安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0522民初352号 原告：江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇华昌南路**，统一社会信用代码91320582301875505M。 法定代表人：李艳，总经理。 委托诉讼代理人：梁锋，该公司经理。 被告：安徽永豪置业有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇昭关西路**,统一社会信用代码91340522594274681P。 法定代表人：张全连，董事长。 委托诉讼代理人：卢节来，北京盈科（马鞍山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴永生，该公司员工。 原告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司（以下简称博锐智联娱乐公司）与被告安徽永豪置业有限公司（以下简称永豪置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博锐智联娱乐公司的委托诉讼代理人梁锋、被告永豪置业公司的委托诉讼代理人卢节来、吴永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博锐智联娱乐公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除；2、判令被告返还原告履约保证金6万元，支付违约金30万元，合计36万元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年6月28日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告出租位于含山县.19平方米的房屋，原告在合同正式签订后的五个工作日向被告支付6万元作为履约保证金；合同第14.27约定大润发或旗下卖场如果未入驻玉龙湖城市广场，原告有权解除合同，并要求被告退还租赁保证金；合同第20.4约定如在租赁期限内，任何一方违反本合同约定导致本合同解除或终止的，或者以擅自或终止本合同为目的而设置障碍的，则守约方有权要求违约方排除妨碍和赔偿所有损失，并有权要求违约方支付相当于履约保证金五倍金额的违约金。该合同签订后，原告按约支付6万元履约保证金。在履行合同中，原告发现玉龙湖城市广场内入驻装修的不是大润发卖场，而是乐亿万千超市。原告遂给被告发函，被告回函承认不是大润发卖场。据此，原告于2019年6月12日向被告发了解除租赁合同通知，要求被告返还6万元履约保证金并支付30万元违约金。但被告回函不认为其违约，为此涉诉。原告认为，原、被告双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。因被告没有按照合同约定履行义务，已经构成违约，理应返还原告履约保证金并按合同约定支付违约金。 被告永豪置业公司辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》因双方在来往函件中均表示同意解除合同，而且基于原告已经不再投资，故我公司同意解除该租赁合同。二、原告诉请缺乏事实和法律依据：1、合同第14.27条约定属附解除条件约定，合同解除条件成就仅涉及合同解除权行使问题，不属于被告违约。合同第14.27条约定，大润发或旗下卖场如果未入驻贵广场，乙方有权解除合同,并要求甲方退还租赁保证金。上述第14.27条约定属于附解除条件的合同约定，解除条件在合同签订时不具有确定性，当解除条件成就时，原告享有解除合同的权利，被告应退还保证金，该条款本身没有约定大润发未入驻属于被告违约行为，被告对大润发入驻事宜也未做任何保证或承诺。为此，大润发未入驻属于签订合同时的未确定事项，原告以大润发未入驻而解除合同是原告行使合同解除权的行为，被告对此仅负有同意解除的义务，但不应承担合同第20.4条约定的违约责任。另外，原告在向被告提出询问时，被告明确告知大润发未入驻以及选择合肥乐亿万千超市的原因，被告此种行为遵守了诚信原则，没有损害到原告的合法权益。另外，原告就此种超市的变更行为也不存在任何实际损失问题，其所称的违约金也缺乏实际损失事实的支撑。2、原告要求被告返还保证金6万元缺乏事实和法律依据。原告系上海日鑫商业管理有限公司招商企业，相关招商行为均为日鑫公司实施,原告所称的保证金也是交付给日鑫公司，目前原告仅有收据，但没有提供汇款凭据，被告无法核实其费用缴纳的真实性，为此，原告要求被告返还保证金6万元证据不足。