江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初9056号原告：陈建林，男，1953年3月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张霄南，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘水青，江苏海联海律师事务所实习律师。被告：伍小兵，男，1983年4月15日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：霍秋萍，昆山市新天平法律服务所法律工作者。第三人：郭士元，男，1975年3月30日出生，住江苏省昆山市。原告陈建林（普通合伙）与被告伍小兵、第三人郭士元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序独任审理，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，组成合议庭于2019年8月27日、2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告陈建林（参加三次庭审）及其委托诉讼代理人张霄南（参加三次庭审），被告伍小兵（参加第一、第三次庭审）及其委托诉讼代理人霍秋萍（参加三次庭审），第三人郭士元（参加三次庭审）参加诉讼。本案现已审理完结。原告陈建林向本院提出诉讼请求：1.要求确认原被告之间的房屋租赁合同于2019年1月8日解除；2.要求判令被告立即配合原告腾退房屋，交还租赁场所；3.要求判令被告支付原告转租期间2016年5月1日至2019年1月8日期间的租金差价147450元；4.要求判令被告支付房屋租赁合同解除后的占用使用费，按照5000元/月(60000元/年)自2019年1月8日起计算至实际腾退之日;5.要求本案的诉讼费用由被告承担。在审理中，原告变更第2项诉讼请求，要求被告及第三人立即配合原告腾退房屋，交还租赁场所。同时原告撤回第4项诉讼请求。此外，原告明确诉请3中主张的租金差价147450元是按照原告租给被告每年租金6000元，被告租给第三人郭士元每年租金60000元，原告自2016年5月1日起计算至2019年1月8日期间（共计982天）的租金差价，按照每年差价54000元计算得出147450元。事实和理由：原被告于2012年11月12日签订《合同书》一份，约定由被告承租原告位于锦溪镇凌荡弯12号平房三间门面房，租赁期限为2013年1月1日至2021年1月1日，每年租金为6000元。依据租房合同约定，被告租房用途为经营，并无同意该租赁物可以转租，合同中也无同意被告转租的内容。2019年1月8日原告得知涉案租赁物被被告转租，并向周围乡邻询问，最终确认被告已经于2016年5月1日将租赁的房屋全部转租给了第三人郭士元，并收取第三人每年60000元的租金。原告认为被告未经过原告同意就私自转租的行为已经构成违约，被告向次承租人收取的超出原告应收取的租金部分利益，应当返还给原告。在原告发现被告转租后即通过微信形式书面告知解除与被告之间的租赁合同，并要求被告腾退房屋，交还租赁场所，但被告拒不配合腾退房屋，还持续占有租赁场所。因此，被告应当支付房屋租赁合同解除后至实际腾退之日的房屋占地使用费。综上所述，被告未经过原告同意对租赁的房屋进行转租的行为已经构成违约，原告依法解除双方之间的租赁合同具有事实和法律依据，现原告为维护自己的合法权益依法提起诉讼，要求被告承担违约责任，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告伍小兵辩称：请求驳回原告的全部诉请，要求继续履行原被告租赁合同直到2021年1月1日合同到期为止。第三人郭士元辩称：我是转租了被告的房屋，并向其支付了转租费用，不存在被告说的合作经营关系，同意由法院依法处理。原告围绕诉讼请求提供了房屋租赁合同书、涉案房屋权属证明、微信转账记录、转租合同、转租租金转账记录、微信通知、解除租赁合同通知书、邮单及签收记录、接处警登记表等证据材料。被告伍小兵提供了微信转账记录等证据资料，第三人郭士元提供了2015年10月21日的转账凭证、房租支付Excel统计表及对应的转账凭证、部分微信聊天记录等证据资料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月12日，原告委托其妹夫案外人陆大宝（甲方）和被告伍小兵（乙方）签订合同书一份，合同约定：“甲方在平房三间门面房，乙方要求借用经营，为此甲乙双方就有关具体事项达成以下协议。1、甲方同意在的店面房借用经营，期限为8年，房租为6000元整一年，时间为2013年1月1日到2021年1月1日。之前为装修时间。一年一付在此期间，房租不更改，因为乙方陈诺帮助甲方把现在准备借用房屋装修，现房屋有些破乱，也需要装修。装修费用由乙方全部承担。借期满时乙方主动撤销商品归还甲方。房屋如有损坏按价赔偿。2、如乙方想续借，应提前三个月与甲方联系。乙方已装修好的固定设施及影响到房屋安全的设施不得拆除，不作价。3、经营政府不许经营的各类品种。乙方在借用期间如遇政府有规划动迁，应积极配合政府规划协商，乙方在承借期间的营业执照和有关经商证明和一切经营产生的费用费用由乙方自己承担，一切营业活动与甲方无涉，期满后所有营业证明可以留给甲方”。合同还约定了其他双方的权利义务。所有权人为原告陈建林。审理中，被告明确2012年11月12日，案外人陆大宝和被告签订合同书是原被告双方当事人的真实意思表示。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告对该房屋进行了装修，并将该租赁房屋用于经营咖啡店，被告陆续向原告支付了2019年前的租金。审理中，第三人提供一份被告伍小兵与第三人郭士元签订《租赁经营合同》一份，该份合同载明：“甲方拥有自营位于昆山市的汲坞咖啡店，因经营项目较多，无暇兼顾，乙方对该咖啡店非常喜欢，并愿意承包该咖啡店，独立经营，自负盈亏。