上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初4075号原告(反诉被告)：上海味优餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区莘浜路２８０号１幢１３９室。法定代表人：蔡霞，总经理。委托诉讼代理人：王志和，北京赛尔律师事务所律师。被告(反诉原告)：肖烽，男，1984年7月26日生，汉族，住上海市嘉定区华江路****。委托诉讼代理人：张海蓉，上海凯凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘盼盼，上海凯凯律师事务所律师。原告(反诉被告，下称原告)上海味优餐饮管理有限公司(下称味优餐饮)与被告(反诉原告，下称被告)肖烽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王志和、被告肖烽及其委托诉讼代理人张海蓉、刘盼盼到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告味优餐饮向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2017年6月17日至2018年10月17日的租金人民币304,399.5元；二、判令被告支付租金逾期支付之日起至实际给付日逾期支付租金违约金(按所欠费用的每日千分之三计算，暂计算至2018年12月10日为283,046.65元)；三、判令被告支付解除合同(2018年8月2日签订)的违约金59,500元(按三个月租金计算)。事实和理由：原、被告于2016年5月9日签订租赁合同，租赁地点上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号房屋及附属设施，使用面积约145平米，租赁期限为2016年6月17日至2018年10月17日。合同履行期间，被告没有支付2017年6月17日至2018年10月17日期间的租金。2018年8月2日，原、被告签订了第二份租赁合同，租赁期限为2018年10月18日至2021年10月17日。被告拒绝支付租金的理由说是存在漏雨情况，但该漏雨情况并不影响被告的经营，也不构成不支付租金的理由。被告在承租三年后，原告以高于上年租金对外出租，被告在此情况下仍愿意继续并表示签第二份合同后立即支付全部欠付的租金。但合同签完后被告仅仅支付了第二份合同的首笔租金，仍然拖延支付第一份合同的租金。被告拖欠第一份合同租金的行为严重地违反了诚实信用原则，且被告提前解除第二份租赁合同存在违约，故原告涉讼。被告肖烽辩称，不同意原告的诉讼请求。2017年6月17日至2018年10月17日之间的租金确实并未支付，该期间的租金金额应为249,399.50元，原告主张的金额有误。被告未支付该部分租金是因为房屋存在严重漏水，被告多次要求原告维修未果，后来是被告自行出资进行修复的，原告和被告签订第二份租赁合同时并未要求被告支付第一份合同的租金。被告并不存在违约行为，原告提供的房屋存在漏水问题且一直未进行修复，严重影响被告的使用，被告不得不自行维修，原告也未支付被告维修费用，故系原告违约在先，被告不同意支付违约金。第二份合同双方于2018年12月21日完成了房屋的交接，被告是因为原告对房屋进行停水停电，出于无奈才搬离的，不是被告擅自解约，不同意支付解约违约金。原告拒绝维修房屋的行为致使被告只能自行维修，支出了维修费用147,200元，并造成被告经营性损失。被告已支付租金至2019年1月17日，故原告还应退还2018年12月22日至2019年1月17日的租金，返还押金20,000元，并赔偿被告的装修损失225,753.42元。被告提起反诉要求：1、判令原告向被告赔偿房屋维修费用147,200元；2、判令原告向被告赔偿经营性损失26,000元；3、确认原被告于2018年8月2日签订的《租赁合同》于2018年12月21日解除；4、判令原告向被告返还自2018年12月22日至2019年1月17日的租金17,000元；5、判令原告向被告返还押金20,000元；6、判令原告向被告赔偿装修费225,753.42元。原告味优餐饮针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。对于被告主张的房屋维修费用、经营性损失及装修费均不予认可。被告在反诉当中提供的证据涉嫌伪造。被告提供的关于装修费用的证据是2018年8月20日签订的合同，盖有晨苗公司的公章，并有五次付款的记录，分别是18年8月20日的96,000元的收款记录，9月20日48,000元的收款记录，9月10日24,000元的收款记录，9月16日60,600元的收款记录和2018年9月30日12,000元的收款记录。经在国家信用信息网站查询，晨苗公司的企业成立时间是在2018年10月30日，上述合同的签订、履行期间，以及开具收据的日期均在其公司成立之前，涉嫌伪造，请法庭依法处理。另外，被告提供的2019年4月23日上海市宝山区辰恽五金经营部出具的51,000元维修费收据，证明在2016年7月开始至2018年5月份止，一共维修四次每次是4,250元。经查询，辰恽五金成立时间是2017年8月29日，其诉请2016年7月就开始从事维修的事实，明显系伪造。特别需要说明的是，被告方提供的晨苗公司与辰恽五金的收款收据当中，从收据编号上看有两张是出自同一本收据。