山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初10143号原告：烟台市城建开发物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区利丰街**。法定代表人：修海东，董事长。委托诉讼代理人：王兴兰，山东明铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙涛，山东明铎律师事务所律师。被告：孙连柱，男，1952年6月3日出生，汉族，烟台交运集团有限公司退休人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙钰鹏（系被告之子），男，1987年5月4日出生，汉族，烟台承铎商贸有限公司总经理，住烟台市芝罘区。原告烟台市城建开发物业管理有限公司与被告孙连柱物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王兴兰及被告的委托诉讼代理人孙钰鹏到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告烟台市城建开发物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1161元（按建筑面积95.34平方米×0.45元/月/平方米×27个月）、电梯运行费777元（按建筑面积95.34平方米×0.3元/月/平方米×27个月）及违约金500元（自2017年4月16日起按日千分之三计算，原告酌情主张500元）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：被告向原告支付2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1547.13元（按建筑面积95.34平方米×0.45元/月/平方米×36个月）、电梯运行费1034.42元（按建筑面积95.34平方米×0.3元/月/平方米×36个月）及违约金500元（自2017年4月16日起按日千分之三计算，原告酌情主张500元）。事实和理由：依据原告与福莱花苑小区业主委员会在2015年4月16日签订的《物业管理服务合同》，福莱花苑小区业主委员会委托原告为福莱花苑小区提供物业管理服务，原告有权按建筑面积0.45元/月/平方米的标准计收物业服务费，按建筑面积0.3元/月/平方米的标准计收电梯运行费；同时约定被告应于每季度开始前15日交纳上述费用，逾期按应交纳费用的日千分之三支付违约金。合同签订后，原告按约向福莱花苑小区提供物业管理服务，被告作为福莱花苑小区的业主，自2017年4月1日起拖欠物业服务费及电梯运行费至今。被告孙连柱辩称，被告未与原告签订过《物业管理服务合同》，至于涉案小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》具体内容，被告也不知情。原告对涉案小区的服务管理存在如下问题：1、发生多起盗窃事件；2、一楼进门大厅原告私自改建，间隔成门头房用于对外出租；3、楼宇广告收入不应为原告所有，应充抵各个业主的部分物业服务费；4、地下停车场的部分空间没有经过业主同意就间隔对外出租；5、电梯没有进行定期年检，电梯内的检修标牌没有定期更新。被告的儿媳妇怀孕乘坐电梯时，曾出现过滑梯事故，对此被告曾打电话投诉和反映过，但未给解决；6、楼顶的金属牌子被原告自行拆除，未经过业主同意，原告如何处置及所得的费用，被告均不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的业主，建筑面积为95.34平方米。自2009年起，原告依据与福莱花苑小区业主委员会签订的物业管理委托合同，开始为包括涉案房屋在内的福莱花苑小区提供物业服务。自2012年1月起，原告未按时缴纳涉案房屋的物业服务费用，原告分次向本院提起诉讼，本院分别作出（2014）芝民一初字第157号、（2016）鲁0602民初1939号和（2017）鲁0602民初5041号民事判决书，判令被告向原告支付涉案房屋自2012年1月至2017年3月31日间的物业服务费。2015年3月9日，原告与福莱花苑小区业主委员会在签订的《物业管理服务合同》中约定：原告为包括福来里51号在内的福莱花苑小区提供物业服务，负责对房屋建筑共用部位、共用设施设备、附属物、构筑物、公共绿化和环境卫生、配套建筑和设施等项目的维修、养护、运行和管理；服务期限自2015年3月10日起至2018年3月9日止；其中福来里51号的物业服务费按建筑面积0.45元/月/平方米计收，电梯运行费按烟价[2004]3号文规定的高层住宅电梯运行收费标准0.3元/月/平方米收取；物业服务费按季度交纳，业主应在每季度开始前十五天自觉履行交纳义务；逾期交纳费用的，从逾期之日起每天按应交费用的0.3%交纳违约金；本合同约定的服务期限届满后，如收费标准及合同其他条款无变动，则双方均同意将物业管理服务期限顺延。上述合同签订后，原告继续为涉案房屋所在的福莱花苑小区提供物业服务。2017年4月1日至2020年3月31日间，被告未向原告缴纳涉案房屋的物业服务费1544.51元（建筑面积95.34平方米×0.45元/月/平方米×36个月）和电梯运行费1029.67元（建筑面积95.34平方米×0.3元/月/平方米×36个月）。为证明其答辩意见，被告向本院提交了如下证据：1、拍摄涉案房屋所在单元的电梯照片打印件2张。显示的下次检验日期为2018年5月。被告以该证据证明涉案房屋所在单元的电梯未能定期检修，上述照片拍摄于2019年3月27日。原告质证称，对照片的真实性有异议，照片无法证实拍摄时间，也不能证明拍摄地点为涉案房屋所在电梯单元内的检修标志。2、拍摄的照片8张。被告以该组照片证明，原告占用电梯间和楼道等公共场所发布广告承揽业务、侵占公共楼道大厅加盖房屋对外出租、将地下一层自行车的停车场围挡侵占后对外出租，由此产生的收益应按比例分配给被告。原告质证称，对照片的真实性没有异议。由于福莱花苑小区没有公共维修基金，小区设施设备老化严重，原告在与福莱花苑小区业主委员会在核算成本时，是将小区电梯广告费、地下自行车停车分隔出租收益、院内停车费所得收入都已经列入的情况下，才最终在《物业管理服务合同》中确定了物业服务费收费标准，否则不足以维持原告各项工作的正常运行。为证明原告对涉案房屋所在单元的电梯履行了定期检修义务，原告提交了2017年-2019年度51号楼电梯定期检验报告9份及相应的电梯检验合格标志，以及原告交纳电梯检验检测费用发票3份（每年度各一份）。被告质证称，对上述证据均不予认可，按照规定，原告应对电梯检验后的相关标志在电梯内进行公示，而原告已经过期很长时间没有张贴新的检验标志，故被告不认可原告对电梯进行过检查；因被告的家属在2017年至2018年怀孕期间乘坐电梯，曾发生过电梯事故。本院认为，（一）2015年3月9日，原告与福莱花苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的的解释》第一条的规定，该合同的法律效力及于福莱花苑小区的全体业主，包括被告在内。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，现原告要求被告支付2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1547.13元和电梯运行费1034.42元的主张，存在计算错误，本院依法仅能支持被告向原告支付2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1544.51元和电梯运行费1029.67元；原告诉请超出的部分，本院不予支持。被告以原告侵占属于小区全体业主共有的财产或收益为由拒缴物业服务费，理由不当，本院依法不予支持。鉴于原告作为物业服务公司，针对物业服务过程中出现的问题未能与小区业主充分沟通、及时协调和促进解决，本身工作亦存在瑕疵，故本院对原告请求被告支付违约金的主张，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告孙连柱于本判决生效之日起十日内向原告烟台市城建开发物业管理有限公司支付2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1544.51元和电梯运行费1029.67元。二、驳回原告烟台市城建开发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告孙连柱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙连柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于 晓 宁人民陪审员 宁 雯 静人民陪审员 朱 淑 华二〇二〇年四月二十二日书 记 员 王丽（代）