四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初887号 原告（反诉被告）：蒋德强，男，生于1970年12月14日，汉族，住四川省巴中市巴州区，以下简称原告）。 委托代理人：李刚，巴中市恩阳区柳林法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张兰品，女，生于1975年10月15日，汉族，住四川省巴中市巴州区，以下简称被告张兰品）。 委托（特别授权）代理人：李群河，四川恒和信律师事务所律师。 委托代理人：汪**宏，四川恒和信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡冥珲，男，生于1972年8月1日，汉族，住河北省廊坊市固安县，以下简称被告胡冥珲）。 委托（特别授权）代理人：李群河，四川恒和信律师事务所律师。 委托代理人：汪**宏，四川恒和信律师事务所律师。 被告：巴中市福家房地产经纪有限公司（以下简称被告福家经纪公司）。 法定代表人：向玭琳，系公司总经理。 住所地：四川省巴中市巴州区。 本院于2020年3月6日立案受理原告蒋德强诉被告张兰品、胡冥珲、被告福家经纪公司房屋买卖合同纠纷一案，被告张兰品、胡冥珲提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋德强及委托代理人李刚，被告张兰品、胡冥珲及其委托代理人李群河、汪**宏，被告福家经纪公司的法定代表人向玭琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告蒋德强诉称：2018年5月被告张兰品、胡冥珲（以下简称被告1）自愿将位于巴州区538号1栋3单元8楼28号住房出售给原告，双方自行协商房款总价500000元（伍拾万元整）。意向达成后，原，被告1于2018年5月26日委托被告（巴中市福家房产经纪有限公司，以下简称被告2）作为居间签订《房屋买卖居间合同》、被告2代办银行按揭贷款，同时约定原告支付被告2服务费用和此次交易税费共计40000元（肆万元整）。并于2018年5月27日原告与被告1、被告2正式签订《房屋买卖居间合同》，同时原告向被告1交付定金20000元（贰万元整），合同约定2018年6月5日原告向被告1交付购房首付款（含定金）200000元（贰拾万元整）解押被告1的中国银行抵押贷款，其余尾款300000元（叁拾万元整）委托被告2代办银行按揭贷款支付，合同约定按揭贷款在产权过户后岀证之日起60天内到被告1账户上。被告1于2018年7月5日在产权还没有过户情况下提出向原告索要现金130000元（壹拾叁万元整），理由为还高利贷，原告拒绝支付此款，并告知被告1按合同约定已按时支付定金、首付款，尾款是被告2代办银行按揭支付，不能用现金支付。被告1以此为借口在2018年7月11日声称不先拿现金130000元（壹拾叁万元整）就不配合过户。事后被告2的业务员多次与被告1沟通，遭到被告1提出更高要求，第一、要求原告先用现金付清30000（叁拾万元整）尾款，第二、要求原告将房屋无偿给被告1居住到年底。原告为了将此事化解，于2018年7月25日原，被告三方到场进行协商调解，经协商三方达成共识，协商内容如下：1、被告1在2018年7月26日配合原告和被告2过户的前提下，被告2承诺按揭贷款在2018年8月15日银行放款到被告1账户上，如到期银行未放款到被告1账户上，被告2愿意用现金300000元（叁拾万元整）支付，如被告2未按时用现金支付，被告2承担资金利息2000元（贰仟元整）；如超过2018年8月25日被告2仍未向被告1支付，将双倍赔偿。2、原告同意将此房免费给被告1居住到2019年1月10日。3、原告按合同约定自行缴纳税费。4、原告、被告2本着能尽快过户，向被告1支付3000元（三千元整）作为补偿，但被告1收到此款后必须全力配合过户，如仍不过户签字，被告1承担合同约定以房款总价20%作为违约金进行赔偿，同时退回已付房款。