湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初2078号原告（反诉被告）：郴州富美房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭西路。法定代表人：汪知平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何良开，湖南志浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南恒太商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星中路**西京公寓**商业广场**。法定代表人：胡芳园，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓鸣，浙江甬润律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨骏，浙江甬润律师事务所律师。原告（反诉被告）郴州富美房地产开发有限公司（以下简称富美房产公司）与被告（反诉原告）湖南恒太商业管理有限公司（以下简称恒太公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富美房产公司委托诉讼代理人何良开，被告恒太公司委托诉讼代理人杨晓鸣、杨骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）富美房产公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除富美房产公司与恒太公司于2017年10月26日签订的《商业服务合同》；2.撤销2019年5月28日富美房产公司作出的承诺书；3.判令恒太公司返还服务费3636671元；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，富美房产公司将上述诉讼请求变更为：1.判决撤销富美房产公司与恒太公司于2017年10月26日签订的《商业服务合同》和2019年5月28日富美房产公司作出的承诺书；2.判令恒太公司返还服务费3784971.62元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月26日，富美房产公司与恒太公司（原湖南太平洋恒业商业管理有限公司）签订《商业服务合同》，约定由恒太公司为富美房产公司的福莱森广场项目提供开业筹办、运营管理等商业管理服务。合同还约定，服务地点在湖南省桂阳县龙潭西路，委托项目管理面积约3万平方米，服务时间自2017年10月26日起至2029年12月31日止。恒太公司提供的商业服务范围为：1.福莱森广场的开业前期筹备，即根据委托项目定位要求，参与建筑改造、安装方案的完善，负责主办店、商铺品牌、百货品牌的全面招商，负责做好开业前的各项准备工作，按约定的时间做好开业计划。2.福莱森广场的运营管理，即负责委托项目开业后的日常运营管理，开业时间为2018年10月26日（具体时间以双方另行商定为准）。《商业服务合同》签订前，恒太公司利用其职业优势和富美房产公司急需服务的弱点，虚假承诺要通过其优质的商业服务，帮助富美房产公司获得丰厚的商业利润，并提升商业门面的价值。恒太公司在《商业服务合同》中要求富美房产公司支付违背意愿，违反公平原则的巨额服务费。根据计算，合同约定的服务费超出了富美房产公司投巨资建设并经营的福莱森广场能够获得全部利润，严重显失公平。更为不公的是，恒太公司还要求相关团队工作人员要由其招聘，但却要富美房产公司签订劳动合同，工资报酬由富美房产公司支付，风险由富美房产公司承担，人员管理却要听命于恒太公司。甚至恒太公司可以将上述工作人员安排到富美房产公司经营项目之外的地方去工作。此外，合同签订后，恒太公司并没有按照约定履行合同义务。富美公司没有认真对市场进行调研，没有对项目经营进行准确定位，没有提交符合实际，有利于富美房产公司经营的商业规划及预算方案。恒太公司没有制定、提供与开业筹办、运营管理相符合的规章制度、商业规划框架、开业筹办费用预算、品牌商务条款框架、经营管理班子组建方案、经营管理预算方案等。