河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0105民初266号 原告：胡某某，女。 被告：某房地产公司。 原告胡某某与被告某房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某某的委托诉讼代理人韩文涛、被告某房地产公司的委托诉讼代理人安兰、张彦杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡某某向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《内部认购协议书》；2.判令被告返还原告已支付房款102788元并赔偿资金占用利息损失11297.40元（以102788为基数，自2017年9月2日起暂计至2019年12月14日，要求计算至全款付清之日）；3、判令被告双倍返还原告定金40000元；4、判令被告赔偿原告其他损失20000元；上述款项共计174085.40元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月2日，原告购买被告开发的林荫大院项目学舍1号楼1821室房产一套，双方签订《内部订购协议》一份。协议约定，房产总价482788元，乙方（即原告）于本协议书签订当日支付定金20000元，于2017年9月8日前支付首付款102788元，首付房款剩余部分120000元在甲方（即被告）取得《商品房预售许可证》通知乙方付款后7日内支付，其余房款240000元按揭付款。甲方取得《商品房预售许可证》通知乙方后15个工作日内，双方签订《商品房买卖合同》并办理按揭手续。乙方按约定支付最后一笔款项的同时定金转为购房款。协议同时约定，甲方承诺林荫大院学舍项目为28中学区房，认购方享有学区房待遇，该物业预计交付时间为2020年6月30日。协议签订后，原告于当日支付定金20000元，2017年9月8日支付房款102788元。2019年10月，被告通知原告其已取得商品房预售许可证，要求被告前往签订《商品房买卖合同》。但是原告多次前往，被告拒不出示书面的《商品房买卖合同》，要求先行收回原告《内部认购协议》原件后择日签订《商品房买卖合同》，并口头告知交房时间为2021年年底、28中的学区房承诺不会载入《商品房买卖合同》条款。经原告到相关政府机关询问，标的房产不能办理落户登记，学舍项目房屋所有权人的子女不享受区片招生政策。原、被告为签订《商品房买卖合同》及合同条款经多次协商未果，特提起诉讼，请查明事实，依法裁判。 被告某房地产公司辩称，内部认可协议不存在法定的解除事由，原告的诉求无事实及法律依据，依法应予以驳回其诉求。1、关于合同签订。内部认购协议约定的房屋面积为暂测面积，应以测绘机构认定的面积为准，签订商品房买卖合同时，需收回认购协议，按照规划设计预测绘面积填写合同，补齐房款差额，然后进行合同的网签备案，网签完成后才可以打印书面合同，并非答辩人拒不出示书面商品房买卖合同。原告诉称与事实不符，认购协议不具备合同法规定的解除情形，原告诉请解除协议无事实及法律依据。2、关于交房时间，内部认购协议第10条约定，房屋预计的交房时间是2020年6月30日，此交付时间为预计时间，最终以签订的商品房买卖合同中明确的交房时间为准，答辩人取得《商品房预售许贺正后再综合考虑工期、政府政策变化、不可抗力等外界因素影响的情况下，测算出合理的交房时间，交房时间不以个人的意志力为转移。3、关于学区问题。区政府的会议纪要和新华区教育局的文件已明确，学舍项目业主享有幼儿园、北焦小学及市28中的入学资格。原告所购房屋五证齐全，项目竣工验收后可办理不动产权登记，原告可按户籍管理部门的要求办理落户登记，原告诉称案涉房产不能办理落户登记、项目产权人子女不享受学区招生政策与事实不符，以此为由解除协议也无事实及法律依据。4、原告无权要求双倍返还定金。原告在答辩人通知后，仍不签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，原告因其自身原因导致未能订立商品房买卖合同的，按照定金规定处理，即便合同解除，原告也无权要求答辩人返还定金。认购协议不具备解除情形，原告现反而要求答辩人双倍返还定金，其诉请无事实及法律依据。