黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初15627号原告：黑龙江友联房地产综合开发有限公司，统一社会信用代码91230103126984666F（1-1），住所地哈尔滨市南岗区红旗乡长征村友联度假村院内。法定代表人：王文成，职务：董事长。委托诉讼代理人：张凯峰，黑龙江东禹律师事务所律师。被告：杨国强，男，1962年8月29日生，汉族，住哈尔滨市南岗区,现羁押于哈尔滨市宾县看守所。委托诉讼代理人：任卫，黑龙江卓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：户东序，黑龙江卓峰律师事务所律师。第三人:黑龙江友联休闲广场有限公司，统一社会信用代码91230103758689104R，住所地哈尔滨市南岗区东大直街**。法定代表人:杨国强，总经理。原告黑龙江友联房地产综合开发有限公司与被告杨国强、第三人黑龙江友联休闲广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王文成及委托诉讼代理人张凯峰，被告杨国强及委托诉讼代理人户东序，第三人黑龙江友联休闲广场有限公司法定代表人杨国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1.确认原、被告签订的承租协议无效；2.被告和第三人从原告房产处迁出（哈尔滨市南岗区东大直街177号）；3.被告和第三人赔偿原告非法占有房产期间（自2009年3月23日起至实际交付房屋之日止）的房屋租赁损失费暂定1,000,000元，具体数额以评估机构确定的数额为准，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；4.本案诉讼及相关费用由被告承担。事实和理由：2003年10月15日，被告杨国强单方伪造了有原告签章及法定代表人王文成签字的承租协议。协议约定将原告的房产哈尔滨市南岗区东大直街177号一至八层及地下负一、二层租给被告和第三人，租期从2003年10月15日起至2023年10月15日止，租金每年400,000元。诉前原告获悉第三人黑龙江友联休闲广场有限公司在签订本协议时没有成立。该企业成立于2004年4月23日。2009年3月原告公司的法定代表人王文成因被害涉税入狱，被告杨国强和第三人自2009年3月23日起非法占有原告所诉的房产至今，被告杨国强于2011年1月24日利用违法犯罪的手段将原告公司的法定代表人更名为杨国强。直至2019年1月14日，原告公司原法定代表人王文成通过诉讼、公安机关、市场监督管理局报案等法律行为，将被告杨国强及其妻子李志红违法变更原告公司股东和法定代表人变更登记行为撤销，恢复原告公司原法定代表人王文成的股东及法定代表人身份。故根据合同法、民法总则和民事诉讼法等相关法律规定，提起诉讼。被告杨国强辩称：原、被告之间承租协议合法有效，从2003年至今承租协议已经履行16年，在此期间原告没有提出任何异议，而现在原告以承租协议无效为由起诉法院不符合事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人黑龙江友联休闲广场有限公司答辩意见同被告杨国强。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一《租赁协议》复印件，该协议来源于哈尔滨市中级人民法院执行卷宗，本院对证据一予以采信。原告提交的证据二工商登记材料、证据三友联洗浴广场工商登记材料，被告及第三人对真实性无异议，本院予以采信。原告提交的证据四哈尔滨通易拍卖有限公司招标瑕疵情况说明、证据五哈尔滨通易拍卖有限公司给哈尔滨市中级人民法院拍卖流拍说明，被告及第三人对真实性无异议，本院予以采信。原告提交的证据六原告初步审定付款的票据、证据七哈尔滨东金空调器有限责任公司撤销执行案件申请书，上述证据与本案无关，本院不予采信。本院依职权调取了案涉房产的房产档案，双方当事人对真实性无异议，本院对房产档案予以采信。本院委托黑龙江天信土地房地产估价有限公司作出的报告书，本院予以采信。本院在哈尔滨市中级人民法院调取的哈尔滨东金空调器有限公司与黑龙江友联房地产综合开发有限公司欠款纠纷执行卷宗，本院予以采信。