河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初14520号原告：王小凤，女，1966年4月2日出生，汉族，郑州樱桂源餐饮管理有限公司法定代表人，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：朱章国，男，系郑州樱桂源餐饮管理有限公司员工。被告：王伟斌，男，1974年4月3日出生，汉族，郑州博众农业科技有限公司法定代表人，住郑州市管城回族区。被告：郑州博众农业科技有限公司，住所地郑州市郑东新区圃田乡圃田村**。法定代表人：王伟斌，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：杨磊，河南荟智源策律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：毕纪国，河南荟智源策律师事务所律师。原告王小凤与被告王伟斌、郑州博众农业科技有限公司（以下简称博众公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王小凤的委托诉讼代理人朱章国，被告王伟斌、博众公司的共同委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告租金1400000元；2.判令被告赔偿原告装修费等共计717049元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：圃泽苑生态园为被告投资，主要经营餐饮。2017年底，被告与原告协商，希望将圃泽苑整体承包给原告。考虑到郑东新区的拆迁改造，原告担心承包后生态园被征拆，造成投资损失。但被告称跟政府有关人员了解过，圃泽苑十年绝对不会拆迁。后被告又多次与原告协商，并给原告保证圃泽苑绝对不会征拆，如果拆了其包赔一切损失。为了将圃泽苑承包给原告，被告将租金从最初的2000000元/年降到了1400000元/年。基于被告的一再保证，原告同意承包圃泽苑，并于2018年2月4日与被告签订了《酒店联营协议》。协议签订后，原告于2018年2月13日前共计向被告支付租金1400000元，被告给原告出具了收条，并将租赁物圃泽苑生态园交付原告。原告接手后，将圃泽苑生态园名称改为郑州樱桂源生态酒店，并以郑州樱桂源餐饮管理有限公司（以下简称樱桂源公司）的名称在工商局注册。同时，原告陆续对酒店进行装修和添置设备，自2018年3月28日至2018年5月，原告为酒店支付装修费及购买灯具、电脑费用共计717049元。2019年9月3日，郑东新区政府对包括《酒店联营协议》范围所属房屋及土地征用，并向博众公司发送了《拆迁通知书》，要求所属建筑物在2018年9月30日前拆除，樱桂源酒店被迫停止经营，被告将建筑拆除。原告认为，被告作为土地原始租赁人和使用人，且长期在此经营，对当地政府政策、规划必然有所了解，在出租标的物时应当告知标的物房屋可能被拆迁，被告为赚取租金，诱导原告与其签订协议，协议签订后，原告支付了租金，在经营不到半年（刨除装修期）就因拆迁而被迫停止经营，给原告造成了巨大经济损失。依据《酒店联营协议》第五条第5款约定，被告应退回原告所缴纳的租金1400000元，并赔偿原告装修费等费用717049元。被告王伟斌辩称，其不是合同当事人不应承担任何责任。被告博众公司辩称:1.被告收取原告的租金总额为900000元，并非1400000元，且原告实际承租期间的租金被告不用退还。2.原告诉请被告赔偿装修费用损失，没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月4日，被告王伟斌（甲方、出租人）与原告王小凤（乙方、承租人）签订《酒店联营协议》，双方就圃泽苑生态园联营事宜主要约定:第一条：出租标的物地点为郑汴物流通道与东四环交叉口向南500米路东。出租标的物包括房屋建筑面积约10333平方米、鱼塘、葡萄园及菜地约36亩、道路与停车场。房屋及附属设施、设备详见交接清单，鱼塘、葡萄园及菜地约36亩附图。第二条：联营期限为六年，从2018年3月1日至2024年2月29日止。第三条：年租金总价：第一年和第二年，租金总价为1400000元/年，从第三年开始，以1400000元/年为基数，每两年租金递增10%。第三年1540000元，第四年1540000元，第五年1680000元，第六年1680000元。租金一年一次付清，第一年租金支付方式为合同签订后乙方支付400000元，甲方交付出租标的物后一周内，支付剩余的1000000元。第四条第八项：如遇政府征地拆迁，新增建筑部分、装修部分和经营赔偿（补偿）归乙方所有，剩余租金甲方退还给乙方，其他赔偿（补偿）归甲方所有。第五条第五项：甲方保证联营期内标的物房屋不被拆除，保证未拖欠集体和群众各项费用。若因上述原因影响乙方经营，甲方须全额退还乙方当年所缴租金，并赔偿乙方装修费、增建建设费及其他与此相关的损失。该协议落款甲方处加盖有被告博众公司公章，被告王伟斌在法定代表人或代表签字处签名。