河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7200号原告南阳市兴民房地产开发有限责任公司。负责人：田有伦，系公司管理人。住所地：南阳市高新路中段。统一社会信用代码：9141130070668749XW委托代理人刘永军、冯墨竹，河南盛春律师事务所律师，特别授权。被告晋杰，男，汉族，1963年7月20日出生，住南阳市。委托代理人王华，女，1968年5月10日出生，汉族，住南阳市。系晋杰妻子，一般代理。被告新天御轩足浴会所。负责人：张立跃，任公司经理。住所地：南阳市独山大道与新华路交叉口。上述二被告委托代理人杨贵，北京达略（南阳）律师事务所律师，特别授权。被告张鹏成，男，汉族，1990年5月20日出生，住南阳市。原告南阳市兴民房地产开发有限责任公司诉被告晋杰、新天御轩足浴会所、张鹏成房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年9月19日向本院提起诉讼，本院受理后，分别向当事人送达应诉、举证通知、开庭传票，并依法组成合议庭，分别于2019年12月2日和2020年4月16日两次公开开庭进行了审理，原告兴民房地产公司负责人田有伦、委托代理人刘永军、冯墨竹，被告晋杰的委托代理人王华及二被告的共同委托代理人杨贵到庭参加了诉讼，被告张鹏成经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月6日，南阳市兴民房地产开发有限责任公司与张鹏成签订房屋租赁协议一份，协议约定，原告将其位于南阳市××山大道与××交叉口东南角的1-2层房屋、建筑面积约1960平方米出租给对方使用，租期自2014年5月6日至2019年8月6日止，租期五年。协议签订后，被告张鹏成支付了第一年租金，第二年，张鹏成将承租的房屋转租给被告晋杰用于经营新天御轩足浴会所，现租赁合同已到期，原告通知被告搬离并腾空房屋，但被告接到通知后仍非法占有房屋，严重侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法判令被告腾空并搬离原告所有的位于南阳市××山大道与××交叉口东南角××层房屋，并将上述房产交还给原告；本案诉讼费由被告承担。原告兴民房地产公司为证明自己的主张提交以下证据：第一组：南阳市智圣公证处（2018）豫宛智证外民字第752号公证书一份。证明南阳市兴民房地产开发有限责任公司法人代表赵起松共有四个子女。第二组：南阳市智圣公证处（2019）豫宛智证内民字第535号公证书一份。证明赵天准是赵起松遗产的唯一继承人，其他子女自愿放弃继承。第三组：南阳市智圣公证处（2019）豫宛智证内民字第877号公证书一份。证明赵天准将赵起松生前的南阳市兴民房地产开发有限责任公司相关事宜委托并暂交田有伦处理。第四组：《房屋租赁协议》，证明2014年5月6日原告与被告张鹏成签订租赁协议一份，租赁期限至2019年8月6日止。第五组：租房转让协议一份，证明2015年9月21日，被告张鹏成将租赁房屋转租给被告晋杰使用，并约定按原协议条款履行，租赁期限至2019年8月6日。第六组：赵龙的书面声明及身份证复印件各一份。证明赵龙原系南阳市兴民房地产开发有限责任公司员工，除代表公司签订两份合同外，没有再签订过其他合同。第七组：通知一份。证明2019年8月6日，原告对被告新天御轩足浴会所发出书面通知，通知要求被告在房屋到期后五日内搬出。被告晋杰、新天御轩足浴会所辩称，原告所诉称的2014年5月6日房屋租赁协议，已经被2016年9月29日签订的新租房协议所取代和变更。2016年的房屋租赁协议是原告代理人周德超与被告新天御轩足浴会所签订，合法有效，双方约定房屋租赁期到2020年9月29日终止，被告方已经足额支付了合同约定租金，现原告要求被告搬离房屋于法无据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告晋杰、新天御轩足浴会所对原告证据的质证意见为：对证据1、4、5无异议。