广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初2080号原告（反诉被告）深圳市鼎圣康科技有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道塘下涌社区桂花路******，统一社会信用代码9144030006273523XW。法定代表人黄昭。委托代理人曾辰华，广东宝源律师事务所律师。委托代理人宗凯，广东宝源律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市达克罗工业有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道塘下涌社区桂花路******（**101B），统一社会信用代码914403007466036922。法定代表人陈伟堃。委托代理人陈少娜，广东世纪华人律师事务所律师。原告深圳市鼎圣康科技有限公司与被告深圳市达克罗工业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，被告在法定期限内提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序审理了本案并作出（2015）深宝法松民初字第908号民事判决书。原告不服判决提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民终6080号民事裁定书，裁定撤销（2015）深宝法松民初字第908号民事判决书并发回重审。本院由审判员刘定宏、人民陪审员黄凤连、程才炎组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告法定代表人及委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年5月3日签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于深圳市宝安区松岗镇塘下涌社区桂花路3号l-3A栋的厂房7500平方米及宿舍475平方米，共计7975平方米。期限为2014年6月l0日至2021年6月30日止。合同约定，厂房租金每月每平方米人民币14.8元(每两年递增10％)，另加人民币l元管理费，厂长费和卫生费共计人民币2300元，宿舍租金每间人民币650元，被告每月应支付原告租金总额为人民币125000元。第九条约定，被告逾期交付租金需每日按租金总额千分之三向原告支付滞纳金。合同签订后，被告陆续交付了部分租金，至今尚欠原告租金人民币1540248元，滞纳金人民币346555．8元。原告为维护自身合法权益，特依法起诉，请求判决：1、判决被告立即支付原告租金人民币1540248元；2、判决被告按每日千分之三向原告支付滞纳金人民币346555.8元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审期间，原告变更诉讼请求为：1、原诉讼请求第l项变更为判令被告支付原告2014年6月10日至2015年4月30日期间的租金人民币356319元；2、原诉讼请求第2项变更为判令被告从2015年5月1日起至付清房租之日止以356319元为基数按每日千分之三支付原告滞纳金暂计346555．8元。事实和理由变更补充为：原事实和理由加上因2017年9月10日深圳市中级人民法院二审判决书(2017)粤03民终7423号民事判决书判决2、解除黄昭与易业电子(深圳)有限公司于2014年5月27日签订的房屋租赁合同；3、黄昭于本判决生效之日起五日内向易业电子(深圳)有限公司支付2014年6月1日至2015年4月30日期间费用536762元。鼎圣康公司与达克罗公司有效计租期应计算至2015年4月30日。所以“至今尚欠原告租金人民币1540248元，滞纳金人民币346555．8元”变更为：至今尚欠原告租金人民币356319元，暂计滞纳金人民币346555.8元”。被告辩称，首先，原告的行为涉嫌合同诈骗罪，无权以其违法犯罪行为要求作为受损方的被告支付租金的依据，租赁合同至始无效。2014年4月份，原告法定代表人黄昭自称与深圳市宝安区塘下涌居委会签订租赁合同，租得位于深圳市宝安区××下××社区××路××栋厂房。