重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初27872号原告：吴中良，男，1955年1月17日出生，汉族，住重庆市开县。被告：谭茹蓝，女，1979年2月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：张正杰，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巍，重庆康实律师事务所实习律师。原告吴中良与被告谭茹蓝建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员彭钦洪、王先容组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴中良，被告谭茹蓝及其委托诉讼代理人张正杰、王巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴中良向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告全部恢复因进行商业门面装修,私自在公共墙面打开的所有外窗；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告租赁的商业门面属于小区附属设施，被告于2019年5月进行装修时未经政府相关职能部门和小区2/3业主同意，私自在公共外墙上非法多出开窗（三个大外窗），此处为小区正大门，是业主出行的重要通道，毗邻小区1、6号楼，因被告经营的是茶楼，有棋牌项目活动，被告非法开窗的行为对小区业主的健康、安全、休息、环境、外观等方面都产生了不良影响，小区业主多次要求被告取消非法开窗，被告均置之不理，且亦不执行渝北区规划和自然资源局下发的《责令停止违法建设通知书》，其行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》、《住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定》第六条、《中华人民共和国物权法》第九十一条、《物业管理条例》第六十六条之规定，原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告谭茹蓝辩称，1、原告主体不适格，虽原告是案涉小区的业主，但并无业主委员会的授权，不能代表整体业主；2、我方租赁的商业门面属于独立产权，也有相应的产权证及租赁合同，该商业门面不属于业主共同共有，我方在装修时已征得门面所有权人的同意；3、原告并未举证证明我方开窗行为对业主产生了诸多不良影响，我方租赁的门面是独门独户，我方在经营完毕后都关闭了门窗，小偷进入也是偷取我方财产，与原告无关，原告认为开窗影响小区安全、外人可以随便出入不属实。从我方举示的视频和照片中可看出，我方租赁的门面离小区业主的房屋距离较远，我方租赁门面的天花板在小区公路的平面下，不存在影响业主休息的情况，加之我方每天都会限制客人打麻将时间，明确告知客人不得将口痰、垃圾丢入小区，原告称门面深夜打麻将影响业主休息及小区环境不属实；4、经我方了解，《责令停止违法建设通知书》并非规划局作出，而系规划局将空白的通知书交于街道办，由街道办自行填写后进行张贴，规划局并不认可系其自身作出的该通知行为，且行政行为也不是处罚性行政行为。此外，如若我方的开窗行为确属违法，也应当属于行政部门的管理范围，并未影响本案原告的相应的权益，原告无权提起本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房屋产权证2份、《商用物业租赁和管理合同》、《责令停止违法建设通知书》、建设工程规划许可证及附页、重庆市房产面积竣工测算报告书、吴中良举示的光盘视频及照片4张、谭茹蓝举示的照片及光盘视频，因双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的《停水停电通知书》、《渝北区房屋装饰装修巡查违规登记册》，被告虽不认可其真实性，但未举示相反的证据，本院予以采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴中良、向邦元系位于重庆市渝**龙塔街道XX大道******房屋登记的权利人。;'>重庆中关村实业发展有限责任公司系位于重庆市渝**龙塔街道XX大道****房屋登记的权利人。产权证载明：房屋建筑面积2747.65平方米，用途为其他商服用地/商业服务，所在楼层（名义层）：底、吊1层。该产权证的附图页显示：第X-c-1幢第底层平面图显示商业1（跃1）、商业2（跃2）与卫生服务站（跃1）相连，与其他商业4、楼梯间、商业6、商业7等其他商业门面构成一个整体平面图。