云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1967号 原告：彭艳，女，1982年8月4日生，汉族，住新平县。 委托诉讼代理人：施红彬，云南大明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：朱满红，男，1964年7月10日生，汉族，住新平县。 被告：新平浩银小额贷款有限公司，住所地：新平县桂山街道青龙路**。 法定代表人：朱凤林，董事长。 委托诉讼代理人：白泰年（系新平浩银小额贷款有限公司信贷员），男，1993年1月28日生，彝族，住新平县。代理权限：特别授权代理。 被告：李应荣，男，1969年6月15日生，汉族，住新平县。 被告：朱艳，女，1968年6月16日生，汉族，住新平县。 委托诉讼代理人：李应荣（系被告朱艳丈夫），男，1969年6月15日生，汉族，住新平县。代理权限：特别授权代理。 原告彭艳与被告朱满红、新平浩银小额贷款有限公司（以下简称浩银公司）、李应荣、朱艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告彭艳及其委托诉讼代理人施红彬、被告朱满红、李应荣及浩银公司委托诉讼代理人白泰年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决原告与被告于2019年9月25日签订的《房屋买卖暨债务清偿协议》合法有效，位于新平县**房屋和全部附属土地（土地使用面积为690.6平方米、建筑面积为228.84平方米）归原告所有；二、被告李应荣和朱艳将坐落于新平县XX号房屋和全部附属土地（土地使用权证号：新国用【2010】第**、房屋产权证号：新平县房权证新政发字第××号）转移登记到原告名下；三、被告朱满红和浩银公司对李应荣和朱艳办理转移登记承担协助义务；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：：坐落于新平县**房屋和全部附属土地土地使用面积为690.60平方米、建筑面积为228.84平方米）原为李应荣和朱艳所有，2017年7月4日李应荣和朱艳将上述房屋出售给朱满红。2017年8月21日被告朱满红将上述房屋及部分附属土地转让给原告，由于朱满红欠付浩银公司借款，2019年9月25日原告彭艳、被告朱满红、浩银公司签订《房屋买卖暨债务清偿协议》，约定对上述房屋所占土地未出售部分，浩银公司回购后再次转让给原告，加上原告之前购置的部分，新平县XX号房屋和全部附属土地整体归原告所有，由被告李应荣和朱艳直接变更登记至彭艳名下，现原告已经履行完付款义务，但被告方一直不配合过户。为及时履行合同，完善登记手续，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告朱满红辩称，2019年9月25日，其与原告、浩银公司签订了《房屋买卖暨债务清偿协议》，该协议是浩银公司及原告双方草拟好的，房屋的售价193万元也是原告及浩银公司双方协商的金额，其自始至终均没有参与过草拟合同，原告和浩银公司写好合同后，让其在该合同上签字。该房屋是被告朱满红以198万元购买的，故被告朱满红不可能以193万元出售给原告，如果要出售这个房屋只能按照合同中载明的债务金额3030720元的价格来出售。现被告朱满红不愿意再按照该协议继续履行，也不同意协助原告办理房产的转移登记手续。 被告浩银公司辩称，被告公司与朱满红、彭艳三方进行了协议内容的协商后，2019年9月25日签订了《房屋买卖暨债务清偿协议》，在签订之前也将合同的条款给三方看过，三方均没有意见才签字。被告朱满红于2017年7月5日向被告浩银公司借款198万元，被告朱满红自借款之日起就一直没有偿还本息，《房屋买卖暨债务清偿协议》中的3030720元是包含了本金198万元及自2017年7月6日至2019年9月22日的利息，利息按月利率2%计算为1050720元。《房屋买卖暨债务清偿协议》中的房屋价格也是三方同意的，浩银公司愿意协助原告办理房屋和土地的转移登记。 