广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2322号原告：中山市广浩物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市西区******广浩华庭公寓楼1至7层住宅（二层01房），统一社会信用代码914***********037H。法定代表人：黄炎祥，总经理。委托诉讼代理人：熊壮，该司员工。被告：李利利，女，1980年1月15日出生，汉族，身份证住址湖北省浠水县********，公民身份号码422************089。被告：裴小宁，男，1979年11月20日出生，汉族，身份证住址湖北省浠水县*********，公民身份号码421************016。原告中山市广浩物业管理服务有限公司诉被告李利利、裴小宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊壮、被告裴小宁到庭参加诉讼。被告李利利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市广浩物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告李利利、裴小宁向原告中山市广浩物业管理服务有限公司支付2016年7月1日至2019年9月31日期间共39个月的物业服务费6381.96元及违约金1850.77元（违约金计算方法：以每月物业服务费163.64元为基数，分别从欠费当月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至清偿之日止，暂计至2019年9月30日为1850.77元）。诉讼中，原告变更上述诉求违约金的计算标准为：按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。事实和理由：2009年4月10日，原告中山市广浩物业管理服务有限公司与中山市广浩房地产有限公司签订《美林假日前期物业服务合同》。约定：合同期限从2009年5月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费计收标准：根据该合同第十二条约定，本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第五条约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：1、住宅按建筑面积每月每平方米1.8米元收取；2、商铺按建筑面积每月每平方米2.5米元收取；付费期限：根据该合同第十三条约定，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前。案涉物业坐落于中山市西区********美林假日花园嘉林苑1幢604房，权属人为被告李利利、裴小宁，建筑面积为90.91平方米，交楼时间为2013年3月31日。被告李利利、裴小宁拖欠2016年7月1日至2019年9月31日期间共39个月物业服务费6381.96元，原告已于2016年9月30日、2016年12月31日、2017年3月30日、2017年6月30日、2017年9月30日、2017年12月30日、2018年3月30日、2018年6月30日、2018年9月30日、2018年12月31日、2019年1月30日、2019年6月30日、2019年9月30日，通过催缴通知单方式催收，但两被告拒不支付上述费用。被告李利利经本院合法传唤，未到庭答辩及质证也未向本院提交任何证据。被告裴小宁辩称，我方确认拖欠原告2016年7月1日至2019年9月31日期间共39个月的物业服务费6381.96元。我方于2012年8月收楼并进行装修，在2013年3月至4月期间发现房屋有渗漏的问题，我方向原告反映该问题，原告也有进行过3次外墙维修，每次维修后在3个月左右都会再次出现渗漏。原告在2017年9月进行了最后一次维修，维修后我方称要观察，所以并没有对维修结果进行确认。之后涉案房屋仍出现渗漏，但原告称2017年8月已过了5年的质保期，从2017年9月之后不再帮我方进行维修。另外，原告为了保护开发商，称是卫生间的问题导致漏水，后我方将卫生间打开并进行了防护，但仍没有作用，房屋至今仍在漏水。本院经审理认定事实如下：中山市广浩房地产公司作为甲方与原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方对甲方负责开发建设的美林假日住宅小区物业实施前期物业管理；物业竣工验收交付使用后，住宅按建筑面积每月每平方米1.8元向业主、非业主使用人收取物业服务费；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；服务期限自2009年5月1日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他事项。两被告是广东省中山市西区******美林假日花园嘉林苑1幢604的业主，物业建筑面积90.91平方米。根据合同约定，两被告每月应交物业服务费为163.64元（90.91平方米×1.8元/平方米）。两被告办理上述物业收楼手续后，未支付2016年7月至2019年9月期间共39个月的物业服务费6381.96元（163.64元/平方米×39月），原告经催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，案涉小区尚未成立业主委员会。又查，案涉房屋因存在渗漏问题，两被告数次通过原告与开发商沟通，开发商已到现场进行维修，但未达到预期效果。诉讼中，被告裴小宁认为原告不作为，不能协助其向责任方追究责任，且存在偏袒情况，因此拒绝向原告支付物业服务费。原告认为已履行沟通协助义务，不存在不作为、偏袒等情况，对于被告房屋渗漏至今未确定是哪方责任。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告是建设单位中山市广浩房地产公司选聘的物业公司，且签订了《前期物业服务合同》，两被告作为案涉物业业主，《前期物业服务合同》对两被告具有约束力。原告已履行小区生活服务设施养护和管理、公共环境卫生清洁、安全防范等基础合同义务，且被告裴小宁未提出异议，本院对此予以认定。被告裴小宁确认拖欠原告2016年7月1日至2019年9月31日期间共39个月的物业服务费6381.96元，本院对此亦予认定。两被告的房屋出现渗漏是一个客观事实，但对于渗漏原因与原告的管理不存在法律上的因果关系。在房屋出现渗漏后，原告已尽其沟通协助义务，如数次通知发展商到现场进行维修。被告裴小宁有关原告不作为、故意偏袒发展商等抗辩意见，没有提供充分证据证明，本院不予采信。两被告未依约履行支付物业服务费义务，构成违约，应承担相应民事责任。原告诉请两被告支付上述期间物业服务费6381.96元并支付相应违约金，本院予以支持。由于中国人民银行贷款基准利率已于2019年8月20日取消,自此之后改按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,故原告诉请的违约金应表述为：以每月应付的物业管理费163.64元为基数，分别分段从欠费当月11日起计算，其中至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍标准计算，2019年8月20日至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计算。被告李利利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告李利利、裴小宁于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广浩物业管理服务有限公司支付2016年7月1日至2019年9月31日期间共39个月的物业服务费6381.96元，并支付违约金（计算方法：以每月应付的物业管理费163.64元为基数，分别分段从欠费当月11日起计算，其中至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍标准计算，2019年8月20日至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计算）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市广浩物业管理服务有限公司已预交），由被告李利利、裴小宁负担（该款项被告李利利、裴小宁在判决生效之日起七日内迳付原告中山市广浩物业管理服务有限公司）。本判决为终审判决。审判员  林佩坚二〇二〇年四月二日书记员  雷绮婷冯冰冰