广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初717号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁怡，广东任允律师事务所实习律师。被告：谢秀瑜，女，1989年5月9日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区****************,公民身份号码445************082。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告谢秀瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人许艾玲、被告谢秀瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：被告谢秀瑜支付拖欠2018年10月至2019年8月的物业管理服务费3538.70元及逾期付款违约金（违约金计算方法：以当月应交未交物业管理费总额为基数，从2018年10月6日起按月利率2%计算至清偿之日止，暂计至2019年9月5日为424.64元）；诉讼请求额暂合计3963.34元。事实和理由：被告谢秀瑜拖欠原告利和物业公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2018年6月27日，原告利和物业公司与被告谢秀瑜签订了中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）。合同期限：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第二十七条约定，服务期限从本物业交付使用之日起至本合同约定区域业主委员会与甲方或其他物业管理企业签订前期物业服务协议时止。物业坐落：中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二期区*******；权属人：谢秀瑜；建筑面积：110.93平方米；交楼时间：2018年6月27日。物业费计收标准：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十条第一项约定，物业管理费收费标准为：每月每平方米2.9元（按所购物业的建筑面积计算）。付费期限：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十条第一项约定，“乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日。”。违约金依据：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十三条第二项约定，“乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额的千分之三向甲方支付违约金。”欠费期间：2018年10月至2019年8月，合计11个月。欠费金额：物业管理费每月321.7元，合计3538.70元。催收方式：已寄催费通知书。被告谢秀瑜辩称，起诉状所述的被告拖欠原告物业管理费未按时支付，是因为原告没有按约履行合同及未按相关规定提供服务，已造成违约，并非本人不配合物业工作故意补交物业管理费。本人积极通过正常流程反馈物业问题，但始终没有得到积极处理以及反馈。一、原告利和物业公司签约的前期物业协议有欺骗、诱惑行为在内，认购合同签约和前期协议签约的物业费不一致，公告价格和前期协议价格不一致。按照国家有关文件规定，前后协议价格不一致，应该按最低收费。1.要求业主签协议交3个月物业费再给收楼，逼迫业主无奈签订。物业管理费和交楼不应当捆绑进行，其行为不合法，侵犯我们的房屋所有权。依据：《物业管理条例》第二十二条、《广东省物业管理条例》第四十一条。2.认购签约交物业费用每平米2.6元。公告价格和前期协议价格不一致；收楼前期协议以诱骗强迫行为签约每平方米2.9元，与商品房买卖时签约不一致；关于物业费收费标准，不正面回复业主问题。二、原告利和物业公司未按前期协议履行服务在先。1.物业不允许业主车入地库。开发生委托物业给业主办理收楼手续，物业交楼不交地库给业主使用。物业未按公告价格制定业主临时停车，违背了前期物业服务协议第二章第6项“交通与车辆停放秩序管理，包括限速、限重、禁鸣，车辆出入管理、泊位管理；智慧车辆按照规定路线行进行出、按车位分类停放；做好车辆停放进出记录，按规定标准收取车位有偿停放费”。