广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初6017号原告（反诉被告）：肇庆市星汇实业有限公司，住所地肇庆市端州区****************商业中心二楼1-3室，统一社会信用代码914************155。法定代表人：叶卓才，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志伟，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何灿彬，该公司工程师。被告（反诉原告）：梁梅芳，女，1974年1月18日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市禅城区***********。委托诉讼代理人：关健胜，广东瀛肇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泽江，与被告梁梅芳是夫妻关系。反诉被告：赵国名，男，1974年11月8日出生，汉族，居民身份证住址广东省高要市***************。反诉被告：叶菁，女，1974年5月30日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区*************。委托诉讼代理人：赵国名，与叶菁系夫妻关系。原告肇庆市星汇实业有限公司诉被告梁梅芳租赁合同纠纷一案，本院2019年10月15日受理后先适用简易程序，被告梁梅芳提出反诉并申请追加叶菁和赵国名作为反诉被告参加诉讼。本院合并审理依法转换为普通程序,于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肇庆市星汇实业有限的公司委托诉讼代理人陈志伟、何灿彬，被告（反诉原告）梁梅芳委托诉讼代理人关健胜、梁泽江，反诉被告赵国名，反诉被告叶菁的委托诉讼代理人赵国名到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市星汇实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》（编号：星20181201）。二、被告梁梅芳向原告支付2019年4月1日至2019年9月31日期间的租金共18.6万元。三、被告立即将涉案房屋恢复原状或向原告赔偿涉案房屋恢复原状所需的费用，并按每月3.1万元的标准向原告支付房屋恢复原状期间的房屋使用费（自2019年10月1日直至涉诉房屋恢复原状为止）。四、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年12月1日就承租位于肇庆市****嘉湖新都市赏湖居会所的房屋的相关事宜签订《房屋租赁合同》。双方在合同中对房屋的用途、租赁期限、租金及支付方式、双方的权利义务、装修和改变房屋结构、违约责任。其中第九条明确约定，乙方不得随意损害房屋设施，如需改变对房屋内部设计或设置对房屋结构影响的设备，需事先征得甲方书面同意。合同第十五条明确约定，未经甲方书面同意擅自自拆改承租房屋结构、用途，甲方有权解除合同并没收租赁保证金，并要求乙方赔偿因此遭受的损失。上述合同签订后，甲方依约交付涉案房屋给被告使用。但被告在接收涉案房屋后，未经原告同意，擅自在涉案房屋的结构上加盖，变更原有房屋结构，导致房屋存在安全隐患。且对房屋周边绿化造成破坏，对小区周边业主造成严重影响。对此原告及小区物业已多次告知被告停止上述行为，但被告一直没有采取任何措施。