广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初811号原告：张燕娟，女，汉族，1983年12月20日出生，身份证住址：广东省肇庆市鼎湖区*************，公民身份号码：441************765。委托诉讼代理人：赵月月，广东诗华律师事务所律师。被告：博罗县********有限公司，住所地：博罗县*洲镇刘屋咀（海港城），统一社会信用代码：914***********329Y。法定代表人：关同茂，该公司经理。被告：毛金球，男，汉族，1956年3月7日出生，身份证住址：广东省博罗县************，公民身份号码：442************51X。上列两被告的共同委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。原告张燕娟诉被告博罗县********有限公司（以下简称“浅水湾公司”）、毛金球商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告张燕娟的委托诉讼代理人赵月月，被告浅水湾公司、毛金球的共同委托诉讼代理人黄达权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张燕娟向本院提出诉讼请求：1.被告浅水湾公司限期交付达到房屋交付条件的证明文件；2.被告浅水湾公司向原告开具金额250000元的购房发票；3.被告浅水湾公司支付原告张燕娟逾期交付房屋的违约金24658.89元（以购房总价369145元为基数，自逾期交房之日即2019年1月1日起至浅水湾公司交付房屋之日止，按每日万分之二计算，暂计至2019年12月1日共334天为24658.89元）；4.被告浅水湾公司支付原告张燕娟为维权支付的律师费1500元+6%风险代理（暂计1500元）；5.被告毛金球对浅水湾公司上述三、四项债务承担连带责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。原告在庭审中明确逾期交房违约金自2019年1月1日起计至被告浅水湾公司取得竣工验收备案表之日止。事实与理由：原告与被告浅水湾公司于2018年1月31日签署了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以369145元的价格（按揭形式）购买被告浅水湾公司开发的位于博罗县*洲镇刘屋咀地段浅水湾*****商品房一套（以下简称“案涉商品房”），并约定房屋交付条件及交付日期（2018年12月31日前）。合同签订后，原告按约定将全部款项支付至浅水湾公司账户，但截至起诉之日，被告浅水湾公司仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件，所交付房屋不符合交付条件，且尚未向原告开具足额发票。原告认为，被告浅水湾公司至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件的行为构成了严重违约，导致原告无法办理房屋相关业务及手续，给原告造成较大的损失，原告有权根据合同约定要求浅水湾公司支付逾期交房违约金。被告毛金球作为浅水湾公司的唯一股东，应当对浅水湾公司的债务承担连带责任。原告张燕娟为其主张向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同（预售）。证明原告与被告浅水湾公司存在商品房买卖合同关系。2.个人贷款合同、广东增值税普通发票。证明原告已支付完全部购房款，但浅水湾公司未开具足额发票。3.民事委托代理合同、广东省增值税普通发票。证明原告为维权支付了律师费。4.微信聊天记录截图及图片。证明浅水湾公司故意欺骗原告收楼，甚至提交虚假的备案表以稳定原告，原告收楼时对案涉商品房未取得验收备案的事实并不知情。5.录音。证明浅水湾公司存在故意隐瞒未取得验收备案的事实，剥夺了原告的知情权。被告浅水湾公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》并没有约定被告需向原告交付房屋达到交付条件的证明文件，对此法律也没有强制性规定。二、《商品房买卖合同》补充协议第3.8条约定：“购房发票及付清房款证明由出卖人统一安排在买受人付清全部房款后办理房产证前开具。”《商品房买卖合同》约定，房产证办理期限为房屋交付后720日内，即被告并未逾期向原告开具购房发票。