广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终81号上诉人（原审原告）：顺德区容桂宏翼五金厂，住所地广东省佛山市顺德区*****委会*****号之四。经营者：谈飞，男，汉族，1989年9月21日出生，住四川省威远县********。委托诉讼代理人：梁继铭，广东晨诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳伟业，广东晨诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘炎峰，男，汉族，1975年3月22日出生，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************77X。委托诉讼代理人：潘裕彬，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。上诉人顺德区容桂宏翼五金厂（以下简称宏翼五金厂）因与被上诉人刘炎峰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初10921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人宏翼五金厂上诉请求:1.撤销一审判决第四项，改判刘炎峰向宏翼五金厂赔偿50万元；2.一审鉴定费、一审和二审诉讼费由宏翼五金厂承担。事实和理由：一、宏翼五金厂在一审中以合同无效为由要求刘炎峰承担赔偿损失，而非以“三旧改造”为由要求刘炎峰赔偿损失，一审以“三旧改造”为由驳回宏翼五金厂赔偿损失的诉请错误。刘炎峰在违反法律强制性规定的情况下将涉案土地建设用于出租收益，存在重大过错，宏翼五金厂由于刘炎峰的重大过错造成几十万的损失，刘炎峰应当给予赔偿。二、佛山市顺德区***红星股份合作经济社（以下简称红星经济社）收回涉案土地的根本原因是红星经济社与第一土地承租人胡见明签订的《租赁土地协议书》，并非依据“三旧改造”的政府文件或行政征收。本案不是政府征收行为，而是红星经济社与胡见明的民事法律行为。然而，刘炎峰将涉案物业出租给宏翼五金厂时并未披露涉案物业为违章建筑，土地是向村委承租、村委有权按合同约定收回物业的情况，存在故意或重大过失，不正当地增加了宏翼五金厂承租物业的危险，因此，刘炎峰违法建设、未披露违法建设的过错行为与宏翼五金厂的损失存在因果关系。此外，案外人胡见明与刘炎峰的关系尚未查清。涉案土地及厂房是层层转包关系，一审未查清认定。三、宏翼五金厂在一审以合同无效为由要求赔偿损失，一审对此处理错误。一审法院在没有任何证据的情况下直接认定涉案厂房是违章建筑属认定事实错误。涉案两份租赁合同约定“若租赁期限届满或乙方提前终止解除合同，乙方不得主张任何权利，也不得破坏拆除”，这一条款因合同无效亦应无效。一审法院引用该条款驳回宏翼五金厂的赔偿诉请错误，应予纠正。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。宏翼五金厂向一审法院提出诉讼请求：1.确认宏翼五金厂、刘炎峰2018年9月7日所签订的两份《租赁合同》无效；2.刘炎峰向宏翼五金厂赔偿损失500000元；3.刘炎峰向宏翼五金厂返还两份《租赁合同》的租赁保证金85000元；4.本案所产生的诉讼费、鉴定费由刘炎峰承担。一审法院认定事实：2015年11月24日，刘炎峰与宏翼五金厂分别作为甲方、乙方签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市顺德区*******委会聚胜工业区星晨路5号之四的1330平方米厂房（以下简称1330平方米厂房）出租给乙方使用。该合同约定，乙方已充分查看租赁物的现状，了解租赁物的权属情况；租赁期限从2015年11月24日起至2018年11月23日止，乙方交纳租赁保证金60000元和支付第一个月租金后，甲方将租赁物交付乙方使用；每月租金20615元，按月支付，先交租后使用，乙方每月25日前按时足额交清次月租金给甲方，逾期每天按3%计算违约金；若租赁期限届满或乙方提前终止、解除合同，租赁物上包括但不限于建筑物及其装修、装饰、门窗、防盗网、水电设施的全部设施无偿归甲方所有，乙方不得主张任何权利，也不得破坏拆除；租赁期内租赁物被政府征收、征用、拆迁，所得赔偿款、补偿款与乙方无关，归甲方所有。