广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1063号上诉人（原审被告）：济达教育科技（广州）有限公司，住所地广东省广州市越秀区*********丰伟大厦2802房。法定代表人：戴某1。委托诉讼代理人：刘倩云，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵以敏，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南方医科大学，住所地广东省广州市***************。法定代表人：黎孟枫，校长。委托诉讼代理人：黎邦健，广东科顺律师事务所律师。上诉人济达教育科技（广州）有限公司(以下简称济达公司)与被上诉人南方医科大学因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人济达公司上诉请求：1.变更一审判决第一项，改判济达公司于判决生效十日内向南方医科大学支付租金、物业管理费450000元；2.撤销一审判决第二项。事实和理由:一、根据济达公司提交的《租金明细表》及《银行进账单》，结合合同发票，济达公司自2010年4月26日至2017年7月21日，共计向南方医科大学缴纳租金3825000元，对应租赁期为2009年3月1日至2017年8月31日。因此,济达大学未缴纳的是2017年9月1日至2018年8月30日的租金，至于2008年9月1日至2009年2月28日的22.5万租金，即便济达公司尚未缴纳，也已超过诉讼时效，法院不应支持。二、根据租金催交函、复函等证据，济达公司应缴纳的仅为2017年9月1日至2018年8月30日的租金45万元。三、南方医科大学尚未履行另一生效法律文书确定的补偿义务导致济达公司未支付本合同租金，并非恶意违约，此外，济达公司尚有十万元信用金在南方医科大学处，不应再支付违约金。南方医科大学辩称，案涉租赁期间租金及管理费为450万，济达公司自认支付了382.5万，即尚欠67.5万，济达公司无证据证明支付了信用金10万。一审认定的金额是正确的。济达公司未在一审期间提出的诉讼时效抗辩，依法其关于时效的主张不能获得支持。另外，诉讼时效应当从2018年3月1日起算三年，南方医科大学的主张未过诉讼时效。南方医科大学向一审法院提出诉讼请求：1.济达公司向南方医科大学支付租金675000元；2.济达公司以拖欠租金为基数按每日千分之一向南方医科大学支付违约金（其中租金225000元从2017年3月1日起计算违约金，租金225000元从2017年9月1日起计算违约金，租金225000元从2018年3月1日起计算违约金，暂计至2019年4月25日为406350元）；3.本案的诉讼费用由济达公司承担。一审法院查明：2008年，南方医科大学、济达公司签订《生活服务大楼租赁合同》，约定南方医科大学将顺德校区内的“生活服务大楼”（除学校一卡通、收发、邮政、电信、银行等自留面积外）室内建筑面积约1848平方米的房屋（以下简称案涉房屋）租赁给济达公司经营，用于为校内师生及家属提供学习、生活的综合服务保障。该合同约定，租赁期限为10年，即2008年9月1日起至2018年8月31日止；每年租金250000元，每年物业管理费200000元，合计450000元，每年3月1日前和9月1日前各缴纳225000元；济达公司在合同签订后一次性支付信用金100000元给南方医科大学，南方医科大学在8月25日前收到信用金和第一次租金后将场地移交给济达公司装修；若济达公司逾期支付租金，南方医科大学每日按济达公司欠交租金的千分之一收取滞纳金。在签订上述合同之前，双方还曾于2005年10月签订《公寓首层租赁合同》，约定南方医科大学将位于南方医科大学内的高层学生公寓首层（除设备房、电梯井、消防中心、花园等公配用房外）约4300平方米租赁给济达公司，每年租金400000元，分别于每年1月10日和7月10日前各支付200000元。济达公司各于2010年4月25日、2011年1月4日、2012年1月9日向南方医科大学支付850000元，合计2550000元，其中1200000元用于支付《公寓首层租赁合同》约定的租金，1350000元用于支付《生活服务大楼租赁合同》约定的租金和物业管理费。济达公司又于2013年12月16日支付900000元，2014年9月10日支付450000元，2015年3月26日支付225000元，2016年6月2日支付10000元，2016年12月8日支付225000元，合计1810000元。该1810000元均用于支付《生活服务大楼租赁合同》约定的租金和物业管理费。2016年12月16日，南方医科大学向济达公司发出《租金催缴函》，认为济达公司尚未缴纳2016年租金450000元并要求缴纳。2016年12月19日，济达公司函复南方医科大学，认为2016至2017年度需缴纳租金450000元，并注明是2016年4月至2016年9月、2016年10月至2017年3月，申请暂延至2017年上学期开学后缴交。2017年1月13日、2017年7月21日，济达公司向南方医科大学支付租金和物业管理费440000元、225000元，合计665000元。2018年8月31日，济达公司将案涉房屋交还给南方医科大学。南方医科大学分别在2018年的3月21日、6月15日、8月31日、11月20日、12月21日向济达公司发出《租金催缴函》或《告知函》，通知济达公司尚欠缴租金和物业管理费共450000元并要求缴纳。2019年4月9日，南方医科大学向济达公司发函，内容如下：“根据我校与贵公司签订的《南方医科大学顺德校区生活服务大楼租赁合同》（以下简称‘合同’），在合同期（2008年9月1日-2018年8月31日）内，贵公司应向我方缴纳租金及管理费450万元。根据我方财务账面数据反映，截至目前贵公司实际缴纳租金及管理费382.5万元，欠缴租金及管理费67.5万元。请贵公司收到本函后3个工作日内核实以上欠款金额并给予回复，并请提供合同期内（2008年9月1日-2018年8月31日）租金及管理费的全部缴款凭证。若贵公司逾期未作回复提供相关缴款凭证，视为贵公司确认以上欠款并由此承担相关法律责任。”2019年6月5日，南方医科大学诉至一审法院。另查明，济达公司原名广州济达投资有限公司，于2019年5月9日变更名称为济达教育科技（广州）有限公司。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方均确认济达公司尚有租金、物业管理费未支付完毕。