重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初11722号原告：李健，女，汉族，1986年9月10日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：李川薇，重庆非子律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶方珍，重庆非子律师事务所实习律师。被告：重庆和生裕房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路****，统一社会信用代码91500000691238586F。法定代表人：彭善荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，该公司员工。原告李健诉被告重庆和生裕房地产开发有限公司（以下简称和生裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李健的委托诉讼代理人李川薇、叶方珍，被告和生裕公司的委托诉讼代理人陈恺迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李健向本院提出如下诉讼请求：1、由被告对涉案房屋进行整改，具体要求为：将房屋入户从下梯步入户整改成地坪线入户；将后花园、侧花园的水平高度调整成低于房屋客厅30㎝；将房屋四周墙面增加防水建材和防水砖；对房屋四周花园围墙和房屋内部的裂缝破损位置进行修复；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年6月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆市北碚区x路x号x号楼x-x房屋(恒大翡翠湾)，总价款1771528元，交房时间为2019年3月31日之前。2019年3月底，被告通知原告前去接房。原告在验房之时发现，被告交付的房屋不符合约定和质量标准。具体情况包括但不限于如下情况：1、被告在销售房屋时宣传资料上写明房屋系平层入户，但是被告现在交付的房屋为下梯步（高差1.8m），不符合合同约定；2、根据被告的建设竣工图、设计图，房屋后花园、侧花园的水平高度应该低于房屋客厅地面30㎝，但是现在交付的房屋后花园、侧花园的水平高度均高于房屋客厅30㎝，不仅不符合施工图，且导致雨水倒灌，淹没房屋；3、房屋四周未修建防水建材和防水砖，导致积水浸泡墙体，并渗入房屋，不符合质量要求；4、房屋四周花园及内部裂缝不符合交付条件及原告的居住要求。原告认为，被告交付的房屋不符合合同约定和质量标准，故原告要求被告进行整改。为维护自己的合法权益，原告遂起诉来院，望判如所请。被告和生裕公司辩称，1、被告已经取得涉案房屋的竣工验收备案证明和“两书”，质量合格且符合施工图及设计规范的要求，原告所述涉案房屋不符合质量标准不属实；2、原告所述的各项问题不属于合同约定范围，被告并未违反任何合同约定；3、原告陈述后花园、侧花园问题属于公共区域问题，原告以个人名义起诉，主体不适格。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年6月6日，原告李健、被告和生裕公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李健购买和生裕公司开发的位于重庆市北碚区x路x号x号楼x-x房屋一套，总价款1771528元，2017年6月6日前支付首期房款841528元，余款93万元以银行按揭贷款方式支付，须在合同签订之日起30日内支付到甲方账户。该合同第七条、交房期限及交房条件约定：属预售商品房的，甲方应当在2019年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该合同附件五《补充协议》第二十一条约定：1、关于通知的约定：（1）乙方确认买卖合同“合同双方当事人”项下约定的乙方通讯地址、联系方式为甲方、人民法院向乙方送达通知、信函、司法文书的送达地址、联系方式，乙方不填写地址的，以乙方所提供的身份证住址为送达地址。如出现乙方提供地址或者身份证住址有误的，或乙方通讯地址变更，未在五日内书面通知甲方的，由此引起的一切责任由乙方提供。（2）甲方、人民法院向上述送达地址以书面发出通知、信函、司法文书，即视为甲方已经履行了通知义务，视为通知、信函、司法文书已送达乙方。……合同签订当日，李健支付和生裕公司首期款（含定金）841528元，余款李健之后也已经全部付清。2019年3月27日，涉案房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。庭审中，和生裕公司提交了涉案房屋的《新建商品房屋使用说明书》和《新建商品房屋质量保证书》。关于交房时间，双方陈述不一。李健认为其收到和生裕公司接房通知的时间为2019年3月27日左右；和生裕公司认为其于2019年3月24日之前已通知李健接房。对此，和生裕公司举示了EMS快递单及查询信息，拟证明公司向李健邮寄送达了收楼通知书。庭审中，李健明确其要求和生裕公司四项整改要求的具体依据如下：1、关于入户问题，李健举示了恒大翡翠湾宣传图及沙盘图共13张、现场照片12张、对比照片6张，拟证明其购买的房屋入户应为平层入户，并非下梯步设计；2、关于后花园、侧花园的水平高度问题，李健举示了打印的剖面图1张，其表示该图系原告从重庆市建委处调取并打印，根据该图纸要求，后花园、侧花园水平高度应低于房屋客厅30㎝；3、关于墙面防水问题，李健认为涉案房屋四周有覆土，存在防水要求，且据其实地考察，其他楼栋都有修建这样的防水层；4、关于裂纹问题，李健表示只有现场照片为证。