湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初137号原告长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道新民路华侨新村（**）综合楼****。法定代表人蒋辉，该公司董事长。委托代理人周剑欣，女，1988年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该公司员工。委托代理人刘增，湖南湘达律师事务所律师。原告韩汝东，男，1970年5月14日出生，汉族，住辽宁省建昌县。委托代理人刘增，湖南湘达律师事务所律师。被告李帅，男，1987年12月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人曾强，湖南普沙律师事务所律师。原告长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司（以下简称“咚呷呷公司”）、韩汝东诉被告李帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年3月30日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司的委托代理人周剑欣、刘增，原告韩汝东的委托代理人刘增，被告李帅的委托代理人曾强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告咚呷呷公司、韩汝东向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租房租赁合同》；2.判令被告立即向原告咚呷呷公司退还租房押金180000元、退还进场费50000元、退还装修押金5000元、退还多收的电费15025元；3.判令被告赔偿原告咚呷呷公司装修损失665000元、电力增容费55000元、门头改造费54000元；4.判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：原告咚呷呷公司于2018年10月31日注册成立，在成立过程中于2018年9月10日指派股东即原告韩汝东代表咚呷呷公司与被告李帅签订了《租房租赁合同》，约定：被告将位于岳麓区商铺租赁给原告，租房押金为180000元，租赁期限为2018年9月10日至2028年9月10日共10年，每年租金为72万元，按季度支付，第一年免两个月租金，每月租金为5万元。合同签订后，原告如约支付了押金和相应租金后，被告另行要求原告向其缴纳5万元进场费，否则无法入场，鉴于当时情形，原告向被告缴纳了5万元进场费。商铺装修时，被告收取了原告5000元装修押金，至今未退还。因商铺当时电压不够，且门头需要改造，原告方根据被告的指示向其指定的账户又分别缴纳了电力增容费55000元、门头改造费54000元。原告咚呷呷公司与案外人李杰就商铺装修签订了《装饰装修工程施工合同书》，约定装修工程款为66.5万元。装修完工验收后，原告咚呷呷公司如约支付了全部工程款。合同履行过程中，电费是被告按1.2元／度代原告向电力部门缴纳，据电力部门公示的电价，电价最高为0.888元／度。合同履行期间，原告共用电量为48157度，被告至少一共多收取了原告15025元电费。原告咚呷呷公司向被告交了三个季度租金后，因资金紧张，与被告商量按月交租，被告同意后，2019年6月11日至7月10日和2019年7月11日至2019年8月10日是按月交的租金。后被告违约，于2019年7月21日向第三人发了《解除合同通知函》后随即强行将商铺收走并更换钥匙。被告的上述行为给原告造成了巨大损失，为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告李帅辩称：一、被告李帅与原告韩汝东签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月24日依法解除。根据租赁合同约定，被告李帅应于2019年5月25日前提前支付2019年6月10日至2019年9月10日期间的房屋租金，但其并未依约提前支付，经李帅及其哥哥李红杉多次电话及微信催讨未果后，被告于2019年6月26日以书面形式向原告韩汝东邮寄了催款函，明确告知其应在收到函件后的两天内支付租金、违约金、水电费等共计199615元，并且还告知了逾期支付将依法解除合同并要求补缴免租期租金的法律后果。原告于2019年6月29日收到该催款函后，并未按照李帅给予的期限支付租金及其他费用。后被告于2019年7月7日至2019年7月10日期间仅支付了47000元租金。鉴于原告的违约行为及其不太理想的经营状况，被告为降低损失，于2019年7月21日以书面形式向原告韩汝东邮寄了解除合同通知函，韩汝东于2019年7月24日收到该函。至此，双方之间的租赁合同依法依约解除。二、原告咚呷呷公司不是本案适格原告。李帅与韩汝东签订的房屋租赁合同时间为2018年9月10日，原告咚呷呷公司成立时间为2018年10月31日。原告韩汝东在签订合同时并未向被告表明是受原告咚呷呷公司委托签订租赁合同。此后，合同履行过程中，原告韩汝东要求将承租人变更为长沙市咚呷呷公司，但被告未同意。