广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复903号 复议申请人（案外人）：深圳市捷盛创客空间有限公司，住所地：xx，统一社会信用代码91440300MA5DPP3J7K。 法定代表人：毛文玲。 委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。 申请执行人：江铜国际商业保理有限责任公司，住所地：xxx，统一社会信用代码913100000840810386。 法定代表人：苏黎。 委托诉讼代理人：王雯珏，上海虹桥正瀚（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玮，上海虹桥正瀚律师事务所律师。 被执行人：深圳市广业盛实业有限公司，住所地：xxxxx，统一社会信用代码91440300715224032R。 法定代表人苏媛。 被执行人x，男，1971年12月26日出生，住广东省深圳市罗湖区。 深圳市捷盛创客空间有限公司（以下简称捷盛公司）不服深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2019）粤03执异153号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 江铜国际商业保理有限责任公司（以下简称江铜公司）申请执行深圳市广业盛实业有限公司（以下简称广业盛公司）、xx公证债权文书一案，深圳中院在执行过程中，作出（2019）粤03执223号之一协助执行通知书，查封了被执行人xx名下位于罗湖区新秀路新秀村××大厦××层的房产（不动产权证号2000567049，以下简称涉案房产）。异议人捷盛公司不服提出异议。 异议人捷盛公司请求：一、确认捷盛公司与广业盛公司、刘海景签订的《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称《房屋租赁合同》）有效；二、在江铜公司行使抵押权时，保障捷盛公司的承租权益。事实与理由如下：一、捷盛公司与xx所签订是长达16年的《房屋租赁合同》，为了确保能够履行，捷盛公司要求在签订租赁合同时，如租赁物业有抵押权人，必须取得抵押权人同意，故在签订合同前，2018年3月15日，广业盛公司的工作人员赵巍先行将《房屋租赁合同》发送给江铜公司的工作人员xxxxx，合同中明确了xx将涉案物业出租给捷盛公司，时间为2018年1月9日至2034年1月8日，租金为一次性先付10年，即2019年1月9日至2029年1月8日的租金22215590元需一次性支付，同时也微信将相关的情况告之了刘海景。2018年3月19日，捷盛公司员工在xx、广业盛公司相关人员的陪同下，前往江铜公司所在的办公场所，见到其法定代表人，说明情况，随后江铜公司出具了《同意出租函》，明确表示其同意将瑞思大厦二层、三层出租给捷盛公司并同意转租分租，该《同意出租函》作为物业租赁合同书项下使用，租赁合同备案编号为深房租罗湖2018003660。综上，江铜公司对于该物业长期租赁给捷盛公司这一事实，知情且认可，故捷盛公司与xx的《房屋租赁合同》理应继续履行，捷盛公司的承租权理应予以保障；二、捷盛公司已经支付完成相应租赁款项。截止2018年3月22日，捷盛公司已经向xx支付了自2019年1月9日至2029年1月8日的总租金22215590元，双方签订的租赁合同真实合法，办理了相应的租赁备案手续，支付租金有相应的转账凭证，截止2019年3月《房屋租赁合同》已履行长达一年，在此期间江铜公司也未提出过任何异议，故该案涉租赁合同真实合法有效，捷盛公司的承租权理应予以保障；三、捷盛公司陆续对涉案物业的消防、空调、家具等进行设计装饰装修，并进行招租，已经投入大量的成本，一旦不保障捷盛公司租赁权利会造成巨大经济损失和社会影响。 异议人捷盛公司向深圳中院提交下列证据材料：1.《深圳市房屋租赁合同书》；2.捷盛公司企业信用信息公示报告；3.证据保全公证资料；4.微信聊天记录公证资料；5.《同意出租函》；6.