广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6570号原告：广州越景物业租赁有限公司，住所：广州市番禺区洛浦街迎宾路**之一（**商业楼）**，统一社会信用代码：9144011378891240XE。法定代表人：黄瑞辉，职务：经理。委托诉讼代理人：李鲜华，广东天胜律师事务所律师。被告：广州喜御酒店有限公司，住，住所：广州市番禺区洛浦街厦滘村迎宾路**之一自编**楼**一社会信用代码：91440113065842583A。法定代表人：黄明。被告：广州市普丽餐饮管理有限公司，住所：广州，住所：广州市番禺区洛浦街迎宾路**之一（**楼）**用代码：91440113MA59DQT86Q。法定代表人：冉东。以上两被告共同委托诉讼代理人：左艳菊，广东金轮律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：林妥，广东金轮律师事务所律师。原告广州越景物业租赁有限公司（以下简称“越景物业公司”）诉被告广州喜御酒店有限公司（以下简称“喜御酒店公司”）、广州市普丽餐饮管理有限公司（以下简称“普丽餐饮公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告越景物业公司公司的法定代表人黄瑞辉及其委托诉讼代理人李鲜华、被告喜御酒店公司公司、普丽餐饮公司的共同委托诉讼代理人左艳菊、林妥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告越景物业公司在本案中提出诉讼请求如下：1、确认原告与两被告于2018年3月2日签订的《关于变更承租主体的补充协议》、《补充协议》已解除。2、被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司向原告越景物业公司支付拖欠的2019年5月至9月的租金4482340元。3、被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司向原告越景物业公司支付逾期支付租金的违约金59166.89元（暂计至2019年5月10日）。4、被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司向原告越景物业公司交付的租赁保证金2044600元由原告没收，归原告所有。5、被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司立即将承租的物业广州市番禺区洛浦街迎宾路111号商业楼、附楼、非红线用地等全部房屋及场地（位于广州市番禺区迎宾路厦滘段以北、宝丛酒店以西、紧邻宝丛酒店的越景商贸广场自编三号楼商业楼1-7层、三号楼北面的红线、非红线范围内的地块、五号楼、停车场）交还给原告越景物业公司管业。以上第二、三、四项诉讼请求的金额合计为6586106.89元。6、本案的诉讼费、财产保全费由两被告承担。原告越景物业公司在本案第一次庭审中诉称：一、原告越景物业公司为出租人(甲方)，与大庆市新绿阳春餐饮有限公司为承租人（乙方），双方于2010年9月27日签订《商业楼租赁合同》、《场地租赁协议》，于2012年3月28日签订的《商业楼（附楼〉租赁合同》、《商业楼(加层)租赁合同》、《非红线用地确认书》（以上合同、协议、确认书简称租赁合同），约定甲方将位于广州市番禺区迎宾路厦滘段以北、宝丛酒店以西、紧邻宝丛酒店的越景商贸广场自编三号楼商业楼1-7层、三号楼北面的红线、非红线范围内的地块、五号楼出租给乙方。租赁合同的租金支付时间和方式条款约定了乙方“各月租金乙方须于上月25日前向甲方财务部或甲方指定的代收银行支付下月租金”；租赁合同还约定乙方向甲方支付共计2044600元作为租赁保证金；租赁合同的违约责任约定：乙方无故不能按合同约定支付租金、水电费及其他应付费用的，每逾期一天按拖欠金额万分之五标准计付违约金。二、2018年3月2日，原告与被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司签订了一份《关于变更承租主体的补充协议》，内容是原告与大庆市新绿阳春餐饮有限公司、广州喜御酒店有限公司、广州市普丽餐饮管理有限公司，根据2010年9月27日及2012年3月28日签订的《场地租赁协议》、《商业楼租赁合同》、《商业楼（附楼）租赁合同》、《非红线用地确认书》，大庆市新绿阳春餐饮有限公司因业务关系，自2018年1月1日起签订的上述租赁合同承租方的一切权利义务均由被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司承担和享有。