山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1325民初47号 原告（反诉被告）:刘海山，男，1992年3月31日出生，汉族，居民，住山东省费县。 委托诉讼代理人，顾长峰，费县经济开发法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:王静静，女，1982年11月6日出生，汉族，居民，住山东省费县。 委托诉讼代理人，王玉峰，费县薛庄法律服务所法律工作者。 原告刘海山与被告王静静房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月2日向本院提起诉讼，被告王静静于2020年4月16日提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告刘海山及其委托诉讼代理人顾长峰、被告王静静及其委托诉讼代理人王玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘海山向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还整个二层楼的8间房屋；2.被告支付占用原告四间房屋的租金2万元；3.判令被告支付原告违约金9000元;4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月6日原告与被告签订的房屋租赁合同，原告将位于胡阳镇沿街楼房四间租赁给被告使用，合同约定了租金第一年28000元，以后每年30000元，提前一个月交款后使用，原告依约将房屋交付给了被告，被告违约没有交纳2000押金，也没有依照约定的期限交付足额的租金。被告并且占用了原告二楼四间房屋，原告诉至法院。 被告王静静辩称，原告所属不属实，原被告于2017年9月6日签订房屋租赁合同，期限为5年，现在尚在承包期内，且租赁的房屋四间为楼上楼下，没有原告主张的另外四间，因原告单方解除合同，致被告的装饰装修及货物蒙受巨大损失，被告同时提起反诉，请求反诉被告赔偿原告经济损失4万元，退还原告房租1万元，押金2000元，并承担合同约定的违约责任。 被告王静静向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令反诉被告刘海山返还租金10000元，押金2000元；2.赔偿反诉原告王静静经济损失40000元。 原告刘海山辩称，被告（反诉原告）所诉与事实不符，被告未能按照双方签订的房屋租赁合同书第4项规定，支付给原告2000元押金，且在合同约定的时间内，未能支付原告2019年9月6日至2020年9月6日房屋的租金，并且2018年也没有按照约定支付租金，违约在前，被告的反诉理由不成立，要求法院驳回被告诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月6日原告刘海山与被告王静静签订了房屋租赁合同书，合同内容为：1.甲方向乙方租赁房屋4间。2.租赁时间：甲方向乙方租赁的房屋自2017年9月15日起至2022年9月15日止，共计时间为5年。3.租赁费用：乙方于签订合同之日向甲方交纳年租赁费第一年28000元，以后每年30000元。租赁费一年一交，以后于每年合同到期前一个月支付租赁费，如不按时交付，则视为乙方自愿解除合同。4.乙方的义务：乙方在签订合同时交给甲方押金2000元，作为保证金，乙方在经营时妥善保管好甲方的财产，在经营时不得有违法行为，如有损坏照价赔偿。合同到期后，甲方退还乙方押金。5.不论甲、乙双方如有乙方违约，赔偿对方双倍的经济损失（只房租费的双倍）。6.乙方经营期间所产生的一切税费由乙方承担，如房屋拆迁，房租按月返回，门窗玻璃完好（如门窗、玻璃损坏，乙方要照价赔偿）电费由乙方交纳，与甲方无关（合同期内）。7.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，本合同自签订之日起生效。2019年9月14日，因被告未交纳房租，原告通过微信催收并要求涨价到38000元，2019年9月18日被告通过微信转款10000元，原告接收，后于9月24日给原告微信转款20000元，原告以被告违约为由未予接收，后双方协商未果，原告诉至本院。 本院认为，本案争议的焦点为：1、原被告行为是否构成违约?2、双方因此造成的经济损失该如何计算赔偿? 关于焦点1，原被告行为是否构成违约的问题，根据原、被告签订的房屋租赁合同书第三条约定，乙方签订合同之日向甲方交纳年租赁费第一年28000元，以后每年30000元。租赁费一年一交，以后于每年合同到期前一个月支付租赁费，如不按时支付，则视为乙方自愿解除合同。被告本应于2019年8月15日支付租赁费，经原告催收后于2019年9月14日支付部分租赁费，因被告未能按期缴纳全部租赁费，故被告王静静行为构成违约，另原告刘海山在合同期内增加租赁费的行为亦构成违约。庭审中双方均表示同意解除合同，故关于原告要求解除租赁合同，被告王静静返还租赁原告房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于焦点2，双方因此造成经济损失如何计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原被告双方都存在违约行为，故原被告双方应互负赔偿责任。关于原告主张由被告支付占用该房屋的租金2万元，自2019年9月15日至法庭辩论终结时，被告因清仓处理尚未将房内经营物品清空，依然占用原告房屋，根据合同约定租金一年30000元，2019年9月15日至今已有7个月，数额按每月2500元支付，共计17500元，原告要求被告支付占用该房屋租金的主张，本院予以支持，具体数额为17500元（2500元/月×7个月），因原告上述主张属于被告逾期违约未完全交纳租赁费的经济损失赔偿，故原告同时主张违约金9000元，本院不予支持。 关于被告王静静主张装修费3万元及经营商品打折处理损失1万元，共计4万元的经济损失。其中被告对于因打折处理造成的经济损失并未提交证据予以证实，未能证明该打折行为给其造成了经济损失及具体损失数额，故本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）…（二）…（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）…。本案中，因合同双方都产生违约行为，原告对被告装饰装修残值损失应进行适当赔偿。2017年9月28日被告在涉案房屋内装饰装修花费3万元，合同剩余租赁期限至2022年9月15日，至今使用年限已过半，且该房门窗、玻璃等已由原告装修，根据被告陈述及举证照片显示，被告主要装饰物为店内货架，并不属于附合装饰装修物，可由其带走。故原告刘海山对被告王静静装饰装修产生残值损失赔偿，本院酌定为装修费的10%，即3000元。被告主张原告退回押金2000元，因被告未提交证据证实已经支付，且原告不予认可，故本院不予支持。被告于2019年9月18日晚支付给原告的10000元房租，因双方同意解除合同，原告应予退还。综上原告刘海山应支付被告王静静装修损失费3000元，退还租金10000元，共计13000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十二条，第一百一十三条，第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）刘海山与被告（反诉原告）王静静于2017年9月6日签订的房屋租赁合同书，被告王静静于本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还原告刘海山。 二、被告（反诉原告）王静静于本判决生效之日起五日内偿还原告（反诉被告）刘海山各项损失17500元。 三、原告（反诉被告）刘海山于本判决生效之日起五日内偿还被告（反诉原告）王静静各项损失13000元。 四、驳回原告（反诉被告）刘海山的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告（被告）王静静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费525元，由原告（反诉被告）刘海山承担225元，由被告（反诉原告）王静静承担300元，反诉案件受理费1100元，减半收取550元，由原告（反诉被告）刘海山承担200元，由被告（反诉原告）王静静承担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  曹庆利 人民陪审员  刘善辉 人民陪审员  杨西廷 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  杜传晓 书 记 员  孙熙晨