物业至今未按前期物业服务协议制定有偿停车标准给业主使用，违背了业主手册共同七契约第七条，以及机动车停放管理公约第二项：本停车场采用租用车位，固定车位与林婷策停车位三种方式，实行全封闭式统一管理。疫情期间，不让费产权业主车辆进车库，造成业主生活极大不便。物业以及开发商将车位卖给非业主，根据《中华人民共和国物业法》第七十四条第一款以及《中山市停车场条例》第二十七条规定，车库应当首先满足业主的需要。2.前期物业服务协议第四章第一项第9、第10条：“负责编制物业管理服务计划及财务年度计划”“每年固定公布地方向乙方公布物业管理费用账目”，但物业至今从未公布过。3.业主反映问题，物业不回复不理会。4.利和豪庭二期业主根物业的沟通群。物业不打扫卫生，不回应业主问题。违背前期服务协议第二章第四条第5款写明本物业竣工交付使用后，由甲方向乙方提供以下服务内容，并达到相应的服务质量标准“公共环境卫生，包括共用绿地、花木、建筑小区等的养护和管理。公共场所，房屋公用部位的日常保洁、垃圾收集、清运；小区内沟、井及化粪池的清洁消毒；公共场所灭蚊、灭鼠”。5.疫情期间，物业防疫能力极差不作为弄虚作假，引起大部分业主的不满。2020年2月5日，业主从官方媒体得知利和豪庭有1例病例，找物业求证，物业完全不知情。因业主要求投诉建议，业委会发函要求物业做好疫情防控和宣传工作，进行每天防控工作公布和公示，但物业一直不予提供反馈，催了2个星期左右才出来。6.物业不积极配合解决利和豪庭二期30-31卡关东王烧烤店的问题之外，2019年又引进27卡新疆艾力美味羊肉烧烤店。利和豪庭二期30-31卡关东王烧烤店和27卡新疆艾力美味烧烤店造成的垃圾污染、油烟污染、噪音污染等问题，令业主不堪其扰，物业一致不积极协助解决。7.商铺开设小区后门，造成安全隐患，与业主手册人员及物品出入管理公约第二项相违背。8.疫情期间，物业对电梯消毒/擦拭时间作假，引起业主不满。9.9栋地库漏水/水管漏水，多名业主多次跟物业反馈了近一个月都没有得到解决，涉及到消防以及人身安全问题。与前期物业服务协议服务质量标准相违背。物业的以上行为，违背业主手册、前期物业服务协议的相关内容，并非按约履行了合同。三、事实并非原告起诉状所述的严重侵害了原告的合法权益。2018年12月28日，本人递交了致中山利和豪庭二期物业的交涉函，跟其他业主自发组织就物业问题和物业交涉，然而物业对全体业主提出的管理问题一直都没有解决，物业和开发商互踢皮球。本人并非不配合物业工作不缴纳物业管理费；本人积极通过正常流程反馈物业问题，但始终并没有得到积极处理以及反馈，同时证明物业违背前期物业服务协议。四、以上诸多问题证明，原告未按前期物业服务协议的规定履行服务，就日常服务的基本项有些都尚未做到。物业公司属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照法律规定或合同约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。业主不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码做到前期协议基本规定，物管不是只有收费的权利，也有按协议履行服务的义务。本院经审理认定事实如下：1.谢秀瑜系中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区******（建筑面积：110.93平方米）的业主，其于2017年2月26日与中山市利和房地产开发有限公司签约购买此物业，该物业权属于2017年3月20日在中山市房地产交易登记管理所备案登记。2018年6月27日，谢秀瑜就上述物业出具收楼确认书。同日，利和物业公司利和豪庭分公司（甲方）与谢秀瑜（乙方）签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期），约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法律和政策以及乙方与甲方签订的商品房买卖合同内有关物业服务的约定，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议；本物业名称：富元利和豪庭；本物业竣工交付使用后，由甲方向乙方提供以下服务内容，并达到相应的服务质量标准。