江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终504号上诉人（原审被告）：彭远东，男，汉族，1961年9月23日生，住江西省安福县。上诉人（原审被告）：甘丽萍，女，汉族，1974年1月10日生，住江西省安福县。委托诉讼代理人：彭远东（系甘丽萍丈夫），男，汉族，1961年9月23日生，住江西省安福县。被上诉人（原审原告）：安福县民盛物业服务有限公司，住所地江西省安福县平都镇安成北路**，统一社会信用代码91360829685988874E。法定代表人：刘斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小媛（系公司职工），女，汉族，1972年10月4日生，住江西省安福县。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。上诉人彭远东、甘丽萍因与被上诉人安福县民盛物业服务有限公司（以下简称民盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安福县人民法院（2019）赣0829民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭远东、甘丽萍上诉请求：1.判令撤销原审判决，改判彭远东、甘丽萍按建筑面积0.3元/㎡向民盛物业公司交纳物业服务费，交纳时间自2018年1月1日起至2019年9月底止，缴纳金额为1453元。2.一、二审的诉讼费由民盛物业公司承担。事实与理由：1.民盛物业公司于2014年1月1日和2016年12月30日与上届业主委员会签订的两份物业服务合同，甲方签字只有吴刚和朱小岗等三人，现任业主委员会查找上届业主委员会移交的要件，没有关于上届业主委员会与民盛物业公司签订两份物业服务合同的开会讨论记录，签订这两份物业服务合同显然是吴刚和朱小岗等三人的个人行为。更值得质疑的是两份合同的服务时间整整重复一年，而且2014年1月1日签订的那份合同甲方签字吴刚竟然用两种书写方法签名，签订了两份阴阳合同，两份阴阳合同在一审庭审中用原件比对证实。2.上届业主委员会与民盛物业公司签订的两份物业服务合同，本小区大多数业主不知情，小区广大业主也未书面授权给上届业主委员会任何成员签订以上两份合同，经过小区广大业主的共同努力罢免了上届业主委员会。3.现任业主委员会多次找民盛物业公司要求张榜公布自其进驻本小区以来的物业服务费收支账目，以充分说明物业服务费涨价的必要性，却遭民盛物业公司无理拒绝，其经理刘小媛竟然用手机发短信给业主委员会主任吴志新说，只准业主委员会主任吴志新一人前往查账，且现场不准拍照、记录，查账前业主委员会还得与民盛物业公司签订保密协议。4.本小区业主普遍反映民盛物业公司近两年的服务质量明显下降，服务态度恶劣，小区卫生脏、乱、差。综上，民盛物业公司与上届业主委员会签订的两份物业服务合同完全是其操纵串通，是吴刚、朱小岗等三人的个人行为，因此物业服务合同对彭远东、甘丽萍无约束力。彭远东、甘丽萍交纳物业服务费应按其与民盛物业公司于2010年5月31日签订的《浅水湾前期物业管理服务协议》第四条第二款的标准交纳物业费，既0.3元/㎡，且该协议第十八条规定本协议有效期没有注明服务有效时间，显然证明该协议在有效期内。彭远东、甘丽萍用钱买服务，但查民盛物业公司的物业服务费收支账目的权利被剥夺。在一审期间已提交本小区业主罢免前业主委员会和拒绝物业服务费涨价的92份业主签字花名册作为证据，但一审法院以未提供充分证据予以证实为由判决彭远东、甘丽萍败诉，明显有失公平，恳请二审法院以事实为依据重新公正判决。被上诉人民盛物业公司答辩称：1.前期物业服务合同系在业主委员会成立前签署的，因业主委员会成立而自动失效。2014年签署的物业服务合同已通过法院判决确定为合法有效，且已经执行完毕。彭远东、甘丽萍要求按照前期物业服务合同的标准缴纳物业服务费无法律依据及事实依据。2.2016年签署的物业服务合同合法有效，业主委员会移交材料时是否开会讨论记录以及记录是否未移交等不确定，且系业主委员会内部程序，彭远东、甘丽萍不得以内部程序对抗作为第三人的民盛物业公司。3.0.6元/㎡/月的物业服务费标准（以下简称新标准）在民盛物业公司于2016年12月30日与业主委员会签署的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》（以下简称16年版物业服务合同）范围内，且进行了公示，涉案小区按新标准缴纳2018年物业服务费的户数已达占比约77.3%，涉案小区绝大多数业主均是知晓并认可物业服务费涨价事宜。业主大会的召开义务主体是业主委员会，且业主委员会就调价事宜召开了业主代表大会并且在通过后进行了公示，故彭远东、甘丽萍不能以自身内部程序事由对抗民盛物业公司。程序瑕疵并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，不能认定合同无效。假使彭远东、甘丽萍提交的拒绝物业服务费涨价的签名表的签字均是真实的，业主后续缴纳物业服务费行为也表明其对原先签字行为予以意思变更，应以后续行为来确定其最后的真实意思表示。彭远东、甘丽萍所称的串通一说，未提供任何证据证明，应承担举证不利的后果。因此，新标准合法有效，对彭远东、甘丽萍具有约束力。4.民盛物业公司已经提供了相关证据证明其已经公布了往年财务数据，并在一审期间已经举证证明同意配合业主委员会查账事宜。