安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初339号原告：南京一言堂房地产管理有限公司鸠江区分公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区涌金路与鸠江北路交叉口（星悦广场旁）大发融悦东方营销中心，统一社会信用代码91340200MA2TPCCN0Q。法定代表人：彭峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马蓉，安徽正伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建兰，安徽正伦律师事务所律师。被告：芜湖垠壹置业有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区瑞祥路**皖江财富广场****，统一社会信用代码91340207MA2QPXT05U。法定代表人：孔贵生。委托诉讼代理人：杨兆康，男，该公司员工。被告：上海易居房地产交易服务有限公司，住所地，住所地上海市普陀区真北路******会信用代码91310107MA1G00KU63。法定代表人：杨婷。原告南京一言堂房地产管理有限公司鸠江区分公司（以下简称南京一言堂分公司）诉被告芜湖垠壹置业有限公司（以下简称芜湖垠壹公司）、上海易居房地产交易服务有限公司（以下简称上海易居公司）居间合同纠纷，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告南京一言堂分公司委托诉讼代理人马蓉、陈建兰，被告芜湖垠壹公司委托诉讼代理人杨兆康到庭参加诉讼，被告上海易居公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告支付销售佣金63700元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付2019年9月1日至2020年1月1日的违约金939.04元（之后的违约金按前述标准计算至实际付清之日）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年8月1日，原告与芜湖垠壹公司签订《芜湖大发融悦东方分销服务合同》，约定：由原告作为其投资开发的芜湖大发融悦东方不动产项目的分销服务商；原告负责推荐购房意向客户到项目现场售楼处咨询购房，原告推荐客户购房成交的，芜湖垠壹公司按照每套70000元的标准支付给原告作为代理服务费（含税），客户付清首付款且签署经网上备案的《商品房买卖合同》及其所有附件后的次月结算50%的服务费，40%的服务费在相应房产按揭款全额放款后次月予以结算，剩余10%的服务费在付清全额放款后90个工作日内结算。随后，原告与芜湖垠壹公司、上海易居公司签订《补充协议》一份，约定增加上海易居公司作为原合作协议的甲方之一，与芜湖垠壹公司一起组成原合作协议的甲方共同履行原合作协议，原合作协议约定的芜湖垠壹公司向原告支付销售佣金的付款义务由上海易居公司向原告履行，对于达到原合作协议约定的结算支付销售佣金标准的房源,由芜湖垠壹公司确认,上海易居公司确认当期应向原告支付的销售佣金,并形成结算单,结算单需经芜湖垠壹公司及原告盖章确认且上海易居公司收到原告提供的正规增值税专用发票后的1个工作日内,向原告支付当期销售佣金。未按期足额支付服务费的,被告应当按照同期银行贷款利率向原告支付违约金。2019年8月11日,原告公司的销售顾问按照约定程序向芜湖垠壹公司履行客户到访报备手续,其工作人员认可报备行为有效,随后原告介绍的意向客户刁先军夫妇也当场达成了购房的意向,并立即缴纳了购房定金,随后于8月15日缴纳了首付房款并签订了《商品房买卖合同》,办理了房屋贷款按揭手续。根据《芜湖大发融悦东方分销服务合同》以及《补充协议》的约定,芜湖垠壹公司应当首先确认该房源,再由上海易居公司确认当期应付销售佣金。但直至起诉前,二被告始终不予确认。综上，原告为维护自身合法权益遂诉至本院，请求判如所请。被告芜湖垠壹公司辩称，在客户带访后，原告工作人员未按照《芜湖大发融悦东方分销服务合同》中约定的现场带访报备、确认手续，无法判断该客户为原告带访的有效客户，因此，该客户与原告无关，被告不应支付销售佣金。原告提交的《大发客户确认单》为本公司内部材料，是原告公司法定代表人彭峰以公司内部处理此事为由与我司沟通而取得的，该确认单并非是给原告的有效客户信息确认单，且该确认单中没有营销经理的签字，不能作为有效客户确认的证据。