山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1329民初1739号 原告：陈文明，男，1965年11月26日生，汉族，居民，住临沭县。 被告：姜锦长，男，1965年2月18日生，汉族，居民，住临沭县。 被告：临沂市佳士博食品有限公司。 住所地：临沭县玉山镇驻地。 法定代表人：陈春鑫，执行董事。 二被告委托诉讼代理人：王永朝，山东正之源律师事务所律师。 原告陈文明与被告姜锦长、临沂市佳士博食品有限公司（以下简称佳士博公司）侵权纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文明、被告姜锦长和佳士博公司的委托诉讼代理人王永朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈文明向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令姜锦长、佳士公司停止侵权；2.赔偿因姜锦长、佳士公司的非法占有给陈文明造成的损失1000元。事实和理由：陈文明于2019年5月6日通过临沭县人民法院拍卖竞拍到刘月礼的房产（房产证号××）和集体土地使用权（证号：沭集用2000字第**及沭集用2009第**），同日，人民法院下达执行裁定予以确认。对刘月礼上述涉案标的物实质性权利已经丧失殆尽的佳士博公司，将陈文明已经取得所有权和使用权的涉案标的物私相授受租给了姜锦长，姜锦长私自撬门别锁并非法占有至起诉。现请求人民法院查明事实，依法裁判，以维护陈文明的合法权益。 姜锦长和佳士博公司辩称，原告主张被告停止侵权不成立，被告公司依法享有案涉房屋土地的租赁权20年，自2020年3月21日起至2040年3月20日止。原告通过司法拍卖于2019年5月6日竞买案涉房屋土地，取得的是负担有租赁权在先的，有瑕疵的物权。2019年3月13日，临沭县人民法院在司法拍卖公告中已特别提示，案涉房屋所有权、土地使用权尚有（2019）鲁1329民初1175号民事判决书确定的租赁权20年，标的物以现状为准。竞买人出价时已考虑扣除了相应的标的物的租赁权负担，确认该拍卖标的物有20年的租赁期限，竞买人明知在拍卖公告确定的20年租赁期限内是不享有拍卖标的物的使用权的，也就是竞买人出价不含有法院告知的1175号判决书确认的20年的使用期限。综上，原告现不享有案涉房屋的土地使用权，主张被告侵权事实不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 佳士博公司与刘月礼民间借贷纠纷一案，经佳士博公司申请，本院作出（2012）沭民一初字第2595号民事裁定书及协助执行通知书，于2012年8月28日查封了刘月礼所有的位于临沭县××镇××街居民委员会2号楼等7幢房产（房产证号为：沭房管字第0××4号）；土地一处（四至为：北至生产路，南至刘作良宅基，东至空闲地，西至青石路），土地使用证号：沭集用：沭集用2000字第**及沭集用2009第**限自2012年8月28日起至2014年8月28日止。本院于2012年9月6日作出（2012）沭民一初字第2595号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、刘月礼于2012年9月21日前一次性返还佳士博公司借款700000元及利息，利息按约定计算。二、诉讼费15800元（案件受理费10800元，保全费5000元），由刘月礼负担。后因刘月礼未及时履行生效法律文书确定的义务，佳士博公司向本院申请执行，执行案号（2012）沭执字第1768号。 陈文明与刘月礼民间借贷纠纷一案，经陈文明申请，本院于2018年5月7日作出（2018）鲁1329执保56号民事裁定书及协助执行通知书，查封了刘月礼所有的位于临沭县××镇××街××号楼××层××室（不动产权证号：沭房管字第0××4号）房产及土地（集体土地证号：沭集用20**第：沭集用2009第**，自2018年5月8日起至2021年5月7日止。本院于2018年5月28日作出（2018）鲁1329民初2821号民事判决书，判决刘月礼于该判决生效后十日内付给陈文明借款80万元及其利息（利息自2014年6月19日起按月利率12‰算至付清之日止）。诉讼费10420元（其中案件受理费11800元减半收取5900元，保全费4520元）由刘月礼负担。