广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13794号原告：黎敏仪，女，1985年3月16日出生，汉族，住委托诉讼代理人：顾玉欣，广东盈安律师事务所律师。被告：魏红丽，女，1978年4月10日出生，汉族，住。第三人：温福祥（曾用名温福朝），男，1991年7月10日出生，汉族，原告黎敏仪诉被告魏红丽、第三人温福祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案，依法适用普通程序，于2019年12月16日公开开庭审理了本案，原告黎敏仪及其委托诉讼代理人顾玉欣、被告魏红丽均到庭参加诉讼，第三人温福祥经本院公告传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付购房尾款43000元及违约金50000元，合共93000元予原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月27日，原告和被告签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告购买位于佛山市南海区********************（以下简称涉讼房屋），建筑面积153.32平方米，成交价1166000元。2018年4月7日，因被告要代原告办理解封手续及邮政银行佛山分行办理抵押注销手续，双方签订《协议书》变更购房款支付方式及购房成交价为1130000元。2018年6月7日，原、被告签订《房屋交接确认书》，约定原、被告在办理好公证授权委托手续后五天内，被告将购房款余款全部付清。当日，原告将房屋交付被告。同月，原、被告核对房屋交易结算单，被告尚欠原告购房余款92911.28元。2018年9月28日，原告依约与被告前往佛山市岭南公证处办理公证授权委托手续，但被告没有依约支付购房余款。后经双方协商，双方于2018年10月25日就购房余款支付事宜达成协议，约定被告于签协议当日支付购房余款93000元中的50000元，剩余43000元将在2018年12月25日前一次性付清，若被告拖延支付尾款，按每天计算延期违约金500元，拖延达到15天时，被告应另外承担违约金50000元。同年11月，被告带着原告的公证委托授权，将上述房屋过户给第三人温福祥。经原告多次催促，被告至今未支付购房尾款43000元。为维护原告自身的合法权益，原告提起本案诉讼。被告辩称，被告不同意支付尾款43000元及违约金50000元予原告。原、被告签订涉讼合同，被告向原告购买涉讼房屋自用，签订合同时原告告知被告其欠案外人80000元，但原告会自行解决，所以被告支付了定金50000元，其中原告收取10000元，余款40000元由中介方保管，原告承诺在一个月内处理债务、涂销抵押。但原告在一个月内仍未涂销抵押。2017年12月左右，被告得知涉讼房屋已被原告出售给案外人并收取案外人的定金，原告已被案外人起诉并查封了涉讼房屋。被告要求原告退还定金并解除合同，原告表示其会自行处理上述纠纷。原告联系了金融公司处理上述纠纷的赔偿款，双方再次协商，由被告代原告垫资处理上述房屋买卖纠纷的赔偿款30万元左右，被告同意为原告垫资并到法院协助原告处理执行款。除外被告还按合同约定为原告提前还贷53万余元，另为原告承担其被银行起诉要求赔偿的律师费2万元，合共55万元。被告将上述款项转账至原告的还贷账户、涉讼房屋涂销抵押后，于2018年5月23日原告因车贷欠款被起诉，涉讼房屋再次被法院查封，双方于2018年7月15日签订《补充协议书》，约定原告应于2018年8月10日前，最迟不超过2018年8月30日前处理涉讼房屋再次被查封的问题，逾期没有处理完毕的，原告应退还被告已付款并支付违约金。但原告并未在约定时间内处理涉讼房屋的解封问题，直至2018年9月20日左右，原告才处理完自身的债务并解封涉讼房屋。之后双方办理了公证委托手续，原告清楚被告将涉讼房屋过户至第三人名下，被告通过第三人向银行贷款以偿还被告为涉讼房屋解压、还款产生的借款，原告与被告约定，原告开设一张新的中行银行卡。但第三人第一次向中行申请贷款失败，故转向交行申请贷款，故原告重新申办了一张交行的银行卡，并按照双方约定将该银行卡交由被告持有，第三人申请的银行贷款将转入该银行卡中，由被告领取该笔贷款，原告按约定不能申请挂失该卡。在银行放款前，被告已将涉讼房屋过户至第三人名下后，原告挂失该交行卡，导致被告无法收到贷款，因此被告不得不将涉讼房屋从第三人名下过户至被告指定的人，即案外人郑美益、潘杰飞名下，导致被告产生了双重的税费损失。第三人没有陈述意见。原告在诉讼中举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份、第三人人口信息查询原件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.