河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0526民初636号原告：中国电信集团有限公司安阳分公司，住所地安阳市北关区盘庚街**安阳市日用化工厂院内****，主要负责人田乐飒，职务总经理。委托诉讼代理人：刘雪峰、巩瑞洁，河南兴亚律师事务所律师。被告：安阳市茗居置业有限责任公司，住所地，住所地滑县解放北路金城国际小区表人杜海顺，职务总经理。委托诉讼代理人：罗红军，河南创诚律师事务所律师。原告中国电信集团有限公司安阳分公司（以下简称电信安阳分公司）与被告安阳市茗居置业有限责任公司（以下简称安阳茗居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告电信安阳分公司的委托诉讼代理人刘雪峰、巩瑞洁，被告安阳茗居公司的委托诉讼代理人罗红军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告电信安阳分公司诉称：原被告于2017年10月19日签订《房屋买卖及土地使用权转让合同》，约定被告将位于滑县解放路东、工贸商城北、工人路南的房屋及土地使用权转让给原告，合同总价为760万元，合同约定支付方式为：1、原告签订合同后先行支付合同总价款的20%共计152万元给被告；2、在商品房买卖合同即本合同正式签订完毕并到房管部门备案完成相关手续后，原告支付70%；3、剩余款项在被告将房屋的所有权和土地使用权转移到原告名下并验收后支付。合同同时约定违约责任：1、本合同签订之日起5日内办理房产转移登记手续，超出90日没有取得房产证书，买受人退房的，按房价款千分之五承担违约金；2、本合同生效后，被告将该房屋出售给第三人，导致原告不能取得房产证的，被告应支付本合同价款的双倍违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了首期房款152万元，被告一直不按照合同约定进行备案，并拒绝办理房产过户手续，后被告将款项退还原告。经原告多次催促，被告一直不履行合同义务，无奈之下，原告于2019年11月8日向被告发出解除合同通知，要求解除该买卖合同，被告收到该通知后未给予答复，且对因被告的违约行为给原告导致的巨大损失的赔偿事宜，也不予回应。经原告了解，被告已经将房屋卖给第三人。现诉请1、判令解除双方签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》；2、判令被告赔偿原告违约金38000元；3、判令被告赔偿原告损失152万元。被告安阳茗居公司答辩称：原告的诉请无任何事实与法律依据，房屋买卖及土地使用权转让合同属实，但在履行合同过程中违约的是本案原告，被告在合同履行过程中不存在任何违约行为，另庭下核实原告方负责人一直向本案被告索贿未果，故导致本案的发生。经审理查明：2017年10月19日，被告安阳茗居公司为出卖人，原告电信安阳分公司为买受人，双方签订一份《房屋买卖及土地使用权转让合同》，约定被告将位于滑县解放路东、工贸商城北、工人路南的临街建筑一至五层，建筑面积共计1543.07平方米，土地面积641.80平方米转让给原告，合同总价为760万元，合同约定付款方式为：1、商品房买卖合同及房屋买卖及土地使用权转让合同正式签订完毕后，买受人支付总成交价的20%共计152万元给出卖人；2、商品房买卖合同即本合同正式签订完毕，并到房管部门备案完成相关手续后，买受人支付70%（累计至90%）给出卖人；3、在出卖人将房产的所有权和土地使用权转移到买受人名下后，双方组织人员验收后一次性支付尾款。合同第六条约定违约责任：（一）逾期交房责任：。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内按房价款千分之五向买受人支付违约金。；（二）再次出卖的违约责任：本合同生效后，出卖人将该房屋出售给第三人，导致买受人不能取得房产证的，被告应支付本合同价款的双倍违约金；（三）、逾期付款责任。合同第八条关于权属转移登记的约定。（二）买受人未能在合同签订之日起90日内取得房产证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内按房价款千分之五向买受人支付违约金，等等约定。2017年11月6日，原告电信安阳分公司转账被告152万元购房款，但被告未能到房产管理部门办理备案登记。2018年8月20日，被告安阳茗居公司通过银行转账将原告电信安阳分公司支付的152万元购房款退还原告公司账户。2019年11月7日，原告电信安阳分公司向被告安阳茗居公司邮寄关于中止电信安阳分公司房屋购置合同并要求赔偿违约金的书面通知，内容为“：一、根据双方于2017年签订了《房屋买卖及土地使用权转让合同》，合同金额760万元；合同中第八条第（二）项约定：买受人未能在合同签订之日90日内取得房产证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内按房价款千分之五向买受人支付违约金。合同签订后，电信安阳分公司多次与贵公司就房管局备案事宜进行沟通，并数次要求按照合同约定及时备案，但截至到目前，贵公司仍未能办理房管局备案，基于此情况，中国电信安阳分公司决定中止房屋购置合同，并退房，现予以正式通知。二、依据合同第八条第（二）项约定：买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内按房价款千分之五向买受人支付违约金。请贵公司在通知送达之日起30日内将违约金转入以下账户。”。经原告代理人到滑县房产管理中心查询，被告安阳茗居公司于2019年6月25日将案涉房产备案登记在案外人朱运平名下。以上事实有原告提供的《房屋买卖及土地使用权转让合同》、网上银行电子回单、书面通知、房产中心证明及被告提供的工商银行电子回单，原被告的部分庭审陈述为证，上述证据经质证认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。双方于2017年签订书面买卖合同，原告并支付被告购房款152万元，后被告未能办理房产备案登记，被告于2018年8月份也将购房款152万元退还原告公司，2019年6月份备案案外人名下，2019年11月原告电信安阳分公司向被告安阳茗居公司送达中止合同及支付违约金的书面通知，从原被告以上时间节点及实际情况，可以看出原被告双方的合同关系已经无法履行，且解除合同也是双方的真实意思，原告诉请解除原被告签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》，事实清楚，证据充分，本院予以支持；同时根据原被告合同约定及原告送达被告的书面通知显示，按照合同约定的总价款760万元及约定的违约金比例千分之五计算违约金，违约金为38000元，原告诉请被告支付违约金38000元，事实清楚，证据充分，本院予以支持；但原告关于152万元损失的请求，因原告向被告送达的书面通知明确显示，原告是自愿退还房屋，且该书面通知中也未向被告提及支付损失的请求，并按合同约定已经向被告主张违约金38000元，被告现将房产转让案外人，时间也是在退还原告支付的152万元购房款后，故原告关于损失的主张，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告中国电信集团有限公司安阳分公司与被告安阳市茗居置业有限责任公司2019年11月7日签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》；被告安阳市茗居置业有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告中国电信集团有限公司安阳分公司违约金人民币38000元。三、驳回原告中国电信集团有限公司安阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费9411元，由被告安阳市茗居置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  韩伟周二〇二〇年四月十日书记员  王晓孟