于2014年5月3日以原告的名义与被告签订了《深圳市房屋租赁合同书》，将厂房A栋3层，面积7500平方米、宿舍C栋二楼整层面积为475平方米(共十间)出租给被告(详见被告提供的证据2《深圳市房屋租赁合同》及其附件，该合同也是原告的证据之一)，租金125000元／月，期限自2014年6月l0日到2021年6月30日止。合同签订后，被告按照合同约定支付250000元租房保证金(厂房租赁保证金)及预付房租98000元。2014年12月份，黄昭下落不明、原告公司从住所地搬离不知去向。被告多方查证，才获知涉案租赁物为深圳市幸福股份有限公司所有，而非塘下涌村委所有(详见证据4《证明》，证据12《刑事判决书》第7页所列第l0项塘下涌村委及塘下涌股份合作公司出具的《情况说明》有相同的表述)。塘下涌村委并未与黄昭签订租赁合同。被告于2015年6月8日向深圳市公安局宝安分局报案，2015年8月24日黄昭被抓获，2015年9月7日被宝安检察院批准逮捕。2016年9月11日，宝安法院作出(2016)粤0306刑初2530号判决，以合同诈骗罪判处黄昭有期徒刑三年六个月。黄昭不服，提出上诉，深圳市中级人民法院于2016年11月29日作出(2016)粤O3终2570号刑事裁定书，撤销原判决，发回重审。2018年5月21日，宝安法院作出(2017)粤0306刑初282号刑事判决书，判处黄昭犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币五千元。责令黄昭退赔被告348000元。黄昭不服上诉，深圳中院于2018年11月21日开庭审理，尚无判决结果。黄昭的行为系合同诈骗罪无疑，只是其存侥幸心理，在庭审时推翻自己的供述，不断上诉，导致案件尚未审结。其次，原告并未向被告交付租赁物。被告交付250000元租房保证金(厂房租赁保证金)及预付房租98000元后，原告迟迟不交付租赁物，后被告发现原告公司已搬离，黄昭电话无法接通。后被告才获知，原告并未与塘下涌居委会签订租赁合同，其所附的与塘下涌村委签订的合同系其私刻公章伪造的，原告根本无权转租上述物业给被告使用。为了存放陆续运回的机械设备及止损，达克罗公司于2015年1月份向易业公司租赁2栋2楼(即l栋也称h栋对面)存放机械设备。最后，原告提起诉讼，是为了查封达克罗公司公账，达到逼迫被告放弃追究黄昭合同诈骗行为的目的。黄昭在2015年8月24日被抓获，原告及代理律师(也是黄昭的刑事辩护律师)于2015年9月1日提起租赁合同纠纷，同时申请财产保全，查封达克罗公司公账，影响达克罗公司账务往来，以达到逼迫被告撤销报案的目的。黄昭及其辩护律师在刑事案件庭审过程中的关于租赁物交付的陈述，与事实不符。其关于黄昭委托家属协助被告于2016年底与深圳市幸福股份合作公司签订了厂房的续租合同，也是可笑之极，试问一个伪造村委公章的犯罪嫌疑人的家属，能给对方留下什么样的印象。综上所述，原告伪造相关房屋租赁合同，采取合同诈骗的行为令被告以为原告有出租上述物业的权利，导致被告无法达到租赁目的，投入巨大，遭受惨重损失。被告经过多方努力方及时止损。希望法院充分考虑并保护被告的权益，支持被告的反诉请求，驳回原告的全部诉讼请求。另，被告于2015年1月租的2栋2层是由被告与易业公司租赁，具体的金额及租赁期限已在举证时说明。被告实际支付的租金数额包括了被告应支付的水电费、管理费，原告并未交付租赁物给被告，故其诉求不应得到支持，请求法院依法予以驳回。被告反诉称，2014年4月份，原告自称与深圳市宝安区塘下涌居委会签订租赁合同，租得位于深圳市宝安区松岗街道塘下涌社区桂花路3号1—3a栋厂房(三层面积7500平方米)、宿舍C栋二楼整层面积为475平方米(共十间)。2014年5月3日，原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》，约定原告将上述物业出租给被告，租金125000元／月，期限自2014年6月10日到2021年6月30日止。合同签订后，被告按照合同约定支付250000元租房保证金(厂房租赁保证金)及预付房租98000元。后被告获知，原告并未租得上述物业，其提供给被告的与塘下涌居委会签订的租赁合同，系其私刻公章伪造的，原告根本无法交付上述物业给被告使用。被告因原告的欺诈行为造成巨大的财产损失。综上所述，原告伪造相关房屋租赁合同，采用欺诈方式令被告以为原告有出租上述物业的权利，导致被告无法达到租赁目的，投入巨大，遭受惨重损失。