中华人民共和国广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1297号原告（反诉被告）：纪聿晨，男，1959年8月21日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张海波，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏巍巍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘志雄，男，1933年3月4日出生，美国国籍。委托诉讼代理人：郑中民，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩燕，广州金鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）纪聿晨与被告（反诉原告）刘志雄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）纪聿晨及其委托诉讼代理人张海波、魏巍巍，被告（反诉原告）刘志雄的委托诉讼代理人郑中民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告纪聿晨向本院提出诉讼请求：1、刘志雄赔偿其涉案房屋在2018年12月25日[（2018）粤01民终22047号民事判决书作出之日]的市场价格与签订购房协议时约定的房屋价格差价损失2311502元（涉案房屋评估价2871502元-购房价560000元）；2、刘志雄承担本案诉讼费用、担保费用。事实与理由：纪聿晨与刘志雄（刘志雄代理人刘焕春代签）于2010年6月5日签订《购房协议》，约定刘志雄将广东省农科院西区4栋504号房（位于广州市天河区XX路**，下称涉案房屋）转让给纪聿晨，转让费为560000元等。协议签订当天，纪聿晨支付了购房定金及约定的租金，刘志雄将涉案房屋交付给纪聿晨及其家人使用。后因房价上涨，刘志雄想毁约，于2012年4月9日以纪聿晨无广州购房资格为由向天河区人民法院提起诉讼[(2012)穗天法民四初字第884号]，要求解除合同等，纪聿晨在该案中提起反诉要求确认合同合法有效，经一审、二审[(2014)穗中法民五终字第2828号]判决，均认定《购房协议》合法有效。纪聿晨在2012年5月9日将购房款560000元交至贵院代管。2012年5月25日，刘志雄以其未签订过《购房协议》，也未授权其侄子刘焕春与纪聿晨签约为由再次向天河区人民法院起诉要求确认合同无效[(2012)穗天法民四初字第1270号]，经一审、二审[(2013)穗中法民五终字第3766号]判决，均认定《购房协议》合法有效，驳回刘志雄的诉请。2017年6月5日，刘志雄向天河区人民法院起诉，要求解除《购房协议》、返还房屋等，经一审[(2017)粤0106民初13800号]、二审[(2018)粤01民终22047号]判决解除《购房协议》等。刘志雄的违约行为致使《购房协议》不能继续履行，且给其一家人造成了经济损失及诉累。被告刘志雄辩称：不同意纪聿晨的诉请，理由如下：1、生效判决已经判决我方向纪聿晨赔偿违约金40000元，纪聿晨再次起诉我方赔偿损失违反一事不再理原则。在(2017)粤0106民初13800号案中，纪聿晨请求判令刘志雄因不履行《购房协议》向其支付违约金40000元，一审判决认为“因《购房协议》无法继续履行主要在于刘志雄未征求涉案房屋共有人的同意即处分涉案房屋所致，故刘志雄构成违约，纪聿晨有权要求刘志雄赔偿违约金40000元”，据此判决我方向纪聿晨支付违约金40000元，该案二审中，纪聿晨未请求撤销判决，广州中院作出二审判决维持原判。2、纪聿晨明知未取得共有人刘辉琼的同意仍签订《购房协议》，对发生的损失也应当分担一半责任。