内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终624号上诉人（原审被告、反诉原告）：张世红，女，1977年9月1日出生，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：任彦斌，内蒙古恩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：任娜，内蒙古恩泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王国栋，男，1970年1月15日出生，个体工商户，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人:希荣，内蒙古经远律师事务所律师。上诉人张世红因与被上诉人王国栋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初5342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张世红上诉请求：撤销一审判决第二、三、六项；驳回王国栋的全部诉讼请求；王国栋向张世红支付房屋占有使用期间的水费210元、电费9089.02元、物业费5776元、暖气费10589元；王国栋向张世红支付违约金28000元；一、二审案件诉讼费用由王国栋负担。其上诉的事实和理由为：一、一审法院对于本案事实未依法予以认定。首先，一审判决中认定案涉房屋不具有专用烟道，该认定与事实不符。案涉房屋在出租给王国栋前，一直由案外人承租用于餐饮经营，案外人以及张世红对于案涉房屋经营餐饮所需烟道、排风、降噪等设备都投入了大量的资金，并进行了相应的改造，以使房屋具备经营餐饮的条件；且王国栋亦是在实地考察后，才与张世红签订的租赁合同。因此，一审法院作出的该认定与房屋客观情况不符。其次，一审判决关于张世红未及时告知王国栋案涉房屋道路封闭情况的认定与事实不符。告知案涉房屋门前道路封闭并非张世红的义务，王国栋承租案涉房屋前，包头市交警支队及相关部门通过广播、公告、网络等方式对道路封闭的时间、路段进行了公示。王国栋作为房屋承租人，其负有调查的义务。且修路并非双方当事人可控行为，因此，无论是从法律角度还是从合同约定，张世红作为出租人均不承担告知义务，且案涉房屋承租期限为五年，修路仅为几个月，修路因素并不足以影响合同目的的实现。修路因素仅是合同履行过程中出现的正常商业风险，对此应由承租方王国栋自行承担，张世红没有义务承担修路所产生的风险以及责任。再次，本案诉讼前及诉讼过程中，张世红为了避免损失的扩大曾提出提前解除合同，由他人另行租赁，但王国栋对于张世红的提议从未给出答复，而是一直占用案涉房屋并明确表示不同意转租。因此所产生的全部法律后果应有王国栋自行承担，且王国栋向人民法院提起诉讼，并非是止损，如上所述，一份五年的租赁合同，修路时间仅占四个月，所以，合同目的并非因此而无法实现。二、王国栋向张世红所交付的履约保证金不应退还。双方在合同中所约定的履约保证金系为确保双方合同履行过程中能够严格遵守诚实信用而设立，本案中，王国栋提前四年解除租赁合同，严重违反了公平、诚实守信的民事法律原则，更是严重违反了合同义务。故对于王国栋要求返还履约保证金的主张不应得到支持。三、张世红所提出的要求支付取暖费和物业费的诉讼主张人民法院应当予以支持。在双方当事人签订的租赁合同中明确约定租赁期间产生的取暖费及物业费由承租方承担，而案涉租赁合同的解除时间应在人民法院判决解除后，且王国栋迄今为止仍实际控制案涉房屋，由此产生的的取暖费以及物业费依约应由王国栋承担至房屋实际退还之日止。一审法院解除双方签订的租赁合同，而判决时双方的租赁合同并未从法律角度解除，人民法院的判决更不具有追溯力，无法产生追溯到王国栋提出诉讼时即合同解除的法律效力。由此可见，王国栋在占用案涉房屋期间，双方合同并未解除前，所产生的取暖费和物业费应当由王国栋承担。四、王国栋向张世红实际返还房屋的时间为2019年12月31日之后，而一审法院却认定租赁合同解除的时间为2019年8月15日，自该时间节点后，张世红无权要求王国栋支付房屋租赁费。