广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初8168号 原告：梁大勇，男，1985年9月17日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：黄彩丽，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝旺，广西冠鸿律师事务所实习律师。 被告：广西捌锦房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区祥宾路**综合楼**。 法定代表人：邹广东，董事长。 被告：邹广东，男，1978年1月12日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。 委托诉讼代理人：刘靖国，广西金懿晟律师事务所律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年5月29日 开庭时间：2019年9月17日、2020年1月14日 当事人到庭情况： 原告方：原告及其委托诉讼代理人黄彩丽、蓝旺到庭 被告方（以下简称“捌锦公司”）：被告捌锦公司、邹广东的委托诉讼代理人刘靖国到庭 原告诉请要点 一、确认原、被告签订的《南宁市可利国际美食广场合作建房商铺合同书》无效； 二、被告向原告返还已付商铺款97388元； 三、被告向原告支付资金占用利息（计算方式：以97388元为基数，按年利率6%，从2018年12月11日起计至款项还清之日止）； 四、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、本案《南宁市可利国际美食广场合作建房商铺合同书》不存在无效的情形。二、被告同意返还购房款，但应按合同第十条第1款的约定返还。因合同中未约定利息，被告也不存在违约行为，故不应支付利息。三、本案诉讼费的承担由法院裁定。 事实认定 2018年8月5日，原告（乙方）与捌锦公司（甲方）签订一份《南宁市【可利国际】珍味里美食城合作建房合同书》（以下简称“《合作建房合同书》”），约定：第一条南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利四队以征地拆迁安置经国家拨用方式取得位于南宁市处地块用于和甲方合作联营开发。第三条1、可利国际项目所在土地性质为商服用地，一层为大型农贸市场，二层为珍味里美食城，三至三十一层为套房，属框剪结构，暂定建筑层为地上31层，地下，地下**座为酒店）2、本合同合作建房的【可利国际】二层珍味里美食城商铺编号第x层x号商铺。第四条双方约定乙方取得该商铺使用权期限40年：自该商铺交付之日起至2060年8月31日止。按照甲方与南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利四队签订联营合作开发合同约束的期限，乙方的使用期为40年。第五条编号第x层x号商铺合作建房单价为9857.09元/平方米，总价款为97388元。第七条（二）乙方以分期付款方式支付合作建房款：（1）乙方在签署本合同的同时交纳首付款，首期款共占商铺总合作建房款的60%，计58433元。（2）完成A、B、C、D座第五层框架封顶，乙方应交纳第二次总合作建房款的20%，计19478元。（3）A、B、C、D座31层完成框架封顶，交纳总合作建房款的20%，计19477元。第十条1、若乙方单方面终止履行本合同，乙方每一个商铺必须向甲方支付每平方米违约金3800元，乙方已付合作建房款，该违约金由甲方直接从乙方已付款项中扣除，本合同约定的商铺由甲方另行处理。第十九条9、依据今后相关政策，如该项目所占之集体建设用地的物业可以上市交易的，在乙方承担相关税费及其他所有费用，并取得南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利四队和其他相关政府部门同意的情况下，在国家政策允许下，甲方协助办理房产证。 原告为履行上述合同，向捌锦公司支付款项情况如下：1、2018年8月5日支付58433元；2、2018年8月30日支付19478元；3、2018年12月11日支付6300元、13177元。以上付款，捌锦公司均出具收据予以确认。 另查明，坐落于南宁高新区米规划道路西侧地块为集体土地，权利人是南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利坡**，权利类型为集体建设用地使用权。证号：桂（2018）南宁市不动产权第0026427号。2017年7月6日，捌锦公司（乙方）与南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利四队（甲方）签订一份《联营合作合同书》，约定以甲方出三产用地，乙方出资金建设的方式进行联合经营，联营期为43年。 又查明，2019年4月15日，《南国早报》微信公众号发布一篇《高新区农村集体产业项目违法建设情况公告》的文章，其中列明辖区内违建楼房项目，即包括四联村可利坡四组可利国际项目，并载明该项目未取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，属违法建设。 再查明，经国家企业信用信息公示系统查询，被告捌锦公司的法定代表人是被告邹广东，该公司类型为自然人独资的有限责任公司。 判决理由 关于《合作建房合同书》的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，原告与捌锦公司虽约定合作建设【可利国际】二层珍味里美食城商铺，但同时约定原告享有其中第x层x号商铺40年的使用权，并在符合相关政策并取得南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利四队和其他相关政府部门同意的情况下，捌锦公司为原告办理涉案商铺的房产证，可见，《合作建房合同书》名为合作建房，实为商铺买卖。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。捌锦公司在未取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的情况下，即在集体土地上开发建设【可利国际】二层珍味里美食城，并对社会不特定公众进行销售，违反了城市房地产管理法的强制性规定，《合作建房合同书》应属无效。 原告依照《合作建房合同书》的约定向捌锦公司支付了商铺款共计97388元，因该合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，捌锦公司应将97388元返还给原告。捌锦公司作为房地产开发企业，在未取得建设规划许可、建设施工许可的情况下就对外出售涉案商铺，存在过错，应向原告支付资金占用期间的利息，但利息计算标准应作调整。具体计算方式为：1、以97388元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2018年12月11日起计至2019年8月19日；2、以97388元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至款项返还完毕之日止。 捌锦公司是自然人独资的有限责任公司，邹广东作为股东，未提供证据证明捌锦公司财产独立于其个人财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，应当对捌锦公司的上述债务承担连带责任。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第三十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、确认原告梁大勇与被告广西捌锦房地产开发有限公司签订的《南宁市【可利国际】珍味里美食城合作建房合同书》无效； 二、被告广西捌锦房地产开发有限公司向原告梁大勇返还商铺款97388元； 三、被告广西捌锦房地产开发有限公司向原告梁大勇支付利息（计算方式：1、以97388元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2018年12月11日起计至2019年8月19日；2、以97388元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至款项返还完毕之日止）； 四、被告邹广东对被告广西捌锦房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任。 案件受理费2365元，由被告广西捌锦房地产开发有限公司、邹广东负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 人民陪审员  陈晓玲 人民陪审员  骆 雁 二〇二〇年四月八日 书 记 员  覃树鹏