黑龙江省鹤岗市工农区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0403民再1号再审申请人（原审第三人）闫红，女，1971年6月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市工农区。再审申请人（原审第三人）宋广军，男，1971年10月22日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市工农区。被申请人（原审原告）张玉梅，女，1968年9月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市工农区。委托代理人梁书龙，系黑龙江梁书龙律师事务所律师。被申请人（原审被告）王志，男，1960年3月3日出生，汉族，系鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司项目经理，住黑龙江省鹤岗市工农区。被申请人（原审被告）鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市麓林山消防队楼。法定代表人杨玉镇，职务董事长。委托代理人王志，系该公司项目经理。再审申请人闫红、宋广军因与被申请人张玉梅、王志、鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）黑0403民初727号民事判决，向本院申请再审，本院于2018年11月19日作出（2018）黑0403民监1号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人闫红、宋广军、被申请人张玉梅及其委托代理人梁书龙、王志、鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司委托代理人王志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫红、宋广军申请再审称，1、请求撤销本院（2017）黑0403民初727号民事判决；2、驳回被申请人张玉梅的诉讼请求；3、请求判决房屋归闫红所有；4、涉案诉讼费用由三被申请人承担。事实与理由：一、2013年3月6日再审申请人闫红与被申请人鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司签订了商品房买卖合同，并于当日交付了人民币1640000元购房款，购买了住宅副产品物流配送中心综合楼外一层115、116、117、118、119、120室六户商品房，于2013年末该房交工后入住使用。二、案外人谷长友于2015年9月22日起诉鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司、王志交付副产品物流配送中心综合楼外一层115、116、117、118室四户商品房，再审申请人在该案中作为第三人参与了诉讼，鹤岗市工农区法院作出（2015）工民初字第445号判决，判决将四户房屋腾迁交给谷长友。再审申请人不服，上诉至鹤岗市中级人民法院，中级法院作出（2016）黑04民终422号民事判决，判决维持原判决。再审申请人仍不服，申诉至黑龙江省高级人民法院，在省高院审理期间，2017年8月24日被申请人张玉梅起诉鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司、王志交付副产品物流配送中心综合楼外一层119、120室二户商品房，再审申请人在该案中作为第三人参与了诉讼，鹤岗市工农区法院作出（2017）黑0403民初727号判决，判决将二户房屋腾迁交给张玉梅。因再审申请人与谷长友案件在等待省高院审理结果，再审申请人没有对该案上诉。三、经省高院审理后，下发了（2017）黑民申1682号民事裁定书，认定再审申请人闫红的商品房买卖合同（副产品物流配送中心综合楼外一层115、116、117、118、119、120室六户商品房）是开发商鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司的售房行为，指令鹤岗市中级人民法院重新审理此案。四、鹤岗市中级人民法院重新审理后，于2018年8月21日作出（2018）黑04民再9号判决，撤销了鹤岗市工农区法院作出（2015）工民初字第445号判决、中级法院作出（2016）黑04民终422号民事判决，判决副产品物流配送中心综合楼外一层115、116、117、118室四户商品房归闫红所有。因再审申请人购买的是115室至120室共六户房屋，与张玉梅争议的是119、120室两户商品房，因为法律关系完全改变，鹤岗市工农区法院作出的（2017）黑0403民初727号判决所依据的法律依据因已撤销不再具有法律效力。请求法院重新审理，依法撤销本院（2017）黑0403民初727号民事判决，判决副产品物流配送中心综合楼外一层119、120室二户商品房归闫红所有。被申请人张玉梅辩称，要求维持原审裁定。2012年12月5日，谷长友与万圃源物流基地签订商品房买卖合同将115到120，6户商服转让给谷长友，转让的原因是谷长友是施工人垫付了工程款，开发单位用6户商服来抵偿工程款，在谷长友所垫付的工程款中借用了原审原告张玉梅的现金，因此谷长友将其中的119、120两户用来抵偿张玉梅的债务，在万圃源物流基地所出售的商品房买卖合同中签有实际开发人王志的名字，在2014年8月29日谷长友与开发公司王志协商一致，将119、120两户商服签订了以开发单位鹤宇房地产开发公司为出卖方，以张玉梅为受让方的商品房买卖合同，并出具正规的购房收据，实际开发人王志将两户商品房买卖合同在房产管理部门登记，而原审本案的第三人是在2013年3月6日同万圃源物流基地签订了6户商品房买卖合同，该6户商品房买卖合同与谷长友的买卖合同是重复的，而且原审第三人的6户商品房买卖合同的办理人是原审第三人的直系亲属，而作为实际开发人的王志并不认可，也没有充分的证据证明其取得合法性，而且备案的商品房买卖合同具有排他性，应得到法律的保护，原审原告张玉梅与开发单位鹤宇房地产开发公司所签订了两户商品房买卖合同是合法有效的具有唯一性，应当得到法律的支持。