贵州省平塘县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2727民初282号 原告：重庆秉臻商业管理有限公司。 营业场所：重庆市渝北区龙山大道38号御景豪庭幢1-15 统一社会信用代码：91500112MA5U534L6Q。 法定代表人：徐正勇，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄双，男，1989年11月28日生，汉族，重庆市渝**人，系公司员工。 委托诉讼代理人：钟伟，系重庆龙行律师事务所律师。 被告：谢集祥，男，1995年1月11日生，汉族，四川省自贡市人，户籍地：四川省自贡市沿滩区。 原告重庆秉臻商业管理有限公司（以下简称重庆秉臻公司）诉被告谢集祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人钟伟到庭参加了诉讼。被告谢集祥经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金30993.33元，水电费316.34元，违约金10326元，合计金额41635.67元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年4月7日签署了《房屋租赁合同》，根据合同约定，原告将位于平塘县商业（栋）1层18号的房屋出租给被告用于经营进口百货，原告依据合同约定将房屋交付给被告，现因被告未按《房屋租赁合同》的约定向原告支付房屋租金，为此，原告根据约定解除了租赁合同并收回房屋，合同履行期间，被告依据合同约定尚有房屋租金30861元未支付给原告，原告代其垫付水电费316元，因被告违约应按向原告支付违约金9192元，合计金额40369元，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告谢集祥在答辩期限内没有向法庭提交答辩意见。 诉讼中原告向法庭提交以下证据：证据1、《商品房买卖合同》复印件1份15页、《平塘县商品房预售合同备案登记表》复印件1份1页，拟用证明中央大街5号商业5-1-18号商铺的产权人系陆道鸾、石付凯；证据2、《房屋交付确认书》复印件1份1页，拟用证明产权人陆道鸾、石付凯将中央大街5号商业5-1-18号商铺交由原告经营管理、对外招租及出租，原告有权以自己名义与第三人签署租赁合同，收取房屋租金，原告享有该房屋的租赁权和收益权；证据3、《房屋租赁合同》复印件1份18页，拟用证明原、被告双方于2017年4月7日签署《房屋租赁合同》，原告将中央大街5号商业5-1-18号商铺出租给被告谢集祥用于经营进口百货，合同期限为五年，免租期为12个月，分时段免租，租金支付方式为按季度缴纳，上季度期满前15天缴纳下季度的租金；如被告未按时缴纳租金达20日，原告有权解除合同收回房屋，并要求被告向原告补足免租期内的房屋租金，且向原告支付相当于3个月的房屋租金；证据4、《商铺移交确认书》复印件1份1页，拟用证明原告于2017年6月1日将中央大街5号商业5-1-18号商铺交付给被告谢集祥使用，被告对商铺移交作出确认；证据5、EMS快递编号1031359012831快递邮寄单复印件1份1页、《关于要求于2019年9月15日前缴纳房屋租金￥10326元的催缴函》复印件1份1页、妥投证明复印件1份2页，拟用证明被告谢集祥未按期缴纳2019年9月1日至2019年11月30日的租金，原告于2019年9月10日向被告发出催收函，要求被告于2019年9月15日缴纳，该函件已经通过EMS妥投给被告；证据6、EMS快递编号1024395268434快递邮寄单复印件1份1页、《关于解除的函》复印件1份1页、妥投证明复印件1份1页，拟用证明被告谢集祥未能按时缴纳2019年9月1日至2019年11月30日季度房屋租金10326元，原告于2019年9月19日向被告发出解除《房屋租赁合同》的函，确定于2019年9月25日解除该《房屋租赁合同》并收回房屋，被告应向原告缴纳2019年9月1日至9月25日的房屋租金2868.33元，该函件于2019年9月25日妥投；证据7、水电费发票复印件1份2页，拟用证明租赁期内被告未缴纳水费254.4元，电费61.34元，合计315.74元，原告代被告缴纳了该费用。 被告谢集祥在举证期限内没有向法庭提供证据。 结合原告重庆秉臻公司的陈述、举证意见，可以确认案件法律事实如下：2017年4月7日原告作为出租方、被告作为承租方签署《房屋租赁合同》，原告将位于平塘县商业（栋）1层18号商铺（面积34.04㎡）出租给被告用于经营进口百货。租赁期限为2017年6月1日至2022年5月31日止，约定第一年月租金为90.00元／平方米，第二年月租金为95.40元／平方米，第三年月租金为101.12元／平方米，第四年月租金为107.19元／平方米，第五年月租金为107.19元／平方米，其中约定2017年9月1日至2017年11月30日、2018年3月1日至2018年5月31日、2019年3月1日至2019年5月31日、2020年3月1日至2020年5月31日为免租金期，合同约定租金按季缴纳，上季度期满前15天缴纳下个季度租金，如未按时缴纳租金达20日，原告有权解除合同，收回房屋。