广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终282号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******房。统一社会信用代码：914******G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谭国荣，男，1974年2月18日出生，汉族，住广东省阳江市******，公民身份号码：441********。被上诉人（原审原告）：易孟素，女，1974年2月12日出生，汉族，住广东省阳江市******，公民身份号码：44********。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人谭国荣、易孟素商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付违约金2908.47元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由谭国荣、易孟素承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。丰怡公司已按约定期限向产权登记部门递交权属登记所需资料，由于政府审批手续繁琐，延误了办理时间，客观上造成涉案房屋权属登记延迟。而且，丰怡公司为谭国荣、易孟素办理权属登记属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。谭国荣、易孟素也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给谭国荣、易孟素没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息，如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以谭国荣、易孟素的起诉时间作为计付该利息的起算时间。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。谭国荣、易孟素辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助谭国荣、易孟素办理房产证，应支付占用办证税费的利息和逾期办证违约金给谭国荣、易孟素。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。谭国荣、易孟素一审起诉请求：一、依法判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市******房屋不动产权证办理到谭国荣、易孟素的名下；二、依法判令丰怡公司返还办证税费27698元及利息（利息从2017年1月16日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给谭国荣、易孟素；三、依法判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金2908.47元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；四、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年1月15日，谭国荣、易孟素（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市******房出售给谭国荣、易孟素，合同约定建筑面积共133.08平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为581693元；付款方式为公积金贷款，买受人应当于2017年1月15日前支付首期房价款231693元，占全部房价款的40%。余款350000元向指定按揭银行申请贷款支付。第十一条关于交付时间的约定：（1）出卖人应当在2018年2月15日前向买受人交付该商品房。第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款，谭国荣、易孟素和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，谭国荣、易孟素于2017年1月15日支付了代收代缴办证税费共27698元给丰怡公司，此后并按合同约定付清了购房款共581693元给丰怡公司。丰怡公司已于2018年2月15日将涉案房屋交付给谭国荣、易孟素使用。至此，谭国荣、易孟素认为丰怡公司逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋尚未办理初始登记。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票，拟证明其代谭国荣、易孟素缴交了物业维修资金10247元及初始登记费80元，共10327元，谭国荣、易孟素对此予以确认。一审法院认为，谭国荣、易孟素与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现谭国荣、易孟素请求丰怡公司协助办理不动产权登记手续，属法律不能履行的情形，对该项请求，一审法院予以驳回。关于谭国荣、易孟素请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金。根据谭国荣、易孟素、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，谭国荣、易孟素、丰怡公司同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因丰怡公司的原因，谭国荣、易孟素未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向谭国荣、易孟素支付违约金。本案中，涉案商品房已于2018年2月15日交付谭国荣、易孟素使用，按照合同约定，谭国荣、易孟素应在交房之日后的90天内（从2018年2月16日至2018年5月16日），即2018年5月16日前取得该商品房的房屋所有权证书，但谭国荣、易孟素至今未能取得涉案房屋的房屋所有权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”故丰怡公司应当承担违约责任。丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向谭国荣、易孟素支付逾期办理不动产权证违约金2908.47元（581693元×0.5%）。关于谭国荣、易孟素请求丰怡公司返还办证税费及利息。由于丰怡公司逾期办证构成违约，现谭国荣、易孟素主张丰怡公司返还办证税费，一审法院予以支持。谭国荣、易孟素于2017年1月15日支付了办证税费共27698元给丰怡公司，丰怡公司主张其已代谭国荣、易孟素支付的办证费用应予扣减，包括物业维修资金10247元及初始登记费80元，共10327元，谭国荣、易孟素对此予以确认，故丰怡公司应将剩余的办证税费返还给谭国荣、易孟素。本案扣减丰怡公司已支付的必要合理费用，丰怡公司应返还剩余办证税费17371元（27698元-10327元）给谭国荣、易孟素。至于该款的利息问题，虽然谭国荣、易孟素是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用谭国荣、易孟素的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给谭国荣、易孟素。依据谭国荣、易孟素、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付房屋后的90天内即2018年5月16日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2018年5月17日起至丰怡公司付清剩余办证税费给谭国荣、易孟素时止，以17371元为基数计付利息。至于谭国荣、易孟素请求按照年利率6%计付利息，缺乏依据，一审法院不予采纳，一审法院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给谭国荣、易孟素。综上所述，谭国荣、易孟素请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金、返还办证税费及利息，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金2908.47元给谭国荣、易孟素；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费17371元及利息（从2018年5月17日起至实际付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给谭国荣、易孟素；三、驳回谭国荣、易孟素的其他诉讼请求。一审案件受理费282元，由谭国荣、易孟素负担100元，丰怡公司负担182元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。谭国荣、易孟素与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给谭国荣、易孟素是否正确。本案中，谭国荣、易孟素已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给谭国荣、易孟素，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了谭国荣、易孟素的办证费，且构成违约，丰怡公司继续再占有谭国荣、易孟素该款项没有依据，谭国荣、易孟素要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代谭国荣、易孟素支付的部分税费后返还剩余的办证费给谭国荣、易孟素正确。虽然谭国荣、易孟素自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。一审判决丰怡公司自2018年5月17日起以剩余的办证费为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息给谭国荣、易孟素并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息和应从起诉之日起计利息均理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年四月二十日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》