湖南省衡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0421民初4185号 原告（反诉被告）：衡阳县城关聚源汇厨坊，住所地：衡阳县西渡镇蒸阳大道**。 经营者：屈美丽。 原告（反诉被告）：屈建国，男，1978年4月6日出生，汉族，住衡阳县。 上述二原告共同委托诉讼代理人：王仕斌，湖南追正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司，住，住所地：衡阳县西渡镇蒸阳大道**/div> 法定代表人：彭育吾，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁建华，男，1969年3月2日出生，汉族，住衡阳县。 委托诉讼代理人：谢力平，湖南追正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建湘，衡阳市雁峰区衡州法律服务所法律工作者。 第三人：衡阳市中泉置业有限公司，住所地，住所地：衡阳县西渡镇蒸阳西路**iv> 法定代表人：周小环，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢力平，湖南追正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建湘，衡阳市雁峰区衡州法律服务所法律工作者。 第三人：湖南治银置业有限公司，住所地：，住所地：衡阳县西渡镇槐花村江善组v> 法定代表人：陈安水，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李鑫，衡阳县滨江法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）衡阳县城关聚源汇厨坊（以下简称聚源汇厨坊）、屈建国与被告（反诉原告）湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司（以下简称衡汽集团衡阳县分公司），第三人衡阳市中泉置业有限公司（以下简称中泉公司）、湖南治银置业有限公司（以下简称治银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理，2020年1月5日，被告衡汽集团衡阳县分公司提起反诉。本院受理后，依法适用普通程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人王仕斌、被告（反诉原告）衡汽集团衡阳县分公司的委托诉讼代理人梁建华、王建湘、第三人中泉公司的委托诉讼代理人王建湘、第三人治银公司的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告优先购买衡阳县蒸阳大道102号房屋门面使用权；2、判令被告赔偿原告各项损失共计248万元（其中装修损失100万元，因优先购买权受到侵害的损失148万元）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：坐落于衡阳县地，建筑面积3022.53平方米）门面房屋是被告的，该门面房屋自2013年8月19日起至今由原告租赁其中6个门面、9个发车库、2间厕所共计1200平方米左右来经营饭店，除外还租赁被告3楼全层做员工宿舍（原告屈建国系原告聚源汇厨坊实际经营者之一，与被告衡汽集团衡阳县分公司签订的《商业店铺租赁合同》是原告屈建国代原告聚源汇厨坊签订及处理相关事务）。2017年6月份，原告聚源汇厨坊经被告衡汽集团衡阳县分公司同意，对饭店进行了装修升级，装修花费208万元（购买设备除外）。2019年5月10日，原告聚源汇厨坊接到被告衡汽集团衡阳县分公司与第三人中泉公司的“通知”及“委托函”，才得知被告于2017年6月1日将已租赁给原告聚源汇厨坊及其他租赁户的房屋门面使用权出售给第三人中泉公司，对此原告聚源汇厨坊毫不知情，事先原告聚源汇厨坊与其他租赁户也未接到被告任何通知，原告于2019年5月30日向法院起诉，在诉讼期间，涉案房屋又被拍卖给第三人治银公司。现被告限期原告于2019年12月17日之前搬离，否则将断水断电。综上，在已设立租赁关系的不动产物权转让中，承租人有优先购买的权利。本案中，被告在转让该房屋是应及时通知原告聚源汇厨坊及其他租赁户，现涉案房屋在原告及其他租赁户完全不知情的情况下，再次被拍卖（也未接到任何通知），原告的合法权益受到的严重侵害，被告应当赔偿原告装修及临时搬迁等各项损失。 