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告博锐智联娱乐公司针对其诉讼请求提交的证据有： 一、房屋租赁合同，证明：原被告之间存在租赁合同关系及约定双方的权利义务。其中合同第14.27约定大润发或旗下卖场如果未入驻玉龙湖城市广场，原告有权解除合同，并要求被告退还履约保证金，且依据合同第20.4条约定要求被告支付相当于履约保证金五倍金额的违约金； 二、收据，证明原告按合同约定支付了6万元履约保证金； 三、询问函及回复函，证明大润发卖场没有入驻被告的玉龙湖城市广场，被告已经违反合同约定构成违约，原告有权解除合同； 四、解除租赁合同的通知、回复函，证明被告收到了原告发出的解除租赁合同通知，房屋租赁合同已经于2019年6月14日解除； 五、催款及回复函，证明合同解除后，被告不愿意返还履约保证金和支付违约金，故产生本案诉讼。 被告永豪置业公司对原告博锐智联娱乐公司提交的证据发表质证意见为： 证据一，1.合同第14.27条是选择性、或然性约定不是必然性、义务性约定，大润发或旗下卖场是否入住不是租赁合同约定的应有之义，与暗含性义务条款有本质区别，在整个合同中被告也没有就大润发或旗下卖场向原告做任何保证；2.关于合同第20.4条违约责任是一方违反合同导致合同解除的，本案合同解除是因为原告行使解除合同权，并不是因为一方违约导致合同不能履行或者目的不能达到，被告多次挽留原告继续履行合同，但原告不同意且屡次要求被告承担30多万元的违约金，所以原告要求被告承担违约金有明显恶意行为； 证据二，合同签订是第三方上海日鑫商业管理有限公司办理的，收据也是第三方日鑫公司给原告的，原告实际有没有给付，被告不清楚，这需要原告提供汇款证明； 证据三，真实性认可，但不能证明大润发没有入驻就是被告违约，被告没有任何明示； 证据四、五，真实性认可，同意解除合同。 被告永豪置业公司针对其抗辩主张提交的证据有： 一、独家招商代理合同，证明上海日鑫商业管理有限公司当时是玉龙湖城市广场的招商代理单位，原告系日鑫公司招商过来的商户； 二、原、被告房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁合同法律关系，原告保证金系汇入日鑫公司账户，另外该合同中被告没有对大润发入驻事宜向原告作出任何保证或承诺，合同第14.27条约定属附解除条件的约定，不属于违约性质条款。 原告博锐智联娱乐公司对被告永豪置业公司提交的证据无异议。 对于履约保证金6万元是否汇款的待证事实，原告庭审中表示庭后提交转账凭证，证明按合同约定已汇款至上海日鑫商业管理有限公司账户。该证据被告书面质证认为转账凭证不是原告单位名称，其关联性持有异议。 本院对原、被告所举的上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认，对于其证明的内容和目的应综合分析认定。 经审理查明：2017年9月30日，永豪置业公司与上海日鑫商业管理有限公司签约独家招商代理合同，将位于含山县玉龙湖城市广场项目委托上海日鑫商业管理有限公司招商。博锐智联娱乐公司系招商引进的客户。2018年6月28日，永豪置业公司作为甲方、博锐智联娱乐公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定博锐智联娱乐公司租赁永豪置业公司开发建设的玉龙湖城市广场其中建筑面积约1697.19平方米的房屋及场所。在房屋租赁合同中双方订立有如下条款：9.1本合同正式签订后的五个工作日乙方向甲方支付6万元、开业前15日支付6万元，共计12万元作为履约保证金；9.6甲方向乙方提供上海日鑫商业管理有限公司在中国工商银行上海七宝支行银行账户作为收取租金及其他费用的指定账户；14.27大润发或旗下卖场如果未入驻贵广场，乙方有权解除合同，并要求甲方退还租赁保证金；17.4有下列情形之一的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方按本合同约定承担违约责任：……17.4.4乙方依据本合同相关约定行使合同解除权的，且解除事由为甲方违约的；20.4如在租赁期限内，任何一方违反本合同约定导致本合同解除或终止的，或者以擅自解除或终止本合同为目的而设置障碍的，则守约方有权要求违约方排除妨碍和赔偿所有损失，并有权要求违约方支付相当于履约保证金五倍金额的违约金。另该房屋租赁合同中还约定了租赁的其他相关事项。合同签订后，博锐智联娱乐公司以其法定代表人李艳的银行账户，于2018年7月4日向上海日鑫商业管理有限公司在中国工商银行上海七宝支行的账户转账支付6万元，永豪置业公司出具了盖有其财务专用章的收款收据。2019年5月16日，博锐智联娱乐公司向永豪置业公司发出《询问函》，询问入驻的是否为大润发或旗下卖场，否则将解除合同。