江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0583民初9495号 原告（执行案外人）：许兵，男，1997年4月20日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：蔡秋爽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董功超，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：马荣，男，1980年9月26日出生，汉族，住江苏省阜宁县。 被告（被执行人）：金素花，女，1953年10月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。 被告（被执行人）：俞军华，男，1979年6月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。 被告（被执行人）：陈燕，女，1979年10月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。 第三人：昆山高新区城乡一体化建设有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路**,统一社会信用代码91320583598640933U。 第三人：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所，住所地江苏省昆山市萧林路**社会信用代码913205837395830994。 法定代表人：邵军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈玉萍，江苏嘉昆律师事务所律师。 原告许兵与被告马荣、金素花、俞军华、陈燕案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序审理，依法组成合议庭于2019年11月14日公开开庭进行审理。审理中原告申请追加昆山高新区城乡一体化建设有限公司（以下简称高新区建设公司）、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创拆迁公司）作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。原告及其委托诉讼代理人蔡秋爽、被告马荣、第三人同创拆迁公司委托诉讼代理人沈玉萍到庭参加诉讼，被告金素花、俞军华、陈燕以及第三人高新区建设公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销（2019）苏0583执异31号执行裁定书，停止对昆山市玉山镇礼和苑房屋的执行（房屋总价为810000元）。2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月6日，原告与被告金素花、俞军华、陈燕签订关于昆山市玉山镇礼和苑的房屋买卖合同，原告支付了全部房款（仅留有合同约定少部分押金），被告金素花、俞军华、陈燕在2017年已将房屋实际交付使用，后因金素花等人拒绝履行合同，导致房屋至今未办理过户手续。法院于2018年7月26日查封了上述被执行房屋，原告提出执行异议，但法院作出（2019）苏0583执异31号执行裁定书认定事实错误。为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告马荣辩称，需要原告提供购房款凭证，本人不应当作为被告，关于房屋的权属问题由法院依法认定。 第三人同创拆迁公司述称，本案是由原、被告自身纠纷引起，与第三人无关，目前涉案房产登记于同创拆迁公司名下，被告金素花尚有226914元差价款尚未与同创拆迁公司结算。 本院经审理查明：2017年4月6日，俞军华（甲方）与许兵（乙方）通过房屋中介公司昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将昆山市玉山镇礼和苑以810000元出售给乙方，签订合同当场乙方支付定金50000元给甲方，在2017年4月11日前乙方再次支付450000元定金。2017年4月26日前乙方支付200000元定金。房产证过户押金50000元，剩余房款60000元在2018年2月底前由乙方支付甲方。房产证出证后40个工作日或满两年办理过户手续。合同落款处甲方由俞金华、 之后，俞军华（甲方）与许兵（乙方）签订《动迁房买卖补充协议书》，就上述房屋（含地下车位）买卖合同进行补充约定：若乙方因单方面不买违约，甲方不退还任何定金和房款，作为甲方的赔偿。如甲方因单方面不卖或不配合过户，则需按照约定赔偿双倍定金合计1400000元，且该房屋期间市场升值归乙方所有，如乙方购买后装修，则甲方要赔偿乙方装修成本。 2017年4月6日、2017年4月11日、2017年4月26日，许兵分别向被告俞军华支付款项，形成收据三份，金额分别为50000元、450000元、200000元，共计700000元，收据落款处由俞军华签字，房屋中介公司盖具公章。收款事由注明“购买礼和苑3栋1503室定金”。前述三笔款项原告另提交汇款方为案外人彭某,4的同日转账凭证。 2017年4月26日房屋中介公司出具《交房确认书》，写明俞军华、金素花（甲方）、许兵（乙方）根据2017年4月6日签订的《房屋买卖合同》约定，在中介公司居间下，于2017年4月26日已完成交房。 2018年1月28日、2018年1月30日、2018年2月6日，彭某,4分别向俞军华银行转账支付30000元、20000元、10000元，共计60000元。 2019年5月13日，许兵向本院转账支付50000元，用于支付上述房屋尾款。 许兵另提交2018年12月至2019年10月水电费转账记录，缴费户号显示为金素花。 另查明：马荣因购买俞军华、金素花、陈燕位于昆山市车库产生纠纷，2017年1月，马荣起诉俞军华、陈燕、金素花、同创拆迁公司、昆山市临丰房产开发有限公司，要求俞军华、陈燕、金素花将昆山市玉山镇铭景苑八期B区2幢91号车库交付原告，协助办理涉案房屋的水、电、天然气的交接手续。