山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁0211民初17063号 原告：张忠岩，男，1986年7月2日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人:张宝清,山东川佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人:韩佳娟,山东川佳律师事务所律师。 被告：臧吉坤，男，1986年2月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人:臧福荣（被告之父），男，1962年10月24日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：郭常星，山东众韬律师事务所律师。 第三人:臧玉民，男，1989年12月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李金花，山东清铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐永海，山东清铭律师事务所律师。 原告张忠岩与被告臧吉坤、第三人臧玉民民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告张忠岩及其委托诉讼代理人张宝清，被告臧吉坤之委托诉讼代理人臧福荣、郭常星，第三人臧玉民之委托诉讼代理人李金花、徐永海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张忠岩最终向本院提出诉讼请求：1、确认张忠岩与臧吉坤于2014年1月4日签订的《房屋买卖合同书》有效；2、确认臧吉坤与臧玉民于2018年6月29日签订的《房屋买卖协议书》无效；3、臧吉坤按合同约定向张忠岩交付房屋。事实和理由：张忠岩与臧吉坤均系青岛市黄岛区滨海街道办事处峡沟村（以下简称：峡沟村）村民。2014年1月4日，双方经充分协商签订《房屋买卖合同书》，约定：臧吉坤自愿将其拥有所有权的位于房屋（集体土地使用证号：南集用2011第**）出卖给张忠岩，总价款20万元；签订合同时支付定金10万元，支付定金之日起3日内再付5万元，余款5万元于办理过户手续后支付。张忠岩于当日向臧吉坤支付定金10万元，于2014年1月7日向臧吉坤支付房款5万元，臧吉坤将该房屋及集体土地使用证交付张忠岩。2014年2月13日，虽然还未办理过户手续，张忠岩在臧吉坤央求下向其支付余款5万元。购房后，张忠岩将该房屋出租给他人使用，后又闲置。2016年底，臧吉坤趁房屋无人居住，强行砸坏房屋大门钥匙，占住该房屋。张忠岩多次让臧吉坤搬离，臧吉坤均置之不理，占用至今，并拒绝协助张忠岩办理过户手续。在法院立案后，张忠岩至青岛市黄岛区国土局滨海国土所（以下简称：滨海国土所）查询讼争房屋的土地登记情况，发现臧吉坤于2014年1月7日交给张忠岩的集体土地使用证，臧吉坤已于2013年3月28日向该所申请挂失，并重新办理了新证，地号变更为XXX。臧吉坤与张忠岩协商买卖房屋时隐瞒该实际情况。臧吉坤与臧玉民恶意串通，于2018年6月29日签订《房屋买卖协议书》，臧吉坤将讼争房屋出卖给臧玉民，并办理了土地使用权变更手续。 臧吉坤辩称：1、张忠岩所诉不实。张忠岩诉称臧吉坤将房屋卖给张忠岩不属实，双方之间没有房屋买卖的事实，仅有民间借贷关系。臧吉坤于2014年1月4日向张忠岩借款3万元，约定月息12%，借期3个月，扣除1个月利息0.36万元，还扣除了臧吉坤为王永成借款提供担保的0.5万元，臧吉坤实际到手2.14万元。办理借款手续时张忠岩让臧吉坤签订买卖合同，出具了20万的收款条，并且当日张忠岩还给臧吉坤出具了一份《协议书》，双方约定在张忠岩给付臧吉坤定金及购房款之日起三个月内，若臧吉坤将该款给付，则房屋买卖合同书作废。