广东省韶关市浈江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0204民初3011号 原告（反诉被告）：刘建英，女，1968年7月28日出生，汉族，住韶关市武江区***************。 委托诉讼代理人：焦建中，广东宜方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亮，广东宜方律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：黄**森，男，1949年8月11日出生，汉族，住韶关市浈江区***************。 委托诉讼代理人：吴伟强，广东众同信律师事务所律师。 原告刘建英与被告黄**森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，被告黄**森于2019年12月20日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉一并进行了审理。原告刘建英的委托诉讼代理人焦建中,被告黄**森的委托诉讼代理人吴伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘建英向本院提出诉讼请求：1、被告位于韶关市帽峰大桥北侧旁的自建楼房（良村公路三横巷）政府征收后，属于原告厂房搬迁可获得的附着物补偿、房屋装修补偿及其他补偿共计2450724.29元归原告所有；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月6日，原告承租被告位于韶关市帽峰大桥北侧旁的自建楼房（四层、毛坯房）作经营汽修厂使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2011年至2020年3月7日，租赁期间因政府征收所赔偿的营业补偿款、装修费归原告，合同因此而终止。2018年10月，由于涉案房屋纳入政府征收拆迁范围，原告在相关征收部门组织对原告各项损失补偿进行评估后，于2019年1月26日与征收部门签订《集体土地上房屋征收安置协议》，确认原告厂房搬迁可得补偿款为2450724.29元，同时向被告提出终止合同，并于2019年2月2日搬离租赁房屋，将租赁房屋钥匙交还原告。因被告系租赁房屋产权人，原告搬迁可得补偿需要被告配合签字确认，被告拒绝签字并向法院提起诉讼主张原告违约，为此原告特提起诉讼。 原告刘建英向本院提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明被告将涉案房屋租赁给原告，合同约定如遇政府征收，拆迁，原告的营业补偿款、安装费归原告所有；2、《关于组织做好韶关市浈江区市容市貌整治提升项目（北伐纪念馆两侧节点）项目集体土地上房屋征收安置工作的函》、红线图、《韶关市浈江区市容市貌整治提升项目（北伐纪念馆两侧节点）项目集体土地上房屋征收安置方案》，证明涉案房屋属于政府征收，对原告厂房搬迁的经营损失有补偿；3、评估报告文本，证明原告的拆迁补偿费用经征收部门核算为2450724.29元；4、民事判决书、生效证明，证明被告曾以解除合同、原告违约为由提起民事诉讼，意图侵占原告的征收补偿款，被法院驳回。 被告黄**森辩称，原告诉请无事实和法律依据。第一、从被告所提交的相关证据来看，现有房屋并未拆迁，房屋还可以正常使用，因此原告要求补偿款归属原告无事实依据。第二、从原告提交的相关证据来看，这些房屋装修及附着物并非全部归属于原告，涉及原告公司登记住所来看仅是使用一间房屋，其他房屋涉及其他四个承租公司和经营者，在这些承租人不承租后，被遗弃的装修等附着物应当属于房屋所有人，因此原告要求被告支付款项无事实法律依据。 被告黄**森向本院提出反诉请求:1、反诉原告对韶关市帽峰大桥北侧旁的自建房（四层）属于反诉原告装修部分的补偿金额303764.79元归其所有；2、由反诉被告承建装修部分的附着物补偿、房屋装修补偿及其它补偿款共2146959.5元的70%（即1502871.65元）归反诉原告所有；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2006年反诉原告开始建涉案楼房，在2008年对涉案楼房一、二楼装修后入住到2011年3月。2011年3月6日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定：反诉原告将坐落于韶关市帽峰大桥北侧引桥旁的自建房（四层）及地下室（一层）出租给反诉被告，租赁期限自2011年3月7日至2020年3月7日，租金13800元/月，租赁期满时，反诉被告在租赁期间的所有装修都不能拆除，且归反诉原告所有，反诉被告不得故意破坏等内容。