被申请人王志、鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司辩称，2011年8月22日我与谷长友签订了万圃源物流基地施工合同，合同规定给谷长友50%房屋，2012年10月末竣工，我与谷长友结算时给了他6户房屋是在2012年12月5日，在两户房子是谷长友给的张玉梅，有声明为证，我不同意再审申请人的诉求，宋广辉和我合伙开发楼，宋广辉拿了几十万，其中再审申请人拿了50万，实际宋广辉给施工单位43万，利息我不负责。张玉梅向本院起诉请求：1、要求坐落在鹤岗市归原告张玉梅所有；2、第三人闫红、宋广军从该两户房屋腾出。3、诉讼费由被告及第三人承担。本院原审认定事实：2012年12月5日被告王志与案外人谷长有签订《商品房买卖合同》，将鹤岗市住宅农副产品物流配送中心综合楼00—115室、00—116室、00—117室、00—118室、00—119室、00—120室六户房屋卖给案外人谷长有，合同盖有鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章。因案外人谷长有与原告张玉梅存在经济纠纷，案外人谷长有将鹤岗市两户房屋抵给原告张玉梅。2014年8月29日，案外人谷长有与原告张玉梅一同去被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司，原告张玉梅与被告鹤宇公司签订商品房买卖合同两份，原告张玉梅购买位于鹤岗市两户房屋。原告张玉梅支付被告鹤宇公司购房款1070000.00元。被告鹤宇公司于2014年9月2日为原告张玉梅开具了入户通知单。2013年3月6日宋广辉与第三人闫红签订《商品房买卖合同》，将鹤岗市住宅农副产品物流配送中心综合楼00—115室、00—116室、00—117室、00—118室、00—119室、00—120室六户房屋卖给第三人闫红，合同盖有鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章。经本院查明，鹤岗市住宅农副产品物流配送中心综合楼系被告王志挂靠到鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司进行开发的，鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章是其开发项目公章，被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司授权被告王志负责鹤岗市住宅农副产品物流配送中心综合楼房屋销售事宜。本案诉争房屋鹤岗市已被第三人闫红、宋广军（两人系夫妻关系）实际占有。本院原审认为，原告张玉梅与被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司签订两份《商品房买卖合同》，盖有被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司公章，案外人宋广辉与第三人闫红签订《商品房买卖合同》，盖有鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章。因诉争房屋系被告王志挂靠到被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司进行开发，鹤岗市住宅农副产品物流配送中心综合楼的开发单位为被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司，所以房屋的对外销售应由合法的开发单位进行，即本案的房屋销售应由开发单位鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司进行。经调查被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司授权被告王志对鹤岗市住宅农副产品物流配送中心综合楼的房屋进行对外销售，《商品房买卖合同》应盖有鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司公章，故原告张玉梅与被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》效力优先于宋广辉与第三人闫红签订盖有鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章的《商品房买卖合同》。本案诉争房屋应归原告张玉梅所有。对第三人宋广军主张，第三人闫红购买诉争房屋的时间早于原告张玉梅的购买时间，因诉争房屋系案外人谷长有抵给原告张玉梅，最初购买时间为2012年12月5日，早于第三人闫红的购买时间，本院不予支持。综上所述，对原告张玉梅主张诉争房屋归其所有，第三人闫红、宋广军从两户房屋腾出的诉讼请求，理由充分，证据充足，本院予以支持；对第三人宋广军主张，第三人闫红购买诉争房屋的时间早于原告张玉梅的购买时间，因诉争房屋系案外人谷长有抵给原告张玉梅，最初购买时间为2012年12月5日，早于第三人闫红的购买时间，本院不予支持。本院原审判决，鹤岗市归原告张玉梅所有，第三人闫红、宋广军于本判决生效之日起十日内从两户房屋腾出。案件受理费14430.00元，减半收取计7215.00元，由被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司、被告王志连带负担。再审审理时，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，再审申请人为证明其诉讼主张向本院提交了省高院（2017）黑民申1682号民事裁定书、鹤岗市中级人民法院（2018）黑04民再9号民事判决书、鹤中院（2016）黑04民终422号民事判决书、鹤中院（2018）黑04民终19号民事裁定书、本院（2017）黑0403民初727号民事判决书、本院（2015）工民初字第445号民事判决书，被申请人张玉梅对上述证据真实性无异议，对证实问题有异议，认为鹤中院再审判决书中对谷长友与鹤宇房地产开发公司施工款结算的情况没有查清，谷长友已经向黑龙江省人民检察院提出抗诉申请，省检察院已通知谷长友案件经向省高院提出抗诉，因此我们认为省高院的裁定和鹤中院的再审判决是不正确的。被申请人王志及鹤宇房地产开发有限公司对上述证据真实性无异议，其质证意见与张玉梅意见一致。再审申请人提供了商品房买卖合同一份、收款收据一张、售房协议书复印件一份，张玉梅对上述证据真实性无异议，认为证实不了争议房屋是从鹤宇房地产出售的。对售房协议认为与己无关，不予质证。