安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0881民初5231号 原告：中国农业银行股份有限公司桐城市支行，住所地安徽省桐城市龙眠路**，统一社会信用代码91340881853907990R。 负责人：张正红，该行行长。 委托诉讼代理人：王延春，该行员工。 委托诉讼代理人：叶新，该行员工。 被告：丰明星，男，1989年10月20日出生，汉族，住安徽省桐城市。 被告：安徽徽润置业有限公司，，住所地安徽省桐城市盛唐路太阳城明珠广场统一社会信用代码913408815689783513。 法定代表人：吕海风。 原告中国农业银行股份有限公司桐城市支行诉被告丰明星、安徽徽润置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司桐城市支行的委托诉讼代理人王延春、叶新到庭参加诉讼，被告丰明星、安徽徽润置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司桐城市支行向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告丰明星立即偿还原告中国农业银行股份有限公司桐城支行借款本金人民币71326.23元及利息4896.89元，本息合计76223.12元（利息、罚息计算至2019年9月20日，2019年9月20日后的利息、罚息按照合同编号为34021020130027683《个人购房担保借款合同》约定计算至本息全部清偿时止）；2．判令被告不履行还本付息及费用的义务时，原告中国农业银行股份有限公司桐城支行有权以坐落于桐城市的房屋所有权及土地使用权折价、拍卖或变卖，对所得价款有优先受偿权；3．请求法院判令被告安徽徽润置业有限公司对原告享有的上述债权及实现债权所支付的费用承担连带保证责任的偿还义务；4．请求法院判令被告承担本案原告为实现上述债权的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。事实和理由：2013年4月2日，原告与借款人丰明星签订了编号为34021020130027683《个人购房担保借款合同》，原告为借款人提供贷款本金130000元，贷款执行利率6.55%，还款方式为每月等额本息还款，借款期限120个月，原告与阶段性保证人安徽徽润置业有限公司约定保证担保，与丰明星约定以桐城市（建筑面积85.82㎡）房屋提供抵押担保，双方于2013年4月8日依法办理了预购商品房抵押登记（登记编号：桐房预2013字第××号），2013年5月4日，原告履行了放款义务，截至2019年9月20日，借款人仅偿还部分本息后即未按期履行还本付息义务。为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所请。 被告丰明星、安徽徽润置业有限公司法定期间内均未作书面答辩，亦未提交任何书面材料。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：一、原告营业执照、金融许可证、负责人身份证明书及身份证复印件各一份，被告丰明星身份证复印件、婚育证明复印件各一份，被告安徽徽润置业有限公司营业执照复印件一份，证明原、被告的身份信息、本案主体适格；二、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、保证函、借款凭证、个人购房贷款资金划转授权委托书、贷款资金交易清单各一份，证明2013年4月2日原告与被告丰明星签订借款合同，合同确定借款金额为130000元，借款期限为120个月，贷款执行利率为6.55%，还款方式为每月等额本息还款，担保方式为阶段性保证和抵押担保，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；2013年5月4日，原告将130000元贷款支付至被告指定账户，履行了出借义务；被告安徽徽润置业有限公司为上述借款提供阶段性担保；三、抵押承诺书、预告登记证各一份，证明被告丰明星同意将所购房产用于贷款抵押登记，并已依法预登记的事实；四、还款明细清单、利息清单各一份，证明被告部分还款的事实及欠息情况。两被告法定期限内未向本院提交任何证据材料（复印件经与原件核对无异）。对原告提交的证据，本院组织当事人进行了证据展示并阐述证明目的。被告丰明星、安徽徽润置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其主动放弃了质证的权利。鉴于原告提交的证据能够反映案件的真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，上述证据应当作为认定案件事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。 审核全案证据，结合当事人的陈述，本案依法查明的事实如下：2013年1月28日，被告丰明星与被告安徽徽润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，以按揭贷款方式购买安徽徽润置业有限公司开发的桐城市房屋一套。2013年2月28日，被告安徽徽润置业有限公司向原告出具保证函一份，承诺在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任。2013年3月4日，被告丰明星向原告出具《同意抵押承诺书》，以桐城市房屋为借款提供抵押担保。2013年4月2日，被告丰明星与原告签订合同编号为34021020130027683的《个人购房担保借款合同》一份，被告丰明星的全权委托人叶厚祥（公证委托）在合同借款人、抵押人上签名确认。合同约定的主要内容：被告丰明星在原告处借款130000元，合同适用浮动利率，还款方式为等额本息还款法，借款期限120个月；借款人未按约定期限归还借款本金的，对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；抵押人同意以桐城市青青世界小区6号楼202室房产担保合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；并约定合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为合同组成部分，与合同具有同等法律效力。借款凭证上记载借款实际执行年利率为6.55%，逾期年利率为8.515%。