辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初384号原告：锦州宝地物业服务有限责任公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人：赵宝库，系该公司经理。委托诉讼代理人：李丹，该公司职员。委托诉讼代理人：张建，该公司职员。被告：孟宪发，男，1983年6月7日出生，汉族，零售业者，住锦州市凌河区。原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告孟宪发物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦州宝地物业服务有限责任公司法定代表人的委托诉讼代理人李丹、张建，被告孟宪发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦州宝地物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付万年里X-XX号拖欠的物业费1822元，电梯费190元，合计2012元（另原告当庭减少诉讼请求：不再主张违约金500元）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系原告物业服务有限责任公司的业主，其房产在锦州市凌河区，面积为75.94平方米。按照《辽宁省物业管理条例》的有关规定，被告应按期如数缴纳物业费，逾期3个月仍不交纳物业费的，物业企业可以向人民法院提起诉讼。被告入住后，并未按月如期缴费，从2018年1月1日至2019年12月31日拖欠物业费1822元，电梯费190元，以上费用合计2012元。上述所欠物业费用原告催要未果，特诉至法院，判令被告给付拖欠的物业费。被告孟宪发辩称，原、被告于2013年11月13日签订的物业管理服务协议第4、5款第四条、第2、3、7款第六条、第1、5款，以上条款主要体现原告没有尽到物业管理服务义务，最为突出有以下几点：1.消防设施、消防通道；2.绿化、绿地；3.公益文体设施。双方合同条款明确约定，原告没有依法履行以上合同条款，合同第二条第五款管理指对住宅区各类房屋及配套公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化，环境卫生等项目进行维护、修缮和整治使其保持正常状态的行为，合同第四条第二款维护和管理指上下水管道、落水管、消防设施、绿地、道路路灯，公益性文体设施和共用设施，设备使用的房屋等，合同第四条第7、8款，绿化养护包括1.对小区公共绿地，园林小品等管理和养护，使绿化物生长旺盛，按实际性进行修剪，保证良好的绿化效果；2.园区的美化和亮化。本楼盘192户业主数次找原告履行以上合同规定，原告以高高在上的口气答复我们只负责保安、保洁，其他什么也不管，业主得到这样的答复，产生强烈反响。其一、被告家公共区域声控灯不亮，造成出行不便，多次与原告反映原告回复无法修复，半天后被告自行请人修理，至今原告未再过问。其二、被告家仓房第一次漏水，被告要求原告提供保险理赔单来确认赔付金额，原告拒绝出示，并且第二次仓房漏水造成财产损失，原告至今也未出面解决。其三、2019年5月16日被告的电动车由原存放地换到新存放地，是物业公司在维修设备时给挪动。之后电动车电瓶丢失，报物业后说给调监控查证追责，至今未果。原告未能履行双方签订的合同条款，就没有收取物业服务费的权利，诉我们缴纳物业费实属荒唐。二、根据2019-2020年辽宁省最新物业管理条例第一条第610款、第二条第3款、第三条第6、7款、第六条第1、2、3款规定，以及2017年11月30日辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第38次会议审议，辽宁省物业管理条例第1条、第28条、第27条、第35条、第38条规定，原告违反辽宁省物业管理条例规定，该条例第一条规定物业服务项目，共用部位和公用设施绿化、养护管理，第28条物业服务企业应当按照物业合同约定，对物业及其环境秩序进行管理，提供相应的服务，第29条对业主有关物业服务投诉应当及时处理，接受业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况监督，第35条物业管理实行有偿服务，物业服务收费应当遵循合理公开及费用与服务水平相适应的原则确定住宅物业服务收费。广大业主找到原告提出物业服务不到位，不落实，原告抛开辽宁省物业管理条例规定，抛开原、被告双方签订的物业管理服务协议，以高高在上于业主的态度答复我们只提供保安、保洁其他都不管，就这样的物业管理公司不但没有收取物业服务费的权利，也不配物业服务资格。国家发改委建设部关于印发《物业服务收费管理办法》的通知。《物业服务收费管理办法》第五条，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第八条，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内。显著位置将服务内容，服务标准以及收费项目收费标准等有关情况进行公示。第14条，物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同。为业主提供质价相符的服务。