广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初2931号 原告：李迅春，男，1978年3月16日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：丘夙，女，1981年9月23日出生，汉族，住南宁市青秀区。 两原告的委托诉讼代理人：唐燕，广西昭州律师事务所律师。 被告：广西顺康酒店管理有限公司，住所地：南宁市青秀区桂雅路11号凤岭·麒麟堡B单元1505号。 法定代表人：胡虎兵，执行董事。 委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈际名，广西君桂律师事务所律师。 被告:广西曼伟诗酒店管理有限公司，住所地：南宁市青秀区桂雅路11号凤岭·麒麟堡A单元601号。 法定代表人：胡锦豪。 委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈际名，广西君桂律师事务所律师。 被告：广州海盈酒店管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区东华南路****自编**。 法定代表人：崔福钦。 第三人：南宁华夏经伟投资有限公司，住所地：，住所地：南宁市中山路**外滩新城**金外滩大厦**v> 法定代表人：常新民，董事长。 委托诉讼代理人：张君，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘敏，广西广合律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年2月25日 开庭时间：2020年1月13日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人唐燕到庭 被告方：广西顺康酒店管理有限公司（以下简称顺康公司）及广西曼伟诗酒店管理有限公司（以下简称曼伟诗公司）的共同委托诉讼代理人陈际名到庭，广州海盈酒店管理有限公司（以下简称海盈公司）未到庭 第三人：委托诉讼代理人张君到庭 原告诉请要点 1.解除原告与被告顺康公司签订的《曼哈顿酒店（麒麟堡店）公寓租赁合同》及相关补充协议；2.确认原告与被告海盈公司签订的《补充协议》、《酒店公寓租赁合同》未成立及未生效；3.被告顺康公司与曼伟诗公司立即腾退位于广西南宁市青秀区桂雅路11号麒麟商务大厦（麒麟堡）14层A-1402号房屋；若被告顺康公司与曼伟诗公司不腾房，被告顺康公司按照372.2元/天[计算公式：月租金10947元×(1+逾期支付房租违约金利率2%/月）÷30天]向原告支付房屋占用费，直至实际腾退房屋之日止；4.被告顺康公司向原告支付拖欠的租金，截止至2018年12月31日为92286.55元，实际计算至租赁合同解除之日止；5.被告顺康公司以拖欠租金为基数，按24%的年利率计算逾期付款违约金，向原告支付逾期付款违约金，暂计至2018年12月31日为9951.46元，实际要求计算至支付完毕拖欠租金之日止；6.被告顺康公司向原告支付解除合同违约金39409.2元(计算公式：10947元/月×12月×30%）；7.被告顺康公司向原告返还房屋增值服务费111536元；以上合计253183.21元（暂计至2018年12月31日），由被告顺康公司与曼伟诗公司承担连带清偿责任；8.本案诉讼费由三被告共同负担。 被告顺康公司及曼伟诗公司共同答辩要点 1.顺康公司并非本案的适格被告。顺康公司、海盈公司与原告达成协议，顺康公司将其与原告之间的房屋租赁合同项下的债权债务概括转移给了海盈公司。2.顺康公司早于2017年1月按照酒店设计规划，对涉案房屋进行墙体拆除、重建，并花重金进行装修。涉案房屋已经和顺康公司承租的其他业主的房屋统一构成如今的酒店，涉案房屋已经成为酒店不可分割的一部分。如果强行腾房，无疑会造成根源性破坏。如三方之间的债权债务概括转移不成立，被告顺康公司仍存在租赁关系，原告主张腾房，属于事实上履行不能且不适于强制履行或者履行费用过高。3.原告主张按照月利率24%计算逾期支付租金的违约金，无事实和法律依据，应按银行同期贷款利率计算。4.原告主张合同解除的违约金，无事实和法律依据。对于合同解除违约金，应以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。5.第三人作为出卖人向原告承诺售后回租，保证原告购买房屋后有高额的回报率。原告支付的房屋增值服务费是顺康公司作为居间人为原告和第三人达成售后回租应得的居间服务费，原告无权要求返还。顺康公司与曼伟诗公司属于合作关系，财务并不混同。曼伟诗公司并非合同相对方，原告主张曼伟诗公司与顺康公司承担连带责任，无事实和法律依据。6.原告与海盈公司、顺康公司签订三方协议后，原告与顺康公司之间的租赁合同已经实际解除。 第三人意见 我方与原告并不存在房屋租赁合同关系，本案与我方无关。 