广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4827号原告：佛山市康祥物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区***********之19铺，统一社会信用代码914***********884X。法定代表人：文某1。委托诉讼代理人：欧阳红刚，广东灯湖律师事务所律师。被告：陈静梅，女，1962年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****************，公民身份号码44062**********024。原告佛山市康祥物业管理有限公司与被告陈静梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的法定代表人文某1及其委托诉讼代理人欧阳红刚、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2006年2月至2019年7月物业服务费11860.02元、水电公摊费715.75元；2.被告支付原告逾期交纳物业服务费违约金3772.73元；3.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告系依法成立的具有物业管理资质的物业服务企业。原告与佛山市高明华明房地产开发有限公司签署《佛山市前期物业服务委托合同》，为明都广场一、二期楼宇提供前期物业服务。上述服务合同期限届满后，原告仍继续为明都广场一、二期楼宇提供物业服务至今。被告系上述小区8座2梯104房和204房的业主，该物业在原告提供的物业服务区域范围内，享受了原告提供的各项物业管理服务。被告自2006年2月至2019年7月物业服务费11860.02元、水电公摊费715.75元，逾期交纳物业服务费的违约金3772.73元。原告多次催讨未果。原告认为双方存在物业服务合同关系，原告依约提供了服务，被告理应支付物业服务费，被告逾期支付物业服务费的行为构成违约。被告辩称：1.我于2000年9月入住明都广场兆明苑108、208（现改为8号楼104、204）。从2005年华明房产开发公司更换陈胜朋任经理后，小区出现一系列问题，导致我中断交纳物业费，之间存在的问题至今未解决。小区脏、乱、差，设施及大门损坏无人修理，大小便随处可见，楼梯通道堵塞，外来人员随意进入，盗窃猖獗。陈胜朋任职期间未催过我交费。2014年康祥物业公司成立，我也曾多次找物业经理谈起交物业管理费一事，以及被2015年第三期工程建地下停车库而损坏我家地面一事，但都没有结果，导致后来该交的物业费未交成。作为华明房地产开发公司及物业公司，不听业主的提议、投诉，不但没解决问题，反而使业主们遭受不公平的对待。物业公司是服务者而不是管理者，物业公司在没做好本职工作，在不合理对待业主的情况下，无权要求业主交物业管理费。2.原告于2014年进场时与我有签署合同，我愿意缴纳物业管理费。原告要求我补交2014年之前的物业管理费，我不同意，因为2005年之后至2014年之前，是华明房地产公司下的部门提供物业服务，服务质量很差。原告没有资格收取2014年之前的物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.被告举证的2018年1月29日的证明，因证明人侯和平未到庭接受当事人的质询，且其证明的内容是发生在2006年4月20日上午10时左右的事情，有点牵强，因此，本院对该证据不予确认。2.被告举证的2019年11月30日有关房屋损害的证明，原告并未提出异议，仅认为房屋损害是华明公司建设第三期工程时导致的，因此，本院对该证据的真实性予以确认。3.被告举证的2019年11月30日有关免物业费的证明，原告确认有该证明的存在，但是应以交清2015年之前的物业费为前提，因此，本院对该证据的真实性予以确认。4.被告举证的照片，不能反映其形成的时间，无法判断是否发生在本案争议物业服务费相关时间段内，因此，本院对该组证据不予确认。5.被告举证的高明区中医院证明书、高明区中医院门诊病历、广东省医疗收费票据，与本案无关，原告亦不认可，因此，本院对该组证据不予确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2016年8月8日，黄景孝（甲方，转让方）与梁志健（乙方，受让方）签订《股份转让合同》，约定：1.甲方同意将其所持有的佛山市康祥物业管理有限公司100%的股份作价1000元转让给乙方。乙方同意按此价格购买甲方的股份，并同时向甲方一次性支付履约保证金300000元。2.甲方转让其股份后，即退出佛山市康祥物业管理有限公司，其原享有的权利和应承担的义务，随股份转让而转由乙方享有与承担。2017年7月5日，梁志健（甲方）与文某1（乙方）签订《协议书》，约定：1.以下5项款项全部转交由乙方收取、支配：（1）明都广场一期、二期2017年5月31日前部分业主和商铺所欠的物业管理费、水电分摊费共计227296.41元。（2）明都广场三期明都王府业主欠交2017年第二季度物业管理费41810.33元。（3）明都广场三期明都王府现未收楼的11套房所欠的物业管理费14624.28元。（4）明都广场三期明都王府预存的电费20000元。（5）佛山市高明华明房产开发有限公司欠佛山市康祥物业管理有限公司款项233629.10元。2.甲方将明都广场三期明都王府业主装修时（2017年6月30日前）所收的押金共计263820元；用户所剩下的预存水电费（2017年6月30日止）共计38247.82元；2017年7月至8月份收取的车位费2500元；共计304567.82元转交给乙方代为支付。3.另从2017年6月30日前佛山市康祥物业管理有限公司员工的工资、社保、福利及其他所有费用全部由甲方负责支付。明都广场三期明都王府现在装修的垃圾至2017年7月31日由甲方负责清运完。4.2017年6月份一期、二期的物业管理费由甲方收取。2014年3月26日，佛山市康祥物业管理有限公司（乙方）与佛山市高明华明房产开发有限公司（甲方）签订《佛山市前期物业服务委托合同》，约定：1.由乙方为位于佛山市高明区*******的明都广场一、二期商住楼提供前期物业服务，合同期限自2013年11月30日起至2018年10月30日止。2.物业服务收费采取包干制，由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，其中多层住宅按0.5元/月·平方米计算，商业物业按1元/月·平方米计算。3.物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。