陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终2634号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安华润置地发展有限公司，住所地：西安市。法定代表人：黄剑峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊，女，1983年11月12日出生，汉族，该公司法务，住西安市曲江新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘敬飞，男，1980年9月7日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：李佩妍，陕西群鑫律师事务所律师。上诉人西安华润置地发展有限公司(以下简称华润公司)因与被上诉人刘敬飞租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初5038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华润公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持华润公司的全部诉讼请求，驳回刘敬飞的反诉请求；2.一、二审诉讼费由刘敬飞负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。双方签订的《商业物业租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，真实有效，双方均应按照合同约定履行合同义务，否则应当承担相应的违约责任。华润公司的诉讼请求是根据双方签订的租赁合同主张的，具备合同依据，请求二审法院予以支持。《商业物业租赁合同》解除的时间应为2018年11月12日。刘敬飞提供的证据真实性无法核实，不应作为证据予以采纳。刘敬飞自2017年1月1日起就未按照合同约定缴纳租金，应按合同约定交纳相应的租金及滞纳金。合同解除后，租赁物业内滞留了大量的健身器材等，导致华润公司无法将房屋进行出租，造成巨大的损失，因此，刘敬飞应按照合同约定支付逾期归还物业的违约金。履约保证金是双方按合同约定履行义务的担保，华润公司因刘敬飞逾期支付租金而解除合同，按照合同约定有权扣收租赁保证金15734.21元。二、刘敬飞的反诉请求无充足的证据证明其产生了该损失，以及该损失与华润公司之间有直接因果关系，其在一审中提交的证据的真实性以及关联性均无法予以认可，其反诉请求应当予以驳回。刘敬飞在庭审过程中提供了大量的会员退款单据以及医疗费、装修收据、照片等证据，该证据的真实性、关联性均无法予以认可，且会员退费、会员受伤等情况均有可能是其经营不善、健身器材故障等原因导致，因此刘敬飞所提交的证据根本无法支撑其反诉请求，应当予以驳回。会员退款单据均为刘敬飞单方制作的收据，真实性、关联性均无法予以认可，不应作为证据采纳，且由于健身机构的经营模式为预交制，会员费是其经营收入，将会员缴纳的会员费退还给会员也不应视为实际损失。涉案房屋是经验收合格的房屋，刘敬飞无证据表明该房屋存在质量问题，其出示的房屋漏水等照片无法证明实际为涉案房屋漏水，刘敬飞自行在楼顶加装了两个大型水缸，这都是可能引发房屋漏水的重大安全隐患。断电的理由也不充分，而电力属于市政管理范围，华润公司对此不负任何管理责任，其自行在XX组XX组被损坏的责任应由其自行承担。刘敬飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、刘敬飞承租华润公司涉案房屋时，完全相信华润公司的虚假宣传和承诺，投资巨款装修、购买健身器材、电器、办公用具目的是获取利润，但在合同履行过程中，发现华润公司交付的房屋存在诸多问题，下雨时严重漏水损坏空调，多次突然停电导致装修工人和健身会员被困电梯赔偿，还有会员因突然停电从跑步机上摔伤住院治疗，道路围挡无法进入停车，华润公司当初承诺不再招商健身俱乐部，但却未对现承诺也未履行合同第八条约定的修缮义务，无奈刘敬飞多次书面告知要求维修解决并终止或解除合同，赔偿损失但无人理会，最终导致全部会员因无法正常锻炼要求退费，致使刘敬飞的健身俱乐部亏损倒闭，无法缴纳租赁费和物业费进而发生纠纷，至今官司缠身，妻离子散，父母得知后瘫痪在床无人照顾，如今一贫如洗，无法按期支付生效判决的物业费也被未央法院列为失信人。祸不单行，物业费问题尚未解决，租赁合同纠纷又来，刘敬飞领到一审判决后不上诉的原因是一无所有，无法缴纳上诉费，放弃了上诉权，想让华润公司尽快将留存在该房屋内的所有健身器材和电器办公用品变卖或拍卖，用于偿还其所欠的租金和物业费，和平协商解决问题。二、一审法院认定合同解除时间为2018年9月22日证据充分。华润公司主张2018年11月12日为解除合同之日无证据支持。