河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1638号上诉人（一审被告、案外人）：张钰，女，1995年8月24日出生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：孟宪红，河南颖滨律师事务所律师。被上诉人（一审原告、申请执行人）：王凌敏，男，汉族，1954年11月30日出生，住周口市川汇区。原审被告（被执行人）：河南中奥广场置业有限公司。住所地：川汇区文明路南段。组织机构代码：79193284-X。法定代表人：邓轩哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛伟，河南明辨律师事务所律师。系该公司法律顾问。原审被告：邓轩哲（被执行人），男，汉族，1982年4月27日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：葛伟，河南明辨律师事务所律师。上诉人张钰因与被上诉人王凌敏、原审被告河南中奥广场置业有限公司（以下简称中奥公司）、原审被告邓轩哲执行异议之诉一案，不服周口市中级人民法院（2019）豫16民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张钰及其委托诉讼代理人孟宪红，第三人中奥公司、原审被告邓轩哲共同委托诉讼代理人葛伟到庭接受本院询问调查。本案现已审理终结。张钰上诉请求：请求撤销一审判决，驳回王凌敏的一审诉讼请求，终结对中奥公司开发的诗意江南小区3幢2单元504房屋的执行。事实与理由：一审法院认定事实错误。张钰与中澳公司签订的房屋买卖合同没有解除，仍然有效，因中奥公司迟延交付房屋，2016年6月24日张钰提出退款申请，中澳公司法定代表人邓轩哲也在申请审批单上签字同意退款，但中奥公司一直未履行退款义务，也没有解除购房合同。张钰对中奥公司享有的是交付房屋办理权属登记的权利，而非退款的债权。法律没有规定张钰取得涉案房屋所有权必须以房屋交付为要件。2019年2月中奥公司已将房屋交付张钰。2.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定正确，张钰属于2019年11月《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号，以下简称《九民会纪要》）第125条所确认的商品房消费者，但认定张钰不符合该条第2款所规定的名下无其他用于居住的房屋条款错误。一审法院扩大了第二十九条的解释，增加了已实际交付占有为条件，违反了第二十九条的规定，应予以纠正。王凌敏未答辩。中奥公司答辩意见：张钰与中奥公司之间的购房行为客观存在，虽然双方沟通过退房退款事宜，但最终并未履行，中奥公司还是按照合同约定向张钰交付了房屋。中奥公司办理有预售许可证，其销售行为合法。邓轩哲答辩：本人在退款申请表上签字是职务行为，法律后果应由中奥公司实施和承担。王凌敏一审诉讼请求：1.依法撤销（2019）豫16执异164号执行裁定书，并对中奥广场置业公司开发的诗意江南小区3幢2单元504房屋继续执行；2.诉讼相关费用由被告承担。一审法院查明：在周口市川汇区人民法院审理王凌敏与郭启明、中奥公司、邓轩哲、王书观借款合同纠纷一案中，王凌敏提出财产保全申请，周口市川汇区人民法院于2015年5月21日作出（2015）川民初字第01501号民事裁定，裁定对中奥公司价值400万元的财产予以查封。当日，周口市川汇区人民法院向周口市房地产档案信息管理中心作出协助执行通知书，对中奥公司开发的诗意江南小区1幢1单元202、501、502、504、603及3幢2单元303、503、603、304、504的房屋予以查封。淮阳县人民法院在执行周口市川汇区人民法院作出（2015）川民初字第01501号民事判决中，于2018年5月17日，对周口市不动产登记中心作出（2018）豫1626执40号协助执行通知书，对上述被执行人财产进行了续查封，查封期限三年。查封时间为2018年5月17日至2021年5月17日。申请执行人王凌敏与被执行人中奥公司、王书观、邓轩哲借款合同纠纷一案，先后由周口市川汇区人民法院、淮阳县人民法院、沈丘县人民法院立案执行，因该案长期未能执结，一审法院于2018年7月9日，作出（2018）豫16执监335号执行裁定，周口市川汇区人民法院（2015）川民初字第01501号民事判决和该院（2016）豫16民终108号民事判决由该院执行。另查明，张钰于2015年1月19日与中奥公司签订案涉房屋商品房买卖合同，当日张钰的父亲张怀领在中奥公司（诗意江南）刷卡支付人民币548000元，中奥公司于当日向张钰开具550000元的收据。该合同未进行登记备案。因延期交房，张钰申请退款，中奥公司承诺在2016年6月24日前将房款550000元退至张钰指定的张怀领的账户，中奥公司的法定代表人邓轩哲（又名麦哲）在退款申请审批单上签字。中奥公司未按期履行还款约定，张钰在得知案涉房屋被查封后，张钰向一审法院提出书面异议，该院受理后，于2019年6月14日作出（2019）豫16执异164号执行裁定，中止对中奥公司开发的诗意江南小区3幢2单元504房屋的执行。申请执行人王凌敏不服该院该执行裁定，向提起诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为张钰对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，查封的涉案房产能否继续执行。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在法院查封之前张钰与中奥公司签订了合法有效的房屋买卖合同，但随后因交房延迟、急需用房等原因，张钰向中奥公司（诗意江南）申请退款，中奥公司的法定代表人在审批单上签字确认，并承诺退款日期，双方已因无法实现合同目的而达成新的意思表示，即退还购房款550000元。张钰主张房屋已经交付，但没有提供相应证据证明其主张，且其主张的交付日期在法院查封期内，张钰主张涉案房屋已经交付的事实没有事实依据和法律依据，该主张的事实本院不予认定。在张钰与中奥公司达成了新的退款协议且没有证据证明房屋已交付的情况下，张钰对中奥公司享有的是返还房款的债权，该债权不具有优先性，不能排除法院的执行。张钰购买的涉案房屋不在郸城县，郸城县不动产登记中心出具的张钰在郸城县无房屋登记信息记录的查询结果不能证明张钰在本案购房地无其它用于居住的房屋。综上，张钰的情形不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形，其异议不能成立。王凌敏请求对中奥公司开发的诗意江南小区3幢2单元504房屋继续执行符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，一审法院判决：准许执行中奥公司开发的诗意江南小区3幢2单元504房屋。一审案件受理费9300元，由被告张钰、中奥置业公司负担。本院查明，2019年11月11日，周口市不动产登记中心住房情况查询告知单记载，张钰在周口市没有住房登记信息。其他事实与一审相一致。本院认为，本案系案外人张钰提出的执行异议之诉纠纷，要解决的主要争议是张钰对执行查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。张钰虽然于案涉房屋被查封前与中奥置业公司签订了购房合同并交纳了全部房款，在房屋所在地其名下也无其他住房，但是其随后又向中奥置业公司申请退款并得到对方同意，双方已形成了不再履行房屋买卖合同、退回购房款的合意，双方之间的法律关系已非房屋买卖合同关系，而是基于退款协议的债权债务关系，张钰针对中奥置业公司享有的亦非房屋期待请求权，而是债权请求权。其后在退款未成的情况下，双方又一致同意履行原购房合同，实际上是双方放弃之前的退款协议而达成的新的合意，是重新形成的购房合同法律关系，而非原购房合同关系的延续。此时，该新的购房合同法律关系发生在案涉房屋已被法院查封后，已不符合《执行异议和复议规定》第二十九条关于“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，因此，张钰对案涉房屋享有的权利不能排除执行。综上所述，张钰提出的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人张钰负担。本判决为终审判决。审判长  牛建华审判员  李建瑞审判员  张俊宇二〇二〇年四月十五日书记员  王 珊