吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初350号原告：珲春市德鼎房地产开发有限公司，住所：吉林省珲春市靖和街站前委2-1-29-101。法定代表人：林义光，总经理。委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。被告：马武，男，1971年7月10日出生，汉族，住吉林省珲春市。诉讼委托代理人：胡秀平，吉林何晓明律师事务所律师。原告珲春市德鼎房地产开发有限公司（以下简称德鼎公司）与被告马武商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德鼎公司的法定代表人林义光及委托诉讼代理人齐晖，被告马武及委托诉讼代理人胡秀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德鼎公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》购物中心项目1403号住宅(丘地号：16-2-33-1403)；2、被告协助原告注销备案登记；3、被告向原告支付违约金1万元整（壹万元整）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月28日原告与被告之间签订了《商品房买卖合同》原告珲春市德鼎房地产开发有限公司开发的珲春市购物中心项目将1403号住宅(丘地号：16-2-33-1403)出售给被告，合同约定房屋总价格为387558元整。珲春市德鼎房地产开发有限公司与2016年11月2日已将此房屋备案给被告，备案后被告应当一次性支付给原告房款。但被告至今尚未将此购房款支付给原告，导致原告不能按期完成房屋建设合同目的无法实现，已构成违约。请求珲春市人民法院判决解除商品房预售合同，注销备案登记。马武辩称：一、原告要求解除2016年10月28日签订的《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。2011年至2014年，林义国分别向李凤芹、马海、李酉娟、马淑兰借款本金人民币合计365万元。上述借款期限均已届满，但林义国无资金偿还，林义国表示愿意用原告开发建设的购物中心房屋顶账偿还上述借款，以9套商品房偿还借款，与答辩人签订商品房买卖合同，并在房产部门办理备案登记手续。案涉房屋是其中一套，商品房买卖合同当中约定付款方式为一次性支付，房屋价款为387558元。依据答辩人与林义国签订的《房屋顶账还款协议书》约定，案涉房屋的价款已经一次性支付完毕，答辩人已经履行了支付房屋价款的义务，以物抵债已经履行完毕，抵债房屋已经备案，答辩人取得了房屋的所有权，原告的诉讼请求不成立。二、原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在解除的情形。答辩人也不同意解除商品房买卖合同，无需配合注销备案登记。三、答辩人不存在违约的情形。违约方系本案的原告，根据双方签订的商品房买卖合同第8条约定，原告应于2018年6月30日向答辩人交付房屋，但案涉房屋原告一直未向答辩人交付使用，原告应当承担迟延交付房屋的违约责任。综上所述，答辩人不同意解除商品房买卖合同，答辩人已经履行了支付房屋价款的义务，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1.德鼎公司提交的《商品房买卖合同》和商品房买卖合同备案证明，证明2016年10月28日原告与被告签订商品房买卖合同，约定由被告购买原告开发的购物中心项目，1403号房屋，出售的总价是387558元，约定一次性付款。同时合同第七条第二项，约定了逾期付款解除合同的违约责任。同时证明2016年11月2日，办理了合同的备案，但是被告没有按照约定向原告付款。经质证，马武对证据真实性无异议，但认为双方的商品房买卖合同的购房款已用以物抵债的形式支付完毕。本院对该证据真实性予以确认，对证明目的结合其他证据予以综合认定。证据2.马武向本院提交的借条12份（复印件），证明林义国从2012年3月4日至2014年12月8日期间，分别向马海借款155万元，向李凤芹借款80万元，向马淑兰借款110万元，向李酉娟借款20万，合计上述借款365万元，同时约定月利率二分。原件在以物抵债后，被林义国收回。林义国和原告的法人林义光是亲兄弟。林义国以个人名义出具借条，但是款项都用于购物中心建设。经质证，德鼎公司对证据真实性有异议，认为全部是复印件，不能证明双方的借贷关系，而且被告没有提供相关的资金来源证明；林义国与德鼎公司没有任何关系，其个人借款不能作为被告主张以物抵债成立的事实。本院对该证据的真实性及证明目的将结合其他证据予以综合认定。证据3.马武提交的《房屋顶帐还款协议书》一份。证明林义国无资金偿还365万借款。