华润公司一审提交的2018年11月12日的催款函和解约通知，邮件显示退回妥投，说明该邮件并未送达刘敬飞，其主张解除合同的时间不能成立。相反，刘敬飞提交的证据四充分证明了刘敬飞分别三次向华润公司书面提出解除合同之事实，第三次是2018年9月21日邮寄送达，显示华润公司已签收。三、华润公司认为欠付租金额为245768.36元是对合同约定的认识和计算错误。欠付租金的时间自2017年1月1日起至合同解除时止（即2018年9月22日），据合同第三条约定计算实际应付租金为218233.49元而非华润公司主张的245768.36元。刘敬飞缴纳了一个月租金15734.21元和一个月的保证金，一审法院应予冲抵租金合情合理。四、华润公司主张租赁期内的违约金和滞纳金同时适用，严重与法相悖，依法应予驳回。五、关于刘敬飞逾期交房的违约金，一审法院判决正确。双方合同于2018年9月22日解除，2018年11月8日刘敬飞将承租房屋钥匙交还给华润公司逾期时间为46天，按照合同第13条2.5款约定计算应为2533.2元没有任何错误。六、一审法院结合客观事实，认为解除合同的原因双方均存在不同程度过错，刘敬飞应承担40%的过错责任，华润公司在应赔偿的数额范围内承担60%责任，即581426.29×60%=348855.77元，计算正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华润公司向一审法院起诉请求：1.确认华润公司、刘敬飞签订的《商业物业租赁合同》（17#10302物业）于2018年11月12日解除；2.判令刘敬飞向华润公司支付2017年1月1日-2018年11月12日期间的租金245768.36元及滞纳金609433.16元（暂计算至2019年1月31日，实际支付至租金付清时止）；3.判令刘敬飞向华润公司支付逾期归还物业的违约金132167.36元（从2018年11月13日开始按当月租金16520.92元的10%计算，暂计算至2019年1月31日（共计80天），实际支付至物业归还之日止）；4.判令刘敬飞缴纳的租赁保证金15734.21元不予退还；5.判令刘敬飞承担本案全部诉讼费用。刘敬飞向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》（17幢10302）于2018年6月22日解除；2.判令华润公司承担违约责任赔偿损失为581426.29元；3.本诉及反诉费均由华润公司负担。一审法院认定事实：2016年6月30日，华润公司、刘敬飞签订《商业物业租赁合同》，由刘敬飞租赁华润公司所属的17＃10302号，建筑面积为468.28平方米。租赁期限自2016年6月30日起至2026年6月30日止。合同第三条约定了租金及租金的支付方式与期限。第3.3条约定：租金自本合同签署后零个月，即2016年6月30日起开始计收。（注：装修免租期为合同签署后壹拾贰个月，首次应缴纳租金合计15734.21元，第二次应缴纳租金合计31468.42元，第三次应缴纳租金47202.63元）。合同第四条约定了履约保证金，自本合同签订之日叁日内，刘敬飞向华润公司支付一个月的租金作为履约保证金，合计人民币15734.21元，作为履行本合同和依法经营的担保。合同第十二条第2.5约定：合同期满或者合同解除，如乙方（刘敬飞）逾期归还，则每逾期一天应向甲方（华润公司）按当月租金的10%缴纳违约金。嗣后，刘敬飞缴纳了履约保证金及第一个月的租金即开始入住经营，但在刘敬飞经营的过程中，多次发生原因不明的停水停电现象及安全通道设施不全，屋顶漏水等情况，双方为此发生纠纷。刘敬飞亦未再缴纳任何租金。现华润公司诉至法院，形成本诉。刘敬飞在庭审中亦提交反诉状，形成反诉。审理中，因双方意见分歧较大，本案未能调解。一审法院认为，华润公司、刘敬飞签订的《商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，依法予以认定。合同签订后对双方当事人均具有法律约束力，华润公司、刘敬飞均应按照合同约定履行各自的义务并依约行使权利。合同在履行过程中，刘敬飞按合同要求向华润公司缴纳了履约保证金及第一个月的租金并开始入住经营。在刘敬飞经营过程中，多次发生原因不明的停水停电现象及安全通道设施不全、屋顶漏水等情况，双方由于沟通不畅发生纠纷，刘敬飞再未按照合同约定缴纳租赁费用。同时双方均向对方发出了解除租赁合同的函件。从华润公司、刘敬飞举证情况综合认定，双方签订的《商业物业租赁合同》自2018年9月22日华润公司收到刘敬飞邮寄的解除函为合同解除时间较为合理。作为出租方，华润公司应按合同约定及时对出租房屋进行维修、维护，但其未能与刘敬飞沟通及时解决物业管理出现的问题，故华润公司应承担相应的违约责任。