广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终159号 上诉人（一审被告）：董来运，男，1972年9月7日出生，汉族，户籍地：河南省上蔡县，现住来宾市。 委托诉讼代理人：侯小丽，女，1972年1月12日出生，汉族，户籍地：河南省上蔡县，现住来宾市。（系董来运妻子） 委托诉讼代理人：罗天主，广西桂来律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：来宾市百悦物业有限公司，住所地：广西来宾市前卫路**百悦商业广场。 法定代表人：章登峰，总经理。 委托诉讼代理人：曾凡宏，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨忠华，广西桂三力律师事务所律师。 上诉人董来运因与被上诉人来宾市百悦物业有限公司（以下简称百悦物业）租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院(2019)桂1302民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董来运上诉请求：撤销一审法院判决，将本案发回重审或在查明案件事实的基础上作出改判。事实和理由：一、董来运于2018年8月31日和百悦物业签订租赁合同，合同为《百悦商业广场商铺租赁合同》：董来运向百悦商场交押金10000元，预存水电费1000元、活动年费1800元、装修押金3000元（合同约定装修完毕后应退回董来运装修押金）。每月租金4135元和管理费3692元共计7827元，装修期为二个月（免租金和管理费），租金和管理费从11月1日起计算。董来运已预交租金和管理费（共7827元）至11月底，董来运已按照合约支付各种费用。在经营过程中，百悦商场违反合同约定，承诺的商业活动和帮助无一兑现。董来运曾多次请求百悦物业按合同返还装修押金3000元百悦物业拒不兑现，双方商量未果。到12月份百悦物业又要求交纳租金和管理费，因装修押金未退还董来运，双方有异议。董来运让百悦物业从董来运所交纳的装修押金3000元、预存水电费1000元共4000元用于抵扣之后，差多少补多少，百悦物业拒不接受的情况下，董来运要求解除合同，对方仍不配合。2018年12月27日早上10点董来运正在经营当中，百悦商场对董来运所租铺面未预先告知，就进行停水、停电，导致董来运冰柜等所有厨电设备不能运转。当天所受损失达8000余元，致使经营中断，对董来运生意，店铺名声和信誉造成无法挽回的损失。万般无奈，12月30日，董来运提出搬离，百悦商场百般阻挠，导致董来运所置办的东西无法搬出，具体为：装修吧台：88**元，座椅沙发座：3000元，黑色不绣钢推门：15000元，吊顶：4000元，不锈钢排气系统：6800元，厨房货架：6000元，灯具及电线灯箱：8600元，后厨厨具电器设备损坏扣押：20000元，合计：80200元。二、对于百悦物业强行扣押董来运财产，恶意致使生意中断，双方各有异议，董来运以上所交各项费用共21827元整，超出所欠租金7827元。对百悦物业强行停水停电，未等终止《百悦商业广场租赁合同》解除的情况下，不顾董来运的损失，现将该商铺4013号商铺违规另租赁给他人，现门面变更为“纸包鱼”店铺。三、鉴于百悦物业场违约在先，诉讼的租金、管理费、水电费等数目与事实不符，2019年1月至2019年4月租金和管理费不符实际情况，请求二审法院驳回百悦物业的诉讼请求。四、对于百悦物业在不与董来运解除租赁合同的情况下，自行对租户停水、停电，又另私自租给他人，应承担相应的违约责任。综上所述，董来运请求二审法院将本案发回重审或依法改判。 百悦物业辩称，一、董来运声称交过租铺押金10000元、装修押金3000元以及11月的租金、管理费。百悦物业认可收到过钱，但是租铺押金10000元是合同第四页第五条约定的10000元履约保证金，由于董来运欠费违约，根据双方签订的《百悦商业广场商铺租赁合同》第十页第二十条违约责任20.4“双方约定，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金”。而3000元装修押金，董来运要求用来抵扣所欠租金、管理费、水电费，因此该3000元百悦物业认可收到过，也愿意用来抵扣所欠费用。董来运的首月（也就是11月）租金及管理费共7827元百悦物业也认可收到，并没有出现在一审诉讼请求中。董来运声称百悦物业违约，“所承诺的商业活动和帮助无一兑现”，百悦物业完全按照双方签订的租赁合同履行了义务，并没有任何违约行为，董来运也没有证据证明百悦物业有违约行为。董来运交付的保证抵押金10000元前已述及，是合同约定的履约保证金，根据双方合同约定（合同第四页第五条）是不能予以抵扣的，应予没收。而董来运要求单方解除合同，也没有根据双方签订的合同来行使，也就是合同第十页第20.5“甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任”。董来运称其2018年12月27日被停水停电，致使损失8000元、经营中断、店铺名声和信誉损失无法挽回。根据双方签订的合同第十页20.8“乙方延迟交纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方仍不交纳，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业服务公司无需因此向乙方或第三方承担任何责任”，而且，在欠费停水停电当天董来运完全可以马上交足所欠费用继续正常经营，而董来运并未这样做，而是回过头说万般无奈之下搬离商铺，可见其所说绝非事实。董来运所称百悦物业扣押其物品，百悦物业对该事买认可。根据合同第十页20.9条约定“双方确认，在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间。未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋”。