黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初189号原告：丁春来，男，1984年5月5日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。被告：张维忠，男，1978年6月28日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。被告委托诉讼代理人：王佳宁，黑龙江盛和盛律师事务所律师。原告丁春来与被告张维忠合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告丁春来，被告张维忠及其委托诉讼代理人王佳宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。丁春来向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿剩余租金及取暖费5400元、押金1000元、装修费34672元，共计41072元；2、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2018年9月，原告在世奥中心附近找房子想开快餐店，看到××茶城后身墙上贴着出租广告，当时有两个空屋出租，留的手机号码是被告张维忠的。原告看了两个房子，与被告商议租赁五大连池水楼上的房屋，年租金5000元，取暖费1500元，每年共计6500元。因为房子属于阁楼，被告说楼板和窗户是新打的，亲戚原来准备在这里开店，现在不来了，花费11700元，租房子得把这个费用给了。因为屋里没有水、电、暖气、上下水，需要整体装修，原告和被告最后商议原告支付楼板费11700元，先签5年合同，到期后可续租。原告装修后正常经营一年。2019年8月22日原告用微信转账给被告第二年的租金及取暖费6500元。2019年11月10日原告饭店收到通知说饭店这个位置占用了××商场的消防通道，让三日内自行搬出所有物品，原告给被告打电话问怎么回事，被告说先别着急，他想办法。饭店自2019年11月13日开始停电无法经营，原告找到被告问怎么办，被告说可能这个店不能继续经营了，实在不行到××商场里面给原告整一块地方，原告不同意，2019年11月27日，在未通知原告的情况下原告经营场地的楼板被砸毁。原告要求被告返还剩余租金及取暖费5400元、押金1000元、装修费34672元，被告不同意，故原告起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告放弃了关于律师费的诉讼请求。张维忠辩称：租房事实属实，原告承租的是消防通道隔出的屋子。原告明知所承租的房屋占用消防通道，仍然坚持承租也应该按比例承担缔约过失责任。原告装修未经被告同意，其如何进行装修被告并不知情，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生的费用由承租人承担，故装修费不应由被告承担。原告计算的租金有误，原告存在转租行为，原告将房屋转给姓高的人经营，具体经营时间不知道，但是原告实际使用房屋时间一直到2019年12月15日拆房日。取暖费应从2019年10月15日计算至12月15日，具体金额我没有计算，但原告计算应返还的费用多了。押金1000元是被告另借给原告冰箱等物品的押金，不是房屋的押金，与本案无关。原告围绕诉讼请求向本院提交了《房屋租赁合同》原件一份、中国建设银行个人活期账户交易明细两张、微信转账记录截屏打印件一张，本院对上述证据的真实性予以确认。原告另提交房屋照片打印件、装修费收据及转账记录一组,欲证明另花费十二项装修费22972元，本院在判决论理部分一并论述。被告张维忠未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告租赁被告出租的××茶城后身五大连池水楼上二楼房屋（面积34平方米），2018年9月24日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期五年，自2018年9月24日至2023年9月24日止。租金每年6500元，一年一交，到期提前一个月交租金。被告承担物业费、采暖费。房屋押金人民币1000元。合同自双方签字之日起生效。审理中，双方认可合同约定的“租金6500元”含由原告承担的年租金5000元、年取暖费1500元。双方另口头约定原告承担被告在租赁合同签订前为隔离该房屋花费的装修楼板费11700元。2018年9月9日、9月17日，原告分两次向被告转款5000元、14500元，合计19500元，该款含第一年房租、取暖费6500元，押金1000元，装修楼板费11700元，原告称多余300元为偿还被告的借款。第一年租期届满前，原告于2019年8月22日向被告支付第二年房屋租金及取暖费6500元。原告接收房屋后根据餐饮营业需要进行了装修。原告称产生牌匾、水暖、木门、油烟净化器、电线等十二项装修费，共计22972元。另查明，涉案房屋位于大庆市让胡路区××公寓商业区××区商场的公用消防通道内，系利用通道空间隔出的房屋，为违法建筑。2019年11月10日，原告接到通知，责令限期拆除该房屋。至起诉前，含楼板在内的全部设施已被拆除，楼道返还商场使用。需要说明的问题，原告在审理中自认起诉后被告于2020年1月9日返还原告剩余租金及取暖费4000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。