江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0203民初2000号 原告：程金生，男，汉族，1963年7月27日出生。 委托诉讼代理人：朱锡新，江西泰方律师事务所律师。 被告：祝国武，男，汉族，1976年7月7日出生。 委托诉讼代理人：黄洪波，江西景之元律师事务所律师。 被告：程仁生，男，汉族，1972年12月14日出生。 被告：侯新红，女，汉族，1975年11月12日出生。 原告程金生诉被告祝国武、程仁生、侯新红确认合同无效纠纷一案，本院依法另行组成合议庭，于2019年11月22日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程金生和委托诉讼代理人朱锡新、被告祝国武和委托诉讼代理人黄洪波、被告程仁生到庭参加诉讼，被告侯新红未到庭。本案现已审理终结。 原告程金生向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告祝国武与被告程仁生、侯新红于2015年元12日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判决被告祝国武将景德镇市珠山区老厂开发区硪公包37号私房返还给原告程金生；或该房屋的拆迁补偿款归原告程金生所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：事实和理由：2008年9月28日，原告程金生以11万元（其中办理相关土地费用1.6万元）购得老厂开发区硪公包安置地，之后于2010年10月19日花4万元购买相邻土地。原告将其中部分让给程某建房，另外部分在2010年下半年开始自建涉案私房。因原告外出经商，房屋建好后一直空置未入住。直到最近政府拆迁才知道该房屋被被告程仁生夫妇出售给了被告祝国武。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 原告程金生为证明其主张向本院提交了如下证据： 1.原告身份证复印件，证明原告主体资格； 2.安置用地协议书、收据、收条、行政事业性收费票据、代收罚款收据、涉案房屋实景照片、证明各一份，证明原告于2008年9月28日通过袁军取得涉案安置地，并向市国土资源执法监察支队缴纳罚款9000元、向景德镇市无证私房清理整顿工作领导小组支付预付办证款30000元，以建筑方式依法取得涉案房屋，竟成镇新厂村民委员会予以证实； 3.房屋买卖协议书、程某出具的证明各一份，证明被告祝国武未经原告同意，向被告程仁生、侯新红购买了涉案房屋，侵害了原告的合法权益，原告作为涉案房屋权利人，依法有权要求被告祝国武返还； 4.涉案房屋照片六张，证明被告祝国武购买后违法添附部分建筑，已被城管部门拆除。 5.谈话笔录一份，证明2019年7月10日，景德镇市中级人民法院就本案组织当事人谈话，程金生申请证人程某、宁某出庭证实，涉案房屋是程金生出资建筑的；被告祝国武申请证人奚某证实，在买房子之前，他和祝国武说过房子是老大和老五合伙做的；祝国武向法庭陈述，“问过老五，他说没有手续，有城管罚款，是老大向老厂买的。”这些事实证明了祝国武在购买涉案房屋时，就已经知道房子没有任何手续，且是老大即原告程金生建筑的情况下，仍然签订合同进行购买，存在重大过失，主观上并非善意。 被告祝国武辩称，1.原告不是涉案房屋买卖合同的当事人，没有诉权；2.本案涉案房屋没有进行登记，根据物权法相关规定，本案涉案房屋只存在占有权争议，不存在所有权争议；3.原告在起诉状上陈述的事实部分，不是真实的事实；综上，由于原告没有充分证据证明涉案房屋是其建造的，且涉案房屋也没有进行登记，因此，请求法院依法驳回原告起诉，而不是驳回原告诉讼请求。 被告祝国武为证明其主张向本院提交了如下证据： 1.2015年1月14日商业银行存款、取款凭证，证明祝国武取款80万，购房款50万直接存侯新红账户，另支付30万现金给侯新红； 2.照片11张，证明祝国武对涉案房屋进行装修、在房屋后面建了一条路； 3.竟成镇新厂村委会2018年5月8日证明（张四德签字，村委会的盖章，执法大队的盖章、竟成镇政府的盖章）及附图，证明祝国武有私房（涉案房屋）一栋； 4.