河北省沧州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）冀09行初4号 原告张树海，男，1951年5月26日出生，汉族，住所地沧州市运河区。 委托代理人张晓然，女，1979年6月1日出生，住所地沧州市（原告张树海之女） 被告沧州市运河区人民政府，住所地运河区浮阳南大道**。 法定代表人金培元，区长。 委托代理人孙冰雪。 委托代理人张利薇，河北建平律师事务所律师。 原告张树海不服被告沧州市运河区人民政府（下称区政府）房屋征收补偿决定一案，于2020年1月3日向本院提起行政诉讼。本院于2020年1月3日立案后，于2020年1月7日向被告邮寄送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年4月13日公开开庭审理了本案。原告张树海的委托代理人张晓然、被告区政府的委托代理人孙冰雪、张利薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告沧州市运河区人民政府于2019年8月16日对原告作出（2019）沧运政征补字第005号《沧州市运河区人民政府房屋征收补偿决定书》（下称补偿决定），内容有：运河区棉纺片区房屋征收项目，是经市政府批准由运河区实施的征收项目，区政府于2019年1月5日作出了《沧州市运河区人民政府国有土地上房屋征收决定》并依法予以公告。该征收项目，经多数被征收人推选，确定的房屋评估机构为石家庄石房房地产评估事务所有限公司。由于在房屋征收决定规定的签约期限内，被征收人与房屋征收部门未能达成征收补偿协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，现对被征收人按照征收补偿方案作出补偿决定。经审查，被征收房屋：房屋所有权人为张树海，房屋坐落在沧州市运河区棉纺干校7排34号，属于征收范围之内。该房屋已取得房屋所有权证书，编号沧私第字93162号，所有权性质为私有，房屋所有权面积49.3平方米。石家庄石房评估公司对被征收人张树海的被征收房地产评估结果为：北房建筑面积49.42平方米，南房建筑面积20.79平方米，搭建建筑面积32.89平方米，土地面积103.09平方米。经区政府组织有关部门认定得（的）结果为：被征收人张树海登记的房屋所有权面积为49.3平方米，认定予以补偿的合法占地面积103.09平方米，认定的总建筑面积103.1平方米。精装及附属物评估结果为：经评估公司评估房地产价值796179元，房屋的装饰装修及附属物价值29040元。在本项目征收范围内选择产权调换的房屋为原址回迁期房，回迁楼房均价为每平米6400元。为维护公共利益，保证运河区棉纺片区房屋征收项目按期完成施工，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十一条、第二十六条及《棉纺片区房屋征收与补偿方案》的有关规定，决定如下：补偿方式：按照《棉纺片区房屋征收与补偿方案》的规定，被征收人张树海可选择货币补偿或产权调换。一、如被征收人张树海选择货币补偿：1、房地产价值补偿金额796179元；2、搬迁补偿金额1237.2元；3、装饰装修及附属物等补偿金额29040元；4、房屋价值15%的补贴金额119426.85元；5、6个月临时安置补偿费金额8659.56元；以上合计：954542.61元。货币补偿金额已足额存储于沧州银行运河支行。二、如被征收人张树海选择产权调换，按《棉纺片区房屋征收与补偿方案》确定产权调换方式及价格执行，回迁安置楼楼号、层数、户型、面积等由被征收人在本项目回迁安置楼剩余房源中选择。被征收人在本决定送达之日起五日内可到区征收部门办理取款或选房等相关事宜。搬迁期限：自本决定送达之日起，限被征收人张树海在十五日内自行搬迁完毕，腾空房屋交于征收部门拆除。如不服本决定可在本决定书送达之日起六十日内向沧州市人民政府申请行政复议，或者在六个月内直接向人民法院提起行政诉讼。逾期不复议或不提起行政诉讼，在本决定规定的期限内又不搬迁的，区政府将依法申请人民法院强制执行。 原告张树海诉称：1、请求撤销区政府作出的补偿决定，并责令区政府限期对原告重新作出房屋安置补偿；2.