江西省上饶市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣11民再6号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：汪世隆，男，1973年2月25日出生，汉族，私营业主，住江西省婺源县。委托诉讼代理人：郑一文，江西岑阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪远勇，江西学林律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：余毅斌，男，1963年10月5日出生，汉族，经商，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：朱政，江西瀛赣律师事务所律师。一审被告、二审上诉人：余秋露，男，1968年7月21日出生，汉族，私营业主，住江西省婺源县。再审申请人汪世隆因与被申请人余毅斌及一审被告、二审上诉人余秋露建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服本院（2019）赣11民终398号民事判决，向江西省高级人民法院申请再审。江西省高级人民法院于2019年11月29日作出（2019）赣民申1084号民事裁定，指令本院再审本院。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人汪世隆及其委托诉讼代理人郑一文、汪远勇，被申请人余毅斌及其委托诉讼代理人朱政到庭参加诉讼。一审被告、二审上诉人余秋露经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪世隆申请再审称：（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、二审认定“房屋第一层为店面和经络养生馆，第二层为客栈”缺乏证据证明，事实上该幢房屋的第一层为店面，第二层为经络养生馆；2、二审认定3#地块上先于涉案房屋所建房屋部分办理了产权证的事实错误。（二）二审判决超出诉讼请求。余毅斌在一审起诉时要求汪世隆交付房屋的一、二层，并未要求交付第一层（店面和经络养生馆）、第二层（客栈）。（三）二审判决适用法律错误。二审认定双方签订的合作协议约定提供土地使用权的余毅斌不承担经营风险，只收取固定利益，适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条认定合作协议为土地使用权转让合同，存在错误。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，双方合作开发的项目没有经有批准权的人民政府主管部门批准，余毅斌提供的合作开发的土地也没有取得建设工程规划许可证，应驳回余毅斌的起诉。被申请人余毅斌答辩称：婺源县建筑设计院针对案涉地块在2005年就出具了规划设计图纸，证明房屋第一层的层高为5.5米，其他楼层的层高均为3.1米。被申请人在一、二审已提交了建设用地许可证和建设规划许可证。案涉房屋第一层被汪世隆私自隔成了两层，如今房屋的一、二层就是余毅斌起诉中所指的第一层，二审判决没有超出余毅斌的诉讼请求。二审认定合作协议为土地使用权转让合同正确，本案不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定的合作房地产开发合同。再审申请人汪世隆只提供资金建设房屋，土地使用权是被申请人的，本案应是房屋买卖合同纠纷，买卖的是二层以上的部分，图纸上一、二层的手续是合法的，三楼以上违章部分应由汪世隆自己承担。二审对余毅斌主张的租金没有判决，要求再审予以纠正。综上，二审认定事实清楚，适用法律正确，未超出一审诉讼请求，汪世隆的再审申请事由不能成立，请求予以驳回。一审被告、二审上诉人余秋露未答辩。