重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初26364号原告：朱杰，男，1972年10月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：肖凯，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：刘阳，男，1987年1月11日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：黄**，重庆序章律师事务所律师。被告：胡媛，女，1982年5月27日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：黄洋，重庆中启律师事务所律师。委托诉讼代理人：段晓平，重庆中启律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行，住所地重庆市渝中区打铜街**，统一社会信用代码915001039029416510。负责人：张瑞，行长。原告朱杰诉被告刘阳、胡媛、第三人中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行（下称建行渝中支行）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱杰的委托诉讼代理人唐忠安、肖凯，被告刘阳的委托诉讼代理人黄**，被告胡媛的委托诉讼代理人黄洋、段晓平到庭参加诉讼，第三人建行渝中支行经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱杰向本院提出诉讼请求：1．判令被告刘阳立即支付股权转让款172.5万元及逾期利息（以应付股权转让款为基数，自2016年11月5日起至实际清偿之日止按月息1%计算）；2．判令被告刘阳、胡媛将其位于重庆市北部新区吉兴路X号X幢X单元X-X号房屋交付原告并配合办理房屋过户给原告的转移登记手续。事实及理由：原被告均为秀山县恒丰能源投资有限公司（下称恒丰公司）的股东，被告刘阳登记持有该公司41%的股份，原告登记持有该公司39%的股份（其中原告自有24%，代刘阳持股15%）。2016年9月22日，原告与刘阳签订了《房屋买卖合同》，约定原告将其持有的恒丰公司24%的股份作价292.5万元收购被告位于重庆市北部新区吉兴路X号X幢X单元X-X号房屋（下称案涉房屋），扣除房屋的实际价值120万元后，刘阳还欠原告股权转让款172.5万元。刘阳承诺在2016年11月5日前支付30万元，余款142.5万元应在协议签订之日起三年内分批次全部付清等。同时，刘阳承诺房屋在解封后7个工作日内配合原告办理过户手续。合同签订后，原告未再参与恒丰公司的经营管理，之前管理公司的相关资料也移交给了刘阳。因刘阳未按约付款，其在2016年12月12日出具《欠条》给原告，确认仍欠原告172.5万元，并再次承诺在2017年4月30日前支付30万元，余款按原合同约定履行。目前案涉房屋的查封已经解除，但刘阳不仅不支付股权转让款，也不配合办理房屋的过户手续。原告特依法提起诉讼，望支持诉讼请求。被告刘阳答辩称，1．我与朱杰签订房屋买卖合同后，朱杰没有按约借钱给我还按揭，违反了先履行义务。2．朱杰以股东身份参与了公司的经营管理，仍在行使股东权利，其相关违约行为导致房屋买卖合同没有得到实际履行。综上，朱杰主张的诉讼请求缺乏依据，请求驳回。被告胡媛答辩称，1．本案系房屋买卖合同纠纷，并非股权转让合同纠纷。《房屋买卖合同》约定刘阳出售房屋给朱杰，朱杰以其股权支付对价，本案争议为房屋买卖合同的履行，股权转让款只是房款的支付方式。另合同约定先过户后变更股权，由于房屋一直未办理过户，故股权转让的条件未成就。2．《房屋买卖合同》签订时，胡媛系案涉房屋的共有人，但并不清楚刘阳出售房屋一事，现房屋已属胡媛的个人财产，不同意将房屋过户给朱杰。3．由于案涉房屋的按揭贷款尚未偿还完毕，故合同约定朱杰应借款给刘阳还按揭，但朱杰一直未履行出借义务，违约在先，其无权要求支付股权转让款以及办理房屋过户手续。综上，请求驳回朱杰的全部诉讼请求。第三人建行渝中支行发表意见称，刘阳于2013年12月向我行申请了个人住房贷款，并与我行上级机构建行重庆市分行签订了贷款合同，贷款本金121万元。同时，刘阳以案涉房屋作为抵押物，为该笔贷款提供了抵押担保。截至2019年7月23日，该笔贷款尚欠本金998155.05元、当期利息4075.80元，暂无逾期未还的款项。我行并不清楚本案原被告双方的房屋转让及股权转让等情况，亦不作同意或者不同意的意思表示。如果案涉房屋需要转让，或者房屋买卖合同需要继续履行的，那么，在房屋所有权变更登记之前，应当先向我行归还、结清该贷款的全部欠款，然后持我行或建行重庆市分行出具的贷款结清证明以及同意注销抵押登记的证明，自行前往房屋登记中办理抵押权注销登记。