广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2527号原告：蔡志财，男，1992年2月6日出生，汉族，住广东省中山市东区******************，公民身份号码441************378。委托诉讼代理人：周燕，广东载信律师事务所律师。被告：中山市顺源实业发展有限公司，住所地广东省中山市东区*********，统一社会信用代码914************467。法定代表人：王尚位，总经理。委托诉讼代理人：施人铭，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽婷，广东凯行律师事务所实习律师。原告蔡志财与被告中山市顺源实业发展有限公司（以下简称顺源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡志财委托诉讼代理人周燕，被告顺源公司委托诉讼代理人施人铭、钟丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡志财向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金26806.33元（以原告已付购房款总额639324元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计算，自2017年11月4日起计至2018年10月17日止）。事实与理由：2013年9月24日，原、被告签署了中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定原告购买被告所有的中山市东区******************，房价款为639324元，以按揭方式付款。合同约定被告应当在房屋交付给原告后720个工作日办理权属登记，原告在规定期限内取得房地产权属证书，如因被告原因导致延误的，原告不退房，合同继续履行，被告自迟延之日起每日按原告已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过原告已付房价款的1%。合同签订后，原告依约支付了全部房款。原、被告在2015年1月16日对房屋进行交付，原告缴交了物业维修基金和部分物业管理费。根据约定涉案房屋应在2017年11月3日前出证，而事实上涉案房屋直至2018年10月17日才取得不动产权证。原告认为，被告逾期办证的行为已构成违约，应当承担违约责任。合同约定被告向原告支付违约金的金额不能超过已付房价款1%，该约定系被告为免除自身责任，排除对方权利的格式条款，且该条款对被告而言违约成本过低，不能达到约束被告积极严格履约的效果，同时按照已付房价款1%计付违约金不足以弥补原告的损失。故原告要求调整违约金的数额，并提起上述诉讼，请求支持原告如上诉请。庭室中，原告蔡志财明确诉求中逾期办证违约金26806.33元所依据的中国人民银行同期同类贷款利率的计算标准按年利率4.35%计算。被告顺源公司辩称，1.根据商品房买卖合同的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故被告仅有递交产权登记资料的义务，并无办理不动产权证书的义务，原告的诉求没有合同依据。2.对于原告主张的中国人民银行同期同类贷款基准利率按年利率4.35%计算不持异议，但被告认为商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，并经国土部门依法备案登记，合法有效，原告主张违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算没有合同依据并有违诚实信用原则，且商品房买卖合同同时约定违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%，故逾期办证违约金的累计总额依约最高不超过6393.24元（639324元×1%）。3.商品房买卖合同补充协议约定商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限，故涉案起算办理产权登记的期限应为2015年6月30日，且被告应在720个工作日即2018年4月2日内履行递交产权登记资料的义务。4.原告认为违约金过低，提出增加违约金，对此须提供其有损失且损失高于合同约定的违约金的证据，但原告没有提供，应承担举证不能的责任。同时，被告已将经验收合格的商品房交付原告使用，原告实际占有了涉案房屋，且原告的房屋已升值，并已办理不动产权登记证书，原告不存在任何损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2013年9月24日，蔡志财（买受人）与顺源公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市东区******************，建筑面积98.69平方米；总价款为639324元，于2013年9月24日以现金方式支付256324元，于2014年1月30日以商业贷款方式支付383000元；如买受人未按合同约定时间付款，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的30%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限，商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延迟之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。商品房买卖合同还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，蔡志财依约支付了全部购房款639324元。2.蔡志财称，其于2014年年底收到了顺源公司邮寄的收楼通知书，并根据通知书的要求于2015年1月16日办理了收楼手续并缴纳了涉案商品房的维修资金以及物业管理费。为此，蔡志财提供了和美顺府收楼通知书、收楼须知以及收据为证。