云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2020)云0581民初205号原告：孙艳秋，女，1980年9月8日生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：何滔，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。被告：腾冲雅居乐旅游置业有限公司。地址：云南省腾冲市曲石镇雅居乐地产45栋3楼。统一社会信用代码：91530500574683939G。法定代表人翟朝锋，任该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：孙久晴，女，1990年8月3日生，汉族，住云南省昭通市永善县，系该公司法务经理，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘芮希，女，1996年11月22日生，彝族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县，系该公司员工，特别授权代理。原告孙艳秋与被告被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙艳秋及其委托诉讼代理人何滔,被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司委托诉讼代理人孙久晴、刘芮希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙艳秋向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告因逾期交房向原告支付违约金123476元；2、请求人民法院依法判令被告承担更换不合格门窗、整体外立墙面、修复屋内开裂墙面等费用共计170000元（更换门窗118000元、修复外立墙面50000元、修复室内墙面2000元）；3、请求依法判令被告支付原告律师费5000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月24日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，原告购买被告开发的腾冲曲石镇曲石生态旅游度假小镇B区“浣溪果岭”独栋别墅62号房，购房金额为2347454元，后根据合同约定原告于2018年8月31日前向被告支付了全部购房款。按照合同第七条及补充协议第五条第三款约定约定，被告应于2018年6月30日前将符合合同约定标准完成装修的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期交房超过180日的，被告每天按原告已付购房款的0.01％向原告支付违约金，逾期180天后的被告每天按原告已付购房款的0.02％向原告支付违约金。2019年6月18日被告才向原告交付所购商品房，按照约定被告已经逾期353天。并且双方签订合同时就该商品房的装饰、设备标准进行了约定，但截止现在被告交付原告的房屋多处存在不符合合同约定标准，经原告多次催促被告还是未进行修复，与原告情况相同的都已经修复。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，交付的房屋未符合合同约定应该进行修复，现被告的行为严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司辩称，2019年6月18日原告才付完合同约定的购房款、专项维修金，尚欠逾期付款违约金1238.79元（第二期房款逾期26天，第四期房款逾期24天，第七期房款逾期3天）。涉案房屋已于2019年6月18日完成交付，被告不存在违约交房，不应承担任何违约交房责任。《商品房购销合同》约定逾期交房超过180天的逾期交房违约金为每天按已付款的0.02％约定过高，与实际损失不符，应按照逾期交房180天内逾期交房违约金为每天按已付款的0.01％进行计算。被告以抗辩的方式主张就原告尚欠的1238.79元违约金进行抵消。原告主张的律师费、维修或承担修复费用无事实和法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告孙艳秋围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件1份，欲证明原告身份适格。2、《商品房购销合同》1份，欲证明被告主体适格，原告向被告购买商品房的事实。3、云南省增值税发票5份，欲证明原告在合同约定的时间内付清被告购房款的事实。4、收楼确认书及雅居乐物业收据，欲证明被告于2019年6月18日才向原告交付房屋的事实。5、浣溪果岭62栋截止目前尚未解决的问题汇总1份，欲证明被告向原告交付的商品房不符合交付条件的位置及原因。6、照片7张，欲证明被告向原告交付的商品房不符合交付条件的位置及原因。7、聊天记录及客户诉求处理单7份，欲证明原告自交房时就房屋存在的问题与被告进行交涉，被告也承诺进行整改，但至今未解决。8、委托协议及发票，欲证明因被告的行为致使原告聘请律师支付的费用。9、视听资料一份，欲证明房屋漏风的情况。经质证，被告雅居乐公司对原告提交的证据1、2、4认可；对证据3真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，认为原告没有按照合同约定支付购房款，第二期房款逾期26天，第四期房款逾期24天，第七期房款逾期3天；对证据5、6不认可；对证据7真实性认可，认为清单中未提到门窗的问题，只是提到了门窗的玻璃；对证据8认为需要核实真实性；对证据9认为真实性无法确定，视频中也未听到风声，认为该证据不能证明交房时就存在这个问题。被告雅居乐公司针对其答辩，向本院提交了以下证据：1、《商品房购销合同》及补充协议，欲证明原告购买由被告开发建设的浣溪果岭62栋房；双方签订关于房屋面积补差款进行约定的补充协议，商品房总房价款相应变更为2417878元；双方在补充协议第六条第2款约定乙方接收房屋前需已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、银行按揭款、购房税费、专项维修资金等），否则被告可以延期交房。2、孙艳秋房款收据，欲证明2017年4月24日至2019年6月18日，原告支付房款合计2417878元，原告于2019年6月18日支付专项维修资金19650.2元。3、《收楼确认书》，欲证明被告于2019年6月18日向原告交房。4、业主收楼验收表、客户诉求处理单，欲证明被告在原告收楼当天就房屋存在的问题进行详细登记，原告于2019年6月10日、6月18日、11月12日提出诉求申请，诉求中并未提到门窗的问题，如原告使用不当，其损坏与被告无关。5、涉案房屋现场照片，欲证明因总包建设单位宏润建设集团股份有限公司、分包单位深圳市蓝盾防水工程有限公司施工原因，2018年浣溪果岭(地处腾冲原乡项目**地块**别墅）发生大面积渗漏水。