后双方达成和解，本院于2017年6月7日作出（2017）苏0583民初1958号民事调解书，确认马荣与俞军华、金素花、陈燕于2016年6月22日签订的《昆山动迁房买卖合同》解除，俞军华、金素花、陈燕退还已付房款及支付补偿款共计490000元，马荣搬离涉案房屋。因俞军华、金素花、陈燕未履行上述调解书，马荣向本院申请强制执行，本院依据（2017）苏0583执7027号裁定书于2018年7月26日查封被执行人金素花位于昆山市玉山镇礼和苑3号楼1101室、1503室及茗景苑九期A区19号楼503室房产。后马荣撤回执行，并于2018年8月14日申请继续执行（2017）苏0583民初1958号民事调解书，本院立案执行，案号为（2018）苏0583执5269号。 2018年9月，许兵因购买昆山市玉山镇礼和苑3号楼1503室房屋起诉金素花、俞军华、陈燕及第三人同创拆迁公司，要求俞军华、陈燕、金素花及同创拆迁公司协助其将前述不动产权证办理至许兵名下。后许兵于2019年3月13日申请撤回起诉，本院于2019年3月25日作出（2018）苏0583民初18352号民事裁定书，裁定准许许兵撤回起诉。（2018）苏0583民初18352号案件审理中金素花到庭，陈述《房屋买卖合同》是俞军华、陈燕带金素花去签订的，房款是俞军华、陈燕收取的。同意将房屋进行过户，但房屋被查封了，无法过户。对于同创拆迁公司提供的证明金素花未向其结清房屋差价款的证据，金素花表示无异议。 另查明：许兵向本院提出执行异议，本院于2019年3月18日出具（2019）苏0583执异31号执行裁定书，该裁定书认为该案执行标的昆山市玉山镇礼和苑室系金素花动迁安置房，所有权归属金素花。案外人许兵虽与俞军华签订房屋买卖合同，其权利不足以排除对被执行人金素花名下财产的强制执行，故驳回异议人许兵的异议请求。 再查明：昆山市玉山镇礼和苑于2018年6月11日登记于高新区建设公司名下，为农民动迁房。 2015年10月20日，同创拆迁公司与金素花、俞军华签订《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》。就购买的昆山市玉山镇礼和苑等三套安置房款的结算、搬迁时间等进行约定，同创拆迁公司补偿金素花、俞军华房屋搬迁补偿费432955元，依据安置房款与房屋搬迁补偿费结算的差价，金素花、俞军华需向同创拆迁公司支付所有安置房款210581元。 审理中，证人彭某,4出庭作证，称其为许兵表姐夫，由其陪同许兵购买昆山市玉山镇礼和苑房产。因房款金额较大，许兵的银行卡无法转出，许兵的父母通过银行转账至其账户再由其代许兵支付房款。交房确认书签订当时，陈燕在场，金素花、俞军华都不在，房屋钥匙是陈燕给的。2017年4月末，其陪同许兵一起收到房屋钥匙后许兵即入住。2017年偶尔住过，2018年一直居住至今。多次催促俞军华过户，俞军华均不理会。 以上事实有执行裁定书、快递单及快递回单、房屋买卖合同、补充协议、收据、银行流水明细、交房确认书、水电费缴费凭证、房屋搬迁补偿安置协议书、不动产权属登记查询、交款单及当事人的庭审陈述、证人证言为证。 本院认为，案外人对执行标的提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。许兵提供的《房屋买卖合同》形式上并不违反法律法规的禁止性规定，依法成立生效。根据《交房确认书》、水电费等交付记录，许兵在法院查封前已实际占有涉案房屋。基于（2017）苏0583民初1958号调解书，马荣作为金素花、俞军华、陈燕的债权人。其债权指向的责任财产范围是金素花、俞军华、陈燕的全部个人财产，用以实现民事调解书所确定的一般债权。而许兵作为债权人，已依约支付了房屋价款，并实际占有了涉案房屋。虽并未办理过户登记，但许兵作为合法占有人，有权要求金素花、俞军华、陈燕为其办理涉案房屋的过户登记手续。许兵作为债权人的权利内容是以涉案房屋这一特定财产为唯一客体。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定:“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”许兵作为涉案房屋的买受人，享有要求出卖方办理过户登记的权利之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有权人能够主张的排他性权利。许兵对案涉房屋享有的物权期待权与马荣的普通金钱债权相比，应予优先保护。另，双方没有办理涉案房屋的过户手续系因为《房屋买卖合同》中约定“房产证出证后40个工作日或满两年办理过户手续”，金素花未结清与拆迁公司的房屋安置差价款，且因与马荣的债务纠纷导致涉案房屋被法院查封，非因买受人许兵自身原因未办理过户登记。故本院对许兵停止执行的请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下: 不得执行（2017）苏0583执7027号、（2018）苏0583执5269号民事裁定查封的江苏省昆山市玉山镇礼和苑房屋。 案件受理费11900元，公告费690元，共计12590元，由被告马荣、金素花、俞军华、陈燕负担。其中原告预交的案件受理费11900元，本院予以退还，被告马荣、金素花、俞军华、陈燕应当负担的11900元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811135517，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告直接交付第三方的公告费690元，被告马荣、金素花、俞军华、陈燕应负担的690元直接支付给原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 本院（2019）苏0583执异31号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王苏娜 人民陪审员  张军民 人民陪审员  刘 伟 二〇二〇年四月十日 书 记 员  徐 嵩 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。