江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终217号上诉人（原审原告）：深圳华润物业管理有限公司赣州分公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江新区新赣州大道**华润中心万象城**。法定代表人：朱江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋慧芳，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：廖佛保，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：苏敬华，男，1978年12月29日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。上诉人深圳华润物业管理有限公司赣州分公司（以下简称“华润物业赣州分公司”）因与被上诉人苏敬华物业服务合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华润物业赣州分公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判；2.请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人提交的证据足以证明被上诉人收到了《入伙通知书》。华润置地（赣州）有限公司（以下简称“开发商”）与被上诉人于2012年9月22日签订了《商品房买卖合同》。在《商品房买卖合同》中被上诉人明确提供的地址为：赣州市宁都县。另根据《商品房买卖合同》补充协议三第十五条的约定：根据本协议发出的任何通知或者书面通知应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或者邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后（以挂号信或者邮政特快专递信函寄出邮截日期算起）48小时视为送达。买受人联系地址、电话号码等以本合同记载的内容为依据。2014年9月28日、开发商制作了《入伙通知书》及《房款结算及费用清单》并按照被上诉人《商品房买卖合同》中提供的地址向被上诉人进行了邮寄送达。故在开发商投递后48小时应视为已送达被上诉人且应由被上诉人自行承担相应的法律后果。另，根据被上诉人委托广东普翼律师事务所邱小燕律师向开发商寄送的律师函（以下简称“该律师函”）中明确写明：在2014年9月开发商通知被上诉人收房且被上诉人按照开发商通知的时间去验收了案涉房屋。该律师函中提到的开发商通知被上诉人收房时间和开发商向被上诉人邮寄的《入伙通知书》及《房款结算及费用清单》的时间完全一致，故以上证据足以证明被上诉人已收到《入伙通知书》及《房款结算单》。综上，被上诉人所辩称未收到开发商邮寄的《入伙通知书》既没有事实依据也没有法律依据。二、物业费的起算时间在《前期物业服务协议》中已有明确约定且已经作了合理的提示和说明。第一、开发商向被上诉人邮寄的《入伙通知书》第四条第3款中明确写明：物业管理费缴纳的起始时间为2015年1月1日。且《房款结算及费用清单》说明3中也明确写道：“物业公司收取物业费的起始时间为2015年1月1日，首次预收三个月”另，上诉人与被上诉人于2017年5月27日签订了的《前期物业服务协议》（以下简称该协议），该协议系双方真实意思的表达且并未违反相关法律法规的强制性规定。在该协议的第十八条也明确约定：“缴纳费用的时间为按入伙通知书规定的时间开始计收。”第二，从常理上来说，物业服务内容、物业费收费标准、物业费的缴纳时间等作为《前期物业服务协议》的重要合同条款，被上诉人作为一个具有完全民事行为能力的成年人，在签订合同时势必会对这些主要条款尤其注意，而被上诉人业已签了《前期物业服务协议》且未提出任何异议。综上，开发商及上诉人针对物业费的起始期限已经尽到了合理的提示和说明、被上诉人应当从2015年1月1日缴纳物业管理费。三、被上诉人已自愿交纳了2015年1月1日起几个月的物业费，默认了物业费的起始时间为2015年1月1日。第一，被上诉人于2017年5月27日在上诉人处自愿交纳《房款结算及费用清单》中列明的2015年1月1日起3个月的物业费，因此被上诉人对于物业费自2015年1月1日作为起算时间是没有异议的且以自己的实际行动履行了缴纳物业费的义务。第二、上诉人于2017年12月向被上诉人邮寄了《欠费催缴通知书》、《律师函》中明确写有被上诉人物业费的欠缴时间和欠缴金额，然而被上诉人在上诉人明确提示物业费的欠缴时间后仍在2018年1月20日签署了《装修保证金退款申请》，并自愿将1000元的押金转为自2015年4月1日起之后近5个月期间的物业费，这表示被上诉人对于物业费从2015年1月1日开始缴纳是认可的。