吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初5595号原告：崔山田，男，朝鲜族，农民，户籍所在地黑龙江省鸡东县，现住延吉市。委托诉讼代理人：林龙，吉林敖联律师事务所律师。委托诉讼代理人：金容贤，吉林敖联律师事务所律师。被告：延边源田房地产开发有限公司，住所延吉市公园街园圃胡同**。法定代表人：赵树田。被告：延边新天地房地产开发有限公司，住所延吉市延朝公路。法定代表人：何树宏。委托诉讼代理人：朴成哲，吉林诚途律师事务所律师。被告：延边树宏家具实业有限公司，住所延吉市朝阳川镇东风村。法定代表人：何树宏。委托诉讼代理人：朴成哲，吉林诚途律师事务所律师。第三人：吉林长江集团建筑安装有限公司，住所延吉市长白山西路。法定代表人：徐振生。原告崔山田与被告延边源田房地产开发有限公司（以下简称源田公司）、延边新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）、延边树宏家具实业有限公司（以下简称树宏公司）、第三人吉林长江集团建筑安装有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔山田及其委托诉讼代理人林龙、金容贤，被告新天地公司、树宏公司的法定代表人何树宏、委托诉讼代理人朴成哲到庭参加诉讼。被告源田公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审中原告不再要求第三人参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告与源田公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.请求人民法院依法判决新天地公司、树宏公司向原告交付位于延吉市环保嘉园第02座14层05号房屋；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2009年10月15日，原告与源田公司签订商品房买卖合同，约定由源田公司开发建设的位于延吉市××路，面积为79平方米的房屋以22.8万元的价格出售给原告，并约定源田公司应于2009年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用。同日，原告向源田公司交付了首付款7.8万元，并约定剩余房款以按揭贷款形式交付。签订《商品房买卖合同》后，诉争房屋所涉土地开发建设及权利义务由新天地公司继续进行。现该房屋由新天地公司和树宏公司控制、管理。原告与源田公司之间的合同效力问题。纵观本案纠纷的由来，树宏公司就涉案楼盘与源田公司签订相关合同。树宏公司虽为楼盘的实际处分权人，但其处分房屋亦需要通过源田公司履行相关买卖手续。因此，源田公司处分房屋作出的意思表示对房屋的权利具有实际影响。故原告与源田公司签订的《商品房买卖合同》是源田公司的真实意思表示，合法有效。本案涉案楼盘的所有开发资质及相关证件均办理在源田公司名下，但树宏公司享有实际处分权，源田公司应在树宏公司授权范围内处分房屋，且树宏公司对外处分房屋亦需要以源田公司的名义对外签订商品房买卖合同，故双方实为代理关系，源田公司对外以其名义处分房屋系实施树宏公司的委托代售行为，源田公司具备了对外处分房屋的形式要件。原告作为普通购房者，不可能知晓源田公司与树宏公司内部约定及实际权利人。因五证均登记在源田公司名下，且在售楼处进行公示，原告有理由相信源田公司具有处分权，其购房的本意为善意，故源田公司的处分行为事实上构成隐名代理，对树宏公司具有拘束力，树宏公司应当按照商品房买卖合同约定履行义务。关于房屋交付问题。涉案房屋的开发手续现已变更登记在新天地公司名下，且树宏公司及新天地公司在本院（2017）吉2401民初5577号案件的答辩中明确树宏公司与新天地公司为诉争房屋的实际产权人，由二公司实际管理和控制，故应由树宏公司及新天地公司共同履行交付义务。剩余尾款原告如果能按揭办按揭，办不了就直接向树宏公司及新天地公司付清。故诉至法院，请求法院依法判令新天地公司、树宏公司继续履行《商品房买卖合同》的交付房屋义务。源田公司未答辩。新天地公司、树宏公司辩称：原告起诉的延吉市××路房屋的产权人为树宏公司。树宏公司从未与原告签订《商品房买卖合同》，也未授权任何人代树宏公司出售案涉房屋，包括源田公司也没有权利处分树宏公司的房屋。