因此，被告提起反诉，请求法院判决：1、判令被告与原告签订的《深圳市房屋租赁合同书》无效，原告返还厂房租赁押金人民币250000元、预付房租98000元及利息25244.90元(从2014年5月25日起，以中国人民银行同期贷款利率计算至全部清偿完毕之日止，暂计至2015年10月15日)；2、判令原告赔偿被告的装修、安装配套设备、机械设备运输仓储等财产损失共计1,734,202.40元(明细另附表)；以上合计人民币2,107,447.30元；3、本案本、反诉受理费，保全费等均由原告承担。庭审期间被告反诉请求的第二项的名目变更为“产能损失、仓储费损失”共计1734202.4元。原告对被告的反诉答辩称，不认可被告的反诉请求。原告如期交付了租赁场所，被告在此期间装修和经营，也续签了2016年7月1日至2021年6月30日的五年租赁合同，被告一直经营良好，也没有任何的装修的违约诉讼。诉讼请求中的租金押金合同期满是应返还，但在结算被告应支付原告的租金后予以返还，具体的金额由法院判决。被告预付的租金在起诉时已扣减。关于反诉请求2，被告不存在损失，被告是在本案租赁物的场所经营（1-3层），不存在损失问题，请求驳回被告第2项反诉请求。经审理查明，2014年2月24日，原告向案外人深圳市塘下涌股份合作公司承租位于深圳市宝安区××街道××下××社区××路××楼（××）物业。2014年5月27日，案外人易业电子（深圳）有限公司（以下简称易业公司）与黄昭签订租赁合同，约定案外人将深圳市宝安区松岗街道塘下涌村桂花路3号一栋一楼、二楼、二栋××6873.1平方米房屋出租给黄昭使用，租金每月91114元，租赁期限从2014年5月15日起至2016年6月30日止。2014年5月3日，以黄昭为法定代表人的原告公司与被告公司签订房屋租赁合同，约定将位于深圳市宝安区松岗街道塘下涌社区桂花路3号1—3a栋厂房宿舍(厂房A栋3层面积7500平方米、宿舍C栋二楼整层共10间面积为475平方米)合计面积7975平方米出租给被告使用。租赁期限自2014年6月10日到2021年6月30日止，厂房租金每月14.8元每平方米、另加1元管理费，厂长费加卫生费2300元，宿舍租金650元每间，合计每月租金总额为125000元。双方在合同中约定，被告预先向原告交付250000元作为租房保证金及交付首月租金125000元。次日，被告向原告支付押金250000元。2014年12月10日，原告因出现财务支付困难同意被告及案外人鸿兴工贸有限公司直接向案外人易业电子支付租金。截止至2015年5月，原告应当向案外人易业电子欠付的租金为536762元。被告从2015年1月起向案外人易业公司支付二栋2楼租金，其中被告直接支付给案外人易业电子的月租金分别为：1月26日50000元，1月27日50000元，2月9日45580元、4月16日41172元、4月50000元。案外人深圳市幸福股份合作公司（以下简称幸福股份公司）与被告于2016年6月30日签订厂房租赁合同约定幸福股份公司将位于松岗街道塘下涌三村文仔坑工业区桂花路三号（原桂花路1号）第三栋厂房及第四栋宿舍及其它设施出租给被告开办企业，租用面积9060平方米。租赁期限从2016年7月1日至2021年6月30日止。另查明：（2017）粤03民终7423号民事判决书查明有关租赁物的情况：2006年3月17日，深圳市幸福股份合作公司与易业公司法定代表人陈国安签订租赁厂房宿舍合同，约定幸福公司将位于松岗塘下涌三村文仔坑工业园内的厂房、宿舍出租给陈国安使用，面积18120平方米，租赁期从2006年7月1日至2016年6月30日。幸福公司为位于深圳市宝安区松岗街道塘下涌社区宿舍、厂房和门卫室（面积共计16667.43平方米）的所有权人。鼎圣康公司法人黄昭于2014年5月27日与易业公司签订房屋租赁合同，约定易业公司将位于深圳市宝安区松岗街道塘下涌桂花路3号一栋一、二楼和二栋二楼出租给黄昭使用，租赁面积6873.1平方米，租赁期限从2014年5月15日至2016年6月30日。易业公司提交了应收黄昭费用明细显示未付款合计为536762元。该判决认定黄昭作为承租人与易业公司签订租赁合同，实际支付租金的合同主体为黄昭，易业公司向黄昭出具租金收据，涉案合同因黄昭违约而解除，由黄昭承担违约解除合同的责任。