广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初29474号原告(反诉被告，以下统称原告)：东莞鑫茂新能源技术有限公司，住所地为广东省东莞市****************。法定代表人：艾某1。委托代理人：晏亮，男，1981年2月2日出生，汉族，身份证住址为湖南省益阳市赫山区************************，公民身份号码为430***************，系原告员工。委托代理人：何惠，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告(反诉原告，以下统称被告)：东莞高志木业有限公司，住所地为广东省东莞市******。法定代表人：林某1。委托代理人：徐清波，广东合盛律师事务所律师。委托代理人：陈柏，广东合盛律师事务所律师。原告东莞鑫茂新能源技术有限公司诉被告东莞高志木业有限公司，以及被告东莞高志木业有限公司反诉原告东莞鑫茂新能源技术有限公司房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的法定代表人艾某1及其委托代理人晏亮、何惠，被告的委托代理人徐清波、陈柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年11月，原告与被告就位于广东省东莞市*************的厂房及附属设施签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租该厂房，双方对合同租金、租赁保证金、费用承担、权利义务等进行了详细约定。合同签订后，原告依约履行合同义务，向被告支付租金360000元，租赁保证金1080000元；随后，开始进行厂房搬迁、修缮，并聘请保安驻守，为此共花费1063750.4元。因生产项目迁建需经过环评审批，原告在办理该手续的过程中，被环保部门告知需增加公众调查环节，需泉塘村村委会配合回函《建设项目单位意见征询调查表》，但泉塘村村委会不予配合，后原告多次向被告发函，仍未果，导致原告无法继续使用该厂房。经双方多次协商，2019年5月8日，双方解除租赁合同，并进行厂房移交确认。合同解除后，被告拒绝退还原告已付租金及租赁保证金，并拒绝赔偿原告的损失。原告认为，双方签订的租赁合同因第三方原因导致合同目的不能实现，系情势变更。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条及公平原则，被告应退还原告已付租金及租赁保证金，赔偿原告的损失。因此，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告2018年11月签订的《厂房租赁合同》（租赁面积：14000平米、6000平米）于2019年5月9日解除；二、被告返还原告已付租金360000元及租赁保证金1080000元；三、被告赔偿原告损失1063750.4元；四、支付原告资金占用利息15732元（以2503750.4元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年5月10日暂计至2019年*月1日，实际计至被告履行完毕还款义务之日止）；五、本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求，认为案涉租赁场地未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效，因此要求变更诉讼请求为：一、确认原、被告2018年11月签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告返还原告已付租赁保证金1080000元；三、赔偿原告损失1063750.4元；四、被告支付原告资金占用利息（以2143750.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年5月10日计算至被告还款之日止，暂计至2019年7月1日利息为13469.9元）；五、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，一、被告交付的租赁物符合两份《厂房租赁合同》的约定，原告可以用来工业生产之用的。1.《厂房租赁合同》中约定租赁物是厂房，被告交付符合双方约定；2.《厂房租赁合同》中没有约定原告对租赁物是用来加工生产碳粉的；3.原告作为长期经营生产这个领域的专业产商，其对碳粉加工生产所带来的环保事宜是清楚知晓的，环保公众调查环节是在《厂房租赁合同》签署之前就已经存在的，办理碳粉加工生产所需要的证照也是原告自身义务，对不能获得村委公众咨询同意的风险完全由原告自身承担，对放弃租赁物所带来的后果理应由原告全部承担；4.