河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0311民初379号原告：洛阳雅居物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧**南昌路1街坊******。法定代表人：贾玲娟，总经理。委托代理人：孔朝晖、许萧雯，河南天豫律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳伊滨区李村镇月明湾小区业主委员会，，住所地：洛阳市洛龙区玉泉街月明湾小区负责人：翟丹，主任。委托代理人：郭书铭、王小峰，河南诚然律师事务所律师，一般代理。上列原告洛阳雅居物业管理有限公司（以下简称雅居公司）诉被告洛阳伊滨区李村镇月明湾小区业主委员会（以下简称月明湾小区业主委员会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告称雅居公司的委托代理人孔朝晖、许萧雯，被告月明湾小区业主委员会的委托代理人郭书铭、王小峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告终止2015年7月4日、2015年7月21日《前期物业服务合同》无效；2、判令继续履行2015年7月4日、2015年7月21日《前期物业服务合同》；3、判令被告赔偿原告因被迫退出期间造成的经济损失约15万元（保留进一步追加赔偿和追究相关责任的权利）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。原告系月明湾小区的前期物业服务企业，物业服务期限为2015年7月21日至2025年7月21日，原告在物业服务过程中一直兢兢业业，获得了小区业主的一致好评。被告洛阳伊滨区××村镇月明湾小区业主委员会未经法定程序，擅自重新选聘了物业服务企业，并于2019年9月8日向原告作出《致洛阳雅居物业管理有限公司的函》，称已终止原告与月明湾小区的物业服务合同，要求原告完成小区物业服务的交接工作。原告认为被告未经法定程序擅自重新选聘物业服务企业和解聘原告的行为严重违法，侵害了原告的合法权益，应当依法确认被告于2019年9月8日向原告作出的《致洛阳雅居物业管理有限公司的函》无效，具体理由如下:被告没有经过业主大会会议合法决议就擅自重新选聘物业服务企业和解聘原告的行为严重违法。根据《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，召开业主大会会议，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是，被告根本没有依法召开业主大会对重新选聘物业服务企业和解聘原告的事项进行合法决议，小区绝大多数业主对重新选聘物业服务企业和解聘原告一事均不知情，也没有参加表决，根本没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主“双过半”同意，在没有业主大会会议合法决议的情况下，被告就擅自重新选聘物业服务企业和解聘原告，其行为在实体上和程序上均严重违法，侵犯了原告的合法权益，被告于2019年9月8日向原告作出的《致洛阳雅居物业管理有限公司的函》不具有法律效力。综上所述，被告未经法定程序擅自重新选聘物业服务企业和解聘原告的行为严重违法，侵害了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原告诉求，于法无据，依法应予驳回。1、原告系月明湾小区前期物业服务公司，其于2015年7月21日分别与十院金鑫（洛阳）置业有限公司（以下简称金鑫公司）签订了两份《前期物业服务合同》，约定服务期限至2025年7月21日止。2019年9月8日，被告与洛阳玖善物业管理有限公司（以下简称玖善公司）重新签订了《洛阳伊滨区××村镇月明湾小区物业服务合同》，由玖善公司为月明湾小区业主提供物业服务，该合同于签订之日生效。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。原告与金鑫公司签订的《前期物业服务合同》第三十五条，也对该法条内容予以了载明。现原告要求确认答辩人终止《前期物业服务合同》的行为无效，继续履行《前期物业服务合同》并赔偿其损失的诉求，不符合法律规定和合同约定，毫无法律依据，依法应予驳回。2、经过业主代表大会决定，月明湾小区重新选聘物业服务公司，并邀请原告参与投标。原告收到邀请后，也积极准备了相关事宜，并且表示有信心通过招投标方式中标后继续为月明湾小区服务。但由于原告自身原因，导致其未能中标。原告积极参与招投标活动的行为，充分证明其已经接受和认可业主代表大会重新选聘物业服务公司的决定，现又提起诉讼，明显违背了诚实信用原则，故其无理之诉，依法不能支持。