江苏省徐州市泉山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0311执异15号 异议人（案外人）:李之连，男，汉族，1961年3月3日生，户籍地：徐州市铜山区，现住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。 申请执行人：杨磊，男，汉族，1980年3月12日生，住徐州市泉山区。 被执行人：神威，男，汉族，1990年11月13日生，住徐州市泉山区。 本院在执行杨磊申请执行神威民间借贷纠纷一案后，异议人李之连提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，杨磊与神威民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月13日作出（2019）苏0311民初4764号民事调解书：一、被告神威欠原告杨磊借款本金及利息合计200000元，被告于2019年11月30日前偿还原告60000元，自2019年12月起，每月28日前偿还原告5000元，直至还清为止（该款由被告直接汇入原告中国农业银行卡中，卡号62×××13）；二、如被告神威未按上述协议按期足额履行，则被告应再支付原告杨磊违约金20000元，原告有权就剩余款项及违约金一并申请法院强制执行；三、双方就本案纠纷一次性了结。案件受理费1975元、财产保全费1520元，合计3495元，由原告杨磊负担。 根据杨磊的申请，本院于2019年7月24日作出（2019）苏0311民初4764号民事裁定：查封、冻结被告神威名下价值200000元的财产。并向徐州市不动产发出协助执行通知：查封神威名下XX小镇X#-X-XXX的房产，查封期限三年。 根据杨磊的申请，本院于2020年1月7日立案执行，立案号为（2020）苏0311执79号。 申请执行人杨磊未提交意见。 被执行人神威未提交意见。 异议人李之连提出异议称，被查封房屋归异议人享有，应立即解除对徐州市鼓楼区XX小镇X#-X-XXX室的查封。理由为：2018年10月18日，异议人通过中介方徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司与被执行人神威签订《房产转让协议》，由异议人支付120万元购买被执行人神威所有的本市鼓楼区XX小镇X#-X-XXX室房屋。协议签订后，异议人依约全额支付购房款120万元，双方于2018年10月19日办理交付手续，异议人接收房屋后对该房屋进行专修并居住至今，由于开发商原因，涉案房屋至今未办理过户登记，异议人对此并无过错，涉案房屋实际归异议人所有；依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，申请执行异议人无权申请贵院强制执行涉案房屋，为此异议人特提出异议。 另查明，2013年5月15日，买受人神威与出卖人江苏润泽置业有限公司签订合同编号NO.0388365号《商品房买卖合同》（网上备案专用）一份，约定：神威购买出卖人开发的位于奔腾大道以北、××马路以南、××花园以西××＃××室商品房，建筑面积130.54平米，单价6140元/平米，总价款801516元。 2018年10月18日，神威（甲方）与李之连（乙方）通过中介方徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司签订《房产转让协议》一份，约定：一、甲方已向房地产所述开发商公司购买XX小镇X#-X-XXX室房产，商品房合同号0XXX365，地下室约5平方；建筑面积约130.54平米（合同面积），至今未上房，未办理不动产证。二、甲方保证对上述房产有处置权，若发生与甲方有关的产权、债权、债务纠纷概由甲方负责清理，因此给乙方造成的经济损失由甲方承担。三、交易价格：甲方自愿将上述房产转让给乙方，双方约定房产交易价格为人民币壹佰贰拾万元整，其中含煤气初装费、上房所交付契税等费用；维修基金由甲方自行缴纳。四、交易方式：1、甲乙双方约定房地产按照二手房过户交易，上述房地产过户时产生的一切税、费均由乙方承担。甲方办理自己的不动产证费用由甲方承担。2、如因开发商延期办理不动产证获赔违约金由乙方享受，与甲方无关。五、付款方式和交房时间：甲乙双方约定，乙方以全款方式购买上述房产，具体付款时间如下：1、甲乙双方约定，签订本协议时乙方向甲方支付购房定金人民币伍万元整，由中介方保管，甲方将购房合同及所有票据（购房款收据、购房合同等）交由中介方保管。2、甲乙双方约定，乙方于2018年10月20日前支付甲方房款首付款壹佰万元整（含定金伍万元整）。3、甲乙双方约定交房时间2018年10月20日前。六、双方权益及违约责任：1、甲方于接到开发公司通知办理不动产证之日起壹拾伍日内甲乙双方办理上述房地产的过户手续。