电表开户收条、电费收据，证明祝国武诉争私房在2016年5月13日电表开户，并且祝国武一直在使用； 5.邻居录音（江冬琴录音），证明涉案房屋是老四做的； 6.邱某、奚某、吴某证人证言，证明购房前，祝国武是听人说老厂有私房出售、房屋购买前找亲戚了解房屋情况； 7.一审谈话笔录，2019年5月8日珠山法院谈话笔录中：程金生自述说：这两栋房屋是我拿钱给老五（与老五的证词矛盾），让老五一起做起来---建地下室时我把钱给了老五，后面建地面上的房屋时我把这钱给了我弟媳老四的妻子侯新红，证明买材料、付工钱全部是侯新红手上支付出去的，至于房屋建造的真正出资人是谁，只有二家清楚，但是祝国武作为购房人，从实际占有人或者说是管理人处购房，肯定没有过错、没有恶意损害他人利益； 8.照片和征收部材料、光盘，证明从涉案房屋到程金生自己房产只有不到三分钟行走路程，且程金生到自己房产必须经过涉案房屋； 9.程仁生与侯新红离婚协议、窑坞煤矿企业信息、珠山法院2257号裁定书，证明程仁生说煤矿出事赔钱说法不成立，因为煤矿是集体的，不是程仁生个人的；且离婚协议约定程仁生三个月要支付60万给侯新红，证明程仁生不缺钱；煤矿在2016年9月20日被政府责令关闭，本案就发生了。 被告程仁生辩称，没有意见，同意原告的诉讼请求。 被告程仁生为证明其主张向本院提交了如下证据： 1.程仁生与祝国武谈话录音二份，证明：①.程仁生与祝国武在协商把房子赎回来的金额；②.祝国武事先知道这个房子是老大程金生的，买房之前还专门进行了调查。现在仍然认可这房子是老大的；③.程仁生与祝国武形式上签订的是房屋买卖合同，实际上是房屋抵押借款合同。因为双方在签合同时已达成口头协议，程仁生一旦有钱了，就把房屋赎回来； 2.竟成镇政府《关于祝国武办理户迁移证明的情况说明》、新厂村民委员会《证明》、华世迁《情况说明》，证明2018年5月8日新厂村民委员会出具的证明主要的依据是涉案房屋买卖协议，该证明仅供祝国武办理户口使用，不作涉案房屋权属证明； 3.王才兴对收条的说明，证明当时出具收条只是收到祝国武用电材料费3400元，房屋是谁的，他并不清楚； 4.《关于祝国武与程仁生谈话录音的说明》、祝国武与江冬琴《录音记录》上江冬琴手写注明，证明祝国武与江冬琴的谈话录音，是祝国武偷偷录音的；录音内容受祝国武诱导，并非江冬琴的真实意思表示；江冬琴不能证明涉案房屋是程仁生所有；并明确表明与祝国武的录音不能作为证据使用。 被告侯新红既未到庭，亦未提供答辩状，视为自行放弃抗辩权。 庭审中，原、被告双方进行了充分的举证、质证，并围绕事实、证据、法律和争议焦点充分表达了各自观点和辩论意见。 原告程金生申请的证人程某、董某和被告祝国武申请的证人吴某、邱某、奚某到庭证。程某（系原告程金生的弟弟）作证原告程金生在老厂买了块地让自己与原告合伙建房，原告找了弟媳侯新红（被告程仁生的妻子）管理，后被告程仁生告诉自己程金生已将房子卖给了程仁生，程仁生、侯新红将房子作价80万元卖给祝国武时在场见证。董某作证建房时曾找程金生送过两次砖。吴某、邱某作证祝国武从程仁生、侯新红夫妇手中买房时在场。奚某（系被告祝国武亲戚）作证祝国开从程仁生、侯新红手中买房是自己介绍的，误以为房子是程某的。 另外，程某之邻居江冬琴与祝国武的聊天通话（祝国武提供的录音）中对祝国武透露：“这个地皮是老大（程金生）的，卖给老四（程仁生）和老五（程某）的，260元一平方”，之后在2019年3月20日（本院2019年1月17日受理后）说明中声称“这次与祝国武聊天不能作为任何证据使用，这次聊天内容是受祝国武诱导的，不是我真实想法”（程仁生提供）。程仁生也提交了程仁生与祝国武的两段通话录音（2018年11月24日和25日）。言明：房子是老大（程金生）的，自己要赎回。 原告程金生以为，原告于2008年9月28日从袁军（系景德镇市珠山区竟成镇新厂村村民）手中购得新厂村硪公包一地块，该地块面积472.5㎡，地价为94000元，外加费用16000元，原告共支付了110000元给袁军，双方签订了《安置用地协议书》，原告取得了该土地的使用权。尔后，2010年原告与其弟弟程某在该地块上合伙建房，自己还叫了弟媳侯新红管理。直到2012年建成房屋，建房自己花了80余万元。在建房开始时，原告还交纳了预付办证款30000元和罚款9000元。