广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初1760号原告：谭国英（被反诉人），男，1950年10月7日出生，香港居民，住开平市。委托诉讼代理人：劳伟文，男，系广东潭江律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁结彬，男，系广东潭江律师事务所律师。被告：广州市耀斑斓纺织品有限公司（反诉人），住所地：广州市番禺区南村镇里仁洞金山工业园自编金山楼301。法定代表人：董冰岩。原告谭国英与被告广州市耀斑斓纺织品有限公司（以下简称“耀斑斓公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月31日公开开庭进行审理。原告谭国英及其委托诉讼代理人劳伟文、被告耀斑斓公司的原委托诉讼代理人徐冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭国英向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年9月16日签订的《租赁合同》，被告立即将位于开平市沙塘锦平工业区环南路2-2号的2、3号厂房交回原告使用，被告支付2018年9月15日起至交回厂房给原告使用之日止的租金给原告（从2018年9月15日起计至2019年12月14日止租金为1344000元）；2、解除原告与被告于2017年7月10日签订的《租赁合同（锅炉房）》，被告立即将位于开平市沙塘锦平工业区环南路2-2号的锅炉房交回原告使用，被告支付2018年9月15日起至交回锅炉房给原告使用之日止的租金给原告（从2018年9月15日起计至2019年12月14日止的锅炉房租金198352元）；3、解除原告与被告双方2015年4月21日签订的《租赁合同》，被告立即将位于开平市沙塘锦平工业区环南路2-2号的土地交回原告使用，被告支付2018年9月15日起至交回土地给原告使用之日止的租金给原告（从2018年9月15日起计至2019年12月14日止租金为113400元）；4、被告支付厂房及锅炉房的延期交租违约金（关于两份合同2018年9月15日至2019年9月14日的租金：1056000元+157696元=1213696元，自2019年11月6日起，以1213696元为计算基数，按每日万分之五计算违约金，直至被告付清欠款日止；关于两份合同2019年9月15日至2019年12月14日的租金：288000元+40656元=328656元，自2020年2月6日起，以328656元为计算基数，按每日万分之五计算违约金，直至被告付清欠款日止）给原告；5、本案诉讼费及财产保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月16日签订《租赁合同》。《租赁合同》约定原告将名下位于开平市沙塘镇锦平工业区锦环南路2-2号内工业2、3号厂房8000平方米，锅炉房800平方米（实际是1120平方米），租给被告作整染、定型、纺织机货仓用途。租赁期限为15年，从2014年9月16日起至2029年9月16日止，其中第一至第五年厂房租金每平方米11元，即每月88000元，锅炉房每平方米8元，即每月64000……，租金于每月5日前缴交，如若拖欠租金逾期30天，将按租金的0.5‰罚滞纳金，60天内仍未交租，原告有权单方终止合同，并向乙方追收欠租。2015年4月21日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将3号厂房后近煤场左边面积1260平方米的土地出租给被告，第一年至第五年租金每平方米6元，即每月7560元……，起租期2015年7月1日起，租期于2014年9月16日签订的《租赁合同》相同。2017年7月10日，原告与被告就锅炉房重新签订《租赁合同（锅炉房）》，原告将名下锅炉房1120平方米按现状出租给被告使用，由2017年12月15日至2029年12月14日止，其中2017年7月10日至2019年1月9日租金每平方米11元，即每月12320元，2019年1月10日止2024年1月9日每月租金13552元……，每月5日前交租。