5、然而原，被告三方在2018年7月26日约定报税过户，原告申报税费已通过，双方确认签字时，被告1再次不配合签字，并强行夺回房产证，致使过户再次无法办理，同时于当日下午前往外地，事后原告和被告2多次电话沟通无明确答复，在2018年8月23日被告1从外地返回，原告和被告2再次登门与被告1进行协商，被告1作出答复是此房不卖，愿退回房款。综上所述，原告与被告1和被告2居间买卖合同成立、合法真实、约定清楚，三方应信守合同、履行合同义务。现诉请：1.请求依法判决原、被告签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；2.请求依法判决原、被告继续履行合同；3.请求依法判决被告张兰品、胡冥挥支付原告不履行合同违约金100000元（壹拾万元整）；4.请求依法判决被告张兰品、胡冥珲逾期交房违约金50000元；5.请求判决被告承担本案诉讼及其他费用。 被告张兰品、胡冥珲辩称：卖方严格依照《房屋买卖合同》约定履行卖方义务，不存在不履行合同或逾期交房的违约情形。《房屋买卖合同》未能继续履行的原因系被反诉人1与被反诉人2要求反诉人违法办理房屋过户导致。案件事实如下：2018年5月中旬，反诉人与被反诉人1通过网络平台方式达成房屋买卖意向，反诉人1向反诉人购买位于四川省巴中市巴州区房屋。双方商定不找第三方中介机构，由反诉人与被反诉人1双方自行办理相关手续。2018年5月27日下午，反诉人与被反诉人1约定在紫悦茗坊茶楼商议房屋买卖事宜，但被反诉人1私自找来其在被反诉人2处工作的朋友王为东参与商议，被反诉人1劝说反诉人有中介在房屋买卖程序推进中更加快捷省事，反诉人表示了同意。然后反诉人讲述了自己做生意亏损，现急需资金还贷，不得已卖房，并强调房屋款必须短时间到位，并说明了房屋有抵押的事实通过王为东对房屋买卖程序的讲解，三方经过商议达成如下意向：1.房屋总价50万，首付20万，尾款30万在恩阳信用社办理贷款支付。2.被反诉人1支付首付款后，由反诉人负责房屋解押（王为东确定解押时间半个月左右完成）。3.在房屋解押的同时，三方一起向贷款银行提供各自所需的资料供银行审核，［即房屋解押与银行贷款审核同步进行（王为东确定银行审核贷款通过时间半个月左右）］。尾款待银行贷款审核通过后半个月内放款。4.王为东保证售房款最多一个半月能全部到卖方账户。5.中介服务费以及交易所需一切费用由买方承担。2018年5月17日，反诉人与被反诉人1、被反诉人2签订《房屋买卖合同》。反诉人收到被反诉人1支付的定金及首付款后，依照合同约定积极办理案涉房屋解抵押手续：反诉人首先于2018年6月5日前往中囯银行蓝湾国际营业部提交了房屋解押手续，银行于6月19日完成解抵押手续后，反诉人又再于2018年6月20日前往房管局办理了房屋解抵押手续。至此，反诉人依约充分履行了《房屋买卖合同》约定的房屋解抵押义务。但被反诉人1、2却在《房屋买卖合同》签订之后，拖延向银行办理抵押放款手续：1、被反诉人2先是将原约定的贷款银行由恩阳信用社变更为建设银行；2、反诉人于2018年6月4日同被反诉人1和被反诉人2向巴人广场建设银行二楼贷款资料审核处提交所需全部貸款资料，但是因被反诉人1、2却迟迟未能提供推进银行办理抵押放款的相关资料（以2018年7月4日、2018年7月7日两份录音为证，详见证据清单），直至2018年7月13日方才将抵押贷款资料完成提交到建设银行，已经超出原定的合同签订后一个月内完成放款的期限。再后，到2018年7月25日被反诉人才告知反诉人银行贷款审核已经通过，让反诉人前往办理房屋过户手续，反诉人立即前往配合办理。截止该日，被反诉人1、2因为前期没有及时办理贷款手续，已经导致反诉人额外对外支付利息8000元（若贷款能及时到位，反诉人以该笔款项对外归还后便不会产生该8000元利息），被反诉人1、2意识到自身延迟履行抵押放款手续给反诉人带来了额外损失，便同意共同向反诉人承担3000元作为赔偿。三方为明确后续工作推进事宜，签订了《协议书》，约定：1.被反诉人1向反诉人支付1000元、被反诉人2向反诉人支付2000元作为其双方迟延办理贷款放款给反诉人造成的损失的补偿；2.自2018年7月25日起，被反诉人1按合同约定缴纳税费，办理过户，未履行相关义务给反诉人造成损失的，由被反诉人1、2共同承担赔偿责任。