江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初6431号原告：江苏农林职业技术学院，住所地：句容市华阳镇句卓路**。法定代表人：巫建华，系该院院长。委托诉讼代理人：吕青斌，江苏金风华律师事务所律师。被告：刘凯，男，1984年10月23日生，汉族，户籍地句容市，现住句容市。被告：张娟，女，1983年12月16日生，汉族，住句容市开发区。委托诉讼代理人：裴艳，江苏刘桂生律师事务所律师。原告江苏农林职业技术学院（以下简称农林学院）与被告刘凯、张娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农林学院的委托诉讼代理人吕青斌、被告刘凯、被告张娟及其委托诉讼代理人裴艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农林学院向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带给付原告租金646000元、水电费24000元，合计670000元，并支付逾期付款利息（其中126000元自2012年9月1日计算至实际给付之日，126000元自2013年9月1日计算至实际给付之日，126000元自2014年9月1日计算至实际给付之日，126000元自2015年9月1日计算至实际给付之日，126000元自2018年9月1日计算至实际给付之日，24000元自2018年9月1日计算至实际给付之日）；2、本案的诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：要求两被告连带给付租金571000元、水电费24000元，合计595000元以及逾期付款利息（要求按照中国人民银行规定的同期贷款利率或利率方式进行计算，放弃16000元部分租金的逾期利息主张；其中126000元自2012年10月1日计算至实际给付之日，126000元自2013年10月1日计算至实际给付之日，126000元自2014年10月1日计算至实际给付之日，126000元自2015年10月1日计算至实际给付之日，51000元自2018年10月1日计算至实际给付之日，24000元自2018年10月1日计算至实际给付之日）；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2009年9月25日，原告下属的后勤服务总公司（内部部门，非独立法人）与被告刘凯签订租赁合同，约定将原告所有的约700平方米沿街门面房（内部编号一条街21-18，其中1楼2间、2楼3间、3楼10间）租给被告用于宾馆商店经营，租期自2009年10月1日至2019年9月30日，年租金为98000元，租金一年一交，先交后租。2011年8月20日，双方又签订租赁合同一份，将毗邻的3楼另外7间房租给被告，期限8年，自2011年9月1日至2019年8月31日，年租金28000元，先付后租。自2012年10月起，被告开始以经营困难为由拖延租金，至2019年9月，累计拖欠租金共计646000元、水电费24000元。经原告多次催缴，被告至今未履行。被告刘凯辩称，案涉房屋实际由张娟的妈妈陈小香承租，因为陈小香不识字，故合同由被告刘凯代签，租赁的房屋用来经营宾馆，宾馆的法定代表人是陈小香，开宾馆的钱也是由张娟家支出，后期的经营、实际的收益都与刘凯没有关系。房屋有漏水的情况，与学校也反映过，当时校方承诺可以赔偿或抵房租，但具体如何协商的刘凯不清楚。被告张娟辩称，1、案涉合同系刘凯个人与原告签的合同，张娟与刘凯是2010年领的结婚证，而合同是2009年签订的，因此不存在刘凯陈述的是代替张娟的母亲签订合同的事实。张娟与刘凯于2015年7月13日协议离婚，因此在此之后产生的租金与张娟无关，应该属于刘凯个人债务。2、张娟在2012年3月至2015年9月先后共支付租金148000元，且2018年3月支付了2018年当期的房租126000元，另外在2018年11月开始该门市就由案外人承租，房租也由案外人实际交付给原告，原告实际是在案外人和张娟处收取了双份的租金，重合部分应该进行抵扣。张娟2019年5月支付了水电费55929.84元，此后的水电费也由实际的承租人交清，因此在原告主张的时间范围内没有票据证明的未付租金应该是281000元，水电费已结清，由于张娟存在现金交付且时间较久，也没有保留完整的证据，不能排除其他已支付租金的情况，在此也希望原告能够明确2018年11月至2019年10月楼下两间门市的房租是否由原告收取，若由原告收取，则张娟多付的126000元应该全额抵扣，则无票支付的未付租金金额为230000元。3、原告对于张娟主张权利已超过诉讼时效，不应被法庭支持。