广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2816号上诉人（原审被告，反诉原告）：佛山市圣德利房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：钟润全。委托诉讼代理人：庞秀琼，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：容焕韶，广东国龙律师事务所律师。出被上诉人（原审原告，反诉被告）：夏伟，男，汉族，住湖南省双牌县。委托代理人：文功和，广东登丰律师事务所律师。上诉人佛山市圣德利房地产有限公司（以下简称圣德利公司）因与被上诉人夏伟房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初33596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圣德利公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判圣德利公司向夏伟返还购房款386535元；2.本案一、二审诉讼费用由夏伟负担。事实和理由：一审法院认定事实不清。由于夏伟违约，其支付的100000元定金予以没收，且应当向圣德利公司支付违约金47000元。故，扣除上述定金100000元后，圣德利公司仅需向夏伟返还购房款386535元。夏伟二审期间未发表答辩意见。夏伟向一审法院起诉请求：1.确认夏伟、圣德利公司签订的《商品房买卖合同》于2018年11月10日解除；2.圣德利公司向夏伟退还购房款本金486535元并向夏伟支付资金占用利息(以486535元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.35%的标准，自2018年11月10日起计算至实际退款之日止,暂计至2019年10月20日为20223.6元）；3.本案诉讼费由圣德利公司承担。圣德利公司向一审法院反诉请求：1.夏伟立即向圣德利公司支付违约金47000元且已交定金100000元不予退还；2.本案诉讼费由夏伟承担。一审法院认定事实：2018年5月6日，夏伟因拟购买圣德利公司开发的位于佛山市禅城区*************************的房产（以下简称涉案物业），向圣德利公司支付了购房定金10万元。圣德利公司出具收据予以确认。随后，双方签订了《（广东省）商品房认购书》，约定涉案物业总房价956535元，付款方式和期限为签署时付清购房定金10万元；首期房款486535元夏伟须于2018年5月13日前付清；余款47万元夏伟以银行按揭贷款的方式支付给圣德利公司，夏伟须于签订商品房买卖合同（含补充协议和附件等相关文件）同时，办理银行按揭贷款手续，并按银行要求提供齐全的资料并与银行签订按揭贷款合同，办理银行按揭的一切费用由夏伟负责。因夏伟原因造成其按揭贷款申请未获得银行批准或只获得部分批准的，未获批准的房价夏伟应在30天内一次性付清或者选择圣德利公司同意的其他方式支付，否则视为夏伟解除合同，已交定金不予退回。案外人李某昌以圣德利公司的销售代表（经办人）的身份在《认购书》上签名。2018年5月19日，夏伟（买受人）与圣德利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定夏伟向圣德利公司购房涉案物业，总价为956535元；付款方式及期限为：买受人在本合同签订前所付支付的定金10万元在交首付款时抵作商品房价款、首期款金额486535元，自本预售合同网上签订之日起1日内支付、剩余房款47万元在2018年6月19日前申请银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90天后，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。同日，双方还签订了一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》。当天，夏伟依约向支付了首付款386535元（不含前述定金10万元）。《商品房买卖合同（预售）》签订后，夏伟向银行提交了办理按揭贷款手续的材料。后银行于2018年7月份告知夏伟，因夏伟没有广佛的银行流水或者户口，不符合办理贷款条件。之后，夏伟向圣德利公司申请退还已付购房款未果，故起诉。诉讼中，案外人李某昌出庭作证称：圣德利公司将涉案物业所在项目的销售推广等工作外派给“星迪房地产有限公司”，该公司又与案外人李某昌所在的公司进行合作。2018年5月6日，李某昌与夏伟接洽时，夏伟陈述了自己的条件，询问是否符合银行按揭的条件。李某昌就此咨询了圣德利公司的工作人员，得到确认后，夏伟才支付了定金。2018年5月19日，夏伟带了银行流水、征信报告、户口本等材料交给圣德利公司的人员审核，确认没问题后双方才进行了网签。案外人有提醒过是否能贷款是由银行决定的，也提醒过如果由于客户原因不能如期借款成功，又不能通过其他方式支付款项的，定金不作退还。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人所签订的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》是合同各方的真实意思表示，不存在法律法规所规定的无效或应撤销的情形，合同内容合法有效，各方均应诚实全面地履行合同义务，否则应承担相应的法律后果。本案涉及双方房屋买卖合同关系解除及其法律后果问题。一、关于《商品房买卖合同（预售）》解除的问题夏伟、圣德利公司对于解除双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》无异议，一审院予以认定。双方的争议在于合同解除的原因。