成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初919号 原告（反诉被告）：四川哦哦超市连锁管理有限公司，住所地成都市高新区创业路**。 法定代表人：卢伟巍，董事长。 委托诉讼代理人：王龙，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗娟贤，女，1975年6月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：向李梅，四川顶泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川哦哦超市连锁管理有限公司（以下简称“哦哦超市”）与被告（反诉原告）罗娟贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）哦哦超市的委托诉讼代理人王龙、被告（反诉原告）罗娟贤及委托诉讼代理人向李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 哦哦超市向本院提出诉讼请求:1.解除双方于2016年9月27日签订的《丰德羊西中心商业租赁合同》及2018年6月8日签订的《补充协议》；2.判令罗娟贤退还预交的房屋租金（2020年6月30日前）及履约保证金16320元，共计121184.52元；3.判令罗娟贤承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月27日，哦哦超市与罗娟贤签订《丰德羊西中心商业租赁合同》，约定哦哦超市租赁罗娟贤所有的位于成都市金牛区房屋（建筑面积80平方米）用于超市经营；租期十年；第一年月租金为12880元，第二年、第三年月租金为16320元，半年支付。2018年6月8日，双方因租金过高，签订《补充协议》，租金调整为每月12000元，每年递增5%，支付方式变更为年付。经营期间，哦哦超市发现租金比周边偏高，经营亏损严重，最终关店。此后，因罗娟贤不同意解除合同，哦哦超市将房屋低价出租减损，一年后新租客也因租金过高搬走。依照合同第十二条约定内容，哦哦超市在租赁期间非本合同情况有权单方解除合同。2019年10月18日，哦哦超市以ＥＭＳ邮寄方式向罗娟贤发出解除合同通知书，通知罗娟贤解除合同，要求罗娟贤按合同约定5日内办理交接手续。罗娟贤收到通知后不予配合收房。2019年9月19日，哦哦超市已腾空房屋，并将房屋钥匙邮寄给了罗娟贤，罗娟贤应退还多收取的租金及保证金。 罗娟贤辩称：认可哦哦超市主张因自身原因中途退租的事实；哦哦超市是否于2019年9月19日清空房屋不知情，哦哦超市自行将房屋钥匙邮寄给罗娟贤，不能认定罗娟贤接受解除合同，双方纠纷诉至法院后，房屋钥匙留存法院处理；因哦哦超市单方解除合同，已构成违约，无权主张退还租金及保证金。 罗娟贤向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《丰德羊西中心商业租赁合同》；2.判令哦哦超市因解除合同支付违约金777280元、因迟延支付物业费承担违约金85600元；3.判令哦哦超市支付合同解除前的物业费暂计3200元（2019年10月1日后四个月）、合同解除后房屋占用费和物业费暂计17920元（暂计17920元／月）；4.判令哦哦超市补交免租装修期的房租12880元；5.判令哦哦超市承担律师费15000元；6.反诉诉讼费用由哦哦超市承担。事实和理由：2016年9月27日，罗娟贤与哦哦超市签订《丰德羊西中心商业租赁合同》，约定哦哦超市租赁罗娟贤所有的位于金牛区房屋，物业费800元／月，由哦哦超市承担。罗娟贤依约履行合同，不存在违约行为。哦哦超市因自身经营问题提前解除合同，并自2019年11月起至今一直未缴纳物业费，其行为已构成违约。依照合同第12.2条的约定，若哦哦超市中途退租，应以合同约定剩余租期内租金总额的50%支付违约金。