广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初942号 原告:陈丹丹，女，1985年11月11日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：刘晟，广西横原律师事务所律师。 被告：凭祥市越兴房地产开发有限公司，住所地：凭祥市友谊关大道**西南大厦****，统一社会信用代码91451481MA5K98BD10。 法定代表人：邱光华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱茂生，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李国辉，广西东方意远（凭祥）律师事务所律师。 原告陈丹丹与被告凭祥市越兴房地产开发有限公司（以下简称越兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈丹丹的委托诉讼代理人刘晟，被告越兴公司的委托诉讼代理人朱茂生、李国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈丹丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定支付因逾期交房产生的违约金24956元（以全部购房款136000元为基数，按每日万分之五计算至2019年4月1日）；2.判令被告返还原告支付的测绘费、资料入库费及抵押登记费600元；3.本案诉讼费由被告承担。 一、关于请求被告支付逾期交房违约金之事实理由。 原告于2018年1月19日与被告签订《商品房买卖合同（预售)》,购买被告所开发的凭祥市XX号，房屋总价为136000元。 根据合同第十一条约定，被告应于2018年3月30日前向原告交付符合合同第九条、第十条约定的交付条件的商品房，且被告应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。其中合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。同时合同第十二条第一款（2)项约定,逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。 签订合同后，原告已按合同约定履行付款义务，但被告却未按照合同约定在2018年3月30日前向原告交付该商品房，直至2019年3月28日才取得竣工验收备案证明文件，2019年4月1日才电话或短信通知原告办理相应的交房手续，逾期长达367天。 原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及《商品房买卖合同（预售)》第九条、第十条、第十一条、第十二条之约定，被告应承担按约支付24956元(136000元×367天×0.05%)违约金的民事责任。 二、关于请求被告返还原告测绘费等费用之事实理由。 原告在与被告签订合同时，被告要求由原告支付房屋测绘费、资料入库费、抵押登记费共600元。 根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”《房产测绘管理办法》第十条规定：“房产测绘所需费用由委托人支付。”且合同第九条约定房屋交付条件之一为取得测绘报告。很显然，开发商在交付房屋前应委托测绘机构对房屋进行测绘，房屋测绘费用应当由开发商承担。 同时，根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格〔2008〕924号)规定:“房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。” 按照《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》发改价格规〔2016〕2559号文件精神，对不动产登记类型为预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记不收取登记费用。因此，若因原告按揭购房需要进行抵押登记的抵押权人为按揭贷款之银行，抵押登记费应当由贷款银行承担。而对于预告登记费、预抵押登记费并未规定相关收费科目，被告收费不合理,应予返还。 综上，原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售)》是双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行，原告按照合同约定履行了付款义务后，被告未能严格按照合同约定的时间交付符合约定条件的房屋，被告的行为已经构成违约，且侵害了原告合法的财产权益。 被告越兴公司辩称：凭祥市住宅小区如光明小区、狮山御景的停车费一般为1个月100元左右，1年租金也才1200元，故被告因延期交付车位给原告造成的损失较小，原告主张的违约金明显过高，依法应予减少；被告并没有恶意违约，原告也没有证明其实际损失，因此请求法院依法酌情减少违约金。 从合同附件十一补充协议第二条“关于产权登记的约定2、因买受人原因（包括但不仅限于：未付清应付款或按揭贷款月供本息、未及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等)造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。”等规定可知，被告与原告协商一致，抵押登记费、测绘费及资料入库费应当由原告实际承担，相关费用也仅是由被告代为收取。原告主张退还测绘费、资料入库费及抵押登记费没有事实和法律依据。 综上所述，原告没有举证因逾期交房的实际损失，其主张的违约金也过高，原告主张退还测绘费、资料入库费及抵押登记费没有事实和法律依据。 原告陈丹丹围绕诉讼请求提交了以下证据材料：1.商品房买卖合同（预售）；2.商品房买卖合同登记备案证明；3.收据；4.竣工验收备案表。 被告越兴公司就其抗辩意见提交以下证据材料：1.崇左市江州区公共租赁住房租金标准的通知；2.土地使用权证；3.商品房预售许可证；4.主体结构分部工程质量验收报告；5.增值税发票。 本院组织到庭的当事人（诉讼代理人）对证据材料进行了举证和质证。