南方医科大学认为济达公司未支付的租金、物业管理费为675000元，济达公司则认为该数额为450000元。可见双方分歧在于该部分租金、物业管理费数额为多少。对此一审法院分析如下：《生活服务大楼租赁合同》约定租赁期限为10年，每年租金、物业管理费450000元，则济达公司共应支付4500000元。济达公司主张未支付450000元，则应对已支付4050000元提供证据予以证明。南方医科大学提供了加盖银行公章的银行进账单图片打印件作为证据，证明济达公司在2010年4月26日至2017年7月21日期间支付案涉房屋的租金、物业管理费合计3825000元，济达公司对该部分证据也表示没有异议。则济达公司仍需对除了该3825000元之外的225000元租金、物业管理费的支付情况负有举证责任。但济达公司未能提供不涉及上述银行进账单的其他付款凭证作为证据，以对其在支付上述3825000元之外还曾向南方医科大学支付过225000元租金、管理费一事予以证明。济达公司应对此承担举证不能的不利后果。济达公司抗辩南方医科大学多次发出的函件中均显示济达公司所欠租金、物业管理费为450000元。南方医科大学主张该部分函件所记载的催收金额有误。从双方确认的付款情况可以看出，济达公司支付租金、物业管理费时，并没有遵循合同中关于支付时间、金额的约定，且缺乏规律性，可对南方医科大学核实支付情况造成困难。同时，南方医科大学最近一次向济达公司发出的函件也已将所欠租金、物业管理费金额更正为675000元。南方医科大学对于其主张济达公司已支付3825000元，未支付675000元的事实，能够提供相应银行转账凭证予以证明。济达公司对于其主张未支付租金、物业管理费应为450000元一事，未能提供相应付款凭证予以证明。而且对于2010年4月25日之前济达公司是否支付过租金、物业管理费和信用金，以及济达公司总共支付租金、物业管理费的情况，济达公司也均无法作出具体说明。因此，对于济达公司所欠南方医科大学的租金、物业管理费的数额，一审法院认定为675000元。济达公司未能支付上述租金、物业管理费675000元，已构成违约。南方医科大学主张济达公司支付租金675000元，并在庭审中确认该处“租金”指的是租金和物业管理费，对南方医科大学该项诉讼请求一审法院予以支持。南方医科大学主张按日利率千分之一计算违约金，符合《生活服务大楼租赁合同》的约定，但该约定的违约金已过分高于济达公司违约给南方医科大学造成的损失。因此，对于南方医科大学主张的违约金，一审法院酌情调整按济达公司所拖欠金额的20%计算，即135000元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零八条第一款规定，判决：一、济达公司于判决发生法律效力之日起十日内向南方医科大学支付租金、物业管理费675000元；二、济达公司于判决发生法律效力之日起十日内向南方医科大学支付违约金135000元；三、驳回南方医科大学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7266.08元，南方医科大学已预交，由南方医科大学负担1266.08元，济达公司负担6000元。二审期间，济达公司向本院提交了如下证据，证据1是发票，拟证明济达公司自2010年4月26日至2017年7月21日，共计向南方医科大学缴纳租金3825000元，对应租赁期间为2009年3月1日至2017年8月31日；证据2是《函》及回函，拟证明南方医科大学曾要求济达公司提交租金及管理费的全部缴款凭证；证据3是民事调解书、民事裁定书、裁判文书生效证明，拟证明南方医科大学应履行另一生效裁判确定的向济达公司支付补偿款的义务；证据4是催款通知书，拟证明济达公司尚有十万元信用金在南方医科大学处。南方医科大学未向本院提交新的证据。经审查，济达公司提交的证据1、2不足以证明其已缴纳了2008年9月1日至2009年2月28日的22.5万租金；证据3与本案无关；证据4不足以证明其已支付十万元信用金，故本院对上述证据不予采纳。另查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.济达公司拖欠的租金及物业管理费金额；2.济达公司应否支付违约金。关于济达公司拖欠的租金及物业管理费金额问题。济达公司上诉称其仅拖欠2017年9月1日至2018年8月30日的租金45万元，至于2008年9月1日至2009年2月28日的22.5万租金，即便济达公司尚未缴纳，也已超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”。本案中，济达公司称其已经以现金形式支付了2008年9月1日至2009年2月28日的22.5万租金，但并未提交相应的证据予以证实，故本院对此不予采信，一审法院认定济达公司拖欠南方医科大学的租金、物业管理费金额为675000元，并无不妥，本院予以维持。此外，济达公司上诉主张该225000元租金的诉求已过诉讼时效，但济达公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，故其在二审期间提出的诉讼时效抗辩，缺乏法律依据，本院不予支持。关于济达公司应否支付违约金的问题。济达公司上诉称南方医科大学尚未履行另一生效法律文书确定的补偿义务导致济达公司未支付本合同租金，济达公司并非恶意违约。本院认为，案涉《生活服务大楼租赁合同》约定，若济达公司逾期支付租金，应每日按被告欠交租金的千分之一收取滞纳金。济达公司逾期支付租金，一审法院根据案涉合同的约定及实际履行情况，酌定济达公司向南方医科大学支付所拖欠金额的20%即135000元违约金，处理妥当，本院予以维持。济达公司主张的另案判决法律义务，与本案无关，且该义务的产生时间为2015年至2016年期间，亦与济达公司拖欠2008年9月1日至2009年2月28日的22.5万租金无实际因果关系，故本院对济达公司的该项意见不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。济达公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人济达教育科技（广州）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月十七日法官助理 彭振宇书 记 员 梁 理