黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初2960号原告（反诉被告）：哈尔滨市永胜纸塑包装有限公司，住所地哈尔滨市松**松浦镇光明村边家屯。法定代表人：孙守义，职务总经理。委托诉讼代理人：魏晓林，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：冯海龙，黑龙江尊成律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭满良，男，1978年10月6日出生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：马向辉，哈尔滨焦点律师事务所律师。原告（反诉被告）哈尔滨市永胜纸塑包装有限公司（以下简称永胜公司）诉被告（反诉原告）郭满良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永胜公司委托诉讼代理人魏晓林、冯海龙，被告（反诉原告）郭满良及委托诉讼代理人马向辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永胜公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令郭满良返还租金50,000元，电费5500元；2.判令郭满良赔偿永胜公司搬家损失100,000元，以上合计155,500；3.诉讼费郭满良承担。事实与理由：2017年5月27日，永胜公司职工刘红艳代表公司与郭满良签订一份厂房租赁合同，合同约定郭满良将自有的1700平方米厂房及厂地租赁给永胜公司使用，租金每年100,000元元，租期从2017年6月1日至该房被动迁时止，同时约定将100,000元年租金交付给郭满良，郭满良出具收条。2017年11月10日，郭满良无故单方面解除合同。永胜公司于同年的10月14日又重新租了厂房，由此产生搬家损失100,000元、电费是5500元及租金损失50,000元，合计155,000元，应由郭满良予以赔偿或返还，永胜公司遂向法院提起诉讼。郭满良辩称，一、永胜公司不是厂房租赁合同的主体，厂房租赁合同的主体是刘红艳和孙守义;二、永胜公司起诉返还租金的50,000元与事实不符，永胜公司2017年11月10日没有实际搬走，至今仍占用租赁厂房；三、永胜公司起诉要求赔偿搬家损失100,000元与事实不符，没有实际搬走，没有实际损失，至今仍占用租赁厂房；四、永胜公司起诉主张电费5500元不成立，厂房租赁合同约定电费由使用方永胜公司负担。郭满良向本院提出反诉请求：1.请求法院确认厂房租赁合同有效，判令永胜公司履行厂房租赁合同，给付厂房租赁费100,000元（2018年5月28日-2019年5月27日）；2.诉讼费由永胜公司承担。诉讼过程中，郭满良变更反诉请求为:1.请求法院依法判令解除郭满良与永胜公司双方于2017年5月27日签订的《厂房租赁合同》；2.依法判令永胜公司向郭满良支付2018年5月27日以来的房屋租金15万元，暂计至2019年11月27日，最终计算至实际返还房屋之日止，以及赔偿损失5万元；3.依法判令永胜公司立即迁出并归还案涉房屋；4.由永胜公司承担本案反诉费。事实与理由：郭满良与永胜公司于2017年5月27日签订厂房租赁合同，每年租赁费100,000元，永胜公司给付了2017年5月27日至2018年5月27日的租赁费。但2018年5月28日至2019年5月27日的厂房使用租赁费，经多次催缴，永胜公司一直不予支付，永胜公司的违约行为致使合同无法继续延续。由于永胜公司长期非法占用厂房，给郭满良造成了巨大的经济损失，为保护自己的合法权益，郭满良向法院提出反诉，请求法院支持其诉请。永胜公司辩称，永胜公司不同意郭满良的反诉请求，永胜公司至今没有从厂房搬走的主要原因是郭满良擅自终止了原有的租赁合同，导致永胜公司无法正常使用厂房，给永胜公司造成很大损失。另外，按照双方签订租赁合同第八条的约定，郭满良没有向永胜公司支付搬迁费用，才导致现在这种情况。希望法院能驳回郭满良的反诉请求。