云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初1470号原告（反诉被告）：鲁建芬，女，汉族，1958年3月20日出生，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。委托诉讼代理人：徐凌，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：姜明武，男，汉族，1983年6月12日出生，住南京市浦口区。被告（反诉原告）：宋雪青，女，汉族，1987年12月30日出生，住南京市浦口区。二被告共同委托诉讼代理人：吴文岗，云南权显律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：玉溪市荣城房地产经纪有限公司，住所：云南省玉溪市红塔区润玉园祥园**。统一社会信用代码：91530402670855315N。法定代表人：黄建，总经理。委托诉讼代理人：朱恩泽，男，汉族，2000年2月2日出生，住云，住云南省玉溪市红塔区司员工,代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：谭伟，男，汉族，1994年9月26日出生，住重，住重庆市江津区司员工,代理权限：特别授权代理。原告鲁建芬与被告姜明武、宋雪青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理。诉讼过程中，原告鲁建芬于2020年4月13日向本院申请追加玉溪市荣城房地产经纪有限公司（以下简称玉溪荣城公司）作为第三人参加诉讼，被告姜明武、宋雪青于2020年4月20日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行审理，原告鲁建芬及其委托诉讼代理人徐凌、二被告共同委托诉讼代理人吴文岗、第三人荣城公司委托诉讼代理人朱恩泽及谭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鲁建芬向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的《荣城地产二手房买卖预约合同》；2.判决两被告向原告双倍返还原告定金40000元;3.判决两被告向原告支付居间服务费7200元;4.判决两被告支付原告因诉讼主张权利所产生的律师费6000元；以上2-4项两被告应共同支付原告共计53200元。5.本案诉讼费等全部费用由两被告承担。事实和理由：2020年1月13日经中介机构玉溪荣城公司居间介绍，原、被告在协商一致的基础上签订了《荣城地产二手房买卖预约合同》，达成了由原告向两被告购买位于玉溪市红塔区的房屋买卖协议，该购房合同对定金支付、合同履行方式、违约责任、争议解决等内容进行了约定［具体内容详见《荣城地产二手房买卖预约合同》］。随后，原告按协议约定向两被告支付20000元定金，但在原、被告双方共同办理申请房屋不动产权转移登记时，两被告违约拒绝办理房屋不动产权转移登记手续，因此导致房屋买卖合同无法履行，经原告及中介机构多次催告要求两被告履行合同，但被告均拒绝继续履行合同。综上所述，两被告违约致使房屋买卖合同无法履行，使原告的合法利益受到损害、经济受到损失。为维护自身合法权益，原告特依据《民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告（反诉原告）姜明武、宋雪青针对本诉共同辩称，针对原告的第一项诉讼请求，二被告同意解除《荣城地产二手房买卖预约合同》；针对原告的第二项诉讼请求，二被告认为根据合同约定原告未按期与二被告进行房屋过户登记，是原告违约在先，二被告不应当承担该双倍返还的义务；针对原告的第三项诉讼请求，在合同中有明确约定，该笔费用是原告为购买房屋支付的必要费用，不因合同的解除免于支付，且二被告没有违约，不应当支付；针对第四项诉讼请求的答辩意见与第三项诉讼请求的意见一致。