广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初402号原告：肇庆市柏华行房地产顾问有限公司，住所地广东省肇庆市*****圣地名轩泰龙阁(A2幢)二层201号写字楼01卡，统一社会信用代码914***********013R。法定代表人：覃某1。委托诉讼代理人：郑勇、詹文秀，广东勤思进律师事务所律师。被告：肇庆市汉誉置业有限公司，住所地肇庆市端州区******************商铺,统一社会信用代码91441202MA4UWN3B81。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：欧阳海春、肖冠荣，广东立顺律师事务所律师。原告肇庆市柏华行房地产顾问有限公司诉被告肇庆市汉誉置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月23日和4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人詹文秀及被告的委托诉讼代理人肖冠荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告即向原告支付销售代理费754310.82元与滞纳金513595.44元,以上共计1267905.26元；2.判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费、财产保全担保费。诉讼中，原告变更其诉讼请求1中销售代理费的金额为497484元，并按照被告所欠当期数额以月利率2%的标准计付违约金至代理费付清之日止。事实和理由：2018年3月9日，原被告签订《销售代理服务合同》，约定由原告代理销售被告投资开发的花城都汇一期项目，合同同时对销售代理费根据销售累计单位用分段的方式做了详细约定，对成功销售的标准也根据不同的销售方式做了详细约定。合同签订后,原告依约开展了代理销售工作，并成功帮助被告销售商品房190套，总售价为125166542元。根据合同第八条第3点的约定，被告应该按1.3%的费率向原告支付代理费。经过双方对每一期销售代理费的核算，确认被告仍欠原告销售代理费合计754310.82元与滞纳金513595.44元。但时至今日，被告依然没有依约向原告支付代理费及滞纳金。原告认为，原、被告签订的《销售代理服务合同》是双方真实意思表示，是合法有效的。被告拒不支付代理费的行为侵害了原告的合法权益。据此，原告特依据《民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、《柏华行花城项目》、《柏华行花城都汇项目》和《柏华行花城项目组》这一孤证不足以证实答辩人应支付给被答辩人的销售代理费为754310.82元。被答辩人提供的《柏华行花城项目》、《柏华行花城都汇项目》和《柏华行花城项目组》未经答辩人盖章或答辩人的法定代表人签名确认，不能视为答辩人与被答辩人双方对佣金支付的金额达成合意，且被答辩人未能提供对账确认函、债权确认书等证据证明答辩人与被答辩人双方对佣金支付的金额进行了最终结算。因此，被答辩人仅以《柏华行花城项目》、《柏华行花城都汇项目》和《柏华行花城项目组》这一孤证证明答辩人应支付给被答辩人的销售代理费为754310.82元应属证据不足，应承担举证不能的不利法律后果。二、无论答辩人与被答辩人双方最终对账确认答辩人应付的销售代理费金额为多少，《柏华行花城项目》、《柏华行花城都汇项目》和《柏华行花城项目组》中所有以基准计算比例0.9%计算出的基准佣金均应从中予以扣减。被答辩人提供的《柏华行花城项目》、《柏华行花城都汇项目》和《柏华行花城项目组》中所有以基准计算比例0.9%计算出的基准佣金是用于抵欠付的工程款和以房抵欠款，并非被答辩人实际发生的销售代理工作所产生的佣金，与被答辩人的销售代理无关，该部分费用应予以扣减。三、无论答辩人与被答辩人双方最终对账确认答辩人应付的销售代理费金额为多少，均应从中扣减40万元。答辩人与被答辩人双方在2018年3月9日签订的《花城都汇一期销售代理合同》第八条第4点约定“服务代理期限内，乙方需在每次推售的公开发售日起30天内成功销售该次推售总套数的70%，若30天期限内成功销售套数低于该次推售总套数的70%,甲方扣除乙方销售代理费10万元；若30天期限内成功销售套数高于该次推售总套数的85%,甲方支付乙方10万元作为成果奖励，代理期间该奖励以总额30万元为上限。”在合同期限内，答辩人共开盘四次，被答辩人在每次推售的公开发售日起30天内成功销售套数均低于该次推售总套数的70%，根据上述约定，应扣减40万元销售代理费（10万元×4)销售代理费。四、被答辩人请求答辩人支付滞纳金513595.44元没有法律依据，不应予以支持。滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式。只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，因而只是违反行政行为的责任形式。滞纳金是行政管理的罚金，其具体适用的规定在各个行政法规之中。涉案合同所产生的责任是平等主体间的一种民事责任形式。我国合同法中规定的违约责任的形式只有继续履行、赔偿损失、违约金和定金四种，并没有滞纳金的规定，滞纳金不是民事责任形式。因此，涉案合同中关于滞纳金的约定是无效的，被答辩人请求答辩人支付滞纳金513595.44元的主张没有法律根据，不应予以支持。