广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6887号上诉人（原审原告）：朱江云，男，1976年11月9日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*******。上诉人（原审原告）：曾静，女，1979年4月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*****。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：翁琦，广东金丰华律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：张宁，广东金丰华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********。被上诉人（原审被告）：许平，男，1991年1月8日出生汉族，住广东省中山市*********。被上诉人（原审被告）：珠海广昇房产代理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区*********-28460（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4WCXNN33。法定代表人：李文杰，该公司股东。上诉人朱江云、曾静与被上诉人林伟航、许平、珠海广昇房产代理有限公司（以下简称广昇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。朱江云、曾静上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为林伟航、许平、广昇公司立即向朱江云、曾静返还全部购房款402300元以及按购房款3%支付违约金12069元。事实和理由：一、本案全部购房款实际为402300元。林伟航、许平、广昇公司主导签订装修合同，其签订房地产买卖合同时一并签订装修合同的行为属捆绑销售。该装修合同签订时已提前盖好公章，系格式合同，朱江云、曾静自始至终没有见过中山市浩方装饰设计工程有限公司（以下简称浩方公司）的人员，也没有和装修公司洽谈过装修事项。房屋没有交付也没法确定装修，且装修款系林伟航、许平、广昇公司收取，浩方公司没有出具任何收款凭证，一审法院应当追加其为第三人后查明本案事实，才能确定全部购房款。二、林伟航与许平仅为涉案土地的使用权人，并未出现在交易中，也没有与朱江云、曾静协商交易事宜，故没有在房地产买卖合同盖章，在签订房地产买卖合同时也只是由广昇公司盖私人印鉴，并非其个人签名。全部款项均由广昇公司收取。朱江云、曾静作为善意相对人完全有理由认为林伟航和许平作为私人不具备房地产开发销售资质，认为林伟航、许平与广昇公司系合作开发销售关系，因此广昇公司亦应承担连带责任。三、涉案房地产认购协议中认购方为朱江云、曾静，两人系合法夫妻且在婚姻存续期间购买房屋，对本案交易知情，因此均有权要求林伟航、许平、广昇公司返还全部购房款及违约金。综上，一审判决事实认定不清,请求二审法院依法改判。林伟航、许平、广昇公司二审未发表答辩意见。朱江云、曾静于2019年1月16日向一审法院起诉请求：1.解除朱江云、曾静与林伟航、许平签订的广东省房地产买卖合同及补充协议；2.林伟航、许平、广昇公司共同向朱江云、曾静返还购房款402300元及以购房款的3%支付违约金12069元。一审法院认定事实：1.以林伟航、许平为甲方，朱江云、曾静为乙方，广昇公司为置业顾问，三方签订房地产认购协议1份，约定由乙方认购甲方的位于中山市**********昇**********，认购总价为315000元；乙方于签订本协议之日起向甲方支付定金50000元，总购房款315000元乙方须于2017年10月30日前于签署广东省房地产买卖合同之日内付清。广东省房地产买卖合同签订后本协议即终止，如有冲突以签订的广东省房地产买卖合同为准。上述协议签订后，朱江云、曾静于2017年10月15日向广昇公司支付了50000元定金，朱江云于2017年10月29日向广昇公司支付了265000元购房款。同时，朱江云交纳了2000元服务费、300元过户杂费，但收费单位不明。2.2017年，许平、林伟航与朱江云签订广东省房地产买卖合同1份，约定朱江云向许平、林伟航购买其位于中山市*************，房产交易总额为315000元，其中定金50000元，朱江云于2017年10月30日前支付第一期购房款265000元。双方同意在本合同签订之日起180日内携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，并同意于2018年5月1日由林伟航、许平将房地产交付给朱江云使用。