江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初3057号原告:南京银行股份有限公司泰州分行,住所地泰州市海陵区五一路**。法定代表人：洪伟,该行行长。委托诉讼代理人：李思明，江苏碧泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，江苏碧泓律师事务所律师。被告:周雨倩,女,1993年8月1日生,汉族,住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：陈荣华，江苏众成信律师事务所律师。被告：陈杰，男，1966年1月22日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：蒋慧平，江苏众成信律师事务所律师。被告:邹小辉,男,1979年9月19日生,汉族,住泰州市姜堰区。被告:徐淑萍,女,1978年5月20日生,汉族,住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：于俊，泰州市海陵工业园区法律服务所法律工作者。原告南京银行股份有限公司泰州分行（以下简称南京银行）与被告周雨倩、陈杰、邹小辉、徐淑萍排除妨害纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理后，于2018年12月26日作出（2018）苏1202民初1805号民事判决书，被告周雨倩不服，提出上诉，2019年5月17日泰州市中级人民法院作出（2019）苏12民终625号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）苏1202民初1805号民事判决，发回本院重审。本院立案后，重新组成合议庭进行了审理。原告南京银行泰州分行委托诉讼代理人李思民、陈佳佳，被告周雨倩委托诉讼代理人陈荣华、被告陈杰委托诉讼代理人蒋慧平、被告徐淑萍委托诉讼代理人于俊到庭参加诉讼，被告邹小辉经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告南京银行泰州分行向本院提出诉讼请求：１．判令四被告立即腾空、搬离原告名下位于泰州市海陵区房屋；2．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年1月21日，被告邹小辉、徐淑萍将名下共有位于泰州市海陵区的房地产抵押给原告，对案外人江苏曙光鑫山物资有限公司在原告处的贷款进行抵押，双方对抵押物依法办理抵押登记，抵押权人为原告。2015年11月8日，原告通过法院执行程序实现了抵押权，泰州市中级人民法院将涉案房地产依法裁定给原告所有，原告依法办理产权登记手续，故该房产的占有、使用、收益、处分的权益均属于原告所有。2016年10月，被告邹小辉、徐淑萍将原告名下的房屋出租给被告经营，现被告以其有该房地产的租赁合同为由，仍占有、使用上述房地产，现原告为维护自身合法权益诉至法院。被告周雨倩辩称，周雨倩并不认识本案中的邹小辉和徐淑萍，也从没有和这二人签订过房屋租赁合同。原告方调取的工商资料只是周雨倩和陆恒宽委托他人办理营业执照时他人代签的。原告方调取的工商档案显示周雨倩合同年租金只有6000元，陆恒宽的年租金只有3000元，只有市场价格的十分之一左右，明显不符合常理，周雨倩和陈杰签订的租赁合同年租金是50000元，陆和陈杰签订的年租金是120000元，所以我们认为原告方提交的邹小辉、徐淑萍与周雨倩签署的房屋租赁合同是不真实的。被告周雨倩也向法院提交了2011年1月8日，陈杰和邹小辉签署的房屋租赁合同，合同第5条第一款约定陈杰具有转租权，陈杰的租赁权利是合法存在的，周雨倩的租赁权也应该得到法律的保护。被告陈杰辩称，被告陈杰与原房东邹小辉在2011年1月8日签订的房屋租赁合同，该合同订立时间是在本案原告对案涉房屋设立抵押权之前，该合同是有效的，被告陈杰的租赁关系应该受到法律的保护。被告徐淑萍辩称，徐淑萍仅知道邹小辉将房屋出租给陈杰，陈杰再对外进行转租，邹小辉曾经要求徐淑萍签过一份租赁合同，但签租赁合同时合同中需要手动填写的内容都是空白，具体时间徐淑萍已经记不清了。被告邹小辉未提供证据，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年1月21日，南京银行姜堰支行与案外人江苏曙光鑫山物资有限公司签订《权额合同》，约定南京银行姜堰支行向案外人江苏曙光鑫山物资有限公司提供最高债权额为1600万元资金。同日，南京银行姜堰支行与被告邹小辉、徐淑萍签订《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》各一份，被告邹小辉、徐淑萍为案外人江苏曙光鑫山物资有限公司向南京银行姜堰支行所借款项提供保证担保且以两被告共有的位于泰州市海陵区房屋提供最高额抵押担保。合同签订后，合同当事人进行了抵押登记并办理了他项权证。2013年1月14日，南京银行股份有限公司泰州分行向泰州市中级人民法院就上述合同提起诉讼，该院于2013年7月15日做出（2013）泰中商初字第0011号民事判决书，判决原告南京银行泰州分行对被告邹小辉、徐淑萍设定抵押的房产经拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。