安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1602民初294号原告（反诉被告）：王朕，男，1992年3月18日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人:李大为,安徽王善利律师事务所律师。被告（反诉原告）：亳州三巽公馆置业有限公司，统一社会信用代码：91341600MA2PORPC4E，住所地：安徽省亳州市经济开发区牡丹路以南，仙翁路以西。法定代表人：安娟，总经理。委托诉讼代理人：朱动伟，系该公司员工。委托诉讼代理人：谷雨生，系该公司员工。王朕与亳州三巽公馆置业有限公司（以下简称三巽公馆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日以简易程序立案受理，后转为普通程序并依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告王朕及其委托诉讼代理人李大为、被告三巽公馆公司的委托诉讼代理人朱动伟、谷雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王朕向本院提出诉讼请求：撤销2018年10月20日原、被告签订的《商品房定协议》,并判令被告返还原告已支付的购房款755472元；本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告开发了亳州三巽亳公馆,2018年10月20日原、被告签订了《商品房定购协议》,原告认购2号楼1单元101号房屋,房款共计1870322元,房屋单价12979元/平方米。原告于2018年10月20日支付定金20万元,于2018年12月26日支付购房款365472元,于2019年6月28日支付购房款19万元,共计支付购房款755472元。该房屋为联排别墅,2019年11月份,原告得知联排别墅的其他三户出售单价仅仅为8299元/平方米。原、被告房屋买卖交易价格畸高,远远高于同时期该房屋的市场价值,形成过于悬殊的状况,违背了诉争房屋作为商品应遵循的一般市场价值规律,造成原告作为购买方承担过多的义务、也在经济利益上遭受重大损失,被告则获得了极大的利益,双方在利益上严重失衡,这违反了公平原则,应当认定在签订《商品房定购协议》时存在显示公平的情形,故此向贵院提起诉讼。被告三巽公司辩称,亳州【三巽亳公馆】商品房定购协议系双方自愿签署，是双方的真实意思表示，且签署时案涉房屋已取得商品房预售许可证，因此案涉协议真实合法有效。定购协议书中仅写明了案涉房屋楼栋号、面积、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、解决争议的方法和违约责任等条款，且双方当事人均不能据此完成相关房屋交易所必须的登记，不能直接达到最终房屋交易的目的,故其性质应为商品房销售合同的预约合同，非商品房销售合同。定购协议是经双方协商一致并就相关交易约定补充完整后签署的，并非格式合同；且定购协议中除定金罚没的约定外，也有双倍返还定金的约定，并未免除答辩人相对应的责任，或加重被答辩人责任、排除被答辩人的主要权利。另根据房屋交易的意思表示来看，定购协议第二条约定的被答辩人支付200000元认购定金明显是为签署商品房销售合同而设定的立约定金，而非为签署案涉定购协。议的立约定金。房屋价格系双方协商一致确定，被答辩人诉称的其他联排别墅价格并不能代表案涉商品房定购协议签订时的市场价格，与本案无关，案涉房屋价格亦符合亳州市发改委(物价局)商品房销售备案价格要求，符合定购协议约定及相关法律的规定，未显失公平，答辩人针对案涉定购协议的履约亦无任何违约行为。被答辩人未按照定购协议约定时间支付首付款和签订《商品房买卖合同》，违反定购协议的实质性条款，被答辩人在2018年10月23日违约后继续支付首期房款，答辩人继续收取首期房款，均是双方继续希望达成房屋买卖交易目的的行为，答辩人继续收取首期房款，不代表对被答辩人违约行为的认可，更不代表对其违约责任的免除；同时因被答辩人实质违约，答辩人已于2019年11月18日向被答辩人发出挞定解除通知，故答辩人有权根据定购协议第四条约定没收定金20万元。另，剩余房款答辩人同意无息返还被答辩人。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人的反诉请求。三巽公馆公司向本院提出反诉请求：判令王朕向三巽公馆公司赔付认购定金20万元；解除双方签订的：亳州（三巽·亳公馆）商品房订购协议；本案诉讼费用由王朕承担。事实及理由：2018年10月20日，三巽公馆公司与王朕签订《亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议》，约定王朕认购三巽亳公馆2号楼一单元101室，房屋单价12979元/m2，认购定金200000元，合同还约定了王朕应于2018年10月23日前办理首期房款支付、签订商品房买卖合同事宜。如王朕未按上述约定履行，则三巽公馆公司将没收王朕已支付的认购定金并有权将标的房屋另行出售。合同订立后，三巽公馆公司多次催告王朕履行合同义务，但截止至起诉之日，王朕仍拒绝签订商品房买卖合同。王朕辩称，其不存在违约行为。2018年10月20日王朕与三巽公馆公司签订《商品房定购协议》，协议第三条约定应当于2018年10月23日前办理首期房款支付、签署《商品房买卖合同》。《安徽省审理商品房买卖合同指导意见》第一条规定当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。案涉《商品房定购协议》中明确了答辩人拟购商品房的位置、面积、价款，且该合同能够切实履行，应当认定该《商品房定购协议》的性质为商品房买卖合同，也即答辩人与三巽公馆公司签订了商品房买卖合同，答辩人不存在违约的行为。协议约定2018年10月23日前答辩人办理首付款的支付，否则按照协议第四条的约定视为“放弃对认购房屋的购买权”。2018年10月23日前，答辩人未办理首付款的支付，按照《定购协议》的约定视为答辩人放弃购买房屋。而事实上，答辩人与2018年12月26日交付了365472元购房款，三巽公司接受了该购房款并向答辩人出具了收据，答辩人在超出双方约定的时间节点(2018年10月23日)支付购房款，三公司接受购房款，表明双方通过实际行为变更了《商品房定购协议》第三条的约定，《商品房定购协议》第三条的内容对双方不再具有约束力，由于双方未达成新的关于签订《商品房买卖合同》及办理购房款支付的约定，答辩人不存在违约行为。