广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初54号 原告：杜波，男，1975年1月26日出生，土家族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：李奇钦，广西帮达律师事务所执业律师。 被告：广西祥美房地产开发有限公司（以下简称祥美房地产公司），住所：广西壮族自治区南宁市青秀区东葛路**绿城小筑商住综合楼**房。统一社会信用代码：914501006902133443。 法定代表人：蒋涛。 委托诉讼代理人：章坚，广西观复律师事务所执业律师。 案由：商品房销售合同纠纷。 适用程序：简易程序（小额诉讼程序）。 立案日期：2020年1月13日。 开庭日期：2020年3月12日。 原告杜波诉讼请求：1.祥美房地产公司向其支付逾期交房违约金10520.87元（从2015年3月14日起计算至2016年6月1日止）；2.祥美房地产公司向其支付逾期办理房屋所有权登记违约金1182.12元。事实和理由：2013年9月13日其向祥美房地产公司购买位于凭祥市北环路63号祥美华庭商品房1栋305号房，约定：房屋建筑面积138.26㎡，购房款为236424元；祥美房地产公司应予2015年3月13日前向其交付经五方验收合格的商品房；房屋交付使用后730日内，祥美房地产公司向其交付房屋登记机构要求办理房屋所有权登记的证件资料。2013年12月27日其已经全部交付了房款236424元。现祥美房地产公司于2016年6月1日交房，逾期445天，且截止起诉之时仍未交给其办理房产证的资料，构成违约。 被告答辩意见：1.杜波主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效；2.合同约定，因中雨等原因，交房时间可以顺延，逾期天数应予以扣除相应天数。 查明事实：杜波与祥美房地产公司于2013年9月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号：XM-1-0305），约定：一、杜波向祥美房地产公司购买位于凭祥市北环路63号祥美华庭1栋305号房。二、付款方式为商业银行按揭贷款，总房款为236424元。三、出卖人应在2015年3月13日前交房，交房条件为该商品房经勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，但如遇特殊原因需要延期交房，出卖人应在约定的交房日期或实际日期前将延期原因和统计结果以书面形式告知买受人。四、逾期交房超过90日后,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，按合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。五、双方同意以买受人自行办理房屋所有权登记，出卖人向买受人提交办理房屋产权登记所需资料，因出卖人过错延迟办理上述手续，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，最高不超过总房款的0.5%，合同继续履行。合同签订后，杜波按约定支付首付款并办理银行按揭贷款。 2015年7月10日，施工单位、勘验单位、设计单位、监理单位、建设单位共同出具《建设工程质量竣工验收意见书》，2019年11月19日，祥美房地产公司在凭祥市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。杜波与祥美房地产公司于2017年2月23日签订房屋交接书，双方确认杜波收房时间为2016年6月1日。 2017年4月12日，杜波通过挂号信向祥美房地产公司邮寄《关于要求支付逾期交房违约金的函》，挂号信已经达到祥美房地产公司，但无人签收，该挂号信被退回。杜波又将《关于要求支付逾期交房违约金的函》送达给祥美房地产公司在凭祥的工作人员，该工作人员签收该函。 本院意见：一、关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。杜波与祥美房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。杜波与祥美房地产公司约定交房的时间为2015年3月13日，而确认房屋交付时间为2016年6月1日，祥美房地产公司已经违约。根据合同约定，逾期交房违约金按日计付，属连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效。本案双方当事人约定了交房日，祥美房地产公司未能按约定交房，杜波作为合同当事人应当知道其权利被侵害，因此，其主张的逾期交房违约金的诉讼时效应从2015年3月14日起计算。杜波于2017年4月12日向祥美房地产公司主张逾期交房违约金，则2015年3月14起至2015年4月11日期间的逾期交房违约金的请求已超过两年诉讼时效，对该期间违约金的诉讼请求已丧失胜诉权利，对2015年4月12日至2016年6月1日的违约金的诉讼时效重新计算。杜波至2020年1月13日起诉没有超过三年诉讼时效。祥美房地产公司主张扣除中雨以上天数，但合同约定应在约定的交房日或实际交房日前将统计结果分别以书面形式告知买受人，但祥美房地产公司无证据已经按上述约定告知杜波，因此也不应扣减。祥美房地产公司应支付的逾期交房违约金计算为236424元×0.1‰×417天＝9858.88元，本院予以支持。 二、关于逾期办证违约金的问题。根据合同约定，祥美房地产公司在交付房屋后730天内，应向杜波交付办理房屋所有权登记的资料。祥美房地产公司已经于2016年6月1日交付商品房，但未在730日内即2018年6月1日前将办证证件资料交付给杜波，截止2020年1月13日已经逾期591天。现杜波主张合同继续履行，祥美房地产公司应按日向买受人支付房款万分之一的违约金，按照合同约定计算违约金至起诉之日为236424元×0.1‰×591天＝13972.66元，超过合同总价款的0.5%，超过部分不予支持，未超过部分为1182.12元，本院予以支持。 判决主文：一、广西祥美房地产开发有限公司向杜波支付逾期交房违约金9858.88元； 二、广西祥美房地产开发有限公司向杜波支付逾期办理房屋所有权登记违约金1182.12元。 判决依据：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款、第二款规定。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产的所在地法院申请执行。 案件受理费86元，减半收取46元，由杜波负担3元，广西祥美房地产开发有限公司负担43元。 本判决为终审判决。 审判员  冷应洪 二〇二〇年四月十三日 书记员  农 倩 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： （一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的； （二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； ……