福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1898号 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州美裕置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路洛江交通科技培训大楼**。 法定代表人：吴志红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李真，福建瀛同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗红燕，女，1982年3月18日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：岳文发，福建邦司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李基铂，福建邦司律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴品高，男，1982年11月18日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：岳文发，福建邦司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李基铂，福建邦司律师事务所律师。 上诉人泉州美裕置业有限公司（以下简称美裕公司）因与被上诉人罗红燕、吴品高商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初2735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美裕公司上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、罗红燕、吴品高未按期缴纳住宅专项维修资金，美裕公司依法依约享有后履行抗辩权。(一)美裕公司享有后履行抗辩权，有法律依据及合同依据。合同附件11补充协议第六条约定“买受人应于2018年6月30日前支付专项维修资金”，第二条第3点约定“买受人未能依约支付专项维修资金的，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任。”根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”及建设部、财政部联合签署的《住宅专项维修资金管理办法》第13条“未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人”的规定，美裕公司交房日期依法依约得以往后顺延，直到买受人履行完付款义务，在此之前，美裕公司不承担逾期交房责任。(二)一审认定罗红燕、吴品高逾期付款不构成违约，美裕公司不享有后履行抗辩权，缺乏依据，适用法律错误。1.一审认定合同对于专项维修资金交纳期限的约定属于约定不明错误。首先，合同附件11补充协议第六条明确约定了买受人交纳专项维修资金的时间是2018年6月30日前，该时间具体而明确。其次，合同附件9《关于前期物业管理的约定》及《临时管理约定》，是买受人与案外人物业管理公司签订的，合同当事人是买受人与案外人，并非买受人与美裕公司。该前期物业约定的服务对象系“泉州市洛江区美裕嘉园”这一整体，并非买受人个人。因此，本案商品房买卖合同中，买受人与美裕公司之间关于专项维修资金交纳时间的具体约定，只有一个，即附件11的约定，不存在两种约定。虽然，在美裕公司与买受人之间无特别、具体约定时买受人受前期物业管理约定的约束。本案中，针对罗红燕、吴品高这一具体的个体，罗红燕、吴品高与美裕公司已经另行约定了专项维修资金的交纳时间，该时间晚于《临时管理约定》确定的交纳时间“购房时”。该具体的、特定的约定已经取代了《临时管理约定》中买受人与案外人的约定，在二者不一致时，应以本案双方的具体约定为准。罗红燕、吴品高未按合同约定时间交纳专项维修资金，构成违约。一审因前述认定事实错误，从而导致适用法律错误，错误地适用合同法第六十二条的规定认定买受人未按期交纳不构成违约，应予纠正。2.一审以专项维修资金的交纳是否影响施工和交房，作为认定买受人是否构成违约的依据，法律逻辑错误，与法相悖，与合同约定不符。认定买受人是否违约的依据是“是否按照合同约定履行”，而非“是否造成影响施工和交房”。合同既然明确约定了买受人的付款义务及付款时间，其应当信守，未依约履行即构成违约。若按一审逻辑，因买受人工作生活均在外地，购买案涉房屋不是为了自己居住使用，美裕公司晚交房亦不构成违约。3.一审法院以无法确认案涉商品房的面积故无法缴纳专项维修资金为由，不予支持美裕公司的后履行抗辩权错误。首先，专项维修资金的缴交标准，不属于合同双方约定的范畴，而属于政府统一制定的标准。支付标准及案涉房屋的具体缴交金额，美裕公司已明确告知买受人，买受人对应交纳金额是清楚的，即缴纳金额=合同面积×政府规定的缴交单价。买受人违背诚实信用原则，否认美裕公司已明确告知其缴纳标准及金额的事实。即使美裕公司没有告知，也不妨碍其缴交。