安徽省泗县人民法院执 行 裁 定 书（2020）皖1324执异16号异议人（被执行人）：安徽省泗县唐朝电器有限公司，住所地：泗县。法定代表人：卢亚洲，系该公司经理。委托诉讼代理人：姜涛，上海建维（合肥）律师事务所律师。申请执行人：龙朝忠，男，1965年11月17日生，汉族，住安徽省泗县。申请执行人：许述春，男，1962年7月1日，汉族，住安徽省泗县。申请执行人：卢灿玲，女，1961年1月4日生，汉族，安徽省泗县大庄镇新集村。被执行人：安徽省泗县唐朝电器有限公司，住所地：泗县。法定代表人：卢亚洲，系该公司经理。住所地：泗县。被执行人：卢亚洲，男，1975年1月24日出生，住安徽省泗县。被执行人：卢澳，男，1980年3月8日出生，汉族，住安徽省泗县。被执行人：朱娇，女，1979年11月14日出生，汉族，住安徽省泗县。被执行人：高磊，女，1977年5月25日出生，汉族，住安徽省泗县。本院在执行龙朝忠、许述春、芦灿玲申请执行安徽省泗县唐朝电器有限公司、卢亚洲、卢澳、朱娇、高磊建筑工程施工纠纷一案中，于2020年4月1日作出（2019）皖1324执1342号之三执行裁定书，拍卖被执行人安徽省泗县唐朝电器有限公司位于泗县泗城镇农民返乡创业园2#房地产，不动产证号为皖（2018）泗县不动产权第0001741号、0001742号、0001743号、0001744号、0001745号、0001746号。并委托安徽德信安房地产土地评估规划有限公司对上述房产进行了评估。2020年3月18日本院向被执行人送达了安徽德信安房评（2019）1249号评估报告。异议人安徽省泗县唐朝电器有限公司向本院提出执行异议，要求重新评估。本院受理后依法进行审查，现已审查终结。异议人安徽省泗县唐朝电器有限公司异议称：一、评估依据未经核实。根据《人民法院司法鉴定工作暂行规定》和住建部关于房地产评估的相关规定,评估机构应当在评估过程中将房地产有关的图纸、照片、背景材料、原始材料及实地勘测数据等作为估价依据。而安徽德信案房地产土地评估规划有限公司在评估过程中未就以上事项向唐朝电器调取任何资料，其评估的相关数据未经唐朝电器核实，不能作为评估依据使用。二、评估过程违反法定程序。1、评估机构选择违反法定程序。《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》第九条、《最高人民法院关于委托、评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）第十三条均规定，委托评估机构应当通知当事人按指定的时间、地点选择专业评估机构或专家。等异议人一直在泗县居住，不存在下落不明。执行法院选择评估机构未通知被执行人和申请执行人共同确定，也未告知评估机构选择情况，更没有告知异议人享有通过提出异议的方式对评估报告发表意见，剥夺了异议人提出评估人员具有应该回避的法定情形。2、评估机构现场查勘时，没有通知被执行人到场。《最高人民法院关于委托、评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）第十二条的规定，需要对现场检查、勘验时，人民法院应当通知各方当事人到场。法院及评估机构在现场勘验时剥夺了唐朝电器公司的知情权和监督权。3、评估依据未经唐朝电器确认。《人民法院委托评估工作规范》明确规定了房地产评估所需的必备材料和基本材料，如产权证、规划图、施工图等。以上材料只有唐朝电器才能提供，但法院和评估机构均为要求当事人予以提供。据此，评估机构所评估的基本信息不可信。4、评估报告送达程序严重违法。评估报告未向被执行人送达，剥夺了异议人享有的权利。根据最高院规定，该评估报告出具5日内应当向各方当事人及利害关系人送达，但人民法院在该评估报告出具后近半年未送达，且仅向卢澳送达，未向唐朝电器、朱娇、高累进行送达并告知可以提出异议的权利。三、评估报告中出现多处漏评、低评、错评之处。1、漏评。外围道路硬化场地以及硬化约80万元。道路管道排水系统建筑面积19066.09x260元每平方，合计495.73万元。水电暖通消防，综合230元每平方x19066.09合计438.5万元，安装竣工的电梯7部，六部客梯其中2部到达6楼楼顶，一部3吨位货梯，合计210万。2、低评。装饰共计施工500元每平方X19066.09平方合计953.3万元。主体玻璃幕墙造价780万有据可查。3、错评。第一层实际层高6米，评估报告安照4.2米评估，相差1.8米第二层实际层高6米，评估报告按照5.9米评估，相差0.1米；第三层实际层高6米，评估报告按照3.4米评估，相差2.6米；第四层实际层高3.5米，评估报告按照3.4米评估，相差0.1米；第五层实际层高4.2米，评估报告按照4.1米评估，相差0.1米；第六层实际层高4.2米，评估报告按照4.1米评估，相差0.1米。注：第二层实际面积3136.78平方，评估报告是3017.78平方少评119平方合计价格35.7万元。