西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初21591号原告：韩玉栋，男，汉族，1995年10月5日出生，住陕西省洛南县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：孙楠，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托代理人：李佩尧，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：李琪，女，汉族，1984年5月9日出生，住陕西省神木县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX委托代理人：鲁俊毅，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。被告：李勇，男，汉族，1956年10月9日出生，住陕西省神木县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：陕西五星联行房地产中介服务有限公司，统一社会信用代码：91610136MA6U0H1F08，住所地：陕西省西安市浐灞区。法定代表人：陈坤，该公司董事长。委托代理人：张磊，男，汉族，1992年3月7日出生，住甘肃省徽县，身份证号码：622XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告韩玉栋与被告李琪、李勇及第三人陕西五星联行房地产中介服务有限公司（以下简称五星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩玉栋及其委托代理人孙楠，被告李勇、被告李琪的委托代理人鲁俊毅、第三人五星公司的委托代理人张磊均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告韩玉栋诉称，2017年5月1日，原告与被告及第三人五星公司签订房屋买卖合同一份，约定被告将位于西安市浐灞生态区XX路XX城XX幢XX号房出售给原告，总房款为260万元。原告首付款80万元，余款180万元申请按揭贷款。当日原告支付被告定金5万元。合同签订后，原、被告双方于2018年2月6日签订了《西安市存量房买卖合同》，进行网签备案，后在北京银行开设指定账户，原告将首付款80万元存入指定账户。2018年3月26日原告申请的按揭贷款审批通过，但被告拒绝配合原告办理过户手续，并要求原告再加价70万元，否则拒绝履行合同。被告的行为构成违约，故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《房屋买卖合同》（NO.WXMM1704002），办理房屋过户手续并向原告交付房屋；2、被告支付原告违约金260000元；3、被告支付中介费46000元；4、本案诉讼费、保全费等费用全部由被告承担。被告李琪辩称，一、原告诉称与事实不符。2012年5月19日，因被告李琪的丈夫尚某某在外地上班，就委托李琪签订商品房买卖合同，支付购房首付款885975元、按揭房贷1310000元，合计2195975元，共同购买了位于西安市浐灞生态区XX路XX城XX幢XX号房屋。就事实和法律规定而言，涉案房屋属于被告李琪和丈夫尚某某的夫妻共同财产。二、原告的诉讼请求不能成立，由于原告没有在合同约定的4个月期限内交纳购房首付款、办理房贷手续、支付购房款，导致被告李琪订立合同的目的不能实现；原告逾期履行合同义务长达7个月之久，涉案合同已经具备了解约的解除条件，被告李琪委托父亲李勇电话、微信告知第三人五星公司主任陈某某，已经解除了涉案合同，被告李琪愿意退还原告所交定金，但原告的其他诉讼请求与事实不符，应予驳回。被告李勇辩称，其非本案适格被告，被告是代替女儿李琪签字的，原告违反约定，迟迟不付房款，只付了5万元定金，按照合同及口头约定应该解除合同。第一次办银行按揭办不下来，当时第三人说是国家政策限制外地户口在西安买房，原告不是西安户口，后来2017年出了新政策，到2018年3月20日的时候原告称把按揭办下来了。为了办证过户加急被告还给中介交了5000元。按揭办下来之后被告一直在催，原告说要办理社保没有现金，要贷款才能支付购房款。第三人五星公司对原告诉请无明确意见。经审理查明，2017年4月20日，原告韩玉栋出具委托书委托熊威作为其代理人，代其购买房屋，并办理过户相关事宜。2018年2月5日，被告李琪通过陕西省神木市公证处出具委托书一份，委托其父亲李勇出售诉争房屋，并代办过户相关手续。2017年5月1日，熊威作为原告韩玉栋的代理人、被告李勇作为被告李琪的代理人与第三人五星公司签订《房屋买卖合同》一份约定：被告李琪将位于西安市浐灞生态区XX路XX城XX幢XX房XX栋，总房款为2597000元。原告首付780000元，余款1817000元申请贷款......。合同签订当日原告向被告李勇支付购房定金50000元。