广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0811民初1045号原告：陈楚凡，男，1987年8月22日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区**********。公民身份号码：440************33X。被告：湛江麻章广弘物业有限公司住所地：湛江市麻章区*****。法定代表人：阮方义，董事长。委托诉讼代理人：陈月华，广东行诚律师事务所律师。第三人：湛江市凯信商业管理有限公司住所地：湛江市麻章区*******。法定代表人：阮方义，董事长。委托诉讼代理人：周卓琼，广东行诚律师事务所律师。原告陈楚凡与被告湛江麻章广弘物业有限公司（下称：广弘物业有限公司）、第三人湛江市凯信商业管理有限公司（下称：凯信商业管理有限公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案，依法适用普通程序进行审理。于2019年11月28日进行了第一次公开开庭审理，原告陈楚凡，被告广弘物业有限公司的委托诉讼代理人陈月华、陈柳伊均到庭参加诉讼。2019年12月25日进行第二次公开开庭审理，原告陈楚凡、被告广弘物业有限公司的委托诉讼代理人陈月华，第三人凯信商业管理有限公司的委托诉讼代理人周卓琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈楚凡向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年1月1日至2019年10月29日为止666天的延期交房违约金共计245284.47元（按合同约定）并保留继续追诉权利。2、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号为Y2017000919），合同约定原告购买被告位于湛江市麻章区*********************商铺一套，房屋总价款为1227650元。原告于2017年1月22日已经依约付清全部房款，于2017年3月10日交付3050元的商铺维修基金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年12月31日交付该商品房。但被告至起诉之日止仍未交付该商品房，逾期交房天数达666天，被告应按每日总房款的万分之三承担逾期交房的违约金245284.47元。被告至起诉之日仍未交付该商品房，也未主动联系原告告知其违约原因，故原告为了维护合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告广弘物业有限公司辩称，原、被告之间确实存在商品房买卖关系，但原告与第三人凯信商业管理有限公司于2017年1月22日签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，约定原告将涉案房屋委托给第三人招商、经营、管理；委托期限自2017年12月25日起至2020年12月24日止；委托期间的全部收益已在商铺价款中一次性折减交付；由第三人与被告办理商铺交付接收事宜。涉案《商品房买卖合同》中与商铺交付的有关事项及原告的该项权利已由第三人承接，与此有关的权利义务也由《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》的相关内容接替。原告已实质享有2017年12月25日至2020年12月24日的商铺经营收益。原告在本案中回避其委托经营管理的事实以及已实际享有商铺经营收益的事实，仅仅依据《商品房买卖合同》的个别条款主张被告支付违约金，显然是没有事实和法律依据，法院应予以驳回其请求。第三人凯信商业管理有限公司述称，我公司的答辩意见与被告广弘物业有限公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：一、2016年11月19日，原告陈楚凡与被告广弘物业有限公司签订一份《广弘商业广场商铺买卖认购书》（合同编号：0001156），约定原告认购被告位于湛江市麻章区***************的商铺，总价为人民币1635701元。在签订《商品房买卖合同》的同时，原告与被告指定的经营管理公司签订商铺委托经营管理协议，同意将所购买之铺位从交付之日起的3年时间交与被告指定的经营管理公司经营管理，即从2017年12月25日至2020年12月24日止，该铺位使用权、收益权归被告指定的经营管理公司享有。享有折扣和优惠后，该商铺的实际总价为1227650元，合同单价为27378.45元／㎡。本认购书经双方签字或盖章并在被告实际收到原告支付的认购定金后生效，并于《商品房买卖合同》签订时失效并作废。二、2017年1月22日，原告与第三人凯信商业管理有限公司签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，约定原告同意将其合法购买的位于湛江市麻章区广弘商业广场第6号楼1层2号商铺委托给第三人招商、经营、管理。该商铺的委托期限为三年，即2017年12月25日至2020年12月24日。原告将商铺委托第三人经营的，其购买商铺的总价款按认购商铺时原定的价格一次性折减21%。且原告确认，其享受商铺价款一次性折减21%后，视同其已实现商铺委托经营期间（三年）的全部收益，在该期间内，原告不再向第三人主张其他任何商铺经营收益。原告全权委托第三人与被告办理该商铺交付接收事宜，且不再另行出具书面委托手续。对于第三人签署并向被告出具的接收商铺文书，原告予以承认。三、2017年1月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017000919），约定原告购买位于湛江市麻章区***************商铺，单价为28105.54元／㎡，总房款为1227650元。