广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1141号原告：关结珍，女，汉族，1973年3月16日出生，住广东省广州市番禺区*************，被告：潘彦任，男，1988年6月10日出生，香港特别行政区居民，。原告关结珍与被告潘彦任房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理，原告关结珍、被告潘彦任到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2019年5月16日至2019年6月21日所拖欠的租金，共计37日，11000元；2.因被告恶意损坏室内装饰而造成原告的经济损失20000元；3.因被告在商铺装修及使用期间行为不当造成厕所渗水而造成的经济损失5000元；4.被告返还拖欠的管理费、水电费等费用7801.29元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年6月22日就原告名下位于佛山市禅城区***************签订《房屋租赁合同》，根据合同的第四点第2.5及第七点第6的约定，被告应于每月15日前将租金支付给原告及缴清管理费、水电费等各项费用。因被告直至2019年5月22日还没有交付5月份的租金，原告多次通过发微信的方式催告被告交付租金及告知被告违反合同的后果，被告却以不同理由拒绝履行义务。直至2019年6月21日，原告再次催告被告履行义务，被告以两个月的押金抵扣所拖欠各项费用为由，拒绝交纳费用以及在原告未到现场的情况下，将商铺钥匙直接交回物业管理处前台的方式单方面违约，造成拖欠原告37日租金共计11000元，以及拖欠管理费、电费、水费等各项费用共7801.29元的事实。原告遂起诉。被告辩称，原告的起诉缺乏基本事实根据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。一、针对原告诉求一，被告并无拖欠租金11000元整。被告应于每月15日前向原告（先支付，后使用）次月租金9000元整人民币，本应于2019年5月15日交次月租金，但因被告资金暂时周转困难，未能及时交租，十天宽限交租的时间即将到期（即2019年5月15日-2019年6月14日的租金最迟于2019年的5月25日交），被告于2019年5月24日与原告友好协商，主动向原告表示歉意，知会原告会尽快于次月结清租金,完全没有拒绝交纳应缴费用之意，但原告却于2019年5月26日下午约14：00在无任何事先通知的情况下，无视我国法律法规，对被告承租的商铺授权物业管理处作出违法侵权行为,在被告正常营业的高峰期实施停水及停电!违反我国《侵权责任法》第二条及《合同法》第107条违约责任，原告非法解除合同。对被告造成当时在正常经营中的商铺的食材、客户、声誉、无法营业等经济损失,无视法纪,单方面违约提前中止合同，按租赁合同约定，原告应双倍赔偿被告押金，在此同时，原告在停水停电的情况下,要求承租方三天内归还商铺,却又以各种虚有的理由拒绝致电物业，提供物业所需的放行通知，物业只需收到原告电话通知后，由物管处开具放行条给被告便可在不受物管阻止的情况下搬迁，但原告不愿配合。原告既说被告搬任何东西离开均是被告本身的权力,却又故意刁难要求被告在无法正常搬迁的情况下三天之内归还商铺（被告搬迁需要搬运店内所有商用的大型设备离开，需用到货车，而佛山有道路管制，大型货车须晚上10点后方可进入市区进行搬运，但在停电停水的情况下并不可能做得到）,且于2019年5月30日,原告声称要强行锁住商铺，意图非法强行占有被告所拥有的财产，但另一方面原告又说该商铺内所有装修归属被告所拥有，并准许被告可以全部拆除【证供视频展示】，最后承租方及物管及时到场阻止,及时报警，希望通过借用警方刚正不阿的精神来帮助被告得到调解，在调解过程中，公安部门调解员都提议原告理应执行该租赁合同第五条第三项的特别约定，但原告执意要求被告当天必须归还商铺，因原告给予被告的搬迁时间不合理（不合理原因：货物、设备较多，除了要打包收拾的同时还要3天时间内要瞬间找到下一间铺位，有较大难度，而且因被侵权停水停电导致在没有电源的情况下，加上物业管理处说是原告要求物管处阻止被告搬迁的，所以百般阻挠，不让搬迁，根本不能正常完成搬迁事项，来按原告要求即刻归还商铺）【证供由录音展示】，调解过程中被告向原告提出应给予合理归还商铺时间，但原告执意要求被告于2019年5月30日当天交出商铺，故调解无果。