福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1042号 上诉人（原审被告）：南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司，住所地：福建省泉州市鲤城区温陵路聚鑫广场负**C021店铺。 负责人：陈先扬。 委托诉讼代理人：詹彩梅，福建九信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州洛江区五金机电商城A栋业主委员会，住所地福建省泉州市洛江区安吉路**五金机电商城****业主委员会办公室。 负责人：黄国春，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：余锦维，福建建达（泉州）律师事务所律师。 原审被告：南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地江苏省南京市鼓楼区涌泉里**。 法定代表人：王晓明。 委托诉讼代理人：周锴，系该公司员工。 上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司（以下简称江鸿泉州分公司）与被上诉人泉州洛江区五金机电商城A栋业主委员会（以下简称五金商城A栋业委会）、原审被告南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿公司）物业服务合同纠纷一案，江鸿泉州分公司不服福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初2167号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 江鸿泉州分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回五金商城A栋业委会的诉讼请求；一审、二审案件受理费均由五金商城A栋业委会承担。事实与理由：1、一审对于证据认定存在偏颇。《韵动领地小区多种经营情况说明、多种经营收入支出明细》中体现的134842.5元支出，应当在本案的相关费用中予以抵扣；2、经营性收入均已经超额用于公共设备设施，五金商城A栋业委会要求返还缺乏事实和法律依据；3、一审对于款项性质认定错误。停车管理费的性质应当是物业服务费，王保东缴纳的2万元性质应当认定为物业服务费，不能认定为经营性收入；4、一审判决江鸿泉州分公司应当按2000元/月的标准承担电梯维保费，缺乏事实和法律依据，应予以纠正。 五金商城A栋业委会辩称，一审判决无误，请求二审予以维持。 五金商城A栋业委会向一审法院起诉请求：1.判令江鸿泉州分公司返还韵动领地小区多种经营收入及违规收费共计253093.7元及利息（自2018年9月1日起至实际还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；2.判令江鸿泉州分公司移交下列物业管理资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（2）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（3）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）物业管理用房的清单；（6）业主身份及产权备案资料；3.判令江鸿泉州分公司赔偿电梯维修费用55000元、监控设施维修费用21000元；4.判令江鸿公司对上述第1项、第3项债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2014年9月16日，五金商城A栋业委会（甲方）与江鸿泉州分公司（乙方）签订物业服务合同及六个附件，合同约定：乙方为甲方所在的韵动领地小区提供物业服务，服务期限三年（自2014年9月16日起至2017年9月15日止）；乙方按带电梯公寓楼1.2元/月、公寓与沿街店铺1.5元/月等收取物业服务费用（不包括公共水、电费），并按约定的服务内容和质量标准提供服务，自负盈亏；甲方将归其所有的架空层及其他物业共同部位（包括停车场）、公用设备等委托乙方经营，乙方按经营成本价向使用者收取费用，经营收入在不扣除支出情况下按五五分成，乙方对由其享有的经营收入部分和经营支出自负盈亏；保修期内的物业共同部分、共同设施设备维修、养护费由甲方承担、保修期满后的大修、中修、更新、改造费用，在专项维修资金中列支。涉案小区共有1、2、3、5号四幢楼，8部电梯。附件五对电梯系统的物业服务质量标准规定为：每月定期检查电梯运转正常，各指示灯、按钮及照明情况、报警装置是否正常、迫降功能是否良好；定时巡视检查各设备运行情况，随时准备处理各种事故和异常运行情况，确保电梯系统的正常运行；电梯准运证、年检合格证、维修保养合同完备；电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年；选定专业公司进行维修，维修人员持证上岗，安全设施完好率100%。 