山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初5327号原告（申请执行人）：泰安市泰达电气有限公司，住所地泰安市泰玻大街东首路南。法定代表人：刘振香，执行董事。委托诉讼代理人：焦平春，山东锦春律师事务所律师。被告（案外人）:李华，男，1975年出生，汉族，住山西省临汾市。委托诉讼代理人：王举营，山东泉狮律师事务所律师。被告（被执行人）：临汾市杰斯特电气有限公司，住所地山西省临汾市解放路**解放路小学家属院中单元**。法定代表人：任俊杰，执行董事兼总经理。被告（被执行人）：任俊杰，男，1983年出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。第三人：焦盼敏，女，1985年出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。原告泰安市泰达电气有限公司与被告李华、被告临汾市杰斯特电气有限公司、被告任俊杰、第三人焦盼敏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰安市泰达电气有限公司的委托诉讼代理人焦平春，被告李华的委托诉讼代理人王举营到庭参加诉讼，被告临汾市杰斯特电气有限公司、任俊杰及第三人焦盼敏经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安市泰达电气有限公司向本院提出诉讼请求:请求法院依法准许对被告任俊杰(共有人焦盼敏)名下位于山西省临汾市动力厂家属院11号楼1单元201号房屋(产权证号：临房权证解字第**)继续执行。事实和理由：原告与被告杰斯特公司、任俊杰承揽合同之诉，业经泰安市泰山区人民法院判决。在诉讼期间，原告提出财产保全申请，2017年11月9日贵院以(2017)鲁0902财保376号民事裁定书，查封了被告任俊杰(共有人焦盼敏)名下位于山西省临汾市动力厂家属院11号楼1单元201号房屋(产权证号：临房房权证解字第**)同时临汾市房地产管理局协助办理了查封登记。后该案在执行过程中，贵院于2019年5月8日对涉案房产张贴了查封公告和拟评估拍卖的查封通告后，被告李华提出异议。对此，贵院做出对案涉房产中止执行并告知诉权的裁定。原告认为：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中泰山区人民法院(2018)鲁0902民初157号执行裁定书，即人民法院在执行民事判决书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护原告合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、被告李华要求解除对山西省临汾市动力厂家属院11号楼1单元201号房屋查封的主张缺乏事实和法律依据，原告认为：1、被告李华与任俊杰、焦盼敏的房屋买卖合同无效。《房屋买卖协议》涉及的土地，属于国有划拨土地。本案所涉及的《房屋买卖协议》中约定转让的标的为房屋所有权和土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十一条规定，“土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议；土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”根据以上规定，本案房屋买卖合同所涉及的土地使用权的转让未经有批准权的人民政府办理审批手续，亦未办理土地使用权出让手续，故被告李华与任俊杰、焦盼敏所签的合同违背了国家法律强制性规定，属无效合同。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；”。而本案中，被告李华系受让方，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，然后办理过户手续，被告李华购房时间长达近三年之久没有办理上述手续，不应当属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项非因买受人自身原因未办理过户登记的情况。被告李华与被告任俊杰签订的房屋买卖协议应属无效协议。无效协议的法律后果是互相返还因该合同而取得的财产，且在该房产的买卖过程中，被告李华作为买受人应当审慎审查房产权属状况，对诉争房产所依附的土地性质应当明知，对无法办理过户手续亦应当明知，因此，其对于无法办理过户手续其亦存在过错。综合上述几点，被告李华就诉争房产不具有足以阻却执行的实体权利。故基于以上事实和理由，原告依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条的规定，特提起诉讼，望贵院判如所诉。被告李华辩称，一、泰安市泰山区人民法院于2019年9月6日作出的(2019)鲁0902执异168号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，合法有效。1、2017年2月8日答辩人及答辩人的妻子与本案被告任俊杰及其配偶签订房屋买卖合同，并对房屋买卖行为进行了公正，合同签订当日，付款32万元，当月16日付清余款19万元，房屋交付使用。房屋买卖合同合法有效，双方实际履行。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行案件执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，答辩人完全符合具备其权利能够排除执行的条件，首先是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，其次在人民法院查封前合法占有该不动产，再者，已经支付全部价款，最后，未能办理过户登记非因答辩人的原因，而是因为人民法院的查封导致。因此，(2019)鲁0902执异168号执行裁定书客观公正，认定事实清楚，适用法律正确。二、2017年2月8日答辩人及答辩人的妻子与本案被告任俊杰及其配偶签订房屋买卖合同，合法有效。1、本案被告任俊杰及其配偶焦盼敏是涉案房产的原所有权人，对房屋具有完全的处分权利，把房产出售给答辩人及配偶，并经过公证，属于有权处分，房屋买卖行为完全真实合法有效。2、本案的《房屋买卖协议》当中的房屋买受人的真实意思和合同目的就是取得案涉房屋而非土地使用权，房屋买卖系买卖双方出于真实的意思表示、并且交易价格是合理的，为保障交易安全、维护正常的市场经济秩序应当受到法律的保护。3、本案纠纷不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等土地使用权转让合同的相关规定。