湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初1365号原告（反诉被告）：鄂州市市场开发服务中心，住所地：鄂州市文星大道**明堂市场**。法定代表人：刘利国，该中心主任。委托诉讼代理人：陈琰，湖北靖柏律师事务所律师（代理权限：一般代理）。被告（反诉原告）：邱功平，男，汉族，1973年12月1日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：何本玉，湖北瀛博律师事务所律师（代理权限：特别授权）。原告（反诉被告）鄂州市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）诉被告（反诉原告）邱功平合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。市场服务中心的委托诉讼代理人陈琰，邱功平及其委托诉讼代理人何本玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。市场服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付根据双方于2013年签订的《拍卖成交确认书》中确定的尾款790,000.00元，并支付资金占有损失174,242.62元，以上合计：964,242.62元（资金占有损失参照中国人民银行同期贷款利率从2014年10月10日计算至2019年3月19日，后期损失按实际计算至付清为止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，市场服务中心将其所有的位于鄂州市××路东侧南塔市场资产委托湖北中盛拍卖有限公司拍卖，同年8月28日，邱功平通过在拍卖会上竞得该资产成为买受人。同年9月5日，双方签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》，市场服务中心按合同的约定并已协助邱功平办理权证变更手续，现位于鄂州市××路东侧南塔市场，建筑面积共计1676平方米的房产于2014年9月过户至被告名下，但被告下欠拍卖转让款的余款790,000.00元未支付。2014年9月10日，邱功平出具承诺书，承诺尾款在一个月内付清，但直至今日，尾款仍未支付，故原告诉至法院。邱功平辩称及反诉称，1、市场服务中心没有履行自己的合同义务，即房屋交付义务，所以其要求赔偿10%的请求没有法律依据；2、市场服务中心应该继续履行自己的合同义务。邱功平在接手南塔市场后，发现实际房屋面积比证上面积少了至少13平方米，就此问题邱功平曾多次找市场服务中心，但一直未予解决，故邱功平认为其可以不支付余下790,000.00元，待市场服务中心履行完先义务后，邱功平立即支付余款。因市场服务中心未能依约交付邱功平13平方米的门面屋，导致邱功平损失195,000.00元，市场服务中心应予赔偿；邱功平于2013年11月7日支付市场服务中心200万元后，多次要求市场服务中心办理产权过户手续，但市场服务中心直至2014年8月12日才通知交钱办证，正式手续也是拖到10月份正式办理，由于不能及时办证致使邱功平不能及时以购买房屋融资，市场服务中心应当承担违约责任，应支付邱功平违约金1,188,900.00元。综上，邱功平提起反诉，要求：1、判令市场服务中心按照房产证交付完整的房屋；2、赔偿经营性损失195,000.00元；3、支付逾期办理房产证的违约金1,188,900.00元。市场服务中心辩称，1、涉案房屋的原所有权××为鄂州市工商行政管理局，由于行政机关改革，该资产由市场服务中心取得，按照拍卖确认书和资产转让协议，邱功平应在拍卖成交三个工作日内按价款的60%交付首批款项，15日内再支付30%的转让款项，房产证办理完毕时支付尾款10%，自受让人支付90%的转让价款当日起3个月内，向受让人提交资料并协助其办理证件，办证时间在4个月内完成，邱功平最后一笔付款时间为2014年8月12日，直至此时才达到90%的转让款，2014年9月，市场服务中心将上述房产过户至其名下，明显未超过约定时间。2、在过户前，市场服务中心积极督促无权占有人清空并腾退房屋，在2014年9月后，因产权证过户给邱功平，故此时市场服务中心已无权要求腾退房屋，邱功平作为涉案房屋的权利人怠于行使自己的权利，其扩大损失应由其自行承担。市场服务中心为支持其本诉请求，向法院提交如下证据：证据一，原告法人证书、被告身份信息查询。拟证明原、被告是适格的当事人。证据二，拍卖成交确认书。拟证明1、鄂州市××路东侧南塔市场资产的总价为790万元；2、被告通过竞价成为买受人；3、被告的付款方式及付款时间。证据三，湖北省实物资产转让产权交易合同。拟证明原、被告的权利与义务。证据四，财务凭证。拟证明1、截至2014年8月2日，被告向原告支付了7,110,000.00元。2、被告下欠790,000.00元未支付。证据五，承诺书。拟证明1、被告下欠原告790,000.00元的事实。2、被告承诺在2014年10月10日内结清。3、被告的行为已构成违约。证据六，催款通知书两份。拟证明1、原告多次向被告催要的事实。2、被告无正当理由拒不给付尾款790,000.00元。邱功平在本诉中未提交证据，其为支持反诉请求，向法院提交如下证据：证据一，《承诺书》。拟证明反诉被告应当履行先义务。证据二，《房产证》。拟证明反诉被告应当支付反诉原告实际房屋面积为1676㎡，实际没有交付1676㎡。证据三，图片。拟证明南塔市场租户使用的部分面积是南塔市场的房产面积。证据四，《催款通知书》。拟证明多次请求反诉被告履行不足面积的交付义务，反诉原告立即付清余款。证据五，《资产交割书》。拟证明1、反诉原告接手市场的时间是2013年9月6日；2、反诉原告的损失从此开始计算。