福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1613号 上诉人（原审被告）：福建南安福友洋伞配件有限公司，住所地福建省南安市东田镇美洋村。 法定代表人：黄长光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄淑莲，女，该公司股东。 委托诉讼代理人：陈昆伟，福建求达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄淑莲，女，1952年9月15日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈昆伟，福建求达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南安金练实业有限公司，住所地福建省南安市东田镇美洋村。 法定代表人：陈金练，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏朝生，福建百康律师事务所律师。 上诉人福建南安福友洋伞配件有限公司（以下简称“福友公司”）、黄淑莲因与被上诉人南安金练实业有限公司（以下简称“金练公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初7943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福友公司、黄淑莲上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、福友公司在一审中已明确表示，若合同解除，金练公司应将土地及地上物无偿返还给福友公司，一审法院遗漏福友公司的该项诉讼请求，违反法定程序。二、金练公司强占福友公司未转让的1亩多土地在先，双方因此产生纠纷，金练公司在一审庭审中亦承认“有部分是占用到了被告的有证及无证的土地各占用了部分”，且金练公司基于一些自身因素考虑，实际上并不急于办理土地过户，故本案并非福友公司不配合过户，金练公司就此存在重大过错，应自行承担相应责任。三、一审判决的利息缺乏法律依据，且金练公司自2017年4月13日至今实际占有案涉土地，即使合同解除，金练公司亦应支付相应土地租金，一审法院未依法予以抵扣还款利息，存在错误。四、黄淑莲仅系公司股东，不应承担本案连带偿还责任。 金练公司辩称，一、一审法院已依法向福友公司、黄淑莲释明其有权就土地返还问题提出反诉，但福友公司、黄淑莲在法定期限内未提出反诉，其行为可视为放弃相应法定权利。二、案涉土地房产分别于2016年12月21日、2017年2月17日被泉州市鲤城区人民法院、南安市人民法院查封。金练公司在合同签订后依约支付转让款4552676.32元，但福友公司、黄淑莲未能解除对案涉土地房产的查封并协助金练公司办理过户手续，导致本案合同目的无法实现，金练公司依约有权解除合同，福友公司主张金练公司应支付其租金，于法无据。三、一审判决福友公司、黄淑莲赔偿金练公司经济损失，符合双方合同约定及法律规定。四、福友公司系自然人独资企业，黄淑莲作为该公司的唯一股东，应根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定承担本案连带偿还责任。请求驳回上诉，维持原判。 金练公司向一审法院起诉请求：一、解除金练公司与福友公司于2017年4月13日签订的《土地转让合同》中关于转让土地使用权证号为南国用（2012）第00120472号建设用地使用权的转让合同关系；二、判令福友公司返还金练公司土地转让款4552676.32元；三、判令福友公司赔偿金练公司自2017年5月15日起至实际返还款项之日止按年利率6%计算的经济损失；四、黄淑莲对上述款项承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：福友公司（甲方）与金练公司（乙方）于2017年4月13日签订《土地转让合同》1份，约定：根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，就乙方向甲方购买土地达成如下协议。一、基本情况:1、甲方通过协商方式取得南安市东田镇美洋村福友洋伞工业园共计29.5亩土地，其中13.3亩土地已办理土地使用权证（本地块土地共14.8亩，转让13.3亩给乙方后，1.5亩仍为甲方所有）、16.2亩土地暂未办理土地使用权证（甲方需提供当时的土地买卖凭证复印件并签字盖章）。经甲乙双方协商，甲方同意将有证部分中13.3亩转让给乙方使用，无证土地13.72亩及3-1处2.48亩转让给乙方使用（转让土地以土地使用权证、土地示意图为准）。2、转让价格：（1）有土地证地块面积13.3亩，每亩为23.8万元，合计有证土地地块总价为316.54万元。（2）无土地证地块面积13.72亩，每亩为9.2万元，合计126.224万元。（3）无土地证3-1地块面积2.48亩，每亩为6.225万元，合计为15.436万元。以上3处地块合计总金额为458.2万元。二、付款方式、时间：本合同项下土地交易价款采用分阶段付款方式，由乙方付款至甲方指定账户，甲方开具收款凭证确认。1、本合同签订之前，乙方支付甲方20万元。甲方需向乙方提供全部股权证明、土地证、法人身份证的复印件以证明其真实性。2、2017年5月16日之前（含2017年5月16日）乙方支付余下土地转让款418.2万元，支付后并经双方有权签字人签字盖章后，本合同生效。3、土地转让款剩余的20万元在土地证过户手续办好后，乙方需将款项全部付清给甲方。4、甲乙双方公共道路，乙方需支付的10.6万元，在甲方将电线杆移走后付清。5、甲方收取乙方签订合同前的20万元后，若甲方反悔，需支付乙方2倍的违约金。乙方若没按以上第2项付清款项的视为乙方自愿放弃本合同，甲方不再返还定金20万元。三、双方权利义务：1、甲方应保证所转让地块权属清楚，不存在争议。因甲方原因导致本合同项下买卖土地被第三人查封、冻结或涉及诉讼，造成乙方损失的，甲方应赔偿乙方损失。2、合同签订后，有证地块的土地证里含有甲乙双方的土地，甲乙双方可先在公证机关公证，公证费用由双方共同承担。（甲方承担1.5亩费用，乙方承担13.3亩费用）再办理土地证拆分，土地证可先由乙方保管。3、土地证过户手续费用由甲乙双方共同办理。过户费用，甲方支付费用的三分之一，乙方支付费用的三分之二。4、在买卖的地块里有1根高压电线需迁移，迁移费用甲乙双方共同承担，费用由甲乙双方各支付一半。5、厂区里的道路占用了部分土地，鉴于甲乙双方都要使用，因此，道路的土地费用由甲乙双方共同承担，具体承担费用为：第一段公用路面积为1515.38平方米，合2.27亩，乙方负担四分之一。第二段公用路面积为779.8平方米，合1.17亩，乙方负担二分之一。