广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1175号原告：中山市**物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区******尚湖轩2期商业楼2-2001房之二，统一社会信用代码914***********092W。法定代表人：朱丽红，公司总经理。委托诉讼代理人：曾宪绍，公司员工。委托诉讼代理人：陈馨弦，公司员工。被告：佘敏，女，1974年8月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区************，公民身份号码429************96X。被告：张自高，男，1973年7月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区************，公民身份号码412************311。委托诉讼代理人：佘敏，女，1974年8月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区************，公民身份号码429************96X。系被告张自高的妻子。原告中山市**物业管理有限公司（以下简称嘉园公司）与被告佘敏、张自高物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告嘉园公司委托诉讼代理人曾宪绍、陈馨弦，被告佘敏暨被告张自高的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉园公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告支付2018年7月至2019年6月期间共12个月的物业管理费2211.36元及违约金（以每月物业管理费184.28元为基数，分别从欠费当月26日起按日0.1%的利率计算至清偿之日止）；2.被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告是中山市西区*********尚湖轩2期7幢1405房的权属人，房产建筑面积102.38平方米，交楼时间2014年5月11日，物业费计收标准为1.8元/月/平方米，即房屋每月物业费为184.28元。《前期物业服务合同》约定，物业服务费按月交纳，应于每月25日前向原告交纳当期的物业服务费，在本月26日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.1%作为违约金。被告拖欠2018年7月至2019年6月共12个月物业管理费2211.36元。原告于2019年1月29日向被告发出催缴函，被告未予理睬。被告佘敏、张自高辩称，其没有支付原告物业费，是因为原告未按合同约定提供合格的物业管理服务，如：1.小区多处监控损坏无信号，长时间未进行修复，8栋、9栋电梯的监控摄像头长达2年未安装；2.小区围墙被拆长期未修复，造成外来人员、混凝土车辆随意进出小区；3.小区公共配套设施维护不到位，如多处水管损坏脱落未进行修复，导致污水直接排出，车库水管多处漏水、墙身脱落等情况未及时维修；4.小区卫生管理不到位，多处地方积水及滋生蚊虫病菌等卫生问题；5.未经业主同意擅自围蔽多处露天停车位，擅自封闭车库进出口；6.物业工作人员态度蛮横嚣张，辱骂业主，物业工作人员与业主发生冲突致业主受伤住院，业主未得到应有服务。本院经审理认定事实如下：2010年5月10日，中山市嘉华实业有限公司（甲方）与嘉园公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，主要约定：甲方委托乙方就甲方负责开发建设的“尚湖轩”商住小区物业实行前期物业管理；物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下管理内容及达到以下管理质量：1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理达到外墙完好、外观整洁、完好率达98%、零修及时率、合格率100%的质量标准；2.共有设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理达到设备良好，运行正常，无重大管理责任事故的标准；……8.安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤，大道设备良好，运行正常，岗亭24小时值班的管理质量；物业竣工验收交付使用后，乙方以住宅按建筑面积每月每平方米1.8元的标准向业主、非业主使用人收取物业服务费；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日之前；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金；管理期限自2011年5月1日起至物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。佘敏、张自高系中山市西区****************的业主，物业建筑面积102.38平方米，按《物业管理服务合同》约定，佘敏、张自高每月应交物业服务费为184.28元（102.38平方米×1.8元/月/平方米）。佘敏、张自高于2014年5月11日完成收楼手续，未支付2018年7月至2019年6月期间共12个月的物业服务费。嘉园公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。佘敏、张自高与嘉园公司均确认，“尚湖轩”小区业主委员会已经成立，业主委员会没有与嘉园公司签订新的物业服务合同。嘉园公司称，佘敏、张自高提到的问题确实存在，但其已采取措施解决，包括正在报装电梯的摄像头及损坏的监控、小区围墙拆除后已经安装了铁丝网、水管损坏脱落已经修好、车库墙身问题已联系施工方进行维修等。另查，本院另案受理嘉园公司起诉该小区40余户业主的物业服务合同纠纷系列案件。部分到庭应诉的业主均抗辩称，嘉园公司在对该小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，从而引发业主群体性拒交物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，嘉园公司与中山市嘉华实业有限公司签订的《物业管理服务合同》对佘敏、张自高具有约束力，嘉园公司应提供符合合同约定质量的物业服务，佘敏、张自高应按合同约定按时足额交纳物业服务费。但诉讼中，嘉园公司向本院提交的证据均不能反映其提供的物业服务达到合同约定的服务质量标准，嘉园公司也未提供证据证明讼争期间其已按照合同约定全面、适当地履行了物业管理义务，如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理等其他相关管理台账；相反，嘉园公司于庭审中承认其在日常的物业管护活动中确有瑕疵，其虽称已采取措施积极解决，但不可否认，上述瑕疵物业服务是导致佘敏、张自高迟延交纳物业服务费的主要原因，也可见其提供的物业管理尚未达到《物业管理服务合同》约定的服务质量标准。故应由嘉园公司自行承担因其在履行合同过程中存在管理不当、服务不到位之责任，因此，对其诉请的滞纳金本院不予支持。但嘉园公司提供的瑕疵物业服务尚未构成佘敏、张自高可拒交物业服务费的正当理由，且嘉园公司亦已采取措施以解决上述问题，故佘敏、张自高应向嘉园公司全额支付2018年7月至2019年6月期间的物业服务费，总计为2211.36元（184.28元/月×12个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佘敏、张自高于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市**物业管理有限公司支付2018年7月至2019年6月期间的物业服务费2211.36元；二、驳回原告中山市**物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告中山市**物业管理有限公司已预交），由被告佘敏、张自高负担（于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市**物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  巫洁涛二〇二〇年四月八日书记员  雷绮婷周晓文