同时还约定了违约责任等其他条款。 2018年10月18日，徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司出具的中介费收据（NO.1XXX03530）一份，载明：“购房单位：李之连；房屋坐落：XX小镇X#-X-XXX室；项目：中介费；金额：18000元。” 再查明，2018年10月18日，徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司出具的李之连购房定金收据一份，载明“收李之连购房定金50000元。” 2018年10月19日，李之连通过农行转账给神威人民币800000元。同日，神威向李之连出具收到李之连购买XX小镇X#-X-XXX室首笔购房款800000元的收据一份。 2018年11月2日，李之连通过工商银行转账给神威人民币200000元。同日，神威向李之连出具收到李之连购买XX小镇X#-X-XXX室房款200000元的收据一份。 另李之连又提供自2019年6月27日起至2020年3月底逐月偿还XX小镇X#-X-XXX室的银行贷款的银行流水凭证10笔，合计16822.83元。 2019年12月16日，徐州市鼓楼区牌楼街道办事处桂园社区居委会出具的证明一份，载明：“兹有辖区居民李之连，身份证号,2018年10月至今居住在XX小镇X#-X-XXX室”。 2018年10月30日，江苏保利物业管理有限公司开具收据两份，载明：“XX小镇X#-X-XXX室物业费1096.5元（2018年6月1日—2018年12月31日）、783.2元（2019年1月1日—2019年5月31日）。” 2019年6月19日江苏保利物业管理有限公司开具收据两份，载明：“XX小镇X#-X-XXX室物业费1096.5元(2019年6月1日—2019年12月31日)、783.2元（2020年1月1日—2020年5月31日）。” 2020年3月28日，江苏保利物业管理有限公司出具的证明载明“兹证明李之连系我小区XX小镇X#-X-XXX室业主，自2018年10月下旬入住以来物业费按时交付至今。” 2020年3月27日，XX小镇X#-X-XXX室住户曹小莉，出具的证明，载明“我是XX小镇X#-X-XXX室业主，李之连是X#-X-XXX室业主，我们是邻居，从2018年10月下旬，李之连开始装修X#-X-XXX室房屋并一直居住至今。” 同日，XX小镇X#-X-XXX室住户朱妍妍出具的证明载明我是XX小镇X#-X-XXX业主，李之连是XX小镇X#-X-XXX室业主，我们是邻居，从2018年10月下旬，李之连开始装修X#-X-XXX室房屋并一直居住至今。” 2020年3月31日，徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司出具李之连与神威经该公司中介购房及交付定金5万元及另付给神威75万元的情况说明一份。同日，该公司还出具书证一份，说明X#-X-XXX室房屋虽经该公司经纪成功后，该房产未能实际过户的原因。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十八条也规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全乎价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人李之连早在本院对案涉房屋查封之前即经中介方徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司中介与神威签订合法有效的买卖案涉房屋的协议，并及时履行了买卖合同约定的义务、实际占有该房屋至今。并因非买受人自身的客观原因未能办理产权登记变更，致本院在其后近一年才查封登记在被执行人名下的案涉房产。在本案执行中，异议人对此提出异议，认为该房屋归异议人所有，请求解除查封对该房屋的查封。基于异议人已经支付全部款项并实际占有该房产，因非买受人自身原因未办理产权登记变更过户，异议人的异议请求，符合上述相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条、第二十八条规定，裁定如下： 异议人李之连提出的异议成立；解除本院（2019）苏0311民初4764号民事裁定对徐州市鼓楼区XX小镇X#-X-XXX室的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向江苏省徐州市中级人民法院提出复议。 审 判 长  陈 夜 人民陪审员  韩方民 人民陪审员  牛太平 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  李为卿