广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2681号原告：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广州市花都区新华街公益路****，统一社会信用代码914401011911986539。负责人：黄少珊。委托诉讼代理人：李鑑辉、黄晓旭，广东广悦律师事务所律师。被告：广州市花都区新发房地产开发公司，，住所地广州市花都区新华街新花街**统一社会信用代码91440101191206836A。法定代表人：梁锦明。委托诉讼代理人：贺天华，广东广信君达律师事务所律师。原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商行花都支行）诉被告广州市花都区新发房地产开发公司（以下简称新发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农商行花都支行的委托诉讼代理人李鑑辉、黄晓旭，被告新发公司的委托诉讼代理人贺天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行花都支行向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即办理位于广州市花都区新华街新花街15号开发区内华富楼首层商铺09号房的不动产权证书并将该证交付给原告；2．判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金（以已付购房款558400元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日倒推三年起计至产权登记机关核发房屋不动产权证书之日止，暂计至起诉之日为100512元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原名为花都市农村信用合作社联合社。1998年2月25日，原告与被告（曾用名：花都市新发房地产开发公司）签订《买商品房合同》（010第47号），约定原告购买被告位于花都市××镇××开发区内××商铺××号商品房（现房），建筑面积为46.80平方米，成交总金额为608400元。该《买商品房合同》第二条约定“乙方应在签订本合同七天内付第一期款伍拾伍万捌仟肆佰元正给甲方，剩余房款伍万元正在办好房产证时付清”，第五条约定“甲方代办房产证，房产证费用按政府有关规定计算”。签订合同后，原告依约支付了第一期款558400元，被告将涉案房屋交付给原告使用，但至今未办理不动产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，故被告本应于1998年5月25日前为原告办理不动产权证书，被告逾期办证的行为，违反了法律规定及合同约定。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”被告逾期办理不动产权证书的行为给原告造成了损失，根据《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，应当支付逾期办理不动产权证的违约金（以房屋已支付购房款558400元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日倒推三年起计至产权登记机关核发涉案房屋不动产权证书之日止）。综上，原被告之间的《买商品房合同》依法订立，合法有效，被告逾期办证的行为构成违约，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告新发公司辩称，1.办理产权证是被告一向以来的责任，也是花都区有关部门至今保留被告经营资格的原因。因为被告已经有20年不经营了，保留资格的目的就是为了妥善处理以往有关办证等事宜的后续事务。被告的责任仅仅是代办产权证，这是合同约定的。2.不认可原告要求被告承担违约责任和支付违约金的诉求。首先，被告不存在违约行为，而且20年来被告都有好多次通知原告办理产权证，被告按照上级主管部门的意见也要求收回购房尾款。当时整个大楼有三百户左右在住户，除了原告之外，其他住户基本上已经都办妥了产权证。根据被告的当时负责人回忆，当时双方都是公家单位，相互之间很熟悉，被告通知办证时原告的领导就说因为信用社外面还有很多债务，即使办证了，也可能有被别人查封拍卖的风险，所以暂不办理，鉴于双方的关系且都是在同一栋楼办公（原告在一楼办公，被告在二楼办公），彼此信任，当时被告就没有强行要求原告办证，而且办证肯定是双方的行为，不是被告单方就可以完成的。另外，原告违约的诉求从事发当时至今已超过21年，超过最长诉讼时效规定的20年期限，因此无论从事实上还是从法律上，违约金的诉求都不应得到支持。经审理查明：原告农商行花都支行的前身是花都市农村信用合作联社，后企业改制变更为现名称。被告新发公司原名称为花都市新发房地产开发公司，后变更为现名称。1998年2月25日，花都市新发房地产开发公司作为甲方（出售单位），花都市农村信用合作联社作为乙方（购买单位），双方签订《买商品房合同》，约定甲方将座落在花都市新华镇新花街15号开发区内的华富楼首层商铺09号出售给乙方。一、本商品房建筑为框架结构，楼高九层，本单元建筑面积46.80平方米，总价为608400元。二、乙方应在签订本合同七天内付第一期款558400元给甲方，剩余房款5万元在办好房产证时付清。四、本商品房为现楼。五、甲方代办房产证，房产证费用按政府有关规定计算，可代乙方办理农转非或自理粮户口，其费用按政府有关收费由乙方支付。合同并对其他事项进行了约定。1998年2月26日，花都市农村信用合作社联合社向花都市新发房地产开发公司支付首期购房款558400元，花都市新发房地产开发公司将涉案商铺交付给花都市农村信用合作社联合社使用至今。被告至今未为原告办妥涉案商铺的不动产权属证书，原告遂提起本案诉讼。涉案商铺现仍确权在新发公司名下，登记地址为广州市花都区新华镇新花街15号109商铺。诉讼中，原、被告均同意对购房余款50000元在本案中一并进行处理。本院认为：原告与被告就涉案商铺的买卖所签订的《买商品房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已按照约定支付首期购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。虽然双方合同中没有约定办理权属证书的具体时间，但已明确约定由被告代办房产证，在原告已按约定支付相应购房款的情况下，被告作为出卖人，负有为原告办理涉案商铺不动产权证的义务。原告请求被告办理并交付涉案商铺不动产权证书合法合理，本院予以支持。关于逾期办证违约金，合同并没有约定办证的时间及逾期办证的违约责任，但约定“甲方代办房产证，房产证费用按政府有关规定计算”，本案中，原告并未进一步举证证明其已向被告提交办证所需的相关资料，也没有举证证明其已交纳办证所需的相关费用，对其要求被告支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。根据合同约定，购房余款50000元在办妥权属证时付清，诉讼中双方也同意对购房余款在本案中一并进行处理，为减轻双方诉累，本院对该款一并进行处理，原告应于被告办妥涉案商铺不动产权证之后向被告支付购房余款30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市花都区新发房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行办理位于广州市花都区新华镇新花街15号109商铺的不动产权属证书；二、原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行于被告广州市花都区新发房地产开发公司办妥上述商铺不动产权属证书之日起15日内，向被告广州市花都区新发房地产开发公司支付购房款余款50000元；三、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行的其他诉讼请求。案件受理费2310元，由原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行负担2210元，被告广州市花都区新发房地产开发公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  朱小玲人民陪审员  黄婉玲二〇二〇年四月十四日书 记 员  邓国靖陈晓敏