2、该房屋自始至终未交付给张忠岩，并且还有诸多的被张忠岩强行索债，纠集多人多次到臧吉坤家索债的情形。3、本案名义上系农村房屋买卖合同纠纷，实质上系高利贷、“套路贷”、虚假诉讼，根据有关司法解释，对于张忠岩的高利贷团伙实施的套路贷、虚假诉讼，依法应予打击。4、本案应根据有关打击“套路贷”的法律规定、司法解释，予以驳回民事起诉，刑事犯罪移送公安机关侦查处理。5、根据臧吉坤所持有的2014年1月4日的房屋买卖合同自动作废协议来看，所谓的房屋买卖合同就是民间借贷的让与性担保。 臧玉民述称：一、张忠岩与臧吉坤之间真实的法律关系系民间借贷，原一审将本案案由认定为农村房屋买卖合同纠纷系认定事实不清，重一审期间应予以纠正。第一，原二审期间，臧吉坤向二审法院提交了一份其与张忠岩于2014年1月4日签订的《协议书》，该《协议书》的内容至少能够证明两项事实：一是本协议与涉案的房屋买卖合同书系同时签订的。二是该《协议书》载明的“在张忠岩给付臧吉坤定金及购房款之日起三个月内，若臧吉坤将该款全部归还张忠岩，则双方所签订的房屋买卖合同书自动作废”足以证明张忠岩与臧吉坤之间真实的法律关系系民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系，二者签订的《房屋买卖合同书》应认定为让与性担保，目的是担保臧吉坤在三个月内履行向张忠岩偿还借款的合同义务。根据双方的二审诉讼，张忠岩方陈述的认为该协议书是为了回购显然不符合社会常识。第二，臧吉坤称张忠岩原一审期间提交的三张《收到条》虽然落款时间为2014年1月4日，但实际内容形成的时间为2015年2月18日，系在张忠岩的逼迫下书写的，且落款时间为2014年2月13的《收到条》并非臧吉坤所写，该收到条内容也没有注明现金5万元系购房款。前述内容的真实性，可以通过司法鉴定的方式予以甄别。臧吉坤还告知臧玉民，其与张忠岩于2014年1月4日签订所谓的房屋买卖合同书时，“证人”处无任何人员签字。臧玉民认为，证人处的签字内容亦可通过司法鉴定判断相应的形成时间。第三，如果张忠岩与臧吉坤之间系正常的房屋买卖关系，张忠岩作为本案的发起者除了应提交《房屋买卖合同书》及三张《收到条》之外，还应当提交相关证据证明其关于购房款的筹措（张忠岩声称其首笔购房款10万元系从案外人孟某处所借）、涉案房屋的钥匙交付、涉案房屋的电费和有线电视费的缴纳、涉案房屋的装修及出租、曾与臧吉坤到滨海国土所办理涉案房屋的过户手续、臧吉坤强行抢回涉案房屋等事实主张。经臧玉民事后调查了解，涉案房屋起初一直由臧吉坤与妻子居住，2014年8月19日臧吉坤与妻子离婚后，臧吉坤的父母与其共同居住至将房屋交付给臧玉民时止。第四，如果张忠岩与臧吉坤之间系正常的房屋买卖关系，按照双方的买卖合同第八条的约定和张忠岩提交的购房款收条，臧吉坤应自2014年1月7日起3个月内向张忠岩交付涉案房屋，但张忠岩原一审期间未提交任何证据证明臧吉坤已经向其交付涉案房屋的主张。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，权利人应在知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起三年内向人民法院请求保护其权利，但张忠岩直至2018年4月18日才提起本案诉讼。第五，如果张忠岩与臧吉坤之间系正常的房屋买卖关系，臧吉坤为何故意向张忠岩交付已经公告作废的旧的集体土地使用权证，为何于2014年1月4日签订《房屋买卖合同书》的同日又与张忠岩另行签订另一份《协议书》，该《协议书》为何约定张忠岩给付臧吉坤定金及购房款之日3个月内，若臧吉坤将该款全部归还张忠岩，则双方签订的房屋买卖合同书自动作废。张忠岩为何在原一审期间故意隐瞒该重要事实，不向原一审法院提交该协议书。