广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1792号原告：广州怡天置业有限公司，住所地广州市天河区*******第9层自编08房（仅限办公用途）。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：邬德，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：林慕清，广东启源律师事务所律师。被告：中油碧辟石油有限公司，住所地江门市蓬江区*****************。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：周燕屏，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭奇峰，广东金轮律师事务所律师。原告广州怡天置业有限公司诉被告中油碧辟石油有限公司租赁合同纠纷一案，广州市白云区人民法院受理后，因当事人提出管辖权异议而裁定移送本院，本院于2020年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邬德、林慕清，被告的委托诉讼代理人周燕屏、郭奇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告违约，《加油站租赁经营合同》自法院受理本案之日起解除；2.判决被告向原告支付违约金1000万元；3.判决被告立即腾空并退还原告《加油站租赁经营合同》项下的加油站，以及按原告移交被告该加油站时的条件将加油站移交给原告（包括但不限于证照、批文、公章等相关文件、材料、设备、设施等）；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：2012年10月31日，原告与被告签订了《加油站租赁经营合同》（下称“主合同”），约定：原告向被告提供自主合同生效之日起30年期间的加油站(即位于广州市白云区****侧夏茅煤矿东北边的地块之上的广州市穗城发展公司穗城加油站)使用权和经营权，以及主合同约定的其他服务。主合同生效后，在原告履行完毕主合同第五条第1、2、3、4款义务之日起15日内，被告向原告支付租赁费人民币3500万元，被告实际应支付的租赁费，为3500万元扣减被告代为支付原告将前述地块的土地使用权办理至原告名下所产生的各项费用。主合同第五条第1款约定，订立主合同之前，原告应向被告提供以下文件复印件，同时提供原件予被告核对：（1）原告与广州市穗城发展公司（下称“穗城公司”）签订的宗地转让合同及转让费支付凭证。（2）原告向仲裁机构提出的仲裁申请书以及穗城公司提出的仲裁反请求、仲裁机构案件受理通知。第2款约定，在仲裁机构作出仲裁裁决之日起3日内，原告向被告提供仲裁裁定以及裁定生效证明复印件（加盖出租方公章），同时提供原件予被告核对。第3款约定，在主合同生效后720日内，原告负责将该地块的土地使用权办理至原告名下（土地性质为加油站用地，期限不少于30年），并承担因此而产生的各项税费。第4款约定，原告同意将该地块抵押给被告作为原告履行主合同义务的担保；在主合同第五条第3款义务履行完毕之日起60日内，原告负责按照上述约定在国土部门办理该地块的抵押登记手续，并将经抵押登记后的国有土地使用权原件移交给被告保管，被告应予以相应协助。同时，主合同亦约定：如导致原告超过支付日60日且经过原告书面通知后30个工作日仍无法收到租赁费，则属于实质违约。如果一方构成实质性违约时，守约方应当书面通知违约方，指出违约事实，并给予违约方三个星期的宽限期，如违约方在宽限期内未能按照守约方通知的要求纠正违约行为，守约方有权以书面通知的形式单方宣布解除合同，合同自解除通知送达违约方时解除。此外，主合同也约定：如果合同的一方违约而使合同解除，则应向对方支付1000万元的违约金。如果合同因为被告的违约而提前解除，则被告应当退还该加油站给原告，并支付给原告违约金。无论在何种情况下，合同解除、期满或终止时，该加油站的现存和库存油品、现金、便利店存货及其他存货及在租赁期间承租方添置的动产归被告所有，不动产归原告所有，被告应当按照原告移交该加油站时的条件将该加油站移交原告。2014年4月9日，原告与被告签订了《补充协议》（下称“《补充协议一》”），双方确认主合同于2013年2月21日生效，并约定：主合同约定的租赁费3500万元支付条件并未成就，被告同意向原告提前支付租赁费200万元，余下的3300万元租赁费仍按主合同第八条第3款执行。