江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终503号上诉人（原审被告）：吴志新，男，1973年10月12日生，汉族，住安福县。上诉人（原审被告）：刘华娟，女，1977年9月26日生，汉族，住安福县。委托诉讼代理人：吴志新，系刘华娟的丈夫。被上诉人（原审原告）：安福县民盛物业服务有限公司，住所地江西省安福县平都镇安成北路**，统一社会信用代码91360829685988874E。法定代表人：刘斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小媛，女，汉族，1972年10月4日生，住江西省安福县，系公司职工。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。上诉人吴志新、刘华娟因与被上诉人安福县民盛物业服务有限公司（以下除判决主文外均简称民盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安福县人民法院（2019）赣0829民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴志新、刘华娟上诉请求：1.撤销原判，改判吴志新、刘华娟支付民盛物业公司2018年至2019年物业服务费收费标准由新成立的业主委员会和物业公司根据服务质量商定；2.确认原业主委员会和民盛物业公司由2019年1月1日至2017年12月31号止和2017年1月1日至2021年12月31日止的两份物业服务合同无效；3.诉讼费用由民盛物业公司承担。事实与理由：一、上一届业主委员会的产生程序违法，安福县富瑞浅水湾小区除商铺有1931户，2013年入住率不到50%。2013年11月，在大多数业主不知情的情况下，没有召开业主大会，没有经过业主选举，没有得到业主授权的情况下，由民盛物业公司选出第一届业主委员会。2017年，业主委员会任期届满，又在没召开业主大会，大多数业主不知情也没有得到业主授权的情况下，由民盛物业公司操控，进行了所谓的换届，业主委员会和民盛物业公司于2014年1月1日签订了第一份物业服务合同（2014年1月1日至2017年13月31日），于2016年12月30日签订了第二份物业服务合同（2017年1月1日至2021年12月31日），所谓的两届业主委员会主任吴刚是安福县金岸广场的物业公司总经理。从业主委员会成立之时起，业主一直进行抗议，组织业主签《浅水湾小区业主罢免业主委员会及拒绝物业费涨价签名表》，多次到安福县房管局、安福县平都镇政府、平都镇观音塘社区居委会以及安福县信访局投诉。2018年4月13日，安福县房地产管理局、安福县平都镇政府、平都镇观音塘社区居委会共同公告安福县富瑞浅水湾小区广大业主罢免以吴刚为主任的浅水湾业主委员会。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，由于业主委员会是非法产生的，业主只认可建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同有效，民盛物业公司与所谓的业主委员签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》无效。一审认定合同合法有效，缺乏事实依据。二、前期物业合同到期，需要召开业主大会决定是否要续签物业服务合同。上届业主委员会和民盛物业公司签订合同时，没有召开业主大会，且2016年12月30日签订的物业服务合同在一年以后，即2017年12月12日和2018年3月19日才向小区业主公示。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，明显不合法。2013年，民盛物业公司单方面将物业服务费由每平方米0.3元上涨至0.4元，上涨幅度达33.33%，当时小区入住率不到50%，很多业主在不知情的情况下按照0.4元每平方米交纳。民盛物业公司再次单方面涨价，小区业主都不服，拒绝交纳上涨部分的物业服务费，2019年有70%以上的业主没有交物业服务费。吴志新、刘华娟不是不交物业服务费，而是不应由物业公司单方决定缴费标准，涨价应经过合法程序。三、民盛物业公司服务质量差，擅自提高物业服务费，对老旧破损设施不予维护，对公共绿化带、草坪、花木枯死置之不理，小区公共环境卫生每况愈下，小区交通管理无序，对自来水管漏水形成的水洼视而不见，对业主提出的服务要求总是找理由推脱。四、民盛物业公司实际上已终止服务。2019年10月15日，浅水湾业主委员会向民盛物业公司下达并张贴了清退函。2019年10月16日，民盛物业公司擅自撤离浅水湾小区，停止对小区进行物业服务，在民盛物业公司擅自撤离24小时后，小区业主委员会聘请了保洁人员清理小区卫生，聘请安保人员24小时对小区进行值守和巡视。为确保业主委员会和业主公共财产安全，业主委员会将业委会办公室大门上锁。10月23日，在业主委员会不同意民盛物业公司返回的情况下，张建军和刘小媛带领员工撬掉大门锁强行进入。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，业主大会按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。