反诉被告承租后在反诉原告已有装修的基础上进行装修。2018年10月22日浈江区人民政府发布“关于征求浈江区重要节点路段市容市貌整治提升项目（北伐纪念馆两侧节点）集体土地上房屋征收安置方案（征求意见稿）意见的通告”（韶浈府[2018]125号），反诉被告便在2018年11月开始拖欠租金，且在2019年1月26日以被征收房屋权属人的名义与政府韶关市浈江区十里亭镇人民政府以及韶关市真有投资有限公司签订《集体土地上房屋征收安置协议》，同时向反诉原告提出终止合同，并于2019年2月2日搬离租赁房屋。反诉原告认为，虽然政府发布了通告，但通告没有明确搬离时间（政府因各自原因至今仍未规定时间要求业主搬离），这不影响反诉被告继续承租到租赁期满。涉案楼房有部分装修装饰是反诉原告所建的，权益应归反诉原告所有，且反诉被告的租赁期间即将期满，依约租赁期满后，所有装修是不能拆除且归反诉原告所有的，反诉被告租赁期为十年，已租赁了8年8个月，即反诉被告对自己装修部分的未来使用权益已逐步转移给反诉原告，现反诉被告在反诉原告没有与政府协商确定就自行提前搬走，因此，无论从业主权益或公平、诚信的角度来讲，反诉被告要求将政府征收可获得的附着物补偿、房屋装修补偿及其它补偿款共计2450724.29元全部归其所有明显罔顾客观事实，为此反诉原告特提起诉讼。 被告黄**森向本院提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明反诉原告出租房屋给反诉被告，租赁双方的权利及义务；2、相片4张，证明涉案房屋在出租前，反诉原告已装修并居住;3、韶关市浈江区人民政府关于征求浈江区重要节点路段市容市貌整治提升项目（北伐纪念馆两侧节点）集体土地上房屋征收安置方案（征求意见稿）意见的通告（韶浈府[2018]125号），证明2018年10月22日浈江区人民政府发布房征收安置方案征求意见征集稿征收范围内广大群众提出意见和建议，没有要求立即搬迁，不影响反诉被告继续履行租赁合同；4、相片2张，证明反诉被告因公司业务不断扩大，终止租赁合同，将公司办理涉案租赁房屋并张贴告示的事实；5、相片，证明反诉被告搬离后，反诉原告张贴招租房屋的横幅的事实；6、相片、房屋租赁合同、营业执照，证明反诉原告在反诉被告终止租赁后，政府仍未与反诉原告签订征收协议，政府也未发搬迁通知，反诉原告将案涉房屋出租给了案外人;7、证人华绍军证言，证明涉案房屋由其负责建造；8、证明，证明涉房属被告所有。 原告刘建英对被告黄**森的反诉辩称，一、被告主张部分装修补偿款303764.79元归其所有，没有事实依据；1、双方签订的《房屋租赁合同》，对租赁房屋的现状有清楚的说明，原告租赁被告的房屋为一共四层的毛坯房及一层地下室，并无装修装饰，且原告核定的装修、装饰均为原告自行装修建设部分，与被告无关；2、原告已按租赁原状交还被告，有关原告移交后的涉案房屋，如何征收，如何补偿由被告与征收部门自行协商处置，本案被告主张的临时安置补偿费、附着物、装修装饰补偿应自行与征收部门协商，与原告无关。二、被告主张附着物、房屋装修补偿及其他补偿款1502871.65元归其所有，没有事实和法律依据。1、原告主张的征收补偿金系原告因配合政府征收需要搬迁厂房，征收部门依照《韶关市浈江区市容市貌整治提升项目（北伐纪念馆两侧节点）集体土地上房屋征收安置方案》对承租人经营损失给予的补偿，与租赁房屋所有人无关；2、依据涉案《房屋租赁合同》约定租赁期间因政府征收所赔偿的营业补偿款、装修费归原告，征收部门也是按原告租赁经营期间因征收停业搬迁给予的征收补偿，符合双方租赁合同约定；3、有关涉案房屋租赁合同何时解除，原告在租赁期间因政府征收而获得经营损失赔偿的归属，韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初2043号民事判决书已作出生效认定，涉案各项补偿款应归原告所有。综上所述，原告主张的厂房搬迁可得征收补偿费是经政府征收部门核定的经营损失补偿费，符合租赁合同约定及涉案地块征收安置方案的规定，与黄**森没有直接的利害关系，没有损害黄**森的合法权益，被告的反诉请求没有事实和法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月6日，被告黄**森（出租方、甲方）将其位于韶关市帽峰大桥北侧旁的自建楼房（四层）出租给原告刘建英(承租方、乙方)经营使用，双方为此签订了一份《房屋租赁合同》。