广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终452号上诉人（原审原告）：林洁莲，女，1948年2月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*********。公民身份号码：440**************4。上诉人（原审原告）：梁荣兴，男，1938年8月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*********。公民身份号码：440**************7。委托诉讼代理人：林洁莲，女，1948年2月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*********（系梁荣兴的妻子）。被上诉人（原审被告）：陈粉，女，1967年8月26日生，汉族，住广东省阳江市江城区**************，现住广东省阳江市**************。公民身份号码：441**************9。委托诉讼代理人：谭活派，男，1964年10月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区**************，现住广东省阳江市**************（系陈粉的丈夫）。被上诉人（原审被告）：谭活派，男，1964年10月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区**************，现住广东省阳江市**************。公民身份号码：440**************3。上诉人林洁莲、梁荣兴因与被上诉人陈粉、谭活派建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年11月28日作出的（2019）粤1702民初7220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林洁莲、梁荣兴上诉请求：一、撤销一审判决，解除林洁莲、梁荣兴与陈粉、谭活派于2014年10月15日签订的《住宅土地转让合同》；二、陈粉、谭活派返还阳江市江城区*********（即阳江市江城区****公司所编地是江城区*********区地）及00****9第二联、第四联双联发票原件给林洁莲、梁荣兴，林洁莲、梁荣兴返还250000元转让款给陈粉、谭活派；三、本案一、二审诉讼费用由陈粉、谭活派承担。事实及理由：2014年10月15日，林洁莲、梁荣兴与陈粉、谭活派签订《住宅土地转让合同》，签订该合同后，林洁莲、梁荣兴按合同约定将阳江市江城区**********（即阳江市江城区工业贸易公司所编地是江城区*********）及0002289第二联、第四联双联发票原件交给陈粉、谭活派，陈粉、谭活派开始也按合同约定交押金100000元、转让款150000元给林洁莲、梁荣兴，但陈粉、谭活派取得土地及该地发票后则不办理土地转让和报建等合法手续，就擅自建设房屋，属违法建设被政府部门拆除。陈粉、谭活派因违法建房被强拆后则一直不支付剩下转让款199200元给林洁莲、梁荣兴，林洁莲、梁荣兴数次催付陈粉、谭活派却拒付。林洁莲、梁荣兴认为：合同签订后，双方务必要依法履行，但陈粉、谭活派在履行合同过程中不办理合法手续就私自进行建房被政府部门拆除，这足以证实陈粉、谭活派违反合同约定，也足以证实陈粉、谭活派之所以不能及时支付剩余土地款的原因是陈粉、谭活派违章建房造成，是因陈粉、谭活派违约导致不能履行合同，其违法建设被政府部门拆除造成的损失只能自负。一审只对合同的有效作认定，对陈粉、谭活派非法建设导致合同不能支付剩余土地款的原因和责任避而不谈是错误的。综上所述，请二审法院支持林洁莲、梁荣兴的上诉请求。陈粉、谭活派辩称：一、《住宅土地转让合同》合法有效。合同约定林洁莲、梁荣兴将涉案的土地转让给陈粉、谭活派，总价款为449200元，签订合同当日支付订金100000元，13天后再支付地款150000元，余下地款199200元待陈粉、谭活派在该宗土地上建好房屋4、5层柱体后全部结清。涉案土地属于国有建设用地，依法具有可转让性，虽然登记的权利人是钟国权，但林洁莲、梁荣兴与钟国权于2013年5月12日签订了《土地使用权转让合同》，钟国权已经将涉案土地使用权转让给了林洁莲、梁荣兴，林洁莲、梁荣兴依法可以处分涉案土地，因此林洁莲、梁荣兴与陈粉、谭活派于2014年10月15日签订的《住宅土地转让合同》合法有效，理应得到法律保护。