浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初1353号 原告：董斐，女，1987年10月19日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：雷建军,浙江红太阳（金华）律师事务所律师。 被告：范承喜，男，1964年10月20日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：龚贺胜，浙江溪源律师事务所律师。 被告：徐瑞军，男，1961年3月21日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：姜国根，浙江丹溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娣，浙江丹溪律师事务所律师。 原告董斐与被告范承喜、徐瑞军房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年2月11日向浙江省兰溪市人民法院提起诉讼，浙江省兰溪市人民法院于当日受理后，依法适用普通程序进行了审理，并于2018年5月10日作出（2015）金兰民初字第237号民事判决书。原告董斐不服该判决，上诉至浙江省金华市中级人民法院。2018年11月12日，浙江省金华市中级人民法院作出（2018）浙07民终3843号民事裁定书，将该案发回浙江省兰溪市人民法院重审。2018年11月28日，浙江省兰溪市人民法院以原告董斐为浙江省金华市中级人民法院正式干警为由，向浙江省金华市中级人民法院报请指定其他法院管辖。2018年12月10日，浙江省金华市中级人民法院以原告董斐为该院正式干警为由向浙江省高级人民法院报请指定管辖。2019年3月5日，浙江省高级人民法院作出（2019）浙民辖12号民事裁定书，指定该案由浙江省建德市人民法院审理。2019年4月2日，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告董斐的委托诉讼代理人雷建军、被告范承喜的委托诉讼代理人龚贺胜、被告徐瑞军及其委托诉讼代理人陈娣两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董斐向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求解除原告董斐与被告范承喜签订的房屋买卖合同，被告范承喜退还购房款976814元，并判令被告范承喜赔偿原告损失2657086元。2、本案诉讼费用由被告范承喜承担。事实和理由：兰溪市经济开发区轻工业园区Ａ区地块，使用面积2644.9平方米，该地块类为商业服务业，由被告范承喜取得国有土地使用权，土地证号为兰国用（2006）第101-9**，后以被告范承喜名义，由14户联合建房，共32间，由联建户共同出资。其中原告出资购买的联建房为兰溪市经济开发区62号营业房3间及住宅48号3单元，面积为671.7平方米。被告范承喜委托徐瑞军全权代理（包括出让、承建、办理房产证等有关手续）。原告与被告范承喜于2007年9月23日签订集资建房分割地基协议，按协议原告于2007年10月10日支付被告范承喜的代理人徐瑞军“地基款”50万元，原告于2007年10月至2009年5月分五次支付给被告范承喜建房款476814元，该房屋于2009年12月底竣工，原告按照集资建房面积及分摊费用支付“地基款”及购房款，但被告至今未交付房产及钥匙。原告于2015年1月27日到兰溪市房产局窗口查询时发现该诉争的房屋的房产证、土地使用权证均于2013年2月27日办理到案外人胡嘉才名下。原告于2015年1月28日到兰溪市公安局经济开发区报案。综上，双方于2007年达成的房屋转让合同有效，原告已经履行了交清款项的义务，但被告未按约交付房产及协助办理权属证书，构成违约。且被告的代理人徐瑞军将案涉的房产恶意出让给案外人胡嘉才，并完成了权证的变更登记，该行为严重侵害原告的合法利益，该责任应由被告范承喜承担。因原告与被告范承喜之间无法自行解决纠纷，故诉至法院要求依法解决。补充说明，被告徐瑞军是兰溪市人民法院追加，原告坚持范承喜与徐瑞军之间是委托关系，相关责任应由委托人范承喜承担，而非徐瑞军承担。 