江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初1121号原告（反诉被告）：江西省投资房地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区阳明东路**央央春天**楼**，统一社会信用代码：91360000705507741D。法定代表人：严茂汉，该公司董事长。委托诉讼代理人：万虹霞，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601201111044237。委托诉讼代理人：邓广能，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601201110295015。被告（反诉原告）：深圳聚丰影城投资有限公司，，住所地：深圳市坪山新区坪山街道碧岭社区金碧路****统一社会信用代码：91440300342796643P。法定代表人：周修明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭勇，江西策源律师事务所律师。执业证号：13601198910110478。委托诉讼代理人：周韶华，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601200610589927。原告江西省投资房地产开发有限责任公司诉被告深圳聚丰影城投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，被告于2019年4月22日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理，原告委托诉讼代理人万虹霞、邓广能，被告委托诉讼代理人谭勇、周韶华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付自2017年5月25日至2019年2月24日房屋租金1746653.16元及滞纳金（滞纳金自2017年5月20日按所拖欠房屋租金金额的1‰计算至付清之日止，暂算至2019年2月24日为648507.37元），共计2395160.53元；2、依法判令被告向原告支付自2015年11月1日至2019年2月28日的物业服务费829351.28元及滞纳金（滞纳金自2017年5月20日按所拖欠物业服务费金额的1‰至付清之日止，暂算至2019年2月28日为346254.05元），共计1175605.33元；3、依法判令被告向原告支付xxxx商业裙楼x楼xx号商铺2017年7月10日至2019年2月28日的占用使用费396974.04元（含房屋租金291283.80元、物业服务费105690.24元）；4、依法判令被告赔偿原告经济损失2150000元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月15日,原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定被告租赁原告位于江西省南昌市东湖区xxx路xx号xxxx商业裙房x楼xx和x楼xx-x铺位，使用面积四楼部分1823.54㎡，三楼部分355.03㎡，租赁用途为开办影城及延伸产品、配套经营；租赁期限为15年，自2016年8月1日起至2031年7月31日止，同时合同约定物业管理费用按8元／㎡／月计算，并按月支付；四楼按50元／㎡／月支付租金，三楼按60元／㎡／月支付租金，三年后每三年租赁费递增8%，租赁费包括房屋租金及物业服务费，租赁费用按季支付，支付时间为5个工作日之前将下一季度的租赁费用直接汇入原告指定的银行账户，如被告不能按约支付租赁费超过3天以上，应按所欠金额部分的1‰支付滞纳金。租赁合同签订后，原告按约定向被告及被告设立的南昌聚丰影院投资有限公司交付了所租赁的房屋。随后，在租赁期限内，为满足其自身经营需求，被告决定在原租赁场地的基础上增加租赁面积。故双方又于2016年7月8日另行签订了一份《补充协议》，约定被告在原租赁场地的基础上新增的租赁区域包括有原投资大厦商业裙房3楼03室和05-1室、06室的场地，新增租赁面积为484.1平方米，共计839.13㎡，按60元／㎡／月支付租金，三年后每三年租赁费递增8%，物业服务费用为16元／㎡／月，并将装修期从9个月延长至12个月。在履行租赁合同期限内，原告均按合同约定履行作为出租人的义务，但除支付了部分物业服务费外，被告至今未支付任何房屋租金及拖欠大部分物业服务费，原告曾多次以书面方式要求被告按约支付，但被告均以各种理由拒绝支付。同时，被告对租赁物进行消防设计、施工时，在未告知且未经原告同意情况下，擅自将不属于租赁范围的投资大厦商业裙楼3楼02号已装修商铺划为影城候影区，并上报消防部门，导致该商铺承租人无法经营，原告无奈只得协调该商铺承租人搬迁，导致原告损失房屋租金、物业服务费、支付给原承租人的赔偿金以及各项经济损失，因该损失是由于被告原因所致，故被告应当承担赔偿责任。另，被告自2017年1月1日开始占有使用该商铺至今，未向原告支付任何占有使用费，鉴于被告已将该商铺划为候影区，将长期使用该区域，原告认为被告应当按照原告与该商铺原承租人约定的租金及物业服务费的标准向原告支付占有使用费。综上，原告认为，被告拖欠房屋租金、物业服务费以及将不属于租赁范围内的商铺占有使用的行为均构成违约，应当承担违约责任，故为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉请。被告辩称，一、租赁合同签订后,原告未依约履行其合同义务。经原告到深圳招商引资,2015年10月16日,被告与原告就租赁原告xxxx商业裙房x楼xx和x楼xx-x铺位签订了一份《租赁合同》。租赁合同签订后,被告即于2015年10月20日依约向原告交纳合同保证金20万元,并随即投资开展设立南昌全资子公司、影院立项、图纸设计及图审、建设审批、消防报审、消防工程施工合同签订、影院设备订购等影城建设相关工作。2015年11月6日,被告针对原告“提供图纸中存在疑问的函”一一作出回复,特别是针对其第四点疑问回复如下:影院必须是独立防火分区,申报消防部门时可将2-9轴划为影院防火分区内,其附属空间为影院候场区,验收通过后再改后期商业。2015年12月31日,被告全资子公司南昌聚丰影院投资有限公司经工商登记正式设立,全权办理南昌相关业务。2015年12月18日,被告与世通建筑安装工程有限公司签订《消防工程承包合同》。由于原告交付的租赁房屋使用性质为会议室、健身房、展示厅等,与租赁合同约定的租赁房屋用途严重不符,致使被告长达数月的前期消防报审未予通过,影院建设一直不能开工。为此,被告积极寻求解决方案,经与原告反复协商,双方达成共识,在扩大3楼租赁面积的同时,原则上遵循2015年11月6日关于“提供图纸中存在疑问的函”的回复意见,按原告提供的图纸,对影城重新规划设计,以求影城建设符合消防规范要求,待消防建审通过后,再签订租赁合同的补充协议。消防设计图纸等文件经被上诉人审核确认后,被告于2016年5月19日向南昌市消防支队提交消防设计审核申请,并报审消防设计图纸等文件,报审的消防设计图纸原告明知并认可将3楼02号铺面划为影院候场区(实为满足消防要求的安全疏散通道)。2016年5月25日,南昌市消防支队作出洪公消审[2016]第0150消防设计审核意见书,该意见书“同意该工程消防设计”,并要求“消防设计不得擅自修改”。2016年7月8日,被告与原告签订《补充协议》,协议明确载明了双方签订补充协议的原因,同时约定了新增租赁面积,重新约定了租赁房屋的装修起始日及装修延长期等。消防设计报审通过后,被告遂组织消防、装修进场施工。历时五个月的影城建设施工完工后,被告于2016年12月20日向南昌市消防支队申报消防验收,并拟于2017年1月影城开业。2016年12月27日,南昌市消防支队到现场进行消防验收。2016年12月30日,南昌市消防支队作出“建设工程消防意见书”,因3楼影院的疏散宽度无法满足疏散要求、3楼候场区使用功能与设计不一致,原设计候场区为无使用功能的空置区域,现场设置有“英尚铁板烧餐厅”等关键问题,消防验收未予通过,影城未能在2017年1月如期开业。在此之前的2016年8月15日,被反诉人置影城消防建设规范要求于不顾,对租赁标的xxxx商业裙楼商业业态考虑不充分、规划不合理,将x楼xx号商铺租赁给南昌汇吉餐饮管理有限公司,用于其开设动用明火的“英尚铁板烧”,致使影城消防分区之内出现不符合影城消防建设要求的经营业态，这是本案中的一个关键点，是形成本案被告损失的根本原因。