江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初12025号原告：张培华，男，1964年4月5日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：殷红玉，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晓玲，江苏海联海律师事务所律师。被告：张义忠（曾用名徐义才），男，1962年3月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。第三人：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，统一社会信用代码：913205837395830994，住所地江苏省昆山市萧林路**。法定代表人：金建伟，该公司总经理。第三人：昆山市临丰房产开发有限公司，统一社会信用代码91320583732504570G，住，住所地江苏省昆山市萧林路**/div>法定代表人：张金陵，该公司总经理。第三人：昆山高新区城乡一体化建设有限公司，统一社会信用代码：91320583598640933U，住所地，住所地昆山市玉山镇前进西路**iv>法定代表人：吴艺明。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师，代理上述三位第三人。委托诉讼代理人：王昀，江苏嘉昆律师事务所律师，代理上述三个第三人。第三人：昆山新业达房产中介咨询有限公司，统一社会信用代码：91320583765137877J，住所地昆山市，住所地昆山市玉山镇中山路**法定代表人：陆珏。第三人：房永亮，男，1985年2月24日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：丁亮亮，江苏六典律师事务所律师。原告张培华与被告张义忠、第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山市临丰房产开发有限公司、昆山高新区城乡一体化建设有限公司、昆山新业达房产中介咨询有限公司、房永亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日作出（2017）苏0583民初18143号民事判决，被告张义忠不服该判决,向苏州市中级人民法院提出上诉,该院作出（2018）苏07民终7424号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2019年06月11日立案后,依法另行组成合议庭,于2019年8月1日公开开庭审理。原告张培华委托诉讼代理人施晓玲，被告张义忠委托诉讼代理人许雪根、第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山市临丰房产开发有限公司、昆山高新区城乡一体化建设有限公司委托诉讼代理人王昀、第三人房永亮委托诉讼代理人丁亮亮到庭参加诉讼，第三人昆山新业达房产中介咨询有限公司经本院合法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张培华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付昆山市义和苑XX号楼XXXX室房屋及XX号车库，并协助原告办理该房屋及车库的产权过户手续；2.判令被告自2016年10月1日起至实际交付房屋之日止，按每月1200元的标准支付违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月22日原被告通过房产中介签订房地产买卖合同一份，约定由原告购买被告所有的昆山市玉山镇茗景苑第八期A区XX号XXXX室房屋（施工编号）及昆山市玉山镇茗景苑第八期A区XX号XX号车库（施工编后原告依约向被告支付了全部房款50万元，然至约定的交房期限2016年10月1日被告却未履行交房义务。原告认为，原被告签订的房地产买卖合同合法有效，应受法律保护，被告不履行合同义务的行为己侵害原告合法权益，被告应当立即履行交房义务，协助办理产权过户手续，并承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告张义忠答辩：1.答辩人与原告间从来没有讲到过房屋买卖。这是因为，答辩人需要资金周转向原告借钱，而原告为了在借款期限到后能顺利收回借款及利息，经与答辩人商量签订该房屋买卖合同，实质就是为该借款提供担保。同时，原告担心答辩人在拿到借款后不肯写借条或者说担心答辩人不肯签订房屋买卖协议，而答辩人又借钱心切，故在原告向答辩人实际交付借款前的二天写了收条、签订了该房屋买卖协议。2.