广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初17159号原告：珠海市建安机电安装工程有限公司，住所：珠海市************，统一社会信用代码：914***********426N。法定代表人：黄建中，董事长。委托诉讼代理人：招金泳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市**尚品装饰设计工程有限公司，住所：珠海市**************之三，统一社会信用代码：9144XXXXXXXXXXXXXXE。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：张佳晋，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤颖茵，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告珠海市建安机电安装工程有限公司诉被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市建安机电安装工程有限公司的委托诉讼代理人招金泳、被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司的法人陈某1及其委托诉讼代理人汤颖茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告立即将租赁房屋完好腾退给原告；2.判令被告支付从2019年9月1日至2019年11月15日合同解除之日的租金共计170625元（月租金68250×2.5个月）及滞纳金（按日千分之三计算，其中从2019年9月15日计至2019年12月31日暂为41973.75元，并请求计至租金付清之日止）；3.判令被告按合同约定的租金标准支付从2019年11月16日起至房屋腾退之日止的房屋占用费，其中从2019年11月16日至2019年12月31日暂为人民币102375元（月租金68250×1.5个月）；4.判令被告支付2019年8月至11月的电费1518元；5.判令被告赔偿三个月的租金204750元（月租金68250×3个月）；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月1日江门市新会区***装饰工程有限公司（以下简称江门雅安居公司）与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定承租原告位于珠海市**************之一商铺出租给江门雅安居公司；月租金2018年5月1日至2019年4月30日为人民币65000元，2019年5月1日至2020年4月30日为68250元，2020年5月1日至2021年4月30日为71662.5元，在每月的15日前支付本月租金；另支付相关水电费及物业管理费；租期为2018年5月1日至2021年4月30日止；江门雅安居公司须支付相当于两个月租金的押金130000元，之后递增则相应增加；若江门雅安居公司拖欠租金，则每逾期一日，须按1%支付滞纳金，若逾期超过15天，原告有权解除合同，没收押金，收回房屋，且江门雅安居公司须向原告赔偿三个月的租金；合同还做了其他约定。合同签订后，原告依约于2018年5月1日将房屋交给江门雅安居公司使用，江门雅安居公司却没有依约支付租金，自2018年9月份起的租金更是一直没有支付。2018年10月11日原告与江门雅安居公司及被告三方签订了《补充协议》，约定从2018年10月11日起《房屋租赁合同》约定的承租方的全部权利转由被告享有，承租方的全部义务转由被告承担。虽经原告多次催促，被告没有支付过租金。原告被迫于2019年3月11日起诉，后原告与被告、陈某1就2018年9月至2019年4月共计八个月的租金支付达成（2019）粤0402民初3461号《民事调解书》，但之后被告及陈某1并没有按调解书规定履行义务。而对2019年4月之后的租金，原告支付了5至8月份的租金及相应的水电费，但从2019年9月份开始又不依约支付租金和水电费。鉴于被告占用着房屋，但又没经营（锁着门、没有人员上班），且又不依约支付租金，还有之前调解书约定的也没有支付，为避免损失进一步扩大，原告在2019年11月15日向被告寄出《解除合同通知书》，告知合同于2019年11月15日解除，并且没收了押金，要求被告立即腾退房屋。被告于2019年11月16日收到。但之后并没有腾退房屋，也不支付租金。为此，特向贵院起诉，请贵院支持原告诉求。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同及补充协议、钥匙移交表；2.民事调解书；3.解除合同通知书及邮寄、签收回执；4.电费通知单记录4张及银行客户专用回单。被告辩称：第一，原被告双方的房屋租赁合同已于2019年9月实际解除。从2019年9月起，被告需向原告支付的是房屋占用费，而不是租金。原告于2019年3月11日向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，其诉讼请求包括了要求解除原被告双方于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》、没收押金及赔偿三个月的租金。后经双方协商，在法院的主持下达成了调解。调解协议第三项明确，若被告不按时履行约定事项的，被告需赔偿原告6个月的租金损失及以人民币52万元为本金，按月利率2%的标准，从2018年9月1日起支付利息。结合双方签订的合同可以确定，只有在双方合同解除的情况下，才会产生租金损失赔偿的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于解除权行使的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”据此，法律并未严格规定，解除权的行使必须由解除权一方以书面的方式告知为强制性要求。