福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初3393号 原告：吴荔山，男，1979年10月13日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：戴志军、余丽香，福建格中律师事务所执业律师。 被告：谢汶芹，女，1997年2月5日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 第三人：谢俊雄，男，1972年10月20日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 第三人：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区。 法定代表人：黄勇超。 原告吴荔山因与被告谢汶芹、第三人谢俊雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，吴荔山于2019年7月22日申请追加中国建设银行股份有限公司莆田分行、福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司作为第三人参加诉讼，本院予以准许，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴荔山及其委托诉讼代理人余丽香到庭参加诉讼，被告谢汶芹、第三人谢俊雄、中国建设银行股份有限公司莆田分行、福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告吴荔山于2019年12月19日向本院申请财产保全，请求对被告谢汶芹名下的坐落于福建省莆田市荔城区的房产［《不动产权证书》编号：闽（2018）莆田市不动产权第XXXXXXXXX号，查封价值以1971200元为限］进行查封，本院于2019年12月19日予以准许。后吴荔山于2020年1月3日申请第三人福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司退出诉讼，本院已另行制作通知书通知第三人福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司退出诉讼。本案现已审理终结。 吴荔山向本院提出诉讼请求：1.谢汶芹向中国建设银行股份有限公司莆田分行还清坐落于莆田市荔城区房屋的抵押贷款债务；2.谢汶芹在还清上述抵押贷款债务后立即协助吴荔山办理莆田市荔城区房屋的产权过户手续；3.谢汶芹向吴荔山支付自2018年11月14日起至实际过户之日止的逾期过户违约金（违约金按每日1000元计算）；4.谢汶芹承担本案律师代理费32000元；5.本案诉讼费用等由谢汶芹承担。诉讼过程中，吴荔山增加以下诉讼请求：中国建设银行股份有限公司莆田分行、福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司协助解除抵押手续。诉讼过程中，吴荔山撤回上述第1项诉讼请求及增加的诉讼请求中的福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司协助解除抵押手续。事实和理由：2018年4月22日，吴荔山（买方）与谢汶芹（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：谢汶芹将坐落于莆田市荔城区南侧Ｂ地块欧氏臻城1901室房产转让给吴荔山。购房总价款为1971200元，支付方式为：第一期：吴荔山于合同签订之日支付购房定金5万元；第二期：吴荔山于2018年5月22日前支付购房款952930元；案涉房产银行按揭余款878270元因不动产权证未出，谢汶芹收到购房定金之日直至案涉房产买方名下银行按揭贷款解押之日期间每月的银行月供约4829.61元由买方代缴；第三期：待案涉房产不动产权证出来后10个工作日内，由谢汶芹出资办理银行按揭贷款解押手续以及配合吴荔山办理二手房按揭贷款手续，并协助吴荔山办理案涉房产过户至吴荔山名下的手续，吴荔山于过户当天支付购房款8万元；第四期：待吴荔山产权证出来后5天内，谢汶芹配合吴荔山办理维修基金等过户手续，吴荔山支付购房尾款1万元。以及第八条约定：“1.买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，自违约行为发生之日起，每逾期一日，违约方按每日壹仟元整向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；2.守约方有权要求违约方支付本合同第八条所规定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、应违约行为给守约方增加的费用、诉讼费、律师代理费、差旅费等”。