石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初9056号 原告：石家庄安联生态城房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区贤良街**安联新青年小区**楼**205。 法定代表人：王成，该公司董事长。 委托代理人：张少怀、李笑，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告：高某某，女，1981年1月5日出生，汉族，住石家庄市赵县。 原告石家庄安联生态城房地产开发有限公司与被告高某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石家庄安联生态城房地产开发有限公司之委托代理人张少怀、李笑到庭参加诉讼，被告高某某经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。 石家庄安联生态城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订合同编号2018072517143864790的《石家庄市商品房买卖合同》；2、被告依法配合原告撤销该商品房买卖合同的备案登记；3、判令被告向原告支付违约金89542.3元；4、被告承担本案的全部诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：原、被告于2018年7月25日签订了《石家庄市商品房买卖合同》，并在石家庄市住房房产管理局进行了备案登记。合同约定被告购买原告开发建设的位于石家庄市长安区安联生态城（檀悦府）5号住宅楼01单元0603室房屋，房屋面积93.39平方米，单价9588元／平方米，房屋总价款895423元。2018年8月17日对该预售合同进行备案登记。目前房屋尚未交付。被告支付首付款455423元，余款440000元向中国银行泰华街支行申请了按揭贷款。因被告逾期5期未向银行偿还贷款，中国银行按照约定从原告保证金账户中划扣了被告拖欠贷款本息15450.18元。导致原告承担了保证责任。原告多次通知方式催促被告偿还贷款，均未果，为维护原告合法权益，特诉至本院，望判如所请。 高某某未到庭，未答辩，未提交相关证据。 原告围绕诉讼请求提交了证据，1、《石家庄市商品房买卖合同》及《补充协议》，证明原、被告就涉案房屋签订房屋买卖合同并办理了备案登记手续；2、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款担保合同》证明就涉案房屋被告高某某向银行申请了抵押贷款由原告作为保证人；3、保证金扣划通知书两份、贷款还款回单六份、中国银行进账单2份，证明因被告逾期未还银行贷款，银行从原告保证金账户中扣收被告剩余贷款及利息共计461978元，现涉案房屋贷款已经全部结清；4、催缴函、邮寄单证明就涉案房屋被告逾期行为及银行的扣划通知已经通知被告。本院认定如下：被告高某某在原告处购买位于石家庄市安联生态城（檀悦府）5号住宅楼01单元0603室，双方于2018年7月25日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：2018072517143864790）“出卖人石家庄安联生态城房地产开发有限公司……买受人高某某…第七条付款方式及期限及预售资金监管…3.贷款方式付款：……【商业贷款∨】……买受人应当于2018年7月25日前支付首期房价款455423元（大写肆拾伍万伍仟肆佰贰拾叄元整），占全部房价款的50%。余款440000元（大写肆拾肆万元整）向中国银行（贷款机构）申请贷款支付。……第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在15日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过15日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”及附件十一《补充协议》“……关于按揭担保的补充约定……5.5前述“5.3”“5.4”项中，如出卖人承担的担保责任的数额超过买受人月应还款数额两倍以上的，出卖人有权选择：①向买受人行使追偿权，并有权单方解除主合同及补充协议，所购房屋归出卖人所有；②代买受人提前偿还剩余银行按揭贷款，单方解除主合同及补充协议，所购房屋归出卖人所有。买受人应在合同解除后10日内腾空该房屋，并向出卖人支付总购房款百分之十的违约金，办理相关解除手续，出卖人在扣除全部代偿款项及违约金后，将剩余购房款无息退还给买受人。买受人逾期腾房的，应按日向出卖人支付总购房款万分之五的违约金。……”。2018年7月30日原、被告与中国银行股份有限公司石家庄市裕华支行（以下简称中国银行）签订《个人一手住房贷款担保合同》（编号：2018年泰安联生态城字037号），贷款金额440000元，期限为264个月。《个人一手住房贷款合同》附件二“三借款人违约事件及处理1、借款人出现下列事件之一即构成或者视为本合同项下违约：……（2）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；……2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（5）终止或解除本合同……（10）要求保证人承担保证责任……”2018年8月17日，原、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》进行了备案登记。合同履行过程中，被告在偿还贷款期间出现逾期，就2019年1月1日、2019年2月1日逾期还款，原告向与被告约定的地址邮寄了催缴贷款通知书，该邮件因名址有误被退回。截止到2019年5月8日被告贷款逾期金额本金4162.4元、拖欠利息11028.20元、罚息259.58元，共计15450.18元。该逾期欠款金额根据原、被告与中国银行签订的三方贷款合同约定，已由中国银行从原告的保证金账户扣收。2019年9月19日贷款逾期金额本金3407.5元、拖欠利息89944.9元，共计12351.95元。该笔逾期欠款金额，再次由中国银行从原告的保证金账户扣收。上述因被告多次未按期偿还银行贷款本息的行为，已经构成违约。2019年12月20日原告分别代偿还贷款9194.86元、424981.01元后中国银行向原告出具了被告高某某贷款还款（已结清）凭证。原告共计代被告偿还剩余贷款及利息共计461978元，现三方签订的个人一手住房贷款担保合同已由原告履行完毕。本院认为，原告提交的被告身份证信息、石家庄商品房买卖合同及补充协议、个人一手住房贷款担保合同、中国银行还款回单、还款回单及贷款结清回单等证据的形式符合法律规定，本院予以采信。 另查，涉案房屋尚未交付；宁晋县人民法院分别于2018年12月10日、2019年1月18日将涉案房屋进行查封。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告双方于2018年7月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因被告未按时偿还银行贷款本息，使银行直接扣划原告的保证金，并由原告代为偿还完毕剩余贷款本息，违反了原、被告双方签订《商品房买卖合同》的《补充协议》第五条约定，属于违约行为，原告有权主张解除合同。另涉案房屋系查封状态，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”故对原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。根据双方约定被告按总购房款的10%支付违约金，即89542.3元，符合法律规定，本院予以支持。被告已向原告支付的购房款及已偿还银行的贷款，因被告未到庭对其主张，被告可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，判决如下： 一、解除2018年7月25日原告石家庄安联生态城房地产开发有限公司与被告高某某签订的编号为2018072517143864790的《石家庄市商品房买卖合同》。 二、编号为2018072517143864790的《石家庄市商品房买卖合同》解除后由被告高某某协助原告办理撤销备案。 三、被告高某某于本判决生效后十日内给付原告违约金89542.3元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2039元，由被告高某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  徐 震 人民陪审员  党红华 人民陪审员  李 丽 二〇二〇年四月九日 书 记 员  赵新月