合同就租赁房屋基本情况、租赁期限、租金、付款方式、交付房屋期限、违约责任等共十五条内容进行了约定，其中第一条房屋基本情况：甲方房屋坐落于韶关市帽峰大桥北侧引桥旁，该房屋为一共四层的毛坯房及一层地下室，甲方房屋是用宅基地修建，尚无房产证，……。第二条租赁期限：2011年3月7日至2020年3月7日止。第三条租金：该房屋租金为13800元／月。合同生效期第二年开始，以后都按每年5%递增到合同期满为止。第四条付款方式：乙方应于本协议生效之日起向甲方付定金30000元。租金按月结算，由乙方于每月第十五日前交付给甲方。……第七条：维修养护责任。租用期间，房屋的正常大修理费用由甲方负责。若乙方应使用需要，可在不影响房屋主体结构前提下，可以对承租房屋进行装修（甲方应于积极协助、不得阻挠施工）。……第八条关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水费；2、电费；3闭路电视费等日常开支产生的费用。在租赁期间，如因市政建设需要拆除或改造时所赔偿的营业补偿款、装修费归乙方，所有拆迁费、搬迁费、房屋补偿费、安置费归甲方所有。因此而终止合同时，甲方应在乙方付清使用租金时，将乙方已付甲方的押金全部退还，合同终止。……第十一条违约责任：租赁期间双方必须遵守合同，任何一方违反合同的规定，按合同期间全部租金的50%作为违约金。……在该合同落款下面还注明“付租金的第二月开始追加押金30000元正”。合同签订后，被告依约将租赁房屋交由原告装修经营使用，原告也按合同约定向被告交纳押金60000元，并按约支付租金至2018年10月。之后因租赁房屋纳入政府拆迁范围，原告刘建英申请相关部门就装修等进行评估。2019年1月26日,原告刘建英(乙方)与相关部门（甲方）签订了《集体土地上房屋征收安置协议》，载有：甲方因市容市貌整治提升项目建设需要，根据《中华人民共和国土地管理法》和《广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法》等规定对乙方的房屋进行征收，甲、乙双方按照《韶关市人民政府办公室关于印发韶关浈江区、武江区集体土地征地拆迁补偿标准的通知》（韶府办[2016]76号）（以下简称《韶府办[2016]76号》）及《韶关市浈江区市容市貌整治提升项目（北伐战争纪念馆两侧节点）集体土地上房屋征收安置方案》（以下简称《安置方案》，）在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋征收安置达成如下协议：第一条，被征收房屋现状:（一）房屋位于韶关市浈江区*******，测绘面积1510.97平方米，房屋的结构砖混结构，房屋的总楼层数6层，房屋的权属性质为单独权属；黄**森为房屋权属人，刘建英为承租人。（二）房屋的附属物、构筑物及装修情况详见附表1《附着物补偿计算表》附表2：《装修补偿计算表》。第二条、附着物补偿：甲方按《韶府办[2016]76号》标准和经广东信德资产评估与土地估价有限公司、广东国众联行资产评估土地房地产评估规划咨询有限公司、广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司评估汇总的均值（大写）壹万捌仟柒佰陆拾伍元陆角柒分（￥18765.67元）核算乙方附着物补偿，合计为人民币（大写）壹拾柒万壹仟壹佰壹拾捌元柒角贰分（￥171118.72元），后附《附表1：被征收房附着物补偿计算表》；第三条、房屋装修补偿：甲方按《韶府办[2016]76号》标准和经广东信德资产评估与土地估价有限公司、广东国众联行资产评估土地房地产评估规划咨询有限公司、广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司评估汇总的均值（大写）肆拾壹万肆仟柒佰贰拾陆元叁角肆分（￥414726.34元）核算乙方房屋装修补偿，合计为人民币（大写）贰佰壹拾贰万陆仟壹佰柒拾壹元叁角叁分（￥2126171.33元），后附《附表2：房屋装修补偿明细表》；第四条、其他各项补偿:被征收房屋征收搬迁安置补助产生的过渡周转金、搬家费、炉灶费、相关迁移费等各项按《韶府办[2016]76号》计算合计为人民币（大写）壹拾伍万叁仟肆佰叁拾肆元贰角肆分（￥153434.24元），后附《附表3：其他各项补偿明细表》；第五条、支付方式:本协议第二条至第四条综上合计，甲方应支付乙方房屋征收安置补偿总金额为人民币（大写）贰佰肆拾伍万零柒佰贰拾肆元贰角玖分（￥2450724.29元）。