沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初986号原告：沈阳光海物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区北站一路**101。法定代表人：邢岩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李思远，系辽宁恒生律师事务所律师。被告：阜新银行股份有限公司，，住所地阜新市细河区中华路**法定代表人：赵祥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王松涛，系辽宁普达律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍威，系辽宁普达律师事务所律师。第三人：辽宁太平洋实业有限公司，住，住所地沈阳市和平区中华路**/div>法定代表人：李俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周伟，系该公司员工。委托诉讼代理人：逄景佳，系该公司员工。原告沈阳光海物业管理有限公司与被告阜新银行股份有限公司、第三人辽宁太平洋实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳光海物业管理有限公司委托诉讼代理人李思远、被告阜新银行股份有限公司委托诉讼代理人王松涛、霍威，第三人辽宁太平洋实业有限公司委托诉讼代理人周伟、逄景佳均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳光海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告之间的事实物业服务合同；2、请求依法判令被告支付拖欠的物业费5656671元（自2016年8月19日起至2019年9月20日止）；3、请求依法判令被告支付其拖欠物业费的利息（自2019年9月21日起，以5656671元为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至实际付清之日止，至起诉之日金额暂定为78604元），以上费用合计5735275元；4、本案的诉讼费等相关费用由被告承担。事实及理由：被告于2016年与第三人达成口头协议，租用第三人位于辽宁省沈阳市沈河区（经房产中心测量每层建筑面积为2038.44平方米）作为办公使用，三层总面积为6115.32平方米，原告负责该大厦的物业工作，故原、被告之间针对该三层房屋存在物业服务关系。2016年8月19日、8月26日、8月29日、8月30日和9月7日、9月16日、11月19日，被告向第三人的施工负责人提供了装修平面图纸、天花地面材质图和董事会、监事会弱电工程图、地毯铺、地毯铺装图等从2016年8月起为被告进行房屋装修。被告分别于2016年12月1日、2016年12月22日、2017年1月16日、2018年8月1日向原告共计支付电费32500元，原告为其开具了相应的收款收据。同时，被告自2016年12月1日起便陆续搬入办公家具、设备等物品，并安排人员进驻正式开始使用，直至2019年9月20日，被告向原告交接了上述房屋的钥匙并搬离大厦。故原、被告之间的物业服务合同的期限应为2016年8月至2019年9月20日。被告作为租赁房屋的实际使用人，自进驻大厦至搬离，从未向原告支付过物业费，现原告按照该大厦统一物业费标准25元月平方米，根据被告实际享受物业服务的期间，即2016年8月19日起至2019年9月20日，计算出被告共拖欠原告物业费人民币5656671元（6115.32平方米×25元×37个月）。原告多次向被告催收上述费用，被告均以各种理由推脱，被告的上述行为，给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，原告依据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告阜新银行股份有限公司辩称，一、原告与被告之间不存在物业服务关系，被告与作为业主的本案第三人也未约定由被告交纳物业费，原告无权向被告主张物业费。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。具体到本案，本案第三人为案涉写字楼的业主。