2018年7月25日下午，三方按时到达巴中政务中心房管局，准备办理过户手续时，又再次因为被反诉人1儿子（该房屋是被反诉人1为其儿子购买）没有办理未婚证明，未能办理过户。被反诉人2告知被反诉人1可以去办理一个假的未婚证明。因此7月25日下午未能履行过户手续。2018年7月26日上午，反诉人再次到达巴中政务中心房管局配合办理过户手续，但被反诉人1、2却要求反诉人在一份价款为37万元的“房屋买卖合同”上签字，该做法的目的是为了减少房屋购买价款从而逃避依法纳税。首先，反诉人身为人民教师，深知依法纳税是每个公民的义务，逃避纳税是损害国家利益的行为；于是坚决反对通过签订虛假合同方式逃避纳税；其次，若反诉人同意与被反诉人1、2签订该份37万元购房款的假合同，将导致原房屋买卖合同被变更，反诉人30万元卖房尾款存在不能全额收取的风险。被反诉人1、2却坚决要求反诉人签订该份37万元价款的房屋买卖合同以取得违法利益。于是房屋过户及贷款放款手续一致拖延至今（根据2018.7.26与中介王为东及2018.7.26与中介苟主任的电话录音可以证明存在虚假合同的事实，详见证据清单）。2018年10月16日，反诉人与被反诉人1、2再次见面沟通案涉房屋过户及贷款事宜，被反诉人1、2仍要求反诉人接受让被反诉人2通过虚报房屋成交价款逃避纳税的方式办理房屋过户手续。办理贷款后，超过尾款30万元的多余部分归反诉人所有，反诉人当场拒绝并明确表示，被反诉人1、2要严格依法纳税，反诉人只依照《房屋买卖合同》约定收取应得尾款30万元（2018.10.15与被反诉人1沟通录音、2018.10.16三方沟通的录音可以证明，详见证据清单）。综上所诉：1.反诉人依约应履行的房屋解抵押手续已经履行完毕；2.房屋未能办理过户手续是由于被反诉人1、2欲通过签订虚假合同方式逃避纳税义务、损害国家利益导致；3.反诉人至今未表示不再继续履行《房屋买卖合同》，在被反诉人1、2依法纳税、办理抵押放款、支付购房尾款的前提下，反诉人同意配合依法办理过户及抵押放款手续。反诉人不存在不履行合同或逾期交房的违约情形。《房屋买卖合同》未能继续履行的原因系被反诉人1与被反诉人2要求反诉人违法办理房屋过户导致。 被告福家经纪公司辩称：我方履行了中介服务，房屋买卖合同是真实有效的，我方不应该承担责任。 被告张兰品、胡冥珲反诉称：本案分为如下多个阶段：达成房屋买卖意向→商议房屋买卖具体事宜→合同签订→合同履行→补签协议书→违法办理过户。一、达成房屋买卖意向：2018年5月中旬，反诉人与被反诉人1通过网络平台方式达成房屋买卖意向，反诉人1向反诉人购买位于四川省巴中市巴州区房屋。双方商定不找第三方中介机构，由反诉人与被反诉人1双方自行办理相关手续。二、商议房屋买卖具体事宜：2018年5月27日下午，反诉人与被反诉人1约定在紫悦茗坊茶楼商议房屋买卖事宜，但被反诉人1私自找来其在被反诉人2处工作的朋友王为东参与商议，被反诉人1劝说反诉人有中介在房屋买卖程序推进中更加快捷省事，反诉人表示了同意。然后反诉人讲诉了自己做生意亏损，现急需资金还贷，不得已卖房，并强调房屋款必须短时间到位，并说明了房屋有抵押的事实。通过王为东对房屋买卖程序的讲解，经过商议达成如下意向：1.房屋总价50万，首付20万，尾款30万在恩阳信用社办理贷款支付。2被反诉人1支付首付款后，由反诉人负责房屋解押（王为东确定解押时间半个月左右完成）。3在房屋解押的同时，三方一起向贷款银行提供各自所需的资料供银行审核，［即房屋解押与银行贷款审核同步进行（王为东确定银行审核贷款通过时间半个月左右）］。尾款待银行贷款审核通过后半个月内放款4.王为东保证售房款最多一个半月能全部到卖方账户。5.中介服务费以及交易所需一切费用由买方承担。三、合同签订：意向达成后，三方便一同到巴州区福家中介公司签订合同；因为王卫东一再保证可以于合同签订后一个多月完成全部手续。反诉人因此方才同意和中介一起签订《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》（以下简称《房屋买卖合同》）。