因此，臧玉民认为，张忠岩与臧吉坤之间真实的法律关系系民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”如果臧玉民的上述抗辩主张成立，法院应向张忠岩释明变更诉讼请求。如果张忠岩变更后的诉讼请求不涉及臧玉民的合法权益，贵院应通知臧玉民退出本案诉讼。如果张忠岩拒绝变更诉讼请求，法院应裁定驳回其起诉。二、张忠岩的行为已经涉嫌“套路贷”犯罪，法院应依法将本案犯罪线索移送公安机关处理。两高两部《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》规定：“套路贷”，是对以非法占有为目的，假借民间借贷之名，诱使或迫使被害人签订“借贷”或变相“借贷”“抵押”“担保”等相关协议，通过虚增借贷金额、恶意制造违约、肆意认定违约、毁匿还款证据等方式形成虚假债权债务，并借助诉讼、仲裁、公证或者采用暴力、威胁以及其他手段非法占有被害人财物的相关违法犯罪活动的概括性称谓。最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。”具体到本案，张忠岩对其与臧吉坤之间的法律关系系民间借贷是明知的，在此前提下，其隐瞒重要事实，提起本案诉讼的目的是妄图侵占臧吉坤的涉案房屋，已经涉嫌“套路贷”犯罪。三、张忠岩应遵循特别证明标准举证证明臧玉民与臧吉坤之间构成恶意串通，否则应承担举证不能的法律后果。其一，民事行为遵循“法不禁止即可为”的基本原则。现行法律并未禁止处于诉讼期间的案涉房屋不能买卖，只规定有被查封的房屋不能完成权属转移登记。如果张忠岩与臧吉坤之间确实存在真实的房屋买卖关系，作为原告的张忠岩应申请财产保全，依法查封涉案房屋，以保证其债权请求权的顺利实现，否则应自行承担相应的法律后果。张忠岩不能将己方未申请财产保全致使其债权请求权不能实现的结果归责于臧玉民，据此主张臧玉民与臧吉坤之间的房屋买卖行为系恶意串通的行为。其二，在社会实际生活中，二手房屋买卖双方为规避税费而签订阴阳合同是普遍现象。本案中，臧玉民与臧吉坤在国土所的备案合同中载明转让价格为5.8万元，而真实的《房屋契约》载明的实际成交价格为86万元，该两份合同显然属于阴阳合同。但即使如此，亦不能否认双方的合同效力。其三，顾名思义，恶意串通应属于双方恶意行为的叠加，单方的恶意并不能构成串通行为。臧吉坤故意将已经公告作废的旧集体土地使用权证交付给张忠岩、故意在《房屋买卖合同书》上注明落款日期为2013年1月4日、在向臧玉民出售涉案房屋时故意不告知其与张忠岩因涉案房屋所引发的诉讼正在进行当中等行为，说明臧吉坤构成单方恶意。在涉案房屋未被采取财产保全措施，亦没有设立权利负担的前提下，臧玉民及其父亲臧继红已经尽了一个普通购房者的注意义务，臧玉民购买涉案房屋时并不存在主观恶意，属于善意的购买者。其四，原一审法院将臧吉坤未在诉讼期间主动向法院披露其私自将涉案房屋转让给臧玉民、臧玉民的父亲臧继红已经将实际购房款支付给臧吉坤的父亲臧福荣、双方房屋买卖协议内容简单化等情形，认定为臧玉民与臧吉坤构成恶意串通的理由，既无法律依据，更脱离了日常生活经验法则，属于典型的机械司法。其五，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”即恶意串通的认定并不遵循“高度盖然性”的普通证明标准，而应采用同刑事诉讼一致的“排除合理怀疑”的特别证明标准。具体到本案，张忠岩在本案原一审诉讼期间提交的证据未达到“排除合理怀疑”的证明标准，其关于臧玉民与臧吉坤之间房屋买卖行为系恶意串通行为的主张依法不能成立，应依法承担举证不能的法律后果。四、即使张忠岩与臧吉坤之间的法律关系被认定为房屋买卖合同关系，本案亦属于一房二卖，臧玉民依法取得的物权足以对抗张忠岩的债权请求权。其一，最高人民法院于2011年发布的《全国民事审判工作会议纪要》关于一房数卖的合同履行问题载明：“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对买卖合同的成立时间，应综合考虑在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。”