因为缴交标准的相关规定是公开的，买受人可以查询到，即使查询不到也可以在2018年6月30日前主动向美裕公司询问。其次，合同面积在合同中明确记载，不存在无法确认商品房面积的情形。至于房屋竣工后是否已经实际测量，是否确定了产权面积，不能成为买受人拒不按期交款的理由。双方在合同附件11补充协议第六条第2点明确约定了若合同面积与产权面积产生误差时，以产权面积为准，对买受人已缴交的专项维修资金进行多退少补。该条款约定进一步证明了双方对专项维修资金的缴交约定是明确且具体的。在约定的交纳时间2018年6月30日前，房屋是否实际测量，不防碍买受人履行缴交的义务。罗红燕、吴品高应当根据合同约定的时间以及政府规定的标准，自觉主动履行缴交义务，否则应当认定构成违约。二、美裕公司因中雨以上降雨、六级以上风力及35度以上高温天气，监理单位要求不得施工合计298天，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定及《商品房买卖合同》第十二条约定的无需承担违约责任的情形，一审判决不予认定错误。1.天气情况在施工合同签订前无法预测。美裕公司对这些天气情况无法预测，无法避免且不能克服。结合以往司法实践，包括中雨以上、6级以上大风在内的风雨天气，其性质与台风、热带风暴一致，应当认定为不可抗力。美裕公司交房日期可顺延至2019年4月24日。2018年7月1日至2019年4月24日期间，因中雨以上降雨、六级以上风力及35度以上高温天气，监理单位要求美裕公司不得施工合计61天，又可顺延至2019年6月24日，期间又遇中雨以上降雨、六级以上风力及35度以上高温天气，以此类推。2.在双方当事人的行为是否以合同约定为准时，一审在认定上存在前后不一致的情形，违反公平公正原则。如前文所述，合同明确约定了“若买受人未按期交纳专项维修资金的，美裕公司享有顺延交房且不承担责任的权利”，对此合同约定，一审不予认定。对于美裕公司根据天气原因造成无法施工的客观实际情况以及根据以往司法实践并结合法律关于台风等不可预见的天气属于不可抗力的规定，提出的不可抗力理由，一审却又以合同无约定为由不予认定。三、罗红燕、吴品高逾期收房，不仅要按照法律规定及合同约定承担房屋毁损、灭失的风险，也应按照合同约定承担逾期收房违约责任，一审法院不予支持美裕公司的反诉请求是错误的。1.罗红燕、吴品高的逾期收房本身就是一种违约行为，无论是否造成美裕公司损失，均应当承担违约责任。一审法院以“是否造成损失”作为认定是否应当承担违约责任的依据，明显与法相悖。罗红燕、吴品高逾期收房也会造成美裕公司的项目运营维护成本增加，客观上也会存在一定损失。2.一审该认定亦与其判决美裕公司因“逾期交房”行为对罗红燕、吴品高承担违约责任自相矛盾。逾期收房违约与逾期交房违约的法律后果，合同均有约定，且约定的违约金标准一致。一审判决美裕公司对“逾期交房”承担违约责任并非以“是否造成损失”为前提，而判决罗红燕、吴品高对“逾期收房”承担违约责任却以“造成损失”为前提，违反公平、公正原则，缺乏客观公正性，亦与法律关于承担违约责任的规定不符。3.房屋毁损、灭失风险的转移是物权约定范畴，并不影响罗红燕、吴品高根据合同约定应当承担逾期收房的违约责任。 罗红燕、吴品高辩称，美裕公司不具有以罗红燕、吴品高未于2018年6月30日前缴交专项维修资金为由的延期交房抗辩理由和权利。美裕公司二审提交的证据及2019年8月19日发送的交房通知书明确缴交专项维修资金的时间为交房时。罗红燕、吴品高在接到通知后，缴纳了由美裕公司代收的专项维修资金，不存在违约行为。美裕公司所谓的天气因素不属于不可抗力，且合同中未约定美裕公司主张的天气因素可作为延期交房的事由，美裕公司以因天气因素，监理单位要求不得施工为由，主张可延期交房，没有事实和法律依据。美裕公司要求罗红燕、吴品高支付逾期收房违约金，没有事实和法律依据。 罗红燕、吴品高向一审法院起诉请求：判令美裕公司向罗红燕、吴品高支付逾期交房违约金（以876342元为基数，按日万分之一的标准计算，从2018年7月1日开始计至实际交房之日止，暂计至2019年7月1日为31984元）。 美裕公司向一审法院提出反诉请求：判令罗红燕、吴品高向美裕公司支付逾期收房违约金8676元（以876342元为基数，按日万分之一的标准计付自2019年7月1日起至2019年10月7日止）。 一审法院认定事实：2017年4月7日，罗红燕、吴品高与美裕公司签订编号为201704070145的《商品房买卖合同》及附件，约定罗红燕、吴品高向美裕公司购买位于泉州市洛江区房屋，成交价为876342元；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付上述房屋；房屋交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。除不可抗力外，出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；由于买受人原因导致商品房未能按期交付，视为出卖人已经完成交付义务，相关风险责任、交付附随义务概转移至买受人。买受人自交付期限届满日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金。