河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再118号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：闻刚，男，汉族，1965年12月4日出生，住郑州市金水区。被申请人(一审被告、二审上诉人)：河南省万城地产投资有限公司。住所地：郑州市郑东新区商务内环路******。法定代表人：施新建，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:岳卫中,河南昌浩律师事务所律师。再审申请人闻刚因与被申请人河南省万城地产投资有限公司（以下简称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终3934号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月24日作出（2019）豫民申6444号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2020年4月13日公开开庭审理了本案。再审申请人闻刚，被申请人万城公司的委托诉讼代理人岳卫中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闻刚申请再审请求:依法撤销二审判决，维持一审判决。事实与理由：（一）二审判决严重违背基本事实，故意认定闻刚违约，枉法裁判。二审中闻刚提供大量证据能够证明闻刚一直无条件要求万城公司交房而万城公司拒不交房，这一事实郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初18783号民事判决有明确的认定和判决。郑州市房管局法制科李科长，博学路派出所王所长、办事处信访办段主任，连续两次召开信访协调会都要求万城公司交房，万城公司明确表示不交房等法院判决，万城公司经理张大军通话录音、销售员杨瑞通话录音等证据都能够证明是万城公司一直不向闻刚交房。闻刚的物业费凭证也充分证明闻刚2017年10月17日已经愿意无条件接收房屋,而二审判决认定闻刚违约是典型的枉法裁判。（二）二审判决适用法律错误。最高人民法院（2015）民申字第1045号裁定书明确认定商品房竣工验收备案表是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。2009年8月28日郑州市第十三届人民代表大会常务委员会第5次会议通过，2009年9月25日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第11次会议批准的《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条明确规定：建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案，未取得建筑工程竣工验收备案表不得交付使用。（三）二审判决所依据的河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终15618号民事判决已被河南省高级人民法院中止执行，指令再审，不能作为判决依据。（四）双方的《商品房买卖合同》约定的交房条件是综合验收合格，万城公司不仅不具备合同约定的交房条件，更不具备法定的交房条件。关于综合验收作为法定交房条件，虽然国家不再将其作为开发商强制交房的法定条件，但国家并未禁止合同当事人双方约定将综合验收作为交房条件，合同约定的交房条件可以高于法定交房条件。万城公司关于五大主体的验收报告就是综合验收合格的主张于法无据。万城公司既未达到合同约定的综合验收交房条件也未达到商品房交付的法定条件，既没有合同依据更没有法律依据，其主张不能成立。万城公司辩称，（一）双方签订的商品房买卖合同第八条约定交房条件是综合验收合格，闻刚主张的竣工验收备案表并非双方合同约定的交房条件。（二）2004年国务院关于取消和调整行政审批项目的决定发布后，商品房买卖合同示范文本所设定的综合验收交房条件成为不可能，建设主管部门组织有关单位进行综合验收，失去了法定的职权依据。在此情况下，按照《建设工程质量管理条例》和《消防法》的规定，五大主体验收合格和必要的消防验收是商品房竣工验收制度改革以后商品房综合验收的法定内容。闻刚主张以竣工验收备案表作为交房依据，既是对行政审批制度改革初衷的否定，也不符合商品房行政审批制度改革的方向，没有法律依据。（三）万城公司交房符合法定和约定的交房条件。万城公司在2017年5月30日集中交房之前，工程经过了五大主体验收合格，取得了竣工验收报告，经过了消防部门的消防验收，符合法定的和合同约定的验收合格的交房条件。（四）前期另案的再审判决以及相同类案再审判决，均依法驳回了申请人的再审请求，维持了二审法院终审判决。生效法律文书所确认的事实已经证实闻刚再审理由没有依据，不能成立。（五）闻刚违约是造成损失的主要原因，应当由闻刚承担该损失。双方商品房买卖合同明确约定在集中交房之日，拒绝接收房屋，应当承担自集中交房之日起所有的风险和费用。因为闻刚拒绝在集中交房之日接收房屋，应当对由此所造成的一切损失承担责任。（六）最高人民法院及河南省高级人民法院的裁定均属于程序性的法律文书，不属于实体性的法律文书，不能作为本案审理的依据。而且，由于2018年3月19日《房地产开发经营管理条例》第17条的修改和第18条的删除，河南省高级人民法院不再以该条例规定作为裁判依据。事实证明二审法院原终审判决符合国家立法改革的方向。综合验收制度已经自2004年起以后被正式废除。综上，请求驳回闻刚的再审请求。闻刚向郑州高新技术产业开发区人民法院起诉请求：判令万城公司向其按日万分之三点五支付2017年12月1日至2018年2月4日的违约金14468元及两个月的物业损失费420元，合计：14888元；以及起诉之日至实际交房之日的违约金和物业费实际损失；诉讼费由万城公司承担。