三、上述合同及补充协议签订后，原告依约将租赁物业交付被告使用，前期被告尚能按约支付租金，但自2019年2月起被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司即未按合同约定时间支付租金，至2019年4月26日共拖欠3个月租金2689404元，至今未付。四、2019年3月29日，原告向被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司发出通知《函》，催告两被告支付租金、水电费；2019年4月3日原告分别向两被告发出了《律师函》，通知两被告解除租赁合同及《关于变更承租主体的补充协议》、向原告返还物业、支付清欠的租金、违约金等，但两被告仍未支付租金，并占有物业使用至今。原告认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，双方均应遵照履行。被告违反合同约定，逾期支付租金，己构成违约，原告按照合同约定履行通知义务，解除了与两被告之间的租赁合同。被告应当依照合同约定支付拖欠租金并承担违约责任。为此，原告特提出如上诉讼请求，请人民法院依法审理，维护原告合法权益。原告越景物业公司在本案第二庭审中补充诉称：原告与两被告租赁合同纠纷一案，贵院已立案受理，案号：（2019）粤0113民初6570号。案件受理后，因被告一直拖欠租金至今并拒绝交还涉案租赁物业给原告，且实际拖欠金额已远远超出诉讼时的诉请金额，原告有权根据《中华人民共和国合同法》的规定，申请法院判令确认原告与被告签订的租赁合同已解除，并判令被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司立即将租赁物业广州市番禺区洛浦街迎宾路111号商业楼、附楼、非红线用地等全部房屋及场地（位于广州市番禺区迎宾路厦滘段以北、宝丛酒店以西、紧邻宝丛酒店的越景商贸广场自编三号楼商业楼1-7层、三号楼北面的红线、非红线范围内的地块、五号楼、停车场）交还给原告越景物业公司；向原告支付租赁租金、拖欠的租金及迟延支付租金的违约金至实际交还之日止。为维护原告合法权益，原告根据实际情况和法律相关规定，决定变更诉讼请求如上，望贵院予以批准。被告喜御酒店公司和普丽餐饮公司在本案第一次开庭时共同辩称：两被告共同答辩如下:被告已向原告支付至2019年7月份的租金，后续租金也将很快向原告支付，故不同意解除《变更承租主体补充协议》。被告此前虽未能按期支付租金，但经主动与原告方协商，双方已达成一致同意缓交，因此不应产生逾期违约金。双方租赁合同仍在继续履行，原告也不应没收租赁保证金。具体理由如下：一、双方在2016年和2018年有分别签订新的租赁合同，其中约定更改了原租赁合同解除条件，截至目前为止，并未满足原告单方解除合同的前提条件，被告也不同意解除双方租赁合同，涉案租赁合同应当继续履行。依据普丽餐饮公司和喜御酒店公司分别在2016年和2018年与原告所订立的《租赁合同》中，第六条中均明确约定了，乙方（被告）拖欠租金6个月以上的，甲方（原告）可解除合同收回房屋。特别是2018年的《租赁合同》中可以看出，该6个月的约定下有划线，表明是经双方协商一致特别约定的期限。且该合同内容均为原告所提供，充分说明逾期6个月不交租才导致租赁合同解除为原告的本意。现被告已经支付租金至2019年7月，并未拖欠租金超过6个月，原告可行使单方解除合同的前提并未满足，被告也不同意解除双方的租赁关系。需要进一步说明的是，因被告已租赁多年，长期以来被告与原告事实上均保持了良好的租赁关系，且由于被告酒店经营资金周转要求较为灵活，因此近两三年来，在租金支付习惯上，被告通常是在次月起才陆续向原告支付上月租金，原告在租赁合同履行过程中，从未就被告于次月起陆续支付上月租金的通常做法提出异议。由此也印证双方在2016年和2018年签订新的租赁合同时，更改原租赁合同中约定的合同解除条件（即从拖欠租金30日变更为拖欠租金6个月以上）符合双方的真实意思表示。再者，被告虽然有一段时期租金未能按期支付，但之后经被告补充支付后，原告亦开了收据和发票确认，也代表事实上双方都确认双方就涉案全部物业及土地的租赁合同并未解除，而是在继续履行。二、被告虽未按期支付租金，但原告亦在双方协商一致情形下同意缓交并给予宽限，现租金已支付至2019年7月份，因此租赁合同（含《关于变更承租主体的补充协议》）并未解除且事实上仍在继续履行。