文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初18220号原告（反诉被告）：广东锦博投资有限责任公司(变更前名称先后为广州锦博投资管理有限公司、广东锦博房地产投资有限公司)，住所地广东省广州市天河区珠江东路**广州银行大厦**，统一社会信用代码914401066797390541。法定代表人：陈楚炜，执行董事。委托代理人：陈崇武、杨婷婷，均系广东经国律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市企创商务服务有限公司，住所地广东省广，住所地广东省广州市天河区华庭路**201，统一社会信用代码9144010656024971XP。法定代表人：曾万善，董事长。被告：深圳市企创商务服务有限公司，住所地广东省深，住所地广东省深圳市福田区莲花街道福中社区彩田路**中银大厦****码91440300667071245N。法定代表人：康杰，董事长。两被告共同委托代理人：方秋林、肖盼盼，均系广东广和律师事务所律师。第三人：广州富海商业发展有限公司，住所地广东省广州市天河，住所地广东省广州市天河区天河东路**富海大厦******40000719283400P。法定代表人：刘宗春。原告（反诉被告）广东锦博投资有限责任公司（以下简称锦博公司）与被告（反诉原告）广州市企创商务服务有限公司（以下简称广州企创公司）、被告深圳市企创商务服务有限公司（以下简称深圳企创公司）、第三人广州富海商业发展有限公司（以下简称富海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。锦博公司的委托代理人陈崇武、杨婷婷，广州企创公司及深圳企创公司的共同委托代理人方秋林到庭参加诉讼。第三人富海公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。锦博公司诉称：2010年8月2日，锦博公司与广州企创公司委托的代理人杨春生签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），由原告向被告出租位于广州市天河区天河东路153号锦博国际商务港第七层房屋单元（以下简称涉案房屋）作办公用途，建筑面积为1210平方米。合同约定，租赁期自2010年11月11日至2018年11月10日，每月综合费用包括租金、管理费，租赁单元水、电费及水电公摊费等由承租人自负，在每月的第1-5日缴纳当月综合费及上月水电费，逾期交纳的，每逾期一天，承租人须按每月综合费及室内自用水、电（含动力、照明等）费以及水电公摊费总额的百分之一支付违约金。涉案房屋于2010年7月交付，由广州企创公司实际使用，广州企创公司拖欠涉案房屋2017年3月至2017年11月的租金综合费用（在庭审中明确其主张的租金实际为场地占有使用费）共837011元。按照合同约定逾期违约滞纳金计算方式（按拖欠金额的百分之一）计算，截至2017年11月30日，上述拖欠款项的违约滞纳金合计1189419.94元。广州企创公司拖欠租金及有关费用不予缴交共2026430.94元（详见提交的“锦博投资天河项目未收费用汇总表”），而深圳企创公司是广州企创公司的唯一股东，广州企创公司、深圳企创公司损害锦博公司的合法利益。现提起诉讼，请求法院判令：1、广州企创公司及深圳企创公司连带向锦博公司支付拖欠的场地占有使用费用837011元（2017年3月至11月）及逾期违约金（以当月拖欠的费用为本金，按照每日1%的标准自当月11日起计至实际支付日止）；2、诉讼费用由广州企创公司、深圳企创公司承担。广州企创公司、深圳企创公司辩称：不同意锦博公司全部诉讼请求：1、锦博公司与富海公司的租赁合同已于2016年11月8日解除，锦博公司已丧失了转租涉案房屋的权利，其无权向广州企创公司主张2016年11月8日后的租金。2、即便锦博公司与富海公司解除《租赁合同》后仍有权要求广州企创公司支付涉案房屋的租金，也因锦博公司未向广州企创公司交付符合双方合同约定的租赁物，违反租赁物的瑕疵担保责任，广州企创公司有权拒付租金。3、即便锦博公司不应承担租赁物的瑕疵担保责任，广州企创公司也享有要求锦博公司履行在先合同义务即协助到租赁物辖区内的工商机关登记为有效办公场地的义务的先履行抗辩权。