文书内容湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民初26号原告（反诉被告）：仙桃市亿泰实业有限公司，住所地：仙桃市龙华山办事处三一八国道北侧****房（黄金建材大市场）。法定代表人：刘义平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张用江，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢锦，湖北立丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北赫柏投资开发有限公司，住所地：仙桃，住所地：仙桃市沔阳大道以**路以东（锦绣龙城**楼）法定代表人：郑成先，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙成文，湖北龙田律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑜，湖北龙田律师事务所律师。第三人：湖北仟诚房地产营销有限公司仙桃分公司，住所地：仙桃市，住所地：仙桃市沙嘴街道新城壹号小区**S143div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：王坦，该分公司执行总经理。委托诉讼代理人：肖雪松，男，该公司副经理。原告（反诉被告）仙桃市亿泰实业有限公司（以下简称亿泰公司）与被告（反诉原告）湖北赫柏投资开发有限公司（以下简称赫柏公司）及第三人湖北仟诚房地产营销有限公司仙桃分公司（以下简称仟诚公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿泰公司的委托诉讼代理人张用江、邢锦，被告（反诉原告）赫柏公司的委托诉讼代理人龙成文、刘瑜，第三人仟诚公司的委托诉讼代理人肖雪松到庭参加诉讼。本案审理过程中，各方当事人向本院申请庭外和解1个月。后因本案案情复杂，经院长审批，延长审限6个月。本案现已审理终结。亿泰公司向本院提出诉讼请求：判令赫柏公司向亿泰公司支付房屋包销代理费34,737,512元。事实和理由：1.赫柏公司取得仙桃市黄金大道东段282亩国有建设用地使用权，准备用于开发立泰钢材城，后因资金和客户资源紧缺，改为开发运动商贸城，但亦不了了之。2014年，亿泰公司所在的仙桃市钱沟建材市场因设备老旧、发展受限，面临整体搬迁转型。亿泰公司与赫柏公司接洽后，协商由亿泰公司提供客户资源，即动员钱沟建材市场的经营户，集体购买赫柏公司开发建设的“黄金商贸物流园”商铺，并负责前期考察及后期房屋销售；赫柏公司则以《房产包销合同》约定的方式支付亿泰公司报酬。2.2014年10月9日（实际为2014年10月10日），亿泰公司与赫柏公司签订《房产包销合同》，约定：①亿泰公司包销赫柏公司名下土地使用权面积155,039.45平方米建设红线范围内所有可供销售的房产，具体面积以测绘面积为准。②包销期限自赫柏公司取得房屋预售许可证12个月；若分期领取预售许可证的，按最后一期预售许可证领证日期起计12个月为限。③亿泰公司包销的房产，不论位置、楼层，统一按照建筑面积3350元/平方米包销单价计算，如亿泰公司实际出售给客户的价格超出包销价部分作为其代理费的收入，全部归亿泰公司所有；低于包销价出售给客户的，由亿泰公司承担差额部分。④亿泰公司根据项目工程进度分期支付部分包销款，亿泰公司支付的合同定金及客户支付到赫柏公司账户的购房定金、首付款、按揭款等所有购房款，作为亿泰公司的包销款，冲抵亿泰公司的应付包销款。⑤经双方核算，亿泰公司支付的包销款及客户支付的房款超过亿泰公司应付的包销款时，超出部分扣除相关税费后，赫柏公司应在3天内支付给亿泰公司，逾期支付的，需承担每日1‰的违约金。3.合同签订后，亿泰公司按约支付了定金及首期包销款，但房产销售情况一直由赫柏公司掌控，赫柏公司从未向亿泰公司披露商铺的销售情况及具体销售金额，亿泰公司多次要求赫柏公司按合同约定进行对账，赫柏公司一直拒绝履行。后亿泰公司通过仙桃市房地产信息发布平台查询得知，赫柏公司开发的“黄金商贸物流园”项目占地面积188,537平方米，建筑面积273,536平方米，其中已拿到预售许可证的楼栋55栋，建筑面积134,560平方米，已销售面积90,187.03平方米，剩余可销售面积22,915.91平方米，不可售面积21,637.48平方米。根据约定，亿泰公司应支付的包销款为302,126,550元（90,187.03平方米×3350元/平方米），另根据已售商铺的购买情况，预估已售商铺均价为4015元/平方米（实际房屋销售单价以备案《商品房买卖合同》约定为准），共计销售金额为362,100,925元（90,187.03平方米×4015元/平方米），扣除亿泰公司应付包销款302,126,550元，以及广告费、销售代理费、桥梁建设费、税费共计约2500万元（此为预估金额，实际金额以双方对账确认为准），赫柏公司仍应向亿泰公司支付房屋包销代理费34,974,375元。4.亿泰公司认为，其已按合同约定履行了付款义务，且双方当事人并非简单的房屋包销关系，即亿泰公司在项目前期考察、申报立项、施工设计、施工监督及房屋销售等全过程密切参与，投入了巨大的时间精力、资金及资源，对项目的顺利完成及房屋顺利销售起到至关重要的作用，其应获得相应报酬。赫柏公司辩称，1.亿泰公司违约在先，赫柏公司不应向其支付房屋包销代理费。2014年10月9日，赫柏公司与亿泰公司签订《房产包销合同》，约定：①亿泰公司包销赫柏公司名下土地使用权面积155,039.45平方米建设红线范围内所有可供销售的房产，具体面积以测绘面积为准。②包销期限自赫柏公司取得房屋预售许可证12个月；若分期领取预售许可证的，按最后一期预售许可证领证日期起计12个月为限。③亿泰公司包销的房产，不论位置、楼层，统一按照建筑面积3350元/平方米包销单价计算，如亿泰公司实际出售给客户的价格超出包销价部分作为其代理费的收入，全部归亿泰公司所有；低于包销价出售给客户的，由亿泰公司承担差额部分。④亿泰公司根据项目工程进度分期支付部分包销款，亿泰公司支付的合同定金及客户支付到赫柏公司账户的购房定金、首付款、按揭款等所有购房款，作为亿泰公司的包销款，冲抵亿泰公司的应付包销款。⑤合同签订后三日内，亿泰公司支付100万元给赫柏公司，作为合同定金，在项目方案经仙桃市有关政府部门批准后二十天内，亿泰公司将首期包销款900万元存入双方共管账户。⑥本项目部分建筑第二层楼地面浇筑完，工程质量经甲乙及监理公司确认达到设计要求后，亿泰公司在三天内按已浇筑二层楼地面建筑的栋数，每栋预付50万元包销款给赫柏公司；本项目部分建筑施工至第二层封顶，工程质量经甲乙及监理公司确认达到设计要求后，亿泰公司在三天内按已封顶建筑的栋数，每栋预付30万元包销款给赫柏公司；按本项目已封顶建筑的建筑面积（工程质量须达到设计要求），亿泰公司以买方的购房定金、首付款、按揭款或亿泰公司的自筹资金，在封顶后三个月内付清剩余包销款80%；尾款在封顶后12个月内付清。