河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终363号上诉人（原审原告）：杨玲玉，女，1990年5月23日出生，汉族，住河南省淇县。委托诉讼代理人：李伏磊，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托诉讼代理人：马志军，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：陕西凯中房地产开发有限公司淇县分公司，住所地河南省淇县朝歌镇云梦大道中段南侧。代表人：刘保林，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李志敬，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人杨玲玉因与被上诉人陕西凯中房地产开发有限公司淇县分公司（以下简称凯中房地产淇县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省淇县人民法院（2019）豫0622民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨玲玉的委托诉讼代理人李伏磊、马志军，被上诉人凯中房地产淇县分公司的委托诉讼代理人李志敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玲玉上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判凯中房地产淇县分公司给付第五年款项51251.6元及利息。2、一审、二审诉讼费用由凯中房地产淇县分公司承担。事实与理由：凯中房地产淇县分公司对约定分期还款义务没有履行任何一期，已经丧失商业信誉，应于2020年12月31日返还的款项应视为加速到期，凯中房地产淇县分公司应返还该款项。凯中房地产淇县分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨玲玉向一审法院起诉请求：判令凯中房地产淇县分公司按照合同约定支付其115126.2元及利息，利息从2018年4月11日按年利率24%计算至实际支付之日止。一审法院认定事实：2015年11月21日，甲方凯中房地产淇县分公司与乙方杨玲玉签订《凯中理想城商品房内部团购协议书》，协议第一条约定：杨玲玉购买凯中理想城18号楼2单元5楼501号商品房，房屋面积约为132.06余平方米（此房面积为暂测，实际面积以房管局测绘的最终面积为准）……。第二条约定：付款采用分期付款方式，首付款为128129元，签订本协议时一次性付清，剩余款项以银行按揭方式支付，乙方必须于2015年12月31日前与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，并按照约定办理银行按揭手续。第四条约定：甲方自本协议签订之日起满一年后，甲方将乙方的首付款128129元分五年逐步返还，乙方凭合同、本人身份证、付款收据、《商品房买卖合同》及《签约通知单》到甲方领取返还的首付款。第一年，即2016年12月31日付10%，合计金额12812.9元；第二年，即2017年12月31日付10%，合计金额12812.9元；第三年，即2018年12月31日付20%，合计金额25625.8元；第四年，即2019年12月31日付20%，合计金额25625.8元；第五年，即2020年12月31日付40%，合计金额51251.6元。第五条约定：本协议签订后，五年内乙方不得退房、换房，乙方所订房产不得买卖转让，否则返还款即时停止。第七条约定：甲方未按照上述约定期限返还乙方首付款的，应自返还之日起按银行同期存款利率向乙方支付利息。杨玲玉于2015年11月20日、2015年11月21日通过其夫孙金涛账户分两笔支付凯中房地产淇县分公司购房首付款128129元。随后杨玲玉、凯中房地产淇县分公司按照上述约定签订了《商品房买卖合同》，约定买受人缴纳首付款129796元，贷款280000元，以银行按揭方式支付，合同第18页附件3装饰、设备标准第4项显示，地面包括地暖盘管、毛地。2016年2月23日，杨玲玉与中国银行股份有限公司淇县支行签订《住房贷款合同》、《房地产抵押合同》。2016年3月7日，中国银行股份有限公司淇县支行将280000元住房贷款代杨玲玉向凯中房地产淇县分公司支付购房款。2016年4月17日，杨玲玉将总房款409796元向凯中房地产淇县分公司支付完毕。2018年4月11日，凯中房地产淇县分公司将房屋交付杨玲玉。截止至2018年4月11日，杨玲玉未缴纳各项配套费共计19798元（其中包含暖气材料费6797元）。一审法院认为，关于《凯中理想城商品房内部团购协议书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定:合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本案中，双方签订的《凯中理想城商品房内部团购协议书》系双方真实、自愿的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系依法成立并生效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行义务，杨玲玉依约履行了缴纳首付款128129元的义务，凯中房地产淇县分公司应按照约定逐年按比例向杨玲玉返还首付款。第五年的款项，因未到履行期限（2020年12月31日返还），且《凯中理想城商品房内部团购协议书》第五条为附条件履行，待条件成就时杨玲玉可再行主张返还。