云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初4501号原告：郭强，男，1981年3月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋晓峰，北京在明律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：侯森，北京在明律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄照峰，男，1974年1月13日出生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：杨泽坤，云南孙剑飞律师事务所律师，特别授权代理。原告郭强与被告黄照峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭强及其委托诉讼代理人宋晓峰、侯森、被告黄照峰及其委托诉讼代理人杨泽坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭强向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还2018年12月9日—2019年9月30日的租金97544元；2、判令被告从2019年10月1日起至恢复涉案房屋至符合大理市风貌整治的要求，该期间的房屋租金免交；3、判令双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金顺延至符合大理市风貌整治的要求并减半；4、判令被告返还原告押金100000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月16日，原告租赁被告位于云南省大理市的房屋用于经营大理市海平面客栈，双方约定租赁期限为十五年，自2013年10月1日起至2028年9月30日止，租金分四次支付，第一次：2013年10月1日支付三年房租300000元；第二次：2016年10月1日支付三年房租360000元；第三次：2019年10月1日支付四年房租540000元；第四次：2023年10月1日支付五年房租800000元。除此以外，被告还曾以原告装修为由，于2015年5月29日收取原告押金100000元，该笔押金至今未返还原告。2018年底，被告未经原告允许，将案涉房屋自愿腾退给大理市人民政府，导致案涉经营房屋部分被拆除。原告认为，依据双方签订的合同，被告无权收取押金，也无权将案涉房屋随意处置，其做法已经致使合同双方的权利义务不对等，加之目前大理市人民政府正在完成客栈拆除后的风貌整治工作，为了使案涉房屋具备经营条件，达到租赁合同目的，维护自身合法权益，特提起诉讼。被告黄照峰辩称，被答辩人的第一、二、三项诉请无事实及法律依据，请依法予以驳回，理由如下：1.双方之间的租赁合同签订后，因部分房屋位于洱海保护红线范围内，已于2018年12月8日拆除，经评估拆除面积为147.82㎡。后答辩人在原房屋的靠南边一侧按规定新建部分房屋，现有房屋建筑面积实际大于398.03㎡。被答辩人请求人民法院变更租赁合同的租金条款无事实依据，也不符合《中华人民共和国合同法》第七十七条、第五十四条第一款第二项的规定。2.被答辩人预对案涉房屋进行重新装修，双方于2015年5月2日签订《装修质量安全协议》，约定被答辩人于2015年6月1日前支付答辩人装修保证金100,000元，折抵第四次房租，被答辩人于2015年6月1日前支付第二次房租360,000元。协议签订后被答辩人按约付款460,000元。故被答辩人所诉的押金100,000元实际是装修保证金，应用于抵扣第四次房租，被答辩人要求返还保证金的诉请无法律依据。3.被答辩人未按合同约定交付租金构成根本违约。案涉房屋的搬迁、拆除带有行政意志力，因此导致租赁合同的目的不能实现，可以视作不可归责于任何一方的原因。2019年10月底双方曾在新修缮的房屋内对今后的租赁事宜进行协商，因被答辩人提出不合理的要求导致双方未能协商一致。而双方于2013年签订的《房屋租赁合同》还处于合法生效的状态，合同约定被答辩人应于2019年10月1日支付第三次房租540,000元，但其至今未付，其行为已构成根本违约。原告要求返还2018年12月9日—2019年9月30日的租金97,544元无事实和法律依据，该期间属于合同租期内，原告也在使用房屋，原告的客栈里面的东西全部保留在案涉房屋内，现在合同没有解除，原告的诉请不应该得到支持。