广东省珠海市金湾区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤0404民初527号 原告：珠海市世华房地产代理有限公司，住所：珠海市*****************及二层201号商场。 法定代表人：叶**鹏，总经理。 委托诉讼代理人：何文靖，系珠海市世华房地产代理有限公司员工。 被告：陈军辉，男，1988年12月24日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区*****************，公民身份号码：******************。 被告：朱美珍，女，1987年6月13日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区***************，公民身份号码：*****************。 委托诉讼代理人:陈军辉，系被告朱美珍丈夫。 原告珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称原告世华房地产公司）诉被告陈军辉、朱美珍（以下简称二被告）居间合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用小额速裁程序进行审理，后因双方争议较大，依法转为适用简易程序于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告世华房地产公司的委托诉讼代理人何文靖、被告朱美珍的委托诉讼代理人暨被告陈军辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世华房地产公司提出以下诉讼请求：一、判令被告向原告支付居间佣金人民币17,600元；二、判令被告向原告退回限时保证金1000元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将其第一项诉讼请求中的佣金改为违约金。事实和理由：2019年9月9日被告陈军辉、朱美珍委托原告珠海世华地产出售位于珠海巿金湾区三灶镇*********************房，当天三方共同签署《限时出售独家代理委托协议》，委托期限从2019年9月9日到2019年11月10日。签订协议后被告已实际收取原告支付的1000元限时保证金，原告依约为被告介绍适宜的买方。11月5日，原告介绍的购买方签署原告提供的《房地产买卖及居间合同》及一系列书面合同资料，并于当天付款五万元购房定金托管于原告，被告陈军辉对此事实亦以认可。被告陈军辉以小孩住院需要照顾为由拖延一周签署《房地产买卖及居间合同》，之后二被告并没有按时补签合同，原告相关工作人员通过微信、电话等联系方式催促二被告。11月13日被告陈军辉与原告工作人员见面约谈时表示不再出售此涉案房屋。根据独家代理协议中的第七条第二款违约责任的约定“委托期内若乙方成功为甲方介绍适配买方，则甲方应在3个工作日内与买方签订《房地产买卖合同》，若拒绝签订，则甲方应向乙方支付涉案房屋总价的2%作为违约金，并需退回全部已收乙方的款项”。原告为此涉案房屋能够成功售出付出大量人力、财力，为被告寻到适宜买方并签署《房地产买卖合同》之后被告无故违约的行为对原告造成了损失。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 原告世华房地产公司提交以下证据：1.《限时出售独家代理委托协议》；2.房地产权证；3.《房地产买卖及居间合同》、《交易风险提示与声明》及《定金托管协议》；4.银联付款单据（6份）；5.微信聊天记录；6.员工跟进情况。 二被告辩称，被告与原告签订的代理委托合同是事实，但是在代理委托合同有效期内，原告并没有为被告介绍到成交的或是有资格购买的买家（珠海限购之类）。代理委托合同有限期失效后，原告均没有为被告找到成交的买家，被告认为该合同有效期失效后，原告均没为被告找到成交的买家，被告认为该合同已经终止，被告无需向原告支付居间佣金、退回限时保证金。另外，本案的独家代理委托合同属于原被告第三次委托，前两次原告也是没有为被告找到成交的买家，但是原告负责此工作的员工积极上门找被告沟通，被告体谅他的工作，就将代理委托合同约定的定金，退回去给原告。 二被告提交以下证据：被告陈军辉与原告员工的微信聊天记录。 