河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0132民初206号 原告：徐银霞，女，1981年7月8日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。 委托代理人：姚成胜，河北世纪鸿业律师事务所律师。 被告：河北保艾尔房地产开发有限公司元氏分公司，住所地河北省元氏县因村镇南吴会村，统一社会信用代码91130132MA0886NU6K。 负责人：刘素英，经理。 被告：河北保艾尔房地产开发有限公司，住所地河北省元氏县殷村镇南吴会村竹韵江南办公区**，统一社会信用代码911301005689458676。 法定代表人：刘素英，总经理。 二被告共同委托代理人：黄友柱、赵跃洁，河北世纪方舟律师事务所律师。 原告徐银霞与被告河北保艾尔房地产开发有限公司元氏分公司、河北保艾尔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，同年4月17日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚成胜，二被告共同委托代理人黄友柱、赵跃洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐银霞向本院提出诉讼请求：1、请求解除《保艾尔·云麓合作建房协议书》（合同编号119-1）；2、两被告退还原告购房款184166元及同期银行贷款利息17599.77元（利息计算至2019年12月15日，以后利息按照年率4.75%计算至本息实际付清之日为止）；3、本案的全部诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年12月15日，原被告双方签订《保艾尔·云麓合作建房协议书》约定由原告购买云麓小区二期4号楼1单元1501号房产，原告分别在2017年11月26日交纳40000元购房款（4万抵6万优惠），2017年12月15日交纳首付款144166元，以上共交纳购房款184166元。在签订合同之后，被告一直没有给原告出具被告单位的4万抵6万的收款收据，而是由别的单位代收该优惠款的方式，且该收据的原件至今也没有给原告。后来该项目进展缓慢，截止2018年5月1日，被告都没能取得云麓二期项目的土地手续。项目进展至2019年元旦之后，仍然没有取得房屋的预售许可手续。在被告的多次催促下，原告才交纳了剩余的首付款。后来原告才得知，开发商没有取得房屋预售许可证的，不允许对外销售房屋，所签订的房屋销售合同无效。之后，原告多次找到被告要求退房，被告却声称只退还首付款，对签订购房合同之前交纳的4万抵6万的款项不给退还。因河北保艾尔房地产开发有限公司元氏分公司是河北保艾尔房地产开发有限公司依法设立的分公司，根据《公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，河北保艾尔房地产开发有限公司应当对本案的购房款承担退还责任。原告为维护自己的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决。 河北保艾尔房地产开发有限公司元氏分公司、河北保艾尔房地产开发有限公司辩称，1、被告于2018年4月取得二期项目挂牌出让手续，没有违反《保艾尔•云麓合作建房协议书》的任何约定，合同应当继续履行。2018年4月底完成网上摘牌手续，由于5月1日至5月3日为法定节假日延迟，5月4日缴纳出让金2883万元，并于5月16日与国土局签订土地出让合同，19年11月22日取得项目预售证；被告多次电话通知原告前来签订正式的《商品房买卖合同》，原告都置之不理，其解除理由不能成立。2、40000元定金由第三方中介收取，不包含在房款内，退还40000元定金没有任何依据，原告应当向中介方河北新韬企业管理咨询有限公司主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中，原告提交的证据为：1、收据一份复印件，出具收据的是河北新韬企业管理咨询有限公司出具的，收款事由处写着二期4-1-1501，4万抵6万优惠服务费，出具收据时间是2017年12月15日，收据金额为4万元；银联pos签购单，商户名称是保艾尔云麓2，卡号尾号是3176，卡号和后续收款卡号是一致的，刷的金额是4万元，钱是被告收取的4万元优惠款，被告称是第三方中介公司收取的是不符合实际情况；4万元优惠款并没有记入到合作建房协议中，等到被告通知原告去签订正式的商品房买卖合同时，被告拒绝将4万元优惠款抵6万元记入正式合同，不仅6万元不记入，4万元也不记入，打款时间2017年11月26日，收据时间是12月15日；2、首付款收款收据1张，金额是144166元，是1笔首付款，时间是2017年12月15日；3、银联pos签购单3张、银行流水3张、收据1张原件1张复印件，银行流水跟打款小票是一致的，进一步佐证原告向被告缴纳购房款分别为4万元、144166元；4、合作建房协议书，在2017年12月15日双方签订的，签订时被告项目连土地手续都没有办理，根本不具备销售前提，被告与原告签订的名为合作建房协议书实际上是商品房销售协议，按照商品房买卖法律规定这个协议是无效协议，在合同履行期间内大部分处于无效法律状态，协议第4条其他约定第4小点，原告有权选择退房。 