江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初19711号原告：居发玲，女，1980年3月1日生，汉族，住所地江苏省昆山市。原告：朱吉生，男，1980年1月8日生，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：龚兆龙，江苏文诚律师事务所律师。共同代理上述二原告。被告：阳俊，男，1992年9月3日生，汉族，住所地湖南省石门县。原告居发玲、朱吉生与被告阳俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序独任审理，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告居发玲、原告的共同委托诉讼代理人龚兆龙、被告阳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居发玲向本院提出诉讼请求：1、判决莫世宗与被告所签订的房屋出租合同于2019年7月18日解除；2、判决被告将昆山市玉山镇城北昆海花园X号楼XXX室房屋腾空后返还给原告，并不得损坏房屋内设施；3、判决被告向原告支付自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每年25000元计算）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：昆山市玉山镇城北昆海花园X号楼XXX室房屋的原产权人为莫世宗，莫世宗与被告签订了一份落款时间为2015年6月25日的房屋出租合同，合同约定莫世宗将上述房屋出租给被告，租赁期限自2015年7月1日起至2025年7月1日止，年租金为25000元，交纳方式为年付，先付后用，在付款期末前7天支付。因莫世宗向史本生借款70.4万元到期未还，史本生提起诉讼，贵院于2016年12月27日作出（2016）苏0583民初9849号民事判决，判决生效后，莫世宗未按判决履行自己的义务，史本生申请强制执行后，贵院依法带租拍卖了莫世宗名下的上述房屋，原告于2018年4月19日以115.5万元竞拍购得上述房屋，并依法办理了产权过户登记。按照出租合同的约定，被告应在2019年6月30日前7天支付2019年7月1日至2020年6月30日的房租25000元，原告多次催讨未果，为此提起诉讼。被告阳俊答辩称：1、不同意解除租赁合同，根据买卖不破租赁原则，合同应当继续履行；2、被告不存在根本违约的情形，本次延期支付房租给原告，主要是因房屋需要维修，原告不及时维修导致的，且房屋被告也是自用的，并未进行转租；3、涉案房屋存在漏水等问题需要维修，被告多次和原告交涉要求原告承担维修费，但原告一直置之不理；4、2019年8月原告强行停水停电，导致涉案房屋无法居住，自停水停电以来的房租不应当由被告承担。且根据租赁合同的约定，案涉房屋是被告自行装修的，原告应当赔偿被告装饰装修费用。经审理查明：2015年6月25日，案外人莫世宗与与被告阳俊签订《房屋出租合同》一份，约定：莫世宗将其所有的位于昆山市房屋出租给阳俊，租赁期限从2015年7月1日起至2025年7月1日止。年租金为25000元，交纳方式为年付，首期租金于2015年6月30日前支付，先付后用，以后每期租金必须在付款期末前7日支付。2018年4月24日，原告居发玲、朱吉生以拍卖方式取得昆山市玉山镇城北昆海花园X号楼XXX室房屋，并于2018年6月1日取得上述房屋的不动产权登记证书。原告居发玲于2019年7月1日在案涉房屋门口张贴催交房屋租金通知；2019年7月2日原告向被告发送催交房屋租金的短信；2019年的7月12日，原告通过短信方式要求被告在5日内交纳房租，否则，原告将解除合同并收回房子。2019年7月18日，原告通过短信方式通知被告解除房屋租赁合同。现原告诉至本院主张解除合同，由此引起本案纠纷。庭审中，被告阳俊确认其2017年7月7日向莫世宗支付2017年7月1日至2019年6月30日的房屋租金50000元，此后并未再支付过租金。以上事实，有房屋出租合同、拍卖成交确认书、不动产权登记证书、告知书、短信聊天记录、照片以及当事人陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。原告居发玲、朱吉生于2018年4月24日通过拍卖方式取得涉案房产的所有权，自所有权转移之日起，被告阳俊在其与莫世宗之间的租赁合同项下的权利义务由原告享有，阳俊应向原告支付房屋租金。在阳俊知晓涉案房产所有权转移的情况下，未按原租赁合同在规定期限内将下一年租金支付给原告，已构成违约，现原告要求解除与阳俊之间租赁合同关系并要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告阳俊于2019年7月18日收到原告居发玲的解除通知，故本院认定原告与被告阳俊之间的租赁关系于2019年7月18日解除，2019年7月1日至2019年7月18日期间的房屋租金被告应按每年25000元的标准计算支付给原告；合同解除后被告阳俊实际占有使用涉诉房产期间产生的房屋使用费，原告要求继续按每年25000元计算，并无不当，本院予以支持，具体应自2019年7月19日起计算至被告实际返还房屋之日止。关于被告阳俊所称在2019年8月份因原告停水停电已搬走，并提供一份通话记录截屏，被告称是停水停电后联系社区的记录，但仅凭通话记录本院无法核实通话对象和内容，且原告称水电不是其停的，停水停电系331整改群租房给停掉的，原告称对被告是否搬走不清楚。对此，原、被告双方陈述不一，双方也均未提供能够证明其陈述的证据，故本院不予采信。关于被告阳俊所称的房屋维修问题，被告称在房屋拍卖期间维修水龙头、灯管、门锁，花费2000多元，维修房屋漏水花费3000多元，一方面，被告称维修是在“拍卖期间”，被告未能明确具体时间，本院无法认定维修主体；另一方面，被告也未能提供具体的维修费支付明细，本院无法仅凭照片和被告陈述认定。故被告的该项答辩意见本院不予采纳。关于屋内装修问题，被告阳俊庭审中称2017年起租装修的时候置办了家具、家电等设施花了5-6万元，但并无相关购买凭证，且被告提供的租赁合同是2015年签订的，疑似存在矛盾。而原告称根据其与莫世宗的短信，房屋是莫世宗装修的，且原告去承租房屋内询问，根据租客反应，是莫世宗老婆去收租的，故原告认为莫世宗为规避法院执行，与被告虚假倒签出租合同。根据最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案中，系承租人阳俊违约不支付房租，故其要求原告赔偿装修损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百二十七条、二百三十五，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、《房屋出租合同》于2019年7月18日解除。二、被告阳俊于本判决生效之日起十日内将位于昆山市房屋返还原告居发玲、朱吉生，并支付2019年7月1日至2019年7月18日期间的房屋租赁费，租金按照每年25000元的标准计算。三、被告阳俊于本判决生效之日起十日内支付原告居发玲、朱吉生自2019年7月19日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，租金按照每年25000元的标准计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告阳俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 员  沈 蓝二〇二〇年四月九日法官助理  吴文娟书 记 员  马雪刚