广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初26688号原告：黎树松，男，1972年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区乐从镇大罗村南便坊西基大街五巷**，公民身份号码4406231972********。委托诉讼代理人：侯文聪，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞樟，广东宝慧（顺德）律师事务所实习律师。被告：江浩义，男，1995年10月19日出生，汉族，住浙江省温岭市箬横镇浦北村北片**，公民身份号码3310811995********。原告黎树松诉被告江浩义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯文聪到庭参加诉讼，被告江浩义经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《租赁合同》于2019年11月1日解除；2.原告没收被告的保证金45000元；3.被告向原告支付2019年8月至2020年4月租金共148837元、2019年10月的物业管理费386元；4.被告向原告支付场地占用费至实际搬离之日；5.被告向原告支付违约金50770.5元；6.被告向原告支付律师费12000元；7.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第3项：被告向原告支付2019年8月至2019年11月的租金共66150元、2019年10月的物业管理费386元。事实与理由：原、被告于2018年11月12日签订《租赁合同》，约定被告租用原告商铺，期限为2018年11月13日至2020年4月27日，租金标准从2018年11月13日至2019年4月27日为每月15750元，从2019年4月28日至2020年4月27日为每月16537.5元。租赁合同第十一条第1点约定，乙方违反本合同第九条第1点的约定，导致甲方解除合同的，乙方应在解除合同时，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向甲方支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求甲方、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项。第十一条第4点约定，乙方违约，而又不按照本合同的约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要求乙方承担因此产生的诉讼费、鉴定费、甲方聘请律师的代理费及其他相关费用。自2019年9月底至今，被告没有开店经营，也未与原告办理相关退租手续，且一直未支付2019年8月至11月的租金、10月物业管理费。被告的违约行为已经对原告造成严重的经济损失。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求均提供了证据，证据真实、合法，且与本案具有关联性，能证明案件事实，故本院均予以采信并在卷佐证。被告经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利。本院经审理认定事实如下：2012年9月23日，原告与佛山市顺德区星光广场投资有限公司签订一份《物业预租合同》，约定佛山市顺德区星光广场投资有限公司将位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B区首层1B-001号物业（以下简称案涉租赁物）预先租赁给原告，租赁期限为二十年。原告已向佛山市顺德区星光广场投资有限公司交纳了2013年8月5日至2048年8月30日期间的租金合共2716144元。2018年11月12日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将案涉租赁物出租给被告用作经营普通商业使用；租赁期限为2018年11月13日至2020年4月27日；2018年11月13日至2019年4月27日的租金为每月15750元，从2019年4月28日至2020年4月27日的租金为每月16537.5元；被告先交租金后使用，按月交租，被告在每月最后一日前缴纳下月全部租金；物业管理费由原告代缴，被告按物业管理公司收费日期提前2天缴款给原告；合同签订当日，被告须向原告一次性缴纳保证金45000元；被告未按合同约定按时足额缴纳租金、水电费或向物业管理公司缴纳管理费及其它应付费用，并逾期超过一个月的，原告有权单方面解除合同，收回案涉租赁物，被告应在解除合同时向原告全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向原告支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求原告、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项；被告违约，而又不按照合同约定承担违约责任的，原告有权向法院提起诉讼，并有权要求被告承担因此产生的诉讼费、鉴定费、原告聘请律师的代理费用及其他相关费用。2018年11月12日，被告向原告交纳合同保证金45000元。签订《租赁合同》后，原告按约向被告交付了案涉租赁物，被告的租金交纳至2019年7月31日。自2019年8月1日起，被告并无按约向原告交纳租金。2019年10月8日，原告代被告向佛山市顺德区星光物业经营管理有限公司交纳了2019年10月的物业管理费386元。2019年10月17日，原告委托广东宝慧（顺德）律师事务所进行本案诉讼，并花费了律师费12000元。2019年11月12日，原告向本院提起本案诉讼。2019年11月19日，原告将被告放置在案涉租赁物内的物品进行清空并另行存放，收回案涉租赁物。本院认为，根据原告提供的证据及被告的实际履行情况可知，原、被告之间的租赁合同关系真实，《租赁合同》为双方的真实意思表示，对原、被告均有约束力，双方均应按照合同的约定履行相关合同义务。签订《租赁合同》后，原告已将适租状态的案涉租赁物交付给被告，从被告交纳了截至2019年7月租金的行为亦可看出，被告已实际接收并使用了案涉租赁物。但自2019年8月起，被告并无按约向原告交纳租金及管理费的行为，导致原告收取租金、享有租赁权益的合同目的未能实现，被告的行为已经构成了根本违约，原告有权按照《租赁合同》的约定解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。关于合同解除的时间。虽原告并无向被告发出书面函件告知其解除合同，但原告于庭审中明确，原告已于2019年11月19日对案涉租赁物内被告的物品进行全部清除，并实际收回了案涉租赁物，即原告已以该行为向被告明确表达了其解除合同之意，故本院认定，案涉双方签订的《租赁合同》已于2019年11月19日解除。关于租金。被告系从2019年8月1日起欠交租金，且原告已于2019年11月19日收回案涉租赁物，即被告实际使用案涉租赁物至2019年11月18日，故被告应向原告支付2019年8月1日至2019年11月18日期间的租金共59535元（16537.5元/月×3个月+16537.5元/月÷30天×18天）。合同解除后，因被告不再实际使用案涉租赁物，故无需向原告支付占有使用费。关于物业管理费。根据《租赁合同》约定，承租期间的物业管理费由被告承担，而根据原告提供缴费凭证，原告已实际代被告向物业管理方佛山市顺德区星光物业经营管理有限公司交纳了2019年10月的物业管理费386元，故该费用亦应由被告承担并向原告支付。关于律师费。根据《租赁合同》约定，因被告为违约方，原告为此向本院提起了本案诉讼，为此聘请代理律师而花费了律师费12000元，相关律师亦已出庭进行诉讼，故该笔费用亦应由被告承担。关于没收保证金及支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”本案中，保证金，实为作为承租方的被告为保证租赁合同履行而向原告交纳的；违约金，实为违约方根据合同约定在违约时须向守约方支付的。因此，保证金及违约金均有保证合同履行、惩罚违约方、弥补守约方损失的作用，两者性质实属相同。现被告作为违约方，无论系没收其已交纳的保证金，抑或要求其支付违约金，在数额上相当，且结合被告未履行情况及原告的租赁利益损失，两者择其一已能弥补原告因被告违约所产生的损失。若两者同时支持，则明显加重被告的违约责任负担，违反了前法的规定。故本院综合考虑下，支持原告没收被告已交纳的保证金45000元，对于违约金则依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告黎树松与被告江浩义于2018年11月12日签订的《租赁合同》于2019年11月19日解除；二、原告黎树松没收被告江浩义已交纳的保证金45000元；三、被告江浩义应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎树松支付租金59535元及物业管理费386元；四、被告江浩义应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎树松支付律师费12000元；五、驳回原告黎树松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5154.91元（原告黎树松已预交），由原告黎树松承担2809.65元，被告江浩义承担2345.26元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何斯琳人民陪审员  廖秀霞人民陪审员  黄智军二〇二〇年四月一日书 记 员  李秋霞