福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初284号 原告：中国银行股份有限公司福州市晋安支行，住所地福建省福州市晋安区王庄街道长乐中路**（原讲堂路东侧）福晟·钱隆国际附楼1层03集中商业，统一社会信用代码913501008543942697。 主要负责人：李积勇，该行行长。 委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻冰俊，福建世好律师事务所律师。 被告：林光梅，女，1982年9月21日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：福建省连江县恒利房地产开发有限公司，住所地连江县筱埕镇筱埕村民委员会内，统一社会信用代码913501227869303997。 法定代表人：王秋英,执行董事兼总经理。 原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行与被告林光梅、福建省连江县恒利房地产开发有限公司（以下简称“恒利公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行的委托诉讼代理人喻冰俊到庭参加诉讼，被告林光梅、恒利公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行向本院提出诉讼请求：1.被告林光梅立即偿还原告贷款本金120906.69元及利息、罚息（暂计至2019年10月22日的利息6085.45元、罚息595.26元，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算）；2.被告林光梅赔偿原告为实现本案债权而支付的律师费2673元；3.被告恒利公司对被告林光梅的前述债务承担共同还款责任；4.原告有权以被告林光梅提供坐落于连江县的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；5.各被告负担本案诉讼费用。 事实和理由：2012年11月7日，被告林光梅作为借款人、被告恒利公司作为保证人与原告签订编号Ｌ-01-2012-ＨＬ038的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》（以下简称贷款合同）。贷款合同约定了：被告林光梅向原告贷款170000元购买坐落于连江县房屋，贷款期限240个月，自原告实际放款日起算；贷款采用浮动利率，浮动周期为12个月。第一个浮动周期贷款月利率为5.438‰。贷款采用按月等额本金还款方式，每个月10日为结息日和付息日、还款日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利息按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为贷款合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人同意并授权原告将全部贷款划至恒利公司，账号81×××01。贷款合同还约定了，借款人以贷款合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，恒利公司作为保证人提供阶段性连带责任保证由原告所在地人民法院管辖。 贷款合同附件一约定了，借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，担保范围包括本金、利息、原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费等）；借款人未按期归还贷款本息视为违约，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期以贷款合同。贷款合同附件二约定了，抵押人为林光梅，抵押物坐落地址等信息。原、被告双方于2012年11月13日办理了上述抵押财产的预购商品房抵押权预告登记，证号连房预ＱＲ字第××号。抵押担保物权已经生效。 2012年12月3日，原告依约放款170000元。此后，借款人向原告履行了69期还款义务，但自2018年9月之后，未能履行还款义务，截止于2019年10月22日，已逾期13期未能依据合同约定向原告履行还本付息义务，已构成违约。依据约定，原告有权对逾期贷款部分计收罚息，并宣布借款人合同项下的贷款本息全部提前到期，同时要求借款人全额承担由此而使原告产生的包括诉讼费用、律师费用等在内的一切费用。截止于2019年10月22日，借款人仍欠原告贷款本金120906.69元、利息6085.45元、罚息595.26元未还，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算。原告特委托福建世好律师事务所代理本案并支付律师费用。 同时原告有权依法以被告林光梅提供坐落于连江县的抵押财产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。保证人恒利公司对上述债务承担连带清偿责任。 原告就其诉称提供了如下证据：《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号L-01-2012-HL038）及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》；预购商品房抵押权预告登记；《个人消费贷款借款借据》；贷款已还款明细清单；宣布贷款提前到期暨催收函、律师函以及EMS送达情况；《委托代理合同》及发票。 被告林光梅、恒利公司未作答辩，亦未提交证据。 因被告林光梅、恒利公司未到庭参加诉讼，依法视为自愿放弃质证权利。经审查，原告之证据，符合证据的客观性、关联性、合法性特征，可作为定案依据。 因原告之证据，已能证明其所主张的事实，因此本院对原告诉称的事实亦予以确认。 另查明： 2019年12月3日，原告与福建世好律师事务所签订《委托代理合同》，前者委托后者处理本案纠纷。2019年10月30日，原告支付了律师费2673元。 本院认为，原告与被告林光梅签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主体适格，各方意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应遵照履行。原告依约发放贷款后，被告林光梅未按约履行还款付息义务，被告恒利公司亦未履行连带保证责任义务，均已构成违约，原告诉请被告林光梅提前归还贷款、偿付利息、罚息并承担原告因实现债权而支出的律师代理费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 基于被告林光梅尚未办理商品房的不动产所有权登记，在抵押登记因购房人未办理完成的情况下，赋予原告对商品房处置价款优先受偿权，有利于遏制违约失信行为，保障交易安全及合同稳定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，原告有权处分购房人林光梅于商品房买卖合同项下的合同权利，而林光梅取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故原告有权处置案涉房产。综上，案涉房产虽尚未具备物权登记条件导致抵押权客观上无法依登记而设立，但在满足登记条件之后赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认原告对案涉坐落于连江县房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 案涉商品房虽已办理预购商品房抵押权预告登记，但预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。在抵押权未依登记而设立的情况下，保证人的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，合同约定被告恒利公司对被告林光梅提供阶段性连带担保责任，同时约定保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。在被告林光梅未按约履行还款付息义务时，被告恒利公司应依约向原告承担连带保证责任。被告恒利公司在承担保证责任后，有权向被告林光梅追偿。 被告林光梅、恒利公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林光梅应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行借款本金120906.69元并支付借贷期间的利息、罚息（暂计至2019年10月22日止利息为6085.45元、罚息为595.26元，该日之后至借款本金全部清偿之日止新发生的利息、罚息应按双方签订的编号为第L-01-2012-HL038的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的标准继续计付）； 二、被告林光梅应于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行律师代理费2673元； 三、被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司对被告林光梅的上述第一、第二项债务承担连带清偿责任，被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告林光梅追偿； 四、原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行有权以被告林光梅名下连江县（房屋预告登记号：连房预ＱＲ字第××号）房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一、二项确定的债权优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2905元，因适用简易程序而减半收取计1452.5元，由被告林光梅、福建省连江县恒利房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  陈 宝 二〇二〇年四月七日 法官助理  廖汉鹏 书 记 员  吴丽红 附注： 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。