广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15470号原告：区燕怡，女，汉族，1991年4月22日出生，住广东省中山市***************。委托诉讼代理人：罗景山，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：许淑萍，广东宪鼎律师事务所律师。被告：兰月华，女，苗族，1993年11月2日出生，住贵州省思南县********关坝组。被告：肖德开，男，汉族，1975年4月15日出生，住广西昭平县************。被告：中山市福满家房地产代理有限公司，住所地广东省中山市*******************卡。法定代表人：莫月娥,总经理。委托诉讼代理人：何爱英，广东臻品律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐钰婷，广东臻品律师事务所律师助理。原告区燕怡诉被告兰月华、肖德开、中山市福满家房地产代理有限公司（以下简称福满家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序，并于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告区燕怡及其委托诉讼代理人许淑萍到庭参加诉讼，被告福满家公司的委托诉讼代理人何爱英到庭参加诉讼，被告兰月华、肖德开经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告区燕怡向本院提出诉讼请求：1.解除区燕怡与兰月华、肖德开之间的房屋买卖合同关系；2.兰月华、肖德开、福满家公司连带向区燕怡返还购房款项124万元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日止）；3.兰月华、肖德开、福满家公司连带向区燕怡支付违约金124万元；4.兰月华、肖德开、福满家公司连带向区燕怡支付律师费15000元及担保费3000元；5.兰月华、肖德开连带向区燕怡赔偿中介费28000元。事实与理由：区燕怡与兰月华、福满家公司于2018年6月4日签订了《福满家房地产买卖合同》，由区燕怡购买兰月华位于中山市********************，转让总价为248万元，为此区燕怡向福满家公司支付了中介费。就上述房屋买卖事宜，区燕怡与兰月华于2018年6月20日另行签订了《房屋买卖合同》，上述合同签订后，区燕怡依约支付了购房款124万元，然而，在办理相关手续时，区燕怡发现涉案房屋已被第三方查封，导致无法按《房屋买卖合同》约定办理过户手续，对此，区燕怡与兰月华的丈夫即肖德开签订了《补充协议》。《补充协议》签订后，兰月华、肖德开未依约解除对涉案房产的查封措施，故根据《补充协议》的约定，区燕怡有权解除各方之间的房屋买卖合同关系，并有权要求兰月华、肖德开支付律师费。另外，根据《房屋买卖合同》的约定，区燕怡有权要求兰月华、肖德开返还购房款及支付违约金，并赔偿区燕怡已支付的中介费用。被告兰月华、肖德开在法定期限内没有提出书面答辨，也没有到庭。被告福满家公司辩称：1、本案是属于房屋买卖合同纠纷，而不是居间合同纠纷，区燕怡要求减少报酬没有依据，不在本案的处理范围，其所诉请的项目与减少报酬没有任何关系；2、在本案交易中，福满家公司是属于中介方只是提供中介服务，在区燕怡与兰月华、肖德开签订合同前，福满家公司已经将房屋的全部情况如实完整告知区燕怡，区燕怡也同意购买，双方签订合同时间为2018年6月4日，而根据查档结果显示查封的结果是2019年5月7日，该时间距离签订合同的时间已经接近1年，区燕怡与兰月华、肖德开签订合同后，房屋是否被查封不属于福满家公司的控制范围，福满家公司对该房屋被查封的情况，并不知情，当再次查档后发现该房屋被查封，已经立即告知区燕怡，区燕怡也知道该情况后与肖德开签订补充协议，同意继续履行合同，因此福满家公司在交易中没有过错，而且告知区燕怡房屋查封的情况，实际上2019年5月7日的查封已经在2019年8月23日解除查封，对于随后2019年7月19日房屋再次被查封，同样福满家公司也是不知情，查档后才得知的，而且本身房屋的查封信息不会直接到达福满家公司处，所以福满家公司是不会立即得知房屋的查封情况的，而且双方签订补充协议时区燕怡是知情并且同意继续履行合同，所以福满家公司没有过错，反而是区燕怡知道房屋知道被查封后仍同意继续履行合同，由此引起的风险责任和损失由区燕怡承担，福满家公司不应当承担任何的责任和损失，区燕怡要求福满家公司承担连带责任没有依据；3、区燕怡以合同解除，减少服务为由，要求福满家公司承担连带责任没有依据。综合以上意见，本案责任的承担者是区燕怡和兰月华、肖德开，福满家公司作为中介方已经履行完中介义务，没有任何过错，不应该承担任何由于合同解除而引起的责任，请求依法驳回区燕怡对福满家公司的全部诉讼请求。经审理查明：区燕怡与兰月华、福满家公司于2018年6月4日签订《福满家房地产买卖合同》，兰月华、肖德开将位于中山市*************1*****房（该房屋为兰月华、肖德开夫妻共同财产）转让给区燕怡，双方约定该不动产总成交房款为248万元，区燕怡为此支付中介费28000元。