广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终659号上诉人（原审原告）：陆洪喜，男，1973年1月20日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县××。委托诉讼代理人：李清龙，广东广诚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市创梦工场物业发展有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：吴新良，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫崇律，广东奕春崇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：殷传平，男，1982年8月7日出生，汉族，住广东省中山市××。委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。上诉人陆洪喜因与被上诉人中山市创梦工场物业发展有限公司（以下简称创梦公司）、殷传平租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9055号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陆洪喜上诉请求：一、撤销一审判决，支持陆洪喜一审诉讼请求；二、创梦公司、殷传平承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决查明创梦公司于2018年9月解除了与殷传平的租赁关系，殷传平无权继续向陆洪喜收取租金，认定殷传平对陆洪喜构成违约，却仅判令殷传平向陆洪喜支付违约金21000元，显然错误。根据双方签订的《物业管理厂房代理租赁合同》第四条第4项约定，殷传平除应退还陆洪喜所交保证金外，还应按租赁保证金的同等金额向陆洪喜支付违约金，故殷传平应给付陆洪喜42000元。二、关于赔偿陆洪喜搬出厂房产生财产损失问题。一审判决以陆洪喜未举证安装起重机事项已经创梦公司或殷传平同意为由不支持相应请求，严重不公。根据涉案《物业管理厂房代理租赁合同》第四条第6项约定，殷传平违约是造成陆洪喜安装起重设备损失的原因，殷传平理应对该损失承担赔偿责任。同理，陆洪喜在涉案厂房花费12000元安装的电子设备，也因被强令搬出厂房而无法使用。陆洪喜主张的搬厂费用，是陆洪喜根据当下中山市场价格估计的一般价格，也是必然产生的费用。一审判决未按日常经验法则对陆洪喜的主张进行处理，明显错误。三、陆洪喜租赁殷传平厂房的用途和目的，创梦公司和殷传平是清楚的。安装起重机设备、铺设电力设施是正常使用厂房和发挥厂房功能的基本要求，陆洪喜无须经创梦公司和殷传平同意批准，且双方在合同中也没有对此提出要求，生产设施的安装也不属于装修。依法，陆洪喜的诉讼请求都是创梦公司和殷传平可以预见或应当预见的违约损失，应予支持。四、创梦公司因知道殷传平与陆洪喜租赁合同关系的事实，在解除与殷传平租赁合同时，应当预见可能对陆洪喜造成损害，其明知而放任违法事实影响扩大而不予制止。一审判决认定创梦公司与陆洪喜形成了事实上的租赁关系，符合事实，创梦公司对陆洪喜的损失负有连带责任，应同殷传平一起承担同等违约赔偿责任。被上诉人创梦公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陆洪喜的上诉，维持原判。被上诉人殷传平答辩称：一、一审判决未支持陆洪喜要求赔偿损失的请求是正确的，应予维持。二、一审判决认定殷传平构成违约，并判令殷传平向陆洪喜支付违约金，是错误的。一审判决认定殷传平和陆洪喜签订的租赁合同在2018年9月已经解除，但判令殷传平承担违约责任是基于2019年5月30日的违约行为，但该违约行为是创梦公司所为，并非殷传平所为，故殷传平不应承担该违约金。陆洪喜向一审法院起诉请求：一、解除陆洪喜与殷传平签订的《物业管理厂房代理租赁合同》；二、创梦公司、殷传平支付陆洪喜违约金21000元；三、创梦公司、殷传平赔偿陆洪喜因搬出厂房遭受的财产损失120800元。一审法院认定事实：案外人李某某是位于广东省中山市××工业厂房的所有权人，其于2017年6月30日将上述厂房委托创梦公司进行日常管理、维护及处理有关租赁的一切事项。一审中，陆洪喜提交2017年6月30日的《委托书》一份。经查，上述《委托书》载明：“本人李某某现将位于中山市××工业厂房委托中山市创梦工场物业发展有限公司进行日常管理维护及有关租赁一切事项（含收租金、水电费、办理有牌照、分割、装修、消防安全等）”，李某某在该《委托书》的“委托人”一栏签名确认。