广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29851号原告（反诉被告）：佛山市朗淇物业管理咨询有限公司，住所地：佛山市南海区******************，统一社会信用代码91440604MA510DAQ9P。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：陈旺，广东信孚律师事务所律师。被告（反诉原告）：王瑶，女，1966年10月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区****************25A，公民身份号码422************181。委托诉讼代理人：凌剑，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静仪，广东都昇律师事务所律师。原告佛山市朗淇物业管理咨询有限公司诉被告王瑶房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月13日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈旺、被告及其委托诉讼代理人凌剑到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请和解期，但未能达成协议，和解期依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的两份《房屋委托合同》（位于佛山市南海区**********************、1901房）为无效合同；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2018年7月22日与被告签订两份《房屋委托合同》，约定：被告将位于佛山市南海区**********************、1901房委托给原告出租管理，房屋仅限于居住使用。每套房屋每月交付租金为2700元。后经原告介绍的承租人发现，上述房屋规划用途为办公，无法居住，要求原告承担赔偿责任。原告认为因被告隐瞒上述房屋规划用途，导致承租人无法正常居住。涉讼合同违反了相关的法律规定，故原告认为涉讼合同无效。被告答辩称，1.涉案的房屋是被房产开发商（万科置业有限公司）建设成具备居住功能的公寓进行出售的，涉讼房屋所在的金域中央楼盘被开发商将办公用房改建包装成公寓楼盘进行出售的事实已经由中央电视台《经济半小时》栏目等媒体广泛报道，可见涉案房屋完全具备所有居住的功能和设施，而且原告已经经营租用长达两年时间，现在称涉案房屋无法居住，显然与事实不符；2.双方签订涉案合同之前，原告已经审核过被告关于涉案房屋的不动产权证，而且其作为专业的房产类管理咨询企业，本身与作为普通百姓的被告存在信息非对称的情形，因此原告在签订合同之前是非常清楚涉案房屋的用途，不可能存在被告隐瞒的情形。3.原告在涉案房屋所在楼盘还以同样的手法经营租用多套用途性质与涉案房屋相同的物业，目前还有众多承租人居住在与涉案房屋用途相同的物业，故不存在所谓承租人无法居住的情形。综上所述，原告起诉的事实和理由均不成立，仅仅是掩饰其违约行为。4.涉讼合同不存在任何无效的事实和理由，也没有任何合法的依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉请求：1.涉讼的两份《房屋委托合同》于2019年11月5日解除；2.原告向被告支付2019年9月25日至2019年11月5日的租金7380元及相应的违约金（违约金为以7380元为本金按每天0.5%自2019年9月9日起计至原告付清租金之日止并扣减297元及涉讼2间房屋3个月的租金共计16200元）；3.原告向被告赔偿损失47234.99元；4.原告向被告交回涉讼房屋（位于广东省佛山市南海区********8*******5******、1916室）；5.原告向被告支付房屋占用费（按每月5876元自2019年11月6日起计至原告向被告交回涉讼房屋之日止）；6.