贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0115民初4740号 原告：邓虹，女，回族，1988年11月18日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：王豫黔，贵州瀛黔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁伶漪，贵州瀛黔律师事务所实习律师。 被告：贵州金浩田房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路。 法定代表人：丁力，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王翠，贵州一策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何文宏，贵州一策律师事务所律师。 第三人：孙润林，男，汉族，1957年10月15日生，住所地贵州省修文县。 委托诉讼代理人：李磊，贵州兑诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡俊仕，贵州兑诚律师事务所律师。 原告邓虹诉被告贵州金浩田房地产开发有限公司（以下简称金浩田公司），第三人孙润林商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王豫黔、丁伶漪，被告委托诉讼代理人王翠，第三人委托诉讼代理人李磊、胡俊仕到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年7月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告继续履行原、被告于2017年7月21日签订的《商品房买卖合同》的义务立即交付房屋；3、判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金共计348406.11元（违约金以被告违约造成的损失为准，暂以每日向原告支付已支付房价款的万分之三进行计算，自2018年1月1日起暂计算至2019年6月16日，剩余违约金计算至涉案房屋交付给原告为止）；4、本案诉讼费用等全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月21日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的xx区xx路天一·国际广场第xx栋xx单元xx层x号房屋，建筑面积290.52平方米，价款2178900元。合同签订后，原告在合同期限内依约履行自身义务，支付了全部购房款和维修基金等，且《贵阳市商品房预售合同备案登记表》已将涉案房屋备案登记至原告名下，房屋已于2017年8月30日竣工，可以交付使用，但被告却以各种理由拒绝将案涉房屋交付给原告。被告的行为已构成违约，应按约定承担违约责任，但约定的违约金过低，不足以弥补原告损失。现依法提起诉讼，望支持原告诉讼请求。 被告辩称，双方签订购房合同前，经过了多次转让，首先由城上城公司转让给郭小勇，郭小勇再转让给李万凤，李万凤转让给邓虹，期间一直拖欠被告购房款，至今仍未付清，根据合同约定，我方有权拒绝交房。 第三人述称，邓虹获得案涉商品房买卖合同的权利是基于债权转让，该债权是否支付相应合理对价直接影响我方权利，本案中需审查原告是否支付合理对价给李万凤或郭小勇。其他意见与被告一致。 本院经审理认定事实如下： 2013年7月9日，金浩田公司（甲方）与贵州城上城混凝土有限公司（乙方）签订一份《房屋定制协议》，约定乙方委托甲方在自身开发的“天一国际广场”为乙方定制房屋，定制房屋位于贵阳市xx区，国家数字产业园两侧高层办公楼第xx层和第xx层整半层；乙方具体定制物业楼层及面积，在甲、乙双方签订正式商品房买卖合同时，根据乙方向甲方供应建筑施工材料完成总产值金额的50%计算乙方最终购买办公楼面积；乙方定制房屋售价每平方米定价7500元；乙方所定制物业标准层面积约为1000-1400平方米。 