盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初503号原告王渝钧，男，1974年3月11月生，汉族，住盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人张志阳，江苏一正律师事务所律师。被告江苏省盐南高新区黄海街道耿伙村民委员会（原盐城市城南新区黄海街道办事处耿伙村民委员会），统一社会信用代码54320902ME23961854，住所地盐城市解放南路**。法定代表人陈祥，该委员会副主任。委托诉讼代理人万光德，江苏中盐律师事务所律师。原告王渝钧与被告江苏省盐南高新区黄海街道耿伙村民委员会（以下简称“耿伙村委会”）合作合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月7日、12月5日、12月11日、2020年3月20日四次公开开庭进行审理，原告王渝钧及其委托诉讼代理人、被告耿伙村委会的法定代表人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王渝钧向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告资产回购款总价款16616250元，最终以法院鉴定结果为准。2、判令被告支付原告逾期利息3599071.22元（以回购总价款16616250元为基准，依据《回购协议》第三大项第四小条逾期利息的约定超过六个月逾期未付按年息15%计算）。3、要求被告支付代建代垫付费用810000元。4、要求被告支付《回购协议》约定的按回购总价款30%计算的违约金4984875元。以上四项暂计约26010196.22元。5、本案的诉讼费用、评估费、保函及保全费由被告承担。事实和理由：为创建国家卫生城市，被告需集中建设夜市餐饮安置点，故被告招引原告投资建设瓢城夜市，并于2014年2月8日与原告签订政府实事工程商贩疏导点合作协议，协议签订后原告保质保量如期建成了疏导点，但由于被告原因，没有按照协议约定取缔马路流动摊点，也没有守诺关闭市场两侧无证经营户，使疏导点功能落空，导致原告合同目的不能实现。经多次协商，原、被告双方于2015年12月30日签订《耿伙疏导点回购协议书》，协议解除双方于2014年2月8日签订的耿伙疏导点合作协议，由被告按照双方共同委托的第三方评估机构的评估价格回购原告投资建设的资产（含经营权），回购协议约定：“2016年春节前被告支付原告回购总价款的30%，余款在2017年至2020年春节前按四年平均比例支付。如被告未能按期支付原告首付款视为违约，后续分期付款不按时或数额不足，则被告应向原告支付应付款部分从应付时间起至实际支付时间止的利息，利息标准为三个月以上六个月以内按年息12%计息，超过6个月以上按年息15%计息”。后双方又签订《双方承诺及补充协议》约定：“2016年春节前评估报告不能提供，则被告必须在2016年春节前支付原告150万元回购款，否则视为被告违约”。2016年2月6日，原告考虑到被告的实际困难，又将150万元调整为90万元。到目前为止，被告只支付了90万元，余下款项分文未付。原告为了早日落实《回购协议》一直都在积极协调和作出让步，虽然评估报告到现在还没出来，但并不是原告原因造成的，而且原告的资产大致数额被告应当有所预判，在四年的分期付款时间段应该作出预支付，但被告分文未付，造成原告重大损失，被告已实质违约。因此原告的诉讼主张合理合法。现被告陈述根据市区土地利用规划，疏导点在耿伙城中村改造范围内，由于被告在过程当中未履行办理相关证件手续及时更换，故造成原告重大损失，并根据《回购协议》拆迁款到账后一个月内应和原告结清回购款。为维护自己的合法权益，现原告具状到法院，请贵院判如所请。被告耿伙村委会辩称，第一，原告诉称的事实不成立。1、原、被告之间没有在2014年2月8日的协议中约定，取缔马路流动摊点和关闭市场两侧无证经营户，双方在协议第四条第（一）项第2目中约定，被告是与工商、税务、城管等相关部门协调马路流动摊点的取缔，并不是被告负责取缔，被告也无法定职权，故原告诉称的此事实不存在。2、原、被告在2015年12月30日签订的回购协议第一条中约定，是对原告地上项目投入进行评估，所谓投入就是工程造价，而不是对资产进行评估，因土地使用权为农村集体土地，是归被告所有。3、被告应在2016年春节前向原告支付150万回购款，后又改为90万元的问题。因双方在回购协议第一条中约定，评估由双方共同委托，由原告与评估公司签订协议，又因原告的原因（对评估价格有异议，其主张资产进行评估），至今未能出具评估报告，导致被告无法按约支付回购款（双方约定是按回购总价的比例付款，回购总价不确定，则无法支付回购款），故原、被告和评估机构人员，在2016年2月6日形成了会办纪要，约定原告向被告借款90万元，借款在回购款中扣除，春节前不付150万的回购款不算违约，即双方已对付款问题进行了变更。4、不存在拆迁问题，因是临时用地、临时建设，期限二年，逾期不拆，构成了违法用地、违法建设，且不符合消防要求，影响安全，上级有关部门在安全检查时，责令被告整改，被告根据上级部门的整改意见，自己拆除自己的大棚（因双方在2014年2月8日协议第三条第（三）项约定，大棚的资产归被告所有），不是拆迁。