苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初14386号原告(反诉被告)殷立忠，男，1973年9月15日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托代理人周晟，江苏合鼎律师事务所律师原告(反诉被告)李萍，女，1977年7月27日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托代理人周晟，江苏合鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）苏州绿杰置业有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区云梨路**。法定代表人侯光军。委托代理人李永安，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托代理人陈楚妍，北京市康达（苏州）律师事务所律师。原告殷立忠、李萍诉被告苏州绿杰置业有限公司（以下简称绿杰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后依法由审判员夏锋适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行审理。原告的委托代理人周晟，被告绿杰公司的委托代理人李永安、陈楚妍到庭参加诉讼。在本案审理中，被告在举证期间内向本院提出反诉，本院受理其反诉后与本诉案件合并审理。后因案情较为复杂，双方争议较大，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2020年3月5日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）殷立忠、李萍的共同委托代理人周晟，被告（反诉原告）绿杰公司的委托代理人李永安、陈楚妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷立忠、李萍诉称：2016年9月30日，原被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同编号为Y2016029154，原告向被告购买江南华府30幢604室洋房，总价为2806310.3201元，合同约定被告应当在2018年6月30日前将房屋交付给原告，但被告并未严格按照合同时间向原告履行合同义务，到2018年7月24日被告通知原告于2018年8月1日履行交房手续。后因原告发现自己购买的房屋存在严重的质量问题，原告每逢下雨天去查看自己的房子，每个房间都存在不同程度的漏水，原告本来在2018年8份准备进场装修房屋，发现该房屋存在严重的漏水情况，根本无法考虑后续事宜，给原告造成了极大的生活困扰，原告认为被告的房屋根本没有达到法定的房屋交付标准以及严重影响原告的正常居住和使用，原告有权拒绝收房。另外，虽然被告在原告向其反映上述问题后，也在一直维修，但漏水问题至今都没有解决，被告建造的房屋顶楼均存在质量问题，其他业主均可以予以证实，期间有大量业主向开发商讨要说法。原告到实地查看后，发现背面房间一半是露台，与当时销售人员的承诺不符。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金(以购房款2806310元为基数，按每日万分之一自2018年7月1日起计算至实际交付之日止，暂计至2019年6月30日的违约金为102430元)；2、被告支付原告房屋空置期间的损失3万元(以同地段同户型房屋每月租金2500元为标准，暂计算12个月为3万元)；3、被告将原告璀璨四季花园30幢604室北面露台恢复成房间；4、本案诉讼费由被告承担。被告绿杰公司辩称：双方签订的商品房买卖合同约定的交房日期是2018年6月30日，实际上被告交房日期为2018年7月24日，被告在向原告邮寄交房通知书时已经按照合同约定主动承担了相应的违约金，并且在原告应当交付的其它费用当中进行了抵扣，故被告在本案当中不应当承担逾期交房责任；根据商品房买卖合同第九条及附件四第三条，在商品房满足交付条件的情况之下，除房屋主体结构质量问题和严重影响使用居住质量问题外，原告都不得拒绝收房，本案所涉质量瑕疵问题，既没有主体结构质量问题，也没有严重影响到原告居住使用的其他质量问题，原告不得以该理由拒绝收房；原告所述的渗水等质量瑕疵问题，在原告2019年7月8月份报修时，被告第一时间进行了维修，按照合同约定和法律规定履行了维修义务，本案中的渗水事实上是因为被告没有及时装修，没有及时封闭北面露台，导致雨水飘进变成水渍，在这种情况之下，不存在房屋的空置损失，事实上原告也没有将该房屋作为其他使用；原告所述的将北面露台恢复成房间的诉请无事实和法律依据。