《房产买卖合同》签订后，吴荔山根据谢汶芹指示依约将第一期购房定金5万元、第二期购房款952930元以及代缴的银行按揭贷款（即月供）67620元（代缴期限暂计至2019年7月份）支付给谢俊雄。吴荔山已经依约履行付款义务。谢汶芹理应依约在取得案涉房产不动产权证后履行偿还银行贷款余款及协助吴荔山办理产权过户至吴荔山名下的手续。然谢汶芹在2018年10月30日取得案涉房产不动产权证至今，一直怠于偿还银行按揭贷款并涤除抵押权。吴荔山多次要求谢汶芹按约尽快还清银行贷款并协助吴荔山办理案涉房产产权过户手续，但谢汶芹至今拒不履行合同的义务。吴荔山与谢汶芹签订的《房产买卖合同》合法有效，吴荔山已经依约履行支付购房款的义务，谢汶芹亦应按照合同约定向吴荔山履行交付案涉房产以及协助吴荔山办理产权过户等手续。现谢汶芹逾期履行的行为已经构成违约，理应按照合同约定承担继续履行以及支付违约金、律师代理费等的责任。案涉房产存在抵押权，抵押权人分别为中国建设银行股份有限公司莆田分行、福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司。为保障房产买卖合同的继续履行，吴荔山同意在谢汶芹无法自行涤除抵押权的情况下，代为清偿债务消灭抵押权，以保障中国建设银行股份有限公司莆田分行、福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司作为借款人及抵押权人的合法权益可以得到充分保障。 谢汶芹未作答辩。 谢俊雄、中国建设银行股份有限公司莆田分行未作述称。 福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司述称，谢汶芹、谢俊雄尚未向福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司结清借款本息，故福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司就涉案房屋因设置抵押权而享有优先受偿权。若吴荔山愿意替谢汶芹、谢俊雄代为清偿债务，则福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司愿意配合吴荔山就涉案房屋解除物权担保。2018年12月4日，福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司与谢俊雄签订《借款合同》，谢俊雄向福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司借款30万元，借款期限36个月，自2018年12月5日起至2021年11月18日止，贷款月利率为1.38%。合同签订后，福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司按照约定向谢俊雄发放贷款30万元。直至今日，谢俊雄剩余本金276322.8元及相应利息、违约金未偿还。因此吴荔山愿意替谢汶芹、谢俊雄代为清偿债务，则福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司愿意配合吴荔山就涉案房屋解除物权担保。 吴荔山围绕其诉讼请求依法提交了证据，对其提供的身份证复印件一份、谢汶芹身份证复印件一份、《房产买卖合同》一份、《商品房买卖合同》一份、莆田市商品房买卖合同备案表一份、收据4张、中国农业银行银行卡交易明细复印件两张、支付银行按揭贷款（即月供）的微信付款截图打印件十张、短信截屏打印件一份、委托代理合同一份、律师费发票一份、2019年8月支付月供款的截图打印件一张、律师费转账截图打印件一张、收件清单一份、承诺书两张、中国银行国内支付业务收款回单一张、《不动产权证书》复印件一份、不动产登记簿一份、中国农业银行银行卡交易明细清单5张、个人贷款还款凭证一张、中国建设银行个人贷款结清证明一张、中国建设银行银行卡客户交易明细清单一张、个人住房借款合同一份、人员基本信息表一张（谢汶芹）、装修押金收款收据一张，上述证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 谢俊雄系谢汶芹的父亲。2014年11月21日谢汶芹与福建欧氏置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号XXXXXXXX），约定：谢汶芹向福建欧氏置业有限公司购买莆田市荔城区。后该商品房的房屋所有权、国有建设用地使用权于2018年7月12日转移登记至谢汶芹名下。2018年8月7日上述商品房登记了抵押权人为中国建设银行股份有限公司莆田分行的抵押权登记。2018年12月4日上述商品房登记了抵押权人为福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司的抵押权登记，后因该贷款已还清，2019年12月23日办理了注销登记。 