安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初1108号 原告：肥东县宏凌物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县店埠镇安乐路世宏城市广场****。统一社会信用代码：91340122MA2RLHBA8G。 法定代表人：邵军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梅应全，安徽华腾律师事务所律师。 被告：吴利枫，男，1976年1月27日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：李鑫，安徽李丰升律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张知己，安徽李丰升律师事务所律师。 原告肥东县宏凌物业服务有限公司（以下简称“宏凌物业公司”）与被告吴利枫房屋租赁合同纠纷，本院于2019年10月15日立案受理后，于2019年11月26日作出（2019）皖0122民初7533号民事裁定，驳回原告宏凌物业公司的起诉。原告宏凌物业公司不服，向合肥市中级人民法院上诉。合肥市中级人民法院审理后作出（2020）皖01民终393号民事裁定，撤销本院（2019）皖0122民初7533号民事裁定，指令本院审理。本院于2020年3月5日再次立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宏凌物业公司委托诉讼代理人梅应全、吴利枫及其委托诉讼代理人张知己到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏凌物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除原、被告之间的《房屋租赁协议》;二、请求依法判令被告支付房屋租金118489.56元(截止到2019年9月30日);三、请求判令被告将房屋返还原告;四、请求依法判令被告按照月租金8078.83元支付自2019年10月1日至实际返还租赁房屋之日止的房屋租金;五、请求判令被告支付原告延期支付租金违约金12118.25元;六、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年7月5日原告与被告签订《房屋租赁协议》,约定原告将坐落于安徽省合肥市肥东县安乐路世宏城市广场S2号楼115、116两门面房出租给被告,租赁时间2018年7月10日至2021年7月9日止。年租金96946元,租金支付方式为一年一付。合同签订时支付一个年度租金,以后按提前30天支付下一个年度租金。乙方逾期15日支付租金的,甲方有权解除租赁合同。合同签订后,被告至今未支付原告任何一期租金,原告多次通知被告,但被告均不履行租金支付义务。原告认为,原告与被告签订《房屋租赁合同》合法有效,系双方真实意思表达。被告不履行支付租金的义务已构成根本违约。按照合同约定,原告有权要求被告支付欠付租金、违约金并解除合同。现为维护原告的合法权益,特诉至贵院,请求依法判如所请。 被告吴利枫辩称:一、案涉《房屋租赁协议》系安徽省金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）因拖欠我的的广告费，系以房屋租金抵偿拖欠广告费的行为。金马公司在肥东县从事世宏广场的小区开发，因业务宣传与被告经营的合肥市润色广告公司进行业务合作。在2013年至2015年期间，吴利枫为金马公司提供业务宣传，产生广告费441198元，但无力偿还,为此金马公司就拖欠吴利枫的广告费以房屋租赁协议的形式进行抵偿，具体为案涉的Ｓ2号楼115、116室两间门面房的租金抵扣欠款，当时具体办理业务的是金马公司的胡林。从被告提供的证据中均可以证明，双方之间的以房租收入抵偿广告费的行为系金马公司的真实意思表示，真实合法有效，应当予以认定。且，案涉租赁协议约定的为96946元／年，答辩人将该房屋出租给他人的租金才50000元／年，这不是完全不符合实际的。这些都可以说明以房屋租金收入抵偿债务的事实；二、被答辩人不享有对案涉房屋进行出租的权利，其不是权利主体。虽然被答辩人与金马公司于2018年4月8日签订了《建筑工程委托代建合同》第六条约定，金马公司将小区内的商业用房的租赁等相关事项委托宏凌物业公司办理，双方定期核算。但是金马公司已经裁定破产，该份合同是否真实存在，是否履行不得而知，作为破产债务，债务应由破产管理人以书面的形式进行说明。基于以上事实与理由，答辩人请求驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。 