广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终164号上诉人（原审原告）：湖南瑶都城建投资有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区********。法定代表人：曾x春，执行董事。委托诉讼代理人：涂崇义，广东金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄杰雄，广东金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连州市东陂镇人民政府，地址：广东省连州市********。负责人：黄x辉。委托诉讼代理人：杨三民，广东湘攸律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立剑，东陂镇司法所所长。上诉人湖南瑶都城建投资有限公司（以下简称湖南瑶都城建公司）因与被上诉人连州市东陂镇人民政府（以下简称连州东陂政府）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湖南瑶都城建公司上诉请求：一、撤销原审判决，判令东陂镇经济园大市场未销售完的房屋及地产所有权属于湖南瑶都城建公司，并要求连州东陂政府协助过户；二、连州东陂政府承担案件一、二审诉讼费用。事实与理由：一、双方签订《关于合作开发连州市东陂镇经济园大市*项目合同书》中约定，连州东陂政府向湖南瑶都城建公司提东土地使用证（法律允许的最高50年），湖南瑶都城建公司全额投资，相关的征地、报建、办房屋预售许可证等费用全部归湖南瑶都城建公司，连州东陂政府不干涉湖南瑶都城建公司的地产销售，未销售完的房屋及地产所有权属归乙方所有，但后来连州东陂政府按照合同超额收了湖南瑶都城建公司的钱却将涉案土地办理成了划拨地，给湖南瑶都城建公司带来重大经济损失。二、原审法院认定事实错误。首先，原审法院将本案诉讼标的工业品市场、农产品市场划分到公共设施中去，且不能出售给个人，属认定错误。农贸市场、成衣、工业品市场是非常有盈利的地产建筑，湖南瑶都城建公司作为专业从事房地产开发的公司，不可能放弃上述盈利地产，原审法院认为上述地产不能出售给个人没有事实和法律依据。其次，本案双方对未完成销售的房屋及地产无争议，连州东陂政府认为未完成部分属于公共设施，权属归政府即连州东陂政府，但湖南瑶都城建公司认为，上述未完成部分除了合同约定公共设施归政府管理外，其他的全部属于湖南瑶都城建公司，因湖南瑶都城建公司出资开发了涉案地块，并且已经超额出资，该地块并未赠与政府，其产权应归属湖南瑶都城建公司。连州东陂政府答辩称：一、东陂镇经济园大市场内的土地分为房地产和公共设施两部分，房地产和商业门店的部分归湖南瑶都城建公司，公共设施类的市场和道路归连州东陂政府，湖南瑶都城建公司开发后已将可以出售的房产全部出售他人，不存在有未销售的房地产。以上事实在双方签订的《关于合作开发连州市东陂镇经济园大市*项目合同》第一条第x项、第三条第x项、第四条予以约定。二、双方合作开发的工业品市场、农产品市场、停车场、烟叶市场属于公共基础设施，依法不属于湖南瑶都城建公司所有。根据《中华人民共和国物权法》第五十二条、第五十六条规定，公共基础设施属于国家所有，禁止任何个人侵占、破坏。因此湖南瑶都城建公司认为上述市场归其所有违背法律规定，没有法律依据。湖南瑶都城建公司向原审法院起诉请求：1.判令连州市东陂镇经济园大市*未销售完的房屋及地产（其中工业品市场580平方米，农产品市场1557平方米，停车场1486.9平方米，烟叶市场384平方米）的所有权归湖南瑶都城建公司；2.判令连州东陂政府将连州市东陂镇经济园大市*未销售完的房屋及地产（其中工业品市场580平方米，农产品市场1557平方米，停车场1486.9平方米，烟叶市场384平方米）过户给湖南瑶都城建公司；3.判令连州东陂政府承担案件诉讼费用。原审法院认定事实：2001年6月11日，连州东陂政府作为甲方与乙方湖南瑶都城建投资有限公司签订《关于合作开发连州市东陂镇经济园大市*项目合同书》，合同约定“一、项目名称、规模。1.合作项目名称：连州市东陂镇经济园大市*。2.项目位于连州市********角与永连公路之间。3.