广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7793号上诉人（原审原告）：李楚淇，女，汉族，1994年7月13日出生，住址：广东省惠州市****************，身份证号码：441************122。委托诉讼代理人：黄尉龙，广东方正联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区******帝景湾。法定代表人：吴某1。委托代理人：林敏倩，女，汉族，1991年9月12日出生，身份证号码：441************161，住址：广东省惠州市惠城区************之75，该公司员工。委托诉讼代理人：程秩兰，女，汉族，1987年1月3日出生，身份证号码：430************762，住址：广东省惠州市惠城区******和润家园508房，该公司法务专员。上诉人李楚淇与被上诉人广东合生帝景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李楚淇上诉请求：1、撤销（2019）粤1302民初11026号《民事判决书》的判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审诉讼费、二审上诉费由被告负担。事实和理由：一、一审判决在确认被上诉人“其逾期办证的行为已经构成违约”的事实后，却将违约金的起算时间、收楼时间作出错误认定，属于查明事实不清。从被上诉人向上诉人发出的“合生帝景湾交楼通知书”及其附件，以及上诉人已经于2014年8月30日前向物业部门交纳三个月的物业管理费、领取缴交契税凭证及维修基金手续等证据可知，上诉人收楼的时间应当为2014年8月30日前。至于后来于2017年6月7日入伙装修时办理相关手续，并不影响上述实际收楼的行为；且物业部门也向上诉人收取了除已缴物业费外的其余物业费，确认了曾经收楼的行为。一审判决罔顾上述事实，作出了错误的认定，以2017年6月7日为确定的收楼时间，属于查明事实不清。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决以（2019）粤13民终673号等民事判决案例作为本案的判决依据，明显不当。该等案例情形不适用于本案，理由在于：本案中，上诉人是依被上诉人的通知，前往办理了相关的收楼手续和交纳三个月的物业管理费，只因上诉人本人在外地就读，未能前来签署物业管理协议（需要本人签署），但这是上诉人与物业管理部门之间的法律关系，与作为开发商之间的交楼收楼关系已经于2014年8月30日结束，这是公认的事实，也是被上诉人于报刊媒体公告业主收楼的事实。上述市中院个案情形与本案不同，大都是未办理任何手续和交费，以该等案例作为判决依据，于法无据。况且，统一司法裁判标准并不能以罔顾事实和于法无据为前提。2、一审判决以被上诉人不具备办证条件为由，判决驳回上诉人的诉讼请求更没有事实和法律依据。被上诉人没有向法庭提交任何证据能够证明其不能办证的不可抗力理由，一审判决也认定了被上诉人违约，其抗辩理由不能成立。办证与被上诉人因违规而被要求补缴费用是两个不同法律关系，不能成为阻却被上诉人为业主依时依约办证的借口。综上，上诉人认为，一审判决查明事实不清，适用法律错误，依法应当撤销；上诉人的上诉理据充分，请二审法院依法支持办盼。被上诉人广东合生帝景房地产有限公司答辩称：依据合同附件四第十三条的约定，买受人应该向出卖人提交有关房产证的相应材料，但上诉方没有在规定时间提交。原审原告李楚淇向一审法院起诉请求：一、请求判令被告立即履行为原告办理房屋不动产权登记的义务；二、请求判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金，违约金以总房款为6853492元本金，按每年1%标准计至被告实际为原告办理出房地产权证之日止，即每日违约金为187.77元，从2016年3月31日起计算，暂计至2019年05月22日，共1147天,暂计金额为215372.19元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2013年7月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2013）10019469），约定：原告购买被告开发的位于惠州市江北新区*******************的房屋，购买价为6853492元；被告应于2014年8月30日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告,并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；第十五条约定被告应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定，如因被告的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，被告向原告出具了《合生帝景湾交楼通知书》，通知原告于2014年8月30日前前往被告处办理收楼手续。