山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终523号 上诉人（原审原告）：刘方新，男，1968年7月3日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：张汉平，北京市京师（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵艳敬，北京市京师（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李淑霞，女，1973年10月15日出生，汉族，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：杨峰，山东一山律师事务所律师。 原审第三人：山东新泰辰晖置业投资有限公司，住所地山东省新泰市青龙路辰晖大厦**。 原审第三人：赵军，男，1967年7月18日出生，汉族，住山东省新泰市。 原审第三人：杨丽丽，女，1978年3月27日出生，汉族，住山东省新泰市。 原审第三人：山东新泰公信置业有限公司，住所地山东省新泰市金斗路**。 原审第三人：高明军，男，1970年1月20日出生，汉族，住山东省新泰市。 上诉人刘方新与被上诉人李淑霞，原审第三人赵军、高明军、杨丽丽、山东新泰公信置业有限公司（以下简称公信置业公司）、山东新泰辰晖置业投资有限公司（以下简称辰晖置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2019）鲁09民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。 刘方新上诉请求：1.依法撤销山东省泰安市中级人民法院作出的（2019）鲁09民初50号民事判决书，改判不得执行新泰市××小区××号楼××单元××室房产，并解除对案涉房产的查封；2.本案的一、二审诉讼费均由李淑霞承担。事实与理由：1.刘方新购买辰晖置业公司建设的商品房完全可以阻却执行，并完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。本案中，根据相关规定和最高人民法院的立法本意和司法判例，刘方新购买的房屋完全属于居住用房，应当认定其为购房消费者。刘方新在新泰市买房，是因为其籍贯在新泰，大学前一直随父母在新泰老家龙廷镇小沙坡村居住。其父母均为农民，户籍一直在老家，在搬入案涉房产之前也一直在小沙坡村生活居住。老家是地方偏远、生活条件差、医疗和出行不便的农村，为让70多岁的父母安享晚年，改善居住环境，刘方新才全资购买了案涉房产，完全用于居住使用。同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第118条规定：人民法院审理案外人系房屋消费者执行异议之诉案件，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”时，可以理解为买受人名下在设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋。买受人名下有1套面积不大的房屋，后来又买了1套案涉房屋，符合上述规定第（一）项和第（三）项条件，如果查明买受人家人较多，确为适当改善居住条件，也应支持买受人阻却执行的请求。既然是参照，当然可以根据案件的具体情况从利益平衡角度进行审理。本案一审法院已经查明，刘方新及其配偶、子女以及刘方新的父母在新泰市××泰安市内没有其他可居住房屋，且案涉房屋长期由刘方新父母居住。每逢传统佳节，刘方新都带着老婆、孩子一起回家看望年迈的父母，也一起居住生活。这符合基本公序良俗原则，也符合中华民族百善孝为先的传统美德。2.刘方新购买的辰晖置业公司建设的商品房可以阻却执行，并完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。刘方新于2011年4月19日与辰晖置业公司签订了联合建房协议，2012年12月29日支付完毕全部房款，2013年2月2日与辰晖置业公司签订了新泰市商品房买卖合同。刘方新于房屋交付后即准备装修事宜，于2016年底装修完成，其父母于2017年4月入住案涉房屋，直到2018年初看到泰安市中级人民法院执行清户的公示，才得知案涉房屋于2014年1月2日因李淑霞与辰晖置业公司民间借贷纠纷被查封。案涉房屋查封之前，辰晖置业公司已经处分了案涉房产，且刘方新已经履行完毕全部义务，不具备发现和预测案涉房屋被查封的可能性，并且已经装修入住，虽辰晖置业公司在案涉房屋被查封之后才将案涉房屋交付刘方新，但是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条和第二十六条第三款规定：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。泰安市中级人民法院并没有对查封进行公示。截至2019年9月25日，案涉房产都未界定产权，泰安市中级人民法院的查封效力不能对抗善意占有人。