湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初10902号原告：武汉捷利铁路快运服务有限公司，住所地武汉市武昌区晒湖路17号。法定代表人：付新叶，执行董事。委托诉讼代理人：邵鑫垚，湖北申简通律师事务所律师。被告：武汉中部信息安全产业基地有限公司，住所地武汉市武昌区白沙洲都市工业园。法定代表人：刘毅。原告武汉捷利铁路快运服务有限公司（以下简称捷利公司）与被告武汉中部信息安全产业基地有限公司（以下简称中部信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告捷利公司的委托诉讼代理人邵鑫垚到庭参加诉讼。被告中部信息公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告捷利公司向本院提起诉讼请求：1、判令解除双方于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告履约保证金10000元；3、判令被告向原告赔偿损失448324元，并支付违约金72000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年9月29日，原告与被告签订了《武汉中部信息安全产业基地有限公司房屋租赁合同》，合同编号武[2018]0012号，合同约定被告将其所有的位于武汉市武昌区江盛路17号1号楼一层600平方米租赁给原告用于办公、仓储，并约定了租赁期限、租金、免租期、各自权利义务、违约责任等内容。合同签订后原告支付了约定的1万元履约保证金，开始对房屋进行土地平整、装修、装饰、采购办公家具、家电等，并陆续搬入场地办公。2019年2月22日，原告接到绿瘦健康产业集团有限公司的告示，其内容称绿瘦健康产业集团有限公司于2019年2月19日通过京东拍卖取得了案涉房地产，要求原告立即搬离。原告立即找被告交涉，被告承认在签订合同时隐瞒了房地产被法院执行的事实，并承诺从中协调，在多次交涉后，双方形成了《会议纪要》，对可能产生的损失进行了评估。此后，绿瘦健康产业集团有限公司多次采用了锁门、断水、断电等方式催促原告搬离，原告无法在场地开展经营，被迫搬离案涉租赁场地。为维护合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告中部信息公司未作答辩。原告捷利公司围绕其诉讼主张向本院提交了如下证据：房屋租赁合同附件包括建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、押金收条、绿瘦公司告示、武汉市中级人民法院公告、会议纪要、武汉市装修装饰工程施工合同、汉口银行电子回单、湖北增值税专用发票、冷库拆装及辅料报价单、武汉市装饰装修施工合同、工商银行业务回单5张、收据3张、发票4张、2018年11月15日收据1张、2018年12月10日收据1张、2018年11月20日收款收据、送货单3张、湖北增值税普通发票3张、收条、搬运车费、湖北增值税普通发票1张、房屋租赁合同2份、中国工商银行电子回单4份、费用报销单、搬迁停业损失、委托代理合同、汉口银行电子回单、湖北增值税专用发票、视频文件。因被告中部信息公司无正当理由拒不到庭，放弃举证质证权利，经审查对原告捷利公司提交的证据的真实性予以确认，对上述证据的证明目的，本院将结合案情综合认定。经庭审举证、质证，并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年9月29日，中部信息公司（甲方、出租方）与捷利公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：武[2018]0012号），内容为：第一条：甲方自愿将位于武汉市武昌区江盛路17号中部信息安全产业基地园区内位于1号楼一层部分的房屋，实际使用面积600平方米和该楼四周环绕的停车区域，其中包含提供给乙方的停车位共计20个，单价租金20元/平方米出租给乙方使用，租期五年，租金不变。第三条：租赁期限自2018年12月1日起至2023年11月30日止租期五年，其中装修免租金期自2018年12月1日起至2019年5月31日止为期6个月，乙方用于施工装修搬家等安置工作。第四条月租金总额（不含水、电、暖、气、卫生等费用）12000元。每季度租金36000元。租金按每季度结算，乙方按每季度期前十天交付甲方；合同签订时乙方向甲方缴纳一个季度租金（若有免租期，则在免租期结束后十天内支付，并缴纳10000元）作为履约保证（合同期满后退还），付款方式：转账或现金。第七条：甲方的承诺与义务：（一）保证出租的房地产权属清晰（提供产权证复印件），且有权出租该房地产；（二）承诺该房地产不存在任何影响乙方正常使用的情形，包括但不限于违章建设、未通过验收、抵押、查封等。第十条：违约责任：(三）甲方违反本合同约定或因甲方原因导致乙方无法使用承租房屋的，乙方有权解除本合同，要求甲方赔偿全部损失（包括但不限于装修装饰费用、搬迁费用、停业损失、维权产生的律师费、诉讼费等）并支付6个月租金作为违约金。乙方选择不解除合同时，仍然有权要求甲方赔偿损失并支付违约金。该合同落款处有中部信息公司、捷利公司签章。合同后附建设用地规划许可证、土地使用权证（武昌国用[2013]第006号）。2018年9月29日，中部信息公司出具《收条》，内容为：今收到捷利公司租赁4#楼一层部分定金费10000元。捷利公司（甲方、发包方）与案外人湖北凌智昊天建筑装饰工程有限公司（承包方、乙方）（负责人：项元庆）签订了《武汉市装饰装修工程施工合同》，内容为：一、工程概况：1、工程地址：武汉市武昌区江盛路17号中部信息安全产业基地园区位于1号楼一层部分。建筑面积600㎡。5、施工日期：2018年11月7日至2018年11月25日。工程验收日期：2018年11月27日。6、合同付款：225000元。竣工后据实结算。7、支付方式：合同签订后，甲方预付工程款8万元；工程量完成50%(完成土建、隔墙、门窗、吊顶）支付工程款6万元；工程完工验收后一星期之内支付工程款7万元；如工程量有增加或变更，完工后一次性支付。整个工程预留1.5万元，一年后付清。作为工程质量保证金。2018年11月10日，捷利公司向户名为项元庆的银行账户转账两笔共80000元；2018年11月22日，捷利公司向户名为项元庆的银行账户转账两笔共70000元，并备注：装修费用；2019年3月29日，捷利公司向户名为武汉市东湖生态旅游风景区聚鑫不锈钢经营部转账60000元，备注：办公区装修费。