广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1436号上诉人（原审被告）：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码914**********R99。法定代表人：丁历，总经理。委托诉讼代理人：田野，系该司工作人员。委托诉讼代理人：郑菲，广东信步律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祝月莹，女，1993年4月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************525。委托诉讼代理人：祝波，系祝月莹父亲。上诉人佛山市裕朗通房地产开发有限公司（以下简称裕朗通公司）因与被上诉人祝月莹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初21500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裕朗通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回祝月莹的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由祝月莹负担。事实与理由：一、一审认定裕朗通公司逾期交楼错误。涉讼房屋已于2018年12月29日完成竣工验收备案手续，符合房屋交付的法定条件。裕朗通公司已按约定于2018年12月29日向祝月莹寄送《收楼通知书》，该邮件已于2018年12月30日妥投。据此，裕朗通公司已正式通知祝月莹收楼。祝月莹在一审中称其未收到裕朗通公司正式的收楼通知，曾先后多次前往涉讼房屋查看，却未提供相关证据证明其催促交楼的事实，与事实不符。祝月莹因自身原因未办理收楼手续，与裕朗通公司无关，裕朗通公司不存在逾期交楼的行为，不应承担逾期交楼责任。二、裕朗通公司已对《商品房买卖合同补充协议》相关条款进行合理提示，该协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，其中对于逾期交房违约金标准的约定不应被认定为格式条款。首先，裕朗通公司不存在逾期交楼的情形，本案也不适用补充协议第六条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”的约定。其次，补充协议中已明确：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。补充协议第十二条第10点再次明确“双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协议……买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实的反映。”据此，签订补充协议时，裕朗通公司已采用合理方式对协议内容进行提示、解释，祝月莹是确认的。由此可见，补充协议是双方真实意思表示，对双方具有约束力，其中关于逾期交房违约金标准的约定不应被认定为格式条款。三、祝月莹应自行承担逾期不收楼的责任。《商品房买卖合同补充协议》第五条第二项、第五项、《商品房买卖合同》第十一条第三款约定，祝月莹已查验房屋，在房屋不存在地基基础和主体结构问题的情况下，拒绝收楼，应当以合同约定的最后交付时间即2018年12月30日作为房屋实际交付时间，并由祝月莹承担逾期收楼责任。祝月莹辩称，裕朗通公司并未按合同约定的通讯地址向祝月莹邮寄《收楼通知书》，而是在一审法院对祝月莹进行询问时才向祝月莹送达《收楼通知书》。裕朗通公司应尽快向祝月莹交付整改后的房屋，支付违约金584506元，并承担本案诉讼费。祝月莹向一审法院起诉请求：1.裕朗通公司继续履行合同，裕朗通公司继续履行交付房屋的责任；2.裕朗通公司支付逾期交房违约金42295元（以1815238元为本金按日万分之一自从2018年12月30日起计至2019年8月19日止共233天）；3.裕朗通公司支付赔偿金7300元，包括误工费2100元（300元/天×7天）、租金15000元（2500元/月×6个月），两项合计17100元，祝月莹仅主张7300元；4.本案诉讼费由裕朗通公司承担。一审法院认定事实：2017年12月14日，祝月莹（买受人）与裕朗通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人将其开发的位于佛山市南海区******************出售给买受人，成交价1359502元；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，祝月莹（甲方）与裕朗通公司（乙方）签订了《室内装修委托合同》，约定乙方受甲方委托并安排具有资质的装修单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价为455736元，该款项包括但不限于乙方为实施本合同所需要的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，不再另外结算费用。甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2018年12月30日；合同双方应严格履行本合同约定的义务，除本合同另有约定外任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同约定包干总价等额的违约金。本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋《商品房买卖合同》同时履行或解除，因甲方原因导致该房屋《商品房买卖合同》及本合同被解除，甲方应按本合同第五条约定及《商品房买卖合同》约定向乙方支付违约金；等等。同日，祝月莹（买受人）与裕朗通公司（出卖人）还签订《补充协议》，约定：第四条双方同意合同第九条变更如下：（一）出卖人应当将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“经验收合格”是指勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对单位质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》；第五条双方同意本合同第十一条补充如下：（五）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起视为出卖人已经交付房屋；第六条双方同意合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%；等等。2018年12月29日，涉讼房屋办理了竣工验收备案手续。2019年4月16日，涉讼房屋取得测绘报告书。2019年8月29日，祝月莹提起本案诉讼。庭审中，祝月莹述称曾于2019年3月、7月分别到涉讼房屋所在楼盘找裕朗通公司和物业公司查看过涉讼房屋，但祝月莹认为至庭审辩论终结日裕朗通公司均未正式通知祝月莹收楼故未收楼；祝月莹述称有认识的业主办理了收楼，祝月莹在金碧物业公司也曾看到过其他业主办理收楼，但该物业公司称不负责办理收楼手续。裕朗通公司述称已委托金碧物业公司代办收楼手续。2019年11月12日，经法院询问，裕朗通公司主张涉讼房屋已具备交付条件，祝月莹自2019年11月18日起可到涉讼房屋所在楼盘的营销中心办理收楼手续。祝月莹主张在裕朗通公司未向祝月莹发送收楼通知书情况下，祝月莹不同意办理收楼手续。一审法院认为，祝月莹、裕朗通公司签订涉讼合同和《室内装修委托合同》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于涉讼房屋的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，裕朗通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。祝月莹与裕朗通公司签订的《补充协议》中关于涉讼房屋交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格的约定低于商品房交付的最低标准，对祝月莹不产生约束力，故涉讼房屋的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告，裕朗通公司相应答辩意见，法院不予采纳。祝月莹主张裕朗通公司存在逾期交付行为并应支付逾期交付违约金，对此，法院具体分述如下：首先，根据涉讼合同约定，裕朗通公司应于2018年12月30日前交付涉讼房屋，涉讼房屋于2018年12月29日办理了竣工验收备案手续，于2019年4月16日取得测绘报告书，现有证据未反映其在涉讼房屋符合交付条件后有依约通知祝月莹接收涉讼房屋，法院对祝月莹主张裕朗通公司逾期交付涉讼房屋予以采纳，裕朗通公司应自2018年12月31日起按合同约定标准承担逾期交付违约责任。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案就涉讼房屋的买卖属于大宗商品交易，在裕朗通公司逾期交付涉讼房屋之后，祝月莹亦应尽相应的催告和注意义务。祝月莹自认，其在2019年3月、7月曾与裕朗通公司方工作人员到涉讼房屋查看，其也有渠道得知其他业主已办理收楼手续，祝月莹未提交证据反映其在出示相关有效文件并向裕朗通公司明确要求收楼的情况下存在接收房屋客观障碍的情况，基于此，法院认为祝月莹在2019年7月31日前已具备主动接收涉讼房屋的可能性，法院酌情确定裕朗通公司应向祝月莹支付截至2019年7月31日止的逾期交付违约金，至于祝月莹主张的2019年7月31日之后的违约金，因祝月莹未积极采取止损措施，无权要求裕朗通公司承担相应的逾期交付责任，法院对祝月莹的该部分诉请不予支持。最后，关于逾期交付违约金计付标准，《室内装修委托合同》约定祝月莹同意接受裕朗通公司提供的房屋装修及配套，祝月莹应向裕朗通公司支付455736元，该款项构成涉讼房屋交易价格的组成部分，故涉讼房屋的交易对价实际为1815238元（1359502元+455736元），裕朗通公司支付逾期交付违约金应以1815238元作为本金标准，此其一；其二，补充协议对裕朗通公司逾期交付违约金限制为不超过商品房总价款的2%但未对祝月莹逾期付款责任作对等约定，属于裕朗通公司作为提供格式合同条款的一方，明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对祝月莹不具有法律约束力，裕朗通公司应按照涉讼合同约定的按照日万分之一的标准向祝月莹承担逾期交房违约责任。