广东省江门市中级人民法院   执 行 裁 定 书   （2020）粤07执复122号   复议申请人（异议人）：吴秀文，女，1986年10月14日出生，汉族，住广东省东莞市。   委托诉讼代理人：何飞，广东华文律师事务所律师。   委托诉讼代理人：文炼，广东华文律师事务所律师。   申请执行人：梁颖燕，女，1989年3月16日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。   被执行人：广东恒辉实业集团有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇穗丰年村。   法定代表人：郑敬辉。   被执行人：东莞市置地投资发展有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇村头村107国道边。   法定代表人：徐龙江。   被执行人：东莞市恒联机械印刷有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇义沙村。   法定代表人：郑仲辉。   被执行人：东莞市虎门恒辉实业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇村头107国道边。   法定代表人：李振光。   委托诉讼代理人：陈晓彬，广东宏尚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：廖觉规，广东宏尚律师事务所律师。   复议人申请人吴秀文不服广东省江门市江海区人民法院（以下简称江海法院）作出的（2019）粤0704执异56号执行裁定，向本院提出复议申请。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。   江海法院在执行申请执行人梁颖燕与被执行人广东恒辉实业集团有限公司（以下简称广东恒辉公司）、东莞市置地投资发展有限公司（以下简称东莞置地公司）、东莞市恒联机械印刷有限公司（以下简称东莞恒联公司）、东莞市虎门恒辉实业有限公司（以下简称虎门恒辉公司）金融不良债权追偿纠纷一案过程中，异议人吴秀文以拍卖涉案标的物的行为违法为由向江海法院提出书面异议，请求：1.撤销涉案东莞市虎门虎门大道×××林场（综合楼，以下简称林场综合楼）、东莞市虎门虎门大道×××号（综合楼，以下简称×××号综合楼）和东莞市虎门虎门大道×××号（办公楼，以下简称×××号办公楼）的网络司法拍卖，对前述项目予以重新评估、拍卖；2.退还保证金2000000元给吴秀文。事实与理由：一、江海法院在发布林场×××、×××号综合楼和×××号办公楼的项目拍卖公告时，未如实详尽公告说明上述标的物的瑕疵问题，损害了吴秀文合法权益。东莞市不动产登记中心东不动产函〔2019〕×××号《关于对江门市江海区人民法院（2019）粤0704执恢47号〈调查函〉的回复》（以下简称×××号复函）和东莞市国土资源局东国土资函〔2018〕4839号《关于（2017）粤0704执恢41号之一函的复函》（以下简称4839号复函）记载了关于宗地的瑕疵事实。但江海法院在发布上述拍卖公告时，没有通过网络司法拍卖平台向竞买人详尽公示说明，导致吴秀文基于江海法院的违法行为，在重大误解前提下而竞买成功。江海法院公示披露信息不实，导致吴秀文在参与竞买时未能在及时全面了解、调查、审查以及认真研究拍卖标的物的前提下作出正确竞买决定。此举显然违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定，损害了吴秀文的合法权益。二、江海法院在阿里巴巴司法拍卖网络平台（以下简称阿里平台）开展上述拍卖项目所涉竞买公告、须知、房地产评估存在严重失实。1.林场×××楼的土地权属来源证号公示错误。江海法院公布的竞买公告、须知显示，林场综合楼的土地权属证号为×××，公告中记载的土地来源与278号复函及4839号复函所记载的林场综合楼权属证号为东府×××号的内容并不一致。对该土地权属来源证号，江海法院在拍卖公告中存在公示错误。2.对于上述土地中的部分土地于20××年已被征为国有土地，实际使用面积也不是×××平方米的瑕疵事实，江海法院未在竞买中如实公示说明。竞买公告、须知和江门市中恒土地房地产评估有限公司（以下简称江门中恒公司）所作江中恒房估字[20××]第×××号评估报告（以下简称×××号评估报告）显示的林场综合楼使用土地面积均为1600平方米，而278号复函和4839号复函却显示2009年因政府公共设施（道路）建设，涉案宗地原使用权范围内有210.1平方米的土地已被征为国有，已用作高速公路建设，该部分土地不再属于房屋产权人所有。