于2019年7月7日，原告向被告寄发律师函，告知因被告严重违约，原告决定与其解除合同，希望其与原告联系，协商涉诉房屋恢复原状、赔偿损失等问题，但被告时至今日，以各种理由推脱。为维护原告的合法权益以及小区业主的合法权益，请求法院依法对原告上述请求予以支持。被告梁梅芳辩称，一、被答辩人没有交付符合开设幼儿园用途的房屋，导致业主投诉并被相关部门责令叫停，最终答辩人不能继续履行合同。二、根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第2点的约定“设装修免租期5个月：2019年4月1日至2019年8月31日”被答辩人要求答辩人承担该期间的租金显然不符合约定。三、本案的反诉被告赵国名与被答辩人和房屋物业公司就装修方案（包括架设钢结构和平整户外土地）均确认过，且架设钢结构和平整户外土地是赵国名所为，而答辩人从未授权，该行为与答辩人无关。四、被答辩人单方违法解除合同，答辩人从未使用过涉案房屋，被答辩人要求答辩人承担占用使用费没有事实和法律依据。且在被答辩人单方解除合同后，为避免扩大损失，答辩人委托的装修公司多次前往与物业公司协商拆除、搬运工具、物资的事情，但物业公司予以阻止，为此答辩人还正式发函要求被答辩人以及物业公司配合沟通拆除事宜，但被答辩人均不予理会。因此答辩人亦不会就扩大的损失承担责任。五、被答辩人要求答辩人承担恢复房屋原状所需的费用，如前所述，是被答辩人以及物业公司不配合答辩人恢复，并非答辩人的过错，同时因恢复原状的费用尚未发生，被答辩人主张按每月3.1万元收取显然没有事实依据。反诉原告梁梅芳提出反诉请求，请求法院判令：一、解除反诉原告与反诉被告肇庆市星汇实业有限公司签订的所有《房屋租赁合同》（含星20181201、星20181202及补充协议）。二、反诉被告肇庆市星汇实业有限公司和赵国名赔偿装修费用损失1268516.82元给反诉原告。三、反诉被告肇庆市星汇实业有限公司退还租赁保证金6.2万元给反诉原告。事实与理由：反诉原告梁梅芳与反诉被告赵国名相识，2018年5月，反诉被告赵国名找到反诉原告梁梅芳说有意向将肇庆市嘉湖新都市会所改造成幼儿园，反诉被告赵国名说自己与反诉被告肇庆市星汇实业有限公司关系熟悉，完全可以拿到开办幼儿园的批文。2018年11月19日，幼儿园的批文下来了，于是反诉原告基于对批文的信任于2018年12月1日与反诉被告肇庆市星汇实业有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同及补充协议书都提到会所作幼儿园之用，合同签订后，反诉原告开始找人装修，作为幼儿园项目合伙人之一的反诉被告赵国名（是反诉被告叶菁的配偶）负责施工现场的所有装修事宜，包括架设钢结构和平整户外土地。2019年7月，反诉原告收到反诉被告肇庆市星汇实业有限公司、赵国名口头通知，说会所改造成幼儿园项目因被小区业主投诉到肇庆市端州区自然资源局，经肇庆市端州区自然资源局核实，小区业主投诉情况属实，责令反诉被告肇庆市星汇实业有限公司不得非法出租会所，此时，反诉原告才得知反诉被告肇庆市星汇实业有限公司、赵国名之前是在没有得到小区业主同意并到相关部门改变使用用途的前提下，通过伪造申请幼儿园相关材料获得幼儿园开办的批复，现反诉被告肇庆市星汇实业有限公司单方要求反诉原告停止装修，导致装修工程烂尾，直接造成反诉原告的巨大经济损失。综上，反诉原告认为，反诉被告肇庆市星汇实业有限公司、赵国名恶意串通伪造幼儿园申办资料，直接导致反诉原告装修损失，反诉被告肇庆市星汇实业有限公司明知会所开设幼儿园必然会改变会所的结构，必然需要户外场地，必然需要平整场地，必然需要经业主同意，装修期间反诉被告肇庆市星汇实业有限公司一直与反诉被告赵国名、小区物业公司相互确认施工方案，甚至直接帮反诉被告赵国名现场施工。