事实认定 2017年5月6日，原告向被告顺康酒店支付“麒麟堡曼哈顿酒店A-1402房”的增值服务费111536元。2017年5月12日，原告（甲方）与被告顺康酒店（乙方）签订《曼哈顿酒店（麒麟堡店）公寓租赁合同》，主要内容为：一、乙方向甲方承租南宁市青秀区桂雅路11号凤岭·麒麟堡A单元1402号房，用于酒店式公寓经营或商业用途。二、租赁期限15年，具体租赁期为2017年5月21日起至2032年9月19日，具体期限以房屋交付时间为准。免租培育期为8个月，自2017年5月21日至2018年1月20日，具体以实际交付时间为准。三、租金。其中，第一个五年期，自2018年1月21日起至2022年9月19日止，按总房价的年6.5%回报率计算，即每月租金为10947元，本月租金将于次月15日前支付。租金按月支付。若乙方拖欠租金的，则每日按该笔租金的0.3%计算违约金；逾期超过三个月的，甲方有权解除合同。四、本合同生效后，乙方未全面履行合同义务的，即构成违约，应按照以下标准支付违约金：乙方在2018年1月21日至2022年9月19日（第一个五年）违约时，须赔偿甲方500000元/户……如有违约，守约方有权解除合同，违约方需在解除合同后的90个工作日内向守约方支付违约金。2017年9月23日，被告顺康公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，载明：因房产政策影响，上述房屋的装修款开发商无法进行备案。双方经协商一致，乙方同意将房款中的精装修款合计289994元交到甲方处用于房屋装修。甲方承诺按乙方房款打折前的价格进行返租。当日，原告向被告顺康酒店支付装修款289994元。 合同履行的过程中，被告顺康公司的法定代表人胡虎兵分别于2018年6月19日、8月17日向原告转账5000元、10947元，备注酒店租金。2018年11月16日，案外人唐爱杰代被告顺康公司向原告银行转账10947元，备注租金。原告在诉状中自认被告曼伟诗公司曾向其支付租金5474元。 2018年11月13日，原告向被告顺康公司的法定代表人胡虎兵送达《关于合同解除及收回房屋使用权的通知书》，通知被告顺康公司解除合同，收回房屋使用权。 另查明：2018年8月28日，被告海盈公司（甲方）与被告顺康酒店（乙方）签订《酒店项目收购协议书》，约定：一、甲方整体收购南宁市桂雅路麒麟堡商务大厦曼哈顿酒店项目。二、以下条件成就时视为项目转让完毕。1.酒店经营范围内涉及的业主已经与甲方指定的酒店经营公司重新签订新的租赁合同（合同中应当注明前期欠的租金，并经48户小业主签字确认）；2.乙方应当与现在招用的员工理顺好前期欠付工资的问题；3.乙方负责协调三美公司与甲方指定的酒店经营公司就已经完成装修工程的工程量、工程欠款金额与甲方协商一致签订付款协议，若手续装修仍由三美公司施工的，由甲方与三美公司另行协商签订，乙方必须全力配合；4.乙方应在本协议签订后3个工作日内向甲方移交酒店整套装修图纸和其他相关材料。三、双方确定的交接日为2018年8月29日，交接日后产生的一切费用由甲方承担。2018年9月15日，原告李迅春（甲方）、被告顺康公司（乙方）与被告海盈公司（丙方）签订《补充协议》，约定如下：一、截至2018年8月31日，乙方欠付甲方租金67615元。丙方承诺待酒店48户业主与丙方签订本协议和《酒店公寓租赁合同》达到总数48户的80%以上，若有38户以上业主愿意与丙方签订合同，并在本协议与《酒店公寓租赁合同》签章后书面送达丙方通讯地址，但是由于丙方原因导致达不到38户业主签约的，视为签约率已达到38户以上后，7个工作日内，由丙方代乙方支付欠款总额的60%（包括工资、宿舍租金总额不超过2000000元），即40569元，剩余的40%（包括工资、宿舍租金总额不超过3000000元）欠款即27046元，由丙方负责代付，待酒店四层楼正式开业后24个月内（酒店最迟4层楼的开业时间为2018年12月31日，若该时间结点仍未开业，以此时间结点起算），由丙方分二十四期按月代乙方支付给甲方，即每月1127元。二、如本协议无效或被撤销，则乙方仍继续按原合同《曼哈顿酒店（麒麟堡店）公寓租赁合同》及其他法律文件履行义务。三、本协议一式三份，自各方签字或盖章且丙方支付第一笔代付款后生效。 再查明：2018年6月5日，原告与第三人签订《南宁市商品房买卖合同》，约定第三人将南宁市青秀区桂雅路11号凤岭·麒麟堡A单元1402号房出售给原告，总价款1463909元。 本案审理过程中，原告与广西东悦酒店管理有限公司（以下简称东悦公司）于2020年1月9日达成了新的租赁协议，将涉案房屋租赁给了东悦公司，原告承认该日已经实际收回租赁房屋。经本院询问，原告表示被告海盈公司未曾向其支付过有关款项，被告顺康公司表示不清楚。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告海盈公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、被告顺康公司是否适格。