广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初18471号原告：周亚琴，女，1972年9月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*************富宜居二梯401房，公民身份号码432************325。委托诉讼代理人：尹艳萍，广东东立律师事务所律师。被告：佛山市禹志龙成酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇世埠社区*民委员会文华路**嘉信龙成大厦**商铺，统一社会信用代码91440606MA4W6QNW5X。法定代表人：梁雄佳。被告：梁雄佳，男，1990年3月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇盐步文兴**怡雅苑****，公民身份号码440************355。被告：佛山市禹志酒店管理有限公司，住所，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇世埠社区*民委员会文华路长路段****铺社会信用代码914************684。法定代表人：梁雄佳。被告：陈冬洁，女，1988年11月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******************，公民身份号码441************726。原告周亚琴与被告佛山市禹志龙成酒店管理有限公司（以下简称禹志龙成公司）、梁雄佳、佛山市禹志酒店管理有限公司（以下简称禹志公司）、陈冬洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，本案依法转为适用普通程序，于2020年2月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人尹艳萍到庭参加诉讼。被告禹志龙成公司、梁雄佳、禹志公司、陈冬洁经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告的《房屋租赁合同》因被告拖欠租金已于2019年5月23日终止，判令四被告支付拖欠原告2018年7月15日前的租金14175元、拖欠2018年8月份起至2019年5月止的租金共计22500元（共计10个月，免租1个月即按9个月计算租金），并按中国人民银行同期贷款利率自欠租之日起至付清款之日止支付原告利息（暂计至2019年7月31日利息为1020元）；2.判令四被告按每日千分之一的标准自欠租之日起至付清款之日止支付原告违约金（暂计至2019年7月31日止违约金为6850元）；3.判令被告支付的租赁保证金5000元归原告所有；4.判令四被告退还原告因其未帮原告购买部分家私物品的配置费为13149元；5.诉讼费由四被告承担。事实和理由：被告禹志公司与原告于2016年11月20日签订了《房屋租赁合同书》，即被告禹志公司租赁原告所有的位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区*************************屋用于商业公寓经营。双方对租期、租金、双方权利义务及违约责任等作了约定，租期为2017年1月12日至2022年1月15日止，租金为每月2500元，每两年递增8%（不含税），每年免租期为一个月，按季度支付，被告禹志公司须于每季度月15号将下期租金全额一次性支付给原告。被告禹志公司须向原告支付二个月租金即5000元作为租赁保证金。为了方便将原告出租的房屋用于被告禹志公司的酒店公寓经营使用，被告禹志公司又在签订《房屋租赁合同书》的当日与原告签订了《家私家电代购委托书》及《委托装修合同》二个附件，约定由被告禹志公司统一代原告委托装修公司对出租房屋进行装修并购置房屋内配置的家私电器，费用由原告分期支付给被告禹志公司。合同成立后，原告依约将房屋交付被告禹志公司装修及经营使用，被告禹志公司也支付了租赁保证金5000元及部分租金给原告，但被告禹志公司自2018年4月份起开始拖欠原告租金，2019年5月23日原被告的《房屋租赁合同》及附件合同因被告禹志公司的违约即拖欠租金而终止，被告禹志公司的关联公司即被告禹志龙成公司与原告签订了《房屋终止租赁及物品费用交接清单》，被告禹志龙成公司共拖欠原告2018年7月15日前的租金14175元、欠2018年8月至2019年5月份租金共计22500元（欠租10个月，减去被告免租期1个月，实按9个月计算）。同时被告禹志公司收取了原告购买家私家电的款项，却未购齐家私家电物品，其应退还所欠原告家私物品配置费13149元（被告已立有结欠单据）。被告禹志公司拖欠租金的行为已违反了《房屋租赁合同》第八条第（二）款第1项之规定，构成了违约，依《房屋租赁合同》第十一条第4项，被告禹志公司应按迟延支付的租金以每日1‰向原告支付违约金。由于被告禹志龙成公司作为被告禹志公司的关联公司与原告签订《房屋终止租赁及物品费用交接清单》，其与被告禹志公司共同承租经营原告的房屋，应依法对被告禹志公司的债务承担连带清偿责任。被告陈冬洁作为被告梁雄佳的妻子与被告梁雄佳共同经营管理公寓，经营收入用于夫妻共同生活且在经营后期以其个人名义向原告等业主支付租金，其股东个人财产与公司财产混同，因此被告陈冬洁对被告梁雄佳及被告禹志公司的债务承担连带清偿责任。为此，原告依法提起诉讼。被告禹志龙成公司未作答辩。被告梁雄佳未作答辩。被告禹志公司未作答辩。被告陈冬洁未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告禹志龙成公司、梁雄佳、禹志公司、陈冬洁没有提交证据。四被告未到庭参加诉讼，视为其放弃庭审质证和抗辩的权利。