内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终354号上诉人（原审被告）：马艳茹，女，1966年9月21日出生，公民身份号码：×××，汉族，退休职工，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：孙富民，男，1967年9月17日出生，公民身份号码：×××，汉族，警察，系马艳茹丈夫，住址同上。被上诉人（原审原告）：赤峰市成远物业服务有限责任公司，住所地：内蒙古自治区巴林右旗大板镇林苑**小区楼下。法定代表人：李成香，总经理。委托诉讼代理人：王际新，内蒙古原法律师事务所律师。上诉人马艳茹因与被上诉人赤峰市成远物业服务有限责任公司（以下简称成远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林右旗人民法院(2019)内0423民初3476号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。马艳茹上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、上诉理由：1.一审判决认定事实不清，证据审查判断和采信错误。2.庭审程序违法，庭审过程中缺少法庭辩论、法庭调解、最后陈述等环节，在庭审中审判长用语不专业，倾向性明显。3.本案在庭审中关闭了直播，林苑小区20多位业主要求旁听，被审判长拒绝后最终只允许5人进入旁听，并无法律依据。4.庭审过程中很难做到严格、公平、公正执法，要求庭审录像随卷移送。二、本案事实。1.2014年1月1日六个林场和被上诉人根本没有签订任何合同，前期物业服务合同是2012年4月25日签订的，有效期1年，有前期物业服务合同证实。时隔5年后于2018年5月15日被上诉人又私下与六个林场签订了前期物业服务合同的补充协议。上诉人在一审提交了大量证据，证明小区有37处私搭乱建，到处是安全隐患；小区绿地成了私家菜园子，绿地和公共场地到处都是垃圾和杂物；楼梯道堆放杂物；业主门口两侧满墙都是小广告，楼道玻璃和楼梯扶手从不清洁；门卫形同虚设；污水管道和污水井从不清理，致使雨后往外冒臭水。一审法院对上述证据视而不见。2.一审判决称，上述事实有原、被告的陈述及原告提供的关于规范内蒙古自治区物业服务费管理工作的通知、赤峰市人民政府84号文件、内蒙古自治区人大常委会第十三届人民代表大会第五次常务委员会研究决定的一部地方性物业管理条例、前期物业服务合同及其补充协议、物业服务修理回执单、照片、巴林右旗人民政府2019年38号文件、被告提供的光盘、照片等证据予以证实。上诉人认为一审法院证据采信错误，相关条例可以引用，但不能作为证据使用。一审法院对上诉人一审提交的物业费收据、证明成远物业公司未经过招投标的相关材料、466户业主对成远物业公司私下与六个林场签订的前期物业服务合同补充协议不予认可的联合签名只字不提。3.一审判决认定被上诉人是涉案小区合法入驻的物业管理公司，并且实际履行了物业管理义务，严重与事实不符。真实情况是：首先成远物业公司的进驻根本没有通过招投标的方式进入，而是暗箱操作的结果，也根本没有进行招投标备案，因此根据内蒙古自治区物业管理条例第36条之规定，属于非法入驻，其所签订的2012年4月25日至2013年4月25日的前期物业服务合同有效期1年，合同到期后于2018年5月15日又私下与六个林场签订了前期物业服务合同补充协议，此协议完全背离了大多数业主的意愿和利益。2019年10月28日，林苑小区466户业主联合签名对前期物业服务合同补充协议不予认可。根据国务院《物业管理条例》第11条4项之规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。六个林场不顾业主利益与成远物业公司签订的前期物业服务合同补充协议属于无效协议，不具有法律效力。一审法院仅依据几份物业服务修理回执单和几张扫臭水的照片认定被上诉人实际履行了物业管理义务与事实不符，对上诉人提交的大量没有履行物业管理的证据视而不见。4.一审判决称，上诉人抗辩的存在车辆被盗、私拉网线、电线、电瓶充电线、大妈跳广场舞、外来人员车辆从不限制进入现象，上述现象被上诉人协调过相关单位处理，但不能成为对抗支付物业费的理由，对上诉人提供的视频及照片中存在的更严重问题只字不提。上诉人认为按照前期物业服务合同约定的服务项目，约定不详的要依据相关细则，物业该干的活应该干，管不了的首先得制止，制止不了的报相关部门处理，整个环节应有作为，要举出作为的相关证据和记录。被上诉人入驻小区六年来，由于长期的不作为，到处是私搭乱建和安全隐患，公共绿地成了私家菜园子，公共场地成了垃圾和杂物的存放场所，楼梯道成了储物间和广告栏，难道说这不是抗辩的理由吗。5.一审判决称，上诉人称起诉前一直不知道物业公司是被上诉人、不知道如何缴纳物业费与常理不符。上诉人认为凭一句与常理不符就断案有悖依靠证据判案的法治精神。