文书内容湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0602民初1576号原告：岳阳市金隆典当有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区步行街北辅道锦虹大厦114号，统一社会信用代码9143060039571834X0。法定代表人：张明武，总经理。委托诉讼代理人：赵民，湖南金骏律师事务所律师。被告：岳阳花果山置业有限公司，住所地岳阳市经济技术开发区旭园路52号，统一社会信用代码914306007808856544。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：杨志凯，国浩（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云阳，国浩（长沙）律师事务所律师。原告岳阳市金隆典当有限公司与被告岳阳花果山置业有限公司典当纠纷一案，本院于2020年03月17日立案后于2020年04月15日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岳阳市金隆典当有限公司及其委托诉讼代理人赵民、被告岳阳花果山置业有限公司的委托诉讼代理人杨志凯、王云阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳阳市金隆典当有限公司（以下简称“金隆典当公司”）向本院提出诉讼请求：1、请求判决由被告偿还原告当金6032000元及支付综合费用、利息187978.3元，并按照综合费率2.6%、月利率0.4%的标准支付从2018年5月26日起至实际清偿之日止期间的综合费及利息；2、请求判决原告对被告抵押的位于岳阳市水果市场的房产（产权证号为：岳房权证岳阳楼区字第××号、岳房权证岳阳楼区字第××号）及建设用地使用权岳市国用（2005）第Ｋ109号享有优先受偿权。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月26日，原告与被告签订编号为20140001号《房地产典当借款合同》，被告以其位于岳阳市水果市场内建筑面积3175.68㎡的房产，证号为岳房权证岳阳楼区字第××号、岳房权证岳阳楼区字第××号及建设用地使用权岳市国用（2005）第Ｋ109号作为当物向原告借款650万元，典当期限为2014年9月27日至2015年3月26日，双方约定当金月综合费率为2.6%，月利息为0.4%，自绝当之日起至被告所欠当金及利息、费用全部清偿之日止，无论是诉讼还是非诉讼的原因导致，被告均应该按照合同约定的息费标准和所欠当金承担该期间内当金的利息、综合费和罚息。原告按照约定在扣除相关费用向被告支付了当金6032000元。被告的岳房权证岳阳楼区字第××号、岳房权证岳阳楼区字第××号房产均办理了抵押权登记。典当借款到期后，被告并没有按照合同约定还款，经原告多次催促，被告直到2018年5月份才清偿原告部分费用及利息757万元，此后一直没有进行偿付。经原告核算，截止至2018年5月25日，被告应偿还原告当金为6032000元，应支付的综合费用、利息为187978.3元。为此原告诉至法院。被告岳阳花果山置业有限公司（以下简称“花果山置业公司”）辩称，1、本案已过诉讼时效。本案借款期限为6个月，债权已届满，而原告公司并未找花果山置业公司主张债权。潘顺麒的还款行为不能恢复未偿还部分的债务的诉讼时效。本案没有证据证明花果山置业公司在时效届满后明确表示同意继续偿还全部借款本息。潘顺麒偿还的757万元仅是偿还部分自然债务，且对已经支付的部分花果山置业公司无权主张返还的效果，不能作为本案全部借款本息的诉讼时效恢复的依据。2、《房地产典当合同》系格式合同，其中加重了被告花果山置业公司责任的条款系无效条款。原告金隆典当公司并未特别注明该条款，也未对花果山置业公司就该条进行特别说明。3、原告金隆典当公司作为专业典当公司却违规放贷导致贷款风险增大，其并未对典当房屋提供服务与管理，也并未在绝当后及时对典当房屋行使抵押权，对扩大的损失，其无权主张绝当后的综合费用及利息。4、原告金隆典当公司的月利率至多只能按照0.4%计算。因其未对案涉抵押房产提供任何服务与管理，其无权收取综合费用。即使被告花果山置业公司应向原告公司支付借款利息，根据合同约定月利率及原告在本案中主张的计算利息为0.4%，故本案至多按照该标准计算利息。综上，原告金隆典当公司的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不应支持，请求人民法院查明事实。经庭审举证质证，本院审理查明以下事实：原告岳阳市金隆典当有限公司成立于2014年08月25日，经营范围包括动产质押典当业务、财产权利质押典业务、房地产……抵押典当业务等。