被告李应荣、朱艳辩称，房屋是经被告李应荣和朱艳协商后出售给被告朱满红的，后被告朱满红将房屋出售给原告彭艳。当时原告及被告朱满红、浩银公司也因房屋过户的事情找过被告李应荣协商，让被告李应荣在协议上签字，但是其答复房子是出售给朱满红，故只会将房屋过户给朱满红，不会直接过户给彭艳。 原告针对其诉讼请求，提交了下列证据： 1.二份身份证复印件、一份企业信息查询复印件，证明原、被告的主体资格； 2.一份《房屋买卖协议书》复印件、一份《民事判决书》复印件、一份保证书复印件，证明2015年10月9日至2016年1月7日期间，李应荣先后向被告浩银公司借款190万元，借款到期后，李应荣无力偿还，经浩银公司同意，2017年7月4日，李应荣将案涉房屋及附属土地以198万元出售给被告朱满红，所得房款用于偿还欠浩银公司借款本息。朱满红为支付李应荣房款，于2017年7月5日向浩银公司贷款198万元； 3.一份《房屋买卖合同》原件、一份收据原件、七张转款凭条原件、五张银行流水原件，证明2017年8月21日，原告与被告朱满红签订《房屋买卖合同》，被告朱满红将坐落于新平县XX号建筑面积为228.84平方米的砖混结构房屋1幢，以86万元的价格出售给原告； 4.一份《房屋买卖暨债务清偿协议》原件、一份银行流水原件、一份结清证明原件，证明原告取得了坐落于新平县XX号砖混结构房屋1幢及附属土地（土地使用权证号：新：新国用【2010】第**屋产权证号：新平县房权证新政发字第××号），李应荣应当将产权变更到原告名下； 5.一份房屋所有权证原件、一份土地使用权证原件，证明诉争坐落于新平县XX号房屋及附属土地，至今仍登记在李应荣名下。 经质证，被告朱满红对于原告提交的证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4，其不清楚具体的情况，也没有参与协商，该协议的条款是原告以及浩银公司草拟好后让其签字的。被告浩银公司对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性均无异议。被告李应荣、朱艳对原告提交的证据1、2、5的真实性、合法性、关联性均无异议；证据3，其不清楚具体的情况；对证据4，写好三方协议后原告和浩银公司曾找过李应荣协商，李应荣看过《房屋买卖暨债务清偿协议》的内容，当时要求李应荣签字，李应荣答复其和朱艳是把房屋卖给被告朱满红，故不同意将房屋直接过户给彭艳，所以就没有签字。被告朱满红曾出具了一份授权委托书给李应荣，授权李应荣将房屋过户给彭艳，但是李应荣没有在授权委托书上签字，也没有去过户房屋。 四被告未向法庭提交证据。 本院依职权调取了下列证据： 1.四份现场勘验照片；2.向新平县不动产登记中心以及房管所调取的涉案房屋的抵押查封登记情况；3.一份本院依职权调取的（2019）云0427民初1313号的民事起诉状、民事调解书、民事裁定书；4.一份雷应兰的调查笔录。 经质证，原告对本院依职权调取的证据1、2、3均无异议，补充说明该房屋是原告申请查封的，原告可以随时申请解封；对证据4合法性予以认可，但是原告了解过，只要李应荣愿意协助彭艳过户的话，可以直接由李应荣过户给彭艳，原告认为该调查笔录中被调查人的陈述与原告了解的不一致，也与物权法的规定相违背，故对于被调查人的意见，原告不予认可。被告朱满红对本院依职权调取的证据1、2、3均无异议；对证据4不予认可，因为其现在不同意过户。被告浩银公司的质证意见和原告的质证意见一致。被告李应荣、朱艳对本院依职权调取的证据1无异议，对证据2、3、4，不清楚证据的真实性，认为与其无关。 本院对原告提交的证据和本院依职权调取的证据认证如下：原告提交的证据1，能证明原、被告的主体资格，本院予以确认；证据2、5，被告方均无异议，本院予以确认；证据3与本院依职权调取的证据3相互印证，能证明原告和被告朱满红于2017年8月21日签订《房屋买卖合同》的事实，本院予以确认。