湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初1420号 原告（执行案外人）：李倩，女，1982年8月3日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：袁树根，湖南中兴律师事务所律师。 被告（申请执行人）：兴业银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路**。 负责人：洪文理，行长。 委托诉讼代理人：资江，男，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：周香，湖南唯楚律师事务所律师。 被告（被执行人）：卢仗，男，1972年8月8日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：雷鸣，湖南杰联律师事务所律师。 第三人：株洲天门洞房地产开发有限责任公司，住，住所地湖南省株洲市石峰区清水塘/div> 法定代表人：程帮强，总经理。 委托诉讼代理人：程建军，男，住湖南省株洲市芦淞区。 第三人：唐明辉，男，1974年3月29日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：刘珍妮，湖南鉴庭律师事务所律师。 原告（执行案外人）李倩与被告（申请执行人）兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行长沙分行）、被告（被执行人）卢仗，第三人株洲天门洞房地产开发有限责任公司（以下简称天门洞公司）、第三人唐明辉案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月27日作出（2018）湘0102民初7149号《民事判决书》，判决驳回李倩的诉讼请求。李倩不服，提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）湘01民终2662号《民事裁定书》，裁定撤销本院（2018）湘0102民初7149号民事判决，发回本院重审本案。本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）李倩及其委托诉讼代理人袁树根、被告（申请执行人）兴业银行长沙分行的委托诉讼代理人周香、被告（被执行人）卢仗及其委托诉讼代理人雷鸣、第三人天门洞公司的委托诉讼代理人程建军、第三人唐明辉的委托诉讼代理人刘珍妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（执行案外人）李倩向本院提出诉讼请求：1．判令停止对湖南省株洲市石峰区房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对案涉房屋的查封；2．判令确认案涉房屋归李倩所有；3．判令卢仗配合李倩办理案涉房屋的产权变更登记手续。事实和理由：2003年湖南株洲建筑陶瓷材料总厂（以下简称株洲陶瓷材料厂）在湖南省株洲市石峰区××路××号××村商住楼××栋，通过天门洞公司的名义进行开发办证，施工单位为株洲县第八建筑工程公司，具体施工负责人为唐明辉，由株洲陶瓷材料厂负责销售（职工集资）。2004年，湖南省株洲市石峰区杉塘路395号李家冲二村商住楼建设完工并交付使用，但因历史原因该两栋商住楼当时均未能办理房屋所有权证。2004年下半年，李倩了解到唐明辉有意向将案涉房屋出售，多次到案涉房屋现场查看，向唐明辉了解情况，唐明辉介绍案涉房屋系由株洲陶瓷材料厂向其抵扣工程款取得，并出示了株洲陶瓷材料厂出具的购房款收据、案涉房屋钥匙。2014年11月19日，李倩与唐明辉签订《房屋转让协议》。李倩按协议约定向唐明辉支付完毕购房款后搬入案涉房屋居住至今，期间李倩一直以唐明辉的名义缴纳案涉房屋的水电费、燃气费、燃气开户费等，且在此期间从未有人和李倩沟通案涉房屋存在产权纠纷等问题。2014年，株洲市政府整体部署解决产权证历史遗留问题，李倩向天门洞公司提交了相关资料，但房屋所有权证一直未能办理成功。