深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终7423号民事判决书判决：解除黄昭与易业电子（深圳）有限公司2014年5月27日签订的租赁合同；黄昭支付易业电子（深圳）有限公司2014年6月1日至2015年4月30日期间的费用536762元。又查明：原告法定代表人黄昭因涉嫌犯合同诈骗罪于2015年8月24日被刑事拘留，同年9月7日被逮捕。2018年8月23日被取保候审。深圳市宝安区人民法院于2016年9月11日作出（2016）粤0306刑初2530号刑事判决书判决黄昭犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年六个月。黄昭不服判决，提出上诉，深圳市中级人民法院于2016年11月29日作出（2016）粤03刑终2570号刑事裁定书，裁定撤销原判决发回重审。深圳市宝安区人民法院另组合议庭于2018年5月21日作出（2017）粤0306刑初282号刑事判决书判决黄昭犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年。黄昭不服判决再次上诉，深圳市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）粤03刑终1757号刑事判决书判决黄昭无罪。以上事实，有经当庭质证的房屋租赁合同、收款收据、易业电子厂房转让费、询问笔录、厂房租金托收协议、催交租金通知书、厂房租金及水电费用明细、起诉书、调查令、刑事判决书、民事判决书、录像光盘、装饰工程预算书、设备合同书、工业品买卖合同、机械设备报价方案、废气工程处理设计方案、天然气改造工程施工合同、装饰工程承包合同及转账付款电子回单、喷漆治理工程设计方案及电子汇款回单、涂装生产线订购合同、增值税纳税申报表、租金转账记录汇总表、塘下涌股份合作公司出具的证明、易业公司出具的证明等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告将物业出租给被告使用，被告使用租赁物业并向原告支付租金，双方之间权利义务应适用我国合同法调整。关于本案租赁合同所涉租赁物是否交付。根据原告提交的房产证显示，涉案物业权利人为深圳市幸福股份合作公司，宗地面积为10115.16平方米，房地产证号为深房地字第**，所涉物业房地产名称宿舍1栋，建筑面积1987.44平方米；厂房2栋，建筑面积6425.57平方米；厂房3栋，建筑面积6435.93平方米；宿舍4栋，建筑面积1798.56平方米；门卫室5栋，建筑面积19.93平方米。原告提交的租赁合同证明2014年4月24日，原告与深圳市鸿兴工贸有限公司（以下简称鸿兴公司）签订房屋租赁合同，将松岗街道塘下涌桂花路3号B栋厂房二楼2500平方米租赁给鸿兴公司使用，租赁期限从2014年6月10日至2019年5月29日。2014年5月3日，以黄昭为法定代表人的原告公司与被告公司签订房屋租赁合同，约定将位于深圳市宝安区松岗街道塘下涌社区桂花路3号1—3a栋厂房宿舍(厂房A栋3层面积7500平方米、宿舍C栋二楼整层共10间面积为475平方米)合计面积7975平方米出租给被告使用。租赁期限自2014年6月10日到2021年6月30日止，厂房租金每月14.8元每平方米、另加1元管理费，厂长费加卫生费2300元，宿舍租金650元每间，合计每月租金总额为125000元。双方在合同中约定，被告预先向原告交付250000元作为租房保证金及交付首月租金125000元。次日，被告向原告支付押金250000元。深圳市中级人民法院（2018）粤03刑终1757号刑事判决书查明，2014年6月黄昭将A栋厂房二楼交付给被告公司，一楼因厂房租赁给其他公司未退场而未交付，同时黄昭支付给易业公司押金94900元及转让费100000元，2014年6月至10月期间，黄昭每月转账支付6000元至60800元不等租金给易业公司，一共支付给易业公司541700元。原告提交的托收协议证明2014年12月8日黄昭因拖欠易业公司租金，双方签订厂房租金托收协议，约定达克罗公司和鸿兴公司应交纳给原告的厨房租金及水电费用直接向易业公司支付。从2015年1月份开始，被告达克罗公司每月支付给易业公司约50000元费用。