广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27729号原告：广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914**********530XL。负责人：陈耀胜。委托诉讼代理人：罗志锋，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小燕，广东度明律师事务所律师。被告：陈亮，男，1981年3月11日出生，汉族。被告：李仙春，女，1981年2月4日出生，汉族。被告：中信保利达地产（佛山）有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码914***********153E。法定代表人：韩某1。委托诉讼代理人：孙智威，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘佳蕊，北京市中伦（广州）律师事务所律师。第三人：邱海怀，男，1984年10月17日，汉族，住江西省抚州市黎川县**********，公民身份号码362************219。委托诉讼代理人：彭文良，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志凯，广东都昇律师事务所律师。原告广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行与被告陈亮、李仙春、中信保利达地产（佛山）有限公司（以下简称“中信保利达佛山公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依据被告中信保利达佛山公司的申请，追加邱海怀为本案第三人参加本案诉讼，依法适用简易程序于2020年3月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人罗志锋，被告中信保利达佛山公司的委托诉讼代理人孙智威，第三人邱海怀的委托诉讼代理人彭文良、张志凯到庭参加了诉讼，被告陈亮、李仙春经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈亮向原告偿还借款本金967893.10元及利息、罚息、复利（暂计至2019年11月25日的利息41937.5元、罚息1863.18元，复利871.68元。从2019年11月26日起至实际清偿止以尚欠的本金为基数按罚息利率计付罚息[罚息利率：中国人民银行（五年期以上）人民币贷款基准利率上浮5%后再上浮50%]，以合同期内尚欠的利息为基数按罚息利率计付复利）；2.判令原告对被告陈亮提供抵押的位于佛山市南海区*********************（房地产预告登记证号：粤房地预登佛预字第**）在上述第一项确定债权范围内享有优先受偿权；3.判令被告李仙春、中信保利达佛山公司对被告陈亮拖欠原告的上述第一项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2015年1月30日，原告与被告陈亮、李仙春签订编号为里水个房借字[2015]第0003号《购房借款及担保合同》，约定：被告陈亮因购买《抵押物清单》中序号为壹的房产（即佛山市南海区*********************）向原告借款1190000元，借款期限为180个月，即从2015年2月11日起至2030年2月11日止。借款初始利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率，上浮5%确定；贷款发放后遇基准利率调整的，借款期限在一年以上的，借款利率实行一年一定，即每年1月1日按照中国人民银行最新公布的贷款基准利率和约定的浮动比率核定当年的最新借款执行利率。借款人逾期还款或违约使用借款的，贷款人按合同7.1条（即按借款执行利率加收50%罚息）计收罚息，直至本息清偿为止。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款。被告李仙春为合同项下借款提供连带责任保证。保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。保证期间为最后一期债务履行期届满之日起两年；若贷款人根据本合同约定宣布借款提前到期，保证期间至贷款人确定的债务提前到期之日后二年。被告陈亮自愿以《抵押物清单》中所载明财产作为抵押物，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。上述合同签订后，原告与被告陈亮于2015年2月10日为抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：粤房地预登佛预：粤房地预登佛预字第**2009年1月4日，原告（变更前为“佛山市南海区**信用合作联社里水信用社”）与被告中信保利达佛山公司签订《商品房贷款业务合作协议》，约定：被告中信保利达佛山公司同意为购买该协议约定的合作项目下的房产的所有抵押贷款的购买者向原告提供无条件的、不可撤销的连带责任保证担保，保证范围为：购房者与原告、被告中信保利达佛山公司所签订的《个人购房担保借款合同》项下购房者所欠原告的贷款本金、利息（包括复利和逾期利息）及原告为实现债权而支付的费用（包括诉讼或仲裁受理费、保全费、执行费、律师费以及评估费、拍卖费、公告费、公证费等其他实际支出的费用）。