济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0102民初1189号原告：赵婵婧，女，1981年3月7日出生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：王磊，山东德康律师事务所律师。被告：张艺馨，女，1997年4月27日出生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：张磊，济南市中民意法律服务所法律工作者。第三人：山东三威置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100762892412Q。法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：李树伟，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张利梅，女，1977年1月29日出生，汉族，山东三威置业有限公司员工，住济南市原告赵婵婧与被告张艺馨、第三人山东三威置业有限公司返还原物纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵婵婧及其委托诉讼代理人王磊，被告张艺馨的委托诉讼代理人张磊，第三人山东三威置业有限公司的委托诉讼代理人李树伟、张利梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵婵婧向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空位于济南市历下区某小区x号楼x单元xxx号的房屋交还给原告并恢复原状或作价赔偿215000元；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费（按每月3800元计算，自2016年6月27日计算至被告交还房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2011年购买济南市历下区某小区x号楼x单元xxx号房屋一套，现已交付使用，原告为该房屋的所有权人。2019年6月27号，原告发现被告非法入侵原告房屋，并进行装修、占有使用。原告多次与被告交涉，被告拒不交还房屋。为了原告的合法权益，现诉至贵院，望法院依法作出公正判决。被告张艺馨辩称，被告系善意取得并支付全部购房款，系该房产合法占有使用人。第三人山东三威置业有限公司辩称，我公司处分案涉房屋是基于与原告在原始的代偿贷款的债务履行期间届满后通过以物抵债行为取得案涉房屋的合法所有权，后又经真实有效的房屋买卖行为出售给被告，故与被告间的房屋买卖合同关系真实有效，不违反法律强制性规范，且被告早已实际接收并合法的占有使用案涉房屋。即原告拒绝清偿代偿款在先、公然反悔早已明知且生效的以物抵债在后，属于明知其早已非案涉房屋所有权人仍提起本案诉讼，依法不具备原告诉权，故应当立即判决驳回其诉讼请求。具体事实和理由如下：我公司在代替原告偿付银行贷款后，成为原告的合法债权人，后续通过以物抵债方式依法享有了案涉房屋，依法享有可以对抗任意第三人的合法所有权，此后我公司处分案涉房屋系合法自主权，任何第三人特别是原告无权干涉。案涉房屋系我公司开发建设并出售，原告曾在2011年5月间签署《商品房买卖合同》，自愿以1284860元的价格购买案涉房屋，以按揭方式按期付款，并办理以案涉房屋作为抵押担保物的89万元个人住房贷款，我公司作为开发商对此提供连带责任保证。2011年6月15日，中国银行发放了贷款。此后，原告屡次拖延、拒绝偿还该贷款，截至2016年6月14日，欠本金84万余元以及相应利息、罚息等。后中国银行某支行将本案原告和我公司一并诉至历下区法院，经审理后判令本案原告偿还贷款本金84万余元及借款利息、罚息、案件受理费等，我公司承担连带清偿责任。判决生效后，本案原告拒不履行生效判决，经历下法院执行局协调，中国银行开元支行与我公司就代替本案原告还款达成一致，中国银行认可由我公司代为偿还判决确认的本金、利息、罚息、诉讼费等，由此我公司成为本案原告的合法债权人并享有法定追偿权。但是原告仍然拒绝清偿此代偿款，无奈之下我公司提出以物抵债，即一次性以案涉房屋抵顶全部代偿款、利息以及实现债权费用等，本案原告虽拒绝签署以物抵债协议，但在我公司收回案涉房屋时从未提出过异议且在此后长达一年时间内从未提出过异议，应视为在原始债务履行期间届满后就以物抵债协议达成了合意，也交还了案涉房屋，案涉以物抵债行为客观上依法成立、合法生效且已实际履行完毕。故参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条之规定，案涉以物抵债行为，抵债房屋已实际交付我公司，也不存在恶意串通逃避债务、恶意损害第三人合法权益等情形，也不存在其他无效事由，应当认定以物抵债的行为效力。故有鉴于此，应当视为原告已自愿放弃案涉房屋的所有权或以房屋所有权为对价抵顶了原始债务，案涉房屋所有权合法转移至我公司处，原告不再享有任何所有权等权益。我公司通过以物抵债取得案涉房屋所有权后与被告另行签订商品房买卖协议，被告已实际支付全部价款，并将涉案不动产实际转移占有，因被告对涉案不动产的占有系合法占有，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，被告依法享有的不动产物权应受法律保护，依法享有足以排除侵占或妨碍、排除强制执行的民事权益，具有阻止不当侵害或要求返还的法律效力。结合本案相关事实，案涉房屋仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案原告对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。综上所述，在案涉房屋以物抵债后，原告依法已不再属于物权法规定的权利人，不具备要求返还原物的条件和事实，显属不具备原告诉权。