新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)兵9001民初7733号 原告：刘谊敏，男，1987年3月29日出生，满族，无固定职业，住石河子市。 委托诉讼代理人：冯萍，新疆石河子市石河子镇法律服务所法律工作者。 被告：李凯峰，男，1973年2月1日出生，汉族，无固定职业，住石河子市。 委托诉讼代理人：郝建勋，新疆石河子市红山法律服务所法律工作者。 原告刘谊敏与被告李凯峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘谊敏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁契约》；2.被告向原告支付拖欠的租金35200元（266200元-231000元）；3.被告向原告支付违约金52000元；4.被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年5月30日，原、被告签订了一份《房屋租赁契约》，原告将其位于石河子市16小区西环路197号房屋的二层和负一层商服房出租给被告，租期从2014年6月1日至2022年5月31日止，租金一年一付。2019年4月30日，被告应支付原告租金266200元，但被告仅支付了231000元租金，原告多次索要无果，故诉至法院。 李凯峰辩称，原、被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告的房屋属实。2018年，原、被告协商被告向原告交纳2018年5月至2019年5月的租金数额为210000元，被告按时向原告支付了租金。2019年至2020年的租金应当为231000元，被告已向原告交了该笔租金。双方签订的租赁合同未到期，被告不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。 原告针对其诉讼请求所依据的事实向本院提交证据如下： 1、石河子市西环路197号商服房的所有权证书，证实：该房屋为原告所有； 2、《房屋租赁契约》，证实：2014年5月30日，原告的父亲刘文军（甲方）代原告与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁契约》，约定该房屋的租金数额、缴纳时间、转租的要求及违约责任。 3、中国建设银行个人活期账户交易明细，证实：2019年4月29日，被告缴纳了2019年6月1日至2020年5月31日期间的房租231000元，尚欠租金35200元。 4、原告提交一份自称是给案外人做的电话录音，证实：被告将房屋的地下室出租给他人。 被告的质证意见如下：对原告提交的证据1、2的真实性及证明的问题无异议；对证据3的真实性无异议，但否认拖欠租金；对证据4的真实性关联性均不认可。 被告为证实已向原告支付完了2019年6月1日至2020年5月31日期间的房租，向本院提交如下证据： 1、2018年5月2日，刘彦代刘文军给被告出具的一张收条，内容为：“今收到房租2018、6、1—2019、5、31西环路197号贰拾万元正”。证实：被告租赁房屋所开的店生意不好，经过双方协商，原告同意按210000元收取该年度的房租，被告实际支付的房租为210000元。原告对被告提交证据的真实性无异议，但认为因房屋电路老化、电路分户，原告同意将改电的费用从租金里扣除，所以收了被告21万元租金。 2、两条手机短信截屏打印件，①2019年4月28日，原告的会计、刘文军的妹妹刘彦给被告发短信，内容为：“刘文军建行卡号62270046303********金额：231000元整”。②2019年4月29日，刘彦给被告发短信，内容为“刘彦建行卡号：62170046300********”，证实：上一年度的租金为210000元，2019年应交的租金上涨10%为231000元，被告已按约定向刘彦的银行账户上转款231000元，不拖欠房租。 原告对被告提交证据的真实性无异议，认可刘彦系刘文军的妹妹，但否认被告已将房屋租金交清。 证人刘彦到庭陈述：房租是李凯峰与刘文军谈的。李凯峰说给我交231000元租金，让我发银行卡号。我就用短信给他把刘文军的银行卡号发过去了。后来，李凯峰说那个银行卡一天只能打一万元，我就把我的银行卡号给他发过去了，所以收的是231000元。但是，我认为租金应当按合同约定的数额收。 本院经审理认定事实如下：石河子市西环路197号商服房为原告所有。 2014年5月30日，原告的父亲刘文军（甲方）代原告与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁契约》，约定：甲方将坐落在16小区西环路197号房屋的二层和负一层出租给乙方使用，租期自2014年6月1日至2022年5月31日；前两年租金为18万元，第三年租金为20万元，以下每下一年的租金在上一年租金的基础上上浮10%，由此产生的税、费由乙方承担；合同签订后，乙方一次性支付一年的租金，以后年份按年支付，每年提前一个月支付租金。