2018年4月22日谢汶芹作为出卖人（即卖方）与吴荔山作为买受人（即买方）就上述房屋（现登记房屋坐落于荔城区XXXX室）的买卖签订了《房产买卖合同》，约定：经买卖双方协商一致，该房产成交单价14000元每平方，本房屋面积为140.8平方，本房屋成交总价合计为1971200元，房价包含已产生的所有费用发票，包含契税、维修基金。房款的支付方式分为五期如下：第一期，买方在签订本合同时支付给卖方购房定金50000元，购房定金可抵作购房款。第二期，卖方必须于2018年5月22日之前买方需付卖方购房款952930元，买方需办理完开发商和物业交房手续，同时卖方将上述房产的相关材料：开发商一手买卖合同、银行借款合同、购房发票、钥匙等交于买方保管，并把房产使用权交付买方使用，交房开始上述房产的物业费、水电费由买方承担。本房屋银行按揭余额为878270元，由于现在该房产的不动产权证未出，卖方收到购房定金之日直至该套房产买方名下银行按揭贷款解押之日，期间每月的银行月供约为4829.61元由买方代缴。卖方月供银行卡信息如下：开户行：中国银行莆田分行，户名：谢汶芹，银行账号：6217……1411。第三期，待该套房产不动产权证出来之后10个工作日之内，由买方（“买”字上方手动增加了“十”修改为“卖”）出资办理银行按揭贷款解押手续，卖方需出条件配合办理好注销手续。买方申请办理二手房按揭贷款，买方申请贷款金额设定为1200000元，卖方需配合提供银行所需的相关材料。买卖双方由中介方陪同到行政中心房管处办理本房屋过户手续，过户当天买方应付卖方80000元。第五期，买方产权证出来后5天之内，卖方需配合买方办理维修基金、燃气、门牌、水、电过户手续。买方凭维修保证金发票向卖方支付2000元（庭审中，吴荔山陈述，该款项2000元并不包含在房屋成交总价中）。买方付卖方购房尾款10000元。合同第五条中约定：不动产权证办理费用：办理卖方名下不动产权证的全部费用由卖方承担，不动产权证从卖方名下过户至买方名下的全部费用由买方承担。卖方应结清移交前的水、电、有线电视（或数字电视）、物业管理、天然气等的费用。卖方同意其缴纳的该房屋专项维修金（公共维修基金）的账面余额在房产过户后转移至买方名下。第八条违约责任第1款中约定：买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，自违约行为发生之日起，每逾期一日，违约方按每日1000元向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。第2款中约定：守约方有权要求违约方支付本合同第八条所规定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、诉讼费、律师代理费、差旅费等。第3款约定：若卖方违约，而买方支付定金时，卖方应双倍返还定金给买方；若卖方支付定金后已再支付购房款，卖方应按照本合同总价款的百分之二十支付违约金给买方，并退还买方全部定金和购房款。若买方违约，而买方仅支付定金时，则定金作为对卖方的赔偿由卖方没收；若买方支付定金后已再支付购房款或卖方已自行出资提前还款，买方应按照本合同总价款的百分之二十支付违约金给卖方，卖方有权直接在买方已付的定金和购房款中扣除，若有剩余的卖方在扣除后三日内退还给买方。 2018年4月22日谢俊雄代为出具收据一份，载明：收到吴荔山支付的购房定金50000元，收款人处代为书写了谢汶芹的名字及身份证号码。2018年5月11日谢俊雄出具收据一份，载明：收到吴荔山支付的购房款400000元。2018年5月22日，谢俊雄出具收据一份，载明：收到吴荔山购房第二笔款462930元。2018年6月7日，谢俊雄出具收据一份，载明：收到吴荔山支付的购房款90000元。吴荔山陈述，其自2018年6月起至2019年6月每月月初向谢俊雄的微信转账4830元用于支付涉案房屋的银行每月应偿还的月供款；2019年7月6日其向谢汶芹转账4830元，但谢汶芹于当日将该款项转回其账户；谢俊雄于2018年6月7日将涉案房屋交付给其使用。另查，吴荔山分别于2019年8月4日、2019年9月4日、2019年10月4日、2019年11月4日、2019年12月4日向合同中约定的谢汶芹银行按揭贷款月供款还款银行账户内转账了4830元、10000元、4830元、4830元、4830元。 另查，谢俊雄将涉案房屋的商品房买卖合同备案表、个人住房借款合同、销售不动产统一发票、装修押金发票、水电周转金收据、垃圾清运费收据、两证代办费收据、维修基金收据、水本子等交付给吴荔山。欧氏（福建）物业服务有限公司于2016年4月30日出具收款收据，载明收取5#1901谢汶芹的装修押金2000元。 2019年12月23日吴荔山向福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司转账300220元，用于代谢汶芹代偿谢俊雄借款本息。