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》原件一份，证明双方存在合法的房屋租赁关系；2、《农户自愿腾退申请书》、《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》、《空房移交奖励认定书》复印件各一份、照片打印件一张，证明案涉租赁房屋现状，以及被告单方违约；3、中国农业银行交易明细单打印件一份，证明被告收取原告押金100,000元。4、涉案房屋面积测量报告原件一份，证明原告所租赁房屋被拆除前房屋及院落面积测量情况。经当庭质证，被告对原告提交的第1、3组证据三性认可；对第2组证据中的《农户自愿腾退申请书》、《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》、《空房移交奖励认定书》真实性不认可，认为与本案无关，搬迁是政府行为，不是被告的单方违约；对照片三性认可，证明方向不认可，房屋现状已经符合大理市风貌整治的要求；对第4组三性不认可，被告作为房屋所有权人，没有准许原告测量房屋，报告载明的总面积与2013年出租前房屋面积不符，房屋面积应该是531.93㎡。被告提交了如下证据：1、被告身份证一份，证明其主体；2、《房屋租赁合同》原件一份，证明双方存在合法的租赁关系；3、《建设工程规划许可证》（大银建字第2013—001号）一份，证明被告向原告出租房屋的建筑面积为531.93㎡；4、《房地产估价报告》（鹏程房评字2018第0283—05—03—024号）一份，证明案涉房屋被搬迁拆除的面积为147.82㎡，其中砖混结构133.90㎡，钢化玻璃棚13.92㎡，减少的砖混结构面积没有达到原租赁面积的一半；5、《装修质量安全协议》一份，证明2015年原告对房屋进行装修时，将对原始装修大量拆除，原告自愿向被告支付装修保证金，并以书面协议方式约定该保证金抵扣2023年10月的应收租金；6、《限期拆除违法建设、违章建筑告知书》一份，证明案涉房屋被拆除部分属于违法建筑，大理市人民政府依法对违建部分进行拆除；7、2013年10月10日拍摄的现场照片一张，证明2013年被告向原告出租案涉房屋时的房屋结构和外观情况；8、2018年2月6日拍摄的现场照片一张，证明2017年原告对房屋进行装修改变了外墙结构，并在三楼露台新建钢化玻璃棚，增加客房两间；9、2018年12月8日、2018年12月30日拍摄的现场照片各一张，证明案涉房屋被拆除后的房屋结构及外观；10、2019年10月1日、2019年12月10日、2019年12月11日拍摄的现场照片各一张，证明被告已经按大理市的相关风貌整治要求对拆除后的房屋进行修缮。原告质证对被告提交第1、2组证据三性无异议；对第3组三性认可，证明方向不认可，认为实际面积小于评估面积；对第4组真实性认可，合法性、关联性不认可；对第5组三性认可，证明方向不认可，认为该协议第2条是原告需要装修房屋，被告怕有安全隐患，才出现的约定条款，但是本案不存在原告装修房屋才导致房屋出现裂缝的问题。因为被告的单方违约行为导致原告租赁的房屋大部分被拆除，抵扣租金这部分约定无效；对第6组三性不认可，证明方向不认可，原告没有收到该告知书；对第7—10组三性认可，但对第10组的证明方向不认可，该三张照片可以看出房屋不具有出租经营条件，无法满足合同目的的实现。对双方所提交的证据，本院认定如下：原告提交的第1—3组证据形式合法，内容真实，与本案有关联，予以确认；原告提交的第4组系单方制作，形式不合法，不予采信。原告对被告提交的10组证据的真实性均无异议，证据真实合法，与本案有关联，本院予以确认。根据双方当事人当庭一致的陈述，以及已确认的有效证据的证实，本院认定本案法律事实如下：被告黄照峰户是居住于大理市的农村居民户，该户于1990年8月31日领取了№0068930号云南省大理市宅基地使用证，使用土地面积为256㎡。2013年5月10日，被告户经审批，核准在该地块上建设规模为建筑面积531.93㎡、层数为局部三层的私人住宅，并领取了云建№0084011号建设工程规划许可证。后被告户建盖了坐西朝东砖混结构的两幢房屋：东边一幢为二层半，一层3间，二层3间，三层为一个楼梯间；西边一幢为三层，一层2间加一个楼梯间，二层3间，三层3间。经双方协商，确定被告将前述房屋出租给原告，2013年10月1日，原告支付租金300000元，被告将房屋交付给原告。