黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初108号 原告：孙伟，女，1971年5月1日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：程志平，男，住牡丹江市爱民区。 被告：黑龙江千惠房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区天安路**。 法定代表人：王鸿纯，该公司经理。 委托诉讼代理人：李秀，男，该公司员工。 原告孙伟与被告黑龙江千惠房地产开发有限公司（以下简称千惠公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭审理了本案。原告孙伟及其委托诉讼代理人程志平，被告千惠公司的委托诉讼代理人李秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告与原告签订商品房买卖协议合法有效；2.判令被告与原告就某小区签订正式的商品房买卖合同并为原告办理交房手续；3.诉讼费用由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为1.要求确认原、被告签订的《商品房认购协议书》合法有效；2.解除《商品房认购协议书》，被告返还原告购房款263757元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月28日，原、被告签订了《商品房认购协议书》，被告将某小区×栋×单元×室出售给原告，建筑面积为67.63平方米，单价为3900元，房屋总价款为263757元。协议签订后，原告用抵顶方式交付了房屋全部价款。现被告已具备预售许可条件，经原告多次催促，被告至今不依约与原告签订正式购房合同，也不向原告交付房屋，被告的行为损害了原告的利益。故原告诉至法院，请求如上。 千惠公司辩称，原、被告双方没有实质性买卖关系，2020年1月7日，原告在公安机关询问笔录中已予以确认。依据相关法律规定，商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而原、被告双方并非基于房屋真实买卖关系而发生购买行为。民法总则规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，也就是说用房子顶账受让债权、清偿债务是真实意思表示，商品房买卖是虚假意思表示。故双方的买卖关系是无效的法律行为，原告未支付一分钱价款给被告，要求被告返还购房款于法无据。依据原告在公安机关的陈述，其主张的与案外人王某的车辆买卖不真实，原告陈述2017年欲出售车辆，但2016年4月已经完成车辆过户，二手车交易发票记载的价格与原告陈述的买卖车辆的价格亦不符，原告出卖给王某车辆的二手车销售统一发票显示成交价格为130000元，而王某给原告出具欠款300000元的欠条明显不符合交易习惯。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案的争议焦点：一、原、被告之间是何种法律关系；二、原、被告之间的商品房认购协议书是否合法有效，是否存在法定解除的事由；三、原告要求被告返还购房款263757元是否有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求举示证据，本院组织双方当事人对证据进行质证。对当事人无异议的证据：原告举示的证据一中的二手车销售统一发票转移登记联复印件1份、王某身份证正面复印件1份、行驶证复印件1份、原告与丈夫赵某的结婚证复印件1份（均与原件核对无异），本院依职权调取的本案涉案房屋的备案证明复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告孙伟举示的证据：证据一、王某给原告丈夫赵某出具的欠条复印件1份（与原件核对无异），证明原告与案外人王某确实存在着车辆买卖的事实，二人于2016年4月11日在牡丹江市车辆管理所办理的车辆产权转移登记，2016年12月5日，案外人王某给赵某出具了“购买尼桑风雅350车辆一台，价款300000元”欠条一份，从而证明原告在诉讼中所述的原告将自己所有的尼桑风雅轿车以300000元的价格卖给王某的事实。 