2020年1月2日吴荔山向谢汶芹的贷款账号转入855669.72元，当日，中国建设银行出具个人贷款结清证明，载明：谢汶芹在其行的个人贷款已于2020年1月2日结清;本院将吴荔山提供的其代偿中国建设银行贷款的个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明及中国建设银行银行卡客户交易明细清单各一份邮寄给谢汶芹、谢俊雄，邮件于2020年1月4日被签收。吴荔山委托福建格中律师事务所律师代理其本案纠纷，花费律师费32000元。现因涉案房屋的权属至今未转移登记至吴荔山名下，致讼。案经审理，因谢汶芹未到庭，致本院无法组织调解。 本院认为，吴荔山与谢汶芹签订的《房产买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。谢俊雄与谢汶芹系父女关系，谢汶芹与福建欧氏置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋时尚未年满18周岁，在吴荔山与谢汶芹签订《房产买卖合同》后，谢俊雄收取了吴荔山按照《房产买卖合同》支付的购房款，并出具了收据，且吴荔山亦按照合同的约定按月支付了涉案房屋的银行按揭贷款的月供款，同时在本案的审理过程中，吴荔山代为谢汶芹、谢俊雄还清了涉案房屋的银行按揭贷款及以涉案房屋作为抵押担保向福建莆田荔城区华兴小额贷款股份有限公司的借款；现涉案房屋的《不动产权证书》已转移登记至谢汶芹名下，吴荔山诉讼请求协助办理涉案房屋的抵押权注销手续及协助其办理涉案房屋的产权过户手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于《房产买卖合同》中关于第三期购房款支付的约定，综合考虑该条款上下文内容的连贯性及《房产买卖合同》关于总购房款分期付款中包含第二期付款的房屋按揭余款878270元，本院经审查认为，《房产买卖合同》系约定由买方出资办理银行按揭贷款解押手续，卖方需无条件配合办理好注销手续。现吴荔山已代为还清了涉案房屋的银行按揭贷款，谢汶芹在2020年1月4日收到本院邮寄的吴荔山提供的银行按揭贷款结清的相关证据后，未按照《房产买卖合同》的约定，在十个工作日（即2020年1月17日）内配合办理抵押注销手续，导致吴荔山至今无法申请办理产权过户，谢汶芹的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《房产买卖合同》的约定，自违约行为发生之日起，每逾期一日，违约方按每日1000元向守约方支付违约金；本院经审查认为，吴荔山未举证逾期过户所造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践，本院酌定违约金以总购房款为基数按日万分之一计算，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即1971200元×30%=591360元。根据《房产买卖合同》约定，守约方有权要求违约方支付因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费等，故吴荔山诉讼请求谢汶芹承担本案律师代理费32000元及诉讼保全费5000元，具有事实和合同依据，本院予以支持。谢汶芹、谢俊雄、中国建设银行股份有限公司莆田分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、谢汶芹应在本判决生效之日起十五日内协助吴荔山办理坐落于福建省莆田市荔城区房屋的权属转移登记至吴荔山名下； 二、谢汶芹、中国建设银行股份有限公司莆田分行应在本判决生效之日起十五日内协助办理坐落于福建省莆田市荔城区房屋的抵押权（抵押权人为：中国建设银行股份有限公司莆田分行）注销手续； 三、谢汶芹应在本判决生效之日起十五日内支付给吴荔山以1971200元为基数自2020年1月18日起至上述房屋的权属转移登记至吴荔山名下之日止按日万分之一计算的逾期过户违约金，该违约金最高限额为591360元； 四、谢汶芹应在本判决生效之日起十日内支付给吴荔山律师代理费32000元； 五、谢汶芹应在本判决生效之日起十日内支付给吴荔山诉讼保全费5000元； 六、驳回吴荔山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5380元，由吴荔山负担2280元，谢汶芹负担3100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  黄秀清 人民陪审员  龚开发 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  顾梦雪 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。