广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1420号上诉人（原审原告）：罗淑玲，女，汉族，1989年7月5日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：罗碧莹，广东本务律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：丁历，该公司经理。委托诉讼代理人：田野，女，该公司员工。委托诉讼代理人：欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。上诉人罗淑玲与上诉人佛山市裕朗通房地产开发有限公司（以下简称裕朗通公司）因双方之间的装饰装修合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。罗淑玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判裕朗通公司向罗淑玲支付自2019年4月17日起至实际交付房屋之日止的逾期交楼违约金，暂计至2019年5月25日为1777.37元；2.本案诉讼费由裕朗通公司承担。事实与理由：裕朗通公司在取得涉案房产的测绘报告书后，至今仍未按照双方的合同约定，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达罗淑玲。因此，涉案房屋至今仍未实际交付，且未交付是由于裕朗通公司的过错导致，裕朗通公司应当承担相应的违约责任。一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，支持罗淑玲的上诉请求。罗淑玲于二审期间补充上诉意见称，罗淑玲在2020年2月中旬到涉案房屋所在小区的物业管理处亲自询问情况后才得知涉案房屋可以交付，罗淑玲实际于2020年2月29日才收楼。裕朗通公司答辩称：第一，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，罗淑玲与裕朗通公司已经协商变更了涉案房屋的交付条件。本案中，因《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及《建筑工程消防验收意见书》是获得《竣工验收备案表》的前提条件，裕朗通公司提交《竣工验收备案表》及《电梯安全检验合格证》已足以证明裕朗通公司交付的房屋符合交付条件。且《竣工验收备案表》及《电梯安全检验合格证》均在合同约定的交付之日（2018年12月31日）前取得，故裕朗通公司拟交付的房屋在合同约定的交付日前已达到交付条件。第二，涉案房屋的房屋测绘报告是否取得以及何时取得不影响罗淑玲对房屋的正常使用，也不违反法律规定的交付条件，变更后的交付条件合法有效，并不损害罗淑玲的权利，也不意味着免除了裕朗通公司应取得房屋测绘报告的责任。第三，从罗淑玲提交的书面起诉状及其在一审中的陈述可以看出，罗淑玲从未提出有关房屋测绘报告的问题，即罗淑玲明知并认可双方于《商品房买卖合同补充协议》对房屋交付条件的变更，亦说明了裕朗通公司已采取合理方式提请罗淑玲注意。综上所述，双方关于涉案房屋交付条件的变更是双方的真实意思表示，不损害罗淑玲及其他人的合法权益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋在合同约定的时间内已达到交付条件，裕朗通公司也通知了罗淑玲收楼，故罗淑玲主张逾期交楼违约金并无依据，请求二审法院查明事实，驳回罗淑玲的全部诉讼请求。裕朗通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回罗淑玲的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由罗淑玲承担。事实与理由：第一，本案是装饰装修合同纠纷，裕朗通公司已按《室内装修委托合同》的约定交付商品房，一审判决按照《商品房买卖合同（预售）》的约定判决裕朗通公司承担责任没有依据。首先，裕朗通公司已按照《室内装修委托合同》的约定交付商品房并通知罗淑玲收楼，现罗淑玲拒绝收楼，应视为裕朗通公司已在合同约定的时间内交付房屋，且罗淑玲并未举证证明涉案房屋的装修不符合合同约定，故罗淑玲要求裕朗通公司承担逾期交付的责任没有依据；其次，罗淑玲主张以《室内装修委托合同》约定的价款为本金要求裕朗通公司支付逾期交付违约金，但该合同并无关于逾期交付违约金的约定，即使房屋测绘报告未在规定的时间内取得，也不影响罗淑玲使用涉案房屋，更未造成罗淑玲的损失。一审判决按照日万分之一的标准计算违约金没有依据。第二，一审判决认定《商品房买卖合同补充协议》中关于交付条件变更的约定无效是错误的。双方于该补充协议中就交付条件达成的变更，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在免除开发商义务的情况，依法有效，竣工验收备案表、测绘报告并非法定的房屋交付使用条件。