现幼儿园因为投诉办不成就把自己伪装成毫不知情的样子，竟然倒打一把起诉反诉原告，要求反诉原告支付租金和恢复原状。反诉被告肇庆市星汇实业有限公司辩称，一、针对反诉请求，我方认为存在瑕疵，根据最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释，反诉当事人应当限定于本诉的当事人范围，在本案中，反诉原告提起的反诉实际上超出了本诉当事人的范围，增加了赵国名和叶菁，其所提及的诉请也是超出了本诉的案由范围，所以我方请求法院对该部分进行核定；二、反诉原告的诉请没有事实以及法律依据，本案中反诉原告主张我方赔偿装修费用损失，实际上是基于两点：1、我方与赵国名未经涉诉小区业主同意，通过伪造幼儿园资料导致其装修费用的损失；2、反诉原告主张我方明知开设幼儿园会改变结构，而在诉讼中否认的事实，该理由将其装修错误的责任推卸到我方身上，其在反诉状中的陈述，也是与事实相互矛盾，具体体现在如下方面：1、根据其反诉状所陈述的，反诉原告是基于我方与赵国名能取得开办幼儿园的批文，在取得批文后才与我方签订租赁合同是不符合事实的，幼儿园的设立开办是需要教育局审批通过，确认符合相应条件才能筹办的，并非我方或其他个人可以私自取得，而在本案中反诉人所提交的批复，实际上是反诉原告委托赵国名去办理的，从该批复中也明确记载了，经审核考察研究同意筹办肇庆市端州区******，其办学地址也明确是端州区星湖大道嘉湖新都市赏湖居会所，同时也要求其提供其他相应的材料，由此可见，对于反诉原告开办幼儿园，其自行提前了解可以筹办的情况下才租赁，在反诉原告申请筹办所提交的材料中，我方提供的为涉诉租赁地的房产证以及平面图，这是客观真实的材料，目的是让反诉原告能提前确认是否能够筹办，至于其提交的其他材料是否真实，对于我方而言，我方不清楚，但就教育局所出具的批文可见，反诉原告在反诉中提及的不能开办幼儿园是不符合上述事实的，其次反诉人在反诉状中陈述收到我司口头告知，自然资源局责令不得非法出租会所，这是不符合常理事实的，正如我方陈述，反诉原告是在取得教育局筹办批文后，确认涉诉租赁地可以筹办幼儿园后才签订租赁合同，也就是说租赁地无论是面积或者用地性质还是用途，均符合筹办幼儿园的条件，而在反诉中所提及的小区业主投诉，实际上是基于反诉原告在装修过程中没有与小区物业管理协调，且施工过程中造成卫生噪音绿化等不良影响，导致业主投诉，上述投诉情况与我方及反诉原告之间的租赁合同并没有直接关联，上述情况的发生是反诉原告自行施工过程中的问题，不能归责于我方，而在本案中，反诉原告提及的自然资源局责令不得出租，其没有提供任何证据予以证明，上述只是原审被告的自我臆断；三、反诉原告在反诉状中提及的我方必然知道改变会所结构、必然知道需要平整场地，以及提及到经过我方与物业公司同意才进行，这是严重不符合事实的，反诉原告在反诉状中用到四个必然陈述自己观点，但是该事实也只是反诉原告自我推断，对于开办幼儿园是否需要改变房屋结构，是否需要平整场地，这是反诉原告在租赁后对场所的判断，是其自身的责任与义务，我方作为出租方，只需保证在没有违反法律的前提下，将现有房屋的出租现状履行交付给反诉原告即可，而且在双方签订的租赁合同第二条房屋用途也明确，可通过自身条件去选择经营，在合同中第九条也有明确规定关于装修和改变房屋结构的约定，该条明确约定我方并没有否认其可以改变结构进行装修，但前提是，需要聘请有相应资质的设计公司进行设计，出具相应的设计图纸，并经过我方书面同意后才能施工，而本案中直至我方发现其私自施工改变房屋结构，严重危害原有房屋的安全性，造成安全隐患，要求其停工处理，反诉原告均没有向我方提供过任何施工的设计图纸或经过我方公司的书面同意，反诉人在反诉状中以开办幼儿园是否需要进行改变房屋结构的装修一观点，来混淆其在合同中应当履行的告知义务，也就是说，反诉原告开办的幼儿园是否需要对房屋进行改变结构的装修不影响也不能免除其需征得我方同意的合同义务。