故原告与其他人签订的《商品房买卖合同》均与新天地公司、树宏公司无任何关系，故原告无权向新天地公司、树宏公司主张房屋。源田公司及其法定代表人赵树田从未对外出售过延吉市天池路环保嘉园的房屋。案涉房屋是案外人韩松、关伟力私刻伪造源田公司印章，伪造源田公司法人和股东签字，进入源田公司进行非法经营活动，在案涉房屋产权人树宏公司不知情的情况下对外出售房屋。为此，三被告共同向延边朝鲜族自治州公安局（以下简称延边州公安局）控告关伟力、韩松伪造公司印章罪。延边州公安局己作出延州公刑复字001号刑事复议决定书，认定韩松伪造源田公司印章。故韩松以伪造的源田公司公章对外签订的合同，已构成犯罪行为；以伪造的公司印章对外签订的《商品房买卖合同》是无效合同，不受法律保护。韩松、关伟利涉黑涉恶案件已经向延边州公安局扫黑办提出，延边州公安局审查办理中。根据原告在起诉状中的陈述，案涉房屋面积为79平方米，但案涉房屋实际面积为45.1平方米。在签订《商品房买卖合同》时，房屋的面积是非常重要的条款，无论是对房屋的价格还是户型，对当事人是否购买房屋起到决定性的作用。正常情况下，消费者到售楼公司购房时，售楼公司都会向消费者提供房屋户型图，详细的介绍房屋的户型及面积。从消费者角度讲，只有充分了解了房屋的户型、面积、房屋朝向才决定是否购买。而在本案中，原告在起诉书中主张的79平方米与房屋实际面积相差将近一半，原告对案涉房屋面积都不清楚的情况下签订《商品房买卖合同》，并支付首付款，显然是不符合常理的。新天地公司、树宏公司对原告签订的《商品房买卖合同》的真实性、原告是否是实际买房人的身份均提出异议，且并不能排除原告与案外人恶意串通，损害新天地公司、树宏公司的合法权益的可能性。新天地公司、树宏公司均未与原告签订《商品房买卖合同》，也未收到原告支付的购房款，原告无权向新天地公司、树宏公司主张房屋。原告是否与其他人签订《商品房买卖合同》并支付购房款，均与新天地公司、树宏公司无关。根据合同相对性的原则，原告应向合同签订人及实际收款人主张相关权利，向新天地公司、树宏公司主张房屋没有任何事实及法律依据。2010年，第三人法定代表人关伟力从案外人张晨利处借款，在未经新天地公司、树宏公司同意的情况下，擅自以延吉市天池路环保嘉园17套房屋作为借款担保，与出借人张晨利亲妹妹张燕签订《商品房买卖合同》。2019年张燕以商品房买卖合同纠纷起诉新天地公司、树宏公司，要求新天地公司、树宏公司交付房屋。为此，新天地公司、树宏公司己向公安机关报案，公安机关介入调查后，张燕撤回了起诉。而在本案中，原告所主张的房屋面积与实际面积完全不符，新天地公司、树宏公司对原告是否是真实的购房人产生质疑。而且现多起案件起诉新天地公司、树宏公司交付房屋，均是韩松、关伟力非法处分新天地公司、树宏公司房屋的系列案件，新天地公司、树宏公司己向公安机关报案。故请求人民法院先中止本案审理，待侦查机关查清案件事实以后，继续审理本案。一、本案件是韩松、关伟力伪造源田公司的公章、财会章、法人章与他人签订非法的售房合同。延边州公安局2015年已立案并有相关文件，证明事实清楚，伪造的印章罪已经成立，那么伪造的合同是无效的。二、曾有跟本案类似的22个案件早在2015年本院已经做出公平、公正的判决，驳回无理诉求，新天地公司、树宏公司22个诉讼案全部胜诉。后由于二审有州法院领导暗箱操作，干预案件审理，给案件定调，无视韩松在原股东成员不知情的前提下伪造股东签字、伪造股东章程、假注资、伪造自己股东身份。延边州法院法官强令市法院法官牵强附会、做文字游戏，使新天地公司、树宏公司受到不公正的判决。同时在案件审理中韩松、关伟力委托的律师高艳波，同时又代理22位原告起诉韩松、关伟力索要房产，自唱自合游戏法律，串供明显，显然程序违法。（注：后面提到的张燕虚假诉讼案也是高艳波做代理律师）三、因为韩松、关伟力伪造的印信在手，可以随意炮制假合同，时间更是随意填写。何树宏作为新天地公司、树宏公司的负责人，关于韩松、关伟力合同诈骗事已经进京上访数年。2019年4月何树宏的举报被中央扫黑除恶十三督导组列为督办案件，由延边州公安局并延吉市公安局接办。四、2019年6月至12月期间，在延边州公安局扫黑除恶行动办理案件中张燕一案浮出水面。张燕诉讼主张的诉求与崔山田案件相同，同属系列案件。经查实就是伪装的一起虚假诉讼，是合同诈骗案。张燕从来没有购买过房屋，却谎称购买了房屋，伙同关伟力虚假诉讼、恶意侵财、欺骗法院、玩弄法律。五、崔山田一案与张燕一案同属系列案件，现中央十三督导组、公安部、检察机关会将所有原来的错误判决重新调查。