广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0513民初185号原告：汕头市****信用合作联社，住所地汕头市潮阳区*********。法定代表人：林文辉，理事长。委托诉讼代理人：林国梁，男，该社职工。被告：曾繁章，男，1992年6月28日出生，汉族，住址汕头市潮阳区***************，公民身份号码440************。被告：陈凯玲，女，1993年11月22日出生，汉族，住址汕头市潮阳区****************，公民身份号码440************。被告：汕头市富乐房地产有限公司，住所地汕头市潮阳区****龙辉经贸发展有限公司附楼（第九层）901房。法定代表人：肖希武，总经理。委托诉讼代理人：郑丙和，男，该公司经理。原告汕头市****信用合作联社(以下简称农信潮阳联社)与被告曾繁章、陈凯玲金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，本院根据原告的申请，依法追加汕头市富乐房地产有限公司（以下简称富乐公司）作为本案共同被告。本院依法转为普通程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林国梁及被告富乐公司的委托诉讼代理人郑丙和到庭参加诉讼，被告曾繁章、陈凯玲经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农信潮阳联社向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告曾繁章所签订的《广东省农村合作金融机构个人购房按揭贷款合同》[编号：潮联厅农信（2018）个房贷字第100***********661号]；2.判令被告曾繁章、陈凯玲共同归还原告借款本金1152622.10元及其利息、逾期利息；3.判令被告曾繁章在原告处设定抵押的财产原告享有优先受偿权；4.判令被告富乐公司对本案债务承担连带清偿责任；5.判令上述被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告曾繁章因购买汕头市潮阳区******************06A、B号的房产自有资金不足，向原告辖属汕头市****信用合作联社营业厅（以下简称农信营业厅）申请个人购房按揭借款。2018年1月31日，被告曾繁章、富乐公司与农信营业厅签订《广东省农村合作金融机构个人购房按揭贷款合同》，约定：借款金额122万元，借款期限为20年，年利率3.675%，分240期按月等额本息还款。同时，被告曾繁章在“抵押人”处签字，同意以所购汕头市潮阳区******************06A、B号的房产作为上述贷款的抵押物，并于2018年2月8日办妥不动产登记证明。签订合同后，农信营业厅于2018年2月12日向被告曾繁章发放贷款本金122万元。发放贷款后，被告曾繁章还款至2019年9月12日，之后一直未按约偿还借款本息。截至起诉之日止，被告曾繁章结欠借款本金1152622.10元及利息、逾期利息。被告曾繁章已构成违约，符合按揭贷款合同约定的解除合同的条件。因被告曾繁章与被告陈凯玲为夫妻关系，在夫妻关系存续期间产生的债务应由两被告共同承担。根据合同第十四条第4项第（2）点约定，本合同生效之日至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。被告富乐公司需承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如诉请。被告曾繁章、陈凯玲均没有作出答辩。被告富乐公司当庭答辩称:一、对原告陈述的事实没有异议。二、被告曾繁章、陈凯玲向被告富乐公司购买汕头市潮阳区********************、B号房的房产，被告富乐公司多次通知两被告进行交房，但至今未结算和交房，致使后续办证等手续无法进行。三、请求解除《个人购房按揭贷款合同》和《汕头市商品房买卖合同》。四、请求抵押物优先实现债权。被告曾繁章、陈凯玲、富乐公司均没有提交证据。原告围绕诉讼请求提交的证据，被告富乐公司均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月16日，被告曾繁章与被告富乐公司签订合同编号为汕头市商品房买卖合同260008652号《汕头市商品房买卖合同》，约定被告曾繁章向富乐公司购买址于汕头市潮阳区************************、B号房。2018年1月31日，在广东练江律师事务所郭更生律师的见证下，被告曾繁章（作为借款人、抵押人）、被告富乐公司（作为保证人）与原告辖属农信营业厅（作为贷款人、抵押权人）签订编号为潮联厅农信（2018）个房贷字第100***********661号《个人购房按揭贷款合同》，主要约定：被告曾繁章向原告借款122万元，用于购买位于汕头市潮阳区******************06A、B号房，借款期限为240个月，每月为一期，自贷款人将借款划入本合同约定的账户内之日起算，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力，本合同约定的借款期限、借款金额、利率及借款币种等事项与借款凭证不一致时，以借款凭证记载的为准；借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮**%，据此确定年利率为3.675%；借款发放后遇基准利率调整，借款利率实行一月一定，借款期限内分段计息，自每次基准利率调整之日的次月首日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人在贷款人处开立结算账户，户名曾繁章，账号800***********，开户行为汕头市****信用合作联社营业厅；借款人授权贷款人将全部借款直接划入售房人富乐公司的账户，账号800***********，以支付借款人在购房合同项下的款项；还款原则：本合同项下借款人的任何还款，均按先还息后还本、息随本清的原则偿还；自借款发放后，每月的借款对应日18日为还款日，采用等额本息还款法归还借款本息；借款人保证每个还款日前在本合同约定的借款人结算账户中存入足额的款项，以偿还当期本息；抵押人自愿以其购买的址于汕头市潮阳区******************06A