广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初6021号原告：刘志伟，男，1976年6月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告：邹雄辉，男，1976年12月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。两原告的共同委托诉讼代理人：朱旺娣、张志培，广东镜标律师事务所律师。被告：周青，男，1961年3月14日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被告：卢翠芳，女，1983年10月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：黄小陶，广东宇全律师事务所律师。被告：饶朝慧，女，1976年7月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陈奕均，广东纬韬律师事务所律师。原告刘志伟、邹雄辉诉被告周青、卢翠芳、饶朝慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志伟、邹雄辉的共同委托诉讼代理人张志培，被告卢翠芳，被告饶朝慧的委托诉讼代理人陈奕均到庭参加诉讼，被告周青经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告刘志伟、邹雄辉向本院提出诉讼请求：一、周青向刘志伟、邹雄辉返还增城区永宁街岗丰路下邹街88号房屋（以下简称88号房屋），卢翠芳向刘志伟、邹雄辉返还增城区永宁街岗丰路下邹街88号房屋406号房（以下简称406号房），饶朝慧向刘志伟、邹雄辉返还增城区永宁街岗丰路下邹街88号房屋4楼走廊北面房（以下简称4楼北面房）；二、周青向刘志伟、邹雄辉支付房屋占用费（从2018年8月计至房屋交还之日止）及逾期利息（每月占用费的利息从当月的11日开始，以当月占用费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至实际清偿之日止）；三、卢翠芳在其占用范围内对周青上述给付事项的房屋占用费及逾期利息（房屋占用费从2018年8月计至腾空并交还上述房屋之日止；每月占用费的利息从当月的6日开始，以当月占用费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至实际清偿之日止）承担连带清偿责任；四、饶朝慧在其占用范围内对周青上述给付事项的房屋占用费及逾期利息（房屋占用费从2018年8月计至腾空并交还上述房屋之日止；每月占用费的利息从当月的6日开始，以当月占用费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息计算，计至实际清偿之日止）承担连带清偿责任。五、周青、卢翠芳、饶朝慧共同承担本案受理费。事实和理由：刘志伟、邹雄辉和周青之间的房屋租赁合同一案，案号为（2018）粤0118民初2172号，增城区人民法院于2018年11月23日作出的民事判决书，认定刘志伟、邹雄辉与周青之间的房屋租赁合同无效，且周青应向刘志伟、邹雄辉支付2018年2月至2018年7月的房屋占用费，之后的房屋用费可另行主张。周青承租涉案房屋后，于2016年12月29日将其中的406房转租给卢翠芳，于2016年11月26日将其中的四楼走廊北面房转租给饶朝慧，周青、卢翠芳、饶朝慧至今未向刘志伟、邹雄辉返还房屋。卢翠芳、饶朝慧作为负有腾房义务的次承租人，至今未返还房屋，应承担房屋占用费。综上，为维护刘志伟、邹雄辉的合法权益，故诉至法院，请求判令所请。被告周青未到庭，未答辩。被告卢翠芳辩称：其没有与刘志伟、邹雄辉签署租赁合同，故不存在向其返还房屋及支付占用费的问题。其已缴纳2018年2月28日至2019年2月27日的租金和水电费给周青。大概在2018年6月、7月其已经停止经营涉案商铺，停止经营后至今其一直没有使用商铺。