湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初10370号原告：刘伟，男，1982年9月30日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：高婷，湖南岳州律师事务所律师。被告：岳阳市岳阳楼区三眼桥街道办事处李家冲社区居委会，住所地：湖南省。法定代表人：付西平，主任。委托诉讼代理人：隋政，湖南湘北律师事务所律师。委托诉讼代理人：周勇，男，1974年10月12日出生，汉族，住湖南省。原告刘伟与被告岳阳市岳阳楼区三眼桥街道办事处李家冲社区居委会合同纠纷一案，于2019年12月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘伟的委托诉讼代理人曹景毅、高婷、被告岳阳市岳阳楼区三眼桥街道办事处李家冲社区居委会的委托诉讼代理人隋政、周勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：一、判令被告偿还原告门面回购款270万元及利息918000元（其中2018年5月31日起暂计至2018年7月31日止的利息，以27000元／月的标准计算；2018年7月31日起至2019年11月30日止的利息，按照54000元／月的标准计算；此后的利息按照54000元／月的标准，自2019年11月30日起计算至实际偿还之日止）；二、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年9月4日，原告与被告签订《结算协议》，约定被告与岳阳市新海置业有限公司关于“南环路集贸市场地段”有关资产、借款、投资等事宜，此后由原被告进行结算。2014年8月10日，原告与被告签订《关于门面回购及费用结算的协议》，并于2018年1月31日签订《关于门面回购的补充协议》，协议约定，被告应于2018年5月31日前还清原告270万元，如延期支付，从延期之日开始按27000元／月支付原告至2018年7月31日止的利息，如2018年7月31日仍未付清该款项，此后利息则按照54000元／月的标准，计算至被告付清欠款之日止。经原告催告后，截止至起诉之日，被告仍未向原告偿还上述欠款及利息，该行为已严重侵害原告合法权益。因此，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告岳阳市岳阳楼区三眼桥街道办事处李家冲社区居委会辩称：一、本案原告主体不适格。1、2011年5月12日答辩人与岳阳市新海置业有限公司（以下简称新海公司）签订的《南环路集贸市场用地综合开发及资产置换协议》是本案有关拆迁垫资、资产置换、借款等全部事项的基础性结算依据，但原告并非合同相对方。2、原告起诉所依据的《结算协议》中虽然有“日后甲方不得以本结算协议与原协议主体不符为由主张本协议无效”的表述，但该《结算协议》并没有新海公司将自己的全部合同权利义务转让给原告的确认和通知。3、新海公司已明确没有参与《结算协议》，也没有授权给原告进行结算。二、原告起诉所依据的《结算协议》、《关于门面回购及费用结算的协议》、《关于门面回购的补充协议》等三份协议与客观事实不符，缺乏基础性结算依据，依法不能作为本案结算依据。1、《南环路集贸市场用地综合开发及资产置换协议》作为本案基础性结算依据，已约定三个门面的产权归属答辩人。2、《南环路集贸市场用地综合开发及资产置换协议》是经岳阳市人民政府会议纪要决定，并经答辩人居民委员会表决后产生的重大事宜。原告起诉所依据的三份协议不合常理的将三个门面的产权归属其所有，违反了《城市居民委员会组织法》的有关强制性规定，原告所依据的相关协议均属无效协议。3、因新海公司已明确没有参与《结算协议》，也没有授权给原告进行结算，故原告与答辩人的部分工作人员所签订的上述三份协议均属无效协议。4、答辩人与新海公司所签订的《关于南环路集贸市场土地综合开发的补充协议》并非双方意思表示一致的原协议，同样也应属无效协议。该补充协议对三个门面的约定也仅是预留，用于新海公司安置南方建安大厦三个拆迁户的房屋置换，这不是答辩人的义务范畴。既然三个门面没有用于拆迁户房屋置换，产权理应还是归属答辩人，且三个门面以什么价格给新海公司也没有结算。5、原告依据《结算协议》主张的130万元欠款中所涉办公楼超面积款、装修垫资款、借款利息，答辩人并没有与原告发生业务关系，也没有数据形成的具体明细。6、三个门面的产权归属答辩人，原告一直在租赁使用，应参照双方约定的每年每个门面2万元的标准向答辩人支付租赁费。