福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终541号 上诉人（原审原告）：胡东红，女，1958年8月4日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：许秀忠，男，住福建省惠安县，由惠安县螺城镇西北社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：辛灵敏，女，1976年5月3日出生，汉族，住福建省惠安县。 被上诉人（原审被告）：李伟民，男，1973年7月2日出生，汉族，住福建省惠安县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：董荣华，惠安县惠东法律服务所法律工作者。 上诉人胡东红因与被上诉人辛灵敏、李伟民房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初8499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡东红上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡东红一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定双方没有对办理产权证的时间进行约定错误。双方签订的合同第十条约定双方均应共同遵守有关法律、规章的规定。《城市房产转让管理规定》第七条规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90天内持房地产权属证书等相关文件向房地产所在地管理部门提出申请办理产权证，故双方的合同明确约定办理产权证的时间是在房地产转让合同签订后90天内。即使胡东红在签订合同时，明知案涉商品房尚未办理一手不动产权证书，也不影响该约定的生效，因为胡东红信赖了辛灵敏、李伟民能够在合同签订后的90天内办理好一手不动产权证书。辛灵敏、李伟民在2018年1月才提供了房屋产权证，离双方在2015年6月17日签订房屋买卖合同己两年又7个多月，远远超过了90天的约定，构成了重大违约。二、辛灵敏、李伟民未能保证案涉商品房无债权债务纠纷，构成违约。双方签订的合同约定，辛灵敏、李伟民保证转让的房屋产权手续完整，无债权债务纠纷，无规避法律行为，并承诺如果发生案涉商品房有关的债权债务纠纷，概由辛灵敏、李伟民自行负责清理并承担相应的法律责任。可是辛灵敏、李伟民却隐瞒了与开发商的债权债务纠纷，胡东红直到2017年3月才知道这一情况。三、一审法院认定双方没有对逾期违约金进行约定错误，违约金为已付房款30%。双方签订的《房屋买卖合同》的第七条明确约定任何一方违约的违约金均为已付房款的30%。不管胡东红是否选择退房，辛灵敏、李伟民均应支付违约金。如果曲解为胡东红违约需支付房款的30%的违约金，而辛灵敏、李伟民违约却不用支付任何违约金，这是显失公平的。一审法院认定辛灵敏、李伟民违约金的支付应以胡东红选择退房为前提错误。四、一审法院对辛灵敏、李伟民违约的事实没有给予认定错误。胡东红违约需支付房款30%的违约金，而辛灵敏、李伟民违约却不用支付任何违约金，既不符合合同意思表示，更是不对等、显失公平。五、一审法院以合同的相对性原理，认定辛灵敏、李伟民无需向胡东红支付其获取的自房产交付后的福建百宏房地产开发有限公司（以下简称百宏地产公司）逾期协助办理房屋权属证书的违约金错误。案涉房屋交付给胡东红后，该房屋的权利义务就概括由胡东红承受。辛灵敏、李伟民应把其获取的百宏地产公司逾期协助办理房屋权属证书的违约金中的10360元（2015年6月17日起至2016年11月15日止）归还给胡东红。房产交付后，胡东红取得了主权利即不动产所有权，理应获得基于主权利不动产所有权的从权利即上述逾期协助办理房屋权属证书的违约金。双方于2015年6月17日签订了《房屋买卖合同》，并于当日完成了房产的交付，胡东红付清了243000元的购房款，辛灵敏、李伟民已将与该房产有关的权利义务一并转让给胡东红。 辛灵敏、李伟民辩称，一审认定胡东红在签订合同时，明知案涉商品房尚未办理一手不动产权证书，双方未对办理产权证的时间及逾期办理违约金进行约定正确。胡东红主张辛灵敏、李伟民未能保证案涉商品房无债权债务纠纷，构成违约，理由不成立。胡东红认为违约金为已付房款的30%，理由不能成立。辛灵敏、李伟民不存在违约。辛灵敏、李伟民从百宏地产公司领取的违约金与胡东红无关。 胡东红向一审法院起诉请求：1.辛灵敏、李伟民按已付购房款243000元的30%向胡东红支付因履行《房屋买卖合同》的违约金72900元；2.辛灵敏、李伟民把从百宏地产公司领取的逾期办证违约金14308元归还给胡东红（自2015年6月18日起至百宏地产公司履行完毕义务之日止，按每日15.0144元计算，暂计至2017年12月18日）。 一审法院认定事实：2010年12月11日，辛灵敏与百宏地产公司签订《商品房买卖合同》1份，约定辛灵敏向百宏地产公司购买该公司开发的位于惠安县，建筑面积34.99平方米。2015年6月17日，胡东红与辛灵敏、李伟民签订《房屋买卖合同》1份，约定辛灵敏、李伟民将位于惠安县出售给胡东红，建筑面积34.99平方米，房屋总价款253000元。