江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0321民初8792号原告（反诉被告）：江苏祺尚商业发展有限公司，住所地丰县安福大厦**。法定代表人：亓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙景波，江苏弘润律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁帅，该公司员工。被告（反诉原告）：江苏欢乐买商贸股份有限公司，住所地邳州，住所地邳州市运河镇青年东路延长段>法定代表人：周翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：石启雷，江苏恒久律师事务所律师。委托诉讼代理人：周恒华，该公司法务。原告（反诉被告）江苏祺尚商业发展有限公司（以下简称祺尚公司）与被告（反诉原告）江苏欢乐买商贸股份有限公司（以下简称欢乐买公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日作出（2018）苏0321民初995号民事判决书。被告（反诉原告）欢乐买公司对该民事判决不服，提起上诉。徐州市中级人民法院于2019年10月18日作出（2019）苏03民终3108号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2019年11月13日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年3月25日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）祺尚公司的委托诉讼代理人孙景波、丁帅，被告（反诉原告）欢乐买公司的委托诉讼代理人石启雷、周恒华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）祺尚公司向本院提出诉讼请求：1.要求欢乐买公司继续履行涉案协议书及补充协议;2.要求欢乐买公司支付违约金200万元；3.要求欢乐买公司支付2018年租金2315833.45元、2019年租金2431942.61元及2020年上半年租金1290933.28元，以上合计6024069.7元；4.本案诉讼费用由欢乐买公司承担。事实和理由：2010年12月31日，徐州安福房地产开发有限公司（以下简称安福公司）与欢乐买公司签订协议书，约定安福公司将安福小区的一、二层房屋出租给欢乐买公司使用，租赁期限10年。合同签订后，安福公司将房屋交付给欢乐买公司使用。2013年，安福公司将上述协议书的权利和义务全部转让给原告祺尚公司，三方签订了补充协议，后由祺尚公司与欢乐买公司履行协议。2017年12月29日，欢乐买公司以祺尚公司没有履行提供电梯的义务为由要求解除协议书及补充协议，祺尚公司认为欢乐买公司的行为构成违约，其解约理由不符合合同约定。被告（反诉原告）欢乐买公司辩称：1.祺尚公司违反涉案协议书的约定，致使协议目的无法实现，协议无法继续履行，欢乐买公司不存在违约行为，不应当向祺尚公司支付违约金。2.欢乐买公司已于2017年12月29日向祺尚公司发出解除租赁协议通知书，在通知书到达祺尚公司时，协议书及补充协议即解除，故祺尚公司要求欢乐买公司支付租金不能成立。被告（反诉原告）欢乐买公司向本院提出反诉请求：1.请求法院确认涉案解除租赁协议通知书的效力；2.要求祺尚公司支付违约金200万元；3.本案诉讼费用由祺尚公司承担。事实和理由：丰县城市房产稽查队于2017年11月24日作出改字[2017]第11号责令整改通知书，要求对租赁经营场地安福店进行整改，即拆除二台平步电梯，将安装电梯时拆除的承重梁、柱、板恢复原状。欢乐买公司按照通知要求，于11月29日关店停业整改。2017年12月18日，欢乐买公司致函祺尚公司，要求祺尚公司按照2010年12月31日签订的协议书的约定，提供二台平步电梯（协议书第一页第一项“甲方提供可以保障乙方经营需要的相应配套的水、电、平步电梯、地面砖等由、地面砖等由乙方确认且具备正常使用功能的设备议书第二页第七项“甲方按乙方设计要求提供两台平步电梯”）。2017年12月27日，祺尚公司向欢乐买公司作出复函，明确拒绝了欢乐买公司的要求，并把不能解决平步电梯的责任强加给欢乐买公司。欢乐买公司就该平步电梯问题与相关主管部门协商，结果是由于该建筑在设计规划结构及功能方面不能安装，造成欢乐买公司无法经营被迫关店，从而不能实现合同目的。究其原因是祺尚公司未按合同约定提供平步电梯造成的，故欢乐买公司于2017年12月29日致函祺尚公司解除租赁协议。原告（反诉被告）祺尚公司辩称：1.祺尚公司在收到解除租赁协议通知书后及时向法院提起了诉讼，要求继续履行合同，故该通知书的法律效力不再产生。即便现在已不具备合同的履行条件，也只是欢乐买公司以其客观行为表示不再履行合同，而不能以解除租赁协议通知书来认定解除合同。2.欢乐买公司主张因平步电梯拆除导致其不能经营而解除租赁协议，首先平步电梯的设计及安装均是根据协议约定履行的，即祺尚公司负责出资，欢乐买公司负责设计、安装并取得电梯使用证。