辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初68号原告：营口市城乡建设与公用事业中心，住所地：营口市站**市府路**，统一社会信用代码12210800MB16085445。法定代表人：刘智弘，系单位主任。委托诉讼代理人：刘育伟，辽宁海润律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨守锋，男，1988年5月21日出生，汉族，该单位员工，住营口市站**。被告：营口市孙家码头海鲜自助城，住，住所地：营口市站**海天佳苑一社会信用代码：92210802MAOUP2CL4N。经营者：孙军，男，1966年9月18日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：徐东兵，北京圣运律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾蒙蒙，北京圣运律师事务所实习律师。原告营口市城乡建设与公用事业中心（以下简称“公用事业中心”）与被告营口市孙家码头海鲜自助城（以下简称“孙家码头”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘育伟、杨守锋，被告的经营者孙军及委托诉讼代理人徐东兵、贾蒙蒙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求判令腾退房屋；2、请求判令被告给付租金650192元及利息106000元，利息计算至2019年11月1日（利息暂定从欠租之日至实际给付之日，按同期贷款利率计算）；3、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据营综开字【2010】19号文件、营编发【2015】44号文件、营委办发【2018】52号文件、营编发【2019】24号文件，营口市保障住房管理服务中心（以下简称保障房中心）现行政归属于本案原告营口市城乡建设与公用事业中心。另根据营发改投资【2008】354号文件及《国有建设用地使用权出让合同》，位于营口市站**甲8门市房，房屋产权为国有，原告是该房产管理者，故原告对本案具有诉讼主体资格。2012年与案涉房屋相邻的海天佳苑小区渤海大街临街门市租金均价为30元/平方米/月，被告与原告达成口头协议按照市场价30元/平方米/月租赁案涉房屋，被告承诺先支付部分款项（2012年6月12日实际支付5万元，2012年9月18日实际支付82321元），日后再签署租赁合同，后期原告去签订合同时被告以各种理由拒签，并非法使用该房屋。原告认为，案涉房屋是国有资产，被告无权予以占用获利，根据辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司出具的房地产估价报告(辽嘉估字【2017】632号）：案涉房屋租金评估单价28元/m2/月，建筑面积314.01m2，2012年6月12日（按照第一笔5万元订金收据时间为准）至2019年11月12日被告占用期间，租金合计782513元（28元*314.01平方米*89个月），扣除已支付的132321元，实际欠款650192元。综上，被告的行为已经严重侵害国有资产权益，故原告依法提起诉讼，要求被告腾退房屋，并给付合同期内以及合同期外租金及利息。被告辩称，1、本案被告同原告之间没有房屋租赁关系，也没有房屋租赁的事实存在。原告所说的租赁合同出租方营口市保障住房管理服务中心现归属于本案原告，而被告与该中心没有签订过租赁合同，只是在2012年处于预防性措施分两次向营口市保障性住房管理服务中心支付过订金，被告认为这两个单位不是同一机构。即使是同一机构，被告也没有与该机构签订房屋租赁协议，并且根据《行政单位国有资产管理暂行办法》第25条或者《事业单位国有资产管理暂行办法》第21条的规定，该房屋为国有资产，其出租需要办理审批手续，我们从未见过相关报批文件。2、本案实际上是房屋征收拆迁补偿的行政纠纷案件，而不是房屋租赁合同纠纷。被告的房屋因棚户区改造进行产权置换，营口市政府动迁办和综合执法局与被告签订安置补偿方案，拟定安置被告一套房屋，后因拆迁方不能按计划安置，营口市政府动迁办和营口市城建开发办给安排了海天佳苑61号楼东的两个门市，被告要装修时，营口市诚助投资公司多人来闹事，后被告了解该房屋又卖给了诚助公司，导致被告拆迁安置落空。经被告多次要求又将海天佳苑53号楼甲6、甲7房屋安置给被告，因两套房屋面积小，不能补偿被告被拆迁的440平方米商业房门面，被告要求将甲8房屋也一并安置，营口市政府动迁办和营口市城建开发办表示同意，但需要一点费用。被告同意在安置补偿结算时予以补差价，基于前面“一房二卖”的教训，被告于是积极行动交付了定金，拿到甲8号房屋钥匙后立即装饰并营业。被告交付的定金是作为日后安置补偿结算时补差价用，不是租金。被告交付定金后直到现在，拆迁办从没有对被告的安置补偿事宜予以落实，没有给付临时安置费、停产停业损失、未办理补偿结算、未办理房屋产权过户。3、纵然有房屋租赁事实，租赁费也应该出自征收拆迁的临时安置补偿。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条，作出房屋征收决定的市县两级人民政府对被征收人的补偿包括（一）被征收房屋价值的补偿（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，市县两级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第22条，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。政府征收拆迁被告房屋，长期不予落实安置补偿方案。被告为了降低停产停业损失，对政府予以极大的信赖，对营口市政府动迁办和营口市城建开发办一直以口头方式进行的房屋安置给予认可，对被安排的房屋进行了装修并营业多年，但是拆迁方一直对补偿安置不予全面落实、不予以办理房产手续。实际上，目前被告作为被拆迁人，一直处于临时安置状态，期间发生的费用，如有的话，也应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，用拆迁方支付的临时安置费来结算，而实际上，拆迁方一直没向被告支付临时安置费。