广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初3593号 原告（反诉被告）：南宁市玫瑰园物业服务有限公司，住所地南宁市星光大道**，统一社会信用代码914501007188804067。 法定代表人：梁华锦。 委托诉讼代理人：蓝晓星，系南宁市玫瑰园物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：刘运武，广西双贺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴卫英，女，1972年3月13日出生，满族，住吉林省永吉县。 原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司（以下简称玫瑰园物业公司）与被告吴卫英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，被告吴卫英提起反诉，本院依法将本诉与反诉予以合并审理，本案依法适用简易程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告玫瑰园物业公司（反诉被告）的委托诉讼代理人蓝晓星、刘运武，被告吴卫英（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玫瑰园物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告支付人民币4949.3元(其中：物业管理费2788元、水电公摊费410.2元、专项维修资金615元、生活垃圾处理费88元和水费1048.1元)给原告；2.请求法院依法判决被告支付上诉各项物业管理费用的违约金1000元给原告；3.请求法院依法判决被告承担本案诉讼所产生的各项费用。后原告变更第二项诉讼请求为“请求法院依法判决被告支付物业管理费违约金给原告（以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率4.35%计算）。”事实与理由：原告系南宁市房产管理局核发的三级资质的物业管理企业,于2003年9月15日与南宁市玫瑰园小区的开发商广西玉力房地产有限责任公司签订了《前期物业服务合同》,并依法依约对玫瑰园小区进行全面物业管理服务。被告系攻瑰园小区紫荆路A52号业主，其房屋建筑面积205㎡。依照《物业管理条例》、南经物价备案号[2001]195号文和《前期物业服务合同》及《玫瑰园业主临时公共契约》的约定,被告应每月按建筑面积每平方米0.8元标准支付物业服务费,从2017年12月起至2019年4月,被告应交物业理服务2788元、水电公摊费410.2元、专项维修资金615元、生活垃圾处理费88元和水费1048.1元。由于上述费用未能按时交纳,被告还应按每日千分之三支付上述各项物业管理服务费的违约金1000元。综上所述,原告认为:遵守国家法律法规的各项规定和社会公德,维护小区的和谐稳定是每个小区业主应尽的义务,被告在接受了原告所提供的物业管理服务后未能依规交纳相关物业管理费用,有违于我国法律法规的规定,也是有驳于社会公德的,故根据我国相关法律之规定,特依法向贵院提起诉讼,请求贵院能作出公正的判决为盼。 被告吴卫英辩称：原告提交的《前期物业服务合同》为伪造的，原告作为涉案小区的物业服务企业主体资格不合法，原告主体不适格；原告存在安保问题、保洁问题；原告收取专项维修资金无合同依据和法律依据，收费标准未经过法定程序，收费标准不合法，对专项维修资金的占有行为不合法，原告从未向业主公示过该笔资金收支及存管情况；被告不存在任何违约情形；原告怠于提供物业服务，并存在多处严重违法违规情形。 被告吴卫英向本院提出的反诉请求为：1.请求判令被反诉人公开2009年-2019年各项水电公摊费计算明细和开支依据,并请求被反诉人退还无收费依据的水电公摊费；2.请求判令确认被反诉人无权对占用业主共有道路或者其他公共场地停放车辆并收取费用;并判令已收取停车费用归属全体业主共有,被反诉人无权处分；3.请求判令被反诉人公开2009-2019年物业费、停车费、水电公摊、公共维修资金的收支账目以及开支依据;4.请求判令被反诉人公开2009-2019年利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收支账目；并请求判令被反诉人收取的公共收益归全体业主共有,被反诉人无权处分；5.请求判令被反诉人出示前期物业服务备案登记、各项收费的备案证明；6.