5、答辩人在取得预售证后即通知原告办理签署正式商品房买卖合同的手续，答辩人并不存在违约，原告因其自身原因不签订合同，所产生的损失应由其自行承担，原告将其自身风险转嫁至答辩人，无事实和法律依据。综上，认购协议并不存在解除情形，原告所述于事实不符，无法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年9月2日原、被告签订【林荫大院·学舍】内部认购协议书。约定如下：原告认购林荫大院·学舍1号楼1821室，总价人民币482788元，原告按揭付款，于认购协议书签订当日支付定金人民币2万元，于2019年9月8日前支付首付房款人民币102788元，首付款剩余部分12万元在被告取得《商品房预售许可证》通知原告付款后7日内支付，其余房款24万元按揭付款。被告取得《商品房预售许可证》通知原告后15个工作日内，双方签订《商品房买卖合同》并办完按揭手续，不能足额按揭贷款的，差额部分款项原告应在接到被告通知后15个工作日内向被告交清。原告按约定支付最后一笔款项的同时定金转为购房款。原告在阅读并同意本认购协议书背面的《内购认购须知》的各项内容后签署本《内部认购协议书》。被告取得该物业的《商品房预售许可证》后，原告持本认购协议书及交款凭证的原件签署该物业的正式《商品房买卖合同》，同时本认购协议书失效。该物业预计交付时间为2020年6月30日，此交付时间为预计时间，最终以双方签订的《商品房买卖合同》中明确的交房时间为准。 内部认购须知显示：三、注意事项，4、林荫大院·学舍为28中学区房，认购方享有学区房待遇。6、本人已仔细阅读了本协议的所有条款，并且已充分知悉和理解本协议的各项内容。 原告在【林荫大院·学舍】内部认购须知最下方签名捺印。 原告提交二份收据及银行消费存根，欲证明被告分别收取原告购买的公寓-学舍1号楼-1-1821定金2万元、房款102788元。原告陈述其购买两套公寓，银行消费记录是4万元及205576元。 被告质证意见：认可原告所购的1号楼1821号房屋的总房款102788元，对定金无异议。 原告提交收据及银行消费存根，欲证明原告向第三方支付服务费20000元，被告违约给原告造成损失。 被告质证意见：该证据与被告无关。 原告提交来源于网络的石家庄市2018、2019教育局入学政策文件，欲证明被告不具有完全履行合同的能力。 被告质证意见：真实性无异议，证明内容有异议，被告具有履行合同的能力。 被告提交石家庄市新华区人民政府常务会议纪要、新华区教育局关于接收北焦旧村改造项目适龄学生入学的意见，欲证明被告出资5000万元进行北焦的学校改造，将被改造项目的适龄儿童纳入了28中的招生范围，北焦旧村改造项目所有的住宅包括，北站旁边的商业地块的公寓，业主的子女均享有28中的入学资格，凭房产证办理入学手续。 原告质证意见：对被告证据的合法性和关联性有异议，相关文件没有显示标的房产在相关文件的统筹范围内，同时两份文件均与原告出示的石家庄市教育局招生文件相冲突，对其合法性无法查证。 本院认为,当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案原告自述被告已通知其签订《商品房买卖合同》，故原告不符合上述解除预约合同的情形。原告主张内部认购协议书系制式合同，关于交房日期条款被告未尽提示义务。内部认购协议书显示的交付时间为预计交付时间，并约定最终以双方签订的《商品房买卖合同》中明确的交房时间为准。原、被告签订的认购协议书属于预约合同，关于交付日期的约定不明确，双方可以协商处理。关于原告陈述学区房问题。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告在庭审中表示其具备按认购协议履行合同能力，原告提交的政策解读不能证实被告不能按认购协议约定履行学区房待遇，且双方尚未签订《商品房买卖合同》。综上，原告主张被告违约要求解除内部认购协议书，证据不足，本院不予支持。内部认购协议书未解除，原告的其余诉求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告胡某某的诉讼请求。 案件受理费3,782.0元，减半收取计1,891.0元，由原告胡某某负担1,891.0元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  张秋力 二〇二〇年四月二十八日 书记员  王会茹