广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2071民初2611号 原告（反诉被告）：中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社，住所地广东省中山市火炬开发区********，统一社会信用代码N244**********967C。 法定代表人：陈炳廉，社长。 委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳林，广东万**海天律师事务实习所律师。 被告（反诉原告）：宋桂万，男，1968年11月1日出生，汉族，住广西平南县************，公民身份号码452************632。 委托诉讼代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锋，广东雅商律师事务所实习律师。 原告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社（以下简称窈窕经联社）与被告宋桂万土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，被告宋桂万于答辩期间提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窈窕经联社社长陈炳廉及其委托诉讼代理人黄炳星、刘佳林，被告宋桂万委托代理人王春红、陈锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告窈窕经联社向本院提出以下诉讼请求：1.被告立即拆除中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上的违章建筑，将该土地恢复原状交还原告；2.被告从2018年12月1日起至将土地交还原告止，按每月16630元向原告支付拖欠的租金；3.被告从欠款之日起至退还土地之日止，按欠款金额每日万分之五向原告支付滞纳金。诉讼过程中，窈窕经联社明确其第1项诉讼请求中的违章建筑也包括宋桂万搭建的变压器。事实与理由：原、被告于2012年8月10日签订土地租赁合同一份，由被告向原告承租位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场的6.2362亩（4157.50平方米）土地，用作五金堆放，期限3年，从2012年1月16日起至2014年12月31日止。合同约定，2012年1月16日起至2013年1月15日止，每月租金10393.75元；2013年1月16日起至2014年1月15日止每月租金12472.50元；2014年1月16日起至2014年12月31日止每月租金16630元。合同还约定，被告应于每月10日前向原告交纳当月租金，被告拖欠租金一个月的，原告有权终止合同，收回土地，并向被告追收欠租，在被告清偿所有欠租前，原告有权留置其设备及货物。此外，合同又约定，被告不按约定时间支付租金的，按每日万分之五向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约将土地交给被告使用，合同期满后被告没有退还土地，双方形成了无期限的租赁关系。但被告却违约，从2018年12月起拖欠租金，且消防整改不达标，存在严重的安全隐患。原告已于2019年5月5日向被告发出了解除租赁合同及催缴租金的通知。但被告既不退还土地，又拒不交纳租金，造成原告经济上的损失。原告遂诉至法院，希望判如所请。 原告窈窕经联社为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.宋桂万身份证；2.土地租赁合同；3.中华人民共和国林权证；4.证明；5.通知；6.照片；7.关于窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治验收工作的报告。 被告宋桂万辩称，原告并没有提供涉案土地的产权证件，据了解，该土地至今没有土地证，更不具备规划报建条件。双方在土地租赁合同中约定的租赁物用途用作五金堆放，不符合该土地的使用性质。双方合同是无效的，应基于无效合同判令双方返还财产。原告无权根据无效合同收取被告缴纳的租金，按以往判例，认定合同无效基础上应判令原告向被告返还租金但法院会酌情认定土地占用费，因此被告提出的反诉请求并非全部的退还租金，而是赔偿被告租金及占用费之间的差额。被告作为承租方，一直都是按合同约定交纳租金，但因为原告整个工业园消防问题及同一工业园承租户出现火灾问题导致工业园被停水停电，且从2018年6月份开始该工业园在园区门口原告设置了安保人员，禁止其他人员进入园区，因此自2018年6月份后被告没有使用该租赁物。