后李倩联系天门洞公司负责办证事务的卢仗，询问未能办理房屋所有权证的原因，卢仗答复称资料不足须与唐明辉联系。因一直无法与唐明辉取得联系，故房屋所有权证办理一直被搁置。2018年初，李倩在接到长沙市芙蓉区人民法院查封案涉房屋的法律文书后始知卢仗利用自己为天门洞公司案涉房屋项目经理的职务便利，擅自将李倩所有的房屋登记在自己名下，并已经将案涉房屋抵押给兴业银行长沙分行，严重侵害了李倩的合法权益。 原告（执行案外人）李倩向本院提交的证据有：1．李倩、卢仗的身份证复印件；2．兴业银行长沙分行、天门洞公司的工商登记资料及唐明辉的身份证复印件；3．长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102执异13号《执行裁定书》；4．《房屋转让协议》、收条；5．案涉房屋所在商住楼的照片；6．株洲市自来水有限责任公司石峰供水分公司出具的《情况说明》《用户交费情况》、用户基本信息查询记录截图、《用电业务办理告知书》《客户新装用电业务受理单》、湖南省电力公司专用收据、国网湖南电力的短信通知截屏；7．案涉房屋所在楼栋部分住户签名捺印出具的《证明》；8．株洲市石峰区响石岭街道李家冲社区居委会开具的《证明》；9．《管道天然气供气协议》及收据；10．《株洲市不动产权信息查询证明》；11．株洲陶瓷材料厂《关于改建职工住宅楼的请示》《进行社区改造同意拆除的承诺》《关于兴建职工住宅楼给予优惠政策的请示》《关于二食堂、杉木塘危房改造方案》、湖南省株洲市中级人民法院（2008）株中法民破字第7-7号《民事裁定书》、湖南省株洲市中级人民法院（2008）株中法民破字第7-13号《民事决定书》、天门洞公司《关于对内部职工销售的承诺》；12．株洲陶瓷材料厂与天门洞公司签订的《商住楼开发承包合同》《李家冲商住楼开发承包合同书（补充协议）》、株洲陶瓷材料厂与天门洞公司、株洲县第八建筑工程公司签订的《李家冲二村2、3栋住宅楼工程补充协议》及株洲陶瓷材料厂向唐明辉支付工程款的转款凭证、进账单、收据、转账支票存根（共15张）；13．《李家冲二村住宅楼订购房职工名单汇总表》、职工集资实际交款名单及交购房押金的收款收据（共26张）；14．何志强退领购房押金和购房款的领据、何志强支付购房押金和购房款的收款收据；15．唐明辉以工程款抵购房款的收款收据；16．刘铁光、易立中分别与株洲陶瓷材料厂签订的《房屋认购协议书》及收款收据、许复生与易立忠签订的《住房买卖合同》及收条；17．株洲陶瓷材料厂破产管理人和天门洞公司于2014年5月6日发布的《通知》；18．卢仗涉诉的相关资料；19．天门洞公司于2004年6月21日向株洲陶瓷材料厂发的函、谢辉购房的收款收据和住户信息；20．天门洞公司《关于申请支付办理李家冲二村2、3栋36户两证费用的报告》；21．李倩于2013年4月1日向天门洞公司提交的《报告》；22．国网株洲城东客户服务分中心出具的《供电开户资料证明》《客户新装用电业务受理单》《客户用电认可书》。 被告（申请执行人）兴业银行长沙分行辩称，2015年7月14日，卢仗、张爱莲向兴业银行长沙分行贷款115万元用于经营，卢仗将其所有的案涉房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记（他项权证号：××）。借款到期后，卢仗、张爱莲未依约还款，兴业银行长沙分行起诉至长沙市芙蓉区人民法院，后长沙市芙蓉区人民法院作出（2017）湘0102民初2021号《民事调解书》，依法确认卢仗、张爱莲应偿还兴业银行长沙分行的全部借款本息及实现债权的费用，兴业银行长沙分行对卢仗提供的抵押物享有优先受偿权。卢仗、张爱莲未履行该调解书确定的义务，兴业银行长沙分行有权对案涉房屋申请强制执行并依法评估、拍卖并优先受偿。《中华人民共和国物权法》明确规定我国不动产权属变动是以登记公示为准，未经公示不发生物权变动的效力。李倩在执行阶段提出执行异议，称于2004年11月19日购买了案涉房屋，并于当日支付完毕全部购房款，此后直至2018年1月19日李倩提起执行异议，在十四年的时间内，李倩未以任何方式主张自己的权利，案涉房屋所有权至今未过户登记至李倩名下，李倩对案涉房屋主张权利缺乏依据。