、B号房作为抵押物为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保；为保证借款人切实履行本合同，保证人自愿为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保，保证期间为本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止；借款人未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项即构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起按本合同约定利率加收50%计收利息；借款人未按时足额偿还借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息按本合同约定利率加收50%计收复利；凡因本合同引起的或与本合同有关的争议或纠纷，可由各方协商解决，协商不成或不愿协商时，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。同日，被告陈凯玲向农信营业厅出具《不可撤销贷款担保书》，承诺：同意为上述借款提供连带责任担保，担保金额为原告与借款人签订的借款合同项下本金122万元正以及由此而产生的利息等费用。合同签订后，双方向汕头市潮阳区房地产管理局办理按揭登记。2018年2月8日，汕头市潮阳区国土资源局向农信营业厅颁发了粤（2018）潮阳区不动产证明*号《不动产登记证明》。2018年2月12日，农信营业厅向被告曾繁章发放了贷款122万元。被告曾繁章在农信营业厅出具的《广东农村信用社借款借据》上签名予以确认，并约定：贷款期限从2018年2月12日起至20*8年1月31日止，贷款利息按年利率3.675%计算，按月等额本息还款。发放贷款后，被告曾繁章向农信营业厅偿还本息至201*年*月12日止。截至2020年1月16日止，被告曾繁章拖欠农信营业厅借款本金1152622.10元（其中，未到期本金1137931.57元，逾期本金14690.53元）、利息15046.84元、逾期利息300.05元。诉讼中，原告与被告富乐公司均表示，虽然《个人购房按揭贷款合同》中约定，借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%，但双方在执行中均按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上下调25%执行。另查明，被告曾繁章和被告陈凯玲于2017年10月10日在汕头市潮阳区民政局婚姻登记处办理结婚手续，取得XXX号《结婚证》。本院认为，原告辖属分支机构农信营业厅与被告曾繁章、富乐公司签订的潮联厅农信（2018）个房贷字第100***********661号《个人购房按揭贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，应受法律保护。合同签订后，农信营业厅已依约发放贷款122万元,但被告曾繁章并没有按约定归还借款本息，显已构成违约，原告依法有权解除合同，提前收回全部贷款本息。主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告虽在诉状中提出与被告解除合同，但原告没有举证证明其在起诉前已通知被告解除合同，故原告与被告签订的《个人购房按揭贷款合同》，应在原告的诉状副本送达被告曾繁章之日即2020年1月16日解除。根据《合同法》规定，案涉合同解除后尚欠的全部借款（包括提前收回的借款），被告曾繁章仍应按约定支付本金、逾期利息。上述借款发生在被告曾繁章与被告陈凯玲婚姻关系存续期间，被告陈凯玲也向农信营业厅出具了《不可撤销贷款担保书》，故该笔借款为被告曾繁章、陈凯玲双方共同意思表示所负的债务，属被告曾繁章、陈凯玲的夫妻共同债务，被告曾繁章、陈凯玲依法应对上述借款承担共同还款责任。被告富乐公司为被告曾繁章的借款提供连带保证担保，该行为合法有效，依法应承担连带清偿责任。关于抵押责任。由于被告曾繁章提供的抵押房产仅办理了预售商品房抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，原告实际上仅取得了抵押物的预告登记权，并未取得抵押物的抵押权，因此，原告请求判令对被告曾繁章设定抵押的房地产享有优先受偿权的主张，于法无据，本院依法不予支持。被告曾繁章、陈凯玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、解除原告汕头市****信用合作联社辖属农信营业厅与被告曾繁章、汕头市富乐房地产有限公司签订的编号为潮联厅农信（2018）个房贷字第100***********661号《个人购房按揭贷款合同》。二、被告曾繁章、陈凯玲应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告汕头市****信用合作联社借款本金1152622.10元，并支付利息15046.84元、逾期利息[截至2020年1月16日止为300.05元；从2020年1月17日起至还清欠款之日止，以尚欠借款本金为计息基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下调25%的利率加收50%计算]。三、被告汕头市富乐房地产有限公司应对第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；被告汕头市富乐房地产有限公司在承担保证责任后，有权向被告曾繁章、陈凯玲追偿。四、驳回原告汕头市****信用合作联社的其他诉讼请求。如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15174元，由被告曾繁章、陈凯玲、汕头市富乐房地产有限公司共同负担。被告曾繁章、陈凯玲、汕头市富乐房地产有限公司应负担的案件受理费15174元，应在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  李统才人民陪审员  王南雁人民陪审员  郑欢欢二〇二〇年四月十三日书 记 员  郑晓微相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。