江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初2475号原告（反诉被告）：毛德强，男，1959年7月16日出生，汉族，住浙江省江山市市区。委托诉讼代理人：毛春洪，江山市正成法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：苏州厚木资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路****。法定代表人：程谦，执行董事。委托诉讼代理人：尚元上，系公司员工。委托诉讼代理人：马进，系公司员工。原告毛德强、王娟银与被告苏州厚木资产管理有限公司（下称厚木公司）房屋租赁合同纠纷一案，由浙江省江山市人民法院移送本院，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序审理。厚木公司向本院提出反诉，本院予以合并审理。审理中，原告王娟银申请撤回起诉，本院予以准许，并于2019年5月23日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院裁定转普通程序于2020年1月8日再次公开开庭进行了审理。毛德强及其委托诉讼代理人毛春洪，厚木公司的委托诉讼代理人尚元上、马进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛德强向本院提起诉讼，要求判令：1、解除双方签订的商铺租赁合同；2、被告支付违约金120万元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告毛德强将第2项诉讼请求变更为要求厚木公司返还租赁保证金10万元，支付违约金110万元。事实与理由：2016年9月28日，双方签订商铺租赁合同，约定由厚木公司将“方圆里”项目D馆（位于苏州市相城区的第3、4层出租给毛德强使用，并约定了各自的权利义务。合同签订后，原告向被告支付保证金12万元。2016年9月27日，原告应被告要求提前进场装潢施工等，双方召开租赁房屋提前进场装潢施工现场会议，会议记录第六条约定乙方负责所有消防审批验收合格手续，甲方提供相关证明材料。原告即进场进行装潢施工。在此期间，原告曾多次要求被告提供租赁房屋的房产权证，但被告均以各种理由借故推脱提供房产权证原件。2017年3月，苏州市相城区元和街道华元社区居民委员会等单位多次找原告约谈，要求原告于2017年3月31日前完成关于开设公寓房的合法审批手续，并于2017年3月14日向原告正式发出告知书。为此，原告到苏州市相城区行政服务中心住建部门等窗口办理建设规划许可证等证件，苏州市不动产登记中心相城分中心告知原告，被告所出租给原告的商铺房屋即未拥有房屋所有权，也未具有房屋出租经营权的授权，即房屋出租行为纯属欺骗行为。故原告多次找被告协商，要求被告退还保证金12万元及对装修损失75万元，但被告一概置之不理。2017年3月30日，被告发出“关于‘方圆里’项目封闭BC馆、CD馆二、三、四楼人行天桥的通告”的通知，擅自将原告出入门户的通道封闭，对租赁房屋停电、停水等，导致原告无法对租赁房屋进行装潢施工。此时，原告已花去装潢费75万元。被告于2017年4月1日向原告发出通知，要求终止商铺租赁合同，并要求原告赔偿经济损失等违法主张，但被告却始终不能提供租赁房屋的房产权证等有关证件。被告的欺骗行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权利，造成原告重大直接经济损失和预期利益等经济损失，依约应承担违约责任。综上，被告为出租方，却既未拥有房屋所有权，也未具有房屋出租经营权的授权，其出租房屋行为纯属欺骗行为。被告厚木公司辩称，被答辩人欲承租答辩人经营管理的商铺，于2016年9月25日支付10万元意向金，于2016年9月28日签订《商铺租赁合同》及补充条款。合同签订后，答辩人同意被答辩人提前进场装修，但需要在2016年9月28日到答辩人处办理进场手续，并提供相应建筑图纸和施工工艺。被答辩人未办理进场手续也未提供相应建筑图纸和施工工艺就开始大肆装修，直至2016年10月28日答辩人发出《工作联系函》时，被答辩人仍然未办理进场手续。