江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再12号抗诉机关：江苏省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：吴红英。委托诉讼代理人：胡双强（系吴红英儿子）。申诉人（一审被告、二审上诉人）：胡有勇。委托诉讼代理人：胡双强（系吴红英儿子）。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：孙润媛。委托诉讼代理人：朱立，江苏德儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜丹妮，江苏德儒律师事务所实习律师。申诉人吴红英、胡有勇因与被申诉人孙润媛租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2015）常民终字第1872号民事判决，向检察院申诉。江苏省人民检察院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项，第二百零八条规定的情形，以苏检民（行）监［2017］32000000119号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2018）苏民抗9号民事裁定提审本案，依法组成合议庭公开进行了审理。江苏省人民检察院指派检察官姚广建、检察官助理郜双如出庭。申诉人吴红英、胡有勇的委托诉讼代理人胡双强，被申诉人孙润媛及其委托诉讼代理人朱立、杜丹妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏省人民检察院抗诉认为，江苏省常州市中级人民法院（2015）常民终字第1872号民事判决认定事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。理由是：（一）原审以“双方未约定”为由判决装修补偿费用归孙润媛所有，违反了案涉租赁合同的明确约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，租赁双方对装饰装修物附着有明确的约定，应依照约定。本案中，吴红英与孙润媛先后签订了多份房屋租赁合同，最后一份于2010年3月1日签订。合同第八条均约定“乙方在承租过程中装修、维护费用由乙方处理，承租权满后装潢不得拆除、破坏，无偿归甲方所有”，即租赁合同到期后装修归吴红英所有。虽然合同主体相同，内容也基本一致，但每份合同都是独立的，即使因孙润媛租赁案涉房屋时间较长推定案涉房屋的附属设施、装饰是孙润媛为经营而装修，但按照合同约定，在2004年、2007年签订的合同到期后，附属设施装饰按约定已归吴红英所有。孙润媛主张对附属设施装饰享有所有权，但其提交的证据是2004年购买马桶的收款收据及2008年购买装修材料的收据、送货单和收条等证据，不能证明其在2010年3月1日之后对案涉房屋进行了装修。因此，孙润媛在2010年3月1日之前对案涉房屋进行的装修装潢按照合同约定已经归吴红英所有，装修补偿款理应由吴红英、胡有勇获得。（二）原审判决对案涉租赁合同未能履行的期限及应返还租金的数额计算错误。案涉租赁合同因政府征收而导致履行不能，出租方应将剩余租赁期限的相应租金返还承租方。案涉租赁合同的租赁期限为2010年3月1日至2013年3月1日，常州市天宁区人民政府于2012年9月7日发布征收公告，常州市天宁区建设局于2012年10月25日与吴红英签订《常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书》，并约定“2012年10月31日前腾空交房”。按照法律规定，从双方签订拆迁协议之日起所有权转移。一审法院认为自2012年9月7日征收公告发布之日起，案涉房屋所有权已经转移，并判决吴红英应返还孙润媛2012年9月7日至2013年3月1日期间的租金。二审法院虽然认定自2012年10月25日拆迁补偿协议签订后，案涉房屋所有权转移，但对合同未履行的租期及应返还租金的数额未进行变更。综上，江苏省常州市中级人民法院（2015）常民终字第1872号民事判决认定事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。现提出抗诉，请依法再审。吴红英、胡有勇申诉称，（一）孙润媛自2001年起承租案涉房屋，双方之间签订的租赁合同均约定租赁合同到期后房屋装修归吴红英所有。一、二审中孙润媛仅提交了2008年购买装修材料的发票，不能证明其在2010年之后对案涉房屋进行过装修，原审判决吴红英、胡有勇返还孙润媛附属设施（装饰）补偿29436元错误。