纪聿晨在(2012)穗天法民四初字第1270号案中自认其购买案涉房屋时知道案涉房屋为刘志雄及其妻子共同共有，纪聿晨明知案涉房屋存在共有人，在没有共有人同意的情况下签订合同，理应承担因不能取得共有人同意而导致合同不能履行的相应风险，如合同双方因此产生损失，纪聿晨应当对损失承担50%的责任。3、因纪聿晨无购房资格，其主张的投资涉案房屋升值收益没有实现的可能。2010年10月15日，广州市房管地税等五部门发布《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》规定“对于无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民，不得在本市购买商品住房”，故在2010年10月15日后，纪聿晨丧失购房资格。天河区人民法院2014年5月12日作出的(2012)穗天法民四初字第884号案判决书认为“鉴于纪聿晨不是广州市户籍居民且不能提供其具备在广州市购房的资格证明，所以，现纪聿晨主张刘志雄将案涉房屋过户至其名下不符合目前的国家政策，本院对其该请求不予支持”，广州中院于2014年9月19日作出了维持原判的终审判决。自上述判决内容可知，纪聿晨至2014年9月19日都不具备广州市购房资格。另，纪聿晨自认到2020年左右才能取得广州市购房资格。《购房协议》约定一年内完成交易，即使合同有效，刘志雄未在2010年10月15日前征得共有人同意并协助办理过户手续也不构成违约，之后即使共有权人同意协助办理过户也因纪聿晨无购房资格也无法继续履行。4、纪聿晨已通过40000元违约金和将近九年时间低价使用房屋，取得了大量利益。5、即使我方发生违约，该违约行为也是发生在2010年10月，计算赔偿的标准，评估房价的节点应为2010年10月。涉案合同在签署之日就未取得共有人的同意，纪聿晨具有过错，在限购政策颁布后，该合同不具有履行意义。因此，限购政策发布之后的房价款溢价不属于纪聿晨的损失，纪聿晨应及时止损，因纪聿晨未及时止损所产生的扩大损失应由其自行承担。我方认为纪聿晨在使用涉案房屋期间，造成房屋装修破坏、房内家私电器短少给我方造成损失，故提起反诉请求：1、纪聿晨赔偿其装修损失16540元（以报价单18838元-空调2298元）；2、纪聿晨赔偿其家私、电器等损失5000元（根据品名自行估算的折旧价格）。反诉被告纪聿晨辩称：不同意刘志雄的反诉请求，其诉请无事实依据，刘志雄所列的装修、家电家私我方并没有使用，另外我方向刘志雄支付的房屋占用费已经包括该部分的费用了，且损失是自行灭失的，我方不承担赔偿责任。原被告签订《购房协议》后刘志雄是以出售人的身份将房屋交付给我方，刘志雄交付房屋时并没有其现在所说的家私电器。我方一直是自己居住在涉案房屋中并没有将涉案房屋转租，也没有恶意破坏，刘志雄的主张不符合常理。我方在2019年3月15日将涉案房屋交付给刘志雄时，刘志雄仅对涉案房屋的物业管理费的承担问题提出了异议，并未就房屋的现状及屋内的家私电器缺少问题提出异议，可以视为其已经接受了该房屋的现状。从刘志雄提交的证据也无法体现出其所主张的沙发、电视柜、床及凳子等，在其交付时涉案房屋是存在这些物品的，对于其主张的价格，也没有合理的参考依据。经审理查明：涉案房屋的登记产权人为刘志雄，所有权来源为1992年7月向广东省农业科学院购买，总建筑面积为71.08平方米。2010年6月5日，纪聿晨（乙方、购买人）与刘志雄（甲方、出让人）签订《购房协议》约定：1、甲方愿将涉案房屋转让给乙方；乙方自愿接受付予甲方转让金560000元，其它交易费用均由乙方承担。2、甲方保证该房屋所有权的真实性，并无任何抵押、转让及其他与该房屋有关的经济行为。3、在交付使用前甲方负责把交付前的所有费用结清（水、电费、燃气费、物业管理费等）。