综上，反诉人的上述观点只是在模糊本案的焦点问题，本案实际上焦点在于反诉原告在装修时是否有事先告知我方，是否有经过我方书面同意，是否有证据证明其已经履行了相应的合同义务，而上述问题在本案中显然而见的是反诉原告并没有履行，因此我方根据双方签订的租赁合同约定，要求其承担相应的违约责任，这是有合同以及相关法律规定的支撑，请求法院依法驳回其反诉请求，支持我方的诉求。反诉被告赵国名、叶菁共同辩称，一、反诉原告提起的反诉是没有事实和法律依据的。本案的本诉是原告肇庆市星汇实业有限公司认为被告梁梅芳违约而提起的解除租赁合同纠纷，诉讼的主体是肇庆市星汇实业有限公司和梁梅芳。而梁梅芳反诉认为答辩人赵国名与肇庆市星汇实业有限公司恶意串通伪造信息，导致无法开办幼儿园而要求答辩人及妻子以及肇庆市星汇实业有限公司承担赔偿责任。但二者是不同的法律关系，而且诉讼主体也是不同的，答辩人及其妻子并非本诉的当事人，梁梅芳在本诉案件的基础上提出要求答辩人及妻子承担责任，显然超出反诉主体范围。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”二、梁梅芳请求答辩人赔偿装修损失是没有事实和法律依据的。本案中，答辩人与梁梅芳夫妇是同学关系。双方于2018年5月协商有意共同合作在肇庆开办幼儿园，由于答辩人此前在肇庆市嘉湖新都市会所租赁场地开办培训班，了解到该场地可以整体出租。故答辩人与梁梅芳协商将涉诉租赁物承租下来开办幼儿园。此后答辩人与梁梅芳就承租涉诉租赁物与肇庆市星汇实业有限公司协商，并达成初步承租意向。为此，答辩人与梁梅芳夫妇开始筹办幼儿园相关事宜。由于答辩人在肇庆市端州区*住，故相关手续时由答辩人以梁梅芳的名义前往教育局代办的。答辩人在2018年11月8日将梁梅芳提供的材料以及其他开办幼儿园所需的材料一并提交给端州区行政服务中心教育局的办事窗口。并于2018年11月19日取得肇庆市端州区教育局作出的根源申请筹办肇庆市端州区******的批复。批复中已经明确，经审核考察研究，同意筹办肇庆市端州区******。办学地址：端州区星湖大道嘉湖新都市赏湖居。并要求提供相关材料。由此可见，上述幼儿园的筹建是在答辩人与梁梅芳合作下开展的。此后，梁梅芳与肇庆市星汇实业有限公司签订租赁合同，就上述涉诉场所的租金、租赁期限等内容进行约定，而且由于上述涉诉场所租赁下来是要装修的，因此双方在租赁合同中叶明确了如果装修需要改变结构的，需要有肇庆市星汇实业有限公司的书面同意，而且需要聘请符合资质的设计单位设计，待出具图纸后才能施工。上述合同签订后，就是由梁梅芳一方负责对场地进行装修改造，答辩人负责配合。但事实上，该场地的改造确实涉及到改变会所的内部结构。而整个装修确实是在没有图纸或者是肇庆市星汇实业有限公司同意的情况下先进行的。此后由于肇庆市星汇实业有限公司发现装修内容过大，且可能危害场所的安全，因此要求停止，至此，该项目就停止至今。从上述上述可见，根据梁梅芳与答辩人妻子签订的《嘉湖新都市会所改造为幼儿园合作协议书》中，第五条明确规定，由梁梅芳一方负责本项目合作事务经营管理、负责场地物业装修等工作也就说梁梅芳才是负责整个幼儿园项目的装修情况。而事实上幼儿园的装修人员也是由梁梅芳聘请的相应的施工队进行施工。因此，梁梅芳在起诉状中主张答辩人的妻子负责施工现场的所有装修事宜是不属实的。另外，正如梁梅芳所陈述的，答辩人与梁梅芳是合作开发幼儿园的合伙人，目的是通过经营幼儿园从中获取盈利。