既然双方关于涉案房屋交付条件的变更合法有效，裕朗通公司亦举证证明了已在约定期限内向罗淑玲交付符合约定的涉案房屋，那么罗淑玲主张逾期交付违约金并无依据。第三，按照合同约定，罗淑玲在涉案房屋不存在房屋地基基础和主体结构的质量问题严重影响正常使用的情形下拒绝接收涉案房屋，应由其自行承担逾期不收楼的责任，故应以合同约定的最后交付时间即2018年12月30日作为房屋实际交付的时间。综上，请求二审法院依法查明事实，维护裕朗通公司的合法权益。罗淑玲答辩称，第一，《商品房买卖合同补充协议》中关于房屋交付条件的变更属于无效的格式条款，一审判决对此认定正确。第二，在未取得竣工验收备案表及房屋测绘报告之前，涉案房屋不具备交付条件，一审判决认定涉案房屋在2018年12月30日前未达到交付条件是正确的。第三，裕朗通公司于2019年1月向罗淑玲发出书面的收楼通知，但该通知的内容却显示要求罗淑玲于2018年12月30日前收楼，罗淑玲客观上已无法在指定时间内收楼，可见裕朗通公司该行为明显为了推卸责任。综上，裕朗通公司未在合同约定的期限内交付房屋，理应承担违约责任。罗淑玲向一审法院起诉请求：1.减少罗淑玲、裕朗通公司双方于2017年12月15日签订的《室内装修委托合同》的价款，由裕朗通公司立即向罗淑玲退还多收部分装修款317236元（室内装修委托合同约定的包干价455736元扣减按每平方米装修款2000元计算套内面积69.25平方米）；2.裕朗通公司向罗淑玲支付逾期交付违约金（以455736元为本金自2018年12月31日起至实际交付房产日止按照日万分之五计算）；3.本案诉讼费由裕朗通公司承担。一审法院查明事实：涉案房屋位于佛山市南海区某镇某路X号某苑X座X房。2017年12月15日，罗淑玲、裕朗通公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同），约定：裕朗通公司将涉案房屋售予罗淑玲，总价款为1414192元；裕朗通公司应当在2018年12月30日前向罗淑玲交付涉案房屋；（第九条）涉案房屋交付时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；涉案房屋达到约定的交付条件后，裕朗通公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达罗淑玲；罗淑玲查验的涉案房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由裕朗通公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；裕朗通公司未按约定时间将涉案房屋交付罗淑玲的，逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，裕朗通公司按日计算向罗淑玲支付全部房价款万分之一的违约金；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人100日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。等等。同日，罗淑玲、裕朗通公司签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：罗淑玲、裕朗通公司就涉案合同的有关条款变更和未尽事项达成本协议；（第四条）双方同意涉案合同第九条变更为裕朗通公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付罗淑玲使用，“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。同日，罗淑玲（甲方）与裕朗通公司（乙方）签订《室内装修委托合同》（以下简称装修合同），约定：甲方自愿委托乙方对涉案房屋进行统一装修，委托服务总包干价455736元，该款项包括但不限于乙方为实施本合同所需要的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，不再另外结算费用；交付时间为2018年12月30日；甲方不再对房屋进行毛坯交接，并授权乙方在该房屋达到装修条件时，直接安排具有资质的装修单位进场装修。甲方对装修标准和服务包干总价已进行充分考量，并实地察看了该项目样板房，承诺不会以任何理由提出解除合同及主张权利。甲方应按乙方通知日期办理该房屋的交付手续，如甲方未按乙方通知日期办理交付手续，则视为甲方对该房屋交付质量无异议，该房屋自乙方通知日期起视为已实际交付甲方，该房屋的风险责任由甲方承担。如因甲方未按期办理交付手续，给乙方造成损失或增加的费用应由甲方承担。乙方应保证装修工程质量，严格按双方确认的装修标准进行交付，达不到约定装修交付标准的，甲方有权要求乙方进行整改，但不影响房屋的交付。该房屋的装修由乙方在保修期内按国家规定为甲方提供保修服务。合同双方应严格履行本合同约定的义务，除本合同另有约定外任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同约定包干总价等额的违约金，等等。