广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初6435号原告：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区寺右新马路**五羊新城广场****。法定代表人：旷晓玲，职务：经理。委托诉讼代理人：钟晓峰，系原告工作人员。被告：江辉，男，1987年7月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称为“宜家创生公司”）与被告江辉物业服务合同纠纷一案，本院依法受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宜家创生公司的委托诉讼代理人钟晓峰，被告江辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宜家创生公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告清偿拖欠原告的管理费2408.47元及滞纳金548.27元（滞纳金以每月欠付的管理费172.03元为本金，按照每月1‰的标准计算，分别自当月11日起计至实际付清日止，现暂计至2019年3月为548.27元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月25日，原告与发展商广州星力动漫游戏产业园有限公司签订《前期管理服务合同》，约定由原告为其位于广州市番禺区漫龙街33号星力时代豪庭住宅小区提供物业管理服务。被告为该小区东环街漫龙街33号5栋203房业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2018年1月起无故拒绝交纳管理费。至2019年3月，被告已拖欠原告管理费共计2408.47元，上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《物业管理委托合同》等证据证明，且就其欠费明细附有《欠费清单》加以说明。原告对小区提供物管服务，服务经费的主要来源就是向业主收取物管费。包括被告在内的部分业主因各种原因拖欠原告的物管有关费用，令原告陷入经济困境，为维护自身权益，故依法起诉被告，请求法院依法判决。被告江辉辩称，1.关于原告请求的物业费，被告并非不缴纳，原告没有完成约定的物业服务内容，被告是暂缓缴纳。2.滞纳金是行政执法部门才有权利收取，原告没有收取滞纳金的依据。3.原告的副总裁曾经向我承诺我是不用缴纳物业管理费的。4.原告没有完成约定的物业服务，被告多次要求原告公开公共收益原告均拒绝，故被告暂缓缴交物业管理费。双方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年，江辉向广州星力动漫游戏产业园有限公司购买位于广州市番禺区漫龙街33号星力时代豪庭5栋203房，现房屋尚未办理房屋产权证，江辉于2018年1月6日办理了收楼手续。2018年1月6日，江辉（甲方）与宜家创生公司（乙方）签订《星力时代豪庭（住宅区）前期物业管理服务协议》，约定：甲方同意乙方担任星力时代豪庭的物业管理服务企业，委托乙方为本小区提供物业管理服务；本协议自签订之日起生效至本小区业主委员会依法成立后，续聘或另行选聘物业管理服务公司之日止；乙方须按下列约定提供物业管理服务：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，房屋共用设施设备的维修、养护和管理，协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备，公共文体康乐场所及设施设备的养护和管理服务，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，公共环境卫生的管理服务，保安，小区内交通和车辆停放秩序的管理服务，房屋装饰装修管理服务，本小区相关工程图纸、竣工验收资料、业主及该物业使用人的物业档案资料服务，小区其他公共事务的管理工作；甲方自该物业交付使用之日起每月按期足额交付物业管理服务费及其他相关费用，甲方在合同约定的房屋正式交付日期前已实际接收房屋的，物业管理服务费按其实际接收房屋之日起计收；本物业管理服务费，计费面积按甲方签订的房屋买卖合同中注明的建筑面积，取得房产证后以房产证核准的建筑面积为准，由乙方向甲方或物业使用人按月收取，住宅物业标准为2.5元/月/平方米；甲方应于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费（遇节假日或系统原因顺延）；甲方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期交付应付未付费用并从逾期之日起每日按应交未交费用的1‰交纳滞纳金；等等。双方确认涉案小区尚未成立业委会。庭审中，江辉主要针对宜家创生公司未能全面按照合同约定履行义务进行抗辩，提出的意见涉及：小区楼顶被占满、车库入口玻璃坏损、小区跑道破损严重、绿化没有维护、电动车没有管理、小区杂物摆放杂乱无章、小区6栋北侧楼顶被私人圈地使用、临时停车费进入物管公司个人账号、公共区域坏了无人管理、物业单方面涨停车费、小区没有门禁导致发广告的人随意进出、物业私自圈地做停车场收费、物业带头阻碍消防通道、5栋业主圈地加门、小区游泳池对外营业、监控被树枝阻挡、保安睡觉未巡逻、物业引进商家骗钱。对于上述问题，江辉主要提供了其于2019年11月3日拍摄的部分照片、证人证言、报警回执、小区宣传单、名片、提升价格的通知、物业公共收益收支情况公示表等证据。宜家创生公司经质证认为，确认车库入口玻璃损坏及小区跑道损坏问题，表示目前正在积极跟进，对江辉提出的其他意见不予认可。另查明，江辉于本案中提交工商银行转账凭证，显示其账户于2018年4月23日被直接划扣638.1元至宜家创生公司账户，江辉主张该转账金额为已支付的管理费。在本院受理的（2019）粤0113民初14408号案件，江辉诉宜家创生公司的业主知情权纠纷一案中，江辉亦提交上述证据拟证明其已支付部分物管费。该案中，宜家创生公司确认曾经通过银行划扣管理费638.1元，但因江辉不同意，宜家创生公司工作人员吴忠军通过微信支付方式将上述款项退还给江辉，宜家创生公司提供了微信转账的截图等证据。江辉确认638.1元已退还给其本人，但主张退还的原因是其在此之前已通过现金支付方式缴纳物管费，宜家创生公司未出具收据，后宜家创生公司再通过银行划扣属于重复收费，应当返还。本院认为，宜家创生公司与江辉订立的物业管理协议，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。本案中，江辉认为宜家创生公司未能全面履行合同义务，从其提供的照片来看，仅为拍照当天情形，且未明显可见小区环境无人管理、维护的迹象，其提供的其余证据也不能证明宜家创生公司未对小区提供约定的物业服务，因此，江辉既享用了宜家创生公司提供的服务，则应依据约定交纳物业管理费用作为服务对价。江辉以宜家创生公司未能全面履行合同为由拒付物业管理费，理由不成立，本院不予支持。江辉于2018年1月6日办理了涉案房屋的收楼手续，并于同日签订物业管理协议，其应自收楼之日起按照约定缴纳物业管理费。根据合同约定的服务标准，涉案房屋服务费标准为2.5元/月/平方米，涉案房屋记载建筑面积68.8133平方米，江辉每月应交管理费172.03元。江辉主张已通过银行划扣方式缴纳物业管理费638.1元，宜家创生公司提供相反证据证明已退还上述费用，对此，江辉解释退还原因为其已通过现金方式支付物管费638.1元，宜家创生公司通过银行划扣物管费属于重复收取故需退还，但对于以现金支付物管费的事实，江辉不能提供证据证明，因此，对于江辉已支付物管费的主张，本院不予采信。宜家创生公司要求江辉支付自2018年1月至2019年3月的物管费2408.47元，合法有据，本院予以支持。合同约定不按协议支付物管费的，需要缴纳滞纳金，但由于宜家创生公司未能及时对损坏的公共财物进行维修，存在一定的服务瑕疵，故其要求江辉支付滞纳金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江辉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付自2018年1月至2019年3月的物业管理费2408.47元；二、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司的其它诉讼请求。如江辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州宜家创生物业管理有限公司承担11元，被告江辉承担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  卢佩玲人民陪审员  张志坚二〇二〇年四月二十三日书 记 员  陈 冬