同时，新天地公司、树宏公司就相关所有案件已经启动了最高法申诉程序。六、2019年12月16日，（2019）吉2401民初393号民事裁定书中张燕已经撤诉，但新天地公司、树宏公司不会让张燕得逞。张燕和关伟力发现延边州公安局已介入调查取证，想撤诉逃避法律制裁是不可能的，不是想起诉就起诉、想撤诉就撤诉。新天地公司、树宏公司会继续追究张燕伙同关伟力恶意侵占财产、合同诈骗、虚假诉讼的罪行。七、乔晓红、王慧、杨静文、祁风义在2018年的案件与原告事实理由一样、主张一样向本院提起诉讼。本院都是依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（二）款之规定驳回了四人的起诉。乔晓红吉24**民初6329号民事裁定书、王慧吉24**民初6967号民事裁定书、杨静文吉24**民初6380号民事裁定书、祁风义吉24**民初6984民事裁定书。本院全部都做出了公平、公正的判决。乔、王、杨、祁四人的上诉内容与原告案件都是相同的系列案件，都是韩松、关伟力同伙所为，都是连环合同诈骗案、虚假诉讼案件。本院经审理查明：2007年12月17日，甲方树宏公司、乙方源田公司（实际与韩松协商）、案外人延边聚星货运站有限公司（以下简称聚星公司）签订《开发项目合作协议书》，主要约定：合作内容为代建环保局新建办公楼（吉林省辐射环境应急前沿指挥中心），对“金达莱花园小区”进行整体施工建设并销售；本案诉争房屋的开发权归树宏公司所有，乙方（源田公司、聚星公司）承担所有工程施工义务，乙方可委托其他建筑公司施工，但工程结算只认可源田公司，树宏公司是该项目的投资人和权利人；售房价格由树宏公司提供价格标准，源田公司按照树宏公司提供的价格进行销售，售房合同必须由树宏公司盖章签字后生效，所有售房资金存入此协议内容的共有帐户；项目对外合同由树宏公司签署，对外销售房屋合同用源田公司的开发资质签署，由源田公司提供相应签约的相关文本资料，合同签订后双方应认真履行合同内容，各持合同原件进行备案；如小区房屋在销售中，销售金额不能结清源田公司工程款，在小区交付使用同时，将小区剩余房屋抵押给银行贷款来偿还乙方工程款，延期所欠金额按照银行贷款利息支付给源田公司。2008年4月10日，树宏公司与源田公司签订补充协议，约定：环保嘉园小区项目开发权归树宏公司所有，源田公司负责项目建设。由于源田公司具有开发资质，故将项目开发手续全部办理在源田公司名下，但项目开发权及所得利润归树宏公司所有。2008年6月15日，树宏公司与源田公司作为发包人，将环保嘉园1、6、7、8号楼建设工程发包给延边广源建筑安装有限公司施工（长江公司的前身）。本案诉争房屋环保嘉园1号楼由长江公司实际施工。2009年8月29日，树宏公司与源田公司签订补充协议书，约定：环保嘉园项目的全部开发权和施工权归树宏公司所有，全部利润归树宏公司所有，树宏公司负责项目对外合同签约以及对外全部销售房屋合同的签署，树宏公司持购房合同原件进行备案，源田公司没有任何权利备案。2009年10月15日，原告与源田公司签订《商品房买卖合同》，约定由源田公司开发建设的位于延吉市××路，面积为79平方米的房屋以22.8万元的价格出售给原告，并约定源田公司应于2009年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用。同日，原告向源田公司交付了首付款7.8万元，并约定剩余房款以按揭贷款形式交付。但此房屋至今没有向原告交付。签订《商品房买卖合同》后，源田公司将诉争房屋所涉土地开发建设及相关权利义务一并转让给新天地公司，由新天地公司继续进行开发建设履行合同义务，现诉争房屋在房产管理信息档案中登记在新天地公司名下，无预售房屋、抵押等登记记载，由新天地公司和树宏公司控制、管理。在本院（2017）吉2401民初5577号案件的审理中，树宏公司及新天地公司出具由源田公司及其法定代表人赵树田出具的书面证明，证明该案诉争房屋买卖合同书中加盖的源田公司的公章、法定代表人名章、财务章均系案外人韩松伪造形成。韩松亦承认，2009年末，源田公司法定代表人赵树田将源田公司公章及名章取走，为了以签售房屋的方式周转工程资金，其私刻源田公司公章及法定代表人名章，用于签订商品房买卖合同的事实，并对该案原告合同及债权债务的真实性予以认可。