同日，罗淑玲出具承诺书，确认如罗淑玲单方解除装修合同，则视为罗淑玲同时解除认购书和涉案合同、补充协议，并同意按涉案合同和补充协议约定承担相应的违约责任。2018年12月29日，某苑X座取得《房屋建设工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》。罗淑玲、裕朗通公司共同确认某苑1座于2019年4月16日取得测绘报告书。罗淑玲于2019年1月10日收到《某苑收（验）楼通知书》，该通知书通知罗淑玲于2018年12月30日办理收楼手续。罗淑玲于2019年1月中旬前往查验涉案房屋，但因涉案房屋存在多处装修质量问题需修复，故当天并未实际接收房屋。2019年5月，裕朗通公司的工作人员与罗淑玲多次通过微信进行沟通。其中，罗淑玲于当月6日发送《楼宇情况反馈表》追问维修情况，裕朗通公司工作人员回应称“这个单我明天去对一下情况，有一些问题应该是统一维修过的”；该工作人员于当月13日告知罗淑玲“你家现在主要是客厅发霉的拆下来还没有恢复，现在不确定你家用石材踢脚线还是木材，没有恢复，其他的就是卫生间窗户和淋浴隔断”。2019年6月25日，罗淑玲以商品房预售合同纠纷为由起诉裕朗通公司[案号为（2019）粤0605民初14654号]，要求裕朗通公司以涉案合同的款项额1414192元为本金计付逾期交付违约金。经审理，一审法院于2019年11月15日作出（2019）粤0605民初14654号民事判决，判决裕朗通公司以1414192元为本金自2018年12月31日起至2019年4月16日按日万分之一的标准支付逾期交付违约金15131.85元予罗淑玲。一审中，罗淑玲述称其于（2019）粤0605民初14654号案的诉请是以裕朗通公司逾期交付毛坯房为依据，本案的诉请是以裕朗通公司逾期交付精装房为依据；涉案房屋的质量问题为背景墙发霉、阳台渗水、地板松动、插头松动等非主体结构和地基基础问题。一审法院认为，罗淑玲、裕朗通公司签订的涉案合同和装修合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全部履行义务。罗淑玲、裕朗通公司于同日签订涉案合同、补充协议和装修合同，罗淑玲亦于同日出具承诺书。装修合同约定装修总包干价为455736元，双方同意一次性包干，不再另行结算费用；罗淑玲对房屋不作毛坯验收而直接安排裕朗通公司进场施工；双方不得单独解除、终止履行装修合同，任何情况下须与涉案合同同时履行或解除。从上述可见，涉案合同与装修合同不宜拆分开来处理，应作为一个整体进行综合考量。双方签订的装修合同虽名为装修合同，但双方未对各装修项目对应的单价、工程量进行明确约定，虽约定了装修总价款，但没有关于金额如何构成的约定，违约责任条款亦仅约定任何一方不得单方解除装修合同，否则应支付违约金。装修合同的乙方亦为作为开发商的裕朗通公司。由此可见，装修合同的签订主体、合同条款及实际履行情况均有别于通常的装修合同。从装修合同的条款内容来看，该合同实质系对涉案合同的补充约定。结合罗淑玲、裕朗通公司双方约定及当时的房地产市场调控政策，可以认定装修合同是涉案合同的组成部分，涉案房屋的总价款应由装修合同约定的装修款及涉案合同约定的购房款共同构成，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房款的一部分，与涉案合同约定的毛坯房的价款，共同构成带装修涉案房屋的总价款。综上，罗淑玲依据装修合同包干价的数额主张退还装修差价317236元，理据不足，一审法院不予支持。罗淑玲主张的装修质量问题并非主体结构和地基基础问题，罗淑玲可通过要求裕朗通公司限期履行保修义务或赔偿损失另行主张权利。关于罗淑玲主张的逾期交付违约金，首先，涉案房屋于2018年12月28日通过竣工验收备案，于2019年4月16日取得测绘报告，根据涉案合同第九条关于交付条件的约定，涉案房屋至2019年4月16日始符合双方约定的交付条件。对于裕朗通公司答辩称的补充协议第四条中关于变更交付条件房屋为验收合格的约定，属格式条款，裕朗通公司作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，且未采取合理的方式提请罗淑玲注意，该条款对罗淑玲不产生约束力。裕朗通公司未能在约定交付期限2018年12月30日前向罗淑玲交付符合约定条件的涉案房屋，构成违约，其逾期交付违约责任应自2018年12月31日开始起算；其次，罗淑玲未主张涉案房屋存在地基基础和主体结构的质量问题，故在涉案房屋符合交付条件后，罗淑玲应配合接收涉案房屋，裕朗通公司逾期交付责任应计算至2019年4月16日，罗淑玲主张裕朗通公司应自2019年4月17日起支付逾期交付违约金，理据不足，一审法院不予支持；最后，如前所述，装修合同中的装修价款实际为购房款的一部分，故裕朗通公司就涉案房屋逾期交付责任应以实际购房总价款即涉案合同的合同价款与装修价款的装修价款之和作为本金标准，鉴于罗淑玲已于（2019）粤0605民初14654号案中主张了以涉案合同的合同价款1414192元为本金的逾期交付违约责任，对罗淑玲在本案中另行以装修合同约定的价款455736元为本金按涉案合同约定的违约