广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初837号原告：杜瑜，女，1988年8月18日出生，汉族，住四川省内江市市中区*******社61号，公民身份号码：511************849。原告：珠海市裕兴汽车贸易有限公司，住所：珠海市香洲区****************第一层101房，统一社会信用代码：91440XXXXXXX4。法定代表人：杜瑜，总经理。两原告共同委托诉讼代理人：冯振山，安徽炎黄律师事务所律师。被告：珠海经济特区尔康药业有限公司，住所：珠海市*************，统一社会信用代码：914***********168X。法定代表人：王玉田，董事长。委托诉讼代理人：方益才，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艺，广东瀛凯邦律师事务所律师。原告杜瑜、珠海市裕兴汽车贸易有限公司诉被告珠海经济特区尔康药业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜瑜、珠海市裕兴汽车贸易有限公司的委托诉讼代理人冯振山、被告珠海经济特区尔康药业有限公司委托诉讼代理人方益才和杨艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付装饰装修工程损害赔偿金人民币312500元，空调安装费用人民币36000元，装修押金人民币1500元，合计350000元（大写：人民币叁拾伍万元整）；2.判令被告返还原告房屋、水电保证金人民币50000元（大写：人民币伍万元整）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月26日，原告和被告签订《租赁合同》，租赁期限5年。合同签订后，原告按照合同约定分别于2019年11月29日、2019年12月9日支付房屋、水电保证金人民币5万和装修押金人民币1500元。合同履行期间，被告知因土地使用功能原因，原、被告签订的《租赁合同》因工业用地不能作为商业使用，致使原告和被告签订的合同目的落空。鉴于被告隐瞒事实与原告签订《租赁合同》，且在原告无任何过错的下，终止合同履行，已经构成根本违约。原、被告因损害赔偿多次协商无果。为维护原告合法权益，特此提出诉讼。两原告为其诉称向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件；2.被告营业执照信息；3.租赁合同、装饰装修工程施工合同、明细表、委托书、被告通知函、2019年12月24日聊天记录录音文字版；4.付款凭证。被告辩称：第一，被告在案涉合同的签订与履行过程中，并无任何违约行为，租赁合同应当继续履行。原被告双方在签订《租赁合同》时，还一并签订了《安全生产、消防安全管理协议书》、《尔康科技园园区管理规定》，被告同时向原告提供了不动产权登记证复印件。租赁合同第一条第二款清楚写明“租赁物仅供乙方作为办公室、展厅”；《安全生产、消防安全管理协议书》“鉴于”内容第二行，已将租赁物定位于“租赁厂房、办公场所”，第五条第1款、第6款等内容，也多次提及“厂房、办公场所”，第六条第7款“不得随意变更厂房、场地的用途……”；《尔康科技园园区管理规定》第六章“装修管理规定”均规定了承租人装修前应当申请、备案；不动产权登记证上也清楚载明用途：工业用地/工业、地下室，原告对此清楚知悉。被告从没有隐瞒案涉租赁物的工业用途，从没有告知或同意原告案涉租赁物可做为商业用途，也从未向原告做出其他虚假陈述，原告诉称的事实毫无根据，纯属无稽之谈。事实上，合同签订后，被告已按合同约定将租赁物交付给原告，履行了租赁合同的基本义务，合同履行过程中被告没有任何违约行为。《中华人民共和国合同法》第二百一十七条，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十九条，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。