本案中，刘方新在案涉房屋查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款、合法善意占有案涉房屋、非因自身原因没有办理过户登记，所以刘方新购买案涉房屋完全符合该规定二十八条情形，因此泰安市中级人民法院不得执行案涉房产。3.李淑霞向赵军、杨丽丽发生借款属于高利贷，借款合同应属无效，所以刘方新享有的物权期待权应更优先于李淑霞的一般债权（高利贷），更应得到保护。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，恳请二审法院查明案件事实后，依法改判支持刘方新的全部上诉请求。 李淑霞辩称，一、刘方新并未在一审法院查封前合法占有案涉房屋，且因自身原因未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。一审法院基于生效判决在执行程序中对案涉房产进行查封并无不当，且查封时案涉房产仍登记在被执行人辰晖置业公司名下，查封财产告知书无需向案外人即刘方新送达或公示。一审中，李淑霞提出合同存在倒签的可能，但目前尚无签订合同确切签订时间的有效技术手段，因此严格把关刘方新合法占有案涉房产时间及法院查封时间意义重大。一审中，刘方新自认案涉房产交付时间为2016年6月17日，上诉状中陈述房屋缴费后于2016装修完毕，其父母于2017年4月开始入住案涉房产，而一审法院查封时间为2014年1月2日，查封前刘方新并未合法占有案涉房产。即使买卖合同签订于2013年2月，刘方新在其陈述支付全款后至其上诉状中提及的2018年看到清户公示时方知被查封事实，可知其在此期间从未向辰晖置业公司或房屋登记机关提出办理房产登记的请求，其怠于行使自己的权利，属于“因买受人自身原因未办理过户登记”。2.刘方新并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的“消费者购房人”。消费者购房人的期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，对于消费者购房的认定应着重把握是否为居住需求且需从严认定。刘方新在一审中自认其本人及家庭成员均长期工作和生活居住在济南，且在济南有两处房产，在此情况下，其在新泰另行购置房产，并非因居住需求，不能排除其作为投资需求购房。其关于购房是为了改善父母居住条件的主张，仅是对购房目的的辩解，且案涉房产是以其个人名义签订的，如在签订建房协议及购房合同时，以其父母作为合同相对人购房则更为方便，不仅便于处理合同相关事宜，也无需在济南生活工作的刘方新来回奔波。因此，刘方新的辩解缺乏证据支持，对于事实及消费购房者认定应坚持客观化标准。3.李淑霞民间借贷纠纷一案经法院审理作出生效判决，依据生效判决申请强制执行，程序合法。刘方新认为李淑霞基础合同无效可以另寻救济途径，若其并非消费者购房人又何谈物权期待权。李淑霞自一审时坚持认为刘方新与辰晖置业公司倒签合同、造假银行流水记录，存在串通行为，逃避执行，损害李淑霞合法权益。基于上述事实，刘方新对案涉房产不具有足以排除强制执行的民事权益，其主张不能得到支持，一审法院判决正确，请求依法驳回刘方新的上诉请求。 赵军、高明军、杨丽丽、公信置业公司、辰晖置业公司未出庭未答辩。 刘方新向一审法院提出诉讼请求：1.请求撤销山东省泰安市中级人民法院（2014）泰立保字第2号民事裁定书，解除对新泰市××小区××号楼××单元××室（价值420912元）查封措施，停止执行，将房屋归还刘方新所有；2.诉讼费由李淑霞承担。庭审过程中，刘方新以案涉房产仍由其占有使用为由，撤回了将房屋归还的诉讼请求。 一审法院认定事实如下： 2011年6月21日，刘方新与案外人张广宏签订一份《房屋买卖合同》。案外人张广宏将位于沁园春二期预售房（楼层和面积待选、附属物待选）出售给刘方新。双方议定上述房产成交价人民币首付15万元加转让费，余下的按2890元/平起价。合同签订后，刘方新向张广宏支付全款贰拾万元整。同日，刘方新向案外人张广宏配偶冀秋慧工商银行账户转账20万元整。该《房屋买卖合同》签署后，刘方新与辰晖置业公司补签了一份载明签署日期为2011年4月19日的《联合建房协议书》一份，辰晖置业公司为刘方新补开了日期为2011年4月19日、金额为15万元的联合委托建房费收据一张。 2011年10月2日，刘方新以山东新泰青云三中购房户刘方新名义与辰晖置业公司签署一份《联合建房补充协议》。根据该补充协议约定，刘方新需续交联合建房款5万元。同日，刘方新通过工商银行向辰晖置业公司工作人员高明岩账户转账5万元。辰晖置业公司为其开具了5万元的联合委托建设费收据。 2012年12月25日，辰晖置业公司根据前期为刘方新开具的2011年4月19日、金额为15万元的联合委托建房费收据和2011年10月2日5万元的联合委托建设费收据，为刘方新换开了20万元的《收据》，该收据的收款事由载明：沁园春5#东单元201，预收储藏室2万。同时将2011年4月19日15万元的联合委托建房费收据和2011年10月2日5万元的联合委托建设费收据予以收回。 2012年12月29日，刘方新通过工商银行向辰晖置业公司的工作人员高明岩账户转账24.0912万元。