江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初2561号原告：常州泰富房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇湾里新村****，统一社会信用代码913204127919841809。法定代表人：张静，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔晓庆，陈磊，该公司员工。被告：吴健，男，1979年5月16日生，汉族，住常州市武进区。原告常州泰富房地产开发有限公司（以下简称泰富房产公司）与被告吴健租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法适用简易程序于同年6月18日公开开庭进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序于2019年8月21日和2020年3月23日公开开庭进行审理。原告泰富房产公司的委托诉讼代理人、被告吴健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰富房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告于2015年7月1日签订的《常州茂业天地场地租赁合同》；2.判令被告向原告支付欠付租金236539.5元（从2016年1月1日-2018年6月30日）、物业管理费35640元（从2016年1月1日-2018年6月30日）、电费482.27元（从2016年12月1日-2019年3月25日），合计272661.77元；3.判令被告按照合同约定的每日万分之五的标准支付所欠租金以及物业管理费的违约金计算至2019年3月25日为102842.46元；4.判令被告向原告支付1.3个月的免租租金10138.7元；5.判令被告向原告支付2018年6月30日至2019年3月25日（暂计）商铺占有使用费为189294.68元；6.判令被告限期搬离物资，恢复毛坯状态返还；7.本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原、被告签订一份合同编号为［2014］39号《常州“茂业天地”场地租赁合同》，约定原告将位于常州市武进区租赁给被告使用，租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日，合同对租金的支付方式进行了约定。合同签订生效后，原告积极履行合同，被告自2016年1月1日起屡次拖欠租金以及物业管理费等费用，原告多次向被告催款，被告一直未按约支付，并于2017年3月底逃场，将案涉商铺大门锁上，致原告无法招租。原告在多次电话联系未果情况下于2019年1月18日通过ＥＭＳ邮寄关于限期缴纳各项费用事宜的函，被告于2019年1月20日收函后，仍拒绝履行。原告认为，原、被告签订租赁合同后，被告未能按照合同约定向原告支付租金以及设施服务费，导致合同目的不能实现，被告的行为损害了原告的合法权益。故向法院起诉，请求支持原告的诉请。被告吴健辩称，对双方签订的合同内容没有异议，我不支付租金是因为我租赁的四楼存在漏水现象无法经营，原告的几任领导都承诺维修但是最终都没有维修好。就是因为我租赁房屋存在漏水现象，原告一直没有维修好所以我才一直没有支付租金。对原告要求解除合同及搬离物品和恢复原状的请求我没有异议。我的正当权益受到损害，原告公司人员不断更换，不同部门相互推诿，只有开庭时候原告公司才有人员出现，对于原告的其他诉请我不同意，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：位于常州市武进区房屋系原告泰富房产公司所有。2015年7月1日，原告作为出租方甲方，被告作为承租方乙方，双方签订了一份《常州“茂业天地”场地租赁合同》，合同载明：“第一条出租场地1.1甲方将座落于常州市武进区广电路176号“茂业天地”四层Ｂ402、Ｂ403、Ｂ405、Ｂ406场地出租给乙方使用……1.3该场地的建筑面积约为371.4平方米……1.5乙方租用该场地的期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，共计3年。第二条场地用途2.1该场地乙方只作史文灼国术馆经营之用，甲方保证该场地能够作为该用途使用……第三条租金、费用及支付方式3.1租金3.1.1乙方应按以下租金标准支付租金：1）第1年每月基本租金人民币7799元。2）第2年每月基本租金人民币8189元。3）第3年每月基本租金人民币8598元。3.1.2付款方式：乙方应在与甲方办理租赁标的的交接之前，向甲方预付3个月的租金，以后租金每三个月支付一次，在每三个月最后一个月的25日前预付下三个月的租金，先付后租，甲方收到租金后开具发票或收款凭证给乙方。双方确认上述付款期限是指租金到达甲方账户之日。3.1.3上述租金并不包括乙方需交付的物业管理费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他应由乙方支付的租金以外的费用（如水、电、燃气、电话费等）。3.1.4起租日为租赁合同起始日……3.3物业管理费3.3.1乙方应交纳的物业管理费按照该场地建筑面积计算，每月每平方米3.2元……3.3.2首期物业管理费于场地交付之日支付，以后每3个月支付一次……第四条场地交付与验收4.1乙方足额缴纳履约保证金及预付租金、物业管理费后，甲方适时书面通知乙方办理租赁标的的交接事宜。乙方须于接到甲方书面通知后五个工作日，前往租赁标的与甲方办理交接手续。租赁标的实际交付日为租赁合同的起始日，该场地的交付日期为2015年7月1日，甲方应当于该日期前交付该场地……第五条免租装修期5.1在租赁期内，乙方有90天的一次性免租装修期，自该场地交付之次日起起算。