安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民再2号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：安徽民航机场建设管理有限公司，住所地安徽省合肥市新桥国际机场，统一社会信用代码91340000719986448M。 法定代表人：胡建军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢长安，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄锦翚，该公司员工。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：孙煜靖，女，1971年2月8日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市屯溪区，现住北京市石景山区。 再审申请人安徽民航机场建设管理有限公司（以下简称安徽民航管理公司）因与被申请人孙煜靖房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市中级人民法院(2017)皖10民终597号民事判决，向本院提起再审申请，本院于2019年12月20日作出（2019）皖民申3306号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭于2020年3月19日公开开庭审理了本案。再审申请人安徽民航管理公司的委托诉讼代理人谢长安、黄锦翚以及被申请人孙煜靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽民航管理公司再审请求：1、撤销二审判决；2、改判驳回孙煜靖要求安徽民航建设公司自2014年1月7日开始按日支付已付购房款1735997元每日万分之二的违约金至实际交房之日的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由孙煜靖承担。事实及理由：1、二审法院认为“案涉房屋虽通过了工程竣工验收，但无充分证据证明该房屋已经达到交付使用的基本条件”，属事实认定错误。双方于2014年1月16日签订的《商品房买卖合同》第8条第1款约定房屋的交付条件：（1）该商品房经验收合格……，二是商品房已经于2013年10月30日经过竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。2013年，孙煜靖因案涉柏林山庄16幢101室房屋纠纷向黄山市屯溪区人民法院起诉安徽民航建设公司的（2013）屯民一初字第01308号案件中，该案调解结案。安徽民航建设公司提交的证据5，即案涉房屋的《工程竣工验收报告》，孙煜靖对该证据的质证意见为“无异议”，可见孙煜靖认可二手商品房已经具备了交付条件。2、安徽民航建设公司已多次通过书面形式通知孙煜靖交付房屋，二审判决认为安徽民航建设公司未履行书面通知交房义务，属事实认定错误。在（2013）屯民一初字第01308号案件中，孙煜靖称：“通知我交房验收合格后，我7天内就可以支付余额”，安徽民航建设公司当庭表示“商品房已经验收，孙煜靖随时可以去拿房，拿房前必须要付清款项”，应当视为安徽民航建设公司已经书面通知孙煜靖交房，而孙煜靖于2014年1月2日交清了案涉房屋余款685812元，已经满足了孙煜靖自述的“通知我交房并验收合格”的支付余款的条件。（2013）屯民一初字第01308号民事调解书中的载明：“经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、孙煜靖日，2014年1月5日前支付安徽民航建设公司购房款716963.69元，安徽民航建设公司，在收到购房款后立即将博林山庄第16幢101室房屋交付孙煜靖使用”，这说明孙煜靖对案涉房屋已经竣工验收合格，符合交房条件不再有争议，同时安徽民航建设公司再次以书面调解书的形式通知了孙煜靖交房。案涉调解协议第3条约定，安徽民航建设公司与孙玉静于2014年1月16日重新签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第8条明确约定，交房时间为2016年元月17日前，双方约定的交房时间非常明确，不可能产生异议，可见，安徽民航建设公司没有必要在2014年1月16日签订商品房买卖合同的同时再次通知孙煜靖交房。