当被告得知原告需要进行环保公众调查环节时，被告也积极善意协助原告与当地村委进行沟通、已给予足够支持；5.被告对碳粉加工生产一无所知，被告无需对原告经营生产不能通过环保公共调查环节承担任何责任；6.《厂房租赁合同》约定，原告在签订《厂房租赁合同》时对厂房的现状已充分了解、同意按现状承担，经营有关证照由原告自行办理，不得因不能办理相关经营证照而要求被告赔偿，被告无需对其后续不能通过村委公众调查环节承担任何责任。二、原告因不能通过环评审批而单方提前解除合同，该做法不符合情势变更原则的适用条件。本案中，开展工业项目经营应办理环评审批既是法律规定，也是行业常识，政府环保部门关于工业项目环评审批的要求在《厂房租赁合同》签订前后均是明确存在的，不属于法律规定的“客观情况”发生“重大变化”之情形，而且原告作为厂房的承租人，具有开展工业项目的实践经验，环保部门的环评审批对于原告而言明显属于商业风险的范畴，且本案中《厂房租赁合同》的目的就是厂房使用，并非用于原告单方认为的碳粉加工生产的厂房使用，《厂房租赁合同》仍然可以履行，合同目的亦可实现。三、原告单方提前解除《厂房租赁合同》系严重的违约行为。原告诉状中明确其解除合同的原因是不能办理环评审批的“第三方原因”，此原告不属于“情势变更”，更不属于“不可抗力”因素，因此其解除合同的行为系严重的违约行为；根据《厂房租赁合同》的约定，除不可抗力外，原告在2019年至2023年的租赁期内不得单方解除合同。四、双方没有协商一致解除合同，因此原告属于单方解除合同，构成违约，原告需自行承担所有损失，被告有权没收其租赁保证金。五、我国环境影响评价法2002年版本和2016年和2018年修订版的21条、24条都对建设项目的设立、地址变更，要求进行环评审批手续，需要征询公众意见。六、根据最高法院多次通知，情势变更原则应慎用。综上所述，请法院依法驳回原告诉请。被告反诉称，双方于2018年11月就被告厂区内的建筑物签署两份分别针对厂区内不同位置的《厂房租赁合同》，厂房按约交付后，原告开始对厂房进行使用，之后原告告知其在办理工商登记过程中需要办理环保审批，并需要公众调查环节，为此被告积极协助原告与当地村委进行沟通，但村委认为原告经营产生的粉尘颗粒对环境影响大，反对此项目。之后2019年4月28日原告要求被告与所属村委会协调同意原告办厂，否则要求解除《厂房租赁合同》。被告不予认可并回函征询原告是否仍然继续承租，原告于2019年5月8日单方通知被告解除合同、并告知不再使用租赁物，因此被告于2019年5月9日收回了租赁物。被告认为：一、被告交付的租赁物符合《厂房租赁合同》约定，原告是可以用来工业生产之用的。二、原告单方解除合同、退租的行为是严重的违约行为，被告提出解除《厂房租赁合同》符合法律规定，为合法有效。三、原告应承担单方解除合同、退租行为的违约后果，并向被告支付合同约定的违约金数额。基于《厂房租赁合同》中约定双方的租赁期为10年，2023年12月31日之前为死约（即：不得退租），因此被告与原告商讨《厂房租赁合同》条款时不仅以低于市场价格的方式确定的租金价格（18元/平方米），而且给了免租期，租赁厂区内的全部建筑物的建筑面积由实际的20513平方米仅以20000平方米来计算，原告装修时将被告原本贵重的生产线全部拆除，现又单方解除合同、退租导致被告巨额损失，后续被告为减少损失重新招租中又产生了与《厂房租赁合同》原本预期收益相比的巨额损失（租金为17元/平方米）。按照双方在合同中第八条第15点的约定，现原告提前解除合同、退租导致被告的巨额损失，原告应按约支付违约金6340446.6元（从退租之日至2023年12月31日租金总额的30%）。综上，被告提起反诉，请求判令：一、解除双方于2018年11月签署的两份《厂房租赁合同》；二、原告支付违约金6340446.6元给被告；三、本案诉讼费由原告承担。原告辩称，一、因出现情势变更，导致原告的合同目的无法实现，根据相关法律规定，法院应根据公平原则和实际情况解除合同。（一）本案中，原告在环保审批申请中，因出现公众参与调查未通过的无法预见的，经过多次协商仍无法解决的事件，属于情势变更的情形，而并非原告单方故意违约，故无需承担合同约定的违约责任。根据法律对情势变更的释义，情势变更是符合如下要件：1.须有情势变更的事实。这里的“情势”，是指作为合同成立基础或环境的客观情况；2.情势变更发生在合同成立以后，履行完毕之前；3.须情势变更的发生不可归责于当事人，即由不可抗力及其他意外事故引起；4.须情势变更是当事人不可预见的；5.须情势变更使履行原合同显失公平。（二）原告在签订合同时根本无法预见环保申报需要公众调查，主要原因有：1.原告自成立十年以来，在多次环保申报中，从未有过公众调查的环节，所以原告是不可能预见的；2.公众调查并不是所有环保申报的必需文件，只有项目周边有公园、医院、学校等公众场所才需要公众调查；3.