云南省威信县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0629民初1878号原告：威信县天源物业管理有限公司。住所地：云南省昭通市威信县扎西镇麒麟小区麒麟路**扎西尚城**。统一社会信用代码：91530629075262793B。法定代表人:陶帮龙，执行董事。委托诉讼代理人：张萌，云南震序律师事务所律师。特别授权。被告：威信县大商汇建材广场。住。住所地：云南省昭通市威信县扎西镇龙泉路扎西尚城**一社会信用代码：92530629MA6NEBAGXE。经营者：雷勇，男，1986年2月5日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。委托诉讼代理人：李洪毅，云南滇东北（威信）律师事务所律师。特别授权。被告：李东翠，女，1962年9月24日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。被告：郑涵丹，男，1988年4月28日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。被告：黄高攀，男，1986年10月14日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。被告：王兴洪，男，1984年12月13日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。被告：周旭梅，女，1988年1月23日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。被告：周铮，男，1967年4月25日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。被告：朱良萍，女，1972年6月24日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。第三人：云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司。住。住所地：威信县扎西镇麒麟新区麒麟路一社会信用代码：915306295993157026。负责人：李建华，经理。第三人：云南润红房地产开发有限责任公司。住。住所地：昆明市度假区滇池路西贡码头**楼**一社会信用代码：915301005848367914。法定代表人：倪尉东，董事长。原告威信县天源物业管理有限公司(以下简称天源物业)与被告威信县大商汇建材广场（以下简称大商汇）、李东翠、郑涵丹、第三人云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称润红分公司）、云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日作出（2019）云0629民初100号民事判决书，判决被告大商汇支付原告天源物业2018年6月4日至12月31日期间的物业服务费17,165元，被告李东翠支付原告天源物业2018年1月1日至2018年6月4日期间的物业服务费14,005元。原告天源物业，被告大商汇、李东翠、郑涵丹不服上诉，云南省昭通市中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）云06民终1620号民事裁定书，裁定撤销（2019）云0629民初100号民事判决，发回本院重新审理。本院于2019年11月12日立案后，依职权追加被告黄高攀、王兴洪、周旭梅、周铮、朱良萍参加诉讼，适用一审普通程序，依法组成合议庭开庭进行了公开审理。原告天源物业委托诉讼代理人张萌，被告大商汇委托诉讼代理人李洪毅，被告李东翠、黄高攀、王兴洪、周铮、朱良萍到庭参加诉讼。被告郑涵丹、周旭梅，第三人润红分公司、润红公司经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天源物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告大商汇支付原告2018年物业服务费32,915.10元、二次加压费4,800元、水池清洗费1,200元，共计38,915.10元；2、判令被告大商汇按银行同期贷款利率支付原告自逾期缴费之日起至实际结清之日止的资金占用损失；3、判令被告李东翠、郑涵丹对被告大商汇所欠缴费用及资金占用损失承担连带责任。事实和理由：原告天源物业与第三人润红分公司签订《前期物业服务合同》，第三人润红分公司作为开发商选聘原告为整个威信县扎西尚城小区业主或物业使用人提供物业服务，小区业主或物业使用人应向原告支付物业服务费等相关费用，交费时间为每年预交一次，逾期交纳的，每逾期一日按欠缴金额的5‰承担违约金。