福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民初2029号 原告（执行案外人）：郭子健，男，1987年7月30日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告（申请执行人）：兴业资产管理有限公司。住所地：福建省福州市马尾区快安路**6A（自贸试验区内）。统一社会信用代码：91350105MA2Y0K5M8T。 法定代表人：郑常美，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李玉芳，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林耕宇，北京大成（福州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：远太集团（福建）有限公司。住所地：福建省泉州市鲤城区温陵路远太大厦**。统一社会信用代码：91350000611007703C。 法定代表人：林建福。 原告郭子健与被告兴业资产管理有限公司（以下简称“兴业资产公司”），第三人远太集团（福建）有限公司（以下简称“远太公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭子健，被告兴业资产公司的委托诉讼代理人李玉芳到庭参加诉讼。第三人远太公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郭子健向本院提出如下诉讼请求：停止对位于福建省泉州市鲤城区的强制执行，并解除该房屋的查封措施。本案诉讼费用由被告兴业资产公司承担。事实和理由：郭子健以总价款76万元向远太公司购买福建省泉州市鲤城区远太大厦的20Ｆ-（Ｃ）房屋，并支付46万元房屋款，郭子健于2015年1月入住至今。双方于2015年3月23日签订《购房协议》确定相应的权利义务。中国工商银行股份有限公司泉州分行（以下简称“工行泉州分行”）与远太公司、安溪万城置业有限公司（以下简称万城公司）、林文侨、许惠玲借款合同纠纷一案的执行过程中，福建省泉州市中级人民法院作出的（2017）闽05执782号《执行裁定书》（下称《执行裁定书》），该裁定所查封、拍卖远太公司名下包括郭子健向远太公司购买的诉争房产。对此，郭子健依法向泉州市中级人民法院提出执行异议。2019年10月25日收到泉州市中级人民法院作出的（2019）闽05执异102号执行裁定书，裁定驳回郭子健的异议诉请。郭子健与远太公司签订的《购房协议》合法有效，应受法律保护。该《购房协议》在法院查封之前签订的，已支付超过合同约定总价款的百分之五十的房款并实际居住于该房产，因远太公司将诉争房产办理抵押才不能过户，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》中金钱债权执行中权利能够排除执行的人民法院应予支持的条件。郭子健关于远太大厦20Ｆ-（Ｃ）房产的物权期待权应受法律保护并具有排除法院在以远太公司为被执行人的执行案件中对该房产执行的效力。 被告兴业资产公司答辩称：一、涉案远太大厦20F-(C)房产的合法所有权人为远太公司，兴业资产公司为该房产的合法抵押权人。泉州市中级人民法院对远太公司享有合法所有权的涉案抵押房产采取的查封等强制措施，完全符合法律规定，郭子健要求停止强制执行并解除查封，于法无据，依法应予驳回其诉请。二、郭子健对远太公司名下涉案抵押房产提出执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不能够排除执行，依法应当驳回其诉讼请求。1.郭子健提交的《购房协议》为预约合同，且明显为虚假合同，郭子健在法院查封涉案抵押房产前未与远太公司签订合法有效的书面买卖合同。2.郭子健在人民法院查封前没有合法占有涉案抵押房产。远太公司自2013年1月1日起就将包括涉案抵押房产在内的房产出租给福建省远宏物业管理有限公司（以下简称“远宏物业公司”），由远宏物业公司统一经营，规范管理，承租期限至2017年12月31日。郭子健提供的物业费缴费说明、普通增值税发票联、远宏物业公司收款收据仅证明其持有这些票据，不能证明法院查封前就合法占有涉案抵押房产。