三、答辩人将依据相关部门查明的最终情况，依法维护自己的合法权益。综上，请人民法院保障答辩人的合法权益，维护社会公平正义，依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。经审理查明：2011年5月12日，被告岳阳市岳阳楼区三眼桥街道办事处李家冲社区居委会（甲方）与岳阳市新海置业有限公司（乙方）签订《南环路集贸市场用地综合开发及资产置换协议》一份，主要内容为被告决定对南环路集贸市场进行提质改造和资产置换，并将市场用地进行综合开发，因南环路市场和岳阳市新海置业有限公司所属南方建安大厦互为整体，在同等条件优先下被告同意与岳阳市新海房地产置业有限公司合作完成市场的提质改造、资产置换及用地的综合开发。双方对具体合作事项均进行了详细约定，其中第十条第7款约定“综合楼所有的产权归甲方所有，如甲方增加楼层和面积，其决定权和所有权归甲方，乙方无权干涉”。2011年5月13日，双方又签订《关于南环路集贸市场土地综合开发的补充协议》一份，主要内容为对之前的协议内容进行补充，其中补充的第二条内容为“根据甲乙双方的合作方案，甲方（被告）综合楼包含乙方的三个门面一起还建置换至该地段，综合楼建成后，其一楼（仅一楼）门面由乙方预留三个后，其他建筑面积全归甲方所有”。2013年4月22日，岳阳市新海置业有限公司（甲方）与吴海涛（乙方）签订《垫资项目转让协议书》一份，该协议书中说明李胜良、廖立新、吴海涛共同出资挂户甲方合作经营岳阳市南环路集贸市场土地垫资收储项目，现经三股东商议一致并经甲方同意，该项目由吴海涛个人接管并不再挂户甲方经营，为此达成项目转让协议如下“一、甲方同意即日起，解除2010年5月30日与乙方及李胜良、廖立新三人所签挂户经营《投资协议书》；二、本合同经岳阳楼区三眼桥办事处与三眼桥街道李家冲社区居委会见证同意后，以甲方名义对外签订的下述合同权利义务由乙方单独享有或承担，甲方不再负责履行：①2011年6月8日与岳阳楼区三眼桥办事处所签《垫资协议》；②2011年5月12日与岳阳楼区三眼桥街道李家冲社区居民委员会所签《合作开发协议》、《补充协议》，以及与本协议所涉垫资项目相关的《借款协议》。三、甲乙双方及乙方原合作人李胜良、廖立新一致认可，双方对挂户期间的相关账目已经结算清结，互无往来。但自2010年5月30日至本协议签订之日止，甲方因经营本协议垫资项目可能产生的税收由乙方负责。四、乙方与其原合作人李胜良、廖立新之间内部股权转让协议另行签订，与甲方无关。五、本协议签字同时，甲方应将与本协议所涉垫资项目有关的全部对外合同、往来文件及财务账表原件向乙方移交并造具清单办理交接手续。六、本协议经甲乙双方及乙方原合作人李胜良、廖立新签字，并由岳阳楼区三眼桥办事处、岳阳楼区三眼桥街道李家冲社区居委会见证同意后生效”。该协议书由岳阳市新海置业有限公司、吴海涛、李胜良、廖立新、岳阳楼区三眼桥街道办事处、被告岳阳市岳阳楼区三眼桥街道办事处李家冲社区居委会签字确认。之后吴海涛将协议相关的权利义务交由合作人刘伟负责处理。2013年9月4日，原（乙方）被告（甲方）签订《结算协议》一份，主要内容为甲乙双方就之前关于南环路集贸市场地段有关资产置换、借款等事宜，经协商达成结算协议如下：一、结算依据及范围。1、2011年5月12日甲方与岳阳市新海置业有限公司所签《南环路集贸市场用地综合开发及资产置换协议》。2、2011年5月13日甲方与岳阳市新海置业有限公司所签《南环路集贸市场用地综合开发的补充协议》，上述及补充协议以下合并简称为原协议。3、本协议结算范围系对原协议所涉全部事项的总结算。4、本协议生效后，本协议文本即为双方债权债务关系的唯一凭证，即本协议文本具有债权凭证效力。5、之前甲方根据原协议向合同相对方出具所有债权债务凭证（包括但不限于借条、还款承诺、借款还款协议以及相关担保承诺等）自动作废。二、结算结果与明细。1、双方经结算确认，截止本协议成立之日，双方根据结算明细相互抵减，甲方尚应付乙方结算欠款本息合计人民币130万元。2、上述结算结果的具体明细为：2.1乙方向甲方交付使用的办公大楼超出应置换面积1095平方米（乙方预留该大楼第一层3个门面未计入超面积部分），甲方应付乙方人民币109.5万元；2.2甲方应付乙方本由甲方自行承担的装修垫资款33万元；2.3甲方应付乙方借款利息35万元（该款本金150万元已归还）；2.4乙方应付甲方代为垫付的拆迁资金47.5万元。三、偿还期限。1、本协议签订之日起三个月内，甲方向乙方支付现金50万元整；2、余款80万元，甲方于2014年8月31日前清偿完毕；3、甲方逾期给付结算款的，按月利率3%计息。