2013年11月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：租期为15年，自2013年10月1日至2028年9月30日，合同签字之日起2013年10月1日为装修期，不计房租，经甲方同意后，乙方可对房屋及院落装修及改造；租金及支付：2013年10月1日支付三年房租300000元，2016年10月1日支付三年房租360000元，2019年10月1日支付四年房租540000元，2023年10月1日支付五年房租800000元；违约方要向守约方支付赔偿金4000000元，有下列情况之一视为违约：1.乙方无故拖欠房租达三十天；2.甲方擅自退租；3.甲方无理干涉乙方经营；4.乙方未按时交纳税费。合同签订后，原告对房屋进行了部分改造和装修，同年开始经营客栈。2015年5月2日，双方签订一份《装修质量安全协议》，其中第四条为：“乙方于2015年6月1日前支付甲方装修保证金100000元，待2023年10月支付第四次房租时折成房租，即第四次付房租时，支付700000元。”第五条为：“乙方于2015年6月1日前支付本应于2016年10月支付的第二次房租，共计360000元。”2015年5月29日，原告支付被告租金和保证金共计460000元。因案涉房屋中的部分建筑被纳入搬迁范围，大理市洱海生态环境保护“三线”划定项目工程指挥部委托大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司对该部分房屋和附属设施进行价格评估，原、被告均参与了测量。该公司于2018年8月20日作出鹏程房评字2018第0283—05—03—024号《房地产估价报告》，确定案涉房屋拆除的面积为：砖混结构三层建筑面积133.90㎡、钢化玻璃棚一层建筑面积13.92㎡。2018年10月26日，被告户与大理市马久邑村民委员会第八村民小组签订《农户自愿有偿腾退申请书》，同时，被告户（甲方）与大理市人民政府（乙方）、大理市马久邑村民委员会第八村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。被告户共获得土地补偿款等各种补偿、奖励及补助资金共计529608元。因原、被告之间存在争议，被告户未领取搬迁补偿款。2018年12月8日，案涉房屋中东侧的部分建筑被拆除。后被告对剩余部分的房屋进行了修复。2018年12月6日，大理市人民政府向被告作出《限期拆除违法建设、违章建筑告知书》，要求被告在3日内自行拆除超规划面积建设的违章建筑。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，标的物中的部分建筑物于2018年12月8日被拆除，双方均未违约，均不应当承担违约责任。关于租金的变更问题，如前所述，合同的部分标的物因不可归责于双方当事人的事由被拆除，现双方均未要求解除合同，合同应当继续履行。合同的订立和变更属当事人的自愿，案涉院落内的部分房屋于2018年12月8日被拆除，标的物发生改变之后，应由双方协商确定标的物的实际情况,包括标的物的面积、设施、装修等，在此基础上再确定房租、履行方式、权利义务等合同内容的变更事项，原告在双方没有对上述问题达成一致意见的情况下提出的租金计算方式系其单方意见，并无事实基础，原告也未能举证证明标的物减少的面积为总面积的一半，故原告要求被告退还租金97,544元与租金减半的诉请没有事实依据,本院不予支持。关于房屋恢复的问题，在房屋被部分拆除后，被告对房屋进行了修复，且在庭审中，原告对被告所提交的修复后照片予以认可，被告已履行作为出租人的维修义务，对原告要求被告恢复出租屋并减免恢复期间的租金的诉讼请求，本院不予支持。关于押金返还的问题，《装修质量安全协议》系双方自愿签订，属合法有效的民事行为，对双方均产生法律效力，原告交付押金系履行约定的义务，并无不当，原告要求退还押金的诉讼请求不能成立，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郭强的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,500元，由原告郭强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽人民陪审员  戴月雄人民陪审员  杨雪梅二〇二〇年四月十六日书 记 员  陈晓蓉