甘肃省酒泉市中级人民法院民事裁定书（2020）甘09民终462号上诉人（原审原告）：曹某，男，汉族，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市肃州区。委托诉讼代理人：张某，甘肃神舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵某，男，汉族，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市肃州区。委托诉讼代理人：王某（系赵某母亲），女，1962年8月26日出生，汉族，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市肃州区。上诉人曹某因与被上诉人赵某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初6584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹某上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判由赵某向曹某返还已支付的购房款270000元，并自2017年7月15日起按年息6%承担资金占用期间的利息至返还之日止；2.依法判令由赵某承担本案诉讼费。事实和理由：一审判决认定部分事实不清，判决驳回曹某主张的购房款270000元及利息错误。1.对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。签订合同交付270000元时双方之间朋友关系较好并未交恶，以270000元现金交付购房款也是基于赵某提出要还钱、交房租、装修所需，赵某收到270000元现金时，向曹某出具了书面收条。虽然该收条附在合同之后打印出来，但签名是赵某亲自所签，手印是赵某亲自所按，收条内容是“收到曹某支付的购房款现金”。如果赵某没有收到曹某给付的现金270000元，按照交易习惯来说，赵某不可能与曹某签订房屋买卖合同，并在收条上签名、按手印。另外，曹某举证证明了款项来源，充分证明了曹某有能力支付270000元现金。至于款项是曹某从其父亲家中取得，还是曹某父亲送到曹某家中的问题，那也只是时间较长记忆不清所致，并不影响270000元现金的来源。从举证责任的分配来看，曹某提交的合同、收条、证人证言已完成了“合同是否履行”的举证责任。相反，赵某称受威胁在合同和收条上签字，但并未能提交证据予以证明，应当承担举证不能的后果。2.曹某在支付购房款时未扣除借款，也是基于赵某的要求及双方的口头约定，借款按月偿还，购房款急用必须现金支付。根据赵某所提合同签订之后继续偿还借款本息的证据，也充分印证了双方之间的口头约定是存在的。所以，即使合同内容与“常理”相悖，也应以合同约定为准，这也符合合同法“意思自由”原则。3.曹某砸店时虽只谈到了借款，而未提交房一事，这也是基于赵某的承诺，借款按月还本付息，房子暂时没地方住，等办手续时一并交付。因此，因赵某未能如约偿还借款本息而砸店与另行商定延期交付房屋之间没有必然的联系。赵某辩称，2017年赵某向曹某借了100000元高利贷，还款方式是每月偿还9360元，当时赵某只拿到了95000元，扣了5000元的利息，约定的月利率是5%。一直还到5月份，曹某知道赵某还有银行贷款怕还不上钱，多次找赵某要求把房子卖了还款，赵某没有同意。2017年7月14日，曹某约赵某要求赵某签合同，当时打了赵某几巴掌，并且威胁赵某，无奈之下赵某把合同签了。曹某称只要把钱还了就把合同撕毁，之后赵某一直在向曹某还款。因为10月份赵某没有还钱，曹某到赵某的店中闹事，当时向派出所报了案。合同是曹某逼迫赵某签订的，是虚假的合同，270000元钱赵某没有收到，赵某共计向曹某借了130000元，共计还款127000元。曹某向一审法院起诉请求：1.判令继续履行房屋买卖合同，由赵某交付坐落于××区房屋，办理房产过户手续；2.判令赵某承担本案诉讼费。诉讼过程中，曹某变更诉讼请求为：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.赵某退还购房款270000元，承担自2017年7月15日至房款还清之日的利息损失（按照年利率6%计算）；3.赵某承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月14日，曹某与赵某签订《房屋买卖合同》一份，合同约定赵某将自己所有的的位××区房屋出售给曹某，该房屋建筑面积87.45平方米，总价款为360000元，合同签订当日，支付270000元，2017年10月1日前交钥匙和购房手续，2018年4月1日前办理过户手续，然后支付剩余的90000元，房屋不能有抵押或其他权属纠纷。该合同在曹某办公室签订，由曹某打印，在合同第二页下方空白处，同时打印收条，收条载明收到曹某购房款现金270000元，赵某在收款人处签字捺印。同时曹某提供授权委托书一份，载明委托曹某全权办理该房屋银行按揭的提前偿付及该房屋证照手续的领取事宜，双方分别在受委托人、委托人处签字捺印。赵某先后在几次庭审中均陈述，该合同、欠条、授权委托书是在受胁迫的情况下签订的，曹某也未支付270000元。2017年12月25日，曹某酒后将赵某经营的发之艺发吧内的物品损毁，经酒泉市公安局肃州分局西城关派出所调解，曹某赔偿赵某各项损失4000元。在该治安卷宗中，曹某陈述砸店的原因是索要借款；在庭审中陈述砸店的原因是赵某既不交房，也不退还购房款。庭审中，曹某父亲作证陈述，270000元是签订合同前其送到曹某家中，曹某自己陈述是签订合同当天从其父家中取的。曹某对购买房屋的基本情况前后陈述也不一致。另查明，本案诉争的位于肃州区解放路223号春润苑1号楼1单元号房屋由酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司开发，赵某于2014年11月31日从酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司订购，首付179421元，从酒泉农村商业银行股份有限公司营业部按揭贷款170000元。2018年3月12日，赵某通过酒泉市顺德房地产代理有限公司以370000元的价格将该套房屋出售给案外人王志江，双方约定先支付200000元，剩余170000元于双方办理产权过户后一次性付清。案外人王志江通过酒泉市顺德房地产代理有限公司向赵某支付房款200000元，赵某向王志江交付了房屋钥匙及购房的全部手续，现该房屋由王志江居住使用。