云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初1753号原告：刘冬成，男，1945年11月1日出生，汉族，住大理。原告：李碧琴，女，1946年12月14日出生，汉族，住大理。委托诉讼代理人：刘冬成，身份同上，系原告李碧琴之夫。特别授权代理。被告：王诚，男，1977年7月21日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：王云涛，女，1978年8月25日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。二被告共同委托诉讼代理人：杨振，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人:杨艳妮，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。原告刘冬成、李碧琴诉被告王诚、王云涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘冬成及原告李碧琴的委托诉讼代理人刘冬成，被告王诚及王诚、王云涛的委托诉讼代理人杨振、杨艳妮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘冬成、李碧琴向本院提出诉讼请求：1．判令二被告共同赔偿原告人民币1467222.39元（以下均同币种人民币），并支付自2005年4月23日起至款项付清之日止、按人民银行同期中长期贷款五年以上利率计算的利息。2．判令被告按现大理市下关镇住宅用地市价150%回收原告135.53㎡的土地使用权。3．判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告刘冬成退休后拟在大理市下关镇居住，2005年1月原告在下关镇明珠广场别墅区察看多套占地三分三的独立别墅，每套价约25万元，后原告选中大理经济开发区金星花园20幢5号房，该房两证分别记载房屋建筑面积381.09㎡和独用住宅用地使用权面积320.09㎡。协商过程中出卖人承诺该房空地可自建住房。2005年3月24日，双方经公证确认，成交价为480000元。2015年4月22日原告取得大理市人民政府颁发的“大理房权证开发区字第**”《房屋所有权证》和“大开国用（2005）第0758号”《国有土地使用证》。房屋所有权证登记该房的建筑面积为381.09㎡，国有土地使用证登记独用住宅用地使用权面积为320.39㎡，与《公证书》附件一登记事实相符。2014年7月16日，大理州规划局创新工业园区分局给原告《关于申请在金星花园小区建住房的回复》函称：“…该用地为绿化用地，因此，不能建盖住房。”显然绿化地使用成本和建盖住房所产生的经济效益差别巨大，也违背了原告购买该房的意愿。2015年8月19日原告领取“大理房房权证开发区字第**Ｓ20153531号”《房屋所有权证》新证时，发现记载的建筑面积为245.56㎡，比前证少了135.53㎡。原告因被告的欺诈行为受到巨大经济损失，现依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告王诚、王云涛辩称，一、被答辩人李碧琴不具备本案诉讼主体资格，请求依法驳回其起诉。本案案由系房屋买卖合同纠纷，涉案《房地产买卖契约》签订的主体是答辩人王诚、王云涛与被答辩人刘冬成，基于合同相对性原则，合同主体是特定的，特定主体之间才能基于合同发生法律关系，即只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。而被答辩人李碧琴非本案合同当事人，没有发生合同上的权利义务关系，不能向合同当事人提起诉讼，故被答辩人李碧琴起诉没有事实基础，不符合法律规定，应当依法予以驳回。二、涉案房屋是由答辩人王诚依法向开发商购买取得，之后由答辩人王诚、王云涛转让给被答辩人刘冬成，涉案合同均合法有效，经过公证处公证，合同权利义务已经履行完毕，答辩人没有违约行为。2000年11月27日，答辩人王诚与大理房地产综合开发（集团）有限公司（金星花园房地产项目的开发商）签订了《商品房购销合同》，向其购买位于大理经济开发区，该商品房销售面积（按建筑面积计）共245.56㎡，另有连房边角地135.53㎡（即下文所述院心面积），购置总价款为450080元（包含购房款384120元及连房边角地款65960元）。