江苏省如东县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0623执异17号异议人（被执行人）：江苏天一智能设备有限公司，住所地如东县工业新区。法定代表人：于明，董事长。委托代理人：聂春娇，公司职员。申请执行人：江苏如东农村商业银行股份有限公司，住所地如东县。法定代表人：杨恩荣，董事长。委托代理人：徐宏军，公司职员。委托代理人：郑丽君，公司职员。被执行人：于明，男，1952年11月22日生，汉族，住如皋市。利害关系人：南通双启星纺织有限公司，住所地如东县。法定代表人：刘勇军，执行董事。委托代理人：陈爱平，公司股东。本院在执行江苏如东农村商业银行股份有限公司（以下简称如东农商行）申请执行江苏天一智能设备有限公司(以下简称天一公司)、于明金融借款合同纠纷一案中，异议人天一公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月27日举行了公开听证，异议人天一公司的委托代理人聂春娇、申请执行人如东农商行委托代理人徐宏军、郑丽君，利害关系人委托代理人陈爱平参加了听证。被执行人于明经本院书面通知，无正当理由未参加听证。本案现已审查终结。经审查查明，2016年11月28日，本院对如东农商行诉天一公司、于明金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0623民初4851号民事判决：1.天一公司于该判决生效后十日内返还如东农商行借款本金1350万元。2.天一公司于该判决生效后十日内支付如东农商行借款利息（含罚息）210466.28元（计算至2016年9月21日）；自2016年9月22日起至实际给付借款本金之日止，按合同约定的罚息年利率13.5%计付。3.于明对天一公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。案件受理费104063元、保全费5000元，合计109063元，由被告天一公司、于明负担。2016年9月20日，本院根据如东农商行的申请作出（2016）苏0623财保140号民事裁定：冻结天一公司、于明不超过1485万元的银行存款或查封、扣押相应价值的其他财产、权益（具体数额详见冻结通知书或查封、扣押财产清单）。2016年9月22日，本院对天一公司开设于中国工商银行有限公司如东支行的账户采取了轮候冻结措施；9月23日，对其所有的位于如东县城工业新区渭河路北侧xx号的全部房产及相应的国有土地使用权采取了轮候查封措施；9月26日，冻结了于明开设于中国工商银行股份有限公司如皋支行的账户等。根据如东农商行的申请，本院于2017年3月21日立案强制执行，案号为（2017）苏0623执605号。在本案执行过程中，本院于2019年12月30日向天一公司作出（2017）苏0623执605号告知书，内容为：1.对被执行人天一公司厂房内原存放的危化品，由买受人南通双启星纺织有限公司（以下简称双启星公司）组织人员清理，被执行人法定代表人于明负责配合。本院已与环保部门联系，将上述危化品交由有危化品处理资质的企业作无害化处置，上述工作已于2019年12月23日完成。支出清理人员工资、包装物等费用17896元，无害化处置费用380000元，合计397896元。2.对被执行人天一公司拍卖标的物中部分存在质量问题的房屋的处理，由买受人双启星公司自行负责采取加固措施，以质量合格为标准，加固费用初定为1500000元。上述1、2项所需费用，从拍卖款中扣除支付。异议人天一公司提出异议称：1.2018年1月20日10时至2018年1月21日10时止（延时的除外）在如东县人民法院（以下简称如东法院）淘宝网司法拍卖网络平台上对位于如东县城工亚新区渭河路北侧工业用途房地产及无证的水质监测站、门卫和车棚进行第二次公开拍卖，拍卖人为如东法院。竞买公告中进行重要提示“特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”。竞买须知中同样强调“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保，所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”所以买受人应对其拍卖物的瑕疵责任自负，现将买受人的责任，强加于其公司承担不合理。2.