广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1506号上诉人（原审被告）：张玉辉，男，汉族，住广东省佛山市高明区********************，公民身份号码231************578。委托诉讼代理人：招洁华，广东品高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市金瑟马赛克有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********，统一社会信用代码914************897。法定代表人：吴汉南。委托诉讼代理人：刘之洋，广东科韵律师事务所律师。上诉人张玉辉因与被上诉人佛山市金瑟马赛克有限公司（以下简称金瑟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张玉辉上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回金瑟公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由金瑟公司承担。事实和理由:一、一审法院认定张玉辉未付清租赁期间租金，属事实认定不清。金瑟公司认为其于2018年7月10日才收回案涉物业，但事实上，早在2018年6月初，金瑟公司就已经与张玉辉结清租赁期间租金等费用，并已收回案涉物业及出租予案外人胡某1使用，且金瑟公司已与胡某1签订租赁合同。二、即使张玉辉应向金瑟公司支付租金及管理费，一审法院认定数额有误。1.金瑟公司未主张水电费，但一审法院却把水电费计算在内。张玉辉于2018年4月18日及4月24日合共向金瑟公司支付16000元，一审法院认为该款项用于抵扣2017年12月26日至2018年2月28日期间的占有使用费及水电费，但金瑟公司未主张水电费，亦未举证证明水电费有实际产生，而该期间的占有使用按照合同约定租金标准也才12200元，在该情况下，一审法院理将剩余款项用于抵扣水电费明显对张玉辉不公平。2.在前案诉讼中，金瑟公司仅认为张玉辉拖欠其租金、水电，但并未认为张玉辉拖欠管理费，且如张玉辉真的拖欠管理费，金瑟公司在前案中应会一并提及，而非在本案中再主张，一审法院并未考虑该不合理之处，属事实认定不清。被上诉人金瑟公司于二审期间未作答辩。金瑟公司向一审法院提出诉讼请求：一、张玉辉向金瑟公司支付2017年5月1日至2018年7月30日期间的租金91500元、管理费1500元以及违约金（以91500元为本金，按每日千分之一的标准，从2018年6月1日起暂计至2019年7月2日为36180元）；二、本案诉讼费由张玉辉负担。一审法院查明：2017年5月1日，金瑟公司（甲方、出租方）与张玉辉（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定：“第一条、租赁物位置、面积、功能及用途。1.1甲方将位于**********号的厂房*层及*楼宿舍租赁于乙方使用。租赁物建筑面积经甲方双方认可确定为700平方米另宿舍4间……第二条、租赁期限。2.1租赁期限为3年，即从2017年5月1日起至2020年3月1日止……2.2017年5月1日起租日，由起租日开始计收租金……第四条、租赁费用。4.2租金：2017年5月1日至2020年5月1日每平方租金为7元每月租金4900元，宿舍租金1200元，合计6100元。4.3管理费用：管理费用为上级部门（管理区）收取的有关费用（含生活垃圾费）每月100元……管理费用与租金同时交付……第五条、租赁费用的支付……5.2乙方应于先交租后使用原则，每季度提前一个月支付甲方下一个季度租金。汇至甲方指定的账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%……”2017年12月25日，金瑟公司（甲方）与张玉辉（乙方）在结算单中约定：“现甲方定购铝合金马赛克散粒。未结算474.5平方米，每平方米壹佰叁拾元正。合计61685元。结算时间：2018年5月30日前。乙方在此之间不拖欠甲方房租、水电。注：附（货物出货数量清单）按数量结算……（2017年12月25日）”。2018年4月18日、4月24日，张玉辉向金瑟公司合共支付16000元。另查明一：2018年6月19日，一审法院立案受理（2018）粤0604民初13748号张玉辉诉金瑟公司买卖合同纠纷一案，其中，张玉辉诉请金瑟公司支付货款61685元，法院支持张玉辉的该项诉请。后金瑟公司不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院（2018）粤0604民初13748号判决查明事实“张玉辉租用金瑟公司的厂房作为存放货物地方，金瑟公司称在2018年7月10日锁上该厂房”。