云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2527民初744号原告（反诉被告）：李燕，女，1978年7月19日生，汉族，居民，大学文化，现住泸西县。委托诉讼代理人：李世旭，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：尚冬梅，女，1982年4月14日生，汉族，居民，大学文化，现住泸西县。原告（反诉被告）李燕与被告（反诉原告）尚冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，被告尚冬梅于2020年4月2日向本院提起反诉，针对被告（反诉原告）尚冬梅提起的反诉，经征求原告（反诉被告）李燕意见，原告（反诉被告）李燕认为不需要举证期限和答辩期限，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李燕及其委托诉讼代理人李世旭、被告（反诉原告）尚冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李燕向本院提出诉讼请求，请求人民法院判令：1.被告尚冬梅继续履行《房屋买卖合同》，并将泸西县房屋过户登记至原告李燕名下；2.被告尚冬梅支付原告李燕违约金100000元；3.本案诉讼费由被告尚冬梅承担。事实与理由：2016年10月18日，原告李燕购买被告尚冬梅位于泸西县房屋，原、被告双方签订书面《房屋买卖合同》，该合同约定，被告尚冬梅将其位于泸西县0元价款售予原告李燕，付款方式为：签订合同时原告李燕支付定金36800元，余款于该房产权过户登记至原告李燕名下后3个月内付清给被告尚冬梅。在原告李燕支付定金后1个月内，被告尚冬梅需将房屋交付给原告李燕。合同履行过程中，如有哪方违约，需向守约方支付100000元违约金。合同签订后，原告李燕于次日向被告尚冬梅支付36800元首付款，被告尚冬梅出具书面收条交原告李燕置存，并将该房钥匙一并交给原告李燕保管，接房后该房物管、水电等费用由原告李燕一直缴纳至今。因卖房时该房房产证尚未办理，被告尚冬梅承诺最多三个月该房就可以办下产权证，但该房直至2018年5月6日才办下不动产权证。不动产权证办理后，因原告李燕未居住在该房内，被告尚冬梅一直未将该情况告知原告李燕，原告李燕于2019年12月才得知，随即要求被告尚冬梅配合办理过户手续，但因产权证办下来后，该房与当初买卖时的房价有所增长，被告尚冬梅欲毁约，拒绝配合原告李燕办理过户手续。经原告李燕反复与被告尚冬梅协商无果。现请求人民法院依法判决支持原告李燕全部诉讼请求。被告尚冬梅辩称，1.原、被告双方系陌生人关系（双方仅因房屋买卖而认识无私交的普通关系），被告尚冬梅在泸港鑫城小区购买得4栋3单元701室住房，该住房已经办理产权登记手续，被告尚冬梅一直管理该住房。原告李燕于2016年10月12日打电话给被告尚冬梅自称：“其离过两次婚，和第一任老公生育一女孩离婚后，再次和第二任老公生育一女孩后又离婚，想买房自己带着两个女孩出来生活。”被告尚冬梅当时基于同情原告李燕的遭遇和本人因贷款购房的巨大压力，情急之下，以低于市场的价格316800元出让给原告李燕，2016年10月18日，双方签订了书面《房屋买卖合同》，约定签订合同时原告李燕支付被告尚冬梅定金36800元，余款于该房屋产权过户登记至原告李燕名下后3个月内付清给被告尚冬梅。合同签订后，因产权证实行土地证和房产证二证合一改革，泸港鑫城和帝锦湾小区首先实行二证合一改革，加之办证户主数量巨大导致产权证一直未能短期办理下来，所以双方一直没有办理过户手续。