广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初27434号原告：陈润，女，1939年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：潘培霞，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴漫，广东聚理律师事务所实习律师。被告：周耀明，男，1963年10月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：戴金燕，女，1964年2月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告共同委托诉讼代理人：梁少珊，广东海顺律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：何伟琪，广东海顺律师事务所律师。第三人：周柏添，男，1936年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何淑娟，广东长航律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海玲，广东长航律师事务所律师。原告陈润诉被告周耀明、戴金燕、第三人周柏添确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘培霞、吴漫，两被告委托诉讼代理人梁少珊，第三人委托诉讼代理人何淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告周耀明、戴金燕与第三人周柏添签订的《房地产买卖合同》无效；2.判令两被告赔偿原告的损失1560242元（按照土地拆迁补偿标准14440元/平方米×108.05平方米=1560242元）；3.被告承担本案诉讼费、保全费、评估费等费用。诉讼中，原告变更诉讼请求第二项为：判令两被告赔偿原告的损失2519439元（120平方米×14400元/平方米+108.05平方米×7000元/平方米+35089元=2519439元，具体金额以佛山市顺德区大良街道土地发展中心和被告周耀明、戴金燕签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的补偿金额为准）。事实和理由：2010年3月2日，第三人在原告不知情的情况下与两被告签订《房地产买卖合同》，约定第三人以15万元的价格将大良街道办事处逢沙村委会******6号房屋出售给两被告并办理了过户。合同签订后，两被告并没有支付15万元的对价。第三人同意将上述房屋给两被告居住时约定，两被告必须以保证原告有38平方米的柴房居住为前提，两被告同意。原告与第三人遂于2010年起一直居住于38平方米柴房里。后上述房屋更换地址为大良街道办事处逢沙村委会******3号。2019年8、9月份前后，佛山市顺德区大良街道土地发展中心因配合南城水轴道路工程的建设，需拆迁上述房屋，遂与两被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定房屋补偿办法及搬迁时限等事项。上述房屋拆迁的证载面积、第三人幼时栽种的树木、埠头等补偿款项悉数由两被告收取。两被告在逢沙村委会多次调解中也明确表示，其收取拆迁补偿款后，不会向原告及第三人支付一分钱，也不同意扶养原告与第三人。上述房屋是原告与第三人的夫妻共同财产，第三人未取得原告的授权，且原告对第三人的转让行为也未予以追认。被告周耀明作为原告与第三人的子女，理应清楚上述房屋为原告与第三人的夫妻共同财产，第三人与两被告的转让行为侵害了原告的合法权利，因此《房地产买卖合同》对原告应为无效，两被告应向原告返还原物，但因涉案房屋已经拆迁，返还不能，故请求两被告赔偿损失。两被告辩称，一、第三人与两被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，第三人与被告周耀明为父子关系，双方通过签订《房地产买卖合同》的方式共同到房管局将房屋变更登记于两被告名下，且约定转让价格为150000元，基于双方为父子是极为密切的亲属关系，以何种价格达成转让协议是双方处分权利的自由，而且该房屋买卖发生在十年前，价格尚在合理范围内，且双方已经完成了不动产变更登记手续。二、因原告系第三人配偶，原告与第三人一直（包括转让房屋前后期间）夫妻关系良好，两被告作为儿子、儿媳与其关系亦非恶劣。且原告、两被告、第三人在签订协议期间及至今近十年共同居住在涉案房屋中。原告与两被告在房屋更名及之后从未就房屋所有权的变更发生任何纠纷，也从未提过任何异议。两被告在这十年间对房屋里外进行了明显的重大改建、装修，而原告及第三人从未提出过异议。显而易见，原告一直知悉将房屋以转让方式过户至两被告的名下，并且对两被告取得房屋所有权是没有异议的。而且根据通常交易习惯，除非有法律规定的例外因素，共同生活同住的夫妻之间对外而言，均有相互代理的特征。