一审法院对于王国栋起诉后，仍一直实际控制及占用房屋的事实状态，未依法进行认定，而通过双方当事人的微信记录可以反映出，即使在王国栋起诉后，其仍然实际控制房屋，且再次向张世红提出要将案涉房屋转租给第三人使用的要求，一审判决不仅对合同解除的法律后果赋予追溯效力，还无视王国栋占用案涉房屋的事实，导致案件判决结果错误，恳请二审法院依法予以纠正。王国栋答辩称，首先，2019年4月14日，双方签订《商铺租赁合同》，约定张世红将案涉房屋出租给王国栋作为餐饮使用，王国栋依约向张世红交纳了相关费用，不存在违约行为，但在第二天就发生王国栋所承租的房屋门前唯一道路被封闭的情况，而张世红在签订合同时并未将该情况告知王国栋，致使王国栋无法对案涉房屋进行装修，更无法进行使用，所以张世红要求其支付水电费不符合公平原则，亦无事实依据。其次，张世红所出租的房屋不能从事餐饮行业，不符合双方合同目的，张世红的行为已经构成根本违约。张世红关于案涉房屋在王国栋承租前亦是用于餐饮经营，并不影响双方合同目的实现的主张，因包头市人民政府于2019年3月12日发布了第六号文件，该规定直接导致王国栋所承租的商铺无法进行餐饮经营，根据我国相关法律规定，张世红的行为已构成违约，合同目的不能实现，应当解除双方签订的租赁合同。再次，张世红在出租案涉房屋时并未尽到告知义务，其主观存在恶意，故其应当承担赔偿王国栋全部损失的责任。最后，张世红不具备向王国栋主张取暖费和物业费的主体资格，取暖费和物业费应当由物业公司和供暖公司主张，而并非是张世红。且王国栋起诉时并未到供暖期，故王国栋不应当向张世红支付取暖费。张世红主张物业费应当由王国栋承担无疑加重了王国栋的责任，基于张世红的违约行为，其全部损失应当由其自行承担。王国栋向一审法院起诉请求：1.判令解除双方所签订的《商铺租赁合同》；2.判令张世红向王国栋返还租金70000元；3.判令张世红向王国栋返还保证金5000元；4.判令张世红向王国栋返还相关用品费用30000元；5.案件诉讼费由张世红承担。张世红向一审法院提出反诉请求：1.判令王国栋支付其占用案涉房屋期间产生的水费210元，电费9089.02元，物业费5776元，暖气费10589元，以上共计25664.02元；2.判令王国栋支付张世红违约金28000元；3.本案本诉与反诉的诉讼费由王国栋承担。一审法院认定的事实：2019年4月14日，双方签订《商铺租赁合同》，约定张世红将其位于包头市昆区松石名第2号商铺出租给王国栋作为餐饮使用，租期从2019年5月1日起至2024年4月30日止，其中2019年5月1日至2022年4月30日房租为每年140000元，半年一付；2022年5月1日至2024年4月30日房租为每年150000元，半年一付。同时约定王国栋在签订合同之日交纳5000元作为房屋使用保证金，待合同期满后王国栋付清所有费用后，张世红将保证金全额退还王国栋，且租赁期间的相关税费均由王国栋承担。并约定王国栋一次性向张世红支付30000元，房屋内的家具、灶具等相关用品归王国栋所有。合同签订后，2019年5月1日，张世红向王国栋出具收据3张，包括半年租金70000元、保证金5000元及家具款30000元。2019年3月28日，包头市公安局交通管理支队发布《关于稀土大街（阿尔丁大街-林荫南路）占道施工实施全封闭交通管制的通告》（下称“通告”），通告决定，从2019年1月15日至2019年7月16日期间，对稀土大街（阿尔丁大街-林荫南路）段道路采取全封闭的交通管制措施。2019年4月15日，涉案房屋所在的上述大街道路被封闭。2019年10月12日，张世红交纳涉案房屋2019年5月3日至2019年8月3日的电费共计14089.02元，其中上次余额5000元，本次交纳9089.02元；2019年10月12日，张世红交纳2019年5月1日至2020年5月1日的物业费5776元。2019年10月15日，张世红交纳水费3550元。另查明，《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。涉案房屋属于该法条规定的商住综合楼内与居住层相邻的商业楼内房屋。2019年3月12日，包头市人民政府签发包府发6号文件《包头市人民政府关于进一步加强餐饮服务业油烟噪声污染防治工作的通知》，通知规定自2019年2月起，新申请餐饮服务单位属于《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定情形的，市场监管部门不予认可。