福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初2149号 原告：福建省万龙物业管理有限公司，统一社会信用代码91350427077419205W，住所地沙县电商产业园******-2。 法定代表人：朱世美，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨志荣，男，1970年9月7日出生，汉族，住三明市梅列区。 被告：韩延平，男，1969年9月27日出生，汉族，住福建省沙县。 被告：罗莉婷，女，1970年7月2日出生，汉族，住福建省沙县。 原告福建省万龙物业管理有限公司（以下简称万龙物业公司）与被告韩延平、罗莉婷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万龙物业公司的委托诉讼代理人杨志荣、被告罗莉婷到庭参加诉讼，被告韩延平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 万龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求韩延平、罗莉婷支付自2015年5月1日起至2017年8月31日物业费2206元、电费公摊47.5元、水费公摊5.70元、电梯维保费532元、电梯年检费69元、电梯公摊费232.28元及相应滞纳金482.89元（按日万分之五计算）；2.要求韩延平、罗莉婷负担诉讼费用。事实与理由：2015年4月20日，万龙物业公司与沙县意境天成业主委员会签订合同编号为WL-201504《物业服务合同》，合同约定了服务期限、收费标准及支付方式、违约责任等。合同签订后，万龙物业公司依约为沙县意境天成小区提供了物业管理服务。韩延平、罗莉婷系沙县意境天成A7号楼3单元909室的业主，其套房建筑面积为112.641平方米。其共拖欠2015年5月1日起至2017年8月31日物业费2206元、电费公摊47.5元、水费公摊5.70元、电梯维保费532元、电梯年检费69元、电梯公摊费232.28元及相应滞纳金482.89元。万龙物业公司多次催缴未果，诉至本院。 庭审中，万龙物业公司向法庭提交以下证据： 1.营业执照，证明万龙物业公司的主体资格和基本信息。 2.物业服务合同，证明万龙物业公司与沙县意境天成小区业主委员会签订《物业服务合同》，对合同的期限，收费标准及支付方式、违约责任等作了约定。 ３．沙县住房和城乡规划建设局的沙县物业服务合同备案证明，证明沙县意境天成业主委员会与万龙物业公司签订的物业服务合同经有权机关备案,万龙物业公司于2015年5月1日至2017年4月30日为沙县意境天成提供物业服务。 4.电梯维保合同，证明万龙物业公司与具有资质的电梯维保公司签订了电梯维护保养合同。 5．物业费欠费明细，证明韩延平、罗莉婷应交物业费的标准、欠费期间、应交的数额。 6.公摊计算表，证明公摊的计算方法。 7.电话催缴记录、缴费通知，证明万龙物业公司有向韩延平、罗莉婷催缴物业费等。 ８．水费发票，证明水费的金额。 ９．沙县不动产登记中心所有权证查询单，证明沙县意境天成A7号楼3单元909室房屋产权人系韩延平、罗莉婷，建筑面积113.61平方米。 韩延平、罗莉婷辩称，其不是不想交物业费，而是万龙物业公司没有按约定履行其职责。2015年2月左右因本幢电梯配件损坏无法运行，由我们垫付了修理费用3200元，当时的厦门圣博楼宇管理有限公司沙县分公司说要等整把电梯业主签字后，通过专项维修基金支付给我们，但到目前为止该款亦没有支付给我们，要求将该款项用于抵扣物业费。 韩延平、罗莉婷向法庭提交了沙县意境天成业主委员会出具的证明及部分业主的签名，用以证明其垫付3200元修理费的事实。 本院对上述证据分析认证如下：和润物业公司提交除证据６、８外的证据内容真实，来源合法，且与本案具有关联，故本院对上述证据的真实性予以确认。万龙物业公司提交的证据６、８中的公摊计算表和发票，公摊计算表系万龙物业公司单方制作，且水费发票无原件核对，对该证据本院不予采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实： 2015年4月20日，沙县意境天成业主委员会（甲方）与万龙物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定甲方将沙县意境天成住宅小区(总占地面积37000平方米，总建筑面积82500平方米)委托万龙物业公司提供物业服务。合同期限为二年，自2015年5月1日至2017年4月30日止。主要委托管理事项：1、物业管理区域内物业共用部位及其共用设施设备的管理和维护；2、物业管理区域内的绿化维护；3、物业管理区域内环境卫生的维护;4、物业管理区域的安全防范和秩序维护；5、物业使用中对禁止性行为的管理措施；6、综合服务。