贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2150号 原告：周猛，男，汉族，1981年10月3日出生，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：陈汝花（特别授权代理），二人系夫妻关系。 原告：陈汝花，女，彝族，1984年11月6日出生，住贵州省赫章县。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告周猛、陈汝花与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周猛、陈汝花及被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周猛、陈汝花向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告交付贵州省毕节市七星关区商品房转移登记的有关文书。二、判令被告向原告支付上述房屋逾期交房违约金共计40114.00元，该违约金计算以已交房款（含按揭到位）每日万分之三支付，共计570天，每日按已交本金234583.00元的万分之三标准计算。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2013年9月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于毕节市，房屋套内建筑面积100.44平方米，单价为3828.98元，按套内建筑面积计算总价款为384583.00元。被告至今也未向原告办理涉案房屋的不动产权证书。期间虽经原告多次催促，被告均以各种理由拖延，拒不履行办证的合同义务。综上，被告的行为构成了违约，严重侵害了原告的合法权益，原告依法诉至贵院，望判如所请。 被告瑞丰公司辩称，一、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。三、关于办理房屋权属转移登记，答辩人的义务仅为:将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案。合同并未约定答辩人应当在提交办证资料后通知被答辩人，且答辩人是否通知被答辩人已经提交办证资料至不动产登记机关，并不影响国家机关依法办理不动产权证，故即便答辩人承担违约责任，违约金计算时间也应截止至答辩人向不动产登记机关提交办证资料之日止，而非通知被答辩人之日、更非取得不动产权证书之日。四、因被答辩人诉讼请求过高，其诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。五、《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便被答辩人能够举证证实其存在损失且在答辩人承担违约责任的前提下，违约金计算标准也应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算违约金才能兼顾公平合理的原则。1、根据《合同法》第一百一十四条:约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:‘“合同没约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款为标准计算”。2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条:“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”，此类未如期交付办理商品房转移登记有关文书的案件，因买受人无法证实其损失存在，属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形，故适用上述规定，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算违约金，才具有法律依据。2、司法实践中，此类未如期交付办理商品房转移登记的有关文书的案件，合同约定违约金计算标准过高，人民法院在综合考量当事人的违约程度、买受人遭受损失大小的基础上，根据公平原则，认定合同约定的违约金过高而适用上述规定将违约金计算标准调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付。故请求人民法院充分考虑房开企业未能如期交付办理商品房转移登记有关文书并非恶意违约，买受人也未因此遭受重大损失的事实，考虑答辩人即便已因此类案件向数以千计的买受人赔付了远远高于其购房款金额的违约金而濒临破产的情形下，依然坚持为尚未取得《不动产权证书》的买受人办证的事实，对违约金计算标准予以合理调整。 本院经审理认定事实如下：2013年9月14日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，房号为9-14-6；建筑面积120.45平方米，套内建筑面积100.44平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款384583.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款234583.00元，余款150000.00元以银行按揭支付；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年5月31日前，将该商品房交付买受人；供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；逾期交房超过120日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金;出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定支付了被告房屋总价款384583.00元。2016年3月1日，原告与被告签订《补充协议》，约定：交房时间定为2015年7月30日，如有提前交付，违约金从通知之日起停止计算；原定交房日至实际交房日止按已交付款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房之日；违约金定于交房时据实一次性结清。被告2015年10月8日将涉案房屋交付原告，并与原告计算出逾期交房违约金为40114.00元，减去各项扣抵费用17613.00元，余额未付为22501.00元。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定将房屋交付给原告，并在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。 对原告逾期交房违约金的诉讼请求，双方在《补充协议》中对交房时间及逾期交房违约金重新约定，系双方真实意思表示，不违反法律规定，故本院以双方结算后的逾期交房违约金22,501.00元作为定案依据，对此22,501.00元的诉讼请求，本院予以支持。 对原告要求被告交付商品房转移登记有关文书的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备交付文书的条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周猛、陈汝花逾期交房违约金22,501.00元。 二、驳回原告周猛、陈汝花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币401.00元（已按简易程序减半收取），由原告周猛、陈汝花负担176.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担225.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年四月二十九日 书记员  李长江