福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初482号 原告：叶榕丽，女，1977年3月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘志强，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：林辉，男，1983年9月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：王彬彬，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 第三人：福建福家房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路**（原新港街道新港道**）南公小区**楼****房。 法定代表人：吴丰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张钊，福建华群律师事务所律师。 原告叶榕丽与被告林辉、第三人福建福家房产代理有限公司（以下简称福家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶榕丽委托诉讼代理人刘志强，被告林辉及其委托诉讼代理人王彬彬，第三人福家公司委托诉讼代理人张钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 叶榕丽向本院提出诉讼请求：1.确认叶榕丽与林辉于2019年4月19日签订的《不动产买卖及经纪服务合同》及相关附属协议已于2019年6月19日解除；2.判令林辉向叶榕丽支付违约金226180元[其中合同解除违约金200000元；迟延履行违约金以1190000元为基数，按日万分之五标准自2019年5月6日计至2019年6月19日（计44日）为26180元]及利息损失（以226180元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日起计至实际付清之日止）；3.判令林辉向叶榕丽支付聘请律师的律师费50000元；4.判令林辉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月19日，叶榕丽作为卖方与买方林辉签订《不动产买卖及经纪服务合同》及相关附属协议，约定：叶榕丽将坐落于福州市仓山区盖山镇高湖村联邦新城3座806单元及1层51附属间出售予林辉；总成交价1190000元，付款方式为商业贷款；福家公司作为交易服务方提供居间服务。其中《不动产买卖合同》第八条约定，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五支付违约金；第九条约定，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所约定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；第十条约定，任何一方违约应向另一方支付违约金200000元。补充协议第2条约定，林辉应于2019年5月6日前将除已支付的定金及贷款外的房款存入交易服务方指定的贷款银行办理贷款审批手续。合同签订后，林辉作为买方未依约履行付款义务，福家公司业务专员在电话催促未果后，分别于2019年的5月10日、5月16日向林辉所确认送达地址发函，催促其尽快支付购房款项，但林辉却仍拒不履行。2019年6月19日，叶榕丽向林辉及福家公司发出《解除合同通知函》，通知解除其与林辉所签订《不动产买卖及经纪服务合同》及相关附属协议，并要求林辉支付相应违约金，但截至本案起诉之日，林辉仍不予回应。综上，叶榕丽与林辉所签订《不动产买卖及经纪服务合同》及相关附属协议已依法成立，林辉拒不履行付款义务已构成根本违约，严重侵害了叶榕丽的合法权益。故为维护合法权益，特依法诉至贵院，恳请判如所请。 林辉辩称：一、林辉未履行合同乃因涉讼房屋涉及违章搭盖，存在违法风险，非林辉主观上恶意违约。第一，涉讼房屋处于顶楼位置，存在违章搭盖的违法行为。合同签订后，林辉方才知晓该情况，并联系叶榕丽配偶张华进行交涉，对方亦承认该事实。林辉多次联系叶榕丽及其配偶，提出协商解除合同，无奈叶榕丽不予接受。林辉亦曾向第三人提出帮助协调的请求，亦无果。另，林辉从未收到过叶榕丽所主张向林辉寄送的各项通知函件。第二，倘若林辉购买了涉及违章搭盖的涉讼房屋，将直接严重影响林辉及周边居民的人身财产安全。