广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初330号原告（反诉被告）：郑娇銮，女，1966年8月20日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：唐海燕，广东达方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅，广东达方律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区站前路站前一街**广州世贸服装城商场首层S373商铺。法定代表人：吴松权，职务总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨**，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：增城市新业实业发展有限公司，住所地，住所地广东省广州市增城新塘镇永和新新中路**iv>法定代表人：高誉娣，职务总经理。委托诉讼代理人：杨海宁，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳震宇，广东本华律师事务所实习律师。郑娇銮与广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）、增城市新业实业发展有限公司（以下简称新业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郑娇銮委托诉讼代理人唐海燕，世贸公司委托诉讼代理人康小鸫、杨**，新业公司委托诉讼代理人杨海宁、劳震宇，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑娇銮向本院起诉请求：1.确认郑娇銮与世贸公司签订的编号8880619号及8880620号《商铺/写字间确认书》已经解除；2.判决世贸公司、新业公司共同连带向郑娇銮返还已支付的商铺租赁首期款和二期款合计1058960元；3.判决世贸公司、新业公司共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年1月9日，郑娇銮与世贸公司签订编号为8880619、8880620《商铺/写字间确认书》，确认如下租赁事项：郑娇銮承租世贸公司位于广州市站前路xx号广州世贸服装城内编号为F350、F362的商铺经营牛仔服装，租期为10年，世贸公司应于2012年6月30日交付上述物业，若世贸公司超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，世贸公司免除郑娇銮当月管理费等。双方未就涉案商铺签订租赁合同及物业服务合同。确认书签订后，郑娇銮支付F350、F362商铺定金及相应款项具体如下:2012年1月9日交付F350、F362商铺定金70000元，并由新业公司出具收据；2012年1月9日交付F350商铺首期款414120元，并由新业公司出具收据；2012年1月9日交付F362商铺首期款268520元，并由新业公司出具收据；2012年4月1日交付F350商铺二期款224560元，并由新业公司出具收据；2012年4月2日交付F362商铺二期款151760元，并由新业公司出具收据，以上合计1128960元。上述费用支付后，世贸公司一直未将F350、F362商铺交付给郑娇銮使用，故于2014年提起诉讼，案号为（2014）穗荔法民三初字第645号、（2014）穗中法民五终字第4482号。法院判决认定涉案商铺符合交付条件，世贸公司迟延交付商铺的行为未构成严重违约，后郑娇銮与世贸公司仍就涉案商铺交付、租金金额等事项无法达成一致，涉案商铺一直未交付给郑娇銮使用。2019年9月至11月期间，郑娇銮及其代理律师多次前往世贸服装城，发现涉案商铺在施工装修中，由郑娇銮承租的F350、F362商铺己分别由第三方承租并开业经营。至此，世贸公司擅自将F350、F362商铺转租给他人的行为，己严重违反双方约定。世贸公司己根本违约，导致合同目的无法实现。另外，从世贸公司的反诉内容看，因为世贸公司将涉案商铺出租给了他人，郑娇銮与世贸公司之间的租赁关系已经解除。世贸公司答辩：请求法院驳回郑娇銮的全部诉讼请求。第一，郑娇銮是合同的违约方，无权解除双方的租赁关系，而世贸公司是守约方，才有权解除合同。世贸公司已于2019年9月30日解除了双方之间的租赁关系。郑娇銮曾于2014起诉至荔湾区法院，要求解除双方之间的租赁关系，法院已经驳回郑娇銮的全部诉请，因此郑娇銮应继续双方之间的租赁关系，并按约定与世贸公司签署租赁合同等文件，以及缴纳相关款项、接收涉案商铺并开门营业。