广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1585号原告：江门市蓬江区资产经营管理有限公司，住江门市******。法定代表人：郑某1。委托代理人：林燕，广东东方大卫律师事务所律师。被告：江门市金域物业发展有限公司，住江门市蓬江区*********之三201室。法定代表人：陈某1。委托代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托代理人：周兰桂，广东汉铎律师事务所实习律师。被告：江门市蓬江区唯客宾馆，住江门市蓬江区****************及二楼。经营者：陈某1。被告：陈某1，男，汉族，1965年9月8日出生，住广东省鹤山市***********址山教办，公民身份号码440************411。原告江门市蓬江区资产经营管理有限公司诉被告江门市金域物业发展有限公司、江门市蓬江区唯客宾馆、陈某1租赁合同纠纷一案租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告江门市蓬江区资产经营管理有限公司(下简称资产公司)的委托代理人李林燕，被告江门市金域物业发展有限公司（下简称金域公司）委托代理人黄丽斌到庭参加了诉讼。被告江门市蓬江区唯客宾馆（下简称唯客宾馆）、陈某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资产公司向本院提起诉讼：一、请求判决三被告立即搬离占用的江门市蓬江区*********之三109商铺及二楼（工商登记注册地址为21号3幢203商铺）并将上述商铺交还给原告；二、本案的全部诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2013年1月3日，原告与被告（一）签订《生活配套区物业管理及商业出租管理合同（1#-4#）》（以下简称原物管及租赁合同），约定原告将江沙示范园区的1#-4#楼物业（包括江门市蓬江区****************及二楼，以下简称涉案租赁物）交由被告（一）进行管理、统一招租，双方的租赁期限至2017年7月31日届满。原物管及租赁合同期限届满后，原告与被告（一）未续签物管及租赁合同；原告多次要求被告（一）将涉案铺位返还给原告，被告（一）予以拒绝、甚至还将涉案铺位转租给被告（二）使用。原告为了方便管理，多次要求被告（一）、（二）、（三）返还涉案铺位，被告（一）、（二）、（三）均以各种理由推搪。现原告为维护自身的合法权益，特提起本次诉讼，望支持原告的全部诉讼请求为盼。经本院释明，原告资产公司明确于本案诉讼中请求确认原告于2019年4月18日发出限期迁出通知书给被告金域公司之日起已解除与被告金域公司之间的不定期租赁合同关系。原告资产公司对其起诉事实提供的证据有：1、江门市金域物业发展有限公司的企业信用报告；2、江门市蓬江区唯客宾馆的企业信用报告；3、《生活配套区物业管理及商业出租管理合同（1#-4#）》，该证据3增加证明内容为合同第二章第3条（详见第11页），当中明确约定物业管理费由物业使用方与被告江门市金域物业发展有限公司进行协商，该条文约定可以理解为物业管理费由物业使用方支付给江门市金域物业发展有限公司，第16页第11条当中有约定江门市金域物业发展有限公司将涉案物业出租进行要求及限制，2013年8月1日起不管江门市金域物业发展有限公司是否能够将物业百分百出租，都应当按出租率的100%向原告缴纳租金，亦就是就算有物业空置，都视为江门市金域物业发展有限公司自行使用或出租，对于江门市金域物业发展有限公司自行使用出租部分的管理费用，由江门市金域物业发展有限公司自行承担，与原告无关，但是该部分的租金被告一，应当按合同约定依然支付给原告方。另外合同第18页第12条第7点约定，合同终止时被告一应当向原告方移交全部经营性商业用房、物业服务用房、及物业管理的全部档案资料；4、配套区现状图；5、生活配套区首、二层租户信息汇总表；6、限期迁出告知书。补充证据7、江门市金域物业发展有限公司的工商内档；8、江门市蓬江区唯客宾馆的工商内档；9、照片。10、《企业名称预先核准通知书》；11、《个人独资企业设立登记申请书》；12《江门市商事登记告知承诺书》；13、《资产转让合同》；14、《棠下江沙示范园配套生活中心楼1#--4首二层承包经营管理协议》；15、《棠下工业园生活配套中心首、二层移交表》；16、2019年4月23日的工作联络函；17、2019年5月22日江沙示范园区公司发出限期迁出通知书1份；18、2019年5月23日被告一《关于限期迁出通知书的复函》1份；19、2019年10月16日被告一公司《关于江沙示范园区物业管理及商业出租管理合同履行情况的反映及要求》，被告金域公司答辩称：一、双方签订的《江门市先进制造业江沙示范园生活配套区物业管理及商业出租管理合同》第二章第四条、第三章第八条均规定，答辩人享有对于涉案物业的同等条件下的优先续约权，有权在同等条件下优先承租涉案物业。