广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终550号上诉人（原审原告）：广东至德产业开发投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****xxx号，统一社会信用代码914************993。法定代表人：杨某，经理。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区********，住所地广东省佛山市顺德区**********，统一社会信用代码124***********531J。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：曾绍荣，广东顺朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖日晖，广东顺朗律师事务所律师。原审第三人：广州隽合房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区**，统一社会信用代码91xxx2。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：刘大川，广东拓孚信展律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵万山，广东信孚律师事务所律师。上诉人广东至德产业开发投资有限公司（以下简称至德公司）因与被上诉人佛山市顺德区********（以下简称容桂土发中心）、原审第三人广州隽合房地产开发有限公司（以下简称隽合公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。至德公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持至德公司的一审诉讼请求；2.案件受理费由容桂土发中心承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认为双方未就补偿达成过一致且理解无误的意思表示，是认定事实错误。本案实际上双方已达成补偿按出让土地面积乘以每平米单价的50%的意思表示，因此无论是出让土地的总面积还是每平方米的单价都是准确，无法模糊，不存在未达成一致且理解无误的意思表示。2.一审判决未有认定每平方米的单价，属遗漏查明事实。如前所述，双方对于补偿金额达成以出让面积乘以单价，并非转让土地总价，因此，本案应先确定单价。但由于容桂土发中心土地转让采用的是转让后返还物业的方式，而返还的物业不属于隽合公司，则在确定单价时应将该部分扣除，再计算容积率即可计算出该部分土地面积进而核算单价。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为无论从一般文意角度理解，还是按照不动产交易市场的交易习惯理解，均应理解为每平方米土地使用权单价乘以被收购土地使用权面积，但又未在此基础上进一步解释，仍然适用出让总价款，造成逻辑错误。法律适用的基本原则是“法不强人所难”及“举重以明轻”。在至德公司与容桂土发中心达成《顺德三旧改造挂账收购协议书》（以下简称《三旧协议》）时，双方以出让总面积乘以单价来计算补偿是能预见到的无歧义的表达方式，双方无法预见此后是否会有返还政府物业及返还政府多少面积的物业，因此，无法在合同里进行明示和约定。而此后，出现将出让土地部分物业返还政府的这种形式如何进行厘定，则是“举重以明轻”。出让土地总计建筑面积6587028平方米，其中包括150000平方米返还政府，按照一审判决的裁判逻辑，按土地成交总价计算，若招拍挂的条件是50000平方米返还政府，则会是大幅折价，缩减双方达成的补偿，由此可见，不能直接以土地成交总价计算，应以竞拍者实际转让土地面积的单价计算补偿金额。容桂土发中心辩称，一、至德公司要求《容桂街道容奇大道东27号地块项目投资建设协议》项下由隽合公司无偿配建的商品住房、停车位对应的市场价值的一半，没有事实依据。1.《三旧协议》第二条第2点（1）明确指出至德公司的补偿款以“成交单价”为计算标准，该成交单价是本宗收购土地的地面单价，而非至德公司所称的应将返还物业所占土地面积扣除后剩余土地面积的地面单价。故本案中每平方米土地的单价十分明确，一审法院没有遗漏查明事实。同时《三旧协议》第三条第1点亦明确指出至德公司所收取的补偿款是“一次性支付”，是容桂土发中心“收讫区财政局下拨的成交价款”。