广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初438号原告：黄耀芬，男，1961年5月30日出生，住广州市白云区************。身份证号码：440************354。委托诉讼代理人：黄子杰，男，1997年6月11日出生，住广州市白云区************。身份证号码：440************314。系原告儿子。被告：恩平盛林生态旅游有限公司，住所地：恩平市**********面。统一社会信用代码：914***********441H。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓燕君，广东武平律师事务所实习律师。原告黄耀芬诉被告恩平盛林生态旅游有限公司（盛林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月12日进行公开开庭审理，原告黄耀芬及其委托诉讼代理人黄子杰、被告盛林公司的委托诉讼代理人钟武平、卓燕君到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房款445671元；2.判令被告向原告返还维修基金及相关费用4785元；3.判令被告向原告支付违约金共75270.17元（暂算至2020年1月20日）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年7月7日订立《广东省商品房买卖合同》，合同书备案号：00010053，房屋地址：广东省恩平市******************。合同约定被告须于2017年8月7日前交付房屋，且在房屋交付使用后360日内协助原告完成办理房屋所有权权属登记证书的全部手续。合同签订后，原告已按合同约定全额付清购房款，但盛林公司在交付房屋后迟迟未协助原告办理房屋权属证书。2018年8月2日，约定办理权属登记的期限届满，被告尚未开始办理房屋权属登记工作。期间原告多次催告，但迟至2018年年底，被告开始通知原告提交相应材料。同年年底，原告持被告提供的商品房买卖合同、增值税发票、权属调查表等材料前往税务机关办理税费缴纳手续，被告知所持商品房买卖合同、增值税发票、权属调查表中的房屋面积均不一致，不能办理税务缴纳手续。原告将相关情况反映至被告盛林公司，并多次催促被告及时办理，但截止至2019年8月末，盛林公司仍未向原告提供准确有效的办理房屋权属登记所必须的增值税发票等材料。因盛林公司不履行协助办理房屋权属登记的义务，且经原告多次催告后仍不履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，原告依法享有法律规定的合同解除权，有权解除前述《广东省商品房买卖合同》及要求被告赔偿损失。2019年10月15日，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，向被告盛林公司及其法定代表人林某1发出《解除合同通知书》，行使合同法规定的法定解除权。次日被告盛林公司及其法定代表人林某1已收到该通知书，原告已解除与被告签订《广东省商品房买卖合同》，后被告盛林公司及其律师均回函确认已经收到《解除合同通知书》。2020年1月17日，三个月的异议期已届满，原告尚未向法院提出异议，被告因此丧失对上述法定解除权的异议权利。因2019年10月16日原告与被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》已经解除，被告应当向原告返还购房款445671元，维修基金及相关费用4785元，并依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第二款规定，向原告支付违约金75270.17元，按已付购房款金额445671元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，逾期贷款利率为按一年至三年利率4.75%上浮30%-50%，暂按1.4倍计算。现被告迟迟不返还购房款和支付违约金。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民诉诉讼法》相关规定，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内提供以下证据：1、《广东省商品房买卖合同》；2、增值税发票；3、权籍调查表（分户图）；4、律师函（9月25日）；5、《解除合同通知书》；6、《解除合同通知书》复函2份；7、《解除合同通知书》快递记录；8、购房款支付记录（转账记录、收据）；9、其余费用（收据、清单）。