被告在出现租金按期支付困难时，已经主动告知原告，经双方协商后，原告亦同意给予宽限，除了给予宽限期外，原告还愿意寻找投资方与被告合作来解决此前欠付租金的偿付问题，以解决被告与原告双方面临的困境。为此，原告陆续为被告推荐、介绍意向投资方或合作方，甚至参与到被告与案外人的谈判及磋商当中。在此期间，被告一直有通过电话、微信、短信等方式与原告的各位股东友好沟通，原告也没有向被告提出租赁合同已经解除，需收回物业及场地或催要违约金，由此印证原告与被告均在实际履行涉案的租赁合同。本案成诉前，被告在与新的合作方达成正式协议后立即主动向原告提出租金偿付计划，但由于该合作方并非原告此前引入的意向方，被告与原告双方在协商沟通中产生误解，原告转而改口要求被告立即支付租金，否则以要求被告撤场及将多年来投入上亿的物业开发建设及装修等设施无偿转给原告，因被告只是拖欠少部分租金却要承担上亿的经济损失，被告自然难以同意，因此才引发本案诉讼。由于被告经过努力已经签约落实合作方投入的资金，但因资金分批进入，现被告已向原告支付了至2019年7月份的部分租金。在本月内，被告将进一步向原告支付完至今为止的全部租金。三、因双方的租赁合同并不满足可解除的条件，租赁合同仍在履行当中，原告要求没收被告的租赁保证金也缺乏相应的依据。四、如前所述，对于被告延期支付租金的行为，原告在起诉之前事实上同意给予宽限，同意由被告引入新的投资者后及时补交，且被告截至目前已经缴纳租金至2019年7月，故就2019年7月及之前租金不应计算逾期支付的违约金。而且，在多年的租赁合同履行过程中，原告也一直未向被告提供足额的租金发票，违反了《越景商贸广场商业楼租赁合同》第36条的约定，导致被告长期以来累积的巨额租金费用无法合法的计入成本入账，在2018年时受到税务稽查，因此也影响到被告的经营，给被告造成了较大的损失，前述客观情形也是造成被告租金短暂拖欠的因素之一。事实上，原告至今仍拖欠被告700多万元的发票，导致被告不得不计提损失，从公平合理的角度出发，被告可以就双方都存在的违约所造成的对方损失主张抵消。综上所述，被告认为，在双方租赁合同并未解除，且自身在积极履行租金支付义务的前提下，不同意原告的其他诉讼请求及所提出的理由，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，同时被告也恳请法庭能促成双方调解，以妥善解决双方不必要的诉争。被告喜御酒店公司和普丽餐饮公司在本案第二次开庭时共同辩称：坚持上一次庭审的答辩意见。另补充：1、对于原告新增的诉讼请求，我方认为已经超过法定的期限，故法庭应当不予接受。2、事实与理由部分称被告拖欠租金至今，与事实不符，被告已经缴清了至2019年10月份的租金，且原告也向被告开具了每个月的租金发票予以确认，双方的租赁合同关系仍在履行当中，故我方认为双方的租赁合同关系不存在解除的可能性，两被告也坚决不同意解除涉案的租赁合同。原告越景物业公司对被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司的答辩意见回应称：1、被告辩称被告未能按时支付租金是因为原告与两被告主动协商并达成一致意见，同意被告缓交，原告对此不认同，同时被告也没有证据证明双方达成一致意见缓交租金。2、被告辩称被告提交的证据9、10，更改原租赁合同中约定的合同解除条件，原告不予认同，原告认为被告提交的两份证据不是原、被告双方就租赁法律关系中权利义务的真实意思表示，故不能成为认定违约条款的依据。3、被告辩称原告没有及时向被告开具部分租金发票，这是在双方签订《租赁合同》之初，双方为确定法律关系而双方达成的一致意见，将租金部分开具发票，部分转入原告股东名下，以达到原告可以合理避税，被告可以降低租金成本的目的。本院经审理查明：位于广州市番禺区洛浦街迎宾路**之一（**楼）的权属人为广州市番禺区洛浦街厦滘村经济合作社，建筑面积为16865.39平方。原告越景物业公司在本案中另提供建设用地规划许可证一份，证号为穗规地证（2008）467号，用地单位为广州市番禺区洛浦街厦滘村经济合作社，用地位置为番禺区洛浦街厦滘村，用地面积为贰万伍仟陆佰肆拾捌平方米。2005年9月30日，广州市番禺区洛浦街厦滘村经济合作社与案外人黄梓强签订《土地租赁合同书》，约定广州市番禺区洛浦街厦滘村经济合作社将位于迎宾路厦滘段以北、宝丛酒店以西旁边的地块出租给黄梓强使用，划红线内面积土约27712.96平方米；租赁期限为四十年，自2006年8月1日起至2046年7月31日止。2009年3月2日，广州市番禺区洛浦街厦滘村经济合作社与原告越景物业公司及黄梓强签订《关于变更承租主体的补充协议》，约定2005年9月30日订立的《土地租赁合同书》的承租主体由黄梓强变更为原告越景物业公司，自2006年4月26日起，《土地租赁合同书》承租方的一切权利义务均由越景物业公司承担和享有，与黄梓强无关。