被告（反诉原告）衡汽集团衡阳县分公司辩称：1、原告聚源汇厨坊不是本案适格主体，与被告之间没有合同关系；2、原告第一项诉讼请求没有事实法律依据，该房屋已经过户，事实上已经不存在优先购买权了；3、原告要求被告赔偿没有事实法律依据，被告在拍卖时通过登报等形式通知原告了。 第三人中泉公司的意见同被告衡汽集团衡阳县分公司的答辩意见。 第三人治银公司述称：1、治银公司是以挂牌拍卖方式获得被告的土地使用权，根据挂牌拍卖公告的约定，应当将土地上建筑物拆除交付给第三人治银公司，与房屋优先购买权无关；2、原告提出的优先购买权不符合法律规定，应不予支持。 被告（反诉原告）衡汽集团衡阳县分公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告聚源汇厨坊、屈建国向反诉原告支付拖欠的房屋租金30万元（从2017年7月11日起按每月10000元暂计算至2020年1月10日，之后拖欠的房屋租金计算至反诉被告从租赁房屋搬出时止）；2、判令反诉被告因在租赁合同期满时拒不移交商业店铺向反诉原告支付滞纳金、违约金300万元；3、判令反诉被告立即停止在反诉原告的商业店铺经营，腾空并搬离商业店铺，将反诉原告出租的商业店铺交还给反诉原告；4、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年反诉被告屈建国与反诉原告衡汽集团衡阳县分公司签订商业店铺租赁合同，约定个租赁期限为3年，自2013年10月11日起至2016年10月10日止。2016年10月11日，双方又签订了商业店铺租赁合同，约定租赁期限为1年，自2016年10月11日起至2017年10月10日止，租金为每月10300元，并约定了双方违约的违约金及滞纳金等违约条款。合同签订后，反诉被告自2017年7月起至今拒不向反诉原告交纳租金，也不腾空并搬出店铺将店铺交还给反诉原告。反诉原告及第三人多次催促，反诉被告拒不履行合同约定的义务，给反诉原告造成了租金损失及巨额经济损失。故向法院提起反诉。 原告（反诉被告）对衡汽集团衡阳县分公司的反诉答辩称：反诉的事实不属实，实际情况是2017年10月衡汽集团衡阳县分公司在聚源汇厨坊装修时说不要装修了，没有说不出租给聚源汇厨坊了，期间聚源汇厨坊一直租赁在衡汽集团衡阳县分公司所在的房屋内。2019年5月10日才得知衡汽集团衡阳县分公司不允许聚源汇厨坊继续租赁该房屋了，聚源汇厨坊的优先购买权被侵犯，责任在于衡汽集团衡阳县分公司，对于本案诉讼的产生也在于衡汽集团衡阳县分公司。 第三人中泉公司及第三人治银公司均述称反诉与其无关。 原告（反诉被告）聚源汇厨坊、屈建国为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 证据1、原告身份证复印件及营业执照，拟证明原告主体适格； 证据2、被告、第三人的工商登记资料，拟证明被告及第三人的主题资格及基本情况； 证据3、租赁合同、委托函、通知及微信记录，拟证明原告自2013年8月19日开始租赁饭店门面经营饭店至今的客观事实； 证据4、报告、通告、公证书，拟证明被告隐瞒客观事实致使原告饭店开业至今在营业中一直受他人严重干扰并遭受巨大经济损失的客观事实，同时也证明从2018年开始，原告暂未支付租金的原因是被告方所致，责任应由被告承担； 证据5、衡阳县国土资源局蒸国土资[2016]224号文件，拟证明被告在租赁期内未通知原告及其他租赁户的情况下将涉案土地违法转让给第三人，同时，原告及其他租赁户的租赁面积已超过涉案土地面积过半数以上，被告的该行为已经严重侵害了原告及其他租赁户的合法权益； 证据6、原告的装修费用清单，拟证明原告于2017年重新装修的费用情况。 被告（反诉原告）衡汽集团衡阳县分公司为支持自己的主张及反诉请求，向本院提供了以下证据： 证据7、商业店铺租赁合同（三份），拟证明屈建国于2013年10月开始租赁被告老车站候车室、部分发车库、老车站办公楼三楼作为经营聚源汇厨坊的场地，合同期至2017年10月10日止；2016年10月双方签订的最后一份租赁合同约定：月租金1万元，先交后营；合同期满，承租方如延期或拒不移交商业店铺，出租房按合同末期上缴费用标准的5-10倍收取承租方租金及相关费用，并有权依法收回店铺；承租方不按规定时间缴足租金及其他费用，则每天按日所欠缴金额的1%累计向出租房支付滞纳金，直至承租方付清欠款或出租房收回店铺时止；合同期满后，如出租方或第三方对该地要进行开发利用，须提前半年通知承租方； 证据8、国土使用权证、房屋所有权证，拟证明被告在2001年至2016年2月1日为出租房的所有人； 证据9、衡阳晚报拍卖公告，拟证明2014年11月27日湖南合立拍卖有限公司在衡阳晚报刊登拍卖公告，拟对蒸国用（2001）字第Ａ0620010130号土地使用权及地面附属物，面积11730.17平方米，土地坐落于衡阳县进行公开拍卖。