安徽省蚌埠市淮上区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0311民初4076号原告（执行案外人）：秦亚南,男,汉族,1986年4月4日出生，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：程彪，安徽赵长利律师事务所律师。被告（申请执行人）：蚌埠市淮上区宏上玻璃制品加工厂，住所地安徽省蚌埠市淮上区特步大道****车间，统一社会信用代码92340300MA2QW7CUX7。负责人：周灯，厂长。委托诉讼代理人：祝涛，蚌埠市禹会区长青法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：王建，男，1986年7月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告秦亚南与被告蚌埠市淮上区宏上玻璃制品加工厂（以下简称宏上玻璃厂）、王建执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦亚南及其委托诉讼代理人程彪，被告宏上玻璃厂的负责人周灯、委托诉讼代理人祝涛到庭参加诉讼。被告王建经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦亚南向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于安徽省毫州市谯城区方元后街（（2）幢101）房产（房地产权证号：房地权亳字第**）；2.确认秦亚南为安徽省亳州市谯城区方元后街（（2）幢101）房产（房房地产权证号：房地权亳字第**）法所有人；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年8月27日，蚌埠市淮上区人民法院作出了（2018）皖0311执498号执行裁定书，将位于安徽省亳州市谯城区方元后街（（2）幢101）房产（房地房地产权证号：房地权亳字第**）了查封，查封期限为3年。2019年10月14日，秦亚南对该执行标的提出了书面异议，蚌埠市淮上区人民法院于2019年10月29日作出了（2019）皖0311执异13号执行裁定书，驳回了秦亚南的异议请求。秦亚南认为该裁定错误，提起案外人执行异议之诉。2018年3月20日，秦亚南与王建签订《房屋买卖合同》，并在安徽省亳州公证处办理公证【（2018）皖亳公证字第3208号】，约定王建将其所有的位于谯城区方元后街（房地产房地产权证号：房地权亳字第**）以595,000元的价格出售给秦亚南，秦亚南于2018年3月20日将全部购房款595,000元一次性转账至王建母亲王兰英的银行账户。支付购房款后，王建即将涉案房屋交付给了秦亚南使用，并将该房屋的房产证及集体土地建设用地使用证一并交付给了秦亚南。秦亚南收到房屋之后，于2018年7月5日将该房屋出租给了崔正刚，租赁期限自2018年7月5日至2019年7月5日，租赁到期后，秦亚南又对该房屋进行装修并入住，从买房至今该房屋一直由秦亚南占有使用。秦亚南购买王建的房屋是双方真实意思表示，并办理了公证，秦亚南实际支付了全部购房款并装修使用，秦亚南已是该房屋的合法使用权人，王建已不是该房屋的产权所有人。另，涉案房屋的土地也不是登记在王建名下。综上，人民法院不应继续执行该房屋，请求法院支持原告诉讼请求。宏上玻璃厂辩称：1.请法院依法驳回原告的诉讼请求一。蚌埠市淮上区法院执行裁定书所查明的事实属实、适用法律适当，诉争房产系集体土地，根据法律相关规定，集体土地上的房屋禁止集体经济组织以外人员购买，原告本身就是当地人，对于宅基地的使用和买卖应该知晓，原告在明知下购买诉争房屋，就应该承担不利的法律责任。本案原告是成年人，关于房屋买卖风险及交易习惯应当知悉，房屋买卖为何不将购房款打入出卖人账户？这是有风险的。同一天签买卖合同，同一天付款，为何不办理房屋过户手续？这不符合常理。2.本案是执行异议之诉，不是所有权确认之诉，请法院依法驳回原告的诉讼请求二。关于公证书、房屋产权证，公证书只能表明买卖行为双方自愿，不能认定买卖行为的合法性；诉状中所称，当天就拿到土地证，这种房屋买卖是常识性问题，不是法律问题。综上，原告提出执行异议之诉不应该得到法律支持，诉争房屋买卖不符合买卖常规交易行为，不符合常理，产生的法律风险应该由当事人自行承担。王建未向本院提交答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2018年2月28日立案受理宏上玻璃厂与王建等买卖合同纠纷一案，该案于2018年3月21日开庭审理，本院于2018年3月27日作出（2018）皖0311民初498号民事判决，判决王建偿还宏上玻璃厂玻璃款297,264元及利息（以297,264元为基数，自2017年8月1日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算至本金付清时止），诉讼费5,758元，减半收取计2,879元，由王建负担。