日常服务：包括房屋建筑共用部分的维护和管理；共同设施设备和相关场地的急修、小修、养护、运行和管理；按《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当向最终用户收取有关费用；绿化和建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品；共同环境卫生，包括共用绿地、花木、建筑小区等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运；小区内沟、井及化粪池清洁消毒；共同场所灭虫、灭鼠；交通与车辆停放秩序的管理，包括限速、限重，禁鸣，车辆出入管理、泊位管理，智慧车辆按规定路线行车进出、按车位分类停放；做好车辆停放进出记录；按规定标准收取车位有偿停车费；安全防范工作，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区内实行安防监控与巡逻；本款约定的事项不含业主、非业主使用人的人、财产保险和财产保管责任；房屋装饰装修管理；本协议所称的物业管理服务费用是指按照约定，对房屋公共部位及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共区域环境卫生和秩序，向乙方所收取的费用（不包括房屋共同部位、公用设施设备中修、大修、更新改造的费用及人身财产保险费用）；本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议约定的内容及要求提供服务，住宅按2.9元/平方米/月向乙方或业主使用人收取物业服务费；乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物服务费的时间为每月的5日；甲方在首次收取物业服务费时，乙方同意向甲方预支付三个月物业服务费，乙方预支付的三个月管理费将抵扣收楼后的前三个月管理费用，乙方交费日期依次顺延；无论何种原因导致乙方与房地产开发企业办理收楼手续的时间晚于双方商品房买卖合同约定中的交楼时间，或乙方一直迟延收楼，则物业服务费自商品房买卖合同约定的交楼之日起均由乙方缴交，甲方有权直接向乙方收取；乙方与房地产开发企业之间因未按期办理交楼手续而产生的物业服务费承担问题，则在乙方向甲方缴交后，由乙方与房地产开发企业自行协商处理；物业服务费收取标准在合同期内如有变动以当地物价部门核准的标准为准；乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额千分之三向甲方支付违约金；其他有偿服务：机动车、非机动车，统一按公示收费价格进行收取；小区内的露天停车位、路边划线临时停车位实行有偿使用，所得收益纳入小区物业管理使用；室内装修服务费（业主办理装修时需交付的）包含装修保证金3000元/户，装修垃圾清运费6元/平方米（一次性收取）、装修管理费3元/平方米等；乙方应按照本协议约定，按时按标准向甲方缴交物业服务费、专项维修资金等费用及其他费用；前期物业服务协议还约定了其他事项。利和物业公司主张谢秀瑜未缴纳2018年10月起的物业费，故诉至本院，主张前述实体权利。2.谢秀瑜提交其从腾讯房产网下载的宣传信息、从业主微信群下载的其他业主在微信群中发送的有置业顾问和其他业主签名的签约时要交的各项税费及其他费用等的文件图片，以及自行拍摄的利和豪庭物业服务收费一览表公示牌照片，拟证明所购住宅每月物业服务费为2.6元/平方米。利和物业公司不认可谢秀瑜从腾讯房产网下载的宣传信息以及从业主微信群下载的图片，认可公示牌内容但表明系利和豪庭一期物业服务费的公示牌，而并非谢秀瑜所购的利和豪庭二期物业服务费的公示牌，并提交其在中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号），以及由博爱社区于2019年3月20日出具的关于中山利和豪庭二期小区业主反映物业管理问题的调处情况回复函拟证明高层住宅物业费每月收取标准为2.9元/平方米。上述物业服务收费备案表载明：利和豪庭二期备案的高层住宅物业服务费为2.9元/平方米/月、执行2.9元/平方米/每月，中山市发展和改革局于2017年12月18日盖章同意备案。由博爱社区出具的上述调处情况回复函回复利和豪庭二期小区业主：关于利和豪庭二期小区内物业费问题。石岐区发展和改革局表示，利和豪庭二期于2017年已由物价门出具备案回执（备案号为2017SXQ06号），物业服务费备案收费标准为2.9元/平方米/月，与物业公司和开发商、业主签订的收费标准一致；若业主发现购房合同与物业服务合同中所签订的物业服务费收费标准不一致，可通过司法途径进行解决。3.利和物业公司提交其在微信朋友圈发送的部分开展物业服务的简报，证明其为业主提供了卫生消杀清洁、垃圾清运、绿化清理、泳池清理、灯光检查维修、消防检查、装修管理等服务。谢秀瑜提交的图片、有物业工作人员在内的业主微信群等证据反映，利和物业公司存在公共设施卫生清扫及维修不及时、车辆秩序管理不到位、招商的商铺油烟扰民处理不及时、消杀工作尚未开展却提前签到以及漏开展工作等情形。