广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终426号上诉人（原审原告）：陈勇，男，汉族，1978年11月1日出生，住所地：广东省兴宁市************。上诉人（原审原告）：邓园丁，女，汉族，1978年1月23日出生，住所地：广东省兴宁市***********。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄威聪，广东广兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：兴宁市华威房地产开发有限公司。住所地：广东省兴宁市*****。法定代表人：张弦，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄林光，广东粤东律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛志坚，该公司员工。上诉人陈勇、邓园丁、兴宁市华威房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈勇、邓园丁的委托诉讼代理人黄威聪，上诉人兴宁市华威房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄林光、毛志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈勇、邓园丁上诉请求：1、依法撤销一审判决，并予以改判；2、诉讼费由兴宁市华威房地产开发有限公司承担。事实和理由：一审判决认定事实有误、适用法律错误。陈勇、邓园丁于2017年7月28日与兴宁市华威房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，后于2019年1月30日领取了粤(2019)兴宁市不动产权第0001514号不动产权证书，发现不动产权证书中的建筑面积为101.65平方米，与合同中约定的建筑面积104平方米相差2.35平方米，兴宁市华威房地产开发有限公司应当按照实际面积计算并退回差价，合同中按套计价的规定明显违背公平，不是陈勇、邓园丁真实的意思表示，一审法院却以此为依据驳回陈勇、邓园丁的诉请，损害了陈勇、邓园丁的利益。综上，陈勇、邓园丁认为一审法院对以上事实认定有误、适用法律错误。针对陈勇、邓园丁的上诉请求，兴宁市华威房地产开发有限公司辩称，2017年7月28日，陈勇、邓园丁向兴宁市华威房地产开发有限公司购买房产，双方签订了《商品房购买合同》，合同约定：第三条、陈勇、邓园丁向兴宁市华威房地产开发有限公司购买兴宁市*************************屋；第六条、双方约定计价方式按套计算，房屋总价款为506500元；第十三条、双方约定面积差异处理方式为按套计价的，约定误差范围，该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，按套型尺寸执行，房款总价不变。陈勇、邓园丁与兴宁市华威房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同。依据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。据此涉案房屋采用按套(单元)计价，符合规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积现商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，陈勇、邓园丁要求兴宁市华威房地产开发有限公司返还所购房屋面积误差2.35平方米的房价款11444.5元是无事实和法律依据的。兴宁市华威房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判兴宁市华威房地产开发有限公司不应返还2600元给陈勇、邓园丁；2、一、二审诉讼费由陈勇、邓园丁承担。事实和理由：2017年7月28日，陈勇、邓园丁向兴宁市华威房地产开发有限公司购买房产，双方签订了《商品房购买合同》，陈勇、邓园丁向兴宁市华威房地产开发有限公司购买兴宁市*************************屋，虽然签订合同时约定供水由兴宁市华威房地产开发有限公司负责办理开通手续并承担相关费用，但兴宁市华威房地产开发有限公司在房屋交付前已公示购房方应支付的各项费用清单，包括自来水入户费等，这是兴宁市华威房地产开发有限公司书面提出变更原约定的要约，陈勇、邓园丁当时清楚并同意，未提出异议，后在2017年10月份缴交了相关费用，这是陈勇、邓园丁对兴宁市华威房地产开发有限公司变更原约定的要约的承诺，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。兴宁市华威房地产开发有限公司和陈勇、邓园丁在双方同意变更合同部分约定并已履行，至今2年多陈勇、邓园丁反悔，要求兴宁市华威房地产开发有限公司返还自来水入户费2600元是缺乏事实和法律依据的。针对兴宁市华威房地产开发有限公司的上诉请求，陈勇、邓园丁辩称，一审认定事实清楚，根据双方的商品房买卖合同第十条，有明确约定办理自来水入户等由华威公司承担。华威公司无任何证据对涉案合同进行了补充和变更，应驳回其上诉请求。陈勇、邓园丁向一审法院起诉请求：1、被告返还原告所购商品房面积误差2.35平方米的房价款11444.5元；2、被告返还原告自来水入户费2600元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，2017年7月28日，被告兴宁市华威房地产开发有限公司作为出卖人，原告陈勇、邓园丁作为买受人签订了《商品房买卖合同》（预售），约定案涉商品房已由兴宁市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为2016021。案涉商品房为兴宁市************************。该商品房的房产测绘机构为兴宁市****测绘所，其预测建筑面积共104平方米，其中套内建筑面积87.8平方米，分摊共有建筑面积16.2平方米。