被告范承喜答辩称，原告在本案中不具备诉讼主体资格，2007年9月23日，被告徐瑞军与原告父亲董柏明签订了地基分割协议，原告当时还是在校学生，原告父亲董柏明当时是交通局副局长，其以女儿名义签订协议，原告名字是董柏明亲笔书写；交纳给被告徐瑞军的款项，也是董柏明夫妇所支付。协议是双方当事人达成一致意思表示，原告作为在校学生，不可能作出意思表示，因此，地基分割协议是董柏明假借其女儿名义签订。2015年起诉时候，起诉状上起诉人董斐签名也是董柏明代写。 案涉地基分割协议因违反国家法律强制性规定而无效。 被告徐瑞军是被告范承喜的代理人，但是被告范承喜授权给徐瑞军的内容是让他筹资，办不动产权证，没有授权被告徐瑞军签订《地基分割协议》，没有授权被告徐瑞军在房屋没有建造好就收取款项。根据法律规定没有代理权、超越代理权行为只有经过被代理人追认，被代理人才承担民事责任，未追认行为由代理人自行承担。董柏明与被告徐瑞军之间的交易行为后果不应该由被告范承喜承担，案涉土地上的房子于2009年12月竣工，之后办理产权证，但是董柏明将其三间房屋作为投资项目，委托被告徐瑞军伺机转让，后来被告徐瑞军将案涉房子转让给案外人胡嘉才，所得款项没有交付董柏明，双方才产生纠纷，这个后果应由被告徐瑞军承担。 综上，原告主体不适格，董柏明与被告徐瑞军之间的交易行为后果应由双方自行承担，请求法庭驳回原告对被告范承喜的诉请。 被告徐瑞军答辩称，一、土地是范承喜招拍来的，当时就有建设用地规划设计条件，造几间房子怎么造都是明确的。范承喜将该土地转让给我开发，我支付了转让款210万元。按照规划设计条件，可造32间房屋，共有17个买家，有些买家是通过介绍来的，有些是自己找来的。一开始是想卖地基，由我来为买家建房，后来土管部门说这样违法，所以要房屋建好后进行二手房买卖。为避交纳税费，对外建房卖房都是以范承喜的名义进行。房屋都是我实际建造，当时我挂靠在兰溪市第三建筑公司名下，以范承喜名义和该公司签订了建房合同。这一批房子除了案涉的三间之外，其他均已经过户至买方名下，在交易中心过户时，我需要以范承喜代理人的名义和各买家签订一份房屋买卖合同，各项办证的税费都由买受人自行支付。二、原告所述支付给我的建房款数额不属实，案涉的三间房地基是一间10万元，案涉三间房的“地基款”我收到30万元，不是50万元，董柏明通过第三方来跟我商量按照10万元一间支付，其他买家是15万元至20万元一间，建房款是按照550多元一个平方计算，案涉的房子有证的是660多平方米，还有110平方米是没有办证的，合计是770平方米左右。另外，因钢筋价格上涨，我和各买受人商量后，每间又增加了一万元。案涉的三间房建房款总共需要47万元多，实际上董柏明只付了37万元，因为2008年6月6日出具的收条所涉的10万元我也未收到，是董柏明借给案外人中铁公司，因此合同中的90多万元款项我有30万元没有收到。案涉的三间房还有其他费用未付清，房屋后的围墙和道路、房屋前的人行道、门、水电变压器等都是我做的，但是董柏明费用未付。案涉的房子交付给董柏明他没要，但是房子钥匙给了他一套。三、因为被告范承喜委托给我房产过户的权限只有两年，当时董柏明这房子没法进行买卖，要求我在被告范承喜委托的两年期限内，将房子卖给其他人，房子卖掉的钱放我处用，并要求我出具了收到150万元的条子，相当于我要还给董柏明150万元，实际上一共收到董柏明60多万元款项，之所以写收到150万元是因为我与董柏明有其他工程上的联系。 针对两被告的答辩意见，原告董斐补充陈述称，董柏明和董斐是父女关系属实，原告认可董柏明代董斐签字的协议的内容。徐瑞军收取建房款，这么长时间也未对原告主体提出过异议，说明原告主体适格。被告徐瑞军称其和董柏明之间有经济往来不属实，收到60多万元借款却写成150几万元的说法也不符合常理。被告徐瑞军是在逃避问题，本案在兰溪市人民法院审理过程中，被告范承喜曾向公安机关报案控告被告徐瑞军诈骗，但是后来不构成诈骗，被告范承喜去报案的行为说明两被告之间的利益存在冲突，现在被告徐瑞军为被告范承喜开脱，说明双方存在利害关系。 对双方当事人提供的证据，本院组织双方进行了证据交换，对双方无异议的证据本院予以认定并在卷佐证，对双方有异议的证据和事实，本院分析认证如下： 一、原告为证明其主张，向本院举证如下： 1、土地使用证、兰溪轻工工业专业区建设用地规划设计条件及要求各一份，证明原告所诉标的具体情况及用途。 