贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0181民初85号原告：郭忠兵，男，1959年12月20日生，布依族，住贵州省。委托诉讼代理人：姚文云，贵州省清镇市威清法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：胡锴，男，1988年3月28日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：李明铖，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：周旭，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告郭忠兵诉被告胡锴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭忠兵及其委托诉讼代理人姚文云，被告胡锴委托诉讼代理人李明铖、周旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭忠兵向本院提出诉讼请求：一、判令被告胡锴立即给付所欠原告郭忠兵门面租金人民币112800元；二、判令被告胡锴立即给付其租用原告郭忠兵门面的水费855元、电费607.15元；三、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年8月30日，原告郭忠兵与舒宥淘签订《门面租赁合同》，约定原告位于清镇市间租赁给舒宥淘用于汽车美容，字号为“车洁之家汽车美容中心”，经营范围为汽车美容、汽车保养、三类机动车维修。合同签订后，舒宥淘对门面进行了装修。2016年1月份，舒宥淘不再租赁原告所有的三间门面。2016年3月30日原告郭忠兵作为甲方与被告胡锴作为乙方签订《门面租用合同》，原告将其中两间门面出租给被告，《门面租用合同》约定每月租金5600元，租赁期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止。2016年4月1日，原告将门面中的一间出租给王洪华，2016年5月份，王洪华不再租赁，2016年7月份原告即将王洪华不再租赁的一间门面租赁给被告胡锴，双方未再另行签订租赁合同，门面租金由每月5600元变更为8200元。被告租用原告的门面用于经营“清镇市凯捷汽车之家汽车美容服务中心”。2016年3月30日被告租赁原告门面到2019年8月份，租金共计328400元，被告仅支付原告租金210000元，免除2016年4月份租金5600元，现被告尚欠原告租金112800元未支付。原告为维护其合法权益，特诉请如前。被告胡锴辩称，租赁原告房屋经营是事实，被告在2016年4月开始租赁两间门面，原告陈述租赁的时间与真实的时间不符合，2019年3月原告与征收局签订征收合同后，该门面已经不属于原告所有，但原告隐瞒还收取被告两个月租金。被告不存在欠付原告租金的事实，原告称被告多欠付租金的时间有13个月之多，显然与客观事实不符合。原告不能清晰说明被告欠付租金的时间段。原告所陈述的事实并无相关证据证实，在（2019）黔0181民初5031号案件中，被告向法庭提交收条等证据证明被告不欠付租金，房屋不属于原告的情况下，被告仍然支付原告租金。如被告真的拖欠巨额租金，原告应当在租赁期间采取相应的措施，然而原告依然继续让被告使用门面直至搬迁之日，明显不符合常理，只有在被告履行了支付租金的义务后原告的行为才符合逻辑。关于水费、电费的事实，原告主张欠付水电费的时间，被告已搬离租赁房屋，因此与被告无关。当事人围绕诉讼请求，依法提交了下列证据，原告提交了身份证复印件、《门面租用合同》《门面租赁合同》《清镇市国有土地上房屋征收安置补偿协议》、水费收据、电费发票、（2019）黔0181民初5031号民事判决书、照片，被告胡锴申请调取的（2019）黔0181民初5031号审判笔录、公告、照片、转账记录等证据在卷佐证。并经庭审质证，本院予以确认。根据当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2016年3月30日，原告郭忠兵（甲方）与被告胡锴（乙方）签订《门面租用合同》，合同主要约定：乙方租赁甲方位于东平××××号，建筑面积140平方米两间门面，租期为2016年5月1日起至2019年4月30日止，每月租金为5600元，租金支付方式为每6个月支付一次，合同签订之日起至2016年5月1日前为免租期，至2016年5月15日后，如东平路无法正常通车，甲方承诺乙方每月租金3600元，通车后按照5600月／月支付租金，乙方向甲方按照0.8元／度交纳电费，水费由乙方自行申请装表并缴纳使用。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2016年5月，原被告双方达成口头协议，原告将另一间门面一并出租给被告使用，并约定自2016年7月1日起，3间门面的租金按照每月8200元的标准支付。2019年3月，郭忠兵（出租人）与胡锴（承租人）又签订落款时间为2016年4月19日的《门面租赁合同》，约定胡锴租赁郭忠兵位于清镇市的门面，建筑面积为200平方米，租赁期限为2016年4月19日起至2021年4月18日止，门面租金按照月租金8200元，年租金为98400元。