自2017年12月起，被告李东翠、郑涵丹开始占有扎西尚城小区商业部分1-4楼的商铺，并以出租人的名义将其中3楼的部分商铺出租给被告大商汇，被告大商汇将该商铺装修后用于经营建材，并开始接受原告提供的物业服务，双方建立了事实上的物业服务法律关系。但被告大商汇在接受服务后一直拒绝交纳物业服务费等相关费用，2018年1月1日至2018年12月31日期间共计欠缴38,915.10元。原告与被告李东翠、郑涵丹协商，但二被告态度蛮横，多次辱骂原告催收工作人员并纠结人员冲扰原告办公场所，致原告正常工作数次被迫中断。原告认为，被告大商汇作为商铺的实际经营者和使用人，应当为自身所接受的物业服务支付相关费用，被告李东翠、郑涵丹作为商铺的出租人、获益人,负有督促使用人按时交纳相关费用的义务，在使用人拖欠费用的情况下应承担连带责任，特作如前诉请。被告大商汇辩称，所用商铺虽是2018年6月4日向张朝举租用，但因该商铺被云南省高级人民法院查封，所以2018年一直未使用，张朝举已退还了租金，到2019年1月与被告黄高攀、周旭梅、王兴洪、周铮、朱良萍协商后大商汇才进场装修并使用该商铺，2019年3月分别与黄高攀、周旭梅、王兴洪、周铮、朱良萍签订了《房屋租赁合同》，所以大商汇2018年没有占有使用商铺，不应承担物业费用。原告天源物业与第三人润红分公司《前期物业服务合同》未通过招投标，属无效合同。第三人润红分公司一直未办理交房手续，物业服务费应由第三人润红分公司承担。被告李东翠辩称，被告李东翠、郑涵丹原本购买的是扎西尚城小区二楼商铺，因第三人润红分公司融资需提供资产质押，而其剩余未售出的三楼商铺已被云南省高院查封，遂找到被告李东翠、郑涵丹协商，用被查封的三楼商铺与被告李东翠、郑涵丹所购二楼商铺进行了置换。第三人润红分公司从未办理交房手续，物业服务费用应由第三人承担。被告黄高攀辩称，其与张朝举都是代被告李东翠、郑涵丹签订租赁合同，相关责任应由被告李东翠、郑涵丹承担。被告王兴洪、周铮、朱良萍辩称，所购房屋是经法院判决并强制执行，于2018年12月28日交房的，2018年并未使用，不应承担物业费用。被告郑涵丹、周旭梅未作答辩。第三人润红分公司、润红公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据1《前期物业服务合同》，欲证明原告天源物业是第三人润红分公司选定的物业服务企业；被告大商汇、李东翠、黄高攀、王兴洪、周铮、朱良萍对三性均不认可；本院认为，该证据能够证明原告天源物业与第三人润红分公司签订《前期物业服务合同》并约定服务内容、收费标准等事实，予以采信。原告提交证据2《甲方工作联系单》，欲证明被告李东翠、郑涵丹从2017年12月起占有扎西尚城一至四楼的商铺并进行装修；被告李东翠对真实性、关联性不予认可;本院认为，该证据有被告郑涵丹签名，能够证明被告李东翠、郑涵丹在2018年1月5日前已经占有该商铺并进行装修的事实，予以采信。原告提交证据3威信县发展和改革局威发改复【2017】75号《关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复》，欲证明商铺物业服务费每月每平方米2.50元，自来水二次加压费每月每户20元，化粪池清掏和水池清洗费每月每户5元；被告大商汇、李东翠、黄高攀、王兴洪、周铮、朱良萍对其合法性不认可；本院认为，该证据系行政主管部门作出的有效法律文件，予以采信。原告提交证据4照片4张，欲证明被告大商汇2018年已开展经营；被告大商汇、李东翠认为照片无拍摄日期，不能证明原告欲证事实；本院认为，照片虽无拍摄日期，但结合本案于2019年1月立案及被告大商汇于2018年10月10日以该商铺为经营场所注册，能够证明被告大商汇2018年已开始经营使用该商铺，予以采信。原告提交证据5催收公告、催收通知各2份，欲证明原告以张贴公告、通知形式催收物业服务费的情况；被告大商汇、李东翠认为系原告单方面制作，其从未看到或收到过相关公告通知；本院认为，该证据能够证明原告曾经催收过物业相关费用，予以采信。原告提交证据6威信县大商汇广场欠费明细表、资金占用费计算表，欲证明被告大商汇欠费及应支付的资金占用费情况；被告大商汇认为系原告单方制作，被告李东翠认为开发商未交房，均对三性提出异议；本院认为，威信县大商汇广场欠费明细表能够证明被告大商汇使用商铺情况，予以采信，资金占用费计算表系原告单方制作，缺乏相应依据，不予采信。被告大商汇提交证据商铺租赁合同、承诺书、收条各5份，欲证明所用商铺是2019年1月租用，2019年3月签订合同；原告对三性均不认可；本院认为，被告大商汇欲证事实与本案于2019年1月立案及被告大商汇于2018年10月10日以该商铺为经营场所注册不符，除证明被告大商汇所用商铺系向被告李东翠、郑涵丹、王兴洪、周旭梅、周铮、朱良萍租用，合同约定物业服务费由被告大商汇直交外，对被告大商汇欲证事实不予采信。