上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初7844号原告：朱天华。委托诉讼代理人：聂海军，上海儒君律师事务所律师。被告：许春蕾。原告朱天华与被告许春蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告朱天华及其委托诉讼代理人聂海军，被告许春蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱天华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月14日解除;2、判令被告支付原告自2020年1月1日起至2020年3月14日止，按200元/天计算的租金；自2020年3月15日起至实际搬离之日止，按200元/天计算的房屋使用费；3、判令被告支付原告解除合同违约金6,000元；4、判令被告将上述房屋恢复原状归还原告；5、判令被告支付使用期间的水、电、煤、网络费用。事实和理由：原告系上海市闵行区×路×弄×号×室房屋产权人。2018年10月24日,原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租上述房屋作为居住使用，租赁期限自2018年11月1日起至2020年10月31日止,每月租金6,000元，二个月一付(半年后三个月一付)，其后房屋租金应在前一期租金到期日前7天内支付。2018年10月30日前原告交付房屋。2019年12月24日至12月31日期间,被告需支付2020年1月至3月的房租计18,000元，但经原告多次催交,被告仍找托词不予支付。至2020年1月9日,被告逾期不支付租金累计超7日，原告有权行使合同约定的解除权，故该日原告委托律师发函给被告,书面通知解除房屋租赁合同并要求其归还房屋,补交房租,被告于2020年1月12日签收该函。此外，原告于2020年1月11日、1月14日两次通过微信及短信通知被告,解除合同、补交房租、归还房屋。被告收到函件以各种理由推脱并辱骂原告。因被告非法占有涉案房屋，导致原告无法寻找新租客；被告的违约行为产生逾期支付租金的利息损失及中介费损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告许春蕾辩称：不同意解除合同，不同意支付违约金。2019年11月30日早上，房间挂壁空调的面板砸在被告头上，造成被告头部红肿，头晕眼花。被告打电话给原告后，原告于当日下午过来查看，认为是被告故意将空调面板损坏，也不送被告去医院。后被告报警。此后被告因头晕在床上躺了一周并未就医。被告爱人系湖北籍，经营的饭店因疫情原因，一直没有营业和收入，现无力支付租金。希望原告能够给予宽限3个月，即2020年1至3月的房租在2020年8月补齐、2020年4至6月的房租延期到2020年5月20日支付。本院经审理认定事实如下：原告朱天华和案外人马某某系上海市闵行区×路×弄×号×室的房地产权利人。2018年10月24日，原告朱天华（出租方、甲方）与被告许春蕾（承租方、乙方）、居间方上海A房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市×路×弄×号×室出租给乙方。该房屋建筑面积94.28平方米。租赁期限自2018年11月1日起至2020年10月31日止。甲方于2018年10月30日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。逾期交付的，每逾期一日，则甲方需向乙方支付日租金的双倍作为违约金。在上述租赁期内，该房屋月租金为6,000元。租金支付方式：二个月一付，其后房屋租金应在前一期租金到期日前7天内支付。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即6,000元。甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信（若有）、有线电视由乙方承担；物业管理费用由甲方承担。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前7日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的双倍向甲方支付违约金。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。（一）乙方擅自改变房屋居住用途的；（二）因乙方原因造成房屋结构损坏的；（三）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（四）乙方擅自增加居住使用人，且人均居住面积低于本市规定标准的；（五）乙方利用承租的居住房屋从事违法违规活动的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过7日的；（七）乙方欠缴应承担的公共事业费用累计超过300元的。双方还约定，该房屋交付验收时，现有的装修、附属设施、设备甲方保证可正常使用。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋及其附属设施、设备损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。租赁期间，非本合同约定的情况，甲方提前解除合同，应与乙方协商一致，并按月租金的1倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。未与乙方协商一致的，甲方不得提前收回该房屋。非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。