安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初2587号 原告：靳松，男，1970年6月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：李祖斌，安徽祖庭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万红，安徽祖庭律师事务所律师。 被告：郑辉，男，1983年9月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：朱妮妮，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 原告靳松与被告郑辉返还原物纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳松的委托诉讼代理人万红，被告郑辉的委托诉讼代理人朱妮妮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告靳松向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于长江东路743号中翔新东城大厦5139商铺（房地产权证合瑶字第××号）返还原告并自2018年10月28日起按418.19元／月的标准赔偿原告租金损失至商铺实际返还之日止（自2019年10月1日起按每年10%的标准递增）;2、判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与合肥义乌小商品城管理有限公司签订《租赁合同》,原告将其名下位于长江东路743号中翔新东城大厦的商铺出租给合肥义乌小商品城管理有限公司,并且约定了租金及支付方式等。合肥义乌小商品城管理有限公司与被告签订《商铺租赁合同》约定合肥义乌小商品城管理有限公司将涉案商铺转租给被告用于经营合肥市瑶海区方泉宾馆。2018年10月28日,合肥义乌小商品城管理有限公司进入破产程序,破产管理人为安徽汉合律师事务所。截止目前，被告未收到合肥义乌小商品城管理有限公司破产管理人的继续履行合同的通知,故《商铺租赁合同》于2018年10月28日解除。原告认为,《商铺租赁合同》已经解除,被告负有返还商铺义务,并且应当支付商铺占用费,即应当支付商铺租金。鉴于此,原告为维护自己合法权益,特向法院起诉,望判如所请。 被告郑辉辩称：一、本案主体不适格，被告与原告之间没有任何法律关系。同时被告在案涉房屋所在地已经经过工商登记，其在此经营应该以其工商登记的业主作为案件当事人；二、合同具有相对性，被告与原告之间没有任何合同关系；三、本案原告遗漏了本案必须到庭的当事人，可能会导致本案事实查明不清；四、本案被告所经营的方泉宾馆，租金已付至2022年，并不存在拖欠与被告方的相对方租金的问题；五、本案被告所经营方泉宾馆，合法占有案涉房屋，并且已足额支付租金至2022年，原告要求被告返还房屋无论从主体上还是法律依据上均没有事实和法律依据；六、原告在诉状中，诉称其认为与合肥义乌小商品城管理有限公司签订的《商铺租赁合同》已经解除，仅仅是原告的认为，并没有任何证据证明本案租赁合同已解除，由此可以明确，原告的诉求是不明确的；七、原告与合肥义乌小商品城管理有限公司之间是否进行结算，该公司有没有足额支付租金依据合同相对性，应该由原告承担相应的举证责任；八、原告诉称的合肥义乌小商品城管理有限公司已经进入破产管理程序，被告不知情，也从未收到该公司的解除合同通知及相应破产信息。如果存在破产，破产程序中原告应依法申报债权，并与相应的管理人进行交接处理案涉的合同问题，而不是直接向本案被告主张任何权利；九、本案原告与合肥义乌小商品城管理有限公司之间的关系可以明确，名为租赁，实为委托，原告作为委托人与受托人合肥义乌小商品城管理有限公司之间的法律关系应该对受托人承担相应的后果。因此，原告向被告主张权利，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 原告靳松围绕其诉讼请求向本院提交了《租赁合同》、《商铺租赁合同》复印件、房产证、合肥瑶海区方泉宾馆营业执照打印件、商铺平面图复印件、瑶海法院执行谈话笔录、合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初5577号《民事判决书》，本院经审查对上述证据的真实性予以认定。