2018年6月20日，区燕怡与兰月华另行签订《房屋买卖合同》，合同约定区燕怡于2018年6月10日前支付定金20万元，于2018年6月15日支付房款40万元，于2018年6月30日支付房款64万元，合计124万元，余款124万元由区燕怡通过银行按揭方式支付给兰月华，并约定了如兰月华违约，应返还区燕怡已支付款项，并需额外向区燕怡支付违约金124万元，逾期不支付的，每逾期一日，以应付未付金额为基数，按照银行同期贷款利率支付违约金给区燕怡。合同签订后，区燕怡依约向兰月华交纳了124万元。在履行合同过程中，涉案房屋因兰月华、肖德开拖欠他人债务分别于2019年5月7日和2019年7月19日被法院司法查封，此后，区燕怡与肖德开于2019年8月24日签订《补充协议》，肖德开承诺在2019年9月30日前，解除所有对涉案房屋的查封措施，不影响涉案房屋办理过户手续，若兰月华、肖德开在上述期限内未解除所有对涉案房屋的查封措施的，区燕怡有权解除《房屋买卖合同》并按照《房屋买卖合同》追究相关责任，相关的维权费用（律师费、诉讼费等）由兰月华、肖德开承担。可上述期限届满后，兰月华、肖德开未能解除涉案房屋的查封措施，涉案房屋也因此无法办理过户手续，导致双方的《房屋买卖合同》无法实现。区燕怡认为自身的合法权益已受到损害，故向本院提起上述请求，并支付律师费15000元及担保费3000元。上述事实，有区燕怡提交《福满家房屋买卖合同》《见证书》《房屋买卖合同》《补充协议》收据7张、《民事委托代理协议》、律师费发票、中山市不动产登记资料查询结果、兰月华个人信用报告、中介费支付凭证、担保费发票及区燕怡、福满家公司的陈述在案为凭，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。区燕怡与兰月华签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，福满家公司作为中介方也积极促成买卖双方的交易，向买卖双方提供中介服务。区燕怡认为福满家公司在交易过程中存在过错，没有及时告知区燕怡涉案房屋被查封的情况，隐瞒涉案房屋的真实情况，但根据双方提交的证据显示双方签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚未被第三方机构司法查封，而且在区燕怡得知涉案房屋被查封后，区燕怡也同意继续履行合同并签订《补充协议》。所以，福满家公司在交易过程中并无过错，区燕怡据此要求福满家公司承担连带责任无法律依据，本院不予支持。肖德开未按协议约定解除对涉案房屋的查封措施，导致涉案房屋无法办理过户手续，根据《补充协议》的约定，区燕怡有权解除与兰月华、肖德开签订的《房屋买卖合同》并要求兰月华、肖德开返还已支付的房款124万元及利息，但利息的利率应为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。关于违约金问题，双方《房屋买卖合同》虽在第六条约定“如兰月华违约，应返还区燕怡已支付款项，并需额外向区燕怡支付违约金124万元，逾期不支付的，逾期一日，以应付未付金额为基数，按照银行同期贷款利率支付违约金给区燕怡”，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但定金不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，双方当事人违反法律强制性规定的违约责任条款无效，故，本院将违约金调整为按主合同标的额的百分之二十计算即496000元（248万元20%＝496000元）。关于律师费问题，双方在《补充协议》有明确约定，如区燕怡追究相关责任的，相关的费用（律师费、诉讼费）由兰月华、肖德开承担，区燕怡要求兰月华、肖德开支付律师费15000元，于法有据，本院予以支持。关于担保费问题，双方未就担保费有明确约定，故，区燕怡主张该诉求无法律依据，本院不予支持。关于中介费问题，兰月华、肖德开违约在先，导致合同无法履行，因而区燕怡所支付的中介费也应当由兰月华、肖德开承担，区燕怡主张该诉求符合法律规定，本院一并支持。兰月华、肖德开未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告区燕怡与被告兰月华于2018年6月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告兰月华、肖德开于本判决书生效之日起五日内向原告区燕怡返还购房款124万元及利息（以124万元为基数，从2019年11月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告兰月华、肖德开于本判决书生效之日起五日内向原告区燕怡支付违约金496000元；四、被告兰月华、肖德开于本判决书生效之日起五日内向原告区燕怡支付律师费15000元；五、被告兰月华、肖德开于本判决书生效之日起五日内向原告区燕怡赔偿中介费28000元；六、驳回原告区燕怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27008元，诉讼保全费5000元，合计32008元，由被告兰月华、肖德开负担22542元，原告区燕怡负担9466元。此款原告已垫付，被告兰月华、肖德开负担部分在履行付款义务时迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  何文璋审判员  姚红波二〇二〇年四月三日书记员  郭伟杰