保证期限为：自购房者与原告、被告中信保利达佛山公司所签订的《个人购房担保借款合同》的合同生效之日起至被告中信保利达佛山公司为购房者取得《房产证》、办妥房地产抵押登记手续，并将《房地产抵押（按揭）登记证明书》交原告收执之日止。上述合同签订后，原告于2015年2月13日向被告陈亮发放了人民币1190000元借款。从借款借据显示，初始借款利率为6.4575%。还款方式为等额本息还款法，共180期。原告依约履行了放款义务。贷款发放后，被告陈亮从借款之日起至2018年12月13日均能按上述《购房借款及担保合同》履行，虽有逾期但随后亦能偿还。但2019年1月13日，被告陈亮仅偿还了月供利息4165.80元及月供本金3722.82元，尚欠月供本金1649.53元。从2019年1月14日至2019年10月13日共九期的月供本金、月供利息、罚息及复利均未偿还，显然逾期已超过90天。依据上述合同约定，原告有权提前收回已发放借款，要求被告陈亮偿还全部债务，并要求被告李仙春、中信保利达佛山公司承担连带责任保证。为维护原告的合法权益，原告遂提起本案诉讼。被告中信保利达佛山公司辩称，1.根据《商品房贷款业务合作协议》（以下称“《合作协议》”）约定，被告中信保利达佛山公司仅对被告中信保利达佛山公司作为合同方签订的《个人购房担保借款合同》项下的贷款承担保证责任。《合作协议》第四条“保证”第（一）项约定：“乙方（被告中信保利达佛山公司）的担保范围为购房者与甲方、乙方（被告中信保利达佛山公司）所签订的《个人购房担保借款合同》项下购房者所欠甲方的贷款本金、利息……”本案中，原告提供的《购房借款及担保合同》中，被告中信保利达佛山公司并未作为保证人进行签订，且保证人一栏中填写的是“李仙春”并注明了居民身份证号码。因此，原告诉请的仅与被告陈亮、李仙春签订的《购房借款及担保合同》不属于《合作协议》约定的担保范围。故被告中信保利达佛山公司不应为案涉房屋的按揭贷款承担保证责任。2.原告未在《合作协议》约定的期限内主张保证责任。《合作协议》第四条“保证”第（三）项“保证责任的承担方式”中约定：“购房者未足额偿付到期贷款本息连续达三期的，甲方（原告）应在最后一期约定的偿还贷款本息日届满之日起七个工作日内以书面方式通知乙方。乙方在收到甲方通知的七个工作日内对逾期支付贷款本息的购房者进行催收，并从收到甲方书面通知的下一期贷款本息的偿还到期日开始，乙方对购房者所欠的贷款本息承担保证责任，由乙方代购房者偿付欠甲方所有的贷款本息。”据此，即使案涉《购房借款及担保合同》在担保范围内，那么：购房人自2019年1月13日起存在连续的逾期还款行为，原告依约应在其后第三期（即2019年3月13日）届满之日起以书面形式通知被告中信保利达佛山公司，以便被告中信保利达佛山公司进行催收并采取其他行动控制、减少损失。但是，被告中信保利达佛山公司直至2019年11月方才收到原告通过法院送达的案卷材料，原告主张保证责任已经超过了《合作协议》约定的期限。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条约定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明……”第三十七条规定：“最高额保证合同对保证期间没有约定或者约定不明的，如最高额保证合同约定有保证人清偿债务期限的，保证期间为清偿期限届满之日起六个月。”根据前述《合作协议》第三条约定，即使案涉《购房借款及担保合同》在担保范围内，被告中信保利达佛山公司应于购房人连续三期逾期的下一期到期日（原告本应依约书面通知而未通知），即不晚于2019年4月13日通知被告中信保利达佛山公司及提出要求被告中信保利达佛山公司承担保证责任的要求。但因原告怠于履行合同权利，案涉的保证期间已于2019年10月13日届满，被告中信保利达佛山公司的保证责任已经免除。3.《合作协议》约定的保证范围与案涉房屋信息不一致。《合作协议》第一条约定的保证范围内的项目《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》均与被告中信保利达佛山公司、购房人签订的《广东省商品房买卖合同》第一条约定的项目信息不一致，在被告中信保利达佛山公司未与原告重新签订补充协议更新《合作协议》保证范围，被告中信保利达佛山公司的保证范围应以《合作协议》为准。故应认定案涉房屋的按揭贷款不属于被告中信保利达佛山公司的保证范围。第三人邱海怀述称，被告陈亮已经于2016年4月26日将涉案房屋出售给第三人邱海怀，第三人邱海怀于2016年5月实际占有涉案房屋，因被告陈亮有其他债务，涉案房屋被广州市白云区法院预查封，因此第三人邱海怀暂时中止履行合同。原告的诉请与第三人邱海怀无关，第三人邱海怀参与本案诉讼是希望通过法院来寻求更有利的方案平衡各方利益。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.陈亮、李仙春、结婚证（1份，复印件）。2.中信保利达佛山公司的企业信用信息公示报告（1份，复印件）。3.里水个房借字[2015]第0003号《购房借款及担保合同》（1份，原件）。4.南海农商银行借款借据（1份，原件）。5.粤房地预登佛预字第020026XXX号《房地产预告登记证明》（1份，原件）、粤房地预登佛预字第0200XXX号《房地产预告登记证明》（1份，原件）。6.《商品房贷款业务合作协议》（1份，原件）。7.里水个房借字[2015]第0003号《购房借款及担保合同》还款明细（截止2019年10月13日）（1份，原件），里水个房借字[2015]第0003号《购房借款及担保合同》还款明细（截止2019年11月25日）（各1份，原件）。