山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终658号 上诉人（原审被告）：山东万锦置业发展有限公司，住所地潍坊市胜利西街1347号隆鑫大厦A座509号。 法定代表人：黄健罡，董事长。 委托诉讼代理人：戴兴利，山东万桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昊，山东万桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨朔，男，1988年11月7日生，汉族，居民，住淄博市张店区。 原审被告：潍坊万锦商业经营管理有限公司，住所地潍坊市潍城区向阳路89号内1楼5－301室。 法定代表人：张常来，董事长。 委托诉讼代理人：李玉林，山东海瑞达律师事务所律师。 上诉人山东万锦置业发展有限公司（以下称万锦置业公司）因与被上诉人杨朔、原审被告潍坊万锦商业经营管理有限公司（以下称万锦商业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万锦置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定被上诉人“无法取得所购房产的任何权益”及“合同目的无法实现”系错误的。被上诉人与上诉人签订商品房预售合同后又与万锦商业公司签订《商铺委托管理合同》，由万锦商业公司对被上诉人购置的商铺予以经营管理。2012年10月1日，万锦商业公司代被上诉人接收商铺并经营使用。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，上诉人将涉案商铺交付给被上诉人委托经营管理的万锦商业公司占有并控制，即完成交房行为。被上诉人已经实现了对涉案商铺的占有、使用、经营管理等各项权利。被上诉人购买涉案商铺的合同目的系取得所有权，合同目的已经实现，上诉人并未违约。二、一审判决认定上诉人“未在约定时间内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案”系错误的。上诉人根据涉案《商品房预售合同》第八条、第十五条之约定，已于2013年5月31日前完成涉案商铺各分项验收，于2014年4月21日办理了竣工验收备案，于2014年11月13日取得涉案房屋产权大证，被上诉人的产权证已经具备了办理条件。故，上诉人已经履行了向产权登记机关提供登记备案材料的义务。办理房产证系上诉人与被上诉人之间的双务行为，上诉人工作人员曾多次通过电话通知被上诉人办理房产证，被上诉人电话一直无人接听，被上诉人未履行配合办理义务且在诉前五年的时间内均未提出办理房产证要求。与被上诉人同批的其他商铺买受人均已办理商铺产权证，可见被上诉人未办理产权证并非由于上诉人的原因导致。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，合同解除权的行使期限为除斥期间，最长为1年。被上诉人与上诉人签订的《商品房预售合同》中约定交付日期为2013年5月31日，被上诉人于2019年提起诉讼要求解除合同，远超法定期限，应予驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，被上诉人无法办理产权登记并非由于出卖人原因。故，被上诉人的诉讼请求不应得到法院支持。 杨朔辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 万锦商业公司称，一审关于杨朔针对万锦商业公司的诉讼请求作出的判决内容正确。 杨朔向一审法院起诉请求：一、确认解除杨朔与万锦置业公司签订的商品房预售合同；二、万锦置业公司返还杨朔购房款、备案费等76830元并支付违约金（以已付房款为基数从签订合同之日起按同期银行贷款利率计算）；三、确认解除与万锦商业公司签订的商铺委托管理合同；四、万锦商业公司支付杨朔委托管理收益27258元及违约金；五、万锦置业公司、万锦商业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年5月12日，杨朔与万锦置业公司签订《商品房预售合同》一份（编号YS00145952），约定杨朔购买万锦置业公司开发的五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼4595-2号商铺，总价为75552元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年5月31日前，将经综合验收合格的商品房交付杨朔使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，杨朔不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理:杨朔退房，出卖人在杨朔提出退房要求之日起60日内将已付房价款退还给杨朔，并按已付房价款的0.1%赔偿损失。后杨朔付清房款，并缴纳公共维修基金及备案登记费共计1278元。 一审法院认为，杨朔主张的第一、二项诉讼请求系杨朔与万锦置业公司之间的商品房预售合同纠纷，主张的第三、四项诉讼请求为杨朔与万锦商业公司之间的委托管理合同纠纷，该两项纠纷分别为独立的法律关系，且不属于必须合并审理的情形。根据民事诉讼法相关规定，人民法院合并审理案件需经当事人同意。因庭审中万锦商业公司明确表示不同意合并审理，因此该两项独立的法律关系不符合合并审理的法律条件。法院已就上述法律缘由向杨朔明确释明，经杨朔选择，法院在本案中仅对第一个法律关系，即杨朔与万锦置业公司之间的商品房预售合同纠纷进行审理。杨朔的第三、四项诉讼请求在本案中不予同审。 本案中，杨朔与万锦置业公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。杨朔向万锦置业公司缴纳全部购房款及相关费用后，万锦置业公司应当于2014年5月26日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但万锦置业公司未在约定时间内完成上述义务，已构成违约。万锦置业公司主张杨朔解除权的行使期间已过，但杨朔支付房款后至今仍无法取得所购房产的任何权益，杨朔与万锦置业公司所签订的《商品房预售合同》的目的已无法实现，万锦置业公司构成根本违约，其仅以合同约定的“交房时间”为起算点认为杨朔合同解除权已过的主张不能成立。对杨朔解除合同的主张，予以支持。《商品房预售合同》解除后，万锦置业公司应当向杨朔返还房款75552元，杨朔为履约所缴纳的公共维修基金及备案登记费1278元，在合同解除后，万锦置业公司应予返还。 关于违约金，《商品房预售合同》中约定逾期办证的违约金为已付房款的0.1%，即75.552元。杨朔主张违约金过低，要求予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，杨朔要求违约金调整为以房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除杨朔与山东万锦置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS00145952）。二、山东万锦置业发展有限公司向杨朔返还购房款75552元并支付违约金（以75552元为基数，自2014年5月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日），于判决生效之日起十日内付清。三、山东万锦置业发展有限公司向杨朔返还公共维修基金及备案登记费1278元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1720.75元，减半收取861元，财产保全费1070元，合计1931元，由山东万锦置业发展有限公司承担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为涉案《商品房预售合同》应否解除。 上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，杨朔不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意杨朔退房，出卖人在杨朔提出退房要求之日起60日内将已付房价款退还给杨朔。”本案中，被上诉人购买的涉案商铺至今未办理房产证，上诉人虽主张其出售的涉案商铺已经具备办证条件，但是未举证证明其已经履行了办证义务，且涉案商铺至今未办证与合同约定的办证期限不符，构成违约。被上诉人要求按合同约定解除合同、退房、退款，应予支持。上诉人主张涉案商铺未办证系因被上诉人原因造成，但未提供证据证明，不予采信。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1720元，由山东万锦置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年四月二十日 书记员  褚诗舒