广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16169号上诉人（原审被告）：深圳市乐悠游儿童游乐管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道禾花社区******华南国际皮革皮具原辅料物流区二期华南发展中心13A层13A21号。法定代表人：戚宁，董事长。委托诉讼代理人：林展鹏，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭沙琪，广东诚公律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：东莞市星河传说商住区有限公司，住所地：广东省东莞市**********************。法定代表人：杨某1。上诉人深圳市乐悠游儿童游乐管理有限公司（以下简称“乐悠游公司”）与被上诉人东莞市星河传说商住区有限公司（以下简称“星河传说公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初15923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。星河传说公司向原审法院提起诉讼请求：一、确认星河传说公司与乐悠游公司关于东莞市东城区********星河传说六区星河城购物中心三层3008D、E、F号铺签订的《星河城3008D、E、F号商铺续租协议书》及关于星河城购物中心三层300H号商铺签订的《星河城3008H号商铺续租协议书》于2019年1月31日解除；二、乐悠游公司支付星河传说公司提前解除合同违约金633936.57元；三、乐悠游公司支付星河传说公司租金33193.6元及逾期支付租金的违约金（逾期支付租金违约金以1106.45元为本金，自2019年1月6日起至付清之日止，按每日3%利率计算）；四、确认星河传说公司可没收乐悠游公司租金保证金66387.2元；五、乐悠游公司立即处理会员预付款退还问题；六、乐悠游公司立即向星河传说公司支付遗留物品搬运费5250元；七、乐悠游公司承担本案诉讼费。后星河传说公司增加诉讼请求：一、乐悠游公司支付星河传说公司物业管理费29282.4元及滞纳金4363.08元、电费5304.35元及滞纳金689.23元；二、乐悠游公司支付星河传说公司仓储费（以200元/日为标准，自2019年3月24日起计至实际清场之日止）。原审法院判决：一、确认星河传说公司与乐悠游公司签订的《星河城3008D、E、F号商铺续租协议书》及《星河城3008H号商铺续租协议书》于2019年1月31日解除；二、乐悠游公司应于判决发生法律效力之日起五日内向星河传说公司支付合同提前解除的违约金99580.8元；三、乐悠游公司应于判决发生法律效力之日起五日内向星河传说公司支付2019年1月租金33193.6元及相应逾期付款违约金（以33193.6元为基数，自2019年1月6日起至付清之日止，按月利率2%计算）；四、确认星河传说公司有权没收乐悠游公司租赁合同保证金66387.2元；五、乐悠游公司应于判决发生法律效力之日起五日内向星河传说公司返还物业管理费29282.4元及滞纳金4363.08元、电费5304.35元及滞纳金689.23元；六、驳回星河传说公司的其他诉讼请求。本案一审受理费6183.77元，由星河传说公司负担4327.92元，乐悠游公司负担1855.85元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初15923号民事判决书。乐悠游公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、四、五判项，依法驳回或改判；二、变更一审判决第三项为乐悠游公司向星河传说公司支付2019年1月1日至2019年1月28日的租金29981.32元，并按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付逾期付款违约金；三、本案一审、二审诉讼费用均由星河传说公司承担。主要事实与理由：一、涉案租约的解除并非由乐悠游公司提出，而是由星河传说公司单方提出，故星河传说公司要求乐悠游公司支付所谓的“提前解除合同违约金”缺乏必要的前提和依据。乐悠游公司的违约行为主要给星河传说公司造成资金利息损失和店铺空置的预期租金损失。对于店铺空置的预期租金损失部分，星河传说公司在原审庭审中已自认其最迟在2019年5月份已经将涉案商铺重新出租，因此，其店铺空置的预期租金损失最多为3个月（2019年2月至2019年4月）的租金，即99580.8元（33193.6×3）。而原审却判令乐悠游公司向星河传说公司承担提前解约违约金及租赁保证金共165968元的违约责任，比星河传说公司的实际损失高出66.67％，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，乐悠游公司请求对违约责任的数额再次调低。二、乐悠游公司正常使用涉案租赁物的最后日期为2019年1月28日，故租金仅应计算至该日，且星河传说公司在本案起诉状中也称，“被告（即乐悠游公司）于1月29日直接关门停止营业。”可见，暂且不论租赁物不能正常使用的原因，但乐悠游公司与星河传说公司均已确认乐悠游公司正常使用涉案租赁物的最后日期为2019年1月28日，故乐悠游公司向星河传说公司支付的租金仅应计算至该日。再者，原审要求乐悠游公司按每月2％的标准向星河传说公司支付逾期付款的违约金仍然过高，乐悠游公司恳请在二审阶段再次调低。三、星河传说公司所主张的物业管理费、电费及相应的滞纳金缺乏事实依据。乐悠游公司在原审中已经明确提出，因乐悠游公司系突然被迫离场，失去了对涉案商铺的占有与管理，故乐悠游公司不认可星河传说公司及东莞市星河传说商业管理有限公司（下称“星河传说管理公司”）单方制作的用电记录。此外，乐悠游公司在原审中仅表明“对于我司欠缴的电费，在有充分证据证明的前提下，我司愿意负担”，而没有认可过星河传说公司提交的有关证据，更没表明愿意由原审对此问题一并处理。