广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初4346号 原告：南宁市壹昊街物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市江**五一路**江南水街商铺****，统一社会信用代码914501055718477312。 法定代表人：韦佳佳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈勇军，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟，广西广合律师事务所律师。 被告：甘少西，男，1980年8月7日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：毛青松，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘柯，广西冠益律师事务所实习律师。 原告南宁市壹昊街物业服务有限公司诉被告甘少西房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年6月5日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭进行审理。原告南宁市壹昊街物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈伟，被告甘少西的委托诉讼代理人毛青松、潘柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁市壹昊街物业服务有限公司向本院起诉请求：1.判令被告向原告支付经营管理费137039.9元（从2017年2月10日计算至2018年10月31日）及经营管理费违约金（违约金计算：从2017年3月10日起，以每月应付的经营管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率据实计算至付清之日止，按月依次计算）；2.判令被告向原告支付代收水费300.2元（截止2018年8月31日）及代收水费违约金（违约金计算：从2018年9月1日起，以300.2元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：位于南宁市.花市项目（位于五一××号），由原告提供日常的管理服务，被告经营使用的店铺为该项目中的25-5-Ｂ区商铺，建筑面积为725.08㎡。2015年5月26日，原、被告签订了《商业经营管理服务协议书》，约定由原告为涉案的被告25-5-Ｂ区商铺提供经营管理服务，被告需向原告支付经营管理费，按9元／ｍ2／月，但被告一直未支付拖欠的2017年2月至2018年10月的经营管理费共计137039.9元，同时被告未支付截止至2018年10月30日前的代收水费300.2元。同时合同对被告逾期支付经营管理费、代收水费有约定，被告应当向原告支付相应的违约金。被告的行为构成实质性违约，为此，为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法第119条的规定，特诉至贵院。 被告甘少西辩称，原告诉请服务费没有事实依据；即使存在经营管理费，原告的主张事实不清、无法确定且被告支付了相应的费用，故请法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合上述确认的证据及当事人的陈述，本院确定以下法律事实：2015年5月26日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《商业经营管理服务协议书》一份，合同主要约定，位于南宁市·花市项目（位于五一××号），原告为项目提供日常经营管理服务，被告经营使用的店铺（位于项目中的**，编号详见附件），建筑面积共725.08ｍ2，被告作为办公用房使用；经营管理服务期限60个月，自2015年6月20日至2020年6月19日止，其中免经营管理费期3个月，从2015年6月20日至2015年9月19日止（进场装修期在免租期内），从经营期开始之日起，满12个月为一个经营管理服务年度。原告提供的经营管理服务内容主要包括物业管理服务、项目整体经营策划和营销广告推广宣传等。经营管理费按先支付后使用的原则，按9元／㎡／月计收，6525.7元／月，由原告按月收取。物业管理费自2018年1月1日按照3元／月／㎡计收，即2175.2元／月，与经营管理费一起交纳，若上述费用逾期不付，每逾期一天，被告应向原告支付未付款金额的千分之二作为违约金，逾期30天以上仍未付清的，视为被告重大违约，原告有权停止相关服务，有权解除本合同或向投资方建议按有关约定执行，并保留索赔权；卫生费1元／月／㎡，按月收取，每月10日前收取，但不包含环卫部门分摊收取的垃圾处理费；水电费按被告使用店铺直接发生的水电费和被告应当分摊的公共水电费及水电损耗，按月收取，每月10日前收取，被告应在店铺交付当日向原告缴纳水电押金3000元，租赁期满，原告在结清被告的水电费后将水电押金归还给被告。原告主张抵扣被告已经缴纳的费用后，被告仍未支付原告2017年2月10至2018年10月31日的经营管理费133124.5元。 2017年1月10日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《补充协议》一份，约定原告位于南宁市·花市项目（位于五一××号），为被告提供铺面于25栋，编号为25-5-Ａ区（568.42㎡）、25-5-Ｂ区（725.08㎡）、建筑面积共1293.50㎡（含公摊面积）。因受市政道路施工影响，五一路南二里车辆无法通行，考虑到被告经营上的实际困难，原告决定自2017年1月1日起，到市政道路五一路至江南水街花市面恢复通车至，给予被告商铺使用费减半的优惠政策。被告应自觉遵守以下要求，否则将视为主动放弃原告给予的商铺使用费减半的优惠政策：1.被告应于2017年2月28日前，缴纳2016年11月30日前的费用（含之前所欠店铺使用费及相关费用），2017年1月10日当天缴纳50000元，2017年3月10日前交清2017年2月28日前费用（含之前所欠的经营管理费及相关费用），逾期未交清以上所欠费用的，被告不再享受以上减半优惠政策。本协议优惠取消。被告应于下个缴费周期到来前20天，缴纳下个缴费周期的相关费用。 2017年1月10日，被告向原告缴纳费用50000元；2017年1月13日，被告向原告缴纳费用35000元；2017年7月9日，被告向原告缴纳费用50000元；2017年9月1日，被告向原告缴纳费用50000元；2017年10月28日，被告向原告缴纳费用50000元；2017年11月23日，被告向原告缴纳费用40000元；2017年12月27日，被告向原告缴纳费用42865.7元；2018年4月29日，被告向原告缴纳费用48000元；2018年9月30日，被告向原告缴纳费用28000元；以上费用共计393865.7元。