新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   民 事 判 决 书     (2020)兵06民终2号   上诉人(原审被告)：新疆开源翔锦房地产开发有限公司，住所地：五家渠青湖开发区南区乌鲁木齐街以北、克拉玛依街以南、上海路以东、北京路以西。   法定代表人：胡祖国，公司总经理。   委托诉讼代理人：谢丹，重庆大工律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：苗萍萍，女，汉族，1992年9月26日出生，乌鲁木齐市植物园科普馆青年旅摄婚纱摄影工作室职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：张娜，乌鲁木齐市天山区东平法律服务所法律工作者。   上诉人新疆开源翔锦房地产开发有限公司(以下简称翔锦公司)因与被上诉人苗萍萍商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人翔锦公司的委托诉讼代理人谢丹，被上诉人苗萍萍的委托诉讼代理人张娜就案件事实、法律适用阐述了自己的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   翔锦公司的上诉请求：撤销(2019)兵0601民初1609号民事判决，改判驳回苗萍萍的一审诉讼请求。事实及理由：一、一审法院判决认定事实不清，与案件实际情况不符。一审法院判决可以解除合同，系认定事实错误，导致判决错误。首先，被上诉人于2019年2月26日缴纳的65 000元是被上诉人因明知自身征信出现问题后办理不了贷款申请，自愿增加缴纳的首付款，且被上诉人是采用现金支付方式。故一审法院认定被上诉人无力支付剩余款项的认定是错误的；其次，上诉人于2019年4月12日将被上诉人交纳的65 000元退回，目的是让被上诉人偿还信用卡，以解决征信问题，但被上诉人在明知不归还必然导致无法办理银行按揭款的情形下，仍将该款挪作他用，其行为属于恶意违约。故，被上诉人征信问题是自身原因而并非因为透支65 000元交付给上诉人造成。二、一审法院适用法律错误，让违约方享有了解除权，损害了守约方利益，违反了诚实信用原则。首先，忽略了双方对付款方式和解除权有特别约定的事实，合同已经大部分履行并可能继续履行。双方签订的《补充协议》第二条第3项对于付款方式和解除权的行使有明确约定，因被上诉人原因导致无法办理按揭的，应当由被上诉人变更支付方式为现金支付，如被上诉人逾期还不能现金支付的，上诉人一方享有解除权，并不是被上诉人一方享有解除权。在双方有约定解除条件的情况下，一审法院适用法定解除错误；其次，一审法院适用合同法94条时存在明显的错误，导致判决结果使违约方可以理直气壮的解除合同，过错方从错误行为中获益，违背了诚实信用原则。合同法虽然规定了法定解除的条件，但根据诚实信用原则和公平原则，很显然此时应当是守约方决定是否解除，而违约方无权提出。上诉人认为被上诉人挪用上诉人好心退回的款项用作他用，在本案中已经存在恶意违约的情形，应当按照合同及补充条款的约定履行合同，不能仅以被上诉人单方面提出解除合同而认定可以解除，更不应从中获益。一审法院判决不能办理按揭且不愿意采取补救措施的违约方可以解除合同，违背了民法的基本原则，造成了荒唐的结论。三、一审判决认定的事实证据不足。一审法院认定可以解除合同的事实仅凭2018年1月5日、2019年4月签订的《商品房买卖合同》及微信聊天记录两组证据。上诉人认为，这些证据并不能证明被上诉人因征信问题无法办理贷款，且明确表示其无力支付合同剩余款项。被上诉人要求解除的合同系2019年4月与上诉人签订的《商品房买卖合同》并非被上诉人提及的2018年1月签订的《商品房买卖合同》。按照2019年4月签订的合同，上诉人并无任何违约情形，被上诉人亦未提供合同目的确实无法实现的相关证据，故达不到法定解除合同的条件。四、被上诉人愿意承担7525元违约金，也不符合《商品房买卖合同》的约定，更不能以此作为有权行使解除的依据。按照双方签订的合同及补充协议第二条第3项第三段、第四段的约定，及合同法第60条的规定，7525元远不符合双方对违约金的约定，也无法弥补上诉人的损失，更不能以此成为被上诉人单方面撕毁合同的依据。