3.郭子健没有实际支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院的要求交付执行。郭子健提交的《购房协议》仅为预约合同，且关于房屋总价款及支付60%购房款内容部分存在矛盾不一之处，为虚假合同及约定。郭子健提供的《售房专用收款收据》出具的时间为2015年1月12日，早于《购房协议》签订的时间2015年3月23日，不存在按约支付购房款情形。郭子健仅提交《售房专用收款收据》，没有提供支付46万元的付款明细凭证及远太公司出具的收款正式发票，郭子健没有实际支付46万元购房款。《售房专用收款收据》仅载明房号2009，与泉房权证鲤城区（鲤）字第61162号房屋产权证载明的房屋坐落不一致，不能证明《售房专用收款收据》与本案的关联性。郭子健与远太公司没有签订合法有效的书面买卖合同，且未实际支付购房款，故在长达四年多时间未办理过户登记系其自身原因造成，未办理过户登记的法律后果应由其自行承担。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，依法应驳回郭子健的诉讼请求。三、郭子健不是涉案远太大厦20F-(C)房产的合法权利人，涉案房产的合法所有权人为远太公司，兴业资产公司为该房产的合法抵押权人，且已经发生法律效力的厦仲裁字（2016）第997号《裁决书》对兴业资产公司的抵押权及优先受偿权已予以裁决确认。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，应驳回郭子健的诉讼请求。四、兴业资产公司与远太公司等借款合同纠纷案情况及涉案远太大厦20F-(C)抵押房产查封情况。1.仲裁裁决情况：工行泉州分行与远太公司等借款合同纠纷案，厦门仲裁委员会2016年12月6日作出的厦仲裁字（2016）第997号裁决已发生法律效力，裁决书裁决远太公司应偿还工行泉州分行借款本金（合计为7963609.2元）及相应利息、罚息、复利等，并裁决工行泉州分行对远太公司包括涉远太大厦20F-(C)号房产在内的全部抵押房地产享有抵押权，有权就抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿等。2.申请执行情况：工行泉州分行于2017年5月26日向泉州市中级人民法院（以下简称泉州中院）申请执行，执行案号为（2017）闽05执782号。但各被执行人未履行生效裁决书确定的还款义务，工行泉州分行的借款本金及利息、罚息、复利、垫付的仲裁费用、财产保全费等均尚未得到清偿。3.涉案抵押房产查封情况：工行泉州分行在仲裁案中已申请对包括涉案远太大厦20F-(C)号房产在内的抵押房产采取财产保全措施。本案进入执行后，2017年7月5日，泉州中院作出《执行裁定书》，裁定：查封、扣押、拍卖、变卖远太公司等相应价值的财产等，并对涉案抵押房产予以继续查封。郭子健的诉求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。 原告郭子健为支持其诉求，向本院提交下列证据： 1.郭子健身份证、网上资料,证明郭子健、兴业资产公司、远太公司主体资格； 2.购房协议、售房专用收款收据,证明郭子健向远太公司购买远太大厦20F-(C)房产，房价款为76万元，郭子健支付购房款46万元的事实； 3.关于远太大厦2009年物业费缴费说明、增值税普通发票发票联、收款收据复印件,证明郭子健从2015年1月入住该房屋至今，缴交水、电、物业管理费等； 4.泉州中院(2019)闽05执异102号执行裁定书、EMS快递详情单、签收查询,证明法院对郭子健提出的异议请求作出裁定，裁定：驳回郭子健的异议请求。郭子健于2019年10月25日收到该裁定书。 5.银行流水转账凭据，证明郭子健已实际支付40万元(2014年4月11日转账给远太公司的财务程君然)，2015年1月12日现金支付6万元给程君然。 被告兴业资产公司质证认为，证据1，真实性无异议；证据2，三性均有异议，不能证明郭子健购房及付款的事实。证据3，三性及证明对象均有异议，该组证据不能证明郭子健入住涉案房产的事实。证据4，没有异议。