广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初22号原告：张寅，男，1986年11月15日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：石永雄，广州金鹏律师事务所律师。被告：方林钦，男，1975年2月11日出生，汉族，住广东省普宁市，被告：张柔玉，女，1971年5月2日出生，汉族，住广东省普宁市，被告方林钦、张柔玉的共同诉讼委托代理人：刘绍安、吴水良，均系广东谨然律师事务所律师。被告：广州市成信房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区工业大道**之十三103铺。法定代表人：陈奕招。委托诉讼代理人：宋建芬，广东凝思律师事务所律师。原告张寅诉被告方林钦、张柔玉、广州市成信房地产代理有限公司（以下简称“成信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石永雄，被告方林钦、张柔玉的共同委托诉讼代理人刘绍安，被告成信公司的委托诉讼代理人宋建芬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年9月23日，原告在被告成信公司提供居间服务的情况下，与三被告签订了《存量房屋买卖合同》，约定被告方林钦、张柔玉出售海珠区工业大道南路金碧二街254号1307房给原告，成交价为200万元，定金为7万元，双方约定定金在签订合同时支付，在递件过户前公积金冻结首付资金133万，以银行第三方托管的方式支付，贷款金额60万元以按揭贷款方式支付。另外，该合同第二条第四款约定该房屋设定抵押，抵押登记日期为2018年11月9日，被告方林钦、张柔玉承诺抵押贷款的本息余额不超过120万元，且被告方林钦、张柔玉应于2019年12月5日前提交一次性还清贷款的申请，于原贷款机构通知还贷之日起7日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续。2019年9月23日，原告向被告方林钦、张柔玉支付了定金7万元，向被告成信公司支付了居间服务费12000元。2019年10月12日，原告和被告签订了《广州市存量房买卖合同》，并办理住房公积金按揭贷款。2019年10月31日，被告成信公司才告知该房屋在签约前已有另一笔抵押登记情况，抵押贷款超过300万，远远超过房屋的成交价，被告方林钦、张柔玉无力还款。被告方林钦、张柔玉签约时恶意隐瞒了该房屋有多笔抵押按贷款的真实情况，未提供真实、完整、有效的权属证书，恶意隐瞒了官司缠身、负债累累的情况。另经原告查询得知，2019年10月25日至今由于被告方林钦、张柔玉有五宗案件查封及轮候查封该房屋。由于被告方林钦、张柔玉的原因，导致原告无法取得该房屋所有权，原告与其协商，其多次拒绝见面，拒听电话，拒绝返还定金和承担违约责任。原告向被告方林钦、张柔玉发出《关于解除买卖合同及赔偿损失的函》。被告成信公司在提供居间服务时，经原告多次询问房屋的抵押和担保债务情况，被告成信公司给出的答复是不用理会抵押贷款的具体情况，业主自行解决。被告成信公司未主动核实业主的产权证原件，未核实《存量房买卖合同》第二条第四款的抵押登记情况是否真实，未向房地产登记机构核实该房屋的产权及抵押的真实情况并以书面的方式告知原告，由于被告成信公司未尽到应负的义务，导致原告在未能了解到房屋存在多笔抵押、房屋抵押贷款的金额不止120万元，导致原告无法取得房屋产权，未能追回定金和损失，被告成信公司应就被告方林钦、张柔玉的违约行为导致原告的损失承担连带责任。故起诉请求判令：1、确认原被告之间于2019年9月23日签订的《存量房买卖合同》、2019年10月12日签订的《广州市存量房买卖合同》于2019年12月19日解除；2、被告方林钦、张柔玉向原告返还定金人民币70000元及资金占用费（以70000元为基数，自2019年9月23日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；3、被告方林钦、张柔玉向原告支付违约金290000元；4、被告方林钦、张柔玉向原告赔偿居间服务费损失12000元；5、被告方林钦、张柔玉向原告赔偿律师费5000元、担保费1500元；6、被告方林钦、张柔玉立即协助原告注销2019年10月12日办理的住房公积金贷款手续以及网签手续；7、被告成信公司对第2-6项诉讼请求承担连带责任；8、三被告承担本案的受理费、保全费。被告方林钦、张柔玉辩称：对于合同解除的日期没有异议。一、程序上，2019年10月12日签的网签合同对相关的案件管辖是约定了仲裁条款，第一份合同没有约定仲裁。基于后面的合同，应该是对前面合同的管辖；二、9月23日签订合同后发生了被告方无法确定的形势变更，因为房屋债务关系被法院查封，造成不能交易。这是被告方无法控制的，但经过中介的协调，买卖双方已经达成了解除合同并且被告方基于原告相应赔偿的口头协议，约定是退还订金7万元，并另行赔偿原告损失4万元。在三方达成该协议后也是因为被告确实资金断裂所以造成没法及时支付原告赔偿款项，但是原告方却于2020年1月4日到8日前后长达5天采取强行闯入被告住宅抢夺扣押被告张柔玉的房屋钥匙，阻止被告张柔玉及其儿子外出，甚至1月6日当天凌晨阻止被告儿子方涛上学，迫使被告向学校请假。被告4号当天筹集5.8万元给到原告，第二天又通过转账支付1.2万元给原告，但当时原告又有提出应再支付4万元的赔偿金，在此情况下，原告方在6日凌晨阻止被告方儿子上学，该情况我方不能够有足够时间凑钱。