被告饶朝慧辩称：刘志伟、邹雄辉针对饶朝慧的诉讼请求没有依据。一、本案是房屋租赁合同纠纷，但是其与刘志伟、邹雄辉没有房屋租赁合同，不是合同相对方，故其不是适格被告；二、其根据与周青签订的房屋租赁合同使用涉案房屋，在其于2019年12月收到（2018）粤0118民初4993号判决书后，基于法院认定涉案房屋租赁合同无效，且判决生效后，其才附有腾房义务；三、其没有占用使用涉案房屋，2019年2月22日由于涉案房屋长期停水停电导致其无法正常使用经营，其将房屋的物品搬走，并没占有使用房屋。刘志伟、邹雄辉知道其已经腾空房屋，且刘志伟、邹雄辉自由支配涉案房屋。经审理查明：2014年12月31日，下邹合作社与刘志伟签订《租地合同》，将位于下邹合作社的土地（空地土名：李仔园）出租给刘志伟。2016年11月26日，饶朝慧（承租人、乙方）与周青（出租人、甲方）签订一份《增城市房屋租赁合同》，载明“第一条……甲方同意将坐落在永宁街岗丰路下邹街88号四楼走廊北面房出租给乙方礼仪婚庆使用，……第二条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2017年11月26日至2018年11月25日，月租金额1700元；2018年11月26日至2020年11月25日，月租金额1900元……2028年11月26日至2030年12月25日租金金额3100元……第三条乙方向甲方交纳5000元保证金，甲方应在租赁期满之日将保证金本金5000元（退回乙方）。……第五条……5、甲方确保房屋主电源及用水需求。第六条乙方的权利义务：……2、乙方需缴纳租金、电费、公摊费用，其他费用由甲方承担。3、甲方租给乙方是毛坯房，乙方装修好不准拆除任何硬装（不可搬动的）。……第七条……3、如果因为甲方原因违建拆除、转让、抵押房屋等影响乙方正常经营，甲方需按乙方装修费用每年折旧赔偿。……第八条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。……。”。同日，周青出具《收款收据》给饶朝慧收执，收据载明“今收到鑫匠大楼4楼401房交来押金共伍仟元整。”。2016年12月29日，卢翠芳（承租人、乙方）与周青（出租人、甲方）签订《增城市房屋租赁合同》，载明“第一条……甲方同意将坐落在永宁街岗丰路下邹街88号406房号，房屋出租给乙方作办公用途使用，……第二条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2017年2月28日至2018年2月27日，月租金额2000元；2018年2月28日至2019年2月27日，月租金额2500元……2021年2月28日至2022年2月27日，月租金额3300元。……第六条甲方的权利和义务：1、……甲方应负的责任：房屋维修、房子（提供水电的电源与损坏由乙方一律承担）……第七条乙方的权利义务：1、依时交纳租金。……2、乙方应负的修缮责任：保证屋内原有装饰（软装）与办公桌等等。……第九条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。……。”。2017年5月23日，刘志伟、邹雄辉（出租方、甲方）与肖锋、周青（承租方、乙方需要肖峰签名的原因是：需要取消以前2015年8月15日签订的合同）签订《房屋租赁合同》，载明“……第一条房屋基本情况甲方房屋坐落于广州市增城区永宁街岗丰村下邹街88号；建筑面积2000平方米；该房屋的土地使用权以出租方式取得；……第二条房屋用途该房屋用途为鑫匠装饰建材有限公司除双方另有约定外，乙方可以任改变小于一层房屋用途。第三条租赁期限租赁期限自2016年1月1日至2030年12月31日止……租赁期限为15年，合同定为2015年8月15日至2015年12月30日为装修日期，不收取租金，租金从2016年1月1日开始计算，后面每年的租金如下：（不含税金）（1）2016年1月1日至2017年3月31日的租金是乙方给甲方装修内、外墙及铺设地板瓷砖等费用的抵消期（抵消的费用：附后页的《岗丰门面装修项目表》）。（2）2017年4月1日至2019年3月31日按30000元/月收取租金（共2年）。