根据该租赁合同,原告无法提供《房屋租赁合同》第二项房屋用途,被告已告知原告此是违法及属单方面违约,并用各种理由及做出侵权行为无意继续覆行合同,已造成非法解除合约，故原告应依法赔偿双倍押金即36000元整人民币给被告,与此同时，在原告执意要求被告归还商铺，被告只能按照原告的要求尽最快速度找到另一间店，事后主动邀约原告前往租赁的店面交收，但原告以各种理由拒绝处理交收一事，原因是原告认为被告在5月30日没有当天立即交铺，即使原告已经单方面中止租赁合同，但因为该产业是原告所有，则万事以原告说的算。然而，原告要求被告归还商铺，被告随之搬走，因交钥匙一事，原告迟迟不愿配合交收钥匙，原告又有新消息告知被告，租赁合同又可以继续生效，即租赁合同又应该继续有效並履行，并通知押金已按被告要求，抵扣各项欠费，准备不够扣了。这又是上演哪一出戏？要求被告归还商铺也是原告，应原告要求被告搬出后，通知被告租赁合同继续有效执行也是原告，无奈之下，求助律师，咨询广东佛山都昇律师事务所专业的律师，可通过把业主的店铺钥匙交由物业代收，所以被告为了自保，以免被原告控告被告故意占用原告商铺，拒绝交还店铺，所以被告委托物业管理处为该单位的业主（即原告）进行应有的服务（保管好业主的钥匙）。二、针对原告诉求二，原告所谓的损失,以及恶意损坏室内装饰是出尔反尔，毫无根据。①被告于2018年6月中旬聘请位于绿景二路华宁装饰对该商铺进行装修,根据该装饰施工合同,该商铺工程户型结构是属于毛坯框架,整个工程硬装造价87500元整人民币,整个商铺的装修款项全部由承租方付款.其次被告收到原告的收铺通知,只能尽快搬迁,搬迁期间被告依然温馨提示搬运工人小心,不要撞到玻璃等，在整间店面所有的硬装装修中，丝毫无损；室内装修均由承租方全部出资装修,商铺内所有物品是属于承租方的财产。本应最少使用2年的装修,设备等，合同还未到期,就被原告单方面非法解除合同,原告依据什么要求被告承担这个责任?而且原告所说的装修损坏，那是施工人员在帮忙拆空调天花机的时候，必不可少的程序之一，否则空调无法拆除，另外原告所提的损坏只是几个价值几十元且轻薄如纸的铝制格栅天花，就要赔偿2万元,理据何在?这是趁火打劫吗？②原告于2019年5月30日强行收铺当日已讲过，该商铺内所有装修均可全部拆除。（参考视频证供）三、针对原告诉求三，因装修不当导致渗水，原告妄下判断，损失没有理据。被告承租该商铺的后墙，并非仅是该店面的所有面积，相连也有其他店面的后墙，被告收到物业李主管的通知，说店面后方墙体有渗水现象，让被告协助查明原因，被告立马就配合停用店面后方所有水源，须查明情况，是否因此而导致的，同时咨询当时所选用的全国连锁华宁装饰设计师，向其反应物业提及的后墙渗水情况，收到的回复是装修商铺时内部后方全部做了防水，并且做了防水测试,不可能出现漏水到墙外的情况，被告一直积极配合解决所有问题的产生，怎么就在原告口中说出来的全是拒绝处理？根本不存在起诉书上所说的拒绝解决；但是停用水源较长时间后，没有任何人来跟进在被告停用水源后的后续情况，到底停用水后是否仍然出现渗水或不渗水的情况，毫不知情，无人跟进。该商铺洗手间和冲凉房当时装修就是以防不时之需设计的，从来没有开放过给客户使用，因为相连着仓库以及私人物品都在里面，洗手盆、水龙头都是干干净净的，一点水迹污垢都没有，墙体都还没需要到清洁，全部都还没怎么用过，都还没来得及恢复使用，就突然被侵权停水停电了；起诉文件其中一份资料提及2019年中旬又发现潮湿，说被告不再理会，而事实是被告没有收到任何通知，并且自从停用后方水源后，从未恢复使用，如果确实又潮湿，那一定就不是被告装修导致的，因为被告还没来得及恢复使用就被原告停水停电了，况且被告承租该商铺时，曾经已有上一任租客用过，同样是洗手间等功能，在2019年年底该店面已经租给下一个租客，依然是洗手间和冲凉房，如果当时渗水的原因是被告装修不当导致，为什么现在新租客按原有的洗手间和冲凉房的功能来使用，都快半年时间了，怎么现在又没有渗水了？另外，据保利天玺二座P11与P12号铺的邻居反应，两间铺相隔的一副墙体，左右两边双方都没有用到水源的区域，依然存在墙体发霉！有相片，视频为证！这到底原本就是该楼盘开发商的墙体工程程序上出现质量问题，还是其他店铺原因导致，还是上一任租客的原因，又或者是其他原因，毫无根据，什么都没有落实就乱下定论。恳请人民法院驳回原告该无理诉求。另外被告承租的店铺是在2018年9月2日就已经开业了,并非9月5日才装修完毕,而且收到物业告知后已经立即停止使用后方所有水源，还未恢复使用就被终止合同了。四、针对原告诉求四，原告已电话通知被告正在执行《房屋租赁合同》第五项第三条，被告的押金正在抵扣所欠款项。因原告多次以停水停电来威逼被告收铺，被告也并非有意拖欠，且表明歉意后，原告仍然无视被告的资金周转实际情况，故迫于无奈，便请求原告根据所签署的《房屋租赁合同》第五项第三条来执行,将未交付的租金在押金上暂时抵扣。所抵扣的押金后续会补足，只是暂时抵扣，因为押金18000元是足以抵扣的，若不足抵扣再按合同约定通知被告补足,但一直没有收到任何补足的通知!