2.2017年7月18日，原告李燕到被告尚冬梅办公室，向被告尚冬梅说明因为房子太小，原告李燕不要了，但可以帮助被告尚冬梅找其他买主，当时被告尚冬梅身怀二胎，身体状况不好，加之本身是个买卖行为，既然原告李燕嫌弃房屋小，不要房屋自己没有必要强买强卖，便同意让原告李燕帮助找其他买主。此后，原告李燕曾介绍了一位新买主与被告尚冬梅商谈房屋买卖事宜，没有谈成。从2017年7月18日起原告李燕明确表示不购买房屋后，双方之前签订的《房屋买卖合同》已经解除。之后，原告李燕也因此停止缴纳该房屋的物业管理费等费用，同时，被告尚冬梅到泸港鑫城物业管理部门和售楼办公室做了房屋备案说明，由于原告李燕签订合同后不要房屋，房屋的费用由被告尚冬梅缴纳，并将交纳物业管理费业主原告李燕的名字变更为被告尚冬梅，该房屋2018年10月以后的物业管理费等费用均是被告尚冬梅缴纳。综上所述，2017年7月18日，原告李燕明确表示不购买房屋以及其介绍他人来购买房屋和其主动停止交纳物业管理费的行为足以说明双方之前签订的《房屋买卖合同》已经解除，也说明是原告李燕的行为完全导致合同解除，应由原告李燕承担违约责任。原告李燕的诉讼请求无事实根据和法律依据，请求人民法院判决驳回原告李燕的诉讼请求。被告尚冬梅向本院提出反诉请求，请求人民法院判决：1.解除反诉原告尚冬梅与反诉被告李燕所签订的《房屋买卖合同》；2.反诉被告李燕支付其违约金100000元；3.反诉诉讼费由反诉被告李燕负担。事实与理由与本诉的答辩相一致。反诉被告李燕对反诉原告尚冬梅的反诉辩称，2016年10月18日双方签订合同，在履行过程中反诉被告李燕没有任何违约行为。双方签订合同后，反诉被告李燕于2016年10月19日支付首付款36800元，在支付首付款之后反诉原告尚冬梅将该房房屋钥匙交付给反诉被告李燕管理使用至今，期间反诉被告李燕缴纳了该房两年的物管费，足以说明反诉被告李燕一直在履行该合同。后因房屋产权证短期未能办理下来，反诉被告李燕不具备支付尾款的条件，双方由此产生矛盾，更何况在履行合同过程中，是因为反诉原告尚冬梅觉得当时卖给反诉被告李燕的价格低，欲单方毁约，所以反诉被告李燕没有任何违约行为，该合同不具备解除条件，请求人民法院依法判决驳回反诉原告尚冬梅的全部诉讼请求。原告李燕对其诉讼请求，向本院提交下列证据：1.原告李燕身份证复印件一份，证明原告李燕身份信息情况及诉讼主体资格。2.《房屋买卖合同》一份，证明：（1）原、被告双方于2016年10月18日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告李燕以316800元购买被告尚冬梅位于泸西县房屋；（2）合同约定原告李燕先付被告尚冬梅定金36800元，余款于房屋产权证过户到原告李燕名下3个月内，原告李燕通过住房公积金贷款支付给被告尚冬梅；（3）合同约定在原告李燕支付定金后，被告尚冬梅应积极配合原告李燕办理房屋过户手续；（4）合同约定在履行合同过程中违约方需向守约方支付100000元违约金。3.《购房首付款收条》一份、泸西县房屋钥匙一套（照片）一份，证明：（1）被告尚冬梅于2016年10月19日向原告李燕收取泸西县中枢镇泸港鑫城4栋3单元701号房屋首付款36800元；（2）被告尚冬梅收取原告李燕定金（首付款36800元）后将泸西县房屋交给原告李燕，该钥匙至今由原告李燕保管。4.不动产登记资料查询结果证明一份，证明泸西县房屋于2018年5月6日办理了不动产产权证，登记产权人为被告尚冬梅。5.微信聊天记录一份、泸港鑫城业主委员会短信截图一份，证明：（1）原、被告双方因为房屋买卖事宜于2019年12月18日、19日在微信中协商解决；（2）聊天过程中被告尚冬梅明确表示不愿将房屋过户到原告李燕名下，不愿过户的原因是现在房屋涨价，被告尚冬梅认为其卖亏了；（3）聊天过程中被告尚冬梅明确表示房屋钥匙自房屋卖给原告李燕后，一直由原告李燕保管至今，房屋物管费、水电费在卖房后一直由原告李燕缴纳；（4）在房屋卖给原告李燕后，业主委员会登记的信息是原告李燕而非被告尚冬梅。