上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初87010号原告(反诉被告)：北京鹏博瑞翔旅行社有限公司，住所地北京市。法定代表人：张伟，经理。委托诉讼代理人：王鑫明，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨诗雨，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海九馨投资发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：薛春林，执行董事。委托诉讼代理人：徐培恩，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡蚯蚓，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。原告北京鹏博瑞翔旅行社有限公司(以下简称鹏博公司)诉被告上海九馨投资发展有限公司(以下简称九馨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，被告在答辩期间提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏博公司的委托诉讼代理人杨诗雨、被告九馨公司的委托诉讼代理人徐培恩、胡蚯蚓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏博公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认原、被告于2018年5月7日签订《房屋租赁合同》于2019年8月20日解除；二、判令被告支付解约违约金人民币285,100元(以下币种相同)；三、判令被告返还保证金427,650元；四、判令被告返还办公家具押金52,500元；五、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区张杨路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用。合同签订后，原告支付保证金427,650元、家具押金52,500元等费用。2019年8月14日，原告收到被告发送《租金催缴函》，被告以原告拖欠租金为由，表示将于2019年8月16日起暂停原告对系争房屋的使用权，包括但不限于采取停电等止损措施。2019年8月16日，被告对系争房屋采取停电措施,迫使原告搬离系争房屋。2019年8月20日，原告收到被告发送《解除合同通知函》，以原告欠付租金为由要求解除合同。2019年8月22日，原、被告办理返还房屋交接手续。2019年9月9日，原告注销了原地址中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号XXX室上的工商登记注册，监督管理局于2019年9月23日对变更事项进行核准。原告认为因被告擅自采取停电措施致使合同解除，故涉讼。被告九馨公司辩称，同意双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月20日解除。原告欠付租金违约在先致使合同解除，被告没有强制断电，不同意原告其余诉请。反诉原告九馨公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告支付2019年8月13日至2019年8月19日期间租金32,805.5元；二、判令反诉被告支付2018年5月28日至2018年6月12日期间免租期租金74,985.2元；三、判令反诉被告支付解约违约金285,100元；四、判令反诉被告支付居间费117,612.8元；五、判令反诉被告支付2019年8月20日至2019年10月30日期间房屋空置费264,969元；六、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2018年5月7日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于上海市浦东新区张杨路XXX号XXX、XXX室房屋出租给反诉被告使用。根据合同约定，反诉被告应于2019年8月6日支付2019年8月13日至2019年9月12日期间租金，反诉原告于2019年8月6日询问反诉被告能否当天支付，反诉被告未作答复。反诉原告分别于2019年8月12日和8月15日向反诉被告发送《租金催缴函》，未果。2019年8月20日，反诉原告向反诉被告发送《解除合同通知函》，双方之间合同解除致涉讼。反诉被告鹏博公司反诉辩称，同意支付2019年8月13日至2019年8月15日期间租金14,059.50元，反诉被告于2019年8月16日从系争房屋中迁出，不同意支付其余租金。反诉被告按约支付租金，系反诉原告违约解除合同，不同意支付免租期间租金以及解约违约金，认为解约违约金过高，要求法院予以调整。