二、本案不符合解除合同的情形，且解除合同将给陈粉、谭活派造成巨大经济损失，陈粉、谭活派不同意解除合同。双方签订的《住宅土地转让合同》后，陈粉、谭活派已按约支付了第一、二期限购地款共250000元，林洁莲、梁荣兴也将涉案土地交付给陈粉、谭活派，陈粉、谭活派并已经投入大量的资金在涉案土地上进行房屋建设活动，林洁莲、梁荣兴也清楚知道并且同意陈粉、谭活派在涉案土地上建设房屋。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，林洁莲、梁荣兴诉请解除合同没有事实及法律依据。退一步讲，按照《住宅土地转让合同》第四条第（2）款的约定：“甲方如果中途变卦或违反了该合同的条约，作甲方中途悔约处理，甲方应在悔约之日起将所收的订金及地款按双倍赔偿给乙方，本合同即告解除。”以及《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”的规定，假若解除了双方签订的《住宅土地转让合同》，林洁莲、梁荣兴不仅应当将所收订金及地款按双倍赔偿给陈粉、谭活派，还应当赔偿陈粉、谭活派因此造成的其他经济损失。三、林洁莲、梁荣兴认为陈粉、谭活派在履行合同过程中建房属违章、违法建房，陈粉、谭活派认为完全是林洁莲、梁荣兴违反合同约定。《住宅土地转让合同》第四条约定“甲方一定要保证该土地是来源合法的住宅用地且没有债务及没有产权纠纷等”，林洁莲、梁荣兴应承担造成该纠纷的全部责任。综上所述，一审判决程序合法，认定事实清楚、证据充分，请二审法院予以维持。林洁莲、梁荣兴向一审法院起诉请求：一、解除林洁莲、梁荣兴与陈粉、谭活派签订的《住宅土地转让合同》；二、陈粉、谭活派返还阳江市江城区*********（即阳江市江城区****公司所编地是江城区*********）及00****9第二联、第四联双联发票原件给林洁莲、梁荣兴，林洁莲、梁荣兴退还收取陈粉、谭活派买地款250000元给陈粉、谭活派；三、本案诉讼费由双方各负担一半。一审查明：2014年10月15日，林洁莲、梁荣兴（甲方）与陈粉、谭活派（乙方）签订《住宅转让合同》，主要约定：甲方将钟国权阳江市江城区*********（即原来阳江市江城区****公司所编地是江城区*********）及基础设施转让给乙方，该地东至****为界，西至****为界，南至**路，北至**路，面积为65.6平方米（规格宽8.2米×深8.0米），交易价格为449200元；签订合同当天乙方支付订金100000元给甲方，13天后乙方再支付150000元给甲方，同时甲方将该土地及有关所有手续等交给乙方[附2013年5月13日林洁莲与钟国权签订的《土地使用权转让合同》一份、阳江市转让房地产收入发票一份（发票号是00****9）]，余下地款199200元待乙方在该土地建好房屋4.5层柱体后付给甲方；甲方如果中途变卦或违反了该合同的条约，作甲方中途悔约处理，甲方应在悔约之日起将所收的订金及地款按双倍赔偿给乙方，本合同即告解除，如乙方中途变卦或违反了该合同的条约，乙方已交订金甲方可不予退还，本合同即告解除；甲方一定要保证该土地是来源合法的住宅用地且没有债务及没有产权纠纷等，否则，由甲方全部负责处理妥当，由此给乙方造成所有经济损失均由甲方负责双倍赔偿给乙方；若以后乙方要办理该土地的国有土地证或该土地的报建手续等，则甲方需要无条件无偿地协助乙方到相关部门办理相关手续到乙方指定的名下为止，不得以任何理由推辞，否则，乙方由此造成的一切经济损失均由甲方负责双倍赔偿给乙方；办理该土地转让过户所产生的费用由乙方负责。合同签订后，陈粉、谭活派按约定支付了购地订金100000元及购地款150000元给林洁莲、梁荣兴，林洁莲、梁荣兴亦按合同约定交付了土地给陈粉、谭活派，并将客户名称为钟国权、收款单位为阳江市江城工业贸易公司、编号为00****9号、收款时间为1996年6月25日的广东省阳江市转让（销售）房地产收入发票（两联）交给陈粉、谭活派收执。随后，陈粉、谭活派在没有办理报建手续的情况下，在涉案土地上建房，在建设过程中，因违章建筑被政府有关部门拆除。陈粉、谭活派至今未能在涉案土地上建成四层半柱体，购地余款199200元也未支付给林洁莲、梁荣兴。林洁莲、梁荣兴出售的涉案土地是向案外人钟国权购买，但林洁莲、梁荣兴与陈粉、谭活派双方都没有提供林洁莲、梁荣兴与钟国权的买地合同。