第三人邱海怀围绕诉讼请求依法提交证据如下：8.房屋买卖合同补充协议、房屋买卖合同（各1份，原件）。9.业务凭证/客户回单、中国银行网上银行电子回单（各1份，原件）。10.BANCS存款历史交易明细清单、中国银行交易流水明细清单（各1份，打印件）。11.居住证明（1份，原件）、广东省增值税发票（4张，原件）。被告陈亮、李仙春、中信保利达佛山公司没有提交证据。被告陈亮、李仙春本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证及辩解的权利。本院组织到庭当事人进行庭审质证，经审核，原告提供的证据1、2、5、6，第三人提供的证据8-11，到庭当事人对其真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认；原告提供的证据3、4，有原件核对，本院对其真实性亦予以确认；原告提供的证据7系原告依其业务出具的被告陈亮的欠款还款明细，被告未举证推翻，本院对该证据的证据效力予以确认。综合本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院确认原告起诉所述事实，并确认截至2019年11月25日，被告陈亮尚欠原告借款本金967893.1元、利息41937.5元、罚息1863.18元、复利871.68元。另查明，1.原告（甲方）（变更前名称为佛山市南海区**信用合作联社里水信用社）与被告中信保利达佛山公司（乙方）于2009年1月4日签订《商品房贷款业务合作协议》第一条约定，乙方根据《建设用地规划许可证》佛规南地字第（2008）0034号、《国有土地使用证》佛府南国用（2008）第0800046号、《国有土地出让合同》440605-2006-000363号、《建设工程规划许可证》建字第440********0185等号、《建筑工程施工许可证》440************101等号，取得位于佛山市南海区*********的土地使用权，并获准开发兴建“山语湖”项目。第二条约定，甲方对乙方上述项目的购房者提供抵押加阶段性保证担保贷款业务。凡购房者需要向甲方申请贷款的，甲方同意在符合其贷款条件的基础上向购房者提供以所购买的房地产作抵押，在购房者取得《房地产权证》并办妥《房地产他项权证》交付给甲方之前，由乙方提供阶段性连带责任保证的贷款业务。第四条第一款约定，乙方同意为购买本协议约定的合作项目下的房产的所有抵押贷款的购房者向甲方提供无条件的、不可撤销的连带责任保证担保。第四条第一款第（一）项约定，保证提供的范围为：在乙方的保证期间内，乙方保证担保的范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房担保借款合同》项下购房者所欠甲方的贷款本金、利息（包括复利和逾期利息）及甲方为实现债权而支付的费用。第四条第一款第（二）项约定，乙方承担连带责任保证担保的保证期限为：自购房者与甲方、乙方签订的《个人购房担保借款合同》的合同生效之日起至乙方为购房者取得《房地产权证》、办妥房地产抵押登记手续，并将《房地产抵押（按揭）登记证明书》交甲方收执之日止。第四条第一款第（三）项约定，购房者未足额偿付到期贷款本息连带达三期的，甲方应在最后一期约定的偿还贷款本息日届满之日起七个工作日内以书面方式通知乙方。乙方在收到甲方通知的七个工作日内对逾期支付贷款本息的购房者进行催收，并从收到甲方书面通知的下一期贷款本息偿还到期日开始，乙方对购房者所欠的贷款本息承担保证责任，同乙方代购房者偿付欠甲方所有的贷款本息。2.原告与被告陈亮于2015年2月10日为位于佛山市南海区**********************屋办理预购商品房抵押权预告登记。编号为粤房地预登佛预字第0200XXX号房地产预告登记证明中载明，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告陈亮，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。3.被告陈亮于2019年1月13日开始逾期还款。4.本院依法于2019年11月25日向被告陈亮送达本案应诉材料。本院认为，本案《购房借款及担保合同》、《商品房贷款业务合作协议》系合同各方的真实意思表示，各方均应依约履行。原告作为贷款方签订上述借款合同目的在于按期收回贷款本息，被告陈亮逾期还款构成违约，其行为已影响原告债权的实现，使上述合同目的不能达成，故原告有权依照约定要求被告陈亮提前归还全部借款本金及所欠利息、罚息、复利。原告主张被告陈亮支付借款本金967893.1元、暂计至2019年11月25日的利息41937.5元、罚息1863.18元、复利871.68元，并从2019年11月26日起至实际清偿之日止，以借款本金967893.1元按合同约定的罚息利率计付罚息，以应付未付利息41937.5元按上述罚息利率标准计付复利，已提供依据，本院予以支持。关于本案罚息计算标准问题，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行不再公布贷款基准利率。本案贷款在2019年执行月利率4.2875%，折算年利率5.145%（4.9%上浮5%），对比2019年12月20日公布的五年期以上LPR利率4.8%，利率差额为0.345%（5.145%-4.8%），因此合同执行利率应按每年1月1日实施的LPR加34.5个基点（BP）确定，罚息利率在此基础上再上浮50%。