广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民初51号 原告：梁永清，女，1970年2月28日出生，汉族，住址：广西平南县。 委托诉讼代理人：江家浩，广西桂庭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金全，男，1969年1月18日出生，汉族，住广西平南县。 被告：广西平南县宏锋房地产开发有限公司，住所地广西平南县平南镇小沥街**。 法定代表人：林锦。 破产管理人：广西白武士破产清算有限公司。 负责人：王少华。 诉讼代理人：陆辉，广西广合律师事务所律师。 原告梁永清诉被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司（以下简称宏锋公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年12月20日立案受理后，依法由陈历南担任审判长、审判员梁小宁、吴福汉组成的合议庭，于2020年2月5日公开开庭进行了审理。原告梁永清及其委托代理人江家浩，被告宏锋公司的破产管理人的诉讼代理人陆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁永清向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原、被告双方就平南县xx号房屋（价值合计480691元），所签订的《商品房预售合同》（合同编号20xxx9）有效。二、请求法院确认原告已经交清了购房款480691元。三、请求法院判决被告继续履行合同，将该商品房交原告使用，并办理不动产登记手续。四、确认原告就平南县平南镇小沥街xx号房屋对广西平南县宏锋房地产开发有限公司享有购房债权，该债权系优先债权。五、案件受理费用由被告承担。事实和理由：被告宏锋公司的法定代表人林锦（股东）欠有陈某400000元借款。2017年12月，宏锋公司愿意将锦泰花苑01幢第16层6单元061602号商品房给陈某，以抵偿林锦欠陈某的400000元借款（没有签订房屋转让合同，口头约定）。之后，陈某直接将房子转让给梁永清（签订了商品房买卖协议），梁永清通过银行转帐两次转给陈某共415000元。陈某按照林锦的指示将梁永清支付的415000元中的192692元转给宏锋公司会计吴某帐上，剩下购房款是对数。2017年12月6日，宏锋公司与梁永清就xx号商品房网签了《商品房预售合同》；2017年12月15日，梁永清到税务部门交纳了契税9156.02元。2017年12月20日，宏锋公司与梁永清到不动产登记部门办理了《商品房买卖合同登记备案证明》；2018年2月24日，梁永清取得了平南县自然资源局发的不动产登记证明【桂（2018）平南县不动产证明第0xxx0号】。2018年7月30日，被告宏锋公司因资不抵债，平南县人民法院决定移送贵港市中级人民法院进行破产清算，贵港市中级人民法院经审查后，依法裁定予以受理，同时按照法定程序指定管理人。原告依法进行债权申报并主张上述房屋为原告所有。2019年10月31日，在第一次债权人会议上，破产管理人宣布原告的债权为待定债权，即认定消费性购房，但没有证据证实己缴购房款。原告认为，原被告双方基于友好协商一致的基础上，网签了《商品房预售合同》，原告也交纳了契税，到不动产部门办理了《不动产登记证明》，房屋己实际交付，系双方真实意思的表现，双方达成的合意，不应肆意解除和反悔。被告的管理人的上述回应，不符合法律规定，侵犯了原告的相应权利，故提起诉讼，请求法院依法判决。 宏锋公司辩称，一、被告并没有收到原告的购房款，被告认为要认定原告是否已经实际支付购房款要结合支付的金额、款项交付，当事人的财产变动等因素综合判断，原告虽然出示了收款收据，但是并没有充分证据证明已经实际支付了房款，经会计师审查意见在2012年至2018年12月的会计凭证中未能查到原告的付款记录。原告所提供的商品房买卖协议、陈某收据、林锦的借条等证据，不能证明其主张，反而透露了存在非卖操作之嫌，因此要承担举证不能责任。二、虽然《商品房预售合同》有效，但是被告未收到原告的履行款，2018年7月30日贵港市中级人民法院已受理被告的破产清算申请，根据企业破产法第18条的规定，双方之间的商品房预售合同已经实际解除。 梁永清提交证据如下：1.身份证，证明原告身份情况；2.商品房预售合同复印件，证明2017年12月6日，宏锋公司与梁永清网签了《商品房预售合同》；3.契税发票，证明梁永清到税务部门缴纳了契税9156.02元；4.