广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初816号原告：叶颖湘，男，1965年5月4日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：黄家林，广东商达（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市高埗镇卢溪股份经济联合社，住所地：东莞市高埗镇卢溪管理区。负责人：李苏妹。委托诉讼代理人：郭泽标，男，1973年10月23日出生，汉族，住广东省东莞市，副理事长。委托诉讼代理人：梁集强，广东格雷兄弟律师事务所律师。原告叶颖湘与被告东莞市高埗镇卢溪股份经济联合社合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告叶颖湘及其委托代理人黄家林，被告负责人李苏妹及其委托代理人郭泽标、梁集强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告未按合同约定向原告出租土地，给原告造成损失，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.被告赔偿原告房屋建筑物、装修工程、构筑物、花草树木、机器设备搬迁、其他损失等共计2764313元；2.被告赔偿原告受到行政处罚罚款及执行费损失19811元；3.被告赔偿拆除厂房、清理建筑废料、恢复土地原状的人工费303000元、评估费32000元；4.被告按与原告所签《土地使用权有偿出租合同书》同等条件，另择可建设用地向原告出租653.9平方米土地使用权；5.被告承担本案全部诉讼费用。在本案审理过程中,原告增加诉讼请求,要求判令:1.被告赔偿原告另一栋房屋建筑物及装修工程损失892131元；2.被告赔偿原告另一栋建筑物的土地填土工程、桩基及承梁工程、排水工程等损失892131元；3.被告赔偿因拆除另一栋建筑物上的厂房造成的搬迁费及设备拆卸安装调试费等损失310000元；4.被告赔偿因拆迁另一栋建筑物上的厂房造成的停工损失55600元；5.被告补偿一年拆迁周转期厂房租金343200元；6.被告另择可建设用地以原合同同等条件出租给原告。被告辩称，1.依据双方签订合同第四条规定案涉土地使用权交付给原告后，原告自行安排规划设计、立项、建设等，其规划必须符合城建规划以及环保的有关方面，但是原告没有遵守该规定，在没有依法进行报建的情况下建设，导致的损失应由原告自行承担。2.原告违法建设，东莞市城市管理和综合执法局向原告发出责令改正，停止违法行为通知书，责令原告停止建设，但是原告不予理会，继续进行违法建设，导致损失继续扩大，原告存在严重过错，原告应自行承担其造成的损失。综上，原告起诉没有事实以及法律依据。经审理查明，原、被告于2006年4月19日签订《土地使用权有偿出租合同书》，合同约定被告将位于东莞市××三丫（土名）面积约1600平方米的土地出租给原告使用，土地用途为工业用地，原告可在用地范围内自行发展工业项目，使用年限30年，如因上级部门干涉致使该地块暂不能实施工业用途，在此期间被告不按工业项目计收租金，只按农用地计收租金，如被告有办理土地使用证的许可条件时，原告要求办理土地使用证的，被告协助原告办理，费用由原告支付；土地使用权移交给原告后，原告必须按照城建规划、环保的有关规定自行安排填土、规划、设计、立项、建设施工，如遇上级有关部门干涉该地块的用途和规划而受到影响，一切经济责任由原告负责，被告不负任何经济责任。东莞市国土资源局于2016年6月24日作出东国土资（执法）决字[2016]267号行政处罚决定书，内容为原告未经依法批准，于2007年10月至2008年2月期间擅自在高“三丫博”（土名）占用集体土地建设厂房，占用土地面积为653.9平方米，地类为耕地653.9平方米，不符合土地利用总体规划，未办理相关用地手续，作出十五日内退还非法占用的653.9平方米土地给村集体、拆除非法占用面积为653.9平方米土地上的新建建筑物及其他设施、恢复土地原状、缴纳罚款19617元的处罚决定。东莞市城市管理综合执法局于2008年11月17日向原告出具东综执责字(2008)第01-0242号责令改正(停止)违法行为通知书,内容为原告于2008年11月6日在高联成饮料厂旁无证兴建一栋一层框架结构厂房,违反法律规定,责令停止建设。