房屋建成后，由于自己一直在外经商，对房屋从未入住也未过问，直至2018年获悉房屋要被政府征收拆迁，才知其弟弟程仁生未经自己同意卖给了祝国武。原告是诉争房屋的实际权利人，被告程仁生、侯新红对涉案房屋没有处分权，房屋位于景德镇城区，依照《城市房地产管理法》规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，故被告程仁生、侯新红与被告祝国武签订《房屋买卖协议书》的行为符合《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”之情形，当属无效。同时，被告祝国武在购买房屋时明知是原告程金生所有，存在重大过失，且转让价格明显不合理，涉案房屋至今未办理产权登记，被告祝国武的行为不构成善意取得。因此，被告祝国武应将涉案房屋返还原告程金生或房屋拆迁补偿款归原告程金生所有。 被告祝国武以为，原告程金生与袁军签订了《安置用地协议书》，但并未提供袁军取得安置用地的合法手续，该《协议书》也未注明土地位置和范围，无法确定涉案房屋建筑在该土地上，原告所提交的罚款收据和办证缴费未注明针对该案土地，故原告无法证明原告是涉案土地、房屋的合法权利人。涉案房屋买材料、付工钱是被告侯新红经手的，不能认定该房屋建设的出资人为原告程金生。被告祝国武经人介绍与被告程仁生、侯新红于2015年元月12日签订了《房屋买卖协议书》，双方出于自愿，总价为人民币捌拾万元整，被告祝国武已按协议支付了800000元整给被告程仁生、侯新红夫妇（2015年元月14日分二笔300000元、500000元支付）并接受了房屋，被告祝国武实际取得了房屋的所有权，属善意取得。之后，被告祝国武花几十万元对房屋进行了装修使用，于2016年5月13日交了3400元用电立户。原告程金生在涉案房屋建造之时就在不远处建有一栋私房（有录像为证），直至2018年获悉涉案房屋要拆迁，拆迁补偿款在3000000元以上，才声称涉案房屋是自己的，期间从未提出异议，也不可能不知道房屋在2015年就被祝国武所购并实际占有，即使原告主张权利也未在一年内行使返还原物请求权，该请求权消灭（《物权法》第245条）。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。鉴于上述理由，法院应驳回原告的诉讼请求。 被告程仁生以为，2014年10月11日自己投资的煤矿出了安全事故需要赔偿，因急需钱用，便经人介绍找到被告祝国武借钱，在瞒着原告程金生的情况下对程某谎称程金生将房子卖给了自己，夫妻二人于2015年元月12日与被告祝国武签订了《房屋买卖协议书》，当时口头表明等以后赚到了钱要将房子赎回，双方均按协议履行了付款和交钥匙手续。此后，在祝国武对房屋改造建设中曾有过口头制止行为。在出卖房屋中，自己与被告祝国武是恶意串通。 经审理查明，就本案基本事实认定如下： 原告程金生系景德镇市浮梁县寿安镇柳溪村村民，2008年9月28日从景德镇市珠山区竟成镇新厂村村民袁军手中购得新厂村硪公包一块宅基地，面积为472.5㎡，价款110000元，双方签订了一份《安置用地协议书》。原告程金生与被告程仁生及程某系兄弟关系，程仁生与程某均为柳溪村村民。2010年，原告程金生将所购地块交与程某、被告程仁生合建二栋4层楼房屋，直至2012年完工，房屋为毛坯房。此时，原告程金生在该地块不远处另建有一栋私房。2014年，被告程仁生因急需钱用，对外声称‘老大’（指程金生）已将房屋让给了自己”，后经人介绍将其中一栋房屋卖给被告祝国武。程仁生、侯新红夫妇二人于2015年元月12日与被告祝国武签订了一份《房屋买卖协议》，在场人程某夫妇、奚某见证并签字，协议书约定：“总价为人民币捌拾万元”、“所售楼房占地面积为450平方”。被告祝国武按约定支付了80万元购房款，被告程仁生也按约定交付了钥匙。尔后，被告祝国武对房屋进行了占有、使用，并对原毛坯房进行了装修。2016年5月，被告祝国武交纳了3400元进行了电表立户。2018年，被告程仁生在获悉房屋要被政府征收后，数次找到被告祝国武声称“房屋是‘老大’（程金生）的，我要赎回”。从被告祝国武购房时起，原告程金生从未直接向被告祝国武交涉和主张权利，直至2019年元月17日向本院提起诉讼。 本院认为：本案诉争主要有以下四个争议焦点： 一、诉争的房屋土地是否为原告先前所购。 