福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终467号 上诉人（原审原告）：梅松，女，1969年2月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：谢小婉，福建瀛同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王清坪，男，1987年4月2日出生，汉族，住福建省清流县。 上诉人梅松因与被上诉人王清坪房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初3961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梅松上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持梅松一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王清坪承担。事实和理由：一、一审判决认定“合同并未约定解除租赁关系前王清坪逾期支付租金的违约金”与事实不符，其将逾期违约金进行调整毫无道理。梅松与王清坪签订的《房屋租赁合同》(以下简称“转租合同”)明确约定“出现下列情形，视为违约：1、乙方(王清坪)不按时足额支付租金的；5、租赁期限届满或租赁关系解除，因其中一方的责任造成不能如期交接房屋的”、“双方达成解除租赁时，乙方应结清至房屋实际交付之日止的租金，按时移交符合约定条件的房屋，迟延交付还应按月利率2%赔付给甲方(梅松)造成的租金及其他财产损失的利息”。一审判决确认租赁合同于2018年10月28日解除，就应该按照合同法对于违约金数额的确定原则“有约定从约定，无约定以实际损失计”执行。二、对于自2018年10月28日起至王清坪交还房屋止其间的占有使用费如何确定，一审判决按4000元/月的标准计付房屋占用费明显有失公允。梅松有权以其直接的经济损失即实际向泉州千亿资产管理有限公司(以下简称“千亿公司”)缴纳的租金数额为标准主张房屋占用费，若王清坪逾期支付，则还应按照约定的逾期违约金标准支付违约金。本案房屋转租合同实际是在梅松与千亿公司之间的原租赁合同的基础上成立的，因此原租赁合同不仅对转租合同有着制约作用，而且也是转租合同成立的前提条件，两个合同具有主合同和附合同的关系。梅松将承租房屋转租给王清坪，梅松享有转租合同规定的出租人的权利和义务，同时应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。转租合同的第一段即载明“甲方向千亿公司租赁千亿商业城步行街一层323号商铺，计算面积为76.93m'，租金标准为60元/m'/月”。审理期间千亿公司出具一份《证明》，确认“合同期内租金60元/m²/月，租期内租金按4616元/月的标准已全额支付”。可见，王清坪事先明知梅松每月租金实际成本为4616元/月，经其再三申请，梅松才同意租期内亏本让利。王清坪单方提出提前解租，又故意不按约定方式交还房屋。梅松已经举证证明该损失正持续发生，且转租合同也约定“双方达成解除租赁时，乙方应结清至房屋实际交付之日止的租金，按时移交符合约定条件的房屋，迟延交付还应按月利率2%赔付给甲方造成的租金及其他财产损失的利息”，基于双方对租赁解除后王清坪迟延交付房屋的后果提前作出了约定，王清坪理应按梅松的实际财产损失赔付占用费，逾期支付还应支付违约金。合同法第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》【法发(2009)40号】要求“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则”。梅松主张按照其遭受的实际损失确定相应的占有使用费完全符合民法等价有偿原则，王清坪占用租赁物期间的占用费数额理应参照实际损失即4616元/月(60元/m'/月)标准计付，若发生逾期，则依照转租合同关于违约责任约定支付按月利率2%以4616元/月为本金按月分段累加计算的违约金。退一步讲，即使不按4616元/月的标准，也应该参照同地段同类房屋的租赁市场价格来确定，不该按转租合同4000元/月的租金标准来确定占有使用费。三、司法实践中法院酌定按照一定月份的租金金额支持违约空置损失并不少见，梅松主张王清坪按3个月租金(4616元/月)的标准赔偿经济损失具有事实依据。案涉转租合同约定“租赁关系解除，因其中一方的责任造成不能如期交接房屋的视为违约”、“任何一方要提前终止合同，均应提前3个月通知对方并解决解租事宜”。