恒太公司的服务长期处于混乱无序状态，无法正常为富美房产公司提供服务。恒太公司没有开展项目的全部招商工作，没有根据富美房产公司确认的品类商务条款展开招商，没有保证合同商务条款利益的最大化。恒太公司的招商人员没有遵守廉洁制度。恒太公司也无法完成招商目标，其曾承诺会带一些知名合作品牌来投资经营，但一直没有兑现。富美房产公司规定的开业时间2018年10月26日前招商签约率不足80%，严重影响了原定的开业时间。恒太公司没有负责开业筹办与运营管理的人员，也没有组建管理团队，而是将本应由其负责的人员招聘、工资支付等义务强加给富美房产公司，致使团队管理，工作安排等陷入严重混乱，导致招商工作无法正常开展。恒太公司无法为富美房产公司提供合同约定的服务。恒太公司没有履行合同约定的服务，但却不停地逼迫富美房产公司支付服务费，并以撤回全部委派人员、停止服务相威胁。富美房产公司为了避免影响招商工作，迫于压力于2019年5月28日作出了错误的还款承诺。2019年7月27日，恒太公司向富美房产公司发出《关于暂停服务的函》，明确要求从2019年8月1日起停止服务并撤回委派人员。8月1日，恒太公司撤回了委派人员，停止了服务，导致富美房产公司在关键时期开业筹备工作和招商工作无法进行，合同目的无法实现。综上，由于恒太公司违约，不履行合同义务并撤回工作人员，停止服务，致使双方签订的合同目的不能实现。加之，富美房产公司在签订》商业服务合同》时，对恒太公司的服务和收费错误认识，出现重大误解，被告收取的天价服务费严重违反了公平原则。依据合同法的相关规定，富美房产公司与恒太公司签订的《商业服务合同》应当解除。富美房产公司在恒太公司的胁迫之下，违背真实意思并基于重大误解而做出了还款承诺，依法也应当撤销。恒太公司没有按照合同约定履行义务，且现已终止服务，其收取的服务费应当返回。为此，富美房产公司诉至法院，请求支持其诉讼请求。恒太公司辩称，2017年10月26日，恒太公司与富美房产公司签订了《商业服务合同》是事实。首先，该合同是双方意识达成一致后的真实意思表示。该合同对双方的权利义务进行了明确的约定，不存在对合同有重大误解。而且，富美房产公司在恒太公司向其催讨拖欠的服务费后，还向恒太公司出具了还款承诺书。即使富美房产公司在签订合同时存在重大误解，又怎会在合同签订后，再行出具还款承诺书。出具还款承诺书显然是富美房产公司认可了恒太公司所提供的服务，认可双方签订的合同。其次，合同对恒太公司所提供的各项服务都进行了明确的约定，这些服务的价值富美房产公司作为专业的房地产开发商，且有专业的核算人士，其应当是完全知晓的，不存在显失公平。富美房产公司所提供的会计报告计算标准相当混乱，且没有计算全部收入，也没有对恒太公司所提供的服务所能产生的价值进行合理的估量。该会计报告显然不能作为认定双方签订的商业服务合同显失公平的事实依据。再次，恒太公司并没有违反合同约定，相反是富美房产公司违反合同约定，未按时向恒太公司支付服务费，且在恒太公司多次催收之后仍未支付的情况下，恒太公司才撤回委派人员，停止服务。恒太公司已经依约提供了服务，是富美房产公司未支付服务费，富美房产公司依约应承担违约责任。综上，富美房产公司认为合同存在重大误解，显失公平是没有事实和法律依据的。恒太公司已依约提供了服务，富美房产公司应当依约支付服务费，富美房产公司要求返还服务费没有法律依据。而且富美房产公司未依约支付服务费，构成违约，应承担违约责任。恒太公司向本院提出反诉请求：1.判决解除恒太公司与富美房产公司于2017年10月26日签订的《商业服务合同》；2.判决富美房产公司一次性支付恒太公司固定服务费、后台固定服务费及代发工资薪酬合计7389479.81元；3.判决富美房产公司支付恒太公司违约金13730000元；4.本案的诉讼费用由富美房产公司承担。事实和理由：富美房产公司委托恒太公司为其福莱森广场项目提供开业筹办、运营管理等商业服务事宜，双方于2017年10月26日签订了《商业服务合同》。该合同约定，委托项目服务地点为湖南省桂阳县龙潭西路；委托项目管理面积约3万平方米；委托提供商业服务的范围为福莱森广场的开业与前期准备、福莱森广场的运营管理；委托服务的时间自2017年10月26日起至2029年12月31日止。