江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终537号上诉人（原审被告）：罗小红，男，汉族，1980年8月29日生。委托诉讼代理人：冉瑞梅（系罗小红之妻），女，汉族，1981年1月6日生。被上诉人（原审原告）：安福县民盛物业服务有限公司，住所地江西省安福县平都镇安成北路**，统一社会信用代码91360829685988874E。法定代表人：刘斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小媛（系公司职工），女，汉族，1972年10月4日生。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。上诉人罗小红因与被上诉人安福县民盛物业服务有限公司（以下简称民盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安福县人民法院（2019）赣0829民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗小红上诉请求：1.判令撤销原审判决，改判罗小红支付民盛物业公司2018年至2019年物业服务费收费标准，由新成立的业主委员会和物业公司根据服务质量商定；2.确认原业主委员会和民盛物业公司于2016年12月30日签订的物业服务合同无效；3.一、二审的诉讼费由民盛物业公司承担。事实与理由：1.上届业主委员会是非法产生的，安福县富瑞浅水湾小区除去商铺外有1931户，2013年入住率不到50%，2013年11月在绝大多数业主不知情也没有召开业主大会，没有经过业主选举，更没有得到业主授权的情况下，由民盛物业服务操控，在安福县文山酒店选出了第一届业主委员会，2017年业主委员会任期届满，又在没召开业主大会，绝大多数业主不知情也没有得到业主授权的情况下，由民盛物业公司操控进行了换届，业主委员会和民盛物业公司于2014年1月1日签订了第一份物业服务合同（2014年1月1日至2017年12月31日），于2016年12月30日签订了第二份物业服务合同（2017年1月1日至2021年12月31日），而所谓的两届业主委员会主任吴刚则是安福县金岸广场的物业公司总经理。从该业主委员会成立之时起，一直有业主进行抗议抵制，组织业主签《浅水湾小区业主罢免业主委员会及拒绝物业费涨价签名表》，并多次到安福县房管局、安福县平都镇政府、平都镇观音塘社区居委会以及安福县信访局投诉抗议，直到2018年4月13日由安福县房地产管理局、安福县平都镇政府、平都镇观音塘社区居委会共同公告安福县富瑞浅水湾小区广大业主罢免以吴刚为主任的浅水湾业主委员会。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，由于业主委员会是非法产生的，业主只认可建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同有效，民盛物业公司与所谓的业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》无效。一审认定合同合法有效，是没有对事实调查清楚，无视相关物业管理法规规定，无视业主的合法权利，请求二审法院依据事实公平判决。2.前期物业合同到期，如果要续签物业服务合同，必须召开业主大会决定。上届业主委员会和民盛物业公司签订的合同没有召开业主大会，且2016年12月30日签订的物业服务合同在一年以后，即2017年12月12日和2018年3月19日才向小区业主公示。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，明显不合法，一审法院却袒护民盛物业公司通过非法手段签订的物业服务合同。2013年，民盛物业公司就单方面将物业服务费由0.3元/㎡上涨至0.4元/㎡，上涨幅度达33.33%，当时小区入住率不到50%，很多业主在不知情的情况下按照0.4元/㎡交纳。民盛物业公司再次单方面涨价，小区业主都不服拒绝交纳上涨部分的物业服务费，2019年有70%以上的业主没有交物业服务费。罗小红不是不交物业服务费，而是认为缴费标准不是物业公司单方决定，涨价必须经过合法程序。3.民盛物业公司服务质量差，野蛮提高物业服务费，不维护老旧破损设施，对公共绿化带、草坪、花木枯死置之不理，小区公共环境卫生每况愈下，小区交通管理无序，对自来水管漏水形成的水洼视而不见，对业主提出的服务要求总是找理由推脱。民盛物业公司实际上已终止服务，2019年10月15日业主委员会向民盛物业公司下达并张贴了清退函，2019年10月16日民盛物业公司擅自撤离浅水湾小区，并停止对小区进行物业服务，在民盛物业公司擅自撤离24小时后，小区业主委员会聘请了保洁人员清理小区卫生，聘请安保人员24小时对小区进行值守和巡视。为确保业主委员会和业主公共财产安全，业主委员会将办公室大门上锁。10月23日在业主委员会不同意民盛物业公司返回的情况下，张建军和刘小媛带领员工撬掉大门锁强行进入。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，业主大会按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。4.一审法院认定民盛物业公司提供的物业服务不到位，但是物业服务费却没有减少，属于适用法律错误。