湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初4351号原告：王宏斌，男，委托诉讼代理人：张帆，湖北多能律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：林兴荣，湖北多能律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉鑫太阳科技有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区生物园路**武汉国家生物电子商务中心**楼。法定代表人：陈志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋伟发，该公司职员。特别授权代理。委托诉讼代理人：郁鸿生，湖北邦理律师事务所律师。特别授权代理。原告王宏斌与被告武汉鑫太阳科技有限公司（以下简称鑫太阳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王宏斌及其委托诉讼代理人张帆、林兴荣、被告武汉鑫太阳科技有限公司及其委托诉讼代理人宋伟发、郁鸿生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宏斌向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告双方于2013年10月19日签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》；2.判令被告向原告赔偿损失1654837.8元（按30000元每平方米计算的房屋差价损失）；3、请求判令被告双倍返还购房诚意金（定金）140272元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。案件审理中原告变更第1项诉讼请求为:解除原、被告双方于2013年10月19日签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》。事实与理由：2013年10月19日，被告通过虚假宣传的方式，对外宣传有商铺销售。原告受其误导，与其签订《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》，拟购买被告位于高新大道888号的“武汉国家生物电子商务中心”项目2栋B111、B112号商铺。合同签订后，被告一直拒不交付房屋给原告，原告多次要求继续履行合同，被告拒不履行合同且始终没有告知该项目用地实际为工业用地。直至2018年11月底，原告才得知上述项目系工业房产，而非商铺。被告隐瞒事实真相，导致其合同目的不能实现，应承担相应责任。被告鑫太阳公司辩称：原、被告签订的意向书是事实，但其诉讼请求没有事实和法律依据，原告实际交纳金额为70136元，本案审理的合同并非商品房买卖合同，而是预约性质的合同，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只能按照合同法进行处理。原、被告未签订商品房买卖合同的原因是原、被告诉争的房屋的土地性质是工业用地，整个报建是以工业地产报建的，诉争房屋允许向社会出售，但在出售时有限制，即限制购买对象，百分之六十向企业出售，百分之四十向个人出售，在武汉市城市建筑档案馆档案文件有相关的详细记载。原告所要选购的商铺在一楼，但面积只有39.27平方米的2套，房产局对于该面积的分割不能通过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《购房意向协议书》、收据、宣传手册及武汉市城市建设档案馆的档案资料、武汉市房产局官网查询截图等证据，其认为涉案项目从立项之初即是工业项目，没有任何商业建筑部分，建筑使用年限为50年也与工业用地的使用年限相符，被告没有告知原告涉案商铺的有关许可证件及项目用途、房屋使用年限、配套建设指标和相关税费、物业服务费、水电费标准、不得擅自改变规划用途经营使用等真实情况，对原告造成误导；涉案项目60%以上房屋建筑面积应出售给符合涉案项目园区规划用途的企业；但被告在与原告签订的协议中欺诈原告案涉项目系商铺；涉案2号楼农产品推广中心的土地用途为工业用地，但在楼盘表中没有备注，被告故意隐瞒项目的真实情况；原告提交的商品房备案价格查询，其认为经房产部门审批的2号楼农产品推广中心预售方案备案单价为30000元。对以上证据，本院认为，其真实性本院予以采信，但其证明目的仅能证明涉案项目的土地用途为工业用地，其销售对象有所限定，并不能证明被告对原告实施了欺诈行为。2、关于本案预约合同未履行的原因，被告亦认为涉案项目系工业用地，项目对出售对象有所限定，但认为原、被告预约合同未履行的原因系合同中约定的面积太小不符合规划要求，本院认为，合同未履行的原因确系被告对涉案商铺的购房对象未向原告告知，且涉案商铺的面积与规划不符所致。本案的争议焦点为：1、被告是否存在违约行为及违约责任的承担问题；2、原告是否享有合同解除权。本院认为，原、被告签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》约定原告交纳相应的购房诚意金，选定具体的房号，对面积、单价及总价进行了约定，并载明约定的面积、单价及总价在双方签订《商品房买卖合同》时以房地局预售的为准。意向房号位置不变，总价多退少补。该协议是原、被告双方在签署商品房买卖合同之前所订立的，是对双方准备交易房屋有关事宜的初步确认，其性质属于商品房买卖预约合同。该协议书是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的的强制性规定，是合法有效的，双方均应按约履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原告按约定交付购房诚意金70136元后，被告在取得商品房预售许可证后，因其出售的商品房的对象限定及规划面积不能分割等原因导致与原告签订《商品房买卖合同》的目的无法实现，被告构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，原告享有合同的解除权。因原、被告在合同中并未约定签订《商品房买卖合同》的具体时间，现原告向本院起诉，其起诉状送达被告时即2019年6月5日视为解除合同的通知到达被告，原、被告于2013年10月19日签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》于2019年6月5日解除。原告要求双倍返还购房诚意金的诉讼请求，因本案购房诚意金的作用是用于冲抵购房款，具有预付款的性质，不属于定金，不适用定金罚则。但被告应向原告支付资金占用期间的利息，以购房诚意金70136元为基数，自2013年10月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起至购房诚意金付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，过高部分本院不予支持。预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，原告请求赔偿损失1654837.8元（按30000元每平方米计算的房屋差价损失）的诉讼请求，实质是以案涉协议构成本约为前提主张该协议的履行利益，该项请求本院不予支持。综上所述，对原告要求解除原、被告双方于2013年10月19日签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》，本院予以支持，对原告要求被告双倍返还购房诚意金70136元的诉讼请求，本院予以部分支持；对原告要求被告向原告赔偿损失1654837.8元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条、九十七条及第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告王宏斌与被告武汉鑫太阳科技有限公司于2013年10月19日签订的《武汉国家生物电子商务中心购房意向协议书》于2019年6月5日解除；二、被告武汉鑫太阳科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房诚意金70136元，并支付以70136元为基数的资金占用利息（自2013年10月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起至购房诚意金付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、驳回原告王宏斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20956元，由原告自行负担19403元，被告负担1553元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐人民陪审员  王晓梅人民陪审员  代 娟二〇二〇年四月二十七日书 记 员  毕 薇