内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院   民事判决书   （2019）内0302民初4347号   原告：乌海市俊景房地产开发有限公司（以下简称：“俊景公司”）。   法定代表人：邢杰。   委托诉讼代理人：邬浩东1990年1月5日生，公民身份号码：×××，住呼和浩特市。   被告：罗全贵，男，汉族，1971年5月8日生，公民身份号码：×××，住乌海市。   被告：卢培鱼，女，汉族，1973年9月20日生，公民身份号码：×××，住乌海市。电话：138XX****XX   罗全贵、卢培鱼共同委托诉讼代理人：常伟，汉族，公民身份号码：×××，住乌海市。   被告：牛麒麟，男，汉族，1984年2月7日生，公民身份号码：×××，住乌海市。   被告：侯美荣，女，汉族，1982年9月14日生，公民身份号码：×××，住乌海市。   俊景公司对（2018）内0302民初1880号案件（以下简称“1880号案件”）执行过程中查封的房屋提出异议，本院作出（2019）内0302执异18号执行裁定（以下简称“18裁定”），罗全贵、卢培鱼不服，申请复议，乌海市中级人民法院作出（2019）内03执复10号执行裁定，撤销18号裁定；发回本院重新作出裁定。本院作出（2019）内0302执异99号执行裁定，俊景公司根据该裁定内容，以罗全贵、卢培鱼、牛麒麟、侯美荣为被告提起执行异议之诉，本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告俊景公司的委托诉讼代理人邬浩东，被告罗全贵、卢培鱼及其委托诉讼代理人常伟，被告牛麒麟到庭参加诉讼，被告侯美荣经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。   原告诉称，贵院因罗全贵、卢培鱼与被告牛麒麟、侯美荣借款合同的纠纷执行案件查封了原告所有的位于乌海市××楼商品房，现所查封房屋正在执行中，原告向贵院提出执行异议被贵院驳回，现提起执行异议之诉。因为第一，牛麒麟、侯美荣曾以按揭贷款的付款方式购买过案涉房屋，该房当时已办理了网签合同，但未办理产权登记，办理网签合同仅是政府行政管理手段，不具有任何物权或准物权性质，不发生物权设立或变更登记的效力。第二，贵院在房屋拍卖执行过程中存在程序性错误。涉案房屋至今尚未办理房屋产权证书，其权属依然属于原告，而在执行过程中，贵院并未向原告送达相关文书，单方面查封了原告合法财产，显然程序错误。第三，依据原告与被告牛麒麟、侯美荣签定商品房买卖合同的约定，在房产证办理完毕前，若因买受人未按期归还贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除购房合同并收回房屋。原告与被告牛麒麟、侯美荣签订的《商品房买卖合同》经贵院（2018）内0302民初2288号生效判决已解除双方签订的上述合同，原告已收回该房。依据《最高法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十八条规定，对该房屋的查封措施应解除。故贵院对案涉房屋的查封、拍卖行为错误，损害了原告的合法权益，现请求：1、停止执行乌海市恒大绿洲11号楼2单元2901号商品房；2、解除对乌海市恒大绿洲11号楼2单元2901号商品房的查封；3、由四被告承担本案全部诉讼费用。   被告罗全贵、卢培鱼辩称：人民法院在审判、执行过程中有权查封、拍卖登记在被执行人名下的房屋、车辆等财产，以实现债权，保护申请人的合法权益。海勃湾区人民法院作出的（2018）内0302民初1880号民事裁定书、民事判决书、（2019）内0302执异99号执行裁定书、和中级人民法院作出的（2019）内03执复10号执行裁定书合法有效。所以人民法院拍卖程序合法，执行程序并无不当。另外，解除原告与牛麒麟、侯美荣双方房屋买卖合同的判决是2018年9月20日作出的，该判决晚于贵院于2018年7月3日作出的1880号民事保全裁定书，该房的流转及权属确认均应因执行措施而受限制。所以原告通过诉讼解除与被告牛麒麟、侯美荣房屋买卖合同属违法，原告的诉请应驳回。   被告牛麒麟辩称：原告卖房时应针对我，原告起诉解除房屋买卖合同要卖给别人，也应该通知我，原告诉讼解除案涉房屋买卖合同的事情我不知道，我一直就在海勃湾区居住，法院处理该事情没有通知我。罗全贵、侯美荣起诉我借贷的事情实际上本金只有14万元，不是20万元，另外14万元是利息，但1880号案件判决时我在坐牢，所以没有上诉。在我借罗全贵、侯美荣20万元没有打34万元条子之前已经还了6万元，我当时被侯美荣骗了，我当时和她借了14万元本金，侯美荣要和我算账，说再借给我14万元，她让我给她打34万元条子后再给我借，但是我给她写了借条以后她就不再给我钱了。当时又说14万元本金加利息一共加到34万元就不加了，结果现在判决按我打的34万元欠条外还要支付20万元利息。由于我对法律认识浅薄没有上诉。和骏景的事情是，原告当时出了一个政策，首付20万只交5万元由恒大担保贷款公司就给贷剩余的15万元，每年还5万元，分三年还完15万元。由于我做生意下滑，没有在3年内还完15万元。