不同意支付居间费以及房屋空置损失，缺乏合同依据，且违约金和损失不能同时主张。经审理查明，2018年5月7日，鹏博公司(乙方)与九馨公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定九馨公司将位于上海市浦东新区张杨路XXX号XXX、XXX室房屋出租给鹏博公司使用。合同第二条约定，房屋租赁期自2018年6月1日至2023年5月31日。合同第三条约定，自2018年6月1日至2020年5月31日，月租金标准为142,550元。免租期自2018年5月15日至2018年5月31日，共计16天。乙方在此期间承担使用该房屋产生的物业费及其他费用，无需支付甲方房租。如乙方在合同期内提前退租或出现其他违约情形，则乙方不享受免租期，甲方有权要求乙方补交该免租期的租金。乙方支付甲方的房租为每一个月支付一期。乙方需在签订本合同后当日内向甲方支付首期租金，先付后用，以后乙方每期租金应于自然年每月23日前向甲方支付该房屋租金。合同第四条约定，保证金总额为首期三个月租金标准即427,650元。办公家具押金为52,500元。甲方收取保证金、押金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止且乙方未发生本合同下违约情形时，甲方收取的保证金、押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分经甲、乙双方签订《房屋返还交接书》，并注销本合同标的房屋范围内的工商登记注册(乙方承诺从退租日起30日内注销工商登记，如未办到视为违约)之日起7个工作日内无息退还至乙方。合同第八条第七款约定，本合同解除或终止时，乙方在返还房屋的同时应付清所有应付款项，包括但不限于租金、物业管理费、违约金、损害赔偿、罚款等。合同第九条第二款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权将乙方已付保证金作为赔偿金不予退回，解除本合同，收回本房屋，乙方还应承担本合同其他条款所述相关违约责任。租赁期间，乙方如拖欠甲方或物业服务公司或其他应缴纳的费用(包括但不限于租金、保证金、押金、费、水电费、网费等)超过三日的，甲方可通过电话、手机短信、微信、QQ等通讯方式提醒乙方及时支付所欠费用，自甲方提醒后乙方拖欠以上费用超过四日的，视为乙方根本性违约。甲方有权要求乙方按每天所欠费用的百分之三来支付滞纳金直至结清所有费用，且有权单方面收回本房屋，并限乙方在两天内无条件迁出本房屋并结清相关费用，如乙方不搬迁也不返还钥匙，视乙方自动放弃本房屋内物品主张权，甲方可以采取停水、停电、中断通讯、锁门等措施，同时甲方有权自行处置室内物品，并另行追偿对乙方所欠费用。合同第十条第二款约定，因第九条第一款原因导致双方解除本合同的，甲方应按届时房屋月租金额的2倍向乙方支付违约金。第三款约定，因第九条第二款原因导致双方解除本合同的，乙方应按届时房屋月租金的2倍向甲方支付违约金。合同签订后，鹏博公司支付保证金427,650元、家具押金52,500元。2018年5月28日，九馨公司将系争房屋交付给鹏博公司使用。鹏博公司自2019年8月13日起欠付租金。2019年8月15日，九馨公司向鹏博公司发送《租金催缴函》称，自合同履行以来，贵方拖欠我方租金143,738.06元(含2019年8月13日至2019年9月12日剩余租金款及相关费用，合同约定该笔费用应于2019年8月6日之前支付)，上述欠费经我司多次催缴未果。请贵方于2019年8月15日前付清上述欠付。逾期不付，我方将于2019年8月16日开始暂停贵方对所承租房屋的使用权，包括但不限于采取停止供电、锁门等止损措施，造成的一切损失和后果由贵方承担。如贵方能于2019年8月15日之前结清143,738.06元欠费，停电、锁门等止损措施则不再执行。2019年8月16日，鹏博公司从系争房屋中迁出。2019年8月20日，九馨公司向鹏博公司发送《解除合同通知函》称，贵司再三拖欠房租，现已拖欠截止2019年8月6日的143,738.06元租金、电费及相关费用未付，已严重违约。现通知贵司解除我司与贵司于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》。贵司应承担合同项下相关违约责任，我司要没收房屋租赁押金。请贵司于2019年8月20日前搬出一切自己物品，如不搬出我司将视为贵司自动放弃。2019年8月22日，鹏博公司与九馨公司办理房屋交接手续。本院认为，鹏博公司与九馨公司签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现双方均同意于2018年5月7日签订《房屋租赁合同》于2019年8月20日解除，本院依法予以准许。针对系哪方违约行为致使租赁合同解除该争议焦点，本院分析如下：鹏博公司主张2019年8月16日九馨公司采取停电措施迫使其搬离致使合同解除，九馨公司称未采取停电措施，鹏博公司未举证证明九馨公司采取停电措施，故对鹏博公司的主张，本院难以采信。