广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂0105民初9613号 原告：黄冬，男，1990年10月1日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：李运逸,男，1985年6月18日出生，汉族，住广西北流市，由南宁市西乡塘区西乡塘街道办事处推荐。 被告：广西高英投资建设有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道**新城国际****房，统一社会信用代码914501007188981987。 法定代表人：苏安杰，执行董事。 诉讼代表人：广西高英投资建设有限公司管理人，住所地南宁市东葛，住所地南宁市东葛路**皓月大厦**div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 负责人：叶健汉。 委托诉讼代理人：黄炜炼，广西高英投资建设有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：黄旭妮，广西高英投资建设有限公司管理人工作人员。 原告黄冬与被告广西高英投资建设有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告黄冬及其委托诉讼代理人李运逸，被告广西高英投资建设有限公司的委托诉讼代理人黄炜炼、黄旭妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄冬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付南宁市江南区桂凤凰城·凤鸣园1号楼110号房、16号楼108号房；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（其中5号楼108号房以已交购房款887425元为基数，按每日万分之一的利率，自2016年6月21日计至2017年5月7日；5号楼110号房以已交购房款885126元为基数，按每日万分之一的利率，自2016年6月21日计至2017年5月7日；1号楼110号房以已交购房款885126元为基数，按每日万分之一的利率，自2016年6月21日计至被告实际交付之日；16号楼108号房以已交购房款642323元为基数，按每日万分之一的利率，自2016年6月21日计至被告实际交付之日）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年7月29日，被告因资金周转困难，向原告提出借款330万元。后因借款到期后，被告无力归还借款本金330万元及相应的利息。2016年6月20日经协商，被告同意出售其名下位于南宁市江南区给原告，双方分别签订上述房屋的《商品房买卖合同》。其中1号楼110号房的套内建设面积为310.29平方米，每平方米单价2852.58元，合计购房款为885126元；5号楼108号房的套内建设面积为310.68平方米，每平方米单价2856.2元，合计购房款为887425元；5号楼110号房的套内建设面积为310.29平方米，每平方米单价2856.58元，合计购房款为885126元；16号楼108号房的套内建设面积为224.29平方米，每平方米单价2863.81元，合计购房款为642323元，上述房屋的购房款合计为330万元。原告同意被告仅欠借款本金330万元，免除利息。被告于2016年6月20日向原告开出了上述房屋的4张《销售不动产统一发票》，且在款项性质中注明：抵借款。被告通过与原告出卖房屋，签订《商品房买卖合同》以及开具《销售不动产统一发票》的方式，用原告尚欠其购房款330万元，抵销了被告欠原告的借款330万元，是双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效，抵销不得附条件或者期限”的规定，双方互付到期债务330万元，其同意抵销，双方的抵销行为已经生效。由此，双方的民间借贷法律关系消灭，原告与被告之间已经转变为商品房买卖合同关系，且已经实际履行。原告于2016年7月20日向被告交纳上述4套房产的备案网签费和房屋维修基金，并均在南宁房产管理局办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。2016年7月22日，南宁市不动产登记中心受理了上述四套房产的不动产预告登记业务，但是南宁市不动产登记中心只办结了1号楼110号房的不动产预告登记证明（桂20**南宁市不动产证明第0030830号），另3套房产目前尚未办理不动产预告登记证明。按上诉4套房屋的《商品房买卖合同》第九条（交付期限及交付条件）的约定，出卖人应当最晚在2014年5月31日前具备交房条件。也就是说，双方在2016年6月20日签订《商品房买卖合同》之日，被告应当将具备交房条件的上述4套房产交付给原告使用，否则，应当按照上述4套房屋的《商品房买卖合同》第十条（出卖人逾期交房的违约责任）第1项第（2）点约定承担逾期交房的违约金；逾期交房超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但直至2017年5月7日，被告才将5号楼110号、108号房交付给原告，双方办理了房屋交接手续。