在7号晚上被告经过努力将对方所要的就是三方协议确定的4万元赔偿。被告要求中介方到场，确认收款收据及解除合同。但原告拒绝，其原告律师称其不能写任何收据。该事情中介知道，确认情况下说双方解除完毕，被告就把剩余的钱转给原告。最后2万元转给原告后，原告把房屋钥匙给到被告。8日原告才从被告家庭撤走。上述证实被告已经按照三方约定的条款已经解除合同以及赔偿完毕。但8日下午原告方又称被告需要赔偿部分款项，如诉请中所述。原告的2、3、4、5项诉请均没有事实根据，应该予以驳回；原告的诉请6被告是愿意配合，该诉请应当不属于法院审理范围；第7.8项诉请被告不认同。被告成信公司辩称：一、其司作为中介公司，没有任何过错，尽到了应尽的服务义务，在合同订立之前主动查册房屋提供给原告审阅，房屋合同履行出现纠纷后，积极会同双方沟通协商解除问题，并未存在任何失职和欠妥的地方。原告基于被告方林钦、张柔玉的过错行为要求被告成信公司承担连带责任，没有事实和法律依据。2019年9月23日签订合同之前，被告经办人员在房管部门的公众号查册房屋，并将查册结果提供给原告查阅，查册资料显示该房屋确实有抵押，但并未显示有查封或其他限制交易的记录，该查册资料也交由原告亲自签名确认，且被告方林钦、张柔玉业保证房屋有抵押但可以在约定时间解除抵押进行交易。房屋交易出现纠纷后，成信公司也没有不闻不问，而是反复多次联系双方解决，后在成信公司的努力下，双方达成了一致意见，被告方林钦、张柔玉退回定金7万元，另外补偿原告4万元，共计11万元赔付款，合同解除，不再追究双方的任何责任。据成信公司了解，方林钦、张柔玉已经将11万元支付给原告，不清楚原告又违反当初的调解而提起本案诉讼。但是不管双方最后如何协商，原告居于方林钦、张柔玉的过错行为要求成信公司承担连带责任，没有任何事实法律依据。三方买卖合同的第三条约定，成信公司只是为购买方和出售方提供订立本合同的媒介居间服务，至于出售方和购买方是否在订立合同和履行合同时有可以隐瞒或恶意违约等行为，则另外约定了明确的违约责任，在第十条、第十一条，应由过错方向另一方承担违约责任，与成信公司无关。二、对于本案纠纷，被告方林钦、张柔玉固然有错，但是原告也有过错。原告在诉状中对于被告方林钦、张柔玉已经支付的11万元只字不提。成信公司只是一个平台，不认识出售方和购买方，也不是国家房屋管理机构，权限非常有限，如果出售方和购买方可以隐瞒或恶意串通，中介公司防不胜防。经审理查明：2019年9月23日，原告（购买方）与被告方林钦、张柔玉（出售方）、被告成信公司（居间方）签订《存量房屋买卖合同》，约定：房屋坐落为海珠区工业大道南路金碧二街254号1307房，建筑面积66.15平方米；该房屋已设定抵押，抵押登记日期为2018年11月9日，出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过120万元，且出售方应于2019年12月5日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于贷款机构通知还贷之日起7日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续；该房屋按套转让，成交价款为200万元，定金为7万元，购买方应于签订本合同将第一笔定金7万元自行支付给出售方；购买方应在递件过户前公积金冻结首付资金，将第一笔首付款133万元银行三方托管的方式支付给出售方；贷款方式为公积金贷款，购买方拟贷款金额为60万元，出售方与购买房应于15日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；出售方与购买方应于银行出具同意贷款书15天内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得房屋所有权的；出售方与购买方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费；合同履行过程中发生纠纷的，应协商解决，协商不成，可向房屋所在地人民法院起诉；等。同日，原告签署《居间服务费用确认书》，明确同意向被告成信公司支付居间服务费22000元。2019年10月12日，原告（乙方、买方）与被告方林钦、张柔玉（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，该房地产按整套出售并计价，总金额200万元；签订本合同时乙方向甲方支付70000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），首期款乙方应于成功递件当天向甲方支付房款1100000元，剩余房款600000元，由乙方于2019年10月19日前申请办理银行按揭手续，按揭方式为公积金贷款；甲乙双方共同办理产权转移登记；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付该房地产成交价的10%的违约金，并退回乙方已付的全部费用；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁；等。据2019年10月12日的《住房公积金贷款受理回执》记载，已收到原告递交的贷款资料，本回执仅作为初次收件的依据，资料收齐后方可正式受理，等。