平步电梯在2010年签订合同之后即安装完毕，并且投入使用。丰县城市房产稽查队责令整改，该后果应由欢乐买公司承担，因为电梯的设计、安装均系欢乐买公司所为，欢乐买公司应当取得相应的设计图纸及符合房屋的整体规划，祺尚公司承担相应的费用即视为履行合同的约定义务。况且电梯拆除后欢乐买公司完全可以依法进行设计，根据合同约定即便在整改后欢乐买公司要提供安装设计方案，祺尚公司至今未见到设计方案，显然欢乐买公司构成违约，故祺尚公司请求法院驳回其反诉请求。本院经审理，查明以下案件事实：2010年12月31日，安福公司（甲方）与欢乐买公司（乙方）签订协议书一份，约定甲方将其位于丰县安福小区购物中心第一、二层商品房租赁给乙方，合同总建筑面积约为9338.78平方米，其中沿中阳大道一、二层铺面面积7559.19平方米，租赁期为10年，即2011年1月1日至2020年12月31日，沿向阳路一、二层铺面面积1775.59平方米，租赁期为2011年1月1日至2015年5月31日。协议第七条关于设备、设施及房屋质量中约定：甲方按乙方设计要求提供二台平步电梯，按电梯实际金额（包括电梯款及运输安装等所有费用）二部梯共约60万元，甲方同意乙方从第一期应付租金中扣除。协议第十条关于违约责任中约定：在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约，违约方须向守约方支付200万元人民币的违约金及致使对方受到的具体损失。协议签订后，安福公司将房屋交付给欢乐买公司使用，欢乐买公司根据商场经营需要设计安装了二台平步电梯，费用按照协议约定从第一期租金中予以扣除，电梯在使用过程中依规进行年检并确认合格。2013年，祺尚公司（甲方）、欢乐买公司（乙方）、安福公司（丙方）共同签订了补充协议一份，协议第一条约定：乙方同意在保持原合同内容不变的情况下，且在不损坏乙方承担权益的前提下，丙方将原合同中出租方的权利义务转让给甲方，甲方承诺履行原合同中出租方的权利和义务，丙方对甲方履行原合同的行为承担连带担保责任。至此，安福公司将协议书中承租方的权利义务全部转让给祺尚公司。2017年11月24日，丰县城市房产稽查队向欢乐买公司下发改字[2017]第011号责令整改通知书，内容为“丰县欢乐买商贸有限公司：经查，你单位在安福购物中心装修时擅自拆除承重梁、柱、板的行为，违反了《徐州市城市房屋安全管理条例》第九条第一款之规定，现责令你（单位）于2017年12月3日前将房屋恢复原状。逾期不整改的，本机关将依法进行处罚”。2017年11月30日，丰县房产管理局向安福小区居民发出公告，内容为“欢乐买购物中心装修期间擅自破坏商住楼主体结构，该行为以（已）违反《徐州市城市房屋安全管理条例》第九条第一项之规定，2017年11月24日我局依法对安福小区欢乐买购物中心下达整改通知。为维护全体居民的利益，还居民一个安全的居住环境，近期将对该房屋进行安全鉴定，依据鉴定结果再责令欢乐买购物中心做出与鉴定结果相符合的整改措施。鉴定期间给居民出行带来不便，敬请谅解。如有异议，请3日内以书面形式将意见书送至丰县房产管理局信访室，我局将依法给予答复”。2017年12月18日，欢乐买公司向祺尚公司发出通知书，大体内容为“鉴于丰县城市房产稽查队作出改字[2017]第011号责令整改通知书，我公司正在按要求进行整改，即拆除二台平步电梯。众所周知，平步电梯是经营超市的必备设施，在贵公司未提供平步电梯的情况下，我公司不能正常经营只能闭店歇业，停止支付租金，待贵公司解决二台平步电梯问题后，我公司将继续营业并按合同约定支付租金”。2017年12月27日，祺尚公司就上述通知书向欢乐买公司作出复函，大体内容为“现拆除的电梯是贵公司根据自身经营场所的特点，自行决定的安装，当时安福公司已经将电梯的安装费用用房租予以抵扣，同时贵公司在安装过程中，没有依法办理相应手续，责任应当由贵公司自行承担。由于租金支付期限已经临近，请贵公司按照合同及时支付租金，逾期我公司将追加贵公司的违约责任”。2017年12月28日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司根据丰县房产管理局的委托，对欢乐买公司在安福小区欢乐买购物中心所安装的电梯对安福小区安全性鉴定及影响性分析作出鉴定结论：1.电梯改造后，安福购物中心（包含底层商场，上部8#楼、9#楼、10#楼等住宅）目前安全等级评定为Bsu级，安全性略低于《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的规定，尚不显著影响整体承载，满足安全使用要求；2.所入户内所见问题与结构构件无相关性，不影响构件安全；3.安福购物中心目前倾斜现状未使房屋处于危险状态。2017年12月29日，欢乐买公司向祺尚公司发出解除租赁协议通知书，祺尚公司已收悉但未作回应。2018年3月，欢乐买公司对二台平步电梯进行了拆除，对拆除的房屋进行恢复。