陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终9367号上诉人（原审第三人)：中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行，住所地：西安市高新区高新路**。负责人：全涛，该支行行长。委托诉讼代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟玉莹，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐智勇，男，1976年2月23日出生，汉族，长江证券股份有限公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审被告）：陕西中宇建筑科技有限公司，，住所地：西安市碑林区含光路中段**法定代表人：王忠贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯龙，男，1976年7月15日出生，汉族，该公司办公室员工，住西安市碑林区。上诉人中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行（以下简称高新支行）与被上诉人徐智勇、陕西中宇建筑科技有限公司（以下简称中宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2019)陕0103民初4451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高新支行上诉请求：1、将一审判决第三项改判为中宇公司或徐智勇向高新支行清偿全部借款本息后，高新支行再配合徐智勇、中宇公司办理解除位于西安市碑林区含光路中段46号第2幢1单元10层11003号房屋的预抵押登记手续；2、一、二审诉讼费用由徐智勇、中宇公司承担。事实与理由：一、一审法院认为因徐智勇不再承担对高新支行的偿付义务是错误的，中宇公司不能返还高新支行剩余贷款本息时，徐智勇仍应当承担还款责任。徐智勇在向高新支行借款时，高新支行为了其贷款安全，对该笔贷款办理了抵押登记备案证明。抵押物是《商品房买卖合同》约定的标的物即西安市碑林区含光路中段46号第2幢1单元10层11003号，由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由高新支行直接支付到了开发商中宇公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，中宇公司应将剩余的贷款本息返还高新支行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。二、贷款未结清的情况下，高新支行没有配合办理解除抵押备案证明的义务。开发商中宇公司或徐智勇结清贷款后，高新支行才能配合办理解除抵押备案证明。抵押合同的签订是为了保证贷款的清偿，只有待开发商中宇公司或徐智勇结清贷款后，高新支行才应配合解除抵押备案证明。后合同义务，是指合同关系消灭后，缔约双方当事人依诚实信用原则依法应负有某种作为或不作为义务，以维护给付效果，或协助对方处理合同终了的善后事务的合同附随义务。虽然《个人购房借款合同》已经解除，徐智勇仍有维护给付效果、妥善处理合同终止事宜、维护高新支行的权益，有着协助高新支行处理合同终了的义务。在保证人未履行还款义务、高新支行的债权未得到全部清偿之前，维护给付效果、妥善处理合同终止事宜义务应该是一直存在的，徐智勇有着配合高新支行收回全部贷款，保护高新支行权益的义务。在贷款未结清前贷款人有权拒绝为借款人办理解除涉案房屋的预抵押登记手续。在高新支行的贷款未完全收回之前，徐智勇无权要求高新支行配合办理解押手续。一旦高新支行丧失对涉案房屋的抵押权，则面临着贷款无法收回的风险。一审法院只注意到了徐智勇的权利而忽视高新支行的权利是有违公平原则的。综上，一审判决侵害了高新支行的合法权益，请求改判中宇公司和徐智勇向高新支行清偿全部借款本息后，高新支行再配合徐智勇办理解除位于西安市碑林区含光路中段46号第2幢1单元10层11003号房屋的预抵押登记手续。徐智勇辩称，不同意高新支行的上诉请求及事实理由。关于这个房屋之前的判决已经解除合同，现在房屋已经和我没有关系了。因为西安市限购政策，我之前办理的网签还在房管局备案，我现在只能要求中宇公司和银行陪我去房管局办理注销，若不注销会影响我以后买房。西安市中级人民法院（2018）陕01民终12142号终审判决，判决我和中宇的购房合同解除，和银行的抵押贷款合同解除，剩余的钱由中宇公司给银行返还，和我已经没有关系了，因此高新支行的上诉理由是不成立的。中宇公司辩称，同意高新支行的第一项上诉请求，但是诉讼费我们不承担。这个事情本来就是中宇公司造成的，我们公司给徐智勇造成的损失，我们愿意配合徐智勇办理手续，也愿意给银行清偿贷款。徐智勇向一审法院提出诉讼请求:1、判令中宇公司支付徐智勇自2018年5月25日至2018年11月25日被高新支行扣划的贷款本金及利息2542.5元；2、判令中宇公司协助徐智勇办理双方所签订《商品房买卖合同》的注销手续；3、判令高新支行协助徐智勇办理解除房屋预抵押登记的手续；4、本案诉讼费由中宇公司承担。一审法院认定事实：2006年12月8日，徐智勇、中宇公司签订了《商品房买卖合同》，约定：徐智勇购买中宇公司位于西安市碑林区含光路中段46号第2幢1单元10层11003号房屋，中宇公司应当在2007年10月30日前向徐智勇交付房屋。