该合同还约定，开业筹办阶段固定服务费为一次性固定服务费2800000元，分2次支付。第一次在签订合同后5天内支付1200000元。第二次在商业规划报告提交确认后5天内支付1600000元。公司后台固定服务费每月250000元，按月支付。服务费按第一次在本合同签订后5天内支付，以后在每月开始前5天支付（不足一月按日折算）。运营管理阶段运营服务费标准为每年按固定服务费800000元加委托项目经营利润的20%比例的分成收取。合同还约定，富美房产公司按照恒太公司的标准实际承担其公司组织架构内，由恒太公司委派常驻项目地的工作人员的工资薪酬。该工资薪酬由恒太公司代为发放，富美房产公司需在每月5日前将相应工资薪酬款汇入恒太公司账户。恒太公司收款后开具发票给富美房产公司。合同约定，富美房产公司应按约支付本合同项下的一切费用，如不能按约支付，逾期超过15天的，恒太公司有权暂停提供服务或撤回委派人员，直至富美房产公司付清费用。如因富美房产公司未依约支付服务费从而导致其开业延期或停业的责任，由富美房产公司承担。逾期超过30天的，恒太公司有权单方行使解除权。如恒太公司解除合同的，富美房产公司应当按照本合同剩余年限可获得的服务费总额的50%向恒太公司支付违约金。合同签订后，恒太公司依约履行了合同义务，但富美房产公司未依约支付服务费。富美房产公司于2017年11月支付了一次性固定服务费1000000元，于2017年12月支付了一次性固定服务费200000元，于2018年10月支付了一次性固定服务费100000元，共支付了1300000元，剩余一次性固定服务费1500000元至今未支付。富美房产公司于2018年3月支付了公司后台固定服务费500000元，剩余后台固定服务费至今未支付，委派常驻项目工作人员工资长期未付。基于富美房产公司的违约情况，反诉人曾多次催款，均未果，且富美房产公司多次违反其保证和承诺。富美房产公司曾于2019年5月28日向恒太公司作出《承诺书》，承诺截止到2019年4月30日止，富美房产公司累计应付固定服务费、公司后台固定服务费、代发工资等款项6000000元（具体数字以双方结算为准），并承诺了具体的还款时间。2019年6月30日前支付2000000元；2019年7月31日前支付2000000元；2019年8月31日前支付2000000元。出具承诺书后，富美房产公司并未按照承诺支付款项。无奈之下，恒太公司于2019年7月1日向富美房产公司发送了律师函，要求其收到律师函后付清所欠款项，并告知如不付清款项，恒太公司将根据合同约定采取暂停服务、撤回委派人员的措施。但富美房产公司收到上述律师函后，仍未支付款项。2019年7月25日，恒太公司再次向富美房产公司发送了《工作联系函》，提醒其逾期付款的行为已严重违约，如再不立即支付拖欠的服务费，恒太公司将按照约定撤回全部委派人员并停止提供服务直至付清费用后，也不排除解除合同并要求富美房产公司按照合同约定支付违约金。富美房产公司收到上述函件后，仍未支付任何服务费。为此，恒太公司于2019年7月28日向富美房产公司发送了《关于暂停服务的函》，通知富美房产公司，由于其严重违约行为，恒太公司决定按照合同约定在2019年8月1日采取暂停服务并撤回委派人员的措施，直至富美房产公司付清费用。2019年8月1日，恒太公司依约暂停服务并撤回委派人员。恒太公司认为，富美房产公司的行为已经严重违反了合同约定，根据相关法律规定，恒太公司有权解除合同并追究富美房产公司的违约责任。为此，恒太公司依法提出反诉，望支持反诉人的反诉请求。富美房产公司辩称，首先，富美房产公司与恒太公司所签订的《商业服务合同》属于重大误解、显失公平，应当撤销。其一，恒太公司是一家具有商业服务经验的企业，其利用自己的专业优势，利用富美房产公司不懂商业服务而急需商业服务的弱点，故意模糊服务内容，以通过赢得丰厚商业利润的虚假承诺骗取富美房产公司的信任为手段，与其签订了《商业服务合同》。恒太公司又利用富美房产公司没有经验，在合同中制定权利义务明显失衡的合同内容，要求富美房产公司支付天价服务费，这违反公平。等价有偿原则。由于签订合同时，恒太公司并未对具体的服务内容、性质、结果等方面进行诚实介绍和说明，甚至是欺骗，导致富美房产公司对行为性质、对服务内容、服务质量、服务费等产生错误认识，从而做出与真实意思相悖的意思表示，签订上述合同。