江海法院在上述竞买公告、须知和×××号评估报告中均未如实提及和披露说明上述土地中有部分土地已被征为国有土地，该部分土地已不再属于房屋所有权人所有的瑕疵问题。加之，×××号评估报告的评估作价是按照不实的1600平方米的土地评估价值，并非按照实际使用面积估值，此举明显对吴秀文不公。由此可见，江海法院在拍卖过程中的失实违法行为导致吴秀文对竞拍标的物的权利、价值、责任承担等产生重大误解，从而严重地损害了吴秀文的合法权益。三、鉴于江海法院在竞买公告、须知、标的物介绍和房产评估中存在失实的违法拍卖行为，故为维护吴秀文的合法权益以及避免其利益不继续遭受损害，吴秀文已支付的保证金2000000元应予退还。综上所述，江海法院在上述项目的拍卖过程中，未按法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行如实详尽的披露说明和公示评估，吴秀文依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，特请求撤销上述项目的网络司法拍卖。另，法院组织司法强制拍卖的目的在于公开、公平、公正地维护各方利益，在出现公告信息未详尽以及失实这一情势变更情形，致使竞买人购买目的难以实现的情况下，为维护当事人的合法权益，请求江海法院对上述项目进行重新评估和拍卖。   江海法院查明：该院作出的（2015）江海法海民初字第328号民事判决发生法律效力后，因广东恒辉公司、东莞置地公司、东莞恒联公司、虎门恒辉公司拒不履行上述生效法律文书确定的义务，该院立案执行，案号为（2016）粤0704执879号【恢复案件案号分别为（2017）粤0704执恢41号和（2019）粤0704执恢47号】。2018年1月19日，江海法院作出（2017）粤0704执恢41号之一执行裁定，裁定变更江门市红利金属材料有限公司为本案申请执行人。2019年9月18日，江海法院作出（2019）粤0704执恢47号之二执行裁定，裁定变更梁颖燕为本案申请执行人。2019年6月17日，江海法院作出（2019）粤0704执恢47号执行裁定，裁定拍卖被执行人虎门恒辉公司坐落于林场综合楼、13号综合楼和13号办公楼的房产。江海法院于2019年7月30日发布涉案拍卖标的拍卖公告及拍卖须知，于2019年9月5日10时至2019年9月6日10时在江海法院阿里平台上公开拍卖上述房产。拍卖公告第一条列明：“拍卖标的：林场综合楼【权利人：虎门恒辉公司，使用土地面积：1600平方米，房屋基底面积：711.15平方米，房屋建筑面积：2272.85平方米，不动产权证号：××37；土地权属来源为××号，土地使用权利人登记为虎门乡镇企业总公司】;13号综合楼和13号办公楼【权利人：虎门恒辉公司，使用土地面积：2032.49平方米，综合楼基底面积：724.04平方米，综合楼建筑面积：1516.33平方米，办公楼基底面积：149.67平方米，办公楼建筑面积：317.19平方米，不动产权证号：××36、××38；土地权属来源为××号，土地使用权利人登记为东莞市虎门石油公司】(详见××号评估报告)”，第六条列明：“特别提醒：标的物以实物现状为准，买受人在竞投前应自行了解标的物的所有情况，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”。拍卖须知第四条列明：“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、结构装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格”。吴秀文交纳了保证金2000000元并参加上述房产的竞拍，于2019年9月6日以32229497元竞得上述拍卖房产，但其至今没有缴纳拍卖余款。   江海法院经审查认为，该院公开拍卖被执行人虎门恒辉公司的林场综合楼（房产证号：××37）、13号综合楼和13号办公楼房产,已在拍卖公告、拍卖须知中详细披露拍卖标的名称、权属人、面积、不动产权证、所在土地使用权证、评估报告等信息，并列明拍卖标的以现状进行拍卖，提醒买受人在竞投前应自行了解拍卖标的所有情况，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，即该院对拍卖标的的瑕疵责任承担已予公示说明，故吴秀文在竞拍前应自行了解拍卖标的包括部分土地使用权已被征用在内的瑕疵情况，决定是否竞拍。