（3）2019年4月1日至2020年3月31日按31500元/月收取租金（共1年）……第五条付款方式房屋的基本装修费用附后页的《岗丰门面装修项目表》抵房租到2017年3月31日。乙方应于交房租之日向甲方支付押金八万元整，租金按月缴纳，由乙方于每个月10日前交付给甲方。第六条交付房屋期限甲方于2015年8月15日将房屋交付给乙方。……第十条关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付……1、水、电费……”。合同后附装修项目清单。2018年7月20日，永宁供电所出具《广州供电局有限公司欠费停电通知书》，载明广州市增城永宁街岗丰村下邹街88号，因欠缴电费5481.93元，将于2018年7月23日停止供电。2018年7月31日的供电发票载明广州市增城永宁街岗丰村下邹街88号，缴纳2018年5月1日至2018年7月1日电费5481.93元，电费违约金87.71元。2018年9月19日供电发票载明广州市增城永宁街岗丰村下邹街88号。缴纳2019年7月1日至2018年9月1日的电费1303.89元。2018年3月19日，刘志伟、邹雄辉以周青、肖锋为被告、广州市增城区永宁街岗丰村下邹经济合作社（以下简称下邹合作社）为第三人，向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0118民初2172号。2018年11月23日，本院作出（2017）粤0118民初2172号民事判决书，认定如下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，现刘志伟、邹雄辉确认租赁合同所涉的房屋未履行规划报建手续，至庭审辩论结束，也未能补办上手续。且刘志伟、邹雄辉、周青亦未提供上述房屋相应产权或履行规划报建手续的证据，故本院认定刘志伟、邹雄辉与周青签订的《房屋租赁合同》无效。上述合同无效的后果，刘志伟、邹雄辉与周青均应予以承担。至于肖锋是否应当承担责任的问题，根据《房屋租赁合同》记载内容可知，肖锋已不再是合同签字方，也不是涉案房屋实际占有使用人，故肖锋不应承担相应的责任。现刘志伟、邹雄辉认为上述《房屋租赁合同》无效，故依据法律规定，要求周青将涉案房屋返还。但综合考量，涉案房屋现因周青的分租行为而存在实际占用人，且实际占用人已就其装修等损失提起诉讼。在周青与实际占用人之间的权利义务未经审理认定，且刘志伟、邹雄辉、周青与实际占用人之间也未就各自权利义务进行清结的情况下，为保障实际占用人的权利，涉案房屋目前不宜由周青直接返还给刘志伟、邹雄辉。故刘志伟、邹雄辉可待各方权利义务清结或具备返还条件之时，再行解决。至于刘志伟、邹雄辉起诉要求周青支付占用费问题，虽然上述《房屋租赁合同》无效，但周青作为《房屋租赁合同》的签约方，仍需按照《房屋租赁合同》约定支付相应占用费，经庭审确认，周青交纳涉案商铺的占用费至2018年1月份，故从2018年2月份，仍需参照合同约定的金额支付。刘志伟、邹雄辉起诉请求计算至2018年7月份，共计6个月占用费，合计180000元，于法有据，予以支持。因涉案房屋目前不宜返还，故涉案房屋之后的占用费，刘志伟、邹雄辉可另行主张。至于刘志伟、邹雄辉要求周青支付拖欠占用费的利息问题，周青拖欠上述占用费，对刘志伟、邹雄辉权利产生损害，故刘志伟、邹雄辉主张占用费的利息，予以支持。每月占用费的利息，应从当月11日开始，以每月占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。即2018年2月的占用费利息，应从2018年2月11日开始，以2月份占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。以此类推。至于刘志伟、邹雄辉要求周青赔偿损失80000元的请求能否支持的问题。刘志伟、邹雄辉明确损失为占用涉案房屋期间产生的电费、拖欠占用费的利息、周青拖欠工人工资等。