广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4829号原告：佛山市康祥物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区***********之19铺，统一社会信用代码914***********884X。法定代表人：文某1。委托诉讼代理人：欧阳红刚，广东灯湖律师事务所律师。被告：李丽萍，女，1969年6月27日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***************401，公民身份号码4406***********027。委托诉讼代理人：李德敬，男，1967年7月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****************。系被告的丈夫。原告佛山市康祥物业管理有限公司与被告李丽萍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的法定代表人文某1及其委托诉讼代理人欧阳红刚、被告及其委托诉讼代理人李德敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2007年4月至2019年7月物业服务费123958.88元；2.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告系依法成立的具有物业管理资质的物业服务企业。原告与佛山市高明华明房地产开发有限公司签署《佛山市前期物业服务委托合同》，为明都广场一、二期楼宇提供前期物业服务。上述服务合同期限届满后，原告仍继续为明都广场一、二期楼宇提供物业服务至今。被告系上述小区之5铺的业主，该物业在原告提供的物业服务区域范围内，享受了原告提供的各项物业管理服务。被告自2007年4月至2019年7月物业服务费123958.88元。原告多次催讨未果。原告认为双方存在物业服务合同关系，原告依约提供了服务，被告理应支付物业服务费，被告逾期支付物业服务费的行为构成违约。被告辩称：1.原告不具有诉讼主体资格。原告称自己与佛山市高明华明房产开发有限公司（下称华明公司）签署《佛山市前期物业服务委托合同》，为明都广场一、二期楼宇提供前期物业服务，但并不能提供其与华明公司签订的合同原件，华明公司对原告提供的合同复印件也没有予以确认，被告对该项证据不予确认。作为明都广场的业主，被告也从未与原告签署任何物业服务协议。截止本案起诉前，被告既不知道原告的存在，也不知道原告何以能够进入明都广场提供物业服务，更加不知道原告盗用被告的物业地址注册公司。因此，原告并非明都广场的物业服务提供方，无权向业主主张物业服务费，不具有诉讼主体资格。2.华明公司不具有代表业主签订前期物业服务合同的权利。根据《物业管理条例》第二十五条之规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，建设单位与业主约定前期物业服务合同，是其有权代表业主签订前期物业服务合同的前提。在没有征得业主同意的情况下，华明公司无权代表业主与原告签订前期物业服务合同。因此，即便华明公司与原告签订的前期物业服务合同为真，该合同也因华明公司未得到业主的授权而属于无权代理，在包括被告在内的业主未追认该合同效力的情况下，该合同对被告自始无效。此外，根据《物业管理条例》第二十四条之规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”华明公司未经招标程序，又未经高明区住建部门批准，直接与原告签订前期物业服务合同，该合同属于违反强制性招标程序而签订的无效合同，自始不对业主产生法律效力。3.原告并未向被告提供物业服务。如上所述，被告根本不知道原告的存在，实际上，原告也从来没有向被告提供任何物业服务。原告主张物业服务费的前提是其向业主提供了物业服务，即便原告合法入住明都广场并提供了物业服务，但其仅仅是向小区内的住户提供物业服务，从未向包括被告在内的临街商铺提供清洁、安保、设备维护等任何物业服务。因此，原告无权向被告主张物业服务费。此外，原告不仅未向被告提供物业服务，还侵害被告的合法权利。2014年10月，原告将包括被告的物业在内的部分商铺楼面天面露台水泥及地砖打烂重装，但重新装修后，原先完全不漏水的天面时常出现漏水的情况，造成被告在内的一楼业主商品损失，虽然一楼业主多次向原告反映，但原告完全不予理会。4.原告无权自2007年4月开始主张服务费。即便原告与华明公司真实签订前期物业服务合同，所签订的合同合法有效，原告与华明公司签订前期物业服务合同的最早时间也是在2014年3月26日。