而此时，董来运已经拖欠了2018年9-12月水电费、12月租金和管理费，因此，百悦物业完全是在按照合同、法律规定在行使留置权。二、而对于董来运未交足欠费，继续营业或者交足欠费，根据合同约定解除合同，百悦物业只能根据合同第20.7条“双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过三次（含本数），则甲方也有权单独解除合同”。因此，百悦物业是合法解除合同后将该商铺转租他人。三、前已述及，百悦物业并没有任何违约行为，完全是在按照双方签的合同履行义务行使权利，而董来运2018年12月底撤场，既没有交足欠费继续营业，也没有交足欠费解除合同，根据合同20.4“如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的，则违约方应予以补足”，因此，百悦物业租金管理费计算至起诉至法院要求解除合同之日止。综上所述，百悦物业没有任何违约行为，董来运所言并非事实，一审法院判决程序合法，认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院维持原判，驳回上诉。 百悦物业向一审法院起诉请求：1.依法解除百悦物业与董来运签订的《百悦商业广场商铺租赁合同》；2.判令董来运支付百悦物业2018年12月至2019年3月租金16541.28元，2018年9月至12月水电费2268.7元，2018年12月至2019年3月管理费14769元，共计33578.98元（租金和管理费暂计至起诉之日，并请求计算至解除合同之日止)；3.判令董来运支付百悦物业延迟履行违约金10073.7元（以33578.98为基数乘以30%);4.董来运负担本案案件受理费。 一审法院认定事实：对双方没有争议的事实，一审法院予以认定。2014年4月11日广西百悦房地产开发有限公司通过挂牌方式取得位于来宾市角来图用(2014)第080209520号土地使用证，2014年12月10日广西百悦房地产开发有限公司与百悦物业签订《委托管理合同》将上述房产的出租权委托百悦物业管理。2017年3月23日百悦物业取得来宾市兴宾区工商行政管理和质量技术监管局颁发的《营业执照》。2018年8月31日甲方百悦物业与乙方董来运签订《百悦商业广场商铺租赁合同》，合同约定：甲方将室内步行街【四】层【4013】(具体位置、面积构成基本状况详见本合同附件一）出租给乙方使用。乙方作为【餐饮】业态的专业经营商，同意承担该房屋。第一条计租面积：1.1该房屋的建筑面积为【147.69】平方米，套内面积【96】平方米。1.2在该房屋最终实测面积确定之前，乙方按照本合同第1.1条约定面积计算和支付租金、保证金及合同约定的各种费用；自该房屋的最终实测建筑面积确定之日（含）起，乙方应当按本合同约定确定计租面积，并按此面积承租该房屋的租金和合同约定的各项费用。第二条租赁期限，2.1本合同项下租赁期限60个月，自2018年9月1日起至2023年8月31日止。第三条租金标准及租金支付，3.1双方约定，除3.2款另有约定外，乙方采用如下租金标准及支付方式向甲方支付租金；3.1.1该房屋的租金按计租面积计付，每月每平方28元，起租月租金为4135.32元；3.1.1.2租金标准按照如下约定递增，自计租日至2020年8月31日起始月租金标准为人民币4135.32元。3.1.2本合同项下的租金支付方式为：首期租金为计租日起至第1个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准/30日）的乘积计算。其他交租期租金均按每1个完整自然月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第七条物业服务费和质量保证金。7.1乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。物业费标准为每平方米人民币25元，即每月物业费为人民币3692.25元，物业费支付方式与租赁支付方式一样，每月支付。第二十条违约责任20.6乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延期超过30日，甲方有权单方解除合同。20.7乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次，则甲方也有权单方解除合同。第五条保证金，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币10000元；合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金佘额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。20.4双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止，甲方应该无息双倍返还合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失)，则违约方应予以补足。20.10除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所做之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应向甲方支付相当于届时月租金标准的10%延迟履行违约金，直至乙方改正为止。同时，本合同还就其他事项进行约定，2018年9月10日《百悦物业申报表》中，百悦物业财务部确认收到客户董来运交来租铺相关费用共计19627.6元。随后，百悦物业入驻董来运商场，但董来运从百悦物业撤场没有与百悦物业达成解除合同协议。