第二，原告的第一、二项诉讼请求构成了重复。原告的第一项请求为：要求被告向其支付资产回购款，并承担利息；其第二项请求为：要求被告向其支付代建代支费用，即投入的本息和违约金。既然资产被回购，资产中已含投入的资金，故其两项请求构成了重复。第三，双方2014年2月8日签订的协议，其性质为预付租金的租赁合同。根据双方在协议中约定的内容，即由原告投资，对地面以上的设施（不含公厕）进行建设，被告提供土地，并对地下的设施和公厕进行建设，建成后资产所有权归被告，原告取得六年的使用权，用于转租和经营，并约定六年后原告享有优先租赁权，故案涉合同是以投资的方式预付租金的租赁合同，租金就是预付的投入款项。第四，双方2014年2月8日签订的协议，部分无效。因案涉的大棚是临时用地、临时建设，使用权为二年，双方约定的使用期为六年，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，超过二年使用期的部分无效。第五，回购协议没有实际履行，责任在原告。1、如前所述，因原告的原因，评估机构至今没有出具评估报告，导致被告方无法按评估的回购总价的比例付款。2、回购协议是双务合同，根据回购协议约定，原告负有在评估报告结果出来后10日内，开始向被告交付大棚的义务；且约定被告是按回购总价的一定比例支付回购款，评估报告没有出具，则回购总价无法确定，无法按比例支付回购款。事实上，原告没有向被告交付大棚，一直由其继续占有、使用、管理和收益。据上述理由，回购协议未实际履行，其原因是因评估报告没有出具所致，责任在原告方。第六，被告向承租的经营户垫付的补偿款，依法应由原告承担。一是原告收取了承租的经营户的保证金，应由原告退还，而其没有退还，是被告垫付的；二是经营户承租的房屋中的装饰装修，是经营户投入的，让房时被告已按评估价垫付给经营户，故此垫付的全部费用应由原告承担。第七，对本案的处理意见。由被告向原告返还其剩余年限的租金，并按同期银行贷款利率承担利息，扣除原告垫付的费用和借款，或由被告赔偿原告的大棚残值的损失（评估价为45700元），因已使用年限的价值归产权人的被告，剩余年限的价值归原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将在裁判说理中予以详细阐述。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2014年2月8日，原告王渝钧（乙方）与被告耿伙村委会（甲方）签订《协议》一份，双方约定（摘要）：为创建国家卫生城市，解决城市管理中乱摆乱设摊点及马路市场，关心弱势群体就业需要，按照市、区及有关职能部门的要求，在甲方境内新建商贩疏导点。一、项目内容。1、项目地址：位于南至东进路北至青年路，东西至居民中心路，全长约750米（具体以测绘图为准），设计大小摊位近400个（具体以设计图纸为准）。2、项目内容：以夜市、大排档、烧烤为主体，同时吸纳日用百货、餐饮、水果、糖、干果、食品、净菜、水产品、花鸟鱼虫等符合安置条件的流动摊点，建成功能完善、经营管理规范的盐城商贩集中疏导点。二、项目概算。据初步预测，该项目总投入约1550万元。其中，地，地下部分约750万元，地下部分含河道清淤土、排水、排污、供水、公厕、供电增容、化粪池、地、地面浇筑等。地上约800万元左右，地上部分指地面浇筑后的设计图纸内的所有建筑设施厕除外）。地。地下部分由甲方自筹资金进行建设地上部分由乙方负责投入（具体额度及设计费用的投入成本以实际设计方案费用和项目决算审计结果为准）。三、合作方式。1、合作期限：双方商定合作期限暂定为六年，从2014年9月18日至2020年9月17日。协议期满后，如未遇城市拆迁该场地，乙方享有优先承租权，双方另行商定合作事宜。乙方出租给商贩的期限必须与本协议期一致。2、经营与管理：合作期内项目的建设招商、营运及管理等一系列事宜均由乙方全权负责处理，其收益归乙方。3、资产界定：项目建成后，疏导点的资产归甲方所有。如在协议期内涉及城市拆迁，甲乙双方都无条件服从，合同自行终止。甲方须提前三个月通知乙方，同时按以下比例对乙方进行补偿：（1）在协议期一年内拆迁，甲方补偿乙方投入成本的1.5倍；（2）在协议期二年内拆迁，甲方补偿乙方投入成本的1.4倍；（3）在协议期三年内拆迁，甲方补偿乙方投入成本的1.3倍；（4）在协议期四年内拆迁，甲方补偿乙方投入成本的1.2倍；（5）在协议期五年内拆迁，甲方补偿乙方投入成本的1.1倍；（6）在协议期六年内拆迁，甲方补偿乙方投入成本的1.0倍。（经营不足半年的按半年计算，超过半年的按一年计算，以此类推。）但承租户由乙方在甲方规定的时间内自行解除租赁关系，装修拆迁不动产补偿费用，按实际拆迁指挥部评估值由甲方负责补偿给乙方。所有补偿金待所有商贩搬迁结束拆迁款到帐后，十天内一次性返还乙方，如甲方违约，承担拆迁款每天1%违约金。四、双方的权利及义务。（一）甲方的权利义务。1、甲方积极做好与国土、规划、建设、消防等政府相关部门协调，办理审批手续到位，所报建手续等费用由甲方负责。2、负责运营过程中与工商、税务、城管等相关部门的协调，特别是马路流动摊点的取缔，争取政府政策支持的最大化。