在答辩人签名的2014年10月22日的收条上，写有“收到张培华房款人民币50万元”？试问原告：在签订房屋买卖协议的当天你是怎么付给答辩人50万元的？为什么在签约当天已经足额付了房款50万元，为何在签约后的第三天又支付给答辩人12万元？根据房产中介方凤珍的证言，当时签约时的价格是39万余元，为何写成50万元？3.既然签约当天己经写了收到50万元的收条，为何还要答辩人在一年后再写一张说明？因为原告方是清楚的，大额现金的支付必须得到对方的认可，如果对方加以否定就不可能得到法院的支持，所以，原告方在本案起诉前的一个月逼迫答辩人写了与事实根本不符的“说明”。实质上原告方就是为起诉而准备。4.关于38万元如何支付，原告方说法不一。在第一次证据交换时讲“不确定有证人或在场人，但在后面的证据交换时明确“交付时没有证人或在场人”。但原告方又提供了一位证人陆某的证言，陆某说原告向答辩人交付38万元现金时他在场。那么，到底有无证人或在场人？综上，本案名为房屋买卖，实为民间借贷，且在答辩人看来这还不是正常的民间借贷，而更像现在受到严厉打击的“套路贷”。答辩人仅收到原告方的借款12万元，房屋买卖协议仅是拿来作为担保。故，请法院在查明事实的基础上驳回原告的起诉。第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山市临丰房产开发有限公司、昆山高新区城乡一体化建设有限公司答辩：涉案房屋及车库登记在第三人昆山高新区城乡一体化建设有限公司名下，现该房屋及车库已具备过户条件，目前未办理过户是因为权利人的原因。对权利人讲涉案房屋转让事宜，我方不清楚，由法院依法查明。第三人昆山新业达房产中介咨询有限公司未作答辩。第三人房永亮向本院提起诉讼：1.判决被告张义忠继续履行合同，将昆山市义和苑XX号楼XXXX室房屋以及昆山市义和苑XX号楼XX号车库过户至房永亮名下；2.判决本案的诉讼费用由被告张义忠承担。事实与理由：2017年3月1日，原告房永亮与被告张义忠签订了一份《房屋买卖成交合同》（合同编号0000315)，约定被告张义忠将座落在昆山市义和苑XX号XXXX室房屋以及昆山市义和苑XX号楼XX号车库以750000元的价格卖给原告房永亮。合同还约定，甲方（即被告张义忠）收到房款400000时将房屋使用权交付乙方（即原告房永亮）,房产证下来后二个月内双方配合过户。2017年7月26日，原告房永亮与被告张义忠又签订了一份《义和苑XX-XXXX地下车位买卖合同》，约定被告张义忠将义和苑XX-XXXX房产附属地下车位X-XXX以27500元的价格出售给原告房永亮。上述合同签订之后，原告房永亮分别按照合同约定时间支付了相应价款。被告张义忠也分别于2017年3月25日将房屋及车库、2017年7月26日将附属车位交付给原告房永亮使用。收房后，2017年4月1起，原告房永亮先将房屋租赁给案外人居住，租期1年。2018年4月1日，原告房永亮将房屋收回装修。2018年5月，原告房永亮委托的装修公司被告知此房被房东张义忠卖给了张培华，让停止装修，经装修公司转告后，原告房永亮经过调查了解才知道昆山市人民法院己经做出了一份关于该房屋被被告张义忠卖给张培华的民事判决书，即（2017）苏0583民初18143号。张义忠因不服（2017）苏0583民初18143号民事判决书提起上诉后，原告房永亮在二审期间向苏州市中级人民法院反映了涉案房屋己经出售并交付给原告房永亮的基本事实，二审法院于2018年11月作出（2018）苏05民终7424号民事裁定书，将本案发回重审。鉴于上述事实，又根据相关法律法规的规定，原告房永亮认为，本案中，被告张义忠与原告房永亮签订的房屋买卖合同依法有效，且原告房永亮已经依约履行合同义务，在房屋己经由被告张义忠交付给原告房永亮使用的情况下，被告张义忠有义务继续履行合同将涉案房屋过户给原告房永亮。又因本案过户手续的办理涉及第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山市临丰房产开发有限公司，因此，请求法院判令第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山市临丰房产开发有限公司协助办理房产证，先将涉案房屋登记至被告张义忠名下，再由被告张义忠将涉案房屋过户至原告房永亮名下。第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山市临丰房产开发有限公司、昆山高新区城乡一体化建设有限公司答辩：涉案房屋及车库登记在第三人昆山高新区城乡一体化建设有限公司名下，现该房屋及车库已具备过户条件，目前未办理过户是因为权利人的原因。对权利人讲涉案房屋转让事宜，我方不清楚，由法院依法查明。被告张义忠答辩：同意按照双方签订的房屋买卖合同履行。