山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁执复97号 复议申请人（异议人、被执行人）：山东美澳置业有限公司，住所地临沂市罗庄区清河南路东首，组织机构代码：76002788X。 法定代表人：韩殿彩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐杰，男，该公司员工。 申请执行人：山东华泰建设集团有限公司，住所地临沂市兰山区解放路**，组织机构代码：168291374。 法定代表人：朱笛，该公司董事长。 复议申请人山东美澳置业有限公司（以下简称美澳公司）不服临沂市中级人民法院（以下简称临沂中院）（2020）鲁13执异16号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 临沂中院在执行申请执行人山东华泰建设集团有限公司与被执行人美澳公司建设工程施工合同纠纷执行一案中，被执行人美澳公司对临沂中院冻结其部分银行存款的行为不服，向该院提出执行异议，请求法院依法停止对异议人纳入监管账户（3705××××0272账户）的预售资金5894301元的执行。事实和理由：一、预售资金对应的商品房尚未完工，扣划监管账户预售资金可能导致工程“烂尾”，引发购房者上访，影响社会稳定。法院冻结的异议人的5894301元预售资金系198户购房者30%的购房款。根据《城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《最高人民法院办公厅关于商品房预收款可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的复函》中亦明确指出“应当确保预售资金用于商品房工程建设，”目前该预售资金对应的中楷信乐购城（清水湾花园二期）13、14＃楼正在建设过程中，水电暖、门窗、消防设施安装及外墙保温正在施工，其中对施工单位天元建设集团有限公司还有约3186万元工程款未付，另外，水电暖和消防工程施工还有1000万元工程款未付，保温外墙及外墙真石漆施工还有680万元工程款未付，门窗制作安装工程还有360万元工程款未付，如扣划该资金，将导致相应工程款无法拨付，无法保证工程建设正常进行，无法保障房屋顺利交付购房者使用，严重损害购房者利益，并引发购房者群体上访等情况，影响社会稳定。 临沂中院经审查查明，申请执行人山东华泰建设集团有限公司与被执行人美澳公司建设工程施工合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2018年12月19日作出（2018）鲁民终1943号终审判决书，判决美澳公司于判决生效后十日内付给山东华泰建设集团有限公司工程款3277892.45元及利息（利息自2010年3月28日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）。一审案件受理费53060元，由山东华泰建设集团有限公司负担21498元，美澳公司负担31562元。保全费5000元，鉴定费25000元由美澳公司负担。二审案件受理费53060元由山东华泰建设集团有限公司负担43617元，美澳公司负担9443元。 因被执行人美澳公司未按该判决履行付款义务，申请执行人山东华泰建设集团有限公司向临沂中院申请强制执行。临沂中院立（2019）鲁13执108号案件予以执行，并依法向被执行人美澳公司送达了履行债务通知书。在审理过程中，临沂中院于2017年5月16日作出（2014）临民一初字第68号民事裁定，查封了被执行人美澳公司3705××××0248账户内资金199505.63元、3705××××0272账户内资金5694795.37元。经申请执行人申请，临沂中院于2019年6月24日作出（2019）鲁13执108号执行裁定，查封（扣押、冻结）了被执行人美澳公司银行存款5894301元。同日，临沂中院根据该裁定依法冻结了被执行人美澳公司在中国建设银行股份有限公司临沂市中支行3705××××0272账户内资金5894301元。 临沂中院另查明，根据已经发生法律效力的（2019）鲁13执异37号执行裁定查明的情况证实，被执行人美澳公司在中国建设银行股份有限公司临沂市中支行开立的3705××××0272账户系中楷信乐购城（清水湾）项目13号楼及14号楼的商品房预售资金监管专用账户。另，截至2020年2月17日，3705××××0272账户内资金余额为23732369.70元。根据被执行人在执行异议中认可的事实，监管账户内的存款为198户购房者30%的购房款。 临沂中院经审查认为，本案争议的焦点问题是人民法院能否对被执行人存于案涉监管账户内的商品房预售资金款项进行冻结、扣划。 临沂中院认为，首先，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有的原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有，当然也就构成开发商的责任财产。 