福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2340号 上诉人（原审被告）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡**楼**。 法定代表人：陈松辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢清峰，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭淑华，女，1975年8月5日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：杜顺萌，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪青青，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 沃丰公司福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称沃丰公司）因与彭淑华彭淑华商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初10458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沃丰公司上诉请求：请求撤销一审判决,改判驳回彭淑华一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由彭淑华承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，请求二审法院进行纠正。沃丰公司不构成逾期交付，不应承担任何违约责任。一、根据相关规定，缴纳专项维修资金系买受人的法定义务，在买受人缴纳专项维修资金前，无权要求沃丰公司交房，更无权要求沃丰公司承担逾期交房的违约责任。根据建设部、财政部2007年联合发布的第165号《住宅专项维修资金管理办法》第十二条之规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；同时第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人”。根据泉州市住房和城乡建设局、财政局联合发布的泉建综〔2011〕70号《泉州市住宅专项维修资金管理规定》之规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前、即正式签收领取钥匙前，按购房建筑面积将首期住宅专项维修资金足额存入专户，开发建设单位凭购房人足额交存住宅专项维修资金的凭证交付房屋。上述管理办法明确规定，依法缴纳专项维修资金系业主要求交付房屋的前提条件，未依法缴纳专项维修资金的，购买人无权要求开发建设单位交付房屋。本案中，诉争《商品房买卖合同》明确约定买受人须于2016年12月30日前缴纳房屋的专项维修金，但彭淑华至今未缴纳，根据相关管理办法之规定，在缴纳专项维修金前交付房屋的条件尚未满足，沃丰公司有权拒绝交付诉争房屋。故彭淑华无权要求沃丰公司承担逾期交房的违约责任。二、一审法院认为“双方约定彭淑华最迟应于沃丰公司向其交房时缴清诉争房屋的专项维修资金”存在明显错误，依法应当予以纠正。首先，诉争《商品房买卖合同》的附件六合同补充协议第三条第二款、第四条第4点、第五条等均明确约定买受人应在办理交付手续前缴纳专项维修资金，而并非约定专项维修资金系在交房时缴纳。其次，根据诉争《商品房买卖合同》关于缴纳专项维修资金的表述，表述时间之所以与约定的交房时间一致，其根本目的是给予买受人最长的缴纳时间，而并非一审法院认定的“专项维修资金缴纳时间为交房时”，一审法院的该认定明显超越了字面含义。三、沃丰公司在彭淑华逾期缴纳专项维修资金的情况下有权拒绝交房和据实延长协助办证时间，沃丰公司无须承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》的附件六合同补充协议第三条第二款、第四条第4点、第五条约定：“买受人在办理交付手续前，未按合同的约定付清全部购房款及缴纳政府规定的相关税收、费用的，出卖人有权拒绝交房和据实延长协助办证时间，由此引起的责任和损失均由买手人承担。”因此，沃丰公司无须承担逾期交房的违约责任。 彭淑华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、一审法院认定彭淑华最迟应于沃丰公司交房时缴清专项维修资金，符合合同约定，也符合相关法律规定，沃丰公司不存在逾期未缴交专项维修金的情形。二、本案中彭淑华是否按时交清专项维修金与沃丰公司逾期交房没有法律上的因果关系，沃丰公司认为在彭淑华缴交专项维修资金前，其可不承担逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据。诉争房屋直到2018年12月30日才达到合同约定的交房条件，正是由于沃丰公司违反按时交付房屋的合同义务，彭淑华根据相关规定及双方约定，才导致彭淑华未在合同约定的时间缴纳专项维修资金；沃丰公司与彭淑华办理诉争房屋的交接手续时，也并未以彭淑华未缴清专项维修资金为由拒绝交房，且导致沃丰公司逾期交房系其自身违约所致，不可归责于彭淑华。因此，沃丰公司主张因彭淑华未交专项维修基金，其可顺延交房且不承担逾期交房的违约责任明显缺乏事实和法律依据。 