杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初7923号 原告：朱莲香，女，1968年7月31日出生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：朱志秋，男，1968年9月7日出生，汉族，住江苏省兴化市，系原告丈夫。 被告：杭州网新准乾资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇西园一路**浙大网新软件园******。 法定代表人：张灿洪，执行董事。 委托诉讼代理人：周晓菁，浙江天册律师事务所律师。 第三人：杭州诺识房地产营销策划有限公司，住所，住所地浙江省杭州市上城区定安路**创意谷）1号楼041工位。 法定代表人：王作会，执行董事。 委托诉讼代理人：冯莉，浙江杭天信律师事务所律师。 原告朱莲香与被告杭州网新准乾资产管理有限公司（以下简称“网新准乾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用简易程序审理，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。因案件处理结果同杭州诺识房地产营销策划有限公司（以下简称“诺识公司”）有法律上的利害关系，本院追加其为第三人参加诉讼。因案件案情复杂，本院裁定转为普通程序，于2020年4月16日开庭进行了审理。原告朱莲香及其委托诉讼代理人朱志秋，被告网新准乾公司的委托诉讼代理人周晓菁，第三人诺识公司的委托诉讼代理人冯莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱莲香向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告、被告于2018年7月27日签订的《房屋预约转让合同》；2.判令被告返还原告已支付的购房款1425000元；3.判令被告支付违约金285000元（按照已付购房款1425000元的20%计算）；4.判令被告支付原告已付房款利息损失至实际给付之日止（以1425000元为基数，按照同期人民银行贷款利率计算，其中650000元从2018年6月25日起计算，775000元从2018年7月27日起计算，暂计算至起诉之日止为38149.66+39132.19=77281.85元）；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：6.判令被告赔偿差旅费损失共计9000元（车票费126元/人/次，加上其他费用合计单次车费600元，单次吃饭住宿费400元，即单次参加诉讼合计1000元，共9次）。 事实和理由：2018年6月24日，原被告签订《定金合同》一份，约定：原告向被告购买私有房屋，该房屋位于浙港城市公馆H1号楼535室，面积为50平方米。原告支付定金人民币50000元作为订立该合同的担保，付款方式为一次性付款，同时对付款时间予以注明：2018年6月24日收定金20000元，6月25日补齐50000元定金，7月1日前付足650000元，其余款项7月31日前付清。原告与置业顾问签订《浙港城市公馆置业计划表》一份，约定：该房屋房号为535，面积50平方米，原单价30959.01元/平方米，原总价1547951元，团购优惠为存5万抵10万，优惠明细为一次性付款95折后抹零553元，最后约定：单价28500元/平方米，房屋总价1425000元。原告按《定金合同》约定分别于2018年6月24日，付定金20000元，于2018年6月25日补足定金50000元及600000元房款，共650000元，2018年7月27日，再次支付775000元，先后付款共计1425000元，房款付清后，2018年7月27日，原告与被告按照《定金合同》约定，签订了《房屋预约转让合同》。2019年4月28日，原告收到被告2019年4月25日发出的《交房通知书》一份，通知中明确交房时间为2019年5月1日至2019年5月31日。根据《房屋预约转让合同》第十三条产权转移登记第一款约定，甲方向乙方交付本协议房屋的同时，应将该房屋不动产权属首次登记文件交付给乙方。据此，被告为违约交付房屋，原告有权拒绝收房。根据《房屋预约转让合同》第十四条关于产权登记的约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。由原告办理该房屋转移登记。