2009年12月23日，甲方树宏公司、乙方源田公司（案外人韩松）、丙方新天地公司签订《协议书》，约定：甲方开发的环保嘉园小区位于延吉市××路南侧，乙方承建甲方工程所涉及的工程款约为5,500万元，具体金额以双方确认工程决算书为准；甲方以环保嘉园电梯楼住宅房屋给乙方用以冲抵部分工程款，面积约1万平方米，以实际测绘为准，平均价格每平方米不能低于2,500元，抵工程款金额为2,500万元（多退少补），以实际双方确认结算为准；树宏公司安排在2009年12月24日接管环保嘉园售楼处，同时确认已售出楼盘产权、金额明细、剩余产权明细。后树宏公司、新天地公司拒绝履行上述协议。源田公司法定代表人赵树田非经诉讼程序自行向吉林常春司法鉴定所申请鉴定，该所于2012年11月1日作出鉴定意见为：落款日期“2009年12月23日”《协议书》上乙方“源田公司”公章印文与委托人提供的样本“源田公司”公章印文不是同一枚公章所盖印；该《协议书》上法定代表人“赵树田”名章印文与委托人提供的样本“赵树田”名章印文不是同一枚公章所盖印。2014年，树宏公司、新天地公司将源田公司诉至吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院，要求确认双方于2009年12月23日签订的协议书无效、源田公司补偿树宏公司、新天地公司赔偿金310万元。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2014年9月26日作出（2014）延中民四初字第12号民事判决：驳回树宏公司、新天地公司的诉讼请求。树宏公司、新天地公司不服该判决，上诉至吉林省高级人民法院，并于2015年5月13日撤回一审起诉及二审上诉，吉林省高级人民法院于2015年5月13日作出（2015）吉民二终字第28号民事裁定：撤销延边州中级人民法院（2014）延中民四初字第12号民事判决、准许树宏公司、新天地公司撤回起诉。另查，源田公司2008年3月27日取得了延吉市规划管理局颁发的环保嘉园小区的《建设用地规划许可证》；2008年4月30日取得了延边朝鲜族自治州国土资源局颁发的延州（2008）国土准字第010号《建设用地批准书》和延州国土用字（2008）018号《国有土地使用执照》、取得了延吉市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》；2008年8月11日取得了延吉市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》；2008年8月21日取得了延边朝鲜族自治州建筑业管理办公室颁发的《建设工程施工许可证》。2008年9月25日，树宏公司出资成立了新天地公司。2009年12月28日，树宏公司、新天地公司与源田公司（法定代表人赵树田）签订协议书，约定：将登记在源田公司名下的“环保嘉园小区”的开发手续变更登记在新天地公司名下。2010年3月29日，树宏公司、新天地公司对源田公司向本院提起民事诉讼，要求将上述开发手续变更登记在新天地公司名下。本院于2010年12月2日作出（2010）延民初字第888号民事判决：将登记在源田公司名下的“环保嘉园小区开发手续”变更登记在新天地公司名下。2011年9月1日，“环保嘉园小区”的商品房预售许可证变更登记在新天地公司名下。2011年11月30日，本院作出（2011）延民再字第38号民事裁定：以树宏公司、新天地公司要求将开发手续变更登记在新天地公司名下的诉讼请求，不属于民事案件受案范围为由，撤销本院（2010）延民初字第888号民事判决、驳回树宏公司、新天地公司的起诉。现环保嘉园小区开发手续仍登记在新天地公司名下。2011年5月份，树宏公司因与韩松、长江公司之间的经济纠纷，向延吉市公安机关报案。公安机关在处理过程中，经协调三方，由树宏公司于2011年6月17日分九次向韩松及被告长江公司支付2,138万元（树宏公司主张支付2,500万元，但证据不足），并由韩松为代表的源田公司、关伟利为代表的长江公司签订九份内容相同（付款金额不同）的付款协议，其内容为：“源田公司代表人韩松，长江公司法定代表人关伟利共同收到树宏公司支付给长江公司施工环保嘉园1号楼电梯楼的工程款一百五十万元（每次付款金额不同）。待工程结算后按工程款实际金额多退少补。”，协议书中有韩松及关伟利签字，并出具收款收据。2011年8月13日，经公安机关协调，树宏公司（甲方）、聚星公司（乙方）、长江公司（丙方）签订关于《环保嘉园工程结算协议书》，约定三方就环保嘉园电梯楼工程已完工部分共同选择鉴定部门进行价格评估、认证。