甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终257号上诉人（原审被告）：程某，甘肃省玉门市人，住甘肃省玉门市。委托诉讼代理人：刘某，甘肃沃熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任某，甘肃省瓜州人，住甘肃省酒泉市瓜州县。委托诉讼代理人：张某1，甘肃神舟律师事务所律师。原审被告：张某2，甘肃省玉门市人，住甘肃省玉门市，现住甘肃省酒泉市。上诉人程某因与被上诉人任某、原审被告张某2房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人程某及其委托诉讼代理人刘某、被上诉人任某的委托诉讼代理人张某1、原审被告张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程某上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二、三、四、五项，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由任某承担。事实及理由：一、一审程序严重违法，且一审判决对程序的表述不属实。1.一审共开庭四次，第三次开庭时由简易程序转为普通程序，一审判决表述2018年6月25日立案后依法适用普通程序审理与事实不符。2.本案第一、二次开庭后，法官当庭对案件事实予以认定，各方针对案件事实和法律适用进行了充分辩论并进行最后陈述，庭审程序已全部结束。期间，任某未提出变更诉讼请求，法官也未向双方释明可以变更诉讼请求。2018年10月12日，一审突然通知任某变更诉讼请求要第三次开庭，程某当庭多次明确提出变更诉讼请求应在一审辩论终结前，任某此举严重违反民事诉讼程序，应当另行起诉，但一审对此置若罔闻。3.一审判决第五页第3段适用民事诉讼证据规定第35条的规定作为任某变更诉讼请求的依据，但根据民事诉讼法的规定，变更诉请应在一审辩论终结前提出，任某在庭审程序结束2个多月后提出违反法律规定，一审同意并强行开庭审理对程某不公。二、一审事实认定不清。1.程某并未足额收到310000元的房款。2013-2015年，程某为单位同事崔言忠向玉门市多家小额贷款公司及高利货个人担保借款30多万元，债主上门逼债，程某被迫变卖位于玉门市××区疏管局家属楼的房屋为其还债，以上还款本息共计60余万元。因知道程某急于用钱，任某不断要求减免房款，并以各种理由支付与收条不符的房款。以上事实程某虽然无法举证证明，但是310000元购买位于酒泉市××区的116.33平米的房屋明显不符合常理显失公平，一审对此未加考量。2.鉴定报告评估的房屋装修价值为116725元，一审确定装修费用为122262元没有依据。且涉案房屋于2018年9月1日被保全，任某明知该房屋权属存在争议仍执意强行装修，程某多次警告并阻止无果，在此情形下因装修产生的装修费损失应由任某自行承担，即便程某应当承担，也应划分双方责任比例。3.一审以评估价与约定价差额的80%认定任某的经济损失不合理。评估价为2019年3月19日的房地产市场价值，任某的损失应为评估价与购房时的房地产市场价值的差额。本案中导致合同无效确因程某存在一定的欺骗行为，但是任某也未尽到谨慎的审查注意义务，且从签订合同到付款的整个过程任某的代理律师均参与，一审判令程某承担80%的责任不公平。任某乘人之危，多次不合理的要求减免房款的行为也是别有用心，程某曾表示不愿继续与任某交易，欲卖房于他人，双方为此发生争执，还将房屋保全，保全后在未经程某同意情况下私自强行更换门锁、进行装修以达到占有房屋的目的，其应当承担至少50%的责任。4.任某不存在房屋租金的损失，且该费用也不是因合同无效产生的直接损失，支持该费用没有事实和法律依据。即使应当计算租金损失，一审计算至装修合同时间2017年11月1日没有依据，应当从任某占有房屋之日起截止，每月按照1000元计算租金也没有依据。5.保全保险费系任某为保全支出的费用，应当由其自行承担；保全费属于诉讼费的一部分，一审未按照判决结果进行分担，而是全部判由程某承担，显失公平。6.一审认定合同无效，但对房屋权属却未作处理，属于漏判。根据合同法第58条的规定，一审判决程某负有返还义务，却未提及房屋的归属问题，也侧面反映出一审法官对本案明显的倾向性。7.本案在事实不清，争议较大的情况下，先后四次开庭，任某本人却无正当理由拒不出庭，程某在一审中多次要求其出庭以便查清部分事实，但始终无果，请二审务必要求其本人出庭配合法庭调查，以便还原案件事实。综上所述，请二审支持程某的上诉请求。任某辩称，一审认定事实正确，审理程序合法公正，请二审依法维持原判，驳回上诉。一、一审审判程序合法、公正。本案在2018年6月29日第一次开庭审理后追加张某2进行第二次开庭。2018年8月1日第二次开庭审理过程中，任某发现张某2并不是履行房屋买卖合同期间见过四次面的人，且程某也当庭承认曾经领着朋友胡霞冒充张某2。