广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初28525号原告金茂，男，1996年1月14日出生，汉族。委托诉讼代理人胡标新，广东钧沐律师事务所律师。被告黎若华，男，1989年10月14日出生，汉族。委托诉讼代理人徐文兵，广东国晖律师事务所律师。第三人深圳市振达物业管理有限公司，住所地深圳市福田区振兴路桑达小区******，统一社会信用代码91440300778793320E。法定代表人李赞梅。原告金茂诉被告黎若华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提起反诉并经本院受理与本诉合并审理。原告又于2019年9月23日申请追加深圳市振华物业管理有限公司为第三人，本院予以准许后，依法适用普通程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人胡标新、被告及其委托诉讼代理人徐文兵到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月5日，被告以业主的名义与原告签订《租赁合同》，约定原告租赁被告商铺，用于经营商业用途，租金支付方式为两押一租，每月租金43000元，合同期限为2019年3月1日至2024年2月28日。《租赁合同》第七条约定，被告应于2019年3月1日前将场地交付原告使用，并办理相关移交手续。《租赁合同》第十七条约定，被告违约时，被告应当向甲方支付违约金43000元。同日，原告向被告支付了租金及押金共计114666元，被告向原告出具了收据。此后，在被告同意下原告对商铺进行外墙拆除装修、空调拆除花费41800元、装修设计费用10000元。原告装修完成，被告的房东突然出现并声称被告无权与原告签合同、该房屋使用用途也不能用作商业，只能用作仓库。此时，原告才知道被告冒充业主，没有租赁房屋的合法使用权。原告认为，被告存在严重欺诈及违约情形，为免将来发生其他纠纷，原告找到被告并要求与被告解除《租赁合同》并退回租金、赔偿损失，被告拒不同意。因此，原告诉至法院请求判令：一、解除原告与被告签订的《租赁合同》；二、被告向原告返还租金及押金114666元；三、被告向原告赔偿装修费用、空调拆除费用41800元、装修设计费10000元；四、被告向原告支付违约金43000元；五、案件受理费、保全费由被告承担。被告对此辩称，一、被告与原告签订的房屋租赁合同在被告发出解除通知之前有法律效力，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规强制性规定，具有法律约束力。原告主张被告冒充业主，其无权与原告签订房屋租赁合同，没有事实及法律依据。双方签订的房屋租赁合同第一条载明产权人或使用人为被告，而并未称被告为涉案房屋的业主，涉案房屋的所有权人为第三人，被告与第三人签订租赁合同获得该房屋的使用权，且合同中明确同意被告可以转租，被告为此支付三万元转租转让费。被告与原告签订的涉案房屋租赁合同期限也未超出被告与第三人约定的租赁期限，因此，被告在涉案房屋的租赁合同签订及履行过程中不存在虚构事实隐瞒真相的欺诈行为，被告是涉案房屋的合法使用人且拥有转租权。二、被告未违约，双方签订合同后被告即向原告交付涉案房屋，且已经提前向第三人申请装修，涉案房屋可以用于商业，在被告承租涉案房屋前，涉案房屋系由上一承租人作为理发店经营，这与原告租赁合同的用途一致，故原告租赁涉案房屋可以实现合同目的。三、原告违反合同约定应自行承担损失并应向被告承担违约责任。原告提起本案诉讼并逾期未缴纳涉案房屋租金，已构成违约，其行为是明确表示拒不履行涉案房屋租赁合同，这导致被告收取房屋租金的合同目的无法实现，并遭受严重经济损失。原告主张的装修费用、空调拆除费、装修设计费共计51800元及违约金43000元，因本案合同解除是因原告违约导致，相应的损失应由原告自行承担并向被告承担违约责任。因原告尚未结清拖欠的租金，不符合涉案合同第九条退还保证金的条件，原告诉讼请求关于返还押金的主张不应得到支持。原告要求退还租金也没有事实及法律依据，恳请法院予以驳回。被告提起反诉称，2019年2月28日，被告与深圳市振达物业管理公司签订租赁合同，约定被告向深圳市振达物业管理有限公司承租涉案405栋的A6房屋，用于商业，租赁期限为2019年2月28日至2024年2月28日，月租金为人民币30000元，且该合同并未禁止被告将租赁房屋进行转租。2019年3月5日，原告与被告签署了《房屋租赁合同》，约定，被告将涉案405栋的A6房屋出租给原告使用，租赁期限自2019年3月1日起至2024年2月28日止；每月租金为人民币43000元，原告于每月5日前支付当月租金；房屋交付使用时，被告收取两个月房租作为租赁保证金，即人民币86000元；原告拖欠租金达十天以上的，被告可以解除合同等内容。《房屋租赁合同》签订当天，被告已将上述房屋交付原告使用。但其后，原告却以被告无权与原告签署合同、所出租房屋不能用作商业等不实理由拟单方终止合同，并已向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求法院解除《房屋租赁合同》，且时至今日仍未向被告支付涉案房屋2019年6月份的房租。原告的上述行为已明确表示其将不再履行《房屋租赁合同》的相关约定，并已造成被告租金损失110000元，可得利益损失17333.33元，管理费损失3300元。同时，原告将涉案房屋拆除，造成涉案房屋原有装饰装修残余价值被破坏，影响房屋使用及再次转租的市场价格。另外，原告至今未向被告支付所承租房屋2019年6月份的房租，已逾期10天以上，根据双方签署的《房屋租赁合同》第十八条之约定，被告有权要求原告支付违约金43000元，并解除《房屋租赁合同》。2019年6月21日，被告已向原告发送律师函解除《房屋租赁合同》。