该司法解释主要处理的是国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，而房屋买卖合同不管从合同签订形式、双方的真实意思表示、合同目的、还是房屋使用现状，其基础法律关系是房屋买卖合同，与土地使用权合同纠纷在适用法律方面存在本质的区别。4、《房地产管理法》第四十条所规定的批准问题，是属于合同履行中的问题，不应影响合同的效力，《房地产管理法》并未将批准作为合同生效要件。根据《房地产管理法》第四十条规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。即如果政府部门不予批准，不能过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不导致合同无效。因此“报批”、“审批”的真正目的不是为了限制流通，而是为了对土地用途的监管和防止交易方逃避“补齐土地出让金”，因此若交易过程中，任何一方没有损害国家利益的意思表示，合同履行也不会导致国家利益的损失，那么合同就是有效的合同。三、答辩人未办理过户手续的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行案件执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的“非因买受人自身原因未办理过户登记的情况。2017年2月16日，涉案房屋买卖合同履行完以后，当时因政策原因暂时不能过户，随后2017年11月份房产就被查封，再无过户的可能，因此，没有办理过户登记，并非是答辩人及其配偶自身的原因。综上，原告的诉求缺乏事实和法律依据，恳请法庭依法予以驳回。被告临汾市杰斯特电气有限公司未出庭，亦未答辩。被告任俊杰未出庭，亦未答辩。第三人焦盼敏未出庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：泰安市泰达电气有限公司与临汾市杰斯特电气有限公司、任俊杰、焦盼敏承揽合同纠纷一案，本院于2018年5月3日做出（2017）鲁0902民初5157号民事判决书。在诉讼期间，本院于2017年11月9日以（2017）鲁0902财保376号民事裁定书，查封了被执行人任俊杰名下位于临汾市小学家属楼中单元303号房产，产权证号为临房权房权证解字第**；了位于临汾市动力厂家属院11号楼1单元201号房产，产权证号为临房权证房权证解字第**，人为焦盼敏。同日，本院向临汾市房地产管理局送达了协助执行通知书，本案立案执行后，本院于2019年5月8日在房屋的显著位置张贴的查封公告及拟评估拍卖的查封通告，为此，案外人李华向本院提出执行异议，本院于2019年9月6日做出（2019）鲁0902执异168号执行裁定书，裁定中止对位于山西省临汾市动力厂家属院11号楼1单元201号房屋的执行。该裁定书送达后，泰安市泰达电气有限公司不服，提起本案执行异议诉讼。另查明，2017年2月8日甲方（卖方）任俊杰、焦盼敏与乙方（买方）李华、裴志林签订房屋买卖合同一份，合同载明：甲方任俊杰、焦盼敏系夫妻关系，乙方李华、裴志林系夫妻关系。甲方有位于临汾市动力厂家属院11号楼1单元201号房屋一套，建筑面积98.25平方米，《房屋所有权证》编号：临房权证解房权证解字第**。乙双方协商一致，自愿就上述房屋达成买卖合同如下：一、甲方以人民币伍拾壹万元整将上述房屋（包括配套地下室一间）出售给乙方李华、裴志林，产权归李华、裴志林共同所有。二、乙方一次性向甲方付清全部购房款，甲方将上述房屋及相关手续交付乙方。三、甲方协助乙方办理上述房屋产权转移登记手续，转移登记所需的税费均由乙方承担。四、该房屋交付给乙方之前的所有费用及一切事宜均由甲方承担，与乙方无关。该房屋交付给乙方后所产生的费用及一切事宜均由乙方承担。五、甲方保证上述房屋产权无任何纠纷、争议，无转让受限制的情形。如因产权纠纷、争议给乙方造成损失，由甲方承担赔偿责任。合同签订的同日，山西省临汾市华尧公证处做出（2017）临华证民字第126号公证书，对甲方任俊杰、焦盼敏与乙方李华、裴志林签订房屋买卖合同进行了公证。合同签订当日裴志林向焦盼敏账户存款32万元，任俊杰、焦盼敏给李华、裴志林出具了收条，内容为“今收到李华、裴志林购房首款叁拾贰万元（320000）。”2017年2月16日，裴志林向赵瑞霞汇款19万元，焦盼敏给李华出具收据，内容为“今收到李华购房款壹拾玖万元整，汇入赵瑞霞工行账户”。临汾市动力厂家属院11号楼1单元201号不动产产权证登记号为临房权证解字房权证解字第**，015/08/17，所有人为任俊杰、焦盼敏，共有情况共同共有，土地权利类型为国有建设用地使用权，土地权利性质为划拨，房屋性质为集资建房。本院认为，该案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据上述规定，本案原告泰安市泰达电气有限公司的诉讼请求是否应当得到支持，应视案外人李华是否对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。本案争议的焦点是案涉《房屋买卖合同》是否有效？依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，本案任俊杰、焦盼敏作为房屋的权利人虽对房屋享有占有、适用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨使用权不得转让。案涉《房屋买卖合同》中的房屋土地权利性质为划拨土地，土地使用人未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，故房屋买卖双方签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规强制性规定，应认定为无效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故案外人李华提出的异议不符合该规定，其异议本院不予支持。对原告泰安市泰达电气有限公司的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第三十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下：对位于山西省临汾市动力厂家属院11号楼1单元201号房屋准予继续执行。案件受理费8900元由被告任俊杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本院（2019）鲁0902执异168号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  林玉兰人民陪审员  杨玉萍人民陪审员  杨承义二〇二〇年四月一日书 记 员  韩 艺