2019年3月28日百悦物业向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，百悦物业与董来运签订《百悦广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应严格按照合同约定享受权利和履行义务，董来运撤出商场后，未与百悦物业达成解除合同协议，也未按合同约定交纳商铺租赁金及物业等费用，构成违约。百悦物业请求解除与董来运签订的《百悦广场商铺租赁合同》，并要求董来运支付尚欠租金、管理费、水电费共计33578.98元，符合合同约定和法律规定，应予支持。但要求董来运按33578.98元为基数乘以30%支付延迟履行违约金过高，应按合同约定支付延迟履行违约金。董来运未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款第二项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除百悦物业与董来运签订的《百悦商业广场商铺租赁合同》；二、董来运给付百悦物业租金、物业管理费、水电费33578.98元；三、董来运给付百悦物业租金及物业管理费的延迟履行违约金。延迟履行违约金按日1‰从2018年6月1日起计算至欠款金额清偿之日止。（2019年1月1日延迟履行违约金的计算以7827.57为基数，2019年2月1日至4月1日延迟履行违约金的计算基数每月递增7827.57）；四、董来运给付百悦物业水电费延迟履行违约金，延迟履行违约金以2268.7为基数按日1‰从2019年4月1日起计算至欠款金额清偿之日止；五、驳回百悦物业的其他诉讼请求。一审案件受理费891元，由董来运负担。 本案二审期间，董来运向本院提供下列证据：1.销货登记卡；2.安装推拉门等票据；3.厨具销售单；4.广告制作单；5.销货清单；6.收据；7.蒸膳美授权书；8.营业执照；9.微信聊天记录；10.微信支付交易明细。本院已组织双方当事人进行举证质证。百悦物业未向本院提交证据。 经审理查明，2018年8月31日百悦物业与董来运签订《百悦商业广场商铺合同》，合同签订后，董来运于2018年8月31日向百悦物业交纳的款项有：预付一个月（2018年11月份）的租金和管理费7827.6元、租铺押金10000元、装修押金3000元、商场活动年费1800元，于2018年9月10日又交纳：预存电费1000元、出入卡费140元，以上款项共计23767.6元。一审法院认定“原告财务部确认收到客户董来运交来租铺相关费用共计19627.6元”有误，本院予以纠正。一审法院认定的其他事实正确，本院予以确认。另查明，因董来运未按时交纳租金、管理费、水电费，百悦物业于2018年12月26日对董来运经营的门面正门加锁，为此董来运不能从该门口出入经营，2018年12月27日百悦物业对董来运经营的门面停水停电，停水停电后董来运不再对门面进行经营。 本院认为，2018年8月31日，百悦物业与董来运自愿签订《百悦商业广场商铺合同》，约定由百悦物业将室内步行街四层4013出租给董来运使用。合同内容没有违约法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。 合同签订后，董来运依约向百悦物业交纳了装修押金、租铺押金、活动年费及预交部分租金、管理费、水电费等相关费用，并对门面进行装修和经营。但，在经营期间，董来运没有按合同约定的时间交纳租金、管理费及水电费，百悦物业据此对董来运经营的门面上锁及停水停电，双方为此发生纠纷。本院认为，董来运没有按合同约定交纳租金、管理费及水电费属违约行为，但不构成根本性违约，百悦物业在催交欠费的同时可以先从董来运交纳的装修押金、租铺押金、预存水电费中作抵扣，既可以确保其权益，又可以减少不必要的损失，但百悦物业采取对门面进行上锁及停水停电方式处理。为此，董来运应交纳的租金、管理费应计至撤场时止（即2018年12月30日止）。对撤场后（即2019年1、2、3月份）的租金、管理费，百悦物业要求董来运交纳，理由不充分，应不予支持。至2018年12月30日，董来运还应支付的款项为：水电费2268.7元、租金4135.32元、管费费3692.25元，共计金额10096.27元，董来运尚有可抵扣的款项为：装修押金3000元、预存水电费1000元、租铺押金10000元，共计金额14000元，董来运预交的费用足以抵扣应交纳的费用。百悦物业认为装修押金3000元、预存水电费1000元可以用于抵扣尚欠的费用，但租铺押金10000元实为保证金不能抵扣，应按合同约定没收处理。本院认为，因董来运欠费的违约行为并未构成根本性违约，百悦物业没收租铺押金10000元理由不成立，本院不予支持。因此，百悦物业诉请董来运交纳租金、管理费、水电费共计33578.98元及违约金，理由不充分，本院不予支持。 关于合同的解除问题。百悦物业诉请解除合同，董来运在二审诉讼期间亦表示同意解除合同，本院予以确认。 综上所述，董来运的部分上诉请求理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实及实体处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初1683号民事判决第一项； 二、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初1683号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项； 三、驳回被上诉人来宾市百悦物业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费891元，由被上诉人来宾市百悦物业有限公司负担；二审案件受理费734元，由被上诉人来宾市百悦物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石晓志 审判员  邓 媚 审判员  黄月秀 二〇二〇年四月二十七日 书记员  李思憶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。