涉案房屋建在商场公共消防通道内，违反了法律行政法规的强制性规定并且危害公共安全，租赁行为无效。《中华人民共和国合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都是有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉楼道内“房屋”已被拆除，不存在房屋返还问题。依据上述规定，被告应根据原告的主张返还因案涉合同取得的房屋押金1000元，装修楼板费11700元及剩余租金及取暖费。被告提出1000元押金为原告另借用被告冰箱等物品的押金，与本案无关，但被告未提供证据证实，且双方签订的《房屋租赁合同》第八条明确约定：“房屋押金人民币1000元整。”故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。关于剩余租金及取暖费的金额，因双方对房屋使用截止时间陈述不一，且均未提供证据证明，双方认可收到限期拆除通知的时间为2019年11月10日，故本院认定截止使用日期为原告自认的2019年11月13日。参照合同约定，原告第二年的占有使用期间为自2019年9月24日至2019年11月13日共51天。经计算该期间租金为699元（年租金5000元/365天*51天），取暖费为2019年10月15日至2019年11月13日共30天，经计算该期间租金为245元（1500元/184天*30天），原告起诉后，被告返还原告租金及取暖费4000元，应返还的剩余租金、取暖费金额应为6500元-699元-245元-4000元=1556元。关于原告的装修损失。本院认为，被告出租时明知原告承租案涉房屋用于餐饮经营，原告接收案涉房屋时无水、电等设施，原告承租该房屋后客观上会产生一定的装修投入，故对被告以未同意装修为由不赔偿装修损失的抗辩意见不予采纳。通过原、被告协商支付楼板费等事实可以认定，双方在承租前均明知承租的案涉34平方米“房屋”系在商场消防楼道内隔离而成的事实，能够预见房屋存在因违法随时可能被拆除以及装修投入会产生损失的风险。双方对原告产生的装修损失均有过错，故对原告要求被告承担全部装修费的诉讼主张不予支持，原、被告未对房屋装修相关事项进行约定，本院认定双方对原告的装修损失各自承担50%的责任。关于损失的金额，原告要求被告支付十二项装饰装修费22972元，被告不予认可。庭审查明，原告根据经营需要自行进行了装修，存在超承租范围占用屋外楼道空间并对屋外楼道安装暖气等事实。现案涉房屋现已被拆除，无法对装修投入进行鉴定。十二项装饰装修费中：1.水暖材料费2960元，原告提交水暖装修费销货清单原件一份及支付宝转账记录打印件1张予以证实，本院对该组证据的真实性予以认定。但因该部分费用含有原告在外部楼道安装的暖气设施，部分设施原告在限期拆除期间亦可拆除，故本院酌情认定该项损失为1000元。2.牌匾费2700元，收据上体现店名“家的滋味”，与原告提交的照片上体现的“不见不散海鲜烧烤”不符，故本院对该组证据不予采纳，对原告的该项诉讼请求不予支持。3.电线、开关材料620元，有个体工商户盖章的收据及微信转账记录能够形成证据链条，本院予以认定；4.沙子水泥433元，有个体工商户盖章的收据及微信转账记录能够形成证据链条，本院予以认定；5.墙砖材料1079元，原告提交支付宝转账记录截图二张，2018年9月22日记录体现转给“中天陶瓷144元”，本院予以认定。2018年9月22日935元记录，没有转账说明亦无其他证据佐证，无法证明用于购买案涉装修材料，本院不予认定。6.上下水、暖气、电路人工费3030元，有微信转账记录及收条予以证实，但因暖气涉及承租范围外装修，本院酌情认定与本案有关的装修损失为2600元。关于第7-11项：7.大白工时费2200元，原告提交的证据为无公民身份号码信息的手写收条一张；8.瓦工人工费3000元，原告提交的证据为手写收据复印件；9.屋内木门安装费700元，原告提交的证据为无盖章、无签字的收据复印件；10.吊顶、隔断材料及工时费3000元，原告提交的证据为无公民身份号码信息的手写收条一张；11.排风制作安装费1750元，原告提交的证据为无公民身份号码信息的手写收条一张；本院认为，在无其他证据作证的情况下，上述五组证据无法证明相应装修事项真实产生数额，故本院对上述证据不予采纳，对原告的相应主张不予支持。12.油烟净化器及安装费1500元，原告提交了与大庆市志同环境科技开发有限公司签订的销售合同、管理档案，以及相应收据，能够证明该笔费用产生，本院对该笔装修款予以认定。综上，原告的装修损失经计算为6297元。按照被告的过错比例，应赔偿原告装修损失3149元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张维忠于本判决生效后五日内一次性返还原告丁春来付剩余租金及取暖费1556元、押金1000元、装修楼板费11700元；二、被告张维忠于本判决生效后五日内一次性支付原告丁春来装修损失费3149元；三、驳回原告丁春来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取413元，原告丁春来负担295元，被告张维忠负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  高艳丽二〇二〇年四月三日法官助理刘艳书记员徐晓燕附：相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。