本院查明：原告黑龙江友联房地产综合开发有限公司拖欠案外人哈尔滨东金空调器有限公司货款，哈尔滨市中级人法院于2007年11月27日作出（2007）哈民二初字第37号民事调解书，双方达成协议如下：1、黑龙江友联房地产综合开发有限公司于2008年2月28日前一次性给付哈尔滨东金空调器有限公司欠款500,000元。如到期不能给付，黑龙江友联房地产综合开发有限公司从2008年2月28日至2008年5月15日按中国人民银行同期贷款利率给付该笔款项的双倍利息；2、黑龙江友联房地产综合开发有限公司于2008年5月15日之前给付哈尔滨东金空调器有限公司余款8,437,554.94元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；案件受理费减半收取37,181.44元，由黑龙江友联房地产综合开发有限公司承担。黑龙江友联房地产综合开发有限公司未按协议履行义务，哈尔滨东金空调器有限公司向哈尔滨市中级人民法院申请强制执行。执行中，哈尔滨市中级人民法院对黑龙江友联房地产综合开发有限公司所有的位于哈尔滨市南岗区东大直街177号，面积为3105.08平方米，产权证号为哈房权证南字第**的房产进行拍卖。被告杨国强对执行房产提出异议，主张正在承租使用该房产经营浴池。哈尔滨市中级人民法院于2009年5月7日提取杨国强一份笔录，主要内容有“问：南岗区东大直街177号1-8层的房产，现由你承租吗？答：是的。问：是以个人名义承租的还是公司名义？答：个人与友联房地产开发公司签订的承租合同。问：租期多长？答：20年。问：哪年开始到哪年？答：2003年至2023年。问：承租合同拿来了吗？答：合同现在我还在找。问：承租的房屋现在在干什么，全称是什么？答：开洗浴广场，黑龙江友联休闲广场有限公司。问：年租金是多少？答：每年40万元。问：现在还在经营吗？答：自打2003年至今还在营业，并且08年我重新进行了装修。问：装修投入有票据吗，投入资金多少？答：有，1100多万。问：租金每年都在支付吗？答：是的，每年都在支付，原来友联开发公司欠我400多万未还，抵偿的租金。问：承租合同什么时候能提供？答：这几天能拿来。”哈尔滨市中级人民法院于2009年6月2日提取黑龙江友联房地产综合开发有限公司总经理杜振华一份笔录，主要内容有：“问：出示房屋租赁协议书，这份合同是你们双方签订的吗？答：是。问：合同到2023年吗？答：对，没有异议。”哈尔滨市中级人民法院于2009年8月24日提取杨国强一份笔录，主要内容有：“问：上次你让员工把承租友联房地产开发公司承包合同的复印件提交给法院，法院当时要你提供原件，始终没有拿来，现告知你复印件在法律上不生效的，也就是说在不能提供原件的情况下，该协议法院视为不成立。答：行，我知道，我同意撤回。问：在你承包友联房产过程中，还有没有其他手续向法院提交？答：没有了。问：你承包这个房产有无合同？答：没有。问：你有什么要求吗？答：我同意撤回承包合同复印件，我请求法院能公平合理的将我装修该房产的装修费，通过鉴定部门鉴定后，将装修费退给我，因为整个楼是我装修的，没有房主一分钱。到时候买受人必须要给我补偿的。”后哈尔滨市中级人民法院对房产进行评估，哈尔滨力得尔资产评估事务所于2009年8月27日作出司法鉴定书，委托鉴定的南岗区××街××房产（毛坯房状态）及室内装修工程、电梯等机器设备的市场现值如下：1、委估房产的市场现值为21,788,350元；2、委估房产室内装修装饰工程的市场现值4,027,560元；3、电梯等机器设备的市场现值为480,100元。在哈尔滨市中级人民法院向当事人送达司法鉴定书后，哈尔滨东金空调器有限公司、黑龙江友联房地产综合开发有限公司对司法鉴定书均提出异议。哈尔滨力得尔资产评估事务所分别于2009年11月5日、2010年2月22日对哈尔滨东金空调器有限公司、黑龙江友联房地产综合开发有限公司作出异议答复。哈尔滨市中级人民法院于2010年3月22日向哈尔滨通易拍卖有限责任公司发出（2008）哈执字第252号通知书，主要内容有“我院通过司法鉴定中心委托你公司对被执行人黑龙江友联房地产综合开发有限公司所有的位于南岗区××街××房产进行拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条的规定，第一次拍卖保留价即为评估价25,325,998元（上述含房产承租人装修及设备款3,537,648元）。