余毅斌向一审法院起诉请求：1、判决汪世隆、余秋露向余毅斌交付位于婺源县不动产权证号为赣（2016）婺源县不动产权第××号的土地上合作建成的房屋第一层、第二层；2、判决汪世隆、余秋露向余毅斌赔偿自2016年3月起每月2万元的租金损失直至汪世隆、余秋露将房屋交付给余毅斌之日止；3本案诉讼费由汪世隆、余秋露承担。一审法院查明事实：2014年7月2日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订合作协议，协议约定：“一、合作建房地址位于婺源县，房产证号为婺国用（2006）第7**，目前建房土地面积约190ｍ2（具体面积以实际测绘为准）。二、1、甲方提供该合作建房的土地。2、乙方承担建房的资金。3、房屋产权分配：合作建房的房屋建成后，该房屋的一、二两层归甲方所有，三层及三层以上建筑物归乙方所有。三、1、建房施工过程中的各项费用（包括建筑过程中的材料、人工等费用）由乙方承担。2、甲乙双方共同办理房屋产权证件，房屋建成后，属于甲方所有的一、二两层的房屋办理产权证件的费用由甲方承担，属于乙方所有的三层及三层以上的房屋办理产权证件的费用由乙方承担。3、建房施工过程中的一切纠纷由乙方负责处理并承担相应责任。4、若乙方建房违反规划，一切责任由乙方承担；四、为便于合作建房施工，甲方以委托代理名义委托乙方进行施工，但不影响本合作合同效力。五、乙方之间内部事情由乙方另行处理，与甲方无关。”随后被告开始施工建造。2014年11月15日，婺源县城乡规划局向原告下发责令停止违法（章）行为通知书，认为原告在婺源县紫阳镇二环路过境线3号地未按规划审批条件建设房屋，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，责令原告停止违法（章）建设的行为，通知书由汪世隆代收。2014年11月25日、2015年2月5日，汪世隆向婺源县城乡管理局分别交纳了12万元、1.2万元保证金。诉争房屋于2015年3月完成建设。2018年11月27日，经实地查看测量，装潢后，一层净空高度2.88米，为店面；二层净空高度2.45米，为经络养生馆，其后上方有六个杂物间与三、四、五层的六套宿舍配套；三层为客栈；四、五层为宿舍；六层（半层）以上为被告汪世隆自用住房，故涉案房屋应为五层半结构。一审法院另查明，2016年6月6日，汪世隆将诉争房屋的店面六间(两层)出租给毕琴娟，租期四年，租金每年15万元。婺源县紫阳镇二环路（不动产单元号361130029003GB00220W00000000）的国有建设用地使用权人为余毅斌，权利性质为出让，面积为416.92平方米。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，原告与两被告签订的合作协议，因合同约定提供土地使用权的原告不承担经营风险，只收取固定利益，故该协议应当认定为土地使用权转让合同。作为转让方的原告已合法取得了出让土地的使用权，在签订协议时各方当事人的意思表示真实，且未违反法律规定，故该协议合法有效，受法律保护。案涉房屋属违法建筑，在交纳了13.2万元保证金后得以建成，但一直未补办有关手续。人民法院不能通过民事审判变相为违法建筑确权，但当事人诉请合同相对方履行合同义务应属人民法院审理民事案件的范畴。双方约定，一方仅出地、一方出资并负责建造房屋，且约定了对建成房屋的分配方案。被告为出资并负责建造的一方，有义务将已于2015年3月完成建设的房屋的一、二两层及时交付（转移占有）原告。原、被告双方对案涉房屋具体如何建造并未进行详细约定，只是简单的约定建成后一、二两层归原告，至于层高多少、每层建筑面积多少，布局结构如何均未约定。根据已建成房屋一、二层的高度，参考ＧＢ50096-1999国家质量技术监督局、建设部联合发布住宅设计规范中“净高超过2.10ｍ的空间全部计入使用面积”、“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4０ｍ”的标准，本院认为原告主张的店面层、经络养生馆层合起来算第一层，没有事实依据。本院认定店面层为第一层，经络养生馆层为第二层（含第一层通往第二层的楼梯间，不含其后上方的六个杂物间）。