湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初1460号原告：付某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王温斌，湖南巴陵律师事务所律师。被告：戴某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告付某某与被告戴某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王温斌、被告戴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付某某向本院提出诉讼请求：1、解除《关于红光村建新组戴某1（父）房屋及土地遗产分家买卖的协议》；2、判令被告赔偿原告损失228121元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1993年原告与继父戴某1、母亲胡某某共同于岳阳楼区某某乡某某村建设一栋两层160平方米的楼房，原告与父母各占50%产权。房屋建成后，由于被告成婚，住宅面积不足，戴某1、胡某某将自己拥有的一层（80平方米）分给其小儿子戴某某。之后戴某1、胡某某则回乡下居住至今。2009年初原、被告达成一份协议《关于红光村建新组戴某1（父）房屋及土地遗产分家买卖的协议》，协议约定：被告愿意将自己对以上160平方米的房屋的一半股份（80平方米）以18000元出售给原告。原告于2009年2月13日支付18000元给被告。该房屋原告居住至2017年政府拆迁，并扩建了201.72平方米，房屋总面积达317.52平方米。2017年由于城市建设需要，政府对原告胥家桥村房屋进行征收，双方签订了征拆协议，确定补偿款为1693767元。2019年1月10日，戴某1、胡某某向法院起诉，要求原告退还部分征收补偿款。经法院判决认定：被告2009年出售给原告的房产（80平方米），实际为戴某1、胡某某所有，被告出卖行为系无权处分，以上房产的补偿款228121元，由原告支付给戴某1、胡某某。由于被告的无权处分签订合同行为，未能在事后得到追认，导致原告损失228121元。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告戴某某辩称：1、被答辩人所述房屋拆迁款经法院认定应归戴某1、胡某某所有，且该款已由上述两人收取，不存在被答辩人损失了该款项的事实，也不存在答辩人得到了该款项的事实，被答辩人的诉讼请求没有法律根据；2、原、被告2009年签订的《关于红光村建新组戴某1（父）房屋及土地遗产分家买卖的协议》已被法院认定无效，所以无需再行解除。2009年答辩人找被答辩人借款，但被答辩人不同意，要求答辩人签订协议转让父母的房子，答辩人为达到借款目的，就与被答辩人签订了该协议。由于该协议当时父母不知情，事后没有得到父母的追认，故被认定为无效。对于收到被答辩人18000元的事实，答辩人予以认可。但此行为是兄弟间的借贷关系。况且2017年2月春节后，被答辩人出车祸缺钱时，答辩人通过妻子向被答辩人的妻子支付了10000元。两项冲抵后，答辩人只承认尚欠被答辩人8000元。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况及庭审陈述，本院确认如下法律事实：2009年，原告与被告签订《关于红光村建新组戴某1（父）房屋及土地遗产分家买卖的协议》（以下简称分家买卖协议）一份，内容为：付某某和戴某某共同愿意对父母承担生养死葬的义务。戴某某现在愿意按市场价将房屋折价36000元，并且戴某某愿意将自己的一半股份出售给付某某。在付某某与戴某某夫妻及父母自愿成交的前提下，付某某一次性将18000元付给戴某某。如有任何一方反悔，赔偿1万元。该协议上原、被告及姑父签名确认。但原、被告的父母戴某1、胡某某未在该协议上签字确认。分家买卖协议签订后，被告收取了付某某支付的18000元，并于2009年2月13日向原告出具收条一张。此后，被告将协议约定转让的房屋交付原告使用。2017年10月24日，原告与岳阳楼区芭南两湖连通工程拆迁项目部签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，对原告位于岳阳市岳阳楼区某某乡某某村集体土地上的房屋及附属设施进行征收拆迁。其中征收房屋总面积为361.72平方米（其中砖混结构317.52平方米，土木结构44.2平方米）。拆迁协议签订后，项目部将全部拆迁款存入原告帐户。该房屋及附属设施也已被拆除。因原告与案外人戴某1、胡某某就征收拆迁款的分配无法达成一致意见，案外人戴某1、胡某某于2019年1月10日向本院提起诉讼，请求付某某支付补偿款693854元。本院于2019年4月3日作出（2019）湘0602民初231号民事判决，认定被征收房屋面积中有80平方米的房屋属案外人戴某1、胡某某所有，同时判令付某某将因此获取的拆迁补偿款228121元返还给案外人戴某1、胡某某。付某某不服该判决，向岳阳市中级人民法院提起上诉。岳阳市中级人民法院于2019年7月4日作出（2019）湘06民终2150号民事判决，驳回付某某的上诉，维持原判。现案外人戴某1、胡某某已领取上述案件所涉房屋补偿款228121元。上述案件事实有原告提交的《关于红光村建新组戴某1（父）房屋及土地遗产分家买卖的协议》、（2019）湘0602民初231号民事判决书及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院根据查明的事实，将各方当事人争议的焦点概括为下列二个方面：一、原、被告签订的分家买卖协议的效力应如何认定。本院审查认为，原、被告在明知本案所涉80平方米房屋系案外人戴某1、胡某某所有，且被告戴某某无权处分上述房屋的情况下，订立分家买卖合同，将涉案80平方米房屋进行转让。而后原、被告的行为并未得到案外人戴某1、胡某某的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项之规定，原、被告的行为属恶意串通，损害案外人戴某1、胡某某的合法权益，双方签订的协议应属无效。二、原告的经济损失的具体金额应如何认定及被告是否应向原告承担赔偿责任。关于原告经济损失的具体金额问题。原告主张按照案外人戴某1、胡某某所获取的228121元为标准计算原告的经济损失。本院审查认为，原告主张的损失标准是以合同有效为前提，而根据对焦点问题一的分析，系因原、被告双方的过错导致合同无效，而涉案房屋的所有权属于案外人戴某1、胡某某，故不应以房屋被征收时的价格作为认定原告损失的标准，而应以原告所支付的18000元所产生的实际损失作为认定损失的标准。鉴于此，本院酌定以18000元所产生的利息损失作为认定原告实际损失的标准。按照上述标准，以18000元为基数，参照人民银行同期贷款利率标准，分段计算自2009年2月13日起（被告收款时间）至2020年4月20日之间的利息损失为12000元。同时结合原、被告的过错程度，本院酌定由被告赔偿原告经济损失10000元。此外，被告前期所收取的18000元转让款，应一并返还给原告，两项合计28000元。本院认为，根据对焦点问题的分析，原告的各项诉讼请求，部分合法，本院予以支持。被告辩称2017年2月春节后原告曾向被告借款10000元应予抵扣。本院审查认为，该情形系原、被告之间产生的民间借贷法律关系，与本案分属不同的法律关系，不宜在本案中一并处理，被告可另案向原告主张相应权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告付某某与被告戴某某之间签订的《关于红光村建新组戴某1（父）房屋及土地遗产分家买卖的协议》无效；二、限被告戴某某在本判决生效后十日内一次性返还原告付某某转让款18000元并赔偿经济损失10000元，两项合计28000元。逾期履行上述第二项义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告付某某的其他诉讼请求。案件受理费4722元，减半收取2361元，由原告付某某负担2071元，被告戴某某负担290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 钟 宁二〇二〇年四月二十日书记员 唐蜀湘