被告对原告出具的欠条有异议，欠条不能证明系案外人王某本人书写，且该欠条存在瑕疵，因为欠条第二行与欠条第一行、第三行的字迹不属于同一笔迹。另外，该欠款与本案涉案的商品房认购合同没有关联性，只能体现出王某和赵某之间有一定的债务关系，被告不予认可。 本院认为，该份证据能够证实原告主张案外人王某出具欠条的时间为2016年12月15日，但仅凭该欠条不能证实欠条中体现的欠款是否真实存在，是否与本案有关联性，故对原告想要证明的其他问题本院不予确认。 证据二、原、被告双方签订的商品房认购协议书1份，销售收款票据1份（均系复印件，均与原件核对无异），证明经原、被告和案外人王某三方协商，同意将案外人王某的债权转让给原告，被告以房屋的形式抵顶原告受让的债权，原、被告双方实际形成的是商品房买卖的法律关系。 被告对该组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，被告虽然出具了认购书，但实质是作为开发公司对外融资的一种抵押，双方的买卖合同关系不存在，是虚假的。如果像原告所述双方达成合意系债权转让，根据合同法规定，应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生效力。 本院认为，该组证据能够证实原、被告签订商品房认购协议书，落款时间为2018年4月28日，同日，被告出具了交款人为“孙伟”，内容为某小区×号楼×单元×室购房款，数额为263757元的事实，对此本院予以确认。 2、被告千惠公司举示证据：证据一、证人朱某证实：“证人是包工包料负责某小区建设工程中内外墙抹灰的施工人，不认识原告，案外人王某与证人是同乡。某小区共三栋楼，原告施工的2号、3号楼已经交工，1号楼尚未交工，千惠公司支付给证人的所有施工款都是以房屋抵顶的形式，双方现在还没有结算，结算时，千惠公司能够出具正式的商品房买卖合同的房屋价值才能在结算款中扣除。2018年4月份，证人要开工需筹钱，王某知道证人要开工且手里有房子，就找证人说要借给证人钱，要证人用房子作为抵押。2018年4月20日左右，证人跟千惠公司说好了要用四套房子，证人给千惠公司出了一个借条（就是被告庭审中举示的书证三），借四套房源，按王某发给证人的四个身份证，将房屋认购书开具到该四人名下，并出具了手写发票，认购书上方有购买人的姓名，内容有具体的楼房号、价款并盖有千惠公司的公章，下方购买人处签字是空白的，手写票据是写明交款人、价款以及楼号的，其中一户是证人领着“购买人”到开发商处签的字，但具体是谁，证人记不清了。证人亲自将上述四户房屋的手续交给王某，但事后王某一分钱没给证人。由于王某迟迟没有给证人借款，证人找王某要房源手续时，知道其中一户房源开在了孙伟名下，所以对孙伟的名字有点印象。王某系证人2018年4月介绍给千惠公司认识的，王某没有在某小区施工过，与千惠公司也不存在其他债权债务关系。” 原告对该证人证言部分有异议，证人说认购书都是证人给王某的与事实不符，本案原告签认购书的时候是王某领着原告到千惠公司二楼办公室签订的，当时证人不在场，而且该合同是被告单位的一个男性工作人员当场现写的，章也是现盖的，不是证人所述是提前写好的，另外证人与王某之间发生的事情原告不清楚，不予质证，对证人证实的其他部分没有异议。 被告对该证人证言没有异议。 本院认为，该证人证言结合被告举示的书证三，能够证实证人与被告之间的关系，被告以包括涉案房屋在内的四户房屋预抵顶证人施工款，双方尚未结算，结算时以能够出具正式的商品房买卖合同的房屋完成抵顶工程款的事实，对此本院予以确认。 证据二、申请法院调取的牡丹江市公安局爱民分局向阳派出所询问笔录复印件1份（盖有牡丹江市公安局爱民分局向阳派出所章），证明原告在爱民分局向阳派出所的表述说明原、被告之间没有实质性的买卖关系，原告承认没有实际给付被告金钱，是所谓的顶账。 原告对该份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，该份证据不能证明被告想要证明的问题，因为虽然原告没有向被告交纳购房款，但被告给原告开具了购房款证明。原、被告实际是因案外人王某对被告有债权，经过被告同意将该债权转让给原告，所以被告才跟原告签订了房屋认购协议，并出具了购房款收据，如没有债权转让的前提条件被告是不会无缘无故给原告出具购房款票据签订房屋认购协议的。