一审判决如不撤销而是生效，必然影响公平诚信的商业环境，成为恶意违约者的避风港。   被上诉人苗萍萍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。第一，被上诉人因征信问题无法办理贷款，除了被上诉人提交的2018年1月5日、2019年4月的合同及微信聊天记录，无需再提交任何证据进行补强，正是因为被上诉人的征信问题，银行没有发放贷款，所以才出现了一系列的帮助办理假离婚证等行为，且上诉人在上诉状中也是认可此事实的。上诉人提供贷款服务并不代表一定能成功办理贷款。第二，上诉人要求按双方于2019年4月签订的《商品房买卖合同》的补充协议支付总购房款30%承担违约金是没有法理依据的。该份合同的签订是建立在不真实的基础上的，根本就是一份假合同，不能作为上诉人要求高额违约金的证据依据。第三，一审法院判决解除合同，正是符合了民法的基本原则中公平原则的体现，平衡了各方当事人的权利和义务，在市场交易中享受公平合理的对待，上诉人一再强调被上诉人无解除权，但在民法公平原则的指导下，不可能出现强买强卖现象，也不能如上诉人在上诉状中所述被上诉人一方不享有解除权，因被上诉人已经无法办理贷款，无力支付剩余一半款项，且自愿承担相应的违约惩罚，正是公平原则的价值体现。   苗萍萍向一审法院起诉请求：1.解除苗萍萍与翔锦公司于2019年4月9日签订的《商品房买卖合同》；2.翔锦公司返还苗萍萍购房款207 475元；3.翔锦公司承担诉讼费用。   一审法院认定事实：2018年1月5日，苗萍萍与丈夫魏鹏飞与翔锦公司签订《商品房买卖合同》，约定苗萍萍夫妻购买翔锦公司开发的天幕金街1号商业楼3层1-320号商铺，预测建筑面积70.95㎡，总房款430 000元，于2018年1月2日前付215 000元，余款215 000元向银行申请贷款。苗萍萍分三次交款215 000元（10 000元、50 000元、155 000元），并缴纳办证费等1660元。因魏鹏飞有逾期归还车贷的情形，苗萍萍与魏鹏飞的银行按揭手续未能办妥。2019年2月26日，苗萍萍透支信用卡，给翔锦公司交纳购房款65 000元，无力支付剩余房款。2019年3月26日，苗萍萍按翔锦公司业务员裴红霞的要求，提供了个人照片、银行卡号等信息，给裴红霞支付600元办证费，裴红霞给苗萍萍办理了假的离婚证、离婚协议、银行流水。2019年4月，苗萍萍以个人身份与翔锦公司又签订了编号为HTBH201904091100443302318号《商品房买卖合同》，约定苗萍萍购买前述商铺，房款共430 000元，付首付款215 000元，余款215 000元申请贷款支付。2019年4月9日，苗萍萍夫妻与翔锦公司办理了变更手续，撤回备案的前份合同，对新签订的合同进行了备案。2019年4月12日，翔锦公司将苗萍萍交纳的65 000元房款退还给苗萍萍，苗萍萍归还了信用卡，但因苗萍萍征信问题，翔锦公司业务员于2019年5月16日通知苗萍萍仍无法办理银行贷款。苗萍萍因无力支付剩余房款，与翔锦公司协商解除《商品房买卖合同》无果，于2019年5月28日向翔锦公司发出《通知解除商品房屋买卖告知函》，要求解除合同，并自愿承担2019年5月17日至2019年5月28日间违约金7525元。翔锦公司于2019年5月30日收到函件后，给苗萍萍进行了回复，要求继续履行合同，并保留单方解除合同、要求苗萍萍支付违约金的权利，引起争讼。   一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中，苗萍萍因其丈夫逾期还贷，无法办理银行按揭手续，后因个人征信问题，仍不能办理按揭手续，苗萍萍明确表示其无力支付合同剩余款项，要求解除合同，符合法律规定，予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在苗萍萍、翔锦公司双方签订合同被解除的情形下，翔锦公司应当退还苗萍萍所付购房款，现苗萍萍自愿承担违约金7525元，系其行使处分权的表现，予以确认。