由此得知，至德公司应得的补偿款实际上就是以成交单价作为计算标准，且全部补偿款至德公司已经全额收齐。2.《佛山市顺德区****************块使用权挂牌出让公告》“备注”一栏中对土地成交价有明确说明72458万元就是土地交易成交价，根本不存在任何理解上的偏差，72458万元的50%即至德公司已经收取的补偿款。3.至德公司称成交单价分为成交价、配建物业和人才专卖房三部分没有依据。《佛山市顺德区****************块使用权挂牌出让公告》及《佛山市顺德区****************块公开交易结果公告》已明确土地交易成交价为72458万元，结合《三旧协议》第二条第2点（1）及第三条第1点的约定，成交单价只能是土地交易成交价，因为只有土地交易成交价才会是由区财政局收取并由容桂土发中心收取。配建物业和人才专卖房根本不可能交财政支付给容桂土发中心，与协议内容、目的根本不相符。另，一审庭审时，至德公司确认其与容桂土发中心签订《三旧协议》时，未就竞买方无偿配建的问题进行磋商，至德公司也确认在明知《佛山市顺德区****************块使用权挂牌出让公告》的情况下，没有对其中的内容提出过异议。二、至德公司要求取得《容桂街道容奇大道东27号地块项目投资建设协议》项下隽合公司无偿配建的商品住房、停车位对应的市场价值的一半，没有法律依据。根据各级政府或机关发布的文件可知，在土地出让中“限地价、竞房价或竞配建保障房”的方式早有实施，《三旧协议》的签订和履约均完全考虑了市场行情、政策法规及行业发展各方面因素。其中《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第五条第（二）点中，对于限地价、竞配建等形式的出让方式是强制性的，而非建议或可选择性，因此涉案地块在该文件的约束下若超过价格标准则必然存在限地价、竞配建的方式，至德公司也应当清楚明白配建物业不是其受补偿的范围之内。因此，至德公司在应当知道政策规定的情况下未对《佛山市顺德区****************块使用权挂牌出让公告》提出异议，在《三旧协议》明确约定补偿款标准，在《佛山市顺德区****************块使用权挂牌出让公告》明确告知土地交易成交价的情况下，至德公司是接受以36229万元补偿款作为全部对价的情况下出让涉案地块。至于至德公司引用“法不强人所难”“举重以明轻”均是在刑法方面的西方法谚和我国古代的说法，与本案没有关系，至德公司将其上升为法律适用的基本原则来论述本案补偿计算的标准或土地出让的条件，是错误的。隽合公司述称，一、一审判决认定事实正确。1.一审判决认为双方未就补偿达成过一致且理解无误的意思表示，是基于至德公司在一审庭审中的自认。2.《三旧协议》并无对实物及与实物相关的对价的分配方式进行约定，或有其他与上述问题相关的意思表示。《三旧协议》第二条第2点第（1）明确指出至德公司的补偿款是以成交单价为计算依据，配建物业部分并不包括在土地公开出让成交的价款内。第三条又约定，必须是区财政局收到土地竞买人支付的土地出让款后，容桂土发中心才需要向至德公司支付相应的补偿款。没有相应证据证明区财政局必须对土地竞买人无偿配建的设施按某种比例的价款下拨给容桂土发中心，因此，该条约定事实上已排除至德公司获得无偿配建部分设施的补偿款的可能性。二、一审判决适用法律正确。在《三旧协议》签订前，各级政府或机关早已发文要求各地在土地出让中实施“限地价、竞房价或竞配建保障房”等措施，抑制房价快速增长。因政府机关文件的上述政策公布，相关成交的单价及补偿等必将受到“限地价、竞房价或竞配建”等影响，该情况在签订协议书之前已经存在，至德公司也知悉，至德公司签订《三旧协议》的行为是以实际行动表明其对竞配建或保障房模式的认可。因此一审判决认定至德公司对协议书的补偿范围作出扩大化的理解是正确。至德公司向一审法院起诉请求：1.确认容桂土发中心与隽合公司签订的《容桂街道容奇大道东27号地块项目投资建设协议》项下隽合公司无偿配建的商品住房面积15000平方米及配套地下停车位或其对应的市场价值的一半属于至德公司所有；2.本案诉讼费由容桂土发中心负担。一审法院认定事实：2016年12月12日，容桂土发中心（合同甲方，下同）与至德公司（合同乙方，下同）签订《三旧协议》，约定为收回土地开发需要，甲方收购乙方权属的位于佛山市顺德区*****************的房地产（以下简称涉案物业，土地用途为工业，土地使用权性质为国有出让，用地面积21956.76平方米，建筑面积24335.58平方米，经评估土地使用权及上盖建筑物总价值为60767066元）。