湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1028民初1240号 原告(反诉被告)：安仁县泰恒房地产开发有限公司。 住所地：安仁县安仁大道**。 法定代表人：田国军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧建平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨小江，湖南华安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南松德房地产开发有限公司，，住所地：汝城县城关镇环城西路 法定代表人：欧亚兵，系该公司总经理。 被告（反诉原告）：湖南松德房地产开发有限公司安仁项目部，，住所地：安仁县永乐江镇新安村 负责人：欧阳松。 委托诉讼代理人：朱慧敏，湖南凯威律师事务所律师，系湖南松德房地产开发有限公司、湖南松德房地产开发有限公司安仁项目部共同委托诉讼代理人。 原告(反诉被告)安仁县泰恒房地产开发有限公司（以下简称泰恒公司）与被告(反诉原告)湖南松德房地产开发有限公司（以下简称松德公司）、湖南松德房地产开发有限公司安仁项目部（以下简称松德公司安仁项目部）合作开发房地产合同纠纷一案，原告泰恒公司于2019年11月1日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，2019年12月9日，本院受理被告松德公司、松德公司安仁项目部的提起反诉后，依法组成合议庭，于2020年1月10日在本院第七审判庭依法公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)泰恒公司的董事长欧建平及委托诉讼代理人杨小江，被告(反诉原告)松德公司、松德公司安仁项目部的委托诉讼代理人朱慧敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰恒公司向本院提出诉讼请求：1.松德公司、松德公司安仁项目部连带支付所欠泰恒公司的投资款及经济补偿款440万元，按年利率6%支付资金占用费35万元（暂计算至起诉之日止，应支付至实际偿还之日），并向泰恒公司支付违约金200万元。2、案件受理费、财产保全费由松德公司、松德公司安仁项目部承担。 事实和理由：泰恒公司与松德公司于2016年12月1日签订的《房地产合作开发协议》，准备合作开发建设房地产项目，后因情况发生变化，双方经协商一致，解除了《房地产合作开发协议》及其补充条款，根据该合同及补充条款约定，松德公司应退还泰恒公司投资款700万元，并给予泰恒公司经济补偿400万元，第一笔款600万元支付后合同生效，余款500万元在2018年6月30日前支付。违约则支付违约金200万元。合同签订后，松德公司仅支付660万元，尚欠440万元未支付给泰恒公司。同时查明松德公司成立了松德公司安仁项目部负责开发房地产，该项目部系松德公司的分公司。 松德公司、松德公司安仁项目部辩称，1.泰恒公司诉请松德公司尚欠440万元，没有异议，松德公司愿意支付。2.驳回泰恒公司要求松德公司支付占用费35万元，违约金200万元的诉讼请求。 松德公司、松德公司安仁项目部向本院提起反诉：1.泰恒公司向松德公司退回投资款200万元并支付违约金200万元；2.诉讼费由泰恒公司承担。 事实和理由：2018年6月15日，泰恒公司与松德公司在安仁县公安局的主持下达成《解除合作开发协议的合同》及补充条款，合同约定：“三、甲方（松德公司）退回乙方（泰恒公司）及其股东投资款，股份的投资700万元，给予乙方经济补偿400万元，合计1100万元。付款方式为：2018年6月15日前支付600万元，余款500万元在2018年6月30日前支付。四、乙方在2018年6月29日前将乙方掌握的下列资料、资金如数完整地移交给甲方：1.该项目开发的前期的相关资料；2.商品房预订、预售的《合同》等档案资料；3.商品房预订、预售的资金、财务资料；4.安仁项目部（理想新城售楼部）的办公场所及办公设施；以上资料圴应列表造册，办理相应移交手续。