上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初5938号原告(反诉被告)上海衢乾实业有限公司，住所地上海市闵行区光华路**第******。法定代表人任洪渠，职务总经理。委托代理人孙振东，上海江三角律师事务所律师。委托代理人高英美，上海江三角律师事务所律师。被告(反诉原告)钱万珍，男，1982年1月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区钟鸣镇金凤行政村钱村组**。委托代理人孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。委托代理人孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。原告上海衢乾实业有限公司与被告钱万珍及反诉原告钱万珍与反诉被告上海衢乾实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)上海衢乾实业有限公司的法定代表人任洪渠及委托代理人孙振东、高英美，被告(反诉原告)钱万珍及其委托代理人孙吉尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海衢乾实业有限公司诉称，2015年12月14日，原被告就被告向原告承租上海市普陀区连亮路XXX号一楼2室房屋(以下简称涉案房屋)签订《餐厅承包合同》一份。租期自2016年1月起至2018年6月30日止；第一年的房屋承包费(即承租费)为人民币(以下币种均为人民币)15000元/月，以后每年递增5%，即第二年为15750元/月，第三年为16500元/月；每半年支付一次，到期前20天付清；水电费每月按实结算；物业管理费为每月500元；如被告逾期支付任何一笔款项的，则每逾期一日按年经营费(即承包费)的千分之五支付滞纳金，直至付清全部费用为止。同时对合同履行期限届满后房屋的返还及逾期返还房屋所应承担的使用费等都作了相关约定。合同签订后，原告依约履行了交房义务，但被告却拖欠支付租金、水、电、煤气费及物业管理费，也未返还房屋。综上，原告认为，被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告支付2018年1月1日起至2018年6月30日止的房屋租金99000元；二、被告向原告支付拖欠租金的滞纳金暂计299970元(以198000元为基数，自2018年1月1日起至实际支付之日止，按日千分之五的标准计)；三、被告向原告支付2018年1月1日起至2018年10月31日止的物业管理费5000元；四、被告向原告支付水、电、煤气费用共计90420元；五、被告向原告支付2018年7月14日起至2018年10月31日止的房屋占用使用费121000元；六、本案诉讼费由被告负担。被告钱万珍辩称，首先，租金的计算标准在合同中虽约定上浮，但实际仍按口头约定的15000元来计算；其次，滞纳金约定过高且与双倍的房屋使用费重复计算，要求法院对上述费用均予以调整；再次，原告未按约协助被告办理营业执照，工商因被告无证经营采取封门措施，致被告无法正常经营，水电费没有实际产生，且原告采取的剪电线措施致被告也无法正常使用房屋。综上，被告不同意原告的所有诉讼请求。反诉原告钱万珍诉称，反诉原被告之间具有房屋租赁关系，涉案房屋系由反诉原告向反诉被告承租。租期二年半(即自2016年1月1日起至2018年6月30日止)。合同约定，反诉被告“负责经营所需要的证件、执照办理”，“因为证件的原因，手续不齐的原因办不下执照，由甲方负责乙方在这段时间损失”。结果，在租赁期间反诉被告却始终没有为反诉原告办理经营所需要的证件、执照，直至2018年6月28日，反诉被告才办出《食品经营许可证》，且该证也非反诉原告一家的。因无经营所需要的证件、执照，反诉原告在租赁期内起先一直处于非法经营的状态，后自2017年7月1日起至2018年6月30日处于断断续续营业的状态。反诉原告认为，反诉原告订立租赁合同的目的是为了营业，而其不能营业的根本原因在于反诉原告未能及时为反诉原告办理经营所需要的证件、执照，反诉被告应赔偿反诉原告因这一原因而不能营业所造成的损失。故反诉原告向法院提起反诉请求，请求法院依法判令：一、反诉被告向反诉原告返还2017年7月1日起至2017年12月31日止的房屋租金90000元；二、反诉被告向反诉原告返还2017年7月1日起至2017年12月31日止的物业管理费3000元；三、反诉被告赔偿反诉原告经济损失396000元；四、本案反诉费由反诉被告承担。反诉被告上海衢乾实业有限公司辩称，租赁合同已履行完毕，现反诉原告要求返还租金及物业管理费既无合同依据又无法律依据；办理不出证照的责任在于反诉原告，况反诉原告一直在营业，其从未主张过解除合同，故反诉被告对反诉原告的所有反诉诉请均不予同意。经审理查明，关于本诉，2015年12月14日，原告作为甲方，被告作为乙方就涉案房屋签订《餐厅承包合同》一份，约定，1.乙方向甲方承包餐厅；2.承包期自2016年1月起至2018年6月30日止；3.第一年承包费为每月15000元，第二年则在第一年的基础上增幅5%，第三年在上一年的基数上顺增5%，依次类推；4.物业管理费为每月500元，由乙方承担；5.水、电、煤气费每月按实结算；6.承包费支付方式为先付后用，每半年支付一次，到期日提前20天付清；7.如乙方超过支付期限未支付经营费或其他费用，每逾期一日，应按本合同约定的年经营费的千分之五向甲方支付滞纳金；8.