江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初7206号 原告：郑庆文，男，1955年5月7日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告：周黎明，女，1955年4月26日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：郑庆文，男，1955年5月7日生，汉族，住徐州市泉山区,与周黎明系夫妻关系。 被告：田树洲，男，1963年11月24日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：张玉珍，女，1965年8月10日生，汉族，住徐州市泉山区。 二被告共同委托诉讼代理人：王强，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。 被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路**。 法定代表人：王广备，该公司总经理。 第三人：徐州市泉山区人民政府，住，住所地徐州市泉山区解放南路延长段**/div> 法定代表人：李勇，区长。 委托诉讼代理人：崔平，泉山区司法局公职律师。 原告郑庆文、周黎明与被告田树洲、张玉珍、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）、第三人徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）执行异议之诉一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑庆文暨原告周黎明的委托诉讼代理人，被告田树洲、张玉珍的共同委托诉讼代理人王强，第三人泉山区政府的委托诉讼代理人崔平到庭参加诉讼。被告同力创展公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郑庆文、周黎明向本院提出诉讼请求：原告对涉案位于徐州市房产享有所有权；撤销对该房产的强制执行措施；诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告同力创展公司在2012年9月30日签订商品房买卖合同，约定原告以858020元购买涉案房屋，原告支付了全部的房款，被告开具了发票（收据）。该合同为网签合同，并通过了网上备案，在签订合同后，因该公司涉及刑事案件被公安机关调查。涉案房屋仅完成主体施工即陷入停滞，未能按照合同交付房屋，原告也无法实际占有、使用。原告认为，原告系基于该项目已取得预售许可证，符合对外销售的法定要求的前提下与被告同力创展公司签订的商品房买卖合同，并支付了所有房款，办理了网签合同备案手续，且涉案房屋是原告唯一住房，对未能按照约定交付和完成产权登记或预登记并无任何过错，同时结合最高人民法院与国土资源部、建设部共同颁布的有关规定，涉案房屋不应视为出卖人名下财产，不能采取执行措施。同时，根据最高法院有关司法解释，建设工程施工人的优先权不能对抗买受人，即明确了作为商品房合同的买受人实际享有的优先权。涉案房屋虽然登记在同力创展公司名下，但实际上同力创展公司仅完成了涉案房屋建设的一部分，其余均系第三人投资建设，即第三人系涉案房屋的实际施工人。第三人享有对涉案房屋债权的优先权。为查明案件事实，根据法律规定，将泉山区人民政府作为本案第三人。综上所述，根据本案事实，依据法律法规的规定，原告认为应当享有涉案房屋的优先权（含物权、债权），该优先权可以排除人民法院的强制执行措施，故特向贵院提起执行异议之诉，要求撤销对涉案房屋的强制执行措施。 被告田树洲、张玉珍辩称，原告要求对涉案房屋享有优先权及撤销对涉案房屋强制执行无事实和法律依据。请法院驳回原告诉讼请求。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，即被查封的房产仍归被执行人同力公司所有，也不改变被答辩人作为买受人仅享有请求被执行人交付房产之债权的客观事实，其基于商品房买卖合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。法院认定被答辩人对涉案房屋所主张的权利无法阻却案件的执行并无不当。综上，答辩人认为，被答辩人的执行异议之诉的诉请无事实和法律依据，依法不能成立。恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求，继续强制执行。 被告同力创展公司未答辩。 第三人泉山区政府述称：原告的诉讼请求有事实和法律依据，请求法庭查明事实、依法裁判。 本院经审理查明，田树洲、张玉珍与同力创展公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月27日作出(2016)苏0303民初1059号民事判决书，判令同力创展公司偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元及相应利息。该判决发生法律效力后，根据田树洲、张玉珍的申请，本院立案执行，于2018年4月23日查封了预售单位为同力创展公司的位于徐州市房屋。郑庆文、周黎明就涉案房屋查封向本院提出书面异议，2018年11月30日，本院作出（2018）苏0303执异195号执行裁定书，驳回郑庆文、周黎明的异议请求。 另查明，2012年9月30日，出卖人徐州市同力创展房地产开发有限公司与买受人（郑庆文、周黎明）签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人购买的商品房为橙黄时代·山水丽庭的第10幢2单元302号房。该商品房建筑面积共111平方米，其中套内建筑面积90.64平方米。该商品房单价为人民币每平方米7729.91元，总金额为人民币858020元。签订合同时付房款730000元，余款在2012年10月15日之前付清。出卖人应当在2014年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房已竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了违约责任、产权登记等事项。2015年10月30日，被告徐州市同力创展房地产有限公司为原告开具了金额为858020元的购房款发票。涉案房屋于2012年9月30日进行了商品房预（销售）合同网上备案登记。 现涉案房屋未交付，亦未办理受让物权预告登记。2018年11月30日本院作出的（2018）苏0303执异195号执行裁定书载明：2018年4月23日，本院在执行张玉珍、田树洲与徐州市力创展房地产有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了涉案房屋（橙黄时代·山水丽庭10号楼2单元302室）。查封涉案房屋时，周黎明名下另有一套坐落于徐州市泉山区住宅，2018年8月16日，周黎明将该房过户给其子郑勍。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也明确了关于消费者生存权的判断依据。本案中，结合郑庆文、周黎明名下在涉案房屋查封时另有用于居住的房屋，不宜认定原告符合上述优先权规定情形。原告以此主张停止执行，本院不予支持。 另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，结合涉案房屋在查封前没有交付等因素，郑庆文、周黎明所提异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。关于原告主张的其他情形排除执行问题。原告主张同力创展公司仅完成了涉案房屋建设的一部分，其余均系第三人投资建设。本院认为原告该主张内容与其自身权利能否排除执行的问题系依据不同的法律关系，本案第三人亦未单独主张权利，故对于原告该项主张，本院不予理涉。 综上，经本院审判委员会研究决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 驳回郑庆文、周黎明的诉讼请求。 案件受理费12380元，由原告郑庆文、周黎明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  董 莉 人民陪审员  许庆云 人民陪审员  祁 静 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  耿海涛