五、违约责任：合同约定的权利义务，双方应全面履行，任何一方违约，违约方应向对方支付违约金200万元，并应继续履行合同。”合同签订当日松德公司支付600万元给泰恒公司，之后松德公司多次催促泰恒公司履行合同约定的在2018年6月29日之前移交相应的资金和资料，但泰恒公司一直置之不理。松德公司于2018年8月13日以泰恒公司挪用资金罪向安仁县公安局提起控告，泰恒公司于2019年1月11日将470万元缴到安仁县公安局，现该案已刑事立案。同时，2017年2月14日泰恒公司汇入松德公司安仁项目部的200万元投资款，2017年6月28日，泰恒公司转走据为已有，至今尚未归还。泰恒公司的行为违反了合同约定，理应退还挪用的200万元投资款并支付200万元的违约金。 泰恒公司辩称：1.泰恒公司与松德公司签订解除协议后，泰恒公司一直催促松德公司接受相关资料并进行算账，但松德公司一直不配合。2.泰恒公司没有挪用200万元的投资款。因此泰恒公司已经履行合同解除后的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 泰恒公司提供的1.泰恒公司营业执照。2.《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》、收条及凭证。拟证明泰恒公司与松德公司达成房地产合作开发协议，约定了合作的股东、股权比例、合作方式、权利义务、违约责任等事实；松德公司的法定代表人何淑萍、股东欧阳松等均在合作协议上对此签字予以认可；泰恒公司已按合作协议将第一笔投资款支付到位，履行了合作协议约定的义务。3.解除合作开发协议的合同及补充条款。拟证明泰恒公司与松德公司协商已解除了合作开发协议，松德公司退回泰恒公司700万元投资款，并给予400万元经济补偿，同时双方就上述款项的支付方式，支付期限及违约责任就行了约定。4.收条。拟证明松德公司于2018年6月15日向泰恒公司支付了400万元经济补偿款和200万元投资款。 松德公司提供的1.解除合作开发协议的合同、解除房地产合作开发协议的合同补充条款及收条。2.移交通知，拟证明松德公司于2018年6月22日通知泰恒公司办理移交。3.移交通知、短信截图，拟证明泰恒公司没有在2018年6月29日前向松德公司移交资料、资金。6.接报案回执，拟证明2018年9月4日，安仁县公安局受理了松德公司报案。7.安仁县公安局起诉意见书，拟证明欧建平挪用457.8265万元归案后主动退还470万元。8.安仁县公安局于2018年9月7日、2018年9月27日、2018年12月4日对欧建平的询问笔录，拟证明欧建平向公安机关交代收取购房意向金2000多万元及如何挪用公司款项、退回赃款的情况。9.扣押决定及退款凭证，拟证明2019年1月11日，欧建平向安仁县公安局缴纳挪用资金470万元。10.安仁县公安局发还物品、文件清单，拟证明2019年7月23日，安仁县公安局将收取泰恒公司的退房收据、营销佣金等部分资料移交给松德公司。双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 双方有争议的证据：泰恒公司提供的5.欧亚振、欧建平笔录，发还物品、文件清单，拟证明泰恒公司与松德公司合作的“理想新城”项目在开发过程中的部分资料在松德公司项目部手中，泰恒公司只有一部分资料。6.业务回单、收款付款，拟证明松德公司安仁项目部于2017年6月28日向泰恒公司支付房款1000万元，同日泰恒公司将此款按照其要求支付给了欧建平。7、照片。拟证明松德公司项目部实际上一直在使用理想新城售楼部及办公设施。8、短信和通话聊天记录。拟证明泰恒公司曾多次通知松德公司来接收相关资料和对账。9、执行异议书、安仁县公安局起诉意见书、松德公司撤案申请。拟证明因松德公司法定代表人欧阳松债务缠身，松德公司项目部实际负责此项目的工作人员欧亚振、欧建平将客户意向金从项目部基本账户内取出转移他处，之后上述二人私自挪用部分款项杯安仁县公安局立案侦查，现因该款项上述二人已全部上交至安仁县公安局，被告松德公司已申请撤销案件。松德公司为支持诉讼请求，向本院提交了下列证据：4.