事后，富美房产公司申请郴州骏新联合会计师事务所对福莱森广场项目委托商业服务运营成果进行了财务预估分析，结果证明在12年零2个月的服务期限内，恒太公司要收取的服务费高达45252096.19元，加上其他各项开支，福莱森广场项目的总经营性支出为126835994.55元。相反，恒太公司为富美房产公司服务可获得的商铺租金收入只有110493350元，富美房产公司将亏损16342644.55元。这还是按照商铺出租率100%的结果计算的，而事实上商铺出租率难以达到70%。如按照商铺出租率70%计算，富美房产公司将亏损49490649.55元。简而言之，上述合同履行的结果就是恒太公司只派出了邓启斌、袁名竹两个工作人员，却收取了45257096.19元的天价服务费，而富美房产公司将其经营的3万平方米的商铺出租给他人使用十二年零二个月，却反而还要亏损49490649.55元，这显然有失公平。其二，企业为自己的员工发放工资福利待遇是法定的义务，但本案中，恒太公司不仅收取富美房产公司天价服务费，还要求富美房产公司承担其派驻工作人员的工资和福利待遇。这既没有法律依据，也显失公平。其三，恒太公司利用自身优势，要求富美房产公司承担的服务费的计算违反了会计法律法规。上述《商业服务合同》约定，运营阶段的服务费按照每年固定服务费800000元加委托项目经营利润的20%比例分成的方式收取。恒太公司将经营利润界定为，会计报表所得税前利润，不含委托物业承租租金、折旧摊销、非委托项目费用及服务费所产生的盈利。恒太公司要求不扣除合理成本开支，实际上是将巨额的开支成本作为利润计算，其中谋取近20000000元的不法服务费。恒太公司要求计算利润时不扣除成本，违反了企业会计准则和相关法律法规，这对富美房产公司来说既是重大误解，也是显失公平。依据相关法律规定，当事人应当遵循公平原则确定各自的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上述商业服务合同明显属于重大误解，显失公平，依法应当予以撤销。其次，恒太公司无权要求富美房产公司支付服务费、工资报酬和违约金。其一，除去双方签订的商业服务合同应当撤销的理由外，从合同履行的角度考虑，恒太公司没有按照合同约定履行服务义务，其也无权要求富美房产公司支付服务费、工资报酬和违约金。一是，恒太公司没有认真对市场进行调研，没有对项目经营进行准确定位，没有提交符合实际、有利于富美房产公司经营的商业规划及预算方案。二是，恒太公司没有制定、提供开业筹办与运营管理的各项规章制度、商业规划框架、开业筹办费用预算、品类商务条款框架、经营管理班子组建方案、经营管理预算方案等。恒太公司派驻项目地人员长期处于混乱状态，无法正常为富美房产公司提供服务。三是，恒太公司没有开展项目全部招商工作，没有根据答辩人确认的品类商务条款展开招商，没有保证合同商务条款的利益最大化。恒太公司派驻的招商人员没有遵守廉洁制度，不能完成招商目标。恒太公司曾承诺要带一些知名合作品牌来福莱森广场投资经营，但一直没有兑现，并没有发挥其招商优势为富美房产公司带来利益。富美房产公司规定开业时间为2018年10月26日，但招商率不足80%，这严重影响了富美房产公司的开业时间。四是，恒太公司没有负责开业筹办与运营管理人员招聘，没有组建管理团队，将本应由其负责的人员招聘，工资支付等义务强加给富美房产公司，致使团队人员管理、任用等工作安排陷入混乱，从而导致招商筹办等工作无法开展。恒太公司无法为富美房产公司提供合同约定的服务。五是，2019年9月25日，原湖南太平洋恒业商业管理有限公司的股东宁波太平洋百货集团有限公司退股，湖南太平洋恒业商业管理有限公司也改名为湖南恒太商业管理有限公司。恒太公司不能再使用“太平洋”的字号。恒太公司无法再履行合同约定的许可富美房产公司使用“太平洋”字号的义务。其二，富美房产公司没有为恒太公司支付其职工工资及报酬的法定义务，如相关员工要求富美房产公司支付工资，应由员工申请劳动仲裁，而不是由恒太公司主张权利。其三，富美房产公司没有违约，不需支付违约金。恒太公司主张的服务费和工资报酬不合法、不合理，不应当支付。而且，恒太公司没有履行合同义务，没有为富美房产公司提供与服务费价值相当的服务，富美房产公司不支付费用不构成违约。