永胜公司为证明其主张提供如下证据：证据一、2017年5月27日，永胜公司与郭满良签订的厂房租赁合同一份，证明永胜公司向郭满良主张搬迁损失100,000元是双方所约定，租赁期限是从2014年6月1日至厂房搬迁日止；证据二、2017年5月27日，由郭满良妻子周隽莹为永胜公司出具的租金收据一份，证明永胜公司在2017年6月1日至2018年6月1日期间已交纳房租，因此永胜公司要求郭满良返还租金的主张成立；证据三、电费票据21张，起止时间是2018年1月至2019年的9月25日，合计是4,481.49元，永胜公司为了防止郭满良未缴纳电费，被电业部门强行终止电业合同，一直为其缴纳电表空转费；证据四、永胜公司法定代表人孙守义与郭满良之间的微信聊天记录，证明2017年11月，郭满良擅自终止租赁合同并与永胜公司谈判赔偿问题；证据五、2017年11月14日，郭满良在永胜公司所租赁的房屋张贴通知1张，证明郭满良擅自终止租赁关系，属于一种恶意违约行为，因此应当承担赔偿责任，并对永胜公司产生的损失予以赔偿。郭满良的质证意见为：对证据一、证据二、证据三无异议；对证据四的真实性无异议，对证明问题有异议，认为聊天记录上明确写明郭满良向永胜公司催缴租金的事情和卖机器的事情，永胜公司未出具完整的聊天记录；对证据五真实性有异议，认为其没有贴任何通知永胜公司搬离厂房的通知，而且永胜公司至今仍占用厂房。本诉中，郭满良未提交证据。郭满良为证明反诉请求提供如下证据：证据一、2017年5月27日，厂房租赁合同一份，证明合同约定的租赁期限和租赁费用；证据二、2019年4月9日，永胜公司占用厂房和锁大门的照片，证明自2017年5月27日至今厂房一直被永胜公司占用；证据三、光盘1张、录音7段、文字材料（文字转换）6张、微信聊天记录7张，证明自2017年10月1日至2019年4月9日，厂房大门一直被永胜公司锁住，2018年5月27日，房租到期后永胜公司同意交下一年租金，但一直拖延未交，2018年7月14日郭满良微信告知永胜公司若不交房租，将收回厂房。永胜公司质证意见为：对于证据一真实性没有异议，对其证明问题有异议，该证据恰恰证实郭满良没有按照第八条约定向永胜公司支付100,000元搬迁费用；对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据不能证实永胜公司是非法占用厂房，并且该厂房未被使用，没有进行经营，反而由于郭满良先期违约断水断电的行为导致永胜公司无法生产经营，另外，通过照片也能反映出放在车间的大型设备是需要巨额搬迁费用来搬迁的；对证据三真实性和证明问题有异议，因为这组证据中很多都是双方的语音交流，虽然有郭满良提到了关于房租的问题，但是永胜公司法定代表人孙守义具体是如何回答的，在语音中体现不出。关于微信记录，虽然显示2018年7月份，并且孙守义的回复是以语音形式表现，所以不能证实这个事件真实性和完整性。关于通话记录，应配合通话记录具体时间来确定，即在电信显示通话时间为准。关于通话时间表，应该是打一个电信通话的记录，而郭满良仅用一个文件编号表明录音时间，真实性存疑。反诉中，永胜公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以上有争议的证据和事实，本院认定如下：永胜公司提交的证据一厂房租赁合同，证明双方签订了租赁合同，每年租金10万，租赁期限是从2014年6月1日至厂房搬迁日止；证据二租金收据证明永胜公司在2017年5月27日交纳了2017年6月1日至2018年6月1日期间的房租100,000元；证据三电费票据21张证明永胜公司为了防止厂房被电业部门强行终止电业合同，缴纳电表空转费；证据四永胜公司法定代表人孙守义与郭满良之间的微信聊天记录，证明2017年的11月，郭满良口头解除租赁合同，永胜公司索要赔偿的问题；永胜公司以上证据内容客观真实，形式合法有效，本院予以采信，证据五通知1张不能证明是郭满良张贴的，亦不能证明其他待证问题，不具有真实性，本院不予采信。郭满良提交证据一厂房租赁合同，证明双方约定的房屋租赁期限和租赁费用；证据二照片一张，证明自2017年5月27日至今厂房一直被永胜公司占用；证据三光盘1张、录音7段、文字材料（文字转换）6张、微信聊天记录7张，证明自2017年10月1日至2019年4月9日，厂房大门一直被永胜公司锁住；2018年5月27日，房租到期后永胜公司同意交下一年租金，但一直拖延未交，2018年7月14日郭满良微信告知永胜公司若不交房租，将收回厂房。上述证据具有真实性，证明内容客观真实，形式合法有效，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月27日，永胜公司业务经理刘红艳代表永胜公司与郭满良签订一份厂房租赁合同，合同约定郭满良将自有的1700平方米厂房及厂地租赁给永胜公司使用，约定年租金100,000元。合同第六条约定租赁期间的水电费由永胜公司自行负担，第十条约定在永胜公司使用期间，如遇到政府或有关人员动迁，郭满良需向永胜公司一次性赔偿100,000元，在动迁期间永胜公司按实际使用时间支付房费。