山西省大同市平城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0213民初151号 原告：大同市城区云河物业有限责任公司，住所地大同市平城区金湖大厦**房。 法定代表人：丰乐雨，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张日霞，山西北岳（广灵）律师事务所律师。 被告：王乾军,男，1969年10月26日出生，汉族，住大同市平城区。 原告大同市城区云河物业有限责任公司诉被告王乾军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大同市城区云河物业有限责任公司的委托诉讼代理人张日霞、被告王乾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大同市城区云河物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告立即向原告支付物业费14518元，被告向原告支付滞纳金22710元，共计37228元；2、请求人民法院判决被告将私自拆卸的水表恢复原状并交付水费253元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月1日,大同市平城区嘉鑫园小区业主委员会聘请原告管理大同市平城区嘉鑫园小区的物业,双方签订了《物业管理委托合同》及补充协议,原告承接了原物业管理公司的债权债务。合中约定物业费收费标准为高层1.2元/平方米/月,多层为0.6元/平方米/月。被告王乾军从2006年起居住在本小区X号楼X单元X号，一直没有缴纳过物业管理费,被告居住的房屋面积为144.02平方米,其居住的房屋为多层，其每年应缴纳物业费为1037元,被告14年来没有缴纳过物业费,共欠物业费14518元，根据合同第22条第2款，不按时缴纳物业费的每天按3%收取滞纳金，滞纳金为22710元。在2019年2月22日,被告来物业公司购买水,因被告欠多年物业费不缴而被限购每次只能购买五吨水,被告于当日下午私自把自来水公司统一安装的智能水表取下,直接把管子接到自己家偷用水至今,原告多次派工作人员上门做工作,要求被告缴纳物业管理费和水费,但被告一直不予缴纳。现诉至法院，请求判若所请。 被告王乾军辩称，1、首先2006年嘉鑫园没有交房，答辩人谈不到入住，答辩人于2007年4月25日验收房屋，验收时房屋不合格（附有证明），当时没有接房，物业承诺修复完好，但至今没有完成维修，当年交付物业费用一年，原告提供的证据中详细标注。（附有2007年缴费证明）。2、答辩人自2008年1月1日入住以来一直交纳物业管理费，有缴费证明，原告是诬陷本人14年不缴费，更谈不上拖欠。3、答辩人要求物业公司退还答辩人预定车库交付的订金2万元，原告在诉讼理由中承诺：“原告承接了原物业管理公司的债权债务”，请原告按照承诺，请求人民法院依法判决原告返还本人购买车库的2万元订金。（具体详见书面答辩状）我方反诉请求：１、要求原告退还被告购买车库的订金２万元；２、要求原告公布物业情况，改善环境，更换破换的单元入户门，每半年公布一次物业收支情况、安排小区大门的值守、加强环境卫生保洁工作、公布小区停车费、车辆进门费的收支情况；３、要求原告给被告道歉；４、请求原告不允许小区业主之外的车辆进入小区停放及收费。请求法庭支持被告反诉请求。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供物业管理委托合同、补充协议及情况说明、入住费用明细表，证明嘉鑫园小区由原告进行物业管理，并在合同中明确约定了物业费的收费标准，合中约定物业费收费标准为高层1.2元/平方米/月,多层为0.6元/平方米/月，且原告承担了原物业的债权及债务，被告于2006年已入住。被告对上述证据不予认可，辩称从原告提供的证据可以证实被告系2007年４月24日入住，原来收费标准是按照0.４元/平方米/月收费的。并提供缴费凭证，证明被告物业费已缴纳至2018年5月底。本院认为，根据被告提供的证据，可以证实其物业费已交至2018年5月底，原告对其证实性不予认可，但未提供反驳的证据，所以本院对该证据予以确认，被告对按每月0.6元/平方米/月收取物业费不予认可，本院从其提供的缴费凭证可以印证物业公司物业费收费标准一直为0.４元/平方米/月收取，而原告提供的物业管理委托合同系大同市城区嘉鑫园业主委员会与原告签订，其中约定了物业收费标准为高层1.2元/平方米/月,多层为0.6元/平方米/月，但物业公司的收费标准应由大同市物价局确定，所以对该证据本院不予采信，物业费应按0.４元/平方米/月计算，被告所辩意见本院予以采信，被告应向原告缴纳2018年6月至2019年5月的物业费691.3元。2、关于原告要求被告向原告支付滞纳金22710元的诉讼请求，被告不予认可。本院认为，《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告遭受的损失主要为利息损失，双方约定的违约金每日3%高于原告的实际损失，本院将违约金调整为以年利率6%计算，被告所欠2018年6月至2019年5月底物业费691.3元所产生的滞纳金为41.5元（691.3元×6%），对此被告应予承担。3、原告要求被告将私自拆卸的水表恢复原状并交付水费253元，被告辩称由于去购买水原告不卖，导致其聘请自来水公司的技术人员安装了有计量功能的水表。本院认为，被告自行安装水表，违反了《中华人民共和国城市供水条例》第三十五条的规定，但该权利应由城市供水行政主管部门主张，所以对原告的该诉求不予支持，原告经委托代收水费，被告应将所欠水费235元向原告予以交纳。 本院经审理认定事实如下：被告为大同市平城区嘉鑫园小区X号楼X单元X号的业主，原告是该小区的物业管理单位。物业费标准为0.4元/平方米·月。被告物业管理费已缴纳至2018年5月底，至今尚欠2018年6月至2019年5月底的物业费691.3元、水费253元。 本院认为，被告作为小区业主，原告作为小区物业管理单位，双方形成了物业管理法律关系。双方已通过实际缴纳方式确认了收费的标准，被告理应按此标准缴纳物业管理费用。原告要求被告给付物业管理费14518元，证据不足，本院不予支持，根据现有证据可以确认被告应向原告缴纳2018年6月至2019年5月的物业费691.3元。关于原告要求被告向原告支付滞纳金22710元的诉讼请求，因超出法律规定，本院不予支持，本院确认滞纳金为41.5元，对此被告应予承担。关于被告要求原告返还其购买车库的2万元订金，因未交纳反诉费，本院不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国城市供水条例》第二十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告王乾军在本判决生效后十日内给付原告大同市城区云河物业有限责任公司物业管理费691.3元、水费253元、滞纳金41.5元； 二、驳回原告的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费365元，由被告王乾军负担16元，其余349元由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。 审判员 周 新 二〇二〇年四月二十四日 书记员 焦子章