江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0322民初2389号原告（案外人）：张作莉，女，汉族，1960年6月8日生，住沛县。委托诉讼代理人：马培永，江苏沛翔律师事务所律师。被告（申请执行人）：鹿华，男，汉族，1963年12月1日生，住沛县。委托诉讼代理人：胡绍龙，江苏金维律师事务所律师。被告（被执行人）：贺本苏，男，汉族，1955年10月10日生，住沛县。原告张作莉与被告鹿华、贺本苏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月4日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张作莉及其委托诉讼代理人马培永、被告鹿华及其委托诉讼代理人胡绍龙到庭参加诉讼。被告贺本苏经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张作莉向本院提出诉讼称，2005年3月，贺本苏拟向张作莉借款18万元月息2%期限6个月并向张作莉出具借条，但由于贺本苏提供抵押的两套房屋没有产权证无法进行抵押登记，张作莉不同意借款后贺本苏提出将涉案两套房屋卖给张作莉，并与张作莉一起到沛县建筑安装工程公司进行了更名，后把该两套房屋交给了张作莉占有使用至今，该两套房屋在2005年3月30日交给张作莉后就已经不属于贺本苏所有。2015年7月，鹿华以和贺本苏欠其款为由提起诉讼，并申请沛县人民法院对沛县食品城11号楼C2、C3号下层房产进行诉前保全，沛县人民法院未作审查，于2015年7月4日作出（2015）沛民诉保字0101号民事裁定书，对涉案房产进行了查封。张作莉对该裁定不服提出异议，沛县人民法院作出（2019）苏0322执异45号执行裁定，驳回了张作莉的异议申请。张作莉认为该裁定书认定事实错误。适用法律错误。张作莉对涉案房屋享有合法权益，鹿华申请查封并执行该两套房屋错误。请求：1、解除位于沛县食品城11号楼C2、C3号下层房产的保全查封，停止对该房产的执行；2、请求确认沛县食品城11号楼C2、C3号下层二套房产所有权归属，即该房屋系原告张作莉所有。鹿华辩称，1、涉案房屋通过生效的法律文书已可以确认归贺本苏所有，贺本苏与鹿华因民间借贷纠纷一案不履行法律文书确定的义务，沛县人民法院将贺本苏所有的涉案房屋查封并予以执行有事实及法律依据；2、张作莉主张涉案房屋的所有权但没有相关证据予以证实。请求驳回张作莉的诉讼请求。贺本苏未答辩，亦未向本院提供证据。经审理查明：2016年9月2日，本院对鹿华诉贺本苏民间借贷纠纷一案出具（2016）苏0322民初1473号民事调解书：贺本苏于2018年9月2日前返还原告鹿华借款1800000元。2015年7月14日，本院根据鹿华的申请，作出（2015）沛民诉保字第0101号民事裁定：查封沛县东风路食品城11号楼C2、C3号楼下层二处房产，保全价值49万元。在鹿华与贺本苏民间借贷纠纷一案审理过程中，鹿华要求继续查封该房产，追加保全价值至180万元。本院于2016年8月29日作出（2015）沛民初字第1473号民事裁定书：查封贺本书（苏）位于沛县，保全价值180万元。根据鹿华的申请，本院于2018年9月14日立案执行，案号为（2018）苏0322执2589号。案外人张作莉对本案执行标的提出异议后，本院于2019年3月19日作出（2019）苏0322执异45号执行裁定，驳回案外人张作莉的异议请求。案外人张作莉不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2000年8月21日，徐州发达房地产开发有限责任公司（以下称发达公司）与沛县建筑安装工程公司（以下称沛县建安公司）签订建设工程施工合同，约定由沛县建筑安装工程公司承建沛县糖副食品批发市场二期工程(食品城)。沛县建筑安装工程公司与案外人郝大玉签订内部承包合同书，将工程中的16号楼交由郝大玉施工。郝大玉在16号楼基础工程施工完毕后退出了该工程，由贺本苏依前述内部承包合同书约定的内容继续施工。2000年8月19日，徐州发达房地产开发有限责任公司以其组建的沛县糖副食品批发市场项目部名义与沛县建筑安装工程公司签订补充条款，约定以部分两层商用房的预（销售）收入折抵工程款，如承包方未能预（销）售出去，或预（销）售收入不足以折抵工程款，其折抵价格以发包方自己销售商用房的最后价格抵偿承包方工程款。发包方以房折抵工程款后，所抵商用房归承包方所有，需办理产权证照的，发包方予以配合，并按其它购房户条件办理。2001年3月29日，发达公司又与沛县建安公司签订补充协议，其中部分内容为：“三、其余工程款承包方同意以房折抵，折抵的房号、面积依补充条款所附平面图为准，以商用二层11号、12号楼全部，折抵工程款面积共计约4700平方米，价格依《房型售价表》（附后）下浮10％计算。”上述协议签订后，发达公司将上述房屋交付沛县建安公司折抵工程款9898200元。2003年12月29日，沛县建安公司将涉案工程11号楼C2下层、C3抵偿工程款399498.15元给贺本苏。沛县建安公司2004年12月19日出具证明二份，内容分别为：兹有我公司贺本苏同志前去食品城二期11号楼C2下房型相关购房手续，房屋总面积76.90m2，房屋总价款计208033.15元整。