黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2019）黑81民初79号原告（案外人）：林春花，女，1948年9月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省宝清县。委托诉讼代理人：林春英(系林春花妹妹)，女，1963年4月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省宝清县。被告（申请执行人）：李佩华，男，1961年8月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省宝清县。委托诉讼代理人：韩睎宇，黑龙江恒辰律师事务所律师。被告（被执行人）：曹洪，男，1965年11月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省宝清县。被告（被执行人）：黑龙江农垦金隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市宝清县八五二农场场部卫生局住宅（五委）****。法定代表人：刘志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓非，黑龙江红兴隆律师事务所律师。第三人：宋志坤，男，1982年6月4日出生，汉族，无职业，户籍所在地黑龙江省富锦市，现住黑龙江省富锦市。原告林春花与被告李佩华、黑龙江农垦金隆房地产开发有限公司（以下简称金隆公司）、曹洪、第三人宋志坤案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，于同年11月27日公开开庭进行了审理。原告林春花的委托诉讼代理人林春英，被告李佩华的委托诉讼代理人韩睎宇，被告曹洪、被告金隆公司的委托诉讼代理人朱晓非、第三人宋志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林春花向本院提出诉讼请求：1、停止对原告购买的位于黑龙江省宝清县五九七农场场部鸿翔家园三期A区2号楼13号车库（以下简称13号车库）的强制执行，并解除对该车库的查封；2、确认第三人宋志坤与金隆公司及曹洪签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认林春花与第三人宋志坤签订的《车库买卖协议》合法有效，案涉车库归原告林春花所有；3、被告金隆公司及曹洪协助配合原告和第三人办理案涉车库的产权登记及办理房屋不动产证；4、案件受理费用由被告分担。事实和理由：宋志坤于2012年5月5日与被告金隆公司及曹洪签订了13号车库的商品房买卖合同并当时结清全部房款，共计人民币9万元。由于一直联系不上金隆公司及曹洪，至今未办理房屋不动产证。林春花于2017年9月18日与宋志坤签订了13号车库买卖协议并当时结清全部房款，共计人民币4万元。2012年5月5日至2017年9月17日由第三人宋志坤所有，2017年9月18日至今一直由林春花本人实际占有并使用。李佩华与曹洪、金隆公司建设工程纠纷案，黑龙江省农垦中级法院（以下简称农垦中院）于2014年5月4日作出(2014)垦民初字第7-1号民事裁定，查封金隆公司、曹洪开发的位于五九七农场鸿翔家园三期A区的部分房产。查封到期后，2016年4月8日农垦中院作出（2014）垦民初字第7-2号裁定，进行续查封。2018年1月16日李佩华向农垦中院申请强制执行，执行中，同年4月4日，农垦中院作出(2018)黑81执12号执行裁定，进行续查封。13号车库的查封和强制执行都是在林春花和宋志坤不知情的情况下进行的，2019年7月3日接到农垦中院送达的执行通知单，才得知林春花名下的13号车库被法院查封并要强制执行评估、拍卖的事实。林春花向农垦中院递交执行异议申请书，农垦中院裁定驳回林春花的异议。《商品房买卖合同》和《车库买卖协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，林春花购买案涉车库后，虽然没有办理产权过户登记，但是已依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据法律规定，原告取得案涉门面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故法院不得查封、扣押冻结该财产。李佩华辩称：案涉车库于2014年5月4日被依法查封，而林春花与第三人宋志坤是在2017年9月18日签订的《车库买卖协议》，即该房屋买卖行为发生在人民法院查封之后。