经审查，原告提供的证据均真实合法，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年11月20日，被告禹志公司与原告签订《房屋租赁合同书》，约定被告禹志公司租赁原告所有的位于佛山市顺德区龙江镇325国道与文华路交汇处（龙江山旁）广域-龙成国际1栋xx号房屋用于商业公寓经营，租期为2017年1月12日至2022年1月15日止，租金为每月2500元，每两年递增8%（不含税），每年免租期为一个月，租金按季度支付，被告禹志公司须于每季度月15日将下期租金全额一次性支付给原告;被告禹志公司无故迟延支付租金，且被告禹志公司财务部在收到原告书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的1‰向原告支付违约金，且违约金总额不得超过迟延支付租金的总和;被告禹志公司须向原告支付二个月租金5000元作为租赁保证金。同日，被告禹志公司与原告签订《家私家电代购委托书》及《委托装修合同》，约定由被告禹志公司统一代原告委托装修公司对出租房屋进行装修并购置房屋内配置的家私电器，费用由原告分期支付给被告禹志公司。合同签订后，原告将房屋交付给被告禹志龙成公司装修。此后，被告禹志龙成公司开始经营使用原告房屋，被告禹志龙成公司也支付了租赁保证金5000元给原告。2019年11月20日，原告支付给被告禹志公司装修配套费6000元。2019年12月19日，原告支付给被告禹志公司装修配套费45000元。二、2019年2月14日，原告与被告禹志龙成公司签订《房屋终止租赁及物品费用交接清单》，约定被告禹志龙成公司将租赁原告的房屋及屋内设备交还给原告，欠缺物品的总价值为13149元，双方已对房屋租住期间所发生的各项费用和已交接清楚，并同意之前未付租金另行协商结算，签署协议后，双方不再存在租赁关系，2019年5月27日后的物业水电费用由业主自行负责扣费；被告禹志龙成公司一共拖欠原告2018年7月15日前的租金14175元和2018年7月16日至2019年5月份租金共计22500元。三、被告禹志龙成公司是自然人独资有限责任公司，被告梁雄佳是被告禹志龙成公司的唯一股东，被告陈冬洁是被告禹志龙成公司的监事。四、被告梁雄佳与被告陈冬洁于2012年3月29日登记结婚。本院认为，原告为案涉租赁房屋的合法产权人，其与被告禹志公司签订的《房屋租赁合同书》及与被告禹志龙成公司签订的《房屋终止租赁及物品费用交接清单》是双方真实意思的表示，符合法律的规定，已成立生效，本院据此认定双方间的租赁合同存续期间。被告禹志公司租赁原告房屋后应依约支付租金给原告，原告主张被告禹志公司没有支付2018年7月15日前的租金14175元和2018年7月16日至2019年5月份租金共计22500元给原告，被告禹志公司未提出异议以及反驳的证据，本院认定被告禹志公司尚欠原告租金36675元。被告禹志公司逾期支付租金造成原告相应的利息损失，依法应按国家的有关规定向原告支付逾期付款的利息。对于原告诉请的迟延支付租金的违约金，《房屋租赁合同书》第十一条第4款约定：“乙方（被告）无故迟延支付租金，且乙方财务部在收到甲方（原告）书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的1‰向甲方支付违约金，且违约金总额不得超过迟延支付租金的总和”。被告禹志公司在原告起诉后仍未履行支付租金的义务，原告可依照合同约定要求被告禹志公司支付迟延支付租金的违约金。但是，上述合同约定的违约金及原告主张的逾期付款利息总和明显高于原告的实际损失，因此，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告禹志公司向原告支付逾期付款的利息及违约金4000元。对于超出的部分，本院不予支持。被告禹志龙成公司签署《房屋终止租赁及物品费用交接清单》确认交接手续，故被告禹志公司与被告禹志龙成公司均为租赁合同相对方，被告禹志龙成公司应与被告禹志公司共同承担清偿责任。被告禹志龙成公司于《房屋终止租赁及物品费用交接清单》中确认欠缺原告物品的总价值为13149元，原告要求被告禹志龙成公司、禹志公司赔偿物品损失款13149元有理，本院予以支持。原告诉请没收被告禹志龙成公司、禹志公司交付的租赁保证金5000元，但双方并未在合同中明确约定原告享有该项权利，故被告禹志龙成公司、禹志公司虽存在迟延支付租金的行为，但原告并无权没收租赁保证金，该租赁保证金依法可在被告禹志龙成公司、禹志公司所负的债务中予以扣减。综上所述，被告禹志龙成公司、禹志公司应向原告支付48824元（36675元+4000元+13149元-5000元）。被告梁雄佳系被告禹志龙成公司的自然人独资股东，被告梁雄佳不能证实公司财产独立于其个人财产，故被告梁雄佳对被告禹志龙成公司的债务依法承担连带清偿责任。被告陈冬洁与被告梁雄佳为夫妻关系，且被告陈冬洁是被告禹志龙成公司的监事，可见被告陈冬洁与被告梁雄佳共同经营管理，而被告梁雄佳个人财产与公司财产混同，因此被告陈冬洁对被告梁雄佳的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市禹志龙成酒店管理有限公司、佛山市禹志酒店管理有限公司、梁雄佳、陈冬洁应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付48824元；二、驳回原告周亚琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1367.35元（原告周亚琴已预交），由被告佛山市禹志龙成酒店管理有限公司、梁雄佳、佛山市禹志酒店管理有限公司、陈冬洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨荣波人民陪审员  周美银人民陪审员  朱伟民二〇二〇年四月二十一日书 记 员  苏俊雄