上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初25843号原告：陈珏，女，1979年12月3日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：吴新慧，上海康明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙菁，上海康明律师事务所律师。被告：张静珍，女，1952年1月27日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：李学学,上海清辰律师事务所律师。原告陈珏与被告张静珍、上海我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序。审理中，原告陈珏撤回对被告上海我爱我家房地产经纪有限公司的起诉。本院于2020年3月16日、3月23日公开开庭进行了审理，原告陈珏的委托诉讼代理人吴新慧、孙菁、被告张静珍及委托诉讼代理人李学学(仅参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈珏向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告垫付的税费364,727.50元；2.被告返还虚构的代理费200,000元。审理中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2017年10月14日,原告为购买被告名下上海市长宁区汇川路XXX弄XXX号XXX室房屋(简称涉讼房屋),应中介上海我爱我家房地产经纪有限公司(简称我爱我家公司)工作人员唐亮的要求至交通银行静安支行，与被告及我爱我家公司签订房地产买卖居间合同，原告以总价695万元向被告购买涉讼房屋，税费各自承担，原告当场向被告支付购房定金80万元。当日，原告还应唐亮要求，向所谓的被告在本次房屋买卖交易中委托的房屋出售事宜代理人支付了代理费20万元。同月23日,原、被告签订上海市房地产买卖合同，合同约定成交价为500万元,税费各自承担。被告在收到全部房款后，以各种借口拖延缴纳应缴税款。唐亮建议由原告先行垫付税费后再向被告进行结算，原告出于对中介人员的信任，缴纳了全部税费，包括被告应支付的税费364,727.50元，并取得了房屋产权证。就税费的负担，无论双方的口头约定还是合同约定均是各自承担，居间协议约定被告承担个税14万元是唐亮估算的金额，并非被告仅需承担14万元税费，因原告无被告电话，故要求唐亮协助追讨，但被告不予置理，故提起诉讼。被告张静珍辩称，不同意原告诉讼请求。双方在交易过程前明确房款695万元为被告到手价，税费及佣金全部由原告承担，遂签订合同。双方通过唐亮居间完成交易，原告自愿支付了全部税费及佣金，整个交易流程非常顺利，被告曾将电话号码告知原告，然自交易结束至本案起诉前，原告及唐亮从未提出异议要求被告支付税费。后被告又承认按居间协议约定自己应承担14万元税费，但已支付给唐亮。最后被告又改口14万元系给唐亮的好处费与税费无关，仍坚持认为税费全部由原告承担，被告无需支付税费，合同条款均是由中介拟定，自己没有注意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对房地产买卖居间合同、上海市房地产买卖合同、收据、税收完税证明、增值税普通发票、房产交易申报单、银行交易清单、不动产权证、微信转帐记录、证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月14日，原告(乙方)与被告(甲方)通过我爱我家(丙方)居间，签订房地产买卖居间合同，约定由乙方向甲方购买涉讼房屋，房屋总价695万元，于2017年10月23日前签订上海市房地产买卖合同。合同第三条成交条件第(五)款约定：甲、乙双方根据国家规定各自承担本次交易过程中所产生的各项税费。合同第十四条其他约定情况(手写内容)：甲乙双方约定，该物业交易过程中，甲方承诺满五唯一，最晚过户日期为2018年6月30日，在交易过程中所产生的个税14万元由甲方承担，其他各项费用由乙方承担，若房屋存在抵押贷款，甲方需在2018年4月30日前撤销抵押，否则甲方承担违约责任。当日，原告向被告支付定金80万元。2017年10月23日，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)就涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同，房地产转让价500万元；双方2018年6月30日之前申请办理转让过户手续。合同第八条约定：合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。其中合同补充条款(一)第10条约定：若甲方需缴纳该房屋房产税的，则甲方必须于产权过户之前按照国家规定将需交纳的房产税缴纳完毕。附件三系付款协议，约定乙方于2017年10月18日支付定金80万元；于同月23日之前或当日支付房款100万元，该笔款项专项用于归还现有甲方尚欠贷款银行的抵押贷款并注销抵押权；待上海市相关房地产交易中心办理以乙方为权利人的该房屋的《收件收据》当日,乙方将部分房款计315万元直接支付甲方；待乙方取得房屋产权证，且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日,乙方向甲方支付尾款5万元。