河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1723民初5163号原告：士秋华，女，汉族，1980年3月2日出生，住河南省平舆县。原告：张志中，男，汉族，1971年2月10日出生，住河南省平舆县。委托代理人：彭国富，男，汉族，1955年3月11日出生，住平舆县。被告：宋太良，男，1956年2月1日出生，汉族，住郑州市金水区，委托代理人：李建，河南日月星律师事务所律师。被告：平舆县城市建设综合开发有限公司，地址平舆县法桐路住建局**。法定代表人：韦全福，系该公司经理。原告士秋华、张志中诉被告宋太良、平舆县城市建设综合开发有限公司(以下称开发公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原经本院及驻马店市中级人民法院作出审理，后由驻马店市中级人民法院裁定【（2019）豫17民终2269号】撤销原一审判决，发回本院重新审理。本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告士秋华及原告士秋华、张志中的委托代理人彭国富、被告宋太良及委托代理人李建、开发公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告士秋华、张志中向本院提出诉讼请求：1.依法解除与被告签订的合同；2.返还购房款390400元，并赔偿损失192400及“一倍”损失390400元；3.支付违约金20万元；4.评估费15500元及诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月25日，原被告双方签订合同一份，约定：被告应补偿原告门面房两间，面积为35平米；住房三及**110平米的住房**；五楼6平米的储藏室一间，另卖给门朝东35平米，价格58万元门面房一间，及违约责任等。合同签订后，原告按约拆迁完毕，而被告逾期仅交付门面房二间、四楼住房一套及28平米的门面房一间，仍有三、四楼住房两套，储藏室一间未交付，且出售的门面房一间宽长少于0.7米。被告的行为影响门面房的效益，给原告造成较大的经济损失。据上，被告不严格履行合同规定的义务，具有违约行为，特提起诉讼请求，要求二被告承担相应的赔偿责任。被告宋太良辩称，拆迁补偿协议已经履行到位，原来拆除的三间房子为“9米”，实际建成12米门面；之前，原告的门面房前后4.9米，所补偿的为前后10米，原有的房子是两层，现在给其建成7层，全部都交付原告了，为此花费80多万。结果是原告弟兄没分均；“后面的楼房”，原告亦不同意接收；六楼和七楼，卖了之后愿意补偿给原告。被告开发公司辩称，双方未全部履行拆迁补偿协议的约定，并非被告宋太良造成的，原告要求解除部分协议没有事实依据；原告诉讼请求没有事实及法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明:(一)2011年，被告宋太良借用被告开发公司之名参与当地政府组织的旧城改造工程，进行“房地产”建设。在此期间，因“规化”施工需要，需拆除原告的原有住房。经双方协商，于2011年7月25日，宋太良以被告开发公司及本人之名与张志中、士秋华（二原告作为甲方，二被告作为乙方）签定“旧房改造工程及住房拆迁补偿协议”一份，协议主要内容约定：“。拆迁户按拆迁顺序，需补偿给张志中、士秋华一间门面房及住房两套（３—４层）、面朝南的门面房及住房一套。；另外再给一间第五楼面积为6平方米储藏室一间（不付款），如果实现不了由宋太良赔偿”。上述协议中，作为乙方加盖有“平舆县城市建设综合开发有限公司”（本案被告开发公司）印章。协议签订后，原告的原有房屋随即拆除，被告宋太良便在此地段进行改造建设。为了补偿原告房屋，宋太良在士秋华、张志中等的原旧房原址处建楼房一栋（计七层，第一层为门面房，二至七层为住宿套房，每层一套，计六套）。2014年间，涉案住房拆迁补偿协议约定的“补偿房屋”竣工之后，被告宋太良将双方所签拆迁补偿协议中约定补偿给原告房屋的三层、四层的住房两套及第五层住房一套的房门钥匙交付给了案外人张大春，即原告张志中的长兄。（二）原告士秋华当初系从张大春处接收到第五层住房的房门钥匙。被告宋太良称将第五层住房钥匙交给张大春系按照拆迁补偿协议的约定交付给二原告。宋太良与张大春等在此“拆迁补偿”过程中，曾于2011年7月16日亦签订有拆迁补偿协议并约定补偿张大春、张二春、张来春（与本案被告张志中均为胞兄弟关系）房屋。现,原、被告拆迁补偿协议中约定所建成此栋楼房的第二层房屋一套由张来春实际居住；第三层房屋一套由张二春实际居住，第四层套房由二原告士秋华、张志中实际居住。同时，第四层的房屋系原告以第五层房屋与张大春互换所得，且为此补偿给了张大春5万元，该第五层房屋一套由张大春之子实际居住。（三）在原一审中，二原告申请对涉案拆迁补偿协议中约定的第三层、第四层房屋及“第五楼”的面积为6平方米储藏室（在另外一栋楼层）市场价格进行评估。经驻马店中亚资产评估事务所对上述房产在2014年10月15日、2018年11月15日所表现的市场价值进行了评估，评估结论为：争议第三层房屋价值为198000元、第四层房屋价值为187000元、第五层储藏室价值为5400元（评估基准日期为2014年10月15日）；第三层房屋价值为291500元、第四层房屋价值为280500元、第五层储藏室价值为10800元（评估基准日期为2018年11月15日）。（四）二原告与二被告所签拆迁补偿协议约定的应补偿给原告的6平方米储藏室，因二被告实际建设的储藏室面积超过双方协议约定，其要求二原告补偿面积差额部分的价款10.5万元，双方终未达成一致意见，未能按照拆迁补偿协议交付储藏室。