广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初228号原告：恩平市浩华房地产开发有限公司，住所地：恩平市******************，统一社会信用代码：914************738。法定代表人：凌枢南。委托诉讼代理人：陈国凯，系广东凯行律师事务所律师。被告:赵国和，男，汉族，1979年1月15日出生，住珠海市斗门区**************，身份证号码：440************514。原告恩平市浩华房地产开发有限公司（以下简称浩华公司）与被告赵国和商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告浩华公司的委托诉讼代理人陈国凯到庭参加了诉讼。被告赵国和经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号：2017-001583《商品房买卖合同》（房屋总价款304242元）；2.判令被告支付原告违约金60848.4元（房屋总价款的20%）；3.判令被告支付原告为实现债权支出的律师费16000元；4.判令被告协助原告办理注销商品房预售备案登记（备案号：00007743号）和预售商品房抵押权预告登记（编号：粤（2017）恩平市不动产证明第0007277号）；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年5月8日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，根据合同约定，被告购买原告开发的位于恩平市*****************商品房，房价总款304242元，首期房款61242元，余款243000元被告选择银行按揭方式支付。《合同补充协议》第14条约定：采取银行按揭付款方式的买受人若未按期向银行还款，导致银行与买受人终止借贷合同且银行要求出卖人回购房屋时，由出卖人向银行支付剩余本金，该商品房归出卖人所有，出卖人有权另行出售，买受人不得有任何异议。买受人应按本商品房买卖合同房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，此外，买受人还应承担出卖人为此发生的所有费用，包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等。原告于2017年7月27日向恩平市住房和城乡建设局办理了该房的预售商品房的备案登记（备案号：00007743号）。被告于2017年1月4日以所购凯旋花园11幢812号商品房作按揭与江门新会农村商业银行股份有限公司恩平支行（以下简称农商行）签订《个人购房借款合同》（编号：100***********393），向农商行借款243000元支付房款给原告。原告根据与农商行于2014年6月20日所签《个人购房按揭贷款项目合作协议书》的约定，为被告的购房借款合同提供担保。被告于2017年9月13日与农商行签订《个人购房担保合同》（合同号：101***********710），并办理了预售商品房抵押权预告登记，编号：粤（2017）恩平市不动产证明第0007277号。农商行按合同约定向原告支付了凯旋花园11幢812号按揭房款243000元。农商行于2019年9月9日以被告从2019年6月没有按《个人购房借款合同》约定履行还款义务，经多次催告无果为由，向原告寄达《代偿告知书》，要求原告根据担保协议约定向该行代偿被告所欠借款。原告于2019年9月30日为被告向农商行转账代偿借款等共226577.9元，其中：本金223487.31元，利息（含罚息、复利）3090.59元。原告于2019年10月8日向被告寄达《关于解除商品房买卖合同的通知书》，载明：因被告未按购房借款合同履行还款义务，导致贷款银行终止借款合同，提前收回借款，作为借款担保人的原告已代被告偿还了借款，现依合同约定从即日起解除与被告的商品房买卖合同，并要求被告协助原告办理注销该商品房相关登记手续。但被告一直回避，不与原告商处合同事宜。原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》符合法律规定，合法有效。被告违背诚信，恶意践踏承诺，损害原告的合法权益，导致合同被解除，应承担违约责任。为惩治失信行为，彰显正义，维护合同的严肃性，原告依法向法院提起诉讼。请判如所求。原告浩华公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.广东省商品房买卖合同及合同补充协议、不动产登记证明，证明被告购买原告开发的位于恩平市*******************，双方对权利义务进行约定；2.个人购房借款合同、借款借据、个人购房担保合同，证明被告向农商行申请按揭贷款243000元；3.代偿告知书、转账凭证、代偿证明，证明因被告自2019年6月份起不按时偿还银行按揭贷款，导致银行与被告终止借贷合同，银行责令原告作为保证担保人，代偿还被告按揭贷款本息，原告于2019年9月30日向农商行代支付了被告按揭贷款本息226577.9元；4.关于解除商品房买卖合同通知书、EMS快递单，证明因被告严重违约，令原告承担连带保证责任，代被告偿付所拖欠的贷款本息，原告据此依法通知被告解除合同，但被告置之不理；5.