贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初600号 原告：余才滏，男，汉族，1978年8月11日出生，住贵州省毕节市。 原告：谢中会，女，汉族，1978年1月20日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：杨儒静（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：孙照燃（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：肖顺裕（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮大双（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 原告余才滏、谢中会诉被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称“毕节市房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人杨儒静、被告毕节市房开公司委托诉讼代理人肖顺裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理位于百里杜鹃路毕节的不动产权证书并交付原告；2、判令被告支付原告逾期办证违约金暂计20000.00元（违约金以393838.00元为基数，从2017年1月5日起参照中国人民银行同期同类贷款利息上浮30%的标准计算至被告将不动产权证书交付给原告之日止）；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告余才滏、谢中会与被告毕节市房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于百里杜鹃路毕节，房屋总价款为393838.00元。同时《合同》还约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权。并承诺于Ｘ前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人……”。《合同》签订后，原告依约按期向被告支付了购房款393838.00元。但被告一直未按合同约定向原告交付商品房转移登记的有关文书、不动产权证书。经原告多次催要后，经原告多次催要后仍不履行此办证义务。原告认为，被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书并办理产权登记的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为了维护自己的合法权益，依据相关法律规定，诉至法院，望法院判如所诉，维护原告的合法权益。 被告毕节市房开公司答辩称：1、因原告未交清公共维修基金以及未提交各种税后票据导致办证迟延，归责于被告不公平。2、因为城市规划的调整和政府机构改革，导致迟延办证，不能归责于被告。3、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应该得到支持，如果原告的诉讼请求能够得到支持，计算时间应该倒退三年。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月19日，原告作为买受人与被告毕节市房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，房号为2-13-1；建筑面积116.52平方米，套内建筑面积99.23平方米；总价款为393838.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款185838.00元，余款208000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。附件十二补充协议关于房屋登记的约定：7.2、出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2014年8月19日向被告缴纳了相关税费及维修基金。被告依约向原告交付了涉案房屋。 另查明，2019年12月12日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市房地产开发有限公司逸景·私享家园Ｂ幢项目首次登记审查意见》，同意办理该项目幢首次登记。2020年3月2日，毕节市自然资源和规划局为原告办理了涉案房屋的《不动产权证》，不动产权证号为：黔（2020）毕节市不动产权第××号。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同就协助办证义务作了明确约定，即被告应在房屋交付之日后360日内登记完毕商品房所有权。原告已经依约履行了支付购房款的义务，故被告亦应依约履行其协助办证的义务。本案中，原、被告提供的证据均不足以证明涉案房屋的实际交付时间，基于双方均认可该房屋是在合同约定交付时间2014年12月31日之前交付的，按照合同约定被告最迟应在2015年12月26日前协助原告办理房权证，但被告并未按期履行义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。现被告已经为原告办理了涉案商品房的不动产权证书，应当及时向原告进行交付，故对原告要求被告交付涉案商品房不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》之约定，原则上被告应当从2015年12月27日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年1月7日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年1月7日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。2020年3月2日，毕节市自然资源和规划局为原告办理了涉案房屋的《不动产权证》，被告提供的证据不足以证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后何时将相应办证材料提交至办证机关，故本院以涉案房屋不动产证书登记时间2020年3月2日作为被告履行完毕办证义务的时间节点。故原告主张的违约金计算期限为：2017年1月7日至2020年3月2日止。 关于违约金的计算标准。《商品房买卖合同》中未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月21日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 关于被告主张因为城市规划的调整和政府机构改革，导致迟延办证，因此不应当完全归责于被告的抗辩主张。被告提供的证据并不足以证明其抗辩理由，其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即便确实存在被告主张的客观原因，第三人因素仍不能免除被告应承担的违约责任，故对被告提出的该项抗辩主张，本院不予采纳。另外，2014年8月19日原告即向被告缴纳了相关税费及维修基金，被告也向原告出具了相应的票据予以确认，现被告以原告未缴足相应税费故不应归责于被告的抗辩主张明显有悖于客观常理，故对其该项抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余才滏、谢中会交付毕节市七星关区百里杜鹃路毕节逸景私享家园B栋2单元13层1号房屋的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余才滏、谢中会支付逾期办证违约金，该违约金以393838.00元为基数，2017年1月7日至2019年8月20日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月21日至2020年3月2日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告余才滏、谢中会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年四月二十三日 书记员  申开旭