以上层高错误评估建造成本差价至少100元X19066.09平方合计差价190.66万，合计总评估差价2403.89万元。综上，唐朝电器对此评估报告的真伪以及法律有效性提出质疑。安徽德信安房地产评估有限公司作为法院的委托评估机构,不按法定程序评估,出现常规基本性错误,导致被评估方的房地产价值严重失真。据此,异议人申请泗县人民法院对2号楼进行重新评估。申请人龙朝忠、许述春、芦灿玲辩称：从选定评估机构到现场评估，卢亚洲均在场，评估程序是合法的；评估报告里，多处计算费用不合理，导致评估结果不是偏低，而是偏高了八、九百万；同时根据相关法律规定，对评估报告不服，应当在收到评估报告10日内提出，异议人要求重新评估，没有在规定的期限内提出。综上，请求依法驳回异议人的异议。本院经审查查明:龙朝忠、许述春、芦灿玲与安徽省泗县唐朝电器有限公司建筑工程施工纠纷一案，本院受理后,于2018年12月29日作出（2018）皖1324民初4053号民事裁定书,对安徽省泗县唐朝电器有限公司1#厂房皖（2018）泗县不动产权第0001738号、2#厂房（一至六层））等房产进行了查封。2019年1月28日作出（2018）皖1324民初4053号民事判决书判决：一、被告安徽省泗县唐朝电器有限公司于本判决生效后10日内支付给原告龙朝忠、许述春、卢灿玲工程欠款9808396元及利息。（利息以欠款9808396元为基数，按照年利率24%自2018年1月1日起计算至欠款支付完毕止）二、被告卢亚洲、卢澳、朱娇、高磊、安徽省泗县唐朝食品有限公司对判决第一项承担连带保证责任。三、确认原告龙朝忠、许述春、卢灿玲在工程欠款9808396元范围内对于其承建的安徽省泗县唐朝电器有限公司2号厂房建设工程享有建设工程价款优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取43860元、财产保全费5000元，由被告负担，先由原告垫付，待执行时一并执行。判决书生效后，安徽省泗县唐朝电器有限公司未按判决书履行义务，龙朝忠、许述春、卢灿玲于2019年4月26日向本院申请执行，因被执行人仍未按执行通知书规定的期限履行义务，本院于于2020年4月1日作出（2019）皖1324执1342号之三执行裁定书，拍卖被执行人安徽省泗县唐朝电器有限公司位于泗县泗城镇农民返乡创业园2#房地产，不动产证号为皖（2018）泗县不动产权第0001741号、0001742号、0001743号、0001744号、0001745号、0001746号。并委托安徽德信安房地产土地评估规划有限公司对上述房产进行了评估。2020年3月18日本院向被执行人送达了安徽德信安房评（2019）1249号评估报告。异议人对评估报告不服，于2020年4月3日向本院提出异议，要求重新评估。本院认为：“关于《评估报告》是否存在程序严重违法、评估结果严重失实的问题。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循使用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件，且应当在收到评估报告后十日内以书面的形式向人民法院提出。本案中，异议人没有提供充分的证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，同时要求重新评估也没在法律规定的期限内提出。综上，对异议人要求重新评估的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人安徽省泗县唐朝电器有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向安徽省宿州市中级人法院申请复议。审 判 长  于 海审 判 员  吕庆要人民陪审员  周维成二〇二〇年四月二十日书 记 员  赵 洋附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人，利害关系人提出书面异议，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、厉害关系人对裁决不服的，可以自裁决送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条：人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以再收到评估报告后十日内以书面的形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。三、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第十七条：人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；。。。。。。