云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终450号上诉人（原审原告）：刘祖英，女，1973年3月9日生，汉族，住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：李建义，云南新洋务律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：云南民族大学，住所：昆明市呈贡区月华街**。法定代表人：张桥贵，校长。委托诉讼代理人：何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：滕海霞，建纬（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明华敏房地产开发有限公司，住所，住所：昆明市高新区海源北路**高新招商大厦div>法定代表人：尹晓敏。委托诉讼代理人：李玲，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘曦莲，女，汉族，1991年12月12日生，住址，住址：云南省昆明市盘龙区司员工，特别授权代理。上诉人刘祖英因与被上诉人云南民族大学、昆明华敏房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初8925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘祖英上诉请求：1、撤销昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初8925号民事判决；2、支持上诉人一审的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清。上诉人与被上诉人昆明华敏房地产开发有限公司签订的《物业有期有偿使用协议书》以及两被上诉人之间签订的《云南民族大学“民大科技”楼项目合作协议》均证实两被上诉人之间系委托关系。另外，两被上诉人的合作方式是：云南民族大学提供土地使用权，昆明华敏房地产开发有限公司建盖后取得三十年的经营权，土地使用权和经营权都属用益物权，两者形成共同享有的用益物权。所以上诉人要求两被上诉人承担连带责任既有事实根据，也有法律依据。二、原判适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，属于适用法律错误。综上，请求二审法院予以改判。云南民族大学辩称：云南民族大学与刘祖英没有合同关系，在刘祖英与昆明华敏房地产开发有限公司签订合同和履行过程中，云南民族大学均没有参与，房租也是由昆明华敏房地产开发有限公司收取，与云南民族大学没有任何关系。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。昆明华敏房地产开发有限公司辩称：本案与我公司没有直接关联，请二审查明事实依法裁判。刘祖英向一审法院起诉请求：1、判令被告民族大学继续履行《物业有期有偿使用协议书》；2、判令被告民族大学、华敏房地产公司连带向原告支付截止起诉之日的违约金308077.74元直到全面履行合同为止每日126.99元的违约金；3、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定以下案件事实：2011年6月29日，原告（乙方）与被告华敏房地产公司签订《物业有期有偿使用协议书》，协议约定：甲方将其负责运营的昆明市一二一大街“民大科技楼”下沉式商业广场西区A-80号物业使用权有偿提供给乙方使用，使用面积为19.57㎡，该物业使用期限为15年，自2012年8月30日至2027年8月29日止，该物业十五年的使用费合计317491元，使用费为一次性付清，签订协议时支付。同时双方约定了违约责任：甲方如未在协议约定时间内将物业交付乙方使用，则视为甲方物业交付违约，甲方需根据违约天数，按照每日返还该物业十五年总使用费用的万分之四向乙方支付违约金，因甲方原因导致物业无法使用，甲方需退还乙方所缴纳的全部物业使用费。同日，原告向被告华敏房地产公司支付租金共计317491元，被告华敏房地产公司出具《收款收据》。另查明，原告提交了被告民族大学与被告华敏房地产公司于2008年12月26日签订的《云南民族大学“民大科技”楼项目合作协议》，双方就云南民族大学民大科技楼项目达成合作协议，项目位于昆明市一二一大街云南民族大学校园内民大科技楼14.57亩土地，合作条件为云南民族大学提供14.57亩土地使用权，华敏房地产公司提供建设项目所需全额资金，自项目主体工程竣工验收之日起计算，华敏房地产公司对项目所有建筑面积拥有30年自主经营权。一审法院认为：原告系以房屋租赁合同法律关系主张相应权益。原告与被告华敏房地产公司签订的《物业有期有偿使用协议书》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。原告已经按照协议约定向被告华敏房地产公司一次性支付了租金317491元，而被告华敏房地产公司未在约定时间将物业交付原告使用，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。虽原告要求继续履行《物业有期有偿使用协议书》，但涉案物业一直未交付验收，合同目的不能实现，若继续履行会扩大原、被告的损失，故一审法院对原告要求继续履行《物业有期有偿使用协议书》的请求不予支持，并确认解除原告与被告华敏房地产公司于2011年6月29日签订的《物业有期有偿使用协议书》，由被告华敏房地产公司限期返还原告租金317491元。关于违约金，虽协议约定了违约责任，但违约金计算过高，已超过原告实际损失，一审法院予以调整，并确认由被告华敏房地产公司限期向原告支付自2011年6月29日起至实际清偿之日止，以317491元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。关于被告民族大学的责任。首先，原告主张被告华敏房地产公司系在被告民族大学授权范围内签订《物业有期有偿使用协议书》，但根据两被告签订的合作协议内容，被告华敏房地产公司自项目主体工程竣工验收之日起有30年自主经营权，现项目主体未完工，被告华敏房地产公司提前招商的行为已违反了合作协议，且被告民族大学未收到原告租金，原告要求被告民族大学承担连带责任无事实和法律依据；其次，原告系以《物业有期有偿使用协议书》主张权利，而被告民族大学不是协议的一方当事人，根据合同的相对性，一审法院对原告要求民族大学承担责任的请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告刘祖英与被告昆明华敏房地产开发有限公司于2011年6月29日签订的《物业有期有偿使用协议书》；二、被告昆明华敏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘祖英租金317491元并支付该款自2011年6月29日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；三、驳回原告刘祖英的其他诉讼请求。在二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、《物业有期有偿使用协议书》云南民族大学是否应当继续履行？2、云南民族大学、昆明华敏房地产开发有限公司是否应当连带承担违约责任？本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人认为云南民族大学与昆明华敏房地产开发有限公司系委托关系，但上诉人未提交有关云南民族大学与昆明华敏房地产开发有限公司的授权委托书，并且上诉人与昆明华敏房地产开发有限公司签订的《物业有期有偿使用协议书》上也没有云南民族大学的签章。云南民族大学与昆明华敏房地产开发有限公司签订的《云南民族大学“民大科技”楼项目合作协议》中，也没有关于授权的约定，故本院无法认定云南民族大学与昆明华敏房地产开发有限公司之间系委托代理关系。故上诉人要求云南民族大学继续履行《物业有期有偿使用协议书》的上诉请求，因云南民族大学不是该协议书的一方主体，并且上诉人也没有证据证明两被上诉人之间系委托代理关系，故本院对上诉人该项上诉请求不予支持。关于违约金的问题，昆明华敏房地产开发有限公司作为出租房收取刘祖英房屋租金317491.00元，但未将涉案房屋予以交付，构成违约，依法应当承担相应的违约责任，昆明华敏房地产开发有限公司二审中认为协议约定的违约金计算标准过高，已超过上诉人刘祖英的实际损失，要求法院依法予以调整，故在刘祖英未能提供证据证明其实际经济损失的情况下，本院依法调整为被上诉人昆明华敏房地产开发有限公司向上诉人刘祖英支付按已付租金为本金，以年利率6%计算的违约金。因云南民族大学不是涉案《物业有期有偿使用协议书》的合同主体，也未收取上诉人的租金，故上诉人无权要求云南民族大学连带承担违约金，本院依法对其上诉请求不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分依法予以支持，其余部分，依法予以驳回，一审判决认定事实基本清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初8925号民事判决；二、被上诉人昆明华敏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人刘祖英支付自2011年6月29日起至实际清偿之日止，以317491元为本金，按年利率6%计算的违约金；二、驳回上诉人刘祖英的其他上诉请求。一审案件受理费5921元，减半收取2960.5元，由被上诉人昆明华敏房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5921元，减半收取2960.5元，由被上诉人昆明华敏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年四月十四日书记员 王希辰