广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0304民初51007号原告一（反诉被告一）黄文利，男，汉族，1968年8月27日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。原告二（反诉被告二）戴旻，女，汉族，1968年9月30日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。两原告共同委托诉讼代理人周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）中国中海直有限责任公司（曾用名：中国海洋直升机专业公司、中国海洋直升飞机专业公司、中国中海直总公司），住所地广东省深圳市罗湖区解放西路****—**，统一社会信用代码914400001000010947。法定代表人蒲坚，董事长。委托诉讼代理人黄玲、陈艳华，上海段和段（深圳）律师事务所律师。原告（反诉被告）黄文利、戴旻诉被告（反诉原告）中国中海直有限责任公司（以下简称中海直公司）所有权纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄文利、戴旻委托诉讼代理人周科，被告（反诉原告）中海直公司委托诉讼代理人黄玲、陈艳华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄文利、戴旻向本院提出诉讼请求：1、依法判决深圳市福田区上步区下步庙XX栋（原XX栋）2XX房的所有权归原告所有；2、判令被告将上述涉案房屋产权过户到原告名下，因过户所产生的各项费用由被告承担；3、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：1991年11月10日。被告中国海洋直升机专业公司（甲方）与张XX（乙方）签订《互换住房合同》，根据双方各自的需要将甲方在碧波XX栋建筑面积为147.77平方米的XXX房（四房二厅）住房与乙方在下步庙****建筑面积为87平方米的**（三房二厅）住房）住房进行交换换住房合同》第—条约定，甲、乙双方同意互换上述住址之住房，并保证各自住房房地产手续完善。第二条约定，甲方住房比乙方住房的面积多60.77平方米，双方同意以每平方米3200元的价格，由乙方向甲方进行补偿，共计补偿费为人民币194240.00元。第三条约定，乙方向甲方付清补偿费后，即互换房地产证书，由双方各自保管对方的房地产证书，并相互确认互换后的产权关系，且不以任何理由（包括领导的更迭和公司的变化）而变更、反悔。张XX为深圳大学职工，因符合福利房购房条件，获深圳大学分配位于下步庙南区，基于该《互换住房合同》被告取得下步庙南区XX栋2XX房（以下称“涉案房屋”）的所有权，当时并未办理过户手续。原告一和原告二均系中国海洋直升机专业公司职工，均符合福利房购买条件。1999年6月1日，原告一、原告二和被告中国海洋直升机专业公司签订《中海直公司职工内部住房买卖合同》（以下简称“住房买卖合同”），被告将涉案房屋分配给原告夫妻。买卖合同第三条约定。房价类别为福利商品房全成本房价。第四条约定，卖方将上述房出售给买方，核定准成本房价为78762.68元，付款期为一次，按85%计价后的房价为人民币66948.30元；核定上述住房配套费为人民币26822.90元；鉴于该房房地产证的特别情况，卖方同意给买方一定的购房补助，具体是买方在卖方每工作一年补助1500元（不足年按一年计算）；买方从八九年起在卖方工作截止到九八年，共服务十年，计补助人民币15000元。核准上述补助—次性抵扣买方购房的首期付款。第五条约定，付款方式为一次付款。买方以一次付款方式购买上述住房，房款须于一九九九年六月十日前缴付给卖方；买方需于一九九九年六月十日前，将配套费26866.90元一次付给卖方。第六条约定，买方只拥有上述住房的使用权、继承权，只限买方自己和继承者居住使用，买方不得转卖、抵押。