若逾期支付，甲方有权终止乙方的承租权；乙方承租该房屋期间产生的水、电、物业、采暖等各项费用，均由乙方承担；在不损害甲方利益的情况下，甲方必须同意乙方的转租，转租时必须按此合同价格执行；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借房屋；双方如有违约，应向对方支付违约金20万元。双方对其他事项也做了约定。其后，原告将房屋交给被告使用，被告向原告缴纳租金。2018年5月2日，被告承租的房屋要对电路进行改造，原告以扣减租金的方式支付了改造费用，当年由刘文军的妹妹代刘文军收取了被告缴纳的20万元租金。2019年4月29日，被告通过银行转账的方式向刘彦转款231000元。 原、被告对被告应交纳2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金数额存在争议，原告认为被告拖欠租金35200元，并认为被告存在转租行为。被告辩称，刘彦给其发的短信可以证实双方商定该年度的房屋租金为231000元，自己已将租金付清。 庭审中，原告称被告未经原告同意将部分房屋转租。被告予以否认，并称系其与他人合伙经营网吧、台球室。 本院认为，本案争议的焦点为：一、被告应当向原告缴纳的2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为多少；二、原告要求解除与被告签订的《房屋租赁契约》是否符合法律规定。 针对本案争议的焦点一，原告与被告签订的《房屋租赁契约》不违反法律规定，原、被告均应按照约定行使权力、履行义务。原告按约定将房屋出租给被告，被告应当按约定向原告支付租金。被告辩称与原告商定向原告交纳2018年5月至2019年5月的租金数额为210000元，以合同约定计算向原告交纳2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为231000元。对此，被告未提交证据，原告也不予认可。被告未提供证据证实双方对《房屋租赁契约》进行了变更，其以合同约定下一年租金在上一年租金的基础上上浮10%为由，按2018年交纳租金的数额向原告交纳2019年租金231000元，本院不予采信。相反，从庭审查明的事实来看，双方约定被告2018年应交纳的租金为242000元，因原告出租的房屋电路老化、需电路分户改造产生费用，被告减少了向原告支付租金的数额，不能以此认定被告向原告交纳下一年度租金按210000元为标准进行上浮。本院由此确认被告应交纳2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为266200元。原告要求被告交纳2019年6月1日至2020年5月31日期间欠交的租金35200元（266200元-231000元），本院予以支持。 针对本案争议的焦点二，被告未按合同约定足额向原告支付租金，系双方对租金的交纳数额产生争议而引发。考虑到双方签订的《房屋租赁契约》租期较长，租赁期间对房屋的电路进行了改造，且被告称与他人合伙经营，以及欠交租金事出有因等因素，避免解除《房屋租赁契约》给经济活动带来的不稳定性，原告要求解除双方签订的《房屋租赁契约》，本院不予采信。 关于原告主张的违约金数额问题，原告未提供证据证实被告违约给其造成损失，可以认定其主张的违约金数额明显过高。本院根据被告拖欠租金的数额，结合应交租金的起始时间，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十九条第二款（一）项之规定，按年息6%计算违约损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，判决如下： 一、被告李凯峰于本判决生效后七日内向原告刘谊敏支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的剩余租金35200元； 二、被告李凯峰于本判决生效之日起七日内向原告刘谊敏支付违约损失（计算方式：按拖欠租金的数额，自2019年5月1日至实际支付之日止，按年息6%的利率支付拖欠租金的利息）。 三、驳回原告刘谊敏的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取990元（原告已预付），由被告李凯峰负担，于本判决生效后七日内给付原告刘谊敏。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审判员  陈彦廷 二〇二〇年一月十六日 书记员  郭凤荣 1