事实上，被告在2019年8月27日收到珠海市香洲区人民法院的案号为（2019）粤0402执7235号案的执行通知书，得知需履行的义务包括支付租金损失时，已实际收到了原告解除合同的通知。双方的合同应自执行通知书到达被告时已解除。第二，原告主张的滞纳金按日千分之三的标准计算，无事实及法律依据。1.基于原告已于2019年8月行使了合同解除权，被告在2019年8月27日收到通知前已支付了8月份租金，故双方从2019年9月1日起已不存在租赁合同关系，双方不受2018年5月1日签订的租赁合同中关于逾期支付租金的违约条款制约，故2019年9月起不存在滞纳金支付的情形。2.双方签订的合同第八条第（二）项第1点约定，若乙方逾期支付租金，需按每日1%的标准支付滞纳金。而不是原告诉讼请求主张的每日千分之三的标准。3.无论是按日1%的标准还是日千分之三的标准来支付滞纳金，均超过了法律规定的上限，应当予以调整。第三，若因双方合同解除，被告需再支付三个月租金损失，被告违约金支付的标准过分高于原告因被告违约而造成的损失。从双方合同约定来看，被告的违约需承担的违约责任包括了支付逾期付款的违约金、被没收的相当于两个月租金的押金及赔偿三个月的租金损失。但从双方调解协议书约定来看，被告的违约需承担的违约责任包括了支付原告委托律师而支出的人民币3万元、支付逾期付款的违约金（且支付的时间节点及基数也明显高于合同的约定的标准）以及赔偿六个月的租金损失。如果要被告再多支付三个月的租金损失和没收押金的话，我们算了一下账，基于同一租赁合同关系，被告实际为此多支付约人民币50万元。这50万元相当于7个月的租金。再加上被告依据合同需要支付的逾期付款违约金后，违约金总额等同于一整年（12个月）的租金，这是明显过高的，几乎覆盖了租赁物剩余租期的全部租金。假设以原告剩余租期预期可得利益为造成的损失，违约金支付标准远远超过了造成损失的百分之三十，已经达到了百分之八十。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。为此，恳请法院结合当前企业经营状况普遍较为困难的情况，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金，不予支持原告的第五项诉讼请求。第四，关于房屋占用费支付标准的问题。原被告双方签订的房屋租赁合同约定的租金是高于市场价格的。当初原告承诺会提供专属车位供被告使用，所以被告才会同意了这个较高的租金标准。但实际上，原告并未能按其承诺提供车位供被告使用，因车位使用问题，也直接影响了被告的实际经营。此外，双方在第一次达成调解后，双方就拖欠的租金问题实际上达成过共识，原告同意先不按调解协议约定的支付时间来执行，给予被告缓冲的时间。所以才会有为何被告在调解协议未履行完毕的情况下用可支配资金先行支付2019年5-8月的租金的情况存在。但原告后来却突然反悔，向法院申请了强制执行，一味追求被告违约可获利益最大化，而不是采取有效措施止损并解决纠纷。最后，根据被告法定代表人所述，原告向法院申请强制执行后，原告的代理律师及执行法官均分别通过电话的方式告知其不能将商铺内的物品搬离该商铺，所以从2019年9月份开始公司没有经营，大门紧锁，至今也无法对商铺进行腾空。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”据此，我方认为，基于2019年9月后被告无法尽快腾退房屋，双方均有过错，结合该商铺租金标准高于市场价格这个情况，恳请法院能够酌情调整房屋占用费的支付标准或支付时间段，平衡双方的利益，维护交易公平性。被告向本院提交以下证据：1.执行通知书；2.传票；3.民事起诉状；4.58同城商铺出租信息。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，原告与江门市新会区***装饰工程有限公司签署《房屋租赁合同》，约定原告向江门市新会区***装饰工程有限公司出租位于珠海市**************之一（以下简称“涉案商铺”），租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日止。2018年5月1日至2019年4月30日租金65000元、2019年5月1日至2020年4月30日68250元、2020年5月1日至2021年4月30日71662.5元。江门市新会区***装饰工程有限公司向原告支付押金13万元，押金之后随租金的递增在每年租期开始之日补足。江门市新会区***装饰工程有限公司需按时交纳租金，否则须向原告支付每日按照1%计算的滞纳金。逾期15日原告有权解除合同、没收租金，收回出租房屋，且江门市新会区***装饰工程有限公司须向原告赔偿三个月的租金。同日，原告与江门市新会区***装饰工程有限公司签署《钥匙移交表》，载明原告当天向江门市新会区***装饰工程有限公司移交涉案商铺的钥匙。2018年10月11日，原告、被告和江门市新会区***装饰工程有限公司签署《房屋租赁合同补充协议》，约定2018年5月1日《房屋租赁合同》承租方的全部义务由被告承担。2019年4月12日，原告和被告在本院的主持下达成以下调解协议：一、被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司及案外人陈某1确认至2019年4月22日止，尚欠原告珠海市建安机电安装工程有限公司2018年9月至2019年4月共计八个月的租金为人民币520000元（65000×8个月），2018年9月至2019年3月的电费为8595元。