广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初121号原告：文振，男，1976年11月8日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告：邓卫平，女，1978年3月19日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：文振（系原告邓卫平的丈夫），男，住广东省鹤山市。被告：鹤山市保利投资有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：唐翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊潇笑，广东良匠律师事务所律师。原告文振、邓卫平与被告鹤山市保利投资有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序审理。本案在审理过程中，本院于2020年2月10日裁定本案中止诉讼，后于2020年3月16日恢复本案的审理。本案公开开庭进行了审理。原告文振、被告保利公司的委托诉讼代理人熊潇笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文振、邓卫平向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告多付房款即赔偿原告购房损失148195元；2.判令被告按照普通商品房交付标准完善所有房间空调主机安装位置与排水管网设施；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年7、8月期间，被告开始通过鹤山电台、派发宣传单等形式进行“鹤山楼王——保利中央公园二期5座”预售宣传，原告于2017年8月13日到鹤山保利中央公园售楼部了解情况，售楼小姐热情服务引导原告参观了二期5座样板房并详细介绍楼王临近三馆两中心的环境与地理优势和认购折扣优惠：保利中央花园二期5座1601号房屋，房屋总价款1919460元，承诺交付20000元诚意金后开盘当天购房可以给原告优惠折扣，具体折扣为3个98折、1个96折和1个99折，折后价1716974元。2017年8月17日，保利中央花园二期5座正式开盘认购，原告在售楼部看到被告公布的房源及价格清单显示1601号房屋总价款确实为1919460元。开盘认购当天再优惠多一个99折，原告与被告当即签订《保利中央花园认购书》，确定折后售价为1699804元。2017年8月30日，原告与被告正式签订《商品房买卖合同》，总价款为1699804元。直至2019年3月15日，原告看到鹤山市价格认证中心文件《鹤山市商品房价格备案书》，保利中央花园二期5座1601号房备案价为1752115元。被告公布保利中央花园二期5座1601号房价格为1919460元是一个虚构的价格，被告承诺给原告的购房折扣是虚假宣传促销手段，根据《中华人民共和国价格法》第十四条第四款“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”的规定，被告虚高房价然后打折优惠诱使原告购房的行为属于欺诈，严重违反了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(围发〔2010〕10号）第（九）条、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号）第（七）条和《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号）第（一）条关于“房地产开发企业应严格按照申报价格，明码标价对外销售”的规定。被告应如实公布保利中央花园二期5座1601号房申报备案价为1752115元，并按照诚实信用原则在此申报价格基础上打3个98折、1个96折和2个99折，折后成交价格应为1551609元，但实际上原告向被告支付的价款为1699804元，原告因被告的价格欺诈行为多付148195元。被告于2019年7月30日之后拟向原告交付的保利中央花园二期5座1601号房不具备普通商品房各房间空调主机安装位置与排水管网设施。综上所述，被告利用虚假价格手段诱骗原告购房，使原告蒙受经济损失148195元，根据《中华人民共和国价格法》第四十一条“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任”、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍，增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定”的规定，被告需退回原告多付的购房款148195元，按照原告多付价款的三倍即444585元赔偿给原告，并按照普通商品房交付标准完善所有房间空调主机安装位置与排水管网设施。被告保利公司辩称，1.本案商品房买卖合同经原、被告双方协商一致而签订，系双方的真实意思表示，不存在欺诈行为。涉案《保利中央花园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人在多次协商的基础上签订的，被告已详细向两原告介绍涉案房屋的总体概况、价格及可享受的购房折扣，双方明确同意以总价为1919460元的折后优惠价1699804元买卖涉案房屋，即鹤山市******************。上述买卖合同系双方当事人真实的意思表示，两原告没有对涉案房屋的销售价格产生认识错误，被告也在实际交易中依约实现了购房折扣，双方均是本着平等、自愿的交易原则签订购房合同，并不存在价格欺诈行为。被告以打折优惠价出售涉案房屋是市场上的销售常态，属于正常合理的促销手段，被告并没有虚构价格诱骗两原告。两原告实际支付的购房款并未高于涉案房屋的备案价格，其没有遭受到任何损失，不存在受骗这一说法。2.本案商品房买卖合同内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，对当事人双方具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，涉案商品房买卖合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。两原告所列举的相关依据均不属于法律法规的效力性强制性规定，部分依据仅是规范性文件的内容，不可据此说明合同无效。另，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案商品房买卖合同合法有效，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。