广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0112执异51号异议人（利害关系人）：广州市平实通讯器材有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：冯杰，该公司经理。委托诉讼代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧欣，广东法制盛邦律师事务所实习律师。申请执行人：广州运通农业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：周王晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：李贤永，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天奇，广东连越律师事务所律师。被执行人：广州市金佳信通信产品发展有限公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人：单雪平。被执行人：单雪平，女，汉族，住广东省广州市增城区。被执行人：谢福恩，男，汉族，住广州市黄埔区。被执行人：广州市新三一通讯设备有限公司，住所地广州市广州经济技术开发区。法定代表人：谢惠莲。被执行人：广东骏侨投资有限公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人：谢福恩。利害关系人：刘潮坚，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓彤，广东实德律师事务所律师。利害关系人：广州市中启能源科技有限公司，住所地广州市越秀区。本院在执行广州运通农业有限公司（以下简称运通公司）与广州市金佳信通信产品发展有限公司（以下简称金佳信公司）、单雪平、谢福恩、广州市新三一通讯设备有限公司（以下简称新三一公司）、广东骏侨投资有限公司（以下简称骏侨公司）金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤0112执4882号]过程中，广州市平实通讯器材有限公司（以下简称平实公司）于2020年3月16日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人平实公司的异议请求为：裁定撤销（2018）粤0112执4882号搬迁通知书，按照拍卖公告中明确的现状执行。事实和理由：黄埔法院做出的对广州市黄埔区大沙地东6号101房（以下简称案涉房屋）网络司法拍卖公告第四条特别提示第一款明确“标的物按评估时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险由买受人承担”及网络司法拍卖须知第九条“……请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物现状和一切已知和未知的瑕疵”的公告，买受人刘潮坚应当按照现状接收并履行有关义务。平实公司基于信任已发生法律效力的（2018）粤01民终12211号、12225号民事判决书，所确定中启公司享有无偿使用权的事实，才与中启公司签订《联营店合作协议》，投入大量资金进行装修、市场宣传。刘潮坚作为买受人理应按照判决书的要求履行有关义务，无权要求平实公司撤离。基于上述事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，结合案涉房屋中启公司在2016年9月以前取得，黄埔法院是在2016年10月9日查封，以及中启公司在拍卖阶段曾进行权利申报的客观事实，黄埔法院理应按照（2017）粤0112民初1236、1238号等生效的民事判决书等法律文书执行，不能在无任何生效法律文书支持，也与网络司法拍卖公告及拍卖须知相违背的情况下，要求平实公司搬离。上述行为于法无据，与事实不符，理应撤销。申请执行人运通公司不同意平实公司的请求，答辩称：1.平实公司所主张的享有案涉房屋的租赁使用权，其成立在抵押权之后，以此对抗法院的执行行为，明显无事实和法律依据，不应得到支持。2018年10月22日，平实公司与中启公司签订《联营店合作协议》，形成平实公司对案涉房屋的租赁使用权。而早在2016年6月21日，金佳信公司与广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（以下简称农商行黄埔支行）已签订两份合同，其中《最高额抵押合同》，约定金佳信公司将位于黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001及黄埔区港湾路516号1101房抵押给农商行黄埔支行，并办理了抵押登记，其中就包括了案涉房屋。