广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4833号原告：佛山市康祥物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区***********之19铺，统一社会信用代码914***********884X。法定代表人：文某1。委托诉讼代理人：欧阳红刚，广东灯湖律师事务所律师。被告：梁景德，男，1973年11月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码4406***********413。原告佛山市康祥物业管理有限公司与被告梁景德物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的法定代表人文某1及其委托诉讼代理人欧阳红刚、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2012年4月至2019年7月物业服务费2661.12元、水电公摊费555.45元；2.被告支付原告逾期交纳物业服务费违约金964.97元；3.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告系依法成立的具有物业管理资质的物业服务企业。原告与佛山市高明华明房地产开发有限公司签署《佛山市前期物业服务委托合同》，为明都广场一、二期楼宇提供前期物业服务。上述服务合同期限届满后，原告仍继续为明都广场一、二期楼宇提供物业服务至今。被告系上述小区10座504房的业主，该物业在原告提供的物业服务区域范围内，享受了原告提供的各项物业管理服务。被告自2012年4月至2019年7月物业服务费2661.12元、水电公摊费555.45元，逾期交纳物业服务费的违约金964.97元。原告多次催讨未果。原告认为双方存在物业服务合同关系，原告依约提供了服务，被告理应支付物业服务费，被告逾期支付物业服务费的行为构成违约。被告辩称：1.明都广场一、二期是1999年初建成的，我于1999年4月5日签的购房合同。因为当时开发商将房产证抵押，大部分业主是2004年底通知办理房产证的。2.我没有与现在的物业管理公司签有任何合同，原告向法院提供的合同是假的。原告也多次向我索要物业费，但原告私下加装了大门，不给我回家。整栋楼的业主都有安装门禁，单独我那一户没有安装，我去找原告理论，原告关门不理睬，坚持不向我安装门禁及室内设备，原告的做法是非法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证的营业执照、法定代表人身份证明书、身份证、广东公安人口信息查询资料、户口本、《关于华明房产开发有限公司物业管理及停车场收费项目和收费标准的批复》、股权转让合同、协议书、明都广场小区住户投诉单、照片、关于明都广场住宅小区开展业主满意度测评的公告、住宅小区业主满意度测评意见统计表、2019年2月份至11月份的广东省行政事业性收费统一票据，被告虽有异议但并未提供相反证据予以反驳，因此，本院对该组证据的真实性予以确认。2.原告举证的《佛山市前期物业服务委托合同》，被告有异议，但被告亦确认原告提供物业服务的事实，因此，在无相反证据的情况下，本院确认该证据的真实性。3.原告举证的利明苑504房明细，其计算的物业服务费数额有误，本院予以纠正，没有证据显示其计算的公用水电费金额错误，在被告未举示相反证据的情况下，本院对该公用水电费金额予以确认。4.被告举证的照片、国有土地使用权证，与本案无关，本院不予确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2016年8月8日，黄景孝（甲方，转让方）与梁志健（乙方，受让方）签订《股份转让合同》，约定：1.甲方同意将其所持有的佛山市康祥物业管理有限公司100%的股份作价1000元转让给乙方。乙方同意按此价格购买甲方的股份，并同时向甲方一次性支付履约保证金300000元。2.甲方转让其股份后，即退出佛山市康祥物业管理有限公司，其原享有的权利和应承担的义务，随股份转让而转由乙方享有与承担。2017年7月5日，梁志健（甲方）与文某1（乙方）签订《协议书》，约定：1.以下5项款项全部转交由乙方收取、支配：（1）明都广场一期、二期2017年5月31日前部分业主和商铺所欠的物业管理费、水电分摊费共计227296.41元。（2）明都广场三期明都王府业主欠交2017年第二季度物业管理费41810.33元。（3）明都广场三期明都王府现未收楼的11套房所欠的物业管理费14624.28元。（4）明都广场三期明都王府预存的电费20000元。（5）佛山市高明华明房产开发有限公司欠佛山市康祥物业管理有限公司款项233629.10元。2.甲方将明都广场三期明都王府业主装修时（2017年6月30日前）所收的押金共计263820元；用户所剩下的预存水电费（2017年6月30日止）共计38247.82元；2017年7月至8月份收取的车位费2500元；共计304567.82元转交给乙方代为支付。3.另从2017年6月30日前佛山市康祥物业管理有限公司员工的工资、社保、福利及其他所有费用全部由甲方负责支付。明都广场三期明都王府现在装修的垃圾至2017年7月31日由甲方负责清运完。4.2017年6月份一期、二期的物业管理费由甲方收取。2014年3月26日，佛山市康祥物业管理有限公司（乙方）与佛山市高明华明房产开发有限公司（甲方）签订《佛山市前期物业服务委托合同》，约定：1.