广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初16329号原告：孟瑞青，委托代理人：赵海娜，广东贤耀律师事务所律师。委托代理人：郑杏捞，广东贤耀律师事务所律师。被告：姚正轩，委托代理人：金新建，广东陆台律师事务所律师。第三人：深圳天粤快递有限公司，法定代表人：戴冯军，总经理。第三人：天天快递有限公司，法定代表人：侯恩龙，董事长。两第三人共同委托代理人：肖波。原告孟瑞青诉被告姚正轩、第三人深圳天粤快递有限公、第三人天天快递有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵海娜、郑杏捞，被告的委托代理人金新建，两第三人的共同委托代理人肖波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉求：1、确认原告与被告签订的《商铺租赁合同书》于2019年3月13日解除；2、被告即日起搬离涉案房屋并将涉案房屋返还原告；3、被告向原告支付2018年12月1日至2019年3月13日期间的租金共计人民币26329.03元（以下币种均为人民币）及逾期支付租金的违约金，以应付租金金额为基数按照银行同期贷款利率为基准计算至实际清偿之日（暂计至2019年5月31日为441.47元）；4、被告按照租金标准向原告支付占用涉案房屋的费用至实际搬离之日（自2019年3月14日起暂算至2019年5月31日为19870.97元）；5、被告向原告支付涉案房屋的物业卫生费600元（按100元／月，自2018年12月1日计算至2019年5月31日）、电费1819元（根据2018年12月实际使用电量计算）；6、被告向原告支付中途退租的违约金共计28000元；7、被告承担原告为维权支出的律师费10000元；8、被告承担本案全部诉讼费用。以上合计87060.47元。事实及理由：原告于2017年6月1日与案外人罗静签订《商铺租赁合同书》，承租位于深圳市南山区，面积300平方米，租赁期限为2017年6月1日至2020年5月31日止。后原告征得罗静同意，将1169号商铺部分面积转租给被告，双方于2018年8月7日签订《商铺租赁合同书》，确认被告承租1169号商铺中的60平方米，铺号为106号，租赁期限为2018年8月1日至2020年5月31日止，每月租金7700元，物业卫生费为100元，于当月5日前支付相应费用。被告承租涉案商铺后将该商铺用于经营天天快递业务，但合同履行至2018年12月，被告在未有任何告知的情况下，不仅拖欠当月租金及相关费用，且自行关闭了该商铺。见状，原告多次联系被告就拖欠租金费用及后续合同履行事宜进行协商，被告仍拒不处理相关事宜，导致众多的快递件持续滞留在原告的商铺内。无奈之下，原告仅能通知两第三人，希望其能协助处理商铺内滞留的快递件，然两第三人不仅未能协助处理滞留的快递件，还派遣员工将涉案商铺的大门砸坏，导致矛盾至今未能解决。综上，原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1、原告未提交租赁物产权和归属的相关证据，也无法证实涉案租赁物是否符合建设许可、规划许可。涉案租赁物是否适格、是否适合出租不确定，涉案租赁合同的效力待定或无效，合同的相关条款没有约束力。在几份合同中均注明了是无权转租的，后续的转租行为也是无效的；2、在2018年12月被告不欠原告房租的情况下，打算停止快递经营业务，与原告协商终止合同，但原告不同意，私自将涉案房屋锁上，扣押了相关物品，从2018年12月至今，涉案房屋是由原告占有控制的，被告实际上没有使用也没有占有、控制涉案房屋；3、被告不认同原告诉求的租赁合同解除时间，实际上在2018年12月，原告就已经发了解除合同的通告，并且占有了租赁物；4、涉案房屋已经由原告占有控制，原告诉求返还房屋的主张不成立；5、租金、违约金、占有使用费等费用的计算方式、时间节点和标准均没有依据。请求驳回原告的诉讼请求。第三人深圳天粤快递有限公司(以下简称天粤公司)述称：1、合同具有相对性，其不是原告与被告合同关系的主体。其与被告签订加盟合同约定被告作为其在涉案房屋区域独立从事快递服务，独立承担民事权利义务、自负盈亏、独立核算、独立经营的法人。本案系原告与被告因《商铺租赁合同书》的合同履行纠纷，其并不是涉案合同的任何一方当事人，也不享受合同项下的任何权利或承担任何义务。根据合同相对性原理以及合同法第八条的规定，合同仅约束当事人双方，与第三人无关，即使需承担责任，也应由被告独自承担；2、原告所称第三人员工的砸门行为，双方已私下解决达成一致，其向原告补偿2,000元，双方之间再无其他纠纷。并且该纠纷也与本案合同纠纷无任何关联。故本案系原告与被告之间的合同纠纷，其并非案涉的任何一方，也不应当承担任何责任。综上，恳请驳回原告对第三人的诉请，以维护第三人的合法权益。第三人天天快递有限公司(以下简称天天公司)述称：1、合同具有相对性，其不是原告与被告合同关系的主体。其与被告签订加盟合同约定被告作为其在涉案房屋区域独立从事快递服务，独立承担民事权利义务、自负盈亏、独立核算、独立经营的法人。本案系原告与被告因《商铺租赁合同书》的合同履行纠纷，其并不是涉案合同的任何一方当事人，也不享受合同项下的任何权利或承担任何义务。