广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28156号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：翁冰璇，李杰龙，分别系广东国煌律师事务所律师、实习律师。被告：李兴容，女，1970年9月6日出生，汉族，住重庆市荣昌县**************4-1，公民身份号码510************767。委托诉讼代理人：王绪义，男，1971年11月7日出生，汉族，住福建省安溪县***********，公民身份号码350************53X。（系被告李兴容的丈夫）原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告李兴容物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年1月16日、3月3日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人翁冰璇、李杰龙，被告李兴容委托诉讼代理人王绪义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:被告向原告支付从2014年12月1日至2019年12月31日期间共61个月的物业管理费31851.4元及违约金（按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从欠费次月1日起每日按1‰计至清偿之日止，违约金暂计至2019年11月30日为26230.7元）。事实和理由：被告为雅居乐新城9期C2幢2103房（房地产权证登记地址为中山市*********雅居乐新城9期5幢1903房）业主，房屋建筑面积为199.82平方米。原、被告于2010年2月6日签订《前期物业服务协议》,约定原告为小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为带电梯住宅按建筑面积1.6元/平方米/月，管理费应于每月25日前缴纳，逾期缴交物业管理费，按每天1‰的标准加收滞纳金。2014年5月8日，原告向雅居乐新城9期岭峰组团全体业主征询意见，全体业主对《雅居乐新城9期岭峰组团调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见》进行了表决，全体业主以专有部分面积占建筑面积71.19%，人数占71.19%的比例同意了物业服务费收费标准的调整方案，形成以下一致意见：2014年7月1日至2016年6月30日期间物业管理费收费标准为高层住宅（带电梯）按建筑面积2.2元/平方米/月、车位40元/个/月；2016年7月1日起物业管理费收费标准为高层住宅（带电梯）按建筑面积2.8元/平方米/月、车位40元/个/月。以上物业服务、车辆停放保管服务收费标准分别于2015年11月27日、2016年6月20日获得中山市三乡镇发展和改革局的备案。原告依约为小区提供物业服务，但被告未按约定期限缴交物业管理费。被告从2014年12月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2019年12月31日，被告拖欠61个月的物业管理费合计31851.4元（439.6元/月×19个月+559.5元/月×42个月），原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业服务协议；2.表决结果汇总表、关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要、公示、备案回执[中三价备2015年10号、中三价备2016年3号]；3.房屋费用催缴通知书、寄发“雅居乐岭峰房屋费用催缴通知书”发信回执；4.发票、民事案件委托代理合同；5.（2016）粤20民终2282号民事判决书；6.广东诉讼服务网网上申请截图；7.欠费明细表。被告李兴容辩称：一、原告按调整后每月每平方米2.2元、2.8元的标准向被告收取物业管理费，缺乏事实及法律依据。原、被告于2010年2月6日签订的前期物业服务协议约定，带电梯住宅按建筑面积1.6元/平方米/月。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》规定，原告应按《前期物业服务协议》的约定收取物业服务费用。二、1.《雅居乐新城九期岭峰调整物业服务费标准征询意见表决结果汇总表》及《雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务收费标准征询意见验票会议纪要》，不具有法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十七条的规定，上述文件上只有相关人员的签名，但没有盖相关单位的公章，签名仅代表签名者的个人行为，不能代表中山市三乡镇物价检查所、住建局、岗泉村委会等单位的行为。上述文件从法定形式上存在瑕疵，不宜作为定案的依据；2.根据《中山市住房和城乡建设局关于卢小川先生信息公开申请的复函》、《中山市物业服务收费管理办法》的规定，《关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务标准调整的公示》不具有法律效力，且中山市******民委员会越权违法，不具有对该公示的管辖权；3.根据（2017）粤20民终2693号民事判决书及《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受害的业主可以请求人民法院撤销”。本案中，雅居乐新城9期岭峰小区并未成立业主大会或业主委员会，2014年5月8日召开的会议室验票会议，仅有19名业主代表参加，并未通过业主管理公约和业主大会议事规则，这说明雅居乐新城9期岭峰小区是没有将本次大会的表决结果作为《前期物业服务协议》的补充，对全体业主没有法定效力。三、根据中山市发展和改革局备案回执（中三价2015年10号）、（中三价2016年3号）文件第三条，《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》中价（2010）141号文件第十一条，物业小区需调整物业服务收费标准，已成立业主大会的，由业主委员会召开业主大会会议征求全体业主意见，经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半业主同意方可，并由业主委员会与物业服务企业通过合同确定；因故确实未能成立业主大会的，物业服务收费标准的调整可在政府指导价格内并在价格、建设部门的指导下由物业服务企业书面征求全体业主意见，但需经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占三分之二以上的业主同意，并由物业服务企业与业主重新签订合同确定，报价格主管部门备案后执行。物业服务合同是物业服务企业向业主收取物业服务费的依据，备案价格对物业服务合同当事人并不当然具有法律效力，备案价格只有经过物业服务合同双方协商一致，才对双方具有法律效力。