陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书     （2020）陕01民终4505号   上诉人（原审被告）：西安XX街管理委员会，住所地西安市新城区。   法定代表人：张峰，该管委会主任。   委托诉讼代理人：刚阳，陕西迈道律师事务所律师。   被上诉人(原审原告)：陈小卉，女，1988年10月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。   被上诉人（原审被告）：西安XX街投资控股有限公司，住所地西安市新城区。   法定代表人：王彬，该公司董事长。   委托诉讼代理人：卢晓军，男，1975年4月25日出生，汉族，西安XX街投资控股有限公司员工，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：罗玉杏，北京德恒（西安）律师事务所律师。    原审被告：西安市新城区中山门街道办事处，住所地西安市新城区。   法定代表人：舒信寇，该街道办主任。   委托诉讼代理人：柏正元，西安市新城区长乐中路法律服务所法律工作者。   上诉人西安XX街管理委员会（以下简称金融街管委会）因与被上诉人陈小卉、西安XX街投资控股有限公司（以下简称金融街投资公司）、原审被告西安市新城区中山门街道办事处（以下简称中山门街道办）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初4931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   金融街管委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审；2.一、二审案件受理费由陈小卉、金融街投资公司承担。事实与理由：一、一审法院对于金融街管委会与陈小卉签订的《委托协议》已于2017年9月21日解除未予认定，判决金融街管委会继续承担租赁费，属认定事实不清、适用法律错误。在各方多次对于降租未达成协议后，金融街管委会明确表示愿承担违约责任解除合同，陈小卉已经接受，后房屋使用人搬离时，陈小卉又违背约定。一审庭审时，金融街管委会已举证向陈小卉送达了解除合同通知、解除合同律师函，陈小卉知悉了解除合同的法律后果，上述函件对陈小卉具有法律效力。陈小卉仍拒绝接收房屋，应自行承担合同解除后产生的租金损失，一审法院认定由金融街管委会承担至2019年3月14日期间的租金损失，属认定事实不清，依据不足。二、一审法院判决金融街投资公司不承担责任，属认定事实不清。金融街管委会与金融街投资公司2016年12月7日签订的《物业委托协议书》约定对金融街房屋的移交属整体移交，金融街投资公司接收的房屋中包括涉案房屋，自协议约定期限后产生的法律责任应由金融街投资公司承担。金融街投资公司员工卢晓军全程参与降租谈判、接收移交房屋等法律行为，应为金融街投资公司行为。XX街XX房租支付至2017年7月15日，系因合同约定街区空置未出租房屋产生的房租、物业费等由金融街管委会承担，至迟至2017年12月31日。   陈小卉辩称，一审判决认定事实准确，判决合理合法，请求维持原判。陈小卉与金融街管委会2014年3月14日签订的《委托协议》实质上是商铺租赁合同，该协议合法有效。金融街投资公司承继协议权利义务三年后，于2017年7月16日突然拒付租金，形成违约。金融街投资公司单方面宣称合同解除不符合法律规定，也未得到陈小卉认可，双方根本没有讨论过解除合同的问题，陈小卉也没有收到解除合同通知、解除合同律师函。停付租金后，金融街管委会没有向陈小卉交还商铺，同时还拖欠大量物业、水电费，也未按约恢复商铺原状，致使陈小卉无法采取相应的措施，由此造成的损失，应由金融街管委会负责。   金融街投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。金融街管委会针对其主张未能提供合法有效证据予以证明，应当承担本案不利后果，故金融街管委会上诉请求不能成立，依法应当予以驳回，并维持原判。本案所涉纠纷系金融街管委会与陈小卉之间的租赁合同纠纷，金融街投资公司并非案涉租赁合同的当事方，故本案与金融街投资公司无关。   中山门街道办述称，中山门街道办与陈小卉签订的《委托合同》系依行政职责行使政府的行政指令，从未实际占有使用过案涉房屋。2017年7月15日前陈小卉所收金融街管委会向其支付的租金，能够佐证该《委托协议》在二者之间已经实际履行，且陈小卉是明知和认可的。2016年12月7日金融街管委会与金融街投资公司签订《物业委托协议书》，发生在2014年3月17日金融街管委会成立且承继了中山门街道办与陈小卉《委托协议》中的权利义务之后，与中山门街道办无关。   陈小卉向一审法院起诉请求：1.判令金融街管委会、金融街投资公司、中山门街道办向陈小卉支付商铺租金1464540元；2.判令金融街管委会、金融街投资公司、中山门街道办向陈小卉支付逾期违约金14645元；3.判令金融街管委会、金融街投资公司、中山门街道办承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：2014年，西安市新城区人民政府落实西安市金融办建设“金融街区”要求和“打造西安XX街”专题会议精神，筹办西安市XX街，因而成立了西安XX街筹备办公室。因该办公室尚未登记注册，2014年3月14日，中山门街道办经政府指令以西安XX街筹备办公室（合同乙方）名义和陈小卉（甲方）签订了编号：013的《委托协议》，承租甲方位于西安市新城区XX号商铺，建筑面积244.09平方米。（该商铺为上下两层，其中一二层之间有楼梯进行相连，水电独立）。双方约定合同租期为五年，自2014年3月15日至2019年3月14日。