本院经审理查明：金马公司在肥东县从事世宏广场的小区开发，因为业务宣传，与被告经营的合肥市润色广告公司进行业务合作。在2013年至2015年期间，吴利枫为金马公司提供业务宣传，产生广告费441198元。后金马公司无力偿还欠款。为此金马公司就拖欠吴利枫的广告费约定以案涉的Ｓ2号楼115、116室两间门面房租金抵扣欠款。2018年7月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于安徽省合肥市肥东县安乐路世宏城市广场Ｓ2号楼115、116两门面房出租给被告，租赁时间为2018年7月10日至2021年7月9日止。年租金96946元，租金支付方式为一年一付。合同签订时支付一个年度租金，以后按提前30天支付下一个年度租金。乙方（被告）逾期15日支付租金的，甲方（原告）有权解除租赁合同并要求乙方按照协议当年度租金的25%支付违约金。2018年9月1日，被告吴利枫将房屋出租给案外人吴志飞，租赁期间自2018年9月1日起至2022年8月31日止，年租金五万元整。但被告至今未与金马公司办理任何抵债手续。 另查明，2018年4月8日金马公司与原告签订《建筑工程委托代建合同》一份，在该合同第六条约定甲方（金马公司）在办理完该小区车位的产权凭证后，将小区车位全部抵押给乙方（宏凌物业公司），并将小区内的车位销售与租赁以及商业用房的租赁等相关事项委托乙方办理，甲乙双方定期对因出售、租赁所产生的收入（不含物业费）进行核算，核算后的费用支付乙方垫付的费用及上一条中的管理费。 再查明涉案房屋2016年1月28日已在房产部门进行了备案登记买受人为合肥东城建设投资有限公司。2019年4月3日合肥市中级人民法院作出（2019）皖01破申16号民事裁定，受理申请人林嘉雄、陈长远对金马公司的破产清算申请，现安徽振信律师事务所为破产管理人。 上述事实有《建筑工程委托代建合同》、《房屋租赁合同》、肥东县商品房网上认购备案确认单、合肥市中级人民法院（2019）皖01破申16号民事裁定书、（2020）皖01民终393号民事裁定、询问笔录、店面租赁合同、当事人陈述、证人证言、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，2018年4月8日宏凌物业公司与金马公司签订的《建筑工程委托代建合同》中已经明确约定，金马公司将小区内的车位销售与租赁以及商业用房的租赁等相关事项委托宏凌物业公司办理，该《建筑工程委托代建合同》不违反法律规定，且系双方真实意思表示，故该委托行为合法有效，宏凌物业公司已经取得案涉房屋的对外出租权。2018年7月5日，宏凌物业公司与吴利枫签订《房屋租赁协议》系宏凌物业公司行使出租权的行为，双方之间成立房屋租赁合同关系。上述事实均发生在金马公司被裁定受理破产之前，宏凌物业公司作为出租人有权提起本案诉讼。被告辩称原告不享有对案涉房屋进行出租的权利，其不是权利主体的辩称意见依法不予支持。宏凌物业公司与吴利枫之间的房屋租赁关系已经成立，吴利枫拒不支付的租金的行为已经违约，根据合同相对性的规定，该违约行为已经导致合同目的不能实现，因此宏凌物业公司诉求解除案涉《房屋租赁协议》、支付租金、返还房屋的诉讼请求本院依法予以支持。被告吴利枫辩称涉案房屋名为租赁实为金马公司抵偿其拖欠广告费，但至今未办理相关手续，亦未提供证据证明，其辩称意见依法不予采纳。吴利枫辩称提到的其与金马公司之间的债权债务关系，不属于本案审理范围，可另行主张权利。 公平原则是民事主体在民事活动中所应遵循的基本原则。案涉《房屋租赁协议》虽约定了违约条款，考虑到本案被告将案涉房屋转租后的租金远远低于案涉《房屋租赁协议》的租金约定。根据公平原则对于原告要求被告支付违约金的诉求依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告肥东县宏凌物业服务有限公司与被告吴利枫2018年7月5日签订的《房屋租赁协议》; 二、被告吴利枫在本判决生效后十日内支付原告肥东县宏凌物业服务有限公司2018年7月10日至2019年9月30日期间的房屋租金118489.56元； 三、被告吴利枫自判决生效之日起十日内将案涉房屋（肥东县安乐路世宏城市广场S2号楼115、116两门面房）返还给原告肥东县宏凌物业服务有限公司，并按照月租金8078.83元支付自2019年10月1日起至实际返还案涉房屋之日止的房屋租金； 四、驳回原告肥东县宏凌物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费2912元，减半收取为1456元，由被告吴利枫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  计振东 二〇二〇年四月九日 书记员  杨 柳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。