江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终188号上诉人（原审被告）：泰和县三赢物业投资有限公司，住所地江西省泰和县工业园内，统一社会信用代码913608260697088326。法定代表人：钟路生，系公司总经理。委托诉讼代理人：康裕达，江西赣润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭勇气，男，1978年11月14日生，汉族，住江西省泰和县。被上诉人（原审原告）：刘喜莲，女，1979年8月11日生，汉族，住江西省泰和县。两被上诉人委托诉讼代理人:肖如坤，泰和县为民法律服务所法律工作者。上诉人泰和县三赢物业投资有限公司（以下除判决主文外均简称三赢公司）因与被上诉人郭勇气、刘喜莲房屋买卖合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2019）赣0826民初2773号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人三赢公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判三赢公司无须承担违约金35619元；二、诉讼费由郭勇气、刘喜莲承担。事实与理由：一、一审认定三赢公司未按约定的期限向登记机关报备构成违约、应承担违约责任是错误的，理由如下：1.郭勇气、刘喜莲未能及时提供房产证明导致三赢公司不得不延期报备。房产证明是交契税的前提，取得契税证是办理房产报备的前提。房产证明只能由郭勇气、刘喜莲到房产部门办理，除非三赢公司取得郭勇气、刘喜莲的授权。本案中，郭勇气、刘喜莲授权三赢公司开具房产证明到不动产登记中心办理完毕未超过180日。三赢公司在取得房产证明后未延期报备，故取得房产证明前的延期原因不是三赢公司导致的，不能认定三赢公司违约；2.三赢公司与郭勇气、刘喜莲签订的《商品房买卖合同》没有约定未按期报备的违约责任；3.虽然合同约定“由于出卖人原因，导致买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人应承担违约责任”，但郭勇气、刘喜莲没有证据证明是三赢公司的原因导致其未能在规定期限取得权属证书，且合同亦没有约定应在何时取得权属证书，只是笼统的约定“在规定的期限内取得房产权属证书”，郭勇气、刘喜莲认为是180天，但三赢公司认为双方对此约定不明；二、本案逾期交房的诉讼时效起算日应是2016年4月1日，郭勇气、刘喜莲请求法院保护权利的时间为2019年9月24日，故4月1日至9月23日共计176天已超过诉讼时效，应根据合同约定依法核减383000×5‰×176=33704元。被上诉人郭勇气、刘喜莲答辩称：一、本案未过诉讼时效。合同约定三赢公司应在2016年3月31日交付房屋，但一直延迟到2017年2月13日，2018年7月16日办证。郭勇气、刘喜莲选择继续履行合同，到2018年7月16日履行完毕。诉讼时效应从交房时间即2017年2月13日起算。二、合同虽然没有约定办证的时间，但本案的商品房属未建成的房屋，根据司法解释规定，应在交付后90天内取得所有权证。郭勇气、刘喜莲领取房屋产权证的时间为2018年7月16日，逾期一年多，三赢物业应承担违约责任。被上诉人郭勇气、刘喜莲向一审法院起诉请求：1.判决被告支付延期交付房屋及房产证的违约金50173元；2.被告退回天然气初装费2200元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2015年1月2日，原告郭勇气、刘喜莲与被告三赢公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为20150100014。合同约定：原告购买被告位于泰和县，房屋总价款为383000元；出卖人应在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如出卖人逾期超过30日未交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自前述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了首付款和办理了按揭手续。2017年2月13日，被告将上述商品房交付原告使用。2018年7月16日，被告为原告办理好上述商品房不动产权证。被告三赢公司未向法庭提交其在交房后180日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的证据。一审法院认为：本案案由应为商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告郭勇气、刘喜莲与被告三赢公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。被告未按合同约定期限交付房屋给原告，已经构成违约。原被告实际交房日为2017年2月13日，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告最迟应在2020年2月12日前向被告主张权利，故原告诉讼请求并未超过诉讼时效。根据合同约定，原告主张被告自2016年4月1日起至实际交房日（2017年2月13日）向其支付逾期交房违约金48258元，依法予以支持。原告与被告约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的”，被告应承担违约责任。被告认为，该约定仅规定了被告的报备期限，并没有规定被告要交付权属证书给原告，也没有规定原告取得房屋权属证书的期限，故即使其未按约定办理“备案”手续，亦不用承担违约责任。