贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2725民初4778号当事人基本情况和审理经过原告：李顺利，男，汉族，1965年1月2日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。原告：罗秀丽，女，布依族，1967年7月23日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。二原告共同委托诉讼代理人：王朝贵，执业证号32407051100152，代理权限为特别授权。被告：赵华九，男，汉族，1974年12月22日生，湖南，住所地湖南省邵东县。被告：邓端阳，女，汉族，1978年5月6日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：赵华九，系邓端阳之夫，代理权限为特别授权。第三人：黄丽萍，女，汉族，1975年4月24日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。第三人：岑忠燕，女，汉族，1990年1月15日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。第三人：岑德惠，女，汉族，1978年8月20日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。原告李顺利、罗秀丽诉被告赵华九、邓端阳租赁合同纠纷一案，本院2019年1月22日立案受理，2019年4月22日作出（2019）黔2725民初436号民事判决书，判决驳回二原告的诉讼请求，二原告不服向黔南州中级人民法院提出上诉。黔南州中级人民法院于2019年7月19日作出（2019）黔27民终1486号民事裁定书将案件发回重审。本院于2019年11月18日立案受理，并依法追加黄丽萍、岑忠燕、岑德惠为本案第三人参与诉讼，本案依法适用普通程序由审判员王莹担任审判长，与审判员尚月、人民陪审员张艳组成合议庭于2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告李顺利及二原告委托诉讼代理人王朝贵、被告赵华九、第三人岑德惠到庭参加了诉讼，第三人黄丽萍、岑忠燕经本院依法传唤，逾期无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。当事人诉辩内容原告李顺利、罗秀丽诉称：2016年11月17日，二原告与二被告签订《房屋租赁合同》。约定二原告将位于瓮安县商业用房租赁给二被告经营使用。商业用房实际交付使用时间为2017年4月22日，《房屋租赁合同》签订后，二被告给付了两年的租金共计172000元。双方约定该商业用房只能用于被告经营，不得转租、转让，若需转让必须经出租人同意，一方违约，另一方可要求终止合同。后被告未经原告同意于2018年7月27日将该租赁的门面转租给第三人岑德惠，违反双方签订的《房屋租赁合同》约定的内容，被告为掩盖转租的事实，将合同写成合作协议，但二被告实际并未与岑德惠合作经营，也未参与门面的实际经营管理，合作协议约定的“租金及小额红利”系门面转让租金，不符合合作协议内容，为此二原告找二被告协商未果，特诉至法院，请求:1、依法判决终止原告与被告签订的房屋租赁合同；庭审中将该项诉讼请求变更为解除二原告与二被告签订的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费由二被告承担。被告赵华九、邓端阳的答辩意见：原告陈述转租不是事实，岑忠燕夫妇与答辩人签订的是合作协议，双方是合伙关系，答辩人不认识岑德惠，与岑德惠之间也无任何关系，现在门面实际由岑德惠经营答辩人不清楚。第三人黄丽萍的答辩意见：答辩人与赵华九于2018年7月27日签订合作协议属实，后答辩人将合作关系及权益转让给魏天益与岑忠燕夫妇，经赵华九、岑忠燕及答辩人三方同意，当天在答辩人的见证下魏天益、岑忠燕与赵华九签订了合作协议。第三人岑德惠的答辩意见：门面是答辩人侄女岑忠燕帮忙租赁的，答辩人与答辩人哥哥岑德荣（岑忠燕父亲）合伙做生意，租赁费是通过岑忠燕丈夫魏天益（小名魏老九）支付给黄丽萍的，答辩人与岑忠燕、二被告之间均不存在合伙关系。第三人岑忠燕的答辩意见：2018年国庆期间，答辩人在瓮安县锦美时代广场12号楼1-1处看到张贴的门面出租广告，就联系了门面出租人黄丽萍，了解后得知该门面是黄丽萍于2018年8月15日从赵华九处以价格128000元转租，因当时黄丽萍装修花费费用约7000元，经协商，答辩人以总价135800元转租该门面，当天即付定金15800元，后通过转账支付120000元，因当时岑德惠在广州未回瓮安，经与黄丽萍、赵华九协商，由答辩人代岑德惠与赵华九签订了合作协议。审理查明的事实2016年11月17日，原告李顺利、罗秀丽（甲方）与被告赵华九、邓端阳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将原告李顺利、罗秀丽及李顺海（系李顺利兄弟）所有的位于瓮安县商业用房（建筑面积45.86平方米）出租给二被告经营使用，《房屋租赁合同》约定：“一、乙方租用甲方门面只能用于本人依法经商，不能转租、转让（乙方情况特殊需要转让的，必须经甲方同意后方可转租，转让）。