以上法律条款规定了承租人基本义务以及未正当使用租赁物的责任，本案原告应当遵守法律规定及合同约定。为此，被告2020年1月6日向原告发出通知，明确告知继续履行合同。目前，案涉合同仍具备继续履行的条件，只要原告按照案涉合同第一条约定的用途做办公室和展厅，不做汽车销售，不改变租赁物使用用途，是完全可以正常履行合同的。原告应当按照合同约定正当使用租赁物，不得改变使用功能和用途，使其符合南屏科技工业园管委会的规定，并继续履行合同。否则，原告应当承担全部过错与违约责任。第二，被告诉请赔偿装修费用及退还保证金没有事实根据，也没有合同或法律依据，请法庭予以驳回。1.原告在签订租赁合同时及在注册公司前，有义务自行向政府部门了解清楚其拟经营的项目是否符合法律、政策及园区管理规定，但其自以为是，事前拒不按南屏科技工业园园区管委会的要求前往管委会办理企业入园设立的咨询、申请、审批、报备等手续，经被告善意提醒后仍我行我素。在未充分了解园区规定的情况下，盲目自信进行有违园区规划与规定的装修并准备用于汽车销售的直营店，将工业用地当成商业功能使用，违反园区规定及案涉合同第一条关于租赁物的使用功能的约定，导致装修工作被园区管委会叫停并要求整改。被告已尽最大的努力协助原告向管委会进行沟通协调，不存在任何过错，不应承担任何责任。2.案涉合同第四条第5款约定，原告的装修方案及相关图纸须交被告审查签名确认后方可施工。但原告的装修方案并未得到被告确认，也未经南屏科技工业园的审查确认同意，就擅自动工装修。原告违反合同约定擅自动工装修产生的费用，不应当由被告承担。3.导致原告被叫停的根本原因，在于原告对自身项目的经营管理风险把控不当，与被告无关。原告在未先进行充分的可行性研究就开始注册公司、装修等一系列工作，在出现自身难以解决的客观障碍时就企图将经营风险转嫁给被告，严重违反合同约定及诚实信用原则，其应当自行承担由此导致的后果。第三，原告对租赁物仅开始做前期装修，空调、灯具、地砖、墙壁、玻璃等多个项目、材料未实际安装使用或定制，其主张的装修费用312500元未实际发生。在园区管委会叫停装修后，原告还存在故意人为扩大损失的行为，其后果应当自负。原告所提交的装修合同且不谈是否真实合法以及合同效力的问题。该装修合同显示的312500元仅是预算价，预算价只有当全部施工项目全部实际发生才会成为真实存在的结算价款。从双方提交的证据与租赁物现状照片可以知道，租赁物仍处于毛坯状态，仅有部分砂石入场。在原告知悉无法按其个人意愿开办汽车直营店，并经南屏科技工业园园区管委会再三释明的情况下，仍一意孤行增加投入继续装修，并以制作银行流水、开具15万余元的现金收据等不符合常理与一般交易习惯的行为，扩大并虚构所谓的损失，企图向被告索赔、牟取不正当利益，对于原告人为扩大及虚构的损失，应当由原告自行承担。综上，原告诉请没有事实和法律依据，恳请贵院依法查明事实，驳回其诉讼请求。被告向本院提交以下证据：1.租赁合同；2.不动产权登记证；3.安全生产、消防安全管理协议书；4.尔康科技园园区管理规定；5.微信送达截图；6.尔康公司2020年1月6日通知；7.租赁物现状照片。本院经审理认定事实如下：2019年11月26日，原告杜瑜（作为乙方）与被告（作为甲方）签署《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于珠海市香洲区****************第一层101房（以下简称“涉案商铺”）。涉案商铺作为办公室、展厅之用，如乙方在租赁屋内置放生产设备进行生产活动视为违约。租赁期限自2019年11月26日至2024年12月31日止。2019年11月26日至2020年12月31日的租金和管理费每月合计每平方米62元，从第二年起每年租金和管理费在前一年的基础上按照3%递增每平方米。乙方向甲方交纳房屋、水电保证金5万元。乙方需在每月15日前付清当月租金、管理费和上月水电费等。