沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0104民初14334号 原告：盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行，住所地：沈阳市大**滂江街**。 负责人：信忠欣。 委托代理人：任毅，男，汉族，1980年3月22日出生，住址：沈阳市铁**，系单位员工。 委托代理人：徐鸿军，男，汉族，1969年11月10日出生，住址：沈阳市大**，系单位员工。 被告：建平万方汇购物广场有限公司，，住所地：朝阳市建平县人民路** 法定代表人：刘金贵，职务：董事长。 委托代理人：李龙昌，系辽宁红枫律师事务所律师。 被告：沈阳亿鑫达置业有限公司，住，住所地：沈阳市和平区和平南大街**/div> 法定代表人：安金芝。 委托代理人：刘树民，辽宁六合律师事务所昌图分所律师。 委托代理人：刘哲，北京市惠诚律师事务所沈阳分所律师。 原告盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行（以下简称盛京银行正浩支行）与被告建平万方汇购物广场有限公司（以下简称建平万方汇公司）、沈阳亿鑫达置业有限公司（以下简称亿鑫达公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告盛京银行正浩支行委托代理人任毅、徐鸿军，被告建平万方汇公司委托代理人李龙昌，被告亿鑫达公司原委托代理人李永志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告一向原告支付借款本金人民币699.43万元；二、判令被告一向原告支付截止到2019年7月20日的利息人民币21.73万元，（2019年7月21日之后的逾期利息、复利按合同执行利率的1.5倍计算至借款实际结清之日止）；三、判令原告对被告一抵押的地下商铺（明细详见房屋预告登记证明及抵押财产清单）享有优先受偿权；四、判令被告二对被告一的全部债务承担连带保证责任；五、判令各被告负担原告行使、实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师代理费、评估费、拍卖费、过户费、查询费等）。事实与理由：2012年7月26日，原告与被告一、被告二签订了合同编号为3441190312000001号的《盛京银行法人按揭借款合同》（以下简称“借款合同”），借款合同第四条、第六条约定了原告向被告一提供人民币1672.3万元的借款，借款期限自2012年7月26日至2022年7月26日。借款合同第七条约定了借款实际执行月利率为6.55%。借款合同第九条约定了借款人按月等额本息偿还月供，每月20日为还月供日。借款合同第七条约定了贷款利率调整的相关规定。约定被告二对被告一的债务承担连带保证责任。2012年7月26日，原告与被告一签订了合同编号为3441190312000001号的《盛京银行法人按揭借款抵押合同》（以下简称“抵押合同”），抵押合同第1.1约定了被告一以位于建平县红山街道办事处（时代广场）的地下商铺，作为抵押物抵押给原告，并办理了房屋预告登记证明手续，房屋预告登记证明号为：建平房预红山字第××号。上述合同签订后，原告履行了放款义务，但被告一自2019年3月20日开始未按时依据借款合同约定还款。依据借款合同第十一条“当期所欠本金，按规定计收罚息，应还利息部分，按规定计收复利。借款合同第十二条“甲方应按期足额偿还借款本金和利息，对于逾期的借款本金，乙方将根据有关规定对逾期贷款按执行利率1.5倍计收罚息，并有权根据中国人民银行的规定对合同罚息率进行调整。”；借款合同第十三条“甲方不按期支付借款利息时，乙方对甲方未支付的利息计收复利。”；借款合同8.2“按期归还借款本息。”截至2019年7月20日，尚欠借款本金人民币699.43万元，利息人民币21.73万元，合计人民币721.16万元。根据《盛京银行法人按揭借款合同》第九条、第十条、第十八条、第三十七条赋予了原告向借款人主张借款本金、利息、逾期利息、复利、违约金及实现债权费用的权利；第二十五条、二十六条、二十七条约定了保证方式、担保债权的范围、保证期间等。《盛京银行法人按揭借款抵押合同》第2.1、2.2、2.3约定了抵押担保的范围等；同时《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第二条第2款规定“金融借款合同贷款人向借款人同时主张利息、复利、罚息、违约金总计不超过年利率24%的，应予支持”。另《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第2款规定“对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”上述合同一经签署对合同各方均具有约束力，原告可依据合同向各被告主张权利。综上，为维护原告合法权益，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告建平万方汇公司辩称：原告所述属实，同意还款及利息。 被告亿鑫达公司辩称：我不同意原告诉讼请求，自2019年2月21日之后应当按照合同约定的人民银行调整后的新利率执行利率计算利息，而不是上浮20%。从原告提供的按揭借款合同，亿鑫公司只是阶段性担保，是在建平万方汇公司取得合同中所约定的房屋所有权证及办理抵押登记之前，此期间承担阶段性保证责任，办理房屋所有权证及抵押证是建平万方汇公司和原告之间的义务，亿鑫公司出售的房屋完全具备了办理房屋所有权证和抵押证的条件，因此不应当再承担担保责任。本案具备办理房屋所有权证和抵押证条件的期限是在2012年11月3日，原告主张亿鑫公司承担担保责任，已经过了保证期间，另外根据借款合同和抵押合同生效条款的约定该两份合同生效的条件未成就，我方认为借款合同未生效，所以我方不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了借款合同、借据、利息清单、盛京银行法人按揭借款抵押合同等证据。