辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终287号 上诉人（原审被告）：夏和国，男，1963年2月24日出生，汉族，北方华锦化学工业集团有限公司干部，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：何颖，辽宁攻盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：盘锦永利物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区辽河左岸。 法定代表人：于华先，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘锦月，该公司副经理。 委托诉讼代理人：王佳越，该公司客服部部长。 上诉人夏和国因与被上诉人盘锦永利物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 夏和国二审上诉请求及理由：诉讼请求：1、撤销（2019）辽1103民初2273号判决，将案件发回重审或依法改判。2、请求判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人不具备诉讼主体资格，不能提起诉讼。被上诉人所提交的《前期物业管理服务协议书》违反国务院颁发的《物业管理条例》第21条的强制性规定；依据《合同法》第52条第5款规定，属于无效合同，不能作为定案依据。《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。也就是说，根据法律规定，前期物业服务合同是应由建设单位与物业服务企业签订的，而本案中，被上诉人并不是与辽宁永利房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，而是与上诉人签订的，而上诉人并不具备签订该合同的资格，因此一审中，被上诉人提交的前期物业管理服务协议书属于无效合同，人民法院不应予以认定。二、被上诉人对涉案小区及业主不具有物业管理权。依据《物业管理条例》第24条第2款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；本案中，被上诉人是基于与房地产公司互为关联企业的关系，违法取得该小区前期物业管理服务资格，并没有依据法律规定以招投标方式合法取得小区的物业管理服务资格，同时，被上诉人也没有签订合法有效的前期物业服务合同。因此，被上诉人对该园区并不具有合法管理权能。三、电梯门厅属于房屋附属赠与区域、不属于公共区域。1、涉案的电梯门厅不属于公共区域；依据国务院颁发的《物业管理条例》第28条，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。退一步讲，本案中，被上诉人即便具有物业管理权能，那么也应该在承接物业时与房地产公司，对物业共用部位、共用设施设备查验、确认；因此，被上诉人应提供证据证明案涉区域为公共区域，而不是单方认定该区域为公共区域。同时，本栋楼房为房地产公司设计建造，是经相关部门批准后建造并在相关部门验收合格后，交付业主使用的；上诉人从未进行任何改造，本楼单元门入门处，有公共、共用的客运电梯门和公用安全通道。案涉电梯门厅的防盗门系房地产公司安装，钥匙系房地产公司交给上诉人，而且告诉仅此一把，供上诉人打开自己门厅，其他业主也同样仅有一把钥匙打开自家门厅，其他业主无法进入使用。2、案涉电梯门厅属于房屋附属的赠与区域，与房屋依附，不可分离；（2.1）据《住房建筑电气设计规范》第8.4.1款规定，每套住宅应设置不少于一个家居配电箱，家居配电箱宜暗装在套内走廊、门厅或起居室等便于维护处。房地产公司交付房屋时，争议电梯门厅所属楼房，从一层到顶层，给各业主的家居配电箱均安装在电梯门厅，依据该规范，电梯门厅就是套内区域，属于私人领域。