林伟航、许平中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作林伟航、许平中途悔约处理，本合同即告解除，林伟航、许平应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给朱江云。合同还约定其他条款。双方还签订广东省房地产买卖合同补充协议1份，约定若林伟航、许平逾期超过90日未按时向朱江云交付该房产，则朱江云有权解除合同，林伟航、许平应向朱江云退还已付房款并支付已付房款3%的违约金，除此以外，双方其他损失互不补偿/赔偿。补充协议还约定其他条款。3.以朱江云、曾静为甲方，以浩方公司为乙方，双方签订了委托装修合同，约定甲方委托乙方装修位于中山市***************，双方确认甲方基于本协议委托乙方装修之工程款，并不包含在甲方与出卖人广东省房地产买卖合同中的房价款中。本协议签订后，甲方需再就本协议项下的装修工程于签署广东省商品房买卖合同前必须向乙方一次性或分期支付工程费用85000元，此价款为最终工程款，不再产生费用的增减，乙方需就装修工程向甲方开具收据。乙方承包本协议项下装修工程的方式为包工、包料、包设计、包安全、包保修。合同还约定其他条款。合同签订后，朱江云向广昇公司支付85000元装修款。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。朱江云、曾静、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议及林伟航、许平与朱江云签订的广东省房地产买卖合同，均系当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。前述房地产认购协议已在涉案房地产买卖合同签订之日终止，从房地产认购协议可见，广昇公司是涉案房地产买卖的置业顾问。虽然涉案房地产认购协议中认购方为朱江云、曾静，但在正式签订广东省房地产买卖合同时，受让方仅为朱江云一人，且签署前述房地产买卖合同后，涉案认购协议亦已终止，因此，曾静并非涉案房地产买卖合同的合同相对方，无权基于该房地产买卖合同及补充协议主张权利。根据涉案广东省房地产买卖合同约定，涉案房产的交付使用时间为2018年5月1日，林伟航、许平至今未将涉案房产交付朱江云使用，其行为已构成违约，按照涉案合同约定，涉案合同于2018年5月17日已达到合同约定的解除条件，朱江云有权解除涉案合同。广东省房地产买卖合同补充协议作为上述合同的补充协议，属于从合同，在主合同解除的同时应一并解除。朱江云诉请解除广东省房地产买卖合同及补充协议，理据充分，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，朱江云诉请林伟航、许平退还购房款315000元及支付已付购房款3%的违约金即9450元，合法有据，一审法院予以支持。对于朱江云、曾静主张其与浩方公司签订的委托装修合同内载明的装修款实质属于涉案房产的购房款，但其提交的证据显示，涉案房产的房产价值为315000元，涉案房地产买卖合同、补充协议均未涉及85000元款项的约定，亦无其他证据证明该85000元属于涉案房产的购房款，且委托装修合同中亦明确约定“甲乙双方确认甲方基于本协议委托乙方装修之工程款，并不包含在甲方与出卖人《广东省房地产买卖合同》中的房价款中”。综上，一审法院认为朱江云、曾静提交的证据不足以证明其前述主张，朱江云、曾静应承担举证不能的不利后果，朱江云、曾静诉请判令林伟航、许平、广昇公司基于房地产买卖合同关系向其退还85000元购房款，没有事实及法律依据，一审法院予以驳回。朱江云、曾静认为林伟航、许平与广昇公司三者合作开发涉案房产所在楼盘，并由三者主导签订涉案相关协议、合同，据此要求广昇公司对涉案债务承担连带清偿责任。首先，涉案合同的合同相对方为林伟航、许平与朱江云，基于该合同产生的民事法律责任，应由合同相对方即林伟航、许平与朱江云享有及承担。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，广昇公司作为涉案房产买卖的置业顾问，在涉案房地产认购协议中盖章确定其身份，并代理林伟航、许平向朱江云、曾静出售涉案房产，代林伟航、许平收取涉案房产购房款，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。在涉案房地产认购协议中广昇公司的身份载明清楚，并非涉案房产的出售方，且签订正式广东省房地产买卖合同时，广昇公司已没有参与签订合同，据此，一审法院有理由相信，朱江云、曾静清楚、了解广昇公司的代理身份。此外，本案无证据证明广昇公司存在没有代理权、或者超越代理权的情况，因此，朱江云诉请广昇公司对涉案债务承担连带清偿责任，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除朱江云与林伟航、许平签订的广东省房地产买卖合同及补充协议；二、林伟航、许平于一审判决发生法律效力之日起七日内向朱江云退还购房款315000元及支付违约金9450元；三、驳回朱江云、曾静的其他诉讼请求。