同时，被答辩人未按照合同约定足额支付租赁保证金、公共事业押金和部分租金，经答辩人多次催告，被答辩人仍不予理会。答辩人根据合同约定于2017年4月1日向被答辩人发出通知，告知合同履行情况、违约情况、限期支付剩余款项以及逾期未支付则通知送达之日起双方合同解除等事项。被答辩人接到通知后仍然未予支付相关费用，已经达到合同约定的解除条件，并且答辩人已经通知被答辩人，根据合同约定租赁合同当然解除。根据被答辩人的要求，答辩人提供了租赁合同附件七《租赁标的所有权人与产证证明》，供被答辩人办理相关许可证明，被答辩人于2016年10月17日在附件上签收确认。综上，被答辩人已经严重违反合同约定，并达到合同解除的条件，被答辩人对答辩人采用的物业措施均有约可据，请法院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求。反诉原告厚木公司要求判令：1、反诉被告毛德强支付2016年10月8日至合同解除期间的租金24万元。2、诉讼费用由反诉被告毛德强承担。事实及理由：反诉原告厚木公司与反诉被告毛德强在2016年9月28日签订《商铺租赁合同》，将位于苏州市相城区“方圆里”项目D馆3、4层出租给反诉被告使用。其中补充条款第三条2款约定，反诉被告在签订主合同5日内一次性支付商铺保证金150000元、公共事业押金150000元、部分租金200000元，共计500000元。但反诉被告仅支付10万元，剩余费用经我司多次催要一直未支付。2017年4月1日，反诉原告发通知给反诉被告，告知违约情况以及限期3日内付清，否则该通知送达之日起租赁合同解除。但反诉被告一直未付，却实际占有使用该房屋。反诉原告根据合同的约定与反诉被告解除租赁关系。反诉原告认为，反诉被告在2016年10月8日至2017年4月7日期间一直占有使用该房屋，既不缴纳租金还无偿使用水电，给反诉原告造成损失，反诉原告根据原租赁合同的约定向反诉被告主张该期间的租金24万元（实际金额720000元的三分之一），合情合理合法。反诉被告毛德强辩称，其不存在违约行为，是厚木公司违约。经审理查明，2016年9月28日，厚木公司（出租方、甲方）与毛德强（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份。《商铺租赁合同》第一部分专用条款中约定（摘录）：“1.1甲方同意将“方圆里”项目D馆（位于苏州市相城区的第3、4层商铺按本合同约定出租给乙方使用。1.3该商品的租赁面积为4585平方米（套内面积）。2.1该商铺只供乙方以经营品牌紫金之用途，经营项目包括公寓房出租。3.1该商铺租赁期为9年，自2016年10月8日至2025年10月7日止。3.2该商铺的装修期自2016年10月8日至2017年6月7日，自实际交付日开始起算。3.3该商铺的交付日暂约定为2016年10月8日。如该商铺约定交付日如有变化的，甲方应提前30日书面通知乙方，并另行确定交付日期。实际交付日与约定交付日不一致的，以实际交付日为准，装修期按实际交付日相应顺延或提前。4.1租金计算方式:月固定租金。4.2租金计算标准：月固定/保底租金：以日租金乘租赁面积乘365日的金额，除以12所得之平均值为准（即：月固定/保底租金＝日租金×租赁面积×365/12，其标准为：1）自2016年10月8日至2019年10月7日，日租金为人民币0.86元/平方米，月固定/保底租金为120000元/月，不满整月的按日计算，本年度前8个月租金可相应延迟7个月缴纳。甲方基于乙方承诺在履行租赁合同过程中没有任何违约的前提下，针对本年度租金已给予乙方一定优惠，租赁期间，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方同意不享受此租金优惠并承担相应违约责任，乙方应在租赁合同解除后5个工作日内向甲方补齐差额租金／元；2）自2019年10月8日至2022年10月7日，日租金为人民币0.9元/平方米，月固定/保底租金为125514.38元/月，不满整月的按日计算。4.3支付时间和方式：1）月固定/保底租金：原则上采用先付后用，按每6个月支付一次，乙方不得迟延支付或者少付。首期租金在本合同签署后5日内一次性支付，剩余的每期租金均应提前20日一次性支付；若遇法定节假日的，支付时间则顺延至该节假日后的第一个工作日。