张某2在第二次庭审中当庭表明不知道涉案房屋买卖一事，不同意出卖涉案房屋。在出现案件事实突变的情况下，任某当庭表明要变更诉讼请求，随后在二次休庭后递交了变更诉讼请求申请书。因此，任某是在张某2参加第二次开庭且发生案件事实突变的情况下申请对诉讼请求进行变更，并未超过民事诉讼法及其解释的规定。二、一审认定事实清楚，判决公正、公平。在房屋买卖合同履行期间，是程某不能按期交付房屋，要求任某支付购房款时主动承诺减免的，且减少多少购房款在收款收条中都有注明，并不存在任某未足额支付收条中款项的事实。根据“谁主张，谁举证”的规定，任某一审中提交的6份收条与承诺书，足以证明程某收到310000元的事实。程某一再狡辩未足额收到310000元，但未能举证证明，应当承担举证不能的法律后果。三、装修费122262元是2019年8月11日甘肃华澳房地产估价有限公司甘华澳估字[2019]第115号补充报告中形成的数据，是任某实际支出并依附于该房屋不能分离的财产，在合同确认无效后理应返还。程某要求按过错进行分担的上诉理由无法律依据。四、涉案房屋是程某挂到房屋中介公司对外进行出售的，任某购买房屋也是通过房屋中介公司购买，中介公司人员告知任某，程某的妻子同意出售房屋，人在玉门上不来。在签订合同时，程某也说其妻子同意出售房屋，人不在酒泉，等过户的时候就能来。合同履行期间，程某只是催着要钱而不交房时，任某就提出要见他们夫妻二人，程某便于2017年领着冒名张某2的胡霞在酒泉、玉门程某的家里见面商谈合同履行相关事宜。以上事实经过说明程某从一开始就设下骗局，有意欺诈任某，理应承担全部过错责任。五、按照双方约定，程某应当在2016年四月底交付房屋。任某为了履行合同将原住房出售后租房居住，在程某未能按照约定交付房屋后，任某租房居住的事实一直在延续，一审判令程某赔偿由此产生的租金18000元合理合法。保全费及保险费是基于程某不履行合同，为了防止其将该房屋另行出售他人而依法采取的防范措施，也应由程某承担。张某2述称，张某2最初对于房屋买卖并不知情，一审追加其参加诉讼、通知开庭后才知道的。张某2不同意出售涉案房屋，任某已经将涉案房屋装修，之后又不要了，一审判令张某2和程某赔偿全部损失不公平。任某向一审法院起诉请求：1.判令程某继续履行买卖合同，限期办理房屋过户手续（庭审中变更诉讼请求为：1.解除任某与程某签订的购房合同，程某返还购房款310000元及占用期间的利息83947.50元；2.判令程某赔偿损失213148元；3.判令程某赔偿装修费220000元；4.判令程某承担房屋租金损失27000元；5.判令程某承担保全担保保险费897元、保全费2470元）；2.程某承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：程某、张某2系夫妻关系。2015年10月19日，任某与程某签订房屋买卖合同，约定：由任某购买程某位于酒泉市××区房屋一套，建筑面积116.33平方米，总房价460000元。2016年1月5日，程某出具收条载明“本人程某今收到任某现金柒万元整（70000），另外，前面收到叁万元（30000），加上中介刘菲代收的拾陆万元整，共收到任某贰拾陆万元整（260000）。经双方协商，本人现将疏勒家园住房以肆拾叁万元价格卖与任某”。2016年1月22日，程某出具收据载明“今收到任某购房款肆万元整（40000），经协商，在原有的购房价基础上再降肆万元整（40000），最终购房价定为叁拾玖万元整（390000）包含本人已付的楼盘费。本人于四月底将房子钥匙交于对方。剩下的购房款玖万元（90000）于过完户后一次性付清”。2016年8月25日，程某出具收条载明收到房款10000元。2017年5月9日，被告程某出具承诺，载明“本人承诺在剩余未付房款中再减叁万元整（30000），承诺人程某、张某2”。2017年10月13日，程某再次出具承诺书，载明：“本人承诺出售给任某疏勒家园2#楼1单元4楼1号房屋，剩余购房款伍万元（50000）做为未能按买卖协议约定时间交付房屋的赔偿，不在向任某索要，并承诺房屋过户手续费由本人承担（过户时间为不动产登记证书办下来之后的两个月内），（过户产生的所有税费都由本人承担），承诺人程某、张某2”。后程某未按约过户，任某起诉要求处理。诉讼中，法院追加涉案房屋的共同所有人张某2为被告参加诉讼。庭审中，任某得知上述条据中签字的并非张某2本人，签字是程某找她人冒充张某2代签。张某2在庭审中明确表示不同意程某出售共有涉案房屋，任某遂变更诉讼请求。后经任某申请，法院委托甘肃华澳房地产估价有限公司对涉案房产的现市场价格及室内的装饰装修进行价值评估，该公司出具甘华澳估字【2019】第115号房地产估价报告及补充报告，载明涉案房屋的市场价值为630625元，现装修价值为122262元。另查明，2017年11月至2018年3、4月，任某对涉案房屋进行了装修。2018年4月9日，法院根据任某申请，做出（2018）甘0902财保59号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，查封期限为三年。