山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2835号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛原乡墅置业有限公司，住所地青岛市即墨区温泉街道办事处温泉一路。 法定代表人：王凯平，总经理。 委托诉讼代理人：霍玉梅，山东崇杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘飞艳，山东崇杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李义珂，男，1963年8月31日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：张洪涛，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁寅萍，北京大成（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人青岛原乡墅置业有限公司（以下简称原乡墅公司）因与被上诉人李义珂房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初3695号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 原乡墅公司上诉请求：撤销原判第一、三、四项，依法改判或者将本案发回重审。事实和理由：一、原判认定事实错误。1、原审认定“李义珂在2012年10月31日正式收房并签订《房屋交接单》。同日，李义珂将涉案房屋的钥匙交给海尔地产原乡墅物业服务中心保管，用于维修”等错误。李义珂并未举证证明涉案房屋存在质量问题，仅能证明该房屋所在项目进行了整体装修升级改造。2、原审判决“李义珂在收到原乡墅公司返还的购房款及利息后十日内协助原乡墅公司办理完毕涉案房屋的抵押权登记撤销手续”，从实质上变更了双方于2017年7月17日在原审法院达成的（2017）鲁0282民初6167号民事调解书约定的“解除2010年11月20日双方商品房预售合同、李义珂于2017年7月27日前协助原乡墅公司办理撤销商品房预售合同备案（网签）及预告登记手续”的内容。二、原审判决原乡墅公司返还自收到李义珂款项之日起至实际付清之日止的全部购房款及按照银行同期贷款利率计算的利息，属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，根据上述规定，商品房买卖合同解除后，第一，出卖人返还购房款及利息的起算点应为“合同解除后”，而非原审认定的自原乡墅公司收到李义珂购房款之日起算；第二，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，而非将其全部返还给作为买受人的李义珂；第三，因该司法解释条款并未明确规定按照“同期银行贷款利率”返还买受人利息，而双方商品房买卖合同补充协议第九条约定：“甲方应当自双方完成撤销合同备案登记手续后90日内无息返还已支付的购房款”，故原乡墅公司无需返还李义珂利息。退一步讲，即使原乡墅公司应返还李义珂购房款利息，也应按照双方合同第十九条“甲方将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按照中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方”的约定办理，而非原审判决认定的按照同期银行贷款利率返还李义珂利息。三、根据双方商品房买卖合同约定，合同解除后，李义珂应当在10日内配合原乡墅公司办理撤销合同备案登记手续，逾期向原乡墅公司支付总房价款日万分之五的违约金。因李义珂未按照（2017）鲁0282民初6167号民事调解书的约定于2017年7月27日前协助原乡墅公司办理撤销商品房预售合同备案（网签）及预告登记手续，应当承担相应的违约责任。涉案房屋虽经评估在2017年7月17日时点的价值为293.55万元，但因李义珂一直未能按照调解书约定为原乡墅公司办理撤销合同备案登记，导致该房屋一直未出售，给原乡墅公司造成巨大损失，原乡墅公司请求其支付自2017年7月17日至实际撤销网签备案期间的违约金，合法有据，原审不予支持是错误的。 李义珂辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 李义珂向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201000133994）；2、判决原乡墅公司向李义珂返还购房款2515881.51元及利息1210652元；3、判决原乡墅公司赔偿李义珂涉案房屋增值部分损失419618.49元及利息39088元，以及评估费9839元；4、判决原乡墅公司赔偿李义珂缴纳涉案房屋契税损失74566.32元及利息33861元；5、诉讼费、保全费由原乡墅公司负担。