该案2018年7月16日的开庭笔录显示，金瑟公司称：“张玉辉承租了我方的厂房（有租赁合同）协议签订时约定张玉辉不能拖欠我方租金，但张玉辉拖欠我方2018年3月至6月水电费及租金。事情经过具体如下：金瑟公司、张玉辉之间货物是分四批货的，涉案货物是其中的第三、四批，第二批的货款已经结清，后期由于货物买卖不出就与张玉辉产生矛盾，张玉辉还用车堵大门导致报警了，后经双方协商，约定我司继续帮张玉辉卖货。但张玉辉又反悔了，说要我方将货卖出才支付房租……结算单是警察过来双方签订的协议书而已……前两批货物一共卖了69092元，扣减相应的房租及水电费……目前张玉辉仍拖欠房租及水电费。”另查明二：金瑟公司从案外人冼某1处租赁涉案厂房，金瑟公司提交了冼某1的情况说明，其称是****村村民，其与村里签订土地承包协议，有权在村里建设并经营厂房（佛山市**镇**管理区**工业区），该工业区暂无规划。金瑟公司承租其在**工业区厂房，厂房就在**工业区*巷*号。金瑟公司在诉讼中陈述：涉案租赁合同于2018年7月10日解除、金瑟公司上锁涉案厂房；张玉辉微信转账的16000元是水电费；张玉辉未缴纳过管理费。张玉辉在诉讼中陈述：涉案租赁合同于2018年6月5日解除，双方当面商量解除合同，相应设备也是当天以50000元卖给案外人，但没有相关证据；张玉辉通过现金、转账、货款抵扣等方式缴纳租金，双方终止租赁关系时，张玉辉用机器设备抵扣部分房租，除微信聊天记录外，没有其他证据；租金很多都是用货款充账；2017年12月25日至2018年4月期间的租金和管理费是用货款抵充的，但无明确的证据；张玉辉微信转账的16000元是2018年4月至6月的租金、管理费和水电费；双方租赁期内的所有费用已结清。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据金瑟公司提交的案外人冼某1的情况说明可知，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《厂房租赁合同书》因违反法律强制性规定而无效。关于金瑟公司诉请租金和管理费的问题。金瑟公司主张张玉辉拖欠2017年5月1日至2018年7月30日期间的租金与管理费。张玉辉辩称已与金瑟公司结清租赁期间的所有费用。如上所述，涉案合同已认定无效，故金瑟公司诉请的租金实为占有使用费，占有使用费可参照涉案合同约定的租金标准予以确认。双方对张玉辉于2017年5月1日起占有使用厂房无异议，但对张玉辉终止使用时间各执一词，一审法院根据（2018）粤0604民初13748号判决查明事实“张玉辉租用金瑟公司的厂房作为存放货物地方，金瑟公司称在2018年7月10日锁上该厂房”，确认张玉辉于2017年5月1日至2018年7月10日占有使用涉案厂房，张玉辉应向金瑟公司支付该段期间的占有使用费。至于具体金额，一审法院分段分析如下：第一，2017年5月1日至12月25日。结算单显示，一是金瑟公司于2018年5月30日前向张玉辉结算货款；二是张玉辉不拖欠金瑟公司2017年12月25日前的房租、水电费。金瑟公司称双方的真实意思为货款抵扣租金，但由于张玉辉就货款向法院起诉并得到支持，故张玉辉应向金瑟公司支付上述期间租金。张玉辉对此不予确认，且结算单所载内容亦无抵扣款项等相关字眼，再结合金瑟公司在（2018）粤0604民初13748号案庭审中关于“金瑟公司、张玉辉之间货物是分四批货的，涉案货物是其中的第三、四批……前两批货物一共卖了69092元，扣减相应的房租及水电费”的陈述，一审法院认定2017年5月1日至12月25日期间的占有使用费、水电费双方已结清；第二，2017年12月26日至2018年7月10日，张玉辉提交的微信转账记录仅能证明其于2018年4月18日、4月24日向金瑟公司合共支付16000元，但金瑟公司于2018年7月16日在（2018）粤0604民初13748号案庭审中自认“张玉辉承租了我方的厂房（有租赁合同）协议签订时约定张玉辉不能拖欠我方租金，但张玉辉拖欠我方2018年3月至6月水电费及租金”，在双方均无有效证据证明的情况下，一审法院认定上述16000元为张玉辉2017年12月26日至2018年2月28日期间的部分占有使用费与水电费，并确认2017年12月26日至2018年2月28日的占有使用费、水电费双方已经结清；张玉辉无有效证据证明其向金瑟公司足额支付2018年3月至7月10日的占有使用费，一审法院参照涉案合同约定的6100元/月的标准，确认张玉辉需向金瑟公司支付占有使用费26367.74元。关于管理费，管理费为张玉辉占有使用厂房过程中实际产生的费用，应予支持。