被告对原告提交的证据材料的真实性均认可，原告对被告提交的证据材料的真实性亦均认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月19日，被告越兴公司收取原告陈丹丹交付“地下室;地下室车库**&rdquo36000元；2018年2月1日，原告陈丹丹（买受人）与被告越兴公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售），约定：被告将其开发建设的凭祥市XX号出卖给原告，该房预测建筑面积为23.6平方米，房屋总价为136000元；原告付款方式及期限为2018年2月1日前一次性付清。 其中第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：(1)逾期在120日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。(2)逾期超过120日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。 第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房己取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 第十一条约定，(一）出卖人应当自2018-03-30前向买受人交付该商品房。(二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。 交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。 第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：(1)逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。(2)逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。 合同附件十一补充协议第二条约定，1.依据政府及相关规定和收费标准，购买该商品房而发生的办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的相关费用由双方平均承担，属买受人负责支付的，由出卖人代相关部门收取，并在出卖人发出通知办理房屋产权证件时10日内缴纳付清，按实际发生的费用以相关部门开具的票据为准，多退少补。2.因买受人原因（包括但不仅限于：未付清应付款或按揭贷款月供本息、未及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等)造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。 合同签订后的2018年2月10日,被告向原告收取“地下室车;地下室车库**&rdquo00元。 2018年11月2日，由勘察、设计、施工、监理、建设五单位组成的竣工验收组对涉案商品房所在的楼栋进行竣工验收，结论为质量合格，同意验收。2019年3月28日，被告取得凭祥市住房和城乡建设局出具的竣工验收备案表。 综合原、被告双方的诉辩意见，本院认为本案争议的焦点是：1.如何确定违约金的数额；2.被告是否应返还原告测绘费、资料入库费、抵押登记费。 一、关于如何确定违约金的数额问题 违约金数额的确定涉及违约天数和计算标准两个问题。 （一）关于违约天数问题。本院认为，涉案商品房在2018年11月2日已竣工验收合格，达到交房条件，但被告未能提供证据证明其在此之后到2019年4月1日之前通知过原告办理涉案房屋的移交手续，而原告主张被告于2019年4月1日才电话或短信通知原告办理涉案房屋相应的交房手续，因此被告的违约天数应从合同约定的交房日的次日即2018年3月31日起计算到2019年4月1日止，共367天。 （二）关于违约金计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中，双方当事人约定的违约金确实过高，远超被告违约给原告造成的损失，应依法适当减少。被告在逾期交房期间违约占用了原告已付房款，造成原告被占用资金在此期间的利息损失,因此可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准确定被告违约给原告造成的损失。 被告逾期交房期间，即2018年3月31日到2019年4月1日，中国人民银行公布的一年至五年的贷款基准利率为年利率4.75%，被告应按此利率的130%即年利率6.175%的标准按违约天数向原告支付违约金。据此计算，被告应支付给原告违约金 8444.02元（136000元×6.175%×367/365）。 二、关于被告是否应返还原告测绘费、资料入库费、抵押登记费问题 本院认为，《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。而被告未能提供证据证明其收取原告“地下室车库;地下室车库**&rdquo0元后委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，并将测绘费交给了测绘单位；其提交的增值税发票（No03611818）只能证明其已向相关单位缴纳“凭祥市狮子山路123号狮山御景1幢201号房”的绘制费（含数据入库费），不能证明其已缴纳“地下室车库0;地下室车库**&rdquo此其应将收取原告的600元测绘费（含数据入库费）返还给原告。但原告未能提供证据证明被告收取其的抵押登记费，因此其要求被告返还抵押登记费的诉请没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告凭祥市越兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈丹丹逾期交房违约金8444.02元; 二、被告凭祥市越兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈丹丹测绘费600元; 三、驳回原告陈丹丹的其余诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。 案件受理费438元，由原告陈丹丹负担283元,被告凭祥市越兴房地产开发有限公司负担155元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  刘日凭 人民陪审员  廖海燕 人民陪审员  陈晶晶 二〇二〇年四月十日 书 记 员  马兴洲 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。