广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终655号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市源联塑胶制品有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇同胜工业区**。法定代表人：罗定，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李显文，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂正浩，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市初橙科技有限公司，住所地广东省深圳市龙华区观湖街道松元厦社区********写字楼902。法定代表人：龚本银，该公司经理。上诉人中山市源联塑胶制品有限公司（以下简称源联公司）与上诉人深圳市初橙科技有限公司（以下简称初橙公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初4446号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人源联公司上诉请求：撤销一审判决并支持源联公司的诉讼请求，驳回初橙公司的反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，导致判决错误，应当依法予以改判。一、初橙公司出租给源联公司房屋每层按1025平方米计算租金，而每层实际面积远少于该面积是客观事实，实属合同欺诈，一审法院认定错误。1.根据源联公司提供的微信聊天记录、录音资料等，充分证实签订协议前，初橙公司已明确出租给源联公司的房屋平均为1025平方米/层，源联公司基于整个厂区系统一房产证，不能明显区分每层的实际大小，基于对初橙公司系专业房屋出租，双方一旦达成会形成长期的互利共赢，自以为初橙公司会基于诚实信用的原则告知源联公司真实情况，也基于房屋面积不会因时间变化而变化，相信初橙公司也不会乱报，为此以初橙公司所报面积核算总体之面积是否满足源联公司所需，也按此核算和协商租金价格。2.根据源联公司与初橙公司之间租金金额的标准精确到个位，也可印证双方是按一定面积及一定单价确定租金金额，根据日常常理，双方租赁属于大额租赁，如若是整个论价，通常应是仟位或佰位的取整，正常情况不会计价还价到个位。一审认定系整体出租不以面积计价显然错误。3.一审认定源联公司租赁的房屋除整层外，还包括大院、铁皮房等，如双方按约定面积计算租金，对比初橙公司与产权人签订的合同无明显的利润增加，从而作出初橙公司赠送不小的面积区域不符合常理显然错误。首先，相关证据充分证实，双方签订协议前，已明确其他面积以赠送的方式处分，初橙公司辩解该部分是赠送，但根据招商整体安排，该部分已折算入整体出租面积。如果是已折算到整体面积进行出租计算租金，不存在赠送的事实。基于该事实，初橙公司就是明显的欺诈。其次，一审认为若不计算其他区域面积租金，初橙公司无明显的利润增加显然错误。没有明确的规定初橙公司应增加的利润空间是多少，初橙公司转租的租金已超过原承租的租金，没有不合理之处。再次，初橙公司认为按实际面积计租的单价如不计算其他租赁面积，完全可提高单价进行协商，符合条件接受，不符合就放弃。源联公司也可通过真实的情况评判其将承租的租赁物租金是否划算，从而作出是否承租的决定。如果初橙公司诚实守信，断不需要通过表面告诉源联公司其他区域均赠送，暗地里实际已计入出租面积，造成源联公司误认为租赁该房屋还是比较划算的错觉。如果初橙公司当初据实相告，源联公司自能作出正确的商业评判。最后，初橙公司出租的房屋，除收取租金外，还收取管理费及水电差额，其利润空间为租金、管理费、水电费差额等费用的综合，一审评判不计算其他区域无利润增加，从而作出整体租赁的推断明显错误。二、初橙公司将不能用于出租的1栋三楼出租给源联公司，欺诈事实清楚，但一审对该事实的民事法律性质及后果未作任何之评判，显然错误。