广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初232号 原告：广西大唐世家投资有限公司，住所地南宁市邕宁区龙福路**大唐世家**楼**，统一社会信用代码91450100083640221A。 法定代表人：陈超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁永军，系该公司职员，1984年12月20日出生，仫佬族，住广西罗城仫佬族自治县。 被告：罗程仁，男，1983年12月16日出生，汉族，住广西巴马瑶族自治县。 委托诉讼代理人：罗云璐，广西格盛律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年1月14日 开庭日期：2020年3月25日 原告诉讼请求：一、判令依法解除原、被告双方于2017年7月17日签订的编号为YS10093779的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议；二、判令被告于本案判决生效之日起十日内（当庭变更，原主张为“于合同解除之日起十日内”）配合原告注销商品房买卖合同登记备案证明（合同备案编号：YS10093779）；三、判令被告支付违约金共计11700元（以合同补充协议六第二条第（3）项之规定，按合同总价格10%计算）；四、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告于2017年7月17日与被告签订了合同编号为YS10093779的《南宁市商品房买卖合同》，合同约定由原告出售给被告位于南宁市邕宁区龙福路2号大唐·世家8号楼至12号楼底下室地下一层B1105号地下车位，建筑面积为34.13平方米，车位总价款为117000元，其中首付款20000元，余款97000元由被告向银行申请办理按揭贷款。被告付清首付款后，原告按合同约定为该房产办理了合同登记备案手续。按照《商品房买卖合同》附件6相关约定，被告须在付清首付款后10日内向银行申请办理按揭贷款手续，向原告支付剩余的款项。但被告因其个人原因未能在合同约定的时间去办理按揭手续，导致其无法获得银行的贷款。根据合同补充协议第二条第（3）款约定，原告于2019年12月9日向被告发送了《及时办理银行按揭贷款通知书》，催促被告及时办理银行按揭贷款，但因被告个人原因并未按约定去银行办理按揭贷款。被告未获得银行按揭贷款后，原告遂于2019年12月16日向被告发出《一次性支付购房款通知书》，督促被告来原告处协商新的付款方式并重新签订合同，但被告收到函后并未依约履行。有此可以看出，被告违约的意图已十分明显，其行为已构成实质违约。按照上述合同补充协议第二条第（3）款之规定，原告有权解除双方签订《商品房买卖合同》，并要求被告按合同总价款的10%向原告支付违约金11700元。综上，被告的行为已构成严重违约并侵犯了原告的合法权益，原告遂依法向法院提起诉讼，恳请法院依法判如诉请。 被告答辩意见：同意解除原、被告双方于2017年7月17日签订的合同编号为YS10093779的《南宁市商品房买卖合同》，同意在判决生效之日起十日内配合原告办理该合同登记备案证明的注销手续。如果解除合同，原告应向被告返还20000元首付款。原告诉请的违约金过高，违约金的计算应根据各方客观事实，甚至原告不应收取违约金。被告因客观原因未能按时办理按揭贷款，但被告的行为并没有给原告造成损失，反而因为物价上涨，涉案车位价值随之上涨，原告还因此有所获利。 查明事实：2017年7月9日，被告向原告支付车位定金20000元。2017年7月17日，原、被告双方共同签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10093779）及补充协议，约定被告向原告购买位于南宁市邕宁区龙福路2号大唐·世家8号楼至12号楼地下室地下一层的B1105号车位，建筑面积为34.13平方米，总价款为117000元，被告应于2017年7月15日前交付首付款20000元，余款97000元由被告向银行申请办理按揭贷款。 附件六《合同补充协议》第二条第（1）项约定：买受人需在付清首付款之日起10日内到出卖人指定的银行办理按揭手续。第（3）项约定：如买受人未能获得上述银行贷款或公积金贷款，或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在接到银行或公积金管理处或出卖人通知后10日内与出卖人另行商定付款方式，并就新的付款方式重新签订合同。如在前述期限内买受人未能与出卖人商定新的付款方式并与出卖人签订合同，又未获得新的银行按揭贷款来付清购房款的，视为买受人选择一次性向出卖人支付全部剩余房款，付款时间为买受人接到银行或公积金或出卖人通知后第11日。买受人逾期支付剩余房款的，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款10%的违约金，出卖人有权利另行处理该商品房。 原、被告双方签订上述合同和补充协议后，车位定金转为首付款。原告于2017年11月11日按合同约定办理了合同登记备案手续，合同备案编号为YS10093779。但被告一直未办理银行贷款按揭手续，未与原告就新付款方式达成协议，也未一次性支付余款。2019年12月，原告分别通过EMS邮寄的方式（寄往合同约定的地址：广西巴马瑶族自治县巴马镇新建路59号）向原告发出《及时办理银行按揭贷款通知书》《一次性支付购房款通知书》《解除商品房买卖合同通知书》。被告分别于2019年12月16日、12月17日、12月25日签收上述三份通知书。被告收到上述三份通知书后，并未依约履行。 庭审中，被告认可原告享有单方解除权，并确认被告于2019年12月25日签收了上述《解除商品房买卖合同通知书》。 本院意见： 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。” 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守和全面履行。被告未按照合同约定向银行办理按揭手续，也未以其他方式履行付款义务，经原告催促后至今仍未支付余款，其行为已构成根本违约，被告依法依约均享有单方解除权。诉讼中,原、被告双方均同意解除该合同及补充协议,系双方真实意思表示,且不违反法律规定,本院予以准许。被告认可原告享有单方解除权，且确认被告已于2019年12月25日收到原告关于解除合同的通知，故本院依法确认双方签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10093779）及补充协议已于解除通知送达之日即2019年12月25日解除。 《合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 诉争合同及补充协议已解除，原告诉请被告配合办理《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10093779）的合同登记备案证明的注销手续合情合法合理，且被告亦同意配合原告办理,故本院对于该诉讼请求亦予以支持。 本案的争议焦点为违约金有何依据，应否支持及如何计算问题。 《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据该规定，违约金的性质系以补偿为主、以惩罚为辅，违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失，同时还应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。 本案中，《合同补充协议》第二条第（3）项已对买受人逾期付款情形下应承担的违约金责任进行了明确约定。在合同履行过程中，被告仅于2017年7月支付了首付款20000元，之后未如期办理按揭贷款手续，亦未与原告重新协商新的付款方式或一次性支付剩余房款，长达两年多仍有余款97000元未支付，尚未履行的比例较大且逾期时间长，属恶意违约，主观过错较大，应依法依约承担相应违约责任。依据公平原则，根据合同补充协议第二条第（三）项的约定，结合因被告违约可能给原告造成的实际损失,违约金按合同总价款的10%计算尚属合理范围，故本院支持违约金计算为11700元。 被告辩称其违约没有给原告造成损失甚至原告还因此获利，但没有提交相应证据，且有悖违约金兼具赔偿与惩罚的双重功能，亦不符合公平原则和诚实信用原则，故本院不予采纳。 另，对于被告已支付的首付款20000元，已足以抵扣违约金，但因被告没有就首付款的返还提起反诉，故本院在本案中对首付款的退还问题不予处理。双方当事人如有争议，可另行解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下： 确认原告广西大唐世家投资有限公司与被告罗程仁于2017年7月17日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10093779）及补充协议已于2019年12月25日解除； 被告罗程仁应于本判决生效之日起十日内配合原告广西大唐世家投资有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（备案编号：YS10093779）的注销登记手续； 被告罗程仁向原告广西大唐世家投资有限公司支付违约金11700元。 案件受理费减半收取计46元（原告已预交），由被告罗程仁负担。 上述全部款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 邱丽玲 书 记 员 黄小荣