新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0106民初3523号 原告：周高升，男，1985年10月21日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。原告：孙改利，女，1986年10月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。共同委托诉讼代理人：明承业，新疆多盟律师事务所律师。被告：新疆世盟房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市。法定代表人：吴欣伟，新疆世盟房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：李红兵，新疆公论律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地新疆乌鲁木齐市。负责人：吴晓峰，该分行行长。委托诉讼代理人：张玉萍，新疆鼎泽凯律师事务所律师。原告孙改利、周高升与被告新疆世盟房地产开发有限公司（以下简称世盟公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦发银行乌分行）商品房预售合同一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周高升、孙改利及两原告共同委托诉讼代理人明承业，被告世盟公司委托诉讼代理人李红兵，第三人浦发银行乌分行委托诉讼代理人张玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙改利、周高升的诉讼请求：1．判令解除原、被告于2017年4月20日签订的商品房预售合同及合同补充协议；2．判令被告返还首付房款216239元，返还原告缴纳的工本费1160元，契税12168.43元、公证费200元，合计229767.43元；3．判决被告赔偿损失63573.88元；4．判决被告以216239元为基数，按照月利率6.3‰支付2019年8月9日起至实际退还房款之日止占用房款期间的利息损失；5．判决解除原告、第三人于2017年5月31日签订的《个人购房担保借款合同》；6．判决被告支付原告向第三人偿还的贷款本金及利息63104.08元（2017年7月5日至2019年8月5日期间）；7．判决被告支付从2019年8月6日起至本案生效判决确定的日期之日止原告向第三人偿还的贷款本金及利息；8．本案诉讼费、邮寄送达费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年4月20日原告与被告签订《商品房预售合同》，约定被告将位于××区第17幢2单元办公401号房出售给原告，并且应当在2018年9月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同签订后原告按照约定向被告支付首期房款216239元，并通过向第三人贷款支付了剩余房款。2018年9月30日双方约定的交付期限届满后，原告与被告协商要求在合理期限内交付符合约定的房屋，但涉案房屋至今不具备交付使用条，另原告购买的是住宅，但涉案房屋属于办公用房，被告隐瞒真相导致原告不能实现合同目的，亦应当解除合同。为维护原告权益，诉至法院。被告世盟公司辩称，我方不同意解除合同，合同约定，由于政府市政配套设施延误，可以顺延交房日期。由于小区大门前的市政规划道路未按时修通，自来水和天然气管道改道，导致逾期交房。2018年12月14日竣工验收合格，2019年1月21日我方发出了交房公告，原告拒绝办理入住，我方未违反合同约定，不应当解除合同。第三人浦发银行乌分行辩称，原、被告是否解除商品房预售合同与我方无关，我行已经将所有的借款全款交付原告，原告要求解除与我行签订的，因我行与原告签订的是从合同，是否解除要以主合同是否解除为前提。经审理查明，2017年4月20日原告（买受人）周高升、孙改利与被告世盟公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告建设的位于××区第17幢2单元办公401号房，用途办公，层高5.48米，房屋建筑面积为53.95平方米，其中套内建筑面积39.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.83平方米，总价为431239元，付款方式为首付216239元，剩余215000元以银行按揭贷款方式付款。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经综合验收合格；5、最终交付日期按出卖人发布报纸公告时间或按出卖人通知办理入住日期为准，如不按通知日期办理入住，后果及费用由买受人承担……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起5日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因或政府市政配套设施安装延误。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率应当不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。以上合同签订后，2017年4月12日、2017年12月23日、2018年9月24日原告分别向被告共计支付房款216239元。2017年4月20日原告缴纳工本费1160元。2017年5月31日原告与第三人浦发乌分行签订《个人购房担保借款合同》及《借据》，约定原告向第三人申请借款本金215000元并办理了公证，并缴纳公证费200元。2019年7月2日原告向乌鲁木齐市地方税务局第一分局第一税务所缴纳契税12168.43元。2018年12月14日案涉房屋经五方验收合格，取得《建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收意见表》。2019年1月7日天然气经验收合格。2019年1月21日、2019年6月5日被告世盟公司分别在乌鲁木齐晚报上发布公告，内容为：我司开发建设的西城一品小区1号、2号、3号、4号、5号、6号、16号、17号、18号商、住楼已通过验收，请各位业主于前往西城一品小区3号楼1单元102室物业公司办理入住手续，请携带身份证、户口本、结婚证、购房合同、护照原件及复印件，照片两张（详见交房通知书）。由于被告世盟公司未按合同约定时间交付房屋，原告拒绝办理入住并要求解除合同，双方协商未果，原告向法院提请诉讼。另查，2018年12月14日，西城一品小区一期17#楼经建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收合格，并出具《新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。