山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终929号 上诉人（原审原告）：姜言刚，男，1970年7月25日出生，汉族，高中文化，群众，住昌邑市。 被上诉人（原审被告）：姜金祥，男，1952年10月2日出生，汉族，高中文化，群众，住昌邑市。 被上诉人（原审被告）：姜言泽，男，1955年10月10日出生，汉族，初中文化，群众，住昌邑市。 被上诉人（原审被告）：姜言萍（曾用名姜金萍），女，1957年8月17日出生，汉族，住昌邑市。 被上诉人（原审被告）：姜玉萍，女，1962年5月14日出生，汉族，中专文化，群众，住昌邑市。 被上诉人（原审被告）：刘占良，男，1953年6月7日出生，汉族，原住黑龙江省肇东市建委**楼，住广东省东莞市。 被上诉人（原审被告）：李玉梅，女，1971年6月20日出生，汉族，，现住昌邑市 上诉人姜言刚因与被上诉人姜金祥、姜言泽、姜金萍、刘占良、姜玉萍、李玉梅物权纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院(2018)鲁0786民初3565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜言刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、涉案房屋系姜其京、夏素娥夫妇生前在昌邑市的一部分，涉案房屋系小产权房，属于宅基地使用权归属的争议；2、一审认定2016年10月29日给其母亲上百日坟时，姜金祥提出卖楼，姜言刚不同意，姜言刚提早离席系放弃自己主张权利的机会是不成立的；3、一审认定姜言刚曾与姜金祥、姜言泽、姜玉萍、姜玉萍约定（姜家大院）房屋办理拆迁安置手续，由姜金祥负责，虽没有明确姜金祥可以变卖拆迁安置楼房，李玉梅客观上有充分理由相信姜金祥具有代理权，不成立；4、一审认定考虑到交易的稳定性和尽可能多的减少社会矛盾，认定李玉梅关于涉案房屋买卖关系有效是错误的；5、一审认定姜言泽、姜玉萍、姜言萍认可姜金祥对涉案楼房的处置权不成立；6、一审庭审没有完整真实的反映出事情的原貌。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 姜金祥、姜言泽、姜言萍、姜玉萍、刘占良、李玉梅未提交书面答辩意见。 姜言刚向一审法院起诉请求：1、要求法院依法确认姜金祥为主与姜言泽、姜金萍、姜言萍、刘占良所卖给李玉梅昌邑市公园道壹号小区6号楼1单元501室楼房及车库买卖关系无效，李玉梅返还涉案楼房（约计价值200000元）；2、诉讼费由姜金祥、姜言泽、姜金萍、姜言萍、刘占良、李玉梅负担。 一审法院认定事实：姜言刚与姜金祥、姜言泽、姜言萍、姜玉萍、刘占良系兄弟姊妹关系，其父亲姜其京于2012年3月23日去世，母亲夏素娥于2016年7月20日去世。姜其京、夏素娥夫妇生前在房屋一套，2008年拆迁时，可置换回迁楼房面积139.69平方米，之后实际置换昌邑市公园道壹号8号楼3单元201室和6号楼1单元501室楼房及附房两套。2018年1月30日，姜金祥将昌邑市及附房卖给了李玉梅。涉案房屋土地性质为国有建设用地。 当事人争议的焦点问题是姜金祥将昌邑市及车库卖给被告李玉梅的行为是否有效？姜金祥为证实其卖房行为有效，提交了2012年3月29日兄弟姊妹五人签订的证明一份及2012年3月27日关于母亲的养老协议一份，主张父亲去逝后，兄弟姊妹五人约定轮流赡养母亲，并记好出勤记录，母亲生活费从父母余款中支出，实行有偿养老办法，每天报酬100-150元；关于父亲姜其京（姜家大湾）房屋办理拆迁安置手续等事，兄弟姐妹讨论决定由其办理。强调其父亲在2010年房屋拆迁时就已经定下，将房屋作为养老房使用，意思是谁参加养老谁参加分配。根据以上意见，其后来把楼房卖了。姜言刚对证明真实性无异议，提出证明载明的是拆迁安置一事，并不代表他有权利卖房屋，并且证明时间是2012年，而卖房时间是2018年，相差6年时间，不足以证明姜金祥有卖房的权利；养老协议是真实的，但签订养老协议的目的是为了母亲晚年生活的美满吉祥，督促兄弟姊妹很好地赡养父母，不支持姜金祥私自卖房后将房款私分。姜言泽、姜玉萍对姜金祥提交的两份证据均无异议，认可姜金祥的卖房行为。