云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9196号上诉人（原审原告）：党艳，女，汉族，1991年8月3日生，身份证住址：云南省普洱市景东彝族自治县。委托诉讼代理人：赵炜昌，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：牛聪林，男，汉族，1986年12月26日生，身份证住址：云南省曲靖市陆良县。被上诉人（原审被告）：王旭艳，女，汉族，1993年1月2日生，身份证住址：云南省曲靖市陆良县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵明武，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。上诉人党艳因与被上诉人牛聪林、王旭艳房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。党艳上诉请求：一、撤销昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初163号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费都由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系成立，但因被上诉人的原因导致无法继续履行合同，被上诉人应承担违约责任。二、《房屋买卖经纪合同》因被上诉人违约无法继续履行，被上诉人应按合同约定承担中介费。牛聪林、王旭艳辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。党艳向一审法院起诉请求：1.解除被告牛聪林、王旭艳与原告签订的《房产买卖经纪合同》，归还20000元购房款，并按合同约定内容赔付房屋成交价20%的违约金184000元；2.两被告承担中介费18400元；3.本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2018年10月21日，原告（买方、乙方）与两被告（卖方，甲方）及案外人昆明誉诚信房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《房产买卖经纪合同》，约定甲方向乙方购买昆明市国茶港小区D幢2507号房屋（以下简称2507号房屋），建筑面积为102平方米，转让成交价为920000元，甲乙双方约定于甲方房产证（不动产证）办理下来15日内进行过户；乙方于签订合同时支付购房款20000元整，于2018年11月15日前办理定金公证时支付230000元，余款670000元通过银行按揭贷款支付；乙方支付给首付款250000元办理完定金公证时支付，约定时间为2018年11月17日交房；基于丙方提供之服务，乙方支付给丙方18400元整作为佣金，如乙方须贷款时，须支付给丙方贷款代办费1000元整；任何情况下甲方或乙方任何一方未按合同之条款卖出或买入该物业，则毁约一方须即使付予丙方经纪人佣金18400元整，合同签订之日向丙方一次性付清中介费；其他约定事项为：1.贷款部分670000元于办理过户手续3个月内支付；2.甲方用2018年11月15日至2019年5月份的物业管理费抵2018年11月15日前欠下水费，甲乙双方协商一致同意；3.办理定金公证费用由买方承担；4.过户时乙方可选择用家人朋友贷款过户；5.甲方房产证下来之前贷款由甲方自行承担，否则视为违约等主要内容。同日，原告向两被告支付购房款20000元，被告牛聪林出具《业主收款收据》予以确认。另查明，1.2507号房屋系两被告向案外人云南泛普置业有限公司出资购买，并于2015年2月27日办理了网签备案登记，合同登记号为KM2015022814079；2.截至开庭之日，2507号房屋未办理定金公证及产权登记手续。一审法院认为：原告与两被告及案外人昆明誉诚信房地产经纪有限公司签订的《房产买卖经纪合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据《房产买卖经纪合同》载明的内容可知，该合同项下包括原告与两被告之间的房屋买卖合同法律关系及原告、两被告与案外人昆明誉诚信房地产经纪有限公司之间的居间合同法律关系，而本案诉争的系原告与两被告之间的房屋买卖合同法律关系。根据《房产买卖经纪合同》第四条的约定：“乙方（原告）于签订合同时支付购房款20000元整，于2018年11月15日前办理定金公证时支付230000元，余款￥670000元整通过银行按揭贷款支付”，原、被告互负合同义务，但对于办理定金公证及支付购房款的履行顺序未作约定，对前述合同义务双方应同时履行，且双方在庭审中并未提交证据证明己方已履行或已向对方要求履行相应合同义务。综上，原告无证据证明被告在合同履行过程中有违约行为，故对于原告主张的违约金184000元，一审法院不予支持。原告诉请解除上述合同项下的房屋买卖合同法律关系，被告当庭予以同意，故对于原告要求解除上述合同的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，两被告应退还原告已支付的购房款20000元，而两被告在庭审中亦同意归还，故对于原告要求两被告返还购房款20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。