被告（反诉原告）姜明武、宋雪青向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人之间的《荣城地产二手房买卖预约合同》；2.判令被反诉人支付违约金52000元；3.判令被反诉人支付反诉人因主张权利支付的律师费5000元；以上各项合计：57000元。4.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2020年1月13日，经房屋中介机构玉溪荣城公司居间介绍，反诉人、被反诉人、玉溪荣城公司三方在协商一致的基础上，就被反诉人鲁建芬向反诉人姜明武、宋雪青购买位于玉溪市红塔区房屋相关事宜，签订了《荣城地产二手房买卖预约合同》（以下简称“合同”）。合同约定反诉人与被反诉人于2020年2月10日前进行网签、公正、备案等手续的办理，被反诉人于办理过户手续的当天向反诉人一次性支付首付款10万元。同日，被反诉人向反诉人支付购房定金2万元。2020年2月8日至2020年2月10日，反诉人姜明武通过微信、电话与玉溪荣城公司的工作人员联系，要求其恪尽中介职责，催告被反诉人到玉溪市红塔区政务服务中心办理房屋过户手续，被反诉人一直拖延不予配合，构成违约。因反诉人诚心出售房屋，并未追究被反诉人的违约责任，而是通过电话多次与玉溪荣城公司的工作人员沟通，提出因情势变更，要求其与被反诉人沟通重新签订合同，明确各方的权利义务，被反诉人对此未予理会。现被反诉人起诉要求解除合同，反诉人认为交易已无进行的可能。由于被反诉人的违约，导致交易无法进行，反诉人并无过错。反诉人无奈，只有反诉至人民院，要求被反诉人按合同约定，承担合同总价20%的违约责任，以维护自己的合法权益。原告（反诉被告）鲁建芬辩称，2020年2月10日原告接到了玉溪荣城公司的电话办理网签的事情，原告告知玉溪荣城公司的员工，因在疫情期间，峨山到玉溪的客运交通已经中断，当地政府呼吁不要出门以免感染病毒，因此原定2月10日之前办理网签的事情就因为不可抗力不能如期进行，要求中介公司和二被告协商办理网签一事，玉溪荣城公司的员工将此事告知了二被告，二被告也就没有坚持网签事宜，默认了网签的事情，2月21日玉溪荣城公司复工之后通知了原被告办理网签一事，一直联系不上姜明武，最终联系上姜明武之后，三方就约定2020年3月4日到红塔区政务中心办理网签，3月4日到达了红塔区政务中心，但是到场之后姜明武与宋雪青两人因为鲁建芬的首付款应该汇给姜明武还是宋雪青的账户而发生争吵，二人因此事不能达成一致，二人拒绝办理网签中途离场，之后姜明武便拒绝办理网签，经玉溪荣城公司多次催告也没有结果，综上所述，二被告因为家庭矛盾发生纠纷，拒绝履行合同，导致合同长期无法履行已经构成违约，因此请求法院根据事实驳回反诉人的诉讼请求。第三人玉溪荣城公司述称，对原告的本诉及二被告的反诉均无异议。原告（反诉被告）鲁建芬向本院提交了以下证据：一、身份证，证明原告及两被告的身份情况；二、《荣城地产二手房买卖预约合同》、被告姜明武与宋雪青的《不动产权证书》，证明1、经中介机构玉溪市荣城房地产经纪有限公司居间介绍，各方在协商一致的基础上签订了二手房买卖合同，2、两被告系房屋所有权人；三、手机短信截屏（荣城公司工作人员朱恩泽发给被告姜明武），证明1、被告姜明武委托被告宋雪青代为签署房屋买卖合同及相关书面文件，2、经中介机构催告被告姜明武仍然拒绝履行合同义务；四、发票、委托合同、收据、荣城地产经纪公司统一收据，证明1、原告因两被告违约而诉讼主张权利所产生的费用6000元，2、原告向被告支付的购房定金，3、原告向荣城地产经纪有限公司支付居间服务费。五、峨山县政府关于客运车辆停运通告、峨山客运车辆恢复运营新闻截屏，证明2020年1月28日至2月23日期间峨山至玉溪红塔区客运交通中断，并且在此期间峨山至玉溪红塔区实施交通管制，原告因为不可抗力无法从峨山到玉溪办理网签事宜；六、电话录音、录音证据整理，证明2020年3月4日疫情有所缓解之后被告、原告、第三人相约到红塔区政务服务中心办理房屋买卖网签手续，姜明武与宋雪青到场行为也证明了双方认可延期办理网签事宜，但是二人因家庭矛盾相互争吵，之后便拒绝办理网签。