《房屋买卖合同》约定被反诉人1向反诉人购买位于四川省巴中市巴州区房屋，房屋总价款50万元，房屋权属变更所产生的费用以及被反诉人2的中介费用均由被反诉人1承担，约定付款方式为银行按揭付款，被反诉人1于2018年5月27日向反诉人支付定金2万元，于2018年6月5日支付房屋购房首款18万元，与银行贷款办理后支付尾款30万元。四、合同履行：《房屋买卖合同》签订当日，被反诉人1向反诉人支付的定金1.5万元（本应支付2万元）。后被反诉人1又于2018年6月4日向反诉人支付首付款18方元。反诉人收到上述共计19.5万元款项后，积极办理案涉房屋解抵押手续：反诉人于2018年6月5日前往中国银行蓝湾国际营业部提交了房屋解押手续，银行于6月19日完成解抵押手续后，反诉人及即于2018年6月20日前往房管局办理了房屋解抵押手续。至此，反诉人依约充分履行了《房屋买卖合同》约定的房屋解抵押义务。但被反诉人1、2却在《房屋买卖合同》签订之后，拖延向银行办理抵押放款手续：1、被反诉人2先是将原约定的贷款银行由恩阳信用社变更为建设银行；2、反诉人于2018年6月4日同被反诉人1和被反诉人2向巴人广场建设银行二楼贷款资料审核处提交所需全部贷款资料；但是被反诉人1、2却迟迟未能提供推进银行办理抵押放款的相关资料（以2018年7月4日、2018年7月7日两份录音为证，详见证据清单），直至2018年7月13日方才将抵押贷款资料完成提交到建设银行，已经超出原定的合同签订后一个月内完成放款的期限。再后，到2018年7月25日被反诉人才告知反诉人银行贷款审核已经通过，让反诉人前往办理房屋过户手续，反诉人立即前往配合办理。截止该日，被反诉人1、2因为前期没有及时办理贷款手续，已经导致反诉人额外对外支付利息8000元（若贷款能及时到位，反诉人以该笔款项对外归还后便不会产生该8000元利息），被反诉人1、2意识到自身延迟履行抵押放款手续给反诉人带来了额外损失，便同意共同向反诉人承担3000元作为赔偿。三方为明确后续工作推进事宜，签订了《协议书》，约定：1被反诉人1向反诉人支付1000元被反诉人2向反诉人支付2000元作为其双方迟延办理贷款放款给反诉人造成的损失的补偿；2.自2018年7月25日起，被反诉人1按合同约定缴纳税费，办理过户，未履行相关义务给反诉人造成损失的，由被反诉人1、2共同承担赔偿责任。五、违法办理过户：2018年7月25日下午，三方按时到达巴中政务中心房管局，准备办理过户手续时，又再次因为被反诉人1儿子（该房屋是被反诉人1为其儿子购买）没有办理未婚证明，未能办理过户。被反诉人2告知被反诉人1可以去办理一个假的未婚证明。因此7月25日下午未能履行过户手续。2018年7月26日上午，反诉人再次到达巴中政务中心房管局配合办理过户手续，但被反诉人1、2却要求反诉人在一份价款为37万元的房屋买卖合同上签字，该做法的目的是为了减少房屋购买价款从而逃避依法纳税。首先，反诉人身为人民教师，深知依法纳税是每个公民的义务，逃避纳税是损害国家利益的行为；于是坚决反对通过签订虚假合同方式逃避纳税；其次，若反诉人同意与被反诉人1、2签订该份37万元购房款的假合同，将导致原房屋买卖合同被变更，反诉人30万元卖房尾款存在不能全额收取的风险。被反诉人1、2却坚决要求反诉人签订该份37万元价款的房屋买卖合同以取得违法利益。于是房屋过户及贷款放款手续一致拖延至今（根据2018.7.26与中介王为东及2018.7.26与中介苟主任的电话录音可以证明存在虚假合同的事实，详见证据清单）。2018年10月16日，反诉人与被反诉人1、2再次见面沟通案涉房屋过户及贷款事宜，被反诉人1、2仍要求反诉人接受让被反诉人2通过虚报房屋成交价款逃避纳税的方式办理房屋过户手续。办理贷后，超过尾款30万元的多余部分归反诉人所有，反诉人当场拒绝并明确表示，被反诉人1、2要严格依法纳税，反诉人只依照《房屋买卖合同》约定收取应得尾款30万元（2018.10.15与被反诉人1沟通录音、2018.10.16三方沟通的录音可以证明，详见证据清单）。综上所诉：1.反诉人依约应履行的房屋解抵押手续已经履行完毕；2.房屋未能办理过户手续是由于被反诉人1、2欲通过签订虚假合同方式逃避纳税义务、损害国家利益导致；3.