双方对补偿方式进行了约定，其中《三旧协议》第二条第2点约定：“甲、乙双方同意并确认：甲方充分考虑乙方经营损失、设备搬迁等因素，结合三旧改造挂账收购方式对乙方放弃27号物业的房屋所有权及土地使用权所受到的损失予以货币补偿，依不同情况按以下约定方式给付：（1）收购地块整宗出让时，补偿款总额=收购土地面积×公开交易出让实际成交单价的50%……”，第三条约定：“具体支付时间、金额及条件：1.27号物业地块公开交易出让且甲方收讫区财政局下拨的成交价款后20个工作日内，甲方将依据本协议第二条计算出的补偿总价款一次性支付予乙方……”。《三旧协议》并对其他事项进行了约定。之后根据有关政策，涉案物业经公开挂牌进行招投标。出让公告明示，涉案物业出让限定“土地交易最高价格”724580000元（折合地面单价33000元每平方米）。当土地竞买价格达到上述金额时，竞买方式转为竞配建无偿返还政府商品住宅面积及对应的车位，并限定“配建无偿返还政府商品住房最高面积”为15000平方米。当竞配建无偿返还政府商品住宅面积达到15000平方米时，竞买方式转为竞自行销售人才专卖房面积。出让公告并对其他事项进行了公示。之后涉案物业由隽合公司竞投中标获得。2017年12月29日，案外人佛山市顺德区国土城建和水利局及容桂土发中心分别与隽合公司签订《佛山市国有建设用地使用权出让合同》及《容桂街道容奇大道东27号地块项目投资建设协议》，约定涉案物业的国有建设用地使用权出让价款为724580000元，每平方米33000.32元。约定隽合公司在涉案物业内配建无偿返还给政府的计容建筑面积15000平方米商品住房及配套地下停车位（包括小汽车、自行车、摩托车停车位），并约定隽合公司须于自地块交地之日起3年内完成上述配建设施的竣工验收并办妥确权手续，并将产权无偿移交至区国有资产监督管理办公室或其指定单位名下，区国有资产监督管理办公室或其指定单位无需向隽合公司缴交购房（或车位）款。同时，隽合公司需按购买合同的价格开具发票给区国有资产监督管理办公室或其指定单位。另查，容桂土发中心在诉讼前已将出让价款724580000元的50%合计362290000元支付给至德公司。诉讼中至德公司自认，其与容桂土发中心签订《三旧协议》时，未就竞买方无偿配建的问题进行过磋商。诉讼中隽合公司述称，其需无偿配建的15000平方米商品住房及配套地下停车位尚未建设完成。一审法院认为，综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点是：涉案应由隽合公司配建的设施是否属于《三旧协议》中约定的至德公司可获得的对价。对此一审法院认为，至德公司无权就隽合公司无偿配建的设施的相应价值要求获得50%的补偿。理由如下：一、《三旧协议》中，并没有对隽合公司在地块上无偿配建的设施如何处理进行明确约定。另诉讼中至德公司也自认，其与容桂土发中心签订《三旧协议》时，未就竞买方无偿配建的问题进行过磋商。也就是说，双方根本未就竞买人在涉案物业上无偿配建的设施是否应作为容桂土发中心对至德公司应支付的补偿款的计算依据达成过双方一致且理解无误的意思表示，容桂土发中心自始至终并没有同意过向至德公司支付竞买人无偿配建的设施的价值的50%作为至德公司的补偿款。二、根据《三旧协议》的约定，收购地块整宗出让时，补偿款总额=收购土地面积×公开交易出让实际成交单价的50%。其中收购土地面积×公开交易出让实际成交单价的含义清晰，无论是从一般文意角度理解，还是按照不动产交易市场的交易习惯理解，均应理解为每平方米土地使用权单价×被收购土地使用权的面积，在本案中，涉案物业土地使用权出让价款总额应为724580000元。至德公司主张对公开交易出让实际成交单价作出扩大范围的、不同于一般意义和交易习惯的理解，认为公开交易出让实际成交单价包含了竞买方无偿配建的实物设施的价值，在无充分有效的依据佐证的情况下，不应予以采纳。三、根据《三旧协议》的约定，补偿款具体支付时间、金额及条件，是容桂土发中心收讫区财税局下拨的成交价款后再行向至德公司支付补偿款。由此可知必须是区财税局获得竞买人支付的土地使用权出让价款并下拨到容桂土发中心之后，容桂土发中心才需要向至德公司支付相应补偿款。但竞买人无偿配建的设施，是不能形成区财税局的货币收入的，也没有证据表明区财税局将会就竞买人无偿配建的设施按一定比例的价款下拨资金给容桂土发中心，故容桂土发中心在没有相应财政资金下拨的情况下，根本不可能按上述约定向至德公司支付补偿款。