西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初11949号 原告辛旭旭，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人李明伟，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人周明涛，陕西圣拓律师事务所律师。被告戴某某，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。法定代理人欧寒梅，（系戴某某之母），汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告戴黎明，男,汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告辛旭旭与被告戴某某、戴黎明案外人执行异议之诉一案，本院立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辛旭旭及其委托诉讼代理人李明伟、周明涛，被告戴某某的法定代理人欧寒梅，被告戴黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛旭旭向本院提出诉讼请求为：1、确认其与被告戴黎明于2016年10月21日签订的《二手房买卖合同》合法有效；2、被告戴黎明配合其办理西安市未央区XX路XX号XX幢XX室房屋过户手续；3、撤销（2018）陕0112执6649号协助执行通知书、执行裁定书中对西安市未央区XX路XX号XX幢XX室采取的查封措施；4、本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：一、2016年10月21日，其与被告戴黎明正式签订《二手房买卖合同》，约定其购买被告戴黎明位于西安市未央区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋（该房屋当时系经济适用房），房屋价款总计60万元（包含室内装修及家电），其中首付款为人民币30万元，剩余30万元合同约定了两种支付方式：1.待合同更名后支付给被告戴黎明；2.待被告戴黎明取得房产证后且将房屋过户到其名下时，其支付剩余款项。合同还约定被告戴黎明在2017年1月底前交房，并在交房当日结清所有物业、水电等费用。根据合同法的规定，双方签订的《二手房买卖合同》内容合法，双方意思表达清楚，自双方签字摁手印之时成立并生效，合法有效。二、被告戴黎明按照合同约定，于2017年1月底结清了前期所有的物业、水电费用以后，将房屋连同室内装修、家具、水电气卡等一并向其交付。其全家以涉案房屋为自有房屋居住至今。其入住以后，涉案房屋的水、电、气及物业费用等均由其缴纳。三、其已经按约定向被告戴黎明支付购房款35万元，剩余25万元因戴黎明原因未能支付。其及姐姐辛某某均曾经在被告戴黎明名下的公司任职。2016年6月14日，被告戴黎明向辛某某出具一张欠条，载明：“欠辛某某2015年4月-2016年4月工资合计人民币壹拾壹万元整”；2016年9月28日，被告戴黎明向其出具一张欠条，载明“欠辛旭旭人民币壹拾壹万陆仟元整（含2015年12月18日-2016年9月18日工资及其他欠款）”。在其购房时，被告戴黎明主张用上述两笔欠款转成其购房款，其及姐姐辛某某均表示同意。自2016年10月22日至2019年1月23日，其已通过银行转账的方式支付被告戴黎明购房款总计人民币124000元，连同上述被告戴黎明所欠款项，已实际支付戴黎明购房款35万元，剩余25万元其虽早已备好但因被告戴黎明在2019年3月6日取得房产证后未能顺利给其办理过户手续，故至今未支付。四、未能办理房屋过户登记手续系被告戴黎明个人原因所致。签订《二手房买卖合同》后，2019年2月28日其替戴黎明缴纳“国有土地使用权出让收入-补缴的土地价款”人民币28382.64元，使戴黎明取得涉案房屋的完全产权；2019年3月6日，其替被告戴黎明垫付交易契税人民币16111.4元，垫付城市维修建设税、个人所得税、增值税、地方教育附加费和教育费附加各项总计人民币67688.19元，但因戴黎明婚姻资料不完整，未能过户，待2019年3月16日戴黎明准备好婚姻资料再次登记过户时，涉案房屋由被告戴某某申请执行查封，无法过户。五、原告享有足以排除被告戴某某对涉案房产采取强制执行措施的权利。第一，被告戴某某是在金钱债权执行过程中申请查封的涉案房屋，被告戴某某据以执行的是西安市未央区人民法院作出（2017）陕0112民初7866号民事调解书，后因被告戴黎明未履行上述调解书约定的金钱给付义务，被告戴某某向贵院申请强制执行，贵院于2019年3月12日查封了涉案房屋；第二，在贵院查封涉案房屋之前，其与被告戴黎明于2016年10月21日签订了《二手房买卖合同》，在2017年1月底以前合法占有并使用房屋至今，在2019年1月23日前已累计支付戴黎明购房款35万元，为使戴黎明能够尽快顺利过户，积极替戴黎明补缴土地出让金和垫付各种税费。