彭淑华向一审法院起诉请求：沃丰公司按购房款2625817元的0.1‰标准向彭淑华支付自2016年12月31日起至实际交付泉州市丰泽区城东澜湖郡3号楼一层店面09号房之日止的违约金【暂计至2018年12月31日共731日，违约金约为191947元】。诉讼过程中，彭淑华变更诉讼请求为：沃丰公司按购房款2625817元的0.1‰标准向彭淑华支付自2017年4月4日起至2018年12月30日止（共635天）的违约金166739元。 一审法院认定事实：2014年4月19日，彭淑华与沃丰公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201404190048），约定彭淑华向沃丰公司购买址在泉州市丰泽区交汇处澜湖郡3号楼店面09的房屋，总购房款为2625817元。合同第八条约定，沃丰公司应于2016年12月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付彭淑华使用，但如遇“施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的：因政府行为（包括但不限于政府通知停工或者因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制等造成施工延误等）而导致工程施工延期；日降雨量10㎜以上降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害、停水、停电导致工程延期（具体以政府文件、气象资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）”，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，如沃丰公司逾期交房超过180日后，彭淑华要求继续履行合同的，“合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金”。合同第十八条约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计5351元，于2016年12月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上，监管银行中国银行股份有限公司洛江支行，监管账户43×××42。双方于同日签订的合同附件六《合同补充协议》第四条约定：“1、双方同意该商品房不适用合同第八条支付条件与期限的约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位单项竣工验收合格和消防验收合格，但不包括整体小区的竣工综合验收合格及向建设主管部门报备手续办理完成。（2）除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地、地震等包括如下：1.市政配套而引致的延误；2.为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；3.影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上（含6级）大风］原因；4.供水、供电部门的停水、停（限）电通知;5.其他非出卖人所能控制的因素。……商品房在达到上述交付条件后，出卖人将以合同记载的联络方式将《入伙通知书》送达买受人；买受人未接到《入伙通知书》的，应在本协议约定的交付期限的最后一日前主动到出卖人处办理交接手续。否则，在通知办理的交付期限届满之日起的第二日即视为出卖人已经按照合同的约定将该商品房交付给买受人，买受人应以即日起开始支付物业管理费并承担商品房交付后的风险和责任。”《合同补充协议》第五条约定：“买受人应根据泉州市住房和城乡建设局规定的相关收费标准及时缴纳专项维修资金，……买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续，由此产生的责任概由买受人承担。”《合同补充协议》第十三条约定：“本补充协议是合同不可分割的部分，本补充协议的内容与商品房买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准”。上述合同于2014年4月29日在泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处登记备案。合同签订后，彭淑华已依约付清全部购房款。据沃丰公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》等证据所载，诉争房屋所在楼盘于2018年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工五部门验收合格，于2018年5月24日经泉州市公安消防支队综合评定该工程消防验收合格。据沃丰公司提供的泉州市环境保护局出具的通知所载，“中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”。经双方当事人共同确认，自合同签订之日起，沃丰公司可因中、高考以及《合同补充协议》第四条约定的24毫米以上日降雨、6级以上（含6级）大风天气顺延交房天数共计94天，即沃丰公司可顺延至2017年4月3日交房。2018年9月29日，沃丰公司向彭淑华邮寄一份“澜湖郡”3号楼09店面入伙通知书，通知其于2018年10月31日至2018年11月30日期间交房。彭淑华于2018年10月1日收到上述入伙通知书，并于2018年12月31日与沃丰公司办理了诉争房屋的交接手续。