江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初6444号 原告（案外人）：谢光梦，女，1970年4月17日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：杨东升，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季馨羽，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行，统一社会信用代码913212045866311759,住所地泰州市姜堰区罗塘街道东方不夜城**楼**。 法定代表人：刘勇。 委托诉讼代理人：赵斌,江苏清越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱茜茜,江苏清越律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：泰州海鸿房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204569178719L，住，住所地泰州市姜堰区顾高镇双园路**/div> 法定代表人：张响玲。 原告谢光梦与被告江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行（以下简称长江银行姜堰支行）、泰州海鸿房地产开发有限公司（以下简称海鸿公司）案外人执行异议之诉一案，本院2019年10月13日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人季馨羽、被告长江银行姜堰支行委托诉讼代理人赵斌、钱茜茜到庭参加诉讼，被告海鸿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼称，（2017）苏1204民初2265号民事调解书的执行过程中，查封并拟拍卖的泰州市××区××韵××室的房地产，因该财产属于原告所有，继续执行该财产可能会侵害原告的合法权益。原告从刘明手中购得该房产，刘明在2013年10月5日与海鸿公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号：124F1DB6AAD5)，总价382800元，并在合同中约定首付房款的50%,剩余房款贷款结清，因刘明未实际居住，为防止房产损失，故在2018年4月30日原告直接与海鸿公司签订《商品房买卖合同》(合同备案号：2018040747)。现该房产所有权应归原告所有。海鸿公司在2017年左右已经被政府托管，但是一直未能给刘明及原告办理产权证，也没有物业、统一水电开户，整个一塌糊涂，该房产海鸿公司早在2013年己经卖给了刘明，经刘明卖给了原告，均立即做了合同备案登记，该房产并不属于海鸿公司所有的财产，海鸿公司怠于办理房产证产生的损失不能让原告承担。因长江银行姜堰支行与海鸿公司金融借款合同一案执行的海鸿公司所有的位于泰州市××区××韵××室的房地产为原告所有，原告为维护自身权益于2019年9月2日提出异议，原审法官因为原告未提供购房转账记录。原告能够提供购房合同和按揭贷款合同，必然能够提供购房转账记录，原审法官未能查清事实作出错误的裁定。请求：1、停止对泰州市××区××韵××室房地产的拍卖；2、被告承担本案诉讼费用。 被告长江银行姜堰支行辩称，1、被告于2015年12月15日就案涉房屋办理了抵押登记，被告为抵押权人，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第27条，被告作为申请执行人，对案涉房屋享有担保物权，原告作为案外人提出排除执行异议的，人民法院应当不予支持；2、案涉房屋属于商用房，原告不得基于上述规定第29条提出排除执行异议。请求驳回原告的诉讼请求。 被告海鸿公司未答辩，亦未提交证据。 经审理查明，2017年6月28日，本院对长江银行姜堰支行诉张海山、海鸿公司、张菊香金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏1204民初2265号民事调解书：一、被告张海山于2017年7月31日前偿还原告江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行借款本金300000元，于2017年11月15日前偿还原告借款本金600000元及利息（截至2016年12月14日的期内利息147567.15元，自2016年12月15日起以未偿还借款本金为基数按年利率18%计算至实际给付之日止），原告放弃其余诉讼请求；若被告张海山未能按约足额履行，则原告可就借款本金900000元、期内利息147567.15元及逾期利息（自2016年12月15日起按年利率23.4%计算至实际给付之日止）申请法院强制执行，但申请执行时应扣除已履行部分；二、被告泰州海鸿房地产开发有限公司、张菊香对被告张海山的上述还款承担连带保证责任；三、若被告张海山未能按期足额履行，则原告有权就被告泰州海鸿房地产开发有限公司抵押给原告的坐落于泰州市××区××韵××室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5298号]、2幢13室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5299号]、2幢404室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5300号]、2幢9室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5301号]、2幢7室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5302号]、1幢5室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5303号]、2幢4室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5304号]、7幢21室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5305号]、7幢5-1室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5306号]拍卖、变卖所得价款优先受偿。