广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终396号上诉人（原审被告）：阳江市鹏超房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区三环路名扬国际广场商业区****铺。法定代表人：李宗求，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：梁慧连，女，1988年6月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：陈金记，男，1985年1月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：张丽，广东道自在律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄雅聪，广东道自在律师事务所律师。上诉人阳江市鹏超房地产开发有限公司（以下简称鹏超房地产公司）因与被上诉人梁慧连、陈金记商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鹏超房地产公司上诉请求：一、不服一审判决第二项判决金额21933.88元，改判鹏超房地产公司按已付房价款668716元的0.5%即3343.58元承担违约责任，比一审判决减少21933.88元；二、本案一、二审诉讼费由梁慧连、陈金记负担。事实与理由：一、一审依照《合同法》第一百二十五条第一款的规定，认定《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）变更了《商品房买卖合同》中出卖人关于逾期办证违约责任的承担方式，由固定计算违约金变更为按“已付房价款日万分之一”计算，缺乏理据。（一）《合同法》第一百二十五条第一款规定仅是针对“当事人对合同条款的理解有争议”的情形。《补充协议》第七条标题已加粗提示为“对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改”，已固定了对《商品房买卖合同》第十五条的违约责任不作任何补充或修改。因为房地产权属证明书是办理房产转移登记必需的一份材料，故《补充协议》第七条第1项补充约定办理初始登记的期限为交房之日起360日内，众所周知，办理初始登记的标志即取得“房地产权属证明书”；又因为《商品房买卖合同》第十五条对办理房地产权属证明书的违约责任未作约定，故《补充协议》第七条第3项补充约定违约责任。据此，按已付房价款日万分之一计算违约金是针对逾期办理房地产权属证明书的违约责任所作的约定；至于不动产权证的违约责任，仍应按《商品房买卖合同》第十五条的约定处理。（二）因《商品房买卖合同》第十五条仅约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而《补充协议》第七条增加了出卖人在交房日起360日内办理初始登记的义务，根据权利义务对等原则，《补充协议》约定按已付房价款日万分之一计算违约金。按照合同使用的词句，再结合有关条款的约定，足以证明《补充协议》第七条的真实意思为：“如出卖人在交房日起360日内未取得房地产权属证明书的，则按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金；如出卖人在交房日起720个工作日内未向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，则按已付房价款的0.5%计算违约金。”相关的合同条款清楚明晰，不存在歧义或争议，一审认定《补充协议》变更了违约金的计算方式缺乏理据。二、房产转移登记需要出卖人和买受人相互协助才能完成，梁慧连、陈金记也负有办证的义务，具体为：1.提交相关的办证材料及交纳各项税费，2.亲自到不动产登记中心面签委托书，3.接受不动产登记中心对其的询问，完成不动产权籍调查成果审查表。鹏超房地产公司于2017年3月11日办理了房地产权属证明书即初始登记，已完成了应由出卖人一方提供办证材料的义务，只要梁慧连、陈金记及时配合协助，30日内即可办理房地产转移登记手续，但梁慧连、陈金记直至2017年5月9日才面签委托书授权鹏超房地产公司代为办证，最终导致2017年12月20日完成房产转移登记手续。梁慧连、陈金记没有对其至2017年9月8日才面签委托书的原因作出没有过错的合理说明，一审将逾期办证的过错责任完全归责于鹏超房地产公司，显失公平，请求改判鹏超房地产公司按已付房价款的0.5%承担违约责任。梁慧连、陈金记辩称：一、《补充协议》第七条第1项是双方对办理商品房转移登记时间的变更，第3项是双方对因出卖人原因导致逾期办理商品房转移登记的违约责任的变更，按照《补充协议》第二十一条的约定，《补充协议》与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如两者内容有不一致的，以《补充协议》为准，一审按照《补充协议》的约定确认双方责任符合合同事实。