金标准主张逾期交付违约责任，理据充分，一审法院予以支持；罗淑玲虽基于同一法律关系和违约情形进行主张，但计付逾期违约责任的计付标准不同，对裕朗通公司主张的罗淑玲重复起诉的答辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，本案中裕朗通公司应向罗淑玲支付违约金4876.4元[455736元×0.0001/天×107天]予罗淑玲，罗淑玲主张超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、裕朗通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金4876.4元予罗淑玲；二、驳回罗淑玲的其他诉讼请求。本案一审适用简易程序结案，案件受理费6643.02元，减半收取计3321.51元，由罗淑玲负担3296.51元，裕朗通公司负担25元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，罗淑玲、裕朗通公司签订的涉案合同和装修合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约全面履行各自的义务。根据已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：1.补充协议中关于变更房屋交付条件的条款是否有效；2.裕朗通公司是否应向罗淑玲支付逾期交付违约金及其计付期间。关于争议焦点一。裕朗通公司上诉主张补充协议中有关对房屋交付条件的变更是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经查，补充协议第四点第二项约定：“‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。但根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案，即商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件是房屋交付的法定标准和最低标准。而补充协议中约定的交付条件因违反法律、行政法规的规定而无效。因此，裕朗通公司的该上诉主张缺乏事实和法律依据，其据此主张涉案房屋于合同约定的2018年12月30日已具备交付条件亦不成立，本院不予支持。关于争议焦点二。经查，涉案装修合同名为装修合同，合同相对方仍为涉案房屋的开发商裕朗通公司，虽约定了委托服务总包干价，但该金额如何构成并无具体约定，更无违约金的相关约定。且结合罗淑玲出具的《承诺书》可知，该装修合同与涉案房屋买卖合同实为一个合同，二者不宜拆分开来认定与处理。故一审判决将涉案合同与装修合同作为一个整体来处理，并考虑到当时的房地产市场调控政策，认定涉案带装修房屋的总价款实际由涉案合同约定的毛坯房价款与装修合同约定的价款共同组成，因而认为涉案合同中关于交付条件、违约责任的约定同样适用于装修合同部分，并根据合同约定涉案房屋本应于2018年12月30日前交付却于2019年4月16日才取得测绘报告的实际情况，判决裕朗通公司应承担逾期交付的违约责任向罗淑玲支付逾期交付违约金，合法有据。裕朗通公司上诉主张装修合同并无逾期交付违约金的约定，其无需承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于罗淑玲上诉主张逾期交付违约金应计算至实际交付之日的问题。经查，罗淑玲于2019年1月10日收到裕朗通公司寄送的《某苑收（验）楼通知书》，且于2019年1月中旬已前往查验涉案房屋，其拒绝接收房屋所主张的装修质量问题并非主体结构和地基基础问题。即便双方就涉案房屋的交付条件存在纠纷，但罗淑玲于其主张的涉案房屋符合交付条件（即取得房屋测绘报告）后亦理应积极配合接收涉案房屋。故根据诚实信用原则，本院确认裕朗通公司已在涉案房屋符合法定交付条件之际完成了通知罗淑玲收楼的义务。一审判决认定裕朗通公司的逾期交付违约金应计算至其取得房屋测绘报告之日理据充分，罗淑玲上诉主张因裕朗通公司在取得房屋测绘报告后并未通知其进行收楼，逾期交付违约金应计算至实际交付之日的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。由此，一审判决裕朗通公司应向罗淑玲支付自2018年12月31日起至2019年4月16日止的逾期交付违约金4876.4元（455736元×0.0001/天×107天），并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。罗淑玲、裕朗通公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人罗淑玲负担50元，由上诉人佛山市裕朗通房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月九日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