海南省乐东黎族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)琼9027执异18号 案外人：付庆，女。 申请执行人：海南福坤农业设施有限公司。 法定代表人：孙基林。 被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司。 法定代表人：熊风，该公司总经理。 被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限责任公司。 法定代表人：王海达，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人海南福坤农业设施有限公司（以下简称福坤公司）与被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限责任公司（以下简称海达公司）借款合同纠纷一案中，案外人付庆对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人付庆称，2015年2月4日，其与金地公司签订商品房认购书，购买金地公司位于海南省乐东县尖峰镇岭头村金地雨林海景1号公馆2号楼B区813号房，按照协议约定，案外人向金地公司支付了全部购房款。该认购书具备了《商品房销售管理办法》的主要内容，为有效合同，房产的所有权已完全归属于案外人所有，且案外人已于2017年6月8日办理了相关的入住手续，并缴纳了物业费、水电费、房屋维修基金等费用，并对房屋进行了装修，实际对房屋享有所有权。购买该房屋是案外人的真实意思表示且在合同履行过程中案外人无过错，金地公司没有就案外人所购房屋履行登记备案义务，致使房屋为可销售状态，与事实严重不符。申请执行人与被执行人因经济纠纷而查封该房屋，损害了案外人的利益，案外人对房屋查封并不知情。法院查封被执行人的房产包括案外人所购房屋，法院的查封直接损害了案外人的合法权益，为此，案外人于2018、2019年两次向法院提起执行异议，均以福坤公司的查封属于轮候查封为由予以驳回。之后，案外人又分别向海口市中级人民法院、海南省第二中级人民法院提出执行异议，上述两法院都依法支持了案外人的异议请求，解除了已查封的涉案房屋。由此可见，案外人对涉案房屋享有合法权益的事实清楚，证据充分。为维护案外人的合法权益，特申请对金地雨林海景1号公馆2号楼B区813号房解除查封。 申请执行人福坤公司称，第一，涉案房屋为“尖峰国用（2010）第31号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月3日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间连续设定抵押登记。而异议人与被执行人的合同签订时间为2015年2月4日，买卖发生于抵押期间内。根据相关法律规定，双方签订的属于无效合同。第二，异议人提交的《商品房认购书》不是正式的商品房买卖合同，合同落款处没有异议人的签名，异议人也未提供支付房款的转款凭证，无证据证明异议人履行了合同义务，对其真实性存疑。第三，申请执行人于2016年12月19日与被执行人就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并已将涉案房屋网签至申请执行人名下，因此申请执行人才是涉案房屋的真正权利人。第四，商品房买卖应当符合不动产交易习惯，应具有业主与开发商签订政府相关职能部门统一制作的《商品房买卖合同》以及相关职能部门统一制作的交付款发票并在政府相关职能部门登记备案等手续。因此，异议人提供的《商品房认购书》、《收款收据》等证据不足以证明异议人对涉案房屋享有所有权，即不享有足以排除强制执行及查封拍卖的权益。 本院查明，福坤公司因与金地公司、海达公司借款合同纠纷于2017年7月向本院提起民事诉讼，本院依法予以受理。在诉讼过程中，福坤公司于2017年8月2日向本院申请财产保全，本院于2017年8月14日作出（2017）琼9027民初964号民事裁定书，裁定查封金地公司位于尖峰岭头村雨林海景公馆一期包括涉案房屋在内的90套房产。2017年10月16日本院就福坤公司与金地公司、海达公司的借款合同纠纷作出（2017）琼9027民初964号民事判决，判决金地公司、海达公司于判决生效之日起30日内偿还借款本金950万元及利息给福坤公司。判决生效后，金地公司、海达公司未履行生效判决确定的义务，福坤公司于2018年1月向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并于2018年1月24日向被执行人金地公司和海达公司发出执行通知书，被执行人未按通知书履行相关义务。2018年5月15日，福坤公司向本院提出申请，要求对查封的房产进行评估、拍卖，本院依法进行委托。2018年8月16日，案外人付庆以本院的查封损害其合法权益为由向本院提出执行异议。 另查明，2015年2月4日，付庆与金地公司签订了《购买房屋认购书》，约定付庆购买金地公司开发的金地雨林海景公馆2号楼B单元8层813号房屋。认购书签订后，付庆向金地公司支付了全部购房款，并缴交涉案房屋的税款、维修基金、物业费、水电费等费用。 