上述证据，经被告尚冬梅质证认为，证据1，无异议；证据2、3，无异议，但对证明目的不认可；证据4，是真实的；证据5，其中：聊天记录是真实的，但是不认可证明目的，是我与原告李燕从一开始的聊天记录，但是不认可证明目的，物管费、水费我没有叫原告李燕去缴纳，我不愿意过户到原告李燕名下，是原告李燕不要我的房子，原告李燕已经帮我找到其他买主，马上可以付我的尾款了。业主委员会的短信不真实，因为昨天我跟物管沟通了，现在物管及水电登记的都是我的信息。被告尚冬梅对其辩称理由，提交下列证据：1.被告尚冬梅身份证复印件一份，证明被告尚冬梅的自然身份情况及诉讼主体资格。2.泸港鑫城业主委员会收据二份，证明双方于2017年7月18日解除《房屋买卖合同》后，泸港鑫城小区4栋3单元701号住房的物业管理费用是被告尚冬梅缴纳。3.原告李燕打电话给被告尚冬梅的录音光碟三份，证明：（1）双方签订的《房屋买卖合同》交付定金后，原告李燕于2017年7月18日15时许到泸西县公安局511办公室找到被告尚冬梅，原告李燕已经表明其不要泸港鑫城4栋3单元701室的房屋，嫌房屋小，叫被告尚冬梅帮忙找其他买主，并在二手房市场挂售该房，《房屋买卖合同》已于2017年7月18日解除；（2）原告李燕违约后于2020年2月23日14时许，用电话662****的座机拨打被告尚冬梅手机，称其本人要再次购买泸港鑫城4栋3单元房屋，问被告尚冬梅告要加多少价可以买到房屋，原告李燕起诉前想再次购买房屋，与被告尚冬梅重新商谈购买房屋事宜，原告李燕也认可之前的《房屋买卖合同》已经解除。4.原告李燕发微信给被告尚冬梅的微信截图，证明双方于2018年7月18日解除《房屋买卖合同》后，原告李燕帮被告尚冬梅在二手市场挂售该房，于2019年12月18日，并在此找到买泸港鑫城4栋3单元701室房屋其他买主，原告李燕以自身行为表示双方签订的《房屋买卖合同》已经解除。5.原告李燕发微信给被告尚冬梅的截图，证明双方于2017年7月18日解除《房屋买卖合同》后，原告李燕已经帮被告尚冬梅在此将房屋卖给其他买主，原告李燕和其他买主已经谈好房屋购买事项和价格。原告李燕以自身行为表示双方签订的《房屋买卖合同》已经解除。6.原告李燕发微信给被告尚冬梅的微信截图，证明双方于2017年7月18日解除《房屋买卖合同》后，原告李燕同意被告尚冬梅本人可以将泸港鑫城4栋3单元701室房子卖给其他买主。原告李燕以自身行为表示双方签订的《房屋买卖合同》已经解除。7.《房屋买卖合同》一份，证明双方于2017年7月18日解除《房屋买卖合同》后，原告李燕帮被告尚冬梅在二手房市场挂售后，找到一位买主，并和买主谈好购买泸港鑫城4栋3单元701室房屋，于2019年4月16日20时许，打电话给被告尚冬梅找到买主一起谈购买房屋的合同，后原、被告双方和找到的买主在县政府旁复印店里一起商谈买卖房屋，原告李燕因孩子下自习，其要去接，就离开了。由于买主支付房款的条件无法达成一致，双方没有在合同上签字。原告李燕多次以自身行为表明双方签订的《房屋买卖合同》已经解除。8.手机录音一份（2020年4月1日被告尚冬梅到小区业主委员会做的录音），证明现在该房屋登记在被告尚冬梅名下，物管、水电费都是记载被告尚冬梅的名字。