因被告系从事家具生产的企业，其环保要求比原告要严格的多，原告认为环境申请理应没有问题；4.被告作为合同相对方，未尽到事先告知义务，即应明确告知原告租赁场所及其周边情况。（三）公众调查是否通过是由第三方决定的，客观上原告根本无法控制。本案中发生的公众调查未通过完全符合情势变更的法律要件。二、被告存在恶意隐瞒的情形。被告对原告的租赁用途非常清楚，且被告在该案涉租赁场所从事重污染的家具加工几十年，对环保申报的条件非常熟悉，故意在双方租赁合同中将环保、消防的义务转嫁给原告，同时恶意隐瞒存在公众调查的环节。三、因公众调查未能过，必然导致原告环保无法通过，原告无法经营，但被告提供的格式合同约定不能用于其他用途，不能转租，致使原告合同目的无法实现，因此原告为避免双方损失进一步扩大，选择解除合同，系情势变更，不可归责于原告，原告不应承担违约责任。四、因情势变更导致案涉合同的解除，而被告没有损失，原告却为此缴纳了租赁保证金、租金及为了进厂作了大量修缮所花费的大额费用，因此根据公平原则和具体情况，法院可以参照各方的实际损失处理。经审理查明，2018年11月，原、被告签订两份《厂房租赁合同》，约定的主要内容有：1.被告将位于广东省东莞市*************的厂房、办公楼、配电房、门卫室等房屋及附属设施出租给原告作生产用途使用，建筑面积共计约20000平方米；2.自2019年3月1日起至2019年4月1日分段交付给原告使用（该日期与出租人实际交付租赁物的日期不一致的，以实际交付租赁物的日期为租赁期限起算日），租赁期至2028年12月31日止；3.租金为18元/平方米，每月租金自第三年起逐年递增4%，免租期分别为2019年3月、2020年3月及2021年3月；4.原告应于两份租赁合同签订之日起五个工作日内向被告足额缴纳租赁保证金共计1080000元及2019年4月租金360000元；5.租赁期届满或合法解除合同时，原告无违约行为的，在原告结清租金、租赁场地水电费等费用并交还租赁物之日起十个工作日内，被告将保证金本金退回原告；6.租赁物的消防设施按现状交付原告使用，后续消防手续由原告自行办理及承担相关费用（包括环保设施）；7.被告仅为原告办理有关经营的相关证照提供资料，原告须自行办理经营所需要的证照，原告不得以不能办理经营证照为由向被告追究有关法律责任和索取任何补偿；8.未经被告书面同意，原告不得对租赁物进行扩、加、改建以及转租、分租，如违反则视为原告自动放弃租赁物的使用权，被告有权解除合同，租赁保证金不予退回；9.租赁期内，除不可抗力原因外，原告在2019年至2023年的租赁期内不得单方提前解除合同，否则租赁保证金不予退还，原告还应以剩余租期内租金总额的30%向被告作出违约赔偿。合同签订后，原告于2018年11月30日向被告支付了2019年4月租金360000元，并于2018年12月14日及2019年1月4日向被告支付了租赁保证金共计1080000元。2019年4月25日，原告发函给被告，称在承租厂房后已开始办理生产项目迁建的环评审批手续，被环保部门告知需增加公众调查环节，需村委会配合出具《公众参与单位调查表》，但村委会不予配合出具，因此要求被告协助办妥村委会相关手续。2019年4月26日，被告回函称其已根据租赁合同约定为原告办理证照提供了资料，并作出多方的协调及协助。2019年4月28日，原告发函给被告，表示如被告不能协调好所属村委会予以同意原告办厂，原告提议被告尽快解除双方签订的租赁合同。2019年4月29日，被告回函称，如原告仍需要承租厂房用于工业生产之用应按照约定按时支付租金，如原告不再承租厂房应尽快交还厂房给被告，双方可就合同后续事宜进行协商处理。2019年5月8日，原告向被告发出通知函，表示至今无法获得村委会盖章同意的相关证明资料，原告已无法继续办理生产项目的环评审批手续，合同目的已不能实现，因此决定解除与被告签订的《厂房租赁合同》。2019年5月9日，原、被告就案涉厂房进行了交接。2019年5月31日，被告将案涉厂房出租给案外人。原告主张，因原告将生产项目迁建至案涉房屋地址经营，需要办理环评审批，在办理过程中被环保部门告知需增加公众调查环节，这是原告在签订合同时无法预见的，且公众调查本身存在许多不可控因素，最终公众调查未能通过，导致原告的合同目的无法实现，属于情势变更，因此原告解除与被告的案涉租赁合同合法有理，根据公平原则，被告应返还原告已交付的租金、租赁保证金，并赔偿原告的装修损失等。后经本院释明，原告变更其诉请，认为被告作为出租方应当提供案涉租赁物的产权证书或合法的报建手续，但被告未能提供相关所有权证书，且其提供的证据仅能证明取得建设工程规划许的是部分建筑面积，无法区分哪部分场地取得规划许可，而原告是整体租赁，仅部分取得许可无法达到原告租赁场地开设经营工厂的合同目的，因此案涉合同应整体无效，因合同无效，被告应退还原告租赁保证金并赔偿原告为履行合同受到的损失。