福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终942号 上诉人（原审被告）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡**楼**。 法定代表人：陈松辉，系公司总经理。 委托诉讼代理人：谢清峰，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张莉萍，女，1984年5月5日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：陈少军，福建一脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭亚萍，福建一脉律师事务所实习律师。 上诉人福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称沃丰公司）因与被上诉人张莉萍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沃丰公司上诉请求：改判撤销一审判决第一项，驳回张莉萍一审逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一审法院事实认定错误，请求二审法院进行纠正。沃丰公司不构成逾期交付，不应承担任何违约责任。一、一审以沃丰公司提供的证据不足以证明诉争房屋所在项目的施工工地位于学校及周围200米范围内为由，对沃丰公司因中、高考因素可据实予以延期交房的主张不予采纳错误。虽《泉州市生态环境局通知》中规定中、高考期间禁止施工的范围系学校200米范围内，但实际上中、高考期间禁止施工、鸣笛的范围远远大于学校周围200米。案涉房屋在实际施工过程中，施工单位确实在中、高考期间停工，一审对沃丰公司该主张不予采纳有违公平原则。二、根据相关规定，缴纳专项维修资金系买受人的法定义务，在买受人缴纳专项维修资金前，无权要求沃丰公司交房，更无权要求沃丰公司承担逾期交房的违约责任。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”，第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人”。根据《泉州市住宅专项维修资金管理规定》规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前、即正式签收领取钥匙前，按购房建筑面积将首期住宅专项维修资金足额存入专户，开发建设单位凭购房人足额交存住宅专项维修资金的凭证交付房屋。依法缴纳专项维修资金系业主要求交付房屋的前提条件，未依法缴纳专项维修资金的，购买人无权要求开发建设单位交付房屋。本案《商品房买卖合同》明确约定买受人2016年12月30日前缴纳房屋的专项维修金，但张莉萍直至2018年11月3日才缴纳，根据相关规定，在缴纳专项维修金前交付房屋的条件尚未满足，沃丰公司有权拒绝交付房屋。张莉萍无权要求沃丰公司承担逾期交房的违约责任。 张莉萍辩称：一、沃丰公司提出的中高考问题及天气因素应予以延期交房的主张没有依据。双方签订的合同对可延期的情形进行了具体的约定，即“以政府文件、气象资料、高考相关规定、水电部门的通知为准”，而《泉州市生态环境局通知》中，明确为“禁止施工的学校周围200米的范围内”，涉案楼盘不属于该范围，不属于可延期交房的情形。二、专项维修资金的缴纳时间应是交付房屋时交纳。双方虽在合同中约定专项维修资金缴纳时间为2016年12月30日，但沃丰公司在邮寄《入伙通知书》中才明确专项维修资金的交纳时间、账户及金额，可见专项维修资金的缴纳时间应为涉案商品房交付使用时。三、商品房预售合同中，对专项维修资金的缴纳账户约定并不明确，沃丰公司未向张莉萍提供银行账户名称，张莉萍想要交纳专项维修资金也无法交纳，沃丰公司后续又进行变更，可见沃丰公司也认为约定不明。 张莉萍向一审法院起诉请求：1.沃丰公司向张莉萍支付逾期交房违约金126509元（以购房款1888196元为基数、按日万分之一计算自2016年12月30日起至2018年10月31日止）；2.沃丰公司向张莉萍支付逾期办证违约金（以购房款1888196元为基数、按日十万分之一计算自2019年1月31日起至沃丰公司办理房屋产权初始预登记之日止）；3.沃丰公司协助张莉萍办理丰泽区交汇处澜湖郡3号楼店面01的《不动产权证书》 一审法院认定事实：2014年4月25日，张莉萍与沃丰公司签订编号为201404250120的《商品房买卖合同》一份，约定张莉萍向沃丰公司购买址在丰泽区交汇处澜湖郡3号楼店面01，总价款1888196元。该份合同于2014年4月29日办理备案登记。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的；因政府行为（包括但不限于政府通知停工或因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期；日降雨量10ｍｍ以上降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害、停水、停电导致工程延期。（具体以政府文件、天气资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……。”合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。