新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0106民初3717号   原告：王祥余，男，1969年3月18日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区。委托诉讼代理人：方林，新疆翔瑞律师事务所律师。被告：新疆生产建设兵团建设工程集团第一建筑安装工程有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区新民路**。法定代表人：齐保林，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵卫东，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘应霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆保利房地产开发有限公司，，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区祥云中街879号天然城市花园小区4栋1层商铺1。法定代表人：孙竹琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：辛文军，男，该公司员工。原告王祥余与被告新疆生产建设兵团建设工程集团第一建筑安装工程有限责任公司（以下简称兵团第一建筑公司）、被告新疆保利房地产开发有限公司（以下简称保利房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王祥余及委托诉讼代理人方林、被告兵团第一建筑公司的委托诉讼代理人赵卫东到庭参加诉讼，被告保利房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告王祥余向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）祥云中街879号天然城市花园小区1栋1层商铺1属于原告所有；2.依法解除对新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）祥云中街879号天然城市花园小区1栋1层商铺1的查封，案号（2019）新0106执异35号；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月18日，我与保利房地产公司于2018年11月21日签订《商品房买卖合同》，约定保利房地产公司将其位于新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）祥云中街879号天然城市花园小区1栋1层商铺1的房产以335852元出售给我，并于2018年12月18日办理了网上签约，因为不动产交易中心未抓取到乌鲁木齐房产交易中心推送至房屋变更的信息，故双方未及时办理产权变更登记，但保利房地产公司已于2018年12月18日将该房产移交给原告实际使用。兵团第一建筑公司于2019年4月向头屯河区人民法院申请执行时，查封了该房产，侵犯了我的合法权益，故诉至法院。被告兵团第一建筑公司辩称，不同意原告的诉讼请求，根据法律规定，不动产物权的变更，经依法登记才发生效力，涉案商铺是不动产，登记在保利房地产公司名下，虽然原告2018年12月12日办理了网上签约手续，但并没有办理过户登记，原告主张该房产的所有权不能成立，请法院驳回原告的诉讼请求。被告保利房地产公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。经审理查明，2018年11月21日，王祥余与保利房地产公司及新疆天然房地产开发有限公司签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定新疆天然房地产开发有限公司用保利房地产公司提供的天然城市××园商1）以折抵方式支付王祥余工程款67.2044万元（1栋-1层-商1折抵335852.00元，8栋-1层-商1折抵336192.00元），本案案涉房产是1栋-1层-商1；同日，保利房地产公司向王祥余出具了《收据》，载明收到乌鲁木齐市××区商铺1购房款335852.00元。2018年12月18日，王祥余与保利房地产公司就案涉商铺签订了《商品房买卖合同（现售）》及《商品房预售合同签约证明和预告登记申请书》，后缴纳了网签费用，并在天然城市花园办理了《准入通知单》，王祥余交纳案涉商铺的物业费及水电费。另查明，兵团第一建筑公司与保利房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，兵团第一建筑公司依据（2018）新0106民初1365号民事判决向本院提出强制执行申请，本院于2019年8月5日作出（2019）新0106执1092号执行裁定，裁定冻结、划拨保利房地产公司的银行存款4052143.77元，并加倍支付迟延履行期间债务利息的相应银行存款；采取以上措施后，仍不足以清偿生效法律文书所确认的义务的，则依法扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。后本院在乌鲁木齐市不动产交易中心查封了登记在保利房地产公司名下房产10套，其中包括案涉的位于乌鲁木齐市××区商铺1房产（不动产权证号：乌房权证头屯河区字第**）一套。王祥余向本院提出执行异议，认为案涉房屋的所有权归其所有，并提交《房屋抵偿工程款协议书》、《商品房买卖合同（现售）》、网上签约证明书等证据，用于证实案涉房产已于2018年11月21日由保利房地产公司通过以物抵债的方式抵偿给其，双方进行了网上签约，只因其自身原因回内地未办理房屋过户手续。保利房地产公司对王祥余提交的证据均表示认可。王祥余称，因乌鲁木齐市不动产交易中心未提取到乌鲁木齐市房产交易中心推送到中间库的信息即房屋所有权人已变更为王祥余的信息，导致房屋被查封，同时，执行案件办案人如到乌鲁木齐市房产交易中心查询，亦不会导致案涉房屋被查封。本院对王祥余执行异议一案于2019年11月26日作出（2019）新0106执异35号执行裁定书，裁定驳回王祥余的异议请求。王祥余不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。上述事实，有原告王祥余提交的《房屋抵偿工程款协议书》、《收据》、《商品房买卖合同（现售）》、《商品房预售合同签约证明和预告登记申请书》、《准入通知单》、新疆增值税普通发票，被告兵团第一建筑公司提交的（2019）新0106执异35号执行裁定书，当事人陈述、本案庭审笔录等存卷为证。本院认为，本案的争议焦点是王祥余就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占用不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，首先，从王祥余与保利房地产公司签订的《商品房买卖合同（现售）》来看，该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但王祥余与保利房地产公司均认可保利房地产公司系以商铺用于清偿新疆天然房地产开发有限公司对王祥余所欠的债务，双方的真实意思表示为以房抵债，即王祥余签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，王祥余对新疆天然房地产开发有限公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。其次，王祥余未办理过户登记，王祥余称因其回内地故没有办理过户登记手续，这说明其是由于自身原因怠于行使请求办理过户登记手续的权利，没有将债权及时转化为所有权，故其自身对未办理过户登记手续存有过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件，王祥余称已经办理网上签约手续，但网上签约不具有物权变动的效力，不能阻却执行。因此，王祥余主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实及法律依据，其诉讼请求不能成立。被告保利房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告王祥余的全部诉讼请求。本案案件受理费6337.78元（原告已预交），由原告王祥余负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   张 政人民 陪 审员   黄芬荣人民 陪 审员   宋玉兰   二 〇 二 〇 年 四 月 八 日 书  记  员   吴慧娟