江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初1937号 原告：江苏金源置业有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：凌剑。 委托诉讼代理人：池坚，江苏盛律律师事务所律师。 被告：江苏苏弛物业管理服务有限公司，住所地江苏省淮安市。 法定代表人：段丽媛。 原告江苏金源置业有限公司与被告江苏苏弛物业管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月1日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告江苏金源置业有限公司的委托诉讼代理人池坚、被告江苏苏弛物业管理服务有限公司的法定代表人段丽媛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏金源置业有限公司向本院提出诉讼请求：判令解除与被告签订的租赁协议；判令被告立即向原告交还所承租的房屋； 判令被告向原告立即支付所欠租金（每月17500元人民币，时间自2019年4月1日起至2019年12月31日，合计157500元），并支付275天的（每天100元）违约金（自2019年4月1日至2019年12月31日）、水电费5787元（2019年1月至12月）、物业管理费22644元（2019年1月至12月），以上共计183431元；判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月22日，原、被告双方签订了一份办公用房的租赁协议。被告在协议签订后的几个月还能按协议约定履行，可没过多久，被告就开始拖欠租金，截止2019年12月底，被告已拖欠了157500元之多，虽经原告多次催讨，但被告置之不理。原告出于无奈，特将被告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 被告江苏苏弛物业管理服务有限公司辩称：1.被告于2019年7月5日向原告负责人蔡涛提出因种种原因不合格继续租用房屋的意向，并征得了对方同意，被告按照原告的要求提交了退租申请，并于2019年7月17日将确认后的退租申请送给蔡涛，7月份就不再使用该房屋办公。2019年8月7日，经过双方沟通，原告同意被告支付剩余租金五万元（2019年4月至7月租金，扣除2万元押金，无违约金及其他费用）一次性结清租金。2.该房屋自被告租赁之日起，总经理室屋顶处就多次漏水，虽然原告也有维修，但一直没有彻底解决漏水问题，严重影响了被告正常使用，且有三间办公室因原告房屋遗留问题导致中央空调不能使用，原告一直没有维修处理，严重影响了被告员工正常办公，违反了双方租赁协议的有关约定。3.自被告第一次缴纳租金起，原告因种种理由拖延没有给被告出具正式租赁发票，直到2019年2月给被告开出一次发票，但该发票上只开具了被告的公司名称，被告公司的税号等其他必须有的内容全部没有（违反税务规定，为无效发票或者假发票），被告将该发票退还给原告，并要求原告重新出具正规发票，但原告一直没有履行。4.2019年8月18日，被告因业务项目办公需要，前往房屋拉一张办公桌、两把椅子和一台电脑使用，在将物品搬到负一楼车库时，遭到原告公司工作人员的阻拦和恶语威胁，物品没有带走，面包车被原告阻拦在现场至。原告于当日将房屋门上又加了一把锁，违法扣押被告物资和资产。综上，被告没有违约，而是原告隐瞒了房屋问题，导致被告无法正常使用房屋，被告事出无奈提出退租要求。原告于2019年8月18日在房屋门上加锁，扣押被告资产，因此原告要求被告支付2019年7月之后的租金没有理由和依据。被告认可应付原告的租金为五万元，其他金额不予认可。 本院经审理查明以下事实：南京市.55平方米，以下简称案涉房屋）为原告所有。2018年8月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《承租协议》，约定甲方将案涉房屋中约360平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限为3年，自2018年9月1日至2021年8月31日，年租金为21万元人民币，该租金不含乙方应支付的物业管理费，租金按季度支付，乙方于每年8、11、2、5月15日前向甲方支付下一季度租金，甲方收到租金后七日内提供正式租赁发票，首次交纳租金为协议签订后一周内。甲乙双方签订本协议起5日内，乙方向甲方支付租赁保证金20000元，该保证金不计利息，承租期满，乙方如无违反本协议条款且符合甲方要求的交移交条件，该保证金在期满后5日内全额一次性返还乙方。甲方应不迟于2018年8月31日前向乙方交付所述之承租房产和相关设施、用具等，2018年9月1日至9月30日为装修期，免租金一个月，租金从2018年10月1日起算。对于乙方在使用过程中所发生的水、电、空调等能源费用，根据物业公司分摊办法计量按实结算，由物业公司负责收取。甲方对承租资产及设施的定期维修保养应事先通知乙方，并尽可能在乙方认为合适的时间安排进行，以保证乙方的正常使用不受影响或干扰，由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金。乙方承租房屋后，自行增加设备或其他装修，在乙方退租时，凡能够独立拆除的乙方可以拆除拿走，无法独立拆除的乙方不可强行拆除，因乙方强行拆除而造成的对房屋的损坏由乙方承担所有经济损失。甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续15天以上的，甲方有权选择提前终止本协议，甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的，乙方有权提前终止本协议。