若乙方不按时支付，乙方同意每日按未付金额的千分之三计算延迟履约金支付给甲方。乙方必须遵守园区内的管理制度、公共规则：包括园区管理规定、安全生产、消防安全管理、装修管理规则等。甲、乙双方如单方面终止合同，需提前六个月书面通知对方，否则，负责赔偿对方十二个月的租金补偿。此外，被告提交了一份被告与案外人潘广弟签署的《租赁合同》，合同内容与上述租赁合同的内容完全一致，仅原告方的落款人姓名不一致。同日，被告（作为甲方）与潘广弟（作为乙方）签署了《安全生产、消防安全管理协议书》，其中约定乙方承租涉案商铺，租赁期限自2019年11月26日至2024年12月31日止，乙方不得随意变更厂房场地的用途和破坏建筑物的结构。同日，潘广弟在《尔康科技园园区管理规定》承诺书中签名，承诺已详细约定上述规定，同意并遵守上述规定。其中，该规定载明“物业类型为办公楼、厂房及配套设施。”2019年12月23日，被告向原告珠海市裕兴汽车贸易有限公司发函，载明：“我司与贵司于2019年11月26日签订的租赁合同一事，现贵司已经进入工程装修阶段。2019年12月20日我司接到南屏科技工业园管委会电话告知，因土地使用工程的原因，要求我司暂停该项目的装修工作。根据南屏科技工业园管委会的通知，现我司书面通知贵司暂停该项目的装修工作。特此通知。”2020年1月6日，被告向两原告发函，载明其接到南屏科技工业园管委会通知，两原告装修前未到管委会申报批准，可能存在违规经营的问题，称被告与潘广弟进行了多次讨论工作要求原告进行申报。并重申合同的租赁物仅供作办公室和展厅之用（没有汽车销售的项目内容），被告方并不存在认可违规情况。双方签订的租赁合同有效，可以继续履行，即日起可恢复该项目的装修工作。根据粤（2017）珠海市不动产权第0033731号《不动产权登记证》，涉案商铺权利人为被告，用途为“工业用地/工业、地下室”。另，关于涉案商铺的装修情况：原告杜瑜出具《委托书》，委托案外人潘广弟负责涉案商铺的装修事宜。原告杜瑜提交了一份潘广弟与珠海盛纳建设工程有限公司签署的《装饰装修工程施工合同》，其中内容约定珠海盛纳建设工程有限公司承包涉案商铺的装修工程，工程期限20天，开工日期2019年12月9日，竣工日期为2019年12月31日。合同预算价款为312500元，支付情况为：第一次，合同签订后、开工前，支付156250元；第二次，水电、瓦工、木工、油工结束，支付146875元；第三次，各项收尾工程结束后、卫生结束后（并开质量保证单），支付9375元。2020年1月2日，原告杜瑜向收款方户名为“张明”、尾号为2258的平安银行账户转账支付146875元。此外，原告提交了三份《收据》，分别为：1.2019年12月13日珠海盛纳建设工程有限公司出具的《收据》，载明“收到吉利南屏直营店潘生支付的装修工程款（现金156250元）。”；2.2020年1月2日，珠海盛纳建设工程有限公司出具《收据》，载明“收到吉利南屏直营店装修二期工程款（网银转账）146875元。”；3.2019年，珠海市香洲高技加点维修部出具的《收据》，载明“今收到尔康科技园南屏吉利直营店空调安装费36000元。”原告提交了一份通话录音，声称为与被告的工作人员李建文的通话，其中李建文称会赔偿原告的装修损失，让原告换个地方租，但原告并未同意。被告质证时并未否认以上通话记录为原告与其工作人员李建文之间发生，但认为以上聊天记录并不完整并存在诱导式发文并不公平，且李建文并无处分权，其言论亦不能代表被告。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，原告杜瑜和潘广弟是夫妻关系。在签订合同过程中，被告的董事与潘广弟说过之前有路虎汽车品牌做过，所以我方也可以做汽车销售。原告系按照装修合同约定支付装修款的：第一笔于2019年12月13日支付现金156250元，第二笔于2020年1月2日由原告杜瑜向珠海盛纳建设工程有限公司指定收款人张明转账支付146875元，其后尾款9000多元因合同不能履行就没有支付了。