以上均为复印件。其中证据1-6、8、9经与原件核对一致，证据7为打印件。被告辩称：我方一直积极履行合同，商品房已于2017年8月7日交付。我方于2018年10月25日向原告送达《办理不动产权证通知书》，原告于2019年1月7日反映购房发票所载面积与宗地面积不符，我方于当天开出新发票，并告知了原告，但原告迟迟不来办理手续。我方于2019年9月25日委托律师发出律师函也告知原告需要更换的发票早已开出，原告于2019年9月26日签收律师函后一直置之不理。产权证至今未办妥是原告不配合造成的，我方不存在任何违约行为，原告并不具有法律规定的合同解除权，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告在举证期限内提供以下证据：1、广东省商品房买卖合同及附件（503）；2、山泉湾畔1幢503商品房交接验收确认单；3、办理不动产权证通知书及EMS快递单、投递详情单；4、被告公司员工曾晓晓就办证事务发给原告的四条短信；5、山泉湾1幢503购房发票；6、山泉湾1幢503购房发票；7、2019.9.25《律师函》、快递回单及送达详情单；8、《律师函》以及快递单、送达详情；9、不同意解除四份商品房买卖合同的告知函及快递单、送达详情；10、提请收取山泉湾1幢401、503、603、801四套物业购房（新）发票的律师函及快递单、送达详情；11、曾晓晓的微信个人信息页、黄耀芬微信个人信息页及曾晓晓与原告的微信聊天记录。上述证据经与原件核对一致。本院经审理查明事实如下：2017年7月7日，盛林公司与黄耀芬签订一份《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》及《合同补充协议（附件五）》（该合同于2017年12月20日办理预售登记手续，合同备案号：00010053）。约定黄耀芬购买由盛林公司开发的位于恩平市******************屋，黄耀芬应于2017年7月7日前一次性付清房款445671元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……，2、买受人不退房，出卖人按已付房款价款的0.5%向买受人支付违约金。”……《合同补充协议（附件五）》第七条：“对第十五条‘关于产权登记的约定’的补充及修改：1、出卖人协助买受人办理产权证的，非因出卖人原因导致逾期出证的，出卖人不承担任何责任。2、买受人须在交接（交付）时或在出卖人通知的时间内签署一切必要的文件，并向出卖人提交办理产权登记所需的全部资料及缴交相关税费，否则出卖人不承担延期办理其产权证的责任。……4、出卖人应在商品房交付使用之次日起720日内为买受人办妥产权证，逾期未办妥产权证的，买受人不退房，出卖人每逾期一年按买受人已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，逾期时间不足一年的，按比例计算违约金。但存在本条第1、2、3款任一情形的除外”。2017年6月22日，盛林公司向黄耀芬出具收据，载明收到陆灿交来山泉湾畔高层1栋503房定金20000元（此定金不作退还）。2017年7月1日，盛林公司向黄耀芬出具收据，载明收到黄耀芬交来山泉湾畔高层1栋503房款425671元。盛林公司于2017年8月7日向黄耀芬交付涉案房屋。2017年8月7日，黄耀芬向恩平市盛博物业管理服务有限责任公司缴纳山泉湾畔高层公寓401、503、608、801物业管理综合费11379元。2018年12月28日，黄耀芬向恩平市盛博物业管理服务有限责任公司缴纳山泉湾畔南区1幢公寓401、503、608、801物业维修基金8411元。2018年10月25日，盛林公司向黄耀芬发出《办理不动产证通知书》，通知要求黄耀芬于2018年11月5日前提供购买人身份证复印件、缴纳契税证明、委托书、缴交物业维修资金等资料用以代办不动产权证。2018年12月28日，盛林公司开具涉案房屋的广东增值税电子普通发票（发票号码：26459641），黄耀芬持包括上述发票在内的资料前往税务机关缴纳税款，但未能成功缴纳。2019年1月7日，盛林公司再次向黄耀芬开具广东增值税电子普通发票（发票号码：26392539），但黄耀芬一直未持以上发票前往税务机关缴纳税款。2019年10月15日，黄耀芬以盛林公司严重违约、迟延履行合同主要义务为由向盛林公司发出《解除合同通知书》，解除其与该公司签订的涉案的商品房预售合同（合同书备案号分别为：00010048、00010049、00010053、00010054）。2019年10月22日，广东武平律师事务所律师钟武平受盛林公司委托向黄耀芬发出律师函，以黄耀芬不具有法律规定的合同解除权为由，不同意解除上述签订的四份商品房预售合同。