4、锦博公司主张的违约金明显过高，依法不应支持。5、深圳企创公司与广州企创公司为财务独立的两家独立的公司，且深圳企创公司未对广州企创公司履行涉案《租赁合同》提供担保，也未与锦博公司存在合同关系，锦博公司依法无权要求深圳企创公司为广州企创公司承担连带责任。广州企创公司反诉称：2010年8月2日，广州企创公司的代表杨春生与锦博公司签订了关于涉案合同，约定锦博公司将涉案房屋出租给广州企创公司，约定租赁期限自2010年11月11日至2018年11月10日，广州企创公司自2017年11月11日起按每月综合费用97291元的标准向锦博公司支付综合费；在合同签订时，广州企创公司向锦博公司支付履约保证金145200元、水电周转金30000元。同时还约定在锦博公司如需提前终止合同的，应提前三个月通知广州企创公司，并补偿广州企创公司4个月的综合费金额，及无息退还广州企创公司已支付的履约保证金和水电周转金，并按现时的市场评估价折旧赔偿广州企创公司因此而造成的装修费用。涉案合同还约定广州企创公司租赁涉案房屋进行分租后，锦博公司有义务协助广州企创公司到辖区内工商机关进行登记为有效的办公场所。2016年11月8日，锦博公司在广州企创公司正常向锦博公司缴纳租金的情况下开始未向涉案房屋的权利人富海公司缴纳租金，导致涉案房屋的使用权存在随时被解除的可能性。2017年1月1日起，锦博公司违反合同约定，未协助广州企创公司到辖区内工商机关进行登记为有效的办公场所，导致广州企创公司分租的租户均向广州企创公司主张要求广州企创公司赔偿同时要求广州企创公司履行合同义务提供资料办理登记办公场所。广州企创公司多次向锦博公司发函要求锦博公司履行合同义务，协助广州企创公司办理进行登记为有效办公场所的手续，否则广州企创公司将依法拒绝再向锦博公司支付租金，但锦博公司均置若惘然，拒绝履行合同义务。2017年3月起，锦博公司仍未协助广州企创公司办理进行登记为有效场所的手续，导致广州企创公司赔偿分租租户人民币47746元，且有分租人以无法达到合同目的为由提前解约，同时广州企创公司承租的涉案房屋无法再进行分租，造成广州企创公司巨大损失。同时，因为锦博公司未向富海公司缴纳租金，广州企创公司对涉案房屋的租赁权存在不稳定的因素。为此，广州企创公司停止向锦博公司支付租金。2017年6月左右，富海公司向广州仲裁委员会申请仲裁，要求确认其出租给锦博公司的涉案房屋的租赁合同已于2016年11月8日解除。2017年11月2日，广州仲裁委员会以(2017)穗仲案1437号裁决书裁决富海公司与锦博公司签订的《富海大厦租赁合同》及《富海大厦租赁合同补充协议》于2016年11月8日解除；同时裁决锦博公司应向富海公司移交涉案房屋。2017年11月17日，富海公司向包括广州企创公司在内的涉案房屋租户发出通知，富海公司将于2017年11月27日进行清场并收回涉案房屋。2017年11月30日，富海公司强制清场，收回了涉案房屋。基于上述事实，广州企创公司认为，因锦博公司的原因，涉案房屋已于2017年11月30日被富海公司强制收回，广州企创公司与锦博公司签订的涉案合同已于2017年11月30日解除。涉案合同因锦博公司的原因被解除，依合同约定，锦博公司应当赔偿广州企创公司四个月的综合费即389164元，无息退还广州企创公司履约保证金145200元及水电周转金30000元，同时还应赔偿广州企创公司的装修折旧费用人民币350000元。另外，锦博公司未履行合同义务协助广州企创公司到辖区工商部门办理有效的办公场地登记手续，导致广州企创公司经营损失共计1025636元，锦博公司依法应当予赔偿广州企创公司。现提起反诉，请求法院判令：1、确认广州企创公司与锦博公司于2010年8月2日签订的《广州市房屋租赁合同》于2017年11月30日解除。2、锦博公司向广州企创公司支付违约金389164元（97291元×4个月）。3、锦博公司向广州企创公司退还履约保证金145200元、水电周转金30000元。4、锦博公司向广州企创公司支付装修折旧费用350000元。5、锦博公司赔偿广州企创公司经营损失1025636元。6、本案诉讼费用由锦博公司承担。