宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终586号 上诉人（原审被告）：杨丑宝，曾用名杨某某，男，1962年10月20日出生，汉族，身份证号码XXXXXXXXXX********，个体经营户，住宝鸡市渭滨区。 上诉人（原审被告）：蒲巧芳，女，1963年6月7日出生，汉族，身份证号码XXXXXXXXXX********，住宝鸡市渭滨区。 被上诉人（原审原告）：宝鸡车站劳动服务公司（原名称：西安铁路局宝鸡车站劳动服务公司），住所地宝鸡市渭滨区宝鸡火车站，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2994。 法定代表人：赵宏林，任公司经理。 委托诉讼代理人：李小兵，陕西际傧律师事务所律师。 宝鸡车站劳动服务公司与杨丑宝、蒲巧芳房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2019年12月20日作出(2019)陕0302民初2517号民事判决，杨丑宝、蒲巧芳不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨丑宝、蒲巧芳，被上诉人宝鸡车站劳动服务公司委托诉讼代理人李小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨丑宝、蒲巧芳上诉请求：撤销(2019)陕0302民初2517号民事判决，发回重审。事实与理由：1、上诉人没有拖欠租金，故被上诉人违法解除租赁合同并断水断电，无权请求2017年2月1日至2017年5月26日的租金或占用费；2、本案与(2019)陕0302民初2326号案件并没有合并审理，故程序逻辑上有先后之别，判决结果需依据(2019)陕0302民初2326号案件对上诉人是否超付租金的认定结果。 宝鸡车站劳动服务公司辩称，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，上诉人上诉理由不能成立。 宝鸡车站劳动服务公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的2016年11月1日至2017年5月4日的房屋租赁费92000元，及按年利率6%计算自2016年11月1日起至款清之日的利息；2、判令被告支付2017年5月5日至2017年5月26日房屋占用费共计10500元，及按年利率6%计算自2017年5月5日起至款清之日止的利息；3、本案诉讼费由原告承担。 原审法院查明，2012年10月31日，西安铁路局宝鸡车站劳动服务公司（出租方）与千阳县鑫源商贸有限公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、出租方将位于宝鸡市火车站建筑面积120㎡的房屋出租给承租方经营餐饮，租期自2012年11月1日至2017年12月30日；2、年租金13万元，水电费补差5万元，每年元月份一次交清；3、承租人负责支付出租房屋的水、电、物业等费用；4、承租人可在租房内装修，租赁期满，装修、增设他物自行处理；5、承租人出现不交付、不按约定交付租金达三个月以上或者承租人所欠各项费用达45000元以上时，出租人有权解除双方合同；6、房屋租赁期满，承租人于2017年12月31日将房屋交还出租方。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告对租赁房屋装修后经营餐饮。合同履行期间，承租方向出租方交纳了相关费用。双方对2014年1月14日之后收付款时间、金额均无异议。自2014年1月16日至2016年11月2日，杨某某每月向出租方交纳房租15000元。2016年11月2日杨某某交纳2016年10月份房租后，再未交纳租金。原告催交房租，并于2017年2月1日对租赁房屋停供水电，原、被告因此发生纠纷，先后诉至本院。在两起案件原审审理期间，2017年5月4日原、被告双方均同意解除涉案《房屋租赁合同》，且被告于2017年5月26日已将涉案房屋及钥匙移交原告。原、被告对于被告杨丑宝已交纳截止2016年10月31日的房租和截止2016年12月31日水电费的事实均无异议。另查明，西安铁路局宝鸡车站劳动服务公司因西安铁路局改制，已更名为宝鸡车站劳动服务公司，并经工商登记；千阳县鑫源商贸有限公司于2009年3月16日在千阳县工商行政管理局注册登记，于2016年12月4日办理注销登记手续。两被告系该公司股东，并在注销登记时承诺公司债权债务由被告杨丑宝承担。2017年2月14日，被告杨丑宝因曾用名杨某某及身份证号码系重复户口，根据户口清理整顿有关规定，已注销原杨某某的身份证号码及户口。 原审法院认为，西安铁路局宝鸡车站劳动服务公司与千阳县鑫源商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》当事人意思表示真实一致，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。当事人双方均应按照约定履行义务。西安铁路局宝鸡车站劳动服务公司因企业改制更名为宝鸡车站劳动服务公司，并经工商登记，故原告宝鸡车站劳司依法承继西安铁路局宝鸡车站劳动服务公司的权利和义务，原告诉讼主体适格。千阳县鑫源商贸有限公司已办理注销登记，两被告系该公司股东，故本案被告诉讼主体适格。原、被告在2017年5月4日均同意解除涉案《房屋租赁合同》，且被告于2017年5月26日将房屋及钥匙移交原告，故原、被告对2012年10月31日签订的《房屋租赁合同》已经解除。