2001年8月2日，答辩人王诚取得“大理市房权房权证下关字第**房屋所有权证》，证载房屋建筑面积为381.09㎡（其中院心面积为135.53㎡），且按照房地产权属转移面积381.09㎡的计税金额450080元缴纳了契税及工本费。2004年12月19日，答辩人王诚取得“大开国用（2004）第1419号”《国有土地使用权证》，证载使用权面积为320.39㎡，且按照房地产权属转移面积320.59㎡的计税金额124942.49元缴纳了土地转让税。2005年3月24日，答辩人王诚、王云涛与被答辩人刘冬成签订了《房地产买卖契约》，约定由答辩人将上述房地产出售给被答辩人刘冬成，议定成交价格为48万元，为此办理了公证。随后，答辩人向被答辩人刘冬成交付了上述房地产。2005年4月22日，被答辩人刘冬成申请登记并取得“大理房权证房权证开发区字第**屋所有权证》，证载建筑面积为381.09㎡（院心135.53㎡），与涉案房屋出售前答辩人王诚所持的“大理市房权证下房权证下关字第**所有权证》一致。同日，被答辩人刘冬成还取得了“大开国用（2005）第0758号”《国有土地使用证》，证载使用权面积为320.59㎡，也与涉案房屋出售前答辩人王诚所持的“大开国用（2004）第1419号”《国有土地使用权证》一致。通过以上事实部分的陈述，自答辩人与被答辩人刘冬成签订《房屋买卖契约》、交付房屋并办理完过户手续之后，双方的合同权利义务已经履行完毕，不动产物权完成转移。此后，被答辩人刘冬成作为涉案房屋的合法权利人，如何处置房屋或者进行变更登记，答辩人都未参与且不知情，与答辩人无关。其次，在双方进行房产交易的整个过程中，答辩人不存在隐瞒事实的行为，答辩人王诚从开发商处购房时，合同约定的就是房屋建筑面积为245.56㎡加上连房边角地135.53㎡，共计381.09㎡，答辩人王诚依法依规向相关部门申请房屋所有权登记，经批准后取得《房屋所有权证》，其没有过错，况且这些事实形成时间早在被答辩人与答辩人进行交易之前，购房时双方是以现房进行交易，被答辩人刘冬成作为买房一方清楚该房地产的现状及房地产权的登记情况，在明知房屋现状的情况下购房就是对所购商品房现状的认可，且被答辩人刘冬成办理过户手续后持有的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》证载内容和面积均与变更前答辩人王诚持有的一致，答辩人王诚不存在隐瞒和欺诈的情况。双方的合同权利义务早已于2005年完成过户登记后履行完毕，现在被答辩人刘冬成基于房屋交易多年后新发生的事实和诸多不可控的因素来要求答辩人赔偿，与市场经济普适原则和法律规定冲突，没有事实和法律依据。三、关于被答辩人刘冬成的诉讼主张是否成立的问题。首先，针对被答辩人刘冬成主张要求答辩人按照其购房时支付的购房款、契税总额的三倍对其进行赔偿的问题，该主张源于被答辩人认为在房产交易过程中答辩人存在欺诈行为，而通过前述事实已经充分说明答辩人不存在欺诈行为，答辩人已经按照约定交付房屋办理完成过户手续，充分履行了合同义务，未给被答辩人刘冬成造成任何损失，而在此十多年后基于新的事实和其他因素，被答辩人刘冬成在自行处置房屋时其权益受到损害，并非答辩人造成，被答辩人刘冬成应当向相关部门寻求原因或追究相关的责任。如果被答辩人刘冬成认为在签订合同时答辩人存在欺诈的情形，根据相关法律规定也应当是在法定期间内向人民法院申请撤销合同。此外，《消费者权益保护法》对于法律的适用做了明确规定，房地产买卖合同不属于生活消费，故第五十五条规定的适用范围不包括商品房买卖，被答辩人刘冬成主张按照购房款及税款总额三倍向其支付赔偿金的请求没有法律依据。其次，针对相关部门审批不予通过被答辩人刘冬成在面积为135.53㎡的院心建盖住房，被答辩人刘冬成要求补偿因不能建房造成的损失的问题，答辩人在出售房产时未承诺过可以建盖住房，实际上也无法做出如此承诺，众所周知，新建住房必须经过相关部门的审批手续方可进行，答辩人没有权利和能力承诺允许被答辩人刘冬成在地上建盖房屋，双方签订的《房屋买卖契约》里没有该项约定，也没有任何一个条款体现了这一点，建盖住房或将产生的经济价值仅是被答辩人刘冬成主观、单方的心理预期。