广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初5693号原告：张杰英，女，1996年10月8日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：叶锦芬，系广东国中律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭金花，系广东国中律师事务所实习律师。被告：黄伟强，男，1983年8月15日出生，汉族，住广东省中山市。被告：罗琼珍，女，1983年9月19日出生，汉族，住广东省中山市。两被告的共同委托诉讼代理人：谢福林，系广东昌联律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：黄霜，系广东昌联律师事务所律师。原告张杰英与被告黄伟强、罗琼珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，2019年6月19日第一次公开开庭进行了审理，原告张杰英的委托诉讼代理人叶锦芳到庭参加诉讼，被告罗琼珍及两被告的共同委托诉讼代理人谢福林、黄霜到庭参加诉讼。2020年3月16日第二次公开开庭进行了审理，原告张杰英的委托诉讼代理人叶锦芬、彭金花到庭参加诉讼，被告罗琼珍及两被告的共同委托诉讼代理人谢福林、黄霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰英向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告返还购房款680000元及支付资金占用费43826.26元，按照银行贷款基准利率4.35%上浮50%计算；3、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2018年5月委托第三人与被告罗琼珍协商房屋买卖，双方达成口头协议，被告将房屋卖给原告，由于小孩上学问题，双方协商房屋出租给被告罗琼珍，租期十年，双方协商，房屋以681500元的价格交易，先付定金65000元，再付466500元用于解除抵押，余款150000元在完成过户后支付。双方达成协议后，2018年5月21日至24日，原告委托第三人给付被告罗琼珍65000元定金，2018年5月31日原告委托第三人支付466500元给被告罗琼珍，因被告罗琼珍从中介处骗取了涉案房产证，导致原告不能办理过户，后经双方协商，被告罗琼珍同意继续履行合同。2018年11月2日，原、被告双方向国土局提交材料，原告缴纳了过户税费。2018年11月3日，原告将余款150000元给付给被告罗琼珍，然而被告罗琼珍与案外人李如彪于2018年11月5日到国土局闹事，导致国土局停止办理过户手续，后涉案房屋被法院查封，至今不能办理过户。为维护自身利益，原告诉至法院。原告张杰英对其诉请提交的证据有：1、微信聊天记录一份；2、平安银行转账凭证三页、付款业务回单十一页；3、不动产登记受理通知书一份；4、购房发票联缴款书、印花税增值税四张；5、中山市不动产登记资料查询结果一份；6、林某说明书及身份证一份；7、龙某说明书及身份证一份；8、与曾卡微信聊天记录二份；9、《房地产买卖合同》一份。被告黄伟强、罗琼珍辩称：1、原告未提交涉案《房地产买卖合同》，无法明确房屋买卖事实，原告的第一项诉讼请求没有相关事实与法律依据，应予驳回；2、没有证据证明原告张杰英已向被告罗琼珍支付房款681500元，且龙某、林某支付的特定性质款项被案外人控制并未交付被告罗琼珍自由使用，案涉款项存在龙某、林某权利义务及案外人侵权事实，均与原告张杰英认为的付款行为无关，原告的第二项诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回；3、本案涉及“套路贷”的虚假诉讼，谨请法院严格审查本案事实；4、被告与原告没有房屋买卖意思联络，本案属于担保未完成状态，《房地产买卖合同》无效；5、原告没有证据证明原告向被告支付680000元；6、原告主张资金占用费没有事实和法律依据；7、违约金应以双方是否存在约定作为事实依据，原告在本案中，不仅没有提交房屋买卖合同，更没有有关100000元违约金的约定处罚条款；8、应以原告因涉案纠纷是否产生相关实际损失作为衡量标准，原告在本案中，均没有向被告支付任何款项，原告认为龙某、林某的本人的付款行为，与原告的权利义务没有关联，此外，原告没有因涉案行为形成何种损失；9、涉案房屋买卖行为，被告已向公安机关提出控告，故在公安机关作出对应处理前，涉案如有的买卖行为的效力尚未确定。被告黄伟强、罗琼珍对其辩称提交证据有：1、罗琼珍工商银行流水四页；2、借款合同两份、借据两张；3、刑事控告书、报警回执、信访诉求分类处理告知书各一份；4、现场图片四张；5、民事起诉状、（2019）粤2072民初4690号民事判决书及生效证明各一份。本院经审理认定事实如下：位于中山市房产的所有权人为被告黄伟强、罗琼珍，目前由被告罗琼珍及家人居住，没有对外出租。中山市国土资源局不动产登记查询资料显示，该房屋发生四次抵押，抵押已经全部解除，最后一次解除抵押时间为2018年11月2日。该资料记录，涉案房屋于2018年11月9日被中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14022号查封土地及房屋，没有登记解封情况。原告委托案外人曾卡与被告罗琼珍协商房屋买卖，双方于2018年11月2日签订《房地产买卖合同》，约定两被告将位于中山市（合同地址为中山市黄圃镇，建筑面积113.39平方米，房地产权证号粤房地权证中府字第**、粤房房地权证中府字第**，地证号中府国用（2013）第易**，与国土局登记资料一致）转让给原告。原告称双方协商房屋出租给被告罗琼珍，租期十年，但没有提交证据证明。《房地产买卖合同》记载，双方房屋以620000元的合同价格交易。原告称，双方约定交易实际交易价格为681500元。