2、授权委托书、集资建房分割地基协议各一份，证明被告范承喜委托被告徐瑞军办理相关集资建房、办理房屋过户等事实。 3、收条六份、婚姻登记申请书一份，证明被告徐瑞军收取原告“地基款”和建房款的事实，杨翠花与徐瑞军系夫妻关系。 4、证明三份，收条二份，土地使用权转让协议书一份，证明其他原建房集资户也是与被告徐瑞军发生关系，被告徐瑞军是受被告范承喜全权委托。 5、房屋权属登记信息查阅表一份，证明案涉房产已经过户至第三人胡嘉才名下。 6、房地产买卖契约、未按程序建设工程登记表各一份，证明涉案房屋由被告范承喜夫妇卖给案外人胡嘉才的事实，涉案房屋当时是登记在被告范承喜名下。 被告范承喜对证据1无异议。对证据2真实性无异议，根据委托人意思，这份授权委托书涉及合法性问题，已经从被告徐瑞军处收回并销毁，没有原件。《集资建房分割地基协议》实际是被告徐瑞军与董柏明之间签订，因违反国家法律强制性规定，该协议无效。对证据3中六份收条真实性不能确认，被告徐瑞军收取多少款项以徐瑞军认可的为准；对婚姻登记申请书无异议。对证据4中三份证明有异议，证人应出庭作证，过户手续也是由被告徐瑞军办理，不是从被告范承喜处过户至自己名下；对两份收条有异议；对土地使用权转让协议书真实性无异议，这是黄爱仙与被告徐瑞军之间的行为，以徐瑞军的质证意见为准，但收款行为及法律后果应由被告徐瑞军承担。对证据5无异议。对证据6，原先房屋房产证一直办在被告范承喜名下，应被告徐瑞军要求，被告范承喜夫妻去签字协助被告徐瑞军完成房屋过户手续。 被告徐瑞军对证据1无异议。对证据2中授权委托书无异议，但土管局说内容违法，徐瑞军将该委托书拿回后还给范承喜；集资建房分割地基协议给徐瑞军签字时是空白的，与其他人所签的协议格式也不一致，但该协议内容违法，且协议所载的费用也未真实收到。对证据3真实性无异议，2007年10月10日的收条所涉的50万元不属实，实际是30万元；2008年6月6日的收条所涉的10万元没有收到；对婚姻登记申请书无异议。对证据4有异议，证明不符合证据形式要件；收条与本案无关；土地使用权转让协议书没有原件，不予质证。对证据5的真实性无异议。对证据6无异议。 本院经审查后认为，证据1、证据5、证据6符合证据要件，予以认定。对证据2、证据3的真实性予以认定，是否能证明原告的待证事实在说理部分分析。对证据4，证明系自然人出具，证人未出庭作证，不符合证据要件，不予认定，两张收条系徐瑞军出具给案外人金柏成与黄爱仙，与本案无关，不予认定，土地使用权转让协议书，被告徐瑞军在兰溪市人民法院审理本案时对该协议书真实性无异议，本院对该协议书的真实性予以认定。 二、被告范承喜为证明其主张，向本院举证如下： 1、公证书、委托书各一份，证明为了合法办理房屋产权证，被告范承喜夫妻到公证处办理委托书公证，委托被告徐瑞军办理房屋转让手续，产权证、土地证过户手续，委托期限是2009年8月12日至2011年8月11日。 2、国有土地使用权出让合同一份，证明当时兰溪市国土资源局把案涉土地出让给被告范承喜的事实。 3、刑事案件立案材料一组，证明被告范承喜认为被告徐瑞军将房屋先后出卖给原告和案外人涉嫌诈骗，要求公安机关立案，但最终不了了之。 原告董斐对证据1真实性无异议，但认为委托书出具时间是2009年，原告提供的委托书出具时间是2007年，协议签订也是2007年，被告这份委托书与本案无关联性，该委托书也推翻了被告范承喜在兰溪市人民法院审理本案时所称的将涉案地块转让给被告徐瑞军的事实。对证据2、3真实性无异议。 被告徐瑞军对证据无异议。 本院经审查后对证据1真实性予以认定，是否能证明被告范承喜的待证事实在说理部分分析。对证据2、3予以认定。 三、被告徐瑞军为证明其主张，向本院举证： 借条一份，证明原告提供的收条中2008年6月6日所涉的10万元款项徐瑞军没有收到，是董柏明借给刘自松的，当时董柏明要叫来办理的人把该借条带回去，徐瑞军留下了复印件。 原告有异议，认为与本案无关联。 被告范承喜无异议。 本院经审查后认为，该借条系复印件，是案外人出具给董柏明，并未提到与本案相关的内容，不符合证据要件，不予认定。 