二、一审认为鹏超房地产公司已完成通知义务，梁慧连、陈金记没有及时签署委托书造成的办证延误应由梁慧连、陈金记自行负担，并扣除了自通知之日起七天后至梁慧连、陈金记签署委托手续之日的期间，梁慧连、陈金记对此予以确认，并非鹏超房地产公司所主张的一审法院将逾期办证的过错责任完全归责于公司。三、鹏超房地产公司要求梁慧连、陈金记对自身是否已尽义务办证承担举证责任于法无据。梁慧连、陈金记的诉请之一就是鹏超房地产公司承担逾期办理商品房转移登记的违约责任，并对鹏超房地产公司存在逾期办理商品房转移登记手续的事实承担了举证责任，如果鹏超房地产公司有异议，应承担举证责任，而非要求梁慧连、陈金记对自身是否已尽义务办证承担举证责任。梁慧连、陈金记向一审法院起诉请求：一、判令鹏超房地产公司向梁慧连、陈金记支付延迟办理涉案房屋产权登记违约金（以总房款668716元为本金，按照每天万分之一的标准，从2016年11月19日起计至2017年12月26日，应为26949元）；二、判令鹏超房地产公司向梁慧连、陈金记退还办证费用19483.26元；三、鹏超房地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月5日，梁慧连、陈金记（买受人）与鹏超房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2xxx5），该合同主要约定：买受人梁慧连、陈金记，地，地址：广东省阳江市江城区xxx系电话：1xxx,1xxx；鹏超房地产公司将位于阳江市江城区xxx号房出售给梁慧连、陈金记，建筑面积共142.28平方米，其中套内建筑面积117.75平方米、公共分摊面积24.53平方米；该商品房属预售，按套出售，总价款为668716元；付款方式为银行按揭，买受人于签署合同时支付首期房价款338716元，余款330000元由买受人办理银行按揭支付；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。梁慧连、陈金记和鹏超房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。同日，梁慧连、陈金记与鹏超房地产公司还签订了一份《补充协议》，该《补充协议》约定：“七、对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改：1、出卖人应在该商品房交付之日起360日内申请房地产初始登记，买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、‘房地产权属证明书’由于下列情况致使出卖人未能在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内为买受人领取的，责任由买受人自行承担。2.1买受人未能在出卖人规定的时间内交纳鉴证过户所需要的契税、交易管理费和印花税等政府规定交纳的各项税费。2.2买受人未能在出卖人规定的时间内到房管局签署并提交办理产权过户所需的相关材料。2.3其它不属于出卖人责任的情况。3、如因出卖人原因，导致买受人不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金，出卖人继续办理房地产权属证明书。……十七、关于退补款补充：代办证税费结算，多退少补均不计利息。十八、关于通讯地址：双方的通讯地址以本合同记载的为依据，双方应保证通讯地址有效能够送达相关文件。如一方迁移通讯地址，应立即以挂号邮件知会对方，否则，应承担因此引起文件送达不能的不良法律责任；凡一方根据最后登记的对方地址寄出的挂号邮件，以挂号回执上注明的收件日期为送达对方日期；邮件依合同约定地址寄出无人签收或地址错误的，以邮件上登记无法送达之日视为相关件已送达。……二十一、合同与本补充协议的法律效力：本补充协议一式两份共五页是《商品房买卖合同》不可分割的一部分；由双方在签署《商品房买卖合同》之同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，本补充协议与《商品房买卖合同》内容有不一致的，以本补充协议为准。”梁慧连、陈金记和鹏超房地产公司均在补充协议上签名盖章予以确认。合同及补充协议签订后，梁慧连、陈金记按合同约定付清全部购房款共668716元给鹏超房地产公司，并支付了办证费用（含维修基金）39407元给鹏超房地产公司。2017年5月9日，梁慧连、陈金记签署一份《委托书》，委托鹏超房地产公司办理涉案商品房的产权过户及领取不动产权证书。2017年12月20日，鹏超房地产公司向不动产登记中心申请涉案商品房的转移登记。2017年12月26日，梁慧连、陈金记作为权利人取得涉案商品房的不动产权证书。