广东省云浮市云安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤5303执异3号 异议人（被执行人）：云浮凯旋国际酒店有限公司。住所地：云浮市云城区建设北路**。 法定代表人：莫奕枚。 委托诉讼代理人：马燕芳，该公司职员。 申请执行人：云浮市云安区农村信用合作联社。。住所地：云浮市云安区城区康华路** 法定代表人：张伟明，该社理事长。 委托诉讼代理人：李煜锋，该社办事员。 委托诉讼代理人：覃宇杰，该社办事员。 被执行人：广东东润创展石材有限公司。住。住所地：云浮市云安区石城镇茶洞珠洞白石坳侧/div> 法定代表人：古喜泉。 被执行人：古喜泉，男，1974年9月26日出生，汉族，住云浮市云安区。 被执行人：谢雪梅，女，1968年7月25日出生，汉族，住广东省四会市。 本院在执行云浮市云安区农村信用合作联社（以下简称“云安信社”）与广东东润创展石材有限公司（以下简称“东润石材公司”）、云浮凯旋国际酒店有限公司（以下简称“凯旋酒店公司”）、古喜泉、谢雪梅金融借款合同纠纷一案中，异议人凯旋酒店公司对本院（2020）粤5303执恢3号案中的拍卖行为和对广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“业勤评估公司”）作出的业评房字[2020]第0029号《房地产估价报告》的评估结果不服，于2020年3月17日向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人凯旋酒店公司提出的异议请求：撤销本院（2020）粤5303执恢3号之一《拍卖通知书》及本次拍卖的相关法律行为，重新对拍卖标的的价值进行评估或更正后再恢复第一次的拍卖程序。事实与理由：一、（2020）粤5303执恢3号案的执行标的自2019年2月已进行拍卖程序，现业评房字[2020]第0029号《房地产估价报告》比业评房字[2018]第0469号《房地产估价报告》的评估价值降低了74400元。该损失不是由异议人造成的，不应由异议人承担。拍卖价格应以业评房字[2018]第0469号《房地产估价报告》的评估价格为基础。另，法院完全可以控制拍卖的时间和程序，无需进行重新评估，从而增加评估成本，以及造成异议人的财产损失，在一定程度上损害了异议人的合法权益。二、经查询发现，云浮市云安区人民法院在对云浮市市区建设北路11号银禧商业城首层东南边的房地产（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）进行第一次挂网拍卖时，将权属人及证号登记错误，存在瑕疵，不符合程序。建议重新进行第一次挂网拍卖。三、云浮市云安区人民法院作出（2020）粤5303执恢3号之一《拍卖通知书》，通知对云浮市市区建设北路11号银禧商业城首层东南边的房地产（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）进行第二次挂网拍卖，起拍价为8769544元。异议人对该起拍价有异议，认为不应以业评房字[2020]第0029号《房地产估价报告》及第一次挂网拍卖的起拍价为基础予以降价20%。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”规定，如以业评房字[2020]第0029号《房地产估价报告》为基础进行降价，相当于将拍卖标的物的价值下降了三次，变相超出了保留金法定比例的要求，违反了法律的相关规定，属实体违法。 申请执行人云安信社，被执行人东润石材公司、古喜泉、谢雪梅无作出答辩意见。 本院查明，本院根据已经发生法律效力的本院（2017）粤5303民初191号民事判决、云浮市中级人民法院（2017）粤53民终1512号民事判决和云安信社的申请，于2018年7月27日对云安信社与东润石材公司、凯旋酒店公司、古喜泉、谢雪梅金融借款合同纠纷一案立案执行，案号为：（2018）粤5303执394号。经公开摇珠，本院依法委托业勤评估公司对位于云浮市市区建设北路11号银禧商业城首层东南边的房地产（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）进行评估。业勤评估公司于2018年11月28日出具《房地产估价报告》（业评房字[2018]第0469号），评得上述房地产于价值时点（2018年11月6日）的市场价值为15734300元。本院分别于2019年2月20日10时至2019年2月21日10时止、2019年3月25日10时至2019年3月26日10时止和2019年6月12日起60天内对位于云浮市市区建设北路11号银禧商业城首层东南边的房地产（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）进行了两次拍卖和一次变卖，均流拍。2019年12月5日，本院根据申请执行人云安信社的申请，作出（2018）粤5303执394号之三执行裁定，终结本院（2018）粤5303执394号案件的执行。 2020年1月6日，本院根据云安信社的申请，对云安信社与东润石材公司、凯旋酒店公司、古喜泉、谢雪梅金融借款合同纠纷一案立案恢复执行，案号为：（2020）粤5303执恢3号。