杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初4776号 原告：周鑫成，男，1989年2月8日出生，汉族，住杭州市临安区。 被告：陆吉军，男，1982年12月18日出生，汉族，住安徽省利辛县。 第三人：杭州市临安区人民政府锦北街道办事处，住所地杭州市临安区锦北街道马溪路**，统一社会信用代码113301855687868785。 负责人：巫振江，该办事处主任。 委托诉讼代理人：何健，浙江轩韬律师事务所律师。 原告周鑫成诉被告陆吉军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法由审判员马钱利适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告周鑫成、被告陆吉军到庭参加诉讼。第一次庭审后，被告陆吉军申请追加杭州市临安区人民政府锦北街道办事处（以下简称锦北街道办事处）作为第三人参加诉讼，本院审查后予以准许，同时因本案案情复杂，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告周鑫成、被告陆吉军、第三人锦北街道办事处的委托诉讼代理人何健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行合同；2.请求被告支付原告从2019年7月1日至2020年6月30日租金18万元整；3.被告支付原告因违约而产生的违约金36000元整，每天逾期金49元至实际合同租金支付日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：周鑫成与陆吉军在2016年7月1日签订房屋租赁合同，周鑫成将自己合法土地与房屋即位于临安区办公楼租给陆吉军用于经营活动，租期共6年，自2016年7月1日起至2022年7月1日止。前面租期内均无问题，至2019年7月1日后，被告陆吉军一直没有支付下一年的租金18万，经原告多次催讨无果。现为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。 原告为支持其诉请向本院提供如下证据： 证据一、《房屋租赁合同》复印件1份，欲证明：原、被告达成房屋租赁合同，约定相关权利和义务，是双方真实意思表达，并且合法有效。 证据二、照片打印件1页，欲证明：原告租赁给被告之前的现状，没有破坏，并且租给被告的场地非常清洁没有任何破坏。 证据三、照片打印件1组，欲证明：照片第1页，被告一直在原告的场地里堆放其经营物品，需要支付租金，合同并没有解除，并且被告没有将房屋交还给原告，双方一直存在租赁关系；照片第2页，上面有被告的广告牌，一直在原告的门口；最下面的一张照片说明被告在离原告租赁房屋一墙之隔的隔壁去经营；照片第3页，说明原告房屋经被告使用存在损坏的情形；照片第4页，说明原告在经营场地里面使用大型挖机，造成水泥路面有破损；照片第5页，说明原告使用被告的卷闸门有破坏，已经无法使用，下水道也堵塞。 证据四、照片打印件2份，欲证明：被告在原告房屋隔壁还在经营废品回收的事实。 被告陆吉军辩称：1.其租赁原告房屋的时候，原告母亲同意做废品回收。后面的租金没有支付是因为街道、城管、环保、市场监督局联合执法，让其搬离，说这个地方不能作废品回收，后面其就搬离了，且跟原告母亲说好在一个月内搬走，其又给了原告母亲2万元，原告母亲都是同意的。2.租赁合同约定租金一年18万元，但第二年涨到22万元，第三年涨到24万元，其均已支付掉了。3.合同约定因不可抗拒的原因可以终止合同，现在不可抗拒的原因就是政府让其搬离红线区域，这个就是其不想再租赁房屋的原因。4.原告租给其的钢棚是违章建筑，所以市政府三改一拆办经常过来检查，责令拆除，其也跟原告母亲多次说过这个事情。当时租赁的时候，说房屋全部给其使用，但是原告后来跟其商量，说厨房要借用给他使用，所以现在厨房原告还是一直在使用。5.其不租赁的最主要的原因是因为租赁地块是红线区域，不适合做废品回收。 被告陆吉军向本院提供如下证据材料： 证据一、杭州市临安区创建“无污染镇街”行动工作领导小组办公室（以下简称创建“无污染镇街”行动工作领导小组办公室）出具的《关于杭州市临安区创建“无污染镇街”工作第一阶段问题排查的指导意见》打印件1份，欲证明：政府和街道让其搬离所租赁的房屋，因为所有废品站均要搬离城区，不能露天作业，有污水，有污染，有噪音。 证据二、照片打印件1份，欲证明：锦北街道让其关停、整改，其已经整改完毕，搬离了。 