被告岳阳花果山置业有限公司成立于2005年11月03日，经营范围包括房地产开发经营……，场地租赁管理，经营干果鲜品。该公司后于2017年10月24日将公司名称“花果山果业有限公司”变更为“岳阳花果山置业有限公司”。2014年9月24日《岳阳花果山果业有限公司股东会议决议》通过“1、同意向岳阳市金隆典当有限公司融资650万元。2、同意以公司部分房产作融资担保”的决议。故2014年9月26日，原告金隆典当公司与被告花果山置业公司（原花果山果业公司）签订《房地产典当借款合同》。该合同内容第一条“典当物及当金、期限和息费率1、甲方（即花果山果业有限公司）自愿以位于岳阳市水果市场内，建筑面积3175.68㎡的房产，房产证号为岳房权证岳阳楼区字××号、岳房权证岳阳楼区字××号，建设用地使用权证号为岳市国用（2005）第Ｋ109号（以下简称该房地产）作为当物向乙方（即金隆典当公司）借款……2、甲、乙双方经充分协商一致，确认该房产估价为24627400元，该房屋典当借款金额为6500000元。3、借款期限6个月，2014年9月27日至2015年3月26日……4、当金月综合费率26‰、月利息4‰，利息及月综合费交付方式，乙方在发放当金时一次性预收甲方借款期内综合费共计1014000元，从次月起，每月借款对应日前甲方应向乙方一次性交清上月利息26000元……从乙方发放当金之日起计算，甲方必须按照以上交付方式向乙方缴清综合费和利息。否则按所欠当金利息和综合费总额的20%加收罚息。5、典当期届满时甲方应付清综合费、偿清当金。甲方借款逾期，乙方根据逾期天数每日按所欠当金的1%加收综合费用。6、典当期限届满5日，甲方既不赎当（即清偿当金本息和综合费利息）又不续当（即办理展期手续）的为绝当；自绝当之日起至甲方所欠当金及利息费用全部偿还给乙方之日止，无论是诉讼或非诉讼的原因导致的，甲方均应按第4条约定的息费标准和所欠当金承担该期间内的当金利息、综合费和罚息……”。原、被告在该合同上签字并加盖公章。同日，被告花果山置业公司（原花果山果业公司）向原告金隆典当公司出具借款借据，借款金额为6500000元并将位于岳阳楼区抵押面积1180.10平方米，房产证号19××14号、19××16号的当物办理他项权证（证号为岳房他证岳阳楼区字第××号），房屋他项权利人为原告金隆典当公司。花果山置业公司向金隆典当公司出具《付款委托书》，要求委托金隆典当公司将当金支付至①户名：湖南东盈煤化工技术开发有限公司账户：61×××29开户行：中国银行岳阳市竹荫街支行付款金额：伍佰万元整（￥：5000000.00）；②户名：岳阳花果山果业有限公司账户：19×××83付款金额：壹佰零叁万贰仟元整（￥：1032000.00），金额互换。该委托书约定“如按此账户进行付款后引起的一切经济纠纷，均与贵司无任何关系。由此产生的一切法律责任，均由我公司承担”。金隆典当公司则依照《付款委托书》约定内容分别于2014年9月26日、2014年9月28日向被告上述指定账户汇款1032000元、5000000元，两项共计6032000元。典当借款合同到期后，被告并未依约还款。2016年，鉴于岳阳经济技术开发区根据城市建设规划要求，拟将位于岳阳市公里处，甲方周峰、乙方潘顺麒及担保人潘光辉、潘迪辉、潘激、岳阳花果山果业有限公司共同签订《湖南（岳阳）干鲜水果批发市场项目合作协议》，协议约定鉴于乙方（即潘顺麒）对新水果市场建设项目的可行性分析及远景规划；鉴于担保人为乙方依约履行本协议所作出的保证，甲乙双方协议一致就共同出资成立项目公司（该项目公司冠名为“岳阳金业置业有限公司”）等做约定。2016年11月18日，甲乙双方上述人员签订《补充协议》，该协议第三条内容“如果项目在年底前未开盘。则乙方保证甲方于2017年元月25日前，在项目公司收回投资回报收益1200万元……如果项目在年底前开盘……项目公司代潘光辉归还欠金隆典当公司的欠款本金800万元……”第四条内容“项目公司代潘光辉归还金隆典当公司800万元本金后……乙方保证金业置业有限公司代潘光辉于2017年5月25日前全额归还金隆典当公司”。后经原告金隆典当公司多次催讨，被告直到2018年5月由潘顺麒向原告清偿了部分欠款及费用共计757万元，此后未继续偿付。而经岳阳市人民政府批准，岳阳花果山水果批发市场于2017年10月18日关闭搬迁并拆除。本院认为：原告岳阳市金隆典当有限公司作为依法登记的典当公司，可以从事典当活动。其经营范围包括房地产抵押典当业务。原告金隆典当公司与被告花果山置业公司签订的《房地产典当借款合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有效力。