2018年9月7日，刘炎峰与宏翼五金厂分别作为甲方、乙方再次签订《租赁合同》，约定乙方在2018年11月24日至2020年12月31日期间继续租赁1330平方米厂房，该期间每月租金23940元。同日，刘炎峰与宏翼五金厂分别作为甲方、乙方又再签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市顺德区*******委会*****之四的另外426.4平方米厂房（以下简称426.4平方米厂房）出租给乙方使用。该合同约定，租赁期限从2018年9月10日起至2020年12月31日止，乙方交纳租赁保证金25000元和支付第一个月租金后，甲方将租赁物交付乙方使用；每月租金8528元，按月支付，先交租后使用，乙方每月25日前按时足额交清次月租金给甲方，逾期每天按3%计算违约金。上述两份合同也均约定如下内容：乙方已充分查看租赁物的现状，了解租赁物的权属情况；若租赁期限届满或乙方提前终止、解除合同，租赁物上包括但不限于建筑物及其装修、装饰、门窗、防盗网、水电设施的全部设施无偿归甲方所有，乙方不得主张任何权利，也不得破坏拆除；租赁期内租赁物被政府征收、征用、拆迁，所得赔偿款、补偿款与乙方无关，归甲方所有。宏翼五金厂已向刘炎峰支付租赁保证金85000元。案外人红星经济社分别于2019年3月22日、2019年4月19日通知宏翼五金厂于2019年6月30日前搬离涉案厂房，原因是红星聚胜工业区已纳入“三旧”改造标图建库范围，计划2019年下半年启动园区拆除平整工程。2019年5月16日，宏翼五金厂诉至一审法院。庭审中，刘炎峰承认涉案厂房未取得建设工程规划许可证，也并非按照建设工程规划许可证的规定建设。本案审理过程中，宏翼五金厂申请对涉案厂房的装修、环保设备设施的现值损失和模具、机械设备的搬迁补偿价值进行鉴定。考虑到涉案厂房即将被拆除，一审法院于2019年5月28日同意宏翼五金厂该项申请。经一审法院委托，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司（以下简称信德公司）于2019年6月6日、2019年6月20日到涉案厂房勘查，于2019年7月29日出具评估报告书。该评估结论为，在评估基准日2019年5月16日，涉案厂房的装修、环保设备设施的现值损失和模具、机械设备的搬迁补偿价值为334727元。其中装修损失为109202元，拆损毁设备（环保设备设施、消防工程、仓库升降平台）的拆迁补偿价值为45680元，模具、机械设备的搬迁补偿价值为179845元。宏翼五金厂为此向信德公司支付评估费18000元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、刘炎峰于2018年9月7日就位于佛山市顺德区*******委会聚胜工业区星晨路5号之四的厂房签订两份《租赁合同》。但该厂房并未取得建设工程规划许可证，也并非按照建设工程规划许可证的规定建设。因此，对于宏翼五金厂主张确认于2018年9月7日与刘炎峰签订的两份《租赁合同》无效，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”刘炎峰因上述两份《租赁合同》取得宏翼五金厂支付的租赁保证金85000元，应当予以返还。刘炎峰抗辩宏翼五金厂尚有款项未结清，但未说明具体金额，也未在本案中提供证据对此予以证明。若宏翼五金厂确有其他款项未向刘炎峰结清的，刘炎峰可以另行主张，本案不作扣减处理。对于宏翼五金厂主张刘炎峰返还租赁保证金85000元，一审法院予以支持。宏翼五金厂主张因需于2019年6月30日前搬离涉案厂房，产生装修、环保设备设施的现值损失和模具、机械设备的搬迁损失，并要求刘炎峰赔偿该损失。但首先，宏翼五金厂并非因为上述两份《租赁合同》无效而需于该日前搬离涉案厂房。因涉案厂房已纳入“三旧”改造标图建库范围，计划拆除平整，故无论涉案厂房是否取得建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证的规定建设，上述两份《租赁合同》是否无效，宏翼五金厂均应于2019年6月30日前搬离。