答辩人理所当然会希望幼儿园能够成功创办并经营。梁梅芳认为答辩人恶意串通肇庆市星汇实业有限公司显然与商业交易习惯以及常理是不符的。此外，在2019年6月24日，梁梅芳与答辩人协商后以150万元的价款转让给第三人，且梁梅芳就此出具一张收款证明，确认转让上述幼儿园项目是包括目前装修现状，并且由受让人承诺接收装修的剩余材料。由此也证明梁梅芳是认为幼儿园是合法合理经营的，并可以转让的，且证明上述幼儿园项目的装修是由梁梅芳负责的。综上，梁梅芳要求答辩人赔偿责任是没有事实和法律依据的。请求法院依法予以驳回。经审理查明，2018年11月19日，肇庆市端州区教育局作出《关于申请筹办肇庆市端州区******的批复》，记载：梁梅芳:你送来的《关于申请筹办肇庆市端州区******的报告》及有关材料收悉。经审核考察研究，同意筹办肇庆市端州区******；办学地址：嘉湖新都市赏湖居会所。请按办学要求筹建，并提交以下材料……以上资料请于2019年2月20日前交到端州区教育局教育股，逾期将终止办理。2018年11月29日，肇庆市端州区民政局作出《社会组织名称预先核准通知书》，记载：肇庆市端州区******发起人：你们送来的肇庆市端州区******名称预先核准申请及有关资料收悉。经审查，符合法律法规的条件，决定准予你们使用“肇庆市端州区******”的名称。根据你们提交的材料，该中心的注册资金为3万元，出资人为梁梅芳，请你们自批准起6个月内依法完成筹备成立工作与网上申报工作。2018年12月28日，原告肇庆市星汇实业有限公司（出租方、甲方）与被告梁梅芳（承租方、乙方）盖章签名按指模签订《房屋租赁合同》（星20181201）。《房屋租赁合同》（星20181201）记载：第一条房屋基本情况1、甲方同意将权属原告肇庆市星汇实业有限公司位于肇庆市****嘉湖新都市赏湖居会所的房地产租给乙方。2、房屋结构为钢筋混凝土，租赁房屋总建筑面积1666.6207平方米，房屋租赁面积按房产证面积为准。第二条甲方对乙方的具体使用不作限制，乙方自行选择经营范围，所有审批手续由乙方办理。第三条租赁期限15年，从2019年4月1日至2034年3月31日。第四条租金及支付方式1、首年租金每月3.1万元，2、每三年递增一次，每次递增5%。第五条租赁保证金1、乙方于签订合同当天向甲方支付租赁保证金6.2万元，如乙方在履行合同过程中违约、拖欠甲租金和其他费用，或造成租赁合同项下房屋结构或装修的破坏及其他设施遭到破坏或其他一切杂费为付清时，甲方则在该保证金中扣除。第六条交付房屋期限和装修免租期2、设装修免租期5个月：2019年4月1日至2019年8月31日。第九条关于装修和改变房屋结构的约定1、乙方不得随意损害房屋设施，如需改变对房屋内部结构或设置对房屋结构影响的设备，需事先征得甲方书面同意。2、乙方在不影响房屋结构的前提下，可以根据办学需要或按照教育部门的要求，对办学环境、设备等硬件设施进行升级改造。3、凡涉及房屋结构改变（包括门、窗、通道），乙方必须聘请符合资质条件的设计单位进行设计，待设计单位出图后方可施工。第十五条违约责任（二）乙方的违约责任擅自自拆改承租房屋结构、用途，甲方有权解除合同并没收租赁保证金，并要求乙方赔偿因此遭受的损失。后原告肇庆市星汇实业有限公司（出租方、甲方）与被告梁梅芳（承租方、乙方）盖章签名按指模签订《房屋租赁合同》（星20181202）。《房屋租赁合同》（星20181202）将《房屋租赁合同》（星20181201）第一条房屋基本情况2变更为“房屋结构为钢筋混凝土，租赁房屋总建筑面积1666.6207平方米，占地面积约2500平方米，房屋租赁面积按房产证面积为准、占地面积以土地证面积为准。”