现刘志伟、邹雄辉举证证明其代交电费，参照《房屋租赁合同》的约定，电费周青应予以支付，即6873.53元，至于电费是否由占用使用者产生，周青可待向刘志伟、邹雄辉支付完毕后，另行向实际使用人主张。至于刘志伟、邹雄辉主张的其他损失，并未提供证据予以证明，故对此不予支持。至于刘志伟、邹雄辉主张上述费用应从周青交纳的押金中予以抵扣，该要求周青并未同意。故对刘志伟、邹雄辉要求在押金中抵扣电费的请求，不予支持。据此，该判决书判决如下，一、刘志伟、邹雄辉与周青之间签订的《房屋租赁合同》无效。二、周青于本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠的2018年2月至2018年7月的占用费180000元及利息（每月占用费的利息，应从当月11日开始，以当月占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。即2018年2月的占用费利息，应从2018年2月11日开始，以2月份占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。以此类推）给刘志伟、邹雄辉。三、周青于本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠的电费6873.53元给刘志伟、邹雄辉。四、驳回刘志伟、邹雄辉的其他诉讼请求。判后，周青不服上诉至广州市中级人民法院，案号为（2019）粤01民终22322号。2019年12月27日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终22322号民事判决书，该判决书查明以下，双方在二审庭审中均确认涉案房屋未办理交接手续。该判决书认定以下，本案二审的争议焦点是周青是否应向刘志伟、邹雄辉支付2018年2月至2018年7月期间的房屋占用费及相应利息。对此分析如下，因涉案房屋未办理规划报建手续，故周青与刘志伟、邹雄辉签订的《房屋租赁合同》无效。合同虽然无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，周青应就其实际占有使用涉案房屋的行为支付相应的占用费。刘志伟、邹雄辉与周青均确认涉案房屋占用费交纳至2018年1月，且至今未办理房屋交接手续，故刘志伟、邹雄辉诉请周青支付2018年2月至2018年7月期间的占用费及相应利息符合法律规定。周青上诉认为刘志伟、邹雄辉故意隐瞒涉案房屋的报建情况与周青签订合同，并基于侵占其征收利益的目的恶意提起本案诉讼，对此，周青作为承租人，在签订涉案租赁合同时应对租赁物的权属状况负有审慎的审查注意义务，其未履行该项注意义务，故对导致合同无效亦存在一定过错，且如前所述，周青实际占有使用了涉案房屋但未支付占有期间的使用费，刘志伟、邹雄辉提起本案诉讼要求周青支付占用费合法有据，故对周青的该项上诉理由不予采纳。至于周青上诉提及的经营和装修损失，因其在本案原审中未就此提起反诉，故对此不作审查认定。综上所述，上诉人周青的上诉请求不成立，不予支持。据此，该判决书判决驳回上诉，维持原判。2018年7月23日，饶朝慧以刘志伟、邹雄辉、周青为被告，向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0118民初4993号。在该案的庭审过程，一、饶朝慧陈述以下，（一）周青于2016年11月将涉案房屋毛坯交付给饶朝慧使用，饶朝慧于2016年12月至2017年6月期间进行内部装修，装修完毕后于2017年6月开始经营婚庆婚纱出租，租金交付至2018年6月。（二）涉案租赁物在2018年6月29日至2018年7月5日期间一直停电，2018年7月6日至2018年7月15日恢复水电，从7月16号起彻底停水停电。（三）饶朝慧没有将涉案租赁物交回给周青，其仍持有钥匙。但因涉案租赁物无水无电，且整栋房屋的大门被锁，无法使用。（四）对于营业损失，其提供婚纱礼服进货单、经销合同、男西装配货明细、小程序服务协议、珞维思加盟合同、大众点评推广费、进货单、客人订货单、投标书、招标押金单以及工资表等证据；其表示不对营业损失申请鉴定，由法院依法酌定。