基于无效合同，原告明知该土地不具备出租条件，有明显过错，应对被告损失进行赔偿。至于被告多年来向原告交付的租金数额，被告作为承租人只保留了部分单据，但被告已经分两次缴纳了押金，包括最先签订租赁合同缴纳的5000元，及之后双方协商一致，在该租赁物上由被告出资约80万元兴建的变压器，又缴纳过押金3万元，累计两笔押金35000元，应由原告退还被告。另因该租赁物自2018年6月份后无法使用，被告出资兴建的厂房也是损失巨大。结合已经使用的部分年限，要求原告承担赔偿责任。 宋桂万向本院提出反诉请求：1.原、被告双方于2012年8月10日签订的土地租赁合同无效；2.窈窕经联社返还租金50万元（按宋桂万已经支付给窈窕经联社与土地占用费的差额计算）；3.窈窕经联社退还租赁押金35000元;4.窈窕经联社赔偿宋桂万变压器损失30万元(原价值80万,按使用年限折旧计算);5.窈窕经联社赔偿宋桂万投资厂房损失30万(原价值100万,按照使用年限折旧计算)。宋桂万明确其第2项反诉请求50万元的计算方式为：从2012年1月-2018年6月已缴纳的租金共810712.5元（按每月10393.75元计算），但因合同无效占用费应按每月3984.49元计算（估算得出），该期间占用费合计为310712.5元，二者的差价50万元窈窕经联社应返还宋桂万。宋桂万主张其厂房原价值100万元、变压器原价值80万元均为估算得出。 反诉事实理由：原告于1995年与被告签订土地租赁合同，双方约定被告将其位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场的6.2362亩土地出租给原告使用，当时该土地为空地，原告出资100余万元兴建工业厂房，并另行出资约80万元安装变压器。根据合同约定，原告租赁被告的土地用于堆放五金使用，原告向被告交纳租赁押金3万元后开始使用该土地。双方的租赁合同期限届满后双方多次按原合同条款进行续签，原、被告于2012年8月10日签订的土地租赁合同是最后一份续期的书面租赁合同，该土地租赁合同租赁期限届满后，双方协商同意继续由原告按照原租赁条件使用该场地。2018年6月19日，因原告的租赁物附近发生火灾，火炬开发区管委会高度重视工业园区的消安全，要求包括原告在内的整个工业区停业，进行全面消防整改，窈窕经联社在工业园多次粘贴通知要求立即停止经营，并且停水、停电。因窈窕经联社未按政府要求增添消防设施进行消防整改，原告自2018年6月19日至今无法使用上述租赁场所，原告出资兴建的厂房因无人看管被盗窃，门窗被拆除，厂房区域内消防设备遭到破坏，至今无法使用。原告认为，被告将没有土地证的集体土地出租给原告用于堆放五金，原告因无土地证也无法办理厂房的规划、报建手续，双方签订的土地租赁合同约定的土地用途不符合土地性质，该合同内容违反法律强制性规定，应认定为无效合同。被告已经无效合同收取原告租金及押金应予以返还，因被告有过错，对原告因无效合同造成的经济损失应当予以赔偿。因双方协商无果，原告遂诉至法院，希望判如所请。 宋桂万为其辩解和反诉主张向本院提交如下证据：通知（同原告证据7）；2.报告（同原告证据7）；3.通知（对应原告证据）；4.电费发票；5.现场照片；6.租金及押金收据；7.用电协议、收据、承诺书。 本院经审理认定事实如下：2012年8月1日，窈窕经联社（甲方，出租方）与宋桂万（乙方，承租方）签订编号为E20（2012）0632号的土地租赁合同，其中约定：甲方将位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地6.2362亩（4157.50平方米）土地，用作五金堆放，期限3年，从2012年1月16日起至2014年12月31日止。2012年1月16日起至2013年1月15日止，每月租金10393.75元；2013年1月16日起至2014年1月15日止每月租金12472.50元；2014年1月16日起至2014年12月31日止每月租金16630元。乙方必须在每月10日或之前上缴当月租金及物管费，如无故拖欠1个月租金，甲方有权解除合同回收该土地并追回所欠租金。合同签订时所交5000元押金转作现续租合同押金，押金在乙方交清租金、物管费等租赁费用的一切费用后无息退还。如乙方中途退租作违约处理，甲方有权没收押金。甲方只提供场地给乙方使用，不涉及乙方的生产经营、债权债务。乙方在开发利用该土地的同时，不得随意改变本宗土地状况和用途，乙方如不按约定或违反法律规定，将土地用于其他用途，甲方有权随时中止或解除合同。