由乙方为位于佛山市高明区*******的明都广场一、二期商住楼提供前期物业服务，合同期限自2013年11月30日起至2018年10月30日止。2.物业服务收费采取包干制，由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，其中多层住宅按0.5元/月·平方米计算，商业物业按1元/月·平方米计算。3.物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。梁景德为佛山市高明区*******************（建筑面积为86.05平方米，下称案涉****）的权属人。梁景德自认于1999年购买案涉****。2015年明都广场三期工程开工时，佛山市康祥物业管理有限公司曾宣布免除小区第一、第二期业主一年的物业费。案涉504房在明都广场一期、二期范围内。案涉504房每月应交纳的物业服务费为30.12元（即86.05平方米×0.35元/平方米）。经本院核算，2013年12月份（即佛山市康祥物业管理有限公司提供物业服务的起始时间）至2019年7月份（即佛山市康祥物业管理有限公司诉讼请求主张的物业服务费截止时间）期间，案涉504房应分摊的公用水电费共计458.62元，应交纳的物业服务费共计2048.16元（即30.12元/月×68月），扣减佛山市康祥物业管理有限公司承诺免除的一年物业服务费361.44元（即30.12元/月×12月），实际应交纳的物业服务费为1686.72元。佛山市康祥物业管理有限公司曾于2017年9月15日以在案涉504房大门张贴催缴通知的方式向梁景德催收物业服务费。2001年8月30日，原高明市物价局作出《关于华明房产开发有限公司物业管理及停车场收费项目和收费标准的批复》，批复明都广场住宅小区管理服务收费标准为住宅用房每平方米每月0.35元、商业铺位每平方米每月1元。佛山市康祥物业管理有限公司从进驻明都广场住宅小区至今一直按照这一标准计算、收取物业服务费。佛山市康祥物业管理有限公司是自然人独资的有限责任公司，法定代表人为文某1，公司于2013年11月22日成立，经营范围包括房地产物业管理、水电安装、维修服务、房屋出租服务。本院认为，物业服务费的缴纳、管理和使用，涉及物业服务区域内全体业主的共同利益，具有共益性。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该规定，原告与佛山市高明华明房产开发有限公司签订的《佛山市前期物业服务委托合同》对被告具有约束力。原告自2013年12月份开始为案涉504房所在的明都广场小区提供物业服务，被告亦实际接受该物业服务，理应交纳物业服务费。被告辩称原告的管理不到位，服务质量差。经查，本案没有充分有效的证据显示原告未依约履行《佛山市前期物业服务委托合同》约定的物业服务义务，被告无权拒缴物业服务费。因此，作为案涉504房的业主，被告有义务自2013年12月份起按时足额缴清物业服务费。被告拖欠2013年12月份至2019年7月份期间的应分摊公用水电费458.62元、物业服务费1686.72元（该数额已扣减免除的一年物业服务费），其行为已构成违约。由于双方并未明确约定违约责任的承担方式，前述《佛山市前期物业服务委托合同》也不存在可以适用的违约责任条款。因此，原告诉请被告支付违约金964.97元没有法律依据，本院不予支持。关于免除一年物业服务费的问题，原告在庭审中述称是以被告缴清2015年之前的物业服务费为前提的，但从同为小区业主的另案[案号：（2019）粤0608民初4827号]被告陈静梅举证的有关免除物业服务费的证明内容来看，该免除承诺发生在明都广场三期工程开工时，更像是原告针对三期工程开工对被告所造成的生活影响之补偿。而且，该免除物业服务费的承诺是确定的，而原告述称的免除条件并未有相关证据证实。因此，原告关于免除物业服务费有前提条件的述称意见本院不予采纳。关于原告主张的2013年12月份之前的物业服务费问题。原告于2013年11月22日成立，2013年11月30日之前并未向案涉504房所在的明都广场小区提供物业服务。原告举证的黄景孝与梁志健签订的《股份转让合同》、梁志健与文某1签订的《协议书》，均未涉及案涉504房拖欠2013年12月份之前物业服务费的内容，更不存在将该拖欠的物业服务费以债权转让形式转让给原告的情况。而且，被告是否拖欠2013年12月份之前的物业服务费，拖欠的金额是多少，应向谁缴纳，均没有证据反映，应由相关权利人另案主张，本案不作处理。因此，原告无权要求被告支付该所谓的2013年12月份之前的物业服务费，原告的相关诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告梁景德于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市康祥物业管理有限公司支付2013年12月份至2019年7月份期间的应分摊公用水电费458.62元、物业服务费1686.72元；二、驳回原告佛山市康祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告佛山市康祥物业管理有限公司已预缴），由被告梁景德负担，并于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市康祥物业管理有限公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇二〇年三月二十三日书记员  梁蕴琪