本案诉讼费用由被告承担。主要理由：原告在朝阳棉纺干校7排34号拥有合法房屋。2019年1月5日，被告作出了《沧州市运河区人民政府国有土地上房屋征收决定》，原告房屋位于征收范围内。在房屋征收决定规定的签约期限内，原告未能与被告就征收补偿达成一致意见。被告于2019年8月16日作出补偿决定。在补偿决定中被告单方认定原告登记的房屋总建筑面积103.09平方米，并让原告就此面积选择货币补偿或产权调换。然而原告房屋总占地面积共计171.70平方米。被告在认定补偿建筑面积时，并未按照实际建筑面积计算，原告认为被告区政府补偿决定中认定涉案房屋面积有误，补偿于法无据且明显不合理。 原告张树海向本院提交了以下证据：1、原告的身份证复印件；2、房屋产权证复印件(内容有：房屋所有权人张树海，结构砖木，房屋总层数1，所在层数1，建筑面积49.30平方米，设计用途住宅，填发日期2001年11月27日，其后所附房地产平面图载明占地面积171.70平方米)；3、沧州市成片直管平房房改售房协议书复印件，按1994年《沧州市深化住房制度改革实施办法》中规定的出售价格卖给张树海，张树海所购房屋(包括院落)占用的国有土地其土地使用权不得转让，仍有(由)房管所实行统一管理。张树海若对其所购房屋原碱旧基翻新改造，须获得房管所和规划部门的批准。根据市旧城改造总体规划，房管所对张树海所购房屋进行改造时，按建筑面积实行拆一还一，违章面积不予补偿安置。张树海必须服从房管所的统一拆迁)；证据1至3证明张树海具有原告主体资格。4、房屋实际面积测绘图复印件(实际占地面积为171.70平方米)；5、案涉房屋照片，内容：房屋的现状。6、营业执照复印件，内容：案涉房屋已经于2017年注册成为餐饮公司的营业地点。名称是河北群宴居餐饮服务有限公司，成立日期是2017年12月14日，营业地为原告的案涉房屋，发证机关为沧州市运河区行政审批局，发证日期是2017年12月14日。证据4-6证明被告的补偿决定明显不合理。 被告区政府辩称，答辩人的补偿决定认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法。一、原告张树海对涉案被征收房屋不具有土地使用权的权利凭证。其持有的房屋所有权证书只是对房屋权属和状况的证明，该房屋所有权证书本身不创设其土地权利。1997年原告张树海通过购买沧州市红卫房地产经营管理所的房改房，获得了朝阳街棉纺干校7排34号房屋的所有权，经过审批于2001年获得了房权证沧第字××号房屋所有权证书。该证书记载房屋间数3间，建筑面积为49.3平方米。在征收过程中，原告张树海一直以该房屋所有权证书附图上标注的数字来主张其享有的土地面积为171.7平方米，答辩人则认为该附图不是其享有合法土地使用面积的证明，这也是本案纠纷出现的根本原因。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条第三款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。对原告反映的房屋所有权证附图的问题，答辩人向沧州市不动产登记局发函进行了询问，沧州市不动产登记局于2019年3月7日向答辩人出具复函，明确答复称：关于原告张树海房屋所有权附图双横线上标注的数字，只是在当时测量时该房屋实际占用土地面积的一种标注，不具备认定合法使用土地面积的证明作用。此外，通过调取棉纺片区原始房改房的登记现状可知，原告房屋所在位置的房改房南北长度均为12.1米，原告房屋所有权证书附图上南北长度显示为20.20米，与原始地籍状况不符，属于后期私自扩建、占用巷道所致。综上可知，原告张树海在通过买卖取得了涉案房屋的所有权后，应通过向土地管理部门申请土地使用权变更登记，经核实后由政府发放土地使用权证书。土地使用权证书才是其享有土地使用权的唯一合法凭证，其仅仅依据沧州市房屋产权产籍监理处在房屋所有权证书后的附图来主张对土地享有权属，缺乏事实及法律依据。二、答辩人组织相关部门对原告房屋及土地面积进行了依法认定，认定事实清楚、证据充分。