广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3446号原告（反诉被告）：何展图，女，1989年12月17日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：蒋水潮、姚仲能，广东民诚众信律师事务所律师。被告（反诉原告）：李雪芬，女，1978年3月2日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：张森，国信国扬律师事务所律师。第三人：广州誉基佰亿房地产销售代理有限责任公司，住所地广东省广州市增城荔城街开园路**101之一。法定代表人：周扬春。原告（反诉被告）何展图诉被告（反诉原告）李雪芬、第三人广州誉基佰亿房地产销售代理有限责任公司（以下简称“誉基佰亿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何展图的委托诉讼代理人蒋水潮、姚仲能，被告（反诉原告）李雪芬及其委托诉讼代理人张森到庭参加诉讼，第三人誉基佰亿公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何展图的诉讼请求为：1.解除何展图与李雪芬签订的《房地产买卖合同》；2.李雪芬向何展图返还已付的购房定金50000元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至还清本息之日止；3.李雪芬向何展图支付违约金50000元；4.李雪芬向何展图赔偿房屋装修费用231239元；5.李雪芬向何展图赔偿中介费32500元；6.李雪芬向何展图赔偿按揭代理费13000元；7.李雪芬向何展图赔偿交易的房屋房价涨幅差额损失419600元；8.本案诉讼费由李雪芬负担。事实和理由：李雪芬、何展图于2017年3月4日在誉基佰亿公司的居间促成下签订了《房地产买卖合同》。合同签订后，何展图已经依约履行了支付定金等义务，李雪芬将房屋交付给何展图，何展图花费20万元装修入住。但是李雪芬一直不配合办理银行按揭贷款手续，并以房价上涨为由拒绝履行合同。为此，何展图诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）李雪芬辩称：1.同意解除双方的《房地产买卖合同》，但造成合同解除是因何展图的违约行为所致。2.本案已经提出反诉，理由已经在反诉状中予以列明。3.李雪芬不存在违约行为。因为办理按揭是何展图的单方义务，应由何展图自行完成。而且在2017年5月17日之前，李雪芬或中介公司从未收到过何展图的催告。据李雪芬了解，是因为何展图资质问题导致贷款受阻。4.不同意何展图第四项诉讼请求，何展图无合法依据霸占李雪芬房屋，其装修行为应由其自行承担。5.不同意何展图第五项诉讼请求。双方已经协商中介费由何展图承担，且合同也没有明确违约方承担中介费。同时，何展图已经主张违约金，若其请求得到支持，其该项主张损失已经得到补偿。6.不同意何展图第六项诉讼请求。该笔费用不属于交易的必须成本，合同没有约定由违约方负担按揭代理费。且何展图主张违约金，若得到支持，其损失也已经得到补偿。7.不同意何展图第七项诉讼请求，因为李雪芬不是违约方。同时上述房屋差价属于可得利益损失，何展图仅仅支付五万元定金，其余合同义务均未履行，涉案房屋是否必然由何展图购得处于不确定状态，不符合可得利益损失的范畴。8.关于何展图的第八项诉讼请求，由法院依法判决。第三人誉基佰亿公司未到庭。被告（反诉原告）李雪芬的诉讼请求为：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.李雪芬没收何展图已付定金50000元；3.何展图承担本案诉讼费用。事实和理由：何展图与李雪芬签订《房地产买卖合同》。2017年3月7日，何展图伪造李雪芬签名，以李雪芬委托其对涉案房屋进行装修为由，骗取物业中心同意，擅自破门进入涉案房屋进行装修并实际入住。李雪芬知悉上述侵权行为后，于2017年7月19日向法院提起诉讼，要求何展图返还涉案房屋并支付占有使用费。为此，李雪芬诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）何展图辩称：不同意李雪芬的诉讼请求。理由与在本诉中起诉状一致。第三人誉基佰亿公司未到庭。经审理查明：2017年3月4日，李雪芬（卖方，甲方）与何展图（买方，乙方）、经纪公司（誉基佰亿公司）签订《房地产买卖合同》，载明“……第一条房地产买卖情况甲方拟将位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街9号2404房的物业转让给乙方。……第二条房地产买卖价格、付款方式甲、乙双方议定交易总额为人民币壹佰贰拾伍万零仟零佰零拾零元整。……办理银行按揭付款1、签订此房地产买卖合约时，乙方支付人民币伍万元整，作为向甲方购买上述物业之定金。2、乙方于过户当天支付首期房款给甲方，人民币叁拾叁万元整。3、乙方于2017年4月4日前向银行或按揭公司申请上述房屋按揭，申请按揭贷款额为人民币捌拾柒万元整。……第三条登记过户手续办理双方定于甲方涂销完并银行同贷书出后三个工作日内，甲乙双方携带有关资料到增城市房管局办理房产过户、更名手续。