后刘月礼未及时履行生效法律文书确定的义务，陈文明向本院申请执行，执行案号（2018）鲁1329执2806号。 （2018）鲁1329执2806号案件执行过程中，佳士博公司提交了其与刘月礼于2017年2月8日达成的《执行和解协议书》一份，其中约定将刘月礼享有的房产（房权证号××）及集体土地使用权（证号：2000字第0016：2000字第**及沭集用2009第**50年，日期自2020年3月21日至2070年3月20日；目前该幅房地产由刘月礼租赁给案外人使用，使用到期日为2020年3月20日，佳士博公司的使用权开始日为2020年3月21日。佳士博公司向本院提出执行异议，要求解除对刘月礼房产（房产证号：0××1）及土地使用权（土地使用证号：沭集用2000字第0016号及：沭集用2000字第**及沭集用2009第**24日，本院作出（2019）鲁1329执异4号执行裁定，裁定驳回了异议人佳士博公司的异议请求。佳士博公司不服该裁定，于2019年2月11日17时31分01秒通过网上立案系统向本院提交执行异议之诉申请，提起案外人执行异议之诉。2019年2月28日，本院就该案作出（2019）鲁1329民初782号民事裁定，以佳士博公司的起诉超过法律规定的案外人应在裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼的期限为由，裁定驳回了佳士博公司的起诉。该裁定现已生效。 2019年3月1日，本院立案受理佳士博公司刘月礼确认合同效力纠纷一案，案号（2019）鲁1329民初1175号。佳士博公司在该案中向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认佳士博公司与刘月礼签订的《执行和解协议》依法成立；2依法保障佳士博公司在租赁合同约定的期间内，对第三人刘月礼名下房产（房产证号××）及集体土地使用权（证号：沭集用2000字第0016号及沭集用20：沭集用2000字第**及沭集用2009第**在该案中诉称，在（2012）沭执字第1768号案件执行过程中,佳士博公司与刘月礼达成执行和解协议,将房产（房权证号：××）及土地（土地使用证号：沭集用2000字第0016号及沭集用2009号第0：沭集用2000字第**及沭集用**第**2020年3月21日至2040年3月20日。2019年3月18日，本院就该案作出一审判决，判决：一、佳士博公司与刘月礼于2017年2月8日签订的“执行和解协议”，除抵债的租赁期限应变更为二十年，协议约定有效，对当事人具有法律约束力。二、驳回佳士博公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。 2018年11月30日，本院委托山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司对陈文明申请查封的刘月礼的上述财产进行了评估，同年12月17日，该公司作出估价报告，确定估价对象于估价时点2018年11月30日的市场价值为1307933元。2019年3月9日，本院发布拍卖上述房地产的拍卖公告，该公告第一条拍卖标的项载明，评估价1307933元、保留价1300000元。第六条载明：特别提醒：上述房产及土地使用权上现有租赁权，租赁期限自2015年4月1日起至2025年4月1日止，买受人竞得上述房产及土地使用权后，本院在租赁期限内不办理交付。特别提示，本拍卖标的物尚有临沭县人民法院于2019年3月18日作出的（2019）鲁1329民初1175号民事判决书确定的租赁权20年，详细情况见判决书。标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。 2019年4月19日，陈文明竞得上述房地产，5月6日，本院作出（2018）鲁1329执2806号之三执行裁定书。裁定书载明，本院依据已经发生法律效力的（2018）鲁1329民初2821号民事判决书，于2018年3月9日依法委托淘宝网临沭县人民法院司法拍卖平台拍卖被执行人刘月礼所有的位于临沭县××镇××街居民委员会登记在刘月礼条编厂（集体土地使用权证号：沭集用2009第014号）、临沭县白族镇西白旄村条编厂（集体土地使：沭集用2009第**0016号）名下的集体土地使用权一宗及登记在刘月礼条编：沭集用2000第**;×镇××街居民委员会的房产（不动产权证号：沭房管字第0××4号）一处。