并且被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司及案外人陈某1同意承担本案受理费22691元和原告珠海市建安机电安装工程有限公司已支付的律师费30000元，以上共计人民币581286元；二、被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司及案外人陈某1同意在2019年4月22日15时前一次性支付人民币73595元给原告珠海市建安机电安装工程有限公司（包括2019年4月租金65000元及电费8595元），2019年4月27日前支付52691元（包括受理费22691元、律师费30000元），剩余的455000元在2019年5月15日前支付227500元，在2019年6月15日前支付227500元；三、若被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司及案外人陈某1不按时履行上述任何一期付款义务，则被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司及案外人陈某1须赔偿原告珠海市建安机电安装工程有限公司6个月的租金损失390000元人民币，且则须以人民币52万元为本金，按月利率2%向原告珠海市建安机电安装工程有限公司支付利息，从2018年9月1日开始计算，直至全部款项还清之日止；四、若被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司及案外人陈某1不按时履行上述任何一期付款义务，则原告珠海市建安机电安装工程有限公司有权就被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司及案外人陈某1所欠全部款项及利息向法院申请强制执行，并按《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定加倍支付利息。2019年8月27日，本院向被告下发（2019）粤0402执7235号执行通知书，责令被告立即履行（2019）粤0402民初3461号民事调解书。2019年11月15日，原告向被告出具《解除合同通知书》，载明：“鉴于被告拖欠2019年9月、10月租金，11月租金至今未支付已构成违约。为此依据《房屋租赁合同》第八条第（二）款第1项约定，从2019年11月15日起解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，没收押金，你方除应支付2019年9月、10月、11月租金及滞纳金外，还应赔偿我方三个月的租金。并请你方立即将房屋完好腾退给我方，逾期腾退将按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付占用费。特此通知。”原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，因被告并未履行（2019）粤0402民初3461号民事调解书约定的内容，原告在2019年8月19日申请执行，但并未执行到位。被告已支付2019年5月至8月的租金。原告收取了被告支付的13万元押金，依据合同约定应予以没收。被告于庭审中陈述，被告确认欠付2019年8月至11月水电费1518元。本院认为，原告与被告、江门市新会区***装饰工程有限公司于2018年10月11日签订的《房屋租赁合同补充协议》是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原告与被告之间形成房屋租赁合同关系。双方均应按合同约定履行各自义务。被告未按照合同约定支付租金，原告据此请求解除租赁合同并主张被告立即腾退涉案商铺有相应依据，本院予以支持。至于被告辩称租赁合同应自原告申请执行（2019）粤0402民初3461号民事调解书之日起解除的问题，本院经审查，（2019）粤0402民初3461号民事调解书中约定的调解款项主要系针对2019年4月之前被告欠付的租金、电费等费用，并未对租赁合同的持续有效构成影响，即该租赁合同不因原告申请执行前述调解书而自动解除。直至原告于2019年11月15日向被告发出《解除合同通知书》，双方的租赁合同关系才正式解除。故原告主张被告支付从2019年9月1日至2019年11月15日期间的欠付租金170625元（68250元×2.5个月）有合理依据，本院予以支持。而2019年11月16日后，原告明知涉案商铺已处于无人使用的状态，在被告未使用商铺、未支付租金的情况下，原告应及时依照合同权利收回涉案商铺。原告故意放任租赁房屋的空置状况，任由损失扩大，是怠于行使合同权利的表现。现原告要求被告支付自2019年11月16日至被告主动腾退之日止的租金明显超过合理的标准，本院予以酌情调整为被告向原告支付合同解除后一个月的占有使用费68250元，其余费用本院不予支持。至于原告主张被告支付2019年8月至11月欠付的电费1518元，被告于庭审中对欠付的金额予以认可，本院予以支持。至于原告主张被告支付滞纳金及三个月租金损失的问题，考虑到原告已没收被告所交的押金13万元，以及被告在（2019）粤0402民初3461号民事调解书中自愿承担六个月租金损失合计39万元及支付相应利息（以52万元为基数、按照每月2%计算、自2018年9月1日计至还清之日止）的违约责任，本院认为，被告已就双方的租赁合同纠纷承担了相应的违约责任，原告主张被告于本案中再另行承担滞纳金及三个月租金损失的赔偿超过了合理的标准，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾退珠海市**************之一商铺并交还原告；二、被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市建安机电安装工程有限公司支付欠付租金170625元和电费1518元；三、被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市建安机电安装工程有限公司支付涉案商铺的占有使用费68250元；四、驳回原告告珠海市建安机电安装工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币15389元，由被告珠海市**尚品装饰设计工程有限公司负担10000元、原告珠海市建安机电安装工程有限公司负担5389元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年三月十五日书记员  梁 縉苏海婷