贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终164号上诉人（原审被告）：道真自治县大地置业发展有限公司。住所地:贵州省道真仡佬族苗族自治县玉溪镇新城社区尹珍大道********。法定代表人：吴用旭，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：林庆伟。委托诉讼代理人：唐亮，系重庆华升（道真）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚路建，女，1989年12月16日出生，苗族，住贵州省道真自治县。委托诉讼代理人：田伟，系贵州慕道律师事务所律师。上诉人道真自治县大地置业发展有限公司（以下简称“大地置业公司”）因与被上诉人姚路建商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0325民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。道真大地置业公司上诉请求：请求撤销（2019）黔0325民初1848号《民事判决书》，依法改判驳回上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方并没有达到解除合同的必然条件，在不违背法律法规强制性规定的情况下，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定由合同的解除条款，被上诉人作为完全民事行为能力人，对自己签订的内容是完全予以知情的，根据诚实守信原则，上诉人已经严格按照合同约定履行了相应的义务，为被上诉人理应按照约定履行义务，即应当在签订《商品房买卖合同》后30日内向答辩人一次性支付剩余房款，上诉人与被上诉人另行协商达成一致意见前，是否解除双方签订的《商品房买卖合同》的约定解除权属于答辩人，根据约定优先原则，上诉人认为本案双方签订的《商品房买卖合同》不应当解除。在本案中，被上诉人不能办理银行按揭的过错在于自身提供材料不符，且被上诉人一按揭贷款的方式支付尾款并不是履行合同的唯一途径，被上诉人可以与上诉人另行协商，以其他分期付款的方式向上诉人支付购房尾款，这与被上诉人向银行按揭贷款并无本质区别，这完全符合被上诉人选择按揭贷款的初衷。本案涉案房屋，已经向相关部分进行了不动产备案登记，权利人为被上诉人，非经法定原因及程序不能改变，因此客观上，购房合同只能继续履行，以维护合同的严肃性，这也是当事人意思自治的表现。若仅仅因被上诉人自己按揭不能而提起解除《商品房买卖合同》，难以避免其他买受人利用此情形肆意提起解除合同，将会严重损害上诉人的合法权益。上诉人与各买受人均在《商品房买卖合同》及补充协议中明确了因按揭贷款办理不了而另行支付的方案，双方均知情并同意，如仅考虑买受人的利益，忽视上诉人的权利，从而当然的提起解除双方签订的《商品房买卖合同》，这将会引起其他买受人可能会因此而故意不提供材料或者不按照约定提供材料，以使自己不具备办理银行按揭贷款的条件，达到与上诉人解除合同的目的，从而要求上诉人退还首付款及相应利息和所缴纳的相关税费，上诉人的权利将无法保障，况且上诉人已为每一套出售的房屋支出了巨额的佣金、税费等费用，合同一旦解除，这些都是上诉人的直接损失。上诉人为维护自己的合法权益，特向贵院提起上诉。姚路建二审期间未作书面答辩。姚路建向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年11月5日签订的《商品房买卖合同》；2.判令大地置业公司返还姚路建商品房首付款132000元、维修基金2563元、印花税126元，共计人民币134689元及资金占用利息。一审法院认定事实：道真大地置业公司（出卖人）与姚路建（买受人）于2018年11月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人在道真自治县玉溪镇尹珍大道道真悦冠生活广场建设的第大底盘（裙楼）3单元4层3-4-58号房，该商品房建筑面积42.72平方米，套内建筑面积26.46平方米，房屋总价款252000元。该合同第八条第三款贷款方式付款约定：“买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款132000元，余款120000元以【银行按揭】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款数额少于申请贷款数额的，逾期，任何一方均有权单方解除合同，出卖人应当退还买受人已付款及银行同期存款的利息”。同日，双方签订了《补充协议》，该协议第一条对《商品房买卖合同》第八条的补充：“以下条款适用于乙方（买受人）选择银行按揭贷款方式支付房款：（1）买受人应当在《商品房买卖合同》签订当日向出卖人办理按揭贷款的全部资料，并于《商品房买卖合同》签订后15日内办理完毕银行按揭贷款申请手续：贷款发放时汇入出卖人指定的银行账户：若由于买受人原因逾期办理，按《商品房买卖合同》第十条约定处理。（2）若买受人未能获得银行贷款或未获准全额银行贷款，则买受人须在《商品房买卖合同》签订后30日内一次性向出卖人付清剩余房款，否则出卖人可以单方面解除合同，按《商品房买卖合同》第十条约定处理。（3）买受人已详细了解出卖人与买受人贷款银行所签约的《按揭贷款合作协议》及《商品房买卖合同》中约定的出卖人对买受人贷款银行的责任及义务；买受人授权予出卖人：在买受人违反与贷款银行签订的贷款协议后，贷款银行要求出卖人履行担保义务或回购该商品房的情况下，甲方有权无须经买受人同意处置该商品房，由此给出卖人造成的一切经济损失均由买受人承担，并按累计的逾期应付款的3%计算由买受人向出卖人支付违约金”。