2019年5月10日，重庆中关村实业发展有限责任公司（出租方、甲方）与谭茹蓝（承租方、乙方）签订了《商用物业租赁和管理合同》，约定甲方将坐落在重庆市渝北区龙塔街道XX大道XX号X-c-1幢商用物业出租给乙方，双方确认该租赁房屋编号为：X-c-1段第底商业1（跃），派出所门牌号为景园大道10号附1号，建筑面积为149.30平方米；X-c-1段第吊1商业2（跃），派出所门牌号为XX大道X号附2号，建筑面积为151.98平方米。乙方的经营范围为茶楼、餐饮，房屋租赁期限为2019年5月11日起至2024年5月10日止，甲方暂定于2019年5月11日前向乙方交付该房屋。第1.4条载明：该租赁房屋的实际建筑平面图，甲方已在招商过程中向乙方出示并说明，租赁范围见本合同附件。该租赁合同后附第X-c-1幢第底层平面图，谭茹蓝在平面图上商业1（跃1）、商业2（跃2）的平面图处签字并捺印。该平面图显示商业1（跃1）、商业2（跃2）与卫生服务站（跃1）相连，与其他商业4、楼梯间、商业6、商业7等其他商业门面构成一个整体平面图。谭茹蓝在使用上述租赁房屋进行装修时，其称因经营茶楼采光的需要，在该承租房屋的外墙面上进行了开窗。2019年7月9日，重庆市渝北区规划和自然资源局向谭茹蓝下发《责令停止违法建设通知书》（渝规资停渝北字【2019】第021号），上载明：你单位（个人）擅自在渝北区龙塔街道XX大道X附X号修建的墙上开窗未进入规划审批程序，属于违法建筑。现根据《重庆市城乡规划条例》第七十五条第二款的规定，责令你单位（个人）立即停止违法建设，并于本通知书送达之日起3日内自行消除在建违法建筑。未停止违法行为或逾期未消除的，本机关将依据《重庆市城乡规划条例》第七十五条第二款的规定，通知供水、供电、供气、物业服务等企业依法停止供水、供电、供气服务，并提请渝北区人民政府责成相关乡镇人民政府（街道办事处）强行制止直至消除在建违法建筑。对该《责令停止违法建设通知书》，谭茹蓝陈述，经我方与规划局了解情况，该通知书系规划局给街道办的一份空白的通知书，由于小区业主闹的凶，物管公司的主任去街道办要的该通知书，我方去规划局了解过，规划局称该通知书并非其出具的，该通知书也只是涉嫌违法的通知书，并非处罚决定书。庭审中，吴中良还举示了公园置尚物管处于2019年7月12日向渝北区龙塔街道XX大道X附1、2号商铺业主出具的《停水停电通知书》、《渝北区房屋装饰装修巡查违规登记册》，拟证明小区物管公司通知谭茹蓝消除开窗的行为。其中《停水停电通知书》上载明：根据7月9日渝北区规划和自然资源局给你下发的《责令停止违法建设通知书》相关要求，你在“墙上开窗”的行为，属于违法建筑。《通知书》规定，在本通知书送达之日起3日内自行消除在建违法建筑。现你处并未在3日内自行消除在建违法建筑物管处奉政府工作指令，从2019年7月12日下午6时起，将对你处施工场地进行停水、停电服务，直至消除在建违法建筑。谭茹蓝表示，该组证据的真实性不清楚，但案涉门面也确实停水停电了，物管公司无权停水停电。庭审中，谭茹蓝举示照片、视频，拟证明案涉门面离小区住宅距离较远，不存在吴中良所称的影响业主生活居住，且从该证据可看出，开窗的3个地方位于小区道路下面，外来人员根本无法通过门窗进入小区。吴中良对该证据的真实性予以认可，但称该证据不完整，且谭茹蓝开窗的部位属于小区业主共有的设施设备。被告谭茹蓝认为，案涉门面与小区业主的房屋之间有一道护栏，该护栏将商业部分与住宅部分进行了区分，商业部分是开发商独立所有，住宅部分才是由购买了房屋的业主所有，其所开立的窗户是在开发商独立所有的商业部分的外墙面上，不是小区的附属设施，也不属于业主的共同共有部分，原告无权干涉。原告吴中良认为，谭茹蓝承租的商业门面与小区住宅是一个整体，不是其所称的属于开发商个人所有的外墙面，谭茹蓝在外墙面开窗对小区形象、业主生活均有影响，所以我方代表业主要求谭茹蓝将公共墙面打开的3个外窗恢复至原有设计。另查明，重庆市规划局于2013年3月11日向重庆中关村实业发展有限公司颁发的规划许可证显示：（Xb3、b5#楼及附属商业）为一个建设项目，建设规模44330.31平方米。建设工程规划许可证附页载明：（Xb3、b5#楼及附属商业）建设工程的技术经济指标如下：b3号楼、b5号楼、X-c-1商业、X-c-2商业总建筑面积44330.31平方米。分项建筑面积中居住建筑面积38760.16平方米，公建建筑面积4425.79平方米，配套设施建筑面积166.88平方米，其他（架空层、转换层等）建筑面积977.48平方米。配套设施列表：卫生服务站166.88平方米，位于X-c-1商业内。重庆中关村实业发展有限公司于2017年7月31日委托测绘的《重庆市房产面积竣工测算报告书》中载明：X-c-1幢共2层，总建筑面积为2747.65平方米，其中第底层及第吊1层卫生服务站跃层1套建筑面积为183.02平方米，第底层及第吊1层商业平层28套跃层2套建筑面积为2564.63平方米。