5.民盛物业公司在一审庭审过程中已经提供相关证据证明民盛物业公司在保洁、安保、维修等方面均已经履行了服务。民盛物业公司是安福首家有资质的物业服务企业，从服务年限、服务规模、服务质量在小区及安福业界内都是有口皆碑的。民盛物业公司于2010年进驻浅水湾小区，小区绝大部分业主认可民盛物业公司的物业服务质量，仅以一部分业主在物业服务费缴纳方面存有争议且均以合法、合理途径化解。综上所述，彭远东、甘丽萍的上诉请求无事实和法律依据，一审法院作出的判决事实清楚、证据确凿、程序合法、适用法律正确，应当予以维持。被上诉人民盛物业公司向一审法院起诉请求：1.判令彭远东、甘丽萍向民盛物业公司交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务管理费3321元；2.判令彭远东、甘丽萍向民盛物业公司支付自逾期支付物业服务管理费之日起至实际支付之日止的违约金（按日万分之五计算，暂计算至2019年9月30日为399元），合计3720元；3.本案诉讼费、保全费、律师费等费用由彭远东、甘丽萍承担。一审法院认定事实：2010年5月3日，民盛物业公司与彭远东签订《浅水湾前期物业管理服务协议》，约定：业主缴纳费用时间，按年交纳，每年5月1日至5月31日上交，商铺物业费按建筑面积每月每平方米0.3元，业主出租物业的，物业管理费由业主交纳，协议还约定了其他事项。2014年1月1日，民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》，约定了物业的各项管理事项。管理期限为：2014年1月1日至2017年12月31日。物业服务费收费标准为：多层住宅房按建筑面积每月每平方米0.4元，车库、储藏间按多层住宅70%收取，别墅房每月每平方米0.5元，电梯房每月每平方米7层以上（含7层）0.8元、7层以下0.7元（含公摊费），商铺每月每平方米0.5元。合同还约定了其他事项。2016年12月30日，民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》，约定了物业的各项管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理；公用绿化带、草坪、花木建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生管理；小区交通秩序管理；维持公共秩序等。管理期限为：2017年1月1日至2021年12月31日。合同第十九条第2款约定：因近年物价及人工工资上涨幅度较大，根据市场行情和本小区实际情况，为确保物业企业的正常开支和良性循环，提升服务质量，甲方（即安福县富瑞浅水湾业主委员会）同意从2018年1月1日起至合同结束，物业服务费可适当调价上涨，调价后物业收费标准为：多层住宅房由乙方（即民盛物业公司）按建筑面积每月每平方米0.56元向业主或物业使用人收取。车库、储藏间按多层住宅单价70%收取，别墅房每月每平方米0.7元，电梯房每月每平方米7层以上（含7层）1.12元、7层以下0.98元（含公摊费），商铺每月每平方米按0.7元。调价后执行新的收费标准前，乙方须先在小区公示后再实施。合同第十九条第3款约定：根据我县小区物业收费惯例和方便业主记忆及乙方财务便于做账，当年物业费采取一次性收取办法。原则上当年物业服务费业主在当年的6月份前可任月择时缴清，但若超过7月31日还未交清的视为逾期缴纳，乙方将启动法律程序催缴，逾期未缴的除追收本金外，另加收逾期之日起每日3‰的违约金。合同还约定了其他事项。2017年12月12日，民盛物业公司在小区张贴了《关于小区物业服务费调价的公示》，公示期间部分业主提出异议并向有关部门反映，后经小区业委会与民盛物业公司协调、沟通，决定重新调整并于2018年3月19日公示2018年物业服务费收费标准。公示主要内容如下：浅水湾小区2018年物业服务费收费标准在原价基础上上调20%，即多层住宅0.48元/㎡/月（车库、储藏间按多层住宅的70%收取）、别墅0.6元/㎡/月、电梯房7层以下（不含7层）0.84元/㎡/月、7层以上0.96元/㎡/月、商铺店面0.6元/㎡/月。新的收费标准公示后，该小区大部分业主已经按照新的收费标准缴纳了2018年的物业费。彭远东、甘丽萍系安福县富瑞浅水湾一期xx号商铺业主，房屋面积为230.65㎡。2018年1月1日至2019年12月31日应缴纳物业费为3321元（230.65㎡×0.6元/㎡/月×24个月）。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，民盛物业公司于2016年12月30日与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》合法有效，且对所有的业主均具有约束力。该合同约定商铺按建筑面积0.7元/㎡/月缴纳物业费，在合同履行过程中，因该小区部分业主提出异议，经业主委员会与民盛物业公司协商，将商铺收费标准调整为0.6元/㎡/月，并进行了公示，且大部分业主已按新的收费标准履行交费义务。民盛物业公司根据合同约定为安福富瑞浅水湾小区业主提供了物业管理服务，彭远东、甘丽萍作为该小区业主应依约履行缴纳物业服务费的义务。因此，民盛物业公司要求彭远东、甘丽萍按照建筑面积0.6元/㎡/月缴纳商铺物业费有事实及法律依据，法院予以支持。