刘凯与原告签订的租赁合同中约定的是先付后租，原告主张两被告拖欠2012年至2015年9月的租金，在此期间原告从未向被告张娟主张过权利并且房屋仍由张娟使用不符合常理，且张娟在此后几年中一直正常交付租金，为何单独漏了这几年租金？实际是因为承租的房屋长年漏水，加之楼下房屋被原告出租用于经营KTV，直接影响了张娟的正常经营，当时张娟找到原告的领导王民荣，因原告不能解决相关问题，也一直未履行对出租房屋的修缮义务，故原告口头承诺免除在此期间的房屋租金，且此后原告也未再主张过，如果法庭认为原告的主张未超过诉讼时效，那么张娟自行修缮房屋的损失也应当由原告承担，不完全统计，仅材料费就30970元，该费用应当在房租中抵扣。4、案涉房屋仍有被告的空调、电视34个，床38个、热水器6个以及被褥、消防证等，这些设施设备自2018年11月开始就由现在的实际承租人在使用，而租金是由原告收取，张娟要求将上述设施设施自2018年11月的使用费及现金价值直接冲抵租金。5、两份合同均是由刘凯个人与原告签订，张娟不知道合同关于逾期付款利息的约定，夫妻共同债务的前提是张娟享受到了相关利益，而逾期付款利息非张娟本人享受到的利益，因此该条款不应当约束张娟个人，且不支付有关租金是因为原告当时承诺免除相关租金，原告自2012年开始至今才到法院诉讼，是怠于履行权利的表现，也是恶意延长利息计算时间，让张娟承担利息不合法也不合理。6、刘凯在承租房屋的时候交付保证金10000元，保证的范围是房屋没有损坏，现在该房屋也由他人实际使用，原告也收取了租金，因此该保证金应当退还被告或者抵扣租金。本院经审理认定事实如下：一、2009年9月25日，刘凯与农林学院下属的后勤服务总公司签订租赁合同一份，约定农林学院将位于句容市一条街21-18门面房（1楼2间、2楼3间、3楼10间，面积约700平方米）租赁给被告刘凯用于经营旅馆商店，租期自2009年10月1日至2019年9月30日，租金为每年98000元，采用先付后租原则，被告须于每年10月1日前支付下年租金。被告应于2009年10月1日一次性缴纳履约保证金10000元，水电费单独结算。若被告刘凯存在拖欠租金行为，则每延迟一日应向原告支付拖欠额1%的滞纳金，若超过一个月未交纳，则原告有权立即解除合同，并要求被告支付年租金20%的违约金，并由被告承担由此造成的一切经济损失。2011年8月20日，刘凯与农林学院下属的后勤服务总公司签订租赁合同一份，约定农林学院将位于句容市一条街21-18门面房（3楼7间，面积约350平方米）租赁给被告刘凯用于经营旅馆，租期自2011年9月1日至2019年8月31日，租金为每年28000元，采用先付后租原则，水电费单独结算。若被告刘凯存在拖欠租金行为，则每延迟一日应向原告支付拖欠额1%的滞纳金，若超过一个月未交纳，则原告有权立即解除合同，并要求被告支付年租金20%的违约金，并由被告承担由此造成的一切经济损失。上述两份合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告，案涉房屋被用于开设句容市华阳镇天府宾馆，经营者为被告张娟的母亲陈小香。上述合同履行过程中，案涉房屋分别被转租给案外人李树成、王瑾使用，其中转让给李树成使用的房屋所涉租赁合同由张娟签订，庭审中张娟予以认可，对于转让给王瑾使用的房屋所涉合同出租方为刘凯，但刘凯对该合同中刘凯的签字予以否认。张娟在庭审中陈述天府宾馆经营结束后，案涉房屋全部由陈小香转让他人使用，其帮陈小香签订了相应合同。二、被告刘凯与被告张娟于2010年6月8日登记结婚，2015年7月13日办理离婚登记手续。庭审中被告张娟向本院提供的支付租金的明细如下：1、2012年3月12日支付38000元，2012年9月1日支付60000元，2012年12月11日支付50000元，2018年3月19日支付126000元，2018年9月由案外人李树成支付75000元。对于上述租金，原告陈述，在房屋租赁期间，被告应支付的租金为1204000元（98000元×10年+28000元×8年），被告于2009年10月支付98000元，2011年9月支付20000元，2012年1月支付租金40000元，2012年3月支付38000元，2012年9月支付60000元，2012年12月支付50000元，2017年4月支付75000元，2017年12月支付51000元，2018年2月支付126000元，2019年9月由李树成支付75000元，上述合计633000元，剩余571000元，故被告主张的上述已缴纳的租金原告在诉请中均已扣除，并未在本案中主张。三、诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2019年12月21日出具裁定书，查封位于句容市开发区产，原告为此支付保全费3870元。以上事实，有原告提供的租赁合同、婚姻查询档案、被告提供的收据、现金缴款单等证据及原、被告的相关当庭陈述等在卷予以证实。