（五）对于第一项诉讼请求，变更为要求解除饶朝慧和周青签订的租赁合同。若法院认定合同无效，其不变更诉讼请求。二、刘志伟、邹雄辉陈述以下，刘志伟、邹雄辉是在2015年8月15日以毛坯状态交付整栋房屋给周青；涉案房屋仍未返还给刘志伟、邹雄辉。三、周青陈述以下，（一）涉案楼房的3层是刘志伟、邹雄辉建造，第4层是周青以钢结构方式加建。周青装修了房屋的外墙及公共部分，小单元由租户自行装修。饶朝慧交租交至2018年6月。（二）停电欠费并非周青导致，而是刘志伟、邹雄辉非法停水停电致使次承租人无法正常使用商铺，从而不愿意缴纳水电费给周青，导致周青无法交纳水电费。在刘志伟、邹雄辉提起（2018）粤0118民初2172号案的诉讼之前，涉案租赁物的水电费都是由周青缴纳，在上述案件诉讼期间刘志伟、邹雄辉恶意断水断电，周青最后一次缴纳电费的时间是2018年5月6日。四、针对装修费损失，饶朝慧向本院申请装饰装修造价鉴定，并为此支付鉴定费用14280元以及勘察费4320元。（一）经法院摇珠选定的广东天栋建设管理有限公司作出意见书，该报告载明，位于广州市增城区永宁街岗丰村下邹街****北向房屋一间在评估计价基准日2016年12月至2017年6月的装饰装修部分鉴定造价120942.37元，安装部分鉴定造价7981.83元，合计128924.2元。（二）刘志伟、邹雄辉认为，部分项目的单价与饶朝慧提供的报价单价格不一致，应以报价单价格为准。（三）周青认为，报告中有部分项目并不在饶朝慧提供的装修报价范围内，故该部分应是由周青装修的。对此，周青未在法庭限定期限内将其所述自行装修的项目明细以及对应的装修凭证提供给法庭。2019年11月15日，本院作出（2019）粤0118民初4993号民事判决书，认定如下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，现刘志伟、邹雄辉确认涉案房屋并未履行规划报建手续，周青、饶朝慧亦未提供上述房屋相应产权或履行规划报建手续的证据，故周青与饶朝慧签订的《房屋租赁合同》无效。饶朝慧请求解除其与周青签订的《房屋租赁合同》，于法无据，不予支持。至于饶朝慧主张的装修损失。根据广东天栋建设管理有限公司的报告书载明，涉案房屋的装饰装修物在饶朝慧装修期间即2016年12月至2017年6月的价值为128924.2元。至于周青提出报告书中有部分项目系其自行装修的意见，对此周青亦未向法庭提供其自行装修的项目明细，也未提供相应证据证明其有对报告书的项目内容进行装修施工，故对其该意见亦不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”，因《房屋租赁合同》无效，应由合同签订方即周青和饶朝慧按各自过错分担已形成附合的装饰装修物的现值损失。结合双方的《房屋租赁合同》约定的租赁期限以及双方的过错情形、装饰装修物的折旧状况，本院酌定周青应向饶朝慧支付装修损失60000元。饶朝慧主张要求周青支付超出前述金额部分的装修损失，缺乏依据，不予支持。饶朝慧主张要求刘志伟、邹雄辉支付装修损失，于法无据，不予支持。至于饶朝慧主张的营业损失。饶朝慧未能举证证明其产生了实际营业损失，故其该诉讼请求缺乏依据，不予支持。据此，判决如下，一、周青于本判决发生法律效力之日起十日向饶朝慧支付装修损失60000元；二、驳回饶朝慧的其他诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。2018年7月23日，卢翠芳以刘志伟、邹雄辉、周青为被告，向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0118民初4994号。在该案的审理过程中，一、卢翠芳陈述以下，（一）周青于2016年12月将涉案租赁物交付给卢翠芳使用，因涉案租赁物是毛坯，卢翠芳于2017年2月18日至2017年4月期间进行内部装修，并用于经营美容产品、红酒和介绍汽车销售；其租金已交到2019年1月21日。（二）涉案租赁物在2018年6月29日至2018年7月5日期间一直停电，2018年7月6日至2018年7月15日恢复水电，从7月16号起彻底停水停电。