附件九《关于前期物业管理的约定》之《临时管理规约》第三十三条约定：专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备、属于业主共用的附属建筑物、构筑物及设施设备的维修、更新、改造费用开支，由业主购房时一次性交纳。附件十一《补充协议》约定：买受人应按出卖人书面通知的要求办理房屋交付手续并履行领受房屋义务；买受人未能依约支付、缴交合同约定购房款、专项维修资金等，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任；因买受人原因，其未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该房已按合同约定条件进行交付，该房的风险转移时间点、保修期起算点、物业费起算点为出卖人交房通知送达之日；买受人应于2018年6月30日前缴交专项维修资金，出卖人有权代收该专项维修金。合同及其附件签订后，罗红燕、吴品高向美裕公司支付首付款，并办理按揭贷款手续。诉争商品房于2018年12月20日取得泉州市房产测绘报告书（产权登记），于2018年5月20日经消防验收合格，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收合格，于2019年8月15日取得建设工程竣工验收备案证明文件。美裕公司于2019年5月30日向罗红燕、吴品高发出《入伙通知书》，通知交房时间为2019年6月30日。美裕公司于2019年8月20日向罗红燕、吴品高发出《交房告知书》，通知交房时间为2019年8月22日，罗红燕、吴品高于2019年8月21日签收。罗红燕、吴品高于2019年10月7日办理交房手续，美裕公司向罗红燕、吴品高代收专项维修资金。 一审法院认为，罗红燕、吴品高与美裕公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。１.关于罗红燕、吴品高未按期缴纳住宅专项维修资金，美裕公司是否享有后履行抗辩权问题。首先，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》约定罗红燕、吴品高应在2018年6月30日前缴纳专项维修资金，但双方又在《临时管理规约》中约定专项维修资金由业主购房时一次性交纳。二者对住宅专项维修资金交纳期限的约定存在不一致，视为约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，罗红燕、吴品高在2019年10月7日缴纳专项维修资金并未违约。其次，专项维修资金交房后才能发挥功能，罗红燕、吴品高未按期缴纳专项维修资金并不影响美裕公司施工和交房。第三，专项维修资金应按房屋面积缴纳，在诉争商品房未取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下，买受人客观上无法在此之前办理交房手续并交纳专项维修资金。故美裕公司以罗红燕、吴品高未在约定的期限内缴纳专项维修资金为由，抗辩其可顺延交房且不承担违约责任，缺乏依据，不予支持。2.关于美裕公司是否存在可顺延交房情形问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，虽然《商品房买卖合同》约定遇不可抗力可顺延交房，但是美裕公司提供的证据无法认定为法定的不可抗力情形。《商品房买卖合同》没有对其他可顺延交房情形进行特别约定，故美裕公司关于在诉争商品房工程施工期间遇中雨、高温、大风天气等自然因素，也有停水、停电以及政府因中高考、重大会议、创卫检查、环保督察等事由进行施工管制的原因均应据实延期交房的主张，缺乏合同依据，不予采纳。3.关于逾期交房违约金问题。诉争商品房分别于2018年12月20日、2019年8月15日取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，诉争商品房于2019年8月15日才能达到双方约定的交房条件。美裕公司于2019年5月30日通知交房，因此时还未具备交房条件，故该通知无效。美裕公司于2019年8月20日邮件告知罗红燕、吴品高于2019年8月22日办理交房手续，其通知交房的时间已超过《商品房买卖合同》约定的交付时间合计418天（2018年7月1日-2019年8月22日）。按合同约定，罗红燕、吴品高有权要求美裕公司以房价款876342元为基数，按日万分之一支付自2018年7月1日起至2019年8月22日止的逾期交房违约金36631元（876342元×0.0001/日×418天），超出部分，不予支持。4.关于逾期收房违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒接接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，美裕公司在履行通知交房义务后，房屋毁损、灭失的风险已由罗红燕、吴品高承担。美裕公司也未提供证据证明就迟延受领房屋所受的损失，故美裕公司请求罗红燕、吴品高支付逾期收房违约金，缺乏依据，不予支持。综上所述，美裕公司未能在约定的交房时间将房屋交付罗红燕、吴品高使用，已经违约，依法应承担相应的违约责任。