广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初257号原告：陈顺萍，女，1955年6月19日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。被告：陈润琼，女，1966年4月22日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：单金超，广东广信君达律师事务所律师。第三人：尹铁坚，男，1951年12月9日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。原告陈顺萍与被告陈润琼及第三人尹铁坚物权保护纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈顺萍的委托诉讼代理人杨添、黄卉楠，被告陈润琼的委托诉讼代理人单金超，第三人尹铁坚的委托诉讼代理人龙早成到庭参加诉讼。诉讼中，各方申请30天的庭外调解期，调解期届满，双方未达成调解协议。本案现已审理终结。原告陈顺萍向本院提出诉讼请求：一、被告将穗同字第N00007445号《农村（墟镇）宅基地使用证》所涉宅基地房屋广州市白云区同和镇柯子岭村长安直街自然村六巷8号502房返还原告管业；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：第三人协助被告将涉案房屋交还给原告。事实与理由：原告系广州市白云区柯子岭村村民，对广州市白云区同和镇柯子岭村长安直街自然村六巷8号502房（以下称案涉房屋）享有宅基地使用权，并已领取《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗同字第N00007445号）。当初建房时，双方约定，由被告出资，建房后原告将房屋分配给被告。本案中，被告并非本村村民，不具备案涉房屋所在地集体经济组织成员资格，双方的上述约定违反了法律强制性规定，损害了村集体利益，应属无效。现被告作为案涉房屋的占有使用人，其依法应当将案涉房屋返还原告管业。原告为维护自己的合法权益，依据相关法律规定，特诉至法院，恳请依法判如所请。被告陈润琼及第三人尹铁坚辩称，原告要求被告将广州市白云区同和镇柯子岭长安直街自然村六巷8号502房返还，而根据双方签订的《赠与合同》，原告赠与被告的房产为“柯子岭长安直街自然村六巷8号501房”，两处并非同一房产。退一步讲，两处房产即使为同一处房产（以下称“涉案房产”），原告无权要求返还，具体答辩意见如下：一、涉案房产是由被告出资与原告等合作兴建，原告自愿将涉案房产交付被告，现原告要求返还，存在明显的过错。涉案房产是由被告出资125000元，与陈桂海、陈顺萍、陈燕欢、陈秀玲、陈秀琼等人合作兴建。房产建好后，被告与陈桂海、陈顺萍、陈燕欢、陈秀玲、陈秀琼等人于1996年4月9日签订《赠与合同》，约定原告等人自愿无偿将涉案房屋赠与被告所有，决不反悔。该《赠与合同》经广州市白云区公证处公证,现原告要求被告返还涉案房产，原告存在明显的过错。二、涉案房产发生多次转让，被告无法返还该房产给原告。2008年10月13日，被告与周桂潮达成《转让房屋协议》，约定将涉案房产转让给周桂潮使用。协议签订后，周桂潮向被告支付转让款158000元，被告将涉案房产交周桂潮使用。经被告了解，周桂潮的家人周焯兴又将涉案房产转让并交付给第三人尹铁坚。因此，被告不是涉案房产的实际使用人，无法返还涉案房产给原告。三、原告要求返还涉案房产，应对被告、周焯兴及涉案房产实际使用人尹铁坚进行赔偿。原告等人自愿将涉案房产交被告使用，经过二十多年后，又要求被告返还，这将会对被告、周焯兴及涉案房产实际使用人尹铁坚造成重大损失。对此损失，原告应予以赔偿。四、被告陈润琼是依据与陈桂海、陈顺萍、陈燕欢、陈秀玲、陈秀琼等五人签订的《赠与合同》取得涉案房产，原告陈顺萍个人无权要求返还。经审理查明：1996年4月9日，陈桂海、陈顺萍、陈燕欢、陈秀玲、陈秀琼五人作为赠与人，陈润琼作为受赠人签订一份赠与合同，约定：赠与人与受赠人是朋友关系。赠与人自愿无偿将坐落在广州市同和镇柯子岭村属陈桂海、陈顺萍、陈燕欢、陈秀玲、陈秀琼报建房屋第五层西套间（新地址：广州市同和镇柯子岭长安直街六巷八号501）（白云区同和镇柯子岭村建设规划申请表，申请表编号柯字第252号）赠与受赠人所有。受赠人接受上述赠与。赠与人决不反悔。此赠与合同经赠与人、受赠人双方签订后，由广州市白云区公证处公证后生效。赠与人与受赠人共同办理了上述房产权属的过户手续后，上述房产的权利和义务与赠与人无涉。1996年5月16日，双方对上述赠与合同进行了公证。诉讼中，陈顺萍与陈润琼均确认双方之间不存在真实的赠与关系，实际是房屋转让合同关系。1996年5月1日，陈顺萍向陈润琼出具一张收条：今收到冯世忠交来购房款屋主陈顺萍西五楼502房款合计人民币壹拾贰万伍仟元正，125000元已全部付清。陈顺萍确认其已经收齐陈润琼支付的购房款。陈顺萍在收齐款项之后将涉案房屋交付给了陈润琼使用。2008年10月13日，陈润琼（甲方）与周桂潮（乙方）签订一份转让房屋协议：现经甲、乙双方友好协商，甲方同意以人民币壹拾伍万捌千元正（158000元正）将座落在广州市白云区柯子岭长安直街六巷八号五楼502房转让给乙方使用。自双方签字起生效。附公证书、收据一份。在该转让房屋协议下部，手写注明：因甲乙双方在签订本协议时存在笔误，错将本协议中的“501”写为“502”，但上述房屋已于本协议签订之日交付乙方及其家人使用。