湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0704民初2384号原告汪慧鸿，男，1970年10月18日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，被告武汉欧蕾尼雅商业运营有限公司，住所地湖北省鄂州市鄂城区明塘路********。法定代表人吴小莉，公司总经理。委托诉讼代理人王艳芳，系湖北长捷律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告汪慧鸿与被告武汉欧蕾尼雅商业运营有限公司（以下简称欧蕾尼雅公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法由审判员邹志勇独任审判，公开开庭进行了审理，原告汪慧鸿，被告欧蕾尼雅公司的委托诉讼代理人王艳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪慧鸿向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修损失60万元;2、判令被告赔偿因停电而给原告造成的停业损失10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于鄂州市鄂黄大桥桥头处武汉东国际家居建材博览城6079、6080、6115、6116号四间商铺，合同对商铺的面积、租赁期限、租赁费用、付款方式等作了明确的约定。合同签订后，被告向原告交付了商铺，原告即对前述四间商铺进行了装修，共花费装修费120余万元，在使用过程中，于2014年起该商铺陆续出现大面积沉降、房屋开裂、多处渗水等房屋质量问题，因原告经营品牌为国际品牌，对店面的形象要求极其严格、精致，且被告于2016年9月起对前述四间商铺强制采取停电措施至今，致使原告无法经营，使用目的不能实现，原告与被告就赔偿事宜多次协商未果。现原告为维护自身合法权益，根据我国法律规定，特具状起诉。原告汪慧鸿当庭变更诉讼请求如下：1、请求法院判令被告赔偿原告各项损失合计70万元整（损失明细如下：a、被告房屋质量因素造成原告装修直接损失30万元；b、因房屋质量因素造成原告店面损坏严重，占装修面积的三分之一，合同期间后三年无法正常营业，被告恶意停电两年，2016年至2017年完全不能营业，锁门造成损失36万元；c、原告的鉴定费、评估费、人工费各种杂费4万元，上述共计70万元）；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告欧蕾尼雅公司辩称：1、原告诉请赔偿装修直接损失30万元于法无据，原、被告间属于房屋租赁合同关系，原告将其承租的商铺用于营销卫浴产品，应自担经营风险，其对商铺进行装修支出的费用属于自身经营成本，不应借诉讼之名转移给被告，且原告诉请的损失项目超出双方约定的合同范围；2、原告诉请被告恶意停电与事实不符，原告未提供任何证据证明被告存在恶意停电两年的事实，双方的合同约定了原告欠付租金超过30日时被告可以采取停电措施，且原告在2016年至2017年期间三次为租赁商铺充值电费；3、原告经营的是卫浴产品，不是电器产品，是否停电不影响原告的日常经营或致其停业；4、原告应自行承担包括停业在内的各种商业经营风险及损失，或根据与第三人的合作协议主张其权利，诉请我方承担其经营损失于法无据；5、原告提交的鄂循价鉴【2019】第06196号鉴定评估报告书的评估结论是对其在价格鉴定评估基准日的装饰装修价值和受损装修部分的修复价值的认定，前者并非原告主张的装修直接损失，后者系用于对装修受损部分的修复，均不属于原告诉请的损失范围。故请求法院厘清事实，依法制止原告的缠诉行为，驳回原告的全部诉请。原告汪慧鸿为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件、被告营业执照。拟证明原、被告双方的身份信息及诉讼主体资格。证据二、《商铺租赁合同书》一份。拟证明汪慧鸿与欧蕾尼雅公司于2012年8月15日签订租赁合同、成立合法租赁关系的事实。证据三、武汉市马房山理工工程结构检测有限公司做出的关于鄂州市武汉东建材市场Roca卫浴商铺地面沉降、墙体及屋面渗水原因鉴定报告书一份。拟证明涉案商铺出现各种质量问题的原因。鉴定费发票20000元。证据四、湖北循其本价格鉴定评估有限公司做出的商铺装修损失评估鉴定报告一份。拟证明原告的房屋质量问题造成我的商铺装修损失为205813.00元。鉴定费发票5000元。证据五、（2017）鄂0704民初1918号民事判决书。