根据双方合同第（3）约定，如超过30天未能交租，将按租金的0.5‰罚滞纳金，60天内仍未交租的，原告有权解除合同，并向乙方追收欠租及赔偿……。原告依约交付上述厂房、锅炉房、土地给被告使用，但自2018年9月15日起，被告开始拖欠原告租金，至2019年12月14日止共拖欠原告厂房租金1344000元（88000×12＋96000×3）、至2019年12月14日止锅炉房租金198352元（12320×4＋13552×11）、至2019年12月14日止的土地租金113400元（7560×15）。自2018年9月起，被告已拒交上述厂房、锅炉房、土地租金，至目前为止，现被告已拖欠15个多月租金，且被告因拖欠工人工资被开平市人民法院强制执行，被告已无法履行支付租金的义务，因此原告有权依约解除上述合同，并要求被告依法支付延期交租的违约金。被告耀斑斓公司辩称，一、被告未拖欠谭国英2018年9月至12月的租金。被告于2018年9月至12月31日期间，通过财务余伯逸向谭国英支付租金416995.88元，详见转账流水。二、原告在合同履行过程中，存在违约在先的情形。1、被告与原告签订协议约定，原告需要提供清污水服务，但是原告没有任何通知，将厂区唯一的排污权交给案外人江门市蓬江区展宏针织梭布有限公司（下称展宏公司）。被告与原告于2014年9月16日签订的《租赁合同》第一条约定，甲方将工业厂房、锅炉房租给乙方作整染、定型、纺织及货仓用途。同日，被告与原告及其实际控制的开平兴国纺织工业有限公司签订《合作协议》，其中第（一）条约定：“甲方向乙方提供漂染用清水及为排出污水进行处理，达标排放。第一个5年，清、污水处理费按3.2元/立方米，第二个5年按3.52元/立方米，第三个5年按3.872元/立方米。每日24小时算，乙方的排污量占总排污量2/3为限”。同时，《合作协议》第（六）条约定：“本协议效力与谭国英和乙方签订的2014年9月16日《租赁合同》的效力互相牵连”。2017年12月19日，原告通过其实际控制的开平兴国纺织工业有限公司，与展宏公司签订《合作协议》，约定将其名下排污证许可之排污权交给乙方使用。即自从该日开始，原告未向被告提供清污水服务，逼迫被告高价向展宏公司购买清污水服务。原告的前述行为，为严重的违反合同约定的行为。2、在前述租赁合同签订生效后，原告每月均支付了租金，之后向原告索要正式发票时，遭到原告拒绝，后经多次催要，原告不予理会。在原告不开具发票的情况下，被告享有先履行抗辩权，能够拒绝支付租金。开具发票是原告的法定义务，索要发票是被告的法定权利，原告不依法履行法定义务，被告亦能够依法维护其法定权利，拒绝支付租金。原告不开具发票是一种违法行为，损害了国家利益，即国家税收的流失，同时是有意违之，而被告拒付租金损害的可能是原告的利益，当这两种利益发生冲突时，首先应当考虑国家利益，或者两者必须同时兼顾，不能因为维护个人利益而损害国家利益。三、原告无权要求被告支付断水、断电、断汽、限制出入之后的租金。原告采取断水、断电、断汽、限制出入的措施，该措施缺乏合同与法律依据，该措施导致涉案租赁物无法正常使用，该部分损失应由其自行承担。1、原告在合同履行过程中，多次停水停电，破坏被告的生产经营。2018年5月9日，原告擅自突然断电，造成被告锅炉导热油泄漏，被迫停产5天。2018年9月27日，原告伙同案外人董建勇无故停电，造成被告停产4天。2018年10月中旬，原告关闭园区唯一合法取水口。造成被告连案外人展宏公司的高价水都没法购买了。2、更为严重的是，原告在2018年12月15日，停止向案外人展宏公司供电，造成案外人展宏公司无法给原告提供蒸汽。另外，案外人通知被告因房东停电，污水处理系统瘫痪，要求被告不得排放污水，前述原因导致被告于2018年12月16日开始被迫停产至今。被告承租的厂房所在的整个园区只有一台锅炉，只有一个合法取水口，并且也只有一套污水处理系统，原告擅自作出关闭合法取水口、停水停电等种种行为，给被告的生产经营造成了致命的影响，造成的损失相当巨大，被告将另案主张损失。3、从2018年12月27日开始，原告限制被告公司人员、车辆进出厂区大门，均是违反租赁合同的约定，造成被告不能正常使用租赁物行为。