湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初3397号原告（反诉被告）鄂州市飞鹅商贸有限责任公司，住所地：湖北省鄂州市鄂城区文星大道**。法定代表人邵超，该公司经理。委托诉讼代理人邱想，湖北吴都律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）冯珍珍，女，1976年10月12日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，被告（反诉原告）邵松青，男，1979年7月20日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区古楼街办五里墩村邵家大湾**，公民身份号码：4207041979********。上列两被告（反诉原告）委托诉讼代理人万汉兵，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）鄂州市飞鹅商贸有限责任公司（以下简称鄂州飞鹅公司）诉被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司的委托诉讼代理人邱想、被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青及其委托诉讼代理人万汉兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付租金146,600.00元（人民币，下同）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月10日，被告冯珍珍与原告签订《门面租赁合同》一份，约定原告将位于1楼1-13号商铺租赁给乙方从事装饰材料经营，租赁期间为三年，自2017年3月31日起至2020年3月30日止，每月租金5,880.00元，租金年付，先付款后用房。同日，被告冯珍珍以其夫被告邵松青的名义与原告签订《门面租赁合同》一份，约定原告将位于官柳商贸城1楼1-11号商铺、1-12号商铺租赁给乙方从事装饰材料经营，租赁期间为三年，自2017年3月31日起至2020年3月30日止，每月租金16,120.00元，租金年付，先付款后用房。两合同均特别约定免租期从2016年9月10日起至2017年3月30日止，如未租满三年，免租期补给原告。原告依约将商铺交付给两被告使用，两被告在三间商铺上共同经营“大津硅藻泥”、“金蝉窗帘”、“白壁无缝墙布”品牌。2019年9月30日，两被告在未与原告协商一致的情况下，自行退场，张贴搬迁告示，将三间商铺全部搬空，并告知原告剩余租期不再继续租赁商铺，租金不再支付。原告为此与两被告联系，沟通免租期租金补偿问题，但遭被告无理拒绝。原告认为，给与两被告免租期是为了缓解商户前期经营的经济压力，从而舍弃原告自身经济利益，期望双方租赁关系能够长期保持，但被告无正当理由擅自终止双方租赁关系，违背了双方合作的初衷，同时根据合同约定，被告未租满三年的，需将免租期内的租金补偿给原告。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青辩称：1、邵松青没有授权冯珍珍与被答辩人签订《门面租赁合同》，被答辩人将两答辩人作为共同被告，主体不适格；2、被答辩人表面安装了管道及通风和中央空调出风口，却无安装空调和通风系统，欺骗答辩人，造成答辩人在经营过程中极大经济损失，被答辩人必须全额赔偿并退还押金；3、合同中约定的是免租期补给，不存在免租期租金。综上所述，请求人民法院依法驳回被答辩人的一切诉求，并支持答辩人的正当诉求。被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青向本院提出反诉诉讼请求：1、依法驳回被反诉人对两反诉人的诉讼请求；2、依照法律的规定，由被反诉人退还押金10,000.00元，赔偿损失180,000.00元；3、由被反诉人承担原审及反诉费用。事实与理由：2016年9月10日，反诉人冯珍珍与被反诉人签订了《门面租赁合同》，合同约定租赁被反诉人位于一楼商铺从事装饰材料，租期三年，从2017年3月31日起至2020年3月20日止，每月租金5,880.00元，年租金70,560.00元，双方约定了违约责任，即被反诉人不得无故解除合同或有其他违约行为，否则承担由此造成反诉人的直接经济损失，如有遗漏的地方以相关法律、法规为准，如有未尽事宜，双方再行协商，协商达成一致意见的补充协议与本合同有同等效力等。被反诉人诉反诉人冯珍珍以其夫的名义与被反诉人签订《门面租赁合同》一份，约定将位于官柳商贸城1楼1-11号商铺、1-12号商铺租赁给反诉人邵松青从事装饰材料经营，租赁期为三年。反诉人邵松青没有授权委托反诉人冯珍珍代其签订合同，该合同应为无效合同。根据《民法总则》关于委托代理的规定，反诉人邵松青没有书面委托反诉人冯珍珍代理其签订《门面租赁合同》，因此，被反诉人将两反诉人作为共同被告其主体不适格，请求人民法院依法驳回被反诉人的诉讼请求。被反诉人将卖场门面出租给反诉人，表面安装了管道及通风和中央空调出风口，却无安装空调和通风系统，欺骗反诉人和其他承租户，造成反诉人在经营过程中极大经济损失。1、卖场前期装修商户较多，商户多半都是前后同期装修，由于不通风，装修污染难以散除，影响正常营业长达半年以上。2、由于天气炎热或寒冷而无法正常营业，夏天炎热难耐，冬天寒冷至极，又不通风，连做事的员工都受不了，何况客户。反诉人曾数次找被反诉人提出要求，说明收高额租金，却不安装中央空调，还安装假中央空调外壳来欺骗租户，强烈要求安装使用中央空调，能使租户能正常经营，但被反诉人对此置之不理，反而要求承租户出钱安装。反诉人及其租户被迫无奈，无法经营，损失惨重，其他大部分租户先于反诉人半年至一年多时间已经先后陆续撤离卖场，最后偌大一个卖场只剩下寥寥几户，门前冷清，数月无几个进店客户，连卖场走道基本公共照明都关掉了，后经我们提出才恢复公共走道照明，消防通道长期锁死，存在重大安全隐患，由于被反诉人违约，致使反诉人无法正常经营，反诉人多次要求被反诉人配备卖场硬件设施，在多次无果的情况下反诉人被迫辞掉员工，腾退门面。反诉人租赁期间，为了营造经营环境，对被反诉人划出的卖场空地进行了装饰，花去装修等各项费用约800,000.00元，正是由于被反诉人的欺骗违约行为，造成了反诉人无法经营下去，致使反诉人直接损失，根据合同的约定，被反诉人必须赔偿反诉人的全部损失并退还押金。