河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初9474号原告：蒋志云，女，1945年11月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告：蒋志强（曾用名蒋毛），男，1960年5月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告：李胜平，男，1945年8月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告：张云磊，男，1979年9月23日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘碧薇，河南一帆律师事务所律师。原告蒋志云、蒋志强与被告李胜平、张云磊确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋志云、蒋志强，被告李胜平、被告张云磊的委托代理人刘碧薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋志云、蒋志强诉称，2005年12月22日，被告李胜平以5.3万元的价格将位于驻马店市乐山路南段东侧的麻纺厂营住楼3号楼东单元7层西户住房（下称诉争房屋）卖给原告，并交付原告使用至今。原告一直要求李胜平办理登记过户手续，李胜平始终拖延不办。李胜平在原告不知情的情况下，将诉争房屋出售给被告张云磊，原告得知二被告于2015年8月26日签订《房地产买卖契约》，张云磊购买诉争房屋，并且二被告当天就在房管部门办理过户登记，严重损害原告的利益。此后虽然原告向贵院起诉，贵院对原告和李胜平于2005年12月就诉争房屋达成的房屋买卖合同，作出（2016）豫1702民初409号民事判决书，判决“确认原告蒋志云、蒋志强与被告李胜平之间的房屋买卖合同有效”，该判决书已发生法律效力。但贵院又对被告张云磊的起诉作出（2017）豫1702民初8521号民事判决书，判决原告将诉争房屋“返还”给张云磊。原告认为，二被告不顾原告根据与李胜平订立的房屋买卖合同实际取得并使用诉争房屋已12年的实际情况，故意背着原告进行恶意串通，另行订立的《房地产买卖契约》直接侵害原告已取得的正当利益。请求：判决确认二被告于2015年8月26日签订的位于驿城区乐山××段麻纺厂楼南3号楼东1单元702房的《房地产买卖契约》无效。被告李胜平辩称，1、2005年签订的合同是受麻纺厂王淑明的委托与蒋志云签订的；2、李胜平取得房权证后，经公证机关出具的公证书通知蒋志云履行协议，到2016年蒋志云起诉都没有结果。原告没有资格提出合同无效。被告张云磊辩称，1、原告蒋志强不是适格的原告，合同的相对人是蒋志云，不是蒋志强。2、二被告签订的买卖合同是真实意思表示，无任何无效的情形。综上，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，一、本案诉争房屋由驻马店市驿城区麻纺织厂开发，李胜平系实际施工人。后李胜平于2010年通过法院强制执行取得上述房屋的所有权，并办理了驻房权证字第**房屋所有权证书。二、2005年12月22日，原告蒋志云（××）与被告李胜平（××）、案外人侯福强、荣国宏（担保人）签订购售房协议书一份，约定：“经协商，××李胜平同意将原乐盛小区3号楼东单元7楼西户壹套125㎡建筑平方米的住宅房售给××蒋志云。双方同意该住宅按53000.00元（伍万叁仟元）的金额数交易。在2005年12月22日××蒋志云向××李胜平预付20000.00元（贰万元）现金购房款，在2006年5月1日以前蒋志云再向××李胜平交付10000.00元（壹万元）现金购房款，余23000.00元（贰万叁仟元）待办理房产证书后一天内××蒋志云向××李胜平一次付清23000.00元（贰万叁仟元）购房金额的现金。53000.00元（伍万叁仟元）购房金额是纯125㎡建筑平方米的购房金额，不含其他任何费用。办理房产权证书、电网改造交费及其他费用均由××自理、自负。在××居住过程中，××如发生不能居住的情况下，如需搬出，××的已交购房款及已投入的简易装饰如地板砖、门、窗费用由××全部退还给××，××蒋志云将房屋交还给××李胜平。