约定一层300元/月/平方，二层300元/月/平方米，每年租金为878724元。租金按年度支付，第一次租金乙方于协议签订后15天内支付给甲方，以后每年租金于3月30日由乙方委托的银行付款至甲方账户。如乙方拖欠租金十天以上，视为违约，甲方有权终止本协议。乙方从拖欠租金的第二日起到协议期满累计租金的1%作为违约金额，由乙方支付甲方。合同乙方签字栏由中山门街道办法人代表印章并加盖公章，经办人张**签字。上述协议签订后，陈小卉依约交付了房屋。XX街XX室XX街管委会装修并交由西安民间借贷服务中心有限公司实际使用。期间，金融街管委会按约向陈小卉支付租金共2929080至2017年7月15日。2016年12月7日，金融街管委会（甲方）与金融街投资公司（乙方）签订《西安XX街物业委托协议书》一份，约定从2017年1月1日，乙方全面接管金融街物业管理工作，负责街区房屋的承租、租赁以及其他物业管理权限，并及时向甲方汇报。甲方应于2017年1月1日前，结清街区内房屋租金、物业、水电费等一切费用。庭审中，关于上述《物业委托协议书》是否包含本案涉案房屋，金融街管委会表示从2017年1月1日起涉案商铺交由金融街投资公司管理，XX街XX街管委会并未按照协议移交涉案房屋，并认为，金融街管委会将租金支付至2017年7月15日，表明其对涉案房屋进行实际管理。金融街管委会亦未在法庭限定期限内提交将涉案房屋移交金融街投资公司的相关证据。因洽谈调整租金未果，五年租期届满，避免损失扩大，2019年3月27日，金融街投资公司负责人卢晓军将陈小卉商铺钥匙交给陈小卉母亲廉某某。   一审法院认为，公民的合法的财产权利依法受到保护。本案中，中山门街道办经政府指令以西安XX街筹备办公室名义和陈小卉签订了编号013的《委托协议》从合同内容上，应为租赁协议。该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法确认有效。后该合同的承租人的权利义务由金融街管委会承继，故该合同效力直接约束金融街管委会。该合同双方均应全面履行该协议。该合同已于2019年3月14日合同到期而自然解除。庭审查明，中山门街道办承租后，XX房XX街管委会，其实际并未使用过该房屋，XX街道XX街XX会所承继。对此，陈小卉是明知的，故陈小卉对中山门街道办的诉请，依法不予支持。庭审中，金融街管委会并未在限定期限内举证证明在2016年12月7日，与金融街投资公司签订《西安XX街物业委托协议书》后，向金融街投资公司转移了涉案房屋的管理权，故其依法应承担举证不利的法律后果。且从金融街管委会向陈小卉支付租金至2017年7月15日的行为来看，其在上述《物业委托协议书》签订后，仍实际对涉案房屋进行的管理。这与其辩称的从2017月1月1日涉案房屋交由金融街投资公司使用，陈小卉所诉的租金应由金融街投资公司承担的辩称意见相佐。故金融街投资公司未实际接收涉案房屋的管理权，其依法不应承担支付租金及违约金责任。故陈小卉对金融街投资公司的诉请，亦不予支持。综上，陈小卉要求金融街管委会按照合同约定支付2017年7月15日至2019年3月14日计20个月租金计1464540元的诉请，符合法律规定，依法予以支持。金融街管委会未按约支付租金，应按合同约定承担违约责任，陈小卉要求金融街管委会支付违约金14645元，符合法律规定，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，第二百三十五条之规定，判决：一、被告西安XX街管理委员会于本判决生效后十五日内支付原告陈小卉从2017年7月15日至2019年3月14日20个月租金计1464540元以及违约金14645元。二、驳回原告陈小卉其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18112元，由被告西安XX街管理委员会负担。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。   本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。中山门街道办经政府指令以西安XX街筹备办公室名义和陈小卉签订的《委托协议》，从合同内容上认定应为租赁协议，该协议合法有效，因金融街管委会的承继，合同效力直接约束金融街管委会。金融街管委会并未在限定期限内举证证明2016年12月7日其与金融街投资公司签订《物业委托协议书》后，向金融街投资公司移交了涉案房屋的管理权，故由其自行承担举证不利的法律后果。金融街管委会上诉称其支付房租至2017年7月15日，系根据《物业委托协议书》第一条6、7项之约定，但该款项约定系对签订《物业委托协议书》时未出租房屋空置期间费用的约定，而案涉租赁物于签订《物业委托协议书》时已经出租，并不适用该款项。并且根据双方《物业委托协议书》第一条5项，交接中对金融街管委会2017年1月1日后预付给业主的房屋租金有款项返还和财务核对的相关约定，金融街管委会亦未提供相关证据予以佐证。故对金融街管委会上诉称金融街投资公司已接受涉案房屋的主张，证据不足，依法不予采信。金融街管委会上诉称其向陈小卉发出《解除通知》、《律师函》后已与陈小卉协商一致解除合同，陈小卉对此并不认可，金融街管委证据不足，故对其该项主张亦不予采信。综上所述，金融街管委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费18113元，由西安XX街管理委员会负担。   本判决为终审判决。           审 判 长  刘   琪                      审 判 员  师    婷                           审判员  秦 燕 燕     二Ｏ二Ｏ年四月二十三日     书 记 员  杨雪薇        1