陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民初2111号原告（执行案外人）：王艳清，女，1977年7月8日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：何宏斌，陕西树理律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐静，陕西树理律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：周建明，男，1967年5月25日出生，汉族，住陕西省绥德县。委托诉讼代理人：周亮，男，1985年11月13日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：吴宇鑫，女，1981年2月6日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市莲湖区。第三人（被执行人）：陕西银磊房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区唐延路旺座现代城****。法定代表人：张和平，该公司经理。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，该公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。第三人（被执行人）：张和平，男，1960年5月12日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，陕西银磊房地产开发有限公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。原告王艳清与被告周建明，第三人陕西银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊房地产公司）、张和平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王艳清的委托诉讼代理人何宏斌、齐静，被告周建明的委托诉讼代理人周亮、吴宇鑫，第三人银磊房地产公司、张和平共同的委托诉讼代理人曹刘姓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳清向本院提出诉讼请求：1.停止对位于榆林市榆阳区君岳华府小区1号楼1单元401室、商业1幢2层1号房屋的执行行为并解除查封；2.确认涉案房屋归原告王艳清所有；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：一、王艳清与银磊房地产公司、张和平将借款本金及利息抵项房款的行为不违反法律法规的强制性规定，其与银磊房地产公司签订的《君岳华府购房协议》合法有效。银磊房地产公司开发建设位于榆林市榆阳区君岳华府小区项目，张和平2013年因资金短缺向王艳清丈夫李延胜(曾用名：李保平)借款人民币300万元，2013年9月22日，其丈夫李廷胜通过银行转账方式向张和平银行账户转账300万元。同日银磊房地产公司、张和平及项目股东合伙人郭春耀共同向其丈夫出具了300万元的借据一张，加盖有银磊房地产公司公章以及张和平、股东郭春耀的签名。银磊房地产公司、张和平清偿数月利息后再未清偿本息。后王艳清和其丈夫李延胜多次要求还款，银磊房地产公司因资金链断裂无力偿还借款本息。2015年11月23日，王艳清和其丈夫李延胜与银磊房地产公司、张和平达成以其开发建设的君岳华府小区房产作价以房抵债，其中，以君岳华府小区1号楼1单元401室房屋，面积158.25平方米，作价每平方米3740元，以总价591855元抵债给王艳清；以君岳华府小区商业1幢2层1号房产，面积534.86平方米，作价每平方米4200元，以总价2246412元抵债给王艳清。同日，银磊房地产公司出具了现金收据。2015年12月1日，王艳清与银磊房地产公司就君岳华府小区1号楼1单元401室、商业1幢2层1号房产分别签订《君岳华府购房协议》。在王艳清与银磊房地产公司办理完成借款以房抵债手续后，银磊房地产公司即将房屋交付，整个君岳华府小区在2015年年初具备交付条件后，房屋钥匙即交付给王艳清，由王艳清一直占有使用房屋。房屋每年产生的物业费、卫生费、水费、电费等均由王艳清交纳。双方当事人协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系。将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该协议的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”的情形。不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该协议具有法律效力。因此，王艳清与银磊房地产公司签订的《君岳华府购房协议》是合法有效的。二、在法院查封裁定送达前，王艳清购买取得的房屋已办理《商品房预售合同》网签。君岳华府小区1号楼1单元401室房产于2016年1月16日在榆林市住房和城乡建设局商品房预售系统办理网签。而君岳华府小区商业1幢2层1号房产抵债时，因登记在郭伟名下未解除备案，银磊房地产公司实际上已和郭伟解除《商品房买卖合同》，该房产已在2014年9月1日网签，上述事实有榆林市住房和城乡建设局的证明为证。因此，王艳清的购房行为发生在法院查封裁定之前，不违反法律法规的强制性规定，属于有效买卖。三、在法院查封裁定送达之前，王艳清已经合法占有房产。双方签订《君岳华府购房协议》后，银磊房地产公司将房屋的钥匙交由王艳清，王艳清即接管了房屋，履行了交纳物业费、电费卫生费等费用的行为，王艳清的行为已符合对房屋合法占有的标准。四、王艳清所购买的房产至今未办理房屋初始不动产登记。双方签订《君岳华府购房协议》并网签备案后，君岳华府小区因配套设施未完善，至今未完成竣工验收，造成尚未办理不动产初始登记。王艳清对此没有过错。综上，在法院查封裁定送达前，双方签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部购房款，亦办理商品房网签备案登记，合法占有了房产，王艳清对君岳华府1号楼1单元401室、商业1幢2层1号房产享有完全的所有权，享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院判如所请。