2011年8月18日，三方再次签订《环保嘉园工程结算协议书》，同意由延边宏远工程造价咨询招标有限公司（以下简称宏远公司）进行价格评估、认证；三方必须根据宏远公司评估、认证的价格进行结算。2012年5月28日，宏远公司出具结算书，认定环保嘉园电梯楼已完工程部分工程总造价为37,550,270元，但标注“根据建设单位、施工单位提供的资料编制的已完结算，未经甲乙丙三方确认的工程结算书（初稿）”。至今，三方未结算。2013年1月17日，韩松为了担保与树宏公司结算工程款问题，向公安机关提供由其经营的延龙房地产开发公司名下的新罗世界四楼及五楼全部产权作为担保物进行冻结。树宏公司至庭审结束，未能举出韩松私刻公章及其他经济问题由公安机关正式立案及是否作出处理的证据。源田公司及长江公司在收取2,138万元工程款后，将环保嘉园电梯楼1-5楼门市房全部交付给树宏公司。根据现场查看并结合诉争房屋现在延吉市房屋产权管理中心的记录，原告购买的××路平方米房屋现为延吉市××路），面积84.29平方米，具体为环保嘉园2单元（B座）14层电梯东侧南数第三户。认定上述事实的主要证据有：原告提供的《商品房买卖合同》、收据、2008年4月10日树宏公司与源田公司签订的补充协议复印件、延边州中级人民法院（2018）吉24民终983号民事判决书复印件、延吉市房屋产权管理中心的房屋明细及房屋位置示意图、拟交付房屋明细表、环保嘉园1号楼各项费用收费标准；新天地公司及树宏公司提供的房屋产权证复印件房屋及双方当事人的陈述。新天地公司及树宏公司提供的其他证据，与本案没有关联性，本院不予采信。本院认为：原告与源田公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。树宏公司虽为楼盘的实际处分权人，但其处分房屋亦需要通过源田公司履行相关买卖手续。本案涉案楼盘的所有开发资质及相关证件均办理在源田公司名下，但树宏公司享有实际处分权，源田公司应在树宏公司授权范围内处分房屋，且树宏公司对外处分房屋亦需要以源田公司的名义对外签订商品房买卖合同，故双方实为代理关系，源田公司对外以其名义处分房屋系实施的是树宏公司的委托代售行为，且源田公司具备了对外处分房屋的形式要件。2009年12月23日签订的《协议书》，约定将诉争房屋在内的10,000平方米左右的住宅以抵付工程款的方式抵债给源田公司，均能够证实树宏公司明知售楼处的存在，且明知源田公司通过售楼处在处分房屋而未采取合理措施告知购房者其为实际权利人，双方之间对开发权等利益分配的协议均系内部约定，并未对外公示，作为普通购房者，不可能知晓内部约定及实际权利人、公章真伪等情况，因五证均登记在源田公司名下，且在售楼处进行公示，原告有理由相信源田公司具有处分权，其购房的本意为善意，并已按当时的市场价格支付合理对价，树宏公司及新天地公司亦未举证证明原告购房时并非善意，故源田公司的处分行为事实上构成隐名代理，对树宏公司具有拘束力，树宏公司应当按照商品房买卖合同约定履行义务。因诉争房屋的开发手续现已变更登记在新天地公司名下，且树宏公司及新天地公司在答辩意见中明确二公司为诉争房屋的实际产权人，且诉争房屋由二公司实际管理和控制，故应由树宏公司及新天地公司共同履行交付义务。树宏公司及新天地公司主张的本案是韩松、关伟力私刻伪造源田公司印章出售房屋是其公司的内部管理问题，不应由作为普通购房人的原告承担相应责任。其他购房人存在虚假诉讼，也不代表原告也是虚假的购房人。故对树宏公司及新天地公司的抗辩主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告崔山田与被告延边源田房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告延边新天地房地产开发有限公司、延边树宏家具实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告崔山田交付原延吉市天池路环保嘉园02座14层05号、现登记信息为延吉市天池路3499号环保嘉园1号楼2单元1404号、面积84.29平方米房屋，具体为环保嘉园2单元（B座）14层电梯东侧南数第三户。案件受理费4,720元，公告费600元，共计5,320元（原告崔山田已预交），由被告延边新天地房地产开发有限公司、延边树宏家具实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 徐丽华人民陪审员 霍忠瑞人民陪审员 张树衍二〇二〇年四月七日书 记 员 赵卿缘