其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控的通知》（国办法［2013］17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程建设，以保障购房者的利益不受损害。对此，最高人民法院办公厅在其答复住房城乡建设部办公厅法办函［2016］712号《关于商品房预收款可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的复函》中也予以认可，但同时该复函也认为“对于商品房预售资金能否及如何查封、扣押和冻结，涉及到商品房预售资金的监管方式、监管效果、法院审判权、执行权行使，当事人诉权保护等诸多方面，比较复杂，需进一步加强调研，甄别不同情况后妥善处理。”该答复函并未对查封、扣押、冻结商品房预售资金作出禁止性规定。根据该复函精神，就本案而言，截至2020年2月17日，临沂中院冻结的监管账户内的存款余额为23732369.70元，扣除临沂中院已冻结存款数额5894301元，被执行人可自由支配的存款余额仍高达17838068.70元，被执行人也均未有证据证实存在因临沂中院冻结案涉账户部分存款而导致工程进度款无法拨付和工程停工的情况。同时，根据被执行人认可的事实，该监管账户内的资金仅占198户购房款的30%，并非全部预售房款，且以现存账户余额********.70元计算，被执行人至少对应有监管账户外资金********.3元。被执行人也未有证据证实其已出现经营困难或存在该监管账户外资金已经使用殆尽需要动用监管账户资金的情形。因此，异议人关于应停止对涉案账户执行的异议请求缺乏相应的事实和法律依据，临沂中院不予支持。 最后，就本案涉及的债权的执行，应综合考虑关于预售资金监管的相关法律法规及规范性文件的有关规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可依法冻结监管账户内相应的款项，在确保建设工程资金充裕的情况下或待工程竣工后，依法执行。 综上，异议人的异议请求不能成立，临沂中院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，临沂中院于2020年2月19日作出（2020）鲁13执异16号执行裁定，驳回异议人美澳公司的异议请求。 复议申请人美澳公司向本院申请复议，请求撤销临沂中院（2020）鲁13执异16号执行裁定，依法停止对复议申请人纳入监管账户（3705××××0272账户）的预售资金5894301元的执行。事实和理由：临沂中院异议裁定认定事实错误。预售资金对应的商品房尚未完工，扣划监管帐户预售资金可能导致工程“烂尾”，引发购房者上访，影响社会稳定。临沂中院异议裁定认定复议申请人可以自由支配的存款余额高达17838068.70元，属于认定事实错误。目前该预售资金对应的中楷信乐购城（清水湾花园二期）13、14＃楼正在建设过程中，水电暖、门窗、消防设施安装及外墙保温正在施工，其中对施工单位天元建设集团有限公司还有约3186万元工程款未付，另外，水电暖和消防工程施工还有1000万元工程款未付，保温外墙及外墙真石漆施工还有680万元工程款未付，门窗制作安装工程还有360万元工程款未付。上述工程款最终需动用预售资金监管帐户余额进行支付，且目前监管资金帐户余额少于需要支付的工程款。如扣划该资金，将导致相应工程款无法拨付，无法保证工程建设正常进行。 本院查明的事实与临沂中院查明的事实基本一致。 本院认为，本案的焦点问题是人民法院能否冻结、扣划商品房预售资金。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有的原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有，但该资金在用途上受到严格的限制和监管。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控的通知》（国办法［2013］17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程建设，以保障购房者的利益不受损害。鉴于商品房预售资金负有保证工程如期竣工、维护购房者合法权益等功能，人民法院对商品房预售资金的冻结、执行，应采取更为谨慎的态度。就本案涉及的债权的执行，应综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可依法对涉案商品房预售资金采取冻结等控制性措施，在确保建设工程资金充足的情况下或待工程竣工后，再行依法采取处分性措施。 综上，复议申请人美澳公司的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回山东美澳置业有限公司的复议申请，维持临沂市中级人民法院（2020）鲁13执异16号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 付本超 审 判 员 石少红 审 判 员 陈居山 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 腾 飞 书 记 员 王 青