江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0826民初553号原告：泰和县禾市镇丰垄村民委会，住所地：泰和县禾市镇丰垄村。法定代表人：邓华荣，村主任。委托诉讼代理人：康裕达，江西赣润律师事务所律师，特别授权。被告：汪新民，男，汉族，1987年3月3日生，住江西省鹰潭市余江县。原告泰和县禾市镇丰垄村民委员会与被告汪新民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法由审判员刘先迪适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及其代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰和县禾市镇丰垄村民委员会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告汪新民支付拖欠的十个月租金63333.33元（2019年1月1日至2019年10月15日）、违约金20000元、2019年9月及10月的电费1550.75元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月2日，原被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告将其所有的位于泰和县工农兵大道007号县广电局10号门面出租给被告汪新民，租赁期限从2017年12月1日至2019年1月6日止，租金共计86800元，合同签订后，原告即将租赁物交付给被告使用，但被告自2019年1月1日起就无故违反合同，拒付租金长达10个月，经原告多次催要，被告均未支付租金。被告汪新民辩称：1、答辩人和原告的房屋租赁合同已经到期，已经结束了经营活动，在合同期内答辩人按合同规定切实履行了相应责任和义务。原告所述租期2017年12月1日至2019年1月1日，租金86800元不属实，实际租金是8万元整,不存在86800元一说。原告在获得店面所有权后，急于套现，到店里找到我，要求我，并已于2017年9月份左右即支付了2018年度一整年的租金费用。当时来了几位据说是领导的人带着房产交易证明，并说以后也让我承租店面，只要我及时将款项汇入原告账户，以便让原告更快完成年度审核。我即已支付租金。2、原告诉答辩人自2019年1月1日起就无故违反合同约定,完全不属实。2019年1月1日双方合同已经到期、终止。此后未曾签订过合同,故不存在违反合同约定一说。答辩人2018年9月份左右，便到原告所在村委会与相关领导洽谈续租事宜。答辩人之所以主动与原告协商续租事宜主要原因是：答辩人花费巨额资金对该店面进行了装修，答辩人租下原告的店面时，店面整体破败不堪，连最基本的门都没有，墙面地面也是被人为破坏的面目全非，是答辩人把这个店铺装修到光鲜亮丽,用以从事眼镜销售,装修花费总计约17万元。3、被告人称答辩人自2019年1月起拒付长达10个月租金完全是搬弄是非，也从未发生过所谓催要租金的情况。原告法定代表人邓华荣村主任，答辩人并不熟识。比较熟识的是该村委会梁占发书记，梁书记一直是该店面的负责人。邓华荣主任是答辩人在该村委会时由梁占发书记介绍，只能算认得而已。村委会梁占发书记表示集体单位会照顾答辩人的利益，并口头答应以租期抵扣答辩人对该店面房的装修费用。所以根本不存在原告所述答辩人拒付一说。4、答辩人撤出该店面时，完完全全的保留了店面内所有装修，被原告方接收。答辩人由于亏损严重，只得外出务工，谋求生计，毕竟还有三个孩子要养。此后答辩人对该店面情况概不知晓。在合同明显已经到期的情况下，所谓的拒付长达10个月租金完全是不可能的事情。原告歪曲事实、无中生有、滥用诉权。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的第2组证据不动产权正书及房屋租赁合同，被告对合同有异议，认为租赁期限、租金等均不对，合同中签名捺印均不是本人，本院认为，虽然被告对该合同持有异议，经本院释明后对合同中签名申请了司法鉴定，但其后又不做鉴定，视为其对相关权利的放弃，本院对该组证据予以采信；原告提交的第3组证据，被告对其中的租赁合同持有异议，认为不是其本人所签，对证人证言的真实性也有异议，本院认为，该合同本就系原告与后来的租户签订，结合调查笔录能够反映其真实性，而证人证言两人表述2019年10月15日二证人与梁书记到店里，梁书记买锁锁了店门，与被告陈述基本一致，故本院对上述证据予以采信；原告提交的电费发票，被告持有异议，认为不是其所产生的电费，本院认为，该发票上的名字并非被告，且被告对此有异议，不能认定系被告所欠，故本院对该证据不予采信；被告汪新民提交的收条，原告持有异议，认为被告支付的是2018年度的租金也就是2018年1月1日至2018年12月31日之间的租金8万元，并非2018年1月6日至2019年1月7日的租金。