2015年11月8日，泰州市中级人民法院做出（2015）泰中执恢字第00015号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人邹小辉、徐淑萍名下位于泰州市海陵区玉城名郡13幢22套房地产（分别为：13幢104室、105室、203室、204室、303室、304室、407-410室、507-510室、607-610室、707-710室）作价1554.7707万元，交付申请执行人南京银行股份有限公司泰州分行抵偿本院作出的（2013）泰中商初字第0011号民事判决书确认江苏曙光鑫山物资有限公司、邹小辉、徐淑萍所欠南京银行股份有限公司泰州分行的债务；二、申请执行人南京银行股份有限公司泰州分行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续”，后原告南京银行泰州分行领取泰州市海陵区玉城名郡花园13幢203室、204室房屋不动产权证，权证号分别为：苏（2016）泰州不动产权第0005432号、苏（2016）泰州不动产权第0005436号。审理中，原告提供被告邹小辉、徐淑萍与被告周雨倩所签订的租赁合同，被告周雨倩认为该合同上被告邹小辉及徐淑萍之签字系伪造。通过与其他样本进行比对，该合同中邹小辉、徐淑萍的签字真实性无法确认，故该证据不予采信。被告周雨倩提供2016年11月1日的房屋租赁合同一份，出租方为陈杰，租赁地址为海陵区玉城名郡13幢2楼203、204室，租赁期为5年，自2016年11月1日起至2021年12月1日，年租金50000元，一年一付。对该份租赁合同，原告不认可真实性、合法性、关联性，认为陈杰并非房屋所有权人。但签订租赁合同，并非要求陈杰须为房屋所有权人，可能系转租，且原告自行提供了陈杰与案外人秦传恒、褚卫军的房屋租赁合同并拟证明陈杰将所承租的房屋转租给案外人。综上，原告未提供证据证实该房屋租赁合同的真伪，故应当对陈杰与周雨倩签订的房屋租赁合同予以确认。原告提供2012年3月28日邹小辉、徐淑萍与陈杰所签订的租赁合同复制件一份，其中租赁地址为13幢104、105、203、204、303、304、407、408、409、410、507、508、509、510、607、608、609、610、707、708、709、710室；租赁期限20年，自2012年3月28日起至2032年3月27日；房屋年租金200000元；免租期至2013年3月27日；免租期满前缴纳十年房租2000000元，2021年1月7日前支付后9年房租1800000元。对于该份复印件泰州市中级人民法院执行局出具情况说明，说明该份房屋租赁合同，系本院在执行过程中，由案涉房屋承租人提交。对该份租赁合同，徐淑萍说明该租赁合同中徐淑萍签字确为其所签，但具体时间记不清。被告陈杰则不认可该份租赁合同。被告周雨倩提供2011年1月8日邹小辉与陈杰签订的房屋租赁合同一份，其中租赁地址为玉城名郡花苑13幢104、105、203、204、303、304、407、408、409、410、507、508、509、510、607、608、609、610、707、708、709、710室；租赁期限20年，自2011年1月8日起至2031年1月7日；房屋年租金200000元；免租期至2013年1月7日；免租期满前缴纳十二年房租2000000元，2021年1月7日前支付后8年房租1600000元。原告对该份租赁合同不予认可。现原告因要求诸被告搬离案涉房屋并交付其使用而涉讼。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原、被告双方对原告南京银行泰州分行享有案涉房屋所有权及被告周雨倩占有、使用案涉房屋均无异议。通过前述证据分析可知，周雨倩占有、使用案涉房屋源于与陈杰签订转租合同而获得。陈杰则与原所有权人签订租赁合同再转租给周雨倩。而由于本案涉及两份原所有权人与陈杰签订的租赁合同，两份租赁合同签订的时间分别在抵押权设立前以及抵押权设立后。因此，本案的争议焦点即在于甄别两份租赁合同。首先，徐淑萍确认了2012年3月28日租赁合同中的签名，虽然陈杰否认其签名的真实性，但通过比对其他陈杰签名，2012年3月28日租赁合同陈杰签名与其他陈杰签名高度相似。其次，2012年3月28日租赁合同的来源于法院执行过程中。再次，2012年1月8日租赁合同所载租赁物与2012年3月28日的一致，多达22处房产，租期长达20年，对于如此重大夫妻共同财产的处分，理应得到夫妻双方的认可。但2011年1月8日的租赁合同中并未有徐淑萍的签字。综上，本院认为，2012年3月28日的租赁合同系真实有效，能够客观反应原产权人与陈杰的租赁关系。本案原告的抵押权设立于2011年1月21日，而陈杰承租于2012年3月28日，本案租赁权在原告设立抵押权之后，故原告作为案涉房屋所有权人，有权要求四被告返还房屋，原告的诉讼请求应予支持。被告邹小辉经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告周雨倩、陈杰、邹小辉、徐淑萍于本判决生效之日起三十日内腾空、搬离位于泰州市海陵区房屋，并将该房屋交付原告南京银行股份有限公司泰州分行。本案受理费80元，由被告周雨倩、陈杰、邹小辉、徐淑萍负担（原告已预交，被告周雨倩、陈杰、邹小辉、徐淑萍于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  张 超人民陪审员  成寓晶人民陪审员  施小芳二〇二〇年四月十日书 记 员  吴沁泽