原告张树海房屋所有权证书上记载的建筑面积为49.3平方米，对其位于征收范围内未经登记的建筑和占地，答辩人组织相关部门依法进行认定，认定其合法的建筑物包括北房（49.42平方米）、南房（20.79平方米）、搭建的附属建筑物（32.89平方米）,以上房屋建筑面积共计103.2平方米；其合法的土地面积为103.09平方米。石家庄石房房地产评估事务所有限公司是按照推选方式由包括原告在内的众多被拆迁人经合法程序依法选出，该评估机构具备符合要求的评估资质，评估过程合法。答辩人作出的补偿决定中对房屋建筑面积及土地面积的认定合法有据，不存在原告所述认定不当、补偿于法无据的情形。三、答辩人作出补偿决定的程序合法。答辩人在作出棉纺片区征收决定前，该项目征收补偿费用已经足额到位、专户存储、专款专用；已将拟定的征收补偿方案报市房屋征收部门进行综合平衡，并且向被征收人进行了公示并征求意见。该项目符合沧州市土地利用总体规划，并纳入2018年国民经济和社会发展年度计划，进行了社会稳定风险评估。对于原告张树海的房屋，评估机构于2018年11月12日至2018年12月18日组织人员对房屋价值进行了评估，并于2019年1月6日作出《房屋征收估价报告》，于2019年1月7日将报告向原告进行了送达。原告在收到评估报告后，并未在法定期限内提出复核评估申请。由于在房屋征收决定规定的签约期限内，原告张树海与房屋征收部门未能达成征收补偿协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，答辩人有权作出补偿决定。2019年8月16日，答辩人向原告张树海作出了补偿决定，并于2019年8月20日将该补偿决定书向原告进行了送达。 被告区政府向本院提交了以下证据：第一组证据，是征收启动前期准备手续：1、2018年9月12日，沧州市国土资源局出具的征收项目符合《沧州市土地利用总体规划》的证明，证实征收项目符合沧州市土地利用总体规划；2、沧州市规划局关于南陈屯区域棚户区改造项目改造范围调整的函，证明征收项目符合城市规划；3、沧州市发展和改革委员会关于下达2018年国民经济和社会发展计划的通知，证明征收项目纳入国民经济和社会发展年度计划；4、国土部门出具的宗地图，证明征收项目的范围四至；5、沧州银行出具的沧州市运河区房屋征收管理办公室在该行的存款证明，证明征收项目的资金专户存储、足额到位；6、河北鑫易林工程咨询有限公司出具的社会稳定风险评估报告，证明在作出征收决定前，进行了社会稳定风险评估。证据1-6证明：区政府在征收项目启动前已经完成了符合法律规定的前期准备工作。第二组证据，2018年8月12日，区政府关于棉纺片区房屋预征收公告，证明：该项目在作出征收决定前，区政府发布了房屋预征收公告。第三组证据，房屋调查相关证据：1、2018年8月20日，沧州市运河区房屋征收管理办公室发布的房屋调查登记通知，通知了调查的范围、调查登记的内容、调查登记的时间；2、2018年11月10日，沧州市运河区房屋征收管理办公室发布的房屋调查登记通知并进行公示；4-077、房屋调查结果公示表，房屋调查结果公示证据，其中调查结果载明：居住人张树海，房屋用途住宅，未登记的建筑面积171.69平方米，加盖了沧州市运河区房屋征收管理办公室的公章，证明区政府对征收范围内的房屋进行了调查并予以公示；5、房屋认定结果，载明：产权人张树海，房屋用途住宅，认定的土地面积103.09平方米，认定的建筑面积70.21平方米，附属建筑物面积32.89平方米，加盖了区政府、运河区综合行政执法局、运河区住房和城乡建设局、运河区南环中路街道办事处、沧州市国土资源局运河分局的公章，证明区政府对征收范围内房屋依法进行调查，对未经登记的房屋进行了认定。第四组证据，《棉纺片区房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》及公示证据：1、沧州市住房和城乡建设局关于《棉纺片区房屋征收与补偿方案》综合平衡意见；2、《棉纺片区房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》的公开征询意见的通知；3、征求意见及修改情况的说明；证据1-3证明区政府对该片区房屋征收补偿方案征求意见稿进行了公开征求意见，并依据公众意见对补偿方案进行了修改，相关程序符合法律规定。