广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终230号上诉人(原审原告)：罗健飞，女，1979年6月3日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。被上诉人（原审被告）：林全伟，男，1978年10月18日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。原审第三人：黎元安，男，1973年10月9日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。原审第三人：罗紫夏，女，汉族，1974年9月12日出生，住广东省阳江市阳**。上诉人罗健飞因与被上诉人林全伟，原审第三人黎元安、罗紫夏案外人执行异议之诉一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗健飞上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令解除对罗健飞所有的位于阳江市江城区甲小区乙楼A座x房（产权证号：阳01xxxxxx**）的查封、拍卖；三、本案受理费由林全伟负担。事实与理由：罗健飞与罗紫夏是姐妹关系，黎元安与罗紫夏是夫妻关系。2005年1月6日，黎元安将位于阳江市江城区甲小区乙楼A座x房（产权证号：阳01xxxxxx**）以时价77859元卖给罗健飞，即由罗健飞当日付给黎元安20000元，余下的房贷款57859元亦由罗健飞负责向建设银行供完（其中2015年4月8日前39624.25元房贷款已按月供形式还给银行，余下房贷款18234.75元也于2015年4月8日一次付清，当时由黎元安代办。该18234元款项罗健飞于4月9日以现金形式一次还给黎元安）。罗健飞已按契约履行完毕义务且也向建设银行供完房款，该房屋所有款项已付清给黎元安，黎元安于2016年7月补开两份罗健飞付房款给黎元安的收据（包括2005年1月6日付款20000元和2015年4月9日付款18234元）给罗健飞，和罗健飞所有的位于阳江市江城区甲小区乙楼A座x房（产权证号：阳01xxxxxx**）《断卖房屋契约》的补签手续。罗健飞属于单亲家庭，靠打零工，无固定收入，购买房产的款项是罗健飞的所有积蓄和收入，自购买上述房屋于2005年1月6日至今十几年一直在该屋居住生活，邻居和物业可以作证。直至2019年6月，阳东区人民法院在该房屋门前张贴拍卖公告，罗健飞才得知该房屋已被法院查封，且已进入拍卖程序。为此，罗健飞提起本案诉讼。综上，请求支持罗健飞的上诉请求。林全伟答辩称：一、当时罗健飞付20000元给黎元安的票据是在房屋准备拍卖后支付的；二、57859元是黎元安在建设银行的扣款流水，并非罗健飞账户的扣款。一审时罗健飞也承认当时其知道阳东法院查封了案涉房屋，之后才在牛圩找到一个写房屋契约的人补上一份砂纸契。罗紫夏陈述称：涉案的房屋是在罗紫夏购买了别墅之后才卖给罗健飞的，房屋没有办理过户手续，但供楼的钱、物业费、装修费和水电费都是罗健飞支付的，这都有票据证明，以及邻居也可以证明。罗健飞向原审法院起诉请求：一、请求法院依法解除阳东区人民法院（2018）粤1704执64号之一执行裁定书对罗健飞所有的位于阳江市江城区甲小区乙楼A座x房（产权证号：阳01xxxxxx**）的查封、拍卖。原审法院认定事实：林全伟诉黎元安、罗紫夏买卖合同纠纷一案，原审法院经审理，于2017年10月27日作出(2017)粤1704民初1542号民事判决书，判决如下:“一、黎元安、罗紫夏在本判决发生法律效力之日起七日内共同支付货款96232元及利息(利息从起诉日2017年9月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定履行之日止)给林全伟;二、驳回林全伟的其他诉讼请求。”案件受理费1372元，由林全伟负担270元，黎元安、罗紫夏负担1102元。上述判决生效后，由于黎元安、罗紫夏未自觉履行该判决所确定的金钱给付义务，林全伟于2018年1月24日向原审法院申请执行[案号:(2018)粤1704执64号]。在案件的执行过程中，原审法院依法向被执行人黎元安、罗紫夏发出执行通知书，责令其履行上述生效判决确定的金钱给付义务，但至今仍未全部履行。原审法院于2018年3月23日作出(2018)粤1704执64号执行裁定，该裁定第二项为：查封、扣押、冻结被执行人黎元安、罗紫夏名下的财产，查封财产的价值以执行标的为限，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。