本院经审理认定事实如下：2014年10月22日，原被告在第三人昆山新业达房产中介咨询有限公司居间下签订《房地产买卖合同》一份，约定被告购买昆山市正仪镇茗景苑第八期A区（施工编号XX号XXXX室）房屋（建筑面积93.76平方米）及自行车库八期A区，施工编号XX#XX号（建筑面积6.36平方米），房屋性质为动迁房，价款500000元，付款方式为双方私下协商；补充条款1.合同当天生效，该房的拆迁补贴归原告收取，2.双方任何一方违约支付违约金总房价的30%，3.该合同生效后被告同意原告有权处置买卖该房。合同还对其他事项进行了约定。2014年10月22日，被告出具收条一张，载明：今收到张培华房屋款（茗景苑八期A区）XXXX#，买房款计人民币伍拾万元整，包括地下车库在内6.36㎡。注：如该房屋到16年12月底到期拿不到房，由张培华有权向法院起诉，该房款收回，并且全额付清还给张培华，以及全额款利息按银行最高利息的2倍全部一起付清。2014年10月24日，原告向被告转账支付120000元。2017年9月13日，被告出具证明一张，载明：2014年10月22日出具收条给张培华收到张培华买房款50万元整，其中14年10月22日收到现金38万整，14年10月24日收到转账12万元整。关于涉案房屋的交易情况，被告陈述：2014年我向原告借了12万元，当时我和原告协商，如果我还不起钱，我把房子卖掉还他钱。2014年10月24日原告转账支付12万元，打到了我的农行卡上，这笔钱是借款，不是购房款。我当时打的借条，在原告处。我借了我师傅陆某18万元，我师傅陆某借了原告20万元。我师傅就把二十万的债务就由我一个人还38万元。我只收了12万元，38万元没有收到。2014年10月22日的收条、2017年9月13日的说明的签字和手印都是我的，但是原告逼我签的，没有报警。对于双方的借贷关系，没有向法院起诉。涉案房屋在我母亲名下，2017年4月份我在临丰房产领的钥匙，现在房屋没有人在用。原告陈述：被告陈述不属实，原告支付的是房款，被告在2014年10月22日的收条中确认收到原告房款50万元，在2017年9月13日的证明中确认收到原告房款50万元。剩余38万元是现金支付，因为原告是做生意的，他有很多现金在身边，当时卖这个房子的时候就是现金支付的，没有证明人及在场人。并且原被告的房屋买卖合同是通过中介公司居间签订的，这些证据都可以证明原被告之间的房屋买卖关系。涉案房屋钥匙已经由被告领取，但是目前还没有办理房产证，不清楚现在谁在使用。另查明：2014年10月9日，被告代徐红珍与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司签订《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》，茗景苑八期A区施工编号XX东XXXX室，建筑面积93.76平方米及自行车库八期A区施工编号XX-XX室，建筑面积6.36平方米，均为徐红珍应得的拆迁安置房屋。徐红珍系张义忠母亲，张义忠曾用名徐义才。2007年3月20日徐红珍因病去世。2014年9月10日，张兴志、张义章、张义忠出具承诺书一份，载明：位于房屋土地证号XX**登记姓名张义忠，房屋产权所有人登记为张兴志、张义章、张义忠的母亲徐红珍。现张兴志、张义章、张义忠三兄弟友好协商一致同意，上述房屋产权归张义忠所有，张兴志、张义章自愿放弃。特此承诺！再查明：2016年8月8日，被告出具委托书一份，载明：今由本人（张义忠）委托张培华（陆某）前来办理八期A区（XXXX）93.76平方米，其中车库6.36平米，全部由张培华领取钥匙相关资料。第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司2017年11月9日出具证明一份，载明：昆山市玉山镇茗景苑八期A区ZZ号楼XXXX室、XX号车库，相对应的公安编号为昆山市义和苑XX号楼XXXX室、XX号车库。又查明：原告提供2018年1月16日原告代理人殷红玉、施晓玲在昆山市中医院住院部11楼12床为案外人陆某做的调查笔录，陆某在笔录中称，2014年原告向被告买房的情况其是清楚的，被告在外面签了很多钱，被追债，他急需将房子卖掉，其就给双方中介签订了买卖协议，交付房款时其是在场的，确实支付了38万元现金，其他房款怎么支付的不清楚。本院于2018年4月16日向第三人昆山新业达房产中介咨询有限公司员工方凤珍核实情况，方凤珍称，涉案的房屋买卖合同是其经手的，当时双方协商一致的价格为393792元，写在合同上了。后来，他们到其处商议将房款成交价格变为500000元，因为其合同在总公司没有去改，其将原被告双方的合同改为500000元。因陆某去世，本院于2018年4月16日电话联系陆某妻子核实做笔录的情况，其妻子陈述其知道也在场，是陆某签字。当日驱车前往其住处时，其儿子开门，表示其当天不在场，听说有这个情况，当场拨打陆某妻子电话其称自己不在家，当时律师来做过笔录，但是做笔录时，其去买馄饨不在场。