锦博公司针对广州企创公司的反诉辩称：请求法院依法驳回广州企创公司的反诉请求，理由如下：1、有关租赁合同于2017年11月30日解除的要求，我方认为相关场地占用关系于2017年11月30日终止，我方对该事实予以确认，但被告广州企创公司提出的租赁合同解除，我方不予认可。实际上的终止并不代表相关合同的解除。2、我方不认可被告广州企创公司主张违约金的诉讼请求。涉案场地占用关系由于第三人富海公司的原因导致，并非我方过错，并且在本案中被告广州企创公司长期恶意拖延支付相关费用，这是导致双方损害发生的原因之一，故我方不认可其相关诉讼请求，而且相关诉讼请求也明显超出合理的损害范围，标准过高。3、广州企创公司要求退还履约保证金、水电周转金等诉讼请求，我方对此不予认可。相关场地目前仍在纠纷中，我方与第三人富海公司、广州企创公司进行核对后才能确认。4、对于广州企创公司第4、5项请求，我方请求合议庭予以驳回。我方不认可其主张的装修折旧费及经营损失，相关诉请没有事实及法律依据。经审理查明：2008年6月28日，空军司令部军调室五处（甲方）与第三人富海公司签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有所有权的坐落于广东省广州市天河区天河东路153号，场地面积4000㎡的土地使用权，及地上建筑物、构筑物、附着物等建筑面积合计30620.7㎡（其中东侧原建筑7924.7㎡，西侧新建22696㎡）由第三人富海公司出资建设，产权归甲方所有，并由甲方出租给第三人富海公司使用；租赁用途为商业、旅业、写字楼、停车场；第十二条约定：第三人富海公司如要将租赁物转租给他人使用，须经甲方书面同意；第十五条约定：甲方负责办理《军队房地产租赁许可证》和《消防证》，须上交的费用由第三人富海公司承担。第三人富海公司应当持租赁合同和《军队房地产租赁许可证》，自领证之日起三十日内，到当地人民政府房地产管理部门登记备案。办理本条款内的各类手续费由第三人富海公司承担。因甲方不能提供军队房产管理部门出租许可等证明文件手续，第三人富海公司可追溯甲方的赔偿责任等。2009年10月3日，第三人富海公司与锦博公司签订《租赁合同》，约定：第三人富海公司同意将坐落在天河区天河东路153号之富海大厦一层部分（④—⑥轴线）、夹层、五层至十层全部的楼层共八层，出租给锦博公司做商业（含餐饮）及办公用途使用，建筑面积共6372㎡；第三条约定：租赁期为15年，即2009年10月14日至2024年10月13日，2009年10月14日至2010年1月30日为装修免租期，2010年2月1日至2012年10月13日租金为334809元/月，2012年10月14日至2015年10月13日租金为354898元/月，2015年10月14日至2018年10月13日租金为376192元/月，2018年10月14日至2021年10月13日租金为398764元/月，2021年10月14日至2024年10月13日租金为422690元/月，租金按月结算，由锦博公司在每月的第10日前按支票或转账的付款方式缴付租金给第三人富海公司；第五条第一款约定：第三人富海公司和锦博公司应当履行和遵守国家、当地政府对房屋租赁的有关相关法律及规章制度的规定和义务；第六条第四款约定：第三人富海公司允许锦博公司在租赁期内有自主转租权；第六条第五款约定：第三人富海公司发现锦博公司拖欠租金30天以上的，第三人富海公司可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；第六条第七款约定：第三人富海公司应当为锦博公司经营提供合理便利，配合办理相关证照手续，协调处理与本协议履行相关问题，锦博公司分租、转租等经营行为需办理的有关证照手续，第三人富海公司应予以配合；第七条第一款约定：锦博公司按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，锦博公司须按欠租余额的0.1%向第三人富海公司支付违约金；第八条第一款约定：第三人富海公司提供《军队房地产租赁许可证》、《消防验收合格证》，与锦博公司共同办理房屋租赁备案登记手续；第九条约定：第三人富海公司和锦博公司任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可暂停履行义务，造成的损失由责任方承担损失方一切的经济损失。