…三、门面租赁期限为壹拾年（从2016年4月22日至2026年4月22日，2016年至2020年（4年）每年租金86000元，从第五年起房屋租金按上年租金逐年递增6%，前两年租金合计172000元，在2016年12月前一次性付清，以后每年租金要提前一个月支付，租金以甲方收条为准，门面租赁期满如乙方需继续租赁，必须提前两个月同甲方协商相关事宜，同等价格乙方优先。…五、如甲、乙方一方违反合同中任何条款、甲乙方都可以要求终止此合同，由违约方承担经济赔偿。合同签订后，二被告向原告支付了两年房屋租金共计人民币172000元，二原告于2017年4月22日将门面实际交付给二被告使用。2018年7月27日，被告赵华九与第三人黄丽萍签订《合作协议》，将该商业用房用于黄丽萍经营服装生意。为此，黄丽萍于2018年7月向被告赵华九支付了一年的费用人民币128000元。2018年10月，因黄丽萍不愿继续经营。当月被告赵华九（甲方）又与第三人岑忠燕（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将租用锦美时代广场11-12-1-1号商业用房与乙方合作经营某品牌蛋糕店，因甲方无法参与管理，甲乙双方商议，由乙方全权负责经营自负盈亏，并由乙方按每年一次性支付租金及小额红利共计128000元给甲方，其它在经营中产生的一切费用由乙方负责；2、双方合作期限5年，从2018年8月15至2023年8月15日，第三年开始，按乙方支付甲方租金及红利的总额，递增5%支付给乙方…。该《合作协议》落款日期倒签为2018年7月27日。合同签订后第三人岑德惠给付了黄丽萍人民币135800元（其中128000元为2018年8月15日至2019年8月15日门面租赁费，5000元为黄丽萍的装修费,2000元为门面装修押金）。2018年国庆期间，岑忠燕、岑德惠欲对该商业用房进行装饰，原告知晓后遂与被告发生纠纷，原告于2019年1月22日向本院提起诉讼，要求判令终止原、被告签订的《房屋租赁合同》。本院于2019年4月22日作出(2019)黔2725民初436号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告对此不服提出上诉。2019年5月3日，邓端阳通过银行转账的方式向原告支付了2019年4月22日至2020年4月22日的租赁费86000元，李顺利（李小江）为此向邓端阳出具了收条一份，收条日期倒签为2019年4月20日诉讼中，本院向未到庭的第三人黄丽萍、岑忠燕进行调查，黄丽萍、岑忠燕明确表示其与被告赵华九之间系转租关系，无合作关系。案涉商业用房的另一共有人李顺海对2016年11月17日二原告与被告签订《房屋租赁合同》的行为表示认可。上述事实，有原告、被告及第三人的陈述及原告提交的证据《房屋租赁合同》、合作协议、营业执照、打款凭证、二被告提交的打款凭证及(2019)黔2725民初436号民事判决、本院的调查笔录在卷为凭，经被告质证及开庭审查，足以认定。判决结果及理由本案争议的焦点为2018年10月，被告赵华九与第三人岑忠燕签订《合作协议》的行为是否是转租行为即该《合作协议》性质上是合作协议还是租赁协议。对此，本院认为，对于合同性质的认定不能仅凭合同名称，还应结合合同的实际内容来综合认定。合作协议通常是指两个以上的经济组织或个体为了达到共同的经济目的，约定共同出资从事一定的生产经营活动的协议。其主要法律特征是共同投资、共享效益、共担风险。本案中，赵华九与岑忠燕所签订的《合作协议》虽约定赵华九将案涉商业用房与岑忠燕合作，但合同约定由岑忠燕负责经营并自负盈亏，赵华九并不参与经营管理，亦不承担亏损风险，且协议明确约定岑忠燕每年“一次性支付租金及小额红利”128000元给赵华九。该《合作协议》关于双方权利义务的约定明显不符合合作协议的法律特征，而是具有《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”规定的租赁合同的特征。且诉讼中第三人黄丽萍、岑忠燕、岑德惠亦明确表示，其与被告赵华九、邓端阳之间并非合作关系。据此，根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权”的规定，依法应认定被告赵华九与第三人岑忠燕所签订的《合作协议》名为合作实为转租。因此对被告赵华九辩解称其与岑忠燕系合作关系的抗辩意见本院不予采纳。原告李顺利、罗秀利与被告赵华九、邓端阳于2016年11月17日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。《房屋租赁合同》明确约定未经出租方同意，承租方不得转租案涉商业用房，该约定对原、被告具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告诉请解除原、被告于2016年11月17日签订的《房屋租赁合同》，于法有据，依法应予支持。又因二被告已给付租赁费至2020年4月22日，综合本案实际，认定《房屋租赁合同》解除的时间为2020年4月22日较为适宜。第三人黄丽萍、岑忠燕经本院传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、李顺利、罗秀丽与赵华九、邓端阳于2016年11月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；二、驳回李顺利、罗秀丽的其余诉讼请求。案件受理费人民币60元，由赵华九、邓端阳负担。权利义务告知如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  王莹审 判 员  尚月人民陪审员  张艳二〇二〇年四月二十日书 记 员  何燕