审批后手续留一份乙方保存，以备项目建设、运营期间备查。3、负责做好周边村民相关矛盾的协调，为疏导点提供良好的经营环境，建设施工期间与村民发生的矛盾费用由甲方负责协调解决。甲方如果不能做到此条所述，则承担乙方损失。4、负责做好地下部分工程的建设，特别是地面整板基础及圈梁的浇筑。（二）乙方的权利及义务。1、乙方负责满足市、区有关部门定点安置的流动商贩和流动摊点的安置和吸纳。2、考虑到地方群众利益，乙方保证优先安排周边村民的就业需要，并给予甲方周边村民优惠。3、负责按设计要求进行地面以上建设，不得偷工减料、降低标准、随意改变结构，排水、排污、烟尘处理必须符合相关部门认同，确保建成全市亮点工程。4、负责按照市、区相关部门要求进行招商，保证经营项目与疏导点一致。双方在合同中还就其他事项以及争议的解决等进行了详细约定。嗣后，双方即按照协议的约定，在约定的区域内建成商贩疏导点，并招引了相关经营户入驻经营。2015年12月30日，王渝钧（乙方）与耿伙村委会（甲方）签订《耿伙疏导点回购协议书》（以下简称“回购协议”），双方约定（摘要）：为创建国家卫生城市，解决城市管理中薄弱环节，帮助弱势群体就业，按照市、区创建指挥部的要求，在甲方南至东进路北至北港河、东西至居民中心路，全长约800米，建设近300间以夜市大排档、餐饮、小吃等为主体的安置疏导点。甲方招引乙方投资，并于2014年2月8日签订耿伙疏导点（瓢城夜市）合作协议，项目建成后，由于多种原因，经营和管理均未能达到预期效果，现乙方提出由甲方实行资产（包含乙方经营权）回购，甲方权衡利弊，经多次协商，并提请部分党员、村民代表会议通过，现表示认可，并达成如下协议。一、价格认定。双方共同委托第三方中介机构（中介单位必须在盐城市或城南新区备案或注册的一级资质的公司）对乙方地上项目投入进行评估。本协议签订后2日内双方共同出具给符合条件的评估机构书面委托函，经评估出具的评估结论（扣除乙方已收经营未到期商户租金，双方以评估报告时间为计算时间）作为回购总价款，由甲方报上级纪委、财政部门备案。评估费由乙方支付。二、资产交接。双方共同成立资产交接工作组，以乙方为主，甲方配合处理双方交接工作的相关事宜。工作组在评估开始时同时介入，开展接管前先期相关工作。1、资产交接时间：评估报告结果出来后10日内开始。2、资产交接程序：（1）、甲乙双方以书面形式告之经营户可与甲方签订合同。（2）、乙方对终止协议并结清经济往来的相关经营户，经甲乙双方确认后，甲方直接予以接管也可重新签订租赁协议。三、付款方式。1、2016年春节前甲方付回购总价款的30%给乙方。协议签订后，如果上级财政支持回购总价款30%资金或部分资金，甲方则在2016年春节前补足差额部分，但甲方支付差额最多不超过回购总价款的15%。余款在2017至2020年春节前按四年平均比例付回购总价款。2、如果上级财政未支持借款，则甲方分5年向乙方分期给付，2016年春节前付回购总价款的15%，余款在2017至2020年春节前按四年平均比例付回购总价款。3、如果疏导点在还款期内拆迁的，甲方应在收到拆迁补偿款后壹个月内和乙方结清回购总价款，一次性将余款付给乙方。如果部分拆迁的，甲方应按拆迁建筑物长度比例折算成回购总价款，在一个月内支付给乙方，实际存量继续按剩余年限再等额分期支付。但一次性拆迁和部分拆迁，都不得超过回购总价款。4、如甲方未能按期付乙方首付款视同违约。后续分期付款不按时、数额不足给乙方，则承担应付款部分应付时间至实际支付时间节点的同期建设银行贷款利息，三个月以上、六个月以内按年息12%计息，超过六个月以上按年息15%计息。四、遗留问题的处理。1、乙方移交时必须结清前期水、电费、人员工资、各种工程款。在今后经营中遇到由于乙方未付上述款项的，仍由乙方自行承担。2、乙方收取经营户的保证金、物业费等相关经济往来由乙方自行处理，与疏导点的交接无关，与甲方无关，但处理矛盾时间不得超过乙方实际与承租户签订的租赁时间，如超过时间矛盾仍未能处理的，甲方实际对外发生的租金由乙方承担。五、违约责任。1、本协议一经签订，双方必须严格遵守，如有一方反悔或违约的，按回购总价款30%作为赔偿损失给对方。2、本协议如发生争议，双方协商解决，协商不成，双方同意由项目所在地的人民法院裁决。六、其它事项。1、本协议经双方代表签字盖章后生效。2014年2月8日签订的关于疏导点的合同终止，原协议中双方的权利义务解除。本协议中如有未经事宜，由双方共同协商作出补充协议，具备同等法律效力。2015年12月31日，双方又签订《双方承诺及补充协议》一份，约定（摘要）：1、根据甲、乙双方商谈的《耿伙疏导点回购协议书》及相关内容，现乙方郑重承诺：同意甲方与乙方在《耿伙疏导点回购协议书》中的付款约定，如甲方首付款未到位数额在50万以内，可不作违约看待，剩余款项按照《耿伙疏导点回购协议书》执行。如春节前评估报告不能出来，此条承诺无效。2、双方同意，如资产交接过程中遇到个别经营户不与甲方签约，该户经营权暂不移交甲方，租金仍由乙方结算给甲方，且今后在处理矛盾时所发生的费用由乙方承担。3、双方同意，如评估报告2016年春节前不能提供，除区财政支持借款之外，甲方必须在2016年春节前付150万元给乙方，否则视甲方违约。