广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4号原告：广州市第三建筑工程有限公司，住所地：广州市越秀区东风东路**。法定代表人：周岳峰，董事长。委托诉讼代理人：黄绍华，广东华盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢敏，该公司职员，联系地址。被告：广州市金宝华房地产开发有限公司，住，住所地：广州市越秀区东华西路东华西横街**海谊华厦206B/div>法定代表人：杨国勇，经理。委托诉讼代理人：王晓东，该公司职员，联系地址。被告：广州市东谊房地产开发有限公司，住所地：广州市，住所地：广州市越秀区东华西路东华西横街海谊华厦****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：颜桂兰。委托诉讼代理人：袁焯频，该公司职员，联系地址。原告广州市第三建筑工程有限公司诉被告广州市金宝华房地产开发有限公司（以下简称金宝华公司）、广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄绍华、被告金宝华公司的委托诉讼代理人王晓东、被告东谊公司的委托诉讼代理人袁焯频到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告金宝华公司立即为原告办理广州市越秀区百子横路3号1905房、广州市越秀区东华西路东华西新街2号715房、803房、1405房的属原告所有的权属登记手续（即办理上述房屋的《不动产权证》），并承担办证所涉及费用；2.判令被告金宝华公司、东谊公司立即为原告办理广州市东华西路海谊华厦1701、1708、1711、1712、1713、1715、1716、1717、1718、1803房（现门牌为：广州市越秀区东华西路东华西新街2号1701、1708、1711、1712、1713、1715、1716、1717、1718、1803房）属原告所有的权属登记手续（即办理上述房屋的《不动产权证》），并承担办证所涉及费用。事实和理由：原广州市越秀区北京南路同庆横1号之一是原告所有的房屋。广东省南方房地产开发公司（以下简称南方公司）经批准征用上述房屋所在地块兴建商住楼。1995年至1996年期间，南方公司与原告及上述房屋的使用人签订了《广州市房屋拆迁安置协议书》，均约定在原址新建大楼安排回迁。签订协议后，原告依约将房屋交付南方公司拆迁。此后，南方公司成立项目公司即被告金宝华公司，该地块转由被告金宝华公司进行拆迁。1999年4月28日，原告（乙方）与被告金宝华公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除上址房屋，甲方将自有的座落在越秀区北京南路征用范围内新建大楼第五层楼的自有房屋建筑面积为781.86平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2004年4月30日将自有房屋交付给乙方，甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等文件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；产权登记所发生的一切费用均由甲方负责支付（产权登记费用、测绘费用、工本费等费用）。该协议书于1999年6月1日办理了备案手续。此后，因客观情况发生变化，被告金宝华公司于2002年4月27日向原告发函，表示：根据广州市规划局签发的（92）穗规地征字第0465号批文，其司征用位于广州市北京南路45-65号地段进行房产开发；其中北京南路同庆横1号之一房屋产权原属原告所有，双方业已就相关问题于1999年4月28日签订了《产权补偿协议书》；关于回迁安置事宜，因客观情况发生变化，其司按原计划执行困难，为尽早妥善处理好安置工作，急用户所急，其司提供以下安置供产权人及使用人选择：1、东山区百子路新建的百子大厦；2、东山区东华西路新建商住楼。对房屋使用人实行永久安置及增大面积补偿等事宜，由其司同被拆迁房屋的使用人具体协商解决等。2002年6月20日，被告金宝华公司再次向原告发函，表示：关于北京南路同庆横1号之一房屋的产权补偿问题，经协商原告同意将回迁安置补偿地点变更为东山区百子横百子大厦或东华西路海谊华厦，为此，其司对原告的支持表示感谢；为明确对房屋使用人实行永迁安置及增大面积补偿事宜，原告同意由其司同被拆迁人具体协商解决，目前该项工作正顺利进行等。此后，被告金宝华公司分别与上述房屋的使用人签订了《房屋拆迁安置补充协议书》，约定由原址回迁变更为永迁等。被告金宝华公司并于此后安置上述使用人永迁入住至相关永迁房屋居住至今。但被告金宝华公司至今未为原告办理上述永迁房的《不动产权证书》。被告东谊公司是上述东华西路海谊华厦的权属人，广州泰来房地产开发有限公司（以下简称泰来公司）是上述百子横路百子大厦的权属人。在签订涉讼房屋的拆迁协议，由回迁变更为永迁期间，被告金宝华公司、东谊公司及泰来公司的股东、董事、监事等存在混同，三间公司为关联公司。现广州市越秀区百子横路3号1905房、广州市越秀区东华西路东华西新街2号715房、803房、1405房的产权已分别由泰来公司、东谊公司变更登记至被告金宝华公司名下。