反诉人至今未表示不再继续屣行《房屋买卖合同》，在被反诉人1、2依法纳税、办理抵押放款、支付购房尾款的前提下，反诉人同意配合依法办理过户及抵押放款手续；4.因为被反诉人1、2违法、拖延办理过户及抵押放款手续导致反诉人迟迟未能收到房屋尾款30万元，根据《协议书》第三条约定，被反诉人1、2应共同向反诉人承担损失赔偿责任。望法院依法支持反诉人全部诉讼请求。现诉请:1.依法判决被反诉人按房屋实际成交价申报纳税、办理过户及抵押贷款手续，继续履行《房屋买卖合同》。并自2018年7月25日起按照年利率5.265%（ＬＰＲ利率上浮30%）向反诉人支付资金占用利息至所有款项支付完毕之日止。2房屋过户及贷款手续产生的全部费用，包括但不限于由此产生的全部税金、银行抵押贷款手续费等，均由两被反诉人承担。3.本案本诉及反诉诉讼费用均由被反诉人承担。 原告蒋德强辩称：1.三方履行了相关手续，达成了协议；2.我们在积极履行自己的义务办理相关过户手续；3.37万元的合同并非偷税漏税。我方愿意继续履行合同，我方没有违法拖延办理相关手续，不应该承担赔偿责任。 被告福家经纪公司辩称：1.我们中介方是需要甲乙双方配合才能完善手续，因为甲乙双方不配合才未过户，所以我们中介不应该承担责任；2.37万元的合同并非是偷税。 经本院审理查明：被告张兰品与被告胡冥珲系夫妻关系。2018年5月27日，出卖人张兰品（甲方）与买受人蒋德强（乙方）、经纪方福家经纪公司（丙方）三方签订《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将位于四川省巴中市巴州区房屋出售给乙方，房屋建筑面积为125.21㎡，房屋总价款50万元（包括双方约定的室内财物在内），该房屋权属变更时所产生的相关税、费由乙方承担；乙方须向丙方交纳中介费和贷款服务费4万元；付款方式：2018年5月27日乙方交购房定金2万元，2018年6与5日前乙方支付房屋首付款18万元，余下房款由乙方委托丙方／自行向银行申请按揭抵款；甲方于合同签订之日将房屋权属证明交于丙方，丙方将向甲方开据《专用收件收据凭证》，甲方承诺于全款到位当日内腾出该房屋，并将该房屋交于乙方；违约责任：如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第一条2、3、4、5、6、7项以及本条1、2、3、4项的违约三表任，均由违约方向另一方支付本合同第二条房屋实际成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且赔偿丙方房屋实际成交价的4%作为中介服务费；发生争议，甲、乙、丙三方均同意巴中仲裁委仲裁解决；甲乙双方协商2018年6月5日前甲方凑齐解押款，同时到中国银行解押；乙方首付款6月5日前到位，用于甲方中国银行抵押贷款解押；丙方保证出征之日两个月内放款。三方均在合同上签字捺印或加盖公章。 合同签订后，原告于2018年5月27日向被告张兰品交付房屋定金1.5元，被告张兰品书立2万元收条一张；2018年6月4日原告之子蒋松柏向被告胡冥珲交付房屋首付款18万元，被告胡冥珲书立18万元收条一张。 在合同履行过程中，三方于2018年7月25日，以张兰品为甲方、蒋德强为乙方、福家经纪公司为丙方签订《协议书》，约定：1.丙方承诺在甲乙双方正常配合过户的情况下按揭贷款30万（叁拾万）定于2018年8月15日前到甲方账户，若2018年8月15日前按揭贷款30万（叁拾万）元整未到甲方账户，丙方将用现金在2018年8月15日当天预付甲方30万整（叁拾万元整）。如8月15日丙方未履行承诺将叁拾万元整支付给甲方，那么丙方承担资金利息贰万元整，并且保证贷款叁拾万元整在8月25日到位，若8月25日到甲方账户，丙方双倍赔偿，即赔偿陆拾万元整。2.乙方将此房免费给甲方居住到2019年1月10日，期满三日内，甲方腾出此房，交付乙方使用。3.自今日（2018年7月25日）起，乙方按合同约定缴纳税费，办理过户，如7月25日未履行造成甲方的损失由乙方丙方承担。甲方有权拒绝所有协议。4.