（五）本案所涉“拆迁补偿房屋”的第六层、第七层住房两套房屋已经由被告宋太良“出卖”，价款280000元。上述事实，有原、被告陈述、原、被告身份信息、《旧房改造工程及住房拆迁补偿协议》、《资产评估报告》二份有关证人证言等证据材料在卷证实，足以认定。本院认为，本案双方争议的法律关系为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过度方式和过度期限等事项订立的协议。本案双方所争非商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同，是指房地产开发企业，将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据上，就合同的主体而言，房屋拆迁安置补偿合同的受补偿一方具有特定性，而商品房买卖合同的买受人一方通常在买卖成交前具有不确定性。1.关于合同效力。被告宋太良挂靠被告开发公司进行旧城改造房产建设,并以开发公司之名与二原告签定的房屋拆迁补偿协议（开发公司认可宋太良的借名行为）；该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，各方均应承担签约合同的约定义务。原告要求解除合同，因按约定，实际全面履行已不可能，本院予以支持。但，因合同履行过程中所造成的损失，应依实给予公平补偿并据责任进行相应赔偿。2.关于责任承担。本案原告已经按约定履行了相关房屋的拆除义务，则被告负有履行协议约定的“对付义务”，即补偿对方房屋。在用作补偿的房屋建成后，本应适当全面地履行约定内容，因双方在履行过程中没能按约执行，导致纷争。本案中，宋太良在履约时，应该直接将房门钥匙交与张志中、士秋华，以尽协议约定之义务，但因种种原因其将合同约定的“第三层、第四层”房门钥匙交与了张大春，从而导致合同约定的相关内容不能全面正确履行；但，基于张大春等与原告张志中为族亲关系，同时宋太良与张大春、张二春、张来春也签订有房屋拆迁安置补偿协议书（约定补偿房屋与原告为同一栋楼），宋太良虽有履约，但其交付行为有瑕疵，从而导致双方“协议”目的不能完全实现。对此，被告应负相应责任，且据双方所签定的房屋拆迁补偿安置协议约定及法律规定，被告应当承担因此所造成的相应损失后果。3.关于赔偿范围、违约承担。据查证的案件事实，实际交付房屋已经不可能，为便于履行，当以被告赔偿原告相应的损失为妥。本案为房屋拆迁补偿纠纷，应本着公平原则确立赔偿标准及范围。且，双方就拆迁补偿相关事宜达成的协议不同于商品房买卖性质，其实质用意重在补偿；同时，被告在此开发建设过程中，亦有获取商业利益的因素，因此，其补偿虽非市场商业化的交易行为，也具有“一定的盈利性”商业目的本意，亦非纯“政府公益补偿”行为，当依法以最大限度和可能补偿、赔偿原告因此所受损失。综合全案，合同的全面正确履行已经不可能，当以被告赔偿原告经济损失为当。具体赔偿损失据本案双方合同“性质”为“房屋拆迁安置补偿”，当以违约方承担适当的赔偿责任为妥，不宜按“商品房”交易中买卖合同的责任承担办法确定承担义务方式。据评估结论，所争议房产在2018年11月15日所表现的市场价值，第三层房屋价值为291500元、第四层房屋价值为280500元、第五层储藏室价值为10800元（以6平方米计）。被告应以此价格作为对原告“损失”的赔偿。由于被告未能正确履行约定义务，为此给原告造成一定的经济损失，应据情酌定给予赔偿；原告请求三套房屋的赔偿，因其已经实际占有一套（为第四层，除为此向张大春支付5万元，无证据证明其承担了相应的对价），即被告未履行的合同义务当为其中的第三层房屋，应以此作为损失赔偿的对象；为最大限度地实现赔偿，应以该房2018年11月15日所表现的市场价值为妥，即应赔偿原告291500元。为此被告还应承担相应的违约责任，当以20%为宜，即第三层房屋价值的违约金，计58300元。同时，对约定补偿的另一套住房因无明确位置，当以被告宋太良所出卖的顶楼(六层、七层)所获得的价款（以一套作为参考）进行赔偿，即应赔偿原告140000元（280000÷2＝140000），并承担20%的违约金，即28000元。4.关于储藏室损失的补偿。实际建成的“第五楼储藏室”面积超过协议约定的6平方米，其要求二原告补偿面积差额部分的价款，因双方未达成一致意见;因此,被告应按照实际面积造价予以补偿，即10800元（2018年11月15日所表现的市场价值）。5.关于违约金。原告的损失已作相应赔偿并由被告承担相应的违金约，原告另请求被告支付延期交付违约金20万元，超过部分没有事实根据和法律依据，本院不予支持。6.关于二被告责任承担。本案中，被告宋太良借用平舆县建设综合开发有限公司之名与相关人员签订合同并从事有关行为，“开发公司”是明知的，应当对其行为后果承担连带责任。7.关于评估费承担。诉讼中原告申请对涉案房屋进行评估，支付评估费15500元，该部分亦属原告的损失，据责任分担重在被告，当由被告宋太良赔偿。综合上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告士秋华、张志中与被告宋太良、平舆县城市建设综合开发有限公司签订的房屋拆迁补偿协议；二、被告宋太良于本判决生效后二十日内赔偿原告士秋华、张志中各项损失共计544100元，被告平舆县城市建设综合开发有限公司承担连带赔偿责任；三、驳回原告士秋华、张志中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，被告宋太良承担4484元，原告士秋华、张志中承担7316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民。审 判 长  张晓辉审 判 员  孟庆功人民陪审员  苏小娟二〇二〇年四月十七日书 记 员  孙占柱