原告认为，原告与被告金宝华公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》以及原广州市越秀区北京南路同庆横1号之一房屋的使用人与南方公司、被告金宝华公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁安置补充协议书》等均合法有效，双方已就回迁变更为永迁达成了协议，并已实际履行，被告金宝华公司应按约定为原告办理上述永迁房的《不动产权证书》，并承担所有的办证费用。而被告东谊公司是被告金宝华公司的关联公司，是涉讼房屋的建设单位和权属人，亦有责任和义务配合原告办理永迁房的《不动产权证书》。被告金宝华公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告诉请要求办证的房屋并不属于其回迁补偿的房屋，无权要求两被告将房屋产权过户至其名下。1、由于其司与原告没有达成协议将原约定的原址回迁补偿方式变更为异地补偿方式，故原告只能依据双方于1999年4月28日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》向相关责任方主张权利。2、双方未能就原址回迁补偿方式变更为异地回迁补偿的主要原因是：其一，原址回迁补偿的北京南路地段系数房产价值高于异地回迁补偿地段的房产价值，原告要求更多的经济补偿，不愿意异地回迁补偿。其二，双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定原告原被拆迁的房屋建筑面积810.01平方米（其中违章建筑面积28.15平方米），由于其违章建筑面积部分是无需进行回迁补偿的，故安排原告回迁补偿的房屋建筑面积为781.86平方米。而其司与原租户签订的永迁安置协议累计建筑面积为1011.73平方米，超出原告回迁补偿房屋面积达229.87平方米。因此，如果双方同意就原址回迁补偿变更为异地回迁补偿，那双方就必须对安排原租户回迁安置的面积中哪些房屋属于原告，哪些房屋不属于原告，对属于原告回迁补偿房屋的具体套数、具体房号、面积达成一致意见，签订相关协议进行明确。但双方从未就此达成一致意见，显然，双方并未对原址回迁的补偿方式变更为异地回迁的补偿方式形成合意。二、原告在本案中认为只要其司与原被拆迁的租户签订了永迁安置协议，安排原租户入住，则原租户入住的房屋就属于原告所有，其司就必须负责为其办理原租户入住房屋的产权证没有事实和法律依据。首先，原告故意混淆拆迁补偿与拆迁安置两个不同的法律主体和法律关系。其司对原租户进行拆迁安置的房屋并不代表是对原告的拆迁补偿房屋。其司与原21户租户签订了永迁安置协议，承租的建筑面积共计1011.73平方米，原告在本案中以其是异地回迁补偿为由诉请要求办证的房屋面积是617.77平方米，既不是原协议约定的回迁补偿面积781.86平方米，也不是各承租户承租的总面积。原告只是从各承租户中抽出14户租户，以其同意将原回迁安置变更为异地永迁安置并已入住为由，作为“双方已就回迁变更为永迁达成了协议，并已实际履行”来证明办证的主要依据和理由不成立。众所周知，业权人与承租户是两个根本不同的法律主体。拆迁人对承租户进行异地永迁安置并签订承租协议，并不一定代表对原产权人在同一房屋进行拆迁补偿。除非拆迁人同时与原被拆迁房屋的业权人就同一房屋签订拆迁补偿协议。从吴志星等14户租户《房屋安置补充协议》可见，其司与原租户已约定“乙方入住（海谊华厦或者海华大厦）后，按广州市民用住宅租金标准计算房屋租金”，即租赁双方承诺：其司作为业主有权按广州市民用住宅租金收取，也有权给租户购买增大房屋租赁权。因此，作为原被拆迁房屋的承租户选择异地租赁安置与原被拆迁房屋的业权人选择异地安置补偿产权是两个完全不同的法律关系。况且，原告的原承租户在原告的回迁补偿大厦建成后，仍可以向原告主张租赁权和按职工租赁期间的福利租金支付，因为在拆迁期间原告与原承租户仅是中止了租赁关系，并未解除。由此可见，租赁协议不能代表业权人的产交协议。原告的逻辑观点既不符合客观事实也没有法律依据，不能成立。三、原告对原被拆迁房屋所享有的回迁补偿等权利应向广州恒润贸易咨询有限公司（以下简称恒润公司）以及广州华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）主张，而不是在本案中要求其司为其办理部分承租户所使用的房屋的产权证。双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定原址回迁方式属于尚未完成拆迁安置补偿的房屋理应由土地受让方华银公司承担。其司已于2006年12月26日将包括原告原被拆迁房屋所在的房地产项目转让给广州中旅大道房地产开发有限公司（即现恒润公司）。2018年5月14日，该公司又转让给华银公司。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利义务随之转移给受让人”。原告尚未完成的拆迁补偿问题恰恰符合该条例的规定，因此，双方所签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中拆迁人的有关权利义务应由华银公司和恒润公司承担。原告理应向土地受让方进行追讨，而不应再向其司主张权利。在该项目的土地受让方取得建设用地批准书后，其司曾书面告知原告等被拆迁人，该项目已转让，催促尚未回迁安置及补偿的各被拆迁户应直接向土地受让方追讨。因此原告对于项目已转让给华银公司和恒润公司的事实是非常清楚的，自项目转让后的这十五年来也没有向其司进行追偿，而一直在等待恒润公司和华银公司负责原址回迁补偿。