拟证明其他已生效的判决书全部支持欧蕾尼雅公司的租金请求。证据六、（2017）鄂0704民初2176号民事判决书。拟证明与我相同的案例，同一法院的裁判结果。证据七、汪慧鸿与西班牙乐家公司和武汉星润丰公司的合同及授权书。拟证明汪慧鸿经营的进口品牌真实合法，因装修出现质量的缺陷，使原告不能履行每年60万元的销售合同的损失。证据八、被告工程部门出具的说明。拟证明被告一直存在推诿不负责的诚信问题。证据九、证人石某、吴某的证言。拟证明汪慧鸿租赁的涉案门面一楼在2014年、2015年出现地面下陷现象。经庭审举证质证，欧蕾尼雅公司发表如下质证意见，对证据一无异议，对证据二真实性无异议，不认可原告的证明目的；对证据三无异议；对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，商铺受损部分的修复价值经鉴定为117,716.00元；对证据五无异议；对证据六真实性无异议，但是与本案无关；对证据七真实性无异议，对证明目的有异议，授权合同不能实现原告的证明目的；对证据八真实性及证明目的不予认可，并非我方部门出具，不能实现其证明目的；对证据九两份证人证言均不予认可，两位证人与欧蕾尼雅公司（或汪慧鸿）存在明显的利害关系，二人的证言应不予认可。被告欧蕾尼雅公司未向本院提交证据。经庭审举证质证，本院对汪慧鸿提交的证据认定如下，双方当事人无异议的证据，本院直接采信，对汪慧鸿提交的证据一、三、五，本院予以采信。对汪慧鸿提交的证据二，欧蕾尼雅公司对真实性无异议，不认可证明目的，鉴于汪慧鸿对证明目的表述不当，本院对证据二的商铺租赁合同予以认可；对证据四湖北循其本商铺装修损失评估鉴定报告，欧蕾尼雅公司对真实性不持异议，对汪慧鸿拟证明的金额有异议，本院采信损失鉴定价值报告，并以报告为准；对证据六（2017）鄂0704民初2176号民事判决书，该判决书经当事人上诉后并未生效，故对原告的证明目的不予认可；对证据七合同及授权书，欧蕾尼雅公司对真实性不持异议，但达不到原告的证明目的，根据汪慧鸿提交的合同及授权书可表明，分销协议中约定的销售额是或然的理想状态，不能达到原告所称的每年必然达到60万销售损失的证明目的；对证据八鄂州蟠龙大市场开发有限公司工程部出具的书面说明，该说明与证据三中的鉴定报告结论相互矛盾，故本院对证据八不予采信；对证据九证人证言，证石某好到庭接受原被告及本院的质证，且其证言与证据三鉴定报告中的部分内容相吻合，本院石某好的证言予以采信；证吴某刚自述平时与原告汪慧鸿往来密切，故其证言不具备客观中立性，本院吴某刚的证言不予采信。本院经审理认定事实如下:2012年8月15日,汪慧鸿（乙方）与欧蕾尼雅公司（甲方）签订编号为6600046的《武汉东·国际家居建材博览城商铺租赁合同书》，约定汪慧鸿租赁欧蕾尼雅公司位于鄂州市鄂黄大桥桥头处武汉东国际家居建材博览城6115号、6116号、6080号、6079号铺位用于经营乐家卫浴，建筑面积为436.89平方米，租赁期限自2012年9月26日至2017年9月25日。汪慧鸿需于商铺装修改造前10日提出装修方案并报欧蕾尼雅公司批准，方可入场装修。汪慧鸿需按季以现金的方式缴纳物业费、租金等各项费用，租金标准为：1.市场装修期间为2012年8月1日至2012年9月25日，装修期内免收租金及管理费；2.第一年免收租金，市场开业之日即2012年9月26日至2013年9月25日；3.市场扶持期，自2013年9月26日至2014年9月25日，免收租金；4.本商铺租金按建筑面积每月每平方米叁拾元计算，自第四年开始即2015年9月26日起。租金每年按6%递增；5.乙方汪慧鸿在签订合同时须向甲方交纳12个月的租金，合计人民币157，280.00元，方可进场装修经营。另乙方在签订合同时须向甲方交纳保证金，按照30元/平方米标准收取，合计13,107.00元；还须向甲方提前预缴三个月物业管理费1311.00元，方可进场装修经营。合同还对单方解除条件、营业管理、商品管理等进行了约定。签订合同当日，汪慧鸿分别向欧蕾尼雅公司交纳一年租金157,280.00元（2014.9.26-2015.9.25）、门面保证金13,107.00元、三个月物业管理费1311.00元。被告汪慧鸿于2016年5月2日、2016年10月30日、2017年1月19日分别充值电费200元、200元和500元。2017年7月20日，欧蕾尼雅公司以汪慧鸿拖欠租金为由将汪慧鸿诉至本院，要求解除与汪慧鸿签订的租赁合同，并且要求汪慧鸿依约付清拖欠的租金及违约金。本院于2017年12月18日作出（2017）鄂0704民初1918号民事判决书，已经发生法律效力。