广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9637号原告：广州市富轩置业有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：吴健梅，总经理。委托代理人：姜平、叶小娟，均系广东广之洲律师事务所律师。被告：广州九八互娱信息技术发展有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：葛孟伯。被告：华夏民生国际投资控股有限公司，住所地上海市松江区，统一社会信用代码。法定代表人：徐良，执行董事。委托代理人：曹武清，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市富轩置业有限公司（下简称富轩公司）诉被告广州九八互娱信息技术发展有限公司（下简称九八互娱公司）、华夏民生国际投资控股有限公司（下简称华夏民生公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富轩公司的委托代理人叶小娟，被告华夏民生公司的委托代理人曹武清到庭参加了诉讼；被告九八互娱公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富轩公司诉称：2018年5月10日，原告（甲方）与被告华夏民生公司（乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方将广州市天河区*大道西120号1001单元出租给乙方作为办公使用，租赁期限自2018年5月10日至2023年5月9日止；2018年5月10日至2020年5月9日期间每月租金为295641.88元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金；如乙方迟延缴交租金或其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交之日起，按日加付所欠缴金额的千分之五的迟延违约金；如乙方逾期缴付达30日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收其租金保证金等所有名目的款项；如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系的或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有培育期等优惠政策，包括且不限于培育期自动转为租赁期，乙方须在合同终止后三日内向甲方补齐培育期等优惠期间的差额租金；由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等；如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的一切租金优惠，乙方需自违约之日起3日内按照原标准交纳及补足培育及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按合同第9条约定违约金标准按日向乙方计收违约金并追究乙方违约责任。上述协议签订后，被告华夏民生公司以经营战略改变为由，申请将承租场地的合同主体变更为被告九八互娱公司，原告与两被告签订《租赁合同转让协议》，约定自2018年5月10日零时起，被告华夏民生公司将其在原租赁合同补充协议项下的全部权利义务转让给被告九八互娱公司；转让后，被告华夏民生公司对被告九八互娱公司合同的履行承担连带担保责任。上述合同及协议签订后，原告严格按照合同规定履行了约定责任和义务，但被告九八互娱公司自2019年1月1日起未向原告支付租金，已构成严重违约。原告多次书面致函催促被告九八互娱公司支付租金及迟延违约金，但被告九八互娱公司拒不支付租金及其他费用。被告九八互娱公司拖欠租金已严重损害原告利益，现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、被告九八互娱公司支付2019年1月1日至2019年3月4日期间的租金629431.10元及迟延违约金（以各月欠付的租金为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自当月的6日起计至实际付清之日止，违约金以不超过本金为限），被告华夏民生公司承担连带清偿责任；二、被告九八互娱公司支付2018年5月10日至2018年6月24日的免租期租金443462.82元，被告华夏民生公司承担连带清偿责任；三、被告九八互娱公司支付2018年6月25日至2018年12月31日的优惠期租金差额部分131869.04元，被告华夏民生公司承担连带清偿责任；四、被告九八互娱公司支付的租赁保证金591283.76元归原告所有；五、被告九八互娱公司向原告支付律师代理费18000元，被告华夏民生公司承担连带清偿责任；六、两被告承担全部诉讼费用。被告九八互娱公司未答辩。被告华夏民生公司辩称：一、根据我方的了解，被告九八互娱公司已于2018年底从租赁房屋搬走，原告已实际控制租赁房屋并且立即启动了对外出租的程序，并于2019年3月将租赁房屋出租给中国联通公司，实际上房屋的闲置期不是被告的正常租赁期。原告故意混淆了闲置期间和正常出租的概念，目的是为了收取闲置的损失赔偿又没收租赁保证金，这是双重追究被告的责任，没有法律依据。二、租赁保证金的功能是补偿功能，用于弥补原告闲置期的损失，根据租赁合同第3条第3款的约定，租赁保证金的功能是弥补和补偿的功能，也符合履约保证金法律基本原则的概念，但原告回避了该条款，认为履约保证金是惩罚性的赔偿功能。实际上，法律规定履约保证金是补偿的功能，租赁保证金足以弥补原告在物业闲置期的损失。三、原告要被告补缴免租期间的租金和优惠期间的租金，该主张不合理。