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，姚路建向道真大地置业公司支付首付款132000元、维修基金2563元、印花税126元，共计134689元。姚路建按照道真大地置业公司要求提供办理按揭贷款的全部资料。该资料经农商行审查因姚路建无稳定的收入来源未获得批准，大地置业公司也未在规定的时间内及时将未能办理银行按揭贷款原因告知姚路建。事后，双方经协商不能达成协议，致姚路建诉讼来院。一审法院认为，双方于2018年11月5日签订《商品房买卖合同》合法有效。该合同第八条第三款约定姚路建支付首付款132000元后，余款120000元以银行按揭贷款方式支付。姚路建已向大地置业公司提交了相关资料，而《商品房按揭贷款合同》能否签订，涉及到出卖人信誉、担保能力、买受人还款能力以及银行等诸多不确定因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三款约定的“买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人”得知。按揭贷款事宜由大地置业公司负责办理，大地置业公司将收集的资料提交银行审查后，银行以姚路建没有稳定的收入来源未能签订《商品房按揭贷款合同》，一方面说明了姚路建没有支付购房余款的经济能力，另一方面说明大地置业公司的促销人员在促销时，对姚路建提供的资料是否能签订《商品房按揭贷款合同》，没有给姚路建充分说明或者说明存在瑕疵。事后，大地置业公司也未将不能与银行签订《商品房按揭贷款合同》的原因告知姚路建。综上，本案未能签订《商品房按揭贷款合同》不可归责于当事人双方。现姚路建因无力支付购房余款，导致《商品房买卖合同》不能继续履行而向原审法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、判令大地置业公司返还姚路建商品房首付款132000元、维修基金2563元、印花税126元及其资金占用利息的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，故对姚路建的诉讼请求，原审法院予以支持。大地置业公司以“不能办理按揭贷款，是姚路建自身的原因导致，大地置业公司没有过错，姚路建主张解除合同没有法定和约定的条件，大地置业公司不应向姚路建返还相关费用”的抗辩理由不符合法律规定，原审法院不予采纳。据此判决：一、解除道真自治县大地置业发展有限公司与姚路建于2018年11月5日签订的《商品房买卖合同》；二、道真自治县大地置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还姚路建商品房首付款、维修基金、印花税共计134689元及利息（利息从2018年11月6日起，以134689元为本金，按银行同期存款利率计算至本金返还完毕之日止）。案件受理费3050元，减半收取1525元，由道真自治县大地置业发展有限公司负担。本院二审期间，姚路建未提交新证据，大地置业公司提交承诺书一份，载明“我公司郑重承诺同意姚路建在无法办理银行按揭贷款的情形下采取分期支付，姚路建可自主选择1至10年的期限分期支付，我公司并同时免除姚路建分期支付的利息，以0利息的分期支付方式支付给我公司购房尾款。”。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，是否应解除大地置业公司与姚路建签订的《商品房买卖合同纠纷》。针对本案争议焦点，本院认为。大地置业公司与姚路建双方于2018年11月5日自愿签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效。该合同第八条第三款约定姚路建付首付款132000元后，余款120000元以银行按揭贷款方式支付。按揭贷款事宜由大地置业公司负责办理，姚路建已向大地置业公司提交相关资料，但银行以姚路建没有稳定收入来源为由未能签订《商品房按揭贷款合同》。虽然由此说明大地置业公司的促销人员在促销时，对姚路建提供的资料是否能签订《商品房按揭贷款合同》，没有给姚路建充分说明或者说明存在瑕疵。事后，大地置业公司也未将不能与银行签订《商品房按揭贷款合同》的原因及时告知姚路建，存在一定的过错。但根据双方签订的《商品房买卖合同》的《补充协议》中第一条第二款“若乙方未能获准银行贷款或未获准全额银行贷款，则乙方须在《商品房买卖合同》签订后30日内向甲方一次性付清剩余房款，否则甲方可单方面解除合同，按《商品房买卖合同》第十条约定处理”之约定。可知，双方约定并未赋予姚路建因未能获准银行贷款而能够单方解除合同的权利，而是姚路建若未能获准银行贷款，则须在《商品房买卖合同》后30日内向大地置业一次性付清房款，否则大地置业公司可单方解除合同。故姚路建无权单方解除《商品房买卖合同》，本院对大地置业公司认为《商品房买卖合同》不应当解除予以支持。原判对姚路建要求解除双方签订的《商品房买卖合同》予以支持，并要求大地置业公司返还姚路建商品房首付款、维修基金、印花税共计134689元及利息不当，本院予以纠正。因大地置业公司承诺同意姚路建在无法办理银行按揭贷款的情形下采取分期支付，姚路建可自主选择1至10年的期限分期支付，并同时免除姚路建分期支付的利息，以0利息的分期支付方式支付购房尾款，姚路建可自行与大地置业公司进行协商还款期限及相应还款金额。综上所述，道真自治县大地置业发展有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市道真仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0325民初1848号民事判决；二、驳回姚路建的诉讼请求。一审案件受理费1525元，由姚路建负担。二审案件受理费3050元，由姚路建负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  刘娟娟审判员  何 容二〇二〇年四月二十八日法官助理马琇峰书记员张剑