案涉房屋属未按规划审批条件建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，若出租违法建筑，租赁合同无效而不受法律保护，故原告对可接收交付（转移占有）的违法建筑主张租金损失没有法律依据。综上，一审法院对原告要求被告交付房屋的请求，本院予以支持；对原告要求被告赔偿租金损失的请求，本院不予以支持。一审法院判决：一、被告汪世隆、余秋露于本判决发生法律效力后十日内向原告余毅斌交付（转移占有）位于婺源县不动产权证号为赣（2016）婺源县不动产权**的土地上合作建成的房屋的第**、第**；二、驳回原告余毅斌的其他诉讼请求。余毅斌不服一审判决，上诉请求：1、撤销江西省婺源县人民法院（2018）赣1130民初1119号民事判决；2、改判汪世隆、余秋露将位于婺源县上的房屋第一层（店面和经络养生馆）、第二层（客栈）交付（转移占有）给余毅斌；3、改判汪世隆、余秋露赔偿余毅斌自2016年3月起至房屋交付之日止的租金（房屋占有使用费）按每月2万元计算；4、一、二审诉讼费由汪世隆、余秋露承担。汪世隆、余秋露不服一审判决，上诉请求：1、撤销江西省婺源县人民法院（2018）赣1130民初1119号民事判决，驳回余毅斌的起诉或判决汪世隆、余秋露与余毅斌签订的合作协议无效；2、一、二审诉讼费由余毅斌承担。本院二审查明的事实与一审相同。二审庭审中，上诉人汪世隆表示，涉案房屋所建面积超过了上诉人余毅斌所提供的建设用地的面积，上诉人余毅斌对此未回应。另外，上诉人余毅斌当庭同意可以放弃对杂物间的主张。本院二审认为，本案争议焦点：1、一审适用法律是否正确；2、余毅斌的上诉是否超过了一审诉请的范围；3、一审判决认定的涉案房屋的一、二层是否为一楼店面分割所致，实为一层；4、余毅斌要求汪世隆、余秋露支付从自2016年3月至交付房屋之日止的租金（房屋占用费），按每月2万元计算的请求是否有法律依据。关于一审判决适用法律是否正确的问题。涉案地块为上诉人余毅斌通过合法拍卖程序所得，其与上诉人汪世隆、余秋露约定合作建房第一、二层归余毅斌，三层及以上归汪世隆和余秋露。协议未约定上诉人余毅斌的风险责任，只约定其收取涉案房屋一二层的固定利益，因此，一审判决的定性及适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条并无不当，上诉人汪世隆、余秋露的该点上诉理由不能成立。关于余毅斌的上诉是否超过了一审诉请范围的问题。上诉人余毅斌一审的诉请为要求汪世隆、余秋露交付涉案房屋的一、二层以及赔偿租金等。在《民事诉状》的事实和理由中，余毅斌陈述“被告在原告的土地上建成五层的房屋”，现一审查明涉案房屋为六层，但六层只盖了一半因此整个房屋实为五层半结构，由此可见共为六层的房屋在上诉人余毅斌看来只是五层，因此其在一审所称的一层其实包含了一楼店面和二楼养生馆。因此，余毅斌的上诉请求并未超出一审诉请的范围。关于一审判决认定的涉案房屋的一、二层是否为一楼店面分割所致实为一层的问题。经现场实测，同处3#地块上的房屋一楼店面的层高均为5.4米左右，与涉案房屋并列且相邻的2#地块上房屋一楼店面层高也为5.4米。依据上诉人余毅斌提供的婺源县建设局用于拍卖3#地块的《过境线1#-3#拍卖地红线图》和《过境线1#-3#拍卖地临街立面图》等公示资料，1#2#3#地块在同一平面上，每一楼层的高度大体相同，图纸标明了各地块建房的楼层数。3#地块上先于涉案房屋所建房屋部分办理了产权证的事实，证明按照规划设计图建造的房屋符合法律的规定可办理相关的房屋产权证，这也证实了上诉人余毅斌提交给一、二审法院的规划设计图系经规划部门审批的3#地块设计图。该规划图在同一图纸上对1#2#3#地块上所建房屋的层数均有规定。余毅斌和汪世隆、余秋露在签订《合作协议》时，当时1#2#地块上的房屋已建成，与涉案房屋几乎无缝对接的3#地块上的另一半房屋也已完工，相邻的房屋一楼店面层高均在5.4米上下，结合现场对相邻及周边一楼层高的丈量情况，本院认为，公民的一切活动不能游弋于法律之外，公示的规划设计图具有法律效力。