余款在评估报告出来后按回购协议条款执行。同日，耿伙村委会与王渝钧共同向江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司（以下简称“仁禾评估公司”）出具《评估业务委托函》，同意共同委托由仁禾评估公司进行评估。2016年1月4日，王渝钧（甲方）与仁禾评估公司（乙方）签订《房地产估价协议书》一份，双方约定（摘要）：为了更快更好地完成房地产估价业务，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国房地产估价规范》等有关法律、法规的规定，经甲、乙双方充分协商，特订立如下协议：一、乙方同意接受甲方的房地产估价业务委托，具体内容如下：1、评估资产范围：瓢城夜市房屋、装饰装潢、附属设备设施及全部投入；2、评估特定目的：回购；3、评估基准日：2016年1月4日；4、评估约定时间：10天（资料提供齐全后）。二、甲方的责任和义务。1、按乙方要求于2016年1月4日前提供房地产仁价工作所需申报资料：①资产评估申报表；②财务会计资料；③房屋所有权证书、国有土地使用证书等资料并对其真实性、完整性、合法性作出承诺；④其他资料。2、在进行资产自查的基础上，组织专业人员配合乙方做好资产清查工作。3、为乙方提供必要的工作条件。4、按照本协议书约定的付款方式及时间支付评估费用。三、乙方的责任和义务。1、按约定的时间完成评估任务并出具房地产估价报告书；2、对房地产估价报告书的正确性、合法性负责；3、对甲方提供的估价资料及估价结果保密。四、评估收费。1、根据有关文件执行，确定评估费为人民币14元/㎡，大写为：壹拾壹万贰仟元整；2、付款方式：协议签定日即付50%，余款在出具房地产估价报告书时一次结清。五、甲、乙双方应严格执行本协议书所有内容，不得违约，如有违反应负违约责任，并承担由此造成的损失。《房地产估价协议书》签订后，仁禾评估公司即依约对案涉瓢城夜市的房屋、装饰装潢以及附属设施设备等进行了价格评估，并形成《瓢城夜市评估结果汇总表（房屋考虑折旧，不下浮）》，载明（摘要）：1、房屋，评估值为6597205元，不含土地使用权及房屋地基；2、装饰装潢及附属设施，评估值为3159890元，成新率按87.5%考虑，详见明细表；3、其他，评估费112000元；总计为9869095元。后附《瓢城夜市房屋评估明细表》。原告提交的该份《汇总表》及《明细表》均未加盖仁禾评估公司的印章。嗣后，双方因对仁禾评估公司的上述鉴定初稿所确定的评估值未能达成一致。2016年2月6日，耿伙村委会的相关人员许小明、熊爱龙，王渝钧，仁禾评估公司董事长梁泽泉及鉴定人员王思远、唐均在仁禾评估公司对瓢城夜市评估事宜进行会办，并形成纪要，《会办纪要》载明（摘要）：“根据项目实际情况，并结合回购协议等，经双方充分协商，就瓢城夜市回购评估事项达成如下意见：因被评估人对评估结果仍有许多事项存在争议，春节前不能出具最终评估报告。王渝钧先生向耿伙村借款90万元，并于节后积极配合评估工作，尽快出具评估报告。借款在回购款中扣除，春节前不付150万元条款不算违约。”同日，王渝钧向耿伙村委会出具借条一份，载明：“今借到耿伙村人民币玖拾万圆整（￥900000.00），此款在回购款中扣除。”期间，耿伙村委会曾于2016年4月22日向仁禾评估公司发函，载明（摘要）：“2016年1月4日，耿伙村委会与疏导点投资人王渝钧共同委托贵公司对瓢城夜市房屋、装饰装潢、附属设备设施及全部投入进行评估，并签订了房地产估价协议书。该协议是双方真实意思表示，协议成立并生效，对双方均有约束力。为尽早实现耿伙村委会的资产回购，贵公司应该积极主动予以配合。然而在耿伙村委会按协议约定在2016年1月4日前向贵司提供了房地产估价所需的申报材料后贵公司未能在双方约定的十日之内作出评估结论，并迟迟不作评估报告。此种行为既违反协议约定，也严重侵害了耿伙村委会的利益。诚望贵公司接到本函后十天之内能与耿伙村委会协商解决上述问题。如逾期未能协商解决上述问题，耿伙村委会将通过法律途径解决贵公司与耿伙村委会的纠纷问题。”2016年5月10日，仁禾评估公司曾向王渝钧发送《回复函》一份，载明（摘要）：“王渝钧先生：你的《关于目前评估工作中出现争议意见的函》己收悉。根据我公司与您于2016年1月4日签订的《房地产估价协议书》，结合您与耿伙村签订的《耿伙疏导点回购协议书》，我们就你提出的问题答复如下：一、此次评估对象和方法：1、本次评估的对象：评估协议中列示为：瓢城夜市房屋、装饰装潢、附属设施及全部投入；疏导点回购协议范围为：疏导点地上项目投入。均与我们评估范围一致，而不是你所说的当初项目投入成本。2、根据房地产估价规范，本次评估采用“成本法”，即重置成本结合成新，其中重置成本为评估对象在价值时点重新开发建设全新状况的必要支出及应得利润，包括建设成本、投资利息等，建设成本一般采用“工料测量法”，为价值时点评估对象所需要的成本的现行市场价；因委估对象实际己投入使用，客观上存在建筑物的折旧，应当考虑一定的成新率。综上，我们的评估价是客观、合理的，符合房地产估价规范要求。二、应计入委评资产的利息：在上述成本中已包括建设过程中投资利息，不应单独计算。”