广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初960号原告：何贻海，男，1989年6月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区***************，公民身份号码：441************。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：阳江市阳东区*************。原告：谭智华，女，1985年7月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区****************，公民身份号码：441************。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：阳江市阳东区*************。两原告的共同委托诉讼代理人：余飞，广东晋辉律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：陈志彬，广东晋辉律师事务所律师。被告：阳江恒隆投资有限公司，住所地：阳江市江城区********，统一社会信用代码：914***********。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：珠海市香洲区**************。法定代表人：苏枝桓，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。原告何贻海、谭智华与被告阳江恒隆投资有限公司（下简称恒隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何贻海、谭智华的共同委托诉讼代理人余飞，被告恒隆公司的委托诉讼代理人刘贤娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何贻海、谭智华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付延迟办理房屋所有权登记的违约金给两原告（违约金以707995元为本金，从2018年1月24日起按日万分之一计算至完成房屋所有权登记时止，暂计至2019年12月30日为47860.46元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第二十条第二款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理；……（2）买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同订立后，原告按照合同的约定支付了购房款707995元，并缴交了办证契税。被告在2017年10月24日前将房屋交付原告，原告在10月24日登记装修，至起诉时，被告仍然未能办好房屋所有权登记。原告从申请装修时计起，依约被告应在2018年1月23日前完成房屋所有权登记。故被告应从2018年1月24日起，按日向原告支付全部房价款的万分之一的违约金，暂计算至2019年12月30日，被告违约天数676天，应向原告支付的违约金为707995×0.0001×676=47860.46。为维护自身的合法权益，现原告特起诉至人民法院，请求判如所请。被告恒隆公司辩称，一、答辩人开发的涉案工程项目延至2018年9月19日才竣工验收备案是由政府行为、自然因素造成的，该等事项发生在双方签订《商品房买卖合同（预售）》之后，该延时情况是答辩人不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，不能归责于答辩人。1、答辩人与原告约定于2017年9月30日向原告交付涉案商品房，该等安排符合建设工程周期，也是对合同履行的合理预测。答辩人与阳江市国土资源局于2013年7月26日签订《国有建设用地使用权出让合同》后，答辩人发现涉案土地高压线及农用电线路未迁移、果树等青苗未清表、建筑物未拆除、临时绿道未迁建等问题，宗地未达到合同约定的交付土地条件，为此，答辩人就上述问题向阳江市国土资源局进行反映，要求阳江市国土资源局尽快解决涉案项目用地以下问题：一是用地问题：（1）项目南边用地红线内连同渠未修建；（2）项目北边排洪沟通过用地问题；（3）项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决。二是用电问题：项目红线内有110KV、10KV高压线纵横穿越建设用地而未迁移，影响项目施工。为此，2015年11月5日，市委书记魏宏广主持召开城建项目工作推进会，会议上对市区房地产和城市综合体项目建设中存在的问题作专项布置，中共阳江市委办公室于2015年11月14日编发该次会议的《工作会议纪要》[阳会纪﹝2015﹞32号]，会议要求对答辩人的恒隆共青湖山庄项目存在的用地问题应在2015年12月前完成；就用电问题，要求市城管局、阳江供电局要加快有关线改工程建设进度，完成时间在2016年5月31日前。