具体而言：首先，未经合法手续搭盖的楼层挤占了消防通道，一旦发生火灾等紧急事件，将难以及时救援，给林辉及周边居民的生命财产安全带来巨大安全隐患；其次，违章建筑占用土地资源，不但破坏城市建设规划，且因本身达不到技术规范，还存在严重建筑安全隐患，一旦违章建筑发生倒塌，势必造成人员伤亡和财产损失；最后，违章建筑还会严重制约城市发展，严重扰乱正常的经济社会秩序，造成国家税收和地方财政收入的大量流失等。鉴此，涉讼房屋涉及违章搭盖，损害社会公共利益，贵院不应支持叶榕丽利用违法建筑谋取不当利益的行为。二、涉讼房屋买卖合同第八条、第十条所约定按成交价款每日万分之五标准计算的迟延履行违约金及根本违约违约金200000元数额过高，请求予以调低。关于合同中约定的违约金数额标准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，林辉未履行合同乃因涉讼房屋涉及违章搭建，存在违法风险，并非林辉主观上恶意违约，且叶榕丽未提供相关证据证明林辉未履行合同给其造成实际损失。即使是以将涉讼房屋出租至今的月租金累计金额或将涉讼房屋总价款1190000元放置银行所产生的利息来计算，本案合同所约定违约金数额亦超过造成损失的百分之三十，故可认定叶榕丽所主张违约金数额为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”情形，请求综合考虑本案情节，对高额违约金予以调低。三、叶榕丽所主张由林辉承担的律师费50000元，超过合理的维权费用，应予以调低。第一，根据《福州市律师服务收费指导标准（试行）》第十条，律师代理民事诉讼案件第一审程序的收费标准为100000元～1000000元（不含1000000元）部分的争议财产标的额计费比率为5%～10%。本案争议财产标的额应以叶榕丽诉请第二项的金额为计算依据，法院亦是按叶榕丽诉请收取诉讼费，叶榕丽以涉讼房产总成交价1190000元作为争议财产标的额，明显违背公平原则。第二，本案仅为普通房屋买卖合同案件，非属重大、疑难、复杂案件，从福州市法律服务收费行情来看，叶榕丽所支付律师费50000元明显高于市场行情，不排除叶榕丽倚仗合同条款故意抬高律师费的可能，故请求依法予以调低。综上，请求依法驳回叶榕丽诉请。 福家公司述称：因叶榕丽未向福家公司提出诉请，故福家公司仅就本案事实陈述如下：叶榕丽、林辉签订《不动产买卖及经纪服务合同》后，叶榕丽向其贷款银行申请了提前还款解押，其贷款银行同意2019年5月17日还款；林辉则根据合同约定支付了定金10000元存于福家公司处监管，但林辉并未按合同约定于2019年5月6日前将除已支付的定金及贷款外的款项共计680000元存入交易服务方指定的贷款银行进行贷款手续审批。福家公司工作人员在此期间多次电话联系林辉，催促其履行合同，但林辉电话始终无法接通。后，福家公司在2019年的5月10日、5月16日分别向林辉于合同中确认的地址发函，催告林辉履行合同，可相关函件均被拒收退回。福家公司于2019年6月20日收到叶榕丽发来的《解除合同通知书》，并于收到解除通知书后的三个月内，依据合同约定继续监管双方的产权材料和定金。为谨慎起见，福家公司于2019年6月21日向叶榕丽、林辉发出《退还监管钱物通知书》，提醒双方根据《交易服务合同》第5条的约定，自解除行为发生之日起三个月内，任何一方均有权通过诉讼程序主张权利，否则交易服务方将终止对产权材料及定金的监管，在各方支付已产生费用后将产权材料及定金退还。2019年9月23日，因买卖双方在解除行为发生之后三个月内，均未通过诉讼主张权利，福家公司再次函告双方将于2019年9月27日终止监管。后，叶榕丽于2019年9月27日取回了房屋所有权证及国有土地使用权证，但林辉始终拒绝与福家公司联系。2020年年初，林辉在收到叶榕丽起诉的诉讼材料后，与福家公司工作人员联系，表示同意和解，并愿意支付20000元～30000元作为违约赔偿，因叶榕丽不予同意而无果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.林辉、福家公司对叶榕丽所提供《不动产买卖及经纪服务合同》、补充协议、房屋所有权证、国有土地使用权证、产权人及共有权人未到场声明、授权确认函真实性均不持异议，且系体现各方就涉讼房屋买卖事宜所签订合同等情况，本院予以采纳。2.