合同还约定，合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。合同以附件形式确定将贷款资金130000元划入安徽徽润置业有限公司的账户12×××91。2013年4月8日，原告与被告丰明星办理了预告登记（业务种类为预购商品房抵押登记）。2013年5月4日，原告依约发放了贷款130000元，并依据被告丰明星的委托汇入被告安徽徽润置业有限公司的1275120104003191账户内。被告丰明星自2013年6月20日起至2019年3月26日，陆续偿还借款本金58599.35元、利息31475.55元、罚息1090.3元及复利317.78元。2019年11月13日，原告认为被告未按期履行借款还本付息义务，故具状诉至本院，请求：1．请求法院判令被告丰明星立即偿还原告中国农业银行股份有限公司桐城支行借款本金人民币71326.23元及利息4896.89元，本息合计76223.12元（利息、罚息计算至2019年9月20日，2019年9月20日后的利息、罚息按照合同编号为34021020130027683《个人购房担保借款合同》约定计算至本息全部清偿时止）；2．判令被告不履行还本付息及费用的义务时，原告中国农业银行股份有限公司桐城支行有权以坐落于桐城市的房屋所有权及土地使用权折价、拍卖或变卖，对所得价款有优先受偿权；3．请求法院判令被告安徽徽润置业有限公司对原告享有的上述债权及实现债权所支付的费用承担连带保证责任的偿还义务；4．请求法院判令被告承担本案原告为实现上述债权的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉借款合同是双方当事人在自愿的基础上协商一致达成，内容不违反法律规定，原、被告应当按照借款合同的约定全面履行自己的义务。原告中国农业银行股份有限公司桐城市支行已依约提供借款，被告丰明星理应依约归还借款本息。被告丰明星、安徽徽润置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了自己依法享有的质证权、免责抗辩权，应承担对自己不利的法律后果。原告履行了贷款义务，被告丰明星未按约定足额偿还借款本息，显属违约。原告有权提前收回借款，并要求被告丰明星按借款合同的约定还本付息（执行年利率6.55%、逾期年利率8.515%），故对原告中国农业银行股份有限公司桐城市支行要求被告丰明星立即偿还贷款本金71326.23元，承担约定利息4896.89元（截至2019年9月20日），本息合计76223.12元的诉讼请求，本院予以支持。被告安徽徽润置业有限公司向原告出具保证函，承诺在被告丰明星不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任，该约定合法有效。保证函明确约定“本保证函自开出之日起生效，有效期至上述1-2项完成之日止”，保证函第一项约定“住房竣工···办理《房屋他项权证》，并交付银行”，第二项约定“借款人主动办理住房保险···并将保险单据交付贷款银行”。据此，该保证尚在保证期间内，被告安徽徽润置业有限公司按出具保证函的约定对被告丰明星应付贷款本息应承担阶段性担保责任，被告安徽徽润置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。关于原告要求在被告不履行还本付息及费用义务时，其有权以桐城市青青世界小区6号楼202号房产的房屋所有权及土地使用权折价、拍卖或变卖，对所得价款有优先受偿权的主张。被告丰明星向原告作出《同意抵押承诺书》并签订《个人购房担保借款合同》，同意以安徽省桐城市青青世界小区6号楼202号房产为原告与被告丰明星之间的借款合同作为抵押，并办理了预告登记（预告登记业务种类：预购商品房抵押），抵押合同不违反法律，合法有效。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。抵押权属于担保物权，其基础是物权，享有物权的效力，具有物权的支配性和排他性，能实现优先受偿。而抵押权预告登记，登记的并非抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，并不能导致物权的设立。该请求权虽也具有排他性，但仅是权利人享有对抵押物处置上的排他性，而不是优先受偿权。就本案而言，商品房按揭贷款中的预告登记，系诉争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对诉争房屋进行处置，但并非对诉争房屋享有现实的抵押权。未依法进行本登记（对已经发生的物权变动进行的登记）前，不产生抵押效力。故原告对已经进行预告登记的抵押财产不享有优先受偿权。原告要求被告承担其为实现债权的费用，虽有合同明确约定，但原告除预交案件受理费用外，本次诉讼中未能举证证明其他实现债权费用的项目和数额且已经实际支出，该部分诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告丰明星于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司桐城市支行借款本金71326.23元、利息4896.89元，本息合计76223.12元；并按合同约定支付自2019年9月21日起至借款实际给付之日止的利息； 二、被告安徽徽润置业有限公司对上述款项承担连带责任；被告安徽徽润置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人丰明星追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司桐城市支行对安徽省桐城市青青世界小区6号楼202号的房屋所有权及土地使用权折价或者以拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿权的诉讼请求； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司桐城市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1706元，减半收取853元，由被告丰明星负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  吴涛 二〇二〇年四月十七日 书记员  王可 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。