2016年3月15日，阳江市建设部门核发了涉案工程项目的施工许可证，合同工期为2015年7月8日至2017年1月9日。鉴于阳江市政府对涉案地块所存在问题已确定解决时间，亦考虑到工程竣工验收备案后的收尾事项，据此，答辩人与原告约定于2017年9月30日向原告交付涉案商品房，该等安排符合建设工程周期，也是对合同履行的合理预测。2、本案《商品房买卖合同（预售）》签订之后发生了不可归责于答辩人的事由导致竣工验收备案迟延。由于阳江市相关部门并没有按照市委、市政府的布署完成相应的事项：市供电局直到2016年8月30日完成10KV线路迁改；市城管局和市供电局直到2017年5月10日完成110KV线路迁改，这比《工作会议纪要》要求的2016年5月31日前足足迟延了343天，直接导致涉案项目15#、16#、17#低层住宅及1#商业1结构在110KV高压线路迁改完成前无法进行施工。因答辩人开发的涉案共青湖项目涵盖了高压线所在的地块，而涉案项目是统一竣工验收、备案，在未能完成高压线路迁改的情况下，答辩人无法在高压线所在地块正常施工，无法按工程规划竣工验收，答辩人对此无法预见。由于相关政府部门未能如期完成高压线路迁改直接导致答辩人未能按原定工期完工，致使答辩人部分项目最后于2018年8月10日取得建设工程规划验收合格证，继而影响涉案项目于2018年9月19日才竣工验收备案，该情况不由答辩人意志决定，答辩人无法控制、克服，不能归责于答辩人。另外，根据《工作会议纪要》[阳会纪﹝2015﹞32号]要求，涉案项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题，政府相关部门应在2015年12月前完成拆除搬迁工作，但该情况未得到切实解决，导致项目施工期间，受该拆迁户的影响，机械、材料进出均很大程度受影响，同时相关施工也受到拆迁户的阻挠，一定程度上导致了施工进度的延后，继而影响工程的竣工验收备案，该情况亦不在答辩人可预见的范围内。3、涉案商品房因“台风”及“暴雨”等恶劣天气造成停工多天，导致涉案工程延期，致使答辩人未能如期取得涉案工程竣工验收备案文件，该情况属答辩人无法预见、无法克服的客观情况，不可归责于答辩人。基于上述情况及事实，答辩人在经阳江市建设主管部门批准进行施工的情况下，因政府相关部门对项目用地存在的问题没有及时解决及自然因素，导致涉案工程项目延时竣工验收备案、出具测绘成果，这是非答辩人可预见的情形，不应归责于答辩人。二、涉案商品房于2018年10月9日才满足涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定的交付条件之责任不可归责于答辩人。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”、第十条“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备；（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）”、第十一条“（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房”的约定。涉案商品房约定的交付条件，包括如下三个条件：（1）商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）商品房已取得房屋测绘报告；（3）商品房相关设施设备交付条件；在答辩人开发的商品房已经具备上述第三项约定的条件时，由于相关政府部门延迟343天才完成涉案项目用地高压线迁改、且涉案项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题未能解决，制约涉案项目无法规划验收、无法办理竣工验收备案，进而无法办理房屋测绘手续，这是由于阳江市政府职能部门的原因导致，并非答辩人所致，也是答辩人签订合同时无法预见的事项，不可归责于答辩人。三、涉案商品房未能如期办理房屋登记的责任不可归责于答辩人，原告要求答辩人承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约金没有事实和法律依据，应予驳回。第一、办理房屋登记是双方的义务。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第二十条“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”的约定，向房屋登记机构申请办理涉案商品房的房屋所有权转移登记系双方共同义务，并非单方义务，原告应当出具不动产登记资料查询证明、缴纳涉案商品房契税及提供转移登记申请文件，只有双方配合才能办理产权登记手续。但原告目前并无提供任何证据证明其已及时缴纳涉案商品房契税，并及时将办理不动产转移登记所需的资料交给答辩人以配合办理产权登记手续，故原告应当承担举证不能的不利后果。第二、本案出卖人承担买受人逾期取得商品房房屋所有权证书违约责任的前提条件是“因出卖人原因”，而并非不论任何原因、只要买受人逾期取得房产证出卖人都要承担逾期责任。根据合同第二十条“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……”的约定，及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人承担逾期取得该商品房的房屋所有权证书违约责任的前提条件是“由于出卖人的原因”。而如前所述，本案系政府原因、自然因素原因导致工程竣工验收、备案迟延，进而造成涉案商品房所有权初始登记迟延，并非是答辩人的原因导致原告未能在约定期限内取得涉案商品房的房屋所有权证书。在这里特别要强调的是，商品房买卖中房屋登记、所有权转移登记，这是买卖双方共同的义务。从出卖人角度来说，配合买受人办理产权转移登记，这是合同的附随义务。正因如此，住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同（预售）》版本（也是本案商品房适用的版本）将“房屋登记”置于合同的尾部，而且合同特别规定了只有“因出卖人的原因”导致买受人不能按合同约定取得产权证才承担违约责任，而本案是因政府原因所导致，这不是出卖人的原因。如果说出卖人承担的是不论任何情况下的绝对违约责任，这是对合同第二十条第（二）款的改写，是删除了“因出卖人的原因”，这显然不是合同的本意。因此在答辩人已有充分的证据证明是政府原因导致逾期办理房屋登记的情况下，答辩人无需承担逾期取得商品房房屋所有权证书的违约责任。第三、即便是违约，原告以其书面确认接收涉案商品房的时间往后推算90天，作为合同约定的应取得涉案商品房房屋所有权证书之日，进而在此基础上要求答辩人承担逾期办理不动产登记的违约责任，不符合合同约定。前已述及，涉案合同第九条、第十条的商品房交付须满足三个条件，结合第二十条第（二）款“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”的约定，该条约定的“交付”应当理解为满足合同第九条、第十条、第十一条商品房交付条件时的“交付”，而不是指“转移占有”，因为只有在满足合同约定的交付条件，才能办理商品房产权初始登记，进而出卖人才能与买受人共同办理房屋登记。在此情况下，如果是出卖人原因导致买受人逾期取得产权登记证，方应承担违约责任，这是合同订立目的、条款文意以及上下行文的正确理解。否则，本案商品房在具备使用条件、买受人已经占有商品房，但是因政府原因导致不能办理竣工验收备案、房屋测绘手续，制约办证的情况下，出卖人反而要承担比逾期交付更重的违约成本，这不符合权利、义务对等原则。而从另外一个角度，已经收楼的买受人一方面可以正常使用房屋，另一方面还可以获得比没有收楼的买受人更高的违约金，这无疑是对出卖人竭力诚信履约的打击。因此，即使答辩人违约，涉案合同所约定的原告取得涉案商品房房屋所有权证书的期限，应从涉案商品房满足涉案合同第九条、第十条约定的交付条件之日（即2018年10月9日）起算，而并不是从原告占有房屋开始起算。第四、在原告没有任何损失的情况下，涉案合同约定的违约金过高，应予降低。如前所述，涉案商品房之所以办理竣工备案迟延、取得房屋测绘报告迟延、房屋初始登记迟延的根本原因是政府及相关部门、天气原因所造成，且所有权转移登记系双方共同义务。故退一步而言，即使答辩人构成违约，在原告没有证据证明因逾期取得房产证产生损失的情况下，涉案合同约定的逾期取得房产证违约金显然过高，应予降低。综上所述，涉案商品房迟延满足合同约定交付条件、产权登记系政府及有关部门、恶劣天气等多个原因造成的，是答辩人无法预计的事项，答辩人不存在故意逾期的行为，无需承担买受人逾期取得房屋所有权证书的违约责任，即使要承担逾期取得房屋所有权证书的违约责任，也应从权利、义务平衡，公平的角度予以调整。另外：1、被告针对原告的第一项诉讼请求补充意见，办理产权登记是双方的共同义务，原告应当履行的义务包括缴纳契税，签署委托书、不动产登记申请审批表、不动产登记询问笔录，出具办证必备文件等，但原告没有提供任何证据证明其在主张的期限内完成其义务，应当承担举证不能的不利后果，因此原告第一项诉讼请求应予驳回。2、在原告没有任何损失的情况下，涉案合同所约定的逾期取得产权证的违约金应予降低，理由：1、关于房屋登记是双方的共同义务，原告没有任何证据证明他履行了房屋登记的必须的义务包括缴纳契税，出具办证申请、出具办证资料等等；2、作为商品房买卖合同，交付是出卖人的主要义务，办理产权转移登记是配合买受人的附随义务，他所应承担的违约成本不应比违反交付这一主要义务的违约成本更高，而本案违反合同约定的交付时间的违约成本是日万分之0.1，而逾期取得产权证的违约成本是万分之一，这个附随义务的违约成本是违反主要义务的十倍。