亿泰公司应按约定期限及金额支付包销款，若不能按时付清每期应付的包销款，根据延迟付款的时间，赫柏公司的交房时间也顺延；按欠款金额，亿泰公司还应承担每日1‰的违约金。若延期付款超过六十天，赫柏公司有权中止履行本合同并收回亿泰公司的包销权，亿泰公司还须承担已发生的工程建设费用等一切损失。⑦在亿泰公司包销期间，赫柏公司不得私自对外销售已包销的房产，否则由此给亿泰公司造成的损失由赫柏公司承担（亿泰公司付款违约除外）。⑧经双方核算，亿泰公司支付的包销款及客户支付的房款超过亿泰公司应付的包销款时，超出部分扣除相关税费后，赫柏公司应在3天内将剩余部分支付给亿泰公司，逾期支付的，需承担每日1‰的违约金。⑨项目的围墙、二层十字天桥及天桥通往各楼栋的连接平台由亿泰公司与设计院商定方案，工程建设费用由亿泰公司承担。但本案中，亿泰公司未在合同签订后三日内（2014年10月13日）支付100万元的合同定金，直到2014年10月17日才向赫柏公司交付此款，构成违约；另赫柏公司依据合同约定，在涉案项目获得仙桃市规划局审核批准后，于2015年3月19日向亿泰公司发函要求其于2015年4月8日前按合同约定将首期包销款900万元支付至赫柏公司账户，但赫柏公司至今未履行该项义务；且亿泰公司未支付应由其承担的项目围墙、二层十字天桥及天桥通往各楼栋的连接平台等的工程费，亦构成违约。此外，房产包销合同最核心的义务是包销人以出卖人的名义销售房屋，但亿泰公司从未为销售房产付出任何实际行动（如市场推广、营销计划、制作广告、投入人力推销等并承担费用），为支持其诉请所举证据避重就轻，无一证据可以证明其存在实际销售房产及支付包销款的行为。本案中，因亿泰公司的严重违约，赫柏公司不得已只能自筹资金进行销售，且销售情况及金额均有账可查。2.亿泰公司要求赫柏公司支付包销代理费34,974,375元无事实与法律依据。本案中，赫柏公司向亿泰公司支付包销代理费的前提为亿泰公司支付的包销款及客户支付的房款超过合同约定的应付包销款，而截止2016年5月25日，亿泰公司应向赫柏公司支付包销款407,301,900元，扣减涉案项目实际销售金额325,325,636元，亿泰公司还应向赫柏公司支付包销款81,976,264元。综上，亿泰公司未按合同约定履行合同义务，违约在先，本案应驳回其诉讼请求。赫柏公司向本院提出反诉请求：1.判令解除赫柏公司与亿泰公司于2014年10月9日签订的《房产包销合同》；2.判令亿泰公司支付赫柏公司违约金19,550,500元。事实和理由：1.2014年10月9日，赫柏公司与亿泰公司签订了《房产包销合同》（该合同的具体约定详见赫柏公司前述答辩意见）。2.亿泰公司未在合同签订后三日内（2014年10月13日）支付100万元的合同定金，直到2014年10月17日才向赫柏公司交付此款，构成违约；另赫柏公司依据合同约定，在涉案项目获得仙桃市规划局审核批准后，于2015年3月19日向亿泰公司发函要求其于2015年4月8日前按合同约定将首期包销款900万元支付到赫柏公司账户，但赫柏公司至今未履行该项义务；且亿泰公司既未按合同约定期限及金额支付包销款，亦未支付应由其承担的项目围墙、二层十字天桥及天桥通往各楼栋的连接平台等的工程费。3.房产包销合同系“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”故房产包销合同最核心的义务即包销人以出卖人的名义销售房屋。另根据涉案《房产包销合同》，亿泰公司只有在履行合同约定的核心义务，即以赫柏公司名义实际对外销售房产的前提下，才可以根据实际销售情况享受合同约定的权利。本案中，亿泰公司从未为销售房产付出任何实际行动（如市场推广、营销计划、制作广告、投入人力推销等并承担费用）。综上，因亿泰公司的违约，赫柏公司迫不得已只能自筹资金，并投入大量人力、物力自行销售房产，并为此产生重大损失。亿泰公司针对赫柏公司的反诉请求辩称，1.亿泰公司同意解除涉案《房产包销合同》。赫柏公司在合同履行过程中，既未按约定对工程进度进行确认，又未及时对包销款进行对账，严重违约，且合同继续履行将导致双方出现更大纠纷；但合同解除后，赫柏公司应对亿泰公司已投入的损失承担责任。2.合同解除的法律后果不包括违约责任，本案中，赫柏公司既然请求解除涉案《房产包销合同》，故其要求亿泰公司支付违约金1900余万元则无法律依据。3.亿泰公司不存在赫柏公司主张的违约行为。其一，关于100万元定金。亿泰公司已于2014年10月17日支付，虽迟延了4天，但赫柏公司并未提出异议，并接受了该笔款项，视为双方当事人对定金支付时间的变更。其二，关于900万元首期包销款。2015年3月25日，双方当事人签订的《资金共管协议》约定，包销款账户变更为农行金龙支行，且未约定首期包销款900万元的付款时间；根据双方约定，赫柏公司在第一期不少于十幢建筑物的基础施工完毕，并完成土方回填后，经亿泰公司确认并授权才能使用该900万元。2015年7月9日，亿泰公司已向共管账户存入款项9,299,968元，赫柏公司于2015年8月14日才开始陆续使用首付款，故亿泰公司并未影响赫柏公司使用首期定制金。其三，关于定制金及包销款的支付问题。根据《房产包销合同》约定，包销款须经亿泰公司对建筑工程质量进行确认后支付，且客户支付的购房定金、首付款、按揭款等所有购房款均应作为亿泰公司支付的包销款。本案中，赫柏公司既未向亿泰公司确认工程质量，又不及时对其控制的账户资金进行对账，违约在先，亿泰公司有权行使先履行抗辩权。其四，《房产包销合同》约定，涉案部分工程由亿泰公司选择施工单位，但赫柏公司在未经亿泰公司同意的情况下，私自与第三方签订施工合同，构成违约，亿泰公司对相关合同内容不予认可，且共管账户中的包销款足以支付该工程款，亿泰公司不应承担违约责任。其五，亿泰公司实际履行合同的情况。亿泰公司全程参与了涉案项目的开发、立项、销售等环节，并组织原“钱沟建材市场”经营户抱团购买商铺，于预售前即组织客户缴纳定制金1200余万元；后期，亿泰公司同意委托仟诚公司对商铺进行销售，仟诚公司的销售行为、销售业绩应由亿泰公司承接；亿泰公司的法定代表人刘义平一直代表亿泰公司参与仟诚公司的销售，并对整个销售过程进行监督，在此期间经刘义平销售的商铺达数十栋。4.赫柏公司存在违约。其一，赫柏公司未在项目第二层楼地面浇筑完、建筑施工至第二层、建筑封顶等时间节点通知亿泰公司对工程质量进行确认；其二，赫柏公司未经亿泰公司同意即与第三方签订关于围墙、二层十字天桥及连接平台建设有关的施工合同；其三，赫柏公司未经亿泰公司许可，私自支取共管账户中的资金；其四，赫柏公司未及时与亿泰公司就项目包销款进行结算，且在亿泰公司多次口头、书面发函要求结算的情况下，仍拒不履行结算义务；其五，赫柏公司未按合同约定将涉案项目前期物业管理权交给亿泰公司。综上，请求人民法院支持双方解除《房产包销合同》，并对合同已经履行的部分进行结算，驳回赫柏公司的其他反诉请求。