云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0702民初346号原告：丽江瑞泉物业管理有限公司。法定代表人：梁和平。住所：云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：寸砚、周云兴，云南云勇律师事务所律师。被告：江衍坤，女，1971年2月13日生，汉族，身份证住址：云南省丽江市华坪县。被告：黎自富，男，1969年1月7日生，汉族，身份证住址：云南省丽江市华坪县。委托代理人（特别授权）：赵青蓝，云南李寿刚律师事务所律师。被告：丽江金恒酒店有限公司。法定代表人：王海峰。住所：云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：陈楚楚，云南李寿刚律师事务所律师。原告丽江瑞泉物业管理有限公司诉被告江衍坤、丽江金恒酒店有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日受理，原告于2020年3月6日向本院申请追加黎自富为本案被告，本院依法追加被告黎自富后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》简易程序之规定，于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人及被告江衍坤、黎自富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令三被告连带支付原告物业管理费79634.7元（2015年1月1日至2019年9月30日）；2、判令三被告按照每天46.57元连带支付原告自2019年10月1日至判决之日止的物业管理费；3、判令三被告承担案件受理费。并提出如下事实与理由：自2012年1月1日起原告为丽江建福集团房地产开发公司开发的位于丽江市古城区”内的所有物业提供物业管理服务，按照原告与丽江建福集团房地产开发公司签订的《百味坊前期物业服务合同》的约定，该物业管理区域物业服务收费按包干制实施，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为每平方米1.17元／月，业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。按照该合同的约定，被告江衍坤、黎自富的百味坊商业区4号物业，房屋建筑面积为1194.2平方米，每月应交1397.1元的物业管理费，故2015年1月1日至2019年9月30日应交物业管理费79634.7元，被告丽江金恒酒店有限公司作为物业实际使用者与被告江衍坤、黎自富之间签订协议约定物业管理费由其承担，双方对物业管理费的交纳负有连带责任，但三被告一直拖欠物业管理费至今，原告多次催要，三被告都不支付，故原告诉至人民法院。被告江衍坤、黎自富答辩称：涉案的房屋已经租给丽江金恒酒店有限公司，房屋实际使用人是丽江金恒酒店有限公司，物业费应当由丽江金恒酒店有限公司承担。原告方没有提供相应的物业管理服务，被告不支付物业费是行使抗辩权。被告丽江金恒酒店有限公司答辩称：一、《前期物业合同》违反了行政法规《物业管理条例》的强制性规定，且存在双方恶意串通损害业主利益约定，应依法确认无效。二、原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，答辩人有权不缴纳物业服务费。其存在以下违约行为：1、不维护消防设施；2、原告未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；3、原告怠于履行合同义务，原告提供物业服务期间，绿化部分是答辩人自行实施，导致支出额外费用，应由原告代收代缴的垃圾处置费也是答辩人自行缴纳，疫情期间，原告未采取任何措施，未履行安全防范工作义务。原、被告近几年是否存在物业服务合同关系，有没有实际提供物业服务是存疑的。三、《百味坊前期物业服务合同》于2013年底已届满，期限届满后双方还有没有续签物业服务合同以及此后的物业服务标准、收费依据无法查明，且建设单位已无权代替业主选择物业服务企业和续签物业服务合同。四、答辩人作为房屋实际使用人，房屋系从业主处承租而来，同业主方亦签订了书面的《租赁合同》，租赁合同中就答辩人使用期间所产生的包括物业费在内的相关费用承担有约定。