海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0271民初856号 原告：苏某，男，1952年10月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住吉林省长春市。 被告：海南红山房地产开发有限公司。住所地：海南省三亚市国营南田农场场部办公大楼。 法定代表人：杨某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡某，海南惠海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴某，海南惠海律师事务所律师。 原告苏某诉被告海南红山房地产开发有限公司（以下简称红山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏某、被告海南红山房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告苏某向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金91549元；2.判决全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月，原告一次性向被告支付1102903元，购买位于海南省三亚市××区房屋一套。原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）合同编号：201712208000082》，并在2017年12月21日进行了网签，取得三亚市住房和城乡建设局“三亚市商品房买卖合同备案专用章”盖章的网签合同。根据该合同的约定，被告应在2019年1月1日前向原告交付房屋，如逾期则需向原告支付逾期交房的违约金。合同中违约责任为：逾期超过30日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。根据《商品房买卖合同（预售）网签备案合同编号：201712208000082》第四章第十二条“逾期交付责任”约定：逾期超过合同约定交房日30日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。被告应向原告支付违约金91549元（1102903元×万分之二×415天）。2019年12月10日，原告收到被告邮寄送达的《收房通知书》，被告通知原告2019年12月20日可办理收房。事实上，截至2019年8月，被告在未按合同约定履行交房期间，从未向包括原告在内的全体买受人做任何形式的通告及解释。经过部分买受人锲而不舍的向三亚市政府相关职能部门进行投诉、向人民法院提起民事诉讼等艰难维权，在三亚市政府相关部门不断的问责压力之下，被告于2019年8月8日贴出《关于业主们提出的2个问题》、于2019年9月10日贴出《给业主的一封信》，均表示希望业主不要再进行投诉，被告会在12月31日前交房，并会按照合同约定向买受人支付违约金，在业主多轮多频次不断质问追要下，被告仅同意支付6个月的违约金。面对全体业主上百次的走访与约谈请求，被告均拒绝与包括原告在内的全体业主正面对话，拒绝对逾期赔偿问题做任何形式的沟通，被告方口径一致扬言业主爱去哪告去哪告，我们不怕。原告及全体业主真实感受到了被告漠视合同、漠视法律、漠视政府、狂妄嚣张，且不愿意支付全部违约赔偿的恶劣意图。2019年12月20日起，有大量业主相继来到海棠月色小区收房，但无论小区建设、配套，还是房屋装修均无法达到能入住的条件，主要为：市政供水没有接通、天然气通气不畅、有线电视网络没铺设，小区建设没有竣工、游泳池不能使用、绿化极差等等。与合同约定严重不符等。上述关于小区建设问题经过业主大量投诉奔波，至今无法居住。因此，原告认为所购买的房屋尚未达到入住条件，应按合同第四章第十二条约定补偿给原告60天×220.6元/天＝13236元整。综上所述，为维护合法权益，原告根据相关法律规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求，维护一个公民合法、正当的权益，共同维护和谐、公平、正义的社会环境。 被告海南红山房地产开发有限公司答辩称，一、逾期交房具有不可抗力（中央第四环境保护督察组进驻海南省开展环境保护督查）事由，且已经告知被答辩人。涉案海棠月色项目受到不可抗力影响，故应当在被答辩人主张的逾期交房天数中予以扣除。在答辩人施工期间，中央第四环境保护督察组（以下简称环保督查组）进驻海南省开展环境保护督查，入驻时间为2017年8月10日至9月10日。实际上，环保督查组在入驻海南省之前，建筑用砂石及砼生产企业全部停产，直接导致海棠月色项目停工近三个月，故应当根据实际情况扣除环保督查组入驻海南省期间的三个月。二、涉案房屋所在项目片区的市政工程供水、排水整体工程未完工，导致涉案房屋小区与市政管网不能连接，直接影响项目竣工验收，导致不符合合同约定的交房条件而无法交房，并已经将该情况告知购房人。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2019年1月1日前向买受人交付该商品房，该商品房应当达到第九条、第十条约定的交付条件。第十条约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。但由于市政供水、排水管网整体工程施工滞后，这是出卖人不可预见、不可避免并不可克服的原因。对此，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第五条第1款中约定，本合同所指的“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况，及公共事业部门所引起的客观原因。