经原告董斐申请，本院委托了浙江博南土地房地产评估规划有限公司对本案所涉的房产市场价值进行了评估，该公司出具评估报告一份，确定房地产总价为363.39万元。 原告对该评估报告真实性、合法性无异议，对房屋市场价值有异议，认为报告称采用比较法和收益法评估，但是没有提供相关依据作为附件，该评估价格低于正常市场价，应该由评估委员会或者专家对报告进行评审，最终由法院决定。 被告范承喜对该报告无异议。 被告徐瑞军认为该评估报告确定的市场价值过高。 经原告申请，浙江博南土地房地产评估规划有限公司于2019年11月11日出具了书面回复一份，认为其出具的评估报告内容按照房地产估价规范要求，涵盖了上述估价结果报告内容。 原告对该回复内容有异议，要求重新回复，后于2019年12月25日表明不需要该公司重新回复。 综上，本院对以下事实予以认定： 2006年1月17日，兰溪市国土资源局（出让人）与被告范承喜（受让人）签订了《国有土地使用权出让合同》一份，双方约定出让人将位于兰溪市经济开发区商业用地（九）总面积2644.85平方米土地使用权出让给受让人，该合同项下的土地使用权出让年期为40年。土地使用权出让金价格为每平方米600元，合计为1586910元。同年，该宗土地的土地使用权登记至被告范承喜名下。2007年3月1日，被告范承喜向被告徐瑞军出具授权委托书一份，载明：各位受买人：因诸多原因，现对座落兰溪市经济开发区红星村新西苑大酒店西边［兰国用2000第10Ｙ-913号］共有32间，地号10Ｙ-821-0-449，商业用地面积2644.9平方米拟出让，该事宜委托徐瑞军全权代理（出让、承建、办理房产证等有关手续）。2007年9月23日，以被告范承喜为甲方与以原告董斐为乙方的双方签订了《集资建房分割地基协议》，被告徐瑞军在甲方委托代理人处签名，原告董斐父亲董柏明在乙方处签了原告董斐的名字。该协议载明：甲乙双方（还包括其他人）于2006年3月30日，以范承喜名义受让了兰溪经济开发区区Ａ区地块……集资人现进行分割，为了依法维护甲乙双方的合法利益，特订立本协议……一、乙方从甲方名下分割取得商业用房地基叁间，编号为柒至玖间。二、对取得商业用地使用权的费用进行分摊，乙方应当支付给甲方取得土地使用权的各项费用伍拾万元……2007年10月10日，被告徐瑞军向董柏明出具收条一份，确认收到董柏明购买“地基款”（红星村范承喜商业地块第7-9间共三间）计伍拾万元整。2007年10月12日，被告徐瑞军向董柏明出具收条一份，确认收到董柏明房屋基建款计捌万元。2008年2月1日、2008年6月6日，被告徐瑞军分别向董柏明出具一份收条，分别确认各收到建房款10万元。2009年1月20日，被告徐瑞军向董斐母亲金海英出具一份收条，确认收到建房款10万元。2009年5月14日，被告徐瑞军的妻子杨翠花向金海英出具收条一份，确认收到建房款96814元，以上款项合计为976814元。 2008年12月，被告范承喜受让土地使用权的座落于兰溪市经济开发区地块上房屋建成竣工，建房审批4层，实际建成5层。后该幢房屋登记在被告范承喜名下，地址明确为兰溪市。 2009年8月12日，被告范承喜与其妻子章美芳向被告徐瑞军出具了一份委托书，载明：……经慎重考虑全权委托徐瑞军以我们的名义办理坐落在兰溪经济开发区区Ａ区1-4层房屋一幢，计建筑面积7046.75平方米（……）的房屋转让及产权证、土地证过户手续。其中第十一号（第二十间至二十一间）两间一至四层商业用房…不在授权范围内。……委托期限自二〇〇九年八月十二日至二〇一一年八月十一日止。该委托书经兰溪市公证处公证。2015年，原告董斐提起诉讼，2015年3月16日，被告范承喜以被告徐瑞军将位于兰溪市经济开发区地块上营业房（第7-9间）及住宅先出卖给原告董斐收取款项后又将该房屋出卖给案外人胡嘉才涉嫌合同诈骗为由向兰溪市公安局报案，兰溪市公安局于2015年3月19日决定立案侦查。 2013年2月6日，被告范承喜、章美芳夫妻与案外人胡嘉才签订了《房地产买卖契约》一份，双方约定被告范承喜将位于兰溪市部分房产出卖给胡嘉才，后该部分房产登记至胡嘉才名下，所涉面积为1层161.23平方米，2-4层500.78平方米。该部分房产即为被告范承喜与原告董斐签订的《集资建房分割地基协议》所载明的第7-9间房产，即本案诉争的房产。 