河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0191民初2460号 原告：教宗炟，男，1989年3月16日出生，满族，现住石家庄高新区。 委托诉讼代理人：刘红军，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟凡海，河北世纪方舟律师事务所律师。 被告：王伟力，女，1986年1月4日出生，汉族，住址石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：郭俊英，河北中宸律师事务所律师。 第三人：张晓东，男，1988年10月23日出生，汉族，住址石家庄高新区。 第三人：河北领航房地产经纪有限公司，住所地石家庄市裕华区神兴小区塔北路**商铺，统一社会信用代码：91130108347769169E。 法定代表人：霍江伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张振武，该公司职工。 原告教宗炟与被告王伟力、第三人张晓东、第三人河北领航房地产经纪有限公司（以下简称领航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告教宗炟及其委托诉讼代理人刘红军、孟凡海、被告王伟力及其委托诉讼代理人郭俊英、第三人张晓东、第三人领航公司的委托诉讼代理人张振武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告教宗炟向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告与第三人张晓东于2019年11月18日签订的石家庄市高新区同祥城ＡＢ区26号2单元326室房产买卖（合同编号：2019111815145315654）协议无效；2、请求判令被告王伟力继续与原告履行石家庄市高新区同祥城ＡＢ区26号2单元3206室房产买卖合同；3、本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费由被告承担。事实与理由：2016年9月原告通过领航公司居间购买了被告王伟力位于石家庄市高新区，房屋总价为950000元（含地下室），原告依约向被告支付了500000元购房款，并约定被告办出不动产权证后20个工作日内办理过户登记手续，剩余房款采用二手房按揭贷款方式支付。该房产自签订合同交付后一直由原告居住。经查，2018年12月份同祥城开发商已经为被告办理了不动产证，2019年6月份同祥城小区物业又通知被告领取房产证，被告一直以各种理由拖延领证，拒绝履行过户义务。2019年9月20日，原告曾起诉被告要求继续履行房屋买卖合同，并查封了涉案房产。被告应诉后同意配合原告进行房产过户，在被告的欺骗下原告撤回起诉并于2019年10月17日解封了房产。2019年11月18日，被告将涉案房产以874660元的价格转移至第三人张晓东名下，2019年11月19日、26日被告通知原告房产已经另售第三人并要求原告腾房。被告王伟力诉讼中采用欺诈方式解封房产，在解封房产后又“一房二卖”的行为，违反了民法基本的诚信原则，主观恶意极大；第三人张晓东在未实际查看房产状态，交易金额且明显低于市场价值的情况下进行所谓的“房屋买卖”，不符合正常的民间交易习惯和交易行为，存在与被告相互恶意串通损害原告利益的行为。根据相关法律规定，被告与第三人张晓东之间的买卖合同应属无效合同，望判如所请。 被告王伟力辩称，根本不存在欺诈，因为我在房屋不卖给原告时给原告说过，并退给原告本金和损失，但原告不同意谈。签订合同时，原告虽然支付了50万元，但这些年一直是我在偿还房贷。签合同时说的是2017年5月份房产证办下来办理过户，但在该时间房产证没有下来，原告也没有和我协商合同怎么签订。如果当时不知道什么时候房产证下来，我可能不会答应还房贷。在2017年5月房产证没有下来时，我多次找开发商询问房产证何时下来，但一直没有答复。到2019年5月份房产证下来后原告就起诉了我。我最开始在中介和原告签合同和原告给我房款时签订的合同内容是不一样的。我在9月份时跟原告说不卖给他房子了，房款可以给原告，我是给原告爱人发的短信，但是没有回复。原告将我起诉后，我也找了好几家垫资公司，但因为涉案房产有纠纷，所以都不愿意给垫资。且当时签订合同时虽然是95万元，但是中间我一直在还房贷。在中介签订的合同和律师见证签订的合同中的内容是不一样的，其中违约金一个是20%,一个是50%,我询问过律师合同的违约金不可能这么高，是中介和原告一块骗了我将我的房子用来增值。