甲方在收到租金后15个工作日内向乙方提供相应的发票。4.5经营管理综合服务费收取标准为8元/月/平方米（如有调整，则以物价局备案为准），以该商铺装修期满次日起算，不满整月的则按日计算（注：统一按30日为整月）。经营管理综合服务费原则上采用先付后用，按每6个月支付一次，首期费用在装修期满前20日内支付，后续的每期费用均应提前20日一次性支付”等内容。《商铺租赁合同》第二部分通用条款约定（摘录）：“2.2乙方应遵守国家和苏州市有关商铺使用的规定，以及该商铺物业管理相关规定。2.3在本合同签订后六十（60）日内，乙方应自行向政府有关部门申领必要的执照、批准证书或许可证等（包括但不限于营业执照、税务登记、消防、治安、卫生许可证、环评许可证、生产许可证、治安许可证等相关证件）并承担相应费用，甲方可根据实际情况提供必要的协助。3.1乙方应于本合同约定的装修期内完成该商铺装修，乙方为节约工程时间，可向甲方申请提前进入租赁场地进行开业筹备装修等工作，经过甲方同意，甲乙双方签订《附件五提前进场确认书》，待租赁场地正式达到本合同及附件二约定条件后，双方再正式签署《附件四交付确认书》。3.3装修期内，乙方仍需要支付租金、装修押金、装修管理费，及该单元实际所发生的水、电、燃气、通讯、设备及空调供应（如有）等费用。4.2.9租赁期内，若乙方未按约足额交纳租赁保证金且经甲方书面催告后十（5）日内仍未支付的，乙方的行为将被视为严重违约，甲方有权解除本合同，已支付的保证金不予返还乙方。4.6.3无论乙方是否已支付该商铺水、电、电讯等公用事业费或经营管理综合服务费，乙方同意在拖欠本合同约定的租金且在收到甲方书面催款通知后五（5）日内仍未足额支付的，或者拖欠支付经营管理综合服务费、推广费、水、电费等公用事业费、装修管理费及其他应缴费用中任何一项费用，或未按甲方要求时间补足水、电费等公用事业费押金、租赁保证金、装修押金超过五（5）日的，在不影响甲方行使其他权利的前提下，乙方：（1）同意甲方可以停止向该商铺提供水、电及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠租金等应缴费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无需承担责任。4.6.5合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方交纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须向甲方交纳的租金和其它款项费用。7.2乙方对该商铺进行内部装修、分隔、修建、安装设施或改建，必须：7.2.1最晚于本合同签订后30日内或交付日前合理期内按照甲方要求提供该商铺装修设计文件、装修方案等，供甲方审查。未经甲方审查通过的，不得进场装修；如乙方未如期提供装修设计文件等或经甲方审查未获通过的，由此导致的装修延误责任和风险均由乙方自行承担。7.2.3自行向政府有关部门（如消防、规划、环境保护主管机关等）提交装修的报批文件，依法获得政府有关部门的批准或许可证并承担费用，甲方应在合理范围内予以协助。7.15在合同终止交还该商铺时，甲方有权要求乙方复原、移去或拆走该商铺内的乙方改建、附属物、装置及附加物或其任何部分（无论事先是否已获得甲方同意），乙方自行承担由此产生的费用。16.1乙方应在本合同租赁期限届满之日，按照本合同约定将该商铺交还给甲方。但如本合同提前终止的，则乙方应在本合同提前终止之日将该商铺交还给甲方。17.1租赁期内，出现下述情况之一，本合同自动终止：17.1.1经协商一致，双方提前终止租赁合同的。17.2乙方逾期支付租金、经营管理综合服务费、推广费及租赁保证金等的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。