一审判决已认定：2019年1月8日，香港志峰投资有限公司（以下简称志峰公司）与初橙公司已签订《房屋租赁合同补充协议》约定，初橙公司在租赁期间应保留1栋三楼作为办公区域，合理使用办公区域内的设施物品，不可以私自改造。初橙公司与志峰公司通过补充协议方式进行约定，系基于原合同的特别约定，应当系志峰公司的特别要求，也是对初橙公司承租该房用途及转租权利的特别限制。但初橙公司隐瞒该事实，将明确约定用于初橙公司办公，排除初橙公司转租他人用于其他用途的房屋租赁给源联公司。源联公司承租该房，必然存在无效之效力风险及相关权利限制。除整体面积缩水外，该层事实占据了源联公司承租面积的六分之一。综合起来将严重影响源联公司根据公司生产经营的需要选定承租物的预判，也会严重影响源联公司独立使用整栋楼安全产生管理的初衷。该事实充分证实初橙公司欺诈行为客观存在，源联公司完全可根据该事实提出撒销双方合同，但一审法院虽客观认定了该事实，但却未对该事实的法律性质及是否属于欺诈等进行任何评判，作出不存在欺诈的认定，显然说理不清。综上，初橙公司的行为已构成合同欺诈，根据合同法第五十四条的规定，请求二审法院撤销涉案合同，并支持源联公司的诉讼请求，驳回初橙公司的反诉请求。针对源联公司的上诉意见，初橙公司答辩称：对于源联公司的上诉请求、事实和理由不予认可。双方签约前，源联公司已经查看了涉案租赁物的房产证及初橙公司与产权人签订的租赁合同，源联公司对于涉案租赁物的状况是十分清楚的，初橙公司不存在欺诈的问题。对于中介费的问题，中介是源联公司带来的，源联公司承诺支付中介费，但最后是初橙公司支付的中介费。对于源联公司的解除合同、不支付租金的行为，对初橙公司造成了巨大的损失（租金收入损失、员工工资等）。另外，一审判决结束后，源联公司表达了和解的意愿，但是源联公司仍进行上诉。上诉人初橙公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第四项；二、维持一审判决第二项源联公司赔偿初橙公司损失额393188元；三、判决确认初橙公司与源联公司签订的《房屋租赁合同》于2019年4月29日解除；四、判决初橙公司没收源联公司的押金362125元；五、改判初橙公司无需向源联公司返还预付款106375元。事实和理由：一、一审法院认定事实有错误。1.一审法院判决中回避了初橙公司与源联公司双方解除《房屋租赁合同》的解除时间。一审法院的判决相当于涉案合同签订之日就解除，该判决与事实不符。源联公司没有请求解除合同，源联公司法庭上认可的解除合同时间为2019年4月29日，一审判决结果相当于把解除涉案合同的时间视为“签订合同的当日”。源联公司从始至终都主张的是撤销涉案合同，没有提出解除涉案合同的诉求。一审法院认定初橙公司与源联公司签订的合同合法有效，但是任何合同都要有一个解除时间，本合同是合法有效的，在双方解除合同之前，都需要履行合同，即承租人履行交付租金等义务，出租人有收取租金的权利。租赁合同的解除时间直接关系到租金及其他费用的交付时间。一审法院在庭审中关于合同的解除时间有具体的审理内容，但是判决时却回避了租赁合同的解除时间，直接损害了出租人（初橙公司）收取租金的合法权益。2.一审法院判决源联公司交付的首月租金水电费等106375元，返还给（抵扣）初橙公司的损失费，与事实不符，于法律无据。源联公司承租涉案租赁物后，没有与初橙公司解约，没有涉案租赁物的交房返还手续，一直处于承租状况，也支付了第一个月的租金。交付租金是承租人的法定及约定义务，一审法院判决初橙公司退还源联公司已经交付的租金没有任何依据。涉案合同双方没有在源联公司正式租赁前解约，也没有法定的解约事由。一审法院判决初橙公司返还已经收取的该部分租金明显不合理、不合法。二、一审法院适用法律错误。初橙公司因源联公司违约没收源联公司押金符合双方的约定，符合法律的规定。1.承租人违约不退还押金，在涉案合同第四条有明确约定，根据民事自治原则，根据契约精神原则，涉案双方在合同中的约定，在没有被法院认定为条款无效的前提下，执行合同条款约定，不违背任何国家强制性法律规定。2.押金的性质是履约保证金，相当于对合同的履行起到担保作用。本案中，一审法院已经认定涉案合同合法有效，认定源联公司违约导致合同解除，那么就需要依据法律及约定没收保证金。