事实及理由：双方于2010年11月20日签订了《青岛市商品房预售合同》（合同编号201000133994），合同约定李义珂购买原乡墅公司开发的精装修住宅一套，具体位置为即墨区温泉镇温泉一路339号《海尔原乡墅》51号楼131单元1层1-3层。合同签订后李义珂依照合同约定，向原乡墅公司支付了全部房款人民币2515881.51元。但因涉案房屋存在严重的质量问题，由原乡墅公司长期实际控制进行维修，原乡墅公司至今仍未将符合法律及合同约定条件的房产交付给李义珂，导致李义珂无法实现合同目的，造成了李义珂的经济损失。据此，李义珂为维护自身合法权益，具状起诉，望判如所请。 原乡墅公司在一审答辩称：一、《青岛市商品房预售合同》（合同编号201000133994）已经解除，李义珂的诉请违反“一事不再理”原则，该项请求应当予以驳回。2010年11月20日，双方签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201000133994），已于2017年7月17日双方在青岛市即墨区人民法院达成调解，以民事调解书的形式解除了双方签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201000133994）（以下简称涉案合同）。故李义珂的第一项诉讼请求也经生效法律文书确认，李义珂的诉请违反“一事不再理”原则，故李义珂的该项请求不能成立。二、李义珂具有协助原乡墅公司办理撤销涉案商品房预售合同备案（网签）及预告登记手续的先履行义务，在其未履行先义务的情况下，原乡墅公司返还李义珂购房款2515881.51元及利息1210652元条件未成就，故原乡墅公司不应当返还李义珂购房款及利息。1、2017年7月17日，双方在青岛市即墨区人民法院达成（2017）鲁0282民初6167号民事调解书，该民事调解书第二项明确李义珂于2017年7月27日前协助原乡墅公司办理撤销涉案商品房预售合同备案（网签）及预告登记手续，但李义珂至今未能协助原乡墅公司办理撤销网签及预告登记手续。期间，原乡墅公司曾要求李义珂予以协助办理，但李义珂至今隐瞒、否认涉案合同已经解除的事实，并称涉案合同项下的131户房屋也系其购买，而拒绝原乡墅公司要求其办理涉案合同撤销网签及预告登记手续。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”李义珂并未履行民事调解书所确定的先履行义务，故无权要求原乡墅公司返还涉案合同131户购房款2515881.51元及利息1210652元。2、双方签订的《青岛市商品房预售合同》第七条第二款“合同解除后，乙方（李义珂）应当在10日内配合甲方（原乡墅公司）办理撤销合同备案登记手续，逾期应当向甲方（原乡墅公司）支付违约金，违约金按照总房价款的日万分之五计算”，“甲方（原乡墅公司）应当自双方完成撤销合同备案登记手续后60日内退还扣除赔偿金、违约金之后的购房款”的规定，原乡墅公司退还购房款的时间系双方完成撤销合同备案登记手续后60日内，而李义珂至今都未完成撤销合同备案登记手续，即退还涉案房款的条件并未成就，原乡墅公司不应当予以返还。且即使返还购房款条件成就后，原乡墅公司也应当将李义珂所应当承担的违约金、赔偿金予以扣除。3、李义珂按照中国人民银行同期贷款利率要求原乡墅公司支付利息1210652元，无事实和法律依据，应当予以驳回。双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第九条已明确约定双方完成撤销合同备案登记手续后90天内无息退还。三、李义珂要求原乡墅公司赔偿房屋增值损失419618.49元、利息39088元及评估费9839元无事实和法律依据，应当予以驳回。双方在协商一致的基础上解除涉案合同，并非李义珂所主张的因质量违约而解除，且李义珂也并未提供任何证据证明涉案房屋存在质量问题，在原乡墅公司无违约、无过错的情况下，无需赔偿李义珂任何损失。四、原乡墅公司并非契税收取主体，故对国家收取的契税不负有赔偿义务。1、原乡墅公司并未收取李义珂所缴纳的契税，而是李义珂直接将契税缴纳至税务机关。李义珂应自行向税务机关收取退税，目前契税票据在李义珂手中。原乡墅公司并非退税的义务主体，李义珂应自行向税务机关收取办理退税事宜，与原乡墅公司无关。2、李义珂购买的同一小区的31户房屋也并未缴纳维修基金及契税，且维修基金系原乡墅公司替李义珂所缴纳，李义珂至今并未给付原乡墅公司，原乡墅公司对此享有抵销权。