原告无视相关规定，不履行合同约定的物业服务义务，拒绝与业主沟通等行为，就这样的物业管理公司不但没有收取物业服务费的权利，也不配物业服务资格。请人民法院依法驳回原告的诉讼。原告锦州宝地物业服务有限责任公司针对诉讼请求提交了证据：1.前期物业服务合同、2.物业管理服务协议、3.辽价发[2015]31号辽宁省物价局文件、4.律师函照片、5.协议书、6.收条、7.电梯费台账照片、8.万年里2号楼电梯费统计表照片；被告孟宪发提交了证据：1.照片、2.录音视频资料、3.证人焦某证言。对原告提交的证据经庭审质证及本院审查，予以采信并载卷佐证。对被告提交证据的证明目的不予确认。本院经审理认定事实如下：2014年5月锦州宝地建设集团有限公司（甲方）与原告锦州宝地物业服务有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方将万年里A区X号楼的物业服务工作委托给乙方。按照上述合同约定，原告负责对万年里A区X号楼提供房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生，小区内交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序、小区安全等物业管理服务。2013年11月13日原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告孟宪发先于《前期物业服务合同》，签订了《物业管理服务协议》，协议载明孟宪发系万年里小区X楼XX号房屋的业主，房屋建筑面积75.94平方米，协议未明确约定物业费收费标准，但在庭审中孟宪发表示知晓物业费标准为每月每平方米1元；并约定因为下列事项所导致之损害、不论其为直接或者间接，均构成对乙方的免责事由、即乙方均不负赔偿之责任：……（5）本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃之损害。又查明，被告从2018年1月1日至2019年12月31日拖欠物业费24个月，尚欠物业费合计1822元（即房屋面积75.94平方米×1元/平方米·月×24个月）。原告提交的2019年12月的电梯费台账显示截止2019年12月被告尚欠电梯190元。原告曾以律师函的形式向被告催要物业服务费。另原告当庭表示放弃主张违约金500元。再查明，2019年11月18日原告与被告签订协议书，协议载明因2018年7月27日下水返水致万年里X-XX号室内及仓房部分装修及物品损失，经双方协商一致，原告补偿被告700元，由被告自行维修及处理损失。双方再无异议，被告不再以任何形式向原告主张任何权利。被告于2019年11月28日出具收到700元补偿款的收条。本院认为，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与锦州宝地建设集团有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，依法予以保护。后原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告孟宪发签订的《物业管理服务协议》系原、被告真实意思表示，不违反相关法律规定，依法予以保护。原、被告均应按照合同约定履行各自义务。原告锦州宝地物业服务有限责任公司作为物业服务企业，履行了相应的物业管理义务，被告亦应按约履行缴纳物业服务费（包括物业费及电梯费）的义务。因物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。故对于原告锦州宝地物业服务有限责任公司要求被告孟宪发支付物业费及电梯费的诉讼请求依法予以支持。原告当庭表示放弃主张违约金500元，依法应予准许。对于被告所辩房屋及仓房曾因漏水导致装修及物品损失一节，因原告与被告已于2019年11月18日签订协议书，原告已就该问题补偿被告700元，双方已协商一致由被告自行维修及处理损失。对于被告所辩丢失电动车电瓶一节，原告与被告所签订的物业管理服务协议中约定本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃之损害，不论其为直接或者间接，均构成对原告的免责事由，即原告不负赔偿责任，故对被告该辩解理由不予支持。关于被告辩称小区内消防设施、消防通道问题以及无绿化、绿地、公益文体设施等问题，作为业主的被告如对小区内的物业服务质量存在异议，可通过业主委员会等途径反映，不宜直接采取拒缴物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已缴费业主的整体利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告孟宪发于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司2018年1月至2019年12月拖欠的物业费1822元，电梯费190元，合计2012元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孟宪发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  肖宏二〇二〇年四月二十七日书记员  龙梦