被告郑辉围绕其辩称理由向本院提交了《商铺租赁合同》、关于方泉宾馆租金解决方案、补充协议、合肥市瑶海区方泉宾馆无法正常经营及索赔情况说明书、合肥市瑶海区人民法院《协助执行通知书》、（2016）皖0102民初4022、（2015）瑶民一初字第02789号、（2015）瑶民一初字第05423号、（2016）皖0102民初244号、（2016）皖0102民初8103号《民事判决书》；（2016）皖0102执1930号、（2017）皖0102执2671号、（2017）皖0102执838号、（2015）瑶执字第03378号、（2017）皖0102执2570号、（2016）皖0102执357号、（2015）瑶执字第3152号《执行裁定书》，本院对上述证据的真实性予以确认。 基于本院认定的上述证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下： 靳松与合肥义乌小商品城管理有限公司签订《租赁合同》一份。约定：靳松将其所有的位于合肥市瑶海区商铺出租给合肥义乌小商品城管理有限公司，租期自2011年10月1日至2021年9月30日，其中2011年10月1日至2014年9月30日为市场培育期，靳松不收取租赁费用和其他相关费用。2014年10月1日至2021年9月30日，按总房款的6%作为每年固定基本租金（14286元）同时再加该商铺实际收益租金减去已返还给靳松的6%年固定租金，余下收益扣除相关税费后90%作为靳松的收益，10%作为合肥义乌小商品城管理有限公司的分红收益，以上租金加分红每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付当季度租金加分红。靳松有权依约向合肥义乌小商品城管理有限公司收取商铺租金，并出具相关正式税务票据，承担相关税收，或由合肥义乌小商品城管理有限公司代扣代交相关税收。合肥义乌小商品城管理有限公司有权以自己的名义出租该商铺，确定转租价格并依约收取租金，靳松不应干涉。使用方在不损害靳松所购房屋结构的情况下可以对房屋进行装修和分割，因使用者装修原因造成房屋结构损坏，由合肥义乌小商品城管理有限公司恢复原状并承担相关费用。合肥义乌小商品城管理有限公司应按约足额支付靳松租金。合同签订后，靳松依约向合肥义乌小商品城管理有限公司交付了涉案商铺。 2014年3月28日，合肥义乌小商品城管理有限公司将涉案商铺转租给了被告郑辉并与郑辉签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：郑辉自愿承租合肥义乌小商品城管理有限公司位于合肥市“义乌中国小商品城-合肥工艺饰品城”五层Ｃ5001-Ｃ5017，Ｃ5036-Ｃ5080，Ａ5026-Ａ5033，Ａ5039-5046，Ａ5056-Ａ5061，Ａ5064-Ａ5066号商铺。该商铺建筑面积2538.47平方米。郑辉承租的商铺仅可用于经营快捷宾馆品类。租期为八年，自2014年10月1日至2022年9月31日止。郑辉在此租期内，均应按合同要求支付综合费和管理费及其他相关一切费用。综合费包含租金、策划运营费。郑辉承租铺位月综合费37925元，每年综合费455100元。第四年开始综合费按每年10%递增。该铺位六个月管理费30462元。郑辉应向合肥义乌小商品城管理有限公司支付履约保证金50000元，签订合同时缴纳，履约保证金用于保证郑辉全面履行合同，及时缴纳各项费用和经济责任的承担。郑辉在合同期内如未发生违约等情况，致使保证金应当退还的，合同期满后待郑辉如约完成清场退场后的三十个工作日内不计息退还。郑辉承租商铺由郑辉自行装修。合同期满或解除，郑辉应在合同期满终止或解除之日起五天内将属于郑辉的可移动物品全部搬离商铺，不能移动部分或拆除后影响建筑物结构的，无偿归合肥义乌小商品城管理有限公司所有，郑辉不得随意破坏。如郑辉对商铺造成损坏，郑辉须按重置价进行赔偿。合同签订后，合肥义乌小商品城管理有限公司按约定向郑辉交付了商铺，郑辉承租后将商铺用于经营合肥市瑶海区方泉宾馆。 2018年8月28日，合肥市瑶海区人民法院作出（2018）皖0102破申2号民事裁定书，裁定受理申请人方志军对被申请人合肥义乌小商品城管理有限公司的破产清算申请。2018年9月13日，合肥市瑶海区人民法院作出（2018）皖0102破1号决定书指定安徽汉合律师事务所担任义务公司管理人，程超为负责人。本案审理中,原、被告双方均自认，自该破产申请受理后，未收到安徽汉合律师事务所要求继续履行合同的通知。至本案庭审之日，郑辉仍占用涉案房屋并未搬离，致靳松诉至本院。 另查明，在本院作出的（2019）皖0102民初5577号民事判决书中，合肥义乌小商品城管理有限公司以第三人身份参加诉讼，自认安徽汉合律师事务所自破产申请受理后，未通知本案所涉任何一方合同当事人要求继续履行合同。 