第四条房地产交接双方同意于甲方收齐全部房款后三个工作日内由甲方将上述物业现场按现状交付给乙方使用。……第八条违约责任1、甲方在收取乙方所付定金后中途决定不卖、在双方同意交付物业日期十天内仍未交付房地产或未能按约定时间及时办理产权过户给乙方时，作甲方中途违约处理。甲方在违约之日起五天内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方所付定金同等金额作为违约金。2、乙方中途决定不买……作乙方违约处理。……乙方所交定金，甲方不予退回……”。2017年3月4日，李雪芬、誉基佰亿公司出具《收据》，载明“今收到何展图交来购房定金伍万元整……”。2017年3月4日，誉基佰亿公司出具《收据》，载明“今收到何展图交来购房佣金人民币叁万贰仟伍佰元整……”。2017年3月6日，何展图与广州市华鑫茂装饰工程有限公司签订《广州市华鑫茂装饰工程有限公司房屋装修合同》，载明“……第一条：工程概括1.工程地址：增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣北街9号2404房……第二条：工程价款贰拾叁万壹仟贰佰叁拾玖元。……”。2017年3月6日，广州市华鑫茂装饰工程有限公司出具《收据》，载明“今收到何展图的前期工程款人民币伍万元整”。2017年3月24日，何展图与誉基佰亿公司签订《按揭服务协议》，载明“……一、甲方欲购买房产位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街9号2404房的房产，申请按揭贷款金额人民币87万元……二、按揭银行为中国银行增城支行。……四、按揭服务收费标准：1、按揭服务费为人民币壹万叁仟元整……”。2017年3月28日，广州市华鑫茂装饰工程有限公司出具《收据》，载明“今收到何展图的前期工程款为人民币壹拾万元整”。2017年3月28日，誉基佰亿公司出具《收据》，载明“今收到何展图按揭费为人民币壹万叁仟元整……”。2017年5月5日，广州市群力物业管理有限公司锦绣国际花园门禁卡升级回执上载明“补办……项目业主卡回收升级，张数壹张姓名何展图锦绣御国际花园二期13幢2404房”。2017年5月22日，誉基佰亿公司出具《证明》，载明“2017年3月4日，何展图在我公司的居间下与李雪芬签订了《房地产买卖合同》。……我公司就此为何展图提供了居间服务，收取了居间服务费32500元。同时，何展图于2017年3月24日与我公司签署了按揭服务协议，授权委托我公司代办银行按揭贷款相关手续，我公司向其收取了代理费13000元。何展图准备好申请银行按揭贷款的相关资料后，我公司多次向李雪芬催告配合协助办理银行按揭贷款相关手续、提交相关资料、签署相关文件，但李雪芬一直拖延，不配合办理”。2017年5月17日，何展图委托广东民诚众信律师事务所蒋水潮向李雪芬发出《律师函》，要求李雪芬在收到律师函后5日内，配合协助办理银行按揭贷款相关手续，并配合办理后续房屋过户事宜。2017年5月20日，何展图向广州市公安局增城区分局报警，并取得报警回执。另查明，何展图提供的《录音》，拟证明李雪芬因涉案房屋房价上涨，不履行合同，存在违约行为。李雪芬提供借记卡账户历史明细清单，拟证明涉案房屋的物业管理费从2017年1月至2018年2月6日的物业费由李雪芬支付。2017年5月24日，何展图提起本案诉讼。再查明，李雪芬起诉何展图返还原物纠纷一案，即（2017）粤0183民初4867号案，在该案的庭审笔录中，何展图陈述：1.李雪芬没有协助何展图办理涉案房屋的装修手续，所有的装修手续都是何展图委托装修公司办理的。2.在签订买卖合同当天，李雪芬将涉案房屋的钥匙交给何展图。当时在场的人有何展图的母亲和哥哥，李雪芬夫妻，李雪芬的姐姐，以及中介公司员工。但是中介公司员工以及其他在场人有无看见交接钥匙的过程，何展图不是很清楚。该案件因李雪芬在开庭日期经本院合法传唤未到庭，按李雪芬撤诉处理。李雪芬陈述：李雪芬没有将涉案房屋的钥匙交付给何展图。李雪芬在本案中不向本院申请对在物业公司处所保存的资料签名中“李雪芬”的签名进行真伪鉴定。关于何展图的诉讼请求，何展图向本院申请：一、对涉案房屋的装修价值进行评估；二、对涉案房屋的差价进行评估。为此，本院摇珠确定相应的评估机构。对于第一项评估申请，广州市增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街9号2404房的装修价值工程，广东盛建工程事务咨询有限公司于2020年2月27日作出《工程造价鉴定意见书（终稿）》，结论为工程造价204362.80元。对于第二项房屋的差价评估，深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司广州分公司出具的《房地产估价报告》，结论为：在价值时点2017年5月24日，涉案房屋的市场价值为1546900元；在价值时点2018年2月11日，涉案房屋的市场价值为1866600元。本院认为：何展图与李雪芬之间签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。现双方的争议为在履行合同中哪一方存在违约行为。首先，根据誉基佰亿公司向本院提交的证明以及何展图在本案中提供的相应证据显示，何展图依约履行合同，李雪芬拒不配合何展图办理银行按揭贷款手续，即存在过错。