贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1008号上诉人（原审原告）：李选民，男，汉族，1984年2月10日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：肖杭，系贵州遵兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市渝兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区内环路******，统一社会信用代码：91520300573312327D。法定代表人：黄年广，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李秀平。上诉人李选民因与被上诉人遵义市渝兴房地产开发有限公司（以下简称渝兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初7331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李选民上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初7331号民事判决；2、支持上诉人的一审诉求，即解除上诉人与被上诉人所签的东方大道认购协议。判决被上诉人返还上诉人购房款369694元及商铺维修基金费1650元，合计371344元，并以银行同期贷款利率支付按371344元为基数计算的利息给上诉人，或将本案发回重审；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审中上诉人要求解除认购协议是因为认购协议无法履行，要求解除合同，而非认为认购协议无效，一审没有明确上诉人的真实诉求，导致案件被错判。本案商铺所在工程没有竣工验收，而被上诉人与上诉人签订的《东方大道认购协议》有售后包租条款，上诉人购买商铺是为了收取租金，所以包租条款是协议的重要条款，但该条款违反了相关法律法规和规章制度，无法履行。另《认购协议》明确双方签订《商品房买卖合同》后，《认购协议》自然终止，但《商品房买卖合同》又表示不进行售后包租，故合同目的无法实现，继续履行也违背订购协议签订的原意，侵犯上诉人的权益，故上诉人可以要求解除合同。第二，《东方大道认购协议》是被上诉人制订的格式合同，履行中若出现争议，应当就作非制定人一方的解释。第三，上诉人学历很低，在庭审过程中因心情紧张作了误陈述，但一审应根据本案综合案情确定上诉人明确被上诉人将商铺图纸在未签订认购协议前示给上诉人，被上诉人是应该有证据出示的，但被上诉人至今没有证据出示，所以上诉人在签订认购协议前是否知道商铺的准确位置一审法庭应查明。综上，一审在认定事实不清，错误适用法律的情况下作出了错误的判决，请求支持上诉人的诉讼请求。渝兴公司辩称：1、被上诉人与上诉人签订的认购协议是双方真实意思表示，合法有效；2、上诉人强调公司存在售房包租，违反《商品房管理办法》的规定，该《商品房管理办法》属于部门规章，不能依此认定认购协议无效而解除合同；3、商品房竣工验收是商品房买卖合同中约定交房时的法律规定，不是商品房买卖合同中约定的限制性条件，商品房买卖只要取得许可证即可进行对外销售；4、上诉人不具备解除合同法定事由规定情形。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。李选民向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除李选民与渝兴公司所签的东方大道认购协议；2、判决渝兴公司返还李选民购房款369694元以及商铺维修基金费1650元，合计371344元，并以银行同期贷款利率支付李选民按371344元为基数计算的利息支付李选民，利息计算至2019年7月1日共计692元，合计372003元；3、本案诉讼费由渝兴公司承担。一审法院认定事实：位于遵义市的“东方大道”房产项目，系由渝兴公司开发建设，渝兴公司于2018年9月3日取得东方大道一期1-4号商业、半地下商业及地下室的商品房预售许可证。2019年6月1日，李选民（认购人、乙方）与渝兴公司（开发商、甲方）之间签订一份《东方大道认购协议（商铺）》，约定乙方认购甲方商铺，房屋编号1-56，建筑面积19.64㎡，房屋抵扣后单价18824元／㎡，抵扣后总价369694元整。协议约定：一、经甲方现场说明，乙方充分知晓甲方开发建设的“东方大道”项目各项具体情况，甲、乙双方经平等、自愿协商，就乙方认购“东方大道”房屋的有关事宜，乙方自愿与甲方订立本协议。二、乙方在本协议签订之日起7日内支付应付购房款，按本协议约定的内容与甲方签订就该房屋的《商铺委托经营管理合同》及《商品房买卖合同》，并根据合同规定履行相应义务。三、本协议约定的范围和为扣除优惠后的价格。四、且乙方自愿选择以下第贰种投资方式：2、乙方将物业交由甲方委托的经营管理公司统一招商、管理、经营等，委托期限为10年，前三年保底5%／年投资回报，按年支付。《商品房买卖合同》签订的价格为本合同和的价格。五、乙方在本协议签订之日，向甲方支付购房认购金人民币369694元，由甲方出具认购金收据为凭，认购金不计算利息。如乙方逾期或局部履行本协议确定的义务，甲方所收认购金不予退还，且甲方有权将乙方认购的房屋重新销售他人。…七、双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自然终止。八、甲方收到乙方认购金，双方在本协议上签章后生效。双方签订《商铺委托经营管理合同》及《商品房买卖合同》后，双方权利义务以《商铺委托经营管理合同》及《商品房买卖合同》约定的内容为准。以上合同签订当日，李选民向渝兴公司交纳房款369694元及维修基金1650元。次日，李选民到渝兴公司销售中心要求退还购房款未果，也不愿意与渝兴公司签订《商铺委托经营管理合同》及《商品房买卖合同》，故诉至法院。