广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初3236号 原告：邵美琴，女，1967年9月23日出生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：杜琳琳，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄舒舒，广西欣和律师事务所实习律师。 被告：广西天昌投资有限公司，住所地：南宁市青秀区青秀路**。 法定代表人：陈耀宗，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨醒平，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张振华，广西万益律师事务所实习律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年4月15日 开庭时间：2020年4月27日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人杜琳琳、黄舒舒到庭 被告方：委托诉讼代理人杨醒平、张振华到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付逾期办理产权备案登记违约金31393.98元（计算方式：以总房款1569699元的2%计算）； 二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、涉案房屋产权登记手续迟延办理的原因是东盟中央城部分业主违章搭盖，被告对涉案房屋的产权登记手续迟延办理不存在过错，不应承担责任。二、原告已实际收房并完成装修入住，且涉案房屋所在区域房价上涨，原告未发生任何实际损失，即使法院认定被告存在过错，原告主张的违约金过高，应予以调整。 事实认定 2013年11月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的青秀区X路X号东盟中央城X区X号楼X号房，总价款1569699元。其中第九条约定，出卖人应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十七条第3款约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记所需的资料（含买受人已提交齐备的材料）报产权登记机关备案，以办理《房屋所有权证》。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的2%。因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、未提交相关资料及未付清相关费用等）导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。该合同于2014年1月26日办理合同备案登记，登记编号：XXXXX。 上述合同签订后，原告付清了全部购房款。被告于2015年10月26日将涉案商品房交付给原告使用。南宁市国土资源局已颁发了涉案商品房不动产权证书，不动产权证号：桂（2019）南宁市不动产权第0025232号。 因被告未在合同约定的期限内履行报备案义务，以办理不动产权证，原告诉至法院，提出前述诉请。被告应诉后答辩如前。 另查明，东盟中央城A区1至8号楼住宅部分及1至5、7号楼商业部分于2019年1月9日取得《商品房现售备案证明》（证号：**商备字第**）。 南宁市规划管理局出具的《红线图》下附审批意见，同意被告按红线所示位置结合该局审定的总平和方案建设A区8栋住宅楼。并列明了存在违章搭盖的住户房号，建议暂不予办理产权登记手续。 在业主因天昌公司逾期报备案以办理不动产权证的商品房预售合同纠纷系列案中，本院曾先后向南宁市规划管理局、南宁市青秀区城市管理局发函。南宁市规划管理局于2018年12月17日回函，载明：一、天昌公司于2018年5月17日向该局申请办理东盟中央城A区1-8号楼规划竣工验收，因存在违法建设，该局转青秀区综合执法部门处理并退件，在该公司接受处理且青秀区综合执法部门出具结案通知后，该公司于2018年8月21日再次向该局申请办理A区1-8号楼规划竣工验收，该局于2018年8月30日核发A区1-8号楼的规划竣工验收合格证。截至2018年12月14日，该公司未就A区其余单体及B区所有单体向该局申请办理规划竣工验收手续。二、该局核发的A区1-8号楼竣工红线图中注明“部分业主存在违章搭盖情况，建议暂不予办理产权登记手续”，该建议系针对存在违章搭盖的业主。南宁市青秀区城市管理局于2018年12月18日回函，载明：一、关于东盟中央城的处罚问题2018年6月4日，该局收到南宁市规划管理局转来的《关于东盟中央城A区1至8号楼涉嫌违反规划建设行为线索移交函》，反映在对东盟中央城A区1至8号楼项目的规划验收过程中，发现其存在与规划不符的问题。