2018年5月23日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司根据欢乐买公司的委托，对欢乐买购物中心安福店恢复加固工程恢复加固后安全性鉴定分析作出鉴定结论：对加固用原材相关检测技术文件与加固工程施工验收记录的核查结果可知，该恢复加固工程的相关分项工程均验收合格，故可推断经恢复加固的构件其安全性满足标准的要求。以上事实，有祺尚公司提供的协议书、补充协议、改字[2017]第011号责令整改通知书、丰县房产管理局发布的公告，欢乐买公司提供的解除租赁协议通知书、鉴定报告、复函、电梯使用登记标志证书、自动扶梯与自动人行道定期检验报告，以及当事人的庭审陈述等证据证明，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.涉案协议书及补充协议应否继续履行及解除租赁协议通知书的效力如何认定；2.祺尚公司要求欢乐买公司支付租金能否支持；3.双方应否向对方支付违约金。本院认为：一、关于涉案协议书及补充协议应否继续履行等问题。1.协议书及补充协议签订后，至2017年11月24日丰县城市房产稽查队下发改字[2017]第011号责令整改通知书期间，双方均按照协议约定全面履行了义务无异议。2.涉案平步电梯根据协议约定是由欢乐买公司负责设计、安装、投入使用且取得电梯使用证，在使用过程中依规定进行年检。3.丰县城市房产稽查队向欢乐买公司下发改字[2017]第011号责令整改通知书后，丰县房产管理局于2017年11月30日向安福小区居民发出公告，公告中承诺近期将对房屋进行安全鉴定，依据鉴定结果再责令欢乐买公司做出与鉴定结果相符合的整改措施。4.2017年12月28日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司根据丰县房产管理局的委托，对欢乐买公司在欢乐买购物中心所安装的电梯对安福小区安全性鉴定及影响性分析作出鉴定结论，电梯改造后尚不显著影响整体承载、不影响构件安全、未使房屋处于危险状态。该鉴定结果出具后，欢乐买公司未举出自己被责令必须拆除电梯的有效证据，亦未举出自己做出与鉴定结果相符合的整改措施。5.《徐州市城市房屋安全管理条例》第九条规定“下列影响房屋安全的行为应当经房产管理部门许可，依法还应当由其他部门许可的，从其规定：（一）拆除或者部分拆除房屋墙体、梁、板、柱”，欢乐买公司组织电梯的设计、安装、使用、年检等应当经房产管理部门或依法应当由其他部门许可的，其应当办理相应的手续，留存相关资料，举证相应的电梯合法设计、安装、使用、年检等证据，原告仅负责电梯款及安装等费用。4.欢乐买公司拆除电梯、闭店歇业并不是处理此事中已穷尽其他措施、方法、手段等后的唯一选项。综上，欢乐买公司单方通知祺尚公司解除协议书及补充协议的行为构成违约，涉案解除租赁协议通知书不具有法定效力。鉴于欢乐买公司已拆除电梯、闭店歇业，实际已不再履行协议书，祺尚公司要求继续履行也已无事实基础，双方的协议实际已解除，故对原告要求继续履行的诉求，本院不予支持。二、关于租金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，因欢乐买公司的主动违约行为导致租赁协议无法继续履行，其应当承担相应的违约责任。祺尚公司知道或者应当知道欢乐买购物中心安福店已闭店歇业，欢乐买公司自2018年开始已不再履行租赁协议，但是祺尚公司仍要求继续履行协议，非善意拖延房屋交接，造成房屋闲置多年，祺尚公司主张的剩余部分租金属于其自行扩大的损失，不应由欢乐买公司支付。本院参考双方租赁协议约定及涉案房屋因再出租产生的空置损失等因素，酌定由欢乐买公司支付祺尚公司六个月的租金即2018年上半年租金1157718.58元（7559.19×20×12×1.055÷2）。三、关于违约金问题。涉案协议书约定违约方须向守约方支付违约金200万元，由于欢乐买公司单方通知祺尚公司并事实解除租赁协议的行为构成违约，故其应当向祺尚公司支付违约金200万元。由于祺尚公司不存在违约行为，故对欢乐买公司要求祺尚公司支付200万元违约金的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江苏欢乐买商贸股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告江苏祺尚商业发展有限公司支付租金1157718.58元及违约金200万元，合计3157718.58元。二、驳回原告（反诉被告）江苏祺尚商业发展有限公司的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）江苏欢乐买商贸股份有限公司的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67968元，由江苏祺尚商业发展有限公司负担35906元，由江苏欢乐买商贸股份有限公司负担32062元；反诉费22800元，由江苏欢乐买商贸股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘 科审 判 员  郑 亮人民陪审员  秦宪忠二〇二〇年四月二十八日法官 助理  刘潇涵书 记 员  刘 燃