综上，富美房产公司与恒太公司签订《商业服务合同》以及富美房产公司作出的还款承诺书，均属于重大误解、显失公平，依法应当撤销。恒太公司没有提供与其收费相对等的服务，无权要求富美房产公司支付服务费、工资报酬和违约金，请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2017年10月26日，富美房产公司与恒太公司（原湖南太平洋恒业商业管理有限公司现更名为湖南恒太商业管理有限公司）签订了《商业服务合同》。该合同约定，富美房产公司委托恒太公司为福莱森广场项目提供开业筹办、运营管理等商业管理服务。服务地点为湖南郴州桂阳县龙潭西路，委托项目管理面积约3万平方米。富美房产公司委托恒太公司提供的商业服务范围，一是福莱森广场的开业与前期筹备，即根据委托项目定位要求，参与建筑改造、安装、装修方案的完善，负责主力店、商铺品牌、百货品牌的全面招商，协助商业公共区域装修与厅柜进场装修管理，负责做好开业前的各项准备工作，按双方约定的时间做好开业计算。二是福莱森广场的运营管理，即负责委托项目开业后的日常运营管理。委托服务的时间是2017年10月26日起至2029年12月31日止，包括开业筹办阶段与运营管理阶段。服务费用包括固定服务费、招商佣金及运营服务费。其中，固定服务费分为一次性固定服务费和公司后台固定服务费。一次性固定服务费2800000元（包括恒太公司太平洋字号使用费），分2次支付。第一次在签订合同后5天内支付1200000元；第二次在商业规划报告提交确认后5天内支付1600000元。公司后台固定服务费每月250000元，按月支付。后台固定服务费支付周期为12个月，第一次在合同签订后5天内支付，以后在每月开始前5天支付，不足一月按日折算。开业筹办阶段的招商佣金，招商签约率在70%以内的，按2个月租金提取；招商签约率在70%以上部分，按3个月租金提取。运营管理阶段运营服务费按照每年固定服务费800000元加委托项目经营利润20%比例分成的方式收取。该合同中的经营利润是指会计报表所得税前利润不含委托物业承租租金、折旧摊销费、委托项目费用及服务费用后产生的盈利。运营管理阶段运营服务费的支付，在福莱森广场开业前15天，按每年800000元一次性支付给恒太公司，经营利润分成按季度结算。该合同还对双方的权利义务以及违约责任进行了约定。2.2019年5月28日，富美房产公司向恒太公司作出一份《承诺书》。该承诺书中写明，截止到2019年4月30日止，富美房产公司累计应支付恒太公司固定服务费、公司后台固定服务费、代发工资等款项（具体数额以双方结算为准），富美房产公司拟定还款计划如下：1.2019年6月30日前支付2000000元；2019年7月31日前支付2000000元；2019年8月31日前支付2000000元。上述还款计划上报于桂阳县福莱森商业广场化债涉稳处置工作领导小组审批。3.上述商业服务合同签订后，恒太公司与富美房产公司进行了沟通，确定了福莱森广场项目筹备期的通讯录。恒太公司委派了邓启斌和袁名竹两名工作人员常驻福莱森广场项目。同时，恒太公司为富美房产公司制定了项目工程筹备进度表、商业规划框架（包括《城市商业分析报告》《项目定位分析报告》《招商策略分析报告》《项目概算分析报告》以及相关系列图表文件）、财务匡算表、人资行政体系（包括《人资行政管理制度手册》《人资行政管理操作手册》《员工服务规范》《湖南太平洋恒业商业管理有限公司薪资体系表》《桂阳太平洋购物中心福利标准》《湖南太平洋恒业商业管理筹备店人力资源管理权限》以及外派资料单、《组织架构》《人员到位计划》《岗位定薪表）。富美房产公司收到恒太公司的上述材料后，对恒太公司提供的商家布局等部分商业规划服务提出了质疑，要求协商修改。2019年7月25日，恒太公司复函富美房产公司，告知富美房产公司其提出的上述质疑，均已在恒太公司提交的商业规划框架报告和商业服务合同中进行了说明，不再另行修改，并提醒富美房产公司已逾期支付服务费。富美房产公司在上述商业服务合同签订后，已于2017年11月向恒太公司支付了一次性固定服务费1000000元，于2017年12月支付了一次性固定服务费200000元，于2018年10月支付了一次性固定服务费100000元，于2018年3月支付了公司后台固定服务费500000元。