河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫民终79号上诉人（一审被告、执行案外人）：王伟雄，男，汉族，1961年12月14日生，住河南省开封市经济技术开发区。委托诉讼代理人：高令乾，河南千盛律师事务所律师。被上诉人（一审原告、申请执行人）：洪力，男，汉族，1981年3月20日生，户籍所在地河南省民权县，现住河南省开封市。委托诉讼代理人：唐智勇，河南王松华律师事务所律师。委托诉讼代理人：高蒙，河南王松华律师事务所律师。一审被告（被执行人）：刘士杰，男，汉族，1979年2月2日生，住河南省开封市。一审被告（被执行人）：黄翠琴，女，汉族，1984年12月6日生，住河南省开封市。上诉人王伟雄因与被上诉人洪力、一审被告刘士杰、黄翠琴执行异议之诉纠纷一案，不服开封市中级人民法院（2018）豫02民初89号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟雄的上诉请求：依法撤销（2018）豫02民初89号民事判决，改判驳回洪力的诉讼请求，撤销对涉案房屋的查封裁定。事实与理由：上诉人王伟雄在查封前与刘士杰、黄翠琴已签订合法有效的书面买卖合同，王伟雄于签订合同的次日支付了全部房款，刘士杰、黄翠琴将房屋钥匙和房产证交给王伟雄，并办理授权委托公证，委托王伟雄到房地产管理部门及相关机构办理过户、登记等手续，王伟雄已取得对房屋的实际控制和合法占有。因为政府对涉案房屋区域暂停办理房屋过户手续，后公证委托期限届满，刘士杰因刑事案件被羁押，涉案房屋被通许县人民法院查封等客观原因导致无法办理过户手续，不能视为王伟雄自身有过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，足以排除强制执行。一审以房屋破旧，无人入住，没有使用，无证据证明王伟雄对房屋实际维修为由，未认定王伟雄对房屋合法占有，与事实不符。一审将公证书理解为公证授权内容并不代表黄翠琴有将涉案房屋过户给王伟雄的意思，明显将买卖行为和公证行为故意割裂开来。一审判决事实不清，证据不足，判决错误。洪力辩称：王伟雄与刘士杰、黄翠琴签订的《房屋买卖合同》名为买卖、实为借贷。根据王伟雄向刘士杰支付房款的记录可知，王伟雄共向刘士杰转账202.4万元，剩余27.6万元未付。按照刘士杰向王伟雄借款230万元本金，月息2分计算，每个月利息为4.6万元，六个月利息共为27.6万元，王伟雄提前将27.6万元利息扣除，向刘士杰转款202.4万元。上述计算符合本案中王伟雄对刘士杰的转账情况，也符合合同关于“六个月回购房产”的情况，案涉的230万元并非购房款，而是双方的借款，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条，王伟雄对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，刘士杰、黄翠琴未答辩。洪力的一审诉讼请求：请求准予执行开封市××省府××号房屋(证号:3386799)。一审法院查明：2012年12月13日，黄翠琴、刘士杰（甲方）与王伟雄（乙方）签订《房屋买卖合同》，基本内容为：“甲方自愿将坐落在开封市××省府××号房屋（建筑面积1317平方米）出卖给乙方，总价款为230万元，乙方于2012年12月11日向甲方支付定金50万元，甲方应在2012年12月13日将该楼房购房合同、购房收据及楼房、全部钥匙一并交付给乙方所有，乙方届时向甲方支付第二次付款180万元。甲方保证该房屋合法、权属清楚，积极提供过户协助，若因甲方原因造成产权不能过户，甲方愿意承担一切费用和法律后果。任何一方违约，需向对方支付20%违约金。乙方同意甲方自本买卖合同签字日期六个月内回购该房产，回购价格为230万元”。2012年12月11日，王伟雄通过本人在工商银行尾号为5837的账号向刘士杰尾号为3607的银行卡网银转账50万元。2012年12年14日王伟雄通过网银向刘士杰尾号3679的工商银行账号分别转账100万元、52.4万元。王伟雄称为了凑齐整数又取款3000元,加上身上装有的3000元现金,再加上借别人的现金27万元,以上共计230万元,将合同中的230万元全部付清了。2012年12月13日，刘士杰、黄翠琴向王伟雄出具收到230万元房款的《收到条》。2012年12月14日，河南省开封市大梁公证处出具（2012）汴梁证民字第4760号、4761号公证书，对黄翠琴特别授权王伟雄办理涉案房屋的出售、过户、登记等手续进行公证。2013年3月19日，开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室下发《关于暂时停止办理对已列入鼓楼区2013年棚户区改造项目规划征收范围相关手续的通知》,该通知规定：2013年3月20日至2014年3月20日，征收范围内暂停办理房屋买卖、抵押等相关手续。本案的开封市××省府××号房屋属于该规划征收范围。2016年4月20日，王伟雄与案外人刘艳华签订《房屋维修工程施工协议书》。2018年1月23日，开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室下发通知,该通知规定：2018年1月29日至2019年1月29日，征收范围内暂停办理房屋买卖、析产、转让、赠予等产权登记及房屋租赁等相关手续。本案的开封市××省府××号房屋属于该规划征收范围。一审经现场查看，涉案房屋门窗破烂，透过门窗可以看到屋内天花板、墙面破损，垃圾乱堆，没有住人的迹象。发现房屋外墙有红色喷字“此房屋合法拥有人为王伟雄，138××××****”。洪力与刘士杰、黄翠琴民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年7月16日作出（2014）汴民初字第75号民事判决，判决：“一、本判决生效后十日内，刘士杰、黄翠琴向洪力偿还借款本金220万元及利息（自2013年5月1日起至还款之日止，以200万元为本金；自2014年3月5日起至还款之日止，以20万元为本金。