安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0522民初270号 原告：黄翔，男，1982年6月10日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：吴一泓，安徽双唯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王德艾，安徽双唯律师事务所律师。 被告：含山县兴含房地产开发有限责任公司，住所地安徽省含山县环峰镇环峰东路水心亭大市场**楼，统一社会信用代码91340522723339331B。 法定代表人：胡进，该公司总经理。 原告黄翔与被告含山县兴含房地产开发有限责任公司委托合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄翔的委托诉讼代理人吴一泓、王德艾,被告含山县兴含房地产开发有限责任公司（以下简称兴含房地产开发公司）法定代表人胡进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄翔向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的委托代租协议；2、被告立即支付2018、2019年租金27773元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月9日,原被告签订商品房买卖合同购买了被告开发的位于含城老城区农贸市场第1幢1单元2142号房(原二层内铺20142号房),房屋总价为308584元。2015年12月19日,原被告签订了《委托代租协议书》，约定原告将《含城农贸市场》项目二层2142号内铺委托被告代租，授权被告以被告名义同承租的商业企业签订协议；租期为不少于十年，自《含城农贸市场》交房之日起延后60天，至十年租赁期满之日止；代租房屋第一年至第三年租金为房屋总价值的4%计人民币12343元，第四年至第七年递增至5%，第八年至第十年递增至6%；不论被告与承租的商业企业以何种租金标准和租金递增率达成租赁协议，双方均按上述年租金标准和年递增率执行，并且约定租赁房屋总价以甲乙双方前期签订的《商品房买卖合同》价格为准；协议生效之日起一个月内，被告将收到的第一年租金一次性付给原告；被告以后每年自当年租期开始一个月内一次性付清当年全部租金；本协议生效后,任何一方不得以任何理由提前终止协议。协议签订后,被告只支付了两年租金，但此后租金未再支付。 兴含房地产开发公司辩称，1、本案原被告签订的《委托代租协议》是无效的。根据商品房销售管理办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本的方式销售商品房。房地产企业不得采取售后包租或变相包租的方式销售未竣工的商品房。”，所以《委托代租协议》无效；2、即使有效，也仅仅是委托合同，受托人唯一的义务就是对外出租原告的物业，而且受托人所有的行为都是无偿的；3、受托人所有的行为不仅仅都是无偿的，同时无论怎样结果受托人不承担任何责任；4、受托人接受委托后，积极主动联系商家租赁，可是委托人拒绝对外出租；5、本案《委托代租协议》约定协议生效后，任何一方不得以任何理由提前终止协议的条款也是无效，违反了《合同法》相关规定；6、2017年、2018年受托人多次电话通知，文字《公告》委托人，即使本案协议有效，根据《合同法》相关规定，也已解除了；7、本案原告的诉请是不成立的，物业一直没有租赁出去，哪里来租金说法。已经汇出去的钱不是租金，而是被逼交付的买安钱，对方收取没有事实及法律依据，被告保留反诉权利。 本院经审理认定事实如下：2015年11月9日，黄翔与兴含房地产开发公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买兴含房地产开发公司开发的含城农贸市场(西门大菜市)第1幢1单元2142号房（原二层20142号）的二楼非自营区的内铺，房屋总价308584元。2015年12月19日黄翔为出租方即甲方与作为代租方即乙方的兴含房地产开发公司签订了商铺《委托代租协议书》，将上述商铺委托兴含房地产开发公司代租。协议约定主要内容为：一、甲方将《含城农贸市场》项目二层20142号内铺（以下简称租赁房屋或房屋）委托乙方代租，乙方可以招租形式将其租给某商业企业开设购物中心或大型超市。二、甲方授权乙方以乙方自己名义同承租的商业企业签订协议。三、租期为不少于十年(与超市租期同步),自《含城农贸市场》交房之日起延后60天(因超市或购物中心装修、采购上货及二次消防验收需要60天的装修期)，至十年租赁期满之日止。四、甲方委托乙方代租房屋年租金：第一年至第三年租金为房屋总价值4%计12343元(月租金1028.6元)。第四年至第七年递增至5%；第八年至第十年递增至6%。不论乙方与承租的商业企业以何种租金标准和租金递增率达成租赁协议,甲乙双方均按上述年租金标准和年递增率执行。并且约定租赁房屋总价以甲乙双方前期签订《商品房买卖合同》价格为准。五、协议生效之日起一个月内,乙方将收到的第一年租金一次性付给甲方。乙方以后每年租金代收代付的日期为：年租期开始一个月内，一次性付清当年全部租金。 《委托代租协议书》签订后，黄翔于2017年6月15日收到汇款11076元。 兴含房地产开发公司于2019年8月5日发出《公告》，告知含城农贸市场二层业主“有权自行处置所属物业”。 上述事实，有黄翔提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、不动产权证、《委托代租协议书》、银行流水，兴含房地产开发公司提交的公告等证据在卷证实，予以认定。 本院认为，本案双方争议的焦点有：一、双方签订的《委托代租协议书》，实质上属于哪一类合同。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 《委托代租协议书》第一条就很明确约定黄翔将购买的商铺委托兴含房地产开发公司代租；协议第三、四条是对代租租期、代租租金标准的约定；第五条约定兴含房地产开发公司将代收的租金代付给黄翔的交付时间。从上述约定来看，黄翔委托兴含房地产开发公司处理所购买商铺出租事务的法律关系清晰，符合《中华人民共和国合同法》对委托合同的相关规定。故本案双方签订的《委托代租协议书》实质上应属委托合同。 二、《委托代租协议书》是否有效及是否已解除。 《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。黄翔将自己购买的商铺委托兴含房地产开发公司代为出租，双方签订协议，系真实意思表示，不违反相关法律的效力性强制规定，故《委托代租协议书》从双方签字时成立、生效。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。 本案中，兴含房地产开发公司虽已发出公告，告知委托人可以有权自行处置所属物业，但未有解除合同的明确意思表示，现当庭明确表示无力履行协议，要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同可以依法解除，第四百一十条规定委托人或者受托人双方均有任意解除权，依据上述规定，双方签定的《委托代租协议书》依法应已解除，解除日期为2020年4月16日。若继续履行协议，委托人合同目的不能实现，对其更加不利。 三、兴含房地产开发公司是否应承担继续履行协议并支付未付2年商铺租金27773元。 本案中，双方系委托关系，而不是租赁关系。兴含房地产开发公司表示委托出租的商铺没有出租，没有租金收入，黄翔也未能提交证据证明所委托的商铺已出租，有租金收入，另本案《委托代租协议书》已解除，故对黄翔要求兴含房地产开发公司继续履行协议，支付未付2年商铺租金27773元的诉请，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告黄翔的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取247元，由原告黄翔负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  王义来 二〇二〇年四月二十八日 书记员  张悦晗