重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初2445号原告：重庆桦橙商业运营管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区朝阳路**附**，统一社会信用代码91500107355696860Y。法定代表人：黎赵鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨鹏，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：重庆创驿建设投资有限公司，住所，住所地重庆市九龙坡区朝阳路****社会信用代码915001075979730662。法定代表人：刘云军，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵云，重庆法缘律师事务所律师。原告重庆桦橙商业运营管理有限公司与被告重庆创驿建设投资有限公司委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆桦橙商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人杨鹏，被告重庆创驿建设投资有限公司的委托诉讼代理人赵云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆桦橙商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付尚欠租金奖励费用1053144元；2.被告向原告支付物业管理费1150908元（从2017年7月1日起至2018年12月31日止六个季度，每季度191818元）；3.被告向原告返还履约保证金500000元；4.被告返还原告代为向承租户退还的保证金25000元（2017年7月1日起至2018年9月30日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月14日，重庆高新技术产业开发区土地储备中心（以下简称高新区土储中心）与重庆沛能管理有限公司（以下简称沛能公司）签订《六店子小区委托管理协议》（以下简称委托管理协议），约定沛能公司为高新区土储中心位于九龙坡区六店小区的商业用房、停车用房及幼儿园用房提供物管服务，服务期限从2015年5月11日起至2017年6月30日止。2016年9月12日，高新区土储中心、沛能公司及本案原、被告签订了《合同主体变更四方协议》（以下简称四方协议），约定对前述《委托管理协议》，被告替代高新区土储中心，原告替代沛能公司。嗣后，原告按照协议约定履行义务，并在2017年6月30日服务期限届满后继续按被告公司指示进行管理。2019年1月2日，被告要求收回场地，双方办理了移交手续，但被告尚欠原告租金奖励费用等合计200余万元，履约保证金500000元。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告重庆创驿建设投资有限公司辩称，原、被告之间并未实际签订委托合同，故原告诉请的租金奖励费用不应支付。对原告诉请的物业管理费，因原告实际只管理了部分物业，故被告应支付的物管费为512461.8元。另根据合同约定，若原告未向被告缴纳收取的租金，被告有权不向原告返还履约保证金500000元。对原告代为退还的保证金25000元，被告愿意支付。综上，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年5月14日，高新区土储中心（甲方）与沛能公司（乙方）签订了《委托管理协议》及附件，主要约定：1.标的物业位于九龙坡区六店小区，建筑面积共计25575.76平方米，其中商业用房10868.46平方米，停车用房13476.85平方米，幼儿园用房1230.45平方米；2.服务事项为门面招租、代收租金、物业管理等；3.委托管理期限自2015年5月11日起至2017年6月30日止。委托管理期满或协议终止后，乙方无条件退出管理并移交资料；4.甲方按2.5元/平方米向乙方支付物业管理费，甲方按季度向乙方支付管理费，每季度191818元，每季度第一个月的5日前支付本季度管理费；5.甲方委托乙方为该标的物中的空置部分招商和维护与租赁商户间关系，并给予相应奖励（略）；乙方代甲方收取的租金，保证金每月底向甲方缴纳一次，并做好登记台账，甲方据此开具收据或发票；6.本协议履约保证金500000元，签约后三日内，由乙方向甲方缴纳。如乙方在履约期间无违约行为，协议期满由甲方全额退还。如乙方有违约行为，甲方有权不退还乙方保证金；7.乙方独立承担管理过程中产生的水、电、气、物管费等。2016年9月12日，高新区土储中心、沛能公司及本案原、被告签订了《合同主体变更四方协议》，主要约定原告替代沛能公司，被告替代高新区土储中心，成为前述《委托管理协议》的合同当事人，原合同当事人在本协议生效前基于履行“既有合同”享有的权利义务由原、被告各自承担。上述协议签订后，原告开始对协议约定的六店小区进行物业管理至2019年1月2日。在原告管理期间，被告于2017年9月、11月两次向原告发送过安全隐患整改通知，要求原告对小区存在的安全隐患进行整改。2019年1月2日，双方办理了六店小区的移交。经原告确认，代被告收取租金2233448元，尚未交付被告。被告确认，原告在管理小区期间进行招租行为，如按《委托管理协议》约定的奖励标准，应对原告奖励1053144元。另查明，经原、被告庭审中确认，2016年1月28日，被告与案外人签订认购协议，出卖涉案小区门面（1栋附16号，65.67平方米；1栋19号，65.67平方米）。2016年4月25日，被告与案外人签订了认购协议，出卖涉案小区门面（10栋附7号，76.61平方米）。