反诉原告绿杰公司诉称：2016年9月30日，反诉双方签订编号为Y2016029154的《商品房买卖合同》，反诉被告向反诉原告购买江南华府30幢604室洋房，总价为2806310.3201元，合同约定在2018年6月30日前交付房屋。反诉原告于2018年7月24日向反诉被告发送交房通知，定于2018年8月1日交付房屋。但反诉被告未按通知的时间收房，至2019年12月30日已延迟收房515天。故反诉原告提起诉讼，请求判令反诉被告向反诉原告支付房屋代管费121780元（自2018年8月2日起，每日按房屋总价款的万分之一计算至2019年12月30日），反诉被告承担全部诉讼费用。反诉被告殷立忠、李萍辩称：反诉原告作为开发商出售的房屋存在严重的质量问题，在向反诉被告寄送交付房屋通知书时该房屋的漏水和渗水问题一直没有解决，达不到商品房交付条件，反诉被告有权拒收严重影响居住使用的房屋；故反诉原告无权要求反诉被告支付代管费。经审理查明：2016年9月30日，殷立忠、李萍作为买受人与绿杰公司作为出卖人，双方签订编号为Y2016029154的《吴江市商品房买卖合同》一份，约定殷立忠、李萍向绿杰公司购买其开发的位于苏州市吴江经济技术开发区房屋；该商品房的用途为普通住房，住宅建筑面积共172.43平方米,单价为每平米16275.07元，购房总价款2806310元；出卖人应当在2018年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案并取得商品房交付使用通知书；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，每逾期一天，买受人有权要求出卖人按买受人己支付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同，则自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每逾期一天出卖人按买受人已支付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人存在如下情形之一的，自出卖人书面通知确定的房屋交付之日，视为该房屋已按照合同约定标准交付：（1）买受人未按照《交房通知书》规定的时间与出卖人办理交房手续的；（2）该房屋交付时，买受人以除了不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题以外的其他任何理由拒绝收房；如发生前述两款约定的情况，该房屋自《交房通知书》约定的最后验收交接日起，该房屋的风险、物业服务费、水电费等转由买受人承担，且开始计算房屋及其相关设备设施的保修期，同时出卖人可自《交房通知书》确定的最后验收交接日起，每天按照总房款之万分之一向买受人主张房屋管代管费。该合同签订后，殷立忠、李萍于2016年10月4日向绿杰公司支付首付款846310元，另以贷款方式支付剩余购房款。2018年6月30日，绿杰公司向殷立忠发送《延期交房通知书》一份，通知内容如下：《商品房买卖合同》约定您购买的璀璨四季花园30幢604室房屋，应于2018年6月30日前交付；现因小区仍在整改、提升原因，暂不具备交付条件，为此我们深感抱歉，给您带来的不便，希望得到您的理解和支持；对逾期交付的违约责任，我司将严格按照销售合同约定承担；我司将积极推进办理相关手续，争取早日交付，具体交房时间我司后期将通过EMS通知您。2018年1月至2018年4月期间，殷立忠陆续发现璀璨四季花园30幢604室房屋内部出现数处漏水现象。2018年7月24日，璀璨四季花园30幢商品房工程已通过交付使用备案，并取得交付使用通知书。同日，绿杰公司向殷立忠发送房屋交付（入住）通知书、交付须知、资料清单、费用一览表，告知其于2018年8月1日10:30至绿杰公司指定地点办理房屋交付手续。该通知书于2018年7月26日送达殷立忠。2018年8月14日，殷立忠向绿杰公司工作人员毛春惠发送短信，告知涉案房屋存在漏水、楼板开裂等问题。同日，殷立忠与毛春惠通话，毛春惠告知殷立忠“如果你要拒绝收房，要以书面形式发函”。