云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7408号上诉人（原审原告）：陈寿权，男，1986年5月21日出生，汉族，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王李丽，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈洪兵，男，1971年5月15日出生，汉族，现住云南省昆明市盘龙区。原审被告：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈寿权因与被上诉人陈洪兵、原审被告昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初4415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈寿权上诉请求：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初4415号民事判决第三、四项，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、虽然被上诉人一审中辩称未按合同约定办理产权过户的原因系原审被告告知在有共有人的情况下也可以办理过户，且共有权人的监护人不同意出售房屋，拒不签字所致，但对此未提交任何证据予以证实，另案中，对其主张亦未提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。二、即使被上诉人所述属实，亦不能降低其违约责任。被上诉人作为完全民事行为能力人，对于违约的后果明知并自愿接受。自上诉人于2017年12月欲购买房屋至2019年上半年，涉案房屋每平米单价上涨约4000元，涨幅接近33%。房屋价款的涨幅本属于上诉人可得利益，但因被上诉人的违约行为，导致上诉人遭受巨大损失。即使按照合同约定的违约金标准，也不足以弥补上诉人的经济损失。三、一审法院适用法律错误。上诉人主张的违约金标准有合同约定，未高于因被上诉人的违约行为给上诉人造成的实际损失，但一审法院根据公平原则酌情作出了对上诉人不公平的判决。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈洪兵辩称，一、在房屋交易过程中，原审被告未明确告知办理过户所需手续，导致办理房屋产权转移登记当天因为相关部门的要求而未能办理。二、房管部门要求被上诉人前妻洪柳以及洪柳现配偶、子女以及被上诉人妻子、子女共同到场签字，该要求客观上无法实现，最终导致本案交易无法完成。原审被告尊园公司述称，一审中，上诉人并未举证证实其实际损失情况，一审判令被上诉人承担6万元的违约责任仍然过高，因此，应当驳回上诉人全部诉讼请求。陈寿权向一审法院起诉请求：一、解除三方当事人于2017年12月11日签订的《房屋买卖暨居间合同》；二、判令陈洪兵及尊园公司连带返还定金20000元；三、判令陈洪兵支付违约金213600元；四、由陈洪兵及尊园公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、陈洪兵与案外人洪柳原系夫妻关系，婚后共同生育女儿陈汐菱，陈洪兵与洪柳于2004年6月26日登记离婚，昆明市锦悦四季花园6幢7层706号房屋为陈洪兵及其女儿陈汐菱共同所有。2017年12月11日，陈寿权和陈洪兵、昆明尊园房地产经纪有限公司签订《房屋买卖暨居间合同》，约定陈寿权购买位于昆明市锦悦四季花园6幢7层706室房屋，建筑面积为86.51平方米，成交价为1068000元，签订本合同时，陈寿权支付购房定金人民币20000元，该款由陈寿权支付给尊园公司，本合同生效后，前述款项即为定金。于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签）支付首付款人民币300000元，除定金和首付款之外的剩余房款由陈寿权贷款支付给陈洪兵。陈寿权和陈洪兵于2017年12月31日前办理该房屋权属转移登记手续。买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。签订合同当日，陈寿权向尊园公司支付定金人民币20000元。签订合同后，陈寿权和陈洪兵及尊园公司按照合同约定欲办理过户时，房管部门要求涉案房屋的共有人陈汐菱的其他法定代理人到场签字确认，陈汐菱的其他法定代理人即陈洪兵的前妻不同意出售涉案房屋，不愿来现场签字，导致涉案合同无法履行。故陈寿权诉至一审法院主张其诉请。另查明，尊园公司于2018年5月11日以陈洪兵为被告、陈寿权为第三人向昆明市盘龙区人民法院起诉要求陈洪兵向其支付居间费用人民币16900元及违约金，昆明市盘龙区人民法院于2018年7月26日作出（2018）云0103民初4930号民事判决，判令由陈洪兵向尊园公司支付居间费用2000元，后尊园公司不服一审判决提起上诉，昆明市中级人民法院于2019年2月14日作出终审判决，驳回上诉、维持原判，现该判决已生效。根据另案查明的事实：一、尊园公司认可陈洪兵已经提供了房屋权属证明，并知晓涉案房屋存在共有人，陈寿权否认尊园公司已经充分告知共有状况，而尊园公司又无证据证明其已履行了告知义务，买卖合同最终不能履行，尊园公司存在过错。