原、被告均认可2018年11月1日后租赁的场地有新的管理方，被告在2018年11月后向新的管理方缴纳了店铺使用费及经营管理费，原告主张被告支付的费用为2018年10月31日之前尚欠的店铺使用费及经营管理费。 还查明，被告除了需向原告缴纳25-5-B区的经营管理费之外，还需按照9元/㎡/月即6525.7元/月向原告缴纳25-5-B区的店铺使用费。2016年2月3日，原告与被告又签订了《合同书》及《商业经营管理服务协议书》一份，约定原告为被告提供与25-5-B区位置相同的建筑面积为568.42㎡的25-5-A区作为办公用房使用，原告为被告提供日常经营管理服务，经营管理费前三年按￥9.00元/m2/月即5115.8元/月，2017年1月1日起开始按照3.00元/月/m2计收物业管理费即1705.3元，物业管理费与经营管理费一起缴纳。被告除了需向原告缴纳25-5-A区的经营管理费之外，还需按照9元/㎡/月即5115.8元/月向原告缴纳25-5-A区的店铺使用费。25-5-A区的卫生费1元/月/㎡，按月收取，每月10日前收取，但不包含环卫部门分摊收取的垃圾处理费；水电费按被告使用店铺直接发生的水电费和被告应当分摊的公共水电费及水电损耗，按月收取，每月10日前收取，被告在25-5-A区店铺交付当日向原告缴纳水电押金2000元，租赁期满，原告在结清被告的水电费后将水电押金归还给被告。 根据原告与被告签订的25-5-B区及25-5-A区的《合同书》及《商业经营管理服务协议书》的约定，25-5-B区自2016年12月1日至2018年10月31日的经营管理费为150091.1元（6525.7元/月×23个月）、店铺使用费为150091.1元（6525.7元/月×23个月），卫生费为16677.3元（725.1元/月×23个月），物业服务费为21752元（2175.2元/月×10个月），25-5-A区自2016年12月1日至2018年10月31日的经营管理费为117663.4元（5115.8元/月×23个月）、店铺使用费为117663.4元（5115.8元/月×23个月），卫生费为13073.2元（568.4元/月×23个月），物业服务费为37516.6元（1705.3元/月×22个月），以上费用合计624527.1元，费用减半收取后为312263.55元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告未能向本院提交涉案商铺的建设工程规划许可证，故本院依法认定原告与被告签订的《合同书》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据前述查明的事实，原告与被告于2015年5月26日及2016年2月3日签订的《合同书》无效，被告主张原告参照约定的租金标准支付店铺使用费于法有据，本院予以支持。原告与被告签订的《合同书》虽无效，但原告已按照约定向被告提供了相同的管理服务，故原告主张被告支付经营管理费于法有据，本院予以支持。 关于被告就涉案商铺是否享有使用费减半的优惠政策的问题。原告与被告在2017年1月10日的《补充协议》约定，由于受市政道路施工影响，五一路南二里车辆无法通行，考虑到被告经营上的实际困难，原告决定自2017年1月1日起，到市政道路五一路至江南水街花市面恢复通车止，给予被告商铺使用费减半的优惠政策。被告在2017年2月28日前，缴纳2016年11月30日前的费用（含之前所欠垫付使用费及相关费用），2017年1月10日当天缴纳50000元，2017年3月10日前交清2017年2月28日前费用（含之前所欠的经营管理费及相关费用），逾期未交清以上所欠费用的，被告不再享受以上减半优惠政策。本协议优惠取消。被告应于下个缴费周期到来前20天，缴纳下个缴费周期的相关费用。签订协议后，被告于2017年1月10日向原告缴纳了费用50000元，于2017年1月13日向原告缴纳了费用35000元。根据原告与被告的补充协议，被告已经结清了2016年11月30日之前的所有欠款，并在2017年1月13日缴纳费用35000元，根据补充协议的约定及查明的事实，2016年12月、2017年1月、2017年2月期间25-5-Ｂ区及25-5-Ａ区的店铺使用费34924.5元（6525.7元／月×3个月＋5115.8元／月×3个月）、经营管理费34924.5元（6525.7元／月×3个月＋5115.8元／月×3个月），以上费用减半收取为34924.5元，被告于2017年1月13日缴纳费用35000元，符合双方约定的费用减半的优惠政策，故被告主张由于受市政道路施工影响，其应当缴纳的费用减半收取符合原告与被告的约定，本院予以支持。 关于25-5-B区商铺尚欠的经营管理费的问题。根据前述查明的事实，被告于2017年1月10日向原告缴纳费用50000元结清了2016年11月30日之前25-5-B区和25-5-A区所欠的相关费用，并于2017年1月13日向原告缴纳费用35000元，可以享受费用减半的优惠政策。根据前述查明的事实，2016年12月1日至2018年10月31日，25-5-B区和25-5-A区共计需要缴纳店铺使用费、经营管理费、物业费、卫生费合计624527.1元，以上费用减半收取为312263.55元。被告在签订补充协议后于2017年1月13日至2018年9月30日陆续向原告缴纳费用共计343865.7元，该缴费的金额足以将前述费用结清。故原告主张被告向其支付25-5-B区商铺的经营管理费于法无据，本院不予支持。 关于代收水费300.2元的事实。由于原告未提交证据证实被告应当支付的水、电费用金额，且被告在2017年1月13日至2018年9月30日共计向原告缴纳费用343865.7元，扣除被告应当支付的店铺使用费、经营管理费、卫生费、物业费等费用外尚有剩余，故原告主张被告支付其代收水费300.2元没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告南宁市壹昊街物业服务有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费1524元，由原告南宁市壹昊街物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  邓杨端 二〇二〇年四月二十四日 书记员  苏时福 附（2019）桂0105民初4346号案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ——