西  安  市  未  央  区  人  民  法 院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初17804号 原告：房炜龙，男，2000年4月23日出生，汉族，西安松客装饰工程有限公司法定代表人，住西安市长安区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西华帝龙置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区附近。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX2964。法定代表人：朱振平，董事长。委托诉讼代理人：王颖昌，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月青，陕西云德律师事务所实习律师。原告房炜龙与被告陕西华帝龙置业有限公司（以下简称“华帝龙公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房炜龙，被告华帝龙公司的委托诉讼代理人王颖昌、张月青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房炜龙向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告签订的《XXXX商铺认购合同》；2、被告返还原告购房款172767元，房差价额补偿款77940元（每平方米原价13299.7元，现价19299.7元），房租损失费16000元（2019年4月25日至今），共计266707元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月25日，被告以欺诈行为，将有查封、有经济纠纷且五证不全的西安市未央区XX环XX段XX大厦XX幢XX单元XX层XX商铺（12.99平方米）出售给原告，原告支付全款172767元。因被告违约而无房产证，导致原告无法使用。原告多次向被告要求解除该商铺买卖合同返还购房款及相关损失，至今未果。为维护合法权益，现诉至法院，请求如前。被告华帝龙公司辩称，1、本案的案由应为商品房买卖合同纠纷，并非为商品房预约合同纠纷。原被告于2019年4月25日签订的《商品房买卖合同（现售）》中对房屋的基本情况、价款、交付条件及手续、规划涉及变更、质量及保修责任、合同备案与登记、争议解决条款等均作出了明确的约定，虽名为《XXXX商铺认购合同》，但涉及的条款中均包括了正式商品房买卖合同所应具有的条款。故本案的案由应当为商品房买卖合同纠纷。2、原被告之间签订的《商品房买卖合同（现售）》依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，原告请求解除《商品房买卖合同（现售）》无事实和法律依据，双方应按照合同约定继续履行合同。合同不符合法定的解除条件，亦不符合约定的解除条件。3、原告要求被告返还购房款、支付房屋差价补偿款、房租损失费均无事实依据，更无法律依据，应当依法予以驳回。双方签订的合同因不符合法定及约定的解除条件，原告要求解除无依据，即使原告坚持要求解除合同，退回房屋的，原告应承担相应的违约责任，被告可扣除相应的违约金，剩余房款予以退还。房屋差价损失并无明确的法律规定，同时在司法判例中差价损失的主张是在出卖方实际履行过程中违反约定解除合同前提下买受人可以主张的权利。本案中，被告并未主张解除合同，原告主张房屋差价款损失无事实和法律依据。结合本案合同的实际履行，原告于2019年8月19日向被告支付完毕剩余购房款，2019年8月29日即提起诉讼要求解除合同并主张房屋差价款损失，原告存在主观故意或恶意。按照合同约定，原告应当在2019年6月25日前分期支付完毕全部房款，而原告实际于2019年8月19日才支付完毕，已经构成逾期支付购房款，按约定被告有权延期或拒绝交付房屋。本案中涉案房屋没有达到网签备案、产权办理的时间，原告自2019年4月25日起计算至2019年8月29日房屋租金无事实依据。4、原告要求被告支付全部诉讼费无法律依据。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。经审理查明，2019年4月25日，原被告签订《XXXX商铺认购合同》，该合同主文部分显示的名称为《商品房买卖合同（现售）》。合同约定原告购买被告开发的位于西安市未央区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积12.99平方米，每平方米13299.97元，总价172767元，原告分期付款，并应当在2019年6月25日前分期支付完毕全部价款，首期款92767元应当于2019年4月25日前支付。被告应当自本合同签订之日起180个工作日内办理商品房销售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。如因被告原因未能按期换签合同，或因其他非原告原因致使原告不能在国家规定期限内取得房地产权属证书的，原告退房的，被告须在原告提出书面申请后，经双方协议签订退房协议，在退房协议签订后90日内将原告已付房款退还原告，并按照银行同期活期存款利率标准补偿原告损失。另约定，在合同签订15日内，原告因自身原因提出退房的，被告在接到原告提出的书面退房申请后15日内将原告所交购房款在扣除10%的违约金后退还原告。同日，原被告签订《XXXX分期付款协议》，约定原告在被告处认购商铺一间，共计172767元，首付92767元已于签订本协议前支付完毕，尾款8万元于2019年6月25日前支付。如原告逾期付款超过10日，被告有权解除原告在西安市未央区XX座”项目的购房合同及相关协议，同时原告须按照购房总款5%向被告缴纳违约金8638元。原告房炜龙于2019年4月24日给案外人倪宏伟转账52067元，2019年4月25日再次给倪宏伟转账4万元。被告认可上述两笔款项系首付款且其已收到。2019年6月30日，原告向被告支付4万元。原告向本院提交了2019年8月19日POS签购单7张，显示原告于当日刷卡共计4万元。因签购单中无收款方信息，被告称无法确定上述7张签购单系原告向其公司支付的房款，但被告认可当日收到了原告支付的4万元房款，且认可已经收到了原告支付的全额购房款。原告称其迟延支付购房款的原因系其得知房子被法院查封，且没有产权证。另查明，因被告其他纠纷导致XX座”大部分房屋被西安市中级人民法院查封。本院于2020年4月15日下午前往西安市不动产登记服务中心查询西安市未央区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX房XX号是否备案，能否正常网签销售，工作人员查询后回复称在备案的规划中不存在该房号。本院将查询的情况告知了原被告双方。被告称其知道该情况，在与原告签订协议时虽没有原告认购的房号，但是五楼有隔间，考虑到日后肯定能分割销售所以和原告签订了协议，但因房子被查封，故至今未办成，其同意解除合同，但因原告违约在先，故其主张扣除10%违约金后将剩余的购房款退还原告。经本院询问，原告明确对房屋上涨差价损失不申请司法鉴定。以上事实，有《XXXX商铺认购协议》、《XXXX分期付款协议》、收款收据、账户明细、中国建设银行电子回单、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《XXXX商铺认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效协议。该协议中未约定交付的时间且明确约定将来要更换合同，故应当认定为系商品房预约合同。被告在与原告签订《XXXX商铺认购协议》时明知该房屋系分割销售，房号未备案，现协议约定的办理商品房销售合同登记备案手续的时间已经届满，因被告原因仍不能与原告签订正式的商品房买卖合同，被告违约，原告请求解除《XXXX商铺认购协议》，本院依法予以支持。关于原告未能在2019年6月25日前支付完毕购房款是否构成违约一节，原告虽为先履行债务一方，但基于华帝金座房屋被查封且被告分割销售，原告有理由相信双方签订的《XXXX商铺认购协议》存在无法履行的可能性，故原告未能按约支付剩余购房款系行使不安抗辩权，该行为不能认定为原告违约。对于被告主张在原告支付的购房款中扣除10%违约金的抗辩意见本院依法不予采纳。被告自认收到了原告支付的全额购房款，故被告应当退还原告购房款172767元。因房屋未交付，且协议未约定交付时间，故原告尚不具有收益的权利，原告请求被告支付租金损失无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于房屋上涨差价损失，因协议中未约定，原告亦未提供证据，且不申请司法鉴定，故原告的该项诉讼本院不予支持。原告主张的房屋上涨差价损失及租金损失均属于损失的范畴，虽本院未予支持，但考虑到因被告原因导致本案《XXXX商铺认购协议》解除，故被告应当赔偿原告损失。《XXXX商铺认购协议》中约定的因被告原因导致不能换签合同被告承担的违约责任与原告违约要求退房承担的违约责任不对等，显失公平。本案原告的损失本院酌情比照原告退房的违约金标准，按照购房款10%计算，计17276.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告房炜龙与被告陕西华帝龙置业有限公司于2019年4月25日签订的《XXXX商铺认购协议》。二、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告房炜龙已付购房款172767元。三、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房炜龙损失17276.7元。四、驳回原告房炜龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，原告已预交，现由原告房炜龙承担2000元，被告陕西华帝龙置业有限公司承担3300元。被告承担部分连同上述应付款项一并付给原告。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长      王宝娟审  判  员      崔小梅人民陪审员      荣春玲   二〇二〇年四月二十四日 书  记  员      刘旭华 1