4、由于甲方本人不能及时回国进行交易，将以本协议为最终交易金额，无论房价市场涨与跌，均以甲方实收560000元为准。5、由于乙方急于入住，甲方同意乙方先入住；入住期间每月按1500元收取租金费，进行完交易之后由总房款560000元中扣除。6、此协议签订之日起，一年内交易完成（即2011年6月30日之前）如甲方不能进行交易，乙方则不再支付房屋租金。7、此协议签订之日，乙方付给甲方定金20000元，双方将同时遵守此协议，甲乙双方不得以任何借口违反此协议，任何一方违约将以双倍赔偿对方。本协议一式二份，甲乙双方各执一份。双方签字即生效。甲方落款处签名为“刘焕春代签”的签名，乙方落款处签名为“纪聿晨”的签名；且纪聿晨持有的《购房协议》落款处“刘焕春”下方还写有“已收20000元订金及2010年6月15日-7月15日房租”。就涉案房屋买卖，纪聿晨、刘志雄之间引发多起诉讼：2012年4月9日，刘志雄、刘焕春向天河区人民法院提起诉讼，要求解除其与纪聿晨签订的《购房协议》等；刘志雄、刘焕春在民事起诉状中陈述的事实及理由为刘志雄委托其侄子刘焕春将涉案房屋出售给纪聿晨，并于2010年6月5日签订了《购房协议》，由于纪聿晨没有资格在广州购买房屋，所以纪聿晨就不再履行购房的约定，并长期占住涉案房屋，令刘志雄的合法权益受损，刘志雄多次向纪聿晨提出收回房屋，纪聿晨均置之不理等。纪聿晨亦在该案中提起反诉，要求确认其与刘志雄、刘焕春签订的《购房协议》合法有效，并将涉案房屋过户至纪聿晨名下等。且纪聿晨为证明其有继续履行《购房协议》的能力，于2012年5月9日将购房款560000元交至该院代管。后刘志雄、刘焕春经该院裁定准许撤回对本诉的起诉。2014年5月12日，该院作出（2012）穗天法民四初字第884号《民事判决书》，该判决书查明“2010年6月5日，纪聿晨与刘焕春签订《购房协议》……。纪聿晨持有的上述《购房协议》尾部甲方签章处显示‘刘志雄’的打印字体和‘刘焕春已收20000元订金及2010年6月15日-7月15日房租（注：此处未写明金额，纪聿晨和刘焕春在庭审中均确认金额为1500元）’的手写内容，乙方签章处同时显示‘纪聿晨’的打印字体和手写签名；刘志雄持有的上述《购房协议》尾部甲方签章处显示‘刘志雄’的打印字体和‘刘焕春代签’的手写内容，……。”该判决认为“刘焕春在与纪聿晨签订《购房协议》时虽没有提供刘志雄委托其出售案涉房屋的委托书，但刘志雄在本案的民事起诉状中已自认其委托刘焕春向纪聿晨出售案涉房屋，因此，本院对刘志雄关于其不同意出售案涉房屋、没有委托刘焕春向纪聿晨出售案涉房屋的陈述不予采信。上述《购房协议》的内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，鉴于刘焕春是受刘志雄的委托签订上述《购房协议》的，因此，该《购房协议》对刘志雄、纪聿晨具有约束力。……。近年国家已出台房地产调控政策，广州市国土资源和房屋管理局于2011年2月24日作出的穗国房字[2011]156号《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》规定自2011年2月24日起，进一步严格执行我市住房限购措施……，由于刘志雄拒绝协助纪聿晨办理案涉房屋的过户手续导致相关手续至今未办妥，但鉴于纪聿晨不是广州市户籍居民且不能提供关于其具备在广州市购房的资格证明，所以，现纪聿晨主张刘志雄将案涉房屋过户至其名下不符合目前的国家政策，本院对其该请求不予支持。”据此判决：“一、确认纪聿晨与刘志雄（签约代理人为刘焕春）于2010年6月5日签订的《购房协议》有效；二、驳回纪聿晨的其他反诉请求。”因刘志雄不服前述判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2014年9月9日作出（2014）穗中法民五终字第2828号《民事判决书》，该判决对原审法院查明的事实予以确认，并判决“驳回上诉，维持原判。”