原告王小凤在乙方法定代表人或代表签字处签名。该协议签订当天，被告博众公司将圃泽苑生态园交付原告使用，原告将圃泽苑生态园名称改为郑州樱桂源生态酒店。2018年2月9日、2018年2月13日，原告通过其丈夫王喜松的中国建设银行账户分别向被告王伟斌转账支付400000元、500000元，交易附言均为“租金”。2018年3月13日，原告注册成立郑州樱桂源餐饮管理有限公司（自然人独资）。在郑州樱桂源生态酒店营业期间，樱桂源公司对其进行了装修改造。2018年9月3日，郑州市郑东新区圃田乡人民政府向被告博众公司发出《拆迁通知》，载明：“根据郑东新区总体规划及京港澳高速两侧建设大生态廊道工作部署，依据《郑东新区管委会弃土场建设工作专题会议纪要》（郑东会纪【2018】92号）圃田乡范围内京港澳高速西侧区域全部用于愚公山扩容及生态绿化工程建设。请你单位根据相关土地征拆政策于2018年9月30日前将地面附着物清除完毕，逾期将按照相关法律法规依法拆除。”2018年9月，郑州樱桂源生态酒店停止营业解散员工。2019年3月7日，河南鑫盛房地产评估有限公司对涉案拆迁物进行评估，其中租户即原告增加部分设施设备（包含玻璃隔断、断桥铝框、樱花树、平房、地、地板砖泥地坪、路灯杆）评估金额为105260元，原告对此提出异议，称评估鉴定时未通知原告且鉴定报告未涵盖其全部的装修部分。因原告就退还租金及赔偿装修费事宜与被告协商未果，引起争讼。诉讼过程中，原告称其向被告王伟斌支付了2018年3月1日至2019年2月28日的全部租金共计1400000元，其中500000元为现金支付，且在其经营郑州樱桂源生态酒店期间为改造该酒店花费装修费等共计717049元，因涉案酒店被政府拆迁，二被告应按照《酒店联营协议》第五条第五项的约定退还其支付的全部租金并赔偿装修费等全部损失。原告为证明其上述陈述向本院提交河南省乾坤商品混凝土有限公司账户取现记录、被告王伟斌出具的《收条》、《装修工程合同》、《建设工程施工合同》、《采购合同》及相关发票，其中2018年2月13日，被告王伟斌出具《收条》一份，载明：“今收到王喜松付圃泽苑生态酒店2018年3月1日至2019年2月28日壹年租金140万元（壹佰肆拾万元正）”。二被告对原告的上述陈述及证据均不予认可，称被告王伟斌向王喜松出具《收条》后，王喜松并未按照约定向其支付剩余的租金500000元，原告提交的河南省乾坤商品混凝土有限公司账户取现记录与本案没有关联性，现金交付也不符合交易习惯，原告提交的《装修工程合同》、《建设工程施工合同》、《采购合同》的签订日期及相关发票的开具日期均与实际情况不符，系为本次诉讼而准备的证据，原告应提供已实际支付相应款项的转账记录，才能证实其付款的真实性，《酒店联营协议》第五条第五项系原告故意添加的内容，二被告应按照第四条第八项的规定退还原告剩余租金，并按照政府拆迁过程中由第三方评估公司针对租户评估的金额对原告进行赔偿。本院认为，原告王小凤与二被告签订的《酒店联营协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。原告依约向被告转账支付了900000元租金，被告依约交付了涉案租赁物，2018年9月涉案酒店被政府列入拆迁范围，双方的协议已不能继续履行，但双方关于剩余500000元租金是否支付、原告花费装修费的具体数额以及违约责任的承担方式存在较大争议，且双方提供的证据均不足以推翻对方的主张。本案原告虽提供被告王伟斌出具的收到租金1400000元的《收条》，但未提供其中500000元的转款凭证，原告称系现金支付，被告对此予以否认，且现金支付500000元，数额较大，不符合交易习惯，故本院认定原告实际支付租金为900000元。鉴于涉案租赁物被政府拆迁导致双方协议不能继续履行，关于退还租金及赔偿问题，因双方在协议中对因政府拆迁的约定前后不一致，综合考虑协议的履行情况，参照河南鑫盛房地产评估有限公司的评估报告，本院酌定被告王伟斌、博众公司退还原告租金500000元，赔偿原告装修费损失300000元。原告主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告王伟斌、郑州博众农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王小凤租金500000元；被告王伟斌、郑州博众农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王小凤装修费等损失300000元；驳回原告王小凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23736元，由原告王小凤负担14767元，被告王伟斌、郑州博众农业科技有限公司负担8969元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张 逸人民陪审员  王翠红人民陪审员  刘亚勇二〇二〇年四月二十一日法官助理高纳纳书记员李芝仪