后原告肇庆市星汇实业有限公司（出租方）与被告梁梅芳（承租方）盖章签名按指模签订《补充协议》，《补充协议》记载：在双方签订的合同编号为“星20181201”的房屋租赁合同在合同租赁期限为2019年4月1日至2034年3月31日，由于承租方将嘉湖新都市会所改造成幼儿园进行经营，为保证入读幼儿能顺利完成整学年的学业，经双方充分沟通协商，将合同租赁期限延期至2034年8月31日，2034年4月1日至2034年8月31日的租金按原合同第五期的租金执行即月租金为叁万伍仟捌佰捌拾陆元。本协议一式四份，出租方执三份，承租方执一份，同具法律效力。2018年12月29日，原告肇庆市星汇实业有限公司收到被告梁梅芳转账支付的6.2万元租赁保证金。2019年3月25日，梁梅芳（甲方）与东莞市童星装饰工程有限公司（乙方）签名盖章签订《装修合同书》，《装修合同书》记载：一、工程概况2、施工地址：肇庆市****嘉湖新都市赏湖居会所。3委托方式：乙方负责整体设计、施工、安装、进行包工包料。4、工程工期2019年4月1日起至8月1日结束。2019年5月8日，反诉原告梁梅芳（甲方）与反诉被告叶菁（乙方）签名按指模签订《嘉湖新都市会所改造为幼儿园合作协议书》，《嘉湖新都市会所改造为幼儿园合作协议书》记载：为了保证合作双方所投资承办的位于肇庆市****东侧16区嘉湖新都市将嘉湖新都市会所改造为幼儿园的项目（消防合格证：（肇）公消验﹝2005）第B031号、房产证号：粤房地证字第C号X00605010100、房屋租赁合同编号：星20181201）能得到持续、健康的发展，合作双方本着真诚合作、平等、友好、自愿的原则一致达成以下协议：一、合作项目概况：1、项目名称：肇庆市端州区******。2、项目地址：嘉湖新都市会所……。另合同双方对合作期限、投资方式及比例、经营管理、股东的权利和业务等作出约定。庭审中，反诉原告梁梅芳主张2019年5月中旬装修公司开始进场施工。2019年6月17日许，因业主投诉及肇庆自然资源局端州分局责令叫停，物业公司断水断电，装修公司停工至今。反诉原告梁梅芳主张已由其支付装修费用1268516.82元。2019年7月1日，肇庆自然资源局端州分局作出《信访事项受理告知书》（〔2019〕肇自然资端规信受字11号）。肇庆市****嘉湖新都市赏湖居会所现状：拆除了原有的外墙门窗、楼梯以及内隔墙，架设钢结构加盖6块混凝土结构楼板。2019年8月17日，原告肇庆市星汇实业有限公司向被告梁梅芳发出《告知函》，记载：现我司就你违反《房屋租赁合同》，明确提出我司的处理意见：1、我司决定与你解除上述《房屋租赁合同》；2、你方必须在三个月内恢复房屋原貌或支付我司修复费用；3、赔偿我司损失，自2019年3月20日起至你房屋原貌交回我司之日止，按《房屋租赁合同》约定的月租金额计赔我司损失；4、由你与物业管理公司协商解决破坏房屋周边绿化事宜。2019年10月15日，原告肇庆市星汇实业有限公司向本院提起诉讼。原告肇庆市星汇实业有限公司举证如下证据：《房屋租赁合同》（星20181201），情况说明和照片。反诉原告梁梅芳就反诉部分举证如下证据：《社会组织名称预先核准通知书》、房地产权证、建筑工程消防验收意见书，《装修合同书》、《房屋租赁合同》（星20181201、星20181202）、《补充协议》），《告知函》，《嘉湖新都市会所改造为幼儿园合作协议书》，收据，《关于申请筹办肇庆市端州区******的批复》。上述证据，经开庭质证，本院予以采信。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告肇庆市星汇实业有限公司与被告梁梅芳签订的《房屋租赁合同》（星20181201、星20181202、《补充协议》）是当事人自愿签订，内容是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。