四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1722民初3165号 原告：李志东，男，汉族，生于1984年11月28日，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王云翔，四川蜀邦律师事务所律师。 原告：唐桂芳，女，汉族，生于1982年8月30日，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王云翔，四川蜀邦律师事务所律师。 被告：杨涛，男，汉族，生于1993年5月20日，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：杨贤富，男，汉族，生于1970年11月18日，住四川省宣汉县，系杨涛之父。 被告：邹小梅，女，汉族，生于1993年3月3日，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：叶正富，宣汉县华景法律服务所法律工作者。 被告：赵毅，男，汉族，生于1982年2月24日，住四川省宣汉县。 原告李志东、唐桂芳诉被告杨涛、邹小梅、赵毅返还原物纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理，2019年10月17日，被告邹小梅申请追加赵毅为本案被告，因被告赵毅无法送达，本院于2019年11月26日针对赵毅发出公告，定于2020年2月13日开庭审理，后因疫情影响再次延期。其后通过微信联系上赵毅，于2020年4月3日由审判员彭良杉担任审判长，与人民陪审员阳登国、唐纯美组成合议庭开庭审理，书记员邓东担任法庭记录。原告李志东、唐桂芳及其委托诉讼代理人王云翔；被告杨涛的委托诉讼代理人杨贤富；被告邹小梅及其委托诉讼代理人叶正富；被告赵毅到庭参加诉讼。现审理终结。 原告李志东、唐桂芳提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还被其占有的宣汉县南坝镇精英街精英商城20楼Ｂ1号房产（以下简称案涉房屋）。不动产权证号：川（2017）宣汉县不动产权第××号；2．判令由被告支付原告对该房屋自行恢复原状所需费用60000元，并由被告结清所欠的物业费、水电费、燃气费等所有费用。3．判令被告支付原告从占有房屋之日起至返还之日止的占有使用费；4．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年6月6日，二原告与四川望豪房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（现房），约定该公司将其开发的宣汉县南坝镇精英街精英商城xxx房产出售给原告，建筑面积136.30平方米，单价3220元／平方米，总价款438886元，原告于合同签订当日支付了首付款138886元，余款30万元，原告于2016年6月23日向农行宣汉县支行申请按揭贷款，并将案款转入四川望豪房地产开发有限公司精英街项目部，至此，房款已全部付清；2016年6月15日该《商品房买卖合同》经宣汉县房产管理局备案；2017年4月5日，该房屋办理了产权登记，所有权人：唐桂芳、李志东，共同共有。但2018年8月，原告发现被告杨涛、邹小梅擅自对上述房屋进行装修，并入住该房。原告认为被告侵犯了原告的物权。依据《中华人民共和国物权法》第34条、36条、37条、38条的规定，被告杨涛、邹小梅应当返还原物、恢复原状、赔偿损失。特提起诉讼。 被告杨涛、邹小梅辩称，1．没有无偿侵占他人财产，是在被告赵毅处购买的案涉房屋，宣汉县昆池法律服务所孟胜为购房合同起草，已经支付购房款29万元，并实际使用达一年的时间；2．案涉房屋为一房多卖，被告赵毅与原告唐桂芳的哥哥唐军孝有涉嫌诈骗的嫌疑。 合议庭告知被告杨涛、邹小梅，如认为赵毅与案外人唐军孝涉嫌诈骗，可向公安机关报案。 被告赵毅辩称，自己向多年好友唐军孝购买了案涉房屋，唐军孝为精英商城开发商股东，可以拿到内部价格，就定了一套房屋，其后将案涉房屋卖给了被告杨涛、邹小梅。 原告围绕自己的主张提交了以下证据： 一、原、被告的身份信息，原告的结婚证复印件。 二、商品房买卖合同复印件。 三、不动产登记证复印件。 四、不动产登记明细表。 五、案涉房屋大门的照片。 六、收据复印件一份（138,886元），2016年6月14日中国农业银行现金缴款单一份（138,886元）。 被告杨涛、邹小梅的质证意见为：对原告提交的一、二、三、四组证据无异议，对五组证据，认为模糊不清，看不清楚房号。对第六组证据，认为缴款的时间相差几天。 被告赵毅的质证意见为：认可赵毅的身份信息是真实的，对其他证据不发表意见。 