2006年12月15日，徐智勇、中宇公司及高新支行签订了《个人购房借款合同》，约定：徐智勇向高新支行借款70000元用于购买上述房屋，并用所购房屋向高新支行提供抵押担保，中宇公司对徐智勇该合同项下的借款提供保证担保。后上述抵押于2007年1月26日办理了抵押登记备案。由于中宇公司未按约履行交房义务，徐智勇于2018年5月8日诉至本院，案件的被告及第三人与本案一致，在该案件中徐智勇要求解除上述《商品房买卖合同》及《个人购房借款合同》，由中宇公司支付徐智勇首付款31111元、违约金36405元，并返还徐智勇已经支付高新支行的本金31296.11元、利息17779.71元(截止至2018年3月15日)，诉讼费由中宇公司承担。本院于2018年8月21日作出（2018）陕0103民初6837号民事判决书，基本支持了徐智勇的诉讼请求，只是将徐智勇诉讼请求中的违约金36405元调整为1011.11元，本金31296.11元调整为31923.25元，利息17779.71元(截止至2018年3月15日)调整为18000.07元(截止至2018年5月25日)，并判令中宇公司清偿高新支行借款本金38076.75元(截止至2018年5月25日)。高新支行不服上述判决，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）陕01民终12142号民事判决书，基本维持了上述一审判决结果，仅将判令中宇公司清偿高新支行借款本金38076.75元(截止至2018年5月25日)调整为判令中宇公司清偿高新支行借款本金38076.75元及利息(本金计算至2018年5月25日，利息自判决生效之日起至实际给付之日止)。一审法院认为，徐智勇以上述生效判决为据，要求判令中宇公司支付其自2018年5月25日至2018年11月25日被高新支行扣划的贷款本金及利息2542.5元，并要求判令中宇公司协助其办理双方所签订《商品房买卖合同》的注销手续，由于徐智勇这两项诉讼请求并未违法，且中宇公司均表示同意，故本院依法应予支持。徐智勇要求判令高新支行协助其办理解除上述房屋预抵押登记的手续，高新支行以徐智勇的贷款没有结清为由，不同意徐智勇该项诉讼请求。由于上述生效判决已经判令由中宇公司偿还高新支行借款本金38076.75元及利息，徐智勇不再承担对高新支行的偿付义务,故高新支行该辩称理由不能成立，高新支行依法应协助徐智勇办理解除上述房屋预抵押登记的手续。综上所述，对徐智勇要求判令中宇公司支付其自2018年5月25日至2018年11月25日被高新支行扣划的贷款本金及利息2542.5元，并要求判令中宇公司协助其办理上述双方所签订《商品房买卖合同》的注销手续之诉讼请求，依法予以支持。对徐智勇要求判令高新支行协助其办理解除上述房屋预抵押登记的手续之诉讼请求，依法予以支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款（四）项之规定，判决如下：一、被告陕西中宇建筑科技有限公司于本判决生效后三十日内支付原告自2018年5月25日至2018年11月25日被第三人中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行扣划的贷款本金及利息2542.5元。二、被告陕西中宇建筑科技有限公司于本判决生效后九十日内协助原告徐智勇办理双方于2006年12月8日所签订《商品房买卖合同》的注销手续。三、第三人中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行于本判决生效后九十日内协助原告徐智勇办理解除位于西安市碑林区含光路中段46号第2幢1单元10层11003号房屋的预抵押登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元减半收取25元，由被告陕西中宇建筑科技有限公司负担（此款原告己预交，被告于付上款时一并支付原告）。本院二审查明，2006年12月15日，徐智勇与高新支行签订《西安市房地产抵押合同》，用涉案房屋抵押贷款，该合同目前尚未解除。本院查明一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，徐智勇与中宇公司签订《商品房买卖合同》，徐智勇与高新支行、中宇公司签订《个人购房借款合同》，经本院已经发生法律效力的（2018）陕01民初12142号民事判决解除，但徐智勇与高新支行签订《西安市房地产抵押合同》并未解除，故徐智勇主张高新支行协助其办理解除房屋预抵押登记手续的诉讼请求不成立。综上，高新支行的上诉请求成立，依法应予支持，一审法院该项判决错误，应予纠正，其余判决正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院(2019)陕0103民初4451号民事判决第一、二项；二、撤销西安市碑林区人民法院(2019)陕0103民初4451号民事判决第三项；三、驳回徐智勇请求中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行协助其办理解除房屋预抵押登记手续的诉讼请求。二审案件受理费100元，中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行已预交，由徐智勇负担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 张 伟审判员 侯新省二〇二〇年四月十三日书记员 宁 越