湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1852号原告：贺静，男，1995年9月22日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：胡远碧，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南湘诚壹佰置地有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道南侧黎托乡政府办公楼。法定代表人：熊延龙。委托诉讼代理人：黄子川，湖南天弘律师事务所律师。原告贺静（以下简称原告）与被告湖南湘诚壹佰置地有限公司（以下简称被告）买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡远碧、唐文，被告的委托诉讼代理人黄子川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款213063元、契税及维修基金5161元及资金占用利息21308元，合计239532元（利息暂按照年利率6%计算至起诉之日止）;2、判令被告向原告支付逾期交房违约金16327元（按合同约定每日以总房价款万分之2标准暂计算至起诉之日），以上合计255859元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告通过销售广告、销售员宣传、沙盘等方式，向潜在买受人宣传购买一楼房屋可得一楼庭院。2018年7月25日，原告以比同栋二楼同户型同面积房屋以高出2179元/平的单价购买28栋103号房屋，合同约定2019年12月30日交付房屋，但被告至今无法向原告交付符合合同约定的一楼庭院。后原告向长沙市城乡规划局核实得知，该庭院的规划用地为公共绿地，开发商无处置权，开发商在合同中承诺的庭院并未得到规划部门的批准，属于违章设置，因此原告不可能依约获得其承诺的庭院。另，园林局、黎托街道、被告方2019年年底已经讨论决定拆除庭院合围的绿篱变更为公共使用区域，使本应属于原告单独所有的庭院不能实现。被告辩称，1、原告诉称被告向潜在买受人宣传买一楼房屋可得一楼庭院，隐瞒了庭院未取得规划许可证的事实，存在明显的合同欺诈，缺乏事实依据，不能认定。首先，被告从未在广告宣传以及合同签订过程中谎称买一楼房屋可以得到一楼庭院的所有权，相反，原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第10条明确约定庭院部分“不办理房屋所有权证和土地使用权证”；其次，庭院取得了规划许可。2、原告支付的房款中并不包含购买庭院使用权的价款，原告以楼上房屋价格作为基数，要求退还两房之间价格的差额没有任何依据。3、被告没有逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。首先、涉案买卖合同第十条以及附件三明确约定了涉案房屋的交付标准，及房屋验收合格，装修达到附件三约定标准。是否附带庭院使用权不属于交房条件之一；其次，房屋达到交房条件后，被告已经在约定的交房日期前书面通知原告前来交房,原告由于自身原因未来收房不应要求被告承担逾期交房的违约责任；最后，原告所购房屋对应的庭院至今仍在，仍可以由原告收房后使用，被告不存在交房不符合交房标准及其配套设施的行为，不应承担任何违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提供的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、《28#栋一层平面图》、《地块绿化设计方案总平面图》、《交付通知书》快递单及签收记录、照片及视频等予以采信，根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2018年7月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签署《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：一、买受人所购的商品房基本情况：买受人购买的商品房为坐落于雨花区房屋（地址最终以房屋所有权证登记的地址为准，房屋平面图及位置图见附一），规划用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积为97.78㎡，其中套内建筑面积80.27㎡，共用部分与共用房屋分摊建筑面积17.51㎡（面积最终以产权登记的面积为准，该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）。该商品房层高为2.80米；二、计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）11927.00元／㎡,总房价壹佰壹拾陆万陆仟贰佰贰拾贰元整（￥1166222.00元）；三、交付期限及条件：出卖人应当在2019年12月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合买卖合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）、因买受人原因导致付款迟延、合同备案及权证办理迟延、或其他因买受人原因而不具备房屋交付条件的；3）行政主管机关变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因或合同签订后为配合政府发布的政策、法规、命令及其他直接影响进展的要求而影响工程进度的；四、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示买卖合同第十条规定的验收文件，并签署房屋交接文件。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于出卖人原因，如未按买卖合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人应自买卖合同第十条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之2的标准向买受人支付违约金，但违约金最高额不超过总房价款的2%，买卖合同继续履行。