广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初23722号原告：佛山市顺德区洪业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道观光路**。法定代表人：罗旺桥。委托诉讼代理人：刘剑辉，广东君惟律师事务所律师。被告：广东省佛山市顺德区大良街北区股份合作经济社锦岩股份小组，，地址广东省佛山市顺德区大良街道环市北路**负责人：吴振麟。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。第三人：广东省佛山市顺德区大良街北区股份合作经济社，地址，地址广东省佛山市顺德区大良街道环市北路**div>理事长：霍惠雄。原告佛山市顺德区洪业发展有限公司（以下简称洪业公司）与被告广东省佛山市顺德区大良街北区股份合作经济社锦岩股份小组（以下简称锦岩股份小组）、第三人广东省佛山市顺德区大良街北区股份合作经济社（以下简称北区股份社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案两次开庭时，原告洪业公司的委托诉讼代理人刘剑辉、被告锦岩股份小组的负责人吴振麟、委托诉讼代理人龙早成、第三人北区股份社的理事长霍惠雄到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《租用协议书》（租赁期限至2033年3月31日，剩余租赁期的租金合计为156000元）；2.判令被告向原告赔偿违约损失15000元，上述损失自2019年7月1日起暂计至2019年7月30日，此后按每日500元的标准计算至被告将案涉土地交还原告使用之日为止；3.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月1日，原告与被告签订《租用协议书》，约定由原告租用被告自留地约100平方米作停车之用（土地位置：顺德区大良街道观光路尾弯位地块），每年租金为人民币12000元，每年6月支付当年租金，使用时间由2013年起至政府征用为止。原告签订上述协议后，每年依约向原告支付租金，鉴于被告及第三人内部换届选举，2019年租金原告根据被告指示于2019年6月11日向第三人支付。2019年6月25日，被告通过第三人向原告发出《通知》，通知原告将于2019年7月1日收回案涉土地并重新对外出租，原告于2019年6月28日就上述《通知》向被告及第三人发出《回复函》，表示原告不同意被告关于收地的决定，并要求被告继续履行《租用协议书》；2019年7月1日，被告及第三人在未经原告同意的情况下单方围蔽案涉土地，导致原告未能依约使用该土地。原告认为：原告就案涉土地使用事宜与被告签订书面合同，该合同并未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，合同双方应当依约履行，现被告在未出现法定或约定解除情形的情况下，单方收回案涉土地并围蔽的行为已构成违约，该违约行为已侵害原告的合同权利，故被告依法应当承担相应违约责任。被告提交书面答辩状，辩称，一、案外人钟仁光在《租用协议书》签字的行为属于无权代理，被告也从未对钟仁光的行为进行追认，《租用协议书》对被告不发生效力。第三人于2002年起至2013年5月期间停止运作，第三人的事务由北区居委会代管，（即此期间，被告对外出租土地，应当以北区居委会的名义对外签署合同）。2013年4月1日，钟仁光未取得北区居委会授权其代表被告，与原告签订《租用协议书》的行为属于无权代理，事后，北区居委会、被告及第三人均未对其行为进行追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权，以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故《租用协议书》对被告不发生效力。二、原告在订立《租用协议书》时未尽合理审慎义务，且主观并非善意，案外人钟仁光的行为不能构成表见代理，且不能排除原告与案外人钟仁光签订的《租用协议书》系恶意串通，损害集体利益，应为无效合同。2013年4月1日签订的《租用协议书》约定出租方（甲方）为大良北区锦岩生产队，承租方（乙方）为原告，甲方（签章）处由钟仁光签字并加盖字样为“大良人民公社北区大队锦岩生产队”的印章。众所周知，人民公社的称谓早已废除，上述印章为失效印章，但原告在签订合同时并未合理怀疑并核实上述印章的真实性。案涉地块面积140平方米，《租用协议书》仅模糊地按约100平方米出租，与实际面积相差较大。《租用协议书》第二条约定年租金不再上调，而在租赁期间不确定的情形下，双方该约定违背市场行情，严重损害了集体利益。《租用协议书》第二条约定租金每年6月1日交给甲方，原告却是直接向案外人罗福、何汉坤的私人账号转账，被告并未收到租金。综上所述，不能排除原告与钟仁光恶意串通损害集体利益的可能，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，《租用协议书》应为无效合同。