山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1323民初6510号 原告：临沂市沂水虹鑫商城有限公司，住所地沂水县东环路南段路西。 法定代表人：李长虹，总经理。 委托诉讼代理人：叶文娟、左仕英，山东法未然律师事务所律师。 被告：郑谊勇，男，1970年11月04日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：高洪锋，山东鼎衡律师事务所律师。 原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司（以下简称虹鑫商城）与被告郑谊勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月06日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告诉讼代理人叶文娟、左仕英，被告诉讼代理人高洪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虹鑫商城向本院提起诉讼请求：1、请法院依法调解或判令被告支付房屋占有使用费240000元；2、请求法院依法调解或判决被告支付市场管理费（包括垃圾清扫费、安保服务费等）共计13600元；3、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2008年3月22日原告与被告签订沂水虹鑫商城市场商品房认购合同,认购原告建设的位于××路××路××商城××号楼,1-03房间并赠仓储（房号1-303）”的市场商品房（以下简称该房屋）。2008年3月22日原告将该房屋交付给被告使用。2013年5月9日被告将原告诉至法院,请求确认该商品房认购合同为无效合同。该案于2019年3月29日经山东省高级人民法院生效判决确认该商品房认购合同为无效合同,并判决原告返还被告购房款。但是在原告将该房屋交付给被告之后,包括在案件的诉讼过程中,被告一直使用该房屋。虽然该商品房认购合同被认定为无效合同,但是被告实际占有使用至今,被告应当支付原告房屋占有使用费及市场管理费。为了维护原告的合法权益,现向贵院提起诉讼,请法院依法查清事实,支持原告的诉讼请求。 被告郑谊勇辩称，一、虹鑫商城在合同订立时存在欺诈行为，对合同解除负有重大过错，其诉请无事实和法律依据。原告隐瞒了涉案房屋非商品房的客观事实，对外虚假宣传涉案房屋为商品房，推销时通过电视、传单对外广告“购商铺，本商铺可一次性买断产权办理手续赠居住仓储”。合同的标题《沂水虹鑫商城市场商品房认购合同》，系虹鑫商城进一步隐瞒真相、诱导买主。因涉案虹鑫商城二期房屋均无法产权变更登记，合同目的不能实现。鉴于以上事实，答辩人于2013年向沂水县人民法院提起诉讼，虹鑫商城在诉讼中辩称“出售商品房的经营权而不是所有权…….”。直至山东省高院再审，虹鑫商城依然狡辩称“出售经营权而非所有权”。山东省高院最终支持了“购买所有权”的观点并于2019年3月29日判决维持一审，解除合同。虹鑫商城诉称的“被告在案件诉讼过程中一直使用该房屋”是其主观捏造的话语，而非事实。因虹鑫商城二期未实际运营，该二期市场商铺至今均处于关闭状态。答辩人并未实际使用经营该房屋。虹鑫商城从未向答辩人交付房屋，其向答辩人交付钥匙并不等于交付房屋产权、使用权。终审判决已经明确，答辩人所购买的是产权。答辩人使用所购涉案房屋是法定的权利，根本无需支付使用费。导致合同解除、产生长达多年诉累的过错在于原告，原告虚假宣传、欺诈、玩弄文字游戏、缠讼，滥用诉讼权利，其诉求不应得到支持。二、自答辩人2008年购房至今，涉案房屋（53.4㎡+100.18㎡=153.48㎡）已由当时的315000元（2051元/㎡）上涨到现在的3300元/㎡以上，增值部分191821元。该增值部分本应由答辩人享有，合同解除后涉案房屋产权及增值部分仍归虹鑫商城所有，因虹鑫商城过错导致答辩人无法享受到投资不动产带来的增值收益。