根据合同相对性原理以及合同法第八条的规定，合同仅约束当事人双方，与第三人无关，即使需承担责任，也应由被告独自承担；2、原告所称第三人员工的砸门行为，双方已私下解决达成一致，其向原告补偿2,000元，双方之间再无其他纠纷。并且该纠纷也与本案合同纠纷无任何关联。故本案系原告与被告之间的合同纠纷，其并非案涉的任何一方，也不应当承担任何责任。综上，恳请驳回原告对第三人的诉请，以维护第三人的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定：甲方将位于南新路××商铺××给乙方，总建筑面积60平方米，乙方认可按照商铺的现状面积及条件进行承租；租赁期限为22月，即从2018年8月1日起至2020年5月31日止；甲方给予乙方享有30天免租期；租金为每月7700元，租金每1年按照10%递增1次；物业卫生费为每月100元，此费用只负责生活垃圾清理费；电费每月结算一次，每度1.5元，水费每月结算一次，每吨7.5元；乙方应在每月5日之前交付本月租金，支付方式为转入原告名下中国银行账户（尾号7592）；乙方须向出租方支付租赁保证金14000元；租赁期满，乙方结清租金及其他费用，甲方应将租赁保证金无息退还乙方；若乙方支付租金逾期一个月（自然月），甲方有权单方面解除租赁合同，租赁保证金不予退还，并保留向乙方追偿租金及水电费的权利；乙万承诺承租上述场地及其附属物仅作为商铺，使用功能为快递；乙方必须合理使用并爱护配套设施，租赁期限内，如水、电、门、窗、设备设施出现毁损的，均由乙方自费维修。乙方承租期内不得将上述承租物转租任何第三人。如因乙方上述原因造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后十日内将租赁的房屋、设备设施及附属物以良好、适租的状态交还甲方。租赁期满或合同提前终止时，乙方应将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方，及方当面清点，如发生损坏、丢失等，乙方按照租赁期满移交时，新购买该物的市场价格进行赔偿；未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物进行转租。否则自动终止合同，没收保证金对该商铺进行清场处理；乙方在租赁期限内，如要求中途退租的，应提前60日书面通知甲方，否则按违约处理，并支付2月的租赁保证金作为违约金；乙方有将场地擅自转租、转让、转借给第三方或拖欠租金达30日以上等情形之一的，甲方有权解除协议，乙方承担违约责任；及其他内容。原、被告共同确认被告已交纳租赁保证金14,000元，已交纳截至2018年11月30日的租金，自2018年12月起未再交纳租金。原告委托广东蛇口律师事务所律师于2019年3月12日向被告发出《律师函》，载明：经计算，截至2019年3月12日，被告已拖欠涉案商铺2018年12月1日至2019年3月31日期间的房租30,800元、物业卫生费400元、电费1,819元，被告已构成违约，原告有权解除涉案租赁合同，并不予退还租赁保证金。并通知被告：1、自即日起解除原、被告之间的《商铺租赁合同书》并不与退还被告所交的租赁保证金14,000元；2、限被告在2019年3月20日前向原告支付2018年12月1日至2019年3月31日期间的房租30,800元、物业卫生费400元、电费1,819元；3、限被告在2019年3月31日前将放置在租赁房屋内的所有物品清空后将租赁房屋返还给原告，逾期原告将自行清理被告放置在租赁房屋的所有物品后收回租赁房屋，因此所造成的一切不利后果及损失将由被告自行承担。上述《律师函》邮寄至被告身份证地址，因收件人拒收被退回。原告提交了《情况说明书》、案外人罗静与深圳市南山区车之豪汽车配件中心签订的《商铺租赁合同书》、企业信用信息公示报告、《情况说明》，拟证明其经过涉案房屋产权人、承租人的同意，将涉案房屋转租给被告，具备合法的出租权利。上述《商铺租赁合同书》载明：2017年6月1日，案外人罗静（出租方、甲方）与深圳市南山区车之豪汽车配件中心（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定：甲方将位于南新路××商铺××给乙方，总建筑面积300平方米。上述《情况说明书》载明：深圳市南源实业股份有限公司将位于深圳市南山区物业（共计600平方米）出租给本村股民吴海铭，后吴海铭将该物业出租给罗静，而罗静经与孟瑞青协商后，将该物业出租给孟瑞青。现因孟瑞青经营及业务调整，本单位同意其将租赁房屋中的300平方米进行分租。落款说明人处有“深圳市南源实业股份有限公司”盖章，日期为2018年3月8日。上述企业信用信息公示报告载明：深圳市南山区车之豪汽车配件中心系个体工商户，经营者为原告。上述《情况说明》载明：罗静系深圳市南山区（总建筑面积600平方米）承租人，在经得租赁房屋出租方深圳市南源实业股份有限公司、承租人吴海明同意后，将租赁房屋出租给孟瑞青，现因孟瑞青经营业务需要，罗静同意孟瑞青将整体租赁合同中的部分房屋进行分组转租。落款说明人处有“罗静”签名，日期为2018年3月20日。原告提交了《委托代理合同》、发票、银联卡签购单，拟证明其因被告的违约行为而进行维权所实际遭受的损失。原告提交了微信聊天记录，拟证明被告截止起诉之日尚未搬离涉案房屋，持续占用涉案房屋已达数月，两第三人虽主张货物属于其所有，但同样怠于履行搬离义务及支付使用费的义务。