山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初464号 原告：戚彩，女，1975年2月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原告：王林昌，男，1973年9月19日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 二原告共同委托诉讼代理人：郭俊峰，山东德衡律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：褚英英，山东德衡律师事务所律师。 被告：王春丽，女，1961年6月7日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：曹正清，山东中信德律师事务所律师。 第三人：马顺臣，男，1962年4月9日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：汪洁梅，女，1962年10月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区,系马顺臣配偶。 委托诉讼代理人：汪洁玲，浙江载融律师事务所律师。 原告戚彩、王林昌与被告王春丽、第三人马顺臣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年1月9日，本院根据原告申请，作出（2020）鲁0211民初464号民事裁定书，裁定依法查封第三人马顺臣名下位于青岛市黄岛区东江路房屋。原告戚彩、王林昌的委托代理人郭俊峰、褚英英与被告王春丽的委托代理人曹正清、第三人马顺臣的委托诉讼代理人汪洁玲参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年11月22日签订的房屋买卖合同有效；二、判令被告立即为原告办理位于青岛经济技术开发区房屋的所有权转移登记手续，第三人予以协助；三、本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2012年，被告与第三人协商一致，由第三人顶名、被告从青岛经济技术开发区城市发展投资有限公司购买了位于青岛市黄岛区房屋一处（房地产权证号为：青房地权第××号）。被告除支付全部购房款外，另支付给第三人10万元费用，房地产权证登记在第三人名下。2017年11月22日，原、被告签订房屋买卖合同，被告将上述涉案房屋以70万元的价格出售给原告。原告依约支付了购房款，但被告以各种理由拒不为原告办理房屋所有权转移登记手续，第三人也违背诚信、以莫须有的事由不断骚扰原告，拒不协助办理房屋所有权转移登记手续，给原告的工作和生活带来巨大的影响。为了维护原告的合法权益，现依法提起民事诉讼，请人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告王春丽辩称，原告王林昌不是合同相对方，不具备诉讼资格。原告所诉不属实，且原告款项未付清。原告所诉无法律依据。 第三人马顺臣述称，原、被告所争议的房屋是第三人夫妻二人共同所有，原、被告无权对第三人的房屋进行买卖，请求驳回原告诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 1、原告戚彩与王林昌系夫妻关系。2017年11月22日，原告戚彩（乙方）与被告王春丽（甲方）签订房屋买卖合同。合同约定乙方购买甲方拥有的坐落在青岛市黄岛区的房产；鉴于甲方已全款购买原房屋产权方（本合同第一条注明的地址上房产）房产，双方商定2019年过户，现甲方经产权人同意将此房产转让给乙方，乙方将房款分2次支付给甲方，甲方及原产权人配合在规定的时间内将此房产权过户到乙方名下；上述房产的交易价格为70万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币1万元，作为购房定金；乙方在2018年5月30日前支付首付款（不含定金）34万元给甲方，剩余房款人民币35万元于过户之前付给甲方。 2、原告提交被告王春丽在收款人处签名、捺印的收条两份，其中落款日期为2017年11月22日的定金收条载明“今收到戚彩购买青岛开发区怡和嘉园9号楼1单元1802室购房定金小写40000.00元整，大写：肆万元整。注：此房实际成交价为730000.00元（柒拾叁万元整）”；落款日期为2018年1月7日的收条载明“今收到戚彩购买原房主马顺臣名下（现拥有者王春丽）位于青岛开发区房屋部分购房款30000.00元整，大写叁万元整，特此证明”。原告称上述两笔定金为现金支付，因被告让原告将多出的3万元单独给被告，所以合同上的房款数额为70万元。