福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终500号 上诉人（原审原告）：福建汤信进出口有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东涂中联华庭**楼**店面**，统一社会信用代码91350500574746426X。 法定代表人：汤袁缓，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖逸，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄诗平，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘兴智，男，1973年3月28日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：曾荣福，福建华达（晋江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘伟，福建华达（晋江）律师事务所实习律师。 上诉人福建汤信进出口有限公司（以下简称汤信公司）因与被上诉人潘兴智房屋租赁合同纠纷一案，福建省泉州市丰泽区人民法院于2017年7月3日作出（2016）闽0503民初8364号民事判决，本院以（2018）闽05民终2274号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。福建省泉州市丰泽区人民法院于2019年10月30日作出（2018）闽0503民初5273号民事判决，汤信公司不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭,本案现已审理终结。 上诉人汤信公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由潘兴智承担。事实与理由：本案涉及买卖不破租赁原则，一审法院应当查明涉讼房屋出租前抵押情况而未查明，查明事实不清。涉讼房屋在房屋所有权发生变动之前，其已与郑国伟签订合法有效的《租赁合同》，且已成立并生效，直至被潘兴智违法将其物品搬离前一直由其占有使用，未被人民法院查封。因此，本案的关键在于查明涉讼房屋是否在其承租前设立了抵押权。买卖不破租赁原则的适用不以新的所有权人收取租金为前提，一审法院理解、适用法律错误。 被上诉人潘兴智辩称：汤信公司与郑国伟之间系生意合作关系，郑国伟以涉案房产的使用权作为出资与汤满合股经营汤信公司，汤信公司与郑国伟之间不存在所谓的租赁合同关系。即使汤信公司与郑国伟之间存在租赁合同关系，其拒不支付租金的行为也构成了根本违约，合同也已实际解除。请求驳回上诉请求，维持原判决。 汤信公司向一审法院起诉请求：1.潘兴智立即恢复泉州市丰泽区（包含Ｂ2105、Ｂ2106、Ｂ2107、Ｂ2108）2015年10月8日前的原状，并继续履行《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的约定；2.由潘兴智承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：案外人郑国伟系案涉租赁房产即址在泉州市丰泽区中联华庭3Ｃ-7号楼Ｂ2105、Ｂ2106、Ｂ2107、Ｂ2108的原所有权人。本院在执行申请执行人闵慧真与被执行人郑国伟民间借贷纠纷一案中，委托福建省广业拍卖有限公司泉州分公司对上述房产进行拍卖。拍卖规则及竞买人协议书均载明：上述拍卖标的物存在租赁，买受人自行了解好判断其租赁的真实性。2015年7月8日，潘兴智在公开拍卖会上竞得该拍卖标的物。2015年9月23日，潘兴智办理上述拍卖标的物的房屋所有权证，证号分别为：泉房权证丰泽区（丰）字第201518921、201518919、201518920、201518922号。2015年10月20日，潘兴智通过短信告知汤信公司自2015年7月8日至今已欠上述案涉房屋三个多月租金，限于2015年10月25日前屋内物品搬出，腾退。汤信公司以租金已交付原房东为由未向潘兴智交纳租金。2015年10月26日，潘兴智对案涉房屋进行清理并更换门锁。后汤信公司在法院对潘兴智提起侵权诉讼并于2016年4月21日向法院申请撤回起诉。 另汤信公司在本案原审时持有载明签约日期为2011年6月1日，其与郑国伟签订的《租赁合同》及载明签约日期为2012年5月1日，其与郑国伟签订的《租赁合同补充协议》各一份。租赁合同约定的主要内容：汤信公司承租郑国伟拥有址于泉州市丰泽区，用于开办公司，建筑面积286.3平方米，包含Ｂ2105、Ｂ2106、Ｂ2107、Ｂ2108四套房；租期自2011年6月1日起至2026年5月31日止共计15年，租金约定每月3200元。补充协议约定主要内容：1、汤信公司一次性支付自2012年5月1日起至2026年5月31日止的全部租金，双方综合考虑一次性支付租金的资金成本，约定上述全部租金为40万元；2、汤信公司应在一个月内一次性支付租金40万元至房屋原所有人郑国伟配偶傅翠竹的银行账户；3、双方此前的租金已经全部结清；4、除了补充协议变更的条款外原合同继续履行。 一审法院认为，汤信公司提供的证据物业管理费发票、物业公司证明虽能初步证明其自2011年6月1日起至2015年5月25日有使用案涉房屋，汤信公司诉求主张继续履行租赁合同的事实依据为其与原所有权人郑国伟签订了租赁期限至2026年5月31日的租赁合同及房屋租金已交至2026年5月31日，对此其负有举证责任。潘兴智为此申请对《租赁合同》及《租赁合同补充协议》上“郑国伟、汤满”签名形成时间与合同落款时间是否一致进行鉴定，因汤信公司未提供原件致鉴定无法进行，租赁合同补充协议存在一次性交付14年零1个月租金40万元等不符合常理，且汇款备注亦无载明支付租金的情形下，汤信公司提供的证据不足以证明其上述主张。在汤信公司未缴交房屋租金的情形下，其诉求潘兴智恢复租赁房屋原状，并要求继续履行合同，无事实和法律依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百五十六条、第二百二十七条、第二百二十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回汤信公司的诉讼请求。案件受理费4660元，由汤信公司负担。 本院二审审理中，双方当事人均无提供新的证据。 另查明，2011年6月11日之前案涉房产没有被抵押、查封。 二审期间，双方当事人对一审判决查明认定的事实均没有异议，本院予以确认。 本案双方当事人争议焦点为：汤信公司是否签订租赁期限为自2011年6月1日起至2026年5月31日止共计15年的案涉租赁合同？若签订，是否已缴清2026年5月31日前的租金。 本院认为，本案是否适用买卖不破租赁原则，首先应审查汤信公司与原房屋所有权人郑国伟签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》及交付房屋租金的真实性问题。潘兴智为此在原审审理中申请对《租赁合同》及《租赁合同补充协议》上“郑国伟、汤满”签名形成时间与合同落款时间是否一致进行鉴定，因汤信公司未提供原件致鉴定无法进行，因此，该《租赁合同》的真实性目前尚无法确认。租赁合同补充协议存在一次性交付14年零1个月租金40万元等不符合常理，且汇款备注亦无载明支付租金的情形下，原审认为“汤信公司提供的证据不足以证明其主张。在汤信公司未缴交房屋租金的情形下，其请求潘兴智恢复租赁房屋原状，并要求继续履行合同，无事实和法律依据”正确。 综上，汤信公司的上诉主张不能成立，不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4660元，由汤信公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭立新 审判员  张 黛 审判员  陈美雅 二〇二〇年四月二十八日 书记员  周玉娇 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。