山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初7839号 原告：青岛美佳家房地产经纪有限公司银川路分公司，住所地：青岛市市**宁国路****路****。 负责人：刘闯，经理。 委托诉讼代理人：王涛，山东加舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐春霞，山东加舜律师事务所实习律师。 被告：宋瑞昱，男，1969年5月13日生，汉族，户籍地：北京市大兴区。 委托诉讼代理人：王健松，北京市京师律师事务所律师。 原告青岛美佳家房地产经纪有限公司银川路分公司（以下简称：美佳家银川路分公司）与被告宋瑞昱居间合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王涛、齐春霞，被告宋瑞昱及其委托诉讼代理人王健松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美佳家银川路分公司向本院提出诉讼请求：1.判令宋瑞昱赔偿损失45750元；2.本案诉讼费等由宋瑞昱承担。事实与理由：2019年9月8日，美佳家银川路分公司与宋瑞昱、案外人刘志庆签订房屋购买意向书，约定由美佳家银川路分公司按照意向书中案外人的购买条件与宋瑞昱洽谈位于青岛市市南区户房屋买卖事宜，并约定洽谈成功后由案外人刘志庆支付美佳家银川路分公司中介费45750元，宋瑞昱当日在购买意向书中签字确认，并通过微信的形式明确表示同意将涉案房屋卖给案外人刘志庆，至此宋瑞昱与刘志庆买卖协议已经成立，美佳家银川路分公司与宋瑞昱、案外人刘志庆的居间服务亦全部完成，现因宋瑞昱擅自将涉案房屋卖给他人，给美佳家银川路分公司造成损失，导致美佳家银川路分公司无法实现与刘志庆约定的中介费45750元。为维护合法权益，美佳家银川路分公司诉至法院，望判如所请。 宋瑞昱辩称，一、宋瑞昱与案外人刘志庆并未建立买卖关系。涉案《购买意向书》中约定事项第8条明确写明：“如我公司谈妥价格，购买人应在接到本公司书面通知4日内，前来本公司与卖方签订正式《房屋买卖合同》。”宋瑞昱与刘志庆从未签订过正式的《房屋买卖合同》，并不存在买卖关系。二、美佳家银川路分公司未完成居间服务，与宋瑞昱也未建立居间关系。《中华人民共和国合同法》第427条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”也就是说，居间人的报酬请求权只能系于效果，亦即仅缔结本约之后才会产生报酬支付义务。居间行为就其实质而言，是一种商业形式，是牵线搭桥、举荐媒引，促使交易双方成交的一种经纪活动。按照我国房屋买卖居间行为的惯例，促使交易双方成交至少是指的双方签订正式《房屋买卖合同》，甚至应当作出如协助办理房屋过户手续等居间行为直至交易完成。在本案中，美佳家银川路分公司作为居间人并未促成最终的《房屋买卖合同》的成立，其并不具有报酬请求权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院确认事实如下： 2019年7月16日，宋瑞昱将青岛市市南区户房屋钥匙、门卡交予美佳家银川路分公司，委托美佳家银川路分公司出售房屋。 2019年9月8日，刘志庆(购买方)、美佳家银川路分公司、宋瑞昱(出售方)签订《购买意向书》，约定购买房屋坐落于青岛市市南区户。