该拍卖房产瑕疵声明：该房产现正在出租，双方租赁合同未约定租赁期限，关于装修款及设备的补偿和是否继续履行承租合同问题，由买受人及承租人自行商议，本院不负责迁出。”哈尔滨市中级人民法院于2010年4月9日提取黑龙江友联房地产综合开发有限公司总经理杜振华笔录，内容有“问：关于租赁协议签署了20年的租赁期，当时你确定这个租赁协议？答：当时我没见过这个协议，我也没见到我爱人，我想他也不会签。”2010年4月13日哈尔滨通易拍卖有限责任公司向哈尔滨市中级人民法院执行发出《拍卖流拍说明》，内容主要有拍卖会定于2010年3月27日上午10点。至拍卖时间有多人咨询，因价格高且具有租赁期限不明瑕疵，造成第一次流拍。请示市法院考虑拍卖底价下浮20%，后进行第二次拍卖。2010年4月21日哈尔滨市中级人民法院提取杨国强笔录，内容有“问：首先告知你，因为你是承租人，你享有优先购买权？答：知道，但现在价钱太高，我不想要。问：如果此房拍卖，你有什么要求？答：我要求把地下装修款给我，因为地上卖了，我地下无法经营。”2010年7月14日哈尔滨市中级人民法院向友联洗浴中心负责人发出通知，告知第二次拍卖只拍卖1-8层房屋所有权，对房产的其他用益物权，法院不做处理。即对房屋装修及设备补偿由买受人与你协商处理，法院不予干涉。另告知在评估期间，多次要求你向本院出示房屋租赁合同，双方均未向法院提供，对此，法院不能认定双方租赁期限，其法律后果，由你公司自行承担。哈尔滨市中级人民法院于2010年7月15日提取杨国强笔录，内容有“问：你能否向法院提供租赁合同？答：租赁合同因我的车被砸，砸坏后合同丢失了，现在找不到了。问：合同还有几年到期？答：还有13年。问：每年租金多少钱？答：40万元。”哈尔滨市中级人民法院于2010年7月23日提取杜振华笔录，其中内容有“问：你的房产是出租给杨国强还是借给他的？答：是租给他。问：黑龙江友联休闲广场有限公司是你的吗？答：友联开办的，是杨国强的。装修款是我和杨国强一起装修的。问：装修花多少钱？答：花2000万左右，1-8层。问：都谁拿的？答：有国强一部分，有文成一部分。问：国强拿多少？答：不知道，记不住了，时间太长了。问：房子是租给他的，租金多少钱？答：不清楚，这些事得我向王文成核实。问：房子租期是多长时间？答：确实记不清了。”2010年12月13日哈尔滨市中级人民法院向哈尔滨通易拍卖有限责任公司发出（2008）哈执字第252号通知书，主要内容有：“你公司申请对本院委托拍卖黑龙江友联房地产综合开发有限公司所有的位于南岗区××街××房产进行拍卖，因第一次拍卖无人登记而流拍，申请对执行标的保留价下浮20%，经审查，你公司申请符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第八条的规定，第二次拍卖保留价为17,430,680元（即21,788,350×80%）。公告瑕疵声明：1、拍卖房产为地上1-8层，不含地下1-2层。地。地上**大厅（地下通道地下电梯间、锅炉房与供暖设备共用。2、上述10层房产正在由案外人承租使用，开办浴池。合同约定租期至2023年，年租金40万元（含地下1-2层）。每年交付。竞买人买受成交后，在租赁期间内并不能享有买受标的占有使用权能。3、本次拍卖为1-8层房产的所有权，对装修部分费用（地（地上**房产装修评估为350万元予考虑。由买受人与承租人自愿、平等、协商处理，必要时双方可进行诉讼确认。”在第二次拍卖前，杨国强作为黑龙江友联房地产综合开发有限公司受委托人偿还了该笔欠款，哈尔滨东金空调器有限公司撤回执行。哈尔滨市中级人民法院于2011年5月30日作出（2008）哈执字第252-3号执行裁定书，终结（2008）哈民二初字第37号民事调解书的执行。另查明，2004年3月22日原告黑龙江友联房地产综合开发有限公司（产权方）与被告杨国强（用方）签订房产证明（协议），协议表明新办企业名称为黑龙江友联休闲广场有限公司，使用期限5年，使用形式为无偿。原告认可被告杨国强无偿使用案涉房产从2004年3月22日至2009年3月21日。在上述执行案件中，杨国强向哈尔滨市中级人民法院提交的《承租协议》复印件，主要内容有“甲方即原告将案涉房产南岗区东大直街177号房产，一至八层，包括地下负一层、负二层租给杨国强，租赁期限从2003年10月15日起至2023年10月15日止，每年租金四十万元。”