以上共支付了1800000元。由于富美房产公司未依约向恒太公司支付服务费，恒太公司多次向富美房产公司发出《结算通知单》《催款函》和《律师函》，催促富美房产公司支付服务费。富美房产公司在恒太公司多次催促后，并未支付服务费，而是于2019年5月28日向恒太公司出具了前述承诺书。富美房产公司出具承诺书后，并未依据承诺向恒太公司支付服务费，于是恒太公司于2019年7月27日向富美房产公司发出了《关于暂停服务的函》。2019年8月1日，恒太公司暂停向富美房产公司提供商业服务，并撤回委派常驻项目的工作人员。2019年8月11日，恒太公司最后一次向富美房产公司发出《结算通知单》，催促富美房产公司支付服务费及工资薪酬款共计7343104.81元。另外，富美房产公司向恒太公司支付了委派工作人员工资薪酬、奖金、差旅费等共计1984971.62元。另查明，2019年4月3日，因富美房产公司负债较多，已进入执行程序，其开发经营的福莱森商业广场项目资金受到监管，签订了《桂阳县福莱森商业广场商品房预售资金监管协议书》。以上事实，有《商业服务合同》《承诺书》《催款函》《签收函》《协商函》《支付凭证、明细表》等可以证实，原、被告双方当事人对于以上事实没有争议，本院予以认可。本院认为，本案的争议焦点有二：一是富美房产公司与恒太公司签订的《商业服务合同》是否存在重大误解和显失公平，以及原告（反诉被告）的诉请是否应当获得支持；二是上述《商业服务合同》是否应当予以撤销，以及被告（反诉原告）的诉请是否应当获得支持。关于争议焦点一。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的达成需有双方当事人的意思表示一致，如真实意思与表示行为不一致而签订合同，导致一方当事人产生重大损失的，可能构成重大误解。所谓重大误解，是指误解人在做出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解人受到重大损失，以至于根本违背当事人订立合同的目的。基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，富美房产公司与恒太公司签订的《商业服务合同》是经过双方协商一致后达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容也不违反法律的强制性规定，应为有效。首先，根据法律规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，上述《商业服务合同》对双方当事人的权利义务约定得非常明确，富美房产公司作为房地产的开发商，有自己的管理团队，有自己的法律顾问单位，对于合同内容应当有一个正确的认识。而且，上述《商业服务合同》签订后，富美房地产公司还依据合同向恒太公司支付了部分服务费及工资薪酬，并就所欠服务费出具了《承诺书》。显然，富美房产公司在签订合同时对合同内容不存在重大误解。其次，富美房产公司认为上述《商业服务合同》存在重大误解和显失公平的主要依据是，郴州俊新联合会计师事务所出具的《桂阳县福莱森广场委托商业服务运营成果财务预估分析报告》。该报告只是对福莱森广场商业服务运营成果财务的预估分析，其是建立在富美房产公司提供的资料完全准确，以及运营方案等能够百分之百完成的前提下产生的，缺乏客观性。而且恒太公司所提供的是一种服务，该服务所能产生的商业价值是很难预估的，商户分析报告中也未作出预估。根据合同约定，恒太公司所提供的服务期限为十二年零二个月，在如此长的一段时间内，商铺租金、市场行情等均会发生不小的变化，无法准确预估。本院对于上述分析报告不予采信。最后，上述《商业服务合同》对双方当事人的权利义务进行了明确的约定，富美房产公司对合同内容完全清楚，对其应当支付的服务费有一个清楚的认识，不存在重大误解。现富美房产公司依据一份福莱森广场商业服务运营成果的财务预估分析报告就主张该合同存在重大误解，显然不利于维护合同的相对稳定性。上述《商业服务合同》对服务费的支付进行了明确的约定，富美房产公司自愿签订了该合同，恒太公司在协商签订该合同时也不存在欺诈行为，富美房产公司应当受该合同的约束。