第三人张晓东共给了87万元，过户后再给3万元现金，所以房价当时填的是我实际收到的钱，且合同都是房管局备案的统一合同。 第三人张晓东述称，我115万元买的房子，税也是我出的，有合同和转账记录，房子已经过户给我，我与被告签订的合同有效。 第三人领航公司述称，2017年时由于开发商的原因，开发商将整栋楼的大证办错了，所以当时没有办下来，我们也一直在催促这件事，只要房产证下来我们会第一时间通知双方。但一直到2019年房产证才下来，我公司才通知了被告去拿房产证。按程序，房产证下来我们也会留下以保护原告权利，但被告说要拿去解押，所以就给了被告，但被告一直没有还回来。 本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，原告教宗炟之妻孟兴兴（乙方）与被告王伟力（甲方）、第三人河北领航房地产经纪有限公司（丙方）签订一份《房屋买卖合同》。该合同约定，甲方自愿将坐落于高新区海河道95号AB-26号楼-2单元（层）3206号房屋出售给乙方，该房屋所有权人为王伟力，建筑面积87.78平方米，地下室面积6.83平方米，双方一致同意该房屋成交价格为950000元；乙方于签订本合同当日交付甲方购房款定金30000元，过户手续后转为购房款；双方一致同意2016年9月16日办理房屋的交接手续，乙方将首付款470000元转交给甲方。该合同另约定了其他内容。合同签订当日，孟兴兴向王伟力支付了购房定金30000元。 2016年9月14日，被告王伟力及其丈夫曹成浩（甲方）与原告教宗炟（乙方）在河北明杰律师事务所律师贺丽萍、张玉龙的见证下，签订一份《协议书》。该协议约定，合同项下之不动产系甲方于2012年8月6日向石家庄金石房地产开发有限公司购买的位于河北省石家庄市地块上的项目名称同祥城，不动产坐落海河道95号ＡＢ-26号住宅楼栋02单元（层）3206房号商品房（合同约定建筑面积为87.78平方米，其中套内面积63.77平方米，分摊24.01平方米，合同编号2012080615085410620）和-2-24号地下室建筑面积6.83平方米，购买总价506545元，该不动产现已竣工验收并交付给甲方，尚未办理不动产权证。甲方因资金周围需要，自愿将上述所购商品房买卖合同项下的合同权益转让给乙方，转让总价950000元，乙方已于2016年9月4日向甲方支付定金共计30000元，双方于2016年9月14日做《不动产买卖协议》律师见证，并于当天乙方向甲方支付首付款470000元；待甲方不动产权证能够办理催本手续15个工作日内，甲方应当偿还完毕上述涉案不动产名下的银行按揭贷款（期间，甲方名下上述涉案不动产银行按揭的月供仍由甲方继续偿还直至甲方偿还完结），同时甲方应当积极配合乙方以买卖二手房的形式办理银行按揭贷款手续以支付甲方剩余的购房款450000元，如银行实际审批额度不足或未通过审批前述申请额度，乙方应最迟在甲方配合乙方办理不动产过户登记日起15个工作日采用其它方式将剩余购房款支付给甲方。甲方办出一手不动产权证后20个工作日内，乙方应与甲方办理不动产权属过户手续，将该房产过户到乙方名下。甲方于2016年9月14日将不动产交付乙方使用。出现一方违约情形，守约方可选择继续履行合同（但合同已无实际履行可能或履行必要的除外）或解除合同。该协议另约定了其他内容。协议签订当日，教宗炟向王伟力支付了房款470000元。王伟力出具收条一份，载明“今收到教宗炟购买同祥城ＡＢ26-2-3206房款首付款500000元”。同时将该房产交付教宗炟使用。教宗炟对该房产进行了装修并居住使用至今。 2018年12月，案涉房产办理了不动产权登记，证书号为冀（2018）石高新不动产权第0015036号，该不动产权证书显示，权利人王伟力，单独所有，房屋建筑面积93.46平方米，套内建筑面积为86.8平方米，地下室面积6.66平方米。 2019年7月，被告王伟力领取了该房产的产权证书，但并未按其与原告教宗炟协议约定办理不动产权属过户手续。 2019年9月6日，被告王伟力与其丈夫曹成浩协议离婚，双方约定案涉房产归王伟力所有。 2019年9月23日，教宗炟向本院申请诉前财产保全，请求查封王伟力名下的位于石家庄高新区，并提供保险公司保函担保。本院于2019年9月24日作出（2019）冀0191财保33号，查封了上述房产。后教宗炟以双方达成和解为由于2019年10月16日向本院申请解除对该房产的查封。本院于2019年10月17日裁定解除了对上述房产的查封。 2019年11月9日，王伟力（甲方）与第三人张晓东（乙方）签订一份《房屋买卖协议》。