广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初863号原告：中山市三乡镇西山社区*民委员会，住所地广东省中山市*********，统一社会信用代码554********781729G。法定代表人：李敏超，职务主任。委托诉讼代理人：陈润，广东金丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：何璟珊，广东金丰华律师事务所律师。被告：钟丽，女，1965年2月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******，公民身份号码440************762。被告：叶海宁，男，1965年6月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****，公民身份号码440************832。上述两被告的委托诉讼代理人：涂焕锋，广东瀛凯邦律师事务所律师。原告中山市三乡镇西山社区*民委员会（以下简称西山居委会）与被告钟丽、叶海宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月17日组成合议庭公开开庭进行审理。原告西山居委会委托诉讼代理人陈润、何璟珊到庭参加诉讼，被告钟丽、叶海宁委托诉讼代理人涂焕锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西山居委会向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付1999年4月份至2003年3月份的租金210240元（4380元/月×48个月）、2003年4月1日至4月26日的租金3729元、1999年4月份至2003年3月份的管理费7200元（150元/月×48个月）、2003年4月1日至4月26日的管理费130元、1999年4月份至2003年3月份的垃圾费7200元（150元/月×48个月）、2003年4月1日至4月26日的垃圾费130元，以上合计228629元；2.被告向原告支付拖欠费用的利息（以228629元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从起诉之日起计至实际清偿之日止）。事实和理由：原告将位于中山市三乡镇的自有物业出租给中山市三乡镇丽华玩具厂，双方约定的租金标准为4300元/月，垃圾费标准为150元/月。中山市三乡镇丽华玩具厂无故拖欠原告从1999年4月份至2003年4月份的租金、管理费及垃圾费合计228629元。现中山市三乡镇丽华玩具厂已注销。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告理应清偿拖欠的上述款项。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。诉讼过程中，原告西山居委会以被告叶海宁与被告钟丽系夫妻关系，本案债务属夫妻共同债务，且被告叶海宁曾承诺对本案债务与被告钟丽一并承担清偿责任为由，申请追加叶海宁为本案被告参加诉讼，并变更诉讼请求为：1.被告一向原告支付旧厂房2000年8月份至2004年5月份的租金201480元；2.被告一向原告支付第二层厂房1998年2月份至1998年12月份的租金55000元；3.被告一向原告支付2001年5月份至2004年5月份的垃圾费5550元；4.被告一向原告支付拖欠费用的利息（以228629元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从起诉之日起计至实际清偿之日止）；5.被告二对本案债务承担连带清偿责任。原告西山居委会围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.租约；2.个体户机读档案登记资料；3.广东省农村集体经济组织证明书、当选证、法定代表人身份证明书、身份证复印件、土地使用权证、证明；4.承诺书；5.缴费通知单。被告钟丽、叶海宁共同辩称，一、被答辩人起诉要求支付租金、管理费、垃圾费等费用没有事实依据及证据证明。理由如下：1.答辩人承租被答辩人的房屋后，有支付租金。答辩人成立的中山市三乡镇丽华玩具厂主要是帮其他工厂进行加工，在2003年开始，因其他工厂未支付加工费，导致答辩人的资金链断裂，后停止经营，并于2004年7月1日注销。在玩具厂经营期间及倒闭后，有交付租金，后因水灾及公司倒闭的原因，只找到部分租金支付的收据，能够证明答辩人有向被答辩人支付租金，加上1995年8月23日交付的押金，合计83451元（具体支付情况详见书面答辩状）。2.被答辩人要求支付1999年4月份至2003年4月26日的租金、管理费等费用没有证据支持。在答辩人长达四年多的时间里，如果一直未支付租金，不符合常理，被答辩人也未提供任何证据证明答辩人存在拖欠租金或拖欠何时租金的事实，被答辩人应当承担举证不能的不利后果。二、被答辩人主张的权利已超过法定的诉讼时效。答辩人与被答辩人于1998年9月4日签订《租约》，由答辩人继续承租被答辩人的厂房，租期延长至2004年9月3日。租约明确约定每月20日前支付当月租金。在应付租金之日、租赁合同期满或者答辩人提前退租后，被答辩人应当及时主张权利，现已经过15年，期间被答辩人未向答辩人主张过权利，答辩人也未作出过同意履行的承诺，被答辩人就此事提起诉讼已经超过法定的诉讼时效。综上所述，被答辩人有支付租金，而且被答辩人起诉要求支付厂房租金、管理费等费用没有事实依据，也没有证据支持，现被答辩人就该案提起诉讼已经超过法定的诉讼时效，恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告钟丽、叶海宁就其答辩向本院提交了如下证据：1.收据。本院认定事实如下：1998年9月4日，原告西山居委会（甲方）与案外人中山市三乡镇丽华玩具厂（乙方）签订了一份《租约》，主要约定：一、甲方同意将乙方原来租用的厂房及配套设施继续租给乙方作办厂之用。期限定为陆年，即自1998年9月4日起至2004年9月3日止。租约期满后，乙方在同等条件下享有优先续约权。