辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初14227号原告：王丹，女，1978年9月26日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张岩松，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿笑竹，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被告：黄策，男，1972年7月24日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：邱国亮，辽宁义阔律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宇凯，辽宁义阔律师事务所律师。原告王丹与被告黄策房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2019年5月25日作出（2018）辽0103民初16101号民事判决书。被告对该判决不服，提起上诉，沈阳市中级人民法院裁定将该案发回我院重新审理。本院另行组成了合议庭，公开开庭进行了审理，原告王丹委托诉讼代理人张岩松、耿笑竹，被告黄策委托诉讼代理人邱国亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄策偿还购房款550000元；2、判令被告向原告支付资金使用利息99000元，以及延期支付购房款和资金使用利息的违约金暂计40540.27元（按照银行同期贷款利率计算违约金，自2018年8月10日暂计至2019年12月3日止，实际应计至被告实际支付之日止），以上暂合计689540.27元。3、判令被告承担律师费26000元、保全费1260元、申请执行费及诉讼费。事实与理由：原告与被告是通过朋友介绍达成房屋买卖意向，于2017年8月10日将位于沈阳市于洪区产卖给被告并签订房屋买卖合同。总房款为人民币571788元，写明在房屋过户先支付21788元其剩余款550000元以每月2％利息收取买方利息款11000元，合同签订一年后，买方未给付剩余房款55000元，而从过户至今只收到买方的3个月的购房利息和现金21788元的购房款，之后其被告以不接电话，拒不见面等种种理由拒绝支付房款，现请求法院维护原告自身合法权益，要求被告偿还购房款，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黄策辩称，原告在原审中仅提出55万的房款，并没有涉及今日开庭的除诉讼费的承担之外的诉讼请求；被告认为原告与被告签署的房屋买卖合同前后两份，在后的一份为房屋登记机关备案登记的合同，且合同价款为45万元，并且未载明付款具体给付的具体日期与期限；被告认为原告系以与被告签署房屋买卖合同为形式，实质为向盛御东方公司进行投资行为，且投资回报以及在房屋过户之前给付的27000余元均由盛御东方总经理曾琳通过现金及银行转账给付，至今天开庭止盛御东方由于涉嫌非吸犯罪，案件已经在大东区人民法院刑事审判庭等待开庭审理，因此，被告认为本案原告的投资应为刑事案件的被害人，应当本着先刑后民的诉讼原则，对盛御东方公司的犯罪所得依法追缴，用以偿还本案原告的投资款项，因此请法院查明事实驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月10日，原告王丹通过案外人曾琳与被告黄策签订《房屋买卖合同》约定“原告王丹所有的坐落于于洪区，建筑面积90.76平方米，买方购买价为571788元，房屋过户后现付卖方21788元，剩余款项550000元以每月2%利息收取买方利息款11000元。合同签订一年后，买方支付剩余款550000元。该合同还约定了权属转移登记和户口迁出、房屋产权及具体现状承诺、以及房屋的交付和验收等条款。同日，原告王丹与被告黄策在不动产登记中心，签订《房地产买卖合同》约定转让上述房产，价格450000元，但该合同对付款时间、方式及违约责任等均未进行约定。原告王丹将坐落于于洪区房屋，更名过户到被告黄策名下。当日，曾琳给付原告现金21788元，过后三个月曾琳分三次给原告银行转款3.3万元利息。余款未支付。被告在庭审中陈述曾琳系沈阳盛御东方投资管理有限公司总经理。被告与沈阳盛御东方投资管理有限公司董事长张吉利系朋友关系，其受张吉利邀请在该公司帮忙工作。沈阳盛御东方投资管理有限公司已因涉嫌非法吸收公众存款案被公安机关立案侦查。工商登记显示张吉利系该公司股东，曾琳系该公司监事。2018年2月4日，牛玉璠到大东分局经侦大队报案，举报沈阳盛御东方投资管理有限公司总经理张吉利诈骗她，共计505万元。在询问笔录中牛玉璠陈述其外甥女王丹通过李为为和曾琳商量把房子卖给盛御东方公司了，盛御东方的员工黄策代表公司买的这房子。合同约定剩下的55万元在签订合同一年后由买方支付，实际上这55万元直接算作投资款了，每个月也是二分利息，是通过曾琳直接给王丹转账，收到三个月的利息一共3.3万元。2018年10月20日，在大东分局经侦大队对被告黄策所做的询问笔录中，有如下记载：问：出示李（王）丹的户籍常表（210105197809262522），你认识李（王）丹吗？