广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终620号 上诉人（原审被告）：广西桂平市宇洋房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇人民西路（宇洋大酒店内），统一社会信用代码：91450881763079781F。 法定代表人：黄献忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗敏，广西仁宽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗明华，男，1985年3月26日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：王莉，广西贵鹏律师事务所律师。 上诉人广西桂平市宇洋房地产开发有限公司（以下简称宇洋公司）因与被上诉人罗明华商品房预售合同纠纷一案，不服广西桂平市人民法院（2018）桂0881民初4686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭于2020年3月5日公开开庭审理。上诉人宇洋公司的委托诉讼代理人罗敏、被上诉人罗明华的委托诉讼代理人王莉出庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人宇洋公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决并依法改判；2.本案一审、二审受理费由被上诉人承担。理由：一、一审认定了被上诉人方违约妨碍安装变压器，导致工程无法按时验收，导致延迟办证，但在计算逾期办证违约金中没有扣减重新设计安装变压器的时间是错误的。上诉人在一审中已提供了被上诉人等妨碍变压器安装的视频资料和重新安装设计的施工资料，及消防验收资料，足以认定被上诉人方妨碍变压器安装所造成迟延验收的事实，该时间段在计算违约金时应予以扣减。二、一审判决计算逾期办证违约金至商品房产权证书办理至被上诉人名下之日是错误的。双方签订的商品房预售合同明确约定，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。我方已多次发出通知并登报要求业主提供资料办理不动产权证书，但被上诉人拒绝提供资料办理不动产证书，所产生的责任应由被上诉人承担。一审判决计算违约金的截止时间明显是错误的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人罗明华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 罗明华向一审法院起诉请求：1.判令被告退回办证费5000元及支付利息（以5000元为基数，自2015年1月5日起至款项全部退回之日止，按年利率6%计付，暂计至起诉之日的利息约1150元）给原告；2.判令被告支付暂计至起诉之日的逾期办证违约金22740元给原告，之后每月按1196元支付逾期办证违约金至办得涉案商品房的不动产权证之日止；3.判令被告支付暂计至起诉之日的逾期交房违约金102932元给原告，之后每月按2392元支付逾期交房违约金至被告取得建筑工程竣工合格证证明文件（包括工程验收合格、报工程竣工验收备案、消防验收合格）之日止。 一审法院认定事实：2015年1月24日，原告（合同买受人）与被告（合同出卖人）签订商品房预售合同（合同编号：F1503），合同约定：出卖人将坐落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园（二期）小区的第*层*单元*号房出售给买受人，房价款为398963元，买受人支付全部房价款的32%款项后，其余购房款通过商业贷款形式支付；第十条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前将已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的面积测绘技术报告书的商品房交付给买受人,出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》”；第十二条约定：......买受人在接到出卖人电话通知或《入住通知书》或在桂平市电视台播放的入住公告之日起30日内与出卖人办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为出卖人已将该房屋正式交付买受人......；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下分别处理（1、2不作累加）：1、逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金[该违约金比率应当不小于第九条第1（1）项中的比率]，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”；第十九条第三项约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同附件十第一条约定：出卖人发出办理产权登记的通知之日起30日内，买受人应按通知要求办理并提供办理产权登记所需资料及相关手续。如因买受人未按出卖人通知要求办理，买受人未能办理产权登记的责任由买受人自行承担。 原告与中国工商银行股份有限公司桂平市支行（以下简称工行桂平市支行）签订个人购房借款/担保合同，并授权银行将全部贷款直接划拨至被告的账户，工行桂平市支行于2016年1月5日将贷款270000元汇至被告公司账户。被告于2015年1月4日收取原告5000元办证费，被告已代原告交纳房地产抵押登记代理服务费1080元、房屋登记费80元、个人贷款抵押房屋综合保险费2492.05元，合计3652.05元。 