三、原告要求退还租房押金、进场费、装修押金、多收的电费没有事实依据。首先，被告是基于原告逾期支付租金的违约行为而行使合同单方解除权，从而导致双方租赁合同提前解除，该解除行为是正当的。根据租赁合同第七条约定，合同期未满，押金不予退还，故原告缴纳的18万元租房押金不应退还。其次，被告基于前期拆除房屋原有装修、清空房屋、整改水电等为出租房屋方便投入了大量资金，故被告在招租时将该成本适当地分摊给了租户，其中原告韩汝东分摊5万元，被告在2018年9月8日出具的收条中已明确告知韩汝东。再次，原告韩汝东于2018年9月12日自愿签订了装修施工，并保证承担因装修给被告造成的所有损失。原告韩汝东施工完毕后，经被告盘点，损失如下：围挡损坏、丢失共计12块约2400元、压坏原有路面损失约1000元、建筑垃圾乱丢乱放未及时清运约500元、装修期间临时水电费约350元、超期装修造成其他商户要求被告补偿约1000元，以上共计5250元，故原告的装修押金不应当退还。关于电力增容费，是因韩汝东自己不能解决，遂委托李帅寻求解决方法，并承诺由韩汝东承担增容产生的所有费用，故200KW以外的电力增容费用应由原告韩汝东自己承担。最后，原告装修期间，因门头广告超规超标，且无法自行解决，故而委托被告制作安装，后被告为其聘请长沙励合行广告传媒有限公司完成了原告的门头广告制作及安装工作，且韩汝东目前尚欠被告5000元广告制作及安装费用未付，该门头广告属于原告经营必须承担的成本。经审理查明，原告咚呷呷公司成立于2018年10月31日，该公司成立前，原告韩汝东（乙方，承租方）于2018年9月10日代咚呷呷公司与被告李帅（甲方，出租方）签订《租房租赁合同》一份，约定：“第一条租赁房屋基本情况甲方房屋（以下简称租赁房屋）坐落于长沙市岳麓区商铺，面积约561平方米。第二条租赁用途该房屋用途为：餐饮。第三条租赁期限及事项甲方从2018年9月10日起至2028年9月10日止将出租房屋交付给乙方使用，租用期共10年（房屋租金不含税金、费用、不开税务发票、水电费按表消费，费用及手续办理均由乙方负责）。如乙方是否续租房屋，必须在合同期满前三个月与甲方协商，租金再议，同等情况下优先租给乙方。第四条租金及其支付方式1.甲方要求乙方支付房屋租金每年720000元。水费、电缆、燃气、通讯、物业管理、卫生、税费等其它由乙方自行支付（电费1.2元／度、水费3.5元／吨）。2.房屋租金以每3个月为一个周期进行交纳，在每周期结束前提交15天交纳下一个周期租金。3.本合同递增方式为前三年不变，第四年起每两年递增8%。4.甲方同意免除乙方的房屋租金（共计60天），该免租期分摊到第一年（12个月）租金，如合同期内转让，需补缴免租期房租。5.房屋租金以转账形式支付，甲方账号信息为：开户行：招商银行杭州分行滨江支行，银行账号：62×××17，收款人或单位：冯春莲……第五条租赁押金1.甲乙双方签订合同，乙方即向甲方交纳履约保证金180000元。甲方收取押金后向乙方开具收款凭证。2.合同期满，如乙方无人为损坏甲方财物，未拖欠水、电、燃气、通讯等费用，甲方在一周内无息退还押金。第六条甲方权利及义务……6.甲方确保除本合同约定的费用外四方不再收取或变相收取乙方任何费用，乙方自身经营所产生的费用除外……第七条乙方权利义务……2.乙方需按期缴纳房租，押金不能抵房租及其他费用。合同期未满，押金不予退还……第十一条违约责任乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的1%收取，如拖欠租金5天，经甲方书面催告2天后仍未支付，甲方有权解除合同……附件：1.甲方将车库使用权前5年无偿交乙方使用，后5年车库租赁费用按市场价折半收取，该车库装修等费用由乙方承担，车库产生的相关责任事项全由乙方负责，乙方须给甲方预留5个车位免费使用。2.甲方负责提供乙方峰值200ＫＷ的电力负荷供应；3.甲方负责提供一次消防验收相关资料。”上述合同签订后，被告依约将涉案商铺交付给原告韩汝东，韩汝东亦依约向被告缴纳了履约保证金180000元，另向被告缴纳了50000元进场费及5000元装修押金。同时，原告韩汝东因改造涉案商铺门头委托被告李帅聘请广告公司进行门头改造支出门头改造费54000元，后又因原告将合同约定的200ＫＷ电力增容至380ＫＷ支出电力增容费55000元。为对涉案商铺进行装修，原告咚呷呷公司将涉案商铺的装修工程发包给案外人李杰进行装修施工，并于2018年10月30日签订了《装饰装修工程施工合同》，约定装修工程价款为650000元。经装修，原告咚呷呷公司将涉案商铺共分隔成16间小商铺用于对外招租。涉案租赁合同履行过程中，原告韩汝东按季度向被告支付三个季度租金（按季度交付至2019年6月10日）后因资金紧张，原告未依约向被告支付2019年6月11日至2019年9月10日的季度租金。为此，被告于2019年6月26日向韩汝东发出《催款函》一份，要求原告在收到该函后2日内支付欠付的租金、电费、物业费、违约金共计199615元，如未支付，则将解除双方签订的《租房租赁合同》，并需补缴2个月免租期租金120000元。后原告陆续向被告支付了47000元租金。2019年7月21日，被告李帅以原告韩汝东未依约缴纳租金为由向其发出《解除合同通知函》一份，载明：“韩汝东先生：2018年9月10日，本人与您签订了一份《租房租赁合同》，约定：1.