被告质证认为，对证据1收据是复印件，原件没有在我公司，在河北新韬企业管理咨询有限公司，认可，应该是真实的，其明确载明4万元是服务费，4万元pos签单仅是通过我方pos机刷卡的，且依据原告的建行出具的活期明细查询普通明细可以看出4万元实际收款人是河北新韬公司，而不是二被告，所以原告的陈述与其提供的证据不相符，法院不应支持；对证据2首付款收款收据1张无异议；对证据3银行流水我方认可144166元首付款，但4万元不是我方收取的；对证据4合作建房协议书是合法有效的，是真实的，根据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第2条规定，我方已经于2019年11月22日取得项目预售证，原告称此协议无效没有事实依据和法律依据。补充：4万元抵6万元优惠，首先6万元已经在合作建房协议中总房款中扣除，也就是原价应为774166元，但原告缴纳4万元中介服务费后我方直接将总房价变成了714166元，对此情况，原告知情且认可（证据稍后提交）。 庭审中，被告提交的证据为：1、2018年5月4日2883万元土地出让金缴纳凭据一份，国有建设用地使用权出让合同一份，2018年8月3日320万元土地出让金缴纳凭证一份，元氏县国土局出具的3203万元收据一份，证明二被告已经于2018年4月底完成土地摘牌手续，之后在5月份付款，原告诉称我方违反合作建房协议中第4项第4条内容没有任何依据；2、云麓二期商品房预售许可证一份，主体说明一份，证明二被告已经于2019年11月22日取得项目预售证，合作建房协议书合法有效；3、云麓项目购房须知一份，证明原告签字确认并知悉4万元服务费由第三方中介收取且不包含在房款内，且此4万元不退；同时证明我方在其缴纳四万元服务费给中介后直接在总房款内进行了六万元的优惠。 原告质证认为，对证据1交款凭据2883万元、320万元无异议，2018年5月4日和2018年8月7日，土地出让合同签订时间是2018年5月16日，对土地出让合同真实性无异议，但是时间都超过了协议约定的5月1日之前；对证据2预售许可证真实性无异议，项目名称和涉案协议名称不一致；主体说明，原告不知情；对证据3购房须知真实性无异议，被告说4万元不是公司收取的，但同时给予原告优惠是相互矛盾。 以上，本院确定的事实是：2017年12月15日，原被告双方签订《保艾尔•云麓合作建房协议书》，约定由原告购买云麓小区二期4号楼1单元1501号房产；原告分别在2017年11月26日交纳40000元购房款（4万抵6万优惠），2017年12月15日交纳首付款144166元，以上共交纳购房款184166元。在签订合同之后，该项目进展缓慢。 另查明，依据被告提交的《国有建设用地使用权出让合同》载明的出让综地，在《中国土地市场网》显示：“元氏县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告（元国土资告字【2018】5号，挂牌时间为：2018年4月25日至2018年5月9日”。 以上事实有原、被告提交的证据及双方当事人陈述在案证实。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原被告双方签订《保艾尔•云麓合作建房协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效；该协议第四条第4款约定：“如甲方（河北保艾尔房地产开发有限公司元氏分公司）未能在2018年5月1日前完成土地摘牌事宜，乙方（汪杏云）有权选择退房，甲方承诺退还乙方所交房款，并从交房款当天到2018年5月1日按银行活期利率支付利息”，根据《中国土地市场网》显示涉案土地的摘牌时间不能早于2018年5月9日，即被告未在约定的期限内完成土地摘牌事宜，应承担违约责任；故原告有权解除《保艾尔•云麓合作建房协议书》，协议解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失（包括签订购房合同之前交纳4万抵6万的4万元）；协议解除后，被告应支付原告从交房款当天到2018年5月1日按银行活期利率计算的利息。本案，被告河北保艾尔房地产开发有限公司元氏分公司为被告河北保艾尔房地产开发有限公司注册成立的不具有法人资格的分支机构，按照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，其民事责任应由河北保艾尔房地产开发有限公司承担。 综上所述，原告主张解除《保艾尔•云麓合作建房协议书》、被告退还购房款184166元及利息（从交房款当天到2018年5月1日按银行活期利率计算的利息）的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告徐银霞与被告河北保艾尔房地产开发有限公司元氏分公司签订的《保艾尔•云麓合作建房协议书》。 二、被告河北保艾尔房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告徐银霞购房款184166元及利息（分别为：以40000元为本金自2017年11月26日至2018年5月1日止按银行活期利率计算利息，以144166元为本金自2017年12月15日至2018年5月1日止按银行活期利率计算利息）。 三、驳回原告徐银霞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2162元，由被告河北保艾尔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  耿一贤 二〇二〇年四月二十九日 书记员  苏 醒 通知：据有关法律规定，当事人如不服本判决需要上诉的，应当在上诉期满之日起七日内向本院缴纳上诉费（代收现金），或者直接向河北省石家庄市中级人民法院缴纳（收款人：河北省石家庄市中级人民法院；开户行：河北银行华兴支行；账号：62×××47），并需将缴费票据在上述期限内交本院。缴纳上诉费的数额按不服一审判决中的数额普通程序计算，逾期未履行上述义务的，本院将按当事人未上诉或按撤回上诉处理。 ——