广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终710号 上诉人（原审原告）：潘艳姣，女，壮族，农民，1988年7月22日出生，住广西都安瑶族自治县。 委托诉讼代理人：杨昌剑，广西辉彪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦妹侨，广西辉彪律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：蓝贵海，男，瑶族，1991年3月23日出生，住广西都安瑶族自治县。 被上诉人（原审被告）:黄燕，女，壮族，1991年10月30日出生，住广西都安瑶族自治县。 前述二被上诉人的委托诉讼代理人：韦湘，广西都维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西都安优居房地产策划代理有限公司，住所地广西河池都安瑶族自治县安阳镇屏山中路**，统一社会信用代码：91451228MA5LB6DR5M。 法定代表人：覃静，总经理。 委托诉讼代理人：蓝丹，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄唯，广西律诚法律服务所法律工作者。 上诉人潘艳姣因与被上诉人蓝贵海、黄燕、广西都安优居房地产策划代理有限公司（下称优居公司）定金合同纠纷一案，不服都安瑶族自治县人民法院（2019）桂1228民初1449号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 潘艳娇上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，从而导致适用法律错误。1、潘艳娇在一审诉状中并未写明确认其与黄燕、蓝贵海、优居公司签订的合同无效，完全是法院自己错误的认定。因为依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项“未取得权属证书的房屋不能转让”这是法律的强制性规定，而不仅仅是一审认定的管理性规定。再加上《中华人民共和国房地产管理法》属于上位法其效力远远高于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的部门解释，故此，因当适用《中华人民共和国房地产管理法》。2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。故此，因为政府的原因导致潘艳娇在交付定金之后了解到不能在其支付完购房款将所购房屋直接过户到潘艳娇名下即不能完成房屋的交付（房屋以过户为交付方式）的目的，所以该事件不能规责于潘艳娇与黄燕、蓝贵海。所以黄燕、蓝贵海应当将收取的定金予以退还。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》属于特别法，当其与《中华人民共和国合同法》相冲突时，适用特别法即《中华人民共和国城市房地产管理法》优先普通法的规定。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”和第三十九条“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时，应当符合下列条件：转让房地产时房屋己经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。从本案来看黄燕、蓝贵海并未办理得到房屋所有权证书，所以其房屋不能上市交易。所以，如果潘艳娇与其签订正式房屋买卖合同，其也未能将房屋过户即交付给潘艳娇。故此，潘艳娇要求黄燕和蓝贵海退还定金完全有事实和法律依据。4、一审法院在引用涉案合同第三条内容时即“第三条乙方同意购买该房屋，并同意签订本买卖定金合同时，乙方支付购房定金2万元，作为甲、乙方双方当事人定立买卖合同的担保，签订买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方收到定金款后出具收款收据视为交易成立，交易成立都安优居房地产策划代理有限公司按房屋交易总价百分之二收取居间服务费”忽略了该定金合同的“第四条甲、乙双方商定，于2019年9月15日前签订该房屋正式买卖合同”其与第三条相互矛盾，故此，不能简单的认为交了定金就“交易成立”，如果交了定金交易就成立，那么还有必要另外签订正式的买卖合同吗？由此可见，一审法院认定“交付定金，交易成立”是完全错误的。所以，导致适用法律错误。5、合同具有相对性。在优居公司自己提供合同给潘艳娇和黄燕、蓝贵海签订之后，自己都没有签字，不是“商品房买卖定金合同”中的相对人。其依据合同从潘艳娇处收取的8500元属于不当得利，理应予以退还。二、由于潘艳娇与黄燕、蓝贵海之外的原因即法律规定导致潘艳娇的购房目的不能实现即办理过户，所以，黄燕、蓝贵海理应退还收取的定金2万元。因为合同具有相对性，优居公司因为没有在定金合同上签名或盖章，不是合同相对人，其依据合同收取的居间费用依法无据，理应退还潘艳娇。 蓝贵海、黄燕、优居公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 潘艳娇向一审法院起诉请求：1、判决优居公司、蓝贵海、黄燕连带退还购房定金、居间费用共计28500元；2、判决判决优居公司、蓝贵海、黄燕连带支付维权律师费5000元；3、本案诉讼费全部由判决优居公司、蓝贵海、黄燕连带支付 一审法院认定事实：2019年8月，潘艳姣需在都安县城购买一套学区商品房，优居公司向潘艳娇推荐蓝贵海、黄燕共有的位于都安瑶族自治县商品房，潘艳娇看房后十分满意。2019年8月30日，潘艳姣（买方）与黄燕、蓝贵海（卖方）及居间人优居公司签订《商品房买卖定金合同》，约定：第一条，黄燕、蓝贵洲将位于都安瑶族自治县商品房卖给潘艳姣；第二条，房屋总价85万元；第三条，乙方同意购买该房屋，并同意签订本买卖定金合同时，乙方支付购房定金2万元……甲方收到定金款后出具收款收据视为交易成立；交易成立，优居公司按房屋交易总价百分之二收取居间服务费，由甲乙双方各自承担百分之一，各自承担居间费8500元；第五条……潘艳娇拒绝签订该房屋买卖合同的，无权要求黄燕、蓝贵海返还定金，居间方服务费不予返还。