事实上，双方之所以未办理完成交房手续，是因为孙煜靖在2014年1月16日签订商品房买卖合同后拿到钥匙验房，感觉房屋没有达到心中的条件，不予配合办理交房手续所致，因此，安徽民航建设公司不应承担逾期交房违约责任。二审判决对《商品房买卖合同》第10条约定的“商品房达到交房使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续”中的“书面通知”的理解过于机械，认为出卖人只有通过单独书面的交房通知形式才视为履行了书面通知的义务，于案涉房屋产生的一系列纠纷及处理过程割裂开来，显然是不全面也是错误的。 孙煜靖辩称：1、房屋根本不具备交付条件，安徽民航管理公司应承担违约责任；2、安徽民航管理公司没有按约履行交房义务，应承担违约责任；3、安徽民航管理公司再审理由中所表述的“双方之所以未办理完成交房手续是因为孙煜靖在2014年1月16日签订买卖合同后拿到钥匙，感觉房屋没有达到心中的条件，不予配合办理交房手续所致”，没有任何证据证明；4、安徽民航管理公司向法庭隐瞒了其已将案涉房屋网签他人、一房二卖的事实真相。 孙煜靖向一审法院起诉请求：1.判令安徽民航管理公司继续履行合同，立即交付合同中约定出卖的房屋及办理合法产权证书；2.判令安徽民航管理公司按约向孙煜靖支付逾期违约金（从2014年1月17日计算至2017年8月31日，1336天×1735997元×0.2‰/天=464125.60元，之后计算至实际交付之日）；3.本案诉讼费由安徽民航管理公司承担。一审中，孙煜靖撤回了第1项中办理合法产权证书的诉请。 一审法院认定事实：坐落于黄山市屯溪区新安博林山庄**楼系安徽民航管理公司开发，由其下属黄山分公司承建。2013年10月30日，新安博林山庄16幢楼已经相关部门验收合格并在黄山市建设工程质量监督站备案。2013年11月22日，博林山庄燃气经黄山港华燃气有限公司综合验收。2013年以前，孙煜靖与安徽民航管理公司签署有商品房买卖合同，后双方发生纠纷，孙煜靖遂起诉安徽民航管理公司。黄山市屯溪区人民法院在审理案件过程中，孙煜靖见过博林山庄16幢楼的验收合格报告。之后，在一审法院主持下双方达成调解协议，孙煜靖付清拖欠的房款，安徽民航管理公司支付孙煜靖逾期交房违约金3万元。按照调解书约定，双方于2014年1月16日重新签订《商品房买卖合同》，该合同第八条约定交房时间为2014年1月17日前；合同第九条（2）约定：逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定了房屋交接；合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，孙煜靖从物业公司拿到房屋钥匙看过房屋。 一审法院认为，孙煜靖与安徽民航管理公司于2014年1月16日签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。现该合同未完全履行，孙煜靖诉请要求继续履行合同，于法有据，予以支持。孙煜靖要求安徽民航管理公司支付逾期交房违约金的诉请，是否能得到支持是本案争议的焦点。按照合同第九条（2）约定支付逾期交房违约金的前提是安徽民航管理公司存在逾期交房的行为且超过30日。2013年双方就房屋买卖合同发生纠纷时，在案件审理中，孙煜靖自认已看过博林山庄16幢楼验收合格的报告及黄山港华燃气有限公司综合验收单。在此前提下，经一审法院主持双方达成调解协议。从案件调解到双方重新签订合同，可以认定孙煜靖在重新签订合同时明知房屋已经验收合格，双方对房屋交接不再有争议（见孙煜靖提交的民事调解书第一条）。虽然合同第十一条对房屋交接有约定，但安徽民航管理公司出售的是已经验收合格符合交房条件的现房。且合同签订后，孙煜靖拿钥匙验过房屋，只是觉得房屋未达到心目中的条件，认为房屋还未验收合格，故双方未再办理正式的房屋交接手续。时隔三年半后，孙煜靖再追究安徽民航管理公司逾期交房的违约责任，要求安徽民航管理公司从2014年1月17日开始按日支付已付房款1735997元每日万分之二的违约金至实际交房之日止，显然有悖事实，于法无据，依法不予支持。 综上，孙煜靖与安徽民航管理公司签订的商品房买卖合同继续履行；应驳回孙煜靖要求安徽民航管理公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、孙煜靖与安徽民航机场建设管理有限公司于2014年1月16日签订的商品房买卖合同继续履行；二、驳回孙煜靖要求安徽民航机场建设管理有限公司从2014年1月17日开始按日支付已付房款1735997元每日万分之二的违约金至实际交房之日止的诉讼请求。