广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初520号 原告：廖聪，男，1988年2月27日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：张海星，男，1979年12月20日出生，汉族，住贵港市港**。由贵港市港北区大圩镇大圩社区居民委员会推荐。 被告：李毅，男，1975年3月4日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：覃健，广西元丰律师事务所律师。 第三人：王元琼，女，1983年3月15日出生，汉族，住贵港市港**。 原告廖聪与被告李毅、第三人王元琼执行异议之诉一案,本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告廖聪及其委托诉讼代理人张海星、被告李毅及其委托诉讼代理人覃健到庭参加诉讼，第三人王元琼经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖聪向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行坐落于贵港市港北区宗[房权证号：贵港房权证港北区字第××号]（价值540700元）；2.本案受理费由李毅承担。事实与理由：2018年9月14日、15日，王元琼因资金周转困难向廖聪借了3万元，廖聪通过支付宝、微信将该款转账给王元琼。2018年11月初，王元琼对廖聪提到其母亲住院要交医疗费，需出卖房子，刚好廖聪有购房需求，双方便口头达成房屋转让协议。2018年11月12日至11月23日期间，廖聪分四次通过支付宝和微信向王元琼转账支付了4万元购房款。2018年11月27日，王元琼与廖聪签订了《房地产买卖契约》（以下简称《契约》），约定将位于贵港市（龙脉公寓小区）6幢1103号房[产权证号：**]转让给廖聪。为了降低税费，《契约》上载明的转让价格是41万元，实际转让价格是54.07万元。《契约》签订当天，廖聪向王元琼现金支付10万元，加上之前借款3万元和购房款4万元，王元琼共收到了17万元并立写了落款时间为2018年2月27日《收条》。2018年12月2日，廖聪通过工商银行转账支付7万元、同年12月5日现金支付2万元，王元琼立写了落款时间为2018年12月5日的《收款收据》。2019年1月24日，廖聪委托李丽霞通过农村信用社向王元琼转账支付26.57万元，现金支付1.5万元，王元琼立写了落款时间为2019年1月24日的《收条》。王元琼于2018年11月27日将涉案房屋所有权证及房屋交付给廖聪，廖聪便于同年12月初入住。2018年11月29日，廖聪就涉案房屋在太平洋保险有限公司贵港中心支公司投保了个人住房抵押贷款综合保险，同年12月6日，廖聪就涉案房产向中国工商银行广场支行申请了个人住房贷款。廖聪提供的淘宝、天猫购物单截屏、维多利亚物业管理中心《证明》、物业《收费收据》、发票，均能证实廖聪在该房屋查封之前已合法占有该不动产。 李毅与王元琼民间借贷一案，港北区法院作出（2019）桂0802民初390号民事判决书已发生法律效力。法院在执行该案过程中，作出（2019）桂0802执1449号之二执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。廖聪不服，于2019年11月25日提出书面执行异议。港北区法院在审理该案过程中，要求廖聪通知王元琼到庭接受对廖聪此前的借款3万元和现金支付10万元的到账情况进行调查，王元琼到庭调查时认可了该事实。2019年12月30日，港北区法院作出（2019）桂0802执异109号执行裁定，认为在查封涉案房屋之前，廖聪尚有13万元购房款未支付，通知廖聪将房屋余款13万元交付执行，但廖聪未能按照要求交付执行，故廖聪的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，裁定驳回廖聪的异议请求。 综上所述，王元琼与廖聪签订《契约》合法有效，廖聪在法院查封前已实际占用并支付清房产的转让价款。廖聪一直在办理相关的银行解押过户登记手续，后因房产被法院查封未能成功办理，并非廖聪自身原因。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，特提起诉讼，请求法院判如所请。 李毅辩称，一、廖聪与王元琼签订的房屋买卖合同无效。廖聪诉称“为了降低税费，《契约》上载明的转让价格是41万元，实际转让价格是54.07万元”，属于恶意串通，损害国家利益以及以合法形式掩盖非法目的，根据合同法第五十二条规定，其合同无效。签订合同时，涉案房屋仍在抵押中，依担保法第四十九条规定，未取得抵押权人的同意将涉案房屋转让的，转让行为无效。二、廖聪并未付清全部购房款，其主张已付清全部购房款证据不足。（一）就廖聪提供的证据来看，在签订房屋买卖合同后，其仅于2018年12月2日通过工商银行转账向王元琼支付了7万元。廖聪提供的银行明细也未能体现款项用途，无充分证据证实用于支付房款，不排除是借款的可能性。（二）在签订房屋买卖合同前，廖聪通过支付宝、微信转给王元琼共7万元系借款，并非购房款。