同日，第三人富海公司与锦博公司签订《补充协议》，约定：锦博公司按现状承包“富海大厦”二至三楼停车场（四楼为第三人富海公司专用停车场）经营管理权，二、三楼停车场总面积为1420㎡，承包期从2010年2月1日起至2024年10月13日止。在合同期内，锦博公司每月第10日前按支票或转账的付款方式缴付管理费给第三人富海公司，每逾期一日，锦博公司须按当月管理费的0.1%向第三人富海公司支付滞纳金。2010年2月1日至2012年10月10日管理费为36920元/月，2012年10月11日至2015年10月10日管理费为39135元/月，2015年10月11日至2018年10月10日管理费为41483元/月，2018年10月11日至2021年10月10日管理费为43972元/月，2021年10月11日至2024年10月10日管理费为46610元/月；第四条第二款约定：本《协议》与《合同》共同履行，构成不可分割的整体，在承包期内，一方提出解除本《协议》或《合同》的，《合同》或《协议》也同时解除，并应当按《合同》第九条的规定标准将本《协议》与《合同》金额合并计算向另一方给付赔偿。2010年8月2日，锦博公司（甲方/出租人）与广州企创公司的代表杨春生（乙方/承租人）签订涉案合同，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为1210平方米（含分摊公用的建筑面积）；甲乙双方协定的该单元租赁期限及每月综合费情况如下：2010年11月11日至2012年11月10日，每月综合费72600元、2012年11月11日至2013年11月10日，每月综合费76230元、2013年11月11日至2014年11月10日，每月综合费80041.5元、2014年11月11日至2015年11月10日，每月综合费84043.6元、2015年11月11日至2016年11月10日，每月综合费88245.8元、2016年11月11日至2017年11月10日，每月综合费92658元、2017年11月11日至2018年11月10日，每月综合费97291元；每月综合费包括租金、管理费、租赁单元水、电（含动力、照明等）费及水电公摊费等由乙方自负。由第三年起，每月综合费在上年月综合费基础上复式滚动递增5%；每月综合费及室内自用水、电（含动力、照明等）费、水电公摊费及电线损耗等均当月结算，由乙方在每月的第1-5日内缴纳当月综合费及上月的室内自用水、电（含动力、照明等）费，可以支票或现金付款等方式缴付给甲方，未经甲方书面许可，乙方不得故意拖欠或部分欠缴，否则视作违约；2010年7月22日至2010年11月11日共110天为装修免租期，乙方免缴综合费，但除综合费外的其它费用不免，乙方在签订本合同的同时付给甲方，期间的室内自用水、电（含动力、照明等）费及水电公摊费按实计收。免租期不足一个月的，按实际天数分摊计付；签订本合同时乙方应向甲方交纳人民币145200元作为本合同的履约保证金。并同时缴纳水电周转金共计人民币30000元给甲方。在租赁期满或解除合同之日，乙方完好交还该单元给予甲方时，甲方将履约保证金及水电周转金无息退回给乙方；甲方权利和义务：依照合同的约定将该单元及其附属设施交付乙方使用。如未按约定提供房屋的，则每逾期一天，按月综合费总额的1%向乙方支付违约金；租赁期间甲方依法拥有该单元除使用权外的一切权利，转让该单元时应提前3个月书面通知乙方，抵押该单元应提前15天书面通知乙方；如乙方擅自变更该单元结构、用途致使该单元受到损失的，拖欠或部分拖欠综合费或室内水电费30天以上的，甲方可单方面解除合同收回该单元，乙方所交费用不予退还，并要求乙方赔偿损失；在乙方没有违约，而甲方单方提前终止合同的，应提前三个月通知乙方，并在乙方完好交还该单元予甲方后，甲方补偿乙方4个月的综合费金额（包括租金、管理费），及无息退还乙方已付的履约保证金和水电周转金，并按现时的市场估价折旧赔偿乙方因此而造成的装修费用；乙方的权利和义务：1、按时交纳租金及管理费、室内自用水、电（含动力、照明等）费及水电公摊费等综合费，逾期交纳的，每逾期一天，乙方须按当月综合费总额的1%向甲方支付违约金，以此类推；逾期超过15天的，甲方有权采取停水、停电等措施；4、租赁期届满，乙方应将该单元按