此后，因委托评估双方对评估事项争议一直未能达成一致处理意见，仁禾评估公司直至本案诉讼前未有出具正式的评估报告，由此导致回购总价款亦一直未能确定，故耿伙村委会尚未支付剩余回购款，王渝钧亦未依约将案涉回购资产向耿伙村委会进行交接。在本案审理过程中，鉴于案涉疏导点已经拆除，仁禾评估公司掌握评估的第一手资料，由其继续出具评估报告更具客观性、合理性，为促成本案早日解决，本院通过向仁禾评估公司发送司法建议书等方式，建议并敦促仁禾评估公司根据王渝钧、耿伙村委会的共同委托，按照其与王渝钧签订的《房地产估价协议书》，尽职尽责，尽快向双方当事人出具正式的评估报告。2020年3月2日，仁禾评估公司出具编号为苏仁中房估字[2020]第016号《房地产估价报告》，载明（摘要）：一、估价对象范围。本次估价对象为位于希望路两侧耿伙疏导点地上投入的资产，具体包括房屋、装饰装潢，附属设施等，不含土地使用权、动产、债权债务、可移动设备、物资等其他财产权益，亦不包含本次评估服务费。二、价值时点。本次估价的价值时点为2016年1月4日。三、价值类型。本报告估价结果是估价对象在价值时点的资产公开市场价值。本次估价采用公开市场价值标准，市场价值是指一项资产在交易市场上的价格，它是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下竞价后产生的双方都能接受的价格。四、评估结果。根据估价利害关系人提供的相关资料，结合本次特定的估价目的，估价人员依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）及国家有关法律、法规和制度的规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、最高最佳利用、价值时点以及替代原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响相关地上投入资产价值因素进行了分析、测算和判断，确定估价对象在本报告假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为人民币795.28万元(四舍五入，取整至百元)，大写人民币柒佰玖拾伍万贰仟捌佰元整。详细包括：1、房屋建筑物，7612.11㎡，评估值4961695元；2、装饰装潢、附属设施，评估值2991114元；合计7952800元（取整至百位）。另查明，2019年2月28日，原盐城市城南新区黄海街道综合执法中队向耿伙村委会发送《街道综合执法中队督查交办单》一份，载明：“耿伙村：2月28日在督查时发现贵处瓢城夜市为临时建筑，其土地使用证已超出许可时间等问题，请于3月15日前整改到位，并反馈至综合执法中队，以便复查。”2019年3月26日，耿伙村委会向薛志娟律师事务所寄送《通知》一份，载明（摘要）：“薛志娟律师转王渝钧：耿伙疏导点（瓢城夜市）原盐城市规划局核准的是临时建筑，早已过期，根据市区土地利用规划，又在耿伙城中村改造范围内，故定于在本月底前收回，自行拆除。特通知你在2019年3月28日前退还占用的房屋，逾期代为清除，由此引起的法律后果自负。如有异议，可到耿伙城中村改造征收指挥部面谈，但不影响房屋收回并拆除工作的正常进行。”嗣后，耿伙村委会即将上述疏导点的建筑予以拆除。在案涉疏导点拆除过程中，耿伙村委会与29户承租经营户分别签订腾房协议，并补偿承租经营户装饰装潢费用总计682055元，搬家让房奖370000元、搬迁费2000元以及垫付承租户向王渝钧缴纳的押金（保证金）总计77000元。另外，在案涉疏导点拆除前，耿伙村委会委托仁禾评估公司对案涉商贩疏导点搬迁项目所涉房产残余价值进行估价，仁禾评估公司于2019年3月22日作出苏仁中房估字[2019]第041号《房产估价报告》。该份报告的估价对象范围为位于盐城市城南新区黄海街道耿伙商贩疏导点搬迁项目所涉房屋建筑物、与建筑物不可分割的必须满足其使用功能的水、电、网络、通讯等配套设施的残值；价值时点为2019年3月10日；估价结果为人民币4.57万元。为查明原、被告双方的矛盾症结，本院根据王渝钧的申请，依法向市信访局参与协调案涉纠纷的相关负责人以及仁禾评估公司的相关负责人进行了调查。市信访局相关责任人的证言的主要内容为：市信访局就王渝钧与耿伙村委会的纠纷协调过五、六次，并召集双方与城南新区领导都会办过，当时协调耿伙村委会愿意给950万左右，最后一次协调是在2019年春节前，我当时的意见是先给500万，耿伙村委会后来说还有些矛盾没有协调好，后来说先拿300万，王渝钧不同意了。但其并未看到900多万的鉴定报告。其还表示，起初耿伙村委会不认同仁禾的980万，只同意800万，后来经过协调，同意一次性950万。市信访局的另一位负责人的证言的主要内容为：2018年元月份春节前，王渝钧至市信访局集体上访，后请城南新区分管领导、黄海街道以及耿伙村委会领导三级会办，他们说对评估意见还有异议，春节后再说。村里和王渝钧都说有评估意见初稿，但没有盖章。仁禾评估公司的相关负责人的证言的主要内容为：2015、2016年左右，双方共同委托仁禾评估公司对瓢城夜市地上建筑物、附属装潢设施进行评估，费用当时由王渝钧预交了5万元，评估了大概两三个月，初稿大概是800-900万，征求双方意见，村里认为多了，村里认可800万左右，王渝钧则认为少了，认为1000万以上，且双方对评估方法也有意见。