宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初13918号原告：禹忠昌，男，1964年4月12日出生，回族，住宁夏回族自治区泾源县xxxxxxx。公民身份号码：xxxxxxxxxxx委托诉讼代理人：禹秀莲，女，1965年3月4日出生，回族，系原告妻子，住宁夏回族自治区泾源县xxxxxxxxxx被告：宁夏鑫源博房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区xxxxxxxxxxxx。法定代表人：焦云桥，公司总经理。委托诉讼代理人：郭瑞娟、任静，宁夏善谨仁律师事务所律师。被告：内蒙古广泽房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市xxxxxxxxxxxx。法定代表人：陈二祥，公司总经理。委托诉讼代理人：陈志威、吉雅，宁夏北民太德律师事务所律师。原告禹忠昌与被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司（以下简称：鑫源博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，原告于2019年11月18日申请追加被告内蒙古广泽房地产经纪有限公司（以下简称：广泽房地产公司）为本案被告参加诉讼，本院予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹忠昌的委托诉讼代理人禹秀莲，被告鑫源博公司的委托诉讼代理人郭瑞娟，被告广泽房地产公司的委托诉讼代理人陈志威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告禹忠昌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告鑫源博公司双倍返还定金20000元；3.判令被告鑫源博公司返还原告购买房款91877元及利息25725.60元（利息计算：自2018年9月27日至2019年11月6日止，按月利率2%计算），之后利息自起诉之日至判决实际履行之日止，按照月利率2%计算；4.判令被告支付自2019年4月30日至10月30日期间房屋总价款91877元的20%的违约金18375.40元；5.被告广泽房地产公司返还15000元的购房款，被告鑫源博公司承担连带清偿责任；6.判令鑫源博公司支付自2019年5月1日至11月1日房屋收益金4513元；7.判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月27日，原告与被告鑫源博公司签订了一份《商品房买卖合同》合同约定：被告将位于xxxxxxxxxx商铺预测建筑面积为13.76㎡出售给原告，房屋单价为每平方米14807.70元，总价款为203754元，同时约定了双方违约责任。原告按照被告的要求，于2018年9月27日向被告交纳了10000元定金，并支付了首期款56877元，被告将35000元以鑫源博公司财务盖章收据收取，15000元以广泽房地产公司财务盖章收据收取，并以服务费名义出具的收款收据。当时原告对此收据提出质疑，为什么收据盖章是广泽房地产公司，且收据是以服务费收取，工作人员解释广泽房地产公司是鑫源博公司的分公司，此款之所以以服务费收取，一方面是为了规避税收，减轻公司负担，另一方面是对买受人房屋款项的一种管理，是管理费，等房屋交付使用时会退还给买受人；10月6日，原告向被告支付房款56877元。2019年4月30日按照合同约定原告到被告处交纳下剩房款，被告工作人员告知说现在要网签，要按照交款的先后顺序交纳，到6月30日来交纳房款并做网签手续；到期后原告去交款，被告又告知说政府对该商品房做第二次验收，到8月份交款；到8月9日原告到被告处交款被告说审计部门正在对公司收取买受人交纳的房款是否合理进行审核，等审核完毕决定做出来之后再通知交款，让到11月初交尾款及网签办理房产证；直到11月1日原告到被告售楼部，工作人员告知该商品楼资金短缺被抵押给了第三方。至此，被告以各种理由欺骗原告，违反合同约定，迟延交付房屋天数长达180天。原告认为，被告不能按期交付房屋的行为违反了双方所签订的《商品房买卖合同》规定，应当承担违约的责任，被告的行为导致原告的利益遭受损失，为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告鑫源博公司辩称，一、针对原告提起的第一、三项诉讼请求，鑫源博公司同意解除房屋买卖合同，并请求法院对利息损失进行判决。但对第三项诉请有异议，鑫源博公司是因为规划部门重新规划导致交房拖延，虽逾期超过180天未向原告交房，但依据双方于2018年10月27日签订的《商品房买卖合同》第七条及第八条之规定，原告退房鑫源博公司需在原告书面提出退房要求的180日内，向原告退款并按同期活期银行支付利息，因此本案中原告自2019年11月5日通过诉讼的方式向鑫源博公司主张退款，那么利息的起算时间应为2019年11月5日，而利息计算的标准也应当为双方在合同签订时约定按照同期银行活期存款利率计算利息金额；二、原告第二项诉请中的定金系原告于2018年9月27日向鑫源博公司支付，而双方的商品房买卖合同签订时间为2018年10月27日，可以证明原告交纳定金的目的是为了保证双方依约签署商品房买卖合同，而并非原告主张的对后续买卖全过程的担保，依据担保法第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后定金应顶作价款或收回，而自原告第一次缴纳房款时并未提出收回定金，那么该笔定金自动抵充房款。对于原告是否缴纳定金，鑫源博公司需庭后核实；3.