江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初1783号原告：韦珍，女，1974年11月5日生，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：刘勇，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：中基（昆山）置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇北门路**，统一社会信用代码91320583570368448U。法定代表人：陶子鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆洁琳，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告韦珍与被告中基（昆山）置业发展有限公司（以下简称中基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告韦珍的委托诉讼代理人刘勇，被告中基公司的委托诉讼代理人崇斯源、陆洁琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付赔偿金22816元；2、判令被告向原告支付逾期支付赔偿金的利息损失，以22816元为基数，按银行同期贷款基准利率计算，自2017年9月3日起计算至实际支付日止；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年1月24日，原告与被告签订《昆山市商品房购销合同》，原告购买被告建设的方正名门花园第X幢XXXX号房，总价为736000元。合同第八条约定交付期限为2017年3月31日前，第九条第二款约定出卖人逾期交房的违约责任为自最后交付前线的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收房款万分之二的赔偿金。原告按合同约定支付了736000元购房款，被告未按约定的时间2017年3月31日交房，通知交房时间为2017年9月2日，逾期155天，按合同约定被告应支付原告赔偿金。原告为此提起诉讼。被告中基公司辩称：1、根据合同第8条第2款因政府等原因造成延期可以顺延交房日期；2、根据合同附件4补充协议第7条，买受人逾期付款的则出卖人可顺延交房日期。本院经审查认定事实如下：2016年1月24日，原告韦珍（买受人）与被告中基公司（出卖人）签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定买受人向出卖人购买其开发的位于昆山高新区，购房总价736000元；买受人于本合同签订之日支付首付款100000元，余款121000元于2016年3月30日之前付清，余款515000元买受人必须于2016年6月30日之前办理贷款到账，如非甲方原因，贷款金额不足，买受人需以现金方式付清；出卖人应当在2017年3月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给买受人使用，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、政府政策因素；3、非出卖人所能控制的情况导致延期的，交房日期顺延；买受人违反合同规定的义务；设计单位同意的设计变更而引起的延期；出卖人逾期交房的违约责任，自本合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收房款万分之二的赔偿金，合同继续履行。该合同附件四补充协议第七条约定，买受人逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行，同时出卖人有权将交房期限按逾期付款天数相应顺延。上述合同签订后，原告韦珍按约支付了大部分购房款，但其中101000元购房款实际支付时间为2016年5月24日。2017年8月22日，被告向原告发出交付通知书，告知原告于2017年8月31日至2017年9月7日集中办理交付手续，建议原告于2017年9月2日前办理手续。后原告与被告办理了涉案房屋的交付验收流程。涉案工程施工图设计文件已于2014年10月15日审查合格，涉案工程最早于2015年5月开工建设，13号楼、15号楼、16号楼的保温工程验收时间为2016年7月，而2号楼、5号楼、7号楼、9号楼的外墙保温工程验收时间为2016年12月，整体工程于2017年4月28日经竣工验收合格。2015年11月9日，苏州市住房和城乡建设局下发苏住建质[2015]63号《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》，要求即日起至11月25日，我市在建工地一律全面停工，所有项目在恢复施工前必须进行自查自纠，并报请项目所在地住建部门组织复查，达到要求和标准后工程项目才能复工。2016年5月12日，昆山市人民政府办公室下发《市政府办公室关于引发中国（昆山）品牌产品进口交易会及“汤尤杯”羽毛球赛大气环境质量保障工作方案的通知》，管控时段2016年5月13日至25日，要求重点管控工地区域范围内的工地全部停工，重点管控工地区域包括黄浦江路以西、城北路以南、环城西路以东、元丰路以北。2016年8月3日，昆山市人民政府办公室下发《昆山市G20峰会环境质量保障工作方案》，规定印发之日至8月22日为会前整治阶段，8月23日至9月7日为会期保障阶段；除轨道交通工程工地外，全市所有建设工地一律停止施工，停工工地全面实行封闭围挡、物料遮盖、地面、地面清结不产生扬尘，禁止运输渣土、砂石等易产生扬尘物料。2016年6月1日，昆山市住房和城乡建设局下发昆住建[2016]127号《关于国基城邦小区外墙保温脱落质量事故调查处理情况的通报》，要求建设单位应切实履行外墙保温工程的监督管理责任，按照经审查合格的施工图设计文件、建筑节能规范标准及相关规定进行保温工程的施工。自2016年5月开始，被告开始进行2号楼、5号楼、7号楼、9号楼外墙保温系统的设计变更图审，将外墙保温材料修改为复合材料保温板，后因涉及降低标准而未通过。第一次送审时间为2016年8月31日，审查完成时间为2016年9月7日。2016年10月8日被告再次送审，经审查完成时间为2016年10月24日，确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统。