（二）已发生法律效力的（2013）天民初字第376号民事判决已经认定，因孙润媛未举证证明存在经营损失，故对其主张案涉房屋停产停业损失应归其所有，不予支持。原审判决吴红英、胡有勇返还孙润媛停产停业补偿22411.2元错误。（三）2012年10月25日，常州市天宁区建设局与吴红英签订房屋征收与补偿协议，约定“2012年10月31日前腾空交房”。吴红英将拆迁事宜告知孙润媛，但案涉租赁合同期满后孙润媛并未搬离，直至2014年初法院强制执行时，孙润媛才被强制搬出。原审判决吴红英、胡有勇返还孙润媛房屋租金21328.8元错误。综上，一、二审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，改判驳回孙润媛的诉讼请求。孙润媛答辩称，（一）双方当事人并未就租赁物附属设施补偿费用进行明确约定。1.2010年3月1日签订的租赁合同虽约定“乙方在承租过程中装修、维护费用由乙方处理，承租权满后装潢不得拆除、破坏，无偿归甲方所有”，但案涉房屋被征收拆迁时租赁合同并未到期，且合同仅对“装潢”进行了约定，并未就案涉房屋的增设物及附属设施作出明确约定，亦未对房屋附属设施遇到征收拆迁时补偿款归属进行约定。2.一、二审中孙润媛提供的附属设施采购、施工凭证仅用于证明案涉房屋系由其历次进行装修、添置附属设施，孙润媛自2001年起租赁案涉房屋用于经营，故每个租赁周期均进行装修，尽管孙润媛未能提供最后一个租赁周期的装修、添置附属设施证据，但从案涉房屋拆迁评估中记载的补偿内容能够体现附属设施补偿的范围系附属设施及新的装修。因此，原审法院认定双方未约定附属设施（装饰）补偿归属正确。（二）原审判决对案涉租赁合同未能履行的期限以及应当返还的租金数额计算正确。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条以及《国有土地上房屋征收和补偿条例》第八条的规定，案涉房屋所有权至征收决定公告时即已消灭。因此，原审法院依据征收决定公告时间认定租赁合同未履行的期限及应返还租金数额正确。（三）本案现已进入执行程序，但孙润媛仅向一审法院申请执行5万元，并未对吴红英、胡有勇的权益造成损害。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回吴红英、胡有勇的申诉，维持原判。2014年9月28日，孙润媛向江苏省常州市天宁区人民法院起诉，请求判令吴红英、胡有勇赔偿装饰装修费用29436元、搬迁费1159元、临时安置费24343元、未退还的租金22500元、停产停业损失89556元，共计166994元。一审法院查明，吴红英、胡有勇系夫妻关系，常州市天宁区城中南路58号房屋产权登记在吴红英名下。孙润媛自2001年起开始租赁上述房屋从事经营活动。2010年2月1日，孙润媛与吴红英签订房屋租赁合同，约定孙润媛租赁城中南路58号房屋作为营业使用，年租金45000元，租赁期自2010年3月1日起至2013年3月1日止，租金按年结算等。后双方按约定履行房屋租赁合同，孙润媛支付租金至2013年2月。2012年9月7日，常州市天宁区人民政府作出常天征（2012）12号国有土地上房屋征收决定公告，决定由天宁区建设局作为房屋征收部门，对青果巷历史文化街区及东侧历史风貌区修缮与保护项目征收范围内的房屋实施征收，孙润媛从处承租的城中南路58号房屋在征收范围内。2012年10月25日，吴红英、胡有勇与天宁区建设局签订国有土地上房屋征收与补偿协议书，由天宁区建设局征收吴红英名下的城中南路58号房屋，建筑面积57.96平方米，房屋补偿金额1853619元、附属设施（装饰）补偿金额29436元、搬迁费1159元、临时安置费24343元、移装补助费用200元、产权登记费80元、其他费用62960元、停产停业补偿费112056元、搬迁奖励费30000元，共计2113853元。上述房屋由吴红英、胡有勇于2012年10月31日前进行腾空并交付天宁区建设局。2013年2月21日，天宁区建设局将吴红英、胡有勇、孙润媛诉至法院，请求判令吴红英、胡有勇履行国有土地上房屋征收与补偿协议，并判令孙润媛从城中南路58号房屋中迁出。2013年5月21日，一审法院作出（2013）天民初字第376号民事判决，判令孙润媛自城中南路58号房屋中迁出，吴红英、胡有勇负有协助配合义务，吴红英、胡有勇将城中南路58号房屋腾空并交付天宁区建设局。案件受理费23711元，减半收取11855.5元，由吴红英、胡有勇负担。后该案经天宁区建设局申请强制执行，孙润媛于2014年初自城中南路58号房屋中迁出，该房屋由吴红英、胡有勇交付天宁区建设局。一审法院认为，在租赁期限内案涉房屋因被征收等情形，导致合同履行不能，双方于2010年2月1日签订的房屋租赁合同应当终止。