个人购房按揭贷款项目合作协议书，证明为保证涉案房屋所在楼盘的购房人与农商行所签订之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，原告为购房人（包括被告）向农商行提供不可撤销的连带责任保证担保；6.民事案件委托代理合同、发票、交易回单，证明原告为向被告实现债权而付出的律师费人民币16000元。被告赵国和没有答辩及提供证据到庭。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告缺席诉讼，应视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，故本院对原告提交的证据进行审查后予以确认。本院经审理认定事实如下：结合原告提交的证据，本院对原告诉称的案件事实予以确认。另查明，原告于2019年10月8日向被告赵国和发出《解除商品房买卖合同的通知书》，告知赵国和从即日起解除双方签订的解除商品房买卖合同及补充协议、收回涉诉房产并要求赵国和协助浩华公司到房管局办理解除合同的相关手续。根据邮件信息单显示，该函件于2019年10月10日由赵国和签收。又查明，截止浩华公司提起本案诉讼之日，涉案房产已进行预售商品房销售备案登记（备案号：00007743号），预售商品房抵押权预告登记[编号：粤（2017）恩平市不动产证明第0007277号],尚未办理房产证等权属证书。再查明，原告在庭审时确认涉案房屋尚未交付被告赵国和。以上事实，有原告举证及庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于浩华公司是否有权解除涉案《商品房买卖合同》的问题。浩华公司与赵国和签订的《广东省商品房买卖合同》及其合同补充协议是双方真实的意思表示，内容并未违反法律禁止性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，合同补充协议中约定赵国和未按贷款合同规定期限偿还贷款，导致浩华公司承担了保证责任，浩华公司有权解除合同。根据原告提供的农商行出具的《代偿告知书》、《代偿证明》及存款账户转账结清单据显示，浩华公司已经履行了保证责任偿还了赵国和涉案房屋按揭预期贷款的本息，浩华公司与赵国和之间的涉案《广东省商品房买卖合同》解除条件已成就，浩华公司有权提出解除合同。关于合同解除时间。原告主张案涉《广东省商品房买卖合同》自2019年10月8日解除，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”解除权的行使采用的是依当事人的意思表示解除，且应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告向被告赵国和发出解除通知书，被告赵国和在2019年10月10日收到该份解除通知书，被告赵国和对于解除合同的事宜未提出异议，故本院确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》自2019年10月10日解除。关于违约金。原告主张被告赵国和按照购房款的20%支付违约金即60848.4元（304242元×20%）。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，对于原告主张被告赵国和按照购房款的20%支付违约金即60848.4元（304242元×20%），《合同补充协议》有明确约定，被告赵国和对此并未提出异议，因此，对于原告的该项请求本院予以支持。关于律师费16000元。《合同补充协议》约定因买受人违约产生的追偿债权的费用包括律师费等由买受人承担。原告提供委托代理合同、发票、交易回单证明该费用系为原告实现本案债权的实际支出，原告请求被告赵国和赔偿律师费损失16000元的请求理由充分，本院予以支持。关于原告主张被告协助办理注销商品房相关备案登记手续问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”在原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》解除的基础上，原告该项主张符合法律规定，本院予以支持。被告赵国和经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告恩平市浩华房地产开发有限公司与被告赵国和签订的《商品房买卖合同》（编号：2017-001583）于2019年10月10日解除；二、被告赵国和应在本判决生效之日起十日内支付原告恩平市浩华房地产开发有限公司违约金60848.4元；三、被告赵国和应在本判决生效之日起十日内支付原告恩平市浩华房地产开发有限公司律师费16000元；四、被告赵国和应在本判决生效之日起十五日内协助原告恩平市浩华房地产开发有限公司办理注销商品房预售备案登记（备案号：00007743号）和预售商品房抵押权预告登记[编号：粤（2017）恩平市不动产证明第0007277号]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3508.18元（原告已预交），由被告赵国和负担。原告恩平市浩华房地产开发有限公司预交的受理费3508.18元本院予以退还，被告赵国和应向本院补缴受理费3508.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 马文娟二〇二〇年四月十日法官助理 宋洁钰书 记 员 甄洁莹