本案中，张忠岩既不是预告权利人，亦不是合法占有涉案房屋的买受人，臧玉民并不知道涉案房屋引发的诉讼正在进行当中，且已经合法占有涉案房屋，并完成了权属变更登记，张忠岩的合同债权不能对抗臧玉民依法取得的物权。其二，张忠岩因事实履行不能，其只能依法诉请解除房屋买卖合同，要求臧吉坤依法承担赔偿其损失等违约责任。根据张忠岩于2019年3月9日提交的变更诉讼请求申请书，该诉讼请求要求确认张忠岩与臧玉民签订房屋买卖协议无效及臧玉民是该案的责任主体，因此臧玉民的身份应作为被告，而并非第三人。综上所述，张忠岩主张的事实与理由不能成立，其诉讼请求应依法予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的相关陈述以及经本院审查确认的证据，本院对如下事实予以确认：张忠岩、臧吉坤、臧玉民均系峡沟村居民，其中张忠岩与臧吉坤系同学关系，臧吉坤与臧玉民已出“五服”。张忠岩的户籍地为峡沟**，在该村无登记在其名下的宅基地。2010年11月17日，臧吉坤与父母分户，户籍地为峡沟××乙。 2014年1月4日，臧吉坤作为甲方、张忠岩作为乙方，签订了《房屋买卖合同书》，约定：甲方将其坐落于房屋（产权证号20082621GD-8-262-1）出卖给乙方，并将与该房产相关的土地使用权同时出卖给乙方，房产总价款为20万元；付款方式为乙方在签订本合同时支付定金10万元，乙方支付定金之日起3日内向甲方支付购房款5万元，剩余购房款5万元在甲方协助乙方办理房屋过户手续后支付，办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担；乙方支付定金及部分房款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户至乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额；甲方应在乙方支付定金及5万元房款后三个月内将该房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、入网费、有线电视费等；本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付50万元的违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付500元罚金，逾期30日视为毁约；交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，房屋内不能移动的物品甲方让与乙方（物品价值含在房屋价值内）；转让过后，甲方不得以任何借口干涉乙方对房屋的修改；本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。诉讼过程中，张忠岩向法庭提交了一份原件，而臧吉坤辩称无法提交。张忠岩提交的合同书第二页下方载明的证人为“张某”、“高某”。 当日，臧吉坤作为甲方、张忠岩作为乙方，另行签订了《协议书》，约定“关于甲、乙双方所签订的房屋买卖合同书，甲、乙双方自愿达成如下协议：甲方臧吉坤与乙方张忠岩所签订的房屋买卖合同书，在乙方给付甲方定金及购房款之日起三个月内，若甲方将该款全部归还乙方，则甲乙双方所签订的房屋买卖合同书自动作废。”对于此处的“房屋买卖合同书”，本案当事人一致认可即张忠岩据以起诉的案涉《房屋买卖合同书》。对于此处的“该款”，张忠岩主张，指臧吉坤收到20万元定金及房款；臧吉坤主张，指2014年1月4日臧吉坤向张忠岩借款3万元，《房屋买卖合同书》是为该借款提供担保；臧玉民同臧吉坤的主张。 