2019年5月5日，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）建设工程质量安全监督站对西城一品小区一期17#楼出具《新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告》。2019年11月8日，世盟房产公司开发的西城一品建设项目3#、4#、5#、6#住宅楼、16#、17#、18#综合楼获得《建设工程竣工规划认可书》。西城一品小区业主2020年1月20日在乌鲁木齐网络问政平台留言，询问西城一品小区15、16、17、18号楼交房的必备证件是否完善、是否具备交付条件、准确的交房时间是什么时候。2020年3月25日，市房产局在乌鲁木齐网络问政平台作出答复：西城一品位于经开区，由新疆世盟房地产开发有限公司开发建设。2019年11月7日，该小区的16、17、18栋已达到交付标准。15栋现已完成工程质检验收，正在申请消防和规划验收，该栋尚未达到交付条件。2010年3月19日被告世盟公司（乙方）曾与乌鲁木齐市头屯河工业区管理委员会（甲方）签订《投资合同》，约定乙方××区建设商业配套服务项目；合同约定项目选址地点设施达到四通（通给水、排水、电力、天然气、道路），道路绿化由甲方负责。2020年4月14日被告世盟公司向乌鲁木齐经开区（头屯河区）工业园区管理委员会发出《关于西城一品小区规划主路存在问题的说明》，内容为：世盟公司通过招商引资取得了苏州路西延线祥云中街123亩地块，并一次性缴纳8900余万元土地出让金，根据招商引资协议约定内容，投资达到2.5亿后，小区土地，配套必须达到三通一平，且世盟公司已投资近10亿元，也按照要求缴纳了城市配套费，但市政配套却迟迟未能按照协议内容如期兑现。小区规划的主路未修缮，按照原规划设计，地下的燃气管道、自来水管道、排水管道及电力管线均铺设于该主道路地下，因配套未完成导致小区的建设延误长达半年。截至目前，该道路依旧处于未修缮状态。2020年4月15日，乌鲁木齐经开区（头屯河区）工业园区管理办公室予以回复：企业反映的情况属实，请企业服务科草拟专题报告，请区政府将小区入口处规划道路列入2020年建设计划，缓解企业困难。上述事实有原告提供的《商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》、《借据》、乌鲁木齐网络问政平台截图、发票，被告提供的《建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收意见表》、通气单、《新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告》、乌鲁木齐晚报、《投资合同》、《关于西城一品小区规划主路存在问题的说明》、当事人的陈述及本院庭审笔录存卷为证。本院认为，原告与被告双方签订的《商品房预售合同》、《补充协议》及原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案主要争议焦点是：原、被告双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是否应当解除。第一，双方约定合同解除条件是否成就。原告提出涉案《商品房预售合同》约定房屋交付时间为2018年9月30日，而被告通知交房时间为2019年1月21日，逾期交房时间超过90日，且被告交付房屋的五方验收未取得《建设工程规划认可书》而无效，符合合同约定解除的条件。本案中，《商品房预售合同》第八条约定：“（一）出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经综合验收合格；……5、最终交付日期按出卖人发布报纸公告时间或按出卖人通知办理入住日期为准，如不按通知日期办理入住，后果及费用由买受人承担。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起5日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因或政府市政配套设施安装延误。”由此可见，原、被告虽约定了交付时间及条件，但同时约定了延期交付的情形，并未将取得《建设工程规划认可书》、《工程竣工验收备案表》作为约定的交房条件。而世盟公司向法庭出示的证据显示，涉案房屋已于2018年12月14日通过五方验收合格，于2019年1月21日发出交房通知，其延期交付系市政配套规划的主路未修通，水、电、燃气等无法按原规划设计施工，临时改动施工方案导致工期延误半年，该延期事由符合双方合同约定延期交付事由。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《建筑工程质量管理条件》第四十九条第一款：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”之规定，竣工验收备案并非法律规定的强制性房屋交付条件。《竣工验收备案表》可以证明商品房已经验收合格，但并不是证明商品房验收合格的唯一证据。开发商是否及时取得《建设工程规划认可书》及进行备案，属于行政管理范畴，并不影响合同约定的效力。关于涉案房屋的五方验收是否在取得《建设工程规划认可书》后作出，是否有效，亦属于行政机关认定的范畴。综上，双方约定的合同解除条件尚未成就，原告无权依据合同约定单方解除《商品房预售合同》及《补充协议》。第二，《商品房预售合同》及《补充协议》是否符合法定解除条件的问题。原告提出其购买房屋系住宅，被告在双方订立合同时隐瞒事实，将办公用房出售给原告，原告以其不能实现合同目的为由，请求解除《商品房预售合同》及《补充协议》。本案中《商品房预售合同》第三条约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第17幢2单元办公401号房，该商品房的用途为办公，……。”即合同中明确载明了涉案房屋为办公用房，原告作为完全民事行为能力人，签订合同时阅看合同内容并明知在合同上签字确认的法律效力，故原告提出被告在签订合同时隐瞒事实，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。即使存在原告所述订立合同时因重大误解违背其真实意思的情况下订立了合同，原告应当在法定期限内行使撤销权，而不应当以此为由要求解除合同，故本案无法定解除合同的事由，原告无权以此单方解除《商品房预售合同》及《补充协议》。综上，本案无法定及约定解除《商品房预售合同》及《补充协议》的事由，原告要求解除涉案《商品房预售合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。同时，因原告的其他诉讼请求均以涉案《商品房预售合同》及《补充协议》被解除为前提，故原告的其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条规定，判决如下：驳回原告周高升、孙改利的全部诉讼请求。案件受理费6661.68元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   徐 凤人民 陪 审员   杨明兰人民 陪 审员   姜金兰二 〇 二 〇 年 四 月 三 十 日书  记  员   程孜珺