河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初72号原告：潘良月，女，1940年6月15日出生，汉族，小学文化程度，河南省永城市人，无业，住河南省洛阳市涧**。委托代理人：李风林，河南一得律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：陈贤炜，男，1938年6月14日出生，汉族，大专文化程度，浙江宁波市人，洛阳耐火材料集团有限公司退休职工，住河南省洛阳市涧**。被告：吕绿云，女，1938年6月14日出生，汉族，大专文化程度，浙江省新昌县人，洛阳耐火材料集团有限公司退休职工，住河南省洛阳市涧**。被告：蒋晨，男，1988年5月12日出生，汉族，本科文化程度，户籍所在地广东省深圳，无业，住河南省洛阳市涧**西苑路****街坊****，公民身份号码：410305198805124010。被告陈贤炜、吕绿云、蒋晨共同委托代理人：邓进才，洛阳市涧西区景明法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：洛阳爱巢房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市老城区高明街**院****。法定代表人：白森科，职务：总经理。原告潘良月诉被告陈贤炜、吕绿云、蒋晨、洛阳爱巢房地产经纪有限公司为物权保护纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告潘良月的委托代理人李风林，被告蒋晨，被告陈贤炜、吕绿云、蒋晨的委托代理人邓进才到庭参加了诉讼，被告洛阳爱巢房地产经纪有限公司经本院依法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘良月向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即停止对原告所有涧西区西苑路1号西46号街坊9幢1-201号房屋占有并使用的侵权行为，立即腾空并搬离上述房屋；2、请求判令被告向原告赔偿侵权期间造成的租金损失9000元（租金损失暂计算至2019年12月5日，实际应自2019年6月5日起按照月租金1500元计算至实际腾空并搬离上述房屋之日止）；3、请求判令被告洛阳爱巢房地产经纪有限公司协助上述被告腾空房屋并连带赔偿上述损失；4、本案全部诉讼费用、律师代理费、送达费等全部因诉讼产生的费用及损失由被告承担。原告潘良月诉称，原告潘良月与于彩玲系母女关系，被告陈贤炜和吕绿云分别为被告蒋晨外公、外婆。2009年5月，原告通过洛阳朝房地产经纪有限公司居间介绍欲购买奖惩名下位于洛阳市××西区××路××街坊××号房屋，经多次磋商，2019年5月19日原告之女于彩玲与被告蒋晨及被告洛阳爱巢房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同，约定被告蒋晨将其名下位于洛阳市××西区××路××街坊××号房屋房产证号00×**7号出售给于彩玲，潘良月之后，原告积极按三方约定支付购房款等，履行合同全部义务。被告蒋晨于2009年6月5日按约定将上述房屋过户登记至潘良月名下，潘良月领取了房产证，但到合同约定的交房时间过户之后两个月内，被告陈贤炜和吕绿云及蒋晨、蒋晨的外公、外婆以各种理由推脱，拒不腾房。经被告中介公司多次居间磋商，均无果。被告占有使用原告房屋的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失。根据双方合同约定，涉案合同备注特别约定甲方（被告）承诺过户之日起两个月内交房，甲方支付乙方两个月房租3000元，因此被告的损失按约1500元计算，为此特诉至贵院，请求依法判令，依法支持原告全部诉讼请求，以维护原告合法权益。被告蒋晨辩称：一、原告违反合同约定未按期履行合同付款义务，答辩人解除与原告所签订的房屋买卖居间合同，不再履行合同义务。原告返还答辩人房屋并承担违约责任，向答辩人支付违约金66600元。2019年5月19日，答辩人与原告之女于彩灵、洛阳爱巢房地产经纪有限公司三方签订房屋买卖居间合同一份，合同约定答辩人就其名下洛阳市涧西区西苑路1号西46街坊9幢1门201号房屋（以下称诉争房屋）出售给原告之女于彩灵。房屋成交价格为人民币666000元，付款走一次付款手续。过户当天支付给答辩人616000元，并约定买方逾期支付房款或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向卖方支付违约金，逾期30天卖方不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。合同并特别规定“国家规定买卖双方交易过户时所需支付之税、费，经双方一致同意由乙方承担”。“如出现继承税由甲方承担”。