湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初592号原告：湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司法定代表人：纪承志，系公司经理。身份证号码：3502031977********。委托诉讼代理人：姚联芳，湖南芸生律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李胜魁，湖南芸生律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：株洲市融信房地产发展有限公司法定代表人：胡锡平，系该公司董事长。。委托诉讼代理人：蒋笑非，湖南法税律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司（以下简称泉胜公司）与被告株洲市融信房地产发展有限公司（以下简称融信房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉胜公司的委托诉讼代理人姚联芳、李胜魁，被告融信房地产的法定代表人胡锡平及委托诉讼代理人蒋笑非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉胜公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认原、被告双方签订的编号“0000128051”的《商品房买卖合同》合法有效；2、请求判令被告立即协助原告办理株洲市荷塘区新华西路31号“富华商业广场”负一层1100、1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113、1114、1115、1116、1117、1118、1119、1120、1121、1122、1123、1124、1125、1126、1127、1128、1129、1130、1131号商业用房的产权登记并提交所需的资料；3、请求判决被告向原告支付违约金89860.57元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年7月2日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买株洲市荷塘区新华西路31号“富华商业广场”负一层共计1478.71平方米的商业用房。合同签订后，因房屋已于2009年1月19日由被告出租给步步高商业连锁股份有限公司并签署了租赁合同，原、被告于2015年4月22日签署《确认书》，由原告承继被告出租人权利、义务，并送达承租人。原、被告以此完成了房屋的交付。该合同签订后，原告多次要求被告配合办理产权登记并向原告提供《销售不动产统一发票》等资料，但被告拒不配合也不提供任何资料，致使原告无法完成产权过户登记。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决。被告融信房地产辩称：1、原告诉请已支付购房款8986057元整是虚假的；原告证据中出具的收据也是不真实的，原告作为购房人没有支付购房款项给被告，原告不是实际购房人；2、该案的争议标的物，被告作为出售人已经收回并管理该标的物。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告系商品房销售合同关系。2013年1月10日，原告泉胜公司监事王锦彪、湖南泉盛置业有限公司和被告融信房地产的共同法定代表人胡锡平、案外人王德圣（王锦彪之子）、案外人关贵山签署《会议纪要》，该《会议纪要》载明：“……参会人员对王锦彪先生与胡锡平先生的合作事宜等问题讨论，达成如下协议，双方遵照执行：1、双方一致同意：胡锡平先生及湖南泉盛置业有限公司用房产抵尚欠王锦彪先生的剩余股权转让款及利息。2、富华商业广场地下一层整体作价6800万元人民币抵债给王锦彪先生（过户名称由王锦彪先生指定），双方签订商品房买卖合同后，步步高租金自动转由购买人王锦彪先生收取，剩余地下一层商业部分自2013年5月1日由胡锡平先生租赁，租金按步步高超市与株洲市融信房地产发展有限公司签订的租金上浮10%计算；如步步高超市退租，胡锡平先生承诺以同等条件承租该部分物业。……”。参加此次会议的人员分别在《会议纪要》上签名，湖南泉盛置业有限公司加盖了公司印章。基于上述《会议纪要》内容，2013年3月7日，案外人王锦彪出具《董事长决议书》：同意由泉胜晓公司接收胡锡平、融信房地产抵债给其的富华商业广场地下负一层的全部商铺。2013年5月30日，被告融信房地产向原告泉胜公司出具《收款收据》1张，《收款收据》上载明：收到湖南省泉胜晓成经营管理有限公司购买负一层-1001#---1131#商铺款陆仟捌佰万元整。2014年7月2日原、被告签订合同编号0000128051的《商品房买卖合同》1份。合同约定：“……第三条买受人（原告泉胜公司）所购商品房为本合同第一条规定的项目中的：富华商业广场-1层-1100---1131号房。……该商品房建筑面积共1498.71平方米。……。第四条计价方式与价款……1、按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米5995.86元，总金额（人民币）捌佰玖拾捌万陆仟零伍拾柒元整。……第五条面积确认及面积差异处理1、双方自行约定：（1）按株洲市房产局测绘队实际测量面积为准，按实结算房款，多退少补。……第六条买受方按下列第1种方式按期付款。1、一次性付款买受人签订此合同时，全部房款捌佰玖拾捌万陆仟零伍拾柒元整（¥8986057.00元）已付清。……第八条交付期限出卖人（被告融信房地产）应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。……。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定按下列第2、3项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2、如因买受人未能及时提交产权登记所需资料办理相关手续，造成不能在规定期限内取得房地产权属证书，其责任由买受人自行承担，并按已付房价款10%向出卖人支付违约金。”