湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初5135号原告（反诉被告）：刘菊华，女，1953年9月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告（反诉被告）：刘利华，男，1955年8月13日出生，汉族，住长沙市天心区。原告（反诉被告）：刘国华，女，1959年9月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告（反诉被告）：谢卫初，男，1949年12月1日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告（反诉被告）：谢学军，男，1971年11月7日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告（反诉被告）：谢某，女，2003年7月18日出生，汉族，住湖南省邵东县（户籍所在地为湖南省邵东县）。共同委托诉讼代理人：彭小芳，湖南泽伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘伟伦，男，1990年2月27日出生，汉族，住长沙市天心区。被告（反诉第三人）：刘长华，男，1962年6月13日出生，汉族，住长沙市天心区。共同委托诉讼代理人：朱颖，湖南湘天律师事务所律师。原告（反诉被告）刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某与被告（反诉原告）刘伟伦、被告（反诉第三人）刘长华共有物分割纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军及其与原告（反诉被告）谢某的共同委托诉讼代理人彭小芳，被告（反诉原告）刘伟伦、被告（反诉第三人）刘长华及其共同委托诉讼代理人朱颖到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某向本院提出诉讼请求：1.依法分割刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某与刘长华、刘伟伦共有的长沙市三泰街1号房屋；2.判令刘长华、刘伟伦将经营长沙市三泰街1号共有房屋的收益按份额分配给刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某（收益自1994年9月6日暂计算至2019年5月31日，后段收益计算至共有房屋实际分割履行完毕之日止，最终以司法评估意见为准）；3.本案全部诉讼费及鉴定评估费等费用由刘长华、刘伟伦承担。事实与理由：刘德初与谢受贞系夫妻关系，两人婚后共同生育五个子女即刘金华、刘菊华、刘利华、刘国华和刘长华。刘伟伦系刘长华之子。刘金华与谢卫初系夫妻，婚后生育谢学军和谢凯军，刘金华于1985年去世。谢凯军于2010年离婚后于2012年4月去世，谢某系谢凯军之女。长沙市三泰街1号房屋系刘德初与谢受贞共同财产。刘德初于1994年9月6日去世。刘长华经常虐待母亲谢受贞并将其赶出长沙市三泰街1号房屋，谢受贞从1993年起居住在外并轮流在刘菊华、刘利华、刘国华家中居住，仅于2013年至2014年期间在被告刘长华家中居住过共计4个月。长沙市三泰街1号房屋自刘德初死后一直被刘长华、刘伟伦占有使用并从事经营至今。刘长华因虐待谢受贞于1993年被起诉，原长沙市西区人民法院（现长沙市岳麓区人民法院）于1994年批准长沙市公安局西区分局逮捕。谢受贞后于2015年2月10日去世。谢受贞去世后，刘长华向长沙市天心区人民法院起诉分割长沙市三泰街1号房屋，经长沙市天心区人民法院作出（2015）天民初字第3010号民事判决书，判决刘长华继承4.045平方米，刘菊华、刘利华、刘国华各继承4.56平方米，刘伟伦继承30.105平方米，谢学军继承1.63平方米，谢卫初、谢某各继承0.815平方米。该判决现已生效并执行，产权过户手续已办理完毕。刘长华、刘伟伦自1994年9月6日后就一直占有长沙市三泰街1号房并自行将该房屋部分出租、部分自行经营福利彩票投注站获益，至今未向其他人分配过任何收益。刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某多次找其主张分配收益和分割共有房屋，均被其以恶劣态度拒绝。2017年1月30日，刘国华、刘菊华、刘利华找刘长华、刘伟伦协商时，被其二人砍伤住院。因刘长华、刘伟伦拒不分配收益和协商解决房屋分割问题且用刀砍伤刘国华、刘菊华、刘利华，现已无法继续维持共有关系，应予分割。被告（反诉原告）刘伟伦答辩并提出反诉请求：1.判令长沙市三泰街1号房屋归刘伟伦所有，由刘伟伦支付原其他共有人合计41%份额的房屋折价款；2.本案全部诉讼费用由刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某承担。事实与理由：长沙市三泰街1号房屋原所有权人刘德初、谢受贞去世后，谢受贞的份额遗赠给了刘长华之子刘伟伦，刘德初的份额进行了法定继承。经生效判决确认刘长华继承4.045平方米，刘菊华、刘利华、刘国华各继承4.56平方米，刘伟伦继承30.105平方米，谢学军继承1.63平方米，谢卫初、谢某各继承0.815平方米，现该房屋已进行了相应的权属变更登记，其中刘伟伦59%、刘长华7.9%、刘菊华8.9%、刘利华8.9%、刘国华8.9%、谢学军3.3%、谢卫初1.5%、谢某1.5%。