彭远东辩解应按其与民盛物业公司于2010年5月31日签订的《浅水湾前期物业管理服务协议》约定的0.3元/㎡/月标准缴纳物业费。法院认为，虽然民盛物业公司与彭远东签订的《浅水湾前期物业管理服务协议》合法有效，但后来民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会先后于2014年1月1日和2016年12月30日签订了两份《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条关于“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，前期物业服务合同自然终止，双方应按民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》履行各自的权利义务，故对彭远东要求按照建筑面积0.3元/㎡/月缴纳物业费的辩解，法院不予采纳。彭远东认为涉案物业服务合同系民盛物业公司操纵、串通上届业主委员会主任吴刚等人签订，但未提供充分证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。关于民盛物业公司主张彭远东、甘丽萍支付违约金问题，《物业服务合同》虽约定了逾期未缴纳物业服务费应当交纳违约金，但是从法院查明的事实来看，民盛物业公司在物业服务工作中，其提供的物业服务也存在不周到之处，在加强与业主的沟通交流、改善物业服务关系上亦尚有提高完善之处，希望其多与业主加强沟通与联系，改善与业主的关系，提高服务质量，力求为业主提供更加满意的服务。彭远东、甘丽萍也非恶意拖欠物业费，因逾期付款违约金更具有惩罚性，本案并不完全适用，故对民盛物业公司要求彭远东、甘丽萍支付违约金的诉请，法院不予支持。民盛物业公司诉请彭远东、甘丽萍支付律师费，但未提供证据证明双方对律师费的承担进行了约定，故法院不予支持。甘丽萍经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十六条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条第一款规定，判决：一、被告彭远东、甘丽萍于本判决生效之日起五日内向原告安福县民盛物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费3321元。二、驳回原告安福县民盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安福县民盛物业服务有限公司负担5元，被告彭远东、甘丽萍负担20元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，虽然民盛物业公司与彭远东签订的《浅水湾前期物业管理服务协议》合法有效，但后来民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会先后于2014年1月1日和2016年12月30日签订了两份《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》。根据《物业管理条例》第二十六条关于“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，前期物业服务合同自然终止，双方应按民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》履行各自的权利义务。而且，2014年1月1日民盛物业公司与安福富瑞浅水湾小区业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》已被发生法律效力的民事判决书认定为合法有效，且该合同已经履行完毕。彭远东、甘丽萍上诉称，应按其与民盛物业公司于2010年5月31日签订的《浅水湾前期物业管理服务协议》约定的0.3元/㎡/月标准缴纳物业服务费，该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。彭远东、甘丽萍上诉认为，涉案物业服务合同系小区业主委员会与民盛物业公司串通签订的，且签订合同的小区业主委员会已被罢免等等，涉案物业服务合同无效。本院认为，民盛物业公司于2016年12月30日与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》合法有效，签订该合同的业主委员会被罢免并不影响其在罢免前签订的合同的法律效力，该合同对所有的业主均具有约束力。该合同约定商铺按建筑面积0.7元/㎡/月缴纳物业服务费，在合同履行过程中，因该小区部分业主提出异议，经业主委员会与民盛物业公司协商，将商铺收费标准调整为0.6元/㎡/月，并进行了公示，且大部分业主已按新的收费标准履行交费义务。民盛物业公司已根据合同约定为安福富瑞浅水湾小区业主提供了物业管理服务，彭远东、甘丽萍作为该小区业主理应依约履行缴纳物业服务费的义务，故彭远东、甘丽萍应按照建筑面积0.6元/㎡/月缴纳商铺物业服务费。综上所述，上诉人彭远东、甘丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭远东、甘丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇二〇年四月二十七日书记员  杨丹妮