一审法院经审理认为，双方于2019年4月15日签订商铺租赁合同，对双方的权利及义务做了明确的约定，王国栋租赁张世红房屋是为经营餐饮业。本案中，张世红未及时告知王国栋自2019年4月15日起，涉案房屋所在的上述大街道路被封闭的情况。且涉案房屋属于商住综合楼内与居住层相邻的商业楼内房屋，王国栋在涉案房屋内继续经营餐饮的合同目的无法实现，王国栋主张解除合同的诉讼请求，该院予以支持。张世红未及时告知王国栋涉案房屋所在道路被封闭的情况，而王国栋在租赁房屋之前未对相关法律、政策进行必要的了解。双方对于合同解除的后果均存在一定过错。王国栋于2019年8月15日递交诉状要求解除合同，是一种及时止损的行为，张世红拒绝解除合同致使损失扩大，2019年8月15日之后的房屋空置损失应由张世红承担。故王国栋应当支付张世红2019年5月1日至王国栋递交诉状之日即2019年8月15日房屋占用期间的租金40833元（70000元÷6个月×3.5个月）（王国栋已预付租金70000元）、水费210元、电费9089.02元、物业费1685元（5776元÷12个月×3.5个月=1685元），张世红应返还王国栋2019年8月16日起的租金29167元（70000元-40833元=29167元）以及双方约定的保证金5000元。王国栋于2019年5月1日支付30000元购买案涉房屋内家具、灶具等相关用品，并实际占有使用，该家具、灶具等相关用品的所有权自2019年5月1日起即转移至王国栋名下，故不存在返还30000元的问题，王国栋可对上述物品自行处置。因2019年5月1日至2019年8月15日不在供暖期，故张世红关于暖气费的诉讼请求，该院不予支持。张世红主张违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国物权法》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告王国栋与被告张世红签订的《商铺租赁合同》；二、被告张世红于本判决生效后十日内返还原告王国栋自2019年8月16日起的租金29167元；三、被告张世红于本判决生效后十日内返还原告王国栋保证金5000元；四、反诉被告王国栋于本判决生效后十日内支付反诉原告张世红水费210元、电费9089.02元、物业费1685元；五、驳回原告王国栋的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张世红的其他诉讼请求。本诉案件受理费2400元（原告已预交），由原告王国栋负担1571元，由被告张世红负担829元；反诉案件受理费570.8元（反诉原告已预交），由反诉原告张世红负担434元，由反诉被告王国栋负担136.8元。二审中，张世红向本院提交双方当事人于2019年8月22日至12月31日期间的短信聊天记录，用以证明2019年8月22日，王国栋还提出要对案涉房屋进行转租，同时要求张世红协调物业在案涉房屋上开一个后门，到2019年12月31日，王国栋领取一审判决书后仍然占有案涉房屋，张世红为了减损，以短信的方式通知王国栋归还房屋，这也印证了一审判决房屋租金截止的时间与客观事实是不符合的，且王国栋没有对合同解除作出具体行为。张世红质证称，真实性和证明目的均不予认可。该份短信截屏无法与原件核对，故真实性无法确定，证明目的也不符合客观事实，该份证据反而证明了王国栋与张世红进行多次沟通，王国栋向张世红提出转租房屋是为了减少双方损失，所以一审认定的合同解除时间为2019年8月15日是符合客观事实的。在王国栋没有收到一审法院的判决书之前，对于案涉房屋内物品等归属并不明确，故王国栋不敢轻易做出处理，在王国栋拿到一审判决书后，及时到案涉房屋内取走了判归其所有的物品，这一事实并不影响合同的实际解除。经本院审查认为，张世红提交的短信记录为复印件，无法与原件核对，本院依法不予采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。另查明，案涉房屋属于“上宅下店”，且无法办理营业执照。上述事实有《谈话笔录》、包府发〔2019〕6号《包头市人民政府关于进一步加强餐饮服务业油烟噪声污染防治工作的通知》在案佐证。