（三）廖聪主张2018年11月27日、同年12月5日、2019年1月24日以现金方式向王元琼共支付13.5万元。该部分款项为大数额，仅有王元琼出具的收条证明，无资金来源的证据予以佐证，不符合交易习惯和常理。（四）廖聪诉状称王元琼于2018年11月27日将房屋所有权证及商品房交付给廖聪，但其此时未支付购房款，这不符合交易方式、习惯。（五）李丽霞通过银行转账转给王元琼的两笔款共26.57万元，无银行备注款项用途，可能是李丽霞与王元琼之间的借贷，无充分证据证实是代廖聪支付购房款，该款项应与本案无关。四、廖聪自身存在过错。王元琼收到廖聪的购房款后具有履行能力，廖聪可以要求王元琼清偿对李毅的债务，如此便可向法院申请解封，办理房屋过户登记手续。且廖聪与王元琼签订房屋买卖合同后未向不动产登记机关申请预告登记或通过法律途径要求王元琼协助办理，因此，廖聪对于涉案房屋未办理过户登记存在过错。五、廖聪对涉案房屋不享有所有权和物权期待权。廖聪与王元琼未就涉案房屋办理过户登记手续，不发生物权变动效力。且廖聪无充分证据证实已履行付清全部购房款的合同义务，其也不享有物权期待权。六、廖聪所提交的证据不能证实在法院查封前已合法占有涉案房屋，也不能证实是基于房屋买卖的事实而占有房屋。综上所述，廖聪的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院驳回其诉讼请求。 王元琼未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院公开开庭进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理李毅与王元琼民间借贷纠纷一案中，根据李毅的申请，本院于2019年1月24日作出（2019）桂0802民初390号民事裁定，对登记在王元琼名下的位于贵港市龙脉公寓小区6幢1103号房屋[产权证号：101590：**件进入执行程序后，自动转为执行中的查封。在执行过程中，因被执行人王元琼未履行生效法律文书确定的义务，本院于2019年11月22日作出（2019）桂0802执1449号之二执行裁定，裁定拍卖上述房屋。廖聪于2019年11月25日提出书面异议，认为其与王元琼已签订房屋买卖合同，支付了购房款并已实际占有涉案房屋，非自身原因未能办理过户登记手续，请求法院解除涉案房屋的查封。本院经审查，认为廖聪未交清购房款，通知廖聪将房屋余款13万元交到本院账户，但廖聪以其已经全部支付完购房款为由，拒向本院交付执行。2019年12月30日本院作出（2019）桂0802执异109号执行裁定，裁定驳回廖聪的异议请求。廖聪不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。 另查明，2018年9月14日、15日，王元琼因资金周转向廖聪借款3万元，廖聪通过支付宝、微信转账该款项。2018年11月初，廖聪与王元琼就涉案房屋的转让达成口头协议，廖聪于2018年11月12日、11月23日，通过微信、支付宝转账支付购房款4万元，合计上述借款王元琼共收款项7万元。双方于2018年11月27日签署《契约》，约定王元琼将涉案房屋以价格41万元转让给廖聪，但实际转让价格为54.07万元。《契约》签订当日，王元琼交付涉案房屋给廖聪使用。随后，廖聪于2018年12月2日通过工商银行转账7万元、现金2万元交付给王元琼，同月5日王元琼立写收款收据。2019年1月24日，案外人李丽霞代廖聪通过农村信用社、现金交付方式向王元琼共支付28.07万元，王元琼当日便立写收条。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封涉案房屋之前，廖聪与王元琼签署《契约》，就转让涉案房屋事宜作出约定，并入住涉案房屋，进行占有。对于廖聪支付价款的问题，根据本院查明的事实，廖聪共向王元琼通过银行转账、支付宝转账以及第三人支付等方式共支付了购房款41.07万元，此外，廖聪主张其借给王元琼的3万元借款已转为购房款，王元琼对此予以认可，本院予以确认。但廖聪主张其于2018年11月27日以现金方式支付10万元房款给王元琼，仅提供了王元琼立写的收条，未提供其他相关证据予以佐证，未形成完整的证据链证实其主张，本院对此不予采信。据此，本院确认廖聪共向王元琼支付了购房款44.07万元，尚未足额支付购房款。在本院通知其将剩余购房款交付执行后，廖聪未能按照本院的要求交付执行。故廖聪的异议请求不符合上述规定的条件，不符合法律规定的足以排除强制执行的情形，其异议理由不成立，本院依法不予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告廖聪的诉讼请求。 案件受理费9207元，由原告廖聪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费9207元，汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈朵朵 人民陪审员  邹志军 人民陪审员  刘 刚 二〇二〇年四月二十日 法官 助理  梁友梅 书 记 员  黄孔妮