关于对原松德理想新城非法销售收取巨额房款并私自占用拒不归还的行为申请立案的报告、关于松德天心佳园项目急需解决问题的报告，拟证明泰恒公司拒不移交资金、资料，松德公司请求安仁县委、政府督促安仁公安局立案查处。5、《控告状》。拟证明2018年8月13日，松德向安仁县公安局控告泰恒公司股东侵占松德公司财产。本院对有争议的证据，本院认为中予以认定。 根据当事人的举证、质证、当庭陈述，本院确认如下事实： 2016年12月1日，泰恒公司与松德公司签订了《房地产合作开发协议》协议约定：一、合作开发的项目基本情况：甲（松德公司）、乙（泰恒公司）双方合作开发的项目位于安仁县永乐江镇城关片区安仁大道熙源酒店以北，安仁县财政局以南。项目土地为两宗，甲方已依法取得两宗土地的使用权。两宗土地证号分别为：①安国用（2016）第0063号（面积为9509.3㎡），②安国用（2016）第0065号（面积为19334㎡），规划用地性质为商业住宅用地，使用年限50年。二、合作模式：甲、乙双方共同组建湖南松德房地产开发有限公司下设独立核算具有独立法人资质的项目开发安仁分公司进行合作开发。此外双方就项目的股份、投资及利润分配、亏损承担项目开发建设管理、违约责任均作出具体的约定。其中违约责任约定：①由于甲方自身原因造成该项目不能正常运作及合同不能正常履行，乙方所支付的伍佰万元甲方在七天内如数退还给乙方，如逾期不能退还，甲方名下的安国用（2016）第0065号地块抵押给乙方，该地块由乙方自行处置。②一期工程（三万平方以上）主体封顶前如建设资金不足的情况下，由乙方负责融资，如由于乙方融资资金未到造成工程停工20天以上，合作关系解除，乙方所投入的资金按50%退还。③一期工程后续开发资金双方需按股份比例融资时，如甲方融资不能按时到位20天以上，合作关系解除，甲方所占有股份按50%的比例由乙方收购。④非因双方协商一致，本协议约定的情形或法律、法规规定情形发生，任何一方不得擅自中止、解除本协议。甲方擅自中止、解除本协议，应向乙方双倍返还乙方投入本合作项目的所有资金并向乙方支付违约金伍拾万元，造成乙方其他损失的，还应给予赔偿。乙方擅自中止、解除本协议，乙方投入本合作开发项目的资金不予返还，并向甲方支付违约金伍拾万元，造成甲方其他损失的还应予以赔偿。2016年12月20日，泰恒公司与松德公司就协议未尽事宜签订了《房地产合作开发补充协议》：①甲方的投资本金人民币叁仟伍佰万元从协议签定之日（2016年12月01日）起开始计息，按月利率1.2%计算财务成本。②一期工程（三万平方以上）主体封顶前的建设资金由乙方负责融资，融资利息按月利率1.2%计算，超出部分由乙方自负，节余归乙方所有。③甲乙双方的股本金对外不能转让，如需转让须经安仁项目部董事会签字同意，只能由本公司股东内部收购，如私自转让，视同无效。④乙方剩余1000万元的投资如未在约定期间内按时到位，超过10天视同违约，合作关系解除，乙方所投入的资金按50%退还。⑤一期工程后续开发资金双方需按股份比例追加投资时，如任何一方追加资金不能按时到位20天以上，合作关系解除，违约方所占有的股份按50%比例由守约方收购。⑥除本项目外，甲、乙方各自的债权债务与本项目无关，如因任何一方的债务及其他社会矛盾等纠纷影响本项目的开发，造成工程停工七天以上者，视同违约，合作关系解除，债务及矛盾由违约方自行解决，违约方的投资本金按50%比例由守约方收购。⑦甲乙双方约定：共同组建湖南松德房地产开发有限公司下设的独立核算的“湖南松德房地产开发有限公司安仁项目部”。合同签订后，泰恒公司法人田国军于2016年12月2日分两次支付松德公司合作协议股金400万元，2016年12月2日泰恒公司又支付松德公司股金100万元。2017年2月14日，泰恒公司再次支付松德公司安仁项目部合作资金200万元。2017年6月28日，松德公司安仁项目部通过银行转账200万元给泰恒公司账户，现该款在泰恒公司董事长欧建平个人账户内。2018年6月15日，泰恒公司与松德公司在安仁县公安局的主持《解除合作开发协议的合同》及补充条款，合同约定：“三、甲方（松德公司）退回乙方（泰恒公司）及其股东投资款，购买股份的投资700万元，给予乙方经济补偿400万元，合计1100万元。