甲方未能按协议约定向乙方交付承租资产的，每逾期一日乙方有权向甲方收取保证金之千分之五的违约金，在甲方并无违约前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取保证金千分之五的违约金，直至提前终止本协议，双方另就其他事项做了约定。被告此后承租案涉房屋，并于2018年10月开始支付租金至2019年4月，此后租金未予给付。 2018年8月17日，被告通过手机微信向原告方蔡总反映总经理室有一处漏水，8月20日再次通过手机微信要求安装中央空调和电源的开关，并再次反映了总经理室漏水的问题。2019年2月，被告通过手机微信反映原告开出的发票错误，要求重新开具。2019年7月5日，被告发出微信：“您好蔡总，我这几天在出差的，想下周回去告诉您的，房子不租了，种种不合适吧，谢谢您的理解”，对方回信：“根据您的经营情况租与不租我们不好要求，协议期内请尽快书面给我退租申请，先把欠缴租金结清，我们好办手续”，被告发信：“下周给您送去”。7月17日，被告将退租申请发送给原告，退租申请载明：“我公司于2018年8月22日签订了《承租协议》，因我公司实际经营情况，该房屋不适合我方继续使用，由此向贵司提出退租申请”。2019年8月7日，蔡总向被告发信：“段总，请问退租一事考虑的如何，还请本周尽快前来办理手续，不要让我们难做”，被告回信：“租金剩余五万结清没有问题，主要我在想办法凑钱，垫底资金太多了，在努力想办法”，蔡总发信：“好的，解除协议我已准备好了，还请本周内签订并结清租金，拖欠了我们就不好交代了，还请理解我们的难处”。被告陈述其后与原告商谈签订解除租赁合同事宜，由于原告不同意被告分期给付剩余租金50000元，双方协商解除租赁合同不成。 原告在庭审中提供案涉房屋物业管理部门（江苏恒久物业发展有限公司）发出的电费代收代缴通知单、费用清单等，要求被告向原告支付水电费5787元、物业管理费22644元，但未能提交已代缴的证据。 双方就以下事实发生争议。被告陈述与原告解除租赁合同不成后，一直未再使用案涉房屋，2019年8月18日，被告去案涉房屋准备拖回一些物品用于其他用途，但遭到原告工作人员阻止，次日，被告员工发现案涉房屋被原告加了一把锁，导致案涉房屋彻底不能使用。原告认可双方租赁合同并未协商解除，后大概于2019年10月，被告回到案涉房屋准备拖回物品，由于被告尚欠原告租金，原告不允许被告在未清偿租金的情况下拖回物品，原告认为有权留置被告物品，遂在案涉房屋大门上加了一把锁，被告如要使用案涉房屋可知会原告。被告为证明上述事实，提供了手机拍摄的照片（原告的工作人员阻止被告搬回物品、案涉房屋加锁的大门）及被告法定代表人与其员工的微信聊天记录（员工反映进不去办公室）。原告认可照片的真实性，否认微信聊天记录的真实性，坚持认为在案涉房门上加锁系在2019年10月。本院认为，被告提供的照片属实，根据显示的拍摄日期为2019年8月18日，原告虽加以否认，但就此未能提供相关证据予以反驳，因此本院确认双方发生冲突原告阻止被告搬运物品的时间为2019年8月18日，根据被告法定代表人与其员工的微信聊天记录，结合事件发展的逻辑性，原告于次日在案涉房屋房门上加锁应属实。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原、被告双方签订租赁合同，被告租用原告的案涉房屋，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。被告在租用案涉房屋之初确曾向原告提及有房屋漏水问题，原告承诺维修，被告在此后未再提及，后期向原告谈到解除租赁合同时的理由为因“种种不合适”，提交的退租申请中所称的原因为“因我公司实际经营情况，该房屋不适合我方继续使用”，因此原告向被告提供的案涉房屋应符合使用目的，原告已履行了交付义务，被告应按合同约定履行给付租金的义务。由于被告自2019年4月后未再给付租金致使双方产生矛盾，原告有权按约定向被告主张提前终止合同，且原告已于2019年8月19日在案涉房屋上加锁，导致被告实际已不能使用案涉房屋，因此根据双方合同约定，结合本案具体情形，解除双方签订的租赁协议。被告自2019年4月起未付租金，由于原告于2019年8月19日在案涉房屋上加锁，致使被告不能使用案涉房屋，此后再收取被告租金缺乏权利基础，因此租金计算至该日时止，经核算租金为80356元，被告预缴的20000元保证金应予扣除。由于被告逾期支付租金15天以上，违反了合同约定构成违约，被告应承担相应的违约责任，按每日100元的标准，违约金为14000元。原告要求被告支付水电费、物业管理费，由于双方在租赁合同中约定该部分费用由物业管理部门收取，原告也未提供已代缴的证据，故原告现主张该费用由被告支付给原告无事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告江苏金源置业有限公司与被告江苏苏弛物业管理服务有限公司于2018年8月22日签订的《承租协议》； 二、被告江苏苏弛物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏金源置业有限公司租金60356元、违约金14000元，合计74356元； 三、驳回原告江苏金源置业有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4501元（原告已预缴），因适用简易程序减半收取2250.5元，由原告江苏金源置业有限公司负担1225.5元，被告江苏苏弛物业管理服务有限公司负担1025元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 胡 斌 二〇二〇年四月二十九日 书记员 张奕琪