福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020闽01**民初659号 原告：许凤，女，1974年5月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：江梅英，福建知力律师事务所律师执业律师。 被告：福州宝龙源房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇后山村。 法定代表人：陈奋钗，执行董事。 委托诉讼代理人：何青华、吴俊,福建知茂律师事务所执业律师。 原告许凤与被告福州宝龙源房地产开发有限公司（以下简称宝龙源房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许凤的委托诉讼代理人江梅英、被告宝龙源房地产公司的委托诉讼代理人吴俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许凤向本院提出诉讼请求：1.判令宝龙源房地产公司向许凤支付自2018年7月1日起至2019年6月3日止按已付购房款5250000元的日万分之三计算的逾期交房违约金532350元；2.本案诉讼费由宝龙源房地产公司承担。 事实和理由：许凤与宝龙源房地产公司于2017年11月24日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），许凤购买宝龙源房地产公司开发的位于福州市闽侯县ＸＸ住宅。该商品房总价为5250000元。合同第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知达到之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七项中的比率）的违约金。 合同签订后，许凤依约支付了全部购房款，诉争房屋于2019年6月3日完成消防备案，达到合同约定的交付条件，宝龙源房地产公司应按合同承担自2018年7月1日起至2019年6月3日止按已付购房款5250000元的日万分之三计算的逾期交房违约金532350元。 宝龙源房地产公司辩称，一、诉争房屋因政策法律变更导致规划设计变更，依照合同约定，宝龙源房地产公司不构成逾期交房，无需承担违约责任。《商品房买卖合同》第八条第三款约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期（交房）：3.遭遇政府限（断）电、水或因政府行政行为、政策法律变化及其它非甲方责任（如政府公告因创卫停止施工等）而造成施工延误或不能施工的”。诉争房屋所属的宝龙源ＸＸ项目，总平图在2015年6月通过，但是在2016年福建省住建厅会同相关部门制定了《关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施》（闽政办[2016]29号）要求“新建住宅小区室外地面±0.00标高低于城市防涝用地高程或当地历史最高洪水位的，其变配电站房、备用发电机用房、消控中心、开关站、环网室等10千伏公共网络干线节点设备应设置在地面一层及一层以上，并高于当地防涝用地高程”。上述规定出台后，宝龙源房地产公司需要将原总平图规划在地下室负一层的变配电站房变更规划至地面，该变更行为需要履行相关申请、公示等手续。宝龙源房地产公司自2018年4月10日起向尚建筑（福州）建筑工程设计有限公司通知变更设计图纸，同年4月18日向福州供电局申请调整配电房位置，9月25日向福州高新区规划建设局申请设计变更及延期验收，10月15日向福州高新区规划建设局申请建筑设计方案及配电房位置调整，至12月24日因案涉项目的建筑设计方案及部分退距偏差调整在相关部门网站上进行公示，在2019年6月3日取得消防备案凭证。上述因政府行政行为、政策法律变化导致规划图纸变更，宝龙源房地产公司有权据实予以延期交房至2019年6月3日。 二、即便宝龙源房地产公司需承担逾期交房责任，许凤主张的逾期交房违约金也应予以调整。《商品房买卖合同》第八条第二款约定“如果在约定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金”，依照该合同规定，宝龙源房地产公司仅需支付1000元违约金。此外，许凤主张的日万分之三的违约金标准远高于同期同类房屋的租金收入标准，也高于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的标准，即使认定宝龙源房地产公司承担逾期交房违约责任，也应调整违约金标准至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的标准为宜。 本院经审理认定事实如下：2017年11月24日，许凤与宝龙源房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定许凤向宝龙源房地产公司购买其开发的位于福州市闽侯县ＸＸＸ住宅，该商品房总价为5250000元。合同第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。” 合同签订后，许凤向宝龙源房地产公司支付购房款5250000元，诉争房屋所在项目于2018年6月28日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，于2019年6月3日向闽侯县消防大队进行消防备案。 本院认为，许凤与宝龙源房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行合同义务。许凤已向宝龙源房地产公司支付全部购房款，宝龙源房地产公司应在约定期限内向许凤交付符合条件的房屋。 关于许凤主张逾期交房的问题，本案诉争房屋于2019年6月3日消防备案后才具备交付条件，已超出合同约定的交房时间。宝龙源房地产公司辩称因2016年2月公布的《关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施》（闽政办[2016]29号）的施行，导致变配电站房规划变更，属于合同约定延期交付情形。本院认为，该文件施行于合同签订前，宝龙源房地产公司应当知晓政策的变化，不属于合同约定可以延期交付的情形，对其抗辩理由，本院不予采纳，故宝龙源房地产公司逾期交房，已构成违约，应支付违约金。 关于违约金的计算问题，宝龙源房地产公司辩称应按合同第八条第二款的约定向许凤支付违约金1000元。本院认为，诉争房屋未达交付条件，许凤有权按照合同第九条约定主张逾期交房违约金，该抗辩理由，本院不予采纳。宝龙源房地产公司辩称许凤主张违约金过高，应予调整，但其未提交证据证明其主张，本院不予采纳。综上，许凤主张以已付购房款5250000元每日万分之三的标准支付自2018年7月1日起至2019年6月3日止的逾期交房违约金532350元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 福州宝龙源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向许凤支付逾期交房违约金532350元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9124元，减半收取计4562元，由福州宝龙源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈菁菁 二〇二〇年四月二十四日 法官助理李平 书记员陈桦 附： 主要法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。