山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9360号原告：烟台双一制鞋有限责任公司,住所地烟台市芝罘区环山路**。法定代表人:臧云华,董事长。委托诉讼代理人：臧庆磊，烟台双一制鞋有限责任公司工作人员。委托诉讼代理人：王秀珍，山东烟泰光远律师事务所律师。被告：邢思政，男，1966年6月16日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台双一制鞋有限责任公司与被告邢思政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人臧庆磊、王秀珍与被告邢思政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台双一制鞋有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告租给被告位于烟台市芝罘区房屋的租赁合同；2、判决被告腾出该房屋，将该房屋完好无损交还原告；3、判决被告支付原告2017年1月1日至2019年7月8日的租金19764.16元，同时从2019年7月8日起至被告实际腾出房屋之日止仍按照每天21.77元给付原告租金；4、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更第3项诉讼请求：判决被告支付原告自2017年1月1日至2020年3月31日按每月375.72元计算的租金14653.08元，并自2020年4月1日起仍按每月375.72元向原告支付租金至实际腾出房屋之日止。事实和理由：2001年1月，原烟台制鞋产业总公司将其所有的位于烟台市芝罘区的部分房屋租给被告使用，约定每月租金22.60元，当时双方没有签订书面租赁合同。2001年3月，烟台制鞋产业总公司改制，改制后名称为现在的原告。2005年5月25日，涉案房屋所有权人更名为原告，被告交纳租金至2016年12月31日,之后多次催要租金，被告一直不交。2017年8月15日，原告通知被告于2017年9月30日腾出房屋，将房屋交还给原告，被告不予理睬。2017年10月10日，原告再次通知被告于2017年10月20日腾出房屋，但被告至今仍未腾房。被告邢思政辩称，我于1986年毕业分配到国营烟台皮革工业公司上班，1989年结婚，1990年公司福利分房时分到涉案房屋，1991年办理完户口迁入手续，截止到2018年前从未收到原告要求归还房屋及增加租金的通知，也未与原告签订过租赁合同，何来解除合同；福利分房是国家对其职工长期以来低工资收入的一种福利补偿，房改期间，我也曾要求购买此房，但因两家合住一套房屋，未能办理房产证；自2001年起我所住房屋就有严重质量问题，屋顶裂缝、墙面渗水等，多次反映给原告，未给修复，致造成2016年底房屋墙皮脱落，墙面松脆掉渣，无法入住，也直接导致被告2017年-2018年两年租金542.40元无法及时交付；请求法庭取消原告违规取得的涉案房屋房产证，按照福利购房政策两家合买所住房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原烟台第一鞋厂成立于1954年，1984年11月12日更名为烟台皮鞋厂，1988年12月13日更名为烟台皮鞋总厂，1993年1月，原烟台皮鞋总厂更名为烟台制鞋产业总公司，1995年9月，烟台制鞋产业总公司更名为烟台双一制鞋产业总公司，2001年3月，烟台双一制鞋产业总公司改制，更名为烟台双一制鞋有限责任公司，即本案原告。涉案的烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋原属于烟台双一制鞋产业总公司所有，2001年3月原告通过产权转让取得房屋所有权，并于2003年1月13日办理了包括涉案房屋在内的烟台市芝罘区迎祥路附34号整栋楼房的产权证，2011年7月27日向房产主管部门申请分证，取得了涉案房屋的产权证书，产权证号为烟房权证芝字第**，建筑面积52.24平方米。被告经原所在单位烟台皮革工业公司分配在涉案房屋中与他人合住该房，其中被告居住的面积为24.24平方米，每月租金22.60元，被告按该租金标准向原告交纳租金至2016年，自2017年开始至今没有向原告交纳租金。原告与上述承租人均未签订书面租赁合同。原告于2017年8月15日在涉案房屋房门上张贴书面通知：你租住的我公司位于烟台市芝罘区房屋，已经于2016年12月31日到期，限你于2017年9月30日前腾出上述房屋，将上述房屋完好无损交还给我公司，否则我公司将通过法律途径解决。