福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终1230号 上诉人（原审被告）：朱珊，女，1984年10月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：陈秀圆，女，1946年4月20日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人朱珊因与被上诉人陈秀圆房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初10608号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱珊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回一审法院重审；2.由陈秀圆承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定按照《房产买卖居间协议》约定朱珊应以每日0.05%计算承担违约金的事实错误。朱珊履行合同义务不符合约定，并没有给陈秀圆造成实际损失，朱珊也没有获得任何收益。所以一审认定的违约金标准过高，应调整到每日万分之二计算违约金。二、一审审判存在程序违法。本案一审未在规定审限内审结案件、未追加朱珊配偶参加诉讼属于程序错误。 陈秀圆答辩称，一审判决程序合法、认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 陈秀圆向一审法院起诉请求：1.判令朱珊立即支付陈秀圆购房款180万元及逾期付款违约金（以300万元为基数，自2019年6月6日起按照每日万分之五计至实际付款之日止）；2.本案财产保全申请费5000元、诉讼财产保全保险费5400元由朱珊承担。 一审法院认定事实：2019年4月17日，陈秀圆作为出售方、朱珊作为购买方，双方签订《房产买卖居间协议》一份，主要约定：陈秀圆将址于厦门市湖里区墩岭二里XX号XX室房产出售给朱珊；成交总价300万元；协议签订之日，朱珊支付购房定金10万元，另10万元定金于2019年4月18日前付清；朱珊于房管局收件单开出当日支付购房款120万元（已付定金可冲抵首期购房款）；朱珊向银行申请公积金贷款180万元，贷款直接转入陈秀圆账户；若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，朱珊应于收到银行同意放贷金额之日起7日内将差额部分直接支付给陈秀圆；双方应于2019年5月15日前签订《存量房买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续；朱珊应在签订《存量房买卖合同》当日备齐银行按揭所需要的材料办理按揭申请手续，陈秀圆应配合办理按揭贷款，朱珊在取得房产的产权证后应立即办理房产抵押手续，在手续办理过程中朱珊取得的产权证原件应交付居间方或贷款银行保管。朱珊已向陈秀圆支付首期购房款120万元。陈秀圆、朱珊于2019年6月14日向厦门市自然资源和规划局递交了办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记所需的资料。厦门市自然资源和规划局于2019年6月11日颁发闽（2019）厦门市不动产权第XXXX号权属证书，记载厦门市湖里区墩岭二里XX号XX室房产的权利人为朱珊，单独所有。4陈秀圆于2019年7月29日向一审法院申请诉前财产保全，请求冻结朱珊银行存款180万元或查封、扣押其等值财产，由中国平安财产保险股份有限公司泉州中心支公司出具保单保函提供担保。一审法院于2019年7月29日作出（2019）闽0206财保297号民事裁定，裁定冻结朱珊银行存款1800000元（期限为自冻结之日起一年）或查封、扣押其等值财产（期限为动产自查封、扣押之日起两年，不动产、其他财产权自查封、冻结之日起三年）。陈秀圆已支付财产保全申请费5000元。陈秀圆在中国平安财产保险股份有限公司泉州中心支公司处投保诉讼财产保全责任保险，支出保险费5400元。一审法院于2019年8月2日执行上述裁定，查封了朱珊名下址于厦门市湖里区墩岭二里XX号XX室房产[产权证号：闽（2019）厦门市不动产权第XXXX号]。 一审法院认为：陈秀圆与朱珊之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，双方当事人应按合同约定履行。双方约定朱珊应于签订《存量房买卖合同》之日备齐办理银行按揭贷款所需的资料，虽然未明确约定尾款180万元的付款时间，但朱珊应在银行办理按揭贷款所需的合理时间内付清购房尾款，陈秀圆作为债权人可随时要求履行，但应给予朱珊必要的准备时间。自案涉房产所有权人变更之日即2019年6月11日至陈秀圆提起本案诉讼之日，已经过两个月，陈秀圆已给予朱珊必要的准备时间，陈秀圆起诉要求朱珊付款后，至一审辩论终结时朱珊仍未办妥银行贷款手续，也未支付购房尾款，构成违约，对陈秀圆请求判令朱珊支付购房款180万元的诉讼请求，本院予以支持。双方约定违约方应以成交总价的每日0.05%计付违约金给守约方，朱珊主张违约金过高，根据日常生活经验，朱珊未及时付款给陈秀圆给造成的损失可合理推定为资金的利息损失，朱珊已支付首期款120万元，陈秀圆的损失以尚欠购房款180万元为基数按约定的每日0.05%计付为宜，起算时间应自陈秀圆以起诉方式催告朱珊履行合同义务之日即2019年8月14日起算，计至实际付款之日止。陈秀圆为实现债权提起本案诉讼，诉讼过程中因诉前财产保全支出保全费5000元，朱珊应赔偿陈秀圆的该项损失。陈秀圆申请诉前财产保全时，依法应提供担保，提供担保的方式有多种选择，并非必须选择向保险公司投保，陈秀圆支出的保险费5400元不在订立合同时朱珊可以预见的违约可能给对方当事人造成的损失，陈秀圆应自担该笔费用。综上所述，朱珊应支付陈秀圆购房款180万元及违约金（以180万元为基数，自2019年8月14日起按照每日0.05%计至实际付款之日止），朱珊还应赔偿陈秀圆支出的财产保全申请费5000元。对陈秀圆提出的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、朱珊于判决生效之日起七日内支付陈秀圆购房款180万元及违约金（以180万元为基数，自2019年8月14日起按照每日0.05%计至实际付款之日止）；二、朱珊于判决生效之日起七日内偿付陈秀圆财产保全申请费5000元；三、驳回陈秀圆的其他诉讼请求。一审案件受理费21554元，减半收取计10777元，由朱珊负担10421元，由陈秀圆负担356元。 经审理查明，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一、陈秀圆与朱珊于2019年4月17日签订的《房产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。朱珊未依约向陈秀圆支付购房款，应按合同约定承担相应违约责任。一审法院认定朱珊以尚欠购房款为基数按合同约定的每日0.05%向陈秀圆支付违约金并无不当。朱珊上诉主张将该违约金标准调至每日0.02%缺乏依据，不予采纳。二、本案系因履行合同引发的纠纷，讼争合同的双方为陈秀圆与朱珊。朱珊关于一审法院未追加其配偶参加诉讼属于程序错误的上诉意见缺乏依据，不予支持。此外，虽然一审法院存在超审限审理案件的情形，但并未影响到案件正确判决，一审判决结果并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费21045元，由朱珊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  张水波 审 判 员  彭亚奴 二〇二〇年四月二十六日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。