宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初4361号原告：汪海洋，男，生于1972年10月1日，宁夏中卫市人，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：蔺化平，宁夏新菜园律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏新港酒店管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区长城东路 。法定代表人：王军宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：温淮，北京浩天信和（银川）律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司，住所地宁夏回族自治区中宁县宁安东街北侧杞乡经典** 。法定代表人：张俭平，该公司董事长。委托诉讼代理人：雍泽，男，汉族，生于1976年1月13日，大学文化，住宁夏回族自治区中宁县。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陆学明，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告汪海洋与被告宁夏新港酒店管理有限公司（以下简称新港酒店）、第三人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司（以下简称青银银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告汪海洋及其委托诉讼代理人蔺化平、被告新港酒店的委托诉讼代理人温淮、第三人青银银行的委托诉讼代理人雍泽、陆学明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.依法解除原被告之间于2018年1月18日签订的《房屋续租协议》；2.依法判令被告赔偿原告装饰装修损失39.5万元，支付违约金7.9万元，以上共计47.4万元；3.本案诉讼费由被告承担；事实和理由：2007年8月10日，原告与案外人中卫市电影公司签订《中卫市电影公司中影酒店餐厅租赁承包合同》，之后又于2008年12月28日签订《中影酒店餐厅租赁承包合同补充协议书》，约定原告承包经营中影酒店二楼餐厅直至2019年10月15日。后被告新港酒店取得中影酒店的所有权，原告与案外人中卫市电影公司签订《中卫市电影公司中影酒店餐厅租赁承包合同》以及《中影酒店餐厅租赁承包合同补充协议书》经中卫市沙坡头区人民法院判决确认继续履行。《中卫市电影公司中影酒店餐厅租赁承包合同》以及《中影酒店餐厅租赁承包合同补充协议书》的履行过程中，原告一直按照约定向被告交纳租赁费。2018年年初，因原告前期对餐厅装修已经陈旧，为经营需要，经原告与被告协商，在被告同意延长租期，并与原告签订《房屋续租协议》后，原告再次对餐厅进行了装饰装修，原告此次装修共计支付费用79万元。原告与被告签订的《房屋续租协议》中约定续租期限为两年，自2019年10月15日至2021年10月14日止，年度租金7万元。原告与被告于2018年1月18日签订《房屋续租协议》后，原告立即对餐厅重新进行了装修。在原告装修完毕进行经营期间，中卫市中级人民法院告知原告，中影酒店整体被被告抵押借款，且已经进入执行阶段，为此，中卫市中级人民法院多次找原告，要求原告搬离餐厅，配合执行工作。上述原因导致原告无法继续经营，现原告迫于无奈已经停止营业。原告认为，在合同履行过程中，被告未如实告知原告租赁物的真实情况，以延长租期的方式诱使原告与之签订《房屋续租协议》，导致原告再次花费巨额资金对餐厅进行了装饰装修基，被告行为存在欺诈，应依法赔偿原告对租赁物的装饰装修损失，为此，原告诉至本院。被告新港酒店辩称：1.原告诉请解除与被告于2018年1月18日签订的《房屋续租协议》的事实及理由不成立，因为中卫市沙坡头区鼓楼南街电影公司3号综合楼201号商业房（以下简称201号商业房）是原告自2007年10月16日至2019年10月15日分2个租赁期限与中卫市电影公司签订租赁合同后，取得了相关房屋的租赁权。被告是在中卫市沙坡头区鼓楼南街电影公司与汪海洋履行租赁合同的租赁期间内依法取得该商业房的所有权，并将其抵押给青银银行用于借款。因此，201号商业房是先出租后出卖并办理抵押登记。