依据《合作协议》第四条“若乙方建房违反规划，一切责任由乙方承担”，表明汪世隆和余秋露在签订协议时明知建房的土地存在规划，且周边房屋状况也表明余毅斌是否向对方提供了规划图不影响双方对一楼层高的认知，双方在合作时的意思表示为汪世隆和余秋露在房屋建成后应交付余毅斌层高为5.4米左右的店面及二层的房屋。现涉案房屋一层店面净空高度为2.88米、二层净空高为2.45米，一二层总高度为5.35米，应认定为汪世隆和余秋露将本应5.4米左右的一楼店面用水泥现浇的方式分割成了两层。因此，上诉人余毅斌的该上诉主张成立，本院予以支持。关于余毅斌要求汪世隆、余秋露支付自2016年3月至交付房屋之日止的租金（房屋占用费）的请求能否得到支持的问题。一审判决对此问题表明的观点，本院予以赞同，在此不再赘述。另外，《合作协议》的相对人系余毅斌和汪世隆、余秋露，余毅斌依协议主张汪世隆和余秋露交付房屋与上诉人汪世隆与余秋露的合伙关系是否解除并无关联性。若汪世隆与余秋露因合伙事宜产生纠纷，可在另一法律关系中进行处置。综上，一审判决认定的事实部分错误，但适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院二审判决：一、维持江西省婺源县人民法院（2018）赣1130民初1119号民事判决的第二项；二、变更江西省婺源县人民法院（2018）赣1130民初1119号民事判决的第一项为：上诉人汪世隆、余秋露于判决生效后十日内向上诉人余毅斌交付位于婺源县不动产权证号为赣（2016）婺源县不动产权0009634号的土地上合作建成的房屋第一层（现为一楼2.88米高的店面和二楼2.45米高的经络养生馆）、第二层（现为客栈）；二、驳回上诉人汪世隆、余秋露的上诉请求。一、二审案件受理费各24400元，分别由上诉人余毅斌负担2000元，由上诉人汪世隆、余秋露负担22400元。再审期间，再审申请人汪世隆向本院提交了以下三组证据：1、《行政处罚决定书》一份，拟证明涉案房屋存在未经规划部门审批建设房屋，被责令改正上述违法行为的事实，被申请人余毅斌要求分割涉案房屋的诉请不符合法律规定；2、《查询记录》一份，拟证明余毅斌涉案国有土地使用权上所建设的房屋均没有办理产权证，上饶市中级人民法院（2019）赣11民终398号民事判决书认定办理产权的事实错误；3、（2017）赣1130民初49号民事判决书一份，拟证明（2019）赣11民终398号民事判决超出了余毅斌的诉讼请求范围。对再审申请人汪世隆提交的三组证据，被申请人余毅斌对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为超出规划是因为汪世隆没有按照规划施工造成的，本案双方争议的房屋没有办理产权证，一审庭审笔录汪世隆承认该房屋为五层，5.4米是一层的高度，自行隔出来的不能认定为两层。本院再审认为，2014年11月25日，婺源县城乡规划局向被申请人余毅斌下发责令停止违法（章）行为通知书，认定涉案房屋未按规划审批条件建设，并责令停止建设。2019年1月16日，婺源县城乡规划局作出婺规罚决字[2019]第（163）号行政处罚决定书，认定涉案房屋未经规划部门审批建设，作出责令限期改正并处罚款97,889元的行政处罚。因涉案房屋至今未取得合法手续，对该类房屋的处理，属于国家有关行政机关的职权范围。本案当事人的诉讼目的是要求为其分配涉案房屋利益并处理由此引发的矛盾，鉴于将来该房屋的法律状态仍不能确定，故目前由法院处理涉案矛盾缺乏法律依据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零八条之规定，裁定如下：一、撤销本院（2019）赣11民终398号民事判决及江西省婺源县人民法院（2018）赣1130民初1119号民事判决。二、驳回余毅斌的起诉。一审案件受理费24,400元，退还余毅斌；二审案件受理费，余毅斌预交的24,400元，退还余毅斌，汪世隆、余秋露预交的24,400元，退还汪世隆、余秋露。本裁定为终审裁定。审判长 钟 凌审判员 周江萍审判员 蔡 霞二〇二〇年四月二十一日书记员 宋佳忆