高明岩收到该款项后，于2013年2月4日分两笔16.0912万元和8万元存入辰晖置业公司8030××××0019账户中。 2013年2月2日，刘方新作为买受人，辰晖置业公司作为出卖人，双方签订一份合同编号为QYC5-1-201的《新泰市商品房买卖合同》。刘方新购买辰晖置业公司开发的新泰市平阳路沁园春二期5幢1单元201室，价款42.0912万元。同日，辰晖置业公司为刘方新开具金额44.0912万元收据一份，收款事由载明：沁园春5#东单元201室，预收储藏室2万/个。 2016年6月17日，刘方新与新泰辰晖物业服务有限公司签署沁园春房屋验收交接单一份，辰晖置业公司将案涉房产交付给刘方新。同日，刘方新向新泰辰晖物业服务有限公司提交装修申请。2017年12月1日，新泰辰晖物业服务有限公司就案涉房产进行了装修验收并出具了装修验收单。 另查明，李淑霞与赵军、杨丽丽、高明军、公信置业公司、辰晖置业公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年5月16日作出（2014）泰民一初字第15号民事判决，判决：一、赵军、杨丽丽于本判决生效之日起十日内偿还李淑霞借款本金1660万元；二、赵军、杨丽丽于本判决生效之日起十日内偿还李淑霞借款本金1660万元所生利息（本金1660万元自2012年1月1日按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息至本判决确定的还款之日止）；三、高明军、公信置业公司、辰晖置业公司对上述一、二项债务承担连带清偿责任；四、高明军、公信置业公司、辰晖置业公司承担保证责任后，有权向债务人赵军、杨丽丽追偿。该判决生效后，经李淑霞申请，一审法院立案强制执行。一审法院于2014年1月2日查封了辰晖置业公司名下位于新泰市××路××小区××号楼××单元××室房屋。后刘方新向一审法院提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封。一审法院于2018年5月10日作出（2018）鲁09执异58号执行裁定书，驳回了刘方新的异议请求。刘方新于2018年5月16日签收上述裁定后，委托其诉讼代理人于2018年5月30日向一审法院邮寄了民事起诉状。 又查明，2019年2月27日，新泰市不动产登记交易信息查询显示，没有查询到刘绍成、刘传英的不动产相关信息。刘绍成、刘传英分别系刘方新的父母。 2019年3月8日，新泰市不动产登记交易信息查询显示，没有查询到刘方新、高青、刘高远的不动产相关信息。高青与刘方新系夫妻关系，刘高远系刘方新之子。 庭审中，刘方新自认其在位于济南市的省联通公司工作，配偶亦在济南工作，孩子在上大学。其在济南市高新区有房产，一套有房产证，一套无房产证。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、刘方新就本案的起诉是否超出法定期限；二、刘方新就本案诉争房产是否具有足以阻却执行的权利，其诉求停止执行归还房产应否支持。 关于第一个争议焦点，刘方新就本案的起诉是否超出法定期限的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”经庭审查明，一审法院于2018年5月10日作出（2018）鲁09执异58号执行裁定，驳回了刘方新的异议请求。刘方新在执行异议阶段的委托诉讼代理人史新生于2018年5月16日签收该执行裁定书后，于2018年5月30日通过特快专递向一审法院邮寄了落款日期为2018年5月28日的执行异议之诉起诉状，后刘方新又向一审法院提交了落款日期为2019年2月20日的执行异议之诉起诉状。根据以上情况，本案立案时间虽为2019年2月20日，但刘方新的起诉状已在法定期限内向一审法院提交，故对李淑霞关于刘方新的本案起诉已超法定期限的主张，一审法院不予支持。 关于第二个争议焦点，刘方新就本案诉争房产是否具有足以阻却执行的权利，其诉求停止执行归还房产应否支持的问题。一审法院认为，本案申请执行人李淑霞系基于普通金钱债权申请执行，刘方新购买房地产开发企业辰晖置业公司建设的商品房，其能否阻却执行，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的相关规定进行审查。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。刘方新自认，案涉房产的交付时间为2016年6月17日，而该房产被一审法院予以查封的时间是2014年1月2日，即刘方新并未在一审法院查封前合法占有案涉房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条系基于对购房消费者生存权这一更高价值的维护而赋予其物权期待权保护的特殊规定，相较于其他购房者，其保护标准在总体上较为宽泛，既不考察主观过错，亦不需要缴纳全部房款，甚至不需要实际占有房屋。也正因为如此，对于购房消费者的认定需从严把握，必须真正立足于生存权保护这一基础要件。