苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5746号原告：唐庆谦，男，1977年2月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：邱玉芳，女，1982年1月27日出生，汉族，住江苏省苏州。委托诉讼代理人：薄小明，江苏德富信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓伟，江苏德富信律师事务所实习律师。被告：张晓明，男，1982年9月10日出生，汉族，住陕西省西宁市城中区。委托诉讼代理人：乔莉，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石卫，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。被告：汤继军，男，1971年10月22日出生，汉族，住江苏省苏州。原告邱玉芳、唐庆谦诉被告汤继军、张晓明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序审理。后本院转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐庆谦、邱玉芳的委托诉讼代理人薄小明、孙晓伟、被告张晓明的委托诉讼代理人乔莉、石卫到庭参加诉讼。被告汤继军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告唐庆谦、邱玉芳向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金630000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月26日，被告张晓明委托被告汤继军与原告签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告张晓明位于苏州市工业园区海悦花园三区36幢1105室房屋，转让价款3150000元，签订协议后原告将5万元定金打入被告张晓明账户，但是因园区房价上涨，被告张晓明拒不履行合同义务，后明确告知原告不再履行合同，推脱该合同系被告汤继军与原告所签，与被告张晓明无关，被告的行为已经严重违背契约精神且严重违反合同约定，按照双方约定的违约责任，被告因按合同总价的20%支付违约金。被告张晓明辩称，1、被告张晓明与原告之间没有签订房屋买卖合同，与原告之间不存在买卖合同关系，被告张晓明从未委托任何第三方或者中介对外出售房屋；2、汤继军的行为并不构成表见代理，其在本案中不具有表见代理的外观形式；3、原告在本案所涉交易非善意，其明知房屋为被告张晓明与其配偶共同共有，却未向所有权人联系核实，在未曾见过房权证的情况下签订的案涉合同以及造成现有的状况，原告自身具有重大过错。综上，请求法院驳回原告对被告张晓明的诉讼请求。被告汤继军未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告张晓明与案外人安丽系苏州工业园区海悦花园******房屋的产权人。2018年10月30日，被告汤继军（委托方/甲方）签署《房屋出售/出租委托书》，载明：汤继军委托21世纪不动产创轩加盟店（受托方/乙方）将坐落于苏州工业园区海悦花园三区36幢1105室的房屋，甲方授权乙方发布上述房屋信息，并委托乙方为甲方寻找意向客户、带客户看房、撮合达成交易。2019年1月26日的《购房定金合同》载明：甲方（卖方）安丽、张晓明，乙方（买方）唐庆谦、邱玉芳，丙方（居间方）苏州博明房产经纪有限公司；乙方通过丙方购买坐落于苏州市工业园区海悦花园三区36幢1105室房屋，房屋建筑面积为84.97平方米（注：产权证号及土地使用证号均为空白，手写备注“购房合同201206190217”）；房屋转让总价为315万元，房屋交易状况为毛坯；乙方支付房款方式为资金托管和商业贷款，买方首付款支付时间为2019年3月31日前；乙方为表示对丙方提供的房源购买诚意，向丙方支付意向金5万元，乙方支付意向金后，若甲方不愿签订本合同的，则该意向金由丙方在2个工作日后无息退还给乙方；甲方接受乙方的购买条件并签署本合同后，该笔意向金转为购房定金。甲方同意于取得房款情况下将房屋交付乙方，房屋交接时，甲方需结清该房屋前期已产生的各项费用，同时保证该房屋内的户口迁出；甲、乙共同在本合同签字后60日内签订《存量房买卖合同》，期限届满如乙方未能前来签约，甲方有权没收定金，如甲方未能前来签约的，乙方有权要求双倍返还定金；本合同经由甲乙双方签字后，乙方或甲方违约，违约方应按房屋拟转让价的20%向对方支付违约金；甲方承诺此房学区和户口未使用，房屋产证已满二年；甲方承诺此房无任何产权纠纷……合同还作了其他相关约定。上述合同尾部“甲方”处签有“张晓明（代）”，“甲方代理人”处由“汤继军”签名，“乙方”处由唐庆谦、邱玉芳签名，“丙方”加盖苏州博明房产经纪有限公司公章，“联系人”处由“鹿振”签名。同日，原告邱玉芳向被告张晓明银行账户转账5万元。2019年4月25日，原告邱玉芳和被告张晓明的手机通话录音显示，被告张晓明表示不会履行合同，并欲把原告已支付给其的5万元退还，并强调合同不是其签署的，其也未委托他人签署合同。2019年4月28日，被告张晓明向原告邱玉芳转账5万元。庭审中，原告另提供被告张晓明签署的委托书，载明：委托人张晓明因没有时间办理出售位于苏州工业园区海悦花园三区36幢1105室房屋，故委托汤继军与买受人签订房屋买卖定金合同，期限为自签订委托两个月，受托人在其权限范围内签署的有关文件，委托人均予承认。上述委托书落款时间为2018年12月7日，“委托人签名”处由“张晓明”签字。另，原告唐庆谦、邱玉芳申请对诉争房屋的市场价值进行评估，本院依法委托江苏拓普森房地产资产评估规划测绘有限公司对诉争房屋的市场价值进行评估。该司于2019年11月27日出具的《房地产评估报告》确定诉争房屋在基准日为2019年5月24日的评估价值为381.09万元；该司于同日出具的《询价回复函》确定诉争房屋在基准日为2019年4月28日的评估价值为378.39万元。