江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初5574号原告：南京十一人体育发展有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路**。法定代表人：高源晴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许成，江苏朗宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：高善殿，江苏朗宁律师事务所实习律师。被告：南京嘉禾天诚商贸有限公司，住，住所地在南京市玄武区北京东路**/div>法定代表人：周连生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕凌霜，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。原告南京十一人体育发展有限公司（以下简称十一人公司）与被告南京嘉禾天诚商贸有限公司（南京嘉禾公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告十一人公司的法定代表人高源晴及其委托诉讼代理人许成、高善殿，被告嘉禾公司的委托诉讼代理人吴建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告十一人公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还履约保证金30000元、水电费10000元；2、要求被告赔偿损失3667195.15元（足球场基础土建损失939235.85元、草坪铺设损失372054.20元、附属设施损失172648元、照明灯具损失28910元、修补场地损失15283.1元、预期营业损失2139064元）。事实和理由：2015年12月1日，关于南京市玄武区孝陵卫双拜巷场地以及构筑物租赁一事，原、被告签订一份租赁合同，约定租赁场地用于足球健身运动以及产业经营，租赁期限自2015年12月1日至2021年2月28日。合同签订后，被告收取履约保证金3万元、预收水电费1万元。接收场地后，原告出资修建了足球运动场地。2018年4月26日，被告通知原告解除合同且要求将场地返还所有权人中国人民解放军73689部队（以下简称73689部队）。2019年2月20日原告将场地返还给被告、双方合同解除，但是被告拒绝赔偿相应损失，为此原告诉至法院。审理中，原告申请变更诉请数额：要求被告赔偿的预期营业损失变更为1725424元。被告嘉禾公司辩称：在签订涉案合同时，原告已经知道租赁场地的所有权人、被告租赁期限、续约条件等情形，部队终止合同、不再续约属于情势变更，被告作为出租人随之有权终止双方合同，并未违反原、被告约定，不应承担赔偿责任。原告提供的现有证据，不能证明土建工程和附属设施的实际损失数额，且附属设施损失并未实际发生，修复场地费用也非实际损失，赔偿预期营业损失更是于法无据，原告以三个月收入减去经营支出来计算其利润，也不构成法定的合理利润。现在原告尚有部分拖欠租金和水电费未能支付，故预交的履约保证金和水电费被告不应退还。本院经审理查明认定如下事实：2015年12月1日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订一份租赁合同，双方约定：1、租赁范围为甲方现有场地、构筑物等，具体范围见平面图，乙方在租赁期内，对甲方提供的场地、构筑物等进行建设和改造，费用由乙方承担；乙方租赁该场地、构筑物用于足球健身运动及相关产业经营。租赁期限自2015年12月1日起至2021年2月28日止，前三个月为甲方给予乙方的免收益期；租赁期限届满，本租赁合同自然终止；2、租金收取方式如下：第一年度（2016年3月1日至2017年2月28日）的租赁费为50万元，于合同生效之日支付25万元，2015年12月15日再支付25万元；第二、三年度（2017年3月1日-2019年2月28日）的租赁费为53万元，分别于2017年、2018年1月15日前一次性支付；第四年度（2019年3月1日-2020年2月28日）的租赁费为55万元，于2019年1月15日前一次性支付；第五年度（2020年3月1日-2021年2月28日）的租赁费为58万元，于2020年1月15日一次性支付；3、乙方向甲方支付保证金3万元，租赁合同到期无任何费用纠纷，该保证金一次性无息退还；乙方预先支付水、电费1万元，由甲方根据实际耗费予以相应扣除。