至今，被告尚未将1号楼110号房、16号楼108号房交付给原告。但根据原告现场走访发现上述1号楼、16号楼均有正常营业的幼儿园及相关商铺在经营，可证实1号楼110号房、16号楼108号早已经具备交房条件。因此，被告至今尚未将1号楼110号房、16号楼108号交付给原告，显然严重违约行为，应当判令其立即向原告交付使用。此外。由于被告的严重逾期交房，按照双方的《商品房买卖合同》的约定，被告应当承当逾期交房的违约金，其中5号楼108房以已交购房款887425元为基数，按每日万分之一利率自2016年6月21日计至2017年5月7日；5号楼110号房以已交购房款885126元为基数，按每日万分之一利率自2016年6月21日计至2017年5月7日；1号楼110号房以已交购房款885123元为基数，按每日万分之一利率自2016年6月21日计至被告实际交付之日；16号108号房以购房款642323元为基数，按每日万分之一利率自2016年6月21日计至被告实际交付之日。综上，被告的严重违约行为，损害了原告的合法权益，故特向人民法院提起诉讼，望法院依法审理判决。 被告广西高英投资建设有限公司辩称：原告的诉请无事实和法律依据，理由是：1.根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”则原、被告签订的《商品房买卖合同》实际上已经解除，时间是2018年10月2日；2.涉案房屋到目前为止尚未完成所有权的转移登记，房屋仍属于本案被告的财产，因被告已进入破产程序，所涉及的房产仍属于破产财产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2014年7月29日，被告作出了《股东会决议》，记载：“1.同意向黄冬借款330万元，所有股东承担连带责任担保；2.同意将本公司位于南宁市江南区桂凤凰城·凤鸣园的房产备案登记给黄冬作为此次借款的担保物。”同日，被告与原告签订了《借款合同》，约定：被告向原告借款330万元，借款利息为中国人民银行同类借款利率的四倍，借款期限为2个月。原告于2014年7月30日通过银行转账的方式向被告支付借款330万元。同日，原告与被告还就八桂凤凰城·凤鸣园的4套房产（1号楼110号房、5号楼110号房、5号楼108号房、16号楼108号房）签订了《商品房买卖合同》，并于2014年8月5日办理了商品房预售合同登记备案。此后，被告未能按期偿还原告借款，双方约定履行《商品房买卖合同》用以抵偿借款。2016年6月20日，被告向原告开具销售不动产发票，发票记载：上述4套房产的单价分别为2770元/㎡、2770元/㎡、2770元/㎡、2769.71元/㎡，在款项性质处备注“抵借款”。2016年10月14日，原告取得了八桂凤凰城·凤鸣园1号楼110号房产的预告登记，其余3套房产未取得预告登记。2017年5月7日，被告将八桂凤凰城·凤鸣园5号楼108号、110号房产交付给原告。现八桂凤凰城·凤鸣园16号楼已竣工验收，1、5号楼已竣工但未验收。 2018年8月2日，广西壮族自治区南宁市中级人民法院根据案外人南宁万国典当有限责任公司的申请，以（2018）桂01破申25号民事裁定书裁定受理广西高英投资建设有限公司破产重整一案，并指定南宁市江南区人民法院审理。2018年9月14日，南宁市江南区人民法院指定广西同望律师事务所担任广西高英投资建设有限公司管理人。2019年，原告向被告广西高英投资建设有限公司管理人申报债权，要求被告交付房屋及支付违约金。2019年6月5日，管理人出具《申报债权审查结果的告知函》，确认其债权额为0元，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护。本案中，原告与被告于2014年7月29日签订《借款合同》，约定被告向原告借款330万元，借款利息为中国人民银行同类借款利率的四倍，借款期限为2个月。原告于2014年7月30日通过银行转账的方式向被告给付借款330万元，故双方之间成立民间借贷法律关系。之后，双方虽签订了《商品房买卖合同》，但结合被告于2014年7月29日作出的《股东会决议》同意将被告位于八桂凤凰城·凤鸣园的房产备案登记给原告作为借款的担保物、《商品房买卖合同》签订时间为《借款合同》签订当日及在借款期限届满前双方并未实际履行所签订的《商品房买卖合同》等事实，双方并无房屋买卖的合意，双方签订的《商品房买卖合同》系为以买卖形式为民间借贷法律关系提供担保，双方之间的基础法律关系仍为民间借贷法律关系。现被告未能依约还款，原告诉请被告履行双方签订的《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定，本案应按照民间借贷法律关系审理。本案在审理过程中，经本院向原告释明，原告拒绝变更诉讼请求，故本案应驳回原告的起诉。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 驳回原告黄冬的起诉。 案件受理费18547元，退还给原告黄冬。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  王小佳 人民陪审员  麻丽霞 人民陪审员  凌戊恩 二〇二〇年四月二十一日 法官 助理  蒋环宇 书 记 员  陆英骞 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 ——