2016年12月27日,12月30日和2017年1月6日,1月15日,被告先后四次致函原告,反映消防验收和租赁合同执行情况,要求解决消防验收问题,并告知其影城不能如期开业将遭受的损失情况。2017年1月18日,被告与原告形成会议纪要,就消防验收未予通过的症结达成共识,原告并委托被告对“英尚铁板烧”进行改造,且商定由原告负责协调解决影城消防验收问题。但令人遗憾的是,至2017年5月,影城消防验收问题依然没有得到妥善解决。此后,经被告多次派员和致函交涉,原告才于2017年7月4日着手清理“英尚铁板烧”这一3楼影城消防分区内疏散通道障碍,被告并为此代垫了“英尚铁板烧”拆除后重新恢复原状的工程费用。2017年8月17日,影城消防验收最终得以通过。2017年9月8日,影城最终得以开业。被告承租原告房屋用于开办影城及延伸产品、配套经营等,房屋具备影城消防验收的基本要求是房屋具备开办影城的应有之义。原告自《租赁合同》签订后,所交付的房屋既不符合合同约定的面积要求,更不符合合同约定的用途。特别是在影城消防验收环节,原告严重违反租赁合同第7.1.10、第7.1.11条的约定及会议纪要、承诺书等租赁合同和补充合同的组成文件,其行为已构成根本违约,并致使影城长期不能通过消防验收,被告签订租赁合同的目的无法如期实现,影城自2017年1月1日至2017年8月31日延期开业达八个月之久,造成被告巨大经济损失。对此,被告多次向原告提出赔偿诉求,原告一直未予回复，双方多次交涉也一直未果。二、被告拒付租赁费系行使先履行抗辩权,不构成违约,不应承担违约责任。《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。据此,被告拒绝原告支付第二年也即2017年之后的物业服务费及2017年5月25日之后租金的要求,符合先履行抗辩权的法定条件。首先,双方签订的合同为房屋租赁合同,从合同及其组成文件约定的内容看,双方互付对待给付义务。既然该房屋租赁合同属于双务合同,就具备了适用先履行抗辩权的前提条件。其次,租赁房屋具备影城消防的基本要求,既是房屋具备开办影城的应有之义,也是原告应履行的主要合同义务。被告租赁房屋的主要目的就是开办影城,原告却将经其审核同意并认可的、作为影城消防分区内安全疏散通道的三楼02号铺位出租,用于开设动用明火的“英尚铁板烧”,严重影响了影城的消防验收,并导致影城长期不能通过消防验收、长期不能如期开业、各项经济损失巨大的后果。由于原告履行合同义务不符合约定,且不符合租赁房屋的使用条件和租赁目的,原告的行为是属于违约在先,被告有权根据合同法规定行使先履行抗辩权,拒绝向原告支付价款相当的租赁费。被告行使先履行抗辩权的行为不构成违约,不承担违约责任。再次,原告严重违约后的损害赔偿之债务先于被告支付2017年之后的物业服务费和2017年5月25日之后租金之债务。在原告交付房屋不符合合同约定的面积要求和用途,原告仍然依约支付了2015年11月1日至2016年12月31日的物业服务费的情形下,原告竟然进一步严重违约,使被告遭受了巨大经济损失,双方之间在原合同债务基础上产生了新的损害赔偿的债权债务关系。被告是债权人,对原告享有债权,而原告是债务人,对被告负有债务。也可以说该违约损害赔偿系转化的损害赔偿之债。被告认为,它与原合同的债权或履行请求权具有同一性,或者说违约损害赔偿请求权,为原合同债权的扩张。因此,被告请求原告负损害赔偿之债务与原告要求被告履行2017年之后的物业服务费及2017年5月25日之后租金的债务具有同一性。而被告请求原告履行损害赔偿之债务先于原告要求被告支付2017年之后的物业服务费及2017年5月25日之后租金之债务。另外,房屋租赁合同作为继续性合同,随着履行时间的推移,在被告与原告之间会不断产生新的权利义务,其履行具有持续性。因此,不能将该合同原告违约所产生的损害赔偿之债与合同约定履行租赁费之债解释成两个分别的给付,而不具有牵连性。如此势必对被告的利益造成损害,既不符合情理,更不符合债权保障的立法目的。最后,原告以催告方式要求支付租赁费,同样,被告也多次以书面方式向原告提出赔偿诉求,并阐明了中止交纳租赁费的原因和理由,表明了相关赔偿诉求解决后定会履行承租方的义务,交纳房租和物业服务费的意愿。这是一个合理合法的要求。在原告没有履行该损害赔偿之债之前,被告当然享有先履行抗辩权。此外,关于滞纳金问题,且不说被告不构成违约,退一万步说,即便存在滞纳金问题,滞纳金日千分之一也约定过高。三、原告诉请被告赔偿其经济损失并支付占用使用费没有任何事实和法律依据。原告在诉状中,以被告“对租赁物进行消防设计、施工时,在未告知且未经原告同意情况下,擅自将不属于租赁范围的xxxx商业裙楼x楼xx号已装修商铺划为侯影区,并上报消防部门,导致该商铺承租人无法经营,原告无奈只得协调该商铺承租人搬迁,导致原告损失房屋租金、物业服务费、支付给原承租人赔偿金以及各项经济损失”,以及“被告自2017年1月1日开始占有使用该商铺至今,未向原告支付占用使用费”为由,诉请被告向其支付资金占用费,并赔偿其经济损失,纯属罔顾事实的无稽之谈。关于“英尚铁板烧”,也就是xxx商业裙楼x楼xx号铺面的问题,被告在第一点答辩意见中已述及,不再赘述。在此需要特别指出的是,本案证据充分表明:1、2016年5月19日被告即已向消防主管部门报审消防设计图纸等文件,2016年8月15日原告才出租x楼xx号铺面,何来被告将“x楼xx号已装修商铺划为候影区,并上报消防部门”之说;2、消防设计图纸将三楼02号铺面划为候场区,作为满足消防要求的三楼影城消防分区内安全疏散通道,是原告明知并经其审核认可了的,也是原告应履行的主要合同义务;3、擅自将三楼02号铺面出租,用于开设动用明火的“英尚铁板烧”,是影城第一次消防验收未予通过,影城未能如期开业的症结和关键原因所在,也是原告的严重违约所在;4、“英尚铁板烧”系经被告多次、长期交涉,原告自知违约且后果严重,才于2017年7月4日着手拆除并恢复原状的;5、“英尚铁板烧”问题出现后,从起初的对其改造,到最后的拆除并恢复原状,均系原告委托被告进行的,被告并为其代垫相关费用20多万元;6、三楼02号铺位并非被告占用,被告也从未占用。对此,被告不禁要问,原告拒不支付被告为其代垫的费用,拒不赔偿被告因“英尚铁板烧”问题导致影城延期开业的各种损失和支付违约金,反倒主张被告赔偿并支付占用使用费,商业诚信和道德何在?事实和法律依据何在?四、本案应扣除八个月的物业服务费和三个月零六天的租金。因原告严重违约致使被告签订租赁合同的目的无法如期实现,影城自2017年1月1日至2017年8月31日延期开业达八个月之久。因此,原告不但应该赔偿被告相应损失,而且,自2017年1月1日至2017年8月31日八个月的物业服务费,以及自2017年5月25日收取租金起始日到2017年8月31日三个月零六天的租金,被告不应收取,应予相应扣减。五、被告已就原告起诉提起反诉。综上,恳请人民法院依据事实和法律,作出公平,公正的判决。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令因被反诉人违约须赔偿反诉人自2017年1月1日至2017年8月31日影城延期开业8个月的各项经济损失共4820510.77元,其中:影城投资利息损失380030.17元;影城装修及设备折旧损失1977554.64元;影城留守员工工资,住宿等损失588822元:票房损失1616201.5元;卖品损失217902.46元;映前广告损失40000元;2、依法判令被反诉人向反诉人支付代其垫付的费用共208043.65元,其中,反诉人就“英尚铁板烧”进行改造代垫的费用151857.87元,对“英尚铁板烧”拆除后重新恢复原状代垫的零星装修工程费用56185.78元;3、依法判令因被反诉人违约须赔偿反诉人为解决影城消防验收问题的差旅费损失122964.2元;4、依法判令因被反诉人违约须赔偿反诉人为本案委托律师参加诉讼支出的律师代理费20万元;5、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金1420389.6元。6、本案全部诉讼费用(含司法鉴定费)由被反诉人承担。事实与理由：经被反诉人到深圳招商引资,2015年10月16日,反诉人与被反诉人就租赁被反诉人xxxx商业裙房x楼xx和x楼xx-x铺位签订了一份《租赁合同》。