2017年9月11日，汪慧鸿以所租赁房屋存在质量问题造成财产损失起诉至本院，要求欧蕾尼雅公司赔偿装修及停业损失70万元。本院立案受理后，根据汪慧鸿的申请，委托武汉马房山理工工程结构检测有限公司，对涉案租赁商铺地面沉降、地、地砖错位体及屋面渗水的原因进行了检测鉴定，鉴定结论为：1.涉案商铺室内外地面沉降变形及地砖错位系基土换填施工质量引起；墙体及屋面渗水系防水工程施工质量、热胀冷缩、防水材料老化等引起；2.涉案商铺室内外地面沉降变形及地砖错位、墙体及屋面渗水等问题与房屋装修施工无直接因果关系。鉴定机构建议：对涉案商铺室内外地面沉降变形，地，地砖错位体及屋面渗水等问题进行维修处理。此次鉴定，原告汪慧鸿支付鉴定费20000.00元。后本院根据汪慧鸿的申请，委托了湖北循其本价格鉴定评估有限公司，对汪慧鸿的乐家卫浴店铺装修价值及装修损失价值进行评估鉴定，评估结论为本次评估标的在价格鉴定评估基准日的装饰装修价值为205,813.00元，受损装修部分的修复价值为117,716.00元。此次鉴定，原告汪慧鸿支付鉴定费5000元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案诉争房屋经第三方鉴定机构认定，涉案商铺室内外地面沉降变形及地砖错位、墙体及屋面渗水等问题系施工质量引起，与房屋装修施工无直接因果关系。欧蕾尼雅公司作为出租方在租赁关系存续期间应保持租赁物的状态不受阻碍，在租赁物出现被妨碍的情形时负有去除或防止的义务，本案诉争房屋在租赁期间出现地面下沉、墙体渗水等现象，欧蕾尼雅公司未及时予以修复排除，未能及时尽到修缮义务以保障汪慧鸿正常安全使用租赁房屋，存在过错，应承担违约责任，故法院认定导致涉案房屋不符合约定用途的责任应由欧蕾尼雅公司承担。关于汪慧鸿主张的装修损失金额，欧蕾尼雅公司对涉案商铺出现地面下沉、墙体渗水一事并无异议。从第三方鉴定机构出具的鉴定报告来看，地，地面下沉体渗水确实导致汪慧鸿的商铺中部分装修受损，导致经济损失，欧蕾尼雅公司应当向汪慧鸿承担违约赔偿责任。另依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案商铺出现质量问题后，汪慧鸿应及时采取有效措施防止损失进一步扩大，例如组织房屋维修或及时解除合同返还房屋,但其实际并未采取进一步的减损措施，在一定程度上扩大了装修损失。且原告主张的装修损失系其第一次装修时所花费的金额,但装修投入属于租赁期内的经营成本,涉案商铺出现质量问题并未导致装修完全毁损,非损坏部分装修仍有使用价值,在损失产生的情况下,应以修复为优先方式,结合鉴定机构武汉马房山理工工程结构检测有限公司的鉴定建议，故依照湖北循其本价格鉴定评估有限公司鄂循价鉴[2019]第06196号评估报告书，采纳武汉东乐家卫浴专卖店受损装修部分的修复价值为117,716.00元的鉴定意见，故本院支持修复费用117，716.00元。而原告主张的30万元装修损失没有提供准确客观的计算依据，系其本人预估得出，没有依据。故汪慧鸿主张欧蕾尼雅公司应向其赔偿装修损失于法有据，本院予以部分支持，超出本院核定的部分，不予支持。关于汪慧鸿主张的停业损失36万元。汪慧鸿提出由出租方欧蕾尼雅公司承担其租赁期间的停业损失,一方面其并未提供准确的停止营业时间,及每日的营业数额,无法提供有效的损失核算依据，而且涉案房屋一直由其实际控制,并未返还给欧蕾尼雅公司;另一方面停业损失属于间接损失.不属于法律规定的出租人应承担的风险责任,且双方当事人在合同中亦无作出特别约定；其次，汪慧鸿主张欧蕾尼雅公司停电造成停业，与汪慧鸿充电用电的事实不符；再者，装修固然存在一定的损坏，但并不必然导致店铺停业。故汪慧鸿的该项诉讼请求于法无据,本院不予支持。关于原告汪慧鸿举张的的鉴定费、评估费、人工费各种杂费4万元的诉讼请求，原告仅仅举证鉴定费发票25，000.00元，其余费用均未举证证明，未能举证的费用本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告武汉欧蕾尼雅商业运营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告汪慧鸿受损装修部分修复费用117，716.00元，本案鉴定费25，000.00元；二、驳回原告汪慧鸿的其他诉讼请求。本案案件受理费10800.00元，减半收取为5400.00元，由汪慧鸿负担4492.00元，由武汉欧蕾尼雅商业运营有限公司负担908.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ：邹志勇二〇二〇年四月八日法官助理：刘义波书记员 ： 肖 浩