对于初稿不能确定。评估中断后未再启动。本来双方要求按当时价格评估，王渝钧要求材料价格按照过去价格，成新率少打或不打。其还表示，拆掉的地块有补偿款，但账还未出，分为土地款和地上建筑物款。再查明，为本案起诉，王渝钧单方委托了江苏世诚不动产资产评估测绘咨询有限公司对盐马路东侧、希望路（南北侧）瓢城夜市固定资产价值进行了评估，该公司于2019年2月25日出具评估报告，评估结论为：经评估，于评估基准日2016年1月10日，王渝钧委托位于盐马路东侧、希望路（南北侧）瓢城夜市投入固定资产价值在满足假设前提下的市场价值为人民币11304813元。王渝钧为此花费评估费。又查明，2019年6月18日，江苏省盐南高新区技术产业开发区管理委员会正式挂牌，盐城市城南新区正式更名为“江苏省盐南高新区”。在本案审理期间，耿伙村委会于2020年3月14日向本院提起反诉，请求：一、判令王渝钧在限期内向原告支付自2014年2月9日起至2019年4月30日占用耿伙村委会场地使用费200万元（暂定价，最终以人民法院委托鉴定价为准）；二、本案反诉的案件受理费、鉴定费由王渝钧承担。后耿伙村委会又于2020年3月30日向本院申请撤回反诉。本案的争议焦点为：一、仁禾评估公司的评估报告能否作为确定案涉回购价款的定案依据？二、案涉商贩疏导点回购价款的具体数额应当如何确定？三、原告王渝钧主张的逾期利息是否应当支持，具体标准应当如何确定？四、原告王渝钧主张的代建、代垫费用是否具有事实和法律依据？五、原告王渝钧主张的按照回购总价款30%计算的违约金是否应当予以支持？本院认为，原、被告双方于2015年12月30日签订的《回购协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面适当地履行义务、行使权利。根据《回购协议》，双方共同委托有资质的评估机构就评估事项出具评估报告，是双方履行回购协议的基础性前提，但因双方在回购协议中就争议事项不能取得一致，在未有出具正式评估报告的情况下如何处理，协议中没有明确约定；加之，出现争议后，双方未能进行积极有效沟通，求同存异，以致双方矛盾至今未能解决，对此，双方均负有一定责任。关于争议焦点一：仁禾评估公司出具的评估报告能否作为确定案涉回购价款的定案依据的问题。本院认为，确定案涉回购价款的前提必须依据专业评估机构在公开、公正、公平基础上就评估事项作出中立的评估意见，这是解决本案争议的基础，根据原、被告双方签订的《回购协议》的约定，评估报告必须由双方共同委托的有资质的第三方中介机构出具，王渝钧在案件审理过程中向本院提交的由其单方委托的江苏世诚不动产资产评估测绘咨询有限公司出具的评估报告，因违反上述合同约定，且被告不予认可，因此不能作为本案的定案依据，故本院对江苏世诚不动产资产评估测绘咨询有限公司出具的评估报告依法不予采信，王渝钧因此所支付的评估费用亦不应当由被告与其分担。对于仁禾评估公司出具的评估报告是否能作为本案定案依据，本院基于以下分析，对其作出判断：第一，仁禾评估公司系由原、被告双方共同委托的评估机构，其具有行业内的一级评估资质，且仁禾评估公司亦掌握了第一手评估资料，在评估标的已拆除的情况下，由其继续出具评估报告具有客观性、合理性，因此，由仁禾评估公司出具评估报告具备程序合法性。第二，本案中原、被告双方争议的实质系对评估范围和评估标准未能达成一致。对于评估范围。王渝钧认为，除了对案涉疏导点地上不动产进行评估外，根据约定还应对地上动产投入进行评估。对此，耿伙村委会不予认可。本院认为，耿伙村委会于2016年4月22日向仁禾评估公司发送的函件中明确载明：“耿伙村委会与疏导点投资人王渝钧共同委托贵公司对瓢城夜市房屋、装饰装潢、附属设备设施及全部投入进行评估。”该表述同王渝钧与仁禾评估公司于2016年1月4日签订的《房地产估价协议书》中关于评估范围的约定一致。由此可认定，双方就共同委托的评估范围亦已达成一致，即“瓢城夜市房屋、装饰装潢、附属设备设施及全部投入”，只不过在涉及具体事项时出现了不同的解读。对此，仁禾评估公司出具的苏仁中房估字[2020]第016号《房地产估价报告中》就估价对象的范围明确列示为：“本次估价对象为位于希望路两侧耿伙疏导点地上投入的资产，具体包括房屋、装饰装潢、附属设施等，不含土地使用权、动产、债权债务、可移动设备、物资等其他财产权益，亦不包含本次评估服务费。”根据本院对评估报告附件《耿伙疏导点装饰装潢及附属设施工程量清单》的审查，其中虽包含了部分可拆除设施，但该部分设施拆除后价值将面临较大幅度的减损，故应当纳入附属设备设施的范围内评估。由此可见，仁禾评估公司在评估时已综合考量了双方的意见，并未对王渝钧主张的全部动产投入进行评估，而仅对其中部分必要附属设施进行了评估。本院认为，仁禾评估公司最终确定的评估范围合情合理，应当依法予以支持。关于王渝钧当庭提出的空调挂机、无烟净化烧烤炉未包含在评估结论范围内的意见，经本院审核，其提出的空调挂机以及无烟净化烧烤炉已包含在上述工程量清单的范围内，王渝钧可进一步对照确认。对王渝钧当庭就其主张的其他动产未纳入评估范围不再持异议的表态，本院予以支持。