本院认为，双方当事人对于《商铺租赁合同》的真实性、王国栋交纳租金、保证金、家具款的数额以及案涉房屋前道路封闭时间的事实均不持异议，本院依法予以确认。本案双方当事人争议的焦点问题为：一、双方当事人对于合同解除是否存在过错；二、张世红是否应当退还王国栋租金以及物业费和取暖费是否应当由王国栋负担；三、张世红是否应当退还王国栋保证金；四、王国栋是否应向张世红支付违约金。一、关于双方当事人对于合同解除是否存在过错的问题。王国栋主张张世红在出租案涉房屋时并未告知其修路的事实，且张世红向其出租的房屋属于“上宅下店”，根本无法办理营业执照。张世红辩称其对此没有告知义务，且几个月的修路时间并不能导致合同目的不能实现。对此，本院认为，首先，双方签订的《商铺租赁合同》中第一条明确约定，张世红需保障案涉房屋在良好及可租赁的状态下出租给王国栋作为餐饮使用，因此，案涉房屋门前道路是否畅通，会影响承租人王国栋承租案涉房屋的意愿，故张世红没有履行告知义务存在过错。而王国栋作为承租人，在承租案涉房屋前亦有对案涉房屋周边环境进行考察的义务，王国栋没有尽到注意义务，其对此亦存在过错。其次，根据包府发（2019）6号文件《包头市人民政府关于进一步加强餐饮服务业油烟噪声污染防治工作的通知》第（一）条第1项“1、严控审批范围。按照《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定，禁止在居民住宅楼、未配备设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废弃的餐饮服务项目。自2019年2月起，新申请餐饮服务单位属于以上情形的，市场监管部门不予许可”的规定以及第（二）条第2项“对已形成“上宅下店”或无独立商业产权的餐饮服务单位要逐步退出市场，房屋租赁合同到期或者更换经营者（法人）的，各级市场监督部门不再受理有关餐饮变更、延续等行政审批事项”的规定可知，形成“上宅下店”的餐饮服务单位申请办理营业执照的，市场监管部门不予许可。本案中，从王国栋一审提交的照片来看，案涉房屋确属“上宅下店”的情形，且二审法院向工商局工作人员李智所做谈话笔录对于案涉房屋属“上宅下店”不予办理餐饮营业执照的事实亦予以确认，故张世红关于案涉房屋不属于“上宅下店”能办理营业执照的抗辩主张缺乏事实依据。因双方当事人在签订租赁合同前均未了解相关政策法规，导致合同目的不能实现，双方对此均存在过错。综上，一审法院认定双方当事人对于合同解除均存在过错并不不当。二、关于张世红是否应当退还王国栋租金以及物业费和取暖费是否应当由王国栋负担的问题，一审判决对此论述准确，此处不再赘述。关于张世红提出的一审判决认定双方签订的租赁合同于2019年8月15日解除，此后房屋空置产生的费用均由其承担错误的主张，因一审判决中关于“原告于2019年8月15日递交诉状要求解除合同，是一种及时止损的行为，被告拒绝解除合同致使损失扩大，2019年8月15日之后的房屋空置损失应由被告承担”的论述并非是对双方租赁合同解除时间的认定，而是根据双方的过错程度，对已经产生的损失在双方当事人之间进行分担，故张世红的该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。三、关于保证金是否应当退还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方合同解除后，张世红应当向王国栋退还保证金。四、关于王国栋是否应向张世红支付违约金的问题。因双方当事人对于合同解除均存在过错，均应承担相应责任，故张世红要求王国栋支付违约金的主张，本院不予支持。综上，张世红的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2970.8元，由上诉人张世红负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓燕审 判 员 王雅琴审 判 员 董婷婷 二○二○年四月二十九日法官助理 常慧青书 记 员 赵昱普附：本判决所引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。