实际情况是前期物业服务合同到期后，后续一直没有物业公司与业主签订物业服务合同，业主一直以为是六个林场花钱雇用被上诉人为小区服务，既然不向业主要钱也没有什么可抱怨的，上诉人直到2019年10月16日接到法院传票才知道成远物业公司是原告。六年来成远物业公司一直未向上诉人要过物业费，被上诉人在庭审中称2018年末曾通过电话向上诉人要过物业费，在上诉人的记忆中没有要过，也没有向上诉人下过书面催缴通知单。根据《中华人民共和国民法总则》第188条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第6条之规定，成远物业公司主张的2014、2015、2016年物业费已过追诉时效。6.一审判决中称，上诉人抗辩称物业服务不合格，但是被上诉人有证据证实一直在进行物业服务相关项目，上诉人应依法缴纳相应的物业费，一审法院支持被上诉人主张到2019年11月30日的物业费4164.5元是全额给付被上诉人物业费，对上诉人提前缴纳的701.84元只字不提。根据物业服务收费管理办法第5条之规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务相适应的原则。依据2006年赤峰市物业管理类别及收费标准，对照被上诉人管理小区的现状，就连每月每平米0.24元的五类物业标准都达不到。7.一审判决认定被上诉人主张上诉人给付资金占用期间的逾期利息符合法律规定，上诉人认为被上诉人从未催要过物业费，且被上诉人在履行合同过程中管理太差，没能履行合同约定的各项内容，所以其主张的利息于法无据。综上所述，一审判决认定事实不清，证据的审查判断和采信均存在明显错误。请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决并改判，维护上诉人合法权益。成远物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决应维持，应驳回上诉人的上诉。上诉人的上诉的理由与事实不符，也不能作为免除自己交纳物业费的合法理由。成远物业公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告支付拖欠原告的物业费及利息人民币4518.8元；2.请求人民法院依法判令被告承担本案的全部费用。一审法院认定事实：巴林右旗大板镇林苑一期由巴林右旗巴林桥、罕山、黄花、巴彦尔灯、白音沙那、林业机耕林场开发建设。2014年1月1日，原告与开发商签订了该小区的前期物业服务合同，将该小区的物业服务工作交由原告管理服务，负责小区居民日常物业服务、管理。2018年5月21日原告与巴林右旗巴林桥治沙、罕山林场、黄花治沙林场、巴彦尔灯治沙林场、白音沙那林场、林业机耕林场签订《前期物业合同》补充协议。巴林右旗大板镇林苑一期存在车辆被盗、私拉网线、电线、电瓶充电线、大妈跳广场舞、外来人员、车辆从不限制进入的现象。本案的被告住××苑，是原告物业服务的直接受益者。该房屋建筑面积为117.31平米，物业费按照每平方米0.5元计算。截止到2019年11月30日，被告有拖欠的物业费为4164.5元，至今未给付原告。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的关于规范内蒙古自治区物业服务费管理工作的通知、赤峰市人民政府84号文件、内蒙古自治区人大常委会第十三届人民代表大会第五次常务委员会研究决定的一部地方性物业管理条例、前期物业服务合同、前期物业合同补充协议、物业服务修理回执单、照片、巴林右旗人民政府2019年38号文件，被告提供的光盘、照片等证据予以证实。一审法院认为，原告是被告所居住小区合法入驻的物业管理公司，并且实际履行了物业管理义务，被告方作为小区住户，享受了物业服务，应该履行给付物业费的义务，被告抗辩物业服务不合格，没有足够证据证实，对此抗辩请求一审法院不予采纳。被告抗辩存在车辆被盗、私拉网线、电线、电瓶充电线、大妈跳广场舞、外来人员和车辆从不限制进入的现象，上述现象原告协调过相关单位处理，但是不能成为对抗支付物业费的理由。被告抗辩起诉之前，一直不知道物业公司是原告，不知道如何缴纳物业费，与常理不符。被告抗辩物业服务不合格，但是原告有证据证实一直在进行物业服务相关项目，被告应依法缴纳相应的物业费。原告主张给付物业费4223.16元，已经计算到2019年12月31日，对未到期物业费，原告无权主张，一审法院支持原告主张到2019年11月30日的物业费4164.5元。原告主张被告给付资金占用期间的逾期利息，符合法律规定，一审法院予以支持。则利息应以4164.5元，从原告主张之日即2019年10月12日开始按照年利率的6%，计算至此款给付之日止。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、被告马艳茹在本判决生效后立即给付原告赤峰市成远物业服务有限责任公司4164.5元及利息，利息以4164.5元为基数，从2019年10月12日开始按照年利率的6%，计算至此款给付之日止。