三、被告浅水湾公司已按合同约定向原告交付了案涉商品房，原告也实际于2018年12月30日接收了房屋，并与物业管理公司办理了有关手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。原告诉请要求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定，即使被告浅水湾公司交付房屋时不符合该合同第九条约定的条件，但原告并没有拒绝交付，视为其接受按当时条件交付并免除按合同第十二条的约定追究违约责任。否则，原告须支付被告房屋占用期间的占用费。况且，根据《商品房买卖合同》补充协议第4.2.2条的约定，原告必须付清全部购房款、违约金、有线电视初装费、装修保证金、专项维修基金等费用后，被告浅水湾公司才有义务交付房屋，否则交付房屋时间顺延至上述款项全部付清之日止。据了解，原告至今仍有部分款项未支付，如有线电视初装费和装修保证金。四、双方签订的《商品房买卖合同》并没有关于被告承担律师费的约定，且被告并没有违约行为，原告诉请被告浅水湾公司支付律师费没有事实与法律依据。被告浅水湾公司为其辩称向本院提交如下证据：1.收楼通知书、快递单、物业管理费缴费记录、入伙会签单、业主/住户信息登记表、前期物业管理服务协议。证明被告一已通知原告收楼，原告已于2018年12月30日收楼，原告已实际接收了房屋并与物业公司办理了物业管理手续的事实。2.装修保证金缴交明细表。证明原告实际已于2019年8月28日对房屋进行装修。3.工程竣工验收备案表、房产面积测绘成果报告书、商品房质量保证书、商品房使用说明书。证明案涉商品房符合合同约定的交付条件。被告毛金球辩称，同意被告浅水湾公司的答辩意见。毛金球虽然是浅水湾公司的唯一股东，但毛金球与浅水湾公司之间财产相互独立，并不存在混同的情形，原告要求毛金球对浅水湾公司的相关债务承担连带责任，没有事实和法律依据。被告毛金球为其辩称向本院提交如下证据：关于博罗县********有限公司与股东毛金球独立性的尽职调查报告。证明经惠州广诚会计师事务所对浅水湾公司、毛金球进行尽职调查，证实浅水湾公司的财产与毛金球的财产相互独立，并不存在混同的情形。经开庭质证，原告张燕娟对被告浅水湾公司提交的证据质证意见：对证据1的三性认可。对证据2的三性不确认，装修保证金是否支付与浅水湾公司是否有交付房屋无关。对证据3中的工程竣工验收备案表真实性、合法性确认，关联性不确认。该备案表显示备案的工程项目为“桥东阁住宅楼及地下室”，但案涉商品房的预售许可证、增值税发票、商品房质量保证书等一系列证据表明案涉工程为“桥东轩”，并非桥东阁。对证据3中的房产面积测绘成果报告书、商品房质量保证书、商品房使用说明书的三性确认。对被告毛金球提交的证据三性确认，但该报告显示的项目名称为“桥东轩”。被告浅水湾公司、毛金球对原告张燕娟提交的证据质证意见：对证据1的三性无异议。对证据2的真实性无异议，关联性有异议。开具发票的时间按合同约定是房产证办出之前。对证据3的真实性无异议，关联性有异议。《商品房买卖合同》并没有关于浅水湾公司承担律师费的约定。对证据4的真实性、关联性不认可，原告未出示过该证据的原件（原始载体）予以核对，被告也从未授意任何人发送该截图及图片。据原告称，该截图信息并非本系列案的当事人，即表示原告收楼时没有收过该信息，因此与本案无关。对证据5的三性不认可，浅水湾公司没有王林锋这名人员，该录音不能证明原告主张的待证事实。根据上述证据，本院经审理查明，被告浅水湾公司系于2010年1月21日登记成立的有限责任公司(自然人独资)，注册资本为100万元，股东为毛金球，经营范围为酒店管理、房地产开发经营、物业管理、室内装饰、承接园林绿化工程。2018年1月31日，原告张燕娟（买受人）与浅水湾公司（出卖人）签订合同编号为博罗（2018）10001879的《商品房买卖合同（预售）》，由原告向浅水湾公司购买其开发的案涉商品房，建筑面积46.57平方米，房屋总价款369145元。合同约定出卖人以出让方式取得坐落于博罗县*洲镇刘屋咀面积4284平方米的建设用地使用权[证号：博府国用*****号]；出卖人经批准，在该地块上建设的商品房项目核准名称为“浅水湾桥东轩”，建设工程规划许可证号为441********010，建筑工程施工许可证号为441************201；该商品房已由博罗县房产管理局批准预售，预售许可证号为博罗房预许*****号。