贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终846号上诉人（一审被告）：陈帮勇，男，1968年4月26日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被上诉人（一审原告）：罗朝奇，女，1952年1月10日出生，汉族，住贵州省凯里市。上诉人陈帮勇因与罗朝奇房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈帮勇上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由罗朝奇承担。事实和理由：一、陈帮勇并未拖欠罗朝奇2015年3月至2017年3月期间的租金。涉案租赁房屋在此期间由其母亲罗国华管理并按时支付租金。罗朝奇在未与陈帮勇协商情况下，擅自与其弟弟陈帮豪签订房屋租赁协议，应属无效。二、罗朝奇提出涉案房屋系危房不属实。《房屋安全建议书》载明房屋主体建筑没有妨碍，仅仅是房屋墙面及楼面部分地方有水泥脱落。三、双方签订的涉案租赁合同明确载明租赁期限至国家因城市发展需要征用为止，故涉案合同不属于不定期租赁合同。四、罗朝奇提出陈帮勇擅自转租房屋没有事实依据。陈帮勇将涉案房屋门面部分转租给第三人时，罗朝奇每月均亲自上门查看水表并收取水费，但其并未提出异议，应视为其认可转租。五、陈帮勇承租期间已花费数万元装修，罗朝奇应赔偿其损失。罗朝奇书面答辩称，请求二审驳回上诉，维持原判。罗朝奇向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间的不定期房屋租赁合同关系；2、被告立即搬出房屋，将房屋交付给原告；3、被告自2019年1月1日起每月按1619元向原告支付拖欠的房屋租金，直至被告实际将房屋交还给原告为止，房屋租金暂计算至2019年6月1日共计10002元；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2012年1月1日，罗朝奇与陈帮勇签订《房屋租赁合同书》，约定罗朝奇将其所有的位于凯里市住房出租给陈帮勇使用，三间门面2012年按600元每月交纳租金，2013年按800元每月交纳租金，2014年起每年递增8%交纳，一楼住房按300元每月交纳租金。合同签订后，陈帮勇一直租用该房屋。2015年3月，陈帮勇涉嫌刑事犯罪被羁押，后被判处有期徒刑两年。因陈帮勇在服刑期间未能按时向罗朝奇支付房屋租金，罗朝奇解除了与陈帮勇签订的房屋租赁合同，并于2015年7月将该房屋另外出租给陈帮勇的弟弟陈帮豪。2017年3月，陈帮勇服刑完毕后找到罗朝奇，要求继续承租罗朝奇的该房屋，罗朝奇同意陈帮勇继续承租该房屋。房屋租金双方继续按双方于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同书》进行计算。之后，陈帮勇一次性将2017年至2018年的房屋租金交给了罗朝奇。陈帮勇承租该房屋后，又将该房屋转租给他人。2019年起，罗朝奇要求陈帮勇按季度向其交纳租金，陈帮勇不同意，要求按年向罗朝奇交纳租金。双方因就租金交纳的时间产生争议，因此，2019年至今的租金，陈帮勇均未向罗朝奇交纳。现罗朝奇以陈帮勇未按时交纳租金、擅自将房屋转租他人、该房属于危房，且双方系不定期租赁合同为由提起本案诉讼。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。2012年1月1日，罗朝奇与陈帮勇签订一份《房屋租赁合同书》，后因陈帮勇服刑未交纳租金，罗朝奇解除该合同。陈帮勇刑满后，双方由达成了口头的租赁协议，由罗朝奇继续将案涉房屋出租给陈帮勇，租金仍然按2012年1月1日双方签订的《房屋租赁合同书》计算。因双方对租赁期限没有约定，因此双方的租赁合同应当为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除。因此，罗朝奇主张解除其与陈帮勇签订的《租赁合同》，有事实和法律的依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同终止履行，则承租人应当将承租的房屋返还出租人。因此，罗朝奇主张陈帮勇搬离案涉房屋，并将案涉房屋交付罗朝奇，有事实和法律的依据，予以支持。合同终止履行，承租人还应当将搬离承租房屋前的租金交纳给出租人。罗朝奇继续将案涉房屋出租给陈帮勇后，租金仍然按2012年1月1日双方签订的《房屋租赁合同书》计算，即三间门面800元每月交纳租金,每年递增8%交纳，一楼住房按300元每月交纳租金。