福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初16319号 原告：泉州世茂新发展置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道**之**楼，统一社会信用代码913505825709551327。 法定代表人：张正华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：李少涛，男，1987年11月27日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：黄国财，福建京夏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡灿阳，福建京夏律师事务所律师。 原告泉州世茂新发展置业有限公司与被告李少涛商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉州世茂新发展置业有限公司（以下简称世茂公司）的委托诉讼代理人林丽琴、被告李少涛的委托诉讼代理人黄国财、蔡灿阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告购房款余额760000元并按日万分之四向原告支付自2018年7月1日起至实际付清全部购房款之日止的违约金；2.判决被告支付原告为本案支出的律师费10000元。事实和理由：2018年6月1日，被告为购买晋江市梅岭街道梅岭组团人工湖片区晋江世茂人工湖项目K5地块A-6幢1207号商品房与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定该商品房总购房款为954925元，付款方式为首付款加按揭贷款支付，被告于合同签订之日支付首付款194925元、于合同签订后30日内以按揭方式付清剩余购房款760000元，被告逾期付款超过30日的，如原告不解除合同的，被告应按日计算向原告支出逾期付款万分之四的违约金。合同签订之后，被告仅实际向原告支付了购房款194925元，至今仍未办理银行按揭贷款，也未付清剩余购房款760000元。经原告多次催告，被告仍拒绝支付剩余购房款。被告的行为已构成违约，原告有权要求被告立即付清剩余购房款并承担违约责任。 原告向本院提交如下证据：1.《商品房预售许可证》，证明原告有权出售涉案房屋；2.《商品房买卖合同》及发票，证明被告向原告购买涉案房屋以及合同就双方权利义务的相关规定；3.委托代理合同及律师费发票，证明原告因本案支付律师费10000元。 被告辩称：原告的诉求缺乏事实及法律依据，双方签订商品房买卖合同属实，但合同附件属格式条款，侵害了被告的合法权益，应认定为无效。其中购房款是首付款和按揭贷款，按揭贷款在办理的过程中，被告也严格按照原告方要求的程序进行了办理，但是在征询多家与原告方配合的银行后均被告知不能得到贷款，但被告的征信并没有问题，因此被告认为不能履行合同的事由不能归责于被告，根据相关司法解释的规定，如买受人以担保方式贷款购房，基于一方当事人原因不能订立商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失，因不可归责于双方当事人的事由，未能订立商品房买卖合同，导致商品房买卖合同不能履行的，可以解除合同，出卖人应将相关款项及利息返还，以此被告要求解除合同，原告并应退还被告已经支付的款项。请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告未提供证据。 本院认为，原告提交的证据来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，本院予以确认，可证明被告向原告购买案涉房屋，双方签订合同对买卖案涉房屋的权利义务进行约定，双方履行合同情况等事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月1日，原、被告签订合同编号201806010059《商品房买卖合同》（GF-2014-0171）及合同附件，约定被告（买受人）向原告（出卖人）购买晋江世茂人工湖项目K5地块A-6幢1207号商品房，总购房款为954925元，付款方式为首付款加贷款支付，买受人应于2018年6月1日前支付首付款194925元，买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意本合同继续履行，买受人自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同合订之日起的第31日起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。如买受人逾期付款，出卖人有权通过诉讼方式解决，买受人除需根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。合同还就案涉房屋交付等其他权利义务进行了约定。案涉买卖合同已办理备案登记。合同签订之后，被告实际向原告支付了购房款194925元。被告至今仍未办妥银行贷款手续，也未采取直接支付方式付清剩余购房款760000元或与原告达成变更付款方式的协议。原告委托福建天衡联合（泉州）律师事务所于2019年11月22日提起本案诉讼并支出律师代理费10000元。 综上所述，本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。被告虽已支付了购房首付款，但未在合同约定的自2018年6月1日起30日内支付其余购房款760000元，且被告未能办理房屋贷款并不能归责于原告，因此被告的行为已经构成违约，应承担相应的逾期付款违约责任。被告主张解除合同，但原告作为守约方要求被告继续履行合同，被告亦未能提供证据证明存在应当解除合同的法定及约定事由，故对于原告要求被告立即支付房款760000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求按约定的日0.04%标准支付逾期付款违约金，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”规定，结合案涉合同对逾期交房违约金的约定内容，上述约定逾期付款的违约金标准明显过高，本院酌情适当调整为按未付房款的日0.02%计算，故原告主张的逾期付款违约金，本院予以部分支持，即被告就未付房款760000元按日0.02%标准向原告支付自2018年7月1日起至实际付款之日止的逾期付款违约金，其余诉求缺乏事实与法律依据，不予支持。原告要求被告支付其在本案诉讼中支出的律师代理费10000元，有双方的合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李少涛应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州世茂新发展置业有限公司房款760000元及以此为基数自2018年7月1日起至实际付款之日止按日0.02%标准计算的逾期付款违约金； 二、被告李少涛应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州世茂新发展置业有限公司律师代理费用10000元； 三、驳回原告泉州世茂新发展置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费13041元，由原告泉州世茂新发展置业有限公司576元，被告李少涛负担12465元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张安腾 人民陪审员  黄春松 人民陪审员  鲍友杰 二〇二〇年四月一日                            本件与原本核对无异                书记员蔡秋松 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。