山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初1759号原告：王耀齐，男，1964年7月14日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：姜世东，山东同济律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：邹昕霖，山东同济律师事务所执业律师。被告：梁卫庆，男，1976年1月3日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：尹永伟，山东明朗律师事务所执业律师。被告：刘善校，男，1964年7月28日出生，汉族，户籍所在地山东省烟台市莱山区。被告：孙玉红，女，1962年9月21日出生，汉族，户籍所在地烟台市莱山区。原告王耀齐与被告梁卫庆、刘善校、孙玉红执行异议之诉一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王耀齐的委托诉讼代理人姜世东，被告梁卫庆及其委托诉讼代理人尹永伟到庭参加诉讼。被告刘善校、孙玉红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令准许对贵院查封的烟台市莱山区产（面积112平方米）继续执行；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月28日，贵院对原告王耀齐诉被告刘善校、孙玉红民间借贷纠纷一案，作出（2017）鲁0613民初957号民事判决书，判决被告刘善校、孙玉红偿还原告借款本金450000元、支付利息87410.96元。该判决生效后，二被告未履行生效判决，故原告向贵院申请强制执行，贵院作出（2018）鲁0613执278号执行裁定，裁定查封坐落于烟台市莱山区产（面积112平方米）。2018年3月29日，案外人孙晓燕对涉案房产提出执行异议，贵院于2018年6月5日作出（2018）鲁0613执异18号执行裁定，裁定中止对查封的涉案房产的执行。2018年7月4日，原告向贵院提起执行异议之诉，请求对涉案房产继续执行。2018年11月14日，贵院作出（2018）鲁0613民初1542号民事裁判书，判决准许执行涉案房产。2019年，被告梁卫庆对涉案房产提出执行异议，贵院于2019年5月20日作出（2019）鲁0613执异14号执行裁定书，裁定中止对查封的涉案房产的执行。原告对该裁定不服，理由如下：1.梁卫庆与孙晓燕签订的购房协议因违反法律强制性规定而无效。涉案房产是刘善校、孙玉红所有的位于莱山区原房屋拆迁安置补偿后的房产，尚未办理房屋产权证书，根据有关规定，未依法登记领取权属证书不得转让，故刘善校、孙玉红与孙晓燕签订的房屋转让合同以及孙晓燕与梁卫庆签订的购房协议均因违反法律的强制性规定而无效；2.梁卫庆从明知是无权处分涉案房产的孙晓燕处购买涉案房产的行为不构成善意取得。其明知涉案房产因未取得不动产权属证书且土地性质系集体所有而不能完成物权转移登记的情况下，与孙晓燕签订购房协议，主观上不构成善意；3.梁卫庆在（2019）鲁0613执异14号案件中提交的银行转账明细无法看出其已向孙晓燕足额支付全部购房款。4.梁卫庆非大庄村集体经济组织成员，对土地性质为集体所有的涉案房屋无权购买，且被告主张其购买涉案房产所依据的滨海路街道大庄村村民委员会与孙晓燕签订的征收补偿安置协议也是无效的。孙晓燕不是房屋所有权人，大庄村委会与孙晓燕签订安置补偿协议是无效的，亦存在逃避国家税收的情况；5.孙晓燕在（2018）鲁0613民初1542号案件的庭审中始终未提供其向刘善校出借款项的相关证据，而孙晓燕又是刘善校的哥哥刘善敏的妻子，原告有理由相信孙晓燕并未向刘善校出借款项，更不存在孙晓燕向刘善校支付购房款的情形，该房屋买卖合同根本未履行，孙晓燕与刘善校签订房产转让合同系虚构债务转移财产的行为。被告梁卫庆辩称，请求法院驳回原告诉讼请求，我方系从孙晓燕处购买了涉案房屋并支付了价款，且实际居住，因村委的原因没有办证，过错不在我方，该房屋为我方所有。