西  安  市  未  央  区  人  民  法  院民 事 判 决 书（2019）陕01**民初5194号 原告：吴涛，男，XX，汉族，住西安市未央区XXXXXXX，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：彭露，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐双健，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被告：西安希诺房地产营销策划有限公司。住所地：XX区XX城XX路XX小区XX区XX幢XX单元XX层XX号。统一社会信用代码91610132333803557W。法定代表人：牛丽娜，总经理。原告吴涛与被告西安希诺房地产营销策划有限公司居间合同纠纷一案。本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴涛及其委托诉讼代理人彭露、被告西安希诺房地产营销策划有限公司的法定代表人牛丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还中介费7000元、律师费5000元、赔偿租金损失133375.2元（4.67元/平米/天，136平米，自2019年1月9日暂算至2019年8月9日，实际应支付至转租成功之日止）；2、本案诉讼费、律师费由被告承担。原告诉称，2018年10月，原告因开店需要，同主营房屋中介的被告西安希诺房地产营销策划有限公司（以下简称希诺公司）提出希望租赁一铺面，70-100平米即可。被告公司员工牛鹏飞向原告推荐本案所涉的位于西安市未央区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋面积211.55平米。原告当时就告知被告原告牛鹏飞不需要这么大，用不到一半面积。牛鹏飞当场承诺其可以在一周内找适合客户将剩余面积转租，只需要原告先行于出租人签订《商铺租赁合同》即可。原告考虑到该商铺地理位置合适，且被告作出了承诺，故于2018年11月8日与出租方刘佳琪委托人李红娥签订《商铺租赁合同》，承租涉案房屋，并按照合同约定支付了押金29617元、租金177702元、中介费7000元。合同签订后，被告员工未能履行承诺，原告多次与被告协商，但至今未能找到多余面积的承租方，涉案商铺多出原告需求136平方米，以4.67元/平米/天的租金，逐日递增损失。被告及其员工的虚假承诺行为违背诚实信用原则，严重损害原告的合法权益。故起诉，请求如前。被告辩称，其促使原告和出租人签订《商铺租赁合同》属实，但是双方合同约定的该商铺面积就是211.67平方米，在签订合同时，是整租的，也约定了原告可以分租。原告已经很明确自己用不了这么大的面积，我们仅是促成双方交易的，保证产权明确，无争议。至于原告所称其员工给出的承诺，其不知情，也不认可。本来他应付的中介费是14800元，但是原告只付了7000元，当时我们约定如果他自己租出去，剩余的中介费就不给我们了，如果我们转租了，剩余的中介费就给我们，而且原告自己也在网上挂了出租信息。综上，请求驳回原告诉请。原告提交了以下证据：1、《商铺租赁合同》、牛腾飞工作证照片、原告与牛腾飞的微信聊天记录截图、原告与被告的录音。以证实原告通过被告的员工与被告签订《商铺租赁合同》，被告对原告租赁该商铺只使用80平方米是明知的，其以被告名义向原告作出将该商铺内多出的136平方米面积7天内转租的承诺，构成对商铺租赁合同的补充约定。2、佣金、租金、押金收据、《装修管理协议》、律师费发票以及委托合同。以证实原告已按照合同的约定支付了房屋所有权人指定代理人押金29617元、租金177702元、佣金7000元，多出的136平方米仍未使用。被告对原告提交的《商铺租赁合同》、牛鹏飞的工作证及佣金、租金、押金、收据及原告实际使用面积无异议。对原告和牛鹏飞的聊天记录表示需要核实。对原告其余证据不予认可。被告未提交证据。结合当事人提交的证据和陈述，本院认定事实如下: 2018年10月，原告欲觅一70-80平方米的商铺开店，委托被告寻找房源。被告推荐的涉案房屋面积较大，被告的经办人称有人愿意和原告分租，一起签合同。2018年11月8日签订合同时，因约定的共同承租人未到场，被告的经办人承诺用不完的部分由其给原告出租出去，等分租人来时再和原告签合同。原告遂和出租人刘佳琪签订了《商铺租赁合同》。约定：原告租赁出租人所有的位于西安市未央区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋面积211.55平米，合同期限自2018年11月9日至2023年11月8日，月租金29617元，全年租金355400元；从签约起第三年开始，租金每年比上年度增加5%；2018年11月9日至2019年1月9日为装修期，甲方免收租金；提前解除合同的，视为违约；甲方（原告）和乙方（出租方）各向丙方（中介方）支付中介费14800元；房东同意承租人对此商铺进行分割出租。等等。被告在该合同上加盖了公章。合同签订当日，原告向出租人支付了押金107319元、向被告支付了佣金7000元。在此期间，因原告占用部分以外的房屋没有找到分租人，原、被告多次协商，被告允诺在2019年4月15日前，按照租金145元每月给原告出租，若是4月15日没有没有租出去其公司来承租，已付的中介费退给原告。2019年2月2日，原告又向承租人支付了租金10万元。后因未占用部分仍未租出，原告遂于2019年3月13日诉来本院，请求如前所述。诉讼中，经协商，房东同意原告自2019年7月9日起不再承担空余面积136平方米的房租。故原告明确其诉讼请求为要求被告退还中介费，赔偿租金损失114240元（140元/平米/月，自2019年1月9日至7月9日）。因各持己见，致调解未果。本院认为，本案争执的焦点在于签订涉案《商铺租赁合同》时原、被告双方是否存在过错，原告支付的空置部分的房租应当由谁承担。结合双方当事人提供的证据，可以确认双方在签订《商铺租赁合同》时，均明确知道原告所需要租赁的面积小于涉案房屋的面积，原告需要与其他人合租，但在其他合租人未参与的情况下，原告即与被告及出租人就涉案房屋的全部面积签订了租赁合同，并就签订合同后有关剩余部分出租问题形成了一致意见，此行为表明原、被告双方对原有约定的租赁面积进行了意思表示一致的部分变更。但导致双方约定变更、原告权益受损的主要原因系被告的行为所致，故被告对原告所遭受的损失应当承担赔偿责任。原告在签订合同时，未尽审慎注意义务，对造成自身损失也有相应责任。故被告应对原告支付的2019年1月9日至4月15日期间空余面积的房租承担50%的赔偿责任，剩余部分原告自行承担，具体损失可参照双方约定予以确认。双方变更原有约定的行为同时也表明双方在被告完成原有的中介义务后，另行形成了新的居间合同行为。新形成的居间行为的含义为原告租赁出租人的全部涉案房屋后，被告为原告所租房屋中未使用部分重新联系租赁人，允诺在2019年4月15日前以每月每平方米145元的标准将剩余部分替原告出租并退回原告此前支付的居间费7000元，若未在4月15日未能租出的话，则由被告公司承租。但在新的约定形成后，被告亦未按照约定履行义务，形成违约。故原告要求被告依约返还中介费7000元及按照140元/平方米/月的标准赔偿自2019年4月16日起至7月9日之间的空余房屋损失之诉讼请求，依法应予支持。原告主张的律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条之规定，判决如下：一、被告西安希诺房地产营销策划有限公司在本判决生效后十日内，返还原告中介费7000元，赔偿原告2019年1月9日至7月9日期间的房租损失83141.3元，共计90141.3元。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3207元，原告已预交，现由原告承担1000元，被告承担2207元。被告承担部分连同上述应付款项一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    （此页无正文）      审  判  长  孙勇安人民陪审员  王巧娥人民陪审员  强晓晨   二〇二〇年三月十日 书  记  员  马  楠      1