房屋租赁凭证；7.租金支付明细；8.租金支付凭证；9.管理费支付明细；10.捷盛公司与深圳中美森科家具发展有限公司签订的购销合同；11.空调工程施工协议；12.消防工程施工协议；13.美啡源购销合同；14.艺色委托设计合同；15.铝合金隔断工程施工协议；16.直饮纯净水设备购销施工合同；17.深圳美好家具购销合同；18.混凝土工程承包合同；19.办公室装修工程施工劳务分包合同；20.装修款明细表；21.各转租合同；22.招商银行租金收取对账单；23.农业银行租金收取对账单等。 申请执行人江铜公司答辩称：一、捷盛公司提供的证据保全公证资料，其邮件附件内容不完整且与捷盛公司提交给法院的合同内容不一致，无法证明其通过邮件发送的附件即为其向法院提交的租赁合同；二、江铜公司从未认可《房屋租赁合同》及补充协议的内容，并于2018年7月30日通过律师函的形式书面要求刘海景纠正擅自出租的违约行为；三、捷盛公司提供的两份《同意出租函》所盖印章与江铜公司的真实印章从字迹到油墨分布均不相符，且落款当日以及前后江铜公司并无用印记录，江铜公司对其真实性表示异议；四、捷盛公司提交的《房屋租赁合同》及补充协议的签订时间晚于租赁备案时间；五、捷盛公司与广业盛公司签订的借款合同中约定，将江铜公司的上述抵押物出租给捷盛公司用于借款合同项下的担保，借款合同期限至2018年3月，而捷盛公司提供的《房屋租赁合同》及补充协议的签订时间均为2018年3月，实质为借款合同到期后，双方以租赁形式抵偿部分债务，以租抵债的租赁合同不适用买卖不破租赁原则；六、补充协议约定的租金支付账户为广业盛公司的账户，而不动产登记中心登记信息显示租赁权利人为刘海景，支付租金的对象存在瑕疵，不能认定租金已经实际履行完毕，不能排除捷盛公司通过租赁的形式向广业盛公司提供借款。 申请执行人江铜公司提交了下列证据材料：1.不动产权资料电脑查询表；2.深圳市前海捷盛行平行进口汽车有限公司与广业盛公司之间的借款合同。 被执行人xx答辩称：一、2016年5月26日，xx与广业盛公司签订框架协议，约定刘海景将瑞思大厦第二层、第三层以人民币22500元/平方米，总价人民币109000000元卖给广业盛公司；二、2016年6月8日，xx与广业盛公司签订补充协议，详细约定了瑞思大厦第二层、第三层的买卖事宜，包括买卖的价格、支付方式和时间等。其中，合同第三条第五点提到广业盛公司将瑞思大厦第三层用来融资，xx配合办理抵押登记手续，广业盛公司在办理抵押登记后支付部分房款。第四条约定xx在解除抵押后将房产过户至广业盛公司名下。广业盛公司按照协议约定支付了房款，但一直未还清债务，无法解除抵押，xx多次催促过户未果；三、2016年6月20日，xx与江铜公司签订最高额抵押合同，并办理了公证。抵押合同是刘海景根据协议的约定，为广业盛公司的融资行为提供的抵押担保，抵押物为瑞思大厦第三层；四、2018年1月9日，广业盛公司拟将瑞思大厦第二层、第三层出租，在确定广业盛公司的出租行为已经取得抵押权人江铜公司的同意，并将房产实际情况告知捷盛公司的情况下，刘海景及广业盛公司与捷盛公司签订了房屋租赁合同书及补充条款，广业盛公司向捷盛公司收取了租金；五、签订房屋租赁合同书时，广业盛公司向xx出具承诺书，确认其为实际出租方，捷盛公司也两次出具承诺书，确认实际出租方为广业盛公司。综上，xx在本案中无任何过错，不应承担因此造成的经济、法律责任。 被执行人xx提交了下列证据材料：1.框架协议；2.补充协议；3.最高额抵押合同；4.房屋租赁合同书；5.房屋租赁合同书补充条款；6.承诺书等。 深圳中院查明，关于江铜公司与广业盛公司、刘海景保理合同纠纷一案，上海市东方公证处于2018年12月3日出具（2018）沪东证执行字第182号执行证书，内容为：广业盛公司应偿还江铜公司人民币7000万元，利息735万元，及自2018年6月21日起至清偿之日止的滞纳金、公证费等。xx以涉案房产作为抵押物承担担保责任。因两被执行人未主动履行，根据江铜公司的申请，该院立案执行。在执行过程中，该院于2019年1月28日作出（2019）粤03执223号之一协助执行通知书，查封xx名下涉案房产。 