2011年10月8日，广州市番禺区洛浦街厦滘村股份经济合作社出具《租地合同证明》，证明其将位于广州市番禺区迎宾路111号之1，共27712.96平方经济发展用地，租给原告越景物业公司，租期从2006年8月1日至2028年7月31日止。2011年12月25日，广州市番禺区洛浦街厦滘村经济合作社与原告越景物业公司签订《土地租赁合同》，约定将包括涉案物业的位于迎宾路厦滘段以北、宝丛酒店以北的地块出租给原告越景物业公司，用地面积约4216.23平方米；土地租赁期限为20年，从2012年1月1日起至2031年12月31日止。2010年9月27日，原告越景物业公司作为出租方（甲方）与案外人大庆市新绿阳春餐饮有限公司作为承租方（乙方）签订《越景商贸广场商业楼租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于广州市番禺区迎宾路厦滘段以北、宝丛酒店以西、紧邻宝丛酒店的越景商贸广场自编三号楼，越景物业公司同意该楼宇周边红线范围内的地方给乙方作配套停车及绿化等使用，楼宇建筑面积共17008.9平方米，租赁期限自2011年6月1日起至2028年7月31日止，装修免租期为6个月；月租金为每平方米30元，租金一定三年不变，每三年在上轮基础上环比递增8%，其中2011年至2014年月租金为510267元，2014年至2017年月租金为551088元，2017年至2020年月租金为595175元；乙方需于本合同签订时向甲方预付三个月标准租金153万元，该预付租金于计租时逐月扣减，其余各月租金乙方需于上月25日前向甲方财务或甲方指定代收银行支付下月租金；本《租赁合同》签订时，乙方须向甲方一次性支付相当于两个月标准租金及50万元水电费按金，两项共计152万元作为租赁保证金；租赁期届满，若乙方缴清全部租金及其它应缴费用且无违约行为，甲方验收出租楼宇完好无损后，乙方退出楼宇之日起十天内，由甲方将租赁保证金无息退还乙方；租赁期间，乙方有下列行为之一，在书面通知乙方后30天内仍不纠正的，甲方有权单方面提出解除《租赁合同》，并无偿收回该楼宇及配套场地，楼宇内部原有设施、一切镶嵌在建筑结构的附属物无偿交予甲方，由乙方安装、添置的设备、物品由乙方自行拆走。（1）……，（2）……，（3）拖欠租金、水费、电费或其他应付费用等其中一项或多项时间超过30天的或者拖欠金额超过100万的；乙方无故不能按本合同约定支付租金、水电费及其他应付费用的，每逾期一天按拖欠金额万分之五标准计付违约金，逾期超过20天，甲方有权采取停水、供电等措施，甲方并无须就该停水、电行为所造成的结果承担责任。同日，原告越景物业公司作为出租方（甲方）与案外人大庆市新绿阳春餐饮有限公司作为承租方（乙方）还签订《越景商贸广场场地租赁协议》，约定乙方向甲方租赁位于广州市番禺区迎宾路段厦滘以北，宝丛酒店以西旁、紧邻宝丛酒店的越景商贸广场自编三号楼北面的非红线用地地块，用地面积约7000平方米，租赁期从2011年6月1日至2028年7月31日止，其中2011年7月22日至2014年7月21日期间每月租金为56000元，2014年7月22日至2017年7月21日期间每月租金为60480元，2017年7月22日至2020年7月21日每月租金为65318元；乙方应于协议签订时间向甲方预付三个月租金16.8万元，该预付租金于计租时逐月扣减，其余各月租金乙方须于上月25日前向甲方财务部或甲方指定的代收银行支付下月租金；乙方须向甲方一次性支付相当于两个月租金共11.2万元作为租赁保证金；租赁期届满，若乙方缴清全部租金及其它应缴费用且无违约行为，经甲方验收乙方场地之日起十天内，由甲方将租赁保证金无息退还乙方；乙方迟延支付租金的，按应付数额每逾期一天按拖欠数额的万分之五计付违约金，逾期超过20天的，甲方有权采取停止供水供电等措施，甲方无需就该停水停电行为造成的结果承担责任；乙方拖欠租金、水费、电费或其他应付费用等其中一项或多项，时间超过30天的，甲方有权无条件解除协议并无偿收回场地。