辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初17194号原告：于秀艳,女,1963年1月21日出生,汉族,住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：童海仲,辽宁铭博律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪玉，辽宁铭博律师事务所律师。被告：辽宁中宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区中山路**。法定代表人：范垂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁林,该公司员工。原告于秀艳与被告辽宁中宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于秀艳及其委托诉讼代理人童海仲、被告辽宁中宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人丁林,均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于秀艳向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原被告所签订的《商品房买卖合同》（合同编号0563-02113-0052）有效；2、请求人民法院依法确认不动产沈阳市和平区南五马路256号。第二幢10乘2号为原告所有；3、请求人民法院判令被告承担未能取得房屋权属证书的违约金100378.33元（房屋交付使用在2012年9月之前，以30万元为本金，违约金计算从2012年11月30日暂计至2018年10月29日）4、判令被告协助原告对房屋办理不动产转移登记;5、被告承担本案诉讼费用。原告与被告公司股东王小丽相识。得知被告出售商品房，原告、被告以口头形式订立商品房买卖合同，约定商品房售价30万元整房屋面积152平方米。原告于2001年7月29日向被告支付了30万元全额价款后，被告取得了商品房预售许可证，双方于2004年8月10日定力书面的商品房买卖合同，合同编号563—02113-0052，并进行了备案，确认原告购买的商品房位移沈阳市和平区南五马路256号第2幢10层2号，该商品房建筑面积为155.83平方米。2012年被告向原告交付了房屋钥匙办理入住。原告支付了1万元的入住费。原告将两大包衣物及一些生活用品搬进了屋内。2012年9月15日，原被告达成购买地下停车位的合意，原告向被告支付10万元，收款人王月，是被告公司股东王小丽的儿子。原告多次向被告要求办理不动产登记，被告以各种理由拖延，并承诺一旦条件满足后，就为原告办理不动产登记。2018年10月12日当天，原告发现房子的窗户被更换，用钥匙打不开房屋的门。10月12日，原告拨打110报警，马路湾派出所警察来到现场处理，发现房屋已经被第三人侵占，且正在装修，而之前留下的两大包衣物和生活用品都不见了。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件，适用法律若干问题的解释第二条。第五条的规定，被告已经收到原告全额的购房款，也取得商品房预售许可证明。原被告订立的商品房买卖合同和车位买卖合同有效（，包括口头形式订立的合同）。2004年8月16日原、被告之间买卖合同已经在房产局进行备案；关于被告答辩原告未付清全部购房款，因商品房买卖合同中约定的就是一次性付清购房款，表明原告已经全部付清了，被告称的房屋价款为38万余元，尚未付清剩余房款，因合同原告处的签名系被告提供合同时就存在的，非原告本人签字，及被告未提供曾向原告主张过依合同价格付房款，说明被告认可原告该房屋的价格为30万元；被告以原告未付清房款要求解除合同，被告应提反诉。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条，第八条的规定，被告将房屋钥匙交于原告，是对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告对该房屋系合法占有。被告应向原告承担未办理不动产登记的违约责任。综上请求人民法院维护原告合法权益，支持原告诉讼请求。被告辽宁中宇房地产开发有限公司辩称，购买房子2004年缴款是交了一部分，交到谁无法确定，交了20万元，全款是38万元，后期原告没有交付，被告未向原告交付房屋，王玥系股东王晓丽的儿子属实，但不是公司职工。催缴也没有交才导致这个情况，原告诉称的入住费被告没有收到，原告诉称的诉争房屋钥匙不知如何得来的，诉争房屋内的衣服及椅子，不能证明是原告的。现在我们要求解除这个合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了专用收款收据，商品房买卖合同、收条、房屋电子登记（薄）查询证明等证据本院组织了质证。对原告提交的等证据本院予以确认，在卷佐证。本院认定事实如下：2011年7月，原、被告口头约定，原告购买被告开发的商品房，原告之夫于明在7月29日将购房款300000元交付被告，被告为原告出具专用收款收据一份，收款事由为房款152平方米，2004年8月10日，被告向原告交付合同编号为：（0563-02113-0052）商品房买卖合同，该合同载明：“买受人为原告，出卖人为被告，第三条约定买受人所购商品房为沈阳市和平区南五马路256-2号1-10-2号房，建筑面积155.83平方米，价款为单价2500元每平方米，总金额为389575元。第六条付款方式为一次性付款。买受人签字载明为于秀艳，原告否认系本人签字。2012年9月15日王玥为原告出具收条一份，该收条载明“今收到于秀艳现金十万元（100,000）元整，王玥2012年9月15日”，庭审被告承认被告股东王晓丽之子为王玥，签名是否系股东之子签字不能确认。2004年8月16日诉争沈阳市和平区南五马路256-2号1-10-2号房屋合同备案在原告名下。2018年10月13日原告向马路湾派出所报警，该派出所报警情况登记表中简要报警（案情）情况载明：“2018年10月13日10:06接110指令，指令称在南五马路256-2号1-10-2处房子被别人占着装修了。民警到现场见到报警人，该人称房子是2001年购买未居住发现屋内俩包旧衣服、两个折叠椅丢了，经了解系买卖纠纷，告知双方协商或去法院诉讼”，原、被告协商未果，诉至本院。另被告自认诉争房屋抵押给工程队。原告起诉后向本院提出保全申请，本院2018年11月22日作出（2018）辽0103民初17194号民事裁定书，冻结被告辽宁中宇房地产开发有限公司名下银行存款900378.33元或查封其他等值财产。再查明，上述诉争房产在房产登记机关无初始备案登记。本院认为，被告为原告出具的专用收款收据及原、被告之间的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，自愿行为，合同依法成立，合法有效，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故对原告要求确认双方商品房买卖合同有效的主张，予以支持；关于原告主张上述诉争房产归原告所有之主张，因诉争房产双方虽办理了合同备案登记，但未办理物权转移登记，原告与被告之间仅发生债权的效力，故原告请求确认诉争房屋归其所有，无法律依据，不予支持；关于原告主张判令被告承担未能取得房屋权属证书的违约金100378.33元（房屋交付使用在2012年9月之前，以30万元为本金，违约金计算从2012年11月30日暂计至2018年10月29日），因原告明确确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》（合同编号0563-02113-0052）有效，故双方合同总价款应为389575元，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限未能房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…”，因原告也未足额按照合同约定全额交付购房款，双方均属违约，故对原告该请求，不予支持；关于原告主张被告为原告办理转移不动产登记，因诉争房产未有初始备案登记，故对原告的该请求，不予支持；关于原告主张已合法占有诉争房屋，因被告否认，且原告未提供合法占有的证据，故对原告的该主张，不予支持。关于被告提出的解除与原告之间的诉争合同，因未提出反诉，故不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《中华人共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条、第十八条之规定，判决如下：一、原告于秀艳与被告辽宁中宇房地产开发有限公司2004年8月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0563-02113-0052）有效；二、驳回原告于秀艳的其他诉讼请求。案件受理费12803元，保全费5000元，由被告辽宁中宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 罗 强人民陪审员 荆 波人民陪审员 陈 英二〇二〇年四月十七日法官 助理 刘 丽书 记 员 杨舒平