广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3802号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区******、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：何洁瑜，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海欣，广东朗锐律师事务所律师。被告：丁玉东，男，1986年9月5日出生，汉族，身份证住址辽宁省凌源市***************，公民身份号码211************。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********世宝广场16卡之一，统一社会信用代码914***********066U。法定代表人：余某1。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告丁玉东、中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行诉称，因被告丁玉东拖欠建行中山分行购房借款本息未按时归还，万隆公司系担保人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告丁玉东签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告丁玉东向原告建行中山分行偿还借款本金490660.59元及利息7196.05元、罚息89.16元（前述暂计至2019年11月1日共计497945.8元，之后的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至贷款全部清偿之日止；3.被告丁玉东承担原告建行中山分行因实现债权所产生的律师费27897元；4.原告建行中山分行对被告丁玉东提供的位于广东省中山市********************（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201714094号）的抵押物折价或者以拍卖、变卖等处置所得价款享有优先受偿权；5.被告万隆公司对被告丁玉东所欠上述债务承担连带保证责任。庭审中，原告建行中山分行称被告丁玉东在起诉后有还款，明确截至2020年3月24日，尚欠贷款本金488660.59元（其中拖欠本金4883.99元）、利息16128.02元、罚息488元；利率调整为LPR减39基点，具体为目前执行利率4.41%减去2019年12月的LPR4.8%即为加点值-39，从2021年开始，每年的重定日为1月1日。原告建行中山分行围绕诉讼请求进行了举证。被告丁玉东、万隆公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期限内提交答辩状及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：丁玉东。签约情况：2017年2月17日，双方当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440781803-201*******）。借款用途：购买广东省中山市********************的房地产。贷款本金：510000元。贷款期限：360个月，2017年3月2日起至2047年3月2日止。约定还款方式：等额本息还款法。贷款执行利率：以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上下调10%确定。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述调整幅度，在合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。罚息计收标准：合同项下借款逾期的，罚息利率为贷款执行利率基础上上浮50%。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。抵押担保情况：抵押物为丁玉东以本案借款所购的位于广东省中山市********************的房地产，约定的抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。该房地产于2017年4月6日办理了抵押登记备案手续（易房抵字第DY201714094号）。但目前未办妥他项权证。欠款情况：丁玉东从2018年11月2日起未能按时足额还款，截至2020年3月24日丁玉东欠建行中山分行借款本金488660.59元（其中逾期本金为4883.99元）、利息16128.02元、罚息488元。律师费用情况：建行中山分行委托广东朗锐律师事务所律师作为本案诉讼代理人，并支付律师费27897元，广东朗锐律师事务所开具了相应金额的律师费发票。另查，2014年10月28日，万隆公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于中山市**********的经批准命名为世宝广场的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺的贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方与借款人签订借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。该协议未约定物保与人保并存情况下实现担保债权的顺序。本院认为，建行中山分行与丁玉东签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行已依约发放贷款，履行了贷款义务。丁玉东借款后未按时足额还款，构成违约，故建行中山分行依据合同约定有权行使合同解除权，提前收回全部贷款本金，并要求丁玉东结清利息、罚息。截至2020年3月24日，丁玉东尚欠借款本金、利息、罚息的金额，建行中山分行提供了贷款对账单等证据证实，丁玉东未提供证据推翻，本院予以确认。由于建行中山分行已诉请解除合同、提起收贷，故贷款期限内的利息应计至判决发生法律效力之日止，之后以全部未还本金为基数计算罚息，建行中山分行要求计算利息至实际清偿之日，于法无据，本院不予支持。借款合同约定，贷款人有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用，故建行中山分行诉请丁玉东支付其因本案诉讼所产生的律师费27897元，本院予以支持。关于利率计算标准，因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已取消，此后中国人民银行同期贷款利率改为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率即LPR。又根据中国人民银行公告[2019]第30号文件第二条、第三条的规定，自2020年3月1日起，金融机构应与商业性个人住房贷款的存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。因无法联系丁玉东，庭审中，建行中山分行明确选择执行利率转换为以LPR为定价基准加点形成，具体为：加点数值=当前执行利率4.41％-2019年12月发布的5年期以上LPR4.8％=-0.39％，即截至2020年12月31日的执行利率为4.41％，从2021年起每年的重定价日为1月1日，执行利率调整为重定价日最近一个月五年期以上LPR-0.39%。建行中山分行关于执行利率调整的主张，符合中国人民银行的上述规定，本院予以支持。丁玉东对上述欠款债务已提供抵押担保，且已办理了抵押登记备案手续具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当丁玉东不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款就本案债权优先受偿。万隆公司是本案贷款债权的连带责任保证人，应当在其担保的债权范围内承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，建行中山分行对丁玉东的债权，既有物的担保，又有人的担保，但合同未约定以担保实现债权的先后顺序，故建行中山分行应先以丁玉东提供的抵押物实现债权，抵押物不足清偿的部分再由万隆公司承担连带清偿责任。万隆公司承担保证责任后，有权向丁玉东追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。丁玉东、万隆公司经本院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告丁玉东签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440781803-201*******）。二、被告丁玉东于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金488660.59元及利息、罚息【截至2020年3月24日欠利息16128.02元、罚息488元；从2020年3月25日起至本金清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440781803-201*******）约定及中国人民银行公告[2019]第30号文件的规定计算，详见前文经审理查明及本院认为的内容】。三、被告丁玉东于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费27897元。四、被告丁玉东逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告丁玉东提供的抵押物即位于广东省中山市********************的房地产（易房抵字第DY201714094号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权。五、被告丁玉东的上述债务在处分抵押物后仍不足清偿的部分，由被告中山市万隆房地产开发有限公司承担连带保证责任；被告中山市万隆房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告丁玉东追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9058元，减半收取计4529元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交4529元），由被告丁玉东、中山市万隆房地产开发有限公司负担并应于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  区瑞樱二〇二〇年四月十三日书记员  陈 盈郭家晴