被告主张案涉两份租赁合同合法有效，合同约定的租赁物建筑面积共20000平方米，包含了12栋建筑物，其中第一期工程11000平方米包括主体厂房、办公楼、员工宿舍已取得了建设工程规划许可证，第二期工程约9300平方米包括车间和仓库等取得了建设工程施工执照及竣工验收合格证书，而获得该两个证照需具备建设工程规划许可，说明第二期工程亦通过了建设工程规划许可，且结合被告提供的东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表可证明相关部门同意被告补办案涉租赁物的房地产权证，视为案涉建筑物是经过政府同意批准建设的，因此案涉租赁物是合法存续的。被告还认为，原告不能通过环评审批不属于情势变更，因开展工业项目经营办理环评审批的要求是明确的，也是行业常识，原告在订立案涉租赁合同时应当预见的，原告不能完成环评审批应属于其商业风险，因此原告单方提前解除案涉租赁合同，构成违约，应按照合同约定向被告支付违约金。本院向东莞市寮步镇规划管理所调查核实案涉租赁物的建设规划情况，该所于2019年11月1日复函称“一、该公司于1995年10月15日由当时东莞市寮步镇城镇建设办公室核发《建设工程规划许可证》（寮规字（95）A0025）；二、经核查，原申请办理该许可证时，申请书上申请单位为东莞高志木业有限公司、用地面积为20006平方米、建筑面积为11000平方米”，于2019年11月19日复函称“一、经核查，该公司《建设工程规划许可证》（寮规字（95）A0025）许可的对应地址寮步镇泉塘管理区；二、经核查，该许可证核发时并未对原件复印存档”。另查，被告提供的东莞市建设工程施工执照显示工程名称为厂房、宿舍、办公楼，建筑面积为9300平方米；被告提供的三份东莞市建筑工程竣工验收证书显示的工程名称包括厂房、宿舍楼、公共楼，建筑面积共计9250平方米；被告提供的东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表显示的建筑面积共计17301.86平方米，在是否有建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证栏均填写否，该备案表于2009年经相关部门同意上报备案，但案涉租赁物至今尚未取得补办的产权证书。庭审中，原告明确不要求被告返还其租金360000元；双方均表示不申请对修缮损失进行司法鉴定。以上事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、付款明细、告知函、通知函、厂房移交通知书、建设项目单位意见征询调查表、退租费用清单明细表、租赁合同补充协议、原料库旧瓦拆除换新工程施工合同书、工程合同、厂房交付确认书，被告提交的建筑工程竣工验收证书、消防验收合格文件、高志木业有限公司与泉塘社区居委会出具的说明、往来函件、快递单、泉塘社区居委会出具的说明、建设项目单位征询意见表、互联网市场报价信息、生产线销售合同、发票、厂房租赁合同、民事委托合同、律师费发票、营业执照、注册登记信息、寮步镇规划管理所关于核查信息公开相关情况的复函、建设工程施工执照、已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表及回执、平面图、示意图、租赁物建筑面积等各项数据统计表，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：一、案涉两份《厂房租赁合同》的效力问题；二、被告应否退还原告租赁保证金；三、原告诉请的损失赔偿及资金占用利息应否支持；四、原告应否向被告支付违约金。关于第一个争议焦点。双方签订的案涉两份《厂房租赁合同》约定租赁物的建筑面积共计20000平方米，根据东莞市寮步镇规划管理所出具的复函显示被告申请建设规划的建筑面积为11000平方米，当时的东莞市寮步镇城镇建设办公室于1995年10月15日核发了寮规字（95）A0025建设工程规划许可证，被告表示剩余约9000平方米的租赁物取得了建设工程施工执照和竣工验收合格证书，说明该9000多平方米亦已获得建设工程规划许可证，且根据已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表可知案涉租赁物已经相关部门同意上报备案，因此被告主张案涉租赁物是符合规划，双方签订租赁合同合法有效。