因此，原告最早从该日起为明都广场提供物业服务，最多只能从该日起向业主主张物业服务费，而不能向前主张，其向被告主张2014年3月26日之前的物业服务费毫无依据。从原告提交的资料看，原告只在2017年11月15日向被告催收过物业服务费，即便原告主张的物业服务费有理有据，2015年9月30日之前的物业服务费也已过诉讼时效，法院不应支持原告主张的该日以前的物业服务费。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证的《佛山市前期物业服务委托合同》、股权转让合同、协议书、明都广场小区住户投诉单、照片、关于明都广场住宅小区开展业主满意度测评的公告、住宅小区业主满意度测评意见统计表，被告虽有异议但并未提供相反证据予以反驳，因此，本院对该组证据的真实性予以确认。2.原告举证的新悦旅馆明细，其计算的每月物业服务费数额准确，在被告未举示相反证据的情况下，本院对该证据予以确认。3.被告举证的照片，与本案无关，本院不予确认。4.被告举证的《关于反对佛山市康祥物业管理有限公司无理收取明都广场1期临街商铺物业管理费的联名书》，仅能反映相关临街商铺业主对原告收取物业服务费有异议，并不能就此认定原告无权收取物业服务费，因此，本院对该证据不予确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2016年8月8日，黄景孝（甲方，转让方）与梁志健（乙方，受让方）签订《股份转让合同》，约定：1.甲方同意将其所持有的佛山市康祥物业管理有限公司100%的股份作价1000元转让给乙方。乙方同意按此价格购买甲方的股份，并同时向甲方一次性支付履约保证金300000元。2.甲方转让其股份后，即退出佛山市康祥物业管理有限公司，其原享有的权利和应承担的义务，随股份转让而转由乙方享有与承担。2017年7月5日，梁志健（甲方）与文某1（乙方）签订《协议书》，约定：1.以下5项款项全部转交由乙方收取、支配：（1）明都广场一期、二期2017年5月31日前部分业主和商铺所欠的物业管理费、水电分摊费共计227296.41元。（2）明都广场三期明都王府业主欠交2017年第二季度物业管理费41810.33元。（3）明都广场三期明都王府现未收楼的11套房所欠的物业管理费14624.28元。（4）明都广场三期明都王府预存的电费20000元。（5）佛山市高明华明房产开发有限公司欠佛山市康祥物业管理有限公司款项233629.10元。2.甲方将明都广场三期明都王府业主装修时（2017年6月30日前）所收的押金共计263820元；用户所剩下的预存水电费（2017年6月30日止）共计38247.82元；2017年7月至8月份收取的车位费2500元；共计304567.82元转交给乙方代为支付。3.另从2017年6月30日前佛山市康祥物业管理有限公司员工的工资、社保、福利及其他所有费用全部由甲方负责支付。明都广场三期明都王府现在装修的垃圾至2017年7月31日由甲方负责清运完。4.2017年6月份一期、二期的物业管理费由甲方收取。2014年3月26日，佛山市康祥物业管理有限公司（乙方）与佛山市高明华明房产开发有限公司（甲方）签订《佛山市前期物业服务委托合同》，约定：1.由乙方为位于佛山市高明区*******的明都广场一、二期商住楼提供前期物业服务，合同期限自2013年11月30日起至2018年10月30日止。2.物业服务收费采取包干制，由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，其中多层住宅按0.5元/月·平方米计算，商业物业按1元/月·平方米计算。3.物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。李丽萍为佛山市高明区***********之5铺（建筑面积为837.56平方米，下称案涉5号商铺）的权属人。李丽萍自认于2005年购买案涉5号商铺。2015年明都广场三期工程开工时，佛山市康祥物业管理有限公司曾宣布免除小区第一、第二期业主一年的物业费。案涉5号商铺在明都广场一期、二期范围内。案涉5号商铺每月应交纳的物业服务费为837.56元（即837.56平方米×1元/平方米）。佛山市康祥物业管理有限公司曾于2017年11月15日以在案涉5号商铺大门张贴催缴通知的方式向李丽萍催收物业服务费。2001年8月30日，原高明市物价局作出《关于华明房产开发有限公司物业管理及停车场收费项目和收费标准的批复》，批复明都广场住宅小区管理服务收费标准为住宅用房每平方米每月0.35元、商业铺位每平方米每月1元。佛山市康祥物业管理有限公司从进驻明都广场住宅小区至今一直按照这一标准计算、收取物业服务费。