九馨公司主张，免租期为2018年5月15日至2018年5月31日，故租期自2018年6月1日起算，根据合同约定“乙方需在签订本合同当日支付首期租金，先付后租，以后乙方每期租金应于自然年每月23日前向甲方支付该房屋租金”，故租金是先付后用，鹏博公司应于每月23日前支付下个月1日起算的租金，即提前7日支付租金。因九馨公司于2018年5月28日交房，故免租期自2018年5月28日至2018年6月12日，租期自2018年6月13日起算，鹏博公司应提前7日支付租金，于每月6日之前支付下个月的租金。鹏博公司自2019年8月13日欠付租金，其应于2019年8月6日支付2019年8月13日至2019年9月12日期间租金。鹏博公司认为合同约定的先付后用仅针对首期租金，鹏博公司应于每月23日支付当月租金，即2019年8月23日支付2019年8月13日至2019年9月12日期间租金。本院认为，首先，鹏博公司于2018年5月7日支付2018年6月13日至2018年7月12日首期租金142,550元，是先付后用。其次，鹏博公司之后支付的13期租金均是在每月6-13日期间支付，亦是先付后用。再次，根据支付租金的通常惯例，也是先付后用。故九馨公司对合同条款解释为所有租金均为先付后用更合理，对鹏博公司主张于每月23日支付当月13日至次月12日期间租金的主张，本院难以采信。故本案系鹏博公司未按约支付租金致使合同解除，对鹏博公司要求九馨公司支付解约违约金285,100元并返还保证金427,650元的诉请，本院难以支持。鹏博公司要求返还办公家具押金52,500元，九馨公司表示同意，但要求先行抵扣鹏博公司欠付的费用，九馨公司的主张符合合同约定，本院依法予以准许。鹏博公司自2019年8月13日欠付租金，系争租赁合同于2019年8月20日解除，双方于2019年8月22日办理房屋交接手续，故对九馨公司要求鹏博公司支付2019年8月13日至2019年8月19日期间租金32805.5元的诉请，本院依法予以支持。根据合同约定，如鹏博公司违约，则不享受免租期，故对九馨公司要求鹏博公司支付2018年5月28日至2018年6月12日期间免租期租金74,985.2元的诉请，本院依法予以支持。因鹏博公司违约致使合同解除，故九馨公司要求鹏博公司支付解约违约金符合合同约定，鹏博公司认为解约违约金过高，要求予以调整，本院综合考虑鹏博公司的过错、九馨公司的实际损失、九馨公司已没收鹏博公司支付的保证金427,650元等因素，酌定鹏博公司支付给九馨公司解约违约金142,550元。针对九馨公司要求鹏博公司赔偿居间费117,612.8元以及房屋空置费264,969元的请求，鹏博公司认为九馨公司提供的将系争房屋出租给案外人《房屋租赁合同》的签订人不是九馨公司，对相关损失证据的真实性和关联性均不予认可，九馨公司亦未提供其他证据证明其损失，故对九馨公司的上述反诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告北京鹏博瑞翔旅行社有限公司与被告上海九馨投资发展有限公司于2018年5月7日签订《房屋租赁合同》于2019年8月20日解除；二、驳回原告北京鹏博瑞翔旅行社有限公司的其余诉讼请求；三、反诉被告北京鹏博瑞翔旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海九馨投资发展有限公司2019年8月13日至2019年8月19日期间租金人民币32,805.5元；四、反诉被告北京鹏博瑞翔旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海九馨投资发展有限公司2018年5月28日至2018年6月12日期间免租期租金人民币74,985.2元；五、反诉被告北京鹏博瑞翔旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海九馨投资发展有限公司解约违约金人民币142,550元(执行时扣除反诉被告北京鹏博瑞翔旅行社有限公司已经支付的办公家具押金人民币52,500元)；六、驳回反诉原告上海九馨投资发展有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11,453元，减半收取计人民币5,726.5元，保全费人民币4,320元，上述共计人民币10,046.5元，由原告北京鹏博瑞翔旅行社有限公司负担。反诉案件受理费人民币5,777元，由反诉原告上海九馨投资发展有限公司负担人民币3,929元，反诉被告北京鹏博瑞翔旅行社有限公司负担人民币1,848元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇二〇年四月二十四日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。