河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1946号上诉人（原审被告）：张玉欣，男，1984年10月26日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：王智勇，河南译达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙威风，河南译达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵敏，女，1970年9月3日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人张玉欣因与被上诉人赵敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初24243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉欣上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项“张玉欣向赵敏交付地下车位（编号为E176）”，和撤销原审判决第四项“张玉欣于本判决书生效后十日内向赵敏支付违约金105000元”，并依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认为合同约定房屋总价款189万元包含一地下车位（编号：E176）错误。本案房屋买卖不包含“地下车位”，最初双方合同签订是房屋总价款为189万元，包含地下停车位一个；但是根据原审中上诉人提交的证据显示，合同签订后，由房屋中介孙帅科与被上诉人短信联系，被上诉人如果不想要车位的话把车位手续还给上诉人，后被上诉人将车位手续邮寄给上诉人，房屋总价款也相应减去4万元，为185万元。双方虽未签订正式的合同，但是双方的行为已经变更了案涉合同部分内容。原审法院仍认为房屋总价款为189万元，并包含一地下车位，属于认定事实错误。二、原审认定被上诉人已足额支付189万元购房款错误。因上诉人与案外人纠纷，案涉房屋被尉氏县人民法院查封，被上诉人向尉氏县人民法院支付119万元，并非案涉房屋的剩余房款，而是为了向尉氏县法院申请解除对案涉房屋查封的债务款项；原审法院直接将该款项认定为本案购买房屋剩余款项，明显认定事实错误。尉氏县法院查封案涉房屋属于另一个债权债务关系，被上诉人向尉氏县法院支付119万款项是为了解除法院对案涉房屋的查封，其与本案不属于一个法律关系，本案是属于房屋买卖合同关系，原审法院未判决被上诉人向上诉人支付剩余购房款，损害了上诉人的合法利益。三、原审法院判决上诉人承担违约金105000元无事实和法律依据。案涉合同约定，在上诉人办理房屋所有权证后，才能协助被上诉人办理过户手续。但是案涉房屋被尉氏县人民法院依法查封，属于因客观原因无法办理过户，上诉人主观上不存在过错。再者，自双方签订案涉合同后，上诉人已将案涉房屋交付被上诉人，被上诉人实际占有和居住案涉房屋至今，并没有对被上诉人造成任何损失。综上，原审法院判决上诉人支付被上诉人违约金105000元没有事实依据。请求二审法院依法撤销原审判决第四项。赵敏辩称：一、被上诉人赵敏与上诉人张玉欣房屋买卖交易的范围包含案涉地下车库。首先，双方签订的《房屋买卖合同》明确约定189万元的购房款“此价位包含地下车位”。其次，双方的交易过程亦是按照合同约定交付相应首付款、办理车位挑选手续，在办理过车位选择手续之后，因上诉人欲恶意加价，双方未能协商一致才迟迟未将车位的有关手续交付被上诉人赵敏，并在本案中捏造所谓的双方变更意思表示不再交易车位的事实。因此，上诉人的关于车位的上诉理由与事实不符，不应予以支持。二、被上诉人赵敏已全部支付购房款。尉氏县人民法院（2019）豫0223执600号执行裁定书足以认定，赵敏已经将剩余购房款交付至尉氏县人民法院。张玉欣没有直接得到该款项，是因为该款项已经按照法律规定支付至张玉欣购房向银行的贷款和其债权人，但这并不影响对被上诉人赵敏已经支付完毕购房款的认定，一审认定事实正确。三、上诉人张玉欣构成违约，应按照合同约定、法律规定承担违约责任。（一）张玉欣构成违约。1、将不动产权证从开发商名下转移登记至上诉人张玉欣名下的条件至迟在2016年底、2017年初就已经具备，该时间在尉氏县人民法院查封案涉房屋之前，张玉欣恶意拖延，故意违约。上诉人故意违约，在开发商、中介、被上诉人多次催促其办理不动产权手续时，其先是拖延，后故意拿走留存的办证材料，至今仍未推进任何办证程序才造成房屋仍登记在开发商名下，而同期购房业主已经办理产权登记完毕；被上诉人及中介多次催促其办证，期间河南鑫苑万卓置业部的工作人员也多次通过电话、短信、业主群特别通知等方式告知其及时办理相应手续，但上诉人均置之不理。2、即使是案涉房屋被法院查封，对于合同守约一方的赵敏，这也是上诉人张玉欣作为合同一方因自身原因造成的违约，并非无法控制的“客观原因”，更不在免除违约责任的法定和约定情形。（二）、上诉人恶意违约，应按照合同约定承担违约责任。双方签订的房屋买卖合同明确约定，对于本合同中的违约行为，违约方应向守约方支付相当于首付款的70万元的违约金，该约定合法有效。因为张玉欣的违约行为，已经造成赵敏延迟取得案涉房屋产权证近三年、孩子无法就近上学及背上高利贷等，且最终无奈涉诉。张玉欣的恶意违约不但给赵敏造成直接和间接的经济损失，且严重违反契约精神、损害社会的诚信经营环境，应当严格按照合同约定承担违约责任。