佛山市康祥物业管理有限公司是自然人独资的有限责任公司，法定代表人为文某1，公司于2013年11月22日成立，经营范围包括房地产物业管理、水电安装、维修服务、房屋出租服务。本院认为，物业服务费的缴纳、管理和使用，涉及物业服务区域内全体业主的共同利益，具有共益性。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该规定，原告与佛山市高明华明房产开发有限公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》对被告具有约束力。原告自2013年12月份开始为案涉5号商铺所在的明都广场小区提供物业服务，被告亦实际接受该物业服务，理应交纳物业服务费。被告辩称不知道原告的存在，也没有接受过原告提供的物业服务。经查，本案没有充分有效的证据显示原告未依约履行《佛山市前期物业服务委托合同》约定的物业服务义务，被告无权拒缴物业服务费。被告辩称原告仅于2017年11月15日向其催收过物业服务费，2015年9月30日之前的物业服务费已过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”根据前述规定，原告于2017年11月15日向被告催收物业服务费，故2017年11月15日之前两年即2015年11月16日之后的物业服务费债权之诉讼时效因原告主张权利而中断，并从2017年11月15日起重新计算。虽然被告仅抗辩2015年9月30日之前的物业服务费超过诉讼时效，但这属于其对法律理解有误或是计算错误。基于被告是针对2017年11月15日这一时间节点而提出的超过诉讼时效之抗辩，本院仅依法确认2015年11月16日之后的物业服务费债权之诉讼时效中断，2015年11月15日之前的物业服务费债权已超过诉讼时效，原告因此而丧失2015年11月15日之前的物业服务费债权之胜诉权，被告无需支付2015年11月15日之前的物业服务费。同时，根据《佛山市前期物业服务委托合同》中约定的“物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。”2015年11月份的物业服务费应在当月10日前交纳，该月的物业服务费已超过诉讼时效，被告仅应从2015年12月份起向原告支付物业服务费，并支付至原告主张的2019年7月份。被告拖欠的2015年12月份至2019年7月份期间的物业服务费为36852.64元（即837.56元/月×44月），扣减佛山市康祥物业管理有限公司承诺免除的一年物业服务费10050.72元（即837.56元/月×12月），实际应交纳的物业服务费为26801.92元。关于免除一年物业服务费的问题，原告在庭审中述称是以被告缴清2015年之前的物业服务费为前提的，但从同为小区业主的另案[案号：（2019）粤0608民初4827号]被告陈静梅举证的有关免除物业服务费的证明内容来看，该免除承诺发生在明都广场三期工程开工时，更像是原告针对三期工程开工对被告所造成的影响之补偿。而且，该免除物业服务费的承诺是确定的，而原告述称的免除条件并未有相关证据证实。因此，原告关于免除物业服务费有前提条件的述称意见本院不予采纳。关于原告主张的2013年12月份之前的物业服务费问题。原告于2013年11月22日成立，2013年11月30日之前并未向案涉5号商铺所在的明都广场小区提供物业服务。原告举证的黄景孝与梁志健签订的《股份转让合同》、梁志健与文某1签订的《协议书》，均未涉及案涉5号商铺拖欠2013年12月份之前物业服务费的内容，更不存在将该拖欠的物业服务费以债权转让形式转让给原告的情况。而且，被告是否拖欠2013年12月份之前的物业服务费，拖欠的金额是多少，应向谁缴纳，是否超过诉讼时效，均没有证据反映，应由相关权利人另案主张，本案不作处理。因此，原告无权要求被告支付该所谓的2013年12月份之前的物业服务费，原告的相关诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市康祥物业管理有限公司支付2015年12月份至2019年7月份期间的物业服务费26801.92元；二、驳回原告佛山市康祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1389.50元（原告佛山市康祥物业管理有限公司已预缴），由原告佛山市康祥物业管理有限公司负担1089.50元，由被告李丽萍负担300元。被告李丽萍负担的案件受理费300元，由其于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市康祥物业管理有限公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇二〇年三月二十三日书记员  梁蕴琪