湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初3528号原告：随州红奕商业管理有限公司。住所地：湖北省随州高新技术产业园区熊家村。法定代表人：李雷，总经理。委托诉讼代理人：姚凯，湖北神农律师事务所律师。被告：任柏燃，男，1985年12月24日出生，汉族，湖北兰博体育文化有限公司法定代表人，住湖北省随州市曾都区。被告：湖北兰博体育文化有限公司。住所地：随州市曾都区红星国际广场玫瑰天街**。法定代表人：任柏燃，执行董事。委托诉讼代理人：黎芳，湖北盈谦律师事务所律师。原告随州红奕商业管理有限公司（以下简称：随州红奕公司）与被告任柏燃、被告湖北兰博体育文化有限公司（以下简称：湖北兰博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告随州红奕公司的委托诉讼代理人姚凯、被告任柏燃、被告湖北兰博公司的委托诉讼代理人黎芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告随州红奕公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付从2018年3月15日起至2019年7月15日止的租金1951093.44元、推广费216788.16元、经营管理费361313.60元，扣除已交纳租金和管理费205904元，还需支付2323291.20元，并按同期人民银行贷款利率计算利息至实际付清之日止；2、依法判令被告向原告按合同约定每延迟一日，支付3‰的逾期付款违约金；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月，原告与被告达成协议，约定从2018年3月15日起，由被告租赁原告位于随州市红星国际广场玫瑰天街1、2栋3、4层1-309-314及整四层、2-301-317号商铺用于经营。租赁期限为60个月，自2018年3月15日起至2023年3月14日止。被告每月依约向原告支付租金121943.34元、市场推广费13549.26元、经营管理费22582.10元。合同签订后，原告依约履行了合同全部义务，但被告经原告多次催收后仍然拒不支付相关费用，不履行合同义务。原告认为，原、被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，被告应当依照合同约定向原告支付相关费用，现被告拒不支付的行为，已经导致原告的合同目的无法实现，已构成根本性违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。被告任柏燃辩称，答辩人任柏燃系被告湖北兰博公司的执行董事、法定代表人，代表湖北兰博公司与原告随州红奕公司签订租赁合同系职务行为。原告起诉答辩人无法律依据，故请求法院依法驳回原告对答辩人的起诉。被告湖北兰博公司辩称，一、随州红奕公司在招商过程中的允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容。第一，随州红星国际广场项目是一个集建材博览中心、家居Mall、玫瑰天街、邻里中心、财富中心、MYSOHO、紫郡等多种复合业态的商业综合体。在该项目的前期招商过程中，无论是举办的招商推介会，还是新闻媒体报道，都对随州红星国际广场的上述规划内容作了明确的说明。调整该项目的商业规划，将直接影响到商铺所有人和使用人的经济利益。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，随州红星国际广场开发商宣传允诺的原规划内容，应当视为合同内容的一部分。第二，商业综合体项目免除入驻商户一定期间的租金是一种商业惯例。红奕公司在招商时也按照该惯例，并根据入驻商户的商业实力对所有入驻商户均有不同的租金免除期间。红奕公司允诺湖北兰博公司的免除租金期间为20个月，分三年履行完毕。虽然该允诺内容没有写入租赁合同，但该允诺内容明确具体，且经过兰博公司法定代表人签字确认和红奕公司内部审批程序。因此，该允诺内容亦应当视为合同的一部分。二、红奕公司存在违约，兰博公司有权依法拒绝其相应的履行要求。红奕公司在租赁合同履行期间，主要存在以下几个方面的违约情形：第一，没有按照合同约定履行推广义务。合同中明确约定了兰博公司按月交纳推广费，但红奕公司至今未履行帮助兰博公司推广宣传义务。第二，擅自变更随州市红星国际广场的商业规划。将原红星国际广场的临迎宾大道前排商业项目规划变更为商品房开发，如今已无履行其建设商业项目允诺的可能性。第三，拒绝给兰博公司开具交费发票。在第一年的租金免除期间到期后，兰博公司于2019年3月按照允诺交纳了部分租金、管理费，红奕公司在起诉中亦认可了该事实，但兰博公司至今未收到交费的发票。因为红奕公司存在上述违约情形，所以兰博公司在交纳了部分租金、管理费后，中止了后续租金、管理费等费用的交纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在红奕公司履行上述合同义务前，兰博公司有权拒绝其后续租金、推广费、管理费的支付请求。兰博公司拒绝交费的行为不构成违约，也不应当向红奕公司支付违约金。三、红奕公司的诉请，更是一种不诚信的具体体现。根据红奕公司在招商时允诺的免除租金期间的安排，第一年租金全免，第二年免除租金四个月，第三年再免除租金四个月。特别是，租赁合同中也对兰博公司在租赁期间的管理费免除作了明确约定。但红奕公司却起诉要求兰博公司向其支付2018年3月15日至2019年3月14日（费用免除期间）和租金和管理费，该诉讼请求与合同约定是相违背的，是红奕公司背信弃义的具体体现。鉴于红奕公司存在如前所述违约事实和上述不诚信的表现，兰博公司保留依法解除合同和要求红奕公司承担违约责任的权利。