本案中，刘方新虽与辰晖置业公司在人民法院查封前签订了书面买卖合同且支付了全部购房款，但其在庭审中自认，其家庭成员工作地点并非在诉争房产所在地的新泰市，而是在济南市工作和长期居住，且其在济南市另有两处房产，在此情形下，不应认定为购房消费者。刘方新主张，其购买案涉房产系为了改善其父母的居住条件，但对于购房消费者身份属性的认定，应坚持客观化标准，依照其自身情况予以判定，其购房目的属于主观因素，缺乏有充分证明力的证据，且案涉房产系以刘方新个人名义签订的买卖合同，故对其该项主张，一审法院不予采信，对其据此要求停止对案涉房产执行的请求，一审法院不予支持。 综上所述，刘方新对案涉房产不具有足以阻却执行的实体权利，其要求解除对新泰市××小区××号楼××单元××室查封措施并停止执行的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回刘方新的诉讼请求。案件受理费7614元，由刘方新负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 刘方新提交：证据1.山东新泰辰晖物业服务有限公司于2020年3月1出具的《居住证明》，用以证明案涉房屋自2017年4月至今由其父母居住；证据2.新泰市龙廷镇小沙坡村于2020年3月1日出具的《证明》，用以证明刘方新父母自2017年4月居住至案涉房屋至今；证据3.刘方新老家邻居出具的证明及照片，用以证明2017年9月21日，刘方新老家邻居到案涉房屋单元门外一起祭宅神，之后一起在案涉房屋吃饭；证据4.2017年12月6日《车棚承包使用合同》及收据，证明刘方新父母使用案涉房屋；证据5.物业费单据4张，用以证明刘方新正常缴纳物业费；证据6.照片8张及视频光盘1个，证明案涉房屋由刘方新父母居住使用至今；证据7.李淑霞作为债权人提起民间借贷纠纷案件统计表1份，用以证明李淑霞未经有关部门批准多次从事借贷业务，而刘方新是为了满足家庭需要作为购房者购买案涉房屋，并支付全款，刘方新对案涉房屋享有的权益更应优先得到法律保护。 李淑霞质证认为，对证据1—6的真实性有异议，山东新泰辰晖物业服务有限公司系辰晖置业公司名下物业服务公司，无法出具证明证实房屋居住情况，其与刘方新之间存在恶意串通，无法证明案涉房屋的居住情况；证据7的真实性没有异议，但证明目的有异议，李淑霞民间借贷纠纷一案经过一审、二审、再审审理后作出了生效判决，李淑霞依据生效判决申请强制执行，程序合法。刘方新并非消费者购房人，更无物权期待权。赵军、高明军、杨丽丽、公信置业公司、辰晖置业公司未发表质证意见。 本院认为，证据1、4、5系原件，虽然李淑霞对上述证据的真实性不予认可，但由于其并未提供证据予以反驳，且没有证据证明山东新泰辰晖物业服务有限公司与刘方新存在恶意串通行为，故本院对上述证据的真实性予以确认，可以证明案涉房屋由刘方新父母居住使用；对证据2的真实性予以确认，但该证据仅能证明刘方新父母自2017年4月之后并未在本村居住；因证据3系书面证人证言，证人未出庭作证，故不符合证据的形式要件，照片无法显示拍摄地点，故本院对证据3不予采信；因证据6系照片与视频证据，刘方新并未提交储存该证据的原始载体，不符合证据的形式要件，故本院对该证据不予采信；对证据7的真实性予以确认，但该证据与本案不具有关联性，故本院不予采信。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：刘方新对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。 目前，随着生活水平的提高以及人员的流动，子女出资购房供父母居住使用，来改善居住生活环境的情形较为普遍。因此，对于消费者购房的认定应着重审查是否用于居住需求。本案中，刘方新的父母系新泰市龙廷镇小沙坡村人，两人在新泰市并无房屋登记信息，现有证据亦能证明两人在案涉房产内居住。刘方新在人民法院查封案涉房产之前，与辰晖置业公司签订了合法有效的书面合同，并交纳了全部购房款，刘方新及其配偶和儿子在新泰市均无房屋登记信息。综上，一审法院认定刘方新并非购房消费者，确有不当。本院认为，刘方新符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房产享有足以阻却执行的民事权益，一审法院认定事实不清、适用法律不当，本院予以纠正。 综上所述，刘方新的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实错误、适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省泰安市中级人民法院（2019）鲁09民初50号民事判决； 二、不得执行山东省新泰市××路××小区××号楼××单元××室房产并解除相应查封。 一审案件受理费7614元、二审案件受理费7614元，均由李淑霞负担。 山东省泰安市中级人民法院（2018）鲁09执异58号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 丽 审 判 员  邱建坡 审 判 员  毕中兴 二〇二〇年四月十日 法官助理  王金雨 书 记 员  李亚宁