根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原告对租赁物的占有、使用、收益的权能并不因房屋所有权发生变动而受影响，换言之，原告基于有效的租赁合同依然有权正常使用201号商业房，任何单位或个人剥夺原告占有、使用、收益权能的行为都是没有依据的。因此，如果原告愿意，其经营的餐厅是完全可以照常经营的。故原告诉称的因中卫市中级人民法院的执行工作导致其无法正常经营餐厅的理由不成立。即使中卫市中级人民法院在执行过程中侵犯了其合法权益，原告应通过正常的法律途径依法维权，而不是通过恶意诉讼的方式来损害被告的合法权益。因此，原告诉请解除与被告签订的《房屋续租协议》的事实及理由没有法律依据，不应得到支持。2.原告诉请要求被告赔偿其装饰装修损失及违约金的事实及理由不成立。因为201号商业房无论是所有权变动还是抵押权人实现抵押权，均不会影响原告正常占有、使用、收益的权能，原告完全可以在约定的租赁期限内对餐厅进行正常经营，直至租赁合同期限届满。故原告以此为借口，先要求解除续租协议后要求赔偿巨额装饰装修费、违约金的行为没有法律依据，不应得到支持。综上，原告的各项诉讼请求不能成立，其陈述的事实和理由与实际情况不符，请求法院驳回原告的各项诉讼请求。第三人青银银行述称：青银银行与新港酒店金融借款合同纠纷已经进入执行阶段，经两次拍卖后法院裁定以物抵债将涉案房产所有权归青银银行所有，法院已经依法向原告及新港酒店下发相关通知，明确原告租赁期限截止于2020年3月15日届满搬出，本案原被告之间是否存在租赁合同及租赁合同纠纷与青银银行无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据1《中卫市电影公司中影酒店餐厅租赁承包合同》及《中影酒店餐厅租赁承包合同补充协议书》原件各1份、证据2中卫市沙坡头区人民法院（2011）沙民初字第1134号民事判决书原件1份、证据3《房屋续租协议》原件1份均来源合法，内容客观真实，且被告对其三性无异议，具有证明效力；证据4中卫市蜀中签味火锅店室内装修改造项目预（决)算书、《装修装饰工程合同协议》、装修平面图原件各1份，来源合法，内容客观真实，能够证明原、被告在签订《房屋续租协议》后，原告因对租赁房屋进行装修产生装修费790000元的事实，相互印证，具有证明效力；证据5中卫市中级人民法院（2018）宁05执39号通知书原件1份、中卫市中级人民法院执行笔录3份（打印件加盖公章），来源合法，内容客观真实，能够证明涉案房屋因青银银行与刘国辰、华艺、新港酒店借款合同纠纷一案由被告抵押贷款而进入强制执行程序，在执行中涉案房屋因两次拍卖流拍后以物抵债给第三人青银银行，且中卫市中级法院已依法告知原告的租赁合同期限至2020年3月15日终止，期限届满后如原告未续租需自行搬离的事实，有关联性，且第三人对其真实性、合法性无异议，具有证明效力；证据6照片6张，来源合法，能够证明原告对涉案租赁物重新进行装修的事实，与证据4相互印证，具有证明效力。被告新港酒店及第三人青银银行没有向法庭提交证据。经审理查明：2007年8月10日，原告（乙方）与中卫市电影公司（甲方）签订《中卫市电影公司中影酒店餐厅租赁承包合同》一份，合同约定由原告租赁中卫市电影公司所有的中卫市××区餐厅，建筑面积1130平方米，租赁期限自2007年10月16日至2013年10月15日，共计陆年；合同还对租金标准及支付方式、时间、双方权利义务等其他事项进行了约定。2008年12月18日，原告（乙方）与中卫市电影公司（甲方）签订《中影酒店餐厅租赁承包合同补充协议书》一份，双方约定：1.在原合同不变的基础上，承租期延长至2019年10月15日，即延长六年时间。承租方如继续承租，应在合同届满前60日内重新签订合同……4.乙方在承包期内再次装修餐厅，必须符合国家建筑装修标准，策划、设计、预算、施工、严守、工程质量、购置设备、办理相关手续等工作及花费用均与甲方无关，全部由乙方承担。合同到期后，装饰的不动产部分（上、下水管、电、暖、墙面、地面、防水、国道、屋顶、墙面装饰等），乙方必须无条件（无偿）保留完好，否则造成的一切经济损失均由乙方承担，确认留下的不动产部分残值双方协商，甲方酌情处理解决。….6.装修占用的时间承包期自省顺延，以甲方确认的乙方装修合同时间为准。…..8.合同期内甲方如出售房屋，乙方在同等条件下享有优先购买权。如甲方将房屋出售给第三人，应从出让款中优先赔偿乙方扣除折旧后实际投入的装修费用，并承担相应违约金。9.合同期内，房屋若被查封、扣押等致使乙方不能继续使用，甲方应赔偿乙方扣除折旧后实际投入的装修费用，并承担相应的违约金。……合同还对其他事项进行了约定。