其中包含的《房屋面积分户汇总表》上显示：第X-c-1幢第底层商业1（跃1）、商业2（跃2）与其他底层、吊1层商业门市一并进行分户。其中包含的第X-c-1幢第底层平面图显示：商业1（跃1）、商业2（跃2）与卫生服务站（跃1）相连，与其他商业4、楼梯间、商业6、商业7等其他商业门面构成一个整体平面图。庭审中，吴中良还举示了视频光盘一张（包含4段视频），拟证明案涉小区1栋住宅楼的下方是商业，该商业部分与谭茹蓝承租的商业门面是相连的，谭茹蓝承租的两个商铺位置就在小区正对大门的左侧。且该两个商铺所在的商业楼栋在规划上与小区住宅1号楼为一个整体，商业楼栋的外墙属于小区业主共有。谭茹蓝也举示了视频光盘一张，拟证明小区的住宅部分不是在其承租的商业门面之上，不属于小区的附属设施或是小区业主共有。1号楼下面什么都没有。本院认为，本案争议的焦点为被告谭茹蓝所租赁的重庆市渝北区龙塔街道XX大道X号X-c-1幢的外墙是否属于公园.置尚小区的共有部分。第一，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。……”。从该法律规定可以看出，建筑物的外墙等基本结构部分天然属于业主共有的部位。第二，从重庆市规划局于2013年3月11日颁发的规划许可证可以看出，（Xb3、b5#楼及附属商业）为一个规划建设项目，包括b3号楼、b5号楼、X-c-1商业、X-c-2商业；重庆中关村实业发展有限公司于2017年7月31日委托测绘的《重庆市房产面积竣工测算报告书》也显示第底层及第吊1层等30多个商业门面是一起进行分户测算面积，第X-c-1幢第底层平面图显示商业1（跃1）、商业2（跃2）与卫生服务站（跃1）相连，与其他商业4、楼梯间、商业6、商业7等其他商业门面构成一个整体平面图。即从规划来看，谭茹蓝所租赁的重庆市渝北区龙塔街道XX大道X号X-c-1幢并未规划为小区内一栋独立的建筑物，而是作为云尚b3、b5#楼的附属商业规划。第三，从原、被告双方举示的视频、照片可以看出，被告谭茹蓝所租赁的X-c-1幢虽然在小区外围，但并非系物理上独立的一整栋楼，而是与小区住宅楼下面的部分相连，形成一个整体。第四，重庆市渝北区规划和自然资源局于2019年7月9日向谭茹蓝下发《责令停止违法建设通知书》（渝规资停渝北字【2019】第021号）也载明谭茹蓝擅自在渝北区龙塔街道XX大道X号附1号修建的墙上开窗属于违法建筑。被告谭茹蓝称该通知书并非重庆市渝北区规划和自然资源局出具未举示相应证据，本院不予采信。第五，被告谭茹蓝辩称其租赁的商业门面属于独立产权，开窗的部位属于开发商独立所有的商业部分的外墙面，不属于业主的共同共有部位，未举示有效的证据证明，其举示的产权证及《商用物业租赁和管理合同》附图中第X-c-1幢第底层平面图恰显示其所承租的商业1（跃1）、商业2（跃2）与卫生服务站（跃1）相连，与其他商业4、楼梯间、商业6、商业7等其他商业门面构成一个整体平面图，这也可印证X-c-1幢并非独立的一栋建筑物。综上，既然谭茹蓝承租的X-c-1幢商用物业并非独立的一整栋建筑物，则该建筑物的外墙就不属于该商业门面产权人的专有部分，应属于小区业主的共有部分。因被告谭茹蓝所租赁的重庆市渝北区龙塔街道XX大道XX号X-c-1幢的外墙属于公园.置尚小区业主的共有部分，被告谭茹蓝在X-c-1幢商用物业外墙开窗的行为属于“擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能”的行为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，原告吴中良作为小区业主，有权依据该规定以自己的名义提起本案诉讼并要求被告谭茹蓝排除妨碍、恢复原状，故原告吴中良要求被告谭茹蓝将在重庆市渝北区龙塔街道XX大道XX号X-c-1幢公共墙面打开的所有外窗全部恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。被告谭茹蓝辩称原告诉讼主体不适格，无权提起本案诉讼的意见，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭茹蓝于本判决生效后十五日内将私自在重庆市渝北区龙塔街道XX大道XX号X-c-1幢商用物业公共墙面上打开的所有外窗恢复原状；二、驳回原告吴中良的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告谭茹蓝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷元亮人民陪审员  彭钦洪人民陪审员  王先容二〇二〇年四月二十日书 记 员  陈 源