西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初18247号 原告：李生琴，女，汉族，1967年4月20日出生，住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：黄胜利，陕西九州同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟锋，男，汉族，1965年7月18日出生，住西安市雁塔区。 被告：赵鑫，男，汉族，1984年8月31日出生，住河南省南阳市宛城区。 被告：西安首府置业有限公司，住所地：西安曲江新区。 法定代表人：曹西琴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘勇勇，男，汉族，1989年9月24日出生，住陕西省铜川市印台区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：樊睿，女，汉族，1982年8月18日出生，住西安市高新区，系该公司员工。 原告李生琴与被告赵鑫、西安首府置业有限公司（以下简称“首府置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李生琴的委托诉讼代理人黄胜利、钟锋，被告赵鑫及被告首府置业公司的委托诉讼代理人刘勇勇、樊睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李生琴诉称，2017年5月24日，原告李生琴（出卖方）与被告赵鑫（买受方）、西安首府置业有限公司（居间方，以下称置业公司）签订《房屋买卖三方合同》约定：赵鑫购买李生琴所售的坐落于西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX号房屋，房屋建筑面积86.23平方米，成交价格为850000元。合同对付款方式的约定为：签订合同当日赵鑫向李生琴支付定金50000元，过户当日赵鑫将剩余房款800000元存入房管局资金监管账户内，赵鑫承担首次大修基金、契税、过户费、贷款相关费用。三方约定赵鑫与李生琴应在赵鑫银行贷款审批通过五个工作日内办理房屋权某某转移登记手续，李生琴应当在过户当天将涉案房屋交付赵鑫。上述合同签订当日赵鑫即支付了50000元定金，长达半年后的2017年10月26日，赵某某交付了315295元首付款。为了正常履行合同，李生琴于2017年7月19日取得案涉房屋所有权证书，完成了房屋过户的必备手续。2017年开始西安发布限购政策，购房者需具备西安户籍，由于赵鑫不具备西安户籍、资金不足、银行审批贷款等问题，导致迟迟不能过户，直到2018年4月才开始向房管局递交过户申请。期间案涉房屋房价大幅上涨近一倍，涨幅超过当事人签订合同时的预期，也远远超出了一般商业风险。李生琴出售房屋是为了尽快回款用于偿还其他债务，在整个交易过程中，居间方明知赵鑫不具备购房资格，贷款手续审批缓慢，导致履行合同时间长达一年。二被告违约行为导致李生琴出售房屋目的落空，同时也给李生琴造成房屋差价的重大损失。李生琴曾多次和居间方联系要求解除合同，但居间方都以各种理由推诿、搪塞。原告认为，二被告不适当履行合同已构成根本违约，给其造成重大损失，现原告为维护其合法权益，诉至本院，请求：1、判令被告赵鑫赔偿原告损失600000元；2、判令被告西安首府置业有限公司承担连带责任；3、诉讼费由二被告承担。 被告赵鑫辩称，原告所说不属实。被告赵鑫通过被告首府置业公司联系到原告，是原告找其签合同的，签合同的时候虽然其是外地户口但有资格买房，包括所有的税费将近20万元也是其出的，房产证其也出了5000元的加急费，经过两三个月的时间房产证才下来。买房的事情其之前已经诉讼过原告。 被告首府置业公司辩称，其公司于2017年5月24日签订房屋买卖三方合同，合同约定甲乙双方以85万元成交，买卖税费、中介费及过户交易相关费用由乙方承担，甲乙双方协商于乙方贷款审批通过五个工作日内办理权某某转移手续。由于2017年6月西安市房管局出台限购限售政策，导致交易不能进行，但被告公司一直在协调，后由于房价增长及甲方配偶过户资料问题及协商过户事宜，2018年3月28日签订资金监管协议，2018年4月初银行放款，2018年4月28日进行过户手续，甲方收到全款后向乙方归还撤押垫付款项，并未归还月供。 经审理查明，2017年5月24日，原告（甲方）李生琴与被告（买方）赵鑫、被告（丙方）首府置业公司签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将位于西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX室（建筑面积为86.23㎡）以净拿价85万元出售给乙方。