截至一审法庭辩论终结时止，彭淑华尚未缴纳诉争房屋的专项维修资金。 一审法院认为，彭淑华与沃丰公司就诉争房屋所签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方均应依约履行。按合同约定，沃丰公司应于2016年12月30日前，将符合合同及补充协议约定的诉争房屋交付彭淑华使用。但《合同补充协议》第四条约定，如遇到“累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上（含6级）大风原因”，沃丰公司可顺延交房期限。案件审理过程中，双方当事人一致确认，自2014年4月19日双方签订合同之日起，出现了因中、高考及上述《合同补充协议》第四条约定的可延期交房的风雨天气共计94天，沃丰公司可顺延至2017年4月3日交房。关于公共维修资金的缴纳，合同第八条约定，沃丰公司应于2016年12月30日前向彭淑华交房；合同第十八条约定，彭淑华应于2016年12月30日前缴清诉争房屋的专项维修资金；而《合同补充协议》第五条约定：“买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续”。基于上述约定，可以认定双方约定彭淑华最迟应于沃丰公司向其交房时缴清诉争房屋的专项维修资金，否则沃丰公司有权拒绝交房。根据查明的事实，诉争房屋于2018年10月20日符合交付条件，沃丰公司通知彭淑华于2018年10月31日至2018年11月30日期间交房，因彭淑华接到通知后未按期与沃丰公司办理交房手续，该房屋于沃丰公司通知办理的交付期限届满之日起的第二日即2018年12月1日视为交付，迟于沃丰公司因中、高考及天气原因顺延交房的期限即2017年4月3日。彭淑华主张2018年12月30日诉争房屋才达到合同约定的交房条件，与法院认定的事实不符，不予采纳。同时，彭淑华主张办理交房时双方约定将诉争房屋的专项维修资金抵扣相应的逾期交房违约金，但未提供相关证据，沃丰公司对此亦不认可，不予采信。在彭淑华未缴纳专项维修资金的情况下，沃丰公司实际于2018年12月31日与彭淑华办理了诉争房屋的交接手续，并未以此拒绝交房；且在该房屋视为交付之前，导致沃丰公司迟延交房系其自身违约所致，不可归责于买受人，现沃丰公司以彭淑华尚未缴交专项维修资金为由，主张免除其逾期交房违约责任，理据不足，不予采纳。综上，沃丰公司因出现彭淑华认可的可延期交房的免责天数，可顺延至2017年4月3日交房，但诉争房屋直至2018年12月1日才视为交付，自2017年4月4日起至2018年12月1日止共逾期607天，根据合同第九条约定，沃丰公司应按总购房款2625817元的日万分之一向彭淑华支付逾期交房违约金共计159387.09元（2625817元×0.0001×607天）。另，彭淑华无正当理由未按期接收房屋，其要求沃丰公司支付2018年12月2日至2018年12月30日期间的逾期交房违约金，没有依据，不予支持。判决：一、沃丰公司应于判决生效之日起十日内支付彭淑华逾期交付址在泉州市丰泽区交汇处澜湖郡3号楼店面09房屋的违约金159387.09元；二、驳回彭淑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4139元，减半收取计2069.5元，由彭淑华负担325.5元，沃丰公司负担1744元。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实亦无异议，本院予以确认。 本院认为，根据沃丰公司与彭淑华签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）关于公共维修资金的缴纳问题，合同第八条约定，沃丰公司应于2016年12月30日前向彭淑华交房，合同第十八条约定，彭淑华应于2016年12月30日前缴清诉争房屋的专项维修资金；同时，合同附件四第二十四条约定：“专项维修资金的缴存由业主按相关法律、法规缴存即《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定及泉州市房地产管理局、泉州市住房和城乡建设局、物价局《关于规范专项维修资金收取管理有关问题的通知》等相关法律、法规由购房者按标准向建设单位缴交维修金”，而《住宅专项维修资金管理办法》、泉州市房地产管理局、泉州市住房和城乡建设局、物价局《关于规范专项维修资金收取管理有关问题的通知》以及《泉州市住宅专项维修资金管理规定》有关缴交公共维修资金的规定亦是要求应当在办理房屋入住手续前或者交房前，一审法院根据房屋专项维修资金的性质、相关规定及双方上述的约定，认定缴交该资金的时间为沃丰公司通知交房且符合交房条件的时间并无不当。现沃丰公司以在交房之前彭淑华未缴清房屋专项维修资金为由，要求顺延其交房期限，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，沃丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4139元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋秀华 审 判 员 蔡凌轩 审 判 员 郑 励 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 林 维 书 记 员 庄雯茜 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。