但郑娇銮一直未办理上述事项，并经世贸公司多次发函告知，一直未签租赁合同、欠付相关款项及底租的租金，郑娇銮已严重违约，世贸公司有权解除合同，郑娇銮应向世贸公司承担相关的违约责任,世贸公司作为守约方，无需承担责任。第二，从双方已签订的确认书上手写备注部分清晰说明存在底租，世贸公司在郑娇銮签署相关招租文件时，亦已明确向郑娇銮讲明了涉案商铺的价款以及在10年的租期内还需每年每月另行缴纳底租。招租现场公示了10年租户的租赁合同，租赁合同中明确约定与公示的底租价格一致的底租标准，和相关的缴纳租金的期限和支付方式以及逾期缴纳租金的违约责任等。因此郑娇銮除缴纳一次性的费用外，还应向世贸公司缴纳底租的租金。从郑娇銮的起诉状中看，郑娇銮也认为是有一个底租租金金额的，其是具有完全民事行为能力人，有完全的商业判断，其对公示的租赁合同以及底租价格均予以了确认。从专业市场的惯例来看，出租方将租赁费用分成进场前应当交付的一次性费用即进场费，以及底租的租金两部分收取，是行业市场的惯例，该一次性的费用也不因任何原因需要向郑娇銮返还。从整个世贸服装城的市场和之前的判决来看，世贸服装城10年租户缴纳的商铺费用均分为一次性费用和底租租金，在已审结的相关租赁合同纠纷案件中，这一事实和情况已被法院确认。郑娇銮在世贸服装城以如此优惠的价格承租涉案商铺，认租资格需要排队才能取得。郑娇銮对其租赁关系、租赁费用都非常清楚，其所做的投资行为是经过其慎重考虑的，应当承担相应的法律责任。第三，原告属于重复起诉，法院应予以驳回。新业公司答辩：不同意郑娇銮的全部诉讼请求，同意世贸公司的答辩意见。第一，涉案商铺的确认书已经由（2014）穗荔法民三初字第645号、（2014）穗中法民五终字第4482号民事判决书确认有效，郑娇銮应当全面及时履行确认书的义务，与世贸公司签订正式的租赁合同和物业合同，并且接受商铺、进行经营，否则应当承担相应的违约后果。第二，涉案商铺确认书与新业公司无关，新业公司不是该确认书的权利主体，无需承担相关义务。第三，郑娇銮向法庭主张解除确认书以及支付的款项没有事实和法律依据，且过了诉讼时效。第四，郑娇銮是重复起诉。第五，郑娇銮关于解除《商铺/写字间确认书》的诉讼请求与（2014）穗中法民五终字第4482号案解除的理由虽有不同，但是郑娇銮一直严重违约，没有履行接收商铺的行为，世贸公司将涉案的两个商铺转租给其他人经营，也不影响郑娇銮继续履行《商铺/写字间确认书》的愿望和合同目的。世贸公司向本院提出要求郑娇銮支付案涉商铺2016年1月1日至2019年9月30日的底租租金及滞纳金、租赁保证金和赔偿损失的反诉请求。事实和理由：2012年1月9日，郑娇銮就承租涉案商铺F350、F362与世贸公司签订《商铺/写字间确认书》，对租赁建筑面积、租赁期限、底租租金、租赁保证金、合同生效等内容进行了约定。其中，《商铺/写字间确认书》约定：“乙方（即郑娇銮）已仔细阅读甲方（即世贸公司）所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等相关合同文件版本。乙方清楚并理解上述版本内容，对各条款均无异议，自愿届时按该版本内容与甲方或其指定的公司签订上述合同文件。签订日期及相关事宜以甲方通知为准。”其后，世贸公司通过电话、短信、现场公示、发函等方式要求郑娇銮接收涉案商铺并入场营业，但郑娇銮未按约定执行。2014年郑娇銮起诉至法院要求解除双方的《商铺/写字间确认书》并返还相关款项。在（2014）穗中法民五终字第4482号《民事判决书》中，法院认为双方之间的租赁合同合法有效，双方均应依约履行，驳回郑娇銮的全部诉讼请求。上述判决生效后，世贸公司多次通过书面发函等形式，通知郑娇銮前来接收涉案商铺、缴纳各项费用，并根据约定向世贸公司缴纳租金，但郑娇銮并未接收涉案商铺、缴纳欠付款项，且自2016年1月起一直欠缴租金。因郑娇銮已严重违约，世贸公司已于2019年9月30日解除了双方之间的租赁关系。郑娇銮就其违约行为应向世贸公司承担违约责任，以及其他损失赔偿责任。经本院关于《商铺/写字间确认书》预约性质的释明后，世贸公司同意变更反诉请求为要求郑娇銮承担因其违反预约而导致世贸公司损失的赔偿责任，具体反诉请求及计算方式如下：1、判令郑娇銮向世贸公司支付F350号涉案商铺自2013年10月7日至2019年9月30日的底租租金损失235474元（2013年10月7日至2015年10月6日的底租租金标准为3070元/月，2015年10月7日至2017年10月6日底租租金标准为3224元/月，2017年10月7日至2019年9月30日的底租租金为3546元/月）以及F362号涉案商铺自2013年10月7日至2019年9月30日的底租租金损失174117元（2013年10月7日至2015年10月6日的底租租金标准为2270元/月，2015年10月7日至2017年10月6日底租租金标准为2384元/月，2017年10月7日至2019年9月30日的底租租金为2622元/月），共计人民币409591元。