耿伙村委会提出不应将动产纳入评估的意见，本院部分予以支持。对于评估标准。王渝钧认为，应对疏导点房屋、装饰装潢、附属设备设施及全部投入进行资产价值评估。耿伙村委会认为，根据双方的合同约定本案评估的范围应系对项目投入进行评估，所谓投入就是工程造价，而非对资产进行评估。对此，仁禾评估公司出具的苏仁中房估字[2020]第016号《房地产估价报告中》就评估价值类型明确载明为：“本报告估价结果是估价对象在价值时点的资产公开市场价值。本次估价采用公开市场价值标准，市场价值是指一项资产在交易市场上的价格，它是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下竞价后产生的双方都能接受的价格。”本院认为，根据通常认知，回购应当系基于对一定基准日的回购标的就其现状所具有的价值的认定，仁禾评估公司依据公开市场价值标准对回购标的进行价值评估，客观、公正，亦符合通常的认识。根据《回购协议》第五条第2小项的约定：“本协议如发生争议，双方协商解决，协商不成，双方同意由项目所在地的人民法院裁决。”因此，在原、被告双方对此难以达成共识的情况下，本院对仁禾评估公司依据双方委托及实际情况和评估规范所确定的评估范围和标准依法予以确认。第三，关于原告王渝钧提出，仁禾评估公司出具的正式评估报告与之前于2016年2月6日的初步评估结果存在近200万元的差距，且该评估报告评估师陈爱兰的丈夫系盐南高新区财政局副局长，与被告有显示或潜在利害关系，因此正式的《房地产估价报告》缺乏公正性；正式的《房地产估价报告》二位估价师陈爱兰、纪景荣的签名看是同一人所签，程序违法；同时，出庭的两位鉴定人员非系《房地产估价报告》所载明的估价师，其证言不能对《房地产估价报告》的结论负法律责任的意见。本院认为，首先，王渝钧向本院提交的评估报告初稿并未加盖鉴定机构的印章，形式上缺乏合法性，且耿伙村委会从形式上、内容上均亦不予认可，故其不能作为本案定案的依据；其次，关于其陈述的估价师与被告存在利害关系的问题，其未有举证证实，且其所陈述的估价师与盐南高新区财政局副局长系夫妻关系亦非鉴定人应当回避的法定情形，故对原告陈述的该理由本院不予采纳；再者，关于出庭作证人员的身份问题，根据《房地产估价报告》载明，出庭人员王思远、唐均系案涉商贩回购点资产评估的参与估价人员，两名出庭作证人员均实际参与了案涉商贩回购点资产评估，是相关评估工作的亲历者，其作为证人出庭作证，并不违反相关法律规定，本院应予认可。综上，本院认为，仁禾评估公司依据掌握的第一手资料，综合原、被告双方意见，并按照评估规范对案涉疏导点投入价值所出具的评估意见，客观专业、合情合理，本院予以确认，并以此作为确定案涉回购价款的基础性依据。关于争议焦点二：案涉商贩疏导点回购价款的具体数额应当如何确定的问题。本院认为，根据仁禾评估公司出具的苏仁中房估字[2020]第016号《房地产估价报告》，位于希望路两侧耿伙疏导点地上投入的资产，具体包括房屋、装饰装潢，附属设施等（不含土地使用权、动产、债权债务、可移动设备、物资等其他财产权益，亦不包含本次评估服务费）于价值时点的房地产价值为人民币795.28万元（四舍五入、取整至百元）。根据上述评估结论，案涉资产回购总价款应当确定为7952800元，王渝钧于2016年2月6日向耿伙村委会的借款900000元应当在上述总价款中予以扣除，故耿伙村委会仍应当向王渝钧支付回购价款7052800元。关于王渝钧已收经营未到期商户的租金是否应当予以扣除的问题。根据原、被告签订的《回购协议》第一条“价格认定”中的约定：“经评估出具的评估结论（扣除乙方已收经营未到期商户租金，双方以评估报告时间为计算时间）作为回购总价款。”根据该约定，在回购开始后，似应扣除王渝钧已提前收取的部分租金。对此，本院认为，履行该约定的前提是在评估报告确定回购价款并交接资产时，扣除相应租金的条件方才成就。而实际上上述情况并未发生，因双方发生争议，耿伙村委会未支付回购款，王渝钧亦未交付资产，在疏导点拆除前，双方事实上在按疏导点合作建设协议履行，故按此约定扣除预收租金的条件始终未成就，故该部分租金不应当在回购总价款中予以扣除。关于耿伙村委会提出的其向29户承租经营户补偿装饰装潢费用总计682055元，搬家让房奖370000元、搬迁费2000元以及垫付承租户向王渝钧缴纳的押金（保证金）总计77000元，是否应当予以扣除的问题。本院认为，耿伙村委会向承租经营户补偿装饰装潢费用、搬家让房奖以及搬迁费等协议的履行，系其出于早日拆迁的需要，自行与相关承租户签订，王渝钧未参与，亦不予认可，故不属本案处理范围，本院不予理涉；关于耿伙村委会垫付的王渝钧所收取的承租户的押金77000元的是否应当退还的问题。本院认为，耿伙村委会向承租经营户支付押金的行为并未受到王渝钧的授权委托，也不属于《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定的无因管理的情形，因其向承租经营户支付押金系基于及时、快速拆迁的需要，且王渝钧庭审中称其与承租经营户之间尚有其他纠纷在处理，是否应当退还押金尚且不能确定，故在本案中本院对该部分押金亦不予理涉。综上，本院确认，商贩疏导点回购总价款为7052800元。