根据《补充协议》所载内容，原告同意被告顺康公司将其与顺康公司之间的房屋租赁合同概括转移给海盈公司，但附加了一定的条件。该协议约定协议自各方签字或盖章且被告海盈公司支付第一笔代付款后生效。综合本案的现有证据，无证据证实被告海盈公司已经支付约定款项。因此，《补充协议》未生效。原告与被告海盈公司并未签订《酒店公寓租赁合同》，故该合同未成立。被告顺康公司之于原告的合同权利义务并未实质概括转移给被告海盈公司，被告顺康公司仍应按照其与原告签订的《曼哈顿酒店（麒麟堡店）公寓租赁合同》及《补充协议》履行义务，该公司作为本案被告适格。 二、被告顺康公司与原告签订的租赁合同及补充协议是否合法有效。前述合同及补充协议是当事人在协商一致的基础上签订的，是当事人的真是意思表示，内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当根据合同的约定行使权利，履行义务。根据合同的约定，被告顺康公司应自2018年1月21日起向原告支付租金，其中2022年9月19日前的月租金为10947元。合同签订至今，被告顺康公司仅支付租金32368元，已经构成严重违约。原告已经于2018年11月13日向被告顺康公司书面送达合同解除的通知，其也已经于2020年1月9日收回租赁房屋并交予东悦公司经营，双方签订的合同亦已无继续履行的必要。故原告起诉请求解除其与被告顺康公司的《曼哈顿酒店（麒麟堡店）公寓租赁合同》及《补充协议》，依据充分，本院予以支持。 三、被告顺康公司的违约责任应如何承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同的性质及履行情况，当事人可以请求恢复原状、采取补救措施并赔偿损失。原告与被告顺康公司签订的租赁合同已经依法予以解除，那么被告顺康公司有义务将租赁房屋返还给原告。但是本案审理过程中，原告已经将涉案房屋收回并交予东悦公司经营，故对于原告关于被告顺康公司、曼伟诗公司腾退房屋并支付房屋占用费的诉请，本院不予支持。依照合同的约定，被告顺康公司在合同履行的过程中违约致使合同被解除的，其应向原告支付违约金500000元。原告在起诉时主动调整违约金的数额，实际主张39409.2元，合法有据，本院予以支持。合同约定的起租日即2018年1月21日至2020年1月9日期间的租金259079元，减去已支付的32368元，共计226711元，被告顺康公司应予以支付。根据合同的约定，被告顺康公司逾期支付租金的，应按欠付租金日千分之五的标准向原告支付逾期付款的违约金。原告主动调整为年利率24%计算，但被告仍抗辩违约金的计算标准过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款福鼎的“过分高于造成的损失”。原告主张合同解除的违约金已经获得支持，损失已经获得部分弥补。被告顺康公司逾期支付租金系经营不善，难以为继，并非恶意违约。综合涉案合同的履行情况，本院酌定被告顺康公司按照欠付租金总额30%的标准向原告支付逾期支付租金的违约金，即68013.3元。被告顺康公司在合同履行初期已经违约，原告并未取得应得的合同利益以及投资效益。原告要求被告顺康公司返还增值服务费111536元，理由充分，本院予以支持。被告顺康公司抗辩该项费用实际是中介服务费，无事实依据，本院不予采信。 四、被告曼伟诗公司应否承担连带责任。被告曼伟诗公司并非合同相对方，根据合同相对性原则，原告无权要求该公司与顺康公司就上述债务承担连带责任。原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 1、解除原告李迅春、丘夙与被告广西顺康酒店管理有限公司于2017年5月12日签订的《曼哈顿酒店（麒麟堡店）公寓租赁合同》以及于2017年9月23日签订的《补充协议》； 2、确认原告李迅春、被告广西顺康酒店管理有限公司与被告广州海盈酒店管理有限公司于2018年9月15日签订的《补充协议》未生效，原告李迅春、丘夙与被告广州海盈酒店管理有限公司之间的《酒店公寓租赁合同》未成立； 3、被告广西顺康酒店管理有限公司向原告李迅春、丘夙支付租金226711元； 4、被告广西顺康酒店管理有限公司向原告李迅春、丘夙支付逾期支付租金的违约金68013.3元； 5、被告广西顺康酒店管理有限公司向原告李迅春、丘夙支付合同解除的违约金39409.2元； 6、被告广西顺康酒店管理有限公司向原告李迅春、丘夙返还房屋增值服务费111536元； 7、驳回原告李迅春、丘夙的其他诉讼请求。 案件受理费5098元，由被告广西顺康酒店管理有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴碧梅 人民陪审员  李 麟 人民陪审员  周 娟 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  何承康