备案回执根据中山市发展和改局[中发改价控函（2015）1498号]，及关于WJ01Z1114Z00000676号收费许可证的复函文件，核发收费许可证只是备案后续管理的一种方式，而非履行审批或许可手续，价格主管部门只是备案。根据《物业管理条例》第四十条规定，物业服务费由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。四、被告未签收过原告的房屋费用催缴通知书，原告明知该费用存在，但一直未收取，原告诉求追讨该部分费用已超过二年的诉讼时效期间，原告已丧失胜诉权。五、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业服务企业违法物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违反规定收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。六、根据《民事诉讼举证通知书》第21条规定，原告应提交被告于2014年5月8日业主投票的票据证明其合法取得备案回执（中三价备2014年12号、2015年10号、2016年10号）文件。七、被告分别于2019年4月20日、7月25日、11月25日多次前往原告物业管理处要求按《前期物业管理协议》缴费，原告以收费系统按2.2元、2.8元标准扣费为由拒收物业管理费，应由原告承担相应的责任，故原告主张的滞纳金23861.84元没有法律依据。滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政执行中执行罚的一种具体形式。原告并非国家行政机关，无权对被告执行法律法规。且根据《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。原告应举证证明其与被告签订了《前期物业服务协议》补充协议的事实。综上所述，根据相关法律法规的规定，业主应当按照物业服务合同约定交纳物业管理费，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告李兴容为其辩解提供的证据：1.收款收据及微信转账记录；2.报警回执；3.中山日报截图；4.中山市住房和城乡建设局关于卢小川先生信息公开申请的复函[中建信息公开（2015）38号];5.中山市**乐新城物业服务收费公示栏照片；6.涉案小区环境照片；7.政府信息公开申请收件回执（2015）1号；8.中山市发展和改革局政府信息公开申请表及答复[中发改信息公开（2015）8号]；9.雅居乐新城9期岭峰调整物业服务费标准征询意见汇总表（车位实况介绍）；10.中山市住房和城乡建设局关于政府信息公开的答复[中建信息公开（2019）247号]；11.（2017）粤20民终2693号民事判决书；11.中山市发展和改革局关于撤销编号为WJO1Z1114Z00000676号收费许可证的复函[中发改价控函（2015）1498号]。本院经审理认定事实如下：2008年5月28日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）为甲方、雅居乐物业管理服务有限公司为乙方签订《前期物业服务委托合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城九期商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅2.8元/平方米/月，别墅3.5元/平方米/月，商铺2.9元/平方米/月。业主从办理收楼手续后的当天，应缴交3个月的物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20日前。甲方、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰交纳违约金。服务期限自合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。2010年2月6日，原告雅居乐公司为乙方，被告李兴容为甲方签订《前期物业服务协议》约定，甲方将位于中山市*****乐新城9期C2幢2103房物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为1.6元/平方米/月，由业主在每月25日前交纳当月费用；甲方违反本协议不按期向乙方缴纳物业管理费的，乙方可以催缴，限期交付，逾期每日加收欠交金额1‰的滞纳金。协议还约定了其他具体事项。庭审时原告陈述，被告从2014年12月开始拖欠物业管理费，至2019年12月被告共拖欠61个月的物业管理费合计31851.4元，其中，2014年12月至2016年6月共计19个月为8352.4元（2.2元/平方米/月×199.82平方米×19个月），2016年7月至2019年12月共计42个月为23499元（2.8元/平方米/月×199.82平方米×42个月）；计至2019年11月30日应付滞纳金26230.7元（原告主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次月1日起每日按1‰计）。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2014年12月至2019年12月期间欠费明细表证明。原告称其后多次通过多种方式向被告追讨物业管理费，包括2016年9月7日给被告寄发房屋费用催缴通知书，但被告不确认收取过“房屋费用催缴通知书”及原告追讨管理费事实，称其多次上门缴纳物业管理费，但原告拒收被告的物业管理费。双方因收费标准问题无法达成协议而产生纠纷，原告称经多次追讨未果，故于2019年8月20日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年8月20日作预立案调解，调解不成于2019年10月30日正式立案。本院另案审理的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书查明:①雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅居乐公司于2013年11月6日致函中山市******民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。②岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业管理费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入主，雅居乐公司又将前述调整函于2013年12月20日前后分别寄送给未入住的229户业主。并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。③2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。④之后，雅居乐公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。