一审法院认为，曹某按房屋买卖合同的基础法律关系主张权利，双方争议的焦点是房屋买卖合同是否履行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，本案中曹某主张交付购房款270000元，应承担举证责任，曹某虽向法庭提交房屋买卖合同及合同随附收条，但没有其他证据印证曹某实际交付现金270000元，且曹某取款与其父陈述明显不符。同时，曹某在购房过程中的行为、方式等都不符合常理，作为购买房屋这样的重大消费，事先应该对所购房屋进行了解，但曹某在购买房屋时，没有对赵某房屋的位置、内部结构、装修情况及尾欠按揭款全面了解，审理中对房屋内部情况及按揭款前后陈述不一致。尤其双方都认可在房屋买卖合同签订之后，再未发生过借贷关系。按常理如果曹某确实购买了赵某房屋，作为债权人的曹某理应先扣除借款，再支付剩余房款，但曹某在庭审中陈述这是两回事，有违常理。该房屋在买卖时就具备交付条件，但合同又另行约定交付时间2017年10月1日，直到2017年12月25日，曹某砸赵某店铺时，曹某仍向赵某索要借款，对房屋交付没有明确表示，曹某的陈述不能自圆其说。综上，双方签订的房屋买卖合同没有实际履行，该房屋现由第三人合法取得，合同没有履行的可能，故曹某要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。曹某不能证明其向赵某实际交付现金270000元，故曹某要求返还购房款及资金占用期间的利息的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十-条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决：一、解除曹某与赵某2017年7月14日签订的房屋买卖合同；二、驳回曹某的其他诉讼请求。案件受理费6700元，由曹某负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的基本事实清楚，二审予以确认。二审另查明：（2019）甘09民终708号案件审理期间，法院从酒泉农村商业银行股份有限公司调取了赵某房屋按揭贷款明细清单。清单载明，2017年7月14日签订房屋买卖合同时剩余房屋按揭贷款为149480.53元，2018年4月1日前剩余房屋按揭贷款为140629.66元。本院认为，根据双方认可的事实，2017年以来，双方之间存在民间借贷关系。2017年7月14日，双方签订房屋买卖合同1份，约定赵某将位于酒泉市××区房屋以360000元价格出售给曹某，合同尾部附打印的收条1份，有赵某签字，内容为“今收到曹某购房款现金270000元”，并于同日形成由赵某委托曹某办理提前偿还银行按揭贷款、领取房屋证照手续的委托书1份。对于房屋买卖合同的性质。经查，首先，曹某认可2017年7月14日签订房屋买卖合同前查看过房屋，意味着签订合同时，房屋已具备交付条件。赵某于当日已出具270000元购房款的收条，但房屋买卖合同约定2017年10月1日交付钥匙和购房手续，2018年4月1日前办理产权过户。对此，（2019）甘09民终708号案件审理期间曹某陈述：“当时看了房子，装修了一半，没进家俱，卫生洁具没有。”（2019）甘0902民初6584号案件审理期间，曹某陈述：“赵某说还要住呢。”由此可知，曹某前后两次的陈述相互矛盾。其次，房屋买卖交易中，按揭贷款属于影响交易的重大事项。根据房屋买卖合同第二条“赵某保证该房屋除银行按揭贷款之外……”，以及第四条“要求赵某协助将余款偿付房屋按揭贷款”的内容，曹某对房屋办理按揭贷款的事实应当是明知的，但房屋买卖合同并未涉及按揭贷款的余额，也未涉及办理过户登记之前、以及之后按揭贷款的偿还方式。（2019）甘09民终708号案件审理期间曹某陈述：“赵某有还款记录，我看了一下剩余80000-90000元；留下的90000元是按揭贷款，可以还清。”但根据审理查明的事实，2017年7月14日签订房屋买卖合同时剩余按揭贷款为149480.53元，合同约定办理过房屋过户登记的截止时间2018年4月1日前剩余按揭贷款为140629.66元，即房屋买卖合同约定的剩余购房款根本无法偿还剩余按揭贷款。第三，根据赵某提交的证据及曹某认可的事实，房屋买卖合同签订之后至2018年3月仍在向曹某陆续偿还借款，期间因索要借款，曹某于2017年12月25日将赵某店内物品损坏。如果存在真实的房屋买卖交易，双方当事人完全可以在签订房屋买卖合同时对债权债务予以清理结算，将剩余借款作为已付购房款处理。根据房屋买卖合同的内容，曹某欠付赵某购房款90000元，没有必要因索要借款而损坏赵某店内物品，赵某也没有必要在曹某欠付房款的情况下继续向曹某偿还借款。（2018）甘0902民初1761号案件中双方虽对赵某借款的数额陈述不一致，但综合前述分析，赵某主张收条所载270000元由借款本金、利息，以及剩余按揭贷款组成，签订房屋买卖合同的目的是为借款提供抵押（担保）的理由，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，予以采信。（2019）甘09民终708号案件审理过程中经法院释明，曹某坚持认为与赵某之间是房屋买卖关系，不同意变更诉讼请求，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的(?javascript:void(0);?)解释》第二十四条(?javascript:void(0);?)第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，应裁定驳回曹某的起诉。对于双方之间的款项往来，可另行处理。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三项、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，裁定如下：一、撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初6584号民事判决；二、驳回曹某的起诉。上诉人曹某在（2018）甘0902民初1761号案件中预交的一审案件受理费6700元，予以退回；上诉人曹某预交的二审案件受理费6850元，予以退回。本裁定为终审裁定。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇二〇年四月二十三日书记员 李 雪