黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初214号原告：大庆市盛帮石化产品经销有限公司，住所地大庆市高新区富民街新花园**车库。法定代表人：崔凯，职务经理。委托诉讼代理人：崔保发，男，1954年3月18日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：刘辉，黑龙江百湖律师事务所律师。被告：大庆福瑞邦药房连锁有限公司，住所，住所地大庆市高新区产业**翔安大街**div>法定代表人：刘云成，职务总经理。委托诉讼代理人：赵司怡、王云凤，黑龙江鸿大律师事务所律师。原告大庆市盛帮石化产品经销有限公司（以下简称盛帮公司）与被告大庆福瑞邦药房连锁有限公司（以下简称福瑞邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告盛帮公司委托代理人崔保发、刘辉，被告福瑞邦公司委托代理人赵司怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛帮公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告赔偿损坏和应由被告维修的原来原告所有的让胡路区西静路南侧13号商住楼商服9号房屋窗户护栏15个、窗玻璃50平方米、灯架168个、灯管168个、暖气片106片(大60型)和供暖管线价值20万元(以司法鉴定为准)；2.赔偿原告出售房屋损失26万元；合计46万元；3.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年8月31日,原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租用让胡路区西静路南侧13号商住楼商服9号房屋。租期三年，自2016年9月1日至2019年8月31日,合同还约定了供热管线由被告负责维修等其他事项。2013年大庆石油管理局热力公司对涉案房屋供暖系统进行改造,被告仅同意对租用的涉案房屋200余平方米进行了改造，其余2000平方米没有改造，也没有通知原告。造成供热管线等损坏至今没有使用。2019年9月份房屋到期后，原告派人接收房屋时发现2000平方米没有接通暖气，管线等设施没有维修现已无法使用,而且缺失窗户护栏15个、窗玻璃50平方米、灯架168个、灯管168个、暖气片106组(大60型)。因原告已将案涉房屋出卖给他人。现在购买方要求原告将上述房屋破损修复，而且因为以上原因原告迟延交房，已赔偿购买方损失26万元,原告多次找被告协商都没有解决,故原告诉至法院，请依法裁判。被告福瑞邦公司辩称，原告要求被告赔偿房屋损坏及缺失物品的损失，事实不清，证据不足，被告不应赔偿。一、被告并未对原告房屋的物品实施损坏行为，也未拆除或私拿屋中物品，被告对此无过错，不应承担赔偿责任。被告无法核实是否真的存在原告诉状中所述的缺少及损坏的物品，以及物品的损坏缺失是否是因案外人于庆东（沣旭超市）的行为造成的。被告在承租期内将房屋中的2042.06平方米出租给案外人于庆东用于经营沣旭超市，被告仅使用承租房屋中的234平方米，原告对此知情并同意被告将房屋进行转租，该房屋大部分面积是于庆东（沣旭超市）进行使用，并且在房屋租赁合同到期后也是由于庆东（沣旭超市）与原告之间直接办理的房屋交接手续，房屋是否有物品损坏缺失及种类、数量、损失是由谁造成的，被告均无法核实。即使原告所述损坏和缺失物品的事实存在，那么也应由于庆东（沣旭超市）进行赔偿，因为该房屋大部分面积是由于庆东使用的，且按照原告所述缺失和损坏的物品均处在于庆东（沣旭超市）使用的范围内，故应由于庆东（沣旭超市）进行赔偿。二、被告作为承租人无权也无义务承担相应的供暖系统整体改造责任，是否对涉案房屋供暖系统进行改造属于房屋所有权人自行决定的事宜。原、被告在2006年2月28日签订了为期10年的租赁合同并没有约定由被告负责房屋供暖系统改造。2013年大庆石油管理局热力公司对涉案房屋供暖系统进行改造，改造传统供暖方式，采取分户供暖即一户一阀，该供暖系统改造并不属于取暖设备的维修维护，而是属于房屋供暖系统的整体改造。按照合同约定，被告承担的仅是维修维护义务，且是对房屋出租时固有设施设备进行维修，而不是承担房屋整体供暖管线的改造和添附义务。并且涉案房屋是出租人所有，房屋内部的供暖管线是否改造应由出租人自行决定，改造相关费用也应由出租人自行承担。