广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初634号 原告：广西玉林玉柴物业管理有限公司，住所地：玉林市玉柴新城，统一社会信用代码：91450900735159725R。 法定代表人：覃东海。 委托代理人：王俪蓉，该公司员工。 被告：陈振林，1966年6月6日出生，住玉林市。 原告广西玉林玉柴物业管理有限公司与被告陈振林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广西玉林玉柴物业管理有限公司委托代理人王俪蓉到庭参加诉讼。被告陈振林经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西玉林玉柴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费4454.34元（分三段计算：自2016年9月1日起至2016年12月31日止，共计4个月，按房屋建筑面积0.64元/月/平方米、面积199.21平方米计算，即0.64×199.21×4=509.98元；自2017年1月1日起至2017年12月31日止，共计12个月，按房屋建筑面积0.8元/月/平方米、面积199.21平方米计算，即0.8×199.21×12=1912.42元；自2018年1月1日起至2018年12月31日止，共计12个月，按房屋建筑面积0.85元/月/平方米、面积199.21平方米计算，即0.85×199.21×12=2031.94元；总计509.98+1912.42+2031.94=4454.34元）。2、判令被告向原告支付电梯费840元（自2016年9月1日起至2018年12月31日止，共计28个月，按30元/月/户计算，即28×30=840元）。3、判令被告向原告支付违约金3260.58元（从应交费用之日的次日起每日按应付物业服务费的3‰计算，自2019年1月1日起暂计至2019年8月31日止，共计244天，以4454.34元为基数，即4454.34×3‰×244=3260.58元，此后的费用计至被告清偿费用之日止）。4、请求本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年11月28日，广西玉柴机器集团有限公司（以下简称玉柴集团）与原告签订《玉柴集团住宅小区前期物业服务合同》，约定：玉柴集团将在玉林城区的各生活区包括：梦境佳苑住宅小区的物业管理服务事宜，全部委托给原告实施；物业收费标准：如是玉柴内部或者原告收费的，则有玉柴集团根据政府价格部门的基准价标准制定执行标准或者完全由乙方制定收费标准下文公布执行；实行市场调节价的，则由业主大会决定后委托其执行机构业委会与原告签订物业服务合同明确；其他如车位占用费、住宅专项维修资金、生活垃圾处理费等费用的收取，从属其管理规定；本合同自双方签订之日起，至玉柴住宅小区成立业主大会后，由其执行机构业主委员会与原告签订《物业委托服务合同》之日终止。据此，梦境佳苑小区属玉柴集团在玉林的生活区，由原告提供物业服务。根据《关于梦境佳园等住宅小区物业服务收费项目及标准的批复》（玉市价[2012]54号），玉林市物价局与玉林市住房和城乡规划建设委员会就原告管理的梦景佳园（现更名为梦境佳苑）等住宅小区物业管理服务收费有关问题进行批复：同意梦景佳园住宅小区物业服务收费基准价为0.58元/月/平方米（按建筑面积计，不含电梯维护费及公共水电公摊费），允许原告在上述规定的收费基准价基础上上下浮动不超过10%收费，具体收费标准由原告与业主根据规定的基准价和浮动幅度在物业管理服务合同中约定；空置房的物业服务收费由原告在不高于我局规定的基准价基础上与业主协商确定具体收费标准；由全体业主或业主委员会选聘的物业管理企业进行物业管理的服务收费和非住宅区的物业服务收费实行市场调节价。据此，原告制定收费标准下文公布执行：自2012年9月1日起，梦境佳苑小区物业服务收费标准调整为0.64元/月/平方米，电梯费按30元/月/户收取，并未违反有关规定。2017年1月17日，原告与英华小区业主委员会签订《梦境佳苑物业服务合同》，约定：原告对梦境佳苑提供物业服务；合同期限为2年，自2017年1月1日零时起至2018年12月31日24时止；物业服务费用收费标准：2017年：按房屋建筑面积0.8元/月/平方米计收；2018年：按房屋建筑面积0.85元/月/平方米计收；电梯费：30元/月/户；英华小区业主委员会、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，原告可依法向人民法院起诉。被告为梦境佳苑小区07-1-1202号房的业主，其房屋建筑面积为199.21平方米。原告已按合同约定提供了物业服务，被告应履行向原告交纳物业费的义务。但自2016年9月1日起至2018年12月31日止，被告一直未交纳物业费及电梯费。经原告多次催告，被告仍不交纳，严重侵犯了原告的合法权益，为此提起诉讼。 被告陈振林无答辩亦无证据提供。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。 本院认为，玉林市梦境佳苑小区是广西玉柴集团有限公司投资建设的住宅小区，为满足小区管理需求，2007年11月28日广西玉柴机器集团有限公司与广西玉林玉柴物业管理有限公司签订《玉柴集团住宅小区前期物业服务合同》。2017年1月17日，原告与英华小区（含梦境佳苑小区）业主委员会签订《梦境佳苑物业服务合同》，上述两份合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定合同成立、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告按照上述两合同的约定为小区业主提供物业服务，履行了应尽义务；被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，即应按合同约定履行交纳费用义务。2012年9月玉柴物业公司根据玉林市物价局、住建委文件(玉市价〔2012〕54号)批复的物业收费基准价格,调整物业服务收费标准并向全体业主公布，其中梦境佳苑收费标准为0.64元/月/平方米，电梯费30元/月/户；《梦境佳苑物业服务合同》约定物业服务费收费标准是：2017年按0.8元/月/平方米计收，2018年按0.85元/月/平方米计收，电梯费30元/月/户。故被告应向原告支付自2016年9月1日至2018年12月31日共28个月的物业服务费4454.34元（0.64×199.21×4个月+0.8×199.21×12个月+0.85×199.21×12个月）、电梯费840元（28个月×30元/月）。被告未到庭应诉，亦未提交证据证明其履行了付款义务，应承担违约责任。关于违约金，前期物业服务合同未约定违约金，《梦境佳苑物业服务合同》约定每逾期一日按应交物业服务费的3‰计算，故2017年1月至2018年12月的物业服务费4784.36元（4454.34-509.98+840）才可计算违约金，现原告主张计算基数为4454.34元，是原告对自身权利的处分，本院依法准许。另外，上述合同约定的违约金标准过高，本院酌情支持按月利率2%计算，从2019年1月1日起计至交清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告陈振林支付2016年9月1日至2018年12月31日的物业服务费4454.34元、电梯维护费840元及违约金（计算方式：以4454.34元为基数，从2019年1月1日起至交清之日止，按照月利率2%计算）给原告广西玉林玉柴物业管理有限公司。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈振林负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  黄 双 二〇二〇年四月二十日 法官助理  吕仟伦 书 记 员  文晓丹