重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0233民初4586号 原告：陶于宏，男，汉族，生于1969年11月10日，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：彭章东，重庆开颜律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：赵封忠，男，汉族，1967年8月10日出生，住重庆市忠县。 被告：马小兵，男，生于1972年8月14日，汉族，住重庆市忠县。 被告：龚秋琼，女，生于1975年9月27日，汉族，住重庆市忠县。 原告陶于宏诉被告赵封忠、马小兵、龚秋琼案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月3日立案受理后，于2018年9月28日作出（2018）渝0233民初2369号民事判决书，判决停止对马小兵、龚秋琼位于忠县XX房屋及被忠县县城棚户改造土地房屋征收办公室征收后的产权调换安置房及拆迁补偿款的执行。被告赵封忠对判决不服上诉于重庆市第二中级人民法院，该院审理中出现新证据，为进一步查清案件基本事实，于2019年5月7日作出（2019）渝02民终545号民事裁定书，裁定：1、撤销重庆市忠县人民法院（2018）渝0233民初2369号民事判决；2、本案发回重庆市忠县人民法院重审。本院于2019年9月10日重审立案后，依法适用普通程序，由审判员李伟担任审判长，与审判员向光辉、人民陪审员邱平组成合议庭共同负责案件审判，并于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告陶于宏及其委托诉讼代理人彭章东，被告赵封忠到庭参加了诉讼。被告马小兵、龚秋琼经本院公告传唤，逾期无正当理由拒不到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告陶于宏向本院提出诉讼请求:1、请求判决停止对马小兵、龚秋琼位于忠县XX房屋及被忠县县城棚户改造土地房屋征收办公室征收后的产权调换安置房及拆迁补偿款的执行。2、被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：马小兵、龚秋琼系夫妻关系。2015年1月29日马小兵、龚秋琼向陶于宏借款30万元，约定期限半年，用马小兵、龚秋琼所有的位于忠县XX镇XX路X巷X号商业联合公司XX住房一套（涉案房屋）作为抵押。2015年7月，被告马小兵、龚秋琼无力偿还借款，经协商，马小兵、龚秋琼二人以前述房屋作价20万抵销借款20万元。双方签订了《买卖合同》并办理房屋移交。此后，房屋由陶于宏占有使用。 忠县人民法院在执行何建红与被告马小兵、龚秋琼借款纠纷一案中，裁定冻结前述房屋拆迁补偿款90800元。原告于2017年7月10日提出案外人执行异议之诉，忠县人民法院审理后于2017年10月31日以（2017）渝0233民初3803号民事判决书判决：停止对马小兵、龚秋琼位于忠县忠州镇XX路X巷X号商业联合公司XX楼房屋的执行。 2018年1月28日，因原告通过以物抵债取得的涉案房屋被忠县人民政府征收，忠县县城棚户区改造土地房屋征收办公室（以下简称棚改办）与原告达成《调换协议书》。在原告向棚改办领取拆迁补偿款时，得知经被告赵封忠申请，忠县人民法院于2017年3月7日以（2017）渝0233执137号之一执行裁定书裁定“扣押、冻结、划拨、变价被执行人马小兵、龚秋琼存款、债券、股票、基金350000元或扣留、提取、查封、扣押、拍卖、变卖上述被执行人350000元的财产、收益。”并向棚改办送达协助执行通知书“将被执行人马小兵、龚秋琼坐落于忠县XX房屋的补偿款予以冻结，停止支付，补偿的房屋不得转移、变卖等或作其他处分。”原告为此向忠县人民法院提出书面异议，该院于2018年4月20日以（2018）渝0233执异15号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，认为该房屋已由马小兵、龚秋琼以物抵债给自己所有，自己对涉案房屋享有所有权，且经原告诉何建红、马小兵、龚秋琼执行异议之诉案件生效判决确认，故法院不应再执行马小兵、龚秋琼坐落于忠县XX房屋及其产生的相关权利。 