房地产买卖合同原件1份；3.协议书（2018年4月7日）原件1份；4.房屋交接确认书原件1份；5.房屋交易结算单原件1份；6.委托书复印件1份；7.公证书复印件1份；8.协议书（2018年10月25日）原件1份；9.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份（打印时点：2019年7月5日）证据2-9用以证明2017年9月27日，原告与被告签订涉讼合同，被告购买原告位于佛山市南海区********************的房产，涉讼房屋建筑面积153.32平方米，成交价为116万元；2018年4月7日，因被告要代原告办理解封手续及抵押注销手续，双方签订协议书，变更购房款项支付方式及购房成交价为113万元；2018年6月7日，双方签订《房屋交接确认书》，约定：原、被告在办理公证授权委托手续后5日内，被告将购房余款全部付清。当日，原告将涉讼房屋交付给被告。同月，原、被告核对房屋交易结算单，被告尚欠原告购房余款92911.28元。2018年9月28日，原告依约与被告前往佛山市岭南公证处办理公证授权委托手续，但被告没有依约支付购房余款。经双方多次协商，2018年10月25日，双方就购房余款支付事宜达成最后协议，约定被告于签订协议当日支付购房余款93000元中的50000元，剩余尾款43000元在2018年12月25日前一次性付清，若被告拖延支付剩余尾款，每天计算延期违约金500元，拖延天数达15日的，被告另应承担违约金50000元，同年11月，被告带着原告的公证委托授权，将涉讼房屋过户给第三人温福祥。被告在诉讼中举证如下：1.补充协议书原件1份（2018年7月15日）；2.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件1份（打印时点：2017年9月26日）；3.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件1份（打印时点：2017年12月12日）；4.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件1份（打印时点：2018年9月12日）；证据1-4用以证明在签订涉讼合同后，原告多次违约。第三人没有证据提交。经庭审质证、辩证，被告对原告出示的证据均无异议，原告对被告出示的证据均无异议，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区********************，原登记权利人为原告，已办理房产证。2017年9月27日，原告（卖方）、被告（买方）与案外人佛山市南海区****地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定买方购入涉讼房屋，涉讼房屋现状为不附租约、附家电家私，已办理抵押登记；物业成交价为1166000元；定金50000元在签署合同时买方直接支付予卖方，首期款760000元在卖方向银行还款当天买方先支付490000元，并指定该款项用于银行提前还款解押，过户递件前买方再支付270000元，购房余款350000元在新房产证出证当天买方直接支付予卖方；第四部分房款6000元为交房保证金，在卖方实际交付房屋当天由买方直接支付予卖方；卖方收到首付490000元三天内交房；房屋买卖应缴税费由买方全部承担；卖方应当在签订合同之日起7天内向抵押银行申请还款，若卖方需要买方的定金和首期款用作银行还款解押，卖方应当在签订合同之日起7日内把涉讼房屋出售的权利不可撤销的公证委托予经纪方指定的人员；卖方保证对涉讼房屋享有完全的所有权且涉讼房屋不存在任何产权纠纷或被查封的情况；买卖双方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反合同约定其它条款的，如逾期未超过十天的，违约方须每日按总房价的1‰向守约方支付违约金，如逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金）或按总成交价的20%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付买卖代理服务费，如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总成交价的1‰支付违约金；签合同当天支付定金10000元，解除查封完1天内支付定金40000元；双方还约定其他权利义务。