被告祝国武辩称诉争房屋土地并非原告程金生所购，但未能提供相关证据加以证明，而原告程金生提供了与新厂村委会村民袁军签订的《安置用地协议书》和向袁军支付11万元购地款的收条，且有被告程仁生的陈述和证人程某、董某的证词加以证实，故可认定诉争房屋的土地为原告程金生先前所购，被告祝国武的辩解不能成立。 二、诉争房屋是否为原告程金生投资所建。 原告程金生自称房屋为自己投资所建，且有其兄弟程仁生、程某口头证实，也有送过两车砖的董某佐证，但程仁生、程某与原告程金生为亲兄弟，存在着利害关系，原告程金生并未提供竟成镇人民政府审批资料、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程施工合同、土地使用权证、房产证、建设工程付款凭证、建设中所拍摄的图片、录像等有力证据材料，故不足以证明诉争房屋为原告程金生投资所建。另原告程金生所提供的30000元“预付办证款”《收费票据》和交纳9000元罚款的《罚款收据》发生于建造诉争房屋之前（2008年），且无具体指向，不具有关联性。 三、被告祝国武与被告程仁生的法律关系是民间借贷还是房屋买卖。 被告程仁生辩称因急需钱用而向被告祝国武借款，是用房屋作抵押，等自己赚到了钱要将房子赎回来，其辩称除自称外，并未提供借条、借款合同、抵押合同等书证材料；相反，被告祝国武提供了与被告程仁生、侯新红于2015年元月12日签订的《房屋买卖协议书》和付款80万元购房款支付凭证，且有在场见证人程某夫妇与奚某的亲笔签名。故被告程仁生的辩解不能成立，应认定为买卖关系而非民间借贷关系。 四、被告祝国武与被告程仁生、侯新红签订的《房屋买卖协议书》是否有效。 本案中原告程金生从景德镇市珠山区竟成镇新厂村村民袁军手中购得新厂村硪公包一块宅基地，双方签订了一份《新厂村安置用地协议书》，原告是程金生景德镇市浮梁县寿安镇柳溪村村民，根据我国相关土地管理的法律规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，不允许对外转让，我国法律禁止非同一集体经济组织的居民之间买卖农村宅基地房屋。程金生并非竟成镇新厂村村民，其无权从新厂村取得宅基地使用权，其与袁军之间形成的协议涉及宅基地使用权买卖，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。原告程金生违法取得诉争房屋的建设用地，无论谁在违法取得的土地上加盖房屋均应认定为非法建筑。被告祝国武与被告程仁生、侯新红就该非法建筑签订的《房屋买卖协议书》，协议约定买卖的建筑系非法建造，并且该建筑因违反了宅基地强制性法律规定无法办理土地管理和城市规划方面的相关手续，被告祝国武与被告程仁生、侯新红签订的《房屋买卖协议书》违反法律强制性规定，应认定为无效合同。 经本院审判委员会讨论认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，即原告程金生对诉称争议房屋为自己投资所建的事实提供充分证据加以证明，因原告程金生所提供的证据不足以证明其事实主张，应承担其举证不能的不利后果，故对其原始取得该房屋所有权的主张不予支持。此外，虽然本院认定被告祝国武与被告程仁生、侯新红签订的《房屋买卖协议书》为无效合同，但该建筑本身是违法建筑，原告程金生不是诉争房屋合法的所有权人，原告无权对非法建筑主张返还原物请求权。因此，对原告主张的要求被告祝国武返还景德镇市珠山区老厂开发区硪公包37号私房或返还该房屋的拆迁补偿款的诉请，本院不予支持。 根据最高人民法院《关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条、第七十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告祝国武与被告程仁生、侯新红于2015年1月12日签订的《房屋买卖协议书》无效； 二、驳回原告程金生的其他诉讼请求。 案件受理费11900元，诉讼保全费5000元，合计16900元，由原告程金生承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  黄志刚 人民陪审员  肖金庆 人民陪审员  徐 悦 二〇二〇年四月十日 书 记 员  徐 娜