仟诚公司针对亿泰公司的起诉请求及赫柏公司的反诉请求述称，1.仟诚公司是一家专门从事房地产营销业务的公司，经他人引荐，该公司法定代表人王坦结识了赫柏公司的法定代表人郑成先。郑成先称，“黄金商贸物流园”销售不理想，预订量少，希望寻求一家有经验的房产营销公司帮助销售。2015年6月25日，双方经协商签订了代理销售协议。在协议签订过程中，仟诚公司从未听说过亿泰公司，亦不认识亿泰公司任何人员，只是在该合同签订后，郑成先先后将陈江彬、刘义平、徐从银、刘金波、李先兵、郑香奎、吴方平等七人介绍给仟诚公司，称该七人是钱沟建材市场的商户，日后营销过程中可与他们保持沟通。2.陈江彬等七人或其朋友购买商铺过程中，仟诚公司会结合他们的实际需求推荐位置较好的商铺，并帮助向赫柏公司申请最优惠的价格；此外，如果该七人或其朋友成功介绍客户，仟诚公司则会按照赫柏公司“老带新”的内部规定，向赫柏公司申请每套3000元的介绍费给该七人或其朋友。在此期间，该七人从未向仟诚公司透露其为亿泰公司股东，以及亿泰公司与赫柏公司签订过包销合同等事实。直到2019年4月，郑成先才告知仟诚公司本案纠纷，仟诚公司亦才知晓该七人系亿泰公司股东的事实。3.“黄金商贸物流园”项目占地233亩，已建成可供销售面积约13.5万平方米的项目，其中建材商铺约12.2万平方米，K1号楼约1.3万平方米。截止2019年5月，“黄金商贸物流园”项目共销售约8.6万平方米，合同销售额约3.5亿元，实收销售款约3.2亿元。尚有约4.9万平方米未售（含K1号楼约1.3万平方米），前期已售的大部分为首层及沿街商铺，剩下未售商铺多为二层以上或结构、位置不佳，销售难度大、价格低。（上述销售数据来源于与赫柏公司的对账，以赫柏公司提供的数据为准。）4.仟诚公司自2015年6月开始代理销售涉案项目至今，赫柏公司每月支付仟诚公司员工基本工资4万元，另根据仟诚公司完成的销售额，累计支付仟诚公司代理费约500万元。仟诚公司代理销售期间，所有的项目广告、营销推广等一切销售费用均系由赫柏公司支付。亿泰公司、赫柏公司及仟诚公司围绕本案本诉及反诉请求依法提交了证据；另亿泰公司申请了证人出庭作证，并依据本院作出的调查令调取了部分证据材料。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院认为，亿泰公司针对本诉提交的《关于钱沟建材市场外围改造升级建议的情况汇报》及仙桃市市场经营管理局《关于对市八届人大四次会议第68号提案的答复》，与本案不具有关联性，本院依法不予采信；其提交的《房产包销合同》、收据两份（收取亿泰公司定金及刘金波购房制定金）、仙桃市市场建设管理委员会办公室《关于同意兴建黄金商贸物流园的批复》、《联系函》、赫柏公司出具的《通知》、亿泰公司的《企业信用信息公示报告》、《资金共管协议》、收据两份（收取周银姣、陈宇洲购房制定金）以及依本院调查令调取的赫柏公司相关账户的银行流水及仙桃市住房保障服务中心出具的“黄金商贸物流园”销售信息表，具有真实性和合法性，本院依法予以采信；其提交的刘金波出具的《情况说明》，与刘金波于2015年12月25日向赫柏公司出具的《通知》内容相矛盾，在无其他证据佐证的情况下，不能证实其支付的210万元款项系用于“黄金商贸物流园”项目的建设支出，对该份说明，本院依法不予采信；其提交的《情况说明》，系亿泰公司单方制作，对其真实性，本院依法不予采信；其提交的客户购铺付款凭证，虽真实有效，但不能证明相应款项系亿泰公司支付的包销款，本院对相关证据依法不予采信；其提交的《结算通知》及《快递详情单》，不能证明刘义平邮寄的“文件”即为亿泰公司出具的《结算通知》，对该两份证据，本院依法不予采信；其提交的“黄金商贸物流园”项目销售表及房地产市场信息发布平台公布的涉案项目的相关信息，仅能证明截止2019年2月25日，涉案项目的网签情况，不能证明已网签的房产买卖合同与亿泰公司的包销行为有关，对该组证据的证明目的，本院依法不予采信；其提交的四份《商品房买卖合同》，不能证实“黄金商贸物流园”商铺的均价为4015元/平方米，对该组合同的证明目的，本院亦不予采信；其申请的几名证人所作的证言，与仟诚公司提交的销售统计表能相互印证，本院依法予以采信。赫柏公司针对本诉提交的《房产包销合同》、赫柏公司出具的《通知》、《联系函》、《进账单》、《“黄金商贸物流园”客户销售表》、刘金波出具的《通知》及工商资料、亿泰公司七名股东出具的《通知》、《团购协议书》、《资金共管协议》、《黄金商贸物流园商铺定制协议》及《中国银行客户付费回单》，具有真实性，本院依法予以采信；其提交的《包销款支付节点统计表》、《楼栋产权面积统计表》及《房屋面积测算统计表》，系赫柏公司单方制作，且未能举证证明该组材料的合法来源，本院不予采信；其提交的《工程联系单》及《工程款支付申请表》，具有真实性，能证明涉案工程的施工情况，本院依法予以采信。赫柏公司针对反诉提交的《房产包销合同》、赫柏公司出具的《通知》、《联系函》、《进账单》、《“黄金商贸物流园”客户销售表》、《包销款支付节点统计表》、《工程联系单》、《工程款支付申请表》《楼栋产权面积统计表》及《房屋面积测算统计表》的认定意见，本院已作评述，在此不再赘述；其提交的《违约金计算表》系赫柏公司单方制作，本院不予采信；其提交的《栈桥工程承包施工合同》、工程结算单及付款凭证，具有真实性，本院予以采信；其提交的税费明细表，系其单方制作，本院依法不予采信；其提交的与仟诚公司之间的销售佣金明细和销售费用明细，亦系赫柏公司单方制作，且销售费用凭证不能证实与本案具有直接的关联性，本院不予采信。亿泰公司针对反诉提交的收据、《资金共管协议》、依本院调查令调取的赫柏公司相关账户的银行流水、《房产包销合同》、亿泰公司的《企业信用信息公示报告》、《团购协议书》的认定意见，本院已作评述，在此不再赘述；其提交的《协议书》、宣传册及《会议结论》，真实、有效，本院依法予以采信；其提交的刘义平的名片，未得到赫柏公司认可，不能据此证明刘义平一直代表赫柏公司参与销售的事实，对该名片的证明目的，本院不予采信；其提交的部分业主出具的《情况说明》及自制的《情况说明》，因仅有出具人刘毅、谢耀武、刘利、杜国华、陶桂云及何晓斌出庭作证，对该六人在“黄金商贸物流园”购买商铺的真实性予以采信，对涉及其他业主的《情况说明》则不予采信；其提交的关于1700万元费用的说明，系亿泰公司对本案相关事实的陈述，对相关内容的评述，具体详见本院认为部分；其提交的录音资料，与赫柏公司所举证据的真实性无关，本院对该份录音资料的证明目的，不予采信。仟诚公司提交的《黄金商贸物流园代理销售合同》及《黄金商贸物流园代理销售合同续签协议书》、“老带新奖励”报销单，真实、有效，本院依法予以采信；其提交的黄金商贸物流园销售统计表，本院亦予以采信，具体理由详见本院认为部分的评析。经审理查明，2014年9月28日，赫柏公司（甲方）与仙桃市工商业联合会建材商会（乙方一）、仙桃市个体私营企业协会钱沟建材分会（乙方二）、仙桃市龙华山办事处钱沟建材市场支部委员会（乙方三）签订《团购协议书》一份，载明赫柏公司通过挂牌方式，取得仙桃市黄金大道东段282亩国有建设用地的使用权。