合同履行期限内，中卫市电影公司因按照支付主管部门进行资产处置依法拍卖，被告新港酒店取得中影酒店的所有权，中卫市电影公司因此于2011年7月起诉法院要求解除与原告签订的《中卫市电影公司中影酒店餐厅租赁承包合同》以及《中影酒店餐厅租赁承包合同补充协议书》，后原告与中卫市电影公司签订的租赁合同经中卫市沙坡头区人民法院（2011）沙民初字第1134号民事判决书确认继续履行。被告新港酒店亦认可合同继续履行，原告按合同约定履行交纳租赁费的义务。2018年初，因原告前期对餐厅装修已经陈旧，为经营需要，原告经与被告协商，被告同意即将到期的租赁房屋延长租期，并同意原告再次对餐厅进行了装饰装修。2018年1月18日，原告（乙方）与被告新港酒店（甲方）签订《房屋续租协议》一份，合同约定：租赁房屋地址中卫市××区）；第二条，租金、续租期限支付方式：1.续租期为贰年，自2019年10月15日起至2021年10月14日至。租金：年度租金为70000元……第四条，装修、修缮及增设他物：1.乙方装修前须向甲方提交装修设计方案，甲方对装修方案进行审核确认后乙方方能进行装修，装修由乙方负责并承担此过程中的全部责任和费用；2.乙方负责对房屋进行维修和修缮；3.甲方允许乙方在不损坏楼梯承重结构的前提下可以增设他物但不得更改房屋承重结构；4.承租期满，可拆卸的动产部分归乙方所有，已形成复合部分无常留给甲方自行处理。双方还对其他事项进行了约定。2018年2月10日，原告（甲方）与中卫市方程饰装饰工程有限公司（乙方）签订《装饰装修工程合同协议》一份，协议约定由中卫市方程饰装饰工程有限公司为原告租赁的中影商贸楼3号楼进行装修，工程承包方式为乙方包工、包全部材料，开工日期2018年2月10日，竣工日期2018年5月25日，合同价款：本合同工程价为786000元…..协议签订后装饰公司按照协议约定对原告所租赁的涉案房屋进行了装修。原告按约支付了装修款。被告新港酒店在取得中影酒店的所有权后，期间将该租赁房屋向第三人青银银行进行抵押贷款使用。原告在继续租赁使用该房屋过程中，因被告新港酒店拖欠第三人青银银行的贷款不能偿还，被起诉法院判决处理。2018年6月13日，中卫市中级人民法院在执行青银银行与刘国辰、华艺、新港酒店借款合同纠纷一案中，中级法院对中卫市沙坡头区鼓楼南街电影公司3号综合楼201号商业房屋强制执行依法评估、拍卖，因经两次拍卖流拍后以物抵债给青银银行。鉴于原告与中卫市电影公司签订的租赁合同尚未届满，中卫市中级法院先后于2018年6月13日、2018年8月16日、2018年9月12日分别传唤原告到法院，明确告知原告其所租赁的中卫市××区商业房因青银银行与刘国辰、华艺、新港酒店借款合同纠纷一案已进入执行程序并告知原告享有的优先购买权，但原告明确表示不购买涉案房屋。2018年12月10日，中卫市中级人民法院向原告送达（2018）宁05执39号执行通知书，内容为“中卫市沙坡头区鼓楼南街电影公司3号综合楼201号商业房租赁户（租赁人汪海洋）：本院在执行宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司与刘国辰、华艺、中卫新港酒店管理有限公司借款合同纠纷一案中，已对中卫市沙坡头区鼓楼南街电影公司3号综合楼201号商业房依法评估、拍卖，经两次拍卖流拍后以物抵债给宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司，现通知你该房产现所有权人为宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司，你的租赁合同期限至2020年3月15日止。合同租赁期限届满后，如未续租，需自行搬离。”现原告认为被告在合同履行过程中未如实告知原告租赁物的真实情况，以延长租期的方式诱使原告与之签订《房屋续租协议》，导致原告再次花费巨额资金对餐厅进行了装饰装修造成原告损失，应依法赔偿原告对租赁物的装饰装修损失为由诉至本院。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。出租人原告汪海洋与承租人被告新港酒店签订的《房屋续租协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应当按照合同约定自觉履行合同义务。本案争议的焦点为：（一）原被告是否存在过错，是否须解除双方签订的《房屋续租协议》；（二）被告是否赔偿原告装饰装修损失、支付违约金。关于焦点（一），本案原被告于2018年1月18日签订《房屋续租协议》是双方真实意思表示。双方在签订租赁合同后，被告按照合同约定向原告提供了租赁的房屋餐厅，原告亦按照合同约定向被告履行了支付租赁费的义务。