此房按市政府政策规定现不能办理买房人名义的房地产证书，买方不得要求卖方为其办理房产证书；上述住房今后符合深圳市有关规定，可以申办买房人名义的房地产证且卖方也同意给买方申办房地产证书时，本合同第四条核准的，超过深圳市98年上半年福利房购买条件的购房补助，买方必须一次性足额退还给卖方；否则不予申办买方房产证书，买方同时保证不擅自自行办理并取得房地产证书。涉案房屋所有权证（俗称绿本）的产权人为张XX，该房屋当时不能办理过户手续，被告在与原告一、原告二签订《住房买卖合同》时，并未将房产登记到原告名下，仅将房产交给了原告使用，被告承诺能办房产证时将房产登记到原告名下，届时被告再收取原告一、原告二的房款。1999年6月，被告中国海洋直升机专业公司变更为中国中海直总公司。2003年，涉案房屋已符合深圳市相关规定，被告可以申办买房人名义的房地产证。被告中国中海直总公司的员工张XX先生与原告二联系称深圳正进行房改，以前的绿本补上地价款就可以办理红色房证，让原告二去被告处交房款，被告帮助其办理201房过户，原告二前往被告处缴纳了房款，房款以现金形式存入其招商银行对公账户。被告给原告二开具了交房款收据。但由于张XX当时未成功办理出红本房产证（绿转红），被告暂时将购房款退还给了原告二，并约定条件成熟时再办理。2004年12月，涉案房屋申办房地产证的条件已成熟，被告一未通知原告，自行为涉案房屋办理了房地产证，将涉案房屋变更在自己名下。2012年，被告中国中海直总公司现已变更为中国中海直有限责任公司。自1998年至今，涉案房屋一直由原告实际居住和占有使用。2019年6月，涉案房屋因涉及拆迁需要登记房屋权属，原告方知被告已暗中将涉案房屋变更在自己名下。被告已将涉案房屋从案外人张XX名下变更到自己名下，涉案房产已经具备办理到原告名下的条件，被告应当将房产过户到原告名下。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告中海直公司辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，法庭应予以全部驳回：一、原告知悉涉案房产已经办证，且被告要收回涉案房产的事实；二、涉案房产已经登记在了被告名下，原告主张涉案房产归其所有没有事实和法律依据；三、就本案的事实和法律规定而言，1999年1月原被告就已经签订了合同，原告从未向被告提出协助办理产权过户的要求，直到近期涉案房产面临拆迁，原告才提出。由于原告当年没有履行合同的主要义务，支付购房款等相关款项，已经构成了根本违约。被告没有义务协助原告办理房屋过户。综上，根据本案的事实，原告无权主张相关的诉请，请法院依法予以驳回。被告中海直公司反诉请求：1、请求判令两反诉被告停止侵占行为，向反诉原告返还位于深圳市福田区（以下简称涉案房产）的房产；2、两反诉被告向反诉原告支付非法占用涉案房产的占有使用费152098.56元（从2016年12月30起暂计至2019年12月30日，实际计算至两反诉被告返还涉案房产为止）；3、本案全部诉讼费用由两反诉被告承担。事实和理由：1999年1月1日，反诉原告与反诉被告黄文利、戴旻签订《中海直公司职工内部住房买卖合同》，第四条买卖价款约定：“1、卖方将上述房出售给买方，核定准成本房价为78762.68元，付款期为一次，按85%计价后的房价为人民币66948.3元。2、核定上述住房配套为人民币26866.9元。”第五条付款方式约定：“1、一次性付款。买方以一次性付款方式购买上述住房，房款须于1999年1月14日前缴付给卖方。”时至今日，反诉被告仍未支付相应的购房款，未履行合同的主要义务。《中海直公司职工内部住房买卖合同》第六条买卖双方的权利和义务约定：“2、买方家庭户口迁离深圳特区或调离中海直公司航空服务业工作或买卖双方解除劳动合同，必须将上述住房退给卖方，卖方以息抵租的原则处理，已收房款退给买方，买房凭退房证明，办理迁离或调离手续。”1999年7月，距离合同签订仅半年时间，反诉被告一黄文利便离开反诉原告公司，按照合同约定，应当将涉案房屋退还给反诉原告。但是反诉被告一直未办理手续且拒绝搬离涉案房屋。为此，反诉原告多次与反诉被告交涉，要求其停止侵权返还房屋，但是反诉被告人对此不予理睬，并且一直拒绝搬离。