广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5462号原告：张文波，男，1991年7月21日出生，汉族，住广东省陆丰市*********，公民身份号码441************835。原告：张泽雄，男，1972年11月10日出生，汉族，住广东省陆丰市*******糖厂宿舍，公民身份号码441************353。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。原告张文波、张泽雄诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢雅，被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即持办理位于中山市火炬开发区*********************权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案并协助原告办理不动产权证书;2.被告向原告支付逾期交房违约金（以125万元为基数，按合同约定每日万分之三计算，从2016年1月1日起计至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止）；3.被告向原告支付逾期办证违约金（以125万元为基数，按年利率6%计算，从2017年*月5日起计算至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案并办证之日止）。事实与理由：2015年3月15日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区********************房，价款125万元；被告应当在2015年12月31日前，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付原告使用，还应在商品房交付使用后550日内前持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告履行了合同约定，被告应按约定交付涉案商品房及办理产权登记备案。但截至起诉之日，被告尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2018年4月9日的交房不符合法律规定和合同约定，构成逾期交房。同时，被告未能按照合同约定在商品房交付使用后550日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。故，被告上述逾期交房和逾期办证的行为已构成严重违约，应当承担相应违约责任。因合同中关于逾期办证违约金约定过低，不足以弥补原告损失，也不能有效督促被告积极履行合同义务，因此，原告要求提高。被告答辩称，一、原告不能在本案中同时主张逾期交楼和逾期办证两项违约金。根据合同约定，交楼是办证起算日和前置条件。如逾期交楼状态还在持续，则逾期办证违约金的起算条件未成就。被告已通知原告于2015年12月31日前收楼，但原告直到2018年4月9日才收楼，由此导致的逾期收楼损失应当由原告自行承担。二、原告认为被告交付房屋不符合合同约定，其应当在收楼后一年内行使撤销权，撤销接受被告交付房屋的行为。但原告在2018年4月9日即占有并使用涉案房屋，至今已有3年，超过撤销权的一年除斥期间。三、原告主张从2016年1月1日起计算逾期交房违约金，已经超过3年诉讼时效。四、原告已收楼并实际使用，交楼符合法律规定和司法解释。1.在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）中，《国务院决定取消的行政审批项目目录》中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，即住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行“竣工综合验收”。中山市住房和城乡建设局亦表示无需办理综合验收。本案中，被告于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。因涉案项目已经完成了工程竣工验收，故被告已向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋。2.目前法律法规并无禁止性效力规定要求房屋的交付使用必须取得建设工程竣工验收备案登记证，在原告已收楼居住多年的情况下，以备案未办妥否定交收楼行为的合法性，无法律依据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外。”原告占有使用房屋多年，视为对房屋的交付使用。4.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”五、虽然合同第八条约定交房条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但双方的补充协议（一）第2条约定：“收楼时以满足基本入驻条件为准（水、电、门窗安装到位）”，这是对第八条的变更。原告的实际收楼入住行为证明其是遵循合同变更后的交楼约定履行收楼义务，且从无异议。即便交楼手续有不完善的地方，原告只能要求完善交付条件，不能反言交楼无效。六、因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案，该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主意见后方可办理，而原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延项目的验收进程，另外一方面，却利用拖延验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额违约金。在此种严重利益冲突的情况下，法院应免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任，免责期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。七、1.原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%，并且合同约定的逾期交房违约金过高，应予调低。2.合同约定逾期办证违约金是已付购房款的1%每年，而非原告主张的标准计算。八、小区业主故意阻扰规划验收导致竣工验收备案一直拖延，被告不需要承担由此导致的违约责任。九、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致被告因不可抗力而无法继续规划验收进程，疫情期间应予免责。经审理查明：2015年3月15日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以125万元向出卖人购买位于中山市火炬开发区********************房，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2015年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第2条约定：“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位）”，第4条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第7条：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。原告于2018年4月9日收楼。庭审中，被告确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。另查，2019年6月3日，中山市自然资源局向被告发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、原告能否主张逾期交房违约金；二、原告能否主张逾期办证违约金。关于焦点一，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。据此，同时根据合同约定，被告应当在2015年12月31日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用，但其直至2018年4月9日才向原告交付商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付日之次日即2016年1月1日起向原告支付逾期交房违约金。至于被告在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下向原告交付涉案商品房，是否应承担逾期交房的违约责任,本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，原告在被告未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2018年4月9日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故被告向原告承担逾期交房违约金的期间为2016年1月1日至2018年4月9日。又依照2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”本案债权应适用三年诉讼时效期间，由于原告于2020年3月10日起诉，故其上述债权中2017年3月10日前的部分已超过三年的诉讼时效期间，原告依法丧失胜诉权。被告仅需承担2017年3月10日至2018年4月9日间的违约金。原告主张按合同约定标准计算违约金，本院予以支持，被告应付金额为148125元（125万元×0.3‰×395天）。被告抗辩合同约定的违约金标准过高，要求调低，本院认为，在被告并无充分证据证明合同约定标准显著过高的情况下，有约定从约定，对其抗辩，本院不予采纳。关于焦点二，合同约定：被告应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，被告每年按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，原告于2018年4月9日收楼，被告应自2018年4月9日起550日内即2019年10月11日前完成上述协助办证义务。被告现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于原告等业主反对规划变更导致办证迟延。本院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，本院对于被告此项抗辩主张不予采纳。现由于被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。原告要求被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并办证，合理合法，本院予以支持。但办理权属登记备案手续，协助办证，需在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之后才能后续办理，因此，被告应于取得该登记证后7天内为原告履行前述合同义务。关于逾期办证违约金的计算问题。被告主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。原告请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因被告原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款的1%向买受人支付违约金，加上每日万分之三的逾期交房违约金，合计违约金的年利率不到12%；但原告如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定存在一定差距（按日万分之五计则年利率超过18%）。其次，双方在补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，被告通过补充协议“但书”的方式使得原告违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，被告何时能履行办证义务尚未可知，如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，也不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益。该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在被告单方违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按年利率6%计算，合情合理，本院可予支持。关于被告主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交房违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下:一、被告中山市合生宏景房地产有限公司于中山市火炬开发区********************房所在建设工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》七天内，将办理前述商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告张文波、张泽雄办理不动产权证书；二、被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张文波、张泽雄支付逾期交房违约金148125元；三、被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张文波、张泽雄支付逾期办证违约金（以125万元为基数，按年利率6%计算，自2019年10月11日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10056元，原告负担2000元，被告负担8956元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年四月三十日书记员 郑诗琳