广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6876号上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区********，统一社会信用代码914**********806XM。法定代表人：周根财，该公司总经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘婉华，女，1988年6月16日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区**************。被上诉人（原审原告）：罗远通，男，1987年6月21日出生，汉族，住广东省大埔县******围子里。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨海宁，中山市南朗镇法律工作者。上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）因与被上诉人刘婉华、罗远通商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。贝迪龙庭公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘婉华、罗远通的一审诉求。事实和理由：一、一审认定贝迪龙庭公司在取得商品房综合验收备案登记之日即2018年8月13日才符合商品房交付条件、故于该日才交付符合合同约定的商品房错误。1.贝迪龙庭公司已按合同第八条约定的时间于2016年11月13日交付商品房给刘婉华、罗远通，其已取得商品房的使用权。当时虽未经综合验收，但在本案起诉前已通过综合验收且涉案商品房已符合质量与使用要求，实质上不影响刘婉华、罗远通对商品房的使用。2.刘婉华、罗远通在收楼时已知道商品房的现状，对商品房的质量与交付条件无异议，根据双方合同第十一条约定，其接受商品房的行为说明其明知贝迪龙庭公司在交楼时未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并同意接收，在收楼后也未就质量及交付条件提出过任何异议，其现以商品房不具备交付条件为由主张违约金不符合法律规定。3.双方合同并未约定将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》作为交楼前置条件。合同第八条约定的取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》只是贝迪龙庭公司的其他义务而非交付条件，与“办理工程竣工验收备案手续”系不同的工作，合同附件“交楼标准”亦未将取得备案登记证作为前置条件。另，涉案商品房已于2016年5、6月份通过竣工质量验收，符合了商品房质量安全要求，而通过综合验收备案登记除了开发商提交竣工质量验收的相关资料外，还需要政府部门与其他部门的配合并出具证明，明显不符合开发商须要交付符合质量安全的商品房给买受人的实质要求，故涉案商品房已于2016年11月31日前具备质量安全要求，符合了交付条件。二、一审认定违约责任设定上限有失公允、买受人作为非违约方有权要求调整违约金不当，刘婉华、罗远通已实际使用商品房，不存在实际损失，该限制条款系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有约定力，也符合公平原则，应予遵循，且刘婉华、罗远通应在法定期限内主张撤销，现其提出变更违约责任的约定，超出了法律规定的期限，依法不应支持。且违约金的性质属于补偿性，刘婉华、罗远通并未提交证据证明其实际损失已经超过双方约定的违约金，一审判决调整违约金的计算方式不符合法律规定。刘婉华、罗远通辩称，本案二审争议焦点为涉案商品房是否逾期交楼以及违约金是否公平合理，根据合同法第二百七十九条规定，建设工程竣工验收合格后可以交付使用，否则不能交付使用，建筑法第六十一条也规定交付竣工验收的建筑工程必须符合工程质量标准、有完整的工程技术资料，城市房地产开发经营管理条例第十七条也对此进行了规定。商品房竣工验收取得竣工验收备案登记证才能交付给购房者使用。根据民法公平原则，本案中贝迪龙庭公司逾期交房一年多，给刘婉华、罗远通造成的损失远超过合同约定的违约责任，一审判决公平公正，请求二审予以维持。刘婉华、罗远通向一审法院起诉请求：1.判令贝迪龙庭公司向刘婉华、罗远通支付逾期交房违约金82650元（以总房价款为基数，从2017年1月1日起按日万分之二的标准暂计至2019年5月30日）；2.变更合同第九条第一句“该违约金总和最高不超过总房价款的3%”为“出卖人按日向买受人支付房屋总价万分之二的违约金至政府要求总和验收合格交付之日止”（公平原则）。一审法院认定事实：1.2015年9月2日，刘婉华、罗远通（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以475000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区**************；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.