广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终76号上诉人（原审被告）林越，男，1986年8月10日出生，汉族，公民身份号码：440************814，户籍地址汕头市澄海区**********4***，现住汕头市澄海区*****************。被上诉人（原审原告）：广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司，住所地汕头市澄海区****与广场交界处雍景苑1-2幢层06号连二层06号。负责人：黄绮婷，执行董事。委托诉讼代理人：赖名宇，男，广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司员工。委托诉讼代理人：陈思宇，女，广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司员工。上诉人林越因与被上诉人广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司（以下简称奥佳物业）物业服务合同纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2019）粤0515民初1259号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林越上诉请求：1.撤销汕头市澄海区人民法院（2019）粤0515民初1259号的民事判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由：一、上诉人房屋造成受损和小孩受到惊吓而没交物业费是本案的直接原因，一审法院认定证据无关联性是认定事实错误。二、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”具体如下：1.被上诉人未尽到管理的义务：2015年6月份，上诉人所住的房屋（尚景康园3幢4梯）高18层，1至3楼是澄海区澄华供电所的，然而澄华供电所在装修的时候野蛮施工，在没有向相关部门报备的情况下私下拆楼层的天花板和楼梯，用“风炮”（冲击钻）把天花板和侧梁打掉，其风炮的冲击力极强，噪音极大，震动到整条梯那些装修好的住户房屋都有不同程度的损伤和裂痕。上诉人的老婆那时刚好在坐月子，那个打墙的声音超级吵，还会微震，上诉人老婆就打电话给上诉人说打电话让被上诉人去制止，上诉人那时还在公司上班走不开就打电话给被上诉人说明情况。被上诉人去了现场有处理了一下，可没过一会供电所又开始施工了。上诉人当时一天打了几个电话给被上诉人，可被上诉人在知其供电所已经违规装修的情况下没有进行监管和必要的制止，就这样整整拆了一天的天花板和楼梯。隔天还继续施工，上诉人担心小孩受到惊阙，也发现房屋已经被震出裂痕了，上诉人就跟这梯的住户一起去叫被上诉人去阻止施工才停止，但已经拆了一楼的天花板、二楼的部分天花板，侧梁和楼梯。同时也造成了上诉人房屋受损严重，肉眼可看到的裂痕：主房26处、父母房23处、儿童房10处、客厅和食厅42处（客厅电视背景和沙发背景都是吸音板材料做的没拆开看损坏程度），同时3幢4梯1至18楼消防楼梯两侧都有明显的裂痕。由于被上诉人违反了协议在先，未能达到管理服务质量约定目标，这件事从2015年6月处理到现在2019年11月还没给我们业主一个答复，其服务质量跟答辩人所交的物业费不匹配，也未对上诉人的损失进行合理的赔偿。2.被上诉人应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主的委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。值得注意的是：在签订协议时，被上诉人应当告知业主在装修时的禁止行为。例如：不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，应考虑楼层楼板承载力，不影响毗邻房屋的安全使用，不影响其他业主的正常使用等等。其次，被上诉人应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容，如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，被上诉人应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。可事实结果是，被上诉人根本没有履行监督管理义务，没有及时发现问题并提出建议,也没有及时告知有关部门，被上诉人就违背了物业管理合同的义务，此时应当承担相应的违约责任。三、我国《民法总则》规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利的减损，物业合同适用诉讼时效的规定。四、至于一审中法院也明确表明上诉人未按约支付物业服务费乃事出有因，并非恶意拖欠，然而执意做出袒护被上诉人的判决叫人不可思议。因为上诉人所提供的证据是真实有效的，愿意承担法律责任的，恳请法院做证据调查，上诉人也申请证人出庭作证，证明被上诉人没有履行物业服务合同的主要内容。五、依照《中华人民共和国合同法》第七章违约责任等法律依法改判。综上，一审法院对本案认定事实错误，适用法律错误，一审判决应当依法撤销。请求法院二审依法查明事实，从而维护上诉人的合法权益。奥佳物业辩称：一、一审判决事实认定清楚，法律适用准确。一审案件属于物业服务合同纠纷，诉求是基于双方之间的合同法律关系提出，上诉人提起上诉理由与事实已经过一审庭审质证查明，属于案件外的其他法律关系，上诉人将一审案件事实与其主张的事实理由视为同一法律关系，实为法律关系认定错误，上诉人应另行向第三人主张权利。一审判决事实认定无误，证据充分，应驳回上诉，维持原判。二、《住宅装修管理服务协议》为答辩人与装修业主订立的合同法律关系，约束的是双方之间的权利义务，不能对抗任意第三人，装修业主违约应由守约方进行追责，若装修业主的违约行为导致上诉人利益受损，应向装修业主主张权利，而上诉人以装修业主违约为由作为抗辩理由实属荒谬，属于严重的法律关系认定错误。