被反诉人与反诉人特别约定免租期从2016年9月10日起至2017年3月30日止，如未租满三年，免租期补给原告。这充分说明了被反诉人将门面房租给反诉人及其他租户过程中，官柳商贸城建材卖场设备存在严重不足的情况下，为了留住租户，并向其缴纳高额的租金利益，而采取的不当措施，以免租期的形式来牵制租户。被反诉人在合同中约定的是免租期补给，不存在免租期租金，这完全是两个不同的概念，而被反诉人却违反合同的约定无理要求反诉人承担免租期租金。综上所述，被反诉人诉反诉人，其诉讼主体不适格，有欺骗行为，而且严重违约，反而还无中生有地提出无理要求，要求反诉人交付免租期租金。正是被反诉人的欺骗、违约行为而造成了反诉人经济损失，现反诉人将依法提出反诉，恳请人民法院依法支持反诉人的正当诉求。原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司反诉辩称：1、根据反诉人与答辩人之间签订的两份门面租赁合同约定，合同期限届满，反诉人在没有违约行为时，答辩人向反诉人无息退还押金。但反诉人在未与答辩人协商一致的情况下，擅自退租解除合同，属根本违约，答辩人不应向其退还押金；2、反诉人关于赔偿损失的诉请没有事实及法律依据，答辩人在合同履行过程中，已经按照合同约定完整的履行了合同义务，期间并无任何违约的行为，答辩人不应承担赔偿损失的违约责任。综上，请求人民法院驳回反诉人的全部诉讼请求。原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、营业执照复印件、冯珍珍居民身份证复印件、邵松青身份信息各1份。拟证明原、被告主体适格。证据二、《门面租赁合同》2份。拟证明两被告与原告签订租赁合同，约定原告将官柳商贸城1楼1-11、1-12、1-13号商铺租赁给两被告使用，租期三年，租期自2017年3月31日起至2020年3月30日止，合计月租金22,000.00元，租金按年支付，先付款后使用，同时约定免租期从2016年9月10日起至2017年3月30日止，如未租满三年，免租期期间内的租金应补偿给原告。证据三、微信截图3份。拟证明被告冯珍珍每月交付租金22,000.00元，至2019年9月30日退场并交还电卡，自行退租。证据四、照片7份。拟证明两被告已将“大津硅藻泥”、“金蝉窗帘”、“白壁无缝墙布”三间商铺搬空，并张贴搬迁告示退场。证据五、结婚登记档案信息1份。拟证明被告冯珍珍与被告邵松青系夫妻关系。被告（反诉原告）冯珍珍为支持其本诉抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、建材场门面宣传广告。拟证明原告是建材家居馆，却未按照建材家居的行业标准安装设施。证据二、招商制建材家居市场建设及管理技术规范。拟证明由于原告违反合同造成租户全部搬离租场。证据三、消防通道设施示意图。拟证明原告表面设置了安全消防通道，却长期锁死关闭，造成租户存在重大安全隐患。被告（反诉原告）冯珍珍为支持其反诉诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《门面租赁合同》1份。拟证明合同约定是补交租期不是租金。证据二、图片4份。拟证明该店是商贸城建材馆。证据三、招商制建材家居市场建设及管理技术规范及图片5份。拟证明被反诉人未按照该行业标准安装设施，有安装管道、通风口，却未安装通风系统和中央空调。证据四、图片7份。拟证明一楼大厅集会闹场，招进药店、网吧、KTV，造成租赁户无法经营。证据五、图片9份。拟证明消防门锁死，消防通道关闭，存在重大安全隐患。证据六、录音资料。拟证明反诉人在经营过程中，被反诉人关掉了公共照明，明显违约，造成反诉人无法经营的事实。原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司反诉部分未向本院提交证据，被告（反诉原告）邵松青本诉和反诉均未向本院提交证据。经庭审质证，被告（反诉原告）冯珍珍对原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司提交的证据一、二、五无异议；对证据三有异议，认为当时并没有自行退租，与原告协商多次无果一直搁置，搁置期间与原告沟通，免租期正好是半年，原告可以对外出租；对证据四有异议，认为当时不存在搬空，告示也不是其贴的。被告（反诉原告）邵松青对原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司提交的证据一、五无异议；对证据二有异议，认为该合同不是其本人签订的，其也没有授权他人签订；对证据三有异议，认为该证据与其无关；对证据四不予质证，认为其没有参与经营。原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司对被告（反诉原告）冯珍珍本诉部分提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该公司经营业态是综合性质，不仅仅经营家居建材；对证据二有异议，认为行业标准不是法律的强制性规定，双方在订立合同时没有约定必须安装相关设施，租金中也没有附加相关设施的成本，该公司也从未作出任何书面和口头承诺；对证据三的真实性及证明目的均有异议，认为该公司是严格按照消防监管部门的规定从事经营，从未收到消防监管部门的处罚，也有相应的许可证。原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司对被告（反诉原告）冯珍珍反诉部分提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同约定的是租金补偿，冯珍珍的证明目的没有逻辑可言，在提前退租的情况下再将免租期的期限补偿给出租人不符合正常逻辑，该项特别约定的唯一的解释是租金补偿；对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，认为官柳商贸城并非仅仅只是从事建材经营；对证据三有异议，认为行业标准不是法律的强制性规定，双方在订立合同时没有约定必须安装相关设施，租金中也没有附加相关设施的成本，该公司也从未作出任何书面和口头承诺；对证据四的真实性无异议，但认为该证据与反诉原告的经营无关；对证据五的真实性及证明目的均有异议，认为该公司是严格按照消防监管部门的规定从事经营，从未收到消防监管部门的处罚，也有相应的许可证；对证据六的真实性及证明目的均有异议，认为该录音资料里的时间地点内容以及对象都不明确，该公司从未关掉过公共照明。