案件受理费14230元，依法减半收取7115元，由三被告负担（原告已预交，本院不再退还，由三被告于2017年11月15日前直接给付原告）。 根据长江银行姜堰支行的申请，本院于2017年10月24日立案强制执行，案号为（2017）苏1204执2471号，执行过程中，长江银行姜堰支行于2018年7月23日向本院出具申请书，请求撤回本次执行申请，本院于同日作出执行裁定：终结（2017）苏1204执2471号案件的执行。2019年6月10日，长江银行姜堰支行向本院申请恢复执行，本院立案强制执行，案号为（2019）苏1204执恢502号，在本案执行过程中，本院于2019年6月10日作出（2019）苏1204执恢502号执行裁定：查封泰州海鸿房地产开发有限公司名下位于泰州市××区××韵××室、××室、××室、××室的房屋。并于2019年7月2日作出（2019）苏1204执恢502号之一执行裁定：拍卖被执行人海鸿公司所有的位于泰州市××区××韵××室、××室、××室、××室的房地产。案外人谢光梦对本案执行标的提出异议后，本院于2019年9月5日作出（2019）苏1204执异122号执行裁定，驳回谢光梦的异议请求。谢光梦不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明：1、2013年10月5日，刘明（买受人）与海鸿公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：买受人购买的商品房为海韵新寓一期2#楼商13号房，该商品房用途为商铺，建筑面积79.75平方米；总金额382800元，先交房款百分之五十，剩余房款将以房贷的方式结清；等等。该商品房买卖合同已于2013年10月10日进行备案，备案号为124F1DB6AAD5。 2、海鸿公司分别于2013年5月12日、6月23日、8月19日、10月4日各出具收条一份，金额合计192800元，交款单位为刘明，收款事由为购2号楼13室预付款。 3、2013年10月23日，刘明（借款人、抵押人、乙方）与江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（贷款人、抵押权人、甲方，以下简称姜堰农商行）、海鸿公司（保证人、开发商或售房单位、丙方）签订个人住房（商用房）按揭（抵押）借款合同一份，约定：乙方向丙方购买商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请贷款；抵押房屋坐落于顾高镇海韵新寓一期2幢商13号，房屋类型商铺；借款金额190000元；借款期限2013年10月23日至2023年10月22日；保证期间，丙方对乙方的债务承担连带责任保证；等等。同日，姜堰农商行向刘明发放贷款190000元。 4、谢光梦（买受人）与海鸿公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：买受人所购商品房坐落于海韵新寓一期2#楼商13室，该商品房用途为商业，建筑面积79.75平方米；总金额249999元；本房屋为海鸿公司帮助原房屋所有权人刘明办理相关产权手续，办理产权证时本公司不承担任何责任及费用；等等。该商品房买卖合同已于2018年4月30日进行网上备案，备案号为2018040747。 5、2018年8月9日，刘祥丰、刘明（甲方）与谢光梦（乙方）签订购房协议一份，约定：甲方将海韵新寓一期2幢商13室、2幢住13室转售给乙方，总价为360000元；付款方式为网签合同变更到乙方名下时乙方支付购房款150000元，甲方出示购房发票时乙方支付50000元，办理房产证到乙方名下时支付购房款160000元；本协议签字时，甲方将乙方购买房屋的钥匙交给购房人；等等。 6、据不动产登记信息显示，坐落于顾高镇海韵新寓****房屋所有权人为海鸿公司，建筑面积178.74平方米，其中非住宅79.75平方米、住宅98.99平方米。2015年12月15日办理最高额抵押，抵押权人长江银行姜堰支行，房屋他项权证号为泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号为泰姜他项（2015）第5299号，于2019年6月11日被本院查封，查封文号（2019）苏1204执恢502号。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，案涉房产登记在被告海鸿公司名下，故该房产为海鸿公司所有。原告虽与被告海鸿公司在本院查封之前就案涉房产中的商用部分签订了商品房买卖合同，并进行了网签备案，但其提交的是刘明向海鸿公司支付购房款的证据，而未提交其本人向海鸿公司支付相应购房款的证据，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告与被告海鸿公司签订的该份商品房买卖合同不能排除本案对案涉房产的执行。关于原告所称从刘明手中购得案涉房产，并提交了与刘祥丰、刘明签订的购房协议，此系原告与他人之间发生的法律关系，与被告海鸿公司无关，原告不得据此请求排除本案对海鸿公司名下房产的执行。 综上，原告以案涉房产为其所有请求排除执行的异议理由不能成立，对其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告谢光梦的诉讼请求。 案件受理费7042元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 全 顺 人民陪审员 俞 斌 人民陪审员 朱寒瑾 二〇二〇年四月二十七日 法官 助理 姜光宝 书 记 员 杨 怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。