广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终821号上诉人（原审原告）：佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份经济合作社，住所地广东省佛山市********，组织机构代码61763084-6。负责人：潘果深。委托诉讼代理人：廖健，广东盈趣律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦继秋，广东盈趣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码914***********791K。法定代表人：郭洪振。委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫伟同，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份经济合作社（以下简称番村潘一经济社）因与被上诉人佛山市三联房地产开发有限公司（以下简称三联公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初18230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人番村潘一经济社上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判三联公司立即将位于佛山市禅城区***********及地下停车场1、2区【土地使用权证号为佛禅国用（****）第1****4号】的130个地面停车位移交返还给番村潘一经济社；三联公司立即将位于佛山市禅城区**********、11号、****91、93号及地下停车场【土地使用权证号为佛禅国用（****）第1****5号】的161个地面停车位移交返还给番村潘一经济社；3.本案一审、二审诉讼费由三联公司承担。事实和理由:一、案涉****花园A地块161个地面停车位、B地块130个商业地面停车位属双方共同所有，双方依法有权进行处分。1.根据《中华人民共和国物权法》第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，因为案涉A、B地块的地面停车位均是经过规划部门审查核定，并没有占用所有业主共有的道路或者其他场地，且双方均作为案涉宗地****花园的开发建设单位，所以按照上述法律规定，案涉A、B地块的地面停车位应属双方所有并有权进行处分。2.根据双方的合作开发约定，开发后的****花园A区地面停车位161个、B区地面停车位130个分配给番村潘一经济社所有，且番村潘一经济社也是案涉A、B地块上所有商业物业的业主，双方对案涉A、B地块的地面停车位的处分符合上述法律规定，应受法律保护。由于双方约定开发完成后的物业包括上述案涉地面停车位在内由三联公司管理六年，六年后再返还给番村潘一经济社。然而，三联公司管理案涉地面停车位满六年后，却一直没有按约定返还给番村潘一经济社，导致番村潘一经济社在使用、出租商业商铺的过程中受到了极大的限制，根本没有办法能够充分利用现有的停车位及商业资源，已经损害了番村潘一经济社及其全体村民的合法权益，番村潘一经济社要求三联公司按约定移交返还案涉A、B地块的地面停车位是合法合理的。二、一审法院适用法律不正确。一审法院适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，该条文的内容仅仅是对专有部分划分的规定，所规范调整的对象并不包括规划车位。《中华人民共和国物权法》第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，却是明确指向规划车位，其所规范调整的对象正是建筑物的规划车位。根据《中华人民共和国民法总则》第十条关于法律适用的规定，在法律对调整对象有明确规定的情况下，必须首先适用法律规定，因此，本案应当适用《中华人民共和国物权法》第七十四条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。被上诉人三联公司答辩称，一、番村潘一经济社要求三联公司移交返还车位，无事实和法律依据。1.案涉车位属于按照规划报建建设的商业配套车位，在番村潘一经济社能够理顺交接关系的前提下，三联公司同意由其接管使用车位。2案涉车位实际并非由三联公司控制、管理、使用，而是由部分业主自行占有使用。二、一审法院向佛山市自然资源局禅城分局调取的案涉相关规划报建、竣工验收资料及佛山市自然资源局禅城分局的回复意见，并没有向三联公司出示并让三联公司发表质证意见，属于程序违法，本案应发回重审。三、案涉车位属于双方所有，不属于小区全体业主所有。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，车位归属可由当事人进行约定及占用业主共有道路的车位才是属于业主所有。在与案涉小区业主签订的《商品房买卖合同》中明确约定案涉车位属于开发商所有，且不存在占用业主共有道路的情形，故案涉车位属于双方所有。番村潘一经济社向一审法院提出诉讼请求：1.三联公司立即将位于佛山市禅城区***********及地下停车场1、2区（土地使用权证号为佛禅国用（****）第1****4号）的130个地面停车位移交返还给番村潘一经济社；2.