湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1126民初3号原告：蕲春县闽通家电商城。住所地：蕲春县漕河镇蕲阳南路。经营者：林平，男，1981年8月3日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：许群钰，湖北衡权律师事务所律师。被告：王继宏，男，1965年11月11日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：凌磊，湖北衡权律师事务所律师。被告：王朝辉，男，1969年10月19日出生，汉族，住湖北省蕲春县。第三人：方红兵，男，1968年6月17日出生，汉族，住湖北省蕲春县。原告蕲春县闽通家电商城与被告王继宏、王朝辉合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2018年6月25日作出（2018）鄂1126民初44号民事判决书。被告王继宏不服该判决向湖北省黄冈市中级人民法院提起上诉，黄冈市中级人民法院经审理后裁定撤销（2018）鄂1126民初44号民事判决，发回本院重审。本案发回重审过程中，本院依法通知方红兵作为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蕲春县闽通家电商城经营者林平及其委托诉讼代理人许群钰、被告王继宏及其委托诉讼代理人凌磊到庭参加诉讼，被告王朝辉、第三人方红兵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蕲春县闽通家电商城向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告间签订《有限合伙协议书》；2、请求判令两被告立即向原告支付拖欠房租及房屋改造费261250元（自2016年9月1日至2017年12月1日），后期房租按一楼租金225000元/年，二楼租金按20000元/年，三楼租金按15000元/年计算至被告搬离营业场所为止；3、请求判令两被告立即搬离原告提供的营业场所；4、请求判令本案诉讼费由两被告负担。事实与理由：2013年1月22日原告与案外人方红兵签订《房屋租赁协议书》，从案外人方红兵手上取得蕲××层三列门面的使用权，租期为120个月。随后两被告与原告商量合伙事宜，原告以蕲××层三列门面以及三层楼房的使用权同乙方进行合伙，2015年9月1日双方签订《有限合伙协议书》，协议书约定乙方每年需向甲方支付装修改造费及房租合计305000元，后实际合伙经营中，被告向原告支付了2015年9月1日至2016年9月1日的全部费用，2016年9月1日之后只缴纳120000元后便明确告知不再履行，原告多次向被告提出要求解除合同，但被告却不同意，也迟迟未能搬离原告提出的营业场地，现诉至贵院，请求判如所请。重审过程中，原告蕲春县闽通家电商城变更第2项诉讼请求为：请求判令两被告立即向原告支付拖欠的房租642500元（暂计至2019年2月28日，实计至被告返还房屋之日）；增加诉讼请求：请求依法判决两被告支付违约金100000元。被告王继宏辩称，双方签订的有限合伙协议合法有效；因涉案协议的性质属有限合伙，真正的义务人是原、被告组建的合伙体，不是答辩人个人，原告无权向被告行使请求权；原告违约行为在先，未按规定履行货币出资义务，擅自封门，构成先期违约行为；合伙体未能合面履行，原告在诉状中陈述的支付租金是因市场原因，经过原告同意，被告将房屋另行转租，后又阻止他人经营，其无权主张2017年8月4日后的租金，因原告不当行使权利，给合伙体造成的损失，原告应依法予以赔偿，被告保留追索权利；原告违约在先，其提出违约金的诉讼请求不能成立。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告王朝辉未作答辩。