2014年6月5日，佛山市康祥物业管理有限公司（甲方）与陈静梅（乙方）签订《明都广场前期物业管理服务协议》，约定：1.甲方为乙方的高明区荷香路442号8座2梯104房提供前期物业服务，包括对房屋共用部位的管理、共用设施设备的管理、环境卫生管理、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、物业档案资料管理、公共秩序维护、安全防范等管理。2.物业服务收费标准：多层住宅0.35元/月/平方米。3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可依照合同约定按日5‰的标准收取违约金，计算时间从到期之日起至实际交纳之日止。陈静梅享有权属的前述204房事实上亦有接受佛山市康祥物业管理有限公司提供的物业管理和服务。陈静梅为佛山市高明区********************、204房（建筑面积各为104.58平方米，共计209.16平方米，陈静梅自述房号原为108房、208房，下称案涉104房、204房）的权属人之一，占有四分之一的房屋份额。陈静梅自认从2000年9月起入住案涉104房、204房。2015年明都广场三期工程开工时，佛山市康祥物业管理有限公司曾宣布免除小区第一、第二期业主一年的物业费。案涉104房、204房在明都广场一期、二期范围内。案涉104房、204房每月应交纳的物业服务费为73.21元（即209.16平方米×0.35元/平方米）。经本院核算，2013年12月份（即佛山市康祥物业管理有限公司提供物业服务的起始时间）至2019年7月份（即佛山市康祥物业管理有限公司诉讼请求主张的物业服务费截止时间）期间，案涉104房、204房应分摊的公用水电费共计381.55元，应交纳的物业服务费共计4978.28元（即73.21元/月×68月），扣减佛山市康祥物业管理有限公司承诺免除的一年物业服务费878.52元（即73.21元/月×12月），实际应交纳的物业服务费为4099.76元。佛山市康祥物业管理有限公司曾于2017年9月15日以在案涉104房、204房大门张贴催缴通知的方式向陈静梅催收物业服务费。2001年8月30日，原高明市物价局作出《关于华明房产开发有限公司物业管理及停车场收费项目和收费标准的批复》，批复明都广场住宅小区管理服务收费标准为住宅用房每平方米每月0.35元、商业铺位每平方米每月1元。佛山市康祥物业管理有限公司从进驻明都广场住宅小区至今一直按照这一标准计算、收取物业服务费。佛山市康祥物业管理有限公司是自然人独资的有限责任公司，法定代表人为文某1，公司于2013年11月22日成立，经营范围包括房地产物业管理、水电安装、维修服务、房屋出租服务。本院认为，物业服务费的缴纳、管理和使用，涉及物业服务区域内全体业主的共同利益，具有共益性。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该规定，原告与佛山市高明华明房产开发有限公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》对被告具有约束力。原告自2013年12月份开始为案涉104房、204房所在的明都广场小区提供物业服务，被告亦实际接受该物业服务，理应交纳物业服务费。同时，被告也于2014年6月5日与原告签订《明都广场前期物业管理服务协议》，该协议合法有效，对被告同样具有约束力。被告辩称原告的管理不到位，服务质量差。经查，本案没有充分有效的证据显示原告未依约履行《佛山市前期物业服务委托合同》及《明都广场前期物业管理服务协议》约定的物业服务义务，被告无权拒缴物业服务费。因此，作为案涉104房、204房的业主，被告有义务自2013年12月份起按时足额缴清物业服务费。被告拖欠2013年12月份至2019年7月份期间的应分摊公用水电费381.55元、物业服务费4099.76元（该数额已扣减免除的一年物业服务费），其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方在《明都广场前期物业管理服务协议》中约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可依照合同约定按日5‰的标准收取违约金，计算时间从到期之日起至实际交纳之日止”，但该违约金标准明显过高，应予调整。结合原告可能遭受的损失、被告拖欠物业服务费的金额、拖欠的时间、本地消费水平等因素，本院酌定被告应承担的违约金为1500元。关于免除一年物业服务费的问题，原告在庭审中述称是以被告缴清2015年之前的物业服务费为前提的，被告并不认可，从被告举证的有关免除物业服务费的证明内容来看，该免除承诺发生在明都广场三期工程开工时，更像是原告针对三期工程开工对被告所造成的生活影响之补偿。而且，该免除物业服务费的承诺是确定的，而原告述称的免除条件并未有相关证据证实。因此，原告关于免除物业服务费有前提条件的述称意见本院不予采纳。关于原告主张的2013年12月份之前的物业服务费问题。原告于2013年11月22日成立，2013年11月30日之前并未向案涉104房、204房所在的明都广场小区提供物业服务。原告举证的黄景孝与梁志健签订的《股份转让合同》、梁志健与文某1签订的《协议书》，均未涉及案涉104房、204房拖欠2013年12月份之前物业服务费的内容，更不存在将该拖欠的物业服务费以债权转让形式转让给原告的情况。而且，被告是否拖欠2013年12月份之前的物业服务费，拖欠的金额是多少，应向谁缴纳，均没有证据反映，应由相关权利人另案主张，本案不作处理。因此，原告无权要求被告支付该所谓的2013年12月份之前的物业服务费，原告的相关诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈静梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市康祥物业管理有限公司支付2013年12月份至2019年7月份期间的应分摊公用水电费381.55元、物业服务费4099.76元；二、被告陈静梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市康祥物业管理有限公司支付违约金1500元；三、驳回原告佛山市康祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费104.50元（原告佛山市康祥物业管理有限公司已预缴），由被告陈静梅负担，并于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市康祥物业管理有限公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇二〇年三月二十三日书记员  梁蕴琪