综上，被告取得了实质性利益，并非没有收到购房款，而是抵顶了同等价值的债务，所以说实际是被告收到了购房款项。 本院认为，该份证据系本案原告在公安机关的如实陈述并签字确认，系有效书证，本院予以确认，对于原、被告之间是否为商品房销售关系，本院将综合本案证据结合当事人的陈述再予以认证，在此不再赘述。 证据三、申请法院调取的关于某车辆的流转档案复印件1份（盖有黑龙江省牡丹江市公安局交通警察支队车辆管理所业务专用章），证明原告与案外人王某车辆买卖关系已消灭，不存在原告所主张的债权债务关系。 原告对该档案中关于王某与孙伟之间买卖车辆相关档案的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，该组证据恰恰证明原告与案外人王某之间存在的原告将自有车辆卖给王某的事实，与原告向法庭举示的欠条结合形成证据体系，不仅证明了被告与案外人王某和原告之间的债权债务转让关系，同时否定了被告举示该组证据想要证明的问题，该组证据能够支持原告的主张。对原告与孙某买卖车辆的档案的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，众所周知车辆买卖过户需要纳税，双方当事人在车辆管理所登记的价款大多不是实际交易中的真实价款数额，原告与王某之间车辆买卖档案中虽登记的车价是130000元，但实际交易价为300000元，系因王某为了少纳税而故意报低价格，该份档案中没有原告孙伟的签字，130000元是案外人王某的报价，原告孙伟并不知情。另外需要说明，车辆买卖价值与价款并非是正比例关系，比如该车辆原告取得时是由案外人孙某用该车抵账给原告，抵顶数额为620000元，当时如原告不要该车辆，620000元的债权就不能实现，故该车辆原告的受让价值就是620000元，而非发票中登记的价格180000元。王某与胡某之间的车辆买卖档案与本案没有关联性，原告不予质证。 本院认为，该份车辆流转档案系黑龙江省牡丹江市公安局交通警察支队车辆管理所依法出具的，关于本案所涉车辆的流转档案，能够证实车辆识别代号为××的小型汽车交易情况的事实，对此本院予以确认。 证据四、借条复印件1份（与原件核对无异），证明千惠公司出具四户房屋给朱某作为抵押借款使用，其中一户为本案涉案房屋。 原告对该份证据的形式要件有异议，法院在房产部门调取的备案证明体现本案涉案房屋已于2015年9月1日登记在案外人刘某名下，与该借条相互矛盾，进一步证明被告不讲诚信将已经出售、登记在他人名下的房屋再用以向他人抵押筹款，该抵押行为也因被告的欺诈而无效，且该借条不能否定原、被告之间的房屋买卖的事实。 本院认为，该份证据已经在被告举示的证据一中予以认证，在此不再赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 千惠公司开发建设牡丹江市爱民区某小区，证人朱某系负责该小区的1号、2号、3号楼内外墙抹灰工程的施工人，施工方式是包工包料，千惠公司以预抵顶房屋的形式向朱某预付工程款，双方均认可最后结算时，预抵顶的房屋价值不在结算款中扣除，以能够实际出具正式的商品房买卖合同的房屋价值为准。千惠公司称该小区系2012年、2013年左右开始开工建设，2015年停工，2018年中旬开始复工，现仍未竣工验收。 2015年4月2日，孙伟自案外人孙某处购买车辆识别代码为××的尼桑风雅牌轿车，二手车销售统一发票登记的车价为180000元，孙伟称该车辆系孙某用于向其抵顶欠款的，抵顶欠款的数额为620000元；2016年4月11日，孙伟将上述车辆过户给案外人王某，二手车销售统一发票登记的车价为130000元，孙伟称双方实际买卖价值为300000元，王某未实际支付购车款，仅于2016年12月15日向其出具欠条一份，对于车辆实际成交价格孙伟未举示充分证据证实；2017年1月25日，王某又将该车辆过户给他人，二手车销售统一发票登记的车价为100000元。 2018年4月21日，证人朱某向千惠公司出具借条一份，内容为：“我朱某向千惠房地产开发有限公司借用肆套房票（×号楼×单元×室、面积：67.63平方米，×号楼×单元×室、面积：62.28平方米、×号楼×单元×室、面积：74.62平方米，×号楼×单元×室、面积：81.44平方米）作为抵押用，不允许买卖，如出现一切后果由朱某负责。” 