常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初3797号原告（反诉被告）：肖某某，男。委托诉讼代理人：肖某某，系肖某某之子。被告（反诉原告）：邱某某，男。委托诉讼代理人：杨某，乐天（上海）律师事务所律师。第三人：常州某某技工学校。法定代表人：陈某某，该校校长。委托诉讼代理人：杨某，乐天（上海）律师事务所律师。原告肖某某诉被告邱某某、第三人常州某某技工学校（以下简称某某技校）租赁合同纠纷、被告邱某某反诉原告肖某某、第三人某某技校租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）肖某某及其委托诉讼代理人肖某某、被告（反诉原告）邱某某、被告邱某某及第三人某某技校的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租金26000元和押金1000元；2、被告赔偿店内装修费90000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于常州市钟楼区龙江中路49号的两间房屋，用途为经营饭店，租期一年，即2017年9月1日至2018年9月1日，年租金26000元，被告向原告收取1000元押金。2018年3月中旬，原告被城管告知，房屋存在违章搭建行为，要进行拆除和整改，原来被告明知房屋为违章搭建仍出租给原告。2018年7月10日，城管正式对房屋进行拆除和整改，导致饭店无法继续经营，损失惨重。拆除结束后，饭店一侧大门被封，改变了房屋结构，无法继续营业。合同到期后，原告要求解除合同并得到一定补偿，但被告拒绝赔偿，还将大门上锁，断水断电，向玻璃上喷漆，将原告的财物锁在房屋内。2018年9月27日，房屋所有权人某某技校向原告发出通知函，告知原告从被告处承租房屋的行为非法，要求原告停止向被告支付任何租金。被告将承租学校的房屋转租给原告，并未征得学校同意。现依法提起诉讼，恳请判如所请。被告邱某某辩称，原告诉请没有事实依据，原告与被告的合同至2018年9月1日到期，合同到期后被告征得房东即第三人的同意，继续承租案涉房屋并可转租，后被告多次要求与原告签订新的租赁合同，但原告以各种理由拒绝签订，且一直占有使用案涉房屋至今，2019年7月，原告更是在案涉房屋的窗外和窗内张贴转租广告，被告为了维护自身合法权益，无奈之下，将张贴于屋外的广告撕毁，并在原告锁门的基础上又加了一把锁，以防止原告违法转租。原告诉请没有事实和法律依据，恳请依法全部驳回。第三人某某技校辩称，我校在2018年时发现，被告未经校方允许，将房屋转租给原告，为维护自身权益，校方遂通知原告暂缓向被告支付后续租金。后经校方与被告沟通协商达成一致，校方同意被告续租案涉房屋，并同意被告转租，同时向被告出具了同意转租并委托收取房租的授权书。校方认为原告诉称事实与理由部分，存在虚假陈述，案涉房屋系校方依法改制并经常州常飞联合实业责任有限公司授权后合法占有使用，有权出租并收益，另原告诉称的违章搭建亦不属实，其他原、被告间的纠纷与第三人无关。被告邱某某反诉称，被告与原告曾有房屋租赁关系，双方合同于2018年9月1日到期，其后被告多次要求原告签订并支付后续房租，但原告一直拒绝支付，且仍占有着被告的案涉房屋。现依法提起反诉，请求判令原告向被告支付占用费23832.60元（暂按2166.60元/月，自2018年9月2日计算至2019年7月底），本案全部诉讼费用由原告承担。原告肖某某辩称，被告的反诉理由原告不予认可，被告早己没有案涉房屋的使用权。被告和第三人的违法行为才导致后续纠纷的产生，而且没有通过友好协商加以妥善解决，第三人通知原告不要向被告交租金，被告无权让原告交租金，故不存在占有使用之说，况且原告已经不再使用，案涉房屋实际处于搁置状态。