广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21192号原告：黄细环，女，1993年2月3日出生，汉族，住广东省大埔县******溪背，公民身份号码441************742。委托诉讼代理人：陈汉原，广东泰扬律师事务所律师。被代：温恩恒，男，1957年2月22日出生，汉族，住广东省鹤山市*************，公民身份号码440************05X。委托诉讼代理人：司徒振强，男，住广东省鹤山市沙坪镇兴业苑****，鹤山市沙坪街兴业社区*民委员会推荐。被告：袁丽君，女，1985年5月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************029。被告：佛山市南海区富泰源房地产中介服务部，住所地：广东省佛山市南海区***************，注册号440********6406.经营者：袁丽君。原告黄细环诉被告温恩恒、袁丽君、佛山市南海区富泰源房地产中介服务部（下简称“富泰源服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，于同年11月13日及2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈汉原、被告温恩恒及其委托诉讼代理人司徒振强、被告袁丽君（亦系富泰源服务部的经营者）两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年1月14日签订的《房屋买卖协议》；2.被告温恩恒双倍返还购房定金10万元给原告；3.被告温恩恒退还购房款35万元给原告（温恩恒已退回24584元，同意扣减该款）；4.被告温恩恒赔偿从2017年3月28日起至还清款日止，以本金40万元按每日万分之1.75计算的利息损失给原告；5.被告温恩恒赔偿原告房屋差价损失42万元（暂按每平方米上升3000元计算）；6.被告温恩恒承担本案律师法律服务费用43636元；7.被告佛山市南海区富泰源房地产中介服务部、袁丽君对被告温恩恒上述债务承担连带清偿责任；8.三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月14日，原告黄细环与被告温恩恒、富泰源服务部三方签订了《房屋买卖协议》，约定：原告向被告温恩恒购买其位于佛山市南海区*********************，服务部进行中介服务。房屋转让总价为105万元，签订本协议书当天支付定金5万元，第一期购房款13万元（含定金）于银行发出同贷通知书时支付，第二期购房款27万元于完税日支付，余款65万元申请银行按揭贷款由银行直接划付，交易产生的税费则各税各付。并约定如因物业自身原因（如突然被查封）而不能办理过户手续的，则属卖方违约，卖方双倍返还定金和退回购房款，以及承担支付律师费等违约责任。协议签订后，原告依约履行，于2017年1月14日签订协议当天支付定金5万元，于同年3月6日取得了中国银行南海支付发出的同意贷款65万元的《同意购房抵押贷款通知书》，于同年3月21日支付8万元、同年3月27日支付27万元，共支付40万元购房款给被告。2017年3月27日，各方在南海行政服务中心提交材料办理购房过户手续，国土部门正式受理过户登记，并承诺于同年4月18日办结出具不动产权证书给原告。2017年4月11日，因案外人杨楚欣对被告就本案房屋提起所有权确认之诉，上述房屋因此被法院查封。此后，该房屋又因被告涉及案件先后被鞍山市千山区人民法院和鞍山市铁东区人民法院轮候查封，直到现在仍未解封，上述房屋因此不能办理过户给原告。且房屋将被法院依法拍卖，用于清偿被告以上涉案债务。案外人杨楚欣之所以对被告温恩恒就本案房屋提起连环诉讼，是因被告富泰源服务部提供虚假的《房屋买卖协议》给杨楚欣的不当中介服务所致。因被告温恩恒的违约行为，以及中介方的不当行为，导致原告现在钱、房两空，并导致原告失去了良好的购房时机，现在类似的房屋每平方米转让价已比当时上升3000元以上，并且已限购，原告要购买同类型房屋必须增加购买社保等大笔成本支出。同时，原告巨额资金被占用，利息损失也巨大。总之，被告的违约行为、不当行为导致原告损失重大，被告应承担全部后果责任。为了维护原告合法正当利益，原告现特具状法院，请判如所请.被告温恩恒辩称，温恩恒没有过错,不存在违约事实,请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。虽然在签订房屋买卖协议时法院尚未查封房屋，在办理房产过户过程中被法院查封,但在双方知道房屋被法院查封后经友好协商,于2018年1月3日共同签订《房屋交接协议》，约定是否继续履行房屋买卖协议，即日起将房屋交付原告所有，由原告占有、使用、收益、处分，待房屋解封后继续协助办理过户变更登记手续，将房屋登记到原告名下等。协议签订后，温恩恒已将房屋交付给了原告。不同意解除案涉合同，案涉房屋的另案查封案件处于二审阶段，如果温恩恒胜诉，就可以解封过户给原告。袁丽君、富泰源服务部共同辩称，袁丽君与富泰源服务部在促成原告与温恩恒交易前，已查清案涉房屋具备过户条件，在交易中不存在过错，不应承担本案连带责任。诉讼中，原告举证如下：1.原告、被告身份证复印件各1份、富泰源服务部信用信息公示报告复印件1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.房屋买卖协议（成交价105万元）原件1份，证明原告向被告温恩恒购买其位于佛山市南海区*********************，服务部进行中介服务，房屋转让总价为105万元的事实。