五、一审法院认定民盛物业公司提供的物业服务不到位，但是没有核减物业费，属于适用法律错误。民盛物业公司在履行物业服务合同过程中，存在未按约定履行的情况，服务不到位，应承担违约责任，物业服务费应予以减免。被上诉人民盛物业公司答辩称：1.吴志新、刘华娟上诉第一项上诉请求不明确，与一审诉请冲突；2.吴志新、刘华娟的第二项上诉请求并非一审诉讼请求；3.上一届业主委员会的合法性问题，不属于本案审理范围，且吴志新、刘华娟未提供任何证据证明上一届业主委员会设立的非法性；4.房屋0.48元/平方米/月、车库0.34元/平米/月的新标准合法有效且对吴志新、刘华娟有约束力，吴志新、刘华娟应按照新标准缴纳服务所；5.本案一审过程中吴志新、刘华娟未提出服务质量事宜，且在庭审中明确表示不缴纳物业费因调价，而费服务质量原因；6.业主委员会未经业主同意且未经民盛物业公司同意，单方作为的终止物业服务合同不对民盛物业公司产生任何法律效力，且通过一审已经查明民盛物业公司并未终止服务。被上诉人民盛物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务管理费1267元；2.判令被告向原告支付自逾期支付物业服务管理费之日起至实际支付之日止的违约金（按日万分之五计算，暂计算至2019年9月30日为152元），合计1419元；3.本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，原告民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订了《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》。合同约定了物业的各项管理事项。管理期限为：2014年1月1日至2017年12月31日。物业费收费标准为：多层住宅房按建筑面积每月每平方米0.4元，车库、储藏间按多层住宅70%收取，别墅房每月每平方米0.5元，电梯房每月每平方米7层以上（含7层）0.8元、7层以下0.7元（含公摊费），商铺每月每平方米0.5元。合同还约定了其他事项。2016年12月30日，原告民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订了《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》。合同约定了物业的各项管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理；公用绿化带、草坪、花木建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生管理；小区交通秩序管理；维持公共秩序等。管理期限为：2017年1月1日至2021年12月31日。合同第十九条第2款，因近年物价及人工工资上涨幅度较大，根据市场行情和本小区实际情况，为确保物业企业的正常开支和良性循环，提升服务质量，甲方（即安福县富瑞浅水湾业主委员会）同意从2018年元月1日起至合同结束，物业服务费可适当调价上涨，调价后物业收费标准为：多层住宅房按建筑面积每月每平方米0.56元。车库、储藏间按多层住宅单价70%收取，别墅房每月每平方米0.7元，电梯房每月每平方米7层以上（含7层）1.12元、7层以下0.98元（含公摊费），商铺每月每平方米0.7元。调价后执行新的收费标准前，乙方（即民盛物业公司）须先在小区公示后再实施。合同第十九条第3款，原则上当年物业费业主在当年的6月份前可任月择时缴清，但若超过7月31日还未交清的视为逾期缴纳，乙方将启动法律程序催缴，逾期未缴的除追收本金外，另加收逾期之日起每日3‰的违约金。合同还约定了其他事项。2017年12月12日，民盛物业公司在小区张贴了《关于小区物业服务费调价的公示》，公示期间部分业主提出异议并向有关部门反映，后经小区业委会与物业公司协调、沟通，决定重新调整并于2018年3月19日公示2018年物业服务费收费标准。公示主要内容如下：浅水湾小区2018年物业服务费收费标准在原价基础上上调20%，即多层住宅每月0.48元/㎡（车库、储藏间按多层住宅的70%收取）、别墅每月0.6元/㎡、电梯房7层以下（不含7层）每月0.84元/㎡、7层以上每月0.96/㎡、商铺店面每月0.6元/㎡。新的收费标准公示后，该小区大部分业主已按照新的收费标准缴纳了2018年的物业费。四、欠费时间和金额：被告吴志新、刘华娟系安福县富瑞浅水湾滨水苑2栋2单元301业主，被告房屋面积为98.85㎡，车库面积15.75㎡。2018年1月1日至2019年12月31日应缴纳物业费为（98.85㎡×0.48元/㎡+15.75㎡×0.34元/㎡）×24个月=1267元。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，2016年12月30日民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》合法有效，且对所有的业主均具有约束力。