第三、退一步来讲，即使被上诉人对物业费的起算时间存在误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，被上诉人以自己的实际行动放弃了撤销权，也没有在自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，因此被上诉人的该撤销权丧失。故一审法院在被上诉人自愿缴纳2015年1月1日起几个月的物业费且撤销权已丧失的情况下，仍判决被上诉人从2017年5月27日开始计算物业费且将被上诉人已经缴纳的物业费予以扣除是明显错误。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法判决。支持上诉人的上诉请求。被上诉人苏敬华辩称：我没有收到入伙通知书，也没有收到开发商或者物业通知我收房的电话。2014年8月我们看了房屋后发现了质量问题，提出了整改意见，但也一直未收到整改好的通知。应当按照合同约定及国家收房标准交纳物业费。华润物业赣州分公司向一审法院起诉请求：1.由苏敬华支付华润物业赣州分公司物业管理服务费（自2015年8月26日至2018年6月30日）5630.39元及违约金17549.93元；2.本案诉讼费用由苏敬华承担。一审法院认定事实：2012年9月22日，华润置地（赣州）有限公司（出卖人）与苏敬华（买受人）签订《赣州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的章江新区×××室。2017年5月27日，苏敬华收取了涉案房屋，并与华润物业赣州分公司签订《前期物业服务协议》，约定华润物业赣州分公司为华润中心×区提供物业服务；华润物业赣州分公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行能耗公摊费、政府和法律法规规定由物业服务企业收取和委托收取的其他费用；物业管理服务费为1.5元/月/建筑平方米。交纳费用时间按入伙通知书规定的时间开始计收，每3个月为一个结算周期，苏敬华自接到入住通知书后，无论是否入住，均应从约定日开始向华润物业赣州分公司一次性预交3个月物业管理服务费，物业管理服务费按季度进行交纳，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按日收取应交款千分之三作为滞纳金。苏敬华必须在收到商品房交付通知（含信函、报纸广告等形式，即入伙通知书）确定的时间内办理入伙手续，延期办理入伙手续的，视为在交房通知所明示的交房时间届满之日已将商品房交付给苏敬华，苏敬华开始承担该商品房的业主责任，支付各项费用；苏敬华逾期交纳物业管理服务费及其他费用，逾期按日收取应交款千分之三作为滞纳金。逾期两个月以上的，华润物业赣州分公司可采取张贴通知公告、电话通知、书面函件、发送律师函等方式进行催缴，直至提起诉讼等。现因苏敬华未依约向华润物业赣州分公司缴纳物业管理服务费，华润物业赣州分公司经催收未果，遂诉至一审法院。另查明，案涉房屋的产权面积为113.34平方米。苏敬华陈述：因案涉房屋质量不合格，导致苏敬华于2017年5月27日才收房及签收入伙通知书。华润物业赣州分公司表示知晓案涉房屋入户门存在质量问题。苏敬华收房时，交纳了三个月物业管理服务费，且用装修押金抵扣了1000元物业管理服务费。一审法院认为：原、被告之间存在合法有效的物业服务合同关系，应受法律保护。华润物业赣州分公司提供物业服务后，苏敬华未依约支付物业管理服务费，其行为违约，应当承担相应的违约责任。现华润物业赣州分公司要求苏敬华支付拖欠的物业管理服务费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于物业管理服务费的起算时间。华润物业赣州分公司认为基于双方约定，应自入伙通知书上载明的缴纳物业费起始时间，即2015年1月1日起缴纳物业费，苏敬华辩称其于2017年收房时才签收入伙通知书，且开发商提供的房屋质量不符合约定，导致苏敬华于2017年5月27日才收房，苏敬华应自2017年5月27日起缴纳物业管理服务费。一审法院认为，双方虽在《前期物业服务协议》中约定按入伙通知书规定的时间开始计收物业管理服务费，但该合同为华润物业赣州分公司制作的格式合同，华润物业赣州分公司对缴费起始时间的约定没有作出合理的提示和说明，华润物业赣州分公司提交的证据亦不足以证明苏敬华于2014年签收了入伙通知书，且苏敬华系基于房屋存在质量问题才于2017年5月27日收房，此前的费用不应由苏敬华承担，故苏敬华应自2017年5月27日开始缴纳物业管理服务费，另苏敬华收房时缴纳的三个月物业管理服务费和装修押金1000元应予以扣减，扣减后，苏敬华仍需支付物业管理服务费723元，华润物业赣州分公司主张超出的部分，一审法院不予支持。