江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初516号原告：陶红卫，男，1966年10月24日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。被告：无锡新聚仁智能装备有限公司，统一社会信用代码91320206354947365M，住所地无锡市新吴区五洲国际工业博览城99-117。法定代表人：向双武，该公司董事长。委托诉讼代理人：管科峰，江苏双汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：马辉银，江苏双汇律师事务所律师。原告陶红卫与被告无锡新聚仁智能装备有限公司（以下简称新聚仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶红卫及其委托诉讼代理人王友祥，被告新聚仁公司的法定代表人向双武及其委托诉讼代理人马辉银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶红卫向本院提出诉讼请求：1、确认陶红卫与新聚仁公司于2017年12月30日签订的《租赁合同》于2019年5月15日终止；2、判令新聚仁公司立即支付2019年1月1日至2019年5月15日的租金118125元及违约金200000元；3、本案诉讼费用由新聚仁公司承担。事实和理由：2017年12月30日，陶红卫与新聚仁公司签订一份《租赁合同》，约定陶红卫将位于梅村锡贤路159号内二层楼房楼梯间北侧上下共四间、套房一套、三层楼房总面积约2000平方出租给新聚仁公司使用，新聚仁公司按约支付租金，租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日止，年租金315000元，租金半年一付，在每到期前一个月支付下期租金。但新聚仁公司未按约定在2018年11月30日前支付下半期租金，已构成违约，应按租赁合同约定支付违约金200000元。故为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所诉。新聚仁公司辩称：1、案涉租赁房屋在合同签订前已被列入政府拆迁征收范围，而陶红卫在签订合同时并未告知该情况，导致合同履行过程中新聚仁公司无法将公司注册地址迁入案涉租赁房屋，影响了合同目的的实现；2、因案涉房屋无法正常办理营业执照，新聚仁公司于2019年1月17日搬离了租赁房屋，并多次要求陶红卫办理相应的交接手续，但陶红卫一直未予理会。故新聚仁公司认为，双方签订的合同已于2019年1月17日解除，公司在本案中不存在违约行为，不应承担违约金。综上，请求法院驳回陶红卫的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于无锡市新吴区厂房系无锡市凯昵亨西服厂所有，自2008年7月起，无锡市凯昵亨西服厂委托其实际投资人陶红卫以个人名义对外签订租赁合同，并以个人名义进行诉讼。2017年11月27日，陶红卫（作为甲方）与新聚仁公司的法定代表人向双武（作为乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“1、甲方将梅村锡贤路159号内三层楼的第一、第二层房屋以及西侧两间二层办公室（楼梯间以北）租给乙方使用，总面积约1900平方，乙方对该房屋作了充分了解，愿意按现状租赁，并注册公司；2、租赁期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，每年房屋租金为300000元，半年一付，先付后用”。合同签订当日，向双武向陶红卫支付租房定金20000元。2017年12月18日，向双武向陶红卫支付租金130000元。2017年12月30日，陶红卫（作为甲方）与新聚仁公司（作为乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“1、甲方自愿将梅村锡贤路159号内二层楼房楼梯间北侧上下共4间、套房1套、三层楼房（减去楼梯间以东的2楼及3楼）全部，总面积约2000平方，租给乙方使用，乙方对该房屋作了充分了解，愿意按现状租赁，并注册公司；2、租赁期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，每年房屋租金为31.5万元，乙方如需开房租发票，税收由乙方承担；3、付款方式：半年一付，先付后用，每到期前一个月支付下期租金，乙方不可将房屋转租他人使用；4、乙方如需对房屋进行装修改造时，应向甲方提供书面方案，在不改变房屋结构的情况下，甲方应予同意，费用由乙方自理。