云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2524民初2930号原告（反诉被告）：贺晓露，女，1988年5月12日生，汉族，农民，住云南省建水县。被告（反诉原告）：建水红森房地产开发经营有限公司，住所地：建水县北正街**汽车公司住宅。法定代表人：邵国强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴学良，云南振润律师事务所律师。原告贺晓露诉被告建水红森房地产开发经营有限公司（以下简称“红森公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，被告红森公司提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）贺晓露、被告（反诉原告）红森公司的委托诉讼代理人戴学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺晓露向本院提出诉讼请求：1．要求被告红森公司继续履行合同，支付原告自2019年6月30日至2020年6月29日的租金20979.04元，并支付从2019年6月30日起至租金付清之日止，每天按照租金的0.1%计算的违约金；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年10月22日，原、被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，原告向被告购买了其开发的位于建水县。同日，双方签订了《建水临安北门商城商业用房租赁合同》，约定原告将所购商铺出租给被告，租赁期限为20年，从2014年6月30日至2034年6月29日；年租金为房屋购销合同约定的总房款的相应比例。租赁合同还约定了支付方式、违约责任及相关事项。2017年10月10日双方签订了《补充协议》，明确了租赁期限内每年应付租金的具体数额，其中明确：2018年6月30日-2020年6月30日，被告应支付原告每年租金为20979.04元。但被告未能按约于2019年6月30日前支付原告租金。红森公司辩称，被告红森公司未支付原告租金的事实符合，被告因客观原因确实无法支付租金。但原告主张的违约金过高，请求降低。红森公司提出反诉请求：要求解除反诉原告与反诉被告于2013年10月22日签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及2017年10月10日签订的《补充协议》，涉案商铺于判决生效之日返还反诉被告。事实和理由：在租赁合同履行期间，反诉原告已多次告知反诉被告合同无法继续履行，并提出解除合同。2019年11月期间，反诉原告已向反诉被告书面发出了《返还商铺告知函》，《建水临安北门商城商业用房租赁合同》事实上已解除。贺晓露对反诉辩称，双方签订的租赁合同及补充协议合法有效，应受法律保护。任何一方不得擅自解除或终止，红森公司应按约定支付租金及承担违约金。关于《返还商铺告知函》，属于单方行为，并未取得对方同意，不能到达解除合同的效果。红森公司作为经营者应该自负盈亏，市场风险应由红森公司承担，其主张属于情势变更没有依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据：红森公司提交的红森公司财务报表（资产负债表、利润表），欲证明红森公司自2017年至今一直履行本案所签订的合同，但公司一直处于经营亏损状态的事实。经质证，贺晓露对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，认为是红森公司自己制作，达不到其证明目的。本院认定如下：对红森公司提交的财务报表，系红森公司自己制作，无其他证据相印证，本院不予采信。本院认定事实如下：红森公司开发了位于建水县。2013年10月22日，贺晓露与红森公司签订了《商品房购销合同》《合同补充协议》，贺晓露向红森公司购买了建水县，合同上记载的参考套内建筑面积为9.18平方米，商铺总房款为262238元，贺晓露按合同支付了红森公司商铺购房款。同日，贺晓露与红森公司签订《建水临安北门商城商业用房租赁合同》，约定：甲方（贺晓露）将所购买的上述商铺出租给乙方（红森公司），租赁期限20年，自2014年6月30日至2034年6月29日；年租金为房屋购销合同约定总房款的相应比例，即1-6年总租金为62937元，分三次付清，7-9年每年租金为购销合同约定总房款的8.5%（以后按每三年递增0.5%计算）；以后每年支付对应日支付；租赁期内任何一方不得解除合同；如乙方（红森公司）未按期支付租金时，超过的天数，乙方（红森公司）应每天支付甲方（贺晓露）当年租金额0.1%的违约金……。租赁合同签订后，贺晓露已按约定将商铺交给红森公司经营管理。2017年10月10日，贺晓露与红森公司又签订了《补充协议》，约定乙方（红森公司）应付甲方（贺晓露）每年租金明细，其中，第5-6年即2018年6月30日-2020年6月30日的租金，乙方（红森公司）应付甲方（贺晓露）每年租金为20979.04元（262238元×8%）。红森公司未按约定在2019年6月30日前支付贺晓露第6年（2019年6月30日至2020年6月30日）的租金20979.04元（262238元×8%）。