被告上海易居公司未答辩，也未提交证据。经审理查明，原告（乙方）与芜湖垠壹公司（甲方）签订《芜湖大发融悦东方分销服务合同》，就被告芜湖垠壹公司委托原告代理分销位于芜湖市鸠江区涌金路和鸠江北路交叉口芜湖大发融悦东方项目的相关事宜，主要约定如下：乙方作为本项目分销服务商之一，负责联系、推介客户，促成客户与甲方签订购买本项目房源的《商品房买卖合同》及其附件；委托期限为2019年9月1日至2019年9月30日。合同第三条关于客户报备制度约定：1.乙方应安装、使用甲方指定的大发通（中介版）App系统（以下简称大发通系统），并使用该系统进行客户报备。2.乙方需在新客户到访前30分钟以上提前将客户信息（姓名+完整电话号码）报备到大发通系统，若在到访前30分钟内报备，不可判定为乙方有效客户。3.乙方将客户报备至大发通系统后，若报备客户于完成报备之时后24小时内未到访，则报备时效，乙方需在下次到访前重新报备。关于有效客户的确认约定为：1.乙方推介且陪同客户到访本项目销售中心时，须先到销售前台“判客专员”处，通过大发通系统进行客户判定，打印《客户到访确认单》后经乙方陪同人员签字、“判客专员”签字后，安排置业顾问接待。置业顾问接待客户后签署客户登记的《客户到访确认单》，最后由现场负责人签字，并将复印件交给乙方留底。若确定为无效客户，则客户由现场正常接待。2.乙方推介前已在甲方系统中登记或大发集团公司在职员工及其直系亲属不属于乙方有效客户，乙方不计提服务费。3.未经《客户到访确认单》确认或者未按照本合同约定提供客户信息的均视为无效客户。4.乙方凭有效的《客户到访确认单》结算服务费，《客户到访确认单》上必须有乙方陪同人员、判客专员、置业顾问、项目营销经理真实的亲笔签名方为有效。5.如《客户到访确认单》上的客户签署《商品房买卖合同》时，签署人之一为其配偶或直系亲属、关联企业的，如该配偶或直系亲属、关联企业在甲方处已存在优先于该客户的登记记录，则该客户不属于乙方有效客户。合同第六条服务费及支付方式约定为：1.自2019年9月1日至2019年9月30日止，乙方有效客户按照甲方“签约成功”标注完成合同签约，甲方按照每套70000元的标准向乙方支付服务费（含税）。2.甲方向乙方支付服务费的必要条件包括但不限于：委托期限内经《客户到访确认单》确认为有效客户；乙方有效客户具备购买资格和条件且与甲方签署经网上备案的《商品房买卖合同》及其所有附件；按揭付款客户，客户付清首付款且与甲方签署经网上备案的《商品房买卖合同》及其所有附件后的次月结算50%的服务费，40%的服务费在相应房产按揭款全额放款后次月予以结算，剩余10%的服务费在付清全额放款后的90个工作日内结算。3.委托期限内，以月为一个结算期，每月5日前，双方核对上月服务费情况明细单，甲方审核确认后，乙方向甲方提交付款申请文件及增值税专用发票（增值税税率为6%），经甲方收到该等资料并核实后20个工作日内，以支票或转账形式向乙方支付。合同第七条违约责任约定为：1.本合同生效后，乙方擅自解除本合同的，应向甲方支付合同总价款20%的违约金。2.除本合同另有约定外，甲方未按期足额支付服务费的，应当按照同期银行贷款利率向乙方支付违约金。合同还约定本合同下列附件构成合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力，附件包括《工作协调人名单》、《客户到访确认单》、《服务费申请书》、《芜湖大发融悦东方项目中介带看流程及报备制度》。另，双方还对其他事项进行了约定。随后，芜湖垠壹公司（甲方1）、上海易居公司（甲方2）与原告（乙方）签订了《补充协议》，协议约定：鉴于甲方1与乙方已就大发融悦东方的联动分销签订了合作周期为2019年9月1日至2019年9月30日的《芜湖大发融悦东方分销服务合同》（以下简称原合作协议），甲方1与甲方2就该项目签订了《大发融悦东方联动合作协议》。现就相关事项达成本补充协议：1.增加协议主体，增加甲方2作为原合作协议的甲方之一，与甲方1一起组成原合作协议的甲方共同履行原合作协议；2.销售佣金的给付，原合作协议约定的甲方向乙方支付销售佣金的付款义务由甲方2向乙方履行，根据原告合作协议约定的佣金费率（二级联动费率），对销售佣金按月计算，对于达到原合作协议约定的结算支付销售佣金标准的房源，由甲方1确认，甲方2确认当期应向乙方支付的销售佣金，并形成结算单，结算单需经甲方1及乙方盖章确认，且甲方2收到乙方提供的正规的增值税专用发票后的1个工作日内，甲方2向乙方支付当期销售佣金；3.