综上，请求人民法院依法驳回原告诉请。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：1、营业执照、法定代表人证明书、居民身份证、准予变更登记通知书，拟证明原告及其法定代表人、丽江建福集团房地产开发有限公司信息情况；2、《百味坊前期物业服务合同》七份，拟证明原告与丽江建福集团房地产开发公司签订了物业服务合同及合同约定内容，且原告按照合同约定提供物业服务的基本事实；3、“支付凭证”，拟证明吉祥百味坊部分业主已基本将物业管理费缴纳至2019年12月；4、消防设施视频资料三段，拟证明百味坊小区消防设施正常，丽江金恒酒店有限公司已使用727吨水以及消防设施的工作原理；5、金恒酒店绿化情况照片，拟证明金恒酒店私围共用的绿化面积，且称绿化为其经营需要，由其进行养护，但原告一直对共用保留绿化进行养护；6、吉祥百味坊内其他店铺情况照片，拟证明百味坊内营业场所消防无问题，已经营多年；7、《商品房购销合同》，拟证明被告购买了百味坊商业区房屋及该房屋建筑面积；8、支付款凭证，拟证明2012、2013、2014年的物业管理费已由丽江金恒酒店有限公司支付；9、通话录音及翻译、催收函，拟证明原告通过代理律师催收物业费、与被告协商物业费支付事宜，及张贴书面催收函的情况。对原告提交的上述证据，被告江衍坤、黎自富对第1组证据无异议；对第2组证据中第一份（2011-2013年）合同真实性无异议，合法性有异议，对第二至第七份合同三性均不认可；第3组证据的支付凭证三性均不认可；对第4组证据三性无异议；对第5组证据真实性、合法性认可，关联性不认可，由于原告没有尽到相应的物业服务，所以被告才自行养护；对第6组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对第7、8组证据三性无异议，对第9组证据通话录音三性无异议，对催收函三性不认可。被告丽江金恒酒店有限公司对原告提交第1组证据无异议，对第2组证据中的第一份合同（2011-2013年）真实性无异议，合法性有异议，对第二至第七份合同三性均有异议，认为合同内容侵犯了业主的合法权益，建设单位没有资格签订合同，且原告曾确认2014年至2017年没有签订书面的物业服务合同，现提交的2014年至2017年合同系原告方后补，合同中约定的物业服务内容与标准原告均未完成；对第3组证据三性不认可，为原告单方出具；对第4、5、6组证据三性不认可；对第7组证据三性无异议，商品房购销合同没有明确前期物业服务企业；对第8组证据三性无异议；对第9组证据通话录音三性无异议，但不认可通话时间，对催收函三性均不予认可。被告江衍坤、黎自富未向本院提交证据材料。被告丽江金恒酒店有限公司向本院提交了如下证据材料：1、企业信用信息公示报告，拟证明被告丽江金恒酒店有限公司的基本情况；2、商铺租赁合同，拟证明被告丽江金恒酒店有限公司承租了案涉商铺，并约定租赁期间房屋出租的一切税费由被告丽江金恒酒店有限公司承担；3、垃圾处置费发票及购买绿化用品发票，拟证明原告未尽物业服务义务，垃圾处置费由被告自行缴纳，小区绿化由被告自行实施，导致被告支出了额外的费用；4、视频资料，拟证明2014年至2018年间，被告酒店工作人员多次检查消防栓，消防栓均没有水，被告经营期间存在安全隐患。5、收款收据，拟证明因消防栓没有水，古城区公安消防大队对金恒酒店罚款5000元。对被告丽江金恒酒店有限公司提交的证据，原告对第1、2组证据三性无异议；对第3组证据三性无异议，但对证明内容不认可；对第4组证据三性均不认可，无法看出拍摄地点；对第5组证据三性无异议，对证明内容有异议，看不出罚款缘由。被告江衍坤、黎自富对被告丽江金恒酒店有限公司提交的证据均无异议。本院对本案证据作如下认定：对原告提交的证据，本院对第1、7、8组证据予以确认；对第2组证据，该七份合同均已提交原件且加盖有原告及案涉商业区开发商公章，二被告不认可第一份合同合法性，第二至七份合同真实性，但均未能提交证据证实其主张，故本院依法对该组证据予以确认；对第3、4、5、6、9组证据真实性予以采信，证明内容结合案件事实综合予以认定。对被告丽江金恒酒店有限公司提交的证据，本院对第1、2组证据予以确认；对第3、4、5组证据无法证明与本案争议事实的关联性，本院依法不予采信。根据庭审及本院认定的上述证据，本院确认以下法律事实：案外人丽江建福集团房地产开发有限公司系吉祥·百味坊商业区开发商。