事实上当王清坪表示欲提前解租时，梅松即开始积极寻找其他承租人(从微信截图可以体现梅松在2018年8、9月间找了多家房屋中介)。但王清坪置契约精神于不顾，未等到转租合同正式解除即迫不及待跑路，造成梅松按时收回租赁物的合理预期迟迟无法实现。在梅松没有过错的前提下，即使转租合同未对空置期租金损失赔偿问题进行约定，也并不当然排除违约方承担违约责任。因空置期租金损失已现实造成梅松的预期可得利益损失，根据公平原则和诚实信用原则，王清坪拒不交还房屋，梅松有权请求充分考虑王清坪的过错程度，完全可主张3-6个月租金作为房屋空置损失费用，赔偿因王清坪违约给梅松造成的损失。 王清坪未作答辩。 梅松向一审法院起诉请求：判令王清坪立即向梅松支付2018年8月25日至2019年4月24日的租金32000元，并支付逾期支付期间的利息损失（自2018年8月28日起至实际付清之日止按照月利率2%以每期租金8000元为本金按期分段累加计算）。诉讼过程中梅松变更诉讼请求为：1.依法确认梅松、王清坪签订的《房屋租赁合同》至2018年10月28日解除；2.判令王清坪向梅松移交符合约定条件[查验配套物品数量、质量合格，缴清自租赁时起至房屋实际移交之日止所欠户内水、电及物业欠费（含滞纳金）]的房屋；3.判令王清坪支付梅松自2018年8月25日至2018年10月28日的租金8533.33元及自2018年8月28日起至实际付清之日止按照月利率2%计算的逾期支付利息损失；4.判令王清坪支付梅松自2018年10月29日起至实际移交之日止参照每月实际损耗产生的租金4616元／月计算的房屋占有使用费（暂计自2018年10月29日至2019年5月28日房屋占有使用费为32465.87元）及按月利率2%以4616元／月为本金按月分段累加计算的违约金；5.判令王清坪赔偿梅松按3个月租金（4616元／月×3）标准计算的经济损失13848元。 一审法院认定事实：2015年7月1日，泉州千亿资产管理有限公司（甲方）与梅松（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方所属千亿商业城步行街一层323号商铺，使用面积76.93平方米，租赁期限5年，月租金4616元。2017年12月18日，梅松与王清坪签订《房屋租赁合同》，梅松将上述房屋转租给王清坪，租赁期限自2017年12月25日起至2020年6月30日止，王清坪须交付押金4000元，并应自2017年12月25日房屋实际交付之日起支付租金，租金标准为4000元/月，以每2个月为1期的每期起始头3天内按时足额支付；若王清坪因经营生产需要办理、添置相关设施，其在租赁期满前应承担恢复原状和全部费用的责任；王清坪不按时足额支付押金、租金及水、电、物业费用的，视为违约，梅松有权提前终止租赁；双方达成解除租赁时，王清坪应结清至房屋实际交付之日止的租金，按时移交符合条件的房屋，迟延交付还应按月利率2%赔付给梅松造成的损失。梅松提供的微信聊天记录显示：2018年7月28日，王清坪信息内容“店铺持续亏本，下个月后不打算再租，有别的客户就转租出去哦。”梅松回复“那就按照合同的约定，你能够转租，谈好后按照原来的条款重新和我签订合同，只要无缝衔接就可以。如果转租不出去，我自己找新的租户，今天视为你通知我提前解除的日期，我们按合同约定处理后续的事宜。”2018年8月8日，梅松发出信息“1.提前解除合同要提前3个月向对方提出；2.结清至移交之日的租金、物业费、水电费；3.清点物品；4.书面确认收房，结清押金，租赁关系正式解除。”王清坪未予回复。2018年8月18日，梅松发出信息“提前解租的具体办法你们谈妥了吗？你要给我一个明确的意见。双方谈好后续收尾阶段如何过渡。”王清坪回复“到期后转不出去也没有办法，这几天都在连续续租的，暂时没”。梅松确认王清坪租金支付至2018年8月24日。另，2019年6月5日泉州千亿资产管理有限公司出具的《证明》载明：“2017年我公司同意承租人梅松在租赁期限内可以将其承租的商铺进行转租，转租期间，原租赁合同继续有效。” 一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案承租人王清坪在租赁期限内，于2018年7月28日向出租人梅松提出下个月解除租赁合同的通知，梅松对此答复提前解除合同需提前3个月向对方提出。现梅松提起诉讼要求确认合同于2018年10月28日解除，视为双方协商解除，予以确认。