按照法律规定，涉案房屋的供暖系统改造也不应由被告承担。被告与原告之间属于租赁合同关系，合同法规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告作为承租人仅负有支付租金的法定义务，而不负有改造房屋整体供暖系统的义务。如要求被告承担房屋供暖系统整体改造责任，既不符合法律规定，又显示公平。三、原告无权要求被告承担其出售房屋所发生的损失。该部分损失是否实际发生，原告仅提供一份购房合同，并未提供其他证据，该房屋是否实际进行出售并办理过户手续、以及是否实际支付260,000元违约金均无法证实，故被告对该部分损失是否实际发生存在异议；原告无权依据其与案外人签订的房屋买卖合同来要求被告承担合同中的违约责任。依据《合同法》第73条、74条、272条的相关规定，合同具有相对性原则。内容的相对性，除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务；责任相对性，即违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任。原告出卖房屋的违约责任是由于其自身过错导致的，应由其自行承担。原告与被告之间的合同约定于2019年8月31日到期，而原告却与买受人约定于2019年9月1日交房，其没有为被告预留腾房时间，原告的这种约定必然会导致其无法按时交付房屋，其自身能够预见到且应当预见到无法按时交付房屋。通过原告提交的房屋买卖合同可知，原告在2019年5月30日之前就已经与买受人签订房屋买卖合同，合同中约定“原告不能在2019年9月1日前将房屋的门窗玻璃、护栏维修完好、水电暖设施不能正常使用，原告每日赔偿买受人经济损失10000元。”通过合同内容能够看出，原告在签订房屋买卖合同之前就已经清楚房屋的整体状态，当时距离交付房屋还有超过两个月的时间，原告完全有时间也有能力避免延期交付房屋的违约责任发生，但其未能采取相关措施，应由其自行承担该部分损失。原告主张的该部分损失对于被告来讲属于缔约时不可预见也无法预见的损失。原告因订立房屋买卖合同而产生的违约责任已经超过被告在与原告订立租赁合同时能够预见到或者应当预见的因违反合同所造成的损失，故也不应由被告承担该部分损失。综上，被告不应对原告负赔偿责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告盛帮公司围绕诉讼请求依法提交证据如下：一、2016年8月31日房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同约定租赁期间房屋内外和设施、设备维修由被告承担。被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，供暖系统改造不属于取暖设备的维修维护，而是属于房屋供暖系统的整体改造，该合同没有约定需要由被告负责承租房屋的供暖系统的整体工程改造，仅约定了被告需对承租房屋内的设备、设施承担维修维护义务，即对房屋出租时合同所附让区西静路13号商住楼9号商服室内设施设备清单上固有的设备设施维修维护，而不是承担房屋整体供暖管线的改造和添附责任。本院对该证据的真实性予以认定。二、让区西静路13号商住楼9号商服室内设施设备清单复印件一份（与被告副经理李德臣签订）。证明涉案房屋在被告租赁时，室内的设备设施数量。被告质证无异议。本院对该证据予以认定。三、大庆市鑫通物业有限公司出具情况说明一份。证明涉案房屋没有进行暖气改造，接入供热管线。经质证，被告对该证据的真实性及证明问题均无异议，但我方认为房屋供热管线进行重新改造应作为房屋所有权人的原告自行进行承担，被告将承租房屋中的2042.06平方米转租给第三人，自己仅使用其中234平方米，被告自行承担了该234平方米面积的供暖管线改造费用。本院对该证据予以认定。四、照片10张。证明涉案房屋室内设备、设施损坏情况及房屋窗户、玻璃、护栏等丢失、损坏情况。被告质证对证据的真实性及证明问题均有异议，该证据无法证实拍摄时间，也不能证明是被告的行为造成的破坏，不能证明是被告拆卸的。本院待结合其他证据佐证后对该证据进行认定。五、原告与案外人曹云河签订的关于涉案房屋买卖合同复印件一份，证明原告将涉案房屋卖给曹云河及原告与曹云河在合同中明确约定原告不能如约向曹云河交付房屋，应承担向曹云河每日支付10000元违约金的违约责任。