杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初6773号 原告：梁美霞，女，1992年6月7日出生，汉族，住浙江省新昌县。 被告：杭州网新准乾资产管理有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇西园一路**浙大网新软件园******。 法定代表人：张灿洪，执行董事。 委托诉讼代理人：周晓菁，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪凌萍，浙江天册律师事务所律师。 原告梁美霞与被告杭州网新准乾资产管理有限公司（以下简称“网新准乾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法适用简易程序审理，于2019年8月19日、2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告梁美霞，被告网新准乾公司的委托诉讼代理人周晓菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁美霞向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年9月22日签订的《房屋预约转让合同》；2.被告返还原告已付购房款人民币331798元；3.被告支付原告违约金130359.6元(房屋总价款的20%)；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年9月22日，原告与被告签订《房屋预约转让合同》，原告为乙方，被告为甲方。甲方预约转让给乙方的房屋为紫金众创小镇(又名浙大网新研发及生产中心项目)一期二标h1号楼项目16层23室。房屋总价款651798元，首付款为331798元。合同约定甲方负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。并承诺在2018年10月30日前交房，12月31日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给乙方。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付并办证。经原告多次催促，被告亦未履行办证义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。为了维护原告的合法权益，根据合同16条违约条款，过错方应赔偿守约方损失，按本协议房屋转让价款总额的20%违约金。为维护自身合法权益，故诉至本院，望判如所请。 被告网新准乾公司辩称：一、涉案房地产项目系案外人浙江浙大网新实业发展有限公司破产重整资产，网新准乾公司系前述公司破产重整人之一。二、其已于2017年4月将涉案房屋所在的项目整体转让给九鼎股权公司，并由后者负责后续建设资金筹措、建设管理及对外营销，涉案房屋预约转让合同系根据九鼎股权公司指示所签订，实际建设和销售主体应为九鼎股权公司。三、涉案项目建设及权属登记未在原定时间内完成，系因该项目的特殊性导致，属其与九鼎股权公司均无法预见的情形。具体包括：1.涉案项目权属从浙江浙大网新实业发展有限公司（以下简称“网新实业公司”）转至其名下需要政府部门办理建设主体变更登记手续后方可继续施工；2.重整前的原施工协议需要全部重新签订并更换施工单位，但原施工单位不予配合甚至阻挠后续施工；3.因项目开发时间过久，原规划设计的消防工程已不能满足现行消防规范，九鼎股权公司必须拆除全部原有消防工程并重新改造施工；4.重整过程中档案资料移交缺失，导致迟迟未能送交土地复合验收等资料；5.由于政策原因土地复合验收迟迟未能完成。四、涉案项目于2019年1月10日完成竣工验收，其与九鼎股权公司将涉案房屋交给原告委托的精装修公司进行装修，与其交付时间并未超过90日，原告不享有合同解除权。五、原告至今未付清全额房款，其与九鼎股权公司有权不交付房屋。六、即便法院认定原告有权解除合同，根据合同约定，违约金也应为原告已支付房款的5%，而非原告所主张的房屋转让款的20%。 经审理查明：2017年9月22日，网新准乾公司（甲方，预约转让方）、案外人九鼎股权投资管理有限公司（以下简称“九鼎股权公司”，委托机构）与梁美霞（乙方，预约受让方）签订《房屋预约转让合同》一份，约定：乙方知悉该项目，在甲方完成该项目不动产首次登记取得不动产权证书后才能签订房屋转让合同。乙方希望提前锁定相关房屋，并愿意与甲方签订本协议；甲方预约转让给乙方的房屋位于杭州市西湖区三墩镇女儿桥港以东(西园八路与西园一路、西园三路附近)紫金众创小镇(又名：浙大网新研发及生产中心项目)一期二标H1号楼项目16层23室(以下简称“该房屋”)；该房屋规划用途为科研办公，属框架结构；该房屋预测建筑面积45平方米(具体以产权登记面积为准)；本协议签订时，该房屋正在建设中，尚未通过竣工验收，尚未办理不动产首次登记；该房屋按建筑面积计价，乙方今后购买该房屋单价为人民币14484.4元/平方米；该房屋预测建筑面积为45平方米，按预测建筑面积计，暂定转让总价651798元；该房屋单价不受日后任何情形变化的影响，在签订“房屋转让合同”时任何一方不得擅自改变或提出变更、撤销之请求；该房屋的实际转让总价款按该房屋单价和实际建筑面积计算；该房屋实际建筑面积以不动产首次登记面积为准。