自此，农商行黄埔支行对案涉房屋享有抵押物权。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，金佳信公司在案涉房屋已抵押给农商行黄埔支行用于商业借款，并同时进行抵押登记的情况下，而后才出现平实公司所谓的《联营店合作协议》，并取得案涉房屋的租赁使用权。根据抵押在先、租赁在后的情况，该租赁权不得阻碍对抵押物的处置。另外，在本案的执行过程中，运通公司受让了农商行黄埔支行的上述案涉债权，并取得了案涉房屋的抵押权，因此运通公司承继了农商行黄埔支行关于案涉债权的一切利益，包括对案涉房屋的抵押权处置。2.案涉房屋即裕港大厦首层一号门位置存在租赁事实，该租赁权的继续存在严重影响抵押物价值的变现和抵押权的实现，因此，法院依法将其上的租赁权除去后再进行拍卖，拍卖成功后进而要求平实公司限期搬离，有事实和法律依据，平实公司的异议请求应予驳回。2019年8月13日，执行法院在对案涉房屋第一次发出《拍卖公告》之前，已告知执行法院将依法除去案涉房屋的租赁关系进行拍卖。拍卖成交后，执行法院于2020年3月2日在平实公司处张贴（2018）粤0112执4882号搬迁通知书和公告，责令占用被拍卖的房产、土地的单位或者个人限期搬离案涉房屋。因此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此执行法院在拍卖抵押房产时，存在其上的租赁权已严重影响抵押房产的变现价值，甚至严重阻碍了拍卖顺利实现的情况下，在运通公司的申请下通知相关人员将解除租赁关系后拍卖案涉房屋，平实公司在案涉房屋交付阶段提出此阻却异议，明显无法律依据。综上，请求法院依法查明事实，驳回平实公司的异议请求。被执行人金佳信公司、单雪平、谢福恩、新三一公司、骏侨公司未提出答辩意见，也未提供证据材料。利害关系人刘潮坚不同意异议人的请求，辩称：1.案涉房屋于2016年7月27日设立抵押权，而中启公司自认在2016年10月开始使用涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》规定，未经抵押权人同意，中启公司对案涉房屋的租赁权不得对抗抵押权，平实公司现对案涉房屋的占有使用更是依法无据。案涉房屋抵押权人为农商行黄埔支行，后农商行黄埔支行将主从债权全部转让给运通公司，运通公司成为案涉房屋的抵押权人。四份生效裁判文书（2017）粤0112民初1236号《民事判决书》、（2017）粤0112民初1238号《民事判决书》、（2018）粤01民终12221号《民事裁定书》、（2018）粤01民终12225号《民事判决书》中，中启公司承认其是于2016年10月才开始使用案涉房屋，即该情况属实。《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案涉房屋抵押权设立在前，中启公司对案涉房屋的占有使用在后，中启公司对案涉房屋的占有使用未经抵押权人同意，应当视为其自愿地接受和承担因抵押权实现致使使用权终止的风险，因此中启公司对案涉房屋的使用权不得对抗使用权。中启公司与北京迪信通商贸股份有限公司（以下简称迪信通公司）、陈建斌、谢福恩、陆爱冬、吴剑辉、周绮玲签订的《关于广州市中启能源科技有限公司之增资协议》（以下简称《增资协议》），刘潮坚无法确认其合法性、真实性及关联性，中启公司未能提供充分的证据证明其在占有使用期间有交付使用费，且其主张的使用也在案涉房屋抵押权设定之后，故其对案涉房屋不享有足以排除执行的权利。黄埔法院拍卖案涉房屋时不带租约拍卖符合法律规定。2.黄埔法院拍卖公告及淘宝网司法拍卖平台的《网络司法拍卖公告》对案涉房屋的拍卖公告中明确，刘潮坚有权向法院申请除去租赁权，平实公司未在规定期限内提出执行异议，其异议请求应当予以驳回。法院的拍卖公告及淘宝网司法拍卖平台对案涉房屋的《网络司法拍卖公告》中“标的物介绍”部分明确提到：“本次拍卖为不带租约拍卖，房产拍卖成交并办理过户登记后，法院根据新所有人的申请除去租赁权”。而且案涉房屋的《网络司法拍卖公告》中第四条第四款明确提到：“有异议者，请于拍卖开始前三个工作日与本院联系”。中启公司明知其使用权不能对抗在先设定的抵押权，不能阻挠抵押权的实现，不能阻挠抵押物的拍卖，且在拍卖公告中已明确为“不带租约拍卖”，但平实公司未在规定期限内提出执行异议，应当视为其同意并接受公告的全部内容，其现提出执行异议于法无据，请求黄埔法院驳回平实公司的执行异议。