山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初9935号原告：孔燕，女，1965年10月25日出生，汉族，住青岛市市**。被告：严双双，女，1991年4月2日出生，汉族，住青岛市黄岛区。被告：胡长城，男，1993年12月1日出生，汉族，住湖北省孝昌县。原告孔燕与被告严双双、被告胡长城民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔燕、被告严双双、被告胡长城均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孔燕向本院提出的诉讼请求：1、判令抵押权有效，原告对被告抵押的房产享有优先受偿权；2、判令被告严双双、胡长城偿还借款34.4万元本金及2019年5月22日至偿还之日止按照年化24%的利息；3、本案诉讼费、律师费及其他费用由被告承担。事实和理由：原、被告经中介介绍于2018年8月21日签订房产抵押借款合同，约定被告向原告借款35万元，被告胡长城提供担保，借款周期为六个月，利息共计35000元，并于2018年8月21日办理城阳区户房产的抵押登记，2018年8月22日原告依约以转账方式向被告出借该笔借款，当日收到35000元利息，2019年2月22日借款到期后被告协商续贷，并主动提出月息10500元，经双方协商同意被告严双双、胡长城续贷三个月。2019年5月22日借款再次到期后经原告多次催要，2019年8月8日归还6000元后再无归还。现诉至本院，请求判如所请。被告严双双辩称，1、严双双实际收到借款金额为297500元，根据法律规定，本金应以实际收到数额计算；2、原告不应按照年息24%主张利息，且被告已偿还部分应予以扣除；3、本案借款是通过中介人郑超，并向其支付了5万元的利息费用，郑超应作为本案被告参加诉讼。被告胡长城辩称，同意被告严双双的答辩意见。孔燕围绕诉讼请求提交了证据：抵押贷款合同一份、具结书一份、保证书一份、不动产登记证明一份、借款借据一份。还款协议一份，银行交易明细。两被告对原告提交的上述证据均无异议。被告严双双提交了微信转账记录和郑超的聊天记录，证明向郑超转款52500元，郑超将该款转给了原告，为借款利息。根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定如下事实：2018年8月22日，孔燕（贷款人）和严双双（借款人/抵押人）、胡长城（保证人）签订《抵押贷款合同》，约定：借款金额为35万元，借款期限自2018年8月22日起至2019年2月22日，共6个月，本合同项下借款期限内年利率为20%，抵押人自愿以其所有的位于青岛市城阳区户的房产抵押给贷款人，本合同期满后，如借款人不能按时向贷款人归还贷款本金，应向贷款人支付每天万分之五的违约金。同日，胡长城向孔燕出具保证书，就严双双向孔燕借款35万元一事，承诺：上述借款除房产抵押担保外，胡长城自愿为上述借款再承担保证责任，如借款到期不能偿还债务，保证人承诺在上述抵押房产出之前清偿上述债务，并承担连带清偿责任，本保证不会因上述抵押借款期限变更及借款利率调整等因素影响效力。同日，孔燕分两次向严双双账户转款共计35万元。严双双作为借款人，胡长城作为担保人，向孔燕出具借款借据，载明：收到贷款人交付的本金35万元。2018年8月22日，严双双向案外人郑超转款两笔共计52500元，郑超同日向孔燕之女宋雨桐转款35000元。2018年8月21日，孔燕与严双双办理了房地产权抵押登记。根据鲁（2018）青岛市城阳区不动产证明第0052229号不动产登记证明记载，证明权利为抵押权，权利人为孔燕，义务人为严双双，房地产权证号为鲁（2018）青岛市城阳区不动产权第00178**，房屋坐落于城阳区户，债权数额35万元。2019年2月27日，严双双向孔燕出具还款协议，内载明：“严双双（）欠孔燕（）人民币叁拾伍万元整，每月支付利息人民币壹万元整，于每月22号给付，借款人：严双双，2019年2月27日”。严双双向孔燕分别于2019年2月22日还款1万元、3月22日10500元、4月22日10500元、8月8日6000元。严双双称上述还款为本金的偿还。本院认为，合法的借贷关系应该受到法律的保护。孔燕和严双双签订的抵押贷款合同、还款协议及胡长城出具的保证书均系各方当事人的真实的意思表示，故本院认为，孔燕和严双双之间存在民间借贷关系。孔燕和严双双约定的借款到期以后，严双双又向孔燕出具了还款协议书，现孔燕要求严双双偿还借款本金及利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于严双双应当返还的本金数额。双方借款合同约定的借款数额为35万元，严双双称其在借款当日向借款中介郑超转款52500元，而孔燕称其收到了郑超向其转款的35000元作为借款期内的利息。