此外，被答辩人刘冬成实际没有建盖房屋的行为也没有为此产生任何支出，不存在实际损失，其主张不能建盖房屋造成的损失属于预期利益损失（预期利益损失：是指当事人一方故意、过失地损害另一方财产或财产权利，使权利人在正常情况下本来可以实现和取得的财产利益未能实现和取得，或者由于损害行为而减少）。主张预期利益损失的基础法律关系是侵权关系，且需考虑是否构成侵权行为及与损害后果之间的因果关系，而本案是合同纠纷，被答辩人在本案中主张预期利益损失没有法律依据。四、本案诉讼时效已经过。本案被答辩人刘冬成主张其权益受到损害的事实发生于2015年4月22日，也就是其自行申请变更登记领取新证时证载建筑面积发生了变化，那么无论以何种案由向谁主张权利，也应当是自知道自己的权利受到损害之日起计算，根据《民法通则》相关规定，合同纠纷诉讼时效为两年，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效为3年，而本案在新法实施之前就已经过了两年的诉讼时效。综上所述，被答辩人李碧琴的起诉不符合法律规定，请人民法院审查后依法驳回起诉，被答辩人刘冬成的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其针对答辩人王诚、王云涛的所有诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院确认如下：1.原告刘冬成、李碧琴提交了金星花园20幢批准实施总平面图复印件一份，以证明金星花园20幢5号房屋北侧为土地使用面积而非房屋建筑面积，被告质证对上述平面图复印件不予认可。本院认为，原告提交的上述证据与本案无关联性，本院不予采信。2.原告提交大理州规划局创新工业园区分局2014年7月16日《关于申请在金星花园小区建住房的回复》一份、大土转字（2004）开土345号《土地使用权转让手续审批表》复印件一份及大土转字（2005）开土081号《土地使用权转让手续审批表》复印件一份，被告质证对上述证据不予认可，本院认为原告提交的上述证据能与在案其他证据相互印证，本院予以采信。据上述举证、质证和认证，以及当事人无争议的陈述，本院确认本案以下事实：原告刘冬成与原告李碧琴系夫妻。2000年11月27日，被告王诚与大理房地产综合开发（集团）有限公司签订《商品房购销合同》，王诚向大理房地产综合开发（集团）有限公司购买位于大理经济开发区，合同中载明：“…该商品房的销售面积（按建筑面积计）共245.56平方米，…另有连房边角地135.53㎡。…该商品房…总金额（人民币）肆拾伍万零捌拾元（450080.00元）…说明：以上价款包含购房款￥384120.00元＋连房边角地款￥65960.00元”。2001年8月2日，王诚取得“大理市房权证下关房权证下关字第**有权证》，证载建筑面积381.09平方米（其中院心135.53㎡），同日，王诚按房地产权属转移面积381.09㎡的计税金额450080元缴纳了契税及工本费。2004年12月19日，王诚取得“大开国用（2004）第1419号”《国有土地使用权证》，证载使用权面积为320.39㎡。12月23日，王诚按房地产权属转移面积320.59㎡的计税金额124942.49元缴纳了土地转让税。2005年3月24日，王诚、王云涛与原告刘冬成签订《房地产买卖契约》，由王诚、王云涛将坐落在大理经济开发区的房地产［房屋建筑面积381.09（其中院心135.53平方米）］出售给原告刘冬成，议定成交价格48万元，于2005年3月24日前一次性付清。买卖双方还办理了房地产买卖契约公证。随后王诚向原告交付了上述房地产。2005年4月22日，原告刘冬成申请房屋所有权登记，申请登记载明的金星花园20幢5号的建筑面积为381.09㎡（其中院心135.53㎡）。同日，原告取得了“大理房权证开发区房权证开发区字第**权证》，原告提交的该证复印件的房屋状况一栏中载明建筑面积381.09㎡（院心135.53㎡），被告提交的该证复印件的房屋状况一栏中载明建筑面积为245.56㎡（院心135.53㎡），并加盖有“校正”印章及大理州经济开发区房产管理办公室的公章。同日原告还取得了“大开国用（2005）第0758号”《国有土地使用证》，该证载明使用权面积为320.39㎡。原告按庭院式房屋转让（住房）的房地产权属转移面积381.09㎡（含院心135.53㎡）缴纳了契税5325.86元，按房地产权属转移面积320.59㎡的计税金额124942.49元缴纳了土地使用权转让税3748.27元。王诚原持有的《房屋所有权证》被注销。