2、判令郑娇銮支付上述底租租金损失的利息，暂计至2020年4月10日F350号的利息为59927.47元、F362号的利息为44312.21元，共计104239.68元（自应支付底租租金上个月的9日起至郑娇銮实际付清之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。3、判令郑娇銮支付涉案F350商铺的租赁保证金9210元、F362商铺的租赁保证金6810元，共计16020元。4、判令郑娇銮支付在2013年10月7日至2019年9月30日期间对应的F350商铺进场费损失672120.56元以及F362号商铺进场费损失454226.11元，共计1126346.67元。5、判令郑娇銮支付剩余租赁期间即2019年10月1日至2023年10月6日产生的F350号商铺的租赁费用差价损失575448.04元、F362号商铺租赁费用差价损失348091.89元，共计923539.93元。6、判令郑娇銮支付世贸公司处理郑娇銮违约诉讼的律师费5万元。7、判令郑娇銮承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。郑娇銮对世贸公司的反诉进行答辩：第一，郑娇銮与世贸公司从没有签订任何租赁合同，双方之间不存在租赁关系。2012年1月9日，双方签订的《商铺/写字间确认书》是一份预约合同，其中并未约定商铺租金、管理费、起租时间、违约责任等正式租赁合同的必备条款，郑娇銮即使未按照预约合同约定与世贸公司签订正式的租赁合同，也只是承担预约合同的违约责任，而不应当承担正式租赁合同的违约责任。第二，郑娇銮已经在（2014）穗荔法民三初字第645号案中表达了因为世贸公司违约不愿意按照确认书继续履行签订正式合同的意愿并要求解除确认书。世贸公司作为理性的商业人，应当清楚涉案商铺租赁合同的签订不存在任何可能性，但其仍旧在长达近6年的时间里向郑娇銮发函要求签订租赁合同，并缴交租金，而不是采取适当的措施及时止损，世贸公司无权就扩大的损失向郑娇銮主张权利。对于法院释明后世贸公司的变更诉讼请求，郑娇銮答辩：世贸公司在法院充分释明，若在认定《商铺/写字间确认书》是预约合同，双方之间不成立租赁合同本约的情况下，仍然在其后的反诉请求明确和固定过程中要求郑娇銮支付租金、租金滞纳金和租赁保证金，属于对法律关系的认识错误。其反诉请求所依据的法律关系并不成立，故若法院认定双方之间不成立租赁合同本约，应当依法予以驳回世贸公司的上述反诉请求。新业公司陈述：郑娇銮的解除及款项返还请求已经过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下，广州市站前路站前一街xxxx号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州岭南铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理，世贸公司与新业公司是合作关系。2012年1月9日，郑娇銮（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订了《商铺/写字间确认书》（编号为8880619、8880620），约定：乙方承租广州市站前路xx号编号F350铺（8880619号确认书）和F362铺（8880620号确认书）；租赁期限为10年,甲方于2012年6月30日交付涉案商铺，若甲方超过两个月交付，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；租金元/月，第1、2年免收，第3-4年环比递增5%，第5-6年环比递增10%，第7-8年环比递增15%，第9-10年环比递增20%；管理费元/月，管理费递增的，在双方约定的基础上按广州市商业物业管理收费标准执行；甲方收取乙方三个月租金及管理费作为保证金，期满后由甲方无息退还给乙方；乙方已仔细阅读甲方提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等相关合同文件版本，乙方清楚并理解上述版本内容，对各条款均无异议，自愿届时按照该版本内容与甲方或其指定的公司签订上述合同文件；签订日期及相关事宜以甲方通知为准；本租赁确认书由双方签字盖章后生效，等等。