唐庆谦、邱玉芳支付鉴定评估费24900元。庭审中，证人李某当庭陈述称，其在创轩房产经纪公司上班，当时是汤继军找到其，说是有朋友的房产委托他出售，让李某帮他寻找意向客户，汤继军同时签署了委托书；汤继军委托其卖房时未提供涉案房屋的房产证或者不动产登记薄，签合同时汤继军提供了案涉房屋的购房合同、张晓明的委托书；《购房定金合同》的模板是博明房产公司提供的，签这份合同的时候，汤继军找产权人要的身份证，还有收定金的卡号，拍照过来的，然后当时定金就转到了张晓明的卡上；签合同时，其没有与张晓明接触过，在2019年2月或者3月的时候，因为快到办手续的时间，其通过微信（三次左右）提醒张晓明尽快来办理交易手续，张晓明一直回复没有时间。证人鹿振当庭陈述称，其系博明房产中介，博明房产公司和创轩房产公司实际上都是一家公司，都是21世纪的加盟商，案涉房屋其是买方的委托人；案涉房屋之前在21世纪不动产也卖了好几个月，也谈过好几个客户，知道房东不在苏州、房产证没拿到的情况，这些情况其与买家有沟通过，大家也知道；签合同时，汤继军有张晓明授权他的委托书的照片，汤继军带了案涉房屋的购房合同，但购房合同的复印件汤继军没有提供，其是按照购房合同上抄写的，不然不会知道有安丽这个名字；合同签订当天，买家向张晓明的账户转账了5万元，张晓明的账户系汤继军发过来的截图反映的，汤继军现场提供了卡号和身份证；购房定金合同的模板系其提供的，合同中的空白部分除了当事人签名部分，其他都是其手写的；案涉房屋是大概是在2018年的下半年委托出售的，案涉房屋的钥匙应该是汤继军提供给李某的，然后放在店里，其带人曾看了不下50次。庭审中，被告张晓明称其与安丽常年居住在青海，苏州的房子是让汤继军代为管理，案涉房屋的钥匙交给了汤继军；其于2019年1月26日收到原告邱玉芳转账支付的5万元。原告称，签订《购房定金合同》的时候汤继军出示了张晓明与开发商签的购房合同，其是看过合同之后才签的定金合同；签合同的时候，原告自始至终没有跟张晓明以及安丽接触过；原告于签合同的当日即2019年1月26日将定金5万元打给了被告张晓明。以上事实，由不动产登记簿、《房屋出售/出租委托书》、委托书、《购房定金合同》、房地产买卖定金协议书、手机通话录音资料、《房地产评估报告》、《询价回复函》、评估费发票、农业银行个人结算业务申请书、证人证言以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，本院予以认定。综合以上证据以及当事人举证、质证意见并结合庭审查明事实，本院认为，原告邱玉芳、唐庆谦与被告汤继军签订的《购房定金合同》系当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法、有效。关于被告汤继军是否系受被告张晓明委托签订《购房定金合同》的问题。本院认为，虽汤继军提供的张晓明签署的委托书系打印件，但根据庭审查明事实，汤继军还持有案涉房屋的购房合同以及钥匙；被告张晓明庭审中也认可其长期在外地，案涉房屋系委托汤继军代为管理；《购房定金合同》签署时，原告邱玉芳将购房定金也是付至被告张晓明的账户，被告辩称其在2019年3月才知晓账户收到定金5万元亦与常理不符。综上，案涉房屋系被告张晓明委托汤继军代为出售，汤继军系作为张晓明的代理人在《购房定金合同》上签字，相应行为所产生的法律后果，应由委托人张晓明承担，被告张晓明辩称其未委托汤继军出售案涉房屋与已查明的事实不符，本院不予采信。因案涉《购房定金合同》未经房屋另一产权人安丽签字确认，故该房屋买卖合同客观上无法履行。诉讼中，原被告双方对《购房定金合同》的解除均无异议，本院予以确认。对于违约责任的认定，本院认为，被告张晓明委托汤继军出售案涉房屋未征得房屋共有人同意，致使案涉房屋买卖合同客观上无法履行，其应承担主要责任；原告邱玉芳、唐庆谦在签订房屋买卖合同时，明知案涉房屋存在共有权人的情况下却未经核实即草率签署合同，其对合同无法履行亦存在相应的过错。本院综合当事人的过错程度,酌定被告张晓明对原告的损失承担70%的责任。关于损失金额问题。原告按照合同约定要求被告支付违约金63万元。被告张晓明认为违约金过高，请求予以调整。就损失原告申请鉴定，原告主张本案立案起诉之日即2019年5月24日作为其损失鉴定的基准日期，符合本案实际情况，本院予以支持。经评估，案涉房屋在2019年5月24日的市场价值为381.09万元，原告与被告约定的购买价为315万元，解除合同将对原告造成房屋重置差价损失66.09万元。结合前述本院认定的原告的过错比例，本院酌定被告张晓明赔偿原告损失462630元。被告汤继军系受被告张晓明的委托出售案涉房屋，其代理行为并未超出委托权限，原告诉请要求被告汤继军承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。被告汤继军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张晓明于本判决生效之日起十日内赔偿原告邱玉芳、唐庆谦损失462630元；二、驳回原告邱玉芳、唐庆谦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，保全费3670元,合计13770元,由被告张晓明负担9639元，原告邱玉芳、唐庆谦负担4131元。被告张晓明负担之款原告已预交，本院予以退还。被告张晓明于本判决生效之日起十日内支付本院9639元。评估费24900元、公告费690元，合计25590元，由被告张晓明负担18090元，原告负担7500元,被告负担之款原告已预付，被告张晓明于本判决生效之日起十日内一并支付原告18090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵美容人民陪审员  姚于贵人民陪审员  王巧发二〇二〇年四月三十日书 记 员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。