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交回甲方；如需继续承租房屋的，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同；5、乙方确因需要提前终止合同的，应提前三个月通知甲方，将该单元按合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交回甲方，并补偿甲方2个月的综合费额，甲方无息退还乙方已付的水电周转金，不退还本合同的履约保证金；乙方在租赁期内可对租赁物进行分租，乙方每月向甲方提交书面报告，简单陈述承租物业的出租情况。乙方将与甲方签订的租赁合同整体转租的，则需经甲方的书面同意，并向甲方申请办理《广州市房屋租赁合同》变更手续，同时交纳相当于一个月综合费用作为变更手续费（向房屋部门办理变更的手续费用由乙方承担），否则视作乙方违约处理；等。同日，锦博公司收到被告交付的保证金145200元和水电周转押金30000元并开具《收款收据》。广州企创公司确认其自2017年3月起停止向锦博公司支付租金，且在庭审中确认其没有向第三人富海公司支付租金及水电费。在庭审中，锦博公司与广州企创公司、深圳企创公司均确认广州企创公司于2017年11月30日从涉案房屋撤场、交还场地。广州企创公司提交了第三人富海公司于2017年11月17日向其与涉案房屋所在物业的各租户分别发出的《通知》各一份，该通知称：中国广州仲裁委仲裁第（2017）穗仲案字第1437号裁决书依法确认富海公司已与锦博公司解除租赁合同，并裁决锦博公司于2017年11月18日前交还包括本案涉案房屋在内的全部物业（即富海大厦一层④-⑥轴线部分、夹层、五层至十层全部的楼层、二至三楼停车场）。依据上述生效裁决书，富海公司决定于2017年11月27日起依法清场以收回物业，清场时间为3天，请包括企创公司及7楼各租户等予以合作，及时清理相关物品并退出场地。此外，广州企创公司还提供了现场视频，拟证明2017年11月30日，富海公司对涉案房屋所在物业在内的租户进行清场，强制广州企创公司及相关租户退出涉案房屋所在物业。锦博公司对上述证据的真实性不予认可，称上述证据是广州企创公司与富海公司之间发生的事情，其无法确认。广州企创公司主张锦博公司未按合同约定履行义务，在其催告后仍拒不履行，为此提供了以下证据：1、“关于办公地址不能正常注册的报告”、营业执照，拟证明锦博公司未按合同约定协助广州企创公司办理涉案房屋在辖区内工商所登记为有效的办公场地的手续；2、“申诉声明”，拟证明广州企创公司分租涉案房屋的租户因无法备案及租赁使用权受到影响向广州企创公司申诉；3、“关于富海店面的情况说明”、“关于提供企创备案证明的函（2017年1月9日）”、“关于提供备案证明的函（2017年1月18日）”、“关于催促广东锦博投资有限责任公司尽快履行合约的函（2017年3月1日）”及顺丰邮寄单、“关于催促广东锦博投资有限责任公司尽快履行合约的函（2017年3月2日）”及顺丰邮寄单，拟证明其多次向锦博公司致函，要求、督促锦博公司履行合同义务，提供备案证明的手续，协助办理工商登记，否则其将依法暂停向锦博公司支付租金，但锦博公司收到函件后仍未履行合同义务。锦博公司对上述证据的均不予认可，称无法证明上述材料的真实性。广州企创公司主张其因锦博公司的违约行为造成其以下经济损失：1、装修损失。为此，广州企创公司提供了：（1）现场物品确认单，拟证明富海公司确认广州企创公司保留有完整的能正常使用的室内装修、设备等，锦博公司对该证据的真实性不予认可，并称广州企创公司是向富海公司移交物品，其后果不应由锦博公司承担；（2）发票、付款申请书，拟证明广州企创公司为装修涉案租赁物而投入的资金情况，锦博公司对该证据不予认可，称该证据所记载的物品及用途无法证明与本案的关联性。经统计，其中记录的大部分是有关空调、冷柜等电器的费用。2、经营损失。为此，广州企创公司提供了退租清单、退客户押金及赔偿金资料，拟证明因锦博公司未履行合同约定办理备案手续，导致分租租户无法正常经营而退租，给广州企创公司造成大量经营损失情况。锦博公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。经法庭统计，广州企创公司提供的上述收条及对应的付款申请书中支付各分租户的赔偿金合计为4万余元。