我怕征信受影响，每年银行的房贷我都在还。2017年我去他们的售楼部找一个会计，他们和我说贷款公司的15万元本金的违约金就有9万元，到今天我一共交了20多万元都没有见到这个房子。我找原告的经理，她让我去呼市和上海找。2018年有一个浙江的人说让我一次性还20万元解决之个事情，但原告公司一个女的告诉我违约金已经有十几万了，不能这么解决了。   经审理查明：案涉房屋登记位置为乌海市××区。2013年9月19日，骏景公司与牛麒麟、侯美荣签定有合同编号为2013-00006287号的《商品房买卖合同》，但仅进行了网签备案登记，未办理所有权登记手续。   在罗全贵、卢培鱼诉牛麒麟、侯美荣借款合同纠纷1880号案件的诉讼过程中，罗全贵、卢培鱼向本院提出保全申请，要求查封上述房屋。根据罗全贵、卢培鱼的申请，本院于2018年7月11日给乌海市房屋产权交易中心送达了（2018）内0302民初1880号民事裁定书和协助执行通知书；于2018年8月2日给牛麒麟、侯美荣送达了上述民事裁定书，并向牛麒麟制作了查封笔录。牛麒麟、侯美荣缺席该案的审理。本院于2018年8月30日作出1880号民事判决，判令：1、牛麒麟、侯美荣与判决生效后十日内给付罗全贵、卢培鱼借款本息340000元；2、牛麒麟、侯美荣按年利率6%，以200000元为基数，支付牛麒麟、侯美荣自2018年6月13日至本息全清止的利息等。该判决生效后，牛麒麟、侯美荣未履行判决给付义务，罗全贵、卢培鱼向本院申请执行。在执行过程中，上述案涉房屋的预查封依法转为执行预查封。在执行过程中，俊景公司于2019年3月8日提出执行异议，请求撤销案涉房屋的预查封执行行为，本院作出（2019）内0302执异18号执行异议裁定，中止对案外人俊景公司名下的案涉房屋的执行。但告知权利义务时写明的是“案外人、当事人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”。罗全贵、卢培鱼据此向乌海市中级人民法院（以下简称“乌海中院”）申请复议，乌海中院认为，俊景公司以案外人的身份对执行标的所有权提出异议，乌海市海勃湾区人民法院（以下简称“海区法院”）作出执行审查裁定后应告知案外人、当事人自裁定送达之日起十五日内向海区法院提起诉讼。但海区法院却告知案外人、当事人自裁定送达之日起十日内向乌海中院申请复议，属于适用法律错误，乌海中院作出（2019）内03执复10号执行裁定书，撤销海区法院（2019）内0302执异18号异议裁定；发回海区法院重新作出裁定。本院将乌海中院发回上述案件立为（2019）内0302执异99号案件，后于2019年11月的13日作出（2019）内0302执异99号执行裁定，该裁定认为，俊景公司提出的执行异议涉及所有权的实体问题，应通过诉讼途径解决，驳回俊景公司的异议。俊景公司在法定时限内依法向本院提起执行异议之诉，即为本案。   另查明：2013年9月19日，牛麒麟、侯美荣与俊景公司签定的《商品房买卖合同》约定牛麒麟、侯美荣购买俊景公司案涉房屋，总价款为656871元，牛麒麟、侯美荣一次性交纳首付款206871元，向中国邮政储蓄银行贷款450000元，俊景公司对该贷款承担保证责任，后因牛麒麟、侯美荣未按约定给银行偿还贷款，中国邮政储蓄银行依约划扣了俊景公司本息共计424653.38元。俊景公司据此及合同约定于2018年以牛麒麟、侯美荣为被告诉至本院，请求解除双方签定的案涉房屋的商品房买卖合同，并配合俊景公司到房屋局办理注销房屋备案手续及其他有关退房手续等。本院于2018年8月2日（与上述1880号案件执行裁定的送达为同一天）给牛麒麟送到了该案诉状及其他相关材料，牛麒麟、侯美荣在该案审理中亦缺席，本院于2018年9月20日作出（2018）内0302民初2288号民事判决（以下简称“2288号案件”），判令解除俊景公司与牛麒麟、侯美荣签定的上述《商品房买卖合同》；并于判决生效后十日内协助俊景公司到房屋管理部门办理案涉房屋的网上签约备案注销手续。现案涉房屋登记在俊景公司出售的××区统一大证中。   认定上述事实的证据有，原、被告各方告提供的1880号民事裁定书、民事判决书，2288号民事判决书，（2019）内03执复10号执行裁定书，（2019）0302执异99号执行裁定书，不动产权证书、送达回证，到庭原、被告在法庭上的陈述、辩解及本院依职权调取的1880号案件、2288号案件的庭审笔录、送达回证和1880号案件的保全笔录等证据。   牛麒麟辩称在1880号案件判决时其在坐牢所以没有上诉无证据证实，且无论是否坐牢都不影响其上诉的权利，故对其该辩解本院不予采信。   本院认为：俊景公司既基于其对案涉房屋具有实体权利提出排除执行异议又提出对1880号案件在执行过程中对案涉房屋查封的执行行为异议，对该问题的处理依法应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和二百二十五条规定进行审查。第一个问题，就房屋所有权的实体问题而言，因牛麒麟、侯美荣违反合同约定，逾期偿还银行按揭贷款，俊景公司对此承担了保证担保责任后，诉至本院请求解除房屋买卖合同等，本院根据双方合同约定解除了双方签定的商品房买卖合同，并限牛麒麟、侯美荣按期协助俊景公司到房屋管理部门办理案涉房屋的网上签约备案注销手续，现该判决已生效。