被告周建明辩称，一、争议房屋2015年12月17日已被法院查封，法院查封在先。周建明与银磊房地产公司、张和平借贷纠纷向西安市中级人民法院起诉时就申请了财产保全，法院接受保全后于2015年12月17日查封了由银磊房地产公司开发的位于榆林市榆阳区产。查封后西安市中级人民法院也分别向银磊房地产公司、张和平、榆林市榆阳区房管局送达（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定书和协助执行通知书，该查封系法院依申请查封，合法有效。而王艳清于2015年12月1日只是与银磊房地产公司签订了君岳华府1号楼1单元401室、商业1幢2层01号房产《君岳华府购房协议》，1号楼1单元401室虽签订了正式的《商品房买卖合同》，但合同没有签订时间，不能证明签订在法院查封之前；商业1幢2层01号至今未签订正式的《商品房买卖合同》，按协议约定其已经放弃了认购权。二、王艳清并未支付购房款。王艳清提供的收据是由榆林市榆阳区佳宇商贸有限公司于2015年11月23日出具的，该款并不是交给银磊房地产公司，且并未提供银行凭证，不能证实款项的实际交付。三、银磊房地产公司与王艳清的债务并不真实，可见双方系恶意串通目的是转移财产。王艳清并未证明其给银磊房地产公司借过钱，其所提供的借据没有转账凭证，真实性不能认定，且该借据与王艳清无任何关联，也未经任何生效法律文书认定双方有债权债务关系和以房抵债的生效法律文书。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，四个构成要件必须是同时满足，缺一不可。综上，法院查封涉案房屋在先且王艳清未支付房屋全款，至今未办过户登记，法院的执行符合法律规定，请求法院驳回王艳清的诉讼请求。第三人银磊房地产公司述称，其同意韩壮壮的诉讼请求，认可王艳清陈述的事实和理由。第三人张和平述称，其同意韩壮壮的诉讼请求，认可王艳清陈述的事实和理由。经审理查明，周建明与张和平、银磊房地产公司民间借贷合同纠纷一案，本院于2015年12月17日作出的（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定：查封、冻结银磊房地产公司、张和平的价值2800万元银行存款或其他财产。同时，作出（2015）西中民三初字00311-1号协助执行通知书载明：查封、冻结银磊房地产公司位于榆林市半的君岳华府房产（预售证号201319）。查封期间，对该财产不得转让、过户、设立他项权利。上述文书送达至榆林市房屋产权管理处及榆林市不动产登记服务中心。本院于2016年1月29日作出（2015）西中民三初字00311号民事调解：一、被告银磊房地产公司于2016年2月28日前偿还原告周建明借款2270万元及利息408.6万元（利息计算至2015年11月2日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算；二、张和平对上述债务承担连带清偿责任；三、2014年9月19日所借周建明的50万元，由张和平于2016年4月18日前还清，并支付利息122500元（利息计算至2016年1月28日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算；四、案件受理费185864元（周建明已预交）减半收取92932元，由银磊房地产公司、张和平承担。上述民事调解书已发生法律效力，因张和平、银磊房地产公司未按期履行生效法律文书确定的还款义务，周建明向本院申请强制执行。本案执行过程中，本院于2018年12月3日作出（2018）陕01执恢209号执行裁定：续行查封银磊房地产公司名下位于榆林市产。王艳清作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的1号楼1单元401室、商业1幢2层1号房产为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异990号执行裁定：驳回原告王艳清的执行异议申请。王艳清遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，王艳清提交其与银磊房地产公司于2015年12月1日签订了两份《君岳华府购房协议》，其中第一份《君岳华府购房协议》，约定王艳清购买银磊房地产公司开发建设的君岳华府小区1号楼1单元401室房，建筑面积暂定为158.25平方米，每平方米单价为3740元，总金额共计人民币591855元，一次性付款；2015年12月1日支付总房款的100%为全款，即人民币591855元。第二份《君岳华府购房协议》，约定王艳清购买银磊房地产公司开发建设的君岳华府小区1号楼商业201号房，建筑面积暂定为534.86平方米，每平方米单价为4200元，总金额共计人民币2246412元，一次性付款：2015年12月1日支付总房款的100%为全款，即人民币2246412元。银磊房地产公司与王艳清签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0034453），约定王艳清购买榆林市榆阳区君岳华府商住小区第1幢1单元401室，房屋代码为85947。该商品房预测建筑面积共158.25平方米，其中套内面积134.99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.26平方米。双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3740元，总金额为591855元。付款方式为一次性付款：在本合同签订之日一次性付清合同总价款591855元。该《商品房预售合同》未载明签订日期。2015年11月23日，银磊房地产公司向王艳清出具《收据》（NO.1269771）载明：王艳清现金支付591855元，事由1-401房款；《收据》（NO.1269771）载明：王艳清现金支付2246412元，事由1-201房款。王艳清称其与榆林市乔峰物业管理有限公司签订《君岳华府协议》，因银磊房地产公司欠榆林市乔峰物业管理有限公司物业费未结清，银磊房地产公司与王艳清商议需要先将拖欠的物业费结清，故王艳清与榆林市乔峰物业管理有限公司协商将签订时间倒签至2015年4月1日。