翔锦公司的辩解理由，不予采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定判决：解除苗萍萍与翔锦公司签订的编号为HTBH201904091100443302318号的《商品房买卖合同》；翔锦公司返还苗萍萍购房款207 475元。一审案件受理费2206元（己减半计算），邮寄送达费80元，合计2286元（苗萍萍已预交），由翔锦公司负担。   本院二审期间，上诉人翔锦公司提交了房产部门备案的合同，欲证明与被上诉人签订合同的时间为2019年4月1日，且已办理了网签手续；提交了网上签约信息图及成交须知，欲证明双方对于不能办理按揭付款的，则应变更为一次性付款或分期付款的方式支付。被上诉人苗萍萍对备案合同的真实性不认可，对成交须知及网上签约信息图认可，但认为与本案的处理无关联性，且上诉人不应用2017年12月12日所签的客户须知约定2019年度签订的合同。本院对上述证据的三性均予以确认。   被上诉人苗萍萍提交了苗存友的银行卡交易，欲证明其向上诉人交纳的65 000元是向自己父亲苗存友借得的。翔锦公司对该证据的真实性无异议，但不认可与本案的关联性。本院对 证据三性均予以确认。   本院查明的事实与一审法院认定的基本事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，2018年底，苗萍萍生育小孩后，其父亲苗存友多次向苗萍萍转款。   本院认为，合同是当事人之间的契约，按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，很大程度上还要取决于当事人的自愿。履行的目的是促使违约方完成履行合同约定的义务，但在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。因此，当存在事实上或法律上不能履行的情形，履行合同陷入僵局等特定情况下，应当允许违约方通过起诉方式由人民法院决定是否解除合同。本案中，翔锦公司与苗萍萍签订的《商品房买卖合同》明确约定支付首付款后的余款通过办理按揭贷款方式支付；上诉人翔锦公司对于被上诉人苗萍萍及其丈夫魏鹏飞均存在征信问题，不能办理银行按揭款的情形明知；为帮助苗萍萍通过征信审查，翔锦公司的工作人员背离社会诚信为苗萍萍办理假离婚证、离婚协议、银行流水，但仍不符合办理按揭贷款条件。苗萍萍存在事实上不能通过办理按揭贷款支付剩余房款的情况，由此使《商品房买卖合同》的履行陷入僵局。翔锦公司明知苗萍萍无力支付剩余购房款，还不同意苗萍萍提出的解除《商品房买卖合同》要求，仍然要求苗萍萍履行《商品房买卖合同》，有违诚实信用原则。故对上诉人翔锦公司上诉要求不解除《商品房买卖合同》的意见，本院不予采纳。   违约责任是合同当事人因过错不履行合同或者履行合同不符合约定而应承担的民事责任。商品房买卖合同中，属于因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案中，被上诉人苗萍萍与丈夫魏鹏飞购买翔锦公司的房屋时，即存在魏鹏飞车贷逾期的情形。而购买商品房对于大部分人来说是一生中发生不了几次的大宗交易，做出这一决定前需要综合考虑多方面的因素，特别是自己的即时支付能力及预期支付能力。正是由于苗萍萍、魏鹏飞在自己的信用度不够、偿还能力不足时，仍然报侥幸心理尝试办理按揭贷款支付剩余房款的作法，使办理按揭贷款合同成为事实上的不可能，导致《商品房买卖合同》继续履行陷入僵局，责任在苗萍萍一方。故苗萍萍以自己承担违约责任为前提提出解除《商品房买卖合同》的履行，不违反法律规定。翔锦公司认为苗萍萍同意支付的违约金不足以弥补其损失，并不影响其另行主张损害赔偿。由于翔锦公司不同意解除也未就损失问题提出反诉，本案不做审理。   综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，处理结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4412元，邮寄送达费80元 ，合计4492元，由上诉人新疆开源翔锦房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。         审判长  王宏   审判员  慕新伟   审判员  李霞       二○二○年四月十八日     书记员  杨颜惠