5.2免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍需承担物业管理费及……第十一条甲方违约的责任……11.2租赁期限内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任……11.3在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿……11.3.2违反本合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该场地的。11.3.3违反本合同及其附件和补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的……第十二条乙方违约的责任12.1在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、推广费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付逾期付款违约金……。”合同签订前，被告已于2015年6月10日向原告支付了三个月的租金23397元及自2015年7月1日-2015年12月31日的物业费7128元。合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋。交付时该房屋状况为三间毛坯房，一间房屋墙面有部分已粉刷并已吊顶，室内有一堵用轻质砖从地面至屋顶进行隔断所用的隔墙。2016年9月8日被告付清了2016年9月前的电费1313.29元，2016年10月24日付清了10月份的电费52.95元，2016年11月21日付清了11月份的电费97.84元。之后，被告未再支付过任何款项。2015年11月12日，双方签订一份《2015年度租赁商铺经营扶持补充协议》，约定经营扶持期限自2015年10月1日至2015年12月31日，经营扶持期内，甲方给予乙方租金优惠，扶持期内租金按照原合同租金标准的50%计算。被告自租赁案涉房屋后，因发现房屋漏水现象较为严重，自2016年2月21日起，即多次以微信方式向原告方负责案涉房屋出租事宜的招商部负责人张某、冯某及负责案涉房屋工程质量问题的物业部工程主管刘某等人反映漏水情况并要求进行维修，原告也曾多次派员对屋顶漏水进行维修并在屋外过道开凿引水槽，但均未能彻底解决漏水问题。被告因房屋漏水问题无法正常经营，于2016年6月撤离案涉房屋。另本院组织双方对案涉房屋漏水状况进行现场查看并拍摄相应照片。经现场查看，可以确认案涉房屋确实存在较为严重的漏水情况。现房屋内尚留有部分沙袋、轮胎、办公桌及办公用品、橱柜及柜内物品。被告承租使用后，拆除了案涉房屋内原有的一堵隔墙。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的合同义务。对原告要求解除合同的请求，因双方无争议，本院予以支持。对欠付租金的认定，从现有证据并结合现场查看的情况综合分析，案涉房屋漏水现象较为严重，原告作为出租方，应当按约予以维修以达到被告能正常使用的合同目的。虽原告也对漏水问题进行过相应维修，但无证据表明通过维修已达到能正常使用。被告作为承租方，在明知案涉房屋存在严重漏水问题导致其无法正常经营的情况下，未采取合法有效的方式妥善解决双方纠纷，在未明确不再承租的情况下搬走屋内部分物品后擅自将屋门上锁。因双方均未按合同约定履行相应的合同义务，故根据一年中较易发生漏水现象的时间点、发生漏水及原告维修对被告经营活动的影响程度、被告实际占有使用及撤场的事实情况等因素，从公平合理的角度综合考虑，本院酌情确认被告实际使用租赁房屋的期限至2016年6月30日。按照双方合同及经营扶持补充协议对租金的约定，经计算确认截止2016年6月30日被告应付租金为58492.5元，扣除被告已付租金23397元，尚应支付租金35095.5元。对物业管理费，应按合同约定的每月每平方3.2元的标准自2015年7月1日计算至2016年6月30日。扣除被告已支付的物业管理费7128元，尚应支付物业管理费为7133.76元。对原告要求被告支付从2016年12月1日-2019年3月25日期间的电费482.27元的请求，因庭审中原告明确表示无法提供证据，且被告也已付清了2016年11月份前的所有电费，故对该请求不予支持。对原告违约金的请求，因原告出租的房屋存在较为严重的漏水现象，且经多次维修也未能达到可以正常使用的合同目的，故原告已构成合同违约。虽被告未按合同约定支付租金也构成合同违约，但从被告对合同违约的法律认知考虑，其也有理由要求原告在房屋漏水问题维修好后再支付租金，故本院对原告违约金的请求不予支持。对原告要求被告支付1.3个月的免租租金10138.7元的请求，庭审中原告表示该请求没有合同依据，故本院不予支持。对原告要求被告支付房屋占有使用费的请求，因原告对房屋漏水问题至今未能彻底解决，原告因相关管理人员变动频繁也未在明知被告已撤场不再经营的情况下及时要求被告交还房屋，也未有案涉房屋原告无法另行出租的证据，且本院已根据双方履行合同的实际情况确认实际租赁使用期限至2016年6月30日，故对原告主张占有使用费的请求不予支持。对原告要求被告限期搬离室内物品，恢复毛坯状态后返还房屋的请求，因被告无异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告常州泰富房地产开发有限公司与被告吴健签订的《常州茂业天地场地租赁合同》；二、被告吴健于本判决生效之日起十日内给付原告常州泰富房地产开发有限公司42229.26元；三、被告吴健于本判决生效之日起十日内将案涉房屋内物品腾空并恢复原有隔墙后将房屋交还给原告常州泰富房地产开发有限公司；四、驳回原告常州泰富房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9550元，由原告常州泰富房地产开发有限公司负担8850元，被告吴健负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  潘金保人民陪审员  沈秀芳人民陪审员  胡建新二〇二〇年四月七日书 记 员  赵 倩