原告先付定金65000元，证人龙某出庭证实代为原告支付，原告再付466500元用于解除抵押，证人林某出庭证实为原告代为支付，余款150000元在完成过户后支付，证人林某出庭证实为原告支付了465000元（其中有1500元退回），原告实际已经支付了680000元给被告；但两被告对此予以否认，两被告认为：1、2017年5月21日至24日龙某转账的65000元，在被告提交的证据中明确为借款性质，且龙某的转账备注为借款的对外登记行为；2、2018年5月31日林某转账的465000元，从被告的银行流水反应被告罗琼珍于2018年5月31日转回1500元给林某，该10笔转账均备注罗琼珍借款过桥的对外登记行为，直接排除原告购房款项事实，因此不构成原告请求的购房款；3、2018年11月3日林某转账150000元是在2018年11月2日原、被告办理过户手续之后产生，款项仍登记为借款行为，并非购房款业务，且在2018年8月被告罗琼珍该工商银行卡、Ｕ盾均被案外人梁泽文持有控制，2018年11月3日的款项于当日被案外人梁泽文全额转走，反映案外人梁泽文与涉案纠纷存在利害关系。但是，被告主张的借贷关系、案外人梁泽文控制被告的事实，没有提交证据证明。关于2018年5月21日至2018年5月24日，龙某给付被告罗琼珍65000元定金，2018年5月31日、2018年11月3日原告委托林某分别支付466500元、150000元，均有平安银行的转账记录记载事实。2018年11月2日，原、被告双方向国土局提交材料，原告缴纳税款，房产交易的缴税有广东增值税普通发票记载。后来事情发生了转变，原告称被告罗琼珍骗取了涉案房产证，导致原告不能办理过户，2018年11月5日被告罗琼珍与案外人李如彪到国土局阻扰办理过户手续，但原告对其所陈述的事实没有提交证据证明。根据中山市国土资源局不动产登记查询资料记载，涉案房屋于2018年11月9日被中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14022号裁定查封，导致不能办理过户。原告认为两被告违约，应当返还680000元及支付资金占用费，为维护自身利益，原告诉至法院，请求判如所请。再查明，原告曾经提起执行异议（2018）粤2072执异187号，被驳回异议请求。案外人李如彪对黄伟强、罗琼珍曾经提起诉讼，案号（2018）粤2072民初14022号。原告对案外人李如彪及被告黄伟强、罗琼珍就本案房产提起诉讼，案号（2019）粤2072民初4690号，被驳回全部诉讼请求。本院认为，原告张杰英与被告黄伟强、罗琼珍存在房屋买卖合同关系。双方的争议焦点，分析如下：关于原告张杰英与被告黄伟强、罗琼珍签订的《房屋买卖合同》是否成立的争议。原告主张合同成立，被告主张合同无效。对于双方争议，应当从以下几个方面进行分析：1、2018年11月2日签订的《房地产买卖合同》，约定两被告将位于中山市转让给原告，签订合同时，两被告出卖的标的合法，合同有双方签名确认，应当受法律保护；2、两被告主张本案涉及“套路贷”的虚假诉讼、本案属于担保未完成状态，但没有提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果；3、两被告举证刑事控告书、报警回执、信访诉求分类处理告知书、报警现场图片，只能证明两被告有进行刑事控告，但公安机关没有立案，因此不能证明本案涉及刑事犯罪；4、原告有通过指示交付方式给付680000元购房款，有受指示人交付人出庭作证，并有银行转账记录证明，两被告在收到款项后没有异议，而且，原告有缴纳税金记录，原、被告有到国土局递交申请，因此，原、被告的一系列行为，证明了《房地产买卖合同》是成立并已经生效。综上，本院认为，原告张杰英与被告黄伟强、罗琼珍签订的《房屋买卖合同》是成立并生效的。关于违约责任的争议。中山市不能完成过户手续，原告主张因为两被告与案外人发生纠纷，导致房屋被法院查封，不能过户；两被告则认为没有收到购房款，属于原告违约。关于双方的争议，应当从以下几个方面进行分析：1、购房款是否已经支付，证人龙某出庭证实为原告支付定金65000元，证人林某出庭证实为原告支付了465000元（其中有1500元退回），案外人曾卡出庭证明以上事实，原告主张指示支付680000元，证据充分，合乎法律。两被告主张与证人龙某的款项为借款，与被告罗琼珍的款项在平安银行收付款业务单上备注为借款过桥，但证人均予以否认，且两被告没有提交确切证据证明，因此，本院采信原告的主张；2、不能过户的原因，中山市国土资源局不动产登记查询资料显示，2018年11月9日，中山市第二人民法院作出（2018）粤2072民初14022号裁定查封涉案房产，而不动产登记受理通知书记载过户的时间为2018年11月2日，查封时间刚好在行政机关办证的十五天时间之内，因此，两被告与案外人的纠纷是导致涉案房屋不能过户的主要原因。综上，本院认为，涉案房屋不能过户，两被告是违约一方，按照《房地产买卖合同》第六条约定，应当解除合同，两被告应当返还原告680000元。关于资金占用费的争议。原告主张两被告应当按照银行贷款基准利率4.35%上浮50%计算资金占用费，被告对此予以否认。《房地产买卖合同》第六条对出售方不能交付房产的，作出合同解除和退还定金和购房款的约定，现在原告主张资金占用费，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，因此，本院对本案原告损失调整为从2019年4月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判令解除原告张杰英与被告黄伟强、罗琼珍于2018年11月2日签订的《房地产买卖合同》；二、判令被告黄伟强、罗琼珍于本判决生效之日起七日内返还680000元及支付利息（以实欠数额为基数，从2019年4月26日起全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止）给原告张杰英；三、驳回原告张杰英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11474元，财产保全费3928元，合计15402元，由原告张杰英负担933元，被告黄伟强、罗琼珍负担14469元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杨文硕审判员  金锋华审判员  陈觉天二〇二〇年四月八日书记员  陈妹妹