四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初53号 原告（反诉被告）：林青山，男，生于1973年10月10日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：张世瑜，四川虹永律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广安乐美商业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区枣山镇新街**。 法定代表人：谢建强，董事长。 委托诉讼代理人：唐亚玲，四川信和信律师事务所律师。 原告（反诉被告）林青山与被告（反诉原告）广安乐美商业管理有限公司（简称“乐美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月1日受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。2020年3月24日，被告广安乐美商业管理有限公司递交了反诉状，本院审查后于同日立案受理。本院对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林青山及其委托代理人张世瑜，被告（反诉原告）广安乐美商业管理有限公司的委托代理人唐亚玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）林青山向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方于2018年5月30日签订的《市场经营管理合同》及于2019年5月15日签订的《房屋交接确认表》合法、有效，并责令被告继续履行《市场经营管理合同》及《房屋交接确认表》所确定的相关义务；2、依法判令被告向原告交付验收合格、符合法定和约定交付条件的“广安某某某”某栋某层***-***号共27个铺位，并从该交付之日起计算原告向被告缴纳的市场管理费；3、依法判令被告向原告赔偿其违约给原告造成的经济损失变更为10万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月30日，被告作为甲方，原告作为乙方，签订了《市场经营管理合同》，约定被告将“广安某某某”某某栋某层***-***号共27个铺位，总面积为1222.99平方米出租给原告经营灯饰照明品类欧某照明品牌。同时约定，未经被告许可，原告不得擅自改变经营类别和品牌，且进一步注明：以欧普为主体，使用面积超500平方米。2018年7月1日前进场装修，2018年9月2日前开业。合同期限2018年9月1号起至2020年8月31号止。在上述《市场经营管理合同》签订之后，由于被告出租给原告的相关铺位不符合法定的交付条件，致使铺位交付期限严重滞后，致使原告与欧普照明股份有限公司签订的《合作协议》未能履行不能经营欧普照明品牌。再次迫不得已的情况下，原告与被告经协商一致，确定由原告经营飞某浦照明品牌来代替之前约定的欧某照明品牌。之后，原、被告双方于2019年5月15日签订了《房屋交换确认表》，并同时由被告向原告放了《装修许可证》。尔后，由于被告确定交付给原告的铺位尚未进行消防等验收合格，仍然不具备法定的、安全的经营条件，且未向原告供应电力，同时亦对铺位租金的起算时间协商一致（被告坚持要求从2019年3月1日开始计算原告所应支付的租金），致使原告至今未能装修入住经营所租赁的铺位。基于上述客观事实可以明确，被告存在逾期交付铺位及交付的铺位不符合约定或法定条件的严重违约行为，应依法向原告承担相应的违约责任。然而，被告枉顾上述客观事实，反而以原告违反《市场经营合同》第七条第二款“乙方应按合同规定经销产品，未经甲方书面同意，不得改变经营范围或超范围经营，乙方应保证其经营产品的合法性，如因乙方所经营的产品发生商标、专利等争议和纠纷，乙方承担一切经济法律责任。”为由，以《四川信和信律师事务所律师函》的形式于2019年8月15日通知原告解除上述《市场经营管理合同》，并要求收回所有已出租给林青山先生的铺位。原告收悉上述《律师函》后，已经委托律师以《律师函》的形式函告被告方式如下：1、《市场经营管理合同》是乐美公司与林青山的真是意思表示，合法有效；2、双方协商一致，已经将林青山所经营的灯饰品牌由欧某照明为主变更为飞某浦照明等品牌；3、根据林青山了解，所租赁的铺位尚未经法定的验收合格，尚不具备安全入住，合法经营的前提和条件。同时，乐美公司未及时向林青山供电，报账其装修及经营的客观需要。