证据5，形式真实性没有异议，但对合法性、关联性、证明对象有异议，2014年付款的时间与本案没有关联性，收款人程君然与本案没有关联，郭子健虽有付这笔款项，但不能证明是按照购房协议的约定支付本案购房款。 被告兴业资产公司为支持其主张提供如下证据： 1.厦仲裁字（2016）第997号《裁决书》一份，以证明《裁决书》裁决：远太公司应偿还工行泉州分行借款本金7963609.2元及相应利息、罚息、复利等；工行泉州分行对远太公司包括涉案远太大厦20F-(C)号房产在内的全部抵押房地产享有抵押权，有权就抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿等。工行泉州分行在仲裁案中已申请对包括涉案远太大厦20F-(C)号房产在内的抵押房产采取财产保全措施。 2.（2017）闽05执782号《受理申请执行通知书》一份； 3.（2017）闽05执782号《执行裁定书》一份； 证据2、3，共同证明工行泉州分行于2017年5月26日向泉州中院申请强制执行，各被执行人至今未履行生效裁决书确定的还款义务，工行泉州分行的借款本金及利息、罚息、复利、垫付的仲裁费用、财产保全费尚未得到清偿。2017年7月5日，泉州中院作出《执行裁定书》，裁定：查封、扣押、冻结、拍卖远太公司相应价值的财产等，并对涉案抵押房产予以继续查封。 4.泉房权证鲤城区（鲤）字第61162号《房屋所有权证》一份； 5.泉房他证丰泽区（丰）字第201503852号《房屋他项权证》一份； 证据4、5，共同证明远太公司系案涉抵押房产即远太大厦20F-(C)号房产的合法所有权人；工行泉州分行已于2015年6月3日就包括远太大厦20F-(C)号房产在内的抵押房产办理了抵押登记。 6.《商场写字楼承租协议书》一份； 7.《抵押告知书及承租人声明书》一份； 证据6、7，共同证明远太公司自2013年1月1日起就将包括涉案抵押房产在内的相关房产出租给福建省远宏物业管理有限公司，由福建省远宏物业管理有限公司统一经营，规范管理，承租期限至2017年12月31日。2015年5月11日，远太公司与福建省远宏物业管理有限公司向工行泉州分行出具《抵押告知书及承租人声明书》。 8.（2017）闽05执782号之一《执行裁定书》一份； 证据8，证明该裁定书裁定变更兴业资产管理有限公司为（2017）闽05执782号案的申请执行人。 原告郭子健质证认为，证据1-4没有异议；证据5由法院认定，证据6、7真实性没有异议，商场协议书并未写明房号，不存在租赁情况，抵押告知书及承租人声明书郭子健不清楚，远太公司隐瞒了事实，工行泉州分行也没有到该房产所在地进行调查。证据8没有异议，由法院认定。 第三人远太公司未到庭质证，也未向本院提供书面质证意见及举证，视为放弃举证、质证的权利。 经审查，对郭子健提供的身份证、《执行裁定书》真实性、合法性、关联性，本院依法予以认定。对郭子健提供的《售房专用收款收据》、购房协议及银行流水转账凭据，因购房协议落款日期是2015年3月23日，银行流水转账付款时间为2014年4月，收款人为程君然，故郭子健虽有付该笔款项，但不能证明是按照购房协议的约定支付本案购房款；关于远太大厦2009年物业费缴费说明、福建增值税普通发票、福建省远宏物业管辖有限公司收款收据，上述单据体现的客户及购买方名称均为2009，该证据无法证明郭子健实际合法占有案涉房产的主张。兴业资产公司提供的证据，均系相关单位出具的，可予采信，可以证明兴业资产公司的主张。 本院查明： 一、2016年12月6日，工行泉州分行与远太公司、万城公司、林文侨、许惠玲借款合同纠纷一案，厦门仲裁委员会作出厦仲裁字［2016］第997号裁决书，裁决：（一）远太公司自裁决书送达之日起3日内向工行泉州分行偿还94号《借款合同》项下借款本金453万元、截至2016年4月20日的各项欠息181849.27元，以及自2016年4月21日起至实际还款之日止按合同约定计算的利息、罚息和复利（自2016年4月21日起至2016年5月10日起至按年利率6.63%计算利息、复利；自2016年5月11日起至实际还款之日止按照年利率6.63%再加收30%计算罚息、复利；利息、罚息的计算基数为欠款本金，复利的计算基数为前期拖欠的各项利息）。