广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初16483号原告（反诉被告，以下统称原告）:刘展鹏，男。原告（反诉被告，以下统称原告）:刘鸿程，男。原告（反诉被告，以下统称原告）:刘丽荷，女.三原告共同委托诉讼代理人：王敬伟，广东同门律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：莫学卓，广东同门律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：黄建林，男.委托诉讼代理人：李伟波，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：林煌，广东国龙律师事务所实习律师。原告刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷与被告黄建林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理。被告黄建林提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理，本案依法由审判员杨粤欣独任审判，于2020年3月11日公开开庭进行审理。三原告的共同委托诉讼代理人王敬伟，被告黄建林及其委托诉讼代理人李伟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷向本院提出诉讼请求：1.确认三原告与被告签订的《租赁合同书》无效；2.被告立即交还位于东莞市××街镇新塘村××楼厂房；3.被告向三原告支付2019年7月至被告交还厂房之日止的占地使用费，暂计至2019年9月30日为5031元；4.被告向三原告支付滞纳金2143.22元（从应付租金之日起按月3‰为标准计至2019年9月30日止）；5.被告承担三原告维权所支付的律师费7000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月27日，三三原告与被告签订《租赁合同书》，就被告承租三原告位于东莞市××街镇新塘村××楼厂房的事宜进行约定。其中，双方明确约定租期10年，自2016年4月10日起至2026年6月30日止。前五年租金为每月1677元，后五年租金为1935元，每月5号前支付当月租金。另，被告支付3354元作为保证金。如被告逾期支付租金的，三原告有权要求被告按每日1%计算滞纳金，直至拖欠租金全部缴纳完毕。被告超过15天未付租金，三原告有权解除合同。2018年12月份起，被告一直未依约向三原告支付租金，已严重违反合同约定，构成根本违约。为维护自身合法权益，三原告根据合同约定及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄建林答辩称，确认三原告与被告签订的《租赁合同书》无效，同意将五楼厂房交还给三原告，双方可以确定一个时间进行交接。截止到2019年6月份的租金被告已经缴清，但因为《租赁合同书》无效，被告不同意支付滞纳金及律师费，故请求法院驳回三原告无理的诉讼请求。被告黄建林向本院提起反诉请求：1.确认三原告与被告于2016年4月27日签订的《租赁合同书》无效；2.三原告共同向被告退还保证金3354元；3.三原告共同赔偿被告因《租赁合同书》无效而导致所租赁厂房所投入的装修费用损失26660元；4.三原告共同赔偿被告因《租赁合同书》无效导致被告另行租赁场地因租金上涨而造成的损失36507元；5.三原告共同承担被告因维权所支付的律师服务费13000元；6.本案诉讼费由三原告承担。事实与理由：2016年4月27日，三原告与被告签订《租赁合同书》，约定三原告将位于东莞市××街镇新塘村××建筑物××楼约258平方米厂房出租给被告，租赁期限自2016年5月1日起至2026年6月30日止，其中2016年5月1日至2016年6月30日为免租期，租金自2016年7月1日起计算，租期十年；2016年5月1日至2021年4月30日按每平方米6.5元计算租金，每月租金为1677元，后五年每月租金为1935元。上述合同签订后，被告依约向三原告交付所约定的保证金3354元，并投入约40000元用于厂房装修，也按合同约定向三原告交付租金，履行了承租方的义务。现因三原告用于出租的厂房属于违法建筑，根据法律规定，将违法建盖的房屋用于出租，将导致租赁合同无效。三原告已向法院起诉请求确认上述合同无效。故被告反诉确认合同无效且要求三原告退还保证金3354元及赔偿被告经济损失63167元。原告刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷对被告黄建林的反诉答辩称：确认双方签订的《租赁合同书》无效，保证金应视为被告赔偿三原告的损失不予退还。被告的装修损失没有证据证明，法院应不予支持。被告另行租赁场地与本案租赁合同关系无关，三原告不认可赔偿。被告主张的律师费费没有法律依据，三原告不应予以赔偿，故请求法院驳回被告的所有诉讼请求。经审理查明，2016年4月27日，三原告与被告签订一份《租赁合同书》，约定三原告将位于东莞市××街镇园××建筑物××楼258平方米厂房租赁给被告作工厂使用，租赁期限从2016年5月1日至2026年6月30日止，其中2016年5月1日至2016年6月30日为免租期，租金自2016年7月1日开始计算，每月租金1677元，保证金3354元。合同期限为10年，2016年5月1日止2021年4月30日按上述租金执行，后五年原则上递增百分之十五，每月租金为1935元。租金每月5日前支付，超期按每日1%支付滞纳金，逾期15天未付，三原告有权终止合同。同日，三原告向被告出具收据，确认收取厂房五楼租赁保证金3354元。三原告称被告拖延支付租金，至今租金仅支付至2019年6月份，2019年7月份开始未缴纳租金，故诉至本院请求解决。为证明案涉厂房的产权及建设情况，三原告提交了建设用地批准书、厚街镇城建办建设规划报建审批表、厚街镇城建办建设规划报建表及东莞市民房住宅工程竣工验收证书，显示案涉租赁物所占土地为三原告所有，性质为集体土地，土地用途为住宅，批准建设及取得竣工验收的建筑物亦为私宅，并未取得厂房建筑的建设工程规划许可证。