本院经审理认定事实如下：被告建平万方汇公司（甲方、借款人、抵押人、被保证人）、原告盛京银行正浩支行（乙方、贷款人、抵押权人）与被告亿鑫达公司（丙方、保证人、即开发商或售房单位）于2012年7月26日签订一份《盛京银行法人按揭借款合同》，约定原告向被告建平万方汇公司发放借款1672.3万元，用于向被告亿鑫达公司购买建平县红山街道办事处（时代广场）地下商）地下商铺限为2012年7月26日至2022年7月26日；贷款月利率按6.55‰；按月等额本息法还本付息；甲方应按期足额偿还借款本金和利息，对于逾期的借款本金，原告将根据有关规定对逾期贷款按执行利率的1.3倍计收罚息，并有权根据中国人民银行的规定对合同罚息率进行调整；甲方不按期支付借款利息时，原告对甲方未支付的利率计收复利；本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按体合同贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同的贷款利率计收复利；借款人采取按月付息或偿还本息的，在借款期间，甲方连续3个月（包括计划还款当月）或累计5次以上未偿还借款本息和相关费用的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；本合同项下的借款担保为抵押加阶段性保证，抵押担保的范围包括本合同所列的借款金额、利息（包括罚息）、甲方应支付的赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）；在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任；保证期间自借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止；本合同经甲方、乙方和丙方法定代表人或授权代理人签字或加盖公章，并自编号为3441190312000001的担保合同生效之日起生效，至本合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。 被告建平万方汇公司（甲方、抵押人）与原告盛京银行正浩支行（乙方、抵押权人）于2012年7月26日签订一份《盛京银行法人按揭借款抵押合同》（合同编号：3441190312000001），将建平万方汇公司所有的坐落于红山街道办事处（时代广场）的地下商铺，作为抵押物抵押给原告，原告于2012年7月26日办理了房屋抵押权预告登记手续。 合同签订后，原告盛京银行正浩支行如约发放借款1672.3万元，被告建平万方汇公司偿还本息至2019年2月20日，之后被告建平万方汇公司未能向原告还款。截至2019年6月20日，尚欠本金6994299.46元，利息、罚息、复息等合计139931.93元。 本院认为：原、被告之间的借贷关系依法应受保护。被告建平万方汇公司收到原告借款后，从2019年3月20日起已经连续超过3个月未能按约定的时间足额偿还本息，已构成违约，应承担违约责任，双方签订的借款合同应当解除。合同解除后原告有权要求被告建平万方汇公司偿还尚欠的贷款本息及相关罚金、复息等相关费用。故对原告主张的本金、利息、罚息、复息等，及以后利息、罚息、复息按合同约定计算至实际结清之日止的诉讼请求，本院予以支持。经核算，截至2019年6月20日，被告建平万方汇公司尚欠本金6994299.46元，利息、罚息、复息等合计139931.93元。 因被告亿鑫达公司系借款合同中的保证人，且双方合同中约定的保证期间自借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行代为保管之日止。现争议房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。但其承担了保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人追偿。 关于原告主张的抵押权优先受偿问题。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，不能产生优先受偿的效力，故原告该项主张于法无据，本院不予支持。 关于被告亿鑫达公司提出的抵押合同及借款合同未生效的抗辩，本院认为，抵押合同第9.1条约定本合同按第三条规定办妥抵押登记之日起生效，而本案被告建平万方汇公司系以期房作为抵押，而期房抵押只能办理抵押预告登记，故抵押合同第9.1条应做扩大解释，包括办理抵押预告登记，抵押合同成立并已生效，故借款合同亦成立并生效，对于被告亿鑫达公司的抗辩，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下： 一、被告建平万方汇购物广场有限公司于本判决生效后10日内偿还原告盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行借款本金6994299.46元； 二、被告建平万方汇购物广场有限公司于本判决生效后10日内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行利息、罚息、复息计139931.93元（截止至2019年6月20日）； 三、被告建平万方汇购物广场有限公司于本判决生效后10日内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行逾期还款利息及罚息（自2019年6月21日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、盛京银行的相关规定执行）； 四、被告沈阳亿鑫达置业有限公司对本判决第一至三项承担连带给付责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人建平万方汇购物广场有限公司追偿; 五、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费62282元，由被告建平万方汇购物广场有限公司、沈阳亿鑫达置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期届满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判长 雷 凯 审判员 贾雪艳 审判员 王岩妍 二〇二〇年四月一日 书记员 高明月