第三人方红兵未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：一、原告蕲春县闽通家电商城提交的《房屋租赁协议书》，系原告的经营者林平与第三人方红兵签订，被告王继宏对该证据真实性无异议，经审查该证据的来源和形式合法，且与本案具有关联性，本院予以采信；提交的第三人方红兵出具《转租同意书》系书证，被告王继宏虽有异议，但未提交相反证据予以反驳，经审查该证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信，能够证明第三人方红兵已同意原告可以将案涉房屋转租或与他人合作经营的事实；提交的《有限合伙协议书》，系原告与被告王继宏、王朝辉签订，经审查该证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信；提交的被告王朝辉收原告合作经营股本金100000元的收条系书证，被告王继宏虽有异议，但两被告均未提供证据予以反驳，且原告陈述该合作经营股本金并未支付现金，系预先用两被告应支付的租金折抵，符合常理和商业交易习惯，故本院予以采信；提交的第三人方红兵于2018年7月10日出具收原告2018年租金180000元的收条和相应的银行转账凭证之间相互印证，本院予以采信；提交的林云娥于2019年1月23日向第三人方红兵转账30000元的银行转账凭证，因原告未提供其他证据证明该款系用于支付租金，仅以该证据无法确认系支付房屋租金，也不能排除双方无其他资金往来，故本院不予采信；提交的第三人方红兵于2019年1月24日出具的《情况说明》属于证人证言，第三人方红兵并未到庭接受质询，且该证据分为打印和手写两部分，证据形式存在瑕疵，无法确定该证据内容的真实性，本院不予采信；提交的《解除合同通知书》及邮寄凭证，不足以证实《解除合同通知书》已经到达被告王继宏、王朝辉，本院不予采信。二、被告王继宏提供的2017年8月1日被告王朝辉与案外人汪保春签订的《房屋转租协议》系书证，原告未提交相反证据予以反驳，本院予以采信，该证据能够证明被告将案涉房屋进行转租的事实及双方已终止该转租协议的事实；提交的2018年5月22日被告王继宏与第三人方红兵的对话录音，结合当事人陈述及前述房屋转租协议，能够证明案涉房屋于2017年8月4日被锁门的事实；提交的照片，可以证明案涉房屋已经租赁他人进行商业经营的事实，但不能证实拍摄时间及他人租赁该房屋的时间；提交的短信截屏及录音，因未提供其他证据证明短信聊天人和被录音人的身份，无法确认该证据的真实性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月16日，林平领取个体工商户营业执照，登记字号为蕲春县闽通家电商城。2013年1月22日，林平与第三人方红兵签订《房屋租赁协议书》，约定：方红兵将其位于蕲××层三列约240平方米（房产证号13××71号）及二楼租赁给乙方从事商业经营，租期从2013年5月1日起至2023年5月1日止；第一年度至第五年度上述房产年租金150000元，第六年度至第十年度上述房产年租金225000元；方红兵自愿将二楼租给林平从事商业经营，租期从2013年5月1日起至2023年5月1日止，租金为20000元/年。双方还对租金给付方式、违约责任等进行了约定。2015年5月1日，第三人方红兵同意蕲春县闽通家电商城林平有权将承租房屋转租或与他人合作经营。2015年9月1日，林平以蕲春县闽通家电商城名义（甲方）与被告王继宏、王朝辉（乙方）签订《有限合伙协议书》，协议书约定：一、甲方以现有蕲阳北路1号房屋（第三方产权）与乙方合作经营，用于餐饮行业；二、甲方出资100000元作为乙方辉运作资金，按定额分红处理，甲方不涉及乙方的经营管理，乙方自负盈亏，每合同年年底固定支付甲方投资红利18000元；三、合同期限约8年，分为两个阶段，第一阶段3年，从2015年9月1日至2018年8月31日，第二阶段5年，从2018年9月1日至2023年4月30日，合同期满后，乙方全额退还甲方出资100000元，乙方不得以其他物品冲抵本资，甲方也无权分配合作的其他资产；四、甲方对现有经营场所进行了大量的装修改造，乙方同意对改造部分给予甲方金额补偿，补偿方式为每合同年乙方向甲方支付人民币120000元，至合同到期；五、双方合作场地系甲方与第三方协商租赁，乙方对甲方与第三方租赁协议内容予以认可，并承担租赁协议中甲方的全部责任和义务；六、房屋租赁费用与甲方和第三方合同同步，乙方按合同规定，定期足额支付甲方房租和改造费用，乙方在合同前三年（即2015年9月1日至2018年8月31日）每年7月1日前支付甲方房租185000元和改造补偿费用120000元，合计305000元。