6月13日，该局执法人员到现场勘察并立案，经查，天昌公司于2011年至2012年间经南宁市规划管理局批准，建设东盟中央城A区1至8号楼项目，目前存在与规划不符的问题有：商业和架空层外立面涂料颜色与规划施工图纸不符；架空层未覆土种植绿化；约150户业主涉嫌存在占用消防逃生平台、占用公共通道、加建楼板、封闭阳台、搭盖阳光棚等违法建设行为。由于改变东盟中央城A区1至8号楼项目商业和架空层外立面涂料颜色属天昌公司的违法行为，2018年7月4日，该局在履行相关法律程序后，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，向天昌公司下达了《行政处罚决定书》，对其改变东盟中央城A区1至8号楼商业和架空层外立面涂料颜色的违法行为罚款43720元。天昌公司已履行处罚决定，东盟中央城A区1至8号楼商业和架空层外立面涂料颜色与规划施工图纸不符这一违法案件已结案。二、关于部分业主违章搭建等问题东盟中央城A区1至8号楼住宅部分中约150户业主涉嫌存在占用消防逃生平台、占用公共通道、加建楼板、封闭阳台、搭盖阳光棚等违法建设行为的问题，是天昌公司在将房屋交付使用后，部分业主在装修过程中，未经规划行政主管部门批准，擅自进行改扩建导致的。对于上述问题，津头街道办已对部分业主下达了《责令改正违法行为通知书》。该局也建议市规划局按照《关于建立制止和查处违法用地违法建设联动工作机制意见》及以往工作流程，对不存在违建问题的房屋，继续办理规划验收手续，对存在违建问题的房屋，不予办理规划验收手续；同时，该局也告知天昌公司，由小区物业公司督促存在违建问题的业主自行整改，整改完毕后，再依法向市规划管理局申请办理规划竣工验收手续。 判决理由 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期办理产权备案登记的问题。 根据合同第十七条约定，被告应在商品房交付使用后720日内，将含买受人已提交齐备的资料在内的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，以办理《房屋所有权证》。从该条款内容看，被告应为原告向产权登记机关提交资料，此即为原告申请办理不动产权证。被告于2015年10月26日交付涉案商品房给原告使用，原告主张从该日起算被告申请办证的时间，被告表示无异议，故被告应在2017年10月15日前将办理权属登记所需的资料（含原告已提交齐备的材料）报产权登记机关备案，以办理不动产权证。被告直至2019年1月9日才取得《商品房现售备案证明》，逾期451天。 被告辩称因东盟中央城小区部分业主存在违章搭盖，导致全体业主无法办理不动产权证。对此，南宁市规划管理局回函表示被告第一次申请办理东盟中央城A区1-8号楼的规划竣工验收的时间是2018年5月17日，A区其余单体及B区所有单体尚未申请办理规划竣工验收手续。南宁市青秀区城市管理局的复函中已明确，被告在建设东盟中央城A区1至8号楼的过程中存在商业和架空层外立面涂料颜色与规划施工图纸不符、架空层未覆土种植绿化的问题，该局为此对被告进行了处罚。被告履行处罚决定后，南宁市规划管理局已为东盟中央城A区1至8号楼办理了《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。由此可见，影响被告取得东盟中央城A区1至8号楼竣工验收合格证的因素是被告自身的违法行为，在部分业主尚未整改违章搭盖时，南宁市规划管理局就已办理上述楼栋的规划竣工验收。并且，根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2017年10月15日前履行申请办证的义务，但其直至2018年5月17日才申请办理A区1至8号楼的工程竣工验收规划，已构成违约。 二、关于违约责任的承担问题。 被告逾期履行合同义务，应承担违约责任。《商品房买卖合同》明确约定被告应以购房款为基数，按日万分之一计付违约金，应付的违约金最高额为总房款的2%，原告现主张以总房款的2%计付违约金，符合双方的约定。被告辩称原告主张的违约金过高，应予调整，但对此又未能提供证据予以证实，本院不予支持。因此，被告应向原告支付逾期办理产权备案登记的违约金31393.98元（以总房款1569699元的2%计算）。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告广西天昌投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邵美琴支付逾期办理产权备案登记的违约金31393.98元。 案件受理费292元，由被告广西天昌投资有限公司负担。 如义务人未在本案生效判决规定的期间内履行上述义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 范俪 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 甘剑 书 记 员 杨璇