此外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。李倩作为案外人，在没有房屋所有权的情况下对案涉房屋不具有任何民事权益足以排除强制执行。 被告（申请执行人）兴业银行长沙分行向本院提交的证据有：不动产权利及其他事项登记信息、不动产登记簿。 被告（被执行人）卢仗辩称，案涉房屋是天门洞公司依法依规开发的商品房。2003年6月3日，株洲市发展计划委员会作出株计字［2003］175号批复文件，批复天门洞公司开发商品房建筑面积4860平方米，总投资320万元，纳入株洲市商品房投资规模实施。2003年6月16日，株洲市规划局作出株规用［2003］0085号《建设用地规划许可证》，许可天门洞公司在李家冲二村1270平方米商住楼项目用地，2003年10月24日，天门洞公司与株洲市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。2003年11月12日，株洲市建设局作出《建筑工程施工许可证》，许可天门洞公司开发建设湖南省株洲市石峰区杉塘路395号李家冲二村商住楼两栋，施工单位为株洲县第八建筑工程公司。2004年7月29日，株洲市建设工程质量安全监督站出具竣工验收备案书，竣工验收意见为合格，同意备案。2013年6月20日，株洲市房产管理局出具《商品房现售备案证明》。卢仗于2014年5月19日在房管部门网签备案《株洲市商品房（预）销售合同》，并办理了房款结算手续，天门洞公司于2014年5月28日出具了《销售不动产统一发票》。卢仗分别于2014年7月10日和同年7月23日在房屋管理部门、国土管理部门办理了《房屋所有权证》《国有土地使用权证》。 被告（被执行人）卢仗向本院提交的证据有：1．株洲市发展计划委员会株计字［2003］175号《关于株洲天门洞房地产开发公司开发商品房年度投资计划的批复》；2．株规用［2003］0085号《建设用地规划许可证》；3．《国有土地使用权出让合同》；4．《建筑工程施工许可证》；5．《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》；6．株现备字（2013）第4号《商品房现售备案证明》；7．房屋所有权证（权证号：1××7）、国有土地使用权证（权证号：Ｂ××4）；8．《株洲市不动产权信息查询证明》；9．《株洲市商品房（预）销售合同》；10．销售不动产统一发票、税收缴款书、湖南省非税收入电子缴款收据；11．不动产权利及其他事项登记信息。 第三人天门洞公司述称，案涉房屋系天门洞公司与株洲陶瓷材料厂合作开发完成的项目，在项目竣工后，天门洞公司未将案涉房屋出售给李倩，也未与李倩签订房屋买卖合同。天门洞公司未就案涉房屋与唐明辉签订过买卖合同，也未收到过唐明辉的购房款。天门洞公司于2005年10月进行股权置换后，新股东与原股东约定天门洞公司与株洲陶瓷材料厂合作的李家冲二村商住楼项目，新股东对该项目不享受收益，也不承担风险，项目由该项目负责人卢仗自负盈亏并将项目完成，新股东受让公司全部股权后，只配合项目负责人卢仗办理相关手续。由于该项目实际由卢仗享有权益，此后应卢仗要求，天门洞公司配合卢仗办理了相关手续。由于天门洞公司未将案涉房屋出售给李倩或唐明辉，他们各方的争议应由他们各方自行处理，天门洞公司不应在本案中承担任何民事责任。 第三人天门洞公司未向本院提交证据。 第三人唐明辉述称，唐明辉是案涉房屋的施工方负责人，因株洲陶瓷材料厂途期不支付工程款，故双方达成协议将案涉房屋抵价给唐明辉以支付工程款。2004年11月19日，唐明辉与李倩签订《房屋转让协议》，约定李倩以9万元价格购买案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院应当支持李倩的异议。