而且涉案电梯门厅的取暖费、电费、电梯费均由所在业主各自承担；（2.2）上诉人房产证上载明的建筑面积为123.14平方米，上诉人每年向广田热电公司缴纳的取暖费为3529.12元；而取暖费的收费标准为28元/平；也就是说上诉人每年缴纳取暖费的平数为126.04平米；其差额3平米左右，是电梯门厅缴纳的取暖费用。（2.3）房地产公司要约与交付实际相符；上诉人购买该房屋时，是基于房地产公司对房屋宣传单上明确写明的电梯入户而选择购买房屋；而房地产公司在上诉人购买房屋后，也确实交付了带有单独入户电梯的房屋，要约与实际相符。（2.4）涉案电梯间交付、使用的门为民用防盗门；该防盗门及防盗门钥匙是上诉人购房后，房地产公司交付上诉人独自使用；且本栋楼全体业主都仅对自家门前的电梯厅，具有独自的占有权、使用权等；因此，被上诉人单方认定的电梯门厅为公共领域是没有法律及事实依据的。四、依据《物业管理条例》第2条的规定，物业管理是物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；因此，被上诉人作为物业服务企业无权擅自修改小区内楼房的原已经经过审批验收并交付使用的设计电路，也无权擅自为其他业主配备防盗门钥匙，被上诉人的行为已经超出物业管理服务的职能范围，同时侵犯了业主的生活安宁权。五、被上诉人与房地产公司互为关联企业，存在共同欺诈行为；房地产公司售房时对消费者宣传电梯入户，以安装民用防盗门、交付入户钥匙，增加房屋私密性等特定，吸引消费者购买房屋；同时又违法选定自己的关联企业作为前期物业服务企业对小区进行管理；业主入住后，被上诉人又以加强管理的名义收回电梯门厅的所有权；对于房地产公司的欺诈行为，被上诉人作为其关联企业及违法指定的承接物业服务的企业，必然知情且己实际参与。作为房地产公司一定知道，应该与谁签订前期物业服务合同及如何签订。实质上，被上诉人与房地产公司串通共同实施欺诈消费者的行为，这也是房地产公司不与被上诉人签订前期物业服务合同，而要求业主与被上诉人签订合同的根本原因；而在整个购买行为中，上诉人签订的均是被上诉人与房地产公司印制的格式合同文本，只要想买房就必须签署，别无选择；被上诉人的行为已严重侵犯了上诉人的合法权益。 盘锦永利物业管理有限公司二审辩称：一、被上诉人是依法设立具有独立法人资格，从事物业管理活动的企业，被上诉人有营业执照，截止目前业委会未成立，被上诉人具有前期物业管理权。综上，被上诉人具备诉讼主体资格。二、被上诉人系案涉房屋所在小区的前期物业服务企业，上诉人、被上诉人签订的前期物业管理服务协议书约定被上诉人对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维修、修缮和服务管理，维护小区公共环境和秩序，制止及纠正违反小区物业管理制度的行为，同时约定上诉人不得占有和损坏本小区共用部位，共用设施或改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因暂时合理使用共用部位和公共设施设备等，应先征得被上诉人的同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的给予赔偿。三、1、依据上诉人与开发公司签订的商品房买卖合同02侧电梯前厅为公共区域，已计入该单元公摊，属于该单元业主共用部位，不计入上诉人所购买的房屋的建筑面积。2、上诉人所称电梯门庭属于房屋附属的赠与区域无事实和法律依据，上诉人所称家具配电箱安装事宜，地产公司根据原始设计图纸进行施工，2016年被上诉人结合现场实际情况对类似设计施工12户进行改造，将前厅照明灯线路改至公共区域，9户配合整改完成，3户由于前厅封闭，且拒绝配合而无法完成改造。上诉人房产证的建筑面积为123.14平方米，上诉人称每年缴纳取暖费的平数为126.04平方米，其差额3平方米左右为电梯门庭缴纳取暖费的面积，经与广田热力监察部核实，上诉人所指的3平方米面积为封闭阳台后的新增面积。3、上诉人所称房地产公司要约与交付实际相符与本案无关，防盗门的性质不影响公共区域。四、依据上诉人与开发公司签订的商品房买卖合同，上诉人在02侧电梯前厅安装折叠门并更换电梯前厅防盗门的钥匙，擅自占有共用部分，改变其使用功能，其行为已影响其他业主的正常通行，并对该栋楼的消防救援带来隐患。