涉案商品房于2015年4月8日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格。2019年2月21日，原贵港市公安消防支队作出贵公消验字[2019]第0026号建设工程消防验收意见书，评定被告所开发建设的涉案商品房工程消防验收合格。 被告宇洋公司于2015年10月13日在贵港日报刊登交房公告，涉案小区已于2015年9月25日起正式交付商品房，原告于2016年1月6日接收涉案商品房，但依据合同第十二条的约定，交房时间应确定为2015年11月13日。被告至今未将涉案商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。 另查明，涉案小区的部分业主曾就被告逾期交房向法院提起诉讼主张权利，被告不服一审判决上诉至贵港市中级人民法院（以下简称贵港中院），贵港中院经审理作出终审判决，认为被告于2015年10月13日登报通知交房，依据合同约定，被告公告通知交房的，公告之日起30日内原告逾期不来办理交接手续的，视为被告已交付商品房给原告。 法院认为，原、被告之间订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房或逾期办证违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定被告应于2015年3月31日前交房，诉讼时效期间应从2015年4月1日起算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，至施行之日已超过二年的诉讼时效，视为已超过诉讼时效，2015年10月1日后即适用三年的诉讼时效。涉案合同约定交付时间为2015年3月31日前，那么被告宇洋公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。原告虽于2016年1月6日接收涉案商品房，但原告接收涉案商品房不符合合同第十二条的约定，交房时间应确定为2015年11月13日，被告应支付从2015年4月1日起至2015年11月13日止的逾期交房违约金给原告，但依据上述逾期交房违约金主张诉讼时效的论述观点，原告于2018年12月6日向法院提起诉讼，已超过了法律规定的诉讼时效，因此被告辩称原告就逾期交房提起诉讼主张权利超过了诉讼时效，于法有据，法院予以采信。 依上述论述观点，合同中约定的逾期办证违约金的计算亦是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效。合同约定“在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记”，故应从涉案商品房交付之日起算720日即从2015年11月13日起算720日即2017年11月2日，至《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日未超过二年的诉讼时效，应适用三年的诉讼时效，故原告现于2018年12月6日提起诉讼，未超过诉讼时效，被告提出原告主张逾期办证违约责任超过诉讼时效，于法无据，法院不予支持。 参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定及本案合同的约定，涉案房屋是预售商品房，被告除交付商品房给原告使用外，还负有转移标的物所有权的义务，被告向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案，是为了给原告办理产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，由于被告的原因，原告至2017年11月2日前未能取得涉案商品房产权证书，被告应当承担逾期办证的违约责任，故被告应以购房款398963元为基数，自逾期次日即从2017年11月3日起至被告将坐落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园（二期）小区的第*层*单元*号房商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计付违约金给原告。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 被告辩解逾期交房、逾期办证的违约金过高，请求予以调整，对此未能提供充足证据证实，法院不予支持。 被告收取的原告的办证费初衷亦是代为协助原告办理原告所购买商品房产权证书，现被告提供证据证实已代为交纳了部分费用，上述费用为办理产权证书所需，但现因被告未能提供办理产权证书需由其提供的资料至产权登记部门备案，致使至今未能办理产权证书，原告诉请被告返还，被告亦表示扣除已交纳部分可以退还给原告，故对原告请求退还办证费的主张应予支持，但应扣除被告已代为交纳部分3652.05元，被告应返还1347.95元（5000元－3652.05元）给原告。双方在合同中没有约定被告代收办证费期间需向原告支付利息及相应的违约责任，故原告诉请被告支付办证费占用期间的利息，既无合同依据，也无法律依据，法院不予支持。 被告辩称原告妨碍安装变压器，导致工程无法按时验收合格，从而导致迟延交房及迟延办证，应由原告承担部分责任。法院认为，被告提供的视频资料，确实反映了部分业主阻碍变压器施工，但是没有提供充足证据证实阻碍的时间及期限，无法判断是否足以造成被告无法按时交房及办证，被告对此应承担举证不足的不利后果，对被告上述辩解意见不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，判决：一、被告广西桂平市宇洋房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款398963元为基数，从2017年11月3日起至被告将坐落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园（二期）小区的第**层*单元*号房商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计付；违约金的总额不能超过购房款398963元的30%）给原告罗明华；二、被告广西桂平市宇洋房地产开发有限公司应返还办证费1347.95元给原告罗明华；三、驳回原告罗明华的其他诉讼请求。