成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初4454号 原告（反诉被告）：李东翼，男，汉族，1992年10月16日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：赵阳，四川川蓉律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：程小容，女，汉族，1978年7月24日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张艺凡，四川运逵律师事务所律师，一般授权。 原告（反诉被告）李东翼与被告（反诉原告）程小容房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员张焱彬实行独任审判，分别于2019年9月3日、2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李东翼及其委托诉讼代理人赵阳，被告（反诉原告）程小容的委托诉讼代理人张艺凡到庭参加了两次庭审活动。被告（反诉原告）程小容到庭参加了第二次庭审活动。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年3月7日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还履约保证金45980元；3、判令被告向原告返还租金9962元。事实与理由：2018年3月7日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告承租被告所有的位于成都市成华区房屋，租赁期限为2018年3月18日至2023年5月17日，2018年3月18日至2019年5月17日期间（第一年）月租金为22990元，季度租金为68970元。合同签订后，原告依照合同约定按时支付了履约保证金、装修转让费、房屋租金等相关费用。2019年5月5日，原被告在未协商好解除或终止合同相关事宜的情况下，被告擅自更换了原告承租商铺的门锁，致使原告无法正常使用承租商铺，严重损害原告合法权益。原告遂诉至法院提出上述诉讼请求。 被告辩称：1、原告作为《房屋租赁合同》违约方，主张解除合同既无法律依据也不符合《房屋租赁合同》约定的解除条件；2、原告因自身原因经营不善，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，且原告至今未撤场，其主张退还履约保证金不符合《房屋租赁合同》的约定；3、《房屋租赁合同》签订后，原告支付租金至2019年5月17日，但至今未与被告办理退租手续，实际占有使用案涉房屋，被告不应当退还租金；4、原、被告双方发生争议的根本原因系原告违约，并非被告开锁，且被告开锁进门前，原告已经处于停业状态，开锁后由物业公司更换门锁，被告并未控制案涉房屋，案涉房屋仍由原告实际占有使用。请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付代缴物业费、水电费等相关费用共计6335.90元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告60日免租期租金损失45980元；3、判令反诉被告向反诉原告支付自2019年5月18日至2019年8月17日的房屋租赁费68970元；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约金13794元。事实与理由：反诉被告未按照合同约定交纳物业费、水电费等费用，在物业公司的要求下，反诉原告代反诉被告缴纳上述费用共计6335.90元。反诉原告与反诉被告签订合同时，基于反诉被告长达5年的租赁期限给予60日免租期优惠，现反诉被告经营不善，不交纳租金，构成根本违约，免租期基础灭失，应当向反诉原告赔偿该免租期租金损失。合同签订后，反诉被告支付租金至2019年5月17日，后未与反诉原告办理退租手续，持续实际占有使用案涉房屋，应当支付房屋租赁费。反诉被告逾期支付租金，应当按照合同约定支付应付年租金5%的违约金。 反诉被告辩称：1、因反诉原告于2019年5月5日擅自更换门锁，导致反诉被告不能正常使用案涉房屋，故2019年5月5日之后的物业费、水电费与反诉被告无关，且不应认定为逾期；2、60日免租期系双方确定的装修期间，按照合同约定免租期反诉原告不应当收取租金；3、反诉原告于2019年5月5日擅自更换门锁，导致租赁合同无法继续履行，且在此之后案涉房屋由反诉原告占有，反诉被告不应当支付租赁费用；4、本案是反诉原告违约，反诉被告不应当支付任何违约金。