2007年4月17日，大理科信土地事务有限公司对原告刘冬成委托的刘冬成住宅用地价格评估作出土地估价报告，估价结果土地总地价347944元。自2014年2月起，原告以其向王诚所购房拥有建筑面积381.09㎡误导原告，找大理创新工业园区管理委员会申请维权并要求赔偿，2014年6月24日，大理创新工业园区管理委员会对原告作出“《关于申请保护土地使用权人合法权益的报告》的答复意见”，认为原告刘冬成所购房为现房，购房本身就是对所购商品房现状的认可，其要求责成有关方收购和补偿的要求与市场经济普适原则和法律规定相冲突，无法满足，以及其他问题和要求，可以与原房购买人王诚或开发商进行协商处理，也可以采用法律诉讼渠道求得解决。同年7月16日，大理州规划局创新工业园区分局对原告刘冬成作出《关于申请在金星花园小区建住房的回复》，告知原告刘冬成院心面积135.53㎡用地为绿化用地，不能建盖住房。2015年8月19日，原告刘冬成、李碧琴取得“大理房权证开发区字房权证开发区字第**证开发区字第房权证开发区字第**》，两证证载大理的建筑面积为245.56㎡，并附注院心135.53㎡，该房屋按份共有：刘冬成50%，李碧琴50%，原来原告持有的“大理房权证开发区字第×房权证开发区字第**被注销。2015年原告刘冬成向本院提起行政诉讼，要求判令被告大理市人民政府的“大开国用2005第0758号”国有土地使用证登记违法；判令被告大理市人民政府及第三人大理志隆房地产开发有限公司共同给予起诉人用地135.5㎡三倍市价的赔偿，并共同支付起诉人精神伤害赔偿金人民币15万元，承担案件诉讼费。后本院作出（2015）大行初字第3号行政裁定书，驳回了刘冬成的起诉。原告刘冬成不服提出上诉，2015年4月24日，大理州中级人民法院作出（2015）大中行终字第5号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2018年4月9日，原告刘冬成以不服被告大理市人民政府土地行政登记，向本院提起行政诉讼，另二原告还以不服被告大理市人民政府房屋行政登记，向本院提起行政诉讼。2018年7月17日和7月25日，本院分别作出“（2018）云2901行初16号”和“（2018）云2901行初13号”民事裁定书，分别驳回原告刘冬成以及原告刘冬成、李碧琴的起诉。2019年4月24日，原告向本院起诉，要求二被告共同赔偿原告人民币1467222.39元。本院认为，民法上的欺诈是指案件当事人一方故意编造虚假情况或隐瞒真实情况，使对方陷入错误而违背自己真实意思表示的行为。本案中，原告提交的双方于2005年3月24日签订的《房地产买卖契约》所载明的房屋建筑面积为381.09㎡（院心135.53㎡），与王诚所持有的大理市房权证下关字第**《房屋所有权证》载明的面积一致，且已将涉案房地产的基本情况作为上述契约的附件,并办理了公证。被告的行为无刻意隐瞒事实的主观故意，故原、被告双方签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示、未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行合同义务。原告关于被告在向其出售涉案房地产时存在欺诈行为的主张，证据不充分，本院不予支持。另,《消费者权益保护法》第二条规定“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”原告要求而被告赔偿1467222.39元，无法律依据。原告刘冬成、李碧琴持有“大理房权证开发区字第××房权证开发区字第**区字第××号房权证开发区字第**证证载大理的建筑面积为245.56㎡，并附注院心135.53㎡，该房屋按份共有：刘冬成50%，李碧琴50%，故原告李碧琴诉讼主体适格。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十四条第二款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘冬成、李碧琴的全部诉讼请求。案件受理费18,005元，由原告刘冬成、李碧琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城审 判 员  龚 文人民陪审员  陈晓蓉二〇二〇年四月十六日书 记 员  张 涵