其中第三章商品房价款第六条计价方式与价款3.按套计价，该商品房总款价为人民币506500元。买受人应当在2017年1月25日前支付该首期房价款276500元，占全部房价款的54.59%。第四章商品房交付条件与交付手续第十条商品房相关设施设备交付条件第（一）1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全……由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第五章面积差异处理方式第十三条约定“……实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。13.3根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按套型尺寸执行，房款总价不变。合同签订后原告依约向被告支付房价款506500元，并缴交了2600元自来水入户费。案涉房屋已依约交付给原告使用，办理了不动产权登记。一审法院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法强制性规定，为有效合同。涉案《商品房买卖合同》第三章商品房价款第六条计价方式与价款约定按套计价，依据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。据此案涉房屋采用按套（单元）计价，符合规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积现商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”涉案《商品房买卖合同》第十三条约定“实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。13.3根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按套型尺寸执行，房款总价不变。综上，原告主张案涉房屋按建筑面积计价，请求被告返还所购房屋面积误差2.35平方米的房价款11444.5元与约定不符，依法不予支持。至于自来水入户费，原告请求被告返还原告自来水入户费2600元。被告抗辩称在房屋交付使用前，原告应交的各项费用已进行了公示，原告已清楚并同意所交费用。涉案《商品房买卖合同》第十条商品房相关高施设备交付条件第（一）1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全……由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。原被告对于合同并未签订任何补充协议，同时被告在庭审中亦明确在原告缴清公示费用后，被告交付钥匙给原告。据此在无其他证据佐证原告依被告要求缴交了2600元自来水入户费，是原被告双方在平等自愿的情况下对涉案合同作了补充或变更。原告依据双方合同约定请求被告返还原告自来水入户费2600元有理，依法予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、被告兴宁市华威房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还2600元给原告陈勇、邓园丁；二、驳回原告陈勇、邓园丁的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费76元，由被告兴宁市华威房地产开发有限公司负担。二审期间，双方未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审处理意见如下：关于涉案房屋面积差问题。双方在平等自愿的基础上签订的涉案《商品房买卖合同》（预售），并不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按合同履行各自的权利和义务。陈勇、邓园丁已向兴宁市华威房地产开发有限公司支付了相应房款，涉案房屋已交付给陈勇、邓园丁使用。经查，《商品房买卖合同》（预售）第六条（计价方式与价款）第二款第3项已明确约定涉案房屋是“按照套计算，该商品房总价款为506500元”；第十三条（面积差异处理）第二款第3项亦明确约定“按套型尺寸执行，房款总价不变”。据此，可以认定双方关于涉案房屋的买卖是按套来计算房款的，并非是按房屋面积单价计算房款。陈勇、邓园丁主张涉案房屋不是按套计算房款，兴宁市华威房地产开发有限公司应向其返还面积差，依据不足，本院不予支持。关于自来水入户费问题。涉案《商品房买卖合同》第十条（商品房相关高施设备交付条件）已明确约定“供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全……由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用”。兴宁市华威房地产开发有限公司提供的证据不足以证明自来水入户费应由陈勇、邓园丁负担，同时陈勇、邓园丁又对此不予认可。故根据上述约定，涉案自来水入户费应由兴宁市华威房地产开发有限公司负担。因此，一审法院判决兴宁市华威房地产开发有限公司应返还2600元给陈勇、邓园丁，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈勇、邓园丁、兴宁市华威房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元（已由上诉人陈勇、邓园丁预交152元，上诉人兴宁市华威房地产开发有限公司预交50元），由上诉人陈勇、邓园丁负担43元，上诉人兴宁市华威房地产开发有限公司负担43元。本院向上诉人陈勇、邓园丁退回诉讼费109元，向上诉人兴宁市华威房地产开发有限公司退回诉讼费7元。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 黄洪远审 判 员 罗锡芳二〇二〇年四月十三日法官助理 黄基烽书 记 员 曾 梅