福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初4174号 原告：谌建欧，男，1972年05月08日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：连江县江南乡华庆花园B区业主委员会，住所地：福建省连江县江南乡南江滨西路**华庆花园**北大门岗亭边。 负责人：林美春,主任。 被告：连江县江南乡滨江社区居民委员会，住所地：福建省连江县江南乡复兴路科灵新天地**楼东面**。 法定代表人：林维宗,主任。 委托诉讼代理人陈长伙，福建梓荣律师事务所执业律师。 原告谌建欧与被告连江县江南乡华庆花园B区业主委员会（以下简称华庆花园B区业委会）、连江县江南乡滨江社区居民委员会（以下简称滨江社区）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人陈长伙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谌建欧向本院提出诉讼请求：1.判令华庆花园B区业委会与滨江社区签订的华庆花园B区3＃楼底层作为社区活动中心，并一次性付出使用费给外滩一号（实际名称为华庆花园B区）业委会48000元，获取长期做活动中心，所签订的共建协议无效；2.判令滨江社区将华庆花园B区3＃楼底层活动中心归还小区，恢复为小区业主使用，结算使用费；事实和理由：连江县华庆花园B区3＃楼底层，原为小区配套的业主活动中心，根据连江县华庆花园B区业委会2017年05月17日公布《华庆花园B区业委会收支明细说明报告》中显示，2017年01月17日收入48000元（华庆花园B区活动中心使用权滨江社区一次性付给华庆花园B区业委会）。根据滨江社区与华庆花园B区业主委员会于2017年01月09日签订的共建协议书（公示的拍摄件，业委会没有公布）显示，滨江社区与华庆花园B区业主委员会双方经商议达成以下共建协议：华庆花园B区业主委员会提供3号楼架空楼（原社区办公室、活动中心）约250平方米给予滨江社区长期做活动中心使用（注：原社办公室是向开发商或物业公司租借来的），滨江社区必须免费给群众开放，滨江社区一次性付给华庆花园B区业委会48000元（以上内容为业主投诉相关部门后，业委会与社区才公布的）。谌建欧认为，华庆花园B区业主委员会在未经召开业主大会并同意的情况下，与滨江社区签订永久性使用权的共建协议，双方决定以滨江社区一次性出资48000元，业委会以收入48000元，长期作滨江社区活动中心使用（注：还包括江南乡图书馆），违反了《物业管理条例》第六条业主在物业管理活动中，（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权的规定（注：社区作为受物业管理条例指定的业委会工作指导、监督的部门，已熟知业主的公共财产如何处置的情况下，违法取得使用权，是变相侵占业主财产，违反法律法规的）；违反了第十一条下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项的规定；违反了合同法第五十二条（五）违反法律、行政法规的强制性规定的；以48000元永久性买断活动中心使用权的共建协议，也违反了合同法第二百一十四条租赁期限不得超过二十年的规定。业委会与滨江社区以有限的资金付出签订永久性使用权的共建协义，违反了法律法规的强制性规定，共建协议应是无效的。 综上所述，业委会与滨江社区在未经召开业主大会的情况下，违法了《物业管理条例》和合同法的强制性规定，签订的共建协议书，侵犯了业主的权益，造成业主财产及财产增值的损失，为此，谌建欧依法诉至法院，恳请法院判如所请。 华庆花园B区业委会辩称,滨江社区青少年活动中心、科学工作室、县图书馆江南分管所在位置的产权确实属于华庆花园B区全体业主所有的,这个项目是公益的,作为图书馆和阅览室,对外开放的,没有收取任何的费用,答辩人确实在没有召开业主大会情况下与滨江社区签订共建协议。原来华庆花园B区3号楼架空层是作为滨江社区办公室和老人活动中心的办公室使用,滨江社区补偿48000元不是租金也不是买断房屋的钱，而是用来建设新的业委会和老人活动中心的办公室。 滨江社区辩称，谌建欧起诉华庆花园B区业委会与滨江社区签订的《共建协议》无效，缺乏事实和法律依据，理由如下： 一、谌建欧不具备本案诉讼主体资格。 