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意视为出卖人已及时交房，出卖人不承担延期交房违约责任。因延期交房而导致的风险责任由买受人承担。附件四《买卖合同补充协议》约定：十一、特别事项说明：本项目的所有的模型、效果图、示意图所示的建筑风格、园林、位置、距离、地理格局可能与实际存在偏差，不作为我司的承诺，亦不构成要约。本项目销售现场人员口述项目介绍、及宣传资料、户型图、模型、样板间、广告仅供参考，不构成要约要件。本项目总平面图及各分期总平面图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意图，在履行法律法规的程序后，该规划可能发生局部的调整，与实景存在一定的差异，具体内容以政府规划部门批准的文件为准。本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响。十二、其他事宜：1、销售人员口述项目介绍、及宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有项目信息以政府最终批准的文件和买卖合同及附件约定的内容为准。买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准，出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成出卖人的允诺，双方不受其约束。出卖人在广告、宣传资料及买卖合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺，双方不受其约束；2、没有公共通道进出的庭院、花园、露台等，由在房屋交付时可通过专有通道进入的相应房屋的买受人使用，其他买受人对此放弃使用权。除法律另有规定或出卖人另有书面承诺外，上述部分不办理房屋所有权证和土地使用权证。使用人在使用时不得改变其用途和外观，不得影响其他人，并应遵守业主临时公约和业主大会／业主委员会制订的管理规则。该部分的保修、维修责任，视同专有部分，由使用人承担。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务。被告于2019年12月21日向原告寄送《交付通知书》，通知原告于2019年12月30日下午办理收房手续。2019年12月23日，该通知邮件到达圆通妈妈驿站，由他人代收。另查明，案涉房屋《28#栋一层平面图》经长沙市城乡规划局审批，28栋南侧规划用途即为庭院，一楼南侧阳台有开口通往庭院。地块绿化设计方案总平面图经长沙市园林管理局审批。现交付房屋符合建设规划设计要求。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。一、原被告是否约定购买一楼房屋可以得到一楼庭院；被告应否返还部分购房款、装修维修基金及相应的资金占用利息。原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》没有约定购买一楼房屋可以得到一楼庭院。其理由如下：（一）案涉房屋计价方式及价款是按建筑面积计算，该商品房单价为人民币11927.00元/㎡,建筑面积为97.78㎡，总房价为1166222.00元，该总房价并未包括庭院价款。（二）《补充协议》特别约定：“销售人员口述项目介绍、及宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有项目信息以政府最终批准的文件和买卖合同及附件约定的内容为准。买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准，出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成出卖人的允诺，双方不受其约束。出卖人在广告、宣传资料及买卖合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺，双方不受其约束。没有公共通道进出的庭院、花园、露台等，由在房屋交付时可通过专有通道进入的相应房屋的买受人使用，其他买受人对此放弃使用权。除法律另有规定或出卖人另有书面承诺外，上述部分不办理房屋所有权证和土地使用权证”。上述《补充协议》也没有约定购买一楼房屋可以得到一楼庭院，仅约定在房屋交付时通过专有通道进入的相应房屋的买受人对该专有通道享有使用权；原告购买的房屋，有专有通道进入庭院，现被告交付的房屋亦有专有通道进入的相应的庭院，被告交付的房屋，符合合同约定的条件和标准。因此，原告主张购买一楼房屋可以得到一楼庭院，证据不足，本院不予采纳。故原告主张被告返还购房差价款213063元、契税及维修基金5161元及资金占用利息21308元，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、被告是否构成逾期交房及是否应支付违约金。本案中，合同约定，出卖人应当在2019年12月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合买卖合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，视为出卖人已及时交房，出卖人不承担延期交房违约责任。被告于2019年12月21日向原告邮寄送达交房通知书，通知原告于2019年12月30日下午办理收房手续，原告没有按期收房，应视为被告已及时交房，被告不承担延期交房违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金16327元，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告贺静的诉讼请求。本案受理费5138元，因适用简易程序减半收取2569元，由原告贺静负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孔干雄二〇二〇年四月十三日书记员  粟 佳