重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初4928号 原告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路****负**，统一社会信用代码91500107203124150J。 法定代表人：夏小洪。 委托诉讼代理人：李茜，该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：朱华，该公司员工，特别授权。 被告：罗蕙，女，汉族，1971年10月25日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师，一般代理。 原告重庆晋愉物业服务有限公司(以下简称：“晋愉物业公司”)与被告罗蕙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员首云翠适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告晋愉物业公司的委托诉讼代理人李茜、朱华，被告罗蕙的委托诉讼代理人王小兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋愉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币17876.94元。明细如下：从2012年8月1日起至2019年4月30日81个月物业服务费，每月物业服务费为人民币198.56元(建筑面积180.51平方米×1.10元/平方米·月)；物业服务费15964.80元，公摊电费80个月1262.14元，违约金650元，欠费总额合计人民币17876.94元；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系专业物业服务企业，从2010年11月6日起为位于重庆市大渡口区双山路168号晋愉碧怡林畔·神韵小区提供前期物业服务。被告系原告按照前期物业服务合同约定提供物业服务的重庆市大渡口区双山路168号晋愉碧怡林畔·神韵小区3-3-2-2的业主。从2012年8月1日起，被告一直未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。截止2019年4月30日，被告共欠缴物业管理费、公摊电费、违约金共计人民币17876.94元。原告在诉前进行了上门张贴催费通知单、电话、律师函等方式催收，但被告在约定的时间里仍拒向原告支付所欠相关费用。原告为维护合法权益诉至法院。 被告罗蕙辩称，第一、案涉小区不是由原告提供的服务，原告没有收费资格，不应向原告支付相应款项。第二、被告未接房，开发商也未通知被告接房，物业服务费应由开发商承担。第三、如果法院认为被告应当支付物业服务费，则原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2010年11月5日，原告晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉地产(集团)股份有限公司（以下简称：“晋愉地产公司”）作为建设单位（甲方）签订《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、物业名称：晋愉·林畔神韵；物业类型：商业、住宅；座落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园地块；占地面积：20000平方米；总建筑面积：47149.07平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、楼梯间、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅（花园洋房）2.20元/月·平方米。五、共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。六、业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月交纳义务，逾期将按每天3‰的标准向乙方交纳滞纳金。七、首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前（含15日）交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取当月半个月的物管费。业主办理接房手续时，一次性向乙方预交3个月物业管理服务费；若业主未按约定时间（延后）接房，除预交3个月物业管理服务费外，还需结清自甲方通知接房之日起至正式办理接房手续时为止的时间内的物业管理服务费用。八、交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取；未发生水电气费用或未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取。若新的法律法规出台，对未发生水电气费用或未装修或未入住的房屋的物业服务费收取标准重新做了定义，则按新定义标准执行。九、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起开始计算。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。十、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。该合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业管理服务合同。 另查明：1、被告为位于重庆市大渡口区双山路168号晋愉林畔·神韵小区3幢3单元2-2号房屋的业主，前述房屋建筑面积为180.51平方米。2、晋愉·林畔神韵1-7号楼(住宅部分)已于2012年1月4日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，竣工验收时间为2011年12月30日。3、2011年1月8日，晋愉地产公司作为甲方及卖方，被告罗蕙作为买方及乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定甲方应当在2011年12月24日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。且针对该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区双山路168号晋愉·林畔神韵物业管理中心办理接房手续。4、原告通过邮寄律师函、在案涉房屋门上张贴催收通知单等方式向被告催缴物业费未果。被告认为，案涉小区已于2019年4月15日与其他物业公司签订了物业服务合同，且该合同已生效，故即使原告可以主张物业服务费用，也只应计算至2019年4月15日。原告对此则认为，截止本案庭审结束之日止，案涉小区一直由原告提供物业服务，故被告应一直交纳物业服务费用。5、2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务有限公司。 再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)、和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆晋愉林畔物业服务有限公司向本院提交《情况说明》及《承诺书》，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是重庆晋愉物业服务有限公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程维修等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，重庆晋愉物业服务有限公司也已将管理费用划拨给重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业服务有限公司自营及委派，这两个项目的物业服务费应由重庆晋愉物业服务有限公司收取。 上述事实，有原、被告的陈述、前期物业管理服务合同、备案证明、物业服务材料、照片、情况说明、户室详细情况、重庆市商品房买卖合同、重庆市建设工程竣工验收备案登记证等证据在卷为凭，均经查证属实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之一为：原告是否系涉案小区的物业管理公司？是否有权收取物业费？本案中，从备案证明来看，原告系涉案小区备案登记的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。原告称晋愉林畔管家服务中心系原告和重庆晋愉林畔物业服务有限公司共同设立，被告称管家服务中心系重庆晋愉林畔物业服务有限公司设立。从原、被告举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但重庆晋愉林畔物业服务有限公司已经明确表示涉案小区的物业服务实际是由原告提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受原告的委派，故本院依法认定原告系涉案小区物业服务合同的相对方，原告有权向被告收取物管费。 本案争议焦点之二为：被告是否接房？是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费？本案中，原告与建设单位晋愉地产公司签订的《晋愉▪林畔神韵小区前期物业管理服务合同》约定，物业费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，即物业费收取是从交房时开始计算。现被告辩称至今未接房不应支付物业费，根据双方举示的证据，被告与晋愉地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间是2011年12月24日，但涉案房屋竣工验收备案登记时间为2012年1月4日，晚于前述合同约定的接房日期，故本案不应以合同约定交房时间作为涉案房屋交付时间。故被告关于其并未实际接房不应当缴纳物业费的辩解意见成立，对原告要求被告支付物业服务费15964.80元、公摊电费1262.14元、违约金650元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取124元，由原告重庆晋愉物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  首云翠 二〇二〇年四月十七日 书记员  黄 俊