因乙方和丙方贷款原因给甲方带来的资金利息损失，现由丙方付2000元，乙方付1000元作为补偿，但在过户签字之前由丙方将补偿一次付给甲方（3000元），乙方在付中介费时一并付给丙方，甲方在收到此款后不再产生纠纷，全力配合过户，如收到补偿款后甲方仍不过户，按合同约定以房款总款20%作为违约金赔偿给乙方，并退回全部房款。协议书签订后，被告福家经纪公司按照协议书内容向被告张兰品补偿了3000元。其后，因原告、被告福家经纪公司要求被告张兰品对案涉房屋签署另一份37万元的《房屋买卖合同》，被告张兰品予以拒绝且三方对《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》中“丙方保证出证之日两个月内放款”的理解发生争议（一方认为出证之日是指合同签订之日，一方认为是案涉房屋权属登记变更之日）,致使银行贷款未办理成功，房屋权属亦未作变更登记。 另，2019年10月28日，原告与被告张兰品、胡冥珲、福家经纪公司签订《关于变更合同条款的协议》，约定将《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》第七条第1款“……同意巴中仲裁委员会解决”变更为“向有管辖权的人民法院提起诉讼”；案涉房屋目前由被告张兰品、胡冥珲居住使用；原告未支付余下购房款；被告张兰品、胡冥珲对在该买卖中的签字行为，彼此予以确认。 上述事实，有原、被告陈述，原、被告的身份信息复印件，《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》，收条，《协议书》，通话录音及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方在平等自愿的基础上所签订《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》及《协议书》,系双方真实意思表示,合同没有违反国家法律禁止性规定,合法有效。原、被告双方均应诚信履行合同义务。 关于《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》继续履行的认定问题。原、被告均提出继续履行《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》的诉请，且均在庭审中表示愿意继续履行该合同内容，故该合同应继续履行。因买卖双方未明确约定履行义务的先后顺序，且对“出证之日两个月内放款”存在争议，故买卖双方均应当同时履行；另，被告张兰品、胡冥珲诉请原告应按照房屋实际成交价申报纳税、办理过户及抵押贷款手续，继续履行《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》，符合合同约定，本院予以支持。 关于原告缴纳款项的认定问题。 1、原告于2018年5月27日向被告张兰品交付房屋定金1.5元，被告张兰品书立2万元收条一张，因系被告张兰品真实意思表示，予以认定为2万元； 2、2018年6月4日原告之子蒋松柏向被告胡冥珲交付房屋首付款18万元，被告胡冥珲书立18万元收条一张，亦予以认定。 关于被告福家经纪公司承担责任的问题。尽管约定“因乙方（原告）和丙方（被告福家经纪公司）贷款原因给甲方（被告张兰品、胡冥珲）带来的资金利息损失，现由丙方付2000元，乙方付1000元作为补偿，但在过户签字之前由丙方将补偿一次付给甲方（3000元），乙方在付中介费时一并付给丙方，甲方在收到此款后不再产生纠纷，全力配合过户，如收到补偿款后甲方仍不过户，按合同约定以房款总款20%作为违约金赔偿给乙方，并退回全部房款”，但协议书签订后，被告福家经纪公司按照协议书内容向被告张兰品补偿了3000元。故被告福家经纪公司不再在本案中承担民事责任。 关于被告张兰品、胡冥珲支付违约金的认定问题。《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》约定：甲方于合同签订之日将房屋权属证明交于丙方，丙方将向甲方开据《专用收件收据凭证》，甲方承诺于全款到位当日内腾出该房屋，并将该房屋交于乙方。