另查，2018年1月9日，广业盛公司、刘海景（合称甲方）与深圳市前海捷盛行平行进口汽车有限公司（以下简称捷盛行，该公司后更名为捷盛公司）签订房屋租赁合同书，约定将位于罗湖区新秀××大厦××（2275.97ｍ²）、第三层（2595.87m）房产出租给捷盛行，租赁期限15年，租金为38元/平方米/月，前10年租金合计人民币22215590元。合同签订后次日，捷盛行应向广业盛公司支付定金50万元；租赁备案办理完毕后，捷盛行支付2100万元，甲方结清标的物业的水费、电费、物管费及其他未了结事项后，捷盛行支付前10年租金的余款715590元。上述租金均支付给广业盛公司。当日，双方又签订补充条款，约定前述合同中的租赁价格为不含税，租赁税由捷盛行承担，租期的后5年租金每月支付一次。 2018年3月7日，罗湖区房屋租赁管理部门颁发瑞思大厦第二层、第三层的租赁备案登记凭证（深房租罗湖2018003660）。 2018年3月19日，江铜公司出具两份《同意出租函》，内容为同意将瑞思大厦第二层、第三层（已抵押给江铜公司）出租给捷盛行。 2018年3月20日，捷盛行支付人民币22215590元至广业盛公司。 2018年3月23日，捷盛行更名为捷盛公司。 2018年3月29日，xx与捷盛公司签订《房屋租赁合同》，约定将瑞思大厦第二层、第三层出租给捷盛公司，总面积4871.84平方米，租金单价70元/月/平方米，月租金总额为341028.8元，租赁期限自2018年1月9日至2034年1月8日。当日，双方又签订补充协议，约定免租期一年，自2018年1月9日至2019年1月8日，之后按照70元/月/平方米的租金标准纳税。实际应支付的租金为：2019年1月9日至2029年1月8日，按38元/月/平方米的标准，合计22215590元一次性支付；2029年1月9日至2034年1月8日，按38元/月/平方米的标准，每月185129.9元，按月支付。所有租金应直接汇入广业盛公司账户。 合同签订后，捷盛公司对涉案房产进行了装修，并占有使用至今。 又查，瑞思大厦第三层于2017年7月5日办理抵押登记，抵押权人为江铜公司。 深圳中院认为，本案争议焦点在于捷盛公司与被执行人所签订关于涉案房产的租赁合同是否合法有效，是否在本院处置过程中应保障其承租权益。被执行人xx与捷盛公司所签之租赁合同并未违反法律的禁止性规定，虽然在租赁管理部门备案的租赁价格与实际支付的租金并不一致，但不影响其租赁合同的真实性。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，涉案房产的抵押设立在先，被执行人与捷盛公司签订之租赁合同在后，租赁时间长达15年，且实际支付的租金低于政府指导租金。该租赁关系已对抵押权的实现产生重大影响。应当依法将其除去后再进行处置，否则将极大地贬损抵押物的处置价格。综上所述，捷盛公司请求该院在处置其涉案房产时保障其对涉案房产的承租权益，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，深圳中院于2019年10月14日作出（2019）粤03执异153号执行裁定书，裁定：驳回深圳市捷盛创客空间有限公司的异议请求。 捷盛公司向本院申请复议，请求撤销深圳中院上述执行异议裁定，裁定深圳中院在执行涉案标的时保障其租赁权。事实与理由是：一、捷盛公司为了确保租赁合同顺利履行，在签订租赁合同前专程前往上海面见江铜公司的工作人员，将相关租赁合同提前发送给江铜公司的工作人员，江铜公司在清楚租赁期限以及一次性支付租金的情况下，向捷盛公司出具了《同意出租函》，明确表示同意将涉案房产出租给捷盛公司并同意转租分租。捷盛公司据此与刘海景签订长期租赁合同并交付租金。在执行异议审查期间，江铜公司对《同意出租函》的真实性提出异议，但其并未提出相反证据予以证实。该《同意出租函》的真实性明显属于双方争议的关键事实，且对本案事实认定有重要影响，但执行异议裁定对《同意出租函》的性质并未认定，属于遗漏本案重要事实。