广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初282号原告（反诉被告）：刘颜，男，1990年4月11日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：梁小凤，广东千里行律师事务所律师。被告（反诉原告）：周小玲，女，1990年12月16日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖有平，男，1990年3月12日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县，系其丈夫。第三人：江海区优房产信息部，住所地：广东省江门市江海区麻园路****自编01。经营者：莫丝诗。委托诉讼代理人：钟托，男，1994年8月21日生，汉族，住江西省南康市，系江海区优房产信息部员工。原告刘颜诉被告周小玲、第三人江海区优房产信息部（以下简称“优房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，被告于2020年3月18日提出反诉，本院依法受理，适用简易程序，于2020年3月19日网上公开开庭、于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告刘颜参加网上开庭诉讼，原告刘颜的委托诉讼代理人梁小凤、被告周小玲的委托诉讼代理人姚剑雄、第三人优房产委托诉讼代理人钟托参加两次开庭诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2018年签订了《房屋买卖合同》，合同约定双方应于2018年10月28日前共同办理银行按揭贷款手续，但由于该时间前房产证尚未办理完毕，客观上无法于该时间内办理银行相关手续。2019年8月3日，原告得知涉案房屋办理了房产证，马上将该信息通知中介公司，要求中介公司敦促被告尽快办理按揭手续。原告多次联系中介公司要求其敦促被告履行合同义务，中介公司反馈其已敦促被告，并于2019年8月17日向被告邮寄《敦促履行合同通知书》，被告均未履行合同义务，未配合缴纳赎楼款项，也未办理银行按揭手续。被告拒不履行合同义务，已构成根本违约。2019年9月27日，原告向被告邮寄《解除通知书》，该通知书于2019年10月7日送达被告，《房屋买卖合同》自该通知书送达之日解除。被告构成根本违约，涉案合同已经解除，其缴纳的定金自合同解除之日起，不予退还。原告请求判令：一、确认双方所签署的《房屋买卖合同》已于2019年10月7日解除；二、确认原告无需退还被告定金8万元。三、被告承担本案全部诉讼费用。被告提交了书面答辩状，辩称：《房屋买卖合同》第三条约定了银行按揭和过户的最后期限，即应当在2018年10月28日前办理银行按揭、在2018年12月30日前办理过户。但因原告未能在最后期限前取得房屋产权证，直到2019年下半年才办理出房屋产权证，致使整个合同无法在2018年12月30日内完成。原告的行为已经构成违约，作为违约一方，原告无权行使合同单方解除权。在2018年12月30日后，合同是否继续履行，应当由双方重新协商并另行补充协议，原告作为违约方，无权单方决定合同是否继续履行以及合同履行期限。被告向本院提出反诉请求：一、判令原告向被告双倍返还定金160000元；二、判令原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于《房屋买卖合同》签订当天，已向原告支付了购房定金80000元，但原告迟迟未能办理涉案房屋的产权证，导致双方未能在合同约定的最后期限完成银行按揭手续和房屋过户交易手续。合同约定首付款在交易过户同时交付，因原告未办理产权证导致交易过户手续无法完成，导致被告支付购房款的条件未成就。原告未能在2018年12月30日前办理过户已构成违约，作为违约方，其无权行使单方合同解除权，原告本应与被告重新约定过户时间，而非自行决定履行时间。2019年10月，被告提出继续履行合同的意愿，但原告明确表态不愿继续履行合同，原告当然构成违约，应当承担违约责任。原告对被告的反诉请求辩称：《房屋买卖合同》签订之时，双方清楚涉案房屋房产证尚未办理，双方约定于2018年12月30日前办理过户手续的前提是开放商依约办理涉案房屋的房产证，且被告依约提供资金赎楼后才能办理过户手续。之前未能办理房产证是开放商原因非原告有意拖延。