综上，其享有足以排除被告戴某某申请对涉案房屋采取强制执行手续措施的权利，现其多次与被告戴黎明沟通办理房屋过户手续的事宜，但被告戴某某表示拒不撤销对涉案房屋的查封措施，无奈诉至法院。被告戴某某辩称，一、其父亲戴黎明与母亲欧寒梅于 2010年4月1日协议离婚，双方在离婚协议（补充）中约定将戴黎明名下的涉案房屋赠与其，但戴黎明一直以该房产属于经济适用房为由拖延办理房产证不履行协议。2017年3月，其法定代理人欧寒梅得知该涉案房屋已经由被告戴黎明安排原告辛旭旭入住，对外声称房屋已经出售。随后欧寒梅到涉案房屋查看情况，从隔壁邻居得知辛旭旭已搬入涉案房屋，在与戴黎明沟通未果后，于2017年3月底诉至未央区人民法院，经调解，法院于2017年6月2日出具（2017）陕0112民初7866号民事调解书，戴黎明支付其60万元经济补偿款。二、由于戴黎明一直未履行支付60万元的经济补偿款，其于2018年10月7日向未央区人民法院申请强制执行。由于戴黎明于2018年6月办理了协议离婚，债务全部归自己，已经把所有财产全部转移到对方名下，只剩涉案房屋，因该房屋系手签合同，无法在房管局查询，且戴黎明未办理产权证，无法进行查封，2019年1月产权证下来后戴黎明也故意隐瞒没有告知执行法官，直至2019年3月12日涉案房屋才被查封。三、戴黎明因资金紧张，为缓解资金压力，逃避强制执行，与辛旭旭恶意串通签订虚假的《二手房买卖合同》，并非当事人的真实意思表示，交易过程中存在很多不符合常理和交易习惯的地方，合同中部分重要条款没有约定或约定不明，辛旭旭提供的银行对账单只能证明双方存在债权债务关系的资金往来情况，且辛旭旭对于房屋总价款、已付金额、未付金额不确定，多次变更，前后陈述矛盾，主张把欠条转为购房款毫无依据，不符合房屋交易习惯，也与双方《二手房买卖合同》约定不符，双方不是真实的买卖关系，不能认定为购房款。四、根据《物权法》第九条规定及双方在房管局签订的《西安市存量房买卖合同》第三条，合同生产不等于房屋所有权转移，因此涉案房屋网签登记并不具有物权变动性质，是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产设立或变动的效力，辛旭旭即使进行了网签登记，涉案房屋并未完成权属登记的变更手续，辛旭旭只有债权请求权而非物权。双方签订的《二手房买卖合同》是以消灭金钱债权为目的的债的履行方式，在完成房屋变更以前，该合同的订立并不能阻却其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行，因此并不能证明辛旭旭享有足以排除强制执行的民事权益。五、辛旭旭依据《二手房买卖合同》的主张不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其权利不能够排除执行。首先，根据双方签订的虚假《二手房买卖合同》第三条，合同更名后支付30万元，且把房产证办到乙方名下。从2016年10月21日签订合同至2019年3月12日涉案房屋被查封长达2年多的时间，辛旭旭没有提供证据证明已支付全部价款，也没有证据证明对未办理合同更名不存在过错。其次，2018年10月16日，西安市不动产登记服务中心发布房屋所有权转移登记的公告，对包括戴黎明在内的16户业主申请办理涉案房屋手签合同的所有权转移确权手续进行公告。既然辛旭旭声称从2017年1月1日就以业主身份占有使用该房屋，且买卖合同也约定双方将进行合同更名并将房产证办理在辛旭旭名下，但是辛旭旭没有在该公告之日十五日内提出异议，没有主张把房产证办理在其名下，且房产证上的产权登记人仍为戴黎明，辛旭旭无法证明对未办理过户登记不存在过错。综上所述，辛旭旭依据无效的《二手房买卖合同》不足以享有排除强制执行的民事权益，涉案房屋应继续执行，请求驳回原告辛旭旭的诉讼请求。被告戴黎明辩称，其与原告辛旭旭签订的《二手房买卖合同》是真实的，不存在虚假，与原告之前的债权债务全部抵偿在房款里；其卖房在先，前妻欧寒梅和儿子戴某某起诉在后，而且卖房的时候欧寒梅是知道的，后来还与欧寒梅达成协议，由其补偿戴某某60万元，其欠戴某某的是钱，不是房子，原告是给了30万元首付款，税费一部分是原告承担，其余的钱是归为利息，等房产证办下来再给，并给原告过户。中间出这个事情，是因为开发商办房产证太慢了，其欠戴某某的是钱，不要影响其与原告辛旭旭之间的买卖协议。经审理查明：2001年3月25日，戴黎明作为买受人与案外人西安市安达房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，后出卖人于2001年11月28日将涉案房屋交付戴黎明使用。2010年4月1日，戴黎明与欧寒梅协议离婚，双方在《离婚协议（补充）》中约定将戴黎明名下的涉案房屋赠与戴某某。后因戴黎明未履行协议，戴某某以合同纠纷将戴黎明诉至本院。