合乙方共需分担1.152亩，每亩9.2万元，共计10.6万元。6……五、本合同自乙方在2017年5月16日之前向甲方支付土地款418.2万元后，且双方有权签字人签字或盖章之日起生效。上述合同所约定的已办理土地使用权证的土地为福友公司于2012年12月9日所办理的南国用（2012）第00120472号国有土地，使用权面积为9867㎡。合同签订后，金练公司于2017年4月13日向福友公司支付土地转让款20万元，于2017年5月15日又向福友公司支付土地转让款4352676.32元（该款用于偿还福友公司向福建海峡银行股份有限公司南安支行的抵押贷款），共计4552676.32元。福友公司亦将合同所约定土地交付金练公司使用，金练公司并已在部分土地上建设房屋及围墙。因南国用（2012）第00120472号国有土地使用权已于2016年12月21日、2017年2月17日先后被泉州市鲤城区人民法院、南安市人民法院司法查封，福友公司与金练公司无法办理过户手续。本案审理过程中，经向福友公司释明其有权就合同的土地返还问题提出反诉，但福友公司未提出反诉。 一审法院认为，金练公司与福友公司签订的《土地转让合同》，其中关于转让南国用（2012）第00120472号国有土地使用证中13.3亩土地的约定，当事人主体资格合格，意思表示真实，内容合法，为有效约定；另外关于转让未办理产权证的16.2亩土地的约定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，因该土地为山地，没有办理相应的农用地转用审批手续，也没有相应的产权证明，故双方关于该部分土地的转让协议无效。因南国用（2012）第00120472号国有土地使用证中的土地被司法查封，福友公司无法将该宗土地的13.3亩过户给金练公司，导致金练公司的合同目的无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，金练公司请求解除其与福友公司于2017年4月13日签订的《土地转让合同》中关于转让南国用（2012）第00120472号国有土地使用证中的13.3亩土地的合同关系，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”，第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，金练公司请求福友公司返还已付土地转让款4552676.32元，符合法律规定，予以支持。至于金练公司请求福友公司赔偿4552676.32元自2017年5月15日起至实际还款之日止按年利率6％计算的利息，根据双方合同有关“土地转让款剩余的20万元在土地证过户手续办好后，乙方需将款项全部付清给甲方”的约定，对于已支付的土地转让款4552676.32元，可认定为其中1416600元为支付没有产权证部分土地的转让款，另外3136076.32元为支付有产权证部分的土地转让款，而关于没有产权证部分的土地转让协议无效，金练公司及福友公司均存在过错，故就该部分土地转让款1416600元的利息损失，不予支持；关于有产权证部分土地转让协议的解除，系因福友公司原因造成，其存在过错，故福友公司应赔偿金练公司就有产权证部分土地转让款3136076.32元自2017年5月15日起至实际还款之日止按年利率6％计算的利息损失。因福友公司系黄淑莲个人投资的有限责任公司，而黄淑莲又未提供证据证明福友公司财产与其个人财产相互独立，故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，黄淑莲应对福友公司上述款项承担连带责任，金练公司诉讼请求中符合法律规定的部分，予以支持；超过的部分，不予支持。至于因合同解除及合同无效所产生的金练公司应返还福友公司土地的问题，因福友公司经释明后仍不提出反诉，本案不予处理，双方可另行解决。福友公司辩称其不同意解除合同、无需承担赔偿责任，缺乏依据，不予采纳。黄淑莲辩称其无需承担连带责任，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除金练公司与福友公司于2017年4月13日签订的《土地转让合同》中关于转让南国用（2012）第00120472号国有土地使用证中的13.3亩土地的合同关系；二、福友公司应于判决生效后10日内返还金练公司土地转让款4552676.32元；三、福友公司应于判决生效后10日内赔偿金练公司以3136076.32元为基数，自2017年5月15日起至实际返还之日止按年利率6％计算的利息损失；四、黄淑莲应对福友公司上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回金练公司的其他诉讼请求。案件受理费48017元，由金练公司负担1709元，福友公司、黄淑莲负担46308元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，案涉国有土地使用权在福友公司与金练公司签订《土地转让合同》前已被泉州市鲤城区人民法院、南安市人民法院司法查封，福友公司在金练公司支付相应价款后，至今未能消除上述查封造成的履行障碍，导致金练公司就该部分土地的合同目的无法实现，一审法院认定福友公司就此构成根本违约并判决解除该部分合同内容，并无不当。而福友公司与金练公司在《土地转让合同》中就未取得审批部分土地的合同内容，因违反法律强制性规定，应属无效。一审法院综合上述事实理由判决福友公司退还金练公司转让款，应予维持。福友公司、黄淑莲二审主张法院应对本案土地返还问题进行处理，但福友公司经一审法院释明后未能就此提出反诉，且因该土地返还问题还涉及地上物的处理，故在当事人二审就此存在争议且无法自愿达成调解协议的情况下，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款有关“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”规定，福友公司、黄淑莲就其相关权利主张可另行起诉处理。一审法院有关本案利息损失及黄淑莲应否承担本案责任等问题的认定及处理，经审查理据充分，处理得当，二审予以确认且不再赘述。 综上所述，福友公司、黄淑莲的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46308元，由福建南安福友洋伞配件有限公司、黄淑莲负担（多预交的1709元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  傅嘉钦 审判员  肖森华 二〇二〇年四月二十三日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。