福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初2961号 原告：厦门瑞景聚德物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区洪莲中路****。 法定代表人：何灯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘莹，福建库弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐士敏，福建库弘律师事务所律师。 被告：郑祖栋，男，1969年5月12日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林南平，福建嘉铠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静宜，福建嘉铠律师事务所律师。 原告厦门瑞景聚德物业管理有限公司（以下简称瑞景聚德公司）与被告郑祖栋占有保护纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞景聚德公司的法定代表人何灯以及委托诉讼代理人刘莹、徐士敏，被告郑祖栋及其委托诉讼代理人林南平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞景聚德公司向本院提出诉讼请求：1.郑祖栋立即停止妨碍瑞景聚德公司使用厦门市思明区洪莲中路611号（都市新巢小区）1号楼C101室房屋，并腾挪清空上述房屋；2.瑞景聚德公司支付房屋占有期间的使用费（其中2019年3月1日至2020年1月3日）期间占用费为10000元；2020年1月4日起按每月1000元的标准，计算至实际交房之日止）。事实和理由：瑞景聚德公司与案外人厦门洪文富民建设开发有限公司（以下简称洪文富民公司）于2014年7月18日签订《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，根据合同附件约定，洪文富民公司提供洪文社区中心区一期厦门市思明区洪莲中路611号（即都市新巢小区）1号楼房产C101室作为洪文社区中心区一期物业办公用房。瑞景聚德公司自2014年7月起，以讼争房屋作为其办公场所。2019年初，郑祖栋及家属开始频繁到讼争房屋闹事，阻碍瑞景聚德公司正常办公活动，瑞景聚德公司多次报警处理均未果。后未经瑞景聚德公司许可，郑祖栋于2019年3月擅自迁入讼争房屋，至起诉之日止其及家属仍居住在该房屋内。根据《物业管理条例》第30条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及瑞景聚德公司与洪文富民公司签订的合同，瑞景聚德公司作为洪文社区中心区一期的物业服务公司，合法占用、使用物业管理用房即厦门市思明区洪莲中路611号（即都市新巢小区）1号楼房产C101室。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损失的，占有人有权请求损害赔偿”。郑祖栋的行为严重侵犯了瑞景聚德公司的上述利益，影响了瑞景聚德公司的正常办公活动，对瑞景聚德公司及小区业主的合法权利造成了巨大损害。 郑祖栋辩称，一、与本案有关的相关事实。1.何章与瑞景聚德公司法定代表人何灯是兄弟关系，两人与郑祖栋是表兄弟关系。2.王琳与何灯是夫妻关系，因此瑞景聚德公司实际上是何灯控制的公司。3.厦门市祥明建设集团有限公司（以下简称祥明公司）是何章、何灯和薛秀珠三人投资设立的公司，三人分别占股51%、46%和3%，何灯为大股东、监事；薛秀珠是何章、何灯的母亲。4.开发商洪文富民公司的股东为祥明公司和何俊，其中祥明公司占股为95%，何章任经理和执行董事，何灯通过祥明公司间接持有洪文富民公司股份。以上是本案涉及的人员、公司的关系，这些关系可以证明瑞景聚德公司、洪文富民公司、祥明公司三家企业是同属于何灯、何章控制的关联企业，他们的利益共同的，从郑祖栋角度看，三家公司都是同一家。二、郑祖栋的配偶王梅仔以55万元的对价取得讼争房屋的使用权。