湖北凌智昊天建筑装饰工程有限公司分别出具编号为0233263、0233262、3724486的《收据》，载明收到捷利公司交来工程款70000元、80000元、60000元。2019年2月22日，案外人绿瘦健康产业集团有限公司发出《告示》，内容为：我公司绿瘦健康产业集团有限公司于2019年2月19日通过京东司法拍卖成交了位于武汉市武昌区白沙洲街江盛路17号的土地使用权及地上在建工程（以下简称“该区域”）。自即日起，我公司将是该区域土地使用权及地上在建工程的唯一权利人。未经我公司允许，任何个人、法人和其他组织均不得进入该区域或占用该区域或作出损害该区域损害我公司利益的行为。如已有上述行为的个人、法人和其他组织，限于2019年3月10日前搬离该区域，并停止一切侵权行为。否则，我公司将采取相应的措施，追究相关人员的法律责任。2019年3月20日，捷利公司与中部信息公司就捷利公司承租场地被新业主方收回一事进行协商会议，并形成《会议纪要》，内容为：捷利公司租用中部信息公司位于武汉市武昌区江盛路17号中部信息安全产业基地园区位于1号楼1层部分的房屋，双方合同约定租赁期限从2018年12月1日-2023年11月30日。在捷利公司签订合同前，并不知该房产已存在查封和拍卖的情况，目前捷利公司已经将承租房屋装修并投入使用。2019年2月22日捷利公司收到绿瘦健康产业集团有限公司的告示，告示内容“绿瘦健康产业集团有限公司于2019年2月19日通过京东拍卖成交了位于武汉市武昌区白沙洲江盛路17号的土地使用权及地上在建工程，要求租户撤离该区域”。因新业主方多次催促捷利公司搬迁，为防止后期捷利公司承租场地现状被破坏或无法进入，现双方在现场考察了承租房屋装修情况、核对相关票据，以及对预期产生损失进行了评估（详见下表）,若此后中部信息公司无法确保原租赁合同继续履行，此次会议确认内容可作为捷利公司赔偿依据。费用清单：装饰装修：冷库搬迁人工耗材费40020元、公司基建装修225000元、隔断空调防盗网等补充施工24900元、修理地坪1800元、监控、网络布线工程19049元、清场清洁费2400元；搬迁费：人工装卸费5400元、搬运车费（含停车费）17500元、打包材料、工具等易耗品2475元、设施设备拆装费3780元；其他损失：职工宿舍房租损失及违约金9000元、停业损失费72000元、律师、诉讼费以实际发生为准。以上费用总计423324元。该会议纪要有捷利公司、中部信息公司盖章。2019年3月22日，武汉市中级人民法院发出（2015）鄂武汉中执字第00839号（2017）鄂01执330号《公告》，载明：本院于2019年3月7日分别作出执行裁定，将被执行人中部信息公司名下位于武汉市武昌区江盛路17号土地上的在建工程（中部信息安全产业基地综合研发中心附1层昌130114319、1-22层昌130114322；信安涉密产品研发楼附1-5层昌120442377、信安涉密产品生产车间1-4层昌120442376、产品综合测试中心配套服务用房附1-9层昌120442375）及其项下土地（土地证号：武昌国用【2013】第006号，土地面积：27427.62㎡)转移登记至买受人绿瘦健康产业集团有限公司名下，过户手续现已办理完毕。2019年4月22日，捷利公司与湖北申简通律师事务所签订《委托代理合同》，委派律师代理其与中部信息公司房屋租赁合同纠纷一案。2019年4月24日，湖北申简通律师事务所出具编号为12057915的增值税发票，载明收到捷利公司律师代理费25000元。本院认为，捷利公司与中部信息公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自义务，享有各自权利。中部信息公司未向捷利公司告知案涉房屋已被查封的事实，该房屋后被拍卖，合同已无法继续履行，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”规定，对于捷利公司请求判令解除其与中部信息公司于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，中部信息公司应当向捷利公司退还履约保证金10000元，对于捷利公司该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任。捷利公司与中部信息公司对因该合同无法履行造成的损失进行了协商确认，本院对损失数额448324元（装饰装修、搬迁费、其他损失总计423324元及律师代理费25000元）予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定及《房屋租赁合同》：“甲方违反本合同约定或因甲方原因导致乙方无法使用承租房屋的，乙方有权解除本合同，要求甲方赔偿全部损失（包括但不限于装修装饰费用、搬迁费用、停业损失、维权产生的律师费、诉讼费等）并支付6个月租金作为违约金”的约定，对于捷利公司请求判令中部信息公司向其赔偿损失448324元的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，《房屋租赁合同》约定违约金72000元并未过分高于捷利公司所受实际损失，对于捷利公司请求判令中部信息公司向其支付违约金72000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告武汉捷利铁路快运服务有限公司与被告武汉中部信息安全产业基地有限公司于2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告武汉中部信息安全产业基地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉捷利铁路快运服务有限公司退还履约保证金10000元；三、被告武汉中部信息安全产业基地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉捷利铁路快运服务有限公司赔偿损失448324元；四、被告武汉中部信息安全产业基地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉捷利铁路快运服务有限公司支付违约金72000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15404元，减半收取7702元，由被告武汉中部信息安全产业基地有限公司负担（此款已由原告垫付，由被告连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  金勇二〇二〇年四月五日法官助理朱冰容书记员王亚宇