有意购买的，于2014年12月5日16:00前交纳1000万元竞买保证金，报名参加竞买； 证据10、收款收据，拟证明屈建国向被告交纳租金至2017年5月，之后的租金未向被告交纳； 证据11、房屋所有权证及被告、第三人缴税凭证，拟证明第三人中泉公司于2016年2月取得该地段房屋的所有权。 证据12、停工通知、租赁合同终止告知书，拟证明2017年7月19日，第三人中泉公司到聚源汇厨坊书面告知屈建国停止施工，将原已建砖砌体拆除，屈建国在停工通知书上签字；2017年7月20日，被告工作人员到聚源汇厨坊书面告知屈建国，该地段已过户给第三人，根据合同约定第三人对该地段开发的，提前半年通知，屈建国拒绝签字； 证据13、照片及视频，拟证明2017年7月20日本被告工作人员到聚源汇厨坊书面告知屈建国的客观事实。 第三人中泉公司未向本院提供证据。 第三人治银公司向本院提供证据14、出让公告、成交确认书，拟证明第三人治银公司通过挂牌拍卖的方式获得涉案房屋的土地使用权，原告所提出的优先购买权与第三人治银公司无关。 经庭审质证，衡汽集团衡阳县分公司对二原告提供的证据1的关联性有异议，认为屈建国与其没有合同关系，不是本案适格原告；对证据2没有异议；对证据3中的租赁合同、委托函、通知没有异议，但微信记录不能作为证据，不符合证据的法定形式要件；对证据4三性均有异议，没有原件，公证书与本案无关；对证据5的真实性没有异议，但证明目的有异议，不能达到原告的证明目的；对证据6的三性均有异议，没有装修付款凭证，且原告明知合同到期，衡汽集团衡阳县分公司已经通知原告方，原告仍然装修，其损失应自己承担。第三人中泉公司的质证意见同被告衡汽集团衡阳县分公司的质证意见一致。第三人治银公司对原告提供的证据中的公司营业执照及土地拍卖公告的真实性无异议，其他证据均与第三人治银公司无关，无法证明治银公司侵害原告的合法权益。 二原告对被告衡汽集团衡阳县分公司提供的证据7的三性无异议，证明目的有异议，不能达到被告的证明目的；对证据8无异议；对证据9的真实性无异议，但合法性有异议，第三人中泉公司不是通过合法拍卖取得所有权，而是通过直接转让，不能达到被告的证明目的；对证据10的三性没有异议，但证明目的有异议，是2017年10月之后没交租金，没交租金的责任不在原告方；对证据11没有异议；对证据12的三性均有异议，与事实不符，这份证据刚好证明我方进行了装修，被通知不要再装修了，停工通知上面的签字是屈建国本人签的；对证据13的三性均有异议，对7月20日的照片没有异议，但视频反映不出时间。 原、被告及第三人中泉公司对第三人治银公司提供的证据14均无异议。 本院对当事人无异议的证据2、证据8、证据11及证据14，本院予以采信；对证据1客观真实，经本院与原件核对无异，本院予以采信；对证据3中的租赁合同与被告提供的证据7均是原、被告签订的租赁合同，双方均无异议，本院予以采信。通知和委托函能证明原告实际租赁被告的门面一直到2019年4月30日。微信记录原告无法证明聊天对方是被告方公司，且被告提出异议，本院不予采信；对证据4与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据5客观真实，能证明被告在未通知原告的情况下，将原告承租门面所在的土地挂牌拍卖，本院予以采信；对证据6原告的装修与本案无关，其清单本院不予采信；对证据9客观真实，本院予以采信，原告的异议不成立；对证据10能证明原告自2017年5月之后未向被告交纳租金，本院予以采信；对证据12及证据13能够证明被告不允许原告对其经营的聚源汇厨坊装修，原告在2017年7月19日得知被告已经将该地段过户给了第三人，本院予以采信。 经审理查明：原告屈建国与原告聚源汇厨坊的经营者屈美丽系兄妹关系。2013年8月19日，原告屈建国与被告签订商业店铺租赁合同，原告租赁被告位于衡阳县。约定租赁期限为3年，自2013年10月11日至2016年10月10日，租金每月8633元。合同到期后，原告屈建国同被告又签订了一份商业店铺租赁合同，原告租赁被告位于老车站候车室、发车库及老车站办公楼三楼经营聚源汇饭店及配套场地。租赁期限为1年，自2016年10月11日至2017年10月10日，租金为每月10300元。合同还约定：原告屈建国不按约定时间缴足租金及其他费用，则按每年按日所欠缴金额的1%累计向被告支付滞纳金，直至原告屈建国付清欠款或被告方收回店铺为止；如原告方违约，被告方依法收回店铺，双方签订的合同终止，同时，原告方所欠款必须如数还清，并向被告支付2000元违约金，被告因此造成的损失也由原告承担。原告屈建国按照合同约定向被告交纳租金至2017年5月，之后的租金未向被告交纳。