何章、何灯因经营祥明公司、洪文富民公司需要向王梅仔借款150万元未能归还，便提出以讼争房屋使用权折价55万元抵付尚欠的王梅仔借款等，经过协商后祥明公司、洪文富民公司、何章、郑祖栋夫妻于2018年3月15日共同签署一份《还款协议》，约定洪文富民公司将讼争房屋转让给王梅仔，用于抵付祥明公司和何章欠王梅仔的借款，王梅仔无需支付购房款55万元；同时王梅仔承诺签订转让合同后以租赁形式将该房屋出租给物业公司三个月；该协议签订后，洪文富民公司于2018年3月28日（合同上开发商写成2017年3月28日）与王梅仔签署《房屋使用权转让合同》，以55万元受让讼争房屋使用权。按照前述两份合同约定，王梅仔可以于2018年6月29日收回讼争的房屋。三、王梅仔合法占有本案讼争房屋。1.2018年6月29日收回房屋期限届满，郑祖栋夫妻就向洪文富民公司、瑞景聚德公司提出收回房屋的主张并出示前述的《还款协议》、《房屋使用权转让合同》，瑞景聚德公司经与洪文富民公司确认后，确认讼争房屋归王梅仔所有，同意停止继续使用，于是腾空了在讼争房屋内的所有办公用品，将讼争房屋按照约定交付给王梅仔使用，双方对房屋的交付没有任何争议，不存在其诉状所称的未经其许可擅自迁入讼争房屋的情形。2.诉状称郑祖栋及家属2019年初频繁到讼争房屋闹事、阻碍瑞景聚德公司正常办公，属于虚假陈述，应追究其虚假陈述法律责任。2019年初讼争房屋已经移交给王梅仔使用，房屋属于王梅仔管理和控制，怎么可能在讼争房屋里办公？又怎么可能有妨碍？四、瑞景聚德公司与洪文富民公司、祥明公司三家公司是关联企业，实际控制人为何灯、何章两兄弟，以讼争房屋抵付尚欠王梅仔款项，何灯、何章都是受益人。前述《还款协议》约定以讼争房屋使用权抵付尚欠王梅仔的欠款55万元，实际上是帮何灯、何章归还欠款，何灯也是受益主体之一，因为何灯持有债务人祥明公司46%股份，通过祥明公司间接持有洪文富民公司股权，瑞景聚德公司的实际控制人、法定代表人是知情的、同意的。五、瑞景聚德公司没有占有本案讼争房屋的权利，不具备原告的主体资格。瑞景聚德公司于2018年6月29日将讼争房屋腾空交付给王梅仔使用，证明瑞景聚德公司已经与洪文富民公司终止了使用关系，同意按照洪文富民公司要求将讼争房屋交付给王梅仔使用，因此从讼争房屋交付之日起瑞景聚德公司即没有使用讼争房屋的权利了。六、即便存在瑞景聚德公司没有放弃使用权，依据公平原则，理应优先保护王梅仔对讼争房屋的使用权。理由如下：1.根据《还款协议》明确，王梅仔自转让合同签订三个月后，即2018年6月29日起可以收回本案讼争房屋。2.《还款协议》有开发商洪文富民公司、债务人祥明公司盖章确认，而瑞景聚德公司的实际控制人是该两家公司的直接或间接大股东，瑞景聚德公司与开发商洪文富民公司、债务人祥明公司是关联企业。3.从瑞景聚德公司提供的证据可以证实，瑞景聚德公司是无偿使用讼争房屋，并非有偿使用；而王梅仔是有偿占有和使用讼争房屋。因此即便瑞景聚德公司没有放弃使用权，因瑞景聚德公司与开发商洪文富民公司属于关联企业的内部关系，而王梅仔与开发商洪文富民公司系外部关系，从公平角度应保护外部关系及有偿使用的一方，因此应优先支持王梅仔依法占有讼争房屋。七、郑祖栋非本案适格的被告。郑祖栋一直居住在房屋内，并没有居住在房屋，没有任何妨碍瑞景聚德公司使用房屋的行为，起诉状中陈述的内容与事实不符，因此郑祖栋不是本案适格的被告。八、瑞景聚德公司提出本案的诉讼，属于恶意行为。瑞景聚德公司实际控制人何灯明知讼争房屋系用于抵付其参股公司欠郑祖栋配偶的款项，其自己也是还款受益人之一，却故意在《还款协议》签订后且将讼争房屋已移交给王梅仔使用后，以诉讼手段阻扰王梅仔正常使用本案讼争房屋，其行为性质是恶劣的。综上，请求依法驳回瑞景聚德公司的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月18日，洪文富民公司（甲方）与瑞景聚德公司（乙方）签订了一份《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，约定甲方选聘乙方对“洪文社区中心区一期”提供物业前期管理服务，该合同期限自2014年7月18日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。