河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0505民初2544号原告（案外人）：安阳通瑞达房地产开发有限公司，住所地：安阳市北关区创业大道东段路北（中原高新区科技创业园）。法定代表人：贾飞，职务：执行董事。委托诉讼代理人：马旭，1990年6月18日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区，系该公司员工。被告（申请执行人）：李建民，男，1977年12月30日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：杜俊涛，河南殷都律师事务所律师。第三人（被执行人）：陈爱军，女，1974年6月1日出生，汉族，住安阳市北关区。第三人（被执行人）：田文庆，男，1969年8月20日出生，汉族，住安阳市北关区。原告安阳通瑞达房地产开发有限公司（以下简称通瑞达公司）诉被告李建民、第三人陈爱军、田文庆案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通瑞达公司的委托诉讼代理人马旭，被告李建民及其委托诉讼代理人杜俊涛到庭参加诉讼。第三人陈爱军、田文庆经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告通瑞达公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判令撤销（2019）豫0505执异76号执行裁定书，并依法裁定对安阳市北关区光明路与灯塔路交叉口东南角恒大绿洲项目5号楼1单元1002号房屋停止拍卖执行；2、请求判令确认安阳市北关区光明路与灯塔路交叉口东南角恒大绿洲项目5号楼1单元1002号房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：1、不动产的权属归属以不动产登记簿的记载为依据，诉争房产目前登记在原告名下而且没有进行任何变更登记，原告从始至终享有该房产的所有权。安阳市房产管理局已为原告颁发了房屋所有权证，载明房屋所有权人为通瑞达公司，单独所有。截至目前，田文庆、陈爱军未取得所有权登记，不享有该房产的所有权。案外人作为该房产的建造人，因合法建造房屋这一事实取得该房产的所有权，贵院拍卖该房产的行为直接损害了我司的合法权益。2、房屋买卖合同签订后，第三人对案涉房屋享有的仅仅是物权期待权，由于第三人的严重违约行为，导致合同解除的条件已然成就，第三人对该房屋享有的物权期待权更丧失了存在基础，房屋已然不可能转移登记至第三人名下。田文庆、陈爱军购买原告开发的安阳恒大绿洲小区5号楼1单元1002号房，付款方式为银行按揭，原告提供阶段性保证，但第三人并未按照贷款合同约定按时偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任，被划扣了保证金，根据合同约定，出卖人有权单方解除本合同。由于第三人的严重违约行为，合同解除条件已经成就。3、预查封不等于正式查封，人民法院无权对预查封的房产进行处分。从现行司法解释的明文规定来看，人民法院只能对采取了正式查封措施的房产进行处分，对于处于预查封状态的被执行人财产，人民法院不可进行处分。4、原告向安阳市殷都区人民法院（以下简称殷都法院）提交了编号为安阳市房权证北关区字第**房屋所有权证，根据“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的权利人判断标准，已足以证明原告系案涉房屋的权利人，享有足以排除执行的权利，综上，为保障原告正常经营，维护原告的合法权益，根据相关法律规定提起执行异议之诉，望判如所请。被告李建民辩称：原告不享有足以阻却执行的权利，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。1、原告混淆了房屋产权证和不动产登记簿的概念，不享有涉案房产的所有权。不动产登记簿与原告所称房屋所有权证是两个法律概念，在房屋所有权证与不动产登记簿不一致情况下，应当以不动产登记簿为准。涉案《商品房预售合同》2011年8月15日已经在不动产登记机构办理了预告登记，且记载于不动产登记簿，应当认定已经发生登记效力，原告已不享有涉案房产的所有权，涉案房产应当归第三人田文庆、陈爱军所有。2017年10月12日法院查封的房产证号为安阳市房建安阳房管字第000411253号，原告提供的房产证号为安阳市房权证北关区字第**，可以说明涉案房产登记在第三人名下，并记载于不动产登记簿。2、田文庆、陈爱军未办理涉案房屋权属登记完全是原告故意拖延办理造成，原告构成故意违约。