四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初13号 原告：苏文芳，女，1970年8月11日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：唐崇伟，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。 被告：陈桂仁，男，1982年1月26日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：李修远，四川智典律师事务所律师。 原告苏文芳与被告陈桂仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人唐崇伟、被告陈桂仁及其诉讼代理人李修远均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求是:1.请求法院依法判令解除原、被告于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》，被告向原告返还房屋；2.请求法院依法判令被告陈桂仁立即向原告支付2018年1月9日至开庭之日的租金（至2019年11月28日房屋租金254163元）、实际占用房屋期间租金及资金占用利息并按合同约定支付违约金278000元；3.代理费6万元和本案受理费由被告承担。 事实与理由：案外人王丽燕欠原告借款无资金清偿，其委托郭俊华将其所有的位于南充市顺庆区，西门坝街217号附1号2层14、15号租赁给原告使用，合同中约定可以转租。2016年1月9日，被告因经营沧海网吧在原告处租赁该房屋，双方签定了《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年1月9日起至2022年1月8日止；合同中约定了租金支付时间及违约责任等。合同签订后，被告仅交付了前两年租金，2018年应交付租金时被告未按合同约定支付，嗣后，经原告多次催促且同意其转租，但被告均置之不理，据此，被告已构成违约，为维护出租人合法权益，故诉至贵院。 被告辩称，1、本案原告并非案涉房屋的所有权人，原告是否有权对房屋进行出租，由法院及原告证据证实，如没有证据证明原告是适格主体请求驳回原告诉请。且在2017年底2018年初双方通过口头协商已经解除合同，合同中的权利义务关系终止，原告的第一项诉请不成立。2、2017年底2018年初，因被告不再承租案涉房屋，经原告同意，被告撤出了案涉房屋内的设施及物品且进行了隔墙处理，门面房屋已经交还原告，原告在临街门面及58同城上面发布了重新招租广告，故从2018年起被告不再承租案涉房屋，故原告的第二项诉请不成立。3、代理费是原告自行委托产生的费用，双方合同中没有就代理费的项目进行约定，因此，该代理费用与被告无关。至于案件受理费，依据法律规定应该由败诉方承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，原告苏文芳与案外人王丽燕因债权债务关系，王丽燕委托郭俊华将其所有的位于南充市顺庆区，西门坝街217号附1号2层14、15号租赁给原告苏文芳使用，所得租金用以支付尚欠原告苏文芳的债务，租赁合同中约定苏文芳可以转租。2016年1月9日，被告陈桂仁（乙方）因经营沧海网吧在原告苏文芳（甲方）处租赁前述房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，合同中约定：出租房屋座落于南充市顺庆区1栋2层1号126.84㎡、2号115.84㎡、3号附1号201.63㎡，西门坝街217号附1号2层14号73.36㎡、15号62.88㎡；租赁期限为2016年1月9日起至2022年1月8日止；房屋租金按年租金12万元收取，从第2年起每年按上年年租金总额递增5%，即第一年（2016年1月9日至2017年1月8日）120000元、第二年126000元、第三年132300元、第四年139000元、第五年146000元、第六年153300元；乙方按年租金一次性向甲方交清下年租金，乙方租金交纳从上年租期届满之日起提前30天支付下年租金，如未按时支付，按年月3%支付违约金，若到期不支付租金，甲方有权收回房屋；乙方拖欠房屋租金，超过双方约定最后期限的，甲方可中止合同，收回房屋；甲乙双方在租赁期内违约，任何一方有权终止合同，并按年租金的两倍支付对方违约金；乙方若违约，逾期不交租金，自愿将其经营设施和物品作为履约和承担责任的抵押物；本合同执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决；协商不成，可向房屋所在地人民法院提出诉讼。合同签订后，被告向原告支付了10000元保证金，合同履行过程中被告仅支付了第一、二年的租金（246000元），故引发诉讼，本院于2020年1月12日向被告送达了应诉通知书等法律文书。 庭审中，被告举出了在案涉房屋张贴了落款为苏文芳的招租公告、同城网上“苏女士”的招租公告；以及调查笔录、被告网吧装修照片、微信聊天记录等证据，欲证明双方在2017年底2018年初已经解除了租赁合同。对此，原告质证意见是：被调查人是被告的员工，且未出庭作证，调查笔录不具有证明力;招租公告不是原告所为，任何人都有能力张贴和发布公告，原告同意转租但不同意解除合同，招租广告应该是被告张贴的；被告网吧如何装修、如何隔离是被告的事情，与原告无关；微信聊天记录证明了原告为维护自己权益要求被告支付租金，且释明了所有损失由被告承担。 另查明，原告苏文芳因与被告陈桂仁房屋租赁合同纠纷一案，委托了南充市顺庆区东昇法律服务所代理第一审诉讼事务，双方签订了（2019）东昇民代字第118号《委托代理合同》，合同约定：苏文芳一次性向东昇法律服务所支付基础代理费伍仟元并按判决书确定标的百分之拾交纳代理费。 再查明，案涉房屋的钥匙仍然在被告处。 本院认为，原告虽然不是案涉房屋的所有权人，但其合法取得房屋使用权和转租权，故诉讼主体适格，其与被告签定的《房屋租赁合同》合法有效。被告举出的证据不能证明《房屋租赁合同》在2017年底2018年初已经解除，理由是：1、被告无充分证据证明招租广告系原告所为；2、案涉房屋的钥匙至今仍在被告处，且按惯例交付房屋的同时，对水、电、物管费等费用应当进行清算，故被告没有证据证明已经向原告交还了房屋；3、被告举出的微信聊天记录证明原告向被告催收租金、印证了合同在2017年底2018年初已经解除的事实不能成立。原告要求解除合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持，合同从被告收到本院应诉通知书之日起解除。被告应当承担合同解除前的租金272500元（2018年1月9日至2020年1月12日期间的租金）。合同虽然约定了违约方按年租金的两倍向守约方支付违约金，但该约定过高，本院酌定被告向原告支付违约金20000元。代理费是原告自行委托产生的费用，合同对代理费没有约定，原告要求被告承担代理费的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告苏文芳与被告陈桂仁签订的《房屋租赁合同》于2020年1月12日解除； 二、被告陈桂仁立即向原告苏文芳返还位于南充市顺庆区1栋2层1号126.84㎡、2号115.84㎡、3号附1号201.63㎡，西门坝街217号附1号2层14号73.36㎡、15号62.88㎡房屋； 三、被告陈桂仁向原告苏文芳支付租金272500元，品迭保证金10000元后，实际支付262500元，限本判决生效后5日内履行； 四、被告陈桂仁向原告苏文芳支付违约金20000元，限本判决生效后5日内履行； 五、驳回原告苏文芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照>第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9122元，由原告苏文芳负担4280元，被告陈桂仁负担4842元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  王立明 人民陪审员  严祝国 人民陪审员  刘国英 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  何 洁