两原告按双方协商一致的房屋销售价格向被告支付购房款则是其应履行的合同义务，被告交房后涉案合同即履行完毕，被告在履行合同过程中不存在过错或违约行为，现两原告没有任何理由要求被告退还其“购房损失”。3.两原告要求涉案房屋应在备案价基础上兑现折扣的要求违反了涉案商品房买卖合同的约定，没有事实与法律依据。根据《商品房销售管理办法》第十七条“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外”及《中华人民共和国价格法》第六条“商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定”、第八条“经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况”、第十八条“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；(*)资源稀缺的少数商品价格；（三）自然垄断经营的商品价格；（四）重要的公用事业价格；（五）重要的公益性服务价格”的规定，可知普通商品房的销售价格实行市场调节价，不属于政府定价或政府指导价，具体交易价格由买卖双方协商确定，商品房的备案价对买卖双方不具有强制力。当事人双方在签订《商品房买卖合同（预售）》时，明确协商一致以合同总价为基础给予折扣优惠，并没有约定以涉案房屋的备案价为基础打折出售，该约定清晰、无歧义。换言之，当事人双方均明确知道，两原告之所以能够享受价格优惠，是以合同定价为基础，若该基础不存在，则相应的优惠也不存在。因此，两原告要求涉案房屋应在备案价基础上打折优惠退还其差价的主张超出了涉案商品房买卖合同的约定范畴，该诉求没有事实和法律依据。4.被告交付的房屋质量、设备及相关设施均符合国家和行业标准，也符合本案商品房买卖合同中关于交房的条件。涉案房屋住宅楼的空调机位原本就是以安装多联式空调的标准来设计的，并严格遵守国家规范要求，可以满足住户对多联式空调的正常安装和使用的要求。多联式空调和分体式空调一样皆为主流，与分体空调相比，具有更加智能、健康、节能等显著的优点，更符合大多数业主对舒适性、方便性等方面的要求。后被告积极听取部分业主的反馈意见，为满足业主多元化的需求，主动着手对整栋住宅楼进行加装分体空调冷凝排水管以及开分体空调孔的事宜。即是说，分体式空调安装机位本就不是涉案合同约定的交房条件，但为了提高业主的居住舒适度，被告额外出资增加分体空调的设置。目前加装工程己完成约98%，剩余两条冷凝水排水管未安装。因近期出现疫情状况，工人无法复工，被告将在遵守鹤山政府防疫要求的前提复工后，继续安排工人将剩余工程量处理完成。至于两原告称被告向其交付的房屋不具备排水管网设施的问题，纯粹属于虚构事实。涉案房屋的排水系统设计科学合理，排水设施完善，不存在任何问题。且两原告在前期看房和交接涉案房屋时并没有及时向被告反映存在上述问题，应视为两原告对被告交付的房屋没有意见。现两原告没有理由要求被告再完善涉案房屋的排水管网设施。综上所述，涉案商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务，两原告的主张没有事实和法律依据，请法院依法驳回两原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月17日，原告文振与被告保利公司签订《保利中央花园认购书》，约定原告认购鹤山市*****************，该房屋含税定价为1919460元，获3个98折1个96折2个99折的折扣优惠后，认购价为1699804元；一期楼款699804元，其中496000元为公积金提取支付，其中20000元为定金；按揭款为1000000元。《保利中央花园认购书》后附《保利中央公园二期5座开盘价格表》，显示1601号房的面价为1919460元，折后价为1716974元。2017年8月30日，原告文振、邓卫平与被告保利公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告购买沙坪保利中央花园二期05座1601房，总价款为1699804元。合同签订后，两原告按合同约定向被告支付了购房款1699804元，被告开具了相应的购房发票。另查明，涉案房屋于2017年7月28日在政府物价主管部门备案的房屋售价为1752115元。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。关于原告文振、邓卫平请求被告保利公司退回购房款148195元的问题。首先，两原告起诉要求被告以涉案房屋的备案价为基础并按照《保利中央花园认购书》约定的折扣优惠进行交易，并退回按照该方式计算出来的房屋差价，这实质上是要求变更房屋买卖合同中的价格条款。《保利中央花园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案合同双方均应按照合同约定全面履行义务，两原告不得单方变更合同。其次，两原告认为被告利用虚假价格手段诱骗两原告购房，其销售涉案房屋的行为属于欺诈。原、被告签订的《保利中央花园认购书》明确约定涉案房屋的定价为1919460元，原告在此定价基础上享受折扣优惠。该约定清晰、无歧义，即两原告是明确知道被告公布的涉案房屋的定价为1919460元，亦清楚知道其之所以能够享受价格优惠，是以该定价为基础的。况且两原告最终实际支付的购房款低于涉案房屋的备案价，两原告没有任何损失。故被告的销售行为对两原告没有构成欺诈。最后，若两原告认为被告的销售行为违反国家的相关规定，可向行政主管部门反映，由行政主管部门进行处理，但并不据此影响本案合同的效力。综上，两原告的上述诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于原告文振、邓卫平请求被告保利公司按照普通商品房交付标准完善所有房间空调主机安装位置与排水管网设施的问题。两原告在庭审中明确该请求为在每间房间的外墙设置钢筋混凝土的空调主机安装位置及相应的空调排水管，且空调冷气管至排气口的部分不能裸露在外。原告的上述请求，原、被告双方在庭审中均明确在合同中并没有进行约定，且两原告亦未提供证据证实涉案房屋现时的交付条件不符合国家标准或行业标准，故对两原告的上述请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告文振、邓卫平的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1631.95元（已由原告文振、邓卫平预交），由原告文振、邓卫平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二〇年四月十三日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