被告杨涛、邹小梅围绕自己的抗辩提交了以下证据： 一、邹小梅陈述笔录。 二、2018年7月12日赵毅与邹小梅签订的房屋买卖合同。 三、装修明细表（装修费用154,390元）。 四、赵毅出具的收款收条。 五、赵毅承诺书。 六、询问赵毅的笔录 七、赵毅卖房时交给邹小梅的收条复印件，及户名为唐军孝的存款回单。 八、收款照片、微信转账记录（29万的交付记录）。 原告李志东、唐桂芳的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据二的关联性有异议，对真实性、合法性无异议；对证据三的关联性有异议；对证据四、五、六、七有异议；对证据八无异议。 被告赵毅的质证意见为：均无异议。 被告赵毅没有提交证据。 合议庭出示一份依职权调取的证据，即案涉房屋在宣汉县不动产登记中心的计算机信息查询结果单。 所有当事人对该份证据，均无异议。 合议庭调取该份证据的缘由：被告邹小梅向本庭反映原告唐桂芳的父亲唐中荣、哥哥唐军孝是精英商城项目部的股东，合理怀疑该项目部为筹措资金，借用亲属的身份形成交易，再办理按揭，按揭款项回归到该项目部。因此本院开具的介绍信的内容为查询李志东、唐桂芳在宣汉县境内的所有房产登记信息。其查询结果仅有一套，即案涉房屋。 以上所有证据，对当事人均无异议的证据本院存卷佐证，对有异议的证据，本院结合庭审查明的事实，予以综合认证。 本院审理查明，案涉房屋【宣汉县南坝镇精英街精英商城xxxxx】在宣汉县不动产登记中心的计算机信息查询结果单显示，四川望豪房地产开发有限公司于2016年4月19日通过商品房新建取得该房产，所有权证号〔xxxxx〕；李志东、唐桂芳于2017年4月13日通过商品房买卖取得该房产，所有权证号〔xxxxxxx〕；2017年4月26日，李志东、唐桂芳作为抵押人将案涉房屋办理了抵押权登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司宣汉县支行，抵押权证号〔xxxxxx〕，被担保金额为300,000元，债务人为李志东、唐桂芳。该查询结果显示单与原告提交的商品房买卖合同复印件、不动产登记证复印件、不动产登记明细表相印证。即案涉房屋的所有权人为原告李志东、唐桂芳。 另查明，2018年7月12日，赵毅与邹小梅签订房屋买卖合同，约定：赵毅将位于宣汉县住房出售给邹小梅所有。房屋价款为30万元，分两次付清，签订协议时付29万元，下余1万元待赵毅为邹小梅办理好房产手续由乙方一次性付清。……赵毅须确保前述房屋产权无争议，今后若因产权不实或出现一房两卖的行为，则赵毅须双倍退还乙方实际所购房款。……该约定与同日赵毅向邹小梅出具的收条（29万元）、收款照片、微信转账记录（29万的交付记录）相印证。 另查明，2018年10月9日，赵毅向邹小梅出具承诺书，载明：2018年7月12日赵毅与邹小梅就案涉房屋达成书面协议，即房屋买卖合同。后在履行合同过程中因卖房人赵毅的原因致使合同现无法继续履行，为保护买房人邹小梅的合法权益，本人特作出如下承诺，一、原房屋买卖合同约定的相关条款，若卖房人赵毅在本承诺作出后的2018年12月1日前能落实，则继续履行前述买卖合同；二、若在2018年12月1日后，赵毅仍不能落实房屋交付事宜，则由赵毅向邹小梅退还购房款，并承担由此带来的一切法律后果。赵毅在询问笔录（叶正富询问赵毅）中陈述：我卖给邹小梅的房子在南坝镇内精英商城B栋20楼1号。问：你卖给邹小梅的房子是否有产权？赵毅答：我肯定没有。又问：你具体说说没有产权是怎样一回事，你又卖给了邹小梅？赵毅答：2012年精英商城在建设中，我在那里做门窗，唐军孝是其中的股东之一，我们是熟人，我叫他给我整一套，他同意后，我就给了他10万元的购房定金，单价是2,600元/平方米。他给我打了收条的，我们之间没签房屋买卖合同。约在2014年的时候，唐军孝因差钱就走了，后来我知道唐军孝他们几个股东一个人分两套房子，也知道他分得房子的位置，就把精英商城B栋20楼1号分给唐军孝的房子扣到我手头的，从那以后那套房子就一直扣到我的手头的，我于2018年7月20日才卖给邹小梅的。又问：现在邹小梅买了你卖给他的住房，入住不了，你打算怎么办？赵毅答：他们先占到，我想办法找唐军孝，这套房子已过户到唐军孝妹妹户头上的，我想办法把产权弄过来给邹小梅办好就是了。询问时间是2019年5月29日。 原、被告均确认宣汉县南坝镇精英街精英商城xxxxx系本案争议房屋。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被告邹小梅是否善意取得案涉房屋的所有权。二、唐桂芳、李志东是否涉嫌虚假交易。现分述如下： 一、关于邹小梅是否善意取得案涉房屋的所有权。 