广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终90号上诉人（原审原告）：余黎明。委托诉讼代理人：余超生，广东明祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡鹏鑫，广东明祥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：纪奕勤。委托诉讼代理人：张莉，广东金联律师事务所律师。上诉人余黎明与上诉人纪奕勤因租赁合同纠纷一案，均不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余黎明上诉请求：一、请求二审法院支持余黎明一审诉讼请求，同时一审判决所支持的租金数额比余黎明请求数额少了89000元，依法应予改判；二、本案一审、二审诉讼费用由纪奕勤承担。事实与理由：余黎明诉纪奕勤租赁合同纠纷一案，经一审判决，该判决认为：余黎明与纪奕勤在租赁合同履行过程中，双方口头约定自2018年8月起至2019年4月止租金按每月9000元计算租金，且余黎明出具《欠款条》给纪奕勤，确认截至2019年4月止纪奕勤结欠余黎明租金170600元，这一行为应视为双方对租金计算方法进行了变更约定，应按变更后的约定履行。余黎明认为，该判决认定这一事实错误，适用法律不当，导致判决纪奕勤应付的租金数额减少89000元，依法应当予以改判。理由：余黎明与纪奕勤的协商未能达成一致意见，《欠款条》没有经双方共同确认，也没有实际履行，双方协商过程中的意见没有生效，不能视为变更约定。租赁合同履行过程中，纪奕勤长期拖欠租金，余黎明多次催讨无果。后在纪奕勤答应立即结清修路即2018年7月前租金欠款的前提下，双方才协商自2018年8月起的租金按9000元计算。但初步协商后纪奕勤仍没有还款。直到2019年4月份纪奕勤又提出要分期还款，余黎明按照纪奕勤的意思整理成《欠款条》，并于2019年4月12日将《欠款条》通过微信发送给纪奕勤。但纪奕勤收到信息后没有回应，此后余黎明多次上门找纪奕勤，纪奕勤则以各种理由回避，最终也没有在《欠款条》签名确认，并且也没有按照《欠款条》约定履行还款义务。由于纪奕勤实际上并没有诚意履行，余黎明已多次告知纪奕勤，租金标准仍按原合同约定执行，然而纪奕勤同样没有回应。以上事实表明，余黎明与纪奕勤的协商意见未达成一致，也未经双方共同确认，且纪奕勤以其实际行为否定了协商意见。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，因余黎明与纪奕勤实际未能协商一致，其协商意见尚未生效，未能变更原合同约定，因此，余黎明主张执行原合同约定租金标准执行，应当得到支持。一审判决忽略在协商过程中纪奕勤沉默的意思表示，以及其没有按照协商意见履行还款义务的消极行为，就认定双方协商意见生效且已构成变更约定，这属于认定事实错误，适用法律不当，导致纪奕勤应付租金减少，应当予以改正。纪奕勤作为承租人，长期拖欠租金不还，本已违背诚信原则。在双方口头协商退让方案后，纪奕勤又迟迟不予回应确认，也拒不履行，等到诉讼阶段他才又提出应当按协商意见履行，纪奕勤如此无赖行径，若予以纵容支持，实在有失公允。综上所述，原审判决认定部分事实错误，适用法律不当，判处结果有失公允，纪奕勤拖欠租金违约，在双方没有达成变更约定的情况下，其仍应当按照原租赁合同约定履行还款义务并赔偿余黎明的损失，为此，余黎明特依据我国民事诉讼法的相关规定，提起上诉，希冀得到公正之裁判。纪奕勤辩称，余黎明的诉求缺乏事实和依据，应以一审判决认定的事实为准，其他没有意见。纪奕勤上诉请求：一、请求依法撤销（2019）粤0507民初1390号民事判决书第二项；二、请求依法改判纪奕勤无需向纪奕勤支付自2019年5月1日至2019年5月23日的租金（约6900元）。事实和理由：纪奕勤于2019年4月20日搬离本案租赁房产并发信息通知余黎明已搬走要交钥匙，余黎明称其没有在汕头，人在惠州，没办法交钥匙，等到2019年5月才通知纪奕勤交钥匙。余黎明没有取得钥匙是因其身的原因，且纪奕勤搬离租赁房产后未使用及占用租赁房产的事实是清楚的，因此不应再向余黎明支付租金。纪奕勤认为，一审法院判决纪奕勤向余黎明支付自2019年5月1日至2019年5月23日的租金是错误的。根据我国《民事诉讼法》规定，纪奕勤请求二审法院依法判决撤销（2019）粤0507民初1390号民事判决书第二项，并改判纪奕勤无需向余黎明支付自2019年5月1日至2019年5月23日的租金，以维护纪奕勤的合法权益。余黎明辩称，纪奕勤在2019年4月20日已经搬走并通知余黎明交付钥匙是不符合客观事实的，双方的聊天记录显示纪奕勤在2019年5月5日才发微信通知余黎明说已经搬走，5月19日告知余黎明已经缴交水电费，5月23日才正式交付钥匙，由此可见在2019年5月23日之前纪奕勤仍占用租赁房屋，故仍应当支付当月的租金，纪奕勤称当月搬离之后没有用该房屋没有理由，不应采信。