当事人没有约定取得房屋权属证书期限的，该期限应当按照法律规定确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，本案商品房系未建成的房屋，取得房屋权属证书的时间为交付使用之日起90日内。被告未在交房后90日内向原告交付房屋权属证书，且被告所提交证据不足以证明原告迟延取得权属证书系原告自身原因造成，故被告已经构成违约，原告要求被告按合同约定支付逾期取得房屋权属证书违约金1915元（即房屋价款383000元×0.5%），符合法律规定，依法予以支持。原告交房时缴纳的天然气初装费系履行2015年签订的合同，其请求退回该初装费没有依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告泰和县三赢物业投资有限公司于判决生效之日起三日内向原告郭勇气、刘喜莲支付延期交付房屋及房产证的违约金50173元。二、驳回原告郭勇气、刘喜莲的其他诉讼请求。案件受理费1109元减半收取554.5元，由泰和县三赢物业投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案争议焦点为：1.上诉人三赢公司是否构成逾期交房和逾期办证，违约金应如何计算；2.被上诉人郭勇气、刘喜莲的诉请是否超过诉讼时效。关于三赢公司是否构成逾期办证的问题。三赢公司上诉称，其未能在交付后的180日内将办理权属证书所需资料报备原因在于郭勇气、刘喜莲迟延授权开发商三赢公司开具房产证明。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，三赢公司并未提供证据证明购房户存在迟延授权的行为，也没有提供证据证明其已及时通知购房户应提供具体哪些资料。因此，一审法院认定三赢公司的上述行为构成违约，并无不当。案涉合同中虽未明确约定办理（取得）房地产权属证书的具体期限，但案涉合同属于三赢公司提供的格式合同，三赢公司作为该格式合同的提供者至今亦不能明确该期限是多久，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，预售商品房办理权属登记的期限是90日，该期限明显短于合同约定的资料报备期限。因此，在双方当事人对于案涉合同条款存在争议以及案涉合同条款属于三赢公司制订的格式条款的情况下，本案应认定三赢公司为购房户代办权属登记的期限为交房后的180日内。三赢公司作为开发商，其逾期办证的行为构成违约，依法应按合同约定承担相应的违约责任。一审法院认定三赢公司按照购房户交纳总房款的0.5%承担支付违约金的责任，有事实和法律依据，处理并无不当，三赢公司的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于三赢公司是否构成逾期交房以及郭勇气、刘喜莲的诉请是否超过诉讼时效的问题。三赢公司上诉称，本案逾期交房的诉讼时效起算日应当是2016年4月1日，郭勇气、刘喜莲请求法院保护权利的时间为2019年9月24日，故4月1日至9月23日期间已超过诉讼时效。本院认为，2017年10月1日开始实施的《中华人民共和国民法总则》将普通诉讼时效变更为三年。根据三赢公司与郭勇气、刘喜莲的合同约定，三赢公司的约定交房时间是2016年3月31日，自合同约定的交房之日起，三赢公司逾期交房且没有免责事由的情况下即构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。因双方合同约定违约金按日计付，即在三赢公司逾期交房期间，每一日都产生一个独立的违约金，数额相同，且不存在隶属关系，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，即从三赢公司逾期交房之日2016年4月1日起开始起算逾期交房违约金。郭勇气、刘喜莲的收房时间为2017年2月13日，起诉时间为2019年9月24日，根据《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，自起诉之日往前推三年之内产生的违约金未超过诉讼时效，即2016年9月24日至2019年9月24日期间内若产生逾期交房违约金，则受法律保护，2016年4月1日至2016年9月23日期间的逾期交房违约金超过三年诉讼时效，且郭勇气、刘喜莲未提供证据证明其在此期间向三赢公司主张过权利，依法不能得到支持。因郭勇气、刘喜莲的收房时间为2017年2月13日，故自2016年9月24日至2017年2月13日期间的逾期交房违约金，本院依法予以支持。原审法院以实际交房之日为诉讼时效的起算点，处理不当。三赢公司的该部分上诉理由成立，本院依法予以采纳。结合上诉人三赢公司逾期天数142天，本院确定上诉人三赢公司应承担的逾期交房违约金为383000元×142天×0.04%=21754.4元。综上所述，上诉人三赢公司的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销泰和县人民法院(2019)赣0826民初2773号民事判决第二项；二、变更泰和县人民法院(2019)赣0826民初2773号民事判决第一项为：上诉人泰和县三赢物业投资有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人郭勇气、刘喜莲逾期交房违约金及逾期办证违约金共计23669.4元；三、驳回被上诉人郭勇气、刘喜莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1109元减半收取554.5元，二审案件受理费690元，共计1244.5元，由上诉人泰和县三赢物业投资有限公司负担562元，由被上诉人郭勇气、刘喜莲负担682.5元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  胡 婧二〇二〇年四月十五日书记员  罗 莎