2011年3月28日，原告越景物业公司作为出租方（甲方）与大庆市新绿阳春餐饮有限公司作为承租方（乙方）签订了《越景商贸广场商业楼（附楼）租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于广州市番禺区迎宾路111号之一（厦滘商业园）自编五号楼，该楼宇建筑面积共3109平方米；租赁期从建成后交付日起至2028年6月30日止（租期的起计日为2012年7月1日开始）；该楼宇的月租金为每平方米35元，租金一定三年不变，每三年在上轮基础上环比递增8%，其中2012年7月1日至2015年6月30日期间每月租金为108815元，2015年7月1日至2018年6月30日期间每月租金为117520元，2018年7月1日至2021年6月30日期间每月租金为126922元；乙方须于本合同签订之日时向甲方预付三个月标准租金32.65万元，该预付租金于计租时逐月扣减，其余各月租金乙方须于上月10日前向甲方指定的代收银行支付下月租金；本《租赁合同》签订时，乙方须向甲方一次性支付相当于两个月标准租金21.7万元及20万元水电费押金，两项共计41.7万元作为保证金；租赁期届满，若乙方缴清全部租金及其它应缴费用且无违约行为，甲方验收出租楼宇完好无损后，乙方退出楼宇之日起十天内，由甲方将租赁保证金无息退还乙方；甲乙双方无论因任何原因致《越景广场商业楼租赁合同》解除或终止的，本合同相应解除或终止；本合同是越景商贸广场自编三号楼《越景商贸广场商业楼租赁合同》的附属合同，未尽事宜，均按越景商贸广场自编三号楼《越景广场商业楼租赁合同》条款执行。同日，原告越景物业公司作为出租方（甲方）与大庆市新绿阳春餐饮有限公司作为承租方（乙方）还签订《越景商贸广场商业楼（加层）租赁合同》，约定甲方同意租给乙方使用的场地位于广州市番禺区迎宾路111号之一（厦滘商业园）自编三号楼第七层，该楼宇建筑面积共2700平方米，租赁期从建成后交付日起至2028年6月30日止（租期的起计日为2012年7月1日开始）；该楼宇的月租金为每平方米30元，租金一定三年不变，每三年在上轮基础上环比递增8%，其中2012年7月1日至2015年6月30日期间每月租金为81000元，2015年7月1日至2018年6月30日期间每月租金为87480元，2018年7月1日至2021年6月30日期间每月租金为94478元；乙方须于本合同签订之日时向甲方预付三个月标准租金24.3万元，该预付租金于计租时逐月扣减，其余各月租金乙方须于上月10日前向甲方指定的代收银行支付下月租金；本《租赁合同》签订时，乙方须向甲方一次性支付相当于两个月标准租金16.2万元作为租赁保证金；租赁期届满，若乙方缴清全部租金及其它应缴费用且无违约行为，甲方验收出租楼宇完好无损后，乙方退出楼宇之日起十天内，由甲方将租赁保证金无息退还乙方；甲乙双方无论因任何原因致《越景广场商业楼租赁合同》解除或终止的，本合同相应解除或终止；本合同是越景商贸广场自编三号楼《越景商贸广场商业楼租赁合同》的附属合同，未尽事宜，均按越景商贸广场自编三号楼《越景广场商业楼租赁合同》条款执行。2012年3月28日，原告越景物业公司作为出租方（甲方）与大庆市新绿阳春餐饮有限公司作为承租方（乙方）签订了《非红线用地确认书》一份，约定根据客观实际情况，就2010年9月27日订立的《场地租赁协议》第一条确定的“自编三号楼北面的非红线用地地块，用地面积约7000m”的落实问题，甲乙双方共同确认实际租金的面积为9100平方米，本确认书订立之日，乙方向甲方补足原定的“两按三租”共为364000元，截止2012年3月28日，乙方应向甲方交纳此前的租金共158400元，乙方应在本确认书订立之日补交完毕。上述《越景商贸广场商业楼租赁合同》、《越景商贸广场场地租赁协议》、《越景商贸广场商业楼（附楼）租赁合同》、《越景商贸广场商业楼（加层）租赁合同》及《非红线用地确认书》还对其他相关事项进行了约定。2018年3月2日，原告越景物业公司与大庆市新绿阳春餐饮有限公司、被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司签订《关于变更承租主体的补充协议》，约定根据2010年9月27日及2012年3月28日签订的《场地租赁协议》、《商业楼租赁合同》、《商业楼（附楼）租赁合同》、《非红线用地确认书》，现大庆市新绿阳春餐饮有限公司因业务关系，自2018年1月1日起签订的上述租赁合同承租方的一切权利义务均由喜御酒店公司、普丽餐饮公司承担和享有。同日，原告越景物业公司与被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司签订《补充协议》一份约定：“经三方协商，就租金的给付时间及违约责任签订补充协议如下：租金的给付时间为每月5前向甲方（原告）财务部或甲方指定的代收银行、收款人支付当月租金。如当月30日前未交清当月租金的，甲方应收取滞纳金，如逾期60日未交清租金的，甲方有权解除租赁协议。”。