我行充分知晓并理解物权法关于房屋买受人涤除权的规定。请求依法判决。本院经审理认定事实如下，刘阳系案涉房屋登记的权利人，房屋权属登记日期为2014年12月3日。刘阳与胡媛曾系夫妻，二人于2011年1月11日登记结婚，后于2016年11月11日协议离婚，离婚协议约定案涉房屋归胡媛所有。恒丰公司成立于2012年9月3日，注册资本100万元，刘阳、朱杰、包旭鹏系公司股东，出资比例分别为41%、39%、20%。2016年6月20日，刘阳、胡媛共同出具《委托书》两份，委托案外人周晚霞代为办理案涉房屋的提前还款、领取房产证、解除抵押、注销抵押、签订买卖合同、收取房款、办理过户手续等事宜，委托期限至2019年6月19日止。同日，重庆市公证处根据刘阳、胡媛的申请作出（2016）渝证字第37619号、37620号《公证书》，对刘阳、胡媛签署两份《委托书》的行为进行了公证。2016年9月22日，刘阳（甲方）与朱杰（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将其拥有的案涉房屋转让给乙方，作价230万元（因存在按揭贷款，房屋实际价值120万元），在本协议签订后，甲方协助乙方办理房屋的过户手续；乙方以恒丰公司24%的股份作价292.5万元收购甲方房屋，甲方另出具172.5万元的欠条给乙方，承诺在2016年11月5日前归还30万元，剩余142.5万元在协议签订之日起三年内分批次全部还清，其中2017年7月前还32.5万元，2018年2月前、10月前分别还30万元、20万元，2019年5月前还30万元、10月前还清所有款项，如其中有任何一期不能足额按时偿还，就按照每批应还金额的1%作为利息；因甲方房屋目前还有按揭贷款110万元未偿还，房屋的实际价值只有120万元，现由乙方借款给甲方偿还按揭款，如贷款金额不足，则由甲方补足110万元偿还乙方；房屋办理过户到乙方或乙方指定的人名下时将贷款上述未偿还的按揭款等同的数额，并由甲方继续偿还该按揭本息到付清为止；如甲方不能按时支付该按揭本息，则按照甲方支付的按揭本金计算房屋的实际价值，剩余部分本金及利息乙方有权向甲方追偿；甲方可以在签约3年内按时履行偿还按揭义务的期间按照230万元的价格赎回该房屋（甲方已还银行贷款本金要扣除），乙方需积极配合。如乙方在3年内将该房屋转让或抵押给第三人，甲方有权要求乙方赔偿300万元；甲方将房屋过户给乙方或乙方指定的人后，乙方需积极配合将恒丰公司24%的股份转让给甲方；因甲方房屋目前处于冻结状态无法实现过户，一旦房屋解冻，应在7个工作日内积极配合乙方办理房屋过户手续。2016年10月31日，刘阳出具《交接清单》，确认收到朱杰交付的股权转让协议、股东证明同意书等资料。2016年12月12日，刘阳出具《欠条》一张，主要载明：刘阳因收购朱杰持有的恒丰公司股份，按照双方于2016年9月22日签订的房屋买卖合同约定，刘阳应在2016年11月5日前支付30万元给朱杰，但该笔款项未支付，因此还欠朱杰172.5万元，还款方式按照原房屋买卖协议履行，首笔30万元刘阳承诺在2017年4月30日之前归还。除以上欠条内容外，刘阳与朱杰之间无其他任何债权债务。2017年12月18日，刘阳、朱杰、包旭鹏签署《公司股东会决议》、《公司股东会纪要》各一份，对于恒丰公司下一步经营发展等事宜作出了决议。另查明，恒丰公司的公司章程规定股东会具有决定公司经营方针、投资计划等职权，股东会会议每年定期召开一次，另经代表1/10以上表决的股东、执行董事、监事提议，应召开临时会议。因刘阳、胡媛与案外人何志勇、何红军、冯高明等存在纠纷，案涉房屋于2016年7月5日被本院依法查封，相关查封现已解除。庭审中，朱杰陈述，朱杰转让给刘阳的股权比例是24%，转让价款为402.5万元，包括房屋估价230万元（其中110万元需由刘阳借款偿还给第三人），以及172.5万元的欠条。周晚霞是朱杰及其配偶设立的重庆趣购网络信息咨询有限公司的员工，其与刘阳、胡媛没有关系。因朱杰平时事务较多，周晚霞是其多年的员工，朱杰有重要的事项就交给周晚霞处理，刘阳、胡媛办理公证后就将公证书原件交给朱杰了。若朱杰主张的诉求得到支持，朱杰愿意偿还案涉房屋的剩余按揭贷款。刘阳陈述，朱杰转让给刘阳的股权比例是24%，转让价款为292.5万元，包括房屋实际价值120万元以及欠条载明的172.5万元。根据合同约定，未归还的按揭贷款需由朱杰出借110万元给刘阳偿还，刘阳用房屋贷款后，仍有不足的，再由刘阳补足。刘阳仅是有意向委托周晚霞出售案涉房屋，其并不清楚公证书原件为何在朱杰处，朱杰也未证明周晚霞是其公司的员工。由于朱杰没有履行《房屋买卖合同》约定的出借义务，合同未实际履行，刘阳在离婚时便将案涉房屋分配给了胡媛，剩余的按揭贷款由刘阳负责偿还。胡媛陈述，胡媛曾委托周晚霞处理案涉房屋的出售事宜，公证书由周晚霞保存，但不清楚公证书已交给了朱杰。与刘阳签署离婚协议时，胡媛并不清楚案涉房屋已经出售给了朱杰。现房屋属胡媛所有，按揭贷款由刘阳负责偿还。