原规划建设钢贸市场，后因国家宏观调控，钢材市场停建，原方案废止。乙方现有经营场所“钱沟建材市场”设施老旧及各种因素的影响，发展受限，严重影响了仙桃市的整体形象。为促进仙桃的城市发展，经营业主意识到必须尽快搬离钱沟市场的紧迫感和现实必要性，受经营业主委托，乙方抱团与甲方协商，拟在甲方上述地块内购建建材市场，便于配合实现钱沟市场的整体转型升级。经双方友好协商，甲方愿意以微利的价格承接钱沟建材市场的现有经营业主。在此基础上，甲乙双方就出售面积、价格、商铺建筑结构及装饰、工期安排、双方权利义务及市场前期物业管理、用电、用水等进行了约定。赫柏公司庭审中陈述，该《团购协议书》系其与亿泰公司为促销黄金商贸物流园商铺而签订。2014年10月9日，亿泰公司与赫柏公司签订了一份《房产包销合同》（该合同签订的实际日期为2014年10月10日），载明赫柏公司通过挂牌方式，取得仙桃市黄金大道东段282亩国有建设用地的使用权。亿泰公司是具有房地产代理销售及物业管理资质的有限责任公司，拟包销此地块可供销售的全部房产。双方经友好协商，就亿泰公司包销赫柏公司开发的上述房产事宜达成条款如下：一、包销面积及包销期限：1.赫柏公司系仙国用（2014）第3358号国有土地使用权人，根据其与亿泰公司最终商定的设计方案，涉案项目将建设成建材家居大市场，大部分建筑以两层为主，沿黄金大道部分建三层。亿泰公司将包销该土地证建设红线范围内所有可供销售的房产。结算包销款的面积以测绘面积为准。在测绘面积确定之前，双方先以施工图计算建筑面积预付包销款。2.亿泰公司的包销期限：自赫柏公司取得预售许可证后12个月；若分期领取预售许可证的，按最后一期预售许可证领证时间起计12个月为限。二、包销单价：亿泰公司包销的房产，不论位置、楼层，双方商定统一按建筑面积3350元/平方米作为包销单价。赫柏公司实际出售给客户的价格超出包销价格部分作为亿泰公司的代理费收入，全部归亿泰公司所有；亿泰公司低于包销价出售给客户的，由亿泰公司承担差额部分。三、包销款的分期支付方式及付款时间：亿泰公司根据本项目的工程进度分期支付部分包销款给赫柏公司，亿泰公司支付的合同定金及客户支付到赫柏公司账户的购房定金、首付款、按揭款等所有购房款，作为亿泰公司支付的包销款，冲抵亿泰公司的应付包销款。1.本合同签订后3天内，亿泰公司支付100万元给赫柏公司，作为合同定金，本项目方案经仙桃市有关政府部门批准后20天内，亿泰公司将首期包销款900万元存入双方共管账户。2.赫柏公司第一期动工的建筑应不少于10栋（每栋约2300平方米），第一期工程施工至±0（包括土方填平），经双方及监理公司确认，工程质量达到设计要求后，赫柏公司可以动用共管账户内的900万元。3.本项目部分建筑第二层楼地面浇筑完，工程质量经双方及监理公司确认达到设计要求后，亿泰公司在3天内按已浇筑二层楼地面建筑的栋数，每栋预付50万元包销款给赫柏公司。4.本项目部分建筑施工至第二层封顶，工程质量经双方及监理公司确认达到设计要求后，亿泰公司在3天内按已封顶建筑的栋数，每栋预付30万元包销款给赫柏公司。5.按本项目已封顶建筑的建筑面积（工程质量须达到设计要求），亿泰公司以买方的购房定金、首付款、按揭款或亿泰公司的自筹资金，在封顶后3个月内付清剩余包销款80%，尾款在封顶后12个月内付清。6.本项目部分建筑有三、四层的，亿泰公司不需另外预付。7.在签订合同时已封顶的五层综合楼，水、电等安装工程按补充设计方案进行施工。安装工程动工前3天内，亿泰公司支付200万元包销款给赫柏公司，单体竣工后3天内亿泰公司再支付200万元，剩余包销款在单体竣工后6个月内付清。四、工期安排：赫柏公司收到合同定金后应在10天内选定设计单位，双方共同商定该项目方案，报政府相关部门批准。2.方案经政府相关部门批准后，设计单位进行施工图设计，最终的施工图须经双方认可，作为双方验收交房的依据，并报消防等部门审批备案。3.本项目将分期施工，……。五、建筑及装饰约定：1.本项目规划建筑面积为170,724平方米，双方商定的方案中建筑面积应不少于160,000平方米，为框架结构。……。8.围墙、二层十字天桥及天桥通往各栋楼的连接平台由亿泰公司与设计院商定方案，工程建设费用由亿泰公司承担。9.……。10.本合同签订后，赫柏公司应提供公司的营业执照、税务登记证及与项目有关的其他批件的复印件给亿泰公司，并出具委托亿泰公司包销本项目的委托书。11.……。六、双方权利、义务：1.赫柏公司应按本合同约定的建筑及装饰标准及本项目的施工图施工，确保工程质量。亿泰公司可派人参与监督工程施工质量。若发现施工质量问题，亿泰公司有权提出整改意见，赫柏公司应及时通知施工企业整改。若赫柏公司及施工企业不及时整改，第一次罚款5000元，以后每次倍增。2.该项目所有涉及工程建设等事宜由赫柏公司负责，亿泰公司可以提出建议或意见，但不得干涉赫柏公司的正常施工。3.本项目委托给亿泰公司包销后，亿泰公司有权决定本项目的具体销售方式、销售价格。亿泰公司在营销过程中产生的营销策划、宣传等费用由亿泰公司自行承担，赫柏公司只承担临时围墙广告、沙盘制作、前期针对钱沟建材市场业主宣传的费用，广告内容由双方商定。4.赫柏公司指定专人协助亿泰公司或亿泰公司的客户办理银行按揭及产权过户手续等。为了便于互相配合，双方营销人员将合并办公。……。7.以赫柏公司名义开设的共管账户，预留印章由赫柏公司提供财务专用章，亿泰公司提供私章，网银U盾由双方各管一个，未经对方许可，任何一方不得动用共管账户内的资金。当项目工程进度达到包销款支付约定时，赫柏公司才能动用共管账户内的资金。8.亿泰公司拥有的本项目的包销权不得转让、抵押，不得以包销权为担保物对外融资，否则由此所造成的后果与赫柏公司无关。9.亿泰公司在接到赫柏公司的付款通知后应及时付款，亿泰公司对应付包销款数额有争议时，应先支付没有争议的部分，不得借故拖延。七、违约责任：1.赫柏公司收到亿泰公司的合同定金后，双方应尽快商定本项目的方案报政府有关部门审批。经双方确认，方案最终若未获政府有关部门批准导致本合同无法履行时，双方无责。赫柏公司须在3天内无息全额退还合同定金100万元。2.本合同签订后，任何一方不得提前中止履行合同，……。4.亿泰公司应按约定期限及金额支付包销款，若不能按时付清每期应付的包销款，根据延迟付款的时间，赫柏公司的交房时间也顺延；按欠款金额，亿泰公司还应承担每日1‰的违约金。若延期付款超过60天，赫柏公司有权中止履行本合同并收回亿泰公司的包销权，亿泰公司还须承担已发生的工程建设费用等一切损失。……7.在亿泰公司包销期间，赫柏公司不得私自对外销售已包销的房产。否则由此给亿泰公司所造成的损失由赫柏公司承担（亿泰公司付款违约除外）。8.亿泰公司与买方签订预约单、预订单、预售合同等一切销售文件时，必须明确告知买方赫柏公司为本项目的开发商，并须以赫柏公司名义与买方签订相关文件。