原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2018年7月22日分别签订2份《房屋委托合同》（下称涉案合同），约定：被告将位于广东省佛山市南海区********8**************、1916室（下称涉案房屋）委托原告管理；委托期共36个月，自2018年7月25日起至2021年7月24日止，被告于2018年7月22日将房屋交付原告；原告按每月向被告缴纳租金2700元（涉案2间房屋合计每月租金为5400元），被告每年收足10.5个月租金，另外1.5个月租金作为原告代理出租及房屋管理费用，原告于2018年*月*日开始按月向被告缴纳租金；当原告未按涉案合同约定时间3天内支付给被告房屋租金将视为支付违约，被告将有权向原告追讨每天0.5%租金的滞纳金；原告超过一个月未按涉案合同约定时间支付给被告租金并协商无果，被告有权马上收回房屋自行处置并追讨原告所欠租金及滞纳金外3个月租金的违约金；在代理期内，房屋内所发生的水、电、煤气、宽带上网、有线电视及电话费、物业费用（每间房屋每月的物业费为238元，涉案2间房屋合计576元）由原告承担；被告提供家用电器及家具设施一批给原告使用，并在合同列明上述提供使用物品的具体清单。被告签订涉案合同即按约定向原告交付涉案房屋并由原告管理使用，但原告自2019年2月开始违约不能依时交租金，须经被告多次催促才陆续补交部分的租金。及后，原告一直拒绝支付涉案房屋自2019年9月25日至涉案合同解除之日期间的租金及杂费（物业管理费、水电煤气费等），为此被告多次联系原告协商无果，无奈之下被告于2019年10月22日委托律师事务所向原告发出律师函，要求原告支付拖欠的上述费用，原告收函后明确表示将拒不支付任何费用，至此被告于2019年11月1日向原告发出解除涉案合同的通知函，通知原告涉案合同自即日起正式解除，被告将依法追究原告严重违约的法律责任。原告于2019年11月5日收到上述通知函后，在明知己方违约导致涉案合同解除的情况下，反而首先提起本案的本诉即要求解除涉案合同，可见本案的本诉为恶意诉讼，典型的“恶人先告状”。截止至2019年11月13日，原告已拖欠1901房2019年9月1日至11月30日的物业管理费637.92元、2019年7月1日至11月30日商业用电1310.49元、电费公摊351.36元、水费620.15元、水费公摊68.76元，原告毁损灭失电视机损失3800元、电视机柜损失4400元、餐桌损失1000元。另外原告还严重破坏涉案房屋的墙体结构导致墙面修复损失14709元。截止至2019年11月13日，原告拖欠1916房2019年7月1日至11月30日商业用电732.05元、2019年9月1日至11月30日的物业管理费646.06元、电费公摊351.36元、水费470.05元、原告毁损灭失电视机损失3800元、沙发损失2000元、茶几损失1000元、床损失1200元、床垫损失500元、地砖损失12700元。上述损失原告理应依法赔偿。综上所述，原告的行为已构成严重违约，严重侵犯了被告的合法权益并造成相应的损失，故被告依法提起反诉予以维权，请求法院依法作出公正判决。原告针对被告的反诉答辩称，1.原告实际已支付了2019年9月30日之前的租金、物管费、水费、电费等费用，之后的费用因与被告协商解除合同中，因此没有支付，原告也多次希望被告到原告的办事处核对费用，但被告没来。同意支付10月1日起至11月13日的占用费，此后的费用不同意支付，因被告于2019年11月13日收回两套涉讼房屋，且换锁赶走其中一位租户。2.不同意支付损失赔偿，因为被告是没有通知原告及租户就自行把租户赶走且进行换锁，导致原告对租户的违约，造成原告的损失。两处房屋的家私是没有经过清点，被告也不同意原告派人上门拍照，且墙体结构、地板瓷砖没有听过被告反应有问题。3.被告在2019年11月13日已经收回涉讼两套房屋，不存在返还的问题。原告举证如下：1.原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房屋委托合同》复印件2份，用以证明原告于2018年7月22日与被告签订房屋委托合同，约定涉讼两套房屋委托原告出租管理，房屋仅限居住使用。被告举证如下：1.不动产权证原件2份，用以证明被告是涉案2套房的所有权人，有权签订涉案的合同并进行收益。2.《房屋委托合同》原件2份，用以证明双方关于涉案房屋的租赁合同关系，该合同约定了租金、租期、物管费、合同费用支付时间、出租人提供设备设施、违约金计算方式等。3.浦发银行流水清单原件3页，用以证明原告一直有拖延支付租金的情形，并且拒绝支付2019年9月25日至今的租金，其行为严重违约。4.EMS快递单原件及查询信息打印件各2份、律师函原件1份、通知函原件1份，用以证明原告拒不支付涉案房屋自2019年9月25日以后的租金及杂费（物业管理费、水电煤气费等），被告协商无果，委托律师事务所向原告发出律师函履约，原告收函后明确表示将拒不支付任何费用，被告向原告发出解除涉案合同的通知函，原告于2019年11月5日收到该通知函，故涉案合同于当日解除。5.收款收据原件2份、POS签购单原件1份，用以证明原告违约拒付涉案房屋2019年7月至11月的物业管理费用、商业电费，由被告缴交。