审理中，基于李选民诉称其所购商铺与销售人员指定位置有改变的情况，原审法院向李选民释明：在本案中是要求对《东方大道认购协议（商铺）》予以撤销还是予以解除？李选民坚持要求解除该协议。同时，李选民并未举证证明其查看商铺的位置与现场图纸中商铺位置不一的情况；且经原审法院询问李选民，李选民称其在营销人员带领下，看了商铺具体位置及现场图纸后才与渝兴公司签订的《东方大道认购协议（商铺）》。庭审后，渝兴公司提交了在“东方大道”一期工程中，遵义市城乡规划稽查执法支队自2016年3月至2019年7月对工程建设各个环节的验核合格单，以及对商铺以上三栋楼的建设工程竣工验收意见书（仅相关单位盖章，但未填写具体时间）。渝兴公司称“东方大道”一期工程已经全部竣工，且目前正在修建二期工程，需要待二期工程全部完工后才统一验收；李选民称其所购商铺并未竣工。另查明：本案李选民与渝兴公司在《东方大道认购协议（商铺）》中所涉的1-56号商铺，属于渝兴公司已经取得商品房预售许可的一期房屋；“东方大道”一期房屋地面第一至三层均为商铺，四层的平台上另行修建了三栋住房（第1、2、4＃楼），其住房已经封顶竣工。其中第一至三层商铺的价格根据具体位置不同而异，目前系框架结构，商铺与商铺之间未砌墙隔开，未标明商铺的门牌，但现场图纸中标明了商铺号牌，李选民所购商铺位于地面第一层，在现场图纸中有相应标注。一审法院认为，李选民与渝兴公司之间于2019年6月1日签订《东方大道认购协议（商铺）》，系双方当事人真实意思表示，协议中说所涉房屋已经取得商品房预售许可，并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，该协议合法有效。李选民要求解除其与渝兴公司之间的以上协议，主要有两点理由：第一，渝兴公司销售人员指定的商铺现场位置与现场图纸不一致；第二，协议中所约定的售后包租违反法律规定，导致合同无法履行。李选民以渝兴公司销售人员指定的商铺现场位置与现场图纸不一致要求解除合同。首先，庭审中李选民本人陈述是在看了商铺现场位置、现场图纸中的商铺位置后才签订的协议，其陈述与起诉状中并不一致；其次，即便李选民对商铺实际位置的理解有误或者受渝兴公司销售人员误导，也只能根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条之规定要求撤销协议，但经法院释明，李选民坚持要求解除合同。法院对李选民要求解除合同的该项理由不予支持。李选民以协议中约定“售后包租”违反法律规定要求解除合同。李选民与渝兴公司之间的《东方大道认购协议（商铺）》中约定了双方事后签订《商铺委托经营管理合同》，由渝兴公司委托的经营管理公司对李选民购买的商铺统一招商、管理、经营等，相当于渝兴公司出售房屋时承诺售后包租。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”首先，双方对案涉房屋是否竣工持有争议；其次，即便该房屋未竣工，本案渝兴公司售后包租行为违反以上规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定，售后包租可能会导致合同无效，但《商品房销售管理办法》系建设部发布的部门规章，并非法律及行政法规的规定，也不会构成合同无效的情形。因此，渝兴公司出卖房屋时承诺售后包租与合同无法履行之间并无直接关联，并不当然产生解除合同的法律后果，法院对李选民的该项理由不予支持。在李选民与渝兴公司双方签订《东方大道认购协议（商铺）》后，根据该协议约定，系李选民不愿意继续签订《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》，并非渝兴公司不愿意履行义务；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，李选民并未举证证明有法定解除李选民与渝兴公司之间所签订《东方大道认购协议（商铺）》的情形。因此，对李选民要求解除其与渝兴公司之间于2019年6月1日签订的《东方大道认购协议（商铺）》的诉讼请求，不予支持。李选民要求渝兴公司退还其购房款及维修基金，缺乏基础，亦不予支持。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十三条第一款的规定，参照《商品房销售管理办法》第十一条的规定，判决如下：驳回李选民的全部诉讼请求。案件受理费(已减半收取)3440元，由李选民承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，李选民与渝兴公司于2019年6月1日签订的《东方大道认购协议（商铺）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。《东方大道认购协议（商铺）》对案涉房屋面积、单价、总价等进行了约定，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是商品房买卖合同的预约合同。李选民在认购协议中签字确认，表明其对案涉商品房的上述内容明知。李选民虽主张签订认购协议时不知道商铺的准确位置，但未能提供证据予以证明，亦未行使撤销权，故李选民关于一审未查明其在签订认购协议前是否知道案涉商铺的准确位置之上诉理由不成立，本院不予支持。李选民以《东方大道认购协议（商铺）》约定有售后包租条款，而随后签订的《商品房买卖合同》又表示不进行售后包租，导致合同目的无法实现为由，请求解除合同,其主张缺乏事实依据和法律依据,本院不予支持。综上所述，李选民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6880元，由李选民负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年四月二十四日法官助理周晓易书记员王艳莉