该合同附件1《洪文社区中心区一期物业办公用房使用协议》，约定甲方拟无偿提供洪文社区中心区一期，厦门市思明区洪莲中路611号（即都市新巢小区）1号楼房产，C101室作为洪文社区中心区一期物业办公用房，面积约40平方米，暂未绘测平面图。之后，瑞景聚德公司为“洪文社区中心区一期”提供物业服务至今，并曾使用前述房屋作为办公地点。 2018年3月15日，案外人祥明公司、何章（均为甲方）与王梅仔（乙方）、郑祖栋（丙方）、洪文富民公司（丁方）签订一份《还款协议》，约定甲方于2016年5月6日共同向乙方借款150万元，月利息为2.5%，尚未还清；乙方、丙方是夫妻关系，丙方购买丁方开发的房产；甲方何章是祥明公司、洪文富民公司的实际控制人、法定代表人，各方协商一致，对前述借款结算确认及归还达成如下协议：……三、还款承诺：1.丁方同意将其开发的都市新巢1号楼房产611号C101室（大约面积40平方米，目前物业作为办公室使用）转让给乙方，用于抵付甲方尚欠乙方借款55万元，丁方与乙方签订《房屋使用权转让合同》，将房产交付给乙方、并出具正式发票（开票税收由丁方自行承担），乙方无需支付购房款。乙方承诺在签订《房屋使用权转让合同》后以租赁形式将上述房产出租给新物业公司三个月用于办公；2.甲方、乙方同意解聘都市新巢现有物业管理公司，由新物业公司接手管理都市新巢小区，物业公司盈利部分的50%支付给乙方，用于归还甲方尚欠乙方的借款本金，直至还清。另外，甲方、丁方同意将还清之日起6个月内的物业公司盈利的50%再行支付给乙方，用于补偿乙方。款项支付完毕期间，乙方有权随时查询新物业公司账目。之后，洪文富民公司与王梅仔签订了一份《房屋使用权转让合同》，约定将洪莲中路611号C101号房屋使用权转让给王梅仔，使用年限自2007年11月1日至2077年10月31日，建筑面积为44.37平方米，转让价款为55万元，该款项在签订合同之日一次性付清，该合同并未约定具体的交房限期。 另查明，郑祖栋与王梅仔系夫妻关系。 本案审理中，郑祖栋陈述瑞景聚德公司与洪文富民公司于2018年6月29日将讼争房屋交付给王梅仔，后由郑祖栋父母居住，现处于空置状态。瑞景聚德公司陈述讼争房屋于2019年3月被郑祖栋夫妻强行占有，提交一份出警视频为证。 本院认为，根据物权法第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。据此规定，占有物返还请求权的行使，应具备下列条件：一是请求权的主体应为原占有人，请求权的相对人应为现占有人；二是须有侵占行为或事实，且侵占行为的结果导致原占有人丧失占有；三是侵占行为具有违法性；四是须在侵占发生之日起一年内行使。 首先，瑞景聚德公司虽然曾将讼争房屋用于物业办公使用，但并未举证证明该房屋属于建设规划中的物业用房，其之所以能够使用讼争房屋，系基于与洪文富民公司签订的《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，而根据郑祖栋提交的证据，洪文富民公司已经将讼争房屋的使用权抵债给王梅仔，王梅仔基于在案的《还款协议》《房屋使用权转让合同》使用讼争房屋，郑祖栋作为其配偶，使用讼争房屋亦有依据，不属侵占。 其次，瑞景聚德公司主张讼争房屋于2019年3月被郑祖栋夫妻强行占有，但所提交的出警视频无法证明瑞景聚德公司对讼争房屋丧失占有的具体原因以及时间。郑祖栋自认王梅仔系于2018年6月29日开始使用讼争房屋，此时间也与2018年3月15日《还款协议》中约定的“乙方承诺在签订《房屋使用权转让合同》后以租赁形式将上述房产出租给新物业公司三个月用于办公”相吻合，因此至本案起诉，物权法第二百四十五条所规定的一年除斥期间已经届满，瑞景聚德公司的占有物返还请求权已经灭失。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门瑞景聚德物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由厦门瑞景聚德物业管理有限公司负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 王 瑛 二〇二〇年四月二十七日 书记员 马嘉慧 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。