广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0229民初1079号原告：张金平，男，1979年2月14日出生，汉族，住址：广东省翁源县。原告：张忠贵，男，1953年7月15日出生，汉族，住址。被告：翁源县金湖房地产开发有限公司。地址：广东省翁源县龙仙镇滨河东路金湖商住大厦H层B区。法定代表人：赖丽萍，女，任该公司经理。原告张金平、张忠贵诉被告翁源县金湖房地产开发有限公司、赖云保商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告张金平、张忠贵，被告赖云保及其诉讼委托代理人何新立到庭参加诉讼，被告翁源县金湖房地产开发有限公司（下称金湖公司）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案须以本院正在处理的同类商品房预售合同纠纷案件的审理结果为依据，该案正在审理,尚未审结，故本院于2019年3月13日裁定本案中止诉讼。现该案已审结，故本院于2020年3月30日通知当事人双方继续进行诉讼，恢复本案审理。在审理过程中，经核实确认赖云保已于2019年4月4日死亡。2020年2月27日，赖云保的法定继承人高新花、赖清燕、赖清冰、赖永先以书面的形式向本院明确表示：放弃继承赖云保的所有遗产，不参与本案的诉讼；故本院依法不追加赖云保的法定继承人参与本案诉讼。本案现已审理终结。原告张金平、张忠贵诉称，2013年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为：2013，房地产权预售证编号为：。双方约定：被告将翁源县售予原告，该房建筑面积138㎡，成交总价为460530元。合同签订后，原告于2013年10月16日向被告交付了首期房款190530元，于2013年12月31日办理了银行按揭，支付了余款270000元，但被告未开具相应的不动产税票。2014年6月30日，被告将上述房屋交付给原告。合同约定被告在交付房屋使用后360日内为原告办理房地产权证，但距房屋交付日起已超过4年，被告仍未办理，按合同约定，其应按已付房款总额按人民银行利息支付违约金。据此，请求法院判令：1、被告为原告办理翁源县的房地产权证；2、被告按原告已付房款总额开具税票；3、被告支付逾期办理房地产权证的违约金72533.48元；4、本案诉讼费由被告承担。赖云保在原庭审时辩称，一、原告所诉与事实不符。我与被答辩人于2013年8月31日签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告向答辩人购买位于翁源县，面积131.58㎡（含公共分摊面积，最后以房产证为准），购房款3500元／㎡，总款为460530.00元。付款方式为分期付款，在订购房屋时付首期款15万元，并约定在2014年6月30日前将验收合格的楼房交付给原告使用。答辩人已交付房屋。此合同才是双方真正履行的合同。原告提交的2013年12月12日签订的《商品房买卖合同》，是用于应付银行按揭贷款的，并不是双方真正履行的合同。二、答辩人没有及时办理房产证是有正当理由的。首先，翁源县国土局没有及时将涉案楼盘中超用的174.33㎡集体土地批转为国有土地。答辩人已经向国土局呈交报告，但至今没有批复，而无法办理房产证，并不是答辩人不办理，是属于不可抗力的原因所致。其次，原告搬到涉案房屋居住至今已有四年多时间，但其仍欠65614.15元房款，这也是未及时办理房产证的原因之一。应属原告自身过错行为所致。答辩人也想尽快为原告及其他业主办理房产证，但由于政策原因和原告及其他业主没有付清房款而暂时无法办理，这不能归责于答辩人。只有国土部门批复后和原告及其他业主交清房款后才能办理。三、原告未交清房款，是不能开具税票的。只有在交清款项后，才能一并开具税票。故原告所诉开具税票的请求不能成立。四、违约金问题。原告提交的《商品房买卖合同》是用于应付银行按揭贷款的，并不是双方真正履行的合同。另国土部门未将涉案楼盘的集体土地批转为国有土地，造成暂时不能办理房产证，并不是答辩人的过错，加之原告也未交清房款，故其所诉支付违约金是没有依据的。五、原告尚欠房款65614.15元，如果原告坚持要向答辩人主张违约金，其拖欠答辩人的房款4年多时间，其亦向答辩人支付违约金和逾期付款利息。综上，原告所诉与事实不符，其诉讼请求和理由于法无据，请依法驳回其诉讼请求。被告金湖公司经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，未向法庭提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告、赖云保对对方提供的证据,当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。结合本院从其他相关案件调取的证据，本院认定事实如下：依据以上本院采信的证据，结合原、被告的陈述，本院经审理查明的事实是：2013年3月20日，赖云保与金湖公司签订《房地产项目挂靠协议书》，在广东省翁源县。金湖公司是建设单位，2013年4月8日取得翁源县建设工程规划许可证，工程项目为瀚海家园，建设位置为龙仙镇龙英路，基底面积为460㎡，建筑面积为6440㎡，层数为地下一层，地上**；2013年7月29日取得建筑工程施工许可证，合同开工日期为2013年4月20日，合同竣工日期为2014年10月20日；2013年8月13日取得广东省翁源县商品房预售许可证。2013年8月31日，原告张金平与赖云保签订了《房屋买卖合同》，约定张金平向金湖公司购买瀚海家园第10层3号楼房，面积131.58平方米，房价每平方米3500元合计460530元。双方就付款方式、交房时间、智能化大门项目、水、电及其他设施的安装等达成了一致意见。被告赖云保在甲方（金湖公司）法人代表处签了名。2013年10月8日，原告张金平、张忠贵与被告金湖公司就涉案楼房签订了《商品房买卖合同》并送翁源县房地产交易所备案，合同编号为：2013。