项目规模：总占地面约26680平方米（折合40亩），其中农贸市场、成衣、纺织品、小商品、工业品市场占地面积约4620平方米，公共设施道路绿化占地12059平方米。商业门店、住宅，总建筑面积约36000平方米。该项目征地、报批及市场等基础设施建设总投资8000000元（投资额由连州市建设局造价站按国家定额核定）二、合作方式。甲乙双方自愿合作，乙方全额投资，共同开发经济园东陂大市场。甲方责任及义务：l.负责提供约26680平方米土地（折合40亩），每平方米征地、报批等费用包干不超过58元。2.负责该项目的征地拆迁（包括电话线、电缆、高压电线的迁移，拆迁补偿费由乙方负责）。3.负责办理项目建设用地批准书至东陂镇人民政府名下以及负责该项目的立项报建、总体规划报批、确定该项目用地红线图、用地报批、施工许可证、建设规划许可证、房地产预售证、并负责办理出让给各用户的土地使用证。所需税费由乙方负责并提供有效证件。4.负责将原老市场搬迁到新市场，并制定下达划行归市文件及其实施，并负责协调与市场管理部门办理好新老市场置换手续及土地使用手续，确定市场建成后即置换的时间、形式和后续管理责任。5.负责施工过程中水电的供应（所需费用由乙方负责）以及负责乙方工作人员在当地的安全保卫工作。6.负责协调乙方与有关部门的关系。7.在本合同执行期在镇区范围内不能新批私人建房用地。乙方责任及义务：1.负责该项目的全部投资资金。2.负责该项目的规划及工程设计（报甲方审批后实施）。3.负责该项目的资产财务管理。合同签订后，10天内预付甲方征地款540000元，其余款在甲方与农民签订征地协议10天内付清。4.负责该项目的建设施工及工程质量管理。保证70%的工程所需的建筑材料有国税发票；负责房地产销售税的上缴（由政府协调，享受应有的优惠政策）。5.负责该项目的房、地产招商和销售，广告招商宣传工作。6.负责原自然水沟的改修（大市场区内）。三、项目管理。l.甲方在合同签订后壹个月内办妥所有批准开工手续。贰个月内完成年度项目建设区域的征地、拆迁等施工前期工作，及按规划部门审定的年度规划，向乙方提供土地的使用权证（使用期按法定分类确定最高使用年限为伍拾年）。乙方要注意安全生产，如因施工过程中所发生的一切安全事故，概由乙方负责。2.本合同签订贰个月内，甲、乙双方审定项目区的总体规划和年度项目建设规划，确定本年度建设项目和范围（包括街景设计、项目单体设计），经双方认可签字后方可施工，单方面不得随意更改。3.本项目建设工期为贰年，乙方要在本合同签订后18个月内完成规划内的市场、道路、防洪、排水、公厕等公共基础设施建设，并保证该项目建设所需资金。如乙方在施工过程中连续停工贰个月以上（自然灾害除外），甲方有权无条件收回建设用地。（私人建房除外）。4.项目实施过程中实行封闭式管理，甲方各有关职能部门不得直接向乙方收取任何费用，不得干扰乙方正常的施工、销售、管理工作，如发生上述问题，甲方负责协调和处理。如因甲方征地、拆迁等原因造成乙方的施工和其它管理工作不能按期正常进行，所延误的工期可以顺延，所造成的经济损失由甲方负责。5.合同签订后由甲、乙双方组成工作建设指挥部，指挥部成员若干，由双方商定，甲方委派书记为指挥部顾问，委派镇长任指挥长负责全面工作、委派一名副镇长任副指挥长负责征地、拆迁、办证、协调地方关系，落实各项优惠政策及监督规划实施和工作质量。乙方委派一名副指挥长负责工程施工和招商及财务管理、工程进度和质量管理。项目实施过程中，乙方要加强建筑市场管理，凡进入项目区承建工程的施工队伍要按程序进行资格审查，各工程项目要向甲方建设行政主管部门按规定报建。6.项目建设中的治安工作由乙方成立独立的治安执勤室负责（须报当地公安机关审批）。7.项目建成后的房地产销售价格由乙方根据市场行情及建造成本自行确定，按照市场要求灵活制定招商方式，甲方不予干涉。8.在项目建设中，全省通用的优惠政策适用于乙方。同时为了做好项目招商工作，甲方应制定与项目区内相适应的优惠政策，并以政府文件形式下发各有关单位执行。为保障乙方充分享受甲方优惠政策。甲方同意给予乙方基本国民待遇和最惠贸易待遇。甲方各职能部门不经批准，不得到项目区内进行检查、摊派等各种活动（上级政府的检查除外，但必须有当地政府官员陪同并事先通知），在政策执行过程中，如有甲方另行颁布的政策条文与本合同条款精神相悖，以本合同条文为准（根据上级文件、政策颁布的除外）。