第十六条违约责任约定，任何一方违反法律规定或合同约定擅自解除或提前终止本协议的，应按本协议房屋转让价款总额的20%承担违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿实际损失；过错方应赔偿守约方的损失，包括直接损失、预期收益损失、与项目工程相关的合同当事人损失及因本协议履行发生诉讼而支出的各项费用(包括但不限于诉讼费、律师费、审计费、评估费、鉴定费、变(拍)卖费、公证费、执行费、差旅费等)。现被告至今未能将土地使用权证书及商品房房屋所有权证书交付给原告，导致原告的权利无法实现，损失巨大。为维护自身合法权益，故诉至本院，望判如所请。 被告网新准乾公司辩称：一、涉案房地产项目系案外人浙江浙大网新实业发展有限公司（以下简称“网新实业公司”）破产重整资产，网新准乾公司系前述公司破产重整人之一。二、其已于2017年4月将涉案房屋所在的项目整体转让给九鼎股权公司，并由后者负责后续建设资金筹措、建设管理及对外营销，涉案房屋预约转让合同系根据九鼎股权公司指示所签订，实际建设和销售主体应为九鼎股权公司。三、涉案项目建设及权属登记未在原定时间内完成，系因该项目的特殊性导致，属其与九鼎股权公司均无法预见的情形。具体包括：1.涉案项目权属从网新实业公司转至其名下需要政府部门办理建设主体变更登记手续后方可继续施工；2.重整前的原施工协议需要全部重新签订并更换施工单位，但原施工单位不予配合甚至阻挠后续施工；3.因项目开发时间过久，原规划设计的消防工程已不能满足现行消防规范，九鼎股权公司必须拆除全部原有消防工程并重新改造施工；4.重整过程中档案资料移交缺失，导致迟迟未能送交土地复合验收等资料；5.由于政策原因土地复合验收迟迟未能完成。四、涉案项目于2019年1月10日完成竣工验收，其与九鼎股权公司将涉案房屋交给原告委托的精装修公司进行装修，与其交付时间并未超过90日，原告不享有合同解除权。五、即便法院认定原告有权解除合同，但其仅在实际收到的房款范围内承担返还责任，诺识公司和九鼎建筑装饰工程有限公司（以下简称“九鼎装饰公司”）收取的团购款和装修款，与其无关，也不能将三笔费用统称为房款。六、根据合同约定，原告即使有权解除合同，违约金也应为原告已支付房款的5%，也不包含利息损失。七、原告增加的车旅费与本案没有必然的联系，原告在杭州置业，应当预见到来回杭州与老家之间的车旅费，且原告因本案来回只有三次，没有九次那么多。 第三人诺识公司辩称，第一，涉案房屋已经办理不动产权证，符合交付条件，合同交易目的已经达成，原告无权解除合同；第二，即使法院认为原告有权解除合同，第三人与被告无任何委托销售关系，由第三人收取的原告所谓的购房款系团购服务费，第三人已经全面履行自己的义务，促成原告与被告签订《房屋预约转让合同》，现在原告已经可以取得房屋产权，且其也应原告要求为原告添置了相应家具，第三人的团购服务已经完成，原告无权要求退还团购服务费；第三，原告与第三人之间的团购服务关系与本案涉案房屋买卖合同关系不同，即使原告与第三人间有团购服务纠纷，也应另案处理；第四，第三人并非《房屋预约转让合同》签约主体，合同约定的相关违约条款对第三人并不适用。 经审理查明：朱莲香与案外人朱晓羽系母女关系。 2018年6月24日，网新准乾公司（甲方）、诺识公司（委托代理人）与朱晓羽（乙方）签订《定金合同》一份，约定：甲方所受房屋位于浙港城市公馆H1号楼535室的房屋，该房屋面积为50平方米；乙方同意签订本合同时，交定金伍万元整，作为甲乙双方当事人签订本合同的担保；该房屋转让金额为1547951元；甲乙双方约定于2018年7月31日之前签订《房屋预约转让合同》，如甲乙任何乙方未按时签订正式买卖合同，则视为违约；乙方选择按一次性付款方式付款；双方约定之日签订《房屋预约转让合同》，如有一方未按时签约则视作违约处理；甲方违约，甲方除退还乙方已付定金，并再赔偿同额定金给乙方；乙方违约，乙方放弃收回定金，则甲方不予返还乙方所付定金。合同还对其他事项作了约定。该合同签章处甲方仅有诺识公司盖章。 看房期间，朱晓羽就认购房屋、优惠等事项在《浙港城市公馆置业计划表》中签字确认，该计划表记载，涉案房屋优惠后总价为1425000元，总价1425000元=合同总价700000元+装修总价200000元+房款差额525000元。该计划表中置业顾问为陈佳凤、审核人为陈魁。对于房款差额，诺识公司述称房屋总价就是由合同总价、装修总价，以及团购服务费三部分组成。 购房期间，朱晓羽分别于2018年6月24日向案外人陈魁支付20000元；于次日向诺识公司支付80000元，向案外人杭州顶旺装饰建材有限公司支付350000元。