广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17961号原告：顺德区容桂金伟房产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区容桂上佳市居委会青龙中路**首层之三。经营者：蒙肖月。委托诉讼代理人：廖巍峰，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈豪发，广东力创律师事务所律师。被告：吴燕秋，女，1985年12月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，居民身份证号码******************。委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。被告：张粤，男，1985年12月21日出生，汉族，住广东省英德市*******，居民身份证号码******************。委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。第三人：李怀延，男，1974年10月25日出生，汉族，住广西贵港市港北区**************，居民身份证号码******************。委托诉讼代理人：周成军，广东顺科律师事务所律师。第三人：磨菊准，女，1982年10月4日出生，壮族，住广西贵港市港北区**************，居民身份证号码******************。委托诉讼代理人：周成军，广东顺科律师事务所律师。第三人：岑嘉城，男，1993年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************，居民身份证号码******************。原告顺德区容桂金伟房产中介服务部（以下简称金伟中介）诉被告吴燕秋、张粤居间合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，根据原告的申请，依法通知李怀延、磨菊准作为第三人参加诉讼，适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告金伟中介的委托诉讼代理人廖巍峰、被告张粤及两被告的共同委托诉讼代理人李平、第三人李怀延、磨菊准的共同委托诉讼代理人周成军到庭参加了诉讼。诉讼中，被告张粤申请本院通知岑嘉城作为第三人参加诉讼，本院予以准许。因岑嘉城下落不明，需以公告方式向其送达法律文书，本院依法将本案转为普通程序，于2019年12月27日再次公开开庭进行了审理，原告金伟中介的委托诉讼代理人陈豪发、两被告的共同委托诉讼代理人李平、第三人李怀延、磨菊准的共同委托诉讼代理人周成军到庭参加诉讼，第三人岑嘉城未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金伟中介向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付中介费16500元；二、判令被告向原告返还定金60000元；三、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告吴燕秋作为买方，委托被告张粤作为其代理人，与第三人李怀延、磨菊准（卖方）的委托代理人岑嘉城在原告的居间服务下，于2019年1月7日在原告处签订《房屋买卖合同》。合同约定:李怀延、磨菊准将坐落于佛山市顺德区************************号房产（以下简称*******号房屋）出售给吴燕秋，售价为1100000元，定金为60000元，定金由原告代为交接；中介费按成交价的3％收取，买卖双方各需支付成交价的1.5％给原告。上述合同签订前后，被告分两次向原告交付了定金60000元，原告在收到款项当日将上述定金交付给岑嘉城。合同签订后被告一直未向原告支付中介费。上述合同签订后，由于卖方及其代理人岑嘉城一直未履行房屋交易手续，吴燕秋的委托代理人张粤多次要求原告协助解决。原告也尽力寻找岑嘉城出面解决问题，但岑嘉城至今未露面。张粤见向岑嘉城追讨不成，就把矛头对向原告，声称钱是转入到原告的负责人蒙肖月账户的，应由原告承担返还责任。张粤及其拍档（自称*仔，是张粤的老板）多次通过电话、微信以及上门追讨等形式对蒙肖月施加压力，软硬兼施，给蒙肖月造成极大的精神困扰，迫于压力之下，原告的负责人蒙肖月于2019年2月21日向张粤的银行账户转账支付60000元。原告认为，三方签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告已提供了居间服务，被告应按合同约定向原告支付中介费。《房屋买卖合同》中所约定的60000元定金是买卖双方的资金来往，原告作为中介方，只是起到中转作用，款项已支付给卖方，卖方违约的，应由卖方承担返还责任，与原告无关，被告向原告追讨该定金无法律依据，其收取原告支付的60000元应当返还。