（二）远太公司自裁决书送达之日起3日内向工行泉州分行偿还97号《借款合同》项下借款本金3433609.2元、截至2016年4月20日的各项欠息141451.55元，以及自2016年4月21日起至实际还款之日止按年利率6.63%再加收30%计算的罚息和复利（罚息以相应借款本金为计算基数，自2015年4月21日起至2016年5月3日止的计算基数为345万元，自2016年5月4日起至实际还款之日止的罚息计算基数为3433609.2元，且此后应依据借款本金的偿还情况对罚息计算基数进行相应的调整；复利以相应欠息为计算基数）。（三）本案仲裁费69808元，由远太公司承担。工行泉州分行已预交仲裁费69808元且已与本案仲裁费全部冲抵，远太公司应自裁决书送达之日起3日内将工行泉州分行为其垫付的仲裁费69808元直接支付给工行泉州分行。（四）远太公司应自裁决书送达之日起3日内向工行泉州分行支付财产保全费5000元。（五）工行泉州分行对远太公司所有的位于泉州市鲤城区整幢的工业厂房【权属证明编号：泉房权证鲤城区（鲤）字第46521号；他项权证编号：泉房他证鲤城区（鲤）字第201503723号】享有抵押权，有权就抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿，优先受偿权的范围包括远太公司的上述裁决第（一）项至第（四）项债务，且应以34号《高抵合同》约定的最高额余额6839000元为限，但上述裁决第（三）项确定的仲裁费69808元和第（四）项确定的财产保全费5000元不在此限额内。（六）工行泉州分行对远太公司所有的位于泉州市丰泽区部分商场和二十二层10套，八层2套，五、九、十七、二十层各1套住宅的房地产【权属证明编号：泉房权证丰泽区（丰）字第38699号、泉房权证丰泽区（丰）字第38699号、泉房权证鲤城区（鲤）字第61159-61165号、泉建鲤字第017227-017236号；他项权证编号：泉房他证丰泽区（丰）字第201503852号】享有抵押权，有权就抵押物拍卖、变卖的所得价款优先受偿，优先受偿权的范围包括远太公司的上述裁决第（一）项至第（四）项债务，且应以36号《高低合同》约定的最高余额2107万元为限，但上述裁决第（三）项确定的仲裁费69808元和第（四）项确定的财产保全费5000元不在此限额内。（七）万城公司对远太公司的上述裁决第（一）项至第（四）项债务承担连带清偿责任，且应以47号《高保合同》约定的最高余额5200万元为限，但上述裁决第（三）项确定的仲裁费69808元和第（四）项确定的财产保全费5000元不在此限额内。（八）林文侨、许惠玲对远太公司的上述裁决第（一）项至第（四）项债务承担连带清偿责任，且应以37号《高保合同》约定的最高余额5200万元为限，但上述裁决第（三）项确定的仲裁费69808元和第（四）项确定的财产保全费5000元不在此限额内。（九）驳回工行泉州分行的其他仲裁请求。 二、厦仲裁字[2016]第997号裁决书生效后，远太公司、万城公司、林文侨、许惠玲未履行裁决书确定的义务。2017年5月26日，工行泉州分行向本院申请强制执行，本院受理立案，案号为（2017）闽05执782号。2017年6月26日，泉州中院向远太公司、万城公司、林文侨、许惠玲发出执行通知书、因远太公司、万城公司、林文侨、许惠玲仍未履行裁决书确定的义务，2017年7月5日，本院作出《执行裁定书》，裁定：冻结、划拨远太公司、万城公司、林文侨、许惠玲的银行存款7963609元及利息；或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖远太公司、万城公司、林文侨、许惠玲相应价值的财产。 三、本院执行（2017）闽05执782号一案中，郭子健对本案查封、拍卖远太大厦20F-(C)号房产的执行行为不服，向本院提出书面异议，请求：撤销执行裁定书，中止对郭子健购买的远太大厦20F-(C)号房产的执行。2019年9月9日，本院作出（2019）闽05执异102号执行裁定书，裁定：驳回郭子健的异议请求。 四、自2013年1月起，远宏物业公司向远太公司租赁远太大厦20F-(C)号房产作为该公司经营办公场所至今。2015年1月12日远太公司出具一份《售房专用收款收据》给郭子健，载明：购房客户郭子健，项目名称远太大厦，房号2009，总金额760000元，付款金额460000元。 