诺识公司向朱晓羽开具了金额为50000元、款项内容为“定金”，以及金额为400000元，款项内容为“团购”的收据各一份。庭审中，诺识公司对于向陈魁、杭州顶旺装饰建材有限公司支付的款项，表示其均确认收到。 2018年6月25日，朱莲香（甲方、委托方）与九鼎装饰公司（乙方、施工方）签订《精装修施工合同》一份，约定由乙方为甲方对涉案房屋进行装修施工，总工期为商品房可网签之日起90日竣工；工程合同款按每平方米4000元收取，计200000元；付款方式为一次性付款。该合同还对其他事项进行了约定。同日，朱晓羽向九鼎装饰公司支付200000元，九鼎装饰公司向其开具了款项内容为“装修款”的收据。 2018年7月27日，网新准乾公司（甲方，预约转让方）、案外人九鼎股权投资管理有限公司（以下简称“九鼎股权公司”，委托机构）与朱莲香（乙方，预约受让方）签订《房屋预约转让合同》一份，约定：乙方知悉该项目，在甲方完成该项目不动产首次登记取得不动产权证书后才能签订房屋转让合同。乙方希望提前锁定相关房屋，并愿意与甲方签订本协议；甲方预约转让给乙方的房屋位于杭州市西湖区三墩镇女儿桥港以东(西园八路与西园一路、西园三路附近)紫金众创小镇(又名：浙大网新研发及生产中心项目)一期二标H1号楼项目5层535室(以下简称“该房屋”)；该房屋规划用途为科研办公，属框架结构；该房屋预测建筑面积50平方米(具体以产权登记面积为准)；本协议签订时，该房屋正在建设中，尚未通过竣工验收，尚未办理不动产首次登记；该房屋按建筑面积计价，乙方今后购买该房屋单价为人民币14000元/平方米；该房屋预测建筑面积为50平方米，按预测建筑面积计，暂定转让总价700000元；该房屋单价不受日后任何情形变化的影响，在签订“房屋转让合同”时任何一方不得擅自改变或提出变更、撤销之请求；该房屋的实际转让总价款按该房屋单价和实际建筑面积计算；该房屋实际建筑面积以不动产首次登记面积为准。实际建筑面积与本协议约定面积出现误差的，双方在签订“房屋转让合同”时以实际建筑面积为准计算房屋转让总价款，差额部分双方在房屋交付之日一次性结清，多退少补。任何一方均不得因面积差异解除本协议；乙方应按本协议的约定向甲方支付总价款的百分之五十购房保证金作为乙方按本协议约定与甲方签订“房屋转让合同”并购买该房屋的担保。待正式“房屋转让合同”一经订立，乙方所付保证金即自动转为乙方付给甲方的房屋首付转让价款；该房剩余房款乙方一次性付款；签订“房屋转让合同”条件为：该项目竣工验收备案完成及取得该房屋的不动产首次登记；甲方应当在2018年10月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付乙方使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。3.用水、用电、道路等，具备正常使用的基本条件。4.但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知乙方的。（2）本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括但不限于下列情况：地震、洪：地震风等自然灾害，征用、拆迁等政府行为，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及法律规定的其他情形。（3）县(市)级及县(市)级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施，或市政配套的批准的延误，导致本项目不具备竣工交付条件而导致开发建设期延长，但最长不超过6个月；该房屋为毛坯交付，本协议价格不含装修款，装修价格及合同由乙方与委托机构另行签订装修协议；通知与送达：任何一方发出的通知均应以书面方式发出。通知可以专人递交，或以特快专递方式。以特快专递方式则在发出后第三天（自交寄次日起计算）视为送达，而无论被通知方是否拒收或无人接受；甲方如未按本合同规定的期限将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同关于通知和送达条款规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后(包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续)15天内退还全部已付保证金，并按乙方累计己付购房款的5%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同关于通知和送达条款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金；乙方按本协议约定的时间付款，逾期付款时间超过7天视为违约，甲方有权拒绝出卖房源，所约定乙方的权利视为放弃；甲方负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。