2018年9月，任某入住涉案房屋至今。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：1.任某申请变更诉讼请求的程序是否合法；2.任某的诉请能否成立。关于任某申请变更诉讼请求的程序是否合法问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案在审理过程中查明，张某2作为房屋共有人不同意出售房屋、合同上的签字也非本人签字，任某主张的民事行为的效力和案件事实不一致，经法院释明后，任某申请变更诉讼请求，故任某申请变更诉讼请求的程序符合法律规定。关于任某的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案程某与任某签订的购房合同，未经其妻张某2追认，其行为构成无权处分；该合同亦因张某2拒绝追认而无效，无效的合同自始没有法律约束力，当然不存在解除问题，故对任某请求解除合同的请求，依法不予确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对任某关于返还的购房款的请求，程某虽抗辩称并未足额收到310000元的房款，但从双方交易的方式及提交的证据来看，任某的证据证明效力明显大于程某的证据证明效力，故对程某仅收到部分房款的抗辩主张不予采信，程某应返还的购房款金额确认为310000元。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。程某找她人冒充其妻张某2与任某签订合同并出具承诺书，其行为系民事欺诈行为；后又未按约履行，存在明显过错，任某对涉案房屋已进行装修客观存在，程某的过错行为使任某无法取得房屋所有权，因此造成的损失理应赔偿，对任某要求程某承担装修费22万的诉讼请求，依据司法评估报告对该项请求确认金额为122262元。关于任某要求程某承担因其不能及时交付房屋而需要租住房屋产生租金损失27000元的诉讼请求，任某提交的对涉案房屋的装修合同签订于2017年11月1日，故对任某该项请求予以部分确认，即从程某承诺最后一次交房的时间2016年4月30日的次日起，按照每月租金1000元，计算至2017年10月30日，确认的租金为18000元。任某要求程某承担31万元购房款占用期间的利息，该笔利息系由于程某的原因给程某造成的直接损失，依法应予赔偿，利息金额从程某出具条据之日按年息6%计算至任某主张的2019年1月，确认的利息金额为55350元。对任某主张的保全担保保险费897元，保全费2470元，属于任某为实现债权所产生的合理费用，应予以确认。由于合同无法继续履行，导致任某需要另行购买类似的房屋，任某另行购买房屋需要支付的成本同购买涉案房屋支付的成本之间存在一定的价值之差，房屋差价是由于程某过错造成的，故对任某请求赔偿涉案房屋增值部分的请求，依法予以确认；鉴于任某在签订合同过程中，未能尽到谨慎审查义务，对任某该部分的请求赔偿金额确认为136500元[（评估价630625元-约定价460000元）×80%]。程某实施以上民事行为，张某2并未参与并追认，且所收房款是用以偿还其个人债务，并未用于家庭生活，故本案中偿还购房款及承担任某经济损失的责任应由程某承担。张某2在本案中不承担责任。综上所述，对任某的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决：一、程某向任某返还购房款310000元、支付资金占用利息55350元；二、程某向任某支付装修费122262元；三、程某向任某赔偿经济损失（购房款差价款）136500元；四、程某向任某支付房屋租金损失18000元；五、程某向任某支付保全担保保险费897元，保全费2470元；以上款项限于判决生效后十日内付清。六、张某2就本案不承担责任。七、驳回任某的其他诉讼请求。案件受理费12374元、鉴定费8000元，由任某承担5037元，程某承担15337元。二审中，各方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审查明的基本一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案的争议焦点为：1.任某一审变更诉讼请求程序是否合法；2.程某应返还的房款数额、应承担的损失赔偿数额如何认定；3.保全费及保险费用应由谁承担。关于一审审判程序的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”经查，2018年8月1日一审第二次开庭审理过程中，因张某2陈述2018年6月29日一审第一次开庭后才知道涉案房屋买卖事宜，且明确表示不同意出售涉案房屋；任某的委托诉讼代理人在陈述最后意见时明确表示“希望法庭给予一周时间代理人再和任某本人协商是否需要变更诉讼请求”，任某于2018年8月6日提交了变更诉讼请求申请书。