从双方签订的《房屋续租协议》约定内容来看，在双方履行合同过程中，虽然尚无原告符合合同约定解除的条件，但是因被告将原告使用的租赁房屋抵押而欠款不还，与他人发生纠纷的过错责任致使原告所承租的被告房屋被中卫市中级人民法院拍卖，多次拍卖流拍后该房屋以物抵债给第三人青银银行，一定程度影响了原告的正常经营活动，中卫市中级人民法院依法通知原告强制执行本案争议房屋，并告知原告其房屋租赁终止于2020年3月15日止，现中级法院限定的房屋租赁期限已届满，原告客观上无法继续经营租赁房屋，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（五）项、第九十六条第一款的规定，原告主张解除租赁合同，依法对双方签订的《房屋续租协议》予以解除，本院予以确认。故对原告要求解除原、被告于2018年1月18日签订的《房屋续租协议》的诉讼请求，经核：虽然被告不同意解除合同，但原告的请求符合法律规定的解除合同的其他情形，故该请求本院依法予以支持。对被告主张应驳回原告要求解除双方签订的《房屋续租协议》诉讼请求的意见，经核其理由不充分，本院不予采纳。关于焦点（二），依据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告签订《房屋续租协议》后，原告已按合同约定履行了支付租赁费的义务，被告在明知涉案房屋在租赁给原告使用中已因其抵押给第三人青银银行欠款，而怠于向第三人清理债务，该案进入执行程序被以物抵债的情况下，不与原告协商妥善处置，致使在租赁合同存续期间双方的合同不能继续履行，按照双方合同约定装修、装饰改造物在租赁期满后才能无偿归原告所有，现双方租赁期间解除合同，该装修、装饰改造物考虑其仍然尚有可以利用的价值，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；…”的规定，原告对与该酒店餐厅形成附合装饰装修物的残值损失有权要求被告给予补偿处理，被告按照其违约责任程度向原告补偿，依法应当承担民事责任。对于原告装修物所造成的残值损失，根据原告与装修公司签订的《装饰装修工程合同协议》约定，装修工程价款为786000元，依据原告与被告签订的《房屋续租协议》的约定，被告于2018年1月享有租赁房屋所有权后在原租赁期限2019年10月15日即将届满时又对原告续租赁期为二年即自2019年10月15日起至2021年10月14日，该装修款分摊到租赁期45个月的折旧使用费每月约为17467元，而中卫市中级人民法院向原告送达的通知书中明确告知原告租赁合同期限至2020年3月15日止，故被告应按照原告投入的全部装修费用的占比向原告赔付自2020年3月15日至2021年10月14日期间的装修残值损失。经核被告应支付原告装修残值损失331873元（17467元×19个月）。故对于原告的该部分诉讼请求符合法律规定，依法予以支持；对于超出该数额部分的装修损失本院依法不予支持。对于原告要求被告支付其违约金79000元的诉讼请求，经核：双方在续租协议中虽未明确约定，但原告在续租起止期限时进行重新装修是经被告同意，且因中卫市中级人民法院向原告送达通知书明确告知原告租赁合同期限至2020年3月15日止的事实，合同终止之前被告应该知晓本案租赁房屋因涉及他案而已进入执行程序，而被告不予积极配合解决，存在违约过错行为，本院按照原告的整个装修支出费用786000元，参照双方在续租协议中约定原告对被告承担违约责任10%的标准计算，被告向原告支付违约金78600元，对该部分请求本院予以支持；对原告要求被告赔偿其余违约金的请求因依据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告汪海洋与被告宁夏新港酒店管理有限公司于2018年1月18日签订的《房屋续租协议》；二、被告宁夏新港酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告汪海洋支付装修残值损失331873元；三、被告宁夏新港酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告汪海洋支付违约金78600元；四、驳回原告汪海洋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8510元，由原告汪海洋负担953元，被告宁夏新港酒店管理有限公司负担7557元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宋建喜人民陪审员 任学玲人民陪审员 张淑慧 二〇二〇年四月二十二日书记员 徐玉梅本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。