因此，本案即使是违约，致使买受人逾期取得产权证，违约成本应低于逾期交付的违约成本。3、就本案而言，是由于政府原因导致涉案商品房不能及时办理竣工验收备案和房屋测绘，但是在具备使用情况下出卖人为了让业主尽早使用尽量减损，将涉案房屋交给原告使用。如果因为让业主尽早使用房屋反而让出卖人承担更大的违约成本，这是不公平的。经审理查明，2016年5月17日，原告何贻海、谭智华（买受人）与被告恒隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区************************，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2016025号，预测建筑面积共137.63平方米（其中套内建筑面积114.83平方米，分摊共有建筑面积22.80平方米），按套内建筑面积计算房价，房屋总价款为707995元。买受人采用银行按揭付款，买受人于2016年5月6日前付清首期款177995元（含定金），余款530000元应在2016年5月13日前到出卖人指定的银行办结按揭贷款手续。合同第九条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条关于交付时间和手续的约定：出卖人应当在2017年9月30日前交付商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第二十条关于房屋登记的约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同还约定了其他条款，原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订上述合同后，原告按合同约定付清了购房款707995元给被告。诉讼中，双方确认涉案房屋于2017年10月24日交付原告使用。2018年12月26日，被告提交涉案房屋的商品房确权登记材料。2018年12月28日，涉案房屋办理了初始登记。2019年3月5日，被告通过微信方式通知原告去不动产中心办理查房及缴纳契税，交契税成功后携带发票到被告处签委托书办理不动产登记证。2019年3月21日，原告领取了涉案房屋初始登记权属证书复印件。2019年3月27日，原告缴纳了涉案房屋契税，并于当日签署一份《委托书》，特委托阳江市勘察测绘院对涉案房屋进行地产测绘，并同意按规定缴交费用。2019年4月10日，被告提交了涉案房屋的测绘资料。2019年5月13日涉案房屋登记在原告名下。由于被告未能按合同约定的时间办理涉案房屋所有权证书给原告，原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。被告辩称原告在2017年10月24日已经收楼，但收楼不能等同于交付，涉案房屋的交付时间应为涉案商品房满足合同约定的交付条件的时间即2018年10月9日，且被告代原告申请办证是受制于原告何时按照被告的要求进行查房及缴纳契税并携带契税发票原件到被告处现场签署申请办证及申请测绘相关的委托文件。另查明：阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》主要载明：“……一、关于用地问题……（四）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：1.项目南边用地红线内连通渠未修建；2.项目北边排洪沟通过用地问题；3.项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决。会议要求：1.项目南边用地红线内连通渠和北边排洪沟通过场地问题……完成时间：2015年12月前。2.项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题……完成时间：2015年12月前……三、关于用电问题……（四）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：项目红线内有110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地，影响项目施工。会议要求……完成时间：2016年6月前……四、关于市政道路及配套设施问题……（八）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：1.项目北侧核电东路未修通，影响项目施工；2.项目周边养猪、养殖户很多，污水直接排入共青湖，同时北边垃圾填埋场尚未治理，目前每天大量垃圾车通过，对环境影响很大。