预约单、预订单、预售合同中约定的买方应支付的定金、首付款、按揭款、购房款等须全额存到赫柏公司的指定账户（约定的定金中已作为前期包销款支付给赫柏公司不需另收的除外），作为亿泰公司支付的包销款。亿泰公司不得私自与买方签订预约单、预订单、预售合同等一切销售文件，不得占用、挪用定金、首付款、按揭款、购房款等，否则视同亿泰公司违约，赫柏公司有权提前中止履行本合同，并提前收回亿泰公司的包销权，由此所造成的损失由亿泰公司承担。9.……。10.经双方结算，亿泰公司支付的包销款及客户支付到赫柏公司账户的购房款金额超过亿泰公司应付的包销款时，超过部分归亿泰公司所有，但超过部分的营业税、土地增值税、所得税等税费由亿泰公司承担。扣除相关税收后，赫柏公司须在3天内将剩余部分支付给亿泰公司，作为亿泰公司包销代理费收入，若拖延支付该款项，赫柏公司需承担每日1‰的违约金。11.亿泰公司在营销过程中使用的宣传单、广告视频材料等，在使用前须报赫柏公司审核，以确保相关宣传材料的真实性。未经赫柏公司审核，亿泰公司不得私自发放任何宣传材料，否则赫柏公司视同亿泰公司违约，将有权收回亿泰公司的包销权，由此所造成的一切损失由亿泰公司承担。……。15.亿泰公司的包销期限终了，尚有部分房产未销售时，若亿泰公司尚欠赫柏公司的包销款，赫柏公司将收回亿泰公司剩余房产的包销权，并有权以任何价格对外出售（亿泰公司有优先购买权），收回的购房款仍不足以抵付尚欠的包销款时，赫柏公司有权暂时停止提供所有房产的产权过户文件，并向亿泰公司追讨拖欠的包销款，由此所造成的一切后果由亿泰公司承担。16.亿泰公司的包销期限终了，尚有部分房产未销售时，若亿泰公司已付清赫柏公司的包销款，亿泰公司可向赫柏公司申请要求延长包销期限。八、其他约定事项：……。3.本项目的前期物业管理将委托给亿泰公司管理，本项目综合验收后，赫柏公司将永久用电、用水的托收账户移给亿泰公司。若水、电、消防中心等的确不能独立时，双方将共管，按面积分摊费用。……7.在赫柏公司与买方签订预约单、预订单、预售合同等一切销售文件前，亿泰公司应提交已收取客户定金的名单（包括收取的金额）。合同还对未尽事宜等进行了约定。2014年10月12日，赫柏公司（甲方）与仙桃市工商业联合会建材商会（乙方一）、仙桃市个体私营企业协会钱沟建材分会（乙方二）、仙桃市龙华山办事处钱沟建材市场支部委员会（乙方三）另签订《协议书》一份，约定双方就赫柏公司的地块开发事宜中的所有口头与书面约定冲突或不符的，均以双方2014年10月10日签订的协议为准。2014年10月17日，亿泰公司向赫柏公司支付合同订金100万元。2014年11月28日，仙桃市市场建设管理委员会办公室作出《关于同意兴建黄金商贸物流园的批复》，载明同意赫柏公司投资6.5亿元，在龙华山办事处和平路以西、肖阳河以东、黄金大道以北、仙西公路以南地块上兴建建筑面积16万平方米的黄金商贸物流园。2015年3月19日，赫柏公司向亿泰公司出具《联系函》一份，载明该公司规划建设的黄金商贸物流园项目于2015年3月19日已获得仙桃市规划局审核批复，即已按合同完成方案审批流程，望亿泰公司在发函日起20天内，按合同支付相关款项至赫柏公司账户。2015年3月18日，亿泰公司四名股东签字确认了一份《通知》，即经亿泰公司讨论决定，现将赫柏公司中国银行账户（账户名：赫柏公司，账号：57×××65，开户行：中国银行仙桃市南区支行）作为亿泰公司与赫柏公司共管账户之一，并委托刘金波为亿泰公司账户管理人。共管期间账户印章需改换为亿泰公司委任人的私章，并将两个网银的U盾由双方分管，其中制单U盾由赫柏公司保管，复核U盾由亿泰公司账户管理人保管。2015年3月24日，赫柏公司与亿泰公司就“施工图设计中关于设备专业的若干问题”形成《会议结论》一份。2015年3月25日，为确保购铺资金安全，前述《团购协议书》所涉原钱沟建材市场商户推选5人组成共管小组（乙方），与赫柏公司（甲方）签订《资金共管协议》一份，约定因钱沟建材市场经营业主（以下简称团购方）抱团定制赫柏公司开发的“黄金商贸物流园”商铺，并分户签订定制协议。根据定制协议的约定，定制方需预交定制金到赫柏公司开设的专用账户。为确保赫柏公司及定制方的利益及资金安全，由团购协议的乙方推举人员作为团购方代表，组成团购方资金共管小组，代表团购方与赫柏公司签订资金共管协议。一、团购协议的签约乙方推举下列五人组成资金共管小组，代表团购方与赫柏公司签订本协议：刘金波、李佳波、易克兰、喻火云、许树想。二、赫柏公司在仙桃市农行开设预定金收取专用账户，账户名称：赫柏公司，开户行：农行仙桃金龙支行，账号：17×××09，此账户银行预留印鉴为赫柏公司财务专用章及私章，网银U盾两个。在双方共管期间，赫柏公司其他资金不得在此账户进出。三、共管小组指定李佳波保管专用账户中的审核U盾，指定易克兰保管银行预留私章，指定喻火云保管审核U盾密码。四、共管期限：“商贸物流园”部分建筑封顶后，赫柏公司将开始与定制方签订正式的商品房预售合同，定制方预交的定制金将作为首付款的一部分，此专户则取消共管，由赫柏公司继续使用。五、定制方预交到此专用账户内的定制金，赫柏公司只能用于“黄金商贸物流园”的工程建设开支，赫柏公司以此专户内的资金支付工程款时，需提供经审核后的工程进度款申请单或材料、设备采购协议等，经共管小组审核无误后授权支付。该协议还对定制金的用途及双方之间的权利义务进行了约定。2015年4月16日，赫柏公司（甲方）与吴方平、吴正帅（乙方）签订《黄金商贸物流园商铺定制协议》一份，载明2014年9月28日，仙桃市工商业联合会建材商会、仙桃市个体私营企业协会钱沟建材分会、仙桃市龙华山办事处钱沟建材市场支部委员会作为乙方，代表钱沟建材市场经营业主与赫柏公司签订了团购协议书。现“黄金商贸物流园”即将动工，在赫柏公司领取预售许可证正式对外销售之前，为确保乙方能按上述团购协议中约定的数量和价格购买到商铺，双方特签订本定制协议。该协议对商铺定制个数及价格，定制款金额、交款时间、权利义务及违约责任等进行了约定。