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，原告赵婵婧（买受人）与第三人山东三威置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买第三人开发的济南市历下区某小区3号楼2单元804号房屋一套，建筑面积151.16平方米，总房价1284860元，首付款384860元，并在中国银行某支行办理了剩余89万元购房款的按揭贷款手续，第三人为该笔借款提供连带责任担保。合同签订后，原告分别于2011年5月5日至2011年6月16日缴纳了首付款384860元及房屋公共维修基金等费用共计25674元，并于2011年6月16日对涉案房屋进行了交接验收。2013年10月23日，涉案房屋在济南市房屋档案馆进行了商品房备案登记，所有权人系赵婵婧，无共有人。原告称，2011年6月份其接收涉案房屋后，对涉案房屋装修了两个月，并于2011年9月份入住，2015年10月份搬离涉案房屋。2015年10月19日，原告（甲方/出租方）与案外人刘某刚（乙方/承租方）签订《租房协议》一份，约定刘某刚以3800元/月的价格承租涉案房屋，租期自2015年11月1日至2016年10月30日止，保证金为5000元。2015年10月15日，刘某刚通过自己名下的中国农业银行账户向原告转账支付了5000元房屋押金，同月19日，刘某刚又通过上述银行账户向原告转账支付56752元，同月25日，刘某刚又通过上述银行账户向原告转账支付864元。该《租房协议》后附有涉案房屋内装修材料、家具、家电等情况及价格，并注明“如有损坏，照价赔偿”字样。原告称，2016年11月租客搬离后，其不定期的入住涉案房屋。因赵婵婧未按期偿还涉案房屋的按揭贷款，案外人中国银行股份有限公司某支行将赵婵婧、山东三威置业有限公司诉至本院。本院于2017年1月9日作出（2016）鲁0102民初1177号民事判决书，判决赵婵婧偿还该行借款本金843912.98元、利息23216.97元、罚息841.52元，山东三威置业有限公司对此承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向赵婵婧追偿，诉讼费13080元由赵婵婧、山东三威置业有限公司负担。2015年6月15日至2019年10月18日，第三人代原告向案外人中国银行某支行偿还贷款本金843912.98元、利息220316.75元，涉案房屋的按揭贷款剩余本息已全部结清，第三人另支付了其他相关费用若干。第三人认为，其公司为原告垫付了欠款，具备以涉案房屋抵偿上述垫付款项的行为前提和生效要件。第三人称，2018年间，原告将涉案房屋另行出租给案外人刘健，为保证完成以物抵债，要求刘健搬离涉案房屋，刘健于2018年10月13日向其公司出具协议书一份，自愿十天内（2018年10月14日至2018年10月24日）搬离涉案房屋。第三人称当月其公司实际接管了涉案房屋，并更换了门锁，对房屋内设备进行了维护、维修。案外人王某因起诉赵婵婧民间借贷纠纷一案申请济南市历城区人民法院对赵婵婧的名下财产30万元进行财产保全，济南市历城区人民法院作出（2018）鲁0112民初2829号民事裁定书，于2018年4月27日依法查封了涉案房屋，查封期限自2018年4月27日至2021年4月26日止。2018年5月16日，山东三威置业有限公司诉赵婵婧商品房销售合同纠纷一案在本院立案后，山东三威置业有限公司于2018年11月8日向本院申请撤诉，本院于2018年11月20日作出（2018）鲁0102民初2911号民事裁定书，裁定准许山东三威置业有限公司撤诉。大约在2018年10月24日之后，被告张艺馨（买受人）与第三人山东三威置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告以1284860元的价格购买涉案房屋。其中，该合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按一次性方式按期付款：1、2011年5月5日，付定金人民币10000元，……2、2011年5月12日，付款人民币1274860元。……。”合同第十五条“关于产权登记的约定”第3条手写注明“该项目手续暂不完善，出卖人已告知买受人，买受人知晓此事。”合同签订后，被告于2019年3月6日向第三人缴纳购房款60万元，于2019年5月23日向第三人缴纳购房款40万元，于2019年6月25日向第三人缴纳购房款284860元。庭审中，被告张艺馨称其与第三人山东三威置业有限公司签订涉案房屋的买卖合同时，第三人称与该房屋的原购买人之间的纠纷已处理完毕，因涉案房屋所在小区部分建筑物可能系违章建筑、暂时不能办理网签手续，故其未要求第三人向其出示相关证据，亦未到济南市不动产登记中心等商品房行政管理部门落实涉案房屋的权属信息情况。被告于2019年6月26日向第三人缴纳涉案房屋的物业管理费2448.80元后，接收涉案房屋，并于2019年6月27日至2019年12月31日对涉案房屋进行装修后入住至今。被告称，其接收涉案房屋时，房屋内没有家具，房屋是空的。期间，原告发现此事，双方遂形成纠纷。另查明，原告赵婵婧于2014年2月24日将户口迁至涉案的济南市历下区某小区**楼****房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，2011年，原告赵婵婧与第三人山东三威置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以确认。原告在案外人中国银行某支行办理了房屋按揭贷款手续，第三人为该笔借款承担连带担保责任，涉案房屋于2013年10月23日在济南市房屋档案馆办理了合同备案，根据上述法律规定，原告自此日起以商品房备案方式单独取得了涉案房屋的所有权。