合同第七条“付款方式及期限”约定签订本合同前买受人已向出卖人支付定金20000元，买受人应于2017年12月27日前支付首期购房款119145元，余款250000元向商业银行申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”约定案涉商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条“交付时间和手续”第一款约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付案涉商品房。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”第一款约定逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同的附件十一补充协议第3.8条约定：购房发票及付清房款证明由出卖人统一安排在买受人付清全部房款后办理房产证前开具。合同还具体约定其他事宜。上述合同签订后，原告张燕娟向浅水湾公司支付首期购房款119145元，浅水湾公司于2018年2月2日向张燕娟开具金额为119145元的增值税普通发票。2018年2月11日，案外人广东博罗农村商业银行股份有限公司铁场支行（甲方、贷款人）与张燕娟（乙方、借款人）、浅水湾公司（丙方、保证人）三方共同签订《个人购房按揭贷款合同》，由乙方向甲方申请贷款购房款250000元，并授权甲方将贷款一次性直接划入丙方在甲方处开设的按揭贷款发放专用账号。银行于当日发放了贷款250000元。本院于2020年4月21日对原、被告进行调查，浅水湾公司提供发票复印件，陈述已开具金额为250000元的增值税普通发票，原告可在工作时间随时到楼盘售楼部领取。2018年12月30日，张燕娟签署入伙会签单、业主/住户信息登记表、前期物业管理服务协议等文件，接收案涉商品房，并缴纳2019年1月至3月的物业管理费。2019年11月20日，原告张燕娟与广东诗华律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该事务所指派赵月月律师为张燕娟本案的诉讼代理人，前期办案费用合计1500元，此外再根据律师承办案件达到的效果计付律师服务费，按张燕娟实际实现债权数额的6%标准支付。广东诗华律师事务所于2019年11月27日向张燕娟开具了金额为1500元的增值税普通发票。原告张燕娟主张浅水湾公司故意隐瞒案涉商品房未取得验收备案的事实，甚至出示虚假的备案表欺骗原告收楼，原告于2018年12月30日的收楼行为并非其真实意思表示。原告为此提供曹蓓与浅水湾公司出纳黄润莲的微信聊天截图及“备案表”图片、浅水湾公司的代表王林锋与钟路芬、丁夏珠、王雪涛的交谈现场录音佐证。浅水湾公司对上述证据均不予认可，认为上述人员并非本案的当事人，不清楚双方讨论或沟通事项是否与本案有关，也没有证据证明该微信聊天记录指向的是案涉楼盘；浅水湾公司没有“王林锋”该名工作人员。庭审中，原告张燕娟明确第一项诉讼请求中的“达到房屋交付条件的证明文件”，具体指竣工验收备案表、竣工验收报告、法律行政法规规定的应当由规划、公安、消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的质量保修书，住宅质量保证书、住宅使用说明书及房屋测绘报告。另查一，博罗县民政局于2017年9月29日出具《关于博罗县********有限公司地名申报的情况说明》：博罗县********有限公司位于博罗县*洲镇刘屋咀地段的项目向博罗县住建局申报的项目名为“桥东阁”，后以“浅水湾桥东轩”在我局申报并在我局备案，我局于2017年7月批复命名“浅水湾桥东轩”。另查二，博罗县住房和城乡建设局于2019年12月27日出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，意见：桥东阁住宅楼及地下室工程的竣工验收备案文件已于2019年12月27日收讫，文件齐全。该备案表载明建设单位为浅水湾公司，工程名称为桥东阁住宅楼及地下室，工程地点为博罗县*洲镇刘屋咀地段，施工许可证号为441************201，并注明备案文件包括建设工程竣工验收报告以及规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。博罗县房产测绘所于2017年9月11日出具《房产面积测绘成果报告书》，显示委托单位是浅水湾公司，项目名称是浅水湾桥东轩，项目座落于博罗县*洲镇刘屋咀地段。