《房屋买卖合同》第四条约定：“甲方（即辛灵敏、李伟民，下同）对房产现状及乙方（即胡东红，下同）对购买情况的声明甲方根据国家的规定已取得该房产所有权，对该房产的现状负全责，并保证该房产符合国家及所在地上市的有关政策及规定。甲方保证转让给乙方的房屋产权手续完整、权属清楚，无产权纠纷，无债权债务纠纷，无设置抵押、担保或其他权利限制，无规避法律行为。交易后若因甲方的原因或者甲方提供的手续不完整而造成乙方购买后不能顺利交易过户的，或发生该房屋有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方自行负责清理并承担相应法律责任。乙方已亲自实地看房，并对房产的现状及疑虑询问过甲方，在明确甲方所告知的事项后自愿签订本合同。乙方已亲自审查过该房产产权的相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。乙方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则由此产生的后果由乙方自行承担。”第七条违约责任约定：“1.以上条款双方应共同遵守，如甲方发生与该房屋有关的产权纠纷或债权债务纠纷、或甲方违约不按本合同的约定履行的、或因甲方提供的资料不完整造成乙方购买后不能顺利交易过户的，乙方有权提出退房，甲方应该在乙方书面提出退房之日起5日内退还乙方已交纳的全部购房款，另应赔偿乙方已付购房款30%的经济损失。如乙方违约或不按照合同约定的时间支付购房款给甲方的，甲方扣除已收房款30%作为经济赔偿，其余70%购房款退还乙方。2.自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。）3.因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，甲乙双方免责。交易过程中已产生的费用由买卖双方各自承担。根据本条款免责，双方应签订具结报告。”2015年12月7日，辛灵敏就该商品房逾期办证问题向法院提起诉讼，法院于2016年3月25日作出（2016）闽0521民初717号民事判决：“一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内履行协助原告辛灵敏办理位于惠安县房屋所有权证的义务，即办理该商品房房屋所有权初始预登记，并将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料交付给原告。二、被告福建百宏房地产开发有限公司应按原告已付购房款150144元每日0.01%标准向原告辛灵敏支付自2013年12月8日起至被告履行完毕协助原告办理上述商品房房屋所有权证义务之日止的违约金（其中截至2015年12月7日的违约金应于本判决生效之日起十五日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）。三、驳回原告辛灵敏的其他诉讼请求。”该判决发生法律效力后，辛灵敏向法院申请强制执行，于2016年11月21日领取执行款（自2013年12月8日起至2016年11月15日止的逾期办证违约金）16203元，并声明结案。2017年3月27日，胡东红以辛灵敏的名义再次以相同的诉求、相同的被告向法院提起诉讼，法院作出（2017）闽0521民初3047号民事调解：百宏地产公司同意支付辛灵敏自2015年3月27日起至2017年2月27日止的逾期办证违约金10555元，该款项于2017年7月1日前付清。后因（2017）闽0521民初3047号案件系重复诉讼，法院于2018年11月28日决定再审，并于2019年4月4日作出（2019）闽0521民再1号民事裁定：“一、撤销本院（2017）闽0521民初3047号民事调解。二、驳回案外人胡东红冒用辛灵敏名义提起的原审诉讼。” 一审法院认为，双方当事人争议的焦点为关于辛灵敏、李伟民是否应支付胡东红违约金72900元，以及是否应将领取的自2015年6月18日起至百宏地产公司履行完毕办证义务之日止逾期办证违约金交付给胡东红。一、关于辛灵敏、李伟民是否应支付胡东红因履行案涉《房屋买卖合同》违约金72900元的问题。案涉《房屋买卖合同》第七条约定：“1.以上条款双方应共同遵守，如甲方发生与该房屋有关的产权纠纷或债权债务纠纷、或甲方违约不按本合同的约定履行的、或因甲方提供的资料不完整造成乙方购买后不能顺利交易过户的，乙方有权提出退房，甲方应该在乙方书面提出退房之日起5日内退还乙方已交纳的全部购房款，另应赔偿乙方已付购房款30%的经济损失……2.自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同……”，可见，无论辛灵敏、李伟民是否存在违约行为，辛灵敏、李伟民支付违约金的前提是胡东红提出退还房屋解除合同，但胡东红从未提出解除合同，并书面提出退房要求，故胡东红要求辛灵敏、李伟民按已付购房款243000元的30%支付因履行《房屋买卖合同》的违约金72900元，依据不足，不予支持。二、关于辛灵敏、李伟民是否应将领取的自2015年6月18日起至百宏地产公司履行完毕办证义务之日止逾期办证违约金交付给胡东红的问题。