被告赵封忠辩称，一、马小兵与陶于宏的借款合同有效；二、房屋买卖合同是虚假的，陶于宏没有提供相应购房款支付依据,也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的四个条件；三、以房抵债不存在，借款合同双方没有对账及结算，借款合同尚未终止，双方未形成新的房屋买卖合同；四、准物权说法只存在于自然资源，不适用本案，房屋产权没有准物权说法；五、陶于宏提交的“移交书”是非法签订的，涉嫌违法。房屋买卖合同未履行，不存在房屋移交一说。故认为涉案房屋仍系马小兵、龚秋琼所有，要求驳回原告陶于宏的诉讼请求，维持（2018）渝0233执异15号裁定，由陶于宏承担本案的诉讼费用。 被告马小兵、龚秋琼未到庭应诉，也未向本院提交证据材料。 经审理查明，被告马小兵、龚秋琼系夫妻关系。1994年，案外人张小红、文正兰将原有的位于忠县XX镇XXX路XXX号附XX号房屋拆房建房，并由案外人吴玉清集资建造。包含张小红、文正兰在内的20户参与了集资。1994年12月，张小红、文正兰等人取得建设工程规划许可证，吴玉清在人民路商业联合公司后面原张小红、文正兰房屋原址拆房建房（土地总面积172.25㎡，规划九楼一底共计10层）。前述房屋吴玉清共修建了12层，共计24户。1996年9月，涉案房屋办理相应建房手续，先后补办了住宅用地申请表、拆房建房申请，与忠县国土局签订了忠县国有土地使用权出让合同，并向忠县国土局缴纳了172.25㎡国有土地使用权出让金，但没有办理产权登记。2005年6月，龚秋琼从原集资户一吴姓人家购得10-1房屋，即本案涉案房屋。房屋门牌号几经变更，至本院查封时，涉案房屋地址为忠县XX。 2015年2月9日，马小兵、龚秋琼向被告赵封忠借款30万元，借款到期后未如期偿还借款本息。赵封忠于2016年3月23日向本院提起诉讼，本院审理后于2016年8月5日作出（2016）渝0233民初992号民事判决书，判决马小兵、龚秋琼偿还赵封忠借款本金274899元及利息。本院在赵封忠申请执行马小兵、龚秋琼借款合同纠纷一案中，于2017年3月7日作出（2017）渝0233执137号之一执行裁定书，裁定：“扣押、冻结、划拨、变价被执行人马小兵、龚秋琼存款、债券、股票、基金350000元或扣留、提取、查封、扣押、拍卖、变卖上述被执行人350000元的财产、收益。”并向棚改办送达协助执行通知书，载明“将被执行人马小兵、龚秋琼坐落于忠县XX房屋的补偿款予以冻结，停止支付，补偿的房屋不得转移、变卖等或作其他处分”，陶于宏为此向本院提出书面异议，本院于2018年4月20日以（2018）渝0233执异15号执行裁定书，驳回了陶于宏的异议请求。陶于宏不服该裁定，于2018年5月3日提起案外人执行异议之诉。本院于2018年9月28日作出（2018）渝0233民初2369号民事判决书，判决停止对马小兵、龚秋琼位于忠县XX房屋及被忠县县城棚户改造土地房屋征收办公室征收后的产权调换安置房及拆迁补偿款的执行。被告赵封忠对判决不服上诉于重庆市第二中级人民法院，该院审理中因出现新证据，为进一步查清案件基本事实，将本案发回重审。 另查明，2015年1月29日，马小兵、龚秋琼向原告陶于宏借款30万元，陶于宏实际向马小兵、龚秋琼出借了28.2万元，双方就借款利息、担保等事项进行了约定。还款期限届满，马小兵、龚秋琼无力偿还借款本息。2015年7月12日，被告马小兵、龚秋琼及担保人岳中均和原告商议，以被告马小兵、龚秋琼名下的涉案房屋作价20万元清偿借款中的20万元。双方于当日签订了《房屋买卖合同》，并将合同落款日期写为“2015年元月29日”。同日，买卖双方签订房屋移交单，载明“兹有甲方马小兵、龚秋琼夫妻位于XX路商业联合公司X巷X号XX楼，三室一厅一厨一厕，面积83.5平方米（原屋主吴玉清）的房产，已于2015年1月29日自愿出售给乙方。现甲方将上述房屋移交给乙方，并向乙方交出该房屋门钥匙一把。”该移交单，马小兵、龚秋琼、陶于宏三人签名捺印，担保人岳中均、案外人马仕兰作为在场人签名。2015年9月起，陶于宏安排自己职工居住在涉案房屋内。自2016年2月起，陶于宏将涉案房屋出租给案外人范建志居住。 陶于宏与马小兵、龚秋琼签订的《房屋买卖合同》指向的房屋于2016年被确定为拆迁房，该房屋一直未在重庆不动产登记系统中进行产权登记。