广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初325号 原告北海永昶物业服务有限公司。住所：北海市北海出口加工区**永昶科技电子（北海）有限公司主厂房。统一社会信用代码：914505000635826774。 法定代表人卢春林，总经理。 委托诉讼代理人吴鸿远，广西天惠律师事务所律师。 被告姜玲，女，1982年10月20日出生，汉族，，住北海市海城区 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案日期2019年3月6日 开庭日期2019年3月26日 原告诉讼请求被告支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业费6262.2元、水电公摊费1043元、电梯费1470元、垃圾处理费369.6元及相应的滞纳金（2019年6月30日以前的滞纳金为2675元，详见附表；2019年7月1日以后的滞纳金以9144.8元为基数，日利率按万分之五计算，暂计至2020年2月29日为1097.38元，直至被告全部清偿欠款之日止），以上合计12917.18元。事实和理由：2014年11月10日，被告与北海鹏基实业有限公司（以下简称鹏基公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告在购买昕景华庭1幢6层0604号房，该商品房的建筑面积为124.24平方米；商品房达成交付使用条件后，鹏基公司通知被告办理交房手续，逾期未办理的，视为鹏基公司已将房屋交付给被告，同时将房屋移交物业公司有偿管理，由被告承担物业服务费，移交之日即视为房屋交付日，并开始计算相关物业管理费。2013年7月10日，原告与鹏基公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为昕景华庭物业提供服务与管理，物业费按建筑面积1.2元/㎡/月的标准计收，水电公摊费0.2元/㎡/月，电梯使用费35元/㎡/月。物业管理服务费于每月15日前交纳，不如约交纳的，从逾期之日起每日按照应付物业管理服务费万分之五缴纳滞纳金。2015年8月22日，鹏基公司与被告已符合《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付条件，但由于被告原因，未依约办理房屋交接手续，视为鹏基公司已交付房屋给被告。同年12月，鹏基公司通知原告，由原告对被告名下昕景华庭1幢6层0604号房屋提供物业管理服务。2016年1月至今，原告一直为被告提供完善的物业管理服务，原告亦多次催收物业管理费用，被告均置之不理。原告认为，被告只享受权利而不履行应尽的义务，拖欠原告多期物业管理费用的行为侵害了原告的合法权益。为此，原告向法院提起诉讼。 被告答辩意见原告要求的综合管理费等费用不应该由被告交纳。1.不认可原告所陈述的事实和理由，原告没有根据《商品房买卖合同》的第11条规定作交接，被告没有见过任何保证书、使用宅的说明书以及物业合同；2.房屋因为台风天气原因，有出现渗水问题，被告与原告协商整改，但一直没有收到原告整改完毕交房的通知；3.根据《广西壮族自治区住宅物业收费管理工作指导意见》的规定，已经竣工但尚未出售、尚未交给物业买受人的，物业服务费都应该由建设单位交纳，因为还没有交房，应该由建设单位交纳。 查明事实被告是北海市南京路92号昕景华庭1幢6层0604号房的业主。2013年7月10日，鹏基公司委托原告实行物业管理并签订《昕景华庭前期物业服务合同》，内容：物业类型为物业服务；坐落位置于北海市银海区南京路92号；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；原告对房屋外公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通项目进行维护、修缮、服务与管理；为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、物业使用人按规定缴纳外，不足部分由鹏基公司承担；本物业管理服务费用，，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米12元向原告交纳；水电公摊费0.2元/㎡/月；电梯维护费35元/户/月；本物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为1-15日；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金等等。 2015年8月22日，鹏基公司在北海日报登记公告，公告内容：由我公司开发的昕景华庭1、2、5幢定于2015年8月30开始办理交房手续等等。2015年12月28日，鹏基公司与原告进行交接，并向原告出具《交接书》，内容：我司建设的位于北海市南京路92号“昕景华庭”楼盘完成竣工，并符合与房屋买受人签订的《商品房买卖合同》所约定的交房条件；之后，我司于2015年8月19日向各买受人邮寄了《交房通知》，2015年8月22日在《北海日报》登记公告了《交房通知》；由于部分买受人未在合同约定的时限内与我司办理房屋交接物续，约定期限届满后，视为买受人收房等等。 被告收房后，自2016年1月1日至2019年6月30日止，拖延原告物业服务费等费用。原告多次向被告催收上述费用无果。