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回被答辩人不合理的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。此后，被告又补充答辩意见如下：被答辩人提供的《柏华行花城项目》、《柏华行花城都汇项目》和《柏华行花城项目组》的总套数为210套（总佣金为1723591.80元），以基准计算比例0.9%计算基准佣金的套数共35套（佣金共182861元）。因以基准计算比例0.9%计算出的基准佣金均用于抵欠付的工程款和以房抵货款，并非被答辩人实际发生的销售代理工作所产生的佣金，与被答辩人的销售代理无关，该部分费用应予以扣减。其中，答辩人以3幢1301房抵其关联企业肇庆市维纳斯酒店有限公司欠供货商赵伟清的猪肉货款，以4幢401房抵其关联企业肇庆市汉一房地产开发有限公司欠付的工程款，以5幢404房抵其欠茂名市建筑集团有限公司的工程款。因此，被答辩人实际成功帮助答辩人销售商品房的套数应为175套（210套-35套）。答辩人己向被答辩人支付了销售佣金1226109元。故答辩人实际尚欠被答辩人销售佣金应为0元(1723591.80元-182861元-40万元-1226109元=-85378.20元），而非被答辩人所主张的497484元。因此，答辩人已向被答辩人支付完全部销售代理费，无需再向被答辩人支付销售代理费。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《[花城都汇一期]销售代理服务合同》，约定被告指定原告对其投资开发的肇庆市花城都汇一期项目(含住宅、商业及车位部分)进行代理策划销售服务，合同期限从2018年3月9日至2019年3月8日。此外，合同还就双方的权责、平均底价与付款方式、收费标准及结算方式、违约责任等进行约定。其中合同第八条“收费标准及结算方式”第3款约定，自2018年5月30日至2018年12月31日止项目整体成功销售单位的累计总金额为150套≤累计销售套数合同签订后，依约进行了销售代理工作,期间被告亦先后对原告销售代理的情况进行确认，具体确认情况如下：1.被告的员工黄燕妮、陈丽梨分别于2018年3月18日和3月25日在原告出具销售35套房屋的《柏华行花城项目》进行复核，确认基准佣金为317154元，基准计算比例为1.3%。2.被告的员工黄燕妮、陈丽梨分别于2019年3月18日和3月25日在原告出具销售45套房屋的《柏华行花城项目》进行复核，确认基准佣金为398677元。其中1套房基准计算比例为0.9%,基准佣金为3996元。3.被告的员工黄燕妮、陈丽梨分别于2019年3月18日和3月25日在原告出具销售27套房屋的《柏华行花城项目》进行复核，确认基准佣金为240028元。其中1套房的基准计算比例为0.9%,基准佣金为3560元。4.被告的员工黄燕妮、陈丽梨分别于2019年4月10日和4月23日在原告出具销售18套房屋的《柏华行花城项目》进行复核，确认基准佣金为153005元，基准计算比例为1.3%。5.被告的员工黄燕妮、陈丽梨分别于2019年5月8日和5月15日在原告出具销售43套房屋的《柏华行花城项目》进行复核，确认基准佣金为267215元，基准计算比例为1.3%和0.9%。其中31套房基准计算比例为0.9%，该部分基准佣金合共为165350元。6.被告的员工黄燕妮、陈丽梨分别于2019年7月16日和7月23日在原告出具销售14套房屋的《柏华行花城项目》进行复核，确认基准佣金为121300元，基准计算比例均为1.3%。7.被告的员工黄燕妮、陈丽梨分别于2019年8月9日和8月14日在原告出具销售4套房屋的《柏华行花城项目》进行复核，确认基准佣金为33869元，基准计算比例均为1.3%。8.被告的员工黄燕妮、陈丽梨分别于2019年10月28日和11月2日在原告出具销售4套房屋的《柏华行花城项目》进行复核，确认基准佣金为34598元，基准计算比例均为1.3%。9.被告的员工黄燕妮于2019年11月28日在原告出具销售10套房屋的《柏华行花城都汇项目(补差额点数)》进行复核，确认10套房屋补差额基准佣金为6342元。10.被告的员工黄燕妮于2019年11月28日在原告出具销售1套房屋的《柏华行花城都汇项目》进行复核，确认基准佣金为8886.35元，基准计算比例为1.3%。11.被告的员工黄燕妮于2020年1月21日在原告出具销售3套房屋的《柏华行花城都汇项目》进行复核，确认基准佣金为17126.35元。其中2套房基准计算比例为0.9%，该部分基准佣金合共为9955元。12.被告的员工黄燕妮于2020年1月13日在原告出具销售6套房屋的《柏华行花城都汇项目》进行复核，确认基准佣金为49282.1元，基准计算比例均为1.3%。综上，上述12项佣金合共为1647482.8元。其中1-8项合共房屋190套，基准佣金为1565846元。其中35套房基准计算比例为0.9%，该部分基准佣金合共为182861元。合同签订后，被告则先后支付了销售代理费1226109元给原告，具体如下：1.2018年10月16日，支付了76109元；2.2019年5月27日，支付了100万元；3.2020年3月17日，支付了15万元。此后，由于被告一直未付清销售代理费，原告遂诉至本院。