原告于2017年6月7日前往办理收楼手续，并补交了2014年9月至2017年6月的住宅物业管理费。根据庭审笔录显示：审：既然原告2014年8月30日之前已经接到收楼通知，为什么是2017年6月7日才实际收楼。原：原告当时在2014年8月30确实收到了收楼通知，但是当时原告在外地。原告称原告已缴纳了契税、缴存了住宅专项维修资金。被告应在交付房屋一年半内为原告办理房屋产权证书，但至今未办出。被告在庭审期间称延迟办理房屋权属证书主要是因为与惠州市国土资源局行政复议案件，惠州市政府决定需要重新评估补缴的地价，至今未完成评估，无法给予一个准确的时间（房屋权属证书办出的时间）。以上事实，有《商品房买卖合同》、《合生帝景湾交楼通知书》和《收楼表格》等材料为据。一审法院认为，原告李楚淇与被告广东合生帝景房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及相应的附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款，缴纳了办证费用，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋使用后一年半内为原告办理房屋产权证书，但是被告至今未为原告申请办理房屋产权登记，其逾期办证的行为已经构成违约。本案的主要争议焦点是违约金的起算点问题，原告主张以被告交楼通知书约定的交楼日期即2014年8月30日作为实际交付使用日期，因此应以2014年8月30日一年半后的日期作为违约金的起算点，而被告主张以原告实际办理收楼手续的日期即2017年6月7日作为实际交付使用日期，因此应以2017年6月7日一年半后的日期作为违约金的起算点。本院认定被告已按合同约定在2014年8月30日交付房屋，是对被告已履行合同义务的认定，而原告无正当理由延期收楼，其实际办理收楼时间是2017年6月7日，即实际交付使用时间是2017年6月7日。且已生效的广东省惠州市中级人民法院审理的同类案件（2019）粤13民终676号、（2019）粤13民终673号、（2019）粤13民终2248号等判决均认可实际办理收楼手续之日为实际交付使用之日。因此，本案涉案房屋的实际交付使用时间应当以原告实际收楼时间即2017年6月7日为准。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条的约定：“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金”，因此，被告应于2018年12月8日前为原告办理房屋产权证书，被告逾期办证的违约金计算时间自2018年12月8日起每满一年为计算节点，然而被告至今仍不能确认为原告办理房屋权属证书的时间。又自2018年12月8日起至庭审之日即2019年9月3日止，未满一年，故原告要求被告支付逾期违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。由于涉案房屋尚不具备办证条件，故原告诉请被告为其办理涉案房屋的房地产权证，本案不予处理，原告可待具备办证条件后被告仍怠于履行办证义务时，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李楚淇的全部诉讼请求。案件受理费元2265元（原告已预交），由原告李楚淇负担1132.5元，由被告广东合生帝景房地产有限公司负担1132.5元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是应如何确定逾期办证违约金起算点的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，根据该有关产权登记的约定条款，被上诉人办证期限的起算点应当从涉案商品房交付使用之日起计算。被上诉人出具的《合生帝景湾交楼通知书》通知上诉人于2014年8月30日前办理收楼手续，但上诉人无正当理由未按约定的时间前往收楼，其实际办理涉案房屋收楼手续的时间为2017年6月7日，故被上诉人应从涉案商品房实际交付使用（即2017年6月7日）之日起550日内办理权属登记，即在2018年12月8日前办理权属登记，至原审庭审辩论终结之日止，逾期时间未超过一年，双方合同约定逾期办证逾期一年的，被上诉人按照已付房款的1%支付违约金，因此，原审不予支持上诉人诉求逾期办证违约金事实依据充分，予以维持。当然，上诉人可以待逾期办证超过一年时在诉讼时效内另案起诉主张逾期办证违约金。由于涉案房屋尚不具备办证条件，上诉人诉请被上诉人为其办理涉案房屋的房地产权证，原审不予处理妥当，予以维持。上诉人可待具备办证条件后另行主张办证权利。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4530元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年三月三十一日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