请求判令被反诉人对小区按照国家规范设置安防措施；7.请求判令被反诉人公示其人员配备以及工作人员的社保参保情况；8.请求判令被反诉人公示2009年至2018年的所有税务申报情况。事实与理由：被反诉人自2009年为涉案小区供物业务至今,经常向小区业主收取不合理的高额的公摊水电费、电梯维护费,且占用小区公用道路,对停放在公用道路上的车辆收取停车费,并将小区的公用部位、公用设备对外出租,收取出租费用。但对于上述费用,被反诉人从未进行公开,对于这些费用的去向小区业主完全不清楚,其应该公开这些费用使用情况,对于其工作人员的情况也应该子以公开。另外,小区经常有许多外来人员进入,给小区居民带来了许多的不确定性的安全隐患,涉案小区市场发生盗窃事件,都是因为被反诉人管理不到位,没有对小区安装有效的防护装置所致。在小区的电动车停放区域,被反诉人对于进行电车充电的小区业主收取了高额的不合理的充电费用进行牟利,严重违背其作为物业服务提供者的立场,损害了小区业主的利益,应安装单独的电桩电表,据实收费。故反诉人提起反诉要求被反诉人对于各项收费提供有关依据,对于其使用小区全体业主共有部分出租利的所得也属于全体小区业主所有,应予以公开,对于其不按照合同爱行物业服务的行为也予以改正。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问的解释》第三条定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务承担继续履行、采取补救措施或者损失等违约任的,人民法院应予以支持。为了维护反诉人的合法利益,现特向贵院提起反诉,请依法支持反诉人的合理诉求。 原告玫瑰园物业公司针对被告吴卫英的反诉辩称：请求法庭依法驳回被告的反诉请求，因为反诉诉请是没有任何事实和法律依据，只是片面之词。 经审理查明：南宁玫瑰园小区的开发商系广西玉力房地产有限责任公司。玫瑰园物业公司成立于2000年6月27日，具有物业管理叁级资质。 吴卫英系星光大道238号攻瑰园小区紫荆路A52号业主，其房屋建筑面积205㎡。该物业位于玫瑰园小区范围内的住宅，系吴卫英于2009年12月30日向许晓斌、王祖宁购买。 2003年9月15日，玫瑰园物业公司与南宁市玫瑰园小区的开发商广西玉力房地产有限责任公司签订了《玫瑰园高层住宅物业服务合同》,约定自2003年9月15日起，广西玉力房地产有限责任公司委托玫瑰园物业公司代管南宁市江南路（现星光大道）238号玫瑰园别墅区和私宅区。小区各业主按规定缴纳各项物业管理费用。若业主未能如期缴纳物业管理等费用，自逾期欠交之日起，玫瑰园物业公司有权每日按业主应缴纳费用月额的千分之三收取违约金，对于业主超过三个月不缴纳物业管理等费用的，玫瑰园物业公司可向人民法院起诉依法收取；合同期限从2003年9月15日起至小区成立业主委员会并签订新的物业服务合同之日止。2003年12月1日，双方又补充签订了《前期物业服务合同补充协议》，约定综合服务费含共用设施设备日常维护费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生所需的管理费用，由业主或使用人按房屋建筑面积0.8元平方米·月交纳；车辆停放服务费包括自行车、摩托车、小汽车等临时、过夜、月票等；共用设施设备的运行水电费和维修费由全体业主按实际摊销。 2010年1月16日，玫瑰园物业公司（甲方）与吴卫英（乙方）签订了《玫瑰园物业管理临时公共契约》，约定玫瑰园物业公司是住宅区的物业管理服务机构，对住宅区的公共设施、设备和共用部位，以及公共环境卫生、公共绿化、安全防范行驶管理权、服务权；玫瑰园物业公司全面负责住宅区的管理及公共设施、设备和共用部位的维修、养护，住户有义务协助；维护公共场所、公用配套设施的完好，定期安检、抢修；负责住宅区交通秩序和道路的管理，对住宅区的各种车辆实行统一管理；按规定每月1-15日收取物业管理综合费，收取水电费以及水电共用、损耗分摊费，收取小区共用部位、公用设施的维修基金，并要求乙方按时缴纳费用，甲方有权对逾期不交纳者，按欠交款额每日加收3‰的违约金。2001年9月10日，南宁市物价局对玫瑰园物业公司作出南价复[2001]195号批复，批准玫瑰园物业公司对玫瑰园小区住宅物业管理服务费可按每月每平方米0.8-1.2元收取。 从2016年1月1日至2019年12月31日，南宁经济技术开发区市政环卫管理站一直委托玫瑰园物业公司代收生活垃圾处理费，其中，城镇居（村）民按8元/户·月。 