广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初23162号原告：佛山市南海区万科乐恒置业有限公司，住所地：佛山市南海区***********万科金域国际花园10座2幢701号房-8，统一社会信用代码914***********396Q。法定代表人：吕毛毛，该公司经理。委托诉讼代理人：孙苗，公司员工。委托诉讼代理人：李锐芬，公司员工。被告：刘周文，男，1974年7月17日出生，汉族，住广东省揭东县*************，公民身份号码440************132。原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司与被告刘周文租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序审理，于2020年4月2日公开开庭审理了本案。原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司的委托诉讼代理人李锐芬到庭参加诉讼，被告刘周文经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《金域国际花园社区商业租赁合同》已于2019年4月15日解除；2.被告已交纳的履约保证金22809元由原告没收，归原告所有；3.被告支付拖欠2019年4月1日至4月14日的租金3441.62元及物业管理费1880.48元；4.被告支付2019年4月15日至2019年7月31日的占用费、物业管理费共计40295.9元（占用费7374.91元/月、物业管理费4029.59元/月）；5.被告支付提前解约违约金34213.5元；6.被告支付以2019年4月1日至4月14日拖欠的租金及物业管理费共计5322.1元为本金自2019年3月20日起至实际支付之日止按日千分之五计算的逾期付款违约金；7.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年11月，原被告双方签订了《金域国际花园社区商业租赁合同》（以下简称“租赁合同”），承租位于广东省佛山市南海区***********万科金域国际花园5座1幢107号商铺经营餐饮美食，租赁期自2018年11月1日起至2020年10月31日止。租赁合同约定每1个日历月为一个支付租赁期，支付方式为在每个支付租赁期前一个月的20号前支付下一期的租金、物业管理费等相关费用。依据租赁合同第5.2.3条，被告应于2019年3月20日前向原告支付2019年4月的费用，但被告一直未予支付，且无故擅自停业多日。原告曾于2019年4月9日向被告发出《恢复营业通知函》，要求其缴纳欠付的4月份租金及物管费等款项，但被告一直不予理睬。2019年4月17日和2019年4月19日，原告向被告分别发出《解约封铺通知函》和《强制清理通知函》，通知被告租赁合同关系于2019年4月15日正式解除，要求被告在合同解除之日起10日内缴清欠费，搬离店内物资。但被告仍不予理睬，并将店铺占用至今仍未归还。截至起诉日，被告尚欠付2019年4月1日-4月15日租金3687.46元、物业管理费2014.79元，共计5702.25元；应向原告支付自2019年4月15日起至实际交还之日止的占用费、物业管理费（暂计至2019年7月31日，为40295.9元）；根据租赁合同第22.2.3条，被告已缴纳的履约保证金22809元应由原告没收，且原告有权要求被告支付3个月合同项下租金、物业管理费之和的违约金34213.5元；根据租赁合同第22.2.4条，原告有权要求被告就逾期支付的租金、物业管理费依据每逾期一日按逾期之款项的5‰的标准支付各笔欠付款项自应付之日起至实际支付之日止的逾期付款违约金（暂计至2019年7月31日，为19786.81元）。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法审理，判如所请。被告刘周文没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明书原件及身份证复印件、被告的身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《金域国际花园社区商业租赁合同》原件1份，用以证明租赁合同第5.2.3条约定被告以每1个日历月为一个支付租赁期，支付方式为在每个支付租赁期前一个月的20号前向原告支付下一期的租金、物业管理费等相关费用。根据租赁合同22.2.3和22.2.4条的约定，被告迟延缴纳租金、物管费及其他费用的，每迟延一日应当支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，原告有权单方解除合同，没收履约保证金，并要求被告支付3个月本合同项下租金、物业管理费之和的违约金，且有权要求被告赔偿所有损失。3.关于花缘喜事面包店恢复营业的通知函原件1份，用以证明被告在未按合同约定及时缴纳4月份的租金和物业管理费等相关费用后，无故擅自停业多日。