2014年10月23日，金浩田公司（甲方）与郭小勇（乙方）签订一份《房屋定制协议》，约定乙方向甲方定制其开发的“天一国际广场”南区中北部国家数字产业园西侧高层办公楼第xx层房屋，建筑面积约1200平方米，售价每平方米7500元，乙方以现金方式向甲方支付房屋定制价款。 2014年10月24日，金浩田公司出具一份收据，载明收到郭小勇房屋定制款900万元。 同日，金浩田公司（甲方）、贵州城上城混凝土有限公司（乙方）与郭小勇（丙方）签订一份《三方协议》，主要内容有：1、截止2014年9月30日，甲方欠乙方混凝土价款6970757.64元。2、丙方于2014年10月23日与甲方签订《房屋定制协议》，丙方定制甲方在贵阳市金阳新区部国家数字产业园西侧高层办公楼第xx层（建筑面积约1200平方米，单价7500元／平方米）。3、乙方自愿用甲方欠的混凝土价款6970757.64元为丙方向甲方支付以上房屋定制价款，定制价款不足部分，由丙方自行承担，乙方担保。4、甲方、丙方签订《房屋定制协议》时，甲方已为丙方开具收到丙方房屋定制总款900万元的收款收据，其中6970757.64元为甲方欠乙方的混凝土价款，剩余的2029242.36元，丙方承诺于签订《房屋定制协议》当日一次性支付给甲方，因丙方原因，至今未支付该尾款。5、丙方欠付甲方2029242.36元的房屋定制尾款，丙方承诺于双方签订商品房买卖合同前一次性支付给甲方；如丙方未能及时支付给甲方，甲方有权从甲方之后可能欠付乙方的混凝土价款中直接扣除；丙方支付上述定制房屋全部购房款之前，甲方有权拒绝向丙方交付定制房屋。 2015年1月27日，金浩田公司（甲方）与李万凤（乙方）签订一份《房屋定制协议》，协议内容除乙方名称变更外，与郭小勇签订的《房屋定制协议》一致。同日，金浩田公司出具一份收据，载明收到李万凤房屋定制款900万元。在金浩田公司的会计凭证中，该收据附有一份《变更单》，主要内容为客户郭小勇于2014年10月23日购买公司“天一国际广场”x区x栋xx层房屋，建筑面积1200平方米，单价7500元，总价900万元，付款方式为一次性，现因相关业务需要，申请将该房屋姓名变更为李万凤。 2016年5月6日，李万凤（甲方）与邓虹（乙方）签订一份《房屋转让协议》，载明李万凤有一处房产位于贵阳市，现将此房转让给邓虹，特签订此协议，主要内容有：1、甲方名下房产位于贵州省贵阳市3号天一国际广场南区部国家数字产业园西侧高层办公楼xx层，面积1200平方米；2、房屋价格800万元；3、购房款分三笔支付，第一笔370万元于2016年5月6日支付给甲方，第二笔80万元于2016年6月20日支付给甲方，第三笔350万元等到乙方与房开商正式签订房屋买卖合同后付清，甲方同意乙方在第三笔购房款中扣除郭小勇欠张登杰的一切债务（郭小勇向张登杰所借现金及利息、郭小勇欠张登杰的材料款）；如乙方从第三笔购房款中扣除完郭小勇欠张登杰的一切债务后，所剩余款一次性支付给甲方；4、乙方按协议支付甲方第一笔购房款后，甲方无条件配合乙方办理过户等手续；如甲方违约必须支付邓虹违约金10万元及购房款和利息；5、本协议由潘爱民和张登杰共同担保。该协议尾部除甲乙双方签名捺印外，潘爱民、张登杰亦作为担保人签名捺印。 同日，邓虹通过银行转账向李万凤支付首笔购房款370万元，李万凤出具收条予以确认。 当日，金浩田公司（甲方）与邓虹（乙方）签订一份《房屋定制协议》，约定乙方委托甲方定制其开发的前述房屋。同日，金浩田公司出具一份收据载明收到邓虹房屋定制款（xx号楼xx层）900万元。 2016年6月20日，邓虹通过银行转账向李万凤支付20万元。2016年6月30日，邓虹通过银行转账向李万凤支付60万元；当日，李万凤出具收条确认收到邓虹上述两笔共计80万元购房款。 2017年7月21日，金浩田公司（出卖人）与邓虹（买受人）签订四份《商品房买卖合同》，本案案涉的合同编号xx-x-x-x，标的房屋为天一·国际广场第xx栋xx单元xx层x号房屋，建筑面积290.52平方米，房屋价款2178900元，付款方式为分期付款，在2017年7月21日前付清；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付房屋；逾期交房超过180日的，自约定的交付期限届满之日次起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》后取得《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，预售合同登记号为Y17083xxx。 