第三人某某技校辩称，关于被告的反诉，第三人已经将案涉房屋出租给邱某某，也同意其转租，其余与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了房屋租赁合同、通知函、营业执照、食品经营许可证、接处警工作登记表、照片等证据；被告提交了房屋租赁合同、通知函、收条、照片、纸质打印广告等证据；第三人提交了确认书、房地产使用协议、房屋所有权证、房屋租赁合同、情况说明等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：某某技校为民办非企业单位，经常州市民政局核准登记。坐落常州市机场路23号房屋（常房权证字00**7942号，权证登记幢号36、38、39、40、44，权证登记房号均为23），登记所有权人为常州某某制造有限公司，登记时间2002年8月。2006年11月28日，常州某某制造有限公司与常州某某联合实业有限责任公司签订房地产使用协议一份，约定因常州某某联合实业有限责任公司改制，经协商，常州某某制造有限公司同意位于常州市西郊机场路23号的全部房地产由常州某某联合实业有限责任公司无偿使用，直至产权变更至常州某某联合实业有限责任公司止等。2019年9月10日，常州某某联合实业有限责任公司出具确认书，确认该公司改制时取得的位于龙江中路49号（原为机场路23号）的全部房屋均交由某某技校占有、使用和收益。2016年8月12日，某某技校与邱某某签订房屋租赁合同一份，约定：某某技校将坐落于常州市钟楼区龙江中路49号房屋（航校最北实习工厂除邓德林及现有出租门面房外的全部房屋），出租给邱某某用于泡沫加工、仓库，租赁期内未征得某某技校书面同意，不擅自改变房屋用途；租期两年，2016年9月20日至2018年9月19日，期满如续租则邱某某应提前告知并重新签订租赁合同；房租每年80000元，按年支付，先付后用；邱某某在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人时，需事先征得某某技校的书面同意等，如擅自转租，某某技校有权单方解除合同并收回房屋等。2017年9月1日，邱某某与肖某某签订房屋租赁合同一份，约定：邱某某将坐落常州市钟楼区龙江中路49号二间房屋，出租给肖某某经营饭店；租期一年，2017年9月1日至2018年9月1日，期满肖某某如有意续租，则应提前60日提出要求并征得邱某某同意后，重新签订租赁合同；房租每年26000元，按1年支付，先付后用；邱某某允许肖某某对承租房屋进行装修装饰或添置新物，但不得损害房屋的主体结构，且前述费用概由肖某某承担；租赁期满或合同解除后，双方应交验房屋及附属设施，肖某某应交还钥匙并结清各项费用等。合同签订当日，肖某某向邱某某支付租金26000元、押金1000元，次日开始，肖某某对承租房屋进行装饰装修。2017年10月11日，肖某某领取经营者为其、名称为钟楼区五星得君饭店的个体工商户营业执照，同月16日，该饭店取得食品经营许可证。饭店经营场所即肖某某承租房屋，饭店北首外临洪庄路，南首内连某某技校校园，南北两处均有店门出入，两处均装饰有相同的门楼广告招牌，招牌左侧有“柔和种子酒【柔和型白酒开创者】”字样，右侧有“群英川府主营川菜家常菜淮阳菜直送平台外送订餐电话1811579012818921090515”字样和种子酒酒瓶图案等。2018年7月至8月间，某某技校对该校面临洪庄路一侧的老旧房屋进行局部维修改造，房屋临街一侧的卷帘门等被拆除并整体砌墙、粉刷等，期间对肖某某饭店经营产生一定影响。临洪庄路一侧的上述“群英川府”饭店门楼招牌被拆除，为方便与饭店经营相关人员的出入，某某技校专门保留了同侧的进出门。2018年9月底，某某技校向肖某某发出通知函，称该校了解到肖某某从邱某某处转租洪庄路临街房屋，根据该校与邱某某所签订合同及相关法律规定，肖某某从邱某某处转租该校房屋的行为非法，不受法律保护，故通知肖某某自收到本通知之日起停止向邱某某支付任何租金，否则由此造成损失自行承担。2018年9月25日，肖某某向邱某某出具便条一张，内容为“今收到老邱补帖款7200元（大写柒仟贰佰元正）”。