6.图片打印件9张，用以证明原告在租用涉案房屋期间严重破坏涉案房屋的墙体结构及地板瓷砖，并损毁大批被告提供的出租设备设施，造成被告巨大损失。7.更换维修工程量清单及报价复印件2份，用以证明原告严重损坏涉案房屋后进行修复需产生的修复费用具体金额及修复项目，被告为此遭受严重损失。8.微信聊天记录打印件5页，用以证明被告向原告支付费用，委托原告购买涉案房屋的租赁设备设施，同时原告出现拖欠租金的事实，被告进行催缴。9.中国建设银行个人活期账户交易明细打印件3页，用以证明被告已向原告支付购买涉案房屋租赁设备设施的费用，原告需在租赁日期开始前提前支付当月的租金。10.收款收据原件2份、POS签购单原件1份，用以证明原告在涉案合同解除后继续占用涉案房屋期间产生的物管费、电费等，为此被告产生相应的损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证1、2与被告举证2，相对方对真实性均无异议，经审查，本院予以确认并在卷佐证。被告举证1、3、4、5、9、10，原告确认其真实性，经审查，本院确认其真实性并在卷佐证。被告举证6，原告不确认，经本院现场勘查，本院确认其真实性。被告举证7，原告不确认，经审查，该证据为被告单方制作，本院不予采证。被告举证8，原告确认真实性，确认小念和陆伟俊为原告员工，经审查，本院确认其真实性。被告庭后提交的《催缴函》，原告虽有异议，但未能举证推翻，经审查，本院确认其真实性。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼两处房屋分别位于广东省佛山市南海区***********************、1916室（下简称涉讼1901室、涉讼1916室），登记权属人均为王瑶，登记用途为商务金融用地/办公用房。2018年7月22日，佛山市朗淇物业管理咨询有限公司（下简称朗淇公司）（受托方，乙方）与王瑶（委托方，甲方）就涉讼1901室、1916室签订了《房屋委托合同》两份约定王瑶将涉讼1901室、1916室委托给朗淇公司，两份《房屋委托合同》均约定：房屋委托期共36个月，自2018年7月25日起至2021年7月24日止。乙方向甲方承诺，该房屋仅作为居住使用，甲方应于2018年7月22日将房产交付乙方。每月交付租金为2700元。甲方三年提供135天免租期，相当于4.5月时间。甲方每年可收足10.5个月租金。另外1.5个月租金作为乙方代理出租及房屋管理费用。乙方代理甲方房屋租金由双方签订本委托协议书第二天算起45天即2018年9月9日开始按月缴纳给甲方。首月支付半个月租金，剩下的十个月按整月支付。如乙方未支付甲方按本委托协议约定时间3天内支付给甲方房屋租金将视为违约，甲方有权向乙方追讨每天0.5%租金的滞纳金。当乙方超过一个月未按本委托协议约定时间支付给甲方房屋租金并协商无果，将视为乙方协议违约，甲方有权马上收回该房屋自行处置并追讨乙方所欠除租金及滞纳金外3个月租金的违约金。乙方提前解除合同的，需要支付甲方3个月租金的费用做违约金。甲方需提供产权证明，等约定。两份《房屋委托合同》均列明了甲方提供设施设备包括：电视1台（后补）、冰箱1台、空调3台、洗衣机1台、沙发1张、茶几1张、电视柜1个、电热水器1台、床3张、床垫3个、衣柜3个、床头柜2个、桌子1张、椅子4张。王瑶与朗淇公司均确认涉讼的两套房屋及另案的5105房（月租金2700元/月）的租金支付情况如下：租金起算日期支付日期金额2018.9.9-2018.9.242018.9.940502018.9.25-2018.10.242018.9.2481002018.10.25-2018.11.242018.10.2481002018.11.25-2018.12.242018.11.2481002018.12.25-2019.1.242018.12.2481002019.1.25-2019.2.242019.1.2681002019.2.25-2019.3.24无无2019.3.25-2019.4.242019.3.2581002019.4.25-2019.5.242019.4.2981002019.5.25-019.6.242019.5.3016200（其中8100用于支付2019.2.25-2019.3.24的租金）2019.6.25-2019.7.242019.7.181002019.7.25-2019.9.8免租期2019.9.9-2019.9.242019.9.2944182019年10月22日，王瑶通过邮寄方式向朗淇公司发送《律师函》要求朗淇公司收到律师函之日起三日内与王瑶联系、协商，并尽快支付2019年9月开始的租金。