合同第十八条约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计4019元，于2016年12月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上，监管银行中国银行股份有限公司洛江支行，监管账户43×××42”。同日，张莉萍与沃丰公司签订合同编号201404250120《商品房买卖合同》的《合同补充协议》一份，该协议第四条约定：“双方同意该商品房不适用合同第八条支付条件与期限的约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位单项竣工验收合格和消防验收合格，但不包括整体小区的竣工综合验收合格及向建设主管部门报备手续办理完成。（2）除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地、地震等包括如下：1、市政配套而引致的延误；2、为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；3、影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上（含6级）大风］原因；4、供水、供电部门的停水、停（限）电通知；5、其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述（1）、（2）点可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。商品房在达到上述交付条件后，出卖人将以合同记载的联络方式将《入伙通知书》送达买受人……”《合同补充协议》第五条约定：“买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续，由此产生的责任概由买受人承担。”第六条约定：“1、出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证（仅指房屋所有权证），由于买受人不及时配合或政府主管部门办理产权证工作日较长或者主管部门已受理相关手续却拖延办理等情况，分户产权办理时间相应顺延。买受人所购房产的土地使用权证，在整个楼盘的买受人办理了所购买的房产的房屋所有权证登记之后，由出卖人配合买受人向土地使用权登记部门申请办理土地使用权证”。第十三条约定：“本补充协议是合同不可分割的部分，本补充协议的内容与商品房买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准”。张莉萍已依约付清全部购房款。 另查明，据沃丰公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》等证据所载，诉争房屋所在楼盘于2018年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工五部门验收合格，于2018年5月25日经泉州市公安消防支队综合评定消防验收合格。据沃丰公司提供的泉州市生态环境局出具的通知所载，“高考、中考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”。沃丰公司确认其无法提供诉争楼盘在上述通知规定的、中高考期间禁止施工的学校周围200米范围内的相关证据，亦未能提供其在上述期间停止施工的相关证据。另据福建省气象服务中心出具的天气证明所载，自2014年4月25日合同签订之日起至2016年12月30日合同约定的交房之日止，泉州市澜湖郡（泉州市丰泽区高速路口气象观测站）共出现《合同补充协议》第四条约定的24㎜以上降雨、6级以上大风天气共计47天，即沃丰公司可顺延至2017年2月15日交房。2018年9月29日，沃丰公司向张莉萍邮寄《入伙通知书》，通知张莉萍诉争房屋已经政府相关部门验收合格，达到合同约定交房条件，定于2018年10月31日正式交房。要求张莉萍在接到该通知后于2018年11月30日前携带相关文件资料和费用至沃丰·澜湖郡办理房屋交付手续。沃丰公司并于2018年9月30日于《东南早报》刊登《交房公告》，载明澜湖郡1#、2#、3#楼及地下室定于2018年10月31日正式交房。庭审中，张莉萍与沃丰公司一致确认诉争房屋已于2018年10月31日交付。2018年11月3日，张莉萍缴纳了诉争房屋的公共维修资金3215.2元。另，截至法庭辩论终结时止，诉争房屋所在项目的房屋权属总登记尚未办妥，沃丰公司亦未向张莉萍开具已付购房款的不动产销售专用发票及交付办理分户登记所需的测绘图纸等办证所需资料。 一审法院认为，沃丰公司与张莉萍就诉争房屋所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方均应依约履行。按合同约定，沃丰公司应于2016年12月30日前，将符合合同及补充协议约定的诉争房屋交付张莉萍使用。合同附件六《合同补充协议》第四条约定，如遇到“累计24小时降雨超过24㎜或6级以上（含6级）大风原因”，沃丰公司可顺延交房期限。自2014年4月25日双方签订合同之日起至2016年12月30日合同约定的交房之日止，出现了上述《合同补充协议》第四条约定的可延期交房的风雨天气共计47天，沃丰公司因天气因素可顺延至2017年2月15日交房。沃丰公司还辩称，因施工期间出现中、高考等政府文件限制施工的情形，故可因此顺延交房期限。但据沃丰公司提供的《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》所载，“中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”，而沃丰公司无法提供证据证明诉争房屋所在楼盘在上述通知禁止施工的学校周围200米范围内，亦未能提供施工记录等可以证明其在中、高考期间停止施工的相关证据，故对沃丰公司以中、高考期间因政府文件限制施工而要求顺延交房期间的辩解，不予采纳。