被告九八互娱公司单方解除合同给原告造成损失，原告获得的应是补偿的损失，但原告把免租期和优惠期租金补齐会增加两被告的违约损失，这是不合理的。免租期是租赁行业的惯例，是原告应该自行承担的商业成本，并不是损失，原告的该项诉讼请求没有法律依据，也对被告不公平、不合理。四、根据租赁合同的约定，原告在清理物业时所获得的存留物品、装修、设备等应该与被告协商进行处理，并作价抵偿原告的损失，但原告处理这些设施时，并没有以任何形式通知被告，其获得的价值多少、抵偿的价格是多少，也没有告知被告，应扣减该方面的费用。五、原告主张在2019年3月4日进场重新占用租赁房屋，这与事实不符。根据我方了解，被告九八互娱公司是完全按照物管公司的要求和租赁合同约定的租户手续规定搬离现场的，鉴于被告九八互娱公司没有到场，作为原告有义务也有优势提供证据证明被告九八互娱公司的搬走时间，被告九八互娱公司并不是原告所陈述的于2019年3月4日搬走，否则中国联通公司不会在2019年3月10日就进场。综上，被告九八互娱公司缴纳的保证金足以弥补原告的闲置期损失，所以原告不应该也没有理由再追究两被告的其他违约责任。经审理查明：2018年5月10日，富轩公司（甲方）与华夏民生公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（下简称《补充协议》），约定甲乙双方就广州市天河区*大道西120号1001单元（下简称案涉房屋）租赁事宜协商一致，特订立本协议作为双方签订的《广州市房屋租赁合同》之补充协议，如本协议与原合同有不同约定，则以本补充协议为准；租赁物业计租面积为2126.92平方米；租赁期限为2018年5月10日起至2023年5月9日止；2018年5月10日至2020年5月9日期间的月租金为295641.88元；乙方签订本协议之日，乙方向甲方预付租金295641.88元，此后，乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金；乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付租金保证金591283.76元，租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方；双方同意本物业按现状进行交付，本物业租赁起始日即为租赁物的交付日，乙方应于租赁起始日到租赁物业现场签署交接文件接收物业，甲方不再另行书面通知乙方接收租赁物；如乙方迟延缴交租金或其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加付所欠缴金额5‰的迟延违约金；乙方须按时足额向甲方缴付租金及其他应缴之费用，否则除了按上述9.1.1条执行外，无论是否已获甲方的正式催缴通知，乙方逾期缴付达20日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向租赁物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施；如乙方逾期缴付达30日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收其租金保证金等所有名目的款项，同时乙方应对甲方损失（包括但不限于物业空置期间的租金损失、重新招租的成本损失以及给予新租户培育期优惠租金的损失等）予以赔偿；如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系的或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有培育期等优惠政策，包括但不限于培育期自动转为租赁期，乙方须在合同终止后三日内向甲方补交培育期等优惠期间的差额租金（按本合同第3.1.1条约定的租金标准），另除乙方保证金等所有名目的款项予以没收外，乙方承诺其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失赔偿，不足部分甲方有权要求乙方补足；由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等；如乙方未违反合同的任何约定，则可以享受以下优惠条款（2018年5月10日至2018年6月24日为该物业培育期，月租金为0元；2018年6月25日至2020年5月9日期间的月租金为274372.68元）；如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的一切租金优惠，乙方需自违约之日起3日内按照原标准（本合同第3.1.1条约定的租金标准）交纳及补足培育及优惠期的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按本合同第9条约定违约金标准按日向乙方计收违约金并追究乙方违约责任等。2018年5月10日，富轩公司（甲方/出租方）与华夏民生公司（乙方/转让方）、九八互娱公司（丙方/受让方）签订《租赁合同转让协议》，约定甲乙双方于2018年5月10日签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》及相关补充协议，自2018年5月10日零时起，乙方将其在上述合同项下的全部权利义务转让给丙方，丙方受让上述合同项下原由乙方享有及承担的全部权利义务，受让后，丙方将取代乙方，继续向甲方履行合同；各方确认，截至2018年5月10日零时，上述合同已履行的情况如下：按合同约定，乙方已向甲方缴交（履约）保证金548745.36元，甲方已向乙方开具保证金票据的金额为548745.36元，本协议生效后，该款项视为丙方向甲方交纳，原合同终止，甲方按约定向丙方返还，乙丙双方应办理好相关的交接手续，双方对保证金发生纠纷，与甲方无关；转让后，乙方对丙方合同的履行承担连带担保责任等。