被告（反诉原告）邵松青对被告（反诉原告）冯珍珍本诉和反诉提交的证据均无异议。本院对本案证据审核认定如下：被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青对原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司提交的证据一、五无异议，对双方无异议的证据依法直接予以采信。被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青共同提起反诉，请求依法驳回被反诉人对两反诉人的诉讼请求，由被反诉人退还押金10,000.00元，赔偿损失180,000.00元，以此可以认定冯珍珍、邵松青两人是共同经营，且二人系夫妻关系，冯珍珍代邵松青与鄂州飞鹅公司签订《门面租赁合同》构成表见代理，故原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司提交的证据二客观真实，与本案具有关联性，依法予以采信；结合双方当事人庭审中的陈述，原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司提交的证据三、四客观真实，依法予以采信。被告（反诉原告）冯珍珍本诉部分提交的证据一虽然客观真实，但不足以达到其证明目的，故对该证据的真实性依法予以采信，对其证明目的依法不予以采信；证据二、三达不到其证明目的，依法不予以采信。被告（反诉原告）冯珍珍反诉部分提交的证据一即《门面租赁合同》中约定租金以年交付方式，按先付款后用房原则，未租满三年免租期补偿给甲方；双方在合同履行过程中租金实际是按照每月或每季度支付，且租金仅支付至2019年9月30日，余下租期的租金并未支付，何谈用余下租期补偿免租期，故免租期补偿应理解为免租期期间的租金补偿，该证据虽然客观真实，但达不到其证明目的，故对该证据的真实性依法予以采信，对其证明目的依法不予以采信；证据二、三、四、五、六达不到其证明目的，依法不予以采信。综合当事人当庭举证、质证、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2016年9月10日，原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司（甲方）与被告（反诉原告）冯珍珍（乙方）签订《门面租赁合同》一份，该合同约定：租赁位置：一楼1-13号商铺（官柳商贸城）租赁给乙方从事经营装饰材料；租赁期限：租赁期三年，自2017年3月31日起至2020年3月30日止；租金及付款办法：在合同期内，月租金额为5,880.00元，每年租金为70,560.00元，租金以年交付方式，按先付款后用房原则，租金须在签订合同时一次性交清全年租金，余下每年在前一年度到期前一个月内交付下年度租金；签订合同时乙方所交纳的市场门面预定金即转为合同押金；甲方如无故解除合同或有其他违约行为应承担由此造成乙方的直接经济损失；乙方如有违约，抵押金不予退还并承担由此给甲方造成的相关损失；乙方如未按时交租，从未交费之日起，每日加收500.0元违约金，超过十日未交租金的，甲方有权终止双方合同并对乙方存留商品按行业进价的一半抵偿租金；押金在合同届满，乙方没有违约行为时，由甲方无息退还乙方；其他约定：免租期从2016年9月10日起至2017年3月30日止，如未租满三年免租期补偿给甲方等。同日，被告（反诉原告）冯珍珍代其夫即被告（反诉原告）邵松青（乙方）与原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司（甲方）签订《门面租赁合同》一份，该合同约定：租赁位置：一楼1-11号商铺、1-12号商铺（官柳商贸城）租赁给乙方从事经营装饰材料；租赁期限：租赁期三年，自2017年3月31日起至2020年3月30日止；租金及付款办法：在合同期内，月租金额为16,120.00元，每年租金为193,440.00元等；其他约定与上述合同一致。上述两份合同签订后，被告（反诉原告）冯珍珍（乙方）于同日向原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司交纳了上述两份《门面租赁合同》的押金共计10,000.00元。合同签订后，被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青用所租赁的门面房共同进行经营；合同履行过程中，被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青未按合同约定按年先行向原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司交纳租金，租金实际是按照每月或每季度支付，两份合同的租金均由被告（反诉原告）冯珍珍支付至2019年9月30日。2019年9月30日，被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青退出所租赁的门面房，并向原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司交还电卡两张。后期租金被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青至今未向原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司支付。另查明，被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青未能举证证明其在租赁期间，原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司有违约行为并给其造成直接经济损失。被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青系夫妻关系，双方于2015年4月16日经婚姻登记机关登记结婚。