综上所述，法院认定裕朗通公司逾期交楼时间为2018年12月31日至2019年7月31日止共计213天，经核算，裕朗通公司应向祝月莹支付违约金38664.6元[1815238元×0.0001/天×213天]，祝月莹主张超出部分，法院不予支持。祝月莹主张的赔偿损失已可通过裕朗通公司支付的逾期交付违约金予以弥补，对该部分损失，法院不予支持。如前所述，涉讼房屋自2019年4月16日已符合交付条件，祝月莹起诉请求裕朗通公司继续履行交付房屋的义务，裕朗通公司在诉讼中已明确表示祝月莹自2019年11月18日起可办理收楼手续，祝月莹作为房屋交易一方亦负有主动协助办理收楼的义务，祝月莹未举证反映存在履行障碍，对祝月莹主张裕朗通公司继续交付涉讼房屋的该项诉请，法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、裕朗通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付违约金38664.6元予祝月莹；二、驳回祝月莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1039.88元，减半收取计519.94元（祝月莹已预交），由祝月莹负担136.63元，裕朗通公司负担383.31元并应于判决发生法律效力之日起十日迳付予祝月莹，法院不另收退。二审期间，裕朗通公司提交以下证据：1.收楼通知书、寄送收楼通知书的EMS快递底单、邮件投递情况说明，以说明裕朗通公司已按合同约定的交楼时间向祝月莹寄送收楼通知书，并妥投成功；2.单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、特种设备使用登记证、特种设备使用标志，以证明涉案商品房已通过五方验收、消防验收，电梯已取得安全检验合格证，涉案建筑工程具备合同约定的交付条件。本院认为，除单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书外，其余证据均有原件核对，本院对有原件核对的证据的真实性予以确认，对无原件核对的证据的真实性不予确认。对于涉讼房屋何时符合交付条件应根据合同约定综合认定，本院下文予以论述。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，佛山恒大悦府于2018年12月29日向祝月莹寄送收楼通知书，投递公司的出具的《邮件投资情况说明》显示该邮件于2018年12月30日妥投。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。针对裕朗通公司的上诉主张，本院对本案作如下论析：关于涉讼商品房交付标准及逾期交楼违约金标准问题。裕朗通公司上诉主张应按补充协议的约定确定房屋交付标准及计算逾期交楼违约金，对此，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》系双方平等、自愿协商的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议第四条、第六条分别约定了涉案商品房的交付标准及逾期交楼违约金的计算标准，由裕朗通公司提供。与《商品房买卖合同（预售）》合同内容相比较，补充协议的第四条约定下调了房屋的交付标准，免除了裕朗通公司按时办理房屋测绘报告的义务，第六条约定则减轻了裕朗通公司逾期交付房屋的违约责任。两条约定均明显减轻了裕朗通公司自身责任、加重对方义务，根据上述法律规定，两条约定应当为无效的格式条款。故此，应视为双方对《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋交付条件及逾期交房违约金的计算方式未作变更。一审法院按照《商品房买卖合同（预售）》的约定确定房屋交付标准及计算逾期交房违约金正确，本院予以维持。裕朗通公司该项上诉主张不成立，本院不予采纳。关于逾期交楼违约金起止时间问题。根据双方合同约定，涉讼房屋应于2018年12月30日交付，交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。虽然裕朗通公司于2018年12月30日通知祝月莹收楼，但其时涉讼房屋尚未取得测绘报告书，因此，裕朗通公司未在约定时间内将符合交楼条件的房屋交付给祝月莹，已构成逾期交楼，逾期交楼违约金应从2018年12月31日起算。至于逾期交楼违约金截止时间。涉讼房屋于2019年4月16日才取得测绘报告书后才符合交付条件，裕朗通公司未举证其取得测绘报告书后已及时通知祝月莹收楼，一审法院综合考虑祝月莹自认的看楼时间等内容及祝月莹负有及时催告交楼的义务，酌定逾期交楼违约金计至2019年7月31日合理，本院予以维持。裕朗通公司上诉主张其已如期交楼，无需支付逾期交楼违约金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费766.62元，由上诉人佛山市裕朗通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  吴媛媛审判员  姜欣欣二〇二〇年四月二十二日书记员  卢瑶璇