涉案合同中明确约定了押金是租赁保证金性质。三、一审法院对案件处理存在逻辑上错误。1.判决源联公司交付的第一个月租金还要退返给源联公司，逻辑错误。判决涉案合同不可撤销，又把源联公司已经支付的租金返还，相互矛盾。签订合同时交月租金是租赁行业的规则，租赁开始后预交的租金自动转为当月租金。源联公司承租初橙公司的房产从签约开始到合同解除为止，只交付了1个月的租金，尚拖欠初橙公司两个月的租金。一审法院把作为承租人依法交付的租金判决退还给承租人，没有看到判决书的判决理由。2.一审法院将两个月的租金损失完全认定为违约金，与事实不符。因源联公司违约导致租赁关系解除的时间应该是2019年4月29日，因源联公司不支付租金导致初橙公司租金损失，初橙公司该损失与涉案合同约定的没收押金不矛盾。四、赔偿损失与支付违约金不矛盾。违约金的支付是法律对不守契约一方的惩罚。同时收取违约金与守约方损失获取赔偿不矛盾。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”法律明确规定，违约金过分高于损失的，法院给予减少的前提是当事人请求减少。本案中，当事人自己没有请求减少违约金，法院越权判决。同时，一审法院认为赔偿损失了就不支付违约金与该条款也不相符合。法律规定的是违约金过分高于损失，可以减少，并没有说赔偿损失后就可以取消违约金。一审法院判决不支付涉案押金与法律相悖，与双方约定不符，与租赁业惯例矛盾。综上，请二审法院支持初橙公司诉求。针对初橙公司的上诉请求、事实和理由，源联公司答辩称：初橙公司的上诉不能成立。一、对于初橙公司的上诉理由第一点的答辩，与源联公司上诉意见一致。源联公司不存在违约行为，所以不承担违约补偿等法律责任。二、假设源联公司请求撤销合同的证据不足，如果该事实被法院认定应当视为源联公司向初橙公司发出单方解除合同的通知属于违约解除合同的情形，如以该事实为基础，源联公司认为一审判决是合理的。初橙公司称一审法院适用法律错误，是其对于法律认识错误。租赁合同的性质及目的是出租人出租给他人获得预期租金收入，而承租人通过使用房屋支付约定的租金享有房屋的使用权利，因此合同双方对于合同违约损失的预期是很明确的。如果源联公司违约，初橙公司的损失应当是每月减少租金，其损失的范围很明确。一审法院结合双方的约定和法律规定进行裁决并无不妥。三、初橙公司出租给其他承租人的房屋在一审诉讼期间，初橙公司明确告知法院及其他出租人，初橙公司均已全部解除合同，并将整个厂房另行出租给他人。从该事实可知，初橙公司的损失已经基于另行出租给他人而得到终止；从初橙公司将与源联公司前后承租的承租人一并解除合同，可见其为了经济利益完全不顾其他承租人的利益诉求。如源联公司继续履行合同势必也会遭到解除合同的风险，造成更大的损失。初橙公司的行为缺乏诚信原则，其陈述的诚信原则没有事实。源联公司向一审法院起诉请求：一、判决撤销源联公司与初橙公司于2019年1月4日签订的《房屋租赁合同》；二、判决初橙公司返还已收取源联公司的款项468500元（包括房屋、宿舍和水电押金362125元，预付第一个月租金和水电费106375元）；三、判决初橙公司支付源联公司利息（以468500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，年利率4.35%，从2019年1月7日起计至实际还款日止）；四、判决初橙公司承担源联公司支付的律师费5000元。初橙公司向一审法院反诉请求：一、判令初橙公司没收源联公司的押金362125元；二、判令源联公司支付初橙公司装修期间的租金159562.5元；三、判令源联公司支付初橙公司因出租涉案物业付出的中介佣金87375元；四、依法判令源联公司支付初橙公司因违法解除租赁关系违约金（损失费）174750元；五、判令源联公司赔偿初橙公司为其专门安装的变压器的安装费175800元；六、判令源联公司承担初橙公司的律师费4万元。以上合计为999612.5元。一审法院认定事实：涉案租赁物位于中山市三乡镇白石工业区，权属人为志峰公司，房屋层数6层，建基面积3403.13平方米，建筑面积17785.63平方米。