原告应当于2013年6月30日前交付涉案房屋，并应当在房屋交付后60日内，将办理权属登记需要提供的资料报房产登记机关备案，最晚应于2015年12月31日前为第三人办妥房屋所有权证，但原告故意拖延时间拒不提供相关材料，原告已经构成故意违约。3、《商品房预售合同》已经履行完毕，合同目的已实现，原告不享有合同解除权。田文庆、陈爱军向原告支付首付款项后，与中信银行和通瑞达公司签订了个人购房借款抵押保证合同，中信银行以贷款形式向原告支付了房屋剩余全部价款，合同约定的支付房款义务第三人已经履行完毕，原告也向第三人交付了涉案房屋，原告不再享有合同解除权。4、在《商品房预售合同》履行完毕情况下，原告承担保证责任和房屋买卖合同是两个不同的法律关系，原告承担保证责任后取得追偿权，属于普通债权，不能据此享有房屋的物权请求权，其债权追偿权也不能优先于李建民的在先查封的债权。5、即使原告根据合同约定行使解除权，也不能对抗司法查封、排除法院执行。原告如主张解除合同并基于此取得涉案房屋的所有权，只有在法院查封涉案房产前取得另案生效法律文书，其异议请求才有可能得到支持。原告提出执行异议、执行异议之诉、主张解除合同均在法院查封涉案房产后，且没有取得生效法律文书，主张解除合同的权利不能对抗司法查封、排除法院执行。6、预查封效力等同于正式查封，现在涉案房产也具备登记条件，法院可以对涉案房产进行拍卖执行。第三人陈爱军、田文庆经本院合法传唤无正当理由未到庭，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提供如下证据：1、安阳市北关区字第00157504不动产权证书复印件，证明安阳恒大绿洲5号楼1单元1002号房的房屋所有权人为通瑞达公司，共有情况为房屋单独所有。通瑞达公司作为安阳恒大绿洲项目的开发商，基于建造这一事实行为取得涉案房屋的所有权。2、原告与第三人田文庆、陈爱军签订的《商品房预售合同》，证明原告与第三人于2011年8月15日签订了《商品房预售合同》，补充协议第二条第一款第5项明确约定，房地产权证办理完毕前，发生被告逾期偿还银行按揭贷款导致原告承担保证责任情形的，原告有权解除合同并要求买受人协同办理有关合同解除的手续。3、第三人田文庆、陈爱军与中信银行股份有限公司签订的《中信银行个人购房借款合同》、中信银行扣款凭证及银行流水，证明第三人田文庆、陈爱军为购买涉案房屋向中信银行申请按揭贷款，被告为该贷款提供连带保证责任，因为第三人未能按期偿还银行贷款的严重违约行为导致被告承担了保证责任并被扣划保证金。被告李建民提供如下证据：1、淘宝网网络司法拍卖图片一份10张，证明涉案房产价值1010767.73元，并且显示涉案房屋产权证号为安阳市房建安阳房管字第000411253号，证明涉案房产在不动产中心的不动产登记簿中已经登记到第三人名下；2、殷都法院协助执行通知书、送达回证、保全通知书，证明2017年10月12日殷都法院查封了案涉房产；本案房产证号为安阳市房建安阳房管字第000411253号，不是原告提供的房产证号，证明案涉房产不动产登记簿中已不在原告名下。3、最高人民法院裁定书一份、甘肃省高级人民法院判决书一份，证明上述法院对同类型案件均认为案外人不享有足以阻却执行的权利，判决、裁定驳回案外人的诉讼请求。本院组织当事人进行了质证，并对当事人提供的上述证据均予以确认，并将结合当事人陈述综合评判。本院根据确认的证据及当事人陈述认定事实如下：1、李建民与田文庆、陈爱军民间借贷纠纷一案，本院根据李建民提出的诉前保全申请，于2017年10月12日查封田文庆名下位于安阳市××大道东段恒大绿洲5号楼1单元10层1002号房屋，并于2018年2月26日作出（2018）豫0505民初48号民事判决，田文庆、陈爱军偿还李建民借款本金360万元，并偿还李建民借款利息313万元。陈爱军提出上诉，安阳市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，李建民向本院申请强制执行，本院于2019年6月26日作出（2019）豫0505执202号之一执行裁定，拍卖田文庆名下位于安阳市××大道东段恒大绿洲5号楼1单元10层1002号房屋，并于2019年6月27日在司法拍卖网上发出拍卖公告。原告通瑞达公司作为案外人向本院提出异议申请，认为本院查封拍卖的上述房产应归其所有，要求停止拍卖，本院于2019年7月30日作出（2019）豫0505执异76号执行裁定，驳回通瑞达公司的异议申请。