请求二审法院查明事实，驳回上诉请求。三、上诉人的上诉请求的事实与理由均未有新的证据予以证明，上诉状提及的诉讼时效问题也已有法律明确规定。综上所述，上请二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。奥佳物业向一审法院起诉请求：1.判令林越支付物业管理费10050元（2015年4月至2019年5月）及滞纳金（自2015年5月1日起按日千分之一计算至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2019年5月31日滞纳金为6630.59元）；2、判令林越承担本案诉讼费。一审法院认定事实：奥佳物业系汕头市澄海区尚景康园小区的物业管理服务公司，林越系尚景康园3幢707号房的业主。2014年7月10日，奥佳物业、林越签订《尚景康园前期物业服务协议》，由奥佳物业向林越提供物业服务，林越按约定缴交物业管理服务费。协议约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等内容，其中约定林越每月物业管理服务费按其房屋建筑面积1.52元/平方米计算，物业管理服务费自《商品房买卖（预售）合同》约定交楼之日起或《收楼通知书》约定交楼日期开始计算，并于每月15日前缴交，每逾期一天按欠交金额的1‰收取滞纳金。林越所有的尚景康园3幢707号房产建筑面积为132.54平方米，每月应缴交物业管理费为201元。林越于2014年7月10日确认交房，但自2015年4月起未按约定按月缴交物业管理费。2015年6月，林越因尚景康园3幢一至三层业主房屋装修过程中存在违规施工要求物业处置，认为物业处置不力故没有再缴交物业管理服务费。现奥佳物业起诉要求林越支付自2015年4月至2019年5月的物业管理服务费10050元及相应滞纳金。一审法院认为，本案系一宗物业服务合同纠纷。奥佳物业、林越签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对奥佳物业、林越具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。奥佳物业为涉案小区提供物业服务，林越应缴纳物业管理服务费，现林越拖欠奥佳物业2015年4月至2019年5月的物业管理服务费10050元，事实清楚，证据充分，一审法院予以认定。至于林越辩解其物业费已交纳至2015年5月，但未能提供相应的证据予以佐证，故不予采纳。现奥佳物业要求林越支付拖欠的2015年4月至2019年5月的上述物业管理服务费，予以支持。对于奥佳物业要求林越支付滞纳金的诉求，考虑到林越未按约支付物业服务费事出有因，并非恶意拖欠，故对奥佳物业的该项诉求不予支持。林越关于要求奥佳物业赔偿其损失的问题，因与本案属不同法律关系并涉及案外人，可依法另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、林越应于判决生效之日起10日内付还广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司物业管理服务费10050元。二、驳回广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217元，由广州奥佳物业管理有限公司汕头分公司负担87元，林越负担130元。本院二审期间，上诉人林越提交了三份视频，一份用以证明小孩受到惊吓之后惊阙；另外两份视频用以证明供电所违规拆建。奥佳物业质证认为，对事实无异议，但是对关联性有异议，视频还是围绕与供电局违规装修所导致的结果，而本案针对物业合同纠纷事实进行诉讼。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。奥佳物业、林越签订的《尚景康园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对奥佳物业、林越具有约束力。对于林越上诉提出其不应向奥佳物业缴交物业管理服务费的问题。林越提出2015年6月份奥佳物业没有立即到场制止1至3层业主违规施工，后期又处置不力，故其拒绝交纳物业费。奥佳物业辩称接业主通知后立即派人去制止该违规施工并通知城管部门介入，1至3层业主违规操作后2017年10月份已恢复原状。但奥佳物业未能提交证据证明其有及时向有关行政管理部门报告。奥佳物业、林越签订的《尚景康园前期物业服务协议》双方权利义务中关于奥佳物业的权利义务第7条约定：“对本区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”根据双方的陈述，可以认定奥佳物业有到现场制止，但无法认定其有及时向有关行政管理部门报告。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主拒绝交纳物业费须有正当理由。《尚景康园前期物业服务协议》中物业管理服务内容包括房屋共用部分、共用设施设备的维修、养护、运行和管理、环境卫生、保安服务等，仅因其他业主违规装修物业公司未及时向有关行政管理部门报告不足以成为拒绝交纳物业费的正当理由。一审法院综合考虑案情，对奥佳物业要求林越支付拖欠的2015年4月至2019年5月物业管理服务费予以支持，对奥佳物业要求林越支付滞纳金的诉求不予支持的判决并无不当，可予维持。对于林越上诉提出要求奥佳物业承担相应的赔偿责任的问题。因林越未提起反诉，本案不作处理，可另循法律途径解决。对于林越上诉提出物业合同适用诉讼时效的规定的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”根据上述规定，林越在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，本院不予支持。综上，林越的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费868元由上诉人林越负担。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  张丹华审判员  陈瑛瑾二〇二〇年四月二十日书记员  周丹晖