至于原告主张的中介费18400元，一审法院认为，中介费系基于《房产买卖经纪合同》项下居间法律关系而产生，并非本案诉争的该合同项下的买卖合同法律关系，且原告并非中介费的收取主体，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：一、解除原告党艳与被告牛聪林、王旭艳签订的《房产买卖经纪合同》项下的房屋买卖合同法律关系；二、被告牛聪林、王旭艳于本判决生效之日起十日内向原告党艳归还购房款20000元；三、驳回原告党艳的其他诉讼请求。二审在审理过程中，上诉人提交如下证据：第一组：情况说明，欲证明《房产买卖经纪合同》是因被上诉人牛聪林的违约行为而导致合同无法继续履行。第二组：1、通话录音光盘；2、通话录音整理文字，欲证明在电话联系过程中，被上诉人牛聪林承认自己的违约事实，并承诺会按合同违约条款承担违约责任。经质证，被上诉人对证据的三性均不予认可，认为这些材料不符合新证据的要件。本院认为，在没有相反的证据予以证明的情况下，本院依法对其三性予以采信。对于一审法院确认的案件事实，上诉人对“乙方支付给首付款250000元办理完定金公证时支付，约定时间为2018年11月17日交房”有异议，认为双方约定是2018年11月15日前办理定金公证时再支付23万元，而不是先支付23万元再办理定金公证。要求补充确认：在合同签订当日上诉人支付中介佣金18400元。被上诉人对上诉人的事实异议不予认可，认为这是双方签订的《房产买卖经纪合同》第六条的约定；对上诉人要求补充确认的案件事实认为没有事实依据，上诉人本身就是中介公司的员工，而且从中介费的收取情况来看，通常都是房产交易完毕才会产生的费用。本院认为，对上诉人提出的事实异议，因为是双方当事人在《房产买卖经纪合同》第六条的约定，一审法院引用合同约定条款并无不当，故本院对上诉人的事实异议不予采纳。对上诉人要求补充确认的案件事实，因上诉人已经提交中介出具的收款收据，并且收据记载的中介费与三方签订的《房产买卖经纪合同》中约定的中介费一致，本院依法对上诉人要求补充确认的案件事实予以确认。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。并补充确认：上诉人在《房产买卖经纪合同》签订当日支付中介费18400元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否应当承担违约责任？本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约定力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，双方当事人与案外人昆明誉诚信房地产经纪有限公司签订的《房产买卖经纪合同》系双方真实意思表示，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。上诉人在二审中提交证据证明系被上诉人违反合同约定，不办理定金公证，被上诉人虽然对录音证据不予认可，但未提交相反的证据予以证明，本院依法认定被上诉人存在违约行为，被上诉人应当依法承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人均同意解除《房产买卖经纪合同》项下的房屋买卖合同法律关系，合同解除后，被上诉人收取的2万元购房款应当依法返还上诉人，双方当事人对此无异议，一审法院所作处理正确，本院依法予以维持。但因为被上诉人的原因导致双方签订的《房产买卖经纪合同》无法履行，被上诉人应当依法承担相应的违约责任，上诉人仅提交证据证明其实际损失为18400元，即上诉人实际支出的中介费，对于上诉人主张的其他违约金，因已经远远超过其实际损失，本院依法对其不予以支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院依法对成立部分予以支持，对不成立部分依法予以驳回，一审判决认定事实清楚，但所作处理不当，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0101民初163号民事判决的第一、二项，即“一、解除原告党艳与被告牛聪林、王旭艳签订的《房产买卖经纪合同》项下的房屋买卖合同法律关系；二、被告牛聪林、王旭艳于本判决生效之日起十日内向原告党艳归还购房款20000元”；二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0101民初163号民事判决的第三项，即“三、驳回原告党艳的其他诉讼请求”；三、被上诉人牛聪林、王旭艳于本判决生效之日起十日内向上诉人党艳支付违约金18400元；四、驳回上诉人党艳的其他诉讼请求。一审案件受理费4636元，由上诉人党艳负担2000元，被上诉人牛聪林、王旭艳负担2636元；二审案件受理费4636元，由上诉人党艳负担2000元，被上诉人牛聪林、王旭艳负担2636元。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年四月十七日书记员 王希辰