《商品房销售管理办法》属于部门规章，而非法律、行政法规，且该办法第十一条属于管理性的强制规范，而非效力性强制性规定，故对凯中房地产淇县分公司以《凯中理想城商品房内部团购协议书》违反《商品房销售管理办法》第十一条的禁止性规定，从而认为该协议无效的辩论意见，不予采信。关于配套费折抵首付款数额的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第18页附件3装饰、设备标准第4项显示，地面包括地暖盘管、毛地，故暖气材料费6797元应由凯中房地产淇县分公司负担，配套费折抵返还首付款数额应为13001元（配套费19798元-6797元）。关于杨玲玉要求凯中房地产淇县分公司支付首付款利息的问题。按照双方签订的《凯中理想城商品房内部团购协议书》第四条、第七条约定，凯中房地产淇县分公司应按中国人民银行一年定期存款利率向杨玲玉支付利息。综上所述，凯中房地产淇县分公司应向杨玲玉返还首付款63876.4元（12812.9元+12812.9元-13001元+25625.8元+25625.8元），并分别以12624.8元（12812.9元+12812.9元-13001元）为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2018年4月11日起计息至实际偿清之日止、以25625.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2019年1月1日起计息至实际偿清之日止、以25625.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2020年1月1日起计息至实际偿清之日止。一审法院判决：一、凯中房地产淇县分公司于判决生效之日起十日内返还杨玲玉首付款63876.4元及利息（分别以12624.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2018年4月11日起计息至实际偿清之日止、以25625.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2019年1月1日起计息至实际偿清之日止、以25625.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2020年1月1日起计息至实际偿清之日止）；二、驳回杨玲玉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2466.58元，减半收取1233.29元，由凯中房地产淇县分公司负担。在二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院庭审查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人杨玲玉所提出的凯中房地产淇县分公司对约定分期还款义务未履行任何一期，已丧失商业信誉，应于2020年12月31日返还的款项应视为加速到期的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，凯中房地产淇县分公司与杨玲玉签订的《凯中理想城商品房内部团购协议书》中约定，凯中房地产淇县分公司自协议签订之日起满一年后，将杨玲玉的首付款128129元分五年逐步返还，返还时间分别为2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日。杨玲玉依约履行了合同义务，但直至本案二审法庭辩论终结时，凯中房地产淇县分公司仍未履行任何一期还款义务，属于以自己的行为表明不履行合同义务之情形，杨玲玉在履行期限届满之前要求凯中房地产淇县分公司承担违约责任，符合法律规定，一审不予支持不当，本院予以纠正。因第五年的款项51251.6元履行期限尚未届至，并未产生孳息，杨玲玉请求该款项的利息于法无据，本院不予支持。上诉人杨玲玉的上诉理由部分成立，本院予以支持。综上所述，上诉人杨玲玉的上诉理由部分成立，本院予以支持。河南省淇县人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决结果不当，应予纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，判决如下：撤销河南省淇县人民法院（2019）豫0622民初1206号民事判决；陕西凯中房地产开发有限公司淇县分公司于本判决生效之日起十日内返还杨玲玉首付款115126.2元及利息（以12624.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2018年4月11日起计息至清偿之日止、以25625.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2019年1月1日起计息至清偿之日止、以25625.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2020年1月1日起计息至清偿之日止）；三、驳回杨玲玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2466.58元，减半收取1233.29元，由陕西凯中房地产开发有限公司淇县分公司负担。二审案件受理费1082元，由陕西凯中房地产开发有限公司淇县分公司负担（限于收到本判决十日内向本院缴纳，逾期本院将强制执行）。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  王建霞审判员  苗国庆二〇二〇年四月二十日书记员  张立平