郑州高新技术产业开发区人民法院一审认定事实：2016年9月24日，闻刚（“乙方”）、万城公司（“甲方”）签订了两份借款协议书,第一份借款协议书约定：乙方自愿借款给甲方人民币叁拾万柒仟伍佰玖拾捌元（￥307598元），并出具借款收据及本协议为凭证；借款期限为两年，自本协议签订之日起到2018年9月24日止，年借款利率为1%。借款期限内，乙方可直接以此借款本金认购甲方房源；认购房源为郑州市郑东新区“万正紫湖公馆”12层1212号房源，一经选定，不再更换【届时，以甲乙双方签订选房确认书为准】。乙方认购房屋面积为44.89㎡，毛坯房，单价13312.5元/㎡，总房款为￥597598元，最终签约面积以房管局实测为准。第二份借款协议书约定：乙方自愿借款给甲方人民币贰拾玖万陆仟陆佰柒拾元（￥296670元），并出具借款收据及本协议为凭证；借款期限为两年，自本协议签订之日起到2018年9月24日止，年借款利率为1%。借款期限内，乙方可直接以此借款本金认购甲方房源；认购房源为郑州市郑东新区“万正紫湖公馆”7层709号房源，一经选定，不再更换【届时，以甲乙双方签订选房确认书为准】。乙方认购房屋面积为47.63㎡，毛坯房，单价12317.24元/㎡，总房款为￥586670元，最终签约面积以房管局实测为准。还约定：在签订房管局正式《商品房买卖合同》后，依据闻刚所选按揭或一次性标准的付款方式，房款多退少补。2016年10月31日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：D16002873442）一份，约定闻刚所购的商品房基本情况为：郑东新区尚德街北、湖心环路东万正商务大厦7层719号房，该商品房的用途为办公，建筑面积为50.85㎡，单价12317.25元，总金额人民币626332元整。还约定万城公司应当于2017年5月30日前，涉案房屋须经综合验收合格并交付闻刚使用，《商品房买卖合同》第九条约定“除因第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将本商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任有出卖人承担”。2017年4月18日万正商务大厦项目经勘查单位河南永固岩土工程有限公司、设计单位郑州市建筑设计院、施工单位河南东方建设集团发展有限公司、监理单位河南兴建建筑管理有限公司、建设单位河南省万城地产投资有限公司五大主体验收，综合验收意见合格。2017年5月22日万正大厦项目经郑州市公安消防支队验收，综合评定该工程的消防验收内容合格。2017年5月25日，闻刚在万正·紫湖公馆交房通知书领取确认表上签字确认。2017年5月30日双方就有关房屋交付文件、手续办理等问题存在分歧，致使房屋没有及时交接。郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（编号：FJ20180131001）显示，万正商务大厦工程竣工验收备案文件于2018年1月31日收讫，经验证文件齐全。另查明，庭审中双方均表明，在二审法院协调下，万城公司于2018年3月27日交房。2017年10月17日闻刚缴纳2017年6月1日至2018年5月31日的物业费2745.6元。郑州高新技术产业开发区人民法院一审认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。闻刚与万城公司签订的编号D16002873442的《商品房买卖合同》是对借款协议书中约定内容的延续和确认，合同签订后，剩余购房款闻刚用银行贷款方式支付万城公司，闻刚已经按约定履行了合同义务，万城公司应当按照合同约定履行交房义务，关于双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的商品房需取得商品住宅交付使用批准文件的交付条件，根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，万城公司于2017年5月30日首次交房时达不到交付条件，万城公司的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。关于闻刚请求万城公司按日万分之三点五向闻刚支付违约金，庭审中双方已明确万城公司于2018年3月27日向闻刚交房，故该院认定违约金计算期间应为自2017年12月1日起至2018年3月27日止的违约金（626332元*0.00035*116=25429.07元）25429.07元。物业损失费（2745.6/365*116=872.57元）872.57元，闻刚有物业费票据为证，经该院审查系因此次纠纷产生的而实际损失，故闻刚的该项诉请合法有据，予以支持。郑州高新技术产业开发区人民法院于2018年11月20日作出（2018）豫0191民初9461号民事判决：一、万城公司于该判决生效之日起十日内向闻刚支付逾期交房的违约金25429.07元；二、万城公司于该判决生效之日起十日内向闻刚支付物业费损失872.57元。案件受理费172元减半收取86元，由万城公司负担。万城公司不服，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉，请求依法撤销一审民事判决，改判驳回闻刚的诉讼请求并由闻刚承担诉讼费用。河南省郑州市中级人民法院二审查明的事实除与一审一致外，另查明，在本案之前，闻刚就同一购房事实曾起诉万城公司，诉讼请求为判令万城公司向闻刚支付借款利息、支付2017年5月30日至2017年11月30日期间的逾期交房违约金、支付2017年6月1日至2017年11月30日期间物业费损失。该院作出的（2018）豫01民终15618号二审生效民事判决，认定万城公司不存在违约交房的事实，判决驳回了闻刚的诉讼请求。河南省郑州市中级人民法院二审认为，该院生效民事判决认定，本案当事人双方最终确定的交房时间为2017年5月30日。案涉房屋工程于2017年4月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，符合交房条件。