广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初26918号原告（反诉被告，以下统称原告）：深圳市华远泰家具有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道卓越梅林中心广场（**）******，统一社会信用代码：914403003263561460。法定代表人：庄汉华，执行董事。委托诉讼代理人：刘炜，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐涛，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：深圳市山姆大叔教育信息咨询有限公司，住所地，住所地深圳市南山区沙河街道沙河西路**尚美科技大厦**会信用代码：91440300311734562P。法定代表人：唐瑞泽，董事长、总经理。委托诉讼代理人：熊志敏，广东宝力莱律师事务所。原告深圳市华远泰家具有限公司诉被告深圳市山姆大叔教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并适用普通程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘炜、徐涛，被告的委托诉讼代理人熊志敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告支付2017年8月16曰至2017年9月15日期间拖欠租金、管理费、电费、空调费等共计420574.89元（人民币，下同）；2、被告承担资金占用期间损失41839.46元（自2017年9月16日起计算至款项实际付清之日止，暂计至2019年10月10日）；3、本案所有诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2016年5月13日，原、被告双方签订了《深圳市房屋租赁合同书》，原告将位于深圳市南山区XX楼第X层出租给被告，租赁面积2686平方米,租期2016年6月16日至2020年11月30日，月租金349180元，按年递增6%,管理费44319元。合同签订后，原告如约将涉案房产交付被告占有并使用，被告也将企业注册地址变更为涉案租赁地址（2018年1月4日迁出）。但自2017年8月起，被告拖欠原告租金费用不予支付。双方经协商2017年9月16日解除租赁合同，被告搬离租赁场所并向原告出具《承诺书》，确认尚欠原告管理费、电费、空调费等共计420574.89元。但至今，被告均拒绝偿还，原告为维护自身权益，特向贵院提请诉讼,请求人民法院依法判如所请。被告辩称：1、被告认为已经预付了两个月的租金，原告至今没有退回，还继续诉求被告支付租金，没有事实和法律依据。2、原告诉求支付资金占用损失费，没有事实及法律依据，原告占用了被告预付的两个月租金，也没有给被告支付任何的资金占用损失费，因此请求法院驳回原告的本诉的诉讼请求。被告提出反诉，请求法院判令：1、确认被告与原告于2016年5月13日签订的《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同；2、原告立即向被告退还租赁押金1681436元；3、原告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。庭审中，被告明确其要求退还的1681436元系租赁保证金840718元及预付的两个月租金840718元。事实与理由：原告诉被告租赁合同纠纷一案，贵院已经受理。基于，原告在将涉案房产出租给被告时，并未获得涉案房产产权人同意其转租，导致被告自入驻至搬离之日，均无法办理租赁合同备案登记，其后被告迫于无法完成租赁备案登记并变更工商登记，才搬离涉案房产。被告认为，原告未经涉案房产产权人的同意，就将涉案房产转租获利，其与被告所签订的《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同，原告应返还其所收取的及原告所支付的租赁押金。被告为维护自身的合法权益，特向贵院提出诉请原告退还被告所支付的租赁押金，符合法律的规定，请求贵院查明事实，判如诉请。被告另补充事实与理由如下：1、涉案房产在双方租赁期间尚未办理任何产权登记，也没有完成相关的消防备案手续，即涉案房产尚不具备对外出租的条件，因此，被告认为双方签订的租赁合同因此无效；2、原告无法提供产权证，是导致被告因此无法办理教学资质的根本原因，根据双方签署的租赁合同补充协议第2条，原告没有办法提供租赁凭证的情况下，应协商退租，租赁合同无法履行的根本原因在于原告，因此，原告占有被告支付的租赁保证金不予退还是没有事实依据的。3、既然原告要起诉被告支付拖欠的各项费用，那么原告应当退还其收取已收取的两个月的预付房租。针对被告的反诉，原告辩称：被告反诉金额16万多包含两个部分，第一部分为租赁押金84万多元，另外两部分是被告使用房租的第一、二月的租金，所以我方认为本案应讨论的是租赁保证金是否应该退还，被告支付的第一个月、第二个月的租金不存在退还。