当日，原告向被告支付房款100万元。2018年6月29日，原、被告至房地产交易中心办理过户手续，原告当日向被告支付房款515万元。2018年7月6日上午，原告一人前往房地产交易中心缴纳税费，经税务部门核定涉讼房屋交易价格定为559万元，转让方(被告)应支付增值税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加,共计364,727.50元，受让方(原告)应支付契税53,579.56元，原告支付了上述全部税款，并取得涉讼房屋产权证。同日11时48分许，原告将购房款发票、两张税收完税证明拍照后通过微信发给唐亮。14时32分许，被告在得知交易完成后向唐亮支付14万元。15时30分许，唐亮转给原告3万元。审理中，唐亮作为证人出庭作证，表示对于税费当初明确是由原告全部承担，695万元系被告的到手价，但因规定不能写到手价，故在合同上未写，为避税网签合同的房价款约定为500万元，但双方另签订过补充协议，写明房价为695万元及税费全部由原告承担。唐亮另提供其与原告的微信记录，旨证明事后原告按自愿缴纳了全部税费，从未提出任何异议或要求唐亮向被告催讨税费。关于被告给唐亮的14万元系好处费，与原告无关。唐亮给原告的3万元是补偿原告因税务机关核定交易价超过网签合同价款部分的税费差额，与被告无关。原告于2018年9月28日转给唐亮2万元，系原告与唐亮之间的借款。原告对证人唐亮关于税费的陈述有异议，坚持认为税费应各自承担，否认签订过补充协议，并认为唐亮提供的微信记录内容有删减，不能完全反映当时真实情况，因原告手机遗失无法提供完整内容，原告曾通过微信及电话要求唐亮向被告催讨垫付的税款。原告对14万元表示不知情，3万元为唐亮向被告要回原告垫付税款的保证，2万元系借款与本案无关。被告对于唐亮关于税费的陈述及提供的微信记录均无异议，但否认签订过补充协议，认可14万元系其给唐亮的好处费，对于唐亮与原告之间的转款不知情，若法院认为被告要付税费，被告支付给唐亮的14万元应予以抵扣。本院认为，原、被告之间的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：被告是否应当向原告支付相关税费。对于税费承担应遵循约定优先，法定补充的原则。原、被告签订的房屋居间合同中关于税费的约定有两条：第三条成交条件第(五)款约定甲、乙双方根据国家规定各自承担本次交易过程中所产生的各项税费；后手写补充约定交易中产生的个税14万元由被告承担，其余各项费用由原告承担。该合同中手写内容与格式条款对税费承担的约定有所不同，手写内容应视为特别约定，其效力高于格式条款。至于双方网签合同第八条约定双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费的约定，是对买卖双方所负纳税义务的约定，并非是对税费最终承担的约定；至于合同补充条款(一)第10条若甲方需缴纳该房屋房产税的，则甲方必须于产权过户之前按照国家规定将需交纳的房产税缴纳完毕的约定，仅指被告要缴纳的房产税，事实上本案被告无需缴纳房产税，此条约定与本案原告主张的增值税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加合计364,727.50元无涉。故在网签合同对税费无新的约定的情况下，原告主张的交易所产生的税费，应按房屋居间合同手写内容予以履行。被告称根据市场交易习惯及双方的口头约定，695万元为净到手价，所有税费均由下家原告负担的辩称，除唐亮的证言外，并无其他证据加以证明，且唐亮提供的微信记录完整性无法确认，鉴于唐亮曾收取过被告的好处费，故对于唐亮的证言及被告的抗辩意见，本院不予采信。房产税费的负担作为房屋买卖交易中不可或缺的一部分，交易双方应于签订房屋买卖合同时予以充分重视，被告在出售房屋之时，其作为完全民事行为能力人应对签订房屋买卖合同有完全独立、自主的理解与认识，合同内具体条款的约定应视为其真实意思表示，故被告应按照居间手写部分的约定承担14万元的税费，其余税费则由原告自行承担。被告及唐亮均认可被告给唐亮的14万系好处费非税费，但若法院认为被告要支付税费，被告又认为该14万元应作为税费予以抵扣，然在原、被告双方的合同中并无约定被告缴纳的税费由唐亮代收，且被告在得知原告付清全部税费交易全部完成后，将14万元转给唐亮时亦无明确是履行缴税义务，再结合被告转款的本意是支付好处费，故无法证明被告向唐亮支付14万元的行为属履行缴纳税费的义务。至于唐亮自愿补偿原告3万元，唐亮认为与被告无关。故被告仍应向原告支付垫付的税款14万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告张静珍应于本判决生效后十日内支付原告陈珏税款14万元；二、驳回原告陈珏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,770.90元，因本案适用简易程序，减半收取计3,385.45元，由原告陈珏负担2,085.95元，被告张静珍负担1,299.50元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇二〇年四月三十日书记员 陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。