王艳清结清倒签日期后的物业费。王艳清向本院还提交了以下证据：2013年9月20日，银磊房地产公司出具《借条》载明：今借到李保平人民币叁佰万元整，月息叁分，利息截止2014年10月30日。有张和平等签字。2013年9月22日，案外人李延胜通过银行账户（62×××18）分别向张和平银行账户（62×××19）转账80万元、50万元；同日，李延胜通过银行账户（2710013401109001653977）向张和平银行账户（62×××19）转账170万元，附加信息及用途：货款。2014年9月1日，银磊房地产公司与郭伟签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0025567），约定郭伟购买榆林市榆阳区君岳华府商住小区第1幢201号房，房屋代码为86991。该商品房预测建筑面积共509.51平方米，其中套内面积438.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积71.19平方米。双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15000元，总金额为7642650元。付款方式采用其他方式：个人住房按揭贷款，首付款为:3822650元(按揭首套住房的首付款为总房价的30％以上，按揭第二套住房的首付款为总房价的60％以上），剩余房款由出卖人联系协助买受人与银行办理以万元为单元的整额按揭贷款，贷款金额为3820000元。贷款发生的费用由买受人承担。同日，涉案房屋在榆林市住房和城乡建设局网签备案。王艳清在本案开庭审理前递交其与银磊房地产公司、张和平、郭春耀于2015年11月23日的《以房抵债协议书》，约定：因银磊房地产公司、张和平、郭春耀三方无法偿还债务，各方一致同意银磊房地产公司自愿将其开发建设的三处房产以以房抵债的方式偿还李保平、王艳清的借款，并约定于2015年12月1日共同签订《君岳华府购房协议》，在《君岳华府购房协议》中明确载明房屋面积、位置、价格等基本信息，并要求银磊房地产公司于本协议签订之日出具相应票据。该协议书约定抵债房产共三套，其中包括本案涉案的两套房屋。该份证据在执行异议及本案立案阶段王艳清均未提交。2019年11月4日，榆林市住房和城乡建设局出具《网签证明》载明：王艳清，身份证号，购买榆林市榆阳区长城北路以东、三道沟以南君岳华府小区1-1-401室，于2016年1月16日网签。上述事实，有（2019）陕01执异990号执行裁定书、《商品房预售合同》、收据、《网签证明》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案审理的焦点为：王艳清就位于榆林市榆阳区的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案经查，王艳清与银磊房地产公司于2015年12月1日签订的两份《君岳华府订购协议》，约定购买榆林市榆阳区的房屋，但王艳清并未按照协议约定价款向银磊房地产公司支付房屋价款，而仅有银磊房地产公司出具的收款收据。王艳清称涉案房屋系银磊房地产公司用来抵偿欠付其夫李保平的借款，其基于以物抵债受让该房屋。该房屋现仍登记于银磊公司名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，王艳清作为基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，其仅享有未来以该房屋据实抵债的普通债权请求权，故在完成不动产登记之前，该以物抵债并不足以形成优先于一般债权的利益。该债权请求权不符合法律规定的物权变动的要件，因而不能直接取得涉案房屋的所有权。庭审中，王艳清承认其与榆林市乔峰物业管理有限公司签订的《君岳华府协议》系倒签，说明在涉案房屋查封之前，王艳清并未实际合法占有涉案房屋；王艳清提交的银磊房地产公司与其签订的《商品房预售合同》亦未载明签订时间，王艳清未提供充分证据以证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。王艳清对案涉房屋享有的权利亦不符合上述法律规定的不动产物权期待权的保护条件，不足以排除对涉案房屋的执行。王艳清提交银磊房地产公司与案外人郭伟就涉案1-201号商铺于2014年9月1日签订的《商品房预售合同》，但涉案1-201号商铺至今网签在案外人郭伟名下，王艳清与银磊房地产公司就涉案1-201号商铺并未签订《商品房预售合同》，王艳清据以主张涉案1-201商铺归其所有依据不足。王艳清提供榆林市住房和城乡建设局出具的《网签证明》，证明就涉案1-1-401房屋于2016年1月16日已网签至王艳清本人名下，以主张王艳清享有涉案1-1-401室房屋的所有权。依照《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”和《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，商品房预售合同网上签约及网上登记备案系商品房预售合同备案的重要方式，仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有创设权利的功能，不产生《中华人民共和国物权法》第二十条规定的商品房预售合同预告登记的法律效力，不具有不动产登记簿的公示公信功能，亦不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”规定之情形。故王艳清以涉案1-1-401室房屋于2016年1月16日网签至其名下而主张享有涉案房屋的所有权，依据不足。综上所述，王艳清主张停止对涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实依据且证据不足，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《城市商品房预售管理办法》第十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第三十条之规定，判决如下：驳回原告王艳清的诉讼请求。本案案件受理费24771元，由原告王艳清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年四月二十三日书记员  孙婉侠