福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2196号 上诉人（原审被告）：福建津汇房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万福街万源花苑****。 法定代表人：于志丹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜立成，福建双鼎律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：苏良贵，男，1976年7月20日出生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：陈珊玲，福建麒顺律师事务所律师。 上诉人福建津汇房地产开发有限公司（以下简称“津汇公司”）因与被上诉人苏良贵商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初2694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 津汇公司上诉请求：撤销原判，发回重审，或者改判驳回苏良贵一审的诉讼请求。事实和理由：一、虽合同内未约定可顺延交房的具体情形，但包括台风、日降雨量达10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）、停水停电、中高考等都是客观存在的不可抗力因素，津汇公司可据实顺延交房。二、根据规定及合同约定，苏良贵未缴纳专项维修资金，津汇公司有权不交房且不构成逾期交房，苏良贵无权要求津汇公司支付逾期交房违约金。三、即使津汇公司构成违约，但一审法院未充分考虑案涉楼盘已符合五方验收及消防验收的合理交房标准，亦未考虑苏良贵存在未缴交专项维修资金的违法违约情形，未予调减违约金，实属不当。四、本案中的违约金是基于违约行为而产生的特定基数按照一定的标准计算的数额，应当是一个整体，而不应当割裂开来，苏良贵主张自2016年9月1日起计违约，应当自该时间起计算三年的诉讼时效，至2019年9月1日已超过三年诉讼时效，故苏良贵于2019年11月5日提起诉讼，其诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回。 苏良贵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 苏良贵向一审法院起诉请求：1.判令津汇公司向苏良贵支付逾期交房违约金5200元；2.本案诉讼费用由津汇公司承担。 一审法院认定事实：苏良贵与津汇公司于2016年5月14日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由苏良贵向津汇公司购买位于泉州市洛江区地下室车位Ａ221，成交总金额为16万元。苏良贵已支付全部购房款。《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；……。第十一条约定津汇公司应当在2016年8月31日前向苏良贵交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间该将商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，津汇公司按日计算向苏良贵支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。另，2017年7月20日，津汇公司取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》，讼争房产通过了建设工程竣工验收备案。2017年7月21日，津汇公司取得《泉州市洛江区房产测绘报告书》，讼争房产经过房产测绘。2017年10月25日，津汇公司向泉州市洛江区房地产管理处缴交了Ａ区专项维修资金。双方确认津汇公司于2017年7月17日发出《车位入伙通知书》，告知苏良贵于2017年7月22日至2017年7月31日至津汇公司办理交房入伙手续，2017年7月23日苏良贵向津汇公司支付了住宅专项维修资金并办理了交房手续。 一审法院认为，苏良贵与津汇公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。1.关于本案是否超诉讼时效的问题。由于双方约定逾期交房支付违约金是按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外”，苏良贵应在权利被侵害的三年内主张权利，但其直至2019年11月5日才向本院起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推三年即苏良贵请求自2016年11月6日起的逾期交房违约金予以保护。2.关于何时达到交房条件。《商品房买卖合同》第九条约定，讼争房产应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。从津汇公司提供的证据显示，讼争房产分别于2017年7月20日和2017年7月21日取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》《泉州市洛江区房产测绘报告书》，故讼争房产于2017年7月21日达到双方约定的交房条件。津汇公司关于讼争房产已于2016年10月10日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方验收合格，已达到交房条件的辩解意见，不符合合同约定，不予采纳。3.关于住宅专项维修资金。津汇公司主张苏良贵未按《住宅专项维修资金管理办法》履行将住宅专项维修资金存入专户的法定义务，也未按合同约定向津汇公司缴交住宅专项维修资金，其不得将车位交付给苏良贵使用，不构成逾期交房，无需支付逾期交房违约金。经审查，《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条内仅约定“买受人存在欠付购房款、面积补差款等费用未向出卖人支付、偿还的情形，出卖人有权延期交付房屋并不承担任何违约责任”，而补充协议第五条则约定“专项维修资金出卖人在办理预售许可证时由出卖人代买受人缴交，因此买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人。”故津汇公司以苏良贵未按有关规定和合同约定缴交专项维修资金作为免除其逾期交房违约责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。4.关于可顺延交房的情形。津汇公司主张在讼争房产开发项目施工后（含本案合同签订前、后）遇日降雨量10毫米以下降雨、六级以上大风（含六级）、停水、台风、中高考等均应据实延期交房，但其提供的相关证据体现的情形，并不属于当事人在订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，无法认定为法定的不可抗力情形，且双方在合同内亦未就上述情形可顺延交房进行特别约定，故津汇公司相关顺延交房的主张，缺乏事实、法律及合同依据，不予采纳。5.关于逾期交房违约金。津汇公司于2017年7月17日向苏良贵发出《车位入伙通知书》，通知苏良贵于2017年7月22日至2017年7月31日到津汇公司办理交房手续，该通知的时间已超过《商品房买卖合同》约定的交付时间合计259日（2016年11月6日至2017年7月22日），根据《商品房买卖合同》第十二条第1.（2）项约定，津汇公司应以房价款16万元为基数，按日万分之一向苏良贵支付逾期交房违约金4144元（160000元×0.0001/日×259日），苏良贵主张超过部分，不予支持。由于双方在合同内约定了逾期交房相应的违约金计算方法，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，故津汇公司主张双方约定的逾期交房违约金较高，请求予以调整，理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、福建津汇房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向苏良贵支付逾期交房违约金4144元；二、驳回苏良贵的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由福建津汇房地产开发有限公司负担20元，苏良贵负担5元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，且双方当事人均无异议，本院予以确认。 本案双方当事人的争议焦点为：津汇公司是否应承担逾期交房的违约金？ 本院认为，经查《商品房买卖合同》附件十一补充协议，就津汇公司得以延期交房的情形，双方在补充协议第一条内仅约定有“买受人存有欠付购房款、面积补差款等费用未向出卖人支付、偿还的情形”。津汇公司主张在案涉商品房开发项目施工中遇日降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）、停水停电、台风、中高考等均应据实延期交房，但其一审提供的相关证据内体现的情形，并不属当事人在订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，无法认定为法定的不可抗力情形，且双方在合同内亦未就上述情形可顺延交房进行特别约定，故津汇公司相关顺延交房的主张，缺乏事实、法律及合同依据，不予采纳。而就专项维修资金的问题，该补充协议第五条约定：“……专项维修资金出卖人在办理预售许可证时由出卖人代买受人缴交，因此买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人。买受人逾期缴纳专项维修资金的，应按日向出卖人支付专项维修资金总额千分之三的违约金。”津汇公司以此作为免除其逾期交房违约责任的抗辩理由，缺乏依据，不予采纳。津汇公司以案涉楼盘已通过五方验收、消防验收以及专项维修资金问题等为由，请求调减逾期交房违约金，缺乏依据，不予采纳。根据已查明的事实，苏良贵与津汇公司约定按日计算逾期交房违约金，故一审法院判决认定苏良贵诉求逾期交房违约金的诉讼时效应按日单独计算，其关于支付逾期交房违约金的诉讼实效应自2016年11月6日起计，并判决津汇公司支付自2016年11月6日起至2017年7月22日止的逾期交房违约金计4144元，并无不当。津汇公司与此相关的上诉请求，缺乏依据，不予支持。 综上所述，津汇公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建津汇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑丽阳 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 肖森华 二〇二〇年四月十三日 法官助理 李婉芬 书 记 员 黄钰漩 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。