综上种种，原告称对第三人转让房屋给儿子之事不知情，明显有悖常理，不应采信。三、退一步说，即使原告真不知道第三人将房产转让给被告，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即便第三人未经共同共有人原告的同意出卖了涉案房屋，属于无权处分，但也不是合同无效的法定理由，其并不影响涉案《房地产买卖合同》的效力。更何况第三人与被告系父子关系，双方对于购房款的约定不宜以一般的市场交易价格来确认其合理性，且房屋登记管理部门已经对双方签订的《房地产买卖合同》进行审核并办理完毕过户手续至今近十年。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，涉案《房屋买卖协议》有第三人签字确认，是合同双方当事人的真实意思表示，并且双方共同到房管局办理了房产变更登记手续。被告善意购买涉案房屋，支付了对价，并办理了产权变更登记手续，原告提出第三人未经其同意处分夫妻共有财产，签订《房屋买卖协议》无效的主张，没有法律依据。原告未能提供充分有效证据证明涉案《房屋买卖协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，法院应驳回其诉讼请求。现涉案房屋已登记在被告名下，在涉案合同并非无效的情况下，原告诉求返还房产（房产所对应的拆迁款），没有事实与法律依据，法院不应支持。五、关于购房款与诉讼时效问题。被告早已付清购房款给第三人。第三人与两被告于2010年3月已办妥了房产过户手续。而原告一直与第三人、两被告居住在涉案房产，早就知道房产已过户，但一直没有提异议，也一直没有向被告主张购房款。退一步说，即使被告在2010年时真不知道涉案房产已过户给被告，原告在被告在2011年对涉案房产进行改建时，也应当知道涉案房产已过户给被告。但原告在多年前均没有提过异议。因此，原告要求确认合同无效的诉求已过诉讼时效。退一步说，即使被告没有支付购房款，原告的诉讼请求也早已过了诉讼时效。六、关于涉案房产的转让背景及转让价格。原告与第三人共有两个儿子。按照大良逢沙股份社的章程，如家中有两个儿子的，则可以有申请宅基地一块的配额，再加上原来已在使用居住的宅基地（涉案房产），共有两块宅基地以保证每个儿子有房居住。当年，第三人与原告将申请新的宅基地的名额给了小儿子，被告就没有了申请宅基地的资格。因此，涉案房产应归大儿子即被告所有。因此，第三人于2010年3月将涉案房产转让给被告。真正属于第三人的房产只有120平方米。2009年由被告出资27500元用第三人的名义购得第三人房产旁边的110平方米宅基地，令第三人的房产由120平方米增加至230平方米，并于2010年3月将230平方米转让给被告。即实际是被告以27500元向政府部门购买了110平方米，以及以150000元向父亲购买了120平方米的宅基地。因此，该150000元的对价完全不低。被告购得房产后，于2011年投入巨资对房产进行改建，因此，拆迁补偿款应归被告所有。七、关于赡养费。两被告多年一直与原告、第三人同住。至今，两被告仍希望原告、第三人能继续在被告家居住，两被告也会向原告、第三人支付赡养费。八、本案起诉也不是原告的真实意愿。如果不是发生有“征地”款，别说房产已过户十年，即使是再过二十年、三十年，也不会有任何人提出异议。依被告了解所知，原告、第三人也不想提起本案诉讼。本案纯粹是别有用心的原告女儿周森女及儿媳梁清觊觎被告有征地款而从中作梗，教唆原告起诉。而本案如果法院判令被告应向原告支付款项，该款项最终也并非属于原告支配，而是由原告女儿周森女及儿媳梁清支配。综上，请求法院驳回原告诉求，让原告、被告重拾和谐家庭，让被告继续照顾原告与第三人。第三人辩称，1.案涉房地产买卖合同无效，2010年3月两被告要求第三人瞒着原告在第三人病情严重不能行动情况下，欺骗第三人，借被告没有房产证不能建房子为由，强力要求第三人协助办理所谓的建房子的手续，将第三人带到行政服务中心，且没有告知第三人办理什么手续情况下，只要求第三人在指定地方协助签名，把案涉房地产过户到被告名下，两被告以欺诈及恶意串通手段在第三人受骗情况下与其签订了房地产买卖合同，该行为确实损害了原告的合法权益，因此该房地产买卖合同无效。2.退一步说即使法院认定案涉合同有效，但被告从未按照合同约定向第三人支付过对价，由于被告没有实际履行案涉合同，第三人超越家事代理，非法处分与原告之间的共有财产，被告也不构成善意取得，因此被告应返还案涉房屋，若不能返还应赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提供的其询问视频及文字材料，因其为原件，视频中询问对象为原告本人，而被告与第三人未提供反证，本院予以采信；原告提供的第三人询问视频及文字材料，因其为原件，视频中询问对象为第三人本人，而被告未提供反证，本院予以采信；原告提供的停水停电视频与报警回执能相互印证，且该视频为原件，视频中有治安巡逻员出现问话，本院予以采信；村委询问视频，因其为原件，而被告未提供反证，本院予以采信；原告提供的（2014）穗中法民五终字第2417号判决书，因其与本案无关，本院不予采信；证人周森女、张柳萍的证言，两证人证言与原告提供的证据能相印证，本院予以采信；被告提供的缴费取款凭条，原告与第三人未提供反证，本院予以采信；证人孙林的证言，原告与第三人未对其提出异议，本院予以采信；原告提供的公证书，因其为原件，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告与第三人为配偶，被告周耀明为原告与第三人之子，被告戴金燕为被告周耀明之妻。