2004年，涉案房产办理权属证书，登记至反诉原告名下，反诉原告取得涉案房产的所有权。两反诉被告占有使用了涉案房产，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，反诉原告作为权利人有权要求两反诉被告返还。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。反诉原告作为权利人有权要求两反诉被告支付相应的占有使用费。根据福田区《房屋租赁指导租金》，涉案房产区域不带电梯住宅指导租金为48元一平，房屋面积88.02平，占有使用费为152098.56元。反诉被告非法占用涉案房产多年的事情无法协商解决，并且现南华村已启动棚改，反诉被告侵占房产的事情必须解决，因此反诉原告只能通过诉讼方式进行解决。现为维护反诉原告合法权益，依法向贵院提起反诉，望判如所请。原告黄文利、戴旻辩称，一、原告不存在侵权行为，原告是依据与被告签订的中海直公司职工内部住房买卖合同，取得了涉案房产的使用权，该房产也是被告依照合同交付给原告使用的。内部职工的住房买卖合同具有强烈的人身属性以及福利性质，它的基础是基于原告已经为被告服务了十余年的工作，并且双方签订的合同是依据国家的相关政策，而并非仅仅是双方自愿的一个行为。这是国家层面给予职工的福利。《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》即深圳市人民政府第88号文件（1999年10月20日公布的，2000年1月1日起实施）第五十一条明确规定已按照房改政策出售给职工的安居房，原产权单位及其他部门不得侵害职工的合法权益擅自处置该住房。安居房一般买卖的是房屋的使用权，等到房屋能够办上市交易的时候，职工可以取得全部的所有权，现在房产已经符合了取得红本的条件，被告应当将房产过户给原告。同时根据前述文件的46条规定，未取得安居房全部产权，购房申请人发生下列情况之一的，其接收单位或个人须向原产权单位一次性补交社会微利房价与原购置房重置价的差价。本案当中，原告虽然已经不在原单位工作，但是其人事关系依然在原单位，这种情况可能是被视为应该是停薪留职。两个原告至今与被告之间仍然存在工作关系，原告戴旻是从被告单位办理了退休手续。前述文件第67条规定未取得全部产权的安居房的拆迁补偿按以下规定执行，职工购买的安居房如需拆迁时，原则上由拆迁单位负责安置并按照拆一补一的政策补偿给住房一套，与被拆除住房产权性质的住房，因此本质上原告已经取得了该涉案房产的使用权、占有权、继承权，这个权利它是物权的一部分并不仅仅是债权。关于这个反诉人要求原告支付非法占用涉案房产使用费的问题，因为原告并未侵犯被告的权利，就不存在支付占有费的问题，该占有费也没有相关的计算依据或者说计算依据过高，我们认为占有使用费过高或者说是不应该支付，请求法院依法调低或者驳回。经审理查明，1989年3月31日，深圳市人民政府为案外人张XX核发了《房屋所有权证》，案外人张XX为位于深圳市上步区的原所有权人。房屋性质为准成本商品房。1991年11月10日，中海直公司（甲方）与案外人张XX（乙方）签订了《互换住房合同书》，约定甲方将位于碧波XX栋XXX房（建筑面积147.77平方米）与乙方位于下步庙南区XX栋XXX房（建筑面积87平方米）互换，乙方向甲方补偿194240元后互换房地产证书，且不以任何理由反悔。1999年1月1日，中海直公司（卖方）与黄文利、戴旻（买方）签订了《中海直公司职工内部住房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市福田区（建筑面积87.47平方米）出售给买方，核定准成本房价为78762.68元，一次性付款，房价按前述价格的85%计价，为66948.3元，住房，住房配套费为26866。同时约定，鉴于该房房地产证的特别情况，卖方同意给买方一定的购房补助，具体为买方在卖方每工作一年补助1500元（不足一年按一年计算），买方从1989年起在卖方工作截至到1998年，共服务10年，计补助15000元整，该补助一次性抵扣买方购房的首期款。购房款、配套费须于1999年1月14日前缴付给卖方。