湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初28号原告汤海勇，男，1989年7月10日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县，委托诉讼代理人汤海元，男，1986年10月28日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住东莞市莞城区，系原告汤海勇胞兄，代理权限为特别授权。被告湖北华鹏房地产开发有限公司，住所地鄂州市华容区华容镇龙华路西侧。法定代表人姜鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人曾昭洪，湖北若磐律师事务所律师，代理权限为一般授权。第三人柯海姣，女，1994年12月3日出生，汉族，湖北省黄梅县人，现住广东省深圳市光明新区，原告汤海勇与被告湖北华鹏房地产开发有限公司(以下简称华鹏公司)商品房预售合同纠纷一案，湖北省鄂州市中级人民法院以（2019）鄂07民终559号民事裁定发回本院重审，本院于2020年1月6日立案受理。本案在审理过程中，依据被告华鹏公司的申请，为查明案件事实，本院依法通知柯海姣作为第三人参加诉讼。本案因处“新冠××”疫情防控期间，系作出扣除审限处理。本案适用普通程序于2020年4月8日通过互联网“云庭”公开开庭进行了审理。原告汤海勇及其委托诉讼代理人汤海元、被告华鹏公司的委托诉讼代理人曾昭洪、第三人柯海姣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告商品房首付款25000元以及逾期付款利息（以25000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2018年10月1日计至实际付清之日止）；2.判令被告向原告支付交通费以及误工费2000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月30日，原告购买被告开发销售的位于鄂州市××区××小区××房，房屋总价款457262元。原告于当日向被告支付了首付款137262元。原、被告签订了商品房买卖合同，并到不动产中心进行了预售合同备案；同时，被告向原告开具首付款的《增值税普通发票》。后期由于银行无法发放贷款，原告无法按揭贷款支付尾欠购房款，导致原、被告之间商品房买卖合同无法履行。被告于2018年9月退还给原告部分购房首付款，但未经原告同意，被告却单方扣除25000元购房首付款，并收回购房合同、发票、财务收据等相关资料。原告多次向被告交涉索要25000元首付款，一直未果。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件、被告企业基本信息，拟证实原告、被告身份及诉讼主体资格。证据二、《湖北增值税普通发票》（复印件），拟证实原告向被告缴纳房屋首付款137262元。被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求。原、被告就退房、违约责任已经达成协议，并且按照协议退还全部款项，原告起诉属于违约行为，应予驳回。被告为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、原告汤海勇与第三人柯海姣身份证复印件、《结婚证》复印件，拟证实原告汤海勇与第三人柯海姣系夫妻关系。证据二、《光谷华清园退房申请》《委托书》《银行电子回单》，拟证实原告、第三人与被告已达成退房协议且被告按退房协议履行了义务。庭审质证中，被告对原告提交的证据一、证据二均无异议；原告对被告提交的证据一、证据二中的《银行电子回单》无异议；第三人对上述证据均无异议。上述证据来源合法、客观真实且与本案相关联，本院予以采信。原告对被告提交的证据二中的《光谷华清园退房申请》《委托书》有异议，认为均是被告伪造的。第三人认为，《退房申请》不是其书写，但签名属实；“汤海勇”签名、捺印不是其书写、捺印。《委托书》上的“柯海姣”签名、捺印属其本人签字、捺印；“汤海勇”签名、捺印，其不清楚。本院认为，被告当庭提交了《光谷华清园退房申请》《委托书》原件，且第三人对该证据无异议；该证据属书证，且来源合法、客观真实且与本案相关联，本院予以采信。关于被告请求对《退房申请书》《委托书》上“汤海勇”签名笔迹申请鉴定问题。鉴于第三人柯海姣与原告系特定的夫妻关系，第三人柯海姣有权处置夫妻共有财产。“汤海勇”签名是否属实并不影响案件的基本事实，故本院对被告的鉴定申请不予准许。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2017年1月25日，原告汤海勇与第三人柯海姣经民政部门登记结婚。2017年8月12日，原告汤海勇与被告签订《商品房买卖合同》（预售）。合同签订后，原告于2017年10月11日向被告支付了购房首付款137262元；被告向原告开具了增值税发票。由于原告个人征信存在问题，导致原告无法办理银行贷款手续。2018年8月10日，原告汤海勇、第三人柯海姣向被告申请退房并由第三人柯海姣出具《光谷华清园退房申请》。该申请载明：“因个人征信原因，无法在银行贷款，特向贵公司申请退房，望贵公司领导理解及批准；因业主违约扣除违约金25000元，应退房款112262元；业主开户名:柯海姣，卡号…4414”。业主开户名处签名系第三人柯海姣签字。尾部载明，姜总微信同意退房。原告将《商品房买卖合同》（预售）（原件）及《湖北增值税普通发票》（原件）交给被告待其审批退还购房首付款。2018年9月6日，第三人柯海姣向被告出具《委托书》载明：“本人汤海勇委托老婆柯海姣全权办理首付款退款，一切责任和后果本人自负”。第三人柯海姣在被委托人处签名、捺印。2018年9月6日，被告将退房款112262元（首付款137262元-违约金25000元）支付至第三人柯海姣个人账户上。本院认为，本案争议焦点为第三人柯海姣的代理权限问题及《光谷华清园退房申请》的性质认定和效力问题。一、关于第三人柯海姣的代理权限问题《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告、第三人柯海姣向被告提交了《结婚证》并共同到被告处申请退房，且将《商品房买卖合同》（预售）（原件）及《湖北增值税普通发票》（原件）退还给被告。被告有理由相信第三人柯海姣的行为是夫妻共同作出的行为。另，第三人提交的《委托书》，虽然没有证据证明是原告的真实意思表示，但鉴于第三人柯海姣与原告系夫妻关系，根据《婚姻法》的相关规定及上述法律规定，夫妻存续期间的财产应认定为夫妻共有财产；第三人柯海姣有权处置夫妻共有财产。故第三人柯海姣作出的民事行为属民事代理行为，合法有效，对原告具有约束力。原告关于其未签署《退房申请书》《委托书》的诉称意见，不予采纳。二、关于《光谷华清园退房申请》的性质认定和效力问题原告汤海勇、第三人柯海姣向被告申请退房并由第三人柯海姣出具《光谷华清园退房申请》，且将《商品房买卖合同》（预售）（原件）及《湖北增值税普通发票》（原件）交给被告的行为应认定为要约。要约到达受要约人（被告）时生效。被告收到《光谷华清园退房申请》后在该申请尾部备注“姜总微信同意退房”，并收回相关售房凭证的行为应认定为对原告要约的承诺，且该承诺已通知要约人原告及第三人柯海姣。承诺通知到达要约人时生效。故原、被告双方就“退房”事宜已达成合意。《合同法》九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。故《光谷华清园退房申请》应认定为原、被告间就原《商品房买卖合同》而形成的解除协议。第三人柯海姣所作出的民事行为对原告具有约束力。故上述解除协议应认定为原、被告间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该解除协议合法、有效。综上，原、被告间的《商品房买卖合同》己经解除，且双方已达成解除协议。被告已按解除协议的约定全面履行合同义务，被告的行为不构成违约，不应承担违约责任。故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第二十一条、第二十三条、第二十五条、第四十九条、第九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告汤海勇的全部诉讼请求。本案受理费476元，由原告汤海勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  谢泉章审 判 员  姜大良人民陪审员  胡敢荣二〇二〇年四月十三日法官助理徐卫华书记员姜颖