2018年5月25日，梁慧连、陈金记与鹏超房地产公司双方对涉案商品房的办证税费进行结算，鹏超房地产公司应退还办证费19483.26元给梁慧连、陈金记。关于涉案商品房的交付使用时间，梁慧连、陈金记认为其于2013年12月31日办理了收楼手续，提交一份《住户手册确认书》及一张2013年12月31日《物业费收据》为证；鹏超房地产公司认为涉案商品房于2014年2月12日交付使用，提交一份《装修申请审批表》为证。鹏超房地产公司为证明其于2017年4月19日已履行短信通知办证义务，提交手机短信截图为证。该截图显示收件人为1xxx，短信状态显示“送达”，短信内容显示：xxx房业主，您好，办理不动产权证所需的资料，我司已交至办证人员处，请按上图指引联系办证人员林小兰预约办理，收到请回复，如有疑问请致电我司咨询，电话：2xxx，谢谢。阳江市鹏超房地产开发有限公司，2017年4月19日。同日，鹏超房地产公司收到该号码短信回复“收到”。梁慧连、陈金记称并未收到上述短信通知。一审法院认为：梁慧连、陈金记与鹏超房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于梁慧连、陈金记请求鹏超房地产公司退还多收的办证费用。鹏超房地产公司收取了梁慧连、陈金记办证费用并协助梁慧连、陈金记办理了涉案商品房的产权证书，应将剩余的办证费用19483.26元退还给梁慧连、陈金记，鹏超房地产公司对退还办证费19483.26元无异议。因此，梁慧连、陈金记请求鹏超房地产公司退还多收的办证费用19483.26元，应予以支持。关于梁慧连、陈金记请求鹏超房地产公司支付逾期办证违约金。根据梁慧连、陈金记与鹏超房地产公司签订的《补充协议》第七条的约定，双方对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间的约定作出修改，买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因出卖人原因，导致买受人不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金，出卖人继续办理房地产权属证明书；同时，双方约定《补充协议》与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，内容有不一致的以补充协议为准。《补充协议》第七条既延长了办理商品房转移登记的时间至720个工作日，也变更了违约金的计算方式，由“已付房价款的0.5%”变成“已付房价款日计万分之一”，该条款是合同双方对权利义务的合理处分，符合公平原则，也没有违反法律的强制性规定，故涉案商品房的产权登记时间及违约责任应依《补充协议》第七条的约定履行。至于涉案商品房的交付使用时间，梁慧连、陈金记认为其于2013年12月31日办理了收楼手续，提交一份《住户手册确认书》及一张2013年12月31日《物业费收据》为证；鹏超房地产公司则认为涉案商品房于2014年2月12日交付使用，提交一份《装修申请审批表》为证，由于鹏超房地产公司提交的装修申请审批表只能证明梁慧连、陈金记收楼后向鹏超房地产公司申请装修，故采纳梁慧连、陈金记主张的收楼时间为2013年12月31日。本案中，涉案商品房已于2013年12月31日交付梁慧连、陈金记使用，鹏超房地产公司应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，即2016年11月25日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。鹏超房地产公司已按合同约定的通讯方式于2017年4月19日以短信形式通知梁慧连、陈金记协助办证，短信显示手机号码与合同载明的一致，且短信状态显示“送达”，鹏超房地产公司亦收到该号码短信回复“收到”，鹏超房地产公司主张已完成短信通知义务，梁慧连、陈金记没有及时签署委托书造成的耽误应由梁慧连、陈金记负责，应予以采纳，并酌定鹏超房地产公司短信通知后七天为梁慧连、陈金记准备资料的合理期间，故鹏超房地产公司短信通知七天后至梁慧连、陈金记办理完成委托手续造成的耽误应由梁慧连、陈金记负责。梁慧连、陈金记于2017年5月9日委托鹏超房地产公司办理产权过户，鹏超房地产公司于2017年12月20日向不动产登记中心申请涉案商品房的转移登记，故从办证期满第二日2016年11月26日至短信通知后七天2017年4月26日（共152天）、梁慧连、陈金记办理委托手续后2017年5月9日至鹏超房地产公司申请转移登记之日2017年12月20日（共226天）为鹏超房地产公司逾期办证期间（共378天）。故鹏超房地产公司应支付逾期办证违约金25277.46元（668716元×0.0001/天×378天）给梁慧连、陈金记。