刘潮坚已于2019年9月16日成功竞得案涉房屋，并已办理房产证，平实公司的请求缺乏事实和法律依据，请黄埔法院依法驳回。本院查明：一、（2017）粤0112民初1372号案的审理和执行情况农商行黄埔支行与金佳信公司、单雪平、谢福恩、骏侨公司、新三一公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月27日作出（2017）粤0112民初1372号民事判决书，判令：1.金佳信公司于该判决生效之日起十日内向农商行黄埔支行偿还贷款本金50000000元，并支付利息、罚息、复利（截止至2017年11月6日，利息是1625450元、罚息（包括复利）是319124.43元，自2017年11月7日起，以50000000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付罚息；以1625450元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付复利，罚息不计算复利）；2.对上述判项所确定的债权，农商行黄埔支行对金佳信公司位于广州市黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001号房产［房产证号分别为：粤（2016）广州市不动产权第06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX号］及位于广州市黄埔区港湾路516号1101号［房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第06XXXX**］折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3.谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司对金佳信公司上述第一判项所确定的债务承担连带清偿责任；谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司承担保证责任后，有权向金佳信公司进行追偿。后金佳信公司不服该判决提出上诉，广州市中级人民法院（以下简称广州中院）予以受理，案号为（2018）粤01民终7262号。审理期间，运通公司于2018年5月28日向广州中院提出变更当事人的申请。该院查明，农商行黄埔支行已将上述债权转让给运通公司，遂裁定运通公司替代农商行黄埔支行作为（2018）粤01民终7262号案件被上诉人参加诉讼，农商行黄埔支行退出诉讼。鉴于该案已变更当事人，广州中院于2018年6月25日作出终审判决，判令：1.金佳信公司于该判决生效之日起十日内向运通公司偿还贷款本金50000000元，并支付利息、罚息、复利（截止至2017年11月6日，利息是1625450元、罚息（包括复利）是319124.43元，自2017年11月7日起，以50000000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付罚息；以1625450元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮20%再加收50%计付复利，罚息不计算复利）；2.对上述判项所确定的债权，运通公司对金佳信公司位于广州市黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001号房产［房产证号分别为：粤（2016）广州市不动产权第06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX号］及位于广州市黄埔区港湾路516号1101号［房房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第06XXXX**折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3.谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司对金佳信公司上述第一判项所确定的债务承担连带清偿责任；谢福恩、单雪平、新三一公司、骏侨公司承担保证责任后，有权向金佳信公司进行追偿。该案于2018年6月28日生效。因各被执行人未履行生效判决确定的义务，运通公司向本院申请执行，本院于2018年8月15日以（2018）粤0112执4882号立案执行。