《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”案涉房屋的所有权自2017年4月13日登记在原告李志东、唐桂芳名下。该物权变动，是李志东、唐桂芳于2017年4月13日通过商品房买卖取得该房产，并办理了物权登记。赵毅2018年7月12日将案涉房屋卖与邹小梅，邹小梅支付了29万的价款。李志东、唐桂芳的物权取得在先，赵毅与邹小梅的房屋买卖合同签订在后。至今赵毅没有得到物权所有人李志东、唐桂芳的授权，同意其处分案涉房屋。李志东、唐桂芳对该不动产（案涉房屋）有权追回。 邹小梅自称在购房时，通过到物业处询问有无空房要卖，物业带领看房，邹小梅的妹妹将房屋照片发朋友圈，又有亲戚看到朋友圈后，说精英商城还有一套房屋也要卖，一去查看房屋,还是这套房屋。邹小梅就坚定认为案涉房屋是赵毅的，还到昆池法律服务所，让法律工作者孟盛草拟购房协议，并支付价款29万。以上能够说明邹小梅在受让该案涉房屋时是善意的。其房款总价30万元也算合理的价格，并有微信转账记录和现金交易的照片为凭。但是该房产没有办理变更登记，至今没有登记在邹小梅的名下。不动产的所有权的善意取得，必须同时满足“取得时善意、合理的价格、办理了登记”三个条件，三者缺一不可。因邹小梅对案涉房屋并未办理产权登记，不能善意取得案涉房屋的所有权。 但邹小梅实际占有该房屋，基于与赵毅签订的房屋买卖合同，相对于赵毅是有权占有。相对于案涉房屋所有权人李志东、唐桂芳，其占有是无权的善意的自主占有。 二、关于唐桂芳、李志东是否涉嫌虚假交易。 赵毅陈述，案涉房屋是唐军孝作为精英商城的股东应分得的房屋，因自己与唐军孝有协议，就扣在自己手上的。唐军孝是唐桂芳的哥哥。 唐桂芳称唐军孝的所作所为与自己无关。为证明缴纳首付款，庭审后提交了2016年6月6日精英商城项目部出具的收据复印件一份，内容为收到李志东、唐桂芳购南坝精英商城xxxx号房屋首付款款138886元。提交2016年6月14日中国农业银行现金缴款单一份，收款人为四川望豪房地产开发有限公司南坝精英商城项目部，收款人账号22×××14。现金缴款人李志东、唐桂芳，交易金额为138886元，并盖有中国农业银行股份有限公司宣汉南坝支行的业务章。 本院经审查，认定现金缴款单是真实的。唐桂芳、李志东在该行办理30万元按揭贷款，每月20日还款2,040.14元也是真实的。根据现有的证据，很难推断唐桂芳与唐军孝存在虚假交易。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告请求被告杨涛、邹小梅（实际占有人）返还宣汉县南坝镇精英街精英商城20楼B1号房产的请求，本院予以支持。 相对于原告李志东、唐桂芳，被告邹小梅、杨涛对案涉房屋的占有，为无权的善意的自主占有。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”邹小梅对案涉房屋进行装修，用于居住使用，应当认定支出的必要费用。邹小梅、杨涛提供了装修费用明细（154,390元）。在返还房屋时，可相互协商该费用，协商不成可在执行程序中对邹小梅装修费用进行评估鉴定,由原告李志东、唐桂芳补偿。因被告邹小梅、杨涛是善意的自主占有人，原告要求被告支付该房屋恢复原状所需费用60,000元，本院不予支持。原告可就实际发生的费用向被告赵毅另行主张。原告要求被告邹小梅、杨涛支付占有使用费42,000元，并按照租金3000元/月支付至返还案涉房屋时为止。被告邹小梅并未将房屋出租，仅作为居家占有使用，仍在其善意占有的范围。但自本判决生效后，自动履行期间结束时，被告邹小梅、杨涛对案涉房屋的继续占有，就转变成恶意占有，应当支付对价。本院根据市场行情酌情认定占有使用费800元/月，自判决生效后，自动履行期间结束时开始计算。 因被告赵毅无权处分案涉房屋导致原告李志东、唐桂芳的其他损失，原告李志东、唐桂芳可另案向被告赵毅主张。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第一百零六条、第二百四十三条的规定，判决如下： 一、被告杨涛、邹小梅（实际占有人）向原告李志东、唐桂芳返还其占有的宣汉县南坝镇精英街精英商城xxxx号房产； 二、被告杨涛、邹小梅在本判决生效后，自动履行期间届满后仍不将案涉房屋交付原告李志东、唐桂芳则开始计算孳息，按每月800元计算，由被告杨涛、邹小梅承担； 三、驳回原告李志东、唐桂芳的其他诉讼请求。 被告杨涛、邹小梅的自动履行期间为本判决生效后30日内。 案件受理费9,209元，由被告赵毅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  彭良杉 人民陪审员  阳登国 人民陪审员  唐纯美 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  邓 东