所以，本案系因公共事业部门的市政配套设施原因所造成答辩人逾期交房的，故答辩人不应当承担逾期交房责任，所以答辩人不应当对逾期交房承担违约责任。三、在施工期间，多次遇到台风自然灾害，对于台风灾害导致的无法施工期间应当予以扣除。经三亚市城郊人民法院至三亚市气候中心调取的证据显示，2018年和2019年共有七个台风，台风名称及影响时间分别为（1809号台风山神-2018年7月17-18日，7月下旬北部湾低压-2018年7月21-22日，1816号台风贝碧嘉-2018年8月9-10日，7月上旬热带低压-2019年7月2-3日，2019年7月30-31日，8月下旬台风杨柳-2019年8月28日-29日，9月上旬热带低压-2019年9月1-3日），以上合计15天，所以，认为应当充分考虑台风天气影响，在逾期交房天数中扣除。综上，即便法院要判令红山公司承担逾期交房的违约责任，其计算方式技术也应调整，全部购房款为1099493元，适用的百分比应当区分逾期天数是在30日内还是在30日后，进而决定是适用万分之一还是万分之二，在逾期天数中将上述不可抗力因素所致是天数予以扣除。 本院经审理认定如下事实：2018年1月5日，原告苏某与被告红山公司签订商品房买卖（预售）合同及十二份附件，合同约定原告苏某购买被告红山公司开发的三亚市××区房，房屋建筑面积47.61平方米，其中套内建筑面积为35.98平方米，分摊共有建筑面积为11.63平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米30556.95元，总房款1099439元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1.已取得建设工程竣工验收合格证明文件；2.已取得房屋测绘报告;第十条第一款第1项约定：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接;合同第十一条约定：出卖人应当在2019年1月1日前向买受人交付该商品房;合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在30日内……出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金;附件十一补充协议第五条第2款约定：本合同所指的“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况及公用事业部门所引起的客观原因。合同签订后，原告苏某依约付清房款119025元。2019年10月16日，涉案项目完成竣工验收备案。2019年12月1日，被告红山公司向原告苏某发出了交房通知书，通知原告苏某于2019年12月20日前收房，原告苏某于2019年12月25日完成收房。2020年1月13日，原告苏某诉至本院，请求判如所请。 庭审中，被告红山公司提供了三亚市气候中心出具的台风记录，注明2018年1月至2019年9月主要影响三亚市的台风共3个合计6日；还提供了本院于2019年12月6日从海棠区海洋水务局调取的卫星图片，证明涉案项目西北方及东北方两处市政排水管道改造工程截止至2019年12月6日时尚未接通。 以上事实，由商品房买卖（预售）合同及附件、海南增值税普通发票、交房通知书、台风记录、卫星图片及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告苏某与被告红山公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容明确具体，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定全面恪约履行。原告苏某已按约定付清房款，被告红山公司应按合同约定于2019年1月1日前将涉案商品房交付给原告苏某使用。合同约定的交房期限届满，被告红山公司于2019年12月20日才将房屋交付给原告苏某，其超过合同约定交房的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告红山公司抗辩市政工程未完工属于不可抗力，故不应承担逾期交房违约责任。但根据已查明的事实，红山公司于2019年10月16日才完成涉案项目的竣工验收备案，其仅以市政管道工程未完工进行抗辩，缺乏事实根据和法律依据，对其抗辩意见不应采纳。 关于原告苏某诉求违约金的数额，其主张红山公司应按合同约定按日计付逾期交房的违约金，符合合同第十二条的约定，应予采纳。双方约定的交房时间为2019年1月1日，被告红山公司于2019年10月16日完成项目竣工验收备案，应向原告苏某支付2019年1月1日至同年10月16日期间的逾期交房违约金。此后，因市政排水管道改造工程未完工，小区排水无法与市政管道连接，导致房屋至今不符合合同第十条约定的交付条件，属于合同约定的不可抗力事由，相应的违约责任不应由被告红山公司继续承担。扣除受台风天气影响的6日，被告红山公司应支付的该项违约金数额为58710.04元（1099439元×0.0001×30天＋1099439元×0.0002×252日）。原告苏某诉求的超额部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告海南红山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告苏某支付逾期交房违约金58710.04元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1044元（原告已预交），已减半收取，由由被告海南红山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 员 沈相法 二〇二〇年四月九日 法官助理 刘泉秀 书 记 员 竺佳锋 附相关法律条文： 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。