江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0825民初585号 原告：邹和财，男，1965年1月23日生，汉族，永丰县人，高中文化，个体户，户籍地：永丰县，现住地：永丰县。 被告：郭云启，男，1969年5月15日生，汉族，永丰县人，小学文化，经商，户籍地：永丰县，现住地：永丰县。 原告邹和财诉被告郭云启房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹和财、被告郭云启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹和财向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿支付27个月的租金13500元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原被告是邻居关系，2012年12月6日，被告向原告租赁位于永丰县房屋的第一层、三层和屋面用于经商，面积约140平方米，租期从2012年12月6日起至2017年12月6日止，双方签订了租赁合同。合同到期后，被告要求续租，双方约定按原合同继续履行，租金仍按每年6000元计算。可之后被告一直拖付续租租金，直到今年被告恢复隔墙，并在2020年3月7日把钥匙归还给原告才解除合同，但27个月的租金至今未付。原告多次找被告要求支付13500元租金，被告置之不理。为维护原告合法利益，特诉至法院，请依法判如所请。 被告郭云启辩称,一、1995年建房时故意把自家屋面的水泼向邻居屋面，至今造成经济损失34250元；二、2012年12月6日签合同时已交压金1000元，视为可以抵房租等或退还；三、同邻居签合同在先，装修在后，根据有关部门的严格要求在屋面添附的设施花费36260元；四、邻居建房时都是他的亲人自己施工，当时屋面封顶时还是从我家楼梯经过，排水向我家屋面，每到下雨天就有积水；五、时隔不久他的老婆吴氏病故，小孩几个都还小，他本人时常不在家，有时是他带病的父母照看小孩，我们邻居把他们作为亲人一样照顾；六、在我家打电话、接电话从未收取他们钱，有空时陪他们小孩打打乒乓球，到处都是我们快乐的影子，所以一直没有去捅破邻居间的那层友好关系；七、屋面租给我，为了大家的安全做了护栏（两边围墙）。屋面租给我，常有积水，也会影响下面房间包厢（做了防水）。屋面租给我，没有雨蓬，加做了铁皮棚。楼梯间没有窗，加了新的窗户。大门无法关锁，换了卷叶门。楼梯扶手也是为了大家上下楼梯安全；八、这些虽我有意维护自己利益才做，但到最后房东才是最大受益人，既然受益了就理应补偿添附设备的费用。若不补偿，只能到租金里扣；九、他说房租27个月未给，不符合事实，我于正月底把房空出来，2月12日叫他拿钥匙，押金可抵租两月，所欠也不到两年；十、根据合同，甲方责任第一条所说并未提到我方在其原告添附的设施部分，从而表示默认事实；十一、乙方责任第一条，有以下三种解释：1、就改装或扩增设备时，应征得甲方同意，由乙方自理。两者之间显得模棱两可的态度。2、假如不同意，又怎会有“费用由乙方自理”之说呢？3、本条两者之间未注明提示，视为霸王合同；十二、在合同期满后曾多次要求减房租，由原来每年6000年将为4500元，也是情理之中，原告反而说那些无情的话，也不念及邻居关系。 原告邹和财围绕诉讼请求依法提交的证据有： 证据一、原告身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况及诉讼主体资格； 证据二、房屋租赁合同及房产证复印件一份，拟证明被告于2012年12月6日与原告签订房屋租赁合同，租期从2012年12月6日至2017年12月6日止，年租金为6000元，之后每年递增7%，房产证拟证明房子是原告所有。 被告郭云启对证据一二真实性无异议，对房屋租赁合同三性无异议。本院认证认为，对原告提交的上述证据，予以确认。 被告郭云启提交的证据有： 证据一、现场视频一份，拟证明原告从1995年建房开始原告的屋面排水情况，一直从我屋面排水，下雨天屋面积水严重，原告的屋面比被告家高；证据二、为原告加装铁皮棚和卷帘门的开支复印件一组，拟证明从2012年与原告签订合同之后，为原告开支24500元，此款应由原告承担一半。 原告邹和财质证认为，证据一视频里面的情况首先是被告自己造成的，1995年房子建好的时候和2012年之前都不会漏水，铁皮棚和屋面上的墙都是被告自己弄的，这样造成排水不便造成积水；证据二被告提供的开支情况都是没有经过原告同意的，原告对被告所开支的费用不知情，不承担开支费用。 本院认证认为：对证据一、二与本案无关联，本院不予确认。 综合以上对证据的分析，并结合当事人的陈述，本院确认本案的法律事实如下： 原被告系邻居关系，2012年12月6日原告委托刘文英与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于永丰县房屋，房屋建筑面积约140平方米，间数为6件，分一、三层和层面，租期5年（从2012年12月6日起至2017年12月6日），年租金6000元，按年结算，每年递增7%，下一年度租金需在本年度期满提前一个月付清。合同中关于双方责任约定为：甲方（出租方）责任为1、甲方同意乙方在屋内开门和砌墙作为一切合法经营场所使用（开门位置应征得甲方同意）；2、在同等租赁和出售房屋，乙方享有优先权；3、租赁期间，若甲方违约，需付乙方全部装修费用。乙方（承租方）责任为：1、乙方如需对房屋进行改装或扩增设备时，应征得甲方同意，费用由乙方自理；2、若房屋期满时，因特殊原因造成乙方不能承租而终止合同，其主要装修物件乙方可以搬走（除固定物件如门、地板之物）；3、乙方若需续承租甲方房屋，需在房屋期满前一个月与甲方协商，经甲方同意再续签；4、乙方不得私自转租他人改变经营形式否则甲方有权单方终止合同。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告也按约支付了租金给原告。 2017年12月6日合同期满后，被告继续使用该房屋，原告未提出异议，双方未续签租赁合同，被告亦未支付租金给原告。2020年3月7日，被告将房屋钥匙归还给原告。 另查明，被告向原告交了1000元保证金。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告于2012年12月6日签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿平等协商签订，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效。在《房屋租赁合同》约定的租期到期后，原、被告双方未再续签租赁合同，而被告则继续使用该房屋，原告也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同法相关规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。原、被告从2017年12月7日起形成不定期租赁合同关系，原告在2020年3月7日收回房屋钥匙，视为双方租赁合同解除。合同解除后，被告应当将租赁物即房屋返还给原告，并且应当支付租赁期间的租金，租金从2017年12月7日起按照每年6000元标准支付至合同解除之日即2020年3月7日，原告要求被告支付自2017年12月7日至2020年3月7日租金共计13500元，依法有据本院予以支持。被告主张原告保证金应抵偿租金1000元，合法有据，本院予以支持。因此被告还应支付租金12500元。被告主张原告应赔偿经济损失34250元、支付在屋面添附的设施花费36260元，因原被告签订的《房屋租赁合同》第五条第一款已约定：乙方如需对房屋进行改装或扩增设备时，应征得甲方同意，费用由乙方自理，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 被告郭云启于本判决生效后立即支付原告邹和财租金12500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费138元，减半收取69元，原告邹和财已缴纳69元，由被告郭云启负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  刘伟圣 二〇二〇年四月九日 法官助理曾志强 书记员张小国 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。