虽然原告因未按照合同约定按时向案外人中国银行某支行偿还房屋贷款，导致第三人为其清偿了房屋贷款本息及相应的费用若干，但根据上述法律规定及第三人提交的本院（2016）鲁0102民初1177号民事判决书第五页的内容“被告山东三威置业有限公司对被告赵婵婧的上述一、二条债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告赵婵婧追偿”，第三人并不当然重新享有对涉案房屋的所有权，无权处分涉案房产，其享有的是对原告的追偿权，且第三人并未要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》，或与原告签订以房抵债的书面协议，在此前提下，原告与第三人的商品房买卖合同关系依然存在，原告对涉案房屋依然享有权利。第三人关于其公司代偿了原告的贷款本息及相关费用后通过以物抵债行为取得案涉房屋的合法所有权的抗辩意见无事实和法律依据，不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条的情形，且原告不予认可，故本院对此不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，第三人作为涉案商品房的开发商，在明知涉案商品房已出售给原告并已办理合同备案、原告已占有使用多年、且双方签订的《商品房买卖合同》一直未予解除的情况下，又与被告签订《房屋买卖合同》，并将涉案房屋交由被告实际占有使用至今，其行为属于无权处分，且至今未取得原告追认，其行为明显存在恶意。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，第三人自认2018年10月份实际控制了涉案房屋，在无其他相反证据佐证的情况下，本院依法认定被告与第三人签订《商品房买卖合同》的实际时间在上述时间之后。被告虽于2019年3月6日至2019年6月25日期间，分三次缴清了全部购房款，并于2019年6月26日实际控制使用涉案房屋至今，但双方签订的《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定的付款时间却均在2011年5月份，该约定有悖于现实实际时间，客观上无法按照该约定完成付款，不符合一般社会生活经验及交易习惯，被告及第三人对此亦均未作出合理解释；被告虽声称因第三人告知其涉案房屋所在小区存在规划问题，其因此未去查询落实涉案房屋的权属情况，但从常理上判断，商品房买卖行为是大额货币交易，属于社会生活经验中的重大财产事项，被告作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋前，理应对购房合同中的不合理的付款期限产生合理怀疑，并要求第三人作出令人信服的解释说明，理应查看落实涉案房屋之前的买卖合同是否已解除及是否存在抵押查封情况，在案涉房屋已于2018年4月27日被济南市历城区人民法院查封并登记公示的情况下，被告理应设法了解权利人的相关情况，被告主张因第三人已告知涉案房屋所在的小区存在规划问题即不再落实相关情况、其系善意第三人的抗辩意见不能成立，本院不予采纳，根据立法本意，如果对被查封的房产适用善意取得，将实质上否定了查封这一手段所附着的国家强制力，对抗的是国家强制力而非真正权利人，不符合善意取得不动产的条件。综上，被告的行为依法不能认定为善意，不能依据上述法律规定取得涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”参照上述法律规定，本案中，被告虽与第三人签订了《商品房买卖合同》、缴清了全部购房款并实际控制居住在涉案房屋，但因被告及第三人的行为均不属于善意，故被告依法不能获得涉案房屋的所有权。综上，原告作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用以及按照法律规定处分的权利，其合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯，原告要求被告腾空涉案房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告恢复涉案房屋的原状或作价赔偿215000元的诉讼请求。本院认为，原告虽然提交了其与案外人刘某刚2015年10月19日签订的《租房协议》后附清单佐证，但该清单系原告自行制作，其所载财产内容及价值没有其他有效证据佐证，原告亦未提交其他有效证据，证明在第三人于2018年10月份实际控制涉案房屋并于其后2019年6月26日将涉案房屋交由被告实际占有使用时，涉案房屋此时的内部状况及上述清单上的财产依然存在、具体价值等事实，且被告及第三人对此均不予认可，故原告要求被告对涉案房屋恢复原状或作价赔偿215000元的诉讼请求事实不清、证据不足，本院不予支持。原告可待证据补充完整后，另行主张权利。关于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求。庭审中，原告提交了其与案外人刘某刚于2015年10月19日签订的《租房协议》、刘某刚名下的中国农业银行卡交易明细清单等证据，证明双方约定，刘某刚以3800元/月的价格承租涉案房屋，租期自2015年11月1日至2016年10月30日，刘某刚通过上述银行账户向原告转账支付的押金、租金等情况。本院认为，原告提交的上述证据形式合法，能够相互印证，本院对其效力予以认可。被告占有使用涉案房屋期间，原告受有房租损失是事实，原告关于要求被告按照上述房租价格3800元/月、支付自2019年6月27日至被告交还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张艺馨于本判决生效之日起二十日内腾空位于济南市历下区某小区3号楼2单元804号，并交付原告赵婵婧；二、被告张艺馨于本判决生效之日起十日内向原告赵婵婧支付房屋占有使用费（按3800元/月计算，自2019年6月27日至被告交还房屋之日止）；三、驳回原告赵婵婧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理19872元，由被告张艺馨负担16364元，由原告赵婵婧负担3508元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  张秀娟二〇二〇年四月九日书记员  陈 倩