存放在已拍卖厂房内的化学品为于明个人物品，非公司所有，属于于明个人存放，公司没有处置权，相关的处置费用如涉及也应由于明自行承担，强加于公司承担不合理。综上，请求依法撤销（2017）苏0623执605号告知书。申请执行人辩称，对于处理危化品的费用及涉案房屋的加固费用只要价格合理可以处理，但应本着节约的原则，保证其债权得到受偿。利害关系人双启星公司辩称，其于2018年初通过淘宝司法拍卖网竞拍到位于如东县经济开发区渭河路106号天一公司全部房地产。2018年1月29日，办理了所有权变更登记。2018年3月28日，在如东法院办理资产交接过程中，天一公司才披露所有权证号为东房权证如东字第**中面积为648.74平方米的生产楼，东房房权证如东字第**面积为2541.72平方米的厂房，东房权房权证如东字第**积为1228.88平方米厂房已经盐城正平房屋安全司法鉴定所鉴定为极不符合国家现行标准规范可靠性要求，已严重影响整体安全，必须采取加固措施的危房。其公司向如东法院提出执行异议，后如东法院于2018年9月26日作出执行裁定，裁决撤销以上三幢危房的拍卖。后被执行人天一公司不服，向南通中院提出复议申请，南通中院在（2019）苏06执复74号执行裁定书中认为，本案中应由执行实施部门根据拍卖财产的实际情况，组织竞买人和原财产所有人进行协调或者依法采取有关措施，妥善解决拍卖瑕疵程序遗留问题。为此，南通中院撤销原裁定，发回如东法院重新处理。在如东法院处理过程中，异议人委托具有建筑加固资质的上海鸿固建筑技术有限公司提出加固造价咨询。2019年11月8日，上海鸿固建筑技术有限公司提出的案涉三栋危房的总加固费用近280万元。如东法院也向相关建筑公司提出案涉危房的加固费用咨询，给出的报价也近200万。为此，如东法院执行部门出具被执行人天一公司给予双启星公司150万元危房补偿，但被执行人再次提出异议，其辩称的盐城某建筑公司的加固费用仅为20余万元，但未向法庭提供任何证据，该辩称的意见不能成立。对于处理危化品产生的费用，如东法院多次通知其公司及被执行人法定代表人到场清点数量，并多次向相关有资质的处理单位询价，从而以低价处理了被执行人遗留的危化品，保证其公司的人员及财产安全，执行部门支出的相关费用公开、透明，被执行人法定代表人也予以认可，异议人的异议理由同样不能成立。其公司自拍卖取得被执行人不动产后，由于以上危房的存在导致投入巨资购买的房产不能使用，且存在危及人身及财产安全的隐患，给其造成损失巨大。其认为正是由于被执行人天一公司没有及时向法院披露拍卖房屋存在安全隐患的事实，导致法院拍卖公告中也不能及时披露该信息，且买受人不能凭肉眼辨别房屋的严重质量问题，天一公司存在明显过错。为此，请求法院尽快处理拍卖瑕疵问题，避免其损失进一步扩大。另查明，2017年10月31日，本院作出（2017）苏0623执605号执行裁定书，裁定拍卖天一公司所有的位于如东县县城工业新区渭河路北侧的产权证分别为东房权证如东字第**、东房房权证如东字第**、房权房权证房权证如东字第**的水质监测站、门卫、车棚，东国用（2006）第100029号土地。经评估后，本院于2018年1月4日作出拍卖公告（二次），定于2018年1月20日10时至2018年1月21日10时止将上述房地产在本院淘宝网司法拍卖网络平台予以拍卖。2018年1月22日，利害关系人双启星公司以人民币2011.8万元的最高价在拍卖中竞价取得上述资产。本院于2018年1月29日作出执行裁定书，裁定原属天一公司所有的坐落于如东县县城工业新区渭河路北侧的产权证分别为东房权房权证如东字第**、权证房权证如东字第**、证如房权证如房权证如东字第**监测站、门卫、车棚，东国用（2006）第100029号土地使用权归买受人双启星公司所有。买受人凭本裁定书到相关部门办理了产权过户手续，依法缴纳了相关税、费，取得不动产证为苏（2018）如东县不动产权第0001199号。2018年4月18日，双启星公司以拍得的部分房屋为经司法鉴定过的危房为由，向本院提出执行异议，请求撤销下列危险房屋的拍卖：天一公司所有的坐落于如东县工业新区渭河路北侧房屋（一）所有权号为东房权证如房权证如东房权证如东字第**4平方米的生产楼（评估报告中序号为2号）、（二）所有权号为东房权证如房权证如东字房权证如东字第**2平方米的厂房（评估报告中序号为6号）、（三）所有权号为东房权证如房权证如东字第房权证如东字第**平方米的厂房（评估报告中序号为7号），并返还相应的拍卖款。