本合同期限届满之日或提前解除或终止本合同之日的10个工作日内，乙方应向甲方交还房屋，若逾期交还房屋的，则每逾期一日，应按本合同约定的经营费标准的二倍向甲方支付使用费。合同又约定，甲方负责经营所需要的证件、执照的办理，费用由乙方承担；因为证件的原因，手续不齐的原因办不下执照，由甲方负责乙方在这段时间损失。庭审中，原被告均表示双方虽签订的是承包合同，但实际为租赁合同。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋。2016年3月，双方因证照的办理发生争议，致办证未成。合同履行过程，被告支付租金及物业管理费至2017年12月31日，后续租金及物业管理费均未支付。2017年7月21日，上海市普陀区市场监督管理局以“为调查了解无证经营的违法行为”向被告发出《询问通知书》，要求被告至桃浦市场监督管理所接受询问。2018年2月13日及6月28日，上海市普陀区市场监督管理局颁发以涉案房屋为注册地址的案外人上海盛翱餐饮服务有限公司的营业执照及《食品经营许可证》。同年7月17日，原告向被告发出《律师催款函》，要求被告在2018年7月31日前付清截止2018年6月30日拖欠的租金99000元，物业管理费3000元，水电费25192元，共计欠款127192元，违约滞纳金204930元。同年9月23日，原告向被告发出《告知函》，告知被告合同已于2018年6月30日到期，原告将于2018年9月30日停止涉案房屋水电的供应，并于同日接收房屋。同年10月31日，被告将房屋返还原告，原告向被告返还押金15500元。审理中，原被告均表示就水、电、煤气费用双方现已无法核算，同时原告认为三项费用每月一般在6000-7000元左右，并称被告自行充值的8000多元可在诉请中予以扣除；被告则认为每月一般在5000元左右，同时称2017年7月20日前的水电费已结清。反诉查明事实同本诉。2019年4月9日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请；2019年6月4日，反诉原告向本院提出反诉，请求法院支持其反诉请求。本院认为，关于本诉，当事人对房屋租赁关系、租金及物业管理费的支付等事实均不持异议，本院对此予以确认。合同签订后，双方均应按约履行，故对原告要求被告支付租金、物业管理费、水、电、煤气费之诉请，本院均予以支持。根据查明的事实，原被告在合同中对证照的具体办理约定不明，发生争议后双方又未达成一致意见，导致相关证照直至2018年6月才办理完毕，被告的餐饮经营也受到了一定的影响，对此，原被告均有过错，故租期内相应的租金及物业管理费按双方的过错程度予以分担。关于水、电、煤气费用，现因双方无法核算，结合被告正常经营期间使用的金额及原被告均同意可酌定，故上述费用由本院依法酌定。鉴于原告亦有一定的过错，故对其要求被告支付滞纳金之诉请，本院难以支持。合同履行期限届满，被告逾期返还房屋的行为侵犯了原告的合法权益，故对原告要求被告支付房屋占用使用费之诉请，本院亦予以支持。使用费标准参照租金标准。考虑到原告自认采取过断电措施，故该费用由法院适当酌减。关于反诉，反诉原告要求反诉被告返还租金及物业管理费之诉请，本诉中已作阐述，不再赘述。针对反诉原告要求反诉被告赔偿损失之诉请，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告钱万珍应于本判决生效之日起十日内向原告上海衢乾实业有限公司支付2018年1月1日起至2018年6月30日止的房屋租金人民币80000元；二、被告钱万珍应于本判决生效之日起十日内向原告上海衢乾实业有限公司支付2018年1月1日起至2018年10月31日止的物业管理费人民币4000元；三、被告钱万珍应于本判决生效之日起十日内向原告上海衢乾实业有限公司支付水、电、煤气费共计人民币50000元；四、被告钱万珍应于本判决生效之日起十日内向原告上海衢乾实业有限公司支付2018年7月14日起至2018年10月31日止的房屋占用使用费共计人民币60000元；五、对原告上海衢乾实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、反诉被告上海衢乾实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告钱万珍2017年7月1日起至2017年12月31日止的房屋租金人民币20000元；七、反诉被告上海衢乾实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告钱万珍2017年7月1日起至2017年12月31日止的物业管理费人民币1000元；八、对反诉原告钱万珍的其余诉讼请求均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉受理费人民币10029元，由原告负担人民币7029元，被告负担人民币3000元。本案反诉受理费人民币4317.5元，由反诉原告负担人民币4117.5元，反诉被告负担人民币200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蒋国红人民陪审员  张凤珠人民陪审员  王璧瑛二〇二〇年四月二十六日法官 助理  缪茵渊书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。