山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初128号原告：厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司，住所地：东营市东营区。负责人：王冬云，经理。委托诉讼代理人：仝世涛，山东鲁北律师事务所律师。委托诉讼代理人：周靖翔，山东鲁北律师事务所实习律师。被告：王秀荣，女，汉族，住东营市安和**。委托诉讼代理人：刘勇，男，汉族，住东营市安和**，系被告之夫。原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司诉被告王秀荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，诉讼过程中，因被告不同意使用小额诉讼程序，本案使用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人仝世涛，被告委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业费5184元，并支付相应违约金，被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，判令被告支付物业费5184元。事实与理由：东营市东营区安和南区业主委员会代表被告和原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司、厦门海谊楼宇经营管理有限公司签订了两份《物业服务合同》，合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告作为业主接受了原告提供的物业服务，但被告违约，没有按约定支付物业费。被告辩称，1、原告主体不适格，分公司不具有法人资格，不具备物业服务的主体资格；2、原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效；3、原告没有收费资格，原告计算的物业费缺乏法律依据;4、原告在非法进行物业服务期间，对化粪池疏于管理，至污水反流，导致被告房屋内木地板受损，至今未赔偿。经审理，本院确认以下事实：2012年8月20日，东营市东营区东城街道安和南区业主委员会与厦门海谊楼宇经营管理有限公司签订《物业服务合同》，约定厦门海谊楼宇经营管理有限公司为安和南区提供物业服务，收费标准为0.95元/平方米/月，过渡期为半年，过渡期缴费标准为0.55元/平方米/月，按季度收取。合同期限为2012年8月1日至2014年7月31日。2015年9月1日，东营市东营区东城街道安和南区业主委员会与厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司签订《物业服务合同》，约定厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司为安和南区提供物业服务，业主物业费标准缴纳为0.55元/平方米/月，街道扶持资金为0.20元/平方米/月，按季度收取，合同期限为2015年9月1日至2018年8月31日。2019年3月25日，厦门海谊楼宇经营管理有限公司出具授权委托书，载明“我公司现委托厦门海线谊楼宇经营管理有限公司东营分公司以分公司的名义：向安泰南区、安泰北区和安和南区业主追索电梯费、物业费、水费及违约金等费用；委托律师提起诉讼；接收和解及执行款项等”。2019年7月25日，东营市东营区东城街道安和居民委员会出具证明1份，该证明载明“厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司通过政府招投标于2012年8月1日入驻安和南区，并为业主（住户）提供服务至2018年8月31日，期间海谊公司签订两份合同，分别为2012年8月20日、2015年9月1日，第一份合同到期后海谊为小区提供了物业服务至2018年8月31日，合同履行期间的催收物业费的方式为：每季度末在小区大门口悬挂缴纳物业费的条幅、单元门张贴缴费通知单、入户门张贴收费通知单并派人在居委会办公室收取物业费，居委会予以协助，因安和南区物业合同到期，海谊物业于2018年8月31日撤出安和南区并终止物业服务工作。王秀荣系东营市东营区东三路69号安和南区小号房主，该房建筑面积为147.29平方米。2013年5月至2018年8月的物业费5184元，王秀荣未交纳。以上事实，有厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司提交的物业服务合同、证明、欠费明细表及双方当事人陈述为凭，足以认定。本院认为，双方争议焦点为：一、2015年9月1日签订的物业服务合同是否有效；二、厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司是否具有原告主体资格；三、厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司主张的物业费是否超过了诉讼时效。关于第一个争议焦点，2015年9月1日签订的物业服务合同系厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司，王秀荣认为，物业管理条例规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，分公司不具物业服务或者物业管理的资格，故厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司不具有物业管理和服务资格，签订的合同为非法合同。本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》规定从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，物业服务企业是否应当具有独立的法人资格，条例并无明确规定，故王秀荣主张厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司无物业服务主体资格，双方签订的合同系非法合同，无法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，2012年8月20日物业服务合同虽系厦门海谊楼宇经营管理有限公司与东营市东营区东城街道安和南区业主委员会签订，但厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司提交的厦门海谊楼宇经营管理有限公司出具的授权委托书载明厦门海谊楼宇经营管理有限公司授权其东营分公司向业主收取物业费，2015年9月1日物业服务合同系东营分公司与业主委员会签订，且根据安和南区居委会出具的证明可以认定厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司为安和南区业主提供了物业服务，故厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司可以向业主收取物业费，该分公司具有原告主体资格。关于第三个争议焦点，王秀荣认为，厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司主张的部分案件受理费超过诉讼时效。对东营市东营区东城街道安和居民委员会出具的证明，王秀荣认为，居委会不是自然人，不具备提供证人证言的资格；该证明不是书证，无经办人签字，不具有法律效力；王秀荣未收到催收物业费的相关通知。本院认为，安和居委会出具的证明虽无经办签字欠缺形式要件，但结合物业服务公司通知交费一般系采取在业主公共区域张贴交费通知、在单元门张贴交费通知、入户门张贴收费通知单等形式的行业特点，对证明的内容，本院亦以采信。物业公司通过一定形式提出业主交费的要求，引起诉讼时效中断，故对王秀荣该方面的抗辩，本院不予支持。综上，本院认为，物业服务企业系为全体业主提供服务并根据物业服务合同的约定进行相应的服务，物业服务企业按照合同约定提供了服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。业主抗辩需要基于正当理由，同时以避免对业主自治机制和物业服务秩序造成破坏为原则。物业公司与业主应按物业服务合同的约定行使权利、履行义务。物业公司提供了物业服务，业主应根据物业服务合同交纳物业费。东营市东营区东城街道安和居民委员会出具的证明能够证实厦门海谊楼宇经营管理有限公司或者其东营分公司自2012年8月1日至2018年8月31日为安和南区业主提供了物业服务，作为业主的王秀荣应当依约交纳物业费，故厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司要求王秀荣交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。王秀荣房屋建筑面积为147.29平方米，2013年5月至2018年8月的物业费为5184元。王秀荣主张其房屋因厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司疏于管理致下水道污水污染其房屋而造成损失，其诉讼过程中明确对损失仅作为抗辩不反诉，视情况另案起诉，因该主张只有其陈述，其未提交其他证据予以证实，厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司对此不认可，故对其抗辩，本院不予支持。厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司放弃违约金的诉讼请求对王秀荣并无不利，且不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告王秀荣于本判决生效之日起十日内支付原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司东营分公司物业费5184元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王秀荣负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  周国防二〇二〇年四月七日法官助理苏帅星书记员门惠惠