关于本诉部分，根据原告肇庆市星汇实业有限公司的诉求和被告梁梅芳的抗辩，本院认定如下：关于解除《房屋租赁合同》（星20181201）：《房屋租赁合同》（星20181201）第九条约定：1、乙方不得随意损害房屋设施，如需改变对房屋内部设计或设置对房屋结构影响的设备，需事先征得甲方书面同意。3、凡涉及房屋结构改变（包括门、窗、通道），乙方必须聘请符合资质条件的设计单位进行设计，待设计单位出图后方可施工。第十五条违约责任约定：（二）乙方的违约责任擅自自拆改承租房屋结构、用途，甲方有权解除合同。被告梁梅芳进场嘉湖新都市赏湖居会所进行施工，拆除了原有的外墙门窗、楼梯以及内隔墙，架设钢结构加盖6块混凝土结构楼板。被告梁梅芳不能举证改变会所房屋结构已取得出租方原告肇庆市星汇实业有限公司书面同意的证据，不能举证装修会所相关设计、施工的文件资料证据，按照《房屋租赁合同》的约定，原告肇庆市星汇实业有限公司有权依约解除租赁合同。2019年8月17日，原告肇庆市星汇实业有限公司向被告梁梅芳发出《告知函》，通知与被告梁梅芳解除《房屋租赁合同》，本院确认《房屋租赁合同》于2019年8月17日解除。被告梁梅芳提出会所的装修方案（包括架设钢结构和平整户外土地）得到赵国名、肇庆市星汇实业有限公司和房屋物业公司的确认，没有举证证据。另被告梁梅芳抗辩是赵国名架设钢结构和平整户外土地导致业主投诉而被肇庆自然资源局端州分局叫停，被告梁梅芳的该抗辩与原告肇庆市星汇实业有限公司要求解除租赁合同的请求属于不同的法律关系，被告梁梅芳的该抗辩不能对抗原告肇庆市星汇实业有限公司解除合同的诉求。对被告梁梅芳的抗辩，本院不予采纳。原告肇庆市星汇实业有限公司要求解除合同，事实和法律依据充分，本院予以支持。被告梁梅芳的相关抗辩主张可另循法律途径解决。二、原告肇庆市星汇实业有限公司要求被告梁梅芳支付2019年4月1日至2019年9月31日期间的租金18.6万元，《房屋租赁合同》（星20181201）第六条约定：设装修免租期5个月：2019年4月1日至2019年8月31日，因《房屋租赁合同》本院确认于2019年8月17日解除，原告肇庆市星汇实业有限公司要求计算2019年4月1日至2019年8月31日期间的租金与《房屋租赁合同》的约定不符，本院不予支持。至于原告要求被告梁梅芳支付2019年9月1日至9月30日期间的租金，因《房屋租赁合同》已于2019年8月17日解除，原告请求2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金已没有合同依据。本院认为，在《房屋租赁合同》解除后，原告要求被告梁梅芳按租金每月3.1万元的标准支付房屋使用费，支付标准的理据不够充分。原告该主张，本案不作处理，原告可另循法律途径解决。三、关于本诉原告要求被告梁梅芳恢复会所原状问题，原告肇庆市星汇实业有限公司与被告梁梅芳解除《房屋租赁合同》后，因被告梁梅芳在未取得出租方书面同意的情况下改变会所房屋结构，依法原告有权要求梁梅芳恢复会所原状。至于原告要求梁梅芳支付会所恢复原状所需的费用，因该费用未实际发生，本院对此不予支持。四、关于本诉原告要求被告梁梅芳支付恢复会所原状期间的房屋使用费（2019年10月1日至房屋恢复原状之日止）的问题，同上，在《房屋租赁合同》解除后，原告要求被告梁梅芳按租金每月3.1万元的标准支付房屋使用费，支付标准的理据不够充分。对原告该主张，本案也不作处理，原告可另循法律途径解决。