陆洪喜是中山市东凤镇煜杰五金加工店的经营者。2018年7月19日，陆洪喜与殷传平签订《物业管理厂房代理租赁合同》一份，约定：1.殷传平将位于中山市××工业区××卡出租给陆洪喜，租金为7000元/月全包（包含物业管理费、公摊面积，但不包含税费），租金由殷传平代收代付。2.基本电费为920元/月，按1.1元/度收取，水费4元/吨，公共用水用电按实际分摊，水电总表与分表有差额时，按用电比例分摊差额水电费。3.租期5年，自2018年7月19日至2023年7月18日止，殷传平同意给予陆洪喜12天免租期，即自2018年8月1日开始交租。4.陆洪喜向殷传平交纳三个月租金21000元，作为房屋租赁保证金。5.陆洪喜于每月3日前交纳当月租金及上月水电费；如未按时缴纳，则按交费总额的5%/天的标准计付滞纳金，从当月5日起开始计算；陆洪喜必须于每月10日以内缴清所有费用，否则殷传平可作停水、停电处理。6.如陆洪喜中途退租，应提前三个月书面通知殷传平，并赔偿殷传平两个月的租金作为损失，陆洪喜已缴纳的保证金不予退还。7.如殷传平违约，除退还陆洪喜所交纳的保证金外，也应按租赁保证金同等金额的违约金向陆洪喜作为赔偿。8.陆洪喜对厂房进行装修时，不得改变厂房、宿舍的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，应先将装修图纸和装修书面报告交殷传平工程部备案并经殷传平工程部批准后才可按图施工，装修完成后要通知殷传平工程部进行验收，保证消防安全且通过消防部门验收，工程验收合格后方可投入使用；陆洪喜如需对厂房、宿舍进行大的改造，特别是对外墙进行改动的，都必须绘制施工图纸报殷传平工程部批准，缴纳施工押金后方可施工；无施工图、不缴纳押金则不准施工；如不按图施工，陆洪喜交纳的押金亦不予退还等内容。同时，该《物业管理厂房代理租赁合同》还对物业管理等内容作了约定。陆洪喜与殷传平均在该《物业管理厂房代理租赁合同》上签名予以确认。上述《物业管理厂房代理租赁合同》签订当日，陆洪喜即向殷传平支付租赁押金21000元及2018年8月1日至8月30日期间租金7000元。一审中，陆洪喜提交了2018年7月19日的《收据》两份，以证明上述事实。经查，上述两张《收据》经手人处有殷传平签名，显示殷传平于2018年7月19日收取陆洪喜押金21000元，于2018年7月19日收取陆洪喜2018年8月1日至8月30日租金7000元。陆洪喜另提交《创梦公司厂租收费通知单》一份，以证明创梦公司向其收取水电费的事实。经查，该《创梦公司厂租收费通知单》显示租户名陆洪喜2019年5月水电费为5794元，备注有收费账号和逾期交费提醒事项。陆洪喜另诉称，其在租赁厂房期间安装了起重机一台，购置费用为71800元，陆洪喜于2019年5月30日搬离涉案厂房后，上述起重机现仍安装在涉案厂房内，故陆洪喜要求创梦公司、殷传平赔偿其起重机损失71800元，及电力设施安装费12000元、搬厂费用损失22000元。陆洪喜另提交图片及2018年8月30日《收款收据》，以证明其损失金额。经查，图片显示陆洪喜已在涉案厂房内安装起重机；2018年8月30日《收款收据》显示客户名称为“煜杰”，并载明中山市小榄镇顺起起重机械销售部收到起重机材料及设备费71800元。一审中，双方均确认上述起重机可以拆卸，创梦公司及殷传平均明确表示不要求取得上述起重机的所有权，并要求陆洪喜拆卸取走。此外，陆洪喜并未举证证明其安装上述起重机已报殷传平或创梦公司备案及批准。2019年3月28日，创梦公司向陆洪喜发出《通知》一份，载明因B2厂房已全部出租，故要求陆洪喜于2019年3月31日前搬出B2厂房，否则将采取停电措施。2019年5月30日，陆洪喜正式搬离涉案厂房。陆洪喜及殷传平均确认双方之间的租赁合同关系已于2019年5月30日事实上解除，创梦公司亦同意解除租赁合同关系。创梦公司称因为殷传平将涉案工业园1卡租给了陆洪喜，其自己又搬离了2卡，导致2卡的厂房空置，影响出租效益，为了把工业园1卡和2卡的厂房整体出租获取更好的效益，故通知陆洪喜和殷传平解除租赁合同关系，要求陆洪喜搬离涉案1卡厂房，且涉案厂房已于2019年6月份另租给他人使用。一审再查：创梦公司、殷传平均确认涉案厂房原由创梦公司出租给殷传平使用。创梦公司称其知晓此后殷传平将涉案厂房转租给陆洪喜使用的事实，且没有阻止殷传平的上述转租行为。创梦公司另称于2018年9月份终止了其与殷传平之间关于中山市××工业区××卡和2卡的租赁合同关系，殷传平另行租用了创梦公司的其他厂房。