广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初724号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁怡，广东任允律师事务所实习律师。被告：张敏康，男，1989年11月16日出生，汉族，住江西省抚州市南城县**************，公民身份号码362************016。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告张敏康物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人许艾玲、被告张敏康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：被告张敏康支付拖欠2019年1月至2019年8月的物业管理服务费2797.44元及逾期付款违约金（违约金计算方法：以当月应交未交物业管理费总额为基数，从2019年1月6日起按月利率2%计算至清偿之日止，暂计至2019年9月5日为251.77元）；诉讼请求额暂合计3049.21元。事实和理由：被告张敏康拖欠原告利和物业公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2018年9月8日原告利和物业公司与被告张敏康签订了中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）。合同期限：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第二十七条约定，服务期限从本物业交付使用之日起至本合同约定区域业主委员会与甲方或其他物业管理企业签订前期物业服务协议时止。物业坐落：中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二期区*******；权属人：张敏康；建筑面积：120.58平方米；交楼时间：2018年9月8日。物业费计收标准：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十条第一项约定，物业管理费收费标准为：每月每平方米2.9元（按所购物业的建筑面积计算）。付费期限：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十条第一项约定，“乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日。”；违约金依据：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十三条第二项约定，“乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额的千分之三向甲方支付违约金。”；欠费期间：2019年1月至2019年8月，合计8个月。欠费金额：物业管理费每月349.68元，合计2797.44元。催收方式：已寄律师函。被告张敏康辩称，本人在收楼后按约缴纳了6个月的物业费费用，但是原告没有履行前期物业服务协议，故本人于2019年1月后暂停缴纳物业管理费用。起诉状所述“原告按约履行了协议，被告却没有按时支付物管费”，这与事实不符，答辩人不同意这样的说法。一、原告利和物业公司签约的前期物业协议有欺骗、诱惑行为在内，认购合同签约和前期协议签约的物业费不一致，公告价格和前期协议价格不一致。根据中山市发展和改革局中山市住房和城乡建设局关于住宅小区服务收费的通知（中发改价控[2017]406号）中第一条商品房买卖合同、前期物业服务协议、前期物业服务合同约定的标准不一致的，按较低的标准执行。二、原告利和物业公司未按前期协议履行服务在先。协议第二章第四条第6款写明“做好车辆停放进出记录，按规定标准收取车位有偿停放费”，协议第三章第十四条第4款写明“小区内的露天停车、路边划线临时车位实行有偿使用，所得收益纳入小区物业管理使用”，以上前期协议写明的条款物业从未指定方案给业主使用。协议第四章第十八条第9、10款写明“每年在固定公布地方向业主公布物业管理费用账目”，物业从未公布过。协议第四章第十九条写明“合理期限内未解决问题，造成经济损失，物业应承担责任”。三、就现在不分业主入住也没有制定相应的车辆有偿使用办法给业主使用，小区地库空置，物业不允许业主车辆进入临时停放。依据:《广东省物业管理条例》第五十四条:物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。四、根据前期物业管理协议中物业服务质量标准违反第三条、第四条、第六条，请见证据目录。以上各种事实表明，本小区物管没有按约履行前期物业协议在先，而不是原告按约履行了合同，被告拖欠物管费。事实并非原告起诉状所述催收未果，侵害原告合法权益。2018年9月18日交楼，物管费从2018年7月1日起计算，无形中多收69天费用。本人于7月14日号到验收，但是不符合房屋买卖合同约定标准，本人于2018年9月8日再次验收，签收收楼确认书。对于利和物业的管理水平和资质，本人提出疑义，理由如下：明知本小区是全封闭小区，人车分流，小区里大多数面朝外的门面房都开了后门，直接影响小区的安全，存在严重地安全隐患，业主多次反映未果。国家法律法规有明确规定，住宅小区商铺不能经营烧烤店，但物业在商铺办理装修开业时没有严格把关，非法引进烧烤店，占道经营，油烟直排，喧闹扰民严重。小区人车出入口设垃圾周转房，臭气熏天，污染环境，给业主日常生活造成不必要的伤害。小区垃圾桶数日不清理，造成环境污染。