2018年8月15日，殷立忠向绿杰公司发送拒绝收房通知书一份，载明主要内容如下：现场看房后发现问题严重，不符合交付条件，地下，地下车库潮湿重的渗水现象，我的车位有大面积的积水，有照片为证；楼梯没有和隔壁单元一样贴瓷砖，不符合公平公正，诚实守信的原则；北房间一半变成露台，和当初销售员描述不一致，有欺诈销售嫌疑且合同内没有写明，然而通知收房书却表明，面积和楼下一样，显失公平；南面阳台顶有三处漏水，有照片为证，存在严重的质量问题；南房间和客厅两处楼板开裂，有照片为证，存在安全隐患；人车分离一期洋房没有地面车位的销售承诺没有兑现，存在欺诈销售；西面墙体盐化现象严重，曾经导致大面积渗水，有照片为证，现在只作简单防水处理；希望贵公司尽快解决以上问题，然后再次通知我验房，延长交房的责任应由贵公司承担。2018年9月22日，殷立忠与毛春惠通话，毛春惠称“渗漏水你放心，肯定一次性弄到位，渗漏水的问题这三天时间肯定全部弄完”。2018年12月5日，殷立忠与毛春惠通话，告知“我在房子里，东面那个房间还在漏，这个房子质量太差了，我怎么能收房呢”，毛春惠回复“你拍个照片发给我，我来安排这个事情”。2019年1月12日，殷立忠与绿杰公司工作人员毛春惠通话，告知毛春惠“现在新增漏水九处”，毛春惠回复“还是要整体解决问题，不能哪个地方漏就修哪个地方，我先让管家过来情况记录一下”。2019年1月至2020年1月期间，殷立忠入户查验涉案房屋套内现场，仍发现房屋顶部有漏水、渗水现象，并将该情况告知该小区物业服务企业王姓工作人员，该工作人员于2019年9月8日回复“顶上防水估计有问题，我已经联系地产工程，让他给你尽快维修”。2019年10月10日，殷立忠办理收房手续并按照费用一览表载明的各项费用办理结算，绿杰公司向殷立忠支付逾期交房违约金6454.51元，并在绿杰公司代收的契税和维系基金中予以抵扣。另查明：璀璨四季花园30幢604室房屋北向室内空间的设计规划用途分别为厨房、卧室、储藏室，储藏室毗连阳台。以上事实由殷立忠、李萍提交的商品房买卖合同（附补充协议）、收据、江苏增值税普通发票、延期交房通知书、拒绝收房通知书、挂号信收据各一份，殷立忠毛春惠的短信聊天信息一组，照片三十六张，通话录音及文字稿一组，漏水记录单一份；绿杰公司提交的商品房买卖合同（附补充协议）、商品房交付使用通知书、交房通知书、交付须知、费用一览表、邮寄凭证、邮件送达信息、交付流转表各一份，原告与物业服务企业王姓人员的微信聊天信息一组，户型图一份，规划设计图一份以及到庭双方的陈述等证据予以证实。殷立忠、李萍提交的人民来访登记表仅载明其单方陈述的情况和意见，并无相关部门的回复，提交的业主群聊天信息未载明被告方的意见和方案，本院对其关联性不予认可。本院认为：原告（反诉被告）殷立忠、李萍与被告（反诉原告）绿杰公司签署的商品房买卖合同（含补充协议）系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行合同义务。绿杰公司未按照约定期限交付涉案房屋，已构成违约，应依法承担违约责任；殷立忠在2019年10月10日办理收房手续时，双方已按照费用一览表载明的逾期交房违约金6454.51元予以结算，系双方自愿处分其民事权利的真实意思表示，本院予以认可，双方在庭审中对该事实均无异议，应视为绿杰公司已承担逾期交付房屋的相应违约责任，故本院对于本诉原告的第一项诉请不予支持。关于本诉原告的第二项诉请，本院认为：本诉原告购买的涉案房屋系普通住房，其用途为居住，而非用于营利性活动，且本诉原告确认其在涉案房屋空置期间在吴江境内另有其他住所，故本诉原告在涉案房屋空置期间并无实际损失，本院对其该项诉请不予支持。关于本诉原告的第三项诉请，因涉案房屋北面空间的设计规划用途为阳台，双方均无权擅自更改规划用途，故本院对该项诉请不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付代管费的诉请，本院认为：反诉原告在交付涉案房屋前后，该房屋均存在多处质量瑕疵，且经长期维修均未修复，已严重影响反诉被告的居住使用，反诉被告有权暂停收房或拒绝收房，并要求反诉原告承担保修义务，且反诉原告未提交相应证据证实其代管期间存在实际损失，故本院对反诉原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回本诉原告殷立忠、李萍的诉讼请求。二、驳回反诉原告苏州绿杰置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费2948元，由本诉原告殷立忠、李萍负担。反诉案件受理费减半收取1595元，由反诉原告苏州绿杰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长  夏 锋人民陪审员  蒋春华人民陪审员  邱知行二〇二〇年四月二十二日书 记 员  黄梦姣附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。