合同第九条对商品房的交付条件明确约定：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条对商品房的交付时间和手续明确约定：被告应当在2017年12月31日前向原告交付商品房，在交付商品房时，被告应当出示满足合同第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定的条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第十二条对逾期交房约定如下：按照逾期时间,分别处理[(1)和(2)不作累加]；（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。四、合同签订后，原告按合同约定期限向被告付清涉案房款1227650元。但被告未能在2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。在诉讼中，涉案商铺仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。在庭审中，第三人凯信商业管理有限公司称其与被告广弘物业有限公司是合作关系，并已接收涉案商铺，但未与被告办理书面接收手续。五、根据凯信商业管理有限公司提出参加诉讼的申请，本院经审查后依法作出（2019）粤0811民初1045号《参加诉讼通知书》，准许凯信商业管理有限公司作为本案的第三人参加诉讼。上述事实，有原、被告及第三人提交的有效证据及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，属于合法有效合同。原、被告双方均应按合同约定的内容全面履行各自的义务。根据原、被告和第三人的诉辩，主要有如下争议问题：一、关于涉案的商铺是否存在交付的问题。首先，本案中，原告为了获得被告给予享受商铺价款一次性折减21％的优惠，与第三人签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》。该份协议约定原告将涉案的商铺委托第三人经营管理三年，并全权委托第三人与被告办理涉案的商铺交付接收事宜。虽然在庭审中被告和第三人都自述涉案的商铺已经向第三人交付，但在举证期限内，被告和第三人均没有提供书面证据，证明涉案的商铺被告是何时已交付第三人使用，故本院对被告和第三人的上述自述内容不予采信。其次，根据涉案的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付涉案商铺。但在庭审中，被告也承认没有按合同约定期限向原告交付涉案商铺。因此，本院认定被告尚未交付涉案商铺。二、关于被告在合同履行中是否存在违约行为，原告请求被告支付违约金是否合理的问题。原告已按照合同约定履行支付房款义务，被告应按约定向原告交付涉案商铺，否则应当承担相应违约责任。关于被告的违约问题。根据涉案的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2017年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的商铺交付原告使用。因此，原告已按照合同约定履行全额付款义务，有被告出具收款发票为凭，本院予以确认；但被告未能在合同约定期限内交付符合合同约定的商铺给原告，且被告在庭审中也承认涉案商铺至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，尚未符合交付条件。故被告的上述行为依法构成违约。退一步说，假设第三人有接收涉案商铺的行为，被告也是交付不符合合同约定的商铺，同样构成违约行为。另外，被告提出抗辩，以原告和第三人已签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，原告已享受商铺价款一次性折减21％的优惠，商铺的交付已由第三人接管，与此有关的权利义务也由第三人承接，主张原告无权依据《商品房买卖合同（预售）》的个别条款要求被告支付违约金。由于该抗辩违反合同相对性原则，且原告享受商铺价款一次性折减21％的优惠的对价是将涉案商铺交由第三人经营管理三年；与本案追究被告的违约责任没有法律上的因果关系。故该抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，由于违约金具有补偿性和惩罚性的功能。本案中，被告逾期未履行商铺交付义务，依法构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，故原告依照合同约定，请求被告按日支付全部房价款万分之三（从2018年1月1日起计至2019年10月29日，共667天）的违约金，依法有据，本院予以支持。因此，被告应支付违约金245652．77元（1227650元×667天×0．0003）给原告。但原告只请求245284．47元，本院予以照准。综上所述，原告的请求依法合理，证据充分，本院应予支持；被告及第三人的抗辩证据不足，理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告湛江麻章广弘物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2019年10月29日期间逾期交房的违约金245284．47元给原告陈楚凡。如果被告湛江麻章广弘物业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4979.28元，财产保全费1746．42元，均由被告湛江麻章广弘物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  占伟强审 判 员  黄祝林人民陪审员  陈燕华二〇二〇年四月十七日书 记 员  梁丽娜