2019年4月2Ｏ日买受人陈文明（即本案申请执行人）以1300000元最高价竞得。并依法裁定上述房屋的所有权、集体土地使用权及相应的其他权利归陈文明所有、使用，使用期限同（2009沭集用第014号、2000沭集用第0016）批准年限。买受人陈文明可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 本案庭审中，陈文明明确其第一项诉讼请求为要求姜锦长从其拍卖所得的原刘月礼条编厂大门以北五间沿街房搬出，并主张其第二项诉讼请求是根据佳士博与姜锦长签订的租赁合同中确定的租金标准确定。 另查明，2020年3月18日，佳士博公司与姜锦长签订租赁协议，约定佳士博公司将原刘月礼条编厂大门北五间房屋租赁给姜锦长，租赁期限自2020年3月21日至2030年3月20日，第一年租金10000元，以后每年的租金在上一年度租金的基础上每年递增1000元。该租赁合同签订后，姜锦长实际占有、使用案涉房屋至今。 上述拍卖公告中提到的“上述房产及土地使用权上现有租赁权”不包括案涉五间房屋，而（2019）鲁1329民初1175号民事判决涉及的执行和解协议中包括案涉五间房屋。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，陈文明通过司法拍卖程序竞得原刘月礼条编厂，自2019年5月6日法院向其送达拍卖成交裁定书之日起，陈文明即取得原刘月礼条编厂的房屋所有权和集体土地使用权。 本案双方当事人争议的焦点是佳士博公司与刘月礼之间的执行和解协议对陈文明是否有约束力，以及佳士博公司、姜锦长占有案涉房屋是否构成侵权。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。上述条款确立了我国关于租赁物发生所有权变动时租赁合同的效力的法律规定，即“买卖不破租赁”的一般原则和适用该原则的两类例外情形。根据上述规定，“买卖不破租赁”原则包括以下三个方面内容，一是租赁物发生了所有权的变动；二是租赁物所有权转移发生在租赁期间，只有在租赁期间发生所有权变动的，“买卖”才不破租赁。三是租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。 本案中，佳士博公司与刘月礼虽然在陈文明申请查封之前达成以租金抵顶欠款的执行和解协议，但执行和解协议约定的租赁期间起始日为2020年3月21日，陈文明申请查封和通过法院拍卖竞得上述刘月礼条编厂时，执行和解协议涉及的租赁期间尚未开始，且佳士博公司亦未实际占有使用案涉房屋，故佳士博公司与刘月礼达成的执行和解协议对陈文明没有约束力。临沭县人民法院的拍卖公告虽然提示案涉房屋存在本院（2019）鲁1329民初1175号民事判决确定的20年租赁权，但法院委托评估机构对上述房地产的价值进行评估时并未对该20年租赁权相应的租赁价值一并评估，并从总价款中予以扣减。另外，拍卖公告提醒上述房地产还存在2015年4月1日至2025年4月1日的租赁权，并明确表示买受人竞得上述房地产后，本院在该租赁期限内不办理交付，并未表示需待（2019）鲁1329民初1175号民事判决确定的20年租赁期限届满后才能办理交付，故拍卖公告对于该租赁权的提示并不导致执行和解协议对陈文明产生法律约束力。 陈文明于2019年5月6日取得案涉房屋的所有权，佳士博公司之后将案涉房屋出租给姜锦长的行为侵犯了陈文明的合法权益，应停止侵权，并承担由此给陈文明造成的经济损失。对于陈文明的损失，陈文明参照佳士博公司与姜锦长签订的租赁合同约定的租金标准要求佳士博公司赔偿1000元损失合法有据，本院予以支持。 综上所述，陈文明的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条的规定，判决如下： 一、姜锦长于本判决生效后十日内从原刘月礼条编厂大门北五间沿街房屋搬出。 二、临沂市佳士博食品有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈文明经济损失1000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取75元，由临沂市佳士博食品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  赵德利 二〇二〇年四月二十九日 书记员  李 芳