3、合同中并无原乡墅公司应当承担返还契税利息的相关规定，故李义珂的该项请求应当予以驳回。综上，对于李义珂要求返还房款条件不成就，其要求承担赔偿责任的诉讼请求也无事实及法律依据，应当予以驳回，诉讼费用由李义珂承担。 原乡墅公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令李义珂赔偿原乡墅公司自2015年8月31日至实际撤销抵押权登记期间的损失（暂计至2019年10月5日为491551元）；2、依法判令李义珂立即办理完毕撤销涉案房屋抵押登记手续；3、依法判令李义珂支付原乡墅公司自2017年7月17日至实际撤销网签备案期间的违约金（暂计至2019年10月5日为1006352.61元）；4、诉讼费用由李义珂承担。事实及理由：2010年11月20日，双方签订了《青岛市商品房预售合同》，由李义珂购买原乡墅公司开发的即墨区温泉一路399号《海尔原乡墅》51号楼131单元1层1-3层住宅，并办理了网签及抵押贷款手续。2017年7月17日，双方在青岛市即墨区人民法院达成调解，以民事调解书的形式解除合同。而李义珂一直拒不配合该合同项下涉案房屋的抵押解除及撤销网签合同手续，给原乡墅公司造成巨大损失。 李义珂在一审答辩称：一、李义珂于2012年6月前缴清涉案房屋的全部房款。原乡墅公司早已由此实现涉案房屋的全部利益，并没有因李义珂未撤销抵押而导致任何损失。原乡墅公司的主张没有事实及法律依据。二、2017年7月17日，双方达成的调解书因原乡墅公司向法院提供虚假的诉讼理由称李义珂未付房款，导致调解书未就如何返还房款并赔偿损失进行约定。因缺乏主要条款，所以调解书尚未成立。退一步讲，即使已成立生效，也是对原合同的协商一致解除，即通过双方重新签订的合同消灭了基于原合同形成的债权债务关系。约定解除合同的协议的有效成立，也必须满足合同成立的一般要求，即在合同的内容上要具体确定，不仅要有消灭既存合同关系的内容，也要包括已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容。李义珂早在2012年即付清涉案房屋的全部款项，因此合同解除后，原乡墅公司有确定的返还李义珂房款并赔偿损失的义务，原乡墅公司的行为违背法律的诚实信用原则和公平原则。确定原乡墅公司在解除合同后的义务内容以及履行时限是确定双方履行义务的前提。在依据调解书无法确定履行顺序，双方也没有就此达成新的协议的情况下，双方义务的履行顺序无法确定。在双方互负义务、且履行顺序尚未确定的情况下，李义珂有权拒绝原乡墅公司的履行要求，没有先行履行撤销涉案房屋抵押权的义务。三、如调解书顺序，在双方履行义务未确定履行顺序的情况下，李义珂没有撤销抵押登记的原因也不可归因于李义珂，而是原乡墅公司怠于就解除合同后的房款返还以及赔偿损失与李义珂协商所导致的。调解书以及3994号合同也未就协商解除合同情形下的违约责任进行约定。原乡墅公司的诉讼主张与法律和事实不符，应予驳回。 一审法院认定事实如下：2010年11月20日，李义珂与原乡墅公司签订商品房预售合同，约定：李义珂购买原乡墅公司开发的位于即墨区精装修房；合同价款2485544.00元；交付条件为原乡墅公司已组织勘察、设计、施工、工程监理进行竣工验收，且已签署质量合格文件，交付日期为2012年6月30日前；装修及设备标准；合同第七条规定李义珂逾期付款超过30日，原乡墅公司有权通知李义珂解除合同，合同解除后，李义珂应当在10日内配合原乡墅公司办理撤销合同备案登记手续，逾期向原乡墅公司支付日万分之五的违约金，原乡墅公司自双方完成撤销合同备案登记手续后60日内退还扣除赔偿金、违约金之后的购房款。 2013年5月16日，原乡墅公司向李义珂出具购房全款发票，发票金额2515881.51元。其中李义珂以银行按揭形式抵押贷款149万元。 2011年5月12日，李义珂缴纳涉案房屋契税74566.32元。 2012年10月31日，李义珂与原乡墅公司签订《延期交房补偿协议书》，约定：李义珂同意在2012年10月31日正式收房并签订《房屋交接单》，双方继续履行2010年11月20日签订的合同；原乡墅公司向李义珂支付延期补偿金60647.27元；李义珂在《房屋交接单》上签字即视为李义珂认可原乡墅公司所交付的房屋符合标准。同日，李义珂将涉案房屋的钥匙交给海尔地产原乡墅物业服务中心保管，用于维修。 2014年3月21日，涉案房屋取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。 2017年7月17日，双方在原审法院达成调解协议，双方均同意解除2010年11月20日签订的《青岛市商品房预售合同》；同时约定由李义珂于2017年7月27日前协助原乡墅公司办理撤销商品房预售合同备案（网签）及预告登记手续。