被上诉人作为物业服务企业，对小区进行物业管理，有权对公共区域行使管理权，对任何业主侵占公共区域的行为进行制止，并要求其恢复原状，停止侵害，排除妨碍。五、房地产公司与被上诉人均为依法设立，具有独立法人资格的两家独立的公司，不存在其他隶属和关联关系，不存在任何欺诈行为。 盘锦永利物业管理有限公司一审诉称：判令被告立即解除对辽河左岸C02锦尚苑9号楼1单元02侧电梯前厅消防门的封锁，拆除折叠门，恢复电梯前厅原状，排除通行妨害。事实及理由：被告系盘锦辽河左岸C02锦尚苑9号楼1单元102房业主，2013年9月3日办理入住手续。原告装修入住后，擅自在02侧电梯前厅安装折叠门，并对折叠门及消防门进行封锁，导致该单元其他业主无法从02侧正常出入电梯，严重妨害其他业主正常通行，同时也给该栋楼宇的消防救援等带来极大的隐患。根据商品房买卖合同等文件，02侧电梯前厅为公共区域，已计入该单元公摊，属于该单元业主共有部分。为此，该单元其他业主经常向原告投诉，要求原告依法加强对物业公共区域的管理，拆除02侧电梯前厅折叠门，打开消防门，恢复电梯前厅原状，保证业主正常通行，消除安全隐患。就此事，原告及相关部门多次与被告沟通协调，但被告拒不配合，故原告诉至法院。 夏和国一审辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原告诉称被告封锁消防门不符合事实，电梯出入口不能作为消防门，电梯间也不能作为消防通道。案涉电梯门是普通防盗门，门厅也不是消防通道。原告与开发商是一家，当初的售楼宣传以及售楼人员介绍并引领被告实地考察，签订买卖合同时均承诺，告知被告所购买的房屋是电梯入户，没交房时，侧门钥匙是按入户门钥匙移交给被告。业主配电箱在业主电梯间，并且电梯间照明用电由业主配电箱供给，电量计入业主用电量，以上事实证明，此电梯门及门厅由被告所有。原告所诉问题是被告与开发商之间的纠纷，原告作为物业管理单位，是为广大业主提供服务的机构，应该配合被告与开发商协调解决纠纷，而无权对被告提起诉讼。 一审法院审理查明：被告系盘锦市双台子区辽河左岸C02锦尚苑9号楼1单元102号房业主，房屋建筑面积123.14平方米，于2013年9月3日办理入住手续。原告装修入住后，在属于公共区域的02侧电梯前厅安装折叠门，并将进入电梯前厅的防盗门钥匙更换，导致该单元其他业主无法从02侧正常出入电梯，妨害其他业主正常通行，给该栋楼宇的消防救援等造成隐患。另查，原告系案涉房屋所在小区的前期物业服务企业。原、被告签订的《前期物业管理服务协议书》约定，甲方（原告）对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；维护小区公共环境和秩序，制止及纠正违反小区物业管理制度的行为；同时约定乙方（被告）不得占用、损坏本小区的共用部位、共用设施或改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因暂时合理使用共用部位、共用设施设备的，应先征得甲方的同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。 一审法院审理认为，依据被告与开发公司签订的商品房买卖合同，02侧电梯前厅为公共区域，不计入被告所购买房屋的建筑面积，属于该单元业主共有部分，是业主共同使用的。被告在电梯前厅安装折叠门，并更换电梯前厅防盗门的钥匙，擅自占用共有部分，改变其使用功能，其行为已影响其他业主的正常通行，并对该栋楼的消防救援带来隐患；原告作为物业服务企业，对小区进行物业管理，有权对公共区域行使管理权，对任何业主侵占公共区域的行为进行制止，并要求其恢复原状、停止侵害、排除妨害。综上，对原告的诉讼请求予以支持。被告辩称电梯门及门厅由被告所有，无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，作出如下判决：被告夏和国于本判决生效后十五日内将盘锦市双台子区辽河左岸C02锦尚苑9号楼1单元02侧电梯前厅的折叠门拆除，恢复电梯前厅原状，排除通行妨害。案件受理费100元，由被告承担。 