第五组证据，房屋征收决定及公示证据，证明区政府作出了相应的征收决定。第六组证据，区政府作出征收决定前的常务会议纪要，证明因该征收项目户数超过150户，区政府召开常务会议予以研究通过。第七组证据，棉纺片区房屋征收与补偿方案，根据该方案及沧州市运河区房屋征收管理办公室的通知，签订征收补偿协议的期限为2019年1月16日前，该方案第五条第(二)规定，未登记的建筑和占地，区政府已组织土地、住建、城管等相关部门进行认定，并按认定结果进行补偿和处理。第八条第(六)规定，住房改经营性用房损失补偿：按照沧建［2011］168号文件规定，2011年10月17日前住房改经营性用房，被征收时正在从事经营，持有合法证件或经认定为合法的，依法取得营业执照，并有连续纳税凭证的房屋，按照合法经营房屋面积，给予每平方米400元的补偿。被征收人应如实提供相关证明资料。证明区政府作出了该方案，并已经对未经登记的占地和建筑进行了认定，对住宅改为经营用房是否补偿及补偿的标准。第八组证据，《棉纺片区房屋征收与补偿方案》的会议纪要，证明房屋征收补偿方案发布前，经过了区政府常务会议审议通过。第九组证据，推选房地产价格评估机构相关证据，证明区政府对房地产评估机构的选择是经大多数被征收人推选得出的，符合相关法律规定的程序。第十组证据，推选房地产价格评估机构通知，包括：1、推选房地产评估机构结果；2、推选房地产评估机构结果通知；3、推选评估公司相关证据；4、入户评估通知；5、评估结果相关证据；证明包括原告房屋在内的案涉项目的房屋都经过了评估机构的依法评估。第十一组证据，棉纺片区房屋征收改造项目初评公示表及公示证据，包括：1、房屋征收评估报告，该报告载明张树海被征收房屋价值为796179元；2、张树海的房屋附属物表，载明其补偿金额为15863元；3、告知书，沧州市运河区房屋征收管理办公室告知张树海征收补偿签约期限为2019年1月7日至1月16日；4、送达回执；证明区政府对原告的房屋依法进行了评估，并将评估报告向原告进行了合法的送达。第十二组证据，征收部门调取的张树海房屋所有权证存根、房改房等相关房产审批表，证明原告房屋的权属状况。调取的内容包括：1、原告与房管所签订的协议书，该协议书明确规定原告作为购买一方若对其所购房屋进行翻新改造，必须获得房管所和规划部门的批准。2、原告所有权证上记载的土地使用情况，使用面积处显示的是空白。证明原告购买房改房时的房屋建筑面积，翻新改造时房屋的处理，房屋所有权证上土地使用面积为空白。第十三组证据，补偿决定的送达回执，证明区政府在与原告规定期限内未签订征收补偿协议的情况下，作出了补偿决定向原告送达。第十四组证据，2019年3月7日，沧州市不动产登记局关于棉纺厂平房房屋征收项目房屋补偿问题的复函，内容有：区政府：张树海、张树梅(海)房屋所有权附图双横线上标注的数字，是沧州市房屋测绘队根据中华人民共和国国家标准的要求标注的用地面积。因原来房、、地管理机构分设沧州市房屋产权产籍监理处发放房屋所有权证，但该单位没有认定合法土地面积的职能与权力。因此房屋所有权证附图双横线上标注的数字只是在当时测量时该房屋实际占用土地面积的一种标注，不具备认定合法使用土地面积的证明作用。证明原告所述房屋所有权证的附图系对其房屋所占土地使用权面积确认的主张不成立，作出附图的部门明确陈述该附图不具备认定合法使用土地的面积作用。第十五组证据，房管局出具的原始地籍图，证明在房改前张树海房屋及院落占地面积。第十六组证据，被征收户房屋南北长度的佐证资料图。包含：一个大图和原告房屋东西原始状况的一个地籍图，该图可以证明包括原告房屋在内的片区的房改房南北均为12米到12.1米。 经庭审质证,针对原告提交的证据，被告质证认为，证据1能够证明原告的身份，证据2能够证明原告登记的房屋面积为49.3平方米，但不能证明其合法的土地使用面积，证据3能够证明原告合法的房屋面积。对证据4的合法性、关联性、证明目的均不予认可，没有原件，没有显示测绘主体、测绘时间以及测绘的具体房屋位置，原告以该测绘图主张其房屋的合法性情况缺乏事实依据。对于原告房屋现状没有异议，但对房屋的性质、合法性不认可。对证据5照片的真实性认可，合法性不认可。对证据6营业执照真实性认可，但是其提供的房产证记载的房屋用途系住宅。