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点有三：一、原告金隆典当公司的起诉是否超过诉讼时效；二、绝当后，双方曾约定的综合费用原告是否能够继续收取，被告花果山置业公司已支付的当金该如何扣减；三、原告金隆典当公司是否能对抵押范围内的土地及新建房屋行使抵押权。关于争议焦点一：原、被告双方签订的《房地产典当借款合同》约定的当期为6个月，借款期限分别为2015年3月，其诉讼时效应至2017年3月届满。2018年5月，潘顺麒向原告还款757万元的行为如果确属诉讼时效届满后的行为不当然恢复或者复活未清偿部分的诉讼时效。关键是原告是否及时主张债权，引起了诉讼时效的中断或者延长。纵观本案，被告花果山置业公司属原花果山果业有限公司变更而来，该公司和潘光辉、潘顺麒与原告金隆典当公司有多笔借款，且在2016年的《湖南（岳阳）干鲜水果批发市场项目合作协议》、及三份《补充协议》中就偿还原告借款，被告公司内部有明确的意见和安排。原告虽然没有直接参与其中，但可以认定原告就被告的借款主张了权利。双方在2017年就被告拆除担保房产多次协商，也应视为就借款偿还主张了权利。因此原告的起诉没有超过诉讼时效。关于争议焦点二：《房地产典当借款合同》对当期内及绝当后的综合服务费、利息、罚息等均有明确约定。该合同第一条典当物及当金、期限和息费率第4、5、6条内容：“4、当金月综合费率26‰、月利息4‰。……5、典当期限届满时甲方应付清综合费、偿清当金。甲方借款逾期，乙方根据逾期天数每日按所欠当金的1%加收综合费用。6、典当期限届满5日，甲方既不赎当（即清偿当金本息和综合费利息）又不续当（即办理展期手续）的为绝当；自绝当当日起至甲方所欠当金及利息费用全部偿还给乙方之日止，无论是诉讼或非诉讼的原因导致的，甲方均应按照第4款约定的息费标准和所欠当金承担该期间内的当金利息、综合费和罚息。”被告花果山置业公司于2015年3月26日、28日当期届满，未能按合同约定赎当或者续当，视为绝当，应当承担由此产生的违约责任。根据《典当管理办法》的规定，典当行的主要经营收入为息费，绝当后收取息费就是借款人未按期偿还本金、出借人资金占用的成本，必然包括本金和利息。在双方明确约定绝当后继续收取月综合费的情况下，应当严格遵守意思自治。《典当管理办法》并未禁止绝当后收取息费，且双方约定的息费标准并未超过民间借贷中年利息不超过36%的规定。如果不允许收取息费将不利于典当行业发展，且不排除会纵容违约行为。被告花果山置业公司辩称合同属于格式条款，加收综合费增加被告负担的理由不能成立。因此原告金隆典当公司的诉讼请求依法应予支持。被告花果山置业公司的相关辩称依法不予支持。根据双方借款事实及约定，原告分别于2014年9月27日、2014年9月29日向被告借款1032000元、5000000元。当期内的综合费率为26‰、月利息4‰，期满后5日视为绝当，而绝当后的费率为月30‰，虽然合同中还有加收罚息的约定，但原告仅主张按综合费月26‰、利息月4‰的标准支付当金息费，符合法律规定。照此计算，被告应付给原告的本金为6032000元，利息按照月30‰的标准计算从借款之日起至实际清偿之日止。被告已支付的757万元按照先息后本的原则予以扣减。照此计算，被告已按照月息30‰的标准支付利息至2018年3月26日止。典当借款与民间借贷具有可比性，对后段尚未支付的利息可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。将息费调整至月2%，即被告花果山置业公司还应偿还原告金隆典当公司本金6032000元，并按照月2%的标准支付从2018年3月27日起至实际清偿之日止的利息。关于争议焦点三：原、被告签订《房地产典当借款合同》时约定了抵押事项，且就被告所有的岳房权证岳阳楼区字第××号、第××号房产办理了抵押权登记。该抵押约定和抵押登记均合法有效。但由于该两处抵押房产已于2017年末依法拆除，抵押物已然不复存在。被告抵押房产拆除时其土地实质也进行了处份，再无抵押价值。虽然按照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”，其房屋所占用的土地应视为一并抵押。但《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”故在抵押土地上新建的建筑物不属于抵押财产。根据“地随房走”原则，原告不能对新建房屋行使抵押权，也无法对抵押土地行使抵押权。原告金隆典当公司请求判决其对被告抵押的位于岳阳市水果市场的房产（产权证号为：岳房权证岳阳楼区字第××号、岳房权证岳阳楼区字第××号）及建设用地使用权岳市国用（2005）第Ｋ109号享有优先受偿权的诉讼请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二百条，参照《典当管理办法》第三条、第三十八条、第四十条、第四十三条之规定判决如下：一、由被告岳阳花果山置业有限公司偿还原告岳阳市金隆典当有限公司当金6032000元并按照月利率2%的标准支付自2018年3月27日起至实际清偿之日止的利息；二、驳回原告岳阳市金隆典当有限公司的其他诉讼请求。