在执行期间，本院以（2018）粤0112执4882号之一执行裁定书裁定评估、拍卖、变卖被执行人金佳信公司名下位于广州市黄埔区大沙地东6号101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001号房产［房产证号分别为：粤（2016）广州市不动产权第06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX、06XXXXXX号］及位于广州市黄埔区港湾路516号1101号[房产房产证号为：粤（2016）广州市不动产权第06XXXX**房产。《广州市不动产登记查册表》显示，广州市黄埔区大沙地东6号101房的抵押权人是农商行黄埔支行，抵押登记时间是2016年7月27日；本院于2016年10月9日以（2016）粤0112财保118号民事裁定书对该房产予以查封。2019年8月13日，本院在淘宝网网络司法拍卖平台发布拍卖公告（第一次），定于2019年9月15日上午10时起至2019年9月16日上午10时止（延时的除外），在淘宝司法拍卖平台对案涉房屋进行拍卖，起拍价为24419901元。拍卖公告上注明案涉房产已设置抵押权，抵押权登记时间为2016年7月27日，本院于2016年10月9日查封该房屋。2019年9月初，中启公司向执行法官提出异议。2019年9月5日，中启公司的副总经理前往本院，明确中启公司的请求是希望在拍卖公告中明确无偿使用权，如果不行就请求撤销拍卖。执行法官已明确告知因案涉房屋在其主张的《增资协议》签署之前已经设定抵押，故不会在拍卖公告中对其主张的权利予以说明。2019年9月16日，买受人刘潮坚以37319901元竞得案涉房屋，并于2019年9月17日缴纳了竞拍款。2019年9月27日，本院向刘潮坚送达了关于案涉房屋产权转移及过户的执行裁定书。2020年3月2日，本院向中启公司及相关占有使用人发布了《搬迁通知书》，要求该公司及相关占有人自本院迁出公告发布之日起十日内，自动迁出案涉房屋。二、《增资协议》及其关联案件的审理、判决情况（一）《增资协议》的主要内容2016年，北京迪信通商贸股份有限公司（以下简称迪信通公司、甲方一)、陈建斌(甲方二)与谢福恩(乙方一)、陆爱冬(乙方二)、吴剑辉(乙方三)、周绮玲(乙方四)、中启公司(丙方或目标公司)签订了一份《关于广州市中启能源有限公司之增资协议》。《增资协议》确认，谢福恩为目标公司的实际控制人，实质享有公司100%股权。陆爱冬为公司的名义股东，在工商登记资料享有目标公司40%股权，吴剑辉为公司的名义股东，在工商登记资料享有目标公司30%股权，周绮玲为公司的名义股东，在工商登记资料享有目标公司30%股权。《增资协议》约定，甲方按约定对目标公司进行股权投资，以取得增资后目标公司56%的股权。甲方一向目标公司缴付现金投资款2048.74万元，甲方二向目标公司缴付现金投资款445.38万元。第四章特别约定第1条约定：金佳信公司拥有物业的租赁裕港大厦的一层用于目标公司经营通讯零售业务。如果引进厂家、运营商等合作伙伴，场地费用直接由金佳信公司收取。自营部分由目标公司免费使用。如需收取租金，另行签订租赁协议。上述《增资协议》没有签署日期，1236号和1238号民事判决查明《增资协议》的签署时间是2016年9月，中启公司自2016年10月1日起开始使用案涉房屋。中启公司的代理人在2019年9月5日的笔录中陈述《增资协议》的签订时间是2016年9月26日。（二）与《增资协议》关联案件的判决情况1.金佳信公司以中启公司租赁案涉房屋即裕港大厦首层面积335平方米的物业未支付租金为由要求解除合同并支付租金，向本院起诉中启公司。本院予以受理，案号为（2017）粤0112民初1236号。本院经审理后查明：在签订上述增资协议前，金佳信公司与中启公司签订了《广州市房屋租赁合同》（合同未载明签署日期），约定金佳信公司将位于广州市黄埔区大沙地东6号101（裕港大厦首层）面积为335平方米的物业（以下简称“涉案场地”）租赁给中启公司作为商业用途，租赁期限为2016年5月1日至2022年4月30日。首月租金为268000元/月（即每月每平方米800元），此租金不含开发票的税款，租金从第3年开始环比递增5%。上述房屋租赁合同签订后，金佳信公司依约将租赁物业交付予中启公司使用。该租赁物业亦位于广州市黄埔区港湾路516号裕港大厦首层。庭审中，金佳信公司主张合同签订日期为2016年5月1日，中启公司辩称，该租赁合同不具有真实性，因为在2016年9月26日之前中启公司的公章为金佳信公司实质掌控；中启公司主张其从未支付过租金，其免费使用案涉房屋的依据是增资协议第3章第1条、第4章第1条的约定及投资方实际投了2200万元现金的事实。双方在签订增资协议之后，案涉场地整层于2016年9月26日交付给中启公司使用，前几个月没有要求交租金。