涉案租赁物于2006年1月10日通过中山市公安消防局验收合格，其中验收意见书上载明综合楼1层数为6层，高度23.9米，建筑面积4778平方米，占地面积887平方米。2018年12月28日，志峰公司（出租方、甲方）与初橙公司（承租方、乙方）签订一份《中山市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于中山市**********出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积17785.63平方；单位租金按房屋建筑面积每平方米每月11.5元计算（此单价含税），月租金总额为204534.75元，租金递增期为第1-3年，第4-6年；第7-9年，第10-12年，递增率为8%；租赁期自2019年1月1日起至2030年12月31日止；租赁期间，乙方事先经甲方同意后，可将租赁房屋全部或部分转租予他人，优先高新企业，并到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续，但转租期不得超过本合同约定之期限；甲方负责提供一台1000K**变压器保证正常供电给乙方使用，同时把缴费户名过户给乙方，合同期满后归还甲方。合同还约定了其他事项。志峰公司、初橙公司在合同落款处盖章确认。2019年1月4日，初橙公司（出租方、甲方）与源联公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将位于中山市**********租赁给乙方作工厂和办公室用途；租赁期限从2019年1月4日至2025年1月3日止，装修免租期45天，自2019年2月20日起租，免租期内只免厂房租金；房屋及宿舍押金为262125元；用电押金200元/KVA，需支付10万元；房屋租金为87375元/月，物业服务费为7000元/月，用电量500KVA，基本电费按24元/KVA月计算，合计12000元/月，以上房屋、宿舍和水电押金费用合计362125元，须在合同生效之日起3日内交清，否则视为乙方违约，已交费用不予退还，除押金及水电费外每月费用合计106375元，此费用以年计每两年递增10%；乙方交清所有押金和首月费用后，甲方须支付中介费用将乙方介绍给甲方的介绍方（介绍费用为乙方租赁房屋的一个月租金），若乙方在合同履行中违约，承担违约责任同时还应支付免租期内的全部租金及甲方所付的中介费用给甲方；乙方应于每月5日前向乙方支付所有款项（次月租金、厂长费、垃圾费、水电费等等），如乙方迟延交付，乙方每天需向甲方支付拖欠费用总金额的千分之五作滞纳金；合同期届满，若乙方无违约行为，无损坏承租物业、配套设施及装修，交清租金及其他一切费用后三十天内，甲方将押金全额无息退还给乙方；甲方已明确告知乙方本合同中租赁物的现状及产权状况，乙方已熟知房屋的全部情况，并且愿意租赁本合同的租赁物；在合同有效期内若乙方因异常原因需退租，必须提前三个月书面申请通知甲方，甲方从签收乙方书面申请之日起15个工作日内回复乙方，如甲方认为理由成立，在乙方退出时不退押金，并按合同约定收取实际产生水电费用等，如乙方未提前通知，视为乙方违约，甲方押金不退，乙方除支付合同约定各项租赁费用外，同时还要向甲方支付免租期租金、介绍费，如因解约行为给甲方造成其他损失，乙方应在损失范围内赔偿，因乙方违约，还需向甲方支付相当于两个月租金的违约金；除特别条款约定外，合同期间任何一方违约的，均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。合同还约定了其他事项。初橙公司与源联公司在合同落款处盖章确认。签订合同后，源联公司于当日通过银行转账方式向初橙公司支付了468500元，转账摘要注明为租赁厂房押金。2019年1月5日，初橙公司员工龚某通过手机银行转账方式分别向彭章荣支付15700元与77375元。同日，中山市启华工业地产公司向初橙公司出具一份专用收据，内容为：今收到初橙物业罗总中介费87375元，收款人彭章荣。