买方签名是原告父亲代签，后原告在买方处补签名并加盖指模。3.收据4份(NO.6476259、NO.6476260为复印件，NO.6476262、NO.6476263为原件)、同意购房抵押贷款通知书原件1份，证明原告按约定已付清首期房款及能够办理按揭贷款付清房款的事实。4.行政服务中心项目办理表复印件1份，证明政府部门已受理房屋转让过户登记的事实。5.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果2份（2017年11月6日为复印件、2019年5月13日为原件），证明房屋被法院查封，至今仍不能过户的事实。6.房屋买卖协议1份（成交价85万元）复印件1份、南海地税局检举税收违法行为受理回执复印件1份、检举案件检查情况告知书原件1份，（2016）粤06民终9089号民事判决书原件1份、（2017）辽0302民初6373号民事判决书复印件1份，证明两被告将虚假的房屋买卖协议提交给案外人，导致被税务检举、被诉讼、房屋被查封的事实。7.（2016）粤0605民初4522号之一民事裁定书原件1份、（2017)辽0302民初6373号民事裁定书、协助执行通知书复印件各1份，证明被告因案外人提起诉讼，房屋被查封不能过户而违约的事实。8.民事委托代理合同、广东增值税普通发票原件各1份，证明原告为提起本案诉讼支付43636元。被告温恩恒举证如下：1.房屋交接协议原件1份，证明原被告间已就房屋交接达成了新协议。2.收据NO.6475956原件1份，证明温恩恒另外向原告支付了10000元律师费。3.房屋交接验收书原件1份，证明案涉房屋已于2018年5月15日交付予原告使用。被告袁丽君、富泰源服务部共同举证如下:1.收据原件1张（NO.6476265），证明袁丽君与富泰源服务部已向原告退还所收的全部中介费。2.收据原件1张（NO.6476266），证明温恩恒委托袁丽君与富泰源服务部交纳出让金及测绘费等杂费，袁丽君与富泰源服务部已将剩余款项退还温恩恒。经质证，各方对对方提交的证据无异议或真实性无异议，本院对全部证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据上述采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：涉案房屋位于佛山市南海区*******侧17街区B25座504房，登记权属人被告温恩恒，权利证号4119321。因温恩恒与案外人纠纷，2017年4月11日涉案房屋被本院查封，2017年7月12日涉案房屋被鞍山市千山区人民法院轮候查封，2017年12月11日涉案房屋被鞍山市铁东区人民法院轮候查封。2017年1月14日，被告温恩恒（卖方、甲方）、原告（买方、乙方）与富泰源服务部（中介方）签订《房屋买卖协议》（下简称涉案合同），约定:卖方同意以1050000元的成交价将涉案房屋出售予买方。买方应在签订本协议时向卖方支付购房定金50000元。第一期房款130000（含定金）于银行出具同意贷款通知书，三方约定办理交税的前五个工作天支付，第二期房款270000元于银行出具同贷通知书，三方一同办理完税和申请转名手续，并取得新产权证的回执马上支付，第三期房款650000元由银行直接划付给卖方。卖方同意于收齐全部房款的当日将房屋交付给买方。卖方中途毁约或办理房产过户手续过程中将物业另行卖给第三者的，应双倍返还买方购房定金并退回所收的购房款。卖方没有在银行出具同意贷款通知书的十个工作天内向有关部门办理过户手续的，视为卖方违约应双倍返还买方购房定金。由于一方违约，另外一方或二方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。如办理该物业交易过程中，因物业自身原因（如突然被查封或被抵押）而不能办理交易过户手续的，则属卖方违约，卖方务必在当天双倍返还买方购房定金和退回全部房款，并解除本协议。2017年3月6日，中国银行股份有限公司佛山南海支行出具《同意购房抵押贷款通知书》，载明：兹有黄细环为购买涉案房屋向我行申请个人住房贷款650000元，期限20年，经初步审核，拟同意该借款申请并报上级行审批。2017年3月27日，温恩恒分别出具收据，确认收到袁丽君移交的原告支付的涉案房屋购房定金50000元、第一期房款80000元，确认收到原告支付的第二期房款150000元、第二期房款余款120000元。各方确认：原告支付的第一期房款80000元，用于支付涉案房屋补交土地出让金及测绘费共55416元后，余款24584元由中介方退回予原告。2017年3月27日，原被告双方向桂城街道国土城建和水务局申请办理涉案房屋转移登记至原告名下的手续，并取得《行政服务中心项目办理表》，载明受理日期为2017年3月27日，承诺办结日期为2017年4月18日。2017年4月17日，原告收到温恩恒支付的律师费10000元。2018年1月3日，原告（买方）与温恩恒（卖方）签订《房屋交接协议》，约定：双方继续履行2017年1月14日签订的《房屋买卖协议》，自本协议签订即日起即时将涉案房屋交付买方所有，由买方占有、使用、收益、处分。双方待涉案房屋解除财产保全措施后，继续相互协助配合办理过户变更登记手续，将该过户变更登记到买方黄西环名下。2018年4月21日，原告收到袁丽君退回的原告已付全部中介服务费10000元。2019年8月16日，原告与广东泰扬律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，委托陈汉原律师在案件中担任甲方的委托代理人，甲方向乙方支付的律师服务费为43636元，于签订本合同之日起3日内付清。