押金可抵扣款项：①2019年5月16日-2019年5月25日的租金（因5月26日原告不能提供一个可以正常经营的场所给予承租人，停水停电造成出租方单方面非法解除合同.故5月26日后应无需缴纳租金），应从押金中抵扣应缴租金合计：（9000÷31天*10天）=合共2903.23元人民币。②应缴纳的管理费与水电费合计7801.29元，以上所需缴纳费用原告已通知被告该费用已从押金中抵扣。即：押金18000元-租金2903.23元-物管费与水电费7801.29元=7295.48元。以上剩余合共7295.48元人民币,恳请人民法院判令原告应立即退还给被告。五、针对原告诉求五，原告的起诉缺乏基本事实根据，恳请人民法院驳回原告的所有诉讼请求。六、针对原告诉求六，原告早已放弃解除合同权利，诉讼费应由原告自行承担。被告应于每月15日前向原告（先支付，后使用）次月租金9000元整人民币,第一个月铺租已于2018年6月22日合同签定当天支付(7月16日-8月15日租金)9000元以及押金18000元；第二个月铺租于2018年8月14日支付(8月16日-9月15日租金)9000元（提前1天）；第三个月铺租于2018年9月15日支付(9月16日-10月15日租金)9000元（准时当天）；第四个月铺租于2018年10月28日支付(10月16日-11月15日租金)9000元(逾期14天)；第五个月铺租于2018年12月3日支付(11月16日-12月15日租金)9000元(逾期19天)；第六个月铺租于2019年1月15日支付(12月16日-1月15日租金)9000元(逾期32天)；第七个月铺租于2019年2月24日支付(1月16日-2月15日租金)9000元(逾期43天)；第八个月铺租于2019年2月28日支付(2月16日-3月15日租金)9000元(逾期14天)；第九、十个月铺租于2019年4月25日支付(3月16日-4月15日和4月16日-5月15日租金)18000元（3月逾期42天，4月逾期11天）；由于初次创业,经验不足，加上选址不佳，经营状况非常不稳定,整个小区的商铺几乎大部分都在转让，结合各种原因，导致被告每个月缴付的租金时间不定,但后期都一直努力将应缴租金全部补足,表明被告有心继续履行合同，且并无恶意及拒绝交纳租金，同时一直在履行支付租金的义务，而原告也一直接收被告逾期支付的租金,原告依然履行合同，原告在收取被告补足的租金后从未执行解除合同，原告在被告逾期支付租金后仍然收取租金的行为应视为双方在租金的支付期限进行了变更，表明原告默认且已放弃其合同解除权。七、其他。2019年5月26日突然停电，对被告造成巨大损失！初次创业，万事开头难，2018年9月2日开业，熬过了个冬季，眼看就要度过守业期，快到奶茶行业的旺季，六七八九月，均是奶茶行业的旺季，本以为终于快熬到头，但花费我以及家人的所有积蓄，也因为店面经营期间，客流量确实少之又少的问题，导致资金回笼出现危机，便迫于无奈，以贷款来交租，维持这个店，可是原告竟然在合同仍未到期，就因为延期交租而突然被原告停水停电，延迟交租虽有不当，也表明歉意，绝非有意拖欠；而原告还要求被告3天内归还商铺，这是要有多大的心理承受能力才能接受得了，被告并不是不交，也从未拒交，曾一直希望与原告得到友好协商解决，但原告在没有事先通知就停水电之余还提前终止合同，于5月26日要求被告三天内归还商铺,既然原告执意要以断水断电来威逼被告立马交还商铺，心想该向亲戚朋友借的也借了，该贷的也贷了，实在没有其他办法了，才在无奈之下请求执行《房屋租赁合同》第五项第三条的特别约定，可是原告一直未为此条款作出反应，避而不答，于是5月26日突然停电停水后，将被告所有的投入都付诸于水。对此，请求人民法院判令原告根据该租赁合同,原告无法提供《房屋租赁合同》第二项房屋用途,且以侵权停水停电致使承租人无法继续履行合同，原告属单方面非法解除合同,原告应依法赔偿被告双倍押金并返还被告原有押金扣除应缴费用剩余的金额。综上，被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的物业通知，被告不予确认，且无第三方盖章或签名等，本院不予采信。2.被告提交的聊天记录（5.26），并非与原告的沟通记录，不予采信，至于停水停电，原告已确认。3.被告提交的证据4照片，无法所主张的证明内容，不予采信。4.被告提交的证据6照片2张，并非本案商铺，不予采信。5.被告提交的证据7照片，与本案无关，不予采信。6.被告提交的光盘1份（录音、视频各有6或7个），主张原告停水停电的事实，原告已确认，对证据，不再采信作为本案定案依据。