河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初15561号原告（反诉被告）：郑州中部大观商业管理有限公司。住所地郑州市管城区乔家门路**。法定代表人：张哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：张春艳，女，1978年11月4日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张宽芳，河南博识律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州中部大观商业管理有限公司（以下简称大观公司）与被告（反诉原告）张春艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2019年6月20日作出一审判决，后被告不服，提起上诉，后郑州市中级人民法院对本案发还重审，本院依法另行组成合议庭，对案件重新进行了审理，原告大观公司法定代表人的委托诉讼代理人朱鑫婷、彭科科，被告张春艳的委托诉讼代理人张宽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大观公司本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付欠交租金194,895元、违约金58,468元，共计253,363元；3.案件受理费、律师费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月31日，被告选定位于郑州市乔家门路1号的大观国贸项目B区负一层FB001、FB003号两间商铺，办理装修入住手续，并开始实际占有使用该商铺。后原、被告补签了书面的《房屋租赁合同》，约定原告将该商铺出租给被告使用，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日。合同签订后，被告使用该商铺至2018年8月31日，被告撤离涉案商铺，至今尚欠原告194,895元租金未予支付。被告未按合同约定支付租金的行为已经构成严重违约，除应当补交其欠缴的租金外，还应按合同约定承担违约责任。为维护合法权益，原告诉至法院。张春艳辩称：1.本案房屋租赁合同系被迫签订，答辩人未看见过合同条款，租赁关系也没有按照合同约定实际履行；被答辩人因自身改变经营业态自2018年2月份后采用关闸断电等方式驱赶答辩人，并在2018年5月份强行将答辩人赶走，双方之间的租赁合同因被答辩人的原因已经解除。2.被答辩人作为商场的管理方应该提供良好的营业环境，但其自始至终没有提供正常的营业环境，在2018年1月23日之前商场一直处于消防未验收合格状态，特别是自2017年5月份以来，被答辩人将商场负一楼A区、B区进行重新规划调整，拆除了部分商铺，将童装区改为鞋区，又整体出租给第三人，引起商户集体维权，发生暴力冲突事件，导致商场无法营业，给答辩人造成巨大损失，造成合同履行现状的过错都在原告一方，被答辩人掩盖自身过错，恶意提起诉讼，故请求法院驳回其起诉。另外造成合同履行现状的过错都在原告一方。张春艳向本院提出反诉请求：1.判令原告大观公司返还反诉人张春艳租金162,413元、履约保证金8,000元；2.判令原告大观公司赔偿反诉人张春艳装修费300,000元（包含装修保证金10,000元）；3.案件受理费由原告大观公司承担。事实和理由：2016年8月，原告大观公司承诺将大观国贸地下一层即20000平方米作为童装区进行招商。原告收取被告商铺场地订金20,000元，将位于郑州市乔家门路1号的大观国贸项目B区负一层FB001、FB003号两间商铺租给反诉人张春艳使用。反诉人自2016年12月份开始进行装修，后于2017年4月份正式开始营业。后因原告大观公司的原因导致无法正常营业，特别是自2017年5月份开始，大观公司将商场负一楼A区、B区进行重新规划调整，拆除了部分商铺，将童装区改为鞋区，又整体出租给第三人，引起商户集体维权，与商户发生暴力冲突，导致商场无法营业。直至2017年8月份，原告大观公司才与反诉人签订《房屋租赁合同》，约定租金自2017年9月1日开始计算，反诉人向大观公司支付了租金162,413元和履约保证金8,000元。但2018年2月份以来，大观公司以改变业态不再经营童装为由对反诉人经营的商铺采取停电锁门等措施，强行让童装商户撤场，引发群体性事件。大观公司为达到将童装区改为鞋区的目的，于2018年5月份将反诉人赶走，导致本案合同目的根本无法实现，给反诉人造成较大的损失。