非本案被告周某签署，故该协议不具备客观性、真实性及合法性，本院不予采信，依法不成立、未生效，该协议记载的各项权利义务依法不对本案原、被告产生约束力。因此，原告要求被告按《前期物业服务协议》记载的标准向其支付物业管理费和违约金、被告主张原告按照《前期物业服务协议》记载的内容向其提供物业服务均于法无据。但是，二被告作为万昌·邕江明珠的业主，已事实接受原告提供的物业服务，作为接受服务之对价，二被告理应参照该小区的一般收费标准支付物业管理费，而被盗的直接责任人是盗窃者，故被告据此抗辩拒缴物业管理费于法无据，本院不予采纳。根据本案当事人的举证情况及核查的事实，原告在对涉案小区提供物业服务过程中在安全保障、共用设备设施维护和管理等环节存在服务不到位的问题，依据物业收费与服务水平相适应的原则，本院综合考虑本案具体情况，对原告诉求的物业费等各项费用予以酌情扣减，就原告诉请被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费5068.8元之主张，本院在4055.04元的范围内予以支持，超出部分不予支持。另外，对于涉案小区物业服务存在的问题，物业公司应尽快整改，避免产生更为严重的后果。 由于本案当事人不受《前期物业服务协议》的约束，故原告就该协议内容向被告主张违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。生活垃圾清运费属于政府市政管理部分的行政收费，原告系负责代收，依照《南宁市城镇生活垃圾处理费征收与使用管理办法》的规定，凡在南宁市市区范围内的所有产生生活垃圾的国家机关、企事业单位、个体经营者、社会团体、城镇居（村）民和城市暂住人口以及产生建筑垃圾的建设单位和个人，均应按规定缴纳垃圾处理费。故此，原告主张被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的生活垃圾费288元有事实和法律依据，本院予以支持。另，本案处理的是原、被告之间关于物业管理服务的民事争议，被告提出原告行为构成犯罪之主张不属于本案民事诉讼处理的范畴，被告可就其主张向公安机关报案。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告周某、被告王某向原告广东某物业管理有限公司南宁分公司支付位于南宁市江南区万昌·邕江明珠小区1号楼1403号房2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理综合服务费4055.04元； 二、被告周某、被告王某向原告广东某物业管理有限公司南宁分公司支付生活垃圾处理费288元； 三、驳回原告广东某物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，鉴定费2080元，合计2130元，由原告广东某物业管理有限公司南宁分公司负担2110元，被告周某、被告王某共同负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南宁市中级人民法院，账号：20×××28，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄夕彬 人民陪审员  范 婵 人民陪审员  黄爱娥 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  韦栾钰 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 ——