于2016年10月29日用原告开发建设的购物中心房屋抵债9套房屋，折抵365万元，用于偿还马海、李凤芹、李西娟、马淑兰的借款，将抵债房屋备案到马武名下，案涉房屋是其中的一套。经质证，德鼎公司认为合同中在甲方处盖章的是珲春三林实业有限公司盛博国际大酒店和林义国的个人名章，不是本案的原告确认的还款协议，对本案原告不产生法律效力。协议上乙方并没有署名和签字，协议尚未成立。本院对该证据真实性予以确认，对证明目的结合其他证据予以综合评判。证据4.马武提交的《商品房买卖合同》。证明经协商后，以物抵债双方签订商品房买卖合同，原告为被告办理了合同备案登记。经质证，德鼎公司对证据真实性无异议，但认为双方不存在以物抵债关系。本院对该证据真实性予以确认，对证明目的结合其他证据予以综合认定。证据5.马武向本院提交的2020年3月10日10时53分马武（138XXXX****）和林义国（155XXXX****）的通话录音，证明马武、林义国和原告三方以物抵债的事实。用出借给林义国365万元的借款抵顶了原告出售的商品房9套，包括本案这套房屋。在录音中林义国陈述了房屋在房产登记部门备案的经过。经质证，德鼎公司对录音真实性无异议，但认为这是林义国与马武之间串通好了的，德鼎公司和林义国没有债务关系，林义国确实有大理石的工程，但是已经结算完毕了。如果拿房屋抵顶大理石的工程款会在合同中写明，不会以房屋买卖合同的形式。林义国无权处分德鼎公司的房屋。本院对该证据真实性予以确认，对证明目的结合其他证据予以综合评判。本院经审理认定事实如下：2016年10月28日，德鼎公司与马武签订了《商品房买卖合同》，约定德鼎公司将其开发的珲春市××元房屋，以387558元价格出售给马武，付款方式为一次性付款，并约定2018年6月30日前交付。合同签订后，双方于2016年11月2日在房产管理部门办理了商品房买卖合同备案证明，备案买受人为马武。马武一直未以现金或转账的方式向德鼎公司支付过购房款，从双方签订《商品房买卖合同》至德鼎公司向本院提起诉讼前，德鼎公司一直未向马武主张过购房款。另查明，林义国系德鼎公司法定代表人林义光的哥哥，林义国在德鼎公司承包部分工程。林义国于2014年期间向马海、李凤芹、李西娟、马淑兰借款365万元，借款期届满后，2019年10月29日，林义国为马武等人出具了房屋顶账还款协议书，主要内容为：“林义国在2011年至2014年期间由李凤芹借给林义国人民币80万元；由马海借给林义国人民币155万元；由李酉娟借给林义国人民币20万元；由马淑兰借给林义国110万元。总借款本金365万元，因无现金偿还，林义国用法人林义光德鼎公司开发的购物中心房屋作为此上述款项的偿还。由于李凤芹、马海、李酉娟、马淑兰四人办理备案时均在外地，所以将房屋都备案在马武名下。以上房屋所有资金和产权都归以上四人所有。”该协议落款处加盖有林义国名章及延边三林实业有限公司珲春盛博大酒店的公章。双方约定用作偿还借款的房屋共9套，包括本案诉争的房屋，均到房产管理部门办理了备案登记，至本案诉讼，德鼎公司一直未主张过9套房屋的购房款。本院认为，本案的争议焦点为马武是否已通过以房抵债的方式履行了支付《商品房买卖合同》购房款的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本案中，德鼎公司提供了一份《商品房买卖合同》及合同备案证明来证实自己的主张，马武对签订合同的真实性无异议，但抗辩其已通过以物抵债的方式履行了付款义务，并提供了林义国向李凤芹、马海、李酉娟、马淑兰借款365万元的证据、林义国出具的《房屋顶帐还款协议书》及林义国的录音资料证明以房抵债的事实。马武提供的证据上述内容相互符合，其提供的证据证明力明显大于德鼎公司提供的证据的证明力。另外，德鼎公司一次性与马武签订9套房屋的商品房买卖合同，在未收取房款的情况下均办理了合同备案登记，且直至起诉，一直未向马武主张过房款，以上行为不符合商品房买卖交易习惯及生活常理。故马武提出的证据证明以房抵债事实的发生具有高度盖然性，本院对该事实予以确认。德鼎公司以自己开发的房屋为偿还林义国的借款，通过签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的方式抵债给马武，表明其对林义国的债务认可并愿意承担相应后果，如德鼎公司与林义国之间的存在债务纠纷，可另行解决。综上所述，在马武已以期限届满的借款抵顶购房款的情况下，德鼎公司以马武未支付房款为由要求解除《商品房买卖合同》、协助注销备案登记及支付违约金的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定，判决如下：驳回珲春市德鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由珲春市德鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 赵 强 二〇二〇年四月十四日书记员 曾子航