9.本合同不受当地政府人事变动而影响执行，违者应赔偿守约方的全部经济损失。四、项目建成后，未销售完的房屋及地产所有权属乙方所有，管理交甲方，移交合同另行签订。本合同同时废止。五、本合同来尽事宜，一律按我国相关法律法规，经双方共向协商，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。本合同正本一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方由连州东陂政府盖章确认，乙方由湖南瑶都城建投资有限公司盖章确认。2006年5月25日，连州市人民政府颁发连府国用（2006）第188*****004号《土地使用权证》，土地使用权人连州东陂政府，地类（用途）：市场用地，使用权类型：划拨，使用权面积：28437.49平方米。2006年7月20日，连州东陂政府向连州市人民政府提交《关于免交东陂镇大市场项目用地部分土地出让金的请示》，主要内容“…湖南瑶都城建投资有限公司已按约定将每平方米58元，45.1亩的土地款共计1743875元汇入东陂镇人民政府账户，我镇将该公司汇入款支付东陂村征地补偿款784200元，分批支付国土资源局报批规费885316.32元（未含耕地占用税）…为办理东陂大市场部分项目用地（指农产品市场、工业品市场、有偿出让部分共约12000多平方米）属出让类型的土地使用证至东陂镇政府名下。请市政府批准免缴该部分土地的出让金及耕地占用税。2009年3月30日，连州东陂政府向连州市人民政府提交《关于从我镇集贸市场28437平方米市场用地中划出11000平方米土地使用权作为居住用地进行转让并减免相关款项的请示》，主要内容“我镇与湖南瑶都城建投资有限公司约定每平方米征地报批费用包干不超过58元。合作开发的主要内容为由湖南瑶都城建投资有限公司全部投资的工业品、农产品两个市场建成后归政府使用管理，收入归政府。其他房地产开发的土地销售所得归瑶都公司所得。合同签订后湖南瑶都城建公司已按合同约定将每平方米58元，45.1亩的土地征收报批等费用1802098元全部汇入我镇账户，我镇将该公司汇入款支付东陂村征地补偿款836698元，分批支付国土资源局报批规费885316.32元。国土局于2004年10月下发建设用地批准书，2006年5月25日以我镇政府的名义办理划拨类型的土地使用证。国土局解释我镇缴纳的80多万元是报批规费，不包含出让金，土地出让金减免需要市政府批准。请求：1.从我镇集贸市场28437平方米市场用地中划出11000平方米土地使用权作为城乡居民住宅用地，由我镇转让给城乡居民建房使用。2.减免转让土地需缴交的土地出让金。3.减免耕地占用税。”2010年7月16日，双方签订《协议书》，约定“东陂集贸市场11000平方米土地使用权转让，按照市国土资源局相关的规定补办有关手续。为明确双方的责任，经双方协商一致同意如下的条款：一、东陂集贸市场11000平方米土地使用权转让办证的所有费用全部由湖南瑶都城建公司负责。二、按照市政府有关文件精神，在办证中缴足41元／平方米的土地出让金之后，由市财政返拨30元／平方米给东陂镇政府作为城镇基础设施建设费用。市财政返拨30元／平方米城镇基础设施费用的所有款项，东陂镇政府将全额转支给湖南瑶都城建投资有限公司。2014年8月29日，连州东陂政府向连州市人民政府提交《关于处置连州市东陂镇东陂大市*历史遗留问题的请示》，内容为“我镇与湖南瑶都城建公司签订《关于合作开发连州市东陂镇经济园大市*项目合同书》，一、按照合同约定东陂镇政府负责提供每平方米土地、征地报批等费用包干不超过58元。土地使用证总面积为28437.49平方米，共计湖南瑶都城建投资有限公司应交土地款1649374.42元，而湖南瑶都城建投资有限公司已实交1743692元，多交94317.58元。二、按照连委发【2006】1x号关于印发《中共连州市委、连州市人民政府关于外来投资优惠办法若干规定的通知》，2010年7月16日我东陂镇人民政府与湖南瑶都城建公司签订协议书约定：东陂集贸市场每平方米土地使用权转让在办证中缴足每平方米的土地出让金41元…四、从约定后一共已办理三批土地使用权转让：其中第一批15宗（户）共计1185平方米，第二批16宗（户），共计1454.50平方米，第三批36宗（户），共计3180.75平方米。