合同约定:使用面积4楼部分1823.54平方米,3楼部分355.03平方米;租赁房屋的用途为开办影城及延伸产品、配套经营;合同还约定:在反诉人营业时间内,被反诉人必须保证租赁房屋配套的电梯、水、电和满足消防要求的安全疏散通道正常使用;被反诉人协助反诉人在装修、注册、经营过程中办理所需或可能需要报批的与城建、消防、环保,卫生、工商、城管、新文广局等有关部门的手续,双方通力合作确保影城如期开业;如因被反诉人原因造成反诉人无法经营,反诉人可以通知被反诉人提前终止合同,并且有权要求被反诉人退还反诉人已付但尚未到期的租赁费用(含银行同期贷款利率计算的利息),并赔偿反诉人所有遭受的损失(包括装修费、广告费、调查费、律师费等),同时向反诉人另行支付相当于届时1年租赁费用的违约金;合同同时对租赁期限,合同保证金、房屋租赁费等进行了约定。租赁合同签订后,反诉人即于2015年10月20日依约向被反诉人交纳合同保证金20万元,并随即投资开展设立南昌全资子公司、影院立项、图纸设计及图审、建设审批、消防报审、消防工程施工合同签订、影院设备订购等影城建设相关工作。2015年11月6日,反诉人针对被反诉人“提供图纸中存在疑问的函”一一作出回复,特别是针对其第四点疑问回复如下:影院必须是独立防火分区,申报消防部门时可将2-9轴划为影院防火分区内,其附属空间为影院候场区,验收通过后再改后期商业。2015年12月31日,反诉人全资子公司南昌聚丰影院投资有限公司经工商登记正式设立,全权办理南昌相关业务。2015年12月18日,反诉人与世通建筑安装工程有限公司签订《消防工程承包合同》。由于被反诉人交付的租赁房屋使用性质为会议室,健身房、展示厅等,与租赁合同约定的租赁房屋用途严重不符,致使反诉人长达数月的前期消防报审未予通过,影院建设一直不能开工。为此,反诉人积极寻求解决方案,经与被反诉人反复协商,双方达成共识,在扩大3楼租赁面积的同时,原则上遵循2015年11月6日关于“提供图纸中存在疑问的函”的回复意见,按被反诉人提供的图纸,对影城重新规划设计,以求影城建设符合消防规范要求,待消防建审通过后,再签订租赁合同的补充协议。消防设计图纸等文件经被上诉人审核确认后,反诉人于2016年5月19日向南昌市消防支队提交消防设计审核申请,并报审消防设计图纸等文件,报审的消防设计图纸被反诉人明知并认可将3楼02号铺面划为影院候场区(实为满足消防要求的安全疏散通道)。2016年5月25日,南昌市消防支队作出洪公消审[2016]第0150消防设计审核意见书,该意见书“同意该工程消防设计”,并要求“消防设计不得擅自修改”。2016年7月8日,反诉人与被反诉人签订《补充协议》,协议明确载明了双方签订补充协议的原因,同时约定了新增租赁面积,重新约定了租赁房屋的装修起始日及装修延长期等。消防设计报审通过后,反诉人遂组织消防、装修进场施工。历时五个月的影城建设施工完工后,反诉人于2016年12月20日向南昌市消防支队申报消防验收,并拟于2017年1月影城开业。2016年12月27日,南昌市消防支队到现场进行消防验收。2016年12月30日,南昌市消防支队作出“建设工程消防意见书”,因3楼影院的疏散宽度无法满足疏散要求、3楼候场区使用功能与设计不一致,原设计候场区为无使用功能的空置区域,现场设置有“英尚铁板烧餐厅”等关键问题,消防验收未予通过,影城未能在2017年1月如期开业。在此之前的2016年8月15日,被反诉人置影城消防建设规范要求于不顾,对租赁标的xxxx商业裙楼商业业态考虑不充分、规划不合理,将3楼02号商铺租赁给南昌汇吉餐饮管理有限公司,用于其开设动用明火的“英尚铁板烧”,致使影城消防分区之内出现不符合影城消防建设要求的经营业态。2016年12月27日、12月30日和2017年1月6日、1月15日,反诉人先后四次致函被反诉人,反映消防验收和租赁合同执行情况,要求解决消防验收问题,并告知其影城不能如期开业将遭受的损失情况。2017年1月18日,反诉人与被反诉人形成会议纪要,就消防验收未予通过的症结达成共识,被反诉人并委托反诉人对“英尚铁板烧”进行改造,且商定由被反诉人负责协调解决影城消防验收问题。但令人遗憾的是,至2017年5月,影城消防验收问题依然没有得到妥善解决。此后,经反诉人多次派员和致函交涉,被反诉人才于2017年7月4日着手清理“英尚铁板烧”这一3楼影城消防分区内疏散通道障碍,反诉人并为此代垫了“英尚铁板烧”拆除后重新恢复原状的工程费用。2017年8月17日,影城消防验收最终得以通过。2017年9月8日,影城最终得以开业。反诉人承租被反诉人房屋用于开办影城及延伸产品,配套经营等,房屋具备影城消防验收的基本要求是房屋具备开办影城的应有之义。被反诉人自《租赁合同》签订后,所交付的房屋既不符合合同约定的面积要求,更不符合合同约定的用途。特别是在影城消防验收环节,被反诉人严重违反租赁合同第7.1.10、第7.1.11条的约定及会议纪要、承诺书等租赁合同和补充合同的组成文件,致使影城长期不能通过消防验收,反诉人签订租赁合同的目的无法如期实现,影城自2017年1月1日至2017年8月31日延期开业达八个月之久,造成反诉人延期开业各项经济损失4820510.77元;此外,为解决被反诉人造成的影城消防分区内的消防障碍,反诉人的差旅费损失达122964.2元,反诉人为被反诉人代垫“英尚铁板烧”改造费用151857.87元,“英尚铁板烧”拆除后重新恢复原状工程费用56185.78元。对此,反诉人多次向被反诉人提出赔偿诉求,但被反诉人一直未予回复;之后多次交涉也一直未果,导致本诉讼案件的发生造成反诉人律师代理费损失20万元。综上,依照法律规定和合同约定,被反诉人已构成根本违约,致使反诉人形成巨额损失，被反诉人应当赔偿反诉人的各项经济损失、给付代垫费用并向反诉人支付违约金。鉴于被反诉人起诉,要求反诉人支付租金、物业费、占用费及赔偿损失,现反诉人根据当事人法律地位平等原则,基于反诉人的反诉请求与被反诉人的本诉请求系相同的法律关系,为抵消、吞并或排斥被反诉人的诉讼请求,维护和保障自身民事权益,减少当事人诉累,避免法院因分别审理而在相关联的纠纷处理上作出相互抵触或矛盾的裁判,便于生效判决的执行,依据民事诉讼法及其司法解释的相关规定,特向受诉人民法院提出反诉。请求法院依法判决,维护反诉人合法权益。反诉被告辩称，一、反诉被告已按双方签署的《租赁合同》及《补充协议》的约定履行合同义务。第一、在签署《租赁合同》及《补充协议》后，反诉被告已向反诉原告按约定在2015年11月1日向反诉原告交付租赁房屋。第二、反诉被告在反诉原告装修影院期间，依约履行的仅为协助义务。1、根据《租赁合同》及《补充协议》7.1条约定，反诉被告应当履行的义务为：第一、在反诉原告改建时，协助反诉原告办理相关的审批手续；第二、协助反诉原告在装修、注册的过程中办理所需或者可能需要报批的与城建、消防、环境、卫生、城管、新广文局等有关部门的手续。在反诉原告装修影院及注册过程中，反诉原告已积极协助反诉原告，包括办理南昌子公司注册、电影院消防审批所需的一切资料，同时在反诉原告消防未通过验收的情况下，同意反诉原告增加租赁面积的请求、延长3个月装修期、协助反诉原告整改、处理反诉原告消防验收时存在的问题。2、《租赁合同》第7.1.10条约定的义务前提为，反诉原告正常营业后，电梯、水、电和满足消防要求的安全通道正常使用，反诉原告自2017年9月营业以来，反诉被告均履行了上述义务。二、反诉原告电影院装修未能通过消防部门验收，完全系其自身原因导致，与反诉被告无关。（一）反诉被告所交付的租赁房屋符合租赁合同的约定。1、双方签署的《租赁合同》及《补充协议》中并未明确约定反诉原告所租赁的房屋性质必须为电影院，反诉原告主张反诉被告交付的租赁房屋使用性质为会议室、健身房、展示厅等与合同约定不符不能成立。根据《租赁合同》第2.1条的约定，反诉被告仅需保证涉案租赁房屋为商业性用房，而涉案的租赁房屋性质为商业性用房，符合合同的约定。2、反诉原告作为一家专业经营影院的企业，不能以租赁房屋使用性质不能满足经营电影院需求为由，主张反诉被告所交付的租赁房屋不符合约定。反诉原告系专业从事影院业务的企业，其对所租赁的房屋前期应当做出专业性判断是否能满足电影院经营需求，同时，在签订租赁合同前，反诉原告可以通过前期询问、查阅设计文件以及现场实地勘察，清晰知晓涉案租赁房屋的原设计用途是否符合影院要求。鉴于反诉原告自愿承租涉案房屋，故可以认定反诉原告认可租赁房屋现状，符合电影院经营需求。