合同的计费方式实行包干制，按照《三明市物业服务等级标准及收费》的三级物业服务标准；物业服务费按建筑面积计算，商品房为0.70元/月.平方米、经济适用房为0.40元/月.平方米、商业物业为1.0元/月.平方米。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当每日按照万分之五标准支付违约金。2015年5月18日，沙县住房和城乡规划建设局对上述物业合同进行备案。 合同签订后，万龙物业公司在2015年5月1日至2017年8月31日期间为沙县意境天成小区提供了物业服务，后于2017年8月31日退出该小区。 韩延平、罗莉婷系沙县意境天成**楼****房屋产权人，产权面积为113.61平方米，且在2015年5月1日至2017年8月31日期间未向万龙物业公司交纳物业费。 本院认为,沙县意境天成业主委员会成立并经有权机关审查予以备案登记，在其任期内的2015年4月20日，与万龙物业公司签订物业服务合同的主体合法，合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，韩延平、罗莉婷作为沙县意境天成小区业主与和万龙物业公司之间成立物业服务合同关系。 物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其个人对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主可以建议业主大会或业主委员会依法解聘物业服务企业。万龙物业公司提供的合同备案资料等证据，证明其事实上对小区提供了服务，但对服务的质量如何，并没有提供相关证据予以证实，且对方亦表示万龙物业公司并未服务和协调到位，故本院认为其提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，但还在合理范围内，其享有依照合同约定向韩延平、罗莉婷收取相应费用的权利。万龙物业公司所诉物业费，予以支持，故韩延平、罗莉婷应缴物业费以0.7元/月.平方米标准，并按建筑面积112.641平方米计算为（112.641平方米×0.7元/月.平方米×28个月）2206元。 关于万龙物业公司主张韩延平、罗莉婷支付所欠物业共用部位及共用设施设备用水用电公摊费的诉求，仅提交了其单方制作的计算表作为依据，鉴于万龙物业公司未能举证证明韩延平、罗莉婷应负担水电公摊费的具体产生依据及相关部门的有效收费证明，故对万龙物业公司的该项诉请，因证据不足，不予支持。 关于万龙物业公司主张韩延平、罗莉婷支付所欠电梯维保费、年检费和物业费违约金的诉求，电梯维保费、年检费应含在物业费之中，鉴于万龙物业公司在管理服务上存在一定的瑕疵。故对万龙物业公司要求支付电梯维保费、年检费和违约金的该项诉求，不予支持。韩延平、罗莉婷提出应从其代垫的电梯维修费中扣除物业费的辩解，因电梯修维费的费用不属万龙物业公司负担的费用，其可向有义务承担主体另行主张，所以其该项要求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、韩延平、罗莉婷应于本判决生效之日起十日内向福建省万龙物业管理有限公司支付2015年５月1日至2017年8月31日止的物业费2206元； 二、驳回福建省万龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由福建省万龙物业管理有限公司负担20元、由韩延平、罗莉婷韩延平、罗莉婷负担30元。被告韩延平、罗莉婷负担的受理费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  曹阿光 人民陪审员  陆玉姬 人民陪审员  魏光明 二〇二〇年四月十五日 书 记 员   林宏 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《中华人民共和国物权法》 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《业主大会和业主委员会指导规则》 第四十二条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。 工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务 为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。  第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。