为维护自身合法权益，被告诉至法院请求判令：一、原告赔偿被告损失130633.33元；二、原告向被告支付违约金43000元；三、反诉案件受理费由原告负担。被告在庭审时明确其第一项诉讼请求中的损失构成为原告未支付的2019年5月11日至2019年6月21日期间的租金57333.33元（按每月43000元的标准计算），被告已向第三人支付的2019年3月1日至2019年5月10日的租金70000元（按每月30000元的标准计算）及被告代付的管理费3300元。原告对此答辩称，一、被告与第三人签订的合同第九条明确，第三人同意转租，但租金另议。原告承租的时候第三人明确表示反对，并表示需与第三人重新签订合同，导致原告无法使用承租房屋；二、原告没有继续承租涉案房屋后，被告一直在履行原合同，没有任何损失，原告拆除房屋对被告也有利，被告将承租房屋用作仓库，本就应该拆除装修。第三人未到庭、未发表意见，亦未提交任何证据。经审理查明，2019年2月13日，被告（承租方、乙方）与第三人（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，第三人将其名下的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于商业用途，租赁期限自2019年2月28日至2024年2月28日。合同第九条约定，甲方同意乙方转租，租金另议；乙方如需转让须向甲方申请并交纳叁万元整。2019年2月23日，第三人向被告开具了一份收款收据，确认收到被告交付的转租转让费30000元。2019年3月5日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》（以下称涉案租赁合同），约定，甲方将涉案房屋出租给乙方用于商业用途，月租金为43000元，第二年开始逐年递增4%。乙方应于2019年3月1日交付首期租金43000元。租赁期限为2019年3月1日至2024年2月28日。甲方应于2019年3月1日前将租赁房屋交付于乙方使用，其中2019年3月1日至2019年5月10日为装修期免租。甲方在交付租赁房屋时可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即86000元。合同第九条约定，甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1、乙方不私自改变用途，不私自转让，如需转让须向甲方申请并交纳叁万元；2、乙方如装修必须向甲方申请，不得违法经营；3、乙方不拖欠租金水电；4、安全消防漏水、偷盗乙方自负。返还保证金的时间为合同期满结清所有费用。出现下列情形之一的，甲方可不予返还租赁保证金：1、违法经营，经济纠纷与甲方无关；2、私自改变结构；3、私自转让。合同第十四条约定，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，要求乙方支付违约金人民币43000元：1、乙方拖欠租金达10天以上；2、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达壹万元以上；3、乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；4、乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；5、乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；6、未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；7、乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损失赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案。合同第十九条约定，出现下列情形之一时，甲方支付违约金人民币43000元：1、甲方迟延交付租赁房屋10天以上；2、甲方违反本合同第十一条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的；3、甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；4、未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的；5、甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的。除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权申请单方注销房屋租赁登记备案。同日，原告向被告支付了首期租金及租赁保证金合计114666元，并开始对涉案房屋进行装修。原告主张2019年3月10日左右，第三人的负责人张凡向其表示涉案房屋不能用于商业经营，只能用作仓库，原告如需商业经营应与第三人重新签订合同。原告为避免纠纷，向被告主张要求解除租赁合同。被告对原告的主张不予认可，主张涉案房屋可以用于商业经营，且其已获得了第三人的同意将涉案房屋转租给原告。原、被告双方确认未办理房屋交接手续。2019年4月1日，原告向本院提起本案诉讼。2019年6月21日，被告向原告寄送了要求解除涉案租赁合同的《律师函》。原告于2019年6月24日签收该函件。另查明，原告主张其为承租涉案房屋支付了装修、拆除费用41800元及装修设计费用10000元。为此，原告提交了其与深圳市新美装饰设计工程有限公司签订的《施工合同》、深圳市新美装饰设计工程有限公司向其开具的收款收据复印件、王昌伟的浦发银行交易流水明细、部分装修费用的微信转账记录、原告与上海祺皋考空间设计有限公司签订的《设计服务合同书》、上海祺皋考空间设计有限公司出具的收款收据、微信转账10000元的记录。