吴秀文决定参与竞拍并最终竞得涉案拍卖标的，后果应由其承担，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十五条关于“拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户……”和第二十四条第一款关于“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”的规定，吴秀文请求撤销林场综合楼、13号综合楼和13号办公楼的网络司法拍卖，予以重新评估、拍卖及向其退还保证金2000000元的异议请求，缺乏事实和法律依据，江海法院不予支持。   2019年11月29日，江海法院作出（2019）粤0704执异56号执行裁定，裁定：驳回吴秀文的异议请求。   吴秀文不服前述执行裁定，向本院申请复议，请求：1.依法撤销（2019）粤0704执异56号执行裁定；2.撤销林场综合楼、13号综合楼和13号办公楼的网络司法拍卖，对上述项目予以重新评估、拍卖，退还吴秀文所交保证金2000000元。事实和理由：一、江海法院在阿里平台发布的竞买公告、须知中存在公示错误，（2019）粤0704执异56号执行裁定遗漏查明该事实。林场综合楼的土地权属证号应为××号，但江海法院在阿里平台发布的竞买公告、须知中却公示为“××××××号”。其公示的权属证号与实际证号明显不一致，该错误影响吴秀文的权益实现。二、江海法院在拍卖过程中未详尽全面披露拍卖标的物的瑕疵问题，属于存在违反拍卖程序，且可能导致损害竞买人利益的情形，本次拍卖程序应予撤销。1.涉案拍卖的标的物存在房地权属人不一致等历史遗留问题。在进入拍卖程序前，江海法院应按规定发函征询国土资源部门对涉案房屋附属土地使用权的权属情况和处置意见，并依法详尽披露瑕疵问题。2.涉案278号复函和4839号复函内容均提及关于“坐落于东莞市××镇××场，××号登记面积为1600平方米，存在房地登记不一致情形，于2009年，因政府公共设施（道路）建设，涉案宗地原使用权范围内有210.1平方米的土地已被征为国有，该部分土地不再属于房屋产权人所有”的内容，即涉案部分土地被征为国有土地，该部分土地不再属于房屋所有权人所有。但江海法院在拍卖程序中未详尽披露上述瑕疵问题，该行为严重损害吴秀文的合法权益。3.涉案××号土地为国有土地，该土地与涉案××号的集体所有土地重叠。江海法院对该国有土地的补办出让手续相关事宜以及上述两块不同性质的土地重叠一起的瑕疵问题，均没有如实披露。承上所述，吴秀文认为上述复函中的意见内容涉及拍卖标的物存在的权利瑕疵等问题，关系到吴秀文合法权益的实现。在本次拍卖中，江海法院没有如实披露上述权利瑕疵和函复内容，属于存在违反拍卖程序且可能导致损害竞买人利益的情形，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，本次拍卖程序应予撤销。三、××号评估报告的评估作价是按照不实的1600平方米的土地评估价值，并非按照实际使用面积估值，明显对吴秀文不公。江海法院应对涉案项目予以重新评估、拍卖。综上，江海法院在上述项目的拍卖过程中，未按法律和司法解释的规定对拍卖标的物的瑕疵问题进行如实详尽的披露说明，请予纠正。   吴秀文在复议审查期间补充意见如下：13号综合楼的房产证记载其占有土地来源错误，该房产所占有的土地分别来源于××号和××号两块地块【详见附件1红线图、附件2（吴秀文自行制作图画）】。江门中恒公司未全面核实了解拍卖标的物的权属信息便作出错误的评估报告结果，（2019）粤0704执异56号执行裁定亦未查明核实上述事实，请予纠正。二、江门中恒公司和江海法院将该房产所占的评估价为4500元/平方米的集体建设用地全部按国有土地的评估价12500元/平方米进行评估报价和网络拍卖，违反了我国《资产评估法》第二十五条和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，损害吴秀文的财产权益。三、江海法院在拍卖过程中，未履行法定职责将涉案房地产的宗地红线图和278号复函及4839号复函中有关拍卖标的物的权属瑕疵等内容全部详尽公示披露，亦未对标的物的瑕疵进行特别提醒，违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定。