经原告董斐申请，本院委托了浙江博南土地房地产评估规划有限公司对本案所涉的房产市场价值进行了评估，该公司出具评估报告一份，确定房地产总价为363.39万元。 本院认为，双方争议的焦点：一、董斐在本案中是否为适格主体。二、两被告之间是否存在委托关系。三、案涉的合同是否为房屋买卖合同。 关于第一项争议焦点，两被告以案涉的《集资建房分割地基协议》中董斐的签名为其父亲董柏明所签，案涉三间房的款项均由董柏明夫妇支付、彼时董斐为在校学生为由，认为董斐并未作出意思表示，故在本案中其不具有主体资格。本院认为，2007年原告董斐已经成年，具有完全民事行为能力，原告董斐明确认可其父亲代替其在协议上签字并购买房屋的行为，该行为即作出了意思表示，故董斐应认定为合同的一方当事人，其在本案中提起诉讼并无不当，具有主体资格。董柏明夫妇支付款项的行为并不能否定董斐的合同当事人身份。 关于第二项争议内容，原告董斐主张两被告之间系委托关系，与原告具有合同关系的是被告范承喜；被告范承喜认可将土地转让给徐瑞军开发，认为虽出具委托书给徐瑞军，也是为了形式合法，且徐瑞军买卖地基、在房屋未建好收取款项的行为均超出了委托的范围；被告徐瑞军称范承喜将土地转让给其开发。本院认为，本案中，被告范承喜先后出具了两份委托书给被告徐瑞军。2007年3月1日被告范承喜出具给被告徐瑞军的授权委托书，明确载明被告范承喜将位于兰溪市经济开发区的土地拟出让，其将该事宜委托给被告徐瑞军全权代理（出让、承建、办理房产证等有关手续），该委托书的抬头是“各位受买人”，被告徐瑞军将该委托书向包括原告在内的各买受人出示过，被告徐瑞军是以受被告范承喜委托的人的身份和各买受人进行交易行为。2009年8月12日，被告范承喜与其妻子章美芳又向被告徐瑞军出具了一份委托书，载明：……经慎重考虑全权委托徐瑞军以我们的名义办理坐落在兰溪经济开发区区Ａ区1-4层房屋一幢，计建筑面积7046.75平方米（……）的房屋转让及产权证、土地证过户手续。其中第十一号（第二十间至二十一间）两间一至四层商业用房…不在授权范围内。……委托期限自二〇〇九年八月十二日至二〇一一年八月十一日止。本案所涉的三间房屋为7-9间，包含在被告范承喜委托给被告徐瑞军的范围内。故原告认为两被告之间系委托关系的意见，具有事实依据，本院予以支持。两被告称2007年的委托书因委托内容中包含土地买卖内容而违法，被告徐瑞军已经将该委托书原件交还被告范承喜销毁，2009年的委托书也只是为了形式合法，便于配合被告徐瑞军开发房屋、买卖房屋等行为。本院认为，即使两被告之间真的不存在委托关系，从对外公示的角度，与兰溪市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》的当事人（受让人）是被告范承喜，在2007年其向被告徐瑞军出具委托书时，该宗土地的土地使用权登记在被告范承喜名下，被告范承喜是该宗土地的使用权人，其有权委托被告徐瑞军在该宗土地上按照规划设计条件建房。被告徐瑞军向各买受人出示过2007年的委托书，两被告虽称该委托书已交回被告范承喜销毁，但均无证据证明其将该事实告知过原告，且根据庭审中查明的事实，被告徐瑞军之后仍以被告范承喜名义与原告等买受人签订了地基分割协议收取“地基款”，以被告范承喜名义对外签订建房合同，房屋建造过程中，分批次向各买受人收取款项，房屋竣工验收了，其又取得了另一份被告范承喜出具的委托书，配合各买受人办理房屋过户手续，原告有足够的理由相信被告徐瑞军仍系受被告范承喜的委托与原告进行交易行为，故被告范承喜仍应承担相应的合同责任。 关于第三项争议焦点：原告认为其与被告范承喜之间签订了《集资建房分割地基协议》，按照该协议支付“地基款”，又按照双方口头约定分批次支付了建房款，双方之间存在房屋买卖合同。被告范承喜则认为该份《集资建房分割地基协议》是关于土地买卖的合同，双方之间实际上形成了集资建房协议。被告徐瑞军则认为，一开始是土地买卖，由其帮各买家建房，后是二手房买卖关系。