双方对合同终止后装修补偿与停产停业补偿的归属未作约定。（一）关于附属设施（装饰）补偿。孙润媛自2001年起租赁案涉房屋从事经营活动，对房屋进行装饰装修符合常理。吴红英、胡有勇辩称其对案涉房屋也进行了装修，但未提供证据予以证明，因此案涉房屋的附属设施装饰应当视为孙润媛为经营而装修。孙润媛要求吴红英、胡有勇返还附属设施装饰补偿29436元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。（二）关于孙润媛主张的停产停业补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。常州市城乡建设局、常州市物价局《关于公布市区国有土地上房屋征收搬迁费等标准的通知》第四条规定，因房屋征收造成停产、停业的，房屋征收部门按被征收房屋评估总额（含装修）的6%给予一次性综合补偿。案涉房屋系沿街店面房，所有权人自营、出租、他人承租后对外经营，都是以该房屋为经营场所开展的以营利为目的的商业经营行为。吴红英、胡有勇在与天宁区建设局签订征收与补偿协议后，对该房屋的权利灭失，丧失了继续出租收取租金的权利，孙润媛也失去了继续使用该房屋经营的机会，因此双方均因丧失经营机会而产生一定损失。现有法律、行政法规等均没有明确规定该项补偿只归属被征收人，且双方事先亦无约定，因此该项补偿应由双方合理分享。吴红英、胡有勇已领取该款项，应当在征收补偿范围内对承租人的损失予以补偿。考虑到截至征收公告发布之日，孙润媛根据2010年2月1日的租赁合同已使用该房屋两年零六个月余，剩余租赁期不足半年，该补偿款应当由双方根据公平原则合理分配，一审法院确定被征收人吴红英、胡有勇享有80%，承租人孙润媛享有20%，故孙润媛应享有的停产停业补偿金额为22411.2元。（三）关于孙润媛主张返还租金21328.8元。因天宁区人民政府于2012年9月7日发布征收公告，将案涉房屋收归国有，吴红英、胡有勇自该日起向孙润媛收取房屋租金没有法律依据，孙润媛据此要求返还租金符合法律规定，一审法院予以支持。（四）关于孙润媛主张的搬迁费、临时安置费。因孙润媛系经一审法院强制执行后从案涉房屋内迁出，并未产生上述费用损失，故孙润媛该项诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。吴红英、胡有勇辩称因孙润媛拒不迁出导致其承担案件受理费11855.5元，应一并结算，但未提供其已支付上述案件受理费的依据，故该抗辩意见一审法院不予采纳。综上，一审法院判决：一、吴红英、胡有勇返还孙润媛附属设施（装饰）补偿29436元、停产停业补偿22411.2元、房屋租金21328.8元，合计73176元；二、驳回孙润媛的其他诉讼请求。案件受理费3640元，由吴红英、胡有勇负担1629元，由孙润媛负担2011元。吴红英、胡有勇不服一审判决，提起上诉称：1.孙润媛装修案涉房屋用于自身经营,承租期届满后案涉房屋附属设施（装饰）应归属吴红英、胡有勇所有,一审判决吴红英、胡有勇赔偿孙润媛装修费用不当。2.案涉拆迁协议签订后，孙润媛继续经营,其并无经营损失,一审判决吴红英、胡有勇赔偿孙润媛停产停业费不当。3.自拆迁公告颁布后，吴红英、胡有勇并未收取租金，一审判决吴红英、胡有勇返还孙润媛租金不当。4.吴红英、胡有勇对案涉房屋也进行过装修，一审法院对该部分事实认定不清。二审中，孙润媛表示对一审判决无异议。二审法院对一审判决查明事实予以确认。二审法院认为，（一）案涉拆迁协议订立之时承租期未届满，孙润媛的装修费用已经纳入拆迁赔偿范围之内，该部分赔偿款不属吴红英、胡有勇所有，一审法院认定吴红英、胡有勇赔偿孙润媛装修费用并无不当。（二）案涉拆迁协议订立于2012年10月25日，协议签订后，被拆迁的案涉房屋已不属于吴红英、胡有勇所有，由于承租期未届满，吴红英、胡有勇应对孙润媛经营损失应予赔偿，一审法院认定并无不当。（三）案涉拆迁协议订立后承租期尚未届满，一审法院认定吴红英、胡有勇应据实返还租金并无不当。（四）吴红英、胡有勇称案涉房屋部分装修归其所有，应在装修费用中扣除，但并未提供证据予以证明，故二审法院不予采信。综上，吴红英、胡有勇的上诉理由不能成立，二审法院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。二审判决：驳回上诉，维持一审判决；二审案件受理费3640元，由上诉人吴红英、胡有勇负担。本院再审对一、二审查明的事实予以确认。再审另查明，1.孙润媛自2001年起开始承租吴红英的房屋进行经营，双方每三年签订一份房屋租赁合同。