原告主张该份《承租协议》不真实，法定代表人王文成没有签署过承租协议。诉讼中，经原告申请，本院委托黑龙江天信土地房地产估价有限公司对南岗区东大直街177号友联大厦1-8层及地下1-2层自2009年3月1日起至今的租金价格进行鉴定。黑龙江天信土地房地产估价有限公司作出的报告书鉴定意见为：1.鉴定对象1-8层各年租金分别为：2009年3月1日，2011年1302146元，2012年1742805元，2013年1973057元，2014年2119658元，2015年1551809元，2016年1566145元，2017年1358，660元，2018年1489130元，2019年12月31日止1499856元。备注：1-8层2019年12月租金为12019年12月31日止1,499,856元。备注：1-8层2019年12月租金为122,030元。2.鉴定对象-1-（-2）层各年租金分别为：2009年3月1日起289,819元，2010年589,203元，2011年601,148元，2012年804,581元，2013年910,880元，2014年978,560元，2015年716,404元，2016年723,021元，2017年627,236元，2018年687,466元，2019年12月23日止6,924,21元。备注：鉴定对象-1-（-2）层2019年12月份租金为56,336元。审理中，原告撤回对第三人黑龙江友联休闲广场有限公司的起诉。又查明，2010年12月26日原、被告签订房屋买卖合同，合同主要约定原告将案涉房产地上八层和地下两层出让给被告杨国强，房产交易的价款3000万元。双方因房屋买卖合同发生纠纷，本院作出（2019）黑0103民初15626号民事判决书，判决：一、解除原告黑龙江友联房地产综合开发有限公司与被告杨国强于2010年12月26日签订的房屋买卖合同；二、被告杨国强于本判决生效后十五日内将位于哈尔滨市南岗区东大直街177号房屋（地上一（地上**和地下**告黑龙江友联房地产综合开发有限公司；三、原告黑龙江友联房地产综合开发有限公司于本判决生效后十五日内向被告杨国强返还购房款14,864,267.29元。原告表示另行主张赔偿损失。被告杨国强不服判决，上诉至哈尔滨市中级人民法院，案件在上诉审理中。房产交易的价款3000万元中包括杨国强代黑龙江友联房地产综合开发有限公司偿还的哈尔滨东金空调器有限公司欠款。再查明，2003年王文成、杜振华系原告公司的股东，王文成占公司股份66%即330万元，杜振华占公司股份34%即170万元，公司总资本为500万元，法定代表人为王文成。2009年，王文成因涉税案件被判处有期徒刑7年（2009年至2015年12月20日服刑期间减刑1年）。2011年1月24日，经省工商局核准公司股东由王文成、杜振华变更为杨国强、李志红，公司法定代表人由王文成变更为杨国强。2019年1月14日哈尔滨市南岗区市场监督管理局作出哈南市监稽二罚字（2019）001号行政处罚决定，撤销黑龙江省工商行政管理局于2011年1月24日作出的黑龙江友联房地产综合开发有限公司的股东变更登记和法定代表人的变更登记，王文成恢复原告公司法定代表人身份。本院认为，关于《承租协议》的效力问题，分析认定如下：第一，该份《承租协议》来源于哈尔滨市中级人民法院关于黑龙江友联房地产综合开发有限公司拖欠哈尔滨东金空调器有限公司欠款纠纷的执行卷宗中。哈尔滨市中级人民法院在处置黑龙江友联房地产综合开发有限公司名下的位于南岗区××街××房产时，杨国强以自己是房产承租人为由提出异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占用使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”根据上述规定，本案在审查《承租协议》是否真实有效时，应考虑哈尔滨市中级人民法院对案涉房产现状的调查核实。执行时，哈尔滨市中级人民法院委托哈尔滨通易拍卖有限责任公司对房产进行两次拍卖，第一次拍卖时房产披露瑕疵内容主要有：该房产现正在出租，双方租赁合同未约定租赁期限，关于装修款及设备的补偿和是否继续履行承租合同问题，由买受人及承租人自行商议，本院不负责迁出；第一次流拍后，第二次拍卖时房产披露瑕疵内容主要有：上述10层房产正在由案外人承租使用，开办浴池。