出租人负有交付租赁房屋并保证租赁房屋适用的义务，保证正常的供水、供电、承租人自由进入租赁房屋属于出租人的义务范围。如果承租人存在违约行为，但暂无法律法规明确规定出租人在此情形下享有采取断水、断电、断汽、限制出入进行私力救济的权利。根据合同法第66条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，即享有同时履行抗辩权。出租人断水、断电、断汽、限制出入的行为构成违约。参照合同法第221条后半段的规定“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，即出租人无权要求承租人支付断水、断电、上锁期间的租金。四、2017年7月10日签订《租赁合同》（锅炉房），合同的主体是开平兴国纺织工业有限公司，并非是本案的原告，主体不适格。因此，根据合同相对性原则，原告无权要解除该合同及支付租金。请求法院驳回其第二项诉讼请求。五、原告要求支付厂房及锅炉房逾期交租金的计算方法有误，并非按照每日的千分之五计算。综上所述，被告认为，原告违反合同的约定，在合同履行过程中未按合同的约定供水，从未提供租金发票，违约在先。原告关闭园区唯一合法取水口，停电造成一系列的锅炉停止运转、污水系统瘫痪等种种后果，造成被告根本无法生产经营，损失相当巨大，针对损失被告将另行起诉。应当依法驳回原告的全部诉讼请求。被告耀斑斓公司反诉请求：请求判令反诉被告恢复锅炉供电；恢复供水、供汽和恢复排污处理系统，保障水、电、汽正常供应和污水排放系统的正常运转。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2014年9月16日签订《租赁合同》，约定反诉被告将其名下2号、3号工业厂房共8000平方米、锅炉房800平方米，租赁给反诉原告作整染、定型、纺织机货仓用途，租赁期限为15年，从2014年9月16日起至2029年9月16日止。租金第一至第五年为厂房11元/平方米，锅炉房8元/平方米；……。乙方（反诉原告）在租赁期内，不得退组否则依照所余下30%租期之时间计算租金。甲方（反诉被告）如违约也要补偿给乙方（反诉原告）余下30%租期的租金。同日，反诉原告与反诉被告签订《合作协议》，其中第（一）条约定：“甲方向乙方提供漂染用清水及为排出污水进行处理，达标排放。第一个5年，清、污水处理费按3.2元/立方米，第二个5年按3.52元/立方米，第三个5年按3.872元/立方米。每日24小时算，乙方的排污量占总排污量2/3为限”。同时，《合作协议》第（六）条约定：“本协议效力与谭国英和乙方签订的2014年9月16日的《租赁合同》的效力相互牵连”。2018年10月中旬，反诉被告关闭园区的唯一的合法取水口。2018年12月15日，反诉被告停止给锅炉供电，造成整个园区都没有蒸汽可用；停电之后，整个园区污水处理系统也瘫痪，反诉被告以上行为，导致反诉原告于2018年12月16日开始被迫停产至今。反诉原告承租的厂房所在的整个园区只有一台锅炉，只有一个合法取水口，并且也只有一套污水处理系统。反诉原告为纺织品公司，租赁反诉被告的厂房主要用于整染、定型、纺织用途，双方之间的合同也对合同目的进行了约定，反诉被告擅自停水停电造成排污系统瘫痪、锅炉无法运转势必会影响反诉原告的正常生产，反诉被告无视这些结果，擅自作出关闭合法取水口、停水停电等种种行为，给反诉原告的生产经营造成了致命的影响。综上所述，反诉被告关闭唯一合法取水口、停水停电（擅自锅炉和排污系统用电）的行为，严重违反了双方签订的《租赁合同》及《合作协议》的相关约定，造成租赁表弟无法用于正常整染、定型、纺织生产，即致使反诉原告的租赁合同不能达成合同目的，被迫停产至今，造成了严重损失。原告谭国英辩称，一、被告提出的反诉请求与本案的租赁合同纠纷没有任何关系，应当另案起诉，不应在本案审理。1、被告提出的反诉请求涉及的是案外人开平兴国纺织公司与案外人展宏公司之间的《合作协议》，原告不是《合作协议》的合同主体，与本案租赁合同纠纷的主体不同。2、被告提出的反诉请求是案外人《合作协议》的合作纠纷的问题，与本案租赁合同无关。二、原告出租给被告厂房均有正常水、电供应，被告公司停产与原告无关。