付款方式为：2018年6月15日前支付600万元，余款500万元在2018年6月30日前支付。四、乙方在2018年6月29日前将乙方掌握的下列资料、资金如数完整地移交给甲方：1.该项目开发的前期的相关资料；2.商品房预订、预售的《合同》等档案资料；3.商品房预订、预售的资金、财务资料；4.安仁项目部（理想新城售楼部）的办公场所及办公设施；以上资料圴应列表造册，办理相应移交手续。五、违约责任：合同约定的权利义务，双方应全面履行，任何一方违约，违约方应向对方支付违约金200万元，并应继续履行合同。”合同签订当日松德公司支付600万元给泰恒公司。2018年6月22日，松德公司向泰恒公司下达移交通知：要求泰恒公司在6月25日之前安排人员与松德公司办理好办公场地、合同、款项、账册等相关资料的移交手续。泰恒公司于2018年6月22日签字确认收到通知。2018年6月29日，泰恒公司的办公室主任陈文亮通过手机发短信给松德公司安仁项目部负责人欧阳松：“欧总，下午6点在泰恒公司移交我公司所掌握的部分资料。”2018年6月30日，泰恒公司的办公室主任陈文亮通过手机发短信给松德公司安仁项目部负责人欧阳松：“欧总，根据协议，你公司需在今天把后续余款转到我公司法定代表人指定账户（田国军原建行账号）。”2018年6月30日，松德公司安仁项目部负责人欧阳松通过手机发短信回复给泰恒公司的办公室主任陈文亮：“根据解除合作开发的合同，你公司应在6月29日之前将下列资料、资金如数完整地移交给我公司：1、该项目开发的前期的相关资料；2、商品房预订、预售的合同《合同》等档案资料；3.商品房预订、预售的资金、财务资料；4.安仁项目部（理想新城售楼部）的办公场所及办公设施；以上资料圴应列表造册，办理相应移交手续”。2018年9月4日，松德公司安仁项目部负责人欧阳松到安仁县公安局以泰恒公司董事长欧建平挪用资金向安仁县公安局提起控告。2018年9月5日，安仁县公安局以泰恒公司董事长欧建平涉嫌挪用资金罪立案侦查。安仁县公安局于2019年1月11日扣押欧建平挪用资金470万元。2019年7月23日，安仁县公安局将电子汇单、退房收据、销售佣金收条、转账凭单、税务发票、收入支出表格、理想新城一期环评资料、理想新城一期工程项目备案、营销代理合同、土方开挖和清表以及补充协议、理想新城客户明细表等资料发还给松德公司。 另查明，泰恒公司与松德公司合作开发房地产时该项目名称为理想新城。合同解除后，松德公司将该项目名称变更为天心佳园。安仁县公安局协调欧建平退回松德公司挪用资金时，将60万元直接由欧建平账户支付给泰恒公司，作为松德公司支付给泰恒公司第二笔资金。松德公司安仁项目部系松德公司分支公司。 本院认为，本案是合作开发房地产合同纠纷。本案泰恒公司与松德公司对双方签订的《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》、《解除合作开发协议的合同》及补充条款的效力均无异议，本院予以认定。本案争议的焦点有：一、泰恒公司与松德公司谁承担违约责任及其违约金计算？二、松德公司还应当支付多少钱给泰恒公司？ 关于焦点一，泰恒公司认为，2018年6月29日前，泰恒公司已将其参与原理想新城项目开发过程掌握、持有的资料及资金移交给松德公司，原理想新城售楼部的办公场地及办公设施一直由松德公司安仁项目部占有和使用。泰恒公司的办公室主任陈文亮受多次通过发微信或打电话的方式通知松德公司法定代表人欧阳松移交泰恒公司掌握的资料，松德公司对泰恒公司项目开支的认定出现分歧等原因既不接收相关资料，也未支付剩余的240万元投资款和经济补偿款，故应认定松德公司违约，松德公司向泰恒公司支付200万元违约金。松德公司认为，解除合同签订后，松德公司履行合同约定义务，但泰恒公司未在2018年6月29日之前移交相应的资金和资料。且安仁县公安局对泰恒公司挪用资金罪立案侦查。故应认定泰恒公司违约，泰恒公司应当支付200万元违约金。本院认为，泰恒公司与松德公司签订解除合同中约定泰恒公司在2018年6月29日之前将相关资料整理移交给松德公司，松德公司向泰恒公司于2018年6月22日下达移交通知，要求泰恒公司2018年6月25日作好资料和资金的移交。泰恒公司签收后未在通知之日办理移交。