综上所述，红奕公司的诉请无事实和法律依据，请求法院依法判决驳回红奕公司对兰博公司的诉讼请求。经审理查明，2018年3月，被告任柏燃与原告随州红奕公司达成租房协议，并进驻随州市红星国际广场经营。2018年3月15日，原告随州红奕公司（出租人、甲方）与被告任柏燃（承租人、乙方）签订一份《商铺租赁和管理服务合同》约定：“甲方是位于湖北省随州市高新区红星国际广场玫瑰天街委托经营管理方。甲方同意将其中部分商铺出租给乙方经营。乙方作为定制品类、兰博健身品牌的专业经营商，同意承租该商铺。该商铺位于红星国际广场玫瑰天街1、2栋3、4层1-309-314及整四层，2-301-317号（三层及四层），建筑面积为4516.42平方米。本合同项下商铺的租赁期限为60个月，自2018年3月15日起至2023年3月14日止。签订合同的当日乙方向甲方交纳履约保证金10万元。乙方向甲方交付房屋租金、市场推广费、经营管理费标准为：自2018年3月15日起至2023年3月14日，每月租金为人民币121943.34元；之后，租金的支付由双方协商确定。自2018年3月15日起至2023年3月14日，每月市场推广费为人民币13549.26元；之后，市场推广费的支付由双方协商确定。经营管理费按照每平方米每月5元的标准，即每月22582.10元收取。租赁期第一年甲方免收乙方的经营管理费，第二年减半收取经营管理费，从第三年起由双方协商确定，经营管理费标准不低于2.5元/平方米/月。违约责任：本合同因乙方违约而提前解除或终止合同的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金与市场推广费标准，向甲方支付十二个月租金与市场推广费总额作为提前解除/终止合同违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金与市场推广费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付欠费金额3‰的延迟履约违约金；乙方延迟超过30日，或延迟交纳费用累计超过3次的，甲方有权单方解除合同。”双方还就在商铺内经营品类、经营品牌、进场、装饰装修、租赁管理、停车管理、招牌、广告及品牌的宣传推广等事项进行了约定。合同签订后，被告任柏燃即向原告随州红奕公司交纳保证金1万元。截止到2019年7月15日，被告任柏燃已向原告随州红奕公司交纳租金70904元、加上工程抵扣款135000元计205904元、交纳管理费47449.92元。被告湖北兰博体育文化有限公司为有限责任公司，自2017年1月19日成立，经营健身服务、室内游泳服务等；住所在随州市红星国际广场玫瑰天街**。被告任柏燃系湖北兰博公司的执行董事、法定代表人。诉讼中，原告（变更诉求）要求被告自起诉之日起，按年利率6%向其支付逾期付款违约金，其余违约金请求表示自愿放弃。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告湖北兰博公司的法定代表人任柏燃签订的《商铺租赁和管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，应属有效，双方均应按照约定履行合同义务。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。被告任柏燃在合同上签字是一种职务行为，其法律后果应由被告湖北兰博公司承受。被告湖北兰博公司未按约向原告交纳房屋租金等费用，已构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求判令被告湖北兰博公司向其支付租金等费用及自起诉之日起，按年利率6%支付逾期付款违约金的部分诉讼请求，本院予以支持。截止到2019年7月15日，按照双方约定，被告湖北兰博公司应向原告交纳经营管理费计算为：（第一年免交；第二年4个月×50%×22582.10元）45164.20元，被告已交纳47449.92元，已超过应交数额，此项请求，本院不予支持。原告作为出租人已经按照租赁合同的约定，将租赁物交付承租人使用、收益，已经按照合同约定全面履行了自己的义务，不存在违约情节。被告湖北兰博公司辩称，原告曾允诺租赁期间免除20个月的租金，因其未提供相应的证据加以证明，本院不予采信。对被告湖北兰博公司的其他辩称理由因缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告湖北兰博体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告随州红奕商业管理有限公司支付房屋租金（每月121943.34元×16个月-已交205904元）1745189.44元及其逾期付款违约金（以1745189.44元为基数，自2019年7月25日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；二、被告湖北兰博体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告随州红奕商业管理有限公司支付市场推广费（每月13549.26元×16个月）216788.16元及其逾期付款违约金（以216788.16元为基数，自2019年7月25日起，按年利率6%，计算至付清之日止）；三、驳回原告随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25386元，由被告湖北兰博体育文化有限公司负担22458元，由原告随州红奕商业管理有限公司负担2928元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  谢万鹏人民陪审员  冯光学人民陪审员  郭志国二〇二〇年四月十七日书 记 员  黄梦瑶