对证据2、3真实性无异议，但与本案没有关联性，因为2019年遗产继承和财产处理的约定不能约束之前的行为。对证据6有异议，证据形式不合法，属于是证人证言，证人没有到庭作证，证明的内容不真实，我们有相反证据印证。对证据7有异议，我们没有见到过。被告晋杰向法庭提交如下证据：1、委托书一份。证明2016年9月29日赵龙委托周德超办理房屋租赁事宜，代理权限为全权办理出租天御轩足浴会所的有关手续。2、房屋租赁合同一份。证明2016年9月29日周德超与新天御轩足浴会所签订的租赁合同，双方约定年租金50万元，租赁期限至2020年9月29日，房租共计200万元。3、收条一份。证明周德超已经收取房租200万元的事实。4、证明一份。证明被告晋杰租赁房屋的租金已经支付。5、银行交易流水。证明观点同4。6、御园商务酒店的注册信息。证明赵龙是原御园酒店的负责人，新天御轩足浴会所租赁的房屋属于御园酒店，赵龙有权进行管理。7、谈话录音光盘及笔录一份。证明2018年5月22日晋杰夫妇与原告负责人田有伦的对话内容，田有伦认可周德超是受赵龙委托收取租金。8、书证一组。证明赵龙对兴民房产的房屋有权处理支配。原告兴民房地产公司对被告晋杰提交证据的质证意见为：对证据1有异议。因该房屋已经租赁给晋杰，我们不可能再委托周德超签合同，且该合同上未加盖原告公司印章。对证据2有异议。原告公司并没有授权周德超签订合同，且租金数额与之前合同数额差距较大，不符合常理。对证据3、5有异议，收条显示周德超收到房租为200万元，但是交易流水取款时间与收条时间不符，收条明显系伪造，且周德超与我公司没有任何关系。对证据4真实性有异议，没有公司印章。对证据6真实性无异议，但是与本案没有关联性，且注册信息显示住所地，证明不了是被告所经营的场所。证据7与本案原告的诉讼请求没有关联性。赵龙的委托系无权委托，也不具有合法性；其次，田有伦在录音中已经说明赵龙只委托周德超收取房租，该200万元房租的合同期是2019年8月6日。证据8与本案没有关联，上面的盖章公司系邓州的，与原告公司无关，且被告提供的委托书书证与被告提供的证据1矛盾，证据3租金已经收了，但是该组证据又委托别人收租金，相互矛盾。被告新天御轩足浴会所向法庭以下提交证据，营业执照一份。证明足浴会所法人是张立跃，但是实际经营人是晋杰。原告对该证据无异议。被告张鹏成经法庭依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利。本院对原、被告双方互无异议的证据的真实性认可，对双方存有异议及证明观点有异议的部分，在评析部分予以综合认证。通过原、被告的举证、质证及庭审中当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2014年5月6日，原告南阳市兴民房地产开发有限责任公司与被告张鹏成签订《房屋租赁协议》一份，双方约定：原告将其位于南阳市××山大道与××交叉口东南角的房屋（原凰庭酒店1-2层、建筑面积约1960平方米）出租给张鹏成；租赁期限自2014年5月6日至2019年8月6日止，租期五年；第一年租金100万元，按年支付。自第二年起，在第一年租金的基础上增加10℅，第三年租金在第二年租金的基础上增加10℅，依次计算至合同期满。租房合同由原告公司员工赵龙签字并加盖公司印章，张鹏成也在协议中签了字。2015年9月26日，被告张鹏成与晋杰签订了《租房转让协议》一份，赵龙作为丙方参与了转让协议的签订。协议约定，张鹏成同意将2014年5月6日的租赁合同转让给晋杰，原合同的条款均适用晋杰，转让后房租由晋杰承担，晋杰同意按原合同条款接受张鹏成的租赁合同和房屋，并承担约定的义务，按期向赵龙缴付房租，赵龙作为丙方同意双方的转租约定。2016年9月29日，赵龙给案外人周德超出具书面委托书一份，内容为：委托周德超在2016年9月29日至2018年9月29日期间，代理赵龙全权办理出租房产、收取租金的有关手续。