被告对上述证据均不予认可。又查明，原告为证明第三人向其表示被告无转租权且涉案房屋只能用作仓库，提交了录像资料及案外人罗光成出具的证明函。原告主张该录像资料系第三人的负责人张凡与原告的员工谈话时拍摄而成，并主张罗光成为涉案房屋的装修人员。罗光成于2019年9月11日出具《证明函》，称：“我叫罗光成，是深圳市新美装饰设计工程有限公司的员工，身份证号码为。我单位与金茂于2019年3月5日签订了装修合同，本单位指派我于2019年3月5日开始进行仓库外墙拆除装修项目。2019年3月5日，房东张凡到场称金茂与黎若华签订的租赁合同未经过其同意，改变了其与黎若华谈好的租赁场地用途，须停止装修，待金茂和张凡另签订协议后才能继续装修。以上所述均为事实，特此证明”。被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。再查明，被告主张其向第三人的负责人张凡支付了涉案房屋2019年3月至6月的租金及物业管理费，并提交了交通银行转账记录及微信转账记录。原告对上述证据的真实性予以认可。根据被告提交的交通银行转账记录，被告分两笔于2019年2月13日向张凡支付款项合计80000元、于2019年4月2日向张凡支付款项30000元、于2019年5月3日向张凡支付款项30000元、于2019年6月3日向张凡支付款项30000元。根据被告提交的微信聊天记录显示，被告分别于2019年4月7日微信支付3月份物业管理费1021元、于2019年5月5日微信支付5月份物业管理费900元、于2019年6月10日微信支付6月份物业管理费900元。被告另提交了将涉案房屋交付于原告时涉案房屋的照片及原告拆除装修后的照片。原告对该照片的真实性予以认可。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。本院认为，本案的争议焦点系违约方的确定。原告主张被告无权转租且涉案房屋不能用于商业经营，应就此承担相应的举证责任。原告提交的录像资料中无法清晰辨别谈话人的面貌及身份，拍摄的时间地点亦不明确，且被告对该证据不予认可，故本院对该录像资料不予采纳。原告提交的装修人员出具的证明属证人证言，该证人未依法出庭作证，且被告对该证人证言不予认可，故本院对该证言亦不予采纳。同时，被告与第三人签订的房屋租赁合同中明确约定涉案房屋的用途为商业，且被告可以转租，被告亦提交了第三人收取转租费30000元的收据，结合被告提交的照片，涉案房屋在交付于原告前亦用于商业经营，本院认为，原告未提交有效证据证明被告无转租权且涉案房屋不能用于商业经营，应自行承担举证不能的不利后果，故原告向本院起诉请求解除合同，以其行为表示不再履行合同义务，已构成根本违约。被告于2019年6月21日向原告寄送解除涉案租赁合同的《律师函》，系合法行使合同解除权，原告于2019年6月24日签收该函件，故涉案租赁合同已于2019年6月24日解除。原告请求判决涉案租赁合同解除，已无必要，本院不予支持。关于原告请求返还租赁保证金及租金114666元。本院认为，根据涉案租赁合同的约定，被告向原告返还租赁保证金的条件为原告未拖欠租金。根据查明的事实，原告已向被告支付了两个月租金金额的租赁保证金86000元及首期租金28666元，但至合同解除之日原告尚有部分租金未予以支付，原告请求返还租赁保证金，不符合约定的返还条件，本院不予支持。另，原告请求返还租金，无法律依据，本院亦不予支持。关于原告诉请被告支付违约金43000元、装修费用、空调拆除费用41800元及装修设计费10000元。因涉案租赁合同系因原告违约导致解除，原告的上述诉讼请求，均无法律依据，本院均不予支持。关于被告诉请原告赔偿2019年3月1日至2019年5月10日期间的租金损失70000元、代付的管理费3300元及2019年5月11日至2019年6月21日期间的租金损失57333.33元。本院认为，涉案租赁合同因原告违约而解除，原告应向被告赔偿相应的损失。原告已向被告支付了两个月租金金额的租赁保证金86000元及首期租金28666元，而涉案租赁合同中并未约定在原告欠缴租金的情形下，被告可以没收租赁保证金，故为避免当事人诉累，本院将该租赁保证金在被告主张的租金损失及管理费损失中予以抵扣。经核算，原告已代付的管理费为2641元（1021+900+720），原告已支付的租金在2019年5月11日至2019年6月21日期间的租金损失中予以扣除，原告主张的其他损失未超出其可主张的范围，故原告还应向被告赔偿租金损失15308.33元（70000+2641+57333.33-86000-28666）。关于被告诉请原告向其支付违约金43000元。根据涉案租赁合同第十八条的约定，原告拖欠租金达十日以上的应向被告支付违约金43000元，故被告的该项诉求，有法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：一、原告金茂应自本判决生效之日起十日内，向被告黎若华赔偿租金损失15308.33元；二、原告金茂应自本判决生效之日起十日内，向被告黎若华支付违约金43000元；三、驳回原告金茂的全部诉讼请求；四、驳回被告黎若华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4442元、保全费1567.33元（已由原告预交），由原告金茂负担；反诉案件受理费人民币1886.33元（已由被告预交），由原告金茂负担634元，被告黎若华负担1252.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 刘  小  焱人民陪审员 黄  美  容二〇二〇年四月二十日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。