当事人在前述确认书空白处备注：同意免乙方第3、4年底租50%优惠。郑娇銮与新业公司确认郑娇銮需支付涉案商铺总价即进场费，为1916600元。郑娇銮按约定在2012年1月9日向新业公司支付涉案两个商铺定金70000元及F350铺首期款414120元、F362铺首期款268520元，在2012年4月1日向新业公司支付F350铺二期款224560元、F362铺二期款151760元，共计1128960元，但一直没有支付剩余进场费。此后，当事人没有按确认书约定签订物业租赁合同，也未在2012年6月30日前交接涉案商铺。2014年3月25日，因涉案F350铺租赁合同纠纷郑娇銮向本院起诉世贸公司和新业公司，其请求判令：1.解除郑娇銮与世贸公司签订的编号为8880619的《商铺/写字间确认书》；2.世贸公司、新业公司共同连带向郑娇銮返还租金638680元和双倍定金70000元及利息。本院以（2014）穗荔法民三初字第645号（以下简称645号）立案。645号案于2014年4月22日开庭；庭审过程中，世贸公司在其答辩意见中明确，涉案商铺已于2013年中验收合格后符合交楼条件，并已多次以各种方式要求郑娇銮收铺；愿意积极履行自己的交付义务及与郑娇銮之间的确认书，合同目的可以得到实现。经审理，本院于2014年10月15日作出645号民事判决，认为：《商铺/写字间确认书》合法有效，双方应依约履行；商铺所在广州世贸服装城于2013年10月7日已符合交付条件，而世贸公司在诉讼过程中已表示愿意履行交付义务，因此合同目的可以实现；世贸公司迟延交付商铺的行为，并没有构成根本违约。故该民事判决认为郑娇銮的全部诉讼请求依据不足，判决驳回郑娇銮的全部诉讼请求。后郑娇銮提出上诉，2014年12月17日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第4482号民事判决：驳回上诉，维持原判。此后，当事人之间没有再就涉案商铺租赁问题达成一致意见。2019年10月1日，世贸公司将涉案两商铺出租给他人经营。另查，2013年8月19日广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司取得广州世贸服装城的《建设工程规划验收合格证》；2013年10月7日广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司取得了广州世贸服装城的《建设工程消防验收意见书》。世贸公司为证明其积极履行合同义务，催促郑娇銮前来接收涉案商铺、缴纳费用、按约定缴纳底租租金等，向本院提交了如下五组证据：1.2014年3月10日《收铺通知书》及EMS寄送单；2.2015年12月24日《催促接收物业并缴费的告知函》、EMS寄送单及妥投回执；3.2016年9月24日《催促接收物业并缴费的告知函》、《催促签订租赁合同告知函》、EMS寄送单及妥投回执；4.2018年2月9日《催缴租金告知函》、EMS寄送单及妥投回执；5.2018年9月21日《催缴租金告知函》、EMS寄送单及妥投回执。均显示邮件妥投。郑娇銮对上述证据均不予确认。同时，世贸公司还提交了相关涉案商铺底租租金标准的证据资料。对此，郑娇銮均不予认可。庭审中，郑娇銮表示《商铺/写字间确认书》是租赁合同的预约，在租赁合同本约没有签订的情况下，世贸公司无权根据租赁合同要求其承担违约责任；已经支付的款项属于进场费，不属于租金的一部分，租金还需要进一步明确。世贸公司认为，不存在郑娇銮所主张的预约合同的观点，确认书第三条已经明确约定郑娇銮已经阅读了世贸公司所提供及公示的租赁合同、物业服务合同等相关文件版本，对各条款无异议；确认书已明确约定商铺的商铺号、建筑面积、租赁期限、交付方式及公示的租金标准，确定了双方的租赁关系，就租赁条款内容双方已经达成一致的意思表示；若法院认为是预约合同的情况下，世贸公司不存在止损义务，645号案已判决双方继续履行合同，守约方行使解除权是权利并不是义务，按司法实践违约方不享有单方解除合同的权利；即使是预约合同，郑娇銮的诉讼请求也已超过诉讼时效。新业公司表示，郑娇銮所陈述的进场费并没有支付完，进场费是10年租金的平摊，而涉案商铺的底租于周边商场相比较已经很低了；其是代世贸公司收取郑娇銮的相关款项。本院认为，生效的645号民事判决已经确认《商铺/写字间确认书》为有效合同，故当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郑娇銮与世贸公司签订确认书时，双方之间就涉案商铺的租赁关系并没有实际发生，而租赁关系是在双方依约签订商铺租赁合同后方才建立。