因此，罗朝奇主张的自2019年1月1日起至房屋实际交付之日止的租金，应当按双方于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同书》计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除罗朝奇与陈帮勇之间就位于凯里市住房而达成的房屋租赁合同；二、陈帮勇于本判决生效之日起十日内搬离位于凯里市房屋，并将该房屋返还罗朝奇，并支付罗朝奇房屋租金（即三间门面按800元每月交纳租金,每年递增8%交纳，一楼住房按300元每月交纳租金，自2019年1月1日起至该房屋实际交付罗朝奇之日止）。案件受理费减半收取25元，由陈帮勇承担。除罗朝奇与陈帮勇于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》是否已解除外，本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据陈帮勇的上诉及罗朝奇的答辩，本案二审争议焦点为：一、罗朝奇与陈帮勇于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》是否已解除，以及罗朝奇与陈帮勇是否已签订不定期租赁合同；二、罗朝奇主张解除合同是否具有法律依据？罗朝奇与陈帮勇于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》是否已解除，以及罗朝奇与陈帮勇是否已签订不定期租赁合同？本案中，罗朝奇与陈帮勇于2012年1月1日签订《房屋租赁合同》，双方对此均无异议，应予确认。罗朝奇提出因陈帮勇在服刑期间未按时支付房屋租金，其已解除涉案房屋租赁合同。根据罗朝奇在二审期间陈述称，在陈帮勇服刑期间，罗国华支付一楼住房的租金，而罗朝奇将地下室三间门面另行出租给第三人即陈帮勇的弟弟陈帮豪，该三间门面的租金亦由陈帮豪支付。根据查明的事实，罗国华系陈帮勇的母亲，且其一直与陈帮勇同住，其支付租金的行为应视为陈帮勇支付租金，且本案中罗朝奇并没有证据表明陈帮勇已实际拖欠租金。退一步言之，即使陈帮勇拖欠租金，罗朝奇以陈帮勇未按期支付租金为由主张其已解除涉案租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，根据罗朝奇的陈述，在陈帮勇服刑期间，其并未以口头或者书面形式向陈帮勇以及其母亲罗国华提出解除合同，且陈帮勇服刑期满后，双方当事人仍按照2012年1月1日租赁合同的约定履行合同，故双方签订的涉案租赁合同在陈帮勇服刑期间并未解除，双方亦不存在成立不定期租赁合同。一审认定罗朝奇在陈帮勇服刑期间已解除合同系适用法律错误，本院予以纠正。根据案涉合同第二条约定，涉案租赁合同应系附期限的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”故涉案合同约定的租期超过二十年部分，应属无效。罗朝奇主张解除合同是否具有法律依据。如前所述，因双方于2012年1月1日签订的房屋租赁合同并未解除，双方应按照该合同的约定履行各自义务。罗朝奇提出因陈帮勇未经其同意擅自转租应解除合同问题。本案中，双方对陈帮勇将涉案房屋转租第三人的事实均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款对承租人的解除权进行一定的限制。该条第一款规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，根据罗朝奇在二审中的陈述，其于陈帮勇出狱即2017年3月之后大概半年已知道陈帮勇转租。此表明罗朝奇已于2017年9月左右已知晓陈帮勇未经其同意转租，其至迟应予2018年3月份左右要求解除合同，但罗朝奇于2019年6月才向法院起诉要解除合同，显然已超过六个月的除斥期间。即使按照罗朝奇的陈述，其于2018年底已向陈帮勇口头解除该合同，亦已超过六个月的除斥期间。关于罗朝奇提出涉案房屋系危房，应予解除合同问题。根据罗朝奇提交的由凯里市房屋安全鉴定办公室出具的《房屋安全建议书》显示，该建议书在第一页明确载明该建议书并非专业房屋安全鉴定报告，仅供房屋产权人（房屋安全责任主体人）房屋现状及安全性参考，且处理意见中亦明确载明该房屋基础和承重结构基本完好，建议业主对该房屋进行维修使用。由此可见，该建议书并非专业房屋鉴定报告，仅系参考。即使根据该报告，房屋基础和承重结构基本完好，经及时维修仍可使用。故罗朝奇提出的该项理由，无事实和法律依据，不予支持。综上，陈帮勇的上诉理由成立，予以支持。一审认定事实部分错误，适用法律错误，致判决结果不当，予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初3907号民事判决；二、驳回罗朝奇的诉讼请求。一审案件受理费25元（已减半），由罗朝奇负担。二审案件受理费50元，由陈帮勇负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  田 嫄审判员  王山地二〇二〇年四月三十日法官助理欧阳樟书记员邹井程