该买卖行为并不发生法律效力，林春花的异议理由不能排除执行。2、林春花在起诉状中自认其在第三人宋志坤手中购买案涉车库的价款仅为4万元，而宋志坤从金隆公司购买车库的价格为9万元，该成交价明显低于市价，不符合市场交易习惯，不排除双方恶意串通的可能，故林春花支付的4万元不能认定为足额支付案涉车库的价款。3、林春花在起诉状中自认其在2017年9月18号之后才占有、使用案涉房屋，该行为发生在人民法院查封之后，林春花不符合排除执行的条件。4、曹洪在一审中自认，包括案涉房屋在内的房产买房人自行交纳税款可以办理产权证或者过户手续，亦自认案涉房屋所在小区已经有部分居民办理完毕产权证，案涉房屋不存在不能办理产权证的客观障碍，林春花在起诉状中主张，因联系不到曹洪及金隆公司导致一直未办理产权证不是理由，现林春花不能举证证明非因自身原因未能办理过户登记手续，存在过错，不符合本案排除执行的条件。金隆公司辩称：曹洪是金隆公司委托开发建设五九七鸿翔家园代理人，对曹洪在2012年将案涉房屋用抵账方式卖给宋志坤，金隆公司认可该行为有效。宋志坤将房屋卖给林春花不违背法律规定，金隆公司认可原告的诉讼请求，愿意积极配合宋志坤、曹洪等人在条件成熟时为原告办理不动产登记手续并提供相应的材料。条件成熟时是指争议解除之后。曹洪辩称：2011年6月到11月宋志坤是我们木方材料供应商，材料价款为7万元左右，当时我们没有付现金，2012年5月双方协商用案涉车库抵顶材料款，宋志坤向我们支付2万元，同日我们给宋志坤出具商品房买卖合同并把车库交给宋志坤至今，因此该房屋应属于宋志坤所有。林春花与宋志坤是个人之间交易，我们不清楚。我们于2013年年底取得鸿翔家园竣工验收报告可以办理产权证，但因为我们没有能力交付税金且在2014年5月法院查封房产，因此宋志坤没有办产权证，责任不在于宋志坤。宋志坤述称：2011年初我与曹洪及金隆公司经口头协商对五九七鸿翔家园进行木材供应，后因曹洪及金隆公司未支付材料款研究决定以车库抵扣材料款，于2012年5月5日签订商品房买卖合同。因材料款金额为7万元，车库金额为9万元，我又补交2万元现金给曹洪及金隆公司。2013年、2014年我联系不上曹洪，到五九七售楼处也没有人所以办理不了产权证，本人是富锦市人不可能长期在五九七农场居住，所以对该房屋的财产保全及查封都不知情，由于本人不能在五九七农场居住，所以托人于2017年9月18日与林春花签订车库买卖协议，金额为4万元。该房屋在五九七本地就值这个价格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。林春花提供证据及李佩华、曹洪、金隆公司、宋志坤质证意见：证据1.《商品房买卖合同》及《车库买卖协议》各一份(均为与原件核对无异议的复印件)。意在证明：2017年9月18日林春花从宋志坤手里买的车库。被告李佩华对证据真实性及证明问题均有异议。该合同落款时间是2012年5月5日，而合同首页建设局盖有涉及合同领取日期的编号为20194647，故该合同是宋志坤与金隆公司、曹洪恶意串通出具的，并非在签订日期正式签订。该车库买卖协议签订日期为2017年9月18日，是在案涉车库被查封之后，不符合排除强制执行的条件，且宋志坤从金隆公司购买车库价款为9万元，林春花购买价格为4万元，该价格远远低于市价，不符合市场交易习惯，不能认定林春花合法购买案涉车库。被告曹洪对证据真实性、证明问题均无异议。合同首页2019代表是合同数量，不是年份。纸制合同在2017年取消。被告金隆公司对证据真实性、证明问题均无异议。曹洪代表金隆公司建设开发五九七农场鸿翔家园，对曹洪房屋买卖行为认可。合同首页上面的落款上面一行代表年份，下面红字不代表年份，应该代表合同发生的数量和编号。该合同是从管局建设局领取，编号是管局建设局编制。下面的小红字2019与年份无关。第三人宋志坤对证据真实性、证明问题均无异议。证据2.2019年电费票据五张、2018年水费收据一张、2017供热费四张、2019年供热费一张(均为与原件核对无异议的复印件。意在证明：林春花2017年8月使用并入住。被告李佩华对2019年电费票据、2018年水费票据真实性及证明问题均有异议，上述票据无任何公章和经手人签名，不能核实真实性。出具时间为2018年末和2019年初，与原告举张2017年居住事实不符，不能证明原告想要证明的事实。2017年供热费收据及2019年取暖费收据虽盖有公章，但交款人均不是林春花本人，且林春花当庭自认其在2017年9月末入住，该行为发生在案涉房屋被查封之后，不是在查封之前实际占有使用房屋。