（三）卢翠芳没有将涉案租赁物交回给周青，其仍持有钥匙。但因涉案租赁物无水无电，且整栋房屋的大门被锁，无法使用。（四）对于营业损失，其提供美容产品订购单、项目记录、工资表等证据；其表示不对营业损失申请鉴定，由法院依法酌定。（五）对于第一项诉讼请求，变更为要求解除卢翠芳和周青签订的租赁合同。若法院认定合同无效，其不变更诉讼请求。二、刘志伟、邹雄辉陈述以下，刘志伟、邹雄辉是在2015年8月15日以毛坯状态交付整栋房屋给周青；涉案房屋仍未返还给刘志伟、邹雄辉。三、周青陈述以下，（一）涉案楼房的3层是刘志伟、邹雄辉建造，第4层是周青以钢结构方式加建。周青装修了房屋的外墙及公共部分，小单元由租户自行装修。（二）停电欠费并非周青导致，而是刘志伟、邹雄辉非法停水停电致使次承租人无法正常使用商铺，从而不愿意缴纳水电费给周青，导致周青无法交纳水电费。在刘志伟、邹雄辉提起（2018）粤0118民初2172号案的诉讼之前，涉案租赁物的水电费都是由周青缴纳，在上述案件诉讼期间刘志伟、邹雄辉恶意断水断电，周青最后一次缴纳电费的时间是2018年5月6月。四、针对装修费损失，饶朝慧向本院申请装饰装修造价鉴定，并为此支付鉴定费用12566.5元以及勘察费4320元。经法院摇珠选定的广东天栋建设管理有限公司作出意见书，该报告载明，，位于广州市增城区永宁街岗丰村下邹街******在评估计价基准日2017年2月至4月的装饰装修部分鉴定造价10266604元，安装部分鉴定造价34067.34元，合计136733.34元；其中热水器1台为1646.48元，挂墙式空调7台共18068.05元。（二）刘志伟、邹雄辉认为，1.部分项目的单价与卢翠芳提供的报价单价格不一致，应以报价单价格为准；2.报价单内没有公共走廊、踢脚线、配电箱项目，因此不应纳入装修计价范围；3.报告书中所附的现场勘查表内没有装饰灯、水龙头、大便器以及热水器等项目，不应纳入装修计价范围；4.挂墙式空调、热水器均可拆卸，其不同意利用，不应纳入装修计价范围。（三）周青认为，报告中有部分项目并不在卢翠芳提供的装修报价范围内，故该部分应是由周青装修的。对此，周青未在法庭限定期限内将其所述自行装修的项目明细以及对应的装修凭证提供给法庭。（四）广东天栋建设管理有限公司对此作出相应复函及相应附件图片，内容为“1、配电箱部分，评估结合整体实际使用功能考虑，配电箱需应配套安装。具体由法院判决；2、装饰灯部分，（双头应急灯）为现场实际有安装，我司附上勘察现场图片提供参考（附件2），具体由法院判决；4、水龙头、大便器部分，该部分为现场实际有安装，评估结合整体实际使用功能考虑，水龙头、大便器需应配套安装，我司附上勘察现场图片提供参考（附件3），具体由法院判决；5、热水器部分，该部分为现场实际有安装，我司附上勘察现场图片提供参考（附件4），具体由法院判决。”。2019年11月15日，本院作出（2019）粤0118民初4994号民事判决书，认定如下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，现刘志伟、邹雄辉确认涉案房屋并未履行规划报建手续，周青、卢翠芳亦未提供上述房屋相应产权或履行规划报建手续的证据，故周青与卢翠芳签订的《房屋租赁合同》无效。卢翠芳请求解除其与周青签订的《房屋租赁合同》，于法无据，不予支持。至于卢翠芳主张的装修损失。根据广东天栋建设管理有限公司的报告书载明，涉案房屋的装饰装修物（含热水器及挂墙式空调）在卢翠芳装修期间即2017年2月至4月的价值为136733.34元。因热水器与挂墙式空调为未形成附合的装饰装修物，且刘志伟、邹雄辉并不同意利用，卢翠芳可自行拆除，故对该部分价值的金额应予以扣除，即涉案房屋的装饰装修物在2017年2月至4月的价值为117018.81元（136733.34元-1646.48元-18068.05元）。至于刘志伟、邹雄辉提出报告书内的公共走廊、踢脚线、配电箱项目，因无对应的报价单佐证不应纳入装修计价范围的意见。刘志伟、邹雄辉庭上确认其系将涉案房屋在内的整栋房产毛坯交付给周青，因此对上述装修项目其并未提供证据证明系其自行装修的情况下，其上述意见依据不足，不予采信。