同时依照合同第12.2.7、12.2.8、13.3条的约定，哦哦超市应支付合同解除后的房屋占用费、逾期退房的违约金、因违约给罗娟贤造成的律师费损失，并向罗娟贤补交之前给予哦哦超市一个月免租期的租金12880元。 哦哦超市针对反诉辩称：1.2019年10月18日，哦哦超市向罗娟贤送达提前解除合同的通知，双方签订的租赁合同已于当日解除，哦哦超市不应当支付合同解除后的房屋占用费及物管费；2.即便认定哦哦超市存在违约行为，违约金明显过高，请求法院予以调整。 本院经审理认定事实如下： 2016年9月27日，罗娟贤与哦哦超市签订《丰德羊西中心商业租赁合同》，约定的主要内容：1.哦哦超市租赁罗娟贤所有的位于金牛区房屋用于超市经营；2.租期十年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止，2016年10月1日至2016年10月31日为装修免租期，租金半年一付；3.哦哦超市向罗娟贤支付履约保证金16320元，用以保证哦哦超市履行本合同项下的义务；4.哦哦超市逾期未支付物业管理费用、水电等因使用租赁房屋而发生的费用，导致相关单位要求罗娟贤承担连带清偿责任的，罗娟贤有权直接在哦哦超市交纳的保证金中扣取来支付，因此导致保证金不足额的，哦哦超市应在该事由发生之日起15日内按罗娟贤通知进行补足；5.双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反协议一方，应向另一方支付剩余租期内租金总额的50%的违约金，该情形主要包括：（1）罗娟贤干涉哦哦超市正常经营活动；（2）未经罗娟贤同意，擅自改变房屋用途或拆改房屋结构；（3）哦哦超市无正当理由拖欠租金及物管费、水电等各项费用之一逾期超过30日；6.在不影响本合同其他条款所赋予的权利的情况下，任一方违约给另一方造成的经济或商誉损失（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费及其他有关追讨损失而发生的合理费用），违约方均有义务承担；7.罗娟贤于合同签订并在哦哦超市支付首期租金后2016年10月1日向哦哦超市正式交付租赁房屋；8.自合同生效之日起十年内因哦哦超市的原因导致合同终止，哦哦超市除按本合同约定支付相关费用外，另须补交免租装修期的全部房租。 2016年9月28日，哦哦超市向罗娟贤支付押金16,320元。 2018年6月8日，罗娟贤与哦哦超市签订《补充协议》，变更租金标准为12,000元/月，支付方式为年付，应提前一个月支付下年租金，每年递增5%，从2018年7月1日执行。 2019年10月17日，哦哦超市向罗娟贤发出《解除合同通知书》，主要内容：因经营问题，根据合同第十二条12.2、12.2.6的约定，主张解除合同及《补充协议》。本通知发出之日起三日内，请你联系我公司进行房屋交接手续，并结算退还我公司已缴纳尚未使用期间的租金和履约保证金。 2019年11月28日，罗娟贤就本案诉讼与四川顶泰律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，并于2020年3月10日向四川顶泰律师事务所支付法律咨询、服务费15,000元。 哦哦超市按照合同约定向罗娟贤已支付租金至2020年6月30日；哦哦超市已支付物管费至2019年10月31日。 庭审中，双方认可《丰德羊西中心商业租赁合同》及《补充协议》当庭即行解除，且同意不在判决主文中予以表述。同时，罗娟贤同意合同解除后由其自行收回租赁房屋。 上述事实，有《丰德羊西中心商业租赁合同》、《补充协议》、《解除合同通知书》、收据、《民事诉讼委托代理合同》、发票等证据以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，哦哦超市与罗娟贤签订的《丰德羊西中心商业租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于哦哦超市和罗娟贤均主张解除案涉合同，且双方当事人同意《丰德羊西中心商业租赁合同》、《补充协议》于庭审当日即2020年3月19日即行解除，本院予以认可。