2019年4月18日，原告作出《催收物业服务费通知书》，写明：鹏基公司已于2015年8月30日将北海市南京路92号昕景华庭1幢6层4号房屋交付给被告，被告应联系原告办理物业服务费交纳手续，2015年9月份至2019年3月份的物业服务费为8491.6元（其中，物业费每月1.2元/平方米，电梯费每月35元，水电公摊每月0.2元/平方米，垃圾处理费每月8.8元）。同年4月19日，原告将上述《催收物业服务费通知书》邮寄至被告在《商品房买卖合同》中所填写的地址：北海市海城区海角路167号南楼4楼3号，并在该邮寄单上注明“昕景华庭物业催款通知书”。同年4月25日，上述邮件被退回，原因：退回妥投。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《不动产登记证》、《前期物业管理服务合同》、“北海日报昕景华庭交房公告”、《交接书》、《催收物业服务费通知书》、“邮政标准快递”、“邮件查询信息”、“北海市物业服务收费及相关价格收费公示牌照片”、被告提交的照片、短信聊天记录等证据及原、被告的陈述予以证实。 本院意见原告与鹏基公司于2013年7月10日所签订的《前期物业管理服务合同》经双方自愿协商，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，上述协议合法有效，当事人应当遵守和履行。根据法律法规的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。原告主张要求被告支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业费等费用；被告抗辩房屋质量存在问题，原告未能及时解决，且被告未收房，不应该由被告交纳综合管理费等费用。本院认为，被告于2015年8月31日已经前去查看涉案房屋，且之后一直通过短信沟通的方式，与开发商的工作人员联系交费收房及办理房产证事宜，现该房屋权属已登记在被告名下，被告对其抗辩未能提供充足证据证实，被告作为涉案小区的业主之一已经享受了原告的物业服务，但未按约定向原告支付物业费等费用，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。 根据原告与鹏基公司所签订的《前期物业管理服务合同》约定，原告主张被告支付物业费6262.2元、电梯费1470元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告主张被告支付水电公摊费1043元、垃圾处理费369.6元。本院认为，相关的费用收取标准原告已经制作了公示牌并予以公示，垃圾处理费也一直都是按照8.8元/月/户的标准收取，故原告的该主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 原告主张要求被告按照日万分之五支付滞纳金（2019年6月30日以前的滞纳金为2675元；2019年7月1日以后的滞纳金以9144.8元为基数，日利率按万分之五计算，暂计至2020年2月29日为1097.38元，直至被告全部清偿欠款之日止）。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院予以调整。根据《昕景华庭前期物业管理服务协议》的约定，物业费等费用被告应每三个月向原告一交，被告自2016年1月1日起拖欠原告物业费等费用，故违约金从2016年4月1日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，从2019年8月20日至清偿款项时参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，以上违约金均计算至清偿款项时止。原告请求超出部分，本院不予支持。 判决主文一、被告姜玲向原告北海永昶物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业费6262.2元、水电公摊费1043元、电梯费1470元、垃圾处理费369.6元，并支付违约金（违约金以9144.8元为基数，其中的653.2元从2016年4月1日开始；653.2元从2016年7月1日开始；653.2元从2016年10月1日开始；653.2元从2017年1月1日开始；653.2元从2017年4月1日开始；653.2元从2017年7月1日开始；653.2元从2017年10月1日开始；653.2元从2018年1月1日开始；653.2元从2018年4月1日开始；653.2元从2018年7月1日开始；653.2元从2018年10月1日开始；653.2元从2019年1月1日开始；653.2元从2019年4月1日开始；653.2元从2019年7月1日开始；以上违约金从2016年4月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，至实际偿清之日止）； 二、驳回原告北海永昶物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条。 诉讼费案件受理费减半收取61元，由原告北海永昶物业服务有限公司负担2元，由被告姜玲负担59元。 上诉权利本判决为终审判决。 审 判 员  张 婷 二〇二〇年四月二十九日 法官助理  冯 志 书 记 员  骆亭君 附本判决引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院》 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。