根据《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。虹鑫商城向答辩人出售涉案房屋时并不满足上述任一条件，存在明显欺诈、过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述事实及法律规定，应由虹鑫商城赔偿答辩人增值部分的损失191821元，答辩人保留追诉的权利。三、关于虹鑫商城主张的市场管理费，无法律依据。答辩人并未享受到虹鑫商城任何的市场管理服务，虹鑫商城也无任何证据证明为答辩人提供服务，虹鑫商城并没有依照《合同法》、《物权法》的规定向答辩人完成涉案房屋的交付，其主张服务费无事实和法律依据。答辩人也从未与虹鑫商城进行过管理费方面的约定，未签订物业管理合同。四、答辩人于2013年5月3日即向虹鑫商城发出律师函，通知其解除合同，要求虹鑫商城返还房款，但因虹鑫商城过错产生长达6年之久的诉讼。 综上，原告诉讼请求及事实理由均不成立，请依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据的原告提供的保全费单据、沂水县人民法院结案通知书，被告提供的律师函等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、对原告提交证据的认定：1、原告提交的证据一原告与被告签订的认购合同一份、沂水县法院（2013）沂民初字第1533号民事判决书一份、临沂市中院（2015）临商终字第490号民事判决书一份、山东省高院（2018）鲁民再1192号民事判决书一份、案外人徐清以、赵忠国认购合同及房屋交付证明一份，被告对原被告间签订的认购合同及上述判决书的真实性没有异议，本院予以确认。对其他被告有异议的部分，本院经审查认为，案外人徐清以、赵忠国的认购合同及房屋交付证明，与本案无关联性，不能证明原告对本案被告的房屋进行了交付，对该证据本院不予采纳。2、对原告提供的证据二虹鑫商城二期工程招商广告及同期房屋其他租户租赁合同等及证据三虹鑫商城其他租户的管理费交费证明八份，被告均不认可，经本院审查，与本案不具有关联性，不予采纳。 二、对被告提交证据的认定：1、被告提供证据一宣传广告页一张、证据二认购合同一份及补充协议一份，原告对上述证据真实性无异议，本院对该两组证据真实性予以确认，对被告的证明目的及原告的反驳意见，与本案处理无直接关联，本院不再予以评价；2、被告提供证据三、四涉案商铺照片一张及庭审笔录一张，来源于（2013）沂民初字第1534号案卷，可证实涉案商铺在2013年拍摄时处于关闭状态，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；3、被告提供证据五视听资料光盘一张，原告认可其拍摄时间及拍摄地点，结合该证据显示的虹鑫商城一期正在正常使用、二期处于关闭状态，本院予以确认；4、被告提供证据六虹鑫商城二期销售统计照片一张，原告不认可，经审查与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年3月22日，原告虹鑫商城与被告郑谊勇签订《沂水虹鑫商城市场商品房认购合同》一份及补充协议一份，被告向原告购买位于沂水虹鑫商城壹号楼1-03房间，营业面积53.4平方米，（赠仓储，房号1-303，面积100.18平方米），购房款327500元，签订认购合同当日被告郑谊勇支付购房款157500元，同日原告虹鑫商城向被告郑谊勇交付房屋钥匙。2008年12月22日，涉案房屋办理产权登记手续，证书载明房屋所有权人为原告虹鑫商城，房权证号为沂房字第0××1号，房屋坐落：沂水个体商城，房屋状况：面积55.14＋103.19（平方米）。后原告将涉案房屋产权登记交付被告。 