朗淇公司于2019年10月24日收到上述《律师函》。2019年11月1日，王瑶通过邮寄方式向朗淇公司发送《通知函》要求解除涉讼的《房屋委托合同》。朗淇公司于2019年11月9日收到上述《通知函》。另一，王瑶支付了涉讼1901室2019年9月至11月的物业服务费637.92元（每月为212.64元）、2019年7月至10月的商业电费1310.49元。《催缴函》显示涉讼1901室欠付2018年7月1日至2019年12月31日的公摊电费364.32元。另二，王瑶支付了涉讼1916室2019年9月至2019年11月的物业服务费642.06元（每月为214.02元）、2019年7月至10月的商业电费732.05元。《催缴函》显示涉讼1916室欠付2018年7月1日至2019年12月31日的公摊电费364.32元。另三，朗淇公司的员工小念于2018年7月23日微信王瑶“电视两个2798元，四个木衣柜2343.2元，简易两个衣柜258元，安装费200元”。王瑶在庭审中确认涉讼损失的两台电视机由朗淇公司采购，并已向朗淇公司员工陆伟俊支付了5600元。另四，本院于2020年4月7日前往涉讼1901室、1916室进行现场勘查。涉讼1901室为复式结构，一层为一厅一室，二层为二室，二层的两个卧室各有一面墙上有近10个左右的小型挂钩。二楼楼梯间的墙面亦有近10个小型挂钩。一层客厅两面墙共有近40个小型挂钩。受挂钩影响墙面的面积近33平方米。1901室未发现电视机，电视柜及餐桌均被拆卸。一、二层墙面均贴有墙纸。涉讼1916室为复式结构，一层为一厅一室，二层为二室，客厅铺有地毯，地毯下的地砖均有染色，客厅面积约27平方米。在室内未发现有电视机、茶几、一层卧室未发现床及床垫，二层卧室各有一床及床垫。一层客厅有沙发一张。诉讼中，王瑶述称其于2019年11月13日对涉讼1901室、1916室进行了换锁。朗淇公司确认在接收涉讼房屋时，1901室的墙面无小型挂钩、1916室的客厅无地毯。本院认为，王瑶与朗淇公司签订的涉讼两份《房屋委托合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。朗淇公司主张王瑶隐瞒涉讼房屋的性质，但涉讼合同中明确约定了王瑶需出示权属证明，且朗淇公司作为专业的房屋管理机构，其在签订合同前亦应审慎审查房屋的性质，朗淇公司的该项主张，本院不予采信。朗淇公司主张合同无效，缺乏依据，本院不予支持。合同有效，朗淇公司应当依照合同约定支付相应的费用。朗淇公司作为付款方未举证证明其付款情况的情形下，王瑶主张朗淇公司欠付涉讼两套租赁物2019年9月25日起的租金、2019年9月1日起的物业管理费、2019年7月至10月的商业电费、2018年7月25日的电费公摊、水费、水费公摊，本院予以采信。朗淇公司于2019年10月24日收到王瑶要求其在3日内支付2019年9月涉讼1901室、1916室租金的《律师函》，朗淇公司经王瑶催收仍未在合理期限内支付，王瑶有权解除合同，王瑶要求解除合同的《通知函》于2019年11月9日送达朗淇公司，本院据此确认涉讼两份合同于2019年11月9日解除。王瑶述称其于2019年11月13日对涉讼两处租赁物进行了换锁，朗淇公司亦未举证证明其在此之前已将涉讼租赁物返还王瑶，本院据此确认王瑶于2019年11月13日收回涉讼租赁物。王瑶已于2019年11月13日收回涉讼的两处租赁物，王瑶关于收回涉讼两处租赁物的诉请，本院不再支持。王瑶关于2019年11月13日之后的租金、物业管理费及水电公摊的诉请，本院亦不予支持。朗淇公司应向王瑶支付涉讼1901室2019年9月25日至11月13日的租金4442元（2700元/月×1个月＋2700元/月×20天）、9月1日至11月13日的物业管理费517.42元（212.64元/月×2个月＋212.64元/月×13天）及2019年7月至10月商业电费1310.49元，王瑶诉请超出部分，本院不予支持。朗淇公司应向王瑶支付涉讼1916室2019年9月25日至11月13日的租金4442元（2700元/月×1个月＋2700元/月×20天）、9月1日至11月13日的物业管理费520.78元（214.02元/月×2个月＋214.02元/月×13天）及2019年7月至10月商业电费732.05元，王瑶诉请超出部分，本院不予支持。关于电费公摊，王瑶与朗淇公司均未举证证明涉讼1901室、1916室2018年7月25日至2019年11月13日具体电费公摊数额，本院根据王瑶提交的《催缴函》酌定朗淇公司须支付涉讼1901室、1916室的电费公摊各为316.54元（364.32元÷549天×477天），王瑶诉请超出部分，本院不予支持。