四川省大竹县人民法院执 行 裁 定 书（2020）川1724执异14号案外人（异议申请人）：曾军，男，汉族，1970年11月3日出生,住四川省大竹县。案外人（异议申请人）:刘红，女，汉族，1970年10月14日出生,住四川省大竹县。申请执行人：四川省鑫晔建筑工程有限公司，住所大竹县白塔街道北大街华源生活广场****，统一社会信用代码915117242107064743。法定代表人：罗维，董事长。被执行人：四川大竹县百岛湖城市建设开发有限公司，住，住所四川省达州市大竹县竹阳街道东湖路东湖公园旁荷兰映像商业**一社会信用代码9151172744466722XT。法定代表人：黄太兵，执行董事。被执行人：重庆金阳房地产开发有限公司，住，住所重庆市南岸区南坪西路**一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，公司执行董事。本院在执行四川省鑫晔建筑工程有限公司（以下简称四川鑫晔公司）与四川省大竹县百岛湖城市建设开发有限公司（以下简称大竹百岛湖公司）、重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称重庆金阳公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人曾军、刘红对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人曾军、刘红称，本院在审理四川鑫晔公司与大竹百岛公司、重庆金阳公司建设工程合同纠纷一案中，查封了被执行人大竹百岛公司所有的位于大竹县竹阳街道东湖大道“金阳·香樟林”地下车库163号车位。案外人认为：一、被执行的“金阳·香樟林”163号车位是案外人的合法财产。案外人作为“金阳·香樟林”小区业主，于2017年12月13日几大竹百岛湖公司认购了151号车位，后因开商的原因，于2019年8月2日调整至163号车位。2019年8月2日交清全部价款，依法取得“金阳·香樟林”车位，案外人是该车位的合法所有人。二、案外人是“金阳·香樟林”小区业主，根据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”按照法律规定申请人享有优先取得163号车位的权利。三、申请人实际购买时间是2017年12月13日，后因开发商原因于2019年8月2日调整至163号车位，而法院查封的时间为2019年1月28日，显然申请人购买时间在前，更何况申请人作为案外人，人民法院并未就查封事宜告知申请人，申请人无任何过错。四、申请人已实际行使该车位的占有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述，由于被执行的163号车位系案外人合法购买，支付了合同对价，并已实际占有，且案外人作为小区的业主本身具有优先权，其财产权利应受法律保护，因此请求法院撤销（2018）川1724民初4360号之一《民事裁定书》和（2019）川1724执753号之一《执行裁定书》，立即解除对申请人所有的163号车位的查封，并停止执行。申请执行人四川鑫晔公司未作答辩。被申执行人大竹百岛湖公司未作答辩。被执行人重庆金阳公司未作答辩。本院查明，2019年10月10日，曾军、刘红作为乙方与甲方大竹百岛公司签订［金阳·香樟林］地下停车位买卖协议书。协议约定：一.购买条件乙方须是“金阳·香樟林”之业主（本业主姓名曾军、刘红房号E幢2单元1层2号），并须提供《商品房买卖合同》备案表或《房屋产权证》复印件（附后）。二、乙方所受让地下停车位基本情况：1.位置：该地下停车位所在位置为“金阳·香樟林”地下停车场163号车位（以下简称停车位，具体位置如附件所示，该附件图仅为该车位位置的表示）。2.该车位按个数销售，面积大小不影响价格；3.用途：该停车位仅作为停车使用，不得改为其它用途、不得围隔、不得改变其外观结构和各类设施。4.甲方在签订本协议前已告知乙方车位在出卖前已设定抵押，同意出卖人在解除抵押后签订正式买卖合同并办理产权证书，乙方对此已完全理解并接受、且无任何异议。三、费用及支付1、地下车位价款：①该地下停车位的总价款为￥76000元（大写：人民币柒万陆仟元整），此价款中不包含车位的物业管理服务费和办理不动产权证所需的一切费用。②上述价款在签订本协议时，由乙方一次性向甲方全部付清。③停车位买卖不以面积计价，车位按个数发售，最终产权面积无论是增大或减少，销售价格均无增减。…四、停车位的交付：1.本协议签订后，甲方于七日内将车位交予乙方使用。2.甲方所交付的地下停车位标准，车库出入口限高2.2米，其它以现状为准。…七、权属办理1.甲方在签订本合同前，已向乙方特别说明出卖车位在出卖前已设定抵押，乙方对此完全知晓，予以同意。2.甲方保证乙方所购车位为独立产权车位，待甲方解除抵押后由甲方协助乙方办理不动产登记手续，乙方自行承担不动产权属证书所需的一切费用。3.乙方承诺不以该车位设定了权利负担而无法办理产权登记等理由为由要求解除本协议或要求承担其他违约责任。……甲方大竹百岛湖公司盖公章乙方曾军签名盖手印。协议签订前，曾军、刘红于2019年8月2日向甲方支付“香樟林.163号”车位款76000元。