关于退还租金押金的问题，租金已用尽，即使没有用尽的，被告方提前解除合同的，租金和押金均不予返还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月9日，味优餐饮(出租方、甲方)与肖烽(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将嘉定区华江路XXX弄XXX号二层房屋及其附属设施设备，使用面积约145平方米出租给乙方用于开办(用途)摄影。租赁期限自2016年6月17日至2018年10月17日止。房屋首年年租金为22万元整，租金每年递增3%(租金包含物业费)，不足整年度的按实际租用天数计算(具体见附件租赁明细表)。支付方式先付后用，季度支付。首笔租金在合同签某后15个工作日内支付，以后提前7天支付下一期租金。上述租金不含税，如需开具发票，由乙方承担发票税金。合同签订后三日内，乙方向甲方支付房屋押金2万元整，作为履行合同的保证。因乙方逾期支付租金及其他应付费用甲方解除合同的，押金不予退还。甲方不解除合同，押金冲抵乙方的应付租金、违约金、赔偿金，押金不足部分，乙方在接到甲方通知后，及时补齐押金。乙方未按时全额缴纳租金、押金、水电气等费用，逾期一日，向甲方支付所欠费用0.3%的逾期违约金。逾期超过15日，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋。自甲方发出解除书面通知书3日后本合同自动解除。本合同自动解除后，甲方有权强制收回租赁标的，租赁标的内的乙方及乙方保管的任何物品视为废弃物交由甲方处理，乙方不持任何异议。甲方应对房屋进行维修和保养，但乙方应承担由于乙方的过错、过失和/或疏忽行为对房屋造成的损失损坏的赔偿责任。合同附件《租金明细表》显示合同期限2016.06.17-2018.10.17，第一年租金每季度55,000元，第二年租金每季度56,650元，第三年租金每季度58,349.50元，2018.09.17-2018.10.17为19,450元，合计469,399.50元，味优餐饮在合计金额处盖章，肖烽在合计金额处签字，并注明“2016.06.17-2018.10.17总金额”。肖烽称总金额为优惠后的实际租金，味优餐饮则称总金额系计算错误，应以该表列明的每季度租金标准计算。肖烽共支付该合同项下租金22万元。2018年8月2日，味优餐饮(甲方)与肖烽(乙方)就系争房屋另行签订《租赁合同》一份，约定：租赁期限自2018年10月18日至2021年10月17日；首年租金238,000元，租金每年递增5%(租金包含物业费)，不足整年度的按实际租用天数计算(具体见附件租赁明细表)；双方原就该租赁房屋签订2016年6月16日至2018年10月17日的租赁合同，乙方向甲方支付了租赁保证金20,000元，双方约定该笔费用继续作为本合同的租赁保证金作为履行合同的保证。因乙方逾期支付租金及其他应付费用甲方解除合同的，押金不予退还。该合同签订后，肖烽支付租金至2019年1月17日。2018年11月30日，味优餐饮向肖烽发函称，原合同履行过程中，肖烽提出承租房屋存有漏水问题，其接到通知后，对承租房屋进行一次大整修，及时解决了该问题；一段时间后，肖烽再次提出租赁房屋存有漏水问题，双方查明该漏水为租赁房屋结构质量问题造成，嗣后，其一直积极配合物业对房屋进行整修。因肖烽一直拖欠其租金，多次催讨未果，截止发函时已拖欠2017年6月至2018年10月17日租金304,399.5元。双方虽于2018年8月2日续签租赁合同，但肖烽仍拖欠上述租金未付，故通知肖烽在接到该函后三日内向其支付拖欠租金，否则其将采取断水断电等措施，由此造成的损失由肖烽自行承担。该函肖烽于2018年12月1日签收。审理中，味优餐饮对于系争房屋曾经有过漏水的事实予以认可，但认为漏水情况并不严重，未影响肖烽的经营使用，否则肖烽不会与其签订了第二份租赁合同。味优餐饮确认肖烽已结清2018年8月2日签订的租赁合同所涉的租金。双方在签订第二份租赁合同时，未对第一份租赁合同所涉的租金作出约定。对于肖烽支付的2万元押金，味优餐饮表示租赁合同因肖烽违约而解除，押金应予没收；肖烽对此不予认可，认为押金应予返还。肖烽称其已于2018年12月21日搬离系争房屋，将房屋钥匙交给味优餐饮江桥店的店长，并提交了其与味优餐饮工作人员的微信聊天记录为证(聊天记录显示肖烽于2018年12月21日下午7：10发消息称接到味优餐饮停电通知后就开始搬了，其已将钥匙交给江桥店的店长；味优餐饮工作人员于当天下午7：50回复钥匙其让店长拿回公司)；味优餐饮对该微信聊天记录的真实性没有异议，但认为聊天记录只是双方的一个说明，并不代表肖烽已实际履行，其实际收房是在2019年1月底。审理中，肖烽为证明其装修费用损失，提交了其与案外人上海晨苗建材有限公司(下称晨苗公司)于2018年8月20日签订的《装修协议书》及晨苗公司于2018年8月20日至2018年9月30日期间出具的5份收款收据。经查，晨苗公司成立于2018年10月30日。肖烽提交的晨苗公司开具的材料款增值税普通发票均为2019年4月23日开具，均系涉讼后开具。肖烽为证明其在承租期间对房屋进行了维修，提交了其与案外人上海市宝山区辰恽五金经营部(下称辰恽五金)于2018年7月10日签订的《合同》，该合同约定：施工时间为合同生效之日起；工程范围：1、拆除原来二楼楼顶所有防水材料；2、清理所有拆除下来的垃圾，并运到指定位置；3、重新做一次防水；4、重点修补二楼西北角漏水；5、重新修补室内漏水地方(包括一楼楼顶)；合同签订之日起生效，并提交了辰恽五金于2018年7月出具的装修材料收据和2019年4月23日出具的装修材料增值税普通发票。