作为租赁方，刘敬飞应按合同约定支付租金属于其合同义务，但其借故拖欠于法无据，故刘敬飞理应交纳2017年1月1日至2018年9月22日期间的租金共计218233.49元；关于双方争议的12个月免租期计算问题，应以合同约定为准，由于刘敬飞按合同的约定已交纳了一个月的租金，故对刘敬飞关于免租期计算之辩称理由，该院依法不予采信；关于华润公司要求刘敬飞支付逾期归还物业的违约金一节，合同于2018年9月22日解除，刘敬飞理应尽快交还物业，但其迟至2018年11月8日才将房屋钥匙交还华润公司，故刘敬飞应支付华润公司逾期交还物业的违约金【（16520.92÷30×46）×10%】=2533.2元；对于刘敬飞缴纳的租赁保证金15734.21元，以抵作刘敬飞应缴纳的租金为宜。对华润公司不予退还的主张因无事实依据，法院不予采信；至于华润公司要求刘敬飞支付其余租金及违约金、滞纳金的请求因无事实及法律依据，法院均不予支持；关于刘敬飞反诉一节，其要求确认双方签订的《商业物业租赁合同》（17幢10302）于2018年6月22日解除，其依据为提供的《会议纪要》复印件，华润公司对此予以否认，且其并非是由双方均签字承认形成合意的意思表示，故对刘敬飞的该项反诉请求，依法不予支持；至于其要求华润公司承担违约责任并赔偿损失一节，该院认为，导致双方签订的合同解除的原因有华润公司作为出租方提供的房屋有漏水及物业不明原因的停电、停水，公用设施不合理等诸多因素存在，但也不排除与刘敬飞经营管理不善及未积极采取减损措施有关联，故考虑到刘敬飞损失的客观存在事实，一审法院依法酌情由华润公司承担损失的60%为宜；对于刘敬飞其余请求依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十一条。第二百二十六条之规定：判决:  一、西安华润置地发展有限公司、刘敬飞签订的《商业物业租赁合同》（17幢10302）于2018年9月22日解除；二、本判决生效后七日内，刘敬飞支付西安华润置地发展有限公司房屋租金202499.28元；三、本判决生效后七日内，刘敬飞支付西安华润置地发展有限公司逾期归还物业违约金2533.2元；四、西安华润置地发展有限公司在本判决生效后七日内赔偿刘敬飞损失348855.77元；五、驳回西安华润置地发展有限公司其余之诉讼请求；六、驳回刘敬飞之其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13828元，减半收取，其余由西安华润置地发展有限公司负担；反诉费4807元，减半收取，刘敬飞承担529元，西安华润置地发展有限公司承担1874.5元。上述费用，与上述应付款项一并给付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华润公司与刘敬飞签订《商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应全面履行各自义务。刘敬飞在承租涉案房屋时，应当尽到审慎义务，对涉案房屋进行全面的了解。华润公司作为出租方应当提供符合租赁用途，达到合同目的的涉案房屋。刘敬飞虽按合同要求向华润公司缴纳了履约保证金及第一个月的租金后开始经营，但在其后的经营中，应按合同约定及时支付租金，故刘敬飞理应交纳2017年1月1日至2018年9月22日期间的租金共计218233.49元。由于涉案房屋多次发生原因不明的停水停电现象及安全通道设施不全、屋顶漏水等情况，作为出租方，华润公司亦应按合同约定及时对出租房屋进行维修、维护，之后刘敬飞再未按照合同约定缴纳租赁费用，双方均怠于履行各自义务，导致后期合同履行过程中出现纠纷，双方均应承担相应的违约责任。一审法院结合双方均向对方发出解除租赁合同的函件，从华润公司、刘敬飞举证情况综合认定，双方签订的《商业物业租赁合同》自2018年9月22日华润公司收到刘敬飞邮寄的解除函为合同解除时间较为合理并无不妥。华润公司主张刘敬飞支付2018年9月22日至11月12日期间的租金及拖欠租金、物业费的滞纳金等损失问题，根据一审判决查明的事实，在刘敬飞租赁期间，华润公司提供的租赁标的物未能满足承租人合理使用的目的，出现不明原因的停电、停水等事项，且经双方沟通未能达成一致，华润公司对租赁标的物的瑕疵应承担相应的责任，故一审判决认定其在合同履行过程中存在违约行为进而对其所诉请的违约金、滞纳金及刘敬飞交纳的保证金不予退还等主张不予支持，并无不妥。刘敬飞在租赁期间未按期交纳租金，已经构成违约。其提交自行制作的收据等予以证明其实际损失，一审法院综合全案事实，结合合同履行情形，酌定刘敬飞的损失数额及双方责任承担比例，亦并无不妥。综上所述，华润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13383元，由西安华润置地发展有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉   审 判 员  李      刚  审  判  员  马  延  环 二○二○年四月十六日 书 记 员  李      伟 1