殷传平称本案实际的出租人为创梦公司，其只是代理创梦公司与陆洪喜签订租赁合同，所收取的租金、水电费也是殷传平代收后再转交给创梦公司，殷传平并非合同的主体，不应承担因租赁合同关系解除所产生的责任。此外，殷传平另认为其在租赁合同履行过程中，从未向陆洪喜提出过解除合同的主张，故其对于本案合同的解除并无过错，亦不存在违约行为，因此无需承担违约责任。一审庭审中，殷传平并未提交证据证明其与创梦公司于2018年9月解除位于中山市××卡、2卡厂房的租赁合同关系后，曾通知陆洪喜要求变更或解除涉案《物业管理厂房代理租赁合同》,且其继续按该《物业管理厂房代理租赁合同》的约定收取陆洪喜租金、水电费等费用。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方均对殷传平从创梦公司租赁位于中山市××卡、2卡后，再将其中的1卡厂房出租给陆洪喜使用的事实并无异议，予以认可。另将双方争议焦点归纳如下：一、陆洪喜与殷传平签订的《物业管理厂房代理租赁合同》的性质。上述《物业管理厂房代理租赁合同》并未载明殷传平受何人委托而与陆洪喜签订该合同的内容，合同亦只有陆洪喜与殷传平的签名确认，且合同的具体内容亦体现为殷传平作为出租人一方的权利与义务。基于以上事实，在殷传平并未举证证明其受创梦公司委托而与陆洪喜签订《物业管理厂房代理租赁合同》的情况下，依法认定该《物业管理厂房代理租赁合同》的当事人为陆洪喜与殷传平，创梦公司并非该合同的当事人。二、殷传平是否有权将位于中山市××卡的厂房转租给陆洪喜使用。根据已查明事实，涉案厂房的产权人李某某已明确委托创梦公司办理厂房租赁的一切相关事宜，且创梦公司明确表示其对于殷传平将涉案厂房转租给陆洪喜使用的事实并无异议，且陆洪喜自2018年7月开始使用涉案厂房直至2019年3月期间，创梦公司并未提出任何异议并阻止，故认定创梦公司事实上认可了殷传平的转租行为。因此，殷传平将涉案厂房转租给陆洪喜的行为依法有效。三、关于2018年9月之后租赁合同关系的认定。创梦公司、殷传平均确认自2018年9月开始解除了位于中山市××卡、2卡厂房的租赁合同，创梦公司另将其他厂房出租给殷传平使用，故自2018年9月起，殷传平事实上已无权将位于中山市××卡的厂房转租给陆洪喜使用，其与陆洪喜之间所签订的《物业管理厂房代理租赁合同》自2018年9月起已在事实上解除。2018年9月之后，陆洪喜继续使用涉案厂房，而作为厂房管理人的创梦公司亦在此后至2019年3月27日期间，一直对陆洪喜继续租用涉案厂房的事实没有提出异议，故依法认定陆洪喜与创梦公司自2018年9月起形成事实上的租赁合同关系，租期为不定期。此后，创梦公司于2019年3月28日书面通知陆洪喜搬离涉案厂房，而陆洪喜亦于2019年5月30日搬离了涉案厂房，且该厂房已于2019年6月由创梦公司出租给他人，故依法认定陆洪喜与创梦公司关于涉案厂房的事实租赁合同关系已于2019年5月30日解除。四、创梦公司、殷传平是否须支付陆洪喜违约金21000元。涉案厂房在创梦公司与殷传平于2018年9月解除位于中山市××卡、2卡厂房的租赁合同关系后，殷传平已无权再向陆洪喜转租涉案厂房，故殷传平基于诚实信用原则，应及时与陆洪喜解除或变更《物业管理厂房代理租赁合同》，但其并未采取该行动，反而继续按《物业管理厂房代理租赁合同》的约定向陆洪喜收取租金、水电费等费用，其行为已违反诚实信用原则。此外，因殷传平在2018年9月后已无权继续将涉案厂房出租给陆洪喜使用，故殷传平自2018年9月起已存在违约行为，陆洪喜可按《物业管理厂房代理租赁合同》的约定要求殷传平支付违约金21000元。创梦公司并非《物业管理厂房代理租赁合同》的当事人，故该合同的条款并不能对其产生约束，陆洪喜要求创梦公司支付该违约金并无依据，不予支持。五、创梦公司、殷传平是否应赔偿陆洪喜搬出厂房的财产损失。陆洪喜提交2018年8月30日《收款收据》，载明其在涉案厂房内安装的起重机设备的安装费及材料费为71800元。陆洪喜并未举证证明其安装起重机的事项已向创梦公司或殷传平申请备案并经批准，依法认定其安装起重机的行为未经创梦公司、殷传平允许。此外，双方均确认上述起重机可以拆除，而创梦公司、殷传平均明确表示不要求取得上述起重机的所有权，并要求陆洪喜拆卸取回，故陆洪喜要求创梦公司、殷传平赔偿其起重机损失71800元并无依据，不予支持。陆洪喜可将上述起重机拆卸后取走。对于陆洪喜主张的电力设施安装费12000元、搬厂费用损失22000元。