河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终4128号上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司杞县支行，住所地：杞县金城大道中段。负责人：梁国献，该行行长。委托诉讼代理人：孙树杰，该行职工。被上诉人（原审原告）：王艳青，女，汉族，1985年7月4日生，住杞县。被上诉人（原审被告）：豫森地产集团有限公司，住所地：平顶山市卫**矿工路中段长途汽车站对面川海大厦**南。法定代表人王广林，董事长。委托诉讼代理人：徐磊，该公司法务人员。上诉人中国农业银行股份有限公司杞县支行（以下简称农行杞县支行）因与被上诉人王艳青、豫森地产集团有限公司（以下简称豫森公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杞县人民法院（2019）豫0221民初1927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。农行杞县支行不服一审判决，上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误。1、关于豫森公司与河南豫森房地产开发有限公司的关系，一审法院没有查明，豫森公司作为本案的被告主体不适格；2、王艳青与河南豫森房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同有效，解除合同应当符合法定条件，豫森公司一审未到庭，判决解除合同实属认定事实不清；3、一审法院适用法律错误，王艳青与豫森公司之间的商品房买卖合同被解除，不影响农行杞县支行与王艳青之间的《个人购房担保借款合同》的效力，一审法院判决解除二者之间的担保合同，由担保人承担解除合同的后果，明显违反法律规定。综上，请求撤销一审判决或发回重审。王艳青答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1、豫森地产集团有限公司的原名是河南豫森房地产开发有限公司，故豫森地产集团有限公司作为本案的被告主体适格；2、一审法院向豫森公司送达了相关诉讼手续，豫森公司没有到庭参加诉讼，应当承担相应的诉讼风险；3、豫森公司长时间未办理房产权属证书，已属于根本违约，一审根据相关法律规定判决解除合同依法有据。综上，请求驳回上诉，维持原判。豫森公司答辩称：1、一审认定事实错误，程序违法，该公司并未收到关于应诉、举证、开庭相关手续；2、一审判决解除涉案合同实属认定事实错误，适用法律不当。请求依法改判或发回重审。王艳青向原审法院的诉讼请求：1、请求解除王艳青、豫森公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求解除王艳青与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，余款由豫森公司返还给第三人，具体金额以判决书生效后第三人出具的贷款明细为准；3、判令豫森公司返还王艳青首付购房款48000元及利息（利息自2011年2月9日暂计算至2019年10月9日为24346.93元，剩余利息计算至清偿之日）；4、豫森公司返还王艳青已还按揭贷款本金和利息共计54128.75元（自2011年5月20日计算至2019年9月20日）；5、豫森公司赔偿王艳青契税、抵押费3060元，，地下室费用8000元原审法院经审理查明：2011年1月30日，王艳青与河南豫森房地产开发有限公司〈豫森地产集团有限公司原登记公司名称〉签订《商品房买卖合同》，该合同约定王艳青购买豫森公司位于杞县××大道西段豫森首府第一栋4单元7层东号房，建筑面积99.46平方米，价款为1388/平方米，138000元，付款方式为按揭贷款，首付支付48000元，剩余款项90000元贷款。合同约定，出卖人在2011年4月30日前将商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金等内容。2011年2月9日，王艳青向豫森公司支付购房款48000元，剩余款项以按揭贷款的形式还款，约定等额本息，年利率6.8%，王艳青自2011年5月20日开始还款，已还至2019年9月20日。2011年1月31日，王艳青支付豫森公司地下室购置款8000元。2011年2月9日，王艳青支付豫森公司契税抵押费3060元。豫森公司至今未为王艳青办理房屋所有权证。2011年2月15日，王艳青（借款人）和豫森公司（保证人）以及第三人农行杞县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为90000元，用于购买位于“豫森首府”小区第一栋4单元7层东号房，借款期限自2011年2月16日起至2041年2月15日止。共计360个月，按月等额本息还款，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入豫森公司账户，该笔贷款的担保方式为阶段性保证和抵押。王艳青已还按揭贷款本金和利息共计54128.75元（自2011年5月20日计算至2019年9月20日），下欠按揭贷款77813元未偿还。原审法院认为：王艳青、豫森公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律规定，属有效合同。王艳青、豫森公司均应依合同约定履行，豫森公司未按合同约定为王艳青办理房屋所有权证属违约，应承担违约责任，王艳青请求解除王艳青、豫森公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，豫森公司应当返还王艳青支付的购房首付款和其他费用，并赔偿王艳青由此所产生的损失，王艳青要求豫森公司返还王艳青首付购房款48000元和利息及豫森公司赔偿王艳青契税、抵押费3060元，，地下室费用8000元的诉讼请求原审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，该《个人购房担保借款合同》明确约定，贷款用于购买商品房，涉案商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的无法实现，王艳青请求解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还给担保权人和买受人”，本案中，王艳青与豫森公司和第三人分别签订的《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》生效后，第三人向王艳青支付借款90000元，合同履行中，王艳青按月归还贷款本息，目前贷款尚未清偿完毕。《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》被解除后，豫森公司应向王艳青返还已付的贷款本息，向第三人返还下余贷款本息。王艳青要求豫森公司返还已还按揭贷款本金和利息共计54128.75元，下余贷款由豫森公司返还给第三人的诉讼请求，原审法院予以支持。第三人辩称不应解除合同，证据不足，对其辩称意见，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除王艳青和豫森公司于2011年1月30日签订的《商品房买卖合同》；二、解除王艳青与第三人农行杞县支行于2011年2月15日签订的《个人购房担保借款合同》；三、豫森公司于判决书生效后三日内返还王艳青首付购房款48000元及利息（按银行同期贷款利率从2011年2月9日至付清之日）；四、豫森公司于判决书生效后三日内赔偿王艳青地下室购置款8000元、契税抵押费3060元，共计11060元；五、豫森公司返还王艳青已还按揭贷款本金和利息共计54128.75元，下余贷款由豫森公司返还给农行杞县支行，具体金额以判决书生效后第三人出具的贷款明细为准；六、驳回王艳青的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3990元，由豫森公司负担。二审经审理查明的事实与原审审理查明的事实基本一致。本院认为，《商品房买卖合同》是购房人支付购房款、出卖人交付所售房屋的合同，《个人购房担保借款合同》是为担保《商品房买卖合同》的履行而签订的借款合同。本案王艳青与豫森公司之间签订《商品房买卖合同》，付款方式为按揭贷款，首付支付48000元，剩余款项90000元贷款，在王艳青支付购房款后，豫森公司至今没有为王艳青办理房屋所有权证，构成根本违约，故王艳青请求解除与豫森公司之间的《商品房买卖合同》，应予支持。因为王艳青与豫森公司之间的《商品房买卖合同》被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故王艳青请求解除与农行杞县支行之间的《个人购房担保借款合同》，亦应予支持。《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》被解除后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原审法院判令豫森公司返还下余贷款给农行杞县支行，并无不当，农行杞县支行的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。关于豫森地产集团有限公司的主体资格问题，在二审庭审期间，豫森地产集团有限公司的委托诉讼代理人明确表示豫森地产集团有限公司是由河南豫森房地产开发有限公司变更而来的，故一审法院将豫森地产集团有限公司作为本案的被告并无不当。关于一审的程序问题，从一审卷宗显示，在一审开庭之前，向豫森公司送达了开庭传票，故一审法院在豫森公司缺席的情况下，进行开庭审理，程序并无不当。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2962元，由中国农业银行股份有限公司杞县支行承担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年四月九日书记员  袁 曼