因被告未腾出房屋，原告于2017年10月20日再次张贴书面通知：你租住的我公司位于烟台市芝罘区房屋，已经于2016年12月31日到期，我公司已于2017年8月15日通知你在2017年9月30日前腾出该房屋，将该房屋完好无损交还给我公司，但你至今未将该房腾出，经我公司董事会决定，再次通知如下：限你在2017年10月20日前腾出该房屋，将该房屋完好无损交还给我公司，逾期，我公司将按照该房屋每月出租的市场价格（每平方米25元）收取你从2017年1月1日至2017年10月20日的租金6312.33元，如你在2017年10月20日前仍未腾出该房屋，我公司将通过法律途径解决，同时从2017年10月20日起至你实际腾出该房屋之日，除每月按照该房屋的市场价格（每平方米25元）计算收取租金外，还要你每日承担违约金21.77元。但两次通知后，被告仍未交纳租金，也未腾房。被告称其于2005年开始到广州打工，家属也一同前往，涉案房屋一直没有居住，加之房屋漏雨、墙皮脱落无法居住，闲置至今，曾要求原告维修，但原告不给维修。2018年准备向原告交纳2017年的租金，但原告称已起诉，不用交了，故没有交纳。原告否认被告要求维修房屋及不收取被告交纳的租金，被告对此没有提供证据证明。庭审中，原告申请对涉案房屋的租金进行评估，经本院委托，因涉案房屋时间久远，无法取得当时的房租数额而无法做出评估结论。原告提供烟政办发[2018]18号：关于印发烟台市城市住房保障管理办法的通知、市中心区保障性住房配租公告，要求被告参照同地段保障性住房的租金价格每平方米15.50元支付租金，每月租金为357.72元。被告认为原告无权变更合同，应按原租金标准执行。本院所确认的上述事实，有房屋产权证书、房屋租赁合同、通知、政府改制文件、人民法院生效的民事调解书等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭，上述证据均经开庭质证和本院审查认证，足以采信。本院认为，原告通过产权转让方式取得涉案的烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋所有权的证据充分，作为所有权人，原告对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告通过原工作单位取得涉案房屋中24.24平方米使用权的事实清楚，虽然没有与原告签订书面租赁合同，但双方形成了事实上的租赁关系，被告在2017年之前也按时向原告支付了租金。被告自2017年始拒不支付租金，在经原告两次通知后，仍未交纳，违反法律规定，且被告自2005年已实际不在涉案房屋内居住，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，原告要求解除与被告关于涉案房屋的租赁合同关系并要求被告返还房屋的理由正当，于法有据，本院予以支持。被告的辩解证据不足，本院不予采纳。关于租金标准，本院认为，原被告多年来已形成事实租赁关系，且一直按照原租金标准履行，视为对租金有明确约定，在原告于2017年10月10日向被告发出书面通知前，并没有对租金提出异议，故在原告要求被告2017年10月20日前腾出房屋之前的租金仍应按原租金标准执行，此后原告已在通知中明确要求按市场价格支付租金，因无法通过评估方式确定租金标准，故原告要求参照本地政府保障性住房的租金标准支付租金的理由正当，本院予以支持。但根据2014年11月4日烟台市住房保障中心发布的《市中心区保障性住房配租申请公告》，公告的锦绣好家项目中单套建筑面积52.05-79.76平方米的房屋，月租金标准11元/平方米，锦绣新天地项目中单套建筑面积53.28-68.14平方米的房屋，月租金标准7元/平方米，中正山庄项目中单套建筑面积69.74-78.42平方米的房屋，月租金标准15.5元/平方米，涉案房屋面积为52.24平方米，综合本案实际情况，月租金参照7元/平方米计算为宜，即每月租金169.68元。原告超过部分的租金主张，本院不予支持。被告要求按房改政策与他人合买涉案房屋，不属于本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告烟台双一制鞋有限责任公司与被告邢思政关于烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋的租赁合同关系；二、限被告邢思政于本判决生效之日10日内将租住的烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋腾出交还给原告烟台双一制鞋有限责任公司；三、限被告邢思政于本判决生效之日起十日内支付给原告烟台双一制鞋有限责任公司租金5139.19元（自2017年1月1日至2017年10月20日，按每月22.60元计算，自2017年10月21日至2020年3月20日，按每月169.68元计算），并自2020年3月21日起至腾出房屋之日止仍按每月169.68元向原告支付租金；四、驳回原告烟台双一制鞋有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319元，由原告烟台双一制鞋有限责任公司负担240元，由被告邢思政负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  姚 萍人民陪审员  陈淑云人民陪审员  李永红二〇二〇年四月十五日书 记 员  马 晓