被告对该证据的真实性及证明问题均有异议，原告仅提供一份房屋买卖合同，未能提供相关打款凭证、过户凭证以及支付260,000元违约金的凭证，无法证明其是否真实的将房屋出售、是否实际支付了相应违约金；其次，即使该房屋买卖关系真实存在，原告真的支付了违约金，结合原告提交的证据一即房屋租赁合同，原、被告之间的合同在2019年8月31日到期，而原告却与买受人约定2019年9月1日交房，其没有为被告及沣旭超市预留腾房时间，这种时间上的约定必然会导致其无法按时交房，且如果真的存在原告所述房屋物品损坏及缺失的情况，根据该买卖合同第7条的约定可知，原告在签订该买卖合同之前就已经了解房屋状况，其在买卖合同约定的房屋交付时间之前完全有时间有能力履行相关义务，从而避免违约责任的发生；该部分损失对于被告来说是缔约时不可预见也无法预见的损失，原告因订立买卖合同而产生的违约责任应由其自行承担。本院待结合其他证据佐证后对该证据进行认定。六、原告与曹云河签订的房屋交接单复印件一份。证明涉案房屋相关设备、设施的数量。被告对证据的真实性及证明问题均有异议，首先该交接书系原告与买受人之间签订的，上面并没有被告及第三人沣旭超市的签字确认，虽然交接书上面有物业公司的盖章，但也没有物业公司现场人员的签字，对其真实性有异议，不能证明是否真的缺少物品以及缺少物品种类及数量；其次交接书上明确写明在9月26日原承租单位沣旭超市将房屋腾空，可以证明原告对于被告将房屋转租的事实知情并认可以及房屋交接时被告并不在场，是由沣旭超市与原告之间直接进行的房屋交接，但该房屋交接书及清单上面也没有沣旭超市的签字确认，因此无法证明原告欲证明的问题。本院待结合其他证据佐证后对该证据进行认定。七、中国工商银行会战支行明细清单一份，证明由于被告未按期向原告交付涉案房屋，导致原告未能按照其与曹云河签订的房屋买卖合同约定期限交付房屋，导致原告赔偿曹云河逾期交房的损失26万元。被告对证据的真实性及证明问题无异议，但我方认为依据合同相对性原则，原告与第三人曹云河之间因房屋买卖而发生的违约损失，并不应由被告来承担。本院对该证据的真实性予以认定。被告福瑞邦公司向本院提交证据如下：原、被告于2006年7月3日签订的《租赁合同》复印件一份、福瑞邦公司与案外人于庆东（沣旭超市）之间签订的《房屋租赁合同》复印件4份，证明被告自2006年3月1日起承租原告所有的涉案房屋，房屋面积共计2276.06平方米，租期至2019年8月31日止，其中2006年至2016年间的第一份合同第四条第二款约定楼房内附属设备、设施包括：取暖设备、给水、排水系统，电力系统，消防设施设备等由乙方自行完善，合同中仅是约定了被告对于房屋内设备设施负有维修维护的义务，并未约定被告需要负责房屋供暖系统的整体改造；被告承租房屋后经原告同意将其中的2042.06平方米转租给于庆东用于经营沣旭超市，该部分面积的房屋一直由于庆东（沣旭超市）进行占有使用并管理，该部分区域不在被告的掌控范围之内，被告无法对该部分房屋进行破坏，并且结合原告提交的房屋交接书可以证实，被告并未参与办理房屋交接手续，是由沣旭超市与原告之间直接进行的房屋交接，因此原告所述各项物品的损坏和缺失均不是被告造成的，被告也不清楚是否真的存在原告所述的各项物品损坏和缺失的事实。原告对租赁合同的真实性无异议，对证明问题有异议，因该房屋在被告租赁期间，被告应履行合同约定的承租人义务，合同明确约定被告的义务，被告未如约履行，致使原告遭受到了损失，具体体现在房屋室内的设备与设施的丢失与损坏；对沣旭超市的租赁合同真实性无法确定，该合同能证明被告违法转租的事实，因被告违法转租导致涉案房屋室内设备设施损失、丢失的责任应由被告承担。本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2006年3月至2019年8月期间形成房屋租赁合同关系，双方共签订了两份租赁合同，其中2016年8月31日的《房屋租赁合同》约定原告将位于大庆市××路南侧××商住楼××号，面积2276.06平方米，1-2层房屋租赁给被告从事商业经营使用，该房屋内外已装修，室内有采暖、供电、照明、给排水、通风及消防设施和卫生间内设施齐全，一楼有白钢门斗2个，2部滚梯，就现有状况交付被告使用，租赁期3年，自2016年9月1日至2019年8月31日止，年租金95万元，租赁期间的房屋内外和设施设备维修，本着谁使用谁负责，谁付费的原则；被告应正常使用并爱护房屋及甲方提供的各项设施、设备，如因被告过错造成房屋或设备设施的损坏，被告负责赔偿。