广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1116号原告：广州七喜物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区信义路**第**。法定代表人，黄浩琳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈火金，广东知泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周秋玲，女，1990年12月3日出生，住广东省广州市花都区，该公司工作人员。被告：广州妍演文化传播有限公司，，住所地广东省广州市荔湾区信义路****自编**法定代表人：陈瑞琼。被告：石嘉颖，男，1982年11月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：积木空间科技（广州）有限公司，住所地，住所地广东省广州市荔湾区信义路****自编323-B27iv>法定代表人：殷俊锋。被告石嘉颖、积木空间科技（广州）有限公司共同委托诉讼代理人：苏少华，广东华首律师事务所律师。被告石嘉颖、积木空间科技（广州）有限公司共同委托诉讼代理人：饶倩，广东华首律师事务所律师。原告广州七喜物业管理有限公司与被告广州妍演文化传播有限公司（以下简称妍演公司）、石嘉颖、积木空间科技（广州）有限公司（以下简称积木公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州七喜物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈火金、周秋玲，被告石嘉颖、积木公司的共同委托诉讼代理人苏少华、饶倩到庭参加诉讼。被告妍演公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州七喜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告妍演公司向原告支付2019年6月至2019年12月拖欠的物业管理费235208元，水费116.64元，电费90863.5元，合计326188.14元；2、被告妍演公司向原告支付逾期支付物管费违约金，从拖欠物管费当月6日起，按照每日3%计算，计算至付清之日止；3、被告石嘉颖、被告积木公司对上述款项承担连带责任；四、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年5月1日，原告与妍演公司签订《租赁合同》及《物业管理合同》，约定原告将位于广州市荔湾区信义路24号4幢自编320、321、323、325、327、329、331号房租赁给妍演公司使用，原告提供物业管理服务，物业管理费每月33912元（其中2019年6月拖欠31736元、2019年7-12月每月拖欠33912元）。2018年12月29日，妍演公司与石嘉颖在未取得原告同意的情况下签订《协议书》，约定妍演公司将其承租的房屋转让给石嘉颖，由石嘉颖承接与原告的租赁合同关系及物业服务合同关系。协议书签订后，涉案的房屋由石嘉颖接手，石嘉颖以其实际控制的积木公司的名义对外签订租赁合同，将涉案的房屋分租给其他租户、并向这些租户收取租金；在2019年内，石嘉颖、积木公司曾以妍演公司的名义向原告缴纳部分月份的管理费。同时，在协议书签订后，妍演公司并没有完全退出租赁合同关系，而是继续以承租人的身份将自编327中的自编b04、b05房租赁给案外人周显云，租金由积木公司收取。2019年6月以来，妍演公司拖欠原告的物业管理费235208元，水费116.64元，电费90863.5元，合计326188.14元一直未支付。原告认为，原告与妍演公司的物业服务合同关系合法有效，妍演公司应当支付拖欠的费用及违约金，石嘉颖及积木公司作为涉案房屋的实际使用人、分租经营人、受益人应当对拖欠的费用承担连带责任。被告妍演公司没有答辩。被告石嘉颖、积木公司共同辩称，不同意原告的诉讼请求，请法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、我方与妍演公司签订协议书时，妍演公司的实际控制人张绮妮称原告知道其转租。