（二）案涉电影院未能通过消防验收，是由于反诉原告电影院装修不符合消防规范导致。第一、反诉原告从未向反诉被告提交过将涉案3楼02号商铺作为候影区的消防设计图纸，反诉被告也不知晓、也未同意反诉原告将上述商铺作为候影区列入消防设计图纸。反诉原告没有提供任何证据证明，其在申报消防时，反诉被告知晓并同意其将3楼02号商铺设计为候影区，在2017年2月14日《外部联络函》及所附的图纸中（图纸经反诉原告负责人周修明签字确认），仍未将该商铺列为候影区。第二、反诉原告向反诉被告提供的设计图纸是将2016年7月8日双方签订的《补充协议》中的新增租赁面积作为独立防火区及候影区，与3楼02号商铺毫无关联。2015年11月6日反诉原告针对反诉被告“提供图纸中存在疑问的函”中所做的回复中“申报消防部门时可将2-9轴划为影院防火分区内，其附属空间为影院候场区”，根据反诉原告提供的图纸可以证实，“2-9轴”区域并非是案涉3楼02号商铺，而是2016年7月8日反诉原告新增租赁区域05-1号商铺，其附属区域也不是3楼02号商铺。第三、电影院未能通过消防验收，是由于反诉原告装修不符合消防规范导致，与反诉被告无关。1、从2016年12月30日消防部门出具的《建设工程消防意见书》内容显示，该意见书确认影院消防工程存在30处问题，反诉原告所主张的3楼02号商铺的问题仅系该30处问题中的一处，即便3楼02商铺符合消防验收规范，影院仍有29处问题需要整改。2、反诉原告所主张的3楼02号商铺的消防问题，也是由于反诉原告在未告知、且未得到反诉被告同意的情况下，擅自将3楼02号商铺列为候影区所致，与反诉被告无关。如前所述，反诉原告所提供的证据并不能证明反诉被告知晓、同意其将3楼02号商铺设计为候影区，即便影院在2016年12月30日消防验收不合格时，反诉被告对于其消防为何未能通过验收也是不知情的，直至2017年2月14日，反诉原告仍未告知反诉被告3楼02号商铺设计为候影区的情况。三、反诉原告主张要求反诉被告赔偿延期开业8个月的经济损失及支付违约金无事实与法律依据。第一、反诉被告对于反诉原告影院消防审批手续仅为协助义务，其消防验收不合格不能归责于反诉被告。影院消防验收不合格系因反诉原告自身原因造成，故由此产生的损失应由其自身承担。第二、反诉原告主张从2017年1月1日开始计算延期开业损失与事实不符。根据双方签署的《租赁合同》约定，反诉原告装修期为9个月，因反诉原告消防审批需要，于2016年7月8日另行增加租赁面积，反诉被告同时同意将装修期延长至12个月，即从2016年5月25日计算至2017年5月24日止。故反诉原告原定开业时间至少应当从2017年5月24日开始计算。第三、反诉原告主张的损失应当以因延期开业导致经营性收入减少的金额为准。第四、反诉原告主张要求反诉被告支付违约金1420389.6元于法无据。根据《合同法》的规定，违约金的支付以合同双方的约定为准，在无约定的情况下，仅能主张赔偿损失，鉴于反诉原告已主张赔偿损失，故该项属于重复主张。综上所述，反诉被告已按约定履行合同义务，反诉原告影院未能通过消防验收系其自身原因导致，与反诉被告无关，反诉原告要求反诉被告赔偿其开业损失于法无据，恳请法院依法驳回其反诉。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体如下：原告为证明其本诉主张，当庭提交了以下证据材料：证据一、2015年10月15日原、被告签订的《租赁合同》及附件图纸各一份；证据二、2016年7月8日原、被告签订的《补充协议》及附件图纸各一份；证据三、2017年2月14日《外部联络函》及所附的图纸一份。以上证明：双方租赁合同关系、租赁位置、面积、违约条款、租赁费用等，被告所租赁的区域不包括3楼02号商铺。证据四、2017年11月20日原告向被告发出的《复函》一份；证据五、2018年10月29日原告委托江西国风律师事务所向被告发出的催付房屋租金及物业服务费的《律师函》一份及附件一张；证据六、被告拖欠的租赁、物业费及3楼02号商铺占有使用费计算清单；证据七、出图日期为2016年4月三层平面布置图（图号：P-01）。以上证明：被告拖欠房屋租金共计1746653.16元及滞纳金、物业服务费829351.28元及滞纳金、3楼02号商铺占用使用费396974.04元以及被告在未告知且未经原告同意的情况下，擅自使用3楼02号商铺，并在消防设计时将该区域设计为候影区，导致原承租人无法继续承租的事实；证据八、2016年8月15日原告与南昌汇吉餐饮管理有限公司签订的《投资大厦商业租赁合同》一份；证据九、2017年6月24日原告与南昌汇吉餐饮管理有限公司签订的《关于调整投资大厦汇吉餐饮租赁位置的协议》一份；证据十、2011年5月17日省投公司与江海英签订的《投资大厦商业租赁合同》一份；证据十一、2017年6月24日原告与江海英签订的《关于调整投资大厦火宴餐厅租赁面积及赔偿的协议》一份；证据十二、原告向江海英、南昌汇吉餐饮管理有限公司转款凭证。以上证明：因被告擅自将不属于租赁范围的xxxx商业裙楼x楼xx号已装修商铺划为影城候影区，并上报消防部门，导致该商铺承租人无法经营，原告为解决该问题立即与原承租人协商，将原承租迁至投资大厦江海英租赁的区域，同时，原告向原承租人赔偿150万元、江海英赔偿65万元。被告质证意见如下：对证据一真实性没有异议，租赁面积应该为1360.36平方米，合法性而言，约定租赁费日千分之一的滞纳金约定标准过高。关联性及证明目的，原告先行违约，导致消防没有通过，导致被告无法如期开业，造成巨大损失。被告享有先履行抗辩权。对证据三中的图纸面积有异议。对证据二、三、七的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。对证据四形式上的真实性无异议，对内容上的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。对证据五、六的三性及证明目的均有异议。附件没有收到，只收到律师函，系原告自行制作，未经原告核算确认。对证据八、九、十、十一形式上的真实性无异议，对内容上的真实性和合法性不发表质证意见。对关联性及证明目的有异议。对证据十二与被告无关，被告并不知情，故对该证据的真实性和合法性不发表质证意见，但对其关联性和证明目的有异议。被告为反驳原告的本诉主张，当庭提交以下证据材料：证据一、被告与原告先后于2015年10月16日,2016年7月8日签订的《租赁合同》（附图纸二张）及《补充协议》（附图纸一张）;证据二、2017年12月21日被告《关于“租赁合同”中计算租赁面积存在问题的函》及寄件存根;证据三、2018年1月19日被告《关于“租赁合同”中四楼商铺的实际面积》及寄件存根;证据四、2018年6月25日原告《关于深圳聚丰影城投资有限公司租赁xxxxxxxx商业裙楼面积的确认单》;证据五、2018年9月18日被告《关于面积确认的诉求函》和“确认单”被告加盖公章件及寄件存根。以上证明:1、原、被告之间存在房屋租赁关系;2、被告租赁房屋的目的和用途为开办影城、延伸产品及配套经营;3、必须保证租赁房屋通过影院消防验收,满足消防要求的安全疏散通道正常使用,确保影院如期开业,系原告方的主要合同义务;4、原告存在交付房屋不符合约定用途的违约行为,致使被告前期消防报审未予通过;5、原被告双方曾达成共识，按原告提供的图纸,对影城重新规划设计,待消防建审通过后,再签订租赁合同的补充协议等。证据六、2015年10月22日原告《关于深圳大光明聚丰影院投资有限公司提供图纸中存在疑问的函》和被告“回复”及电子邮箱邮件截图;证据七、2016年5月19日《南昌市建设工程消防设计审核申请受理凭证》［公消审凭字（2016）第0147号］;证据八、2016年5月23日原告承诺书;证据九、2016年5月25日《南昌市建设工程消防设计审核意见书》［洪公消审（2016）第0150号］;证据十、2017年6月15日原告以微信方式发送的《关于调整投资大厦汇吉餐饮租赁位置的协议》、《关于调整投资大厦火宴餐厅租赁面积的协议》、《关于投资大厦聚丰影城消防验收后续工作的协议》文本;证据十一、2017年6月15日微信聊天截图;证据十二、2017年6月16日被告《关于聚丰影院验收情况说明函》及寄件存根;证据十三、2016年12月30日《南昌市建设工程消防验收意见书》［洪公消验字（2016）第0414号］;证据十四、2019年9月11日重庆皇城互联网装饰股份有限公司《关于大光明电影院（南昌店）内装修工程整改情况的说明》;证据十五、2017年1月18日原告与被告《会议纪要》（附图纸二张）;证据十六、2017年1月18日原告向被告出具的《变更设计委托书》及被告提供的“英尚铁板烧与聚丰影院之间隔墙拆改工程工程量清单与计价表”（原证据目录9）及《大光明电影院（南昌店）结算表》;证据十七、2017年7月4日原告着手处理三楼02铺位“英尚铁板烧”微信截图、2017年7月11日被告与范国华签订的“零星工程合同”等证据及“南昌聚丰影院三楼候场区零星装修工程结算表”;证据十八、2017年8月17日《南昌市建设工程消防验收意见书》［洪公消验字（2017）第0231号］,《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》［洪公消安检字（2017）第114号］;证据十九、xxxx商业裙房x楼x铺位（原“英尚铁板烧”开设位置）照片四张。