该判决生效后，王建未履行，宏上玻璃厂向本院申请强制执行，本院于2018年5月7日立案执行,案号为(2018)皖0311执468号。2018年8月27日,本院查封被执行人王建所有的坐落于安徽省亳州市谯城区方元后街((2)幢101)房产(产权证书号:201006126),查封期限为3年。2018年9月7日,宏上玻璃厂撤回执行申请,本院裁定终结执行。2019年6月10日,宏上玻璃厂申请恢复执行，案号为(2019)皖0311执恢179号。执行过程中，案外人秦亚南提出书面异议，本院经审查，于2019年10月29日作出（2019）皖0311执异13号执行裁定，驳回案外人秦亚南的异议请求。秦亚南不服，提起诉讼。另查明：案涉房产于2010年6月28日登记在王建名下,产权证号为房地权证房地权证亳字第**,独所有,其土地使用权为亳集建(92)字第016527号集体土地建设用地使用权,土地使用者李运志。宏上玻璃厂与王建等买卖合同纠纷（案号为（2018）皖0311民初498号）开庭前一日,即2018年3月20日，秦亚南与王建签订《房屋买卖合同》,秦亚南以595,000元价格向王建购买案涉房产,签订合同当日，秦亚南即将595,000元购房款转账至王建母亲王兰英的银行账户。2018年4月19日,双方进行了公证。王建交付案涉房屋,并将房产证和集体土地建设用地使用权证一并交付给秦亚南。2018年7月5日,秦亚南妻子田倩与崔正刚签订租赁合同将该房出租给崔正刚,租赁期限自2018年7月5日至2019年7月5日,租赁期满后,秦亚南对该房屋进行装修并入住。王建与秦亚南至今未对案涉房屋办理过户登记手续。王建现户口性质为居民家庭户，2015年6月20日前户口性质为非农业家庭户。上述事实，有（2018）皖0311民初498号民事判决书、（2019）皖0311执异13号执行裁定、房屋买卖合同、公证书、付款凭证、电费清单、租赁合同、结婚证、房产证、王建产权档案查询信息、集体土地建设用地使用证、王建户口性质查询说明等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是秦亚南是否享有足以阻却执行的民事权益。第一，案涉房产未发生物权变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，在法院查封案涉房产前，该房产未登记在秦亚南名下，尚未发生物权变动效力。第二，秦亚南未举证证明案涉房产未办理过户登记的原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对此，秦亚南负有举证证明责任。庭审中，秦亚南未举证证明案涉房产未办理过户登记的原因，虽然秦亚南解释未办理过户登记是因为王建不配合，但王建将房产证与土地使用证交付给秦亚南并不能产生物权变动的效果，秦亚南支付了全部购房款却不办理过户登记，与一般房产交易习惯不符，秦亚南的解释不能成为排除执行的理由，本院不予支持。第三，秦亚南和王建签订的《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定而无效。本案中，虽然秦亚南与王建签订了《房屋买卖合同》，但案涉房产土地性质为集体土地，土地使用者为李运志，该土地位于“魏武方元一队”，土地类别为“住宅”。农村集体土地上的房产不得进入交易市场，农村房屋买卖，只能在本农村集体内部进行，否则买卖行为违法，合同无效。秦亚南不是该集体成员，其与王建签订的房屋买卖合同无效。秦亚南的异议请求不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面”的规定，其对案涉房产不享有足以阻却执行的民事权益，本院依法查封案涉房屋符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告秦亚南的诉讼请求。案件受理费4,582元，公告费560元，由原告秦亚南负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  薛 铁审 判 员  陈小会人民陪审员  高志敏二〇二〇年四月二十日书 记 员  韩梦茹附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日其十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。