原告为案涉写字楼提供物业服务系基于第三人的聘用，其与第三人存在物业服务合同关系，第三人而非被告为该物业服务合同关系的相对人。因此，依据上述条例，原告应按照其与作为业主的本案第三人的约定向第三人主张物业费。同时，依据上述条例，只有在业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业费时，物业使用人才负有交纳物业费的义务。本案中，被告与作为业主的第三人从未约定由被告交纳物业费，原告向被告主张物业费既无法律依据，也无事实依据。另，原告与被告间从未就物业服务和物业费进行过协商。二、从本案现有证据看，原告也知晓且确定其不应向被告主张物业费。2019年9月16日，原告和本案第三人共同委托辽宁法德律师事务所向被告递交律师函。该律师函第三段最后一句载明“截至本律师函发出之日，贵行累计应向太平洋实业公司缴纳租金人民币24970890元、物业费4994,178元。”前述原告要求被告向本案第三人而不是其自身支付物业费这一事实，足以证明原告知晓且确定其不应向被告主张物业费。三、即便假定原告有权主张物业费，其主张物业费自2016年8月19日起算无事实依据。不论案涉写字楼是第三人出租还是出借给被告的，被告的使用时间应自案涉写字楼交付之日起计算。具体到本案，原告主张物业费的起算时间为2016年8月19日，此时，案涉写字楼尚未交付给被告，甚至第三人是否开始装修都不确定。而原告和本案第三人共同委托辽宁法德律师事务所向被告递交的律师函载明“贵行分别于2016年12月1日领取了19层钥匙；于2016年12月6日领取20层钥匙；于2017年1月23日领取21层钥匙”，足以证明案涉写字楼的交付时间。四、即便假定原告有权向被告主张物业费，但计费面积有误。第21层2104房间的钥匙确实是2017年1月23日交付的，但是该房间一直为第三人占用放置其家具，且在2017年6月份前又将该房间钥匙取回。因此，2104房间不应计入被告的使用面积。五、即便假定原告有权向原告主张物业费，其现有证据不足以证明25元的计费标准。原告为证明其物业费计算标准，仅提交了与案外人融盛财产保险股份有限公司的物业服务合同，该合同载明的物业服务期限起始日为2017年8月1日，而融盛财产保险股份有限公司的成立时间为2018年7月9日，明显矛盾。因此，该证据真实性存在疑问，不应予以认定。此外，双方也未约定物业费支付时间，不存在计算利息的问题。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人辽宁太平洋实业有限公司述称，第一、第三人不是案涉物业服务关系的当事人，本案实际物业服务关系发生在原、被告之间。第三人辽宁太平洋实业有限公司系案涉房屋（位于辽宁省沈阳市沈河区的房主。被告阜新银行于2016年12月左右领取钥匙搬入相关办公用品开始使用案涉房屋。在被告使用房屋期间，原告为其提供了物业服务。但是对于该大厦的物业服务关系，均为租户与原告之间的物业服务关系，第三人在出租房屋与承租人签订租赁合同的同时，承租人还会与原告物业公司额外签订单独的物业服务合同，在第三人与被告之间虽然为无合同的事实租赁关系，但在双方口头达成租赁关系时也明确了租赁的房屋由被告按照物业公司的标准交纳物业费，相关的维修等物业服务也应向物业公司主张，第三人对此不负责，涉及的物业费用与原告无关。第二、物业服务期限从装修开始时起算。被告于2016年8月19日开始分七次向第三人以电子邮件方式发送装修设计方案，第三人在每次收到图纸后便开始组织人员按照图纸进行相应的装修，在第三人为被告装修过程中，原告作为大厦的物业公司便开始提供相应的物业服务。综上所述，原告所主张的物业费与第三人无关，应由作为承租人的被告支付，且被告尚欠第三人房屋租赁期间的租赁费尚未支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于沈阳市沈河区的房屋，建筑面积6115.32平方米，登记所有权人为第三人辽宁太平洋实业有限公司。环球金融中心大厦由第三人辽宁太平洋实业有限公司委托原告沈阳光海物业管理有限公司负责物业管理。2016年12月1日、2016年12月6日、2017年1月23日，原告分别将环球金融中心大厦19层、20层、21层的钥匙交给被告阜新银行股份有限公司。2019年9月20日，被告阜新银行股份有限公司将三层房屋的钥匙交还原告后搬离大厦。