如果林伟航、许平未按判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7516元（该款朱江云、曾静已预付），由朱江云、曾静负担1631元，林伟航、许平负担5885元（林伟航、许平负担部分于判决生效后径付朱江云、曾静）。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，本院予以认定。本院二审另查明：根据朱江云、曾静提供的收款收据显示，2017年10月29日，朱江云向广昇公司交纳了265000元购房款及85000元装修款，收款收据上均盖了广昇公司的公章。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点有：一、如何认定朱江云支付的购房款的具体金额；二、广昇公司应否对林伟航、许平的合同义务承担连带责任。关于焦点一：对于朱江云、曾静主张85000元装修款应纳入购房款并计算违约金的意见。首先，根据朱江云、曾静的陈述，签订《委托装修合同》与《房地产买卖合同》均在同一天，而此时尚未达到合同约定的交楼期限，朱江云实际上也尚未收楼，这与一般买受人收楼后再与装修公司洽谈装修事宜的交易习惯明显不符，且朱江云也称当时并无装修公司人员在场，其也没有与装修公司洽谈过装修事宜。其次，装修款85000元并非由装修合同的乙方浩方公司收取，而是由朱江云直接向广昇公司支付，而且该款是在朱江云向广昇公司支付购房款265000元的同一天支付，可见，该装修款的付款方式亦明显不符合常理。因此，不排除涉案房屋的出卖人出于规避相关政策等目的而将购房款拆分为买卖合同价款和装修价款。再次，林伟航、许平、广昇公司在本案一、二审期间均未出庭应诉，对于该85000元的款项性质未发表意见，故视为其放弃答辩及质证的权利，理应承担相应的不利后果。在此情况下，朱江云、曾静上诉主张85000元属于购房款的事实具有高度可能性，本院予以采纳。朱江云、曾静主张2300元服务费和过户费亦应纳入购房款的意见，因收费收据上的收款单位不明，没有加盖广昇公司公章或林伟航、许平的签名确认，朱江云、曾静未举证证明该款项已由林伟航、许平或广昇公司实际收取，故本院对朱江云、曾静的该点上诉意见不予采纳。综上，林伟航、许平须向朱江云退还购房款400000元（265000元+85000元）及支付违约金12000元（400000元×3%）。关于焦点二：对于朱江云、曾静上诉主张林伟航、许平与广昇公司系合作开发销售关系，广昇公司应承担连带责任的意见。经查，广昇公司在《房地产认购协议》的“置业顾问”一栏上盖章，没有在《房地产买卖合同》盖章确认其为合同相对方，合同中亦没有约定广昇公司需对林伟航、许平的合同义务承担连带民事责任。朱江云、曾静亦未举证证明广昇公司与林伟航、许平存在合作开发销售关系的事实，故一审认定广昇公司是林伟航、许平委托的代理人，代为出售涉案房产，其代理行为应由被代理人林伟航、许平承担并无不当，本院予以维持。根据涉案《房地产认购协议》的约定，双方正式签订《房地产买卖合同》后认购协议即终止。而《房地产买卖合同》由林伟航、许平与朱江云签订，因此，曾静亦非《房地产买卖合同》的合同相对方，根据合同相对性原理，一审认定曾静无权基于《房地产买卖合同》及《补充协议》的约定主张权利并无不当，朱江云、曾静上诉主张朱江云、曾静系夫妻关系，曾静有权主张权利的意见，理据不足，本院不予支持。综上所述，朱江云、曾静的上诉请求有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1874号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1874号民事判决第二项、第三项；三、被上诉人林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人朱江云退还购房款400000元及支付违约金12000元；四、驳回上诉人朱江云、曾静的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行上述债务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7516元（朱江云、曾静已预付），由朱江云、曾静负担45元，林伟航、许平负担7471元；二审案件受理费7516元（朱江云、曾静已预交），由朱江云、曾静负担45元，林伟航、许平负担7471元（林伟航、许平负担部分合计14942元，于本判决生效之日起七日内径付朱江云、曾静）本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  吴碧英二〇二〇年四月二十二日书记员  张欣琪