4、应依法驳回原告诉请或中止本案审理，待被告征收补偿纠纷的行政案件结果再行审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据，本院结合其他证据印证，认定事实如下：2010年4月5日，营口市城市建设综合开发办公室拟成立营口市保障住房管理服务中心，归市城市建设综合开发办公室直管，具体负责市本级保障性住房住宅区、商业用房和公共配套设施的监管、维修、维护及招租等非赢利性管理服务工作等，后经营口市政府批准同意设立；2015年12月31日，营口市机构编制委员会批复同意将原市综合开发办承担的保障性住房管理职能与市住房改革与保障办公室整合，组建营口市保障性住房管理办公室；2018年7月9日，营口市委办公室对市直公益性事业单位进行优化整合，将保障性住房管理办公室整合至市社会保障中心；2019年8月2日，营口市委机构编制委员会将市保障性住房管理办公室从市社会保障中心剥离整合至市城乡建设与公用事业中心（即本案原告）。2015年5月15日，营口市国土资源局和营口市城市棚户区改造领导小组办公室签订《国有建设土地使用权出让合同》，合同项下出让的土地位于营口市站前区，面积为9094.65平方米，出让价款42744855元；2015年5月14日，将全部价款分三次向营口市财政局支付完毕。2018年11月6日，经营口市发展和改革委员会批准同意，由营口市城市棚户区改造领导小组办公室负责建设营口市水务公司东回迁楼项目（本案争议房屋包含在该项目中）。2007年5月，营口市人民政府动迁安置办公室对奥林北侧（即翰雨园小区）实施拆迁，其中包括本案被告的经营者孙军名下的一套门市房（面积为379.08平方米），案件审理过程中，被告并未提供孙军的房屋拆迁后，营口市人民政府动迁安置办公室与其签订的房屋拆迁安置补偿协议等文书。另查，2012年6月12日，蔡雨杉向海天佳苑门市交付5万元，收据的收款事由中载明“海天佳苑4#楼甲8门市租金订金”；2012年9月18日，蔡雨杉、孙军向海天佳苑门市交付82321元，收据的收款事由中载明“海天佳苑4#楼甲8外门市租金”，收据上有营口市保障住房管理服务中心现金收讫印章。被告自2012年交付费用后，即占有使用本案争议房屋，至今仍在涉案房屋处经营。又查，原告委托辽宁嘉信房地产土地评估事务所有限公司对本案争议房屋（位于的门市，建筑面积314.01平方米）进行了租金市场价格评估，根据该评估公司2020年3月9日出具的辽嘉估字[2020]N.608号-2的《房地产估价报告》，评估结果为“在价值时点的年租金市场价值（2012年1月1日至2020年12月31日）总价为人民币945798元”，其中，2012年—2014年三年的年租金评估价均为113044元，2015年—2017年三年的年租金评估价均为105507元，2018年和2019年的年租金评估价均为97971元，2020年的年租金评估价为94203元。本院认为，本案的争议焦点问题为原被告之间是否存在房屋租赁关系。庭审中，被告抗辩案件属于房屋征收拆迁补偿的行政纠纷案件，涉案房屋属于营口市人民政府动迁安置办公室给其安置的拆迁补偿房屋，但其未提供针对此房屋相关的安置协议，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。本案中，原被告虽未签订房屋租赁协议，但被告自2012年起至今已经实际占有使用房屋，且被告在2012年6月12日因占用该房屋支付过费用，虽然被告称交付款项为订金，但该辩解理由没有证据支持，本院不予采信；在原告提供的两张收款收据中载明收款事由为租金，交款人为孙军和蔡雨杉、收款人为营口市保障住房管理服务中心，而原告现已经承接了营口市保障住房管理服务中心的管理职能，综上可以认定原被告之间已形成了事实上的房屋租赁关系，故被告应当支付其占用房屋期间的租金；因双方对租金数额未做明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，在对租金数额没有明确约定的情况下，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行，现原告委托评估公司对租用期间房租价格进行了评估，对于该评估报告，被告提出异议，但未能提供证据予以反驳且不申请重新评估，本院审查后对该评估结论予以采纳，被告应当按照评估结论2012年—2014年三年的年租金评估价均为113044元，2015年—2017年三年的年租金评估价均为105507元，2018年和2019年的年租金评估价均为97971元，2020年的年租金评估价为94203元的标准，向原告支付占用房屋期间（即2012年6月12日至2019年11月12日）的租金共计787,691.66元（具体包括：2012年6月12日至2014年12月31日[共计932天，租金为113044元/365天*932天]；2015年1月1日至2017年12月31日[共计三年，租金为105507元*3年]；2018年1月1日至2019年11月12日[共计680天，租金为97971元/365天*680天]），扣除被告已经支付的132,321元，仍应支付租金655,370.66元，现原告现主张租金650,192元，本院予以支持；关于原告诉请的租金利息，现被告逾期支付租金，属于违约行为，因双方未对违约责任作出约定，故本院认为应自原告向法院起诉主张权利之日（即2019年10月29日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息。关于原告要求被告腾退房屋的请求，现原被告未签订租赁合同，且被告至今仍拒绝支付房租，故被告继续占有使用涉案房屋无合法依据，原告作为房屋的现主管部门，其腾退房屋的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定,判决如下：一、被告营口市孙家码头海鲜自助城于本判决生效之日起三十日内将房屋（位于营口市站**甲8门市房）腾退给原告营口市城乡建设与公用事业中心；二、被告营口市孙家码头海鲜自助城在本判决生效之日起三十日内向原告营口市城乡建设与公用事业中心支付房屋占用期间的租金650192元及相应利息，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月29日起计算至租金全部给付之日止。如被告未按指定的期间履行上述判决确定的给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11362元（原告已预交），由被告承担并给付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  赵英姿人民陪审员  朱秀艳人民陪审员  苏月英二〇二〇年四月二十九日书 记 员  陶茹男