二、驳回原告赤峰市成远物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人围绕其上诉请求向本院提交光盘一张、一份说明和三份收据、关于终止成远物业公司服务合同的公告一份、成远物业公司2019年12月5日下发的公告一份，以上证据用以证明被上诉人提供的物业服务不合格，本小区业主入住前就交纳了一年的物业费应予扣除，被上诉人于2019年12月公告终止服务合同。被上诉人质证，对光盘的真实性有异议，不能证明被上诉人没有履行物业服务合同，入住时候交的物业费收据及说明交纳的是2012年入住时的物业费，与本案无关，不应该在本案扣除，本案中主张的是2014年到2019年的物业费。关于被上诉人发布的公告，因收费困难导致被上诉人难以经营，被上诉人有权不再提供服务，也可以撤出小区。关于业主发布的公告，是业主认为前期物业合同不合法，故选聘新的物业公司，但并不影响收取之前的物业费。被上诉人提交照片12枚，证明实际履行了合同义务。上诉人质证称，小区业委会是2019年成立，被上诉人迫于压力服务，然后拍的照片。本院认证，对于上诉人提交的光盘，因一审中已经提交，不属于新证据；一份说明和三份收据系2012年入住时所交纳的物业费，被上诉人主张的是2014年以后的物业费，上诉人不能证明在入住时被上诉人没有提供物业服务，本院不予采信；两份公告与本案无关，本院不予采信。被上诉人提交的照片能够证明物业公司进行了管理维护，上诉人对其真实性亦不持异议，本院对其予以采信。二审查明事实与一审认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务合同关系；2.被上诉人提供的物业服务是否合格，应否扣减相应的服务费；3.上诉人是否已经支付了部分物业费，应否予以扣减；4.尾欠物业费部分应否支付利息。关于上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务合同关系问题。被上诉人与开发单位签订了前期物业服务合同，并依法入驻，在前期物业合同约定的服务期限届满后，又继续为涉案小区实际提供了物业服务，后又签订补充协议，上诉人系涉案小区业主，一直接受被上诉人提供的物业服务，与被上诉人之间存在物业服务合同关系，其主张与被上诉人之间不存在物业服务合同关系不能成立。关于被上诉人提供的物业服务是否合格、上诉人应否交纳物业费问题。上诉人主张涉案小区存在私搭乱建、安全隐患、绿地和公共场所堆放垃圾杂物、墙壁小广告、楼道玻璃和楼梯扶手不清洁、污水管道和污水井不清理致使雨后污水外泄等问题，故主张扣减相应的服务费。对此本院认为，物业服务合同为继续性合同，判断物业公司提供的物业服务是否符合合同约定标准，应当结合整个物业服务过程，而非基于一时或者部分状况。物业公司提供的物业服务不可能做到绝对完美，没有任何瑕疵，如果因为物业服务有瑕疵，业主就不交物业服务费，物业公司将无法正常开展物业管理服务工作，其服务水平就会降低，长此以往，就会形成恶性循环，既不利于物业服务的长远发展，也不利于维护广大业主的利益。从本案的实际情况来看，上诉人在入住时交了一年的费用后再未交费，至诉讼时已经欠付了将近5年的物业费，如果业主均以物业服务不到位拒绝交费，则物业公司将没有任何经费，无法开展正常的物业服务。本案上诉人所提出的服务不合格问题，有很多都是部分业主的行为导致，一、二审诉讼中，被上诉人已经提交了证据证实其针对小区存在的部分问题主动履行了维修管理维护及与相关部门协调解决等合同义务，上诉人以上述抗辩理由主张扣减服务费本院不予支持。关于上诉人在2012年入住时支付的物业服务费应否在本案欠费中扣减问题。上诉人称于2012年12月14日房屋交付时其已经交纳物业服务费701.84元，因被上诉人提供物业服务系从2014年开始，故该部分费用应予以扣减。被上诉人对此不予认可，称其于2012年签订前期物业服务合同时已入驻涉案小区，上诉人交纳的是2014年以前的服务费，被上诉人主张的系2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，故不应扣减。被上诉人在2012年4月25日签订了前期物业服务合同，上诉人未能提交被上诉人在签订前期物业服务合同后并未实际入驻的相关证据，故上诉人主张在2014年之前被上诉人并未实际入驻涉案小区因缺乏证据支持而不能成立，其所主张的扣减在2012年入住时所交纳的物业费本院不予支持。关于对尾欠部分物业费应否支付利息的问题。因上诉人未按合同约定履行支付物业服务费的义务而给被上诉人造成了资金占用期间的损失，一审法院判令上诉人自被上诉人主张之日起支付所欠服务费的利息并无不当，本院予以维持。综上所述，马艳茹的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马艳茹负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐国坤审 判 员 张伟波审 判 员 韩尚达 二〇二〇年四月十四日法官助理 徐少华书 记 员 刘应锦