违约责任，甲方2应按照本补充协议的约定向乙方支付销售佣金（二级联动服务费），若逾期支付的，则甲方2应按照原协议的相关约定承担相应违约责任，若甲方1代甲方2支付销售佣金的，则在甲方1支付相应销售佣金后1个工作日内返还甲方1，若逾期返还的，则甲方2按应返还而未返还金额的日万分之五向甲方1承担违约责任;4.协议效力，本补充协议与原合作协议不一致的，以本协议的约定为准。合同签订后，原告开始进行商品房推介服务。2019年8月11日14时03分，原告工作人员姚主管（微信名）通过“一言堂大发项目销售群”向芜湖垠壹公司工作人员丁如玉（微信名）报备，报备信息为：项目名称：大发融悦东方；客户姓名：陈先生；报备公司：中介；是否带访：带访。芜湖垠壹公司工作人员微信回复“报备有效”，并将公司系统确认电脑截屏发送原告。2019年8月11日14时57分，案外人陈海华、刁先军夫妇在原告带领下来到大发融悦东方售楼部，到访时原告没有向被告芜湖垠壹公司履行客户确认手续。当日17时33分案外人陈海华、刁先军夫妇达成了购房意向并缴纳了购房定金17000元，原告于当日18时10分对案外人的到访进行到访确认。案外人于2019年8月15日缴纳了房屋首付款，于8月28日签订了《商品房买卖合同》。被告芜湖垠壹公司以客户到访确认时间晚于房屋成交时间不符合合同约定，且《大发客户确认单》没有营销经理签字为由，不认可该客户为有效客户。后原告多次要求两被告支付此次居间行为的销售佣金，被告均以案涉客户不属于合同约定的有效客户为由拒付，遂成诉。上述事实有原告提交的《分销服务合同》、微信截屏、《大发客户确认单》、《大发融悦》认购协议书、付款确认单及回单、收据、商品房买卖合同、电子发票、签约信息流转单、情况说明，被告提交的《大发客户信息确认单》、《分销服务合同》以及原、被告当庭陈述在卷为证，本院予以认定。本院认为，原告与被告芜湖垠壹公司签订的《芜湖大发融悦东方分销服务合同》及与两被告签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点为原告所主张的销售佣金是否有事实和法律依据，具体为案外人陈海华、刁先军夫妇是否属于《芜湖大发融悦东方分销服务合同》约定的有效客户，原告是否按合同约定完成了居间行为。原告认为，案外人陈海华、刁先军夫妇是在原告的陪同下来到大发融悦东方项目营销中心，并与被告芜湖垠壹公司签订了《商品房买卖合同》，原告完成了居间行为，该客户符合《芜湖大发融悦东方分销服务合同》约定的有效客户，两被告应当按照合同约定支付居间费用。但根据《芜湖大发融悦东方分销服务合同》第三条第二款，双方对“有效客户的确认”程序进行了明确的约定。本案中，原告并未按照合同约定在客户到访时办理现场确认手续，而是在案外人签订《大发融悦》认购协议书并缴纳完定金后，于当日18时才对客户到访进行确认，该行为明显违背了合同约定的有效客户确认程序。虽然原告提交了《大发客户信息确认单》，但该确认单属于被告芜湖垠壹公司内部资料，被告芜湖垠壹公司对该确认单“经核实上述客户信息，符合/不符合有效推荐报备”一栏并未进行勾选，也没有项目营销经理签名确认，因此，该《大发客户信息确认单》也不符合合同约定的有效要件，无法据以判断案涉客户为合同约定的有效客户，也无法作为原告据以主张完成居间行为依据，更不能作为原告向两被告主张销售佣金的依据。综上，原告要求两被告支付销售佣金63700元的主张，既无事实依据，也无法律依据，本院对原告该主张依法不予支持；因本院对原告主张的销售佣金不予支持，故对因延期支付销售佣金而要求两被告按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金的请求亦不予支持。被告关于因原告未履行客户带访报备、确认手续而不能认定其带访的客户为有效客户的相关抗辩意见，符合合同约定，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告南京一言堂房地产管理有限公司鸠江区分公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。减半收取的案件受理费708元，由原告南京一言堂房地产管理有限公司鸠江区分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  冯韵东二〇二〇年四月二十六日法官助理刘超书记员李佳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。