江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终502号上诉人（原审被告）：吴发妆，女，汉族，1974年3月31日生，住江西省吉安县。委托诉讼代理人：韩杰星，吉安市新安法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：刘冬艳，女，汉族，1986年1月3日生，住江西省吉安县。委托诉讼代理人：曹勇，江西文冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周发荣，男，汉族，1988年10月26日生，住江西省吉安县。上诉人吴发妆因与被上诉人刘冬艳、周发荣第三人撤销之诉一案，不服吉安县人民法院(2019)赣0821民初2820号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴发妆上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.判决刘冬艳、周发荣承担二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.吴发妆已经支付房款并由吉安县法院（2019）赣0821民初1958号民事判决书认定，且周发荣在2019年8月26日参加了开庭审理，周发荣明确承认了吴发妆支付涉案房屋价款的客观事实。2.吴发妆与周发荣在2018年1月7日签订涉案《房地产居间买卖合同》时，周发荣通过案外人吉安市江南房地产经纪有限公司吉安县分公司将涉案房屋的钥匙交给了吴发妆，并约定吴发妆可以购买材料进行装修。3.刘冬艳提供的从物业处领取的钥匙及对讲机的时间恰恰证明其晚于吴发妆接受钥匙。4.吴发妆在签订涉案《房地产居间买卖合同》时就已经收到周发荣交付的涉案房屋的钥匙，已经合法占有了涉案房屋，刘冬艳所谓的装修仅仅是为了造成虚假占有的现象。5.吉安县法院（2019）赣0821民初1958号民事判决书程序合法、认定事实及适用法律正确，不存在判决书部分或者全部内容错误，吴发妆早于刘冬艳接受涉案房屋并合法占有，涉案判决书并未损害刘冬艳的合法利益，不符合法定撤销条件。被上诉人刘冬艳答辩称：1.吴发妆称其支付了周发荣15万元购房款，但未提供支付凭证，不排除其与周发荣恶意串通的可能。2.刘冬艳于2018年9月14日支付第二笔购房款42万元后，周发荣即将涉案房屋的四把钥匙交给了刘冬艳，过了两天，周发荣称其要将房屋中存放的东西取走，又拿走了一把钥匙，至今未归还，刘冬艳考虑到装修后会更换门锁，没有向周发荣讨回钥匙。在周发荣将涉案房屋产权证原件交由刘冬艳保管后，刘冬艳于2019年7月底开始对涉案房屋进行装修。刘冬艳于2019年9月11日起诉周发荣，要求其继续履行合同并支付违约金，在法院立案后才发现该房存在纠纷，主动停止了装修。3.吴发妆所提供的其与周发荣的房屋买卖合同第7条明确约定“卖方须在交清房款当日负责将该物业交予买方使用，……为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该物业和结清所有费用，卖方同意在办理产权过户前支付人民币1万元，作为交楼押金，……此款在实际交付该物业时进行结算，……”。吴发妆作为买方尚未交清房款，周发荣作为卖方也没有交纳1万元押金，这足以说明涉案房屋尚不符合二人约定的交付条件，吴发妆提交的钥匙是否是涉案房屋的无法确认，即使该钥匙是周发荣交给吴发妆的涉案房屋钥匙，也不能认为是交付房屋，因为有更多的钥匙为他人所掌握，吴发妆不能控制房屋。被上诉人周发荣未发表答辩意见。被上诉人刘冬艳向一审法院起诉请求：1.请求撤销吉安县人民法院（2019）赣0821民初1958号民事判决书关于“被告周发荣继续履行与原告吴发妆签订的《房地产居间买卖合同》，并于判决生效之日起十日内协助原告吴发妆办理银行按揭贷款及办理过户手续”的判决；2、本案诉讼费由吴发妆、周发荣承担。一审法院认定的事实：2018年9月8日，刘冬艳与周发荣通过中介签订《房屋居间买卖合同》，约定周发荣将其名下位于井开区xx栋x单元xx室面积89.77平方米的房屋一套转让给刘冬艳，合同对价49万元。合同第4条约定：“如甲方所售该物业处于按揭抵押状态，则甲方须在三个工作日内赎出产权证及他项权证，赎出所需一切费用由甲方承担”；合同第8条还明确约定：“甲方和其代理人须保证对上述物业产权清晰，拥有完整所有权，无二次抵押、查封，能完全支配及处理该物业，保证……”。合同签订后，刘冬艳按约付款，周发荣亦将房屋钥匙及权证交付。刘冬艳于2019年7月起开始装修，由于周发荣未配合办理过户登记手续，刘冬艳遂多次请求其按约履行合同。2019年5月25日，周发荣向刘冬艳出具承诺书一份，承诺于2019年6月22日之内办理产权过户登记手续，如未办理愿按照房屋的双倍价款96万元予以赔偿。因周发荣未能在约定期限内履约，2019年9月11日，刘冬艳遂诉至吉安县人民法院，要求周发荣继续履行合同。法院审理期间，刘冬艳悉知吴发妆已就该案涉房产提起诉讼，法院已判决吴发妆与周发荣之间的房屋买卖合同有效。因周发荣在庭审期间故意隐瞒其与刘冬艳之间的房屋买卖事实，致使法院在未能查明有关事实的情况下进行裁判。为维护自身合法权益，刘冬艳诉至法院，要求撤销（2019）赣0821民初1958号民事判决。一审法院认为：非因自身原因没有参加到他人之间的审判程序的有独立请求权的第三人，针对双方当事人之间生效裁决对其不利部分，有权予以撤销。