南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0118民初149号原告：陈璁，女，1989年7月22日生，汉族，南京市人，住南京市溧水区。被告：南京康德商业管理有限公司，统一社会信用代码91320117057959837L，住所地南京市溧水区永阳镇致远路**。法定代表人：董速良，董事长。委托诉讼代理人：徐永华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。原告陈璁与被告南京康德商业管理有限公司(以下简称康德公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，由审判员李玲依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈璁、被告康德公司的委托诉讼代理人蒋宜贯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈璁向本院提出诉讼请求：一、判令被告自2019年10月起至2024年10月，每季度第一个月10日前向原告支付租金58713.25元；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2019年7月25日通过司法拍卖竞得南京市溧水区商业地产，并取得房屋不动产权证。该房屋原所有权人陈福平、高娟娟与被告签订有《商铺管理服务协议书》，约定自商铺交付后由被告承租房屋十年(2014年10月1日-2024年9月30日），第一个五年期限届满后，被告支付租金234853元/年，支付时间为每季度的第一个月10日前。原告取得涉案房屋所有权后要求被告依照《商铺管理服务协议书》支付租金，但被告拒绝与原告沟通租赁事宜并拒绝支付租金。现原告诉至法院，请求判如所请。被告康德公司辩称，被告已经履行完毕《商铺管理服务协议书》约定的租金给付义务，付清了2019年10月至2024年9月B-439房屋的全部租金收益，协议书约定的产权人的租金收取权利灭失，原告以此为依据要求被告支付租金没有事实和法律依据；即便认为被告应当给付租金，原告诉请每季度给付58713.25元也没有事实依据，依照协议书的约定，被告支付租金的期限应当是2019年10月至2024年9月，另双方并未明确约定被告每季度支付租金58713.25元，仅是约定了每年支付租金收益为234853元/年，被告可以根据每季度的租金收益情况，在保证每年租金收益总额的基础上决定给付金额；被告并非给付租金的适格主体，原告应向原产权人主张相关损失。综上，请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市溧水区房产原为案外人陈福平、高娟娟所有，因陈福平、高娟娟结欠债务，安徽省滁州市琅琊区人民法院于2017年5月23日查封上述房屋，于2019年7月24日在淘宝网司法拍卖平台刊登拍卖公告，拟对上述房屋进行司法拍卖。拍卖公告中拍品现状一栏载明：已查封、已抵押，有租赁，租赁期限至2024年3月份，年租金约28万元，自2019年起有返租。2019年7月25日，陈璁以2118970元的价格竞得上述房屋，琅琊区人民法院向陈璁出具执行裁定书。此后，上述房屋登记至陈璁名下。另查明，2013年4月17日，陈福平、高娟娟（甲方）与康德公司（乙方）签订《商铺管理服务协议书》，约定甲方同意将其购买的商铺（XX商业广场项目XX号商铺）交由乙方进行统一出租、经营并管理，达成如下协议：3.1从甲方所购商铺实际交付次日起五年内，甲方将商铺交由乙方进行统一出租、经营并管理，即乙方有权取得商铺产生的全部收益，甲方也无须向乙方支付任何管理费用。此期间商铺的租赁、经营与管理及收益权归乙方所有，所产生的各项税、费全部由乙方自行负担；3.2为使商家的经营得以持续，自前条约定的五年期限届满后，甲方自愿继续将所购商铺交由乙方以乙方名义再出租、经营、管理五年，乙方支付给甲方的全部收益为234853元/年，由此所产生的各项税、费由甲方承担，乙方代为扣缴。乙方向甲方每季度支付一次收益，支付时间为每个季度的第一个月10日前，甲方自行前往乙方领取，并出具收据。协议书还约定了双方其他权利义务。庭审中，康德公司提交《申请书》、《商铺管理服务协议书之补充协议一》，拟证明其与陈福平、高娟娟协商一致并提前一次性支付剩余五年租金700000元。陈璁质证认为对康德公司提交的上述证据均不予认可，认为系康德公司与陈福平、高娟娟恶意串通，帮助陈福平、高娟娟逃避债务，《申请书》落款时间为2017年8月15日，《商铺管理服务协议书之补充协议一》无落款时间，但被告陈述于2018年2月11日签订，且陈述有其他债权人到涉案房屋阻碍正常经营，故康德公司对陈福平、高娟娟资金情况的恶劣程度以及涉案房屋的查封情况是清楚的。审理中，本院向安徽省滁州市琅琊区人民法院询问涉案房屋拍卖情况，并制作电话记录一份。陈璁对电话记录无异议，康德公司质证认为对安徽省滁州市琅琊区人民法院的王法官的回复不予认可，康德公司从未接受安徽省滁州市琅琊区人民法院的询问或接到法律文书，安徽省滁州市琅琊区人民法院也未要求康德公司出具过任何说明或履行配合义务。上述事实，有不动产权证书、（2019）皖1102执恢74号民事执行裁定书、商铺管理服务协议书、不动产登记资料查询结果证明、电话记录及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，陈璁与康德公司之间虽然未直接订立涉案房屋租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条等规定,在适用“买卖不破租赁”规则以及物权已经变动的情况下，新的房屋所有权人取代原房屋所有权人，成为原房屋所有权人与承租人之间签订合同的当事人，原房屋所有权人退出租赁合同法律关系，从而该租赁合同对新的房屋所有权人和承租人发生法律效力。本案中，陈璁系经司法拍卖而成为新的涉案房屋的所有权人，基于法律规定其取代陈福平、高娟娟成为《房屋租赁合同》中的当事人，因此，在陈璁经登记成为涉案房屋所有权人之后，陈璁与康德公司之间即存在房屋租赁合同法律关系，双方的权利义务仍应按照《房屋租赁合同》予以确定。双方应当按照法律规定和合同约定,履行各自义务,减少纠纷产生。对康德公司而言，负有依照租赁合同约定的租金缴付方式支付租金的义务，否则即构成违约并应承担相应的违约责任。人民法院对特定财产查封、冻结后，禁止或限制所有权人处分其特定财产，所有权人在该财产上进行的移转、设定权利负担等行为，不受法律保护。涉案房屋被依法查封后，陈福平、高娟娟作为所有权人对涉案房屋享有的所有权能已受限制，无权再就涉案房屋进行移转、设定权利负担等行为。康德公司与陈福平、高娟娟关于租金支付方式的变更，系对原租赁合同主要条款的重大变更，已非涉案房屋被司法查封之前签订的“原租赁合同”。因此，陈福平、高娟娟变更涉案房屋的租金收取方式的行为，不受法律保护，对陈璁不具有约束力。康德公司仍应按租赁合同的约定向陈璁支付每季度租金。康德公司关于其已与陈福平、高娟娟就租赁合同剩余的租金达成一致并提前支付，故其不再负有租金支付义务的意见，本院不予采纳。康德公司可另行向陈福平、高娟娟主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京康德商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈璁支付2019年9月26日起至2020年3月25日的租金117426.5元中扣除各项税、费后的款项，2020年3月26日起至2024年9月25日的租金，由南京康德商业管理有限公司按约于每季度的第一个月10日前在扣除各项税、费后支付给陈璁；二、驳回原告陈璁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15368元，由被告南京康德商业管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李 玲二〇二〇年四月二十八日法官助理  刘增刚书 记 员  俞惠铭