关于公共维修资金的缴纳，合同第八条约定，沃丰公司应于2016年12月30日前向张莉萍交房；合同第十八条约定，张莉萍应于2016年12月30日前缴清诉争房屋的专项维修资金；而《合同补充协议》第五条约定：“买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续”。基于上述约定，可以认定双方约定张莉萍最迟应于沃丰公司向其交房时缴清诉争房屋的专项维修资金，否则沃丰公司有权拒绝交房及协助办理分户产权登记手续。另据庭审查明的事实，虽然合同第十八条约定了诉争房屋应缴专项维修资金的金额，但对缴款账户的约定不明确；而沃丰公司在邮寄给张莉萍的《入伙通知书》中，对应缴公共维修基金的金额作了变更，明确了缴款账户等具体事项，并通知张莉萍“交房时，凭缴款凭单向开发商索取收款收据”。沃丰公司实际于2018年10月31日与张莉萍办理诉争房屋的交接手续，张莉萍于2018年11月3日缴清了诉争房屋应缴公共维修资金，沃丰公司在确认该事实后，向其开具了收款收据。故沃丰公司自愿在张莉萍缴清专项维修资金时提前向张莉萍交房，并未以此拒绝交房，且导致其迟延交房的事由不可归责于买受人，现沃丰公司以此为由，要求顺延其交房期限，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，沃丰公司因出现合同约定可延期交房的免责天数，可顺延至2017年2月15日交房，但其直至2018年10月31日才将诉争房屋实际交付给张莉萍，逾期交房623天，应按总购房款1888196元的日万分之一向张莉萍支付逾期交房违约金共计117634.61元（1888196元×0.0001×623天）。关于协助办证的问题，据双方在《合同补充协议》第六条的约定，沃丰公司应于商品房交付使用后200日内协助张莉萍办理分户产权登记手续。庭审中，双方一致确认诉争房屋已于2018年10月31日实际交付，故沃丰公司应于2019年5月19日前协助张莉萍办证。但沃丰公司尚未办妥诉争房屋所在项目的房屋权属总登记，亦未向张莉萍交付购房款发票、分户图等办证所需资料，构成逾期协助办证。张莉萍请求沃丰公司按购房款1888196元的日十万分之一，自2019年1月31日起至沃丰公司办理房屋产权初始预登记之日止支付逾期协助办证违约金，予以部分支持，上述违约金应自沃丰公司逾期之日即2019年5月20日起计付。张莉萍同时诉请沃丰公司履行协助其办理诉争房屋不动产权证书的义务，合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建省沃丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给张莉萍逾期交付址在泉州市丰泽区交汇处澜湖郡3号楼店面01的违约金117634.61元；二、福建省沃丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给张莉萍逾期办理上述房屋不动产权证书的违约金（以购房款1888196元为基数、按日十万分之一的标准计付自2019年5月20日起至办理诉争房屋不动产权初始预登记之日止）；三、福建省沃丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内协助张莉萍办理上述房屋的《不动产权证书》；四、驳回张莉萍的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》可知，中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业。沃丰公司提供的证据不足以证明诉争房屋所在项目的施工工地位于学校及周围200米范围内，故本案不存在因中、高考因素而需延期交房的情形，沃丰公司就此的主张不予采纳。关于专项维修资金的缴纳问题，合同第八条约定，沃丰公司应于2016年12月30日前向张莉萍交房，合同第十八条约定，张莉萍应于2016年12月30日前缴清诉争房屋的专项维修资金；同时，合同附件四第二十四条约定：“专项维修资金的缴存由业主按相关法律、法规缴存即《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定及泉州市房地产管理局、泉州市住房和城乡建设局、物价局《关于规范专项维修资金收取管理有关问题的通知》等相关法律、法规由购房者按标准向建设单位缴交维修金”，而《住宅专项维修资金管理办法》、《关于规范专项维修资金收取管理有关问题的通知》以及《泉州市住宅专项维修资金管理规定》亦是要求应当在办理房屋入住手续前或者交房前缴交，一审法院根据房屋专项维修资金的性质、相关规定及双方约定，认定缴交公共维修资金的时间为沃丰公司通知交房且符合交房条件的时间并无不当。现沃丰公司以在交房之前张莉萍未缴清房屋专项维修资金为由，要求顺延其交房期限，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，沃丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2652元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担(多预交的216元予以退回)。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇二〇年四月一日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。