广东省江门市蓬江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0703民初142号 原告：冯雅岚，女，1992年12月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区******，公民身份号码440************023。 委托诉讼代理人：潘文培，广东国晖（江门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺晓霞，广东国晖（江门）律师事务所律师。 被告：江门市蓬江区******地产开发有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区**********（自编之八）。统一社会信用代码：91440703MA4URUT3X5。 法定代表人：周睿，总经理。 委托诉讼代理人：陈剑峰，广东弘新君睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢健宏，广东弘新君睿律师事务所律师。 原告冯雅岚与被告江门市蓬江区******地产开发有限公司（下称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理，原告冯雅岚的委托诉讼代理人潘文培、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人陈剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯雅岚向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿装修差价（暂计10000元，具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）。2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年6月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告出售位于江门市蓬江区****************的房屋一套，房屋建筑面积为176.36平方米，其中套内建筑面积142.17平方米，房屋价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米15934.48元，总价款为2265405元，房屋装饰标准为精装修，约定交付日期为2019年7月5日。 房屋交付后，原告发现存在严重的房屋装修质量问题，且房屋装修材料大多属于低廉品，与被告销售时宣称的2800元每平方米精装修相差甚远，与被告广告宣称“给您一个五星级的家”更是严重不相符。 综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 原告向本院提交证据有：1.《商品房买卖合同（预售）》；2.照片（《江门市商品房价格备案书》）。 被告碧桂园公司辩称，1.被告与原告从未就涉案房屋精装修价格达成任何协议，双方商品房买卖预售合同约定房屋总价格，并未对装修价格进行约定，双方未就装修价格达成其他补充协议，无法确认双方曾就装修价格达成协议，原告主张赔偿装修差额的前提是双方对标的有过约定，本案争议的标的为房屋的装修价值，在仅约定房屋总价的情况下，装修价格无法从房屋总价中剥离，原告要求赔偿装修差额，没有事实与法律依据，不应予以支持。2.江门市发改局的回复函中的2801元装修标准，其性质为行政机关对开发商预售行为的定价的行政管理，公司同意该备案价格，是为了获得商品房预售许可证，并不构成对原告的承诺，该价格不能作为双方达成装修标准的依据，因此，该备案行为与双方当事人约定无关，且备案价格在双方签订合同前已经存在，被告与原告也就装修标准达成补充协议，原告也通过参观样品房，了解装修材料的使用情况，该情况下，双方签订商品房预售合同及补充协议，是对权利的处分，且不违反法律的规定，由此造成的法律后果，应由原告承担，更何况商品房属于交易商品，在出售过程中，必然包含开发商的利润，开发商综合交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各因素，在双方自愿的情况下形成的，房屋价格并不是毛坯房价和装修价的简单相加，装修价值更非对装修房屋中各项项目、用料及施工价值的简单相加，根据备案的装修价值高于实际交付的装修价值，符合商品市场正常规律，因此，原告要求补偿差额或要求涉案房屋装修价值进行评估，就本案而言，不应得到支持。3.涉案房屋的装修标准符合商品房预售合同附件补充协议的约定，被告不存在违约行为。4.精装修范围包括公共部分的装修和设备设施，目前提交备案的2801元是整个工程项目，包括公共部分的项目装修总额除以建筑面积所得，并非是原告室内装修的标准。5.江门市发改局所管理的备案价格，是最高限销的价格，并非要求发展商一定要按照该价格建设与装修，备案的价格为2341690元而本案的原告购房款为2265405元，明显有约8万元的折让，在涉案合同为总价合同的情况下，如何区分，售价2265405元中有多少是装修价格，该8万元是否装修价值的折让，是无法区分的，因此原告主张赔偿装修差额，没有法律与事实依据。6.如原告认为被告未按合同约定装修标准交付，可以要求被告按此标准履行。根据涉案商品房预售买卖合同中的第七章第十六条第三项的约定，“商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用的材料产品必须符合国家强制的标准和双方约定标准”，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照第一个方式处理，第一个方式是及时更换与维修。