原告于2019年4月9日向被告发出恢复营业通知函，要求被告缴纳欠付的4月份租金及物管费等款项，但被告一直不予理睬。4.解约封铺通知函原件1份，用以证明2019年4月17日，原告向被告发出解约封铺通知函，通知被告租赁合同关系于2019年4月15日正式解除，要求被告缴纳欠付的租金和物管费、以及按合同约定的违约金。5.强制清理通知函原件1份，用以证明2019年4月19日，原告向被告发出强制清理通知函，要求被告在合同解除之日起10日内缴清欠费，搬离店内物资。但被告仍不予理睬，并将店铺占用至今仍未归还。6.微信聊天记录打印件1页(与原件核对一致)、短信打印件2页(与原件核对一致)，用以证明原告向被告发出了恢复营业的通知函、解约封铺通知函、强制清理通知函，要求被告在规定的时间内恢复营业、搬走店内的物品、因被告的违约行为原告根据合同约定解除租赁合同并明确解除租赁合同的时间。诉讼中，被告刘周文没有提供证据材料。被告刘周文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、举证和质证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年10月26日，原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司（甲方、出租方）与被告刘周文（乙方、承租方）签订《金域国际花园社区商业租赁合同》，约定：甲方同意将位于广东省佛山市南海区***********万科金域国际花园5座1幢107号商铺出租给乙方使用；合同项下租赁期限为24个月，即自2018年11月1日起至2020年10月31日止；乙方应于本合同签署之日起7日内向甲方支付相当于2个月租金、2个月物业管理费之和的履约保证金22809元。若乙方违反本合同任何条款约定的，甲方有权按约定标准扣除相应金额的保证金来抵偿乙方欠缴之任何款项（包括租金、物业管理费等应由乙方承担的全部费用）；租金自2018年12月1日开始计算，采用固定租金，固定租金按计租面积计付，自2018年12月1日起至2019年10月31日止，每月每平方米固定租金标准为92.38元，即每月不含税租金为7023.72元，每月含税租金为7374.91元；自2019年11月1日起至2020年10月31日止，每月每平方米固定租金标准为103.81元，即每月不含税租金为7892.64元，每月含税租金为8287.27元，乙方应当以每1个日历月为一个支付租赁期，先支付后使用，乙方首期附税租金7374.91元应在本合同签订后7日内交付，之后乙方应该在每个支付租赁期前一个月的20号（如恰逢国家法定节假日，则支付期限相应提前至假期前最后一个工作日的24小时）前将下期附税租金交付到甲方指定账户；乙方应从2018年12月1日至2021年10月31日承担租赁商铺的物业管理费，物业管理费按照租赁商铺的计租面积计算，收费标准为50元/月/平方米（不含税），即每月应缴不含税物业管理费为3801.50元，乙方应付每月含税物业管理费为4029.59元，乙方应当以每1个日历月为一个支付租赁期，先支付后使用，乙方首期含税物业管理费4029.59元应在本合同签订后7日内交付，之后乙方应该在每个支付租赁期前一个月的20号（如恰逢国家法定节假日，则支付期限相应提前至假期前最后一个工作日的24小时）前将下期含税物业费支付到账；合同因乙方违约而提前解除或终止的，甲方有权没收合同项下之履约保证金并要求乙方支付3个月合同项下租金、物业管理费之和的违约金，并有权要求乙方赔偿所有损失；乙方延迟交纳合同项下租金、物业管理费等及合同外其他费用经过甲方书面催告，自催告日起7个工作日内乙方仍不交纳的，甲方可以对商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，同时每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方并约定其他权利义务。2019年4月9日，原告微信被告刘周文“刘老板，您是觉得我好骗，还是我们公司不严谨，铺里面的东西都搬空了”。2019年4月10日，原告通过微信向被告发送《关于花缘喜事面包店恢复营业的通知函》，该函写明被告于2019年4月9日未经原告工作人员同意的情况下擅自停业歇业，并在欠费的情况下（4月份租金、物业管理费11404.5元），未经原告许可，搬空铺内设备，并要求被告在收到本通知函起3日内缴清欠款并恢复正常营业，逾期，原告将有权单方解除合同并追究被告的违约责任。2019年4月17日，原告通过微信向被告发送《解约封铺通知函》，该函写明被告截止2019年4月15日仍未缴清费用并恢复营业，被告违反合同约定，原告通知被告租赁合同于2019年4月15日解除且不再履行。根据合同约定，未经原告书面同意，被告不得将放置于商铺内的货物、财物转移出商铺，并要求被告于2019年4月18日前缴清截止2019年4月15日的租金欠费5702.25元，和三个月的租金物管费违约金34213.4元。