合同签订后，答辩人于2019年6月1日将名下的房屋过户到原告名下，2019年6月2日，原告口述让被告蒋晨记录给其出具收条一份，收条的内容是“今收到潘良月购买蒋晨名下位于河南省××西区××路××西××街坊××1-201的房屋总房款陆拾陆万陆仟元整（666000），买方贷款替卖方蒋晨缴纳过户税、费壹拾万伍仟零陆拾捌元一角九分（小写：105068.19），由于蒋晨从买方提前支出玖仟元整（小写：9000）和腾房押金贰万元（小写：20000），以上费用扣除后，买方潘良月且转给蒋晨伍拾叁万壹仟玖佰叁拾壹元捌角壹分（531931.8），以上此笔转款由潘良月之女于彩灵代转给蒋晨。收款人：蒋晨。”收条蒋晨出具后，原告除了于当天通过银行转款蒋晨531931元和蒋晨之前收取的5000元外，余款129069元至今没有向蒋晨支付。根据合同关于买卖双方交易过户时所需支付之税、费由乙方原告承担的规定，本案房屋过户时原告所交的所有税费均由原告承担，不应由蒋晨承担，蒋晨给原告出具的收条中所记载的“买方替卖方蒋晨缴纳过户税费105068.19元，当然应有原告承担，而不应该由蒋晨承担”。根据合同约定，原告应向蒋晨付款全额666000元，而不能扣除继承税以外的任何税、费。否则属于违约。原告未按合同约定履行付款义务，属于违约行为，根据房屋买卖居间合同中关于违约责任条款之约定，答辩人有权不再出售该房屋，买方并应当向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。二、答辩人不存在非法占有原告房屋的侵权行为，更不应该腾空搬离诉争房屋。原告未按合同约定给付答辩人全部房款，答辩人也并未向原告实际交付房屋，合同尚在履行过程中，虽然答辩人错误的将房屋先过户到了原告名下，原告持有诉争房屋所有权证，但根据权利义务对等原则，原告对诉争房屋不应该享有房屋所有权。因此，答辩人不存在占有原告房屋的侵权行为，答辩人更不应该搬离诉争房屋。三、本案全部诉讼费、律师代理费、送达费等全部因诉讼所产生的费用及损失应有原告承担。房屋买卖居间合同关于其他违约责任条款规定：“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约一方承担”，原告是合同履行中的违约方，应当承担本案全部因诉讼而产生的所有费用，而不应有答辩人承担。综上所述，请求法院查明本案事实，依法作出公正判决，维护答辩人的合法权益。被告陈贤炜、吕绿云辩称：一、答辩人是洛阳市涧**西苑路**46街坊**1门**的房屋原所有权人，购买该房屋后一直居住至今，从没有离开过该房屋，因此，不存在非法占有原告房屋而侵犯原告权益的行为。西苑路1号街坊9幢1门201号房屋是原洛阳耐火材料集团有限公司和原洛阳大地房地产开发有限公司共同开发的洛阳耐火材料集团有限公司的职工住宅，答辩人作为洛阳耐火材料集团有限公司的内部员工于2004年购买了该房屋，2016年取得房屋所有权证。2006年居住至今，从没有离开过该房屋。答辩人自始至终都不知道自己居住十多年的房屋已经被原告、蒋晨和洛阳爱巢房地产经纪有限公司买卖交易了。因此，不存在答辩人非法占有原告房屋而侵犯原告权益的故意或行为。二、原告、洛阳爱巢房地产经纪有限公司、蒋晨共同签订的房屋买卖（居间）合同，严重侵犯了答辩人的利益，三方涉嫌恶意串通，属于无效合同。答辩人2018年因病先后住院一年有余，感觉身体越来越差，想起要将住房过户给女儿陈为平。当时外甥蒋晨的同学黄柏瀚来家里串门说，若直接将房屋过户给已婚的女儿是要交纳一大笔过户税，若现将房屋过户到外甥蒋晨再过户给女儿陈为平可以少交不少税。于是答辩人就听信了黄柏瀚的意见将房屋以赠与方式过户到蒋晨名下，当时由蒋晨给答辩人写了一份承诺书，并有他的同学黄柏瀚作为证明人签字证明，承诺书的内容是蒋晨于房屋过户后五个月内归还给原户主（答辩人）。房屋过户到蒋晨后，蒋晨于2019年5月19日和洛阳爱巢房地产经纪有限公司、原告三方签订房屋买卖（居间）合同，直接将房屋过户到原告名下。答辩人认为三方签订的房屋买卖（居间）合同涉嫌恶意串通，严重侵害了答辩人的利益，应属于无效合同。第一、蒋晨在明知是答辩人的房屋，暂时过户在他名下，在五个月内还应归还答辩人的情况下，仍和原告、洛阳爱巢房地产经纪有限公司三方串通签订房屋买卖合同，具有明显侵害答辩人利益的主观恶意。第二、洛阳爱巢房地产经纪有限公司、原告和蒋晨事先约好到答辩人居住的房屋查看房屋情况时，当答辩人问其有什么事情时，却以：“他们是蒋晨的同学，到你家借用一下厕所”来欺骗答辩人，故意隐瞒他们是来查看房屋的实情，证明了原告、洛阳爱巢房地产经纪有限公司和蒋晨有事先约好不要将房屋买卖的情况告诉答辩人相互配合的事实。从而也证明了三方有损害答辩人利益的故意。否则就没有必要共同去刻意隐瞒欺骗答辩人。第三、房屋成交价严重低于房屋市场交易价格。合同成交价为人民币666000元，按平方米计算，每平方米售价5700元。而同地段同样的二手房，房屋市场实际售房价格都在7000元至8000元之间，房屋成交价严重低于市场价格，不是正常的房屋交易行为。