甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2019）甘07民初102号原告（申请执行人）：管某，女，1968年11月8日出生，汉族，住甘肃省张掖市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王某1，男，1968年1月24日出生，汉族，甘肃省张掖市人，高中文化程度，住张掖市，公民身份号码×××。（管某丈夫）委托诉讼代理人：杨某，甘肃祁峰律师事务所律师。被告（案外人）：刘某，女，1961年11月18日出生，汉族，住甘肃省张掖市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈某1，甘肃金彤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某2，甘肃金彤律师事务所律师。被告（被执行人）：甘肃华大房地产开发集团有限公司，住所甘肃省张掖市甘州区新墩镇花儿村，统一社会信用代码91620702686079744E。法定代表人：雷某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某2，男，汉族，1970年7月20日出生，住张掖市，公民身份号码×××。原告管某与被告刘某、甘肃华大房地产开发集团有限公司（以下简称华大公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管某及其委托诉讼代理人王某1、杨某、被告刘某的委托诉讼代理人陈某1、陈某2、被告华大公司的委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管某向本院起诉请求：1.确认刘某对华大公司名下××区除强制执行的民事权益，判决继续予以执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：管某诉华大公司、雷某、梁晓琴民间借贷纠纷一案，甘肃省张掖市中级人民法院作出了(2017)甘07民初45号民事调解书，确定华大公司欠管某借款590万元，于2018年6月30日之前对本息全部付清，雷某、梁晓琴对上述借款本息承担连带清偿责任。调解书生效后，管某申请强制执行。2018年11月5日甘肃省张掖市中级人民法院作出(2018)甘07执9号之四执行裁定，对华大公司名下商铺37间，商品房70套进行了查封，其中包含本案涉案房屋。2019年11月26日，刘某提出执行异议，该院经审查作出(2019)甘07执异52号执行裁定，中止对被执行人华大公司名下××区执行。从刘某提出执行异议的材料中反映，刘某购买的房屋是华大公司抵顶给余挺、何静的房屋，但华大公司与余挺、何静之间以房屋抵账的事实并不存在，因此，刘某虽签订了合同，但并未实际支付对价，因此不能排除人民法院的执行。被告刘某辩称：刘某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。管某的诉讼请求不能成立，请求驳回管某要求对案涉房屋继续执行的诉讼请求。理由：被执行人华大公司是房地产开发公司，与刘某签订了《商品房买卖合同》，刘某基于消费者对争议房屋具有物权期待权，依法享有商品房消费者特殊保护权。本案案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，刘某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。管晓丽起诉的事实和理由不能成立：1.华大公司不享有涉案房屋的实体权益，涉案房屋归刘某依法享有。余挺持有的水泥抵顶明细，证明其与华大公司之间的结算关系，有华大公司交付房屋的事实，有刘某以转账方式全额支付了房款的事实，有刘某与华大公司签订的《商品房买卖合同》及缴纳物业管理费、水电费等票据、实际占有、使用了案涉房屋的事实。以上事实证明余挺同华大公司经过清算，以房屋顶账的事实客观存在，最终刘某是与华大公司签订《商品房买卖合同》。华大公司给刘某开具售房发票，证明华大公司、余挺夫妇均认可涉案房屋系刘某购买的事实。管某认为刘某未实际支付房款的陈述有悖案件事实。2.华大公司与管某民间借贷形成于2014年9月16日，法院调解书形成于2017年7月19日，执行裁定查封涉案房屋的时间为2018年8月13日。而余挺、何静与华大公司协商以水泥款抵顶房屋的时间为2012年，刘某与华大公司签订《商品房买卖合同》的时间为2012年5月20日，也就是说，余挺与华大公司以水泥抵顶案涉房屋时，华大公司与管某尚不存在债权债务关系，也就排除了华大公司与余挺、何静之间或与刘某之间有存在伪造证据、抵顶债务以串通损害管某利益的可能性。至于余挺、何静是以公司还是个人名义顶账，并不妨害华大公司利益，也不能对抗刘某作为无过错消费者对房屋享有的合法权利。3.刘某提交了案涉房屋被查封前的《商品房买卖合同》《物业服务合同》、华大公司开具的房款、维修基金、地下室及天然气安装费用的收款收据，水电费及物业费缴纳凭证，足以证明刘某在查封之前已经合法占有争议房屋。4.案涉房屋没有办理登记，不是刘某的过错。