广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终290号上诉人（原审被告、反诉原告）：范忠，男，汉族，住广东省韶关市武江区****************。委托诉讼代理人：侯志平，广东韶扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：华永强，广东韶扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟德艺，男，汉族，住广东省韶关市浈江区**************。委托诉讼代理人：廖进流，广东能法律师事务所律师。委托诉讼代理人：董志华，广东能法律师事务所律师。上诉人范忠因与被上诉人钟德艺租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月7日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。上诉人范忠及其委托诉讼代理人侯志平、华永强，被上诉人钟德艺及其委托诉讼代理人廖进流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范忠上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判范忠无需向钟德艺退还押金20000元；2.撤销一审判决第三项，改判范忠支付6000元餐费给钟德艺；3.撤销一审判决第五项，改判钟德艺向范忠支付场地占用费40000元；4.本案一、二审案件受理费由钟德艺负担。事实和理由：一、一审法院认定钟德艺相关设备未能及时搬离系范忠阻止所致，属认定事实错误。范忠更换的门锁并非涉案租赁场地门锁，而是大院门锁。钟德艺租赁的场地仅为一层部分房间及厨房，涉案租赁场地仅是院内部分建筑，对于其余房间，范忠用于存放收藏品。2019年1月29日，钟德艺撤场时恰逢大门门锁损坏，范忠因此将门锁更换。在钟德艺撤场，明确向范忠表明不再续租涉案场地的情况下，范忠拒绝将大门钥匙交付钟德艺是对其他房间内存放的财产的一种合法合理保护措施。同时，范忠在钟德艺每次要求进入大院时，均开门让其进入，无阻拦拒绝行为。在钟德艺撤场后，范忠多次要求钟德艺将设备搬离，但必须列明设备交接清单。钟德艺一直消极对待，拒绝列明交接清单，范忠不允许钟德艺搬离是为了保护自身权利，避免双方因设备数量及质量问题产生后续纠纷。同时，因钟德艺与范忠存在款项未结清等问题，就设备搬离问题一直未达成合意。所以，设备未搬离的主要原因为钟德艺消极对待，拒绝列明交接清单，并非一审法院认定的范忠因双方款项未结清不允许钟德艺搬离。故设备搬离问题的过错在于钟德艺，在此前提下，钟德艺的设备一直放置在涉案场地，范忠要求钟德艺按照月租金标准支付场地占用费合情合理。二、钟德艺违约行为对范忠造成实际损失，押金不应退回。钟德艺与范忠签订的《租赁合同》虽未对押金性质进行明确约定，但一审法院认为押金在功能上为履约保证金。结合本案实际情况，范忠将涉案场地出租给钟德艺之目的是为了在租赁期间内收取租金。根据涉案合同约定，钟德艺未到合同约定的租赁期就撤场属于违反合同约定，构成违约。因钟德艺的违约行为，导致范忠丧失《租赁合同》约定的可得性利益，即剩余租期内的租金。结合钟德艺违约撤场后，涉案场地因本纠纷一直未再出租的事实，钟德艺的违约行为已经对范忠造成实际损失。一审法院认为范忠未能举证证明存在损失，应当承担举证不能的不利后果，明显违背事实，亦无法律依据。三、一审法院未认定钟德艺与范忠已对部分餐费作冲抵的事实，存在不当。钟德艺曾于2019年9月28日向范忠借款10000元用于饭店经营，在归还3000元后尚余7000元未归还。双方事后协商将该笔借款冲抵相应餐费，范忠在庭审及庭后提交的代理词均明确提出该事实，但一审法院未予认定。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法公正判决。钟德艺辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，理由充分。范忠的上诉请求、事实理由不应得到支持。同时范忠陈述的事实部分也不符合客观事实，希望二审法院驳回范忠的上诉请求，维持一审判决。