二、捷盛公司与xx之间的租赁关系真实合法有效，应予以保障。三、捷盛公司陆续对涉案物业的消防、空调、家具等进行设计装饰装修，并进行招租，已经投入大量成本，如租赁权得不到保障，将会造成巨大经济损失和社会影响。四、本案所涉租赁权涉及捷盛公司的相应实体权利，根据《民事诉讼法》的规定，执行法院驳回捷盛公司的异议的，应告知捷盛公司另行提起执行异议之诉。执行异议裁定赋予捷盛公司向上级法院复议的权利错误。 江铜公司答辩认为，捷盛公司与广业盛公司之间并非真正租赁关系，涉案房屋租赁合同关系实为房屋使用权抵偿欠款而签署，捷盛公司非真正承租人，不具备提起本案请求的主体资格；即便不考虑系争合同性质，所谓“租赁合同”订立时间亦晚于抵押权设立时间，不得对抗设立在先的抵押权，若负担租赁拍卖，将严重影响抵押权实现，故依法应涤除租赁后拍卖；《同意出租函》的真实性不影响本案裁判，函件内容未反映江铜公司具有放弃或限制自身所享抵押权的意思表示。 本院查明，除“2018年3月19日，江铜公司出具两份《同意出租函》，内容为同意将瑞思大厦第二层、第三层（已抵押给江铜公司）出租给捷盛行”外，本院对深圳中院其余查明的事实予以确认。 本院另查明：2019年4月12日，江铜公司向深圳中院提交《鉴定申请书》，申请对捷盛公司提交的《同意出租函》中江铜公司的印章及其法定代表人苏黎的私章进行鉴定。2019年9月18日，深圳中院组织听证期间，要求捷盛公司携《同意出租函》原件前往江铜公司办公场所进行公章核对，后双方对核对方式及费用承担问题未达成一致，最终未进行核对。2019年9月27日，江铜公司向深圳中院提交《关于公章核对的情况说明》，再次申请深圳中院对《同意出租函》中江铜公司的印章及其法定代表人苏黎的私章进行鉴定，深圳中院未准许。 本院认为，抵押权为担保物权，被执行人不履行生效法律文书所确定的清偿义务的，人民法院可以处置抵押物，抵押权人就抵押物的变现价款享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，适用于抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租他人的情形，但法律、行政法规并未禁止抵押权人全部或部分放弃其抵押权，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（三）债权人放弃担保物权。”因此，如被执行人在抵押物被人民法院查封前出租给案外人时，已经征得抵押权人的书面同意，则表明抵押权人放弃了涉案抵押房产中该租赁关系所涉及的变现价值部分，该同意出租的合意如果是双方当事人的真实意思表示，且无其他违反法律、行政法规强制性规定情形的，应属合法有效，对双方均有约束力，抵押权人应依法承担抵押权部分放弃所产生的法律后果，案外承租人主张在执行程序中保障其租赁权的，应予支持。本案中，捷盛公司主张其与被执行人签订的租赁合同已征得江铜公司的书面同意，并提交了《同意出租函》的原件予以佐证。江铜公司否认该函件的真实性，并申请对函件中公章及法定代表人私人印章的真实性进行鉴定，深圳中院在无其他证据佐证的情况下，未经鉴定即认定《同意出租函》的真实性，证据不足，在程序上亦剥夺了当事人依法举证的权利。而且，深圳中院确认《同意出租函》的真实性的同时，未考虑该《同意出租函》是否是当事人的真实意思表示，仅以“被执行人与捷盛公司签订之租赁合同在后，租赁时间长达15年，且实际支付的租金低于政府指导租金”为由，认定捷盛公司与被执行人签订的租赁合同期限已对抵押权的实现产生重大影响，并裁定驳回捷盛公司请求保障其租赁权的异议请求，事实不清，证据不足，适用法律错误，程序存在瑕疵，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 一、撤销深圳市中级人民法院（2019）粤03执异153号执行裁定。 二、本案由深圳市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  林宏坚 审判员  付庆海 审判员  卫东亮 二〇二〇年四月七日 书记员  吴懿芸