成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初3231号 原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司，住所地成都市金牛区韦家碾一路1号绿地·世纪城7栋1-102。 负责人：张勤。 委托诉讼代理人：肖泽全，北京天铎（成都）律师事务所律师。 被告：赵宁，男，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省辽中县。 原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司（以下简称“美凯龙公司”）与被告赵宁租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美凯龙公司的委托诉讼代理人肖泽全、被告赵宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美凯龙公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令赵宁向美凯龙公司支付2019年8月23日至2020年2月22日的租金67029.26元、市场推广费30721.75元、管理费41893.29元，共计139644.29元；2.请求判令赵宁向美凯龙公司支付违约金（违约金以139644.29元为基数，按每日千分之三从2019年8月23日计算至所有欠款结清之日止）；3.请求判令赵宁承担美凯龙公司为维护自身合法权利而产生的全部费用，包括诉讼费、保全费、公告费、律师费10000元等。事实和理由：2019年7月29日，美凯龙公司与赵宁及绿地集团成都金牛房地产开发有限公司（以下简称“绿地集团”）三方签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（含专用条款、通用条款两部分）、《补充协议》，约定绿地集团将位于成都金牛商场综合楼4F展位租赁给赵宁用于经营“美螺贝壳生态涂料”品牌，合同期限为2019年8月23日至2020年8月22日，并由美凯龙公司提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务。赵宁所租赁展位面积为477.71平方米，租金为26.4元/平方米/月、市场推广费为12.1元/平方米/月、管理费为16.5元/平方米/月，租金、市场推广费、管理费的付款周期为三个月，赵宁应于每一付款周期之前的20日前向美凯龙公司支付下一期的租金、市场推广费、管理费，同时合同约定绿地集团授权美凯龙公司向赵宁代为收取展位租金。合同签订后，赵宁对所租展位进行经营，但一直未向美凯龙公司支付相关租金、市场推广费、管理费，经美凯龙公司多次催收，赵宁均未支付。为维护美凯龙公司的合法权益，特诉至法院。 被告赵宁辩称，不认可美凯龙公司的诉请，不认可律师费，不认可违约金，不认可美凯龙公司对各项费用的计算方式，没有扣减双方约定的优惠期限及优惠金额，希望与美凯龙公司进行协商。 本院经审理认定事实如下：2019年7月29日，出租方绿地集团、管理方美凯龙公司与承租方赵宁签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，专用条款项下约定绿地集团将编号为10090-AF04-T8-105800的展位出租给赵宁用于经营美螺油漆涂料，展位折合计租数量为477.71平方米，租赁期和服务期均为2019年8月23日至2020年8月22日，租金为26.4元/平方米/月，市场推广费为12.1元/平方米/月，管理费为16.5元/平方米/月。合同专用条款项下还载明“承租方应于每一付款周期向出租方支付租金，并向红星美凯龙支付市场推广费和管理费……出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金……承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前的20日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、市场推广费和管理费……租金、市场推广费和管理费的付款周期均为三个月……承租方应于本合同签订当日向红星美凯龙支付保证金，其中：租赁保证金待定元；质量保证金20000元……若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”。合同通用条款项下载明“21.6在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）：21.6.1未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星美凯龙书面催告仍未交纳的……21.10因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除本合同，或承租方提前解除合同撤场的，承租方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金、市场推广费、管理费折扣等）均自始无效，承租方应当补足差额。” 同日，绿地集团、美凯龙公司与赵宁签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同补充协议》，美凯龙公司与赵宁还签订了《红星美凯龙金牛商场租赁合同洽谈单》，该《洽谈单》备注栏载明：……4、无租金逾期交付；5、违反以上任意一点，收回所有免租期。备注栏下方手书“2019-2020，优惠5个月（2020.1.23-2.22,3.23-5.22,6.23-8.22）合同期2020.8.23-2021.8.22优惠5个月”字样。合同签订后，赵宁向美凯龙公司支付了质量保证金20000元，于2019年9月27日支付租金、市场推广费、管理费共计18000元。 2019年11月21日，美凯龙公司通过快递向赵宁邮寄了《租金催缴函》，通知赵宁缴纳截至2019年11月22日欠缴的租金60822.15元。 另查明：1.绿地集团于2019年12月5日向本院出具《授权委托书》，载明“现因承租方赵宁长期拖欠我司租金，经过多次催收承租方一直不予理睬。