上述判决已发生法律效力。2012年5月25日，刘志雄向天河区人民法院提起诉讼，要求确认刘焕春与纪聿晨签订的《购房协议》无效，理由为刘焕春是在未经其授权的情况下与纪聿晨签订《购房协议》，该行为无效。后该院依法追加了刘志雄的妻子刘辉琼作为第三人参加该案诉讼。刘辉琼在该案中述称其系涉案房屋的共有权人，对涉案房屋是否进行过买卖一直不知情，直到刘志雄与纪聿晨就涉案房屋进行诉讼时，才知道两人签订了房屋买卖合同，且至今也坚决不同意将涉案房屋进行买卖等。2013年8月5日，该院作出（2012）穗天法民四初字第1270号《民事判决书》判决：确认刘焕春以刘志雄名义与纪聿晨于2010年6月5日签订的《购房协议》无效。因纪聿晨不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2013年12月13日作出（2013）穗中法民五终字第3766号《民事判决书》，该判决确认原审查明事实，认为“双方当事人签订的《购房协议》意思表示真实，效力应予确认，根据（2012）穗天法民四初字第884号案的民事起诉状内容，刘志雄对于涉案房屋委托出售行为已形成自认，刘志雄委托刘焕春代理出售房屋行为为有效委托……涉案房屋其他共有权人，其共有权未经公示，即使没有证据显示委托代理出售的意思表示，不影响买卖合同效力。”故判决：“一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1270号民事判决；二、驳回被上诉人刘志雄的诉讼请求。”该案判决已发生法律效力。2017年6月5日，刘志雄向天河区人民法院提起诉讼，要求解除其与纪聿晨签订的《购房协议》、交还涉案房屋等；刘志雄在民事起诉状中陈述的事实及理由为纪聿晨未按照《购房协议》的约定在2011年6月30日前完成交易，也未在上述判决生效后一年内完成交易，一直未向刘志雄支付购房款和房屋使用费，已构成违约，加之纪聿晨不具备购房资格，《购房协议》事实上履行不能，该协议的目的无法实现，因此，刘志雄有权解除《购房协议》并收回房屋。纪聿晨认为双方的合同合法有效，且其已将购房款560000元交至法院代管，用以担保《购房协议》继续履行，且其一直为取得广州市购房资格而努力，故应待其具有购房资格时再继续履行《购房协议》，故在该案中提起反诉要求刘志雄继续履行刘志雄、纪聿晨于2010年6月5日签订的《购房协议》，协助纪聿晨将涉案房屋过户至纪聿晨名下，支付违约金40000元等。2018年9月19日，该院作出（2017)粤0106民初13800号《民事判决书》，该判决书查明“2010年6月5日，纪聿晨（乙方/购买人）与刘志雄（甲方/出让人）签订《购房协议》，……。刘志雄、纪聿晨共同确认，《购房协议》签订后纪聿晨入住涉案房屋至今；纪聿晨总共向刘志雄支付了涉案房屋的定金20000元、2010年6月15日至2011年1月14日的租金10000元；其中2010年6月15日至2010年12月14日每月交纳租金1500元，2010年12月15日至2011年1月14日交纳了租金1000元；且上述租金是分两笔支付的，《购房协议》签订当天支付了3000元，2010年10月10日支付了7000元。……。2012年2月18日，刘志雄致信纪聿晨，称双方对《购房协议》进行讨论后取得共识，现刘志雄将其书写的‘订新协议’的三点意见和房屋租赁合同版本（在几个范本中挑选出来）交给纪聿晨参阅，并且口头宣示共识：‘旧协议就不提它了，也不计较谁对谁错啦，只在乎从头起步吧’等。纪聿晨确认收到了该信函，但主张信函所述内容不属实，纪聿晨并未与刘志雄协商过签订新协议，双方也并未达成一致意见。2012年3月31日，刘志雄向纪聿晨发出《通知函》，要求纪聿晨于收到通知之日起10日内搬离涉案房屋，结清房屋使用费，移交门匙及家具等。……。