17.7租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除并终止本合同，收回该商铺，乙方须一次性向甲方支付当期6个月租金的违约金，甲方不退还租赁保证金（租赁保证金如发生抵扣的，则乙方应补足租赁保证金），给甲方造成损失的（包括但不限于甲方为实现债权而产生的律师费、诉讼费、执行费、公告费等一切损失），甲方有权要求乙方继续赔偿：17.7.2乙方逾期不支付租金、管理费、推广费、公共事业费及应由乙方承担的其他有关费用之任何一项累计达到一（1）个月或以上的；未按甲方要求时间支付和（或）补足水、电、燃气、电讯费等公用事业费押金、租赁保证金、装修押金超过十五（15）日的。17.8乙方在此明确同意及声明：在乙方有上述违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该商铺，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：17.8.1按本合同约定的租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免或者迟延支付的租金额（如有）；17.8.2逾期支付款项的，应根据应支付而未支付款项、按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金，至款项欠款付清之日；17.8.4不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该商铺所留装潢未摊销完费用的权利”等内容。《商铺租赁合同》第三部分补充条款约定（摘录）：“一、关于主合同第一部分专用条款第1.1条出租商铺约定。1、确认该商铺的房屋所有权人详见《附件七租赁标的所有权人与产权证明》；2、确认该商铺的产权证号详见《附件七租赁标的所有权人与产权证明》。二、关于主合同第一部分专用条款第2.1条商铺用途约定。1、关于该商铺的品牌紫金为暂定名，以乙方实际经营的为准。1、乙方用于公寓房出租，需要经相关政府部门批准后改建，经营方式为乙方设立有限公司后对外出租经营。3、本合同签订后，乙方应自行向政府有关部门申请必要的营业执照、批准证书或许可证等（包括但不限于营业执照、税务登记、消防、治安、卫生许可、治安许可等相关证件）并承担相应费用，甲方可根据实际情况提供必要的协助。三、关于主合同第一部分专用条款第4条商铺租金、经营管理综合服务费、公共事业费的约定。1、关于主合同第一部分专用条款第4.2约定的月租金包含主合同第一部分专用条款第4.5条约定的经营管理综合服务费。2、乙方应在本合同签署后5日内一次性支付主合同第一部分专用条款第4.8条约定的商铺租赁保证金150000元、第4.9条约定的公共事业费押金150000元，以及主合同第一部分专用条款第4.2.1条约定的部分租金200000元，共计500000元。3、主合同第一部分专用条款第4.5条：依据主合同第一部分3.2条约定的装修期间不产生经营管理综合服务费。五、关于主合同第二部分通用条款的第17条的合同终止及违约责任的约定。1、甲方应妥善处理其与商铺所有权人已经或可能发生的债权债务及其他民事纠纷，以保证对其出租的商铺拥有合法、完整、独立的产权（所有权、使用权或处置权），并保证乙方不会因前述纠纷而受到任何商铺所有权人或相关业主的投诉或索赔，否则，如因此造成乙方无法正常经营及一切损失均由甲方承担。2、甲乙双方不得擅自或单方解除合同，否则，应向守约方承担违约金600万元，给守约方造成其他损失的，应赔偿全部损失，违约方不得以任何理由抗辩违约金过高。若乙方为守约方，则应退还已收取的乙方还未实际使用期间的租金以及保证金；若甲方为守约方，则甲方不用退还已收取的乙方支付的租金与保证金。六、其他约定。4、关于本合同的承租方，由乙方注册成立法人或个体工商户后，需与甲方重新订立本合同。5、若该第三部分补充条款与第一部分专用条款与第二部分通用条款不一致的，以该第三部分补充条款为准”等内容。《商铺租赁合同》附件三租赁合同证照清单中约定“除非特有所指为甲方提供，以下证照皆应由乙方提供”，下方列明甲方提供“有效、合格的营业执照副本复印件，授权委托书或转租同意书以及其他出租资格证明文件，指定收款账号”。附件七租赁标的的所有权人与产权证明页上内容空白。《商铺租赁合同》签订后，毛德强仅支付租赁保证金10万元，未再向厚木公司支付其他任何款项，厚木公司认为租赁保证金应按照合同约定予以没收。