合同第二条关于房屋权某某情况约定，该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行西安分行，抵押登记日期为2012年3月，甲方应于2030年3月23日前办理抵押注销手续。合同第三条关于付款方式约定，签订合同当日乙方交给甲方定金5万元，过户当天乙方将剩余房款80万元打入房地局资金监管账户。合同第八条约定，甲方应当在过户当天将房屋交付给乙方，甲方不得因乙方对该房屋的使用而收取任何费用。第九条关于权某某转移登记约定，甲乙双方应在乙方贷款审批通过五个工作日内办理房屋权某某转移登记手续。否则，应按照本合同第十一条的规定承担违约责任。因行政机关原因致使权某某转移登记不能顺利进行的，双方办理权某某转移登记日期相应顺延。合同中还对违约责任等其他事项作出了约定。合同签订当日，被告赵鑫按约向原告李生琴支付购房定金5万元，原告李生琴向被告赵鑫出具《收款收据》予以确认。 后在合同履行过程中，2017年6月25日西安市人民政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号），内容为“各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：为引导合理住房需求，抑制投资投机性购房行为，稳定住房价格，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，进一步促进我市XX市场平稳健康发展，现就调整我市住房交易政策有关事项通知如下：一、2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出经济适用住房等不受前款规定限制。二、自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。经批准引进的各类人才除外。西咸新区参照执行。”后西安市住房保障和房屋管理局于2017年7月4日出台限购实施细则，细则第七条规定：“2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。”即根据细则被告赵鑫具备购房资格。后在原告办理抵押注销手续时，因资金紧张，经与被告赵鑫协商一致，由被告赵鑫出资315295元。2017年10月26日，原告李生琴向被告赵鑫出具收条一份，载明“今收到客户赵鑫打来的315295元，用于还清业主银行借款，业主李生琴承诺过户完收到资金监管账户捌拾伍万元整后，在2个工作日内打到客户赵鑫的银行账号，共315295元及四个月月供12000元。”2018年3月28日，原告李生琴与被告赵鑫及西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，协议约定购房款为85万元，由被告赵鑫按揭购买，被告应于签订协议之日起90日内将购房首付款33万元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。后被告赵鑫按约支付了全额房款，双方于2018年4月26日办理了房屋权某某转移登记。现案涉房屋由被告赵鑫居住使用。 以上事实，有房屋买卖三方合同、收款收据、二手房交易结算资金监管协议、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，房屋买卖三方合同及二手房交易结算资金监管协议系原、被告自愿签订，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。合同签订后，双方已按合同约定履行，被告赵鑫已向原告支付了全额购房款，原告亦已将案涉房屋交付被告赵鑫使用，且双方办理了房屋权某某转移登记，房屋买卖合同已履行完毕。原告认为因被告不具备购房资格而导致交易进程变慢，以致原告卖房急用资金的目的未能实现，但庭审已查明，关于支付房款约定为签订合同当日被告赵鑫支付定金5万元，过户当天将剩余房款80万元打入房地局资金监管账户，并未明确约定被告赵鑫支付剩余房款的时间，在房屋买卖三方合同签订后，被告赵鑫已按约向原告支付定金5万元，在签订资金监管协议后亦按约将剩余房款打入资金监管账户，并未违约。且根据西安市限购政策，被告赵鑫具备购房资格，并且双方已于2018年4月26日办理了房屋权某某转移登记，现被告赵鑫已取得案涉房屋的所有权，案涉房屋已由被告赵鑫居住使用。因此，对于原告要求被告赔偿损失60万元的请求，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李生琴的诉讼请求。 本案案件受理费9800元，由原告李生琴自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  张元平 审判员  李晓婷 审判员  宁 莎 二〇二〇年四月二十日 书记员  杨 雪 打印：扈艳红校对：程俊2020年月日送达 1