2019年5月31日，永豪置业公司发出《回复函》向博锐智联娱乐公司回复，因玉龙湖城市广场体量达不到大润发开店面积要求没有入驻，告知入驻的是大型综合超市合肥乐亿万千超市。2019年6月12日，博锐智联娱乐公司向永豪置业公司发出《解除租赁合同的通知》，以玉龙湖城市广场入驻的是合肥乐亿万千超市而不是大润发，不符合租赁合同第14.27条之约定为由，通知解除双方于2018年6月28日签订的《房屋租赁合同》，并以永豪置业公司构成违约，要求退还租赁保证金6万元，支付违约金30万元。2019年6月14日，永豪置业公司收到博锐智联娱乐公司解除合同通知后，以《回复函》予以回复，同意解除租赁合同，但不认可解除合同的原因系其违约。其后，博锐智联娱乐公司坚持要求永豪置业公司承担违约责任，永豪置业公司认为合同约定大润发或旗下卖场未入驻，是博锐智联娱乐公司有权解除合同的条件，非违约条款，双方发生争议，以致成讼。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告博锐智联娱乐公司与被告永豪置业公司于2018年6月28日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，故对该合同予以确认。合同约定大润发或旗下卖场如果未入驻玉龙湖城市广场，原告有权解除合同并要求退还租赁保证金。原告书面通知解除合同，合同自原告解除合同的书面通知到达被告处时即告解除。因解除合同通知于2019年6月14日到达被告，且被告对通知到达时间亦无异议并同意解除合同，故本院确认原、被告间的《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除。 本案争议焦点：1、是否返还6万元履约保证金；2、本案合同解除是否属于违约所致，并支付违约金30万元。 （一）关于是否返还6万元履约保证金。 合同签订后，原告以其法定代表人李艳的银行账户，向上海日鑫商业管理有限公司银行账户转账支付6万元，作为履约保证金，被告出具了盖有财务专用章的收款收据，该收款账户系被告在合同中约定的指定账户，应认定原告支付了6万元，被告收取了该款。根据双方合同第14.27条约定，合同解除后，被告应当予以退还，故对原告诉请被告返还履约保证金6万元，本院予以支持。 （二）关于本案合同解除是否属于违约所致，并支付违约金30万元。 根据双方合同第14.27条“大润发或旗下卖场如果未入驻贵广场，乙方有权解除合同，并要求甲方退还租赁保证金。”的约定，大润发或旗下卖场未入驻玉龙湖城市广场，是原告享有解除合同的权利，当原告行使合同解除权时，被告有退还保证金的义务。该条款约定并非被告保证或承诺大润发或旗下卖场入驻，也非大润发或旗下卖场入驻是被告的合同义务，而是对该卖场入驻与否在签订合同时具有不确定性，如果未入驻，赋予原告合同解除权利，确立被告退还保证金义务，显然大润发或旗下卖场未入驻不属于被告违约。双方合同第17.4条约定，原告提前终止合同，且解除事由为被告违约的，有权要求被告按本合同约定承担违约责任；第20.4条约定，任何一方违反本合同约定导致本合同解除或终止的，守约方有权要求违约方支付相当于履约保证金五倍金额的违约金。由此可见，原告提前终止合同，当解除事由为被告违约时，被告对解除合同承担违约责任，本案合同解除事由并非被告违约。故对被告提出的本案合同第14.27条约定属附解除条件约定，合同解除条件成就解除合同不属于被告违约，原告行使合同解除权，被告不应承担违约责任的抗辩意见，予以采纳，对原告要求被告支付违约金30万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司与被告安徽永豪置业有限公司于2018年6月28日签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月14日解除； 二、被告安徽永豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司履约保证金6万元； 三、驳回原告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司要求被告安徽永豪置业有限公司支付违约金30万元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6780元，减半收取3390元，由原告江苏博锐智联娱乐文化管理有限公司负担2790元，被告安徽永豪置业有限公司负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  仲昌彪 二〇二〇年四月二十八日 书记员  孙 燕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。