对于本院的两份询问笔录，原告质证认为：对第一份笔录的真实性无异议，当时原告代理人到达医院的时候，开始做笔录时陆某老婆是不在的，但过程中陆某老婆过来了，签字的时候陆某老婆是在场的。对第二份笔录的真实性无异议。被告质证认为：对两份笔录的真实性不认可。第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山市临丰房产开发有限公司质证认为：对真实性及合法性无异议，对关联性由法院依法认定。又查明：被告张义忠（卖方）与第三人房永亮（买方）、案外人昆山美之庐房产咨询有限公司签定《房屋买卖成交合同》（合同编号0000315），合同约定：甲方同意将坐落在昆山市义和苑XX号XXXX房屋出售给乙方。甲乙双方同意上述房屋的成交总价格为750000元，合同签订时，乙方支付50000元作为购房定金。合同落款时间为2017年3月1日，合同下方手写2017年11月23日补签。被告张义忠（甲方）与第三人房永亮（乙方）又签订义和苑XX-XXXX地下车位买卖合同一份，约定：经甲乙双方自行协商，甲方同意将义和苑XX-XXXX房产附属地下车位X-X出售给乙方；甲乙双方同意将上述车位的成交总价27500元，本合同签订之日，乙方支付3500元作为购买车位定金，同时车位所有权交由乙方。剩余24000元在义和苑房屋XX-XXXX过户时支付。合同落款时间为2017年7月26日。中介方签章时间为2017年8月31日。张义忠于2017年3月1日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额50000元，收款事由为购房定金；张义忠于2017年3月1日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额3375元，收款事由为所欠27万房款利息；张义忠于2017年3月8日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额50000元，收款事由为部分购房款；张义忠于2017年3月25日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额300000元，收款事由为部分首付款；张义忠于2017年4月24日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额9000元，收款事由为剩余三个季度利息；张义忠于2017年6月5日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额1500元，收款事由为原定过户代交款提前支付；张义忠于2017年7月26日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额1500元，收款事由为房款提前交付；张义忠于2017年7月26日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额3500元；张义忠于2017年7月30日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额9000元，收款事由为房款提前交付；张义忠于2017年9月17日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额5000元，收款事由为房款提前交付；张义忠于2017年11月23日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额30000元，收款事由为房款提前交付；张义忠于2017年11月23日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额7500元，收款事由部分车位款；张义忠于2018年5月12日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额10000元,收款事由为卖家要求提前支付购房款；张义忠于2018年7月30日出具收据一张，交款人为第三人房永亮，金额9000元。被告张义忠与第三人房永亮一致确认，因诉讼扣减房款90000元，确认剩余购房款为224000元。第三人房永亮于2020年4月24日将剩余购房款224000元转入昆山法院账户。第三人房永亮与案外人昆山迪戈鼎吉装饰工程有限公司签订江苏室内装修工程委托合同，就涉案房屋约定装修事宜。时间落款2018年4月15日。2019年8月1日，昆山市人民法院制作谈话笔录一份，案外人伊坤向本院陈述：第三人房永亮的老婆与我父亲是同事，说买了房子，但当时不住，就租给我住，租金是每月1000元。