便条下部另注明“电水费23597月16号10799月20号+外补贴3800元叁仟捌佰元”，肖某某、邱某某各自签名。前述便条中载明的补贴款7200元，包含肖某某应分摊支付的水电费用3400元，该补贴款系补偿此前饭店的停业损失。2019年3月19日，某某技校与邱某某再次签订房屋租赁合同一份，约定：某某技校将坐落于常州市钟楼区洪庄路实习工厂（除邓德林、孙先生租赁房屋以外的房屋），出租给邱某某合法使用；租期四年，2018年9月20日至2022年9月19日，期满如续租则邱某某应提前告知并重新签订租赁合同；房租第一年按80000元/年支付，后三年按100000元/年支付，每年9月19日前付清下一年度房租；除另有约定外，邱某某在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人时，需事先征得某某技校的书面同意等，如擅自转租，某某技校有权单方解除合同并收回房屋；另邱某某于2018年9月20日已经支付租金115000元，该款抵扣第一年租金80000元后，剩余的35000元从下一年租金中扣除等。某某技校还作出落款时间为2019年3月19日的书面通知函，抬头处空白，称鉴于你此前承租我校位于洪庄路的临街房屋，且未付清约定的租金。故该校委托邱某某向你收取尚欠房屋租金，请收函后3日内向邱某某支付欠租，邱某某持有该通知函。2019年9月11日，某某技校向邱某某出具收据一张，内容为：“现收到邱某某承担常州某某技工学校房屋租金人民币陆万伍千元整（65000）”。后肖某某将饭店停业，并搬走店内主要物品，店门上锁。肖某某还曾在饭店窗户内外等处装贴纸质打印广告，上有“饭店转让或出租1811579****”等字样。邱某某发现前述广告后，认为肖某某不支付租金，还要擅自转租，故又在店门上加锁。2019年5月21日上午，肖某某在某某技校洪庄路江苏测检院对面向公安机关报警称，店门被房东锁了，自己在窗户里面所写违建信息也被房东喷了漆，房东还断水断电，房东也在这边，有纠纷。常州市公安局钟楼分局五星派出所接处警，认为系报警人肖某某与房东邱某某为房屋租赁问题发生民事纠纷，民警作现场调解。某某技校向本院出具落款日期为2019年9月17日的情况说明一份，主要内容为：一、关于案涉房屋的性质该房位于常州市钟楼区龙江中路49号（房产证登记为机场路23号），于2006年改制给常州某某联合实业有限责任公司，改制时案涉房屋即为现有的坐落、大小。因常飞公司是我校唯一出资人，且房屋一直由学校使用，故常飞公司将案涉房屋全部委托给我校占有、使用和收益。故案涉房屋为合法建筑，并不存在任何违建；二、关于2018年7月中旬到8月中旬的维护首先，我校从未收到城管局作出的任何关于案涉房屋为违建要拆除的整改或通知。其次，我校临洪庄路的房屋因为年代久远加之多数长期无人使用，面向洪庄路的卷帘门外表均较为存旧，钟楼区城管局曾于2018年初建议我校将房屋外墙而及卷帘门粉刷一番，以促市容市貌。后我校考虑今后拟将案涉房屋用作学生实训基地，继续保留卷帘门不仅对学生有安全隐患，且不利于实际使用。故我校委托第三方于2018年7月中旬至8月中旬期间拆除了卷帘门，并在原有基础上修复并重新粉刷了临洪庄路的一面墙。因肖某某承租的房屋在我校维护前已经装修完毕，我校考虑其经营所需，故在维护、改造过程中并未涉及该房屋，还专门为其保留了临洪庄路的进出门；三、关于邱某某转租的事宜经我校了解，邱某某在2016年至2018年9月19日期间的转租是经我校同意的。我校原拟于2018年9月19日收回租赁房屋自用，不再租赁给邱某某，后了解到邱某某在合同到期后，拟再次将案涉房屋转租给肖某某使用，我校为避免产生纠纷，遂于2018年9月27日向肖某某出具通知函一份，以避免肖某某与邱某某再次签订租赁合同。邱某某及肖某某在2018年9月20日后一直实际占有、使用上述房屋，后经我校与邱某某多次协商，我校同意将案涉房屋继续租赁给邱某某，并同意其转租给肖某某。