富轩公司（出租人/甲方）与九八互娱公司（承租人/乙方）还签订了《广州市房屋租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用；2018年5月10日至2018年6月24日的月租金额为0元，2018年6月25日至2020年5月9日的月租金额为274372.68元；其他约定本合同未约定事宜及与《补充协议》约定不同之条款以《补充协议》约定为准等。2018年5月10日，华夏民生公司签署《高志大厦租户收楼声明书》，接收案涉房屋。2019年3月4日，富轩公司与高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司共同向九八互娱公司邮寄发出《解除合同的通知》及《关于停止提供服务的通知》。上述邮寄于2019年3月5日被退件。现富轩公司以九八互娱公司拖欠租金构成违约为由提起诉讼，要求九八互娱公司支付拖欠的租金及违约金等款项，华夏民生公司承担连带清偿责任。诉讼过程中，富轩公司、华夏民生公司均确认华夏民生公司与富轩公司签订租赁合同之后，直接又和富轩公司、九八互娱公司签订《租赁合同转让协议》，将华夏民生公司的合同权利义务转让给九八互娱公司；案涉房屋接收后，由九八互娱公司实际经营使用。富轩公司确认九八互娱公司已足额支付了租金保证金。富轩公司主张九八互娱公司支付租金至2018年12月31日，拖欠2019年1月至3月期间的租金，经其书面发函催缴，九八互娱公司仍拒绝支付，该行为已构成根本性违约，其依据合同约定于2019年3月4日行使合同解除权并自行打开电子门禁收回案涉房屋。为予证明，富轩公司提交了其多次向九八互娱公司催缴租金的函件及邮寄函件的快递单、《解除合同的通知》等证据。华夏民生公司对上述催缴租金的函件及邮寄函件的快递单的真实性不予确认，认为作为担保方其并没有收到上述函件，函件上的签名人员其也不认识，合同已于2018年12月底解除，不存在富轩公司还需向九八互娱公司催缴租金的问题，上述证据没有显示九八互娱公司有签名确认；华夏民生公司对《解除合同的通知》的真实性不予确认，认为其没有收到该通知，也不清楚九八互娱公司是否收到，而且该通知也不符合事实。富轩公司主张九八互娱公司在2019年12月底口头告知，因九八互娱公司内部人员调整事宜，现办公人员要离开案涉房屋，其他人员将会进驻案涉房屋正常办公；从2019年1月份开始，九八互娱公司就处于非正常办公状态；2019年1月6日至3月4日期间，富轩公司多次催促九八互娱公司支付租金，但九八互娱公司均未支付；且在此期间，九八互娱公司未表示要与富轩公司解除租赁合同关系，也未与富轩公司办理案涉房屋交接手续；由于九八互娱公司长期拖欠租金已构成根本性违约，富轩公司于2019年3月4日依据合同约定解除合同并自行打开电子门禁收回案涉房屋，并于2019年3月10日将案涉房屋出租给中国联合网络通信有限公司广州市分公司。华夏民生公司主张九八互娱公司的员工已于2019年1月14日向富轩公司的员工表示九八互娱公司已经搬离，后续也不再续租。为予证明，华夏民生公司提交了手机微信记录（打印件）作为证据。富轩公司对上述证据的真实性不予确认，并认为即使该证据属实，其内容中双方并未就解除租赁合同关系达成一致意见，双方也没有进行场地交接，双方的租赁合同仍属于继续履行状态。富轩公司与华夏民生公司均确认案涉房屋于2019年3月10日另行出租给了中国联合网络通信有限公司广州市分公司。富轩公司主张因九八互娱公司拖欠租金构成违约，其提起本案诉讼支付了律师代理费18000元，并提交了《委托合同》及律师费发票、律师费转账凭证予以证明。华夏民生公司对上述证据的真实性均予以确认。另，富轩公司庭审后表示经其核实，其实际向九八互娱公司收取的租赁保证金金额为548745.36元，故第四项诉讼请求变更为判令九八互娱公司支付的租赁保证金548745.36元归富轩公司所有。本院认为：富轩公司与华夏民生公司签订《补充协议》，约定富轩公司将案涉房屋出租给华夏民生公司使用。同日，富轩公司与九八互娱公司、华夏民生公司签订《租赁合同转让协议》，约定华夏民生公司将其合同权利义务转让给九八互娱公司。九八互娱公司还与富轩公司签订了《租赁合同》。上述《租赁合同》《补充协议》及《租赁合同转让协议》均是各方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应切实履行。根据已查明的事实可知，富轩公司已将案涉房屋交付给九八互娱公司使用，九八互娱公司应按约定支付租金等款项。现富轩公司主张九八互娱公司拖欠2019年1月起的租金构成根本性违约，其于2019年3月4日解除租赁合同并自行收回案涉房屋；华夏民生公司则主张九八互娱公司已于2018年12月底搬离案涉房屋并向富轩公司表示不再租赁案涉房屋，九八互娱公司无需支付2019年1月1日起的租金。对此，本院认为，首先，九八互娱公司作为承租人，其在接收使用案涉房屋后，若需提早解除合同则应与富轩公司协商一致并将案涉房屋交还富轩公司，并对其交还案涉房屋的事实承担举证责任。现九八互娱公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交证据证明其已将案涉房屋交还给富轩公司的事实，其依法应自行承担举证不能的法律责任。其次，虽然华夏民生公司主张九八互娱公司已于2018年12月底搬离案涉房屋，但其对此未提供直接证据予以证明；华夏民生公司提交的手机微信记录并未提供原始载体，富轩公司对其真实性亦不予确认，且该手机微信记录的内容仅是富轩公司与九八互娱公司的员工之间的对话内容，并未显示该对话内容已得到双方当事人的授权，更未显示富轩公司同意九八互娱公司提前解除租赁合同。综上，华夏民生公司的上述主张缺乏依据，本院不予采纳；富轩公司的主张合理可信，本院予以采信。