张玉辉未举证证明已向金瑟公司缴纳了管理费，一审法院参照涉案合同约定的管理费标准100元/月，确认张玉辉需向金瑟公司支付2017年5月1日至2018年7月10日管理费1432.26元。关于金瑟公司诉请的违约金问题。如上所述，涉案合同已认定无效，金瑟公司诉请违约金已无合同依据，故一审法院对金瑟公司该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张玉辉应于判决发生法律效力之日起十日内，向金瑟公司支付2018年3月1日至2018年7月10日的占有使用费26367.74元；二、张玉辉应于判决发生法律效力之日起十日内，向金瑟公司支付2017年5月1日至2018年7月10日管理费1432.26元；三、驳回金瑟公司的其他诉讼请求。如张玉辉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取1044元，由金瑟公司负担727元，张玉辉负担317元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，张玉辉在一审庭审中称在租赁期间水电费与租金一并支付，且在结算单签订后，水电费与租金仍是一并支付的，16000元中包含了水电费。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系张玉辉应否向金瑟公司占有使用费、管理费及其具体数额。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，故案涉合同因违反法律强制性规定而无效，一审法院对此定性正确，本院予以维持。合同无效，张玉辉仍应参照合同约定的租金标准支付占用期间的占有使用费给金瑟公司。张玉辉主张金瑟公司于2018年6月已收回案涉厂房。对此，本院认为，根据业已生效的（2018）粤0604民初13748号判决查明的事实可知，张玉辉租用金瑟公司的厂房作为存放货物地方，金瑟公司称在2018年7月10日锁上该厂房，此其一；其二，根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，张玉辉主张金瑟公司已于2018年6月收回案涉厂房，但其未能提供充分、有效的证据予以证明，亦未提供证据反驳上述判决已查明的事实，其应承担举证不能的法律后果。一审法院据此认定张玉辉于2017年5月1日至2018年7月10日期间占有使用案涉厂房并支付该期间的占有使用费于法有据，本院予以维持。一审法院根据结算单，并结合金瑟公司在（2018）粤0604民初13748号的庭审中关于货款扣减相应房租及水电费的陈述，认定双方已结清2017年5月1日至2017年12月25日占有使用费、水电费符合事实和法律规定，本院予以维持。张玉辉上诉主张金瑟公司未能举证证明2017年12月26日至2018年2月28日期间实际产生了水电费，且金瑟公司未主张水电费，故一审法院认定其于2018年4月18日、4月24日向金瑟公司支付的16000元部分用于抵扣2017年12月26日至2018年2月28日期间的水电费是不正确的。对此，本院认为，张玉辉在一审庭审陈述称双方在租赁期间水电费与租金是一并支付的，且16000元包含了水电费，此其一；其二，在双方均未能提供充分、有效的证据证明16000元是支付何期间产生的费用的情况下，一审法院结合金瑟公司在（2018）粤0604民初13748号的庭审中关于张玉辉拖欠其2018年3月至6月水电费及租金的陈述，认定16000元为张玉辉2017年12月26日至2018年2月28日期间的部分占有使用费与水电费，并确认2017年12月26日至2018年2月28日的占有使用费、水电费双方已经结清并无不当，本院予以维持。张玉辉的该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。一审法院根据上述查明的事实，参照合同约定的租金标准，认定张玉辉仍应向金瑟公司支付2018年3月至7月10日的占有使用费26367.74元于法有据，本院予以维持。至于管理费是张玉辉占有使用厂房过程中产生的费用，且张玉辉未举证证明其已足额缴纳该费用，一审法院参照合同约定认定张玉辉应向金瑟公司支付2017年5月1日至2018年7月10日管理费1432.26元符合事实和法律规定，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张玉辉的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费495元，由上诉人张玉辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年四月二十二日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