在合同期间，2014年11月27日湖南合立拍卖有限公司在衡阳晚报刊登拍卖公告，拟对蒸国用（2001）字第Ａ0620010130号土地使用权及地面附属物，面积11730.17平方米，土地坐落于衡阳县西渡镇蒸阳西路22号（原告租赁被告的房屋经营的聚源汇厨坊就坐落在该土地上）进行公开拍卖。被告衡汽集团衡阳县分公司未通知原告及其他租赁户关于该地段出让拍卖的信息。2016年第三人中泉公司取得该地段房屋的所有权，成交总价为668万元，第三人中泉公司于2016年2月1日完成了该地段房屋所有权的过户登记。被告在得知原告聚源汇厨坊进行装修后，于2017年7月19日向原告屈建国下达停工通知，告知其被告对该段土地及土地上的房屋已不再拥有所有权，原告屈建国在该停工通知上签字确认。同日，被告向原告屈建国下达租赁合同终止告知书，告知该场地已过户给第三人中泉公司，该公司可能于2018年对该总土地进行开发，故通知原告于2017年10月1日前到被告公司办公室办理相关交接手续，被告屈建国未在该告知书上签字。2019年4月30日，第三人中泉公司委托被告衡汽集团衡阳县分公司向原告屈建国收取2017年10月至2019年4月30日的租金。2019年9月，第三人治银公司通过挂牌拍卖的方式取得了该宗土地的使用权，总成交价为5747.14万元。 本院认为，原、被告讼争的系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有： 一、原告聚源汇厨坊是否是本案适格主体的问题。本案中虽然与被告签订商业租赁合同的主体是原告屈建国，但合同上注明原告屈建国租被告的房屋是用来经营聚源汇厨坊，且原告屈建国与原告聚源汇厨坊的经营者系兄妹关系，屈建国一直代屈美丽处理聚源汇厨坊的对外事务，故屈建国同被告签订的该商业租赁合同亦是代表聚源汇厨坊同被告签订，聚源汇厨坊事后也通过行为默认了原告屈建国的行为，由此可见，聚源汇厨坊是本案的合同主体，故对被告认为原告聚源汇厨坊不是本案适格主体的辩称主张，本院不予支持。 二、原告对其经营的聚源汇厨坊所租赁的房屋是否享有优先购买权及其优先购买权是否能够实现的问题。本案原、被告签订商业租赁合同的合同期限到2017年10月10日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，如果被告要出卖该租赁房屋，则原告在租赁合同期内享有优先购买权。但被告在租赁合同期间，于2016年将该地段及房屋通过拍卖方式卖给了第三人中泉公司，且已经完成了过户登记，第三人中泉公司已经实际取得了该土地及土地上房屋的所有权，原告的优先购买权已经不能实际实现，故对原告要求本院判决原告优先购买衡阳县蒸阳大道102号房屋门面使用权的诉讼请求，本院不予支持。 三、被告是否侵害了原告的优先购买权，是否应赔偿原告损失及损失的数额问题。本案原、被告签订的商业租赁合同约定的合同期限到2017年10月10日止，被告在合同租赁期内，将该土地及房屋挂牌拍卖，虽然通过了拍卖公告，但并未具体明确通知承租人即原告，侵害了原告的优先购买权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对原告要求被告赔偿其优先购买权遭受侵害所造成的损失的诉讼请求，本院予以支持。关于侵害优先购买权的具体赔偿标准，目前法律没有明确规定，需要我们探究承租人优先购买权的性质。承租人优先购买权是指出租人转让不动产时承租人在同等条件下，依照法律规定享有优于他人购买该不动产的权利。我国设立优先购买权，主要是从生存和安全价值考虑，是对一种基本社会秩序的维护，该项权利确保了购买机会上的优先和排斥他人取得承租物所有权的保障，但没有购买条件上的优惠，所以不会形成出租人所有权的限制和出卖条件的减损。出租人侵害了承租人的优先购买权，其后果是：承租人由此丧失了以出租人出让价格及条件获得租赁房产的权利和机会。在这种情形下，承租人应有权从市场上购买条件相当的替代物，出租人理应对承租人在购买替代物所产生的额外支出承担赔偿责任。本案中，原告并未提供证据证明其因优先购买权受到侵害而遭受的具体损失，且其提供的要求被告赔偿因优先购买权受到侵害而造成的损失1480000元的损失计算方式于法无据。本院根据本案的实际情况，原告租赁房屋系经营饭店，且对租赁房屋进行了装饰，被告侵害了原告的优先购买权，客观上造成了原告的营业损失和应另行租赁房屋所产生的损失。考虑到本案中被告的过错程度、预见范围、租金标准、租赁期限和原告拖欠租金的部分事实，依法酌情确定原告因优先购买权受到侵害造成的损失金额为480000元。原告要求被告赔偿其因门面装修造成的损失，因未提供具体的支付凭证，且原告在明知租赁合同即将到期的情况下，还对门面进行装修，未提供证据证明其装修经过了被告方的同意，其损失自行承担，故对原告要求被告赔偿其因聚源汇厨坊装修的费用损失1000000元的诉讼请求，本院不予支持。 