解除合同的法律后果是互相返还及承担违约责任，故案涉房屋的所有权属于俊景公司，俊景公司基于所有权提出排除执行的异议成立，应停止执行案涉房屋。至于牛麒麟等在2288号案件诉讼过程中缺席进行审理，放弃在该诉讼中的权利，致使该案解除双方合同时没有对牛麒麟等已交纳款额进行结算，牛麒麟、侯美荣可另行依法处理。牛麒麟、侯美荣怠于行使权利时，罗全贵、卢培鱼可根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”的规定依法行使权利。   第二个问题，就1880号案件在执行过程中对案涉房屋查封的执行行为而言，基于牛麒麟、侯美荣与俊景公司达成的案涉房屋买卖合同法律关系，双方在房屋所在地的房屋产权交易管理部门进行网签备案登记的目的是政府监管部门为防止房屋开发企业一房多卖及捂盘不售的一种管理措施，且可便捷上网查询，房屋买卖的网签和备案登记并不能确认房屋的所有权归属，房屋的所有权归属是以房屋的产权登记为准。但房屋预售到办出所有权证有一个时间过程，对于被执行人购买的房地产开发企业办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条的规定，人民法院可以预查封。且预查封的效力等同于正式查封。故本院在1880号案件的保全属于预查封，而非正式查封，原告诉称本院该预查封需给其送达于法有悖，故本院的预查封程序合法，1880号案件进入执行程序后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条的规定，上述预查封自动转为执行预查封亦合法有据。但因牛麒麟、侯美荣的违约行为，案涉房屋的买卖合同被解除，被预查封的房屋不能登记在牛麒麟、侯美荣名下，根据最高人民法院、国土资源部、建设部颁布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定，上述预查封不能自动转为正式查封，又因案涉房屋的商品房买卖合同在执行程序过程中通过诉讼已被解除，俊景公司为案涉房屋的所有权人，明确提出解除该预查封，故该预查封应解除。关于罗全贵、卢培鱼提出其保全在前，解除俊景公司与牛麒麟等的商品房买卖合同在后，所以其债权优先的辩解没有法律根据，本院不予采纳。因为1880号案件的保全查封属于预查封，并非正式查封，只有案涉房屋的产权证办理到牛麒麟、侯美荣名下才转为正式查封，该预查封不能对抗物权纠纷的处理，本院解除案涉房屋的商品房买卖合同合法有据。被告侯美荣经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。   综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、二百二十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项，第三百一十四条第一款，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条、第十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条及之规定，判决如下：   一、不得执行位于乌海市××区房屋；   二、解除对乌海市海勃湾区恒大绿洲11号楼2单元2901号房屋的预查封；   本院（2019）内0302执异99号执行裁定于本判决生效时自动失效。   案件受理费10368.7元（原告已预交），由四被告共同承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。   审 判 长 黄春花   审 判 员 杨学芬   人民陪审员 李 芳     二〇二〇年四月二十六日   书 记 员 刘宇琛   杨仙桃   《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。   第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；   第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。   《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋”；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。   第十六条：国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。   第十八条：预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。   《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条：诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施……