甲方确保本合同签订时租赁标的物的所有权真实有效，并提供租赁标的物的原始合同复印件，其有效期应包含本合同有效期；租赁期满、乙方终止租赁或甲方依法解除合同的，甲方现状收回所有场地、构筑物及配套设施，包括场地、构筑物及配套设施的附着物和地面上定着物，且不承担乙方改造、建设的场地、构筑物及配套设施的费用或者补偿费用。如遇拆迁、征收事宜，甲方配合乙方进行赔偿事宜协商，具体赔偿事宜按拆迁赔偿涉及范围计算，乙方投入成本以场地施工建设费用为准（以提供的有效票据为准，合同期内乙方投入按每年10%折旧计算）；4、乙方应及时向甲方支付各年度租金及相关保证金、水电预交费用；乙方不支付或不按照约定及时支付租金及其他应由乙方负担的各项费用，均视为乙方违约，甲方有权要求乙方按银行同期贷款利率承担逾期付款违约责任，同时收取乙方的履约保证金不予退还，并有权要求乙方赔偿损失等。在上述合同后，附件1是租赁范围地形图，附件2是租赁标的物的原始合同复印件。合同签订后次日，原告向被告缴纳了保证金3万元以及水电费预付款1万元，并且建设改造租赁场地、构筑物以及配套设施。2016年4月8日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）又签订了一份补充协议，双方约定：1、乙方租赁甲方承包的孝陵卫双拜巷1号农场地块用于球场建设，该农场产权归属于部队，现因中央禁止部队进行经营性活动，该地块建设球场的行为，被人投诉至东部战区并将球场照片拍摄上传。东部战区指令拆除新建球场工作，并派专人监管。部队要求：停止一切经营行为，拆除所有设施，除了留守人员其他人员全部撤离等；2、甲乙双方一致同意，由甲方负责与部队协调。甲方考虑乙方的投入建设成本，经与部队协商先拆除第一片场地护栏网，立柱原样保留，其它场地原样不动。自2016年3月15日起，乙方停止支付场地费，并从下年房租中减免5万元，作为场地内拆、装费用，直至场地正常经营起再计算场地费；3、乙方对外不得宣传此地块为乙方租赁场地，是由甲方经营，必须保持口径一致。场地保持原样，场地内停止任何建设行为。考虑乙方与其业务单位合作关系，周一至周五17：00前停止经营，其它时段闭门经营。拆除场地内所有宣传广告以及商业广告，限定所有工作人员周一至周五17：00前不得在场地内办公、逗留，其它时间不得大声喧哗。同年6月3日，原、被告再次签订了一份补充协议，双方约定：自2016年6月1日起，乙方恢复3片球场正常经营，广告投放、场地修整、营业房建设、经营办公等由乙方自行处理；乙方场地靠近大门处的一片球场暂时保持原状，具体恢复时间甲方另行通知；自2016年6月1日至恢复期结束，租金按照总额的四分之一减免，该费用从下年房租中减免。同年12月7日，原、被告双方仍又签订了一份补充协议，双方约定：自2016年11月1日起，甲方按照租赁合同正常收取费用，2016年减免费用为20.92万元，在2017年租金内扣除；乙方在租赁场地内全面恢复日常场地租赁、广告投放、少儿培训等正常经营，正常开展场地、门头与道路指示牌、营业房休息室及其他配套设施的建设。2018年4月26日，被告向发出一份腾退搬迁通知书，要求：由于军队全面停止有偿服务项目，故涉案租赁合同因不可抗力自然终止，被告应在签收通知书后10日内搬离并将租赁场地返还给中国人民解放军73689部队（以下简称73689部队；后番号变更为中国人民解放军31619部队，以下简称31619部队）。同年5月14日，原告书面回复被告：腾退搬迁通知已于5月9日收悉；被告提前终止合同的依据无法确定，无法说明双方合同履行期间存在不可抗力；为了解决租赁合同纠纷嘉禾公司已与部队进行诉讼，在法院判决前被告不能认可所谓不可抗力，所以也不认可搬迁腾退的要求，如果提前解除合同应当协商经济赔偿。同日，31619部队将嘉禾公司起诉至本院，要求解除合同、腾退涉案场地。10月30日，本院作出（2018）苏0102民初4228号民事判决书，认定：嘉禾公司与31619部队签订的军队房地产租赁合同应于2016年3月1日起生效，2018年1月15日租赁期限已经届满，所以双方租赁合同到期以后应当解除，嘉禾公司应向31619部队及时返还租赁场地，且应支付自2018年1月16日以后至实际腾退之日的租金（占用费）。同年12月20日，嘉禾公司又在本院另行起诉31619部队，要求赔偿场地平整硬化、人员搬迁、坟冢迁移、足球场地建设等费用428.79万元。