另经查明，第三人富海公司于2016年11月8日向锦博公司送达《解除函》，该函载明：锦博公司自2016年6月开始出现拖欠水电费和租金的现象，第三人于2016年10月21日向锦博公司发函催缴上述欠款，截至2016年10月31日，锦博公司拖欠租金和水电费共1069412元和逾期缴纳租金违约金约50万元，构成严重违约，故自本函送达锦博公司之日解除租赁合同。2017年3月15日，中国广州仲裁委员会受理第三人富海公司与锦博公司关于租赁合同纠纷的仲裁申请。同年11月2日，中国广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第1437号裁决书（以下简称1437号裁决），裁决第三人与锦博公司之间的租赁合同已于2016年11月8日解除；锦博公司截至2017年11月2日仍未返还包括本案涉案房屋在内的物业，故锦博公司应在该裁决送达之日起十日内将承租的包括本案涉案房屋在内的物业交还第三人；锦博公司向第三人支付2016年欠付租金余款108122元和场地占用费，场地占用费按照每月417675元的标准自2017年1月1日起计至今实际交换场地之日止；锦博公司向第三人支付实际发生的水电费，自2017年7月1日【双方在仲裁过程中确认锦博公司已经清缴2017年6月（包括6月）之前的水电费】起计至实际交还场地之日止；以及锦博公司支付逾期付款违约金等。第三人富海公司于2018年1月向本院申请执行（2017）穗仲案字第1437号裁决书并获得受理。本院认为：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。一、关于本诉部分的诉讼请求1、关于锦博公司要求广州企创公司向其支付涉案房屋的占有使用费共计837011元（2017年3月至2017年11月）的诉请。经查，广州企创公司于2017年3月至11月30日期间占有使用涉案房屋，其并没有举证证明其已将该期间涉案房屋的租金（占有使用费）交纳给第三人富海公司或者锦博公司。而根据1437号裁决，锦博公司应向第三人富海公司支付2017年1月1日起计至实际交还场地之日止涉案房屋的场地占用费。根据权利义务对等原则，广州企创公司在上述期间内占有使用涉案房屋，应参照涉案合同约定的租金标准向锦博公司支付场地占有使用费，其中2017年3月至11月10日期间每月租金标准为92658元共计741264元，2017年11月11日至11月30日期间的租金标准为每月97291元共计64860元，以上占有使用费合计806124元。2、关于锦博公司要求广州企创公司支付逾期违约金的诉请。首先，在锦博公司与广州企创公司约定的租赁期限内，第三人富海公司于2016年11月8日向锦博公司送达《解除函》，并于2017年3月就向中国广州仲裁委员会申请仲裁，直至2017年11月2日锦博公司与第三人富海公司之间的租赁合同经仲裁裁决书裁决于2016年11月8日解除，导致锦博公司与广州企创公司签订的租赁合同已不能再继续履行，广州企创公司由于对其与锦博公司的涉案合同的效力及合同能否继续履行存疑而未支付2017年3月至11月期间的占有使用费，锦博公司应对此承担责任；其次，根据涉案合同约定，广州企创公司租赁涉案房屋进行分租后，锦博公司有义务协助广州企创公司到辖区内工商机关进行登记为有效的办公场所，现广州企创公司已举证证明其通过发函等形式通知锦博公司履行上述合同义务，但锦博公司未能举证证明其履行了该项合同义务，故广州企创公司以此为由抗辩并无不妥。综上，本院对锦博公司要求广州企创公司支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。3、关于锦博公司要求深圳企创公司为广州企创公司的上述债务承担连带责任的诉请，经查，深圳企创公司与广州企创公司均为具有独立法人资格的经营主体，深圳企创公司既不是本案涉案合同的合同相对人，亦没有证据可证实其做出过为广州企创公司的涉案债务承担担保责任的意思表示，故锦博公司的上述诉请缺乏依据，本院不予支持。二、关于反诉部分的诉讼请求1、关于广州企创公司主张确认其与锦博公司的涉案合同解除的诉请，经查，已生效的1437号裁决解除了第三人富海公司与锦博公司之间的租赁合同，且本案广州企创公司与锦博公司在庭审中亦均确认广州企创公司在2017年11月30日就已撤场，双方之间的涉案合同目前实际上已被解除，这是客观存在的事实，无需再在判决主文中进行赘述解除。