合同期满后其装修无偿归甲方所有，并应确保房屋、装修及原有设施的完好状态。乙方另付保证金伍万元整，合同期满后，甲方一次性退还给乙方；5、如在租赁期限内该租赁房屋被列入拆迁范围，则本租赁合同在拆迁公告、通知或文件等载明的最后搬迁日期之前十日时终止，乙方在合同终止后三日内无条件搬清并将租赁房屋交还甲方，甲方退还乙方多余支付的租金，甲方所获得的全部拆迁补偿与乙方无关，乙方不再主张任何拆迁补偿利益；6、合同期满后，乙方若需续租，应提前三个月通知甲方，同等条件下乙方享有优先承租权；7、甲乙双方均应遵守本协议，违约方应支付对方违约金贰拾万元整，如遇自然灾害等不可抗力造成的损失，双方互不承担责任，如遇特殊情况，双方协商解决”。合同签订后，向双武于2018年1月29日支付租金15000元，于2018年5月9日支付租金150000元。2018年12月6日，陶红卫作为无锡市凯昵亨西服厂的实际投资人与无锡市新吴区人民政府梅村街道办事处征收安置科签订一份《梅村街道非住宅拆迁补偿协议书》，协议确定无锡市凯昵亨西服厂所在地块列入拆迁范围，无锡市凯昵亨西服厂应于2019年5月15日完成搬离。另查明，2019年1月17日，新聚仁公司法定代表人向双武通过微信向陶红卫表示“陶总，你好，那个房子我们已经搬家完了，明天你有时间吗？见面把东西交接一下”。陶红卫于2019年1月23日微信回复向双武“房租不付，偷偷搬走，早知你是这种人，绝对把你堵在厂里”。又查明，2019年5月15日，新聚仁公司向陶红卫出具一份委托书，载明：“关于锡贤路159号我司搬迁物品工作，全部委托我司员工王毓辉处理，手机号185××××****，出现物品丢失，概与房东不相关，钥匙也委托王毓辉转交给陶总”。再查明，2018年9月13日，无锡新聚仁机械设备有限公司更名为无锡新聚仁智能装备有限公司。2018年年底，无锡市新吴区人民政府梅村街道办事处向无锡市市场监督管理局梅村分局发函，要求暂停办理位于无锡市新吴区地块的营业执照。以上事实，有陶红卫提供的无锡市凯昵亨西服厂出具的情况说明、租赁合同、委托书、新聚仁公司提供的租赁合同、收条、转账记录、本院向无锡市市场监督管理局梅村分局所做的调查笔录以及当事人的到庭陈述等证据证实，本院予以确认。诉讼中，关于双方于2017年12月30日签订的《租赁合同》系终止还是解除，双方存在争议。新聚仁公司主张其在2018年6月办理公司营业地址的变更时，被工商部门告知因政策原因无法办理，后公司于2019年1月17日搬离了案涉租赁房屋，并在当天由公司法定代表人向双武通过微信告知陶红卫公司已经搬离并要求办理交接，后陶红卫于2019年1月23日微信回复确认新聚仁公司已经搬离，故双方的合同实际于2019年1月17日解除。为证明其主张，新聚仁公司提供了向双武与陶红卫的微信聊天记录。陶红卫对新聚仁公司提供的微信聊天记录予以认可，但表示根据双方合同约定，租赁合同在拆迁公告、通知或文件载明的最后搬迁日期之前十日时终止，拆迁办通知的最后搬离日期为2019年5月25日，而新聚仁公司实际是在2019年5月15日将租赁房屋腾空并交还，故双方的租赁合同应于2019年5月15日终止。为证明其主张，其提供了2019年5月15日新聚仁公司出具的委托书，委托书中载明新聚仁公司委托公司员工王毓辉处理物品搬迁及钥匙交接事宜。新聚仁公司对陶红卫提供的委托书予以认可，但表示在2019年1月17日搬离当天租赁房屋内仅有热水器、空调、吊灯未拆除，后因陶红卫将租赁房屋另行上锁，新聚仁公司无法进入，故上述物品在2019年5月15日才搬离。诉讼中，新聚仁公司主张陶红卫于2018年4月即知晓案涉租赁地块无法正常办理营业执照及环评手续，并提供了一份陶红卫与案外人无锡众得鑫精密机械制造有限公司于2018年4月18日就案涉梅村锡贤路159号房屋签订的《房屋租赁合同》，该份合同中明确载明案涉租赁房屋因政府限制无法办理营业执照及环评手续。陶红卫对该份证据的真实性予以认可，表示确实在2018年4月已经知晓案涉租赁房屋无法正常办理营业执照，但其与新聚仁公司签订租赁合同时是可以办理营业执照手续的。