双方议定第四年至第八年度上述房屋一楼租金为225000元（此金额不包括二楼房租20000元，三楼房租15000元），如果第四年周边租金涨幅超过本协议价格10%，甲方可以提出协商，变更租金，乙方按新的价格续租。以上费用乙方必须在合同规定的时间内支付给甲方，否则视为无效合同，立即废除；七、乙方如因自己经营不善，不得私自转让该房屋的经营权，若未经甲方书面同意，就自行转让或转租该房屋，可视为无效。甲方可无条件收回房屋门面的使用权和经营权，无须赔偿乙方任何装修费用，乙方有权在不影响甲方主体结构的前提下，自行对租赁房屋进行装修；八、因房屋现由甲方使用，合同生效后，甲方现经营所产生的相关债权债务与乙方无关，由甲方自行承担；九、甲乙双方均不得擅自解除合同，如一方擅自解除合同，需赔偿对方违约金100000元，如违约金不足以弥补守约方损失，违约方尚需赔偿守约方全部损失；十、如合作及租赁合同期满，甲方在同等条件下优先乙方；十一、若双方就此协议发生争议，可向蕲春县人民法院提起诉讼；十二、本协议是在双方自愿真实意思下签订的，双方各执一份，此合同自签订合同之日起生效。协议签订后，原告蕲春县闽通家电商城将案涉房屋交付给两被告用于餐饮经营。后由于经营不善，两被告拖欠原告蕲春县闽通家电商城房租和改造补偿费用未付，加之原告及第三人不同意两被告将案涉房屋转租他人，导致案涉房屋于2017年8月4日被锁，双方产生纠纷，后两被告停止经营。另查明，合同签订前，被告王朝辉于2015年7月30日向原告蕲春县闽通家电商城出具一份收合作经营股本金100000元的收条（该款并未实际支付，双方约定以房租抵付），一年到期后，被告王朝辉代原告蕲春县闽通家电商城向第三人方红兵交纳房租100000元折退原告的合作经营股本金。此外，两被告已给付原告蕲春县闽通家电商城房租和改造补偿费用325000元。两被告已经向原告蕲春县闽通家电商城支付房租和改造补偿费用共计425000元。原告蕲春县闽通家电商城向第三人方红兵支付了2018年房租180000元。案涉房屋现已被他人承租经营。本院认为，原、被告签订的《有限合伙协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定或者法律规定行使合同权利，履行合同义务。本案双方的争议焦点为：一、案涉有限合伙协议的性质；二、原告提出的各项诉讼请求是否有事实和法律依据，应否支持？现本院根据查明的事实和相关法律规定，分别评判如下：关于案涉有限合伙协议的性质。本院认为，人民法院在审理合同纠纷案件时，不能仅用双方签订的合同名称来确定合同的性质，应该从合同内容即当事人的具体民事权利与义务来确定案件性质。从案涉有限合伙协议的内容分析，包括合伙条款和租赁条款两个方面内容。关于协议中涉及的合伙问题，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条规定“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”的规定，个人合伙的基本特征是合伙人共同出资、共同经营、共享收益、共担风险。本案原、被告协议中约定由原告蕲春县闽通家电商城出资100000元，不涉及经营，每年年底由被告王继宏、王朝辉固定支付蕲春县闽通家电商城投资红利18000元，由被告王继宏、王朝辉自负盈亏。该约定不符合上述合伙特征，因原、被告未成立有限合伙企业，究其本质，名为合伙，实为借贷关系。原告蕲春县闽通家电商城将本应由被告王继宏、王朝辉交纳租金中的100000元由王朝辉出具经营股本金的收条，实际上原告蕲春县闽通家电商城已完成合同约定所谓“有限合伙”的出资义务，后原、被告又同意由被告王朝辉将该款代原告蕲春县闽通家电商城向第三人方红兵交纳租金，双方并未形成合伙关系，该合伙协议实际未履行，故被告王继宏主张本案义务主体系合伙体，原告无权向被告行使请求权的理由不能成立，本院不予支持。关于协议涉及的租赁问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效……”的规定，原告蕲春县闽通家电商城经出租人方红兵同意，将案涉房屋转租给被告王继宏、王朝辉使用，用于经营，被告王继宏、王朝辉应当按照协议中房屋租赁条款的约定履行支付房租和改造补偿费用义务。关于原告的诉讼请求，本院分别评述如下：（一）关于解除合同的诉请。