王志及鹤宇公司认为商品房买卖合同是宋广辉签的字，我不同意。对售房协议认为字是我签的，当时是和合伙人宋广辉借款的事，后来借款我都还给宋广辉了。被申请人张玉梅向法庭提供了黑检民（行）复查（2019）23000000017号通知书一份、省高院（2019）黑民再386号民事判决书一份，申请人对通知书无异议，对判决书有异议，认为省高院的判决不合理不合法，我不服这个判决。被申请人王志及鹤宇公司均无异议。被申请人王志及鹤宇房地产开发公司向法庭提供了宋广辉与闫红商品房买卖合同复印件一份、声明一份，再审申请人认为这个声明没有法律效力，在房产局没有备案，本案所牵扯的两户房屋因为没有备案，对110室的房屋是跟那6户同一天签订的合同。张玉梅对该证据无异议。本院对能证实本案事实的合同、判决书予以采信，并附卷佐证。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2012年12月5日被告王志与案外人谷长有签订《商品房买卖合同》，将鹤岗市住宅农副产品物流配送中心综合楼00—115室、00—116室、00—117室、00—118室、00—119室、00—120室六户房屋卖给案外人谷长有，合同盖有鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章。因案外人谷长有与原告张玉梅存在经济纠纷，案外人谷长有将鹤岗市两户房屋抵给原告张玉梅。2014年8月29日，案外人谷长有与原告张玉梅一同去被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司，原告张玉梅与被告鹤宇公司签订商品房买卖合同两份，原告张玉梅购买位于鹤岗市两户房屋。原告张玉梅支付被告鹤宇公司购房款1070000.00元。被告鹤宇公司于2014年9月2日为原告张玉梅开具了入户通知单。2013年3月6日宋广辉与第三人闫红签订《商品房买卖合同》，将鹤岗市住宅农副产品物流配送中心综合楼00—115室、00—116室、00—117室、00—118室、00—119室、00—120室六户房屋卖给第三人闫红，合同盖有鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章。经本院查明，鹤岗市住宅农副产品物流配送中心综合楼系被告王志挂靠到鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司进行开发的，鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章是其开发项目公章，被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司授权被告王志负责鹤岗市住宅农副产品物流配送中心综合楼房屋销售事宜。本案诉争房屋鹤岗市已被第三人闫红、宋广军（两人系夫妻关系）实际占有。另案外人谷长友涉案的4户房屋经省高院发回重审，鹤岗市中级法院作出（2018）黑04民再9号判决，驳回案外人谷长友的的诉讼请求，谷长友向黑龙江省人民检察院提起抗诉，黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民再386号判决，将争议4户房屋判令给谷长友。本院再审认为，原告张玉梅与被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司签订两份《商品房买卖合同》，盖有被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司公章，案外人宋广辉与第三人闫红签订《商品房买卖合同》，盖有鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章。因诉争房屋系被告王志挂靠到被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司进行开发，鹤岗市住宅农副产品物流配送中心综合楼的开发单位为被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司，所以房屋的对外销售应由合法的开发单位进行，即本案的房屋销售应由开发单位鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司进行。经调查被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司授权被告王志对鹤岗市住宅农副产品物流配送中心综合楼的房屋进行对外销售，《商品房买卖合同》应盖有鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司公章，故原告张玉梅与被告鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》效力优先于宋广辉与第三人闫红签订盖有鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章的《商品房买卖合同》。对原告张玉梅主张诉争房屋归其所有，第三人闫红、宋广军从两户房屋腾出的诉讼请求，理由充分，证据充足，本院予以支持。对第三人宋广军主张，第三人闫红购买诉争房屋的时间早于原告张玉梅的购买时间，因诉争房屋系案外人谷长有抵给原告张玉梅，最初购买时间为2012年12月5日，早于第三人闫红的购买时间，在现有证据情形下，再审申请人订立合同享有的权利不能优于张玉梅订立合同所享有的权利。其理由：一、再审申请人持有的加盖“物流基地”印章及宋广辉签名的房屋买卖合同，时间上晚于张玉梅合同，而且王志及鹤宇公司不予认可；二、从交付房屋价款也未足额支付应付价款；三、张玉梅与鹤宇公司重新签订商品房买卖合同，具有请求鹤宇公司协助办理房屋权属登记的效力，故对其主张本院不予支持。对再审申请人不服省高院的判决的意见，因无法律依据证实自己的意见，故不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条规定，判决如下：维持鹤岗市工农区人民法院（2017）黑0403民初727号民事判决。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审 判 长  邢艳辉人民陪审员  谢方东人民陪审员  任 伟二〇二〇年四月十五日书 记 员  韩冰冰