商品房买卖合同登记备案证明、《不动产登记证明》，证明宏锋公司与梁永清到不动产登记部门办理了《商品房买卖合同登记备案证明》和《不动产登记证明》；5.商品房买卖协议，证明宏锋公司愿意将xx号商品房给陈某，以抵偿林锦欠陈某的400000元借款，陈某直接将房子转让给梁永清；6.入帐汇款业务凭证、收据，证明梁永清通过银行转帐两次给陈某共415000元。7.收据、查询汇款明细，证明宏锋公司认可收到梁永清的购房款。8.消费性购房户审核明细表、关于梁永清债权认定及房产处置的意见、答复函，证明管理人不采信原告的异议；9.《第一次债权会议资料》节选，证实宏锋公司实际控制人为林锦,林锦与宏锋公司存在财产混同,宏锋公司出具收据认同支付了购房款，宏锋公司管理混乱，资产有丢失的可能及破产管理人将原告的债权列为待定债权；10.（2018）桂08破申7号《民事裁定书》，证实2018年7月30日，贵港市中级人民法院受理被告的破产清算申请；11.《房产登记信息查询情况说明》，证明涉案房屋已办理预告登记。 被告宏锋公司的质证意见如下：对证据1身份证没有异议；对证据2《商品房预售合同》的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该合同已经实际解除；对证据2和证据5商品房买卖协议是和陈某的买卖协议，真实性由法院认定，合法性和关联性不认可，陈某无权处分该商品房；对证据3真实性合法性没有异议，关联性有异议，不能证明原告已经支付了购房款；对证据4真实性合法性没有异议，关联性有异议。不能证明原告已经支付了购房款；对证据6入帐收据真实性合法性没有异议，关联性有异议。上述款项证明原告将款项转给陈某，不能证明支付给了被告；对证据7收据、查询汇款明细，对宏锋公司出具的收据的合法性关联性有异议，根据会计事务所的审查意见在2017年到18年没有查到在汇款信息，认为该证据存在非法操作的嫌疑。对证据8答复函没有异议；对证据9真实性合法性没有异议，对关联性有异议，里面的内容并没有具体到本案，所以和本案没有关联性；对证据10裁定书三性没有异议；对证据11房屋登记信息查询情况说明，对真实性合法性没有异议，关联性有异议，不能证明原告已经实际支付了购房款。 本院经审理查明：2017年3月10日，林锦向陈某2借款400000元。2017年12月，宏锋公司将锦泰花苑01幢第16层6单元061602号商品房交给陈某，以抵偿林锦欠陈某2（陈某）的借款400000元。2017年12月20日，梁永清与陈某签订《商品房买卖协议》，陈某以415000元将林锦抵债的上述商品房转让给梁永清，梁永清分别于2018年1月4日和2018年1月12日通过银行两次转帐共415000元给陈某。陈某在收到梁永清的汇款后，按照林锦的指示将梁永清支付的415000元中的192692元转给宏锋公司会计吴某，吴某收到该款项后即刻又转汇给林某，剩下购房款作为林锦归还陈某2的借款。2017年12月6日，宏锋公司与梁永清就xx号商品房网签了《商品房预售合同》；2017年12月15日，梁永清到税务部门交纳了契税9156.02元。2017年12月20日，宏锋公司与梁永清到不动产登记部门办理了《商品房买卖合同登记备案证明》；2018年宏锋公司向梁永清出具收据一份，载明：收到梁永清交来上述房屋购房款480691元。2018年2月24日，梁永清取得了平南县自然资源局发的不动产登记证明【桂（2018）平南县不动产证明第0xxx0号】。 被告宏锋公司因资不抵债，平南县人民法院移送本院进行破产审查，2018年7月30日本院经审查后，作出（2018）桂08破申7号民事裁定，裁定受理申请人广西平南县宏锋房地产开发有限公司提出的破产清算申请。本院受理后于2018年11月1日经向区高院请示，区高院同意指定广西白武士破产清算有限公司为宏锋公司破产管理人。原告向破产管理人债权申报并主张上述房屋为原告所有。2019年10月31日，在第一次债权人会议上，破产管理人作出申报编号：293号债权审查意见表，认定梁永清与宏锋公司合同有效，但未付款或付款存疑，先列为待定债权。2019年11月26日，破产管理人作出《债权异议答复函》（2018）桂08破申7号破管字-异议答复011号，以梁永清没有提出新的证据，决定不予调整梁永清的债权审查结果。如梁永清仍有异议，可向受理本破产案件的人民法院提起诉讼。2019年12月20日，梁永清诉至本院。 另查明，目前涉案楼盘商品房在破产管理人的管理下进行对外销售。陈某与陈某2是同胞兄弟，陈某2因林锦欠陈某240万元而委托陈某以陈某名义向林锦追讨欠款。 