上述合同签订当日，金浩田公司向邓虹出具收到其购买案涉房屋购房款2178900元的收据及收到xx栋x单元x层xx号维修基金91141元的收据。同日，邓虹向金浩田公司刷卡支付205141元，为其当日与金浩田公司所签订四份《商品房买卖合同》所支付的面积补差款及维修基金。 后约定交房期限届满，金浩田公司未向邓虹交付案涉房屋，邓虹遂向本院提起诉讼并提出如前诉请。 另查明，张登杰与郭小勇曾有民间借贷关系及其他经济往来，2020年3月31日，张登杰与李万凤电话联系，李万凤确认双方房屋转让协议已履行完毕，剩余房款通过上述郭小勇所欠张登杰债务抵销。庭审中该房屋转让协议担保人潘爱民亦出庭作证确认房屋转让协议已履行完毕。此外，张登杰与邓虹系夫妻关系，李万凤与郭小勇亦有姻亲关系。 庭审中，金浩田公司确认案涉房屋已竣工验收完毕，因原告未付清购房款故未交付。 本院认为，本案争议的焦点有两点，1、双方当事人签订的《商品房买卖合同》效力；2、邓虹是否有权要求金浩田公司交付房屋并承担逾期交房违约责任。对上述焦点，本院意见如下： 一、关于焦点一。 双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，邓虹的该项诉请，本院予以支持。 二、关于焦点二。 金浩田公司与城上城公司、郭小勇签订的《三方协议》载明郭小勇向金浩田公司定制房屋价款，除以欠付城上城公司货款充抵外，尚有2029242.36元未支付，该款项约定由郭小勇承担，城上城公司担保。但该协议签订之后，金浩田公司两次配合将郭小勇所定制房屋更名，并均向新定制人出具了收到购房款的收据，在2017年7月21日与邓虹签订《商品房买卖合同》时，其另行向邓虹收取了案涉房屋的面积差异价款及维修基金，亦单独向邓虹出具了案涉房屋足额购房款的收款收据，期间其未提供任何证据表明向邓虹提出购房款未付清的异议或说明，其行为足以令邓虹相信购房价款已付清，金浩田公司与郭小勇或者李万凤之间关于购房款是否付清的纠纷，与邓虹无关，金浩田公司关于邓虹未付清购房款的辩解，本院不予采信。 在邓虹按照与李万凤的房屋转让协议约定履行付款义务、金浩田公司亦向邓虹确认收到购房价款的情况下，邓虹有权按照《商品房买卖合同》的约定要求金浩田公司履行交房义务，现案涉房屋已具备交付条件，对邓虹的该项诉请，本院予以支持。 《商品房买卖合同》约定金浩田公司应在2017年12月31日前交付案涉房屋，但在案涉房屋具备交付条件的情况下至今未履行该交付义务，其行为已构成违约，应当按照约定承担违约责任，从2018年1月1日至2019年6月16日，共计532天，按照购房款2178900元、每日万分之一的标准计算，此期间逾期交房违约金为115917.5元，同时，从2019年6月17日起，金浩田公司应继续按照约定标准向邓虹支付逾期交房违约金至实际交付案涉房屋之日止，原告的该项诉请，本院以此予以支持。 邓虹以约定违约金不足以弥补其损失主张调整，但并未就其损失提供证据予以佐证，其调整违约金的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，判决如下： 一、原告邓虹与被告贵州金浩田房地产开发有限公司于2017年7月21日签订的《商品房买卖合同》（预售合同登记号Y17083xxx）合法有效； 二、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将位于贵州省贵阳市高新区房屋交付原告邓虹； 三、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告邓虹支付截止2019年6月16日的逾期交房违约金115917.5元，并从2019年6月17日起，继续以2178900元为基数、按每日万分之一标准向原告邓虹支付逾期交房违约金至实际交付上述房屋之日止； 四、驳回原告邓虹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3363元（已减半收取），由被告贵州金浩田房地产开发有限公司负担2000元，原告邓虹负担1363元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员 张 铮 二〇二〇年四月九日 书记员 姚文勇