另原、被告双方签订房屋买卖合同之初原告非西安市户籍，后因2017年6月28日西安市发布《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》出具了新的限购政策，原告后于2018年1月25日将户口迁至了西安市。再查，2018年2月6日，原、被告及第三人工作人员前往西安市房屋管理局办理了涉案合同的网签备案手续，并签订了西安市存量房买卖合同，同时变更首付款为800000元，余款1800000元申请贷款支付。2018年2月6日，原告、被告李勇及第三人工作人员一同前往北京银行股份有限公司西安分行（以下简称“北京银行”）办理按揭贷款手续。原、被告双方向北京银行提交了办理贷款所需资料，被告李勇作为被告李琪的代理人配合原告办理了申请按揭贷款的面签手续。嗣后原告依照银行办理按揭贷款的要求将购买涉案房屋所需的剩余首付款750000元分两次支付至了在银行的新设账户中。2018年3月26日原告申请的贷款审批通过。2018年3月28日，被告李勇通过微信向第三人工作人员表示涉案房屋被告不愿意继续出售，双方合同未继续履行，网签合同现已失效。另查，庭审中原告表示若合同继续履行，其可向被告一次性支付剩余购房款。上述事实，有房屋买卖合同、不动产权证书、收据、西安市存量房买卖合同、北京银行西安分行个人二手住房贷款内部审批表、微信聊天记录、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，原告韩玉栋与被告李琪及第三人五星公司签订的房屋买卖合同系三方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，依法成立并生效。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金50000元。后因西安市出台了二手房交易限购政策，原告于2018年1月25日将户口迁至了西安市。2018年2月6日，原、被告双方办理了网签备案手续，原告向银行申请办理了银行按揭贷款手续并审批通过，合同此时本可继续履行，但被告却不愿继续履行合同，导致交易中止。被告辩称其不愿继续履行合同的原因之一为原告未按照合同约定的期限向其支付购房款。根据西安市二手房交易流程可知，二手房交易需办理网签备案手续并开设资金监管账户。购房款由买受人付至资金监管账户，待过户完成之后由资金监管账户付给出卖人。但因被告不愿继续履行合同致使资金监管账户并未设立，客观上不具备购房款的支付条件，故被告以逾期付款为由拒绝继续履行合同的理由依法不能成立。被告辩称不愿继续履行合同的原因之二为原告签订合同之初非西安市户籍，且在限购政策发布后为迁入户籍耗时数月。根据本院已经查明的事实可知，原、被告签订合同之初西安市并未限制购房人员户籍，原告虽在限购政策发布后办理户口花费数月，但被告此后与原告共同办理网签备案手续并配合办理贷款的行为，应视为对原告办理户口迁入手续及申请贷款的流程及所用时间是同意且认可的。故其以此为由拒绝继续履行合同的理由亦不能成立。综上，涉案房屋买卖合同具备继续履行的条件，被告李琪应配合原告继续履行合同。又因原告在庭审中表示具备一次性支付剩余购房款的偿付能力，故其应向被告李琪支付剩余购房款2550000元，被告李琪应配合原告办理房屋过户手续，并向原告交付房屋。至于被告李琪辩称该房屋系夫妻共同财产一节，因该房屋购买于被告李琪登记结婚之前，依法应属被告李琪的个人财产，故对被告的该项辩称依法不予采信。至于原告主张被告支付违约金及中介费一节。被告拒绝继续履行合同虽存在履约瑕疵。但原告确实在合同履行过程中为办理户籍迁入手续花费数月，客观上延缓了交易所需时间致使原告无法在原定的合理期限内取得购房款。故结合合同的实际履行情况，遵循公平原则，原告的该项诉请本院依法不予支持。另原告主张被告承担保函费用一节，因购买保函并非必要的诉讼支出，依法应由原告自行承担。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告韩玉栋与被告李琪签订的《房屋买卖合同》继续履行。原告应于本判决生效之日起三十日内向被告李琪支付剩余购房款2550000元。被告李琪应于本判决生效之日起三十日内配合原告韩玉栋将房屋过户至原告名下，并向原告韩玉栋腾交位于西安市浐灞生态区XX路XX城XX幢XX号房。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5890元，由原告承担890元，由被告李琪承担5000元。保全费5000元，由被告李琪承担。因原告已预交，故被告李琪应在履行生效判决时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审  判  长    李  晓  婷审  判  员    张  元  平审  判  员    宁      莎 二〇二〇 年  四 月 十 日       书  记  员    张  雨  濛 打印：扈艳红       校对：李宏艳      2020年  月  日送达 1