以上证明:1、影院最初的消防设计图纸被告于2015年10月22日之前即已报送原告审核确认;2、原告明知且认可将三楼02号铺面划为影院候场区;3、消防验收未予通过的关键原因,在于三楼影院的疏散宽度无法满足疏散要求、三楼候场区使用功能与设计不一致,原设计候场区为无使用功能的空置区域,现场设置有“英尚铁板烧餐厅”等问题;4、原告承诺负责具体实施解决消防验收问题,且同意支付“英尚铁板烧”拆除、搬离的相关费用;5、被告根据会议纪要精神,依照原告委托,对三楼同一消防分区的“英尚铁板烧”进行改造,最终仍未通过消防验收;6、被告受原告委托对三楼同一消防分区02号铺位“英尚铁板烧”进行改造、拆除并恢复原状,原告应支付被告为其代垫的改造、拆除及恢复原状的工程费用；7、三楼02号铺位并非被告占用,被告也从没有占用。证据二十、2016年12月27日被告《关于聚丰影城消防精装修报建验收情况的反映》;证据二十一、2016年12月30日被告《关于“聚丰影城消防验收问题”请求解决的函》;证据二十二、2017年1月6日被告《关于“租赁合同”执行情况的函》及寄件存根;证据二十三、2017年1月15日被告《影城遭受损失告知函》及附件和寄件存根;证据二十四、2017年5月19日被告《关于“租赁合同”执行情况函》及寄件存根；证据二十五、2017年5月23日被告《关于“租赁合同”执行情况一消防报验函》及寄件存根;证据二十六、2017年6月2日被告《关于“租赁合同”执行情况函》及寄件存根;证据二十七、2017年9月30日被告《关于“中影聚丰影城”开业后相关事项请求解决的函》及寄件存根;证据二十八、2017年10月23日被告《关于租赁合同执行中的责任与诉求》及寄件存根;证据二十九、2017年11月9日被告《关于合同执行相关诉求再次请求解决函》及寄件存根;证据三十、2017年11月20日原告《关于深圳聚丰影城投资有限公司合同执行相关诉求的复函》;证据三十一、2017年12月13日被告对原告2017年11月20日复函的“复函”及寄件存根;证据三十二、2018年11月13日被告《有关贵司委托江西国风律师事务所函件回函》和附件及寄件存根;证据三十三、2018年12月7日被告《关于合同执行相关问题请求解决函》及寄件存根;证据三十四、2019年1月8日被告《关于合同执行相关诉求再次请求解决函》及寄件存根。以上证明：被告多次致函原告反映消防验收和租赁合同执行情况。证据三十五、被告转账支付合同保证金凭据及原告收款收据；证据三十六、被告支付2015年11月1日至2016年12月31日装修期间物业服务费凭证。以上证明:1、被告依约履行了交纳合同保证金二十万的义务;2、在原告先行违约的情况下,被告交纳了2015年11月1日至2016年9月30日及2016年10月1日至2016年12月31日的物业服务费。证据三十七、三层平面图（阴影区域为疏散通道）。以上证明:原告出租三楼02商铺开设英尚铁板烧，不仅违反合同义务，同时也占据消防疏散通道，违反了其原始建筑规划。被告对原告2015年10月22日“疑问函”的回复，已再次明确影城为独立防火区，原告未再提出异议，此后，被告报审的消防的设计图纸，也经原告审核认可。原告质证意见如下：对证据一、四、六、七、九、十三、十五、十六、十八、二十八、三十五、三十六真实性、合法性无异议，但关联性有异议。对证据二、三、五、八、十、十一、十二、十四、十七、十九、二十至二十七、二十九至三十四的三性均有异议。对证据三十七的真实性未确认，关联性有异议。反诉原告就其反诉主张，当庭提交以下证据材料：证据一、提交评估鉴定的证据材料若干。证明被告的各项经济损失。证据二、《江西华诚司法鉴定中心司法会计鉴定意见书》（赣华司鉴字【2019】第0005号）。证明1、因反诉被告违约造成反诉人影城延期开业8个月存在投资利息(资金成本)、装修及设备折旧、留守员工工资和住宿等经济损失;2、反诉原告代垫了“英尚铁板烧”改造费用和拆除并恢复原状费用;3、因反诉被告违约造成了反诉人为解决影城消防验收问题的差旅费损失。证据三、委托代理合同2份及律师代理费收费发票3张(共6页)。证明：因反诉被告违约须赔偿反诉原告支出的律师代理费20万元；证据四、影城四楼包间和办公区域原设计图纸及变更设计图纸复印件各一份。证明：除英尚铁板烧问题外，消防部门提出的其他问题都是细小问题，无需整改施工，只需经过相关设计变更后；证据五为本诉全部证据。证明目的与本诉一致。反诉被告质证意见如下：证据一不能完全证明反诉原告的实际投入和损失。证据二不能证明我方存在违约行为；该鉴定报告也不能作为认定聚丰公司延期开业损失的依据；对证据三的真实性无异议，合法性关联性有异议，无转款凭证，不能证明实际支付了该笔费用；对证据四的三性均有异议；对证据五同本诉质证意见一致。反诉被告为反驳反诉原告的反诉主张，当庭提交以下证据材料：证据一：2015年10月15日反诉被告与反诉原告签订的《租赁合同》及附图一份；证据二：2016年7月8日反诉被告与反诉原告签订的《补充协议》及附图一份；以上证明：根据《租赁合同》以及《补充协议》的约定，反诉原告租赁区域不包含3楼02号商铺。证据三：出图日期为2016年4月三层平面布置图（图号：P-01）；证据四：编号为5的2017年2月14日《外部联络函》及所附的图纸；证据五：2016年8月15日反诉被告与南昌汇吉餐饮管理有限公司签订的《投资大厦商业租赁合同》一份；证据六：2015年11月6日反诉原告对于反诉被告提出的图纸中存在疑问的《回函》一份。以上证明：反诉原告在未告知且未经反诉被告同意的情况下，擅自将3楼02号商铺设计为候影区并上报消防部门。证据七：2016年12月27日南昌市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》一份。证明：消防部门审核确认反诉原告的影院消防工程存在的问题有30处，从消防部门审核意见内容上看，所有问题均是由于反诉原告施工不符合消防规范导致，故责任应当由反诉原告自身承担。除3楼02号商铺外，反诉原告没有任何证据证明其完成了其他29处问题的整改，故其主张延期开业损失应当从2017年1月1日开始计算无事实依据。证据八：2017年7月27日南昌市公安消防支队《建设工程消防设计审核意见书》。证明：2017年7月27日，反诉原告的影院仍存在设计变更，变更内容为电影院第四层家庭影院包间区域和办公区域布局改变，建筑面积为586平方米。反诉原告质证意见如下：证据一、二、三、五不能达到反诉被告的证明目的，其它质证意见与本诉质证意见相同；证据四的真实性没有异议，对其合法性、关联性和证明目的有异议；证据六：对反诉被告致反诉原告“疑问函”三性及证明目的均有异议；证据七、八的真实性、合法性没有异议，关联性及证明目的有异议。结合双方当事人的质证意见，本院认定如下:对原告就本诉主张提交的证据中，证据一、二、三、四、五、七、八、九、十、十一的真实性，被告不持异议，本院予以认可，对证据六的三性不予认可。对证据十二，虽然被告陈述与其无关，不发表质证意见，本院对该证据的真实性予以认可。对被告提交的证据中，对证据一、四、六、七、九、十三、十五、十六、十八、二十八、三十五、三十六的真实性，原告不持异议，本院予以认可。对证据二、三、五，原告陈述未收到，被告也未提交原告签收的证据，本院对其真实性不予认可。证据八属于复印件，被告未提供原件，本院对其真实性不予认可。对证据十、十一、十二，属于空白文本，不具有证明力，本院不予认可。证据十四，原告三性均有异议，该证据系案外人提供，本院无法核实其真实性，不予认可。证据十七、十九系照片及被告与案外人达成材料，原告对其三性均有异议，本院无法核实其真实性，不予认可。