梅松确认王清坪支付租金至2018年8月24日，王清坪还需支付梅松自2018年8月25日起至2018年10月28日止的租金8516.13元（2个月×4000元／月＋4天÷31天×4000元／月＝8000元＋516.13元）。合同并未约定解除租赁关系前王清坪逾期支付租金的违约金，法院将逾期违约金调整为按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。合同约定王清坪自2017年12月25日起支付租金，支付的时间为每2个月为1期每期起始头3天，即王清坪应于每个偶数月的28日前支付当期租金，故王清坪应按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率分别自2018年8月28日起以8000元为基数、自2018年10月28日起以516.13元为基数向梅松计付逾期违约金。合同解除后，王清坪应将房屋交还梅松。现王清坪继续占用房屋，梅松与王清坪租赁合同约定的租赁期限内（2017年12月25日起至2020年6月30日止）的租金标准均为4000元／月，王清坪占用房屋给梅松造成的损失应为该期间约定的租金损失，对梅松主张的按月利率2%赔付违约金不予支持。故王清坪应按4000元／月的标准支付梅松自2018年10月29日起至实际交还诉争房屋之日止的房屋占用费。另外，梅松还要求王清坪赔偿按4616元／月计算的3个月租金，但本案合同为双方协商解除，且双方未约定该项违约金，不予支持。王清坪经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的诉讼权利，依法缺席审理和判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认梅松、王清坪于2017年12月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月28日解除；二、王清坪应于判决生效之日起十日内将位于泉州市丰泽区商铺交还给梅松；三、王清坪应于判决生效之日起十日内支付梅松自2018年8月25日起至2018年10月28日止的租金8516.13元，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率分别自2018年8月28日起以8000元为基数、自2018年10月28日起以516.13元为基数向梅松计付至实际付清之日止的违约金；四、王清坪应于本判决生效之日起十日内支付梅松自2018年10月29日起至交还泉州市丰泽区商铺止按每月4000元计算的占用费；五、驳回梅松的其他诉讼请求。本案受理费1168元，由梅松负担425元，由王清坪负担743元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案承租人王清坪在租赁期限内，于2018年7月28日向出租人梅松提出下个月解除租赁合同的通知，梅松对此答复提前解除合同需提前3个月向对方提出。现梅松提起诉讼要求确认合同于2018年10月28日解除，视为双方协商解除，予以确认。合同并未约定解除租赁关系前王清坪逾期支付租金的违约金，法院将逾期违约金调整为按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。故王清坪应按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率分别自2018年8月28日起以8000元为基数、自2018年10月28日起以516.13元为基数向梅松计付逾期违约金。合同解除后，王清坪应将房屋交还梅松。现王清坪继续占用房屋，梅松与王清坪租赁合同约定的租赁期限内（2017年12月25日起至2020年6月30日止）的租金标准均为4000元／月，王清坪占用房屋给梅松造成的损失应为该期间约定的租金损失，梅松主张的按月利率2%赔付违约金缺乏依据，不予采纳。一审判决王清坪支付梅松自2018年10月29日起至交还泉州市丰泽区商铺止按每月4000元计算的占用费，符合法律规定，应予维持。梅松主张王清坪赔偿按4616元／月计算的3个月租金，但本案合同为双方协商解除，梅松该主张缺乏依据，不予采纳。 综上所述，梅松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1168元，由梅松负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年四月二日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。