原、被告均确认2017年11月22日当天，原、被告先签订购房合同，后出具定金收条。被告主张购房款应以合同约定的70万元为准，被告签字的定金收条金额处均为空白，数额4万元系原告之后自行填写，被告仅收到定金1万元,且2018年1月7日的收条款项并非购房款，系原告支付给被告的房屋租金。原告于2018年5月25日通过银行向被告转款34万元，被告确认收到该笔购房款，但称收款后陆续从银行取出30万元现金给原告,原告对此不予认可。 3、原告主张共计向被告支付822283.88元，其中71万为购房款，包括银行转账支付的34万元，两份被告签字捺印的收条7万元及原告用自有资金代被告理财30万元；12283.88元为原告代为支付的涉案房屋维修基金；剩余10万元原告系采用现金方式向被告支付。被告认可收到原告支付的购房款共计为5万元，包含1万元定金和34万元银行转账中的4万元。原告提交王林昌于2017年5月15日与寰玥财富（北京）投资管理有限公司签订的《出借咨询与服务协议》及于2018年5月20日年与寰玥在线（北京）互联网信息服务有限公司签订的《冬蕴计划服务协议》，证明原告王林昌于2017年5月15日向寰玥财富（北京）投资管理有限公司存入45万理财款，一年期满后，原、被告商定将其中的30万以原告王林昌名义于2018年5月20日续存入寰玥财富（北京）投资管理有限公司。原告另提交2019年5月27日的微信聊天记录，证明被告同意以原告王林昌名义进行上述理财，原告已通过理财的方式向被告支付购房款30万元。被告对于原告提交的上述证据真实性均不认可，被告认为原告提交的出借咨询与服务协议签订日期为2017年5月15日，在原、被告签订买卖合同前，2018年5月20日签订的《冬蕴计划服务协议》，出借人为王林昌，并非合同相对人戚彩，上述两笔理财款项不能证明系原告给付被告的购房款。 4、被告提交2018年5月29日原告戚彩与被告王春丽签名、捺印的材料一份，载明“2019年11月14日过户青岛开发区有马顺臣和戚彩过户，过户出现任何事不牵扯王春丽，剩余款65万全部归还给甲方（理财利息）。”被告另提交落款日期为2018年5月30日的收款收据一份，载明“甲方王春丽，乙方戚彩，今收到乙方（戚彩）购买房主马顺臣名下位于青岛开发区房屋首付款34万元；经甲乙双方协商同意，甲方将首付款34万元整中的30万元以乙方名义投资理财产品（其间理财时的任何意外将由乙方承担），直至此房过户到乙方名下后5个工作日之内，乙方需将此款本金及理财收益全部返还给甲方。剩余款三十五万及三十万连本理财及利息全部给甲方，共六十五万元正。”被告在收款人处签名、捺印，原告也在收款收据空白处签名、捺印。被告主张上述两份证据均载明剩余购房款65万元，且收款收据载明的内容表明被告将首付款34万元整中的30万元以原告戚彩名义投资理财产品，说明被告收到原告支付的购房款34万元后向原告返还了30万元。原告称收款收据关于30万元的约定并未实际履行，原告未收到被告返还的现金30万元。 5、第三人提交房产所有权登记证书证实涉案房屋青岛开发区现登记权利人为第三人马顺臣与其配偶汪洁梅，系夫妻二人共同所有，原、被告无权对第三人的房屋进行买卖。庭审中，被告称被告系房屋实际所有人，于2012年底收房，2013年5月入住，后于2018年6月将房屋出租给原告使用，原告至今仅缴纳了3万元房租；原告称原告已付清购房款，为房屋实际所有人，自2017年11月装修房屋后居住至今；第三人称因其未偿还被告借款10万元，于2014年将涉案房屋借给被告使用至今。 6、被告王春丽与阎玉仑于1999年登记结婚，系夫妻关系，阎玉仑于2016年8月8日去世。被告提交房屋转让协议一份，载明“甲方马顺臣，乙方阎玉仑，经甲乙双方协商一致达成本协议：甲方同意将怡和家园北船重工职工宿舍（按实际房号确定)，乙方对甲方转让房屋已充分了解并愿意购买；甲、乙双方同意按北船重工房屋出售价格的基础上加壹拾万元来购买此房，其中的壹拾万元作为支付给甲方的房款，协议签订之日，乙方向甲方支付贰万元，作为定金。签订合同之日定金冲减房款；甲、乙双方同意自签订（北船重工购房合同）合同之日，其全部价款、费用由乙方负责缴纳，同时将剩余捌万元房款支付甲方，甲、乙双方共同办理相关手续，同时甲方将房屋交给乙方。甲方处有签名“马顺臣”并捺印，乙方签名阎玉仑，落款日期2012年5月16日。”被告另提交收条一份，载明“今收到阎玉仑房屋转让费人民币10万元整(拾万元），款已付清，收款人马顺臣，2012.6.10。” 被告称涉案房屋的购房款25.8万元系被告支付，且被告又向第三人支付了10万元转让费。第三人对于被告提交的房屋转让协议及收条的真实性均不认可，称未收到过被告支付的购房款，且第三人无权单独处置该房屋，该房屋系夫妻共同财产。 7、原告提交三张照片复印件，称系从被告处拍摄。