2018年4月28日，孙伟与千惠公司签订《商品房认购协议书》，主要内容为：孙伟自愿向千惠公司交付人民币263757元，作为优先认购金，有权优先认购某小区×栋×单元×层×号房，参考建筑面积67.63平方米，该商品房原价为3900元/平方米，总价款为263757元。认购协议下方有孙伟签名并盖有千惠公司公章，无其他经办人签字。同日，千惠公司出具房地产开发有限公司销售收款票据，票据载明交款人为孙伟、内容为某小区×号楼×单元×室购房款、数额为263757元，该票据下方盖有千惠公司财务专用章及法定代表人王某名章。对于上述房屋认购手续的形成情况，原告称系案外人王某用上述房屋抵顶其购车款，王某领着孙伟到千惠公司二楼办公室，千惠公司一名男性工作人员现场书写的认购书及收据并盖章，被告提请的证人朱某证实上述房屋系千惠公司预抵顶其工程款，由其向王某融资，并按王某指示将上述认购手续开具到原告名下，对该认购手续形成情况原、被告均未举示证据证实。原、被告均认可孙伟并未实际向千惠公司交付购房款。另查，该涉案房屋已于2015年9月1日登记备案在案外人刘某名下。 2020年1月4日，孙伟将涉案房屋门锁撬开，进入涉案房屋并在该房屋中居住几天后搬出。由于千惠公司报警，孙伟到牡丹江市公安局爱民分局向阳警务室说明情况，在询问笔录中，孙伟称其预出售尼桑风雅牌轿车一台，王某知道后向其购买，因王某没钱，就为孙伟出具了一张300000元的欠条，王某打完欠条后，孙伟将车辆过户给王某。审理中，孙伟又称王某为其出具欠条后，其为王某办理了过户，在与千惠公司签订完认购协议后，将欠条返还给王某，后因房屋迟迟不能交付，孙伟的丈夫赵某又找到王某，王某再次为赵某出具了欠条。因孙伟所述与车辆过户时间、欠条出具时间以及认购协议签订时间不符，经法庭询问，孙伟又称王某没有打欠条，其就为王某办理了车辆过户手续，因当时有担保人，但王某迟迟不能支付购车款，故孙伟丈夫赵某连同担保人找到王某，让王某出具了一份欠条，孙伟与王某之间仅存在2016年12月15日这一份欠条。孙伟称其所述的与王某之间的车辆买卖以及担保情况均系口头约定，无书面协议。 另，本案审理中，法庭辩论时，原告称需回去考虑是否变更诉讼请求，不能当庭发表辩论意见，若不变更，庭后向本院递交书面的辩论意见（代理词），原告于2020年4月7日向本院递交书面辩论意见（代理词）。 本院认为：一、关于本案原、被告之间是否系商品房销售合同关系的问题。本案中，千惠公司向朱某出具认购书及购房款收据的本意系预抵顶工程款，由朱某进行融资，双方并未结算，故在开发商出具涉案房屋在内的房源时，其与朱某之间没有确定的到期债权，也没有以房抵债或商品房销售的意思表示。而孙伟主张其取得涉案房屋认购手续是因其对王某享有债权（购车款）、千惠公司对王某负有债务而产生债权转让债务承担关系，而王某是如何取得上述房屋、孙伟与王某之间的债权是否真实存在及债权数额、王某与千惠公司之间是否存在债权债务关系，孙伟并不能举示充分证据证实，故本院对孙伟主张案外人王某将其对千惠的债权转让给孙伟的事实不予认定。因孙伟与千惠公司之间没有直接的、确定的、到期的债权，又未举示充分证据足以推定千惠公司存在真实的以房抵债或商品房销售的意思表示，应承担举证不能的法律后果，且涉案房屋在2015年9月1日已经登记备案在案外人名下，致使孙伟主张的以房抵债中的抵顶行为不能完成，从而未能转化为孙伟主张的其与千惠公司之间的商品房销售合同关系。如前所述，因原、被告双方在签订《商品房认购协议书》时，千惠公司不具有真实的出售房屋的意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”孙伟于千惠公司于2018年4月28日签订的《商品房认购协议书》应为无效。 依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因孙伟未实际向千惠公司交纳购房款，千惠公司亦未向孙伟交付涉案房屋，故双方不存在返还财产的情形。 综上所述，本院对原告主张其与千惠公司之间签订的《商品房认购协议书》有效，解除该协议，千惠公司返还其购房款263757元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告孙伟的诉讼请求。 案件受理费5256元，减半收取计2628元，由原告孙伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  邓卫平 二〇二〇年四月八日 书记员  李稳桥