2018年3月26日，原审法院向原阳江市国土资源局送达了该执行裁定及协助执行通知书，对黎元安名下的位于阳江市江城区甲小区乙楼A座x房(产权证号:阳01xxxxxx**)进行了查封。2018年7月18日，原审法院作出(2018)粤1704执64号之一执行裁定，拍卖涉案房屋。2019年6月25日，罗健飞向原审法院提出异议，请求解除对上述房屋的查封，原审法院经审理后于2019年7月8日作出（2019）粤1704执异34号执行裁定书，裁定驳回罗健飞的异议请求。罗健飞因不服上述裁定，遂于2019年7月19日向原审法院提起本案诉讼。另查明，黎元安分别于2005年1月6日和2015年4月9日各出具《收据》一份交罗健飞收执，其中2005年1月6日出具的收据载明收到罗健飞支付房款20000元，2015年4月9日出具的收据载明收到罗健飞支付房款18234元。涉案房屋于2015年4月17日登记在黎元安名下。黎元安与罗紫夏是夫妻关系。罗健飞在原审法院查封涉案房屋之前，在该房屋居住至今。在上述异议案件的审查过程中，罗健飞自认如下事实:罗健飞与罗紫夏是姐妹关系。2005年1月6日，罗健飞与黎元安双方口头约定，由黎元安将涉案房屋转让给罗健飞，由罗健飞支付20000元首付给黎元安，但黎元安没有书写收款凭据给罗健飞收执。此后，涉案房屋剩余的抵押贷款由罗健飞继续偿还，每月300多元。直至2015年3月份，由黎元安付清了涉案房屋的抵押贷款尾款18200余元。罗健飞于2017年还清了黎元安所垫付的款项。黎元安还清上述抵押贷款尾款之后，随即又将涉案房屋重新进行抵押贷款，罗健飞至今未见到涉案房屋的产权证，重新抵押的贷款也不是由罗健飞偿还。2018年6、7月份，罗健飞请人书写了一张《断卖房屋契约》，约定由黎元安以77859的价格将涉案房屋卖给罗健飞，由罗健飞一次性支付给黎元安20000元，契约签订之后，黎元安与罗健飞双方在该屋契上面签了自己的姓名。该屋契的落款日期是2005年1月6日。另，罗健飞为证实其在上述房屋的居住情况及房款的支付情况，罗健飞向原审法院提供了居委会证明、用电用户信息表、银行账户流水、装修材料及家具的送货单等证据拟证实。原审法院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否归罗健飞所有；二、罗健飞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于涉案房屋是否归罗健飞所有的问题。由于涉案房屋登记在黎元安名下，至今未办理房屋产权过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋尚未发生物权转让的效力，故应认定黎元安是涉案房屋的所有权人。关于罗健飞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原审法院执行申请执行人林全伟与被执行人黎元安、罗紫夏买卖合同纠纷一案，属于金钱债权执行案件，执行标的为涉案房屋，属于不动产范围，罗健飞请求排除对涉案房屋的执行，应符合上述规定。本案中，罗健飞提供其与黎元安签订的《断卖房屋契约》的落款时间虽为2005年1月6日，但其在执行异议的案件审理中自认上述契约是于2018年6、7月份左右签订，而原审法院于2018年3月26日已查封了涉案房屋，据此可认定罗健飞与黎元安在原审法院查封涉案房屋之前并未签订合法有效的书面买卖合同。另，罗健飞与黎元安于2005年1月6日口头的购房约定时，已知涉案房屋进行了贷款抵押，其作为受让人在明知涉案房屋存在贷款抵押，购买涉案房屋存在一定风险的情况下，仍然向黎元安购买涉案房屋，在黎元安于2015年3月份付清了涉案房屋的抵押贷款再次将该房屋交由黎元安向银行进行抵押贷款，致使房屋未进行产权变更登记，罗健飞自身对房屋未办理过户登记存在一定原因。因此，即使在原审法院查封涉案房屋之前，罗健飞已合法占有该房屋，但本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”和第（四）项：“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，罗健飞对涉案房屋提出异议，未全部符合上述规定的排除执行的情形，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对于罗健飞的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解除》第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回罗健飞的诉讼请求。一审案件受理费3860元，由罗健飞负担。二审审理期间，罗健飞提供以下新证据：房屋转让协议一份，拟证明罗健飞已经购买案涉房屋，该证据因一审时未找到而未能提供。