本案受理费1468元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告罗明华负担1202元，由被告广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担266元。 二审期间，上诉人提交了4份新的证据：1.上诉人在2019年11月5日的《贵港日报》上，向明珠花园（二期）小区全体业主发出的尽快递交办理房产证书材料的通知，以及上诉人在于2019年11月4日小区公告栏粘贴的办证通告，拟证明自2019年11月4日起，被上诉人不能办理房产证的原因，并非是出卖人的原因，而是因为被上诉人没有向上诉人递交有关材料；2.提供了11份明珠花园（二期）小区业主的不动产权属证书，拟证明上诉人在2019年11月4日前，已经具备了协助办理该二期小区商品房不动产权属证书的条件；3.办理预售商品房转移登记所需要的收件资料、以及在互联网上拍摄的申请办理权属证书流程图，拟证明办理不动产权属证书证，需要业主本人签字的办理不动产权属证书的委托书；4.卢锡连（明珠花园二期商品房的购房户）向上诉人申请委托办理商品房权属过户登记所需要的材料，拟证明上诉人申请办理房屋权属过户登记，还需要购房户协助提交有关材料。被上诉人对前述4份证据的真实性有异议，而且认为前述证据不属于新证据。 根据上诉人的申请，本院依职权到桂平市公安局城南派出所调取值班日记材料，证实在2017年8月25日、2017年9月1日、2017年9月22日，有群众报警称涉案小区因安装变压器问题发生争执，要求派出所处理。被上诉人对该证据的合法性、真实性没有异议，但认为该证据与本案无关。 对上诉人宇洋公司提供的证据，本院结合案件的其他证据材料予以综合评判。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩，本案的争议焦点为：1.部分业主妨碍变压器的安装能否阻却上诉人承担的逾期办证违约责任；2.逾期办证违约金的截止计算日期应当如何表述 关于第一个争议焦点，造成变压器不能及时安装影响消防验收的根本原因，不是业主方或者与业主关系密切方妨碍上诉人安装。因为上诉人广西三昭电器有限公司（以下简称三昭公司）于2014年5月4日签订了《广西桂平市宇洋房地产有限公司明珠花园二期500KVA+800KVA配电工程施工合同》，合同约定工期为2014年5月15日至2014年6月30日，然而，上诉人并没有按照前述的工期，在主体土建工程完尚未完工时对配电工程进行施工，而是直到已经交房，且业主们入住后明显感到变压器的安装施工打扰其正常生活，安装位置妨碍其出入后，上诉人才于2017年11月7日与三昭公司重新签订《广西桂平市宇洋房地产有限公司明珠花园二期800KVA配电工程施工合同》，并组织安装施工，直到2019年2月才通过消防验收。虽然上诉人主张因小区业主阻碍变压器的安装施工，造成涉案小区的消防验收迟延，以致上诉人无法获得齐全的资料，及时申请办理涉案小区商品房的首次登记，导致其超出合同约定的办证期限仍未能办证，但是，从到案证据而言，既不能证明阻碍变压器安装的业主是被上诉人，也不能证明是代表了被上诉人的意思。而且，根据合同的相对性原则，即使是因第三人的原因造成上诉人无法及时安装变压器而违约的，也不能免除上诉人的违约责任，上诉人也可以就自身的损失另行对第三人主张赔偿，但这不是本案处理的问题。因此，部分业主妨碍变压器的安装，不能阻却上诉人承担的逾期办证违约责任。 关于第二个争议焦点，本院认为，根据到案证据，足以证明上诉人在2019年11月4日前，已经具备了办理明珠花园（二期）小区预售商品房的过户登记条件。而且，办理房产过户登记手续需要被上诉人本人签字的授权委托书，方可申请办理。根据双方签订的商品房预售合同附件十第一条“出卖人发出办理产权登记的通知之日起30日内，买受人应按通知要求办理并提供办理产权登记所需资料及相关手续。如因买受人未按出卖人通知要求办理，买受人未能办理产权登记的责任由买受人自行承担”的约定，上诉人已经于2019年11月5日在《贵港日报》进行了登报通知，并在小区公告栏粘贴了办证通告，至2019年12月5日止已经满30日，被上诉人未提交授权委托手续给上诉人。因此，被上诉人无法获得权属证书的原因，并非是出卖人的原因。故自2019年12月6日起，被上诉人不能再向上诉人主张逾期办证违约金。 综上所述，宇洋公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2018）桂0881民初4686号民事判决第二项、第三项； 二、变更桂平市人民法院（2018）桂0881民初4686号民事判决第一项为：广西桂平市宇洋房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款398963元为基数，从2017年11月3日起至2019年12月5日止，按日万分之一计付）给罗明华。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 一审案件受理费1468元（罗明华已预交），由罗明华负担1202元，由广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担266元；二审案件受理费197元（宇洋公司预交532元，多出的335元由本院退回），由上诉人宇洋公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫学平 审 判 员 覃锦丽 审 判 员 黄裕和 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 温鹏富 书 记 员 覃建伟