根据2013年12月4日实施的《沧州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十三条规定，被征收房屋使用用途应当按照证载使用用途确定。该条明确规定，对于2011年10月17日之前被征收房屋用途为住宅，已改为经营用房，且房屋征收时正在从事经营并依法取得营业执照，并有连续纳税凭证或免税证明的合法建筑，根据经营年限及纳税历史情况，对从事经营部分可以给予适当的经营损失补偿。因原告房屋注册为餐饮公司的营业地是在2017年12月14日，不符合上条规定中可以给予经营损失的补偿范围，所以原告主张的经营性补偿不成立。 针对被告提交的证据，原告质证认为，第一组证据是作出征收决定的证据，与案涉补偿决定没有关联性。对第二组证据预征收公告无异议。对于第三组证据真实性无异议，证明目的有异议，该调查说明原告被征收房屋登记面积49.3平方米，未登记面积171.69平方米，与被告认定的103.09平方米相违背，且没有证据证明被告在征收决定作出之前已经对原告未登记的房屋进行处理，对其合法性不予认可。对于第四组证据合法性有异议，不能证明是由哪些人参加了意见征询的活动，更不能证明参加人是否具有被征收人的主体资格，故不能证明征收补偿方案是经合法程序作出。对于第五组证据征收决定及公示无异议。对于第六组证据，会议纪要属于政府内部会议，原告对其会议的真实性无法核实。对于第七组、第八组证据的合法性不予认可。对于第九组、第十组证据的合法性、真实性均不予认可，不能证明评估机构是经被征收人推举确定，同样无法证明推举人具有被征收人的主体资格，原告作为被征收人没有收到征求意见通知书，所以对其证明目的不予认可。评估机构应当由被征收人协商推举，协商不成的，通过大多数人决定、随机选定等方式确定，通知确定两家评估机构，剥夺了被征收人随机选定的权利，所以对其合法性有异议。对于第十一组证据，送达无异议，但是对于评估结果不予认可。对于第十二组证据，相关的房屋所有权存根、审批手续等的真实性、合法性无异议，但是对其证明目的有异议。不能证明原告所有的未经登记的房屋面积不合法。对于第十三组证据，送达程序无异议。对于第十四组证据，真实性无异议，证明目的有异议，在未经处理之前，不动产登记局没有职权代替征收部门对未经登记土地面积的性质作出处理。对于第十五组证据，真实性无异议，关联性有异议，证明目的有异议：出具人为沧州地区房地产管理局，房屋扩建大概有十几二十年了，扩建也是在房产证的平面图标注的范围内。对于第十六组证据真实性有异议，无法核实来源，关联性有异议，，地籍的原始状态不代表案涉房屋在征收补偿时应当依据该状态进行补偿 经庭审质证，本院对双方提交的证据认证如下：原告的证据1身份证能够证明原告的身份。对于证据2，1995年1月1日施行的《中华人民共和国房地产管理法》第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。根据上条规定，能够证明原告合法土地使用面积的是土地使用权证书，而不是房屋所有权证书，房屋所有权证书能够证明原告登记的房屋的面积，但不能证明其后所附的图中标注的占地面积为经过土地管理部门登记的面积。因此对证据2的合法性、真实性予以确认，但对于证明目的不予确认。原告的证据3能够证明原告合法房屋的来源，对于其合法性、真实性予以确认。原告的证据4，根据《中华人民共和国房地产管理法》第六十条的规定，只能证明原告实际占地面积，但不能证明其所占地合法。原告的证据5能够证明原告的房屋现状，但不能证明其所有房屋均为合法房屋。原告的证据6，《沧州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十三条规定，被征收房屋使用用途应当按照证载使用用途确定。2011年10月17日前，被征收房屋用途为住宅已改为经营用房，且房屋征收时正在从事经营，依法取得营业执照，并有连续纳税凭证或免税证明的合法建筑，根据经营年限及纳税历史情况，对从事经营部分可以给予适当经营损失补偿。因原告的房屋2017年改为经营性用房，根据上条规定，对于其证据的合法性、真实性予以确认，但不能证明被告应根据商业用房的标准对原告进行补偿，即对于原告的证明目的不予确认。