上述证据，经原告李燕及委托诉讼代理人李世旭质证认为，证据1，没有异议；证据2，真实性无异议，但是证明目的不认可，是2020年1月8日争执以后，被告尚冬梅私自去补交的，交纳的时间是2018年10月至2019年10月，2019年10月至2020年10月，不能证明从2016年签订合同后是由被告尚冬梅在管理使用，也不能证明双方之前签订的合同在2017年7月18日已经解除；证据3，录音是在原、被告双方有争执以后，被告尚冬梅才录音的，录音内容没有意见，但是证明目的不认可；证据4至证据6，微信聊天内容真实，三性认可，与原告李燕提供的一致，但是不认可证明目的；证据7，三性及证明目的均不认可，该证明恰好反应被告尚冬梅是因为房屋涨价而毁约，卖给其他人比卖给原告李燕多60000元；证据8，在微信里已经认可，被告尚冬梅补交两年的物管费，但是在2016年10月至2017年10月，2017年10月至2018年10月是原告李燕交的物管费，不能证明被告尚冬梅所说的该房屋在签订合同后，在2017年7月18日已经解除。反诉原告尚冬梅对其反诉请求，向本院提交下列证据：光碟一份，证明反诉被告李燕到反诉原告尚冬梅办公室提出不要房屋，反诉被告李燕帮反诉原告尚冬梅找其他买主，且出了50元在二手市场挂售该房屋，叫反诉原告尚冬梅退定金36800元及两年物管费，还要反诉原告尚冬梅多付50000元给她。上述证据，经反诉被告李燕及委托诉讼代理人李世旭质证认为，是在2020年1月14日至3月6日之间发生的，是双方发生争执以后，反诉原告尚冬梅私自录的，对三性及证明目的均不予认可。反诉被告李燕对其反诉辩称理由，未提供证据。本院认为，对于原告李燕提供的1至5组证据，符合证据的特性，本院予以采信。对于被告尚冬梅提供的1至8组证据，对证据的真实性，本院予以采信，但对《房屋买卖合同》在2017年7月18日已经解除的证明目的，本院不予采纳。对反诉原告尚冬梅提供的光碟一份，本院认可其真实性，但对其证明目的，本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日，原告李燕与被告尚冬梅签订《房屋买卖合同》，该合同约定，被告尚冬梅将其位于泸西县房屋（建筑面积144.3平方米）以316800元价款售予原告李燕，付款方式为：签订合同时原告李燕支付定金36800元，余款于该房产权过户登记至原告李燕名下后3个月内付清给被告尚冬梅。在原告李燕支付定金后1个月内，被告尚冬梅需将房屋交付给原告李燕。同时约定在合同履行过程中，如有哪方违约，需向守约方支付100000元违约金。合同签订后，原告李燕于2016年10月19日向被告尚冬梅支付定金36800元，被告尚冬梅出具《购房首付款收条》交原告李燕置存，并将该房钥匙交给原告李燕保管。接房后原告李燕交纳了2016年10月至2017年10月、2017年10月至2018年10月两年的物管费约3200元。2018年5月6日，被告尚冬梅取得泸港鑫城4幢3单元701室房屋不动产登记证件。2019年4月16日，被告尚冬梅与李福林草签《房屋买卖合同》，价款376800元，因支付房款的条件无法达成一致，双方没有在合同上签字。2019年12月18日，原告李燕得知被告尚冬梅已经办理了房产证，被告尚冬梅未办理房屋过户手续给她，遂原、被告双方发生纠纷。2020年1月，被告尚冬梅将其出售给原告李燕房屋的钥匙更换，导致原告李燕不能管理该房，2020年1月3日，被告尚冬梅对泸港鑫城4幢3单元701室房屋交纳了2019年10月至2020年10月的物管费1401元，2020年1月8日，被告尚冬梅对泸港鑫城4幢3单元701室房屋补交了2018年10月至2019年10月的物管费1520元。被告尚冬梅两次交纳物管费共计2921元（1401元＋1520元）。2020年2月5日原告李燕向本院起诉，要求被告尚冬梅继续履行《房屋买卖合同》，并将泸西县房屋过户登记至原告李燕名下，并判令被告尚冬梅支付原告李燕违约金100000元。之后，原、被告双方因房屋买卖发生纠纷，于2020年2月23日、3月5日、3月6日多次进行沟通，因意见分歧没有形成共识。