基于此，原告认为，合同解除后，被告应支付合同解除前的房屋租金以及合同解除后的房屋占用费；被告认为其预付款项超过应付租金、被告于2017年2月1日对租赁房屋停电停水构成违约，应向被告承担违约责任。因被告杨丑宝以原告宝鸡车站劳司违约已另案提起诉讼，故对于涉案合同履行过程中的是否存在违约及违约责任承担问题，本案不予处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告均确认被告杨某某已支付房屋租金至2016年10月31日，但被告占用涉案房屋至2017年5月26日，故原告要求被告支付2016年11月1日至2017年5月4日的房屋租赁费92000元，支付2017年5月5日至2017年5月26日房屋占用费10500元的诉讼请求，理由成立，予以支持。两被告系千阳县鑫源商贸有限公司股东，该公司未经清算办理注销登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条规定，两被告应对公司债务承担清偿责任。被告应付原告房屋租金和占用费而未付，对原告造成损失，应按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息损失，但利息损失均应从未获清偿之日起计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条之规定，判决：一、被告杨丑宝、蒲巧芳于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡车站劳动服务公司2016年11月1日起至2017年5月4日的房屋租金92000元，并支付自2017年5月4日起至款清之日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。二、被告杨丑宝、蒲巧芳于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡车站劳动服务公司2017年5月5日起至2017年5月26日的房屋占用费10500元，并支付自2017年5月26日起至款清之日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。三、驳回原告宝鸡车站劳动服务公司的其他诉讼请求。案件受理费2360元由被告杨丑宝、蒲巧芳负担。 经二审审理查明，承租方持有2014年1月14日之前双方的资金往来缴款单原件四份，分别是2012年11月5日17万元缴款单摘要内容为“收现金”，同日9万元缴款单摘要内容为“收快餐租金2013年1-6月份”，2013年1月30日3万元缴款单摘要内容为“收快餐交费”，2014年1月14日3万元缴款单摘要内容为“代收职工养老金”共计32万元，但宝鸡车站劳动服务公司自认上诉人已经支付了在此之前的2013年租金18万元和职工安置补偿款15万元，共计全部款项33万元。另查，自2014年1月16日至2016年11月2日，杨某某按月向出租方交纳房租15000元，2016年11月2日杨某某交纳2016年10月房租后，再未交纳租金。2013年11月20日，宝鸡东站纪委在核实温树森相关违纪问题时，就涉案房屋租赁问题向杨某某进行核实时杨某某陈述，其通过中间人王某与温树森联系签订涉案房屋租赁合同，合同租金是18万元，安置费15万元作为对出租方员工补偿，截止谈话时其还欠出租方3万元。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 本案中，涉案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效合同，双方理应依约履行其合同义务。现上诉人虽称其2014年1月14日之前已超付租金，但上诉人提供的现有证据并不能支持其该主张，故依本案双方当事人均认可的事实，足以认定上诉人自2016年11月2日缴纳2016年10月份租金后，再未缴纳租金，上诉人构成违约，其依法应当承担相应的民事责任。关于责任承担的方式，本院认为，被上诉人作为出租方，在承租人未按时缴纳租金时，可以采取协商或通过法律途径解决双方纠纷，但本案被上诉人却于2017年2月1日直接停水、停电，导致上诉人无法正常使用租赁标的物，故对2017年2月1日以后的房屋租金、占用费，应由被上诉人宝鸡车站劳动服务公司自行承担，上诉人不应再行支付，原审法院对此认定不当，本院予以纠正。 综上所述，原审法院认定部分事实不清，判决结果不当，应予改判，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销渭滨区人民法院(2019)陕0302民初2517号民事判决； 二、杨丑宝、蒲巧芳于本判决生效之日起十日内支付宝鸡车站劳动服务公司2016年11月1日起至2017年1月31日的房屋租金45000元，并以45000元为基数支付自2017年2月1日起至生效判决确定的履行之日止的利息[2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]； 三、驳回宝鸡车站劳动服务公司其他诉讼请求； 四、驳回杨丑宝、蒲巧芳其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2360元，由杨丑宝、蒲巧芳承担1036元，由宝鸡车站劳动服务公司承担1324元；二审案件受理费2360元，由杨丑宝、蒲巧芳承担1036元，由宝鸡车站劳动服务公司承担1324元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 邱有前 审 判 员 李宝萍 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 谈佳华 书 记 员 刘宜卓