另查明，2015年3月25日至2015年4月8日间，赫柏公司在农行仙桃金龙支行账号为17×××09的共管账号仅进账10万元；至2015年6月25日，该共管账号进账共计8,664,800元，具体明细如下：            序号              入账时间              入账金额（单位：元）                  1              2015.4.8              100,000                  2              2015.4.9              1,610,000                  3              2015.4.10              350,000                  4              2015.4.13              1,535,000                  5              2015.4.14              200,000                  6              2015.4.15              660,000                  7              2015.4.16              80,000                  8              2015.4.17              1,460,000                  9              2015.4.20              280,000                  10              2015.4.21              500,000                  11              2015.4.22              250,000                  12              2015.4.23              230,000                  13              2015.4.24              315,000                  14              2015.4.27              120,000                  15              2015.4.28              660,000                  16              2015.5.11              60,000                  17              2015.5.14              100,000                  18              2015.5.18              119,850                  19              2015.5.20              14,950                  20              2015.5.21              20,000                  合  计              8,664,800      2015年6月25日，赫柏公司与仟诚公司签订了一份《黄金商贸物流园代理销售合同》，约定赫柏公司委托仟诚公司代理销售赫柏公司开发的“黄金商贸物流园”物业，代理期限自2015年6月25日至2016年6月30日；代理形式为独家代理；代理佣金由两部分组成（基本开支、销售提成），在本合同签订前，赫柏公司已与钱沟建材市场经营业主代表签订了团购协议，部分经营业主已签订了商铺预定协议并预付了定金，根据赫柏公司提供的预定明细表，双方商定已预定的商铺仟诚公司不参与提成；钱沟建材市场其他经营业主（包括已与赫柏公司签订预定协议未付预定金的、已填写预定登记表的），成交后仟诚公司按销售总金额的1%提取销售佣金，钱沟市场以外的客户，仟诚公司按销售总金额的2%提取销售佣金；此外，双方还对各自权利义务进行了约定。上述合同签订后，亿泰公司的法定代表人刘义平为仟诚公司销售商铺，并从仟诚公司领取薪酬和提成款；亿泰公司的股东李先兵、陈江彬等亦在仟诚公司代理销售过程中从赫柏公司领取“老带新奖励资金”。仟诚公司根据上述代理销售合同，向本院提交了该公司进场前销售统计表（不结佣金），载明该部分商铺的实测面积为13,168.13㎡，成交总价54,800,353元，待收款为1,790,870元；该公司进场后钱沟客户销售统计表（按1%结算佣金），载明该部分商铺的实测面积为8,285.16㎡，成交总价33,543,443元，待收款为733,598元；该公司进场后非钱沟客户销售统计表（按2%结算佣金），载明该部分商铺的实测面积为57,660.29㎡，成交总价251,972,098.20元，待收款为16,242,841元。2015年8月8日，赫柏公司与湖北鼎立建设有限公司签订《栈桥工程承包施工合同》一份，约定湖北鼎立建设有限公司以包工包料的形式承包施工“黄金商贸物流园”栈桥工程，包干总造价898万元，如工程有设计变更，则变更部分按定额下浮6%计。后双方经结算确定工程总金额为10,084,545元。2015年9月18日至2016年6月17日，黄金商贸物流园项目（除K1外）陆续取得了预售许可证，可销售面积共计122,576.24㎡。2015年12月25日，刘义平向赫柏公司出具《通知》一份，载明其于2015年11月25日付到赫柏公司农商行账户上的210万元，同意作为该公司七名股东的购铺款，每人30万元。其后，相关权利人亦就上述《通知》的内容向赫柏公司分别出具了《通知》。2017年5月4日，赫柏公司向亿泰公司发出《通知》一份，载明“黄金商贸物流园”大部分建筑封顶时间已超过12个月，现已全部通过验收并交付给各业主装修使用（K1除外）。根据双方2014年10月9日签订的合同，亿泰公司应于各建筑封顶后12个月内付清尾款，但亿泰公司至今未能按协议付清应付的款项，应按合同承担所有违约责任。本案审理过程中，亿泰公司向本院提交了一份《关于一千七百万元费用的说明》，称桥梁建设费为10,084,545元、广告费为15元/㎡。赫柏公司按照销售额的11.3%预缴了该项目的前期流通税。还查明，亿泰公司成立于2014年9月28日；经营范围为物业管理（凭资质证经营）、商品房销售、金属门窗制造和销售、建筑材料、金属材料、五金、机电销售、农副产品的收购（粮食除外）与销售；公司股东分别为李先兵、刘义平、徐从银、刘金波、吴方平、陈江彬、郑亚。本院认为，亿泰公司与赫柏公司签订的涉案《房产包销合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。本案审理过程中，亿泰公司与赫柏公司均同意解除该《房产包销合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条有关“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院对赫柏公司有关解除《房产包销合同》的反诉请求，依法予以支持。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.亿泰公司与赫柏公司在履行《房产包销合同》过程中是否存在违约；2.涉案《房产包销合同》解除的法律后果认定问题。针对上述争议焦点，分析评判如下：一、关于亿泰公司与赫柏公司在履行《房产包销合同》过程中是否存在违约的问题。关于亿泰公司是否存在违约的问题。