证据4，被告浩银公司和朱满红分别认可《房屋买卖暨债务清偿协议》上公司的公章及签字和手印系其真实印章和其亲笔签字和所捺手印，该证明能证明原告和被告朱满红、浩银公司于2019年9月25日签订《房屋买卖暨债务清偿协议》的事实，本院予以确认，但不能证明原告的其他证明目的。本院依职权调取的证据1、2、3、4，来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月25日，浩银公司（甲方）、朱满红（乙方）、彭艳（丙方）签订《房屋买卖暨债务清偿协议》，载明：朱满红因向浩银公司借款并用坐落于新平县XX号房屋及附属土地使用权作担保抵押，在借款期间，朱满红再次将坐落于新平县XX号房屋及部分附属土地使用权出售给彭艳。就借款和房屋买卖产生的债权债务清偿问题，经浩银公司、朱满红、彭艳三方协商一致，达成如下协议：一、关于新平县XX号房屋及土地使用权的权属来源。1.坐落于新平县XX号房屋1幢，建筑面积为228.84平方米，包括房屋在内的土地使用权占地面积为690.60平方米（土地使用权证号为新国用【2010】第XXX号、房屋产权证号为新平县房权证新政发字第××）。2、上述房屋及土地使用权原为李应荣所有，2017年7月4日，李应荣与朱满红签订《房屋买卖协议》，李应荣将上述房地产整体作价198万元转让给朱满红，但未更名过户，至今仍登记在李应荣名下。经新平县人民法院2018年9月3日作出的（2018）云0427民初676号民事判决书认定，李应荣与朱满红签订的《房屋买卖合同》合同有效，朱满红对上述房屋及土地使用权享有单独所有权，属于实体产权人。3、朱满红应当保证该房屋属于其个人所有，无权属争议。二、各方存在的实际交易情况。（一）浩银公司与朱满红的借贷抵押。1.2017年7月5日，浩银公司与朱满红双方分别签订了编号为2017借（026）号、2017借（027）号《借款合同》及2017抵（026）号、2017抵（027）号《抵押合同》有效，朱满红向浩银欧公司借款198万元，同时用坐落于新平县XX号房屋及附属土地使用权作担保抵押，未办理抵押登记，但新平县人民法院以（2018）云0427民初676号民事判决书确认《借款合同》及《抵押合同》有效。2.经浩银公司与朱满红双方确认，截至2019年9月22日，朱满红尚欠浩银公司借款本金198万元，从2017年7月6日起至2019年9月22日止借款利息为1050720元，本息合计3030720元，该借款本息结算客观真实，浩银公司与朱满红双方无争议。（二）朱满红和彭艳的房屋买卖。1.2017年8月11日，朱满红和彭艳签订《房屋买卖合同》,朱满红将新平县XX号房屋1幢，建筑面积为228.84平方米及部分土地使用权（宗地图为XXXXXX，占地面积约130平方米）作价86万元转让给彭艳。2.朱满红和彭艳的交易，已经新平县人民法院2019年8月22日作出的（2019）云0427号民初1313号生效民事调解书认定。3.经朱满红和彭艳双方确认，截至2019年9月22日，彭艳已支付朱满红房款60万元，尚欠26万元。三、房屋买卖与债务清偿。1.浩银公司和朱满红双方借款担保抵押项下坐落于新平县XX号房屋及土地使用权,扣除朱满红已经转让给彭艳的房屋及部分土地使用权外,剩余全部土地使用权折价112万元以抵债方式转让给浩银公司,浩银公司应付朱满红的折价土地使用款,根据先息后本的原则,与乙方在借款范围内进行扣减冲抵。2.浩银公司回购朱满红的上述全部土地使用权,整体作价107万元,由浩银公司转让给彭艳。3.彭艳欠付朱满红的购房款26万元,浩银公司、朱满红、彭艳三方一致同意，由彭艳直接支付给浩银公司代偿朱满红借款，彭艳支付完毕后，视为彭艳结清欠付朱满红的所有购房款。根据先息后本的原则,与朱满红在借款范围内进行扣减冲抵。4.彭艳应付浩银公司款项合计为107万元＋26万元＝133万元，签订本协议次日内支付50万元，待坐落于新平县XX号房屋1幢整体不动产权变更到彭艳名下后5日内再付15万元，剩余113万元待办完相关过户手续后4个月内付清。若彭艳及时取得融资，则需于取得融资的3日内付清剩余款项113万元。5.浩银公司与朱满红经扣减冲抵本息后，剩余本息由浩银公司与朱满红另行作出结算。