《协议书》约定：……甲方在收到此款后不再产生纠纷，全力配合过户，如收到补偿款后甲方仍不过户，按合同约定以房款总款20%作为违约金赔偿给乙方，并退回全部房款。被告张兰品、胡冥珲未按合同约定将案涉房屋权属证明交付给被告巴中福家房地产经纪有限公司，且在协议书签订后仍不配合原告办理房屋权属变更登记，违反合同约定，现原告主张被告张兰品、胡冥珲按照合同总价款的20%支付违约金10万元，但原告未提供被告张兰品、胡冥珲因违约给其造成的损失，故宜以实际缴纳的购房款为基数予以计算，即被告张兰品、胡冥珲当支付违约金4万元【（18万元＋2万元）×20﹪】。另，原告主张被告张兰品、胡冥珲支付逾期交房违约金5万元，因《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》约定：甲方承诺于全款到位当日内腾出该房屋，并将该房屋交于乙方。虽协议书约定：乙方将此房免费给甲方居住到2019年1月10日，期满三日内，甲方腾出此房，交付乙方使用。但该约定的前提条件是原告的贷款能于2018年8月15日前申请成功并支付给被告张兰品、胡冥珲。现原告未成功办理贷款，未能支付余下购房款，故被告张兰品、胡冥珲交房条件不成就，且买卖双方均应当同时履行。故原告主张违约金不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告蒋德强、被告福家经纪公司支付资金利息的认定问题。因被告张兰品、胡冥珲在签订《协议书》后不配合原告进行案涉房屋权属变更登记，导致银行贷款无法办理，原告无法支付余下购房款，且该房由被告张兰品、胡冥珲在居住使用。现被告张兰品、胡冥珲主张自2018年7月25日起按照年利率5.265%（LPR利率上浮30%）支付资金占用利息，不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告蒋德强、被告福家经纪公司承担房屋过户及贷款手续费（包括但不限于由此产生的全部税金、银行抵押贷款手续费等）的认定问题。《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》及《协议书》约定：原告向被告福家经纪公司缴纳中介费和贷款服务费4万元，原告按照合同约定缴纳税费，办理过户，故房屋过户税金及贷款手续费应由原告承担。 关于原告诉请的其他费用（交通费）的认定问题。原告虽提出该主张，但未提供相应证据予以证明该笔费用的实际产生，本院对此不予支持。 关于案件受理费的负担。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。但原告不当行使诉权而产生的案件受理费1050元，当由原告自行负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告蒋德强与被告张兰品、被告巴中市福家房地产经纪有限公司于2018年5月26日签订的《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》有效，继续履行； 二、原告蒋德强于本判决生效之日起三十日内向被告张兰品支付下差购房款30万元； 三、被告张兰品、胡冥珲于本判决生效之日起三十日内共同腾空其所有的位于四川省巴中市巴州区房屋（建筑面积为125.21㎡）并交付给原告蒋德强； 四、被告张兰品、胡冥珲于本判决生效之日起三十日内共同支付原告蒋德强违约金4万元； 五、案涉房屋过户而产生的税费及银行抵押贷款手续费由原告蒋德强承担； 六、驳回原告蒋德强的其他诉讼请求； 七、驳回被告张兰品、胡冥珲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8800元，由原告蒋德强负担1050元，由被告张兰品、胡冥珲共同负担7750元；本案反诉受理费5500元，由原告蒋德强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长 巩 麟 人民陪审员 吴 俊 人民陪审员 杨烈茂 二〇二〇年四月十七日 书 记 员 黄雪晶