山东省桓台县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0321执异23号之一 案外人：高登奎，男，1967年11月20日生，汉族，住桓台县。 申请执行人：李方泉，男，1968年2月27日出生，汉族，住桓台县。 被执行人：淄博宝龙房地产开发有限公司，住所地：桓台县。统一社会信用代码：91370300731716002B。 法定代表人：冯海军，总经理。 在本院执行李方泉与淄博宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人高登奎于2020年3月25日对执行桓台县××楼××号、XX号、XX号三套房屋（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人高登奎称，１、涉案房屋属于案外人合法财产，法院无权查封。宝龙房地产公司于2014年7月30日向案外人借款200万元，借款期限为一年。借款到期后，宝龙房地产公司以资金紧张为由，将桓台县××楼××号、XX号、XX号，X号楼XX号四套房屋折价200万元抵账给案外人所有，并协助案外人将X号楼XX号、XX号、XX号三套房产网签到案外人名下，将X号楼XX号房产按案外人的要求网签到高希望名下（由高希望另行提出执行异议申请）。上述系以房抵债的合法行为，受法律保护，且办理了相关登记，属于案外人的合法财产，因此请求法院立即停止对该四套房屋的执行。2、法院查封、评估、拍卖程序违法。案外人属于合法公民，在未收到法院任何通知的情况下，法院于2019年１月１日以（2019）鲁0321执1152号法律文书查封案外人名下X号楼XX号、XX号、XX号三套房产，查封案外人落户于高希望名下X号楼XX号房产，且均已进入拍卖程序。案外人至今未收到任何有关涉案房屋的法律文书，法院的执行行为存在告知瑕疵，属于对公民权利的侵害，请求停止侵权。综上，请求解除对案外人名下的位于桓台县××楼××号、XX号、XX号三套房屋的执行。并提供银行汇款凭证、商品房买卖合同、备案房产档案查档证明等证据。 被执行人宝龙房地产公司称，该公司与高登奎就位于桓台县××楼××号、XX号、XX号楼房签订的商品房买卖合同，是基于公司向高登奎借款，根据高登奎要求和其签订的合同，并办理了网签，以确保对借款的偿还。单纯的商品房买卖合同并不产生物权转移的法律效果，涉案房产所有权仍属于公司所有。高登奎自称系以房抵债抵顶借款200万元，却未签订以房抵债合同，其陈述无证据支持，也与公司已偿还其借款353.28万元的事实相矛盾。公司与高登奎之间存在民间借贷关系，因借贷关系而签订房屋买卖合同提供担保，民间借贷关系成立，房屋买卖合同不成立，高登奎称以房抵债，与事实不符，公司在涉案房屋签订买卖合同前后，已偿还其借款353.28万元，根本不存在以房抵债问题，故涉案房产仍归公司所有，高登奎的异议应予驳回。 申请执行人李方泉称，经其了解，宝龙房地产公司与高登奎就位于桓台县××楼××号、XX号、XX号楼房签订的商品房买卖合同，是基于被执行人向高登奎借款，根据高登奎要求和其及指定人员签订商品房买卖合同，并办理了网签，以确保对借款的偿还。单纯的商品房买卖合同并不产生物权转移的法律效果，涉案房产所有权现仍属于被执行人所有。高登奎自称系以房抵债抵顶借款200万元，却未签订以房抵债合同，其陈述无证据支持，也与被执行人已偿还其借款350余万元的事实相矛盾。被执行人与高登奎之间存在民间借贷关系，因借贷关系而签订房屋买卖合同提供担保，民间借贷关系成立，房屋买卖合同不成立，高登奎称以房抵债，与事实不符，被执行人在涉案房屋签订买卖合同前后，已偿还其借款353.28万元，根本不存在以房抵债问题，故涉案房产仍归被执行人所有，高登奎所提异议应予驳回。 