现将本协议中的“502”更正为“501”与（96）穗白内民证字第0513号公证书中《赠与合同》所指房屋一致。甲乙双方均对上述事实予以确认，特此说明。陈润琼与周桂潮均进行了签名。当天，周桂潮向陈润琼支付了房屋转让费158000元。之后，周润琼将涉案房屋交付给了周桂潮使用。2019年3月30日，周桂潮的儿子周焯兴（卖方）与尹铁坚（买方）签订房屋买卖合同，约定：第一条：卖方自愿将位于广州市柯子岭长安直街六巷八号五楼501房{对应公证书【（96）穗白内民证字第0513号】中《赠与合同》的标的房【广州市同和镇柯子岭村属陈桂海、陈燕欢、陈顺萍、陈秀琼、陈秀玲报建房屋第五层西套间（新地址：广州市同和镇柯子岭长安直街六巷八号501）（白云区同和镇柯子岭村建设规划申请表，申请表编号柯字第252号）】，以下简称该房屋}，建筑面积约为56平方米（以实际测量面积为准）转让给买方。第二条：双方约定该房屋出售总价为340000元。第三条：买方于2019年2月1日向卖方支付20000元定金。本合同双方签订当天，买方需当场结清房款。卖方收到房屋总款340000元后，当天移交房屋及过往资料（公证书原件2份，转让房屋协议原件1份）予买方，并在2个工作日内配合买方办理水电过户手续。第六条：由于房屋的特殊性。房屋的产权问题及合法性由买方自行核查。买方购买后，房子产权及合法性等，一切后果全部由买方负责。2019年3月27日，尹铁坚向周焯兴付清了全部购房款，周焯兴将涉案房屋交付尹铁坚使用至今。另查明，陈桂海、陈顺萍、陈燕欢、陈秀玲、陈秀琼于1993年左右在广州市白云区柯子岭长安直街六巷八号宅基地上共同出资建设了一栋六层房屋，其中陈顺萍分得第五层。1994年6月20日，广州市白云区同和镇人民政府向陈顺萍核发了两份《农村（镇墟）宅基地使用证》，使用人均为陈顺萍，其中证号为穗同字第0007445号的宅基地座落位置为：柯子岭村长安直街自然村六巷8号502房，建筑面积为56.61平方米；证号为穗同字第0007444号的宅基地座落位置为：柯子岭村长安直街自然村六巷8号501房，建筑面积为56.61平方米。再查明，陈润琼及尹铁坚均非柯子岭村村民。诉讼中，各方对交易的房屋为柯子岭村长安直街自然村六巷8号第五层西套间无异议，但是对西套间对应的房号有异议，陈顺萍认为是502房，陈润琼、尹铁坚认为是501房。陈顺萍为了证明交易房屋房号为502房，提交了电费发票、证明以及照片予以证明。其中：1.发票号码145××××****的电费发票显示501房对应的是陈顺萍，发票号码929××××8187的电费发票显示502房对应的是尹铁坚。2.广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社于2020年3月20日出具证明：兹有陈顺萍，身份证号码：，柯子岭长安直街六巷8号501房（宅基地证号：00074**）的产权属陈顺萍，一直由其使用。陈润琼对陈顺萍提交的上述三组证据均不予确认。尹铁坚认为发票和照片可以证明502房的使用权人为尹铁坚，但是不能证明陈顺萍仍拥有502房的使用权，而证明只能证明501房由陈顺萍使用，并不涉及502房的使用权归属。本院认为：本案争议的焦点为：一、本案争议的房屋是501房还是502房。二、陈顺萍能否收回涉案房屋？关于争议焦点一，由于赠与合同约定的房屋房号为501房、陈顺萍出具的收条中载明的房号为502房，且涉案房屋未张贴门牌号，因此双方对交易房屋的具体房号产生争议，但是各方均确认涉案房屋的座落位置为柯子岭村长安直街自然村六巷8号第五层西套间。根据陈顺萍提交的电费发票、证明以及照片，可以证明陈顺萍使用的房屋房号为501房，尹铁坚使用的房号为502房，502房座落位置朝西，尹铁坚亦确认其使用的房号为502房，因此本院认为涉案房屋对应的房号为502房。关于争议焦点二，陈桂海、陈顺萍、陈燕欢、陈秀玲、陈秀琼与陈润琼签订了赠与合同，之后陈顺萍又将涉案房屋以125000元出售给陈润琼，双方亦确认关于涉案房屋之间的买卖是双方真实意思表示，由此可见赠与合同并非双方真实意思表示，应为无效合同。由于陈润琼及尹铁坚均非涉案宅基地所在村村民，因此双方之间关于涉案房屋的转让违反了国家关于农村集体建设用地上建造的房屋不得向非本农村集经济组织内部村民转让的强制性规定，陈顺萍与陈润琼之间就涉案房屋的买卖合同关系无效，同理周焯兴与尹铁坚之间的房屋买卖合同关系亦无效。根据合同无效后的相互返还原则，陈润琼应将涉案房屋返还给陈顺萍。同时，鉴于尹铁坚与周焯兴之间的房屋买卖合同关系无效，涉案房屋现由尹铁坚占有使用，故尹铁坚应协助陈润琼将上述房屋返还给陈顺萍，因返还房屋引起的补偿可另行主张。至于陈润琼抗辩称陈顺萍个人无权要求返还房产的意见，由于涉案房屋登记在陈顺萍名下，房屋买卖合同关系亦发生在陈顺萍与陈润琼之间，因此陈顺萍有权以其个人名义向陈润琼主张权利，陈润琼的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：被告陈润琼于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告陈顺萍返还广州市白云区柯子岭村长安直街自然村六巷8号502房（即第五层西套间），第三人尹铁坚负协助返还义务。案件受理费2150元，由被告陈润琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇二〇年四月二十日书记员 刘雄燕陈晓敏