破产管理人在2019年10月31日作出的《第一次债权人会议资料》中宏锋公司破产原因分析载明：“1、林锦和叶某两位股东没有多少启动资金，全部靠借款来推进。2、短借长投的融资方式导致利滚利，…流动资金的缺口由林锦和叶某对外借，通过借新还旧的方式维持资金链…”。二、管理人接管前的情况（六）载明“宏锋历经多次更换实际管理人事件，资料大量丢失”等等。 以上事实有原告梁永清提交的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产登记证明》、《收据》、契税发票和庭审笔录等在卷予以佐证。 本院认为：本案系梁永清以债权人身份向破产管理人申报债权，破产管理人未予确认后向法院提起的诉讼，应确定为普通破产债权确认纠纷。 关于梁永清与宏锋公司签订的涉案《商品房预售合同》是否有效的问题，宏锋公司对梁永清为证实其主张而提交到庭的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产登记证明》和契税发票无异议，即亦认可双方所签订的合同。涉案合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方所签订的涉案《商品房预售合同》合法有效，本院予以确认。 关于梁永清是否已交清平南县xx号房屋购房款的问题，根据到案证据和查明的案件事实，林锦作为宏锋公司的主要股东，因公司资金不足而向案外人借款用于公司运作，因无法归还案外人的借款而将涉案房屋用以抵债，案外人又将涉案房屋转买给梁永清。梁永清提交的陈某出具给其的《收据》和宏锋公司出具的《收据》以及陈某转账给宏锋公司财务会计人员的《查询汇款明细》足以证实梁永清已支付完毕涉案房屋的价款。宏锋公司辩称林锦所欠债务是个人债务不应用宏锋公司的财产抵偿个人债务，且宏锋公司账册中没有反映梁永清交款的记录，因此不能认定梁永清已支付完购房款。但根据宏锋公司破产管理人所作出的《第一次债权人会议资料》中对宏锋公司破产原因的分析所载“宏锋历经多次更换实际管理人事件，资料大量丢失”等内容，可以认定宏锋公司的股东林锦以个人名义向外借款是用于公司运作而非个人使用，又因宏锋公司管理人员的多次变动、管理混乱而造成相关资料丢失，故宏锋公司以此作为梁永清未交清购房款的抗辩，本院不予采信。 关于涉案《商品房预售合同》是否应继续履行的问题，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，破产管理人有权对均未履行完毕的合同决定解除或继续履行。本案中，据上所述，梁永清在宏锋公司破产前已履行了其作为一个购房者的义务即签订合同、支付购房款等，宏锋公司应按双方所签订的合同继续履行其未尽的义务。梁永清已履行了付款义务，并取得涉案房屋的不动产登记证明，涉案合同并非是双方未履行完毕的合同，且宏锋公司目前仍在出售涉案楼盘的商品房，本案合同仍存在可继续履行的情况，故宏锋公司主张解除合同的依据不足，不予采信。至于梁永清提出的要求确认其享有购房债权的优先权的问题，在合同继续履行的情况下，梁永清又主张享有购房债权优先已无事实和法律依据，故对梁永清的该诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下： 一、确认原告梁永清与被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》（合同编号20xxx9）有效； 二、确认原告梁永清已经交清平南县xx号房屋购房款480691元； 三、被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司应继续履行与原告梁永清签订的《商品房预售合同》（合同编号20xxx9）合同并办理相关手续； 四、驳回原告梁永清的其他诉讼请求。 本案案件受理费8510元（梁永清已预交8510元），由被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费8510元，款汇至户名为：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市万象支行；账号：20×××77。逾期不交也不申请缓交，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 陈历南 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年四月一日 法官助理 闭静梅 书 记 员 方发清