2012年5月25日，刘志雄向本院提起诉讼，要求确认刘焕春与纪聿晨签订的《购房协议》无效[案号：（2012）穗天法民四初字第1270号]。……。本院经审理查明：刘志雄与刘辉琼于1959年9月27日登记结婚；纪聿晨称其购买涉案房屋时知道涉案房屋为刘志雄及其妻子共同共有，其当时询问过刘志雄的儿子其妈妈是否健在及是否同意，而刘志雄的儿子表明其妈妈健在但他们家的事是刘志雄说了算；对此，刘志雄表示涉案房屋是其与刘辉琼的夫妻共同财产，因刘志雄、刘辉琼均未与纪聿晨达成转让涉案房屋的约定，也未同意出售涉案房屋，故《购房协议》应属无效。……。后本院于2013年8月5日作出判决：确认刘焕春以刘志雄名义与纪聿晨于2010年6月5日签订的《购房协议》无效。因纪聿晨不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，该院经审理后，于2013年12月13日作出（2013）穗中法民五终字第3766号民事判决，确认原审查明事实，认为刘焕春与纪聿晨签订的《购房协议》意思表示真实，效力应予确认，根据（2012）穗天法民四初字第884号案的民事起诉状内容，刘志雄对于涉案房屋委托出售行为已形成自认，刘志雄委托刘焕春代理出售房屋行为为有效委托……涉案房屋的其他共有权人，其共有权未经公示，即使没有证据显示委托代理出售的意思表示，不影响买卖合同效力……故判决：撤销广东省广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1270号民事判决；驳回刘志雄的诉讼请求。……。另，本案审理过程中，刘志雄向本院提交了刘辉琼出具的《对刘志雄诉纪聿晨房屋买卖合同纠纷一案的意见》（经美国加利福尼亚州政府见证），刘辉琼明确其不同意将涉案房屋转让给纪聿晨。该判决书认为“根据已生效判决，《购房协议》合法有效，刘志雄、纪聿晨均应受《购房协议》的约束。现刘志雄主张纪聿晨违约。本院认为，首先，《购房协议》并未约定购房款的支付时间，也无证据显示刘志雄向纪聿晨催要购房款而纪聿晨拒绝；其次，根据《购房协议》之约定，租金是在进行完交易后在总房款中扣除，故刘志雄主张纪聿晨逾期支付租金亦依据不足；再者，在双方约定的履行期限届满前即2011年6月30日以前，广州市自2011年2月24日起执行住房限购措施，此属双方2010年6月5日签订《购房协议》时无法预见的，纪聿晨自2011年2月24日起不具备广州市购房资格，不可归责于纪聿晨。最后，结合刘志雄、纪聿晨在2012年至2014年期间就涉案房屋发生的纠纷来看，系刘志雄否认《购房协议》的效力，拒绝履行《购房协议》在先，而纪聿晨则早于2012年5月9日便将购房款560000元交至本院代管以证明其有履行《购房协议》的能力。综上，刘志雄主张纪聿晨违约，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，且刘志雄亦无权没收纪聿晨已付的定金20000元。结合（2012）穗天法民四初字第1270号案查明的事实及刘辉琼出具的《对刘志雄诉纪聿晨房屋买卖合同纠纷一案的意见》，可知涉案房屋系刘志雄与刘辉琼的夫妻共同财产，刘辉琼作为涉案房屋的共有人，始终表示其不同意将涉案房屋出售给纪聿晨，而现有证据亦无法显示刘辉琼同意将涉案房屋出售给纪聿晨或刘辉琼对《购房协议》进行了追认，因此刘志雄向纪聿晨出售涉案房屋的行为属无权处分，纪聿晨要求继续履行《购房协议》属法律上不能履行的情形，故对纪聿晨的该项诉讼请求，本院不予支持。基于《购房协议》存在履行障碍，刘志雄要求解除双方签订的《购房协议》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故此，刘志雄要求纪聿晨交还涉案房屋，有其法律依据，本院予以支持。