西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初16334号原告:罗桂芳，女，汉族，1972年11月6日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。被告:刘雷，男，汉族，1988年8月19日出生，住陕西省渭南。委托代理人:叶肃杰，泰和泰(西安)律师事务所律师。委托代理人:石晓静，泰和泰(西安)律师事务所实习律师。原告罗桂芳诉被告刘雷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗桂芳及其委托代理人高峰，被告刘雷及其委托代理人叶肃杰、石晓静到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2018年5月8日签订《商铺租赁合同》,约定原告将其承租的坐落于西安市雁塔区XX小区XX幢XX单元XX层XX号商铺转租给被告作为商业使用,租赁期限自2018年5月8日至2019年10月7日,租金35200元/月。合同签订后,被告仅支付原告房屋租金共计303000元,其余租金未向原告支付,原告多次催要无果。故诉至法院，请求判令：1被告支付原告2019年7月29日至2019年12月20日期间的房屋租金168680元（暂计算至2019年7月5日，实际计算至被告腾房之日）；2、解除原被告于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》；3、被告支付原告2018年8月至2019年6月30日期间的电费53045元、水费5084.6元；4、诉讼费由被告承担。被告刘雷辩称，1、对于原告请求的房租，我方认为从2019年7月12日起,原告就不再给商户供电,导致被告无法正常使用,从2019年7月份开始不应当支付房租。2、被告方并不拖欠2019年7月份之前的房租,其后的房租没有支付是因为原告作为出租人违约在先,其所出租的商铺不具备正常经营用电的需求,并且在2019年7月中旬就强行将被告商铺停电,导致被告无法正常经营,所以在这种情况下我方认为原告不具备单方解除租赁合同的条件。3、被告在2019年3月份已经向原告支付了2万多元的电费，原告再向被告要求支付电费是没有依据的。4、被告不拖欠原告的水费。经审理查明，2018年7月17日，甲方（转让方）王威与乙方（受让方）刘雷签订《店铺转让合同》，约定甲方将位于陕西省西安市雁塔区XX小区XX栋XX单元XX层XX号门面房的店铺西安市雁塔区XX店（建筑面积220平方）转让给乙方经营。该店铺租期为5年，自2016年5月8日至2021年5月7日，剩余租期三年。甲方保证乙方接手经营后享有甲方在原租赁合同中享有的一切权利，乙方保证接手后承担甲方在原租赁合同规定中承担的一切义务。该店铺转让费20万元整。该转让费包含甲方店面装修、设施设备（设备详见附件一）、品牌使用权、生产技术及供料渠道，不包含甲方已经支付的店铺及员工宿舍未完房租以及甲方向原房东交付的房屋押金及其他押金。自本合同签订日起乙方向甲方交付定金3万元，定金缴纳后五日内即2018年7月16日前乙方向甲方一次性缴纳转让费、剩余房租及房屋押金的90%即310470元（剩余房屋及押金组成为：自2018年7月8日至2018年11月7日止房屋租金140800元；店面押金20000元；2018年7月3日起至2018年12月2日止共5个月宿舍房租10000元；宿舍押金2000元；啤酒桶11只4400元；二氧化碳气瓶600元；煤气罐500元，合计178300元）。2018年7月23日，王威出具收条，载明收到378300元。甲方（出租方）罗桂芳与乙方（承租方）刘雷签订《房屋租赁合同》，约定:房屋坐落于雁塔区长丰园10号楼C单元1层10C09,甲方从2018年5月8日起将房屋交付承租方使用，至2021年5月7日收回，租赁期限共5年。承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；承租人拖欠租金累计达15天的，出租方有权单方面终止合同，收回房屋。若承租方逾期不搬迁，出租方有权进入该出租房屋进行处理，由此所造成的后果由承租方承担，合同期满，如出租方仍对外出租房屋，承租方享有优先权。租金为每月35200元，半年交纳，半年的租金为211200元。承租方应在入住之前一次交清租金，下次付款需提前一个月。若出租方将房产所有权转移给第三方时，须提前一个月通知承租方，承租方须按时腾房，出租方需为承租方提供搬家费150元，在同等条件下，承租方享有优先购买权。若承租方擅自将承租房屋转给他人使用时，应支付违约金为月租金的150%，若因此造成房屋毁坏的，还应负责赔偿。