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提出上述诉讼请求。诉讼中，原告增加一项诉讼请求，请求撤销原告金伟中介与被告张粤达成的返还60000元定金的协议，并对诉讼请求明确如下：一、请求被告吴燕秋、张粤共同支付中介费16500元；二、请求被告张粤返还定金60000元；三、请求被告吴燕秋、张粤共同承担本案诉讼费。被告吴燕秋答辩称，两被告无需向原告支付中介费，因为原告没有尽到中介的义务，导致被告吴燕秋与第三人因房屋交易产生纠纷，原告并没有告知第三人岑嘉城在与吴燕秋签订《房屋买卖合同》前还与李怀延、磨菊准签订过《房屋买卖合同》，原告存在过错。被告张粤答辩称，被告张粤与原告没有就本案所涉的房屋交易达成返还定金的协议，原告也没有将本案所涉的60000元定金返还给张粤，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对被告张粤的诉讼请求。第三人李怀延、磨菊准陈述称，本案的原告与两被告均是不动产交易中介方，从原告提交的起诉状及微信聊天记录来看，原告与两被告均未将被告吴燕秋与第三人岑嘉城签订《房屋买卖合同》一事告知过李怀延及磨菊准，之后，两被告也一直向原告追讨定金，李怀延、磨菊准认为，原告作为居间人促成的吴燕秋与岑嘉城达成的《房屋买卖合同》是该合同的各方当事人恶意串通损害第三人李怀延、磨菊准利益的行为。第三人岑嘉城未作陈述。诉讼中，双方当事人分别向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的《房屋买卖合同》复印件，两被告均确认该合同上的签名为其二人的真实签名，对该合同的真实性、关联性、合法性无异议，第三人李怀延、磨菊准否认合同上其二人的签名为本人签名，并否认授权岑嘉城代为签订该房屋买卖合同。本院认为，该合同落款部分的甲方（即卖方）处“李怀延”“磨菊准”签名的左上方添加了一个“代”字，且“李怀延”“磨菊准”的笔迹与各方当事人确认的《委托书》上“李怀延”“磨菊准”的亲笔签名的笔迹明显不同，因此，本院对该合同上李怀延、磨菊准签名的真实性不予确认，对其他内容的真实性予以确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：原告金伟中介提交的《房屋买卖合同》记载李怀延、磨菊准为卖方、甲方，吴燕秋为买方、乙方，金伟中介为中介方、丙方，合同约定李怀延、磨菊准将案涉房屋以1100000元的价格出售给吴燕秋，房屋过户产生的各项税费由卖方负担；买方于签署合同当天支付定金60000元至蒙肖月的银行账户，首期购房款为0元，余款1040000元在房屋完成交易过户以及完成抵押登记手续后，由贷款银行直接转入卖方提供的银行账户；如卖方违约，则卖方应向买方退还已付定金，并再赔偿等额定金给买方；如买方违约，则卖方不予返还已收取的定金；中介费按成交价的3％收取，买卖双方各需支付成交价的1.5％给原告。合同并特别约定：卖方帮买方做银行贷款并且知晓落名人的征信及其他贷款资质，若贷款金额不足1130000元，卖方应在贷款不通过或者贷款额度不足后的三个工作日内退回该购房定金60000元以及赔偿30000元作为支付给买方的违约金，否则卖方将承担双倍返还定金的责任；贷款时间为120天之内取得贷款批复；若贷款金额加上定金超过成交金额，则卖方在收到银行发放的贷款后一个工作日内返还给买方，否则，卖方应承担违约责任，违约责任为应退金额的双倍。岑嘉城以卖方的代理人名义在该《房屋买卖合同》上签名，张粤以买方的代理人名义在该合同上签名，被告吴燕秋自认在岑嘉城、张粤签订该合同时并未到场，是在事后补上其本人的签名。李怀延、磨菊准的签名左上方添加了“代”字。合同的落款日期由打印体“2018年11月22日”手改为“2019年01月07日”。案外人谭某于2019年1月6日向蒙肖月的账户支付10000元，蒙肖月于当天转给第三人岑嘉城；被告张粤于2019年1月7日向蒙肖月的账户支付50000元，蒙肖月于当天转给岑嘉城。吴燕秋、张粤及金伟中介均确认该款项系本案所涉《房屋买卖合同》约定的定金。庭审中，金伟中介、张粤均确认除了案涉的房屋交易之外，张粤与岑嘉城还签订了另一份不动产交易协议，交易的不动产位于“****”小区，张粤亦通过蒙肖月向岑嘉城支付了60000元的定金。被告张粤自2019年2月16日起开始通过微信向蒙肖月追讨由蒙肖月经手支付给岑嘉城的定金。2019年2月20日，张粤在微信中要求蒙肖月“务必处理好这两个事情”，并表示如果蒙肖月不把钱拿回来就报警称蒙肖月与岑嘉城伪造文书。2019年2月21日，蒙肖月向张粤返还了60000元。2019年2月21日下午，案外人杨某与蒙肖月相互添加微信，2019年2月22日，杨某要求蒙肖月当天一定要“搞掂那笔数”。张粤确认其与杨某存在合作关系，并与杨某一起到过金伟中介的经营场所找蒙肖月退款。吴燕秋、张粤主张杨某找蒙肖月追讨的款项才是本案所涉的定金。