江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初414号原告：闫芳兵，女，1987年7月10日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：权理想，江苏圆点律师事务所律师。被告：徐州世清餐饮有限公司，住所地在徐州市云龙区庆丰路绿地世纪城******。法定代表人：黄世清，该公司经理。委托诉讼代理人：李金成，江苏建伟律师事务所律师。原告闫芳兵与被告徐州世清餐饮有限公司（以下简称世清餐饮公司）商铺租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，由审判员刘松独任审理，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告闫芳兵及其委托诉讼代理人权理想、被告世清餐饮公司的法定代表人黄世清及其委托诉讼代理人李金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫芳兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁协议书》；2.判令被告返还原告支付的商铺租金34560元（即自2019年5月1日至2019年10月30日期间的租金）、履约保证金10000元；3.判令被告赔偿原告经济损失160400元（包括消防二次改造费5400元、装修费150000元、律师费5000元）；4.判令被告支付原告违约金5760元（即依据合同第19条的第1项，按照要求支付违约金的数额为上个月的月租金5760元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月24日，原告与被告签订了一份《商铺租赁协议书》。该协议约定被告将位于徐州市××区和平路53号5#楼B1层36号商铺出租给原告用于经营餐饮服务。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金、租金和消防改造费用。同时，原告依约将租赁房屋进行了精致的装修。原告在装修完毕后办理了相应的营业证照。但由于被告的种种原因致使该商铺至今无法开业经营。经原告多次催促，仍无法实现开业经营的目的。此后，原告向被告书面和微信送达了解除合同通知书。原告认为，被告无法实现双方签订的合同目的，存在合同违约，导致解除本合同。现原告根据法律规定要求被告承担因此造成的相应经济损失。被告世清餐饮公司辩称，原告所述与事实不符，被告不存在违约情形；不同意原告退铺的诉请、不同意解除双方之间签订的《商铺租赁协议书》。第一，根据租赁协议第5.1条租赁的期限是暂定期限，而非本案双方当事人实际履行的租赁期限，根据约定，如果开业日期变化，整个租赁期限会根据实际开业做相应的调整，对此约定，本案的原告在签订协议时已经明知，而后期商业中心的开业应当根据消防验收的情况来确定开业日期。由于项目管理方对实际经营户在进行二次装修的过程中，委托消防工程公司对经营户的二次装修进行辅导，也鉴于实际租赁户没有按照合同约定及时履行协助义务；同时也因为法律法规、政策的变化、政府职能部门将涉及消防验收工作变更为住建局，导致中茵广场商业项目比原暂定开业计划有所拖延，但此种情况造成延期不应视为被告违约的行为。第二，由于新冠疫情爆发，根据政府有关部门的要求，停止了所有项目的工作。随着最近复工复产的开始，项目管理方的消防验收开始开展，预计在2020年7月份正式开业。第三，被告并不存在违约情形，且在此期间根据租赁协议的约定，租金的起租日是以实际开业之日计取。原告也并没有因此支付上述期间的租金。另据被告获悉，导致原告无法继续经营的原因在于其夫妻双方矛盾所致，原告签订租赁协议时，合同履行方实为夫妻双方，具体实施人为原告前夫李龙飞，至今李龙飞也愿意履行租赁协议。而原告所租的商铺经核查截止至今也处在设备缺失，不具备开业的实际情况。综上，被告不存在违约情形，请求法院依法驳回原告诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月24日，原、被告签订《商铺租赁协议书》一份。该合同约定：“出租方：徐州世清餐饮有限公司，承租方：闫芳兵（身份证号）。甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》和其它有关法律和法规，本着平等互利，友好合作的原则，就乙方向甲方租赁南郊中茵商业中心B1层36号商铺（以下简称“该商铺”）事宜，达成以下条款（以下简称“本协议”）。