又查，在《商铺租赁合同》签订前一日，即2016年9月27日，毛德强（乙方）等人与厚木公司（甲方）、胡红君（第三方）就施工事宜进行了协商，并形成会议记录一份，载明：“一、甲方同意乙方外立面开窗，要求开窗后立面美观、施工中要架设安全网。二、乙方在2016年9月28日到物业办理施工进场手续，建筑垃圾由乙方自行负责。三、乙方承诺在2016年9月28日中午之前向甲方提交建筑平面图纸，由甲方审核，审核时间为24小时。乙方提供的施工图纸，须注明建筑尺寸、立面图窗户位置和建筑施工工艺流程。四、2016年10月31日乙方需提供水电施工图。五、在施工过程中乙方需提供书面施工现场安全文明措施。六、乙方负责所有消防审批验收合格手续，甲方提供相关证明材料。七、乙方就材料进场、垂直运输提出问题，现经甲方、第三方同意决定D馆一台货梯供乙方运输材料专用。八、施工过程中临时水电接驳问题由甲方工程部和施工方交接。”再查，2016年10月17日，厚木公司向毛德强提供了《附件七租赁标的所有权人与产权证明》，列明了租赁标的物所涉若干小业主的具体姓名、铺位号，并附部分小业主与厚木公司签订的委托经营管理合同复印件若干、苏州东方国际名品城有限公司的授权委托书复印件、苏州奥食卡企业管理有限公司的授权委托书复印件。厚木公司还向毛德强提供了编号为苏房权证相城字第**、苏房房权证相城字第**的权证复印件，该产权证复印件上显示的案涉三、四层商铺的登记产权人为苏州东方名酒城有限公司，土地性质为商业用地。还查，2017年3月14日，苏州市相城区元和街道华元社区居民委员会（下称华元居委会）向毛德强发出告知书，载明：“2017年3月13日，元和街道召集消防、公安、市场监管、安监、建管等相关部门召开了关于开展公寓房整治的协调会议。根据会议精神与整治要求，请你单位于3月31日前完成关于开设公寓房的合法的审批手续，具体事项告知如下：1、不得擅自改变房屋使用性质，取得住建部门对房屋的建设规划许可证。2、房屋内部结构布局、装饰装修要符合消防技术规范要求，获得消防部门的验收通过。3、经营场所要具备营业资格，向市场监管部门申领营业执照，合法经营。4、保障场所的公共安全，明确责任人与安全负责人，做好日常管理。以上告知事项，请认真遵照执行。如不履行相关合法的申办手续，造成的一切责任与后果由你单位自行承担。”2017年3月30日，厚木公司发布《关于“方圆里”项目封闭BC馆、CD馆二、三、四楼人行天桥的通告》，载明：“因我司对所经营管理的“方圆里”项目C馆进行升级改造，施工人员进出及建筑装饰材料运输频繁。为保障现场安全，我司将封闭BC馆、CD馆二楼、三楼、四楼人行天桥，预计封闭时间为即日起至2017年5月20日。请您自觉配合项目升级改造，合理安排出行路线。感谢您的支持与理解，期间给您带来的不便，敬请谅解！”2017年4月1日，厚木公司向毛德强发出《通知》，认为毛德强仅支付保证金10万元，未按《商铺租赁合同》补充条款3.2条约定足额缴纳商铺租赁保证金、公用事业保证金及部分租金共计500000元，且经催讨后仍拒绝缴纳，并且未依约提交商铺装修设计文件、装修方案等供其公司审查便大肆动工，占用商铺至今。厚木公司遂通知毛德强：“1、自本函送达之日起，限期3日内支付剩余款项，我司不予以追究您方的违约责任；二、若您方一意孤行，则自本函送达之日起，我司与您的合同关系正式解除，同时您需要在撤场日前支付因为您的违约行为与装修行为造成的我司的损失以及违约金。（1）因您未实际向我司报备装修方案，与我司约定应当缴纳的装修保证金便大肆动工，应当赔偿我司损失，暂计200000元；（2）、因您方原因而致合同解除，应支付我司可得利益损失，暂计200000元；（3）、因您方原因而致合同解除，应支付自2016年10月8日起至2017年4月7日（暂计，实际计算至实际退场之日）止的占有使用费，暂计720000元；（4）、依合同约定支付违约金，向我司承担违约责任。3、依据合同第二部分通用条款7.15条约定，合同终止后，我司有权要求您复原、移走或拆走该房屋内的您方改建、附属物、装置及附加物或其他任何部分。故您方须于本函件送达之日起5日内退场完毕，将该房屋恢复原状，否则我司将采取强制措施维护正当权益，造成的损失由您方自行承担。若您方不配合，我司将追究贵司的法律责任，相关费用依约由您方承担”。双方一致确认，毛德强于2017年4月3日收到该通知。