2016年4月12日，昆山锐承建筑工程有限公司针对厚层腻子（0.065，品牌为塞尚）的单价报价为66.23元/平方米。2016年9月20日，施工单位南通四建集团有限公司针对2号楼、5号楼、7号楼、9号楼的外墙保温材料的报价为111.6元/平方米，品牌为苏州大乘。2016年4月28日，被告向昆山市高新区规建局递交《申请》一份，载明被告通过挂牌出让方式取得国有土地使用权，并分两期交地；在一期土地交付后，被告进行整体方案设计并审批通过，该方案中已将二期配电房设计在内，使用部分二期土地，故申请将配电房整体先行报建和施工。2016年10月14日，被告取得配电房一和二的建设工程规划许可证。2017年7月31日，被告取得配电房的交付备案证明。上述事实，由《昆山市商品房购销合同》、房屋交接单、文件、工程联系单、申请、规划许可证及当事人陈述予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房购销合同合法有效，应受法律保护，原、被告应当按照合同约定履行相关义务。合同约定的交房时间为2017年3月31日前，而被告实际能够办理交房时间为2017年8月31日，晚于合同约定的交付时间。关于被告提出的免责事由，在原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》中明确约定了被告可延期交付的情形，其中包括政府政策因素。涉案房屋所在工程于2015年5月开工建设，而政府及职能部门分别于2015年11月9日、2016年5月12日、2016年8月3日下发文件，要求停工的时间累计66天。涉案房屋所在工程作为当年度本市在建工程，为做好重大会议的会期保障工作，被告有义务遵守主管部门的停工要求，属于合同中约定的政府政策因素的免责事由。但原、被告的购销合同签订时间为2016年1月24日，签订合同时2015年11月9日文件要求停工的情况已经发生，不存在被告无法预料之情形，被告完全可根据已发生情况适当调整合同约定的房屋交付时间，避免交易风险，但被告未作调整，故应由其自行承担相应责任，故本院在本案中对被告依照2015年11月9日文件主张的免责事由不予采信，而2016年5月12日、2016年8月3日文件中涉及的停工49天属于合同中约定的政府政策因素的免责事由，故房屋交付时间应顺延49天。关于被告主张配电房建设工程规划许可证延期办理的免责事由，被告承建工程共分两个地块，涉案房屋项目为一期开发建设，被告在进行一期开发建设时二期地块尚未交付，但被告在进行整体方案设计时将二期配电房设计在内，并占用部分二期土地，因二期土地尚未交付，故配电房的开工建设受到限制，导致被告于2016年10月14日才取得一、二期的配电房的建设工程规划许可证，影响了整体工程竣工进度。被告在进行项目整体规划时，明知二期地块尚不具备交付条件，仍将二期配电房纳入整体规划方案中并占用二期部分地块，造成工期延误，系被告对二期地块交付时间和条件的预料不足所致，被告完全可以在一期整体规划时避免该风险，不属于合同约定的可免责事由，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。关于被告主张的外墙保温材料变更的免责事由，被告主张系主管部门要求变更，对此被告并无充分证据佐证。但建设主管部门基于外墙保温脱落的质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，被告于2016年6月20日开始进行设计变更的审查报审，后经两次报审，第一次为2016年8月31日送审，审查完成时间为2016年9月7日，第二次送审时间为2016年10月8日，完成时间为2016年10月24日，最终确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统，建造成本由原来的66.23元/平方米增加到111.6元/平方米。被告关于外墙保温系统的设计变更，虽未能提供建设主管部门的强制要求的书面材料，但外墙保温工程质量与小区业主的人身、财产安全息息相关，被告基于小区业主长远的公共利益考量，在增加原有建造成本的情况下，变更外墙保温系统的设计导致了工期延误，可酌情给予部分宽宥期限，应扣除必要的图纸设计和报审时间。被告主张顺延127天过长，且外墙保温系统设计变更与申请配电房建设工程规划许可证在时间上存在重合，而该期间内工程并非处于全部停工状态，主张全部扣除明显不妥。被告第一次报审后退回至第二次报审，应视为必要的图纸设计时间，第二次图纸报审至审查完成应为图纸审查时间，合计47天，应予以扣除，工期相应顺延（2016年9月8日至2016年10月24日）。关于被告主张的原告逾期付款的免责事由，合同约定原告的购房款101000元于2016年3月30日前付清，而该款实际于2016年5月24日支付，延迟55天。根据该合同附件四补充协议第七条之约定，买受人逾期付款的除了要承担相应的违约责任外，出卖人有权将交房时间按照逾期付款的天数相应顺延，故本案中被告具有顺延54天交付房屋的正当事由。综上，合同约定的交房时间为2017年3月31日前，而原、被告均未向本院提供证据佐证被告向原告发出交付通知书以及原告签收的具体时间，故本院以庭审中双方认可的实际办理交房的时间即2017年9月2日认定交房时间。被告实际交房时间迟于合同约定交付时间155天，扣除被告基于合理事由有权顺延的151天，被告存在逾期交房4天，被告应该承担违约责任。合同约定逾期交房违约金的标准为已收房款的日万分之二，该约定标准适宜，本院不作调整，故被告应承担的违约金应为588.8元（736000元×4天×0.02%）。关于原告主张的违约金利息，因诉讼中，免责认定及赔偿数额并未最终确定，被告亦不存在延期支付的过错，故对原告主张的利息，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告中基（昆山）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韦珍逾期交房违约金588.8元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，减半收取211元，由原告韦珍负担161元，被告中基（昆山）置业发展有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 员  沈 蓝二〇二〇年四月二十日法官助理  吴文娟书 记 员  陈 翩