2016年4月15日，南宁经济技术开发区房产管理局向玫瑰园物业公司出具了《南宁市玫瑰园别墅、私宅区前期物业服务合同备案证明》，对玫瑰园物业公司与广西玉力房地产有限责任公司签订的玫瑰园别墅、私宅区前期物业服务合同进行备案。 另查明，自2016年1月起的物业服务费，吴卫英未再向玫瑰园物业公司缴纳。 本院认为，关于《玫瑰园高层住宅物业服务合同》《前期物业服务合同补充协议》对被告是否具有拘束力的问题：广西玉力房地产有限责任公司是玫瑰园小区的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订《玫瑰园高层住宅物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，《玫瑰园高层住宅物业服务合同》对吴卫英具有拘束力。吴卫英关于原告主体不适格的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告欠缴的物业服务费问题：《前期物业服务合同补充协议》约定，综合服务费含共用设施设备日常维护费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生所需的管理费用，由业主或使用人按房屋建筑面积0.8元平方米·月交纳，吴卫英对此并没有提出异议，且该收费标准已在南宁市经济技术开发区物价局进行备案，本院予以确认。被告建筑面积205平方米，每月物业费为164元，故其应交纳自2017年12月起至2019年4月的物业理服务2788元。 关于被告欠缴的水电公摊费、专项维修资金、水费、生活垃圾处理费问题：《玫瑰园高层住宅物业服务合同》约定了玫瑰园物业公司向小区各业主收取物业服务等有关费用和公共维修资金，《玫瑰园物业管理临时公共契约》约定了对于水电公摊费、电梯维护费、水费等由物业公司代收，生活垃圾处理费亦由南宁经济技术开发区市政环卫管理站委托玫瑰园物业公司代收，且原告提供了《玫瑰园高层住宅物业服务合同》、《玫瑰园物业管理临时公共契约》、《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》、《城市生活垃圾处理费收缴委托书》，小区水电费票及水电公摊表等证据予以佐证，本院予以确认。故玫瑰园物业公司要求被告支付2017年12月起至2019年4月的水电公摊费410.2元、专项维修基金615元、水费1048.1元和生活垃圾处理费88元，于法有据，本院予以支持。 关于违约金问题：本案中，《玫瑰园高层住宅物业服务合同》约定若业主未能如期缴纳物业管理等费用，自逾期欠交之日起，原告有权每日按业主应缴纳费用月额的千分之三收取违约金。现原告主张被告支付违约金以每月拖欠的物业管理费为基数，从逾期之日起按年利率4.35%计算，系在法律规定的范围内行使自己的权利，并无不当，本院予以支持。被告每月应交纳的物业管理费为164元，从2017年12月起至2019年4月的物业费产生的违约金应从欠交物业费的自次月1日起按年利率4.35%标准，按月依次计算。 关于吴卫英提起的第一项反诉请求:要求玫瑰园物业公司公开2009年-2019年各项水电公摊费用计算明细和开支依据,并请求被反诉人退还无收费依据的水电公摊费。经查，玫瑰园物业公司对近几年来的相关收费已经进行公示，且提交了《2014-2018年度玫瑰园高层别墅公共水电公摊表》、照片予以佐证；玫瑰园物业公司依据《玫瑰园高层住宅物业服务合同》、《玫瑰园物业管理临时公共契约》等证据及约定收取水电公摊费，有事实依据，并无不当，吴卫英主张玫瑰园物业公司退还无收费依据的水电公摊费用，没有事实和法律依据。故对吴卫英提起的该项反诉请求，本院不予支持。 关于吴卫英提起的第二项反诉请求:确认被反诉人无权对占用业主共有道路或者其他公共场地停放车辆并收取费用;并判令已收取停车费用归属全体业主共有,被反诉人无权处分。本院认为，小区共有道路或空地划定的车位属于占用全体业主共有道路或其他场所增设的车位，为全体业主共有，而非某个业主单独所有，为保障全体业主平等地享有权利，物业公司可以要求停车位的使用人按照小区规定交纳停车费。根据《玫瑰园物业管理临时公共契约》约定，玫瑰园物业公司有权代收停车费，吴卫英关于确认被反诉人无权对占用业主共有道路或者其他公共场地停放车辆并收取费用的主张，于法无据，本院不予支持。玫瑰园物业公司亦主张已收取停车费用系属全体业主共有，其并没有非法处分、据为己有。故对吴卫英提起的该项反诉请求，本院不予支持。 关于吴卫英提起的第三项反诉请求:要求被反诉人公开2009-2019年物业费、电梯维护费、停车费水电公摊、公共维修资金的收支账目以及开支依据。