前述（2015）中一法三民一初字第662号案审理过程中，根据本院要求，雅居乐公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇住房和城乡建设局、三乡镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、中山市******民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。前述（2015）中一法三民一初字第662号案经审理认为，从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持。本院于2015年11月3日作出（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书，判决案涉业主从2015年1月至4月期间按调整后的新标准2.2元/平方米/月计算物业管理费。案涉业主不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2016年10月31日作出（2016）粤20民终2282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告李兴容位于中山市*********雅居乐新城9期5幢1903房物业，建筑面积为199.82平方米，登记时间为2011年6月24日。2015年11月27日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2015年10号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.2元，执行时间2015年8月。2016年6月20日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.8元，执行时间2016年7月。从2014年12月1日至2016年6月30日期间，按照重新备案的标准计算，被告每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为439.6元（199.82平方米×2.2元/平方米/月）；从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，被告每月应向原告缴交的物业管理费为559.5元（199.82平方米×2.8元/平方米/月）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业建设单位雅建公司与雅居乐公司签订了前期物业服务委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐公司依据与雅建公司的约定，对案涉商住小区物业进行管理服务。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。本案争议焦点有：一是雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准计算，是否有充分依据支持，被告应否支付违约金；二是原告主张的物业管理费是否已超过诉讼时效，被告应向原告支付的物业管理费数额确定。对焦点一，根据本院审理且已生效的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书认定，原告从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市*********乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准计算有充分依据。原告主张从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费，提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告的物业管理费2014年12月1日起按2.2元/平方米/月标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算的请求予以支持。被告从2014年12月1日至2019年12月31日期间应缴交的物业管理费为31851.4元。被告未按约定期限向原告缴交物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。对焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八第一款条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。民法总则自2017年10月1起施行，故2017年10月1日之前产生的物业管理费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十规定的当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……”本案中，原告主张其一直有向被告催收2014年12月以来的物业管理费故产生诉讼时效中断的效力，原告提交了2016年9月7日的“房屋费用催缴通知书”及发信回执拟证明其主张，但被告对其提交的上述证据均不予确认，称其并未收到，对此原告应进一举证证实被告已经签收了上述催收单，但原告无法举证证明，对此应承担举证不能的后果，被告对诉讼时效的抗辩成立。雅居乐公司于2019年8月20日向本院起诉请求被告支付从2014年12月至2019年12月期间的物业管理费,显然，2016年8月20日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，原告请求被告支付的物业管理费的时间从2016年8月20日起至2019年12月31日止，即核定被告应支付的物业管理费为22603.8元[559.5元/月×（40+12/30）个月]。综上所述，雅居乐公司要求被告支付物业管理费（含违约金）的诉讼请求合理部分，本院予以支持,但数额应以本院确定为限。至于雅居乐公司就上述物业管理费调价事宜取得的收费许可证以及后的备案回执是否合法,属于行政诉讼范畴,不属于本案民事纠纷审理范畴,被告可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李兴容于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2016年8月20日至2019年12月31日期间的物业管理费22603.8元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额559.5元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1122.9元（原告已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司负担483元，被告李兴容负担639.9元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇二〇年四月二十一日书 记 员  陈绮靖林雷