再审庭审中，吴红英、胡有勇称双方一共签订了4份租赁合同，其中有两份找不到了，并提交双方签订的2004年租赁合同，该合同在“第八条、其他约定事项”中均明确约定：“乙方（孙润媛）在承租过程中装修、维护费用由乙方处理，承租权满后装潢不得拆除、破坏，无偿归甲方（吴红英、胡有勇）所有”。上述约定与双方签订的2010年租赁合同（案涉合同）相关约定一致。2.一审中，孙润媛提供2003年9月的装修报价单6500元。2004年7月购买马桶165元。2008年8月购买材料款2张单据合计3173元。2008年8月付王春海装修款8000元，施工人员为王春海的销售单为1668元，退货单为269元。本案诉讼中，孙润媛没有提供证据证明其于2010年3月后存在对承租房屋进行装修装潢的事实。本案再审争议焦点为：一、案涉房屋拆迁的附属设施及装修补偿应当归谁所有；二、吴红英、胡有勇是否应返还租金。本院再审认为，（一）案涉房屋拆迁的附属设施及装修补偿不应归属孙润媛。根据双方合同的第八条约定“乙方在承租过程中装修、维护费用由乙方处理，承租权满后装潢不得拆除、破坏，无偿归甲方所有”，双方在诉讼中也确认此前签署合同约定也与此相同，而在前一期合同于2010年3月1日期满后，原租赁合同内的装修装潢即应归属于吴红英、胡有勇。在2010年3月1日租赁合同履行后，孙润媛并未提供证据证明存在新的装修装潢事实，因此并没有产生新的添附，自然对装饰装潢不具有所有权，也就不应在被征收时获得相应的补偿，故征收补偿协议中约定的装饰补偿款不应归属于孙润媛。一、二审未查明孙润媛2010年3月1日后装修装潢事实，将该补偿款认定归属于孙润媛所有，并判决返还给孙润媛，显然缺乏事实依据，本院予以纠正。检察机关的抗诉意见和吴红英、胡有勇申诉意见成立，本院予以采纳。（二）吴红英、胡有勇不应再返还孙润媛租金。首先，从案涉房屋交还的事实来看，孙润媛一直占有案涉房屋，致吴红英、胡有勇未能及时履行房屋征收与补偿协议书，而常州市天宁区建设局诉至法院要求吴红英、胡有勇履行征收与补偿协议，孙润媛迁出案涉房屋，表明征收部门并没有实际占有取得房屋。因此虽然政府部门于2012年9月7日作出房屋征收决定公告，2012年10月25日吴红英、胡有勇与相关部门签订征收补偿协议，但是孙润媛并没有在此两个时间段前将房屋交还给吴红英、胡有勇或政府部门，就租赁合同而言，仍然处于履行状态中。根据（2013）天民初字第376号民事判决认定，至2013年5月21日，孙润媛尚未迁出案涉房屋。而此时，最后一期的租赁合同已经于2013年3月1日前到期。直至2014年初法院强制执行时，孙润媛才被强制搬出。该事实表明孙润媛一直控制占有案涉房屋，征收决定和补偿协议并没有实际产生终止和解除租赁合同的法律后果。至孙润媛迁出时，最后一期租赁合同履行期限早已届满，此系孙润媛的行为造成，因此孙润媛要求返还租金的请求，缺乏事实依据。一、二审判决吴红英、胡有勇返还孙润媛租金，显然认定事实错误，判决结果不当，应予纠正。检察机关关于一、二审判决认定租赁合同未履行期限、租金计算错误的抗诉意见成立；吴红英、胡有勇关于租赁期限和租金的申诉意见成立，本院予以采纳。其次，案涉房屋系沿街店面房，吴红英、胡有勇作为所有权人可以自营、出租等方式进行商业经营行为。吴红英、胡有勇在与常州市天宁区建设局签订征收与补偿协议后，丧失了相应的经营机会。孙润媛也因房屋征收影响了实际经营，双方均因丧失经营机会而产生一定损失，但孙润媛租赁使用房屋经营是以支付租金为代价的，在此情况下，支付孙润媛部分停业停产补偿是对其作为承租人利益损失的补偿，故对一审判决认定的22411.2元的停业停产补偿费用可不再予以调整。吴红英、胡有勇关于停业停产补偿的申诉意见不成立，本院不予采纳。综上，一、二审判决对本案房屋的附属设施及装修装潢、租赁期限的事实认定错误，判决结果部分不当，本院依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销江苏省常州市中级人民法院（2015）常民终字第1872号民事判决；撤销常州市天宁区人民法院（2014）天民初字第1869号民事判决第一项内容即：“吴红英、胡有勇返还孙润媛附属设施（装饰）补偿29436元、停产停业补偿22411.2元、房屋租金21328.8元，合计73176元”；二、维持常州市天宁区人民法院（2014）天民初字第1869号民事判决第二项内容即：“驳回孙润媛的其他诉讼请求”；三、吴红英、胡有勇于本判决发生法律效力之日起十日内支付孙润媛停产停业补偿22411.2元。一审案件受理费费3640元，由吴红英、胡有勇负担490元，由孙润媛负担3150元；二审案件受理费1630元，由吴红英、胡有勇负担218元，由孙润媛负担1412元。本判决为终审判决。审 判 长  韩 祥审 判 员  周晓璐审 判 员  左其洋法官助理  潘 雁二〇二〇年四月二十七日书 记 员  曹晓洁