就该通知书，本院向东莞市城市管理和综合执法局调查取证，该局称原告的建设行为属违法用地建设行为，执法主体属自然资源部门，当时已通知属地村协同自然资源部门依职权处理，其后原告采取偷建、抢建的方式建成二层厂房，高埗镇政府于2019年11月1日依据东国土资（执法）决字[2016]267号行政处罚决定书对二层厂房实施强制拆除。庭审中,原告主张在违法用地上建有两栋建筑物，分别为西侧建筑物和东侧建筑物，其中西侧建筑物于2013年和2014年建设，2017年建成，2014年7月2日被国土部门实施强制拆除，后经原告阻止停止拆除，原告维修好被损面积继续使用，2018年1月原告自行拆除，拆除原因为收到2016年6月24日东莞市国土资源局作出东国土资（执法）决字[2016]267号行政处罚决定书；东侧建筑物于2007年和2008年建设，拆除原因不清楚，由政府相关部门于2019年11月1日强制拆除。被告主张案涉土地性质为农用地，在违法用地上建有两栋建筑物，西侧建筑物因为违法建设，高埗镇政府通知要求被告拆除，由被告于2014年7月交由拆迁公司拆除，并提供2014年7月3日收到叶颖湘违章建筑拆迁费的收据和2014年9月3日复绿种树款的收据，并主张被告向原告赔偿100000元后，原告同意拆除，双方已就赔偿达成一致意见；东侧建筑物因2016年6月24日东莞市国土资源局作出东国土资（执法）决字[2016]267号行政处罚决定书而被相关部门强制拆除。原告主张并未受到被告支付的西侧建筑物赔偿款100000元。本院向东莞市国土资源局调取的土地违法案件现场勘测笔录显示2015年3月东侧建筑物西至为空地。关于原告的损失，原告主张西侧建筑物由原告委托东莞市金尺土地房地产评估有限公司进行评估，该公司于2018年1月10日出具的金尺评字[2018]Z01004号估价报告显示估价对象在2018年1月3日的价值包括房屋建筑物1392000元、装修工程678600元、构筑物及附属设施（厂区外电缆、厂区消防）37450元、花草树木19343元、机器设备搬迁补偿501200元、厂房租金损失135720元，共计2764313元，建成日期为2009年。原告于2018年1月12日向该评估公司支付评估费32000元。原告另提供收据用于证明支付原材料的费用，原告主张无法区分是支付的西侧建筑物还是东侧建筑物的费用。原告主张支付龙先和拆除费用270000元及土地恢复耕种33000元，并提供收据予以证明。本院根据被告的申请，委托国众联资产评估土地房地产评估有限公司对东侧建筑物的价值进行评估，该公司出具国众联评报字（2019）第2-1353号评估报告称，2019年10月24日地上建筑物及装修工程评估总价共计892131元，并称该价值已经包括土地填土工程、桩基及承梁工程、排水工程的费用。以上事实，有原告提交的《土地使用权有偿出租合同书》、收据、行政处罚决定书、评估报告、设备安装调试合同、厂房租赁合同、量地移交位置图、证明、照片、营业执照，被告提交的东综执责字(2008)第01-0242号责令改正(停止)违法行为通知书、责令停止违法行为通知书、责令停止使用通知书、营业执照、收据、照片，本院根据被告的申请委托国众联评估土地房地产评估有限公司出具的国众联资产评报字（2019）第2-1353号评估报告及回复函，本院向东莞市城市管理和综合执法局调取的情况说明和向东莞市自然资源局调取的土地违法案件现场勘测笔录以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方于2006年4月19日签订的《土地使用权有偿出租合同书》所涉土地性质为农用地,被告将该地出租给原告建设建筑物使用，不符合土地利用总体规划，未办理相关用地手续，故原、被告双方签订的《土地使用权有偿出租合同书》因违反法律强制性规定,属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方当事人应依法发生返还财产，并根据各方过错程度承担相应赔偿损失的法律效果。关于过错责任认定问题。本案中，被告作为出租人在明知案涉土地是农用地，且未获相关职能部门批准变更土地用途的情况下，仍将其出租给原告并用于商业用途，其行为本身已违反《中华人民共和国土地管理法》关于土地利用总体规划确定用途使用的强制性规定。