2011年6月1日，原告丽江瑞泉物业管理有限公司与原丽江建福房地产开发有限公司签订《百味坊前期物业服务合同》。2013年4月19日，丽江建福房地产开发有限公司变更工商登记为丽江建福集团房地产开发有限公司。2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日原告丽江瑞泉物业管理有限公司与丽江建福集团房地产开发有限公司分别续签了六份《百味坊前期物业服务合同》。上述合同约定：原告为丽江建福集团房地产开发有限公司开发的位于丽江市古城区商业区提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为每平方米1.17元／月；物业管理费按月缴纳等双方权利义务。2012年11月25日，被告江衍坤、黎自富将其所购买的吉祥·百味坊商业区4栋1-3层房屋租赁给被告丽江金恒酒店有限公司使用，双方约定在承租期间，房屋出租的一切税费由被告丽江金恒酒店有限公司承担。该案涉房屋建筑面积为1194.12平方米。另查明，被告丽江金恒酒店有限公司已缴纳2012年、2013年、2014年的物业管理费，百味坊商业区多名业主已向原告丽江瑞泉物业管理有限公司缴纳至2019年12月的物业管理费用。原、被告当庭确认百味坊商业区至今未成立业主大会及业主委员会。本院认为，关于七份《百味坊前期物业服务合同》的效力，经审查，本案中原告已提交加盖有原告及建设单位公章的合同原件，而案涉百味坊小区未成立业主大会及业主委员会，本院对由建设单位续签物业服务合同予以确认，三被告未能提交证据证明上述合同不具有真实性或存在合同无效情形，故本院确认上述合同效力。关于七份《百味坊前期物业服务合同》的履行，经查，本案中未存在建设单位或业主委员会另行聘请的其他物业服务企业替代原告进入该商业区提供物业服务，三被告在此履行期间也未提出相关异议，而物业服务企业系针对整个物业管理区域提供物业管理服务，被告未能提供证据有效证明原告履行合同存在重大瑕疵等，结合被告丽江金恒酒店有限公司已缴纳至2014年年底的物业管理费，作为同一商业区部分业主已缴纳至2019年12月的物业管理费的事实，本院确认2011年至今，原告在该区域内提供了物业服务。综上所述,原告丽江瑞泉物业管理有限公司与丽江建福集团房地产开发有限公司签订的七份《百味坊前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故原、被告双方应当按照合同约定，全面履行各自所承担的义务，在原告依约提供物业服务的情况下，三被告应当按照合同履行付费义务，现庭审查明，被告已缴纳至2014年年底物业管理费，故本院对原告要求二被告按合同约定每平方米1.17元/月支付物业费的主张依法予以支持，截至2019年9月30日，计算为79634.7元。针对三被告提出根据其双方约定，物业管理费用由被告丽江金恒酒店有限公司承担的主张，依照相关法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任，人民法院予以支持，故本院对原告诉请三被告连带支付原告物业管理费的主张依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江衍坤、黎自富、被告丽江金恒酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内连带支付原告丽江瑞泉物业管理有限公司截止2019年9月30日的物业管理费79634.7元；二、被告江衍坤、黎自富、被告丽江金恒酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内按每天46.57元标准连带支付原告丽江瑞泉物业管理有限公司自2019年10月1日起至判决之日止的物业管理费。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1791元，减半收取895.5元，由被告江衍坤、黎自富、丽江金恒酒店有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  李晓梅二〇二〇年四月二十九日书记员  陈 梅【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。