广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1773号原告：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西塱江夏村****。法定代表人：林叶材,职务执行董事。委托诉讼代理人：王慕涵，女，1990年10月10日出生，该司职员，联系地址。被告：王鼎顺，男，1978年12月16日出生，汉族，住广州市天河区。被告：安群香，女，1978年5月15日出生，汉族，住广州市花都区。原告广州广进房地产开发有限公司与被告王鼎顺、安群香商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王慕涵、被告安群香到庭参加诉讼。被告王鼎顺经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付实测公摊面积差房价款11468元及利息（以面积差房价款11468元为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，自2019年9月1日起计至面积差房价款实际支付日止）；2、案件受理费用由被告承担。事实和理由：原告与两被告签订房屋买卖合同，合同签订后原告已按照合同约定履行房屋交付及房产登记义务，并将不动产权证交付两被告，根据不动产权证证载数据显示，案涉房屋公摊面积为20.15平方米，比合同约定的公摊面积大0.61平方米，因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，参照相关司法解释，两被告应向原告支付公摊面积房价款及利息。被告王鼎顺未作答辩。被告安群香答辩称：我认为拒不支付实测公摊面积差房价款的依据，主要有以下五点：第一点，双方明确约定了商品房计价唯一方式为按套内面积计算，并约定了套内面积补差方式公摊面积大小不在合同约定范围之内，亦没有价格参考，合同第四条合同标的物基本情况中约定建筑面积共103.8平方米，其中套内建筑面积84.26平方米，共有分摊面积约19.54平方米。合同第七条面积确认及面积差异处理中约定选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的按以下方式处理，一、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内，含3%的，按照合同约定的价格据实计算房价款，并且明确指出面积误差比的计算公式。合同附件七合同补充协议第七点关于面积差异处理对合同第18条的补充中约定合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准，实测面积确定以前以面积为计算依据的各项费用按合同约定面积计算，实测面积确定后发生的费用以实测面积为计算的依据，如物业管理费、专项维修资金等。根据以上条款可知，原、被告双方就房屋价款的计价方式已有明确约定，所有的计价方式及补差方案均未提及所谓公摊面积也没有约定公摊面积单价，意即公摊面积的大小变化不在合同的计价范围之内，更不能作为原告要求被告补交房款的依据，原、被告之间进行房款结算的唯一依据，只有房屋套内实测面积，根据合同约定及国家相关法律法规多退少补与公摊面积无关。第二点，原告对同一小区业主的公摊面积处理方式采用双重标准厚此薄彼，严重违背了公平原则，侵害了被告合法权益，原告与同一小区的其他业主签订的广州市商品房买卖合同附件七本合同补充协议七关于面积差异处理，合同第18条的补充中明确约定了共有建筑（分摊）面积如有差异的，双方同意不作补差处理，既然是同一小区公共资源有限，则小区规划应当统一，分摊面积计算方式也应该统一，但原告却在与其他业主签订合同时明确放弃分摊面积的补差要求，却要求被告对增加的公摊面积进行补差，这部分补偿是补谁的差？是被告自己一部分还是其他业主的，还是整个小区的。为何其他业主可以不需要补差？被告的合法权益到底在哪？从原告针对不同业主采用不同版本的合同这一事实来看，原告对于不能按照公摊面积补差这一基本定价方式是明知的，并且在事实上也是这样执行的，但原告不知道基于何种利益考量，竟然违背合同约定，无中生有的，要以公摊面积来重新计算还款，实在是不可理喻。第三点依据公摊面积计算房款有违合同签订的公平原则，依据《商品房销售管理办法》第18条规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，公摊面积不单独计价，是商品房销售的基本原则，其建设费用计入建筑面积系或者套内建筑面积、销售单价中公摊面积的价值基础，必须是建筑面积的一部分，及公摊面积增加能引起建筑面积增加，才能通过计入建筑面积计价，体现公摊面积的价值。根据广东省商品房买卖合同，无论哪种计价方法，房屋总价款中都已经包含了公摊面积的价款，计价面积中也都包括了这部分面积。本案中原告支付被告的房屋套内建筑面积减少了，公摊面积却增大了，因此原告需要支付套内面积，减少部分价款用以补偿套内面积减少，公摊系数变大房屋价值评价下降所带来的损失，但同时原告又就套内面积减少，部分重合的公摊面积增加部分，要求被告补缴价款属于就这部分面积要求业主重复付款毫无事实依据，于法无据。业主包括被告购买房屋的目的不是公摊面积，不能简单认为公摊面积增加，就和套内面积增加一样，给业主带来同等利益，取得整个利益就要支付同等对价。无论房产是用的是套内面积计价，还是建筑面积计价，每平方的单价，事实上已经将公摊的价值和公摊系数考虑在内，衡量其价格的标准只有一个，不能主观臆造两个价格。公摊面积对于业主来说，既不能有现实的使用意义，又无法预见他的面积大小调整变化，原告却要求业主支付公摊增大面积的价款，承担因为公摊面积增大，套内面积减小带来的风险，本身即是对购房者业主最大的不公平。一是无价格约定，购房者无法预知价格；二是无面积约定，购房者无法得知，也无法感知公摊面积的大小变化；三是购房者并不能从公摊面积的增大中实际受益，截至目前为止也从未听说过有开发商基于公摊面积减少，主动给予业主价款补偿的。第四点，原告按最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相关规定，要求被告补缴公摊面积部分价款，属于法律理解适用错误，违背了法律法规的立法目的和基本原则。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，第14条规定了出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符实的处理方式。但是并没有明确在公摊面积出现差异时也适用该规定。原、被告签订的广东省商品房买卖合同亦未明确约定公摊面积、计价方式及面积差异、处理方式，法律没有明确，合同也没有明确，因此原告也不能依据双方签订的广东省商品房买卖合同中套内建筑面积出现差异时的处理约定，来推定公摊面积出现差异时的处理方式。从而认定被告对公摊面积增大部分计价支付给原告，没有事实和法律依据，对法律的适用和解释填补法律漏洞，必须依宪法立法目的和精神、法律基本原则等进行，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，面积误差比超过3%部分的，房价款，由出卖人承担，所有权归买受人面积误差比超过3%部分的，房价款由出卖人双倍返房买受人的规定，可以看出立法的目的和原则是保护购房者的利益的，而不是具有专业优势占主导地位的开发商。