刘伟伦的份额系接受谢受贞遗赠而来，刘长华亦自愿将自己份额赠与刘伟伦，对涉案房屋分割后归刘伟伦所有既有利于共有物分割也可满足老人遗愿，刘伟伦亦愿意支付其他原共有人相应份额的折价款。涉案房屋从被实际继承后根本不存在共有物收益的情况，刘伟伦、刘长华占有涉案房屋66.9%的份额，使用自己所有的房屋份额合情合理。此外经营收益为刘伟伦、刘长华的家庭收入，属于家庭所有，刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某主张分割共有物收益缺乏事实和法律依据。被告（反诉第三人）刘长华答辩及陈述：1.刘长华、刘伟伦确实一直占有涉案房屋和用于经营，但房屋时上下两层，刘长华、刘伟伦只占有和经营了15平方米面积，楼上一直空置。刘长华全家靠彩票经营店维持生计，没有租金收益。刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某一直不愿意协商解决，现在主张收益没有依据。2.刘德初在世时没有收入，是刘长华独自负担其生活，刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某从未负担；谢受贞自己有工作收入，刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某在谢受贞去世后将其生前财产分割走，谢受贞生前之所以写遗嘱就是为了把房子保留下去。涉案房屋被分割成多份后各共有人之间一直纠纷不断，影响到刘长华的经营生活。刘长华愿意将自己名下份额赠与刘伟伦，由刘伟伦向其他共有人购买相应份额，终结家族矛盾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：长沙市天心区房屋原系刘德初、谢受贞夫妇共有财产。刘德初于1994年8月去世，谢受贞于2015年2月去世。因刘德初、谢受贞的继承人就涉案房屋继承事宜发生纠纷并诉至本院，本院于2016年11月23日作出（2015）天民初字第3010号民事判决，确认谢受贞所有及其继承刘德初的份额共计30.105平方米由刘伟伦受遗赠继承；刘德初的份额由刘长华继承4.045平方米，刘菊华、刘利华、刘国华各继承4.56平方米，谢学军继承1.63平方米，谢卫初、谢某共继承1.63平方米。该判决经长沙市中级人民法院（2017）湘01民终1076号民事判决驳回上诉维持原判后生效并执行。现长沙市天心区房屋的产权登记情况为：湘（2019）长沙市不动产权第0065363号、划拨／私有房产、住宅用地／住宅、共有宗地面积30.1平方米／房屋建筑面积51.09平方米、刘伟伦、刘长华、刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某按份共有，各人共有份额同（2015）天民初字第3010号民事判决，其中谢卫初、谢某各继承0.815平方米。因长沙市天心区房屋自1994年8月一直由刘伟伦、刘长华居住使用并用于经营至今，刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某未能实际占有该房屋进行收益，双方为此常发生争执，关系日渐恶劣甚至引发肢体冲突，刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某遂诉至本院要求分割共有物，刘伟伦就此提出本案反诉请求。在本案审理过程中，经被告（反诉原告）刘伟伦、被告（反诉第三人）刘长华申请并预付鉴定费7605元，本院委托湖南志成房地产评估有限公司对长沙市天心区房屋价值进行评估，评估价为51.05万元；经原告（反诉被告）刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某申请并预付鉴定费24200元，本院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对长沙市天心区房屋1994年9月起的租金价值进行评估，该房屋自1994年9月至2015年2月10日的整栋房屋客观市场租金为1825737元，其中用作门面部分的客观市场租金为1752191元；自2015年2月11日起至2019年7月31日的整栋房屋客观市场租金为684799元，其中用作门面部分的客观市场租金662379元。上述评估意见作出后，刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某提出若不能竞价决定房屋最终归属则申请撤回对于分割长沙市三泰街1号房屋的第一项诉讼请求。本院认为，涉案房屋原系刘德初、谢受贞夫妻共有财产，1994年8月刘德初去世后由谢受贞、刘菊华、刘利华、刘国华、刘长华、谢学军、谢凯军（谢卫初子、谢某父）共有，就涉案房屋产生的收益亦应由各共有人享有。现刘菊华、刘利华、刘国华、刘长华、谢学军、谢卫初、谢某继承刘德初的房产份额已予明确，各共有人应按照各自份额享有收益。刘长华、刘伟伦辩称其并未将涉案房屋用于出租，但即使其自用亦会产生房屋使用费由各共有人按份额享有收益；刘长华、刘伟伦辩称其仅使用一楼门面且用于经营的面积仅15平方米未超过其享有的份额，但共有人对涉案房屋的共有系对每单位面积均按份共有，且即使其他部分面积空置在双方关系一直恶劣的情形下其他共有人无法实际与刘伟伦、刘长华共同占有使用涉案房屋，故刘长华、刘伟伦应按照其他人各自享有的产权份额支付租金收益。