纪奕勤的上诉没有任何法律依据，应当予以驳回。余黎明向一审法院起诉请求：判令纪奕勤立即向余黎明付还自2017年11月起至2019年5月止拖欠的租金268,600元，以及支付该款自起诉之日起至全部清偿之日止按银行同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：2013年9月1日，余黎明与纪奕勤签订《汕头市房地产租赁合同》，合同约定：余黎明将位于汕头市龙湖区丽日庄东区29栋107号及201号东侧之房地产，建筑面积约543平方米及配套设施、设备出租给纪奕勤作合法经营使用，租期为72个月，自2013年10月1日起至2019年9月31日止；每月租金为15,204元，租金分36期付清，前18期36个月，每月每平方米28元，后18期36个月，为每月每平方米33元；租金付款方式：纪奕勤应于2013年9月1日交付首期2个月租金30,408元；2013年12月1日交付第二期2个月租金，2014年2月1日交付第三期2个月租金，每期交付2个月租金，并在每期首月1日前交清，以此类推直至合同期满；履约金可作为最后一期冲抵；纪奕勤应付给余黎明30,408元作为各项费用及设施设备的押金。合同签订后，余黎明将租赁房产交付纪奕勤使用。诉讼期间，余黎明提出：纪奕勤付还余黎明租金的具体情况为：一、租期自2013年10月1日起至2016年9月30日止，每月租金15,200元，合计租金547,200元；自2016年10月1日起至2017年7月31日止，每月17,900元，合计租金179,000元。上述租金合计726,200元，纪奕勤已付还的租金是655,400元，尚欠余黎明租金70,800元。二、租期自2017年8月1日起至2017年11月30日止，每月租金17,900元，合计租金71,600元；纪奕勤于2017年10月付还30,000元，尚欠租金41,600元。纪奕勤结欠余黎明上述租金共112,400元（70,800+41,600），期间纪奕勤曾付还40,000元，故纪奕勤共结欠租金72,400元。三、租期2017年12月1日起至2019年5月30日止，每月租金17,900元，合计租金322,200元。纪奕勤于2018年2月2日现金付还16,500元，手机转账付还33,500元；2018年4月手机转账付还48,000元；2018年5月手机转账付还18,000元；2019年4月手机转账付还10,000元，合计共付还了126,000元，尚欠196,200元。纪奕勤结欠余黎明租金合计268,600元。对此，纪奕勤提出：纪奕勤对余黎明所述的上述有关租金的计算及付还情况没有异议。诉讼期间，纪奕勤提出：2018年7月，汕头市******。2018年6月底，纪奕勤与余黎明口头协商自2018年7月1日起按每月租金9000元计算。对此，余黎明提出：余黎明与纪奕勤曾口头协商自2018年7月1日起至2019年3月份止因庐山路修理，按每月租金9000元计算。但是，要求纪奕勤先将之前结欠的租金付清，否则余黎明不同意按每月租金9000元。因纪奕勤没有将之前结欠的租金付清，所以余黎明就不同意按每月9000元计算。诉讼期间，纪奕勤提交了余黎明于2019年4月12日出具的通过手机发送给纪奕勤的《欠款条》一份，该《欠款条》内容为：“兹有纪奕勤欠余黎明人民币壹拾柒万零六百元小写170,600元，定于4月15日到9月15日分6期还清，其中2019年4月15日前付第一期3万元，宽限期为4月30日。5月15日前付第二期3万元，宽限期5月30日。6月15日前付第三期3万元，宽限期6月30日。7月15日前付第四期3万元，宽限期7月30日。8月15日前付第五期3万元，宽限期8月30日。9月15日前付第六期20,600元，宽限期9月20日。如若超过第一期付款日纪奕勤尚未履约则视为本欠条欠款人违约。”该《欠款条》落款处欠款人栏有“纪奕勤”打印字样。欠款人签名栏处没有签名。纪奕勤提出：余黎明、纪奕勤双方已经口头协商自2018年7月1日起按每月租金9000元计算，纪奕勤应按余黎明于2019年4月12日出具的《欠款条》载明的租金数额170,600元付还余黎明。对此，余黎明提出：上述《欠款条》是双方口头交流过程中提及修路期间即2018年8月起至2019年4月止按每月9000元计算租金，截至2019年4月止，纪奕勤结欠余黎明租金170,600元。但是余黎明将该《欠款条》发给纪奕勤后，纪奕勤没有签名也没有回复。此后，纪奕勤没有按《欠款条》中约定的纪奕勤应于2019年4月15日起至2019年9月15日止分6期还清。所以，余黎明不同意纪奕勤再按每月9000元的租金计算。另查，纪奕勤于2019年5月23日将本案租赁房产钥匙交还余黎明。诉讼期间，纪奕勤提出：纪奕勤于2019年4月20日搬走。同日，纪奕勤发信息通知余黎明已搬走要交钥匙，余黎明称其没有在汕头，人在惠州，没办法交钥匙，等到2019年5月23日才通知纪奕勤交钥匙。