双方未就合同解除后双方的责任及其他事项达成协议。 2017年6月15日至2017年7月30日期间，原乡墅公司委托青岛威尔工程有限公司对涉案房屋进行重新装修。 李义珂于2019年1月16日向原乡墅公司发出律师函，催告原乡墅公司返还房款，赔偿利息损失及其他损失。 2019年6月25日，李义珂申请对涉案房屋2017年7月17日时的价值进行评估。2019年7月28日，受原审委托山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案房屋2017年7月17日时点的价值进行评估，评估结果为房屋总价293.55万元。李义珂支付评估费9839元。 一审法院认为，双方之间的合同系商品房买卖合同，已实际履行完毕，但原乡墅公司交付的房屋李义珂认为存在质量问题，将房屋钥匙返还由原乡墅公司对房屋进行维修，双方于2017年7月17日协商解除合同，但并未就双方的责任及合同解除后损失的承担进行约定。因双方解除合同非原乡墅公司根本性违约，即便原乡墅公司交付的房屋存在质量问题，只有在房屋主体结构质量不合格并经有资质的建筑工程质量检测机构检测，李义珂方有权解除合同，并可要求原乡墅公司承担违约责任。除此之外，李义珂只能要求原乡墅公司承担维修及其他责任，而无权要求原乡墅公司承担赔偿房屋增值部分损失的违约责任，对李义珂要求原乡墅公司赔偿房屋增值损失及评估费，原审不予支持；因双方合同已协商解除，李义珂请求解除合同的请求，原审不予审理；双方合同解除后，原乡墅公司应当返还李义珂支付的购房款，并按同期银行贷款利率支付李义珂购房款利息；李义珂缴纳的涉案房屋契税因系税务机关收取，因房屋买卖合同解除，李义珂可到税务机关收取退税。原乡墅公司要求李义珂协助办理撤销涉案房屋的抵押登记手续，符合法律规定，原审予以支持；原乡墅公司要求李义珂支付自2015年8月31日至实际撤销抵押权登记期间的损失及支付自2017年7月17日至实际撤销网签备案期间的违约金均无事实及法律依据，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛原乡墅置业有限公司于判决生效后十日内返还李义珂购房款2515881.51元，并分别以995544元为基数自2010年11月21日起、以1490000元为基数自2011年5月31日起、以30337.51元为基数自2012年11月1日起以同期银行贷款利率支付李义珂利息至实际付清之日止；二、驳回李义珂对青岛原乡墅置业有限公司的其他诉讼请求；三、李义珂在收到青岛原乡墅置业有限公司返还的购房款及利息后十日内协助青岛原乡墅置业有限公司办理完毕涉案房屋的抵押权登记撤销手续；四、驳回青岛原乡墅置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41228元（李义珂预交），由李义珂负担5528元，青岛原乡墅置业有限公司负担35700元，反诉费9086元（青岛原乡墅置业有限公司预交），由李义珂负担100元，青岛原乡墅置业有限公司负担8986元。 二审期间，上诉人原乡墅公司提交下列证据：一、青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初6170号民事判决书复印件，以证明：1、该判决第2页第二段被上诉人李义珂辩称“。我付款的前提条件是涉案房屋所在小区的51号楼131户也是我购买的房屋，现在由原乡墅公司进行维修，维修好了经我验收合格双方再协商涉案房屋付款问题”可以证明，直至2018年12月份被上诉人都认为涉案房屋是其购买的，归其所有，其不承认涉案房屋合同已经解除的事实，也不配合办理撤销预售合同备案及预告登记手续，故未退还房款的违约责任在于被上诉人；2、上述事实可以证明未退款的原因系被上诉人，上诉人不仅无需承担退还房款的利息，被上诉人还应当承担2017年7月27日前未协助上诉人办理办理撤销预售合同备案及预告登记手续的违约责任。二、民事上诉状复印件、青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终3180号民事判决书复印件，以证明：民事上诉状第2页第二段及民事判决书第2页第二段，“李义珂之前购买的原乡墅置业公司另外一套房屋（涉案房屋131户），存在严重质量问题，双方一直在协商解决方案，其中方案之一就是再出售一套新房给李义珂。双方约定等原房屋（涉案房屋131户）维修完毕，达到李义珂满意后。”，通过被上诉人的自认，可以证明被上诉人直至2019年一直认为涉案房屋的所有权是其所有，不承认合同已经解除，也不办理撤销合同备案及预告登记，所以，不退还房款的原因是被上诉人不配合所造成的，不是上诉人不退款。