本案民盛物业公司在履行物业服务合同过程中，存在未完全按照合同约定履行的情况，很多服务不到位，属违约情形，应承担违约责任，对于其主张的物业服务费应该予以减免。被上诉人民盛物业公司答辩称：1.罗小红的第一项上诉请求不具体，且与其在一审的陈述相冲突，应予以驳回；第二项上诉请求并非一审诉讼请求，不在本案审理范围内，不应予以审理。2.本案系物业服务合同纠纷，并非审查上届业主委员会合法性问题，上届业主委员会的合法性问题，不属于本案审理范围，且罗小红未提供任何证据证明上一届业主委员会设立的非法性，亦未提供任何证据证明物业服务合同系业主委员会与民盛物业公司串通签订的，应承担举证不能的不利后果。0.96元/㎡/月的新标准系在成立并生效的2016年12月30日民盛物业公司与涉案小区业主委员会签署的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》（以下简称16年版物业服务合同）范围内，且进行了公示。涉案小区按新标准缴纳2018年物业服务费的户数占比约达77.3%，由此可推断，涉案小区绝大多数业主均是知晓物业费涨价事宜并认可物业服务费涨价事宜，对比安福县其他小区的物业服务费，涉案小区调价后的物业费也是偏低的，并无不合理之处。人工费、维修费已大幅度提高，调价后的物业费也仅能保障民盛物业公司的基本支出，民盛物业公司不存在以调价赚取利益的非法目的。新标准合法有效且对罗小红具有约束力，其应按照新标准缴纳物业服务费。3.16年版物业服务合同签署前业主委员会也就物业服务事宜与民盛物业公司签署了14年版物业服务合同，且小区业主均依据14年物业服务合同履行了缴纳物业服务费行为，涉案小区业主知晓且认可业主委员会代表业主与民盛物业公司签署物业服务合同的惯例。业主大会的召开义务主体是业主委员会，且业主委员会告知就调价事宜召开了业主代表大会并且通过后进行了公示，故罗小红不能以自身内部程序事由对抗民盛物业公司。程序瑕疵并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，不能认定合同无效。4.罗小红在一审期间未提出服务质量事宜，且在庭审过程中明确表示不缴纳物业服务费系因调价，而非服务质量原因。5.新成立的业主委员会未经业主同意且未经民盛物业公司同意，单方作出的终止物业服务合同不对民盛物业公司产生任何法律效力，且民盛物业公司并未终止服务。综上，罗小红的上诉请求无事实及法律依据，一审法院作出的判决事实清楚、证据确凿、程序合法、适用法律正确，应当予以维持。被上诉人民盛物业公司向一审法院起诉请求：1.判令罗小红向民盛物业公司支付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务管理费2918元；2.判令罗小红向民盛物业公司支付自逾期支付物业服务管理费之日起至实际支付之日止的违约金（按日万分之五计算，暂计算至2019年9月30日为354元），合计3272元；3.本案诉讼费、保全费、律师费等费用由罗小红承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》，约定了物业的各项管理事项。管理期限为：2014年1月1日至2017年12月31日。物业服务费收费标准为：多层住宅房按建筑面积每月每平方米0.4元，车库、储藏间按多层住宅70%收取，别墅房每月每平方米0.5元，电梯房每月每平方米7层以上（含7层）0.8元、7层以下0.7元（含公摊费），商铺每月每平方米0.5元。合同还约定了其他事项。2016年12月30日，民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》，约定了物业的各项管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理；公用绿化带、草坪、花木建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生管理；小区交通秩序管理；维持公共秩序等。管理期限为：2017年1月1日至2021年12月31日。合同第十九条第2款约定：因近年物价及人工工资上涨幅度较大，根据市场行情和本小区实际情况，为确保物业企业的正常开支和良性循环，提升服务质量，甲方（即安福县富瑞浅水湾业主委员会）同意从2018年1月1日起至合同结束，物业服务费可适当调价上涨，调价后物业收费标准为：多层住宅房由乙方（即民盛物业公司）按建筑面积每月每平方米0.56元向业主或物业使用人收取。车库、储藏间按多层住宅单价70%收取，别墅房每月每平方米0.7元，电梯房每月每平方米7层以上（含7层）1.12元、7层以下0.98元（含公摊费），商铺每月每平方米按0.7元。调价后执行新的收费标准前，乙方须先在小区公示后再实施。合同第十九条第3款约定：根据我县小区物业收费惯例和方便业主记忆及乙方财务便于做账，当年物业费采取一次性收取办法。原则上当年物业服务费业主在当年的6月份前可任月择时缴清，但若超过7月31日还未交清的视为逾期缴纳，乙方将启动法律程序催缴，逾期未缴的除追收本金外，另加收逾期之日起每日3‰的违约金。合同还约定了其他事项。2017年12月12日，民盛物业公司在小区张贴了《关于小区物业服务费调价的公示》，公示期间部分业主提出异议并向有关部门反映，后经业主委员会与民盛物业公司协调、沟通，决定重新调整并于2018年3月19日公示2018年物业服务费收费标准。