一审法院认为，林洁莲、梁荣兴与陈粉、谭活派双方在平等、自愿的基础上签订的《住宅土地转让合同》，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。双方当事人应恪守合同义务。陈粉、谭活派已按合同约定向林洁莲、梁荣兴支付了购地款250000元，余款199200元之所以未付给林洁莲、梁荣兴，是因为双方在合同约定了履行期限是在涉案土地建好房屋4.5层柱体后给付，而陈粉、谭活派在接收林洁莲、梁荣兴交付的土地后，也随之在土地上建房，只是因违建而被拆除，未能建成4.5层柱体。林洁莲、梁荣兴在转让土地给陈粉、谭活派时，也明知陈粉、谭活派在建房时办理相关手续需要林洁莲、梁荣兴的协助，在陈粉、谭活派建房过程中因违建而被拆除后，多年来也没有催告陈粉、谭活派履行付款义务，本案无证据证明陈粉、谭活派怠于建设房屋而故意不向林洁莲、梁荣兴支付余款。因此，陈粉、谭活派未付购地余款给林洁莲、梁荣兴并不违约，林洁莲、梁荣兴请求解除合同，理据不足，一审法院不予支持，对林洁莲、梁荣兴相应的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条之规定，判决如下：驳回林洁莲、梁荣兴的诉讼请求。一审案件受理费减半收取4019元，由林洁莲、梁荣兴负担。二审中，林洁莲、梁荣兴没有提交新证据。陈粉、谭活派向本院提供了一份由钟国权与林洁莲于2013年5月12日签订的《土地使用权转让合同》，拟证明钟国权与林洁莲于2013年5月12日签订的土地使用权转让合同证明事实。经质证，林洁莲认为其本人签名的“林”字不像该合同上这样写的，表示对该证据的真实性“无法确认”。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，涉案的土地最初由阳江市江城工业贸易公司转让给钟国权，于1996年6月25日向钟国权出具了总价为18720元的《广东省阳江市转让（销售）房地产收入发票》。后钟国权将该地转让给林洁莲，林洁莲、梁荣兴夫妻再于2014年10月15日转让给陈粉、谭活派。在二审诉讼过程中，双方当事人均表示，涉案的土地最初由开发公司转让，纳入建设用地规划，开具了正式的房地产发票，具备办证条件。对于涉案土地至今未办理权属证书的原因，林洁莲、梁荣兴主张是因陈粉、谭活派认为办证费太贵而逃避办证并私自建设；而陈粉、谭活派则主张是因为土地管理部门要求办证应首先办到钟国权名下再可续层办理过户手续，而林洁莲、梁荣兴一直拒绝配合办证，“实际当时林洁莲不能找到钟国权来帮我办理正常报建手续而造成的”。本院认为，涉案的土地是具备办证条件的建设用地，故本案是建设用地使用权转让合同纠纷。因林洁莲、梁荣兴与陈粉、谭活派签订《住宅土地转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，故一审认定合同合法有效正确，本院予以确认。因双方在合同中约定“余下地款199200元待乙方在该土地建好房屋4.5层柱体后第三次全部完结给甲方”，且“若以后乙方要办理该土地的国有土地证或该土地的报建手续等，则甲方需要无条件无偿地协助乙方到相关部门办理”，合同签订后，陈粉、谭活派已经支付了250000元给林洁莲、梁荣兴，虽然陈粉、谭活派在接收林洁莲、梁荣兴交付的土地后未经报建而开始建房，并在建设过程中因违建而被拆除，但政府拆除其违建部分建筑物并不影响陈粉、谭活派对涉案土地依法办理相关的领证、报建等审批手续的权利，且陈粉、谭活派至今仍未能完成上述手续，林洁莲、梁荣兴亦没有举证证明其履行了配合办证的合同义务，陈粉、谭活派至今未能建成“4.5层柱体”，故一审认定陈粉、谭活派未支付余款199200元给林洁莲、梁荣兴的行为不构成实质性违约并无不妥，本院予以维持。林洁莲、梁荣兴请求解除合同，理据不足，应不予支持。综上所述，原审认定基本事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。林洁莲、梁荣兴的上诉理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4019元，由林洁莲、梁荣兴负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年四月二十九日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。