上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初52622号原告：上海途腾置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐莹，常务副总经理。委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛伟，上海国创律师事务所律师。被告：顾雁，女，1981年11月8日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：魔赏(上海)餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：顾雁，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：王怡斐，上海融力天闻律师事务所律师。原告上海途腾置业有限公司(以下简称“途腾置业”)与被告顾雁、魔赏(上海)餐饮有限公司(以下简称“魔赏餐饮”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛伟，两被告共同委托诉讼代理人王怡斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告途腾置业向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告顾雁签订的《店铺租赁合同》(合同编号：HT040)及原告与被告魔赏餐饮签订的《店铺租赁合同之补充协议》(编号：HT040-01)于2019年10月13日(应付第三期租金最后之日)解除；2、判令被告魔赏餐饮向原告支付自2019年5月24日至2019年10月13日止的租金120,858.40元及滞纳金(第一笔以25,949元为基数，自2019年5月31日起算；第二笔以17,026.40元为基数，自2019年6月24日起算；第三笔以77,847元为基数，自2019年7月10日起算；均按日万分之五标准计算至实际清偿之日)；3、判令被告魔赏餐饮向原告支付律师费22,100元；4、判令被告顾雁对被告魔赏餐饮第二、三项诉请中的付款义务承担连带责任；5、原告收取的租赁保证金77,847元作为违约金不予退还。事实与理由：根据上述合同及补充协议之约定,原告将上海市静安区南京西路XXX号铺号108-a店铺(以下简称“涉案店铺”)租赁给被告顾雁,被告顾雁将该店铺用于其新设立的公司(即被告魔赏餐饮)进行经营,租赁期限自2018年12月24日起至2021年12月23日止,自2018年12月24日起至2020年12月23日止每月应支付租金25,949元。合同签订后,原告如约交付店铺,被告顾雁于2018年11月14日以涉案店铺为住所成立了被告魔赏餐饮进行经营。然两被告以公司经营亏损为由，拖欠2019年5月24日起的租金。原告认为，两被告行为违反了合同约定，应当承担相应的法律责任。原告经多次催讨未果，遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告顾雁与被告魔赏餐饮共同辩称：第一，被告顾雁系公司设立发起人，公司成立后合同权利义务应由被告魔赏餐饮继受，被告顾雁非本案适格被告，原告原诉请中要求两被告共同承担责任缺乏法律依据；第二，《店铺租赁合同》系原告提供的格式合同，原告在与被告签约过程中未予适当提示，故该合同中的第2.2及2.3条款均应无效；保证合同应为要式合同，须具有明确的意思表示，该合同中并无保证人、保证责任的明确约定，被告顾雁在租赁合同中的地位系承租方、而非保证方，故原告变更后的诉请中要求被告顾雁承担连带责任缺乏法律依据；第三，同意原告第一项诉请，但合同解除时间应为2019年9月12日即被告顾雁代表被告魔赏餐饮应原告要求提交书面解除租赁关系的申请之日，此时租赁合同系经双方合意解除；第四，原告架设煤气管道经过涉案店铺造成被告发生装修损失，原告承诺减租4万作为赔偿，因原告未兑现该承诺，被告方拖欠租金，且欠租应计算至2019年9月12日，因原告负有减损义务、返还店铺之后的租金无须支付，故不同意原告第二项诉请，原告第三项诉请由法院依法判决，律师费金额应当以实际发生为准；第五，原告主张的违约金数额及滞纳金标准过高，且第二笔滞纳金的起算时间应为2019年7月10日，请求法院依法调整。本院经审理认定事实如下：2018年8月30日，途腾置业(甲方、出租方)与顾雁(乙方、承租方)签订《店铺租赁合同》(合同编号：HT040)，就涉案店铺租赁事宜达成以下约定：该店铺的建筑面积66.97平方米，租期自2018年8月30日至2021年8月29日，合同期内第一个租赁年度(自2018年8月30日起至2020年8月29日)的日租金为12.73元/日/平方米，月租金为25,949元，保证金为第一个租赁年度的三个月租金，租赁用途为经营西点。合同同时约定，乙方为法人的，其法定代表人自愿作为本合同之保证人，对因本合同的签署、履行承担连带保证责任(第2.2条款)；乙方拟将该店铺用于乙方新设公司的，由新设公司与甲方签署由甲方按本租赁合同约定提供的新的租赁合同，乙方在本租赁合同项下的款项(含保证金、租金等)自动转移到新的租赁合同项下，乙方对新设公司签署和履行新的租赁合同承担连带责任(第2.3条款)。