2、关于广州企创公司要求锦博公司退还涉案合同保证金145200元及水电周转金30000元的诉请。锦博公司在租赁期限内未能保证向广州企创公司提供适格场地，导致涉案租赁合同无法继续履行而实际解除，现广州企创公司诉请要求锦博公司退还上述保证金及水电周转金本院予以支持。3、关于广州企创公司要求锦博公司支付违约金389164元的主张。如上所述，锦博公司作为出租方未能保证广州企创公司在租赁限期内合理使用的房屋，导致双方签订的涉案合同已实际解除，根据涉案合同的约定，广州企创公司没有违约而锦博公司提前终止合同的，应补偿广州企创公司4个月的综合费金额（包括租金、管理费），故广州企创公司要求锦博公司承担违约责任并支付违约金的主张合法有据，本院予以支持。对于违约金的具体金额，现锦博公司抗辩称广州企创公司主张的违约金标准过高，本院结合涉案合同履行尤其是剩余未履行合同期限仅为合同总期限的八分之一的情况，以及广州企创公司的损失情况，将违约金酌情调整为涉案合同同期3个月租金（每月97291元）即291873元。4、关于广州企创公司要求锦博公司赔偿经济损失的诉请。（1）关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定:“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，且涉案合同亦约定，广州企创公司没有违约而锦博公司提前终止合同的，锦博公司应按现时的市场估价折旧赔偿广州企创公司因此而造成的装修费用，现广州企创公司提供的证据显示其就涉案房屋确实存在装饰装修物及相应的装修损失，故其诉请装修损失有理本院予以支持。但就具体金额而言，原告提供的相关装修损失证据中大部分是关于空调、冷柜等电器费用，不必然属于不可拆卸的附合物，且考虑到未履行的剩余租赁期限仅剩下合同总期限的八分之一，故本院酌情支持广州企创公司的装修损失为20000元。（2）关于经营损失。如上文所统计，广州企创公司提供的关于经营损失的收条及对应的付款申请书中支付各分租户的赔偿金合计仅为4万余元，远低于涉案合同约定的违约金，在本院已经支持锦博公司需向广州企创公司支付违约金的情况下，广州企创公司再另行主张经营损失既无合同依据亦缺乏法律依据，本院不予支持。第三人富海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，判决如下：一、广州市企创商务服务有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广东锦博投资有限责任公司支付2017年3月至11月期间的场地占有使用费共计806124元。二、广东锦博投资有限责任公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还广州市企创商务服务有限公司保证金145200元及水电周转金30000元。三、广东锦博投资有限责任公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市企创商务服务有限公司支付违约金291873元。四、广东锦博投资有限责任公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市企创商务服务有限公司支付装饰装修残值损失20000元。五、驳回广东锦博投资有限责任公司其他诉讼请求。六、驳回广州市企创商务服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23010元，由广东锦博投资有限责任公司公司负担13855元，广州市企创商务服务有限公司公司负担9155元。反诉受理费11230元，由广东锦博投资有限责任公司负担2355元，广州市企创商务服务有限公司负担8875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  何海霞人民陪审员  李小伍二〇二〇年四月二十九日书 记 员  梁怡筠神晓琳            本判决书于2020年   月   日送达