一审案件受理费4131元，由孙煜靖负担。 孙煜靖上诉请求：1依法撤销黄山市屯溪区人民法院(2017)皖1002民初1684号民事判决，改判支持孙煜靖一审诉讼请求；2.案件一、二审诉讼费由安徽民航管理公司负担。 二审中，孙煜靖提交了以下证据：证据一、开发商交付房屋名单五张，证明房屋没有交付孙煜靖；证据二、情况说明和请求复印件一份，证明孙煜靖一直同开发商交涉房屋。安徽民航管理公司的意见为：证据一不是新证据，不是原件，对真实性、合法性及证明目的均有异议，安徽民航管理公司已根据合同约定交付房屋，但是孙煜靖拒收房屋；证据二不是新证据，不是原件，真实性、合法性均有异议，孙煜靖对房屋的价格持有异议，并没有对案涉房屋的交付提出要求。 安徽民航管理公司提交了以下证据：证据一、声明一份；证据二、职务任免通知一份。以上二份证据共同证明安徽民航管理公司于2017年2月8日在安徽商报登报声明黄曙峰不再担任黄山市分公司副经理职务，其在新安博林山庄项目的一切行为，包括但不限于在书面材料、影像资料上的签字、认可说明等，均属其个人行为，不代表安徽民航管理公司及黄山分公司，与安徽民航管理公司和黄山分公司无关系。孙煜靖的意见为：对证据一、二的真实性无异议，黄曙峰虽被免职，但其是案涉新安博林山庄项目的投资人。 二审法院认证意见为：对孙煜靖提交的证据一，安徽民航管理公司虽持异议，但未提供证据予以反驳，予以采信，该证据可以证明双方未办理房屋交接手续；证据二的主要内容为，孙煜靖提出房屋至今没有交付，要求按照团购价核算价款及办理产权证等，系由孙煜靖于2017年3月27日交给黄曙峰并由其注明属实，因安徽民航管理公司于2017年2月8日在安徽商报登报声明黄曙峰在新安博林山庄项目的一切行为，均属其个人行为，不代表安徽民航管理公司及黄山分公司，故对该证据不予采信。安徽民航管理公司提交的证据一、二，孙煜靖对其真实性均无异议，予以采信。 对当事人二审争议的事实，二审法院认定如下：2014年1月16日，安徽民航管理公司为出卖人、孙煜靖为买受人签订一份《商品房买卖合同》，该合同第三条约定孙煜靖购买第16幢01号住宅；第四条约定商品房总金额1735997元；第八条约定：“出卖人应当在2014年元月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”孙煜靖自2011年至2012年1月19日支付了购房款1050185元，于2014年1月2日支付了余款685812元，合计1735997元。2017年7月6日，孙煜靖以安徽民航管理公司逾期交房等为由，诉至一审法院。安徽民航管理公司在一审中辩称孙煜靖主张逾期交房违约金已超过二年诉讼时效。 二审查明的其他事实与一审一致。 二审法院认为，本案二审争议的焦点为：案涉房屋是否已交付，孙煜靖要求安徽民航管理公司支付逾期交房违约金是否应予支持。 双方于2014年1月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉房屋虽通过工程竣工验收，但无充分证据证明该房屋已达到交付使用的基本条件，安徽民航管理公司并未提交充分证据证明按《商品房买卖合同》第十一条约定书面通知孙煜靖交房，双方亦未实际办理房屋交接手续。据此，应当认定案涉房屋未予交付。安徽民航管理公司辩称其履行了交房义务，缺乏证据佐证，不予支持。安徽民航管理公司违反了《商品房买卖合同》第八条有关其应当于2014年1月17日前将符合合同约定的商品房交付孙煜靖使用及第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”的约定，其应承担逾期交房的违约责任。孙煜靖起诉主张自2014年1月17日起计算逾期交房违约金，因其未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断等情形。故逾期交房违约金应依据孙煜靖于2017年7月6日起诉的时间和诉讼时效为二年的法律规定，自2015年7月7日起算。《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房违约金标准，依法不构成过高。因此，安徽民航管理公司应自2015年7月7日起按日向孙煜靖支付已交付房价款1735997元每日万分之二的违约金。 