且基于纪聿晨使用涉案房屋的事实，刘志雄要求纪聿晨支付涉案房屋自2010年6月5日起的房屋使用费及利息，本院认为，因《购房协议》已明确约定纪聿晨入住涉案房屋期间每月按1500元支付租金，故刘志雄要求纪聿晨按涉案房屋同时期同地段同类型物业的租金标准支付房屋使用费，有违合同约定；加之《购房协议》中约定的租金支付时间为进行完交易后，故刘志雄要求纪聿晨支付房屋使用费的利息，亦缺乏合同依据；因刘志雄、纪聿晨共同确认纪聿晨已向刘志雄支付了涉案房屋2010年6月15日至2011年1月14日的租金10000元，即根据《购房协议》约定的租金标准，纪聿晨还应向刘志雄支付2010年12月15日至2011年1月14日的租金500元，而自2011年1月15日起至纪聿晨将涉案房屋交还刘志雄之日止，纪聿晨应按1500元/月的标准向刘志雄支付涉案房屋的租金及使用费。因《购房协议》无法继续履行主要在于刘志雄未征求涉案房屋共有人的同意即处分涉案房屋所致，故刘志雄构成违约，纪聿晨有权要求刘志雄按《购房协议》之约定赔偿违约金40000元。”据此判决“一、解除原告（反诉被告）刘志雄与被告（反诉原告）纪聿晨签订的《购房协议》；二、被告（反诉原告）纪聿晨于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州市天河区五山路广东省农业科学院西区4号楼504房交还原告（反诉被告）刘志雄；三、被告（反诉原告）纪聿晨于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）刘志雄支付上述房屋2010年12月15日至2011年1月14日的租金500元及自2011年1月15日起至被告（反诉原告）纪聿晨交还上述房屋之日止的租金及使用费（按1500元/月的标准）；四、原告（反诉被告）刘志雄于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告（反诉原告）纪聿晨赔偿违约金40000元；五、驳回原告（反诉被告）刘志雄的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）纪聿晨的其他反诉请求。”因纪聿晨不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2018年12月25日作出（2018）粤01民终22047号《民事判决书》，该判决对一审查明的事实予以确认，该判决认为“本案二审的争议焦点为涉案《购房协议》是应当继续履行还是予以解除。1.根据已经生效的（2012）穗天法民四初字第1270号民事判决查明的事实及刘志雄提供的结婚证、居民户口簿等证据可以证实，刘志雄与刘辉琼系夫妻关系，涉案房产属于夫妻共同财产，而涉案《购房协议》也是签订于夫妻关系存续期间。2.虽然涉案《购房协议》签订于2010年6月，而根据现有证据显示刘辉琼最早对其该出售事宜提出异议的是在（2012）穗天法民四初字第1270号案件的审理过程中，由一审法院追加刘辉琼作为第三人参加该案诉讼，刘辉琼称其直至该诉讼发生才得知房屋出售事宜，并明确表示不同意出售涉案房屋。由于刘辉琼长期居住在国外，而涉案《购房协议》是刘志雄的委托代理人刘焕春与纪聿晨签订的，并未取得刘辉琼的授权，故刘辉琼称其直至（2012）穗天法民四初字第1270号案诉讼发生时才知道房屋出售事宜，符合常理，本院予以采信。结合本案一审期间刘辉琼出具的《对刘志雄诉纪聿晨房屋买卖合同纠纷一案的意见》，足以表明刘辉琼已经明确表示不同意将涉案房屋出售给纪聿晨。而纪聿晨作为买受人，其在签订合同时明知涉案房屋为刘志雄、刘辉琼的夫妻共同财产，但是在卖方代理人仅有刘志雄一方授权的情况下，其仍签订涉案《购房协议》，而事后亦未取得刘辉琼的追认。在纪聿晨未能提供充分的证据证明刘辉琼明知涉案交易但未表示反对或者刘辉琼有授权刘志雄或刘焕春与其签订《购房协议》或者事后经过刘辉琼的追认的情况下，一审法院认定刘志雄向纪聿晨出售涉案房屋的行为属无权处分，合理有据，本院予以采纳。