为维护我司合法权利，按照《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及《补充协议》约定，现我司同意并授权上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司以其名义通过诉讼方式直接收取租金、违约金等费用。” 2.2019年12月24日，美凯龙公司作为甲方与作为乙方的北京天铎（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，约定美凯龙公司委托北京天铎（成都）律师事务所代理本案，律师费支付约定“甲方向乙方支付本案代理费之前，乙方需向甲方开具相应金额的增值税专用发票”，并约定乙方指定收款账户信息为北京天铎（成都）律师事务所在成都银行成华支行开户的银行账号。北京天铎（成都）律师事务所于2020年1月17日向美凯龙公司出具票面金额为10000元的律师代理费发票一张。 以上事实，有《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同补充协议》、收款收据、《红星美凯龙金牛商场租赁合同洽谈单》、《授权委托书》、《租金催缴函》、快递物流信息、《委托代理合同》、发票及庭审中美凯龙公司与赵宁的一致陈述等证据在案予以证实。 本院认为，绿地集团、美凯龙公司与赵宁签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同补充协议》系三方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院确定绿地集团、美凯龙公司与赵宁之间建立租赁合同关系，三方均应按约履行合同义务。因绿地集团向本院出具《授权委托书》，委托美凯龙公司通过诉讼方式代为收取租金及违约金，且赵宁在庭审中亦表示无异议，故本院确定赵宁应将租金及相应违约金一并支付给美凯龙公司。 对于美凯龙公司主张赵宁支付2019年8月23日至2020年2月22日的租金67029.26元、市场推广费30721.75元、管理费41893.29元，共计139644.29元的诉讼请求。经查，合同签订后，绿地集团、美凯龙公司按约将案涉展位租赁给赵宁经营使用，赵宁未能按约向美凯龙公司足额支付租金、市场推广费、管理费。根据《红星美凯龙金牛商场租赁合同洽谈单》约定“无租金逾期交付”、“违反以上任意一点，收回所有免租期”和《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定“租金为26.4元/平方米/月，市场推广费为12.1元/平方米/月，管理费为16.5元/平方米/月”，本院确定2019年8月23日至2020年2月22日期间赵宁应向美凯龙公司支付租金、市场推广费、管理费为：（26.4元/㎡/月+12.1元/㎡/月+16.5元/㎡/月）×477.71㎡×6月=157644.3元。扣除赵宁已向美凯龙公司支付的租金、市场推广费、管理费18000元后，则赵宁还应向美凯龙公司支付157644.3元-18000元=139644.3元，因美凯龙公司主张的金额为139644.29元，本院对美凯龙公司的该项诉讼请求予以支持。 对于美凯龙公司主张赵宁支付违约金，违约金以139644.29元为基数，按每日千分之三从2019年8月23日计算至所有欠款结清之日止的诉讼请求。本院认为，赵宁未按约向美凯龙公司支付租金、市场推广费、管理费已构成违约，应向美凯龙公司支付违约金。经查，《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定“若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”，因约定的违约金过高，且赵宁亦不认可，本院依法予以调整。结合《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定“租金、市场推广费和管理费的付款周期均为三个月”和赵宁于2019年9月27日向美凯龙公司支付了租金、市场推广费、管理费合计18000元，故本院确定赵宁支付的18000元为2018年8月23日至2018年11月22日期间的租金、市场推广费、管理费，则赵宁应向美凯龙公司支付的违约金分为两部分计算：1.以60822.15元（78822.15元-18000元）为基数，从2018年8月23日按年利率24%计算至所有欠款付清之日止；2.以78822.15为基数，从2019年11月23日按年利率24%计算至所有欠款付清之日止。 对于美凯龙公司主张赵宁支付律师费10000元的诉讼请求。因《委托代理合同》约定，北京天铎（成都）律师事务所在收到美凯龙公司的代理费前即需向美凯龙公司出具发票，且约定的支付方式为银行转账支付，而在庭审中美凯龙公司未能举证证明已通过银行转账的方式实际支出了律师费，且赵宁对该费用亦不认可，故本院对美凯龙公司的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、赵宁于本判决生效之日起十日内向上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司支付租金、市场推广费、管理费共计139644.29元和违约金（违约金分两部分：1.以60822.15元为基数，从2018年8月23日按年利率24%计算至所有欠款付清之日止；2.以78822.15为基数，从2019年11月23日按年利率24%计算至所有欠款付清之日止）； 二、驳回上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司的其他诉讼请求。 如果赵宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4223元，本案适用简易程序，减半收取2111.5元，由赵宁负担。（此款已由上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司先行垫付，赵宁在履行本判决确定的支付义务时一并支付给上海红星美凯龙品牌管理有限公司金牛分公司） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梅诗雪 二〇二〇年四月二十九日 书记员  黄小龙