三联公司立即将位于佛山市禅城区**********、11号、****91、93号及地下停车场（土地使用权证号为佛禅国用（****）第1****5号）的161个地面停车位移交返还给番村潘一经济社；3.本案诉讼费由三联公司承担。一审法院查明：佛山市禅城区*************停车场1、2区由番村潘一经济社、三联公司合作开发建设，该地块土地使用权证为佛禅国用（****）第1****4号。根据规划资料显示，A地块机动车位共1844个，其中地下停车位1350个，地面停车位161个（包含44个来访车位），屋面车位333个。佛山市禅城区**********、11号、佛山市*****、93号及地下停车场由番村潘一经济社、三联公司合作开发建设，该地块土地使用权证为佛禅国用（****）第1****5号，规划许可证为建字第440********0765、规划许可证为建字第440********0056。根据规划资料显示，B地块机动车位及自行车设计方案为：地面停车位134个，其中住宅车位4个，商业车位130个；地下停车位591个，其中住宅591个，商业0个。针对案涉地面停车位的规划情况，一审法院两次发函至佛山市自然资源局禅城分局。2019年8月28日，佛山市自然资源局禅城分局复函答复如下：来函征询位于****花园A区、B区的地面停车位属于出让给佛山市三联房地产开发有限公司、广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社的用地范围内。目前A区161个地面车位，B区134个车位均已办理规划许可手续。用地单位（佛山市三联房地产开发有限公司、广东省佛山市禅城区********潘一股份合作经济社）已向我局申请办理****花园项目部分工程竣工后的商品房首次登记，经审核，我局以该项目总用地面积112591.28平方米（含地面停车位）作为该小区所有建筑物的土地共用面积进行了登记发证，故****花园A区、B区的地面停车位不能再单独办理产权登记。2019年9月2日，佛山市自然资源局禅城分局再次复函答复如下：经查，来函所询的项目建设单位为佛山市三联房地产开发有限公司、佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份经济合作社，分为A、B两个地块开发建设，其中位于佛山市禅城区****以西、****为A地块，位于佛山市禅城区****以西、绿景路以南为B地块。一、规划许可情况(一）A地块：该地块分为四个《建设工程规划许可证》开发建设，分别为****花园1#、2#、9#、10#楼及地下室（建设工程规划许可证证号：建字第440********0220号)；****花园3-8#楼（建设工程规划许可证证号：建字第440********0221号）；综合楼（建设工程规划许可证证号：建字第440********0264号）；办公楼（建设工程规划许可证证号：建字第440********0294号)。根据A地块办公楼规划总平面图所示，整个A地块地面共有161个机动车位（其中包含44个住宅来访车位，来访车位不计入项目机动车配套指标）。（二）B地块：该地块分为二个《建设工程规划许可证》开发建设，分别为****花园2#-9#楼及地下室、幼儿园（建设工程规划许可证证号：建字第440********0765号）和****花园1#、10#-13#楼及地下室（建设工程规划许可证证号：建字第440********0056号）。根据B地块2#-9#楼及地下室、幼儿园建设工程规划许可总平面图所示，室外地面共有134个机动车位。二、规划条件核实（规划验收）情况对于来函提及的地面车位验收情况，我局在规划条件核实阶段，根据具备测量资质单位出具的测绘报告数据核实项目地面车位个数。（一）A地块：鉴于A地块地面车位分布于各个建设工程规划许可证范围，其地面车位分三次进行规划条件核实。分别为：1.****花园3#-8#楼，测绘报告所示地上机动车位53个(其中包含44个住宅来访车位，来访车位不计入项目机动车配套指标)；2.综合楼，测绘报告所示地上机动车位416个，由于综合楼四层裙楼天面有317个机动车位均纳入地上机动车位计算，故属于来文所询的地面机动车位为99个(416-371=99）；3.办公楼，测绘报告所示地上机动车位8个。（二）B地块：经查核****花园2#-9#楼及地下室、幼儿园规划条件核实存档资料，其测绘报告所示地面机动车位为134个。另查明，2019年10月9日，一审法院现场勘查：B区地面停车位占用了部分绿地面积，每个停车位大约四分之一的面积计入绿地面积内；双方均确认A、B区的地面停车位均由业主自行占用，有的由业主使用，有的由商铺使用，无人管理，三联公司并未实际控制使用。再查明，根据粤（2017）佛禅不动产权第0****0号不动产权证记载，番村潘一经济社系佛山市禅城区*************的所有权人；粤（2017）佛禅不动产权第0****1号不动产权证记载，番村潘一经济社系佛山市禅城区************的所有权人；粤（2019）佛禅不动产权第0****9号不动产权证记载，番村潘一经济社系佛山市禅城区************的所有权人；粤（2019）佛禅不动产权第0****7号不动产权证记载，番村潘一经济社系佛山市禅城区************的所有权人；粤（2019）佛禅不动产权第0****6号不动产权证记载，番村潘一经济社系佛山市禅城区************的所有权人。庭审番村潘一经济社陈述，其是B地块上所有商铺的产权人，三联公司对此予以认可。一审法院认为，本案为合作开发房地产合同纠纷。