原告与第三人结婚后于1977年建筑房屋一间。1989年10月20日，原告与第三人就上述房屋提交了土地登记申请书。1990年1月5日，原告与第三人取得土地证号为顺府集建字[90]第0***********4号集体土地建设用地使用证，该证载明自有使用权面积为119.56平方米。1992年6月5日，原告与第三人提出了确权申请。1992年9月24日，原告与第三人取得产权证号为粤房字第3******号房屋所有权证，该证载明，房屋位于顺德市大良镇逢沙***，该房屋为砖木平房，使用土地面积为119.56平方米。2009年8月，因向他人购买而第三人名下再增加了110平方米用地，该用地手续由被告戴金燕办理。2009年12月30日，佛山市顺德区******民委员会出具证明，载明“兹证明我村周柏添，原编地址是：顺德市大良镇逢沙***，宗地图编号：1********1宗地图地址：大良区********3、4号。现编地址：大良街道办事处********6号。”2010年1月13日，上述顺府集建字[90]第0***********4号集体土地建设用地使用证、粤房字3******号房屋所有权证换证为粤房地权证佛字第0*********号，登记地地址为佛山市顺德区大良街道办事处逢沙村委会******6号，建筑面积为108.05平方米，土地自用面积为230.35平方米。上述房屋登记于第三人名下。2010年3月2日，第三人与两被告签订《房地产买卖合同》一份，约定第三人将登记于其名下的佛山市顺德区大良街道办事处逢沙村委会******6号房屋（房地产权证号为粤房地权证佛字第0*********号）出售于两被告，价款为150000元，用地面积为230.35平方米、建筑面积为108.05平方米。2010年3月18日，两被告与第三人就上述房屋办理了产权变更登记手续。后，两被告在购买自第三人的房屋上加建。2019年10月18日，被告两被告与佛山市顺德区大良街道土地发展中心签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，确认涉案房屋用地面积为230.35平方米、证载建筑面积为108.05平方米、实测建筑面积为345.72平方米、简易结构面积为9.47平方米；两被告自愿选择采用产权调换补偿方式进行拆迁补偿安置；临时安置补偿以证载建筑面积108.05平方米按每月25元/平方米一次性补6个月，合计16207.5元。佛山市顺德区大良街道土地发展中心提供的《房屋拆迁补偿价目表（货币补偿方式）》载明：土地使用补偿为3326254元；房屋价值补偿（证载）为183577元，装修补偿（评估单价不足700元/平方米补足700元/平方米含水电设施）为108.05平方米×700元/平方米共75635元，加建面积补偿（证内）为193.9平方米按评估231129元，加建面积装修补偿（证内）为193.9平方米按评估90221元，加建面积补偿（证外）为43.77平方米按评估26087元，加建面积装修补偿（证外）为43.77平方米按评估14729元，简易棚房（证外）9.47平方米按评估为474元……水井1800元，18围墙（内外贴外墙砖）45.76平方米按评估13728元，不锈钢拦河74.78平方米按评估15704元，埠头1290元……果树迁移费33567元，搬迁补偿（含二次搬迁）4000元，临时安置补偿（6个月）每月2701.25元共16207.5元，按期签约、搬迁奖100000元，购房补贴3509831×20%为701966.2元。涉案房屋已经拆迁。2019年11月22日，原告起诉至本院。庭审中，原、被告及第三人均确认两被告自第三人处取得的房屋面积为108.05平方米、土地为120平方米。第三人表示不对《房地产买卖合同》中第三人的签名的真实性申请鉴定。原告表示直至2019年8、9月份房屋拆迁时才知道房屋已由第三人出售与两被告。本院认为，本案双方当事人争议的焦点有四，一是涉案《房地产买卖合同》是否有效；二是涉案《房地产买卖合同》是否已经履行；三是两被告是否构成善意取得；四是原告的请求是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，涉案房屋建于1977年，时乃原告与第三人夫妻关系存续期间，虽该房屋仅登记于第三人名下，但该房屋属于原告与第三人夫妻共同财产无疑。从本案证据来看，并无证据证明原告对第三人与两被告买卖涉案房屋知情，更无证据证明原告同意将涉案房屋出售于两被告。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。