2、2011年8月15日，第三人陈爱军、田文庆作为买受人与原告通瑞达公司作为出卖人签订了《商品房预售合同》，合同约定，买受人向出卖人购买位于北关区××××、人民大道东段南侧恒大绿洲5号楼1单元10层1002号房屋，房屋总价款664486元，于2011年8月11日前支付首付款204486元，余款46万元以银行按揭付款方式支付。补充协议第二条第一款第5项约定，房地产权证办理完毕前，买受人未按银行约定偿还贷款导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《商品房预售合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。3、2011年10月14日，第三人田文庆作为借款人（抵押人）与中信银行股份有限公司郑州分行（以下简称中信郑州分行，抵押权人）作为贷款人、通瑞达公司作为保证人签订个人购房借款合同，田文庆向中信郑州分行贷款46万元用于支付案涉房产购房款。合同约定，如田文庆在担保阶段内未能按时偿还贷款本息，中信郑州分行有权直接要求通瑞达公司承担保证责任并有权从通瑞达公司在中信银行开立的账户中直接扣划。陈爱军、田文庆未按期偿还部分贷款，通瑞达公司履行了保证责任，被扣划了保证金。4、2011年11月10日，房地产管理部门对安阳市北关区人民大道东段安阳-恒大绿洲小区一期5号楼1单元10层02号进行了预购商品房预告登记，预告登记证号为安阳市房建安阳房管字第00041125号。权利人为第三人田文庆，第三人陈爱军为共有人，抵押权人为中信银行股份有限公司郑州分行。2014年11月28日，房产管理部门为原告颁发了安阳市房房房权证北关区字第**权证，该证所载房屋包含北关区人民大道东段安阳-恒大绿洲小区一期5号楼3单元32层03号等291套房。本院认为，本案系案外人通瑞达公司在被告李建民与第三人田文庆、陈爱军民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（案涉房产）提起的执行异议之诉，请求排除的理由是通瑞达公司是案涉房产的所有权人。因此通瑞达公司是否对本案执行标的案涉房产享有排除强制执行的权利是本案争议的焦点。原告主张案涉房产的所有权属于通瑞达公司的依据是包含案涉房产在内的安阳市房房权房权证北关区字第**，但房地产管理部门对案涉房产进行了预购商品房预告登记，预告登记证号为安阳市房建安阳房管字第00041125号，权利人为第三人田文庆，第三人陈爱军为共有人。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。案涉房产不经第三人同意，原告如果处分该房产，不发生物权效力。虽然原告因第三人未按期偿还贷款，作为保证人承担了保证责任，但此时原告作为担保人仅有向第三人的追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付第三人的事实。第三人依法对案涉房产享有物权期待权，原告仅对第三人享有普通债权，并不优先于李建民的债权。原告通瑞达公司主张预查封不等于正式查封，人民法院无权对预查封的房产进行处分。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。案涉房产被预查封的时间为2017年10月12日，其效力等同于正式查封。关于原告主张由于第三人的严重违约行为，导致合同解除的条件已然成就问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。经查，本案之所以对案涉房产采取预查封措施，系李建民因与田文庆、陈爱军民间借贷纠纷于诉前申请财产保全，李建民起诉后，本院判决田文庆、陈爱军偿还李建民借款本金360万元，并偿还李建民借款利息313万元，故本案属于金钱债权执行。通瑞达公司作为案外人在本院查封前并未取得另案生效法律文书，解除其与第三人签订的《商品房预售合同》，案涉房产归其所有，而是在李建民与田文庆、陈爱军民间借贷纠纷一案执行过程中向本院提出执行异议，故原告主张不能成立，通瑞达公司对本案执行标的不享有排除强制执行的权利，其诉请应予驳回。通瑞达公司已收到全部购房款，履行担保责任后有权向第三人田文庆、陈爱军追偿，本案执行田文庆名下房产对通瑞达公司并无显失公平之处。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告安阳通瑞达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10444元，由原告安阳通瑞达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  邵红梅审判员  万娅飞审判员  李莎莎二〇二〇年四月二十九日书记员  李佳雨