浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初16929号 原告：楼友良，男，1946年6月4日出生，汉族，住诸暨市。 原告：楼国良，男，1958年3月9日出生，汉族，住诸暨市。 两原告共同委托诉讼代理人：洪焕军，诸暨市恒大法律服务所法律工作者。 被告：顾宝囡，女，1950年6月9日出生，汉族，住诸暨市。 被告：楼建林，男，1971年3月24日出生，汉族，住诸暨市。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：赵幼萍，诸暨市城区法律服务所法律工作者。 被告：楼建芳，女，1969年6月7日出生，汉族，住诸暨市。 原告楼友良、楼国良与被告顾宝囡、楼建芳、楼建林物权纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序审理。后因被告楼建芳下落不明，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告楼友良、楼国良及其共同委托诉讼代理人洪焕军、被告顾宝囡、楼建林及其共同委托诉讼代理人赵幼萍到庭参加诉讼；被告楼建芳经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼友良、楼国良向本院提出诉讼请求：确认坐落于诸暨市宗地号为**号的一间二楼房屋属楼友良、楼国良所有。事实和理由：楼绍铨与郦秀珍是夫妻关系（均已故），生育三个儿子，即楼仁良（已故）、楼友良、楼国良。顾宝囡系楼仁良妻子，楼建芳和楼建林是楼仁良与顾宝囡的子女。楼绍铨与郦秀珍生前拥有坐落于本市下新屋）的祖传三间二楼老屋，在未分家前三兄弟各使用一间。1990年12月4日，三兄弟按农村习俗在人民调解委员会的主持下对该三间楼房及母亲郦秀珍的赡养和其百年后事进行了商议约定，该三间楼屋归两原告所有，母亲郦秀珍的赡养及百年后事等均由两原告负担，楼仁良所使用的老屋（讼争房屋）在协议签订后一星期内出屋等。此后该间老屋一直由两原告使用至今，且两原告已履行了母亲的赡养及百年后事。2017年老屋失修而部分倒塌，发现讼争房屋竟于1992年登记在楼仁良名下，为此两原告去找被告商量要求予以纠正，但无果。 被告顾宝囡、楼建林辩称：两原告的诉称与事实不符。对两原告提交的协议不予认可，该份协议未经郦秀珍签字，也无楼仁良亲笔签名，所盖印章两被告也未曾见过，无法确认系楼仁良本人所盖，协议第三条末尾“百年之后……”部分内容与正文字迹不一样，有事后添加的情况；两原告关于讼争房屋由其居住使用至今的诉称不是事实，该房屋由郦秀珍居住至1994年死亡，当时两原告已成家，且该房屋仅32.66平方，不可能居住两户人家；1992年确权登记是经乡镇调查核实后公示的，两原告完全知道这个事情却没有提出过异议。故即使协议真实，协议的内容也未实际履行，现讼争房屋登记在楼仁良名下，而楼仁良已亡故，房屋应由三被告继承所有。请求驳回两原告的诉讼请求。 被告楼建芳未作答辩。 原告为证明自己的主张向本院提供日期为1990年12月4日《仁良、友良、国良负担母亲协议》（以下简称为1990年协议）、国土资源局地籍档案查询单、土地登记审批表各一份，诸暨市村民委员会、诸暨市总支部委员会出具的证明二份，并申请证人楼某出庭作证。本院依职权出示楼芝亚、楼明亚、赵海平、赵学方、赵小方、赵结宗向本院出具的报告及情况说明。楼建芳未到庭应诉，视为放弃质证、抗辩的权利。对上述证据，本院分析、认证如下：证人楼某出庭作证并接受质询，其证言符合证据的形式要求，且楼某作为原、被告所在村的原村党支部书记，与双方无亲属等特殊关系，其证言具有较强的证明力，本院作为有效证据予以认定。根据楼某的证言，虽然协议上所有的名字，包括“楼仁良”的名字，均为村调组成员之一时任村长楼仲伟所写，但是“楼仁良”署名上的印章为楼仁良亲自所盖，结合当地在九零年代多使用私章进行签名的实际情况，本院认定1990年协议系楼仁良真实意思表示，对该协议的真实性予以确认。其他证据因被告顾宝囡、楼建芳对真实性未持异议，故本院对真实性予以认定，至于证据的证明力则在说理部分一并予以阐述。 本院经审理查明的事实如下：楼绍铨、郦秀珍系夫妻（均已故），共生育子女六人，分别为楼仁良（已故）、楼友良、楼国良、楼芝亚、楼明亚、楼春亚（已故）。楼春亚与其丈夫（已故）生育子女四人，分别为赵海平、赵学方、赵小方、赵结宗。