钟德艺向一审法院起诉请求：1.依法确认钟德艺与范忠签订的《租赁合同》于2019年1月29日解除；2.判令范忠退还钟德艺押金20000元；3.判令范忠赔付钟德艺装修损失31641.5元；4.判令范忠支付钟德艺餐费16000元；5.判令范忠返还租赁场内属钟德艺所有的设备：包括但不限于7台空调、1个鱼缸、1台制冷循环机、3台冰柜、3个炉头、餐具及桌椅等给钟德艺；6.本案全部诉讼费用由范忠负担。范忠向一审法院反诉请求：1.判令钟德艺向范忠支付场地占用费40000元；2.本诉及反诉全部诉讼费由钟德艺负担。一审法院认定事实：2018年6月19日，钟德艺（乙方）与范忠（甲方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于韶关市武江区芙蓉山芙蓉禅寺旁原香阁内的楼房一楼以中间大房往山边共五间房以及楼房后面平房3间及厨房1间出租给乙方使用,租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止。合同第三条约定：（1）由乙方交予甲方20000元作为押金。（2）租金为每月5000元，年租金为60000元。1、租金由乙方每年合同起始日十五天内一次性交年租金的50%给甲方。2、剩余50%的年租金由甲方在乙方所经营的场所内自行消费。如果甲方在乙方经营场所消费超过年租金的50%将作为次年的年租金减除，若甲方在乙方经营场所消费未达到50%将由甲方自行补够或视为甲方消费达到50%。合同第五条第三款约定：甲方承包期内不得擅自解除或终止本租赁合同，否则承担相应违约责任。合同还对水电费、管辖法院等进行了约定。合同签订后，钟德艺支付了20000元押金及6个月的租金30000元给范忠，并经范忠的同意对涉案租赁场地进行了装修。钟德艺陈述双方于2019年1月29日口头协商一致解除《租赁合同》，但范忠在其未撤场（未搬离相关设备）的情形下将涉案租赁场地的门锁进行更换。对此，范忠抗辩称双方并没有解除合同，是钟德艺单方撤场违约在先，对换锁的事实予以认可，并自认未将新钥匙给予钟德艺。之后双方就租赁押金、搬离设备等问题协商未果，钟德艺遂起诉至一审法院要求解决，范忠在法定期限内亦对钟德艺提起反诉。一审法院另查明，钟德艺主张其装修损失31641.5元，并提供了相关的收据（收款收据）、送货单、装饰结算表及部分转账凭证拟予佐证，范忠对此均不予认可。经一审法院释明，钟德艺明确表示对剩余租赁期限内装饰装修残值不申请鉴定。一审法院再查明，钟德艺主张范忠在其经营的场所内消费产生餐费16000元，在其提供的录音1中22分35秒至23分00秒双方的对话内容如下：钟德艺：“你签单的一万多怎么多算？”范忠：“没错啊，一万三千多。”钟德艺：“是一万六千多吧？”范忠：“原来说打几折？”钟德艺：“打多少折也好，讲出个数字来同你打折就打折。”范忠对上述录音的真实性无异。一审法院又查明，钟德艺曾经于2019年3月31日到涉案租赁场地要求搬离设备，但范忠不允许其搬离，只允许其进入场地查看，钟德艺发现厨房门被撬开遂向公安机关报警。2019年4月2日，钟德艺再次到租赁场地要求搬离设备，仍遭到范忠拒绝，再次向公安机关报警。范忠陈述不允许钟德艺搬离设备的原因是因双方就押金及租金问题未结算清楚。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。案涉《租赁合同》是钟德艺与范忠平等协商一致的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现双方对于涉案《租赁合同》于2019年1月29日解除无异议，一审法院予以确认。关于范忠主张的场地占用费问题。钟德艺主张双方于2019年1月29日口头协商一致解除《租赁合同》，但未提供证据证明双方就解除合同已经达成了合意，故对于钟德艺的该项主张，一审法院不予采纳。根据双方签订的《租赁合同》，钟德艺未到合同约定的租赁期限就进行撤场已违反合同约定，构成违约。但范忠于2019年1月29日对涉案租赁场地更换门锁，并未将更换后的钥匙交付给钟德艺，涉案租赁场地自2019年1月30日起属于范忠的实际控制之下，钟德艺已不能自由出入案涉租赁场地，且之后钟德艺到涉案场地要求搬离设备时范忠均以双方款项未结清不允许其搬离，并导致钟德艺向公安机关报警。