四、为查明上述事实，恳请法院要求江门中恒公司对上述评估错误和遗漏事实进行解释，并发函责令江门中恒公司将其对涉案标的物的调查评估过程、手续、依据以及收集的权属证明、标的物的土地红线图、现场制作房地产勘查图的原件底稿提供给法院。建议法院持相应资料（如房地产红线图等）再次现场实地勘查调查清楚相关事实。   申请执行人梁颖燕答辩称，一、江海法院在竞买公告中特别提醒拍卖标的有租赁，拍卖标的存在土地使用权人与地上房屋权利人不一致情形。竞买公告第六条特别提醒标的物以实物现状为准，买受人在竞投前应自行了解标的物的所有情况，法院不承担拍卖标的瑕疵保证；有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。该文件第十条载明关于“办理过户过程中相关部门测量的面积与原证面积不一致的，以相关部门测量为准，江海法院不作调整。江海法院对标的物的过户不作承诺，如出现其他原因导致无法办理过户登记的风险由买受人承担”的内容，并特别提醒“因标的物存在房、地登记不一致情况，买受人在办理过户登记时，需先向相关行政主管部门申请补办、完善用地审批手续后，再向不动产登记机构申请办理权属过户转移登记，且在补办相关土地行政审批手续中产生的税费，以及因城市规划调整等客观原因导致无法补办、完善用地审批手续的风险，由买受人自行承担”。因此，江海法院在公告时已经详尽说明标的物的现状及风险，拍卖标的物存在的问题，已完全依法履行了告知职责，不存在严重失实和违法行为。二、××号评估报告第2条第5款载明基准地价系数修正法：本项估价为市场价值评估，不单独求土地价值，不符合基准地价的要求，不适宜采用基准地价法评估。三、吴秀文在竞拍前前往江海法院了解相关事宜，接待法官已详细向吴秀文及其亲属一行人详细介绍标的物的情况，加上吴秀文及其家人原也是居住在虎门，对标的物是了解的。拍卖前吴秀文也悉知278号复函和4839号复函，其系在已得知使用土地面积1600平方米中的210.1平方米土地被征收后参加竞拍。综上，吴秀文所述违法事由并不存在，其也不是在重大误解下拍卖造成损失而只是在竞买后因资金不足而悔拍。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第一款第五项、第十五条、第二十四条规定，吴秀文复议申请的理由不成立。（2019）粤0704执异56号执行裁定，认定事实清楚，处理公平、公正、合理、合法，请予维持。   梁颖燕在复议审查期间补充答辩意见如下：吴秀文所提两块土地的红线图（两份）当时系由江海法院向其提供，故其对拍卖标的物是相当了解的。吴秀文系在知晓相应事实的情况下参加竞拍，故其异议所提理由均不能成立。梁颖燕的其他补充意见与其前述答辩意见基本一致。   被执行人广东恒辉公司、东莞置地公司、东莞恒联公司、虎门恒辉公司在复议审查阶段无作答辩。   江海法院在（2019）粤0704执异56号执行裁定中查明的事实除关于“江海法院于2019年7月30日发布涉案拍卖标的拍卖公告及拍卖须知”的部分应修正为“江海法院于2019年7月31日发布涉案拍卖标的拍卖公告及拍卖须知”以外，其余部分基本事实属实，本院予以确认。   本院另查明以下事实：   一、江海法院在阿里平台上发布涉案拍卖公告之时已附载××号评估报告，该评估报告于目录部分载明其附件内容包括江海法院的司法委托评估委托书、估价对象现状照片、不动产登记信息查询结果、房地产权证、278号复函等文件；于《估价结果一览表》的备注部分载明林场综合楼所占土地的使用权“来源于××号证内”，13号综合楼和13号办公楼所占土地的使用权“来源于××号证内”；于林场综合楼的“土地状况”部分载明关于“根据委托方提供的278号复函，估价对象所处宗地的土地证号为&tim**;×号”的内容；于“价值类型”部分载明关于“本报告价值类型为市场价值。为估价对象在价值时点满足上述假设和限制条件下包含建基土地使用权及房屋建筑物产权价值的房地产市场价值”的内容。该评估报告另载明评估机构通讯地址和联系方式。   二、江海法院在阿里平台上发布的涉案拍卖公告，于第十条载明关于“办理过户过程中相关部门测量的面积与原证面积不一致的，以相关部门测量为准，江海法院不作调整。江海法院对标的物的过户不作承诺，如出现其他原因导致无法办理过户登记的风险由买受人承担”；于第一条、第二条、第十条的“特别提醒”部分分别载明关于“拍卖标的有租赁，拍卖标的存在土地使用权人与地上房屋权利人不一致情形”、“拍卖标的的交易及过户按标的所在地有关房地产限购政策执行，竞买人须自行向当地房地产登记管理部门查询确认自己的购房资格，过户风险自行承担”、“因标的物存在房、地登记不一致情况，买受人在办理过户登记时，需先向相关行政主管部门申请补办、完善用地审批手续后，再向不动产登记机构申请办理权属过户转移登记，且在补办相关土地行政审批手续中产生的税费，以及因城市规划调整等客观原因导致无法补办、完善用地审批手续的风险，由买受人自行承担”的内容；于正文最后部分载明江海法院的咨询和监督电话号码。   