本院认为，合同解除是指合同成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。上述原、被告之间并未形成合伙关系，也未形成事实上的借贷关系，双方之间仅存在房屋租赁合同关系。原、被告既未协议解除合同，也未约定合同解除条件。在双方的房屋租赁合同关系中，按照约定时间向原告蕲春县闽通家电商城支付房租和改造补偿费用是两被告的主要合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告王继宏、王朝辉未按约定时间支付房租和改造补偿费用，且在原告蕲春县闽通家电商城起诉后至今仍拖欠未付，已构成根本违约，故原告蕲春县闽通家电商城诉请解除《有限合伙协议》，本院予以支持。（二）关于腾退房屋的诉请，本院认为，因案涉房屋已被他人承租经营，故原告蕲春县闽通家电商城主张两被告搬离营业场所的诉请，应予驳回。（三）关于支付房租和改造补偿费用的诉请，本院认为，原、被告在房屋租赁合同的履行过程中均有违约行为，一是被告王继宏、王朝辉存在迟延支付房租和改造补偿费用及违反合同进行转租的违约行为；二是使用案涉房屋进行经营收益是两被告的合同权利和法定权利，让两被告使用房屋进行收益是原告蕲春县闽通家电商城经营者林平的合同义务和法定义务，而2017年8月4日案涉房屋被锁门的客观事实存在，无论锁门行为是原告蕲春县闽通家电商城经营者林平不当行使权利所为，还是他人所为，都必然导致两被告不能使用案涉房屋进行经营收益，故原告蕲春县闽通家电商城在合同履行中亦存在违约行为。原、被告在对方违约后均应采取适当措施防止损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定和第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，以及第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，原、被告在对方违约后均没有采取适当措施防止损失扩大，双方均应各自承担相应的责任。对于2017年8月4日以前的房屋租金和改造补偿费用，被告王继宏、王朝辉应当按照合同约定的标准支付。按合同约定计算，2015年9月1日至2017年8月4日的房屋租金和改造补偿费用为587441元[（305000元÷365天）×703天]，扣除两被告已经支付的房屋租金和改造补偿费用425000元，被告王继宏、王朝辉还应支付原告蕲春县闽通家电商城欠付的房屋租金和改造补偿费用共计162441元。2017年8月4日由于案涉房屋被锁门，而无证据证明两被告继续使用该房屋，故对于此后原告蕲春县闽通家电商城向第三人方红兵支付的房屋租金180000元，应视为原告蕲春县闽通家电商城受到的损失。因原、被告对造成该损失均存在过错，本院认定双方各自承担50％，即被告王继宏、王朝辉应赔偿原告蕲春县闽通家电商城2017年8月4日以后的房屋租金损失90000元。（四）关于违约金的诉请，本院认为，《有限合伙协议》中仅约定如一方擅自解除合同，需赔偿对方违约金100000元，而并未约定一方有其他违约行为需向对方支付违约金，故原告蕲春县闽通家电商城主张两被告支付违约金100000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第一百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原、被告于2015年9月1日签订的《有限合伙协议书》；二、被告王继宏、王朝辉于本判决生效之日起十日内向原告蕲春县闽通家电商城支付2017年8月4日前欠付的房屋租金和改造补偿费用162441元，并向原告蕲春县闽通家电商城赔偿2017年8月4日后的房屋租金损失90000元，合计252441元；三、驳回原告蕲春县闽通家电商城其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10040元，由被告王继宏、王朝辉负担5086元，原告蕲春县闽通家电商城负担4954元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李学兵审 判 员  江豫军人民陪审员  游 兵二〇二〇年四月二十六日书 记 员  艾 静