该合同约定多层住宅按建筑面积每月0.56元/㎡交纳物业费，在合同履行过程中，因该小区部分业主提出异议，经小区业委会与民盛物业公司协商，将多层住宅收费标准调整为每月0.48元/㎡（车库、储藏间按多层住宅的70%收取），并进行了公示，且大部分业主已按新的收费标准履行交费义务。原告根据合同约定为安福富瑞浅水湾小区业主提供了物业管理服务，被告作为该小区业主应依约履行缴纳物业服务费的义务。因此，原告要求被告按照建筑面积每月0.48元/㎡交纳住房物业费和按照建筑面积每月0.34元/㎡交纳车库物业费，有事实及法律依据，依法予以支持。被告以不同意涨价为由，要求按照每月0.4元/㎡交费的辩解，于法无据，依法不予采纳。物业服务合同中虽然约定了逾期未缴纳物业费应当交纳违约金，但是原告提供的服务也存在不到位之处，且原告在处理与业主的关系上存在欠缺，希望原告多与业主加强沟通与联系，改善与业主的关系，力求为业主提供更满意的服务，为共建和谐小区继续努力，同时被告也非恶意拖欠物业费，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。原告诉请被告支付律师费，但未提供证据证明双方对律师费的承担进行了约定，故依法不予支持。被告刘华娟经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃了相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条第一款规定，判决：一、被告吴志新、刘华娟于判决生效之日起5日内向原告安福县民盛物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费1267元；二、驳回原告安福县民盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安福县民盛物业服务有限公司负担5元，由被告吴志新、刘华娟负担20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人吴志新向本院提供两段视频，证明2020年春节疫情期间民盛物业公司的物业服务未到位。被上诉人民盛物业公司质证后对该证据的三性均有异议，民盛物业公司主张的物业费是2018-2019年期间，吴志新提供的相关证据是2020年期间的，与本案无关，且该证据不能达到其证明目的。本院认为，被上诉人民盛物业公司向上诉人吴志新主张的是2018年至2019年期间的物业费，吴志新在二审期间提供的新证据为2020年春节期间拍摄，与本案缺乏关联。本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：吴志新、刘华娟应否向民盛物业公司缴纳物业费，如需缴纳，按何标准缴纳。吴志新、刘华娟上诉称，应由新成立的业主委员会和物业公司根据服务质量商定物业服务费收费标准，并确认业主委员会与民盛物业公司于2016年12月30日签订的物业服务合同无效。本院认为，民事诉讼遵循不告不理原则，本院二审期间的审理范围应围绕一审诉讼请求的范围，本案中，民盛物业公司主张吴志新、刘华娟支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，吴志新、刘华娟的上述两项上诉请求不属于本案二审的审理范围，本院依法不予审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会先后于2014年1月1日和2016年12月30日签订了两份《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》。民盛物业公司于2014年1月1日与安福富瑞浅水湾小区业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》已被发生法律效力的民事判决书认定为合法有效，且该合同已经履行完毕。吴志新、刘华娟上诉认为，涉案物业服务合同系小区业主委员会与民盛物业公司串通签订的，且签订合同的小区业主委员会已被罢免等等，涉案物业服务无效。本院认为，民盛物业公司于2016年12月30日与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》合法有效，签订该合同的业主委员会被罢免并不影响其在罢免前签订的合同的法律效力，该合同对所有的业主均具有约束力。该合同约定多层住宅按建筑面积每月0.56元/㎡缴纳物业服务费，在合同履行过程中，因该小区部分业主提出异议，经小区业委会与民盛物业公司协商，将多层住宅收费标准调整为每月0.48元/㎡（车库、储藏间按多层住宅的70%收取）并进行了公示，且大部分业主已按新的收费标准履行交费义务。民盛物业公司已根据合同约定为安福富瑞浅水湾小区业主提供了物业管理服务，吴志新、刘华娟作为该小区业主理应依约履行缴纳物业服务费的义务，故吴志新、刘华娟应按照建筑面积每月0.48元/㎡交纳住房物业服务费和按照建筑面积每月0.34元/㎡交纳车库的物业服务费。综上所述，上诉人吴志新、刘华娟的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴志新、刘华娟负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年四月二十七日书记员  罗 莎