原告在得知涉案房屋办理了房产证后，马上将该信息通知了中介公司，并要求中介公司敦促被告尽快办理按揭手续，被告经多次催告仍未履行合同义务属于根本违约，后原告向被告发出《解除通知书》，该通知书于2019年10月7日送达被告，涉案合同自该通知书送达之日已解除。因被告违约，其所缴纳的定金自合同解除之日起不予退还。第三人提交答辩状称：通过被告在我公司处提供的电话号码一直联系不到被告。在这个时间没多久，我公司前员工叶先生（奕聪花园的签单业务员）说“被告的老公肖先生联系他说叫业主先签按揭文件”。业主刘颜于8月13日来了门店签按揭文件，但被告未来签按揭。我公司员工钟托打了肖先生微信朋友圈留的电话督促他过来签按揭，肖先生只答了一句一切以合同办事。8月17日，钟托向被告寄出敦促函。10月14日，前同事又微信语音钟托说肖先生联系他说又要签按揭了。钟托又将此消息跟原告说了，原告意思也是按合同办事。经审理查明：（一）2018年4月10日，原告（卖方）与被告（买方）在第三人作为中介（经纪方）下签订《房屋买卖合同》，合同包含如下约定：物业地址为江门市江海区************；物业建筑面积为97.43平方米，买卖双方清楚该物业现在有抵押给银行；该物业之成交价为人民币853800元整；付款方式为部分银行按揭划转，余下现金支付，买方在签署合同时支付卖方购房定金人民币80000元整等。合同签订当天，被告向原告支付购房定金80000元，原告向被告出具收据。该事实有《房屋买卖合同》、《收据》予以证实。（二）2019年8月3日，原告通过微信主动联系优房产员工林先生，告知第三人涉案房屋的产权证已到银行。2019年8月7日，原告按照林先生的要求将涉案房屋产权证的照片发送至林先生的微信。8月8日，原告要求林先生发书面通知给被告。8月10日原告编辑了“敦促履行合同的信息”要求林先生转发给被告。8月13日，原告向优房产员工叶经纬的微信发送消息“你让我去门市签个什么？买家呢”，叶经纬回复“买家这两天过来签。收款协议，银行的”。9月20日，原告向叶经纬发送消息“周小玲那边怎么样现在？五十天也快过了。你们都是卖房子的应该常联系吧”，叶经纬回复“我问问她。有联系，但是她很难落实真实情况”。另，2019年8月11日，原告还自行通过支付宝向被告发送了敦促履行合同的信息。该事实有原告提交的其与优房产员工的微信记录、其支付宝催告记录予以证实。（三）2019年8月17日，第三人优房产向被告在合同所留地址（附电话）邮寄《敦促履行合同通知书》，督促被告联系中介公司到银行办理按揭手续（该件被退回）。2019年9月24日，原告向被告在合同所留地址（附电话）快递寄出《解除通知书》，通知被告于2019年9月27日起解除房屋买卖合同（该寄件被领取后又被退回）。该事实有快递单及快递退件予以证实。（四）2019年10月15日，被告通过微信向原告发送信息，要求原告办理银行按揭手续。原告于10月16日回复已解除合同，双方在微信中均表示对方违约。该事实有原、被告提交的微信记录予以证实。（五）庭审中，法庭对原告及第三人向被告所邮寄的信件及快递退件当庭进行开拆，证实两邮件内容真实性。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见以及本案庭审的情况，本案争议的焦点是：一、双方签订的《房屋买卖合同》是否已解除；二、若合同已解除，应由哪方承担责任，还是双方均负担责任。一、关于双方签订的《房屋买卖合同》是否已解除的问题。《房屋买卖合同》第三条第（2）项约定：“双方定于2018年10月28日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭贷款”。第三条第（3）项约定：“买卖双方定于2018年12月30前或在银行经审出具抵押合同后五个工作日内到江门市房地产交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时买方支付首期楼款（总楼价减已付定金及贷款额）给卖方”。第八条补充事项约定：“卖方提供该房屋的不动产权证给经纪方的5个工作日内，买方需配合卖方一起到银行赎证并在出证的50个工作日内买卖双方积极配合办理按揭和过户手续”。可见，买卖双方在签订合同时已经明确该房屋抵押给银行，知道产权证尚未办理。2018年10月28日及12月30日为预计办理按揭日期及过户日期。上述期限届满后，因未办理出产权证造成在预计日期内未能办理按揭及过户手续，亦未能做到在预计过户日期支付首期楼款。在此情形下，双方按合同补充事项约定的条件生效后日期去办理按揭和过户手续均不存在过错。