答：认识，我从她手中买过房子，大概在2017年8月份的时候曾琳问过我有一处房子（沈阳市于洪区西江街139-4号342号）想卖，挺便宜，问我买不买，我说我没有钱啊，钱都借给张吉利了，曾琳说可以先拿一部分，剩下的公司慢慢还，最后房子给我，当做张吉利还给我的钱。这样我就与王丹签订了买卖合同，房价45万元……问：该处房产现在什么状态？答：该房产过户后不久，张吉利说缺钱了让我把该处房产抵押出去，把钱借给他，我就同意了，我把该处房子抵押给了一家小贷公司抵押了42万元，都借给张吉利了。2018年，原告到我院起诉被告，要求给付每月购房利息11000元（本案《房屋买卖合同》中约定的利息），共计66000元。本院作出（2018）辽0103民初754号民事裁定书，认为该案涉嫌经济犯罪，裁定驳回原告的起诉。原告不服提起上诉，沈阳市中级人民法院撤销上述裁定，指令本院审理。该案审理过程中，原告撤回起诉，本院裁定准许。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间签订案涉买卖合同的真实目的。真实意思表示系当事人的内心活动，需通过当事人的行为来推定。本案《房屋买卖合同》系经双方当事人签字确认的书面证据材料，且该合同内容条款详尽、完整，能够证明双方具有买卖案涉房产的意思表示。被告抗辩原告的姨牛玉璠曾向大东经侦为原告报案的问题。鉴于牛玉璠已说明自己对此事系误解。且原告本人并未到公安机关进行报案。在未能证明牛玉璠具有原告授权的情况下，其行为并不能代表原告的意思表示。被告抗辩案涉已付购房款及利息系由盛御东方总经理曾琳给付的问题。因被告陈述盛御东方公司张吉利欠他很多钱，故由他人代为给付具有合理性，亦不违反法律规定。该款项的给付行为在法律效力上不能否认《房屋买卖合同》的法律效力。我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案《房屋买卖合同》系被告本人签字确认。被告作为完全民事行为能力人应当知道签署合同的相关法律后果。且从被告在接受公安机关询问笔录中的记载“曾琳问其有房子要卖，挺便宜的，买不买，其回答为没有钱啊”亦可佐证其并非没有买房子的主观意愿。被告在公安机关自述案涉房屋登记在被告名下后，亦是由其将案涉房屋进行了抵押贷款，借给了张吉利。被告对案涉房屋进行了处分。结合公安机关既未将案涉房屋认定为沈阳盛御东方投资管理有限公司非法吸收公众存款案的赃物，又未认定被告涉嫌该案的刑事责任，亦未将本案原告认定为受害人的相关事实，现有在案证据不能否定原、被告之间签订的《房屋买卖合同》的效力，被告应按双方签订的《房屋买卖合同》履行约定的义务。因原告王丹已通过不动产登记中心将其名下的坐落于于洪区房屋，更名过户到被告黄策名下，被告黄策理应向原告王丹支付房款。关于诉争房屋价款的问题。原告王丹与被告黄策虽然在不动产登记中心进行房屋更名过户时，备案房屋买卖合同中将房屋价格写为450000元，但原告王丹在庭审中陈述，在不动产登记中心进行房屋更名过户时，被告黄策为了少交税费，请求原告将房屋价格写为450000元的解释具有合理性。结合两份合同内容的详尽程度明显不同，《房地产买卖合同》对付款时间及方式等重要条款未进行约定，以及曾琳于房屋登记过户后，每月给付原告1.1万元的数额与原告主张的55万元未付款的月利2分相一致，可以确认案涉房屋成交价格为571788元。因原告王丹自认已收到房款21788元，原告王丹要求被告黄策支付剩余购房款55万元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告主张利息99000元的诉讼请求，双方签订的买卖合同中约定剩余款项550000元以每月2%利息收取买方利息款11000元，原告自认被告已支付3个月的利息33000元，故被告应按照合同约定支付剩余利息99000元（11000×9）。本院予以支持。关于原告主张违约金的诉请，因合同中未对迟延交付房款约定违约金，故原告的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张律师费的请求，因合同中未对律师费的负担进行明确约定，且律师费不是必须产生的损失，故原告的该项请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张保全费的请求，符合法律规定，且数额合理，本院予以支持。关于原告主张的执行申请费，无证据支持，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄策于本判决生效后三十日内给付原告王丹购房款550000元;二、被告黄策于本判决生效后三十日内给付原告王丹购房款利息99000元;三、被告黄策于本判决生效后三十日内给付原告王丹保全费1260元;四、驳回原告王丹其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13122元，由原告王丹负担2832元，被告黄策负担10290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 杨 芳人民陪审员 马 欣人民陪审员 李晓霞二〇二〇年四月二十七日法官 助理 刘 丽书 记 员 张青楠