另被告与九龙坡区渝州路街道办事处（渝州路街道办）签订了《资产租赁合同》，约定将涉案小区1栋附22号车库（1455.16平方米）出租给渝州路街道办，租赁期限从2018年4月1日起至2023年3月31日止。2016年1月5日，高新区土储中心与沛能公司还签订了《六店小区车库租赁协议》，主要约定：高新区土储中心将涉案小区5、6栋部分车库（12021.79平方米）出租给沛能公司经营管理，租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日。租赁期间由沛能公司承担水、电、气、物业管理等相关费用。原、被告确认在合同约定的租赁期间是由原告承租5、6栋车库。双方还确认涉案小区幼儿园（1230.45平方米）不是由原告提供物业管理，涉及物管费55372.5元不应由原告收取。庭审中，原、被告双方确认原告管理1栋车库到2018年3月31日，2018年4月1日已将该车库交渝州路街道办管理。被告陈述，上述已出卖的三个门面涉及的物管费不应由被告承担，5、6栋车库的承租人为原告，按约应自行承担物管费。被告还自认原告代收的所有租金至迟应于2017年7月31日前支付完毕。原告陈述，被告并未告知已出卖三个门面的事实，原告对此不知情。且原告虽然是5、6栋车库的承租人，但依据《委托管理协议》对车库进行了管理，被告应支付物管费。另原告陈述至迟应于2017年9月18日应向被告付清代收的所有租金，被告应于2018年10月5日前付清所有物管费，所有奖励费应于2019年1月2日前付清，物管费、奖励费均不分段计算。本院认为，本案中，原、被告双方对欠付的物管费金额、是否应退还保证金等存在争议，对此，本院逐一进行评述。对原、被告之间《委托管理协议》效力的认定。涉案《委托管理协议》约定的管理期限从2015年5月11日起至2017年6月30日止。现被告称双方合同于2017年6月30日已经终止，原告之后实施管理行为时双方不存在委托合同关系。本院认为虽然合同约定的管理期限于2017年6月30日届满，但该期限届满后原告并未向被告移交资料并继续管理小区，而被告对此也未提出异议，在原告管理期间还发函要求对相关管理事项进行整改。从双方在管理期届满后继续维持管理关系的行为可以认定，原、被告均是以行为推定的方式作出了意思表示，即原《委托管理协议》继续有效，原、被告应继续按《委托管理协议》的约定享有权利、履行义务。被告确认依据《委托管理协议》约定的标准，原告应得租金奖励费1053144元。故对原告请求被告支付租金奖励费1053144元的诉讼请求，本院予以支持。另因被告认可退还原告已向承租人支付的保证金25000元，故对原告相应诉讼请求，本院予以支持。对被告欠付物管费金额的认定。《委托管理协议》约定物管费每平方2.5元，每季度物管费191818元。原告主张被告支付从2017年7月1日至2018年12月31日的物管费。该期间共六个季度，按每季度物管费金额计算共计1150908元。但依据庭审查明的事实，小区幼儿园（1230.45平方米）不是由原告进行管理，故相应的物管费55372.5元应予扣除。另小区5、6栋车库（12021.79平方米）从2017年7月1日至2017年12月30日期间是由原告租赁使用，双方已约定租赁期间的物管费用由原告承担，则原告主张的2017年7月1日至2017年12月30日共计六个月的物管费（2.5元/平方米×12021.79平方米×6个月=180326.85元）应予扣除。此外，第1栋（1455.06平方米）车库于2018年4月1日已移交渝州路街道办管理，则从此时起至2018年12月31日止共计9个月的物管费（2.5元/平方米×1455.06平方米×9个月=32738.85元）被告不应承担。对被告抗辩的已转让的三个门面，因被告未举证证明告知过原告不再继续管理，则原告依约继续管理产生的物管费应由被告承担。综上，扣除被告不应承担的上述三项费用后，对剩余物管费882469.8元，被告应予承担。对原告主张退还500000元保证金的认定。依据庭审查明的事实，即使按照原告自认的支付租金期限为2017年9月18日，则从此时起至被告应向原告支付所有物管费的期限2018年10月5日止，原告拖欠代被告收取的租金2233448元长达一年以上。即使用到期所有物管费882469.8元与所有租金相冲抵，对未冲抵部分140余万元租金，至被告2019年1月2日应向原告支付所有奖励费时止，原告拖欠又长达两个多月。结合原告拖欠被告租金的期间和金额，参照违约损害及资金占用的相关实际，即使按年利率18%计算，原告应向被告赔偿的违约损失也已达到500000元。《委托管理协议》约定履约保证金在原告无违约行为时退还，该保证金性质上为违约金。现原告未举证证明其违约造成损失的范围小于500000元，故被告主张不退还保证金符合法律规定。对原告请求被告返还保证金500000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告重庆创驿建设投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆桦橙商业运营管理有限公司租金奖励费用1053144元；被告重庆创驿建设投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆桦橙商业运营管理有限公司物管费（2017年7月1日起至2018年12月31日止）882469.8元；被告被告重庆创驿建设投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆桦橙商业运营管理有限公司代为退还的保证金25000元；驳回原告重庆桦橙商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为14316元，由原告重庆桦橙商业运营管理有限公司3094元，由被告重庆创驿建设投资有限公司负担11222元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王超二〇二〇年四月十八日书记员  秦晓