1、被告主张的事实与理由不能成立，本案涉及的租赁合同合法有效，不存在无效的问题，合同法第52条，对于合同无效有明确约定，本案不符合其中任何一种情形，同时最高人民法院审理城镇房屋租赁的相关司法解释也没有涉及到本案房屋租赁合同无效的相关规定。2、被告的理由不符合事实，也不符合法定无效的情形。原告是从2015年11月从深圳市大冲实业股份有限公司（以下简称大冲公司）租赁取得涉案房产，至今仍然在对外转租，出租人大冲公司实际上一直都是同意原告转租物业，从我方提供的房产证复印件的用途明确注明供原告办理租赁咨询使用，证明我方有转租的权利。被告在承租物业时，大冲公司没有以任何形式干扰被告的经营，也没有提出过任何的反对转租的意见或责令被告搬迁的意见，特别是被告从事教育教学工作，被告在租赁期间，从2016年5月13日签订合同后一直在涉案房产进行招生、教学、讲课，物业使用没有发生过障碍。3、在租赁期间，被告没有提出办理租赁备案的要求，是否办理租赁备案也不是合同中约定的明确事项，也没有影响其使用，请法庭留意：被告在租赁期间正常使用物业，而且在2016年8月至2018年1月期间一直是以涉案房产为工商登记的法定地址。二、被告是因为自身原因解除合同搬离物业，我方提交的承诺书是被告法定代表人和董事赵美华签署，是其自身原因要搬离，该承诺书比被告反诉的时间要早，承诺书是由其手写签名的，是真实、合法，按照承诺书，被告应向原告支付费用，而不是原告退还该部分费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月13日，原告（出租人、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方已将与业主大冲公司签订的《房屋租赁合同》出示给乙方，乙方清楚且知悉原《房屋租赁合同》的内容与条款；甲方将位于深圳市XX楼第X层（涉案房产）出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积共计2686平方米；租赁房屋单位租金自2016年6月16日起至2017年6月15日止按房屋建筑面积每平方米130元计算，月租金总额为349180元，此租金不含税，不含物业管理费及空调费；物业管理费每月每平方米16.5元，月总额44319元；空调费每月每平方米10元，月总额26860元；合同期内，从第二年起，租金在前一年度租金基础上递增6%，具体为第3年即2018年6月16日起至2019年6月15日期间，租赁房屋的月租金为392156元，2019年6月16日起至2020年6月15日期间，租赁房屋的月租金总额为415685.36元；合同签订后，乙方应于2016年5月17日前支付二个月租赁数额的租赁保证金，即840718元，及两个月房租租金840718元；乙方每月15日前，向甲方交付当月租金及费用，甲方收取租金时，应向乙方开具租金收据；乙方租用房屋的租赁期限自2016年6月16日起至2020年11月30日止；甲方向乙方无息返还租赁保证金的条件为：租赁期满，乙方结清租赁期内产生的所有水电费、管理费等的相关费用；及其他内容。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：甲方按照乙方装修图纸进行装修，装修标准参照5号楼14层的装修格局，按22层装修标准；如果因为出租方无法提供租赁凭证的原因，而导致承租方无法获得培训资质，则由出租方协助承租方取得培训资质或者协商退租。合同签订后，被告向原告支付了押金和两个月的租金共计1681436元。2017年9月16日，被告的法定代表人唐瑞泽、懂事赵美华向原告出具《承诺书》，内容为：“因我司自身经营的原因需要搬离该场地，不能继续履行该租赁合同，承诺如下：1、我司于2017年9月16日退出该场地，同意解除该租赁合同；2、我司未付费用结算至2017年9月16日，包括2017年8月16日至2017年9月15日租金、管理费、电费、空调费及滞纳金共计420574.89元；3、我司经营过程中无任何债务经济纠纷，若有与业务有关的任何问题皆与贵司无关……”。被告对该承诺书的真实性予以认可，但表示当时签署承诺书的原因是被告向原告明确提出要求协商退租，原告多次拒绝并阻拦，且原告多次要求被告签署承诺书的目的在于原告担心家长会找物业的麻烦，强迫被告的法定代表人和高管签名。原告提交被告公司的商事主体登记及备案信息查询单，显示2018年1月4日被告的地址由涉案房产地址变更至深圳市南山区沙河街道沙河西路2009号尚美科技大厦1002房。另查，位于深圳市南山区**X、XX、XXX、XXXX房均系于2018年登记在深圳市大冲实业股份有限公司名下。原告明确其第一项诉讼请求的金额依据为承诺书中载明的金额，具体为：2017年8月16日至9月15日期间的租金287130.8元（已支付83000元，每月应支付370130.8元），管理费71179元，电费、空调费4271.82元，税费22207.85元，滞纳金（31天）35785.42元。第二项诉求的损失指利息损失，计算方式为同期银行的贷款利率，以第一项诉求为基数，从2017年9月16日起计算。庭审中，双方均确认原告于2017年9月16日退租；双方确认2016年6月16日至2017年8月15日期间的租金被告已付清，2017年8月16日至2017年9月15的租金被告支付了部分，金额为83000元。