2、我方已按协议书约定将顶手费1067181.4元转至张绮妮账户，但妍演公司未通知原告将原合同转至我方名下，且未将分租户的合同转至我方名下，我方对分租户并无实际控制权。3、妍演公司与我方签订协议后，未退出管理，我方仅是代妍演公司管理和交付租金。4、妍演公司的欺诈行为和违约行为导致原告、分租户均不承认我方享有经营权，我方在投入100多万元后，妍演公司、张绮妮就失踪，我方为了弥补损失，在不得已的情况下才代妍演公司向原告支付租金、管理费、水电费共655858.08元，但我方并未成为场地真正的经营者，不应成为本案被告。5、在2019年12月24日原告已经将所有租户的办公室大门上锁，所有人都无法进入办公，至今都没有返还我方在办公室里的物件。在此情况下原告要求我方支付占用费是没有法律依据的。6、我方不清楚妍演公司拖欠原告的欠费数额。本院经审理认定事实如下：原告是广州市荔湾区信义路**第**房屋的产权人，根据不动产权证书的记载，第5幢的规划用途为办公。原告（甲方）与妍演公司（乙方）的《租赁合同》约定：甲方将广州市荔湾区信义路24号4幢房屋建筑面积2260.8平方米出租给乙方作办公用途使用，期限自2017年5月1日至2025年4月30日止。2017年，原告（甲方）与妍演公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定：甲方为乙方租赁的七喜创意园4幢320-331房提供公共服务管理，期限自2017年5月1日至2025年4月30日。2017年5月1日至2020年4月30日期间综合服务费为每月33912元。乙方承担该写字楼内的水电费，水电费由甲方代收付。水电公摊费按实际发生数按月分摊。乙方应于每月5日之前缴交综合服务费。乙方未按时支付服务费、水电费等费用，甲方有权从每逾期一日按拖欠金额的3%计付违约金；逾期超过3日，甲方有权停止提供物业服务（包括停止供水、供电、公共设备的运行等）；如逾期7日，则视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，乙方已交费用作为违约金支付给甲方。上述《租赁合同》、《物业管理合同》签订后，原告将商铺交给妍演公司使用。妍演公司依约向原告支付了租赁保证金135648元和物业服务保证金67824元。从2019年6月起，妍演公司开始拖欠物业服务费、水电费。另查：2018年12月29日，妍演公司（甲方）与石嘉颖（乙方）签订《协议书》，约定：一、双方确认妍演公司与原告签署了关于广州市荔湾区信义路24号4幢自编320、321、323、325、327、329、331房（以下称“目标房屋”）的《租赁合同》。二、乙方为承租目标房屋，自愿向甲方指定的原告账户支付1067181.4元。三、本协议生效且收到定金后，甲方应在三日内完成下列事项：1、将目标房屋现有的出租文件全部移交给乙方并将目标房屋所有租赁合同中的交租账号变更为乙方银行账号及告知租户从2019年1月起直接向乙方交租；2、甲乙双方共同盘点目标房屋内的资产，并交付给乙方。四、乙方付清第二点约定的全部款项后，甲方与原告剩余租期内的租赁合同关系及物业管理服务合同关系全部转由乙方承继，且甲方应在收到款项后的五日内协助乙方与原告就目标房屋签署三方协议及办理租赁合同转名手续等，甲方就目标房屋已付的押金全部归乙方所有等。上述《协议书》签订后，石嘉颖委托殷俊锋在2018年12月30日向妍演公司的签约代表张绮妮支付了10万元；委托叶达恒在2019年2月2日向张绮妮支付了952000元；委托殷俊锋在2019年2月2日向张绮妮支付了15181.4元，以上合共1067181.4元。之后，张绮妮将上述款项支付给原告。上述《协议书》签订后，妍演公司及积木公司均有将涉案房屋对外进行出租。妍演公司在2019年6月10日与周显云签订《租赁合同》，约定由妍演公司将广州市荔湾区信义路24号4幢自编327中自编b04、b05房（面积37.4平方米）出租给周显云，租赁期为2019年6月10日至2020年6月9日，月租金为5000元。上述合同签订后，周显云是向石嘉颖支付租金。