大观公司对张春艳的反诉辩称：1.反诉请求返还租金及履约保证金无事实和法律依据，自2017年8月份左右，反诉人与被反诉人就大观国贸项目B区负一层FB001、FB003号商铺租赁事宜签署了《房屋租赁合同》，双方就租赁期限、租金标准、租金交纳期限、双方权利义务及相应的违约责任均进行了约定。根据合同约定，反诉人应当在2017年11月30日之前交清2017年9月1日至2018年8月31日的租金共计357,308元。后反诉人陆续交纳部分租金，仍余194,895元未交，但反诉人自2017年12月3日之后一直以各种理由拖欠租金，已经构成根本违约，后在2018年8月底未与被反诉人办理交接手续的情况下撤离商铺。根据双方合同约定，反诉人的违约行为已经构成根本违约，被反诉人有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，履约保证金并有权不予返还。反诉人自2016年起一直占有使用涉案商铺，应当按照约定交纳租金，且反诉人尚欠被反诉人租金未交清，其无权要求退还已经交纳租金。二、反诉人应当自行承担其装修损失。涉案合同系因反诉人逾期交纳房屋租金达7日，且未向被反诉人书面说明理由，也未经被反诉人书面同意的，被反诉人有权解除《房屋租赁合同》，履约保证金并不予返还。虽然双方签订的《房屋租赁合同》未对合同解除后的承租人装修进行约定，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因此本案涉案《房屋租赁合同》的解除系因反诉人根本违约导致，其应当自行承担其装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年8月，大观公司（出租方，以下简称甲方）与张春艳（承租方，以下简称乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于郑州市乔家门路1号大观国贸项目B区负一层FB001、FB003号商铺（租赁建筑套内面积为216.55平方米）出租给乙方，乙方自愿租用；2.租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日止；3.租赁期间租金标准如下：自2017年9月1日至2018年8月31日止，租金合计357,308元，自2018年9月1日至2019年8月31日止，租金合计357,308元，自2019年9月1日至2020年8月31日止，租金合计357,308元；4.先付租金后使用，租金每12个月为一个缴费期，乙方须在2017年11月30日前向甲方预付第一个缴费期为2017年9月1日至2018年8月31日的租金，共计357,308元，第一个缴费期期满前30日缴纳下一缴费期的租金，以后以此类推至合同期满；5.乙方应于本合同签订之日支付甲方履约保证金共计8,000元，该保证金含乙方经营过程中的质量信誉保证金和正常使用租赁商铺保证金；6.合同期满或终止时，乙方结清所有应付费用，在乙方无违约无损坏租赁商铺、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方在90日后将履约保证金无息一次性全部退还给乙方；如乙方出现单方违约情况，为保障甲方自身的合法权益，则甲方可将履约保证金用于充抵租金、违约金、罚金或其他应付费用等，若履约保证金不足以充抵以上费用，则甲方有权继续向乙方追讨差额部分；7.乙方以现金、转账（转账以实际到账日期为准）等方式缴纳租金，乙方拖欠任何由甲方收取的费用（包括代收代缴），视为乙方违约。张春艳分别于2017年7月24日、2017年11月30日、2017年12月3日向大观公司支付租金162,413元，大观公司向张春艳出具《收据》三份，主要载明收到张春艳FB001、FB003号商铺2017.9.1-2018.8.31部分租金162,413元。2017年7月24日，张春艳向大观公司交纳履约保证金8,000元。另，大观公司于2016年10月31日收到FB001、FB003号商铺的装修保证金10,000元，诉讼中大观公司对此予以认可，并同意退还给张春艳。2、本院作出的（2018）豫0104民初3153号民事判决中事实部分载明：“大观公司在庭审中陈述其于2018年3月将大观国贸项目A区进行了重新规划调整，拆除了部分商铺，B区另行租给其他商户使用。”及“2018年1月23日，郑州市公安消防支队出具郑公消验字[2018]第0020号、郑公消验字[2018]第0021号建设工程消防验收意见书两份，载明：位于郑州市××东、××街南的大观商贸中心1区及地下车库、公共部分装修复验工程，位于郑州市××东、××街北的大观商贸中心2区及地下车库建设及公共区域装修工程，综合评定该工程消防验收均合格。”