2018年1月28日，陶于宏作为涉案房屋的实际产权人与棚改办签订《国有土地上房屋征收房屋产权调换协议书》（以下简称《房屋产权调换协议书》），并将本案诉争房屋腾空交由棚改办验收。 还查明，2017年7月10日，陶于宏就被告马小兵、龚秋琼民间借贷纠纷一案起诉至本院，要求马小兵、龚秋琼偿还借款扣除以房抵债部分后的差额8.2万元本金及利息。本院审理后于同年11月15日以（2017）渝0233民初3805号民事判决书判决“被告马小兵、龚秋琼偿还原告陶于宏借款8.2万元，并从2015年1月31日起，按月息2分计算利息至还清之日止及律师费4000元。”该案已经发生法律效力。 2017年3月6日，本院在执行何建红与马小兵、龚秋琼民间借贷纠纷一案中，以（2017）渝0233执226号执行裁定书冻结了龚秋琼在棚改办对涉案房屋的拆迁补偿款90800元。2017年7月10日，本院受理了原告陶于宏诉何建红、马小兵、龚秋琼就涉案房屋提起的案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月31日作出（2017）渝0233民初3803号民事判决书，判决停止对涉案房屋的执行，该案已经发生法律效力。 2016年11月25日，本院在执行谭万忠与马小兵、龚秋琼民间借贷纠纷一案中，以（2016）渝0233执1000-2号执行裁定书查封了涉案房屋及对应的拆迁补偿款。2018年5月3日，本院受理了原告陶于宏诉被告谭万忠、马小兵、龚秋琼对涉案房屋提起的案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月28日作出（2018）渝0233民初2370号民事判决书，判决停止对涉案房屋的执行，该案已发生法律效力。 以上事实，有原告提交的身份证复印件、执行裁定书、协助执行通知书、执行裁定书、借款合同、收条、银行交易记录、房屋买卖合同、房屋移交手续、照片、调查笔录、电费缴纳明细、棚改办证明、民事判决书、庭审笔录、房屋腾空验收单、产权调换协议，被告提交的借款合同、房屋买卖合同、民事判决书、协助执行通知书，本院调取的国有土地使用权出让合同、收据、集资建房合同、建设工程规划许可证、住宅用地申请表、拆房建房申请表，本院对周召平制作的询问笔录及原、被告的庭审陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行的财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系案外人根据已达成并履行的以房抵债协议申请排除对涉案房屋的执行异议，所以本案的焦点在于：原告陶于宏对涉案房屋的民事权益是否足以排除强制执行。 关于法律适用方面，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别是对登记在被执行人名下、房地产开发企业名下的商品房提出的异议审查依据。通过本案查明的事实，涉案房屋一直未在不动产登记系统中进行登记，本案不适用前述法律规定。在案外人异议不符合或者不能完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院应根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。根据该规定，本案应当按照以下顺序进行判断：1、案外人对执行标的是否享有实体权益；2、案外人对执行标的所享有的实体权益是否足以排除强制执行。 根据本案案情，本院对上述两个问题作出如下分析认定： 1、陶于宏对涉案房屋享有实体权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因涉案房屋一直未在不动产登记中心进行登记，故无论是马小兵、龚秋琼还是本案原告陶于宏均不对涉案房屋享有所有权。现涉案房屋因拆迁置换，本院在执行过程中依法查封了涉案房屋及对应的产权置换房和补偿款，故应当综合全案事实判断涉案房屋享有民事权益的主体。首先，马小兵、龚秋琼通过继受取得获得了涉案房屋的占有、使用、收益的民事权益，原、被告双方对此均无异议。后马小兵、龚秋琼与陶于宏于2015年7月12日订立《房屋买卖合同》，系马小兵、龚秋琼在无法清偿陶于宏的借款时，双方对还款方式作出的约定，虽名为房屋买卖合同，实为以房抵债协议。