福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1974号 上诉人（原审被告）许文良，男，1981年11月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托代理人：宗同健。 原审被告：李瑞芬，女，1988年10月6日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人许文良因与被上诉人福建中超实业有限公司（下称“中超公司”）、原审被告李瑞芬商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院(2019）闽0503民初11101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 许文良上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回中超公司的诉讼请求。事实和理由：一、根据泉州市中级人民法院已生效的(2018)闽05民终字第1758号民事判决书认定，双方的《合同补充协议》第七条第二款中约定“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，系加重买受人及许文良责任的内容，显 然与《商品房买卖合同》第十四条的约定不符，应认定为无效。二、根据合同法第四百零一条规定，中超公司没有向许文良报告委托办证的处理情况，违反受托人的报告义务，故即使一审法院认定上述条款有效，中超公司自2016年起没有在合理时间内再通知许文良办证的情况，中超公司无权要求许文良承担违约责任。三、即使中超公司有损失但其所受的损失是可得利益损失，一审法院将关于违约金的调整的举证责任分配给许文良，系举证责任分配错误。一审适用法律错误，举证责任分配错误。 中超公司答辩称，一、《商品房买卖合同》关于办理房屋所有权登记的约定条款是双方真实意思表示，未违反法律的规定，是合法有效的条款。二、中超公司于2016年已经发函告知许文良及时前来提交办理产权登记所需材料。三、中超公司向许文良主张的违约金公平合理，不属于金额过高的情况，一审认定事实清楚，举证责任分配正确。一审认定事实清楚，采信证据正确，请求驳回上诉，维持原判。 李瑞芬未作陈述。 中超公司向一审法院起诉请求判决：1.许文良、李瑞芬赔偿逾期委托办证违约金59321元（以购房款820491元为基数，按每日购房款的万分之一计算，自2016年11月28日至2018年11月21日共计逾期723日）；2、许文良、李瑞芬承担本案诉讼费用。庭审中，中超公司自愿当庭变更其第1项诉讼请求为：判令许文良、李瑞芬赔偿逾期委托办证违约金59157元（以购房款820491元为基数，按每日购房款的万分之一计算，自2016年11月30日至2018年11月21日共计逾期721日）。 一审认定事实：2013年7月1日，许文良、李瑞芬与中超公司签订《商品房买卖合同》一份，约定许文良、李瑞芬向中超公司购买址在中超·水木春天A地块第5号楼2105号商品房，总购房款为820491元。合同约定，首付款250491元，余款570000元以向银行贷款方式支付。许文良、李瑞芬与中国农业股份有限公司泉州丰泽支行于2013年10月22日签订一份个人住房借款合同，约定向该行贷款570000元用于支付诉争房屋的购房款，中超公司为该笔借款承担阶段性保证责任，保证期间为：“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”；合同附件六第二条第2款约定：“买受人同意，出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达，买受人自行承担不能送达之后果）”；第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续，选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。另查明，中超公司于2015年3月24日将诉争房屋交付给许文良、李瑞芬，并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋已具备办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照许文良、李瑞芬在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月19日被签收。许文良、李瑞芬于2018年11月21日向中超公司提供完整的办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费。 一审法院认为，许文良、李瑞芬与中超公司签订的第七条第1款的约定，中超公司接受许文良、李瑞芬的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但许文良、李瑞芬应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料，否则应按该条第2款的约定，向中超公司支付逾期委托办证违约金。该第七条第2款的约定，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定为有效。中超公司于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋具备了办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照许文良、李瑞芬在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月19日被签收。按第七条第2款的约定，许文良、李瑞芬应自中超公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向中超公司支付违约金。中超公司的诉求自愿调整为每日按许文良、李瑞芬已付购房款的万分之一支付，该标准与合同主文约定的中超公司应承担的逾期协助办证违约金的标准相当，符合公平原则，故许文良、李瑞芬应按已付购房款820491元的日万分之一向中超公司支付2016年11月30日至2018年11月21日期间的逾期委托办证违约金，庭审中中超公司自行确认2016年11月30日至2018年11月21日期间的天数为721天，经核算后，予以照准，因此违约金为721天×82.0491元/天＝59157元。李瑞芬经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：许文良、李瑞芬应于判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期委托办理址在泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天A地块5号楼2105号商品房权属证书的违约金59157元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1280元，减半收取640元，由许文良、李瑞芬负担。 本院二审期间，中超公司提供民事判决书一份，拟证实中超公司因按揭贷款承担连带担保责任的风险。许文良质证认为该证据均与本案无关。经查，一审判决查明的事实正确，予以确认。 本院认为,许文良、李瑞芬以按揭贷款方式支付部分购房款，产权登记与抵押登记密切相关，影响中超公司的责任承担与风险。双方当事人基于该项事实，在合同附件六第七条约定买受人不按出卖人通知时限办理权属登记相关手续应承担相应的违约金，该约定具有督促性质，未加重许文良的责任，未违反主合同的相关约定，也未违反法律法规效力性强制性规定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。许文良主张该条款无效，不予支持。一审判决确定其应承担逾期委托办证的违约责任，并无不当。中超公司按照许文良、李瑞芬在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月19日被签收。按第七条第2款的约定，许文良、李瑞芬应自中超公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向中超公司支付违约金。而中超公司的诉求自愿调整为每日按许文良、李瑞芬已付购房款的万分之一支付，符合公平原则，予以支持。一审举证责任分配正确。许文良上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上，许文良的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1280元，由许文良负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈锦平 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年四月二十八日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。