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年6月22日，原告作为甲方与被告作为甲方签订《房屋租赁合同书》，约定以下主要内容：甲方将位于佛山市禅城区****************租给乙方使用，租期为两年，自2018年7月15日至2020年7月14日止；每月租金为人民币9000元，于每月15日前支付；合同签订当日，乙方向甲方支付相当于两个月租金即18000元作为租赁押金；合同期满，乙方不再续租，甲方退还押金；如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中抵扣所欠金额，押金不足以抵扣的，乙方应于接到甲方付款通知起5日内补足；租赁期间的管理费、水费、电费等由乙方承担并负责支付；乙方须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋。庭审中，双方确认被告已向原告交付18000元押金。因被告拖欠2019年5月16日开始的租金，原告遂起诉。另查明一，原告提交发票一张，显示已支付涉案商铺2018.12-2019.6的物业服务费、2019.4-6生活垃圾处理费、2019.3-5的水费、电费、分摊电费、商业用电损耗共计7801.29元。另查明二，2019年5月24日，被告向原告发送微信称资金困难暂无法结清所欠费用；原告回复称需按合约办事。2019年5月26日，被告明确原告可以押金抵扣所欠费用；原告回复称被告已单方面违约，请在三天将铺内物品请走。2019年6月21日，被告将涉案商铺钥匙交回至物业管理处。另查明三，涉案商铺，原告于2017年5月23日，向佛山市保利置业有限公司购买。另查明四，涉案商铺由被告负责装修，在被告搬离时，因拆除天花上的空调，导致部分铝制格栅天花受损。另查明五，2019年5月26日至2019年5月30日，原告对涉案商铺进行停水停电。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因被告潘彦任为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告未约定适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定,在原、被告未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，因案涉合同在佛山市禅城区履行，此为本案最密切联系地，故本案应适用内地法律。原、被告签订的《房屋租赁合同书》，为各方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。被告未按合同约定的付款期限支付2019年5月16日开始的租金，已构成违约，故原告主张被告支付租金并返还商铺，合法有据。至于租金，被告应支付至返还商铺当日，即2019年6月21日。另，合同书明确约定了乙方未按时支付租金和其他费用的甲方有权从押金中抵扣所欠金额，但原告在2019年5月26日至2019年5月30日对涉案商铺进行停水停电，造成被告无法正常使用该商铺，故该5天的租金，应予以扣除。故被告应向原告支付2019年5月16日至2019年6月21日（扣除2019年5月26日至2019年5月30日）共计32日的租金，计算为9000元/÷30天×32天=9600元。被告对原告主张的涉案商铺的物业服务费、生活垃圾处理费、水电费共计7801.29元无异议，本院予以确认。因《房屋租赁合同书》约定乙方未按时支付租金和其他费用时甲方有权从押金中抵扣所欠金额，以此抵扣后，计算为18000元-9600元-7801.29元=598.71元，故被告无需在本案中向原告支付租金及物业服务费、生活垃圾处理费、水电费。关于原告主张的损失。1.装饰损失，相应的装修为被告承租后进行的，被告已明确原告所提交的照片显示的损失部分，系拆除天花上的空调而导致部分铝制格栅天花受损，属于较合理的行为，同时原告无证据证明存在其他损失，故对此项诉讼请求，本院不予支持。2.渗水损失。一方面被告答辩时已明确，又收到物业主管通知渗水情况，并为协助查明原因，停用店面后方水源，故可以确定涉案商铺存在部分渗水情况。另一方面，原告无明确证据证明渗水情况及相应的损失金额。故本院结合本案情况与双方的举证，以前述剩余押金598.71元抵扣原告所主张的渗水损失。即被告所支付的押金18000元在本案中抵扣完毕，同时被告无需在本案承担另行付款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告关结珍的全部诉讼请求。本案受理费895元，由原告关结珍负担800元，被告潘彦任负担95元。如不服本判决，原告关结珍可在本判决书送达之日起十五日内、被告潘彦任可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈丽敏人民陪审员  李翠环人民陪审员  蔡健华二〇二〇年四月二十日书 记 员  李琼峰