臧吉坤向张忠岩出具《收到条》三份，落款日期分别为2014年1月4日、2014年1月7日、2014年2月13日，内容分别为臧吉坤收到张忠岩现金10万元购房款、现金5万元购房款、现金5万元。对于形成日期，双方存在分歧，张忠岩主张同落款日期；臧吉坤主张均形成于2014年1月4日。 讼争房屋的原集体土地使用证【南集用（2011）第XXX，登记的土地使用权人为臧吉坤、地号为XXX、地类（用途）为农村宅基地】原件，现由张忠岩持有。原审中，张忠岩称臧吉坤于2014年1月7日收到5万元购房款后，将该证件交付张忠岩；重审中，张忠岩又称交付日期为2014年1月4日。臧吉坤质证称，张忠岩不具有经济能力，直接给付现金不符合交易习惯，《收到条》是在张忠岩胁迫下所写，不是臧吉坤的真实意思表示，臧吉坤并未收到该20万元。 张忠岩自滨海国土所调取的《土地登记审批表》、《房屋买卖协议书》及《见证书》各一份，显示讼争房屋系臧吉坤于2011年8月4日自本村村民王本举处购得，协议约定的总价款为0.5万元，并于2011年8月25日申请办理了土地使用权人变更登记手续。 2011年9月6日，臧吉坤作为土地使用权人取得了案涉房屋的集体土地使用证。2013年2月28日，该证件被声明挂失，后来办理了新的集体土地使用证，证号为南集建（2013）字第XXX号，地号为XXX。 2018年4月15日13时39分许，孟某报警在峡沟村有人求助，需青岛市公安局黄岛分局滨海派出所到场处理。13时45分许，臧福荣报警称在因债务问题与他人发生纠纷，未发生肢体冲突。 2018年6月29日，臧吉坤与臧玉民签订《房屋买卖协议书》，载明臧吉坤于2014年8月19日与妻子金丽离婚，案涉房屋系臧吉坤个人所有，现臧吉坤自愿作价5.8万元卖给本村村民臧玉民，并且约定：签订本协议后，出卖方必须无条件协助买受方办理宅基地使用权、房屋产权变更登记手续，所需全部费用由买受方负担；本协议签订后，出卖方必须保证买受方对该房屋的所有权、宅基地使用权无瑕疵；单方中止本协议，违约方须向对方交违约金1万元，并按当地同时同等房屋市场价格的双倍赔偿给对方；房屋买卖后，如国家征用该房屋及所在地，补偿的房屋款及置换的房屋全部归买受方所有，出卖方不得以任何理由予以侵占。青岛黄岛大珠山法律服务所指派工作人员金雪、封常梅进行了见证，并且出具了《见证书》【2018年（见）字第064号】。 协议书签订后当日，臧吉坤与臧玉民分别向滨海国土所提交了申请书，办理了宅基地使用权变更登记手续。2018年7月18日，臧玉民作为权利人取得了案涉房屋的不动产权证书，证号为鲁（2018）青岛市黄岛区不动产权第XXX号，登记的共有情况为单独所有、权利类型为宅基地使用权、权利性质为批准拨用宅基地、用途为农村宅基地。讼争房屋现由臧玉民居住使用。 2018年7月31日、2018年8月15日、2019年4月14日，臧继红的银行账户分别向臧福荣的银行账户转账40万元、30万元、16万元，合计86万元。2019年4月25日，臧福荣、臧吉坤共同向臧玉民出具《收到条》一份，确认收到了上述款项。臧吉坤主张：收到第一笔购房款后于当日向案外人转账15万元用于购买理财，于2018年8月3日POS消费20万元用于为母亲购买保险；收到第二笔购房款后于2018年8月29日向案外人转账30万元用于偿还债务；其余取款消费用于家庭开支。 对于上述《房屋买卖协议书》、《收到条》以及臧吉坤、臧玉民分别提交的账户交易明细清单，张忠岩主张，峡沟村已列入拆迁计划，讼争房屋价值应在五、六十万元左右，但臧吉坤在本案诉讼阶段，以5.8万元价格卖给臧玉民，明显属于恶意串通，故《房屋买卖协议书》无效，其他证据不能证明双方父亲之间的银行转账与本案具有关联性。 此外，2018年7月21日，本院经审理作出（2018）鲁0211民再6号民事判决，认定臧吉坤于2014年5月向孟兆坤借款5万元，该债务系臧吉坤的个人债务，再审申请人金丽不负担还款责任，并且判决如下：撤销本院(2016)鲁0211民初13800号民事判决；被申请人臧吉坤于本判决生效之日起10日内给付被申请人孟兆坤借款5万元，利息1万元，共计6万元；驳回被申请人孟兆坤其他诉讼请求；案件受理费1300元，公告费600元，共计1900元，由被申请人臧吉坤承担。