至于周青提出报告书中有部分项目系其自行装修的意见，对此周青亦未向法庭提供其自行装修的项目明细，也未提供相应证据证明其有对报告书的项目内容进行装修施工，故对其该意见亦不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”，因《房屋租赁合同》无效，应由合同签订方即周青和卢翠芳按各自过错分担已形成附合的装饰装修物的现值损失。结合双方的《房屋租赁合同》约定的租赁期限以及双方的过错情形、装饰装修物的折旧状况，酌定周青应向卢翠芳支付装修损失50000元。卢翠芳主张要求周青支付超出前述金额部分的装修损失，缺乏依据，不予支持。卢翠芳主张要求刘志伟、邹雄辉支付装修损失，于法无据，不予支持。至于卢翠芳主张的营业损失。卢翠芳未能举证证明其产生了实际营业损失，故其该诉讼请求缺乏依据，不予支持。据此，该判决书判决如下，一、周青于本判决发生法律效力之日起十日向卢翠芳支付装修损失50000元；二、驳回卢翠芳的其他诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。2019年7月7日，本院立案受理本案。在案件审理过程中，一、刘志伟、邹雄辉陈述以下，（一）其是向周青收取租金的，自2018年2月起周青就没有缴纳租金。（二）涉案房屋是因周青未缴纳电费而停电，并非是出租方停电，88号房屋停电后没有恢复供电。（三）在法庭辩论终结后，其明确，涉案88号房屋共四层，其中第一、二、四层现已无人使用，但房屋的第三层楼仍有租户在占用，第三层整层是由周青统一出租给该租户，该租户曾与刘志伟、邹雄辉到信访办协商过，租户要求刘志伟、邹雄辉赔偿其装修损失，刘志伟、邹雄辉不同意，故该租户拒绝搬走。二、卢翠芳陈述以下，其已向周青缴纳2018年2月28日至2019年2月27日的租金。2018年6月、7月份因涉案房屋停水停电，其承租的商铺无法经营。三、饶朝慧陈述以下，其已向周青缴纳2018年6月（含6月）以前的租金。2018年6月、7月份因涉案房屋停水停电，其承租的商铺无法经营。四、在本案庭审之日即2020年1月10日，卢翠芳当庭表示其没有交还商铺钥匙，商铺钥匙已经丢失，其同意由刘志伟、邹雄辉自行开锁接收商铺，即视为在庭审当日将商铺返还给刘志伟、邹雄辉。刘志伟、邹雄辉表示同意，即视为在庭审当日卢翠芳返还商铺。五、在本案庭审之日即2020年1月10日，饶朝慧当庭表示其已于2019年2月22日搬离商铺并告知了周青和刘志伟、邹雄辉方的一位管理人员。刘志伟、邹雄辉表示，其知悉饶朝慧在该日搬走，但饶朝慧没有与刘志伟、邹雄辉办理交接。刘志伟、邹雄辉和饶朝慧均表示，若法庭不采信饶朝慧已于2019年2月22日返还商铺，则双方同意庭审之日视为饶朝慧返还商铺之日。本院认为：刘志伟、邹雄辉与周青签订的《房屋租赁合同》，以及周青与饶朝慧签订的《增城市房屋租赁合同》，周青与卢翠芳签订的《增城市房屋租赁合同》的合同效力，业经生效判决书予以阐述，本院在此不再赘述。关于涉案房屋的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因刘志伟、邹雄辉和周青之间的《房屋租赁合同》无效，刘志伟、邹雄辉主张要求周青返还房屋，理据充分，本院予以支持。但因406号房、4楼北面房两间房屋已经由卢翠芳、饶朝慧分别返还给刘志伟、邹雄辉，而刘志伟、邹雄辉自述88号房屋中的第三层房屋有其他占有使用人，且该占用人就其占用房屋范围内的装饰装修损失与刘志伟、邹雄辉、周青等人未达成一致意见，故在此情形下，周青应向刘志伟、邹雄辉返还的是88号房屋内除了406号房、4楼北面房以及第三层房屋以外的其他房屋部分。至于第三层房屋的返还问题，刘志伟、邹雄辉可另循合法途径解决。关于房屋占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，因此刘志伟、邹雄辉主张要求周青支付从2018年8月起至2019年6月的房屋占用费及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。