据查册时间为2019年12月17日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区工业大道南路金碧二街254号1307房的产权人为被告方林钦、张柔玉，登记时间2016年4月20日；他项权利摘要记载：2018年11月9日登记抵押，权利人为浙商银行股份有限公司广州分行，最高额债权数额4392480元；2019年8月8日登记抵押，权利人为黎健，债权数额为1100000元；来函摘要记载：2019年10月25日，本院以（2019）粤0105执13403号之六协助执行通知书及执行裁定书查封房屋，查封时效从2019年10月25日至2022年10月24日，后有其他案件轮候查封。原告因购买本案房屋于2019年9月23日向被告方林钦、张柔玉支付了定金70000元，向被告成信公司支付了居间服务费12000元。原告因本案诉讼委托律师作为诉讼代理人支出了律师费5000元，因本案申请财产保全向担保公司支付了担保服务费1500元。被告成信公司提交了房产证复印件、原告签名确认的房屋查册资料（房管部门公众号查询），并表示其司当时称可以到相关部门查册，但原告因急于成交表示不需要，且与被告方林钦、张柔玉签订合同后也并未要求其司去打印相关资料。原告质证认为上述查册资料并非是房管局盖章出具的，不能显示房屋存在两笔抵押登记，债权金额远远超过合同成交价，成信公司未到房管部门如实查册导致原告不能如实了解房屋的抵押情况，导致原告作出错误的意思表示而与被告签订买卖合同。诉讼中，原告明确其提起本案诉讼后收到了被告方林钦、张柔玉支付的11万元，认为该11万元应用于抵扣应向其支付的40万元违约金。本院认为：对于本案本院是否有管辖权的问题。原告提起本案诉讼，要求确认原告与被告方林钦、张柔玉之间的两份房屋买卖合同解除，以及追究相应违约责任，且原告还要求被告成信公司承担本案责任。被告方林钦、张柔玉在本案开庭之前并未对本院受理本案提出异议，视为放弃仲裁协议，同意法院继续审理。被告方林钦、张柔玉在开庭时才提出应由仲裁管辖不符合法律规定。且原告的诉讼请求还要求被告成信公司承担连带责任，原告与被告成信公司之间的纠纷并无仲裁条款约定，故本院对于本案具有管辖权。被告方林钦、张柔玉对于原告主张合同解除的日期没有异议，故原告要求确认与被告方林钦、张柔玉之间的《存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》于2019年12月19日解除的诉讼请求本院予以支持。涉案房屋已被法院查封，原告购买房屋的合同目的无法实现，被告方林钦、张柔玉不能将房屋出售给原告构成违约，应承担相应违约责任。对于被告方林钦、张柔玉已经支付的11万元，应优先视为被告方林钦、张柔玉已将定金7万元予以退回，原告再要求被告方林钦、张柔玉退回定金7万元及定金占用费的诉讼请求本院不予支持。根据《存量房买卖合同》约定，违约方须承担守约方支出的诉讼费、保全费、律师代理费、守约方支出的居间服务费，故原告要求被告方林钦、张柔玉支付其支出的居间服务费12000元、律师费5000元、担保费1500元符合合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告方林钦、张柔玉按照《存量房买卖合同》的约定支付20%的违约金。原告后又与被告方林钦、张柔玉签订《广州市存量房买卖合同》约定交易不成的违约金为房价款的10%。原告认为网签版的合同并非双方意思表示，但原告应该在签订该合同时仔细阅读合同条款，对于两份合同约定不一致的应及时提出并要求修正，且本院已经支持被告方林钦、张柔玉赔偿原告的居间费、律师费、担保费等费用，房价款10%的违约金亦足以弥补原告的损失。故被告方林钦、张柔玉应向原告支付房价款10%的违约金并扣除已经支付的4万元即200万元*10%-4万元=16万元。至于公积金贷款手续，根据回执显示回执仅作为初次收件的依据，并非正式办理了公积金贷款手续，故原告要求注销公积金贷款手续的诉讼请求本院不予处理。至于原告要求被告方林钦、张柔玉配合注销网签手续的诉讼请求，被告方林钦、张柔玉亦同意办理，本院予以支持。至于原告要求被告成信公司对第2-6项诉讼请求承担连带责任，被告成信公司为中介公司，本案合同目的无法实现的主要原因在于被告方林钦、张柔玉违约，即使被告成信公司并未到房管部门查册，但原告自身在未看到房管部门查册表的情况下亦决定与被告方林钦、张柔玉成交，故原告要求被告成信公司承担连带责任依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张寅与被告方林钦、张柔玉、广州市成信房地产代理有限公司于2019年9月23日签订的《存量房买卖合同》、原告张寅与被告方林钦、张柔玉于2019年10月12日签订的《广州市存量房买卖合同》于2019年12月19日解除；二、被告方林钦、张柔玉在本判决生效之日起十日内向原告赔偿律师费5000元、担保费1500元、居间服务费12000元；三、被告方林钦、张柔玉在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金160000元；四、被告方林钦、张柔玉在本判决生效之日起十日内协助原告办理注销广州市海珠区工业大道南路金碧二街254号1307房的网签合同手续；五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费8628元、财产保全费2963元，由被告方林钦、张柔玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年四月二十八日书记员  李敬钊黄晓钧