从土地所有权的公示性质及原、被告双方约定“如因上级部门干涉致使该地块暂不能实施工业用途，在此期间被告不按工业项目计收租金，只按农用地计收租金”的内容看，原告作为承租人在签订《土地使用权有偿出租合同书》时应清楚土地性质，原告仍然承租土地用作工业使用，同时原告在收到东综执责字(2008)第01-0242号责令改正(停止)违法行为通知书后，仍然继续加建第二层，原告亦存在过错。鉴于双方对租赁合同无效均存在过错，本院根据双方的过错程度，依法认定原、被告双方对合同无效各自承担70%、30%的责任。关于原告要求被告按同等条件，另择可建设用地向原告出租653.9平方米土地使用权，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告损失的范围，原告主张包括西侧建筑物的损失、东侧建筑物工程的损失、东侧建筑物内设备搬迁费及拆卸安装调试费、停工损失和厂房周转租金损失、行政处罚罚款和执行费损失。对于西侧建筑物的损失，原告提供的金尺评字[2018]Z01004号估价报告并未有证据显示是西侧建筑物，该评估报告显示建筑物为2009年建成，原告庭审中主张西侧建筑物为2013年和2014年建设，故该评估报告本院不予采信。同时原告庭审中陈述西侧建筑物于2017年建成，但本院调取的土地违法案件现场勘测笔录显示2015年3月东侧建筑物西至为空地，即西侧在2015年3月为空地，无建筑物，故原告主张西侧建筑物于2018年拆除，本院不予采纳。原告起诉时西侧已无建筑物，原告提供收据称无法区分是西侧建筑物还是东侧建筑物的，原告未能提供其他证据证明西侧建筑物的损失，对原告要求被告赔偿西侧建筑物房屋建筑物、装修工程、构筑物、花草树木、机器设备搬迁、其他损失等共计2764313元、拆除厂房、清理建筑废料、恢复土地原状的人工费303000元、评估费32000元，本院依法不予支持。关于东侧建筑物的损失，原告对于国众联评报字（2019）第2-1353号评估报告未提供证据予以反驳，本院依法予以采信，依法确认东侧建筑物地上建筑物及装修工程损失共计892131元，应由被告赔偿原告267639.3元（892131元×30%）。由于该损失包括土地填土工程、桩基及承梁工程、排水工程等损失，原告主张除装修工程外，另有土地填土工程、桩基及承梁工程、排水工程等损失892131元，本院依法不予采纳。原告主张东侧建筑物内设备搬迁费及拆卸安装调试费，因为搬迁费及设备拆卸安装调试费属于生产成本，并不因合同无效减少或增加，并非因合同无效产生的必然费用，原告要求被告赔偿该损失没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原告主张停工损失和厂房周转租金损失，因该损失属于生产经营损失，并非因合同无效导致的损失，应由原告自行承担，故原告要求被告赔偿该损失，本院不予支持。原告主张存在行政处罚罚款和执行费损失，由于罚款是针对原告个人行为的行政处罚，是以制止原告违法行为为目的，具有制裁性，并非因合同无效导致的；同时原告支付的执行费也是因原告未及时履行罚款产生，与合同无效无直接因果关系，故原告要求被告赔偿行政处罚罚款和执行费损失，没有法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市高埗镇卢溪股份经济联合社应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告叶颖湘赔偿损失267639.3元；二、驳回原告叶颖湘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费51085.3元（原告已预交），由原告叶颖湘负担45770.71元，由被告东莞市高埗镇卢溪股份经济联合社负担5314.59元。本案鉴定费8921元（被告已向国众联资产评估土地房地产评估有限公司预交），由原告叶颖湘承担6244.7元，由被告东莞市高埗镇卢溪股份经济联合社承担2676.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  杨娜娜审判员  成 瑶二〇二〇年四月二十九日书记员  胡志荣