重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初18186号原告：齐雪荣，女，汉族，xxxx年xx月xx日生，住山东省鄄城县。委托诉讼代理人：齐锁凤，系原告妹妹。委托诉讼代理人：王菊芳，重庆静昇律师事务所律师。被告：刘军波，男，汉族，xxxx年xx月xx日生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：刘德特，系被告刘军波父亲。被告：重庆明科房地产顾问有限公司彩虹大鼎第一时间分公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街****附**，统一社会信用代码：91500107MA5UF5JF2B。负责人：张勇。委托诉讼代理人：王丹，系公司员工。原告齐雪荣与被告刘军波、被告重庆明科房地产顾问有限公司彩虹大鼎第一时间分公司（以下简称“明科第一时间分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭审理。原告齐雪荣的委托诉讼代理人齐锁凤、王菊芳，被告刘军波及其委托诉讼代理人刘德特、被告明科第一时间分公司委托诉讼代理人王丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告齐雪荣诉称：原告与被告刘军波经被告明科第一时间分公司居间服务签订了《房地产买卖居间协议》，合同约定由原告购买被告刘军波所有的房屋一套。签约后原告支付被告定金刘军波20000元，并支付被告明科第一时间分公司按揭服务费8000元。之后原告积极配合办理银行按揭手续，被告刘军波无故到银行将按揭手续退回，经原告多次催告后仍不履行，致案涉合同目的无法实现。被告刘军波的行为已构成根本违约，应双倍返还定金。同时因按揭贷款未办理成功，服务标准未达到，被告明科第一时间分公司应当返还原告已支付的按揭服务费。现原告起诉来院请求：1.确认原告齐雪荣与被告刘军波房屋买卖关系于本案诉状副本送达至被告刘军波时解除；2.被告刘军波双倍返还定金共计40000元；3.被告明科第一时间分公司返还原告按揭服务费8000元。被告刘军波答辩称：原告齐雪荣与被告刘军波签订的案涉房屋买卖合同系无效合同，原告齐雪荣的委托授权也是无效的。此外，本案系原告违约，并非被告刘军波违约，原告无权要求双倍返还定金。原告未按照合同约定将首付款340000元支付给被告刘军波，亦违反银行按揭贷款的程序要求，请求驳回原告的诉讼请求。被告明科第一时间分公司答辩称：被告明科第一时间分公司已促成原告与被告刘军波的购房合同，同时配合被告刘军波办理了按揭贷款，不同意退还原告按揭服务费，请求驳回原告对本方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月7日，原告齐雪荣作为买方，案外人齐琐凤作为原告的委托代理人，被告刘军波作为卖方，明科第一时间分公司作为居间人签订了《房地产买卖居间协议》。该合同约定：1.所售房屋坐落于九龙坡区，房屋成交金额为1070000元。2.案涉房屋已设定抵押权，抵押权人为农行杨家坪支行，被告刘军波应于2019年9月30日前办理抵押登记注销手续。3.原告于签署本协议时向被告刘军波支付定金20000元，于过户前支付首付款340000元，原告向银行申请个人二手房商业贷款700000元，用于支付被告刘军波第三部分房款。尾款10000元于交房当日支付。4.自本合同签订之日起银行按揭贷款审批通过后5日内，由经纪方陪同买卖双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。5.签订本合同之时，被告刘军波支付经纪方中介服务费0元，原告支付经纪方中介服务费10000元。原告委托经纪方代办按揭，在签订本合同时向经纪方支付按揭服务费8000元，买卖双方应于2019年6月20日前向经纪方提供加盟按揭所属资料。6.因被告刘军波原因导致未能在约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，原告有权退房。原告选择退房的，被告刘军波应当自退房书面通知到达之日起5日内退还原告全部已付房款，并支付已付房款10%的违约金。