夏伟主张其未能按照合同约定的方式支付购房款的原因在于圣德利公司先是审核确认夏伟有贷款资格，而后银行却否决夏伟的贷款资格，合同因不能履行而解除的原因在于圣德利公司。圣德利公司则认为是由于夏伟不履行约定付款义务导致合同解除，合同解除的原因于夏伟。对此，首先，根据本案的证据尤其是证人李某昌的证言，可以认定，在夏伟、圣德利公司签订《认购书》之前圣德利公司曾就夏伟是否符合贷款资格的问题作出肯定的答复。夏伟基于对圣德利公司的信赖而与圣德利公司成立房屋买卖合同关系，而之后银行却否决夏伟的贷款资格，合同约定的以按揭贷款方式支付房款的条款无法履行，圣德利公司对此负有一定责任，但是此并非导致涉案合同解除的直接原因。其次，李某昌出庭作证称其明确告知过夏伟最终能否成功办理贷款取决于银行，故夏伟作为一个成熟的市场主体，其应当清楚圣德利公司并非贷款人，其并不能对夏伟能否取得贷款作出承诺。夏伟作为借款人，其应当对自身是否符合办理银行贷款条件有最清楚的认知。夏伟因自身原因而不能取得贷款，合同约定以按揭付款的条款无法履行的主要原因在于夏伟。再次，涉案《认购书》明确约定因夏伟原因未能办理贷款的情况下，夏伟应以自有资金或圣德利公司认可的方式支付剩余房屋价款，该约定清晰明确。夏伟在未能取得贷款的情况下，本应依照该约定以其他方式支付剩余房屋价款，但其却未履行，而是明确表示不再履行合同义务，其行为已经构成根本违约。圣德利公司作为守约方，有权依照合同约定以及法律规定解除合同。故，夏伟主张解除合同的理由不能成立；圣德利公司主张按照约定解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，合法有据，一审法院予以支持。至于合同解除时间，涉案合同因圣德利公司主张而解除，故合同解除时间应以圣德利公司解除合同的意思表示到达夏伟的时间为准。圣德利公司于庭审中作出解除合同的意思表示，故合同的解除时间为2019年11月25日。需要说明的是，《〈商品房买卖合同〉补充协议》作为合同的一部分，亦应一并解除。二、合同解除的法律后果问题《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就双方的其他诉讼请求，一审法院分析评述：（一）夏伟的诉讼请求：关于要求圣德利公司返还购房款486535元的诉请。涉案房屋买卖合同解除，夏伟要求圣德利公司返还上述已付购房款，符合法律规定，应予支持。关于要求圣德利公司支付资金占用利息的诉请。如上所述，本案因夏伟自身原因导致合同解除，圣德利公司占有夏伟的购房款不存在过错，无需赔偿夏伟所谓的利息损失。（二）圣德利公司的诉讼请求：关于要求没收夏伟已经付购房定金10万的诉请。根据查明事实，夏伟在签订《认购书》时虽然支付了定金10万元，但其后双方在签订《商品房买卖合同（预售）》时已经明确上述定金转为购房款的一部分，换言之，双方在签订《商品房买卖合同（预售）》时已经协议解除了《认购书》约定的定金条款。圣德利公司再要求没收定金，予实无据，一审法院不予支持。关于要求夏伟支付违约金47000元的诉请。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案《商品房买卖合同（预售）》买受人未按照约定时间付款的且逾期超过90天后，出卖人解除合同的，买受人应当按照房屋总价款的10%即95653.5元向出卖人支付违约金，圣德利公司反诉仅要求夏伟支付47000元，未超出合同约定的标准，也与合同的履行情况、当事人的过错程度因素相符，无不合理，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认夏伟与圣德利公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201********601）以及《〈商品房买卖合同〉补充协议》于2019年11月25日解除；二、圣德利公司于判决发生法律效力之日起十日内向夏伟返还购房款486535元；二、夏伟于判决发生法律效力之日起十日内向圣德利公司支付违约金47000元；三、驳回夏伟的其他诉讼请求；四、驳回圣德利公司的其他诉讼请求。如夏伟、圣德利公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件适用简易程序，本诉受理费减半收取计6683元、财产保全费2953元，合共9636元（夏伟已预交），由夏伟负担4735元、圣德利公司负担4901元；反诉受理费减半收取计1620元，由圣德利公司负担1102元、夏伟负担518元。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，二审争议焦点为：圣德利公司要求没收夏伟已交的10万元定金是否合理。夏伟在签订《认购书》时支付了10万元定金，其后双方签订《房屋买卖合同（预售）》。由于《认购书》仅为预约合同，双方签订房屋买卖合同后，该预约合同已失效，双方权利义务应以房屋买卖合同为准。根据《房屋买卖合同（预售）》第七条（一）约定：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元（大写壹拾万元整），该定金于交付首付款时抵作商品房款。”该条款已经明确了双方通过合意将上述10万元定金转为房款，而合同对逾期付款的违约责任中并无约定可以没收10万元。故圣德利公司要求没收定金的主张没有合同依据，本院不予支持。综上所述，圣德利公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人佛山市圣德利房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年四月二十九日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