2015年4月8日，原告与被告签订了《补充协议》（下称“《补充协议二》”），双方确认：因主合同约定支付条件未成就，被告尚有3300万元租赁费未支付，并约定：（1）《补充协议二》签订之日10日内，原告有权要求被告支付租赁费中的100万元；（2）原告完成《补充协议二》第2条约定义务，并将该项下相关证照、审批、批复原件提供给承租方的，有权要求支付租赁费中的200万元；（3）原告完成主合同第五条第1、2、3、4款义务，并将前述项下相关文件提供给被告的，有权要求支付租赁费中余下的3000万元。2016年7月26日，原告与被告及广州市亨顺加油站有限公司签订了《补充协议三》（下称《补充协议三》”），确认：至《补充协议三》签订之日止，被告已向原告支付租赁费300万元，主合同约定的租赁费尚余3200万元未支付，并约定：（1）原告提供《补充协议三》第8条约定房地产给被告作为主合同及《补充协议三》担保，并办理完成抵押登记的，以及完成《补充协议三》第10条约定义务的，原告有权要求被告支付租赁费200万元；（2）原告履行完成《补充协议二》第2条约定义务，原告有权要求被告支付租赁费50万元；（3）原告完成《补充协议三》第8条、第10条、第11条约定义务并将该等项下约定的发票移交被告的，有权要求被告支付租赁费1950万元；（4）原告完成主合同第五条第2、3、4款约定义务的，有权要求被告支付租赁费1000万元。其后，被告先后向原告于2014年5月26日支付了200万元、2015年4月23日支付了100万元、2016年8月19日支付了200万元、2016年9月8日支付了1700万元、2016年9月22日支付了250万元，以及2017年5月26日支付了50万元，合计2500万元，即尚有租赁费余款1000万元未支付。在《补充协议三》项下所约定的1000万元租赁费的支付条件中，关于主合同第五条第2款，由于原被告双方早在《补充协议一》中确认主合同自SHENDH2011191号案裁决作出之日即2013年2月21日起即告生效，因此该第2款的条件已成就。关于第3款，广州市国土资源和规划委员会已于2018年11月18日向原告核发了《不动产权证书》【编号：44000420634】，该证载明：坐落于白云区东北边地段，由原告单独所有，用途为批发零售用地，使用期限40年，因此该第3款的条件也已成就。关于第4款，在前述第3款条件成就之后，原告多次要求被告尽快协助办理加油站土地的抵押手续，由于被告怠于配合，原告于2019年5月24日才办妥该抵押手续，因此，该第4款的条件也已成就。也就是说，双方约定的租赁费余款1000万元的支付条件已经全部成就。据此，2019年5月24日之后，原告多次要求被告按合同约定支付租赁费余款，但被告一直不予履约。2019年6月18日，原告向被告发出《告知函》，敦促被告支付款项，并指出被告的行为已构成违约。然而，被告在收到上述函件后，至今仍不支付款项。原告已书面通知被告指出其违约事实，并给予了被告超过主合同约定的宽限期，但被告至今仍不支付租赁费余款。原告追讨未果，因此起诉。原告向本院提交证据如下：《加油站租赁经营合同》，《加油站租赁经营合同补充协议》2份，《加油站租赁经营合同补充协议三》，华南国际经济贸易仲裁委员会裁决书，广东省深圳市中级人民法院民事裁定书，《不动产权证书》2份，《告知函》，快递妥投证明，《请款函》，《关于请尽快提供穗城加油站最后一期租金1000万的发票及准备好退还保证金800万》的复函，EMS快递单，涉案地块抵押登记手续的预约信息表，微信聊天记录。被告答辩称，一、从被告与原告双方签订的合同条款的约定、合同法的规定及民法的基本原则来看，被告没有违约，更谈不上实质性违约。相反，违反合同约定不履行合同义务的是原告，导致原告未收到租赁费的原因是原告自己造成的。1.当事人双方签订的《加油站租赁经营合同》及《补充协议三》明确约定了原告应先提供发票，而后被告才支付租金。因原告拒绝提供发票，被告有权暂缓支付租赁费直至原告履行完毕相应义务。《加油站租赁经营合同》第五条第11项约定：出租方有权按照本合同约定收取租赁费和管理费。除本合同另有约定外，在收取承租方每笔款项之前应向承租方出具符合法律规定的及交易内容的发票；在收取款项时，应提前十个工作日通知承租方。第八条第8项约定：出租方在收取租赁费、管理费或者本合同约定的其他费用之前，应当提前10日向承租方发出书面通知，并向承租方出具以出租方名义开具的、符合国家税务、财务制度及交易内容的正式发票。