广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初170号原告：郑烨骏，男，1968年12月3日出生，香港特别行政区居民，住所：香港荃湾青山道**东南大厦****，香港居民身份证号：H350（6），港澳居民往来内地通行证号码：H0674。委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所：广东省珠海市**************，统一社会信用代码：914***********923J。法定代表人：郑雪融，董事。委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。被告：珠海维佳斯投资管理有限公司，住所：广东省珠海市**************。统一社会信用代码：914************486。法定代表人：梁燕媚，董事长。委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告郑烨骏与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称“卡都海俊公司”）、珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称“维佳斯公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑烨骏的委托诉讼代理人缪亚峰、被告卡都海俊公司和维佳斯公司共同委托诉讼代理人张小磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告连带向原告支付商业物业（商铺）经营收益金207122元（2017年6月、7月，2018年1月、3月部分的及从4月暂计至2019年11月止）；2.判令二被告连带向原告支付迟延付款违约金22084元（暂算至2019年11月10日，请求判至付清为止）；以上合计229206元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月1日，原告与被告卡都海俊公司签订了《商业物业（商铺）认购书》及《商业物业（商铺）认购书补充协议》，原告认购了被告卡都海俊公司开发的香洲区前山心海州凤祥路101号115商铺，价款969494元。被告卡都海俊公司在该《补充协议》中承诺，在原告商铺交予被告维佳斯公司统一经营期间，被告卡都海俊公司将协助并监督被告维佳斯公司履行《委托经营协议》相关义务，若被告维佳斯公司未按时付款（即未按时返利），则由被告卡都海俊公司代为向原告支付收益。当日，原告与被告维佳斯公司签订《商业物业（商铺）协办合同》，《协办合同》约定，被告维佳斯公司协助原告购买被告卡都海俊公司开发的涉案商铺及签订《商品房买卖合同》等，原告向被告维佳斯公司支付协办费人民币969494元。同时，原告还与被告维佳斯公司签订了《协办合同》的附件一《委托经营协议》，《委托经营协议》约定，原告实际成交合同总额为人民币1938988元（含协办费969494元），商铺于2014年12月31日由被告卡都海俊公司交付后，原告将该商铺交予被告维佳斯公司统一经营15年，第三条约定，第一年度至第八年度约定收益分别为被告维佳斯公司实际成交合同总额的5%、5%、6%、6%、6%、7%、7%、7%,还约定被告维佳斯公司延迟支付收益金应按每日万分之三计算，并且约定本协议具有租赁合同性质本合同。2015年8月1日，原告与被告卡都海俊公司按照认购书内容签订了《商品房买卖合同》。在上述合同、协议签订后，原告己经全面履行了合同义务，并取得认购商铺的不动产权证。据原告与被告维佳斯公司签订的《委托经营协议》约定，被告维佳斯公司根据《委托经营协议》的约定从2015年1月开始向原告支付了收益;但其中2017年6月份和7月份被告未支付收益17794元；2018年未支付1月份收益8897元，3月份的仅支付了当月80%的收益6406元，还有2491元未支付，且从2018年4月份开始至今的收益177940元被告维佳斯公司均未支付。原告认为，被告维佳斯公司未依约向原告支付上述商铺的收益，己经对原告构成违约，被告维佳斯公司除了立即向原告支付上述商铺的收益外，还应依据《委托经营协议》第八条第5款之约定，按未付收益的每日万分之三向原告支付违约金。而且原告与被告卡都海俊公司签订的认购书中所支付的金额以及与被告维佳斯公司签订的《协办合同》所支付的金额实际上均为购房房款，并且被告卡都海俊公司在该认购书《补充协议》中承诺若被告维佳斯公司未按时付款,则由被告卡都海俊公司代为向原告支付收益，故被告卡都海俊公司应对被告维佳斯公司上列收益欠款及迟延付款违约金承担连带支付责任。综上所述，二被告未按合同约定支付收益金，侵犯了原告的合法权益，请求法院判如所请。两被告辩称：一、在2019年11月10日之前，除了原告在其提交的银行流水中反映的经营收益支付情况外，被告维佳斯公司在2018年3月30日向原告支付两笔经营收益共计2491.16元，在2018年5月3日向原告支付两笔经营收益共计1779.4元。因此，在2019年11月10日之前，被告维佳斯公司尚欠经营收益本金202851.6元。二、根据《委托经营协议》第八条第五款的约定，逾期支付经营收益的违约金应分段计算，逾期在30日以内的按照应付未付经营收益每日万分之一的标准支付；逾期在30日至60日之间的部分按照应付未付经营收益每日万分之二的标准支付；逾期超过60日的部分按照应付未付经营收益每日万分之三的标准支付。原告全部按照每日万分之三的标准计算违约金与约定不符。此外，被告并不拖欠2018年3月的经营收益，2018年5月拖欠的经营收益只有7117.6元，因此，原告该两个月违约金的计算基数也是错误的。最后，按照《委托经营协议》第三条第三款的约定，每月10号前支付当月经营收益，因此每月违约金应从11号开始计算。三、连带责任的承担，需要明确的法律规定或者合同规定，本案即便依据《商业物业（商铺）认购书补充协议》第三条的约定，因为该约定已明确了债务履行的先后顺序，即原告需要先向维佳斯公司主张经营收益，在维佳斯公司未能付款的情况下才能由卡都海俊公司代为履行。这也只能理解为是一般保证责任，因此原告要求卡都海俊公司承担连带责任没有依据；四、截至目前，原告尚欠购房款219442元，包括购房尾款17390元以及因原告没按照约定时间支付购房尾款而被取消的折扣优惠202052元。