对于番村潘一经济社要求三联公司移交案涉车位的诉请，一审法院首先要核实案涉地面停车位的归属问题以及查明停车位的使用现状，若三联公司并不享有地面停车位的所有权和使用权，也没有实际占有停车位，则番村潘一经济社要求三联公司移交地面停车位的诉请缺乏事实和法律依据。一、关于A地块161个地面停车位、B地块134个地面停车位的权属问题。据前述查明事实，****花园项目由番村潘一经济社、三联公司共同合作，分A、B两个地块开发建设，两个地块上的地面停车位均在建设规划范围内。佛山市自然资源局禅城分局答复，整个项目总用地面积112591.28平方米（含地面停车位）作为该小区所有建筑物的土地共用面积进行了登记发证，A、B区地面停车位不能再单独办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，结合佛山市自然资源局禅城分局的答复，案涉地面停车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使三联公司在建造****小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用人，但小区建设完成后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。换言之，A、B两个地块上的地面停车位所占用的面积属于该小区全体业主（建筑物区分所有人）共同共有，不属于建设单位番村潘一经济社和三联公司所有。二、关于A、B地块上的地面停车位的使用状况。根据番村潘一经济社、三联公司庭审陈述，结合一审法院现场勘查，A地块上161个地面停车位和B地块上134个地面停车位并非由三联公司控制、管理、使用，而是由部分业主自行占有使用。因此，在案涉地面停车位不属于建设单位番村潘一经济社和三联公司所有、三联公司也并无实际控制管理的情况下，番村潘一经济社诉请三联公司移交地面停车位，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。三、地面停车位的优先使用权问题。案涉A、B地块上的地面停车位虽然属于小区全体业主共同共有，但是需要指出的是，B地块上的134个地面停车位中包含商业车位130个，亦即该130个地面停车位的规划用途主要是满足商业（商铺）的使用需求，属于商业配套车位。****花园系商住建设项目，包含商铺和住宅，而番村潘一经济社系B地块上所有商铺的所有权人，其亦是B地块土地的区分共有权人之一，因此同样对地面停车位享有使用权，并且对B地块上的130个商业车位享有优先使用权。对于A地块上的161个地面停车位，其中44个是来访车位，其他系公建车位，属于配建的公共停车场，由全体业主共同使用，也包括商铺所有权人番村潘一经济社。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回番村潘一经济社的全部诉讼请求。案件适用简易程序，受理费减半收取9015元，由番村潘一经济社负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉****花园A地块161个地面停车位、B地块130个商业地面停车位是否属番村潘一经济社与三联公司共同所有及三联公司应否向番村潘一经济社予以移交的问题。首先，关于案涉****花园A地块161个地面停车位、B地块130个商业地面停车位是否属番村潘一经济社与三联公司共同所有的问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。根据上述规定，本案中，双方当事人讼争的案涉车位并非可以办理独立产权登记的专有车位，而是属于占用全体业主共有空间所建设，依法应属于全体业主共有的车位。据此，虽然番村潘一经济社与三联公司在《集体土地合作开发合同》中对案涉车位的归属有约定，但由于其约定与上述法律规定的原则相悖，不足以对案涉车位的所有权人即全体业主构成约束力。即使番村潘一经济社与三联公司作为案涉地块的合作开发商支付了相应的土地使用权出让金，成为该建设用地的使用权人，但是在该地块建设完成之后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划范围内的土地使用权也随之转移，小区共有部分的土地使用权也随之转移为业主共有。与此同时，由于番村潘一经济社同时又取得案涉B地块上所有商铺的所有权，故此，其对案涉地面车位亦享有合法的共同使用权，且由于B地块上的134个地面停车位中包含商业车位130个，该130个车位的规划用途主要是满足商铺部分的使用需求，属于商业配套车位，故此番村潘一经济社作为上述商铺的所有权人，享有对该B地块上130个商业车位享有优先使用权。其次，根据双方当事人的庭审陈述及一审法院的现场勘查，案涉停车位并非实际由三联公司控制、管理、使用，三联公司对案涉车位并不实际控制或占有、亦不享有所有权，故番村潘一经济社要求三联公司向其返还或移交案涉停车位的主张事实及法律依据不足，本院对其相应的上诉主张依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。番村潘一经济社的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18030元，由上诉人佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年四月十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