被告的第一组证据符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条、第十二条规定的条件，对于其合法性、真实性予以确认。被告的第二组证据证明在区政府作出征收决定前，进行了预公告，征求了征收范围内被征收人的意见。第三组证据，证明区政府及征收部门实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条、《沧州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十三条规定的行为，对于其合法性、真实性予以确认。其中证据5符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定。被告的第四组证据证明区政府实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条规定的行为。第五组证据证明区政府作出了征收决定并进行了公告。第六组证据证明因被征收人超过150户，区政府作出征收决定前，根据《沧州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十条第二款的规定，经过了政府常务会议讨论决定。第七组证据证明区政府作出了征收补偿方案，并已经对未经登记的占地和建筑进行了认定，对住宅改为经营用房是否补偿及补偿的标准。第八组证据，证明房屋征收补偿方案发布前，经过了区政府常务会议审议通过。第九组、第十组证据证明区政府及征收部门组织被征收人选取了评估机构，评估机构对相应的房屋进行了评估，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条的规定。第十一组证据证明评估机构对原告的房屋进行了评估，并将评估报告向原告进行了送达。第十二组证据证明区政府在作出行政行为前调取了张树海房屋登记的材料，以进一步查明张树海的房屋登记面积及是否有土地登记材料。第十三组证据证明区政府作出被诉行政行为后进行了送达。第十四组证据证明虽然作出征收决定前，区政府已经组织有关部门对于原告的房屋及占地情况进行了认定，但为了进一步确定原告的合法占地面积，进一步向登记部门进行了核实。第十五、十六组证据能够作为区政府确认原告合法建筑面积和占地面积的依据。 经审理查明，区政府为了对棉纺厂宿舍东片区棚户区进行改造，于2019年1月5日作出《沧州市运河区人民政府国有土地上房屋征收决定》，决定征收南至晴川路、北至化工宿舍、东至化工路、西至朝阳大街范围内国有土地上房屋。原告的房屋位于本次征收范围内。同日区政府公告《沧州市运河区人民政府国有土地上房屋征收决定》及征收补偿方案，补偿方案规定了征收补偿预签约期限。该方案第五条第(二)规定，未登记的建筑和占地，区政府已组织土地、住建、城管等相关部门进行认定，并按认定结果进行补偿和处理。第八条第(六)规定，住房改经营性用房损失补偿：按照沧建［2011］168号文件规定，2011年10月17日前住房改经营性用房，被征收时正在从事经营，持有合法证件或经认定为合法的，依法取得营业执照，并有连续纳税凭证的房屋，按照合法经营房屋面积，给予每平方米400元的补偿。被征收人应如实提供相关证明资料。张树海的房屋是1997年通过房改的方式从沧州市红卫房地产经营管理所购买。房改表中载明建筑面积为49.30平方米，占地面积栏空白。张树海与沧州市红卫房地产经营管理所签订了沧州市成片直管平房房改售房协议书，内容有：房管所将座落于棉纺厂平房3间49.30平方米(建筑面积)，按1994年《沧州市深化住房制度改革实施办法》中规定的出售价格卖给张树海，张树海所购房屋(包括院落)占用的国有土地使用权不得转让，仍有(由)房管所实行统一管理。张树海若对其所购房屋原碱旧基翻新改造，须获得房管所和规划部门的批准。根据旧城改造总体规划，房管所对张树海所购房屋进行改造时，按建筑面积实行拆一还一，违章面积不予补偿安置。张树海必须服从房管所的统一拆迁。1997年张树海填写了沧州市房改售房产权转移过户申请表，该表载明房屋间数3，建成年份1972年，建筑面积49.30平方米。