综上所述，梁慧连、陈金记请求鹏超房地产公司退还多收的办证费用、支付逾期办证违约金，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内退还多收的办证费用19483.26元给梁慧连、陈金记；二、限鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金25277.46元给梁慧连、陈金记；三、驳回梁慧连、陈金记的其他诉讼请求。一审案件受理费480元，由梁慧连、陈金记负担15元，鹏超房地产公司负担465元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：涉案商品房于2017年3月11日办理初始登记至鹏超房地产公司名下。又查明：鹏超房地产公司主张《补充协议》约定的“房地产权属证明书”是指初始登记所取得的权属证明书；梁慧连、陈金记则认为是指变更登记后所取得的不动产权证。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是鹏超房地产公司计付给梁慧连、陈金记的逾期办证违约金应如何确定。从《补充协议》第七条第2项的约定来看，“房地产权属证明书”是出卖人应在约定或者法定的期限为买受人领取的权属证明书，而且该条特别指出需由买受人自行承担责任的情形，即“买受人未能在出卖人规定的时间内交纳鉴证过户所需的契税、交易管理费和印花税等政府规定交纳的各项税费”“买受人未能在出卖人规定的时间内到房管局签署并提交产权过户所需的相关材料”及“其他不属于出卖人责任的情况”，这些情形均属于在办理商品房产权变更登记时需由买受人履行的义务，因此，本院有理由相信《补充协议》第七条约定的房地产权属证明书即梁慧连、陈金记所主张的商品房变更产权登记后所取得的不动产权证。《补充协议》第七条标题载明是对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改，而《商品房买卖合同》第十五条是出卖人为买受人办理商品房产权变更登记的约定；而且该《补充协议》是鹏超房地产公司制作的格式合同，鹏超房地产公司没有提供证据证明其与梁慧连、陈金记在签订协议时就第七条约定的房地产权属证明书即初始登记向梁慧连、陈金记作出提示和特别说明，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，对该条约定的“房地产权属证明书”亦应按照梁慧连、陈金记所主张的理解为商品房变更产权登记后所取得的不动产权证。鹏超房地产公司上诉主张该条约定的“房地产权属证明书”是指初始登记所取得的权属证明书，理据不足，本院不予采纳。同理，《补充协议》第七条第3项亦应理解为关于涉案商品房产权变更登记的违约责任的约定，即该条已变更了《商品房买卖合同》第十五条违约责任的约定，鹏超房地产公司主张该条约定的“出卖人按已付房价款日计万分之一”是关于商品房初始登记的违约责任的约定，产权变更登记的违约责任仍应按《商品房买卖合同》第十五条约定的“已付房价款0.5%”确定，亦理据不足，本院不予支持。《补充协议》是梁慧连、陈金记与鹏超房地产公司的真实意思表示，也没有违反法律法规禁止性规定，内容合法有效，该协议第七条第1项对商品房办理产权登记的期限作出了变更，第3项对逾期办证的违约责任作出了变更，一审认定涉案商品房办理产权登记的期限以及违约责任均应依《补充协议》第七条约定的期限履行正确。涉案商品房于2013年12月31日交付梁慧连、陈金记使用，鹏超房地产公司应在2016年11月25日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，但鹏超房地产公司至2017年3月11日才办理该商品房的初始登记，确已构成逾期办证。鹏超房地产公司在2017年4月19日通过短信通知梁慧连、陈金记办证，但梁慧连、陈金记没有及时(收到短信后七日内)与鹏超房地产公司办理委托手续，对此也没有作出合理的说明，一审认定梁慧连、陈金记存在拖延办证的行为并在计算鹏超房地产公司逾期办证天数时扣减梁慧连、陈金记拖延办证的天数并无不当，本院予以维持。由于鹏超房地产公司在2017年5月9日与梁慧连、陈金记签署《委托书》后直至2017年12月20日才向房地产登记机构提交办证资料，鹏超房地产公司对此也没有作出合理说明，一审法院在扣除梁慧连、陈金记拖延办证的天数后认定鹏超房地产公司逾期办证的违约天数为378天，并判决鹏超房地产公司应按日万分之一的标准计付逾期办证违约金25277.46元给梁慧连、陈金记，处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，鹏超房地产公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由阳江市鹏超房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年四月十三日法官助理  李凤霞书 记 员  许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。