涉案《房产包销合同》签订后，亿泰公司应按约于合同签订后3日内（2014年10月12日前）向赫柏公司支持100万元定金，并于该项目经仙桃市有关政府部门批准后20日内向赫柏公司支付首期包销款900万元，但亿泰公司在履行合同过程中，于2014年10月17日才向赫柏公司支付上述100万元定金，且在赫柏公司于2015年3月19日向亿泰公司发函称已完成项目审批程序的情况下，亿泰公司亦未在收到该函20日内（2015年4月8日前）按约支付首期包销款900万元至共管账号，根据亿泰公司申请本院调取赫柏公司共管账号17×××09的流水，该账号从2015年3月25日（双方确定该账号为共管账号之日）至2015年4月8日间，仅进账10万元，且直至赫柏公司与仟诚公司签订代理销售合同之日（2015年6月25日），共管账号17×××09的进账资金为8,664,949.43元，仍未达到合同约定的首期包销款900万元，亿泰公司明显构成违约。亿泰公司辩称，赫柏公司与团购方签订的《资金共管协议》未约定900万元首期包销款的给付时间，另赫柏公司于2015年8月14日才开始使用该账号中的包销款，故亿泰公司的行为并未影响赫柏公司对包销款的使用。对此本院认为，涉案《房产包销合同》对900万元首期包销款的给付时间进行了明确约定，在双方未作变更的情况下，亿泰公司不得以《资金共管协议》未作约定为由，不按《房产包销合同》约定履行义务，亦不得以赫柏公司使用包销款的时间认定其是否构成违约，对亿泰公司的该辩称理由，本院依法不予采纳。关于赫柏公司是否存在违约的问题。根据本案已查明的事实，在亿泰公司支付900万元首期包销款之前，赫柏公司并不存在违约行为。另《房产包销合同》约定，亿泰公司延期付款超过60天，赫柏公司有权中止履行合同并收回亿泰公司的包销权。本案中，赫柏公司在亿泰公司迟延支付900万元首期包销款超出60天后，与仟诚公司签订销售代理合同，亦不违反合同约定。另结合亿泰公司法定代表人刘义平从仟诚公司领取报酬及售房提成，以及亿泰公司另两名股东李先兵、陈江彬在仟诚公司代理销售过程中从赫柏公司领取“老带新奖励资金”等事实，可认定亿泰公司对赫柏公司委托仟诚公司销售涉案项目商铺，不但明知，而且予以认可。据此，在仟诚公司签约销售涉案项目商铺起，亿泰公司与赫柏公司已实际解除了所签订的《房产包销合同》。亿泰公司诉称，本案系亿泰公司委托仟诚公司销售商铺，但仟诚公司对此不予认可，认为其系与赫柏公司之间存在委托销售关系，并向本院提交了双方签订的销售代理合同，故在亿泰公司未能举证证明其与仟诚公司之间存在转委托关系的情况下，本院对亿泰公司的该诉称理由，不予采纳。二、关于涉案《房产包销合同》解除的法律后果认定问题。本案中，亿泰公司要求赫柏公司支付其房屋包销代理费34,737,512元的主要依据，系其向本院申请调取的赫柏公司与商铺购买者签订的所有购房网签合同，以及赫柏公司多个账户从2014年10月9日至2019年5月24日间的进账款，认为所有的网签合同均系亿泰公司的包销行为，赫柏公司多个账户在上述期间所有的进账均系亿泰公司的包销款。本院认为，亿泰公司的上述主张与本案所查明的事实存在出入，即在仟诚公司签约销售涉案项目商铺起，亿泰公司与赫柏公司已实际解除了所签订的《房产包销合同》。但在赫柏公司与仟诚公司签约前，亿泰公司与赫柏公司之间确实存在包销关系，亿泰公司亦进行了销售行为。在亿泰公司不能举证证明其基本销售情况的前提下，本院对仟诚公司提交的、赫柏公司亦予以认可的销售统计表予以采信。根据该销售统计表，并结合仟诚公司与赫柏公司签订的代理销售合同，本院认定：1.仟诚公司进场前销售的商铺（该公司不提取佣金）属亿泰公司的包销范围，亿泰公司可依据包销合同获取相应的代理费，具体代理费为8,896,247.5元（该部分商铺成交总价54,800,353元-该部分商铺面积13,168.13㎡×包销单价3350元/㎡-待收房款1,790,870元）；2.仟诚公司进场后销售给钱沟商户的商铺（该公司提取1%佣金），亿泰公司亦从事了前期销售工作，其依据包销合同获取该部分商铺的代理费，应扣减仟诚公司的相应佣金，具体代理费为4,719,124.57元（该部分商铺成交总价33,543,443元-该部分商铺面积8,285.16㎡×包销单价3350元/㎡-33,543,443元×1%-待收房款733,598元）；3.仟诚公司进场后销售非钱沟商户的商铺（仟诚公司提取2%佣金），因与亿泰公司前期销售行为无关，其无权获取该部分商铺的代理费。综上，赫柏公司应支付亿泰公司商铺销售代理费为13,615,372.07元（8,896,247.5元+4,719,124.57元）。关于亿泰公司迟延支付900万元首期包销款的违约责任问题。至2015年6月25日，即赫柏公司与亿泰公司实际解除《房产包销合同》之日止，亿泰公司仍未按约于2015年4月8日向赫柏公司支付包销款900万元，根据《房产包销合同》之约定，亿泰公司应以欠付款为基数，按日1‰向赫柏公司支付违约金536,060.30元，具体计算方式如下：            序号              入账时间              入账金额（元）              欠付款              违约天数              违约金（元）                  1              2015.4.8              100,000              9，000，000              0              0                  2              2015.4.9              1,610,000              8，900，000              1              8,900                  3              2015.4.10              350,000              7290000              2              14,580                  4              2015.4.13              1,535,000              6940000              5              34,700                  5              2015.4.14              200,000              5405000              6              32,430                  6              2015.4.15              660,000              5205000              7              36,430                  7              2015.4.16              80,000              4545000              8              