2001年11月沧州市房产管理局向张树海颁发了房屋所有权证，该证载明，结构砖木，房屋总层数1，设计用途住宅，建筑面积49.30平方米，土地使用面积空白，加盖了沧州市房屋产权产籍监理处的公章。在该证的附图中标明张树海实际占地171.70平方米。诉讼中，原告提交了其房屋实际面积自测图，标明其房屋现实际占地171.70平方米。在作出征收决定前，运河区房屋征收管理办公室进行了房屋调查结果公示，公示结果载明：居住人张树海，房屋用途住宅，未登记的建筑面积171.69平方米。因张树海存在未经登记的建筑及占地，区政府组织相关部门对建筑及占地进行了认定，认定结果载明：产权人张树海，房屋用途住宅，认定的土地面积103.09平方米，认定的建筑面积70.21平方米，附属建筑物面积32.89平方米，该认定结果加盖了区政府、运河区综合行政执法局、运河区住房和城乡建设局、运河区南环中路街道办事处、沧州市国土资源局运河分局的公章。2019年1月6日石家庄石房房地产评估事务所有限公司出具了评估报告，载明：被征收人张树海，估价时点2019年1月5日，经认定建筑物，北房49.42平方米，南房20.79平方米，附属建筑物32.89平方米，估价结果796179元。张树海认为应按照其提交的自测图显示的占地面积及实有的房屋面积对其进行补偿，应按照经营性用房对其进行补偿，在规定的签约期限内，未与征收部门签订征收补偿协议。区政府向沧州市不动产登记局发函，2019年3月7日沧州市不动产登记局出具了关于棉纺厂平房房屋征收项目房屋补偿问题的复函，内容有：沧州市房屋产权产籍监理处发放房屋所有权证，但该单位没有认定合法土地面积的职能与权力，因此房屋所有权证附图双横线上标注的数字只是在当时测量时该房屋实际占用土地面积的一种标注，不具备认定合法使用土地面积的证明作用。征收部门报请区政府于2019年8月16日作出了被诉补偿决定，并在房屋征收范围内进行了公告。 本院认为，本案的争议焦点有以下两个： 1、应补偿张树海的建筑及土地面积问题。张树海主张应按照其实际的房屋面积及占地面积进行补偿，区政府认为应根据征收补偿方案的规定进行补偿。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。本案中，第一，张树海提交的房屋所有权证书载明的建筑面积为49.30平方米，土地使用面积空白，证书附图中的土地面积为171.70平方米，征收时其实际使用的土地面积为171.70平方米，根据以上材料，可以认定张树海已经登记的建筑面积为49.30平方米，征收时张树海实有建筑面积超过该面积，区政府根据上款规定认定原告合法建筑面积为70.21平方米并作出补偿决定无不当。第二，关于张树海的合法土地使用面积，房改前，存放于登记机关的大图载明，与张树海所住公房相邻房屋的南北长均为12米-12.1米，东西长8.5米，可以认定张树海房改时其房屋及院落占地面积为102平方米左右。1995年施行的《中华人民共和国房地产管理法》第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。因张树海购买的房改房是1995年前建成，登记部门存放的房屋占地图中标明的面积，可以作为认定张树海房改前享有土地使用权的面积，并应认定其房改后仍然对相应的土地享有土地使用权。因1995年《中华人民共和国房地产管理法》已经实施，张树海的房屋所有权证只能证明其享有的房屋所有权的面积，不能证明其享有的土地使用权的面积。根据上条规定，房改后张树海的土地使用权面积如果有变化，应持房屋所有权证书，向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更改土地使用权证书。更改后的土地使用权证书是张树海享有土地使用权的凭证，此时张树海持有的房屋所有权证附图的占地面积，不是其享有合法土地使用权的法定凭证，只能证明其实际的占地面积。《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定：县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。