广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1234号上诉人（原审原告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李映红，女，汉族，住湖南省岳阳县。上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（下称恒福兴达公司）、李映红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初4678号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒福兴达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.案件一、二审诉讼费用由李映红承担。事实和理由：一、一审法院主动调整违约金的计算标准，显属违反合同自由原则。一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，受法律保护，则法院应尊重双方的合同约定，不应过分干预合同自由。事实上，一审法院在当事人没有请求调整违约金前提下，即主动将违约金计算标准酌情调整至参照中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，与《商品房买卖合同》第八条的违约金计算标准相去甚远。一审法院漠视合同主体的真实意思表示，违反了《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。二、一审法院对按揭部分房款的支付期限认定错误。虽然《商品房买卖合同》第七条未明确约定按揭部分房款金额的支付期限，但一审法院可根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，认定《商品房买卖合同》约定的房屋的交付期限即为按揭部分房款的支付期限。一审法院如因住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的制式合同无法明确约定按揭房款的支付期限，而认为恒福兴达公司与李映红间的债权债务可随时履行，与日常生活经验法则相悖。综上，一审法院在审判同批房屋买卖合同纠纷系列案采取“一刀切”判决，与《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二项第7点内容相背，属“机械司法”。恒福兴达公司请求二审法院依法改判，以维护恒福兴达公司合法权益。李映红上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判李映红向恒福兴达公司支付剩余首期款13566元；2.维持一审判决第二、三项；3.案件一、二审诉讼费用由恒福兴达公司承担。事实和理由：本案剩余首期房款应该为13566元，一审法院认定事实错误。恒福兴达公司除收取李映红首期房款63556元外，还以广州邦某置业有限公司名义收取李映红5万元，所以李映红共支付购房款合计为113556元。广州邦某置业有限公司收取的5万元虽在收据上列明的是团购费用，但该公司以及恒福兴达公司都未向李映红提供过任何团购服务，该5万元与63556元是在同一时间内分两笔支付，李映红也一直以为已支付的购房款为113556元。至于恒福兴达公司向李映红开具何种收据，因当时办理购房手续繁多，李映红并未留意，恒福兴达公司也并未向李映红特别说明，广州邦某置业有限公司收取的5万也应认定为购房款。另，在双方签订购房合同时，恒福兴达公司承诺向李映红支付返租的租金，但一直未支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，可予以抵销。李映红已在一审时提出该返租的租金应予抵扣首期房款，但一审法院却要求李映红另案起诉主张权利。该行为有违《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，剥夺了李映红主张债务抵销的权利，且要求李映红另案主张权利也增加了李映红诉累，浪费司法资源，不利于解决双方纷争。综上，一审法院在认定事实与适用法律上均存在错误，请求二审法院予以纠正。恒福兴达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李映红按照《商品房买卖合同》第七条约定，向恒福兴达公司支付剩余首期款63566元和按揭部分房款110000元；2.判令李映红按照《商品房买卖合同》第八条约定，向恒福兴达公司支付违约金98494元（暂主张至2019年6月11日，并主张至实际清偿之日止，每日按剩余房款的0.08%计算）；3.判令李映红承担案件的诉讼费用。一审法院查明：2016年9月22日，恒福兴达公司与李映红签订了《商品房买卖合同》，李映红购买由恒福兴达公司开发销售的位于佛山市三水区案涉屋，总房价款为237122元。双方约定自买卖合同签订之日起1日内李映红向恒福兴达公司支付127122元，剩余房价款110000元由李映红按照按揭方式付款。截止目前，李映红仅支付了部分首期款63556元，剩余首期款63566元和剩余按揭房款110000元仍未支付。经恒福兴达公司多次催促，至今仍未足额支付。另查明，买卖合同第七条约定，首期款127122元自买卖合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款110000元应于2016年9月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买卖合同第八条约定，买受人未按约定时间付款的，逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。买卖合同签约当日，合同的网签备案手续已办理。恒福兴达公司落款时间为2017年12月12日的通知函中，要求李映红支付63556元欠款。一审法院认为，案件是房屋买卖合同纠纷，恒福兴达公司、李映红签订的买卖合同（是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。按照合同约定，李映红应于2017年9月23日前支付完毕首期款127122元、于2016年9月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。