福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初5407号 原告：林梅珍，女，1976年1月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：方爱英，女，1961年3月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：方爱宾，男，1959年7月10日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：方萍，女，1970年5月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：陈勇康，福建尔凡律师事务所执业律师。 被告：方清，女，1970年5月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告林梅珍与被告方爱英、方爱宾、方萍、方清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告林梅珍与被告方爱英及被告方爱英、方爱宾、方萍的委托诉讼代理人陈勇康到庭参加诉讼。被告方清经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林梅珍向本院提出诉讼请求：1.原告林梅珍与方金妹、福州千业房产代理有限公司签订的《房地产经纪合同》、《补充协议》有效；2.确认福州市仓山区房产权（建筑面积45.77平凡米）归原告林梅珍所有；3.四被告应协助原告办理福州市仓山区上渡街道堤边里26号联盛小区7座205单元房产权过户手续；4.本案的诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2010年11月17日，其与方金妹、福州千业房产代理有限公司签订《房地产经纪合同》，合同约定方金妹将其拆迁安置的仓山区上渡街道堤边26号联盛小区7座205单元房产权（建筑面积45.77平方米）卖于其，转让总价32万元。2010年11月17日，其与方金妹、福州千业房产代理有限公司签订《补充协议》第2条约定：甲、乙双方均同意以委托公证的方式将上述房产，在本合同签订后十个工作日内甲方必须配合乙方到公证处办理委托公证到乙方或乙方指定的授权人名下；第3条约定：公证委托至乙方名下后，当日内乙方连同定金转为购房款共计支付给甲方售房款24万元。第4条约定：待开发商通知可办理甲方产权证时或交易中心可办理此产权证时，甲方必须无条件的将产权证及时办理至甲方名下。第5条约定：办理甲方名下的产权证费用由甲方承担。办理至乙方名下的产权证中涉及甲乙双方的费用由乙方承担。第6条约定：甲方将办出的相关证件交给乙方后，当日内乙方将余下房款8万元付清给甲方，乙方办理过户过程中需要甲方配合的甲方应无条件积极予以配合。上述《房地产经纪合同》、《补充协议》签订后，其依约向方金妹支付24万元购房款，方金妹同时向其出具收条，并办理《委托公证书》。2010年11月17日，方金妹将上述房产交由其管理。方金妹于2018年去世，方金妹与他的妻子早年离异，四被告为方金妹的子女。其曾与被告方爱英沟通产权过户之事，但被告方爱英要求其另支付10万元。 被告方爱英、方爱宾、方萍共同答辩称，1.其对原告林梅珍与方金妹、福州千业房产代理有限公司签订的《房地产经纪合同》真实性无法确定，方金妹生前并未告知四位子女已将福州市仓山区拆迁安置房卖与他人并签订了房屋买卖合同；2.方金妹生前因幼子过世一事而精神失常，后经治疗稍有好转，但一直靠药物维系，且方金妹签订《房地产经纪合同》时已74岁，其认为方金妹非完全民事行为能力人；3.原告林梅珍提供方金妹出具的收条一份，但目前方金妹已过世，原告林梅珍又未提供相应的银行流水为佐证，无法确认林梅珍是否已经支付了购房款；5.即使原告林梅珍已支付购房款24万元，但仍有8万元未支付，考虑到原告林梅珍已被列为失信被执行人，其认为原告林梅珍无继续履约能力，根据《中华人民共和国合同法》第68条之规定，被答辩人正处于“经营状况严重恶化”的状态之中，答辩人可中止合同的履行以维护自身合法权益。 被告方清未应诉答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人对证据进行交换与质证。被告方清未到庭应诉，视为放弃举证及质证权利。