湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初2269号原告：百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司，住所地长沙市芙蓉区黄兴中路**。法定代表人：汪某，执行董事长。委托诉讼代理人：刘政均，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：向雨婷，湖南云天律师事务所律师。被告：长沙三酉窝餐饮管理有限公司，住，住所地长沙市开福区金泰路**湘江世纪城富湾国际地库及购物中心101纪金源购物中心F1-50商铺）。法定代表人：杨某某。委托诉讼代理人：余某某，男，1975年12月30日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。原告百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司（以下简称“百联公司”）与被告长沙三酉窝餐饮管理有限公司（以下简称“三酉窝公司”）发生房屋租赁合同纠纷，于2020年4月8日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，公开开庭进行了审理。原告百联公司的委托诉讼代理人向雨婷、被告三酉窝公司的委托诉讼代理人余某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告百联公司向本院提出如下诉讼请求：一、判决确认原告与被告三酉窝公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2019年11月15日解除；二、判令被告三酉窝公司向原告支付拖欠的租金74418.75元、物业服务费25042.5元、市场推广费3577.5元、仓库租金2057元、水电费29683.85元、恢复原状费用24128元；三、判令被告三酉窝公司向原告支付违约金230202元；四、判令被告三酉窝公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月24日原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告坐落于湖南省长沙市芙蓉区××路××号××室用于在“面包好了”商号下经营面包好了烘焙／茶饮，租赁期限为3年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止。2019年4月双方签订《补充协议》，约定被告承租原告坐落于湖南省长沙市芙蓉区××路××号乐和城的Ｓ013仓库，租期自2019年3月26日起至2020年3月21日止。被告在《租赁合同》履行的前两年，按月支付各项费用，但2019年9月起，开始拖欠租金、物业服务费等各项费用并于2019年10月16日未经原告同意私自停业。被告的行为严重违反了合同约定，原告于2019年11月12日按照《租赁合同》约定的送达地址向被告送达了《解除通知函》，该通知函于2019年11月14日被退回。被告迟迟未向原告交纳各项应付费用及违约金，且经原告多次联系，均置之不理。被告三酉窝公司辩称：一、答辩人前期投入约1282633元，自2017年5月至2019年10月，经营累计亏损约609626.61元。二、代理人接手经营后，从不拖欠房屋租金、物业管理、市场推广、水电等费用，并积极与原告良好合作，提前退租是因为答辩人的亏损已无法维持正常经营。三、被答辩人不守诚信，进行不良招商，引进与答辩人同楼层的同类质的其他烘焙品牌，导致答辩人经营状况更加恶化。四、合同终止日应为2019年9月30日。答辩人努力经营29个月后，因亏损实在无法维持经营，于2019年9月4日、2019年9月16日先后两次向被答辩人提出正式的撤柜申请，经约见被答辩人领导进行协商后，被答辩人同意以2019年9月30日为租赁合同截止日，并同意答辩人在消耗完现有原材料后，于2019年10月17日对店铺进行围挡并停止营业。2019年10月22日，答辩人在被答辩人同意的情况下搬出所有可用设备工具等。双方未签订终止协议，是因答辩人不认可被答辩人提出的不退还租赁合同押金且要求答辩人支付欠款的条件。五、双方签订《租赁合同》时，答辩人曾向被答辩人支付租赁合同保证金115101元，请求法院核算保证金与答辩人欠款之间的差额，多退少补。六、被答辩人主张的违约金过高，且其无实际损失，答辩人不应支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：1.2016年11月24日，原告百联公司（甲方）与被告三酉窝公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：①甲方将其位于湖南省长沙市芙蓉区××路××号××商场××层××号××商铺（以下简称Ｂ1005ｂ号商铺）出租给乙方使用。②租赁期限为3年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止。③租金分保底租金和提成租金，乙方以两者中较高者为当月适用租金。其中，2019年4月1日至2020年3月31日保底租金为29767元／月（不含税金28350元／月，税率5%），提成租金为10%。除租金外，乙方还应支付物业服务费10017元／月（不含税金9450元／月，税率6%），市场推广费1431元／月（不含税金1350元／月，税率6%），及租赁保证金115101元。④乙方逾期未支付租金、物业服务费、市场推广费或其他费用累计超过三十（30）日的，甲方有权不经乙方同意单方面解除合同，乙方应结清应付费用，无权要求甲方退还已付之保证金，且乙方还应向甲方支付违约金230202元，如乙方支付的违约金不足弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。