五、案涉房屋目前登记于远太公司名下，房屋所有权证号为泉房权证鲤城区（鲤）字第61162号。2015年6月3日，案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为工行泉州分行，房屋他项权证号为泉房他丰泽区（丰）字第201503852号。 六、2018年6月27日，兴业资产公司与工行泉州分行签订《债权转让协议》，兴业资产公司受让工行泉州分行对远太公司包括厦仲裁字（2016）第997号裁定书所确定在内的全部债权以及全部从权利。2019年10月29日，兴业资产公司向本院申请变更（2017）闽05执782号的申请执行人。2019年11月19日，本院作出（2017）闽05执782号之一执行裁定书，裁定变更兴业资产公司为（2017）闽05执782号一案的申请执行人。2019年12月19日，兴业资产公司向本院申请将本案的被告工行泉州分行变更为兴业资产公司。 本案的争议焦点为：郭子健对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。 本院认为：本案系郭子健与兴业资产公司、远太公司因案外人执行异议之诉产生的纠纷,应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条的规定办理。该规定第二十七条为：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。工行泉州分行对执行标的依法享有担保物权，兴业资产公司已依法受让工行泉州分行本案诉争债权，本院亦已作出（2017）闽05执782号之一执行裁定书，裁定变更兴业资产公司为（2017）闽05执782号一案的申请执行人。郭子健主张自己作为买受人对登记在被执行人名下的不动产享有的权利能够排除执行，应当同时符合该规定第二十八条的四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，关于是否签订合法有效的书面买卖合同。郭子健和远太公司于2015年3月23日签订《购房协议》约定远太公司以760000元的总价款将案涉房屋出售给郭子健。从合同条款看，该协议缺乏房产交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等《商品房买卖合同》所应具备的主要内容；从合同约定看，该《购房协议》第2条载明：郭子健应于2015年12月30日前携带该协议、产权名义之人身份证及付款收据前往远太公司签订《商品房买卖合同》，此约定并未履行，故应认定案涉《购房协议》并非正式的《商品房买卖合同》。 其次，关于是否因买受人原因未办理过户登记。案涉《购房协议》第2条约定：郭子健应于2015年12月30日前携带相关材料前往远太公司签订《商品房买卖合同》并一次性交清剩余房款30万元整；第3条约定：若郭子健未能在规定期限履行上述义务，则视同违约，远太公司可不做催告，该协议自行作废。郭子健所购上述房产将不予保留，远太公司有权没收郭子健所交房款的20%作为违约金等。本案中，郭子健未提交相关证据证明其已在协议约定期限内履行上述合同义务，应认定案涉协议已自行作废。郭子健在签订该协议时对于案涉房产已设定银行抵押的事实是明知的，可以预见购买案涉房屋存在银行抵押无法解除的风险。案涉房产尚不具备办理过户登记的条件，不能认定非因买受人原因未办理过户登记。 综上，郭子健无法证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，郭子健的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告郭子健的诉讼请求。 案件受理费11400元，由原告郭子健负担。 如不服本判决，原告郭子健，被告兴业资产管理有限公司，第三人远太集团（福建）有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年四月二十七日 书记员  陈文能 附注：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。