本案争议的焦点：上诉人应否将侧电梯前厅的折叠门拆除，恢复电梯前厅的原状。 围绕本案争议的问题，上诉人夏和国认为，上诉人提供的1、辽宁永利房地产开发公司工商内档，包括核准设立登记通知书，法定代表人登记表，公司董事监事经理情况表，变更情况查询卡，来源于盘锦市市场监督管理局。2、盘锦永利物业管理有限公司工商内档，包括股东会决议、董监事信息、验资报表，来源于盘锦市双台子区市场监督管理局。证明1、永利房地产公司于2009年11月设立，王俊成为公司法定代表人兼董事长，陈志宇为该公司监事。2、证明王俊成、陈志宇分别投资75万元和25万元成立盘锦永利物业管理有限公司，承接上诉人购买的永利公司开发的辽河左岸文化城C-02锦尚苑小区物业。3、证明永利物业公司与永利房地产公司为关联企业，也就是说永利物业公司由当时的永利房地产开发公司代表人董监事设立，永利房地产公司违反国务院颁发的物业管理条例规定，未经招投标私自选聘自己的公司作为小区前期的物业公司，永利物业公司与永利房地产公司恶意串通，并为逃避责任和监管，故意让没有签订合同资格的业主与物业公司签订合同，该合同侵犯了业主的合法权益，违反了合同法第52条之规定，属于无效合同。永利物业公司对辽河左岸小区不具备管理职能，不具备诉讼主体资格。上诉人提供的视频三段和照片九张，证明该栋楼电梯入户，业主只能进入自己房屋的电梯门庭，还证明上诉人所购买的楼房与小区其他楼房不同，业主进入楼栋后，从左侧安全门下半层进入电梯，其他业主的房屋与电梯间有通道，不属于电梯入户，争议楼房的电梯门庭属于业主私人空间，只有业主自己有防盗门钥匙。配电箱和弱电箱均安装在电梯门庭，也就是业主的房门外。上诉人提供的供暖发票一张，证明我们交了电梯门庭的取暖费。 围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦永利物业管理有限公司认为，上诉人提供的辽宁永利房地产开发公司工商内档、盘锦永利物业管理有限公司工商内档，超出本案争议的范围，C区物业管理是通过招投标选聘的，具有合法性。公司法人人格独立，股东身份不影响公司独立。对上诉人提供的视频三段和照片九张认为，电梯门厅是其它业主上楼的必经通道，属于公共区域，门厅面积不在业主产权内，属于共有部分，上诉人已将防盗门钥匙自行更换，配电箱和弱电箱安装在电梯门厅，永利房地产开发公司按照设计图纸正常施工。上诉人提供的供暖发票面积所增加部分为上诉人封闭阳台后新增面积。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于被上诉人是否具有诉讼资格的问题。因上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规规定，应当有效。被上诉人作为小区物业的管理者，其有权就小区内的公共区域行使管理权，故其应当具有本案的诉讼主体资格。 关于上诉人应否将侧电梯前厅的折叠门拆除，恢复电梯前厅的原状的问题。因上诉人与辽宁永利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，明确约定上诉人购买的房屋建筑面积为123.14平方米，其中套内建筑面积95.52平方米，公共部位公用房屋分摊建筑面积为27.62平方米。据此，可以认定02侧电梯前厅为公共区域，不应计入上诉人所购买房屋的建筑面积之内，该部分应当属于该单元业主的共有部分，为该单元业主共同使用。上诉人所提供的证据不足以证明主张的事实成立。现上诉人在电梯前厅安装折叠门，并更换电梯前厅防盗门的钥匙，擅自占用共有部分，改变其使用功能，其行为已影响了其他业主的正常通行，并对该栋楼的消防安全带来隐患。被上诉人作为物业服务企业，对小区物业进行管理，对侵占公共区域的行为进行制止，并要求其恢复原状、停止侵害、排除妨害，应无不当。据此，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人夏和国负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 李宝明 审判员 温 宇 二〇二〇年四月二日 书记员 杨浩博