证据三、整改清单打印件1份，欲证明：所有废品回收站都要搬离的事实。 证据四、创建“无污染镇街”行动工作领导小组办公室下达给街道的文件2份（1份原件、1份打印件），欲证明：创建“无污染镇街”行动工作领导小组办公室委托街道要求所有废品回收站搬离市区的事实。 证据五、原告母亲微信朋友圈手机截图打印件1份，欲证明：街道通知其搬离，其已经通知了原告母亲，原告母亲就在朋友圈发布了租赁房屋的租赁信息。 第三人辩称：第三人是知道原、被告之间存在租赁关系，但并不知道原、被告之间没有处理好租赁纠纷。2019年5月份的时候，杭州市临安区创建“无污染镇街”行动工作领导小组办公室下发文件，意思是创建“无污染镇街”行动工作领导小组办公室委托第三方排查存在的环境污染点，其中包括本案被告租赁原告房屋经营的废品回收站。当时创建“无污染镇街”行动工作领导小组办公室要求各个镇街落实属地生态环境监管职责，进行核查，联系相关职能部门开展整治。后来跟被告沟通，希望能够进行整改，当时有两种方案，一种方案是改变露天的现状，配置环保设施；另一种方案就是建议被告搬迁。最后被告比较配合街道工作，选择了搬离原来的地方。前期被告与街道交涉过程中，也没有谈及双方之间的房屋租赁合同纠纷，但是被告确实是因为配合政府环境整治工作搬离了租赁地，整改到位是在2019年7月30日，该日被告搬离了租赁地。 第三人未向本院提供证据材料。 原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 对原告提供的证据一，被告及第三人均无异议，本院对该证据的证明力予以确认。对证据二，被告无异议，认为确实是租赁之前的现状；第三人认为照片反映的就是要求被告搬离的地方；根据被告及第三人的质证意见，本院对该照片反映的现状情况予以确认。对证据三，被告的质证意见：对第一页的照片，其当时都跟原告母亲说过了，明确了是垃圾，即使是物品，但原告后来把锁换掉了，其无法去清理；对第2页的照片，其搬到隔壁是事实，但隔壁也无法经营废品回收，其已跟政府沟通过了，找到合适的地方就搬；另外对该组照片反映的情况，其认为其有10000元押金在原告那里，如果原告不退还，他就不清理了，从押金中扣除。第三人认为其对该组照片反映的情况不清楚。根据被告的质证意见，本院对该照片反映的情况予以确认。对证据四，被告认为东西还在那里放，但已经不经营了。第三人不清楚。根据被告的质证意见，本院对该照片反映的现状情况予以确认。 对被告提供的证据，原告均有异议，均不予认可；认为街道只是属地部门，被告提供的文件仅是相应的通知，与原告无关；整改清单没有任何证明力度；照片也没有任何证明力，仅仅是A4纸打印件，与本案无关；原、被告之间的租赁关系从未解除过，即使像被告所说的原告母亲发过朋友圈，那也与原告无关，原告是成年人，原告母亲不能代表原告。第三人对证据一的文件无异议；对证据二，认为被告确实是在2019年7月30日整改到位且已经搬离了；对证据三的清单，认为是和文件配套的，对真实性无异议；对证据四的真实性无异议，至于整改为什么没有发书面文件是因为被告比较配合工作，自觉履行了；对证据五，其认为照片拍摄的地点确实是在被告经营的回收点，其他的其不清楚。根据第三人的确认，本院对被告提供证据一至四的真实性予以确认，这些证据可以证明创建“无污染镇街”行动工作领导小组办公室要求各镇街落实属地生态环境监管职责，联系相关职能部门联合开展污染整治工作，而被告陆吉军经营的废品回收点在整治范围内，另结合庭审中被告及第三人的陈述，该废品回收点已在2019年7月30日整改到位，被告在该日搬离了案涉租赁处。证据五无其他证据佐证，本院不予确认。 根据有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实： 原告周鑫成（作为甲方）与被告陆吉军（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于临安出租于乙方用于经营活动；租期共六年，自2016年7月1日起至2022年7月1日止，乙方拿到租赁房屋钥匙时起算；租金为年租金180000元，第六年租金为198000元，净价不含税，开票所产生的税费需要承租方自行缴纳，五年租期内租金不变，租金一年一付，先付后用，提前一个月支付。合同第五条约定：“乙方应当向甲方缴纳保证金10000元，合同期满当日起至第七日内在乙方不拖欠甲方任何费用，如水、电费，无房屋损坏等情况下，甲方全额退还保证金。”合同第十一条约定：“在合同期内，双方应严格履行合同，若有违约，违约的一方应向另一方支付租金额的20%的违约金。”该合同另约定了其他的权利义务。 