本院认为，原告张燕娟与被告浅水湾公司于2018年1月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》及系列补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的利益，合法有效，双方应恪守履行。一、关于原告请求浅水湾公司交付案涉商品房达到交付条件的证明文件，以及开具金额为250000元购房发票问题。（一）博罗县民政局已于2017年9月29日出具《关于博罗县********有限公司地名申报的情况说明》，称浅水湾公司向博罗县住建局申报的涉案工程名“桥东阁”，博罗县民政局批复命名为“浅水湾桥东轩”，因此本院认定案涉商品房所在楼盘“桥东阁”与“桥东轩”为同一项目。（二）博罗县住房和城乡建设局于2019年12月27日出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，确认桥东阁住宅楼及地下室工程的竣工验收备案文件已于2019年12月27日收讫，文件齐全。该备案表注明备案文件包括建设工程竣工验收报告以及规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。博罗县房产测绘所于2017年9月11日出具《房产面积测绘成果报告书》，显示委托单位是浅水湾公司，项目名称是浅水湾桥东轩，项目座落于博罗县*洲镇刘屋咀地段。上述文件在本案诉讼中由浅水湾公司提交，并已送达原告，因此本院认定浅水湾公司已将证明案涉商品房符合交付条件的相关文件交付原告，对原告该诉讼请求，本院不予支持。（三）本院于2020年4月21日对原、被告进行调查，浅水湾公司提供发票复印件，陈述已开具金额为250000元的增值税普通发票，原告可在工作时间随时到楼盘售楼部领取。因此，对原告该诉讼请求，本院暂不处理，原告可自行向浅水湾公司申领上述房款发票。二、关于浅水湾公司应否支付原告逾期交付违约金的问题。（一）案涉商品房买卖合同签订后，原告已按合同约定向浅水湾公司履行了支付全额购房款的义务，并于2018年12月30日签署入伙会签单、业主/住户信息登记表、前期物业管理服务协议等文件，实际接收案涉商品房。原告主张浅水湾公司故意隐瞒案涉商品房未取得验收备案的事实，甚至出示虚假的备案表欺骗原告收楼，原告于2018年12月30日的收楼行为并非其真实意思表示。因原告提交的相关证据真实性无法确认，且不能证明相关人员及证据所示内容与本案有关，故本院不予采信，并认定原告于2018年12月30日实际接收案涉商品房。（二）合同约定浅水湾公司应于2018年12月31日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给原告使用，而浅水湾公司直至2019年12月27日才取得竣工验收备案证明文件，浅水湾公司于2018年12月30日向原告交付的商品房尚不符合合同约定的交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，案涉商品房已转由原告占有，原告的实际收楼行为应视为其在知道房屋不具备约定或者法定的交付条件的情况下，同意接收房屋。因此本院认定原告已于2018年12月30日实际接收案涉商品房，浅水湾公司并无逾期交付的违约情形，无需承担合同约定的违约责任。原告请求浅水湾公司支付逾期交房违约金，本院不予支持。三、关于律师费问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》并无关于因实现债权产生的律师费承担的约定，因此原告要求浅水湾公司支付律师费，没有事实及法律依据，本院不予支持。四、关于被告毛金球应否对浅水湾公司的债务承担连带责任问题。浅水湾公司为一人有限责任公司，毛金球系唯一股东。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。毛金球已提交惠州广诚会计师事务所出具的尽职调查报告，证明公司财产独立于其作为股东的财产之外，原告未予否定，本院予以认可。因此原告请求毛金球对浅水湾公司的债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：驳回原告张燕娟的全部诉讼请求。案件受理费454元，由原告张燕娟负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄利仁人民陪审员  邱婉嫦人民陪审员  徐锦添二〇二〇年四月二十八日法官 助理  朱倩华书 记 员  叶振康