姜金祥提交姜言萍证明一份：证明公园道一号老屋三间换楼后出售卖楼，钱作为父母养老所用，具体由姜金祥负责，是兄妹五人同意并签字摁了手印的，卖楼钱给刘占良5万元是父亲生前决定的。2016年10月29日给母亲上百日坟在郝家菜馆吃饭时，姜金祥说等分楼后卖楼，如果兄妹有要的就说，同样价格优先，而且优惠。姜言刚质证：姜言萍证明内容将房屋作为养老金使用我不同意，也是不正确的，在郝家菜馆姜金祥说的是房子要出售，我说不允许处理，由此造成矛盾，我提早离席。姜言泽、姜玉萍认可姜言萍证言。姜言刚提交2017年8月9日姜言刚、姜金祥、姜言泽、姜言萍、姜玉萍签名同意由村主任姜保进代为抓阄的委托书复印件一份（原件存放于社区分房处），提交姜保进、姜建萍2018年6月14日出具的证明一份，主张自2016年郝家菜馆起冲突以后，多次找村里领导、社区领导协调解决，但经村委和社区领导多次工作并未达成一致意见，造成2017年8月9日抓阄分房不能正常进行，后委托村主任姜保进代表我们参加分房抓阄，在2018年6月社区书记姜曙光、社区主任付明文、村书记姜建萍、村主任姜保进四人协商决定由村主任姜保进代为抓阄确定楼号后，暂由社区管理姜其京名下公园道壹号楼房，待家庭矛盾解决后再分配给个人。以此证明家庭矛盾由来已久，姜金祥无权处分房屋。姜金祥、姜言泽、姜玉萍对委托姜保进抓阄无异议。姜言泽、姜玉萍均对姜金祥处理房屋没有意见。法院审查认定，姜金祥将昌邑市公园道壹号8号楼3单元201室及车库卖给李玉梅，姜言刚持反对意见，不认可；姜言泽、姜言萍、姜玉萍持肯定意见，认可；刘玉良未发表意见。 一审法院认为，昌邑市公园道壹号8号楼3单元201室及车库系姜其京、夏素娥夫妇生前在的一部分，对于姜言刚与姜金祥、姜言泽、姜言萍、姜玉萍、刘占良兄弟姐妹六人来说，属遗产范畴。对遗产的分割，应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用；不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。从遗产分割层面讲，姜金祥变卖楼房的方式并不违反法律规定。姜金祥作为姜其京、夏素娥夫妇遗产继承人之一，符合表见代理的特征，李玉梅客观上有充分的理由相信姜金祥具有代理权，故其与姜金祥签订的房屋买卖合同有效。况且姜言刚与姜金祥、姜言泽、姜言萍、姜玉萍曾经约定（姜家大湾）房屋办理拆迁安置手续等事，由姜金祥负责，虽没有明确姜金祥可以变卖拆迁安置楼房，但兄妹五人在2016年10月29日给母亲上百日坟在郝家菜馆吃饭时，姜金祥提出了卖楼，姜言刚不同意，提早离席，姜言泽、姜言萍、姜玉萍没有提出异议，可以认定姜言泽、姜言萍、姜玉萍认可了姜金祥对楼房的处分权，而姜言刚提早离席的行为是放弃了自己主张权利的机会。综上，综合考虑善意相对人的合法权益和遗产共有人对遗产处分的认可程度，同时考虑到交易的稳定和尽可能多的减少社会矛盾，宜认定姜金祥与李玉梅关于昌邑市公园道壹号小区6号楼1单元501室楼房及附房买卖关系有效，姜言刚的主张不成立。依照《中华人民共和国继承法》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十二条规定，判决如下：驳回姜言刚的诉讼请求.案件受理费4300元，由姜言刚负担。 二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，涉案房产系姜其京、夏素娥夫妇生前在的一部分，属于姜其京、夏素娥夫妇的遗产，姜金祥作为姜其京、夏素娥夫妇的长子（继承人之一）与李玉梅签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，李玉梅作为善意第三人与姜金祥签订的房屋买卖合同合法有效。在此基础上，姜言刚要求确认房屋买卖合同无效及李玉梅返还涉案房屋不符合法律规定。至于姜金祥处分涉案房屋所得款项，当事人可另行主张权利。 综上，姜言刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由姜言刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年四月二十九日 书记员 张瑞丰