二、厂房及配套设施的建筑面积为730㎡，双方议定月租金为4380元，垃圾费每月为150元。三、乙方必须在每月20日前向甲方缴交当月的租金、水费、垃圾费等，不得拖欠。如若连续三个月拖欠租金的，作乙方违约处理，甲方有权采取必要措施挽回损失。上述租约落款甲方一栏处加盖有原告公章，乙方一栏处加盖有中山市三乡镇丽华玩具厂公章并签有钟丽的名。上述租约还约定了其他内容。2019年12月17日，由中山市市*监督管理局出具的《个体户机读档案登记资料》，中山市三乡镇丽华玩具厂成立于1997年10月8日，经营者为钟丽；后因生意不好于2004年7月1日经工商行政部门核准注销。原告提供的广东省农村集体经济组织证明书、当选证、法定代表人身份证明书、身份证复印件、土地使用权证及证明，拟证明被告钟丽租用的厂房所对应的土地使用权属于中山市三乡镇西山经济联合社，且该厂房在被告钟丽使用期间由原告进行管理、出租，则涉案款项应由原告主张并收取。另查，原告提供的《承诺书》主要载明的内容为：本人钟丽与叶海宁夫妻俩租用中山市******委会的厂房开办丽华玩具厂，已经营多年。现因经营不善，加上大环境、胶粒事件的影响，无法再经营开办下去，现提请西山村委会终止计算租金。至2004年5月份止，我们开办丽华玩具厂欠下西山村委会厂租、垃圾费共计262030元。本人承诺两年时间之内，我们尽法还清此笔欠款。上述承诺书落款处承诺人一栏写有“钟丽、叶海”字样，日期为2004年6月3日。庭审时原告述称，上述承诺书除落款处承诺人为被告钟丽、叶海宁本人确认签字外，该承诺书的主要内容为原告工作人员进行书写。但因复印问题，该承诺书落款处承诺人“叶海宁”的名字没有复印上“宁”字。两被告亦对上述承诺书当时的形成状况予以确认。原告提供的《缴费通知单》主要载明的内容为：丽华厂5月份应交村委会：1.旧厂房厂租：2000年8月份至2004年5月份×4380元=201480元；2.第二层厂房厂租：1998年2月份至1998年12月份×5000元=55000元；3.2001年5月份至2004年5月份垃圾费×150元=5550元；合共262030元。再查，被告提供的《收据》，拟证明在2002年12月16日至2005年11月23日期间，两被告曾向原告支付厂房租金，金额共计83451元。庭审时原告述称，其未有相关证据证明上述缴费通知书已得到两被告的确认，而对于上述收据的总金额83451元，原告确认全部收到，并同意2004年6月3日之后支付的款项于本案欠付的款项中予以扣减。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原告的诉讼请求与理由及被告的答辩意见，本案争议焦点为：1.两被告欠付租金期间的租金、垃圾费等费用是多少？2.原告主张的债权请求是否超过诉讼时效？关于焦点一，首先，根据原告与案外人中山市三乡镇丽华玩具厂于1998年9月4日签订的《租约》，约定由案外人中山市三乡镇丽华玩具厂继续承租原告名下的厂房及配套设施以作办厂之用。后因经营不善，该厂已于2004年7月1日经工商行政部门核准注销，而该厂为个体工商户，被告钟丽为其经营者，则被告钟丽应对该厂于经营期间发生的债权债务承担责任。其次，原、被告双方于2004年6月3日签署了《承诺书》，明确截止至2004年5月份，两被告开办的中山市三乡镇丽华玩具厂尚欠原告厂租、垃圾费等共计262030元，并承诺两年之内还清上述欠款。在庭审时，两被告亦表示对上述承诺书当时的形成状况予以确认，即两被告对该承诺书确认的欠款金额及还款期限，应该是清楚明确的。此外，两被告提供了《收据》以证明在2002年12月16日至2005年11月23日期间共向原告支付了厂房租金83451元，且原告亦表示确认该笔款项并于本案欠付的款项中予以扣减。本院认为，根据双方提供的证据及陈述的事实，在签署承诺书时，双方已对欠款金额262030元予以确认并约定了两年的还款期限，后两被告在2002年12月16日至2005年11月23日期间陆续向原告支付厂房租金，金额共计83451元，且原告在庭审时亦表示两被告在2004年6月3日之后支付的款项（该部分款项合计29551元）于本案欠付的款项中予以扣减，故本院认定两被告欠付租金期间的租金、垃圾费等费用应为232479元。关于焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八第一款条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因民法总则自2017年10月1起施行，故2017年10月1日之前产生的租金、垃圾费等费用应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。本案中，根据原告提供的《租约》，双方约定的租赁期限为六年，即自1998年9月4日起至2004年9月3日止，后原、被告双方于2004年6月3日签署了《承诺书》，确认欠款金额及两年还款期限，并于2004年6月份将涉案厂房收回。原告于2020年1月9日向本院起诉，请求两被告支付从1998年2月份起计的管理费、垃圾费等费用，显然，2015年10月1日之前的管理费、垃圾费等费用已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告称于承诺书约定的还款期限届满后，即2005年11月份去过两被告的住址对上述款项进行催收，但两被告辩称在欠付租金期间原告未向其主张过权利，两被告亦未向原告作出过同意履行的承诺，即便是从两被告最后一期支付租金的时间起算，本案的诉讼时效明显已超过。原告未进一步提供证据证明，应承担举证不能的后果，故原告主张未超过诉讼时效的事实依据不足，不予采信。本院确认2015年10月1日之前的管理费、垃圾费等费用已超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告中山市三乡镇西山社区*民委员会的全部诉讼请求。案件受理费4729.44元（原告已预交），由原告中山市三乡镇西山社区*民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  郑美琪人民陪审员  郑华乐二〇二〇年四月二十二日书 记 员  陈绮靖梁丽萍