证据六，《租赁经营合同书》，拟证明1、南塔市场房屋租赁行情；2、反诉原告减少的房屋经营损失计算的参照依据。证据七，汇款单。拟证明反诉被告应当支付违约金1,188,900.00元。市场服务中心针对反诉，未向法院提交证据。庭审质证时，邱功平对市场服务中心提供的证据一至六，真实性均无异议，仅对证据五的证明目的有异议。市场服务中心对邱功平提供的证据一无异议，市场服务中心已积极履行了义务。证据二真实性无异议，市场服务中心是按房产证记载的面积向邱功平进行交付的。证据三真实性无异议，从2013年至今，市场服务中心一直口头通知无权占有人腾退清空。证据四真实性无异议，证明目的有异议。证据五真实无异议，证明目的不认可。证据六三性不认可，系邱功平单方制作。证据七，真实性无异议，但证明目的不认可。经庭审质证，市场服务中心、邱功平提供的证据，其中对方当事人未对证据真实性提出异议的证据真实客观，本院将根据案件事实综合分析后予以采信。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年8月28日，邱功平作为买受人与拍卖人湖北中盛拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，邱功平竞得位于鄂州市××路东侧南塔市场资产，房产建筑面积1676平方米，分摊土地使用权面积373.75平方米，成交金额7,900,000.00元；拍卖成交后，买受人应当在成交后3个工作日内按成交价款的60%支付首期款项，15日内再支付30%的成交款，房产权证办理完毕交接时，买受人将拍卖成交价款的余款部分10%一次性付清（证款两清），拍卖成交价款汇入委托人指定账户；自买受人支付90%成交价款当日起3日内，原资产所有人按现状向买受人移交资产，买受人同时享有资产的经营收益权、管理权。2013年9月5日，市场服务中心（甲方）与邱功平（乙方）签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》，约定转让标的为甲方所持有的位于鄂州市××路东侧南塔市场资产，该资产已由乙方依法作为买受人通过拍卖竞得，拍卖标的经拍卖成交后，自乙方支付90%成交价款当日起3日内，甲方按现状向乙方移交该资产，乙方同时享有资产的经营收益权、管理权；自乙方支付90%转让价款当日起3日内，甲方向乙方移交资产权证资料，并协助买受人办理权证变更手续，办证时间在4个月内完成。次日，市场服务中心、邱功平办理资产交割。上述合同签订后，邱功平分批分次通过银行转账方式向市场服务中心支付转让款项。至2014年8月12日，邱功平支付市场服务中心50万元转让款后，转让款余下10%即790000.00元未予支付。邱功平于同年9月10日领取涉案房屋产权证书，证书记载建筑面积1676平方米。同日，邱功平向市场服务中心出具承诺书一份，“本人承诺南塔市场办理完房产证手续后，一个月内将购买市场剩余金额79万元一次性付清”。因邱功平未履行支付义务，市场服务中心一直向邱功平催收款项。邱功平以市场服务中心移交房屋存在瑕疵，实际交付面积与房产证面积不符为由未予支付余下款项。由此，市场服务中心向法院提起诉讼。另查明，2013年8月27日，市场服务中心向湖北中盛拍卖有限公司出具承诺书，“关于南塔市场正门北侧门面房权属问题，经房产部门测量认定，朝外门面不属南塔市场产权范围，但其目前占用了场内部分面积，为此，我单位承诺：在市场拍卖后产权过户前，负责督促该门面房主退出占用场内部分面积，确保竞买人的利益”。本院认为，涉案《拍卖成交确认书》、《湖北省实物资产转让产权交易合同》系合同当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，合同当事人应按合同约定履行义务、享有权利。市场服务中心将涉案房产交付邱功平，并协助其办理了房产证书，已按合同约定履行了义务，即使履行行为存在瑕疵，但合同主要义务履行完毕，则其应享有相应权利，邱功平在接收涉案房产并领取了产权证书后，应依合同约定支付余下款项，故市场服务中心要求邱功平支付尾款790,000.00元的诉请，依法予以支持；但因市场服务中心履行合同义务时存在瑕疵，即交付涉案房产时以及在过户前未能完成部分被占用门面房的清退工作，故对本案纠纷的产生亦有责任，故其要求邱功平支付资金占有损失的请求，依法不予支持。关于邱功平的反诉请求，因涉案房产的产权已于2014年9月即登记人在邱功平名下，其作为产权人对涉案房产享有占有、使用、处分、收益等权利，对侵犯其权利的行为，亦有权通过法律途径解决，市场服务中心要求涉案房产侵权人清退房屋于法无据，邱功平的第一项反诉请求，依法不予支持；第二项反诉请求即要求市场服务中心赔偿经营性损失195,000.00元，因未提供有效证据证实，依法不予支持；至于第三项反诉请求逾期办证违约金，根据“付款至90%之日起4个月内完成办证”的约定，邱功平付款至90%的时间是2014年8月12日，而领取产权证书的时间2014年9月10日，故市场服务中心不存在逾期办证行为，尽管其履行合同存在瑕疵，但正如前述，市场服务中心的主要义务履行完毕，邱功平不应以该瑕疵作为不支付余下款项的抗辩理由，故第三项反诉请求，依法亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、邱功平于本判决生效之日起十五日内支付市场服务中心790,000.00元。二、驳回市场服务中心其他的诉讼请求。三、驳回邱功平的反诉请求。本案本诉受理费13,442.00元，由市场服务中心负担2,442.00元，邱功平负担11,000.00元；反诉受理费8,628.00元，由邱功平负担（本诉部分诉讼费已由市场服务中心预缴，待判决生效后由邱功平直接支付给原告）。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ： 李 婷审判员 ：梅良军审判员 ： 高 虹二〇二〇年四月二十七日书记员 ：余诗媛