云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0421民初82号原告：郭国凤，女，1952年3月10日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：吉睿，云南信道律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王方，云南信道律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司，住所地为云南省玉溪市江川区江城镇文星街。法定代表人：赵凯。委托诉讼代理人：田志平，云南溪南律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：任茜，云南溪南律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告郭国凤与被告玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司（以下简称江川兴民房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吉睿、王方，被告委托诉讼代理人田志平、任茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭国凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年2月15日签订的《江城淮源广场项目认购协议书》；2.判令被告返还其款项20万元，并支付自2016年12月20日起至该款付清之日止的资金占用费（按银行同期贷款利率6%，暂计算至2020年1月8日为35691.24元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年，其得知被告开发建设的江川区江城镇“淮源广场”商品房项目即将开售，被告制作的楼盘模型、宣传册明确标明，“淮源广场”项目中含有一块很大的中心广场，该广场对面系江城镇政府，被告称日后该中心广场能带来较大的客流量，具有较大的商业价值。2016年12月20日，其基于对上述广告宣传的信任，通过其女蔡某向被告交纳了10万元款项用于预定商铺。2017年2月15日，其委托女儿蔡某与被告签订了《江城镇淮源广场项目认购协议书》，又于当日向被告交付了10万元款项，两次共计交付了款项20万元。后“淮源广场”项目建设过程中，其发现被告承诺的中心广场已不存在，原承诺的中心广场地块已另售他人，且左侧道路已被修建为房屋，该规划设计与楼盘沙盘及广告宣传严重不符，其欲购买的“淮源广场”项目商铺价值已大幅贬损，其曾多次向被告提出退款要求，被告均不予理会。现双方也未签订商品房买卖合同，其欲选购的商铺未备案登记至其名下。综上，因被告变更规划设计，导致其不能购买与广告宣传及楼盘沙盘所示的商铺，导致合同目的无法实现，认购协议无法继续履行，被告也拒绝退款，为维护其合法民事权益，故向法院提起诉讼，望判如所请。被告江川兴民房地产公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。事实和理由：1.其公司与原告签订的《江城淮源广场项目认购协议书》系双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，导致双方未签订商品房买卖合同的后果是因原告资金出现问题，不能按认购协议约定的时间履行签约义务的违约行为所致，故该认购协议不应解除。2.其公司开发建设的“淮源广场”商品房并未发生过规划变更，沙盘中出现“中心广场”系方便业主辨认欲购商品房具体位置的一个地理标注，不属其公司开发建设的项目，且江城社区第一村民小组在属其地块的“中心广场”上建盖超市发生于其公司发布交房公告之后的2018年4月，其公司无权干涉。故原告以第三方建房的行为来主张要求解除认购协议及退还定金的主张不能成立。3.其公司已通知过原告来协商签订《商品房购销合同》，履行了认购协议约定的义务，后又在报纸上发过交房公告，但原告明知具备签订《商品房购销合同》的条件下故意违约拒绝签订，应按双方认购协议的约定及《担保法》关于定金条款的规定追究原告的违约责任，即原告交纳的定金应不予退还。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告申请的证人蔡某出庭作证的证言，证人在庭审中的部分陈述因原、被告双方予以认可，且与原、被告相互质证认可的证据能相互印证，本院予以确认；其他陈述因证人与原告系母女，存在利害关系，且无其他证据相互印证，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江川兴民房地产公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围包括房地产开发经营。被告以出让方式取得位于玉溪市江川区江城镇振兴街以南，地号为XX-X-X-X地块的土地使用权，并经许可在该地块上开发建设名称为“淮源广场”的商品房项目。2017年2月7日，被告江川兴民房地产公司取得玉溪市江川区住房和城乡建设局颁发的“淮源广场”预许江政字（X）号《商品房预售许可证明》。