被告曹洪对证据无异议。被告金隆公司对证据无异议。原告一直居住使用该房屋。第三人宋志坤对证据无异议。李佩华提供证据及林春花、曹洪、金隆公司、宋志坤质证意见：房屋产权证一份（复印件）、农垦中院（2019）黑81民初27号民事判决书一份（与原件核对无异议的复印件）。意在证明：曹洪在庭审中自认包括案涉房屋在内的房产，买房人自行交纳税款可以办理产权证或者过户手续，案涉房屋所在小区已经有部分居民办理完毕产权证，案涉房屋不存在不能办理产权证的客观障碍，林春花在起诉状中主张，因联系不到曹洪及金隆公司导致一直未办理产权证不是理由，现林春花不能举证证明非因自身原因未能办理过户登记手续，存在过错，不符合本案排除执行的条件。该判决书也能证明在另案诉讼中曹洪当庭自认合同首页建设局盖的合同编号就是合同领取日期，该领取日期与签订日期不一致，曹洪当庭自认合同是后补的，该事实农垦中院多份判决予以认定，并以此驳回案外人申请，现曹洪当庭否认该编号仅是领取数量，而不是领取日期是虚假陈述。因产权证原件由案外人刘建国所有，庭审时李佩华没有提供原件，仅能提供原件照片予以核对，但该产权证已经举示的判决认定真实性。林春花对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。林春花是从宋志坤处买的房子，不清楚曹洪他们的事情。被告曹洪对判决书真实性无异议，对产权证书真实性有异议，系复印件，对证明问题有异议，宋志坤是我们木方材料供应商，我们用车库抵顶材料款，案涉房屋是林春花和宋志坤个人之间交易，我们不清楚。2012年5月案涉车库交给宋志坤使用。商品房买卖合同公章不是我私刻的，在2013年进看守所之前公章被五九七公安局收走了，现在也没拿回来，所以合同不可能是后签订的。房产证与本案无关。被告金隆公司同曹洪质证意见。第三人宋志坤对判决书、产权证真实性无异议，对证明问题有异议，与本案无关。本院对上述证据的认证意见为：对林春花提供的证据1，被告李佩华虽有异议但无反驳证据，本院对该证据予以采信；对证据2，林春花欲证实自2017年8月使用并入住，但证据中的2018年水费非正规票据，2018年供热费、电费票据未提供，故本院对该组证据欲证明的问题不予采信。对李佩华提供的证据，各方对农垦中院（2019）黑81民初27号民事判决书的真实性均无异议，本院对该判决书真实性确认，对房屋产权证，因曹洪、金隆公司对该证据真实性有异议，该证据系复印件，无法与原件核对，本院对该证据不予采信。曹洪、金隆公司、宋志坤未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月4日，农垦中院对包括案涉车库在内的位于黑龙江省五九七农场的鸿翔家园三期部分房产进行查封。2017年9月18日，甲方（出卖人）宋志坤与乙方（买受人）林春花签订《车库买卖协议》，主要约定：甲方自愿将其名下位于鸿翔家园小区2楼13号车库（建筑面积22平方米）出售给乙方。甲乙双方共同商定车库出售价格为人民币肆万元整，乙方于本协议签订之日一次性付清全款。本院在执行申请执行人李佩华与被执行人金隆公司及曹洪建设工程施工合同纠纷一案中，林春花于2019年9月16日对本院查封案涉车库提出书面异议，本院于2019年9月25日作出（2019）黑81执异78号执行裁定，驳回林春花的异议申请。林春花不服提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点是林春花对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉车库要同时具备该法条规定的四个条件才能排除强制执行。林春花与宋志坤《车库买卖协议》签订于2017年9月18日，在此之前，案涉车库已经被农垦中院依法查封，根据相关法律规定，已被查封的房屋不得擅自出售，《车库买卖协议》违反法律强制性规定，且未经国家有权机关或申请采取强制措施的权利人同意，协议当属无效。林春花举示的证据亦不足以证实在法院查封之前对案涉车库进行合法占有，其要求停止对案涉车库的强制执行的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，林春花的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及第二款规定，判决如下：驳回原告林春花的诉讼请求。案件受理费800元，由原告林春花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  李吉凤审判员  鲁 民审判员  苏 倡二〇二〇年四月十二日书记员  于婧婧