同日，本院向被执行人东润石材公司、凯旋酒店公司、古喜泉、谢雪梅发出《执行通知书》，责令他们自本通知书送达之日起五日内履行上述民事判决确定的义务。逾期，被执行人未履行上述民事判决确定的义务。 2020年1月13日，本院作出（2020）粤5303执恢3号执行裁定，拍卖被执行人凯旋酒店公司坐落于云浮市市区建设北路11号银禧商业城首层东南边的房地产（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）。同日，本院向业勤评估公司发出（2020）云安法执委评字2号《委托评估通知书》，认为其于2018年11月28日作出的评估报告（业评房字[2018]第0469号）已过期，要求其在收到本委托书后十五日内对凯旋酒店公司所有的位于云浮市市区建设北路11号银禧商业城首层东南边商铺（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）重新作出评估。2020年1月15日，业勤评估公司重新作出《房地产估价报告》（业评房字[2020]第0029号），评得上述房地产于价值时点（2020年1月13日）的市场价值为15659900元。 2020年1月17日和2020年1月21日，本院分别向凯旋酒店公司和东润石材公司、古喜泉、谢雪梅送达上述《房地产估价报告》（业评房字[2020]第0029号）。2020年2月3日，凯旋酒店公司对该《房地产估价报告》提出异议，称：该估价报告没有提及租赁及相关情况，且评估价值较上一份评估报告（业评房字[2018]第0469号）下降了74400元，损害了其公司的合法权益。请求本院暂停拍卖程序，要求评估机构重新进行评估或作出更正报告后再恢复拍卖程序。本院将该《异议申请书》转交业勤评估公司予以书面说明，业勤评估公司于2020年2月7日函复本院，称：一、本次估价其公司秉着“独立、客观、公正”的原则，根据《房地产估价规范》对估价对象进行估价。由于委托方云浮市云安区人民法院未提供估价对象已出租的相关资料，估价人员根据现场查勘情况确定估价对象于价值时点时已经出租，并在报告正文的权益状况进行了相应的描述。故本次估价的结果是结合估价对象现状而作出的市场价值。二、其公司于2018年出具的业评房字[2018]第0469号评估报告书的有效期至2019年11月27日，该报告书已超出有效期，故需要重新出具评估报告书。三、关于估价对象的价值下降，其公司经过复核，认为本评估项目评估值是合理的。评估结论只作为确定拍卖起拍价提供价值参考，不等同于估价对象可实现的价格，最终成交价格仍需经由市场检验，评估结论不应当被认为是估价对象可实现价格的保证。2020年2月11日，本院将该《异议申请书复函》送达凯旋酒店公司。 2020年1月20日，本院作出（2020）粤5303执恢3号《拍卖通知书》和《拍卖公告》，定于2020年2月27日10时至2020年2月28日10时止，在本院淘宝网司法拍卖网络平台上对被执行人凯旋酒店公司所有的位于云浮市市区建设北路11号银禧商业城首层东南边的房地产（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）进行第一次公开拍卖，起拍价：10961930元。无人竞买，流拍。 2020年3月3日，本院作出（2020）粤5303执恢3号之一《拍卖通知书》和《拍卖公告》，定于2020年3月30日10时至2020年3月31日10时止，在本院淘宝网司法拍卖网络平台上对被执行人凯旋酒店公司所有的位于云浮市市区建设北路11号银禧商业城首层东南边的房地产（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）进行第二次公开拍卖，起拍价：8769544元。2020年3月17日，凯旋酒店公司向本院提出执行异议。据此，本院于2020年3月25日暂缓拍卖。 本院认为，本案是被执行人凯旋酒店公司对本院（2020）粤5303执恢3号案中的拍卖行为和对业勤评估公司作出的业评房字[2020]第0029号《房地产估价报告》的评估结果不服而提出的异议。本案的争议焦点是：1.对凯旋酒店公司所有的位于云浮市市区建设北路11号银禧商业城首层东南边的房地产（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）是否需要重新估价；2.第一次挂网拍卖是否存在瑕疵；3.第二次挂网拍卖的起拍价是否违反法律规定；4.是否应当撤销本院（2020）粤5303执恢3号案中的拍卖行为和恢复第一次的拍卖程序。 关于对凯旋酒店公司所有的位于云浮市市区建设北路11号银禧商业城首层东南边的房地产（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）是否需要重新估价问题。经查，《房地产估价报告》（业评房字[2018]第0469号）于2018年11月28日作出，有效期为一年。期间，本院分别于2019年2月20日10时至2019年2月21日10时止、2019年3月25日10时至2019年3月26日10时止和2019年6月12日起60天内对位于云浮市市区建设北路11号银禧商业城首层东南边的房地产（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）进行了两次拍卖和一次变卖，均流拍。