综上，孙煜靖要求支付逾期交房违约金的部分上诉请求成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决：1、维持黄山市屯溪区人民法院(2017)皖1002民初1684号民事判决第一项：孙煜靖与安徽民航机场建设管理有限公司于2014年1月16日签订的商品房买卖合同继续履行；2、撤销黄山市屯溪区人民法院(2017)皖1002民初1684号民事判决第二项：驳回孙煜靖要求被告安徽民航机场建设管理有限公司从2014年1月17日开始按日支付已付房款1735997元每日万分之二的违约金至实际交房之日止的诉讼请求;3、安徽民航机场建设管理有限公司于本判决生效后十日内支付孙煜靖逾期交房违约金（违约金以1735997元为基数，按照每日万分之二，自2015年7月7日起计算至实际交房之日止）；4、驳回孙煜靖的其他诉讼请求。一审案件受理费4131元，孙煜靖负担1550元，安徽民航机场建设管理有限公司负担2581元；二审案件受理费8262元，由孙煜靖负担3100元，安徽民航机场建设管理有限公司负担5162元。 再审期间，孙煜靖向本院新提交了以下三组证据：第一组：安徽民航管理公司通告电、燃气短信截屏复印件壹份，证明：1、在2017年2月之前，涉案小区电力施工未通过检查被要求整改；2、涉案小区天然气虽开通，但孙煜靖无法办理开户手续，仍无法使用。第二组：安徽民航管理公司电力验收合格后收取物业费文件截屏复印件壹份，证明案涉小区于2018年9月30日才通过供电改造工程验收，正式供电。第三组：黄山市房地产交易中心出具证明壹份，证明安徽民航管理公司于2016年3月3日将案涉房屋网签于第三方，同年11月22日被司法查封，安徽民航管理公司故意隐瞒真相，涉嫌一房二卖。 安徽民航管理公司对上述三份证据的真实性、关联性及合法性均不予认可。 本院认证：上述短信内容以及安徽欣航物业管理有限公司于2018年11月1日出具的《关于博林山庄小区通电后物业费用收费报告》能够反映案涉小区的电力、燃气等配套设施的基本情况，与本案具有关联性，且安徽民航管理公司未提供案涉电力等配套设施在合同约定交付时具备正常使用条件等足以否定上述信息真实性的证据，故本院予以认定。对于第三组证据，该组证据系当地房屋交易管理部门出具，反映案涉房屋抵押及查封状况，与本案具有关联性，且安徽民航管理公司未提供相反证据证明，本院予以认定。 本院认为，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2014年1月16日，根据当时的《城市房地产开发经营管理条例》（2011修订）第十七条第一款之规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，以及该条例第十八条第一款之规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况”，案涉博林山庄16幢楼虽通过工程竣工验收，但该验收属于楼栋的单体验收而非综合验收，本案一、二审以及再审期间，安徽民航管理公司均未提供证据证明案涉工程在双方合同约定交付时通过综合竣工验收，结合再审期间孙煜靖提供的通告电、燃气短信截屏复印件、收取物业费文件截屏复印件等证据，足以证明案涉房屋电力等基础配套设施在双方约定交付时未达到业主正常使用的条件，安徽民航管理公司对此未作出合理解释，亦未提供证据证明按约履行了案涉房屋交付通知义务，其虽认为“双方之所以未办理完成交房手续，是因为孙煜靖在2014年1月16日签订商品房买卖合同后拿到钥匙验房，感觉房屋没有达到心中的条件，不予配合办理交房手续所致”，但未提供证据佐证，不予采信。此外，在孙煜靖支付案涉购房款后，安徽民航管理公司作为独立法人企业，于2016年3月3日擅自将案涉房屋网签于第三方，并被人民法院于2016年11月22日查封，安徽民航管理公司对此存在明显过错。据此，安徽民航管理公司未按约向孙煜靖交付房屋，应当按约承担逾期交房违约金。 综上，安徽民航管理公司的再审请求无事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第二百零七条第一款之规定，判决如下： 维持安徽省黄山市中级人民法院(2017)皖10民终597号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年四月二日 法官助理杨福来 书记员江亚芸