广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初812号原告：皮亮，男，汉族，1989年3月12日出生，住址：江西省高安市。委托诉讼代理人：皮建彪，广东九韬律师事务所律师。被告：惠州市鑫涌实业有限公司，住所：惠州市。法定代表人：吴某1。原告皮亮与被告惠州市鑫涌实业有限公司（以下简称：鑫涌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人皮建彪到庭参加诉讼，被告鑫涌公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皮亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金29620.45元；2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年6月2日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为惠阳（XXXX）XXXXXXXX，约定：原告向被告购买惠州市惠阳区XXXXXXX路中段XXXXX幢XX层XX号房，商品房的预售许可证号为惠阳房预许字（XXXX）第XXX号，商品房总价款为人民币1084998元，被告应在2018年12月31日前向原告交付商品房。合同签订后，原告依约向被告支付了首期房价款及银行按揭贷款，共计人民币1084998元，但被告并未在约定的时间2018年12月31日前向原告交付商品房。被告分别于2018年12月12日，2019年1月5日向原告发出《致山语龙庭一期业主的道歉信》及《关于山语龙庭1/2/6幢延期交楼的复函》，告知因工期延误，无法按期交楼，同时向原告深表歉意，并同意按合同的约定向原告赔偿。2019年6月28日，被告向原告寄出《入伙通知书》，载明商品房已具备交付条件，可以办理入住手续。综上所述被告延期交房的行为已经违反了合同的约定，根据《商品房买卖合同》（预售）第十二条第一款第1项第（2）点的约定，被告应自逾期之日起按日向原告支付全部万分之一点五的违约金。原告为维护自己合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，特向贵院起诉，望判如所请。被告鑫涌公司提出书面答辩称，一、造成逾期交房是因以下不可抗力所至，人民法院应依法予以确认。因答辩人开发的山语龙庭小区所涉及的土地与老城区相连，周边属于城中村密集村民住宅区，在小区开发建设初期，周边居民对小区土地边界划分问题提出异议而导致相应的停工，后经住建、国土、街道办及答辩人多番走访才得以协调解决。特别是山语龙庭小区开发建设期间，开发项目的土地地基虽然已严格按照行政部门的标高规范进行施工，但仍遭到周边居民投诉，惠阳区住建局为了平息投诉，促使答辩人解决矛盾纠纷，惠阳区住建局于2018年5月2日向承建单位发出《停工通知书》，要求停止施工并编制高低差加固方案，并要求答辩人作为建设单位，委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测等。答辩人根据住建局要求积极配合调整，直至2019年1月7日才收到惠阳区住建局发出的复工通知书，上述问题共导致工期延误250天。另外，在答辩人与被答辩人签订售房合同及约定的交房的2016年9月至2018年12月31日的期间，惠州市共计遭受了“海马”、“天鸽”、“山竹”等八次强台风的正面袭击，累计造成实际停工达41天之久。因此，造成本案逾期交房确实是因为法定自然灾害及政府禁令等法定的不可抗力所至，请人民法院予以确认。二、被答辩人的诉讼请求，应依法予以全部驳回。依据答辩人与被答辩人签订的《预售商品房买卖合同》以及附件十《补充协议》第一条第一款的约定：“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任”。因此，答辩人认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而答辩人也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于答辩人，是完全因政府行为导致的工期延误和自然灾害所致的工期延误，是属于法定的不可抗力所致，而不是答辩人的原因和过错造成逾期交房，并且答辩人已就上述停工原因，多次以公告形式向小区业主说明原因和表达了歉意。所以，依据上述协议约定，答辩人有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限，无须承担因此逾期交付的违约责任。因此，售楼合同虽然约定了答辩人应在2018年12月31日前交楼，答辩人根据不可抗力造成的实际停工天数250天顺延后，答辩人只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约，答辩人在多次的公告中已经清楚告知业主。而本案房屋已在2019年7月2日开始交楼，因此，在本案中答辩人依法不存在逾期交房及承担违约责任的情形，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，被答辩人的诉讼请求依法应予以全部驳回。三、被答辩人计算逾期交房违约金方式不正确，应依法予以驳回。按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了逾期交付的责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定了逾期交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）、逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）、逾期超过60日（该期限应当不低于第八条第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。按照《商品房买卖合同（预售）》逾期在60天内为全部房价款的万分之一每日，超过60天后按全部房价款的万分之一点五每日，应分开计算违约金而不是全部按照万分之一点五每日计算。