叶榕丽所提供《通知函》、《履约通知函》、《解除合同通知函》及相应邮寄面单（福家公司所提供《通知函》、《履约通知函》的邮寄面单与叶榕丽所提供一致）、投递查询情况，福家公司所提供《退还监管钱物通知书》、《监管终止函》及相应邮寄凭条、投递查询情况，经与原件核对无异，各方亦对真实性不持异议，且系体现各方就合同履约事宜发函催促及后续函告解除合同、退还钱物等情况，本院予以采纳。依据合同“收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达”的约定，叶榕丽、福家公司已按林辉签约时于合同落款处所签写寄件可收地址及联系方式邮寄相应函件，现林辉未举证证实其居住地址于邮寄前已发生变更并已于合理期限内告知叶榕丽、福家公司，其抗辩邮件所寄地址为其户籍地址，实际未居住该处，未收到相应函件，本院不予采纳，相应函件依约应视为于退回之日已送达予林辉。3.叶榕丽所提供《委托代理合同》、付款凭证、律师费发票，经与原件核对无异，且系体现叶榕丽因本案诉讼聘请律师所支出律师费情况，本院予以采纳。4.叶榕丽、福家公司对林辉所提供涉讼房屋外观照片真实性不持异议，且均确认涉讼房屋存在违章搭建，故本院对涉讼房屋外观照片及林辉所提供其与张华之间有关房屋违章搭建情况的微信聊天记录截图予以采纳。5.福家公司确认林辉于签订合同后交纳定金10000元于其处监管，本院对林辉所提供定金交纳收款收据予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月19日，福州市马尾区福泽家房产中介所作为居间方，福家公司作为交易服务方，叶榕丽作为卖方（张华代理叶榕丽签字），林辉作为买方，签订不动产买卖及经济服务系列合同。合同首页，叶榕丽声明已根据国家的规定依法取得所出售不动产所有权，并对该不动产现状负全责，保证该不动产符合国家及福州市房产交易的有关规定及政策；林辉声明已亲自实地看房，并对该不动产的现状及疑虑询问过卖方叶榕丽，在明确叶榕丽所告知的事项后自愿签订合同，且已亲自审查过该不动产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息。其中，张华代理叶榕丽作为卖方与作为买方的林辉所签订《不动产买卖合同》中约定：叶榕丽将坐落于福州市仓山区盖山镇高湖村联邦新城3座806单元及1层51附属间（建筑面积63.84㎡＋4.63㎡，权证号：榕房权证Ｒ字第××号）出售予林辉；成交价为1190000元；签订合同时，叶榕丽应将其名下房屋的产权凭证交由交易服务方监管；签订合同时，林辉应向叶榕丽支付定金100000元，该定金交由交易服务方进行监管；林辉按商业贷款方式付款，林辉需办理商业贷款支付部分成交价，在叶榕丽将《不动产权证书》或《房屋所有权证》交由交易服务方之日起五个工作日内，交易服务方代林辉联系评估公司对不动产进行贷款价值评估，评估费由林辉自行承担，交易服务方收到评估报告起五个工作日内，买卖双方及配偶至交易服务方指定的贷款银行办理贷款审批手续，同时买卖双方应根据贷款银行要求签订相应的资金监管协议，林辉须将除已支付的定金、已支付的房款及贷款外的购房款汇入银行指定账户进行资金监管；若合同项下不动产在签订合同时已登记抵押权，买卖双方确认，卖方叶榕丽必须解除抵押权之后，方可过户至林辉名下，清偿贷款的还款方式按卖方叶榕丽自行出资方式之约定处理；叶榕丽应于2019年4月26日前办理申请解除房屋抵押权的相关手续，在按合同约定清偿贷款后，办理抵押权注销手续，叶榕丽办理解除房屋抵押权所产生的违约金由叶榕丽承担并于交易服务方通知的时间交至指定部门；未按合同及相关附件的约定履行义务的，视为违约；自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五标准向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行（第八条）；自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付合同第十条所约定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达，因此产生的责任由提供地址方自行承担）（第九条）；买卖双方约定，合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金200000元（第十条）；房屋交易过程中，若有合同未约定事宜，经各方协商一致，可就各方权利义务签订补充协议作为合同附件，该附件与合同正文具有同等法律效力，补充协议若与合同正文不一致，以补充协议为准等。