诉讼中，原告主张销售代理费合共为1723591元(包括12项佣金1647482.8元及其后补充的未经被告确认的10套房基准佣金76109元)，并明确其在本案仅依照合同第十条“违约责任”第1款约定按月利率2%的标准主张违约金。被告在庭审中对原告补充提供10套房基准佣金76109元亦予以确认，但认为其中以“基准计算比例为0.9%”计算的35套房的基准佣金182861元与原告销售无关，是其用于抵扣工程款或货款，不应计算佣金，故原告的总代理费应为1540730.8元，已付1226109元，另需根据《花城都汇一期销售代理合同》第八条第4点约定扣减其4次开盘原告成功销售套数均低于该次推售总套数的70%，应扣减40万元销售代理费（10万元×4)，故其已经不存在应支付销售代理费的情形。此外，双方在诉讼中确认以下事实：1.被告已支付销售代理费1226109元。2.佣金支付的流程一般操作为支付代理费后按已付金额开具发票。本院认为：本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告于2018年3月9日签订的《[花城都汇一期]销售代理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同的主要内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约全面履行。一、对于原告主张销售代理费的请求。首先，由于被告在诉讼中对原告提供的合共金额为1723591.8元对账结算材料的真实性、合法性并无异议，亦对其中对账结算材料中除“基准计算比例为0.9%”的销售代理费182861元外余下的1540730.8元予以确认，故本院对该部分金额的销售代理费予以确认。其次，被告在诉讼中对原告提供的对账结算材料中有关35套以“基准计算比例为0.9%”计算的佣金182861元)则不予认可，其理由为该部分商品房并非原告销售，是其用于抵扣工程款或贷款的，与原告销售代理无关。但根据合同第八条“收费标准及结算方式”第5款的约定，委托期内被告自行销售该项目之住宅视为原告的业绩，销售佣金在当期代理费率减除0.4%后计提，且根据原、被告已确认的对账结算材料双方亦是依此核定销售代理费，故本院对该部分的销售代理费即182861元亦予以确认。综上，被告应支付总的销售代理费为1723591.8元。如上所述，被告应支付总的销售代理费为1723591.8元，扣减已支付的1226109元，尚欠497482.8元。被告在诉讼中认为根据《花城都汇一期销售代理合同》第八条第4点约定，由于原告4次开盘后成功销售套数均低于该次推售总套数的70%，故应扣减其40万元销售代理费。由于被告并没有提供足够证据证明原告存在《花城都汇一期销售代理合同》第八条第4点应扣减销售代理费之情形，且在双方确认销售代理费时对此亦未提及。因此，被告的上述主张，由于理据不足，本院不予采纳。综上所述，被告应支付总的销售代理费为1723591.8元，扣减已支付的1226109元，尚欠497482.8元，被告理应支付给原告。原告的该项请求，其合理合法部分，本院予以支持。二、对于原告主张逾期支付销售代理费的违约金的请求。由于合同已对逾期支付销售代理费约定了违约金的条款，故原告因此主张违约金合理合法，本院予以支持。根据甲方(即被告)收到乙方销售代理费发票5个工作日内发放销售代理费及成果奖励金至乙方账号。由于双方在诉讼中均确认佣金支付的流程一般操作为支付代理费后按已付金额开具发票，故销售代理费支付的时间应根据双方的交易习惯和合同的约定予以确定，即被告应在最终确认后5个工作日内支付销售代理费。由于被告未依约支付销售代理费，已构成违约，理应承担违约责任。合同第十条“违约责任”第1款中的“滞纳金”实质亦为违约金，原告选择该条款并自行调整至按月利率2%的标准主张逾期支付销售代理费的违约金并无不当。据此，对于双方在本案诉讼前已确认的销售代理费1647482.8元的违约金计至2020年3月17日为194737.96元，2020年3月18日起的违约金以所欠销售代理费421373.8元为基准另行按照月利率2%的标准计算至上述款项付清之日止。至于在诉讼中确认的10套商品房的销售代理费76109元，由于为双方在本案诉讼才予以确定，故主张该部分销售代理费的违约金理据不足，本院不予支持。因此，原告的该项请求，其合理合法部分，本院予以支持。被告对此所作之抗辩，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市汉誉置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付销售代理费497482.8元给原告肇庆市柏华行房地产顾问有限公司。二、被告肇庆市汉誉置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告支付逾期付款的违约金[前述违约金计至2020年3月17日为194737.96元，2020年3月18日起的违约金以销售代理费421373.8元为基准另行按照月利率2%的标准计算至上述款项付清之日止。]。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5361元(原告已预交8106元)，原告承担61元，被告承担5300元。被告应承担的受理费在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  梁凯文二〇二〇年四月十五日书记员  卢诗瀚