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，双方达成如下协议：第一条：甲方将享有出租权的房屋(以下简称该房屋)出租给乙方用于咖啡店经营，该房屋坐落于昆山市，面积约70平方米(以实际使用面积为准)，用途：咖啡店经营，房屋为豪华高档装修，风格适用为咖啡店，室内电器家具为：以交付时的现状为准，所有设备设施均具备，沙发、茶几、空调等等。第二条：租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日止。本合同期满后，在双方自愿和同等条件下，乙方享有优先租赁经营权。第三条：房屋年租金60000元整(大写：陆万元整)。”。合同还约定了其他权利义务。该份租赁经营合同，被告和第三人均未签字。被告对该份租赁经营合同不予认可。被告陈述其与第三人之间是合作经营关系，关于合作经营关系，被告未能向法院提交相关凭据佐证，其陈述和第三人合作经营的内容就是第三人提供的《租赁经营合同》中所反映的内容。第三人陈述：“《租赁经营合同》是被告提供的，之所以双方并未签字是因为，当时第三人发现《租赁经营合同》中所载的租赁房屋地址昆山市，与实际地址不相符（应该是昆山市），第三人让被告拿回去改一下，但被告没有改，合同还是实际履行了。第三人向被告支付了租金”。庭审中，第三人向本院提供了第三人向被告的支付记录，其中2015年10月21日，第三人向被告出借40000元。2016年6月11日至2018年12月16日期间，第三人又向被告转账134680元，大部分支付记录备注为“租金”。被告称第三人转账为合作利润款，但未能提供确实证据佐证。2019年1月8日，原告向被告发送微信告知合同解除。2019年2月2日，原告向被告发送书面解除合同，解除合同载明：“伍小兵：贵方与我方于2012年11月12日签订《合同书》一份，约定由贵方承租我方位于锦溪镇凌荡弯XX号平房三间门面房，租赁期限为2013年1月1日至2021年1月1日，每年租金为6000元。租房合同中并没有房屋可以转租的内容，我方也从未同意过房屋可以转租。我方于2019年1月8日发现贵方将房屋转租给了第三人郭士元后，立即通过微信告知贵方，由于贵方违约转租给第三人，现解除房屋租赁合同，并要求贵方腾退房屋，但贵方截止至今仍无任何行动。现我方再次明确：1、房屋租赁合同于2019年1月8日解除；2、支付转租期间2016年5月1日至2019年1月8日期间的租金差价145350元；3、2019年2月20日之前腾退房屋，交还房屋。通知人：陈建林。2019年2月2日”。另外，庭审中，原告陈述其是2018年年年底，听周边的邻居反映到没有看到被告在涉案房屋店内经营，便上门询问，只看到第三人在店内经营。起初，第三人称是店内员工，后原告多次上门，第三人才陈述转租情况。第三人对原告该陈述予以认可。第三人陈述涉案房屋自2016年5月便是由第三人占用使用，被告认为确是由第三人在使用，但不属于转租。本院认为，原告委托陆大宝与被告于2012年11月12日签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于原告要求确认与被告租赁合同于2019年1月8日解除的请求，经本院查明，合同中并无转租内容，且被告并无其它证据证明原告同意转租的事实。原告于2019年1月8日以被告转租为由告知解除与被告之间的租赁合同，后于2019年2月2日原告再次向被告发送书面告知解除合同。被告辩称与第三人之间系合作经营关系，第三人向被告的转账为利润款的意见。本院认为，被告和第三人之间的《租赁经营合同》双方虽未签字，但双方均认可租赁经营合同中约定的内容，在合同期内，被告向第三人交付了租赁房屋，也收取了第三人交付的钱款。结合第三人陈述、第三人的支付记录、被告与第三人的微信聊天记录等均反映出被告一直向第三人催要租金，而第三人的支付记录绝大多数备注为“租金”。现被告主张第三人的转账款项性质为“合作款”，但却未提供任何证据予以证明，其上述辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。本院认定被告和第三人关于涉案房屋发生转租关系。被告在未经原告同意的情况下，擅自将租赁房屋转租给他人使用，属于违约行为，原告要求确认租赁合同解除的诉请，本院予以支持，确认双方于2012年11月12日签订的《合同书》于2019年1月8日解除。合同解除后，被告应当腾退平房三间门面房，并交还原告。第三人陈述涉案房屋是由其在占用使用，故第三人应一并协助腾退平房三间门面房，并交还原告。考虑到租赁房屋系商业使用，本院酌情给予三十天的腾退期。关于原告主张的自2016年5月1日至2019年1月8日期间的租金差价145350元的请求，因被告违约转租，被告向次承租人收取的超出原告应收取的租金部分利益，应于返还。考虑到原告出租的房屋系一般装修的房屋，而被告对承租房屋进行了一定的装修装饰，并作为商业铺位使用，其装饰装修的行为使得涉案房屋的租赁市场价值高于一般普通民居。因此，本院酌情参照被告所得租金收益的一半27000元/年计算租金差价利益，自2016年5月1日至2019年1月8日，共计982天，故本院认定被告应当返还原告的租金差价利益为72641.09元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告陈建林与被告伍小兵于2012年11月12订立的关于位于昆山市平房三间门面房的房屋租赁合同于2019年1月8日解除。二、被告伍小兵及第三人伍小兵于本判决生效后三十日内腾退迁让出位于昆山市平房三间门面房，将上述房屋返还原告。三、被告伍小兵于本判决生效后十日内支付原告陈建林房租差价款72641.09元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元，由原告负担1701元，由被告负担1549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  佟森岭人民陪审员  夏国栋二〇二〇年四月二十二日书 记 员  朱晓磊