陕西省凤翔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0322民初215号 原告：李志富，男，生于1954年12月31日，住陕西省凤翔县。 原告：徐锋，男，生于1956年1月13日，住陕西省凤翔县。 委托代理人：李亚利，女，生于1962年11月22日，汉族，住陕西省凤翔县，系徐锋之妻，特别授权代理。 被告：吕拴岐，男，生于1970年1月21日，汉族，住陕西省凤翔县。 原告李志富、徐锋诉被告吕拴岐租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理。依法适用普通程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告李志富、原告徐锋及其委托代理人李亚利、被告吕拴岐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志富、徐锋共同诉称：2013年10月6日，经原、被告协商，原告将位于凤翔县东关街7号院所属房屋场地整体出租给被告做家具商场经营使用(租期三年)，该合同履行未满一年，被告于2014年7月初向原告申请改变经营商品和经营规模，以及要求延长租赁年限，在原租赁合同合法有效的基础上，根据双方意愿，经充分协商，就租赁续期等相关事宜于2014年7月27日签订了新的《房屋场地租赁合同》。并约定2013年10月6日双方签订的《房屋及场地租赁合同》剩余的两年期限仍然有效，再续租8年，新的《房屋场地租赁合同》租赁期限合计10年。租赁期限起止时间为2014年12月6日至2024年12月5日。租金支付方式是，先付租赁费，再使用租赁物。租赁期间前五年，每年的租赁费分两次付清，每年的11月1日支付12月6日至次年6月5日租赁费;6月1日支付6月6日至12月5日的租赁费。租赁期间后五年，每年的租赁费在前一年租期到期的前一个月一次性付清，即每年11月1日支付12月6日至次年12月5日的租赁费。本合同签订后，前五年被告都能够按照合同约定的方式和时间正常支付租金，2019年12月6日起，是合同履行的第六年开始，本应按照合同约定于2019年11月1日一次性支付2019年12月6日至2020年12月5日期间的租金，但被告却未支付，原告多次催要，被告却曲解合同不予支付。依法成立的合同受法律保护，被告应当履行支付租赁费的义务，并应当按约定支付迟延滞纳金。综上，为了维护社会经济秩序，维护原告方的合法权益，请求人民法院依法判决。1、判令被告支付2019年12月6日至2020年12月5日租赁费贰拾玖万元壹仟元（291000.00元）；2、判令被告支付迟延支付租金的滞纳金（按照租金额1%计算每月滞纳金）。3、判令被告承担本案的诉讼费用。 被告吕拴岐答辨称，原告的诉讼请求不符合事实、不符合双方笠订的《房屋场地租赁合同》关于“租金交付方式”的约定，请求人民法院依法驳回。2014年7月27日，被告和二原告经过充分协商，在公平、自愿的原则下签订了《房屋场地租赁合同》，合同约定了由被告自己投资200余万元“拆除和重建”的相关事项。约定了“新建房屋的产权归属，资产折旧和续租期限、租金及租期届满时的处置办法”。约定租赁期共计10年，租金每年递增5％，(从第一年每年租金24万元递增到最后十年的35.4万元)。约定了后五年租金在到期前一个月一次性交清。约定了双方责任权利和义务。违约金约定为人民币五十万元。原告诉讼要求被告现在支付2019年12月6日到2020年12月5日租金和滞纳金的诉求，实质就“租金支付方式”诉求。因双方签订的《房屋场地租赁合同》对租金支付方式已经进行了明确的约定。《房屋场地租赁合同》第二项、第5条约定“5，租金交付方式:按租金支付表所列数值每年到期前五年分两期付清(即每年的11月1日和次年的6月1日)，后五年在到期前一个月一次性付清，每拖后一个月加收滞纳金1％”，合同的前五年已经履行完毕，被告也已经按照该约定在每年的11月1日和次年的6月1日支付了前五年的租金。从2019年12月6日起，合同开始履行后五年租期。依照《房屋场地租赁合同》关于后五年租金交付方式的约定“后五年在到期前个月一次性付清”。后五年的租期时间段是2019年12月6日到2024年12月5日。