2019年2月14日，被告再次书面通知原告：要求于2019年2月20日前搬离租赁场地，到被告处办理交接手续，且应支付2018年9月1日至2019年1月11日期间的租金192860元；原告本应于2018年5月搬离，但被告与部队协商将租期延续至此，双方也就赔偿一事达成一致，即按投入比例分配赔偿款。当月20日，原、被告双方共同交接涉案场地，除了确认球场概况、附着物以外，共同核实水表读数：584.45立方米、电表读数：峰41802.40度、谷22948.94度、总64751.34度。2月25日，原、被告签订一份交接确认书，约定：乙方已于2019年2月20日12时前搬离腾退归还甲方场地以及设施设备，交接前该场地的水、电等各类费用由乙方承担，据实核算一次结清。另查明：1、2013年1月16日，嘉禾公司（乙方、承租方）与南京市玄武区双拜巷1号场地的所有权人73689部队（甲方、出租方）签订一份军队房地产租赁合同，双方约定：甲方将位于南京市玄武区的房屋（坐落号：南苏字第××号，场地面积15000平方米）出租给乙方，用途为仓储物流，租赁期限为2013年1月16日起至2018年1月15日止，租金总额720000元，年租金第一年为80000元，以后每年为160000元等。同年3月21日，嘉禾公司与73689部队签订补充协议，约定经甲方同意在原合同履行期满后，无特殊情况将续签租赁合同。2013年3月21日，73689部队与嘉禾公司签订一份孝陵卫空余场地租赁补充协议，约定：73689部队同意，在原始合同履行期满后，无特殊情况，续签租赁合同，合同另议。2、本院生效的（2018）苏0102民初12334号民事判决书，载明：（1）根据嘉禾公司的鉴定申请，本院委托南京润兴博资产评估有限公司对涉案足球场及其附属建筑设施的剩余价值进行资产评估。编号为润兴博评报字（2019）第033号的资产评估报告认为：足球场以及附属设施于评估基准日2018年11月15日的剩余价值为1193674元；（2）在该案中，嘉禾公司提供了2018年10月正中国际工程咨询有限公司出具的涉案地块工程结算审核报告书作为证据，说明审核结果为4287919.75元，包括搬迁、清苗及迁坟补偿费504000元，场地平整、绿化种植及管网铺设费639560元，足球场地建设费2510359.75元，劳务费634000元；（3）涉案场地上的农户搬迁费为120000元，解决归属权费用为130000元，借道及场地回填平整费用为524202元，第一批迁坟费用为176000元，第二批迁坟费用为64000元，合计为884414元，均为租用被告的涉案场地前投入的费用，是帮助部队解决历史遗留问题过程中所发生，本院支持嘉禾公司的诉请；（4）根据双方约定，涉案场地用途应为仓储物流，但是嘉禾公司改变用途，建设体育设施、开展体育活动，部队认为新建上述设施未征得其同意，且因国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；租赁期满，合同解除。因此嘉禾公司要求部队对涉案场地上新建设施损失进行赔偿的诉请，本院不予支持。3、2019年6月3日，江苏省电力公司的两份核查票载明：（1）本月示数64358.97，上月示数62063.66，电量2295，单价0.7364，金额1690元，违约金300元；（2）本月示数64890.44，上月示数64358.97，电量531，金额391元，违约金21元。同日的两份江苏增值税电子普通发票，一份金额为412元，另一份金额为1990元。两项金额合计为2402元。4、2019年6月24日南京水务集团有限公司的一份用水证明载明：抄表日期为2019年2月19日，金额为5260.04元，垃圾费10元，总金额为5359.44元。6月25日，两份江苏增值税电子普通发票，一份金额为5350.44元，另一份金额为57.96元。两项金额合计为5408.40元。审理中，为了证明合同提前解除给其所造成的经济损失，在第一次庭审时，原告提供了下列材料作为证据：1、建设工程承包合同、工程量结算表、转账凭证，说明原告已对涉案场地进行土建施工，该部分的损失为1341765.50元／10*7=939235.85元；2、草坪采购铺装合同、转账凭证，说明原告在涉案场地上铺设草坪，该部分的损失为531506元／10*7=372054.20元；3、集装箱购销合同、发票、付款回单、热水器安装协议，说明原告购置安装的附属设施，该部分的损失为172648元；4、支付宝交易记录，说明原告购置足球场照明灯具的费用损失为28910元，修补足球场地的费用损失为21833／10*7=15283.10元；5、场馆合作协议、政府购买体育公共服务合同、收据、发票、银行收款明细，说明原告预期营业损失2139064元。