三、被告反诉提出的事实和理由完全不是事实，原告根本没有关闭取水口、停水、停电。被告反诉所述完全没有事实依据。综上所述，请法院依法驳回其在本案提出反诉的全部无理请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月16日，原、被告签订《租赁合同》。《租赁合同》约定原告将名下位于开平市沙塘镇锦平工业区锦环南路2-2号内工业2、3号厂房8000平方米，锅炉房800平方米（实为1120平方米），租给被告作整染、定型、纺织机货仓用途。租赁期限为15年，从2014年9月16日起至2029年9月16日止，其中第一至第五年厂房租金每平方米11元，即每月88000元，锅炉房每平方米8元，即每月6400元……，租金于每月5日前缴交，如若拖欠租金逾期30天，将按租金的0.5‰罚滞纳金，60天内仍未交租，原告有权单方终止合同，并向乙方追收欠租。2015年4月21日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将3号厂房后近煤场左边面积1260平方米的土地出租给被告，第一年至第五年租金每平方米6元，即每月7560元……，起租期2015年7月1日起，租期与原、被告于2014年9月16日签订的《租赁合同》相同。2017年7月10日，原告与被告就锅炉房重新签订《租赁合同（锅炉房）》，原告将名下锅炉房1120平方米按现状出租给被告使用，由2017年12月15日至2029年12月14日止，其中2017年7月10日至2019年1月9日租金每平方米11元，即每月12320元，2019年1月10日止2024年1月9日每月租金13552元……，每月5日前交租。根据双方合同第（3）约定，如超过30天未能交租，将按租金的0.5‰罚滞纳金，60天内仍未交租的，原告有权解除合同，并向乙方追收欠租及赔偿。合同签订后，被告耀斑斓公司支付了土地押金22680元及部分租金给原告谭国英。原告谭国英依约交付上述厂房、锅炉房、土地给被告使用，自2018年9月15日起，被告开始拖欠原告租金，案涉厂房现处于停产状态。2019年5月23日，根据原告的申请，本院查封案涉厂房内属于被告耀斑斓公司名下财产一批。另查，2020年1月15日，被告耀斑斓公司变更法定代表人为董冰岩。本院认为，本案是租赁合同纠纷。本案的争议焦点是被告耀斑斓公司是否构成违约，租金及违约金如何计算。原告谭国英与被告耀斑斓公司签订的三份租赁合同，约定原告将其名下的厂房及锅炉房租赁给被告经营，是双方真实意思的表示，该合同内容没有违反法律效力，应认定案涉的三份合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原、被告在合同中明确约定涉案厂房、锅炉房的租赁期、租金，原告将厂房及锅炉房交付给被告使用，但被告逾期支付租金，已构成违约。故原告要求解除租赁合同，被告承担违约责任理据充分，本院予以支持。1、双方当事人于2014年9月16日签订的第一份《租赁合同》，被告拖欠厂房租金计算方法：2018年9月15日至2019年9月14日，88000元×12个月=1056000元；2019年9月15日至2019年12月14日止，96000元×3个月=288000元，两项合计1344000元。（因后来已重新签订新的锅炉房租赁合同，锅炉房租金从2017年起按新的标准计算，因此第一份合同不用计算锅炉房租金）2、双方当事人于2017年7月10日签订的《租赁合同（锅炉房）》，被告拖欠锅炉房租金计算方法：2018年9月15日起至2019年1月14日，12320元×4个月=49280元，2019年1月15日至2019年9月14日止，13552元×8个月=108416元，两项合计157696元。2019年9月15日至2019年12月14日止，13552元×3个月=40656元，总计：157696元+40656元=198352元。3、双方当事人于2015年4月21日签订的《租赁合同》，被告拖欠土地租金计算方法：2018年9月15日至2019年9月14日：7560×12个月=90720元，2019年9月15日至2019年12月14日止：7560×3个月=22680元，合计：113400元。