就开发商和物业交房存在的问题互踢皮球，部分业主自发组织数次跟物业交涉未果（部分业主签名交涉函证明）。就以上诸多问题，证明原告未按前期物业管理协议履行物业本身义务。根据前期物业服务服务协议中物业服务质量标准中第四条环境卫生，环卫设计完整、共同环境整洁。第六条，交通秩序与车辆停放；车辆停放整齐有序，无乱停、乱放现象。本院经审理认定事实如下：1.张敏康系中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区*******（建筑面积：120.58平方米）的业主，其于2016年5月7日与中山市利和房地产开发有限公司签约购买此物业，该物业权属于2016年6月3日在中山市房地产交易登记管理所备案登记。2018年9月8日，张敏康就上述物业出具收楼确认书。同日，利和物业公司利和豪庭分公司（甲方）与张敏康（乙方）签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期），约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法律和政策以及乙方与甲方签订的商品房买卖合同内有关物业服务的约定，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议；本物业名称：富元利和豪庭；本物业竣工交付使用后，由甲方向乙方提供以下服务内容，并达到相应的服务质量标准。日常服务：包括房屋建筑共用部分的维护和管理；共同设施设备和相关场地的急修、小修、养护、运行和管理；按《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当向最终用户收取有关费用；绿化和建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品；共同环境卫生，包括共用绿地、花木、建筑小区等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运；小区内沟、井及化粪池清洁消毒；共同场所灭虫、灭鼠；交通与车辆停放秩序的管理，包括限速、限重，禁鸣，车辆出入管理、泊位管理，智慧车辆按规定路线行车进出、按车位分类停放；做好车辆停放进出记录；按规定标准收取车位有偿停车费；安全防范工作，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区内实行安防监控与巡逻；本款约定的事项不含业主、非业主使用人的人、财产保险和财产保管责任；房屋装饰装修管理；本协议所称的物业管理服务费用是指按照约定，对房屋公共部位及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共区域环境卫生和秩序，向乙方所收取的费用（不包括房屋共同部位、公用设施设备中修、大修、更新改造的费用及人身财产保险费用）；本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议约定的内容及要求提供服务，住宅按2.9元/平方米/月向乙方或业主使用人收取物业服务费；乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物服务费的时间为每月的5日；甲方在首次收取物业服务费时，乙方同意向甲方预支付三个月物业服务费，乙方预支付的三个月管理费将抵扣收楼后的前三个月管理费用，乙方交费日期依次顺延；无论何种原因导致乙方与房地产开发企业办理收楼手续的时间晚于双方商品房买卖合同约定中的交楼时间，或乙方一直迟延收楼，则物业服务费自商品房买卖合同约定的交楼之日起均由乙方缴交，甲方有权直接向乙方收取；乙方与房地产开发企业之间因未按期办理交楼手续而产生的物业服务费承担问题，则在乙方向甲方缴交后，由乙方与房地产开发企业自行协商处理；物业服务费收取标准在合同期内如有变动以当地物价部门核准的标准为准；乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额千分之三向甲方支付违约金；其他有偿服务：机动车、非机动车，统一按公示收费价格进行收取；小区内的露天停车位、路边划线临时停车位实行有偿使用，所得收益纳入小区物业管理使用；室内装修服务费（业主办理装修时需交付的）包含装修保证金3000元/户，装修垃圾清运费6元/平方米（一次性收取）、装修管理费3元/平方米等；乙方应按照本协议约定，按时按标准向甲方缴交物业服务费、专项维修资金等费用及其他费用；前期物业服务协议还约定了其他事项。张敏康提交发票证明其交纳了2018年7月至2018年12月六个月共计2098.08元。利和物业公司主张张敏康未缴纳2019年1月起的物业费，故诉至本院，主张前述实体权利。2.张敏康提交其从腾讯房产网下载的宣传信息、从业主微信群下载的其他业主在微信群中发送的有置业顾问和其他业主签名的签约时要交的各项税费及其他费用等的文件图片，以及自行拍摄的利和豪庭物业服务收费一览表公示牌照片，拟证明所购住宅每月物业服务费为2.6元/平方米。利和物业公司不认可张敏康从腾讯房产网下载的宣传信息以及从业主微信群下载的图片，认可公示牌内容但表明系利和豪庭一期物业服务费的公示牌，而并非张敏康所购的利和豪庭二期物业服务费的公示牌，并提交其在中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号），以及由博爱社区于2019年3月20日出具的关于中山利和豪庭二期小区业主反映物业管理问题的调处情况回复函拟证明高层住宅物业费每月收取标准为2.9元/平方米。上述物业服务收费备案表载明：利和豪庭二期备案的高层住宅物业服务费为2.9元/平方米/月、执行2.9元/平方米/每月，中山市发展和改革局于2017年12月18日盖章同意备案。