既然金域公司有权优先承租，为便于经营管理，金域公司应保留对于涉案物业的占有使用权，直至涉案物业的承租权确定为止。如果金域公司放弃优先承租权，才移交涉案物业给被金域公司。因金域公司另案向江门市蓬江区人民法院提起诉讼，要求确认享有优先续约权，本案的审理必须以金域公司提起的该诉讼的审理结果为依据。金域公司已书面向贵院申请中止对本案的审理。二、即使不考虑优先续约权，因为被金域公司未履行支付委托装修及购置设备设施补偿款、管理费、代垫的维修费用的义务，金域公司有权行使同时履行抗辩权，不交付涉案物业给被金域公司，被金域公司的诉讼请求应当予以驳回。根据《合同法》第九十八条的规定，合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同终止后，在不考虑优先受偿权的基础上，金域公司固然有移交涉案物业的义务，但是，根据《江门市先进制造业江沙示范园生活配套区物业管理及商业出租管理合同》第二章第六条第13款、第三章第十一条第5款约定，金域公司根据物业管理和配套区外立面形象统一的需要，在管理区域内投入资金装修与购买设备设施，包括食街的门面装修及购置设备设施，物业办公场所所、保安设施、员工宿舍、园区职工文体活动场所装修及设备设施配备等，初步统计，装修部分的费用约35282326.27元，设备设施费用在60万元左右，被金域公司应当予以补偿:此外，根据我国物业管理条例及有关法律法规规定，物业所有人聘请物业公司管理其名下出租或出售的物业，物业管理费应由业主或者物业使用人交付，因此空置物业的物业管理费应由被金域公司向金域公司支付，截止至2020年2月，被金域公司应向金域公司支付空置部分的管理费为1235577.5元，但一直未付;自2015年起，金域公司为维护物业居住环境，先行垫付维修费用合计62246.8元，包括2015年9月因修补园区内楼板裂纹渗水的维修费用25874.7元及2017年8月因园区内热水损耗垫付的费用36372.1元，根据合同约定，上述费用应由被金域公司承担，但被答辩人一直未付。以上三项费用均属在合同终止后进行结算和清理时被答辩人应履行的义务，该义务与金域公司移交物业的义务应当同时履行，两者之间虽不属直接对价关系，但实质上具有牵连性，基于平等原则，金域公司应能行使同时履行抗辩权，在被金域公司没有履行上述义务时，不移交涉案物业给金域公司。三、在被金域公司派员接收物业管理工作之前，金域公司有权拒绝交出包括涉案商铺物业，被金域公司的诉讼请求应当予以驳回。物业管理和商业出租部分的管理是一个整体，而且物业用房是物业管理的必备场所，现被金域公司要求金域公司限期交出该物业用房及商业铺，但未表示接管物业管理工作，也一直未派员接管物业管理工作，等于是拒绝履行合同终止后的与此相对应的主要义务(接收物业管理)，因此，在被金域公司派员接收物业管理工作之前，金域公司有权拒绝交出商铺等物业。对于原告主张解除租赁合同关系的问题。原、被告双方的物业管理和商业出租管理合同到期后，双方仍按原合同内容履行，虽然原告在2019年4月18日发出限期迁出通知书，但是并没有明确与我方解除合同，在此后我方仍依约缴纳租金，被告也照常收取、并且由于我方享有优先续约权，也明确向原告主张优先续约权，所以原告与被告之间关于涉案物业的租赁关系仍存在，并未解除，也不应当解除。被告金域公司在举证期限内提供的证据有：1、工作联络函（2019年4月23日）、工作联络函（2018年11月29日），证明被告金域公司向原告主张优先续约权及未出租面积的物业管理费；2、照片3张，证明被告金域公司按合同要求进行装修及添置相关物管设备设施。被告唯客宾馆和陈某1无到庭，无答辩，也没有提供证据。经审理查明：坐落于江门市蓬江区*********的江门市现金制造业江沙示范园生活配套区第一期物业1#至4#楼，总建筑面积22000平方米（粤房地权证江门字第**13094423号）是原告资产公司自有物业，其中本案的涉案租赁物为江门市蓬江区*********之三109商铺及二楼（自编地址）。2012年9月12日，金盾公司与中财信公司签订了一份《房屋租赁合同》，其中合同主要约定：第一条：甲方（金盾公司）将丰乐路188号综合楼（含房屋前广场面积共14300平方米）租赁给乙方（中财信公司）使用；第二条：租赁期限从2012年11月1日至2027年10月30日为首期15年，第二个租赁期限5年，（首期租期期满若乙方继续租用的，合同延续至2032年10月30日止）；第三条：乙方于2012年10月15日前向甲方交付500000元定金合同有效；第五条,租赁标的物从2012年12月30日前交付，若甲方延期交付场地，则租赁起始日顺延，缴交租金从一年免租期期满日起计算，每月每平方米为22元（从2014年1月1日起计收租金）以后每年按8%递增租金；第七条：甲方以房屋土建的现状交付给乙方使用，房屋前面广场是土建水泥混凝土，房屋室内及广场地面装修费用由乙方自理，乙方装修设计按自愿为原则，但甲方交付给乙方的物业须符合一次性验收的要求，包括室外水电、消防、工程质量、防雷等；第八条：乙方有下列情形之一的，甲方可随时终止合同，收回房屋，定金不予退还。