后五年合同到期日是2024年12月5日。合同到期前的一个月是:2024年10月6日到2024年11月5日。2024年11月5日也就是合同到期前一个月的最后一天，即就是后五年的租金被告最晚应在2024年11月5日把后五年的租金一次性交清;而现在的时间并没有到2024年11月5日，二原告现在要求被告缴纳2019年12月6日至2020年12月5日租赁费29.1万元没有任何依据，不符合双方合同约定的租金支付方式。并且合同中约定有新建房屋到期后原告给被告要支付房屋折价款事宜。且现在才是2020年的开始，时间也没有超过2024年11月5日，二原告要求判令被告支付后五年中第一年的租金291000元及迟延支付租金的滞纳金的诉求无事实依据，不符合双方合同约定，被告请求人民法院依法驳回二原告的诉求，《房屋场地租赁合同》第四项约定“本合同的违约金为人民币五十万元整。”既然二原告认为被告没有按照约定履行合同租金交付义务，二原告也就认为被告已经违约。而二原告放着巨额五十万元违约金不诉，却诉要求被告支付每月1％的滞纳金，足以证明二被告明知《房屋场地租赁合同》关于租金支付方式约定是明确详细的，原告想通过诉讼“利用”司法的权利达到改变双方《房屋场地租赁合同》关于租金支付方式的约定，达到损害被告利益的目的。 原告方当庭提交以下证据材料：1、土地证两张（户主为徐锋、李志富，位于东关街**院）、房产证一张（户主为徐锋，位于东关街**院），证明租赁物是二原告的；证明目的是为了证明土地总面积1311.39平方米（包括道沿），净面积1131.39平方米。2、四份租赁合同。（1）2007年10月5日签订的《房屋场地租赁合同》一份，租期5年；证明目的是租赁习惯为先付租金，后使用租赁物。（2）2012年9月20日签订的《房屋场地租赁合同》一份，租期1年；证明目的是租赁习惯为先付租金，后使用租赁物。（3）2013年10月6日签订的《房屋场地租赁合同》一份，租期3年，租期未满，被告提出变更使用功能，后又续租，租赁合同详见2014年7月27日签订的《房屋场地租赁合同》。证明目的是租赁习惯为先付租金，后使用租赁物。（4）2014年7月27日签订的《房屋场地租赁合同》一份，租期十年；证明目的是租赁习惯为先付租金，后使用租赁物。3、银行明细表，证明目的是租金在起租日前支付清楚，以及支付租金的时间，五年时间付了10次租金。 被告对原告方上述证据的质证意见为，对原告方证1土地证、房产证真实性无异议，只能说明租的是位于东关街7号院，不能说明后期我在原告的土地中建的2000多平米钢结构房是原告所建的。证2中第（1）、第（2）、第（3）三份合同履行完毕现已经失效，证明目的不认可，不能证明本案是先付租金，后使用租赁物。第（4）合同真实性无异议，合同有效，关于租金支付方式很明确，租金交付方法依据合同为准，前五年，每年的租金两次付，后五年到期前一个月一次性付清。对证3银行明细表真实有效，只能证明我按照合同支付原告前五年租金的事实，不能证明后五年先付租金，后使用租赁物。 被告当庭提交以下证据材料：1、2014年7月27日签订的《房屋场地租赁合同》一份，证明的事实为原、被告签订租赁房屋场地的事实；合同租赁时间为10年，前五年（2014年12月6日-2019年12月5日），后五年（2019年12月6日-2024年12月5日），后五年到期前的最后一个月时间段为（2024年10月6日-2024年11月5日），2024年11月5日为最后的支付日；租金支付方式，前五年租金按照合同已付清，但合同中租金每年递增5%；证明目的为原告诉请不符合租赁合同的约定，应依法驳回。再者新建的钢构房屋材料价格逐年递增，合同到期后，应按照实际市场价情况折旧；2、租赁合同一份，两份民事判决书；说明原告诉讼的与前面两次诉讼为同类型，已被法院驳回，这次也应该驳回，上次县法院驳回，上诉后中院维持原判。 原告方对被告上述证据的质证意见为，对被告证1租赁合同真实性无异议，证明目的不认可；对证2合同真实性无异议，租赁物不同，这份合同关于东大街47号院的租赁，与本案无关系，证明目的不认可；两份判决书真实性无异议，与本案无关系，证明目的不认可； 经审查，上述证据内容客观真实，部分存在关联且合法有效，本院予以确认，证明目的同查明事实。