确认书与商铺租赁合同，属于两个独立的合同。世贸公司没有充分证据证实，双方在签订确认书后已就涉案商铺的租赁关系达成一致意见，故其所提双方已经确立租赁关系的意见，难以成立，本院不予采信。关于《商铺/写字间确认书》解除问题。当事人所提证据显示，645号民事判决已经驳回郑娇銮诉讼请求，且世贸公司亦多次催促其履行确认书约定义务，而郑娇銮仍拒绝签订租赁合同并接收商铺；本案并无证据显示在645号案判决后，郑娇銮曾为终止双方之间所签确认书而积极主动与世贸公司进行沟通协商，故其应承担相应的违约责任。对于世贸公司而言，其在未能签订租赁合同并实际交出商铺的情况下，于2019年10月1日将涉案商铺另行出租，属于其解除双方所签确认书的意思表示。世贸公司前述解除行为并无不当，亦符合法律规定，故本院确认《商铺/写字间确认书》于世贸公司另行出租涉案商铺之日解除。本院对郑娇銮关于解除确认书的主张予以支持。世贸公司、新业公司关于郑娇銮请求确认解除《商铺/写字间确认书》重复诉讼和已过诉讼时效的抗辩意见，缺乏依据，本院不予支持。至于郑娇銮有关世贸公司怠于行使权利的意见，并无充分依据，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商铺/写字间确认书》解除后，郑娇銮与世贸公司双方均可依法就各自权利向对方进行主张。关于郑娇銮主张返还商铺租赁首期款和二期款的问题。事实上，当事人并无关于相关款项退还的约定，在此情形下，郑娇銮的前述主张，本院予以支持。世贸公司应当向郑娇銮返还其主张的1058960元。而新业公司并非确认书的主体，对此郑娇銮亦应知晓，而且庭审中新业公司也已明确其是代世贸公司收取郑娇銮款项，故郑娇銮要求新业公司承担连带返还责任，依据并不充分，本院不予支持。关于世贸公司主张郑娇銮承担违约损失赔偿责任问题。首先，关于底租租金损失、利息及租赁保证金。确认书虽然载明郑娇銮清楚相关合同版本且无异议，但世贸公司与郑娇銮并没有最终签订租赁合同；本案中，世贸公司也没有充分证据证实涉案商铺底租租金损失、利息及租赁保证金的确定金额。故世贸公司关于底租租金、利息及租赁保证金的损失赔偿，依据并不充分，本院不予支持。其次，关于进场费。当事人约定的进场费F350号铺和F362号铺共1916600元实质上是确认书关于郑娇銮承租商铺10年所支付的对价。确认书因郑娇銮违约而最终解除，由此导致的涉案商铺进场费损失，应由郑娇銮承担。虽然确认书对交付商铺的时间进行了约定，但双方并没有按约定履行，而且世贸公司没有证据证实其在645号案庭审前已经通知郑娇銮签订租赁合同、收取商铺，故本院确定F350号商铺空置期间为645号案庭审2014年4月22日到2019年9月30日（共65个月零9天）。关于F362号商铺，由于两个商铺的确认书的签订，缴纳相关费用等情况与F350号商铺都是一致的，故645号案审理时，世贸公司亦应知道郑娇銮对F362号商铺的处理意见与F350号商铺是一致的。郑娇銮应当向世贸公司赔偿前述期间因商铺空置导致的进场费损失；该损失参照当事人约定的涉案两个商铺进场费标准计算为：1042949.83元（1916600元÷120×65＋1916600元÷120÷30×9）。最后，关于剩余租赁期间租赁费用差价损失和律师费，该损失和费用主张均缺乏相关依据，本院不予支持。综上，世贸公司关于部分进场费的损失主张，依据合理，本院予以支持；郑娇銮关于世贸公司无权主张相关损失的意见，难以成立，本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑娇銮与被告广州世贸服装城发展有限公司签订的编号为8880619和8880620的《商铺/写字间确认书》于2019年10月1日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州世贸服装城发展有限公司向原告郑娇銮返还商铺租赁首期款和二期款合计1058960元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告郑娇銮向被告广州世贸服装城发展有限公司赔偿进场费损失1042949.83元；四、驳回原告郑娇銮的其它诉讼请求；五、驳回被告广州世贸服装城发展有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7480元，由被告广州世贸服装城发展有限公司负担；反诉受理费13919元，由原告郑娇銮负担元7093元，被告广州世贸服装城发展有限公司6826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄斐斐二〇二〇年四月二十二日书记员  林 虹辜晓静