江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0724民初4097号原告：连云港市祥和物业管理有限公司，住所地灌南县新安镇人民西路南侧。法定代表人：陈沙沙，总经理。委托诉讼代理人：姜涛，公司员工。被告：朱从兵，男，1980年11月21日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：韩启荣，江苏海西律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁守静，灌南县李集法律服务所法律工作者。原告连云港市祥和物业管理有限公司（以下简称“祥和物业公司”）与被告朱从兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，于2019年9月25日适用简易程序进行公开开庭审理，原告祥和物业公司的法定代表人陈沙沙、被告朱从兵及其委托诉讼代理人袁守静到庭参加诉讼；于2019年11月26日、2019年12月11日，均适用普通程序进行了公开开庭审理，原告祥和物业公司的法定代表人陈沙沙及其委托诉讼代理人姜涛、被告朱从兵及其委托诉讼代理人韩启荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥和物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付2019年1月1日到2019年7月31日的物业服务费2583元；被告支付2019年1月1日到2019年7月31日的公摊电费23元；并承担本案诉讼费用。事实与理由：被告购买灌南县新安镇华夏豪门小区商铺B-21室，面积为184.53平方米。该小区由原告提供物业服务，物业服务费按照建筑面积每月每平方米2.0元缴纳，公摊电费按照建筑面积每年每户40元缴纳，但被告2019年1月1日至2019年7月31日期间共计7个月未能缴纳物业公共服务费和公摊电费，经原告多次催要，被告仍然不予支付。被告朱从兵辩称：该小区前期物业由无锡弘泰物业管理有限公司进行管理，被告与该公司签订了协议，且向弘泰缴纳了物业服务费用，该公司未撤出，合同未解除；被告的涉案房屋的商品房买卖合同中并未约定开发商与前期物业签订的前期物业合同效力及于被告的约定，前期物业费用应由建设单位负担，即华夏豪门小区的开发商负担；被告房屋不在华夏豪门物业管理范围内，原告不应当收费；被告已将缴纳了垃圾清理费用，同时原告没有为被告提供任何物业服务，且原告收取费用的标准过高，原告不应收取物业费和公摊电费。经审理查明：华夏公司开发建设灌南县华夏豪门小区，其先与弘泰公司签订前期物业服务合同，约定由弘泰公司为该小区提供前期物业服务。2016年，弘泰公司撤出华夏豪门小区。之后，原告接管华夏豪门小区进行物业服务。2017年2月10日，原告与灌南县华夏豪门小区开发商无锡市华夏房地产开发有限公司签订《华夏豪门物业管理服务协议》，双方约定：“在本物业区域业主委员会成立前，由开发建设单位选聘的物业管理企业负责该物业区域的物业管理工作。本物业管理区域物业服务费采取（包干制）的方式运营，需报物价部门审核备案。包干制费用标准：由业主按照其物业的产权面积缴纳，具体标准为：多层住宅0.75元/平方米，高层住宅0.85元/平方米，商业物业2.00元/平方米。上述费用未包含物业共用部分共用照明、水电等费用，该部分由相关业主按户分摊；…物业管理费由物业管理企业正式接管之日起计算…委托管理期限为自2017年2月10日起到业主委员会成立与新聘请的物业公司签订物业合同之日止。”2017年3月2日，灌南县物价局出具的《关于通过规范招标进行前期物业管理的公共服务费收取标准的备案通知》中，原告祥和物业公司申请商铺的备案标准是2元/平方米，非住宅物业服务收费实行市场调节价，收费标准由业主、物业使用人与开发建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定。在2018年12月5日，由我县住建部门向原告发放相应的物业服务企业的资质证书，核定资质为叁级。被告朱从兵于2009年6月15日购买华夏豪门小区店面21号商业房，建筑面积为184.53平方米，使用涉案房产，及租用隔壁两间商铺，作开设饭店使用，曾向原告缴纳过一年2500元(包含涉案房产在内的三间商铺)物业费用。另查明，华夏豪门小区至今未成立业主委员会，物业管理服务职能一直由原告履行。该小区原告服务期间，2017年度获得十佳物管小区，创建省文明城市、省级卫生县城先进单位等荣誉。本案审理中被告出示星豪灯饰2019年1-12月份的物业费收据500元的复印件，大红鹰卫浴2019年1-12月份的物业费收据500元的复印件，小区门面业主许正中2018年-2019年的物业费收据1000元的复印件。原告经质证，其对收据的真实性无异议，但是其陈述该收费标准不是按户收取，而是按平方收取。本案审理中，法庭出示对部分商铺业主的谈话笔录，部分业主表示物业公司并未对其提供过物业服务，路面损坏亦没有物业公司人进行维修。原告质证认为涉案小区获得了很多荣誉，说明已经按照合同约定履行了物业服务的义务。被告质证认为物业公司未进行过物业服务，不应进行收费。