四、原、被告之间的商业店铺租赁合同是否终止的问题。本案中原、被告签订的商业租赁合同期限到2017年10月10日止，之后未续约，但原告实际继续租赁被告的房屋，形成了事实上的租赁关系，视为无固定期限合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，被告已经提前通知原告，并且在本案中提出反诉请求，要求原告腾空并搬离其租赁的房屋，终止合同。故本院认为，应解除原、被告的事实租赁合同，故对被告（反诉原告）衡汽集团衡阳县分公司要求原告屈建国、聚源汇厨坊腾空并搬离商业店铺，将被告的商业店铺交还给被告的反诉请求，本院予以支持。 五、原告是否应向被告支付拖欠的房屋租金及违约金和滞纳金的问题。本案中，根据合同约定，原告应每月给付被告房屋租金10300元，但原告自2017年5月之后就未缴纳租金给被告，构成违约，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）缴足自2017年7月11日起至原告从租赁房屋中搬离时止的租金（按照每月10000元计算）并承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原、被告约定的违约金、滞纳金的数额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，本院对原告应支付的违约金核减为应交纳租金的30%，即99000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）屈建国同被告（反诉原告）湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司签订的商业店铺租赁合同； 二、被告（反诉原告）湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司应赔偿原告（反诉被告）屈建国、衡阳县城关聚源汇厨坊因优先购买权受到侵犯遭受的经济损失480000元； 三、原告（反诉被告）屈建国、衡阳县城关聚源汇厨坊在本判决书生效后一个月之内腾空并搬离其承租被告（反诉原告）湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司的商业店铺，将该商业店铺交还给被告（反诉原告）湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司； 四、原告（反诉被告）屈建国、衡阳县城关聚源汇厨坊应向被告（反诉原告）湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司交纳所拖欠的租金330000元（自2017年7月11日起按照每月10000元计算至2020年4月10日止），并向被告（反诉原告）湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司支付违约金99000元（按照应交纳房租的30%计算），以上合计429000元； 上述二、四项相抵后，被告（反诉原告）湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司应支付原告（反诉被告）屈建国、衡阳县城关聚源汇厨坊51000元，此款限被告（反诉原告）湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司在本判决书生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告（反诉被告）屈建国、衡阳县城关聚源汇厨坊的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司的其他反诉请求。 本案受理费26640元，反诉受理费减半收取16600元，共计43240元，由原告（反诉被告）屈建国、衡阳县城关聚源汇厨坊负担23633元，由被告（反诉原告）湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司负担19607元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判长  刘志波 审判员  王振华 审判员  曾建良 二〇二〇年四月十六日 法官助理吴婷 书记员宁雅俐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。