合同期满后，江鸿泉州分公司在双方未续签合同情况下继续提供物业服务。2018年8月1日，江鸿泉州分公司以因小区电梯质量差、经常性坏损停机，导致业主频繁投诉并拒绝缴纳物业管理费，造成其亏损严重为由向五金商城A栋业委会发出《关于撤离韵动领地小区的申请报告》。2018年8月31日，江鸿泉州分公司撤离涉案小区，撤离时，双方对物业用房进行了交接。 另查明，江鸿泉州分公司在提供物业服务期间内有下列经营收入：电信公司租金16000元、联通公司租金20000元、移动公司租金24000元、丰巢公司租金3000元、何志勇广告费2000元、其他广告费94600元（包括分众公司43200元以及“雅格传媒”、“贵族牛排”等合计51400元）、王保东缴纳的租金60000元（2015年3月至2018年6月共计40个月×1500元/月，其中18000元由五金商城A栋业委会收取）及其他款项20000元、停车场收费62614元。除此之外，江鸿泉州分公司还向王保东收取了押金2000元。2019年8月3～10日，五金机电商城A栋召开业主大会，就授权业主委员会向江鸿泉州分公司、江鸿公司起诉事宜等进行表决，表决结果符合“双过半”要求。庭审中，双方一致确认无法提供合同附件一～四。 一审法院认为：本案主要争议焦点有：一、江鸿泉州分公司的经营收入是多少？五金商城A栋业委会要求对方返还该收入的一半及全额返还对方违规收取的费用，是否有依据；二、五金商城A栋业委会要求江鸿泉州分公司移交物业管理资料，应否支持；三、五金商城A栋业委会诉求江鸿泉州分公司承担电梯和监控设施维修费用，应否支持。对于焦点一，首先是经营收入如何认定问题。一审法院认为：（1）因联通公司和移动公司开具发票（金额分别为20000元、24000元）显示的收款人均为江鸿泉州分公司，江鸿泉州分公司对这些发票的真实性并无异议，只是辩解其实际收取联通公司和移动公司的租金分别为14000元、12000元，另外的6000元、12000元由开发商收走。对此，即便江鸿泉州分公司所说属实，不论开发商是基于江鸿泉州分公司的同意、授权还是双方的债权债务关系等原因收走上述款项，均不影响联通公司和移动公司已交付实际租金20000元、24000元且该租金属于江鸿泉州分公司的经营收入之认定；（2）五金商城A栋业委会主张包括分众公司在内的其他广告费共计113056元，但其提供的证据不足证明该主张，在此情况下，结合江鸿泉州分公司的辩解与经营收入、支出告知函认可的94600元，故对包括分众公司在内的其他广告费认定为94600元；（3）同理，对于停车场收费金额，一审法院按江鸿泉州分公司认可的62614元予以确认，江鸿泉州分公司虽辩解该款项不属于经营收入范围，但该辩解与双方的合同约定不符，不予采纳；（4）对于王保东缴纳的租金多少问题，在前面的证据认定过程中已作了详细阐述，即在案证据可证明王保东缴纳租金60000元（包括向五金商城A栋业委会缴纳的18000元），此处不再赘述。对于王保东缴纳的其他款项20000元的性质认定问题。五金商城A栋业委会和王保东均主张该款项为转让费，属经营收入。江鸿泉州分公司虽辩称该款项的性质属管理费，而非经营收入。但从王保东所承租店面的性质为物业共用部位，属全体业主所有，五金商城A栋业委会与江鸿泉州分公司在合同中明确约定按经营成本价（即经营收入性质）对物业共用部位收取费用的情况来看，江鸿泉州分公司向王保东所收取其他款项20000元的性质应认定为经营收入；（5）鉴于王保东在庭审作证时明确表示其所预付的押金2000元用于抵扣2018年7～8月的租金，故该款项亦应纳入经营收入计算。综上，加上电信公司租金16000元、丰巢公司租金3000元、何志勇广告费2000元等收入，对江鸿泉州分公司在物业管理服务期间总经营收入确认为304214元。其次是对经营收入如何分配的处理问题。江鸿泉州分公司辩称其取得的经营收入已全部用于物业管理，没有剩余可分配。对此，一审法院认为，上述经营收入应按合同约定的“对经营收入在不扣除支出情况下按五五分成”原则进行分配，即江鸿泉州分公司和五金商城A栋业委会各自享有全部经营收入304214元的一半即152107元，因此，在扣除五金商城A栋业委会向王保东收取的租金18000元后，江鸿泉州分公司尚应支付对方134107元。另外，依照《物业管理条例》第四十四条规定，江鸿泉州分公司向王保东经营的店面、周英丽经营的报刊亭、电信公司基站所收取的电费或水费以及五金商城A栋业委会所述的公共自行车电费属于代收代缴性质，若江鸿泉州分公司存在违规收取应退还款项的，亦是江鸿泉州分公司与相关当事人之间的关系，而非直接退给五金商城A栋业委会，故该款项与本案无关联，不予确认，五金商城A栋业委会要求返还这些“违规费用”没有依据，不予支持。对于焦点二，依照案发当时生效的2006年《福建省物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务”“物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料”以及2018年《福建省物业管理条例》第二十三条规定：“业主委员会可以要求建设单位或者物业服务企业提供下列资料……”可知，对于五金商城A栋业委会诉求的第2项诉讼请求，其可向本案的物业服务企业江鸿泉州分公司索要，也可以向韵动领地小区的开发商索要。