同日，周德超持委托书并以其个人名义与新天御轩足浴会所签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，周德超将位于独山大道与新华路口天御轩足浴会所房屋出租给对方，租期期限自2016年9月29日至2020年9月29日，年租金50万元，一次性付清租金200万元，不再逐年递增租金。庭审中，被告代理人称，该合同的签订时间是为了与赵龙的委托书时间一致而写的，并出示了周德超出具的200万元收条一份，证明被告新天御足浴会所已经缴纳了房租200万元。但原告否认收到该房租金。2019年8月7日原告向被告发出收回房屋通知，要求新天御轩足浴会所在五日内搬出房屋。被告否认见过该告知。另查明，原告南阳市兴民房地产公司法定代表人赵起松死亡后，其遗产由其小儿子赵天准继承，赵起松的其他子女均表示放弃继承并进行了公证，赵龙系赵起松的大儿子。本院认为，原、被告双方对2014年5月6日张鹏成与原告公司签订的房屋租赁协议和2015年9月26日张鹏成与被告晋杰签订了租房转让协议的真实性均无异议，本院予以确认。对于2016年9月29日案外人周德超与新天御轩足浴会所签订《房屋租赁合同》效力，原、被告双方意见分歧较大，本院对该争议焦点评析如下：第一，从合同签订的主体看。周德超并不是租赁物的所有权人，实际所有权人是原告南阳市兴民房地产开发有限责任公司。周德超与被告新天御轩足浴会所签订房屋租赁合同的依据是来自于赵龙的委托，而赵龙只是原告公司的一名员工，也是原告公司法人代表赵起松的长子，虽然身份特殊，但该合同没有加盖原告公司的印章，赵龙的个人行为也没有证据证明是受原告公司的委托，赵龙的委托行为是否可以代表原告公司，这需要原告公司的事后追认。但原告公司至今没有表示追认，因此，对合同效力存疑。第二、从合同的内容看。2016年9月29日周德超与新天御轩足浴会所签订《房屋租赁合同》时，被告新天御轩足浴会所与原告之间的房屋租赁关系还没有解除，双方还存在约2年的剩余租赁期限，而且该租赁合同是由原承租人张鹏成转让得到，原告公司对该房屋转让合同认可。从2016年9月29日的《房屋租赁合同》内容可以看出，该合同对原租赁合同内容进行了明显的改变，而且改变后的合同约定不利于原告公司的，租金由年100万元变更为年50万元，且不再逐年递增租金；租期由剩余的2年，增加为三年，明显不符合情理。第三、从合同的效力看。2016年9月29日的合同签订双方是周德超和新天御轩足浴会所，从表见代理的角度考虑，新天御轩足浴会所可能认为周德超就是赵龙的委托人，赵龙就是原告公司的代表。根据《合同法》的相关规定及解释，未经被代理人追认的合同无效，但不能对抗善意的第三人。换言之，表见代理合同有效的条件是权利人事后追认和善意第三方的存在。因此，本案的表见代理合同不应认定有效。第四、从合同的履行情况看。周德超是赵龙的委托人，赵龙是原告公司的表见代理人，那么，周德超收取新天御轩足浴会所的房屋租金200万元就应当缴纳给赵龙和原告公司，但从目前的证据看，赵龙和原告公司并没有收到，委托代理的权利义务不对等。综上所述，本院认为，原告与被告晋杰、新天御轩足浴会所对2014年5月6日房屋租赁协议2015年9月26日的租房转让协议均无异议，本院予以确认，原、被告双方均应该按照上述两份合同约定的内容履行；2016年9月29日周德超与被告新天御轩足浴会所签订的房屋租赁合同未获得房屋所有权人的授权委托，根据相关法律规定，无处分权人处分他人财产且事后未经权利人追认的，合同无效，故本院对被告的辩述意见不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、限被告晋杰、新天御轩足浴会所于本判决生效后十五日内返还租赁原告南阳市兴民房地产开发有限责任公司位于南阳市独山大道与新华路交叉口的房屋。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告晋杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  韩中才审判员  郜付林审判员  郭凤香二〇二〇年四月二十七日书记员  王昱栋