第一条释义。……1.5赔偿：本合同所指赔偿系指违约方对守约方造成的实际损失（包括但不限于律师费）的补偿。……第三条用途。3.1租赁物只限用于：经营盖浇饭（详见附件二乙方经营商品明细表），品牌（营业名称）为咕咕盖浇饭。……3.2乙方须有合法经营权，对商品来源、质量、商标、专利使用的合法性负责，并在签订本协议时应向甲方提供相关的证件，包括但不限于：营业执照副本、注册商标证明、品牌授权经销证明、卫生许可证、经营产品的相关质检、报关材料等有关资料。…………第四条物业的面积及装修、设施。……4.2甲方提供给乙方租赁物之装修标准及设施状况以现场为准，乙方已对现场进行察看并认可。乙方可根据自己的特色进行专业装修，但不得破坏甲方原有之建筑结构、隐蔽工程和装修布置等。乙方自行装修、维保租赁物所涉及的一切费用均由乙方承担。4.3在租赁期限内，乙方必须保持租赁物处于可正常使用状态。……4.9乙方应当在租赁期限届满之日或本协议提前解除之日前的适当时间内自付费用将租赁物连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方交付时状态或甲方认可的状态，并于租赁期届满之日或本协议提前解除之日准时将租赁物交还甲方并将通向租赁物及该商业中心洗手间或其他乙方可通行部分的钥匙（如有）交还甲方。……4.10如乙方未将商铺及设备、设施恢复至甲方交付时的状态或甲方认可的状态，甲方将委托第三方进行该项工作，由此产生的费用由乙方承担，甲方有权在乙方交纳的租赁保证金、管理费押金中扣除，不足部分乙方应在接到甲方通知后5日内补齐。第五条租赁期限。5.1租赁期限：暂定从2019年5月1日至2021年4月30日，共24个月，最终按实际开业之日起算（如开业日变化，租赁期限相应变化）。第六条租金。6.1双方一致确认本协议的租金采用固定租金形式：6.1.1固定租金：共24个月，乙方应向甲方支付的租金，具体如下：租赁期起止年月日2019年5月1日至2020年4月30日，月租金为5760元/月，付款日为每个结算周期日的前七日，该租金不含税；2020年5月1日至2020年4月30日，月租金为6240元/月，付款日为每个结算周期日的前七日，该租金不含税。……第十条保证金。10.1乙方须在本协议签订后七日内向甲方缴付相当于6个月租金的履约保证金，共计人民币34560元（叁万肆仟伍佰陆拾元整），甲方出具收据。……10.2乙方须在本协议签订后的七日内向甲方缴付质量保证金，金额为人民币10000元（大写壹万元整），甲方出具收据。……第十二条交房日期与开业日期。12.1:12.1.1甲方暂定2019年1月1日向乙方交房，具体交房日期以甲方正式的交房通知书载明的交房日期为准，……。第十四条商品管理。14.1乙方应向甲方提供商品销售中所必须具备的各种证件（商标注册证、品牌代理证及产品质量检测报告、产品合格证、卫生检测报告、报关资料等）。乙方必须确保该等证件在租赁期内完全有效。……第十五条人员管理。15.1乙方派遣管理人员和营业员，负责租赁物内的销售工作。乙方商铺用工必须符合国家法律、法规的规定，如有违反，应自行承担相应的法律责任。乙方派往租赁物工作的营业员，必须是具有一定服务水准、良好素质，持有本市疾病预防控制中心颁发的《健康证明》的优秀人员。……15.5乙方营业员应穿戴乙方统一的服装，佩戴乙方统一的工作证或工号牌。……第十七条乙方的责任和义务。……17.2乙方应于本协议列明的开业日正式对外营业（即指自然人能正常光顾乙方所经营的业务），且应在租赁期内维持租赁物于甲方指定的营业时间内营业。……17.21乙方自行承担在租赁经营期间所产生的一切法律责任和经营风险。……第十八条豁免条款。18.1乙方在此明确同意及声明，除非下述事故及损失是由于甲方的故意或严重疏忽引起，甲方在下列任何情形下不必对乙方负责，如果以下损失是由于第三方引起的，甲方将协助乙方向第三方索赔。18.1.4因该商业中心或该店铺遭受盗窃、抢劫而对乙方造成的任何经济上的损失或破坏。……第十九条违约责任。19.1在本协议履行期间，甲方如有违反本协议规定的行为，经乙方书面通知后不予改正，导致乙方无法继续经营的，乙方有权终止本协议，并要求甲方支付违约金（违约金数额为上个月的月租金），承担乙方由此而产生的一切直接经济损失。……19.3甲、乙双方在协议履行期间内若有其他违约行为的，应向对方承担违约责任（违约金数额为上个月的月租金），并赔偿对方的直接经济损失。……。”