经审理查明，2019年9月9日，原告作为受托方、乙方与二被告作为委托方、甲方签订《限时出售独家代理委托协议》，载明：甲方委托乙方出售珠海市金湾区*********************；委托期限：自2019年9月9日起至2019年11月10日；委托房价款：甲方确认以人民币880,000元，委托乙方代为出售（实际成交价格以买卖双方协商为准，若甲方自愿以低于该委托价将房屋出售与乙方介绍的买方，仍视为乙方完成本协议委托事项）；乙方先行向甲方支付“限时出售保证金”1000元，且在签订本协议时甲方已实际收取该笔限时出售保证金；若乙方在委托期内就上述委托条件，甲方与买方成功签订《房地产买卖合同》的，即视为乙方完成本协议书中约定的委托事项，甲方应同时退还乙方全部限时保证金，并同意在买卖双方约定的办理过户递件手续日期前向乙方支付居间服务费，数额为房产实际成交总价的2%；若乙方在约定时间内未能售出委托物业，则限时保证金归甲方所有，乙方以该保证金对甲方承担全部责任，本协议即终止；违约责任：1.前述物业在委托其内已任何形式成交后，甲方都应向乙方支付该物业出售总价的2%作为服务佣金；2.委托期内，若乙方成功为甲方介绍适配买方（符合购买条件，具有购买意愿及能力），则甲方应在3个工作日内与买方签订《房地产买卖合同》；若甲方拒绝与买方签订《房地产买卖合同》及拒绝收取定金等违约行为，视为违反本委托协议，甲方应承担违约责任，同意向乙方支付前述售价的2%作为违约金......备注：经双方友好协商、业主同意实收到手850,000元，其它相关费用由买方承担。落款处有原告的印章和二被告的签名、捺印。次日，原告世华房地产公司向被告陈军辉支付限时出售保证金1000元。 原告世华房地产公司提交其与案外人白鑫臣、谢东梅签订的《房地产买卖及居间合同》、《交易风险提示与声明》、《定金托管协议》及银联付款单据6份,证明其于2019年11月5日为被告介绍买方白鑫臣、谢东梅，白鑫臣、谢东梅已于当日支付定金50,000元。庭审中，本院要求原告世华房地产公司通知案外人白鑫臣、谢东梅到庭接受询问，原告世华房地产公司表示需要征求白鑫臣、谢东梅意见，但至今未予回复。 原告世华房地产公司员工与被告陈军辉的微信聊天记录显示，原告世华房地产公司于2019年11月5日通知被告陈军辉找到买家，但仅告知买家是其同事的朋友、房屋成交价为87.5万元，除此之外未向被告陈军辉披露关于买家的信息，也未向被告陈军辉告知或展示其与白鑫臣、谢东梅签订了《房地产买卖及居间合同》、《交易风险提示与声明》、《定金托管协议》以及白鑫臣、谢东梅支付50,000元定金的事宜。原告世华房地产公司主张其员工已通过电话方式告知被告陈军辉买家的具体信息，因二被告的孩子在住院，二被告要求在孩子治愈后补签房屋买卖合同，所以原告世华房地产公司才先与买家签订买卖合同，但未提交证据予以证明，二被告不予认可。 本院认为，原、被告双方自愿签订《限时出售独家代理委托协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方成立居间合同关系。 根据双方在《限时出售独家代理委托协议》中的约定，若原告在委托期内成功为二被告介绍适配买方（符合购买条件，具有购买意愿及能力），则二被告应在三个工作日内与买方签订房屋买卖合同，二被告拒绝签订的或拒收定金的，视为其违约，应向原告支付房屋出售总价的2%作违约金并退回限时出售保证金1000元。故本案争议的焦点为二被告是否有上述违约行为，结合双方提交的证据及陈述，评判如下：根据双方约定，原告为二被告介绍的买方应符合以下条件：符合购买条件，具有购买意愿及能力。原告主张案外人白鑫臣、谢东梅符合上述任何条件，但第一，未提交证据证明案外人白鑫臣、谢东梅符合当时的购房政策；第二，未提交证据证明其已向二被告告知或展示其与白鑫臣、谢东梅签订了《房地产买卖及居间合同》、《交易风险提示与声明》、《定金托管协议》以及白鑫臣、谢东梅支付50,000元定金的事宜。原告仅告知二被告有人想买、能买涉案房屋，但未告知二被告买家已与其签订房屋买卖合同、向其缴纳50,000元定金，也未向二被告出示其他能够证明买家符合约定条件的材料，在此情形之下，二被告无从对原告所称的买家的缔约及履约能力做出判断，其对原告要求其与买家签订房屋买卖合同的事宜未予配合，也在情理之中。相反地，原告作为居间方，未能按合同约定采取适当、合理方式向委托人报告与订立合同有关的重要事实，是导致居间不成功的根本原因。综上，原告世华房地产公司主张二被告违约，理据不足，本院不予采信；其要求二被告支付违约金17,600元并退回限时出售保证金1000元，不符合合同约定，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下： 驳回原告珠海市世华房地产代理有限公司的全部诉讼请求。 本案因适用简易程序审理受理费减半收取为132.5元，由原告珠海市世华房地产代理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审 判 员 修瑞娟 二〇二〇年四月七日 法官助理 吴佳红 书 记 员 王殊怡