闻刚于2017年5月25日在万城公司的交房通知书领取确认表上签字确认后，未按约定的时间接收房屋。根据双方所签合同的约定，由于买受人的原因，未能按期交付的，截止通知的最后期限，视为万城公司已按期交付房屋，即万城公司不存在违约的事实。据此，闻刚主张的万城公司向其支付逾期交房的违约金、物业费损失、利息等诉讼请求无事实和法律依据，不能成立，应予以驳回。河南省郑州市中级人民法院于2019年4月4日作出（2019）豫01民终3934号民事判决：一、撤销一审民事判决；二、驳回闻刚的诉讼请求。一审案件受理费172元，减半收取86元，由闻刚负担；二审案件受理费86元，由闻刚负担。本院再审查明，闻刚曾就同一购房事实另案起诉万城公司，在另案一审诉讼过程中，闻刚同意接受案涉房屋，但万城公司不同意交付房屋。另案一审法院于2017年12月18日作出（2017）豫0191民初18783号民事判决，支持了闻刚的部分诉讼请求并判令万城公司向闻刚交付房屋。本院再审审理查明的其他事实与原一、二审一致。本院再审认为，本案争议的焦点问题是闻刚主张万城公司承担逾期交房违约金及物业费损失有无事实和法律依据。关于商品房经综合验收合格的约定问题。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其中第八条对交房的期限及条件进行了约定，“该商品房经综合验收合格”约定为具备交付房屋的必要条件。虽然万城公司提出根据国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）第83项，住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收已被取消行政审批。但该批复仅仅取消了房地产项目综合验收的行政审批，并未对于房地产项目进行综合验收作出禁止性规定，万城公司也未提交该条约定违反法律、行政法规的强制性规定而无效的证据，因此，该约定仍然合法、有效。关于案涉房屋在2017年5月30日是否具备交房条件的问题。根据案涉合同第八条约定，何种情况下符合综合验收合格的条件，双方产生争议和分歧。闻刚主张竣工验收备案表是交付房屋的必备条件，其主张依据的《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条是地方性法规而非行政法规，该条作出的房地产未经竣工验收合格备案不得交付使用的规定系管理性规定，并非法律、法规的强制性规定。闻刚也未提交竣工验收备案表系符合合同约定或法律、法规规定的交付房屋必要法定条件的其他相关依据，其提交的最高人民法院（2015）民申字第1045号裁定与本案无关联性，不能作为本案认定事实的依据。因此，闻刚主张万城公司具有竣工验收合格备案表是房屋交付的法定条件的意见没有充足证据，不能成立，不予支持。关于逾期交房违约责任承担问题。案涉房屋工程于2017年4月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格；2017年5月22日经郑州市公安消防支队验收合格。闻刚于2017年5月25日在万城公司的交房通知书领取确认表上签字确认。因案涉房屋买卖合同对于综合验收包含的项目、综合验收合格的具体情形并未明确约定，导致双方对案涉房屋是否具备交付条件产生争议，在绝大多数购房者均已按合同约定的交房时间办理了交接手续后，闻刚与万城公司对交房手续迟迟不能达成一致并引发纠纷，双方对于争议和纠纷产生均存在一定过错，该未予交房期间产生的损失和责任应各自承担。闻刚曾就逾期交房问题另案起诉万城公司，在另案一审诉讼期间，闻刚表示愿意接受案涉房屋而万城公司不同意交房，另案一审判决于2017年12月18日作出，判令万城公司交付房屋，万城公司仍未交房，而是在另案二审期间经法院协调才于2018年3月27日向闻刚交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”万城公司在另案一审判决后明知存在可能承担违约责任的风险，仍然怠于交付房屋导致闻刚损失扩大，存在明显过错，应承担相应的责任。本院综合考虑双方合同约定内容、实际履行情况、争议发生原因、实际损失大小、调解情况、过错程度等因素及闻刚的再审请求，酌定按照闻刚已交房款日万分之三点五的标准由万城公司承担自2017年12月19日至2018年3月26日期间的违约金。另闻刚缴纳物业费后未实际占有案涉房屋，该期间物业费的损失亦应由万城公司承担。即万城公司应予赔偿违约金（626332元*0.00035*98=21483.19元）21483.19元,物业损失费（2745.6元/365*98=737.17元）737.17元。综上，原二审认定事实错误，实体处理不当，闻刚的再审请求部分成立，本院再审予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终3934号民事判决；二、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9461号民事判决第一项为：“河南省万城地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向闻刚支付逾期交房的违约金21483.19元”；三、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9461号民事判决第二项为：“河南省万城地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向闻刚支付物业费损失737.17元”；四、驳回闻刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费172元，减半收取86元，二审案件受理费86元，共计172元，由闻刚负担27元，由河南省万城地产投资有限公司负担145元。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 孙 明审判员 邹新哲二〇二〇年四月二十六日书记员 董奕风