四、解除担保抵押及保全查封。1.原李应荣向浩银公司借款190万元，并将新平县XX号房屋及土地使用权作担保抵押给浩银公司，2015年12月9日办理了抵押登记。因朱满红2017年7月6日、7月11日代李应荣偿还了浩银公司借款198万元，浩银公司与李应荣的主债权消灭，担保物权随之消灭，浩银公司应及时解除该抵押登记。2.彭艳与朱满红房屋买卖纠纷诉讼时，彭艳申请财产保全，新平县人民法院于2019年8月8日对新平县XX号房屋及土地使用权进行查封，交易房产在变更过户到彭艳名下时，彭艳应及时申请解除查封。五、交房及变更登记。1.自签订协议之日起5日内，浩银公司和朱满红必须将交易房屋及土地清空交付彭艳，无条件变更登记到彭艳名下，变更登记产生的一切税费由彭艳承担。2.由于交易房屋及土地目前仍登记在李应荣名下，为减少变更手续过于繁琐，由朱满红授权委托李应荣直接变更到彭艳名下，本协议生效后，朱满红与李应荣的授权委托同时生效，朱满红不予配合变更的，不影响李应荣的法律行为。浩银公司、朱满红、彭艳三方还约定了风险如何负担等条款。签订该协议后，原告按约定向被告浩银公司支付了转让款107万元，以及代被告朱满红向被告浩银公司支付借款26元（该款为彭艳欠朱满红的购房尾款26万元），共计133万元。该合同中浩银公司转让给原告的新平县XX号房屋的附属土地的宗地图为XXXXXXX。 另查明，2015年10月9日，李应荣借他人名义向浩银公司借款190万元，用其所有的位于新平县XX号房屋提供担保并办理了抵押登记，借款到期后，因李应荣无力偿还浩银公司借款，2017年7月4日，经浩银公司同意，李应荣与朱满红签订了《房屋买卖协议》，约定李应荣将抵押在浩银公司处的房屋以198万元的价格出售给朱满红，所得售房款用于偿还李应荣欠浩银公司的借款本金及利息。后因朱满红没有现金支付该购房款，经朱满红、浩银公司及李应荣协商，由浩银公司向朱满红提供借款198万元，朱满红、浩银公司签订了编号为2017借（026）号、2017借（027）号的《借款合同》及编号为2017抵（026）号、2017抵（027）号的《抵押合同》，约定朱满红向浩银公司借款198万元，并用其向李应荣所购房产进行抵押。2018年6月7日朱满红向本院起诉，请求确认朱满红和浩银公司签订的《借款合同》及《抵押合同》无效，本院经审理作出（2018）云0427民初676号民事判决，确认朱满红与浩银公司于2017年7月5日签订的《借款合同》及《抵押合同》有效。 2017年8月21日，朱满红和彭艳签订《房屋买卖合同》，约定朱满红以86万元价格将坐落于新平县XX号（原产权人李应荣），宗地图为：XXXXXX所圈土地、房产（土地使用面积130余平方米，房屋建筑面积为228.84平方米）出售给彭艳；付款方式为彭艳于2017年8月18日支付购房款40万元，剩余的购房款，按过户情况分期支付，若2017年12月31日前还未过户，彭艳再付甲方20万元，房屋交由彭艳自行租用，剩余26万元待朱满红过户后结清。合同签订后，彭艳按约定向朱满红支付了购房款60万元，在履行该合同过程中，彭艳和朱满红因房屋过户问题发生纠纷，本院经调解作出（2019）云0427民初1313号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、彭艳与朱满红2017年8月21日签订《房屋买卖合同》合同有效，双方应继续履行；二、朱满红在取得新平县XX号房屋相关产权后，于十个工作日内协助彭艳办理上述房屋的产权变更登记手续，由此产生的费用由彭艳与朱满红平均分担。 再查明，新平县XX号房屋及土地在2015年12月9日办理抵押登记，抵押权人为浩银公司，后朱满红再次将该房屋抵押给浩银公司，未重新办理抵押登记，浩银公司于2019年9月29日办理了该房屋抵押注销登记。现新平县XX号房屋及附属土地的土地使用权和房屋所有权仍登记在李应荣、朱艳名下,李应荣和朱艳系夫妻关系。新平县XX号房产目前无抵押登记，但因（2019）云0427民初1313号原告彭艳与被告朱满红房屋买卖合同纠纷一案，原告申请查封该房产，该房产于2019年8月8日被新平县人民法院查封。 