还查，龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经更名，包括苏州市奥食卡实业有限公司、苏州东方国际名酒城有限公司，最后变更为苏州东方国际名品城有限公司（下称名品城公司），案涉租赁商铺系前述商业体的一部分，属产权式商铺。本院陆续受理了部分小业主起诉要求解除委托经营管理合同或租赁合同的相关诉讼，在系列案件生效判决中本院曾调取过名品城公司作为甲方、厚木公司作为乙方签订的《委托经营管理合同》，苏州奥食卡企业管理有限公司作为甲方、厚木公司作为乙方、名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》以及小业主与厚木公司签订的若干《委托经营管理合同》，并根据查明情况认定该商业项目中选择厚木公司经营管理的户数及面积均超过半数。还查，根据毛德强提供的建设工程消防设计审核办事指南载明，改造、装修工程申报材料包括：“1、建设工程消防设计审核申报表。2、建设单位的工商营业执照（还没办理工商营业执照的需出示名称核准通知书）合法身份证明文件、法人身份证、房屋产权证、房屋租赁合同（复印件需本单位加盖公章，无章的需法人签字并按手印）等合法身份证明文件。3、设计单位的工商营业执照及资质证明文件、消防设计质量承诺书。4、消防设计文件。注：以上要提供复印件的材料须出示原件，提供复印件”。2020年4月3日，本院就案涉房屋办理审批许可手续事宜至苏州市相城区行政服务中心建设审批部门咨询，其工作人员回复：“案涉租赁房屋用地为商业用地性质，可以用于经营公寓。租赁房屋为产权式商铺，按照当时的规定，消防审批手续办理时提供产证原件或者产权权属登记簿材料进行核对均可。承租人为经营公寓办理相应审批手续，要有经营者的营业执照或者名称核准”。庭审中，厚木公司称，毛德强收到厚木公司发出的《通知》后就自行离开了，没有办理交接，厚木公司就将租赁标的物收回了；收回时四层是做过水电，用砖做过隔断，三层未装修；根据《商铺租赁合同》17.8.4的约定，毛德强所留的装潢也应当归其公司所有；第三层商铺现已出租给了母婴服务公司，第四层商铺也已出租给了贝客公司，新承租人进去后进行了装修，原来的装潢没有再利用，而是打掉全部重做了。毛德强称，母婴服务公司是其介绍过去承租的；其于2017年4月收到厚木公司发出的《通知》后，去找过厚木公司的法定代表人程谦，没有找到，后来因为水、电都停了，路也封了，其于2017年4月7、8日就离开了；走的时候没有办理交接手续，找不到人办理，程谦的电话打不通；当时四层的水电做好了，因为要做公寓，砌了砖，做了复式的钢架，走的时候也可能被人家偷了不少，三层未装修。毛德强另举证图纸二张，拟证明其对公寓装潢施工是有图纸的。厚木公司对此不予认可，认为毛德强并无证据证明其于2016年9月28日中午之前提供了该施工图纸，且即使提供了施工图纸，也无法改变其未按约支付相应费用的事实。以上事实，由当事人身份信息、工商信息、《商铺租赁合同》、会议记录、《附件七租赁标的所有权人与产权证明》、委托经营管理合同复印件、授权委托书复印件、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、《关于“方圆里”项目封闭BC馆、CD馆二、三、四楼人行天桥的通告》、告知书、通告、《通知》、图纸、民事判决书以及当事人陈述等附卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点：一、毛德强与厚木公司签订的《商铺租赁合同》的解除时间及解除原因。厚木公司主张，因毛德强未按《商铺租赁合同》约定足额支付商铺租赁保证金、公共事业保证金及部分租金共计500000元，厚木公司根据合同约定享有单方解除权的情形，该合同已于2017年3月3日由厚木公司通知而解除，且毛德强系违约方。毛德强认为，其不存在违约行为。根据《商铺租赁合同》专用条款2.1条以及补充条款第一条、第二条第3款，厚木公司应当提供出租房屋的有效产权证书原件，以便毛德强办理相应审批手续。该合同附件七也明确厚木公司应提供租赁标的物所有权人与产权证明，但该内容为空白，证明厚木公司未履行该合同义务。因厚木公司未能提供上述产证原件，仅凭其公司提供的所谓委托经营管理合同、授权委托书及产权证复印件无法办理相应的施工许可、消防验收，且产权证复印件已经于2009年11月注销，厚木公司构成根本违约。