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司与被告（反诉原告）冯珍珍签订的《门面租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，双方的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青共同提起反诉，请求依法驳回被反诉人对两反诉人的诉讼请求，由被反诉人退还押金10,000.00元，赔偿损失180,000.00元，以此可以认定冯珍珍、邵松青两人是共同经营，且二人系夫妻关系，冯珍珍代邵松青与鄂州飞鹅公司签订《门面租赁合同》构成表见代理；被告（反诉原告）邵松青与原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司签订的《门面租赁合同》，除租金金额与上述合同不一致外，其他约定均一致，故该合同合法有效，依法也应受到法律保护。被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青未租满三年，按合同约定如未租满三年免租期补偿给原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司，对此，原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司认为是补偿免租期期间的租金，被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青则辩称是补偿免租期，且可用余下租期补偿免租期。经审理查明，本案原、被告双方在合同履行过程中，被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青并未按合同约定的以年交付方式、按先付款后用房原则交纳租金，租金实际是按照每月或每季度支付，且租金仅支付至2019年9月30日，余下租期的租金并未支付，被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青关于用余下租期补偿免租期的抗辩理由依法不能成立，双方约定的免租期补偿应理解为免租期期间的租金补偿，其标准参照双方合同中约定的租金计算，故两份合同免租期期间的租金为146,667.00元[免租期期间从2016年9月10日起至2017年3月30日止，计6个月；1、1-11号、1-12号商铺免租期期间租金为107,467.00元（16,120.00元×6个月）;2、1-13号商铺免租期期间租金为39,200.00元（5,880.00元×6个月）]；故原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司请求判令被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青支付其租金146,600.00元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。关于押金10,000.00元是否退还问题。两份合同均约定：租赁期三年，租金以年交付方式，按先付款后用房原则，租金须在签订合同时一次性交清全年租金，余下每年在前一年度到期前一个月内交付下年度租金；押金在合同届满，乙方没有违约行为时，由甲方无息退还乙方等。被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青的押金只有在合同届满其没有违约行为时，由原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司无息退还；本案被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青未按约定交纳租金，也未按约定租满三年，属违约方，其押金依约不应予以退还；故其请求判令原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司退还其押金10,000.00元的反诉诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。关于原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司是否应赔偿被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青损失180,000.00元。由于被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青未能举证证明其在租赁期间，原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司有违约行为并给其造成了直接经济损失，故被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青请求判令原告（反诉被告）鄂州飞鹅公司赔偿其损失180,000.00元的反诉诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十二条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）鄂州市飞鹅商贸有限责任公司支付房屋租金146,600.00元。二、驳回被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,232.00元，减半收取计1,616.00元，由被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青共同负担；该费用已由原告（反诉被告）鄂州市飞鹅商贸有限责任公司预交，待本判决生效之日起十五日内由被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青直接向原告（反诉被告）鄂州市飞鹅商贸有限责任公司支付。反诉费2,050.00元，由被告（反诉原告）冯珍珍、邵松青共同负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。。住所地和经常居住地在本市的当事人请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。审判员 ：姜昭威二〇二〇年四月二十七日书记员 ：刘盼盼