请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月7日，程小容（甲方、出租方）与李东翼（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条：房屋租赁位置甲方将位于成都市成华区，合同面积209平方米的房屋出租供乙方用于经营教育培训机构；第三条：租赁期限1、合同有效期自2018年3月18日起至2023年5月17日止，2020年5月18日后每年此商铺租金在原有租金基础上递增5%（其中装修期60天期间免租金但水电、物管等费用由乙方承担）；3、本合同签订同时，乙方须提交履约保证金人民币45980元（两个月租金），保证履行合同之各项约定，该保证金于乙方撤场完毕，恢复原有格局后，乙方对甲方在没有任何债务责任时甲方于10个工作日内无息归还，反之，则甲方有权不退还此履约保证金，若在合同期内因乙方原因提前解约，将保证金直接扣除并追究乙方剩余应支付的损失；4、若双方合约终止，乙方应于终止日后3天内撤场完成，并将房屋完整交付甲方，若乙方未在3天内完成撤场并交房，每逾期一日，须由甲方按原租金每日每平方米租金的3倍加收违约金，直至交房完成，乙方同意在甲方商铺内之所有商品及财产交甲方全权处理所得充抵尚未支付所有款项或违约金，乙方无任何异议；5、合同签订时，乙方一次性支付甲方前期装修转让费陆万元整；第四条：租金及各项代垫费用的计算和支付1、租金的计算：第一年自2018年3月18日起至2019年5月17日止，月租金22990元，季度租金68970元……；2、租金每3个月支付一次，双方签订本合同后2日内，乙方应付清第一次租金，以后支付时间为每次租金到期前的15日将租金以转账方式一次交付到甲方个人开立的银行账户；3、乙方未及时获得甲方同意而逾期支付租金超过一个月应承担应付年租金5%的违约金，超过两个月未交纳租金，则甲方有权单方面解除或者终止本合同，并按第三条第3点终止合同方法处理，同时可追究乙方的违约责任，乙方对此无抗辩权；4、在乙方经营范围内发生的水、电、气、清洁费、物管费、税费等各项费用，由乙方自行承担；第五条：租赁房屋的用途及甲、乙双方的权利与义务5、租赁期间，未经乙方书面同意，甲方不得提前收回租赁房屋，否则赔偿乙方在租赁期间所产生的一切相关费用；第八条：合同的变更、解除和终止、违约责任任何一方不得随意变更或解除，如需变更或解除，应由一方提前六十日向另一方提出，经双方协商一致且重新达成书面意见或解除合同，未达成新合同之前，原合同继续有效。 上述《房屋租赁合同》签订后，李东翼按照合同约定向程小容支付履约保证金45980元、前期装修转让费60000元、2018年3月18日至2019年5月17日租金275880元。 审理中，程小容举出其与李东翼的微信聊天记录，拟证明李东翼因经营不善提出不再续租，且拒绝与程小容办理交接手续，构成根本违约。微信聊天记录主要内容如下：2019年4月7日14:56李东翼“陈哥/程姐：您好！非常遗憾，因学校经营问题，下月房租到期日我实在没有能力继续履行房屋租赁合约，提前告知一下哥哥姐姐，方便您们提早打算。自身能力不足，当下资金欠亏巨大，若在房租到期日转让于他人，望陈哥程姐给弟弟一个稍作补偿的机会，谢谢哥哥姐姐了。”2019年4月8日10:00程小容回复“好的！我先到处挂起转让加出租，看看什么情况吧！”2019年4月24日22:24程小容“你这边搬完了没有？”2019年4月24日22:38李东翼回复“还在搬”，程小容“还要好久，这边中介要一把钥匙，我答应明天给他一把钥匙。”2019年4月24日23:02李东翼“中介看房，我会去开门。”2019年4月24日23:31程小容“你还要几天才搬得完”2019年4月25日00:26李东翼回复“在您们面前，二位既是我的房东，又是我的长辈。作为房东，能不能有一点合约法律精神，合同里明确规定我搬离的时间，请详看合同第三条内第4小条以及第五条内第5小条；作为长辈，能不能讲一点道理，转让费用及押金都还在您们手上，租期未到，我依然有房屋的使用权，并无妨碍您们转租之意，我也到处帮您们挂中介，也是提前告知了您们，也一直非常积极配合中介看房。现房内还有部分老师的私人财产和学员的私人物品及作品，等待他们前来认领。钥匙给了其他人，万一有丢失，我担不了这个责任。您们愿意负责吗？”2019年5月4日13:59程小容“小李你电话不接，房屋已到期，你也不出面交接，到底什么情况？明天早上再不出面和给我对接我只有报警处理。请理解！”2019年5月4日14:18李东翼回复“哪里就到期了，合同写起耍的吗，等你报警。” 审理中，程小容举出《巡警接处警（移交）登记表》，拟证明：2019年5月4日，程小容通过正规手段，在物业和警察的见证下进入案涉房屋。同时，程小容陈述，因当时给李东翼打电话不接、发信息不回，物业公司也联系不上李东翼，且物业公司通过监控发现李东翼在半夜偷偷搬东西，李东翼长期拖欠物业费，物业公司打电话通知程小容，程小容迫于无奈才通过报警请求警察帮助。案涉房屋门锁并不是程小容更换，而是物业公司更换的。 审理中，李东翼举出其与程小容的微信聊天记录，拟证明：程小容擅自更换门锁，导致李东翼不能正常经营，已构成违约。微信聊天记录主要内容如下：2019年5月6日李东翼“程姐，为什么在未通知我的情况下撬锁并换锁？”“况且我们的租约按合同5月17日才到，店铺里面还有我们的私人物品，现在我们进不去，如果物品有损失请你照价赔偿。”程小容随即回复“打电话不接，租期到期你也不续费，我这边有租客看房你不配合，我只有和物管配合一起进去并已报警。