综上，原告诉求依法应予驳回。补充一点：答辩人与玖善公司已经签订了物业服务合同，且该合同已经生效。依据法律规定，前期物业合同已经终止，在原告所述的前置程序未被认定违反法律规定的情形下，以及新的物业合同未被撤销确认无效的前提下，该合同为有效合同，依法具有约束力。经审理查明：洛阳伊滨区××村镇月明湾小区（以下简称月明湾小区）为洛阳师范学院教职工住宅小区，位于洛阳市××玉泉街，建设单位为十院金鑫（洛阳）置业有限公司，小区共有业主1480户。2015年7月21日，原告雅居公司与十院金鑫（洛阳）置业有限公司签订了两份《前期物业服务合同》，由原告为月明湾小区业主提供物业服务，服务期限至2025年7月21日止。2017年4月，在李村镇人民政府的指导和监督下，月明湾小区成立了业主大会筹备组，筹备组小组由李村镇物业办公室主任担任组长，与建设单位十院金鑫（洛阳）置业有限公司副总经理及7名月明湾小区业主代表共同组成。在月明湾小区业主大会筹备组的指导下，月明湾小区评选出50名业主代表大会业主代表。2018年9月12日，月明湾小区业主大会筹备组将《月明湾小区业主代表大会代表名单》进行公示：“公示地点：月明湾小区西门口、洛阳师范学院校园网主页；公示时间：2018年9月12日至2018年9月19日；业主若对以上公示内容持有异议，请于2018年9月12日至2018年9月19日以书面形式向月明湾小区业主大会筹备组反馈，筹备组经根据反馈情况及时处理”，公示期内，未有业主就公示内容提出异议。2019年3月5日，月明湾小区业主大会筹备组发布《月明湾小区业主代表大会开会公告》：“1、会议召开时间：2019年3月24日上午9:30；2、会议召开地点：洛阳师范学院伊滨校区G5-102；3、会议方式：业主代表集体讨论；4、会议内容：审议表决通过管理规约、业主大会议事规则等，并选举产生业主委员会。公示地点：月明湾小区西门口、洛阳师范学院校园网主页；公示时间:2019年3月5日至2019年3月13日。若对以上公示内容持有异议，请于2019年3月5日至2019年3月13日以书面形式向月明湾小区业主大会筹备组反馈，筹备组经根据反馈情况及时处理”，公示期内，未有业主就公示内容提出异议。2019年3月24日，月明湾小区业主大会筹备组作为业主代表大会会议召集人组织召开了月明湾小区首届业主代表大会。会议就《首次业主代表大会会议表决规则》、《月明湾小区业主代表大会议事规则》、《月明湾小区业主管理规约》、《月明湾小区业主委员会选举办法》进行了表决，并对业主委员会委员进行了选举。上述四项规则、规约及业主委员会委员经表决和选举，由全部业主代表同意并通过，业主代表代表的专有部分面积和人数均远过半数以上。2019年3月25日，月明湾小区业主大会筹备组在洛阳师范学院校园网主页发布公告，月明湾小区首届业主代表大会依法通过了《首次业主代表大会会议表决规则》、《月明湾小区业主代表大会议事规则》、《月明湾小区业主管理规约》、《月明湾小区业主委员会选举办法》。并选举出业主委员会成员，成立月明湾小区业主委员会，翟丹任业主委员会主任，马可、张伟锋任秘书。2019年4月16日，月明湾小区业主委员会在洛阳伊滨区××村镇人民政府完成备案。另查明，2019年7月4日，被告提议拟选聘新的物业服务企业为月明湾小区全体业主提供服务，并邀请原告参与投标。2019年7月5日，被告将上述提议提请月明湾小区业主代表大会决议，并通过洛阳师范学校OA系统和微信方式，书面向全体业主代表大会业主代表发送通知，征求意见。业主代表大会业主代表收到通知后，对业主委员会的提议均未提出异议。2019年7月10日，原告向被告提交《关于月明湾小区通过招投标方式选聘物业服务企业的风险警示》，原告对被告准备通过招投标方式选聘物业服务企业表示理解，并有信心通过招投标方式中标后继续为月明湾小区业主服务。同时对此次招投标过程中存在的不可预见性及风险进行了告知。2019年8月26日，原告向被告提交《关于对月明湾小区采取公开招标方式选聘物业服务企业的郑重声明》，认为在程序不合法的情况下，业主代表大会、业委会应终止该次招标活动，暂缓与中标单位签订物业服务合同，并提出自己的意见。2019年8月29日，被告向原告发出关于《关于对月明湾小区采取公开招标方式选聘物业服务企业的郑重声明》的复函，认为此次依法选聘物业服务企业，符合法律规定。2019年9月8日，被告与中标单位洛阳玖善物业管理有限公司签订《洛阳伊滨区××村镇月明湾小区物业服务合同》，合同约定该合同自签订之日起生效。当日，被告向原告送达《洛阳伊滨区××村镇月明湾小区业主委员会致洛阳雅居物业管理有限公司的函》，告知原告与月明湾小区的物业服务合同已终止，并要求原告在此后10个工作日内完成交接工作。以上事实由当事人出具的公告、规则、声明、当事人陈述等证据在卷资证。