买方只拥有上述住房的使用权、继承权，只限买方自己和继承者居住使用，买方不得转卖、抵押。此房按市政府政策规定现不能办理买房人名义的房地产证书，买方不得要求卖方为其办理房产证书。买方家庭户口迁离深圳特区或调离中海直公司航空服务业工作或买卖双方解除劳动合同，必须将上述住房退给卖方，卖方以息抵租的原则处理，已收房款退给买方，买方凭退房证明，办理迁离或调离手续。买方需换购新住房时，须将上述全成本房退回给卖方，卖方按以息抵租的原则处理，已收房款退给买方。上述住房今后符合深圳市有关规定，可以申办买房人名义的房地产证且卖方也同意给买方申办房地产证书时，买方须一次性足额退还超过深圳市98年上半年福利房购买条件的购房补助。买方如不能按期缴纳购房款，卖方可按迟交房款总额的0.5%计收每日滞纳金，逾期一个月不交购房款，卖方有权终止本合同。黄文利、戴旻自述，2003年曾将房款以现金形式存入了被告中海直公司的招商银行对公账户，被告中海直公司为原告戴旻开具了收款收据。随后因案外人张XX当时未办理红本房产证，被告中海直公司暂将房款退还给了原告戴旻。被告中海直公司对前述内容不予确认。黄文利、戴旻自述，2003年中海直公司分管房产工作的张XX先生与戴旻联系说黄文利离开公司，根据内部购房协议此房公司要过问。被告中海直公司对此陈述予以确认。2004年9月28日，中海直公司与案外人张XX办理了涉案房屋（下步庙南区XX栋XXX）的转移登记手续。2004年12月15日，原告中海直公司取得了涉案房屋的《房地产证》（深房地字第**），产权证登记建筑面积为88.02平方米，附记为市场商品房。黄文利、戴旻还提交了“管道燃气居民用户登记卡”和燃气费、水费托收合同书。其中，“管道燃气居民用户登记卡”记载户主姓名为黄文利，开户日期为1998年11月3日，用户地址为下步庙南区XXX栋XXX；燃气托收合同书记载用户名称为黄文利，用气地址为下步庙南区XX栋XXX，托收账户户主为戴旻，签订合同时间为2001年9月17日；水费托收合同书记载用户为戴旻，托收账户户主为戴旻，用水地址为下步庙南区XX栋XXX室，签订合同时间为2000年9月6日。庭审时，中海直公司确认黄文利于1989年入职。上述事实有原告、被告双方提交的证据以及当庭陈述予以证实。本院认为，中海直公司为国有企业，黄文利1989年入职中海直公司，签订《中海直公司职工内部住房买卖合同》时黄文利仍为中海直公司员工。该合同中约定的交易房屋并非市场商品房，买卖价款为准成本房价，且约定中海直公司按照黄文利在中海直公司工作年限给予购房补助，黄文利、戴旻仅须支付成本房价和配套费，此对价亦符合《深圳市国家机关单位事业单位住房制度改革若干规定》第二十三条规定的情形，尽管黄文利、戴旻未实际支付该对价，但黄文利、戴旻从1998年即在涉案房屋居住，故双方之间的纠纷并非平等民事主体间的民事法律关系，双方之间的房地产纠纷系因国有企业内部建房、分房所引起的占房、腾房引起的纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，应由相关行政主管部门解决，黄文利、戴旻的起诉及中海直公司的反诉，依法均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下：一、驳回原告黄文利、戴旻的起诉；二、驳回被告中国中海直有限责任公司的反诉。本案本诉案件受理费1863.05元（已由原告预交），本院依法退还原告。本案免收反诉案件受理费（被告中国中海直有限责任公司未预交反诉案件受理费）。如不服本裁定，应于裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  田静静人民陪审员  段红玉人民陪审员  韦丽贤二〇二〇年四月十三日书 记 员  叶连根附本裁定所适用相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条第（三）项裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……二、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。