首先，李倩与唐明辉签订的《房屋转让协议》形成于人民法院查封案涉房屋之前，该协议不以房屋过户为生效要件，因此应当认定为合法有效的买卖合同，房屋买卖关系已经成立；其次，李倩在付清购房款后一直在案涉房屋居住至今，可以认定为其在法院查封之前已合法占有案涉房屋；再次，李倩已支付合理对价；最后，李倩未办理过户登记并非因其自身原因所导致，其先因历史遗留问题导致无法及时过户，而后又因卢仗利用自身职权擅自过户而导致无法过户。且本案中，卢仗在明知案涉房屋已依法被李倩取得且李倩准备办理过户登记的情况下，依然利用自身职权与天门洞公司恶意串通，签订购房合同，该合同应属无效，卢仗将案涉房屋过户至自己名下，可以认定为恶意占有，也就是说引起物权变动的行为系无效行为，卢仗不能取得房屋所有权，因此其应当将案涉房屋返还给李倩，并协助李倩办理房屋过户登记手续。 第三人唐明辉未向本院提交证据。 对原告（执行案外人）李倩、被告（申请执行人）兴业银行长沙分行、被告（被执行人）卢仗围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下： 2003年5月，株洲陶瓷材料厂经厂务会议决定采取全额集资的方式委托天门洞公司对厂内李家冲生活区旧房进行改造，以商品房形式开发住宅楼，并内部销售给职工。2003年5月30日，株洲陶瓷材料厂与天门洞公司签订《商住楼开发承包合同书》，约定天门洞公司承包开发建设的李家冲二村商住楼项目的所有房屋由株洲陶瓷材料厂包销，天门洞公司负责全部施工管理，并办理计委批文、国土出让、规划许可、工程施工报建、代办房屋权证等手续及应向国家交纳的相关税费。2003年6月15日，株洲陶瓷材料厂与天门洞公司签订《李家冲商住楼开发承包合同书（补充协议）》就项目工程款付款方式作出具体补充约定。天门洞公司承包开发建设的李家冲二村商住楼项目由株洲县第八建筑工程公司进行建筑施工，唐明辉为该项目的现场建筑施工负责人。2003年12月3日，株洲陶瓷材料厂将案涉房屋出售给唐明辉抵扣工程款55352元。2004年4月18日，株洲陶瓷材料厂与天门洞公司、株洲县第八建筑工程公司签订《李家冲二村2、3栋住宅楼工程补充协议》，约定该项目工程款的结算与支付、后期的质量保修等责任，全由株洲陶瓷材料厂继续直接对株洲县第八建筑工程公司支付与实施，基于株洲陶瓷材料厂将工程款直接支付给株洲县第八建筑工程公司的事实，该工程的债权与债务由株洲陶瓷材料厂直接对株洲县第八建筑工程公司负责，天门洞公司同意将该工程的债权与债务转由株洲陶瓷材料厂实施，天门洞公司在此工程中不负任何责任。2004年11月19日，李倩与唐明辉签订《房屋转让协议》，约定李倩以总价款90000元向唐明辉购买案涉房屋，李倩于当日向唐明辉支付现金86000元，一个月后向唐明辉支付现金4000元，李倩已向唐明辉履行完毕支付购房价款的义务，并自此一直居住在案涉房屋，期间水电费、燃气费、燃气开户费也一直是李倩以唐明辉的名义缴纳。2004年至2014年期间，由于案涉房屋所属李家冲二村商住楼项目的土地使用权处于被查封冻结状态，案涉房屋的产权证无法办理。2014年5月6日，株洲陶瓷材料厂破产管理人与天门洞公司发布联合通知，通知李家冲二村2、3栋住宅楼住户中还没有网签房屋销售合同的务必于2014年5月20日前办理，逾期将不再办理“两证”事宜，由住户自己办理，株洲陶瓷材料厂破产管理人与天门洞公司仅协助提供相关资料。由于此时与唐明辉联系不上，李倩虽一直在案涉房屋居住但未能办理案涉房屋所有权证。2014年5月19日，卢仗与天门洞公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》，卢仗向天门洞公司购买案涉房屋，合同约定购房款为52353元。2014年7月10日，卢仗取得案涉房屋的房屋所有权证（权证号：株房权证株字第1××7号）。2014年7月23日，卢仗取得案涉房屋的国有土地使用权证［权证号：株国用（2014）第Ｂ××4号］。2015年7月16日，案涉房屋被卢仗抵押登记，他项权证编号××，抵押权人为兴业银行长沙分行，抵押人为卢仗。2018年1月18日，本院根据（2017）湘0102执2284号《执行裁定书》对案涉房屋进行了查封。李倩对本院上述查封提出案外人执行异议。2018年5月22日，本院作出（2018）湘0102执异13号《执行裁定书》，驳回李倩的异议请求。