阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1729号原告：林扬仕，男，1972年7月出生，汉族，住址及确认的送达地址：阳江市江城区*******************。公民身份号码：441************233。原告:关蔼连，女，1977年4月出生，汉族，住址及确认的送达地址：阳江市江城区*******************。公民身份号码：441************269。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房（确认的送达地址：江城区江朗大道38号丰怡豪庭会所）。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告林扬仕、关蔼连与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林扬仕、关蔼连到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林扬仕、关蔼连向本院提出诉讼请求：1、被告为两原告履行协助办理******房不动产权证的义务；2、被告向两原告支付逾期办理商品房不动产权证的违约金3238.14元；3、被告向两原告退还办证税费37069元并支付利息(以办证税费为基数按年利率6%自2015年5月25日起计至办证税费退清时止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：丰怡豪庭是被告开发建设的商品房小区。两原告向被告购买预售的丰怡豪庭36幢18层1801房，并于2015年4月30日签订了《商品房买卖合同（预售）》。该房屋价款为647627元，两原告按合同付清了价款，被告在2016年3月1日交付了商品房。按合同约定，如被告未能在交房后90日内为两原告办妥商品房不动产权证的，需承担违约责任。现被告逾期未办妥产权证，两原告要求其继续履行合同，要求其支付逾期办证违约金3238.14元。此外，被告2015年5月25日收取了两原告办证税费37069元，违反契税征收规定和专项维修资金交存规定，其应退还办证税费和支付占用期间的利息（按年利率6%自收取日起计至办证税费退清时止）。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称，一、本案涉及的买卖合同和收款行为均发生在被告公司前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费挪作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人变更登记。在此之前，新法定代表人并不知道公司收取业主办证费及为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，意见如下：根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经将近四年时间。其提出要求办理不动产权证、退还办证费、支付办证费占用利息及支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于阳江市江城区********************出售给原告，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2014046*，该房建筑面积共147.86平方米，其中套内建筑面积118.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.58平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5475.37元，总价款为647627元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的30%即194627元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款453000元向被告指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在201*年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。签订合同后，原告按合同约定付清了全部购房款给被告。被告还于2015年5月25日收取了原告办证费37069元。被告于2016年3月15日将商品房交付原告使用。原告所购商品房于2019年5月27日办理了初始登记，产权证号是粤（2019）阳江市不动产权第0023400*，权利人是被告。被告提供证据证实在收取原告的办证费中已代原告支付了维修基金11163元、初始登记费用80元、预告抵押登记费80元、测绘费160元，原告除对支付维修基金11163元有异议外，其他费用无异议。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。原告已按约定付清房款，被告交付房屋给原告使用后，应协助原告办理房屋权属登记，涉案商品房已办理了初始登记，故原告请求被告协助办理房地产权属证书，合法合理，本院予以支持。对于原告请求的逾期办证违约金问题。被告于2016年3月15日将商品房交付原告使用，按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即被告应在2016年3月16日起90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期即构成违约，原告应当知道其权利受到损害，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”规定，诉讼时效从履行期限届满之日起计算，故原告主张被告逾期办证的违约责任应从2016年6月14日起计算诉讼时效，原告于2020年3月4日提起诉讼，被告提出诉讼时效抗辩，原告没有提供证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过了三年的诉讼时效，对原告该项请求，本院不予支持。对于原告请求被告退还办证费37069元及利息问题，由于被告逾期办证，构成违约，现原告主张被告退还办证费，应予准许。原告对被告代为支付的初始登记费用80元、预告抵押登记费80元和测绘费160元无异议，本院予以确认。对于支付维修基金11163元的问题，被告提交的维修基金存折证实已代原告缴交了11163元，且按购房款的百分比缴纳维修基金是业主的法定义务，故本院对该11163元予以认定。扣除被告代原告支出的合理费用后，被告应将剩余办证费用25586元（37069元-80元-80元-160元-11163元）退还给原告。对于该款的利息，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但被告未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，被告应从逾期办证之日计算利息给原告。合同约定的最迟交房日期为2016年2月28日，90天的办证期限为2016年2月29日至2016年5月28日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向原告支付占用该款项的利息。从2016年5月29日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告林扬仕、关蔼连到相关部门办理位于阳江市江城区**********************的房地产权属证书；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费25586元及该款利息（从2016年5月29日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告林扬仕、关蔼连；三、驳回原告林扬仕、关蔼连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取542元（原告已预交），由原告林扬仕、关蔼连负担255元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二〇年四月十四日书记员  苏壁映附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。