××如到期（协议期）不能按协议约定足额给××李胜平交付房款，××自动搬出；并适当赔偿××李胜平损失，已交给××的购房款××李胜平酌情退还给××蒋志云。本协议执行中由侯福强、荣国宏二人担保，并承担实际担保责任。本协议自双方签字后生效等条款”。原告蒋志云于协议签订当日向被告李胜平交付购房款20000元；于2006年5月12日向被告李胜平交付购房款10000元。诉讼中，原告解释称乐盛小区即为乐山路南段东侧麻纺厂家属院临街楼，并称其从2005年12月22日在乐山路南段东侧麻纺厂家属院临街楼南起3号楼东单元第7层西户房屋入住至今。三、2015年8月22日，被告李胜平与被告张云磊签订《房屋抵债协议》一份，约定：李胜平将自己名下的7套房产（含诉争房屋）抵债给张云磊用于偿还其在2001年3月至2005年7月期间拖欠张云磊的借款本息2720000元。办理过户手续时，被告李胜平与张云磊于2015年8月26日签订有《房地产买卖契约》一份，显示李胜平以100000元的价格将诉争房屋出卖给张云磊。2015年10月27日，诉争房屋在驻马店市住房管理中心办理产权过户登记手续，房权证号为驻房权证字第**。四、2016年1月12日，蒋志云以李胜平为被告诉至本院，请求确认蒋志云与李胜平之间签订的购房协议有效。本院经审理后于2016年7月18日作出（2016）豫1702民初409号民事判决书，判决：确认蒋志云与被告李胜平于2005年12月22日签订的购售房协议书有效。判决后李胜平不服该判决提起上诉。驻马店市中级人民法院经审理后于2016年11月29日作出（2016）豫17民终2810号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。五、2017年1月19日，蒋志云以驻马店市住房管理中心为被告，李胜平、张云磊为第三人诉至本院，要求撤销驻马店市住房管理中心为张云磊颁发的驻房权字第**房产证。本院经审理后于2017年4月21日作出（2017）豫1702初字第16号行政判决书，判决驳回了蒋志云、蒋志强的诉讼请求。六、2017年7月12日，蒋志云以李胜平为被告诉至本院，请求判令李胜平全部履行与蒋志云之间的购房协议，李胜平协助蒋志云办理房产登记手续。本院经审理后于2017年9月6日作出（2017）豫1702民初5765号民事判决书，判决驳回了蒋志云的诉讼请求。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，诉讼中，一、根据原告提交的公安机关侦查材料显示，2017年7月19日，李长江、侯福强等六人（含本案原告蒋志云）曾以被告李胜平与被告张云磊恶意串通，将六人房产以欺骗手段蒙骗有关部门，转移至张云磊名下，认为二被告的行为涉嫌诈骗为由报案至公安机关，同年10月27日，侦查人员第一次问李胜平：那后来你把这些房产过户给张云磊是什么情况？李胜平答：当时在承建工程中，麻纺厂只支付了一部分工程款，我没办法为了完成工程先后从张云磊那借了不少高息借款，包括后续打官司也陆续借了张云磊不少钱，最后张云磊给我统计的借条本金是70多万元。所以当时这些房产初始登记到我名下之后，张云磊就要我把这些房产证抵押给他，刚开始我没给他，一直到2013年，我跟蒋志云、蒋志强他们也协商不成，张云磊也追的紧，我就把这些房产证抵押给张云磊了。到2015年杜二平起诉我之后，张云磊害怕了，害怕万一没有了房子我还不上他的欠款，他要求我把这些房产过户给他，当时我欠张云磊的钱本金和利息总计是272万元（都是张云磊自己核算的），因为我除了这7套房产之外，也没有其他财产了，所以我就跟张云磊达成了房屋抵债协议，就以我名下的这7套房子抵张云磊的所有借款，之后我为张云磊办理了房产过户。问：你以什么价格把这7套房产卖给张云磊的？答：没有算价格，以房屋抵债了，具体过户时房屋买卖合同上签订的价格我没在意。问：你把从张云磊处借钱的情况讲一下？答：分了好多笔，都是现金，都是我事先跟张云磊电话联系需要多少钱，他准备好后我去拿钱，给他出具借条，当时约定的利息是二分，最后结算是累计本金是70多万元，本息合计是272万元。2017年11月7日，侦查人员第二次问李胜平：你从张云磊那总共借了多少钱？答：最后我以房产给张云磊抵账的时候，张云磊按我给他打的借条，统计的总共是本金70多万元。问：什么时间借的，分几次？答：具体时间我记不清了，后来抵债协议上写的很清楚，时间是2001年3月至2005年7月份。