因此，任某变更诉讼请求符合上述法律规定，一审审判程序并无不当。关于程某应返还的房款数额。经查，一、二审中，程某对于其2016年1月5日、1月22日、8月25日出具的收条，2017年5月9日、10月13日出具的承诺书的真实性均无异议，二审中，其也认可收到了2015年11月16日刘菲出具收条中载明的160000元。虽然程某主张并未足额收到310000元房款，且任某利用程某急于用钱还债的心理，乘人之危要求程某减少房款，出具与实际不符的收条，但在一、二审中并未提供有效证据证实其主张。此外，经二审询问，程某陈述2017年出具两张书面承诺的原因是“当时任某去玉门找我，问我要房子，第二家当时钱也没给清，我是48万元卖给第二家的”，“当时想让任某别闹了，第二家钱款收到后就给任某退钱”。且程某在三次出具收条、两次作出减免房价的书面承诺后，并未在法定期间内行使撤销权。故一审根据程某出具的收条及承诺书所载内容认定其应返还的房款数额有事实依据。关于程某应承担的损失赔偿数额。1.装修费用损失。经查，2019年8月11日，甘肃华澳房地产估价有限公司出具了甘华澳估字[2019]第115号补充报告，载明因115号房地产估价报告存在漏项，现装修价值为122262元。2019年7月26日一审组织各方对该补充报告进行质证时，程某及张某2对该证据的真实性均无异议，故一审以评估价格122262元认定任某的装修损失数额有事实依据。另外，经二审询问，程某陈述任某一审提交的短信截屏系2017年底、2018年初双方之间的往来短信，从该短信内容来看，2017年年底程某就知晓任某已经装修涉案房屋，但并未提出异议。故程某所提其多次警告并阻止任某装修涉案房屋，任某仍执意强行装修，其不应全额承担装修损失的上诉主张不能成立，不予支持。2.购房差价款损失。经查，首先，程某在二审中陈述，出售涉案房屋时，“中介说按当时的房价，基本是460000元”，“我去中介的时候就说460000元有点低，我说480000元，然后中介和任某及对方律师都在说460000元就行，我就同意签订合同了”；任某也陈述“签订合同前的房屋价格是中介公司提供的市场价”，“任某也是了解了疏勒家园房子的市场价差不多，就愿意购买的”。因此，程某与任某2015年签订房屋买卖合同、确定涉案房屋出售价格时，已经参考了当时涉案房屋的市场价格。其次，程某找他人冒充其妻张某2出售房屋，未按照承诺的时间向任某交付房屋，并且在合同履行期间将涉案房屋另行向他人出售后，仍然向任某承诺交付房屋，对于任某另行购房成本的增加具有重大过错。综合上述分析，一审判令程某承担2019年涉案房屋市场价与双方约定价差额80%的赔偿责任并无不当。3.租金损失。经查，任某在一审中提交了房屋租赁合同及交纳租金的收据，其租赁房屋的期限与双方房屋买卖合同的履行期间吻合，一审按照租赁合同的租金标准，从程某书面承诺交房之日起，计算租金至任某签订房屋装修合同之日，符合本案实际情况。程某虽认为任某实际占有房屋之日早于其签订房屋装修合同的时间，但未提供证据证实其主张，故程某所提不应承担房屋租金的上诉请求无事实依据，本院不予支持。4.占用资金利息。任某主张的资金占用利息系涉案房屋买卖合同无效给其造成的损失，因购房差价款已足以弥补任某的实际损失，故对任某要求程某承担占用资金利息的主张不应予以支持。关于保全费及保险费用的承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第六条、第十条和第二十九条的规定，保全费属于诉讼费用交纳范围，故任某要求程某承担保全费符合法律规定，本院予以支持。因保全保险费既不属于诉讼费用，也不属于本案必然产生的费用，故任某要求程某承担保全保险费的主张不应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定，一审既以合同无效为由判决程某返还任某的购房款并赔偿其各项损失，任某也应将涉案房屋返还给程某。一审对涉案房屋未予处理不当，本院予以纠正。综上所述，程某的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初2624号民事判决第二、三、四、六项；二、撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初2624号民事判决第一、五、七项；三、程某向任某返还购房款310000元；四、程某向任某支付保全费2470元；五、任某将位于酒泉市××区房屋返还给程某；六、驳回任某的其他诉讼请求。以上判决确定的履行义务，限双方当事人于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12374元，鉴定费8000元，由上诉人程某负担14000元，被上诉人任某负担6374元；二审案件受理费10225元，由上诉人程某负担9361元，被上诉人任某负担894元。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇二〇年四月十七日书记员 李祥龙