广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终524号上诉人(原审被告)：兴宁市合泰房地产有限公司，住所地：兴宁市。法定代表人：王剑云，该公司经理。委托诉讼代理人：姚翠娟，该公司员工。被上诉人（原审原告）：罗燕丽，女，汉族，1972年7月1日出生，住所地：兴宁市*************。委托诉讼代理人：罗倩惠，广东中流柱律师事务所律师。上诉人兴宁市合泰房地产有限公司因与被上诉人罗燕丽确认合同有效纠纷一案，不服兴宁市人民法院（2019）粤1481民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人兴宁市合泰房地产有限公司的委托诉讼代理人姚翠娟，被上诉人罗燕丽及其委托诉讼代理人罗倩惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人兴宁市合泰房地产有限公司上诉请求：1、撤销（2019）粤1481民初1432号民事判决第一项，并改判为：被上诉人罗燕丽应当按实际测绘面积支付剩余购房款157000元给上诉人；2、本案诉讼费由被上诉人承担（上诉人上诉请求的争议金额为：137000元）。事实和理由：一、关于购房款的约定：1、双方在签订合同时实际约定的合同价款为58万元，当时被上诉人向上诉人承诺将通过其他方式支付合同价款之外的10万元，故合同中只是约定价款为48万元；2、上诉人至今只收到被上诉人房款46万，故按双方约定被上诉人仍有12万款项尚未支付；3、上诉人认为被上诉人没有按照实际约定来履行完毕支付剩余12万元款项的义务，上诉人有权暂不履行为被上诉人办证的义务；4、结合上诉人同时期和同楼层的销售价款可知，该合同约定的房屋单价远远低于市场价，正是因为双方同意被上诉人通过其他方式来支付的情况下签署；合同约定的房屋总价不是双方的真实意思表示；二、关于房屋实际交付面积差异的情况。1、合同约定房屋面积为147.5平方米，但实际交付面积经测绘为156.92平方米，结合房屋的单价（以58万元为标准，约3932.2元每平方米），房屋总价应当为61.7万元，故被上诉人实际尚有15.7万元；2、上诉人认为被上诉人应当按照实际交付面积支付剩余房款15.7万元，被上诉人再履行办证义务。综上，上诉人为维护合法权益，特向二审法院提出上诉，望判如诉请。被上诉人罗燕丽辩称，上诉人上诉请求无事实依据和违反法律规定，被上诉人从未承诺另加10万元的购房款，被上诉人从接收房屋到现在，上诉人从未到现场测量涉案房屋的面积。所以，上诉人上诉是恶意拖延办证手续的行为，一审认定事实清楚，审判程序合法，应当依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。一审原告罗燕丽向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告2013年5月14日签订房屋买卖合同成立并生效，判令被告对兴宁市“丽景湾”小区4栋902房屋办理房屋产权证，价值48万元；2、判令被告在法院生效判决限定的时间内对上述房屋履行办理产权证手续，被告逾期履行，原告有权直接向兴宁市*****办理房屋产权登记手续，但相应费用由被告承担（以实际发生的票据为准）；3、确认被告违反双方购房合同约定，并判令被告承担违约金5万元；4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院经审理认定事实如下：2013年5月14日，原告与被告签订1份《商品房认购书》，约定原告购买被告开发建设的兴宁市丽景湾4栋902房屋，合同约定内部认购价480000元，原告一次性支付购房款460000元，剩余20000元在被告交房办证后支付完毕。合同签订后，原告在2015年4月29日接收房屋并支付给被告相关剩余杂费及办理物业管理、煤气等手续。原告于2016年入住所购房屋至今，并按时缴纳了物业管理等费用。此后原告多次要求被告办理涉案房屋的产权证未果，遂向一审法院起诉，提出了上述诉请。庭审中，原告坚持其诉讼请求。