2017年2月15日，被告江川兴民房地产公司与原告郭国凤签订《江城（淮源广场）项目认购协议书》，约定：原告认购被告开发建设的“淮源广场”X幢XX号商铺，预测建筑面积为116.54平方米，销售单价为每平方米17959.18元，销售总价为2092963元；认购定金20万元；原告对被告所开发建设的“淮源广场”充分了解，自愿与被告签订本协议书；原告承诺于本协议签订之日起最迟7日内按所选择付款方式付清全款或首付款提交银行按揭资料；原告承诺在被告通知时间内与其签订《商品房购销合同》，交纳相应款项，如原告不能履行本协议确定的义务，逾期不办理合同签订事项，则视为原告自动放弃该房屋的保留权，被告有权终止本协议，并将该房屋另行出售，定金不予返还。协议签订之前即2016年12月20日，原告委托其女蔡某向被告交纳了定金10万元，协议签订当日，原告又委托其女蔡某向原告交纳了定金10万元。被告开发建设的“淮源广场”商品房项目竣工验收，其在报纸上发布了交房公告。后原告以被告建成的“淮源广场”商品房项目，与被告在楼盘宣传广告、楼盘沙盘中所承诺的内容严重不符，原“中心广场”地块已被他人建盖了房屋，其欲购买的商铺价值已大幅贬损为由，与被告协商降低房屋售价或退还认购金未果而发生争议，至今双方未签订《商品房买卖合同》。庭审中，经本院询问，原告陈述不愿意与被告签订《商品房买卖合同》，被告陈述愿意继续履行认购协议并愿意与原告签订《商品房买卖合同》。另查明，被告江川兴民房地产公司开发建设的江城镇“淮源广场”商品房竣工后，玉溪市江川区江城镇江城社区第一村民小组在其村集体土地上建设了村级“四位一体”项目房屋，该房屋位于“淮源广场”商品房项目X幢北面并相邻，东面与“中心广场”相邻。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原、被告双方于2017年2月15日签订的《江城（淮源广场）项目认购协议书》属相关法律规定的预约合同，该协议约定的内容系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于双方争议的认购协议书是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案原、被告签订商品房认购协议书的目的是将来在一定的期限内签订商品房买卖合同，现双方就被告所建的“淮源广场”商品房项目在具备对外销售及交房条件下，因楼盘销售广告、沙盘模型与实际建成的商品房是否存在差异，及双方所述的“中心广场”已被第三方建盖了部分建筑物是否影响商品房的商业价值等发生争议，原告认为应在商品房买卖合同中降低商品房销售价格，就此与被告协商未达成一致意见，且原告已明确表示不愿意与被告签订《商品房买卖合同》，为此，双方在认购协议中约定的“签订《商品房购销合同》”目的已不能实现，该认购协议应予解除。故原告要求解除双方于2017年2月15日签订的《江城淮源广场项目认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。本案双方争议的20万元认购定金应如何处理的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，被告开发建设的“淮源广场”商品房项目竣工验收后，第三方江城社区第一村民小组在该商品房项目X幢北面其集体土地上建设了村级“四位一体”项目房屋，该情况与被告提供的沙盘模型存在明显差异，原告以此对其所认购的商铺价值作出判断，并请求被告予以降价销售，最终虽未得到被告的同意，但原告的该请求行为本身并无过错。另外，上述村民小组在其集体土地上所建盖的房屋不属于被告开发建设的“淮源广场”商品房项目，且双方所述的“中心广场”土地使用权也不属被告，如何开发使用也非被告所控制，因此，被告不同意原告提出的商铺降价销售的请求，被告的该行为也无过错。综上，本案原、被告因商品房销售价格的问题协商未达成一致意见，从而导致双方未能签订商品房购销合同系不可归责于当事人双方的事由所造成，故被告应将原告已交纳的商品房认购定金20万元返还给原告。原告要求被告返还款项20万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。同理，原告要求被告支付上述20万元款项自2016年12月20日起至该款付清之日止的资金占用费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、原告郭国凤与被告玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司于2017年2月15日签订的《江城（淮源广场）项目认购协议书》自本判决生效之日起解除；二、被告玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内返还原告商品房认购定金20万元；三、驳回原告郭国凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2418元（原告已预交），由原告郭国凤负担1209元，被告玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司负担1209元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  靳国磊二〇二〇年四月一日书记员  李思蓉