你如需要拿你私人物品请打中介电话，189××××6602”。 2019年7月16日，程小容代李东翼缴纳2019年3月至5月期间的物业管理费、电费、水费及相应违约金共计6335.9元。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：原、被告的身份信息；房屋信息查询记录；《房屋租赁合同》；银行流水；微信聊天记录；现场照片；缴费情况、出警记录；原、被告的陈述及庭审笔录等。 本院认为，李东翼与程小容签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。针对双方当事人的诉讼请求，本院根据本案事实和证据，分别作如下评判： 关于案涉《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。根据李东翼与程小容的微信聊天记录反映，2019年4月7日李东翼提出因自身经营问题，下月房租到期日无能力继续履行合同，提前告知程小容早作打算，程小容于2019年4月8日回复好的。由此可见，对于李东翼提出终止履行合同的请求，程小容表示同意，双方已经达成解除合同的合意，且事实上李东翼已经停止经营，合同已经解除。故对李东翼提出解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于案涉履约保证金是否应当退还的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，履约保证金由李东翼向程小容交纳，用于保证履行合约之各项约定。根据《房屋租赁合同》的约定，李东翼的租赁期限为五年，但李东翼仅交纳了一年的租金，即提前通知程小容不能继续履行合同，已经构成违约，该履约保证金依法不应当退还。故对李东翼主张程小容退还履约保证金45980元的诉讼请求，本院不予支持。 关于2019年5月5日至2019年5月17日期间的租金9962元是否应当退还的问题。根据程小容与李东翼的微信聊天记录反映，程小容在联系李东翼无果的情况下，于2019年5月4日，在派出所和物管公司的见证下开锁进入案涉商铺，属于自力救济，并无不当。李东翼在合同期限内因不能履行合同，提前要求解除合同，已构成违约，该违约行为将给程小容造成损失，故对李东翼主张退还2019年5月5日至5月17日期间的租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于程小容代缴物业费、水电费等费用的承担问题。2019年3月至5月期间，案涉房屋处于李东翼经营期间，按照房屋租赁合同约定，李东翼经营范围内发生的水、电、物业费等费用由李东翼承担，故程小容主张李东翼支付其代缴的物业费、水费、电费以及相应违约金共计6335.90元的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。 关于李东翼是否应当赔偿免租期的租金损失问题。根据《合同法》第113条第1款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，合同约定的租赁期限为5年，李东翼未履行租赁合同期限为4年，本院酌定按照未履行租赁期限与约定租赁期限的比例赔偿免租期租金损失，即36784元（4÷5×45980元）。故李东翼应当赔偿免租期的租金损失应当为36784元。 关于李东翼是否应当支付自2019年5月18日之后的房屋租赁费问题。根据2019年5月6日程小容对李东翼回复的微信聊天记录“打电话不接，租期到期你也不续费，我这边有租客看房你不配合，我只有和物管配合一起进去并已报警。你如需要拿你私人物品请打中介电话，189××××6602”。由此可见，2019年5月6日之后，程小容已实际控制案涉房屋，其可以通过再行出租以及时止损，且程小容的预期损失已经通过前述扣除履约保证金、赔偿免租期损失等予以弥补，故对程小容主张的2019年5月18日之后的房屋租赁费损失，本院不予支持。 关于李东翼是否应当支付违约金的问题。根据前文分析，李东翼在合同履行期内，提前要求解除合同，已构成违约，依法应当承担违约责任。对于提前解除合同的违约责任，已经通过扣除履约保证金进行承担。在提前解除合同的前提下，已不存在逾期支付租金的问题，故对程小容主张李东翼支付逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除李东翼与程小容于2018年3月7日签订的《房屋租赁合同》； 二、李东翼于本判决生效之日起十日内向程小容支付代缴物业费、水电费等费用共计6335.90元； 三、李东翼于本判决生效之日起十日内向程小容支付免租期租金损失36784元； 四、驳回李东翼的其他本诉请求； 五、驳回程小容的其他反诉请求。 本诉案件受理费1199元，减半收取599.5元，由李东翼负担；反诉案件受理费3001元，减半收取1500.5元，由李东翼负担500.5元，由程小容负担1000元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张焱彬 二〇二〇年四月二十六日 书记员  王 玲