云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终363号上诉人（一审原告）：陈平，男，汉族，1964年11月13日生，身份证登记住址：云南省南华县。被上诉人（一审被告）：冯永禄，男，汉族，1967年7月24日生，身份证登记住址：四川省邻水县。一审第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日生，身份证登记住址：云南省曲靖市沾益县。上诉人陈平因与被上诉人冯永禄、一审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初10766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈平不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：买卖合同没有约定上诉人支付给第三人三万元保证金用于赎证，上诉人也未向第三人承诺过要支付任何合同之外的其他费用，上诉人已按合同履行了全部义务。合同约定赎房产证是被上诉人的义务，被上诉人不履行自己的义务，导致合同不能履行，其应承担违约责任。一审认定双方均无过错是不当的。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人冯永禄答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司陈述由法院依法判决。陈平向一审法院提出诉讼请求:1、解除原、被告及第三人之间签订的房屋买卖暨居间合同；2、被告冯永禄返还原告人民币20,000元的购房定金，并赔偿原告人民币20,000元的违约金；3、被告冯永禄承担本案诉讼费。一、2018年9月15日，被告出售方（甲方）、原告购买方（乙方）、第三人经纪方（丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，合同载明，甲乙双方通过丙方购买位于昆明市房屋［昆房权证（昆明市）字第**］。甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制定的房屋上市标准，无抵押，建筑面积115.7平方米（以房产证记载或实际面积为准）。该物业成交价格为人民币1020000元；甲方于2018年10月10日前自筹资金还贷赎证完毕，由甲方向垫资公司申请垫资，办理委托并还贷赎证，因赎楼所产生的全部费用由甲方承担；甲乙双方约定于2018年10月20日前办理该房屋权属转移登记等相关手续；签订合同时乙方支付购房定金人民币20000元给丙方，三方约定托管，首付人民币450000元于公证机关签订二手房买卖合同时支付，扣除定金和首付款外剩余款项由乙方贷款银行支付甲方；该物业以签约时现状售予乙方，而乙方已检查该物业之现状；违约责任：本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。甲、乙双方应按以下要求，在丙方的安排下积极配合完成交易物业权属转移登记手续，若因买卖任意一方未能提供以下资料或不配合导致房产过户交易、贷款等相关手续未能正常办理，丙方不承担责任。甲、乙双方须备齐如下资料并携关系人现场办理房屋权属转移登记手续，并在办理房屋权属转移手续前认真审核本人及产权共有人的身份证、户口簿、结婚证（或婚姻证明）证件号码是否一致无误；若当事人未能认真审核，导致房产过户交易相关手续未能正常办理，一切责任由当事人自行承担。甲方：1、身份证；2、户口簿；3、结婚证；4、房屋户籍关系证明；5、房屋所有权证（或预售合同）；6、销售不动产发票、契税发票；7、其他相关资料。乙方：1、身份证；2、户口簿；3、结婚证；4、收入证明；5、银行流水清单；6、财力证明；7、其他相关资料。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为，向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方以促成双方签署合同，则丙方有权收取居间报酬乙方同意向丙方支付佣金人民币18000元等。合同落款处，有原、被告及第三人的签名签章，同时有第三人经办人“张忠学”签名。同日，原、被告及第三人经办人张忠学共同签订《补充协议》，主要载明，买方陈平于2018年9月15日在尊园地产购买甲方冯永禄昆明市集成花园6栋1单元701号房屋，房屋建成年限为1999年，结构为砖混浇结构，建筑面积115.7平方米，成交价格人民币1,020,000元。房产证在银行有尾款人民币470,000元，房东自筹资金，赎证后与买方正常交易过户，双方约定过户日期为2018年10月20日以前，签订合同当日买方向卖方支付人民币20,000元定金，由尊园地产保管。过户当日买方需再支付人民币450,000元首付款，双方协商过户当日后10日内交房给买方。