证据二十至二十七，二十九至三十四，原告陈述未收到，被告也未提交原告签收的证据，本院对其真实性不予认可。证据三十七，原告未对其真实性发表质证意见，本院对其真实性予以认可。对反诉原告提交的证据中，证据一原告持有异议，不能真实反映反诉原告的实际投入和损失，本院不予采信，应以鉴定意见为准。对证据二，原告虽不认可，但因属于司法鉴定意见，本院予以采信。对证据三的真实性，原告不持异议，本院予以认可。对证据四的三性原告均有异议，本院不予认可。对反诉被告提交的证据中，证据一、二、三、四、五、七、八的真实性被告不持异议，本院予以认可。对证据六，反诉原告虽三性均有异议，但其在本诉中作为起证据六提供，本院对该证据的真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2015年10月16日，原告（甲方、出租方）与深圳大光明聚丰影院投资有限公司（乙方、承租方）签订了一份租赁合同，就乙方租赁甲方在江西省南昌市东湖区xxx路xx号xxxx商业裙房x楼xx的营业场地开设“大光明央央春天影城”的事宜约定：1、租赁房屋位置及用途：租赁房屋位置为位于江西省南昌市东湖区xxx路xx号xxxx商业裙房x楼xx和x楼xx-x铺位，使用面积四楼部分1823.54㎡，三楼部分355.03㎡；乙方租赁房屋的用途为开办影城及延伸产品、配套经营。2、租赁房屋产权及租赁权，甲方应保证租赁房屋作为商业性用房。3、租赁期限、优先权，租赁期限为15年，自2016年8月1日起至2031年7月31日止；甲乙双方约定租赁房屋交付时间为2015年11月1日；经双方同意租赁房屋提前或延迟交付，租赁期限自租赁房屋实际交付之日起计算，租赁房屋交付以甲乙双方签字盖章的书面交接单为准；租赁房屋交付后9个月为乙方装修期，装修期免租金；租赁房屋装修期内，乙方必须交纳水、电及物业管理费给甲方；租赁房屋装修期内，物业管理费按8元／㎡／月计算，按月支付；优先承租权，租赁期限届满，甲方如继续出租该房屋，乙方在同等条件下享有优先承租权。4、定金，乙方在本合同签订后5个工作日内，向甲方支付人民币20万元作为合同保证金，甲方须同时提供相应票据。5、租赁费：含房屋租金、物业服务费费用，计租前三年，房屋租赁费，四楼部分按照当层租赁总面积50元／㎡／月，三年后每三年租赁费递增8%（即2016年8月1日—2019年7月31日，月租金为50元／㎡；2019年8月1日—2022年7月31日，月租金为54元／㎡；2022年8月1日—2025年7月31日，月租金为58.32元／㎡；2025年8月1日—2028年7月31日，月租金为63元／㎡；2028年8月1日—2031年7月31日，月租金为68元／㎡），三楼部分按照当层租赁总面积60元／㎡／月，三年后每三年租赁费递增8%（即2016年8月1日—2019年7月31日，月租金为60元／㎡；2019年8月1日—2022年7月31日，月租金为64.8元／㎡；2022年8月1日—2025年7月31日，月租金为70元／㎡；2025年8月1日—2028年7月31日，月租金为75.6元／㎡；2028年8月1日—2031年7月31日，月租金为81.6元／㎡），影城所在的商业大楼招商达到60%，乙方开始支付租金。支付时间与方式，租赁费按季为支付单位，乙方应于5个工作日之前将下一季度的租赁费直接汇入甲方指定的如下银行账号。甲方收取各期租赁费前应向乙方提供相应的合法发票，甲方将租赁费分拆为租金和物业服务费的比例应符合当地税务部门的要求……水电等费用，甲方必须在影城安装独立的水、电表，乙方直接向甲方交纳水、电费用，甲方应提供相关票据。水费按照国家标准收取。电费按照国家标准的上浮10%作为物业和电损管理的费用支付给甲方。6、权利和义务，在乙方营业时间内，甲方必须保证租赁房屋配套的电梯、水、电和满足消防要求的安全疏散通道正常使用。甲方协助乙方在装修、注册、经营过程中办理所需或可能需要报批的与城建、消防、环保等有关部门的手续，双方通力合作确保影城顺利如期开业。7、违约责任，乙方如不能按约支付租赁费用超过3天以上，甲方应向乙方书面催告，且每逾期一天，应按所欠金额部分的1‰支付滞纳金。如乙方逾期交房租超过2个月，甲方有权选择解除本合同，并且乙方须向甲方支付20万元作为赔偿金。如因甲方的原因造成乙方无法经营，乙方可以通知甲方提前终止合同，并且有权要求甲方退还乙方已付但尚未到期的租赁费用（含银行同期贷款利率计算的利息），并赔偿乙方所有遭受的损失（包括装修费、广告费、调查费、律师费等），同时向乙方另行支付相当于届时1年租赁费用的违约金等。2015年10月22日，原告向深圳大光明聚丰影院投资有限公司出具一份《关于深圳大光明聚丰影院投资有限公司提供图纸中存在疑问的函》，就其送达的拟建影院设计图纸提出相关疑问，其中第4条为“影院三楼部分独立防火分区的设计严重影响了影厅南侧的商铺的商业人流通路，对其租赁与经营带来了极大的负面影响，且该商铺在Ｅ轴线处需要开门、通透”。之后，深圳大光明聚丰影院投资有限公司书面回复原告，内容为“影院必须是独立防火分区，申报消防部门时可将2-9轴划为影院防火分区内，其附属空间为影院候场区……”。2015年11月1日，原告按约向深圳大光明聚丰影院投资有限公司交付了租赁物，交付范围包括4楼02室商铺，3楼05-1、05-2、03室、06室。深圳大光明聚丰影院投资有限公司向原告缴纳了20万元保证金，原告出具了收据。2016年7月8日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份补充协议，内容为“1、乙方租赁甲方位于江西省南昌市东湖区xxx路xx号xxxx商业裙房x楼xx和x楼xx-x的经营场地（下称“原租赁场地”）开设“大光明央央春天影城”的事宜已于2015年10月16日签订租赁合同（下称“原合同”），并已经生效。2、原租赁场地的使用性质为会议室、健身房、展示厅等，而与影院的使用性质不符，致使乙方在消防审批的过程中消耗了过多的时间而一直不能开工。3、乙方决定在原租赁场地的基础上增加租赁面积以满足经营需求。4、原合同中约定的租赁费（含房屋租金、物业服务费费用）并未明确物业服务费用的金额”，故双方友好协商，在原合同的基础上再达成如下补充协议：1、双方同意，以乙方获得原租赁场地的消防审核意见书之日即2016年5月25日为乙方装修期开始之日，原合同约定的与装修期开始之日相关联的日期顺延；但物业管理费缴纳起始日仍按照原合同执行，并按照原合同约定的装修期物业管理费用标准缴纳。2、乙方在原租赁场地的基础上新增的租赁区的场地（具体位置和范围详见附图）；新增租赁面积为484.1平方米，同时原合同中乙方在xxxx商业裙房3楼的租赁面积为355.03平方米，即乙方在xxx商业裙房3楼的整体租赁面积为839.13平方米；乙方在xxxx商业裙房3楼的租赁费用为按照该租赁区域（包括原合同和本协议中乙方在投资大厦商业裙房3楼的租赁区域）租赁面积60元／㎡／月，三年后每三年租赁费递增8%（即2017年5月25日—2020年5月24日，月租金为60元／㎡；2020年5月25日—2023年5月24日，月租金为64.8元／㎡；2023年5月25日—2026年5月24日，月租金为70元／㎡；2026年5月25日—2029年5月24日，月租金为75.6元／㎡；2029年5月25日—2032年5月24日，月租金为81.6元／㎡。）3、鉴于乙方新增租赁区域而需要更长的装修时间，双方同意将原合同3.4条中9个月的乙方装修期延长至12个月。4、由原合同和本协议约定的乙方支付的租赁费用，其中物业服务费为16元／㎡／月；该物业服务费用由甲方代收代缴，并由大厦物业管理公司开具相关正式票据”。之后，被告开始入场装修建设影城。2016年8月15日，原告与案外人南昌汇吉餐饮管理有限公司签订一份投资大厦商业租赁合同，原告将xxxx商业裙楼x楼xx＃商铺（面积为335.88平方米）出租给案外人南昌汇吉餐饮管理有限公司用于经营餐饮、快餐店，租赁期限自2016年9月10日至2030年9月9日。之后，案外人南昌汇吉餐饮管理有限公司在此处开设“英尚铁板烧”餐厅。2016年12月30日，南昌市公安消防支队出具洪公消验字（2016）第0414号建设工程消防验收意见书，对被告的影院装修工程“综合评定该工程不合格”，并列举了共30项问题，其中第六项明确指出“三楼候场区使用功能与设计不一致，原设计候场区为无使用功能的空置区域，现场设置有ＶＲ游戏区、英尚铁板烧餐厅。”