双方在附加条款另约定半年后租金三个月一付。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订当日，被告许春蕾向原告朱天华支付房屋租金12,000元和租赁押金6,000元。原告朱天华向被告许春蕾交付了涉案房屋。2019年9月7日，原告微信联系被告：“我知道你做生意不容易，所以你说房租在9月1号做了营业额就给我，今天已经7号了我怎么还没有收到房租？既然你不想付房租的话，我有权叫你搬走，明天叫上居委会和警察来解决！”被告回复：“我等会给你转账8,000元，还有一点过几天给你。”2019年11月30日上午，被告微信联系原告：“你们家空调板掉下来，把我头砸了！你们要赔我脑部损伤费。另外马上买个新空调来装上。”原告问：“空调板怎么会掉下来？”被告：“老化了。”原告：“是不是要去医院看一看？怎么会突然掉下来，有空我来看看。”被告答：“我躺床上睡觉，突然就掉下来了。我现在眼睛模糊了。”原告于当日下午在物业人员陪同下至涉案房屋查看，现场有空调室内机外壳掉地上的碎片。被告要求原告赔偿医药费，原告未见被告脸部有红肿、出血的情况，双方争论几句后原告离开。被告称其头晕躺了一周，但未就医。2020年1月7日，原告朱天华再次微信联系被告许春蕾：“今天第7天还没有收到租金我已经可以收回房子。”被告未作回复。2020年1月9日，原告向被告发出《律师函》，主要内容为：在租赁合同履行过程中，你方多次找各种借口拖延支付租金。按照合同的约定，在2019年12月24日至12月31日，你方需支付2020年1月至3月的房租，共计18,000元，但你方在朱天华先生多次电话、微信催交后，仍不予支付，至今，已逾期支付租金超过7日，按照合同的约定，朱天华先生可书面通知你方解除合同，并要求支付拖延的租金及违约金，赔偿损失。为此，通知你方：一、通知你方书面解除×路×弄×号×室的房屋租赁合同，自我方的书面律师函发出之日起，本租赁正式解除；二、请你方务必在收到本函之日起5日内搬离承租的房屋，与朱天华先生办理归还房屋并结清房屋租金、水电煤相关费用等手续；并支付一个月租金的违约金；三、请贵方务必在收到本函之日起5日内将租赁房屋内所涉物品、家具搬迁腾退完毕并办理书面移交手续。若未在上述期限内搬迁腾退完毕的，视为贵方放弃对房屋内所涉物资的全部权利。原告向上海市闵行区×路×弄×号×室地址邮寄上述《律师函》，2020年1月12日，被告许春蕾收到该律师函。2020年3月10日，原告诉至本院。2020年3月14日，被告许春蕾收到本院邮寄的诉状副本等材料。关于6,000元租赁押金，原告表示在扣除被告应付的水、电、煤、网络费用后，可返还余款。另查明，租赁合同中虽约定自2019年5月起租金应三个月一付，但实际上被告仍按二个月一次向原告支付租金。以上事实，由原告朱天华提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《律师函》及邮寄凭证、短信聊天记录，被告许春蕾提供的空调损坏照片、空调损坏后原被告交流的微信聊天记录、押金收条、《房屋租赁合同》等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，双方当事人均应恪守。按照合同约定和合同履行中双方形成的付款习惯，被告应当于2019年12月24日至12月31日期间支付2020年1月至2月的房屋租金；因被告逾期支付，且经原告催告后被告仍不履行，故按照合同约定原告有权解除合同。2020年1月9日原告向被告发送《律师函》，要求解除租赁合同，被告于2020年1月12日签收。原告要求解除合同的意思于该日到达被告，故本院确认，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年1月12日解除。合同解除后，被告应及时付清各类欠费并向原告返还房屋。被告占用房屋期间，原告要求被告参照月租金标准按每天200元支付房屋使用费，合理合法，本院予以支持。在合同履行过程中，发生了空调内机外壳损坏的情况，因无证据证明被告因此遭受人身或财产损害，故该情况未实质影响租赁合同的履行，被告不得以此为由拒付租金。因被告许春蕾的违约行为导致合同解除，原告主张解除合同违约金6,000元，合法有据。因被告对该违约金提出抗辩，本院结合原告的实际损失，酌情将违约金数额调整为5,000元。合同解除后，双方应对未了事项一并解决。鉴于原告同意在被告结清水、电、煤、网络费用后退还租赁押金，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告朱天华与被告许春蕾签订的《房屋租赁合同》于2020年1月12日解除；二、被告许春蕾于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋恢复原状后归还原告朱天华；三、被告许春蕾于本判决生效之日起十日内支付原告朱天华自2020年1月1日起至2020年1月12日止的房屋租金2,400元；四、被告许春蕾于本判决生效之日起十日内支付原告朱天华自2020年1月13日起至实际搬离之日止，按每日200元计算的房屋占有使用费；五、被告许春蕾于本判决生效之日起十日内支付原告朱天华解除合同违约金5,000元；六、原告朱天华于被告许春蕾搬离上述房屋并结清所欠水费、电费、燃气费、网络费用后三日内，退还被告许春蕾租赁押金6,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告许春蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年四月三十日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。