甲方在本协议签订后，在15个工作日内将安置补偿款的50%人民币（大写）壹佰贰拾贰万伍仟叁佰陆拾贰元壹角伍分（￥1225362.15元）一次性支付给乙方，剩余款项的50%人民币（大写）壹佰贰拾贰万伍仟叁佰陆拾贰元壹角肆分（￥1225362.14元）于乙方搬迁腾空并交付甲方后的15个工作日内一次性结清。 同时，原告提出终止租赁合同，以其交纳的押金60000元折抵后期的租金，于2019年2月2日搬离租赁房屋，将房屋钥匙交还给了被告。 另查明，原告在涉案房屋登记注册了4个公司，分别是韶关市浈江区新新阳光汽车服务有限公司（法定代表人刘建英），浈江区安霞日用品经营部（法定代表人盘冬霞），浈江区杨婷汽车配件行（法定代表人杨婷），浈江区文通拖车服务部（法定代表人陈官粤）。 另，本院作出的（2019）粤0204民初2043号民事判决书认定：涉案租赁合同终止时间为2019年2月2日。关于原告刘建英有否违约问题，鉴于租赁房屋被纳入政府拆迁范围，且原告与相关部门已达成安置协议，根据双方签订的合同约定，原告提出终止合同并未构成违约。该判决已生效。 本院认为,本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，双方当事人应当恪守履行。合同签订后，被告依约将租赁房屋交给原告装修经营使用，原告亦按约定向被告交纳了押金60000元及履行交纳租金的义务至2018年10月。之后由于涉案租赁房屋纳入政府拆迁范围，原告刘建英在相关部门对装修等进行评估后，于2019年1月26日与相关部门签订了《集体土地上房屋征收安置协议》，根据《房屋租赁合同》“在租赁期间，如因市政建设需要拆除或改造时所赔偿的营业补偿款、装修费归乙方”的约定，原告主张被告位于韶关市帽峰大桥北侧旁的自建楼房（良村公路三横巷）政府征收后，《集体土地上房屋征收安置协议》约定的原告厂房搬迁可获得的附着物补偿、房屋装修补偿及其他补偿（其中附着物补偿171118.72元、房屋装修补偿2126171.33元、过渡周转金、搬家费、炉灶费、相关迁移费153434.24元），共计2450724.29元归原告所有的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告辩称涉及原告公司登记住所来看仅是使用一间房屋，其他房屋涉及其他四个承租公司和经营者，在这些承租人不承租后，被遗弃的装修等附着物应当属于房屋所有人，因此原告要求被告支付款项无事实法律依据的问题，原告在涉案房屋登记注册4个公司是原告租赁房屋后对房屋的正当使用，并不改变原告承租人的主体性质，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 关于被告反诉请求对韶关市帽峰大桥北侧旁的自建房（四层）属于被告装修部分的补偿金额303764.79元归其所有以及请求附着物补偿、房屋装修补偿及其它补偿款共2146959.5元的70%（即1502871.65元）归其所有的问题，根据《房屋租赁合同》第一条约定，房屋基本情况“该房屋为一共四层的毛坯房及一层地下室”可以看出被告交付原告的房屋为毛坯房，如被告出租给原告的房屋是装修好的，《房屋租赁合同》不可能注明该房屋为毛坯房，被告也未提供充分的证据证明被告交付的涉案房屋是已装修好的。即使如被告所述被告装修了部分房屋，原告承租后在被告已有装修的基础上进行装修，但原、被告以合同约定的形式认可被告交付的是未装修的毛坯房，可视为被告对其原有装修忽略不计，其可以通过收取租金等方式进行弥补。关于对征收拆迁补偿的营业补偿款、装修费归属问题，原、被告签订的《房屋租赁合同》已经做出了约定，即如因市政建设需要拆除时所赔偿的营业补偿款、装修费归原告所有，故案涉附着物补偿、房屋装修补偿及其它补偿款应按照合同约定的方式处理，故被告的反诉请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄**森位于韶关市帽峰大桥北侧旁的自建楼房（良村公路三横巷）政府征收后，《集体土地上房屋征收安置协议》约定的原告厂房搬迁可获得的附着物补偿、房屋装修补偿及其他补偿共计2450724.29元归原告(反诉被告)刘建英所有; 二、驳回被告（反诉原告）黄**森的反诉请求。 案件受理费26406元，反诉受理费10529.86元，合计36935.86元，由被告（反诉原告）黄**森负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。 审 判 长  朱楚贤 人民陪审员  谭彩英 人民陪审员  麦细瑶 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  钟思洁