广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初502号原告：廖柱芬，女，1977年7月6日出生，汉族，住广东省佛冈县***************，身份证号码：441************。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。被告：佛冈县昌川物业发展有限公司，住所地：广东省佛冈县*********************，统一社会信用代码：914************。法定代表人：邬丽川，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑广强，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：何奕龙，广东易之堃律师事务所实习律师。原告廖柱芬与被告佛冈县昌川物业发展有限公司（以下简称：昌川物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告廖柱芬的委托诉讼代理人谢玉良、被告昌川物业公司的委托诉讼代理人郑广强、何奕龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖柱芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号201********8766），按法定交房条件交付房屋（广东省清远市佛冈县龙山镇龙山旅游度假区16栋101房）；2.判令被告自2015年6月1日起至实际向原告交付符合交房条件的房屋之日止，按总房价750000元每日万分之贰的标准向原告支付逾期交房违约金（暂计算至2020年2月10日（1716天）为人民币257400元），若判决生效后被告仍无法交付符合交房条件房屋的，被告先行向原告支付直至执行之日为止产生的违约金；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年8月19日，原告与被告签订了编号为201********8766的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），约定：被告以总价人民币750000元将预售商品房（广东省清远市佛冈县龙山镇龙山旅游度假区16栋101房，以下简称“案涉房屋”）出售给原告。根据《买卖合同》第八条约定，被告应在2015年5月31日前向原告交付案涉房屋。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”《买卖合同》未约定更高的交付条件，遂案涉房屋的交付条件应为“办理工程竣工验收备案”。另根据《买卖合同》《补充协议书》第三条第5项约定：“……逾期仍未取得《工程竣工验收登记备案表》超过60日，自期限届满之日起至实际取得《工程竣工验收登记备案表》及实际交付之日止，被告每日按原告已交付房价款的万分之贰给付延期交付违约金……”。《买卖合同》签订后，原告已如约支付全额房款并缴清所有税费。然而，截至起诉之日，案涉房屋仍未能达成合同约定的交房条件交付原告使用，被告延迟交房的行为已构成违约。综上所述，原告认为被告违约事实明确，延迟交房损害了原告的合法利益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照《买卖合同》的约定承担违约责任。为维护自身合法权益，严惩被告罔顾弱势群体利益肆意践踏契约精神的行为，原告现根据我国相关法律法规的规定向法院提起诉讼，望判如诉请。被告昌川物业公司辩称，一、答辩人与原告约定的违约金过分高于被答辩人的实际损失，答辩人请求法院参照涉案房屋同地段同类型房屋租金予以减少违约金。二、原告起诉要求赔付2015年6月1日至2017年2月11日期间的逾期交房违约金，已超过三年诉讼时效，应驳回原告的该项诉讼请求。三、答辩人未能按照合同约定将涉案房屋交付给被答辩人的实际原因是涉案楼盘的实际施工人麦亮忠无理停工并一直霸占工地不移交给答辩人，以建设工程施工合同纠纷为由，多次制造事端，导致诉讼从2016年4月20日立案至今尚未完成鉴定确定工程量，长达多年无法作出判决，滥用诉讼，造成涉案楼盘被法院查封和无法完工，答辩人请求法院考虑本案的客观违约原因，依法减轻答辩人的违约责任。本案在审理过程中，针对争议的焦点，原、被告向本院提交了证据。在本院主持下，双方当事人对证据进行了质证。原告向本院提交了《商品房买卖合同》、发票、完税证明、转账凭证、房地产预告登记证明，用以证明原、被告之间存在商品房预售合同关系，且原告已经依约履行了其自身的付款义务。对原告提供的证据，被告的质证意见是：对证据的真实性合法性关联性没有异议，但认为违约金标准过高，原告主张的违约金期间部分超过诉讼时效。被告向本院提交了在佛冈县政府信息公开网上发布的佛冈县2019年住房保障工作计划，用以证明佛冈县城住房平均租金为7.7元/平方米，可以比对出原告与被告签订的合同违约金是过高的。对被告提供的证据，原告的质证意见是：对证据的真实性合法性关联性没有异议，但认为不能以该份证据作为涉案房屋租金参照标准。对原、被告提交的证据，本院依法认定如下：双方对对方提供的证据的真实性合法性关联性均无异议，上述证据客观真实，本院予以确认，至于能否证明其待证的事实，将结合本院查明的事实予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年8月19日，原告廖柱芬（买受人）与被告昌川物业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201********8766)，约定：原告向被告购买广东省佛冈县龙山镇龙山旅游度假区16栋101房，总价为750000元，房屋交付时间为2015年5月31日前。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“详见《商品房买卖合同》补充协议书”。