经质证，被告（反诉原告）姜明武、宋雪青对上述证据一至三的三性均无异议；对证据四中的关于姜明武委托宋雪青代为签署房屋买卖合同的事实无异议，但对第三人发送的催告函不确定收到过，因为姜明武在2020年3月10日前更换了手机号码；对证据五的关联性有异议，客运车辆停运并不必然导致原告无法来往峨山和玉溪之间；对证据六的合法性有异议，认为二被告因为家庭矛盾涉及离婚事宜发生争吵，录音未征得二被告同意，侵犯了二被告的隐私，且录音的内容中也没有提到首付款是由两被告中的哪一位来接收。经质证，第三人玉溪荣城公司对上述证据均无异议。被告（反诉原告）姜明武、宋雪青向本院提交了以下证据：一、《荣城地产二手房买卖预约合同》，证明：1、反诉人与被反诉人于2020年1月13日，经玉溪市荣城房地产经纪有限公司撮合，三方达成合意，签订合同；2、合同约定2020年1月13日被反诉人向反诉人支付定金2万元；3、合同约定2020年2月10日办理网签、过户、备案手续；4、合同约定违约方承担合同总额20%的违约金。二、红塔发布微信截图，证明2020年2月10日可以办理网签过户；三、微信聊天记录（荣城公司工作人员谭伟发送给被告姜明武），证明：1、反诉人自2020年2月8日起多次通过微信催促中介玉溪荣城房地产经纪有限公司工作人员要求催告被反诉人按约办理网签、备案、过户手续；2.被反诉人未予理睬，构成违约；四、委托合同，发票、转款凭证，证明反诉人为维护合法权益委托律师起诉支出律师费5000元。经质证，原告（反诉被告）鲁建芬对上述证据中的证据一的三性无异议，对证明目的不认可，该证据只能证明三方对房屋买卖的权利义务做了约定，并不能证明原告有违约的行为；对证据二的三性无异议，对证明目的不认可，认为2020年2月10日红塔区政务中心虽然恢复了上班，但是红塔区政务中心微信截屏上强调若非紧急事项，建议在疫情得到控制之后再到政务服务中心进行办理，红塔区政务中心在其他地方也发布了在疫情期间是以电话、网络办公为主，以现场办公为辅，除非紧急事项必须到场办理的，需提前一天预约，视条件允许下安排办理，房屋网签手续需要买方、卖方、中介方三方人员到场办理业务，这是属于非紧急事项已经是缓办，直到2020年3月之后才慢慢恢复；对证据三的三性无异议，对证明目的不认可，在2020年2月8日-10日之间正是疫情的高发期，峨山至玉溪的交通是中断的，实行了交通管制，玉溪荣城公司没有接到政府的通告也不能私自复工，要在这两天之内聚集三方人员到政务中心办理网签是不现实也是不可行的，原告通过玉溪荣城公司的员工向被告进行了说明协商延期网签，被告也没有提出异议，并且到了2020年3月4日疫情有所缓解之后三方到政务中心办理网签，被告默认了同意延期网签；对证据四的三性无异议，对证明目的不认可，合同的第十条第三款有约定，只有违约方承担守约方的律师费，原告并没有违约。经质证，第三人玉溪荣城公司对上述证据均无异议。第三人玉溪荣城公司向本院提交了该公司工作人员谭伟与被告姜明武的微信聊天记录，证明2020年3月4日三方到红塔区政务中心办理网签、过户手续是通过该公司工作人员的邀约。经质证，原告（反诉被告）鲁建芬、被告（反诉原告）姜明武及宋雪青均无异议。对原被告及第三人提交的上述证据，结合三方的质证意见，本院综合评判如下：原告提交的证据一至五具备真实性、合法性及关联性，本院予以采信；证据六，虽然未经二被告同意而进行的录音，但该录音系在公众场合即红塔区政务中心外录制，其内容结合第三人的陈述及二被告的自认（二被告吵架的原因有涉及首付款由谁接收的原因），并不构成对二被告隐私的侵犯，本院予以采信。被告提交的证据一至四具备真实性、合法性及关联性，本院予以采信。但其中的证据二、三并不能证明原告构成违约，因合同约定的办理网签、过户事宜的时间（2020年2月10日）正值新冠肺炎疫情爆发期间、结合政府的交通管制及相关职能部门办理公务的通告，属不可抗力。