根据本案双方当事人就本、反诉的诉辩意见，本案争议的主要焦点：一、哦哦超市主张解除合同、退还预交租金及履约保证金的理由是否成立；二、双方庭审中达成解除合同一致意见后，哦哦超市的违约责任认定问题。 一、哦哦超市主张解除合同、退还预交租金及履约保证金的理由是否成立。 首先，根据《丰德羊西中心商业租赁合同》及《补充协议》的约定内容，哦哦超市以经营困难为由主张解除合同，不符合合同约定和法律规定，罗娟贤抗辩哦哦超市发出的《解除合同通知书》不产生法律效力的意见，本院予以支持。 其次，关于哦哦超市主张退还租金及履约保证金的问题。由于罗娟贤已就哦哦超市违约解除合同主张权利，庭审中双方业已达成即行解除合同、由罗娟贤自行收回租赁房屋的一致意见，故罗娟贤应退还合同解除之日次日即2020年3月20日至2020年6月30日的预付租金，计3个月又10天，按照合同约定的每月12,600元的标准计算，罗娟贤应退还42,000元；哦哦超市超出此部分的租金返还主张，本院不予支持。另外，根据合同约定，哦哦超市逾期支付物管费用，罗娟贤有权直接从其保证金扣取。哦哦超市从2019年11月1日起未支付物管费，按照罗娟贤主张的物管费每月800元的标准，计算至合同解除之日2020年3月19日，计4个月18天，物管费应为3,680元，罗娟贤应退还保证金为12,640元；哦哦超市超过此部分的保证金主张，本院不予支持。 二、双方庭审中达成解除合同一致意见后，哦哦超市的违约责任认定问题。 根据罗娟贤主张的违约金及损失情况，罗娟贤主要有四种请求：1.违约解除合同777,280元;2.迟延支付物管费违约金85,600元；3.装修免租期的损失12,880元;4.律师费15,000元。 首先，哦哦超市在合同履行期间单方提出解除合同及补充协议，罗娟贤未予同意，不能产生解除合同的法律效力。此后，哦哦超市自行向罗娟贤寄出租赁房屋钥匙、陈述已腾空租赁房屋，能够认定其行为已明确表示不愿继续履行合同，已构成根本违约。双方当事人虽就即行解除合同达成一致意见，但并不影响哦哦超市承担相应违约责任的认定。 其次，关于哦哦超市的违约责任认定问题。根据合同约定租期届满之日2026年9月30日，哦哦超市违约单方主张解除合同的日期2019年10月17日，剩余租期虽较长，但罗娟贤未提交证据证明因此所受的损失情况，且罗娟贤也当庭表示自行收回租赁房屋，故罗娟贤主张解除合同违约金777,280元，明显过高；哦哦超市主张降低违约金的抗辩，本院予以采纳。结合合同约定内容、合同履行情况及哦哦超市的过错程度，本院酌定哦哦超市按半年租金支付违约金即75,600元（12,600元/月×6个月）；罗娟贤超出此部分的解约违约金主张，本院不予支持。另外，违约金的功能主要是弥补损失，兼具惩罚，上述违约金认定能够填补罗娟贤因本案诉争产生的相关损失，故对于罗娟贤主张的另两项违约金及损失请求，本院不再予以支持。罗娟贤因本案已支付的委托诉讼代理费，因合同已有特别约定，且代理费已由代理人收取，故对其主张的15,000元，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、罗娟贤于本判决生效之日起十日内向四川哦哦超市连锁管理有限公司退还租金42,000元及履约保证金12,640元； 二、驳回四川哦哦超市连锁管理有限公司的其他诉讼请求； 三、四川哦哦超市连锁管理有限公司于本判决生效之日起十日内向罗娟贤支付违约金75,600元； 四、四川哦哦超市连锁管理有限公司于本判决生效之日起十日内向罗娟贤支付律师费15,000元； 五、驳回罗娟贤的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,724元，减半收取计1,362元，由四川哦哦超市连锁管理有限公司负担1,000元，由罗娟贤负担362元;反诉案件受理费12,918.8元，减半收取计6,459.4元，由罗娟贤负担2,000元，由四川哦哦超市连锁管理有限公司负担4,459.4元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇二〇年四月十六日 书记员 田媛媛