另深圳市中级人民法院（2018）粤03刑终1757号刑事判决书查明，经黄昭哥哥黄涛与幸福公司协商，在易业公司与幸福公司合同到期后，幸福公司于2016年6月30日与被告公司签订了租赁合同，将涉案厂房及宿舍共9060平方米租赁给了被告公司，约定月租金为144960元，租赁期限从2016年7月1日至2021年6月30日。基于以上涉案有关租赁合同刑事及民事审理，本院确认原告已于2014年6月向被告交付了A栋厂房二楼。关于原告主张的租金。结合原告提交的房地产权证书及庭审调查情况，A栋厂房二楼应为房地产权证书对应的厂房2栋二楼，原告提交的光盘录制的厂房现状证明每栋厂房为三层建筑，因此原告2014年6月份交付给被告的厂房为2141.86平方米（6425.57平方米÷3层）。被告应当向原告支付2014年6月份至2015年1月份前已经接收厂房的租金252990元[（14.8元每平方米×2141.86平方米+1元管理费×2141.86平方米+厂长费加卫生费2300元）×7个月]，原告主张所有租赁合同所涉厂房均已移交与事实不符，被告辩称没有交付合同所涉厂房亦与事实不符，本院均不予采信。关于原告主张的租金滞纳金。本院认为，原告与被告之间签订租赁合同后，原告未按双方协议中的涉案租赁物完全履行交付义务，违反了合同的主要约定，其所主张的滞纳金，本院不予支持。但在双方签署租金托收协议后即从2015年1月份开始，被告所拖欠原告的租金应当予以支付，因此，本院酌定被告应当从2015年1月1日起按中国人民银行同类同期贷款利率计付拖欠租金利息。深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终7423号民事判决书判决：解除黄昭与易业电子（深圳）有限公司2014年5月27日签订的租赁合同；黄昭支付易业电子（深圳）有限公司2014年6月1日至2015年4月30日期间的费用536762元。原告与被告签订的租赁合同部分履行，至2015年4月30日后已实际不能履行。但原告与被告于2014年12月10日签订托收协议约定被告从2015年1月起直接向案外人易业电子支付租金，因此，原告与被告之间的合同实际已于2015年1月起未履行，被告要求原告返还厂房押金250000元，有事实与法律依据，本院予以支持。被告反诉主张的押金利息，应当从2015年1月1日起按中国人民银行同类同欺贷款计付。被告反诉要求返还的预付租金98000元，应当从其欠付原告租金的252990元中予以抵扣，抵扣后被告还应支付原告租金154990元。关于被告反诉主张的产能损失、仓储费损失等财产损失。本院认为，原告提交的录像能够证明被告实际使用了其与原告约定承租人厂房，被告控告原告法定代表人黄昭合同诈骗后，在案外人为黄昭与被告公司利益的情况下与幸福股份公司协商促就了被告公司使用原计划承租的厂房，并未实际造成损失。因此，被告反诉主张的产能损失、仓储费损失等财产损失，无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市达克罗工业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市鼎圣康科技有限公司租金人民币154990元及利息（利息按照中国人民银行同类同期贷款利率从2015年1月1日起计至实际付清之日止）；二、原告深圳市鼎圣康科技有限公司应于本判决生效之日起三日内返还被告深圳市达克罗工业有限公司押金250000元及利息（利息按照中国人民银行同类同期贷款利率从2015年1月1日起计至实际付清之日止）；三、驳回原告深圳市鼎圣康科技有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市达克罗工业有限公司其他反诉请求。如当事人未按法律文书指定的期限履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付延期律履行期间的利息。本案本诉受理费21781元，由原告承担18861元，被告承担2920元；反诉受理费11830元，由原告承担1953元，被告承担9877元；保全费5000元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 定 宏人民陪审员 程 才 炎人民陪审员 黄 凤 连二〇二〇年四月十日书 记 员 李博(兼)书 记 员 陈 颖 欣附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。