毛德强为证明其主张，另举证相城区建筑工程施工合同许可证办事指南（2017年9月）、消防验收备案抽查，毛德强称是相城区行政中心消防窗口和住建窗口给的，消防验收备案抽查第14条第1款载明需“租房协议、房屋产权证（需原件核对）”，拟证明必须要提供产证原件进行核对才能办理施工许可证及消防验收许可证。经质证，厚木公司认为，在签订《商铺租赁合同》时，毛德强明知厚木公司并非产权人，而是经营管理方，产权人是众多的小业主。附件七内容空白是因为当时还未确定案涉租赁标的物所涉的小业主的具体范围。厚木公司已于2016年10月17日向毛德强提供了租赁标的物所涉具体产权人明细并由毛德强签收确认，履行了合同的协助义务，即毛德强在办理相关许可文件时为其提供我方有相应委托经营管理权利的证明材料，而非必须提供产权证原件。至于有一份产权证是注销，但是因苏州东方国际名酒城有限公司名称变更导致，实际仍在变更名称后的公司名下。根据其公司了解，办理这些许可手续不需要提供产权证原件，同一项目上的其他很多商户都能够办理出营业执照、消防验收手续的，其公司一直都是提供相应权属信息，再陪同承租人去办理，无需提供产权证原件的。本院认为，毛德强与厚木公司签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据《商铺租赁合同》约定，毛德强应当在签订合同5个工作日内向厚木公司缴纳租赁保证金15万元、公共事业费押金15万元及部分租金20万元。毛德强逾期未足额支付上述费用累计达1个月以上，根据本案《商铺租赁合同》约定，厚木公司有权单方解除《商铺租赁合同》。厚木公司于2017年4月1日向毛德强发出通知，要求毛德强在收到该通知之日起3日内支付尚余租赁保证金、公共事业保证金及部分租金等费用，否则自通知送达之日起解除与毛德强之间的租赁合同关系，毛德强于2017年4月3日收到该通知，仍未按期支付相应费用，故厚木公司要求解除租赁合同关系合法有据，本院认定双方之间的《商铺租赁合同》于2017年4月3日解除。关于毛德强认为系因厚木公司拒不提供产证原件导致合同无法履行的主张，本院认为，根据合同约定，应由毛德强自行向有关部门办理相应审批手续并承担相应费用，厚木公司给予必要协助。根据查明事实，如毛德强需办理相应审批手续，在其提出申请后，其既可向相关部门提供承租房屋的产证原件，也可提供相应产权登记簿以供核对，而非必须提供产证原件才可办理，且办理审批手续的前提是建设单位须有工商营业执照或名称核准通知书等合法身份证明文件、法人身份证。毛德强至今未能提供其承租案涉房屋拟经营公寓所办理的工商营业执照或名称核准手续，不能证明其当时已经符合办理审批手续的资格，也未提供其他充分依据证明系因厚木公司原因导致审批未能通过，故本院对其该主张不予支持。关于毛德强认为厚木公司无权出租案涉房屋、合同签订系受欺骗的主张，本院认为，厚木公司已向毛德强提供了相应的委托经营管理合同复印件，在本院受理的关于该商业体的小业主起诉的租赁案件中亦确认了诸多小业主与厚木公司签订有委托经营管理合同的事实，且厚木公司已经按约向毛德强交付了案涉房屋，该租赁合同也并非因业主原因导致无法履行，故本院对毛德强该主张亦不予支持。关于毛德强认为厚木公司未按约提供租赁标的物所有权人与产权证明构成违约的主张，本院认为，厚木公司已于2016年10月17日向毛德强另行提供了《附件七租赁标的所有权人与产权证明》，毛德强在合同履行过程中也从未就此提出过异议，也无证据证明厚木公司存在延迟提供导致合同无法履行的情况，故本院对该主张不予支持。二、案涉商铺租赁合同解除后的民事责任承担。毛德强主张要求厚木公司返还租赁保证金10万元，支付违约金110万元，合同约定违约金为600万元，考虑到实际损失及厚木公司的履行能力，故以110万元主张。为证明其违约金的合理性，毛德强另举证装饰工程施工合同、收据、商铺费用清单、领（付）款凭证、手写收条、手写证明，拟证明其为装修支出了相应费用，导致了装修损失。经质证，厚木公司不予认可，毛德强未按约支付相关费用，未按约办理装修手续即进场施工，构成根本违约，导致合同解除，其公司不应承担违约金，已经支付的租赁保证金应予没收。