针对被告答辩提出的涉案房屋合同约定房屋面积为149平方米，但实际交付面积经测绘为156.92平方米，要求原告支付多出面积的差价的问题，原告表示如果房屋面积超过合同约定面积，其愿意按《商品房认购书》约定的房屋价格补差价，但被告未向一审法院提交相关证据证明涉案房屋的实际测绘面积。被告法定代表人经一审法院传票传唤，无理当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房认购书》虽然约定在将来一定期限内签订《商品房订购合同》，但双方签订的《商品房认购书》已经具备房屋买卖合同的主要条款，且原告按协议支付了相应的房款，被告向原告交付了涉案的房屋，原告已入住该商品房至今。该《商品房认购书》是双方真实意思的表示，且无违反法律法规的规定，应认定涉案的《商品房认购书》为房屋买卖合同，该《商品房认购书》真实有效，原被告应按合同约定全面适当履行合同。本案中，在原告向被告支付相应购房款后，被告理应按合同约定为原告办理涉案房屋的不动产权证，由原告负担办理不动产证的相关的费用，再将剩余购房款支付给被告。因此，对原告诉请双方在2013年5月14日签订的房屋买卖合同成立并生效，请求被告为兴宁市“丽景湾”小区4栋902房屋办理房屋产权证的要求，依法予以支持，但办理不动产权证的相关费用由原告负担，对原告要求办证费用由被告负担的要求，不予支持；原告要求被告承担违约金50000元，双方在《商品房认购书》中对违约金无约定，且被告无故意违约行为，因此对原告此诉请一审法院不予支持。被告抗辩合同约定房屋面积为149平方米，但实际交付面积经测绘为156.92平方米，要求原告支付多出面积的差价，原告表示如果面积有多出，愿意按双方签订合同约定的价款补差价，但被告未向一审法院提交涉案房屋的测绘面积，一审法院不作处理，原被告可另行协商解决。被告法定代表人经一审法院传票传唤，无理当理由未到庭参加诉讼，一审法院应依法缺席作出判决。综上所述，根据本案查明的事实，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告罗燕丽与被告兴宁市合泰房地产有限公司于2013年5月14日签订的《商品房认购书》成立有效。二、被告兴宁市合泰房地产有限公司应在判决生效之日起15日内为原告办理兴宁市丽景湾小区******屋的不动产权证，由原告罗燕丽负担办理不动产权证的相关费用；在被告将涉案不动产权证交付至原告后5日内，原告罗燕丽将剩余购房款20000元支付给被告兴宁市合泰房地产有限公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果原告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9100元，由原告罗燕丽负担1050元，被告兴宁市合泰房地产有限公司负担8050元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案所涉《商品房认购书》具备了商品房买卖合同的主要条款且该认购书第6条约定双方在未签订订购合同之前本认购书作为合法有效的合约，据此应认定在双方签订订购合同之前该认购书是对双方具有约束力的商品房买卖合同。虽然该认购书约定若逾期未签订订购合同，出售人有权对该商品房另行处理。但本案所涉商品房已于2015年交付被上诉人使用，据此，应认定上诉人以交房的行为放弃了认购书约定的未签订订购合同时对商品房另行处理的权利。该认购书约定在取得预售许可证后公开销售价格高于被上诉人实际成交价格则按本认购书实际成交价格，且上诉人没有证据证明其所主张的被上诉人同意以其他方式支付合同价款之外的10万元。据此，上诉人认为被上诉人仍有未付2万元合同价款及合同价款之外的10万元合计12万元购房款未付的上诉主张，不予支持。上诉人认为本案所涉房屋实际测会面积大于约定面积，被上诉人应支付多出的购房款，但因上诉人一审未到庭，未提出相应的反诉，本案二审不作处理。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2916元（已由上诉人兴宁市合泰房地产有限公司预交），由上诉人兴宁市合泰房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 孔宁清审 判 员 罗锡芳二〇二〇年四月三十日法官助理 赖志明法官助理 陈倩倩书 记 员 幸静容