对原告第四项诉请，本案中依据双方签订的商品房买卖合同中并未约定当原告提出退房时，被告需向原告支付违约金的条款，因此原告诉请没有事实和双方约定的基础，而对商品房买卖合同第七条及第八条的规定，鑫源博公司需向原告支付利息的行为就具有违约金赔偿的性质，鑫源博公司已就利息损失对原告赔偿，原告没有理由请求支付违约金；4.针对原告第五项诉请，该笔费用并非购房款，而系与被告广泽房地产公司的居间服务合同产生的服务费，合同相对性不能随意突破，鑫源博公司并非居间服务合同的相对方，原告即使主张权利，也应向广泽房地产公司提起。本案的电商服务费（居间费）也由广泽房地产公司收取，与鑫源博公司无关，不应由其承担退款责任。鑫源博公司作为房屋销售方给予广泽房地产公司团购形式的价格优惠空间，房屋销售合同的签订，系在经过广泽房地产公司的居间推广宣传并由其与购房人双方商议确定价格后，从而帮助鑫源博公司实现房屋销售的经营目的，并向其支付销售佣金。而电商服务费属于广泽房地产公司的居间服务费用，收取标准和方式由广泽房地产公司根据其自身在推广、宣传、人员、交通等工作中的成本，结合最终协议价以及鑫源博公司给予的优惠空间等多方面原因，自行决定是否收取、收取多少，鑫源博公司无权干涉。服务费本身属于无形的居间成本，同样属于市场风险，原告参与市场活动，对合理的应当自担的费用部分应当有承受风险的能力和预见性的选择，更何况其已经接受了广泽房地产公司的全部服务过程。鑫源博公司为房屋出售方，最终无法按期交工，本身就属于市场的风险，也是鑫源博公司不愿接受的，并且鑫源博公司也支付了大量佣金成本；而在作为居间方的广泽房地产公司已经按约定完成了居间服务合同约定的内容后，仅仅因为市场的风险和原告自己的权利选择，便将其应当面对和预见的成本风险转嫁房屋出售方承担，不仅没有事实依据，更没有法律依据，更不符合权利义务对等的原则。5.针对原告第六项诉请，鑫源博公司并未与原告签署过委托经营管理合同，据鑫源博公司了解该合同系原告与案外人签订，系另一个独立法人主体，与鑫源博公司无关，而本案为商品房买卖合同纠纷，而原告提出的房屋收益金系委托合同纠纷，与本案审理并非同一事项，需另行起诉。广泽房地产公司辩称，1.广泽房地产公司是一家房地产经纪公司，原告与广泽房地产公司之间存在房地产经纪业务法律关系，原告在购买涉案的商铺时，享受了不低于5次的一对一购房顾问咨询，不低于2次的案场专车接送看房服务。同时，通过广泽房地产公司的服务，原告从鑫博源公司处享受了涉案商铺的价格优惠。否则原告不会以203754元的价格与鑫博源公司成交。对于这些事实，原告于2018年10月27日在与广泽房地产公司签订的《客户服务单》中予以签字确认，并认可广泽房地产公司向其提供服务并收取15000元的服务费，与此同时其向广泽房地产公司缴纳15000元的服务费，广泽房地产公司向原告出具盖有广泽房地产公司公章的收据，能够证实原告在接受广泽房地产公司的服务时，对广泽房地产公司的身份是知情的，现原告以在诉状中工作人员将广泽房地产公司解释为鑫源博公司的分公司，并且声称广泽房地产公司为了收取服务费将服务费解释为规避税收，减轻公司负担并以管理费的名义收取，同时声称在房屋交付使用时会退还15000元的服务费，完全缺乏事实根据，违背诚实信用原则；2.涉案商铺的销售单价是26532元，销售总价是365080元，折后单价为18744元，折后总价为257917元，原告已经享受优惠为7788元/㎡。在享受折后价后，通过广泽房地产公司的服务，原告又享受了三年返租的优惠，三年返租的比例是21%，返租金额是54163元，最终成交单价为14807.70元/㎡，总成交价为203754元。成交单价仅仅比涉案商铺的均底价高出1000元；3.本案是商品房买卖合同纠纷，而原告与广泽房地产公司之间形成的是居间合同法律关系，如果原告要求广泽房地产公司退还服务费必须请求法庭确认双方的居间合同法律关系无效，但原告并没有提出该项请求，原告以商品房买卖合同纠纷提出基于不同法律关系的不同诉请，违反法律规定，针对该部分诉请从程序上应当驳回起诉。综上，原告诉请缺乏事实根据和理由，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、收据、POS机刷卡小票、商品房定购单，二被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；2.被告鑫源博公司提交的明细分类账打印件，原告不予认可，该证据系被告鑫源博公司自行制作，本院不予确认；3.被告广泽房地产公司提交的收据，原告、被告鑫源博公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；4.被告广泽房地产公司提交的客户服务单，虽原告不予认可，但对客户确认签字处的“禹忠昌代禹秀莲”系其代理人所签予以认可，本院对该证据真实性予以确认；5.被告广泽房地产公司提交的签约审核单、返租审核单，虽原告不予认可，但其所载内容能够与《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》相互印证，本院对该组证据真实性予以确认；6.被告广泽房地产公司提交的营业执照复印件、《宝湖鑫都商业广场项目委托销售合同书》，原告、被告鑫源博公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月27日，原告禹忠昌与被告鑫源博公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告鑫源博公司开发建设的xxxxxxxxxx商铺，预测建筑面积为13.76㎡；单价为14807.70元/㎡，总价款为203754元；付款方式为分期付款，买受人在签订本合同的同时支付该商品房首期房价款101877元，买受人应当在2019年4月30日前支付该商品房余款101877元；出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，买受人不追究出卖人的违约责任，逾期超过180日后，买受人继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款金额的银行同期活期存款利率的违约金。