至于李雪芬认为办理银行按揭手续为何展图的个人义务，无需李雪芬配合，该抗辩与二手房买卖交易流程不相符合。在李雪芬未尽到配合义务的情况下，由此导致合同无法履行的违约责任，应由李雪芬负担。其次，李雪芬认为何展图未经其允许即强行霸占涉案房屋使用，存在违约。根据合同约定，涉案房屋交付日期为李雪芬收齐全部房款后三个工作日内。何展图自认在2017年3月6日已经签约对涉案房屋进行装修。虽然李雪芬与何展图之间没有涉案房屋的交接书面手续，但是从双方沟通的内容以及誉基佰亿公司的陈述，并结合何展图装修涉案房屋的意图，均无法合理推测出何展图存在侵占涉案房屋的恶意。同时李雪芬所提供的证据无法形成完整的证据链条，证明何展图未经其允许就侵占涉案房屋。故本院对李雪芬的上述理由不予采纳。综上，本院认定李雪芬存在违约行为。因李雪芬存在违约，故何展图要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，并要求李雪芬返还定金并支付利息的请求，于法有据，本院予以支持。至于利息，何展图请求从起诉之日起开始计算，并无不当。利息以50000元为本金，自2017年5月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于何展图请求李雪芬支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及双方签订的《房地产买卖合同》第八条第1点的约定，违约金为50000元，本院予以支持。关于何展图请求李雪芬支付涉案房屋装修损失的请求能否得到支持的问题。李雪芬为违约方，上述何展图为涉案房屋所支付的装修费已然产生，故李雪芬应予赔付，上述费用经评估为204362.80元，李雪芬并无证据推翻上述评估报告的合法性，故本院予以采信。李雪芬应赔付204362.80元装修费给何展图。关于何展图请求李雪芬支付中介服务费32500元能否得到支持的问题。上述费用何展图已经实际支付给誉基佰亿公司，此为何展图的损失，故李雪芬应予赔付。关于何展图请求李雪芬支付按揭代理费13000元的请求能否得到支持的问题，因李雪芬违约导致涉案合同无法履行，且拒不配合办理按揭手续，故上述费用应由李雪芬负担。至于何展图请求李雪芬赔偿差价损失的请求能否得到支持的问题。本案对房屋差价已经进行评估，但是综合李雪芬违约时间点的因素，本案采纳2017年5月24日涉案房屋的价值时点，即1546900元。涉案合同约定价格为1250000元，差价为296900元。但本院综合李雪芬的违约程度、违约时间点，以及综合考量何展图为涉案房屋支出装修费用且无法最终取得涉案房屋的情形，并结合何展图再行购买涉案房屋所支付的成本。本院酌定房屋差价损失150000元为宜。综合上文论述，因李雪芬为违约方，故李雪芬在本案中提出的反诉请求，均理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何展图与被告李雪芬《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、被告李雪芬在本判决发生法律效力之日起十日内，返还定金50000元及利息（利息以50000元为本金，自2017年5月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告何展图；三、被告李雪芬在本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金50000元给原告何展图；四、被告李雪芬在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿位于广州市增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街9号2404房的装修费204362.80元给原告何展图；五、被告李雪芬在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿中介费32500元给原告何展图；六、被告李雪芬在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿按揭服务费13000元给原告何展图；七、被告李雪芬在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿位于广州市增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街9号2404房的房屋增值部分损失150000元；八、驳回原告何展图的其他诉讼请求；九、驳回反诉原告李雪芬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16050元和诉讼保全费5000元，由被告李雪芬负担。案件反诉费8025元，由反诉原告李雪芬负担。本案案件鉴定费4000元、6367元、7167元，均由被告李雪芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 勋人民陪审员  陈丽华人民陪审员  洪程程二〇二〇年四月三日书 记 员  刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。。