被告就此质证认为：（1）证据1中的土建施工单位并不存在，工程量结算表不能作为实际投入的计算依据，实际投入建设资金为86.3万元而非137万多元，所以该组证据不能认可；（2）证据2真实性认可，但是原告应当说明合同项下所有草坪均已铺装在涉案场地中，且损失计算方法同样于法无据，因此不能认可其证明目的；（3）集装箱的两张发票，数额为19500元和11000元，与本案没有任何关系；证据3中的其他材料真实性认可，2017年9月29日、10月23日和12月3日的3张票据，合计金额为54150元，与原告主张的5.7万元存在出入，65000元和20148元均为原告单方报价，没有任何付款凭证作为依据，因此不应有证明力；（4）证据4真实性不认可，原告应当说明合同项下所有灯具均已安装在涉案场地中，在原、被告交接清单中未对上述物品进行记载，场地修补费用并非原告实际损失，在已经主张残值的前提下不应再主张修补费用；（5）政府采购合同、发票、银行收款明细认可，其他材料真实性不认可，场馆合作协议存在明显涂改痕迹，无论被告是否违约，均不应当赔偿所谓营业收入，政府采购合同在签订时，原告应当知道涉案场地相关诉讼已在进行，因此不能作为预期利润的证明依据。在第二次庭审时，原告又补充了下列材料作为证据：1、企业工商登记信息和施工图纸，说明为原告足球场提供基础土建、草坪、集装箱、热水器、照明灯具等的厂家主体资料；2、收款回单、增值税发票、收据，说明体育主管部门给付原告的场馆经费收入为94035元，业务单位给付服务费用为314598元；3、网络银行汇款回单、微信转账账单、记账凭证以及票据、收费回单、付款回单，说明原告支付人员工资、差旅接待、汇款手续、纠纷仲裁、诉讼保全等费用合计51704.71元。被告就此质证认为：（1）工商资料认可，但是均未证明原告已向相应施工单位付款，实际收款人与施工单位之间没有关系，施工单位也未开具相应发票，没有双方竣工验收材料；施工图纸真实性不认可，材料形成时间、合同主体均不明确，所谓工程量也无法证明；（2）收据真实性不认可，其他材料认可，不能说明出具收据载明款项的记载时间，但是所有材料的证明力不认可；（3）记账凭证真实性不认可，其他材料认可，但是现有材料无法说明劳动关系、社保记录、工资发放，所有材料的证明力不认可。以上事实有租赁合同、补充协议、腾退搬迁通知书、函件、微信截图、（2018）苏0102民初4228号民事判决书、（2018）苏0102民初12334号民事判决书、交接确认书、押金收据、建设工程施工承包合同、工程量结算表、草坪采购及实施项目合同、集装箱购销合同、集装箱购销发票、热水器安装协议、用水证明、核查票、水电费发票、建设工程承包合同、工程量结算表、转账凭证、草坪采购铺装合同、转账凭证、集装箱购销合同、发票、付款回单、热水器安装协议、收款回单、增值税发票、收据网络银行汇款回单、微信转账账单、记账凭证以及票据、收费回单、付款回单以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，应当依法成立且生效，原、被告应当依照约定严格履行各自的义务。关于涉案合同的约定租期。本院认为：1、涉案合同约定的租赁期限，是自2015年12月1日起至2021年2月28日止，被告与73689部队约定的租赁期限为2013年1月16日起至2018年1月15日止。由于涉案合同的约定租期已超过了被告与73689部队约定的租期，故自2018年1月15日以后原、被告的租赁期限约定，依法应当认定为无效；2、在签订的涉案合同后，附件2就是被告与73689部队签订的租赁合同复印件。2013年3月21日，被告与73689部队签订的补充协议，虽然已约定：原合同履行期满后、无特殊情况则续签租赁合同，但是该项约定并非完全否定或者代替双方关于租赁期限的约定。所以，对于超出期限部分的约定的无效后果，原、被告双方在主观上均应负有一定过错，应当各自承担相应的责任。关于原告的建设费用损失。本院认为：1、关于2018年1月16日起至2019年2月20日止的涉案场地占用费用。2018年1月16日起原告仍然实际占用涉案场地，2019年2月20日原告方才正式交还，所以原告实际占用涉案场地的时间应当为1年零5天。