甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初631号原告：史某，男，汉族，1997年2月11日出生，汉族，甘肃省山丹县人，住甘肃省山丹县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：邢某，系甘肃方联律师事务所律师。被告：甘肃xx房地产开发有限公司。法定代表人：马某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏某，系该公司经理。委托诉讼代理人：费某，系该公司法律顾问。第三人：花某，男，汉族，1973年12月13日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住张掖市。公民身份号码：×××。原告史某与被告甘肃xx房地产开发有限公司（以下简称“银怡房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案。在审理过程中，本院根据被告银怡房地产公司的申请依法追加花某为第三人参加诉讼。本院对本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。在第一次庭审结束后，第三人花某以“史某涉嫌犯罪其已向公安机关报案”为由申请中止审理，本案依法中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，本院依法恢复诉讼，第二次开庭进行了审理。原告史某及其委托诉讼代理人邢某，被告银怡房地产公司的委托诉讼代理人魏某、费某，第三人花某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告为原告办理甘州区馨隆熙苑小区3号楼1单元1001室房屋的产权手续；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：程侠林与第三人花某在被告处承包外墙保温工程，因被告欠程侠林、花某工程款，被告将甘州区馨隆熙苑小区3号楼1单元1001室房屋抵顶给了程侠林、花某。2018年9月28日，原告与程侠林、花某达成协议，由原告购买上述房屋，约定房屋价格为25万元，原告于当日向程侠林支付房款25万元，同时花某为程侠林提供担保。同日，被告为原告开具了收款收据，承诺随后办理房屋产权手续。但原告后来找被告办理房屋产权手续时，被告以各种理由推诿至今不予办理。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告银怡房地产公司的委托诉讼代理人在庭审中辩称：1.本案原告不是适格的权利主体。因原告所持有的收款收据上交款人为“花某（史某）”，原告不能单独主张权利。即便主张权利也应该由原告和花某两人共同主张；2.甘州区馨隆熙苑小区3号楼1单元1001室房屋是我公司以抵顶工程款的方式以572895元的价格抵顶给第三人花某的，花某只是取得了涉案房屋的收款收据，并未与我公司签订商品房买卖合同，更未实际占有房屋，故花某无权出售该房屋。程侠林与我公司无关，原告与此房屋也无关。花某的担保行为是无效民事行为；3.原告自称涉案房屋的价格为25万元，与事实严重不符，该房屋的实际价格为572895元；4.原告与我公司不存在买卖合同关系，我公司没有为原告办理产权的义务。请求驳回原告的诉讼请求。第三人花某在庭审中述称：2018年，我承包了被告银怡房地产公司开发的甘州区馨隆熙苑小区的部分外墙保温工程，并为被告提供外墙保温材料。我和被告签订的合同约定，被告以甘州区馨隆熙苑小区的房屋抵顶我的工程款和货款。甘州区馨隆熙苑小区3号楼1单元1001室房屋是被告抵顶给我的工程款。2018年9月28日，我和原告口头达成协议，原告以50万元的价格购买上述房屋。在被告开具收款收据时，原告以方便其向其父亲要钱为由要求在收款收据上写上其名字，所以我就要求被告在收款收据上写上了原告名字。我和原告约定，原告于2018年10月9日付款。但在约定付款的这一天，原告却要求我先办理房屋过户手续，为此我与原告发生了争吵并打架。我被原告、原告父亲及原告朋友打伤，为此我向新墩派出所报了警，派出所让我先去医院看病。从派出所出来后，原告一行三人一暴力胁迫我写下了为程侠林担保过户的证明。我写完证明后又向新墩派出所报了警。我认为，涉案房屋是被告抵顶给我的工程款，原告未给我支付房款，也未给被告交纳房款，所以原告要求为其办理过户手续的诉讼请求不能成立。本院经审理认定事实如下：本案所涉房屋即甘州区馨隆熙苑小区3号楼1单元1001室房屋系被告银怡房地产公司开发的甘州区馨隆熙苑住宅小区的其中一套房屋。被告银怡房地产公司取得了上述房屋的商品房预售许可证。2018年9月20日，被告银怡房地产公司与第三人花某签订《外墙保温施工合同》一份，合同约定：由第三人花某承包施工银怡房地产公司开发的甘州区馨隆熙苑小区S1#、S3#、S4#楼的外墙保温及外墙漆工程。该合同的“付款方式”中约定：银怡房地产公司先以馨隆熙苑小区S3号楼住宅楼一套抵顶工程款，其余工程款按照工程进度支付，待工程结算后扣除5％的保修金，剩余工程款在2018年年底一次性付清。2018年9月27日，被告银怡房地产公司与第三人花某又签订《外墙保温材料供货合同》一份，该合同约定：由第三人花某向被告银怡房地产公司的馨隆熙苑小区工地提供外墙节能所需保温材料。该合同的“付款方式”中约定：货款由银怡房地产公司以馨隆熙苑小区住宅楼进行抵顶，银怡房地产公司先给花某开具一套住宅楼作为预付款，其余货款待供货完毕结算后多退少补。2018年9月28日，被告开具收款收据一张，该收款收据内容为：“今收到花某（史某）缴来房款人民币大写：伍拾柒万贰仟捌佰玖拾伍元小写￥572895元。备注：此款以外墙保温材料抵顶（S3#-1-1001室，127.31㎡），面积最终以房管局测绘为准。”同日，第三人花某向被告出具了“借条”一份，内容为“今借到甘肃银怡房地产开发公司现金572895元。”之后，第三人花某按照合同约定，为被告的甘州区馨隆熙苑小区S1#、S3#、S4#楼的外墙保温及外墙漆工程进行了部分施工，并为银怡公司提供了部分外墙保温所需的保温材料。