次数太多了，记不清，几千的也有，几万的也有。问：你为什么要从张云磊那借钱？答：刚开始是为了还工地上工程欠款，后来是打官司没钱。问：当时你们借款利息是怎么约定的，利息怎么支付？答：刚开始约定的是按月息二分，利息一直没给，到最后一块再算。问：你为什么要给张云磊以房抵债？答：我上次说过了，还是因为2015年杜二平开始起诉我，张云磊知道后感觉不放心，要求我给他过户。问：具体怎么跟张云磊以房抵债的？答：我们房屋抵债协议上写的很清楚，就是以我名下的七套房产抵我欠张云磊所有借款的本金和利息。问：房屋抵债协议上抵还欠款本金及利息合计272万元，你这七套房产值272万元吗？答：我说不了，反正房产证在这之前就押给张云磊了，我也要不回来，我就也不讲值不值，多少就这么多了，张云磊要是不要的话有可能连房子也得不到，所以张云磊也就同意了。问：你把这些房产过户给张云磊后，张云磊有没有又给你支付房款？答：没有，不可能，因为在之前我就把房产证押给张云磊了，我不还钱也要不回来，所以就把这七套房产一块抵给了张云磊，再多的也没有，他也不可能再给我支付房款。2017年11月13日，侦查人员第一次问张云磊：这有一份你跟李胜平签的房屋抵债协议的复印件，你看一下是不是你本人跟李胜平签订的？答：是我本人和李胜平签订的。问：这一份你给李胜平出具的承诺书呢？答：也是我本人签字的。问：为什么要签订这份房屋抵债协议和承诺书？答：因为李胜平欠我的钱，一直没钱还，最后以他名下的这几套房子抵债给我。问：你把情况详细讲一下？答：从2001年3月至2005年7月期间，李胜平以还工地进材料的钱、还工人工资、跟麻纺厂打官司等理由，先后分好多次从我这高息借款，金额从刚开始的3000元、5000元、到几万元都有，当时约定的利息是月息二分，因为当时个人借款的利息都是二分左右。刚开始我借给李胜平的不多，开始的时候李胜平也按时还着利息，我看还可以，再加上李胜平一直是做工程的，工地上工程未完工自己先垫钱很正常，慢慢就越借越多了，后来李胜平钱越借越多，再借钱的时候我就不想借了，但因为之前已经借给李胜平不少了，李胜平说不借钱给他打官司，他的钱要不回来，之前欠我的钱他也还不上，我也是没办法，后来又陆续借给李胜平一部分，一直到2005年7月是最后一笔，到最后加起来总金额是80多万元。因为我多次找李胜平要钱李胜平都是没钱，刚开始李胜平说是麻纺厂欠他一二百万元的工程款，跟麻纺厂的官司打赢之后就能还我的本金和利息，结果官司一直打了好多年，再到后来我找李胜平要钱的时候，李胜平说他跟麻纺厂的官司打赢了，但麻纺厂没钱还，法院判给他的是房产，想用房产抵欠我的钱，刚开始我不同意，我说我不要房产，你把房产卖了还我钱，李胜平说可以。再到后来，我看李胜平的房子一直没卖出去，也不还我钱，我感觉不放心，就要求李胜平把房产证押我这，就是后来抵我欠款的那七套房产，再后来到2015年下半年的时候，我看李胜平一直不还钱，再加上他的年纪也大了，70多了，我再不要房子可能啥也没有，我才同意李胜平提出的以房屋抵我的欠款，以他名下的那七套房产抵欠我的所有本金和利息，过户了之后两不相欠，当时李胜平还要求我给他出一份承诺书，然后我们双方在2015年8月22日签订了房屋抵债协议，我又给李胜平出具了一份承诺书。问：接着讲？答：我跟李胜平签了房屋抵债协议之后，李胜平就准备相关手续这7套房产过户给我，在这7套房产过户给我之后，我就把李胜平给我打的这一大沓总计80多万的借条全部还给了李胜平，我们两不相欠。问：你为什么要借给李胜平这么多钱，这些钱都是哪来的？答：我也是为了挣点利息差赚点钱，借给李胜平的钱有我自己的一部分，其他大部分都是借亲戚朋友的，我从亲戚朋友那拿钱利息低，还是我贪心，想着从中赚点，结果没想到不但没赚到钱，亲戚朋友的钱还欠了好多年，还有一部分一直到最后我把这七套房产在银行贷款之后才还清。问：你借给李胜平的钱是现金还是转账？答：都是现金，因为李胜平每次借的都不多，每次都是他跟我联系他说需要多少钱，我准备好之后他找我拿或者我给他送过去。问：你们抵债协议上的本金和利息合计272万是怎么来的？答：每次李胜平从我这借钱，他给我打的都有收条，到后来找李胜平要钱李胜平光说到时候有钱了本息一块再算，到2015年以房产抵债的时候，我和律师统计了一下，借款总额是80万多点，为了好算，就按本金80万元，借款时间就从最后一笔借款的时间2005年开始算利息，到2015年总共是十年，利息是按当时约定的月息二分，这样算李胜平欠我的本金和利息合计总共是272万，房屋抵债协议上的272万就是这样计算得来的。