经质证，林全伟对该份证据的真实性不予认可，并且如果对方是真正交易且写了砂纸契的情况下，根本不存在该份证据。罗紫夏质证则认为该协议是当时已经写好的。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：阳江市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明明》显示涉案房屋登记时间是2015年4月17日，权利人为黎元安，2015年4月22日黎元安作为抵押人将该房屋抵押给广东阳东农村商业银行股份有限公司，抵押期限至2017年3月20日。再查明：罗健飞在一审庭审中陈述：“2015年黎元安想用涉案房屋向银行贷款，提出帮我还清银行欠款18234元，之后黎元安就拿了涉案房屋的房产证去银行贷款，贷款至今还没还清。2015年12月我就将黎元安帮我还银行借款的18234元支付给黎元安，之后黎元安再补开了一张收据给我，具体开具收据的时间原告记不清了”。罗健飞二审提供的《房屋转让协议》落款日期为2005年1月6日，二审审理时，罗健飞认为上述协议是很早以前写的，大概是在2014年或者2015年写的。本院认为：本案是案外人执行异议之诉。本案争议焦点是：罗健飞是否为涉案的阳江市江城区甲小区乙楼A座x房屋(产权证号:阳01xxxxxx**)的权利人，是否对该房屋享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案房屋登记在黎元安名下，罗健飞作为案外人请求停止对涉案标的物执行，应享有足以排除强制执行的民事权益，即需要同时具备上述规定的四个要件才能阻却执行。就涉案房屋，罗健飞在一审期间提供一份涉案房屋的《断卖房屋契约》，二审提供一份《房屋转让协议书》，主张黎元安于2005年1月6日将涉案房屋转让给罗健飞，《断卖房屋契约》和《房屋转让协议书》落款日期都是2005年1月6日，但罗健飞在庭审时承认均是后来补写的，对《断卖房屋契约》何时补写没有具体陈述，但讲到为了其女儿读书而补写该契约，《房屋转让协议书》则认为是在2014年或2015年间补写的。林全伟对此不予认可，认为《断卖房屋契约》在本案涉案房屋查封后即2018年6月之后补写的，《房屋转让协议书》在一审没有提供，应是在本案一审判决后补写的，而且就同一间房屋卖，有《断卖房屋契约》则不需要再签订《房屋转让协议书》，罗健飞明显是做假证据。就涉案房屋是否支付对价问题。罗健飞主张黎元安卖房给其时，由其支付2万元给罗紫夏，但当时基于姐妹关系，没有要求黎元安出具收据，后来由黎元安在2015年间补写一份2万元收据，但补签时间为2005年1月6日；该房屋欠银行的按揭贷款由其偿还，并称“2015年黎元安想用涉案房屋向银行贷款，提出帮我还清银行欠款18234元，之后黎元安就拿了涉案房屋的房产证去银行贷款，贷款至今还没还清。2015年12月我就将黎元安帮我还银行借款的18234元支付给黎元安，之后黎元安再补开了一张收据给我，具体开具收据的时间原告记不清了”，但罗健飞提供黎元安出具的收到18234元的收据书写时间为2015年4月9日，该收据与罗健飞所讲的该笔收款支付时间及收据是补写的明显是相互矛盾；由于银行按揭还款是从黎元安账户中扣划相关款项，且罗健飞在一审庭审中陈述提前还款18234元亦是黎元安还给银行（只不过认为其后来支付该款给黎元安），在无其他证据佐证情况下，罗健飞主张该房屋按揭贷款的理据不足。同时，罗健飞主张房屋已由黎元安出卖给其，其已支付房屋相应价款给黎元安，但其在该房屋按揭贷款还清后于2015年4月17日办理房屋产权证时仍直接办理至黎元安名下不符合常理；同时罗健飞仍由黎元安用该房屋于2015年4月22日再次作抵押物向银行抵押贷款，仍由黎元安行使该房屋的物权权利，亦不符合常理。罗健飞提供的交水电费票据，即使证明其居住使用该房屋，但不足以证明其是该房屋的实际权利人。综合分析上述证据及当事人的陈述，应认定：罗健飞提供的证据不足以证明其在涉案房屋查封前已与黎元安签订了合法有效的买卖合同及支付了房屋的全部对价给黎元安，且罗健飞主张其向黎元安购买该商品房，但仍由黎元安行使该房屋的物权权利，罗健飞对未办理房屋转移登记手续亦有过错。因此，罗健飞上诉主张对涉案房屋属其所有，其享有足以排除强制执行的民事权益，应解除对涉案房屋查封的理据不足，应予驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860元，由罗健飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年四月十四日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。