3.至于纪聿晨主张其已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，而刘辉琼未在合理期限提出异议，故涉案合同可以继续履行的问题。从一、二审查明的事实可知，纪聿晨在签订《购房协议》后、在交易过户前，是以租赁的方式入住涉案房屋的，而纪聿晨是在2012年双方发生纠纷后、在诉讼过程中将房款交至法院代管，并非直接支付房款给刘志雄，且在后面的诉讼中，刘辉琼亦明确表示不同意出售房屋，故纪聿晨的上述主张不成立，本院不予采纳。综上，鉴于涉案《购房协议》存在法律上不能履行的情形，故一审法院认定涉案《购房协议》存在履行障碍，依法应当予以解除，合理有据，本院予以维持。纪聿晨主张应继续履行涉案《购房协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”故判决“驳回上诉，维持原判。”2019年3月15日，经天河区人民法院执行，涉案房屋交还刘志雄。在该院的《执行笔录》中，刘志雄代理人周洁琪陈述对涉案房屋现状的交接没有意见并同意接收房屋。刘志雄为其将涉案房屋交付给纪聿晨时装修完好，收回房屋时少了1套沙发、1个套电视柜、1台空调等，提交了交房、收房时的照片（2010年将涉案房屋交付给纪聿晨时在房屋内拍摄的，无原件）、报价单、发票、收据等证据。纪聿晨对上述照片证据真实性、关联性不予确认，对其他证据真实性确认，但确认其关联性。庭审中，纪聿晨陈述其在（2017)粤0106民初13800号《民事判决书》主张的违约金是刘志雄迟延履行房屋过户登记手续的违约金，与本案无关，且同意将该判决确定的违约金40000元计入差价补偿款。刘志雄认为上述违约金40000元是根本违约所应支付的最终认定。诉讼中，纪聿晨申请对涉案房屋在2018年12月25日[（2018）粤01民终22047号民事判决书作出之日]的市场价值进行评估。深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司出具深英（广分）评字第[2020]GF03001号《房地产估价报告》，涉案房屋在该价值时点的估价总值为2871502元。该项评估的鉴定费为10319元。本院认为：因刘志雄系美国公民，故本案属涉外民商事纠纷案件。本案系房屋买卖合同纠纷，涉及不动产位于广州市天河区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。双方未约定涉案合同产生纠纷所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因涉案不动产在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。根据已经生效的（2017）粤0106民初13800号《民事判决书》，纪聿晨在该案中主张刘志雄协助办理过户登记手续及赔偿其违约金40000元，在该案中，纪聿晨并无解除合同的意思表示，在上述判决解除双方之间的《购房协议》，经二审维持后，纪聿晨根据生效判决的指引，主张合同解除后的房屋差价损失赔偿，并未违反一事不再理原则。故对刘志雄认为纪聿晨提起本案诉讼违反一事不再理的抗辩意见，本院不予采纳。结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是涉案合同解除后刘志雄、纪聿晨是否应承担赔偿责任及赔偿金如何确定，对此本院阐述如下：关于刘志雄应否承担赔偿责任问题。