因四川鑫晔公司与大竹县百岛湖公司、重庆金阳公司、重庆南恒置业有限公司（以下简称重庆南恒公司）建设工程施工合同纠纷一案，根据四川鑫晔公司的申请，本院于2018年12月18日作出（2018）川1724民初4360号民事裁定书，冻结了大竹百岛湖公司、重庆金阳公司、重庆南恒公司银行存款，查封了大竹百岛湖公司、重庆南恒公司的系列房地产。2019年1月25日，大竹百岛湖公司向本院提出申请，要求查封其开发的位于大竹县竹阳街道东湖公园香樟林、荷兰映像的商业用房、地下车库等财产，解除对重庆南恒公司的银行存款和房地产保全措施。本院在审理过程中，主持各方当事人进行调解，当事人已就部分工程款的支付方式达成调解协议，四川鑫晔公司同意在查封大竹县百岛湖公司提供的财产后，解除对重庆南恒公司银行存款及房地产的保全措施。本院于2019年1月27日作出（2018）川1724民初4360号民事调解书载明：一、大竹百岛湖公司于2019年1月28日前向四川鑫晔公司支付工程款100万元；二、大竹百岛湖公司于2019年5月30日前向四川鑫晔公司支付工程款400万元；三、大竹百岛湖公司于2019年10月30日前向四川鑫晔公司支付工程款1500万元；四、如大竹百岛湖公司的资产不足以清偿上述确认的工程款时，重庆金阳公司对大竹百岛湖公司的上述债务承担一般保证责任；五、若大竹百岛湖公司未按上述第二项协议约定的期间履行义务，四川鑫晔公司有权就剩余款项一并向人民法院申请强制执行；六、对于四川鑫晔公司在本案中主张的标的额，以最终的结算金额为准。如以上协议确定的金额高于最终的结算金额，则由四川鑫晔公司在对应的范围内予以扣减；如以上协议确定的金额低于最终的结算金额，则对工程款数额和款项承担主体在继续审理本案后予以确定；七、上述确认部分的案件受理费141800元，减交70900元，由大竹百岛湖公司负担。同时，本院于2019年1月28日作出的（2018）川1724民初4360号之一民事裁定书，裁定查封大竹百岛湖公司所有的位于大竹县竹阳街道东湖公园香樟林地下车库163号，期限为三年。2019年7月19日，本院作出的（2018）川1724民初4360号之一民事调解书载明：一、（2018）川1724民初4360号民事调解书确认的工程款金额2000万元包括18432051.46元工程款及利息1567948.54元（该利息按2019年1月25日的调解协议中第三条约定执行）；二、大竹百岛湖公司于2019年8月30日前向四川鑫晔公司支付工程款利息4932051.46元；三、如果大竹百岛湖公司未按上述协议履行义务，大竹百岛湖公司应从2019年9月1日起以18432051.46元为基数按照年利率6%向四川鑫晔公司支付利息；四、案件受理费46257元，减半收到23128.5元，由大竹百岛湖公司负担。二份调解书生效后，四川鑫晔公司依据生效的调解书于2019年8月7日向本院申请强制执行，本院于2019年9月16日作出（2019）川1724执753号之一执行裁定书，裁定拍卖百岛湖公司所有的位于大竹县竹阳街道东湖大道金阳·香樟林S幢的50个门市和309个地下车库（含163号地下车位）。现案外人曾军、刘红以被执行的163号车位系案外人合法购买，支付了合同对价，并已实际占有，案外人作为小区的业主本身具有优先权为由，请求法院撤销（2018）川1724民初4360号之一《民事裁定书》和（2019）川1724执753号之一《执行裁定书》，解除对163号地下停车位的查封，并停止执行。本院认为，曾军、刘红以案外人的名义向本院提出执行异议，本院通过对曾军和刘红异议申请书的审查，案外人是对本院执行拍卖的金阳·香樟林地下车位163号主张权利，并要求法院停止执行。故案外人曾军、刘红所提异议系对执行标的物提出的异议。对案外人以法院查封、拍卖的财产为其所有为由而提出异议，其提供的证据确实充分，申请人又不能提供反驳证据或理由的，法院应当裁定解除对该财产的查封和拍卖；反之，如果案外人提供的证明财产权属的证据和理由明显不能成立的，则应当进行裁定驳回案外人的异议申请。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人曾军、刘红于2019年10月10日与大竹百岛湖公司签订的“金阳·香樟林”《地下停车位买卖协议书》，该协议明确载明购买的地下停车位为163号。虽然该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法、行政法规的强制性规定，合法有效，但不能证明在人民法院查封该车位之前，案外人已实际占所和使用该车位，而本院查明的事实表明，本院于2019年1月28日作出的（2018）川1724民初4360号之一民事裁定书，查封了大竹百岛湖公司所有的位于大竹县竹阳街道东湖公园香樟林地下车库163号。案外人向本院提供的收据载明购买金阳·香樟林163号车位的时间是2019年8月2日，由此证明涉案标的物人民法院查封在前，而案外人购买时间在后。案外人以2017年12月13日购买地下停位151号转为163号，以现金方式支付了151号车位款为由进行抗辩，于法无据，其辩解意见本院不予采纳。案外人同时要求对涉案车位享有优先受偿，因各是一个法律关系，案外人可以另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回案外人曾军、刘红的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  曾德兴审判员  蒲 林审判员  廖淑慧二〇二〇年四月二十日书记员  庞钦心