三、退一步说，即使认为案外人钟仁光有权代理被告与原告签订合同，因《租用协议书》涉及土地承包经营，未经村民会议表决通过，也未报乡（镇）人民政府批准，《租用协议书》应为无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条之规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《租用协议书》未经村民会议表决通过，也未报乡（镇）人民政府批准，属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故《租用协议书》应为无效合同。第三人无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据：《租用协议书》，本院对真实性予以采信，至于合同效力问题，本院从后论述；收据，本院予以采信，可以证明原告将租金支付至何汉坤个人账户；联系函、邮寄回执，本院予以采信，可以证明原告向被告及北区居委会相关人员寄送联系函的事实；其他证据，被告及第三人对真实性均无异议，本院予以采信。被告提交的证据：关于被告将案涉土地挂在佛山市顺德公共资源交易中心大良分中心网站出租的相关证据及收据、入账凭证，本院均予以采信；其他证据，原告及第三人对真实性均无异议，本院予以采信。第三人没有证据提交。本院依法调取的证据，来源真实，合法有效，与本案有关联性，本院予以确认。经审理查明：洪业公司于2013年4月1日签订一份《租用协议书》，出租方（甲方）为大良北区锦岩生产队，承租方（乙方）为洪业公司，合同约定：双方协商甲方将原有锦岩生产队自留地壹块约100平方米（以下简称案涉地块）出租给乙方作停车使用，按年收回租金12000元，由2013年起计算租金，每年6月1日交给甲方，一次性收完一年，租用期间，年租金不再上调，使用时间由2013年起由乙方使用到政府征用时。落款处甲方盖有“大良人民公社北区大队锦岩生产队”章，钟仁光签名。钟仁光指示洪业公司将2013年的租金转入罗福的个人账户，钟仁光出具收据。2014、2016至2018年租金均转入何汉坤的个人账户，2014年，梁尧森出具收据，2016、2018年收据经手人为“梁”。2019年，何汉坤告知洪业公司自行联系锦岩股份小组和北区股份社沟通交租金事宜，后洪业公司将2019年租金转入北区股份社的账户。2019年6月25日，北区股份社向洪业公司发出通知，称锦岩股份小组将于2019年7月1日收回案涉地块。之后将案涉地块进行围闭，洪业公司至今不能使用。之后北区股份社将案涉地块在佛山市顺德区公共资源交易中心进行招租，因涉及纠纷，交易现已暂停。另查，2002年北区股份社停止运作，其资产由北区居委会代管，2013年4月进行了北区股份社换届选举，2013年4月27日公告股东代表名单，其中钟仁光、何汉坤、梁尧森均为锦岩股份小组股东代表。再查，本院向佛山市自然资源局顺德分局函询案涉地块的土地性质和权属人，该局复函：一、在佛山市不动产登记系统，根据来函地址“佛山市顺德区大良街道观光路尾弯位地块”暂未查询到该地址在顺德区的不动产登记信息；二、该范围不涉及用地批文。北区股份社及锦岩股份小组均表示案涉地块没有产权证。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：原告签订的《租用协议书》效力如何？首先，关于钟仁光签订合同的行为是否有效？虽然在《租用协议书》签订之时，换届选举未完成，第三人由北区居委会接管，第三人及被告均没有具体的工作人员，但在签订合同后一个月，钟仁光、何汉坤、梁尧森即当选为锦岩股份小组的股东代表并予以公示，在此后长达六年时间内，被告及第三人对钟仁光代表其签订合同、何汉坤个人账户收取租金、梁尧森出具收据等行为一直没有表示异议，即使被告及第三人均表示因为历史原因，直到2017年才清查出案涉地块未登记在资产名册，但这是被告及第三人内部管理不善造成，而且直到2019年被告和第三人才对原告占有使用案涉地块提出异议，可以认为被告及第三人对钟仁光代表被告签订合同的行为及相关人员用私账收取租金是知悉并认可的，钟仁光代表被告签订《租用协议书》的行为有效。其次，《租用协议书》是否有效？案涉地块没有用地批文，也没有产权证明，应属集体所有的土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……。”原告与被告签订《租用协议书》约定被告将案涉地块出租给原告作停车使用，是商业用途，不符合法律规定，而且将集体土地出租作商业用途也损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，《租用协议书》应属无效。综上，因《租用协议书》无效，原告要求被告继续履行合同并在被告违约的前提下主张赔偿违约损失无理，本院不予支持。合同被认定为无效后，如原、被告认为权利受到侵害，可另循合法途径主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告佛山市顺德区洪业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费1710元（已减半收取并由原告佛山市顺德区洪业发展有限公司预交），由原告佛山市顺德区洪业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宁瑞红二〇二〇年四月十五日书记员  梁秀雯