合同签订后，永胜公司交纳了2017年5月27日至2018年5月27日一年的租赁费100,000元。2017年11月4日，郭满良单方面宣布解除合同，其以想卖掉案涉厂房为由，通知永胜公司，让永胜公司找地方把设备搬走。永胜公司在接到郭满良解除合同的通知后，要求郭满良赔偿损失，并未实际搬离该厂房，并继续交纳厂房电费。2018年5月27日，厂房租赁合同到期后,永胜公司仍未搬离厂房，并对厂房大门上锁至今。2018年7月，郭满良电话催促永胜公司缴纳2018年5月27日以后的房屋租赁费，永胜公司答应继续租赁厂房，由其公司财务人员支付郭满良房租，但永胜公司一直未向郭满良实际支付房租。另查明，永胜公司和郭满良均同意解除合同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，永胜公司与郭满良签订的厂房租赁合同，系双方真实的意思表示，且未违反国家法律的禁止性规定，该租赁合同为合法有效的合同，受法律保护，双方均应按照合同的条款履行各自的义务。一、关于永胜公司要求郭满良返还租金50,000元和电费5500元的诉讼请求。因永胜公司一直未搬离厂房，其要求郭满良返还租金50,000元的诉讼请求，本院不予支持。合同第六条约定：“乙方（永胜公司）在使用期间，所有费用包括水、电费用均由乙方（永胜公司）按实际消费支付。”永胜公司未搬离租赁房屋，产生的电费应由永胜公司承担，故对于永胜公司请求郭满良退还电费5500的诉讼请求，本院不予支持。二、关于永胜公司要求郭满良赔偿其搬家损失100,000的诉讼请求。双方签订案涉合同期限为2014年6月至厂房被动迁时止。合同第八条约定：“乙方（永胜公司）在使用期间，遇到政府或者有关人员动迁，甲方（郭满良）需向乙方（永胜公司）一次性赔偿100,000元，在动迁期间乙方（永胜公司）房租按实际使用时间支付房费。”本案中，郭满良在租赁期间内单方面宣布解除合同，不属于租赁合同第八条规定的“政府或有关人员动迁”的原因。另外，永胜公司并没有实际搬离该租赁房屋，未产生实际的搬家费，故对于永胜公司要求郭满良赔偿100,000元的诉讼请求，本院不予支持。三、关于解除案涉合同和迁出厂房的诉讼请求。案涉厂房租赁合同期满后，永胜公司同意续租厂房。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款第一项规定，当事人协商一致，可以解除合同。郭满良请求解除与永胜公司的租赁合同，永胜公司亦同意解除合同，故本院确认解除案涉合同，对郭满良要求永胜公司迁出的诉讼请求，予以支持。四、关于郭满良要求永胜公司支付租金问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，永胜公司继续使用该租赁物，双方并未签订书面合同，租赁期限为不定期。郭满良向其催缴租金，原租赁合同继续有效，故对于郭满良要求永胜公司支付2018年5月27日至2019年11月11日占用房屋租金15万元及直至实际迁出时租金的诉讼请求，本院予以支持。对于支付其他三层房屋损失50,000元的诉讼请求，因郭满良未提供相应证据证实，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十五条第一款的规定，判决如下：一、解除哈尔滨市永胜纸塑包装有限公司与郭满良于2017年5月27日签订的厂房租赁合同，哈尔滨市永胜纸塑包装有限公司于本判决生效之日起30日内从所租赁房屋中迁出，并将该厂房交还郭满良；二、哈尔滨市永胜纸塑包装有限公司于本判决生效后十五日内给付郭满良按每年租金100,000元计算，自2018年5月27日起至实际迁出日止的房屋租赁费；三、驳回哈尔滨市永胜纸塑包装有限公司的诉讼请求；四、驳回郭满良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,410元（原告哈尔滨市永胜纸塑包装有限公司已预交），由原告哈尔滨市永胜纸塑包装有限公司负担。反诉受理费2,150元（被告郭满良已预交），由反诉原告郭满良承担537.50元，由反诉被告哈尔滨市永胜纸塑包装有限公司承担1,612.50元,于本判决生效之日起十五日内将应付款给付反诉原告郭满良，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  朱晓丽审 判 员  刘国宇人民陪审员  谭宗立二〇二〇年四月二十日书 记 员  范慧君书 记 员  孟繁晶