江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初279号原告：胡金莲，女，1968年7月24日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：余瑞蔼，江西晨天律师事务所律师。被告：杭州富阳星都房地产有限公司景德镇市分公司，住所地江西省景德镇市珠山区新厂西路（原水泥厂），统一社会信用代码：91360200789718692P。法定代表人：袁园嫦，公司总经理。委托诉讼代理人：孙一虹，该公司业务经理。原告胡金莲诉被告杭州市富阳星都房地产有限公司景德镇市分公司（以下简称富阳星都景德镇分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行审理。原告胡金莲委托诉讼代理人余瑞蔼与被告富阳星都景德镇分公司委托诉讼代理人孙一虹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡金莲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的关于景德镇市富春花苑二期1栋1号楼12号、13号商铺的购房合同有效；2.判决被告富阳星都景德镇分公司立即协助原告胡金莲办理景德镇市富春花苑二期1栋1号楼12号、13号号商铺的不动产登记手续；3.判决被告富阳星都景德镇分公司向原告胡金莲支付违约损失人民币1060000元×281天×4.75%/365=38762.6元（截至2019年10月31日）；4.本案诉讼费由被告富阳星都景德镇分公司承担。事实与理由：2019年1月24日，被告富阳星都景德镇分公司将其名下开发的景德镇城区富春花苑二期1栋1号楼12号、13号两间沿街商铺（商铺面积为96.62平方米）以13415元/平方米的价格出售给原告胡金莲，双方签订了《商品房买卖合同》，合同中约定，原告先付部分房款，余款在具备办理不动产登记时付清。合同签订当日，原告将购房款860000元汇入被告账户，被告向原告开具收据。由于原告资金紧张，被告同意尾款的20万元延迟至2019年10月支付。被告当场将该商铺转交给原告胡金莲，鉴于商铺已经租赁的实际情况，被告同意2019年1月1日至2019年1月23日的商铺租金由原告收取。原告遂在被告的见证下与承租人签订租赁合同，商铺承租人亦依约缴纳商铺租金。2019年10月8日，原告胡金莲依约将尾款20万元汇入被告账户，被告收取后开具收据一张，至此，原告胡金莲已按照合同约定将所有购房款全部支付给被告，但在原告要求被告为所购买的上述店铺办理不动产登记手续时，被告却百般推脱，原告无奈向法院起诉，请求法院判如所请。原告胡金莲在举证期限内向本院提交如下证据：1、原告身份证一份；2、《商品房买卖合同》两份、智慧柜员机业务回执两张、收据两张；3、租赁合同一份、汇款凭证；4、管辖约定一份。被告富阳星都景德镇分公司辩称，房屋买卖合同是成立的，其公司认可。原告诉请办理不动产登记现在办不了，该项办理工作已经在和政府沟通。原告没有实际损失，其公司不承担违约金。被告富阳星都景德镇分公司在举证期限内未提交证据。经审查，原告所举证据客观真实，与本案存在关联性，被告富阳星都景德镇分公司对原告证据亦予以确认，本院对其提交证据予以确认并在卷佐证。依据上述经审查确认的证据，结合原告陈述与被告辩解，本院认定事实如下：2019年1月24日，原告胡金莲与被告富阳星都景德镇分公司签订富春花苑1栋1号楼1-12号商铺《商品房买卖合同》，合同约定商铺面积为48.31平方米，单价为13415元每平方米，总金额为人民币648080元，合同签订时付530000元整，余款118080元在具备办理产权证时付清。同日，原告胡金莲与被告富阳星都景德镇分公司签订富春花苑1栋1号楼1-13号商铺《商品房买卖合同》，合同约定商铺面积为48.31平方米，单价为13415元每平方米，总金额为人民币648080元，合同签订时付530000元整，余款118080元在具备办理产权证时付清。合同签订当日，原告胡金莲将860000元购房款转入被告账户。同日，因原告所购1栋1楼12号、13号商铺店铺已被承租，原告与承租人章永庆签订商铺租赁合同，约定该商铺自2019年1月起每月租金由原告方收取，租期为30个月。2019年10月8日，原告向被告支付购房款200000元整。现原告因无法办理不动产登记手续诉至法院，要求被告履行合同，配合办理不动产登记手续并支付违约金。本院认为，原告胡金莲与被告富阳星都景德镇分公司签订的两份《商品房买卖合同》系原、被告双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。两份《商品房买卖合同》中均约定，原告应当在合同签订时支付530000元，余款118080元在具备办理产权证时付清。原告胡金莲在两份合同订立时共支付860000元，原告在被告认可的情况下于2019年10月8日共支付剩余200000元，被告富阳星都景德镇分公司在庭审中对该行为予以认定，系双方合意，不违反法律规定，本院予以确认。在合同签订时即2019年1月24日，原告与本案争议商铺的承租人章永庆签订《商铺租赁合同》，约定自2019年1月起，该商铺的租金由原告获取，本案争议商铺已经实际交付给原告胡金莲。被告富阳星都景德镇分公司在收取原告购房款后，应当在具备产权登记条件时，配合原告办理产权登记手续，原告胡金莲将剩余尾款付清。但原告胡金莲在交纳约定的购房款后，要求被告配合其办理房屋产权登记手续，但在双方签订的合同中，并未对产权登记期限进行约定，双方在庭审中对于该商铺是否具备不动产登记条件亦未举证说明，无法查明本案争议商铺已具备办理不动产登记的条件，故对于原告要求被告立即协助原告办理不动产登记手续的诉请，本院不予支持。对于原告诉请的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告在商品房买卖合同中未对办理不动产登记的时间及违约金作出约定，而在诉请中原告要求被告按银行同期贷款利率支付截至2019年10月31日的违约金，诉请的违约金期限超出了法律的规定，本院予以调整。违约金按照已付购房款1060000元，从2019年1月24日起90日后（即2019年4月25日起）开始至2019年10月31日止，以银行同期贷款利率计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款之规定，判决如下：一、原告胡金莲与被告杭州富阳星都房地产有限公司景德镇市分公司于2019年1月24日签订的富春花苑1栋1号楼1-12号商铺《商品房买卖合同》及富春花苑1栋1号楼1-13号商铺《商品房买卖合同》有效；二、被告杭州富阳星都房地产有限公司景德镇市分公司自本判决生效后三日内向原告胡金莲支付违约金（以购房款1060000元为基数，从2019年4月25日起至2019年10月31日止，按银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告胡金莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1770元，减半收取885元，由被告杭州富阳星都房地产有限公司景德镇市分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  万军二〇二〇年四月十五日法官助理袁媛书记员阮黎玲