合同约定：出卖人将位于翁源县卖给买受人，总价款为460530元。该合同第五条约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并约定了面积发生差异的处理原则；第六条约定付款方式及期限：“银行按揭：买受人于2013年10月16日首付190530元，余款人民币270000元，应于2013年12月31日办理完银行按揭手续货款获得批准。”；第八条约定了交房的时间为2014年6月30日前；第十五条对楼房的产权登记作了约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按已付房款总额，按人民银行利息计付。”。合同签订后，被告按约定的期限将房屋交付给原告，现亦由原告占有使用。原告张金平分别于2013年10月17日向赖云保支付190530元房款；2013年12月12日，中国建设银行向原告张金平发放案涉房屋的贷款27万元，合计已向被告支付购房款总价为人民币460530万元。庭审时，原告与赖云保确认原告尚欠购房款63000元。但原告表示系赖云保同意办好产权证后支付。因赖云保承建时违法占地174.33平方米，致使包括涉案楼房在内的整个瀚海家园至今未能办理房屋产权证，故引发本案纠纷。另查明，国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行。2016年6月20日，翁源县人民政府发布《翁源县人民政府实施不动产统一登记的通告》，告知：翁源县国土资源局为该县不动产统一登记机构，其设立的翁源县不动产登记中心具体负责办理不动产登记发证有关业务工作。从2016年6月29日起，在全县范围内实施不动产统一登记。原国土、房管、林业等部门发放的各类权属证书停止发放，各类不动产登记业务统一由翁源县不动产登记中心办理，并颁发《不动产权证书》和《不动产权证明》。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因本案纠纷产生在原、被告双方在履行《商品房买卖合同》过程中产生，立案时确定的案由为商品房预售合同纠纷有误，应予纠正。本案的争议焦点为：一、办理案涉房屋不动产权证的问题；二、开具购房款发票的问题；三、逾期办证违约金的问题。关于焦点一，办理案涉房屋不动产权证的问题。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务，事实上，办理产权证所需的材料是由出卖人和买受人共同提供，金湖公司及赖云保作为出卖方，应及时将应由其提供的办证资料准备齐全，并通知和收取原告所应提供的办证资料，将办证所需资料交给不动产登记中心（《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）及国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》规定不动产权证的办理由不动产登记中心负责）申请办理涉案房屋的不动产权证，至于是否能够将涉案房屋的不动产权证办至原告名下，是行政部门的行政职权。因此，原告要求被告办理涉案房屋产权证的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于焦点二，开具购房款发票的问题。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条：“本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”以及第十九条：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”规定，本案中，不管是实际负责涉案项目开发的赖云保还是对外行使开发项目的金湖公司均应根据相关税务及发票管理规定，在收取原告房款后及时自行（或找税务部门代为）开具相应的发票，这是赋予开发商（销售者）法定的合同义务。赖云保称原告欠其购房款63000元，原告认可仍欠赖云保购房款63000元。现原告未按《商品房买卖合同》第六条约定期限全额付清房款，故原告要求被告按照已付房款总额开具发票的诉讼请求，本院不予支持。原告的该项请求，可待其付清购房款后，金湖公司应向原告出具正式的购房款发票。关于焦点三，逾期办证的违约金问题。经查，2014年6月30日，赖云保将涉案房屋交付给原告使用，根据原告与金湖公司于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……。”，出卖人应当在2015年6月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因赖云保在建设瀚海家园过程中违法超占174.33平方米，以致涉案房屋用地手续不完善，涉案房屋亦未经竣工验收合格,同时瀚海家园所有楼房（包括涉案房屋）的商品房买受人至今未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续即办理房屋产权证，金湖公司及赖云保作为出卖人是有过错的。同时如前所述，办理产权证所需的材料是由出卖人和买受人共同提供，原告未按涉案《商品房买卖合同》的约定付清房款，以致未取得涉案房屋的全额房款正式发票，而购房款发票是办理产权证必备的资料之一，原告亦存在过错。因此，对原告要求被告支付逾期办理涉案房屋产权证违约金72533.48元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国发票管理办法》第三条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告张金平、张忠贵的诉讼请求。案件受理费1613.33元（原告已预交），由原告张金平、张忠贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 梁 继人民陪审员 林 虹人民陪审员 林香连二〇二〇年四月七日书 记 员 梁 瑜