合同签订后，潘艳娇将28500元汇给优居公司（其中2万元为购房定金，8500元为居间费用）。之后，潘艳娇以黄燕、蓝贵海未获得房屋产权证即不动产登记证书为由，认为双方签订的《商品房买卖定金合同》无效，提起本案诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。三方当事人在平等自愿原则基础上签订的《商品房买卖定金合同》，内容未违反法律效力性规定，该合同为有效合同。潘艳娇以黄燕、蓝贵海、优居公司违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，未依法登记领取权属证书的不能转让房地产，认为双方签订的合同为无效。该规定属于管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此影响合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同效的，人民法院不予支持。综述，潘艳娇主张双方签订的合同无效，要求黄燕、蓝贵海、优居公司返还购房定金、居间费28500元及律师费5000元，没有事实和法律依据，该院不予支持。判决：驳回潘艳姣的诉讼请求。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 一审认定的事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：1、潘艳娇请求判令蓝贵海、黄燕、优居公司连带退还购房定金、居间费用共28500元的理由是否成立；2、潘艳娇要求蓝贵海、黄燕、优居公司连带赔偿维权律师费5000元是否有事实与法律依据。 本院认为，一审判决认定双方之间的合同关系的效力正确，本院予以确认。 关于潘艳娇请求判令蓝贵海、黄燕、优居公司连带退还购房定金、居间费用共28500元的理由是否成立的问题，本院分述如下： 首先是居间费8500元的退还问题。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。就本案而言，潘艳娇委托优居公司居间的目的就是要其提供购买学区房的机会以签订购买学区房的房屋买卖合同，因为房子的产权证问题，导致最后潘艳娇未能跟房屋出卖人签订房屋买卖合同。因此，优居公司未能促成合同成立，且其亦未能举证证明其为从事本案的居间活动支出了何种必要的费用，故其已收取的居间费8500元应予退回给潘艳娇。一审判决认为优居公司完成了居间任务、可以收取居间费8500元属于适用法律错误导致的判决错误，本院予以纠正。 其次是购房定金2万元的返还问题。潘艳娇与蓝贵海、黄燕、优居公司于2019年8月30日签订的《商品房买卖定金合同》第四条约定蓝贵海、黄燕必须于2019年9月15日前签订购买涉案房屋的正式房屋买卖合同的原因在于：能否确定产权可及时过户到其名下或指定的名下，达到其购买学区房的目的。但是，截至目前，该房尚未过户到蓝贵海、黄燕的名下，蓝贵海及黄燕尚未能登记领取权属证书，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，该房不得转让，潘艳娇拒绝就该房与蓝贵海、黄燕签订房屋买卖合同属于严格遵守法律的行为，不属于无故拒绝签订正式的房屋买卖合同。既然定金合同约定的房屋尚属于不得转让之物，导致买方潘艳娇不敢签订正式的房屋买卖合同，不能认定其有任何过错，其请求蓝贵海、黄燕退还定金2万元理据充分，应予支持。一审判决认为蓝贵海、黄燕无需退还定金而驳回潘艳娇的诉请属于适用法律错误导致的裁判错误，本院予以纠正。 再次是优居公司是否应与蓝贵海、黄燕互负连带返还定金和居间费总额28500元的问题。虽然涉案的定金、居间费都是统一汇到优居公司账户，但各方当事人都清楚定金与居间费是相互独立且由优居公司、蓝贵海、黄燕独自收取的，故返还责任亦应各自承担，潘艳娇要求优居公司与蓝贵海、黄燕互负连带返还责任的理由不能成立，本院对其该诉请不予支持。 关于潘艳娇要求蓝贵海、黄燕、优居公司连带赔偿维权律师费5000元是否有事实与法律依据的问题。由于双方在涉案合同中没有律师费的约定，潘艳娇要求蓝贵海、黄燕、优居公司赔偿律师费没有事实与法律依据，故对于其该项诉请，本院不予支持。 综上，潘艳娇的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误导致判决错误，应予撤销。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第四百二十六条及第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销都安瑶族自治县人民法院（2019）桂1228民初1449号民事判决； 二、被上诉人广西都安优居房地产策划代理有限公司于收到本判决书后10日内返还上诉人潘艳娇居间费8500元； 三、被上诉人蓝贵海、黄燕于收到本判决书后10日内返还上诉人潘艳娇定金2万元 四、驳回上诉人潘艳娇的其他诉讼请求。 一审案件受理费637元，由上诉人潘艳姣负担95元、被上诉人广西都安优居房地产策划代理有限公司负担162元，被上诉人蓝贵海、黄燕负担380元；二审案件受理费637元，由上诉人潘艳姣负担95元、被上诉人广西都安优居房地产策划代理有限公司负担162元，被上诉人蓝贵海、黄燕负担380元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李剑峰 审 判 员 韦海平 审 判 员 陈一锋 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 覃 婕 书 记 员 兰小盆 本案适用法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。