广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初730号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：陈剑辉，总经理。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁怡，广东任允律师事务所实习律师。被告：丁学智，男，1985年8月23日出生，汉族，住湖南省汉寿县************，公民身份号码430************357。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业）诉被告丁学智物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告利和物业委托诉讼代理人许艾玲、被告丁学智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠2018年12月至2019年8月的物业管理服务费2808.09元及逾期付款违约金280.81元（违约金以当月应交未交物业管理费总额为基数从2018年12月6日起按月利率2%计算至清偿之日止，暂计至2019年9月5日为280.81元）。事实与理由：被告丁学智拖欠原告中山市利和物业管理有限公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2018年6月29日原告中山市利和物业管理有限公司与被告丁学智签订了中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）。合同期限：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第二十七条约定，服务期限从本物业交付使用之日起至本合同约定区域业主委员会与甲方或其他物业管理企业签订前期物业服务协议时止。物业坐落：中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二期区*******，权属人：丁学智，建筑面积：107.59平方米。交楼时间：2018年6月29日。物业费计收标准：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十条第一项约定，物业管理费收费标准为：每月每平方米2.9元（按所购物业的建筑面积计算）。付费期限：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十条第一项约定，“乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日……”。违约金依据：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十三条第二项约定，“乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额的千分之三向甲方支付违约金。”欠费期间：2018年12月至2019年8月，合计9个月。欠费金额：物业管理费每月312.01元，合计2808.09元。催收方式：已寄催费通知书。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告丁学智辩称：1.利和豪庭在收楼时收楼的流程存在问题，收楼是需要业主签订了协议才可以收楼，如果不签订该协议就不可以收楼，而且是已经收取了其3个月的物业管理费，协议书的约定的收费与对外公示收费标准存在差异；2.2018年存在很多的服务质量问题，不符合其收取的物业费的标准；3.利和后期成立业委会，业委会与物业管理公司进行了多次的沟通，但情况并没有达到了改善；4.原告对于商铺的进入没有进行管理，有两间的烧烤进行了小区，严重造成了小区的生活及环境。本院经审理认定事实如下：利和物业成立于2010年6月2日，经营范围为：物业管理、自有建筑物租赁、建筑物清洁服务、小区车辆停放服务等。丁学智系中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区*******的房主，案涉房屋的建筑面积为107.59平方米。2017年12月18日，中山市发展和改革局同意利和物业的物业服务收费备案表，高层住宅物业服务费2.9元/平方米·月。2018年6月1日，中山市利和房地产开发有限公司向丁学智出具收楼通知书，载明了交付中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区*******时应预收3个月物业管理费2.9元/平方米/月共936.03元及其他事项。2018年6月29日，丁学智签订收楼确认书。同日，中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司（甲方）与丁学智（乙方）签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期），主要约定：乙方所购房屋坐落中山市石岐悦来南白石桥侧利和豪庭二期区15栋305房，建筑面积107.59平方米；甲方在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；本物业工程竣工验收交付使用后，住宅按2.9元/平方米/月向乙方或业主使用人收取物业服务费；乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额的3‰向甲方支付违约金。同日，丁学智填写利和豪庭二期房屋维修登记表，载明阳台垃圾要清理、防护栏水泥要清理；卧室玻璃上面水泥较多；墙面空鼓的问题。2019年3月18日，利和物业向丁学智出具物业服务催费通知书，载明利和豪庭二期15幢305单元自2018年12月1日至2019年3月31日的物业费尚未缴纳，共计1511.06元（其中物业服务费1248.04元，违约金263.02元）。2019年6月10日，利和物业委托广东任允律师事务所许艾玲律师向丁学智出具律师函，载明丁学智自2018年12月起开始拖欠物业费，截至2019年5月31日止，已拖欠物业服务费1872.06元，滞纳金568.17元，共计2440.23元。丁学智拍摄照片，小区存在公共区域开裂、灯柱维修不及时、电梯维修不及时、卫生管理不及时、地下车库卫生差、报建中无垃圾房却设立垃圾房、违规开设通道、占用停车场入口投放广告、取消临时停放、小区内关东王烧烤店有油烟等问题。2018年12月28日，丁学智向利和物业出具交涉函，要求统一利和物业统一物业费、解决临时停车问题、及时打扫卫生、财务透明、不能使用西门垃圾房、解决关东王油烟问题、及时维修灯柱、维修电梯、洗车店处理污水排放、设置楼栋管家等一系列要求。利和物业称为利和豪庭二期提供了物业服务，涉案物业的建筑面积为107.59平方米，丁学智自2018年12月至2019年8月拖欠物业管理费2808.09元及滞纳金，利和物业经催收未果，遂诉至法院，主张前述实体权利。以上事实，利和豪庭物业信息登记表、中山市商品房销售登记备案表、收楼通知书、收楼确认书、房屋维修登记表、中山市富元利和豪庭前期物业服务协议、物业服务费催费通知书、EMS邮寄单、照片、新闻、致利和物业的交涉函等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。丁学智与利和物业签订前期物业协议，该协议合法有效，对丁学智具有约束力。利和物业对涉案单位进行物业服务管理，丁学智理应缴纳物业费。由于双方在前期物业协议中约定的和收楼通知书中载明的物业费均为2.9元/平方米/月，利和物业在中山市发展和改革局备案的物业费也是2.9元/平方米/月，物业费计算方法应按2.9元/平方米/月计算。利和物业未完全履行双方协议约定虽然对业主的日常生活、安全保障造成一定的不便，但整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，尚未构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，现丁学智以利和物业提供的服务有缺陷为由而拒不交物业管理费于法于理不合，故本院认为丁学智应向利和物业交纳物业管理费。涉案物业的建筑面积为107.59平方米，物业费计算方法为2.9元/平方米/月可知每月的物业管理费为312.01元，现利和物业主张丁学智支付2018年12月至2019年8月的共9个月的物业管理费2808.09元，本院予以支持。关于违约金的问题，由于丁学智欠付物业管理费确实给利和物业造成了相当于利息的损失，利和物业主张按月利率2%计算违约金的标准超过了实际损失，因此本院调整违约金计算标准为：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告丁学智于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付从2018年12月至2019年8月的共9个月的物业管理费2808.09元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由被告丁学智负担（被告丁学智于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  陈立平二〇二〇年四月二十一日书记员  黄应虹邱志婵