因此，钟德艺的相关设备未能及时搬离是因范忠阻止所导致，故现范忠要求钟德艺支付场地占用费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于押金。《租赁合同》未对押金的退还进行约定，双方未明确押金的性质为定金，亦未明确约定对押金适用定金法则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，范忠主张在钟德艺违约的情况下没收押金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。按照双方约定，本案中的押金在功能上为履约保证金，属于非典型担保，法律并无明确规定，具体性质应视当事人之间的约定和交易习惯等具体情形而定。本案中，钟德艺与范忠之间除押金外，还另行约定了违约责任，结合本案为租赁合同纠纷的事实，应当认定押金是钟德艺在合同履行过程中可能发生的损失而预先支付范忠充当担保之用，其主要权能为优先受偿权。范忠在本案中所受损失，应在押金范围内优先受偿，不足部分继续向钟德艺追偿。现范忠未能举证证明其存在损失，应承担举证不能之不利后果，将20000元押金全额退还给钟德艺。关于装修损失。本案中，虽然钟德艺对涉案场地进行装修经得了范忠的同意，但双方未对装饰装修物在合同解除时如何处理进行约定，如前所述一审法院已经认定系因钟德艺违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，钟德艺主张装修损失缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于餐费问题。钟德艺主张范忠尚欠其餐费16000元，范忠对此不予认可，钟德艺亦未提供相应的票据予以佐证，但范忠在与钟德艺的对话录音中自认尚欠餐费13000元左右，故一审法院予以确定餐费为13000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年10月30日作出（2019）粤0203民初2233号民事判决：一、钟德艺与范忠签订的《租赁合同》于2019年1月29日解除；二、范忠应于判决发生法律效力之日起十日内退还押金20000元给钟德艺；三、范忠应于判决发生法律效力之日起十日内支付13000元餐费给钟德艺；四、驳回钟德艺的其他诉讼请求；五、驳回范忠的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1491.04元，减半收取745.52元，由钟德艺负担433.02元，范忠负担312.50元。反诉案件受理费减半收取计400元，由范忠负担。本案二审期间，当事人未提交新证据。二审庭审中，范忠主张钟德艺于2019年9月28日向其借款10000元，仅归还3000元，尚有7000元未归还。对此，钟德艺予以认可，但其拒绝在涉案餐费中扣减该笔借款。另外，范忠陈述其在涉案场地存放了收藏品，出于安全防范的目的，其未将更换后的大院钥匙交给钟德艺。同时，范忠陈述，其存放收藏品的房间均有独立门锁，平时处于锁门状态。对于一审法院认定的事实中，除与本院审理查明的事实不相符的部分外，其余认定的事实部分本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕范忠上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对双方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点为：一、范忠要求钟德艺支付场地占用费40000元能否支持；二、范忠应否将涉案押金20000元退还钟德艺。一、关于范忠要求钟德艺支付场地占用费40000元能否支持的问题。范忠上诉主张其更换的门锁并非涉案租赁场地门锁，而是大院门锁，其未将更换后的钥匙交给钟德艺是为了保护其存放在涉案租赁场地内的相关收藏品，涉案设备未搬离的主要原因在于钟德艺消极对待，拒绝列明交接清单，而非一审法院认定的范忠因双方款项未结清不允许钟德艺搬离。对此，本院认为，范忠虽更换的是大院门锁，而非涉案租赁房屋的门锁，但涉案租赁房屋位于大院内，进入涉案租赁房屋必须经过大院门口。因此，范忠更换大院门锁且未将更换后的钥匙提供给钟德艺必然对钟德艺搬离设备造成障碍。