该合同上甲方“法定代表人（签章）：”处加盖有被告的“合同专用章”，“委托代理人（签章）：”处有被告的工作人员李勇的签名；乙方“法定代表人（签章）：”处有原告闫芳兵的签名及捺印。当日，原告闫芳兵交付被告世清餐饮公司履约保证金34560元，即按照上述合同第10.1条约定相当于2019年5月1日至2019年10月30日六个月期间的租金。亦于同日，原告闫芳兵交付被告世清餐饮公司保证金10000元，即按照上述合同第10.2条约定交纳的质量保证金。2019年6月10日，原告闫芳兵向案外人江苏友安消防工程有限公司交纳了5400元的消防二次改造工程款，被告世清餐饮公司的工作人员李勇只是代收该款，具体商谈二次消防改造事宜是原告闫芳兵的前夫李龙飞与案外人江苏友安消防工程有限公司。2019年6月14日，原告闫芳兵在徐州市××区市场监督管理局办理了个体工商户《营业执照》，该《营业执照》上登记的字号“名称”为“云龙区闫芳兵餐饮店”，登记的“经营场所”为“徐州市××区和平路53号南郊中茵商业中心B1层136”。2019年6月18日，原告闫芳兵在徐州市丰财社区卫生服务中心办理了《江苏省从业人员预防性健康检查合格证明》，该证明载明“有效期至：2020年6月18日。”2019年7月22日，原告闫芳兵在徐州市××区市场监督管理局第一分局办理了《微型餐饮备案公示卡》，该公示卡载明：“名称：云龙区闫芳兵餐饮店，经营地址：徐州市××区和平路**南郊中茵商业中心**136，经营品种：热食类制售、冷热饮品制售，备注：不得制售冷食类、生食类、裱花蛋糕类食品，有效期至2020年7月21日。”原告前夫李龙飞具体负责案涉商铺装修，并参与了对该商铺二次消防改造工程。庭审中，原告闫芳兵问其前夫李龙飞:“在协议签订以后有没有实际经营？”李龙飞答:“没有。”原告闫芳兵又问其前夫李龙飞:“为什么没有？”李龙飞答:“我店就不具备开业条件。”原告闫芳兵追问其前夫李龙飞:“什么原因？”李龙飞答:“我造成的二消不通过。”原告闫芳兵再问其前夫李龙飞:“二消你有无参与？”李龙飞答:“我参与了，我交了钱。”原告闫芳兵接着问其前夫李龙飞:“具体消防谁来实施的？”李龙飞答:“消防公司。”本院询问原告闫芳兵：“案涉商铺直到现在没有经营，这事是谁在负责？”原告闫芳兵答：“之前是李龙飞负责，自离婚协议约定后是我。我就是干不下去，这个店铺也不给李龙飞。”另查明，2019年11月7日，原告闫芳兵与其配偶李龙飞徐州市婚姻登记处办理了离婚手续，双方签订的《离婚协议书》载明：“……男女双方于2010年9月8日结婚登记，现因感情破裂自愿离婚，双方现订协议如下：一、子女抚养：……二、房产：……位于妇幼保健院对过中茵美食城-1层36号铺，经营权归女方所有。三、财产：……四、债权债务：……五、其他：无。”庭审中，原告闫芳兵自述:“我们离婚原因是男方李龙飞在案涉店铺装修期间和另外一名案涉中茵美食城商铺租赁经营的女性产生婚外情。”2019年12月4日，原告闫芳兵向被告世清餐饮公司邮寄了《解除租赁合同通知书》，载明：“徐州世清餐饮有限公司、李勇：2018年12月24日我与你、及你公司签订了一份《商铺租赁协议书》，协议书约定了2019年1月1日你方应当向我交付租赁的商铺房，2019年5月1日租期开始计算，我的商铺可以正常营业。但由于你方至今未能将租赁的商铺房交付给我使用，我不能无限期的等待，现我书面通知你方如下内容:1、请你方应于接到通知书之日起15日内将租赁商铺房交付给我。2、逾期因你方严重违约，我将解除与你方签订的租赁合同。3、合同解除后你方应当返还我预交的租金、保证金等相关费用。4、因我已经对该房屋进行了装修，产生的费用大约在18万元左右，因你方违约，该费用应当由你方一并承担。请你方接到通知后慎重考虑，如在规定的期限内无法达成协议，我将通过法律程序解决此事，届时所产生的所有费用均由你方承担。”2019年12月5日上午，原告闫芳兵又向被告世清餐饮公司的工作人员李勇通过微信方式发送了上述《解除租赁合同通知书》，李勇于次日上午进行了回复。2019年12月7日，原告闫芳兵报警称：“我放在这里的蒸箱和快餐车被盗了。”徐州市公安局彭城派出所接警后迅速到达现场，经现场帮助查看监控，发现拉走物品的是原告的前夫李龙飞于前日上午10点左右将快餐车等物品拉走，后经电话联系李龙飞，李龙飞称拉走的是其个人物品，并告知原告可以通过民事诉讼解决，此警拟作不予处理。庭审中，被告世清餐饮公司问原告闫芳兵：“2019年12月7日李龙飞拆除设施后，你有没有为了能够继续经营，对相关设施进行补充？”