打印时点为2017年12月12日的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》显示，涉讼房屋登记抵押权人为中国邮政储蓄银行股份公司佛山市分行，于2016年6月23日被深圳市罗湖区人民法院查封，于2016年8月8日、2017年3月24日、2017年10月20日分别被佛山市南海区人民法院轮候查封。2018年4月7日，原告（甲方一）、梁锡雄（甲方二）与被告（乙方）签订《协议书》（以下简称涉讼协议），约定涉讼房屋因两件执行案件被南海法院查封，执行案件一为（2016）粤0605执11753-4号，申请执行人中行黄岐支行，查封标的147457元，现本金及利息合共194000元左右，二为（2018）粤0605执4878号，申请执行人毛土敏，查封标的313317元，和中国邮政银行佛山分行已抵押贷款520000元；甲方全权授权乙方办理解除二件执行案件查封和向中国邮政银行佛山分行办理还贷抵押注销事项；甲方同意变更原涉讼合同约定购房成交价为1130000元及支付方式，以本协议约定为准；4月下旬先申请解除涉讼房屋查封，由乙方代甲方支付涉讼房屋所涉两件执行案的执行款507317元（194000+313317）（以实际支付执行款为准，以W表示）；若乙方能与执行申请人谈判以减少甲方应支付的执行款获得利益（以实际获利为准，以X表示），由双方按各50%分配；涉讼房屋解封当天，甲、乙方应到南海区房管部门办理将涉讼房屋抵押给乙方的相关登记手续，产生的手续费由乙方承担；涉讼房屋办理抵押登记手续后，甲乙双方应到中国邮政银行佛山分行办理提前还贷520000元的手续（已实际还贷款项为准，以Y表示），该款由乙方代甲方支付给银行；甲方的信用卡债务需由乙方代偿，包括交通银行15170.28元、中信银行13932.36元、广发银行11265.09元、平安银行16368.38元、光大银行45472.96元、建设银行72065.7元，截至2018年4月8日，甲方信用卡债务合计174274.77元（以实际清偿支付为准，以Z表示）；涉讼房屋涂销抵押当天，甲乙双方到南海房管部门办理涉讼房屋过户给乙方手续，由此产生的税费及费用全部由乙方承担；在涉讼房屋成功过户后三十天内出证当天，乙方应将剩余款项S（1130000-W-X/2-Y-Z）一次性支付给甲方。2018年6月7日，原告（甲方一）、梁锡雄（甲方二）与被告（乙方）签订《房屋交接确认书》（以下简称涉讼确认书），约定乙方于2018年6月6日代甲方向南海法院及中国邮政银行佛山分行支付完毕全部欠款，包括5月8日至11日第一笔汇款274599.76元到南海法院，6月6日第二笔汇款533606.06元到邮政银行，第三笔汇款204743.48元到南海法院，共计1012949.3元，定金10000元，乙方共支付1022949.3元；甲方同意按涉讼房屋现状交付乙方占有、使用、收益、处分，乙方已收到钥匙两条。同日，原、被告及梁锡雄共同签订《黎敏仪房屋交易结算单》，约定合同购房款1130000元；被告已支付购房款包括邮政银行房屋抵押贷款本金及利息507867.06元，邮政银行诉讼费及律师费25739元，中国银行车贷款及南海法院执行费204743.48元，毛土敏房屋赔偿费274599.76元，购房定金10000元；应扣除毛土敏调解费20000元；被告应支付原告购房余款87050.7元+5860.58元=92911.28元。2018年7月15日，原告（甲方一）、梁锡雄（甲方二）与被告（乙方）签订《补充协议书》，约定解押汽车，以及于2018年8月10日前办理房屋抵押手续及公证委托手续。打印时点为2018年9月12日的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》显示，涉讼房屋登记抵押权人为中国邮政储蓄银行股份公司佛山市分行，没有查封等权利限制情况。2018年9月28日，原告出具《委托书》，委托被告作为其代理人，代为出售涉讼房屋、签订买卖合同、办理买卖涉讼房屋所涉登记、贷款、过户等手续及签署一切相关文件等。上述委托书经佛山市岭南公证处公证。2018年10月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定因涉讼房屋未办理过户手续，乙方因办理银行贷款需借用甲方个人账户，银行将房贷款汇入甲方账户中；签订本协议二天内，甲方在中国银行开设一个新的银联借贷卡，该卡只有100元（此款由乙方支付），甲方将该卡及初始密码交付乙方，乙方可以重新修改密码；乙方收到上述银联卡二天内，向甲方支付购房尾款93000元的一半50000元，剩余尾款43000元将在2018年12月25日前一次性支付甲方；甲方交付上述银联卡后，承诺中行汇入的房贷款属于乙方所有，绝对不能申请挂失重新办理，不能将中行房贷款据为己有，若因甲方债务导致房贷款被案外人查封、扣押，甲方要承担赔偿及违约金200000元责任；乙方收到上述银联卡后，承诺只用于办理接收涉讼房屋房贷款，不能利用该卡从事其他贷款业务或从事其他非法事项，若因乙方使用该卡，与第三人发生纠纷，一切法律责任由乙方承担；甲乙双方若违反上述约定，违约方将承担违约金400000元，并因急需履行本协议；若甲方拖延办理新卡影响乙方银行贷款事项，从签订本协议第三天开始延期违约金按每天500元计算，拖延天数达15天时，甲方应另承担违约金50000元；若乙方拖延支付甲方剩余房款，从甲方交付新卡的第三天开始延期违约金按每天500元计算，拖延天数达15天时，乙方应另承担违约金50000元。