还查明，广州市黄埔区港湾路516号裕港大厦首层分为两部分，一部分为上述《广州市房屋租赁合同》所约定租赁的涉案场地，剩余部分场地，金佳信公司主张中启公司无权占用，并另案已起诉中启公司主张权利，本院所立案号为（2017）粤0112民初1238号。本院在诉讼中向金佳信公司释明：金佳信公司在该案中主张按照租赁合同关系来确认双方的关系，并提出诉求，但金佳信公司与中启公司之间关于涉案场地的关系有《增资协议》作出特别的约定，存在法院认定的法律关系与金佳信公司主张的法律关系不一致的风险。金佳信公司表示其清楚相关的风险，并坚持依据租赁合同关系来主张权利。本案审理后认为，双方签订的《增资协议》对增资后物业的使用、是否收取租金等有特别约定，金佳信公司以中启公司未按房屋租赁合同的约定支付租金为由主张解除合同、返还房屋及支付租金等请求缺乏依据，并于2018年2月5日判决驳回金佳信公司的全部诉讼请求。金佳信公司不服该判决，向广州中院提起上诉，该院以（2018）粤01民终12225号予以受理，该院认为，金佳信公司应举证证明依据租赁合同履行了交付租赁物的义务，案涉场地交付使用的依据来源于《增资协议》，从租赁合同和《增资协议》签订时间和履行情况可以认定金佳信公司主张的租赁合同并无实际履行，金佳信公司主张以租赁合同法律关系审查其与中启公司之间的纠纷缺乏事实基础，该院于2018年9月4日作出“驳回上诉、维持原判”的判决。2.金佳信公司以中启公司侵害物权、无权占用案涉房屋即裕港大厦首层面积为441.27平方米的物业而要求中启公司返还场地并支付占用费为由，向本院起诉中启公司。本院予以受理，案号为（2017）粤0112民初1238号。本案审理后认为，中启公司依据双方签订的《增资协议》占有案涉房屋是有权使用，于2018年2月5日判决驳回全部诉讼请求。金佳信公司不服该判决提起上诉，广州中院以（2018）粤01民终12211号予以受理，在该院审理期间，金佳信公司于2018年8月13日申请撤回上诉和撤回起诉，中启公司不同意金佳信公司撤回起诉。2018年8月20日，广州中院裁定不准许金佳信公司撤回起诉、准许金佳信公司撤回上诉。3.张春玲于2018年7月25日向金佳信公司提起诉讼，本院以（2018）粤0112民初4104号予以受理，并于2018年12月29日作出《民事判决书》，判令：1.金佳信公司在该判决发生法律效力之日起十日内，向张春玲偿还借款本金630000元、支付逾期利息（以所欠本金为基数，按年利率1.5%计算，从2018年1月27日起计至清偿欠款之日止）；2.驳回张春玲的其他诉讼请求。2018年9月19日，张春玲以上述增资协议损害其利益为由，向本院提起债权人撤销权之诉，诉请撤销《关于广州市中启能源有限公司之增资协议》中第四章第1条。本院以（2018）粤0112民初5920号予以受理，并于2019年4月12日作出判决，判令：撤销中启公司、迪信通公司、陈建斌、谢福恩、陆爱冬、吴剑辉、周绮玲于2016年签订的《关于广州市中启能源有限公司之增资协议》中的第四章“特别约定”第1条。中启公司、迪信通公司、陈建斌不服该判决，向广州中院提起上诉，该院以（2019）粤01民终14282号予以受理，并于2019年10月22日判令：1.撤销本院（2018）粤0112民初5920号民事判决；2.驳回张春玲的全部诉讼请求。4.朱跃清于2018年7月25日向金佳信公司提起诉讼，本院以（2018）粤0112民初4101号予以受理，并于2018年12月29日作出《民事判决书》，判令：1.金佳信公司在该判决发生法律效力之日起十日内，向朱跃清偿还借款本金90000元、支付逾期利息（以所欠本金为基数，按年利率1.2%计算，从2018年1月27日起计至清偿欠款之日止）；2.驳回朱跃清的其他诉讼请求。2018年9月19日，朱跃清以上述《增资协议》损害其利益为由，向本院提起债权人撤销权之诉，诉请撤销《关于广州市中启能源有限公司之增资协议》中第四章第1条。本院以（2018）粤0112民初5920号予以受理，并于2019年4月12日作出判决，判令：撤销中启公司、迪信通公司、陈建斌、谢福恩、陆爱冬、吴剑辉、周绮玲于2016年签订的《关于广州市中启能源有限公司之增资协议》中的第四章“特别约定”第1条。中启公司、迪信通公司、陈建斌不服该判决，向广州中院提起上诉，该院以（2019）粤01民终14283号予以受理，并于2019年10月22日判令：1.撤销本院（2018）粤0112民初5922号民事判决；2.驳回朱跃清的全部诉讼请求。三、相关异议案件的审查情况本院在执行（2018）粤0112执4882号案过程中，中启公司于2019年8月8日提出异议，请求撤销对案涉房屋的网络司法拍卖，明确中启公司对该物业享有无偿使用权。