关于争议焦点三：原告王渝钧主张的逾期利息是否应当支持，具体标准应当如何确定的问题。第一，耿伙村委会是否应当支付逾期利息的问题。本院认为，根据原、被告双方于2015年12月30日签订《回购协议》第三条第3小点的约定：“如果疏导点在还款期内拆迁的，甲方应在收到拆迁补偿款后壹个月内和乙方结清回购总价款，一次性将余款付给乙方。……”因此，耿伙村委会应当在疏导点拆迁后一个月内向王渝钧支付全部剩余回购价款，否则即应承担未及时支付回购价款而给王渝钧造成的资金占用费用的损失。耿伙村委会仅仅以回购价款数额尚未确定，支付条件尚未成就为由，在疏导点已拆迁的情况下，仍然不予支付回购款，显然对王渝钧而言是不公平的，亦有违诚实信用原则。正确的做法是，耿伙村委会应当抓住疏导点拆迁的窗口期积极妥善地解决与王渝钧的回购争议，在双方对回购价款不能达成一致的情况下，尊重事实，应当以其自身内部确信的回购款数额，先行向王渝钧支付，从而有效地防止争议久拖不决而造成新的损害。但耿伙村委会未能正确妥善处理争议事项，对此应承担相应的责任。故王渝钧要求耿伙村委会承担逾期支付回购款利息的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于支付回购款及逾期利息的时间节点，考虑在疏导点拆迁前，因双方争执不下，支付回购款条件尚不成就，但在疏导点拆迁后，仍不支付相应回购款的行为，既违反了合同约定，亦不符合诚实信用和公平原则。故本院确认，耿伙村委会应从疏导点拆迁满一个月之日起，即自2019年5月1日起向王渝钧支付回购款及逾期利息。第二，关于王渝钧主张的逾期利息的计算标准应当如何确定。根据原、被告双方于2015年12月30日签订《回购协议》第三条第4小点的约定，如甲方未能按期付乙方首付款视同违约。后续分期付款不按时、数额不足给乙方，则承担应付款部分应付时间至实际支付时间节点的同期建设银行贷款利息，三个月以上、六个月以内按年息12%计息，超过六个月以上按年息15%计息。本院参照上述双方有关逾期利息支付的约定以及社会融资成本等因素，综合确定案涉逾期利息计算的标准为年利率15%。综上，耿伙村委会还应当向王渝钧支付以7052800元为基数自2019年5月1日起至实际支付之日止按照年利率15%的标准计算的利息。关于争议焦点四：原告王渝钧主张的代建、代垫费用是否具有事实和法律依据的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王渝钧为证明该项主张向本院提交的证据上并未有耿伙村委会的印章亦未有有权代表耿伙村委会的相关人员签名确认，且被告当庭不予认可，故本院对原告主张的该项费用不予支持。关于争议焦点五：原告王渝钧主张的按照回购总价款30%计算的违约金是否应当予以支持的问题。根据原、被告双方于2015年12月30日签订的《回购协议》第五条第1小点的约定：“本协议一经签订，双方必须严格遵守，如有一方返回或违约的，按回购总价款30%作为赔偿损失给对方。”本院认为，导致双方于2015年12月30日签订的《回购协议》一致未能履行的根本原因在于正式评估报告一直未出具，根据上文的分析，案涉正式评估报告的出具双方均具有相应的责任。其一，双方签订的回购协议系框架协议，虽明确约定了价格确定的方式以及资产交接、回购款项的支付时限作了明确约定，但对于正式评估报告的出具时间、不能及时出具如何处理及承担何种法律责任未有具体明确的约定；其二，双方在正式评估报告不能如期出具后，未能进行积极有效沟通，磋商达成一致意见，且亦未采取有效措施敦促仁禾评估公司出具正式的评估报告。因此，对评估报告未能及时出具以致回购款迟迟未能支付，双方均负有一定的责任，并不能简单地认定被告存在单方违约行为。同时，本院对于王渝钧因未及时收到回购款可能损失的资金占用费用通过支持逾期利息的方式已有所考量。故对王渝钧的该项诉请，本院依法不予支持。另外，关于原告已经支付的5万元评估费用分担问题。原被告双方已当庭表示各自承担25000元，本院予以认可。对于其余尚未实际发生的鉴定费用，本院在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏省盐南高新区黄海街道耿伙村民委员会应于本判决生效之日起十日内向原告王渝钧支付回购款7052800元，并支付以7052800元为基数自2019年5月1日起至实际支付之日止按照年利率15%的标准计算的利息；二、驳回原告王渝钧的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166800元，保全费5000元，评估费50000元，合计221800元，由原告王渝钧负担148333元，被告江苏省盐南高新区黄海街道耿伙村民委员会负担73467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 徐连成审 判 员 邵海峰审 判 员 卞仁彪二〇二〇年四月一日法官助理 徐冬冬书 记 员 姜 露附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3、《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。