针对华润物业赣州分公司诉请的违约金，其主张的违约金标准明显过高，一审法院酌定按欠款总额的30%计算为217元，华润物业赣州分公司主张超出的部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告苏敬华于本判决生效之日起七日内向原告深圳华润物业管理有限公司赣州分公司支付截止2018年6月30日的物业管理服务费723元；二、由被告苏敬华于本判决生效之日起七日内向原告深圳华润物业管理有限公司赣州分公司支付违约金217元；三、驳回原告深圳华润物业管理有限公司赣州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，由原告深圳华润物业管理有限公司赣州分公司负担330元，被告苏敬华负担50元。本院二审期间，华润物业赣州分公司提交如下证据：1.房款结算（最下面说明第三点）、费用清单；2.票据签收簿，证明被上诉人已经于2015年1月1日缴纳了物业费，且在上诉人明确提示物业费等欠费时间之后中，仍然将装修押金转为至2015年1月1日起开始缴纳是认可的。3.苏敬华向开发商发出的律师函，证明被上诉人在2015年1月1日时就已经收到了入伙通知书及结算单。苏敬华对上述证据质证意见为：2017年以前从未签收过任何票据，我只认可什么时候交房就什么时候开始缴纳物业费。装修押金是因为我要装修，物业要求缴的。他们的通知是2014年8月通知我们房子快建好了，通知我们去看房看是否有瑕疵，说没有问题2015年1月1日就可以交房，并不代表我知道这个时间收房。后面我老婆去看房就发现了有重大的瑕疵需要整改，而且房屋的入户门存在重大安全隐患未达到交房标准，物业在整改单上也签了字，叫他们与开发商协调，但一直未安排人去处理。对于华润物业赣州分公司二审提交的证据，本院经审查认为，房款结算及费用清单系华润物业赣州分公司制作的，苏敬华是否签收到该清单都不能作为其开始缴纳物业费的时间依据，故与本案无关联；律师函的内容反映苏敬华在2014年9月、2015年1月现场看房发现有问题并向华润置地赣州公司反映，该期间均未收房一事，与其是否收到入伙通知书没有直接关联，故本院对上述证据均不予确认。苏敬华在二审中未提交新证据。本院二审查明的事实与原判认定一致。本院认为：本案的争议焦点在于苏敬华缴付物业管理费的起算点应当如何确定。华润物业赣州分公司认为根据协议，物业费用是从开发商通知交房的时间开始产生，苏敬华应当在收到入伙通知、房款结算清单后从2015年1月1日起开始缴付。苏敬华则认为应当从实际交房2017年5月起开始起算物业费。对此，本院认为，房屋交付是商品房买卖合同履行中的重要环节，一般包括开发商通知收房、房屋交付、购房者的质量验收、书面确认四个环节组成，故开发商向购房者发出交房通知不等于房屋交付完毕，只有转移房屋占有才能认定房屋交付使用，购房者开始缴纳物业费。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收房屋的，房屋转移时间自出卖人书面交房通知确定的交付使用之日起算。本案中，首先，苏敬华在交房前主张房屋质量问题而拒绝收房的理由是否成立不属于本案审理范围，本院不作认定。其次，苏敬华是否收到华润物业赣州分公司书面入伙通知书的事实无直接证据证明，即便苏敬华知晓收房时间也到现场看房，但其提出房屋存在质量问题，要求开发商处理后再办理交房。事实上在2017年之前，开发商就后续交房事宜未再与苏敬华沟通协调，苏敬华也没有领取房屋钥匙和使用房屋。这就表明没有按期办理交房并不是苏敬华个人原因导致的，故华润物业赣州分公司主张从入伙通知送达苏敬华之后计算物业费的上诉请求，本院不予支持。苏敬华虽有缴纳物业费的行为，但无明确的意思表示自愿从2015年1月1日起开始缴纳，华润物业赣州分公司以发出《欠费催缴通知书》、苏敬华签署《装修保证金退款申请》等为由主张苏敬华认可从2015年1月1日缴纳物业费的上诉理由，依据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人华润物业赣州分公司的上诉请求，理据不充分，不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人深圳华润物业管理有限公司赣州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年四月二十日代理书记员  葛颖婷