又查明，海口市中级人民法院在审理海南柏盈实业有限公司与金地公司、海达公司民间借贷纠纷一案中，根据柏盈公司的诉讼保全申请，于2017年1月20日作出（2017）琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：460010065360********）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；二、冻结海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：7801098580********）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。本案案外人付庆购买的金地雨林海景公馆2号楼B单元8层813号房屋在海口市中级人民法院及本院裁定查封的房产范围内。2018年6月12日，海口市中级人民法院在执行海南柏盈实业有限公司与金地公司、海达公司民间借贷纠纷一案过程中，作出（2018）琼01执382号公告，主要内容：拟对其（2017）琼01民初48号民事裁定所查封的土地使用权及房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向其提出异议，并提交相关证据材料。逾期将依法处置上述财产。案外人付庆于是以海口市中级人民法院查封的房产中含有其购买的房产，查封损害其合法权益为由向该院提出执行异议，请求中止对其购买房屋的执行，并解除查封。海口市中级人民法院受理付庆的执行异议申请后，作出（2018）琼01执异356号执行裁定书，裁定：中止对案外人付庆购买的位于海南省乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景1号公馆2号楼B单元8层813号房屋的执行。2019年3月19日作出（2018）琼01执382号之六执行裁定书，裁定解除对包括涉案房屋在内的148套房产的查封。 还查明，海南省第二中级人民法院执行南通建工集团股份有限公司与金地公司建设工程合同纠纷一案中，于2019年10月28日作出（2019）琼97执214号之一执行裁定书，裁定解除对包括涉案房屋在内的225套房产的查封。 以上事实有本院作出的（2018）琼9027执异60号执行裁定书、（2019）琼9027执异1号执行裁定书，海口市中级人民法院作出的（2018）琼01执382号之六执行裁定书、（2018）琼01执异356号执行裁定书、（2018）琼01民初576号民事判决书，海南省第二中级人民法院（2019）琼97执214号之一执行裁定书以及案外人与金地公司签订的商品房认购书、收款收据等证据予以证实。 本院认为，1、关于查封效力的问题。海口市中级人民法院查封金地雨林海景公馆房产的时间为2017年1月20日，本院查封金地雨林海景公馆90套房产的时间为2017年8月14日，本院的查封在海口市中级人民法院查封之后，属轮候查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款关于“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”的规定，轮候查封在性质上不属于正式查封，其产生的预期效力处于待定的状态，在正式查封存在的情况下，轮候查封不产生查封的效力，只有查封在先的法院解除查封，轮候查封才自动生效，此时的轮候查封才正式具有查封的法律效力。本案中，查封在先的海口市中级人民法院作出的（2018）琼01执异356号执行裁定书支持了案外人关于中止执行的申请、（2018）琼01执382号之六执行裁定书裁定对涉案房屋予以解封，且该两份文书均已发生法律效力。因此，本院的轮候查封已经生效。2、关于是否应当解封的问题。本院查封生效后，案外人再次提出异议，经审查该异议符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，只有同时满足上述条件，购房人才享有排除人民法院对涉案房屋执行的权利。本案中，案外人付庆在查封之前已经与乐东金地公司签订了基本具备《商品房销售管理办法》规定的《商品房认购书》，支付了全部购房款，涉案房产已向其交付并占有使用。由于乐东金地公司将涉案房产及土地使用权进行抵押贷款，故案外人付庆对涉案房产未能办理过户登记并不知情，不存在过错。综上，案外人付庆提出解除查封海南省乐东县尖峰镇岭头村金地雨林海景1号公馆2号楼B区813号房的异议申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十八条之规定，裁定如下： 解除被执行人乐东金地房地产开发有限责任公司名下位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村金地雨林海景1号公馆2号楼B区813号房的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审?判?员符志清 人民陪审员  林莉芸 人民陪审员  邢 江 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  苏惠玲 附：本案适用的相关法律条文内容 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 审核:符志清撰稿:符志清校对:苏惠玲印刷:苏惠玲 海南省乐东黎族自治县人民法院2020年4月23日印制 (打印8份)