山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1322民初257号 原告：临沂市公路事业发展中心郯城县中心。住所地：临沂市郯城县郯东路**。 法定代表人：邢飞，局长。 委托诉讼代理人:陈晓峰，山东陈晓峰律师事务所律师。 被告:徐枫，男，1977年7月28日出生，汉族，山东省郯城县居民，住该处。 委托诉讼代理人：房树峰，山东隆泰律师事务所律师。 原告临沂市公路事业发展中心郯城县中心（以下称公路事业发展郯城中心）与被告徐枫确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公路事业发展郯城中心的委托诉讼代理人陈晓峰，被告徐枫的委托诉讼代理人房树峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公路事业发展郯城中心向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决原、被告的租赁合同无效；二、诉讼费用由被告负担。事实与理由：一、2005年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定合同期限自2005年3月1日至2035年3月1日止。该合同期限显然超过法定的20年的最高租期。二、合同第五条，被告有权对租赁房屋改建、增建。事实上合同是以租代卖，违背租赁合同的目的。三、双方于2016年8月26日对原租赁合同进行变更，意在规避法律关于租赁合同最高租期不得超过20年的规定。综上，双方的合同，租期超过法定租期，又通过补充协议的方式规避法律规定的最高租期，并且，被告对租赁物改建、扩建没有通知原告，故该合同损害国家利益而无效。特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉请求。 被告徐枫辩称，一、2005年3月1日答辩人与原告签订的《房屋租赁合同》至今履行15年，并未超过法定20年最高租期。二、原告与答辩人合同第五条约定答辩人对租赁房屋有权改建、增建是双方当事人为充分发挥租赁物的使用价值，完全属于房屋租赁合同目的的应有之意。三、2016年8月26日答辩人与原告就租赁期限达成新的变更项，是双方当事人基于真实意思表示达成新的合意且不违反法律规定，理应受到尊重和保护。四、答辩人与原告就房屋租赁事宜达成协议，让闲置资源得到充分利用造福社会，不损害国家利益。综上，答辩人与原告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，亦不损害国家利益。答辩人秉持守约精神履约，原告也应当尊重合同约定，诚信履约。请求人民法院查清事实后，依法裁决驳回原告诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据证明：1、房屋租赁合同一份，证明双方存在租赁关系；2、土地登记审批表一份，证明原告对争议土地有所有权，该土地属于国家所有；3、房产证，证明原告对租赁物上房屋具有所有权；4、现场照片六张，证明租赁现场现在情况。 原告提交的上述证据，经被告徐枫质证，发表质证意见如下：对证据1，系复印件，对其真实性保留意见，经核对如一致即无异议，对其证明目的无异议，明确一点，双方建立的是房屋租赁协议；对证据2，该份证据真实性合法性无异议，但原、被告双方缔结的是房屋租赁合同，其与本案无关联性；对证据3，真实性无异议，但该份证据合法性有异议，该证据村镇公房所有权证颁发日期为1996年12月10日，该证所载明的房屋状况已经不存在，故无法达到其证明目的；对证据4，真实性无异议，但照片显示房屋产权人并非本案原告，其合法所有权人系本案被告。证据3、4之间相互矛盾，证据4照片所显示房屋状况与证据3房产证载明的房屋状况不一致。 被告徐枫向本院提交以下证据：1、2005年3月1日，原、被告双方签订的房屋租赁合同及2016年8月26日，原、被告双方签订的房屋租赁合同变更，证明：原、被告双方就房屋租赁合同事宜订立合同；合同第五条明确约定乙方即被告对租赁房屋有权改建或增设其他建筑物；租期30年，每年租金1500元，共计45000元；原、被告双方基于新的情势变更，在双方自愿、平等、友好协商基础上，将原有房屋租赁期限变更为2016年8月26日至2035年3月1日，目前合同仍在合法有效期内；2、临沂市公路局收据一份，证明2005年3月25日，原告方收取被告方缴纳租金45000元；3、郯城县村镇房屋所有权登记申请书一份，房屋所有权证一份，证明：被告方基于原合同第五条约定对原告方出租给被告方破旧房屋进行翻建增设；2007年7月10日，原告方临沂市公路局郯城县公路管理局对新增房屋产权作出认定，产权人为本案被告；2007年7月16日，郯城县人民政府为被告颁发房屋合法所有权证。 上述证据经原告质证，发表质证意见如下：对被告提交的证据1真实性无异议，合同第五条“允许乙方对租赁房屋施行改建或增设其他建筑物”，但并未约定改建增设建筑物所有权归属，故改建增设的三层楼房产权应当归原告；对于变更合同真实性无异议，但该变更合同是为规避房屋租赁合同租期30年，目的是规避法律，故协议无效；对于证据2，原告认可该收据；对于证据3，真实性有异议，因非系原件，也没有主管机关盖章确认，对于证据3中的房屋产权证，因租赁合同上未约定新建增设改建建筑物所有权归属，被告方无权单方申请房屋所有权登记，如申请需经原告书面同意，同意为原告所有权或者被告所有权或者双方共同所有，无原告同意，房屋所有权应登记在原告名下。