广西壮族自治区天等县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1425民初25号 原告：汤东江，男，1975年11月15日出生，壮族，住广西天等县。 原告：李凤娇，女，1981年10月4日出生，壮族，住广西天等县。 原告汤东江、李凤娇的共同委托诉讼代理人：赵建峰，广西景业律师事务所律师。 被告：广西天等县新景房地产开发有限公司，住所地天等县天等镇太平街**天等财富中心天街**楼**，统一社会信用代码：91451425097723431D。 法定代表人：顾敏锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：农志华，该公司员工。 原告汤东江、李凤娇诉被告广西天等县新景房地产开发有限公司（以下简称新景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告汤东江、李凤娇及其共同委托诉讼代理人赵建峰，被告新景公司的委托诉讼代理人农志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 汤东江、李凤娇向本院提出诉讼请求：1.判决确认汤东江、李凤娇与新景公司签订的商品房买卖合同已经于2019年9月5日解除；2.判令新景公司退还汤东江、李凤娇全部购房款880000元；3.判令新景公司支付购房款利息89555元（以购房款880000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%计算，自2017年11月19日起计至被告还清购房款之日止，暂计算至2020年1月10日利息为89555元，以实际清偿日计算为准）；4.判令新景公司支付违约金8800元；5.判令新景公司退赔代收费1120元，契税印花税25582.86元；6.判令新景公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年11月12日，汤东江、李凤娇向新景公司支付定金50000元，同月19日，汤东江、李凤娇与新景公司签订商品房买卖合同。合同约定：该商品房为天等县天等镇太平街108号天等财富中心得月苑8号楼101号商铺，总价款为880000元；买受人应当于2017年11月19日前支付全部价款；出卖人应当自2019年6月30日前向买受人支付该商品房；逾期交付责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。当日，汤东江、李凤娇向新景公司支付余下的房价款830000元，完全履行了合同约定的义务。但至2019年6月30日，新景公司未按合同约定履行商品房交付义务。2019年9月5日，汤东江、李凤娇到新景公司处当面递交解除合同通知书，但新景公司拒接签收。同月24日，天等县消费者协议召集双方调解，但由于新景公司拒绝退还房款，导致双方无法达成调解协议。同年12月30日，汤东江、李凤娇通过中国邮政再次向新景公司邮寄解除合同通知书，2020年1月20日，新景公司拒绝签收。根据合同约定，新景公司拒绝签收，视为解除合同通知书已经送达。新景公司未按合同约定按期交付商品房，已经构成根本违约。为维护汤东江、李凤娇自身的合法权益，根据相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。汤东江、李凤娇为其诉讼请求向法院提交的证据有：1.新景公司的企业信用公示报告；2.汤东江、李凤娇与新景公司签订的商品房买卖合同（预售）；3.合同签约确认单；4.活期存款历史明细查询；5.房价款和代办费的收据；6.税收缴税书；7.2019年9月5日李凤娇向新景公司送达的催告解除合同还款通知书；8.2019年9月5日李凤娇向新景公司送达的解除合同还款通知书的照片；9.2019年9月24日消费者权益争议调解书；10.2019年12月30日汤东江、李凤娇邮寄解除合同通知书；11.2019年12月30日汤东江、李凤娇邮寄解除合同通知书的挂号信；12.2019年12月3日物业公司电话通知交房的《交房通知书》。 新景公司辩称，汤东江、李凤娇所述逾期交房有悖事实。自2019年3月1日起，新景公司将天等财富中心8号楼移交给物业公司代为交房，且办理了移交手续。开始交房后，因部分商品房有逾期两个月交房的事实，8号楼业主通过业主代表与新景公司进行了维权，新景公司本着对客户负责任的态度，经与业主代表友好协商，最后签订了相关的谅解协议书。汤东江、李凤娇于2017年11月19日与新景公司签订商品房买卖合同，合同约定交房时间为2019年6月30日前，新景公司于2019年3月1日起委托物业公司通知业主前来交房，但业主来不来收房，新景公司不知道。综上，新景公司对汤东江、李凤娇不存在逾期交房行为，现汤东东、李凤娇诉请新景公司逾期交房事实不存在，请法院驳回其诉讼请求。新景公司为其辩解主张的事实向法院提交的证据有：1.2019年2月24日新景公司移交给熙运物业公司的8号楼的钥匙清单和2018年12月20日移交的资料清单；2.2019年2月22日熙运物业公司的8号楼的入伙通知书及入伙费用清单；3.2019年9月30日新景公司与8号楼全体业主签订的延期交房补偿协议书。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，新景公司对汤东江、李凤娇提交的证据1—11无异议，本院予以确认，并在卷佐证。新景公司对汤东江、李凤娇提交的证据12有异议，认为没有公司盖章。经审查，结合本案的其他证据，本院予以确认。 汤东江、李凤娇对新景公司提交的证据均有异议，认为证据1不能证明新景公司主张的事实，新景公司没有按合同约定送达交房通知给汤东江、李凤娇；证据2是熙运物业公司通知其他业主交房，并没有通知汤东江、李凤娇交房，不能证明新景公司送达交房通知给汤东江、李凤娇；证据3，汤东江、李凤娇不知道该延期交房补偿协议书的存在，汤东江、李凤娇没有授权任何人签订该协议书，新景公司没有证据证实代表人获得业主的授权。经审查，新景公司的上述3份证据系书证，与本案存在关系性，结合本案的其他证据，本院予以确认。 为了查明案件事实，本院依职权向广西熙运物业有限公司天等县分公司进行了调查取证如下：1.2020年3月9日向广西熙运物业有限公司天等县分公司物业主管农瑞满询问并制作的询问笔录1份；2.2019年12月3日的天等财富中心商铺《交房通知书》3份；3.2019年12月3日广西熙运物业有限公司天等县分公司电话通知李凤娇交房的通话记录1份。