2019年12月5日，本院根据申请执行人的申请，终结（2018）粤5303执394号案件的执行。2020年1月6日，本院立案恢复执行，而《房地产估价报告》（业评房字[2018]第0469号）已过有效期，本院要求业勤评估公司重新评估，符合相关法律规定，并无不妥。关于凯旋酒店公司对业勤评估公司重新作出的业评房字[2020]第0029号《房地产估价报告》的评估结果提出书面异议，并要求重新对拍卖标的进行评估或更正的问题。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释﹝2018﹞15号）第二十三条第一款“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”规定，该异议应由评估机构予以书面说明或者补正（本院已交由业勤评估公司予以书面说明），不属本院的审查范围。 关于第一次挂网拍卖是否存在瑕疵问题。经查，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对被执行人凯旋酒店公司所有的位于云浮市市区建设北路11号银禧商业城首层东南边的房地产（房地产权证号：粤房地权证云字第××号）进行第一次公开拍卖时，在竞买须知中将权属人及证号书写错误，属于笔误行为，存在瑕疵。虽然该行为存在瑕疵，但竞买须知主要是介绍网上拍卖操作的流程及注意事项，且拍卖页面上竞买公告和标的物介绍等信息均正确无误，足以表示拍卖的真实内容，该笔误行为对拍卖并无造成实质性影响。凯旋酒店公司请求重新进行第一次挂网拍卖，理由不成立，本院不予支持。 关于第二次挂网拍卖的起拍价是否违反法律规定问题。经查，《房地产估价报告》（业评房字[2020]第0029号）于价值时点对执行标的评得的市场价值为15659900元，本院进行第一次挂网拍卖的起拍价为10961930元，为评估价的70%，第二次挂网拍卖的起拍价为8769544元，降价幅度为前次起拍价的20%。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”规定，以及第二十六条第一款“……再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。”规定，本院第二次挂网拍卖的起拍价降价幅度没有超过前次起拍价的百分之二十，并无违反法律规定。凯旋酒店公司认为本院第二次挂网拍卖的起拍价违反法律规定的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第八条第三款“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”规定，根据新法优于旧法的原则，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第十条、第二十六条第一款规定确定拍卖保留价。凯旋酒店公司认为本院第二次挂网拍卖的起拍价违反法律规定，理由不成立，本院不予支持。 关于是否应当撤销本院（2020）粤5303执恢3号案中的拍卖行为和恢复第一次的拍卖程序问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”规定，本案不存在上述六种情形，不应当撤销本院（2020）粤5303执恢3号案中的拍卖行为和恢复第一次的拍卖程序。凯旋酒店公司请求撤销本院（2020）粤5303执恢3号案中的拍卖行为和恢复第一次的拍卖程序，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，凯旋酒店公司提出书面异议，请求撤销本院（2020）粤5303执恢3号之一《拍卖通知书》及本次拍卖的相关法律行为，重新对拍卖标的的价值进行评估或更正后再恢复第一次的拍卖程序。理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释﹝2018﹞15号）第二十三条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释﹝2015﹞10号）第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回异议人云浮凯旋国际酒店有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省云浮市中级人民法院申请复议。 审 判 长  叶铭泽 人民陪审员  陈健强 人民陪审员  赵丽容 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  江楚怡 附：相关法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释﹝2018﹞15号） 第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。 当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释﹝2015﹞10号） 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。