积木公司在2019年8月1日与黄燕媚签订《租赁合同》，约定由积木公司将广州市荔湾区信义路24号4幢自编323中自编B27房（面积5平方米）出租给黄燕媚，月租金为4000元，租赁期为2019年8月1日至2020年7月31日；在2019年与东易生态科技（广州）有限公司签订《租赁合同》，约定由积木公司将广州市荔湾区信义路24号4幢自编325中自编b13房（面积33.5平方米）出租给该公司，月租金为6800元，租赁期为2019年6月1日至2020年5月31日；在2019年8月13日与林健签订《租赁合同》，约定由积木公司将广州市荔湾区信义路24号4幢自编331中自编A01房（面积184平方米）出租给林健，租赁期为2019年9月1日至2022年8月31日，其中2019年9月1日至2021年8月31日期间的月租金为13800元；在2019年5月1日与杜斯雅签订《租赁合同》，约定由积木公司将广州市荔湾区信义路24号4幢自编323中自编b15房（面积30.1平方米）出租给杜斯雅，租赁期为2019年5月1日至2020年4月30日，首月租金为2000元，其他月份租金为每月5000元；在2019年4月29日与苏健签订《租赁合同》，约定由积木公司将广州市荔湾区信义路24号4幢自编320-321中自编b21房（面积23.7平方米）出租给苏健，租赁期为2019年5月1日至2020年4月30日，首月租金为2000元，其他月份租金为每月4000元；在2019年6月25日与高德签订《租赁合同》，约定由积木公司将广州市荔湾区信义路24号4幢自编320、321中自编b30房（面积20平方米）出租给高德，租赁期为2019年6月25日至2020年6月24日，每月租金4000元；在2019年与邵慧慧签订《租赁合同》，约定由积木公司将广州市荔湾区信义路24号4幢自编320、321中自编b17房（面积11平方米）出租给邵慧慧，租赁期为2019年6月25日至2020年6月24日，每月租金为2000元；在2019年7月1日与大巅公司签订《租赁合同》，约定由积木公司将广州市荔湾区信义路24号4幢自编323、325中b16房（面积9平方米）出租给该公司，租赁期为2019年7月1日至2020年6月30日，月租金为3000元；2019年与刘艳青签订《租赁合同》，约定由积木公司将广州市荔湾区信义路24号4幢自编320、321中自编b19房（面积10平方米）出租给刘艳青，租赁期为2019年10月20日至2020年10月19日，月租金为3500元。上述十份合同的租赁总面积为363.7平方米。除此之外，根据积木公司提供的《七喜项目收支明细》显示，积木公司还向黎冬等多名小租户收取租金。在2019年1月至11月期间，原告的副总经理陈小言一直与积木公司的工作人员陈嘉祈微信沟通，要求积木公司支付租金，其中3月7日的微信对话中要求积木公司备注代妍演公司支付租金。2019年12月6日原告的负责人李刚与陈嘉祈曾沟通场地能否由积木公司经营的问题，李刚提出若积木公司要继续经营，需解决欠费问题，陈嘉祈提出需要妍演公司共同参与协商。2019年12月24日，原告以快递方式向妍演公司的工商登记地址邮寄《通知》，内容为：截止2019年12月，你司累计拖欠租金356944元、管理费235208元，截止2019年11月25日，累计拖欠电费90863.5元、水费116.64元。由于你司严重违约，我司将于2019年12月31日解除合同并收回房屋，你司应于2019年12月31日缴清欠费、并办理迁出。你司应立即通知石嘉颖及积木公司共同承担上述义务。该邮件因地址无人签收被退回。2019年12月13日原告对涉案场地的办公室大门进行了上锁，石嘉颖、积木公司及其他租户均无法进入使用场地。12月16日，原告将除了积木公司使用的办公室范围之外的场地解锁。因涉案场地被上锁，石嘉颖及积木公司与高德、大巅科技有限公司、部分小租户协商解除了租赁合同。石嘉颖、积木公司收到原告发出的《通知》，要求涉案场地的实际使用人、注册地址、注册地址使用人向原告交还场地v>从2019年1月开始，妍演公司就没有向原告支付租金、管理费、水电费。在2019年1月至2019年11月期间，石嘉颖共向原告支付了租金、管理费、水电费共655858.08元，用于支付2019年1-6月的租金、部分物业服务费、水电费、2019年11月的租金5万元。另涉案场地中的184平方米，原告已在2020年1月直接与小租户签订了《租赁合同》。在诉讼期间,本院向双方释明，为避免损失的扩大，双方当事人可先行办理房屋的交接手续。2020年4月12日原告与石嘉颖办理了场地的交接手续。