甲方承诺于2018年12月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给乙方；任何一方违反法律规定或合同约定擅自解除或提前终止本协议的，应按本协议房屋转让价款总额的20%承担违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿实际损失；过错方应赔偿守约方的损失，包括直接损失、预期收益损失、与项目工程相关的合同当事人损失及因本协议履行发生诉讼而支出的各项费用(包括但不限于诉讼费、律师费、审计费、评估费、鉴定费、变(拍)卖费、公证费、执行费、差旅费等)；委托机构为甲方承担和履行本协议项下的义务及责任承担连带担保责任。该合同还对其他事项进行了约定。当日，朱晓羽向网新准乾公司支付700000元，向诺识公司支付75000元，网新准乾公司向其开具了收款事由为“535房款”的收据，诺识公司向其开具了款项内容为“团购”的收据。 2018年12月26日，网新准乾公司、九鼎装饰公司向购房客户发送《通知》一份，载明因浙港城市公馆遇到原规划设计的消防工程已不能满足现行消防规范要求的现实问题，为充分保障客户居住使用房屋的安全性，其决定拆除全部消防工程并重新改造建设，并于2018年12月19日取得杭州市公安消防局《建设工程消防验收意见书》。按照统一精装修交付原则，浙港城市公馆预计于2019年4月30日前具备精装修交付条件。房屋网签时间近期另行通知。庭审中，网新准乾公司陈述，关于消防工程问题，相关部门并未对其采取相关行政措施。 涉案房屋所在项目于2019年1月10日获得竣工验收合格，网新准乾公司于次日将涉案房屋交给九鼎装饰公司进行装修施工。 2019年4月25日，网新准乾公司、九鼎股权公司及九鼎装饰公司分别向朱莲香发送交房通知、交房须知、精装修交付通知书，通知后者于2019年5月1日至5月31日办理交付。其中，交房须知抬头部分“535业主”后备注为“现房号537”。对此，网新准乾公司述称，原告所购买的原房号535为施工编号，经验收后地名办核准房号为537，两个房号所指为同一处房屋。 因原被告未能就退房事宜达成一致意见，朱莲香遂诉至本院。 另查，本院于2016年9月6日裁定批准网新实业公司重整计划，并于2016年11月17日裁定将涉案房屋所在的位于杭州市西湖区××镇××路××路××西北侧的土地使用权及已建成的地上建筑物、地下空间、地下空间建筑物过户登记至网新准乾公司名下v> 又查，朱莲香及其代理人为参与诉讼支付差旅费252元，对于此前参与本案诉讼所支付的其余差旅费，庭审中，其表示已遗失未能留存相关凭证。 以上事实，由原告朱莲香提供的浙港城市公馆置业计划表、房屋预约转让合同、收据及支付凭证、证明、车票，被告网新准乾公司提供的民事裁定书、通知、建设工程质量竣工验收意见书、交付交接确认书、精装修施工合同、交房通知书、交房须知、精装修交付通知书等证据，以及当事人的庭审陈述所证实。 本院认为：《房屋预约转让合同》系当事人间达成的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。该预约合同签订后，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《房屋预约转让合同》约定，网新准乾公司应在2018年10月30日前将已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的房屋交付给原告，同时将房屋不动产权属首次登记文件交付给乙方，并承诺于2018年12月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给乙方。现网新公司直至2019年1月10日其才完成竣工验收，已经逾期，且至今尚未能配合原告办理后续的过户手续，构成违约。