再查明，靳松所有的商5139房屋对应郑辉所承租的A5058号商铺，房屋建筑面积23.13平方米。郑辉自认自2016年下半年即未再实际支付租金。 本院认为：关于本案的定性问题。靳松主张管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为合同解除，故主张郑辉与合肥义乌小商品城管理有限公司的租赁合同已于2018年10月28日解除，郑辉自2018年10月28日起已无权占有其房屋，因而主张返还房屋并赔偿损失，该主张系基于其作为房屋产权人享有的对物的所有权的占有、使用、收益、处分的权能，且靳松与郑辉并无合同关系，故本案应系基于物权的返还原物纠纷。 关于郑辉是否应当返还房屋并赔偿损失问题。郑辉虽与合肥义乌小商品城管理有限公司签订有《商铺租赁合同》因而占有涉案房屋，但合肥市瑶海区人民法院已于2018年8月28日裁定受理对合肥义乌小商品城管理有限公司的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”现本案所涉租赁合同未履行完毕，且合肥义乌小商品城管理有限公司的管理人自2018年8月28日起两个月内并未通知任何一方合同当事人要求继续履行合同，故合肥义乌小商品城管理有限公司与郑辉签订的《商铺租赁合同》及其与靳松签订的《租赁合同》自2018年10月28日起应视为均已解除。合同解除后郑辉已无权占有涉案房屋，理应将涉案房屋返还房屋的所有权人靳松。关于郑辉辩称其与合肥义乌小商品城管理有限公司的合同在正常履行中且正以宾馆损失抵扣租金，本院认为，合同已自2018年10月28日解除，郑辉主张的损失系其与合肥义乌小商品城管理有限公司关于租赁合同履行所产生的纠纷，应另案诉讼处理，与本案无关。如因合肥义乌小商品城管理有限公司破产合同解除给郑辉造成损失，郑辉应向合肥义乌小商品城管理有限公司以合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。对郑辉的辩称理由，本院不予采纳。综上，对靳松要求郑辉返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于靳松要求郑辉自2018年10月28日起按418.19元/月（自2019年10月1日起按每年10%的标准递增）的标准赔偿其损失至房屋返还之日止的诉讼请求，本院认为，靳松主张的损失实际为房屋租金损失。2018年10月28日，合肥义乌小商品城管理有限公司与郑辉的《商铺租赁合同》解除，郑辉无合法理由占有靳松房屋，客观上给靳松造成了房屋租金损失，现靳松主张郑辉按418.19元/月（自2019年10月1日起按每年10%的标准递增）的标准计算租金，本院认为，原合同已经解除，考虑涉案房屋现难以单独分割出租，且靳松与合肥义乌小商品城管理有限公司签订的《租赁合同》系基于以返租形式购买房屋为基础，而郑辉作为房屋实际占用人原系从合肥义乌小商品城管理有限公司处承租房屋且目前应承担房屋占用费用，故本院酌定郑辉应按其与合肥义乌小商品城管理有限公司签订的《商铺租赁合同》约定的标准支付其占用靳松房屋期间给靳松造成的租金损失。郑辉承租铺位总面积为2538.47平方米，每月应支付综合费即租金，综合费前三年为455100元，第四年开始按10%递增，故2018年10月1日至2019年9月30日，郑辉应支付综合费为550671元，每月综合费45889.25元，靳松所有的房屋为23.13平方米，据此核算郑辉应按418.13元/月（45889.25元/月÷2538.47平方米×23.13平方米）的标准支付靳松租金损失至房屋实际返还之日止（自2019年10月1日起按每年10%的标准递增）。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郑辉于本判决生效之日起三十日内将位于合肥市瑶海区房屋（不动产权证号：房地权证合瑶字第××号）返还原告靳松并自2018年10月28日起按418.13元／月的标准赔偿原告靳松租金损失至房屋实际返还之日止（自2019年10月1日起按每年10%的标准递增）； 二、驳回原告靳松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑辉负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱加强 二〇二〇年四月二十六日 法官助理夏毓萍 书记员赵静怡 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。