庭审中，积木公司向本院提供了其制作的《七喜项目收支明细》，上面显示积木公司在2019年1月开始便向场地的多名租户收取租金。本院在2020年1月23日向妍演公司送达了起诉状副本。本院认为，原告具备物业管理的合法资质，原告依约对妍演公司承租房屋提供了物业服务，故妍演公司应依约向原告支付物业服务费。妍演公司不按时支付物业服务费和水电费，违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求妍演公司支付服务费、水电费、逾期支付服务费的滞纳金符合法律规定，本院予以支持。原告主张的违约金标准过高，本院予以调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。对于妍演公司是否已经将《租赁合同》的权利义务转让给石嘉颖的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。妍演公司与石嘉颖签订了《协议书》，欲将涉案场地的合同权利义务转让给石嘉颖，但原告并没有与石嘉颖另外签订合同，且事后原告的负责人李刚与陈嘉祈沟通时，也要求石嘉颖需解决妍演公司的前期欠款，然后再协商是否另行签订合同，另陈小言也要求石嘉颖在支付租金时注明代妍演公司支付租金，由此可见，原告并未同意妍演公司将合同的权利义务转让给石嘉颖。对于石嘉颖与积木公司是否需要对妍演公司的违约责任承担连带责任的问题，石嘉颖与妍演公司签订《协议书》后，自2019年1月便开始向场地的租户收取租金，后期以积木公司的名义与场地的部分小租户签订《租赁合同》，对场地进行管理；陈嘉祈与原告微信沟通过程中要求与原告另行签订合同，并没有表示是代妍演公司管理场地，因此石嘉颖与妍演公司之间并非代理关系。由于石嘉颖、积木公司从2019年1月开始实际使用、经营、管理了部分涉案场地，故石嘉颖、积木公司应当在其使用场地期间对妍演公司支付物业服务费的责任承担连带责任。对于石嘉颖、积木公司使用场地的期间，因原告在2019年12月13日对涉案场地进行了上锁，之后虽然在12月16日将其他小租户使用的场地进行了解锁，但积木公司使用的部分场地并无解锁，且考虑到石嘉颖、积木公司与其他小租户陆续协商解除了租赁合同，故本院认定石嘉颖、积木公司在2020年1月起已实际没有使用和管理该场地。对于2020年1月起产生的物业服务费，石嘉颖、积木公司无需承担连带责任。另外，石嘉颖、积木公司并非使用了场地的全部面积，本院结合积木公司与小租户签订的合同面积、《七喜项目收支明细》中收取租金的小租户数量，酌情确定由其承担50%的连带责任。对于违约金方面，因石嘉颖、积木公司与原告并无合同关系，原告要求石嘉颖、积木公司对违约金承担连带责任缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告妍演公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州妍演文化传播有限公司向原告广州七喜物业管理有限公司支付2019年6月至2019年12月期间的物业服务费235208元（其中2019年6月拖欠31736元、2019年7-12月每月拖欠33912元）、水费116.64元、电费90863.5元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州妍演文化传播有限公司向原告广州七喜物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金（违约金每月为一期，每期的违约金以当月拖欠的物业服务费为本金，按参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，从当月6日起计算至清偿之日止，每期违约金数额不得超过该期物业服务费本金）。三、被告石嘉颖、积木空间科技（广州）有限公司对上述第一项判决内容承担50%的连带责任。四、驳回原告广州七喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9152元，由被告广州妍演文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年四月三十日书记员  宋嘉杰卢健华