实际建筑面积与本协议约定面积出现误差的，双方在签订“房屋转让合同”时以实际建筑面积为准计算房屋转让总价款，差额部分双方在房屋交付之日一次性结清，多退少补。任何一方均不得因面积差异解除本协议；乙方应按本协议的约定向甲方支付总价款的百分之五十购房保证金作为乙方按本协议约定与甲方签订“房屋转让合同”并购买该房屋的担保。待正式“房屋转让合同”一经订立，乙方所付保证金即自动转为乙方付给甲方的房屋首付转让价款；该房剩余房款乙方按银行按揭贷款方式支付保证金，乙方的购房余款320000元办理银行按揭贷款；签订“房屋转让合同”条件为：该项目竣工验收备案完成及取得该房屋的不动产首次登记；甲方应当在2018年10月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付乙方使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。3.用水、用电、道路等，具备正常使用的基本条件。4.但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知乙方的。（2）本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括但不限于下列情况：地震：地震、台风等自然灾害，征用、拆迁等政府行为，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及法律规定的其他情形。（3）县(市)级及县(市)级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施，或市政配套的批准的延误，导致本项目不具备竣工交付条件而导致开发建设期延长，但最长不超过6个月；该房屋为毛坯交付，本协议价格不含装修款，装修价格及合同由乙方与委托机构另行签订装修协议；通知与送达：任何一方发出的通知均应以书面方式发出。通知可以专人递交，或以特快专递方式。以特快专递方式则在发出后第三天（自交寄次日起计算）视为送达，而无论被通知方是否拒收或无人接收；甲方如未按本合同规定的期限将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同关于通知和送达条款规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后(包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续)15天内退还全部已付保证金，并按乙方累计己付购房款的5%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同关于通知和送达条款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金；乙方按本协议约定的时间付款，逾期付款时间超过7天视为违约，甲方有权拒绝出卖房源，所约定乙方的权利视为放弃；甲方负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。甲方承诺于2018年12月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给乙方；任何一方违反法律规定或合同约定擅自解除或提前终止本协议的，应按本协议房屋转让价款总额的20%承担违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿实际损失；过错方应赔偿守约方的损失，包括直接损失、预期收益损失、与项目工程相关的合同当事人损失及因本协议履行发生诉讼而支出的各项费用(包括但不限于诉讼费、律师费、审计费、评估费、鉴定费、变(拍)卖费、公证费、执行费、差旅费等)；委托机构为甲方承担和履行本协议项下的义务及责任承担连带担保责任。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，梁美霞先后向网新准乾公司支付保证金共计331798元，网新准乾公司向其开具了收据。 同日，梁美霞（甲方、委托方）与案外人九鼎建筑装饰工程有限公司（乙方、施工方）签订《精装修施工合同》一份，约定由乙方为甲方对涉案房屋进行装修施工，总工期为商品房可网签之日起90日竣工；工程合同款按每平方米4000元收取，计180000元；在签订《房屋预约买卖合同》当天甲方支付乙方该装饰工程合同总款的50%，金额90000元，在甲方与网新准乾公司签订正式“房屋转让合同”并选择办理付款方式时，另外50%以装修贷款的形式支付给乙方，金额为90000元加税金。该合同还对其他事项进行了约定。 2018年12月26日，网新准乾公司、九鼎装饰公司向购房客户发送《通知》一份，载明因浙港城市公馆遇到原规划设计的消防工程已不能满足现行消防规范要求的现实问题，为充分保障客户居住使用房屋的安全性，其决定拆除全部消防工程并重新改造建设，并于2018年12月19日取得杭州市公安消防局《建设工程消防验收意见书》。