综上，被告有关原告未能在2018年12月30日最后期限前完成银行按揭手续和房屋过户交易手续从而违约在先的主张缺乏依据，本院不予以支持。从原告提交的其与优房产员工的微信记录可知，至2019年8月3日，涉案房屋产权证已办理出来，原告得知这一消息后及时联系了第三人，并要求第三人敦促被告履行合同。原告于2019年8月6日从外地来第三人处办理按揭文件，有原告提交的车票、《二手楼贷款收款帐户确认书》、《配偶/房屋共有权人承诺函》、原告与第三人的微信记录及第三人提交的答辩状为证。原告于2019年8月11日自行向被告的支付宝账号（被告曾用此账号向原告支付定金）发送了敦促履行合同的信息。可见，原告在条件生效后有积极履行合同的行为。2019年8月17日，第三人向被告邮寄《敦促履行合同通知书》，督促被告“在收到通知五天内履行合同义务，联系中介公司到银行办理按揭手续，否则视为违约”等。虽然该邮件被退件未被被告收阅，但买卖合同首款已载明“本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信邮寄至上述地址即视为送达（收件人拒收或未签收导致退回的）仍视为送达”，合同尾款也载明“本合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达”，该件邮寄地址为《房屋买卖合同》中被告预留的地址，被告也未向原告或优房产提出过变更联系电话、联系地址，快递退件经庭审现场拆开查看后，也确认了所邮寄的内容为《敦促履行合同通知书》记载的内容，故可视为中介公司优房产已将该通知书送达到被告。被告在中介公司及原告的催告下未履行合同约定的垫资赎证及办理按揭的义务。依《房屋买卖合同》第四条第1.（4）关于“经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时属于违约情形”的规定，被告已违约。原告于2019年9月24日向被告寄出《解除通知书》，该通知书于9月27日寄达被告在合同中预留的地址，由“周正兴”签收，虽然于10月5日该邮件又被退回，但是邮件已于9月27日到达被告地址，依据双方签订的合同，收件人拒收或未签收导致退回的仍视为送达，即《解除通知书》已于2019年9月27日送达被告。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，原告与被告签订的《房屋买卖合同》已于通知到达之日解除。原告诉请以邮件退回日期2019年10月7日为合同解除日期，该诉请日期晚于通知到达日期9月27日，本院对原告这一诉讼请求予以支持。被告认为原告为违约方，无权行使合同解除权的答辩理由不成立，本院不予以采纳。二、关于造成合同解除的责任负担问题。综上所述，由于被告违约导致合同解除，应当对由此造成的损失承担相应责任。依双方签订的《房屋买卖合同》第四条第1项约定：“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，属买方违约：卖方不给予退回原定金；属卖方违约：卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方……（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时”。经纪方已向被告发出办理相关手续的通知超过五天，被告仍不履行义务，其行为符合合同约定的买方违约的情形，按照合同约定，卖方不给予退还原定金，故原告主张无需退还被告定金80000元请求合理合法，本院予以支持。而被告关于原告向其双倍返还定金160000元的反诉请求不成立，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘颜与被告（反诉原告）周小玲所签署的《房屋买卖合同》已于2019年10月7日解除。二、原告（反诉被告）刘颜无需退还被告（反诉原告）周小玲定金80000元。三、驳回被告（反诉原告）周小玲的反诉请求。案件本诉受理费12338元，减半收取6169元（已由原告刘颜预交），反诉受理费12338元，减半收取6169元（已由被告周小玲预交），合共12338元，由被告周小玲负担，原告（反诉被告）刘颜多预交的诉讼费6169元，由本院予以退回；被告（反诉原告）周小玲应向本院补缴诉讼费6169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 方畅威二〇二〇年四月十六日法官助理 郑淑靖书 记 员 冯玉婵