三原告并提供2019年4月29日与广东同门律师事务所签订的《民事委托代理合同》及律师费发票，拟证明其为本案诉讼聘请律师，支出律师费7000元。被告主张案涉《租赁合同书》无效过错在于三原告，对于主张的装修损失，被告明确表示不申请价值鉴定，亦由于系聘请熟人装修，故无法提供合同及单据证明支出金额。被告提供2020年3月6日与案外人陈美娟签订的《仓库出租合同》及收据，显示被告租赁位于东莞市××街镇新塘村××南路××号面积为300平方米的住宅作为仓库使用，租赁期限从2020年3月6日起至2028年3月6日止，押金为5400元，租金为每年32400元。被告并向陈美娟缴纳了押金及半年租金。被告另提供2019年10月17日与广东国龙律师事务所签订的《民事委托代理合同》及律师费发票，拟证明其为本案诉讼聘请律师，支出律师费13000元。庭审中，被告表示仍占用案涉租赁厂房，但愿意于2020年3月21日与三原告办理案涉厂房交接手续，向三原告返还案涉厂房，三原告表示同意。后双方于2020年3月21日签署《租赁房屋交还确认书》，确认被告于2020年3月21日将位于东莞市厚街镇新塘村古坑园新三路182号厂房五楼交还给三原告。另，对于三原告的起诉状、被告的反诉状及《租赁房屋交还确认书》中租赁物显示为东莞市厚街镇新塘村古坑园新三路182号厂房五楼，与《租赁合同书》中租赁物显示为厚街园新三路192号厂房五楼不一致的问题，被告于2020年3月27日提交确认书，称《租赁合同书》中约定的地址为笔误，实际租赁物地址为东莞市厚街镇新塘村古坑园新三路182号厂房五楼。三原告亦于2020年4月15日提交确认书，称东莞市厚街镇新塘村古坑园新三路182号厂房五楼与东莞市厚街镇新塘村古坑园新三路192号厂房五楼实际为同一栋建筑物。以上事实，有《租赁合同书》、建设用地批准书、厚街镇城建办建设规划报建审批表、厚街镇城建办建设规划报建表（许可证号码：2004-11A-0160）、东莞市民房住宅工程竣工验收证书、民事委托代理合同、律师费发票、保证金收据、仓库出租合同、收据、民事委托代理合同、《租赁房屋交还确认书》及双方当事人陈述等附卷为据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，由于三原告就案涉出租的厂房并未取得建设规划许可证，故三原告与被告于2016年4月27日签订的《租赁合同书》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，三原告与被告签订的《租赁合同书》被认定无效后，被告应该将基于《租赁合同书》取得的案涉租赁场地返还给三原告，鉴于三原告与被告已于2020年3月21日完成案涉租赁场地的交接，被告已经将案涉租赁物归还给三原告，三原告该诉求已经得到解决，本院不再重复处理。同时，三原告应返还被告支付的租赁押金3354元，其要求没收没有依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，三原告诉求被告按照双方签订的《租赁合同书》约定的租金标准支付至案涉租赁物实际交付之日止的占有使用费符合法律规定，本院依法予以支持。鉴于三原告与被告均确认2019年6月份的租金被告已经缴纳，故相应的占有使用费应从2019年7月份开始计算，计至租赁物交付三原告之日即2020年3月21日，占有使用费为1677元/月×8个月21天=14589.9元。对于三原告所称的租金滞纳金，由于案涉《租赁合同书》无效，并不产生之前租金的滞纳金，三原告该项诉求没有事实及法律依据，本院不予支持。对于三原告诉求被告支付本案诉讼产生的律师费，鉴于律师费并非发生诉讼的必然支出，双方亦未明确约定律师费的负担，三原告要求被告承担律师费并无依据，本院依法不予支持。对于被告诉求各项损失，本院分析如下：1.装修损失，根据“谁主张，谁举证”的原则，被告主张装修损失，应提供证据证明装修费用的产生及具体的损失金额，被告对主张的装修损失并未提供证据证明，亦表示不申请装修损失鉴定，故应承担举证不能的不利后果，本院对被告该项诉求依法不予支持；2.租金上涨损失，该部分不属于《租赁合同书》无效造成被告的直接损失，被告诉求并无事实及法律依据，本院依法不予支持；3.对律师费，鉴于律师费并非发生诉讼的必然支出，双方亦未明确约定律师费的负担，被告要求三原告承担律师费并无依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷与被告黄建林于2016年4月27日签订的《租赁合同书》为无效合同；二、限被告黄建林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷支付2019年7月开始至2020年3月21日返还案涉租赁场地之日止的场地占有使用费14589.9元；三、限原告刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷于本判决发生法律效力之日起七日内向被告黄建林返还租赁押金3354元；四、驳回原告刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告黄建林的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费27元（三原告已预交），由原告刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担7元，被告黄建林负担20元；反诉诉讼费732元（被告已预交），由原告刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担32元，被告黄建林负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨粤欣二〇二〇年四月十六日书记员  徐 莉伍星河强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。