四、其他约定。1、甲方原协议相对人系岳阳市新海置业有限公司，后经甲方同意，该公司全部合同权利义务几经转让已概括性已由乙方受让，故对原协议的结算应以甲乙双方为主体，日后甲方不得以本结算协议与原协议主体不符为由主张本协议无效。2、乙方向甲方交付使用的综合大楼有关权证由乙方负责办理并承担相关税费。但其中第一层自西向东第1、2、6号共三个临街门面，如甲方有意受让具体事项另议。3、本协议自双方盖章签字之日起生效。2014年8月10日，原（甲方）被告（乙方）签订《关于门面回购及费用结算的协议》一份，内容为鉴于甲、乙双方在先协议的约定，位于岳阳市共三个临街门面属乙方（此处为笔误，应为甲方）独立所有，现乙方为便于该综合大楼自身产权的完整性，向甲方提出整体购买该三个门面，对此，甲方表示同意。结合甲乙双方于2013年9月4日签订的《结算协议》，双方在平等、自愿的基础上，就门面回购及相关费用结算事宜，经再次充分协商，达成如下协议，以资共同遵守。一、出让方所属门面是位于岳阳市的三个临街门面，每个门面面积约96平方米，均为上下两层。二、上述门面的回购价每个110万元，三个门面总价为330万元。三、根据双方在先协议的约定，李家冲社区综合大楼的房产证和土地证应由甲方负责办理并承担相关税、费，鉴于乙方目前暂不要求甲方办证，现经双方协商一致，甲方一次性支付给乙方85万元作为该栋楼整体的办证税、费（包括该协议约定的三个门面在内，并含三个门面的土地出让金）、超出部分，由乙方自行承担。四、双方确认，根据2013年9月4日《结算协议》，乙方所欠甲方130万元款项，截至目前，已偿还25万元，尚有105万元未支付。五、鉴于本协议二、三、四项费用的约定，双方确认，乙方共还需支付甲方费用350万元（不含已付的25万元）。款项支付分两期：乙方需于本协议签订之日起30日内支付甲方30万元；乙方需在完成其古井社区办公楼资产处置后15日内支付余款320万元。六、若乙方古井社区办公楼资产处置延期，乙方不得无限期拖延款项的支付。在2015年4月30日前未付清款，甲方有权终止本协议并要求乙方配合甲方将三个门面的产权办理到甲方或者甲方指定的人名下。与此同时，双方仍需按2013年9月4日的《结算协议》及相关协议的约定履行义务并承担责任。七、甲方需在乙方将前述约定款项全部支付完毕后15日内将持有的整栋综合大楼的相关办证资料移交给乙方。在约定款项完全支付完毕之前，乙方不得要求甲方交付上述资料，甲方对上述门面有权自主经营和对外出租，所得收益归甲方所有。八、乙方在付清全部款项前，不享有上述门面的所有权和使用权，并不得将上述门面整体或分别对外设定抵押和担保。九、甲、乙双方均应按照协议的约定诚信履行义务，若有违反，均视为该方违约。违约方一次性支付违约金50万元。十、相关协议与本协议不一致的，以本协议为准。十一、本协议在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，任何一方均可以提起诉讼，除提交诉讼的争议和纠纷事项外，与此相关的其他约定事项仍需继续履行。十二、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字或盖章之日起生效。十三、补充约定：鉴于甲方对出让的1、2号两个门面正在使用，且投入了巨资进行装修，为减少甲方损失，乙方在取得上述门面的所有权后，须按该同地段租金价格优先租赁给甲方使用5年，租赁期间甲方不得私自转租他人。2018年1月31日，原被告签订《关于门面回购的补充协议》一份，内容为鉴于甲、乙双方在先协议的约定，位于岳阳市三个临街门面属于甲方经营所有，乙方为便于该综合大楼自身产权的完整性，向甲方提出整体购买三个门面，对此甲方表示同意。结合甲、乙双方2014年8月10日签订的《关于门面回购及费用结算的协议》，双方在平等、自愿的基础上就三个门面回购及相关事宜，经再次充分协商，达成如下补充协议：“一、出让方所属门面是位于岳阳市的三个临街门面均为上下两层。二、免去《关于门面回购及费用结算的协议》中乙方应该承担的违约金50万元。三、《关于门面回购及费用结算的协议》中乙方应付甲方的320万元，现调整为300万元整。四、甲乙双方约定在2018年2月1日之前乙方先给甲方30万元。余下的270万元，应在2018年5月31日之前付清。如遇特殊情况，乙方延期支付270万，从延期之日开始则按甲方支付农商行利息27000元／月支付给甲方至2018年7月31日止。如2018年7月31日前乙方仍未付清该款项，则按2700000＊2%／月的利息计算，此息乙方需按月支付，直至乙方付清欠款为止，不得拖欠。