2019年4月24日，原告微信被告“刘老板您好，根据前期的函件沟通，双方合同于2019年4月15日解除，根据双方的合同约定，请于2019年4月25日前缴清欠费和违约金，并清理完铺内设备，逾期我方将作废品处理，请知悉！”。2019年5月13日，原告通过彩信方式向被告在合同中标注的电话号码134*****882发送《强制清理通知函》，该函写明因被告存放在铺内的物品设备持续占用原告铺位，影响原告对外招租，要求被告在2019年4月25日前支付欠缴费用和商品保管费用，并领回商品。逾期仍不支付费用的，原告将其作为废物处理。原告并于同日短信予被告，告知被告因被告于2019年4月9日擅自停业歇业，严重违反合同约定，原告已于2019年4月17日函件告知被告双方合同于2019年4月15日解除。因被告铺内设备占用原告铺位，影响原告出租，要求被告于2019年5月14日上午11点到达店铺，原告将于上午11点对铺内设备进行强制清理。另查明，涉讼商铺所在的建筑物已办理规划报建手续并已竣工验收备案。诉讼中，原告述称，在被告欠付租金擅自闭店后，原告多次联系被告要求缴纳欠付租金、搬离店内物品，但被告一直不予理睬。为减少空置损失，原告于2019年8月1日已强制收回商铺并于当日重新出租。原告收取了被告履约保证金22809元。本院认为，原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司与被告刘周文签订的《金域国际花园社区商业租赁合同》是各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定被告应当在每个支付租赁期前一个月的20日前一次性足额支付下个缴租期含税租金、物业管理费，现原告主张被告仅支付至2019年3月31日的租金、物业管理费，其后未再支付租金、物业管理费，被告作为承租方，既未到庭提出异议，又未提供证据证明其已履行付款义务或未履行付款义务有法定或约定的理由予以抗辩，被告未按涉讼合同履行付款义务，其行为已构成违约，依据涉讼合同约定，逾期缴费超过30日，原告有权解除涉讼合同，根据合同约定及原告发送解除合同意思表示的时间，本院确认涉讼合同于2019年4月24日解除。原告主张其于2019年8月1日收回涉讼租赁物，被告未举证证明其在此之前已将涉讼租赁物返还予原告，原告主张被告支付2019年4月1日起至2019年7月31日的租金29499.64元（7374.91元/月×4个月）及物业管理费16118.36元（4029.59元/月×4个月），本院予以支持。涉讼合同虽约定被告延迟支付租金、物业管理费，每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五，故被告应支付以5322.1元（2019年4月1日至4月14日租金及物业管理费）为本金自2019年3月21日起至实际支付之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于履约保证金与提前解约违约金。涉案租赁合同中关于刘周文违约金应如何承担责任的条款有多项规定，既有欠付的费用为本金按日5‰支付违约金的约定，也有要求没收保证金并额外支付3个月租金、物业管理费的约定。然，无论合同中违约条款如何约定，违约责任的本质应为弥补损失，且应该以违约方签订合同时预见或应当预见的范围为界限。在本案中，被告刘周文违约产生的损失主要有二：一是刘周文逾期交纳租金等费用的损失，该部分损失本院已在前文进行评判。二是空租期损失，但原告在2019年8月1日收回涉讼租赁物后于当日另行出租，收回日期与另行出租日期为同一日，不存在空租期，且考虑到原告于2019年4月9日已知晓被告已经停业歇业，在原告未举证证明其存在其他损失的情形下，基于公平原则，本院对原告没收履约保证金及要被告支付提前解约违约金的诉请不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司与被告刘周文签订的《金域国际花园社区商业租赁合同》于2019年4月24日解除；二、被告刘周文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年4月1日起至2019年7月31日的租金29499.64元及物业管理费16118.36元予原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司，并支付以5322.1元为本金自2019年3月21日起至实际支付之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金予原告；三、驳回原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费全额收取5740.06元（原告已预交），由原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司负担1225.56元，被告刘周文负担4514.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  曾舟洲人民陪审员  何少琼人民陪审员  唐柳萍二〇二〇年四月十七日书 记 员  成海欣