被告不按约定时间支付租金的，按每日万分之五向原告支付滞纳金。合同还约定了其他事项。宋桂万一直按10393.75元/月向窈窕经联社交纳租金。 宋桂万在合同租赁期间搭建了厂房和变压器，并将厂房租予振辉塑料厂。2018年5月30日，窈窕经联社出具收款收据载明，今收到宋桂万婆坑石场变压器（宋桂万出资，资产在窈窕股联社名下）用电押金3万元。 2018年6月28日，中山火炬高科技产业开发区安全生产委员会、消防安全委员会联合发出《关于开展窈窕树白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动的通知》其中载明：2018年5月15日和6月19日，我区张家边社区窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区一个月内接连发生2宗影响不良的火灾事故，经区管委会研究决定，从即日起，深入开展窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动，整治范围为窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区内建筑物（包括厂房、仓库和员工宿舍等）。窈窕经联社和宋桂万确认涉案租赁土地及上盖建筑物、变压器位于上述违法建筑工业园区内。但窈窕经联社主张其将土地出租给宋桂万及案外人陈玉兴、吴成发及朱志强，是他们自行搭建的违法工业园区，不是窈窕经联社所搭建。 2018年11月26日，中山火炬高科技产业开发区安全生产委员会、消防安全委员会联合发出《关于窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治验收工作的报告》，载明：窈窕村白岗一街（婆坑石场）共有企业30家，此次共对5家企业（振辉塑料厂、百事隆石材加工厂（空厂房）、白岗一街19号A7栋（无名，空厂房）、恒轩家具厂仓库和白岗一街19号A4栋（无名，空厂房），均为铁锌棚一层建筑）进行验收，其他企业均未无负责人到场或已停业搬迁。经现场验收，区住建局、区规划分局发现上述单位均无规划、报建手续，属违法建筑，影响城市景观，建议拆除，其中发现恒轩家具厂仓库家具内堆放不符合要求，振辉塑料厂和白岗一街19号A7栋（无名，空厂房）透光未按规定安装防护网，均未生产作业。从验收总体情况来看，窈窕村白岗一街（婆坑石场）现有建筑都未办理规划、报建审批手续，且存在防火间距不足、电气线路隐患多、市政给水管网及市政消火栓不足等安全隐患，整改不到位。综合各部门意见，本次验收不予通过。 2019年5月5日，窈窕经联社向宋桂万发出通知，根据中山火炬高技术产业开发区安全生产委员会部门关于开展窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑消防安全专项整治行动的规定，要求对在婆坑石场的厂企实施全面停止供电和整改，并禁止厂企私自发电。根据土地租赁合同第四条第二点第六条的明确规定，现宋桂万反了上述规定，至今消防整改仍未达标，存在严重的安全隐患。且长时间拖欠本社租金，构成根本性违约。鉴于上述情况，本社决定解除与你的租赁合同，并催告你在2019年5月10日前立即缴清租金，且在2019年6月10日内及时清场撤出，将场地交还本社，租金及滞纳金计至实际交还场地止。如发现私自发电或不按时撤场的，本社一律通过执法部门没收发电工具，并追究法律责任。 窈窕经联社以宋桂万自2018年12月起未依约支付租金为由诉至本院，主张前述实体权利。宋桂万确认2018年12月之后的租金并未缴纳，但主张合同无效，并提出如上反诉请求。 另查，中林证字（2014）第0161号载明，坐落于火炬开发区窈窕村内的面积为820亩土地所有权权利人为窈窕经联社。2019年8月12日，张家边社区居民委员会出具证明载明，位于中山火炬开发区窈窕村白石仑山内，该林地所有权及使用权属于窈窕经联社。窈窕经联社、宋桂万确认当时租赁的为石场空地。宋桂万主张合同约定用于五金堆放明显属于工业用途，窈窕经联社主张只是约定交予宋桂万作为堆场使用，不属于工业用途，也不属于农业用途。 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。关于涉案土地租赁合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉案位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地归属窈窕经联社集体所有，未有上述法律规定土地使用权发生转移情形，故不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该租赁合同签订租赁合同时的状况为石场空地，约定租赁用途为用于五金堆放，明显不属于农业建设。