另，前述各方还签订有《交易服务合同》、《居间服务确认书》，就委托福家公司提供交易服务及确认福州市马尾区福泽家房产中介所所提供的居间服务等事项作出约定。 2019年4月19日，张华亦代理卖方叶榕丽与买方林辉签订补充协议，约定：签订合同当日，林辉先将定金10000元存入交易服务方指定保证金保管账户，余下定金90000元待审批当日存入银行指定账户，与叶榕丽办理监管手续；林辉应于2019年5月6日前将除已支付的定金及贷款外的房款存入交易服务方指定的贷款银行办理贷款审批手续等。同日，张华递交了产权人及共有权人未到场声明，声明其代理签订合同的行为已取得产权人叶榕丽口头授权，并保证产权人叶榕丽于2019年4月26日前向交易服务方提交授权确认函或委托出售公证书等。林辉于该声明下方签字确认已知悉声明内容并表示接受等。同日，林辉亦向交易服务方福家公司支付了定金10000元用于监管。 2019年4月22日，叶榕丽出具授权确认函，对张华代为签订合同出售涉讼房屋等予以追认。 2019年5月9日，福家公司向林辉出具通知函，告知：其司已于2019年4月23日取得涉讼房屋评估报告原件，根据补充协议第2条约定，林辉应于2019年5月6日前将除已支付的定金及贷款500000元外的房款680000元存入银行办理按揭贷款审批手续，现通知林辉于2019年5月15日上午9时备齐房款680000元及身份证、户口本、收入证明、查房证明、建行卡前往建行城东支行个贷中心办理按揭贷款审批手续等。2019年5月10日，上述通知函通过EMS专递邮寄予林辉（地（地址及联系方式均为林辉于合同落款处所签写寄件可收地址及联系方式2019年5月21日，上述邮件被退回。 2019年5月16日，福家公司向林辉出具履约通知函，告知：因林辉未按约于2019年5月6日前将除已支付的定金及贷款500000元外的房款680000元存入银行办理按揭贷款审批手续，其司已于2019年5月6日向林辉发出通知函催促履约，但林辉至今未履约，故现再次通知林辉于收到函件后十日内备齐房款680000元及身份证、户口本、收入证明、查房证明、建行卡前往建行城东支行个贷中心办理按揭贷款审批手续，若未按通知履行，合同相对方将可能依约解除合同并通过法律途径追究违约责任等。同日，上述履约通知函通过EMS专递邮寄予林辉（地（地址及联系方式均为林辉于合同落款处所签写寄件可收地址及联系方式2019年5月20日，上述邮件被退回。 2019年6月19日，叶榕丽向林辉出具解除合同通知函，告知：林辉未按约于2019年5月6日前将除已支付的定金及贷款500000元外的房款680000元存入银行办理按揭贷款审批手续，且在交易服务方两次发函催促后仍未履约，已达到合同所约定解除条件，构成根本违约，现其通知双方所签订合同于林辉收到函件时解除，林辉于十日内向其支付违约金200000元，否则将通过司法途径主张权利并要求对方承担一切费用及损失等。同日，上述解除合同通知函通过EMS专递邮寄予林辉（地（地址及联系方式均为林辉于合同落款处所签写寄件可收地址及联系方式福家公司。2019年6月20日，福家公司签收了相应邮件。2019年6月27日，邮寄予林辉的邮件被退回。 叶榕丽因本案诉讼聘请律师支出律师费50000元。 叶榕丽与张华于2003年8月11日登记结婚，涉讼房屋于2009年6月11日登记于叶榕丽名下。 庭审中，各方确认：涉讼房屋抵押估价报告系于2019年4月23日出具。叶榕丽、福家公司确认：叶榕丽已于签订合同当日将涉讼房屋所有权证、国有土地使用权证交由福家公司监管，后福家公司于收到叶榕丽解除合同通知函的三个月后函告买卖双方终止监管，叶榕丽依终止监管函件通知于2019年9月27日将涉讼房屋所有权证、国有土地使用权证取回；叶榕丽于2019年4月20日向涉讼房屋按揭贷款银行申请解押，获得同意于2019年5月17日前提前还款。林辉确认:其除支付10000元定金于福家公司处监管外，未再支付款项或进行资金监管；签订合同前，其已看房并已知晓涉讼房屋存在搭建。叶榕丽确认：涉讼房屋搭建部分于本案合同签订前已存在。 本院认为，张华代理叶榕丽出售二人夫妻关系存续期间所购买涉讼房屋，后叶榕丽予以追认，二人已对出售涉讼房屋达成合意。张华作为叶榕丽代理人与林辉所签订《不动产买卖合同》及补充协议，亦为双方平等自愿达成，属双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，合同双方均应按约履行。