江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初3503号原告：田亚东，男，1990年10月6日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：扬州亚太置业有限公司，住所地扬州市江都区舜天路**。法定代表人：朱柏衡，该公司董事长。委托诉讼代理人：任永健，该公司员工。原告田亚东与被告扬州亚太置业有限公司（以下简称亚太公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月10日立案受理后，先依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田亚东到庭参加诉讼，被告亚太公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田亚东、被告亚太公司的委托诉讼代理人任永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田亚东向本院提出诉讼请求：1、判令被告亚太公司暂支付延期交房违约金287530元（计算期间2016年12月31日-2019年4月8日），后诉讼请求变更为317530元（计算期间2017年1月1日至2019年7月28日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年11月16日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的坐落于扬州市江都区东侧、宁通高速北侧“蓝山”项目8幢602号商品房出售给原告，合同总价661377元，约定出卖人（即被告）应于2016年12月31日前将上述商品房交付原告，如被告逾期交房超过60日后，自2017年1月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。被告未能按合同约定交付房屋，被告的行为已构成违约，严重影响了原告的工作和生活，侵害了原告的合法权益，故原告诉请法院。原告提供了下列证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告于2014年11月16日签订商品房买卖合同，合同第八条约定2016年12月31日前交房，第九条约定逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；2、购房发票，证明原告已按合同约定支付购房款658756元。被告亚太公司辩称，商品房买卖合同中约定的被告每日支付万分之五违约金过高，请求法院将违约金计算标准依法进行下调，理由如下：原被告对逾期交房违约金的约定违背了公平原则、鼓励交易原则，合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少，合同法司法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并做出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案实际情况是亚太公司于2016年12月26日进行了负责人与投资人变更，原告的合同是在亚太公司投资人变更前签订，案涉工程因原投资人无力经营停工，现投资人接受案涉工程后，加紧赶工，已将业主损失降至最低，被告主观上无恶意，过错较低，江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答，规定违约金上限不得超过已付购房款的24%，原告现未证明其实际损失，原告主张的违约金过高，应予以下调。被告提供了下列证据：1、扬州市中级人民法院（2017）苏10民终2040号民事判决书、扬州市广陵区人民法院（2016）苏1002民初5624号、（2016）苏1002民初5623民事判决书、（2016）苏1002民初5621号判决书、（2016）苏1002民初5622号判决书、（2017）苏1002民初1404号，证明扬州地区有关法院就同类型案件将约定违约金日万分之五调整为日万分之二；2、案涉房屋所在地同等条件下其他房产租金，证明原告的实际损失。本院经审查，对以下事实予以认定：2014年11月16日，原告田亚东与被告亚太公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买亚太公司开发的位于扬州市江都区东侧、宁通高速北侧“蓝山”第8幢602室商品房，房屋总价款658756元，亚太公司于2016年12月31日前将符合约定的房屋交付原告。合同第九条第一款约定亚太公司逾期交房不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；亚太公司逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，亚太公司按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金（该比率不小于逾期交房不超过60日的比率）。双方在扬州市江都区房屋权属登记中心进行了合同备案登记，原告按约交付了购房款。合同签订后不久，亚太公司开发的涉案项目因故停工。2016年12月26日，亚太公司进行投资人、负责人变更，实际控制人由亚太（中国）投资有限公司变更为永鸿企业有限公司，变更后的实际控制人接手该工程并组织了施工。2019年3月亚太公司承诺于2019年7月28日交房。2019年7月28日，亚太公司向原告交付了房屋。本院认为，原告与亚太公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。亚太公司未按合同约定向原告交付房屋，原告要求继续履行合同，亚太公司应承担逾期交房的违约责任。亚太公司已于2019年7月28日将房屋交付原告，按照合同约定逾期交房违约金计算至房屋交付之日即2019年7月28日，亚太公司逾期交房计939日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少……。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，亚太公司主张双方约定的违约金过高，请求减少，并提供了同地段其他房屋租金证实其观点；原告未举证证实因亚太公司逾期交房对其造成的损失，因此，亚太公司的抗辩理由具有事实与法律依据，本院予以采信。亚太公司现投资人接手工程后积极组织了施工，现已向原告交付房屋，从履行合同的实际状况、过错程度、双方预期利益等综合考虑，本院将亚太公司逾期交房应承担的违约金调整为按原告已付房款每日万分之三计算。原告已付购房款658756元，被告亚太公司逾期交房939天，被告亚太公司应支付原告违约金185571.56元（658756元×939天×0.3‰）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告扬州亚太置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田亚东违约金185571.56元；二、驳回原告田亚东其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5613元，由被告亚太公司负担。上述受理费已由原告田亚东垫付，被告亚太公司在给付违约金时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  靳庆珍人民陪审员  徐三林人民陪审员  吴小林二〇二〇年四月二十一日法官 助理  田鲁敏书 记 员  张 志