但从本案来看，第三人出售涉案房屋与两被告，这一行为实难称得上的是“因日常生活需要”，两被告抗辩称第三人有家事代理权并不成为第三人擅自出卖原告与第三人共同共有的房屋的正当理由。第三人为原告配偶，两被告为原告与第三人的儿子、儿媳，第三人与两被告均应知道涉案房屋是第三人与原告共同共有的财产，而恶意串通买卖涉案房屋，其行为已经损害了原告的利益。故涉案《房地产买卖合同》就涉及买卖涉案房屋原告份额无效。关于争议焦点二，第三人与两被告于2010年3月2日签订《房地产买卖合同》，并于同年3月18日办理了房屋过户手续，涉案《房地产买卖合同》已经履行。至于两被告是否已向第三人支付了房款，与本案无涉，本院于此不作认定。关于争议焦点三，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中第三人确实是无权处分了原告的财产，但是如前文所述，两被告不可能不知道涉案房屋是原告与第三人的共同共有财产，故两被告在受让涉案房屋是并非善意，故两被告的行为不构成善意取得。关于争议焦点四，本案并无证据证明原告在涉案房屋拆迁前已经知晓了第三人与两被告的买卖行为。从第三人与两被告签订的《房地产买卖合同》来看，两被告为夫妻关系，而两被告均在买卖合同上签名，依常理，若第三人与两被告告知了原告，则应让原告也在该买卖合同上签名确认。故原告称其于拆迁时才知道涉案房屋已经出售于两被告有理。涉案房屋于2019年8、9月份拆迁，原告于2019年11月22日起诉至本院，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。关于赔偿问题，佛山市顺德区大良街道土地发展中心提供的《房屋拆迁补偿价目表（货币补偿方式）》是针对涉案房屋制定的，虽两被告选择采用的是产权调换补偿方式，但这并不影响《房屋拆迁补偿价目表（货币补偿方式）》真实性、可靠性与公正性。故，赔偿应以《房屋拆迁补偿价目表（货币补偿方式）》计算。因第三人与两被告买卖的房屋属于原告与第三人共有，原告只能获得其应享有部分的赔偿。从该价目表来看，房屋价值补偿与装修补偿区分了加建与证载面积，因涉案房屋是由两被告加建，加建部分应由两被告取得，而原告只能取得证载面积的二分之一。被告并无证据证明证外43.77平方米的加建面积为其所加建，故认定为原告与第三人加建。被告未提供证据证明水井是由其所掘，而原告与第三人一直居住在该地，水井为其所掘更为合理。埠头为原告与第三人建设并使用。从原告提供的视频来看，原告与第三人居住的地方安装了空调，故空调补偿应计算一台。从照片中果树的树形来看，果树是由原告与第三人栽植较为合理可信。故原告应取得的赔偿包括：1.土地使用补偿为866400元（3326254元÷230.35平方米×120平方米÷2）；2.房屋价值补偿（证载）为91788.5元(183577元÷2)；3.装修补偿（108.5平方米）为37817.5元(75635元÷2)；4.加建面积补偿（证外）13043.5元（26087元÷2）；5.加建面积装修补偿（证外）7364.5元（14729元÷2）；6.水井900元（1800元÷2）；7.埠头645元（1290元÷2）；8.空调挂机350元（2100元÷3÷2）；9.果树迁移费16783.5元（33567元÷2）；10.搬迁补偿1041.89元（4000元÷230.35平方米×120平方米÷2）；11.临时安置补偿按前文《房屋拆迁补偿安置协议书》所载，应由原告与第三人享有，原告应享有的部分为8103.75元（16207.5元÷2）；12.按期签约、搬迁奖25000元（100000元÷2÷2），涉案拆迁涉及两房、两证，以每户平分为宜，原告应得部分为平分后的二分之一；13.购房补贴191637.7元（866400元＋91788.5元×20%）。以上合计1260875.84元（866400元＋91788.5元＋37817.5元＋13043.5元＋7364.5元＋900元＋645元＋350元＋16783.5元＋1041.89元＋8103.75元＋25000元＋191637.7元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、第三人周柏添与被告周耀明、戴金燕于2010年3月2日签订的《房地产买卖合同》部分无效；二、被告周耀明、戴金燕于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈润1260875.84元；三、驳回原告陈润的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半为13477.76元，保全费5000元，合计18477.76元（原告已预交），由原告陈润负担9230.4元，被告周耀明、戴金燕负担9247.36元并直接支付给原告陈润，本院不作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赖荣华二〇二〇年四月二十二日书记员  梁颖儿