36,360                  8              2015.4.17              1,460,000              4465000              9              40,185                  9              2015.4.20              280,000              3005000              12              36,060                  10              2015.4.21              500,000              2725000              13              35,420                  11              2015.4.22              250,000              2225000              14              31,150                  12              2015.4.23              230,000              1975000              15              29,625                  13              2015.4.24              315,000              1745000              16              27,920                  14              2015.4.27              120,000              1430000              19              27,170                  15              2015.4.28              660,000              1310000              20              26,200                  16              2015.5.11              60,000              650000              33              21,450                  17              2015.5.14              100,000              590000              36              21,240                  18              2015.5.18              119,850              490000              40              19,600                  19              2015.5.20              14,950              370150              42              15,546.30                  20              2015.5.21              20,000              355200              43              15,273.60                  21              2015.6.25              0              335200              77              25,810.40                  合  计              536,060.30      对赫柏公司主张的其他违约金，本院依法不予支持。关于广告费的分摊问题。亿泰公司称其与赫柏公司协商按15元/㎡分摊广告费，而赫柏公司提交的销售费用明细，系其单方制作，不能作为认定本案事实的依据，本院依据亿泰公司计提销售佣金的商铺面积，计算广告费为321,799.35元（13,168.13㎡×15元/㎡+8,285.16㎡×15元/㎡）。关于二楼十字天桥及通往各楼栋连接平台的施工费分摊问题。亿泰公司与赫柏公司签订的《房产包销合同》约定，涉案项目的围墙、二层十字天桥及天桥通往各栋楼的连接平台由亿泰公司与设计院商定方案，工程建设费用由亿泰公司承担。但在仟诚公司签约销售涉案项目商铺起，亿泰公司与赫柏公司已实际解除了所签订的《房产包销合同》，亿泰公司应按其计提销售佣金的商铺面积所占涉案项目可供销售的总面积比例，分摊本应由其承担的施工费10,084,545元，具体为1,764,996.78元【（8,285.16㎡+13,168.13㎡）/122,576.24㎡×10,084,545元】。关于税费的分摊问题。赫柏公司已按照销售额的11.3%预缴了前期流通税，亿泰公司对其计提的代理费13,615,372.07元应预缴的前期税费为1,538,537.04元（13,615,372.07元×11.3%）。赫柏公司有关该项目后期还需缴纳土地增值税的问题，该公司可待相关税费发生后另行向亿泰公司追偿。综上，因赫柏公司应按合同约定向亿泰公司支付包销款13,615,372.07元，扣减亿泰公司应支付的包销款违约金536,060.30元、广告费321,799.35元、应分摊的施工费1,764,996.78元和应预缴的税费1,538,537.04元，赫柏公司还应向亿泰公司支付的包销款具体为9,453,978.60元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除仙桃市亿泰实业有限公司与湖北赫柏投资开发有限公司签订的《房产包销合同》；二、湖北赫柏投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付仙桃市亿泰实业有限公司包销款共计9,453,978.60元；三、驳回仙桃市亿泰实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回湖北赫柏投资开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286,223.50元，由仙桃市亿泰实业有限公司负担148,120.50元，由湖北赫柏投资开发有限公司负担138,103元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审 判 长  丁 盼审 判 员  刘汝梁人民陪审员  顾冬菊二〇二〇年四月八日书 记 员  宋 捷