利率均按照同期同类银行贷款基准利率四倍计算）；二、驳回洪力的其他诉讼请求”。该民事判决生效后，洪力申请执行，一审法院于2016年6月7日作出（2014）汴执字第51-3号执行裁定书及（2014）汴执字第51-4号协助执行通知书，查封了黄翠琴名下位于开封市××省府××号房屋(房地产权证第**)，查封期限三年。王伟雄对执行标的提出异议，其认为涉案房屋系王伟雄购买所得，请求中止对涉案房屋的执行，2017年12月22日，一审法院作出（2017）豫02执异45号执行裁定，裁定：“中止对开封市××省府××号房屋(证号3386799)的执行”。洪力不服，向本院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案争议焦点为：王伟雄对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。2012年12月13日，黄翠琴、刘士杰（甲方）与王伟雄（乙方）之间签订涉案房屋的《房屋买卖合同》总价款为230万元。2012年12月11日，王伟雄通过本人在工商银行尾号为5837的账号向刘士杰尾号为3607的银行卡网银转账50万元；2012年12年14日王伟雄通过网银向刘士杰尾号3679的工商银行账号分别转账100万元、52.4万元。王伟雄称为了凑齐整数又取款3000元,加上身上装有的3000元现金,再加上借别人的现金27万元,以上共计230万元,将合同中的230万元全部付清。2012年12月13日，刘士杰、黄翠琴向王伟雄出具收到230万元房款的《收到条》。2012年12月14日，河南省开封市大梁公证处出具（2012）汴梁证民字第4760号、4761号公证书对黄翠琴特别授权王伟雄办理涉案房屋的出售、过户、登记等手续进行公证。但公证书仅是授权王伟雄办理涉案房屋的出售、过户、登记等手续，并不表示黄翠琴有将涉案房屋过户给王伟雄的意思，反而证明存在由王伟雄代理黄翠琴将涉案房屋出售、过户他人的意思表示。2013年3月19日，开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室下发《关于暂时停止办理对已列入鼓楼区2013年棚户区改造项目规划征收范围相关手续的通知》,该通知规定：“2013年3月20日至2014年3月20日，征收范围内暂停办理房屋买卖、抵押等相关手续”。但在2012年12月13日至2013年3月19日以及2014年3月21日至2016年6月7日（查封前）的期间，刘士杰、黄翠琴与王伟雄之间仍没有办理房屋过户手续，应视为王伟雄自身原因未办理过户登记。此外，涉案房屋外墙虽喷有“此房屋合法拥有人为王伟雄，138××××****”字样，但房屋破旧，无人入住，没有使用，无证据证明王伟雄对房屋实际维修，不能认定王伟雄对房屋合法占有。因此，王伟雄并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，洪力要求恢复执行涉案房产的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《执行异议和复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：准许（2014）汴执字第51-3号执行裁定书对开封市××省府××号房屋(证号:3386799)的执行。（2017）豫02执异45号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费12050元，由被告王伟雄承担。本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点是王伟雄能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除对涉案房屋的强制执行。《执行异议和复议规定》第二十八条是对不动产买受人物权期待权的保护，依据该条排除强制执行必须满足的首要条件是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。所谓房屋买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移产权与买受人，买受人支付价款取得房屋产权的合同。出卖人以取得房款,买受人以取得房屋所有权为目的。从本案王伟雄与黄翠琴、刘士杰签订的《房屋买卖合同》看，该合同第二条约定涉案房屋总价款为人民币230万元。附加条款约定王伟雄同意黄翠琴、刘士杰自买卖合同签字日期六个月内回购该房产，回购价格为230万元整。该合同约定黄翠琴、刘士杰在六个月内回购房屋不符合一般商品房买卖交易习惯。王伟雄与黄翠琴办理公证，黄翠琴特别授权王伟雄为其代理人，依法办理出售涉案房屋并到房地产管理部门及相关机构办理过户、登记等手续，有违常理。正常的房屋买卖，过户登记需要买卖双方共同到房地产管理部门办理，或黄翠琴委托他人而非王伟雄代为办理过户手续，黄翠琴授权王伟雄办理过户手续不符合房屋买卖的过户规则。从上述《房屋买卖合同》的内容和公证情况看，不能认定王伟雄与黄翠琴、刘士杰签订了合法有效的房屋买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。综上，上诉人王伟雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12050元，由上诉人王伟雄负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  刘海全审判员  李建瑞二〇二〇年四月十三日书记员  高 嫱