本院经审查后于2018年9月26日作出（2018）苏0623执异35号执行裁定，裁定：1.撤销2018年1月29日（2017）苏0623执605号执行裁定书中，对下列危险房屋的拍卖：江苏天一智能设备有限公司所有的坐落于如东县工业新区渭河路北侧房屋（一）所有权号为东房权证如房权证如东字第×房权证如东字第**米的生产楼（评估报告中序号为2号）、（二）所有权号为东房权证如房权证如东字第××房权证如东字第**米的厂房（评估报告中序号为6号）、（三）所有权号为东房权证如房权证如东字第××号房权证如东字第**的厂房（评估报告中序号为7号）。2.返还相应的拍卖款，按评估价和拍卖价的浮动比例折算。天一公司不服该裁定，向南通市中级人民法院（以下简称南通中院）申请复议，该院于2019年7月1日作出（2019）苏06执复74号执行裁定：1.撤销本院（2018）苏0623执异35号执行裁定；2.发回如东法院重新审查。2019年8月15日，本院重新审查过程中，双启星公司向本院申请撤回异议。本院于2019年8月29日作出（2019）苏0623执异32号执行裁定，准予其撤回异议申请。还查明：2006年1月25日、2007年3月28日、2008年2月27日，天一公司与江苏新潮建设工程有限公司（以下简称新潮公司）分别签订三份《建设工程施工合同》，约定由新潮公司承建天一公司10幢厂房及综合楼。2009年4月工程全部完工通过竣工验收。2009年7月天一公司取得案涉房屋的产权登记。2012年11月28日，新潮公司向盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）提起诉讼，请求判令天一公司支付尚欠的工程款、垫支款利息和违约金等，案号为（2012）盐民初字第0225号。2013年4月19日，天一公司以新潮公司所建厂房存在工程质量问题，向南通中院提起诉讼，要求新潮公司承担保修义务和赔偿维修费用。2013年5月16日，南通中院将本案移送盐城中院，该院于2013年7月9日立案受理，案号为（2013）盐民初字第0157号。上述二案判决后，天一公司上诉至江苏省高级人民法院，该院于2015年4月1日作出(2015)苏民终字第00162号民事裁定书，准许天一公司撤回对（2013）盐民初字第0157号民事判决的上诉，2015年5月5日作出（2015）苏民终字第00163号民事判决书，驳回天一公司对（2012）盐民初字第0225号民事判决的上诉。在上述二案一审审理中，经天一公司申请，盐城中院委托盐城正平房屋安全司法鉴定所对涉案二期厂房一（评估报告中序号为7号）、二期厂房三（评估报告中序号为6号）、综合(生产)楼二（评估报告中序号为2号）（以下简称涉案三幢房屋）的梁柱混凝土强度是否符合设计强度标准和国家标准进行司法鉴定，2013年11月23日，盐城正平房屋安全司法鉴定所出具检测鉴定报告，鉴定结论为：上述三幢房屋存在的问题有：①梁、柱保护层厚度不符合规范要求；②外墙面龟裂严重；③局部门窗角裂缝且渗漏；④屋面钢结构构件局部锈蚀（综合楼）；⑤混凝土强度低。根据《工业建筑可靠性鉴定标准》（GB50144-2008）3.3.条规定，涉案三幢房屋的地基基础、上部承重结构、围护结构系统可靠性综合鉴定评级分别为B、D、B〔鉴定单元可靠性等级四（极不符合国家现行标准规范可靠性要求,已严重影响整体安全，必须立即采取加固措施）〕，B、D、B〔鉴定单元可靠性等级四（同上）〕，B、C、C〔鉴定单元可靠性等级三（不符合国家现行标准规范可靠性要求，影响整体安全，在目标使用年限内明显影响整体正常使用，应采取措施，且可能极少数构件必须立即采取措施）〕。处理建议：由原设计单位（相同设计资质的单位）对天一公司厂房一、三、综合楼二出具具体加固方案，并由具有相应加固资质的施工单位付诸实施。2014年3月12日，盐城中院依照上述处理建议委托该工程原设计单位苏州新时代建筑设计有限公司出具加固方案。2014年6月15日，天一公司向盐城中院出具书面意见，不同意原设计单位的加固方案和加固范围。至目前为止，天一公司对案涉三房屋未采取任何加固措施。根据利害关系人双启星公司的申请，本院组织天一公司及双启星公司就拍卖标的物中的危房进行协商，但未能达成一致意见。其后，本院形成由本院及双启星公司各自委托一家具有危房加固维修资质的建筑企业进行造价预算，预算价格作出后，通知双启星公司确定最终加固费用数额，从本案拍卖款中支出，由双启星公司自行将危房加固维修合格。