同日，原、被告签订《＜商品房买卖合同＞补充协议书》（以下简称“《补充协议》”）。《补充协议》第三条第五款约定：“……逾期仍未取得《工程竣工验收登记备案表》超过60日，自期限届满之日起至实际取得《工程竣工验收登记备案表》及实际交付之日止，被告每日按原告已交付房价款的万分之贰计付延期交付违约金，合同继续履行”。《商品房买卖合同》及《补充协议》还约定了其他条款。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告交付了全部购房款750000元（其中375000元为贷款）及契税22500元。案涉房屋的工程项目至今未取得《工程竣工验收报告》及《工程竣工验收登记备案表》，房屋尚未交付给原告使用。原告认为被告存在逾期交房的违约行为，遂起诉至法院请求被告承担逾期交房的违约责任，庭审中被告对每日按已交付房价款的万分之贰计付延期交付房屋的违约金表示异议,请求法院参照涉案房屋同地段同类型房屋租金予以减少违约金。本院认为，当事人应当按照协议的约定全面履行义务。原告廖柱芬与被告昌川物业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行义务。原告主张被告继续履行《商品房买卖合同》，被告无异议，本院予以确认。根据本案双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、廖柱芬主张昌川物业公司支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；二、涉案商品房的逾期交房违约金是否过高，应否调整。关于争议焦点一。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，昌川物业公司应在2015年5月31日前交付房屋给廖柱芬。事实上，昌川物业公司至今未交付房屋，存在逾期交房的违约事实，本案逾期交房的违约金时间应从合同约定的房屋交付之日次日起（即2015年6月1日）计算至被告交付案涉房屋之日止。由于违约金天数按日累计，故按日计付的违约金的诉讼时效应分别按其各自的天数单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，廖柱芬应在合同约定的履行期限届满之日起两年要求昌川物业公司支付逾期交房违约金。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”，以及第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效时间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持。”根据上述规定，从民法总则施行之日（即2017年10月1日）向前推算两年的时间为2015年9月30日，从2015年6月1日至2015年9月30日的违约金已届满二年诉讼时效期间，且廖柱芬未提供证据存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，廖柱芬对该部分的违约金丧失胜诉权，本院不予支持。廖柱芬于2020年2月21日向本院提起诉讼主张权利，故从2020年2月21日向前推算三年，即从2015年10月1日至2017年2月20日违约金已届满三年诉讼时效期间，且廖柱芬亦未提供证据存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，廖柱芬对该部分的违约金亦丧失胜诉权，本院不予支持。从2017年2月21日起至2020年2月21日止（共计1096天）产生的违约金未满三年期间，应予以支持。二、关于争议焦点二。被告认为双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，调整为参照同一地段同类房屋的租金标准计算违约金。对此，本院认为，该条款的适用前提是合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案中，双方签订的《补充协议》第三条第五款已对被告逾期交房的违约责任约定了相应的违约金标准，因此并不适用该条款的规定，对被告的该答辩意见，本院不予采纳。原告主张按已付房价款每日万分之贰的标准计付违约金，符合合同的约定，本院予以支持，即昌川物业公司应向廖柱芬支付延迟交付违约金为164400元（即750000元×0.0002×1096天）。另外，昌川物业公司主张案涉房屋未能按时交付的原因是实际施工人造成的，请求减轻被告逾期交房的违约责任，被告与实际施工人之间因工程款发生纠纷与原告无关，不能成为被告减轻逾期交房的违约责任的理由，对被告的该答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告廖柱芬与被告佛冈县昌川物业发展有限公司于2014年8月19日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告佛冈县昌川物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金164400元（暂计算至2020年2月21日，后续违约金每日按已付房款750000元的万分之贰计算至交房之日止）给原告廖柱芬；三、驳回原告廖柱芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5162元，减半收取计2581元，由原告负担933元，被告佛冈县昌川物业发展有限公司负担1648元。原告预交的受理费2581元，可以在本判决生效后向本院申请退回1648元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  杜碧丽二〇二〇年四月二十七日书记员  周汝芳附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。