胡东红与辛灵敏、李伟民之间存在的是二手房买卖合同，胡东红本案主张辛灵敏、李伟民应将从百宏地产公司取得的自2015年6月18日起的逾期办证违约金支付给胡东红，而不是辛灵敏、李伟民未依约办理产权转移登记手续到胡东红名下的违约金，辛灵敏、李伟民是基于与百宏地产公司签订的《商品房买卖合同》，在百宏地产公司逾期办证的情况下，经诉讼、执行程序取得逾期办证违约金16203元，该逾期办证违约金是一手产权证逾期办证违约金，根据合同相对性原理，有权从百宏地产公司取得该逾期办证违约金的是辛灵敏、李伟民，胡东红不是《商品房买卖合同》当事人，无权主张一手产权证逾期办证违约金。案涉《房屋买卖合同》第二条第3款约定“留壹万元在房产证出来过户时付清”，可见，胡东红在签订《房屋买卖合同》时，明知案涉商品房尚未办理一手不动产权证书，但双方没有对办理产权证的时间、逾期办理违约金等进行约定，也没有约定辛灵敏、李伟民对百宏地产公司有权主张的逾期办证违约金归胡东红所有，现胡东红要求辛灵敏、李伟民将从百宏地产公司领取的自2015年6月18日起至百宏地产公司履行完毕办证义务之日止逾期办证违约金交付给胡东红，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，胡东红与辛灵敏、李伟民于2015年6月17日签订的《房屋买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。合同签订后，胡东红依约支付购房款，辛灵敏、李伟民依约向胡东红交付房屋，合同约定若其中一方存在违约行为，导致另一方提出解除合同的要求，需按已付购房款的30%承担违约责任，无论辛灵敏、李伟民是否存在违约行为，胡东红至今从未提出退房及解除合同的要求，现要求辛灵敏、李伟民按已付购房款243000元的30%支付因履行《房屋买卖合同》的违约金72900元，依据不足，不予支持。辛灵敏、李伟民基于与百宏地产公司签订的《商品房买卖合同》，经诉讼、执行程序领取自2013年12月8日起至2016年11月15日止的逾期办证违约金16023元，辛灵敏并未领取2016年11月16日后的逾期办证违约金，胡东红不是《商品房买卖合同》的合同主体，无权享有及承担该《商品房买卖合同》的权利义务。且胡东红与辛灵敏、李伟民签订的《房屋买卖合同》并未约定辛灵敏、李伟民有权对百宏地产公司主张的逾期办证违约金归胡东红所有，现胡东红要求辛灵敏、李伟民将从百宏地产公司领取的2015年6月18日起至百宏地产公司履行完毕办证义务之日止逾期办证违约金交付给胡东红，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回胡东红诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行。《城市房产转让管理规定》第七条的规定，并非强制性规定，无法据此认定房产转让的过户办证时间一定是合同签订后90天内，该规定并不限制买卖双方就办理权属登记另行约定时间或双方在约定不明时自行协商，本案合同双方并未在合同中约定具体的办理房屋权属证书的时间，胡东红引用上述规定主张合同约定办理权属登记时间是合同签订后90天内，缺乏事实和法律依据，不予采纳。双方签订的合同第四条载明：“乙方（胡东红）已亲自实地看房，并对房产的现状及疑虑询问过甲方（辛灵敏、李伟民），在明确甲方所告知的事项后自愿签订本合同。乙方已亲自审查过该房产产权的相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。”上述内容应视为胡东红确认其在签合同时，已经完全知晓并接受房屋在实物及法律上的状态。辛灵敏、李伟民虽在合同中保证转让的房屋产权手续完整，无债权债务纠纷，无规避法律行为，而辛灵敏、李伟民也确实作为买受人与出卖人百宏地产公司之间存在因办理案涉房屋权属登记的诉讼，但，其一，辛灵敏、李伟民与开发商的诉讼对胡东红就案涉房屋的居住使用不构成障碍，其二，胡东红已经确认知晓房屋现状并自愿购买，其三，胡东红并无证据证明辛灵敏、李伟民存在隐瞒的行为，故胡东红主张辛灵敏、李伟民存在隐瞒与开发商存在债权债务纠纷，缺乏事实依据，不予采纳。一审法院依据双方合同约定，采用文义解释，认定双方约定的按已付购房款的30%承担违约责任以提出退房、要求解除合同为前提正确，胡东红主张一审对违约金条款认定错误，缺乏依据，不予采纳。辛灵敏、李伟民领取百宏地产公司支付的逾期协助办证违约金是基于其与百宏地产公司签订的合同的债权，而非基于案涉房屋的物权，一审以胡东红不是《商品房买卖合同》当事人，双方没有对办理产权证的时间、逾期办理违约金等进行约定，也没有约定辛灵敏、李伟民对百宏地产公司有权主张的逾期办证违约金归胡东红所有为由，对胡东红要求辛灵敏、李伟民支付领取的逾期办证违约金不予支持，依据充分，予以维持。 综上所述，胡东红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1980元，由胡东红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇二〇年四月九日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。