经征求双启星公司及天一公司意见，天一公司法定代表人于明表示危房处理事宜其不过问，双启星公司同意该方案。后本院委托江苏顺通建设集团有限公司对拍卖标的物中危房加固改造费用作出预算，工程预算造价为1989403.87元；利害关系人双启星公司委托上海鸿固建筑技术有限公司对拍卖标的物中的危房加固改造费用作出招标预算，工程投标总价为2771734元。双启星公司同意以1500000元的价格由其自行加固。因拍卖标的物中存放有大量的危化物品，本院在经与天一公司核对后进行了区分处理，对于需要专业化处理的危险废物经联系多家单位后，确定交由报价最低的公司予以处理。为处理危化品共支出清理费用17896元，支付处置费用380000元。在执行过程中，天一公司的法定代表人于明对380000元的处置费用无异议，并同意清理费用及处置费用从拍卖款中支付。听证过程中，各方当事人对费用数额均无异议。2019年10月11日，天一公司向本院出具说明称，针对已拍卖厂房内存放有化学品及部分厂房存在质量问题，如东法院与其法定代表人于明多次谈话，现就以上问题，公司说明如下：1.根据盐城正平房屋安全司法鉴定所出具的监测鉴定报告及盐城法院（2013）盐初字第0157号判决，针对已拍卖厂房中的部分厂房存在质量问题，可采取加固措施处理，其费用在合理费用内可以在拍卖款中扣除。2.存放在已拍卖厂房内的化学品为于明个人物品，非公司所有，属于明个人存放，公司没有处置权。本院认为，人民法院应当依法执行，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案的争议焦点为：从涉案房屋拍卖款中扣除处置涉案房产内危化品的费用及拍卖房产中危房部分的加固费用是否合法？第一，关于处置涉案房产内危化品的费用，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定，人民法院应当将拍卖的财产移交买受人。因涉案厂房内存放有一定数量的危化品，对人身和财产安全存在较大的安全隐患，被执行人天一公司负有清理的义务。本院为妥善处置危化品，多次组织天一公司及双启星公司进行协商，在联系多家单位后，选用报价最低的公司进行了处理。在执行过程中，天一公司的法定代理人于明对处置危化品的费用并无异议，且明确表示同意从涉案房屋的拍卖款中扣除处置费用。现天一公司提出该危化品系法定代表人于明的私人物品，处置费用应由于明个人承担的意见，无事实依据，本院不予采信。因处理该危化品属于天一公司应当履行的义务，故从涉案拍卖款中扣除并无不当。第二，关于拍卖房产中危房部分的加固费用，天一公司作为拍卖房产的原所有权人对拍卖财产的已知瑕疵负有如实披露的义务。涉案房产在盐城中院审理过程中已委托盐城正平房屋安全司法鉴定所对涉案二期厂房一、二期厂房三、综合(生产)楼二的梁柱混凝土强度是否符合设计强度标准和国家标准进行司法鉴定，经鉴定，上述三幢房屋均不符合国家现行标准规范可靠性要求，影响整体安全，鉴定机构建议由原设计单位（相同设计资质的单位）对三幢房屋出具具体加固方案，并由具有相应加固资质的施工单位付诸实施。在涉案房产拍卖过程中，天一公司明知涉案房产存在瑕疵，却不如实进行披露，房屋需要加固的费用应由天一公司承担。经本院及双启星公司分别委托鉴定，双启星公司同意以低于两份鉴定的价格自行予以加固，并无不当。听证过程中，天一公司提出以267914.2元的价格作为加固费用，没有依据，且其也没有证据证明上述两份鉴定报告存在违法情形，且双启星同意的修复费用还低于鉴定价格。故对天一公司所作的该费用不应由其公司承担以及以267914.2元作为加固费用的意见，本院不予采信。2019年10月11日，天一公司出具的书面说明也表明针对已拍卖厂房中的部分厂房存在质量问题，可采取加固措施处理，其费用在合理费用内可以在拍卖款中扣除。由于天一公司未如实披露信息，违反了诚实信用原则，危房加固费用从拍卖款中予以扣除并无不当。综上，天一公司所提出的异议，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回江苏天一智能设备有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南通市中级人民法院申请复议。审 判 长  吴云霞人民陪审员  陆淑平人民陪审员  罗张琴二〇二〇年四月三十日法官 助理  李艳云书 记 员  丁 凯