2013年5月9日，本案被告郑谊勇作为原告，以涉案房屋产权证书登记名字为本案原告虹鑫商城（被告）且房屋交付后虹鑫商城一直阻挠使用为由向沂水县人民法院起诉，要求确认认购合同无效、返还购房款327500元及利息并赔偿损失，本院立（2013）沂民初字第1533号案进行审理，并作出判决：一、解除郑谊勇与虹鑫商城签订的沂水虹鑫商城市场商品房认购合同；二、虹鑫商城于本判决生效后十日内一次性返还郑谊勇购房款327500元，承担相应经济损失（按银行同期贷款利率计算，自立案之日起至付清款日止）；三、郑谊勇于本判决生效后十日内交付被告房屋相关产权证件。虹鑫商城不服该判决，上诉于临沂市中级人民法院，中院作出（2015）临商终字第490号民事判决：一、撤销沂水县人民法院（2013）沂民初字第1533号民事判决；二、驳回被上诉人郑谊勇的全部诉讼请求。郑谊勇不服临沂市中院（2015）临商终字第490号民事判决，向检察机关申请监督。山东省人民检察院于2018年6月4日以鲁检民（行）监（2018）37000000104号民事抗诉书向山东省高级人民法院提出抗诉，山东省高级人民法院于2018年10月30日作出（2018）鲁民抗118号民事裁定书，裁定由其提审。2019年3月29日山东省高级人民法院作出（2018）鲁民再1192号民事判决书，判决：一、撤销山东省临沂市中级人民法院（2015）临商终字第490号民事判决书；二、维持沂水县人民法院（2013）沂民初字第1533号民事判决。省高院再审民事判决生效后，郑谊勇于2019年4月25日向我院申请执行，并在执行过程中将涉案房屋的钥匙及房屋产权证书上交我院，2020年1月8日房款本金、利息及诉讼费等均已执行完毕，现已结案。 本院认为，通过庭审及双方诉辩观点，本案的争议焦点归纳为：原告的诉求有无法律规定或事实依据。 本院认为，本案中原告虹鑫商城与被告郑谊勇房屋买卖合同纠纷一案，在2013年涉案房屋即产生争议引发诉讼，该案经过沂水县人民法院一审、临沂市中级人民法院二审、山东省高级人民法院再审，最终确认，原告虹鑫商城于2008年3月22日向被告郑谊勇出售的是涉案商铺的所有权而非原告虹鑫商城主张的“经营权”，并维持了我院作出的（2013）沂民初字第1533号民事判决。因此自原告虹鑫商城将涉案商铺钥匙交付被告郑谊勇之日起至山东省高级人民法院判决书生效之日止，被告对涉案商铺的占有使用是基于房屋所有权买卖合同的有权占有，且原、被告间买卖合同的解除系原告虹鑫商城的原因所致，本院认为，原告要求被告支付房屋占有使用费及市场管理费无法律依据。 其次，通过庭审调查及已生效法律文书可知，被告购买涉案商铺后，包含涉案商铺在内的虹鑫商城二期均一直处于关闭状态，业主购买涉案房屋后未曾实际经营使用，本案中涉案商铺交付被告后，被告未进行任何的装饰装修，虽我院生效判决书确认了原被告的互负义务，即原告于判决书生效之日起十日内返还被告购房款及赔偿利息经济损失、被告于判决书生效之日起十日内交付原告房屋相关产权证件。但考虑到本案的实际情况，涉案商铺自认购合同签订之日2008年3月22日至本院执行案件立案之日2019年4月25日，该商铺一直处于关闭状态，被告未曾对涉案商铺进行装饰装修和使用，且被告郑谊勇自2013年起开始诉讼，目的亦是为了解除与原告虹鑫商城的签订的商铺认购合同、并要求原告虹鑫商城返还购房款。山东省高级人民法院作出再审判决后，被告郑谊勇向我院申请强制执行，并在执行过程中将涉案房屋钥匙上交我院执行局，原告对此予以认可，本案中从涉案商铺一直关闭的实际状态来看，涉案钥匙和相关房产权证的交付，于被告来说仅是一种形式上的交付，并未产生实际的经营和使用效果，故原告据此要求被告支付房屋占有使用费和市场管理费有违公平原则，与本案事实不符。 综合上述分析，原告要求被告支付房屋占有使用费和市场管理费的诉讼请求，无法律和事实依据，本院依法予以驳回。被告抗辩意见合法合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告临沂市沂水虹鑫商城有限公司的诉讼请求。 案件受理费5104元减半收取2552元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员  张传文 人民陪审员  马祥勤 人民陪审员  王会德 二〇二〇年四月二十九日 法官 助理  张 敏 书 记 员  蔡 静