王瑶诉请的水费及水费公摊，未提供相应的证据证明，本院不予支持。涉讼合同约定朗淇公司迟延支付租金，朗淇公司应向王瑶支付日0.5%的滞纳金，该滞纳金的约定实为逾期付款违约金的约定，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五，故本院酌定朗淇公司应支付以7380元为本金自2019年11月9日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金予王瑶，王瑶诉请超出部分，本院不予支持。合同虽因朗淇公司违约而解除，但涉讼合同约定房屋用途为居住，而权属登记用途为办公用途，王瑶作为涉讼房屋的所有权人及出租人，对涉讼两份合同的不能继续履行亦存在过错，基于公平原则，本院酌定朗淇公司需向王瑶支付涉讼两套房屋1个月租金即5400元作为违约金，王瑶诉请超出部分，本院不予支持。关于涉讼1901室的损失，本院评析如下：1.电视机损失，涉讼房屋由王瑶于2019年11月13日进行换锁，在王瑶未举证证明其对涉讼房屋进行换锁时电视机已遗失的情况下，王瑶关于电视机损失的诉请，本院不予支持；2.电视机柜、餐桌损失，涉讼《房屋委托合同》列明了涉讼房屋有有电视柜及餐桌各一张，现场勘验显示电视机柜及餐桌均被拆卸，在双方均未举证证明上述物品价格的情形下，本院根据现场勘验情况，考虑折旧，酌定朗淇公司需赔偿上述两个物品被拆卸的损失1000元。3.墙面修复损失，涉讼1901室的部分墙面因小挂钩而对美观造成了一定的影响，在双方均未能举证证明修复墙面所需费用的情形下，本院根据现场勘验的情形酌定朗淇公司需向王瑶支付墙面修复损失2000元。故朗淇公司需向王瑶赔偿的上述损失共计3000元，王瑶诉请超出部分，本院不予支持。关于涉讼1916室的损失，本院评析如下：1.电视机、茶几、床、床垫损失，涉讼房屋由王瑶于2019年11月13日进行换锁，在王瑶未举证证明其对涉讼房屋进行换锁时上述物品已遗失的情况下，王瑶关于上述物品损失的诉请，本院不予支持；2.沙发损失，经现场勘验，现场发现有沙发一张，而《房屋委托合同》亦列明沙发一张，在王瑶未能提供其他证据的情形下，王瑶的该项诉请，本院不予支持。3.客厅地砖染色的损失。客厅地砖染色确实对美观造成一定的影响，在原、被告均未举证证明修复费用的情形下，本院根据现场勘验的情形酌定朗淇公司需支付王瑶修复费为3000元。故，朗淇公司需向王瑶赔偿的上述损失共计3000元，王瑶诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市朗淇物业管理咨询有限公司与被告王瑶（反诉原告）就广东省佛山市南海区***********************签订的《房屋委托合同》于2019年11月9日解除；二、确认原告（反诉被告）佛山市朗淇物业管理咨询有限公司与被告（反诉原告）王瑶就广东省佛山市南海区***********************签订的《房屋委托合同》于2019年11月9日解除；三、原告（反诉被告）佛山市朗淇物业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金8884元、物业管理费1038.2元、商业用电2042.54元及电费公摊633.08元予被告（反诉原告）王瑶，并支付以7380元为本金按日万分之五计算自2019年11月9日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金予被告（反诉原告）王瑶；四、原告（反诉被告）佛山市朗淇物业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿6000元予被告（反诉原告）王瑶；五、原告（反诉被告）佛山市朗淇物业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付5400元违约金予被告（反诉原告）王瑶；六、驳回原告（反诉被告）佛山市朗淇物业管理咨询有限公司的诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）王瑶的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取2094元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费950.71元（被告已预交），由原告负担199.45元，被告负担751.26元，原告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年四月二十四日书记员  成海欣