被告与第三人的账务至今未结算。甘州区馨隆熙苑小区3号楼1单元1001室房屋至今也未向任何人交付。在庭审中，原告史某提交了一份其与程侠林达成的“房款清条”一份，内容为：“今收到××苑）房屋一套，此房屋全款贰拾伍万元整买止于史某（小写250000），由史某将安里闸2号楼1单元7072室顶止于程侠林贰拾万元整（小写200000元）（2#-1-7072室），其于（应为“其余”）伍万元整（小写50000元）现金支付于程侠林，此馨隆熙苑房屋房款止此付清，馨隆熙（3#-1-1001室）房屋由史某所有。售房人：程侠林收房人：史某2018.9.28.”。在庭审中，原告同时又提交了第三人花某为其书写的“证明”一份，内容为：“兹有程侠林与史某顶账房一事，住××苑）由花某担保此房屋于2018年10月16日左右办理于史某名下，此房款已全款付清给程侠林，再无其他债务关系。如此房屋程侠林不给史某办理，花某担保把一切手续办理给史某名下，无条件办理手续，无经济纠纷。担保人：花某2018年10月9日。”现原告以被告出具收款收据、原告与程侠林签订的“房款清条”、第三人花某为其书写的“证明”为依据提起诉讼。另查明：2018年10月9日，原告史某与第三人花某在甘州区滨河新区世贸大厦楼下发生纠纷并打架，在打架过程中，花某受伤。花某向甘州区新墩派出所报了案。从派出所出来后，双方再次发生纠纷，花某再次向甘州区新墩派出所报案，之后花某在医院进行了检查治疗。甘州区新墩派出所于2018年12月5日、2018年12月10日、2018年12月18日、2018年12月19日、2019年1月10日对史某、花某及在场人、知情人做了调查。对史某与花某打架的原因，因史某和花某各执一词（史某陈述是因为办理涉案房屋产权一事发生的纠纷，花某陈述是因为史某不支付涉案房屋房款发生的纠纷），甘州区新墩派出所未作认定。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的收款收据、“证明”、“房款清条”，被告提交的商品房预售许可证、《外墙保温施工合同》、借条、收款收据，第三人提交的《外墙保温施工合同》《外墙保温材料供货合同》，本院调取的新墩派出所的调查笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点问题是：原、被告之间是否形成了买卖合同关系？我国《合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从买卖合同的定义可以看出，买卖合同的主要特征之一是双务合同。双务合同中的“债务”必须是合同生效以后的债务。当事人基于买卖合同提起的诉讼，其请求权基础是买卖合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”因此，在诉讼中，作为主张权利的一方应当举证证明合同的存在与成立。如果主张买卖合同成立的一方不能提供证据证明双方买卖合同成立，或者主张买卖合同成立的一方提供的证据对方当事人不予认可，则不能证明买卖合同的成立。买卖合同成立的要件包括：（1）存在双方或者多方缔约主体；（2）缔约主体具有缔结合同的民事权利能力和行为能力；（3）对合同的主要条款达成合意。原、被告虽然从主体上、民事权利能力和行为能力上符合买卖合同成立的要件，但原、被告双方缺乏合同主要条款达成合意的要件。本案中，原告据以主张权利的主要证据是被告于2018年9月28日出具收款收据。被告对上述证据的真实性无异议，但原告并未向被告交纳房款572895元。在庭审中，原告虽同时提交了其向案外人程侠林支付了款项的银行凭条及其与程侠林达成的“房款清条”、程侠林为其出具的“收条”、“房屋还款欠条”等证据，但在庭审中，被告陈述上述证据不能证明原告向被告交纳了房款的事实，更不能证明原告取得了涉案房屋的事实。原告述称涉案房屋是程侠林与花某合伙承包被告的外墙保温工程所得的工程款，但第三人花某不认可其与程侠林合伙承包被告的外墙保温工程的事实，经本院向程侠林调查，程侠林也不认可与花某合伙承包被告的外墙保温工程的事实。而原告也未举证证明第三人与程侠林合伙承包被告的外墙保温工程的事实。另，原告在诉状中及第一次庭审中陈述其向程侠林支付了房款25万元，但在第二次庭审中却陈述向程侠林支付了30万元，原告对涉案房屋价款的陈述前后不一致。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原告提交的其向程侠林支付款项的凭证以及“房款清条”“收条”“房屋还款欠条”等证据不能证明原告与被告形成了买卖合同关系和向被告支付了房款的事实，且上述证据与本案被告及第三人没有关联性。综上，原告的诉讼请求因缺乏事实依据，故原告应承担举证不能的法律后果。另外，根据我国《民法通则》的规定，财产所有权是指财产所有人依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国《合同法》规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认的行为才是有效行为。根据在庭审中原告提交的被告公司出具的收款收据的表象看，被告开具收款收据的主体是第三人花某，原告的名字只是添加在第三人花某名字后面的括号里，原告不具有单独主张涉案房屋权利的权利。另外，被告仅仅是依据其与第三人花某签订的《外墙保温施工合同》《外墙保温材料供货合同》约定付款方式向第三人开具了收款收据，但至今该房屋并未向第三人交付。第三人对本案所涉房屋不享有所有权的情况下处置本案所涉房屋的行为，属无效民事行为。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告史某的诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35元，由原告史某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 黄 华 二〇二〇年四月三十日书记员 任秀娟