关于反诉部分，根据反诉原告梁梅芳的反诉请求和反诉被告的抗辩，本院认定如下：一、反诉原告梁梅芳要求解除《房屋租赁合同》（含星20181201、星20181202及补充协议），因本诉原告肇庆市星汇实业有限公司要求解除《房屋租赁合同》，本院确认《房屋租赁合同》于2019年8月17日解除。反诉原告梁梅芳要求解除租赁合同与肇庆市星汇实业有限公司要求解除租赁合同的意思表示一致，本院予以准许。二、反诉原告梁梅芳要求反诉被告肇庆市星汇实业有限公司赔偿装修费用损失1268516.82元，反诉原告梁梅芳的理由是：1、是肇庆市星汇实业有限公司明知提供的会所不允许开办幼儿园，肇庆市星汇实业有限公司构成根本违约。2、肇庆市星汇实业有限公司撤销了合同，导致我方投资无法收尾。本院认为，2018年11月19日，肇庆市端州区教育局作出《关于申请筹办肇庆市端州区******的批复》，2018年11月29日，肇庆市端州区民政局作出《社会组织名称预先核准通知书》，在肇庆市端州区教育局和肇庆市端州区民政局作出作出相关批复和核准后，原告肇庆市星汇实业有限公司与被告梁梅芳才于2018年12月28日签订《房屋租赁合同》（星20181201），在此情况下，反诉原告梁梅芳提出的上述请求，其理由在事实证据和法律依据方面均不足；另反诉原告梁梅芳请求赔偿1268516.82元装修费用损失，也没有举证1268516.82元装修费用损失的充分证据，对反诉原告梁梅芳要求反诉被告肇庆市星汇实业有限公司赔偿装修费用损失的请求，本院不予支持。反诉原告梁梅芳要求赵国名赔偿装修费用损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实的，人民法院应当合并审理”。赵国名不是本案本诉的当事人，反诉原告梁梅芳要求赵国名赔偿装修费用损失的请求不构成反诉，赵国名不构成本案反诉的被告。对反诉原告梁梅芳以赵国名作为反诉被告要求其赔偿装修费用损失的请求，本院予以驳回。至于相关的纠纷，梁梅芳可另循法律途径解决。三、关于反诉原告梁梅芳要求反诉被告肇庆市星汇实业有限公司退还租赁保证金6.2万元，《房屋租赁合同》（星20181201）第十五条违约责任条款约定：（二）乙方的违约责任擅自自拆改承租房屋结构、用途，甲方有权解除合同并没收租赁保证金。反诉原告梁梅芳要求反诉被告肇庆市星汇实业有限公司退还租赁保证金6.2万元的反诉请求，与《房屋租赁合同》的约定不符，本院予以驳回。综上，原告（反诉原告）理由成立的诉求，本院予以支持，被告（反诉被告）的抗辩理由成立部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告肇庆市星汇实业有限公司与被告梁梅芳签订《房屋租赁合同》（星20181201）于2019年8月17日解除。二、被告梁梅芳在本判决发生法律效力之日起六十日内恢复肇庆市****嘉湖新都市赏湖居会所原状。三、解除反诉原告梁梅芳与反诉被告肇庆市星汇实业有限公司签订的《房屋租赁合同》（星20181201、星20181202《补充协议》）。四、驳回原告肇庆市星汇实业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告梁梅芳的其他诉讼请求。案件本诉部分受理费54965.3元，由本诉原告肇庆市星汇实业有限公司承担4965.3元，由本诉被告梁梅芳承担50000元（本诉被告梁梅芳承担的本诉部分受理费在本判决发生法律效力之日起十日内迳行支付给原告肇庆市星汇实业有限公司）。反诉部分受理费8387.32元，由反诉原告梁梅芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李光强审 判 员  黄坤朝人民陪审员  黎瑞英二〇二〇年四月八日法官 助理  苏金妹书 记 员  朱梁凤