江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初8349号原告：尹登云，男，1958年5月27日出生，汉族，现住扬州市江都区。被告：扬州亚太置业有限公司，住所地扬州市江都区舜天路**。法定代表人：朱柏衡，该公司董事长。委托诉讼代理人：任永健，该公司员工。原告尹登云与被告扬州亚太置业有限公司（以下简称亚太公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹登云、被告亚太公司的委托诉讼代理人任永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹登云向本院提出诉讼请求：1、判令被告亚太公司向原告尹登云支付逾期交房违约金411738元（如期交款588016元×939天×万分之五+延期交款430000元×631天×万分之五=276073元+135665元=411738元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年1月29日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的坐落于扬州市江都区东、宁通高速北侧“蓝山”项目11幢2601号商品房出售给原告，约定出卖人（即被告）应于2016年12月31日前将上述商品房交付原告，如被告逾期交房超过60日后，自2017年1月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。原告于2015年1月29日交付首付款308016元，2015年3月12日付款280000元。后原告发现基建停工，多次要求退房退款无果，经双方协商，被告同意原告在交房前付清尾款，不追究原告逾期付款责任，其余按照商品房买卖合同执行，双方签订了协议书。2017年11月3日原告付清尾款430000元。2019年7月26日原告收到被告的交房通知，在房屋交付结算明细表中书写的违约金是286775元，但原告在2019年7月29日到被告处结算时，被告只同意赔付192710元，双方分歧大。原告认为被告已违约，应按照合同法第一百一十四条的规定支付违约金，故诉请法院。原告提供了下列证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告于2015年1月29日签订商品房买卖合同，合同第八条约定2016年12月31日前交房，第九条约定逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；2、购房发票，证明原告已按合同约定支付购房款1018016元；3、协议书，证明被告同意原告在交房前付清尾款，原告没有违约；4、交房通知书及结算明细表，证明原告按照通知收房，被告两次计算的违约金不一致。被告亚太公司辩称，商品房买卖合同中约定的被告每日支付万分之五违约金过高，请求法院将违约金计算标准依法进行下调，理由如下：原被告对逾期交房违约金的约定违背了公平原则、鼓励交易原则，合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少，合同法司法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并做出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案实际情况是亚太公司于2016年12月26日进行了负责人与投资人变更，原告的合同是在亚太公司投资人变更前签订，案涉工程因原投资人无力经营停工，现投资人接受案涉工程后，加紧赶工，已将业主损失降至最低，被告主观上无恶意，过错较低，江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答，规定违约金上限不得超过已付购房款的24%，原告现未证明其实际损失，原告主张的违约金过高，应予以下调。被告提供了下列证据：案涉房屋所在地同等条件下其他房产租金每月2500元左右，证明原告的实际损失。本院经审查，对以下事实予以认定：2015年1月29日，原告尹登云与被告亚太公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买亚太公司开发的位于扬州市江都区东侧、宁通高速北侧“蓝山”第1幢2601室商品房，房屋总价款1018016元，亚太公司于2016年12月31日前将符合约定的房屋交付原告。合同第六条约定合同签订当日原告支付首付款308016元，余款71万元在签订合同后45日内办理完银行按揭贷款或者公积金贷款支付给被告。合同第九条第一款约定亚太公司逾期交房不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；亚太公司逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，亚太公司按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金（该比率不小于逾期交房不超过60日的比率）。双方在扬州市江都区房屋权属登记中心进行了合同备案登记。原告于2015年1月29日交付首付款308016元，2015年3月12日付款280000元。亚太公司开发的涉案项目因故停工。原告多次要求被告退房退款无果，经双方协商，于2015年5月25日签订协议书一份，协议载明：“1、甲方（亚太公司）同意乙方（尹登云）应贷房款在所购商品房交付前办理完成银行贷款。2、乙方应贷房款支付时间超过商品房买卖合同约定时间为甲方同意，甲方不得按商品房买卖合同中约定追究乙方的逾期付款责任。3、乙方所购商品房的权利义务除本协议约定事项外其他仍按原商品房买卖合同执行。4、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签章后生效。”被告在甲方处加盖了印章，原告在乙方处签名。2016年12月26日，亚太公司进行投资人、负责人变更，实际控制人由亚太（中国）投资有限公司变更为永鸿企业有限公司，变更后的实际控制人接手该工程并组织了施工。2019年3月亚太公司承诺于2019年7月28日交房。2019年7月28日，亚太公司向原告交付了房屋。后原被告因逾期交付违约金的计算存在分歧，故原告诉至本院。本院认为，原告与亚太公司签订的《商品房买卖合同》和协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。亚太公司未按合同约定向原告交付房屋，原告要求继续履行合同，亚太公司应承担逾期交房的违约责任。亚太公司已于2019年7月28日将房屋交付原告，因按照合同约定逾期交房违约金计算期限，588016元自2017年1月1日至房屋交付之日即2019年7月28日，亚太公司逾期交房计939日，430000元自2017年11月4日至房屋交付之日即2019年7月28日，亚太公司逾期交房计631日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少……。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，亚太公司主张双方约定的违约金过高，请求减少，并提供了同地段其他房屋租金证实其观点；原告未举证证实因亚太公司逾期交房对其造成的损失，因此，亚太公司的抗辩理由具有事实与法律依据，本院予以采信。亚太公司现投资人接手工程后积极组织了施工，现已向原告交付房屋，从履行合同的实际状况、过错程度、双方预期利益等综合考虑，本院将亚太公司逾期交房应承担的违约金调整为按原告已付房款每日万分之三计算。原告已付购房款588016元和430000元，被告亚太公司逾期交房分别为939天和631天，被告亚太公司应支付原告违约金247043.1元（588016元×939天×0.3‰+430000元×631天×0.3‰）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告扬州亚太置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹登云违约金247043.1元；二、驳回原告尹登云其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费7476元，由被告亚太公司负担。上述受理费已由原告尹登云垫付，被告亚太公司在给付违约金时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  靳庆珍人民陪审员  徐三林人民陪审员  吴小林二〇二〇年四月二十日法官 助理  田鲁敏书 记 员  张 志