重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初20692号原告：吴亦玲，女，1974年2月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告：大地影院发展有限公司，住所北京经济技术开发区地盛西路**数码庄园，统一信用代码91440300797959488J。法定代表人:刘荣，董事长。委托诉讼代理人：梁晓菲，女，系大地影院发展有限公司员工。被告：重庆渝能万怡房地产开发有限公司，住所重庆市江**桥北苑**附**负**（物理层第**），统一信用代码91500105762679961X。法定代表人:刘功海，董事长。委托诉讼代理人：张化，系重庆渝能万怡房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：蒋承芳，系重庆渝能万怡房地产开发有限公司员工。原告吴亦玲与被告大地影院发展有限公司（以下简称大地影院）、被告重庆渝能万怡房地产开发有限公司（以下简称渝能万怡）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴亦玲、被告大地影院的委托诉讼代理人梁晓菲、被告渝能万怡的委托诉讼代理人张化、蒋承芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴亦玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告大地影院支付自2019年5月28日至2019年9月30日的租金448330元，并按延期支付费用的日0.3%支付违约金至2019年10月29日止；2、判令被告大地影院向原告缴纳合同保证金316500元。被告大地影院辩称：我方不存在违约，被告渝能万怡并没有通知我方产权变更情况，我方对产权变更不知情；原告主张违约金没有事实依据；我方向被告渝能万怡缴纳过保证金，应当由被告渝能万怡将该保证金缴纳给原告。被告渝能万怡辩称：原告取得产权证的时间是2019年7月5日，2019年5月1日至2019年7月4日期间的租金应当由我方收取；根据大地影院与我方签订租赁合同，保证金应当在合同履行完毕才退还，且大地影院未将2019年5月1日至2019年7月4日期间的租金缴纳给我方，按照合同约定应当向我方支付违约金，故未达到退还保证金的情况，我方不能将保证金支付给原告。本院对双方提交的证据，依法审查，对原告举示的（2018）渝0105执87614号《执行裁定书》、产权证、大地影院与渝能万怡签订的《房屋租赁合同》及补充协议、大地影院缴纳保证金的《收据》、《公证书》予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告渝能万怡原系重庆市江**五江路**附**X-X房屋的原所有权人。2012年3月，渝能万怡作为出租方，与大地影院签订渝能明日城市电影房屋租赁合同，大地影院租赁渝能万怡位于重庆市江北区五里店桥北苑3号渝能明日城市商业广场S1号楼商业裙房三楼整层，用作开设电影院及其经营相关配套附属业务用途。租赁期限20年，自双方交接场地次日起至大地影院按约定交还租赁场地止（扣除免租期后为19.5年为计租期），大地影院承诺自接受场地次日起90日内完成装修施工。保证金316500元。租赁费含场地租金，租赁费金额按照当年年场地租金与影院当年净票房分成收益两者相比较，以其中金额较高者为当年应付租赁费，其中，场地租金按50元/月/㎡的标准计算，月租金为105500元首租赁年度场地年租金1266000元（含180日年租期，实付633000元），此后，年租金每年递增8%，分别为：第一年（含180日年租期），月保底租金105500元，年保底租金633000元，第二年-第三年月保底租金105500元，年保底租金1266000元，第4年-第6年月保底租金113940元，年保底租金1367280元，第7年-第9年月保底租金123055.2元，年保底租金1476662.4元，第10年-第12年月保底租金132908.9元，年保底租金1594906.8元，第13年-第15年月保底租金143543.3元，年保底租金1722519.6元，第16年-第18年月保底租金155021.7元，年保底租金1860260.4元，第19年-第20年月保底租金167428.5元，年保底租金2009142元；年净票房分成收益=年净票房×分成比例：年净票房≤1000万元为年净票房×13%，1000万元审理中，对原告主张被告大地影院未向其缴纳租金的事实，大地影院未提出异议，亦未举示其已经缴纳的证据；原告吴亦玲对何时收到的本裁定书表示“在裁定书下达之后几天收到的，具体时间记不清楚了”。2019年8月7日，原告将经公证的《关于告知重庆市江北区五江路X号附X号X-X房屋租赁相关事宜的函》邮寄给大地影院，大地影院于2019年8月9日收到，公证机关于2019年8月10日出具公证书。该函的内容是：2019年吴亦玲通过司法拍卖购得重庆市江北区五江路X号附X号X-X房屋，且产权已办理到吴亦玲名下，现告知如下事项：自2019年5月27日起租金支付到本人账户，渝能万怡拒绝移交316500元合同保证金，请贵公司向渝能万怡索取后直接支付给本人。原告在该函中告知了自己的账户开户行账号以及通讯地址。本院认为，《房屋租赁合同》系大地影院、渝能万怡双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告司法拍卖成功以后，法院向其送达了《执行裁定书》，但原告未举证证明法院向其送达裁定书的时间，根据《执行裁定书》确定：原告应当持裁定书方能办理产权证，原告取得房产证的时间是2019年7月5日，原告最迟在2019年7月5日收到法院的《执行裁定书》，故推定原告在2019年7月5日收到。从此时起，原告即取得涉案房屋的相关产权，根据买卖不破租赁的原则，原告概括受让《房屋租赁合同》中渝能万怡的权利义务，即有权收取涉案房屋的租金和保证金。大地影院作为承租方，对承租房屋处于法院拍卖期间，拍卖成功后，必然造成其支付租金的对象发生变化是明智的。且原告于2019年8月9日以向大地影院发函的方式将拍卖成功的信息以及租金支付对象、支付方式告知了大地影院，故大地影院从2019年8月9日起应当知道支付租金的对象发生变化的事实。根据《租赁合同》，每月20日缴纳下月租金，而大地影院于2019年8月9日收到原告的函，因此，对原告主张的租金分段计算，且以一个月为计租周期，以便于计算违约金。2019年7月5日至2019年8月31日期间的租金为201334.8元，按合同约定2019年7月的租金应当在2019年6月20日前缴纳，2019年8月的租金应当在2019年7月20日前缴纳，但大地影院于2019年8月9日始知道涉案房屋权属转移的事实，故该期间不计算违约金；2019年9月的租金为107610元，按照合同约定应当在2019年8月20日前缴纳，但至今未缴纳，由于延迟支付超过20日，应按迟延支付费用的日3‰支付违约金，时间从2019年8月21日起至之际支付之日止。对于原告超过上述金额的请求不予支持。原告概括受让《房屋租赁合同》中渝能万怡的权利义务，渝能万怡应当将其收取大地影院的保证金移交给原告。但原告要求被告大地影院向其缴纳，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大地影院发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴亦玲支付租金308944.8元；二、被告大地影院发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴亦玲支付违约金（以107610元为基数，从2019年8月21日起至之际支付之日止，按日3‰计算）。三、驳回原告吴亦玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6396.65元，由原告吴亦玲负担3429.56元，被告大地影院发展有限公司负担2967.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二〇年四月二十九日法官助理 柴世斌书 记 员 郑 凤