云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民初3135号原告：李元琼，女，汉族，1963年9月15日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李懿慜、魏可，北京市炜衡（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：石家庄康美健身服务有限公司，住所：河北省石家庄市新华区朝阳路与电大街交叉口北50米市场****。法定代表人：李卫东，公司经理兼执行董事。被告：昆明康尔美健身运动有限公司，住，住所：云南省昆明市西山区老海埂路**“都昌欣界苑”****/div>法定代表人：赵海军，总经理。委托诉讼代理人：桂雪梅、许帅（实习），云南睿震律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南臻万企业管理有限公司，住所：云，住所：云南省昆明市西山区永昌办事处永联社区“都昌欣界苑”**v>破产管理人负责人：郭忠。委托诉讼代理人：杨洲，云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。原告李元琼诉被告石家庄康美健身服务有限公司（以下简称：石家庄康美公司）、昆明康尔美健身运动有限公司（以下简称：昆明康尔美公司）、云南臻万企业管理有限公司（以下简称：臻万公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依法适用普通程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告李元琼的委托诉讼代理人李懿慜、被告昆明康尔美公司的委托诉讼代理人桂雪梅、许帅、被告臻万公司的破产管理人负责人郭忠到庭参加了诉讼，被告石家庄康美公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。李元琼向本院提出诉讼请求：一、判令三被告停止非法占有、使用“都昌欣界苑”S-2047号商铺，并立即向原告返还案涉商铺；二、判令三被告向原告赔偿租金损失（以原告委托被告三经营商铺的租金收益为标准，即以176.94元/平米/月和案涉商铺建筑面积18.62平方米为基数，从2018年10月1日起计算至实际返还案涉商铺之日止的租金损失，暂计算至2019年8月31日的租金损失为36239.91元）；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告三签订《商铺委托经营管理合同书》，该合同对委托经营管理标的、委托方式和事项、委托期限、甲方收益、商铺的交付与返还等内容进行明确约定；其中委托期限为6年，于2012年10月1日至2018年9月30日，同时被告三承诺在委托期限届满之日起15日内，将“委托独立精装修商铺”返还原告。签订委托经营合同后，被告三在未取得原告继续委托的情况下，超过委托期限将涉诉铺面出租给被告一，被告一又将案涉商铺转租给被告二使用。原告认为，首先，被告一、被告二自2018年10月1日至今非法占有、使用案涉商铺严重侵害了原告对案涉商铺享有的所有权，并且二被告存在共同侵权的主观过错。其次，被告一、被告二至今非法占有、使用案涉商铺是基于被告三超过委托期限进行出租的无权处分行为，被告三理应消除无权处分行为给原告带来的负面影响，排除妨害、恢复原状并赔偿损失。虽然被告三管理人2019年1月向被告一出具了《关于与业主建立合同及缴纳租金的通知》，但在明知被告一、被告二不配合原告的情况下，被告三管理人并未要求被告一、被告二停止非法占有、使用案涉商铺，而是放任自流，不再作为。因此被告一、被告二及被告三对原告享有的案涉商铺所有权的共同侵害，导致原告受到巨大的经济损失，并且仍在不断扩大。三被告存在共同侵权的主观过错，应当共同向原告承担连带赔偿责任。综上所述，三被告存在共同侵害原告享有的案涉商铺所有权的行为，且存在共同侵权的过错。根据《物权法》及《侵权责任法》的相关规定，三被告对因此给原告造成的租金损失承担连带责任，特提起诉讼，请求支持全部诉请。石家庄康美公司未到庭答辩。昆明康尔美公司辩称：石家庄康美公司与臻万公司签订的房屋租赁合同合法有效，对双方有约束力。房屋租赁合同签订后，石家庄康美公司在租赁房屋处设立了昆明康尔美公司，一直按照房屋租赁合同约定支付租金，昆明康尔美公司有权继续使用租赁房屋，石家庄康美公司与臻万公司之间的房屋租赁合同并未解除，双方应当继续履行合同。原告取得本案诉争房屋的所有权发生在石家庄康美公司与臻万公司签订房屋租赁合同之后，买卖不破租赁，原告无权要求昆明康尔美公司返还租赁房屋；原告主张按照原告与臻万公司之间的商铺委托经营管理合同约定的租金收益标准向其支付租金没有事实和法律依据。臻万公司辩称：臻万公司与原告签订的合同于2018年9月30日已经自动终止了。臻万公司与石家庄康美公司之间的合同对于超出2018年9月30日之后的租期部分内容，存在着无效的情形，属于臻万公司的无权处分行为。