广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初956号原告：关永清，男，1987年9月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：林周藩，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑国礼，广东合邦律师事务所律师。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区*************之7铺（首层），统一社会信用代码914************098。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：黄庆华，男，公司职员。委托诉讼代理人：王昭仪，女，公司职员。原告关永清诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称树头公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告关永清的委托诉讼代理人林周藩、岑国礼，被告树头公司的委托诉讼代理人黄庆华、王昭仪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关永清向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金23041元（以购房总额619390元为本金，按照每日万分之一的标准，从2017年8月1日起计至2018年8月8日止,372天）；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月19日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号为201********。合同约定：原告向被告购买位于佛山市高明区**********3*******，建筑面积为126.37平方米，总价款为619390元。被告（出卖人）应于2017年7月31日前向原告交付经竣工验收合格的房屋，否则，被告须按日向原告支付已交房价款万分之一的逾期交付违约金。现原告已支付了全部购房款。但涉案房屋于2018年8月8日才取得竣工验收备案证明文件。根据合同约定，竣工验收合格是交付的前提，但涉案房屋在被告向原告交付时尚未取得竣工验收合格的相关备案文件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。现被告在未取得竣工验收备案证明文件的情况下就将涉案房屋交付原告使用，其行为违反了法律法规的强制性规定和合同约定，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。为维护原告的合法权益不受侵害，特向本院提起民事诉讼，请求人民法院依法判决。树头公司辩称，（一）本案的争议焦点为原告在涉案房屋没有取得竣工验收备案的情况下同意收楼，被告是否需要承担违约责任。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。因此，根据广东省高级人民法院上述规定，原告的第一项诉求应不予支持。（二）原告的行为完全符合广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定的情形。第一，原告在接受涉案物业前便已知悉自身享有的权利，但在居住利益和权利行使的衡量中选择了前者，在被告没有取得竣工验收备案时便接收了房屋，被告已完成交付房屋的义务。在被告和原告提交的《商品房买卖合同》第九条明确约定，被告在购买商品房时便已知悉其在涉案物业交付时除满足国家法律法规规定的交付条件外，还应出示如下材料：《房屋测绘图》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料。被告在通知原告收楼时，均实事求是地向原告出示了持有的相关材料，明确告知原告现开发商尚未取得《竣工验收备案表》，并承诺该点绝不影响原告对涉案物业的控制、占有、使用。被告庭前已向法院提交了《业主资料登记表》、《物业共用单位、共用设施设备专项维修资金缴款通知书》、《代扣物业服务费委托书》、《区域防火责任协议书》、《业主签收物品资料》，上述材料均为原告在收楼当天一并签订的，上述《业主资料登记表》注明的材料均无竣工验收文件和备案文件，能够明显区分。可证明原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件下同意接收了商品房，并领取了涉案物业的入户钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，涉案房屋在原告实际收楼之日便完成了转移占有，被告已完成交付房屋的义务。根据《商品房买卖合同》约定和国家法律法规的规定，原告在收楼时既享有权利也要履行义务，其可以要求被告提供合同约定的收楼所需的全部文件，在被告无法提供时，可以拒绝收楼。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在被告无法出示相关竣工验收文件时便知道或应该知道涉案房屋尚不符合法定和合同约定的交楼条件的情况下，有权拒绝收楼，却仍然提前收楼，进而对涉案房屋进行了装修，应视为原告于答辩状附件的日期同意收楼，当天已完成了涉案房屋的交付。第二，原告没有行使拒绝收楼权的原因在于他们希望能够早点装修入住。事实上原告均在接受涉案物业后约1个月左右开始了装修，被告延期取得《竣工验收备案表》的行为并没有对其产生实际损失。根据被告庭前提交的《装修申请表》、《单项工程申请表》、《业主申报装修所需资料及注意事项》、《装修图纸》、《自行拆除室内飘台承诺书》等材料，原告均是接收涉案物业后约1-2个月便开始了装修，甚至有部分业主在接收涉案物业当天便申请装修。足可证实原告是基于早早装修的目的，才在被告延期取得《竣工验收备案表》的情形下接收了涉案物业。另外被告认为，延期取得《竣工验收备案表》并没有影响到原告对涉案物业的控制、占有、使用。原告并没有因此造成实际损失。（三）广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条在买受人的居住利益和对出卖人的公平中作出了立法衡量，并明晰了法律保护的应该是业主的实际居住利益。第一款明确若提前收楼又以此主张违约责任不予支持，但第二款又明确了出卖人需要赔偿因此造成的实际损失。本案的实质，实际上是原告在满足了其居住利益后，在部分人带头下希望能够获取更多利益。若基于原告居住利益没有受到损害的前提下还对其作出赔付，岂不是违背了立法的精神和公平的理念？（四）《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定，买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。本案的买受人并没有做到及时检验的义务，应当视为广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条处理。综上所述，依据法律和双方《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交楼承担的违约责任应予以调整。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院审核后均予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2016年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买佛山市高明区**********3*******，建筑面积为126.37平方米，总价款619390元；被告应当在2017年7月31日前将经竣工验收合格及原告付清购房款（含银行贷款）等条件的案涉房屋交付给原告使用。除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自原告的解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并按原告全部房价款的百分之一向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。另查明，原告已依约向被告支付了全部房价款。案涉房屋于2018年8月8日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于逾期交房违约金的问题。案涉合同约定被告应于2017年7月31日前将经竣工验收合格及原告付清购房款（含银行贷款）等条件的案涉房屋交付给原告使用。而案涉房屋于2018年8月8日才取得竣工验收备案证明文件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。竣工验收备案证明文件才是建筑工程全面验收竣工的标志文件。被告在超过约定的交房时间才取得竣工验收备案证明文件，应视为取得竣工验收备案证明文件当日为具备交房条件日，因此，原告请求违约金的计算期间从2017年8月1日计至2018年8月8日止，共373天，本院予以支持。被告截止至2018年8月8日的逾期交房违约金应为23103.25元（619390元×0.0001/天×373天）。原告仅请求被告支付逾期交房违约金23041元，是对其权利的自行处分，本院予以支持。被告辩称没有造成原告实际损失不应承担违约金的主张，于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金23041元给原告关永清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费376元，减半收取188元（原告关永清已预交），由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担。被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担的案件受理费188元，由其于支付判项确认的款项时一并支付给原告关永清，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审判员  梁小平二〇二〇年四月二十九日书记员  何紫嫣黎泸蔓