被告王兴洪、周铮、朱良萍提交证据商铺租赁合同四份、威信县人民法院（2018）云0629执454号执行裁定书一份，欲证明其商铺是2018年12月28日才由法院强制执行移交，2019年才租给被告大商汇使用的，其不应承担2018年物业费用；原告提出异议认为与本案无关；本院认为，（2018）云0629执454号执行裁定书证实移交时间在2018年，对其不承担2018年物业费用欲证事实不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告天源物业与第三人润红分公司于2017年6月30签订威信县扎西尚城商住小区《前期物业服务合同》，约定第三人润红分公司委托原告天源物业对该小区提供前期物业服务。2017年7月2日，威信县发展和改革局以威发改复【2017】75号《关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复》，该小区商铺物业服务费每月每平方米2.50元，自来水二次加压费每月每户20元，化粪池清掏和水池清洗费每月每户5元。2017年12月起，被告李东翠、郑涵丹占有扎西尚城三楼商铺，并于2018年6月4日通过张朝举将三楼部分商铺出租给被告大商汇股东胡光位，商铺范围包括316-325号、351-360号共1097.17平方米。2018年10月10日被告大商汇以扎西尚城三楼为经营场所进行了注册。2018年12月28日，威信县人民法院将其中323号、324号、358号、359号分别执行移交给被告周铮、朱良萍、王兴洪、周旭梅，四被告将其所属商铺继续出租给被告大商汇使用。2018年期间，原告曾多次以公告、通知等形式催收，但被告大商汇、李东翠、郑涵丹、王兴洪、周旭梅、周铮、朱良萍未向原告天源物业缴付物业服务费用。本院认为，原告天源物业与第三人润红分公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，原告已为威信县扎西尚城商住小区业主和物业占有人提供了物业服务，业主和物业占有人应当按照行政主管部门批复的缴费项目和标准向原告缴付物业服务费用。被告大商汇、李东翠、王兴洪、周铮、朱良萍有关原告与第三人润红分公司签订的《前期物业服务合同》无效，威信县发展和改革局批复不合法主张缺乏事实法律依据，本院不予支持。被告李东翠、郑涵丹占有和使用商铺行为视为商铺已交付，对其有关未办理交房手续主张不予支持。被告大商汇、李东翠、郑涵丹、王兴洪、周旭梅、周铮、朱良萍逾期未缴纳物业服务费用，依法应承担资金占用损失，本院根据威信县发展和改革局批复按月计价原则确认应按月收费，当月应缴物业费用从次月1日起视为逾期，综合计算确认2018年1-5月欠缴物业服务费从2018年4月1日起计算资金占用损失，2018年6-12月欠缴物业服务费从2018年10月1日起计算资金占用损失。2018年1-5月物业服务费13,715元、二次加压费2,000元、水池清洗费500元共计16,215元，及从2018年4月1日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行贷款基准利率和商业银行贷款市场利率计算的资金占用损失应由被告李东翠、郑涵丹缴付。2018年6-12月物业服务费19,200元、二次加压费2,800元、水池清洗费700元共计22,700元，及从2018年10月1日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行贷款基准利率和商业银行贷款市场利率计算的资金占用损失应由被告大商汇缴付，被告李东翠、郑涵丹应承担连带责任，被告周铮、朱良萍、王兴洪、周旭梅分别应在152元、170元、155元、130元限度内承担连带责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告李东翠、郑涵丹在判决生效之日起十日内向原告威信县天源物业管理有限公司支付2018年1-5月物业服务费13,715元、二次加压费2,000元、水池清洗费500元共计16,215元，并按中国人民银行贷款基准利率和商业银行贷款市场利率支付从2018年4月1日起至判决确定的给付之日止的资金占用损失。二、由被告威信县大商汇建材广场在判决生效之日起十日内向原告威信县天源物业管理有限公司支付2018年6-12月物业服务费19,200元、二次加压费2,800元、水池清洗费700元共计22,700元，并按中国人民银行贷款基准利率和商业银行贷款市场利率支付从2018年10月1日起至判决确定的给付之日止的资金占用损失；被告李东翠、郑涵丹承担连带支付责任；被告周铮、朱良萍、王兴洪、周旭梅分别在152元、170元、155元、130元限度内承担连带支付责任。三、驳回原告威信县天源物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，由被告威信县大商汇建材广场负担484元，由被告李东翠、郑涵丹负担346元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  刘宣虎人民陪审员  宋时海人民陪审员  吴跃崇二〇二〇年四月三日书 记 员  雷 静