而且从本案查明的情况看，富美房产公司之所以主张上述《商业服务合同》存在重大误解，主要是因为自身原因导致福莱森商业广场无法继续运营下去，否则富美房产公司也不会在恒太公司一再催促支付服务费的情况下，并未主张上述商业服务合同存在重大误解，反而是向恒太公司出具了一份还款承诺书。该承诺书是在恒太公司催款后，富美公司作出的，并在承诺书中备注了“具体数额以双方结算为准”，可见富美房产公司对于其作出该承诺有清楚的认识，不存在重大误解。同理，富美房产公司主张上述《商业服务合同》显失公平同样缺乏事实和法律依据。至于富美房产公司要求恒太公司返还已支付的服务费及工资薪酬3784971.62元，本院不予支持。本案中，恒太公司依据双方签订的《商业服务合同》，已经履行了部分服务，既然富美房产公司已经向恒太公司支付了上述服务费和工资薪酬，说明富美房产公司认可了恒太公司所提供服务的价值。恒太公司依约履行了部分服务，富美公司应当依约支付相应的服务费。至于富美房产公司认为，恒太公司所委派的两名工作人员的工资及薪酬不应由其支付的主张，本院亦不予支持。对于委派人员的工资及薪酬支付问题，富美房产公司与恒太公司在双方签订的《商业服务合同》中有明确的约定，恒太公司委派常驻项目人员的工资薪酬、交通、福利补贴等费用，由富美房产公司打入恒太公司账户，由恒太公司代为发放。该约定是双方当事人自愿达成的，也不违反法律的强制性规定，双方当事人应当依据约定履行。关于争议焦点二。依据相关法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行等情形下，当事人可以解除合同。本案中，富美房产公司在经恒太公司多次催讨支付服务费后，以自己的行为明确表示不履行该债务，而且合同所约定福莱森商业广场项目的资金已经受到监管，合同目的无法实现。依据上述法律规定，恒太公司有权解除双方签订的《商业服务合同》。对于解除合同，双方当事人并无争议，富美房产公司与恒太公司双方所争议的是，解除合同后，富美房产公司是否应当向恒太公司支付服务费及承担违约责任。首先，关于恒太公司要求富美房产公司支付服务费及代发工资薪酬7389479.81元，本院不予支持。其一，依据双方签订的《商业服务合同》来看，一次性固定服务费2800000元，包括了恒太公司“太平洋”字号的使用费。本案中，湖南太平洋恒业商业管理有限公司已经改名为恒太公司，且福莱森商业广场尚未开业，富美房产公司并未使用其“太平洋”字号。因此，一次性固定服务费中应当核减出“太平洋”字号使用费，而“太平洋”字号使用费具体是多少，根据恒太公司提供的证据，本院无法核实。对此，恒太公司应当承担举证不能的不利后果。而且，从整体上理解双方签订的《商业服务合同》来看，一次性固定服务费2800000元，应当是恒太公司在整个服务期限内所收取的费用，合同约定的服务期限为十二年零二个月，现合同履行不到两年，2800000元固定服务费也应当相应核减。其二，恒太公司要求富美房产公司支付后台固定服务费5048387.10元，缺乏事实和法律依据。恒太公司并未提供相应的证据证明，其是否提供了后台服务，提供了哪些后台服务。恒太公司也未对其提供的后台服务的具体内容，以及价值体现作出合理说明。对此，恒太公司应当承担举证不能的不利后果。根据公平原则和权利义务对等原则，富美房产公司所应当支付的，应当是与恒太公司所提供的后台固定服务价值相当的费用。本案中，根据庭审查明的情况来看，恒太公司已经提供的服务除了向福莱森广场项目派驻了两名工作人员外，仅向富美房产公司提供了其制定的项目工程筹备进度表、商业规划框架、财务匡算表、人资行政体系等文件，而且上述文件及分析报告尚未得到富美房产公司的完全认可，富美房产公司已经提出修改要求，但恒太公司并未作出符合富美房产公司要求的修改。恒太公司所提供的服务存在瑕疵，富美房产公司有权在相应的限度内减少服务费。况且，富美房产公司已经向恒太公司支付了服务费及工资薪酬3784971.62元（含后台固定服务费），本院认为，富美房产公司已经支付了恒太公司所提供的后台固定服务价值相当的费用。其三，恒太公司代发的派驻人员邓启斌和袁名竹的工资薪酬841092.71元，本院亦不予支持。本案中，富美房产公司已经为恒太公司派驻的工作人员邓启斌和袁名竹支付了工资薪酬，有邓启斌和袁名竹签字的收据为证，恒太公司再行向富美房产公司主张代发工资薪酬没有事实和法律依据。