原告应该尊重事实遵守契约精神，积极承担自己的违约责任，补偿套内面积缩小房款，并承担因自身可能基于规划不合理建设施工不严谨等原因造成的公摊面积增大的后果，而不是用法律漏洞转嫁责任给身为弱势群体的业主。第五点，原告起诉已过诉讼时效，被告依法不应也不愿承担所谓的缴款义务。根据《中华人民共和国民法通则》第七章，时效第135条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。第137条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。另外根据关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释，法释201812号第三条，民法总则施行前民法总则规定的两年或者1年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于3年诉讼时效期间规定的人民法院不予支持。被告认为原告作为出卖人，从知道或者应当知道其交付业主使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积之日起即由广州市房地产测绘局出具广州市国土资源和规划委员会盖章确认的房地产平面附图，我们的房产证里面有右下角明月水岸A栋的时间是2015年9月11日，两年之内并未通知业主根据实测建筑面积补足退房价款，反而在2019年8月22日，发出关于明月水岸花园补缴共有公摊面积差款的通知，其主张违背了明月水岸业主签订的广州市商品房买卖合同的意思表示，其主张异议远远超出《中华人民共和国民法通则》规定的2年诉讼时效期间。最后由于受到原告的起诉，本人身心受到严重的侵扰，我不过是一名普通的老百姓想买一套房子来居住而已，我买这套房已经打了第二次官司了。我强烈要求原告赔偿我的精神损失费和误工费。经审理查明：2015年7月8日，两被告（乙方、买方）和原告（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A、B栋第自编A2栋xx层xxxxx房，建筑面积共103.8平方米，其中套内建筑面积84.26平方米，共有分摊面积约19.54平方米；房屋地址：荔湾区花地大道南126号（自编A2栋）xxxxx房。（第七条）该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1951440元。（第十八条）面积确认及面积差异处理：合同约定面积与用于产权登记的实测面积存在差异，以实测面积为准，并按以下方式处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款；2、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方同意继续履行本合同的，房屋实测套内面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差超过3%部分房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差超过3%部分房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。附件七（第七条）对合同第十八条的补充：1、合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准。实测面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；实测面积确定后发生的费用，以实测面积为计费的依据（如物业管理费、专项维修资金等）。2、合同约定面积与实测面积存在差异，按以下方式处理：⑴套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；⑵套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理。2018年11月24日，原告为两被告办理涉案房屋的不动产权证。该不动产权证记载：房屋总建筑面积104.14平方米，套内建筑面积83.99平方米，分摊建筑面积20.15平方米。原告已向两被告支付套内建筑面积误差款6346元。2019年8月22日，原告向两被告邮寄了补缴共有公摊面积差款的通知。本院认为，原告与两被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于原告起诉要求两被告支付公摊面积的增大房价款是否已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，由于双方签订的房屋买卖合同并未约定涉案房屋公摊面积的增大如何处理，更未明确约定两被告应何时退回公摊面积的增大房价款，因此在原告尚未明确向两被告主张公摊面积的增大房价款且两被告明确拒绝支付前，不能认定原告知道或应当知道其权利已经受到侵害。而现有证据显示原告于2019年8月22日才向两被告邮寄了要求两被告在收到通知后七日内补缴共有公摊面积差款的通知，故诉讼时效起算时间应从该通知被两被告实际签收后的第八日（逾期付款之日）起算，可见本案诉讼时效明显未届满，故被告安群香关于本案诉讼时效已过的抗辩不能成立，本院不予支持。关于公摊面积的增大房价款，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案房屋产权登记的公摊面积比合同约定的面积多出0.61平方米，双方在合同中就公摊面积单价及面积差异处理没有约定，可按“总房价÷（套内面积+公摊面积）”计算广进公司物化到销售面积所作的投入，经计算，两被告应支付给原告的公摊面积增大房价款应为11468元（1951440÷103.8×0.61）。原告要求支付2019年9月1日起的利息，合理合法，本院予以支持。被告王鼎顺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：在本判决发生法律效力之日起三十日内，被告王鼎顺、安群香向原告广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积增大房价款11468元及利息（利息以11468元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，从2019年9月1日起计算至公摊面积增大房价款实际支付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43元，由被告王鼎顺、安群香负担（受理费原告广州广进房地产开发有限公司已预交，本院不予退回，由两被告迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  巫仕平二〇二〇年四月二十一日书记员  陈 隽辜晓静