2019年1月8日，志峰公司与初橙公司签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：初橙公司在租赁期间应保留1栋三楼为办公区域，合理使用办公区域内的设施物品，不可以私自改造，负责做好保养维护。协议还约定了其他事项。志峰公司、初橙公司在合同落款处盖章确认。2019年1月22日，根据源联公司提交的源联公司法定代表人罗定与初橙公司员工龚某的电话录音显示，罗定称：“你们报给我的1025，从现在实际的话，差的那么大。你们也跟他们放的1025？”龚某称：“有10%几的公摊，统一全部标准”。2019年1月29日，源联公司委托北京市盈科（珠海）律师事务所向初橙公司发出《律师函》，通知：撤销源联公司与初橙公司2019年1月4日签订的《房屋租赁合同》，初橙公司应于收到律师函后5日内向源联公司退还已支付押金468500元。双方经过协商未达成共识，源联公司据此诉至法院，提出上述诉求。一审另查，源联公司（甲方）与北京市盈科（珠海）律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与深圳市初橙科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，乙方委派李显文律师、涂正浩律师担任甲方的委托诉讼代理人，代理本案一审、二审、执行阶段法律程序，甲方支付律师费5000元。北京市盈科（珠海）律师事务所向源联公司开出一张金额为5000元的鉴证咨询服务及律师费发票。一审又查，初橙公司（甲方）与广东国晖律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：乙方接受甲方委托，指派马静律师、许利铭实习律师参加本案一审程序本诉及反诉案件的代理，本诉与反诉合计律师费40000元整。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。源联公司与初橙公司于2019年1月4日签订《房屋租赁合同》，双方构成房屋租赁合同关系。本案双方主要的争议焦点为：一、源联公司是否有权撤销2019年1月4日签订的《房屋租赁合同》；二、双方应当承担的经济赔偿责任。关于焦点一，源联公司主张初橙公司对外宣称涉案租赁物面积为1025平方米/层，但实际并没有那么大，初橙公司与源联公司签订合同时存在欺诈的行为，故涉案合同应为可撤销合同；初橙公司主张涉案厂房的出租属于整体租赁，每层面积都不完全一致，租金是按照整体进行协商的，与面积并无直接关联。一审法院认为，首先，双方签订合同时并未就涉案厂房的具体面积进行约定，源联公司如对租赁面积有具体的要求，理应在签订合同之前对涉案厂房实际面积进行核实或在合同中注明其对于面积的具体要求，但合同中并未约定面积，源联公司亦未有证据证明在签订租赁合同前其对面积提出了具体要求；其次，源联公司庭审时陈述双方口头协商，双方约定1025平方米每层，其中6层按照12元/平方米计算租金，1层按照13元/平方米计算租金。但按照源联公司该陈述，租金应为87125元（1025平方米×12元×6层+1025平方米×13元×1层），其陈述所得租金与本案实际租金并不完全一致；再次，源联公司陈述，除了源联公司陈述的7层厂房外，还赠送了2层偏楼、1个大院、1个铁皮房、1个保安房，而初橙公司认为上述面积均为整体租赁的一部分，并非赠送。一审法院经现场勘查后认为，上述几个区域面积较大，且系厂房的配套设施，如双方是按约定面积计算租金，初橙公司与源联公司约定12-13元/平方米，同初橙公司与房地产权属人约定的租金标准11.5元/平方米并无明显利润的增加，初橙公司赠送面积并不小的上述区域并不符合常理；最后，虽然从源联公司提供的微信记录中可以看到，初橙公司员工在2019年1月18日后微信中称其招商部统一数据为1025平方每层，但并未说明其数据构成是否仅为厂房还是包含了大院、保安亭等配套设施公摊面积，且此时双方已经签订了合同，并未有证据证明初橙公司在签订合同过程中，其提供虚假数据误导源联公司。结合源联公司称其人员在签订合同前已经多次前往现场查看，其对现场的实际情况包括厂房面积及配套设施应当都有直观的了解。综上所述，一审法院认为，初橙公司陈述的涉案厂区系整体租赁的可能性更大，源联公司并未有直接证据证明初橙公司在签订合同过程中存在欺诈行为，无法认定初橙公司在签订合同过程中存在欺诈行为的事实。