1、乙方有利用该房屋进行非法活动的行为，2、乙方有拖欠30天租金的行为；第十条：甲方保证乙方从合同生效日起合法使用该房屋；第十一条：违约责任任何一方未能履行本合同约定的条款责任造成违约，违约方需赔偿守约方的一切经济损失责任，守约方有权提出终止合同，守约方不须承担任何经济损失赔偿责任。合同签订后，中财信公司于2012年9月28日向金盾公司支付了定金500000元。金盾公司分别于2014年1月22日、7月10日、12月25日以书面形式向中财信公司及鸿海公司发出书面通知，催缴使用综合楼的租金及水电费，其中2014年1月22日及7月10日的通知由鸿海公司的财务人员陈翠兰签收，2014年12月25日的通知中财信公司确认收到，中财信公司并于2014年12月27日复函金盾公司，认为丰乐路188号综合楼于2014年10月才正式移交给其公司，但金盾公司一直没有办理移交手续，租金应从2015年10月起计算。2015年3月26日，中财信公司又书面函告金盾公司，要求尽快办理综合楼的移交手续。至金盾公司起诉之日，双方均未办理综合楼的移交手续，中财信公司和鸿海公司也并未缴交租金给金盾公司。金盾公司遂起诉至法院。金域公司于2013年3月26日成立，法定代表人严丽霞，经营范围：投资办实业，土地开发，商品房销售，物业管理等，自然人股东为严丽霞（占70%股份）和高良杰（占30%股份）。庭审中鸿海公司也确认其公司成立目的是为了管理丰乐路188号综合楼和为该楼商铺物业招商引资。本院认为，本案为租赁合同纠纷，是金盾公司和中财信公司因签订租赁合同后，对租赁标的物是否移交而引发的租金支付纠纷。因此本院归纳本案的争议焦点为：1.租赁合同是否合法有效？2.中财信公司和鸿海公司是否属于关联企业及其诉讼主体是否适格？3.关于租赁标的物丰乐路188号综合楼的交付使用问题？4.在履行租赁合同过程中谁违约及如何承担违约责任？5.《房屋租赁合同》是否可以解除，租赁标的物是否应返还？6.金盾公司履行合同过程中是否有造成中财信公司的经济损失？第一，关于租赁合同是否合法有效的问题。金盾公司与中财信公司于2012年9月12日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同签订双方均对合同的合法有效没有争议，且租赁标的物丰乐路188号综合楼已于2014年9月19日通过工程竣工验收，《房屋租赁合同》并没有违反法律法规的强制性规定，因此该合同是合法有效的合同。签订合同后，被告中财信公司向金盾公司支付了定金500000元，合同生效。金盾公司与中财信公司均应按照合同履行。第五、关于《房屋租赁合同》是否可以解除，租赁标的物是否应返还的问题。按照《房屋租赁合同》第八条的约定，承租方如拖欠30天的租金，则金盾公司可以随时终止合同，收回房屋，订金不予退还。因中财信公司、鸿海公司逾期超过合同约定30天没有缴交租赁标的物丰乐路188号综合楼的租金给金盾公司，属违约，故金盾公司可以按照合同的约定终止其与中财信公司签订的《房屋租赁合同》，收回房屋。且根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条也规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此金盾公司要求解除与中财信公司于2012年9月12日签订的《房屋租赁合同》的诉请，合法有理，证据充分，本院予以支持。上述租赁合同解除后，中财信公司、鸿海公司理应按照合同约定返还占用的租赁物丰乐路188号综合楼给出租方金盾公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告江门市蓬江区资产经营管理有限公司与被告江门市金域物业发展有限公司于2019年4月18日解除双方的租赁合同关系；二、被告江门市蓬江区唯客宾馆、陈某1应在本判决生效之日起三十日内立即搬离占用的江门市蓬江区*********之三109商铺及二楼（工商登记注册地址为21号3幢203商铺）并将上述商铺交还给原告江门市蓬江区资产经营管理有限公司。本案本诉受理费200元，减半收取100元，由被告江门市金域物业发展有限公司、江门市蓬江区唯客宾馆、陈某1全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 莫少彬二〇二〇年四月二十日法官助理 林鸿杰书 记 员 张雅文