山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异31号案外人：刘斌军，男,1979年3月4日出生，汉族，住聊城市东昌府区。申请执行人：梁浩，男，1957年10月15日出生，汉族，住聊城市东昌府区。被执行人：杨延贞（又名田延增、杨延文），男，1972年8月5日出生，汉族，原住聊城市东昌府区，现下落不明。在本院执行申请执行人梁浩与被执行人杨延贞、吴小梅、聊城市祥瑞粮食购销有限公司、杨二震民间借贷纠纷一案中，案外人刘斌军对查封位于八刘粮所万人社区4号楼4单元5层501室、3单元5层501室、3单元5层502室的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人刘斌军称：贵院查封了位于八刘粮所万人社区4号楼4单元5层501室、3单元5层501室、3单元5层502室的房产，现提出书面异议，理由如下：2015年11月13日，我买了上述三套房屋，与梁水镇镇人民政府委托的聊城市东昌府区八刘物业管理有限公司签订的商品房买卖合同，并于当日缴纳了楼房款，接收了钥匙。之后进行了装修入住。2018年4月16日，我们看到了法院的查封公告。梁浩称：2015年4月21日，经我方申请，法院已（2015）聊东执字第727号执行裁定书，查封了被执行人田延增以梁水镇镇人民政府名义开发，在八刘粮所万人社区建设的18套房产。刘斌军提异议的三套房产，就在18套之内，其购买期限也在查封之后。梁水镇镇人民政府不是财产所有人，无权委托八刘物业管理公司订立合同出卖已被查封的房产，这种买卖行为不应保护。请求驳回异议。本院查明，本院在审理申请执行人梁浩与被执行人杨延文、吴小梅、聊城市明文粮食购销有限公司、杨二震民间借贷纠纷一案中，于2013年10月22日出具(2013)聊东民初字第3750号民事调解书，对双方当事人达成的如下协议进行了确认：一、被告杨延文、吴小梅欠原告梁浩借款本金285万元及利息，2013年11月15日前被告杨延文、吴小梅偿还原告借款本金150万元及利息，2013年11月30日前被告杨延文、吴小梅偿还原告借款本金135万元及利息(上述利息自2013年10月1日起按月利率一分五厘计算至还款之日止)；二、案件受理费15020元、保全费5000元、律师费20000元，因诉讼产生的相关费用30000元，由被告杨延文、吴小梅负担；三、被告聊城市明文粮食购销有限公司对上述第一、二项项下的款项承担连带保证责任；四、被告杨二震对上述第一项中的一百四十万元承担连带保证责任。该调解书生效后，上述被告未履行义务。经申请执行人梁浩申请执行，本院于2015年2月12日立案执行。2015年4月21日，本院出具（2015）聊东执字第727号执行裁定书，裁定如下：查封杨延文(又名田延增)所有的以聊城市东昌府区梁水镇政府名义开发，在东昌府区八刘粮所万人社区建设的2号楼1单元401室,2单元301室、502室,3单元502室；4号楼1单元502室,2单元101室、102室,3单元302室、501室、502室,4单元501室、502室，门脸商铺11号、17号房产十四套。同日，本院在该社区张贴公告，对上述房屋进行了查封。2018年4月16日，本院对上述房屋续行查封，再次张贴了公告。另查明，聊城市东昌府区八刘物业管理有限公司成立于2014年4月29日，法定代表人杨一瑞，股东为杨一瑞、吴小梅，登记住所为聊城市东昌府区梁水镇镇王庄村八刘路西首**。杨一瑞为杨延贞之侄，吴小梅为杨延贞之妻。执行过程中，本院对杨延贞询问时，杨延贞称：我在八刘粮所在改制时购买了八刘粮所的土地和房子，并以梁水镇镇人民政府的名义进行开发建住宅房；我成立聊城市东昌府区八刘物业管理有限公司签订合同，该公司为我个人的；这属于新农村建设，规划局没有规划，土地转让正在办理之中；等等。本院在对杨一瑞询问时，杨一瑞称：我现在是八刘物业管理公司经理；杨延贞是我叔叔，他和人合伙买了八刘粮所，准备开发八幢楼，盖起来两幢，共计48套；我叔叔以镇政府名义开发的，我负责销售；等等。本院向梁水镇镇人民政府调查，了解到八刘社区是梁水镇镇政府让杨延贞建的，杨延贞和建筑公司合伙建设，政府本身没有投入，只是批准他们建设。审查中，刘斌军提交了下列证据：编号为201407045、201407046、201407047的《聊城市东昌府区农村新居建设楼房买卖合同》各一份，内容为：出卖方：聊城市东昌区八刘物业管理有限公司；买受人：刘斌军；项目建设依据：出卖人依据《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设若干意见》(中发【2006】1号)、《聊城市人民政府关于推进农村新居建设工作的意见》（聊政发【209】130号）、《东昌府区人民政府关于2010年农村新居建设工作的意见》(【2010】13号)，提出，农村新居建设按照“因地制宜，积极稳妥，先易后难，有序推进”的要求，梁水镇人民政府委托八刘物业管理公司，对原八刘粮所土地及王庄村北、朱庄村西80.2858亩作为八刘万人社区项目建设，上地年限70年，自2014年7月1日至2083年6月30日(每户独立房产证)；出卖人经批准，在上述地块上建设农村新居建设商品房，现定名梁水镇八刘万人社区；商品房销售依据：买受人购买的商品房为八刘万人社区新农村建设商品房预售，销售由受水镇人民政府委托八刘物业管理公司制定价格销售楼房；买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的：4号楼4单元5层501号/4号楼3单元5层501号/4号楼3单元5层502号，该商品房的用途为普通住宅，属砖混，层高为2.9米，建筑层数地上6层，含地上储藏室一屋，，住宅**建筑面积均为101.55平方米，单价为每平方米1680元，总金额均为170604元；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记约定：出卖人应当在社区商品房整体竣工验收后办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，同时，在小区内向业主予以公告；合同签订时间：2015年11月13日；等等。本院认为，最高人民法院法〔2012〕151号文件《关于转发住房和城乡建设部的通知》规定：“不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”被执行人杨延贞在原八刘粮所开发的房屋，虽无土地使用权登记、建设工程规划许可、施工许可等手续，但仍可进行“现状处置”，本院对该房屋进行查封并张贴公告，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为的，不得对抗申请执行人。”本院于2015年4月21日查封的诉争房屋，被由杨延贞作为实际控制人的聊城市东昌府区八刘物业管理有限公司于2015年11月13日进行出售。对本院已查封物品进行处置的行为，违反了法律的强制性规定。案外人刘斌军因此取得的对诉争房屋的权利，不具有合法性，不能排除执行。综上，刘斌军提出异议，要求解除对位于八刘粮所万人社区4号楼4单元5层501室、3单元5层501室、3单元5层502室的房产的查封，没有法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人刘斌军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于敬斌审判员  史春贵审判员  赵 利二〇二〇年四月十三日书记员  赵 博