该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，本院于2017年6月2日出具（2017）陕0112民初7866号民事调解书：“自本调解书生效之日起，原告戴某某之母欧寒梅与被告戴黎明在《离婚协议（补充）》上约定的位于西安市XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室房屋一套归戴某某所有的协议解除，该房屋现归被告戴黎明所有，由被告戴黎明给付原告戴某某经济补偿款共计人民币60万元，上述60万元被告于2017年12月30日之前给付原告30万元，剩余30万元于2018年9月30之前给付原告。”因戴黎明未按照上述合同纠纷一案中生效的民事调解书履行义务，戴某某于2018年10月27日向本院申请强制执行。本院于2019年3月11日作出（2018）陕0112执6649号执行裁定：“查封被执行人所有的位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX室（产权号：陕（2019）西安市不动产权第0025510号）的房屋一套，查封期限三年。”次日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了该执行裁定书及协助执行通知书。后辛旭旭作为案外人提出执行异议，本院于2019年6月25日作出（2019）陕0112执异122号执行裁定书，驳回案外人辛旭旭的异议请求。辛旭旭对该执行裁定不服，于2019年7月8日向本院提起案外人执行异议之诉，遂形成本案。诉讼中，原告辛旭旭为支持其主张提交证据有：1、《二手房买卖合同》，用以证明其与被告戴黎明在法院查封之前即2016年10月21日已经签订合法有效的买卖合同。该合同载明：“卖方：戴黎明（简称甲方）身份证号码:XXXXXXXXXXXXXXXXXX 买方：辛旭旭（简称乙方）身份证号码:XXXXXXXXXXXXXXXXXX ……第一条 甲方将其西安市未央区拥有的房产住宅，建筑面积为133平方米，具体在XX小区XX号楼XX单元XX室（详见购房合同证第号）房号具体以购房合同为准，后附购房合同复印件。第二条 上述房屋的交易价格为：单价：人民币4500元/平方米，总价：人民币600000.00元整（大写：零佰陆拾零万零仟零佰零拾零元整）含装修及现有家具家电。第三条 付款的时间与办法 1、甲、乙双方同意以分期付款方式付款。乙方首付人民币叁拾零万零仟零佰零拾零元整给甲方，剩余房款人民币叁拾万元整待合同更名后分期付给甲方，利息执行同期银行房屋贷款利率，由乙方承担。2、房产证办到乙方名下后，乙方应将房产证抵押给甲方，待房款还完后，甲方解压。过户期间，甲方不得以此房抵押，围绕此房的债权债务与乙方无关，由甲方自行承担。第四条 甲方应于2017年元月底之前将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业，水电等费用结清。第五条 税费分担甲乙双方遵守国家的房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房屋过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由甲方承担。第六条违约责任：甲乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在15日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起15日内应以乙方所付定金及已付款双倍返还给乙方。……第十二条双方约定的其他事项补充：从2017年元月份起，乙方每月按银行按揭款还款到其名下的一张专用账户上，待甲方过户完毕后，乙方将该款连本带息付给甲方，不足部分乙方以其他方式偿还甲方。甲方戴黎明签名捺印、乙方辛旭旭签名捺印，打印日期：2016年10月21日。”2、物业费、垃圾费、电费、地下停车服务费及地下车位租赁费票据、水费票据、缴纳天然气费票据，用以证明自2017年1月起其已合法占有使用涉案房屋。3、欠条两张（其中一张载明：“欠辛某某2015年4月-2016年4月工资合计人民币壹拾壹万元整 （￥110000）戴黎明2016.6.14.”；另一张载明 “欠辛旭旭人民币壹拾壹万陆仟元整（￥116000）（含2015年12月18日-2016年9月18日工资及其他欠款）戴黎明2016.9.28.”）、民生银行流水明细，用以证明自2016年10月21日至2019年1月23日止，其已经支付被告戴黎明35万元购房款,其中226000元系用戴黎明出具的两张欠条所载欠款金额折抵，其余124000元系通过13笔银行转账支付。4、陕西省政府非税收入收款收据、《准予取得经济适用住房完全产权通知单》、税收完税证明（契税）、税收完税证明（城市建设税等）、西安市不动产登记簿等，用以证明其积极协助被告戴黎明，代戴黎明垫付涉案房屋土地价款28382.64元、契税16111.47元、城市维护建设税、个人所得税、增值税、地方教育附加和教育附加总计67668.19元的事实，使涉案房屋具备过户的全部条件，而涉案房屋未能及时办理过户登记是戴黎明原因造成并非其自身原因所致。