2017年1月18日，原、被告方相关人员就投资大厦三楼消防分区，保证影城与英尚铁板烧符合相关消防审核进行协调并形成会议纪要。同日，原告依据该会议纪要，向被告出具一份变更设计委托书。2017年6月24日，原告（甲方）与案外人南昌汇吉餐饮管理有限公司（乙方）签订一份《关于调整投资大厦汇吉餐饮租赁位置的协议》，约定“乙方同意将英尚铁板烧餐厅搬迁至2楼，甲方向乙方支付150万元”。同日，原告（甲方）与案外人江海英（乙方）签订一份《关于调整投资大厦火宴餐厅租赁面积及赔偿的协议》，约定“乙方同意在其现有租赁位置靠北侧割让约193平方米给南昌汇吉餐饮管理有限公司用于开设英尚铁板烧餐厅，甲方同意支付六十五万元”。之后，原告按约向南昌汇吉餐饮管理有限公司支付150万元，包括：2017年6月28日支付搬迁费30万元，2017年7月10日支付店面搬迁费70万元，2017年9月27日支付搬迁费40万元，2018年1月11日支付装修补偿10万元。原告按约向江海英支付65万元，包括：2017年7月11日支付设备损失费55万元，2017年9月29日支付店面装修款5万元，2018年1月11日支付装修补偿5万元。2017年8月17日，南昌市公安消防支队向被告出具洪公消验字（2017）第0231号建设工程消防验收意见书，“综合评定该工程消防验收合格”，同时颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年9月8日，被告影城开业。2017年10月23日，被告向原告发出一份《关于租赁合同执行中的责任与诉求》，要求原告对其总计约7032297元的赔偿诉求予以重视和解决。2017年11月20日，原告向被告发出《关于深圳聚丰影城投资有限公司合同执行相关诉求的复函》，对被告诉求予以拒绝，同时向被告主张欠付的租金、物业费及赔偿损失共计3961888.36元。2018年9月18日，原、被告共同出具一份确认单，对3、4楼租赁面积确认：“3Ｆ涉及租赁面积仍按贵我双方所签订租赁合同及补充协议确定……以上1-4项合计面积1360.36平方米。三、贵我双方就上述租赁面积予以确认，不再有任何异议。”2018年10月29日，原告委托江西国风律师事务所向被告发出一份律师函，催讨欠款。因双方协商未果，原告遂诉至本院。在审理过程中，被告提起反诉，同时向本院提出司法鉴定申请，申请对影城延期开业的损失、就“英尚铁板烧”改造垫付的费用、拆除“英尚铁板烧”后重新恢复原状的零星装修工程费用、聚丰公司人员为解决影城消防验收问题差旅费损失进行鉴定。本院遂依法委托江西华诚司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2019年11月27日出具赣华司鉴字［2019］第0005号司法鉴定意见书，鉴定结论为：1、南昌聚丰影城延期开业8个月各项经济损失为2070183.03元。其中：南昌聚丰影城投资利息（资金成本）312546.72元、装修及设备折旧费1168814.31元、留守员工工资和住宿588822.00元。2、“英尚铁板烧”改造代垫费用为146061.46元。3、“英尚铁板烧”拆除并恢复原状的代垫费用为53376.30元。4、差旅费损失为115371.00元。被告为此支付鉴定费用6万元。对该司法鉴定意见书，原、被告均有异议，并申请鉴定人员出庭接受质询，江西华诚司法鉴定中心指派其审核部主任、鉴定人员胡外生到庭接受了原、被告的当庭质询。2019年12月25日，江西华诚司法鉴定中心分别对原、被告质询的相关问题作出了书面答复。庭审中，经原、被告双方确认，被告对未支付2017年5月25日至2019年2月24日期间的房屋租金1746653.16元，未支付2015年11月1日至2019年2月28日期间的物业服务费829351.28元的事实不持异议,但被告抗辩其拒付上述费用系行使先履行抗辩权,不构成违约，且因原告违约在先，2017年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费,以及2017年5月25日至2017年8月31日期间的租金应相应扣减。对原告主张的3楼02号商铺2017年7月10日至2019年2月28日的占用使用费396974.04元、物业服务费105690.24元，被告称其未使用该商铺，与其无关。原、被告双方均同意继续履行合同。为查明案情，本院于2020年1月2日组织原、被告双方到租赁场地对三楼区域部分进行现场勘察，并制作了现场勘查笔录。在现场勘查中，原告陈述三楼02号商铺的位置为三楼靠北接近渔家商户卷闸门处为起点，靠西以地面黑色花岗岩粗线位置为起点，一直沿着靠南的位置延伸到底合围的区域。被告对原告陈述不持异议，但补充说明当时英尚铁板烧开设的位置靠北的位置往渔家距卷闸门向北延伸四米左右。另原、被告一致认可2-9轴线所指的区域为靠近三楼自动扶梯一边至地面黑色花岗岩线为东面，西面沿着卷闸门到底，北面靠墙，南面沿着观影区到底合围区域。另查明，2016年7月5日，深圳大光明聚丰影院投资有限公司变更为深圳聚丰影城投资有限公司。2015年12月31日，南昌聚丰影院投资有限公司注册成立，该公司系深圳聚丰影城投资有限公司的子公司。再查明，涉案租赁物位于江西省南昌市东湖区xxx路xx号xx大厦x至x楼区域。该租赁物系原告投资建设的项目，未取得不动产权证书，原告在庭审后提交了该项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同、补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。支付租金是承租人的合同义务，也是其使用租赁物的前提。原告向被告依约交付了租赁物，被告作为承租人应依约向原告支付租金及物业费用。原告主张被告应支付2017年5月25日至2019年2月24日期间的房屋租金1746653.16元、2015年11月1日至2019年2月28日期间的物业服务费829351.28元，被告对欠付金额不持异议，对原告该诉请，本院予以支持。被告抗辩应扣除自2017年1月1日至2017年8月31日期间物业服务费及自2017年5月25日至2017年8月31日期间租金的意见，因被告已选择就上述停业期间所产生的损失在反诉请求中另行向原告主张，在本诉中被告再要求扣减租金及物业费用，属于重复主张，对被告该抗辩意见本院不予采纳。本案双方其他的争议焦点为：一、3楼02商铺被告是否违约使用？被告是否需支付占有使用费？二、影城延期开业的原因认定与经济损失如何承担？一、关于3楼02商铺被告是否违约使用及被告是否需支付占有使用费的问题。根据原、被告双方签订的租赁合同、补充协议约定，租赁范围包括4楼02室商铺，3楼05-1、05-2、03室、06室，3楼02商铺不合同约定范围之内。原告也将该商铺出租给他人使用，故被告对3楼02商铺不具有合法使用权。被告辩称，其经原告同意，于2016年5月向消防部门报送的消防设计图纸上仅将该商铺列为了影院候影区，并经消防验收通过，未实际使用，并提供了一系列诸如函件、回复、承诺书、微信文件等证据予以证明。但原告不予认可。本院认为，被告虽然提供了相关证据予以证明，但上述证据中均未出现涉及3楼02商铺的相关内容，且原告也全部予以否认，故被告提供的该部分证据不能证明原告具有知晓并同意其将3楼02商铺列为影院候影区并消防报审的情形，被告举证达不到其证明目的，本院不予采信。被告虽然未实际使用3楼02商铺，但其将该商铺作为候影区上报消防验收，势必妨碍原告对该商铺行使占有、使用和收益的权利，被告未按合同严格履行，对原告构成违约，被告理应向原告支付相应的占有使用费，2017年7月10日为英尚铁板烧搬离之日，对原告要求被告自该日起支付该商铺占有使用费的诉请，本院予以支持。但由于原告自2017年1月起就知晓被告将该商铺作为候影区上报消防验收的事实，原告并未向被告提出任何异议，且仍积极协助被告进行消防整改，加之被告也并未实际占有使用该商铺，在双方租赁合同继续履行的前提下，原告作为出租人，也对被告负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，故原告应在不影响被告影院正常经营的情况下，尽量将空置的3楼02商铺出租收益，本院经综合考量和平衡双方当事人利益，酌定该商铺的占有使用费，由被告按50%支付。