庭审中，被告阜新银行股份有限公司主张案涉大厦2104号房间的钥匙于2017年1月23日交付被告，但该房屋由第三人辽宁太平洋实业有限公司总经理白长岗使用，自2016年8月19日起至2019年2月3日止。白长岗曾担任被告阜新银行股份有限公司董事，其已于2019年2月3日向被告请辞，并从被告处离职，2104号房屋的钥匙已于2017年6月份交还原告。庭审中，原告否认被告陈述的2104号房屋钥匙已于2017年6月份交还。2016年12月1日、12月22日、2017年1月6日、2018年8月1日，原告沈阳光海物业管理有限公司分别向被告阜新银行股份有限公司开具四张收款收据，金额共计32500元，收款事由均为电费。被告阜新银行股份有限公司认可其曾交纳过电费。2018年8月30日，第三人辽宁太平洋实业有限公司向被告阜新银行股份有限公司出具《关于阜新银行办公用房及物业费用的函》一份，内容载明：“贵行于2016年与我司商定，借用我司二期19、20、21三层总面积为6115.32平方米，作为贵行总部的部分办公用地。该场地由我司在2016年10月底装修完毕，装修费用每平方米1350元，计8255682元，并交付给贵行。根据双方约定，2016年11月份只收取采暖费，自2016年12月1日起正式向大厦物业公司缴纳物业费。贵行自从接收之日起至今，期间贵行购置了办公家具，由部分人员在此处办公，并安排两名工作人员驻岗。大厦聘用的物业公司正常提供了供暖、制冷、秩序维护、保洁等全部物业服务，所需资金全额由我司垫付。鉴于我司与贵行良好往来关系，没有催要物业费。目前需要马上缴纳今年的采暖费，但近期公司运转资金困难较大，特此发函至贵行。恳请贵行支付2016年12月1日至2018年8月31日共21个月物业费3210543和2016年11月份取暖费40361元，总计3250904元人民币。装修费用及物业费二项合计为11506586元。”2019年9月16日，辽宁法德律师事务所接受第三人辽宁太平洋实业有限公司和原告沈阳光海物业管理有限公司委托，向被告阜新银行股份有限公司发送律师函，内容载明：“2016年，贵行与太平洋实业公司就贵行使用环球金融中心二期房屋一事达成合意。太平洋实业公司将其开发建设的环球金融中心二期第19层、20层和21层（每层面积为2038.44平方米）提供给贵行使用。贵行分别于2016年12月1日领取了19层钥匙；于2016年12月6日领取楼20层钥匙；于2017年1月23日领取楼21层钥匙。贵行在领取全部楼层钥匙之后，搬入家具、设备等物品正式开始使用。贵行从使用房屋至今，一直未向太平洋实业公司缴纳房屋使用租金，也未向光海物业公司缴纳物业费。按照环球金融中心平均租金1500元/年.平方米、物业费25元/月.平方米计算，截至本律师函发出之日，贵行累计应向太平洋实业公司缴纳租金人民币24970890元、物业费4994178元。鉴于贵行与太平洋实业公司以往的良好合作关系，请贵行在收到本律师函后5个工作日内与太平洋实业公司、光海物业公司共同指派的工作负责人周伟取得联系，商讨上述问题的具体解决方案。如贵行在5个工作日内未能给予回复，则本所将接受太平洋实业公司和光海物业公司的委托，通过司法途径予以解决。届时，贵公司除了依法支付全部款项外，还将面临承担违约金、诉讼费和律师费等相关费用的风险。”庭审中，原告提供其与融盛财产保险股份有限公司签订的《前期物业服务协议》一份，内容载明房屋区域为沈阳市沈河区北站一路43号环球金融中心二期17层01-08室，建筑面积2038.44平方米，物业费人民币25元/建筑平方米/月，协议期限61个月，自2017年8月1日至2022年8月31日，首次交费应于本协议签订之日起将物业费（12个月）计人民币611532元一次性支付原告。同时，原告亦提供支付系统专用凭证，载明融盛财产保险股份有限公司筹备组于2017年8月11日向原告交纳前期物业费611532元，融盛财产保险股份有限公司分别于2018年9月13日、2019年8月15日向原告交纳物业费611532元和617532元。庭审中，第三人辽宁太平洋实业有限公司认可案涉房屋物业服务费用的收费标准为25元/月.平方米。