双方未能及时到房产管理部门办理商品房买卖登记手续，是因为华大公司的问题，并非刘某的过错，依照物权法的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除另有规定或者合同有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。5.刘某名下再无其他住房。根据2019年全国法院民商事审判工作会议精神，刘某是以消费者身份购买房屋，其购房目的是居住，已支付房屋对价款，对于房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于管某的普通债权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”刘某对案涉房屋已构成合法占有，其权益应当得到法律保护。综上，刘某对执行标的依法享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回管某要求继续对丰泽园A区12号楼2单元902室予以执行的诉讼请求。被告华大公司辩称：同意刘某的答辩意见。理由：1.华大公司和余挺之间存在水泥抵顶房屋的事实，房屋买卖是余挺和刘某如何协商沟通的华大公司不清楚。2.因为有债务存在，所以华大公司向刘某出具了相应的合同及发票，将房产转到刘某名下，和余挺没有关系。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。（一）原告管某提交下列证据1.甘肃省张掖市中级人民法院（2019）甘执异52号执行裁定书，证明管某有权提起本案的诉讼。2.甘肃省张掖市中级人民法院（2017）甘07民初45号民事调解书，证明华大公司、雷某、梁晓琴对管某负有强制执行债务的义务。3.甘肃省张掖市中级人民法院（2018）甘07执9号之四执行裁定书，证明该院于2018年8月13日查封了登记在华大公司名下的本案案涉房屋。4.甘肃省张掖市中级人民法院（2019）甘07民初10号、11号民事判决书和甘肃省高级人民法院（2019）甘民终601号、604号民事判决书，证明经生效判决认定，和本案争议房屋相类似的另外两套房屋，不能排除强制执行。刘某购买的争议房屋同样不享有排除人民法院强制执行的权益。5.甘霖公司抵顶明细表一份，证明甘霖公司与甘肃华宇建筑公司之间产生债权债务关系，并非甘霖公司与华大公司之间有债权债务关系，尽管何静是甘霖公司的股东，雷某是华宇公司的股东，但抵顶水泥的事实与余挺、何静和华大公司都没有关系。6.前进矿业出具给巨龙水泥厂的证明二份，证据内容反映的是前进矿业给华宇建筑公司抵顶的水泥事实，印证了抵顶水泥的事情与余挺、何静、华大公司无关。刘某质证认为，对于法律文书的真实性无异议，但甘肃省高级人民法院的判决不适合刘某的案件，该判决和本案的情况不一致，如果前进矿业与华大公司没有债权债务关系，刘某没有必要和华大公司伪造证据对抗管某的执行。华大公司质证认为，对证据均无异议，但刘某的房子是2012年开始入住，是正常居民。（二）被告刘某提交下列证据１.《商品房买卖合同》，证明2012年5月20日，刘某与华大公司签订了编号为CF-2000-0171号《商品房买卖合同》，房款总金额为465390元，即刘某是以消费者身份购买案涉房屋，华大公司和余挺夫妇均认可案涉房屋由刘某买受的事实。２.2016年4月23日，华大公司开具的购房发票，金额465390元，证明刘某支付给华大公司相应的房屋价款。刘某的银行明细表，证明2014年2月25日刘某通过建设银行5522454340006417账户给余挺妻子何静卡号×××转账527000元的事实，其中包含房屋装修材料费61610元。华大公司给刘某开具的收款收据三张，证明刘某还缴纳了地下室费用、公共维修基金、天然气安装费用，金额为42851元。物业费票据6张（部分），证明已向物业公司交纳了案涉房屋的物业费用类计15108.9元，也即房屋在查封前刘某入住至今的事实。申请证人余挺、蔡贤出庭，证明华大公司欠余挺的水泥款，便用包括本案争议房屋在内的商品房抵顶，刘某付给余挺房款，华大公司出具收据并交付房屋的事实。管某质证认为，对购房合同无异议，但合同第15条明确约定，应当在365日内办理相关产权登记，但是该房产至今没有办理登记。物业费票据不能证明交纳物业费就能排除强制执行。对于转账明细无异议，但两笔转账金额为527000元，与2013年12月9日转账的另一笔51000元，总共57万多元，与房屋买卖合同价款不一致。且刘某的陈述前后不一致。给何静的付款不能证明是购房款。对证人证言，认为余挺与本案有利害关系，且证明的内容大部分不真实，但应当认定华大公司将房屋抵顶给余挺，余挺出售给刘某。华大公司经质证对证据均无异议。对各方当事人提供的上述证据，对书证及生效的法律文书本院予以确认，对证人证言尽管有部分内容矛盾，但证明的基本事实与其他证据能够印证，应予认定。根据上述证据，本院认定以下事实：2012年，由于余挺、何静夫妇投资的公司与雷某投资的公司之间存在债权债务关系，雷某与余挺协商后，达成了以华大公司开发建设的××区等房屋相互抵顶债务的协议。经余挺与刘某协商，将A区12号住宅楼2单元902室转让给了刘某，并由华大公司与刘某于2012年5月20日签订了《商品房买卖合同》，同日交付了地下室房款、维修基金、天燃气安装费。