江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0706民初9407号 原告：张欢欢，女，1996年5月29日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 委托诉讼代理人：张大光，江苏华德律师事务所律师。 被告：连云港万山房地产开发有限公司，住所江苏省连云港市海州区古河路**万山城市花园**楼**。 法定代表人：邵明银，董事长。 委托诉讼代理人：李愔，江苏苍佑律师事务所律师。 原告张欢欢与被告连云港万某房地产开发有限公司（以下简称万某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张欢欢及其委托诉讼代理人张大光、被告万某公司的委托诉讼代理人李愔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张欢欢向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《购房协议》；2、判令被告双倍返还原告购房预交款457684元（缴纳购房款228842元×2）；3、要求被告双倍返还定金20000元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年1月17日，原告与被告签订《购房协议》，购买被告开发的万某城市花园C2幢2单元804室房屋，面积82.46平方米，总价款738842元，当天交纳定金10000元，之后原告按购房协议约定在2019年2月15日前交齐了购房预交款228842元，但是被告迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》，后原告发现所购买的房屋早己被被告于2019年4月转卖抵押给了第三人，根据双方签订的《购房协议》及相关法律规定，被告应双倍返还原告购房预交款。现特向法院起诉，请判令如请求。 被告万某公司辩称，1、同意解除案涉购房协议，同意返还228842元房款并支付利息，但利息的起算日应为人民法院判决案涉购房协议解除之日。2、案涉房源的真实情况是被告向第三方融资借款，以该房源网签作为担保，并非真实的房屋买卖。根据法律规定，被告与第三方的网签合同应属无效合同，自始无效，因此被告无一房二卖的主观故意，不符合司法解释规定的应给予购房人已付房款一倍赔偿的法定情形。被告未如实告知原告涉案房屋存在可能影响双方合同履行的瑕疵，应承担缔约过失责任，而非一房二卖的违约责任。3、根据最高院关于商品房买卖的司法解释，出卖人承担的赔偿金额不超过已付购房款的一倍，应当根据出卖人的恶意程度等情况予以考量，本案被告没有抵押行为，没有向第三人出售房屋的意图，请求法院调整赔偿比例至30%。4、针对原告双倍返还定金的诉求，与原告第一项诉讼请求存在重叠，原告的该项诉求给予被告的惩戒已经超出必要的限度，不应获得支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张欢欢提供的《购房协议》、收据两张、银行刷卡存根四张及银行账户明细查询单、被告出具的购房意向单复印件、短信打印件，被告万某公司对真实性不持异议，本院予以确认；本院调取的（2019）苏0812民初7752号民事裁定书、（2019）苏0812民初7959号民事裁定书、（2019）苏0812民初6981号民事判决书及该案当中的借款协议书以及庭审笔录，双方当事人对真实性不持异议，本院予以确认，并在卷为证。 根据本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 2019年1月17日，被告万某公司（甲方）与原告张欢欢（乙方）签订《购房协议》，主要内容为：购房人为张欢欢，购房单元为C2幢2单元804室，建筑面积82.46平方米，单价9060元，购房总价747088元，预交房款10000元。约定条款共有8条，1.本协议书之性质为签约合同，即本协议书指向的标的为签约行为，双方均应按本协议书的约定履行签约义务，最终签定《商品房买卖合同》。2.购房人（即乙方）对万某城市花园商品房项目及本协议书做充分了解后，自愿签订本协议并缴纳购房预交款，并同意于2019年2月18日之前携带本人有效身份证件及相关资料，与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，同时选择按揭支付方式，缴纳首付房款227088元。3.在2019年2月18日之前，甲方不得将该商品房转售他人，否则甲方须双倍返还乙方购房预交款；如乙方不在2019年2月18日之前，按本协议书约定签订《商品房买卖合同》并缴纳应交房款，甲方不再另行催办，并有权将乙方购买的商品房转售，乙方同意将已交购房预交款全部作为赔偿甲方的损失，不予返还。双方还就其他内容作了约定（4-8条略）。甲方销售代表孙某和乙方张欢欢在该协议上签名。当日，被告万某公司出具收据一张，载明：交款单位张欢欢，收款方式刷卡，人民币壹万元整，收款事由C2-2-804定金，收据加盖有被告万某公司发票专用章。 2019年5月12日，原告张欢欢与被告万某公司签订表格式的《购房意向单》，主要内容为：客户姓名张欢欢，房屋编号C2-2-804#，房屋面积82.46m2，房屋销售单价8960，房屋成交总价738842，房屋首付款238842，贷款50万，备注1月17日交定金1万，今交剩余款228842元整。该意向单有原告张欢欢、被告万某公司的销售员孙某签名。当日，被告万某公司出具收据一张，载明：交款单位张欢欢，收款方式刷卡，人民币贰拾万捌仟捌佰肆拾贰元整，收款事由C2-2-804#首付款，收据加盖有被告万某公司发票专用章。 