福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初2188号 原告：沙县永诚物业管理有限公司，统一社会信用代码9135042768509474X1，住所地沙县长富南路电力家园公寓楼南段**。 法定代表人：茅长青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱虬生，男，1976年8月7日出生，住福建省沙县。 被告：邱天林，男，1990年5月28日出生，汉族，住福建省沙县。 原告沙县永诚物业管理有限公司（以下简称永诚物业公司）与被告邱天林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月８日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永诚物业公司的委托诉讼代理人邱虬生到庭参加诉讼，被告邱天林经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 永诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求邱天林支付自2016年1月1日起至2018年12月31日物业费3513元；2.要求邱天林支付电梯维保费878元；３．要求邱天林支付公共用电公摊费216元；4.要求邱天林支付二次用水公摊费38元；５.本案诉讼费用由邱天林负担。事实与理由：2013年10月25日，永诚物业公司与邱天林签订《金沙明珠前期物业管理委托合同》，约定住宅物业服务费每平方米0.8元/月。2018年8月28日金沙明珠业主委员会成立，永诚物业公司与金沙明珠业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定了服务期限、收费标准及支付方式、违约责任等。合同签订后，永成物业公司依约为金沙明珠小区提供了物业管理服务。邱天林系金沙明珠小区４幢1707室的业主，其套房建筑面积为124平方米。其共拖欠2016年1月1日起至2018年12月31日物业费3513元、电梯维保费878元、电费公摊216元、二次用水公摊费38元。永诚物业公司多次催缴未果，诉至本院。 庭审中，永诚物业公司向法庭提交以下证据： 1.营业执照，证明永诚物业公司的主体资格和基本信息。 2.金沙明珠前期物业管理委托合同，证明永诚物业公司与邱天林签订金沙明珠前期物业管理委托合同的事实。 3.物业服务合同，证明2018年8月28日永诚物业公司与金沙明珠业主委员会签订《物业服务合同》的事实。 4．沙县物业服务合同备案证明，用以证明签约合同经过沙县住建局备案的事实。 5．欠费清单表，用以证明邱天林欠费的明细。 6．三种催费证据，用以证明永诚物业公司对邱天林采取多种方式催缴欠费。 7．邱天林的身份证，用以证实邱天林的基本身份情况。 8．所有权查询结果，用以证实金沙明珠4幢1707室的所有权人系邱天林，建筑面积124.6平方米。 邱天林未作答辩和提交证据材料。 本院对上述证据分析认证如下：永诚物业公司提交除证据５外的证据内容真实，来源合法，且与本案具有关联，故本院对上述证据的真实性予以确认。永诚物业公司提交的证据５中的公摊计算表系永诚物业公司单方制作，且水、电费发票无原件核对，对该证据本院不予采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实： 1.2013年10月25日，永诚物业公司与邱天林签订了《金沙明珠前期物业管理委托合同》，前期物业管理委托合同的期限为交房之日至业主委员会成立之日，其中住宅物业费为0.8元/月m²。2018年8月28日，金沙明珠业主委员会（甲方）与永诚物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定甲方将沙县金沙明珠住宅小区(总占地面积19922平方米，总建筑面积67476平方米)委托永诚物业公司提供物业服务，《物业服务合同》的期限为自2018年8月28日至2021年8月28日止。物业管理服务事项：房屋建筑共用部位的养护和管理；共用设施、设备的养护、运行和管理；共用绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，应接受委托并合理收费；配合相关行政主管部门对业主的装饰、装修行为进行监督检查管理。物业服务费由业主按建筑面积交纳（不包括公共用水、电分摊费、业主和物业使用人人身及财产保险费），其中住宅1元/月m²。业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付。合同同时约定了双方权利义务、违约责任等内容。 2．《物业服务合同》签订后，于2019年1月9日报经沙县住房和城乡规划建设局审查予以备案登记，任期三年。 3.前期合同签订后，永诚物业公司在2013年10月25日至今为沙县金沙明珠小区提供物业服务。 4.邱天林系沙县火车站铁路南侧金沙明珠**４号楼**的所有权人，产权面积为124.6平方米，且在2016年1月1日至2018年12月31日期间未向永诚物业公司交纳物业费。 本院认为,沙县金沙明珠业主委员会成立并经有权机关审查予以备案登记，在其任期内与永诚物业公司签订物业服务合同的主体合法，合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。邱天林与永诚物业公司签订《金沙明珠前期物业管理委托合同》亦系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，邱天林作为沙县金沙明珠小区业主与和永诚物业公司之间成立物业服务合同关系。 物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其个人对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主可以建议业主大会或业主委员会依法解聘物业服务企业。永诚物业公司提供的合同备案资料等证据，证明其事实上对小区提供了服务，但对服务的质量如何，并没有提供相关证据予以证实，其享有依照合同约定向邱天林收取相应费用的权利。永诚物业公司所诉物业费，予以支持，故邱天林应缴物业费以0.８元/月.平方米标准，并按建筑面积124平方米计算为（124平方米×0.8元/月.平方米×36个月）3513元。 关于水诚物业公司主张邱天林支付所欠物业共用部位及共用设施设备用水用电公摊费的诉求，仅提交了其单方制作的计算表作为依据，鉴于永诚物业公司未能举证证明邱天林应负担水电公摊费的具体产生依据及相关部门的有效收费证明，故对永诚物业公司的该二项诉请，因证据不足，不予支持。 关于永诚物业公司主张邱天林支付所欠电梯维保公摊费的诉求，电梯维保费、年检费应含在物业费之中。故对永诚物业公司要求支付电梯维保公摊费的该项诉求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、邱天林应于本判决生效之日起十日内向沙县永诚物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日止的物业费3513元； 二、驳回沙县永诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由邱天林负担。被告邱天林负担的受理费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。公告费600元，由邱天林负担，邱天林负担的公告费600元应于本判决生效之日起10日内直接支付给沙县永诚物业管理有限公司。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  曹阿光 人民陪审员  黄祖英 人民陪审员  王盛锋 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员   林宏 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《中华人民共和国物权法》 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《业主大会和业主委员会指导规则》 第四十二条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。 工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务 为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。  第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。