辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民初1860号 原告：关杰，男，1970年5月28日生，满族，住辽宁省大连经济技术开发区。 委托诉讼代理人：讷建宏，辽宁韬论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏，辽宁韬论律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司大连金州支行，住所地辽宁省大连市金州区中长街道斯大林路**1—8层。 负责人：朱雨澎，该行行长。 委托诉讼代理人：严俊峰，北京市盈科（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思凡（实习），北京市盈科（大连）律师事务所律师。 第三人：大连开建房地产开发有限公司，住，住所地大连经济技术开发区金马路**/div> 法定代表人：赵明阳，该公司董事长。 原告关杰与被告中国建设银行股份有限公司大连金州支行（以下简称建设银行金州支行）、第三人大连开建房地产开发有限公司（以下简称开建公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关杰的委托诉讼代理人王鹏，被告建设银行金州支行的委托诉讼代理人严俊峰、李思凡到庭参加诉讼。第三人开建公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告关杰向本院提出诉讼请求：请求判决中止对位于大连经济技术开发区鹏运家园（瑞士尚城三期）11号楼4单元11层1号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除查封。事实与理由：原告与第三人开建公司于2015年3月10日签订了《商品房买卖合同》，约定第三人将其位于大连经济技术开发区鹏运家园（瑞士尚城三期）11号楼4单元11层1号房屋出售给原告，房款总价为549,964元。原告签订合同当日付清总房款。2016年2月23日，该房屋因本案被告与第三人之间的债务纠纷被大连市中级人民法院查封，现原告已实际占有该房屋。虽该房屋没有办理房屋产权登记，但并非原告造成且原告没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：第三人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给原告，原告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果原告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院2019年11月14日最新出台《民商审判会议纪要》第125条[案外人系商品房消费者]规定：实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。《纪要》第126条规定：[商品房消费者的权利与抵押权的关系]根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。为维护原告合法权益，原告依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《审判会议纪要》等诉之贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告建设银行金州支行辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为本案的焦点问题是原告的诉请是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，关于第29条第2项的条件，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院出版的全国法院民商事审判会议纪要理解与适用》中第29条的解读，关于买受人名下一词应该做宽泛的理解，应该将买受人实行夫妻共同财产制的一方以及未成年子女做一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。根据民诉法解释第311条的规定，案外人提起执行异议之诉，案外人应该就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权利承担举证证明责任。故原告除应举证证明原告名下无其他用于居住的房屋外，还应举证证明原告的配偶及其未成年子女名下无其他用于居住的房屋。另外，根据2019最高法民申1476号民事裁定书，最高人民法院认为第29条第2项关于认定买受人名下无其他用于居住的房屋条件的时间结点还应包括买受人购买房屋争议房屋时无其他用于居住房屋的情形。所以原告显然不满足第29条第2项情形的条件。关于第29条第3项以支付价款超过合同约定总价款50%，最高人民法院出版的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》一书，对于购房人已支付价款的审查证明标准，购房人仅提供发票、收据尚不足以认定该条件已满足，人民法院还应该对购房人的购房款转帐凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源事实予以查实，原告提交的现有证据显然不能满足此条情形的规定。 第三人开建公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实： 建设银行金州支行与开建公司、大连铭洋盐业股份有限责任公司、大连铭洋投资集团有限公司、盘锦阿尔滨置业有限公司、大连阿尔滨集团有限公司、赵明阳金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月25日作出(2015)大民三初字第412号民事调解书，约定大连阿尔滨集团有限公司给付建设银行金州支行贷款本金26,600元及利息；盘锦阿尔滨置业有限公司、开建公司、大连铭洋投资集团有限公司、大连阿尔滨集团有限公司、赵明阳对大连阿尔滨集团有限公司的上述债务在最高限额81,000万元范围内承担连带清偿责任等。 2016年2月23日，本院作出（2015）大执字第353号执行裁定，查封开建公司所有的位于大连金州新区滨海路鹏运家园73号在建工程：瑞仕尚城三期7号楼71套房屋、8号楼52套房屋、9号楼47套房屋、10号楼28套房屋、11号楼22套房屋、12号楼35套房屋，合计255套房屋，其中包括案涉房屋。执行过程中，原告提出执行异议。本院经审查作出（2019）辽02执异623号执行裁定，驳回了原告的异议请求。 原告提交了2015年3月10日签订的《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买案涉房屋，建筑面积116.79平方米，总价款549,964元。同日，开建公司为其出具收到549,964元的收据。2017年10月23日，开建公司为其出具收到549,964元的购房发票。原告提交其缴纳物业费、采暖费、水电费等费用收款收据，用以证明其已经实际占有和使用案涉房屋。签署收款收据记载的缴费时间均在2017年10月23日以后。 被告建设银行金州支行提交了原告的执行异议申请书、大连市金普新区不动产登记申请书、不动产买卖合同，拟证明原告于2019年8月5日在执行程序中提出执行异议，这个时间结点时原告名下还有另一套房屋存在，该房屋坐落于大连市经济技术开发区，建筑面积为127.21平方米。该房屋原告于2012年8月18日购买，于2019年9月6日以人民币200元价格出售给案外人关景一，原告购买案涉房屋显然不是用于居住。原告购买案涉房屋为2015年3月10日，而在此时原告仍然持有另一套房屋，产权登记在原告名下。 本院认为:本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，本案中原告应当对其主张足以排除强制执行的民事权益及事实依据提交充分证据加以证明。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据已查明的事实，案涉房屋于2016年2月查封，根据原告自行提交的证据，原告系于2017年10月才取得对案涉房屋的占有使用。因此，原告对房屋的占有不符合前述规定第二十八条第二项之情形。对于房屋价款的支付，原告虽提供了购房发票，但未能提交其他证据证明其实际支付该笔房款的方式和款项来源。因此原告不能依据此条规定要求排除执行。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告除本案主张排除执行的房屋外，在2019年8月5日提出执行异议时，其名下还有位于大连市经济技术开发区，建筑面积为127.21平方米的另一套房屋，于2019年9月6日以人民币200元价格将该房屋出售给案外人关景一。该两套房屋面积合计超过240平方米，超出了普通家庭正常居住的需要，无法认定其购买案涉房屋系用于居住。因此，原告该项主张不符合前述规定第二十九条第二项之情形，故原告亦不能依据此条规定要求排除执行。综上，原告未能就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益提交充分证据予以证明，原告的请求不具备事实和法律依据，本院对原告的诉讼请求不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决如下： 驳回原告关杰的诉讼请求。 案件受理费9299元，由原告关杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 刘 畅 审判员 王迎春 审判员 陈 伟 二〇二〇年四月二十二日 书记员 董 芳 附相关法律法规： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。