此后，被告万某公司一直未与原告张欢欢签订《商品房买卖合同》。原告张欢欢通过他人得知，万某城市花园C2#楼2单元2-804室的房屋状态为已预售备案，购房人为漆雷之，备案时间2018年4月18日，遂诉至本院。 另查明，2019年7月22日，漆雷之到淮安市清江浦区人民法院起诉，主张其与万某公司于2018年4月19日签订借款协议，万某公司向共借款30万元，期限6个月，月利率1.25%，付息日为每月1日，逾期利息为月息2%，其依约付款，万某公司仅支付利息至2018年6月1日，故要求万某公司偿还借款本金30万元及利息（按月息2%自2019年6月1日起计算至实际给付之日止）、违约金16500元等。万某公司承认漆雷之所主张的事实，但认为应先将涉案网签房屋退房。淮安市清江浦区人民法院经审理认为，漆雷之的诉讼请求，万某公司予以认可，且不违反法律规定，应予支持，万某公司辩称应当先退房，但根据双方签订的借款协议书的约定“协议到期后，万某公司还清本息，漆雷之配合解除网签”，故不予采信。淮安市清江浦区人民法院于2019年9月26日作出（2019）苏0812民初6981号民事判决书，支持了漆雷之的诉讼请求。该判决已生效。 关于原告张欢欢的三项诉讼请求，本院认定如下： 一、原告张欢欢要求解除原、被告签订的《购房协议》的诉讼请求。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。本案中，被告万某公司未提供证据证明在签订《购房协议》时向原告张欢欢告知涉案房屋已于之前网签给案外人漆雷之，致使双方无法签订正式的《商品房买卖合同》，原告张欢欢签订《购房协议》的目的落空。现原告张欢欢要求解除《购房协议》，被告万某公司亦无异议，故本院予以支持。 二、原告张欢欢要求被告双倍返还购房预交款457684元（缴纳购房款为228842元×2）的诉讼请求。本院认为，原、被告在《购房协议》中约定，在2019年2月18日之前，被告万某公司不得将该商品房转售他人，否则被告万某公司须双倍返还原告张欢欢购房预交款。现有证据证明被告万某公司在与签订《购房协议》之前已将涉案房屋预售备案登记于案外人漆雷之名下。被告万某公司虽辩称并非真实出售给漆雷之，仅是以涉案房屋网签作为借款担保，并提供证据证明漆雷之已按照民间借贷法律关系诉至淮安市清江浦区人民法院，并获得判决支持，但被告万某公司要求漆雷之退房，淮安市清江浦区人民法院未予采纳。依照被告万某公司与漆雷之的约定以及生效民事判决，被告万某公司只有还清本息，漆雷之才配合解除网签。被告万某公司未通过司法途径确认其与漆雷之签订的《商品房买卖合同》无效，涉案房屋仍处于预售备案于漆雷之名下的状态，依然构成对《购房协议》约定的违反。因此，原告张欢欢的该项诉讼请求，本院予以支持。 被告万某公司要求调整赔偿比例调整至30%，理由是自己没有抵押行为，没有向第三人出售房屋的意图，恶意程度较低。对此，本院认为，无论是真实向第三人出售房屋，还是以网签的形式为借款提供担保，其法律效果都是原告张欢欢与被告万某公司无法签订正式的《商品房买卖合同》，被告万某公司的恶意程度没有差异，对原告张欢欢的权益损害程度亦并差别。故，本院对该辩解意见亦不予采纳。 三、原告张欢欢要求被告万某公司双倍返还定金20000元的诉讼请求。本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告万某公司于签订《购房协议》当天收取原告张欢欢10000元，并出具收据一张，收款事由为C2-2-804定金。现被告万某公司不履行签订《商品房买卖合同》的约定义务致使《购房协议》被解除，原告张欢欢要求双倍返还定金20000元，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告张欢欢与被告连云港万山房地产开发有限公司于2019年1月17日签订的《购房协议》； 二、被告连云港万山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告张欢欢购房款457684元； 三、被告连云港万山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告张欢欢定金20000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8465元，由被告连云港万山房地产开发有限公司负担（原告张欢欢已预交，被告连云港万山房地产开发有限公司于给付上述款项时一并给付原告张欢欢）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。 审 判 长  许娜娜 人民陪审员  朱 卫 人民陪审员  陈淑江 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  洪田田 法律条文、上诉须知及执行账号附录 一、法律条文 【一】《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 【二】《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 【三】《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 【四】《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 三、海州区人民法院执行账号 当事人可以将款项直接支付给对方权利人或者交纳至本院账户，收款人户名：连云港市海州区人民法院，账号：32×××99，开户行：连云港建行海宁西路分理处。