上述合同签订后，陆吉军支付保证金10000元，并在上述租赁处从事废品回收生意。此后其又陆续支付了2019年7月1日之前的租金。 2019年5月23日，创建“无污染镇街”行动工作领导小组办公室排查出了一批次生态环境问题，要求各镇街落实属地生态环境监管职责，联系相关职能部门联合开展整治工作，其中被告陆吉军在案涉租赁处经营的废品回收点就在整治范围内。为配合该项工作，被告陆吉军选择了搬离案涉租赁处。庭审中第三人确认该处已在2019年7月30日前整改到位，被告陆吉军已在该日搬离了案涉租赁处。 本院认为，关于案涉租赁合同能否继续履行的问题。原告认为，双方未解除合同，被告应继续履行合同。被告认为，因几个部门联合执法，其亦无法经营废品回收，且与原告母亲谈好终止合同，其已于2019年7月30日前搬离案涉租赁处。本院认为，虽然双方签订的租赁合同的租期于2022年7月1日届满，但该处以目前的现状不适合从事废品回收，该情况系不可归责于双方的事由所致，陆吉军也搬离了案涉租赁处，如强行继续履行合同，则对被告陆吉军显失公平，故综合本案实际情况，本院对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，不予支持。 被告陆吉军虽因不可归责于双方的事由，需要终止合同，但应事先通知原告并进行沟通协商，以便原告及时采取措施止损，本案中，被告陆吉军未提供确切证据证明其与原告事先进行过沟通协商，故其认为双方租赁关系在2019年7月30日已终止的意见，本院不予采纳。被告在2019年7月30日前搬离了涉案房屋、场地，其以行为明确表明不再履行合同，而原告及家人也住在涉案房屋处，其对被告不再履行合同的意思表示应当明知，故此时原告即使认为被告存在违约，也应依据《中国人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，采取适当措施防止损失扩大，其不及时止损而造成的扩大损失由其自行承担。结合被告陆吉军搬离之前未通知原告进行沟通协商的事实以及原告周鑫成应当知晓被告不再履行合同的合理时间，本院酌情认定被告陆吉军在搬离之后再支付给原告周鑫成一个月的租金即15000元。另，被告陆吉军陈述其已支付给周鑫成母亲2019年7月份的租金20000元，但其未提供证据证明，故本院对其意见不予采纳，2019年7月份的租金15000元，被告陆吉军尚需支付给原告。 关于原告主张的违约金等。本院认为，合同第十一条约定的违约责任即“在合同期内，双方应严格履行合同，若有违约，违约的一方应向另一方支付租金额的20%的违约金”，系适用于被告完全违约的情况下，而本案中合同无法继续履行下去系因不可归责于双方的事由所致，故本院根据本案中被告在终止合同时未及时通知原告并进行沟通协商、存在一定违约责任的实际情况，酌情认定被告支付给原告违约金20000元。原告主张的逾期金每日49元，依据不足，本院不予支持。 原告认为被告在其隔壁仍继续经营废品回收，属根本违约。本院经实地查看，发现原告确实在其隔壁租房居住并放置一些零散废品，但隔壁房屋、场地均狭小，均无法达到涉案房屋、场地的规模，在无其他证据佐证的情况下，本院无法得出被告可以在该处经营废品回收的结论。另，原告在庭审中举证证明被告尚有部分物品堆放在场地内。被告认为，系丢弃的垃圾，原告更换了门锁，其无法去清理，原告可从押金中扣除。本院认为，从照片反映的情况来看，堆放的东西显然是垃圾，占据很少的空间，现被告拒绝清理，故原告可自行清理，相关费用可以在押金10000元中予以相应扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陆吉军于本判决生效之日起十日内支付给原告周鑫成租金30000元及违约金20000元； 二、驳回原告周鑫成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4540元，财产保全申请费1595元，合计6135元，由原告周鑫成负担4565元，由被告陆吉军负担1570元。 原告周鑫成于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告陆吉军于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  马钱利 人民陪审员  程 萍 人民陪审员  李土森 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  来越梅 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。