沧州市不动产登记局作为不动产登记机构下属的部门，是具体办理不动产登记的部门，其所作复函能够证明房屋所有权证附图双横线上标注的数字，只是在当时测量时该房屋实际占用土地面积的一种标注，不具备认定合法使用土地面积的证明作用。因此，可以认定张树海的土地使用权未经登记，区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定，认定张树海享有合法土地使用权的面积为103.09平方米并无不当。 二、张树海房屋用途的补偿问题。张树海主张，其房屋已经合法变更为商业用途，根据2003年9月19日《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的通知》第四条，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已经依法取得营业执照经营性用房的补偿，可根据其经营状况给予适当的补偿。案涉房屋是在征收决定作出之前就已经登记为餐饮公司，应当依法得到相应的补偿。区政府认为因其是2017年取得的营业执照，不应予以补偿。本院认为，上条解决的是城市拆迁中久拖不决的遗留问题，而不是解决《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后新出现的问题。《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条规定：设区的市、县（市）人民政府可以依照本办法制定实施细则。因此沧州市人民政府可以根据上条的规定制定实施细则。《沧州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(沧政办字［2013］177号)第一条规定：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等制定本办法。因此在沧州市区域，可以根据沧州市的办法作出征收决定及征收补偿决定。该办法第三十三条规定：被征收房屋使用用途应当按照证载使用用途确定。2011年10月17日前，被征收房屋用途为住宅已改为经营用房，且房屋征收时正在从事经营，依法取得营业执照，并有连续纳税凭证或免税证明的合法建筑，根据经营年限及纳税历史情况，对从事经营部分可以给予适当经营损失补偿。具体补偿标准市区由沧州市人民政府制定，其他县(市)人民政府、管委会可根据当地经济发展情况制定，并公布执行。本案中，因张树海的房屋2017年取得营业执照从事经营活动，不符合上条规定应予补偿的情形，《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的通知》第四条亦不适用张树海的情况。因此区政府认定对张树海的房屋按照证载使用用途确定，并无不当。 区政府在作出征收决定前，对张树海房屋的用途及未经登记的房屋和土地的合法面积作出认定，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定；被征收人采用投票的方法选定评估机构符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款的规定；征收决定作出后，评估机构对张树海经合法性认定后的房屋和土地作出估价报告并送达张树海，符合上条第二款的规定；在确定的签约期限内，张树海未能与征收部门签订征收补偿安置协议，征收部门报请区政府按照征收补偿方案作出补偿决定并送达张树海，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款的规定。 综上，补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告张树海的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告张树海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 员 孙树国 审 判 员 苗萍萍 审 判 员 李艳华 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 魏 伟 书 记 员 王丽钰