本院认为，本案的争议焦点问题为：一、原告和被告朱满红、浩银公司于2019年9月25日签订的《房屋买卖暨债务清偿协议》是否合法有效？二、被告李应荣和朱艳、被告朱满红和浩银公司是否应协助将坐落于新平县XX号房屋和全部附属土地转移登记到原告名下及协助办理转移登记顺序如何确定？ 针对第一个争议焦点问题，原告彭艳、被告朱满红、被告李应荣、朱艳、被告浩银公司之间存在以下法律关系：（1）被告朱满红和被告李应荣之间存在房屋买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同应为有效，但双方尚未办理房屋过户登记手续。（2）被告朱满红和被告浩银公司之间存在借款合同关系和抵押合同关系。2017年7月5日，朱满红为向被告李应荣支付购房款，故向浩银小贷公司借款198万元，朱满红和浩银公司双方签订了《借款合同》及《抵押合同》，上述合同经本院（2018）云0427民初676号民事判决认定合法有效，但双方未办理不动产抵押登记手续；（3）原告彭艳和被告朱满红之间存在房屋买卖合同关系。朱满红和彭艳于2017年8月21日签订《房屋买卖合同》，约定朱满红将新平县XX号房屋及部分附属土地（土地使用面积130余平方米，房屋建筑面积为228.84平方米）出售给彭艳，但不包括该房屋的其余土地（土地使用面积为560余平方米），双方未办理不动产权证转移登记，双方买卖的以上房产的不动产权仍登记在李应荣和朱艳的名下；（4）为解决朱满红尚欠浩银公司的借款问题，实现浩银公司的债权，以及解决彭艳未能将新平县XX号房屋和部分附属土地办理不动产权的转移登记的问题，实现彭艳的物权，于是三方签订了《房屋买卖暨债务清偿协议》，约定朱满红将新平县XX号房屋的土地（土地使用面积为560余平方米），以抵债方式抵偿给浩银公司，由浩银公司再将该土地转让给彭艳，由彭艳作为买受人代为清偿朱满红欠浩银公司的部分债务，以致涤除朱满红和浩银公司的抵押合同，《房屋买卖暨债务清偿协议》涉及朱满红和浩银公司的以物抵债合同关系，以及浩银公司和彭艳的房屋买卖合同关系，结合原告彭艳已经按约定支付了其应支付的全部购房款的客观情况。本院认为，《房屋买卖暨债务清偿协议》是彭艳、朱满红、浩银公司对2017年7月5日《借款合同》及《抵押合同》以及2017年8月21日《房屋买卖合同》的补充约定，实现了涉案房地一体转让的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《房屋买卖暨债务清偿协议》，系原告和被告朱满红、浩银公司的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，虽所涉房产未办理物权的转移登记，但不影响该合同的效力，该合同合法有效。为此，对原告主张确认《房屋买卖暨债务清偿协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求确认涉案房屋归其所有诉讼请求，根据《物权法》第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权变动须经依法登记才能产生法律效力，故房屋的所有权的取得应以房管部门办理的房屋过户登记为准，该房屋尚未过户登记，本院不宜就房屋归属问题进行处理。 针对第二个争议焦点问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中《房屋买卖暨债务清偿协议》第五条第一项约定“自签订协议之日起5日内，浩银公司和朱满红必须将交易房屋及土地清空交付彭艳，无条件变更登记到彭艳名下。”结合该协议的第三条第四项“彭艳应付浩银公司款项为待坐落于新平县XX号房屋1幢整体不动产权变更到彭艳名下后5日内在付15万元，剩余113万元待办完相关过户手续后4个月内付清。”从上述两个条款约定的内容,并结合签订该合同的目的可以得出，该协议第五条中约定的是朱满红和浩银公司协助原告办理新平县XX号房屋及全部附属土地的整体转移登记的合同义务，被告朱满红和浩银公司应当根据合同约定履行协助原告办理新平县XX号房屋及全部附属土地的转移登记手续。