关于网新准乾公司因涉案项目的特殊性导致迟延履行的辩称意见，本院认为，《房屋预约转让合同》系在网新实业公司破产重整后所签订，网新准乾公司作为重整人之一，对涉案房屋所属项目的实际情况非常了解，其理应在对相关风险进行了充分评估的情况下才制作并与购房客户签订了《房屋预约转让合同》，明确了交房时间等合同条款，故涉案房屋是否为重整项目、消防工程是否符合当时的消防规范等问题，在不符合合同约定的延期交付条件且未取得原告同意的情况下，不能成为网新准乾公司迟延履行合同义务的充分理由，其前述辩称意见本院不予采信。而关于原告述称房号不一致问题，本院认为，无论房号是否标注正确，被告逾期交房、办证的行为已经违约。 关于原告是否享有解除权，本院认为，虽然合同约定了涉案房屋为毛坯交付，但交付对象为乙方即原告，并无关于向装修公司移交房屋即为向原告交付房屋的约定，在该合同之外也无原告的指示交付意思表示，网新准乾公司向装修公司移交涉案房屋的行为，不能构成合同约定的交房行为。故涉案房屋至今仍未依约向原告交付，逾期已超过合同约定的90日，根据合同约定，原告有权行使解除权。被告的辩称意见本院不予采信。根据法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，故本院以原告起诉状副本送达网新准乾公司之日即2019年9月24日为《房屋预约转让合同》的解除时间。合同解除后，网新准乾公司已经收取的购房保证金应予以返还，并向原告赔偿因其违约造成的实际损失。关于网新准乾公司应退房款数额，本院认为，根据原告之女购房之初签署的购房置业计划表可知，原告方在认购涉案房产时，其已经明确知晓所支付的总价系由合同总价（购房保证金）、装修款、房款差额三部分组成，而结合诺识公司陈述及款项金额可知，所谓房款差额实际上就是团购服务费。从后续的购房情况看，《精装修施工合同》系原告与九鼎装饰公司所单独签订并单独向该公司支付装修款，事后又由九鼎装饰公司单独开具“装修款”的收据。而《定金合同》中虽然诺识公司在抬头处名为网新准乾公司的委托代理人，但签章处仅有诺识公司的盖章，并无后者加盖公章，所涉定金以及后续团购费又由诺识公司收取并分别出具“定金”“团购”收据。可见，对于精装修施工合同关系、团购服务关系，被告及第三人均在相关材料上作了明确区分，仅凭相关销售人员在推销过程中向购房者的陈述难以认定其行为构成对网新准乾公司的表见代理，案涉房屋预约转让合同关系、装修合同关系、团购服务合同关系为三个法律关系，难以一并认定为购房款。原告将支付的购房保证金、装修款、团购费一并计为购房款的诉称意见本院实难支持。故网新准乾公司应向原告退还的购房保证金为700000元。关于实际损失，原告主张根据《房屋预约转让合同》第16.1条20%的标准计算违约金，对此本院认为，该条明确约定以20%标准计算违约金的前提是“任何一方违反法律规定或合同约定擅自解除或提前终止本协议”，即合同一方擅自提前解约的情形，现原告基于网新准乾公司逾期交房、逾期办证主张解除合同，显然不能适用第16.1条的约定。故网新准乾公司的辩称意见成立，本院予以采信。根据合同第10.1条约定，逾期交房违约金的计算标准为已付保证金的5%即35000元，对于逾期办证的违约责任，可参照该条标准计算。此外，对于有证据证明的差旅费损失252元，根据合同约定网新准乾公司亦应赔偿。而利息损失没有合同依据，本院不予支持。故本院根据双方合同约定及本案实际情况认定被告应向原告赔偿的实际损失为35252元。对于因装修款、团购费等费用产生的争议，原告有权另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、确认朱莲香与杭州网新准乾资产管理有限公司签订的《房屋预约转让合同》于2019年9月24日解除。 二、杭州网新准乾资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向朱莲香退还购房保证金700000元，并赔偿损失35252元，合计735252元。 三、驳回朱莲香的其余诉讼请求。 如被告杭州网新准乾资产管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20886元，由朱莲香负担12293元，杭州网新准乾资产管理有限公司负担8593元。朱莲香于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。杭州网新准乾资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  龚 漾 人民陪审员  王卫国 人民陪审员  周立新 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  任超华