本院认为：业主代表大会业主代表的产生，系业主的意思表示，业主代表产生后，有权代表其所代表的业主行使相关权利。业主如对业主代表身份有异议，认为其不具备代表资格的，可依据相关规定予以更换。业主委员会作为执行部门，应依法按照业主大会、业主代表大会的决议，履行职责。月明湾小区业主人数为1480户，超出三百户，依据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第三十六条第一款之规定，月明湾小区可以成立业主代表大会。2017年4月，在李村镇人民政府的指导和监督下，月明湾小区依据法律规定成立了业主大会筹备组。在筹备组的召集下，月明湾小区评选出50名业主代表大会业主代表，成立业主代表大会。并将业主代表大会业主代表名单在月明湾小西门口和洛阳师范学院校园网主页进行了公示，公示期内未有业主提出异议，故业主代表大会业主代表身份依法具备，可代表业主行使表决权。2019年3月24日，经过召开月明湾小区首届业主代表大会，业主代表大会业主代表依法行使了表决权，双过半数通过了《首次业主代表大会会议表决规则》、《月明湾小区业主代表大会议事规则》、《月明湾小区业主管理规约》、《月明湾小区业主委员会选举办法》，选举出月明湾小区业主委员会成员，成立业主委员会，并进行了公示。公示期内未有业主提出异议，故上述规则、规约等对月明湾小区全体业主依法具有约束力，全体业主应当遵循上述规则、规约的规定。业主委员会自选举产生后，依法进行了备案，被告成立合法。依据《月明湾小区业主代表大会议事规则》第十二条第一款规定，业主代表大会会议分为定期会议和临时会议。第十三条第一款第十一项规定，业主委员会认为有必要时，可以召开临时业主代表大会。被告就选聘新的物业服务企业，召开临时业主代表大会符合上述规定。《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条第一款第四项规定业主大会履行确定物业管理方式、选聘和解聘物业服务企业的职责。第三十六条规定，业主代表大会履行与业主大会相同的职责。同时，《月明湾小区业主代表大会议事规则》第二十二条第一款第四项规定，确定物业管理方式、选聘和解聘物业服务企业系业主代表大会履行职责之一。故业主代表大会依法可选聘物业服务企业。《月明湾小区业主代表大会议事规则》第十四条规定，业主代表大会的会议形式可以由业主委员会秘书给每位业主代表送达书面征求意见函，随后根据业主代表的书面答复进行整理，最后按本规则所约定的计票方法统计业主的投票数，最后形成大会决议。月明湾小区业主委员会秘书依据上述规定，向每位业主代表大会业主代表通过OA系统发送了选聘物业服务企业的通知，符合上述规定，程序合法。《首届业主代表大会会议表决规则》第六条规定，未参与表决的业主代表，其投票权数和代表的业主人数计入已表决的多数票。业主代表大会业主代表收到书面通知后，除了部分表决同意以外，其他业主代表未参与表决，故依据上述规定，关于选聘物业服务企业的决议应视为全票通过。该决议程序上符合《月明湾小区业主代表大会议事规则》第十四条第二款规定的双过半数，决议有效。《月明湾小区业主代表大会议事规则》第二条第一款第三项规定，业主委员会履行与业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，故被告有权依据合法有效的业主代表大会决议，与业主代表大会选聘的洛阳玖善物业管理有限公司签订物业服务合同。原告的第二项、第三项诉求均以其第一项诉求为法律基础，即被告终止《前期物业服务合同》是否合法。被告按照业主代表大会的有效决议履行职责，与洛阳玖善物业管理有限公司签订《洛阳伊滨区××村镇月明湾小区物业服务合同》的行为合法，该物业服务合同也未违反法律规定，原告也未能提交证据证明该物业服务合同存在违反合同法规定的无效情形，故该物业服务合同合法有效，并于签订之日生效。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。依据上述规定，《前期物业服务合同》于被告与洛阳玖善物业管理有限公司签订物业服务合同之日，已终止。原告提交的《月明湾小区物业服务满意调查表》和月明湾小区业主证明，均属证人证言形式证据，证人没有出庭作证，且被告对其真实性也不予认可，原告观点本院不予采信。原告诉求，缺乏事实和法律基础，本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告洛阳雅居物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费3300元减半收取1650元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年四月七日书记员 高梦雅