合同还约定，乙方如拖欠租金达五个工作日(含)以上的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，保证金作为违约赔偿不予退还，造成甲方损失的，乙方应另行赔偿；乙方逾期缴纳租金相关费用的，应按日万分之五的标准支付滞纳金；守约方的损失包括因违约行为遭受的直接损失及向违约方主张权益所发生的包括律师费等所有合理的费用。合同还对其他租赁事宜作了约定。2019年5月24日，途腾置业(甲方)与魔赏餐饮(乙方)签订《店铺租赁合同之补充协议》(编号：HT040-01)并约定：原合同(《店铺租赁合同》合同编号：HT040)开业日为2018年12月24日，乙方自2018年12月24日后享有60天免租期，抵扣期间自2019年6月24日起至2020年2月22日，每次在支付租金时享受20天的免租期，如乙方出现提前解约、拖欠租金等费用达到5日则免租期无论享受与否，甲方均有权追索。该协议还对其他相关事项作了补充约定。上述两份合同签订后，途腾置业向顾雁交付涉案店铺，顾雁、魔赏餐饮支付保证金77,847元及租金至2019年5月23日。2019年9月12日，顾雁、魔赏餐饮向途腾置业发函：我司自租用店铺以来，深受贵司照顾和支持。现因我司经营不善、一直亏损，并于2019年9月10日收到贵司告知函，我司已于2019年9月12日停止营业，恳请同意解除涉案店铺租赁合同……2019年9月18日，顾雁、魔赏餐饮搬离涉案店铺，途腾置业收回店铺。后途腾置业因催讨租金未果，遂起诉来院并要求判如所请。另查，魔赏餐饮于2018年11月14日成立，住所地址即涉案店铺地址，法定代表人为顾雁，经营范围系餐饮服务。再查，途腾置业聘请律师支付22,100元，其中预付的差旅费600元将据实结算。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，途腾置业自认曾同意减免租金4万元作为赔偿。本院认为，当事人签订的《店铺租赁合同》(合同编号：HT040)及《店铺租赁合同之补充协议》(编号：HT040-01)系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守履行。魔赏餐饮自2019年5月24日起未再支付租金，即便扣除4万元减租，仍然拖欠租金达到合同约定的期限，构成根本违约，途腾置业有权要求魔赏餐饮承担相应的违约责任。双方各自主张的合同解除时间均无法律或事实依据，本院对于双方关于合同解除时间的意见均不予采纳；顾雁、魔赏餐饮不再支付租金、提出解约申请、搬离涉案店铺，途腾置业在收到解约申请后收回涉案店铺，双方事实上以行为方式就合同解除已达成合意，故将涉案店铺交还之日即2019年9月18日作为上述两份合同的解除时间较为适宜。途腾置业有权要求顾雁、魔赏餐饮支付欠租，但要求支付收回涉案店铺后的租金缺乏事实依据，另4万元减租可冲抵欠租，故本院对其该项诉请仅在60,598.32元(12.73×66.97×118-40,000)金额内予以支持。途腾置业要求魔赏餐饮支付因拖欠租金产生的滞纳金具有合同依据，但因4万元减租冲抵前期欠租，滞纳金计算方式应以60,598.32元为基数，按日万分之五的标准，自2019年7月10日起计算至实际清偿之日，本院按该计算方式支持滞纳金相关诉请。顾雁虽辩称《店铺租赁合同》(合同编号：HT040)第2.2、2.3条款系无效的格式条款，然未能提供证据证明该条款存在明显违反公平原则而致无效之情形，故对其该项意见，本院不予采纳。按照该两条款约定，即便顾雁的合同权利义务由魔赏餐饮继受，顾雁仍应当对魔赏餐饮履行相关租赁合同承担连带责任。基于魔赏餐饮根本违约，途腾置业有权按约将租赁保证金77,847元作为违约金不予退还，故本院依法对该项诉请予以支持。至于顾雁、魔赏餐饮辩称滞纳金标准及违约金数额过高，然未能提供证据加以证明，对该项抗辩意见，本院不予采纳。途腾置业主张支付律师费22,100元，具有合同约定，未能举证证明差旅费600元实际发生，故本院对该项诉请在21,500元金额内予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、《店铺租赁合同》(合同编号：HT040)及《店铺租赁合同之补充协议》(编号：HT040-01)于2019年9月18日解除；二、被告魔赏(上海)餐饮有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告上海途腾置业有限公司支付租金60,598.32元；三、被告魔赏(上海)餐饮有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告上海途腾置业有限公司支付滞纳金(以60,598.32元为基数，按日万分之五的标准，自2019年7月10日起计算至实际清偿之日)；四、被告魔赏(上海)餐饮有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告上海途腾置业有限公司支付律师费21,500元；五、被告顾雁对上述第二项、第三项、第四项判决付款义务承担连带责任；六、原告上海途腾置业有限公司收取的租赁保证金77,847元不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,366元，减半收取计1,683元，由原告上海途腾置业有限公司负担561元，由被告顾雁、魔赏(上海)餐饮有限公司负担1,122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  钟献明二〇二〇年四月二十四日书记员  梅益婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。