另查明，原告分别于2018年10月6日向被告鑫源博公司交纳定金10000元，2018年10月6日交纳首期款56877元，2018年9月27日交纳首期款35000元。2018年10月27日，禹忠昌在客户服务单中客户确认签字处签字确认，该客户服务单中载明“我公司对客户提供不低于5次1对1购房顾问咨询，不低于2次案场专车接送看房等服务，不低于2次的家庭投资咨询服务、购房增值咨询服务等。服务费15000元，用于支付营销推广活动费用、全民经纪人政策的费用……。客户是否签订房屋买卖合同，公司不承担保证责任。客户不得以未签订或解除房屋买卖合同等为理由而要求公司返还服务费。服务费由公司收取，与房屋开发企业无关。”2018年10月27日，原告向被告广泽房地产公司交纳服务费15000元。至今为止，涉案房屋未交付，原告要求解除与被告鑫源博公司签订的《商品房买卖合同》，被告鑫源博公司同意解除合同。同时查明，2018年10月27日，原告与宁夏宝湖鑫都商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，约定：自2019年5月1日至2029年4月30日委托涉案商铺由宁夏宝湖鑫都商业管理有限公司经营管理。本院认为，原告禹忠昌与被告鑫源博公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。合同明确约定房屋交付时间为2019年4月30日前，被告鑫源博公司未按照合同约定期限交付房屋，已构成违约，原告要求解除合同，被告鑫源博公司亦同意解除，故对原告起诉要求解除与被告鑫源博公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求支付总价款91877元的20%的违约金的诉讼请求，因双方《商品房买卖合同》已经解除，合同中仅约定了买受人继续履行合同按银行同期贷款利率支付违约金，对解除合同并无约定，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告鑫源博公司双倍返还定金20000元，虽被告鑫源博公司收取了原告定金10000元，但该定金的收取系双方为了签订《商品房买卖合同》而交纳的定金，现《商品房买卖合同》已经签订，该部分定金已经计入首期房款，定金应当按照购房款予以返还10000元。关于原告要求被告鑫源博公司返还原告购买房款91877元的诉讼请求，因双方之间签订的《商品房买卖合同》已经解除，被告鑫源博公司应当返还原告购房款91877元，包含上述计入房款的定金10000元，被告鑫源博公司合计应向原告返还购房款101877元。对原告要求被告支付利息的诉讼请求，因原告与被告鑫源博公司就返还购房款并未明确约定利息，本院参照逾期罚息利率标准，以年利率6%计算，因原告分别于2018年10月6日向被告鑫源博公司交纳定金10000元，2018年10月6日交纳首期款56877元，2018年9月27日交纳首期款35000元，合计支付购房款101877元，现《商品房买卖合同》已经解除，本院以购房款101877元为基数，计算2018年10月27日至2019年11月6日期间逾期付款利息为：6296.84元（101877元×6%/年÷365天×376天）；2019年11月6日以后的利息，本院以101877元为基数，按年利率6%计算至本判决确定的给付之日。关于原告要求被告广泽房地产公司返还15000元的购房款，被告鑫源博公司承担连带清偿责任的诉讼请求，依据合同约定首期款101877元原告已通过支付定金10000元及支付房款91877元的方式向鑫源博公司支付完毕，其向广泽房地产公司支付的15000元不应当包含在房款内，且原告该笔款项系支付给广泽房地产公司，原告亦在客户服务单中签字，认可服务费与开发企业无关，故原告与广泽房地产公司之间服务费纠纷的法律关系是独立于原告与鑫源博公司的商品房买卖合同关系的另一合同关系，原告应就其与广泽房地产公司之间的纠纷另行诉讼解决，故对原告的该项诉讼请求，本院不予一并处理。原告要求被告鑫源博公司支付自2019年5月1日至11月1日房屋收益金4513元，因《委托经营管理合同》系原告与宁夏宝湖鑫都商业管理有限公司签订，原告要求被告鑫源博公司支付房屋收益，无合同依据及法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：一、解除原告禹忠昌与被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司于2018年10月27日签订的《商品房买卖合同》；二、被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司返还原告禹忠昌购房款101877元，支付利息6296.84元，合计108173.84元；2019年11月6日以后的利息，本院以101877元为基数，按年利率6%计算至本判决确定的给付之日；三、驳回原告禹忠昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1880元（已减半收取），由原告禹忠昌负担680元，由被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司负担1200元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 常朔 二〇二〇年四月二十日