综上所述，答辩人请求人民法院根据本案事实，依法作出公平判决，以维护法律的公正及答辩人的合法权益。本院经审理查明，2017年6月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告向被告购买位于惠阳区XXXXXXX路中段XXXXX幢XXXX号商品房；建筑面积100.54平方米；总价款为1084998元；首期款334998元于2017年4月17日前支付，余款750000元向银行申请贷款支付；被告应于2018年12月31日前交付商品房；合同第十二条约定，逾期交房在60日内，自本合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，逾期交房超过60日（期限与上述约定的期限相同）后，买受人继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一点五的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，自该商品房交付之日起720日内办理房屋所有权证书。合同附件十一补充协议第一条约定：因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动、政府宣布的紧急状态，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任……。合同签订后，原告按照合同约定已付清首期款334998元及其余房款750000元。合同约定商品房应于2018年12月31日前交付，但是，被告并未按照合同约定期限交付商品房。2018年12月12日，被告向各业主发出《至XXXX一期业主的道歉信》，通知原告“因本小区与老城区相邻，且道路存在很多遗留问题，2018年5月2日惠阳区住建局向我公司发出停工通知书，此后一直没有批准复工，现已造成工程延误而无法按期交楼”。2019年7月1日，鑫涌公司通知原告于2019年7月2日至2019年7月10日收房。2020年1月14日，原告向本院提起诉讼。另查明，2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向项目承建单位即吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司发出《停工通知书》，并抄送给被告，通知载明：“经查，发现你司承建/监的XXXXX栋至X栋、裙楼、地下室工程存在以下重大安全隐患问题：（一）施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案；（二）建设单位未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测；（三）施工单位未编制汛期期间的应急预案。鉴于上述行为导致施工现场存在重大安全隐患，现要求你司立即停止施工并进行整改……”。2019年1月7日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司发出《复工通知书》，通知载明：“现经复查，安全隐患经整改已消除，基本符合复工的条件，准予复工”。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已按照合同约定付清购房款，但是被告未按照合同约定期限交付商品房。依据合同约定被告应在2018年12月31日前交付商品房，但是涉案商品房最后交房期限为2019年7月10日，被告明显存在逾期交房的事实，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张按照合同约定支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告逾期交房超过60日，依据合同第十二条约定，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一点五的违约金，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止。因此，本案逾期交房违约金应以总房款1084998元为基数，按照每日万分之一点五计算，自2019年1月1日起计至2019年7月1日止，共计29457.7元。原告请求被告支付逾期交房违约金29620.45元，本院调整为29457.7元。被告辩称逾期交房在60日之内，按万分之一计付违约金，逾期交房超过60天后，才按每日万分之一点五计算，逾期交房违约金应分别计算。因《商品房买卖合同》第十二条对逾期交房超过60天的违约金计算标准及计算的起止时间均有明确约定，逾期交房违约金应按照合同约定处理，因此，被告辩称逾期交房违约金应分别计算，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告辩称造成逾期交房是因不可抗力所致，依据合同附件十一补充协议第一条约定，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任。从《停工通知书》的内容可以看出，涉案楼盘被惠阳区住建局通知停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，完全属于被告自身的原因，导致涉案商品房逾期交付，不属于不可抗力，也不是政府行为所致。被告逾期交房不符合同附件十一补充协议第一条约定据实延期交房或免除逾期交房违约责任的情形。被告提供的证据不足以证明其抗辩主张的事实，因此，被告抗辩逾期交房是因不可抗力所致，无需承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告惠州市鑫涌实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告皮亮支付逾期交房违约金29457.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由被告惠州市鑫涌实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇二〇年四月十三日书记员  邱惠勤