实际上李胜平借我钱是2001年就开始的，也就刚开始李胜平给了我几个月利息，加起来有1万多元，之后李胜平就再没给过利息，实际上利息我算少了，但最后李胜平也没钱还，只是以七套房产抵债，我也就没给他计算那么多，利息就按从2005年到2015年计算利息。问：这七套房产虽然在李胜平名下，但实际上有没有人居住，是谁在居住你去了解过吗？答：李胜平给我说过，说是有纠纷，具体我记不清了，大致意思是这些房子有人住，是哪些住户抢占的他的房子，只交一部分钱了，也不补交钱，人他也撵不走，房子也没法卖。问：你明知道这些房产有纠纷为什么还同意以房抵债？答：我也是实在没办法，他一个老头子，也没钱，我如果不同意以房抵债，很可能啥也落不到。还有就是当时我想的简单，我想着这些房子即使有纠纷也是他们和李胜平之间的事，跟我没关系；再一个主要还是房产证在李胜平名下，那房子就是李胜平的，我想着房产证只要能顺利过户给我，也就不会有啥问题，所以我才同意李胜平以房抵债的。没想到我跟这些住户从2005年年底开始打官司到现在都还没结束。二、诉讼中，被告李胜平向本院提交：1、麻纺厂集资住宅楼营区楼集资人或承建人留置房屋一览表一份、（2009）驿初执字第10号协助执行通知书一份、麻纺厂通知一份、麻纺厂破产管理人关于同意李胜平办理房屋产权登记手续的函一份、麻纺厂应李胜平的申请办理房产所有权证的房屋清单一份、李胜平与张云磊的抵债协议一份，上述证据被告李胜平用以证明：“本案诉争房屋是麻纺厂按照合同约定预留给李胜平的，李胜平得到房产是从法院执行得到的，程序合法。李胜平与张云磊的抵债协议也合情合法”。二原告质证认为被告李胜平提交的上述证据均与本案无关。三、诉讼中，被告张云磊向本院提交：（2018）豫1702民再38号民事判决书、（2018）豫17民终254号民事判决书、（2017）豫1702初字第16号行政判决书各一份，张云磊用以证明：“原告蒋志云、蒋志强侵犯被告张云磊的合法权益，已被两级法院判决蒋志云、蒋志强搬离涉案房屋。且原告蒋志云曾经请求法院撤销被告张云磊的房产证，但被法院驳回，并在判决中明确告知原告再行诉讼也无法实现其目的，应当通过其他途径解决”。二原告质证称，真实性无异议，但不影响二原告的诉讼请求。四、庭审中，原告蒋志强称：“其通过担保人介绍认识李胜平购买的房子，房子是蒋志强自己住，因为想要配房，以麻纺厂职工的名义可以得到配房，所以便以蒋志云（蒋志强的姐姐）的名义与李胜平签订的售房协议。售房协议当时在李胜平家里起草的，签订协议时李胜平怕我不付给他房款，他让荣国宏、侯富强提供担保。房款也是蒋志强实际出资的。我先给他的钱后李胜平给我的钥匙，然后我去装修。张云磊无业，我和张云磊原来住邻居，张云磊是1979年的人，借钱时才20多岁，不可能有这么多钱”。原告蒋志云称：“我是麻纺厂的职工，分配房子时我可以分配配房，麻纺厂计划盖房是6层，结果盖成了7层，第7层是李胜平违规盖的，是李胜平的，麻纺厂不负责7层的配房，不是麻纺厂委托李胜平卖的，是他自己卖的”。李胜平称：“钥匙不是我交的，楼房设计的都是7层，不是所谓的6层。我和张云磊是在工地上认识的，张云磊从事什么职业我不清楚。我借张云磊76万元到80万元以内，从01年到05年之间借的，当时约定利息2分，我一直没有还过。我与张云磊在房管局签订的房屋买卖契约都是空白的，我只签了名字，签过名字之后我都走了。抵债协议在哪里签订的不清楚，抵债272万元我认可，借了多少笔不清楚”。张云磊称“我以前是用买的后八轮车拉沙，从2001年到2005年期间借给李胜平的钱，其他不清楚，回去核实”。上述事实，有原、被告双方提交的房地产买卖契约、民事判决书、公安机关的询问笔录、房屋抵债协议等相关证据材料及原、被告双方陈述，并经庭审质证，据以认定。本院认为，本案双方当事人争执的焦点一是原告的诉讼主体资格，二是二被告签订的《房地产买卖契约》是否有效。一、关于原告的诉讼主体资格。1、本案中，2005年12月22日下午，蒋志云与李胜平签订购售房协议书一份，约定李胜平将本案诉争房屋出卖给蒋志云。该协议已经生效判决确认为有效，故蒋志云为诉争房屋的受让人，李胜平为诉争房屋的出卖人。