江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初12961号原告：苏建功，男，1991年4月3日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：程忠平，江苏瑞生律师事务所律师。被告：韩宁，女，1978年12月1日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：尹述杰，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：任海霞，女，1979年9月8日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：李红艳，江苏登元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴，江苏登元律师事务所律师。被告：王东洋，男，1989年1月2日出生，汉族，住江苏省灌云县。原告苏建功与被告韩宁、任海霞、王东洋房屋买卖合同、民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托书诉讼代理人程忠平、被告韩宁委托诉讼代理人尹述杰、被告任海霞委托诉讼代理人李红艳、张兴到庭参加诉讼,被告王东洋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除房地产买卖协议；2、被告韩宁返还购房定金15万元，费用31896元（鉴定费6046元、银行流水费用1750元、银行降利率费用7600元、借用3000元、律师费13500元），被告王东洋对上述债务承担连带责任，被告任海霞在100万元未出资范围内对上述债务承担连带责任；3、被告韩宁赔偿购房差价损失783300元，被告任海霞在100万元未出资范围内对上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告任海霞为昆山博瑞安房产服务有限公司（以下简称博瑞安公司）独资股东和法定代表人，被告王东洋为博瑞安公司员工，博瑞安公司于2019年1月10日注销。原告因购房于2017年1月9日找到博瑞安公司，被告王东洋接待原告，并称被告韩宁有一套住房委托博瑞安公司代为销售，原告了解后委托朋友支付定金1万元，后根据被告王东洋的要求陆续支付购房意向金14万元，被告王东洋以博瑞安公司名义开具15万元购房意向金的收据。2017年2月21日经与被告韩宁的代理人被告王东洋协商达成房地产买卖协议，被告王东洋在该协议上加盖博瑞安公司公章，由于被告韩宁不在现场，被告王东洋称需传真给被告韩宁确认签字，一周后被告王东洋将有被告韩宁签字的房地产买卖协议交给原告。协议约定被告韩宁将位于昆山开发区出售给原告，总价113万元，在已交给博瑞安公司意向金的基础上补足定金至15万元，同时意向金转化为定金；余款82.5万元贷款支付等约定。被告王东洋以履行协议为由向原告收取评估费、律师费等5笔费用共计31896元。2019年1月底被告王东洋将钥匙交付原告。因被告韩宁一直不与原告网签，不能取得房屋产权。另，博瑞安公司系被告任海霞个人独资公司，注册资金100万元，2019年1月10日该公司注销，注册资金分文未到位。被告韩宁辩称：我方没有与原告签订房地产买卖协议，也未授权他人与原告签署，也没有收到原告或博瑞安公司支付的任何购房款。2019年4月3日我方已经涉案房屋出售给他人，2019年5月办理相关手续。原告请求无事实依据，请求驳回对我方的诉请。被告任海霞辩称：根据合同相对性该协议是否解除与我方无关，不应承担连带清偿责任。我方对房地产买卖协议不知情，博瑞安公司从成立到注销从未对外签过居间合同，被告韩宁没有委托博瑞安公司代理销售其房屋，我方也没有见过原告和被告韩宁，即使协议上博瑞安公司公章是真实的，也是被告王东洋个人行为，被告任海霞在30年内缴清出资符合法律规定，不应承担连带清偿责任。我方有理由怀疑原告与被告王东洋恶意损害博瑞安公司利益，根据交易常识原告应将款项支付给被告韩宁或博瑞安公司，而原告支付给被告王东洋，在2018年5月-6月期间博瑞安公司已经进行注销程序，自签订房地产买卖协议至2018年5月期间，原告没有取得房屋所有权，但从未到博瑞安公司交涉过，还继续转款给被告王东洋，不得不怀疑双方存在恶意串通的可能。涉案房屋无法办理网签和过户，原告在签订协议时知道该风险，其无权主张房屋差价，即使主张也应向被告韩宁主张，不应向我方主张。被告王东洋未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告提供的房地产买卖协议复印件载明:买受方（原告、乙方）、居间方（丙方、博瑞安公司）、出卖方（被告韩宁、甲方）；一、乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向甲方支付意向金15万元。二、房地产基本情况，位于昆山市开发区，建筑面积151.36元，……。三、买卖条件，房价款113万元；乙方应在甲、乙双方签订本协议后当日内补足定金至15万元，签订昆山市房地产买卖合同同时乙方支付甲方部分首期房价款15.5万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款30.5万元整；签订买卖合同三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证交丙方保管，并由丙方代为办理抵押注销手续；甲方同意乙方通过向贷款银行申请82.5万元贷款的形式支付第二期房价款；……。