三巽公馆公司主张没收答辩人缴纳的20万元无法律依据。《商品房定购协议》是三巽公馆公司为了销售房屋事先草拟的合同，其中条款是为了重复使用的格式条款。关于20万元的性质，答辩人认为该20万元属于购房款，并非属于定金性质。定金作为担保合同腹行的方式，必然是合同双方当事人意思一致的结果，答辩人认为该20万元属于购房款，并非属于定金性质，而《商品房定购协议》中认购定金(立约定金)并非是手写内容，也属于格式条款的一部分，说明认购定金(立约定金)是三巽公馆公司单方面的意思表示，未与答辩人进行协商，并非是答辩人真实的意思表示，该20万元属于购房款。即使认定20万元属于定金性质，也应当理解为签订《商品房定购协议》的定金。《商品房定购协议》中出现了“认购定金(立约定金)”、“认购定金”的字样，认购定金可以理解为答辩人想要购买案涉房屋的定金，“立约定金”可以理解为签订《商品房定购协议》的定金，或者是签订《商品房买卖合同》的定金。因为定购协议系三巽公馆公司提供的格式条款，对其理解有争议的应当做出对三巽公馆公司不利的解释，应当作出认定20万元是签订订购协议的定金。因为双方已经签订《商品房定购协议》，所以“定金罚则”就不再适用。《商品房定购协议》第四条：认购人未按照协议签署《买卖合同》或支付首期房款的，出卖人有权没收认购定金。也就是说2018年10月20日答辩人缴纳20万元，10月23日前答辩人还需要缴纳首期房款54万元，该条款显然是加重了答辩人的责任，该条款是无效的。综上，请求驳回三巽公馆公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据并当庭出示，本院认定如下：一、原告所提供的证据：房地产查询单，因与本案购房时间并非同一时期，与本案不具有关联性，故对其证据效力不予认定；对于原告提供的其他证据本院予以确认并在卷佐证。二、被告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月20日王朕与三巽公馆公司签订了亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议,该协议约定王朕同意认购2号楼1单元101号房屋,房屋面积为163.97平方米,房屋单价12979元/平方米，房款共计1870322元，同时约定王朕应于2018年10月23日前办理首期房款支付、签订商品房买卖合同事宜。该协议第四条约定，如王朕未按上述约定履行，则三巽公馆公司将没收王朕已支付的认购定金并有权将其认购的房屋转售。王朕于2018年10月20日支付定金20万元。2018年12月26日王朕与三巽公馆公司签订亳州三巽亳公馆签约审批单，该审批单记载上述房屋折后单价为11376.91元，折后总价为1865472元，付款方式为按揭形式。于2018年12月26日王朕支付购房款365472元,于2019年6月28日支付购房款19万元,共计支付购房款755472元。另查明，2018年9月10日亳州市发改委（物价局）商品房销售价格备案审批表记载三巽公馆公司三巽亳公馆项目2#楼别墅均价12534元/平方米，最高价12979元/平方米，最低价12179元/平方米。2019年11月18日三巽公馆公司向王朕邮寄挞定通知函，以王朕未能按期办理合同签署及房款缴付事宜为由，依据亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议函告主要内容如下：立即解除与网站签订的0000363号商品房认购协议，三巽公馆公司将没收已支付的20万元定金，三巽公馆公司将另行出售该房产而不再通知王朕等。反诉状于2020年4月1日送达。双方至今未签订商品房买卖合同。王朕于2019年12月17日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）皖1602财保706号民事裁定书依法进行保全。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，王朕与三巽公馆公司签订的亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议系双方自愿约定且内容不违反法律规定，故双方应当按照该协议约定履行各自的义务。另外，当事人对自己提出的主张，有责任及时提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王朕所提供证据不足以证明存在撤销合同的事由，故对于原告要求撤销双方签订的商品房定协议的请求，本院不予支持。王朕至今未按约定期限支付房款和签订商品房买卖合同的行为，导致双方签订的亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议的目的无法实现，故对于三巽公馆公司要求解除双方签订的亳州（三巽·亳公馆）商品房订购协议请求，本院予以支持。协议解除后王朕所支付的购房款555472元应当予以返还，故对于王朕要求三巽公馆公司返还购房款中的555472元的诉讼请求，本院予以支持。因本案中王朕存在违反亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议第四条行为，故对于王朕要求返还该20万元（定金）请求，本院不予支持。因该20万元定金王朕已支付给三巽公馆公司，按双方约定三巽公馆公司可以不予返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、确认原告王朕（反诉被告）与被告亳州三巽公馆置业有限公司（反诉原告）于2018年10月20日签订的亳州【三巽·亳公馆】商品房定购协议于2020年4月1日解除。二、亳州三巽公馆置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还王朕购房款555472元。三、驳回王朕的其他诉讼请求。四、驳回亳州三巽公馆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11355元，由王朕负担3006元，由亳州三巽公馆置业有限公司负担8349元。反诉费2190元，由王朕负担。财产保全申请费4320元，由亳州三巽公馆置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  邢丽侠人民陪审员  崔钰婷人民陪审员  郭 永二〇二〇年四月二十六日书 记 员  田瑞瑞