3、诉讼中大观公司称张春艳占用FB001、FB003号商铺至2018年8月31日才实际搬离商场，截至2017年12月3日被告仅交纳162,413元租金，尚欠租金194,895元未付，故要求张春艳支付剩余租金194,895元。4、张春艳称大观公司因自身改变经营业态自2018年2月份后采用关闸断电等方式驱赶商户，并在2018年5月份强行将其赶走，并提交一份电费交纳明细表，载明张春艳FB001、FB003号商铺是在2018年4月9日最后一次交纳电费。5、被告提交收据一份，证明原告收取其装修保证金10,000元，为主张装修损失，张春艳提交一份其与郑州久米文化传播有限公司签订的《萌动未来大观国贸店设计委托合同书》证明被告支付装修设计费32,000元，被告提供其与赵文成签订的《装修协议》等相关证据材料，证明其对涉案商铺的基础装修花费90,000元。被告提供郑州市管城区创浩制宇服务部对涉案商铺的橱窗、软装进行制作、按照花费26,000元。提交郑州市二七区回龙灯饰行出具的订货单，证明其购买灯具、监控、显示屏花费392,700元。提供管城区花艺展架展柜设备厂收据，证明其定做柜子花费80,000元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于该合同的解除问题，因张春艳已搬出涉案商铺，未再继续经营，且大观公司亦同意解除合同，故对大观公司主张解除本案《房屋租赁合同》的请求，本院依法予以确认。关于大观公司主张张春艳欠194,895元租金问题。因张春艳搬离涉案商铺的具体时间，双方意见分歧较大，均未提交充分证据予以证明。鉴于被告张春艳认可其于2018年5月搬走，本院认定张春艳搬离涉案商铺的时间是2018年5月份，其租金应计算至2018年5月30日。由于合同约定自2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金为357,308元，扣除已交纳162,413元，计算至2018年5月30日尚欠租金105,568元，大观公司主张过高的部分，本院不予支持。关于张春艳要求大观公司赔偿装修费300,000元的问题。涉案商铺开业后，大观公司有对商铺进行培育、改善经营环境、广告宣传等多方面的义务，而大观公司却在合同履行不久即在2018年3月将该项目A区进行重新规划调整，拆除部分商铺，B区另行租给其他商户使用，其行为违背诚信原则，有损商户缔约时的信赖利益；再者，涉案项目在2018年1月23日才获得消防验收合格。综上，本院认定大观公司对本案合同的解除具有一定的过错。张春艳作为商户亦负有充分考察商场经营环境及配合大观公司对商场经营进行培育的义务，其未按期交纳租金亦存在一定违约，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度、被告提供的装修证据及其使用时间等综合因素，酌定大观公司赔偿张春艳装修费用105,568元。该105,568元折抵本案中张春艳欠付大观公司的租金。大观公司主张的违约金，本院不予支持。大观公司主张的律师费，因其未提交相关证据，本院不予支持。张春艳主张大观公司返还装修保证金10,000元、履约保证金8,000元，因涉案合同已解除，该项请求应予支持。张春艳主张大观公司返还租金162,413元，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关规定，判决如下：解除原告郑州中部大观商业管理有限公司与被告张春艳签订的《房屋租赁合同》；原告郑州中部大观商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告张春艳履约保证金8,000元、装修保证金10,000元等共计18,000元；驳回原告郑州中部大观商业管理有限公司的其他诉讼请求；驳回被告张春艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,200元，由原告郑州中部大观商业管理有限公司负担4,113元，被告张春艳负担1,087元；反诉案件受理费4,178元，由被告张春艳负担3,548元，原告郑州中部大观商业管理有限公司负担630元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审 判 长  贾思凤人民陪审员  王爱敏人民陪审员  曹贵生二〇二〇年四月三日书 记 员  李冬蕊