另，2016年6月30日，原告越景物业公司与广州市番禺区普丽饮食店签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定原告将广州市番禺区洛浦街迎宾路111号之一（3号楼）1-3层出租给广州市番禺区普丽饮食店作餐饮用途使用，的租金标准为每月10万元，租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日止。广州市番禺区普丽饮食店后变更登记为被告普丽餐饮公司。2018年8月1日，原告越景物业公司与被告喜御酒店公司签订《广州市番禺区房屋租赁合同》一份，该合同由广州市番禺区国土资源和房屋管理局印制，合同约定原告将广州市番禺区洛浦街迎宾路111号之一（3号楼）4-6层出租给被告喜御酒店公司作酒店用途使用，的租金标准为每月15万元，租赁期限自2018年8月1日至2023年7月31日止。上述《房屋租赁合同》、《广州市番禺区房屋租赁合同》均约定承租方拖欠租金6个月以上的，出租方可以解除合同收回房屋，并要求赔偿损失。原告越景物业公司诉称，被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司自2019年2月起未按合同约定时间支付租金，至2019年4月26日共拖欠3个月租金2689404元，原告越景物业公司并称其于2019年3月29日向被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司发出催缴租金、水电费的《函》。2019年4月4日，原告越景物业公司向被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司发出《解除合同律师函》称在原告向两被告发出催缴《函》之后，两被告直至2019年4月1日才支付了拖欠的2月份水电费250392.88元，2019年1月至3月的租金、逾期支付租金违约金等均未付，原告遂通知两被告解除与两被告的《商业楼租赁合同》、《关于变更承租主体的补充协议》，交还承租物业，并立即付清拖欠的租金、违约金等。被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司于2019年4月5日签收了原告越景物业公司发出的上述《解除合同律师函》。原告越景物业公司经向两被告催收拖欠租金及水电费等无果，遂于2019年5月23日将两被告诉至本院，要求两被告按每月896468元的标准支付拖欠的2019年1月25日至2019年4月25日期间的租金2689404元及逾期支付租金违约金59166.89元、没收两被告已交纳的租赁保证金2044600元。2019年8月3日，原告越景物业公司申请增加诉讼请求：确认原告与两被告签订的《关于变更承租主体的补充协议》已解除。2019年9月19日，本院组织了本案第一次开庭审理，在本次庭审中，原告越景物业公司明确其诉讼请求如下：1、确认原告与两被告于2018年3月2日签订的《关于变更承租主体的补充协议》、《补充协议》已解除。2、被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司向原告越景物业公司支付拖欠的2019年5月至9月的租金4482340元。3、被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司向原告越景物业公司支付逾期支付租金的违约金59166.89元（暂计至2019年5月10日）。4、被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司向原告越景物业公司交付的租赁保证金2044600元由原告没收，归原告所有。5、本案的诉讼费、财产保全费由两被告承担。两被告在第一次庭审中表示其已于庭前向原告支付租金至2019年7月份，后续租金也将很快向原告支付，故不同意原告的全部诉讼请求。2019年10月8日，原告越景物业公司向本院申请增加诉讼请求：被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司立即将承租的物业广州市番禺区洛浦街迎宾路111号商业楼、附楼、非红线用地等全部房屋及场地（位（位于广州市番禺区迎宾路厦滘段以北丛酒店以西、紧邻宝丛酒店的越景商贸广场自编三号楼商业楼1-7层、三号楼北面的红线、非红线范围内的地块、五号楼、停车场）交还给原告越景物业公司管业。2019年11月1日，本院组织本案的第二次开庭审理，在本次庭审中，原告越景物业公司明确其诉讼请求如下：1、确认原告与两被告于2018年3月2日签订的《关于变更承租主体的补充协议》、《补充协议》已解除。