被告刘善校、孙玉红未到庭，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：一、原告与被告刘善校系表兄弟关系，刘善校与被告孙玉红系夫妻关系，案外人孙晓燕与刘善校之兄刘善敏系夫妻关系。刘善校、孙玉红及孙晓燕、刘善敏两夫妇均系大庄村村民。2017年4月26日，原告与刘善校、孙玉红因民间借贷纠纷诉至本院，2017年9月28日本院作出（2017）鲁0613民初957号民事判决书，判决：被告刘善校于本判决生效之日起十日内偿还原告王耀齐借款本金450000元、支付利息87410.96元；被告孙玉红对上述第一项款项给付承担连带责任；驳回原告王耀齐其他诉讼请求。该判决生效后，刘善校、孙玉红未履行判决书确定的义务，原告申请本院强制执行。2018年3月9日，本院作出（2018）鲁0613执278号执行裁定书，查封了烟台市莱山区产（面积112平方米）。2018年3月29日，孙晓燕提出执行异议，2018年6月5日，本院作出（2018）鲁0613执异18号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。2018年7月4日，原告提起执行异议之诉，2018年11月14日，本院作出（2018）鲁0613民初1542号民事判决书，判决准许执行涉案房产，该判决已生效。2019年，被告梁卫庆对涉案房产提出执行异议，本院于2019年5月20日作出（2019）鲁0613执异14号执行裁定书，裁定中止对查封的涉案房产的执行。二、关于涉案房屋的来源、交易及履行情况位于烟台市莱山区房屋（以下简称83号房屋）原系被告刘善校、孙玉红所有，该房产系拆迁待安置房。2013年12月30日，刘善校、孙玉红及其女儿刘璐与孙晓燕在大庄村委会签订了《房屋转让合同》，将登记在刘善校名下的待拆迁安置的83号房屋以1140000元的价款转让给孙晓燕。当日，刘善校出具收到房款1140000元的收条、孙晓燕与大庄村委会签订《拆迁安置补偿协议》，83号房屋拆迁后产权调换补偿安置面积为181.86平方米。后涉案房产被拆除，2015-2016年期间，83号房屋安置112平方米，即涉案房产（大庄新苑小区4号楼2单元203号），剩余69.86平方米目前尚未安置。2017年3月14日，孙晓燕与梁卫庆签订购房协议，将案涉房产以623000元卖于梁卫庆，梁卫庆以转账或存现的方式向孙晓燕付清了全部购房款。梁卫庆现居住于涉案房屋内。三、（2019）鲁0613执异14号案件审查过程中，关于涉案房产能否对村集体以外成员进行买卖，本院询问大庄村村委会主任刘善志，其称，大庄村的拆迁房均可以在社会上公开自由买卖，等办证条件达到了，统一办证。为查明案件事实，本院于2020年1月向街道办相关人员进行询问，了解涉案房屋坐落土地性质，其回复涉案房屋在建设时是未批先建状态，对目前土地性质未做明确答复。上述事实，有（2017）鲁0613民初957号民事判决书、（2018）鲁0613民初1542号民事裁判书、（2019）鲁0613执异14号执行裁定书以及原被告的当庭陈述和提供的其他证据等在案为证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案查封房产系被告刘善校、孙玉红原所有的房屋的拆迁安置房屋，并非原83号房屋。被告善校、孙玉红已将原83号房屋及该房屋可获得的一切拆迁安置补偿利益转让于孙晓燕，双方之间就原83号房屋签订的《房屋转让合同》以及孙晓燕与大庄村委会签订的《拆迁安置补偿协议》，合法有效，且《房屋转让合同》因原83号房屋被拆除已履行完毕。在本院查封涉案房屋之前，被告梁卫庆从孙晓燕处购买涉案房屋且已付清全部购房款并实际入住涉案房屋的事实清楚，梁卫庆对未能办理房屋的过户登记手续不存在过错，可以认定其对涉案房屋享有物权期待权，对涉案房屋享有足以排出强制执行的民事权益。原告的诉讼请求，本院不予支持。被告刘善校、孙玉红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告王耀齐的诉讼请求。案件受理费10520元，由原告王耀齐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  曲少雪人民陪审员  初善本人民陪审员  贺业猛二〇二〇年四月二十二日书 记 员  郭 瑞