该意向书第1条约定，买方条件为房价305万、付款方式为全款（7天内到账）、房产税费为过五唯一；第2条约定“买家已对上述房产充分了解有意向购买并委托青岛美佳家房地产经纪有限公司银川路分公司经纪人代为与卖方洽谈”；第4条约定“介于此套房产可能会出现多个客户同时在谈的情况，此买方有第一优先权购买此套房产（此优先权只限于本公司的客户）”；第5条约定“买方自愿在签订本意向书时向本公司支付购买该房产诚意保证金人民币10000元，在卖方签字确认后，我公司有权将此款转为定金交给卖方或继续代管”；第6条约定“如果我公司同卖方洽谈达到上述买方条件，则买方应以谈妥条件购买该房产，并付给我公司中介费人民币45750.00元，否则所交诚意保证金由卖方和中介方各得50%作为补偿”；第7条约定“如我公司在委托期限内，无法谈到以上买方条件，则买方所付诚意保证金，无息全额退还买方”；第8条约定“如我公司谈妥价格，购买人应在接到本公司书面通知4日内，前来本公司与卖方签订正式《房屋买卖合同》”；备注约定“1.本意向书约定面积、价格，最终以买卖双方签订的《房屋买卖合同》价格及卖方的房屋产权证的实际面积为准……4.其他约定事项：双方签字确认后，如有违约，违约方需承担中介费用45750.00元”。该《购买意向书》经刘志庆、宋瑞昱签字捺印确认，美佳家银川路分公司处王如坦、刘闯签字确认并加盖合同专用章。宋瑞昱签署该《购买意向书》后通过微信将该《购买意向书》照片发送给美佳家银川路分公司处焦守东，并发送“本人宋瑞昱同意通过青岛美佳家房地产经纪有限公司银川路分公司将本人名下位于青岛市市南区的房子，按照以上协议条件出售给买方，如有反悔，愿承担协议相应违约责任”。 2019年9月10日，美佳家银川路分公司处焦守东通过微信与宋瑞昱确认于2019年9月16日来青与案外人刘志庆签订书面房屋买卖合同、办理过户手续。2019年3月16日当天，宋瑞昱通过微信告知焦守东“小焦，我这面临时有事，今天不能去了，确定时间我再告诉你。” 2019年9月16日，宋瑞昱与案外人卢晓妮签订《房屋买卖合同》，约定：宋瑞昱将坐落于青岛市市南区户的房屋出售给卢晓妮，并约定实际成交价格为3105000元。该房屋买卖合同居间人为青岛城市之家房产信息咨询有限公司。 后宋瑞昱通过微信与焦守东联系称“小焦，真抱歉，那户房子我卖掉了。这其中有很多原因，一时半会儿说不清楚，事情已经这样了，不解释。对不起！真的很抱歉！” 本院认为，居间人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并在居间人促成合同成立后，依据约定向委托人收取报酬。按照居间服务惯例，居间服务内容通常包括提供订约机会、协助办理资金监管、协助房屋交接、协助办理产权转移登记、协助办理户口迁移等。 本案中，美佳家银川路分公司、宋瑞昱、案外人刘志庆三方签订的《购买意向书》，约定市南区福州北路1号5号楼2单元501户房屋买方条件为房价305万、付款方式为全款（7天内到账），如有违约，违约方需承担中介费用45750.00元，对买方条件、违约责任进行明确约定；宋瑞昱也通过微信明确向美佳家银川路分公司处焦守东表示同意按照协议条件出售给买方，如有反悔，宋瑞昱愿意承担协议相应违约责任。 现各方未签订居间服务合同以及房屋买卖合同，宋瑞昱将房屋另售他人，美佳家银川路分公司仅完成准备签约阶段服务工作，后续项目未实质进行，综合考虑美佳家银川路分公司实际付出的劳动，本院酌定宋瑞昱承担30%违约金，即13725元（45750元×30%）。美佳家银川路分公司要求宋瑞昱支付45750元之主张缺乏事实依据，本院予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、宋瑞昱于本判决生效之日起十日内支付青岛美佳家房地产经纪有限公司银川路分公司13725元； 二、驳回青岛美佳家房地产经纪有限公司银川路分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费944元，由青岛美佳家房地产经纪有限公司银川路分公司负担660元、宋瑞昱负担284元。公告费300元，由宋瑞昱承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  梁玲杨 人民陪审员  来玉杰 人民陪审员  周 圆 二〇二〇年四月一日 法官 助理  王 玮 书 记 员  王 斌