本人将承租的位于长沙市岳麓区商铺转租给您，面积共计约561平方米（不含200平米停车位），房屋租赁用途为餐饮；2.合同期限自2018年9月10日至2028年9月10日，共计10年；3.房屋租金不含税金、费用、不开税务发票，电费（1.2元／度）、水费（4.81元／吨）、物业费（2.5元／平米／月）由您据实承担，租金标准为每年72万元；4.免租期60天，该免租期分摊到第一年（12个月）租金，如合同期内转让、因您方原因导致合同提前终止等，您需补缴免租期租金……鉴于您拖欠租金、水电费、物业费的行为，本人于2019年6月26日以邮寄方式书面通知您支付拖欠的租金、水电费等共计196415元。该书面催款函您于2019年6月29日签收。2019年6月30日，本人以短信形式将上述催款函发送至您189××××****的手机上。鉴于您在收到催款函后仍拒付上述费用，本人于2019年7月18日以电话形式再次通知您支付拖欠的费用。然而您仍拒绝支付上述费用。基于上述事实，本人依据《租房租赁合同》第11条的约定以及《合同法》第93条、第94条第3项、第96条的规定通知您解除本人与您于2018年9月10日签订的《租户租赁合同》。特此通知！发函人：李帅2019年7月21日”2019年8月7日，被告将涉案商铺后门的锁更换。2019年9月11日，李帅将涉案商铺收回，现已另行出租给他人。庭审中，原告咚呷呷公司向本院提交的一份其于2019年7月21日出具的《证明》载明：“关于韩汝东（身份证号：2113251970********）与房东李帅（430121198712027951）签订的关于湖南省长沙市岳麓区商铺，面积561平方米的租赁合同，是在咚呷呷美食城有限责任公司成立初公司公章未下来之前由韩汝东私人代签，实际使用方为咚呷呷美食城，十个月以来装修、房租、水电各项事项皆由公司对接与处理支付，一切权利义务责任与韩汝东私人无关，均由咚呷呷美食城有限责任公司承担。特此证明。”上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原、被告签订的《租房租赁合同》、合伙协议、证明、银行、微信及支付宝转账（租金支付）记录、电力增容费收据、微信聊天记录、《湖南省物价局关于我省居民生活用电试行阶段电价的通知》、《解除合同通知》、《装饰装修工程施工合同》及装修款收据，被告提交并经庭审质证的原、被告签订的《租房租赁合同》、催款函及邮寄回单、微信聊天记录、微信付款凭证、《解除合同通知函》及邮寄回单、门头广告制作及安装费收据、进场费收条、被告李帅与案外人陈伯成签订的《租赁合同书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告韩汝东与被告李帅签订的涉案《租房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应行使合同权利并履行各自的合同义务。本案争议焦点在于：1.原告咚呷呷公司是否为本案适格原告；2.原告的诉讼请求应否得到支持。关于原告咚呷呷公司是否为本案适格原告的问题。本案中，涉案《租房租赁合同》签订的承租方系原告韩汝东，虽然原告咚呷呷公司称原告韩汝东系其股东，但其并未提供任何有效的证据予以佐证，且上述租赁合同签订后的租金、租赁押金、装修押金均系韩汝东个人支付，至于原告韩汝东租赁涉案门面后实际将租赁物交给何人使用，此仅系其个人行为。同时，原告咚呷呷公司于2019年7月21日出具的《证明》中明确载明，涉案租赁合同系“咚呷呷美食城有限责任公司”成立初期公司公章下来之前由原告韩汝东代签，一切权利义务责任与韩汝东私人无关，均由“咚呷呷美食城有限责任公司”承担。上述证明中的“咚呷呷美食城有限责任公司”并非本案原告咚呷呷公司，且原告咚呷呷公司在成立后亦未在涉案租赁合同中补充加盖公章予以追认或者采取其他合理有效的方式与被告协商变更承租主体。综上，原告咚呷呷公司提交的现有证据不足以证明其系涉案租赁合同的承租人，其在本案中不具有原告的主体资格，故对其在本案中提出的各项诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的要求解除原、被告签订的涉案《租房租赁合同》的诉请，因被告李帅已于2019年7月21日向原告韩汝东发出了《解除合同通知函》，并于2019年9月11日将涉案商铺另行出租给他人，可知，被告李帅已通过自身的行为单方解除了上述租赁合同，原告现再次起诉要求解除，已无解除的现实基础，故对其该项诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司、韩汝东的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取7008元，由原告长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司、韩汝东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年四月十七日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。