本院认为，孔燕认可其收到的35000元作为借款利息，对该35000元本院予以确认，剩余17500元严双双可向案外人郑超另行主张。法律规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。本案中孔燕在借款当日收到的35000元应认定为预先在本金中扣除的利息，故本院以实际借款金额认定本金，即本金数额为315000元。至双方约定的合同期满日即2019年2月22日，按照合同约定的年利率20%计算，借款合同期内产生的利息为31500元，严双双于2019年2月22日向孔燕偿还1万元，故严双双尚欠孔燕的借款期内利息为21500元。2019年3月22日、4月22日严双双向孔燕分别支付10500元、10500元、6000元。严双双抗辩称，上述支付的款项均为本金的偿还，孔燕认可收到上述款项，但对本金支付不予认可。法律规定：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。故对严双双向孔燕支付的款项应先偿还借款利息，剩余部分作为本金的偿还。借款期满后，严双双向孔燕出具还款协议，约定35万元每月支付利息1万元，经计算该约定已超过法律规定的年利率24%的标准，且严双双对此也有异议。故本院认定2019年2月22日之后的利息标准以年息24%计算，经计算2019年2月23日至2019年3月22日期间，本金315000元的借款利息为6300元，2019年3月22日严双双向孔燕支付了10500元，4200元（10500元-6300元）应作为本金的偿还，故至2019年3月23日严双双尚欠的本金数额为310800元（315000元-4200元）。2019年4月22日严双双向孔燕偿还了10500元，经计算2019年3月23日至4月22日期间本金310800元的借款利息为6216元，4284元（10500元-6216元）应作为本金的偿还，故至2019年3月23日严双双尚欠的本金数额为306516元（310800元-4284元）。2019年8月8日严双双向孔燕支付了6000元，经计算2019年4月23日至8月8日期间本金306516元的借款利息为21767元,故严双双尚欠的该期间的利息为15767元（21767元-6000元）。综述，严双双尚欠孔燕的借款本金数额为306516元，2018年8月22日至2019年2月22日期间的借款利息为21500元，2019年4月23日至2019年8月8日期间的借款利息为15767元。2019年8月9日起至实际清偿之日止仍按照年利率24%标准继续计算利息。关于抵押权，严双双以其名下位于城阳区户的房产向孔燕提供抵押担保，并依法办理了抵押权证，抵押权依法设立。如到期被告严双双未能清偿债务，孔燕有权就该抵押房产协商折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。关于胡长城的担保责任，胡长城为孔燕出具保证书一份，就严双双向孔燕的35万元借款承担连带清偿责任，因双方未约定保证期间，法律规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中主债权履行期届满之日为2019年2月22日，孔燕于2019年8月20日向本院起诉胡长城承担保证责任，未超过法律规定的保证期间，故胡长城应对本案借款承担连带责任保证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条规定，判决如下：一、被告严双双向原告孔燕偿还借款本金306516元；二、被告严双双向原告孔燕支付利息37267元（21500元+15767元）；三、被告严双双支付原告孔燕以本金306516元为基数，自2019年8月9日起至实际清偿之日止，按照年利率24%标准计算的逾期利息；上述一至三项被告严双双于本判决生效之日起十日内履行。四、上述一至三项确定的债务，原告孔燕有权以被告严双双抵押的鲁（2018）青岛市城阳区不动产权第0017803号不动产登记证明项下财产协商折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；五、被告胡长城对上述一至三项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告孔燕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6460元，保全费2240元，公告费300元，共计9000元，由被告严双双、被告胡长城负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王卫青人民陪审员  刁会丽人民陪审员  王 梅二〇二〇年四月九日书 记 员  孙菱唯