虽范忠主张其未将更换后的钥匙提供给钟德艺是为了保护其存放在涉案租赁场地内的收藏品，但根据范忠的陈述，其存放收藏品的场所均有独立的门锁，已具有一定的防护功能，故范忠拒绝提供更换后的门锁钥匙的理由，显然不能成立，本院不予采纳。同时，根据一审期间，范忠与钟德艺提供的相关聊天记录，钟德艺一直与范忠协商要求搬离涉案设备，期间还向公安机关报警，也与范忠主张钟德艺消极对待的事实不符，故对范忠的该主张本院不予支持。而根据涉案《租赁合同》，钟德艺与范忠并未在合同中约定搬离涉案设备时需提交设备交接清单，故范忠主张钟德艺需提交设备交接清单方能搬离设备的理由不能成立，本院不予支持。综上，范忠上诉主张涉案设备未搬离的主要原因在钟德艺一方的理由不能成立。本院不予采纳。一审法院根据范忠更换门锁、双方协商经过及钟德艺报警行为等情况，认定范忠系涉案设备未能搬离的过错方并无不当，本院予以认同。因此，范忠要求钟德艺支付场地占用费欠缺依据，本院不予支持。一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。二、关于范忠应否将涉案押金20000元退还钟德艺的问题。范忠上诉主张钟德艺的违约行为导致其丧失了收取剩余租期内的租金利益，涉案押金不应退回。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现钟德艺单方违反涉案《租赁合同》对租赁期间的约定，应承担相应的违约责任。本案中，钟德艺并未提交证据证明其提前通知范忠要解除涉案合同，钟德艺未给范忠预留合理期间进行下一轮的房屋招租。同时，结合本案查明的情况，涉案租赁场地自2019年1月29日钟德艺撤场后，并未再次出租，一直处于闲置状态。钟德艺单方撤场的行为的确给范忠造成了一定的损失。故范忠主张钟德艺应赔偿其租金损失的理由成立，本院予以支持。综合考虑钟德艺的违约行为及房屋租赁行业空置房屋招租所需的合理期间等情况，参照涉案《租赁合同》约定的租金标准，本院酌定钟德艺赔偿范忠两个月的租金损失10000元。钟德艺与范忠虽在涉案《租赁合同》中对押金如何退还未作约定，但房屋租赁中支付的押金在功能上一般具有担保出租人损失的作用，故范忠在本案中遭受的损失可以在涉案押金范围内予以受偿。综上，因范忠需返还钟德艺押金20000元，钟德艺需赔偿范忠损失10000元，两者冲抵后，范忠仍需返还钟德艺押金10000元。至于范忠上诉主张在其应支付给钟德艺的13000元餐费中扣减钟德艺应向其偿还的7000元借款的问题。因涉案借款与本案租赁合同纠纷并不属于同一法律关系，且钟德艺不同意在餐费中扣减上述借款，故对双方借贷关系，本院不予审查。范忠可另循其他合法途径解决，本院对范忠要求在餐费中扣减借款的主张，不予支持。综上所述，范忠的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、维持韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初2233号民事判决第一、三、五项；二、撤销韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初2233号民事判决第四项；三、变更韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初2233号民事判决第二项为：范忠应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金10000元给钟德艺；四、驳回钟德艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1491.04元，减半收取745.52元，由钟德艺负担492.02元，范忠负担253.5元。反诉案件受理费减半收取计400元，由范忠负担。二审案件受理费1450元，由范忠负担1230.3元，由钟德艺负担219.7元。钟德艺应向本院缴纳案件受理费219.7元，范忠已向本院预交二审案件受理费1450元，多预交的二审案件受理费219.7元，本院予以清退。本判决为终审判决。审 判 长 邓小华审 判 员 李 罡审 判 员 黄颖红二〇二〇年四月二十四日法官助理 肖 龙书 记 员 林子峻