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的身份证复印件、被告的企业信用报告、民事调解书、《商铺委托经营管理合同书》、商铺设计平面图、关于与业主建立合同及缴纳租金的通知、昆明康尔美公司对张慧敏提起诉讼的受理通知书、告知函等证据，本院组织当事人进行了质证，昆明康尔美公司对原告提交的第一组证据予以认可，对其余证据的证明目的不予认可；臻万公司对原告提交的证据无异议；昆明康尔美公司提交营业执照、企业信用信息公示报告、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《房屋租赁合同》、《补充协议》、情况说明、产权证明、租金发票、通知书等证据，经质证，原告对昆明康尔美公司的第一组证据及房屋租赁合同予以认可、对其余证据的证明目的不予认可，臻万公司不认可昆明康尔美公司的证明目的；臻万公司未向法庭出示证据；本院认为，原告提交的证据来源合法、内容真实，与案件事实相关联，本院予以确认并在卷佐证；昆明康尔美公司提交的证据内容真实，对能否实现其证明目的将结合说理部分一并评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：李元琼（甲方）与臻万公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同书》，约定将新都昌商业广场二期2层2047号商铺委托臻万公司管理，商铺建筑面积18.62㎡，委托期限为6年，自2012年10月1日起至2018年9月30日，由臻万公司统一招租、出租、管理。乙方经甲方合法授权代甲方与承租人签订《商铺租赁合同》，代甲方向承租人收取经营管理费，并按期向甲方支付收益。乙方在签订委托经营合同后15个工作日内向甲方一次性支付6年租金237206.70元；委托期限届满，双方协商决定不再继续委托的，乙方应自委托期限届满之日起15日内，将“委托独立精装修商铺”返还甲方。2017年3月20日，臻万公司与石家庄康美公司签订《房屋租赁合同》，约定包含本案商铺在内的3440平方米的商铺租赁给石家庄康美公司使用，租金40元/㎡/每月，每两年递增5%；租期自2017年4月1日至2025年3月31日；石家庄康美公司又将案涉商铺转租给昆明康尔美公司使用。臻万公司于2019年1月向石家庄康美公司出具了《关于与业主建立合同及缴纳租金的通知》，涉案商铺现仍由昆明康尔美公司使用。2019年6月24日，昆明市西山区人民法院作出（2019）云0112民初5085号民事调解书，确认云南新都昌房地产开发有限公司于2019年7月1日前协助李元琼办理涉案商铺的不动产登记。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：李元琼要求返还商铺、赔偿租金损失的诉讼请求是否应当得到支持。本院认为：一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，双方当事人均确认原告与臻万公司系租赁合同关系，臻万公司将涉案租赁物转租给石家庄康美公司和昆明康美尔公司使用，不应当超出原租赁合同的期限，原告与臻万公司签订的租赁合同租期截止至2018年9月30日，而石家庄康美公司与臻万公司签订的转租合同期限自2017年4月1日开始，故自2018年10月1日之后的转租合同期间超过原租赁合同的期限，该部分租期无效，原告要求实际使用租赁物的次承租人昆明康尔美公司返还商铺的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；石家庄康美公司与臻万公司未实际占有涉案租赁物，原告要求其承担共同返还责任没有事实依据，本院不予支持；因本案所涉的商铺已经在使用过程中连接成片，原有的物理隔离消失，在返还商铺时应当符合购房合同、商铺设计图标明的具体位置。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。石家庄康美公司转租的租期被认定无效后，昆明康尔美公司作为实际使用租赁物的次承租人，依法应当返还租赁物并支付占有使用费；原告要求石家庄康美公司、臻万公司和昆明康尔美公司承担连带侵权责任没有法律依据，本院不予支持；原告主张按照《商铺委托经营管理合同书》约定的租金标准计算租金损失，但是该租金标准与商品房购销合同的权利义务密切相关，不能反映市场的实际租金水平，本院参照石家庄康美公司与臻万公司签订的租赁合同约定的租金标准即40元/㎡/每月计算自2018年10月1日起至实际返还商铺之日止的租金损失。综上所述，原告的部分诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告昆明康尔美健身运动有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告李元琼位于昆明市西山区；二、由被告昆明康尔美健身运动有限公司支付原告李元琼自2018年10月1日起至实际返还商铺之日止，按40元/㎡/每月的标准计算的商铺使用费；三、驳回原告李元琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费706元、保全费382.4元，由被告昆明康尔美健身运动有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  晏云锋审 判 员  符圆圆人民陪审员  刘大频二〇二〇年四月二十三日书 记 员  蔡 磊