以上事实，有物业公司营业执照副本等、物业管理协议、照片、获奖证书、小区员工工资表、代收代缴公摊电费表，商品房买卖合同、收款收据等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为：1，原告是否具有合法的主体资格，及原告与建设单位签订的《华夏豪门物业管理服务协议》的效力能否及于被告;2，原告是否为被告提供了物业管理服务；3，原告收取物业费用的数额如何计算。针对本案争议焦点1，关于原告是否具有合法主体资格的问题。本院认为，原告通过合法的招投标手续被选聘为华夏豪门小区的物业服务企业，在2017年已经对华夏豪门小区进行物业管理服务，且于2017年3月2日、2018年3月2日、2019年4月3日分别向灌南县物价局进行物业收取费用的标准进行备案，原告作为物业服务企业对华夏豪门进行物业服务，其资质齐全，且向相应的主管行政部门履行了备案手续，其具有合法的主体资格。关于原告与建设单位签订的《华夏豪门物业管理服务协议》的效力是否及于被告的问题。本院认为被告已于2009年购买涉案房产，而本案原告与建设单位签订的物业服务合同是在2017年，即在被告所购房产之时的无锡弘泰物业管理公司撤出之后。虽然是继之初的弘泰公司退场后，予以选聘的物业服务企业，物业服务合同条款已经无法在房屋买卖合同予以体现，但是原告已经为华夏豪门小区提供了3年的物业服务，且被告对原告提供物业服务是知情的，且亦向原告缴纳过物业费用。故原告与建设单位签订的《华夏豪门物业管理服务协议》的效力能够及于被告。因此，对于被告抗辩其与无锡弘泰公司签订了物业服务合同，且在其涉案房产的商品房买卖合同中未进行相应的前期物业服务合同的约定，原告没有收取物业费用的主体资质的意见，本院不予采纳；另对被告抗辩其商品房不属于小区物业服务范围，该抗辩无事实依据，故对该抗辩亦不予采纳。针对争议焦点2，原告是否为被告提供了物业服务的问题。本院认为，原告为被告提供了物业管理服务。本案中，原告在对华夏豪门小区进行服务期间，荣获了十佳物管小区，创建省文明城市、省级卫生县城先进单位等荣誉。说明原告为华夏豪门小区提供了全面、突出的常态化、制度化的物业服务。但是，通过庭审中出示的部分商铺业主的谈话笔录，显示原告作为叁级资质的物业服务企业，其为商铺业主提供的物业服务有所瑕疵。庭审中，被告亦认可原告确实提供了清理排水管道的物业服务。3、关于涉案物业服务费用的收费数额，原告作为物业服务企业，其资质为叁级，提供的物业服务内容与收取的物业费用应呈现均衡相等原则。原告为被告提供了物业服务，根据权利义务对等原则，被告应该缴纳物业费用。根据备案通知，商铺物业服务费用实行市场调节价，以物业服务合同约定为准。《华夏豪门物业管理服务协议》约定商铺标准为每月2元/平方米，该约定属意思自治范围，且未违反法律的强制性规定，故本院不予调整。庭审中，被告出示相关票据，内容为原告对其他的4户商铺业主收取的2019年物业费用均为每户500元，及被告曾以2500元一年（三间）向原告缴纳过物业服务费用，上述收费数额属原告权利的自由处分，本案中被告没有举证证明双方有合意的物业费的收费数额。故本院综合原告提供的物业服务内容，酌定涉案房产按照每月2元/平方米的70%缴纳物业费。物业公司作为服务性企业，应再增强服务水平、改善服务态度，业主应秉承诚实守信的原则按时履行缴纳物业费用，共同构建和谐社区。因此，对于被告抗辩其已经向城管部门缴纳了垃圾清理费用的抗辩意见，因与本案无关联，故对被告该抗辩不予采纳；另对于被告抗辩原告没有对其进行物业服务，拒绝缴纳物业服务费用的抗辩意见，亦不予采纳。另对于原告要求被告承担2019年1月1日至2019年7月31日之间的公摊电费，符合相关法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告朱从兵于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港市祥和物业管理有限公司2019年1月1日至2019年7月31日期间的物业费1808.39元（184.53平方米*2元/平方米*7月*70%）、公摊电费23元，合计1831.39元。二、驳回原告连云港市祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告连云港市祥和物业管理有限公司负担15元（已缴纳），被告朱从兵负担35元（原告已预交，被告于给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费50元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  张 蕊人民陪审员  孙丽丽人民陪审员  王兵红二〇二〇年四月十四日书 记 员  张冠南法律条文及上诉须知附录法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。[二]、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……[三]、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上诉须知本院将依照有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。