会议要求……完成时间：2016年6月前……”2018年2月7日，阳江市城市综合管理局向阳江市国土资源局出具《市城管局关于阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题有关情况的复函》（阳城管函[2018]69号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留的110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地问题，根据市政府工作部署，我局组织实施的阳江市市区****共青湖片区110KV高压电线杆迁改工程建设项目已于2017年5月10日完工，解决了该110KV高压电线纵横穿越用地问题。”2018年2月9日，广东电网有限责任公司阳江供电局向阳江市国土资源局出具《阳江供电局关于了解阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题解决情况的复函》（阳供电函[2018]23号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄遗留用地的110KV、10KV多条高压纵横穿越用地问题，根据市政府的工作要求，我局积极配合阳江市城市综合管理局对上述线路涉及的杆塔段进行迁移，其中10KV线路已于2016年8月30日完成迁改，110KV线路已于2017年5月10日完成迁改，用地遗留问题的高压线问题已全部解决。”2018年2月26日，阳江市国土资源局向阳江市地方税务局出具《关于阳江恒隆投资有限公司用地土地使用税有关问题的函》（阳国土资函字[2018]159号）：“……2013年7月26日，恒隆公司竞得位于江城区体育北路共青湖东侧商住用地四号地块，面积94999㎡，按照《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：4417002013B00158）约定动工时间为2014年9月19日之前，竣工时间为2017年9月19日之前。经我局调查核实，恒隆公司用地出让后存在连通渠未修建、排洪沟通过用地问题，尚有农户车棚及出入道路问题和高压线纵横穿越用地问题，未能在合同约定时间内交付给恒隆公司。……鉴于上述情况，根据《阳江市人民政府关于进一步加快民营经济发展的意见（阳府[2016]7号）第十八条第5点‘政府或政府部门原因致使市区已出让用地无法按照《国有建设用地使用权出让合同》约定时间交付土地，市相关职能部门或江城区政府、滨海新区管委会出具宗地无法使用的原因、时间等证明意见，市国土资源局附上相关部门意见函告市地税局，市地税局核实后不征收宗地实际交地前的土地使用税。’经江城区政府、市城管局和市水务局核查，恒隆公司用地未能按时动工开发建设是由于政府及政府有关部门原因造成，建议贵局根据上述规定办理相关税收业务。”2019年5月28日，阳江市城市管理和综合执法局向恒隆公司出具《市城市管理和综合执法局关于恒隆共青湖山庄土地遗留问题的意见》（阳城管函[2019]302号）“提出意见如下：一、据了解，恒隆共青湖山庄姜姓拆迁户在恒隆公司开发之前已经存在，姜姓拆迁户问题属于历史遗留问题，建议恒隆公司商土储中心按有关规定抓紧与拆迁户协商解决，为恒隆共青湖山庄居民提供更加方便安全的出行条件和舒适的居住环境。二、我局曾在2018年初会同恒隆公司有关负责人踏勘现场，对恒隆共青湖门口出行道路排水明沟及低洼提出了整改意见，并已整改完毕，改善了居民出行条件。三、我局已将恒隆共青湖山庄门前湖东路纳入2018年旧路改造计划，但该项目至今尚未启动实施。四、恒隆共青湖山庄门前湖东路段已经实施了硬底化建设，建议恒隆公司进一步改善地面设施建设，优化居民出行环境”。恒隆公司主张在2017年9月30日前涉案房屋所在的恒隆共青湖山庄项目的通信、防雷设施、供水、供电、燃气等设施已经相关部门验收合格，共青湖山庄一期的消防工程分别于2017年9月27日、2017年10月9日验收合格。恒隆公司提供的阳公消验字[2017]第0094号《建设工程消防验收意见书》，反映涉案房屋所在的14#楼的消防工程于2017年10月9日经验收合格。恒隆公司提供的《同意备案通知书》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等资料，反映涉案工程项目于2018年8月30日竣工验收，于2018年9月14日申请备案，于2018年9月19日取得同意备案通知书。恒隆公司提供的《不动产测绘报告书》，反映涉案商品房于2018年10月9日取得不动产测绘报告。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点如下：一是被告恒隆公司对涉案房屋逾期办理房屋所有权登记应否承担违约责任，二是被告的违约责任应如何确定问题。关于被告恒隆公司对涉案房屋逾期办理房屋所有权登记应否承担违约责任。首先，本案根据被告的抗辩意见，涉案房屋逾期办理房屋所有权登记是否构成不可抗力或不能归责于被告。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。