利和物业公司提交的由博爱社区出具的关于中山利和豪庭二期小区业主反映物业管理问题的调处情况回复函亦印证利和物业公司有服务不到位的情况存在，该回复函载明：关于利和豪庭二期小区内垃圾费、维护费问题。石岐区发展和改革局表示，垃圾费、维护费不属于广东省政府定价目录（2018年版）范围，实行市场调节价，垃圾费6元/平方米、维修费4元/平方米的收费标准已在物业服务中心内公示。关于利和豪庭二期小区内停车位问题。石岐区住房和城乡建设局与利和豪庭二期开发商进行协商沟通后，开发商表示将在小区内设置10个临时停车位供未购买车位的业主使用，按临停标准收取停车费。关于商铺“关东王”油烟扰民问题。该商店存在露天烧烤问题，2018年11月29日至2019年2月20日期间，石岐区综合行政执法局城管分局曾多次开展专项整治工作，向该商铺进行宣传教育并发出责令整改通知书，同时对该商铺占道经营物品进行暂扣。中山市环境保护局石岐分局已多次到现场调处，责令当事人整改，且于2019年1月24日委托第三方检测公司对该点的油烟废气进行取样监测，检测报告结果显示为达标排放，油烟废气未超出标准限值（检测结果平均值为0.92，标准限值为2.0）。执法部门将继续对该店相关负责人宣传相关环保法律法规，并要求其确保油烟治理设备正常运行。同时也将继续加强对该店的日常巡查，发现违法违规行为将依法查处。关于利和豪庭二期小区物业公司的相关管理问题。我社区已多次与物业相关管理人员进行沟通，督促物业公司对小区业主提出的问题及意见积极整改落实，并提高相关物业管理服务水平。以上事实，由中山市商品房销售登记备案表、收楼确认书、中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）、腾讯房产网宣传信息、微信记录、照片、收费备案表、关于中山利和豪庭二期小区业主反映物业管理问题的调处情况回复函等及询问笔录、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于物业费的的问题,本院分析如下：1.谢秀瑜提交的腾讯房产网宣传信息非利和物业公司官方网站，从业主微信群下载的照片、利和豪庭物业服务收费一览表的照片等证据，虽能够证明利和豪庭物业的住宅服务费有过2.6元/平方米/月的情况，但谢秀瑜未能提交证据证明其所签署的商品房买卖合同等原约定其所购涉案住宅物业的物业服务费收费标准为2.6元/平方米/月，应承担举证不能的不利后果。2.中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号）、博爱社区于2019年3月20日出具的关于中山利和豪庭二期小区业主反映物业管理问题的调处情况回复函证明，利和豪庭物业自2017年12月18日起备案的高层住宅物业费为2.9元/平方米/月。3.谢秀瑜于2018年6月27日签订的中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）亦明确载明住宅物业服务费为2.9元/平方米。谢秀瑜抗辩该前期物业服务协议（二期）非其真实意思表示，但未提交证据予以证明，故本院不予采纳其抗辩。综上，本院以前期物业服务协议（二期）为准，认定涉案住宅物业服务费为2.9元/平方米/月。利和物业公司提交的微信朋友圈记录，以及谢秀瑜答辩自认的部分内容证明利和物业公司就涉案物业开展了相关的物业服务，故谢秀瑜应当按约缴纳物业服务费。但，从谢秀瑜提交的业主微信群记录、物业服务不到位的图片，以及博爱社区的回复函等，足以证明利和物业公司存在物业服务开展不到位即有瑕疵的情况。综上，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，本院酌定调整对谢秀瑜应缴纳的物业服务费予以减免20%。经核算，谢秀瑜应支付的2018年10月至2019年8月的物业管理费共计为2830.93元（110.93平方米×2.9元/平方米/月×11个月×80%）。至于逾期缴交物业服务费的违约金，因利和物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对利和物业公司关于相应违约金的主张，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告谢秀瑜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2018年10月至2019年8月期间的物业服务费2830.93元；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司负担7元，由被告谢秀瑜负担18元（被告谢秀瑜于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  翟伟国二〇二〇年四月二日书记员  孙 萌黄应虹