现被告尚冬梅向本院提起反诉，请求人民法院判决解除反诉原告尚冬梅与反诉被告李燕签订的《房屋买卖合同》，并判决反诉被告李燕支付其违约金100000元。本院认为，本案主要争议焦点是：1.《房屋买卖合同》是继续履行还是解除？2.在合同履行过程中，原告李燕、被告尚冬梅谁违约？（1）关于《房屋买卖合同》是继续履行还是解除问题。原告李燕与被告尚冬梅于2016年10月18日所签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，该《房屋买卖合同》有效，双方当事人应按合同约定各自履行其义务，原告李燕按照合同约定已向被告尚冬梅支付定金36800元，被告尚冬梅按照合同约定已将该房钥匙交由原告李燕保管并对该房行使管理使用权。双方对合同已进行了实质性的履行，但由于产权登记的原因未能完全履行，现产权登记已办至被告尚冬梅名下，已具备履行条件，结合本案实际，《房屋买卖合同》应继续履行为宜。现原告李燕要求被告尚冬梅继续履行《房屋买卖合同》，并将泸西县房屋过户登记至原告李燕名下，理由成立，对该项诉讼请求，本院予以支持，但原告李燕应支付被告尚冬梅购房余款280000元（316800元-36800元）、支付被告尚冬梅所交物管费2921元。被告尚冬梅反诉，要求解除反诉原告尚冬梅与反诉被告李燕签订的《房屋买卖合同》，理由不能成立，对该项诉讼请求，本院不予支持。（2）关于在合同履行过程中，原告李燕、被告尚冬梅谁违约问题。原告李燕要求被告尚冬梅支付其违约金100000元，由于被告尚冬梅于2018年5月6日办理该房不动产登记手续后，未将该房变更登记到原告李燕名下，还与他人草签《房屋买卖合同》，并更换该房钥匙，被告尚冬梅的行为已构成违约，而原告李燕在没有办理房屋过户手续、没有全部支付房款的情况下，欲将房屋出售给他人，且在被告尚冬梅办理了该房不动产登记手续后，亦未积极向被告尚冬梅主张办理房屋变更登记手续，原告李燕亦存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承当相应的责任。”因此，在合同履行过程中，原、被告双方均存在违约行为，应各自承当相应的责任，故原告李燕要求被告尚冬梅支付其违约金100000元，理由不能成立，对该项诉讼请求，本院不予支持。被告尚冬梅反诉，要求反诉被告李燕支付其违约金100000元，理由不能成立，对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告李燕的诉讼请求，本院予以部分支持。对被告尚冬梅的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、原告李燕与被告尚冬梅于2016年10月18日所签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告尚冬梅于判决生效后30日内协助原告李燕办理位于泸西县房屋的变更登记手续；三、原告李燕于房屋变更登记后90日内一次性支付给被告尚冬梅购房余款280000元；四、原告李燕于判决生效后10日内一次性支付给被告尚冬梅所交物管费2921元；五、驳回原告李燕的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告尚冬梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告李燕负担。反诉案件受理费1150元，由反诉原告尚冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  马文凡二〇二〇年四月三十日书记员  张江红