福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初12062号 原告：厦门市湖里区新港龙世家（幸福密码）小区业主委员会，住所地厦门市湖里区新港龙世家（幸福密码）小区。 负责人：吴忠厚，该业委会主任。 委托诉讼代理人：刘芳，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许晶，福建闽鹭律师事务所律师。 被告：厦门市龙潭物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路**毅宏大厦**。 法定代表人：洪细苗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：施晓娟，福建宏恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小城，福建宏恩律师事务所律师。 原告厦门市湖里区新港龙世家（幸福密码）小区业主委员会（以下简称新港龙世家小区业委会）与被告厦门市龙潭物业管理有限公司（以下简称龙潭物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新港龙世家小区业委会的委托诉讼代理人刘芳、许晶，以及被告龙潭物业公司的委托诉讼代理人陈小城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 本院查明的事实如下： 一、新港龙世家小区业委会的诉讼请求：1.龙潭物业公司立即向新港龙世家小区业委会返还公共收益538490.24元，并支付违约金（以15万元为基数，按月利率2%，从2016年1月18日起计至2016年1月25日为800元；以10万元为基数，按月利率2%，从2016年7月1日起计至2016年8月25日为3733元；以5万元为基数，按月利率2%，从2017年1月1日起计至2017年3月30日为2967元；以10万元为基数，按月利率2%，从2017年7月1日起计至2019年1月24日为38200元；以76005.96元为基数，按月利率2%，从2018年1月1日起计至2019年1月24日为19710元；以366156元为基数，按月利率2%，从2018年1月1日起计至实际付款之日止；以84476.31元为基数，按月利率2%，从2019年2月2日起计至实际付款之日止；以87858.07元为基数，按月利率2%，从2019年5月22日起计至实际付款之日止）；2.新港龙世家小区业委会因本案支出的保全申请费5000元应由龙潭物业公司承担。 二、龙潭物业公司确认尚欠新港龙世家小区业委会未返还公共收益538490.24元； 三、龙潭物业公司对新港龙世家小区业委会主张的前五笔违约金没有异议；对后三笔违约金的计算基数和计算时间（即对龙潭物业公司的应付款金额和应付款时间）没有异议，但对计算标准有异议，认为双方未就2015年6月后的应付款约定逾期还款违约金，龙潭物业公司无需支付这部分违约金，即使要支付也应按年利率6%支付。 四、双方于2016年1月10日签订的《幸福密码小区公共收益还款协议》约定龙潭物业公司应于2017年12月31日前向新港龙世家小区业委会支付剩余款项（含2015年6月后审计待付款）。龙潭物业公司如延迟支付，每延期一日，龙潭物业公司应向新港龙世家小区业委会支付未及时支付费用按千分之三计算的延迟支付违约金。 五、保全情况：诉讼过程中，新港龙世家小区业委会向本院申请财产保全，本院于2019年8月14日作出（2019）闽0206财保342号民事裁定书，于2019年8月22日冻结了龙潭物业公司在中国工商银行股份有限公司4100020009024566982的账户，于2019年8月26日冻结了龙潭物业公司在厦门银行股份有限公司87440120420001602000156的账户及87440120420001467000156账户。新港龙世家小区业委会因本案支出保全申请费5000元。 六、龙潭物业公司还抗辩其先行垫付的电梯保养维修款、路面地砖修缮款、监控设备维修款共48712.93元，以及公维金超支部分65590.36元、城停系统收益部分的停车费38910.32元，应当在本案未返还公共收益中予以抵扣。 争点分析 一、龙潭物业公司应否支付2015年6月后的应付款的违约金及该违约金的计算标准问题。因双方于2016年1月10日签订的《幸福密码小区公共收益还款协议》约定龙潭物业公司应于2017年12月31日前向新港龙世家小区业委会支付剩余款项（含2015年6月后审计待付款），龙潭物业公司如延迟支付，每延期一日，龙潭物业公司应向新港龙世家小区业委会支付未及时支付费用按千分之三计算的延迟支付违约金，故双方对2015年6月后至2017年12月31日的应付款约定了逾期付款违约金且违约金计算标准为日千分之三，新港龙世家小区业委会主动将该期间的违约金调整为按月利率2%计算，于法不悖，故本院对新港龙世家小区业委会主张的第六笔违约金（以366156元为基数，按月利率2%，从2018年1月1日起计至实际付款之日止），予以支持。对于2017年12月31日之后的应付款的逾期还款违约金，双方并未约定计算标准，新港龙世家小区业委会主张按月利率2%计算，没有依据，本院不予支持，但参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，龙潭物业公司逾期返还该部分款项应自逾期之日起按年利率6%向新港龙世家小区业委会支付资金占用期间的利息即违约金。