故源联公司以初橙公司在出租面积上存在欺诈行为为由撤销合同的诉求，缺乏理据，不予支持。故认定双方签订的《房屋租赁合同》是真实的意思表示，不违反相关法律法规，不存在欺诈的行为，涉案合同合法有效。关于焦点二，源联公司主张合同应当撤销，初橙公司应当返还押金362515元及预付租金水电费106375元，并赔偿利息及律师费损失5000元；初橙公司主张依照《房屋租赁合同》第四条第二款之约定，由于源联公司提前退租，初橙公司有权没收押金362125元（包含房屋及宿舍押金262125元及用电押金10万元），因源联公司提前解除合同，应当向初橙公司赔偿装修期间租金159562.5元、中介佣金87375元、违约金174750元、变压器安装费175800元，并赔偿律师费损失4万元。一审法院认为，如焦点一所述，案涉合同并非可撤销合同，源联公司单方主张解除合同，导致初橙公司无法达到合同目的出现损失，源联公司应当按照合同约定及初橙公司实际损失情况，对初橙公司进行补偿。初橙公司主张的实际损失包括：一、装修期间的租金，实际为免租期的租金，双方签订的《房屋租赁合同》约定装修免租期45天，从2019年1月4日起至2019年2月19日止；若源联公司未提前通知退租，视为源联公司违约，初橙公司合同约定收取免租期租金。源联公司单方解除合同的行为已构成违约，故应按合同约定向初橙公司支付免租期租金损失131063元（87375元/月÷30天×45天）；二、中介费，双方签订的《房屋租赁合同》约定如源联公司未提前通知退租，视为源联公司违约，还要向初橙公司支付介绍费。初橙公司提交了佣金收据及支付凭证予以佐证，故源联公司应向初橙公司支付中介佣金87375元；三、违约金，双方签订的《房屋租赁合同》约定，如源联公司违约，应向初橙公司支付相当于两个月租金的违约金。因源联公司在2019年1月29日提出解除合同，势必让初橙公司另行寻找新的承租方，在合理的寻找期间的租金损失应当由被告承担，初橙公司主张源联公司支付相当于两个月租金的违约金174750元，并无不妥且符合合同约定。初橙公司主张的源联公司赔偿上述损失及违约金合共393188元，合法有据，予以支持。关于源联公司主张初橙公司支付律师费损失5000元，没有法律依据，故源联公司主张初橙公司支付律师费损失5000元的诉求，于法无据，不予支持。关于初橙公司主张源联公司赔偿变压器的安装费175800元，一审法院认为，变压器是属于涉案厂房的设施，用于涉案厂房的运作，双方也并未就该安装费用的承担进行约定，变压器附属于厂房，所有权并未发生变更，初橙公司在双方解除合同之后仍可以将变压器用于该涉案厂房的其他承租人，初橙公司并未就此产生实际的损失，故对于初橙公司主张支付变压器安装费的诉求，于法无据，不予支持。关于初橙公司主张源联公司赔偿律师费损失4万元，双方签订的《房屋租赁合同》并未对律师费进行约定，且律师费并不属于必然产生费用，故初橙公司主张源联公司支付律师费损失4万元的诉求，于法无据，不予支持。关于初橙公司主张没收押金362125元，一审法院认为，押金的性质是履约担保，在一方违约后，用于弥补守约方的损失，虽然合同约定初橙公司在源联公司违约时，押金不退，但是不符合押金的性质，同时也可能造成违约方的赔偿远远大于实际损失，变相的造成另一种不公平。故结合本案实际情况，一审法院认为，源联公司缴纳的押金362125元及预付款106375元，在抵扣初橙公司损失393188元后，剩余预付款75312元，初橙公司应返还给源联公司。因源联公司系违约方，故该返还款的利息应以75312元为基数，从本判决生效之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，本判决生效之日前的利息，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认解除源联公司与初橙公司于2019年1月4日签订的《房屋租赁合同》；二、初橙科公司应于本判决之日起七日内向源联公司返还押金362125元、预付款106375元，合共468500元。