广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初659号原告：中国银行股份有限公司中山分行，住所地中山市********银大厦，统一社会信用代码914420********827M。法定代表人：叶祝华，行长。委托诉讼代理人：韦业君，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：符健，广东东方昆仑律师事务所律师助理。被告：邹永美，女，1981年2月19日出生，汉族，身份证住址广西贺州市八步区*************，公民身份号码452************520。被告:赵伟宏，男，1979年4月5日出生，壮族，身份证住址广西靖西县************，公民身份号码452************852。原告中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中国银行中山分行）诉被告邹永美、赵伟宏金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告中国银行中山分行向本院提出诉讼请求：1、解除与被告邹永美、赵伟宏签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号JG4NAA20160538）;2、被告邹永美、赵伟宏立即归还借款本金387928.38元及利息、罚息、复利（利息、罚息暂计至2019年11月21日止分别为2696.07元、33.57元；从2019年11月22日起至借款清还之日止按合同约定和中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）3、被告邹永美、赵伟宏偿付原告为追索上述贷款本息而支付的律师费23396元；4、原告对被告邹永美、赵伟宏提供的抵押房产（中山市南区******星汇云锦花园3期2幢1302房）所得款在上述款项范围内享有优先受偿权；5、被告承担本案的诉讼费。中国银行中山分行明确自2020年3月1日起，本案中浮动利率贷款定价基准利率转换为LPR的加点值为-0.488%（减48.8基点）。被告邹永美、赵伟宏到庭参加诉讼，对原告的诉讼请求没有异议，辩称因为赵伟宏生病需要治疗，无法继续履行还款义务。经审理查明：贷款人：中国银行股份有限公司中山海关支行（以下简称中国银行海关支行）借款人：邹永美、赵伟宏。抵押人：邹永美、赵伟宏。签约情况：2016年3月7日，邹永美、赵伟宏作为借款人、抵押人，中国银行海关支行作为贷款人、抵押权人，签订了《个人一手房住房贷款合同》（编号：JG4NAA20160538），约定：借款人向贷款人借款441000元，用于购买位于中山市南区******星汇云锦花园3期2幢1302房，贷款期限为348个月，自2016年3月8日起至2045年3月8日止。还款方式：按月等额本金还款。贷款执行利率：利率为浮动利率、浮动周期为12个月，每年3月8日重新定价一次，以中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮12%。庭审中，中国银行中山分行对诉讼请求进行了明确。根据《中国人民银行公告[2019]第30号》文件第二条、第三条的规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），自2020年3月1日起加点值为-48.8%（减48.8基点）。罚息计收标准：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收罚息直至本息清偿之日止，逾期贷款罚息为本合同约定的贷款利率水平加收50%。按罚息利率计收利息的，计算公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率。解除合同及提前收贷约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同；依法对本合同约定对抵押房屋行使抵押权。抵押情况：合同约定邹永美、赵伟宏提供位于中山市南区******星汇云锦花园3期2幢1302房为合同项下的房屋借款提供抵押担保。抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）。2017年11月17日，中国银行海关支行与邹永美、赵伟宏就涉案抵押房产办理了抵押登记备案手续【编号为：易房抵字第DY201730067号】，权利人为中国银行海关支行。庭审中，中国银行中山分行确认尚未收到涉案房地产的他项权证。贷款发放情况：中国银行海关支行依据合同约定将贷款发放至邹永美、赵伟宏指定的中山市越秀地产开发有限公司的账户。欠款情况：从2019年10月1日，邹永美、赵伟宏没有按期足额还款。截止2019年11月21日，邹永美、赵伟宏尚欠借款本金387928.38元，利息2696.07元，罚息33.57元。实现债权的费用：中国银行中山分行委托广东东方昆仑律师事务所为本案诉讼代理人，并支付了律师费23396元。该律师事务所开具了票面金额为23396元的律师费发票。又查：中国银行海关支行书面声明，中国银行海关支行为中国银行中山分行下属分支机构，其同意由中国银行中山分行作为本案诉讼主体来行使涉案合同中的权利义务。邹永美与赵伟宏是夫妻关系，二人于2011年5月27日登记结婚。本院认为，中国银行海关支行是中国银行中山分行下属分支机构，其出具书面声明同意中国银行中山分行主张涉案合同的权利，未与法相悖，应予允许。中国银行海关分行与邹永美、赵伟宏签订的《个人一手房住房贷款合同》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。中国银行中山分行依约向邹永美、赵伟宏发放了贷款，履行了出借款项的义务。邹永美、赵伟宏借款后未按期还款属于违约，中国银行中山分行依照合同主张解除合同，提前收回未到期贷款，并要求按合同约定支付利息、罚息、复利，于法有据，本院予以支持。关于邹永美、赵伟宏的欠款数额，有中国银行中山分行提交的欠款明细表为证，邹永美、赵伟宏当庭予以认可，故本院予以认定。关于利率计算标准，因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已取消，此后中国人民银行同期贷款利率应改为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。根据《中国人民银行公告[2019]第30号》文件第二条、第三条的规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）。庭审中中国银行中山分行对定价基准予以明确自2020年3月1日起加点值为-0.488%（减48.8基点），被告到庭并未对中国中山分行主张定价基准转换为LPR减48.8基点予以反对，故本案2020年3月1日前执行原合同基准利率，从2020年3月1日起适用LPR定价基准加点形成（加点可为负值），浮动周期按照原合同约定。关于中国银行中山分行对邹永美、赵伟宏所购的房地产是否享有优先受偿权问题。涉案房地产为预售商品房，预售商品房按揭抵押登记属于房地产抵押预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从上述法律规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施。涉案房地产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此邹永美、赵伟宏不履行上述债务时，中国银行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。关于中国银行中山分行主张的律师费23396元，因双方当事人在合同中有明确约定，且有中国银行中山分行提交的委托代理合同、律师费发票证实，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司中山海关支行与被告邹永美、赵伟宏签订的《个人一手住房贷款合同》合同编号（JG4NAA20160538）。二、被告邹永美、赵伟宏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国银行股份有限公司中山分行支付借款本金387928.38元及利息、罚息【暂计至截止2019年11月21日，利息2696.07元，罚息33.57元；从2019年11月22日至2020年2月29日，利息以未到期本金为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础下浮12%计算，罚息以逾期本金及应付未付利息之和为基数按罚息利率即贷款利率基础上上浮50%计算；2020年3月1日起至本判决生效之日止，利息以未到期本金为基数按2019年12月五年期以上全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）4.8%减48.8基点计算，罚息以逾期本金及应付未付利息之和为基数按罚息利率即贷款利率基础上上浮50%计算；从本判决生效之次日至债务实际清偿之日止的逾期贷款利息，以实欠本金及利息之和为基数按罚息利率计算，并于每年3月8日按当年最近一个月公布的5年期以上LPR减48.8基点进行重新定价】。三、原告中国银行股份有限公司中山分行有权对被告邹永美、赵伟宏名下的位于中山市南区******星汇云锦花园3期2幢1302房【编号为：易房抵字第DY201730067号】折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在本案债权范围内享有优先受偿权。四、被告邹永美、赵伟宏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国银行股份有限公司中山分行支付律师费23396元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3755.41元（原告中国银行股份有限公司中山分行已预付），由被告邹永美、赵伟宏负担（该款被告邹永美、赵伟宏应在本判决生效之日起七日内迳付原告中国银行股份有限公司中山分行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  向晓东二〇二〇年二月十八日书记员  钟婉莹黄靖雯