2018年12月3日，清镇市人民政府办公室下发《市人民政府办公室关于印发巢凤片区城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案的通知》，征收包括郭忠兵位于东平××××号房屋在内的清镇市巢凤片区规范红线范围内的建筑物、构筑物。2019年3月2日，郭忠兵与清镇市房屋征收局签订《清镇市国有土地上房屋征收安置补偿协议》，征收郭忠兵的住房（包括出租给被告的门面），郭忠兵选择产权调换的方式进行安置补偿，郭忠兵应自收到征收安置补偿款之日起7日内将被征收房屋腾空并交清镇市房屋征收局拆除。郭忠兵于2019年3月16日领取补偿款163332.8元。2019年9月，因租赁房屋被征收后的装修补偿款归属问题，胡锴向本院提起诉讼（（2019）黔0181民初5031号），在该案审理过程中，胡锴提交证据证明其于2018年10月28日向原告支付租金8200元，2019年1月26日转款8200元，2月27日转款6000元，3月1日转款5000元，5月1日转款4000元，6月18日转款5000元，共计36400元。本案中，被告胡锴提交证据证明其于2018年2月14日向原告转账6993元，3月22日转账3200元，6月27日转账5000元，7月24日转账5000元，8月21日转账6000元，9月28日转账8000元，11月24日转账3200元，2019年3月2日转账9990元，共计47383元。2019年10月21日，原告缴纳了2019年9月9日前所用的特种用水的水费855元（户名为郭忠兵），2019年10月25日，原告缴纳了2019年8月以前的电费686.09元（户名为翟朝英，系原告前妻）。审理中，原告郭忠兵自认因东平路施工无法正常通车，2016年5月、6月的租金是按照3600元/月计算，其已收到被告交纳的租金共计210000元。被告胡锴认可在2019年8月底才搬离案涉房屋。被告胡锴认为郭忠兵在（2019）黔0181民初5031号案件庭审中自认其已不欠租金，经查，郭忠兵在该庭审中答辩称胡锴欠付租金，并无自认胡锴不欠租金的事实。另，被告胡锴主张2017年7月至8月期间，因东平路施工，与原告协商，原告同意免除3个月的租金，原告郭忠兵称只同意施工2个月期间的租金减半收取。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告郭忠兵与被告胡锴就贵州省清镇市门面3间达成的租赁协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，如未按约定履行义务的，依法应当承担相应的违约责任。原告按约将房屋交付给被告使用，被告应按约定支付租金。因案涉房屋原告已于2019年3月2日与清镇市房屋征收局签订征收协议，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，原告应自征收协议中约定的自收到征收安置补偿款之日（2019年3月16日）起7日内将被征收房屋腾空并交清镇市房屋征收局拆除，即原告对案涉房屋在2019年3月23日后就不再享有物权，因此也不再享有租金收益权，故原告收取租金的期间应自2016年5月1日起至2019年3月23日止，原告自认在2016年5月、6月是按照3600月／月收取，自2016年7月1日后按照8200元／月收取，故被告应支付的租金为3600元×2月（2016年5月1日-6月30日）＋8200元×32月（2016年7月1日-2019年2月28日）＋8200÷31日×23日（2019年3月1日-23日）＝275684元，又因原告认可在2017年7月至8月期间减半收取租金，因此应扣减减免的租金8200元，再扣除原告自认被告已支付的租金210000元，被告还欠付租金57484元，故对原告要求被告支付租金的诉请支持57484元。被告辩称其不欠付租金，其提交的证据证明其支付的租金金额仅为83783元，远低于原告自认的210000元，被告以在2019年5月、6月等均还在支付租金的事实推定其之前已足额支付租金，甚至在另案中认为超付租金，并据此要求原告退还超付部分租金，因被告举证不能，应自行承担不利后果，故对被告的辩解意见不予采纳。被告胡锴主张自2017年7月起原告免除了3个月的租金，但原告予以否认，称只同意减半收取2个月的租金，被告未充分举证证明，故对被告该意见也不予采纳。关于原告主张的水电费，被告认可在2019年8月底才搬离案涉房屋，因此在此期间产生的水电费应由被告自行承担，故对原告要求被告支付水费855元，电费607.15元的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、限被告胡锴于本判决生效之日起10日内支付原告郭忠兵房屋租金57484元、水费855元、电费607.15元；二、驳回原告郭忠兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2586元，减半收取1293元，由被告胡锴负担637元，由原告郭忠兵负担656元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇二〇年四月十四日法官助理莫舒雪书记员聂璇