6、《腾冲雅居乐旅游置业有限公司与四川省住业建设有限公司建设工程施工合同》，欲证明四川省住业建设有限公司作为施工方对涉案地块房屋进行维修，维修金额为12217100元。7、《房屋租赁合同》及安居客、58同城租房信息截图，欲证明因腾冲原乡项目地处偏远，58同城、安居客、房星网等大型租房网上并无相关租房信息，目前仅产生两户租房情况，租金为业主自行定价，分别为：绿野牧歌332房屋，租期半年，1.11元/平米/天；绿野牧歌C332房屋，租期7天，2.37元/平米/天，希望法院根据实际情况酌定调整违约金。8、《建设（住宅）工程质量保修书》、《建设（住宅）工程质量保证书》，欲证明《建设（住宅）工程质量保修书》、《建设（住宅）工程质量保证书》分别就保修范围及因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的损坏和质量问题，建设单位不承担保修责任进行约定。9、催款通知书，欲证明原告在付款期间存在逾期，被告公司向原告发出催款通知书。经质证，原告对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性认可，但认为合同中仅对购房款进行了约定，面积误差补偿款是交房后产生，该费用不能计入商品房购销合同中，仅是对主合同的补充，购房税费及专项维修资金不属于被告所有，被告仅为代收；对证据2、3、4真实性、合法性、关联性认可，但认为证据4的诉求处理单中可以看出，原告在接房时就房屋存在的问题进行了反映，且被告予以认可，并在处理单中建议进行更换，也同意进行更换，但涉案房屋存在的问题至今未能解决；对证据5、6、7不认可，认为与本案无关；对证据8的真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为保证书及保修书是双方购房合同的约定范围，且保证书与保修书约定了保修的范围及年限，原告提出的质量问题及瑕疵均属于保修范围且仍在保修期内，2019年6月18日原告就存在的问题与被告进行了交涉，房屋存在的问题不是原告使用不当，而是属于严重质量问题，不符合交房标准；对证据9不认可，认为原告未收到该通知书，且该通知书是被告单方行为，存在后补的可能，且被告未提交送达或者签收的凭证。本院认为,原告提交的证据1、2、4被告认可，本院对该三组证据予以采信；证据3被告认可真实性、合法性、关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；证据5被告不认可，系原告自行制作的材料，本院不予采信；证据6照片，本院采信其真实性；证据7被告认可真实性，本院对其真实性予以采信；证据8委托协议及发票，原告委托诉讼代理人已出庭，本院对其真实性予以采信；证据9视听资料，系从原告所购房屋室内拍摄，本院对其真实性予以采信。原告对被告提交的证据1、2、3、4、8真实性、合法性、关联性认可，本院对该四组证据的真实性、合法性、关联性予以采信；对证据5、6、7被告不认可，该三组证据与本案无关，本院不予采用；对证据9原告虽不认可，但快递单建盖了相关部门印章，本院对其真实性予以采信。本案在审理过程中，本院依法对涉案房屋进行勘验，制作照片15张，庭审中经出示，原、被告均无异议，本院予以采用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月24日，原告孙艳秋与被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司签订了《商品房购销合同》及补充协议（合同编号：Ｂ区62号），合同约定：原告向被告购买位于云南省腾冲市“腾冲曲石生态旅游度假小镇Ｂ区“浣溪果岭”第62号房；房屋总价款为2347454元，约定分期付款的方式进行支付，约定最后一期（第十期）房款于2019年4月24日前支付；交房时间为2018年6月30日前；逾期交房超过180天，违约金为被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数支付原告。合同签订后，原告按约定于2018年8月31日前向被告支付了全部购房款。现原告认为，原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效，双方约定的交房时间为2018年6月30日前，但被告2019年6月18日才向原告交付所购商品房，按照约定被告已经逾期353天，被告应按约定支付原告违约金123476元（逾期交房180日内的，每天按原告已付购房款的0.01％计算违约金，即2347454元×0.01％×180天；超过180天的部分，每天按原告已付购房款的0.02％计算违约金，即2347454元×0.02％×173天）。并且被告交付原告的房屋多处存在不符合合同约定标准，经原告多次催促被告还是未进行修复。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。为此，双方产生纠纷，原告诉至法院。本院认为，本案原、被告争议的焦点为：被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司是否构成违约？被告是否应支付原告违约金123476元？被告是否应承担原告主张的修复费用170000元、律师费5000元？本案中，原告孙艳秋与被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司签订的《商品房购销合同》及补充协议，系双方真实的意思表示，真实、合法、有效，不违反法律的规定，双方应按约定履行义务。合同签订后，原告按照约定全面履行了付款义务(虽有三期有延迟付款，但在最后一期付款期限之前付清了全部房款）。被告理应按照约定于2018年6月30日前履行交房义务，但被告2019年6月18日才履行交房义务，逾期353天，已构成违约。原告要求被告支付违约金123476元，其计算方式未超出双方关于逾期交房违约责任的约定，本院予以支持。原告要求被告承担更换不合格门窗、整体外立墙面、修复屋内开裂墙面等费用共计170000元的请求，被告未能提交相应证据予以证实，该请求本院不予支持。原告要求被告承担律师费5000元的请求，因该费用不是原告的必然损失，且双方无相关约定，本院不予支持。被告主张逾期付款违约金1238.79元（第二期房款逾期26天，第四期房款逾期24天，第七期房款逾期3天）的辩解，原告虽有三期房款延迟支付，但在应付清房款的期限内付清了全部房款，该辩解本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付原告孙艳秋逾期交房违约金123476元。二、驳回原告孙艳秋的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5770元，由原告孙艳秋负担3390元，由被告腾冲雅居乐旅游置业有限公司负担2380元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九之规定，本案申请执行的期间为二年。审 判 长  李枝积审 判 员  杨再艳人民陪审员  苏文孝二〇二〇年四月二十三日书 记 员  李晓洁