经本院组织质证，被告戴某某对原告提交的证据1的真实性、证明目的均不认可，认为该《二手房买卖合同》系原告与戴黎明恶意串通签订的虚假合同，自始无效；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，认为只能证明原告以住户的身份缴纳物业费、水电等相关费用；对证据3的真实性、证明目的均不予认可，认为欠条只能证明辛旭旭、辛某某与戴黎明之间存在债权债务关系，与购房款没有任何关联，银行流水明细总付金额与计算的合计金额不一致，每次金额都不一样且毫无规律，资金往来就是为了凑数字，不能认定为购房款；对证据4、证据5的真实性、证明目的均不认可。故认为原告提供的上述证据不足以证明其享有排除强制执行的权益。被告戴黎明对原告提交的证据质证认为其与原告签订的《二手房买卖合同》真实有效，首付款30万元如何形成是买卖双方之间的事情，与执行案件无关，对原告提供的上述证据均无异议。另查明： 2018年10月16日，西安市不动产登记服务中心发布《西安市不动产登记服务中心房屋所有权转移登记公告》，该公告载明：手签合同编号：S201809011。西安安达房地产开发集团有限公司与业主任璐璐等共计16户现申请办理位于西安市未央区XX路XX号的手签合同的所有权转移确权手续。我中心现对权利人及房屋产权有关事项进行公告，具体信息如下页表1所示。相关利害关系人如对此有异议，须在公告之日起十五日内以书面形式告知我中心，逾期我中心将按照有关规定为申请人办理手签合同房屋转移确权手续。涉案房屋包含在第二联现场公告申请转移登记房屋明细表中。2019年1月22日，西安市不动产登记管理中心登记涉案房屋所有人为戴黎明，不动产权证号为陕（2019）西安市不动产权第0025510号。2019年3月6日，辛旭旭与戴黎明就涉案房屋买卖由西安市“房产综合网络平台”生成的《西安市存量房买卖合同》文本内容显示，双方约定的涉案房屋成交价格为250000元。上述事实，有《二手房买卖合同》、不动产登记簿、《西安市不动产登记服务中心房屋所有权转移登记公告》、《准予取得经济适用住房完全产权通知单》、《西安市存量房买卖合同》、（2019）陕0112执异122号执行裁定书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系辛旭旭提起的案外人执行异议之诉，以排除对涉案房产的强制执行为目的。本案争议的主要焦点是原告辛旭旭对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条之规定，"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力"、"……享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力"。因此，不动产物权的设立、变更、转让、消灭以登记为生效要件，处分不动产物权是以登记为生效要件。因此涉案房屋所有权人仍系被告戴黎明。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，"被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"综合上述规定，本案原告辛旭旭要排除涉案不动产的强制执行，必须符合上述四项条件。关于涉案《二手房买卖合同》的效力问题。因买卖双方辛旭旭和戴黎明均称该合同客观真实，且内容不违反法律法规之强制性规定，应认定合法有效。被告戴某某辩解该合同系戴黎明为逃避执行，与辛旭旭恶意串通签订，应自始无效，但因提供的证据不足以证明其辩解意见，依法不予采信。虽然辛旭旭与戴黎明签订了合法有效的买卖合同，但根据原告提供的欠条、银行流水明细等现有证据，结合涉案房屋所有权转移登记公告时间、产权登记时间等情况，认定原告提交的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产和已支付全部房屋价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的事实，亦不足以证明系非因其自身原因未办理过户登记。因此，原告作为案外人主张对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的要求办理涉案房屋过户手续的问题，因涉案房屋现处于查封状态，且不属于执行异议之诉审理的范围，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认辛旭旭与戴黎明于2016年10月21日签订的《二手房买卖合同》合法有效；二、驳回原告辛旭旭其余的诉讼请求。案件受理费9800元（原告已预交），由原告辛旭旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                        审  判  长     张鲜鸽                        人民陪审员     郭邦平                        人民陪审员     郝曼青                               二0二0年三月二十五日                                书  记  员    马茜茜1