合同及补充协议签订后，叶榕丽按约交付房屋所有权证、国有土地使用权证予福家公司监管，并向房屋按揭贷款银行申请解押，林辉亦按约支付定金10000元予福家公司监管，并委托福家公司代为评估涉讼房屋抵押价值，但林辉后未按约于2019年5月6日前将除已付的定金及贷款外的房款存入福家公司所指定贷款银行办理贷款审批手续，经福家公司先后于2019年5月10日、2019年5月16日发函催促，仍未于指定期限内履约，已构成违约。叶榕丽于林辉未履约后的2019年6月19日发函解除合同，属依据合同有关发出催促履约信件即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同的约定行使解除权，合法有据。福家公司及叶榕丽向林辉所发出通知函、履约通知函、解除合同通知函虽被退回，但依据合同有关收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达的约定，福家公司、叶榕丽已按林辉签约时于合同落款处所签写寄件可收地址及联系方式邮寄函件，而林辉未举证证实其居住地址于邮寄前已发生变更并已于合理期限内告知福家公司、叶榕丽，现林辉以该地址实际未居住为由抗辩未予收到，本院不予采纳，相应函件依约应视为于退回之日已送达予林辉。故本案《不动产买卖合同》及补充协议应自叶榕丽邮寄予林辉的解除合同通知函被退回之日起（即2019年6月27日）已解除。本案合同所约定出售面积仅为经国家产权登记部门所登记确认的涉讼房屋合法产权面积，叶榕丽将该具有合法产权的面积予以出售，并未违反法律规定，且林辉庭审确认其于签订合同前已实地看房并知晓涉讼房屋存有违章搭建的现状，而超面积搭建违法违规系社会公众普遍知晓的生活常识，林辉作为具有完全民事行为能力的社会理性人，其依然选择签订合同，已以其实际行为表示认可房屋现状并自愿承担相应交易风险，现其再以涉讼房屋存在违章搭建，叶榕丽出售违章搭建房屋损害社会公共利益为由要求无过错解除合同，本院不予采纳。林辉违约致合同解除，叶榕丽诉请林辉支付合同解除违约金200000元及因本案诉讼聘请律师支出的律师费50000元，符合合同约定，本院予以支持。合同虽约定自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金，并约定合同解除后仍可主张该部分违约金，但合同亦约定自违约行为发生之日起超过五日，守约方即可发函催促履约，发函即日起超过十日仍未回复并履约的，可解除合同，即同时约定了守约方负有督促履约并及时行使合同解除权以避免损失扩大的义务，现本案守约方叶榕丽以林辉经催促仍未履约之合同约定解除条件解除合同，则以前述合同所约定解除权自林辉违约之日起十五日后即可行使之最短行使期间15天作为计算林辉迟延履行违约金的期间较为合理，故本院认定林辉应向叶榕丽支付迟延履行违约金8925元（1190000元×0.05%×15天）。房屋买卖属大额资产交易，市场波动所致预期利益增损存在较大起伏。现本案合同因林辉拒不履约致解除，林辉亦未举证证实合同所约定违约金过分高于造成的损失，其抗辩违约金过高，应予调低，本院不予采纳。本案双方系因房屋售卖事宜产生纠纷，叶榕丽以合同所约定房屋成交价作为争议财产标的额计算聘请律师所应支出的律师费，未为不当，林辉抗辩律师费过高，本院不予采纳。合同所约定违约金条款已就违约所产生的损失赔偿计算方式予以明确，叶榕丽再行主张延期支付违约金的利息，无法律依据，本院不予支持。因本案房屋买卖所签订不动产买卖及经济服务系列合同中的《交易服务合同》、《居间服务确认书》等，涉及买卖双方与交易服务方、居间方等合同主体之间的权利义务，与本案非属同一法律关系，叶榕丽于本案中诉请解除其余合同及相关附属协议，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、叶榕丽与林辉于2019年4月19日签订的《不动产买卖合同》及补充协议于2019年6月27日解除； 二、林辉于本判决生效之日起十日内向叶榕丽支付迟延履行违约金8925元、合同解除违约金200000元； 三、林辉于本判决生效之日起十日内向叶榕丽赔偿律师费50000元； 四、驳回叶榕丽的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费15510元，由叶榕丽负担231元，林辉负担15279元。财产保全费1900元，由林辉负担。林辉负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  曾雪莲 人民陪审员  董 萍 人民陪审员  董炳强 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  陈春玲