罗红燕、吴品高的诉讼请求，予以部分支持。美裕公司就本案存在不可抗力、罗红燕、吴品高逾期缴纳专项维修资金等情形可以顺延交房等辩解，于法无据，不予采纳。美裕公司的反诉请求，缺乏依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、泉州美裕置业有限公司应于判决生效之日起十日内向罗红燕、吴品高支付逾期交房违约金36631元；二、驳回罗红燕、吴品高的其他诉讼请求；三、驳回泉州美裕置业有限公司对罗红燕、吴品高的反诉请求。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：美裕公司提供美裕蓝山郡签约审批单，拟证明罗红燕、吴品高于2017年2月27日签订签约审批单，书面确认专项维修资金缴纳金额为11670元。双方在合同附件11补充协议第六条第1点明确约定了支付时间，以及在第2点明确约定了，若合同面积与产权面积产生误差时，以产权面积为准，对买受人已缴交的专项维修资金进行多退少补。双方对于专项维修资金缴交的约定是明确且具体的。罗红燕、吴品高质证认为，该签约单可证实专项维修资金是在交房时缴纳。经审查，本院认为，该签约审批单可证实罗红燕、吴品高在2017年2月27日确认了专项维修资金缴交金额为11670元。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，就案涉商品房专项维修资金缴纳问题，美裕公司陈述系买受人将款项支付至其监管账户，故虽罗红燕、吴品高曾于2017年2月27日确认过专项维修资金的缴交金额，但在美裕公司告知缴交账户前，罗红燕、吴品高客观上无法缴交。就本案双方提供的证据，仅在《商品房买卖合同》中记载银行账户，该账户体现为支付房价款的预售资金监管账户，用于本案工程建设。若该账户系支付专项维修资金的账户，则美裕公司未能提供证据证明其有告知罗红燕、吴品高该账户为缴交专项维修资金的账户；若另有其他缴交账户，则美裕公司未能提供证据证明其于何时以何种方式告知了罗红燕、吴品高。美裕公司未能提供证据证明其何时向罗红燕、吴品高告知缴交账户，罗红燕、吴品高在交房时缴交专项维修资金，并无不妥，故美裕公司以罗红燕、吴品高未按约定缴交专项维修资金为由主张其可延期交房，缺乏依据，不予采纳。本案《商品房买卖合同》仅约定了遇不可抗力可顺延交房，美裕公司据以主张其可顺延的天数为中雨以上降雨、六级以上风力及35度以上高温天气，并提供了监理单位福建省蓝图监理咨询有限公司、建设单位福建省惠五建设工程有限公司的书面证明加以证明。两份书面说明仅载明因出现相应天气，监理公司要求施工单位不得施工，内容过于笼统，无相应的施工进度、施工内容记载，不够充分，且监理公司、建设单位与美裕公司存在利害关系，在无其他更充分证据佐证的情况下，监理公司、建设单位的证明不足以作为认定在相应天气情况下，工程停止施工的证据，美裕公司提供的证据不足以证明相关天气状况为不可抗力，其可据实延期交房。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年6月30日，美裕公司于2019年8月19日向罗红燕、吴品高发出《交房告知书》，通知罗红燕、吴品高于2019年8月22日办理交房手续，一审认定美裕公司应当支付罗红燕、吴品高从2018年7月1日起至2019年8月22日止，以房价款876342元为基数，按日万分之一计算的逾期交房违约金36631元，符合合同约定，数额正确，予以维持。本案《商品房买卖合同》第十一约定，查验商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为出卖人已经完成交付义务，相关法律责任风险、交付附随义务概转移至买受人（2）买受人自交付期限届满日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金，上述有关买受人支付逾期收房违约金的约定，并非原合同版本内容，而是美裕公司自行添加，适用于全部购房者的条款，为格式条款。违约金系以守约方因违约方的违约行为所遭受的损失为参考标准，买受人逾期收房的行为，对美裕公司未造成任何损失，该条款属于加重买受人责任的条款，应认定为无效，一审对美裕公司有关逾期收房违约金的主张不予支持正确，应予维持。逾期交房必然导致买受人不能及时对所购买的商品房进行占有、使用，必然会给买受人造成使用方面的损失，美裕公司以逾期交房违约责任类比逾期收房违约责任，主张罗红燕、吴品高应承担逾期收房违约金，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，美裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由泉州美裕置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑丽阳 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 肖森华 二〇二〇年四月三十日 法官助理 吴一凡 书 记 员 黄钰漩 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。