2、被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司向原告越景物业公司支付拖欠的2019年5月至9月的租金4482340元。3、被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司向原告越景物业公司支付逾期支付租金的违约金59166.89元（暂计至2019年5月10日）。4、被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司向原告越景物业公司交付的租赁保证金2044600元由原告没收，归原告所有。5、被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司立即将承租的物业广州市番禺区洛浦街迎宾路111号商业楼、附楼、非红线用地等全部房屋及场地（位（位于广州市番禺区迎宾路厦滘段以北丛酒店以西、紧邻宝丛酒店的越景商贸广场自编三号楼商业楼1-7层、三号楼北面的红线、非红线范围内的地块、五号楼、停车场）交还给原告越景物业公司管业。以上第二、三、四项诉讼请求的金额合计为6586106.89元。6、本案的诉讼费、财产保全费由两被告承担。两被告表示其已于庭前向原告缴清了2019年10月份以前的全部租金，故两被告认为双方的租赁合同关系仍在履行当事，两被告不同意解除涉案的租赁合同。经本院组织原、被告双方调解，但原告不同意调解，原告认为两被告多次拒交租金等费用，本案审理过程中虽然补交，但也是分多次缴纳才完成，由此可见两被告履行支付租金的能力有问题，故原告坚持其在本案中的全部诉讼请求。在本案庭审中，原告越景物业公司与被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司均确认以下事实：1、至本案第二次庭审法庭辩论终结前，两被告已支付租金至2019年10月底。2、两被告按《关于变更承租主体的补充协议》确定义务履行缴纳租金义务，从2019年7月份起，两被告应当缴纳涉案物业及场地每月租金标准为896468元。3、在第一次庭审结束后，两被告分别在2019年9月30日支付130万元，在2019年10月4日支付50万元，在2019年10月5日支付60万元，在2019年10月8日支付82340元，至此支付完2019年9月份之前（含9月份）的租金。在2019年10月16日支付40万元，在2019年10月22日支付20万元，在2019年10月23日支付296468元，至此支付完2019年10月份的全部租金。在本案庭审中，原告越景物业公司表示：“自被告收到我方解除合同的律师函之日后30天内被告仍不纠正即2019年5月5日已经解除。”、“我方的第一项诉讼请求没有变化，我方坚持请求法院确认原告与两被告于2018年3月2日签订的《关于变更承租主体的补充协议》、《补充协议》已解除。而且被告证据9、10中所涉的合同及协议也已经予以解除。合同的解除权是形成权，是合同约定的条件成就时，守约方可以行使的权利，按照租赁合同第64条第三点的规定，两被告拖欠租金或其他费用超过30天，或拖欠金额超过100万元的，在原告书面通知被告后，30天仍然不能纠正的，原告有权单方面提前解除租赁合同，并无偿收回涉案物业。因此，被告于本次庭审前2019年10月31日前缴清所有拖欠的租金是还款行为，并不影响原告单方面合同解除的行使。”原告在本案庭审中并表示两被告提供的原告越景物业公司与广州市番禺区普丽饮食店于2016年6月30日签订《房屋租赁合同》及原告越景物业公司与被告喜御酒店公司于2018年8月1日签订《广州市番禺区房屋租赁合同》只是原告出于两被告需要办理工商登记而签署的协议，原告与两被告平时并未按此两份合同履行权利义务。此外，本院根据原告与两被告提交的转账凭证及庭审陈述制作《2019年1月至9月逾期缴纳租金及占有使用费违约金计算表》，载明了两被告缴纳2019年1月至9月租金的详情。以上事实有原、被告提供的证据及庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2018年3月2日，原告越景物业公司被告喜御酒店公司、普丽餐饮公司签订的《关于变更承租主体的补充协议》、《补充协议》合法有效。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。