乐美公司存在严重的违约责任，应依法承担相应的法律责任；4、林青山对乐美公司违约并单方解除《市场经营管理合同》的行为持否定的意见，并要求乐美积极履行《市场经营管理合同》，及时向林青山交付符合法定及约定条件的铺位，保障林青山的合法权益。同时，针对乐美的违约行为，将依法予以赔偿。原告方函告被告后，被告至今未给予明确答复，现，原告为了维护自身合法权益特诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 被告（反诉原告）乐美公司辩称：原被告双方签订市场管理合同属实，合同约定原告应于2018年前装修，说明房屋已经实际交付原告使用，根据合同约定原告经营的品牌为欧某照明，但是原告在未经被告的同意就更改品牌，被告有权解除合同；被告认为原告诉讼请求中的第一条被告予以认可，但其他诉讼请求应当予以驳回，被告已起诉解除合同。 被告（反诉原告）乐美公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的租赁合同，并判令被反诉人在合同解除后搬离出占用的某某立家某栋某层***-***号，共计27个商铺；2、判决被反诉人支付2019年9月1日-2019年11月15日租金暂定41468.4元及滞纳金（滞纳金标准按照合同约定执行）；3、合同解除后按每月23174.72元（【637.16*15+585.83*12】*2）；4、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：被反诉人林青山于2018年5月30日与反诉人签订为期2年的租赁合同，租赁某某立家某栋某层***-***号，共计27个商铺用于经营灯饰照明品类欧某照明，约定的租金共计398096.7元，约定先付款后使用。合同签订后，被告后未按照合同约定时间装修并拖欠市场管理费，且严重违反合同其他约定，后反诉人于2019年8月15日曾发函要求解除合同，并收回铺位，但被反诉人仍置之不理。反诉人认为，被反诉人的行为严重违反合同约定，反诉人有权解除合同并要求其承担违约责任并支付租金。为了维护反诉人的合法权益，特诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 原告（反诉被告）林青山对被告（反诉原告）的反诉辩称：同意解除合同，但不同意向反诉原告支付所谓的租金以及滞纳金，反诉被告认为造成本案双方签订的租赁合同不能履行是因为反诉原告所出租的标的物存在明显的瑕疵，不能达到安全有效的使用条件，且反诉原告存在逾期向反诉被告交付租赁门市的违约行为，且在2019年5月15日办理了相应的门市交接手续后，反诉原告未能履行合同的相关义务，向反诉被告提交供电设施等，致使反诉被告一直未能对租赁门市进行装修使用，其责任是因为反诉原告的违约行为造成，应当由其自行承担并赔偿我方损失。反诉原告陈述的事实与实际情况不相符合。庭审中，原告（反诉被告）林青山与被告（反诉原告）乐美公司共同认可于2020年4月10日解除双方于双方于2018年5月30日签订的《市场经营管理合同》，原告并明确其损失为原告向被告及其关联公司支付的费用共计193527.32元，为了履行合同所确定的飞某浦等照明品牌并交纳的保证金23000元，为履行合同支付的广告费等71470元，被告应该赔偿原告这些损失费用。 经审理查明：2016年11月12日，被告（反诉原告）乐美公司（甲方）与赵某庆（乙方）签订《某某立家二期进驻商户意向金协议》，主要约定：乙方约定甲方所规划的灯饰类商铺，计划以购买的方式进驻甲方项目，总需求面积为1300平米，其中预定购买面积为200平米，预定租赁面积为1100平米，计划经营品牌为欧某照明；乙方向甲方缴纳华美立家二期商铺进驻意向金50000元，此费用在签订正式合同时自动转为相关费用定金（多退少补）。同日，赵某庆以现金方式向被告乐美公司缴纳二期入驻意向金50000元。2017年11月28日，原告（反诉被告）林青山（乙方）与被告（反诉原告）乐美公司（甲方）签订《某某立家二期进驻商户意向金协议》，主要约定：乙方约定甲方所规划的灯饰类商铺，计划以购买的方式进驻甲方项目，总需求面积为1300平米，其中预定购买面积为200平米，预定租赁面积为1100平米，计划经营品牌为欧某照明；乙方向甲方缴纳某某立家二期商铺进驻意向金50000元，此费用在签订正式合同时自动转为相关费用定金（多退少补）。同日，林青山以现金方式向被告乐美公司缴纳二期入住意向金50000元。 2018年5月30日，原告（反诉被告）林青山（乙方、商户）与被告（反诉原告）乐美公司（甲方、管理方）签订《商场经营管理合同》，约定：1.甲方将其位于某某立家广场某栋某层***-***号，共27个铺位，总面积为1222.99平方米出租给乙方经营灯饰照明（欧某照明等），未经甲方许可，乙方不得擅自改变经营类别或品牌；2.