经查，玫瑰园物业公司对近几年来的相关收费已经进行公示，且提交了《2014-2018年度玫瑰园高层别墅公共水电公摊表》、照片予以佐证，原告的主张缺乏证据，没有事实和法律依据。故对吴卫英提起的该项反诉请求，本院不予支持。 关于吴卫英提起的第四项反诉请求:要求被反诉人公开2009-2019年利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收支账目，并请求判令被反诉人收取的公共收益归全体业主共有,被反诉人无权处分。经查，玫瑰园物业公司对近几年来的相关收费已经进行公示，且提交了《2014-2018年度玫瑰园高层别墅公共水电公摊表》、照片予以佐证，玫瑰园物业公司亦主张已收取公共收益用扣除物业服务成本支出外系属全体业主共有，并建立了公共账户，其并没有非法处分、据为己有。故对吴卫英提起的该项反诉请求，本院不予支持。 关于吴卫英提起的第五项反诉请求:判令被反诉人出示前期物业服务备案登记、各项收费的备案证明。因庭审过程中，玫瑰园物业公司已通过举证的方式将前期物业服务备案登记、各项收费的备案证明予以举证，吴卫英亦进行了质证。故吴卫英的该项反诉主张，本院不再行处理。 关于吴卫英提起的第六项反诉请求:判令被反诉人对小区按照国家规范设置安防措施。根据《玫瑰园物业管理临时公共契约》约定，物业综合服务是物业管理公司对小区实施物业管理服务，包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等，设置安防措施应由全体业主召开业主大会进行决议，吴卫英要求玫瑰园物业公司设置安防措施，于法无据，故对吴卫英提起的该项反诉请求，本院不予支持。 关于吴卫英提起的第七项反诉请求:判令被反诉人公示其人员配备以及工作人员的社保参保情况。本案中，《玫瑰园高层住宅物业服务合同》、《玫瑰园物业管理临时公共契约》等均未约定物业管理公司应当向业主公示其人员配备以及工作人员的社保参保情况，吴卫英的该项反诉主张，没有事实依据，本院不予支持。 关于吴卫英提起的第八项反诉请求:判令被反诉人公示2009年至2018年的所有税务中报情况。本案中，《玫瑰园高层住宅物业服务合同》、《玫瑰园物业管理临时公共契约》等均未约定物业管理公司应当向业主公示其税务申报情况，吴卫英的该项反诉主张，没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吴卫英向原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付物业管理费2788元； 二、被告（反诉原告）吴卫英向原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付水电公摊费410.2元； 三、被告（反诉原告）吴卫英向原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付专项维修基金615元； 四、被告（反诉原告）吴卫英向原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付水费1048.1元； 五、被告（反诉原告）吴卫英向原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付生活垃圾处理费88元； 六、被告（反诉原告）吴卫英向原告（反诉被告）南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付从2017年12月起至2019年4月物业费产生的逾期违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业管理费164元为基数，从欠交物业费的自次月1日起按年利率4.35%标准，按月依次计算）； 七、驳回被告（反诉原告）吴卫英的全部反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）吴卫英负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）吴卫英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  裴永林 二〇二〇年四月二十日 书记员  黄 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。