后被告李胜平又将诉争房屋“以物抵债”给张云磊，双方签订了《房地产买卖契约》并办理房屋所有权过户登记。现蒋志云以李胜平与张云磊之间存在恶意串通，损害其利益的情形为由，并依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定为法律依据，请求确认被告李胜平与被告张云磊于2015年8月26日签订的《房地产买卖契约》无效。根据法律相关规定，蒋志云是与本案有直接利害关系的公民，故蒋志云作为原告提起诉讼，主体适格。2、虽然蒋志强并非2005年12月22日购售房协议的受让方，但该诉争房屋系蒋志强出资购买，且蒋志强一直在该房屋内居住；同时本院作出的（2017）豫1702民初8521号民事判决书中也判决要求蒋志强搬离本案诉争房屋，故蒋志强也是与本案有直接利害关系的公民，蒋志强作为原告提起诉讼，主体适格。二、关于二被告签订的《房地产买卖契约》是否有效。根据有关法律规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”；“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”；“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。所谓恶意串通是指行为人之间相互串通，明知其行为损害国家、集体或第三人利益而故意为之，或行为后果客观上损害了国家、集体或第三人利益。本案中，1、原告蒋志云与李胜平之间的房屋买卖合同已经生效判决确认为有效合同。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。基于上述法律规定，该份售房协议对蒋志云及李胜平均具有约束力，同时，蒋志强也基于蒋志云与李胜平签订的该份售房合同取得了诉争房屋的使用权并居住至今。2、关于二被告之间的债权债务关系。被告张云磊取得涉案房产是基于二被告之间“以房抵债”中的“债”的存在为前提。本案中，因二被告双方所陈述的借款本金数额及是否偿还过利息存在相互矛盾；被告张云磊也未能向本院提交出借款项来源的相关证据；同时二被告也未向本院提交一笔借条、收条及取款或者转款凭证加以印证。故二被告之间“以房抵债”中的“债”是否存在没有提供证据予以证实。即使张云磊与李胜平之间存在直接的房屋买卖关系，张云磊取得的房屋仍需符合善意第三人的构成要件，系善意取得，不得存在恶意和侵害他人合法权益的情形。3、李胜平在公安机关的询问中陈述“……张云磊担心其还不上欠款，要求其把这些房产过户给他……”。张云磊在公安机关的询问中陈述“……李胜平给我说过，说是有纠纷……我想着这些房子即使有纠纷也是他们和李胜平之间的事，跟我没有关系……”。上述二被告的陈述说明二被告之间存在恶意串通之故意。4、被告李胜平在取得诉争房屋的产权证后，再与蒋志云签订的售房协议尚未解除及未征得其同意且该房屋蒋志强已经实际占有使用近十年的情况下，以“以房抵债”为由，将125多平方米的诉争房屋以明显不合理的10万元低价出售给被告张云磊，并为其办理了产权过户手续，李胜平的行为明显存在恶意，且损害了二原告的合法利益。5、张云磊在明知诉争的房屋存在李胜平与原告的纠纷，且明知本案诉争房屋已被原告占有使用的情况下，仍将该房屋“以房抵债”，并以明显不合理的低价签订《房地产买卖契约》，张云磊的行为存在恶意，不符合善意第三人的相关特征，取得的房屋不属于善意取得，且侵害了二原告的合法权益。综上，二被告的行为已构成恶意串通，侵害了原告的合法权益，张云磊取得该房屋亦非善意取得。故二原告请求确认被告李胜平与被告张云磊于2015年8月26日签订的《房地产买卖契约》无效，符合法律规定，本院予以支持。二被告抗辩主张无恶意串通之理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：确认被告李胜平与被告张云磊于2015年8月26日签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费300元，由被告李胜平、张云磊共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 殷      红      建人民陪审员 胡      晓      喜人民陪审员 程仙芳二Ｏ二Ｏ年四月二十九日书 记 员 宋      冬      阳