由博爱社区出具的上述调处情况回复函回复利和豪庭二期小区业主：关于利和豪庭二期小区内物业费问题。石岐区发展和改革局表示，利和豪庭二期于2017年已由物价门出具备案回执（备案号为2017SXQ06号），物业服务费备案收费标准为2.9元/平方米/月，与物业公司和开发商、业主签订的收费标准一致；若业主发现购房合同与物业服务合同中所签订的物业服务费收费标准不一致，可通过司法途径进行解决。3.利和物业公司提交其在微信朋友圈发送的部分开展物业服务的简报，证明其为业主提供了卫生消杀清洁、垃圾清运、绿化清理、泳池清理、灯光检查维修、消防检查、装修管理等服务。张敏康提交的图片、有物业工作人员在内的业主微信群等证据反映，利和物业公司存在公共设施卫生清扫及维修不及时、车辆秩序管理不到位、招商的商铺油烟扰民处理不及时、消杀工作尚未开展却提前签到以及漏开展工作等情形。利和物业公司提交的由博爱社区出具的关于中山利和豪庭二期小区业主反映物业管理问题的调处情况回复函亦印证利和物业公司有服务不到位的情况存在，该回复函载明：关于利和豪庭二期小区内垃圾费、维护费问题。石岐区发展和改革局表示，垃圾费、维护费不属于广东省政府定价目录（2018年版）范围，实行市场调节价，垃圾费6元/平方米、维修费4元/平方米的收费标准已在物业服务中心内公示。关于利和豪庭二期小区内停车位问题。石岐区住房和城乡建设局与利和豪庭二期开发商进行协商沟通后，开发商表示将在小区内设置10个临时停车位供未购买车位的业主使用，按临停标准收取停车费。关于商铺“关东王”油烟扰民问题。该商店存在露天烧烤问题，2018年11月29日至2019年2月20日期间，石岐区综合行政执法局城管分局曾多次开展专项整治工作，向该商铺进行宣传教育并发出责令整改通知书，同时对该商铺占道经营物品进行暂扣。中山市环境保护局石岐分局已多次到现场调处，责令当事人整改，且于2019年1月24日委托第三方检测公司对该点的油烟废气进行取样监测，检测报告结果显示为达标排放，油烟废气未超出标准限值（检测结果平均值为0.92，标准限值为2.0）。执法部门将继续对该店相关负责人宣传相关环保法律法规，并要求其确保油烟治理设备正常运行。同时也将继续加强对该店的日常巡查，发现违法违规行为将依法查处。关于利和豪庭二期小区物业公司的相关管理问题。我社区已多次与物业相关管理人员进行沟通，督促物业公司对小区业主提出的问题及意见积极整改落实，并提高相关物业管理服务水平。以上事实，由中山市商品房销售登记备案表、收楼确认书、中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）、腾讯房产网宣传信息、微信记录、照片、收费备案表、关于中山利和豪庭二期小区业主反映物业管理问题的调处情况回复函等及询问笔录、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于物业费的的问题,本院分析如下：1.张敏康提交的腾讯房产网宣传信息非利和物业公司官方网站，从业主微信群下载的照片、利和豪庭物业服务收费一览表的照片等证据，虽能够证明利和豪庭物业的住宅服务费有过2.6元/平方米/月的情况，但张敏康未能提交证据证明其所签署的商品房买卖合同等原约定其所购涉案住宅物业的物业服务费收费标准为2.6元/平方米/月，应承担举证不能的不利后果。2.中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号）、博爱社区于2019年3月20日出具的关于中山利和豪庭二期小区业主反映物业管理问题的调处情况回复函证明，利和豪庭物业自2017年12月18日起备案的高层住宅物业费为2.9元/平方米/月。3.张敏康于2018年9月8日签订的中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）亦明确载明住宅物业服务费为2.9元/平方米。张敏康抗辩该前期物业服务协议（二期）非其真实意思表示，但未提交证据予以证明，故本院不予采纳其抗辩。综上，本院以前期物业服务协议（二期）为准，认定涉案住宅物业服务费为2.9元/平方米/月。利和物业公司提交的微信朋友圈记录，以及张敏康答辩自认的部分内容证明利和物业公司就涉案物业开展了相关的物业服务，故张敏康应当按约缴纳物业服务费。但，从张敏康提交的业主微信群记录、物业服务不到位的图片，以及博爱社区的回复函等，足以证明利和物业公司存在物业服务开展不到位即有瑕疵的情况。综上，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，本院酌定调整对张敏康应缴纳的物业服务费予以减免20%。经核算，张敏康应支付的2019年1月至2019年8月的物业管理费共计为2237.96元（120.58平方米×2.9元/平方米/月×8个月×80%）。至于逾期缴交物业服务费的违约金，因利和物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对利和物业公司关于相应违约金的主张，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张敏康于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2019年1月至2019年8月期间的物业服务费2237.96元；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司负担7元，由被告张敏康负担18元（被告张敏康于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  翟伟国二〇二〇年四月二日书记员  孙 萌黄应虹