房屋若因不可抗力的原因导致毁坏和造成承租方损失的，双方互不承担责任。承租方对房屋进行装饰，改动须经出租方书面同意，若出于自身原因造成火灾或房屋破损，应由承租方维修至原建筑标准。合同期内该房屋的水费、电费、物业管理费、暖气费、有限电视费、电话费等费用由承租方承担，承租方向出租方交上述费用和实施保证金2万元，合同履行终止后，承租方将所有的费用已结算并且房屋设施完好无缺，出租方将保证金退还给承租方。任何一方违约，造成终止合同的应向对方赔偿人民币2万元，并赔偿其他的一切损失和费用。经协商甲乙双方门前人行道使用，甲方将门前2.5米让乙方使用，且甲方门前不得从事与乙方同行或相似行业经营。关于签订合同的时间，原告表示为2018年5月8日，被告表示为2018年7月23日。双方均认可实际经营的时间为2018年7月23日。2018年11月5日，靳鹏转给罗桂侠2万元；2019年1月10日，靳鹏转给罗桂侠8万元；2019年3月4日，靳鹏转给罗桂侠3万元；2019年4月1日，靳鹏转给罗桂侠5万元；2019年5月9日，靳鹏转给罗桂侠3万元，2019年6月27日，靳鹏转给罗桂侠9.3万元，合计30.3万元。原告提供了上述银行转款凭证，并证明被告共向原告支付自2018年11月8日至2019年7月28日期间的租金303000元。被告表示除向原告交纳上述30.3万元外，还在2019年3月份给了原告2万元，原告对此不认可，表示未收到该款项。2019年7月12日，原被告发生纠纷并报警。有罗桂芳签名的一张清单上载明，已交303000元，2018年11月8日至2019年5月7日应交房租211200元，2019年5月8日至2019年11月7日应交211200元，合计422400元，减去303000元，欠房租119400元。欠物业费8184元。欠从2018年8月至2019年3月电费35543元，欠2019年4月至2019年6月30日电费17502元。欠水费5084.6元。以上事实，有《店铺转让合同》、《房屋租赁合同》、银行转款凭证、派出所值班记录表、照片、视频、证人证言及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。原告依照合同约定将租赁物交付给被告使用，被告应依约支付租金。从2018年11月5至2019年6月27日，被告分次向原告支付租金303000元，按每个月租金35200元计算，被告共计支付了8个月零18天的租金，即被告已经支付了从2018年11月8日至2019年7月25日期间的租金。原被告双方约定每半年缴纳一次，被告并未按合同约定的时间按时交纳租金。关于被告辩称由于原告提供的房屋经常停电，导致无法经营一节，被告系从王威处转让该房屋，王威与被告刘雷租赁涉案房屋均用于经营串串店，被告转让该房屋时知晓涉案房屋在王威经营时存在跳闸情况。被告表示与原告签订租赁合同时，原告承诺提高电表容量，但未提供相应的证据，原告亦表示不属实。故被告以跳闸停电为由不支付房屋租金的辩称，不予采信。原告要求解除双方签订的合同，依法予以支持。关于原告主张的从2019年7月29日至2019年12月20日期间的房屋租金，经核算，该期间的租金应为168960元。原告主张168680元，本院予以支持。被告虽辩称已不再经营涉案商铺，但表示物品仍存放在该商铺内，故原告主张计算租金至被告实际腾房之日，依法予以支持。关于原告主张的电费、水费，原被告签订的《商铺租赁合同》中约定由承租方向出租方交纳。被告辩称于2019年3月份向原告支付了2万元，但未提交证据，原告亦不认可。但原告应当提交证据证明已经产生的水费和电费的金额。因原告未提交相应证据故该部分费用，本案中不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗桂芳与被告刘雷签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘雷应于本判决生效起十日内向原告罗桂芳支付截止2019年12月20日的租金168680元及后续租金（后续租金按照每月35200元，从2019年12月21日至实际腾房之日）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告罗桂芳的其余诉讼请求。本案受理费9784元，由原告承担2495元，被告承担7289元。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  宁 莎人民陪审员  贾长兴人民陪审员  罗 琼二〇二〇年三月三十日书 记 员  李大正打印：扈艳红校对：艾可可2020年月日送达1