二、尊园公司自认签订合同时明知涉案房屋系陈洪兵与陈汐菱共有，作为专业房屋中介应当明知房屋交易的特殊程序而不告知，直接导致过户时因不能通知陈汐菱其他法定代理人到场确认而无法完成交易，其提供居间服务存在重大瑕疵，该瑕疵直接导致涉案合同未能实际履行。一审法院认为，综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：1、涉案《房屋买卖暨居间合同》是否真实、合法、有效，是否具备解除的条件？2、陈洪兵在履行合同过程中是否存在违约，是否需要承担违约责任及金额、计算方式？尊园公司在履行合同过程中是否尽到如实提供信息的居间服务，是否存在过错，是否应当退还定金人民币20000元？关于争议焦点一，一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的《房屋买卖暨居间合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，真实、合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。现陈寿权提出解除合同，陈洪兵表示同意解除，故一审法院确认涉案合同的房屋买卖合同关系解除，合同解除后，尊园公司应当将其托管的定金人民币20000元退还陈寿权。关于争议焦点二，一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据本案查明事实以及生效判决（2018）云0103民初4930号民事判决书确认的事实，陈洪兵在签订涉案合同前已将涉案房屋的权属情况及个人的情况告知了尊园公司，尊园公司告知其可以办理过户，其基于对尊园公司专业服务的信任才签订了涉案合同，同时尊园公司并未向陈寿权告知房屋的权属情况，也未提供机会让陈寿权和陈洪兵沟通交流涉案房屋的权属情况，最终因房屋存在未成年的共有权人导致无法过户，故对于合同不能履行，尊园公司存在过错，陈洪兵虽因尊园公司的原因造成违约，但应当向陈寿权承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，陈寿权和陈洪兵、尊园公司于2017年12月11日签订的《房屋买卖暨居间合同》明确约定违约金的计算标准为房屋成交价格的20%。陈洪兵当庭表示违约金过高，要求法院予以减少。一审法院认为，我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。一审法院综合陈洪兵的违约情节以及陈寿权的预期利益和损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为人民币60000元。该违约金由陈洪兵向陈寿权支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告陈寿权和被告陈洪兵、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于2017年12月11日签订的《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将其托管的定金人民币20000元退还原告陈寿权；三、被告陈洪兵于本判决生效之日起十日内向原告陈寿权支付违约金人民币60000元；四、驳回原告陈寿权的其他诉讼请求。”案件受理费人民币5058元，由陈寿权承担人民币3443元，陈洪兵承担人民币1315元，昆明尊园房地产经纪有限公司承担人民币300元。二审中，各方当事人均无新证据向本院提交。经审理，各方当事人对于一审法院认定法律事实均无异议，本院予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：被上诉人的行为是否构成违约？如构成违约，违约责任应如何承担？本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，被上诉人称办理房屋所有权变更登记时需其前妻洪柳、洪柳配偶、子女及被上诉人配偶、子女共同到场签字确认。但，首先，被上诉人对其主张并无证据予以证实。其次，根据各方当事人的一致陈述，应相关部门的要求，被上诉人前妻洪柳为应当到场签字的当事人。但在各方约定办理所有权变更登记当天，洪柳不能到场签字的情况下，陈洪兵作为出卖人，仍未能在合理期限内按照登记机关的要求让洪柳到场签字。因此，依据前述法律规定，被上诉人陈洪兵因洪柳的原因造成违约，应当承担违约责任。对于违约金数额。上诉人要求由被上诉人按照合同约定，即房屋价款的20%承担违约责任，但并未举证证实其实际损失情况。同时，一审法院依据被上诉人的申请，结合本案中被上诉人违约的具体情形，酌情调整上诉人所主张的违约金具有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人陈寿权的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人陈寿权承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  刘昕光审判员  晏云锋二〇二〇年四月二十日书记员  李孟擎