恒福兴达公司、李映红双方虽未约定向银行按揭贷款的该部分款项最迟支付时间，但至恒福兴达公司起诉之日，该期间已明显超过办理银行贷款手续的正常时间，恒福兴达公司主张李映红支付剩余首期款63556元及按揭部分房款110000元的诉请，合法有理，法院予以支持。李映红所提首期款为13566元的抗辩意见，与法院认定的事实不符，法院不予采纳。李映红逾期支付购房款的行为已构成违约，恒福兴达公司据此要求李映红支付相应的违约金具有合同依据。李映红所提恒福兴达公司未兑现精装修及返租及应抵扣返租租金的抗辩意见，经查，买卖合同并未约定李映红支付购房款以交付房屋为条件，上述意见，法院不予采纳，李映红所提恒福兴达公司违约的情况，可另行起诉主张权利。但恒福兴达公司诉请按合同约定的每日万分之八的标准计收违约金过高，李映红提出调整违约金标准的意见有理，法院予以采纳，并酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算违约金至实际清偿债务之日止，其中63556元从签订合同第三日即2016年9月24日起计算，另110000元因双方并未约定支付期限，恒福兴达公司在起诉前亦未主张，故采纳李映红意见，自恒福兴达公司起诉后法院将应诉通知送达李映红之日即2019年9月27日起计算。恒福兴达公司诉请超出部分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决：一、李映红应于判决生效之日起十日内向恒福兴达公司支付剩余首期款63556元及逾期付款违约金（以63556元为基数，从2016年9月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、李映红应于判决生效之日起十日内向恒福兴达公司支付按揭部分房款110000元及逾期付款违约金（以110000元为基数，从2019年9月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回恒福兴达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2690元，由李映红负担。二审期间，恒福兴达公司向本院提交以下新证据：1.《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建筑工程竣工验收报告》，拟证明案涉房屋在《商品房买卖合同》约定的交付日期前已具备合同约定的交付条件；2.《广州日报》刊载信息、《恒福丽铂公馆收楼公告》、佛山市三水区房地产行业协会出具的《证明》，拟证明恒福兴达公司在案涉房屋符合交付条件后，曾通过多种途径积极主动向李映红履行收楼通知义务。且据《商品房买卖合同》第十一条约定，结合日常生活经验法则可知，进行该大宗买卖的李映红知道或应当知道案涉房屋已完成交付。李映红未发表质证意见。经审查，本院认为，上述证据与本案的实体审理不具关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：1.李映红应向恒福兴达公司支付的案涉房屋剩余首期款数额为多少；2.李映红于本案应承担何种违约责任。关于争议焦点一。本案中，恒福兴达公司、李映红于2016年9月22日所签《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《商品房买卖合同（预售）》第七条之约定，李映红应于2016年9月23日前向恒福兴达公司支付首期款127122元。现根据恒福兴达公司提交的收款收据内容，李映红仅向恒福兴达公司支付了案涉房屋首期款63556元，恒福兴达公司要求李映红依据《商品房买卖合同（预售）》之约定支付剩余购房款的诉请，合法有据，本院依法予以支持。李映红上诉称，其于2016年9月22日支付的服务费用50000元应在其所负案涉房屋首期款项中予以扣减。对此，本院认为，李映红于本案提交的50000元服务费用收款收据的出具主体为广州邦某置业有限公司，并非本案当事人恒福兴达公司，李映红提交的证据不足以证明该50000元款项系其向恒福兴达公司支付的案涉房屋首期款。综上，李映红要求在其所负剩余首期款总额中扣减50000元款项的上诉主张理据不足，本院依法不予采纳。此外，《商品房买卖合同（预售）》并未对返租事宜进行约定，李映红亦未提供相关证据证明其与恒福兴达公司曾就返租租金抵扣事宜达成合意，李映红要求以案涉房屋首期款抵扣返租租金的上诉主张，同样理据不足，本院依法不予采纳。关于争议焦点二。如前所述，李映红未依《商品房买卖合同（预售）》约定时间支付完毕案涉房屋首期款，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”具体到本案中，李映红迟延支付案涉房屋购房款对恒福兴达公司产生的损失主要系资金占用利息损失，与此同时恒福兴达公司并未能对其所主张的其他额外损失提供相关证据证明。一审法院依据《商品房买卖合同（预售）》第七、八条关于违约金计付标准之约定，结合李映红对该计算标准约定过高的抗辩意见，酌定本案违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付，并无不当，本院依法予以维持。至于李映红所负110000元按揭部分款项违约金的起算时间问题，本院认为，本案中，李映红与恒福兴达公司所签《商品房买卖合同（预售）》并未对该110000元按揭款项的支付时间进行具体约定，且恒福兴达公司亦未提供相关证据证明其在提起本案诉讼前曾向李映红主张过该笔款项，结合《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，一审法院认定李映红所负110000元按揭部分款项的违约金应自其收到本案应诉通知书之日起计算，合理有据，本院依法予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。恒福兴达公司、李映红的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5519.15元，由上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担5380元，李映红负担139.15元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年四月十六日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