2013年1月16日，嘉禾公司与73689部队约定，第一年租金为80000元，以后每年为160000元。本院生效的（2018）苏0102民初4228号民事判决书，判令嘉禾公司应向73689部队支付自2018年1月16日以后至实际腾退之日的占用费用，支付标准是参照双方约定的租金数额。相对于73689部队而言，是嘉禾公司在合同租期届满后实际占用涉案场地，而相对于嘉禾公司，则是原告十一人公司在合法租期届满后实际占用涉案场地，所以，在租期约定无效后，被告的直接经济损失就是应向73689部队支付的占用费用。原告实际占用涉案场地的时间为1年零5天，参照1年160000元的租金标准，所以该占用费用应该是162191.78元；2、关于足球场的残值。为了证明涉案场地上足球场的建设费用，原告提供了相应材料作为证据，但是被告并未认可其主张的数额，且原告提供的现有证据，尚且不能充分证明各项建设费用的真实有效。本院生效的（2018）苏0102民初12334号民事判决书，已经载明：经过本院司法鉴定，涉案场地上足球场以及附属设施的剩余价值为1193674元。由于人民法院生效法律文书的证明效力，应当高于原告提供的证据材料的效力，所以足球场的残值数额应认定为1193674元；3、从2016年4月8日原、被告签订的补充协议来看，原、被告均已明确知道，部队要求停止经营、拆除所有设施。从2016年6月3日原、被告签订的补充协议来看，原、被告协商同意自2016年6月1日起，原告恢复3片球场正常经营，被告同意原告可以进行广告投放、场地修整、营业房建设、经营办公等事务。从2016年12月7日原、被告签订的补充协议来看，被告开始正常收取原告租赁费用，并且同意原告在涉案场地内全面恢复正常经营，可以建设场地、门头与道路指示牌、营业房休息室以及其他配套设施；4、关于超期约定的无效后果，原、被告双方均应承担责任，且被告与73689部队约定的涉案场地用途为仓储物流，但是原、被告双方约定的用途则为足球运动，且在73689部队作出停止经营、拆除设施的要求以后，原、被告双方也均未能实际履行。所以足球场的残值损失1193674元，应由原、被告双方来共同承担、各负一半，即被告应赔偿原告的残值损失596837元。关于保证金以及水电费。在原、被告签订涉案合同后，原告已向被告缴纳了保证金3万元以及水电费预付款1万元。2019年2月20日原、被告双方共同确认，涉案场地上电表总读数为64751.34，且被告也提供了证据证明：电费为2402元、水费为5359.44元（2019年2月19日）。所以，原告应负担的水电费合计7761.44元，此款应从预付的水电费中扣除；原告要求被告返还保证金30000元和水电费2238.56元的诉请，符合已查明的事实和双方约定，本院予以支持。关于经营损失。在超期部分的约定无效后，涉案合同约定的租赁期限，应是自2015年12月1日起至2018年1月15日止。自2018年1月16日起，原告占用涉案场地已经没有任何合法依据，被告可以随时要求原告予以返还。所以原告要求被告赔偿经营损失的主张，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予支持。综合上述分析，由于原、被告互负到期债务，且该债务均为金钱给付之债，所以双方债务可以互相抵销。因此，在原告应支付被告的占用费用和应返还被告的保证金、剩余水电费充抵以后，原告要求被告赔偿建设费用损失466883.78元的主张，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持；超出部分的原告其他诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京嘉禾天诚商贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告南京十一人体育发展有限公司经济损失人民币466883.78元；二、驳回原告南京十一人体育发展有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费36458元、保全费5000元，以上合计41458元，由原告负担35000元，由被告负担6458元。原告预交的案件受理费剩余部分6458元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  陈 娟人民陪审员  王天来二〇二〇年四月二十日法官 助理  徐 垠书 记 员  罗安迪