而实际上宋桂万在该空地上未经相关报建许可搭建了厂房，后又增设了变压器，经区住建局、区规划分局确认属违法建筑，并与案外人搭建的其余违法建筑形成了窈窕村白岗一街（婆坑石场）违法建筑工业园区,即用作了工业用途。故本院认为涉案土地租赁合同违反了法律强制性规定，损害了国家土地管理秩序，应认定无效。 关于本诉问题。因土地租赁合同无效，窈窕经联社要求宋桂万拆除中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上的违章建筑及变压器，并将该土地恢复原状（至石场空地状态）后向其交还，于法有据，本院予以支持。关于2018年12月1日后拖欠租金问题。由于合同无效，但宋桂万的厂房及相应建筑仍占用窈窕经联社土地，故2018年12月1日之后应为土地占用费。因宋桂万一直系按照每月10393.75元向窈窕经联社交纳租金，故土地占用费应按每月10393.75元计算较为适宜，且计至宋桂万实际交还土地之日止，本院对于窈窕经联社按每月16630元计算的主张不予采纳。此外，由于合同无效，违约条款亦属无效，故窈窕经联社主张的滞纳金请求，没有法律依据，本院不予支持。 关于反诉问题。关于合同效力问题，本院已经认定，故不再赘述。因土地租赁合同无效，窈窕经联社因该合同收取的押金5000元及租赁过程中收取的用电押金30000元，合计35000元，应当向宋桂万予以退还。关于土地占用费与租金差额问题。涉案土地面积为4157.50平方米，宋桂万一直按10393.75元/月缴纳租金（即2.5元/平方米/月）较为合理，故本院认为土地占用费参照原租金约定即10393.75元/月计算并无不妥，且宋桂万主张按3984.49元/月计算没有事实依据，本院不予采纳。故本院对于宋桂万返还租金与占用费差额50万元的诉讼请求不予支持。关于变压器损失和厂房损失方面。首先，宋桂万在签署合同时应当对于土地性质尽合理审慎义务，其对于“五金堆放”用途的真实含义最为清楚知晓，故对于合同无效应承担相应过错。其次，宋桂万未经规划报建建设相应厂房本身违法，因此对于兴建的违章建筑拆除应由其自行承担相应法律后果。再者，窈窕经联社系要求宋桂万拆除相应违章建筑（即厂房）及变压器，而非归其所有，宋桂万要求窈窕经联社进行赔偿或补偿没有依据。最后，该两项损失数额（均为30万元）均为宋桂万自行估算得出，未有相应依据，窈窕经联社亦不予确认，本院不予采信。故本院对于宋桂万主张的变压器损失和厂房损失反诉请求不予支持。 故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告宋桂万于本判决生效之日起十五日内拆除涉案位于中山火炬开发区窈窕婆坑石场土地上（4157.50平方米）的违章建筑及变压器，并将该土地恢复原状（至石场空地状态）交还原告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社； 二、被告宋桂万于本判决生效之日起七日内向原告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社支付土地占用费（自2018年12月1日起至上述土地实际交还之日止，按每月10393.75元计算）； 三、确认反诉被告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社与反诉原告宋桂万于2012年8月1日签订的E20（2012）0632号土地租赁合同无效； 四、反诉被告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社于本判决生效之日起七日内向反诉原告宋桂万返还押金35000元； 五、驳回原告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告宋桂万的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2378元，减半收取计1189元（原告窈窕经联社已预交），由原告窈窕经联社负担389元，被告宋桂万负担800元（宋桂万负担部分于判决生效之日起七日内迳付窈窕经联社）。反诉案件受理费15014元，减半收取计7507元（反诉原告宋桂万已预交），由反诉原告宋桂万负担7000元，反诉被告窈窕经联社负担507元（窈窕经联社负担部分于判决生效之日起七日内迳付宋桂万）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员  邓文辉 二〇二〇年四月十七日 书记员  刘浩峰 孙永辉