现原、被告因物业费产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，当事人应当按约定履行义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，虽然原告沈阳光海物业管理有限公司与业主即第三人辽宁太平洋实业有限公司、实际使用人即被告阜新银行股份有限公司之间均未签订书面物业服务合同，且被告阜新银行股份有限公司与第三人辽宁太平洋实业有限公司对于双方之间的法律关系是借用还有租赁存在争议，但上述问题的存在并不能否定被告阜新银行股份有限公司系沈阳市沈河区的实际使用人，原告沈阳光海物业管理有限公司为案涉房屋提供物业管理服务的事实。现被告在庭审中提出根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，只有在业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业费时，物业使用人才负有交纳物业费的义务。本院认为，被告对于上述条例的理解存在逻辑错误，该项规定并不能片面的解释为在业主与物业使用人没有约定的情况下，仅由业主交纳物业服务费用，从而否定物业使用人交纳物业服务费的义务。在各方均无书面明确约定的情况下，应按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”处理。本案中，被告阜新银行股份有限公司与第三人辽宁太平洋实业有限公司之间对于物业服务费用由谁承担并没有明确的书面合同约定，且无法达成补充协议，根据“权利义务相一致”的原则，本着“谁使用、谁受益、谁交费”，被告阜新银行股份有限公司实际使用了案涉房屋，同时享受了物业服务，应由被告履行交纳物业服务费用的义务。故，对于原告主张被告阜新银行股份有限公司交纳物业服务费用的诉讼请求，本院予以支持；而对于被告阜新银行股份有限公司主张因其与第三人之间没有书面约定，其不承担物业服务费用的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。关于原告主张解除其与被告之间事实物业服务合同关系的诉讼请求。由于被告阜新银行股份有限公司已于2019年9月20日将三层房屋的钥匙交还原告并搬离大厦，权利义务关系已经终止，故，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于尚欠物业服务费用的金额问题。鉴于原、被告以及第三人对于物业服务的起止时间、使用面积、收费标准等问题均存在争议，本院将从上述三个方面分别认定。1、物业服务的起止时间。庭审中，原告沈阳光海物业管理有限公司与被告阜新银行股份有限公司一致确认原告将环球金融中心大厦19层、20层、21层的钥匙交付被告的时间分别为2016年12月1日、2016年12月6日、2017年1月23日，且第三人辽宁太平洋实业有限公司和原告沈阳光海物业管理有限公司于2019年9月16日委托辽宁法德律师事务所向被告阜新银行股份有限公司发送的律师函中对上述事实亦进行认可，并确认被告在领取全部楼层钥匙之后，搬入家具、设备等物品才正式开始使用案涉房屋。虽庭审中，原告提供了邮件截图，用于证明自2016年8月19日，被告开始向第三人发送案涉房屋的装修设计图等文件，自第三人装修之日起，原告已经为其提供了相应的物业服务。但考虑到原告和第三人均未提供证据证明被告与第三人之间对于装修义务由谁承担存在明确约定，而第三人辽宁太平洋实业有限公司于2018年8月30日向被告阜新银行股份有限公司出具的《关于阜新银行办公用房及物业费用的函》中已经载明“2016年11月份只收取采暖费，自2016年12月1日起正式向大厦物业公司缴纳物业费。”故，对于原告主张物业服务费用应自装修之日起计算的诉讼请求，本院不予支持，案涉物业服务费用应自被告实际使用之日即每层楼实际交付钥匙之日起至各方均确认的被告搬离案涉房屋之日即2019年9月20日止。2、案涉房屋的使用面积。庭审中，被告虽陈述原告主张的计费面积有误，2104房间的钥匙确实是2017年1月23日交付的，但是该房间一直为第三人占用放置家具，且在2017年6月份前又将该房间钥匙取回，2104房间不应计入被告的使用面积，但经本院询问，被告阜新银行股份有限公司认可2104号房间由白长岗使用，虽白长岗在第三人处任职总经理，2019年年底离职，但白长岗自2016年8月19日起至2019年2月3日止亦一直担任被告公司的董事，因此，本院认为白长岗使用2104号房间应属于其履行在被告公司职务的行为；而且在原告予以否认的情况下，被告对于2104号房间的钥匙已于2017年6月前交还原告的主张并未提供相关证据予以佐证，被告对此应承担举证不能的法律后果。