被告表示其在签订合同时支付的1681436元包含了租赁保证金840718元和预付的两个月租金840718元；被告在庭后提交《情况说明》表示原告曾与被告协商多给原告两个月的免租期，被告同意并承诺原告预付的两个月租金在退租的时候退还原告。原告则表示被告在签订合同时支付的两个月租金是2016年6月16日至2016年8月15日期间的租金，不存在多预付和重复支付租金的问题。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。被告主张原告系擅自转租、签订合同时房产尚未办理产权登记，因此租赁合同无效；对此，本院认为，首先，涉案房产系有报批报建的合法建筑，房产登记证书未取得前签订租赁合同并未违反法律法规的强制性规定，且涉案房产之后已取得房产证书，并未影响被告正常使用涉案房产；其次，原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定“甲方已将与业主深圳市大冲实业股份有限公司签订的《房屋租赁合同》出示给乙方，乙方清楚且知悉原《房屋租赁合同》的内容与条款”，可见被告对于原告转租房屋的事实清楚了解，被告未举证证明存在业主方不同意原告转租或业主方要求收回房屋等致使被告不能使用涉案房产的情况，故被告以原告擅自转租为由要求确认合同无效的理由不成立。综上，对于被告要求确认租赁合同无效的反诉请求本院不予支持。对于原告要求被告支付2017年8月16曰至2017年9月15日期间拖欠租金、管理费、电费、空调费等共计420574.89元的诉讼请求。被告的法定代表人及高管向原告出具的《承诺书》中明确确认相关未付费用结算至2017年9月16日共计420574.89元；从《承诺书》的内容可以看出，被告确认其拖欠了相关费用并承诺支付，故原告要求被告支付前述费用的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付前述费用资金占用损失即利息损失的诉讼请求，被告未支付前述费用，给原告造成了利息损失，应予赔偿，被告应自原告主张权利之日，即起诉之日（2019年10月28日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至本判决确定的付款之日止。对于被告要求原告退还押金和租金共计1681436元的反诉请求。本案中，被告主张因原告擅自转租导致被告无法办理租赁合同备案、不具备对外出租的条件，才搬离涉案房产，对此，本院认为，从被告法定代表人出具的《承诺书》的内容来看，被告确认其系因自身经营原因需要搬离涉案房产，并确认未付费用结算至2017年9月16日；而且，根据原告提交的被告工商登记信息可以看出，被告的公司注册地址在涉案房产，可见涉案房产符合登记备案的相关条件，被告并未提交证据证明其提前搬离房产系因原告的违约行为造成，对此被告应承担举证不能的不利后果，故对被告的上述抗辩理由本院不予采信。根据涉案租赁合同的约定，退还租赁保证金的条件是租赁期满且结清相关费用，本案中被告因自身原因单方解除租赁合同且存在拖欠相关费用的违约行为，原告有权没收租赁保证金，故对于被告要求原告退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告退还预付的两个月租金的问题，结合双方提交的证据可以确认被告并未多支付租金，被告支付的首期租金系租赁期限内应当支付给原告的租金；被告虽主张原告曾承诺给被告多免租2个月，但并未提交相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对于被告要求原告退还租金的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市山姆大叔教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华远泰家具有限公司支付2017年8月16曰至2017年9月15日期间拖欠租金、管理费、电费、空调费等共计420574.89元及利息损失（即资金占用期间的损失）（自2019年10月28日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的付款之日止）；二、驳回原告深圳市华远泰家具有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告深圳市山姆大叔教育信息咨询有限公司的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8236.22元、保全费2832.07元，原告已预交，由被告负担；反诉案件受理费9966.46元，由被告负担，被告已预交案件受理费19932.92元，多预交的9966.46元，由本院向被告清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  王锡超人民陪审员  赵广英二〇二〇年四月十三日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。