对于该部分购房款及相应的违约金，卡都海俊公司保留另案追诉的权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年8月18日，原告和被告卡都海俊公司签署《商业物业（商铺）认购书》，约定原告向被告卡都海俊公司认购位于珠海市香洲区*************（以下简称“涉案商铺”），总价为969494元。鉴于原告选择付款时间和方式，上述房价款中给予折扣优惠202052元。商铺的交付使用时间、建筑面积及其他内容的约定以双方签订的《商品房买卖合同》为准。原告同意由被告维佳斯公司协助办理购买商铺事宜，并由维佳斯公司统一运营管理成交的认购商铺，原告与被告维佳斯公司签署《委托经营协议》。被告卡都海俊公司将协助并监督、落实协办公司履行《委托经营协议》，如被告维佳斯公司未按时付款的，可由被告卡都海俊公司代为履行。同日，原告（作为乙方）与被告维佳斯公司（作为甲方）签署《商业物业（商铺）协办合同》，约定甲方协助乙方购买房屋，乙方自愿支付协办费给予甲方。合同2.1约定：“乙方除应向开发商支付购房款外，还应向甲方支付协办费。双方同意协办费按固定总价计算不再调整，协办费总价为969494元。”3.2约定：“乙方与开发商签订协办物业的《商品房买卖合同》后，视为甲方已完成协办义务，乙方已支付的协办费不予退还。”4.5约定：“乙方同意接受甲方对协办物业十五年统一经营管理，具体详见附件《委托经营协议》。”同日，原告（作为乙方）与被告维佳斯公司（作为甲方）签署《委托经营协议》，合同第一条约定：“乙方委托甲方经营管理物业建筑面积为24.33平方米，目前该物业由珠海市卡都海俊房产开发有限公司开发建设中，于2014年12月31日交付乙方。”第二条约定：“乙方将物业委托甲方统一经营管理，期限十五年，自开发商将物业交予乙方次日起计算。”第三条约定：“1.十五年经营管理期的前八年期间，物业由甲方自主经营管理，甲方每年按固定金额向乙方支付约定经营管理收益，具体如下：（1）第一年度至第八年度约定经营管理收益分别为乙方实际成交合同总额的5%、5%、6%、6%、6%、7%、7%、7%，物业实际经营管理收益超过上述约定经营管理收益的部分归甲方享有，不足约定经营管理收益部分由甲方向乙方补足。每一年度为12个月。乙方实际成交合同总额指乙方依据《商品房买卖合同》及《商业物业（商铺）协办合同》实际支付的购房款及协办费总额。……”第八条约定：“5.因甲方迟延向乙方支付经营管理收益，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付的经营管理收益的万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付管理收益万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付经营管理收益万分之三的违约金。”第九条约定：“甲乙双方如因本协议履行而发生争议协商不成的，应向物业所在地法院提起诉讼。”第十条第1款约定：“甲乙双方确认，本协议具有租赁合同性质，受中华人民共和国有关租赁合同法律法规的保护和约束，任何一方不得擅自解除本协议。”根据两被告提交的付款凭证记载，被告维佳斯公司在2018年3月30日向原告支付两笔经营收益共2491.16元，在2018年5月3日向原告支付两笔经营收益共1779.4元。扣除该部分款项之后，被告维佳斯公司共欠原告截至2019年11月止的经营收益金202851.6元。庭审中，根据双方核算，前述经营收益金截止2020年4月10日所对应的违约金金额为27334.25元。本院认为，本案原告为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，本案应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。《委托经营协议》第九条约定应向物业所在地法院提起诉讼，而本案物业位于广东省珠海市，珠海市辖区内一审人民法院对本案具有管辖权。再根据《最高人民法院关于指定珠海横琴新区人民法院集中管辖珠海市辖区一审涉外、涉港澳台民商事案件的批复》[（2014）民四他字第60号]的规定，本院集中管辖珠海市辖区内一审涉外、涉港澳台民商事案件，因此，本院对本案具有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”《委托经营协议》已约定受中华人民共和国有关租赁法律法规的保护和约束，故本案适用中国内地法律解决本案纠纷。原告与两被告签署的《商业物业（商铺）认购书》《商业物业（商铺）协办合同》《委托经营合同》及相关补充协议系各方真实意思表示，该协议条款对合同签署方有约束力，各方应予以遵守并诚信履行各自的合同义务。关于被告维佳斯公司欠付的经营收益金202851.6元以及欠付该经营收益金所对应的违约金27334.25元，被告维佳斯公司须向原告支付，原告相应诉讼请求应予支持。关于被告卡都海俊公司的责任问题。根据此前审结并经珠海市中级人民法院二审维持的系列案，如(2018)粤0402民初10326号案等，均详细阐述并认定两被告在“心海洲”楼盘的系列买卖中串通以签订两合同的方式隐匿真实购房对价，两被告均应承担还款责任。据此，本院认定原告主张两被告承担连带责任有合理依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑烨骏支付截至2019年11月的经营收益金202851.6元；二、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑烨骏支付截至2020年4月10日的违约金27334.25元；三、驳回原告郑烨骏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2369元，由原告郑烨骏负担25元，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司负担2344元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  聂斌华二〇二〇年四月十三日书记员  吴天成