⑤所有通知均采用书面形式，并通过专人亲子交付、快递（仅限ＥＭＳ、顺丰、ＤＨＬ、ＵＰＳ和ＦｅｄＥｘ）或挂号信发至附件一第16条所述联系地址（甲方：长沙市芙蓉区黄兴中路188号；乙方：湖南省长沙市开福区金泰路世纪金源购物中心一楼），按快递方式发送之通知应交付快递服务商后第3日视为已送达。2.2019年5月6日，原告百联公司（甲方）与被告三酉窝公司（乙方）签订《补充协议》，约定：自2019年3月26日起至2020年3月21日止，甲方需提供一个面积为11平米的仓库（具体位置见附件S013仓库）（以下简称“S013仓库”）供乙方该房屋内存货使用，乙方应于每月日历1日前按822.8元/月（含税金）向甲方支付当月的仓库租金。乙方应据实承担仓库使用过程中产生的各项费用，并在每月收到甲方账单后予以支付。3.2019年9月4日，被告三酉窝公司以持续亏损为由向原告百联公司致函，申请于2019年9月20日撤柜，请求原告百联公司免除其2019年9月1日至2019年9月20日的租金并根据实际情况给予退还其所缴纳的保证金115101元。2019年9月9日，原告百联公司回函表示不同意被告三酉窝公司提前撤场，要求其按合同约定继续经营并履行合同，被告三酉窝公司于2019年9月11日签收。4.2019年9月16日，被告三酉窝公司再次向原告百联公司致函，表示因原告百联公司引进其他同类质品牌，被告营业额持续下滑，9月份预估亏损5万元，且已扭亏无望，无法再继续履行合作条约，再次申请撤场，并请求原告百联公司根据其实际情况给予退还其入场时所缴纳的保证金115101元。5.2019年9月1日起，被告三酉窝公司未向原告百联公司支付租金、物业管理费及市场推广费。6.2019年11月12日，原告百联公司通过EMS方式（收件地址为湖南省长沙市开福区金泰路世纪金源购物中心一楼）向被告三酉窝公司发出《解除通知函》，通知被告三酉窝公司解除合同，要求其收到函件后5日内搬离、付清所有未付款项、返还商铺并支付违约金。该快件于2019年11月14日被退回至原告百联公司。因被告三酉窝公司在规定期限内未缴清欠款，亦未将商铺内物品搬离，原告百联公司于2019年11月21日向其发出《物品处置告知函》及《账单》。后原告百联公司为将B1005b号商铺恢复原状，委托长沙新康建筑工程有限公司进行施工，花费24128元。7.原告百联公司向法庭陈述被告欠付水电费金额为29683.85元，被告三酉窝公司在庭审中表示认可。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人应当严格遵照履行。一、合同签订后，原告已履行合同约定的义务，被告应按合同约定按期足额支付租金、物业服务费等费用。被告持续亏损，是其自身应承担的经营风险，不构成逾期不交纳租金、物业服务费等费用的理由，被告逾期未交租金、物业服务费等费用，其行为已经构成违约。原告有权通知被告解除合同。原告以EMS方式按合同约定的地址向被告发出《解除通知函》，于2019年11月12日交邮，三日后即2019年11月15日可视为送达。被告辩称与原告领导协商，确认2019年9月30日为合同终止日期，因其未提交相应的证据，本院不予采信。故对原告百联公司要求法院确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年11月15日解除的诉讼请求，本院予以支持。二、自2019年9月1日至2019年11月15日，被告共计欠付原告租金74418.75元{29767.5元/月×[（15÷30）+2]，保留小数点后两位，四舍五入，下同}、物业管理费25042.5元{10017元/月×[（15÷30）+2]}、市场推广费3577.5元{1431元/月×[（15÷30）+2]}、仓库租金2057元{822.8元/月×[（15÷30）+2]}、水电费29683.85元、恢复原状费用24128元。故对原告要求法院判令被告向其支付拖欠的租金74418.75元、物业管理费25042.5元、市场推广费3577.5元、仓库租金2057元、水电费29683.85元、恢复原状费用24128元的诉讼请求，本院予以支持。三、根据法律规定，约定的违约金不得超过实际损失的30%。原、被告双方签订的租赁合同期限为3年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止，现被告已实际经营29个月，确因持续亏损提前撤柜，且两次书面向原告提出申请，主观恶意不大。但被告应给予原告充分时间另行招租。就原告另行招租的空铺时间内所受损失，被告应予赔偿。因原、被告双方在合同中约定的违约金标准过高，本院酌情确定被告向原告支付违约金56700元。故对原告百联公司要求被告向其支付违约金230202元的诉讼请求，本院仅予支持56700元，其余部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司与长沙三酉窝餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年11月15日解除；二、长沙三酉窝餐饮管理有限公司自本判决书生效之日起五日内向百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司支付租金74418.75元、物业管理费25042.5元、市场推广费3577.5元、仓库租金2057元、水电费29683.85元、恢复原状费用24128元；三、长沙三酉窝餐饮管理有限公司自本判决书生效之日起五日内向百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司支付违约金56700元；四、驳回百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7137元，因适用简易程序减半收取3568.5元，由百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司负担568.5元，由长沙三酉窝餐饮管理有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王双石二〇二〇年四月二十七日法官助理李欣怡书记员梁芸哲