经本院核算，3楼02商铺面积为335.88㎡，参照双方补充协议约定的3楼租赁区域租金标准60元/㎡/月（租金44元/㎡/月＋物业费16元/㎡/月），自2017年7月10日至2019年2月28日期间共计19个月零22天，占有使用费为：租金291283.80元（44元/㎡/月×335.88㎡×19个月零22天），物业费为105921.38元（16元/㎡/月×335.88㎡×19个月零22天），合计397205.18元。该款由被告承担198602.59元。二、影城延期开业的原因认定与经济损失如何承担问题。庭审中查实，反诉原告投资经营的影城2016年12月30日未通过消防验收，2017年8月17日最终通过消防验收，2017年9月8日开始营业，反诉原告主张影城延期开业起止时间自2017年1月1日至2017年8月31日共计八个月，反诉被告抗辩双方签订的租赁合同及补充协议约定装修期为12个月，计算至2017年5月24日，其开业时间应在装修期截止日开始计算的意见，本院认为，双方在合同中约定装修期限的目的是为了实现装修期免租金的合同目的，反诉原告何时开业并不受装修期限的约束，反诉被告该抗辩意见不能成立，反诉原告的主张符合客观事实，本院予以确认。对于影城延期开业的原因，反诉原告陈述，其经原告审查认可，在影城消防设计图纸上将3楼02商铺列为候影区报审，但反诉原告违反合同约定将3楼02商铺出租给他人开设经营动用明火的“英尚铁板烧”，直接导致影城未能通过消防验收，影响如期开业。反诉被告陈述，影院未能通过消防验收，系其装修不符合消防规范导致，反诉原告将3楼02商铺作为候影区列入消防设计图纸报审的行为，反诉被告既不知晓，也未同意，而且，未通过消防验收，3楼02商铺的问题仅是30处问题之一，另有29处问题需整改，与反诉被告无关。本院认为，影响影城延期开业的主要原因系2016年12月30日未通过消防验收。在南昌市公安消防支队出具洪公消验字（2016）第0414号建设工程消防验收意见书中共列举了30项问题需要整改，其中仅第六项涉及3楼02商铺作为候场区的问题需要整改，其余问题与反诉被告无关。而对于3楼02商铺作为候场区报审的问题，反诉原告并未提供有效证据证明在2016年12月30日之前，其经过了反诉被告的同意或反诉被告已知晓，且在2015年10月22日反诉原告的书面回复中，反诉原告仅提及将三楼2-9轴划为影院防火分区，其附属空间为影院候场区，而2-9轴及附属空间与02商铺区域不属于同一区域，故反诉原告称其经原告审查认可，在影城消防设计图纸上将3楼02商铺列为候影区报审的意见，缺乏有效证据，与事实不符，本院不予采纳，导致影院延期开业，主要责任在反诉原告自身，反诉原告具有未按合同约定使用租赁物的情形，对反诉被告构成违约。反诉被告在不知情的情况下将3楼02商铺出租给他人经营使用，本身不具有过错，不构成违约。但自2017年1月起，反诉被告已知晓在3楼02商铺经营的“英尚铁板烧”影响到反诉原告的消防审核，应当知道反诉原告将3楼02商铺列为候影区报审的行为，但反诉被告未提出任何异议，不仅未追究反诉原告的违约责任，还愿意积极配合反诉原告进行消防整改，可以视为反诉被告对反诉原告的行为予以默认，而消防整改直接导致影城延期开业，故对延期开业产生的损失，反诉被告也应承担相应责任。考虑到原、被告双方的租赁合同仍在继续履行，只有继续合作，原、被告双方的利益才有可能实现最大化，实现双赢的目的。为了适当减轻被告的经营压力，本院遵循公平原则，经综合考量和平衡双方当事人利益，对本案双方所产生的经济损失，本院酌定原、被告各承担50%。对原告主张要求被告赔偿的经济损失215万元的诉请，该损失包括其支付给案外人南昌汇吉餐饮管理有限公司的150万元，支付给案外人江海英的65万元，对此原告提供了有效证据予以证实，本院予以确认。该损失系原告为履行租赁合同义务，积极协助被告进行消防整改而产生的实际损失，应由原、被告共同承担。本院酌定由原、被告各承担50%即1075000元。对反诉原告主张的延期开业各项经济损失，经鉴定机构出具司法鉴定意见书，确定金额为2384991.79元（2070183.03元＋146061.46元＋53376.30元＋115371.00元），该鉴定结论虽然原、被告均有异议，但因鉴定人员已出庭接受质询，且庭后也出具了书面答复意见，而原、被告也未提出足以反驳的相反证据和理由，该鉴定结论具有证明力，本院予以采信。该损失系反诉原告延期开业期间所产生的各项经济损失，也应由双方共同承担。本院酌定由反诉原告和反诉被告各承担50%即1192495.895元。鉴定费6万元，由反诉原告和反诉被告各承担30000元。原告主张要求被告支付滞纳金的诉请，被告抗辩其拒付租赁费用系行使先履行抗辩权，不构成违约。本院认为，导致影城延期开业，原、被告均具有过错，且原、被告双方就经济损失如何承担的问题进行过多次协商但最终未能达成一致，故就被告拒付租赁费用的行为而言，具有一定的合理性，故被告该抗辩意见成立，对原告该诉请，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付违约金1420389.6元的诉请，反诉原告称其依据租赁合同第12.3条约定主张，反诉被告抗辩该约定系合同目的无法实现，提前终止合同才适用。本院认为，根据双方租赁合同第12.3条约定的条款内容，其适用条件是“如因甲方的原因造成乙方无法经营，乙方可以通知甲方提前终止合同……”，而本案双方选择继续履行租赁合同，并不存在反诉原告无法经营的情形，即便存在延期开业损失，反诉原告也单独提出了独立的反诉请求，反诉原告该诉请既没有法律依据，属于重复主张，反诉被告抗辩意见成立，本院予以采纳，对反诉原告该诉请，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告赔偿律师费20万元的诉请，律师费并非诉讼必须发生的费用，也不属于因诉讼造成的必然损失，双方虽然在租赁合同中约定了赔偿律师费的内容，但该约定适用的前提是“因甲方的原因造成乙方无法经营，乙方可以通知甲方提前终止合同”，而本案不存在因反诉被告的原因导致合同终止的情形，加之导致影城延期开业，双方均有过错，故反诉原告该诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，判决如下：一、被告深圳聚丰影城投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西省投资房地产开发有限责任公司支付2017年5月25日至2019年2月24日期间的房屋租金1746653.16元、2015年11月1日至2019年2月28日期间的物业服务费829351.28元；二、被告深圳聚丰影城投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西省投资房地产开发有限责任公司支付xxxx商业裙楼x楼xx号商铺2017年7月10日至2019年2月28日期间的占用使用费198602.59元；三、被告深圳聚丰影城投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省投资房地产开发有限责任公司赔偿经济损失1075000元；四、反诉被告江西省投资房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告深圳聚丰影城投资有限公司延期开业经济损失1192495.895元；五、反诉被告江西省投资房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告深圳聚丰影城投资有限公司鉴定费用30000元；六、驳回原告江西省投资房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告深圳聚丰影城投资有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告江西省投资房地产开发有限责任公司预交的案件受理费54620元，由被告深圳聚丰影城投资有限公司负担24772元，由原告江西省投资房地产开发有限责任公司负担29848元；反诉原告深圳聚丰影城投资有限公司缴纳的反诉费用30410元，由反诉被告江西省投资房地产开发有限责任公司负担5308元，由反诉原告深圳聚丰影城投资有限公司负担25102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张文军人民陪审员  姜红玲人民陪审员  王 华二〇二〇年四月二十二日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。