该民事判决书已经生效。 诉讼过程中，张忠岩为证明其主张，另向法庭提交了如下证据： 证据一、《青岛仲裁委员会仲裁中心推荐立案确认书》、《协议书》各一份，均有“臧吉坤”的签名，但无张忠岩的签名。张忠岩称：《房屋买卖合同书》签订后，张忠岩与臧吉坤于2014年12月4日到青岛仲裁委员会胶南办事处申请仲裁，以办理农村房屋买卖确权，因双方认为该单位收费2.7万元过高，未继续办理。 臧吉坤质证称：对“臧吉坤”签名与捺印的真实性均不予认可；即使真实，《协议书》要求指定仲裁员、适用简易程序、不开庭审理，排除了臧吉坤答辩的权利，对其完全不公平，非常符合目前高利民间借贷所采取的惯用处置方式，而双方最终未进行仲裁，并非费用问题而是协议本身虚假。 臧玉民质证称：与其没有关联性。 证据二、孟某与臧吉坤的通话录音一份。 张忠岩称：本案起诉后，臧吉坤一直纠缠张忠岩，要求协商处理，回购房屋，张忠岩因不耐烦，告诉臧吉坤当时购房款大部分是向孟某所借，一直未还，故房屋所有事宜委托孟某全权办理，臧吉坤一直找孟某协商，后于2018年6月11日形成该证据。张忠岩欲证明，臧吉坤承认当时以20万元价格将讼争房屋卖给张忠岩，现在要求以30万元价格回购。 臧吉坤质证称：从通话内容看，臧吉坤并未认可以20万元出卖房屋或者收到了20万元，因录音形成时张忠岩已起诉，臧吉坤并不了解相关法律规定，只是担心失去房屋，通话的出发点是想办法支付一定的价款，解决诉讼纠纷，臧吉坤表达的意思主要围绕在多少钱能够解决诉讼纠纷，不能证明张忠岩所主张的臧吉坤欲将房屋回购。 臧玉民质证称：与本案无关，其真实性、关联性均不应得到认定。 证据三、钥匙一宗，称系讼争房屋买卖时臧吉坤交付给张忠岩的，房屋买卖后即空闲，张忠岩又租赁给孟某，后来也未实际使用，一直空闲，其中张忠岩在大门上还加了一把锁，其他屋内内门锁均未更换，后来臧吉坤及家人破门而入，侵占房屋，现在钥匙仍然能够开启内门的几个门，大门臧吉坤肯定更换了锁，如果法庭认为有必要可以当场验证。 臧吉坤质证称：对证明事项不认可，张忠岩曾经强行进入臧吉坤家中抢房，并且将钥匙带走，公安派出所有报警记录。 臧玉民质证称：不清楚是否属于讼争房屋内门的钥匙，即使属于也不能直接推定出张忠岩与臧吉坤就讼争房屋进行了交接，并且臧玉民参加本案诉讼后，知悉张忠岩与臧吉坤曾经因讼争房屋发生过正面冲突，不排除张忠岩在冲突中取得了钥匙。 证据四、通话录音一份，称通话双方为张忠岩与证人张某，欲证明2014年1月4日在张某及高某的证明下，张忠岩与臧吉坤签订了《房屋买卖合同书》，张忠岩当场交付购房现金10万元，但张某现在新加坡打工，无法到庭作证。 臧吉坤质证称：不予认可，不清楚“张某”的身份，亦不清楚录音形成的时间，作为证人应出庭作证；2014年1月4日臧吉坤拿到2.14万元时在场人有张忠岩、孟兆坤、臧吉坤，该三人在一辆车上，另一辆车上有高兴峰，高兴峰系职业放贷人，臧吉坤借款就是为了偿还其0.8万元。 臧玉民质证称：对真实性无法核实，对关联性不予认可，该证据性质属于证人证言，根据证据规则，证人应出庭接受法庭及当事人的质询。 证据五、张忠岩自2013年1月8日至12月29日期间的活期存款账户交易明细一宗，显示现金支取累计20多万元，欲证明张忠岩购买房屋有交付现金的能力，该期间张忠岩因顶名贷款，涉及纠纷，银行卡从不存钱，有钱就取出现金，并且张忠岩在工地包活干，一有款项来源马上从银行提取现金；从资金交易来讲，来源都是小额，一两万或几千元，符合张忠岩在工地务工的一般工作人员身份，而不是职业放贷大额的资金走向，从而也能够证明臧吉坤、臧玉民所称的张忠岩系职业放贷人的推测不属实，张忠岩并不从事民间借贷业务。 臧吉坤质证称：对真实性不清楚，张忠岩从事的行业有银行流水很正常。 