关于房屋租赁金每年1500元，该价格与市场价格相差太大，哪怕合同签订时该价格公平，但与目前市场价格相差至少十倍，如果被告有意继续租赁，应当与原告协商将租金提高到每年15000元之上，原告土地证上显示原告土地1.35亩，每年1500元就算是农地也租赁不到，原告土地是城镇商业中心。 根据双方陈述及证据证明的事实，本院认定事实如下：2005年3月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的房屋租赁给被告徐枫经营使用，合同载明：“出租方：郯城县公路管理局(以下简称甲方)承租方：徐枫(以下简称乙方)根据国家有关规定，为明确甲乙双方的权利和义务，遵循平等、自愿、有偿和协商一致的原则，特订立本合同供双方共同遵守。一、甲方将其合法拥有的座落在郯城县红花乡的原红花公路站的房屋、场地租赁给乙方使用。二、租赁期为三十年，自二〇〇五年三月一日起至二〇三五年三月一日止。三、租赁金为每年1500元，乙方应在二〇〇五年三月一日前向甲方一次性交清全部租金共计45000元(人民币大写：肆万伍仟元整)，否则甲方有权中止合同。四、合同期内，乙方必合法经营，如有违法行为，责任及后果由乙方自负。五、允许乙方对租赁房屋自行改建或增设其他建筑物。六、乙方在程赁期间所产生的水电费用出乙方自负。七、因公路站租赁所产生的其他费用(如地租、税务等)必须由乙方负担，否则甲方有权单方面中止合同。八、本合用在履行过程中，如发生争议，由双方协商解决，协商不成可通过人民法院依法解决。九、本合同租赁期满，双方有意续订的可在租赁期满前15天续订租赁合同。十、本合同未尽事宜，双方可协商解决，补充条款与本合同效力一致。十一、合同期间，如遇不可抗拒的自然灾害((地震水灾等)对房屋和场地造成严重损坏，双方都不承担责任。十二、本合同一式三份，甲乙双方各执一份出租方：郯城县公路管理局法人代表：赵洪金(签字)承租方：法人代表：徐枫(签字)二〇〇五年3月1日”。合同签订后房屋交付使用，原告于2005年3月25日向被告出具《临沂市公路局收据》一张，载明：“交款人：徐枫房租（2005.3.1-2035.3.1）45000元（加盖临沂市公路局郯城县公路管理局财务专用章）”。后被告徐枫对承租房屋进行了改建扩建，并于2007年1月11日经原告及红花乡村镇建设服务站同意向有权机关申请郯城县村镇房屋所有权，2007年7月16日，郯城县人民政府向被告徐枫颁发房屋产权证书。2016年8月26日，原、被告双方就《房屋租赁合同》签订《房屋租赁合同变更》，约定：“出租方：郯城县公路管理局（下称甲）承租方：徐枫（下称乙）甲乙双方于二〇〇五年三月一日签订的红花公路站《房屋租赁合同》，因租期为三十年不符合《合同法》的相关规定，经甲乙双方协商，将原《房屋租赁合同》第二条租赁期限变更为：租赁期自二〇一六年八月二十六日至二〇三五年三月一日止。特此变更。本《房屋租赁合同变更》作为原合同的条款，与原合同效力一致。其他条款不变。出租方：郯城县公路管理局（加盖公章）承租方：徐枫（签字）2016年8月26日”。2020年1月13日，原告诉至本院，请求确认原、被告双方签订的租赁合同无效。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告双方签订的房屋租赁合同及其变更条款系双方当事人自愿、平等、有偿订立，未损害他人、集体及社会公共利益，均不符合上述五项情形，应属合法有效。 原告主张租赁合同未变更前约定的租赁期限超过了法定最长租赁期限20年，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”可见，未变更前的租赁合同约定的租期为30年，虽超过法定最长租赁期限，但并不导致租赁合同的无效，仅致超过部分即2025年3月1日后的租赁期间无效，至原告起诉之日2020年1月13日，尚在合法租赁期间内。原告主张2016年8月26日双方签订的《房屋租赁合同变更》系规避法律对最长租期的规定，应属无效，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”该项变更系原、被告双方协商一致，对原《房屋租赁合同》第二条租赁期限的变更，变更后的租赁期限未超出法定最长租赁期限的规定，合法有效。同时，法律规定最长租赁期间系考虑到市场经济发展变化，目的为更有效地保护租赁合同双方当事人的权益，原、被告双方于2016年变更租赁期限条款，说明双方当事人考虑到了市场经济发展变化下的房屋租赁合同未对其权益造成不公，期待继续履行房屋租赁合同，符合法律的应有之意。原告主张房屋租赁合同约定租金过低造成显失公平，本院认为显失公平为合同撤销事由而非无效事由，且综合2005年物价水平，该租金系在合理范畴内，原告的该主张，本院不予采信。原告主张房屋租赁合同中第五条未对房屋改建增设的其他建筑物的所有权归属进行约定，导致严重损害原告利益，本院认为，法律规定合同若存在约定不明，双方当事人可以协议补充，约定不明若造成一方损失非法定合同无效事由，且原、被告双方虽未就该项所有权归属进行约定，但在被告提交的房屋所有权登记申请书中，原告同意被告就其增设的房屋向政府部门申请所有权证书，可见原、被告双方对改建增设的房屋所有权已经达成合意，故本院对于原告的主张不予采纳。 综上所述，原告要求确认房屋租赁合同无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十七条、第二百一十四条的规定，判决如下： 驳回原告临沂市公路事业发展中心郯城县中心的诉讼请求。 案件受理费500元，减半收取250元，由原告临沂市公路事业发展中心郯城县中心负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王利涛 二〇二〇年四月七日 书记员  张雪莹