其中收楼通知书告知涉案商品房已于2014年12月30日交付使用，蔡志财应在接函后十五日内办理收楼手续；收据载明蔡志财支付了维修资金2960元以及预付了2015年2月至4月物业管理费680.97元。顺源公司称，对于涉案商品房的收楼时间因时间太久无法核实，但确定是在商品房买卖合同约定的交付期限即2015年6月30日前交付。3.涉案商品房于2015年8月26日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。4.2017年1月12日，涉案商品房办理了登记在顺源公司名下的产权权属登记。5.2018年10月17日，中山市国土资源局就涉案商品房向蔡志财颁发不动产权属证书。后蔡志财认为顺源公司逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。6.庭审中，顺源公司称其因找不到相关资料故对其递交产权登记资料的具体时间不清楚，对于蔡志财主张的逾期办证违约金计算至涉案商品房产权登记时间即2018年10月17日不持异议，只是对起算日有异议。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。蔡志财与顺源公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。本案中，对于顺源公司存在逾期办证的违约事实，蔡志财与顺源公司对此均无异议，本院予以认可，并认定顺源公司应为此承担支付违约金等违约责任。对于涉案商品房的收楼时间，蔡志财认为系2015年1月16日，并提供了收楼通知书、收楼须知以及收据予以佐证，顺源公司对于收楼时间表示不清楚，只能确定是在在商品房买卖合同约定的交付期限即2015年6月30日前交付，鉴于蔡志财对其主张的收楼时间已提供证据予以证明，且顺源公司未提交相反证据予以推翻，故本院认定涉案商品房的收楼时间为2015年1月16日。关于逾期办证违约金计算起止时间的问题。蔡志财认为应从其实际收楼（2015年1月16日）加上720个工作日起算至颁发不动产权证书之日（2018年10月17日）止；顺源公司则认为应从合同约定的交付期限届满之日（2015年6月30日）加上720个工作日起算至颁发不动产权证书之日（2018年10月17日）止。对此，本院认为，根据商品房买卖合同的约定，顺源公司应于商品房交付使用后720个工作日内履行递件办证义务即持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，前述约定的“商品房交付使用”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，虽然商品房买卖合同补充协议约定了“商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限，商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，但因商品房买卖合同系顺源公司欲反复使用而预先制定的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”以及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，顺源公司提供的前述格式条款违反了应按公平原则确定格式条款的法定义务，免除了其于涉案商品房自实际交付之日起至合同约定交付期限届满之日止期间的违约责任，故本院认定该条款无效，顺源公司递件义务的起算时间应按实际交楼之日起算。从2015年1月16日加上合同约定的办证期限（720个工作日），顺源公司应在2017年12月5日前办理递件手续，即顺源公司应向蔡志财支付自2017年12月6日起算的逾期办证违约金。另，违约金计算截止时间，蔡志财主张计算至颁发不动产权属证书之日（2018年10月17日），顺源公司对此不持异议，并表示其对递件办证时间也不清楚亦未能举证证明，故经计算，顺源公司逾期时间为316天（2017年12月6日至2018年10月17日）。关于调整违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案中，蔡志财主张违约金的计算不应受商品房买卖合同约定的“违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的总额限制。对此本院认为，首先，商品房买卖合同中对于蔡志财逾期付款的违约金没有相应的限制，办理商品房的产权证书与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。其次，在蔡志财已向顺源公司支付全额购房款后，顺源公司在合同约定的办证期限期满后逾期长达近一年的时间才为涉案商品房办理产权证书，影响了蔡志财对涉案商品房进行使用、处分以及获取相应收益，若以已付房价款1%为总额限制，不足以弥补蔡志财的损失，且不利于督促顺源公司履行合同义务，故本院对蔡志财前述关于不受总额限制的主张予以支持。同时，蔡志财亦主张商品房买卖合同约定的“每日按买受人已付房价款的万分之一”违约金计算标准过低并请求调整按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但未提供证据证明按照前述约定违约金标准计算所得的违约金明显低于其因顺源公司的违约行为所造成的损失，故本院对蔡志财该诉讼主张不予支持。综上，本院认定顺源公司应向蔡志财支付的逾期办证违约金为20202.64元（639324元×0.01%/天×316天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款规定，判决如下：一、被告中山市顺源实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告蔡志财支付逾期办证违约金20202.64元；二、驳回原告蔡志财的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，减半收取为235元（原告蔡志财已预交），由原告蔡志财负担58元，被告中山市顺源实业发展有限公司负担177元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年四月十五日书记员  郭小琪梁琳