楼仁良与其妻子即被告顾宝囡生育子女二人，分别为被告楼建林和楼建芳。 楼绍铨、郦秀珍生前在本市下新屋）有三间二楼老屋一处，楼绍铨去世后，该老屋由楼仁良、楼友良、楼国良三兄弟各使用一间。 1990年12月4日，经原诸暨市王家井镇霞中村人民调解委员会调解，楼仁良、楼友良、楼国良达成1990年协议，协议约定：“仁良、友良、国良三兄弟为更好让母亲安享晚年，经三兄弟协商特订立以下协议：①仁良老屋壹间，自90年12.4号后归友良、国良所有，老娘负担及百年之后丧葬均归友良、国良负担。②友良、国良归还仁良寿板款壹佰元。③仁良老屋在壹星期内要出屋，不得借故拖延。百年之后若恐后无凭，按此协议存照④以上协议壹式肆份，村调方组壹份，仁良、友良、国良各壹份。村调组签字：楼仲伟楼某楼再国兄弟签字：楼仁良楼友良楼国良”。上述内容除“百年后，若恐后无凭，按此协议存照”一句为时任村委书记楼某所写外，均为时任村长楼仲伟书写，村调组成员名字处盖有诸暨市王家井镇霞中村人民调解委员会印章，楼仁良、楼友良、楼国良名字上均由各自加盖私章确认。协议签订后，楼仁良户便从协议所涉的讼争房屋内搬离，郦秀珍之后的赡养及丧葬事宜均为两原告负担。 1992年，进行土地登记，将讼争房屋所在土地（宗地号为**）登记在楼仁良名下，但相应的土地使用权证一直由原告楼友良所持有。2017年，原告楼国良对讼争房屋进行了翻建。 另查明，楼芝亚、楼明亚、楼春亚在1990年协议签订时已放弃了对讼争房屋的继承权。楼芝亚、楼明亚、赵海平、赵学方、赵小方、赵结宗亦向本院明确表示不要求参加诉讼。 本院认为，公民合法财产权受法律保护。讼争房屋所在土地现登记在楼仁良名下，而两原告则依据其与楼仁良在1990年签订的协议主张对该房屋的所有权，故双方的争议焦点在于该份协议的效力。本院认为，首先，该协议由楼仁良、楼友良、楼国良各自盖章确认，应当认为系各方的真实意思表示。其次，从协议名称及内容来看，该协议是楼仁良、楼友良、楼国良三人就母亲郦秀珍的赡养、丧葬负担及讼争房屋的权属问题达成的合意，郦秀珍并非协议的订立方，故协议签订时其是否在场及其是否在协议上签字均不影响该协议的效力，对被告顾宝囡、楼建林以协议上无郦秀珍签字为由主张协议无效的抗辩意见本院不予采纳。由此，本院认为该份协议合法有效，对各方均具有约束力。虽然被告顾宝囡、楼建林认为该份协议未实际履行，但其在庭审中亦确认其户在协议签订后即搬离讼争房屋及后续未再赡养郦秀珍的事实，结合土地使用权证一直由楼友良持有、楼国良于2017年对讼争房屋进行翻修的事实，本院对其该项抗辩意见亦不予采信。 根据查明的事实，讼争房屋为楼绍铨与郦秀珍所有，协议签订时，楼绍铨已亡故，且未留有遗嘱，因而郦秀珍及其六名子女对讼争房屋中属于楼绍铨的部分均享有法定继承权。而通过该份协议，楼仁良作出了“仁良老屋壹间，自90年12.4号后归友良、国良所有”的意思表示，准确而言，该意思表示应当理解为是楼仁良对讼争房屋全部继承权的放弃，包括属于郦秀珍部分。同时，因楼芝亚、楼明亚、楼春亚在1990年协议签订时即放弃了对讼争房屋的继承权，故在郦秀珍亡故，且亦未留下遗嘱的情况下，讼争房屋依法应由两原告继承。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故虽然讼争房屋所在的土地登记在楼仁良名下，但并不影响讼争房屋的真实权利人依法主张权益，且讼争房屋所在地的村民委员会、村总支部委员会亦证明讼争房屋所载土地之所以登记在楼仁良名下是由于上报时村未经充分核实。现两原告作为讼争房屋的继承权人，请求确认其对讼争房屋的所有权，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告楼建芳虽未到庭应诉，但鉴于本案事实已查清，予缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认坐落于诸暨市，宗地号为**号的一间二楼房屋为楼友良、楼国良所有。 本案案件受理费1050元，由被告顾宝囡、楼建林、楼建芳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长 冯 栖 人民陪审员 郦 彬 人民陪审员 蒋 敏 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员 吴宵莹