过户当日卖方向尊园地产支付交房保证金人民币20,000元。交房时卖方按买方要求保留现房屋内各种设施（除家具家电），买方不需要的物品卖方必须清理完毕，交房当日结清水、电、物业费后尊园地产将交房保证金退给卖方。买方向尊园地产支付佣金人民币18,000元，过户当日支付。二、合同签订当日，原告向第三人支付购房定金人民币20000元，第三人并出具《收款专用收据》载明，收到原告购买昆明市托管定金人民币20000元。现该款项由第三人保管。三、合同签订后，被告委托第三人为其垫资人民币470,000元向其贷款银行赎证，双方并约定，以第三人收到原告支付的定金人民币20,000元中的人民币16,100元，作为被告应向第三人支付的垫资手续费。第三人以其为被告赎证后，原告能继续履行合同为由，要求原告另行支付保证金人民币30,000元，原告对此要求不予认可，导致案涉合同至今未能继续履行。四、案涉房屋，被告于2019年3月12日通过昆明荣城房地产经纪有限公司已出售给案外人。要求原告另行支付人民币30,000元保证金，以保证赎证后，原告继续履行合同。一审法院认为：一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案原、被告及第三人共同签订的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，为有效约定。各方当事人均应按约定履行合同义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案第三人在为被告垫资赎证过程，单方要求原告另行支付保证金人民币30,000元，作为原告履行合同的保证，该要求超出了案涉合同约定的范围，对原告并无约束力（原告同意除外），因原告不认可第三人的该项请求，导致合同不能继续履行，原告的合同目的不能实现，对此，原、被告并无过错，现原告要求解除案涉合同，并由被告返还购房定金人民币20,000元符合法规定及本案实际，一审法院予以支持，一审法院依据现购房定金托管于第三人处的事实，确定由第三人直接交付给原告。对于第三人不同意解除居间合同的辩称，因案涉合同在履行过程中，系第三人未完成其与被告间由其垫资赎证的约定，且第三人单方要求增加原告的合同义务，未得到原告的认可，在合同不能继续履行的情况下，第三人仍坚持继续履行居间合同，违反合同公平原则，一审法院不予支持。三、被告应否承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案导致合同不能履行的主要原因不在被告，且审理中，原告及第三人未向法庭举证证明，第三人在2019年3月12日被告另行出售案涉房屋之前，已经撤回对原告支付人民币30,000元的履约保证金的要求，系被告的原因导致合同不能履行的事实存在，即，只要第三人不撤回上述要求，案涉合同就难于继续履行，原、被告的合同目的均不能实现，且依据合同约定，合同的最后履行期限为2018年10月20日，因此，被告在2019年3月12日另行出售案涉房屋的行为，不应必然认定为被告承担违约责任的法定情形，因此，对原告要求被告赔偿其损失的请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告陈平、被告冯永禄、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年9月15日签订的（合同编号为0086785）《房屋买卖暨合同》；二、被告冯永禄于本判决生效之日起十日内返还原告定金人民币20,000元，此款由第三人昆明尊园房地产经纪有限公司在上述期限内直接支付给原告陈平；三、驳回原告陈平对被告冯永禄的其他诉讼请求。二审中，各方当事人对一审确认的证据均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否应承担违约责任？本院认为：二审中，首先，各方当事人对一审判决解除三方签订的房屋买卖合同及返还二万元定金的内容均无异议，本院依法予以确认。其次，上诉人主张被上诉人存在违约行为导致合同解除应赔偿二万元违约金，对此，根据审理查明的事实，上诉人主张因一审第三人在办理垫资赎证的过程中要求上诉人垫付三万元保证金的事宜未达成一致意见，导致买卖合同不能履行，对此，本院认为，该事宜并非合同约定的被上诉人应履行的义务，被上诉人合同履行过程中并无过错，至于上诉人与第三人之间因此若发生争议属另案法律关系，上诉人可另行解决。故一审判决认定上诉人与被上诉人在合同履行过程中均无过错并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人陈平承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  李 蕊审判员  白 昱二〇二〇年四月十五日书记员  王 欣