在2017年4月至2018年3月期间，我租住在义和苑XX号楼XXXX室。再查明，昆山市玉山镇义和苑XX号楼XXXX室，登记在第三人高新区城乡一体化建设有限公司名下，权证号为ＦＧ××76。昆山市玉山镇义和苑XX号楼XX室地下车库登记在第三人高新区城乡一体化建设有限公司名下，权证号为ＦＧ××50。又查明，昆山市人民法院于2017年11月7日出具（2017）苏0583民初18143号民事裁定书一份：查封张培华名下位于昆山市义和苑XX号楼XXXX室房屋，查封张培华名下位于昆山市义和苑XX号楼XX号车库。上述事实由原、被告提供的《房地产买卖合同》、转账凭证、收条、证明、《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》、户口底册、承诺书、委托书、第三人证明、调查笔录、询问笔录、裁定书、收据及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，由于被告张义忠将房屋先后出卖给原告与第三人房永亮,其“一房二卖”的行为导致了本案的纠纷,此种情况下,该房屋的物权归属问题即成为本案的争议焦点。由于涉案房屋均未完成过户手续，处理“一房二卖”情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、以及权利主张等方面加以评判。本案结合两份合同签订真实性、签订的时间、房款的给付以及涉案房屋的实际占有情况综合认定。首先，商品房买卖合同的缔约真实性来看。关于原告与被告之间签订的合同，原告认为，应当继续履行合同；被告认为，双方之间不存在房屋买卖关系而是借贷关系。本院认为，被告关于本合同为虚假签订，实际是民间借贷，但并未提供对应的证据证明，本院对该意见不予认可。本院依法认定原被告双方之间的房屋买卖关系成立。关于第三人房永亮与被告之间签订的《房屋买卖成交合同》（合同编号0000315），是否有效，原告抗辩《房屋买卖成交合同》（合同编号0000315）所签订的房屋为查封房屋，双方签订的合同应为无效合同。本院认为，合同的落款时间及房款收据的显示来看，时间发生在2017年3月，而在该期间涉案房屋并未查封，故对原告该主张本院不予认可。故本院认定两份合同均为有效合同。其次，从房款给付来看。关于原告与被告张义忠之间的房款，被告张义忠仅认可原告转账的12万元钱款，对于原告陈述的38万元现金交付不予认可。本院认为，从现有证据来看，有被告张义忠出具的收条、原告提供的陆某的调查笔录两份证据予以证明，而被告张义忠仅陈述是被迫所写下的收条但并未有相关证据能够证明，综上，被告对原告提供的证据虽然提出异议，但没有提供足以反驳原告证据的相反证据，故对于剩余38万元房款已经支付的事实，本院予以确认。故原告张义忠已经将购房款已经支付完毕。关于第三人房永亮房款的缴纳，在法院对其释明后，亦将剩余房款支付法院账户，故本院认定被告房永亮亦完成房款的给付。最后，从房屋的交付情况。原告并未实际占有该房屋，从被告张培义出具证明及案外人伊坤对涉案房屋的承租情况，可以认定房屋已由第三人房永亮实际占有，并将涉案房屋出租给案外人伊坤。现房屋已被第三人房永亮实际占有。综合上述情况分析，本院支持将涉案房屋过户至第三人房永亮名下并履行交付手续。对于原告张义忠的诉请，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，另案起诉主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定，判决如下：一、第三人昆山高新区城乡一体化建设有限公司于本判决生效之日起十日内将昆山市义和苑XX号楼XXXX室房屋（权证号为ＦＧ××**）、昆山市义和苑XX号楼XX号车库（权证号为ＦＧ××**）过户至被告张义忠名下。二、被告张义忠在取得昆山市义和苑XX号楼XXXX室房屋（权证号为ＦＧ××**）、昆山市义和苑XX号楼XX号车库（权证号为ＦＧ××**）不动产权后，于十日内过户至第三人房永亮名下；房屋过户同时第三人房永亮将剩余购房款224000元支付给被告张义忠。三、驳回原告张培华全部诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告案件受理费9000元，保全费5000元，由原告负担，第三人房永亮缴纳的案件受理费11300，保全费4170元，由被告张义忠负担。第三人房永亮预交的案件受理费，本院予以退还，被告张义忠应当负担的部分缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811139528；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  张桃英人民陪审员  陈玉萍二〇二〇年四月二十九日法官 助理  尹 瑾书 记 员  马润斐