上述第一项内容限被告在本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费55340元，减半收取27670元，由被告岳阳花果山置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向湖南省岳阳市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。（上诉人应当在上诉之日起7日内，向岳阳市中级人民法院缴纳上诉费，否则视为撤回上诉）。审判员  唐汇锦二〇二〇年四月二十七日书记员  于 莹附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。参照：《典当管理办法》第三条本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。本办法所称典当行是指依照本办法设立的专门从事典当活动的企业法人，其组织形式与组织机构适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。第三十八条典当综合费用包括各种服务及管理费用。动产质押典当的月综合费率不得超过当金的42‰。房地产抵押典当的月综合费率得不超过当金的27‰。财产权利质押典当的月综合费率不得超过当金的24‰。当期不足5日的，按5日收取有关费用。第四十条典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当。逾期不赎当也不续当的，为绝当。当户于典当期限或者续当期限届满至绝当前续当的，除须偿还当金本息、综合费用外，还应根据中国人民银行规定的银行等金融机构逾期贷款罚息水平、典当行定制的费用标准和逾期天数，补交当金利息和有关费用。第四十三条典当行应当按照下列规定处理绝当物品：（一）当物估价金额在3万元以上的，可以按照《中华人民共和国担保法》的有关规定处理，也可以双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖公开拍卖。拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后，剩余部分应当退还当户，不足部分向当户追索。（二）绝当物估价金额不足三万的，典当行可以自行变卖或者折价处理，损溢自负。（三）对国家限制流通的绝当物，应当根据有关法律、法规，报有关管理部门批准后处理处理后或者交售指定单位。（四）典当行在营业场所外设立绝当物品销售点应当报备省级商务主管部门备案，并自觉接受当地商务主管部门监督检查。（五）典当行处分绝当物品中的上市公司股份应当取得当户的同意和配合，典当行不得自行变卖、折价处理或者委托拍卖行公开拍卖绝当物品中的上市公司股份。            序号              时间              当金              息费                  1              2014年9月26日              1032000元                    2035元                  2              2014年9月28日              5000000元                  计算公式              1032000元×36%÷365天×2=2035元                        3                    2014年9月28日              6032000元      （已付息7570000元）                    5949.36986元                                    计算公式              6032000元×36%÷365=5949.36986元                  （已付息7570000-2035）÷5949.36986=1272.06161（天）                  自2014年9月28日计1272.06161（天）息费已付至2018年3月26日                  365×3=1095天/1272天-1095天=177天（5个月零27天）                  2017年9月27日+5个月零27天=2018年2月27日+27天即2018年3月26日                  被告岳阳花果山置业有限公司已支付息费日期截止时间为2018年3月26日