请给予办理！（该房以房抵工程款，双方结算完毕）；兹有我公司杜志俭同志前去食品城二期11号楼C3下房型相关购房手续，房屋总面积71.40m2，房屋总价款计191465元整。请给予办理！（该房以房抵工程款，双方结算完毕）。后沛县建安公司将二份证明中贺本苏、杜志俭的名字改为张作莉，并签章确认，交于张作莉。该二处房产自建成后至今未办理产权登记手续。杜志俭诉贺本苏、孟振民间借贷纠纷一案，因贺本苏、孟振未履行义务，杜志俭向本院申请执行。2010年4月23日，本院作出（2008）沛执字第0369-1号民事裁定，查封了涉案房屋。张作莉向本院提出执行异议，主张对本院(2008)沛执字第0369-1号民事裁定书所查封的财产享有所有权，要求本院解除查封，本院作出(2011)沛执异字第0009号民事裁定，驳回了张作莉的异议。张作莉对该裁定不服，并于2011年5月3日向本院提起诉讼。经审理，本院于2012年5月18日作出（2011）沛民初字第0672号民事判决，驳回张作莉的诉讼请求。张作莉不服该判决，提起上诉。2013年7月17日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2013）徐民终字第0027号民事裁定，该案按自动撤回上诉处理。2013年8月9日，贺本苏作为甲方，杜志俭作为乙方，孟振作为丙方签订协议书一份，协议书主要内容为：甲乙丙方因沛县食品城11号楼C2、C3号房地门面房的权属一事达成一致协议：……2、据沛县人民法院（2011）沛民初字第0672号民事判决书，徐州市中级人民法院（2013）徐民终字第0027号民事裁定书，确认了本协议房屋所有权归贺本苏所有。3、贺本苏、孟振因沛县人民法院（2007）沛民二初字第0383号民事调解书，孟振作为担保人已履行还清杜志俭借款义务，故杜志俭放弃对涉案的房屋查封执行并交给孟振占有及所有使用。4、贺本苏因无力偿还孟振因担保未偿还的的借款，自愿将本协议涉案的食品城11号楼C2、C3号房抵偿给孟振，双方互不找差价。……甲方：贺本苏乙方：杜志俭丙方：孟振2013年8月9日。上述二处房产自建成后至今未办理产权登记手续。贺本苏系孟振前妻贺本英的哥哥。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第五项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”具体而言，第三人依据此条主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件:一是第三人(买受人)与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系;二是第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款;三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋;四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。四个要件全部符合，才能阻却法院执行。本案中，虽然张作莉主张2005年3月贺本苏拟向张作莉借款18万元，张作莉要求贺本苏以沛县食品城11号楼C2、C3号下层房产作抵押，但是涉案房屋没有房产证无法办理抵押登记手续，贺本苏做工程急需用钱，18万元不再作为借款而是作为涉案房屋的购房款，因涉案房屋开发商是发达公司，沛县建安公司是承建方，先抵沛县建安公司的工程款后沛县建安公司又抵给贺本苏，贺本苏又出卖给张作莉，因是沛县建安公司以房抵工程款的形式抵给贺本苏，所以开给贺本苏的房产证明改为张作莉，房屋买卖就算完成，后房屋就交付给张作莉，张作莉一直使用至今。并且张作莉提供了盖有沛县建筑安装工程公司财务专用章并将“贺本苏”、“杜志俭”改为“张作莉”的两份《证明》，但无其他证据佐证，尚不足以证实张作莉与贺本苏达成了买卖涉案房屋的协议。另外，卜召美、马常荣作为证人出庭证明涉案房屋由张作莉购买并使用至今，但卜召美作为证人对购买食品城房屋的价格并不清楚，马常荣作为证人只是听张作莉本人陈述借钱是为了购买贺本苏的房子，因此，两人的证人证言亦不能证明原告张作莉购买涉案房屋并使用至今。综上，本院认为张作莉提供的证据不足以证明与被执行人贺本苏之间存在合法有效的房屋买卖关系，张作莉要求停止执行涉案房屋的请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，不应得到支持。另外，涉案房屋未进行产权登记，张作莉要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，亦不能得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告张作莉的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告张作莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  权 伟人民陪审员  唐建民人民陪审员  张红丹二〇二〇年四月二十七日书 记 员  张 萌