按上述规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。具体本案而言，被告主张涉案的恒隆共青湖山庄项目存在用地、用电、市政道路及配套设施、高压电线杆迁改工程建设项目等问题，上述大部分问题是涉案合同签订之前已客观存在的问题，这些问题被告应当可预见，同时即使上述部分问题发生在涉案合同之后，而被告所主张的上述问题亦不属于不可抗力所包括的情形，依照上述法律规定不构成不可抗力。其次，被告恒隆公司所主张的台风、暴雨等自然因素是当地常见的气象，并且被告亦没有证据证明当地在此期间发生重大自然灾害。第三，即使如被告恒隆公司主张，因案外人行为导致恒隆公司用地未能按时动工开发建设,致使迟延完成竣工验收备案，进而影响涉案房屋办理权属登记手续，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告恒隆公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向原告承担相应的违约责任。综上，恒隆公司主张造成逾期办理房屋所有权登记的原因在于政府行为及自然因素，恒隆公司不应承担逾期办理房屋所有权登记的违约责任，理据不足，本院不予采纳。关于被告的违约责任应如何确定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条中规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。而涉案合同第二十条中关于房屋登记约定中的“交付”之日，亦应理解为对房屋的转移占有之日即视为“交付”之日。被告恒隆公司在明知该房屋尚不具备合同约定的交付条件的情况下仍将房屋交付给原告使用，而原告亦接收了该房屋，双方已构成事实交付，涉案房屋毁损、灭失的风险在原告接收房屋时转移给原告承担，原告作为买受人自此之后也无权再请求出卖人承担逾期交房违约责任，但不能据此免除恒隆公司还需继续按照合同约定完善房屋交付条件的义务。因此，本案原告于2017年10月24日接收涉案房屋，按双方“商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书”的约定，原告应在2018年1月22日前取得涉案房屋的所有权证书。涉案房屋于2018年12月28日办理初始登记，于2019年5月13日登记在原告名下，为此被告恒隆公司应依法承担逾期办证的违约责任。被告于2019年3月5日以微信形式通知原告协助办证及缴交契税，被告辩称已完成通知义务，原告没有及时协助办证造成的耽误应由原告负责，本院予以采纳，故被告微信通知后至原告缴纳契税之日的责任应由原告承担。被告恒隆公司主张应从涉案房屋满足合同约定的交付条件之日即2018年10月9日起计算取得房屋权属证书的期间，缺乏理据，本院不予支持。原告请求从2018年1月24日起按日万分之一计算逾期办证的违约金，合理合法，本院予以支持。因此，本案计算逾期办理房屋所有权登记的违约金的期间为从2018年1月24日起至被告微信通知之日2019年3月5日（共406天）、原告缴纳契税之日即2019年3月27日至涉案房屋登记在原告名下之日2019年5月13日（共48天）为被告逾期办理房屋所有权登记的期间（共454天），因此，被告应当支付给原告的逾期办理房屋所有权登记违约金为32142.97元（707995元×0.0001×454天)。综上所述，原告请求被告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金理由成立，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。被告请求调低逾期办证违约金理据不足，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款之规定，判决如下：一、限被告阳江恒隆投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理房屋所有权登记的违约金32142.97元给原告何贻海、谭智华；二、驳回原告何贻海、谭智华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费498元（已减半收取，原告已预交），由原告何贻海、谭智华负担150元，被告阳江恒隆投资有限公司负担348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 王洋子二〇二〇年三月三十日法官助理 郑慧媛书 记 员 李秋莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十一条【因第三人的过错造成的违约】当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。