按照统一精装修交付原则，浙港城市公馆预计于2019年4月30日前具备精装修交付条件。房屋网签时间近期另行通知。庭审中，网新准乾公司陈述，关于消防工程问题，相关部门并未对其采取相关行政措施。 涉案房屋所在项目于2019年1月10日获得竣工验收合格，网新准乾公司于次日将涉案房屋交给九鼎装饰公司进行装修施工。 2019年4月25日，网新准乾公司、九鼎股权公司及九鼎装饰公司分别向梁美霞发送交房通知、交房须知、精装修交付通知书，通知后者于2019年5月1日至5月31日办理交付。 因原被告未能就退房事宜达成一致意见，梁美霞遂诉至本院。 另查，本院于2016年9月6日裁定批准网新实业公司重整计划，并于2016年11月17日裁定将涉案房屋所在的位于杭州市西湖区××镇××路××路××西北侧的土地使用权及已建成的地上建筑物、地下、地下空间建筑物过户登记至网新准乾公司名下div> 以上事实，由原告梁美霞提供的房屋预转让合同、收据及转款凭证，被告网新准乾公司提供的民事裁定书、通知、建设工程质量竣工验收意见书、精装修施工合同、交付交接确认书、精装修施工合同、交房通知书、交房须知、精装修交付通知书等证据，以及当事人的庭审陈述所证实。 本院认为：《房屋预约转让合同》系当事人间达成的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。该预约合同签订后，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《房屋预约转让合同》约定，网新准乾公司应在2018年10月30日前将已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的房屋交付给原告，但直至2019年1月10日其才完成竣工验收，已经逾期，构成违约。关于网新准乾公司及九鼎股权公司因涉案项目的特殊性导致迟延履行的辩称意见，本院认为，《房屋预约转让合同》系在网新实业公司破产重整后所签订，网新准乾公司作为重整人之一，对涉案房屋所属项目的实际情况非常了解，其理应在对相关风险进行了充分评估的情况下才制作并与购房客户签订了《房屋预约转让合同》，明确了交房时间等合同条款，故涉案房屋是否为重整项目、消防工程是否符合当时的消防规范等问题，在不符合合同约定的延期交付条件且未取得原告同意的情况下，不能成为网新准乾公司迟延履行合同义务的充分理由，其前述辩称意见本院不予采信。而关于房款未付清其有权不交付房屋的辩称意见，本院认为，《房屋预约转让合同》约定的过户期间晚于交房期限，而该合同又约定原告以按揭贷款方式支付购房尾款，根据常理，产权转移登记至原告名下并办理他项权证是银行放款的前提，因此全部房款不可能在交房前付清，合同关于交房前的付款义务不应包含通过贷款方式支付的购房尾款，故该辩称意见本院亦不予采信。 关于原告是否享有解除权，本院认为，虽然合同约定了涉案房屋为毛坯交付，但交付对象为乙方即原告，并无关于向装修公司移交房屋即为向原告交付房屋的约定，在该合同之外也无原告的指示交付意思表示，网新准乾公司向装修公司移交涉案房屋的行为，不能构成合同约定的交房行为。故涉案房屋至今仍未依约向原告交付，逾期已超过合同约定的90日，根据合同约定，原告有权行使解除权。关于解除时间， 根据法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，故本院以原告起诉状副本送达网新准乾公司之日即2019年7月12日为《房屋预约转让合同》的解除时间。合同解除后，网新准乾公司已经收取的购房保证金331798元应予以返还，并向原告赔偿因其违约造成的实际损失。关于实际损失，原告主张根据《房屋预约转让合同》第16.1条20%的标准计算违约金，对此本院认为，该条明确约定以20%标准计算违约金的前提是“任何一方违反法律规定或合同约定擅自解除或提前终止本协议”，即合同一方擅自提前解约的情形，现原告基于网新准乾公司逾期交房、逾期办证主张解除合同，显然不能适用第16.1条的约定。而合同第10.1条已对逾期交房违约金作了明确约定，计算标准为已付保证金的5%即16589.9元，网新准乾公司的辩称意见成立，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、确认梁美霞与杭州网新准乾资产管理有限公司、九鼎股权投资管理有限公司签订的《房屋预约转让合同》于2019年7月12日解除。 二、杭州网新准乾资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向梁美霞退还购房保证金331798元，并赔偿损失16589.9元，合计348387.9元。 三、驳回梁美霞的其余诉讼请求。 如被告杭州网新准乾资产管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4116元，由梁美霞负担1013.24元，杭州网新准乾资产管理有限公司负担3102.76元。梁美霞于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。杭州网新准乾资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 龚 漾 二〇二〇年四月十六日 书记员 任超华