刘某于2013年12月9日给何静转账51000元、于2014年2月25日分两次转账260000元、267000元。2016年4月23日，华大公司为刘某开具了销售不动产统一发票，金额为465390元。此后，该902室一直由刘某居住，并交纳物业、水、电、暖等相关费用。由于华大公司的原因，丰泽园小区房产均未办理产权登记，直至2018年5月才将涉案房屋初始登记在华大公司名下。另查明，管某与华大公司、雷某、梁晓琴民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）甘07民初45号民事调解书，调解书确定由华大公司支付给管某借款590万元及利息，雷某、梁晓琴承担连带责任。管某申请执行后，本院于2018年8月13日作出（2018）甘07执9号之四执行裁定书，裁定：查封被执行人华大公司名下价值1900000元的财产。同日，本院向张掖市不动产登记事务中心送达协助执行通知书，查封了华大公司名下包括本案的××楼在内的房产。刘某于2019年11月26日提出执行异议，本院于2019年12月9日作出（2019）甘07执异52号执行裁定书，裁定：中止对被执行人甘肃华大房地产开发集团有限公司名下坐落于张掖市××区的执行。管某不服该裁定，提起本案诉讼。再查明，在案件审理过程中，经征询华大公司的意见，其对管某的执行异议主张持反对态度。尽管管某在起诉状中将华大公司列为第三人，但依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”的规定，华大公司应为本案的被告。本院认为，本案争议的焦点是刘某与华大公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效、刘某是否对甘州区丰泽园A区12号楼2-902室享有足以排除强制执行的民事权益。根据刘某提供的《商品房买卖合同》、华大公司出具的销售不动产统一发票，刘某通过中国建设银行向何静的转账记录、余挺的证言，应当认定刘某与华大公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律的强制性规定，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，刘某与华大房地产公司签订的《商品房买卖合同》应为合法有效合同。关于刘某是否对该案涉902室享有足以排除强制执行的合法权益的问题。根据双方提供的证据，分析认定如下：1.华大公司与刘某签订了《商品房买卖合同》、支付了房款，华大公司为刘某开具了不动产销售发票，刘某实际占有并使用案涉房屋，且案涉房屋因华大公司的原因未办理产权登记，对刘某来说并无过错。同时，经核实，刘某名下再无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，结合上述事实不得对案涉902室进行强制执行。2.对争议的案涉902室，虽然已于2018年5月登记在华大公司名下，本院于2018年8月13日进行了查封，但华大公司与刘某之间的房屋买卖合同、支付房款、开具发票的行为及刘某实际入住的事实均于2016年4月23日前完成，对902室的实际所有权与不动产登记不一致的情况，可依双方的合同解决。从本案的证据及形成事实的先后顺序、时间节点来看，刘某买受和占有案涉房屋时属于善意，并不存在与华大公司或余挺、何静恶意串通、逃避债务或抗拒执行的情形。在管某对华大公司的金钱债权属于普通债权，并不享有优先权的情况下，刘某作为购房合同的消费者，其合法权益应受法律保护，对其合法占有的房屋不应继续执行。3.关于华大公司与余挺之间是否存在债权债务关系、华大公司是否以案涉902室抵顶债务的问题。根据华大公司的陈述及余挺的证言、前进矿业的证明，华大公司认可用902室抵顶与余挺之间的债务，且华大公司以房地产开发商的名义与刘某签订房屋买卖合同，在其没有收到房款的情况下，开具正式的不动产销售发票，收取地下室房款、维修基金、天燃气安装费等费用，并将房屋交付，完成了合同约定的义务。在没有证据证明存在刘某与华大公司、余挺之间恶意串通、逃避债务损害第三人利益情形的情况下，华大公司与余挺之间是否存在债权债务、如何履行，并不影响华大公司与刘某之间买卖合同的履行。4.刘某向何静支付金额超过房屋价款的问题。从建设银行流水账单可以看出，刘某向何静先后三次支付578000元，而房屋价款为465390元，刘某陈述超出部分为支付的装修材料款。尽管管某认为支付的该笔款不属于购房款，但不能提供证据证明华大公司与刘某之间还有其他经济往来，支付的款项不属于房款，对此抗辩理由无法支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回管某的诉讼请求。案件受理费8281元，由被告管某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长 杨祝续审判员 岳小芸审判员 宋力国 二〇二〇年四月三日书记员 郝秀娟附：【本案适用的法律条文】《中华人民国和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。