云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终369号上诉人（一审被告）：何志梅，女，汉族，1973年3月25日生，住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：张京，云南靖节律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈红，云南靖节律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：云南实力房地产开发经营集团有限公司,住所地昆明市西苑开发区凯苑******。法定代表人：彭宇兴，系公司执行董事。委托诉讼代理人：马配娟，泰和泰（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。一审被告：孙荣华，男，汉族，1967年11月24日生，住云南省昆明市嵩明县。上诉人何志梅与被上诉人云南实力房地产开发经营集团有限公司、一审被告孙荣华因商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人何志梅不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：被上诉人有合同解除权，但未通知上诉人及催告上诉人履行义务。被上诉人起诉前都未向银行承担担保责任。上诉人未收到银行的通知和催告。一审适用法律错误，判决违反法定程序。违反公平原则。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人云南实力房地产开发经营集团有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审被告孙荣华未到庭发表意见。云南实力房地产开发经营集团有限公司向一审法院提出诉讼请求:一、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋。二、判令被告向原告支付违约金15000元。三、判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元。上述款项共计：￥20000元。四、判令被告承担诉讼过程中实际产生的公告费、保全担保费。五、判令被告承担本案的诉讼费用（含案件受理费及保全费1270元）。一审法院经审理确认的本案事实:2013年8月16日原告实力公司（甲方）与被告何志梅、孙荣华（乙方）签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定：被告何志梅、孙荣华向原告购买昆明市呈贡新区吴家营片区中部实力心城二期地下车位A区C单元负二层车位138号，属钢混结构，该车位总价款为150000元。《商品房购销合同》第六条第三款约定：乙方须于2013年6月27日前向甲方支付首付款人民币50000元，余额100000元向银行按揭贷款。第八条规定：“乙方如未按本合同第六条的约定付款，按下列（一）方式处理，一、自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，乙方按下列（3）种约定承担违约责任。……。3、若乙方自本合同约定的应付款时限届满60天后仍未付清款项，视为乙方单方解除合同，甲方有权自行处置该物业，同时乙方须按总房款的10%支付违约金，甲方在扣除违约金后将乙方所剩房款以不计息的方式退还乙方。”第十三条第三款第2项规定：“甲方无过错的情况下，乙方单方提出解除合同的，乙方应按合同总金额10%向甲方支付违约金，乙方应在30日内与甲方办理解除合同的相关手续，同时甲方应在扣除违约金后以不计息的方式退还乙方所剩房款。合同解除后甲方有权自行处置该房屋。”《合同补充协议》第一条第5款规定：“在按揭贷款过程中若出现如下情况均视为乙方单方解除合同，应按主合同第十三条第三款执行：……；（2）乙方不按时支付银行规定的月付按揭款，导致甲方代乙方履行担保责任的。”该条第6款规定：“因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等。”合同签订后，被告何志梅向原告支付首付款50000元，另向中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行按揭贷款100000元用于支付本案车位，原告实力公司为保证人。在合同履行过程中，被告未按借款合同约定向中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行偿还贷款，中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行向原告主张承担保证还款责任，原告分三次替被告偿还了银行该车位及另案房屋涉及的剩余按揭贷款本息合计709038.16元。另查明，原告为此案支付保全费1270元、财产保全保险费600元、律师费5000元、公告费195元、诉讼费300元。一审法院认为，原告实力公司与被告何志梅签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，该合同及补充协议书合法有效。原、被告双方应当根据合同的约定，全面履行自己的义务。被告何志梅向原告实力公司购买案涉车位后，未按期向按揭贷款银行偿还房屋按揭贷款，致使原告实力公司代被告向按揭贷款银行偿还了剩余贷款本息。之后被告亦未按协议约定归还原告垫付的款项，根据双方签订的合同约定，被告在按揭贷款过程中若出现不按时支付银行规定的月付按揭款，导致原告实力公司代被告履行担保责任的视为被告单方解除合同，故原告实力公司与被告何志梅签订的商品房购销合同及合同补充协议因违反双方约定已经解除，同时鉴于原告系于2018年9月28日履行完毕代偿义务，故双方合同解除的时间一审法院确定为2018年9月28日，因此对原告提出的要求确认其与两被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议已解除的诉请，一审法院依法予以支持。关于原告要求被告立即配合其办理购房合同备案登记注销手续的诉请，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，原告有权要求被告恢复原状，在本案中，注销案涉房屋的购销合同备案登记手续亦是恢复原状的最主要方式，因此一审法院对原告的该诉请予以支持，但应给予对方合理的配合时间，一审法院酌情确定为10日。关于原告要求被告返还房屋的主张，因原告已当庭撤回，且不损害双方的合法权益，一审法院予以准许。对于原告主张被告支付违约金15000元的请求，根据双方在合同中的约定：“若乙方自本合同约定的应付款时限届满60天后仍未付清款项，视为乙方单方解除合同，甲方有权自行处置该物业，同时乙方须按总房款的10%支付违约金，甲方在扣除违约金后将乙方所剩房款以不计息的方式退还乙方。”原告据此主张被告支付总房款150000元的10％违约金即15000元的请求，一审法院依法予以支持。关于被告应否支付律师费、保全担保费、保全费、公告费、诉讼费的问题，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”原告按照合同约定支出的上述费用系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，故上述费用应由被告承担。被告孙荣华经一审法院公告传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，由此引起的不利诉讼后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告云南实力房地产开发经营集团有限公司与被告何志梅、孙荣华签订的《商品房购销合同》以及《合同补充协议》于原告代被告向贷款银行履行担保责任（即偿付贷款本息）之日（即2018年9月28日）起解除；二、被告何志梅、孙荣华在本判决生效十日内协助原告云南实力房地产开发经营集团有限公司办理《商品房购销合同》备案登记注销事宜；三、被告何志梅、孙荣华在本判决生效十日内共同向原告云南实力房地产开发经营集团有限公司支付保全费1270元、保全担保费600元、律师费5000元、违约金15000元，上述费用合计21870元；四、驳回原告云南实力房地产开发经营集团有限公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交三份新证据：1、离婚协议书；2、房屋购买意向书；3、中国银行个人存款证明，欲证实上诉人因离婚承受房贷及其他债务，还款能力有限。上诉人与直在筹措资金寻找房屋买主以偿还贷款。被上诉人质证认为上述证据真实性及关联性均不予认可。本院经审查认为，上述证据与本案争议的商品房销售合同关系无关联性，本院不予采信。本院经审理确认的事实与一审认定的事实一致，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的上诉主张是否成立？本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人未按期向银行偿还房屋按揭贷款，导致被上诉人向银行承担担保责任偿还其欠付的贷款本息，上诉人的行为已构成根本性违约，根据合同约定被上诉人享有单方解除权，故一审判决对涉案合同及补充协议已解除的认定正确，本院依法予以确认。故上诉人上诉要求继续履行合同的主张与客观事实不符且有违诚实信用原则，本院不予支持。基于涉案合同及补充协议因上诉人的违约行为导致解除，一审判决认定上诉人应协助办理注销登记并赔偿被上诉人实际损失及违约金系解除合同的法律后果，本院依法亦予以确认。至于上诉人已交纳的购房款的问题，因上诉人一审未对此提起反诉主张，双方对此若有争议上诉人可另行主张权利。综上，上诉人的上诉主张不能成立且有违诚实信用原则，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人何志梅承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  李 蕊审判员  白 昱二〇二〇年四月二十日书记员  王 欣