该款抵扣源联公司应向初橙公司赔偿损失393188元（2019年1月4日起至2019年2月19日止装修期间租金损失131063元、中介佣金损失87375元、违约金174750元）后，初橙公司还应向源联公司返还预付款75312元；三、驳回源联公司的其他诉讼请求；四、驳回初橙公司的其他反诉诉讼请求。如源联公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8438元，由源联公司负担7103元，由初橙公司负担1335元；反诉费6898元，由初橙公司负担4185元，由源联公司负担2713元。本院二审期间，初橙公司向本院提交证据如下：初橙公司与中山××玻璃制品有限公司签订的房屋租赁合同书一份，证明初橙公司在法庭的允许下，为了减少损失才将涉案租赁物于4月才重新出租，于7月1日才将涉案租赁物交给新的承租人，因源联公司的违约行为造成了初橙公司巨大的损失。源联公司未提供新证据。本院组织双方当事人进行了质证。针对初橙公司提供的新证据，源联公司质证称：对于证据一，该证据初橙公司在一审时已提交，确认真实性，不确认关联性，不能证明初橙公司的主张。源联公司已经在2019年1月29日就明确向初橙公司发出撤销双方合同的律师函，随后源联公司与初橙公司通过微信进行沟通，在微信中已经明确双方合同不再履行并告知初橙公司可以自行出租给他人。源联公司已经明确发出不再履行合同的意思表示，不管理由是否充足，初橙公司均清楚源联公司行使了单方解除权。根据法律规定，初橙公司有权另行出租给他人，同时针对源联公司解除合同的主张，如其认为侵犯其权利，可通过法律途径解决，不存在因双方有纠纷不能出租房屋。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明：双方当事人在2019年4月29日一审第一次庭审中对于厂房交接的陈述如下：审：双方是否对厂房有交接？原代：没有交接，没有办理交接手续，具体庭后核实回复法庭。被代：确认2019年4月20日收回，因为合同签订1个月不交房租。原代：确认初橙公司2019年春节前，即2019年2月2日，已通过微信通知初橙公司。确认由初橙公司回收了厂房。另双方当事人在2019年6月20日一审第二次庭审中对于合同撤销或解除问题的陈述：审：源联公司撤销合同的依据是什么？原代：欺诈。审：初橙公司要求撤销合同、解除合同还是继续履行合同？被代：要求解除合同。本院再查明，2019年4月29日，初橙公司与中山市××玻璃制品有限公司就本案租赁物签订《房屋租赁合同》约定租赁期限为2019年5月1日起。本院认为，源联公司与初橙公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，依法确认有效。结合双方的诉辩陈述，分析如下：关于源联公司是否有权撤销涉案租赁合同的问题。源联公司主张初橙公司在签订合同时告知源联公司涉案租赁物的面积为1025平方米/层，但实际仅约800平方米/层，故初橙公司存在欺诈，导致源联公司违背真实意思订立涉案租赁合同，现请求予以撤销。本院认为，首先，双方在涉案租赁合同中并未对租赁物的具体面积进行载明，而是对整体租赁物的租金进行约定。其次，源联公司确认在签订合同前已经多次前往现场查看，对其承租的租赁物实际情况有直观的了解。再次，源联公司实际使用的租赁物除了7层厂房外，还包括厂房之外的2层偏楼、1个大院、1个铁皮房、1个保安房，一审法院亦现场查看确认面积较大。最后，源联公司提供证据不足以证明其在签订合同时初橙公司存在欺诈或源联公司存在重大误解。综上所述，一审法院对于源联公司主张初橙公司在签订合同过程中存在欺诈行为不予认定并无不当，本院予以确认。源联公司以初橙公司在出租面积上存在欺诈行为为由撤销合同的诉求，缺乏理据，本院不予支持。关于合同解除时间的认定。如前所述，本院已经认定源联公司单方撤销合同的理由不成立，故其于2019年1月29日发出《律师函》不具有解除合同的效力。鉴于源联公司已明确表示不履行合同，且其不履行合同的理由并不成立，因此，源联公司存在根本违约行为，初橙公司于2019年3月29日向法院提出反诉，其反诉的请求均是基于合同解除的基础上提出的，且庭审中也明确要求是解除合同，故本院认定涉案租赁合同在2019年3月29日解除。