北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初4430号原告（反诉被告）：韩秀文，女，1967年10月8日出生，汉族，无业，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：刘连厂，北京达略律师事务所律师。被告（反诉原告）：张孟，女，1987年4月19日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵书南，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）韩秀文（以下简称韩秀文）与被告（反诉原告）张孟（以下简称张孟）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其代理人刘连厂、被告的代理人赵书南、张**通过北京法院云法庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩秀文向本院提出诉讼请求：1、确认双方在2019年10月1日签订的《房屋租赁合同》已解除。2、判令张孟腾退并交还房屋。3、判令张孟支付违约金3万元。4、判令张孟支付房屋占有使用费，自2019年10月1日起至实际腾退之日止，按照每月1.5万元标准计算。5、判令张孟支付家具损失2000元、水费90元，换锁损失500元以及屋门损失1000元。事实和理由：2019年10月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，韩秀文将涉案房屋出租给张孟，租赁期限3年，每月租金1.5万元，押一付三，违约金为月租金的200%。交付房屋后，张孟多次提出退房、退费。2019年10月8日，双方在北京市朝阳区大屯派出所调解，张孟同意将房屋退还，韩秀文收取实际居住期间的费用，将剩余费用退还。但张孟至今没有交还房屋，并仍然在此居住，故此请求判如所请。张孟辩称，不同意韩秀文诉讼请求，张孟已经搬离涉案房屋。家具损失2000元已经向韩秀文支付了，其他损失不认可，不认为张孟有违约行为，导致韩秀文损失。我方提出反诉，反诉请求：1、判令韩秀文向张孟归还租金3000元以及利息，以3000元为基数，从2019年10月12日起至实际支付之日止，按照银行间同行拆借利率计算。2、判令韩秀文支付违约金3万元。3、判令韩秀文赔偿张孟精神损失2万元。4、判令韩秀文赔偿张孟搬家损失14200元。韩秀文针对反诉辩称，张孟没有履行调解协议，继续占有使用房屋，并且张孟进行转租。韩秀文没有任何违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年10月1日，韩秀文作为出租人与张孟作为承租人签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定韩秀文将位于北京市朝阳区大屯北辰东路x号院x号楼x单元xxx号房屋（以下简称涉案房屋），出租给张孟，租期自2019年10月1日至2022年10月1日，租金每月1.5万元，支付方式押一付三，押金1.5万元，租赁期内的水费、电费、电视收视费、燃气费由张孟负担。如承租人擅自将房屋转租给第三人的，承租人有权单方解除合同收回房屋，承租人应按月租金200%向出租人支付违约金。在附件1房屋交割清单中，载明有空调、床、衣柜等物品。合同签订后，张孟向韩秀文支付了房屋租金及押金共计6万元。2019年10月8日，韩秀文张孟签订《调解协议书》，双方因涉案房屋租房问题发生纠纷，自愿达成调解协议如下：1、张孟赔偿韩秀文旧家具费用2000元，实际房租按照每天500元，按实际天数给付韩秀文，韩秀文退还张孟房租5万元，还有1万元等张孟搬走后按以上赔偿旧家具和扣除房租之后实付金额剩余退还张孟。2、张孟在2019年10月12日之前搬走，如果没有搬走，韩秀文有权自行收房。……当日韩秀文退还张孟5万元。张孟提交的其与韩秀文之间的微信聊天记录显示2019年10月9日，张孟向韩秀文发微信，微信和短信中对韩秀文进行了侮辱、谩骂，2019年10月10日张孟再向韩秀文发微信要求韩秀文次日收房时微信消息已被拒收。韩秀文称在调解之后，张孟一直发微信辱骂，就把张孟的微信拉黑了，但短信没有拉黑，张孟搬家没有通知，也没有交还钥匙。张孟称在2019年10月11日已经腾退了房屋，但没有交接，因为与韩秀文联系不上，后把水电燃气卡钥匙等放在了涉案房屋内，房屋后续的状态就不清楚了。庭审中，韩秀文提交张孟作为出租人与案外人李某某于2019年11月1日签订的房屋租赁合同及李某某身份证件、李某某与张孟的微信聊天记录、视频等证据，证明张孟在双方签订调解协议书之后将涉案房屋转租。张孟的代理人在庭审中不认可上述证据的真实性，但在庭前会议中，本院询问张孟代理人是否将涉案房屋转租，张孟代理人称不认可转租，在质证时又承认将涉案房屋转租。本院要求其代理人通知张孟本人到庭接受质询，但开庭时张孟本人未到庭。韩秀文提交2019年10月和12月的水费交费单，证明水费支出；提交换锁的收据，证明换锁的损失。就韩秀文尚未退还的1万元房租，双方均同意折抵。上述事实有双方当事人的陈述、双方提交的相关证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。本案中，双方在签订的《调解协议书》已就解除合同及后续事宜协商一致，且双方对于合同解除均无异议，故本院确认双方之间的租赁关系已于2019年10月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张孟虽然辩称已腾退涉案房屋，但其并未举证证明其将涉案房屋交付韩秀文并结清相关费用。故韩秀文要求张孟腾退并将涉案房屋交还的诉讼请求本院予以支持，张孟应当按照双方《调解协议书》的约定的标准向韩秀文支付自2019年10月1日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。韩秀文主张的水费、换锁费用有票据作证，本院予以支持，张孟在双方的调解协议书中同意赔偿旧家具费用2000元，本院予以支持，其他费用没有提交相关证据，本院不予支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，张孟将涉案房屋转租是发生在双方合同解除之后，故韩秀文要求按照双方《房屋租赁合同》的约定支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。就张孟的反诉请求，本院认为其在双方签订《调解协议书》之后未按照约定履行交还房屋的义务，而用侮辱性语言对出租人进行侮辱谩骂导致双方矛盾升级，其代理人在庭审中亦未就相关案件事实进行如实陈述。就张孟要求返还剩余租金3000元的反诉请求按照双方调解时的约定应折抵其应付的租金及相关费用，其他反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）韩秀文与被告（反诉原告）张孟签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》已于二○一九年十月八日解除；二、被告（反诉原告）张孟于本判决生效之日起十日内将北京市朝阳区大屯北辰东路x号院x号楼x单元xxx号房屋腾退并交还原告（反诉被告）韩秀文；三、被告（反诉原告）张孟于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）韩秀文支付房屋占有使用费（以每天500元为标准自二○一九年十月一日起计算至实际交还房屋之日止），韩秀文尚未退还的1万元租金可折抵张孟应支付的房屋占有使用费；四、被告（反诉原告）张孟于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）韩秀文损失共计2590元；五、驳回原告（反诉被告）韩秀文的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张孟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5275元，均由张孟负担（韩秀文已交纳，张孟于本判决生效之日起十日内支付给韩秀文），反诉案件受理费613元，均由张孟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 禹 雷二〇二〇年四月二十一日书记员 李思桐