三、江海法院在阿里平台上发布的涉案拍卖须知，于第十条载明关于“请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”的内容；于第十二条载明关于“拍卖成交后，买受人应在2019年9月13日16时前缴纳拍卖余款……”的内容；于第十三条载明关于“买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖……拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”的内容。   本院认为，本案争议焦点为：涉案拍卖是否存在严重违反拍卖程序且损害竞买人吴秀文利益的情形，应否予以撤销的问题。综合审查吴秀文提交的申请复议书面意见可知，其主张涉案拍卖严重违反拍卖程序且损害其利益的理由，主要在于江海法院在阿里平台上发布错误公告信息、未尽职调查拍卖标的物权属状况、未依法披露拍卖标的物权利瑕疵及委托评估数据不实以致标的物估价有误。对于吴秀文所提前述意见，本院具体分析如下：   一、对于吴秀文主张江海法院在阿里平台上发布错误公告信息的问题。   据现有证据材料反映，江海法院发布的涉案拍卖公告和拍卖须知在登载林场综合楼信息时，将其所涉土地使用权来源表述为“××号”，故该公示信息确实存在遗漏前述土地使用权证编号中的“字”一字之瑕疵。但就本案实际情况而言，前述表述瑕疵对本次拍卖所涉标的物的指示和确认并不产生实质性影响，进而亦不足以损害吴秀文的合法权益。加之，江海法院已在阿里平台上公示××号评估报告，其上所载关于“根据委托方提供的278号复函，估价对象所处宗地的土地证号为&tim**;×号”等标的物相关信息，在客观上亦能发挥弥补前述表述瑕疵的作用，且相应信息为包括竞买人在内的社会公众经公开途径查询可知。由此可见，吴秀文据相应事由主张涉案拍卖严重违反拍卖程序且损害其利益，理由不能成立，应不予支持。   二、对于吴秀文主张江海法院未尽职调查拍卖标的物权属状况的问题。   首先，在案证据显示江海法院在启动本次拍卖程序之前已就与涉案拍卖标的物相关的不动产信息进行查询，并主动发函向标的物所在地行政主管部门进行调查；所得查询结果及相关函复内容清晰明确反映相关标的物状况，相应书面材料亦已作为江海法院履行评估、拍卖程序的依据。故此可知，吴秀文主张江海法院未尽职调查与事实不符，应不予支持。   其次，吴秀文在复议审查阶段提出13号综合楼实际占用两幅宗地，涉案拍卖标的证载权属情况失实的意见，进而申请本院向相关行政主管部门再行调查取证并责令江门中恒公司作出说明。对此，本院结合前文分析认为，在江海法院履行评估、拍卖程序前已作充分调查，相关行政主管部门函复内容清晰明确且与13号综合楼的不动产权属证书和不动产登记信息查询结果一致反映相应房屋所处宗地的土地使用权证编号为××号的情况下，本案并无径直向相关行政主管部门进行重复调查取证的必要；另，涉案委托评估材料系由江海法院依法向江门中恒公司提供，标的物现状亦系由江海法院与江门中恒公司依法派员共同查看，故本案并无依申请责令江门中恒公司作出说明的必要。有鉴于此，本院对吴秀文复议所提相应申请依法不予准许；进而，吴秀文据相应事由主张涉案拍卖严重违反拍卖程序且损害其利益，理由不能成立，本院不予支持。   三、对于吴秀文主张江海法院未依法披露拍卖标的物权利瑕疵的问题。   本院认为，不动产价值及其交易对价通常较高，买受不动产的行为按理基于民事活动主体的审慎决定。另从客观角度出发，在“房地一体”的不动产登记及处置原则语境下，房、地登记权利人不一致的标的物在办理相关权属转移登记手续方面的潜在风险相对较高，此类标的物的买受决定按理系在明知或应知标的物状况（包括权利状况）及其交易风险的基础上作出。再结合本案实际情况分析，首先，办理涉案拍卖标的物权属转移登记手续过程中潜在的实际测量面积与原不动产登记信息或原不动产权属证书记载信息不一致的风险，实则并未超出其房、地登记权利人不一致情形所可能引致的权属转移登记风险范围；对后者相关信息予以展示说明并作特别提醒的作用，在客观上及于前者。