本院认为，根据案涉的《集资建房分割地基协议》及庭审中原告董斐及被告徐瑞军均认可的事实，该宗国有土地在转让给被告范承喜时已经取得了规划设计条件，之后该房屋也是按照规划条件统一建成，结合被告徐瑞军以被告范承喜委托代理人身份与原告董斐签订了《集资建房分割地基协议》，将第7-9间商铺地基“分割确认”给董斐，并向原告收取了被告范承喜一方取得土地使用权的各项费用50万元，后又按照每平方米500多元的价格计算“建房款”，原告董斐已经按照约定分期支付，可视为双方就案涉国有土地上确定的房屋建立了买卖合同，购房款是按照“地基款”和“建房款”分别计算予以预付，案涉的《集资建房分割地基协议》应视为合同的一部分，双方已经履行完毕的建房款支付等内容也属于合同的一部分。再结合庭审中被告徐瑞军陈述的内容，其他与原告一起购房的16户买家，在办理房屋权证转移登记时，也都补签了房屋买卖合同，故原告主张其与被告范承喜之间形成了房屋买卖合同，具有事实依据，本院予以支持。案涉的《集资建房分割地基协议》载明的“分割取得商业用房地基叁间，编号为柒至玖间”，虽使用“分割取得”字样，但实际上该三间商业用房地基土地使用权既未转移登记至原告名下，被告范承喜也未将该部分土地实际交付给原告自行建造房屋，不符合土地使用权的转让或者是土地的转让情形，故对于被告范承喜所述的该协议实际上是土地买卖合同的意见，本院不予采纳。 根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告范承喜通过公开招拍的方式受让取得了案涉的国有土地的使用权，并依法取得了建房规划许可，其委托被告徐瑞军在该土地上承建房屋、出售房屋、办理房产证件等，被告徐瑞军以被告范承喜委托代理人身份与原告董斐签订了《集资建房分割地基协议》，并向原告收取了被告范承喜一方取得土地使用权的各项费用50万元，后又按照双方的口头约定收取原告董斐支付的建房款476814元，双方就案涉国有土地上第7-9间的房屋建立了房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，合同成立。至原告董斐向兰溪市人民法院起诉时，该7-9间的商铺早已竣工，且已经转移登记至案外人胡嘉才名下，说明至原告董斐起诉时，该房屋已经具备交付及办理房屋产权转移登记手续的条件，原告董斐与被告范承喜之间关于商铺买卖合同内容至此也并不存在违反国家法律法规的强制性规定的情形，该合同有效并对双方均有约束力。案涉的房屋已经被出卖给案外人且登记至案外人胡嘉才名下，故原告董斐以不能实现合同目的为由要求解除双方之间的房屋买卖合同并返还已付房款976814元，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告董斐以被告范承喜违约为由，要求参照房屋当前的市场价值扣除已付房款赔偿损失，亦有事实依据，本院予以支持，根据鉴定意见书，该房屋当前的市价约为3633900元，扣除976814元后为2657086元。被告徐瑞军认为案涉房屋价值被评估的过高，原告主张的损失也过高，本院认为，根据被告徐瑞军所述，案涉的房屋于2013年2月被出卖给案外人胡嘉才的价格约为260万元，若按照年利率6%的标准计算利息至今已经超过109万元，两项合计的金额也超过房屋的评估价3633900元，故原告主张损失按照目前的房屋市场评估价扣除已付房款来计算，本院认为基本合理，对被告徐瑞军该项意见，本院不予采纳。被告徐瑞军称原告尚有部分费用未结清，包括税费、变压器费用、验收费用等，但未提供相应的证据证明存在以上费用且原告董斐应支付以上费用，故被告徐瑞军该项意见，本院亦不予采纳。被告徐瑞军称董柏明要求其出卖案涉的房屋，并将房款由其使用，但无相应的证据予以证明，被告徐瑞军该意见，本院亦不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决如下： 一、解除原告董斐与被告范承喜之间就位于兰溪市三间房屋达成的房屋买卖合同。 二、被告范承喜于本判决生效后十日内向原告董斐返还购房款976814元。 三、被告范承喜于本判决生效后十日内向原告董斐支付赔偿款2657086元。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费35871元，由被告范承喜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  蔡竞燕 人民陪审员  黄春萍 人民陪审员  朱志成 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  宋梦洁