经营期间乙方若需要更换、增加经营非上述约定的产品，须提前一个月书面申报甲方，后同意后方可执行；3.合同期限2018年9月1日起至2020年8月31日止；4.优惠方式：政策发布一个月内签订合同并交清费用，在约定时间进场并开业，市场管理费9折，交7免5；5.合同期内，乙方应按建筑面积每天每平米0.5元（301-314）和0.4元（315-327）的标准缴纳市场管理费，总额为398096.70元；6.双方约定2018年7月1日前进场装修，2018年9月2日前开业，否则按第七条相关约定执行；7.付款方式年付，先付后使用，第一年于2018年5月30日前缴纳7个月市场管理费60211.62元（靠前）+44289元（靠后），第二年2019年8月1日缴清7个月市场管理费金额60211.62元（靠前）+44289元（靠后）；8.签约三个工作日内，乙方须一次性向甲方缴纳合同履约保证金10000元，合同期满，若甲乙双方正常续约，则乙方本合同的履约保证金自动转作下一个合同期的履约保证金，多退少补，若甲、乙双方不再续约，在甲方核实并清算相关费用后，甲方将乙方所缴纳的履约保证金退还给乙方，若乙方违反合同约定或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权抵扣履约保证金；9.甲方的义务为按合同约定的时间向乙方提供合同约定的经营场地；10.乙方的权利义务有乙方未按合同约定期进场或者开业的，甲方有权取消或追回给予的相关优惠甚至收回该商铺，并有权扣除其缴纳的相关费用；11.乙方擅自经营非市场许可的产品，私自转让、分割摊位，更改经营品牌、类别，经警告仍不调整的，甲方有权立即解除合同，在书面解除合同的通知到达乙方时，本合同自行解除，合同因本条原因解除的，甲方扣除履约保证金，不退还乙方剩余市场管理费，本商铺装修的处置权归甲方，同时乙方还应向甲方支付相当于两个月市场管理费的违约金，给甲方造成损失的，甲方有权进行追偿，甲方给予乙方的优惠取消，乙方应补缴已享受的优惠期期间的市场管理费、物业服务费及应由乙方承担的其他费用；等等。 同时查明，原告（反诉被告）林青山（欧某照明）于2018年4月11日至2019年8月24日，共计向被告（反诉原告）缴纳144500.62元，其中广告费20000元，市场管理费60211.62元，质量保证金20000元，二期广场管理费44289元。原告（反诉被告）林青山（欧某照明）于2018年7月20日向广安某某物业服务有限公司缴纳物业管理费36689.70元，于2019年8月24日向广安某某物业服务有限公司缴纳综合费7337元、装修履约保障金5000元。2019年5月5日，被告乐美公司将铺位号为GA**-03-301～307的商铺交付给原告（反诉被告）林青山，并在《房屋交接确认表》中备注品牌：飞某浦照明等（西区）。后，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）发放了某某立家装修许可证。 另查明，2019年5月6日，原告（反诉被告）林青山（分销商、丙方）与某某飞（中国）投资有限公司（某某飞、甲方）及四川省某某科技有限责任公司（经销商、乙方）签订《某某飞关于智能照明体验馆合作店市场支持之三方协议》。并于2019年5月7日向6217***4012的账号转账支付飞某浦照明合作定金10000元；2019年5月8日转账支付3000元给微信名为不某翁的微信账号，转账说明处载明为飞某浦卖场等设计费。2019年8月9日，中山市某某照明电器有限公司（甲方）与原告（反诉被告）林青山（乙方）签订《某某照明加盟协议书》，并向某某照明转账支付订金10000元。2019年6月25日，林青山向胡某齐支付拆墙费1800元；2018年6月14日，林青山转5000元给刘某涛广告，并备注某某2电梯广告；2018年6月4日，林青山转给某某白壁墙布4870元，并备注某某电梯门广告费壹年；2020年1月1日转账2000元给某某广告唐某，并备注2019年广告；2019年5月22日，林青山支付某某立家某幢某楼飞某浦照明外墙垃圾清理费运出费2800元给曾某。 2019年5月15日，林青山与广安某物业服务有限公司签订《装修工程施工安全承诺书》及《广安某某立家广场装修施工安全协议书》，并向广安某某立家承诺装修期间配合市场提交装修图纸和工人临时保险，保证市场公共区域无占道无乱扔装修垃圾现象，并制作装修设计及施工注意事项表，同时还签订了《施工安全防火责任书》及《广安某某立家商家铺位装修改造电器安装责任书》等，且某某立家为林青山办理了《装修许可证》。 再查明，2019年4月27日至2019年10月15日期间，原告（反诉被告）林青山多次与乐美公司总经理田某、乐美公司营销部经理向某、物业公司工作人员、乐美公司招商部经理王某等人电话联系，沟通装修开电等问题。