而且，恒太公司要求富美房产公司支付其代发工资841092.71元的依据，仅仅是其自行制作的工资表，并无富美房产公司的确认。更何况该工资表与邓启斌、袁名竹实际收到的工资不相一致，这从邓启斌、袁名竹的工资明细清单可以看出。邓启斌和袁名竹的工资由银行代发，从银行打印的流水清单来看，邓启斌和袁名竹的实际工资与恒太公司所主张的代发工资明显存在差别。恒太公司要求富美房产公司支付其代发邓启斌和袁名竹的工资薪酬841092.71元没有事实和法律依据。其次，恒太公司要求富美房产公司支付违约金13730000元，本院亦不予支持。其一，合同约定的违约金过高，有失公平。依据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为“过分高于造成的损失”。本案中，富美房产公司与恒太公司在双方签订的《商业服务合同》中约定，富美房产公司逾期支付服务费超过30天的，恒太公司可解除合同并要求富美房产公司支付本合同剩余年限，恒太公司可获得的服务费用总额的50%的违约金。本案中，恒太公司提供的是服务，是福莱森商业广场开业筹备阶段、运营阶段的商业管理服务，合同约定的总服务年限为十二年零二个月，现不到2年便已经解除，停止服务。停止服务后，恒太公司不再派驻工作人员，也不再提供后台服务等，其损失显然是可控的，远远达不到“剩余年限可获得的服务费用总额的50%。其二，本案中富美房产公司并未违约。在合同履行过程中，富美房产公司确实有未按照合同约定的时间支付服务费的行为，但是富美房产公司在恒太公司催讨后，已经支付了部分服务费，且恒太公司也接受了该服务费，并继续为富美房产公司提供服务，可见恒太公司认可了富美房产公司此前迟延支付服务费的行为。此后富美房产公司在经恒太公司多次催讨后，仍不支付服务费，是因为恒太公司所提供的服务存在瑕疵，没有完全履行合同约定的提供商业管理服务的义务，富美房产公司行使其抗辩权，拒付部分服务费并未违约。至于富美房产公司于2019年5月28日出具的承诺书，这是一份拟还款计划，并非最终的结算凭证。该承诺书中已经备注了具体数额以双方结算为准，且出具该承诺书时，双方尚在继续履行合同过程中，不断会有新的服务费产生，承诺书中所作出的拟还款6000000元的计算，并不能证明富美房产公司实际应支付给恒太公司的服务费数额。本案中，富美房产公司已经向恒太公司支付了固定服务费及代发工资薪酬3784971.62元，履行了相应的支付义务。综上所述，富美房产公司与恒太公司签订的《商业服务合同》依法予以解除。鉴于恒太公司已经为富美房产公司提供了部分商业管理服务，富美房产公司已经支付给恒太公司的服务费及代发工资薪酬3784971.62元不再返还。恒太公司在没有完全按照《商业服务合同》约定履行其合同义务的情况下，要求富美房产公司严格按照合同约定支付服务费及代发工资7389479.81元以及违约金13730000元有失公平，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第六十七条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）郴州富美房地产开发有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）郴州富美房地产开发有限公司与被告（反诉原告）湖南恒太商业管理有限公司于2017年10月26日签订的《商业服务合同》予以解除；三、驳回被告（反诉原告）湖南恒太商业管理有限公司的其余部分反诉请求。本诉案件受理费36053元，由原告（反诉被告）郴州富美房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费73691元，由被告（反诉原告）湖南恒太商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  史文章人民陪审员  何代月人民陪审员  胡春明二〇二〇年四月二十日法官助理李远红书记员王真明附相关法条《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。