被上诉人发表质证意见称：对证据一、二真实性无异议，但对其证明事项有异议；上诉人提交的证据一、二均是另一套房屋在争议过程中的主张，但是最终生效的判决书认定那套房屋与本案争议的房屋是两个法律关系，互相不影响，另外一套房的合同已经履行完毕，李义珂已经交付了全部房款，并且缴纳了巨额延期付款违约金，所以本案的房屋是一个独立的合同，上诉人提交的上述证据不影响本案的事实和责任承担。 根据上述证据及其质证意见，因上述民事判决书、民事上诉状系本案双方当事人因其他房屋买卖合同发生纠纷而产生的，故应认定上述证据材料与涉案房屋买卖合同纠纷并无关联性，故本院对上诉人基于该证据材料提出的诉讼主张不予采纳。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，双方当事人未达成一致意见。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，其焦点问题是：1、双方合同解除的后果应如何处理；2、原乡墅公司请求李义珂支付自2017年7月17日至实际撤销网签备案期间的违约金等应否支持。现根据本案查明的事实，评判如下： 一、关于双方合同解除后果的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该规定，合同解除的效力溯及于合同成立之时。具体到本案中，原乡墅公司、李义珂虽于2017年7月17日在青岛市即墨区人民法院达成（2017）鲁0282民初6167号民事调解书，协议解除涉案商品房预售合同，但其合同解除的效力应溯及于该合同成立之时。鉴于双方仅在上述民事调解书中约定李义珂于2017年7月27日前协助原乡墅公司办理撤销商品房预售合同备案（网签）及预告登记手续，但并未就合同解除的其他法律后果作出约定，故原审根据涉案商品房预售合同的履行情况，结合双方合同未就协商一致解除合同情况下其后果的处理进行约定且双方无法就该事项进行协议补充的实际情况，判决原乡墅公司返还李义珂购房款2515881.51元以及该款项自李义珂支付次日起至原乡墅公司实际返还之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，并判决李义珂在收到原乡墅公司返还的购房款及利息后协助办理涉案房屋的抵押权登记撤销手续，符合上述法律规定。原乡墅公司上诉称其不应支付李义珂购房款利息、即使应当支付利息也仅应支付按照中国人民银行发布的同期同类存款利率计算的利息，无合同及法律依据；其主张原审判决对（2017）鲁0282民初6167号生效民事调解书内容作了实质性变更，与事实不符；其主张返还李义珂购房款及利息的起算点应为“合同解除后”，不符合《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除溯及力的规定，本院均不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定:“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因商品房担保贷款合同的担保权人并未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，故原乡墅公司上诉称应将购房贷款返还给担保权人，无事实及法律依据，本院不予采纳。 二、关于原乡墅公司反诉请求李义珂支付违约金等请求应否支持的问题。因双方在青岛市即墨区人民法院（2017）鲁0282民初6167号民事调解书中并未约定不履行相关义务的违约责任，且涉案商品房买卖合同也未约定在协商解除合同条件下未履行相关义务一方的违约责任，故原乡墅公司要求李义珂赔偿自2015年8月31日至实际撤销抵押权登记期间的损失并支付自2017年7月17日至实际撤销网签备案期间的违约金，均无事实及法律依据，原审不予支持并无不当。原乡墅公司上诉称李义珂应支付自2017年7月17日至实际撤销网签备案期间的违约金，因无合法依据，本院不予采纳。 另外，李义珂在一审期间提交的《钥匙委托书》显示其于2012年10月31日将涉案房屋的钥匙交给海尔地产原乡墅物业服务中心保管、用于维修，原审对该事实予以认定是正确的。原乡墅公司称原审对该事实认定错误，因与事实不符，本院不予采纳。 综上所述，原乡墅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16230元，由上诉人青岛原乡墅置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 安太欣 审判员 王化宿 二〇二〇年四月二十九日 书记员 栾才玉 书记员 国莹莹