原告闫芳兵答：“没有。因为一直没有开业，里面的桌子我一直没有动。”2019年12月25日，原告闫芳兵委托江苏圆点律师事务所指派律师权理想为其本案诉讼提供代理服务，并约定支付律师代理费用5000元，江苏圆点律师事务所为原告出具了相应数额增值税的发票。本院认为：2018年12月24日，原、被告双方签订的《商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且主体适格,内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于案涉《商铺租赁协议书》是否符合解除条件。一、从协议书的约定进行分析。原、被告双方在该协议书中明确约定：“5.1租赁期限：暂定从2019年5月1日至2021年4月30日，共24个月，最终按实际开业之日起算（如开业日变化，租赁期限相应变化）。”即原、被告双方在签订案涉租赁协议书时就已清楚、明确地知悉和确定案涉商铺的开业日期、租赁期限均系“暂定”，最终以“实际开业之日起算（如开业日变化，租赁期限相应变化）”，这种约定并未损害原告的租赁权益，故从该角度分析，本院认为原告提出解除案涉《商铺租赁协议书》的请求不当。二、从原告为从事案涉商铺经营所办理的手续进行分析。第一，原告所用店名与协议书约定不符。案涉协议书明确约定“3.1租赁物只限用于：经营盖浇饭（详见附件二乙方经营商品明细表），品牌（营业名称）为咕咕盖浇饭。”但是，原告制作、悬挂的商铺店名却为“牛排盖浇饭”，与双方协议书约定明显不符。第二，原告提供的手续不齐全。案涉协议书明确约定“3.2乙方须有合法经营权，对商品来源、质量、商标、专利使用的合法性负责，并在签订本协议时应向甲方提供相关的证件，包括但不限于：营业执照副本、注册商标证明、品牌授权经销证明、卫生许可证、经营产品的相关质检、报关材料等有关资料。”“14.1乙方应向甲方提供商品销售中所必须具备的各种证件（商标注册证、品牌代理证及产品质量检测报告、产品合格证、卫生检测报告、报关资料等）。乙方必须确保该等证件在租赁期内完全有效。”原告仅提供了《营业执照》（正、副本）、《微型餐饮备案公示卡》以及其一个人的《江苏省从业人员预防性健康检查合格证明》（而无其他人员的健康检查合格证明），但是原告并未按照双方协议书约定提供齐全上述的注册商标证明、品牌授权经销证明、卫生许可证、经营产品的相关质检、报关材料等有关资料。故从该角度分析，本院认为原告存在不符合案涉《商铺租赁协议书》约定开业所需手续资料方面的条件。三、从案涉商铺是否具备开业条件进行分析。第一，案涉商铺的装修（包括水路、隐蔽装修等）是否全部完成，仅从原告提供的照片无法证明。第二，案涉商铺的二次消防问题责任在谁，原告当庭确认案涉商铺在其与李龙飞离婚（2019年11月7日签订离婚协议）之前是李龙飞负责，自离婚协议约定后是其负责；且原告的前夫李龙飞当庭确认“我店就不具备开业条件”、“我造成的二消不通过”、具体消防是由消防公司来实施的等内容；况且，原告提供的案涉商铺内部实景照片显示，“安全出口”有铁皮箱柜阻挡。据此，原告提供的证据不能证明案涉商铺二次消防的施工者和消防检查不过的责任在本案被告。第三，案涉商铺的设施设备是否齐全，仅从原告提供的照片无法证明；而从被告提供的照片结合原告提供的报警记录、原告当庭陈述能够确认案涉商铺缺失蒸箱和快餐车等物品，且未再补充；此外，原告提供的证据仅能证明其商铺仅有其一人的《江苏省从业人员预防性健康检查合格证明》，而无其他人员的健康检查合格证明，因此，该商铺是否由原告一人即能完成正常采购、营销、制作、售卖、卫生、运营等工作呢。故从该角度分析，本院认为原告提供的证据不足以证明其所租赁的案涉商铺已具备开业条件。据此，原告自身尚未按照合同约定全面履行自己义务，且其自身尚不具备开业条件，加之案涉协议书对于租期的约定并未损害其权益，被告亦表示不同意原告退铺的诉请、不同意解除双方之间签订的《商铺租赁协议书》，本院从维护和稳定市场交易秩序、保护交易安全的角度认为，原告提出解除案涉《商铺租赁协议书》的请求不应予以支持。因案涉租赁协议书不应解除，故原告提出的本案其他诉讼请求，亦不应当予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告闫芳兵的诉讼请求。案件受理4461元，减半收取为2231元，由原告闫芳兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 刘 松二〇二〇年四月二十一日书记员 何思源