合同签订当日，原告向被告刘军波支付定金20000元，向被告明科第一时间分公司支付中介服务费2000元。2019年6月22日，原告向被告明科第一时间分公司支付按揭服务费8000元，并备注“如贷款审批不下来则退还”。2019年7月6日，被告刘军波向原告委托代理人齐锁凤出具告知书，载明：请于2019年7月8日13点前联系过户事宜。逾期，视为你方违约，合同解除。你方承担违约责任。2019年7月15日，原告向被告刘军波发送的短信载明：《房地产买卖居间协议》签订后，齐雪荣、刘军波、经纪方共同到华夏银行高新支行办理银行按揭贷款手续，在银行审批过程中，被告刘军波于2019年7月9日单方面撤回按揭贷款资料，导致合同无法继续履行，现通知刘军波于2019年7月19日之前陪同齐雪荣、经纪方去银行办理按揭贷款手续，否则视为你方违约，为此造成的一切损失由刘军波承担。2019年8月5日，原告起诉状等副本送达至被告刘军波。另查明：2019年7月3日，（2019）鲁鄄城证民字第537号《公证书》载明：原告委托案外人齐锁凤办理案涉房屋的签订合同、过户、办理按揭手续等相关事宜。2019年9月16日，原告出具的情况说明载明：对案外人齐锁凤案涉房屋的买卖合同签署、所涉费用支付、按揭手续办理等事宜事前均已全部知晓并同意，事后也予以认可、追认。庭审中，原告、二被告均确认2019年6月13日三方向银行申请办理按揭手续，后被告刘军波单方面将按揭申请材料撤回。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，原告齐雪荣对案外人齐锁凤代为签订案涉合同的行为进行追认，且有公证书印证，故原告齐雪荣与被告刘军波签订的案涉合同系有效合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，对于被告刘军波主张原告未支付首付款，违反合同约定的问题，合同约定原告应于过户前向被告刘军波支付首付款340000元，而合同同时约定过户时间为银行按揭贷款审批手续通过后5日内。但被告刘军波当庭自认其在向银行提交了按揭材料后将相关材料撤回，导致无法办理案涉房屋贷款审批手续，无法达到支付案涉房屋首付款条件，故原告未向被告刘军波支付该笔款项的行为并未违约。被告刘军波向银行提供按揭材料后又撤回，导致不能办理按揭手续，拒不履行合同约定的义务。经原告催告后，仍拒不履行合同义务，致使双方的房屋买卖关系不能继续履行，已经构成违约行为。原告有权解除案涉房屋买卖合同关系，并要求被告刘军波承担违约责任。本院向被告刘军波送达原告齐雪荣的起诉状等副本之日（2019年8月5日），可以视为原告齐雪荣解除双方买卖合同关系的意思表示于此时到达被告，故原告齐雪荣请求与被告刘军波的房屋买卖关系于2019年8月5日解除的诉讼请求正当，本院予以支持。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告刘军波未按合同约定履行义务，应当承担违约责任。故原告齐雪荣要求被告刘军波双倍返还定金共计40000元的诉讼请求，本院予以支持。关于按揭服务费8000元的问题。2019年6月22日，被告明科第一时间分公司按揭服务费8000元的收条中明确注明“如贷款审批不下来则退还”，收条中并未明确约定未通过贷款审批退还按揭服务费的具体原因。本案中，因被告刘军波撤回办理按揭贷款资料的行为导致银行贷款流程无法进行，退还按揭服务费的条件已成就，故对于原告要求被告明科第一时间分公司返还按揭服务费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告齐雪荣与被告刘军波在2019年6月7日建立的房屋买卖关系于2019年8月5日解除。二、被告刘军波于本判决生效十日内向原告齐雪荣双倍返还定金40000元。三、被告重庆明科房地产顾问有限公司彩虹大鼎第一时间分公司于本判决生效十日内返还原告齐雪荣按揭服务费8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费525元，由被告刘军波负担438元，被告重庆明科房地产顾问有限公司彩虹大鼎第一时间分公司负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。（此页无正文）审 判 员 徐秋里二〇二〇年四月二十七日法官助理 王建堂书 记 员 刘韵源