臧玉民质证称：对真实性无异议，但时间为2013年，与本案没有关联性，对证明目的不予认可。 证据六、证人孟某的证言：张忠岩的姐姐系孟某的弟妹；孟某开茶叶店与海参店，平时进货均以现金交付钱款，手头有现金；2013年春节期间，张忠岩打电话让孟某准备部分钱，2014年正月初七、八，张忠岩向臧吉坤买房差6万元，而向孟某借款现金6万元；孟某需要个冷库存放茶叶，张忠岩建议孟某使用讼争房屋，并交付了钥匙，孟某实际查看时闲置，但后来未使用；2018年，孟某与朋友到场查看能否改造建冷库，但屋内有人，张忠岩接到电话到场后与屋内人员发生争执，孟某便报警。 张忠岩主张：证人证言证明了讼争房屋交易的真实性以及后来因臧吉坤抢占房屋双方发生纠纷报警的事实，证明了张忠岩起诉的事实理由属实；2014年正月初、七八，张忠岩向孟某借款6万元，于2014年2月13日向臧吉坤支付5万元，另外1万元准备过户用，至于在原审中张忠岩当时的委托诉讼代理人称向孟某借款10万元，是当时代理人表述错误，今天张忠岩本人到庭，纠正为借款6万元；根据证人陈述在春节前已向证人打招呼借款6万元，在正月初七、八交付借款6万元，隔了几天后交付房款5万元是合情合理的。 臧吉坤质证称：不认可证人证言，证人系张忠岩的亲属，系本案的利害关系人，并且证人、张忠岩、孟兆坤三人是一个共同的放贷团伙；证人虚假作证，其陈述借款时间为2014年正月初七、八，而2014年1月4日为农历腊月初十。 臧玉民质证称：证人与张忠岩系亲属关系，其证言证明力较弱；证人称其进货卖货均为现金与社会常识不符；张忠岩在原审中陈述向孟某借款的金额为10万元，属于诉讼中的自认，今天庭审中又改称为借款6万元，违背了证据规则，前后陈述矛盾；证人称其出借时间为2014年正月初七、八，但根据张忠岩的陈述及支付臧吉坤5万元的时间为2014年2月13日，系农历正月十四，证人出借时间与张忠岩交付时间相差七天，与常识不符。 证据七、证人高某的证言：高某系与张忠岩一起在工地上干活的同事；2014年1月4日将近中午，在峡沟村村头张忠岩给卖房人10万元现金，用报纸包着，还有一个高某不认识的人在场；高某不知道张忠岩与卖房人商谈什么内容，只知道张忠岩给付10万元房款；高某与另一个人当场分别在《房屋买卖合同书》上作为证人签名，房款为20多万元，先签合同后交款，另外10万元何时交付的，高某不知道；当场《房屋买卖合同书》签了两份，此外高某没有见过其他协议；合同签完后，卖房人没有出具收条，也没有将房产证与钥匙交付给张忠岩；高某是年后去作证人，卖房人当场一叠一叠地数了购房款。在张忠岩的质询下，高某又称记不住当时卖房人是否出具收到条。 张忠岩主张：证人证实了双方交易的过程及签订买卖合同并当场交付10万元买卖款的事实，其证言也与张忠岩陈述相吻合，与其他证据也相互佐证本案房屋交易的事实；至于其他关系不大的问题，比如天气、年前年后以及是否交付房产证、钥匙等琐碎的事情，由于时代久远问题，证人当庭的陈述是记不清楚的意思表示，事实上这么多年也不可能记得这么详细，但证人还是详细地叙述了签订合同及交付房款的过程。因此，证人高某的证言可以采信。 臧吉坤质证称：证人证言不可信，是虚假的证人，其陈述与张忠岩陈述相矛盾；证人陈述与张某不认识，而张某电话录音提到双方很熟悉；证人陈述当场没有出具收条，与张忠岩提交的收条相悖；2014年1月4日为腊月初四，证人讲为年后，说明其只熟记1月4日的时间，但阴历时间没有配合好；证人陈述交钱的过程包括在什么位置签订的，张忠岩都记不清，证人却某，也有悖常理；这么大额的交易，既然在场作证，作为房屋买卖是比较隐私的，找高某作证疑点太多。因此，证人高某证明内容与臧吉坤陈述的真实过程相悖。 臧玉民质证称：证人对作证的时间记忆尤深，但对该日是春节前还是春节后不清楚；对臧吉坤交付的土地证及钥匙，张忠岩确认为2014年1月4日当天，但证人对这关键的事实并不清楚，与常理不符；关于土地证及钥匙的交付日期，重审时原告称为2014年1月4日，但原审时张忠岩称为2014年1月7日。