本院认为，虽然该收条上明确注明了租赁期限，但根据房屋租赁合同的约定，合同期限为1年1个月，特别是关于租金的注明2017年12月份6800元，2018年租金80000元，应该可以反映收条上的租金8万元实为2018年1月1日至2018年12月31日的租金，本院对该证据本院予以采信，但证明目的以本院查明的为准。本院认定事实如下：2017年12月2日，原告泰和县禾市镇丰垄村民委员会与被告汪新民签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于泰和县工农兵大道007号县广电局10号店面（面积69.3平米）出租给被告使用，租赁期限为1年1个月，租金共计86800元（其中2017年12月份的租金6800元，2018年的租金80000元），合同签订后，原告即将店面交付给被告，被告便经营售卖眼镜，并缴纳租金至2018年12月31日。合同期满后，被告汪新民继续占有使用该店面至2019年10月15日，双方对续租事宜多次协商，原告泰和县禾市镇丰垄村民委员会要求上涨租金，被告不同意，故未达成一致，原告泰和县禾市镇丰垄村民委员会遂根据规定在泰和县公共资源交易中心对此店面进行公开招标招租，后由案外人谌强中标租赁。另查明，2019年10月15日该店面第一次招标当天，泰和县禾市镇丰垄村民委员会的书记梁占发及泰和县禾市镇政府的干部周斌、陈浩（本案证人）一起至该店面查看情况，发现被告汪新民正在搬东西，遂制止被告，梁占发自行买锁将店面锁住，其后，被告汪新民未再使用店面，亦未缴纳期间的租金。本院认为，被告汪新民租赁原告泰和县禾市镇丰垄村民委员会的店面，并支付了相应的租金，双方亦签订了《房屋租赁合同》，故双方之间的房屋租赁合同关系依法成立，合法有效。合同期满后，被告汪新民继续占有使用房屋至2019年10月15日，原告未有异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十三条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因此双方签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，被告一直占有使用店面至2019年10月15日，故租金亦应当按原标准80000元/年计算，经核算2019年1月1日至10月15日期间的租金为62904元（80000元/年÷365天×287天），此款被告汪新民应当支付，被告辩称原告答应其用店面装修折抵期间的租金，但未提交任何证据证实，本院对其辩称不予采纳。2019年10月15日，被告将店面东西搬走，原告亦将店面锁住，被告未再使用店面，双方均以实际行为终止了租赁关系，则被告汪新民有义务立即付清租赁期间的租金，其至今一直未支付，明显构成违约，因双方于2017年12月2日签订的《房屋租赁合同》继续有效，则合同中有关违约责任的条款继续有效，原告依据该合同中的条款“如乙方逾期支付租金，每逾期一天，则按日租金的两倍支付违约金”主张违约金，符合双方的约定，但每日按日租金的两倍计付，明显过高，本院认为，被告违约客观上造成原告的损失，实为逾期付款利息损失，故本院参照借款月利率2%的标准计算违约金至实际付清之日，但因原告只主张了20000元，故计算违约金最高不得超出此金额。原告要求被告支付2019年9月及10月的电费1550.75元，被告对此有异议，且原告提供的证据也不能证实该电费系被告经营期间所产生的，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告汪新民于本判决生效后十日内支付原告泰和县禾市镇丰垄村民委员会店面租金62904元及违约金（以62904元为基数，从2019年10月15日起计算至实际付款之日，按月利率2%的标准计算,最高不得超过20000元）；二、驳回原告泰和县禾市镇丰垄村民委员会的其他诉讼请求。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取984元，由被告负担959元，原告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  刘先迪二〇二〇年四月二十九日书记员  刘 乐