基于该项目的转让，恒润公司于2007年1月31日向广州市房地产交易登记中心确认与承诺，在土地使用权转让完成后，由其按规定和有关约定承担未完成拆迁安置及补偿的被拆迁户。因此，负责对原告进行回迁补偿的义务主体应为华银公司和恒润公司。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告东谊公司辩称：不同意原告的诉讼请求，其司与原告不存在房屋拆迁补偿关系，也不存在房屋买卖关系，原告诉请涉及的房屋不属于原告所有，不具备权属登记的条件。被告金宝华公司于2003年8月向其司购买了涉讼的14套房屋，并签订了《商品房买卖合同》，被告金宝华公司按约定付清了全部购房款，该合同已在广州市房地产交易所办理了预售合同登记手续，其司也按约定于2003年8月将上述房屋交付给被告金宝华公司使用。其司不承担对原告办理涉讼房屋产权登记的义务。经审理查明，原告是原广州市越秀区北京南路同庆横**之一房屋的所有权人。1996年，南方公司因征用上述房屋所在地块，分别与上述房屋的使用人签订有《房屋拆迁安置协议》，回迁方式均约定为原址回迁。后被告金宝华公司成为上述房屋所在地块的用地人。1999年4月28日，原告（乙方）与被告金宝华公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除广州市越秀区北京南路同庆横1号之一房屋，建筑面积810.01平方米（其中违章建筑面积28.15平方米），甲方将自有的座落在越秀区北京南路征用范围内新建大楼第五层楼的自有房屋，建筑面积为781.86平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2004年4月30日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用由甲方负责等。后被告金宝华公司分别与上述房屋的使用人签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定原房屋拆迁回迁安置变更为异地安置，异地安置地点分别为东华西路海谊华厦或百子横路海谊大厦。上述房屋的使用人现均已入住被告金宝华公司异地安置的回迁房，现址即为原告在本案中主张办理《不动产权证书》的广州市越秀区东华西路东华西新街2号1701、1708、1711、1712、1713、1715、1716、1717、1718、1803房及广州市越秀区百子横路3号1905房、广州市越秀区东华西路东华西新街2号715房、803房、1405房。另查，广州市越秀区百子横路3号1905房、广州市越秀区东华西路东华西新街2号715房、803房、1405房的所有权现登记在被告金宝华公司名下。广州市越秀区东华西路东华西新街2号1701、1708、1711、1712、1713、1715、1716、1717、1718、1803房则为被告金宝华公司向被告东谊公司购买的商品房，均签订有《商品房买卖合同》，并办理了预售合同登记手续。原告为证明其主张，另向本院提交如下证据（均为复印件，未提供原件供核对）：一、落款为被告金宝华公司（手写落款日期为2002年4月27日）向原告发出的函件，内容为：关于回迁安置事宜，因客观情况发生变化，其司按原计划执行困难，为尽早妥善处理好安置工作，急用户所急，提供以下安置供产权人及使用人选择：1、东山区百子路新建的百子大厦；2、东山区东华西路新建商住楼；对房屋使用人实行永久安置及增大面积补偿等事宜，由其司同被拆迁房屋的使用人具体协商解决；请原告同意上述方案并给予批复等。二、落款为被告金宝华公司，日期为2002年6月20日向原告发出的函件，内容为：关于北京南路同庆坊11号、13号（手写改为“同庆横1号之一”）的产权补偿问题，经协商原告同意将回迁安置补偿地点变更为东山区百子横百子大厦或东华西路海谊华厦，为此其司对原告的支持表示感谢；为明确对房屋使用人实行永迁安置面积补偿事宜，原告同意由其司与被拆迁人具体协商解决，目前该项工作正顺利进行；遵照拆迁法规有关规定，产权补偿实行等面积交换，因此其司建议：补偿给原告产权面积781.86平方米的承租人主要为原告在职职工和退休职工，而产权属于其司的增大面积部分，由其司与其他住户建立租赁关系，或由其司与其协商弃租，购置等解决方式；从而避免因增大面积带来套间内难以分割所产生的矛盾，引起不必要的租赁纠纷等。两被告否认上述两份证据的真实性。本院认为，原告与被告金宝华公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该协议书约定的补偿方式为原址回迁，现原告要求两被告协助办理《不动产权证书》的房屋并非被告金宝华公司安排其原址回迁的房屋，而是被告金宝华公司异地安置原被拆迁房屋的使用人的房屋。因原告与被告金宝华公司没有就原址回迁变更为异地永迁签订书面协议，且其提供的两份函件均为复印件，在两被告均予以否认其真实性的情况下，不能证明原告与被告金宝华公司已就原址回迁变更为异地永迁形成合意，也不能证明涉讼房屋为被告金宝华公司异地补偿给原告的房屋。因此，原告提出的诉讼请求欠缺理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告广州市第三建筑工程有限公司的诉讼请求。本案受理费76666元，由原告广州市第三建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二〇年四月一日书 记 员  郑艳婷