两被告自2019年1月起长期迟延缴纳租金，经原告催缴未果，至原告于2019年4月4日向两被告发出《解除合同律师函》时，两被告已迟延缴纳租金超过60日，在本案审理过程中，两被告仍然迟延缴纳租金，按照原、被告于2018年3月2日在《补充协议》中的约定，原告有权解除租赁合同，两被告于2019年4月5日收到原告发出的《解除合同律师函》，原告主张双方的租赁合同关系于两被告收到《解除合同律师函》后30天即2019年5月5日予以解除，合法合理，本院应当予以支持。在本案审理过程中，两被告已向原告缴清了2019年10月份之前的占有使用费，故原告在本案中要求两被告支付2019年5月至9月期间的租金的请求，本院不予以支持。两被告迟延缴纳租金，按照双方的约定应当计收逾期缴纳租金违约金，双方约定的逾期缴纳租金违约金的计算标准未超出法律规定，但每月累计逾期缴纳租金违约金应当以该月租金总额896468元为限，因原告在本案中仅明确要求两被告支付2019年9月份（含）以前拖欠的租金，故本院明确逾期缴纳租金或占有使用费违约的期间为2019年1月至2019年9月（含），两被告其他应付逾期缴纳租金或占有使用费违约金，原告可另循法律途径予以解决。根据原告与被告提交的租金缴纳凭证及转账记录，本院制作《2019年1月至9月逾期交租和占有使用费计算表》。两被告辩称于2019年8月31日向原告转账的200万元是缴纳2019年5月至6月全部租金及7月部分租金，原告则称此部分款项是归还两被告向原告的其他借款，原告并确认在法庭辩论终结（2019年11月1日）前，两被告已经支付租金至2019年10月底。因两被告在转账时附言“租金款”，原告并未向本院提交其向两被告提出异议的证据，且若扣除此200万元，则与原告称“在法庭辩论终结前，两被告已经支付租金至2019年10月底”的自认存在冲突，故本院依法认定两被告于2019年8月31日转账的200万元为支付涉案租赁物的租金款。因原告与两被告于2018年3月2日签订的《补充协议》，就租金给付时间及违约责任签订协议，其中约定当月30日前未交清当月租金的原告应收取滞纳金，故逾期交租的违约金起算时间应为每月30日后，综上所述，两被告应向原告缴纳2019年1月至9月期间逾期缴纳租金及占有使用费的违约金共计614675.37元，对原告主张的超出部分本院不予支持。本案系因两被告违约而导致合同经原告通知解除，根据合同约定，原告有权没收两被告已缴纳的租赁保证金，原告的此项诉求亦合法合理，本院亦应当予以支持。原告在本案中增加诉讼请求要求两被告将承租的物业予以全部返还交付给原告管业，因原告与两被告的租赁关系已于2019年5月5日予以解除，两被告占有涉案租赁房屋及场地无法律依据，故原告的该项诉求本院也应予以支持。综上所述，驳回原告广州越景物业租赁有限公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、确认原告广州越景物业租赁有限公司与被告广州喜御酒店有限公司、广州市普丽餐饮管理有限公司于2018年3月2日就位于广州市番禺区洛浦街迎宾路111号商业楼、附楼、非红线用地等全部房屋及场地（位（位于广州市番禺区迎宾路厦滘段以北丛酒店以西、紧邻宝丛酒店的越景商贸广场自编三号楼商业楼1-7层、三号楼北面的红线、非红线范围内的地块、五号楼、停车场）出租事宜签订的《关于变更承租主体的补充协议》、《补充协议》于2019年5月5日予以解除；二、原告广州越景物业租赁有限公司没收被告广州喜御酒店有限公司、广州市普丽餐饮管理有限公司缴纳的2044600元保证金；三、被告广州喜御酒店有限公司、广州市普丽餐饮管理有限公司应当自本判决生效之日起七日内向原告广州越景物业租赁有限公司支付2019年1月至2019年9月（含）期间逾期缴纳租金或占有使用费违约金共计614675.37元；四、被告广州喜御酒店有限公司、广州市普丽餐饮管理有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市番禺区洛浦街迎宾路111号商业楼、附楼、非红线用地等全部房屋及场地（位（位于广州市番禺区迎宾路厦滘段以北丛酒店以西、紧邻宝丛酒店的越景商贸广场自编三号楼商业楼1-7层、三号楼北面的红线、非红线范围内的地块、五号楼、停车场）交还给原告广州越景物业租赁有限公司管业。五、驳回原告广州越景物业租赁有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57903元、财产保全费5000元，均由被告广州喜御酒店有限公司、广州市普丽餐饮管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  罗健鸿人民陪审员  邓碧珊二〇二〇年四月十三日书 记 员  王雅佩附：2019年1月至9月逾期缴纳租金及占有使用费违约金计算表