在施工中遇到政府或工程监理认定的重大技术难关，因台风、暴雨等恶劣天气、战争、动乱、罢工等灾害或事由、政府部门的验收或市政配套的批准与安装而导致的工程延误，及其他非出卖人所能控制的因素导致的工程延误；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日（含180日），不作补偿，逾期超过180日而不足360日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第181日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。合同签订后，刘婉华、罗远通按约支付了全部购房款。2017年6月27日，刘婉华、罗远通办理了涉案房地产的收楼手续。2.贝迪龙庭公司于2017年1月17日取得建筑工程竣工验收报告，通过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方验收。2018年7月16日，中山火炬供电分局出具证明一份，内容主要为，原濠苑公用配电站位于中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司用地内，因政府规划需要，需进行迁移整改工程，该项目工程已竣工，满足设计要求，验收合格，同意移交我分局。2018年8月13日，贝迪龙庭公司取得涉案小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库）的中山市建设工程竣工验收备案登记证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。贝迪龙庭公司与刘婉华、罗远通签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据合同的约定，贝迪龙庭公司应在2016年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房向刘婉华、罗远通交付。贝迪龙庭公司于2017年6月27日向刘婉华、罗远通交付的商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件，不可视为贝迪龙庭公司履行了合同约定的交房义务。涉案商品房直至2018年8月13日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，故贝迪龙庭公司直至2018年8月13日才向刘婉华、罗远通交付了符合合同约定的商品房，其行为已构成违约，应向刘婉华、罗远通承担相应的违约责任。贝迪龙庭公司抗辩供电局变更配电站规划等原因导致小区整体项目综合验收延迟，一审法院认为，贝迪龙庭公司提供的证据只能证明位于贝迪龙庭公司用地内的公用配电站因政府规划需要进行迁移整改的事实，但不能证明政府是在何时进行了规划调整，且该规划调整对案涉小区的工程进度乃至验收产生了何种不利影响，故无法得出可供顺延的天数，贝迪龙庭公司对此应承担举证不能的不利后果，其抗辩理由一审法院不予采信。关于违约金的起止时间。刘婉华、罗远通主张从合同约定的次日起算违约金，一审法院认为，案涉合同第九条针对逾期交房的不同情形已经作出明确约定，买卖双方对此充分知悉，而且，该条款约定的豁免期间180天没有严重损害刘婉华、罗远通的权益，根据该条款约定，贝迪龙庭公司依然要承担逾期交房违约责任，刘婉华、罗远通仍可据此主张损失，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，一审法院对于涉案合同关于逾期交房违约金的起算日期不作调整。刘婉华、罗远通主张违约金持续计算至2019年5月30日，一审法院认为，如前所述，案涉房屋取得中山市竣工验收备案登记证的日期2018年8月13日应视为案涉房屋交付合格之日，刘婉华、罗远通要求该日期之后的逾期交房违约金，于法无据，一审法院不予支持。关于违约金的上限问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如贝迪龙庭公司无法按时交房，合同继续履行的，则自逾期第181日起按日向刘婉华、罗远通支付已交付房价款0.02%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的3%；而刘婉华、罗远通如未按期付款，合同继续履行的，则自逾期之日起每日按逾期应付款的0.04%的标准支付违约金，不设上限。贝迪龙庭公司逾期交房已逾一年有余，该约定远低于刘婉华、罗远通逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在贝迪龙庭公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的刘婉华、罗远通以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款0.02%的标准计算，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，贝迪龙庭公司应向刘婉华、罗远通支付自2017年6月30日起计算至2018年8月13日止共计410天的逾期交房违约金38950元(475000元×0.02%×410天)。