根据《补充协议》约定，九八互娱公司应于每月5日前向富轩公司支付当月应付租金，如九八互娱公司迟延缴交租金或其他应缴之费用，须向富轩公司支付迟延违约金，从迟交日起，按日加付所欠缴金额5‰的迟延违约金；如九八互娱公司逾期缴付达30日，视为九八互娱公司已构成根本性的违约行为，富轩公司有权单方终止租赁合同关系收回九八互娱公司承租物业并没收其租金保证金等所有名目的款项，同时九八互娱公司应对富轩公司损失（包括但不限于物业空置期间的租金损失、重新招租的成本损失以及给予新租户培育期优惠租金的损失等）予以赔偿。现富轩公司主张九八互娱公司拖欠自2019年1月1日起的租金，九八互娱公司作为付款义务人，其依法应对支付租金的事实承担举证责任，但其经本院合法传唤未到庭参加诉讼并提供证据，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对富轩公司的主张予以采信。由于九八互娱公司拖欠自2019年1月1日起的租金至今未支付，富轩公司依据《补充协议》约定于2019年3月4日行使单方解除权并自行收回案涉房屋的行为符合法律规定，《租赁合同》及《补充协议》已于该日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据上规定，《租赁合同》及《补充协议》因九八互娱公司违约而解除，现富轩公司要求没收租赁保证金548745.36元，并要求九八互娱公司支付2019年1月1日至2019年3月4日期间的租金629431.10元[295641.88元/月×（2+4/31）月]及违约金（以各月所欠租金为本金，自当月6日起计至清偿之日止）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于违约金的标准，富轩公司主张按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，是其对自身权利的处分，且未损害九八互娱公司的合法权利，本院予以支持，但自2019年8月20日起的违约金应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，且违约金以不超过所欠租金本金为限。根据《补充协议》约定，如九八互娱公司在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系的或富轩公司因九八互娱公司违约导致合同提前终止，九八互娱公司不享有培育期等优惠政策，包括但不限于培育期自动转为租赁期，九八互娱公司须在合同终止后三日内向富轩公司补交培育期等优惠期间的差额租金（按本合同第3.1.1条约定的租金标准）。因此，现富轩公司要求九八互娱公司支付2018年5月10日至2018年6月24日的免租期租金443462.82元[295641.88元/月×（1+15/30）月]、2018年6月25日至2018年12月31日的优惠期租金差额部分131869.04元[（295641.88元/月-274372.68元/月）×（6+6/30）月]的诉讼请求均合法有据，符合合同约定，本院予以支持。根据《补充协议》约定，由于九八互娱公司违约导致富轩公司通过发送律师函或诉讼途径追九八互娱公司违约责任的，由九八互娱公司承担富轩公司委托律师等所产生的合理费用。现因九八互娱公司违约，富轩公司提起本案诉讼，支付了律师代理费18000元，富轩公司要求九八互娱公司向其支付上述费用的诉讼请求合法有理，本院予以支持。另，根据《租赁合同转让协议》约定，转让后，华夏民生对九八互娱公司合同的履行承担连带担保责任。现富轩公司要求华夏民生公司对九八互娱公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求合法有理，本院予以支持。九八互娱公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州九八互娱信息技术发展有限公司支付的租金保证金548745.36元归原告广州市富轩置业有限公司所有；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州九八互娱信息技术发展有限公司向原告广州市富轩置业有限公司支付2019年1月1日至2019年3月4日期间的租金629431.10元及违约金（以各月所欠的租金为本金，自当月6日起计至清偿之日止，2019年1月6日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，违约金以不超过所欠本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州九八互娱信息技术发展有限公司向原告广州市富轩置业有限公司支付2018年5月10日至2018年6月24日的免租期租金443462.82元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州九八互娱信息技术发展有限公司向原告广州市富轩置业有限公司支付2018年6月25日至2018年12月31日的优惠期租金差额部分131869.04元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州九八互娱信息技术发展有限公司向原告广州市富轩置业有限公司支付律师代理费18000元；六、被告华夏民生国际投资控股有限公司对上述第二项至第五项判决义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21020元，由被告广州九八互娱信息技术发展有限公司负担，被告华夏民生国际投资控股有限公司承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  武慧峰人民陪审员  麦丽欢二〇二〇年四月二十九日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