《最高人民法院办公厅关于印发的通知》中规定，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照如下顺序确定权利保护顺位：(1)办理预告登记；(2)合法占有房屋；(3)已经办理房屋所有权变更登记；(4)买卖合同成立在先。本案中，吴发妆与周发荣于2018年1月7日订立合同，刘冬艳与周发荣于2018年9月8日订立合同，双方均未办理预告登记，周发荣亦未与二人办理不动产过户登记手续。刘冬艳已支付47万元房款后，周发荣已将房屋钥匙交付刘冬艳，刘冬艳已进场对房屋进行装修，视为合法占有房屋。尽管吴发妆与周发荣合同订立时间更早，但吴发妆未能提供支付房款对价的有效凭证且合法占有房屋的事实依据。吴发妆与周发荣因同一案涉房产进行了诉讼，而刘冬艳作为有独立请求权第三人，因不知道诉讼而未参加，且吉安县法院（2019）赣0821民初1958号民事判决书关于“被告周发荣继续履行与原告吴发妆签订的《房地产居间买卖合同》”内容，侵犯了刘冬艳的合法权益，刘冬艳有权请求对已生效判决中不利部分予以撤销，现刘冬艳诉请撤销，理由正当，法院予以支持。周发荣经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百九十二条、第二百九十五条之规定，判决：撤销吉安县法院（2019）赣0821民初1958号民事判决书关于“被告周发荣继续履行与原告吴发妆签订的《房地产居间买卖合同》”的内容。本案诉讼费8650元，由被告周发荣承担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴发妆提交的证据：刘冬艳认为吴发妆提交的房屋钥匙是不是涉案房屋的钥匙无法确定，即使是涉案房屋的钥匙，只交付一把钥匙并不能证明是交付房屋，可能是为了看房。本院认为，吴发妆仅仅提交一把钥匙并未提交其他证据予以佐证，并不能单独证实涉案房屋已交付给吴发妆，故对该证据依法不予采信。刘冬艳提交的证据：吴发妆对追加第三人申请书的真实性、合法性和关联性均不持异议，但认为该证据无法证明刘冬艳系在追加第三人是在法院起诉后才知道涉案房屋也卖给吴发妆的。本院认为，吴发妆对该证据的真实性、合法性和关联性均不持异议，对此依法予以确认。吴发妆认为刘冬艳在知道其也购买了涉案房屋后才进行装修的，但未提供证据予以证实。因此，本院对该证据依法予以采信。本院经二审审理查明：周发荣与吴发妆通过中介吉安市江西房地产经纪有限公司吉安县分公司，于2018年1月7日签订《房地产居间买卖合同》，约定周发荣将其名下位于井开区xx栋x单元xx室面积89.77平方米的房屋一套转让给吴发妆，合同对价37万元，吴发妆在签署本合同时向周发荣交购房定金10万元，周发荣签署本合同时签收定金收据给吴发妆，吴发妆在签署本合同当日支付定金之余款0.5万元给经纪方托管，经纪方收款时以保证金签收并通知周发荣来签收定金，定金由周发荣签收后暂委托经纪方托管，定金可抵作购房首期款，付款方式为按揭贷款。合同还约定周发荣须在交清房款当日负责将房屋交予吴发妆使用，周发荣同意在办理产权过户前支付1万元作为交楼押金（以经纪方开出的收据为准），此款委托经纪方托管，在实际交付房屋时进行结算，结算单据须交周发荣确认，否则吴发妆有权要求从交楼押金中抵扣水电等欠费，交楼押金交房当日返还周发荣。另查明，涉案房屋的不动产权证的原件现在刘冬艳处保管。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：周发荣于2018年1月7日与吴发妆签订《房地产居间买卖合同》以37万元的价款将涉案房屋出售给吴发妆，又于2018年9月8日与刘冬艳签订《房屋居间买卖合同》以49万元的价款将涉案房屋出售给刘冬艳。该两份合同均未办理预告登记，周发荣亦未与二人办理不动产过户登记手续，吴发妆与刘冬艳均称涉案房屋已交付其使用并合法占有使用涉案房屋，故本案的争议焦点在于涉案房屋已由吴发妆合法占有使用还是已由刘冬艳合法占有使用。本案中，吴发妆与周发荣签订的《房地产居间买卖合同》约定，周发荣须在交清房款当日负责将房屋交予吴发妆使用，周发荣同意在办理产权过户前支付1万元作为交楼押金（以经纪方开出的收据为准），此款委托经纪方托管，在实际交付房屋时进行结算，结算单据须交周发荣确认，否则吴发妆有权要求交楼押金抵扣水电费等欠费，交楼押金交房当日返还周发荣。吴发妆只提供了周发荣出具的15万元首付款的收据和一把标有“龙腾府邸”的钥匙，以证实其已支付15万元的首付款及周发荣已在合同签订的第三天将涉案房屋已交付给其使用，但并未提供转账凭证等予以佐证。刘冬艳提供了转账凭证等证据证实其已向周发荣支付47万元购房款，并提交了三把标有“龙腾府邸x-x-xx”的钥匙证实周发荣已将涉案房屋交付其使用，同时还提交了涉案房屋的不动产权证原件及其已对涉案房屋进行装修的相应证据，其提交的证据形成了一个证据链，足以证实周发荣已将涉案房屋交付给其使用及其已进场对涉案房屋进行装修的事实，可以视为刘冬艳已合法占有涉案房屋。因此，吴发妆关于涉案房屋已交付其使用的上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予采纳。综上，吴发妆的上诉请求不成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由上诉人吴发妆负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年四月二十七日书记员  杨丹妮