公示主要内容如下：浅水湾小区2018年物业服务费收费标准在原价基础上上调20%，即多层住宅0.48元/㎡/月（车库、储藏间按多层住宅的70%收取）、别墅0.6元/㎡/月、电梯房7层以下（不含7层）0.84元/㎡/月、7层以上0.96元/㎡/月、商铺店面0.6元/㎡/月。新的收费标准公示后，该小区大部分业主已经按照新的收费标准缴纳了2018年的物业费。罗小红系安福县富瑞浅水湾华庭苑x栋x单元xx房业主，房屋面积为126.65㎡。2018年1月1日至2019年12月31日应缴纳物业费为2918元（126.65㎡×0.96元/㎡/月×24个月）。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，民盛物业公司于2016年12月30日与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》合法有效，且对所有的业主均具有约束力。该合同约定电梯房7层以上（含7层）1.12元/㎡/月缴纳物业服务费，在合同履行过程中，因该小区部分业主提出异议，经业主委员会与民盛物业公司协商，将电梯房7层以上（含7层）收费标准调整为0.96元/㎡/月，并进行了公示，且大部分业主已按新的收费标准履行交费义务。民盛物业公司根据合同约定为安福富瑞浅水湾小区业主提供了物业管理服务，罗小红作为该小区业主应依约履行缴纳物业服务费的义务。因此，民盛物业公司要求罗小红按照建筑面积0.96元/㎡/月缴纳物业服务费，有事实及法律依据，法院予以支持。罗小红以不同意涨价为由，要求按0.8元/㎡/月标准缴纳物业服务费的辩解，于法无据，法院不予采纳。物业服务合同虽约定了逾期未缴纳物业服务费应当交纳违约金，但是从罗小红所举证据来看，民盛物业公司提供的物业服务也存在不到位之处，且在处理与业主的关系上存在欠缺，希望民盛物业公司多与业主加强沟通与联系，改善与业主的关系，力求为业主提供更加满意的服务，为共建和谐小区继续努力，同时罗小红也非恶意拖欠物业费，故对民盛物业公司要求罗小红支付违约金的诉请，法院不予支持。民盛物业公司诉请罗小红支付律师费，但未提供证据证明双方对律师费的承担进行了约定，故法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款规定，判决：一、被告罗小红于本判决生效之日起五日内向原告安福县民盛物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费2918元。二、驳回原告安福县民盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安福县民盛物业服务有限公司负担5元，被告罗小红负担20元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，罗小红上诉主张由新成立的业主委员会和物业公司根据服务质量商定物业服务费收费标准，并确认业主委员会与民盛物业公司于2016年12月30日签订的物业服务合同无效。本案系民盛物业公司主张罗小红支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费而引起的物业服务合同纠纷，罗小红的上述两项上诉请求不在本案的审理范围，对该两项上诉请求本院依法不予审理。本案的争议焦点为罗小红应按何种标准向民盛物业公司支付物业服务费，即罗小红应向民盛物业公司支付物业服务费的金额如何确定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会先后于2014年1月1日和2016年12月30日签订了两份《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》。民盛物业公司于2014年1月1日与安福富瑞浅水湾小区业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》已被发生法律效力的民事判决书认定为合法有效，且该合同已经履行完毕。罗小红上诉认为，涉案物业服务合同系上届业主委员会与民盛物业公司串通签订的，且签订合同的业主委员会已被罢免等等，涉案物业服务无效。本院认为，民盛物业公司于2016年12月30日与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》合法有效，签订该合同的业主委员会被罢免并不影响其在罢免前签订的合同的法律效力，该合同对所有的业主均具有约束力。该合同约定电梯房7层以上（含7层）按建筑面积1.12元/㎡/月缴纳物业服务费，在合同履行过程中，因该小区部分业主提出异议，经业主委员会与民盛物业公司协商，将电梯房7层以上（含7层）收费标准调整为0.96元/㎡/月，并进行了公示，且大部分业主已按新的收费标准履行交费义务。民盛物业公司已根据合同约定为安福富瑞浅水湾小区业主提供了物业管理服务，罗小红作为该小区业主理应依约履行缴纳物业服务费的义务，故罗小红应按照建筑面积0.96元/㎡/月缴纳物业服务费。综上所述，上诉人罗小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗小红负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年四月二十七日书记员  杨丹妮