合同签订后，2014年7月14日，原、被告各自作为受让方和出让方为涉案商品房办理了合同备案。2014年12月30日，被告融信房地产向涉案商品房的承租人步步高商业连锁股份有限公司发出《工作联系函》，该《工作联系函》载明：“步步高商业连锁股份有限公司：我公司于2009年与贵公司签订的本公司名下的关于株洲“富华商业广场”负一楼物业租赁合同用于贵司商业经营。我司依据租赁合约约定于2014年8月21日向贵司发函告知：上述物业我司欲出售，并告知贵司有优先购买权，贵司在约定期限内无回复。现上述物业我司已出售给湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司，并在株洲市房屋行政管理部门办理完出售登记备案及其他相关手续。故我司发函给贵司：1、从2015年1月1日起，请贵公司将上述物业的应付租金直接支付给该物业新业主，具体信息如下：……。2、请贵司相关部门安排时间与新业主签订租赁协议或是三方签订租约补充协议。……。”此后，承租人步步高商业连锁股份有限公司按照被告融信房地产的函告内容，将涉案商品房的租金交付给原告泉胜公司指定的账户。2017年7月24日，原告泉胜公司作为涉案商品房的业主与步步高商业连锁股份有限公司签订《终止协议》，约定涉案商品房的《租赁合同》于2017年8月10日自动终止，步步高商业连锁股份有限公司于2017年8月10日前将租赁物业清场后移交给了原告泉胜公司。2018年7月6日，原告泉胜公司向株洲市荷塘区地方税务局缴纳了涉案商品房的契税、印花税、企业所得税及房产税。因原告泉胜公司多次催促被告融信房地产协助办理涉案商品房的房屋权属事宜未果，酿成纠纷。另查明，涉案商品房所涉及的建设工程于2011年5月竣工验收备案，原、被告签订《商品房买卖合同》时，涉案商品房已符合合同约定的交付条件。湖南泉盛置业有限公司在工商管理部门备案的《公司章程》目前就股东持股比例进行了修改，王锦彪目前不再持有该公司的股份。庭审中，被告融信房地产未提交湖南泉盛置业有限公司向王锦彪支付股权转让款的相关证据。。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。民事法律关系的生效应基于真实意思表示，行为双方有意识的真实行为，为有效的法律行为。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是基于原告泉胜公司的监事王锦彪与被告融信房地产、案外人湖南泉盛置业有限公司的《会议纪要》为基础，原告泉胜公司依《会议纪要》的约定，作为王锦彪指定的过户名称，与被告融信房地产签订了《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记，合同签订后，原、被告各自履行了部分权利和义务，涉案商品房已经实际交付给原告，《商品房买卖合同》是合同双方的真实意思表示，合同签订及履行过程中原告泉胜公司未采取欺诈、胁迫手段，且合同双方签署的《商品房买卖合同》文本系被告融信房地产的法定代表人胡锡平提供，故被告融信房地产对合同内容不存在重大误解。原、被告双方签订的编号0000128051的《商品房买卖合同》没有违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。原告泉胜公司请求确认编号0000128051的《商品房买卖合同》有效，要求被告融信房地产协助办理涉案商品房权属登记证书并提交所需资料的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告泉胜公司系案外人王锦彪依《会议纪要》中约定的指定涉案商品房的过户名称，被告融信房地产辩称原告不是实际购房人的答辩理由，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。本案中，涉案商品房在原、被告签订《商品房买卖合同》时是已经验收合格并带租约的商品房，合同双方在第十五条中就产权登记进行了约定，被告融信房地产应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房虽已备案，但因出卖人被告融信房地产的原因致使原告泉胜公司在合理期限内未取得涉案商品房的房地产权属证书，被告融信房地产应当承担违约责任，原告泉胜公司要求被告融信房地产按全部购房款的1%的标准支付违约金89860.57元（计算方式：8986057×1%）的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、确认原告湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司与被告株洲市融信房地产发展有限公司2014年7月2日签订的编号“0000128051”的《商品房买卖合同》为有效合同；二、被告株洲市融信房地产发展有限公司在本判决生效之日起十五日内协助原告湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司办理株洲市荷塘区新华西路31号“富华商业广场”负一层1100、1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113、1114、1115、1116、1117、1118、1119、1120、1121、1122、1123、1124、1125、1126、1127、1128、1129、1130、1131号商业用房的权属登记并提交应由出卖人提供的相关资料；三、被告株洲市融信房地产发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告湖南省泉胜晓成经营管理有限责任公司支付违约金89860.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2046元，减半收取1023元，由被告株洲市融信房地产发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  吴珉庆二〇二〇年四月二十九日书记员  沈国祥附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。