因陆洪喜并未就上述费用的产生进行举证，故应承担举证不利的法律责任，对其该陈述不予采信，对其该诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认陆洪喜与殷传平所签订的《物业管理厂房代理租赁合同》已于2018年9月实际解除，陆洪喜与创梦公司的事实租赁合同关系已于2019年5月30日解除；二、殷传平于判决生效之日起七日内向陆洪喜支付违约金21000元；三、驳回陆洪喜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3556元，陆洪喜负担3097元，殷传平负担459元。本院二审期间，陆洪喜与创梦公司、殷传平均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院再查：二审中，殷传平与陆洪喜双方均确认陆洪喜拖欠2019年4月份房租7000元、电费4840元、基本电费690元、水费64元，以及2019年5月房租7000元、电费5456元、基本电费690元、水费20元，合计25760元，扣除陆洪喜交纳的押金21000元，尚欠4700元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，根据陆洪喜与殷传平签订的涉案《物业管理厂房代理租赁合同》的约定，陆洪喜承租涉案厂房的期限为5年，自2018年7月19日至2023年7月18日止。但是，在该合同履行过程中，因殷传平与创梦公司之间的租赁合同被创梦公司于2018年9月份终止履行，导致陆洪喜与殷传平签订的涉案《物业管理厂房代理租赁合同》亦无法继续履行。依法，殷传平应向陆洪喜承担违约责任。一审判决根据陆洪喜的请求，判令殷传平依约向陆洪喜支付违约金21000元，并无不当，本院予以维持。对于陆洪喜于2018年7月19日向殷传平交纳的保证金21000元，在涉案《物业管理厂房代理租赁合同》因殷传平的原因不能继续履行后，依约殷传平本应向陆洪喜返还，但鉴于殷传平与陆洪喜双方均确认陆洪喜交纳的该保证金21000元，已经抵扣了陆洪喜所欠殷传平2019年4、5月份的租金、水电费等，在此情形下，陆洪喜再上诉要求殷传平返还该保证金，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”审理中，陆洪喜提出因殷传平的原因导致双方签订的《物业管理厂房代理租赁合同》不能继续履行，主张殷传平应赔偿其经济损失120800元，包括两台起重机设备损失费71800元、办公室装修费15000元、厂房电线和开关电力设施支出费12000元、搬厂费22000元。但是，该起重机设备是可以拆卸的机器设备，陆洪喜承认其已拆卸并搬走了一台，且殷传平明确表示不需要该起重机设备，并要求陆洪喜拆卸搬走。因此，陆洪喜要求殷传平赔偿其起重机设备损失费71800元，本院不予采信。对于陆洪喜要求殷传平赔偿的厂房电线和开关电力设施支出费12000元、搬厂费22000元，依法陆洪喜本应就其该费用支出提供相应证据加以证实，但陆洪喜并没有提供相应证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，陆洪喜应承担举证不能的不利后果。故本院对其该上诉请求不予支持。对于陆洪喜要求殷传平赔偿的办公室装修费15000元，陆洪喜在二审中表示其在承租涉案厂房后，为办公室装修花费4000元，且装修工人还是殷传平推荐的。虽然陆洪喜未能提供相应证据对其装修花费进行证明，但殷传平在二审中认可陆洪喜承租涉案厂房后对办公室进行了装修，且涉案厂房的装修已不存在，该装修损失亦不能通过司法鉴定、评估等方式予以确定。在此情形下，考虑到陆洪喜确实对办公室进行了装修，结合陆洪喜自述的装修花费支出，本院酌定殷传平应赔偿陆洪喜装修损失3000元。至于陆洪喜要求创梦公司对其损失负连带赔偿责任的问题，因创梦公司并非涉案《物业管理厂房代理租赁合同》的当事人，根据合同的相对性，本院不予认定。综上所述，上诉人陆洪喜的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9055号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9055号民事判决第三项；三、殷传平于本判决生效之日起七日内向陆洪喜赔偿装修损失3000元；四、驳回陆洪喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3556元，陆洪喜负担2897元，殷传平负担659元；二审案件受理费3556元（陆洪喜已经预交），陆洪喜负担2897元，殷传平负担659元（殷传平负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给陆洪喜）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年四月十七日书记员 勾华吴歌