根据协议的约定，原告无权主张差额赔偿问题。 被告向本院提交证据有：1.《商品房买卖合同》附件十二。 依据原告申请，本院向江门市发展和改革局调取江门市蓬江区****************房屋的价格备案信息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月11日，原告冯雅岚（买受人）与被告碧桂园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买江门市蓬江区****************，套内建筑面积142.17平方米，单价每平方米15934.48元，总价2265405元，被告于2019年7月5日前向原告交付房屋。合同第十六条第三项“装饰装修及设备标准”约定，商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准；不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》第9条约定，商品房装饰、设备标准详见本合同附件十二补充协议附录三。附件十二《补充协议》附录三对滨江一号花园4幢高层洋房YJ160T交付标准（带装修）作出约定，内容包括结构、外墙、内墙、灯具、天花、地面、阳台、生活阳台、储藏间、户门、卫生设施、厨房设施、窗户、水电、电话、电视、网络、燃气；另在备注载明出卖人在园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。 涉案房屋交付后，原告以房屋实际装修与销售时的宣传严重不相符为由，诉至法院请求解决。 另查，涉案房屋在江门市发展和改革局价格备案信息为：建筑面积176.36㎡，建筑面积单价13277.9元/㎡，建筑面积总价2341690元，套内面积142.17㎡，套内面积单价16471.06元/㎡，套内面积总价2341690元，装修标准2801元/㎡。 本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应遵照履行。本案的争议焦点是原告主张赔偿装修差价应否予以支持。 首先，原告主张被告在销售时宣称每平方米2800元精装修，但未提供任何关于被告的宣传广告资料、现场公示信息或被告销售人员的陈述为证，其申请本院向相关行政部门调查取证，不属于当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，本院不予准许。现有证据无法判断被告的销售广告和宣传资料是否对装修价值有明确指向，是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定。 其次，房地产开发企业自行决定合理销售价格，向市发改局办理备案手续，故价格备案是政府为控制房价而实施的行政管理行为，商品房销售的实际成交价格不得高于备案价格。据此，即使登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值，亦是符合商品市场正常运行规律的。 再次，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”本案中，原告是参观了样板房后才签订涉案合同，且样板房有标注哪些物品、设施不属于交付标准，由此推定原告是同意并接受样板房的装修标准作为其购买房屋的装修标准，而庭审时原告已确认涉案房屋除颜色有所偏差外，装修样式与样板房基本一致。 又次，从涉案商品房买卖合同和补充协议来看，合同第十六条约定商品房的装饰装修及设备标准应符合双方约定（附件六）的标准，附件六又约定标准详见附件十二补充协议附录三，但附录三“滨江一号花园4幢高层洋房YJ160T交付标准（带装修）”仅对住宅室内装修和住宅配套设施标准进行了约定，未约定装修的价格。原、被告在商品房买卖合同中仅约定了商品房单价及与之对应的总价款，并未对毛坯房价值与装修价格进行分别约定。双方亦未就装修价值达成其他补充协议。 最后，原告申请对房屋装修价值进行鉴定，实际上是主张装修物的价值从所购房屋总价值中剥离，本院不予准许。作为一项买卖关系约定而言，双方并没有去约定的若干要素，也就并无理由和基础交给鉴定机构处理。即使鉴定结论出具，体现了每平方米装修的成本造价的具体金额，但这对本案的法律关系处理，并无适用意义。因为没有任何法律和行政法规强制规定出卖人仅能以成本造价或某个鉴定机构认定的利润率来出售商品。 综上，商品房本身就属于交易商品，开发商对整个项目的投入以及开发商的品牌价值、当时的供求关系等都是综合定价的因素。房屋销售价格是在双方当事人自愿平等协商的基础上形成，并非毛坯价和装修价的简单相加，装修价值更非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。故对原告以实际装修造价与宣传装修标准之间存在差价为由要求被告赔偿的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。至于房屋装修如果存在不符合《商品房买卖合同（预售）》第十六条约定标准的，原告可要求出卖人更换、修理。如装修存在质量问题，原告亦可另循法律途径主张解决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告冯雅岚的诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告冯雅岚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。 审 判 员      梁珊 二〇二〇年四月三日 法官助理  陈怡杏 书 记 员  王敏仪