对李健举示的相应证据，和生裕公司质证意见如下：1、房屋宣传图及沙盘图13张，三性不认可，不能达到原告证明目的，没有被告公司盖章，不能证明是被告出具，且该资料并未载明涉案房屋的实际情况，也不能看出上述图及相关资料与涉案房屋的关联性、与原告诉讼请求的关联性，且该宣传资料最后一页明确载明图片所示尺寸仅供参考，交房尺寸以买卖合同为准，该资料相关文字、图片及设计效果图仅供参考；该资料为要约邀请，双方权利义务应以商品房买卖合同约定内容为准，不能证明被告未按合同约定履行合同；2、对房屋现状照片12张、对比照片6张，三性均不认可，不能达到原告证明目的，原告未能举示该组照片的原始载体，无法反映其拍摄的标的物是否为涉案房屋、也无法反映拍摄时间及与原告诉讼请求的关联性，该组照片无法反映涉案房屋的现状；3、对剖面图1张，三性均不认可，不能达到原告证明目的，原告没有举示该证据的原件，且该图载明的楼栋号为1-1，并非涉案房屋1-5，另该图反映后花园应当是高于水平线而非原告所说的低至水平线30㎝以下。被告还认为涉案房屋不存在质量问题，其交付的房屋符合合同约定，关于入户问题和后花园、侧花园的水平高度问题，同质证意见一致；关于墙面防水问题，根据双方签订的商品房买卖合同附件4的约定，墙面并未约定做防水处理，原告的该项诉讼请求无相应依据；关于裂纹问题，原告没有事实依据证明涉案房屋存在裂缝，即使涉案房屋存在裂缝，也是由于原告无正当理由拒绝接房导致涉案房屋缺乏维护保养所致，并非被告过错。经李健申请，我院对涉案房屋进行了现场勘查，发现涉案房屋确实存在以下问题：入户方式为下阶梯式入户、非平层入户，另房屋后花园水平高度明显高于房屋内部水平高度，落差约30CM左右。为查明案件事实，我院于2020年1月15日向北碚区规划和自然资源局发出协助调查函，核实上述房屋现状与该房屋设计图纸内容是否一致。2020年3月12日，重庆市北碚区规划和自然资源局回复称：你院关于李健等8人诉被告和生裕房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷8案的协助调查函收悉……我局进行了现场核实，情况如下：嘉运大道一号住宅小区项目x#楼、x#楼于2015年12月28日取得了建设工程规划许可证（建字第500109201500041号），2019年10月28日进行了竣工规划核实，竣工内容与许可一致。根据此次现场踏勘，房屋室内现状标高与许可图纸一致，房屋南侧场地（入户处）标高与许可图纸一致，房屋北侧场地（现状后花园）标高与许可图纸不一致，对比许可内容，该处场地标高应较房屋内部标高高出1米，现实际仅高出30公分，原因不详。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同内容享有权利、履行义务。目前，涉案房屋已经取得竣工验收备案登记证及“两书”，现原告要求被告对涉案房屋进行整改，根据“谁主张、谁举证”的原则，原告应举示相应证据。本案中，对原告的诉讼请求及其相应证据，本院分别评析如下：1、关于原告主张的涉案房屋应为平层入户问题本院认为，原告举示的房屋宣传图即使属实，该图册首页也备注有“本资料相关文字、图片以及建筑设计效果图是对项目所做的示意表现，仅供参考，最终标准详见政府相关部门文件、图则”，不足以证明原告的主张；同理，原告举示的沙盘照片即使属实，也只是反映涉案楼栋所在小区位置，未反映楼栋入户问题。另，双方签订的合同中也并未约定入户方式，且根据北碚区自规划和自然资源局的回复可知，涉案楼栋经竣工规划核实，竣工内容与规划许可一致，房屋室内现状标高与许可图纸一致，房屋南侧场地（入户处）标高与许可图纸一致。故本院认为原告的举示的证据不足以证明涉案房屋应为平层入户，对其相应整改请求，本院不予支持。2、关于原告主张的后花园、侧花园与客厅二者水平高度落差问题原告为证明其主张，举示了剖面图1张，并表示该图系从重庆市建委调取。对此，本院认为，该图纸系打印件，并未加盖相关部门印章，对其真实性无法确认，达不到原告证明目的。根据北碚区规划和自然资源局的回复内容“房屋北侧场地（现状后花园）标高与许可图纸不一致，对比许可内容，该处场地标高应较房屋内部标高高出1米，现实际仅高出30公分”，原告主张涉案房屋后花园、侧花园水平高度应低于房屋客厅30CM的主张明显不成立，则对其相应整改请求，本院依法不予支持。3、关于原告主张的墙面防水问题原告认为涉案楼栋有防水需求，且小区其他楼栋均有修建防水层。对此，本院认为，双方签订的买卖合同附件四：房屋装修标准说明未涉及墙面防水问题；涉案房屋的《重庆市新建市商品房屋使用说明书》中“防水处理”中也只包含“屋面、厨房、卫生间、阳台”，并未涉及墙面防水。至于其他楼栋如何修建和涉案房屋无直接、必然关系。对于原告的该项意见及相应整改要求，本院依法不予支持。4、关于原告主张的裂缝问题本院在对涉案房屋进行现场勘验过程中，原、被告双方均一致认可涉案房屋内部不存在裂缝，至于档墙或者花园与客厅连接处的缝隙，不属于房屋本身的问题，故对原告的该项意见及相应整改要求，本院依法不予支持。综上，原告诉讼请求欠缺事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李健的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告李健负担（已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张小会二〇二〇年四月八日书记员  曾 峥