现余下第四批共计58宗（户），共计5153.92平方米。工业品市场554平方米、农产品市场1554平方米，烟叶综合市场384平方米。请求连州市人民政府批准我镇负责转让以上的土地按原定每平方米41元缴纳出让金。”2014年9月16日，连州市人民政府发文《关于同意处置东陂镇东陂大市场历史遗留问题的批复》，主要内容为连州东陂政府，你单位《关于处置连州市东陂镇东陂大市*历史遗留问题的请示》收悉。经研究，同意你镇与湖南瑶都城建投资有限公司签订《协议书》约定后的第四批58宗（户），共计5153.92平方米土地使用权转让，并以每平方米41元缴纳出让金。连州东陂政府在批复函空白处注明“经核批复的第四批58宗（户）中有3宗具体是户主黄丽梅，编号P0xx8，面积51平方米，户主谭卫强，编号POOxx，面积66.3平方米，户主林水文，编号S0x8,面积31平方米,不符合东陂大市场规划要求，我镇暂不同意该3宗（户）办理土地使用证”。2015年1月22日，连州市国土资源局作为出让人与连州东陂政府签订《国有建设用地使用权出让合同》，补充条款“为解决连州市东陂镇东陂大市*历史遗留问题，依据《清远市区国有建设用地使用权出让金计收办法》、《关于同意处置连州市东陂镇东陂大市*历史遗留问题的批复》以及“协议出让国有土地使用权规范”等有关法律法规，现将该宗地（座落于连州市*******文岗洞；土地使用证编号为“连府国用（2006）第188*****00x号”，宗地面积为28437.49平方米；土地使用权类型为划拨）的土地使用权类型变更为出让。根据《清远市区国有建设用地使用权出让金计收办法》、《关于同意处置连州市东陂镇东陂大市*历史遗留问题的批复》确定其出让宗地面积为东陂大市场55名用户的5008.62平方米，补缴的地价款为41元/平方米，合计205353元。湖南瑶都城建公司提交的票据显示，湖南瑶都城建公司于2003年11月19日缴纳土地征用款900000元，2003年11月25日缴纳东陂大市场拆迁款80000元，2004年5月21日缴纳征地款20000元，2005年6月9日缴纳市场摊板款3000元，2005年7月29日缴纳土地报批款250000元，2005年8月3日缴纳东陂大市场拆迁补偿费9000元，2005年9月7日缴纳土地报批款620000元，2006年6月29日交市场管理费60000元。原审法院认为，本案的争议焦点主要为：连州市东陂镇经济园大市*未销售完的房屋及地产（包括工业品市场，农产品市场，停车场，烟叶市场）的所有权归属及连州东陂政府是否应协助办理过户手续。连州市东陂镇经济园大市*未销售完的房屋及地产（包括工业品市场，农产品市场，停车场，烟叶市场）的所有权归属及连州东陂政府是否应协助办理过户。本案案由应为合资、合作开发房地产合同纠纷。连州东陂政府与湖南瑶都城建公司签订的《关于合作开发连州市东陂镇经济园大市*项目合同书》不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的权利义务。按照合同约定湖南瑶都城建公司的主要合同义务是负责投资项目的全额投资资金、规划、设计、施工及房地产的自主招商销售等，连州东陂政府的主要合同义务是负责开发项目的征地拆迁、立项报建、总体规划报批、办理施工许可证、建设规划许可证、用地报批许可证、办理出让给各用户的土地使用证及向湖南瑶都城建公司提供土地使用权证等。涉案项目已经完工，湖南瑶都城建公司已经销售了可以用于销售的房地产作为湖南瑶都城建公司的投资收益。湖南瑶都城建公司在本案中主张未销售完的房屋及地产所有权属归其所有属于确认物权归属。按照合同约定“四、项目建成后，未销售完的房屋及地产所有权属乙方所有，管理交甲方，移交合同另行签订。本合同同时废止。”纵观整个合同条款及内容按文义理解，未销售完的房屋及地产应指本可以用于销售的房屋及地产，通俗理解就是指可用于销售给个人的房屋及土地，合同第三条3.“乙方要在本合同签订后18个月内完成规划内的市场、道路、防洪、排水、公厕等公共基础设施建设”。因此按照该条约定工业品市场、农产品市场、停车场、烟草市场应与道路、防洪、排水、公测等应属于公共基础设施范畴，而且双方亦未另行签订移交合同确定未销售完的房屋及地产的范围，应由湖南瑶都城建公司承担举证不能的不利法律后果。