本院认为,本案的争议焦点为1、陶红卫与新聚仁公司于2017年12月30日签订的《租赁合同》系终止还是解除；2、新聚仁公司是否应当支付2019年1月1日至2019年5月15日期间租金及违约金200000元。关于第一个争议焦点，本院认为，陶红卫与新聚仁公司于2017年12月30日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法有效，当事人应全面履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，新聚仁公司承租案涉房屋系用于注册公司并进行经营，但在合同实际履行期间，因政府限制行为导致以案涉房屋为注册地址的工商注册登记被工商管理机关停止办理，致使新聚仁公司无法正常变更公司的经营地址，从而导致合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因合同目的无法实现，当事人可以解除合同。从新聚仁公司提供的法定代表人向双武与陶红卫的微信聊天记录可以证实，2019年1月17日新聚仁公司明确告知陶红卫公司已经搬离并要求办理交接手续，陶红卫于2019年1月23日回复亦确认新聚仁公司搬离的事实。故据此可以认定，双方在2017年12月30日签订的《租赁合同》于2019年1月23日已实际解除。关于第二个争议焦点，根据双方租赁合同约定，案涉房屋年租金为315000元，而双方租赁合同解除时间为2019年1月23日，现新聚仁公司已实际支付租金至2018年年底，故其尚应支付陶红卫2019年1月1日至2019年1月23日期间租金19475.80元（315000元/12个月/31天*23天）。关于陶红卫主张的2019年1月24日至2019年5月15日期间的租金。本院认为，租赁合同解除后，承租人应当及时腾空房屋并交还出租人，出租人有义务察看房屋使用状况并及时收回房屋。本案中，新聚仁公司在2019年1月17日即告知陶红卫搬离并要求进行交接，陶红卫于2019年1月23日对搬离的事实予以了确认，但未与新聚仁公司办理交接手续，此后亦未及时关注房屋状态。庭审中，陶红卫虽提供了一份新聚仁公司于2019年5月15日出具的关于物品搬迁及交接钥匙的授权委托书，但仅凭该份委托书无法证明在2019年1月23日后新聚仁公司仍在继续租赁使用案涉房屋。故本院认为，陶红卫主张新聚仁公司支付2019年1月24日至2019年5月15日期间租金，不予支持。关于新聚仁公司是否应当支付违约金200000元。本院认为，根据法律规定，因合同目的无法实现，当事人一方有权解除合同。新聚仁公司承租案涉房屋系为注册公司进行经营，现因租赁房屋无法正常办理营业执照，导致合同目的无法实现，新聚仁公司据此要求提前解除合同的行为，并不构成违约，故无须承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认陶红卫与无锡新聚仁智能装备有限公司在2017年12月30日签订的《租赁合同》于2019年1月23日解除。二、无锡新聚仁智能装备有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付陶红卫2019年1月1日至2019年1月23日期间租金19475.80元。三、驳回陶红卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6072元、保全费2270元，合计8342元（此款已由陶红卫预交），由无锡新聚仁智能装备有限公司负担501元，由陶红卫负担7841元（陶红卫同意其预交的诉讼费中的501元由无锡新聚仁智能装备有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡新聚仁智能装备有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向陶红卫支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 孙 森人民陪审员 杨 玲人民陪审员 廉 洁二〇二〇年四月二十九日法官 助理 陈 莹书 记 员 俞亦乐本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外.在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。