本院以（2019）粤0112执异205号予以受理。中启公司在该案中称其基于上述《增资协议》，对案涉房屋享有无偿使用权，并提交了《增资协议》、（2018）粤01民终12211号裁定书、（2018）粤01民终12225号判决书等证据。本院经审查后认为，案涉房屋于2016年7月27日办理了抵押登记，抵押权人是农商行黄埔支行。运通公司在受让案涉债权后，经广州中院的终审判决确认其对案涉房屋的折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，成为案涉房屋的抵押权人。现中启公司主张无偿使用权的权利来源系《增资协议》中的约定，但该《增资协议》上没有明确的签署日期，本院在另案审理过程中查明的签署时间与中启公司代理人的陈述基本可互相印证，即晚于抵押权的登记时间。故中启公司所谓的无偿使用权均属于在未经抵押权人同意的情况下，在抵押物上设立权利负担，不能对抗成立在先的抵押权。本院于2019年9月24日作出驳回中启公司异议请求的裁定。中启公司不服该裁定提起复议，广州中院以（2019）粤01执复765号予以受理。该院经审查后认为，中启公司对案涉房屋的所谓无偿使用权是源于《增资协议》，而《增资协议》的形成时间是在抵押权成立之后，执行法院无须在拍卖公告中披露中启公司的所谓无偿使用权。另外，中启公司的所谓无偿使用权是基于《增资协议》获得，作为合作的投资条件之一，中启公司所获得的权利是合同权利，根据合同相对性原则，中启公司的合同权利不能约束合同以外的人，中启公司不能据此阻却执行。该院于2019年11月30日作出裁定：驳回中启公司的复议申请，维持本院（2019）粤0112执异205号执行裁定。平实公司向本院提交了一份《联营店合作协议（大沙地店）》，该协议显示，平实公司与中启公司与2018年10月22日签订该协议，约定双方合作销售OPPO手机，中启公司提供案涉房屋首层一号门位置给平实公司使用，平实公司补贴中启公司市场费用120000元/月，依签订合同时间补贴两年。协议有效期为2018年11月1日至2020年10月31日。本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出执行行为异议。平实公司不服本院做出的《搬迁通知书》，因此本院按执行行为异议予以审查。关于平实公司的异议请求，本院评析如下：首先，平实公司所称中启公司的无偿使用权无法阻却执行。案涉房屋于2016年7月27日办理了抵押登记，抵押权人是农商行黄埔支行。运通公司在受让案涉债权后，经广州中院的终审判决确认其对案涉房屋的折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，成为案涉房屋的抵押权人。由于《增资协议》上没有明确的签署日期，本院在另案中已查明《增资协议》的签订时间是2016年9月26日，即晚于抵押权的登记时间。因此，中启公司的无偿使用权属于在未经抵押权人同意的情况下，在抵押物上设立权利负担，不能对抗成立在先的抵押权。另外，如广州中院在（2019）粤01执复765号中所述，中启公司依据《增资协议》所获得的权利是合同权利，根据合同相对性原则，中启公司的合同权利不能约束合同以外的人，中启公司不能据此阻却执行，而与中启公司存在合作关系的平实公司也不能阻却执行。其次，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋的所有权自刘潮坚收到本院作出的《执行裁定书》时即2019年9月27日起转移，刘潮坚作为案涉房屋的所有权人对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。平实公司无权继续占有案涉房屋。再次，中启公司在本院的拍卖阶段就已提出异议请求，要求本院确认其无偿使用权，本院已明确告知不会在拍卖公告中对其主张的权利予以说明，且生效的本院（2019）粤0112执异205号裁定书和广州中院（2019）粤01执复765号裁定书也已驳回其异议请求。综上，刘潮坚已取得案涉房屋的所有权，中启公司对案涉房屋无权继续占有，与其存在合作关系的平实公司也无权继续占有，平实公司的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人广州市平实通讯器材有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。审判长 刘 学 洁审判员 姜 莉 莎审判员 芮雪春子二〇二〇年四月十六日书记员 黄  樱附：本裁定主要法律依据《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。