广东泰扬律师事务所出具发票确认收到原告支付的法律咨询、律师费43636元。原告于2019年8月23日提起本案诉讼。本院根据原告申请依法委托广东京信房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的市场价值(评估时点为原告起诉之日)进行评估，该公司做出《房地产估价报告》（广京评字JX【2020】AAN010006号），评估结论：涉案房屋以2019年8月23日为时点的市场价值为1340000元。原告预交鉴定费5850元。本院认为，涉案合同中原告与被告温恩恒围绕涉案房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应依约全面履行各自的义务。原告已按约定支付购房款375416元（400000元-24584元），并取得银行同贷书，被告温恩恒作为卖方应依诚实信用原则确保涉案房屋没有权利瑕疵以实现合同目的，现因被告温恩恒与案外人纠纷导致涉案房屋被查封，至本案辩论终结时查封状态仍持续。原告起诉后，被告温恩恒亦未举证证明有能力解决涉案房屋产权易动受限问题，原告有理由相信被告温恩恒丧失履行合同的能力。被告温恩恒由于自身的原因导致合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，原告享有合同解除权，原告诉请解除合同本院予以支持。本案应诉材料于2019年10月18日送达被告温恩恒，涉案合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张双倍返还定金100000元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原告主张被告温恩恒退还购房款325416元（350000元-24584元），其中55416元亦系因涉案合同原告为被告温恩恒垫付的涉案房屋应交税费，该费用系应由被告负担的交易成本，现涉案合同无法继续履行，被告温恩恒应返还相应款项予原告，本院对退还购房款325416元的主张予以支持。关于原告主张的利息，本院酌定以375416元为本金按年利率4.35%从起诉之日起至实际清偿之日止计算利息，超出本院核定范围的利息主张本院不予支持。关于原告主张的房屋差价损失，涉案合同因被告温恩恒违约而解除，原告未能依约取得涉案房屋的所有权，无法获得在涉案合同正常履行的情况下因涉案房屋房价上涨而产生的可得利益，该利益构成原告的损失，被告温恩恒应予赔偿。诉讼中根据原告申请就房屋市场价值进行司法鉴定，原告提起本案诉讼主张解除涉案买卖合同，故确定起诉之日为市场价值评估的时点。经鉴定，涉案房屋在2019年8月23日的价值为1340000元，涉案房屋升值290000元（1340000元-1050000元），该升值可得利益应为买方已支付全部购房款情况下的可得利益，涉案房屋成交价为1050000元，原告仅支付部分购房款375416元，故原告应按比例获得已付房款部分的升值利益，故原告的差价损失为103686.32元（290000元×375416元÷1050000元）。被告温恩恒依据涉案合同约定的定金罚则向原告赔偿的定金50000元不足以弥补原告的损失，对超出部分，被告温恩恒应另行赔偿，故被告温恩恒应另行赔偿损失53686.32元。关于原告主张律师费43636元，涉案合同约定了违约方应承担守约方的律师费支出，原告亦的确委托了诉讼代理律师参加诉讼，原告的主张的律师费在合理范围内，本院对原告的律师费43636元主张予以支持。关于富泰源服务部、袁丽君的责任问题，中介方出示另一份并非实际履行合同的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。另，袁丽君并非涉案合同的中介方。原告主张富泰源服务部、袁丽君对温恩恒的违约责任承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、确认原告黄细环与被告温恩恒、佛山市南海区富泰源房地产中介服务部于2017年1月14日签订的《房屋买卖协议》中关于房屋买卖事项的约定于2019年10月18日解除；二、被告温恩恒应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金100000元予原告黄细环；三、被告温恩恒应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款325416元，并以375416元为本金从2019年8月23日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计付利息予原告黄细环；四、被告温恩恒应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失53686.32元予原告黄细环；五、被告温恩恒应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费43636元予原告黄细环；六、驳回原告黄细环其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费9485.41元、财产保全费4670元，合共14155.41元（原告已预交），由被告温恩恒负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退；鉴定费5850元（原告已预交），由被告温恩恒负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年四月十七日书记员  蒋雪君