原审称“被告（即乐悠游公司）同意于本案一并审查处理电费问题”严重失实，也缺乏事实依据。再者，原审还称“缴纳的电费与此前被告（即乐悠游公司）自行缴纳的电费金额水平相当”，但该认定又以星河传说公司及星河传说管理公司自行制作的用电记录是真实的为逻辑前提。因此，在星河传说公司及星河传说管理公司自行制作的用电记录无法核证的情况下，原审的该项判决理由实属牵强。需注意的是，星河传说管理公司是星河传说公司的全资子公司，且星河传说公司所提交的物业管理费及电费单据均是在原审开庭前不久才由星河传说管理公司制作。因此，在星河传说公司及星河传说管理公司存在明显而密切的关联关系的情况下，原审仅凭星河传说公司的关联方制作的单据，而无其他证据（如银行支付凭证）佐证的情况下，即认定星河传说公司已经实际为乐悠游公司代缴有关费用，依据明显不足。四、乐悠游公司向星河传说管理公司所支付的各类保证金、押金均是基于涉案租约及星河传说公司的要求，按照合同的相对性，因此产生的权利义务应归属于星河传说公司，乐悠游公司有权以已经支付的保证金、押金相应抵消对星河传说公司的民事责任。涉案租约明确约定，乐悠游公司应向星河传说管理公司支付各类保证金、押金，星河传说公司有权委托指定的经营管理公司负责该物业的经营管理、收租等事宜。在原审过程中，乐悠游公司与星河传说公司双方均确认乐悠游公司未与星河传说管理公司签订物业管理服务合同或者类似的文件。需注意的是，星河传说管理公司是星河传说公司的全资子公司，且在整个涉案租约的履行过程中，星河传说公司及星河传说管理公司互相混同，并存在相互承认、代表对方的行为。由此可见，乐悠游公司向星河传说管理公司支付的各类保证金、押金，均是基于乐悠游公司与星河传说公司之间的租赁合同关系，星河传说管理公司收取的各类保证金、押金，均是基于星河传说公司的委托和指示，星河传说公司与星河传说管理公司在本案中于法律上及事实上是混同的同一主体。据此，按照合同的相对性及“代理人的行为由被代理人担责”的法律原则，星河传说公司才是乐悠游公司支付的各类保证金、押金的权利义务主体，而非星河传说管理公司。另外，从高效解决纠纷的角度而言，上述保证金、押金也宜在本案中一并处理。否则，乐悠游公司还需另行对星河传说管理公司提起返还保证金、押金的诉讼，星河传说公司作为星河传说管理公司的全资股东更须为此承担连带偿任，人为地导致案件及诉讼程序复杂化。星河传说公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对乐悠游公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：一、乐悠游公司需向星河传说公司支付的违约金是否过高；二、原审对2019年1月租金数额的认定是否正确；三、乐悠游公司是否需向星河传说公司返还物业管理费、电费及相对应的滞纳金；四、乐悠游公司向星河传说管理公司缴纳的保证金能否抵消其对星河传说公司承担的民事责任。分析如下：焦点一。案涉租赁合同是因乐悠游公司违约在先，星河传说公司才提出解除，故星河传说公司按照案涉租赁合同的约定没收保证金，并要求乐悠游公司支付提前解约违约金有事实和合同依据。但由于没收保证金与支付提前解除合同的违约金均是对乐悠游公司违约行为的惩罚，原审据此酌情调整乐悠游公司应支付星河传说公司合同提前解除的违约金为99580.8元（相当于3个月租金的金额）合理，本院予以维持。乐悠游公司要求再次调低合同提前解除的违约金的依据不足，本院不予支持。焦点二。乐悠游公司主张星河传说公司于2019年1月29日径行对案涉商铺停电、锁门，迫使其无法使用案涉商铺，但却未能提交有效证据予以证明，原审根据星河传说公司于2019年1月31日作出解除合同的意思表示并告知乐悠游公司，且乐悠游公司亦确认星河传说公司于2019年1月底单方解除合同的情况，认定《星河城3008D、E、F号商铺续租协议书》、《星河城3008H号商铺续租协议书》于2019年1月31日解除，乐悠游公司应支付2019年1月租金33193.6元并无不当，本院予以维持。乐悠游公司主张2019年1月租金应计算至其正常使用案涉商铺之日即2019年1月29日的理据不足，本院不予支持。另，原审已酌情调整按月利率2%计算逾期支付租金的违约金，乐悠游公司要求再次调低逾期支付租金的违约金的依据不足，本院不予支持。焦点三。首先，乐悠游公司主张星河传说公司与星河传说管理公司为关联公司，故星河传说管理公司出具的收据不可信，但却未能提交充分有效的证据予以证明，本院不予采信，故星河传说公司与星河传说管理公司为相互独立的法人。在星河传说公司提交了收款收据，初步证明其已代乐悠游公司缴纳了管理费及电费的情况下，乐悠游公司却未能提交其已经支付管理费及电费等的证据予以反驳。因乐悠游公司在一审中表明在有充分证据证明的前提下愿意负担欠缴的电费，故原审据此认定乐悠游公司同意在本案中一并处理电费并无不当。其次，乐悠游公司在一审中确认其没有缴纳2019年1月的物业管理费。根据案涉租赁合同约定，乐悠游公司有支付管理费的义务，星河传说管理公司为案涉商铺的物业管理人，乐悠游公司应向星河传说管理公司支付相应的管理费及电费。现星河传说公司已举证证实代乐悠游公司向星河传说管理公司支付了物业管理费及滞纳金、电费及滞纳金，且缴纳的电费与此前乐悠游公司自行缴纳的电费金额水平相当，原审据此认定乐悠游公司应向星河传说公司返还相应的物业管理费及滞纳金、电费及滞纳金亦无不当，本院亦予以维持。焦点四。由上可知，星河传说公司与星河传说管理公司为相互独立的法人，在星河传说管理公司没有明确表示乐悠游公司向其缴纳的保证金可抵消其对星河传说公司承担的民事责任的前提下，乐悠游公司主张向星河传说管理公司缴纳的保证金应抵消其对星河传说公司承担的民事责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人乐悠游公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4432.29元，由深圳市乐悠游儿童游乐管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇二〇年四月三十日书记员 吴晓勇