连州东陂政府提交的涉案连府国用（2006）第188*****004号《土地使用权证》，土地使用权人为连州东陂政府。故，湖南瑶都城建公司诉请确认连州市东陂镇经济园大市*内工业品市场、农产品市场、停车场、烟叶市场的所有权归其所有的主张，理据不足，不予支持。故，连州东陂政府亦不负有协助将连州市东陂镇经济园大市*工业品市场、农产品市场、停车场、烟叶市场过户给湖南瑶都城建公司的义务，湖南瑶都城建公司诉请连州东陂政府协助过户的主张，理据不足，亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十三条之规定，于2019年9月29日判决如下：驳回湖南瑶都城建投资有限公司的诉讼请求。案件受理费4900元，由湖南瑶都城建投资有限公司负担。本院二审期间，湖南瑶都城建公司向本院提交证据：1.东陂镇政府出具给湖南瑶都城建公司的证明；2.东陂镇政府出具给连州市各银行、房地产评估公司、会计事务所的证明；3.关于镇集贸市场工程招投标的方式由开发商自行确定的报告；4.东陂镇政府及连州市对外贸易经济合作局出具的证明；5.委托书；6.建设用地规划许可证；7.建设工程规划许可证；8.建筑工程施工许可证；9.关于连州市东陂镇集贸市*建设用地的规划条件。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合湖南瑶都城建公司的上诉请求与连州东陂政府的抗辩意见，归纳本案争议焦点：东陂镇经济园大市场工业品市场、农产品市场、停车场、烟叶市场的权属是否归湖南瑶都城建公司所有。本案中，连州东陂政府与湖南瑶都城建公司签订的《关于合作开发连州市东东陂镇经济园大市*项目合同书》，湖南瑶都城建公司负责开发经济园东陂大市场项目的全额投资，包括该项目的征地拆迁产生全部费用，连州东陂政府负责办理项目开发报建用地审批全部手续；项目建成后未销售完的房屋及地产所有权属湖南瑶都城建公司所有，管理交连州东陂政府。按照该合同的内容，双方形成合作关系。从双方在履行情况看，湖南瑶都城建公司为履行该项目支付1743692元，已多缴94317.58元；连州东陂政府为开发该项目办理相关手续。双方确认湖南瑶都城建公司已建成工业品市场、农产品市场、停车场、烟叶市场、部分商铺以及道路、绿化、排水、公厕等公共基设施。湖南瑶都城建公司认为剩下东陂镇经济园大市场、工业品市场、农产品市场、停车场、烟叶市场的产权按照《关于合作开发连州市东东陂镇经济园大市*项目合同书》第四条的规定其所有，连州东陂政府应协助其过户登记。对此，连州东陂政府抗辩认为涉及市场、停车场，其性质属公共基础设施，湖南瑶都城建公司的主张没有依据，应予驳回。按照《关于合作开发连州市东东陂镇经济园大市*项目合同书》第一条约定，双方当事人合作开发的项目主要包括市场、公共设施、商业门店、住宅四大类。该合同第三条第三款约定“本项目建设工期为贰年，乙方要在本合同签订后18个月内完成规划内的市场、道路、防洪、排水、公厕等公共设施建设，并保证该项目建设所需资金”。以及第四条“项目建成后，未销售完的房屋及地产所有权属乙方所有，管理交甲方，移交合同另行签订。”以上三项条款的内容，说明合同中的公共设施涵盖市场与道路、防洪、排水、公厕等项目。按照合作协议的约定，公共设施的产权归于连州东陂政府，而其他用于开发住宅、商铺的土块及在该地块建成房屋的产权归湖南瑶都城建公司所有。依据本案查明的事实，湖南瑶都城建公司将用于开发商铺开发部分商铺并已全部销售完毕，用于开发住宅的土地没有开发，而是分割成若干分别出售。湖南瑶都城建公司收取销售收入及购地业主交付的过户产生出让金。因此，湖南瑶都城建公司认为东陂镇经济园大市场工业品市场、农产品市场、停车场、烟叶市场的产权归其所有的理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，湖南瑶都城建公司上诉理据不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人湖南瑶都城建投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年四月十三日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。