第三人邱海怀并非案涉《购房借款及担保合同》的合同相对人，被告陈亮是否有将其案涉房屋转让，是否由第三人负责还款，均不影响对其是否逾期还款的判断。被告李仙春自愿为被告陈亮的本案债务提供的连带保证担保，依法具有法律效力，应当按照约定在保证担保的范围内承担连带清偿责任。原告提出被告陈亮以其购买的位于佛山市南海区**********************屋作为合同项下债务的抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，原告有权对被告陈亮提供的抵押物在约定的债权范围内享有优先受偿权的主张。根据原告提供的证据，上述房屋办理的预购商品房抵押权预告登记事项已明确记载于房地产预告登记证明中。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为位于佛山市南海区**********************屋的房产抵押权预告登记权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权，因此，原告的该主张没有法律依据，本院不予支持，相关权利原告可在完成房屋抵押登记手续后另行主张。被告中信保利达佛山公司提出其并未与案涉贷款的借款人签订《购房借款及担保合同》因而不需承担担保责任的抗辩理由，但根据原告与被告中信保利达佛山公司签订的《商品房贷款业务合作协议》约定，原告与被告中信保利达佛山公司之间已就基于该协议第一条约定的地块所开发的“山语湖”项目房屋购房者向原告申请的贷款，由被告中信保利达佛山公司提供阶段性连带责任保证担保作出一致的约定，本案房产属于该项目范围，本案的贷款符合上述条件，即使被告中信保利达佛山公司未在具体的个人购房者与原告签订的借款合同中签章确认，亦不影响其应承担的担保责任，被告中信保利达佛山公司应对本案债务承担连带保证担保责任。被告中信保利达佛山公司另提出保证范围与案涉房屋信息不一致的抗辩理由，但未提供证据证明其主张，本院不予采纳。关于双方争议《商品房贷款业务合作协议》中约定的担保期限问题。《商品房贷款业务合作协议》第四条第一款第（二）项已对担保期限作出明确约定，为借款合同生效之日起至购房者取得《房地产权证》、办妥房地产抵押登记手续，并将《房地产抵押（按揭）登记证明书》交原告收执之日止。该约定的本意为由房产开发商在一定的阶段内为借款人向银行履行还款义务提供保证担保。在目前我国预售商品房以及抵押登记制度下，借款人在借款时尚未取得房屋的所有权，因此无法与银行就该房产直接办理正式的抵押登记手续，仅能办理抵押权预告登记手续，以保障银行在满足一定条件时能就相关房产优先办理正式的抵押手续以取得担保物权，保障其因借款所产生的债权。在银行取得担保物权之前，开发商为借款人向银行借款提供阶段性保证担保，这种保证担保方式符合银行与开发商的一般交易习惯，其目的是在银行具备取得担保物权的客观条件之前，银行的债权在开发商方面得到保障。因此，《商品房贷款业务合作协议》第四条第一款第（二）项约定的目的在于保障原告抵押权的实现，只有原告与购房者办理完案涉房产的抵押登记原告取得抵押权后，被告中信保利达佛山公司的担保期限才届满，其作为开发商的保证责任才得以免除。《商品房贷款业务合作协议》第四条第一款第（三）项约定的是原告的通知义务，并非约定保证期限的起始时间，原告在法定的期限内有权选择何时主张权利，原告未在符合解除合同条件时立即向被告陈亮主张权利，并不属于怠于行使权力，不构成被告中信保利达佛山公司作为保证人得以免除其保证责任的抗辩理由，被告中信保利达佛山公司认为以此计算其保证期限至2019年10月13日届满的理由，本院不予采纳。本案中涉案房产未办理抵押登记，原告并未享有抵押权，原告的本案债权仍在被告中信保利达佛山公司承担保证担保责任的期限内，被告中信保利达佛山公司应按照的约定依法承担相应的连带清偿责任。被告陈亮、李仙春经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈亮应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金967893.1元，暂计至2019年11月25日的利息41937.5元、罚息1863.18元、复利871.68元，并从2019年11月26日起至实际清偿之日止，以借款本金967893.1元按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率加34.5个基点后再上浮50%计算罚息，以应付未付利息41937.5元按上述罚息利率计算复利（期间如遇贷款市场报价利率调整，则上述罚息利率于次年1月1日起作相应调整）予原告广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行；二、被告李仙春、中信保利达地产（佛山）有限公司对被告陈亮的上述第一项债务承担连带清偿责任，被告李仙春、中信保利达地产（佛山）有限公司承担保证责任后，有权向被告陈亮追偿；三、驳回原告广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费6928.6元、财产保全费5000元（原告均已预交），由三被告按照判决主文确定的方式负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已经预交的案件受理费6928.6元、财产保全费5000元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汪晓强二〇二〇年四月三十日书记员  林晓冰