第三人提交的证据，原被告双方均无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2020年1月13日，原被告及第三人共同签订《荣城地产二手房屋买卖预约合同》（合同编号：ＲＣＭ20200155583114112）。合同约定二被告将坐落于玉溪市红塔区房屋出售给原告；房屋成交价格为360000元，原告接受被告按“购房定金＋购房首付款＋银行贷款＋交房尾款＋补充协议”约定的方式、提交及时间付款；合同约定于2020年2月10日前办理网签、公证、备案等手续，并于买卖双方完成本合同的网签、公证手续后，于十五个工作日内办理申请房屋不动产权转移登记；如买卖双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权通过诉讼主张权利，违约方还应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用等内容。同日，原告向第三人支付了居间服务费7200元，向二被告支付定金20000元。此后，因受新冠肺炎疫情影响，三方未按照合同约定的时间办理网签等事宜。2020年3月4日，经第三人邀约，三方至红塔区政务中心办理网签等事宜，在此过程中，二被告因由谁接受原告应当支付的首付款发生争执，导致未能办理相关事宜。第三人于2020年3月10日通过手机短信发送《催告函》通知被告姜明武履行合同未果。另查明，原告为提起本案诉讼，已支付律师代理费6000元。被告为提起本案诉讼，已支付律师代理费5000元。本院认为，原被告及第三人签订的《荣城地产二手房屋买卖预约合同》，系三方真实意思表示，内容不违背法律规定，三方均应当遵照履行。现原被告均主张解除该合同，第三人不持异议，本院予以支持。合同的解除，并不影响守约方要求违约方承担相应的违约责任。虽然合同约定三方于2020年2月10日前办理网签等相关事宜，但在此期间受新冠肺炎疫情的影响，原告未能按期履行，属不可抗力，而非原告故意违约。相反，此后三方约定于2020年3月4日至红塔区政务中心办理网签等事宜时，因二被告之间就由谁接收原告应当支付的首付款发生争执，导致办理未果，过错在于二被告。经第三人催告后，二被告在本案受理前亦未配合办理相关事宜。应予认定二被告构成违约。同时，我国合同法规定的定金具有违约定金性质，属于当事人预先约定的违约赔偿金。庭审中，原告认可其主要的损失为居间服务费和律师代理费的支出，故其主张由二被告双倍返还其定金40000元，已能弥补其损失。本院对该诉请予以支持，对其关于居间服务费7200元及律师代理费6000元的诉请，不予支持。被告姜明武、宋雪青庭审中陈述由于原告不符合办理贷款的条件，其未配合办理网签等事宜，系行使不安抗辩权。同时，其之所以和原告及第三人到红塔区政务中心是为了重新签订购房合同。因其未提交相应证据，本院对其陈述，不予采信。如前所述，二被告的行为已构成违约，对其关于要求原告支付违约金52000元、律师费5000元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）鲁建芬、被告（反诉原告）姜明武及宋雪青与第三人玉溪市荣城房地产经纪有限公司于2020年1月13日签订的《荣城地产二手房屋买卖预约合同》（合同编号：RCM20200155583114112）；二、被告（反诉原告）姜明武、宋雪青于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告（反诉被告）鲁建芬定金40000元；三、驳回原告（反诉被告）鲁建芬的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）姜明武、宋雪青的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费565元、反诉案件受理费612元，由原告（反诉被告）鲁建芬负担141元，由被告（反诉原告）姜明武、宋雪青共同负担1036元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  柴进伟二〇二〇年四月三十日书记员  张 瑞