本院认为，一、关于二被告是否应承担支付租金的责任。被告刘凯与原告农林学院签订的两份《江苏农林职业技术学院门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告按约向被告交付了租赁房屋，被告应及时支付租金，现被告刘凯未按合同约定支付原告租金，侵害了原告的合法权益，故对于原告要求被告刘凯支付租金的诉请本院予以支持。被告刘凯辩称的其系代陈小香签订的租赁合同，原告对此予以否认，刘凯亦未提供其他证据予以证明，故被告刘凯的该项抗辩本院不予支持，至于其辩称的未实际使用案涉房屋的情况，本院认为，被告承租房屋后无论是自己使用还是交由他人使用，均是对其所租赁房屋用途的改变，并不能对抗其应支付原告租金的义务，故对该项抗辩本院不予理涉。二被告于2010年6月8日登记结婚，2015年7月13日办理离婚登记手续，对于婚姻关系存续期间所产生的租金，原告主张被告张娟承担连带付款责任，因被告张娟无异议，本院予以支持。对于2015年7月13日以后的租金，虽然双方已经办理离婚登记手续，但从张娟将案涉房屋转租给案外人的事实本院可以确认，张娟在与刘凯离婚后依然在参与房屋的使用，且有收益行为，故对于双方离婚后所产生的租金，被告张娟仍应承担连带付款责任。二、关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。案涉两份租赁合同约定的租金支付方式为分期给付，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，虽然两份租赁合同约定的租赁期限已经届满，但因两被告未实际交还房屋，故租赁合同尚在继续履行，原告主张本案诉讼已经超过诉讼时效法律依据不足，本院不予支持。三、关于租金的具体数额及利息损失的承担。因二被告在租赁房屋的过程中将案涉房屋转租给第三人，至原告起诉之日仍未将房屋交还原告，故原告主张租金至两份合同到期日符合法律规定，本院确认被告应支付原告的租金数额为1204000元（98000元×10年+28000元×8年），扣除原告陈述的被告已支付的费用633000元，二被告尚欠原告的租金为571000元。对于被告张娟关于其重合交付的租金及因修缮房屋支出的费用需要在租金中扣除的抗辩，因原告予以否认，且被告无其他证据予以证明，本院不予支持。对于被告陈述的保证金问题，因其未举证证明已经实际交付了该费用，故对被告的该项抗辩本院不予理涉。综上，本院对原告主张二被告支付租金571000元的诉讼请求予以支持。关于利息损失，原告自愿放弃欠付租金中16000元部分的利息，系对其诉讼权利的自由处分，并不损害被告利益，本院予以照准。根据双方合同签订的时间及对付款时间的约定，原告主张利息损失自每年的10月1日起算至租金实际给付之日不违反合同约定以及法律规定，本院予以支持。关于利息损失的计算方式，对于2019年8月19日之前的利息损失，本院按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至租金实际给付之日的利息损失，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、关于水电费的数额。庭审中原告所举证明不足以证明二被告在承租案涉房屋期间所发生的水电费的具体数额，故对该项费用本院不予支持据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘凯、张娟于本判决生效后十日内支付原告江苏农林职业技术学院租金571000及利息损失（利息本金为555000元，其计算方式为：1、以126000元为本金自2012年10月1日计算至实际给付之日；2、以126000元为本金自2013年10月1日计算至实际给付之日；3、以126000元为本金自2014年10月1日计算至实际给付之日；4、以126000元为本金自2015年10月1日计算至实际给付之日；5、以51000元为本金自2018年10月1日计算至实际给付之日，上述2019年8月19日之前的利息损失按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至租金实际给付之日的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；二、驳回原告江苏农林职业技术学院的其他诉讼请求。案件受理费9750元、保全费3870元，合计13620元，由原告江苏农林职业技术学院负担393元，由被告刘凯、张娟负担13227元（此款原告已预交本院，被告刘凯、张娟于本判决生效后十日内将此款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陆玉婷人民陪审员  潘 艳人民陪审员  赵雪梅二〇二〇年四月二十七日法官 助理  秦 洁书 记 员  李 璐