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年11月17日，方金妹为卖方、林梅珍为买方、福州千业房产代理有限公司中介服务方共同签订《房地产经纪合同》，该合同约定由方金妹向林梅珍出卖讼争房屋，该房屋建筑面积45.77平方米（其中私有面积39.72㎡、共有面积6.05㎡，详见房屋拆迁安置协议字第80号），成交价格32万元。同日，方金妹为甲方、林梅珍为乙方与福州千业房产代理有限公司为丙方共同签订《补充协议》，该协议约定：“1、甲乙双方均明白上述房产处于产权证未能办理状态；2、甲、乙双方均同意以委托公证的方式交易上述房产，本合同签订后十个工作日内甲方必须配合乙方到公证处办理委托公证到乙方或乙方指定的授权人名下；3、公证委托至乙方名下后，当日内乙方连同定金转为购房款共先支付给甲方售房款人民币24万元；4、待开放商通知可办理甲方产权证时或交易中心可办理此产权证时甲方必须无条件的将产权证及时办理至甲方名下……6、甲方将办出的相关证件交给乙方后，当日内乙方将余下房款8万元付清给甲方。乙方办理过户过程中需要甲方配合的，甲方应无条件积极予以配合。……”。2010年11月24日，方金妹出具《委托书》一份，委托林梅珍代其办理与讼争房屋拆迁安置有关的到拆迁办及房地产公司签订相关合同文件领取办证材料，缴纳维修基金，到房地产交易中心办理产权证、缴税、领取产权证，办理、领取上述房产《国有土地使用证》，办理上述房产水、电、管道煤气、有线电视（数字电视）、物业、宽带等相关配套设施交接登记手续，办理上述房产的查档手续等事项。2010年11月26日，福州市公证处作出《委托书公证书》一份，证明方金妹于2010年11月24日出具前述《委托书》。 讼争房屋为方金妹经产权调换后取得的房屋。林梅珍于诉讼中陈述称，其与方金妹签订合同后，方金妹便至拆迁办办理相关手续将房屋交付于其使用至今，《房屋拆迁补偿安置协议书》、福州市台江区房地产拆迁工程处收据均是方金妹提供给其的，但目前涉案房屋还未开始办理产权登记。 本院认为，林梅珍与案外人方金妹就讼争房屋买卖达成合意，并于2010年11月17日签订《房地产经纪合同》、《补充协议》，上述两份合同中关于房屋买卖部分系林梅珍与案外人方金妹的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院确认《房地产经纪合同》、《补充协议》中关于房屋买卖部分成立并有效。方爱英、方爱宾、方萍辩称案外人方金妹出卖讼争房屋非案外人方金妹的真实意思表示，但未提供充分证据予以证明，应自行承担不利的法律后果，同时结合《房地产经纪合同》、《补充协议》、《委托书》、《委托书公证书》等书证以及林梅珍持有《房屋拆迁补偿安置协议书》、福州市台江区房地产拆迁工程处收据的事实，本院对方爱英、方爱宾、方萍的该项抗辩不予采信。根据《补充协议》第四条“待开发商通知可办理甲方产权证时或交易中心可办理此产权证时甲方必须无条件的将产权证及时办理至甲方名下”的约定，林梅珍未能举证证明涉案拆迁安置的房屋目前已具备办理权属登记条件，其在诉讼中亦自述涉案房屋还未开始办理产权登记，故林梅珍主张方爱英、方爱宾、方萍、方清协助其办理讼争房屋的产权过户手续，于法无据，本院不予支持，应待办理权属登记条件具备时，可另行主张。林梅珍与案外人方金妹之间形成了合同关系，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条的规定，不动产物权的设立经登记发生物权效力，合同关系不能直接产生不动产物权设立、变更的法律后果。故本案不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定的可确权情形。林梅珍在本案中要求直接确认讼争房产归其个人所有，于法无据，本院不予支持。方清经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认林梅珍与案外人方金妹于2010年11月17日签订的《房地产经纪合同》、《补充协议》中，双方就坐落于福州市仓山区房屋产生的买卖关系合法有效； 二、驳回林梅珍的其他诉讼请求。 案件受理费8165元，由林梅珍负担6000元，由方爱英、方爱宾、方清、方萍共同负担2165元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  陈玉琼 人民陪审员  杨 榕 二〇二〇年四月二十二日 法官 助理  林 熠 书 记 员  马艳珍 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。