经法庭组织当事人进行质证，双方当事人均无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月12日，汤东江、李凤娇向新景公司支付定金50000元，用于购买新景公司天等财富中心得月苑8号楼101号商铺。同月19日，汤东江、李凤娇向新景公司支付余下款项830000元，并与新景公司签订商品房买卖合同（预售），合同编号为：TX20171119002，合同第九条约定商品房交付条件：……1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明书；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十条约定商品房相关设施设备交付条件：……（二）公共服务及其他配套设施，1.小区内绿地率：2019－12－31达到使用条件；2.小区内非市政道路：2019－12－31达到使用条件；3.规划的车位、车库：2019－12－31达到使用条件；4.物业服务用房：2019－12－31达到使用条件……；第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当自2019年6月30日前向买受人支付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；第十二条约定逾期交付责任：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内……（2）逾期超过30日……买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。……当日，汤东江、李凤娇向新景中心支付了代收费1120元。同年12月15日，汤东江、李凤娇向天等县地方税务局缴纳了契税、印花税25582.86元。2018年12月10日，新景公司移交8号楼交房资料给前期物业熙运物业公司。2019年2月24日，新景公司再移交8号楼交房钥匙资料给熙运物业公司。2019年9月5日，汤东江、李凤娇到新景公司当面递交解除合同通知书，新景公司拒绝签收。同月24日，天等县消费者协会召集双方调解，但未达成调解协议。同年12月3日熙运物业公司电话通知汤东江、李凤娇前往熙运物业公司办理交房手续，但汤东江、李凤娇拒绝收房。同年12月30日，汤东江、李凤娇通过中国邮政向新景公司邮寄解除合同通知书，2020年1月20日，新景公司拒绝签收。 本院认为，汤东江、李凤娇与新景公司签订的商品房买卖合同（预售），是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同是否应当解除的问题。本案中，汤东江、李凤娇已于签订合同当日支付全部购房款，但新景公司没有按照合同约定于2019年6月30日前交房，而于2019年12月3日才由物业公司代为通知交房。对新景公司提出没有逾期交房的辩解主张，与事实不符，本院不予采纳。依据双方合同约定，汤东江、李凤娇有权解除合同。2019年9月5日，汤东江、李凤娇已就解除合同事宜书面通知新景公司，但是新景公司拒绝签收。关于合同解除后的责任承担问题。汤东江、李凤娇诉请新景公司返还购房款、支付购房款利息、支付违约金、退赔代收费、契税和印花税。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，应由新景公司返还汤东江、李凤娇的购房款和利息。对于利息损失的计算，由于新景公司的违约行为，导致双方合同解除，根据双方合同约定和法律规定，新景公司应以购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，现汤东江、李凤娇主张自2017年11月19日起计至新景公司还清购房款之日止的利息，本院予以支持。关于汤东江、李凤娇主张的违约金问题。本院认为，因新景公司存在违约行为，应承担违约责任，且双方合同约定新景公司应按全部房价款的1%支付违约金，因此，对汤东江、李凤娇要求支付违约金的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于汤东江、李凤娇主张退赔代收费、契税、印花税的问题。根据我国现行契税政策规定，商品房买卖过程中，对交易双方已签订房屋买卖合同，但因故最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税、印花税，在期房退房手续后，对其已缴纳的契税、印花税款应予以退还，因此在本案中，汤东江、李凤娇在解除双方合同后，可以向相关机关申请退还契税、印花税，其在未办理退税手续前提下，直接要求新景公司赔偿契税、印花税损失的诉求，依据不足，本院不予以支持。如日后，因新景公司的原因不能办理退税手续，造成实际损失，汤东江、李凤娇可另行主张权利。对于代收费，商品房买卖过程中，对交易双方已签订房屋买卖合同，但因故最终未能完成交易的，如购房者已向房产公司缴纳代收费的，应予以退还，因此汤东江、李凤娇请求退赔代收费1120元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告汤东江、李凤娇与被告广西天等县新景房地产开发有限公司2017年11月19日签订的合同编号为TX20171119002的商品房买卖合同（预售）于2019年9月5日解除； 二、被告广西天等县新景房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内退还原告汤东江、李凤娇购房款880000元及支付利息（利息以880000元为基数，从2017年11月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 三、被告广西天等县新景房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内向原告汤东江、李凤娇支付违约金8800元； 四、被告广西天等县新景房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内退还原告汤东江、李凤娇代收费1120元； 五、驳回原告汤东江、李凤娇的其他诉讼请求。 案件受理费13846元，因适用简易程序审理减半收取6923元，由被告广西天等县新景房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 赵慧清 二〇二〇年四月八日 法官助理 赵维光 书 记 员 陆绍校 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的。