原告在支付第二笔款项时确实已收到了被告的通知涉案商铺不能作为汽车销售使用，但由于装修材料应定做了，装修工程也在2019年12月31日完工，因此只能付款。原告是在2019年12月23日收到被告通知的时候才知道涉案商铺不能作为汽车销售使用。涉案商铺尚未腾退，一直空置未使用。被告委托诉讼代理人于庭审中陈述，原告提出需要在租赁物上注册一家公司，并没有向被告说要做汽车直营店，如果是做汽车的直营店是属于汽车销售，被告是不会同意跟原告签订合同的。在协商过程被告也已经明确跟原告做出口头的说明，但是原告表示其承租后自己注册公司，是否能做直营店是原告自己的事。被告收取了原告保证金5万元、装修押金1500元。李建文是被告公司的副总经理，但并非负责招商。本院认为，原告与被告于2019年11月26日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。双方均应按合同约定履行各自义务。双方的争议焦点主要在于原告未能将涉案商铺作为汽车销售使用的责任应由哪一方承担，本院对此具体分析如下：第一，根据双方签署的书面材料，原告理应知悉并了解涉案商铺的用途。如双方签署的《租赁合同》中约定涉案商铺的用途为“办公室、展厅”，及原告确认签收的《尔康科技园园区管理规定》承诺书中载明“物业类型为办公楼、厂房及配套设施。”以上文件均明确了涉案商铺的用途并不包括销售等商业用途。原告作为具有完全行为能力的成年人，在签署合同时应详细阅读并理解合同的条款，并了解其签署合同后所应承担的相应法律后果。被告已在合同条款中列明涉案商铺的用途，应视为其已履行了其对商铺情况的基本说明义务，原告主张被告并未告知其涉案商铺的用途并无合理依据。而原告在明知涉案商铺的用途限制后仍坚持承租，并制作装修方案并开展工程，应自行承担其后因变更涉案商铺用途所带来的主要损失。第二，原告提交了数份与被告工作人员李建文之间的通话录音，其中李建文口头同意赔偿被告的投入损失。被告于庭审质证时认可上述通话中确为其工作人员李建文，但辩称李建文并无权代表被告发表同意赔偿的意见。本院认为，李建文作为被告的副总经理，即使其无权做出赔偿的决定，但其意见可在一定程度上反映被告当时的态度。而从李建文上述通话中可见，被告对于原告拟变更涉案商铺用途的情况确有了解，但未予以充分的阻止，甚至还抱有纵容的侥幸心理，即被告对涉案纠纷的产生亦存在一定的过错。据此，原告主张被告返还房屋、水电保证金5万元及装修押金1500元有合理依据，亦符合公平原则，本院予以支持。第三，至于原告的损失金额问题，原告主张被告向其赔偿装修损失312500元，但并未提交有效的证据证明相关款项已实际发生。其中：就第一笔合同款156250元、第三笔合同款9375元以及空调安装费36000元，原告并未提交相关转账记录和相应发票，无法证明以上款项已实际发生；就第二笔合同款146875元，原告提交了一份银行转账记录，但收款人为“张明”而并非装修公司，无法证明原告所支付的款项是否涉案纠纷中的装修款。此外，该笔款项的支付日期为2020年1月2日，当时原告已明确接到被告的通知理应及时停止装修工程，但原告仍坚持转款亦不合常理。综上，本院对于原告提出被告赔偿装修款项和空调安装费用的主张均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告珠海经济特区尔康药业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内原告杜瑜、珠海市裕兴汽车贸易有限公司返还房屋、水电保证金5万元、装修押金1500元；二、驳回原告告杜瑜、珠海市裕兴汽车贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币3650元，由被告珠海经济特区尔康药业有限公司负担650元、原告杜瑜、珠海市裕兴汽车贸易有限公司负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年四月十七日书记员  梁 縉苏海婷