福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1046号 上诉人（原审被告）：泉州市宏德物业管理有限公司，统一社会信用代码913505031561132044，住所地泉州市丰泽区田安路金帝商厦**。 法定代表人：邱德萍。 委托诉讼代理人：陈志鹏，福建凯泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州市逸涛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350505705335177J，住所地泉州市泉港区南北五路逸涛商住城**楼**。 法定代表人：施益军，总经理。 委托诉讼代理人：林志军，泉州市泉港区南港法律服务所法律工作者。 上诉人泉州市宏德物业管理有限公司（以下简称宏德公司）与被上诉人泉州市逸涛房地产开发有限公司（以下简称逸涛公司）物业纠纷一案，宏德公司不服福建省泉州市泉港区人民法院（2019）闽0505民初1747号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 宏德公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判。事实与理由：一审判决认定事实有误，适用法律错误。本案追偿权没有合同和法律依据，逸涛公司主张的债权转让也不符合法律规定。若宏德公司需要向业主退款，也应当先由业主缴纳相关公共水电、物业费之后，才进行退款。宏德公司的一审反诉请求应当予以支持。 逸涛公司辩称，一审判决无误，请求二审予以维持。 逸涛公司向一审法院起诉请求：宏德公司立即偿还逸涛公司代付款93704元及逾期付款损失（自起诉之日起至款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。诉讼过程中，逸涛公司减少诉讼请求：宏德公司立即偿还逸涛公司代付款92704元及逾期付款损失（自起诉之日起至款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。 一审法院认定事实：2015年7月1日，逸涛公司作为甲方与宏德公司作为乙方签订《物业合同》1份，主要约定：甲方应将本合同作为购房合同的附件并向购房人明示；乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主；本物业名称为逸涛城市广场（1＃、2＃楼、地下室与商城）；本合同期限为3年，自2015年7月1日起至2018年6月31日止；本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，甲方应在本合同期满后三个月选聘新的物业服务企业，在选聘期内，乙方继续按本合同约定履行至新物业公司进驻并办理交接手续，如甲方未能在三个月的选聘期内选聘新的物业管理公司，则乙方直接把物业移交甲方管理；物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费）,其中高层住宅为每月1.2元／平方米、办公楼为每月1.8元／平方米、商业物业（1-3层商场）为每月2.4元／平方米、车位为每月60元／位；物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前支付物业服务费；物业共用部分及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取；甲方、业主约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，甲方、业主负连带责任，甲方、业主与物业使用人之间的交费约定，甲方、业主应及时书面告知乙方；物业发生产权转移时，原业主应结清物业服务费，物业服务费结算至产权转移之日的当月止。证人何某到庭陈述：其自2015年10月起至2018年12月止担任宏德公司公司的副总，负责诉争小区物业的管理；上述装修押金28000元、土渣清运费15611元及多收取的物业管理费共49093元均应退还相应业主。证人陈某到庭陈述：其自2015年10月起至2018年7月止担任宏德公司公司的收费员，负责诉争小区物业相关款项收支；其经手的上述装修押金28000元、土渣清运费15611元及多收取的物业管理费共49093元均应退还相应业主。自2018年6月31日起，宏德公司未再提供物业管理服务。2019年5月24日，逸涛公司诉诸本院。 另查明，宏德公司收取逸涛城市广场28户业主装修押金各1000元，合计28000元，具体如下：1#的803、805、1101、1302、1801、1901、2202、2405、2#的502、702、801、901、1001、1005、1101、1102、1201、1202、1403、1503、1803、1902、2101、2202、2401、2505、2901、2902。宏德公司收取逸涛城市广场22户业主土渣清运费合计15611元，具体如下：1#701收取676元、1#802收取666元、1#803收取666元、1#805收取778元、1#1101收取666元、1#1302收取666元、1#1401收取666元、1#1901收取676元、1#2202收取666元、1#2405收取778元、2#502收取669元、2#901收取718元、2#1001收取717元、2#1101收取717元、2#1201收取717元、2#1202收取669元、2#1403收取669元、2#1503收取669元、2#1701收取717元、2#1803收取669元、2#2101收取718元、2#2902收取1058元。宏德公司收取逸涛城市广场46户业主物业管理费合计86694元，具体如下：1#603收取1758元、1#702收取480元、1#803收取1758元、1#1103收取1759元、1#1202收取1758元、1#1603收取1758元、1#1805收取2055元、1#1902收取1759元、1#2001收取1786元、1#2101收取1786元、1#2102收取1758元、1#2202收取1758元、1#2305收取2055元、2#405收取1894元、2#505收取1894元、2#605收取1894元、2#702收取1766元、2#705收取1894元、2#905收取1894元、2#1105收取1894元、2#1203收取1766元、2#1301收取1894元、2#1302收取1766元、2#1401收取1894元、2#1402收取1766元、2#1403收取1766元、2#1503收取1766元、1#1602收取3517元、2#1701收取1894元、2#1705收取1894元、2#1803收取1766元、2#1902收取1766元、2#1905收取1894元、2#2002收取1759元、2#2101收取1894元、2#2103收取1445元、2#2202收取1766元、2#2302收取1766元、2#2401收取1894元、2#2402收取1766元、2#2505收取1894元、2#2601收取1894元、2#2603收取1766元、2#2705收取1894元、2#2902收取1522元、2#2903收取2792元。自2019年4月28日起至5月2日止，逸涛公司代宏德公司退回上述1#803等28户业主装修押金28000元，退回上述1#701等22户业主土渣清运费15611元，退回上述1#603等46户业主超出的物业管理费49093元，合计92704元，且上述所有业主均将各自对宏德公司上述款项的权利转给逸涛公司。 一审法院认为：逸涛公司、宏德公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。《声明书》可以证实，逸涛公司以合法方式取得本案债权，并以起诉的方式通知宏德公司，并未违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，故宏德公司关于债权转让和无权追偿的辩解意见，均不予采纳。因上述业主已将上述债权转让逸涛公司享有，逸涛公司有权要求宏德公司履行返还上述款项的义务，而证人何某、陈某的证言亦可佐证上述款项应足额予以退回，故逸涛公司的诉讼请求，于法有据，均予以支持，宏德公司的相应辩解意见，均不予采纳。宏德公司辩解上述款项应抵扣业主和逸涛公司拖欠的相关物业费，逸涛公司不予认可，宏德公司又未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故该辩解意见不予采纳。逸涛公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：泉州市宏德物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还泉州市逸涛房地产开发有限公司代付款92704元及逾期付款损失（自2019年5月24日之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2118元，由泉州市宏德物业管理有限公司负担，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 二审期间，当事人均未提交新证据。 本院认为，宏德公司系依法取得物业服务资质的企业，其与逸涛公司签订了《物业合同》，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。逸涛公司在宏德公司合同期限届满之后，向业主退还了宏德公司服务期间多收取的相关费用。现宏德公司的服务期限已经届满并搬离，逸涛公司有权要求宏德公司履行返还上述款项的义务。宏德公司主张该些费用应当抵扣逸涛公司拖欠的物业费等相关费用，但未能提供证据予以证明，不予支持。宏德公司与业主之间的物业费纠纷，可另案处理。 综上所述，宏德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2118元，由泉州市宏德物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇二〇年四月一日 法官助理 林东杰 书 记 员 李心诗 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。