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。盛林公司与黄耀芬签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》及《合同补充协议（附件五）》（合同备案号：00010053）是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，为有效合同。合同签订后，黄耀芬支付涉案房屋的价款，盛林公司向黄耀芬交付了涉案房屋，双方对此没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：1.涉案的商品房预售合同及合同补充协议是否已经解除？2.黄耀芬主张盛林公司返还购房款、住房维修基金及支付违约金是否支持？黄耀芬主张于2019年10月15日向盛林公司发出了《解除合同通知书》，涉案商品房预售合同已经解除，并且，盛林公司未在三个月内向法院以诉讼的方式提出异议，其已丧失对涉案合同解除的异议权利。盛林公司则抗辩黄耀芬对涉案合同不具有法定的解除权利，故涉案合同尚未解除。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，对于合同是否解除，应当审查发出通知的一方当事人是否享有约定或者法定的解除权，而且，还应对合同是否达到足以解除的情形进行实质审查。本案中，首先，涉案合同的第十五条和合同补充协议第七条均约定，在约定的期限内未能办理权属登记的买受人不退房；故对于盛林公司在约定期间未能办妥产权证的情形，黄耀芬不享有约定的合同解除权。其次，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。……”的规定，从涉案合同补充协议第七条第4点“出卖人应在商品房交付使用之次日起720日内为买受人办妥产权证……”可知，双方对办理产权登记的期限作了变更，即从房屋交付之日（2017年8月7日）起计算720天，即办妥产权登记的期限为2019年7月28日。盛林公司于2018年10月25日向黄耀芬发送通知要求其提交相应的资料及缴纳契税证明以代办产权证时，仍处于双方约定的办理产权证的期限内。再次，根据合同补充协议第七条第1、2点，黄耀芬应在收到盛林公司的上述通知后及时提交相应资料和缴纳契税使盛林公司得以办理房屋产权登记，但黄耀芬未能提供涉案房屋的完税证明。根据庭审调查，黄耀芬无法在税务机关缴纳契税的原因是盛林公司于2018年12月28日出具的增值税发票中房屋面积与涉案合同及权籍调查表中的不一致。但盛林公司为此已于2019年1月7日就涉案房屋再次出具新的发票并由该公司员工曾晓晓告知黄耀芬更换新发票以便缴纳契税。而且，曾晓晓此后也发送信息要求黄耀芬更换更正后的涉案房屋权籍调查表。可见，盛林公司为黄耀芬办理缴纳契税事宜履行了相应的协助义务，黄耀芬作为缴纳房屋契税的义务人，应当积极履行纳税义务，在因发票出错无法缴纳契税的情况下应当及时联系盛林公司更换，但无证据证明其向盛林公司提出更换要求，而此后其也没有再向税务机关申报缴纳契税。即使如黄耀芬所称，盛林公司未告知其将重新开具发票，其也应当在合理的期限内催促盛林公司更换发票或要求盛林公司提供其他必要的协助，以便其能完成缴纳契税的义务，但无证据证明其向盛林公司进行过催告，也无证据证明涉案房屋尚存在其他不能缴纳税费的情形。因此，对于盛林公司未能在约定的期限内办妥产权登记，黄耀芬也存在一定的责任。最后，在本案合同中，涉案房款已付清且房屋已交付，双方已经履行了主要的合同义务，黄耀芬没有提供证据证明涉案合同存在已无法实现合同目的情形或其他法定应当解除的事由。故盛林公司并未构成根本性违约。涉案房屋已由行政部门出具权籍调查表且盛林公司已开具了纳税发票，已达到可以缴纳税费及办理产权登记的基本条件，而未能办理产权登记的主要原因是未缴纳契税，且未能缴纳契税的原因亦不能完全归责于盛林公司，为保持交易的稳定性和鼓励合同的继续履行，双方仍可以通过协商解决本案纠纷。综上，虽然黄耀芬于2019年10月15日向盛林公司发出《解除合同通知书》，但盛林公司并未存在根本违约行为，该解除合同通知书不能发生解除合同的效力，盛林公司的抗辩有理，本院予以采纳。黄耀芬基于涉案合同已经解除而主张的返还购房款、住房维修基金及支付违约金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄耀芬的全部诉讼请求。本案受理费4528.63元（原告黄耀芬已预交），由原告黄耀芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 卢健云二〇二〇年四月十七日法官助理 周义钦书 记 员 伍丽滢