另查明，本院于2019年4月1日受理了吴燕秋起诉李怀延、磨菊准、金伟中介房屋买卖合同纠纷一案，立案号为（2019）粤0606民初6984号。吴燕秋在该案中提交的《房屋买卖合同》与金伟中介在本案中提交的《房屋买卖合同》内容一致。李怀延、磨菊准在（2019）粤0606民初6984号案件中提交的《房屋买卖合同》记载李怀延、磨菊准为卖方，岑嘉城为买方，金伟中介为中介方，合同签订的时间为2018年11月22日，合同的主要内容为：李怀延、磨菊准将案涉的*******号房屋出售给岑嘉城，房屋总售价为1168000元，房屋过户产生的各项税费由买方承担；买方应于签订合同当天支付50000元定金；首期购房款为450000元，其中的200000元于卖方还贷当天支付，另外250000元于双方办理过户当天支付；余款668000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接转入卖方提供的账户；本合同的房地产权可办理在买方指定的任何人名下。另外，李怀延、磨菊准在一份《委托书》上签名，《委托书》记载：李怀延、磨菊准现委托岑嘉城办理签约出售本人名下的*******号房屋，日后因此委托产生的一切法律责任由受托人承担。李怀延、磨菊准在该案审理过程中均否认吴燕秋提交的《房屋买卖合同》上的签名是其二人的亲笔签名，亦否认曾与吴燕秋达成过房屋买卖协议。金伟中介在该案的审理过程中明确陈述，张粤与岑嘉城作为买卖双方代理人签订的《房屋买卖合同》即吴燕秋提交的《房屋买卖合同》是由张粤与岑嘉城自行协商的，他们只是借用金伟中介的名义，金伟中介从中只是收取几千块钱的好处费。该案还查明，张粤除了通过蒙肖月要求退还定金，另外还于2019年3月17日向磨菊准发送短信，自称是案涉房屋的买方，询问磨菊准是否愿意以1100000元包过户的价格出售。在磨菊准回复否认与张粤签订过合同后，吴燕秋遂于2019年4月11日向李怀延、磨菊准、金伟中介邮寄书面解除合同通知书。本院认为，本案的争议焦点为两个方面，一是两被告应否向原告支付中介费16500元；二是原告主张撤销原告与被告张粤达成的返还定金协议并要求被告张粤返还60000元定金的理由是否充分。本院分述如下:一、对于原告主张被告吴燕秋、张粤支付中介费的问题一方面，原告金伟中介在诉讼中明确陈述，本案的《房屋买卖合同》是由张粤与岑嘉城自行协商的，他们只是借用金伟中介的名义来签订合同，金伟中介从中只是收取几千元的好处费，因此，原告金伟中介实际上并未为促成买卖双方签订《房屋买卖合同》提供有效的中介服务，其要求被告吴燕秋（买方）按合同约定支付中介费用的理由不充分，本院不予支持。另一方面，被告张粤仅是涉案《房屋买卖合同》的买方吴燕秋的代理人，因代理行为产生的法律后果原则上应由被代理人吴燕秋承担，故原告金伟中介直接要求被告张粤支付中介费用，不符合法律规定。因此，对于原告金伟中介要求被告吴燕秋、张粤支付中介费用16500元的诉讼请求，本院予以驳回。二、关于原告主张撤销原告与被告张粤达成的返还定金协议并要求被告张粤返还60000元定金的问题关于返还定金协议的主体，本院认为，涉案《房屋买卖合同》的买方是吴燕秋，被告张粤仅是以吴燕秋代理人的名义参与签订合同，吴燕秋在诉讼中对于张粤的代理权自始至终并未提出过异议且在另案中以买方的名义提起了要求合同相对方双倍返还定金的诉讼，故该《房屋买卖合同》的买方应认定为吴燕秋，而非张粤，因此，假如涉及到与该《房屋买卖合同》有关的定金给付和返还问题，权利义务的主体应是吴燕秋，而非张粤，即原告金伟中介如果认为其依据涉案《房屋买卖合同》将60000元定金支付给了张粤，亦应根据合同相对性原则向吴燕秋主张权利，而非向其代理人张粤主张返还。关于蒙肖月返还给张粤的60000元是否系本案所涉的《房屋买卖合同》所指向的定金问题。因原告金伟中介与张粤、岑嘉城之间存在两次代收代付定金各60000元的事实，本案的证据并未能直接明确是退还涉案《房屋买卖合同》的定金还是“****”小区房屋买卖合同的定金，但从张粤于2019年2月20日发给蒙肖月的微信来看，有“务必处理好这两个事情”的陈述，包含了要求原告处理好两次代收代付定金的意思表示。如果蒙肖月向张粤返还的60000元是本案所涉的定金，则按一般理解，案涉的合同即已解除，但张粤在2019年2月21日收到蒙肖月返还的60000元后，于2019年3月17日还联系磨菊准要求继续履行合同，在被磨菊准拒绝之后，吴燕秋于2019年4月才发出解除合同通知。金伟中介与张粤均确认“****”的房屋三方均未提起过诉讼。综上，本院认为，蒙肖月于2019年2月21日返还给张粤的60000元定金并不是本案所涉的《房屋买卖合同》指向的定金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告顺德区容桂金伟房产中介服务部的全部诉讼请求。本案受理费1712.5元（原告已预交），由原告顺德区容桂金伟房产中介服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯清华人民陪审员  陈志求人民陪审员  陈 琳二〇二〇年四月二日书 记 员  罗 莉