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：贝迪龙庭公司于判决生效之日起七日内向刘婉华、罗远通支付逾期交房违约金38950元。一审案件受理费1866元，减半收取为933元，由刘婉华、罗远通负担493元，贝迪龙庭公司负担440元（该款刘婉华、罗远通已预交，贝迪龙庭公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付刘婉华、罗远通）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为：一、贝迪龙庭公司是否构成逾期交房；二、逾期交房违约金应如何计算。关于焦点一。涉案合同明确约定，贝迪龙庭公司应于2016年12月31日前依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将合同约定的商品房交付买受人使用。该房屋交付标准约定系当事人真实意思表示，内容明确具体，对贝迪龙庭公司具有约束力。根据合同文义解释规则，贝迪龙庭公司应确保涉案商品房同时符合“取得竣工验收备案登记证”与“合同约定的其他交付标准”后方可向买受人进行交付。而贝迪龙庭公司未能于约定的交房期限届满之前取得相关备案登记证，亦未于该期限即2016年12月31日前将涉案房屋实际交付给刘婉华、罗远通使用，而是直至2017年6月27日刘婉华、罗远通才办理了涉案房屋的收搂手续，故贝迪龙庭公司显然已构成逾期交房。关于焦点二。虽然根据涉案合同第九条约定，贝迪龙庭公司逾期交房的，逾期180日以内的部分不作补偿，且该条款内容以加黑、加粗及下划线形式予以标明，但该约定系贝迪龙庭公司提供的格式条款，且贝迪龙庭公司根据该条款约定单方获得了长达180天的逾期交楼违约责任豁免权利。而从日常生活经验可知，交付期限为买受人的一般合理期待，对合同是否能够成功缔结具有重要影响，贝迪龙庭公司在合同约定的交付期限之外以责任豁免条款形式变相延长房屋交付期限，明显有悖诚实信用原则。另外，合同约定若买受人迟延付款的，则要承担每日万分之三、逾期60日情形下每日万分之四且出卖人有权解除合同的违约责任，与上述贝迪龙庭公司在违反主合同义务时所享有的180天单方豁免权利相比而言，双方权利义务明显失衡。可见，贝迪龙庭公司作为提供格式条款的一方，未遵循公平原则和诚实信用原则确定当事人之间的权利和义务，而是通过提供格式条款的形式直接免除出卖方在长达180天内逾期交付房屋的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该免责条款依法应属无效条款。一审对此认定有误，本院予以纠正。根据前述认定并结合双方合同约定，贝迪龙庭公司应付的逾期交房违约金应从约定的交付期限届满次日即2017年1月1日起按已付房价款每日万分之二的标准计算。因刘婉华、罗远通已实际于2017年6月27日办理了涉案房屋的收搂手续，其收楼时应当知道房屋不具备约定交付条件，但仍然同意接收房屋，故对其收楼后的逾期交房违约金，本院不予支持。一审在刘婉华、罗远通已实际收楼的情况下，仍认定逾期交房违约金计算至建设工程竣工验收备案登记证取得之日不当，本院予以纠正。另外，虽然涉案合同还约定了逾期交房违约金总和最高不超过总房价款的3%，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，守约方享有请求人民法院或仲裁机构调整违约金的权利。本案中，贝迪龙庭公司逾期交房近半年之久，而按该上限条款，显然不足以弥补刘婉华、罗远通因未能按时使用房屋而产生的损失，故贝迪龙庭公司主张适用违约金上限条款，理据不充分，本院不予支持。因此，贝迪龙庭公司应按已付房价款每日万分之二的标准向刘婉华、罗远通支付自2017年1月1日起至2017年6月27日止共178日的逾期交房违约金16910元(475000元×0.02%×178天)。综上所述，贝迪龙庭公司的上诉部分有理，本院予以支持，并对其理据不足部分予以驳回。一审判决处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14287号民事判决；二、中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向刘婉华、罗远通支付逾期交房违约金16910元；三、驳回刘婉华、罗远通的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1866元，减半收取为933元，由刘婉华、罗远通负担742元，中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担191元；二审案件受理费774元，由中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担336元，刘婉华、罗远通负担438元（双方各自预交的案件受理费与应负担部分相互冲抵后，刘婉华、罗远通还应于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司支付247元，法院不另收退）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇二〇年四月二十四日书记员  高 丽