该协议约定，甲方自愿将座落于东高新海河道95号同祥城AB26-2-3206等2处冀20**石高新不动产权第0015036房屋（建筑面积为93.46平方米、套内建筑面积86.8平方米、地下面积6.66平方米）出售给乙方，总房价款为1150000元，乙方在本合同签订之日支付给甲方600000元，2019年11月11日支付300000元（270000元工行转账，另付30000元现金），在房屋产权证、土地使用证等相关过户手续办理完毕3日内，乙方一次性支付剩余房款200000元。甲方在每次收取付款后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。甲乙双方同意，双方应于本合同签订生效且乙方支付首笔款项之日起3日内将房屋进行交付。房屋全部交付给乙方后，乙方支付剩余尾款50000元整，甲方承诺2019年11月21日前腾空该房屋给乙方使用。 2019年11月9日，张晓东支付王伟力600000元； 2019年11月11日，张晓东支付王伟力270000元； 2019年11月18日，王伟力与张晓东在石家庄高新区不动产交易登记中心签订《石家庄市存量房买卖合同》，备案房产价格为874660元。王伟力于同日协助张晓东办理了房产过户手续，张晓东领取了不动产权证书，编号为冀（2019）石高新不动产权第0010465号。 2019年11月19日，张晓东支付王伟力200000元。 2019年11月22日，张晓东以该房产向河北银行金桥支行办理了最高额抵押，抵押金额900000元。 2019年11月26日，王伟力向张晓东出具《收据》一张，载明“同祥城房子卖给张晓东，房款115万元整已全部结清。售后双方债务各自负担。” 另查，王伟力未将该房产交付给张晓东，教宗炟及家人仍居住在该房产内。 上述事实有《房屋买卖合同》、《协议书》、付款凭证、不动产权属证书、《房屋买卖协议》、《石家庄市存量房买卖合同》、庭审笔录等证据在案所证实。 本院认为，被告王伟力自愿将案涉房产出售给原告教宗炟夫妇，并签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按该合同约定履行各自义务。合同签订后，原告教宗炟支付了首付款，被告王伟力亦向其交付了房屋，原告教宗炟对案涉房屋进行了长期合法、公开、善意的占有和使用至今。后被告王伟力在明知案涉房屋已出售给原告教宗炟并交付原告长期占有使用，且一直未办理房产过户手续的情况下，又与第三人张晓东签订房屋买卖合同，并在签订合同后立即为张晓东办理了产权变更登记，其行为明显存在恶意。张晓东虽主张其对案涉房屋已出售的事实并不知情，但从常理上判断，购买房屋前，张晓东理应实地现场查看案涉房屋状态，注意到房屋已先为他人占有，其通过向房屋实际占有人核实即可发现涉案房屋已经卖给他人，其称王伟力告之将房屋出租给他人，不方便查看，但案涉房屋如果被承租人占有的情况下，理应设法了解承租人的相关情况，故张晓东称其对案涉房屋已出售不知情难以令人信服。且根据双方合同约定，张晓东应在房屋交付后支付剩余尾款50000元，但其在未接收房屋的情况下即积极履行了交付尾款的义务，其主动放弃合同中利己条款的行为，不符合房屋买卖的交易习惯，亦有悖于常理。综上，根据法律规定并综合诚实信用原则、公平原则，王伟力与张晓东签订的《石家庄市存量房买卖合同》侵害了原告教宗炟的合法权益，应依法认定该合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。鉴于案涉房屋现已过户至张晓东名下，尚未恢复至被告王伟力名下，教宗炟要求继续履行其与王伟力的房屋买卖合同条件尚未成就，本院对此不予处理。原告教宗炟可待条件成就后另行协商或诉讼解决。关于原告教宗炟主张的保全费及诉讼保全保险费，系以履行其与被告王伟力的房屋买卖合同为前提所保全支付的费用，但因该项诉求在本案中未予处理，故该项费用应由原告教宗炟自行负担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认被告王伟力与第三人张晓东于2019年11月18日签订的《石家庄市存量房买卖合同》（合同编号2019111815145315654）无效； 二、驳回原告教宗炟对诉讼保全保险费用的诉讼请求。 案件受理费130元减半收取计65元、保全费5000元，由原告教宗炟负担5025元，由被告王伟力负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  邢雪冰 二〇二〇年四月十三日 书记员  封世霞