基于上述认证以及当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：二原告李志富、徐锋(出租方、甲方)与被告吕拴岐(承租方、乙方)，2013年10月6日，经原、被告协商，原告将位于凤翔县东关街7号院所属房屋场地整体出租给被告做家具商场经营使用(租期三年)，该合同履行未满一年，被告于2014年7月初向原告申请改变经营商品和经营规模，以及要求延长租赁年限，在原租赁合同的基础上，根据双方意愿，经协商就租赁续期等相关事宜于2014年7月27日签订了新的《房屋场地租赁合同》。并约定2013年10月6日双方签订的《房屋及场地租赁合同》剩余的两年期限仍然有效，再续租8年，新的《房屋场地租赁合同》租赁期限合计10年。租赁期限起止时间为2014年12月6日至2024年12月5日。租赁期间前五年，每年的租赁费分两次付清。租赁期间后五年，每年的租赁费在到期的前一个月一次性付清，每拖后一个月加收滞纳金1％。本合同签订后，前五年被告都能够按照合同约定的方式和时间正常支付租金，二原告称，从2019年12月6日起，是合同履行的第六年开始，本应按照合同约定于2019年11月1日一次性支付2019年12月6日至2020年12月5日期间的租金，但被告却未支付，原告多次催要，被告曲解合同不予支付，原告遂诉至本院，请求判如诉请。 本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋场地租赁合同》，系双方真实意思表示，内容于法不悖，应属有效，双方均应恪守。本案主要争议焦点为二原告要求被告于2019年11月1日一次性支付2019年12月6日至2020年12月5日租赁费291000元其主张是否成立。对于争议焦点，二原告认为，其提交的合同文本银行交易明细等可以证明租赁费的支付方式系先交租费后使用，被告未按合同于2019年11月1日一次性支付2019年12月6日至2020年12月5日租赁费年度租金违反了合同，被告对此予以否认。被告认为后五年的租金被告最晚应在2024年11月5日，将后五年的租金一次性交清;而现在的时间并没有到2024年11月5日，二原告现在要求被告缴纳2019年12月6日至2020年12月5日租赁费29.1万元没有任何依据，不符合双方合同约定的租金支付方式。本院认为，涉案合同约定“4、…各年度租金支付表，表内下端栏内说明：各年度租金起止时间为上年12月6日至本年度12月5日止”。此条表明各个年度租金支付就是每个年度都有租金支付的内容。支付内容就是各年度应支付租金的金额，即前五年与后五年每个年度都有支付租金的金额。涉案合同约定“5，租金交付方式:按租金支付表所列数值每年到期前五年分两期付清(即每年的11月1日和次年的6月1日)，后五年在到期前一个月一次性付清，每拖后一个月加收滞纳金1％”。就是按租金支付表所列数值每年到期，前五年每个年度支付两次租金，每年到期，后五年在到期前一个月一次性付清。即就是每个年度到期前一个月一次性付清这一个年度的这一次租金。而非将后五年租金累加在一起在后五年租期期满前的一个月支付后五年累计的租金。亦非后五年每年租期开始前一个月支付这一年度的租金。该约定明确，根据文意理解，应为每年租期界满，到期前一个月一次性付清当年一年的租金。本案被告租赁原告房屋场地2019年12月6日至2020年12月5日的租赁期限并未到达界满期限，到期前一个月支付租金的时间亦未到达。此外原告主张本案租赁合同双方履行应为先支付租金，后使用租赁物。针对后五年租金支付方式，双方观点对立，意见分歧，合同文本亦未载明原告主张的文字表述。故对原告的诉讼请求因缺乏证据本院不予支持。综上，原告的诉讼请求及其主张观点不能成立，为维护社会经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定及《最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条二款之规定判决如下： 驳回原告李志富、徐锋的诉讼请求。 本诉案件受理费5670元，由原告李志富、徐锋共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 长  李会甫 人民陪审员  张 敏 人民陪审员  王忍科 二〇二〇年四月三日 书 记 员  侯青青