广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初1518号原告：胡中新，男，1977年11月20日出生，汉族，住广东省东莞市常平镇红荔侨苑鸿达阁**，公民身份号码为362************077。委托诉讼代理人：叶伟锋，广东康麒律师事务所律师。被告：袁某1，男，1978年11月3日出生，汉族，住江西省丰城市************，公民身份号码为362************51X。被告：广东丰源达光电科技有限公司，住所地广东省东莞市大朗镇佛新社区*****佛新工业区***，统一社会信用代码为91441900MA4W45615K。法定代表人：袁某1。原告胡中新与被告袁某1、广东丰源达光电科技有限公司（以下简称：丰源达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，于2020年1月13日作出（2020）粤1972民初1518号民事裁定，保全两被告价值525204元的财产，并予以实施。本案依法适用简易程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人叶伟锋，被告袁某1（同时是被告丰源达公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即迁离位于大朗镇富民工业园佛新工业区19号的厂房，并将该厂房交还给原告，切实履行腾房义务；2.判令两被告向原告支付租金（按每月182800元从2019年11月1日起计至两被告实际履行腾房义务之日止，其中2019年11月份的未付租金为62800元，暂计至2019年1月6日为428400元）；3.判令两被告向原告支付逾期缴费违约金（以每月逾期缴费总额为本金，按每天1%的标准暂计至2019年1月6日为96804元）；4.判令两被告共同承担本案诉讼费用、保全费用。庭审中，原告将上述第2项诉讼请求中的租金变更为占有使用费，并撤回第3项诉讼请求，其余诉讼请求不变。事实和理由：被告袁某1向原告承租厂房成立被告丰源达公司，承租的厂房一直由被告丰源达公司使用，因两被告拖欠租金未付，故原告诉至法院。两被告辩称：1.被告因经营困难而拖欠租金。2.租赁合同虽然是原告与被告袁某1所签，但应由被告丰源达公司承担民事责任。3.签订租赁合同时，原告承诺提供315千瓦的变压器，但实际上只提供了200千瓦的变压器，被告为增压花费350000元，原告曾口头承诺承担该笔费用。4.最近原告不允许被告进入厂房处理有关材料和货物以支付工人工资。5.原告曾向被告收取过滞纳金。6.确认在被告拖欠租金的情况下原告有权要求被告返还厂房。本院经审理认定事实如下：位于大朗镇佛新村富民工业园****的土地由案外人东莞市应氏实业投资有限公司领取了建设用地规划许可证，但其上的房屋未取得建设工程规划许可证或房产证。2016年11月3日，案外人东莞市应氏实业投资有限公司将上述房屋出租给原告，双方签订《经营用房租赁合同》。2016年11月21日，原告将上述房屋出租给被告袁某1，双方签订《租赁合同书》，约定租期自2017年1月1日起至2026年9月30日止，免租装修期自2016年11月21日至2017年1月21日止，每月租金为182800元，每4年递增10%，被告袁某1应向原告支付保证金548400元，在合同终止时，被告袁某1无违约行为并交清所有费用的情况下，由原告退回保证金。双方确认租赁的房屋包括厂房和宿舍，每月租金182800元对应的是厂房和宿舍的合计租金。原告明确其在本案中要求两被告返还的是厂房和宿舍。2016年12月27日，被告丰源达公司登记成立，登记的住所为案涉房屋所在地址。被告丰源达公司的股东为被告袁某1及案外人袁建平，法定代表人由被告袁某1担任。两被告确认被告袁某1为了成立被告丰源达公司向原告承租案涉房屋，承租后案涉房屋一直由被告丰源达公司使用，被告丰源达公司认可《租赁合同书》，并实际享有合同权利、履行合同义务。庭审中，原告表示选择由被告丰源达公司承担合同责任。庭后，原告书面向本院表示变更选择由被告袁某1承担合同责任。《租赁合同书》签订后，被告袁某1向原告缴纳了保证金548400元，原告同意在本案两被告应承担的占有使用费中扣减该保证金。双方确认2019年10月及之前的租金已经付清，2019年11月的租金尚欠62800元未付，此后两被告未支付任何租金。两被告主张原告曾承诺承担其增容变压器所产生的费用，但未能提供相应证据，且原告不予认可。两被告又主张原告拒绝其处理案涉房屋内的物品，原告不予认可，并认为有关物品部分已被法院查封。庭审中，两被告表示因找不到可以搬迁的地方，故近期内无法将房屋腾空返还给原告。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦无证据证明已经主管部门批准建设，故根据上述规定，原告与被告袁某1签订的《租赁合同书》为无效合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告袁某1为设立被告丰源达公司与原告签订《租赁合同书》，现原告明确选择由被告袁某1承担合同责任，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告向被告袁某1收取的548400元保证金应退还给被告袁某1，被告袁某1应向原告返还案涉房屋。两被告主张原告拒绝其处理案涉房屋内的物品，因原告不予认可，且两被告未能提供相应证据，故本院不予采信。因被告袁某1在本案诉讼中表示未找到可以搬迁的地方，未向原告返还案涉房屋，故原告要求判令被告袁某1返还房屋，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方确认2019年10月及之前的租金已经付清，2019年11月的租金尚欠62800元未付，此后的租金均未支付，本院予以认定。《租赁合同书》约定每月租金为182800元，每4年递增10%，现原告要求被告袁某1支付2019年11月的占有使用费62800元，并按182800元的标准支付2019年12月至房屋返还之日止的占有使用费，符合上述法律规定，本院予以支持。原告同意在占有使用费中扣减其应返还给被告袁某1的保证金548400元，本院亦予以支持。扣减后，占有使用费应按182800元从2020年2月20日起计算至返还房屋之日止。原告自愿撤回逾期交费违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。两被告主张原告曾承诺承担变压器的增容费用，因未能提供相应证据，且《租赁合同书》没有相应约定，原告亦不予认可，故本院不予采信。依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告袁某1在本判决生效之日起十日内向原告胡中新返还位于东莞市大朗镇佛新村富民工业园二区***的房屋（含厂房及宿舍）；二、限被告袁某1在本判决生效之日起三日内按每月182800元的标准向原告胡中新支付自2020年2月20日起至实际返还案涉房屋之日止的占有使用费；三、驳回原告胡中新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减少诉讼请求后收取受理费3863元、财产保全费3146元，共7009元，由原告胡中新负担。原告胡中新已预交受理费4526元及财产保全费3146元，共计7672元，多预交的663元可前往本院办理退费手续。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇二〇年四月八日书记员  陈清梅彭慧荣强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。