也就是说，宏翼五金厂并非因合同无效导致其所主张的损失。其次，上述两份《租赁合同》均约定，若租赁期限届满或乙方提前终止、解除合同，租赁物上包括但不限于建筑物及其装修、装饰、门窗、防盗网、水电设施的全部设施无偿归甲方所有，乙方不得主张任何权利，也不得破坏拆除。宏翼五金厂同意该项约定，则其在投入资金进行装修及购买、安装环保设备设施时，理应预见将无法收回装修及设备设施的残值，因为该部分残值最终将由刘炎峰享有。因此，涉案厂房因拆迁而产生的装修、设备损失，并非宏翼五金厂的损失。再次，宏翼五金厂通过租赁他人厂房进行经营、生产，则在购买、安装模具与机械设备时，理应预见未来可能产生该模具、机械设备的搬迁费用及损耗，并将此作为经营成本加以考虑。因此，宏翼五金厂于2019年6月30日前因搬迁模具、机械设备而导致的损耗及支出，属于宏翼五金厂的经营成本，应由宏翼五金厂自行承担。基于上述理由，对于宏翼五金厂主张刘炎峰赔偿损失500000元，一审法院不予支持。因宏翼五金厂申请鉴定，信德公司需收取评估费18000元，该评估费应由宏翼五金厂负担。对于宏翼五金厂主张由刘炎峰承担鉴定费用，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、确认宏翼五金厂与刘炎峰于2018年9月7日签订关于租赁佛山市顺德区*******委会聚胜工业区星晨路5号之四1330平方米厂房的《租赁合同》无效；二、确认宏翼五金厂与刘炎峰于2018年9月7日签订关于租赁佛山市顺德区*******委会聚胜工业区星晨路5号之四426.4平方米厂房的《租赁合同》无效；三、刘炎峰于判决发生法律效力之日起十日内向宏翼五金厂返还租赁保证金85000元；四、驳回宏翼五金厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4984.46元，宏翼五金厂已预交，由宏翼五金厂负担1984.46元，刘炎峰负担3000元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人宏翼五金厂与被上诉人刘炎峰的诉辩意见，本案的争议焦点是：刘炎峰是否应向宏翼五金厂赔偿相应损失。宏翼五金厂上诉主张涉案两份租赁合同无效，刘炎峰对此存在过错，应向其赔偿相应损失。本院认为，判定刘炎峰是否应向宏翼五金厂赔偿相应搬迁损失主要从以下两个方面进行考虑：首先，宏翼五金厂搬迁的原因。本院认为，虽然涉案两份租赁合同因涉案厂房未办理规划报建手续违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但宏翼五金厂搬迁并非因租赁合同无效所致，而是因涉案厂房被纳入“三旧改造”范围，计划拆除平整所致。涉案土地及厂房的权利人红星经济社根据“三旧改造”的要求，参照合同约定通知宏翼五金厂解除涉案租赁合同，并要求宏翼五金厂及时做好涉案厂房的搬迁或清拆工作，于2019年6月30日腾退租赁土地，故宏翼五金厂搬迁的原因与合同效力无关，而系“三旧改造”。其次，关于搬迁产生的装修、设备损失的赔偿问题。涉案两份租赁合同虽然无效，但双方当事人在两份合同中均约定“若租赁期满或乙方提前终止或解除本合同的（不论何方的原因），租赁物上的包括但不限于建筑物及其装修、装饰、门窗、防盗网、水电设施全部设施无偿归甲方所有，乙方不得主张任何权利，且不得破坏拆除”，故宏翼五金厂清楚知悉合同解除后其应承担的经营风险和损失，且宏翼五金厂投入的所有装修、设备价值在使用期间已经摊销，故宏翼五金厂无权主张刘炎峰赔偿因搬迁产生的装修、设备损失。一审法院对此认定正确，本院予以维持。宏翼五金厂的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。顺德区容桂宏翼五金厂的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人顺德区容桂宏翼五金厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月三日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理