贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0115民初8111号 原告：贵州一桓物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路嘉信华庭********，统一社会信用代码91520100736637506M。 法定代表人：贺成钧。职务：经理。 委托诉讼代理人：罗春宇，贵州慧原律师事务所律师。 被告：李成贵，男，1948年08月25日生，住贵阳市观山湖区。 第三人：龙潭春天小区业主委员会，，住所地贵阳市观山湖区黔灵山路**龙潭春天小区 负责人：杨剑。职务：主任。 原告贵州一桓物业管理有限责任公司（以下简称一桓物业公司）与被告李成贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年09月09日受理后，依法由审判员适用简易程序独任审判，于同年11月26日公开开庭进行了审理，原告一桓物业公司委托诉讼代理人罗春宇、被告李成贵到庭参加诉讼，第三人龙潭春天小区业主委员会经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州一桓物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业管理费7,098.11元，并从2019年09月03日起按月利率2％承担逾期付款的违约金直至被告清偿拖欠的物业管理费为止；2．案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系具有物业管理资质的独立法人，第三人系由龙潭春天业主选举并依法成立的业主委员会。2015年07月01日，原告与第三人签订《物业管理服务合同》后，承接了龙潭春天小区的物业管理服务工作。此后因物价、人工工资上涨等因素影响，原告与第三人协商，将物管费从1.10元／m2／月上调为1.40元／m2／月，该物管费调整由第三人公示并征求得到绝大多数业主同意且向有关部门办理备案手续后，原告与第三人于2016年06月30日重新签订了《龙潭春天住宅小区物业委托管理合同》，明确了物管费自2016年07月01日起按1.40元／m2／月。同时该合同还约定服务期限从2016年07月01日至2019年06月30日。2019年06月30日，原告与第三人续签了《物业委托管理合同》，将服务期限延续至2020年06月30日，其他合同条款未发生变化。被告系龙潭春天小区xx号房屋的业主，房屋面积为158.44㎡。根据上述合同约定，被告每月应向原告支付的物业管理费为221.82元，但被告却以其未同意涨价为由，拒绝履行付款义务。从2017年01月01日起截止到2019年08月31日，被告拖欠32个月物管费，欠费共计人民币7,098.11元。2017年1月，原告对被告提起诉讼，主张其支付2016年07月01日至同年12月31日拖欠的物管费。观山湖区人民法院作出的（2017）黔0115民初363号民事判决，判令被告按1.40元/㎡/月支付物管费。但判决生效至今，被告却仍然拒绝履行付款义务。原告多次联系无果，只得诉至法院以维护自身合法权益。本案中原告并不想与小区业主产生任何纠纷，原告调整物管费也是根据物价、人员工资等客观情况的变化而进行的市场行为；并且物业费的调整系经过合法程序，在得到广大业主同意的情况下与业主委员会协商的结果，原告并非擅自违反合同约定而单方面涨价。另外，根据《龙潭春天住宅小区物业委托管理合同》第31条约定，若业主、物业使用人未按时缴纳物业服务费，应按日3‰的标准向乙方支付违约金。但由于该违约金约定过高原告同意将违约金降低为被告按月2％承担违约责任。综上，被告无故拖欠物业管理费的行为已严重侵害了原告的合法利益，本案责任全在被告。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起诉讼，望法院支持原告的如前所请。 被告李成贵辩称，本案系物业服务合同纠纷，其核心关键问题是该合同是否违法无效。事实证据充分证实，一桓物业公司勾结杨剑所签订的物业服务合同无效。法律依据和事实根据如下：1．根据《合同法》的规定，无效合同永远无效，没有法律约束力。2．《物业管理法》第三条、第五十七条规定，选聘物业服务企业必须招投标，一桓物管公司没有经过招投标，合同无效。3．《物权法》第七十六第四款规定，选聘物业服务企业必须由全体业主决定。全体业主没有选聘该公司，所以该物业服务合同无效。4．《物权法》第七十六条第七款规定，上调物管费必须经过三分之二以上业主同意。杨剑伙同该物管公司上调物管费，遭到百分之九十九的业主反对，他们签订上调物管费的补充合同是违法合同，是无效合同。综上所述，杨剑个人以业主委员会的名义勾结一桓物管公司所签订的合同，自始至终都是违法的、侵权的无效合同。《民事诉讼法》第六十三条规定，证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。因此，需查证原告提供的是否是虚构证据。 第三人龙潭春天小区业主委员会未到庭陈述意见，也未提交书面意见。 对于原告出示的催缴物业费的照片，该证据仅能反映通知单所载信息，不能完整地反映出拍摄地等信息，不予采纳。对于其余证明事实和目的有（2019）黔01民终3050号民事判决书、（2017）黔0115民初363号民事判决书等佐证，予以认定。 庭审中，被告李成贵未提交书证等证据材料。 本院经审理认定事实如下：一桓物业公司成立于2002年06月14日注册资金为二千万元整，营业期限从2012年05月14日至长期。该物业服务企业为多个住宅小区和单位办公楼等提供物业管理服务。2015年07月01日，龙潭春天业主委员会与原告一桓物业公司签订《物业委托管理合同》约定由原告一桓物业公司为龙潭春天小区提供物业服务并收取每月1.10元/平方米的物业服务费用。《合同》第十一章第三十六条约定合同期限暂定三年（即2015年07月01日至2018年06月30日止），合同一年一签。之后，原告一桓物业公司即进入龙潭春天小区提供物业管理服务。2016年02月29日，龙潭春天业主委员会对拟调整物业管理价格一事制作征求意见的《公告》粘贴于小区公示栏。