首先，被告无法提供相应的建设工程规划许可证，无从得知许可的建筑内容，因而无法证明建设工程施工执照、竣工验收合格证书所涉的建筑物与其申报许可的11000平方米建筑物是否重合，且根据被告陈述及其提供的平面示意图，被告认为具有建设工程规划许可证的是第一期工程，主要包括办公楼、宿舍楼、厂房，建设工程施工执照、竣工验收合格证书所涉的建筑物为第二期工程，主要为车间、仓库，但建设工程施工执照、竣工验收合格证书上显示的工程名称包括了厂房**和办公楼，被告提供的平面示意图标注亦显示第一期和第二期工程有就同一建筑物进行建设，换言之，建设工程施工执照、竣工验收合格证书所涉的建筑物与其申报许可的11000平方米存在重叠的可能，即被告没有充分证据证明合同约定的9000平方米建筑物取得了建设工程规划许可或经主管部门批准建设，且无法证明取得建设工程规划许可证的11000平方米具体对应的是哪部分租赁物。其次，被告提供的已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表显示的建筑面积与合同约定的建筑面积、被告申报规划的建筑面积、建设工程施工执照及竣工验收合格证书上的建筑面积均对不上，且至今尚没有取得补办的房产证，据此无法证明案涉租赁物均已符合规划建设。再者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，被告无法证明案涉9000平方米的租赁物已取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设，该部分租赁物应属无效租赁。双方签订的两份租赁合同约定的租赁范围为厂房、办公楼、配电房、门卫室等房屋及附属设施共计20000平方米的面积,原告租赁案涉建筑物是用于整体的生产经营，合同履行具有整体性，虽案涉11000平方米建筑物经申报许可,但该部分无法与无效的9000平方米区别并对应具体的租赁物，无法进行分割租赁，部分租赁物的无效出租已影响到租赁合同的整体履行，不能保证原告租赁目的的实现。因此，本院认定双方签订的案涉两份《厂房租赁合同》整体无效。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还……”的规定,由于双方签订的案涉两份租赁合同无效，故原告诉请被告返还租赁保证金1080000元，合法有据，本院予以支持。关于第三个争议焦点。原告主张其为案涉租赁物进行了修缮产生了工程款、水电费、工人工资等费用，但原告未能提供充分证据证明，被告对此亦予以否认，且案涉租赁物已出租，双方亦没有申请鉴定，因此原告诉请因修缮产生的相关费用损失，依据不足，本院不予支持。至于原告主张因无法继续租赁案涉场地，需回到原厂房经营而原厂房涨租的损失，要求被告承担，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于资金占用利息，由上可知案涉租赁合同无效,被告占有原告交付的租赁保证金没有合同依据,应予返还，该笔租赁保证金在被告占有期间产生的利息属于法定孳息,因此原告要求被告自退租之日即2019年5月10日起计付利息的诉请，本院予以支持。利息的计算应以1080000元为基数，自2019年5月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。对于原告超出部分的资金占用利息，本院不予支持。关于第四个争议焦点。由上可知，案涉租赁合同无效，相应的违约金计算没有合同依据，被告要求原告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告东莞鑫茂新能源技术有限公司与被告东莞高志木业有限公司之间签订的两份《厂房租赁合同》无效；二、被告东莞高志木业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞鑫茂新能源技术有限公司返还租赁保证金1080000元；三、被告东莞高志木业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞鑫茂新能源技术有限公司支付资金占用利息，以1080000元为基数，自2019年5月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；四、驳回原告东莞鑫茂新能源技术有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告东莞高志木业有限公司全部反诉请求。如被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26955.86元（已由原告预缴），由原告东莞鑫茂新能源技术有限公司承担15400.98元，被告东莞高志木业有限公司承担11554.88元；本案反诉受理费28091.56元（已由被告预交），由被告东莞高志木业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 赖艳君审 判 员 林永雄审 判 员 雍 维二〇二〇年四月八日法官助理 郭继聃书 记 员 彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。