且泰恒公司董事长欧建平于2017年6月28日将松德公司安仁项目部通过银行转账200万元给泰恒公司账户再转入欧建平个人账户内，同时，挪用资金松德公司安仁项目部购房资金470万元至2019年1月11日止，故应当认定泰恒公司违约责任，应当向松德公司支付违约金。泰恒公司的办公室主任陈文亮于2018年6月29日通知松德公司安仁项目部负责人欧阳松到泰恒公司办理移交资料，欧阳松亦未去泰恒公司办理移交手续，故松德公司、松德公司安仁项目部在资料和资金的移交过程中亦存在相应的过错，可适当减轻泰恒公司违约责任。泰恒公司认为，欧建平个人挪用资金，与泰恒公司无关。本院认为，欧建平作为公司董事长，有召集和主持公司董事会的职责，且2017年6月28日将松德公司安仁项目部通过银行转账200万元给泰恒公司账户再转入欧建平个人账户内，故泰恒公司的辩解本院不予支持。违约金应当按双方的约定200万元，同时结合双方在合同履行过程中的过错计算违约金，本院认定泰恒公司应当向松德公司、松德公司安仁项目部支付120万元违约金。 关于焦点二，泰恒公司在诉讼中变更诉讼请求为要求松德公司、松德公司安仁项目部支付240万元投资款及经济补偿金（扣除泰恒公司董事长欧建平于2017年6月28日提前支取的200万元），并支付违约金200万元及其按年利率6%支付资金占用费35万元（暂计算至起诉之日止，应支付至实际偿还之日）。本院认为，泰恒公司承诺核减该泰恒公司董事长欧建平于2017年6月28日提前支取的200万元，本院予以确认。本案中应泰恒公司承担违约责任，故泰恒公司诉请松德公司、松德公司安仁项目部支付违约金200万元及其按年利率6%支付资金占用费35万元（暂计算至起诉之日止，应支付至实际偿还之日），本院不予支持。松德公司、松德公司安仁项目部认为泰恒公司应当先偿还投资款200万元，本院认为，泰恒公司已经承诺该200万元予以抵扣，故该款无需再返还。松德公司、松德公司安仁项目部要求泰恒公司支付200万元违约金，本院支持泰恒公司支付120万元违约金给松德公司、松德公司安仁项目部。 综上所述，泰恒公司要求松德公司、松德公司安仁项目部支付投资款及经济补偿金440万元，核减泰恒公司于2017年6月28日退回200万元投资款，还应支付240万元。泰恒公司要求松德公司、松德公司安仁项目部支付违约金200万元及其按年利率6%支付资金占用费35万元（暂计算至起诉之日止，应支付至实际偿还之日），本院不予支持。松德公司、松德公司安仁项目部要求泰恒公司支付200万元投资金，松德公司、松德公司安仁项目部与泰恒公司解除合同约定支付投资款及经济补偿金中已经抵扣。松德公司、松德公司安仁项目部要求泰恒公司支付违约金200万元，本院予以部分支持违约金120万元。故松德公司、松德公司安仁项目部还应支付120万元（投资款及经济补偿金440万元-200万元投资款-120万元违约金）给泰恒公司。 根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二款第（二）项、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、湖南松德房地产开发有限公司、湖南松德房地产开发有限公司安仁项目部在本判决生效后十日内连带支付120万元给安仁县泰恒房地产开发有限公司； 二、驳回安仁县泰恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回安仁县泰恒房地产开发有限公司、湖南松德房地产开发有限公司安仁项目部的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59050元，反诉费19400元，合计78450元，由安仁县泰恒房地产开发有限公司负担70000元，湖南松德房地产开发有限公司承担8450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  陈亚琳 人民陪审员  贺初勤 人民陪审员  黄 荣 二〇二〇年四月二十五日 书 记 员  沈 舟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。