3月18日，龙潭春天业主委员会又就一桓物业公司要求增长物管费一事向580户业主发出《征求意见书》征求业主意见，后回收该意见书，同意上涨物业费的超过三分之二。2016年04月15日龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局，对龙潭春天小区首次上调物业综合服务费作情况说明。04月19日，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名制作《通告》，确定自2016年07月01日起物业费从每月1.10元/平方米上调至每月1.40元/平方米，并将《通告》粘贴于小区公示栏处向小区业主进行公示。2016年07月01日，原告一桓物业公司与龙潭春天业主委员会重新签订《物业委托管理合同》约定由原告一桓物业公司继续为龙潭春天小区提供物业管理服务并收取每月1.40元/平方米的物业服务费用。合同续签后，567户业主相继缴纳了2016年下半年物业服务费用。本案原告曾以被告拖欠2016年07月01日至同年12月31日物业服务费，诉至我院，我院于2017年06月30日作出（2017）黔0115民初363号民事判决“一、被告李成贵于本判决生效之日起五日内给付原告贵州一桓物业管理有限公司物业服务费1,330.9元；二、驳回原告的其他诉讼请求”，该判决书认定被告李成贵应按1.40元/平方米给付物业服务费（房屋面积为158.44平方米）。被告李成贵于2020年02月26日向本院提交了备注为给付2017年01月01日至2019年12月31日物业服务费的现金存款凭条；原告认可被告于2020年02月26日向其账户存入6,272.64元，但认为其给付的物业管理服务费为2016年07月01日至2019年12月31日。 另查明：2012年3月至2013年1月，龙潭春天小区业主完成筹建业主委员会工作。2015年06月08日，观山湖区住房和城乡建设局发出观住建通字[2015]31号文件，同意贵阳市龙潭春天业主委员会备案。2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目四星级。 此处，对于是否存在更换门禁系统后小区业主不能回家的问题，原告方未能在合理的期间发表质证意见，对于被告主张的该项事实予以认定。 本院认为，本案争议的焦点为：1.一桓物业公司入驻龙潭春天小区提供物业管理服务是否合法的问题；2.一桓物业公司上调物业服务费是否合法以及被告拒缴物业费是否有正当理由的问题；3.是否构成违约或违约金是否约定过高的问题。 关于一桓物业公司入驻龙潭春天小区提供物业管理服务是否合法的问题。本院认为，一桓物业公司是经贵阳市工商行政管理局依法注册成立的有限责任公司，注册资金二千万，自其成立以来已为多个住宅小区和办公楼等提供物业服务。龙潭春天业主委员会系龙潭春天小区业主推选产生，且已向贵阳市观山湖区住房和城乡建设局报请备案登记。2015年07月01日，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司签订《物业委托管理合同》委托一桓物业公司为龙潭春天小区提供物业服务，还对其他合同事项进行了约定。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”之规定，足以认定，业主委员会作为业主大会的意思执行机构与一桓物业签订的《物业委托管理合同》，未违反法律法规强制性规定，属于合法有效的合同，对双方有法律约束力。业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其做出的决定，应对业主产生约束力。对于《物业委托管理合同》的合同效力在（2017）黔0115民初363号生效民事判决中予以认定，被告提出的一桓物业公司入驻龙潭春天小区未经招投标，应为无效的主张。本院认为，现有证据不足以证明未通过招投标方式选聘物业服务企业，且《物业管理条例》第二十四条中规定的是住宅物业的建设单位选聘物业服务企业的方式，而业主委员会系业主大会的执行机构，其执行的业主大会的决定事项，业主大会作为具有一定意思自治组织，业主委员会根据业主大会赋予的权利履行职责，《物业管理条例》并未对选聘物业服务企业方式进行规定。结合原、被告已生效判决中的认定，对被告主张管理服务合同无效的主张，不予采纳。 关于一桓物业公司上调物业服务费是否合法以及被告拒缴上调部分物业费是否有正当理由的问题。本院认为，物业服务合同是确定双方权利、义务的主要依据，对双方当事人均有约束力，任何一方不得擅自变更合同的内容。原告曾于2017年将被告诉至本院，在（2017）黔0115民初363号民事判决中已经认定原告的服务费涨价行为符合法律程序，被告李成贵应按1.40元/㎡缴纳物业服务费，该案已生效。本案中，被告列举了原告物业服务中存在的问题，原告应从服务质量上进行改进，但从小区业主整体上看，物业服务具有一定范围内的公共服务性质，庭审中被告未提交证据材料证明其主张，其陈述不足以推翻前述预决事实，具有预决效力。故对被告主张原告擅自上调物业费及拒缴上调部分物业费的主张不予支持。 关于是否构成违约或违约金是否约定过高的问题。被告陈述原告履行合同义务上存在的问题（如：存在着以升级门禁系统变向制约未交纳物业服务费的业主的问题），双方对合同履行存在争议，故对原告主张的违约金不予以支持。 此外，对于被告于2020年03月24日提交的物业服务费现金存款凭条，被告备注栏中已明确缴纳期间为2017年01月01日至2019年12月止（按1.10元/㎡标准缴纳，现金存款6,272.64元），应认定为缴纳该期间的物业服务费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条之规定，判决如下： 一、被告李成贵于本判决生效之日起十五日内给付原告贵州一桓物业管理有限责任公司物业服务费825.47元； 二、驳回原告贵州一桓物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告李成贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 张 勇 二〇二〇年四月二十八日 书记员 安芋螓