两第三人对微信聊天记录的真实性认可。被告认为该聊天记录证实了原告于2018年底已将涉案房屋私自锁住、扣押物品，后经第三人交涉以及派出所的介入，都不予返还，也不开门。上述微信聊天记录显示：被告在与原告的聊天记录中表示“房子都被你收回去了，还交什么租？”、“你都早早公示与原告总部处理货品，收回房屋了”、“货是天天的，我无权处理”。两第三人的代理人肖波在与原告的聊天记录中表示“我们当时砸开门要拿走货，贵司一直阻挡，所以我们货没拿走”，原告表示“你当时拿货有证件证据吗？让你回去拿证件证据再过来拿货的”，肖波表示“我们带了工作证，派出所核实了”等其他内容。原告提交了《情况说明》，载明：据其了解，涉案房屋系从深圳市南山区物业（共计600平方米，即德馨花园6栋1楼）分租出来。庭审中，原告主张于2019年3月13日以发送《律师函》的方式解除了涉案租赁合同，被告称涉案房屋自2018年12月起由原告实际控制占有，主张涉案租赁合同于2018年12月30日解除。原告称其以深圳市南山区车之豪汽车配件中心的名义承租了包括涉案房屋在内的商铺，后将部分出租给被告，被告于2018年12月初将涉案房屋自行锁门，后两第三人于2019年1月损坏了门锁，因联系不到被告，为了防止被告的物品丢失，原告将涉案房屋上锁，代为保管屋内物品，原告本人并没有实际使用涉案房屋。被告称其于2018年12月想与原告协商终止合同，因原告不同意，协商未果，涉案房屋内还有其货物，从2018年12月开始涉案房屋就由原告实际控制占有。两第三人称其于2019年1月初前往涉案房屋索要货物未果，后又多次向原告索要，原告均予以拒绝。另查，2019年10月31日，深圳市南山区查处违法建筑和处理农村农村城市化历史遗留问题领导小组办公室向南源实业股份有限公司出具了《南山区查违办农村城市化历史遗留违法建筑普查证明》，载明：位于南山区的建筑已进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑的普查申报记录，普查申报编号302050501232Ｃ，申报人南源实业股份有限公司，该建筑的权属、面积、层数、建房时间等现尚未确认。第三人天粤公司系第三人天天公司投资设立的法人独资有限责任公司。两第三人称被告系第三人天天公司的加盟商。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉诉房屋已进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑的普查申报，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原、被告之间的《商铺租赁合同书》无效。对原告诉求确认《商铺租赁合同书》于2019年3月13日解除的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告诉求被告搬离并返还涉案房屋以及支付2018年12月1日至2019年3月13日期间的租金及按租金标准计算自2019年3月14日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。结合本案现有证据及各方陈述来看，首先，被告自2018年12月起便不在涉案房屋内经营，被告在与原告的沟通中已告知涉案房屋内货物系第三人所有，第三人自2019年1月起亦多次向原告就涉案房屋内货物主张权利并要求自行搬离，原告对此明确知悉，但一直不予准许；其次，原告在2019年1月已将涉案房屋换锁，其在《律师函》中亦表示2019年3月31日后将自行清理涉案房屋内物品并收回房屋。综上，被告作为承租方，应向原告返还涉案房屋。原告作为出租方，负有及时催促、及时止损的义务，本案中，原告在明确限定被告搬离时间的情况下，亦有义务及时收回涉案房屋以避免损失扩大，故本院综合各方陈述，酌情判令被告向原告支付五个月的使用费，即参照《商铺租赁合同书》约定的租金7,700元/月的标准支付占有使用费共计38,500元。涉案租赁合同明确物业卫生费仅为生活垃圾清理费，而被告自2018年12月起未再涉案房屋经营，原告诉求被告支付2018年12月1日至2019年5月31日期间的物业卫生费，无事实依据，本院不予支持。原告诉求被告支付逾期支付租金及中途退租的违约金，于法无据，本院不予支持。原告主张被告支付电费1,819元，但未提交抄表记录等证据证明电费读数及数额，应承担举证不能的不利后果，本院对其该项诉求不予支持。原告主张的律师费并无合同依据，本院对其该项诉求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姚正轩于本判决生效之日起十日内向原告孟瑞青返还位于深圳市南山区；二、被告姚正轩于本判决生效之日起十日内向原告孟瑞青支付占有使用费人民币38,500元；三、驳回原告孟瑞青的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币988.26元，由原告负担人民币551.26元，被告负担人民币437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王莘惠二〇二〇年四月一日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。