谌建欧只是连江县江南乡华庆花园B区一户业主，其主张不能代表该区一半的业主，其个人意见不能代表华庆花园B区全体业主的意愿。因此，其不具备本案原告诉讼主体资格。 二、《共建协议》只是将华庆花园B区的部分公共场所的使用权长期租赁给滨江社区居民委员会作为公益事业使用，该场所的所有权并没有转移，其做法没有损害华庆花园B区业主的财产权益。 三、《共建协议》是开展社区居民的公益事业，是社区居民开展精神文明建设，丰富社区居民业余文化生活的举措，是促进社会安定、稳定的有利措施。《共建协议》的具体内容和方法已经深受全社区居民的支持和拥护。《共建协议》实施二年以来深受社区居民赞许，社会效果良好。至今除谌建欧之外没有其他业主提出异议。因此，从社会效益方面考虑《共建协议》不宜认定为无效。 综上所述，谌建欧的主张只是个人意思，不代表华庆花园B区业主的意见，其不符合本案原告主体资格。《共建协议》是开展社区居民的公益事业，有利社区居民精神文明建设，促进社区安定、稳定。《共建协议》实施以来深受全社区居民赞许，收到良好的社会效果，不宜认定为无效，答辩人请求贵院驳回谌建欧缺乏事实和法律依据的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据即华庆花园B区业委会收支明细说明报告、共建协议书、滨江社区活动中心挂牌（滨江社区科学工作室）和县图书馆江南图书馆导向牌相片、房屋所有权证、华庆花园B区3号楼的一层平面设计图,本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和上述已确认证据，本院认定事实如下： 谌建欧系华庆花园B区2#楼8层804单元业主。3号楼架空层属于华庆花园B区全体业主所有。2017年01月09日，华庆花园B区业委会未按法定程序召开业主大会就作出决定并与滨江社区签订共建协议书，约定：外滩一号业主委员会（实际名称为华庆花园B区业主委员会）提供3号楼架空楼（原社区办公室、活动中心）约250平方米给予滨江社区长期做活动中心使用，滨江社区必须免费给群众开放，滨江社区一次性付给外滩一号业委会48000元。协议签订后，华庆花园B区业委会依约将华庆花园B区3号楼架空楼交付滨江社区使用，滨江社区也依约将48000元支付给华庆花园B区业委会。同年05月17日，华庆花园B区业委会在小区公告栏张贴公布2016年08月01日至2017年03月01日业委会收支明细说明报告，其中2017年01月17日收入48000元（外滩一号活动中心使用权滨江社区一次性付给外滩一号业主委员会），谌建欧从华庆花园B区业委会公布之日才得知业委会与滨江社区签订共建协议一事。2019年10月14日，谌建欧诉至本院，请求判如所请。 本院认为，华庆花园B区业委会与滨江社区签订共建协议，实际上是业委会作出决定的一种表现形式，协议的内容就是业委会决定的内容。因法律赋予业委会的职责有限，业委会仅仅是业主大会的执行机构，无权决定处理涉及业主共同财产权利的重大事项。华庆花园B区业委会的决定和与滨江社区签订的协议内容涉及共有部分不动产的权利，属于业主大会讨论决定的事项，而华庆花园B区业委会未按法定程序召开业主大会，其作出决定并与滨江社区签订协议的行为超越了法定职责，侵犯了业主的权利，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条和国务院《物业管理条例》第十二条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”规定，应当予以撤销。现谌建欧请求确认共建协议无效，并归还3号楼架空楼，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第十五条规定，判决如下： 驳回谌建欧的诉讼请求。 案件受理费100元，由谌建欧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 ：吴淑光 人民陪审员 朱 立 新 人民陪审员 朱 厚 艇 二〇二〇年四月十四日 书 记 员 ：王冰珺 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 二、《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采 用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。