该协议的履行消灭了马小兵、龚秋琼向陶于宏借款28.2万元中的本金20万元，其余借款本金8.2万元业已经生效判决确认。马小兵、龚秋琼还与陶于宏签订了房屋交接清单，移交了房屋钥匙，虽然不能按照法律规定认定物权的变动，但应视为马小兵、龚秋琼向陶于宏转让了涉案房屋的占有、使用、收益的民事权益。此后，陶于宏对涉案房屋进行占有管理，陶于宏享有了对涉案房屋占有、使用、收益的民事权益。故本院认定，马小兵、龚秋琼将涉案房屋以房抵债给陶于宏，并将涉案房屋交付给陶于宏，此后陶于宏对涉案房屋享有民事实体权益。 2、陶于宏对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。本院审查认为，陶于宏对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 首先，陶于宏于2015年7月起获得涉案房屋的占有、使用、收益等民事权益，此后一直对涉案房屋进行占有、管理。谭万忠、何建红、赵封忠分别在2016年11月、2017年3月、2017年3月在执行过程中申请对涉案房屋进行查封。故陶于宏获得该房屋民事权益的时间早于赵封忠因金钱债务对马小兵、龚秋琼的执行。 其次，涉案房屋属于不动产，在物权变动时应当办理过户登记手续。陶于宏与马小兵、龚秋琼达成以房抵债协议并履行后，本应对不动产办理过户登记手续。因涉案房屋一直没有产权登记，亦无法办理产权过户登记手续，故未办理产权过户登记手续的原因不能归责于陶于宏。 再次，陶于宏对涉案房屋虽不享有所有权，但对涉案房屋享有物权期待权，与赵封忠的金钱债务相比，具有优先性。陶于宏根据《房屋买卖合同》（以房抵债协议）取得房屋的占有、使用、收益权益后，因涉案房屋从未办理产权登记，也不可能在移交房屋后办理产权转移登记手续。但在不可登记的原因消除后，陶于宏享有请求马小兵、龚秋琼协助办理涉案房屋过户登记手续、进而取得涉案房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，陶于宏先是享有对马小兵、龚秋琼的普通金钱债权，此权利相对于赵封忠享有的普通金钱债权并无二致，并不享有优先性。在陶于宏与马小兵、龚秋琼达成以房抵债协议并实际履行后，马小兵、龚秋琼对陶于宏的部分债务得以消灭，陶于宏根据该协议享有对房屋占有、使用、收益及部分处分的物权权能，陶于宏也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力。据此，陶于宏对涉案房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，陶于宏可以合理预期在不能办理不动产权登记事项消除后通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。被告也未举示充分证据证明陶于宏物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题。综上，陶于宏对涉案房屋所享有的权利在内容和效力上已经超过了赵封忠享有的普通金钱债权，应优先于赵封忠的普通金钱债权予以保护。 最后，陶于宏于2018年1月以涉案房屋实际所有权人的名义与棚改办签订《房屋产权调换协议》，该协议至今未被撤销或确认无效，法院对因该协议取得的产权调换安置房和拆迁补偿款采取强制措施也有阻碍。同理，因涉案房屋已被征收拆迁，故主张停止执行忠县XX房屋的诉求已无实际意义，但应停止执行涉案房屋因征收取得的产权调换安置房及拆迁补偿款。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项、第三百一十二条第一款之规定，判决如下： 不得执行因征收忠县XX房屋取得的产权调换安置房和拆迁补偿款。 本案案件受理费4300元，由被告马小兵、龚秋琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 本院（2018）渝0233执异15号执行异议裁定书于本判决生效后自动失效。 审 判 长  李 伟 审 判 员  向光辉 人民陪审员  邱 平 二〇二〇年四月十三日 法官 助理  秦 军 书 记 员  黄春燕