第八条第10项约定：若出租方或其合法继承人不按本合同的约定履行义务、未提供租赁费、管理费发票的，承租方有权暂缓支付租赁费、管理费直至出租方履行完毕相应义务……《补充协议三》第12条约定：……出租方根据原合同及本补充协议要求承租方支付租金及管理费之前，应当向承租方开具增值税专用发票，并提供付款通知。承租方收到前述发票和通知的，应当在10个工作日内将款项支付到出租方指定的账户。出租方怠于提供发票的，承租方有权暂停支付租金及管理费直至出租方履行提供发票义务…….从上述合同条款来看，被告暂缓支付租金并没有违反合同约定。相反，原告在没有提供发票之前要求被告支付租赁费并提出解除合同，没有合同依据。2.依照合同法的规定，因原告拒绝提供发票，被告对原告享有先履行抗辩权，被告不予付款是合同法赋予的权利。合同法第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，合同已经明确约定了原告应先提供发票，而后被告才支付租赁费。现原告在没有提供发票的情况下要求被告支付租金，根据上述合同法的规定，被告有权拒绝其要求。3.根据民法的自愿原则，被告没有违约，是原告违约。民法的基本原则之一——自愿原则，赋予了合同当事人一定的意志自由，当事人可以根据自己的意志取得某种民事权利或放弃某种民事权利，只要是不违反法律强制性或禁止性规定、不违反公序良俗、不损害第三人利益的约定就有法律效力，合同双方应遵守履行。譬如，本案中，合同双方当事人将原告先提供发票作为被告支付租赁费的前提条件；再如，合同双方当事人约定在被告使用涉案加油站尚不到租赁期限三分之一的时间内就需要支付全部的租金给原告。被告不能以租赁期间还有超过三分之二的时间才届满为理由拒绝支付租赁费，因为是其自愿同意提前支付租赁费。同理，原告也不能在不提供发票的情况下要求被告支付租赁费，因为是其自愿同意将先提供发票作为付款的前提条件的。原告不履行双方自愿达成的先提供发票的合同义务，是原告违约。4.依据被告与原告双方签订的《加油站租赁经营合同》中关于实质性违约的界定来看，被告并无构成实质性违约。相反，违约一方是原告，其拒绝提供发票是其未能收到租赁费的唯一原因。原告根据《加油站租赁经营合同》第一条中关于实质性违约的界定就武断地认定被告实质性违约，是对合同条款的断章取义的理解。被告到底有无违约有无实质性违约，必须从整个合同条款的约定来认定。因为，关于实质性违约，《加油站租赁经营合同》第一条第10项的约定是：指导致出租方超过支付日60日且经过出租方书面通知后30个工作日仍无法收到租赁费……..或因一方原因导致合同另一方形成人民币壹佰万元（¥1，000，000.00）以上重大损失的违约行为。首先，该条款并无指明导致原告未收到租赁费的主体只能是被告，故被告和原告都可能是导致出租方无法收到租赁费的主体；其次，该条款并无约定在原告未依约先提供发票致被告没有支付租金从而使原告超过60天未收到租金可以使被告构成实质性违约。从整个事态的发展及双方签订的《加油站租赁经营合同》及《补充协议三》的相关条款来看，原告没有依照合同约定先提供发票是导致被告暂缓支付租赁费的原因，当然也是导致出租人（原告）超过60天未收到租赁费的唯一原因。二、被告一直都有支付租赁费的诚意，也有支付租赁费的完全能力。只不过是要求原告应依约先提供发票后，才履行付款义务。考虑到原告可能存在急需资金的困难，被告已于2019年9月24日通过银行转账的方式向原告支付租金1000万元。至此，被告不仅表达了履约的最大诚意，而且作出了让步。但这种让步仅是考虑到原告可能存在的困难作为合作方表达一定程度的体谅，并不是一味迁就原告的违约行为。因为在提前支付租金前，被告已去函原告，表明可以提前支付租金，请原告在一个月内提供发票，并要求原告做好退还保证金的工作，但同时申明：本次提前支付租金并不等同于修改关于支付租金及管理费的先提供发票后付费的合同约定，之后的付款事宜依旧以合同约定为准。三、原告在自身合同利益最大化后，故意千方百计寻找借口想解除合同。这是视自己签订的合同为儿戏，是对诚实信用原则的严重亵渎。原告在起诉前已经取得全部3500万元租金中的2500万元，只要其依约提供发票，就可以得到剩余的1000万元租金。可以说，租赁期还未到租赁期的三分之一时间，它就可以得到全部租金，其合同目已经完全实现，其合同利益已经最大化。但对被告来说，今后还有超过三分之二的租赁期限租期才届满，其绝大部分合同目的必须要通过在今后对涉案加油站的持续经营才能实现。