在其向江鸿泉州分公司索要时，根据“谁主张谁举证”原则，其首先应证明物业管理资料已在江鸿泉州分公司进驻时由其或原物业管理企业移交给江鸿泉州分公司，但其不能提供证据证明确有移交，且江鸿泉州分公司否认收到该材料。故对五金商城A栋业委会的第2项诉讼请求不予支持。需要强调的是，在本案中不予支持不代表否认五金商城A栋业委会可另案向建设单位或者原物业服务企业要求返还物业管理资料的权利，以及建设单位或者原物业服务企业在另案中有证据证明已将相关资料交付江鸿泉州分公司情况下，其仍可向江鸿泉州分公司主张返还的权利。对于焦点三，首先是监控设施维修费用问题。一审法院认为，五金商城A栋业委会提供的监控整改维修清单不足以证明其因监控设施维修花费21000元的事实，更无法证明江鸿泉州分公司应对该项损失承担责任，故对其该请求不予支持。其次是电梯维修费用问题。一审法院认为，电梯的使用管理涉及业主、物业公司、维保单位等多个主体。在相关法律对电梯的管理特别是维修费用由谁承担问题缺乏明确规定情况下，本案双方当事人对电梯维修问题也是仅作粗线条的约定，即江鸿泉州分公司对电梯的运行、维修、养护负有管理义务，而电梯的大修、中修、更新、改造费用在专项维修资金中列支，但对何谓“大修”“中修”“更新”“改造”则没有进一步的规定，从双方的争辩来看，这是引发本案关键的导火索。江鸿泉州分公司认为，根据电梯管理的实践（即习惯），超过500元的维修费用就应在专项维修资金中列支或由业主公摊，但其未能提供证据加以证明，且五金商城A栋业委会对此不予认可，对江鸿泉州分公司的这一主张，不予采纳。另外，五金商城A栋业委会提供的证据可证明江鸿泉州分公司在撤离韵动领地小区前，该小区内的电梯运行存在问题，其因此花费电梯维修费用55000元，但无法进一步证明该维修费用一定属于江鸿泉州分公司应承担的维修或养护范围，而不能属于可在专项维修资金中列支的“更新”“改造”等范畴，亦因缺乏相应的鉴定条件和依据无法通过鉴定途径进行判断。基于此，从价值衡平角度考量，鉴于江鸿泉州分公司在由其提供的经营收入支出明细中对支付电梯维保费2000元/月至2018年1月的自认，酌情判令江鸿泉州分公司对该维修费用的负担以其在未支付的电梯维保费14000元（即2018年2～8月共计7个月×2000元/月）内承担相应的违约责任为宜。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，五金商城A栋业委会诉求江鸿公司对江鸿泉州分公司的债务承担连带责任，符合法律规定，予以支持。合同双方对江鸿泉州分公司的经营收入没有进行结算，对五金商城A栋业委会的利息诉求按自其提起诉讼之日起予以支持。综上所述，对五金商城A栋业委会诉讼请求中合理合法部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第二款，《物业管理条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司应于本判决生效后十日内支付泉州洛江区五金机电商城A栋业主委员会经营收入134107元及利息（自2019年9月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司应于本判决生效后十日内支付泉州洛江区五金机电商城A栋业主委员会电梯维修费用14000元；三、南京江鸿物业发展有限责任公司对南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司的上述债务承担连带责任；四、驳回泉州洛江区五金机电商城A栋业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6236元，由泉州洛江区五金机电商城A栋业主委员会负担2974元，由南京江鸿物业发展有限责任公司、南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司共同负担3262元。 二审期间，当事人均未提交新证据。 本院认为，江鸿泉州分公司系依法取得物业服务资质的企业，其与五金商城A栋业委会签订的《物业服务合同》，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。《物业服务合同》到期之后，五金商城A栋业委会起诉要求江鸿泉州分公司返还多种经营收入及违规收费，具有事实和法律依据，予以支持。江鸿泉州分公司主张一审法院对于物业公司的经营性收入、实际支出、电梯维保费等费用的计算有误，但其提供的证据不足以证明其主张。经审查，一审法院对于本案的相关事实认定并无不妥，江鸿泉州分公司抗辩理由不能成立。 综上所述，江鸿泉州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3262元，由南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇二〇年四月二日 法官助理 林东杰 书 记 员 李心诗 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。