由此可以反推知，至德公司可收取的补偿款，只能基于隽合公司用货币支付的土地使用权出让价款724580000元计算。至德公司在诉讼中认为隽合公司需按购房合同的价格开具发票给区国有资产监督管理办公室或其指定的单位，发票金额可以视为是无偿配建的设施的合理市场价值，该部分属于财政收入，该理解明显超出了《三旧协议》约定的内容范围，一审法院不予采纳。综上，至德公司的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回至德公司的诉讼请求。本案受理费416800元，由至德公司负担。二审中，各方当事人未有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，围绕诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：容桂土发中心与隽合公司签订的《容桂街道容奇大道东27号地块项目投资建设协议》中，约定由隽合公司无偿配建的商品住房面积15000平方米及配套地下停车位或其对应的市场价值的一半是否属于案涉《顺德三旧改造挂账收购协议书》中约定由至德公司享有的对价范围。至德公司上诉主张其与容桂土发中心签订的《顺德三旧改造挂账收购协议书》中，容桂土发中心的收购地块实际出让价包括现金对价及实物（住房+车位）对价，根据协议的约定及分配原则，其有权享有隽合公司基于《容桂街道容奇大道东27号地块项目投资建设协议》约定无偿配建的商品住房面积15000平方米及配套地下停车位或其对应的市场价值的一半。容桂土发中心不予认可，认为其支付的对价并未含实物对价，双方此后也未约定至德公司享有第三方隽合公司配建的设施。对此本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”至德公司主张其享有第三方隽合公司基于《容桂街道容奇大道东27号地块项目投资建设协议》约定无偿配建的设施或对应的价值一半，理应就此承担举证义务。综合至德公司本案中的举证及庭审调查进行分析，首先，案涉《顺德三旧改造挂账收购协议书》中，并未就至德公司享有第三方配建的设施或对应的价值一半进行约定。至德公司与容桂土发中心签订的《顺德三旧改造挂账收购协议书》中，关于补偿方式，约定收购地块整宗出让时，支付的补偿款为收购土地面积×公开交易出让实际成交单价的50%，并无对实物及实物相关的对价分配方式进行约定，或有其他相关的意思表示。容桂土发中心本案中亦不确认双方关于第三方配建的设施或对应的价值一半存在有关约定，并同意向至德公司支付竞买人无偿配建的设施价值一半作为至德公司的补偿款，至德公司请求确认其享有第三方配建的设施或对应的价值一半缺乏相应合同依据；其次，至德公司主张从文义解读，公开交易出让实际成交单价应包括《容桂街道容奇大道东27号地块项目投资建设协议》约定由第三方配建的设施或对应的价值理据不足，亦缺乏证据佐证。案涉《顺德三旧改造挂账收购协议书》中，约定至德公司享有的补偿款为收购土地面积×公开交易出让实际成交单价50%。该协议明确指出至德公司享有的补偿款以“成交单价”为计算标准，合同文义清晰，一审法院认定该“成交单价”为涉案土地出让时在出让合同中约定的出让价款，该认定符合日常文意理解及不动产交易习惯理解，至德公司认为公开交易出让实际成加单价包括竞买方无偿赔偿的实物设施价值理据不足；最后，案涉《顺德三旧改造挂账收购协议书》约定容桂土发中心支付的对价是在收到财政局下拨成交价后再支付予至德公司，竞买人无偿赔偿的设施是无法形成区财税局的货币收入，至德公司也没有证据证明顺德区财税局将竞买人无偿配套的设施按一定比例的价款下拨资金给容桂土发中心。综合上述论析，至德公司上诉主张隽合公司基于《容桂街道容奇大道东27号地块项目投资建设协议》约定无偿配建的设施属于案涉《顺德三旧改造挂账收购协议书》中约定由至德公司享有的对价范围，要求法院其享有该不动产价值一半或容桂土发中心支付一半补偿金缺乏事实与法律依据，一审法院予以驳回理据充分，本院亦予维持。综上，至德公司的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费416800元，由上诉人广东至德产业开发投资有限公司负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年四月三日法官助理  杨全欣书 记 员  钟伊发