其次，江海法院在涉案拍卖公告、拍卖须知及所附××号评估报告充分披露并反复强调拍卖标的物存在房、地登记权利人不一致的情形，并着重公示关于“办理过户过程中相关部门测量的面积与原证面积不一致的，以相关部门测量为准，江海法院不作调整。江海法院对标的物的过户不作承诺，如出现其他原因导致无法办理过户登记的风险由买受人承担”等信息。在此情况下，吴秀文再以实际测量并作权属转移登记的不动产面积将与原不动产登记信息或不动产权属证书记载信息不符为由主张江海法院未依法披露拍卖标的物权利瑕疵，理由不能成立，应不予支持。   此外，278号复函等函件系相关行政主管部门以江海法院为对象作出的书面回复意见，江海法院未径直公示相关函件具体内容并无不当，本院对此予以确认。鉴于××号评估报告已载明其委托评估材料包含278号复函并附有鉴定机构电话号码，涉案拍卖公告和拍卖须知还同时公示江海法院包括咨询电话号码在内的联系方式，则若吴秀文确实认为江海法院已披露信息未足以支撑其作出正确竞买决定故需进一步了解涉案拍卖标的相关信息包括278号复函内容的，其完全可循公示公开路径向江海法院进行咨询或自行向行政主管部门等相关单位了解情况，进而作出是否参与竞买的决定。现吴秀文参与竞买，应视为其对拍卖标的物状况知情并予确认，由此引致的风险亦应由其自行承担；其再以江海法院未详尽公示278号复函等函件内容为由主张江海法院未依法披露拍卖标的物权利瑕疵，理由不能成立，应不予支持。   综上，吴秀文以江海法院未依法披露拍卖标的物权利瑕疵为由主张涉案拍卖严重违反拍卖程序且损害其利益，理由不能成立，本院不予支持。   四、对于吴秀文主张江海法院委托评估数据不实以致标的物估价有误的问题。   首先，××号评估报告“价值类型”部分关于“本报告价值类型为市场价值。为估价对象在价值时点满足上述假设和限制条件下包含建基土地使用权及房屋建筑物产权价值的房地产市场价值”的载明内容对其受托评估范围已有反映。而按吴秀文补充材料所示内容，其所主张的被征用部分土地并未落入涉案房屋的建基土地范围。由此推知，即使吴秀文所述土地征用情况属实，相应事由亦不足以推翻××号评估报告的鉴定结论，更不足以证明江海法院存在委托评估数据不实以致标的物估价有误的情形。吴秀文据此主张涉案拍卖严重违反拍卖程序且损害其利益，理由不能成立，本院不予支持。   其次，本院在前文中已就13号综合楼所处宗地的权利状况应以行政主管部门相关复函、不动产权属证书和不动产登记信息查询结果等现有证据内容为准的问题作出详细分析，于此不予赘述。鉴于吴秀文关于13号综合楼所占土地使用权部分属于集体土地使用权性质的主张与现有证据内容不符，故本院不予采纳。吴秀文据相应事由主张江海法院委托评估数据不实以致标的物估价有误从而损害其财产权益，理由不能成立，应不予支持。   综上分析可知，吴秀文关于涉案拍卖存在严重违反拍卖程序且损害其利益情形的主张缺乏充分证据支撑；据此请求撤销涉案拍卖，理由不能成立，本院均不予支持。另据江海法院查明事实可知，吴秀文在涉案拍卖成交后未按拍卖公告确定期限将剩余价款交付江海法院指定账户，故在本院前述分析已认定其复议所提撤销涉案拍卖的主张应不予支持的情况下，其再行请求退还涉案保证金2000000元显然有违本案实情，且不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条第一款和第二十五条规定，应不予支持。江海法院于本案中驳回吴秀文的异议请求，处理恰当，应予以维持。   综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：   驳回复议申请人吴秀文的复议申请，维持广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704执异56号执行裁定。   本裁定为终审裁定。   审判长  温友华   审判员  陈侃伦   审判员  李雁羽   二〇二〇年四月三十日                                                                                                                                                                                    法官助理钟宏鹏                                                                                        书记员简金凤