因肖某某于2018年9月20日至2019年3月19日期间一直占有、使用着案涉房屋，为避免矛盾，我校特向肖某某出具通知一份，通知其将上述期间的房租支付给邱某某。2019年7月1日，肖某某诉至本院，要求判如所请。审理中，肖某某申请对案涉房屋（五星得君饭店）的装修残值进行评估，本院依法委托常州普华开瑞资产评估房地产估价有限公司进行评估，该公司于2019年11月13日作出钟楼区龙江中路49号五星得君饭店房屋装修司法鉴定项目资产评估报告书，评估价值为46500元（评估基准日为2019年10月12日）。该报告书载明南门门楼广告牌评估净值为3040元。报告书亦载明，申请方肖某某要求评估基准日在2018年7月10日的评估价值为56600元。2019年10月18日下午，肖某某、邱某某、杨某、评估公司人员与本院工作人员一起到现场实地勘查等，当日各方当事人经协商达成一致，肖某某于同日自行将饭店内属其所有的遗留动产全部搬走，并不再锁门，房屋交由邱某某掌控保管。经调解，肖某某要求邱某某向其赔偿装修费56600元，退还租金26000元、押金1000元，诉讼费与评估费由邱某某承担；邱某某则要求双方互不给付款项，就此了结；某某技校则认为原、被告间诉讼与其无关。各方各执己见，致使调解无效。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。常州某某联合实业有限责任公司根据与常州某某制造有限公司签订的房地产使用协议，对原机场路23号房屋享有无偿使用等权利，某某技校根据常州某某联合实业有限责任公司的授权，对龙江中路49号（原机场路23号）房屋享有占有、使用和收益的权利。某某技校将包括案涉房屋在内的部分房屋租赁给邱某某，后邱某某又将案涉房屋转租给肖某某，对此某某技校未持异议，故肖某某与邱某某签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按约全面履行。2018年7、8月间，因某某技校对该校临洪庄路一侧的老旧房屋进行局部维修改造，期间对肖某某饭店经营产生了一定影响，故应予适当减少房租，该期间已交房租邱某某应酌情适当返还，邱某某收取的押金1000元亦应予返还。2018年9月2日，肖某某与邱某某所签订的房屋租赁合同租期届满，按约定或续签合同或交还房屋、结清费用，以正确处理善后事宜，但双方均未能妥善处理，导致房屋闲置，损失扩大，对此各自应依法承担相应责任。双方对于租期届满后承租方肖某某此前装饰装修及相关费用如何处理未有明确约定，对于案涉饭店的装饰装修残值，参照评估意见，依据公平原则，现存装饰装修部分可归邱某某所有，邱某某对肖某某予以适当补偿，临洪庄路一侧已被拆除的原“群英川府”饭店门楼招牌残值费用亦应计算在饭店装修残值内。肖某某在租赁期满后未能及时向邱某某交还承租房屋，期间的部分占有使用费用，应参照原租金标准酌情适当补偿邱某某。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邱某某向原告肖某某返还房租金4000元，押金1000元，补偿装饰装修残值损失38000元，合计43000元；二、原告肖某某向被告邱某某支付房屋使用费12000元；三、驳回原告肖某某、被告邱某某各自其余的本诉、反诉诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2640元、评估费1200元，合计3840元（原告肖某某已预交），由原告肖某某负担2200元，被告邱某某负担1640元；反诉案件受理费按规定减半收取为198元（被告邱某某已预交），由被告邱某某负担120元，原告肖某某负担78元。原告肖某某、被告邱某某将各自应负担的本诉、反诉诉讼等费用分别直接给付对方。上述判决主文第一款、第二款及诉讼费、评估费负担部分在本判决生效之日起10日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王建勋人民陪审员  曹佳义人民陪审员  季金兰二〇二〇年四月十六日书 记 员  王 凡