第四、原告、蒋晨、洛阳爱巢房地产经纪有限公司三方签订的房屋买卖居间合同，在三方获取非法利益的同时，将导致答辩人无故被剥夺了自己合法房屋的居住权，成为该合同的真正的受害人。三、原告、洛阳爱巢房地产经纪有限公司、蒋晨三方在办理房屋过户时的网签合同，三方恶意串通，损害国家利益，属于无效合同。原告、洛阳爱巢房地产经纪有限公司、蒋晨三方为了损害国家利益，少交房屋交易税费，三方故意在网签合同中将诉争房屋成交价比实际房屋成交价降低几十万元，达到损害国家税费的目的。综上所述，答辩人认为，答辩人从购买房屋后一直居住在自己的房屋内，从来没有任何要非法占有原告房屋的故意或行为，当然也不应该承担任何侵权责任。原告、蒋晨和洛阳爱巢房地产经纪有限公司三方签订的房屋买卖(居间）合同，违背公平、合理、诚实信用原则，严重侵害了答辩人的利益，严重损害了国家利益。属于无效合同。答辩人身患××，路都无法走动，因此，答辩人无论如何也不会搬出自己的房屋。恳请法院查明本案事实，作出公正判决，保护答辩人的合法权益。被告洛阳爱巢房地产经纪有限公司经本院依法传唤未到庭应诉，未提交答辩意见。经审理查明，原告潘良月与案外人于彩灵系母女关系，被告陈贤炜、吕绿云系夫妻关系，被告陈贤炜、吕绿云系被告蒋晨的外祖父、外祖母。2019年5月19日，蒋晨（甲方）与于彩灵（乙方）签订《房屋买卖居间合同》，蒋晨将其名下位于涧西区西苑路1号西46号街坊9幢1单元201号房（房产证号豫20**洛阳市不动产权第000××47号）房屋以666000元的价格出售，另约定甲方承诺过户之日起之后两个月内交房，甲方支付乙方两个月房租3000元。后潘良月与被告蒋晨签订《房屋买卖合同》，该合同在不动产登记中心备案。2019年6月2日，被告蒋晨出具收条一份，载明：“今收到潘良月购买蒋晨名下位于河南省××西区××路××西××街坊××1-201的房屋总房款陆拾陆万陆仟元整（666000），买方贷款替卖方蒋晨缴纳过户税、费壹拾万伍仟零陆拾捌元一角九分（小写：105068.19），由于蒋晨从买方提前支出玖仟元整（小写：9000）和腾房押金贰万元（小写：20000），以上费用扣除后，买方潘良月且转给蒋晨伍拾叁万壹仟玖佰叁拾壹元捌角壹分（531931.8），以上此笔转款由潘良月之女于彩灵代转给蒋晨。收款人：蒋晨，2019年6月2日，本人具有自知自辩能力对以上所述所写无任何异议”原告潘良月于2019年6月5日取得涉案房屋不动产权登记证（豫20**洛阳市不动产权第00033451号）。被告陈贤炜、吕绿云、蒋晨至今仍居住在案涉房屋。本院认为，一、关于本案案由。房屋买卖合同是指房屋买受人向房屋出卖人支付房款以取得房屋的经济行为；在交易过程中产生的纠纷为房屋买卖合同纠纷。本案中，原告已取得房屋产权，就其诉讼请求来看，应属于物权纠纷中的排除妨碍纠纷。二、公民的合法财产受法律的保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；本案中，涉案房产现已登记在原告潘良月名下，其所有权归潘良月，其对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，被告陈贤炜、吕绿云、蒋晨无故占有涉案房屋，已经侵害了原告的财产权利，故，原告主张被告陈贤炜、吕绿云、蒋晨搬出涉案房屋，合理合法，本院予以支持。对他人合法财产造成侵害的，应当承担赔偿责任。《房屋买卖居间合同》的签订系双方当事人真实意思，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，损失应参照合同约定两个月房租3000元的标准计算。故原告主张被告蒋晨支付自2019年6月5日至实际腾空并搬离涉案房产的租金按1500元/月计算的诉求，本院予以支持。原告主张律师费，未提交有效发票，本院不予支持。原告的其他诉求，于法无据，本院不予支持。被告辩称的房款及税费承担问题，应属于房屋买卖合同的范畴，与本案的物权纠纷属于不同的法律关系，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告蒋晨、陈贤炜、吕绿云自本判决发生法律效力之日起十五日内腾空并搬离位于洛阳市涧西区西苑路1号西46号街坊9幢1单元201号房屋。二、被告蒋晨、陈贤炜、吕绿云自本判决发生法律效力之日起十日向原告潘良月支付租金损失（从2019年6月5日起按每月1500元的标准计算至实际腾空之日止）。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即逾期履行则加倍执行迟延履行金的债务利息。三、驳回原告潘良月的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告蒋晨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王张洋二〇二〇年四月十六日书记员  黄佳华