如乙方不能按以上约定执行，甲方有权保留司法诉讼的权利。五、李家冲社区综合服务大楼的权证办理由乙方自行负责，但甲方必须在乙方付清所有款项之时，同时移交给乙方三个门面的产权和李家冲社区权证办理的相关资料。鉴于目前甲方已在使用1、2号门面，从事经营活动。考虑到甲方的经营需要，乙方同意在款项付清后，1、2号门面以共计每年肆万元的租金，继续返租于甲方使用两年，期间甲方不得将门面转让，且2年后乙方无条件收回门面，不再对甲方进行任何补偿（可移动设备甲方可以移走）。六、乙方在付清全部款项前，不享有上述门面的所有权和使用权。七、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，一份送上级机关备案，经双方签字或盖章之日起生效。”合同签订后被告向原告支付了30万元。2018年7月24日，被告向原告支付了27000元利息。原告多次向被告催讨剩余款项未果，遂诉来本院。上述事实，有庭审中原被告委托诉讼代理人当庭陈述及其他相关材料加以证实。本院认为：本案争议的焦点有1、原告刘伟作为原告主体资格是否合适？2、原告刘伟对涉案门面是否有处置权？关于第一个焦点。根据2013年4月22日岳阳市新海置业有限公司与吴海涛签订的《垫资项目转让协议书》、吴海涛出具的说明以及2013年9月4日，原被告签订的《结算协议》，可以确认涉案合同权利义务已经概括性转移给刘伟，刘伟作为本案原告并无不妥。关于第二个焦点。原告刘伟对涉案门面是否有处置权？2011年5月12日，被告岳阳市岳阳楼区三眼桥街道办事处李家冲社区居委会（甲方）与岳阳市新海置业有限公司（乙方）签订的《南环路集贸市场用地综合开发及资产置换协议》中约定“综合楼所有的产权归甲方所有，如甲方增加楼层和面积，其决定权和所有权归甲方，乙方无权干涉”，但双方次日签订的《关于南环路集贸市场土地综合开发的补充协议》又对之前的协议内容进行了补充约定“根据甲乙双方的合作方案，甲方（被告）综合楼包含乙方（原告）的三个门面一起还建置换至该地段，综合楼建成后，其一楼（仅一楼）门面由乙方预留三个后，其他建筑面积全归甲方所有”，从以上协议内容可以确认，岳阳市新海置业有限公司在对该项目中一楼的三个门面是享有所有权的；岳阳市新海置业有限公司在2013年4月22日与吴海涛签订《垫资项目转让协议书》时明确“李胜良、廖立新、吴海涛共同出资挂户甲方（即岳阳市新海置业有限公司）合作经营岳阳市南环路集贸市场土地垫资收储项目，现经三股东商议一致并经甲方同意，该项目由吴海涛个人接管并不再挂户甲方经营．．．甲方同意即日起，解除2010年5月30日与乙方（即吴海涛）及李胜良、廖立新三人所签挂户经营《投资协议书》．．．本合同经岳阳楼区三眼桥办事处与三眼桥街道李家冲社区居委会见证同意后，以甲方名义对外签订的下述合同权利义务由乙方单独享有或承担，甲方不再负责履行．．．”，该协议明确了岳阳市南环路集贸市场土地垫资收储项目的相关权利义务全部由吴海涛承继，则涉案三个门面的所有权已一并转移给吴海涛，吴海涛与原告刘伟作为岳阳市南环路集贸市场土地垫资收储项目的共同投资人，双方约定由刘伟负责后续与被告结算及门面回购事宜，并在之后与被告多次协商后签订《关于门面回购及费用结算的协议》及《关于门面回购的补充协议》，明确原告将“位于岳阳市的三个临街门面均为上下两层”出让给被告这一事实，且被告按协议约定履行了部分义务。综上，对被告的相关抗辩意见本院不予采信，对原告的诉请应予支持，但被告已支付的一个月利息应予抵扣，则利息应从2018年7月1日开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告岳阳市岳阳楼区三眼桥街道办事处李家冲社区居委会在本判决生效后十日内支付给原告刘伟2700000元，并按照年利率12%的标准计算支付自2018年7月1日起至2018年7月31日止的银行利息，按照年利率24%的标准计算支付自2018年8月1日起至该款实际履行之日止的利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。案件受理费35744元，减半收取17872元，由被告岳阳市岳阳楼区三眼桥街道办事处李家冲社区居委会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  罗颂利二〇二〇年四月七日书记员  冯 叶附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。