即新港龙世家小区业委会主张的第七笔违约金（以84476.31元为基数，按月利率2%，从2019年2月2日起计至实际付款之日止）、第八笔违约金（以87858.07元为基数，按月利率2%，从2019年5月22日起计至实际付款之日止），标准应按年利率6%计算。 二、龙潭物业公司抗辩其先行垫付的电梯保养维修款、路面地砖修缮款、监控设备维修款共48712.93元，以及公维金超支部分65590.36元、城停系统收益部分的停车费38910.32元，应在本案未返还公共收益中予以抵扣，能否成立的问题。根据《厦门市物业管理若干规定》第四十条规定，业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。本案中，新港龙世家小区业委会主张的公共收益属于业委会委托物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行经营管理，扣除物业服务企业的经营管理费用后的经营收入，未经业主大会决定，该公共收益不能用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。因此，龙潭物业公司抗辩其先行垫付的电梯保养维修款、路面地砖修缮款、监控设备维修款共48712.93元，以及公维金超支部分65590.36元、城停系统收益部分的停车费38910.32元，应直接在本案未返还公共收益中予以抵扣，与上述规定不符，本院不予采纳。龙潭物业公司宜另案提起诉讼主张上述费用。 裁判结果 综上，因龙潭物业公司确认尚欠新港龙世家小区业委会未返还公共收益538490.24元，故新港龙世家小区业委会主张龙潭物业公司立即返还公共收益538490.24元，有事实和法律依据，本院予以支持。龙潭物业公司对新港龙世家小区业委会主张的前五笔违约金没有异议，本院对新港龙世家小区业委会主张的前五笔违约金（以15万元为基数，按月利率2%，从2016年1月18日起计至2016年1月25日为800元；以10万元为基数，按月利率2%，从2016年7月1日起至2016年8月25日为3733元；以5万元为基数，按月利率2%，从2017年1月1日起计至2017年3月30日为2967元；以10万元为基数，按月利率2%，从2017年7月1日起至2019年1月24日为38200元；以76005.96元为基数，按月利率2%，从2018年1月1日起至2019年1月24日为19710元；合计为65410元），予以支持。本案中，龙潭物业公司应向新港龙世家小区业委会支付的违约金为：65410元及以366156元为基数，按月利率2%，从2018年1月1日起计至实际付款之日止；以84476.31元为基数，按年利率6%，从2019年2月2日起计至实际付款之日止；以87858.07元为基数，按年利率6%，从2019年5月22日起计至实际付款之日止。新港龙世家小区业委会主张其因本案支出的保全申请费5000元由龙潭物业公司承担，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《厦门市物业管理若干规定》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、厦门市龙潭物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市湖里区新港龙世家（幸福密码）小区业主委员会返还公共收益538490.24元，并支付违约金（65410元及以366156元为基数，按月利率2%，从2018年1月1日起计至实际付款之日止；以84476.31元为基数，按年利率6%，从2019年2月2日起计至实际付款之日止；以87858.07元为基数，按年利率6%，从2019年5月22日起计至实际付款之日止）； 二、厦门市龙潭物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付厦门市湖里区新港龙世家（幸福密码）小区业主委员会因本案支出的保全申请费5000元； 三、驳回厦门市湖里区新港龙世家（幸福密码）小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12387元，减半收取计6193.5元，由厦门市龙潭物业管理有限公司负担5950元，由厦门市湖里区新港龙世家（幸福密码）小区业主委员会负担243.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林丽玉 二〇二〇年四月二十九日 书记员  吴朝旭 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《厦门市物业管理若干规定》 第四十条前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入，自收到之日起三十日内存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。 业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。