对此，余黎明提出：纪奕勤是在2019年5月5日通知余黎明已搬走，2019年5月19日，纪奕勤告知余黎明已交水电费。2019年5月23日，纪奕勤通知余黎明交付钥匙。另查：本案租赁房产的所有权人为余黎明。一审法院认为，本案争议的焦点是纪奕勤应支付余黎明租金的数额问题。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。余黎明与纪奕勤签订的《汕头市房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。在上述租赁合同的履行过程中，余黎明、纪奕勤双方口头约定租赁房产所在道路的维修期间即自2018年8月起至2019年4月止按每月9000元计算租金，并由余黎明出具《欠款条》给纪奕勤，确认截至2019年4月止，纪奕勤结欠余黎明租金170,600元。此行为应视为余黎明、纪奕勤双方对履行前述租赁合同的租金计算方法进行了变更约定，双方应按变更后租金计算方法的约定履行。因此，纪奕勤结欠余黎明的租金数额，应以变更后的租金170,600元为准。租金应支付至纪奕勤交还余黎明租赁房产钥匙之日止。余黎明要求纪奕勤付还自2017年11月起至2019年5月止拖欠的租金268,600元，以及支付该款自起诉之日起至全部清偿之日止按银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，应在上述范围内予以支持。关于纪奕勤提出租金应按每月9000元计算的主张，理由成立，予以采纳。关于纪奕勤提出租金应计至2019年4月的主张，理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、纪奕勤应于判决发生法律效力之日起十日内,付还余黎明租金170,600元，并支付该款自2019年6月12日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。二、纪奕勤应于判决发生法律效力之日起十日内,付还余黎明自2019年5月1日起至2019年5月23日止按每月9000元计算的租金。三、驳回余黎明的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5330元，由余黎明负担1620元，纪奕勤负担3710元并应于判决发生法律效力之日起十日内直接付还余黎明。二审中，余黎明提交3页微信聊天截图，内容是纪奕勤与余黎明的微信聊天记录，用以证明纪奕勤是在2019年5月5日通知余黎明已经搬走，但是在2019年5月23日才交付钥匙的。纪奕勤质证认为，这份材料正好证明了纪奕勤告知了余黎明4月20日已经搬走了。虽然交付钥匙的日期是23日，这几份微信聊天截图更加证实了纪奕勤搬走的时间是4月20日。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的上诉主张以及答辩意见，本案二审的主要争议问题为纪奕勤应支付余黎明租金的数额及租金计算期限问题。关于纪奕勤应支付余黎明租金的数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。经查，本案余黎明与纪奕勤签订的《汕头市房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。在上述租赁合同的履行过程中，因租赁房产所在道路庐山路的维修，影响纪奕勤租赁场所火锅店的营业，余黎明、纪奕勤双方口头约定道路维修期间即自2018年8月起至2019年4月止按每月9000元计算租金，并由余黎明出具《欠款条》给纪奕勤，确认截至2019年4月止，纪奕勤结欠余黎明租金170,600元。此行为应视为余黎明、纪奕勤双方对履行前述租赁合同的租金计算方法进行了变更约定，双方应按变更后租金计算方法的约定履行。即纪奕勤结欠余黎明的租金数额，应以变更后的租金170,600元为准。租金应支付至纪奕勤交还余黎明租赁房产钥匙之日止。余黎明上诉主张纪奕勤付还自2017年11月起至2019年5月止拖欠的租金按照原双方签订的《汕头市房地产租赁合同》计算理由不成立，不予采纳。关于纪奕勤提出租金应计至2019年4月问题。经查，纪奕勤与余黎明双方均承认2019年5月23日交付租赁房产钥匙。故纪奕勤租金应计至交付租赁房产钥匙之日2019年5月23日。纪奕勤上诉主张租金应计至2019年4月，理由不成立，不予采纳。综上，上诉人余黎明、纪奕勤的上诉请求均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2075元，由上诉人余黎明负担2025元，由上诉人纪奕勤负担50元。上诉人余黎明二审预交诉讼费用5330元，本院予以退回3305元。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  陈瑛瑾审判员  林思浩二〇二〇年四月一日书记员  周丹晖