因此，证人高某的证言并不能佐证张忠岩的主张。 臧吉坤为证明其主张，另向法庭提交了如下证据： 证据A、臧吉坤与张忠岩的通话录音一份。 臧吉坤主张：在录音中，张忠岩未对臧吉坤的质问作正面否认，与常理不符，若双方签订《房屋买卖合同书》属实，则在臧吉坤多次说是借钱而非卖房时，张忠岩正常的反应应是直接予以否认，并且臧吉坤并未认可向张忠岩借款20万元。 张忠岩质证称：臧吉坤诱导性称系借款，但张忠岩从未认可，均称系买卖；臧吉坤称向张忠岩借款20万元，与其抗辩借款3万元互相矛盾；从录音中看不出何时借款以及借款金额，也看不出与本案房屋买卖的关系，故不能作为认定本案的证据。 臧玉民质证称不清楚。 证据B、一名经办人、两名证明人签名，但未加盖峡沟村委会公章的《证明》一份，落款日期为2019年9月4日，载明“兹证明臧福荣，苏春艳，臧吉坤系我村村民，该户村民于2003年10月3日从我村村民王本举购买房屋四间，当年将房屋翻建，并入住。（门牌号××乙）2011年12月13日臧继坤与妻子居住该房屋，臧福荣，苏春艳到南屋居住。2014年8月19日臧吉坤离婚。其父母搬回与臧吉坤居住至2018年8月份。” 张忠岩质证称：无法确定真实性，臧吉坤于2011年自王本举处购得讼争房屋，并非2003年。 臧玉民质证称讼争房屋现由其居住。 臧玉民为证明其主张，另向法庭提交了如下证据： 证据a、《房屋契约》一份，一方签字人为臧福荣、臧吉坤父子，另一方签字人为臧玉民之父臧继红。该契约载明臧吉坤将案涉房屋卖给臧玉民，并且约定“房屋作价为人民币捌拾陆万元正，经双方协商约定房屋过户后，将房屋款，有双方父亲代办，共分三次付清，银行转账为准，空口无凭，立字为证，本房契一式两份，双方各执一份，本契约自签字之日起生效。”该契约书写在红色纸张上，下方还注明“2019年4月14日已结清。2019年6月3日”，右下方有三名证明人分别签名。 臧吉坤质证称：该契约真实有效，不存在后补问题，其认可实际成交价款为86万元，但基于农村财不外露的传统思想而在《房屋买卖协议书》上写明5.8万元，臧吉坤与张忠岩之间不存在真实的买卖合同关系，案涉房屋系臧吉坤的个人合法财产，其与臧玉民之间并不存在恶意串通行为。 张忠岩质证称：对真实性有异议，无证据证明系当时的原始合同。 法庭审理中，本院向张忠岩释明，本案张忠岩与臧吉坤之间存在民间借贷法律关系，询问张忠岩是否变更诉讼请求，以双方存在的民间借贷法律关系主张权利。张忠岩明确表示拒绝变更。 本院认为，虽然张忠岩与臧吉坤签订的《房屋买卖合同书》明确约定了买卖标的物、总价款、付款方式、产权变更登记、税费承担、违约责任等条款，但是双方于当日另行签订的《协议书》又明确约定，上述合同书在张忠岩给付臧吉坤定金及购房款之日起三个月内，若臧吉坤将该款全部归还张忠岩则自动作废。张忠岩主张此处的“该款”是指臧吉坤收到20万元定金及房款，该解释过于牵强附会，明显有违常理。根据《协议书》约定的内容，并且结合本案当事人各自的举证以及在原审、二审、重审时的陈述，案涉《房屋买卖合同书》实质上属于让与担保，本案张忠岩与臧吉坤之间存在民间借贷法律关系。经本院向张忠岩释明，张忠岩拒绝变更诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，应当依法裁定驳回其起诉。基于此，张忠岩无权诉求本院评判臧吉坤与臧玉民于2018年6月29日签订的《房屋买卖协议书》是否有效。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下： 驳回张忠岩的起诉。 案件受理费4300元，全部退给张忠岩。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘坤华 人民陪审员  刘开强 人民陪审员  左耀文 二〇二〇年四月十四日 法官助理张群 书记员李萍