合同对双方权利义务及违约责任进行了约定，若被告提前解除合同，已缴纳的租金、保证金不予退还，被告还要补交免租期的租金以及按3个月的租金标准承担惩罚性违约金；若原告提前解除合同，应当向被告无息退还已经缴纳的租金及履约保证金，承担合同解除给被告造成的直接经济损失。合同签订后，被告按约定向原告缴纳保证金10000.00元及商铺第一季度的租金后即接收商铺开始经营活动。在经营当中，因经营困难被告已搬出了所承租的商铺。因被告没有按照合同约定缴纳2019年9月1日至2019年11月30日的商铺租金，原告于2019年9月10日通过邮政专递向被告寄送《房屋租金催缴函》要求被告于2019年9月15日前缴纳租金，因被告在期限内没有缴纳，原告于2019年9月19日向被告寄送解除《房屋租赁合同》函决定于2019年9月25日与被告解除房屋租赁合同收回出租房屋。 本案当事人争议焦点是：在租赁期间因被告违约导致原告解除租赁合同，原告要求被告给付租赁期间免租金期内的租金、承担3个月房租的违约金及不予退还被告缴纳的保证金是否符合法律规定？原告的请求是否能够支持？ 本院认为：原告与被告签署的《房屋租赁合同》除了违反国家法律法规的约定外对双方具有一定约束力，双方应当按照合同约定依法行使权利、履行义务。合同签订后，在租赁期间被告不能按约定给付租金导致租赁合同提前解除，被告依法应当承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据法律规定，当事人违反合同约定应当承担违约责任，违约金数额以不超过实际损失为限。本案中，租赁合同解除后，原告的损失主要体现为租金的暂时无法收取损失，合同解除后，原告仍可以通过继续出租获取租金，至于是否能够顺利出租收取租金，则属于一种市场风险，因此租赁合同约定被告违约解除合同要承担相当于3个月租金的违约金不违反法律规定，原告请求被告承担合同解除后3个月的合理招租期间的租金损失10326.00元依法应予以支持。因合同解除导致原告的租金损失被告通过承担违约金方式弥补后，原告还要求被告补交免租金期的租金和不退还被告缴纳的保证金没有法律依据，因此原告要求被告补交免租金期的租金和不退还保证金的请求依法不能支持。虽然在《房屋租赁合同》中约定有被告违约要承担3个月的房屋租金作为违约金，要补交免租金期的租金以及不退还保证金的合同条款，但是，该《房屋租赁合同》系原告单方拟订的格式合同，内容多达18页，没有证据证明在合同签署时原告已经就违约条款与被告进行过协商或者进行过充分告知说明，且该约定明显加重了被告合同解除责任限制了被告合同解除权利，因此合同约定的违约条款因不符合法律规定不能全部支持。关于合同解除前的租金问题，对于案涉合同的解除时间，因被告谢集祥未到庭参加诉讼，也未提交与原告口头或者书面解除合同具体时间的相应证据，故只得以原告提交的函件约定的合同解除时间为准，即2019年9月25日为合同解除时间。因此原告要求被告承担2019年9月1日到9月25日期间的租金2868.33元符合法律规定，应予以支持。关于原告请求被告给付租赁期间产生的水电费用316.34元的问题，原告提供的票据显示，2019年9月5-1-18号商铺水费缴费为254.40元，5-1-18号商铺电费缴费为61.34元，因此本案只能支持原告水电费用请求315.74元。综上所述，本案房屋租赁合同解除后，原告的请求依法应予以支持的是：违约金10326.00元+合同解除前未缴纳的租金2868.33元+合同解除前未缴纳的水电费315.74元=13510.07元。合同解除后，被告缴纳的保证金10000.00元原告应当退还给被告，从减少诉累角度考虑，可在本案予以扣除，因此扣减保证金后，被告还需要给付原告款项为：13510.07-10000.00=3510.07元。在本案扣减后，原告无需再返还被告保证金。本案诉讼费用依法由原、被告分担。被告谢集祥经传票传唤无正当理由不出庭参加诉讼，视为放弃自己的应诉权利，应当承担不出庭参加诉讼的结果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告谢集祥于本判决书生效后十五日内给付原告重庆秉臻商业管理有限公司违约金、房屋租金共计3510.07元； 二、驳回原告重庆秉臻商业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按法律文书指定期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费420.00元（已减半收取），由原告重庆秉臻商业管理有限公司负担370.00元，由被告谢集祥负担50.00元（起诉时原告已经预交，被告在兑现上述款项时一并交付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，本判决即发生法律效力。被告在期限内未自动履行义务，原告可在期限届满之日起2年内有权向本院申请强制执行。 审判员  张万忠 二〇二〇年四月二十七日 书记员  石加曲