厚木公司主张，根据《商铺租赁合同》约定，租金分三段交纳，2016年10月8日至2019年10月7日租金为12万元/月，具体计算方式是按照合同4.2条所列明的计算方式，取整计算。也约定了日租金标准，如果满整月按照月标准，不满整月按照日租金标准计算。物业管理费是按照每月8元/平方米，在装修期间内免交纳物业费，装修期间为2016年10月8日至2016年6月7日。因毛德强违约，现要求毛德强支付2016年10月8日至合同解除期间的租金24万元，实际该期间段租金为72万元，考虑到毛德强的履行能力，故以24万元主张。毛德强对厚木公司陈述的租金、物业管理费的条款约定无异议，但认为曾与厚木公司口头约定租金是以20元/月/平方米的标准计算，且包含物业管理费。本院认为，基于前述认定的《商铺租赁合同》的解除时间和解除原因，毛德强主张厚木公司违约并要求厚木公司根据合同约定支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，故本院不予支持。关于毛德强所称装修损失，本院认为，根据《商铺租赁合同》17.8.4约定，因毛德强违约、厚木公司解除合同的，不论所留装潢是否有利用价值，毛德强放弃要求厚木公司补偿该商铺所留装潢未摊销完费用的权利。现因毛德强迟延履行付款义务，厚木公司向毛德强发出通知，告知如其不履行付款责任则解除合同，要求毛德强复原、移走或拆走房屋内的改建、附属物、附加物等。毛德强在收到通知后，未及时履行付款义务，也未与厚木公司办理交接即自行离场。根据毛德强陈述，在其离开后，案涉房屋下一任承租人也系经其介绍承租，说明其应当知晓厚木公司此后即将案涉房屋出租给他人的情况。毛德强在此后长达二年左右的时间内都未对其遗留装修物品向厚木公司提出主张，应认为毛德强以其行为明确了放弃原承租商铺内所留装修物品的意思表示。因此，毛德强主张该损失由厚木公司承担缺乏依据，本院不予认定。关于毛德强要求厚木公司返还租赁保证金10万元的诉讼请求，因该款项系保证金性质，在租赁合同解除后应予返还，故本院予以支持。厚木公司要求予以没收的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于厚木公司主张的2016年10月8日至合同解除期间的租金24万元，本院认为，根据《商铺租赁合同》约定，2016年10月8日至2017年6月7日期间为装修期，合同4.2条约定的月租金包含4.5条约定的经营管理综合服务费用，装修期间不产生经营管理综合服务费用，故2016年10月8日至合同解除即2017年4月3日期间的月租金标准应为83320元（120000-4585*8）。根据合同约定及毛德强实际使用案涉房屋的情况，毛德强应承担支付该期间内租金的民事责任。厚木公司自愿要求毛德强支付该期间内的租金24万元，未超出合同约定范围，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、毛德强、苏州厚木资产管理有限公司在2016年9月28日签订的《商铺租赁合同》于2017年4月3日解除。二、苏州厚木资产管理有限公司应返还毛德强租赁保证金10万元。三、毛德强应支付苏州厚木资产管理有限公司2016年10月8日至2017年4月3日的租金24万元。上述第一、二项相抵后，毛德强应于本判决生效之日起十日内支付苏州厚木资产管理有限公司14万元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，账号：32201997436050630022019075，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的的债务利息。四、驳回原告毛德强的其他诉讼请求。本诉案件受理费收取为15600元，由毛德强负担14300元，苏州厚木资产管理有限公司负担1300元。反诉案件受理费减半收取为2450元，由毛德强负担。本诉及反诉案件受理费，已由相应原告预付，本院不再退还，各方应负担费用相抵后，实际由毛德强于本判决生效之日起十日内支付苏州厚木资产管理有限公司1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴 宏人民陪审员  周福林人民陪审员  沈惠琴二〇二〇年四月二十九日法官 助理  唐若娴书 记 员  徐雯依