同日，原告确认已收到被告支付房款50000元。打印时点为2019年7月5日的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》显示，涉讼房屋已转让或变更，于2018年11月15日注销，变更权利人为第三人温福祥，涉讼房屋没有抵押、查封等权利限制情况。打印时点为2019年7月19日的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》显示，涉讼房屋于2019年4月26日再次变更权利人为案外人郑美益、潘杰飞，涉讼房屋没有抵押、查封等权利限制情况。另查明，原告与梁锡雄于2015年8月4日登记结婚。2019年6月17日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告陈述因其不具备在佛山地区购房资格，故需将涉讼房屋过户至第三人温福祥名下并以第三人名义办理贷款；被告于2012年至2017年间从事房地产一二手房买卖中介行业。原、被告均确认被告已收到原告提供的中行及交行银行卡。本院认为，原告和被告于2018年10月25日签订的《协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应依约全面履行自己的义务。根据上述协议书约定，被告在收到原告提供的银行卡后应于2018年12月25日前将购房尾款43000元支付予原告。现原告主张被告未依约支付尾款，被告辩称因原告未按约定在被告收到银行发放的贷款前挂失银行卡，导致被告无法收到贷款及需二次过户产生的额外税费损失，而拒绝向原告支付购房尾款43000元。原告已向被告提供中行及交行银行卡。庭审中，原告陈述因被告收到原告提供的银行卡后要求原告协助其向案外人借款，原告担心被告未按约定使用其提供的银行卡才将卡挂失。被告亦陈述，要求原告协助其向案外人借款并同意银行放款至案外人账户，但原告不同意提供协助。根据上述协议书约定，被告收到原告提供的银行卡后仅能用于接收涉讼房屋贷款，不能用于其他贷款业务。被告关于原告协助其向案外人借款的要求显然已违反上述协议书的约定，且原告已明确拒绝被告该要求，故原告对被告不适当使用其银行卡存疑合理，原告挂失银行卡的行为并未构成违约，另根据上述协议书约定，被告向原告支付购房尾款43000元并未约定以被告收到银行发放贷款为条件，故被告以因原告挂失银行卡导致其无法收到贷款为由拒绝支付尾款理据不足，本院不予采信。至于被告关于因原告挂失银行卡导致需二次过户产生税费损失的问题，被告作为多年二手房买卖从业人员，其明知不具备佛山地区购房资格仍采用借名买房等规避现行法律法规及房地产政策的手段办理过户、贷款等手续以致产生额外的税费损失，该损失应由被告自行负担，被告以此为由拒绝结付尾款于理无据，本院不予采纳。上述协议书虽约定被告逾期支付剩余购房尾款达15天，应支付违约金50000元予原告，但该违约金标准过高，本院结合涉讼房屋交易过程、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付违约金7500元，原告该项诉请超出本院核定部分，本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、魏红丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付43000元予黎敏仪；二、魏红丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金7500元予黎敏仪；三、驳回黎敏仪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费2125元（黎敏仪已预交），由黎敏仪负担1062.50元，魏红丽负担1062.50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予黎敏仪，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蓝斯艺人民陪审员  邹柏林人民陪审员  黎敏捷二〇二〇年三月十三日书 记 员  李 慧