第一张照片为2018年6月8日阎志磊出具的收据一份，内容为今收到房款贰拾陆万元正；第二张照片显示日期为2018年6月10日，阎玉昆为收款人、王春丽为付款人，内容为收阎玉仑遗产（卖房）人民币玖万圆整；第三张照片为中国银行人民币汇款业务回单，显示王春丽于2018年6月8日向阎志磊付款26万元。原告提交上述照片证明被告配偶阎玉仑去世后，被告和阎玉仑的其他继承人达成一致，均同意出售涉案房屋，且被告收到原告支付的房屋首付款34万元后，并未向原告返还，而是向其家庭成员支付了上述两笔款项35万元。被告对原告提交照片的真实性不予认可，亦不认可原告所述的“被告和闫玉伦继承人达成一致，均同意出售房屋。”被告称自阎玉仑去世后，涉案房屋未作为遗产进行分割，至今亦无人向被告主张分割，阎玉仑于2016年去世，阎玉仑母亲去世晚于阎玉仑，阎玉仑兄弟姊妹5个人，被告与阎玉仑系二婚，阎玉仑与被告结婚前曾生育一子，现年30岁左右。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1、原告与被告签订的房屋买卖合同是否有效；2、原告要求办理房产过户手续应否支持。对此，本院作如下评判： 1、关于合同效力。民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,原、被告签订的《房屋买卖合同》,系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效合同。故原告要求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效的主张，本院予以支持。根据现有证据,无法证实在被继承人阎玉仑去世后,其继承人已对涉案房屋进行了继承分割,也无法证实上述人员对于房屋的买卖均知情并同意出售涉案房屋。虽然被告在缔约时对涉案房屋没有处分权，但并不影响其与原告签订的房屋买卖合同的效力,该份房屋买卖合同应确认为有效合同，只是不发生合同涉及的房屋所有权转移的效力。 2、关于涉案房屋应否办理过户。原告戚彩与被告签订房屋买卖合同约定房屋出售价款为70万元，后出具的定金收条载明被告收到原告戚彩支付的购房定金4万元，并注明涉案房屋实际成交价为73万元。因此，房屋售价应以形成时间在后的定金收条特别注明的73万元为准。2018年1月7日，被告向原告出具收到房屋购房款3万元的收条，该收条明确写明收到的款项系购房款，因此，对于被告辩称的该笔3万元系原告支付给被告房屋租金的辩解意见，本院不予采纳。原告于2018年5月25日向被告转款34万元，被告确认收到该笔款项，庭审中，被告提交收款收据及被告银行卡交易明细，证明被告将上述34万元中的30万元取出，以现金的方式支付给原告。原告不认可收到被告支付的现金30万元，被告仅提交自2018年5月27日至6月8日的银行取款明细15万余元，未提交其他证据予以佐证，无法证明被告已实际履行收据约定的向原告返还30万元。因此，本院对于原告向被告支付了购房款34万元予以认可。原告主张的向被告支付现金10万元因未提交有效证据证实，本院不予认可。 原告提交的两份理财合同，出借人均为王林昌，原、被告关于通过理财支付购房款的约定形成时间为2018年5月30日，约定内容为“甲方王春丽，乙方戚彩，经甲乙双方协商同意，甲方将首付款34万元整中的30万元以乙方名义投资理财产品”。原告提交的证据无法证实2018年5月20日的理财合同系经与被告协商同意以“王林昌”名义投资理财，因此不能认定上述王林昌名下的30万元理财系戚彩与王春丽约定的“直至此房过户到乙方名下后5个工作日之内，乙方需将此款本金及理财收益全部返还给甲方”中的“此款本金”。综上，本院认定原告已向被告支付购房款总额为41万元，原告未按双方约定的数额及付款方式向被告支付购房款，无权要求办理过户手续，且被告出售涉案房屋为无权处分，虽然原、被告签订的房屋买卖合同为有效合同，但不发生合同涉及的房屋所有权转移的效力。 另涉案房屋现登记在第三人马顺臣与其配偶汪洁梅名下。被告与第三人对于房屋的归属尚有争议，双方关于涉案房屋的权属纠纷，本案不作分析判定，双方可另行主张。综上，原告提出的被告为原告办理涉案房屋所有权转移登记手续、第三人予以协助的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告戚彩与被告王春丽于2017年11月22日签订的《房屋买卖合同》有效; 二、驳回原告戚彩与王林昌的其他诉讼请求。 案件受理费10800元，减半收取5400元，财产保全费4020元，由原告戚彩与王林昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  金玉兰 二〇二〇年四月三十日 书记员  刘晓敏