因此，2104号房间应计入被告实际使用案涉房屋的面积之内。故，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采信。鉴于原、被告均认可19层、20层、21层每层楼使用面积均为2038.44平方米，故，对于原告主张的每层楼使用面积为2038.44平方米，本院予以确认。3、物业服务费用的计算标准。对于原告提出物业服务费用的收费标准为每平方米25元的主张，庭审中，第三人辽宁太平洋实业有限公司作为业主认可案涉房屋物业服务费用的收费标准为25元/月.平方米，而且综合原告所提供的其与融盛财产保险股份有限公司签订的《前期物业服务协议》以及系统专用凭证，亦可以看出融盛财产保险股份有限公司作为同一大厦内的其他房屋使用人已经按照25元/月.平方米的收费标准实际交纳物业服务费用。因此，结合原告、被告和第三人的陈述，以及各方提供的证据，本院对于案涉房屋物业服务费的收费标准为25元/月.平方米予以确认。综上，自2016年12月1日起至2019年9月20日止，共计2年9个月19天，被告应给付位于沈阳市沈河区房屋的物业服务费用为1713546.17元（2038.44平方米×25元/月.平方米×12个月÷365天×19天+2038.44平方米×25元/月.平方米×33个月）；自2016年12月6日起至2019年9月20日止，共计2年9个月14天，被告应给付20层房屋的物业服务费用为1705169.02元（2038.44平方米×25元/月.平方米×12个月÷365天×14天+2038.44平方米×25元/月.平方米×33个月）；自2017年1月23日起至2019年9月20日止，共计2年7个月28天，被告应给付21层房屋的物业服务费用为1626703.04元（2038.44平方米×25元/月.平方米×12个月÷365天×28天+2038.44平方米×25元/月.平方米×31个月）。因此，被告阜新银行股份有限公司应向原告沈阳光海物业管理有限公司给付物业服务费用共计5045418.23元（1713546.17元+1705169.02元+1626703.04元）关于利息的问题。鉴于案涉当事人之间对于逾期交纳物业服务费用的责任均没有明确的书面约定，因此，原告主张的利息应自起诉之日即2020年1月15日起至债务实际清偿之日止，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于原告资质的问题。2018年2月12日住房城乡建设部审议已经通过《住房城乡建设部关于废止的决定》，自发布之日起施行。上述决定意味着物业服务企业资质认定成为历史。同时，物业公司的资质等级与其可提供的物业服务并不必然等同，二者并非等同的概念，物业公司的资质属于行政管理的范畴，现被告并未提供相关证据证明原告提供的物业服务管理存在瑕疵，原告对此应承担举证不能的法律后果。故，对于被告以原告的物业资质为三级，只能承接5万平米以下的非住宅物业服务为由否定原告收取物业服务费用的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：一、被告阜新银行股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳光海物业管理有限公司物业服务费用5045418.23元；二、被告阜新银行股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳光海物业管理有限公司物业服务费用5045418.23元的利息（自2020年1月15日起至债务实际清偿之日止，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）三、驳回原告沈阳光海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告阜新银行股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51947元，其中，被告阜新银行股份有限公司承担47118元，原告沈阳光海物业管理有限公司承担4829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  史秋卓人民陪审员  郑秀丽二〇二〇年四月二十四日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。