被告（反诉原告）乐美公司工作人员田某、王某等人多次在通话中明确，因林青山未与乐美公司方签订补充协议，所以拒绝给林青山通电通水。 认定上述事实，有原告举示的《市场经营管理合同》、《某某立家二期进驻商户意向金协议》、收款收据、《房屋交接确认表》、《某某立家装修许可证》、《某某飞关于智能照明体验馆合作店市场支持之三方协议》、《某某照明加盟协议书》、转账凭证、录音资料、收条、《装修工程施工安全承诺书》、《广安某某立家广场装修施工安全协议书》、《施工安全防火责任书》、《广安某某立家商家铺位装修改造电器安装责任书》、承诺书、保证书及双方出庭人员的当庭陈述等证据予以证实。对于原告提供的《欧某照明公司与广安店合作协议》及林青山与蔡某波签订的《协议》因签订分别是2017年4月21日及2018年2月14日，远远早于本案的《市场经营管理合同》签订时间之间，本案认为此证据与本案没有关联性，本案不予采纳。2018年1月30日，林青山转账5000元给阿某，并备注某广告位费，亦因资金往来发生时间远远早于本案的《市场经营管理合同》签订时间之间，本案认为此证据与本案没有关联性。 本院认为：原告（反诉被告）林青山与被告（反诉原告）乐美公司于2018年5月30日签订的《市场经营管理合同》合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家效力性强制性规定，应依法予以保护。《市场经营管理合同》中约定2018年7月1日进场装修，2018年9月2日前开业，故乐美公司应该在2018年7月1日前将诉争商铺交付给林青山，而乐美公司于2019年5月15日才将诉争商铺交给林青山，且乐美公司将诉争房屋交付给林青山后，林青山在物业公司处办理了装修的相关手续，某某立家方也给林青山发放了装修许可证，但在此条件下，乐美公司联系物业公司拒绝给林青山供电供水，致使林青山无法装修，无法达到经营目的。双方虽在庭审中均同意解除《市场经营管理合同》，并于2020年4月10日将返还乐美公司，但该合同无法继续履行系乐美公司的恶意违约行为导致的，故乐美公司应该为林青山的损失承担赔偿责任。 林青山向乐美公司缴纳广告费20000元、市场管理费60211.62元、质量保证金20000元、二期广场管理费44289元，林青山向广安某某物业服务有限公司缴纳物业管理费36689.70元、综合费7337元、装修履约保障金5000元，以上费用共计193527.32元。林青山将上述费用交付之后，乐美公司并未实际将房屋交付给林青山，且后来交付给林青山后未林青山的装修设置各种障碍，致使林青山并未实际使用该房屋，故对此损失，本院予以认可。 对于林青山主张的定金损失及广告费，原告举示的证据并不能证明其支付的定金与广告费与本案的关联性，故本院不予支持。 对于原告主张的拆墙损失1800元及建筑垃圾清理费2800元，因原告提供的证据及原被告双方在庭审中的陈述均证明原告确实对诉争商铺进行过拆墙及清理工作，故对原告主张的此项损失，本院予以支持。 对于被告（反诉原告）辩称的，其解除合同系林青山擅自变更经营品牌造成的意见。林青山在向乐美公司交付市场管理费及相关费用时，乐美公司在付款方处的记载由欧某照明后变更为了飞某浦照明，且乐美公司在交房给林青山是载明的亦是飞某浦照明，由此可见，林青山变更经营品牌是得到乐美公司认可的，故对此辩称意见，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，最高人民院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下： 一、被告（反诉原告）广安乐美商业管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）林青山因解除双方于2018年5月15日签订的《市场经营管理合同》而产生的各项损失共计198127.32元； 二、驳回原告（反诉被告）林青山的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）广安乐美商业管理有限公司的诉讼请求。 本案本诉案件受理费4262元，减半收取2131元，反诉案件受理费419元，共计2550元，由被告（反诉原告）广安乐美商业管理有限公司负担，并向广安市广安区人民法院交纳。 如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈洪宁 人民陪审员  罗明星 人民陪审员  张琴兰 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  李 欢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。