原告提出解除合同不仅违约违法，而且是对民法诚实信用原则的挑战，对被告极不公平，严重损害被告的合法权益。综上所述，原告与被告自愿约定提供发票是支付价款前提条件，则提供发票与付款义务处于对等给付地位，当事人双方都应信守约定，自觉履行约定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。另外，根据合同法第六十七的规定，在原告拒绝依约先提供发票的前提下，被告暂缓支付租金是行使先履行抗辩权的体现，是合法的。原告自己违反合同的约定和法律的规定，不履行先提供发票的义务，反过来主张被告实质性违约并提出解除合同，其诉讼请求不应得到支持。被告向本院提交证据如下：《关于穗城加油站租金支付和保证金退还等相关事宜的函》，EMS底单及投递证明，《请尽快提供穗城加油站最后一笔租金1000万的发票及准备好退还保证金800万的函》，EMS底单及投递证明，网上银行电子回单，类案民事裁定书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认双方当事人签订合同、补充协议所约定的合同条款等事实。综合当事人陈述的事实及举证、质证意见，另查明：2019年6月5日，原告向被告发出《请款函》，要求被告支付余下租金1000万元。2019年6月13日，被告职员黄雪梅通过微信告知原告，因未拿到抵押登记资料，未能请款。2019年6月19日，原告以EMS快递方式向被告发出《告知函》，认为被告“至今贵司未能向我司支付合同约定租金条款”，属于违反合同条款行为。2019年8月23日，被告以EMS快递方式向原告寄送《关于穗城加油站租金支付和保证金退还等相关事宜的函》，要求原告提供发票，再由被告安排支付租金。2019年9月23日，被告以EMS快递方式向原告发出《请尽快提供穗城加油站最后一笔租金1000万的发票及准备好退还保证金800万的函》，被告同意提前支付最后一笔租金1000万元，并要求原告在一个月内提供发票，强调同意提前支付不等同于修改合同关于支付租金及管理费要先提供发票后付款的约定。2019年9月24日，被告转账支付租金1000万元给原告。2019年9月29日，原告以EMS快递方式向被告发出《关于〈请尽快提供穗城加油站最后一期租金1000万的发票及准备好退还保证金800万〉的复函》，告知被告已经提起诉讼，被告于2019年9月24日的付款不改变被告违约的事实。另查明，原告于2019年9月12日向广州市白云区人民法院提起诉讼，该院于2019年9月20日以法院专递方式向被告寄送应诉手续，并于2019年9月30日将《送达回证》交由被告盖章签收。本院认为：本案系租赁合同纠纷，双方当事人签订的《加油站租赁经营合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，受法律保护。本案的争议焦点在于被告是否违约。《加油站租赁经营合同》、《补充协议三》均明确约定了被告支付租金的前提为原告先开具发票：《加油站租赁经营合同》第五条第11项约定，原告收取租金前应先开具发票；合同第八条第8项约定，原告在收取租赁费、管理费或者合同约定的其他费用之前，应当提前10日向被告发出书面通知，并向被告出具正式发票；合同第八条第10项约定，若原告未提供租赁费、管理费发票的，被告有权暂缓支付租赁费、管理费。《补充协议三》第12条约定，原告要求被告支付租金及管理费之前，应当向被告开具增值税专用发票，并提供付款通知。被告收到前述发票和通知的，应当在10个工作日内将款项支付到原告指定的账户。原告怠于提供发票的，被告有权暂停支付租金及管理费。上述约定没有违反法律的强制性规定，双方当事人均应遵守履行。在双方当事人沟通过程中，被告持续催促原告开具发票，原告不开具发票前被告有权暂缓付款。在沟通过程中，被告主动作出让步，并在原告开具发票前提前付款，应予弘扬其让步精神。原告认为被告构成违约，其诉请于法无据，其所有诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州怡天置业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费81800元，减半收取40900元，由原告广州怡天置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 员  肖 剑二〇二〇年四月十四日法官助理  梁沛杰书 记 员  张晓莹