四、丙方应在收到意向金后90个工作日内告知乙方业务处理情况；……；在此期间，如甲方无法接受协议第三条所述买卖条件，致使乙方与甲方无法达成交易，除甲、乙双方另行达成一致外，丙方在两个工作日内或乙方认可的两个工作日之外的某个时间，将意向金无息返还乙方。五、如甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方。……。七、甲方同意将本协议第二条所述房地产通过丙方，按本协议第三条的买卖条件或甲、乙另行达成的一致条件出卖给乙方。……。原告手中无上述协议原件，被告韩宁否认上述协议中的签字为其所签。原告称其分别于2017年1月9日通过他人转款1万元、2017年1月21日通过他人转款6万元、2017年1月22日转款3万元、2017年2月20日转款3万元（三笔1万）、2017年2月21日转款2万元（两笔1万，并称其中一笔为其妻子所转）给被告王东洋。博瑞安公司出具的收据载明：交款单位原告，金额15万元，收款事由承购世茂蝶湖湾花园15号楼1902室购房意向金。被告任海霞否认该收据上博瑞安公司公章的真实性，但未申请鉴定。原告分别于2018年5月23日转款6046元、2018年6月11日转款1750元、2018年6月24日转款7600元、2018年8月1日转款3000元、2018年9月18日转款13500元给被告王东洋。原告称3000元是被告王东洋向其借款。经原告申请，本院委托苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司对上述房产进行鉴定，2019年11月26日该公司出具估价报告书，评估上述房产总价191.33万元。鉴定费15410元由原告支付。被告任海霞认可被告王东洋原为博瑞安公司员工。另查明，博瑞安公司于2016年8月25日成立，企业类型有限责任公司（自然人独资），股东为被告任海霞，2019年1月10日该公司注销。被告任海霞称当时注销为简易注销登记，其出具全体投资人承诺书，承诺：本企业申请注销登记前，□未发生债权债务□已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用……；如过违法失信，则有全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。再查明，2019年5月24日上述房产登记至李勇、唐丽名下。上述事实有房地产买卖协议复印件、转款凭证、收据、估价报告书、发票等及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：关于原告主张解除房地产买卖协议的请求，因原告未提供房地产买卖协议原件，且被告韩宁否认其在房地产买卖协议上签字，从房地产买卖协议复印件的内容来看其属于要约，只有在被告韩宁签字确认后该买卖合同才成立，现原告未提供充分证据证明被告韩宁同意接受该要约，其应承担不利的法律后果，故本院对原告的该请求不予支持，原告所主张的其他对被告韩宁的请求也均不予支持。虽然被告任海霞否认收据上博瑞安公司公章的真实性，但其在本院限定的时间内未提交鉴定申请，应承担不利的法律后果，本院认定收据上所盖的为博瑞安公司公章。因150000元的收据载明“收款事由承购世茂蝶湖湾花园XX号楼XXXX室购房意向金”，在买卖合同未成立的情况下，该150000元购房意向金博瑞安公司应返还原告。被告任海霞在博瑞安公司注销时出具承诺书，故被告任海霞应对上述债务承担还款责任。被告王东洋直接收取上述款项，且其未提供充分证据证明上述款项已经交给被告韩宁或博瑞安公司，其亦应对上述债务承担连带偿还责任。博瑞安公司在未促成房地产买卖协议成立的情况下，未按房地产买卖协议第四条约定及时退还购房意向金，给原告造成损失，考虑本案的综合因素，本院酌定被告任海霞支付原告损失100000元。原告称31896元（鉴定费6046元、银行流水费用1750元、银行降利率费用7600元、借用3000元、律师费13500元）中的3000元为被告王东洋所借，故该3000元应有被告王东洋承担还款责任；其余款项28896元是直接转给被告王东洋，考虑上述转款与支付购房款项的时间间隔，该款应由被告王东洋支付为宜；故本院支持被告王东洋支付原告31896元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告任海霞于本判决生效之日起十日内支付原告苏建功150000元及损失100000元；二、被告王东洋对上述债务中150000元承担连带责任；三、被告王东洋于本判决生效之日起十日内支付原告苏建功31896元；四、驳回原告苏建功的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费14970元，保全费3020元，鉴定费15410元，公告费690元，共计34090元，由被告任海霞、王东洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号10×××76。审 判 长  张 伟人民陪审员  龚惠宝人民陪审员  李银龙二〇二〇年四月七日书 记 员  李志斌