租赁期满，被告增加的房屋室内外装修设施、设备，其不得拆走，无偿完好的交付给原告。交付房屋时，原、被告签订了《让区西静路13号商住楼9号商服室内设施设备清单》一份，其中一层：长灯架6排、灯架95个、灯管95根、消防栓7个、配电箱2个、空气开关17个、水表2块、洗脸盆1个、卫生间坐便器4个、暖气片30组，118片、门斗暖气片1排、磁卡电话1部、窗口护栏34个；二层：长灯架6排、灯架73个、灯管73根、消防栓5个、配电箱3个、空气开关16个、水表1块、暖气片38组、121片、阳台暖气片一排、磁卡电话1部。庭审中，原、被告对该清单均无异议，故本院对此予以认定。现原告诉至法院，主张房屋到期后，原告收房发现房屋缺失窗户护栏15个，窗玻璃50平方米，灯架168个，灯管168个，暖气片106片(大60型)。另外，原告主张被告在房屋租赁期间未对房屋进行供暖系统改造，有2000平方米房屋未接通暖气，供暖管线等设施没有维修致使现在无法使用，对此原告要求被告给付供暖管线费用20万元（以司法鉴定为准）。被告则辩称其作为承租人无义务对房屋供暖系统整体进行改造，合同约定被告仅对房屋出租时的固有设施设备负有维修义务，而不承担房屋整体供暖管线的改造和添附义务。故不同意原告的该项诉讼请求。庭审中，原告提交了与案外人曹云河签订的房屋买卖合同一份，约定原告将案涉房屋以1000万元出售给曹云河，如甲方不能在2019年9月1日前（注：原、被告租赁合同于2019年8月31日到期）交付房屋或者交付房屋的玻璃、护栏没有维修完好，水电暖设施不能正常使用，甲方每日赔偿乙方经济损失10000元。现原告主张因被告迟延交房且设施破损没有维修好导致其赔偿曹云河经济损失260000元，现原告诉请由被告赔偿该260000元损失。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。庭审中，原、被告对《让区西静路13号商住楼9号商服室内设施设备清单》内容均无异议，故案涉房屋在交接时的设施设备及数量应以此清单记载为准。合同约定被告应正常使用并爱护房屋及各项设施、设备，如因被告过错造成房屋或设备设施的损坏，被告负责赔偿。现房屋到期后，被告向原告返还的房屋缺损窗玻璃50平方米，灯架168个，灯管168个，暖气片106片(大60型)，故被告对此应负赔偿责任，本院对原告要求被告赔偿上述设施、设备的诉请，依法予以支持。因设施设备清单中未体现房屋出租被告时有护栏15个，故本院对原告要求被告赔偿15个护栏的诉请，不予支持。关于原告诉请被告赔偿其未进行房屋供暖系统改造的管线损失20万元（具体金额，原告申请司法鉴定），对此本院认为，案涉租赁合同并未明确约定被告对房屋整体的供暖系统负有改造义务，仅约定了房屋内外和设施设备维修，本着谁使用谁负责，谁付费的原则进行；但并不能据此认定被告作为承租人对房屋的供暖系统负有改造义务，故被告在租期内未对供暖系统进行改造，并未违反合同约定，本院对原告要求被告赔偿未进行供暖系统改造管线损失的诉请，不予支持。案涉租赁合同于2019年8月31日到期，而原告与他人签订的房屋买卖合同却约定如甲方不能在2019年9月1日前交付房屋，则每日赔偿乙方经济损失10000元，因双方约定的交房日期在租赁期间内，原告据此要求被告承担迟延返还房屋的相关赔偿责任，无事实和法律依据，且原告也未能提交房屋买受人支付购房定金100万元或购房款1000万元的相关证据，根据本案的实际情况，仅凭借一份买卖合同尚不足以证实原告出售房屋并赔偿对方损失26万元的相关事实，故本院对原告要求被告赔偿损失26万元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大庆福瑞邦药房连锁有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告大庆市盛帮石化产品经销有限公司窗玻璃50平方米、灯架及灯管168个，暖气片106片(大60型)；二、驳回原告大庆市盛帮石化产品经销有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4100元（已减半收取）由被告承担1000元，原告承担3100元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  程宇二〇二〇年四月十三日书记员  宋宇附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。