赵敏向一审法院起诉请求：1、被告履行房屋买卖合同，协助原告将涉案房屋不动产权证办理到原告名下，并交还一地下车位；2、被告向原告支付违约金70万元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋买卖合同约定，原告自愿购买被告所有的位于郑东新区永平路××东××楼××房屋××套，建筑面积142.22平方米；房屋及配套设施的总价款为189万元，此价位包含一地下停车位。同日，双方签订房屋买卖首付款协议约定，原告向被告支付首付款70万元，被告在房产证下发前两个月内将贷款还清，保证房产证下发后随时过户，若被告违约，被告应归还原告所支付首付款70万元，同时支付原告装修费用及违约金70万元。合同签订当日，被告将房屋交付给原告，原告使用至今。合同签订后，2016年7月8日至7月13日，原告通过银行转账的方式向被告支付了首付款70万元。尉氏县人民法院2019年10月18日作出的（2019）豫0223执600号执行裁定书显示，2019年8月15日，赵敏已将剩余房屋价款全部缴纳至尉氏县法院，裁定解除对张玉欣名下位于郑州市郑东新区康平路89号8号楼2层203号房屋的查封（预告登记证明号：1409088847）；协助解除该房产的银行抵押贷款等手续。中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行向郑州市不动产登记中心出具房屋抵押权终止证明，抵押人张玉欣办理的位于郑东新区永××路南，康平路东鑫苑鑫城8号楼2层203号的房屋抵押登记，因债务结清，同意办理抵押权注销登记。不动产登记资料查询结果证明载明，涉案房屋不动产权证号1601123186，产权人河南鑫苑万卓置业有限公司。庭审中双方确认涉案房屋坐落位置为郑东新区康平路89号8号楼2层203（142.43平方米），涉案地下车位编号E176。以上案件事实由房屋买卖合同、房屋买卖首付款协议、银行转账凭证、（2019）豫0223执600号执行裁定书、房屋抵押权终止证明、不动产登记资料查询结果及庭审笔录予以证明。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当履行各自义务。原告已将首付款70万元支付给被告，因被告与案外人纠纷，涉案房屋被尉氏县人民法院查封，原告将剩余房款119万元支付给尉氏县法院用于解封，涉案房屋的银行贷款已还清，目前涉案房屋已具备办理房屋不动产产权证条件，原告要求被告履行合同协助过户，符合双方合同约定，一审法院予以支持。因涉案房屋目前的产权人为河南鑫苑万卓置业有限公司，被告应将房产证办理至其名下后再协助原告办理过户手续。合同约定房屋总价款189万元包含一地下车位，庭审中双方已确认涉案地下车位编号为E176，被告辩称合同签订后原、被告协商，原告不再购买车位，但未提交有效证据证明，且原告已足额支付189万元购房款，故对该项意见一审法院不予采信。原告诉请被告交付地下车位，一审法院予以支持。关于原告诉请违约金70万元，虽双方签订的合同有明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故对于违约金是否应当调整的问题，一审法院认为，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法第114条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。本案中，综合考虑被告的违约时间、违约程度、原告的可期待利益、承担债务的能力等因素，一审法院确定违约金为105000元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故对原告违约金的诉请一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张玉欣继续履行与原告赵敏于2016年7月7日签订的房屋买卖合同；二、被告张玉欣于本判决生效后十日内为郑东新区康平路89号8号楼2层203的房屋办理房产证；三、被告张玉欣将房产证办理完毕后五日内协助原告赵敏将位于郑东新区康平路89号8号楼2层203的房屋过户至其名下，并交付地下车位（编号为E176）一个；四、被告张玉欣于本判决生效后十日内向原告赵敏支付违约金105000元；五、驳回原告赵敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27520元，诉讼保全费5000元，由被告张玉欣负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，2016年7月7日双方所签订的房屋买卖合同约定案涉房屋及配套设施的总价款为189万元，此价位包含一地下停车位，且赵敏为实现合同权利，实际支付了189万元；张玉欣主张双方签订合同后又协议变更的理由，没有事实根据，本院不予采信。本案中，赵敏已将首付款70万元支付给张玉欣，因张玉欣与案外人纠纷，涉案房屋被尉氏县人民法院查封，赵敏将剩余房款119万元支付给尉氏县法院用于解封；该款项系赵敏为实现合同权利、排除房屋被强制执行代出卖人张玉欣履行义务，该款项应视为赵敏已向张玉欣支付合同款项。张玉欣上诉主张赵敏向尉氏县人民法院用于解除案涉房屋被查封的款项不能视为赵敏所支付的房款的理由，于法无据，本院不予采信。本案中，一审法院综合考虑张玉欣的违约时间、违约程度、赵敏的可期待利益、承担债务的能力等因素，确定张玉欣应向赵敏支付违约金105000元，事实清楚，理由正当，结果适当，本院予以维持。综上所述，上诉人张玉欣的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人张玉欣负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年四月十五日书记员  白雪岩