肖烽同时提交了辰恽五金于2019年4月23日出具的证明一份，该证明载明“辰恽五金自2016年7月份开始到2018年5月份为止，一共为肖烽的摄影店维修12次，维修地址上海市华江路XXX弄XXX号二楼。主要维修房子西北角，因漏水造成的摄影场地损坏。每一次维修三天时间一次费用为人民币4,250元，12次费用一共人民币51,000元。”经查，辰恽五金成立于2017年8月29日，经营范围为五金、建材零售，没有施工的相应资质。本院认为，味优餐饮与肖烽伟签订的两份《租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，合同合法有效，双方均应按约履行。对于被告肖烽欠付的截止2018年10月17日的租金，根据原告方制作的作为合同附件的租金明细表，租金合计金额确实与每季度的租金明细相加所得的金额不一致，原告在合计金额处盖章，肖烽在合计金额处签字，并注明“2016.06.17-2018.10.17总金额”，鉴于该明细表系原告方制作，即便存在原告所称的笔误，原告在签章后对其也具有约束力，租金总额应按双方确认的租金明细表上的总额计算，本院确认被告尚欠的租金差额为249,399.50元。鉴于房屋确实存在漏水，味优餐饮在肖烽拖欠租金的情况下仍与其签订了第二份租赁合同，且双方并未对拖欠的租金如何支付作出明确约定，故本院认为肖烽不属于无故拖欠租金，对于原告主张的逾期支付租金的违约金不予支持。2018年11月30日，味优餐饮向肖烽发函要求其支付拖欠的2018年10月17日之前的租金，并称逾期将断水断电。嗣后，肖烽于2018年12月21日通知味优餐饮其已搬离，并将钥匙交付江桥店店长，味优餐饮工作人员于当日表示其会让店长将钥匙拿回公司，说明双方已于2018年12月21日完成房屋的交接，租赁合同已于2018年12月21日因终止履行而解除，故被告要求确认双方于2018年8月2日签订的《租赁合同》于2018年12月21日解除的反诉请求合法有据，本院予以支持。至于解除合同的过错，本院认为系争房屋在第一份租赁合同履行期间确实存在漏水情况，味优餐饮在与肖烽签订第二份租赁合同时也未与其约定第一份租赁合同所欠租金如何给付，且肖烽并未拖欠第二份合同的租金，故味优餐饮以肖烽拖欠第一份合同的租金为由通知要停水停电确有不当，且味优餐饮在肖烽通知其已搬离并交还钥匙时并未提出异议，故本院认为双方对于租赁合同的解除均有过错，原告要求被告支付解除合同的违约金缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，被告支付的押金20,000元，原告应予以返还。被告已支付租金至2019年1月17日，其提交的微信聊天记录可以证明其已于2018年12月21日向原告返还房屋，故被告要求返还2018年12月22日至2019年1月17日的租金合法有据，且主张的金额未超过其已支付的租金标准，故本院予以照准。关于被告主张的房屋维修费用，被告提交的案外人的证明所载的维修时间在案外人成立之前，明显与事实不符，案外人没有施工的资质，被告提交的发票也均为涉讼后开具，故被告提交的证据不足以证明其支出的维修费用；此外，被告提交的维修合同的签某时间在第一份租赁合同履行期间，该份租赁合同的租期已届满，被告并未在租期届满前提出相关主张，并在租期届满后与原告另行签订了新的租赁合同，故关于被告主张的维修费用本院不予支持。关于被告主张的经营性损失，其提交的证据不足以证明其损失的金额或该损失应由原告承担，故本院不予支持。关于被告主张的装修费用损失，鉴于被告提交的其与案外人签某的装修协议的签某时间在案外人成立之前，其提交的收据的开具时间也均在案外人成立之前，提交的发票均为涉讼后开具，故本院对于被告提交的该组证据的三性均不予认可，对于被告主张的装修费损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海味优餐饮管理有限公司与被告肖烽于2018年8月2日签订的《租赁合同》于2018年12月21日解除；二、被告肖烽应于本判决生效之日起十日内给付原告上海味优餐饮管理有限公司拖欠的截止2018年10月17日的租金249,399.50元；三、原告上海味优餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告肖烽押金20,000元；四、原告上海味优餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告肖烽2018年12月22日至2019年1月17日的租金17,000元；五、驳回原告上海味优餐饮管理有限公司其余诉讼请求；六、驳回反诉原告肖烽其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10,269元，减半收取5,134.50元，由原告负担3,155.15元，由被告负担1,979.35元。本案反诉受理费4,073.5元，由原告负担345.43元，由被告负担3,728.07元。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年四月十五日书记员  张 顺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。