安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初2379号原告：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区芜湖路**御景湾****，统一社会信用代码91340100772827622Q（1-1）。法定代表人:林梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐正友，安徽皖都律师事务所律师。被告:陈琳,女,汉族,1982年3月6日出生,住合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：朱进，安徽怀仁律师事务所律师。原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（以下简称“诚信公司”）与被告陈琳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚信公司的委托诉讼代理人徐正友，被告的委托诉讼代理人朱进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诚信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业费49321元，公共能耗费2408元，逾期违约金9864.2元，合计61593.2元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，并于后期与小区业主委员会签订《御景湾物业服务合同》依照合同与协议为御景湾小区提供物业服务，被告应当遵守协议的约定，按时向原告支付物业费。被告所有的御景湾小区4#3004室，截止2019年12月31日，该户欠付2012年3月8日至2019年12月31日物业费49321元（379.09×1.4×84+379.09×1.25×10），欠付2011年11月1日至2012年12月31日公共能耗费2408元。被告逾期未能交纳物业费，应当根据《前期物业管理服务协议》约定：从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三累计的违约金，支付原告逾期违约金，原告现只要求被告按欠付物业费的20%支付违约金9846.2元。综上所述，被告拒不支付物业费等费用的行为，侵害了原告的合法权益，原告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告陈琳辩称：第一、原告的诉请大部分超过诉讼时效，原告起诉的时间为2019年12月31日，根据民法规则的规定，诉讼时效为3年，因此2017年1月1日之前的物业费已经超过法律的诉讼时效，不应得到法律的支持；第二、就本案原告所提供的证据来看，原告向法院提供了两份物业服务合同，第一份为前期物业管理委托合同，签订的时间为2008年10月18日，合同终止时间为2015年3月26日，第一份合同已经在2015年3月26日终止，依据第一份合同所计算的物业费，原告应当在2015年3月26日的两年内主张权利，因此无论从合同所对应的物业费或者从原告起诉的时间来看，最起码第一份合同所对应的物业费已经超过了诉讼时效。第二个合同为御景湾小区物业服务合同；第三、原告主张的公共能耗费没有证据予以支持，并超过了诉讼时效；第四、由于原告不及时行使权利，所以被告不应支付违约金。且原告所主张的违约金是根据前期物业管理协议，该协议早已解除。综上所述，请求法院只能够支持2017年1月1日以后的物业费。本院经审理认定事实如下：被告陈琳系合肥市瑶海区芜湖路1号御景湾小区4幢3004室业主，房屋建筑面积为379.09平方米。2008年10月18日,诚信公司与合肥海洋房地产开发有限公司签订御景湾《前期物业管理委托合同》一份，约定诚信公司自2009年9月1日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止为御景湾小区提供物业管理服务，服务内容包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修善、服务与管理等。物业管理服务费用收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.25元。诚信公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，陈琳有权要求诚信公司限期改正,逾期未改正给陈琳造成损失的诚信公司承担相应的法律责任；陈琳违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，诚信公司有权要求陈琳补交并从逾期之日起按每天千分之三的比例交纳违约金，或按《业主公约》和委托管理合同的规定进行催缴。2015年3月,诚信公司与御景湾小区业主委员会签订《御景湾小区物业服务合同》，约定御景湾小区业主委员会聘诚信公司为该小区提供物业服务。物业费收费标准为高层住宅1.4元/平方米/月。物业服务费按半年进行交纳，业主应在半年的中间时间点履行交纳义务。物业费也可预收，但预收期限不得超过6个月。按半年交纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一收取滞纳金。诚信公司未按照合同约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主使用人人身、财产损害的，诚信公司应当依法承担相应的法律责任。合同期自合同签订生效之日起至2017年9月26日止。上述协议及合同对诚信公司服务内容、收费标准及违约责任等均作了约定。合同生效后，诚信公司依约为该小区提供了物业管理服务。自2012年3月8日起，陈琳未再缴纳物业管理服务费，诚信公司催缴未果后，遂诉讼来院。另查明：御景湾小区前期物业收费标准为高层住宅1.25元/平方米/月，2013年1月经物价部门核准调整为物业综合服务费为高层住宅1.4元/平方米/月。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《御景湾小区物业服务合同》、合肥市物价局文件复印件、寄件详情单以及当事人陈述等证据佐证在卷。本院认为：诚信公司与陈琳签订的《前期物业管理服务协议》、与御景湾小区业主委员会签订的《御景湾小区物业服务合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律规定，均合法有效，对诚信公司和陈琳均具有约束力，诚信公司、陈琳均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。陈琳作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处。物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。关于被告辩称原告诉请2017年1月1日之前的物业费已过诉讼时效，因被告提供的物业服务是持续的过程,故对于被告的该辩称意见,本院不予采纳。诚信公司在合同签订后，按照合同约定履行了提供物业服务的义务，并在上述合同到期后仍继续为御景湾小区提供物业服务至今。陈琳作为业主，在接受了诚信公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。关于应交物业费的数额，自2012年3月8日至2012年12月31日，按照1.25元每月每平方计算，物业费为4707元（379.09×1.25÷30×298天），按照物价局核定的标准自2013年1月1日起为每月每平方米1.4元，自2013年1月1日计算至2019年12月31日，共计84个月，物业费为44581元（379.09×1.4×84），合计为49288元。关于原告诚信公司主张的公共能耗费，因其未提供证据证明该费用实际发生数额及公示的计算方法和依据，故本院不予支持。关于诚信公司主张的违约金，因本院在审理同小区的其他物业纠纷案件中，发现诚信公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，故对于诚信公司主张的违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈琳于本判决生效之日起十日内支付原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司2012年3月8日至2019年12月31日期间的物业费49288元；二、驳回原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，减半收取670元，由被告陈琳负担535元，原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  孙方奎二〇二〇年四月十四日书记员  王志茹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定,当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中,诚信公司与合肥海洋房地产开发有限公司签订御景湾《前期物业管理委托合同》一份，约定服务期限自2009年9月1日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止；2015年3月,诚信公司与御景湾小区业主委员会签订《御景湾小区物业服务合同》，服务期限自合同签订生效之日起至2017年9月26日止。两份物业服务合同均约定物业费按半年交纳。综上可知,本案原告物业服务期间内产生的所有物业服务费系一个整体,而被告分期缴纳物业管理费则系整体债务的分期履行,同时,原告诚信公司自2009年9月1日起持续为涉案小区业主提供服务至今,被告不予缴纳物业服务费用,必将影响其他已缴费业主的合法权益