其一，纪聿晨、刘志雄就涉案房屋所签订的《购房协议》经生效判决认定合法有效，当事人理应秉承诚实信用原则，全面履行自身的义务，已生效的(2017)粤0106民初13800号《民事判决书》认定“结合刘志雄、纪聿晨在2012年至2014年期间就涉案房屋发生的纠纷来看，系刘志雄否认《购房协议》的效力，拒绝履行《购房协议》在先，而纪聿晨则早于2012年5月9日便将购房款560000元交至本院代管以证明其有履行《购房协议》的能力。”可知刘志雄存在拒绝履行该协议的故意及行为，纪聿晨有履行涉案协议的意愿及能力。其二，上述生效判决认定《购房协议》存在履行障碍，据此判决解除该协议，根据该判决认定“涉案房屋系刘志雄与刘辉琼的夫妻共同财产，刘辉琼作为涉案房屋的共有人，始终表示其不同意将涉案房屋出售给纪聿晨，而现有证据亦无法显示刘辉琼同意将涉案房屋出售给纪聿晨或刘辉琼对《购房协议》进行了追认，因此刘志雄向纪聿晨出售涉案房屋的行为属无权处分，纪聿晨要求继续履行《购房协议》属法律上不能履行的情形”，可知该协议解除的根本原因是刘志雄未经共有权人的同意，擅自处分共有物所致，且事后刘志雄未遵守契约精神，妥善解决合同履行障碍，而是通过一系列诉讼拒不履行《购房协议》，引发双方的多次诉讼，显然是非善意行为。其三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”因房屋价格上涨，合同约定支付的违约金不足以弥补纪聿晨的损失，刘志雄应予以赔偿。关于赔偿金如何确定问题，应参照房价差额范围，结合纪聿晨的实际支出、履行合同情况、过错程度等情况确定。首先，房价差额应以签订合同和造成损失时点的市场评估价格为准，涉案的《购房协议》直至2018年12月25日才经终审判决确定发生解除的法律效力，纪聿晨依照生效的判决确定的事实提起本案诉讼，并以合同解除之日即2018年12月25日作为涉案房屋的市场价值评估的节点合理有据，故应以此为造成损失的时间点确定房屋上涨的幅度。其次，如上所述，涉案《购房协议》系因刘志雄根本违约所致，同时，根据纪聿晨自认，其在签约时已知涉案房屋为刘志雄与案外人刘辉琼所有，刘辉琼作为涉案房屋的共有权人在（2012）穗天法民四初字第1270号案中已明确表示其不同意出售涉案房屋，纪聿晨在该案中已知晓涉案合同存在履行障碍，亦应采取合理措施维护自身权益，避免产生扩大损失。第三，根据（2018）粤01民终22047号《民事判决书》的认定“纪聿晨在签订《购房协议》后、在交易过户前，是以租赁的方式入住涉案房屋的，而纪聿晨是在2012年双方发生纠纷后、在诉讼过程中将房款交至法院代管，并非直接支付房款给刘志雄”，纪聿晨实际仅向刘志雄支付购房定金20000元。最后，(2017)粤0106民初13800号《民事判决书》已判决刘志雄向纪聿晨支付违约金40000元，纪聿晨亦同意扣减该部分违约金，故赔偿损失的数额应相应减少。综合上述因素，根据公平原则，本院酌定刘志雄应向纪聿晨赔偿损失的金额为500000元。对纪聿晨超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持。刘志雄对其主张的损失未举证证实，且涉案房屋自2010年交付给纪聿晨，直至2019年3月才交还刘志雄，在此期间，涉案房屋装修及物品存在自然损耗亦属正常，故对刘志雄的反诉请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘志雄应于本判决发生法律效力之日起十日内向纪聿晨支付赔偿金500000元；二、驳回纪聿晨其他诉讼请求；三、驳回刘志雄的全部反诉请求。本案本诉受理费25292元，由纪聿晨负担19821元，由刘志雄负担5471元；反诉受理费169.2元，由刘志雄负担；鉴定费10319元、保全费5000元，由纪聿晨负担。如不服本判决，纪聿晨可在判决书送达之日起十五日内，刘志雄可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  郭顺潮人民陪审员  廖燕芬二〇二〇年四月三十日法官助理周书宇书记员梁凤茵