关于源联公司与初橙公司谁有违约以及责任如何认定问题。如前所述，初橙公司在合同履行中不存在违约行为，源联公司无正当理由拒不履行合同，其行为构成违约，应承担相应的民事责任。现初橙公司主张没收源联公司已交纳的押金362125元，并要求源联公司支付装修期间的租金159562.5元、中介佣金87375元、违约金174750元、安装变压器的安装费175800元、律师费4万元，以上合计999612.5元。一、对于初橙公司主张的变压器安装费用的认定。双方未就该安装费用的承担进行约定，且变压器属于涉案厂房的设施，附属于厂房，租赁合同解除后该变压器的所有权并未发生变更，初橙公司的该项主张缺乏理据，本院不予支持。二、对于初橙公司主张的律师费损失的认定。双方签订的《房屋租赁合同》并未对律师费进行约定，且律师费并不属于必然产生费用，故对初橙公司的该项请求，本院亦不予支持。三、对于初橙公司主张没收源联公司已交纳的押金362125元，并要求源联公司支付装修期间的租金159562.5元、中介佣金87375元、违约金174750元的诉求的认定。本院认为，《房屋租赁合同》中约定源联公司出现提前退租的违约行为时应承担的违约责任，即初橙公司有权没收源联公司交付的押金，源联公司需向初橙公司支付免租期内的全部租金及初橙公司已支付的中介费及相当于两个月租金的违约金，上述约定的款项性质上实际上属于违约金。现源联公司对于违约金的数额提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院以初橙公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量上述约定的违约金是否过高。鉴于初橙公司并未提供证据证明其具体损失数额，本院综合考虑以下因素：1.初橙公司自认于2019年4月20日收回涉案租赁物，并于2019年4月29日与案外人另行签订了租赁合同；2.对于双方约定的免租期租金，鉴于双方约定的租赁合同期限为2019年1月4日至2025年1月3日，现涉案租赁合同于2019年3月29日解除，根据公平合理原则，源联公司应按照未履行的合同期限占整个租赁期限的比例支付免租期期间的租金。综上，本院酌定源联公司向初橙公司支付相当于5.5个月租金的违约金即480562.5元（87375元/月×5.5个月）。扣除源联公司已支付的468500元，源联公司还需向初橙公司支付12062.5元（480562.5元-468500元）。综上所述，上诉人源联公司的上诉请求理由不成立，应予驳回；初橙公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初4446号民事判决；二、确认中山市源联塑胶制品有限公司与深圳市初橙科技有限公司于2019年1月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月29日解除；三、中山市源联塑胶制品有限公司应于本判决生效之日起七日内向深圳市初橙科技有限公司支付因违约赔偿款480562.5元（包括装修期间租金损失、中介佣金损失、违约金等），该款抵扣中山市源联塑胶制品有限公司已向深圳市初橙科技有限公司支付的押金362125元、预付款租金106375元，合计468500元后，中山市源联塑胶制品有限公司还应向深圳市初橙科技有限公司支付违约赔偿款12062.5元；四、驳回中山市源联塑胶制品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回深圳市初橙科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8438元，由中山市源联塑胶制品有限公司负担；反诉费13796元，由深圳市初橙科技有限公司负担7164元，由中山市源联塑胶制品有限公司负担6632元；二审案件受理费20855元，由中山市源联塑胶制品有限公司负担15251元，深圳市初橙科技有限公司负担5604元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年四月二十二日书记员  陈静文梁洛希