经核算，上述期间的房屋占用费为334500元（2018年8月至2019年3月的房屋占用费为30000元/月，2019年4月至2019年6月的房屋占用费为31500元/月）；每月房屋占用费的利息，以每月占用费为本金（其中2018年8月至2019年3月的房屋占用费为30000元/月，2019年4月至2019年6月的房屋占用费为31500元/月），从当月11日起计至付清之日止；其中从起计之日计至2019年8月19日的房屋占用费利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起计至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。即2018年8月的房屋占用费利息，以8月份房屋占用费为本金，从2018年8月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起计至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以此类推。至于2019年7月起的房屋占用费及利息。因88号房屋中的第三层房屋尚不具备返还给刘志伟、邹雄辉的条件，且刘志伟、邹雄辉未能举证证明其与周青之间就涉案88号房屋第三层房屋的房屋占用费有单独的另行约定，因此关于88号房屋自2019年7月起的房屋占用费及利息，刘志伟、邹雄辉可另行主张，本院暂不予处理。至于卢翠芳、饶朝慧是否应承责的问题。从相关已生效的民事判决书以及本案查明的事实可知，涉案88号房屋确实存在2018年7月前后期间停电以及至今未恢复供电的事实。刘志伟、邹雄辉和周青签署的《房屋租赁合同》约定了缴纳水电费的责任方为周青，故周青负有及时缴纳水电费的义务。周青在（2019）粤0118民初4993号、（2019）粤0118民初4994号中抗辩88号房屋停电的原因是刘志伟、邹雄辉非法断电所致，但其在该两案中并未提供相应的证据，且在本案中亦未到庭参加诉讼，因此相应的不利后果应由其承担。饶朝慧、卢翠芳承租4楼北面房、406号房是用于经营需要，因此停电发生后饶朝慧、卢翠芳确实存在无法正常使用经营的情况，且饶朝慧、卢翠芳亦就此已于2018年7月23日就房屋租赁纠纷向法院提起诉讼，而刘志伟、邹雄辉也并未主张涉案88号房屋的停电行为与饶朝慧、卢翠芳有关，因此刘志伟、邹雄辉主张要求饶朝慧、卢翠芳支付2018年8月起的房屋占用费，依据不足，本院不予支持。被告周青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周青在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘志伟、邹雄辉返还位于广州市增城区永宁街岗丰路下邹街88号房屋（406号房、4楼走廊北面房以及第三层整层房屋除外）；二、被告周青在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘志伟、邹雄辉支付2018年8月起至2019年6月的房屋占用费334500元及利息[每月房屋占用费的利息，以每月占用费（其中2018年8月至2019年3月的房屋占用费为30000元/月，2019年4月至2019年6月的房屋占用费为31500元/月）为本金，从当月11日起计至付清之日止；其中从起计之日计至2019年8月19日的房屋占有费利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起计至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]；三、驳回原告刘志伟、邹雄辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6910元，由被告周青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  毛美清人民陪审员  陈丽华二〇二〇年四月二十一日书 记 员  齐 文