现上述房屋和土地的不动产权仍登记在被告李应荣和朱艳名下，被告李应荣和彭艳是否应承担协助办理上述房产转移登记的义务，本院认为虽然《房屋买卖暨债务清偿协议》第五条第二项约定：“由于交易房屋及土地目前仍登记在李应荣名下，为减少变更手续过于繁琐，由朱满红授权委托李应荣直接变更到彭艳名下，本协议生效后，朱满红与李应荣的授权委托同时生效，朱满红不予配合变更的，不影响李应荣的法律行为。”因该约定未经李应荣、朱艳签字同意，对李应荣、朱艳不直接发生法律效力，但因涉案房地产已由李应荣、朱艳转让给朱满红，再有朱满红、浩银公司转让给原告彭艳，李应荣、朱艳应对协助朱满红办理过户登记手续负有法定义务，朱满红及浩银公司也应对协助彭艳办理过户登记手续负有法定义务。鉴于原、被告之间的一系列买卖合同合法有效，且买受人已经支付了约定的购买款，故为维护正常的市场交易秩序，依据诚实信用原则，本院确定被告李应荣、朱艳应办理涉案房地产的转移登记。同时根据合同的相对性原则及房地产过户的相关规定，本院确定涉案房屋各连环交易的出让人，应当依次协助相应的买受人办理房屋所有权转移登记手续，直至房产办理至最终买受人彭艳名下。新平县XX号房屋及全部附属土地的交易顺序为：被告李应荣和朱艳将该房屋及全部附属土地转让给被告朱满红；后该房产被分成两个部分交易，第一部分由被告朱满红将上述房屋及部分附属土地转让给原告彭艳，第二部分为由被告朱满红将剩余的附属土地抵债给被告浩银公司，再由浩银公司转让给原告彭艳。根据上述的交易的顺序，依次办理转移登记的顺序应确定为：首先由被告李应荣和朱艳协助办理新平县XX号房屋及全部附属土地的转移登记至被告朱满红名下。其次，第一部分：由被告朱满红协助办理新平县XX号房屋及部分附属的土地（宗地图为：XXXXXX）转移登记至原告彭艳名下，对于该部分的履行义务内容已经经本院（2019）云0427民初1313号民事调解书确定，本院不再重复处理；第二部分：由被告朱满红协助办理新平县XX号房屋的附属土地（宗地图为XXXXXXX）转移登记至被告浩银公司名下，再由被告浩银公司协助办理将该部分附属土地转移登记至原告名下。李应荣和朱艳协助朱满红办理案涉房屋转移登记手续过程中产生的全部税费和其他相关费用，根据双方签订《房屋买卖协议》约定，该费用由朱满红负担，故本院对此予以确认。朱满红协助浩银公司及浩银公司协助彭艳办理案涉房屋转移登记手续过程中产生的全部税费和其他相关费用，根据三方签订《房屋买卖暨债务清偿协议》的约定，该费用由原告彭艳负担，本院予以确认。综上，依照上述法律之规定，判决如下： 一、确认原告彭艳和被告朱满红、新平浩银小额贷款有限公司于2019年9月25日签订的《房屋买卖暨债务清偿协议》有效； 二、被告李应荣和朱艳于本判决生效之日起十日内协助办理将新平县XX号房屋及附属的土地（土地使用面积为690.60平方米、房屋建筑面积为228.84平方米）转移登记至被告朱满红名下的手续，在办理转移登记手续过程中产生的税费及其他相关费用由被告朱满红负担； 三、被告朱满红于本判决第二项履行完毕后十日内协助办理将新平县XX号房屋的附属土地（宗地图为XXXXXX）转移登记至被告新平浩银小额贷款有限公司名下的手续，在办理转移登记手续过程中产生的税费及其他相关费用由原告彭艳负担； 四、被告新平浩银小额贷款有限公司于本判决第三项履行完毕后十日内协助办理将新平县XX号房屋的附属土地（宗地图为XXXXXXX）转移登记至原告彭艳名下的手续，在办理转移登记手续过程中产生的税费及其他相关费用由原告彭艳负担； 五、驳回原告彭艳的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告彭艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  王雅莹 审 判 员  冯玲玲 人民陪审员  王冬梅 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  卢 雨