2019年11月9日，红森公司以近年市场经济低迷，商场铺面出租困难，北门商场经营收入已无法满足租金支付要求，其无法继续支付租金为由，向贺晓露邮寄发出《返还商铺告知书》，告知贺晓露租赁合同已无法继续履行，红森公司决定于2019年11月30日起将所租商铺归还贺晓露，不再继续承租，由业主自行经营或出租。贺晓露收到告知书后，拒绝签名，并表示不同意解除商铺租赁合同，不同意收回其商铺。另查明，贺晓露取得了购买商铺的云（2019）建水县不动产权00××32号不动产权证，但该商铺并非独立的商铺，红森公司开发出售时，对每间商铺未进行实体分隔，无法直观辨认出商铺位置。贺晓露系按合同记载的商铺面积支付购房款，按购房款数额的相应比例收取租金。红森公司向贺晓露等业主统一返租北门商城商铺后，统一租赁给其他商户并收取租金，再按租赁合同约定的租金数额每年向贺晓露等业主支付租金。本院认为，贺晓露与红森公司签订的《建水临安北门商城商业用房租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。贺晓露已按约定将其商铺交给红森公司经营管理，履行了合同义务，红森公司按约定应于2019年6月30日前向贺晓露支付第6年（2019年6月30日至2020年6月30日）的租金，但红森公司未按约定支付贺晓露第6年的租金。对贺晓露主张继续履行合同，要求红森公司支付第6年的商铺租金20979.04元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，贺晓露与红森公司约定了违约金的计算方法，因红森公司至今未按约定支付贺晓露第6年租金，其行为已构成违约，贺晓露主张红森公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对红森公司提出按约定计算违约金过高，请求调低的辩解，因原告的损失实际为被告未支付第6年租金的利息损失，红森公司至今仍未支付第6年租金，逾期时间较长，根据双方约定的每天按未支付租金额的0.1%计算违约金，已过分高于原告的利息损失，故对红森公司请求调低违约金的辩解，符合法律规定，本院予以支持。根据本案实际，逾期时间计算至贺晓露向法院主张权利之日，即自逾期之日2019年7月1日起至起诉之日2019年10月11日止，共计103天。以未支付第6年租金额20979.04元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，参照银行同期贷款年利率4.35%的130%计算支付贺晓露违约金162.51元（20979.04元×4.35%÷365天×50天×130%）；自2019年8月20日起至2019年10月11日止的违约金，以未支付第6年租金额20979.04元为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算（20979.04元×同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×53天×130%）较为适宜。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，红森公司按约定应于2019年6月30日前向贺晓露支付第6年度的租金，但红森公司至今未支付，其行为已构成违约。违约方不享有单方解除合同的权利，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。红森公司作为不享有解除权的一方，其向贺晓露邮寄发出的《返还商铺告知书》，不发生租赁合同解除的效果。贺晓露作为守约方拒绝解除合同，不违反诚实信用原则。北门商城的商铺系红森公司向贺晓露等业主销售后返租，由红森公司统一策划、营销，统一对外招租，统一收取租金后，按租赁合同约定向贺晓露等业主支付租金。且贺晓露向红森公司购买的商铺并非独立的商铺，未进行实体分隔，无法直观区分出商铺位置，若解除租赁合同，不利于合同目的的实现。且经营亏盈属于红森公司对其售后返租商铺统一经营管理中出现的商业风险，系其在订立租赁合同时应当预见，不属于不可归责于双方当事人的情形。故对红森公司提出解除《商业用房租赁合同》《补充协议》及返还贺晓露商铺的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）建水红森房地产开发经营有限公司于判决生效后15日内支付原告（反诉被告）贺晓露第6年（2019年6月30日至2020年6月30日）租金20979.04元，并支付原告（反诉被告）贺晓露自2019年7月1日起至2019年8月19日止的违约金162.51元；支付原告（反诉被告）贺晓露自2019年8月20日起至2019年10月11日止的违约金（以20979.04元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。二、驳回被告（反诉原告）建水红森房地产开发经营有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，反诉案件受理费减半收取计160元，共计480元，由被告建水红森房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  谢晓琴审 判 员  雷学有人民陪审员  丁丽婷二〇二〇年四月二十七日书 记 员  高梦卿