合同约定租期至2023年，年租金40万元（含地下1-2层）。每年交付。竞买人买受成交后，在租赁期间内并不能享有买受标的占有使用权能。结合哈尔滨市中级人民法院对拍卖房产的调查核实可知，哈尔滨市中级人民法院认定黑龙江友联房地产综合开发有限公司所有的位于南岗区××街××房产在处置时有租赁的事实。第二，《承租协议》是否真实有效，还需考虑杨国强及黑龙江友联房地产综合开发有限公司执行案件代理人杜振华的调查笔录。杨国强的笔录能证明杨国强虽对执行房产主张承租，且向执行法院提交了《承租协议》复印件，但最终以《承租协议》丢失为由未向法院提交原件。杜振华的笔录能证明黑龙江友联房地产综合开发有限公司将执行房产出租给杨国强的事实。因此，即便杨国强未提交《承租协议》原件，但因杜振华对承租房屋事实的认可，且在执行时原告未对杨国强占有使用房屋提出异议，故应认定黑龙江友联房地产综合开发有限公司与杨国强存在租赁关系。综合以上两点，无论黑龙江友联房地产综合开发有限公司法定代表人王文成是否签署过《承租协议》，但杜振华作为公司总经理已对承租事实予以追认，故本院认定《承租协议》有效。原告主张《承租协议》无效，本院不予支持。关于原告向被告杨国强主张赔偿损失是否成立问题。被告杨国强占有使用房屋分为三个期间：一是从2004年3月22日至2009年3月22日，该期间双方签订了房产证明（协议），故被告杨国强基于该协议有权无偿占有使用房屋。二是从2009年3月23日至双方签订房屋买卖合同前即2010年12月25日，该期间被告杨国强基于《承租协议》占有房产，此期间的租金应按《承租协议》约定的每年40万元计算，合计702,465.75元（400,000＋400,000÷365×276）。三是从2010年12月26日至今，虽然原、被告于2010年12月26日签订房屋买卖合同，但被告杨国强未按约定交付购房款，故本院另案作出（2019）黑0103民初15626号民事判决，解除了双方签订的房屋买卖合同。原告有权向被告杨国强主张房屋买卖合同解除后的赔偿损失。根据黑龙江天信土地房地产估价有限公司作出的报告书，被告杨国强应赔偿原告自2010年12月26日至2019年12月23日的租金损失合计21,375,648.61元（24,128,054-627,779-289,819-1,276,270-589,203＋1,276,270÷365×6＋589,203÷365×6），2019年12月24日至实际迁出之日止的租金损失按日5,754元（178,366元÷31）计算。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述规定，原告基于房屋租金损失再主张按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，无法律依据，本院不予支持。原告主张被告从案涉房屋中迁出已在房屋买卖合同纠纷一案中处理，本案不再重复处理。被告杨国强对鉴定意见有异议，认为鉴定的价格超过市场价格，并要求重新鉴定。经审查，黑龙江天信土地房地产估价有限公司鉴定程序合法，且被告杨国强未举证证明案涉房产租金的市场价格，故原告主张重新鉴定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨国强于本判决生效后七日内向原告黑龙江友联房地产综合开发有限公司支付占有使用位于哈尔滨市南岗区东大直街177号房屋（地上一至八层和（地上**和地下**2009年3月23日至2010年12月25日租金合计702,465.75元，从2010年12月26日至2019年12月23日租金损失合计21,375,648.61元，从2019年12月24日起至被告返还房屋时止按每日5,754元计算）；二、驳回原告黑龙江友联房地产综合开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费162,110元，鉴定费123,498元，由被告杨国强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  梁 超审 判 员  杨红瑞人民陪审员  黄 荣二〇二〇年四月二十日书 记 员  刘秋宏