本院查明，原告李方泉与被告淄博宝龙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2019年1月14日立案审理，同年5月15日，本院作出（2019）鲁0321民初285号民事判决书，判决如下：一、淄博宝龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李方泉工程款14902133.45元；二、李方泉在工程款14902133.45元的范围内，对其施工的桓台县X号、X号住宅楼及地下车位工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；三、淄博宝龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李方泉案件申请费5000元。案件受理费111213元，由淄博宝龙房地产开发有限公司负担。 2019年7月30日，李方泉依据生效判决向本院申请执行，案号(2019)鲁0321执1152号。 2019年11月1日，本院以(2019)鲁0321执1152号之一执行裁定书、协助执行通知书，预查封被执行人宝龙房地产公司开发的备案在高登奎名下位于桓台县××楼××号、XX号楼XX号、XX号楼XX号，查封期限3年。 2020年1月9日，本院作出(2019)鲁0321执1152号之二执行裁定书，裁定评估拍卖被执行人宝龙房地产公司开发的备案在高登奎名下位于桓台县××楼××号、XX号楼XX号、XX号楼XX号房屋及土地。 另查，2014年7月30日，高登奎以银行汇款方式向宝龙房地产公司汇款200万元，汇款用途：划款。 2015年9月2日，高登奎与宝龙房地产公司签订商品房买卖合同，购买XX号楼X单元X号房，单价4000元/平方米，总金额57.2万元。 购买XX号楼X单元X房，单价4000元/平方米，总金额57.2万元。 购买XX号楼X单元XX号房，单价4000元/平方米，总金额57.2万元。 另，桓台县不动产登记中心备案房产档案查档证明，备案人名称：高登奎，房屋坐落：桓台县××楼××号。 备案人名称：高登奎，房屋坐落：桓台县。 备案人名称：高登奎，房屋坐落：桓台县。 上述事实，有（2019）鲁0321民初285号民事判决书、(2019)鲁0321执1152号之一、之二执行裁定书、协助执行通知书、商品房买卖合同、备案房产档案查档证明等在案为证。 本院认为，（一）商品房买卖还是借贷关系？ 本案中，宝龙房地产公司向案外人高登奎借款，并签订商品房买卖合同，办理了网签备案。 关于二者法律关系的界定。涉案商品房买卖合同的价格，与市场价格悬殊较大，与常理不合；除200万借款外，双方还有156万款项往来；因此，宝龙房地产公司答辩中“系公司向高登奎借款，根据高登奎要求和其签订的商品买卖合同、并办理了网签”的陈述可信度高，对此，本院予以确认。故本案订立买卖合同是为担保债务的履行，即买卖合同是借贷关系的一种非典型担保方式，二者之间是借贷关系，而非商品房买卖关系。 （二）是否享有物权。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权以登记为生效要件。 涉案房产已做网签备案，但网签备案是商品房买卖合同的网上签约和备案公示，不是所有权登记，不发生物权效力。虽然形式上已办理网签备案，但在完成登记过户之前，高登奎并不取得所有权，所有权仍归开发商宝龙房地产公司所有。 （三）是否享有排除执行的其他实体权益。 高登奎主张系以物抵债，但未提供抵债手续，因以物抵债是债权实现的具体履行方式，在完成登记过户前，亦不享有所有权。本案中，商品房买卖合同系借贷关系的非典型担保，形不成抵押权等优先权益。 当案外人高登奎与申请执行人等所享有的合法权益，在债权实现上发生竞合时，应按法律规定的顺位受偿。 综上，案外人高登奎与宝龙房地产公司系借贷关系，非商品房买卖关系，订立商品房买卖合同是借贷关系的非典型担保，虽办理网签备案，但在完成登记过户之前，并不取得所有权；在不成立真实的商品房买卖关系的前提下，高登奎不具备买房人身份，其主张享有排除执行的实体权益不能成立。故对其所提解除对涉案房产执行的异议请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 驳回案外人高登奎的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张中学 审判员  甘丽静 审判员  陈 强 二〇二〇年四月八日 书记员  巩曰英