李倩不服，向本院提起案外人执行异议之诉，本院作出（2018）湘0102民初7149号《民事判决书》，判决驳回李倩的诉讼请求。李倩不服，上诉至湖南省长沙市中级人民法院，湖南省长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终2662号《民事裁定书》，裁定撤销本院（2018）湘0102民初7149号民事判决，发回本院重审。 另查明，卢仗系天门洞公司在案涉房屋建设项目的项目负责人。2008年6月27日，株洲市中级人民法院作出（2008）株中法民破字第7-7号民事裁定，宣告株洲陶瓷材料厂破产。2018年7月27日，株洲陶瓷材料厂破产管理人出具《关于李二村2栋、3栋住宅相关情况的说明》载明，2014年5月破产管理人召开会议研究遗留办证事宜，会议决定由天门洞公司全权负责办理“两证”事宜。 本院认为，本案争议焦点应为：一、被执行人卢仗是否享有案涉房屋的所有权；二、案外人李倩是否对案涉房屋享有排除执行的民事权益。 关于被执行人卢仗是否享有案涉房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可知，房屋登记是物权发生变动的生效要件，而非引起物权发生变动的原因，并不是说房屋登记行为导致了物权发生变动。房屋权属争议，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付，房屋交付、居住和使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。本案中，株洲陶瓷材料厂与天门洞公司签订的《商住楼开发承包合同书》和补充协议，以及株洲陶瓷材料厂与天门洞公司、株洲县第八建筑工程公司签订的《李家冲二村2、3栋住宅楼工程补充协议》约定，天门洞公司开发建设的株洲市石峰区李家冲二村商住楼项目房屋由株洲陶瓷材料厂负责销售，株洲县第八建筑工程公司负责建筑施工，天门洞公司负责办理计委批文、国土出让、规划许可、工程施工报建、代办房屋权证等手续及应向国家交纳的相关税费。天门洞公司与卢仗签订《株洲市商品房销售合同》，将案涉房屋出售给卢仗系无权处分行为，而卢仗作为天门洞公司在案涉房屋工程项目的项目负责人，对天门洞公司出售案涉房屋系无权处分、李倩长期居住在案涉房屋的事实并非不知情，且卢仗于2014年购入案涉房屋的单价为700元/平方米明显低于市场交易价，卢仗作为房屋买受人显然非善意，其对案涉房屋所有权不发生善意取得之法律效果，故卢仗对案涉房屋不享有所有权，其以案涉房屋设定的抵押不发生法律效力。 关于案外人李倩是否对案涉房屋享有排除执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，株洲陶瓷材料厂以“以房抵债”的方式将案涉房屋出售给唐明辉抵扣工程款55352元，唐明辉与李倩于2004年11月19日签订《房屋转让协议》将案涉房屋转让给李倩，李倩已履行完毕支付购房价款的合同义务，并自此一直居住在案涉房屋。由于案涉房屋的土地使用权在2014年前一直处于被查封冻结状态及查封冻结解除后唐明辉不予配合等诸多原因导致案涉房屋所有权一直未能登记至李倩名下，李倩对此不存在过错。综上，李倩对案涉房屋依法享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行湖南省株洲市石峰区房屋（所有权证号：株房权证株字第1××7号）； 二、确认湖南省株洲市石峰区房屋（建筑面积74.79平方米）由李倩所有； 三、在本判决生效后三十日内，兴业银行股份有限公司长沙分行、卢仗协助李倩将湖南省株洲市石峰区房屋所有权变更登记至李倩名下。 本案受理费4300元，由卢仗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  江 涛 人民陪审员  刘精科 人民陪审员  魏建莲 二〇二〇年四月七日 法官 助理  李家成 书 记 员  周 磊 附本判决引用法律条文原文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。