按照上述计算方法，三份租赁合同暂计算至2019年12月14日止，被告共拖欠原告租金1344000元+198352元+113400元=1655752元。被告耀斑斓公司认为已支付厂房押金264000元、锅炉房押金19200元、73920元给原告谭国英，但被告没能提供证据予以证明；被告提供银行流水打印件认为已支付2019年9月至12月的租金416995.88元给原告谭国英，原告提供证据证明上述款项是被告支付给原告的水费及电费款项，事实清楚，证据充分，本院予以确认。故被告认为已支付厂房押金264000元、锅炉房押金19200元、73920元及2019年9月至12月的租金416995.88元给原告谭国英，理据不足，本院不予支持。关于原告的第四项诉讼请求，“被告支付厂房及锅炉房的延期交租违约金给原告”，虽然案涉合同约定了迟延交租应支付违约金，鉴于原、被告对于案涉合同是否继续履行一直存在纠纷，原告起诉时并没有要求解除案涉三份租赁合同，也没有要求被告支付上述违约金，直至本案开庭前才提出变更诉讼请求，要求与被告解除案涉三份租赁合同及支付违约金，故原告请求被告自2019年11月6日起计算违约金，理据不足，本院认为，应自本判决生效之日起以拖欠租金按每日万分之五计算违约金给原告较为合理。关于被告反诉请求恢复锅炉供电；恢复供水、供汽和恢复排污处理系统，保障水、电、汽正常供应和污水排放系统的正常运转的问题。因被告一直拖欠原告租金，按照原、被告双方的约定，被告逾期60天未交租，原告方可以主张解除合同，现原告已向本院主张解除与被告于2014年9月16日签订的《租赁合同》、于2015年4月21日签订的《租赁合同》、于2017年7月10日签订的《租赁合同（锅炉房）》，案涉三份合同已无法继续履行，被告此项反诉请求法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告谭国英与被告广州市耀斑斓纺织品有限公司于2014年9月16日签订的《租赁合同》、于2015年4月21日签订的《租赁合同》、于2017年7月10日签订的《租赁合同（锅炉房）》；二、被告广州市耀斑斓纺织品有限公司应在本判决生效之日起一个月内腾空及返还坐落于开平市沙塘镇锦平工业区锦环南路2-2号的2、3号厂房、坐落于开平市沙塘镇锦平工业区锦环南路**的锅炉房、坐、坐落于开平市沙塘镇锦平工业区锦环南路****厂房后近煤场左边的土地积约1260平方米）给原告谭国英；三、被告广州市耀斑斓纺织品有限公司应在本判决生效之日起10日内支付拖欠租金（于2014年9月16日签订的第一份《租赁合同》，自2018年9月15日起计至2019年9月14日止，月租金按88000元计算；自2019年9月15日计至本判决生效之日止，月租金按96000元计算；于2017年7月10日签订的《租赁合同（锅炉房）》，自2018年9月15日起至2019年1月14日止，月租金按12320元计算，自2019年1月15日起计算至本判决生效之日止，月租金按13552元计算；于2015年4月21日签订的《租赁合同》，自2018年9月15日起计算至本判决生效之日止，月租金按7560元计算）给原告谭国英。四、被告广州市耀斑斓纺织品有限公司应在本判决生效之日起10日内支付违约金（自本判决生效之日起至实际还清款项之日止以上述第三项拖欠租金总额为计算基数按每日万分之五计算）给原告谭国英；五、驳回原告谭国英的其他诉讼请求；六、驳回被告广州市耀斑斓纺织品有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费19701.76元、财产保全费5000元，由被告广州市耀斑斓纺织品有限公司负担。原告谭国英已向本院预交诉讼费18570.8元，由本院予以退回；被告广州市耀斑斓纺织品有限公司应向本院补缴受理费19701.76元、财产保全费5000元。如不服本判决，原告谭国英可在判决书送达之日起三十日内、被告广州市耀斑斓纺织品有限公司可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  余小红人民陪审员  温雁冰人民陪审员  余春实二〇二〇年四月二十三日书 记 员  伍彩仪