根据司法鉴定机构深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋租金收益的评估情况，自1994年9月至2019年7月30日，涉案房屋客观市场租金收益共计2510536元（684799＋1825737＝2510536），故刘伟伦、刘长华应向刘菊华、刘利华、刘国华各支付房屋收益款的8.9%即223437元，向谢学军支付房屋收益款的3.2%即80337元，向谢卫初谢某各支付房屋收益款的1.6%即40168元。另在本案对评估意见组织质证过程中，刘长华又提出了以管理费和维修费抵扣房屋使用费的问题但未提交任何证据证明，对该抗辩意见本院不予采纳。涉案房屋由刘伟伦、刘长华、刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某按份共有，各方未约定共有人不得分割共有的涉案房屋且刘伟伦、刘长华与其他共有人刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某之间的关系严重恶化，双方均诉至本院请求分割共有物，依法应予分割。刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某虽后来又申请撤回分割共有物的诉讼请求，但其同时表示撤诉申请建立在对涉案房屋不通过竞价方式分割的条件之上。本院认为，刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某撤诉申请并不明确且刘伟伦的反诉请求系分割共有物，即使刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某撤回该项诉讼请求，本案中仍应审理共有物分割问题，故对于刘菊华、刘利华、刘国华、谢卫初、谢学军、谢某的撤诉申请，本院不予准许。本案中作为共有物的涉案房屋难以进行实物分割，采取归共有人中的一人所有、由其他共有人就折价款予以分割的方式较为适宜。根据涉案房屋的各共有人占有房屋份额的比例（个人所有的面积份额／房屋总面积），刘伟伦占有房屋面积份额比例为58.9%，且涉案房屋一直由刘伟伦、刘长华实际占有使用，涉案房屋归刘伟伦所有较为适宜，刘伟伦应对其他共有人进行折价补偿。根据司法鉴定评估机构湖南志成房地产评估有限公司对涉案房屋所作的评估意见价值51.05万元，刘伟伦应向刘菊华、刘利华、刘国华各支付折价款的8.9%即45434.5元，向谢学军支付折价款的3.2%即16336元，向谢卫初、谢某各支付折价款的1.6%即8168元。对于刘长华名下产权份额，因其表示自愿赠与其子刘伟伦，故对于刘长华与刘伟伦之间的折价款支付情况，本院在此不予处理。对于两次鉴定产生的费用共计31805元，按照各共有人就房屋享有的共有份额比例，由刘菊华、刘利华、刘国华、谢学军、谢卫初、谢某共承担33.1%即10527元，由刘伟伦、刘长华共承担21278元。因刘伟伦、刘长华实际仅预付7605元，其余均由刘菊华、刘利华、刘国华、谢学军、谢卫初、谢某预付，刘伟伦、刘长华尚需向刘菊华、刘利华、刘国华、谢学军、谢卫初、谢某支付差额13673元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、长沙市天心区房屋归被告（反诉原告）刘伟伦所有，原告（反诉被告）刘菊华、刘利华、刘国华、谢学军、谢卫初、谢某及被告（反诉第三人）刘长华于本判决生效后三十日内配合被告（反诉原告）刘伟伦办理产权过户手续；二、被告（反诉原告）刘伟伦、被告（反诉第三人）刘长华在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘菊华、刘利华、刘国华各支付房屋折价款45434.5元，向原告（反诉被告）谢学军支付房屋折价款16336元，向原告（反诉被告）谢卫初、谢某各支付房屋折价款8168元；三、被告（反诉原告）刘伟伦、被告（反诉第三人）刘长华在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘菊华、刘利华、刘国华各支付房屋收益款223437元，向原告（反诉被告）谢学军支付房屋收益款80337元，向原告（反诉被告）谢卫初、谢某各支付房屋收益款40168元；三、被告（反诉原告）刘伟伦、被告（反诉第三人）刘长华在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘菊华、刘利华、刘国华、谢学军、谢卫初、谢某支付鉴定费用13673元。如被告（反诉原告）刘伟伦、被告（反诉第三人）刘长华未按照本判决指定的期限履行支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12109元（实际预缴27330元）、反诉费4495元、共计16604元，由被告（反诉原告）刘伟伦、被告（反诉第三人）刘长华负担15116元，原告（反诉被告）刘菊华、刘利华、刘国华、谢学军、谢卫初、谢某负担1488元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  董娟娟人民陪审员  黄 旭人民陪审员  李菊兰二〇二〇年四月九日法官助理严梓豪代理书记员  蔡资俐附相关的法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。