上述事实，有房屋买卖合同、欠条、交接清单、公证书、公司章程、公司股东会决议、公司股东会纪要、档案查询结果、民事裁定书、协助执行通知书、离婚登记申请表、离婚协议书以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，朱杰与刘阳签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，朱杰以其持有的恒丰公司24%的股份作价292.5万元收购刘阳名下的案涉房屋，房屋价值230万元，由于存在按揭贷款，房屋的实际价值为120万元，故刘阳另出具172.5万元的欠条给朱杰。合同签订后，朱杰于2016年10月31日向刘阳移交了相关资料，刘阳于2016年12月12日出具《欠条》，确认因其未按照《房屋买卖合同》的约定支付股权转让款30万元，故尚欠朱杰172.5万元。通过上述事实，朱杰在签订合同后向刘阳移交了相关资料，刘阳在出具《欠条》时确认尚欠朱杰172.5万元，可知刘阳对于履行《房屋买卖合同》并不持异议，且已在应支付的股权转让款中抵扣了案涉房屋的实际价值，其抗辩合同尚未履行的意见不能成立，本院不予采纳。对于刘阳抗辩朱杰未履行出借义务且仍在行使股东权利，故不应支付股权转让款的意见。根据《房屋买卖合同》的约定，朱杰借款给刘阳用于偿还按揭贷款，但相关款项仍应由刘阳负责偿还，刘阳已向朱杰出具《欠条》，确认未支付的款项以及付款方式等，朱杰未向刘阳提供借款并不会导致股权转让合同无法履行。另由于朱杰与刘阳未办理股权变更手续，朱杰仍是公司章程上载明的股东，其根据公司章程的规定签署公司决议、纪要的行为不具有拒绝履行股权转让合同的意思。综上，朱杰要求刘阳支付股权转让款172.5万元符合法律规定，本院予以支持。关于逾期利息。因刘阳未按约付款，根据《房屋买卖合同》的约定，应按照每批应付款金额的1%支付利息，按照合同约定的付款金额及付款时间，本院支持为：从约定的应付款之日起，以应付款金额为基数，按照月利率1%计算至付清之日止，即以30万元为基数，自2016年11月6日起；以32.5万元为基数，自2017年8月1日起；以30万元为基数，自2018年3月1日起；以20万元为基数，自2018年11月1日起；以30万元为基数，自2019年6月1日起；以30万元为基数，自2019年11月1日起，均按照月利率1%计算至付清之日止。关于案涉房屋的交付及办理过户手续。对于胡媛抗辩不同意出售房屋的意见。案涉房屋取得于刘阳、胡媛夫妻关系存续期间，《房屋买卖合同》成立于胡媛与刘阳签署《离婚协议书》之前，朱杰购房先于刘阳、胡媛对房屋的分配，且刘阳已用房屋的实际价值抵扣了部分股权转让款。2016年6月20日，刘阳、胡媛出具《委托书》，委托案外人周晚霞代为办理案涉房屋的还款、解除抵押、签订买卖合同、收取房款、办理过户手续等事宜，并办理了公证，胡媛应当知晓案涉房屋将要出售的事实。现朱杰持有公证书原件，并与刘阳签订了《房屋买卖合同》，朱杰有理由相信胡媛知晓其购买案涉房屋的事实。综上，胡媛的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。根据《房屋买卖合同》的约定，刘阳应在房屋解冻后7个工作日内配合朱杰办理房屋的过户手续。目前案涉房屋的相关查封已经解除，抵押权人建行渝中支行明确表示知晓房屋买受人涤除权的规定，并同意在归还、结清案涉房屋贷款的全部欠款，以及办理相关的结清手续后，办理房屋的抵押权注销登记。综上，朱杰在偿还完银行贷款并办理房屋的抵押权注销登记后，刘阳、胡媛应将案涉房屋交付并过户给朱杰。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘阳于本判决生效之日起五日内向原告朱杰支付股权转让款172.5万元；二、被告刘阳于本判决生效之日起五日内向原告朱杰支付逾期付款利息（以30万元为基数，自2016年11月6日起；以32.5万元为基数，自2017年8月1日起；以30万元为基数，自2018年3月1日起；以20万元为基数，自2018年11月1日起；以30万元为基数，自2019年6月1日起；以30万元为基数，自2019年11月1日起，均按照月利率1%计算至付清之日止）；三、被告刘阳、胡媛于朱杰向中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行偿还完毕按揭贷款并办理抵押权注销登记之日起五日内将位于重庆市北部新区吉兴路X号X幢X单元X-X号房屋交付原告朱杰并办理过户至原告朱杰名下；四、驳回原告朱杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22208.26元，减半收取11104.13元，由被告刘阳、胡媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  郭麟二〇二〇年四月十四日书记员  杨妮