湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0626民初378号原告：钟国庆，男，1987年10月1日出生，汉族，务农，住平江县。委托诉讼代理人：袁燎原，湖南湘杰律师事务所律师；郑明，湖南湘杰律师事务所律师。被告：钟福安，男，1963年11月16日出生，汉族，务农，住平江县。被告：钟锦裕，男，1973年1月5日出生，汉族，务农，住平江县。原告钟国庆与被告钟福安、钟锦裕确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序进行了开庭审理。原告钟国庆委托诉讼代理人、被告钟福安、钟锦裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟国庆向本院提出诉讼请求：1、判令确认两被告就平江县安置地所签订的《合伙建房协议书》无效；2、判令两被告将平江县安置地恢复原状；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：因建设平江县颐华城需要，平江县三阳乡人民政府与原告于2018年7月24日签订了《平江县集体土地上房屋征拆补偿协议》，对原告的房屋进行征拆补偿。2019年4月17日，平江县土地房屋征收管理办公室下达“关于三阳乡大众安置区三期第二批安置对象审查的函，”确定将平江县安置地安置给原告。但是，两被告未经原告同意，就以该宅基地签订了《合作建房协议书》，并占用原告所有的宅基地进行房屋建设，现已完成了部分地下基础工程。直至前段时间，因原告未向平江县三阳乡人民政府签署《三阳乡集中安置建房承诺书》，其工作人员通知原告停止建设时，原告才知晓该事。另外，被告钟锦裕也是大众村村民，在房屋征拆过程中，已经享受国宅基地安置政策。综上所述，两被告未经原告同意就签订《合作建房协议书》占用原告所拥有的宅基地建房，其行为已经侵犯了原告的合法财产权益，另外幸福路35号安置地其性质为宅基地，根据《土地管理法》等相关法律规定的“一户一宅”的政策，被告钟锦裕无权再使用其他宅基地。因此，原告认为《合伙建房协议书》既侵犯了原告的合法财产权益，也违反了法律法规的强制性规定，该协议系无效协议。被告钟福安辩称：原告是我儿子，诉状上所说的是事实，我赞成确认合同无效。被告钟锦裕辩称：合伙建房是事实，但是我不认可合同无效，当时原告在外面，我要钟福安征询原告的意见，但钟福安说自己是一家之主，可以做主。房子的地下基础部分已经完成。在2018年8月20日左右签的合同，我已经支付了100000元，我们约定房子做成后三四五楼及一个铺面归我，补偿钱给钟福安。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的原告证据《平江县集体土地上房屋征拆补偿协议》、《合伙建房协议书》、《关于三阳乡大众安置区三期第二匹安置对象审查的函》及《修建性详细规划》、现场图片；被告钟锦裕提交的《合伙建房协议书》，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的《三阳乡集中安置建房承诺书》，本院认为该真实性存疑，也无法确定与本案有法律上的关联，故本院不予采纳。根据双方提交的证据及作出的陈述，本院认定如下事实：原告钟国庆与被告钟福安系父子，被告钟锦裕与该父子共同生活在大众村。因建设平江县颐华城项目需要，平江县三阳乡人民政府与钟国良（兄）、原告钟国庆（弟）于2018年7月24日签订了《平江县集体土地上房屋征拆补偿协议》，对原告及钟国良房屋进行征拆补偿。2018年8月20日，被告钟福安（甲方）与被告钟锦裕（乙方）签订《合伙建房协议书》，双方约定：第一条、将位于平江县安置地作为投资（含全部建房手续），占地面积128平方米。第二条、钟锦裕负责全部建房资金，必须按照甲方图纸设计负责施工，并负责购置电梯及负责电梯安装费用，楼梯间的所有装饰以及进电梯间的电线、给排水管。…乙方另行补偿甲方人民拾捌万捌仟元整。在双方签订协议之日支付拾万元，剩余捌万捌仟元在建房竣工后一个月内支付给甲方。第三条、该房屋设计为八层，地下室包括在内房屋的分配如下：一、公共面积与产权：一楼的商铺及楼梯间及楼梯间、电梯间、地下室、炮楼、天顶的所有面积及电梯产权，甲乙双方各一半；2、楼梯间、电梯及地下室的下车道、炮楼、天顶等公共位置，甲方双方享受使用权。3、甲方产权二、六、七楼及楼梯间，电梯间的所有权归甲方所有。4、乙方产权三、四、五楼及楼梯间的所有产权归乙方所有。5、甲、乙双方的住房装饰、水、电、气的开户费用各自负责。6、电梯维修费用以及电梯使用产生的电费必须按照入住住户平均分摊…7、建房后如果政府征收本住宅，如有宅基地分配，则甲乙双方共同共有，甲乙双方约定共同扩建…第四条、一方投资合伙建房分配的所有产权享受出售、出租及经营居住等自行处理的权利。乙方如处理该房屋甲方不得持有异议。如甲方协助的甲方应无偿提供协助配合处理。今后合伙建设的房屋办理产权手续时如政策允许甲乙双方所有的产权应分开办理。其办理产权手续的规费乙方必须负责一半。如果不能分开办理产权，其产权归属以本协议第三条分配为准。…双方签字后即具有法律约束力。钟国良、被告钟福安及妻子陈金玉，被告钟锦裕及其妻子毛纠香均在该协议上签字。当即，被告钟锦裕向被告钟福安支付了现金10万元。之后，钟锦裕宴请同村村民见证该协议，童池才、毛随忠等人在协议上签字，村委会在协议上盖章。2018年9月8日，被告钟锦裕开始在该安置地上动工建设，现已完成了部分地下基础工程。2019年4月17日，平江县土地房屋征收管理办公室下达“关于三阳乡大众安置区三期第二批安置对象审查的函，”确定了将平江县安置地安置给原告钟国庆一户，该户人员包括原告钟国庆、其父被告钟福安、其母陈金玉。原告钟国庆陈述因未签订《三阳乡集中安置建房承诺书》被三阳乡政府联系要求停止建设，遂知晓其父与被告钟锦裕建房一事，遂向法院起诉。被告钟锦裕称，被告钟福安认为补偿现金太少，双方协商不成产生矛盾。本院认为，被告钟福安及其妻子陈金玉、钟国良与被告钟锦裕及其妻子毛纠香签订的合伙建房协议属于农村合作建房合同。该类系宅基地使用权人提供宅基地使用权与他人出资合建房屋，建成后双方按约定比例分配房屋所有权的合同。根据“房地一致”原则，房屋与其占用范围内的土地使用权不可分离，而合建房屋的结果却使出资人共享宅基地使用权，合同上实质上包含了宅基地使用权的转让。本案中两被告及家属均属于同一个集体经济组织的成员，并已经征得当地的集体经济组织的同意，故合同中包含的宅基地使用权转让并未违反土地管理法相关强制性规定。关于一户一宅的原则是否影响本案合作建房合同效力的问题。依据土地管理法相关法规，一户一宅是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出卖、赠与、出租自己宅基地的房屋后无权再次申请宅基地。由此可以看出，一户一宅是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范合同的效力性规定，故是否违反一户一宅并不能影响该建房合同的效力。关于被告钟福安是否构成表见代理。首先，该宗安置土地的使用权并非分配给钟国庆一人，而是分配给钟国庆代表的该户家庭，属于家庭成员共同共有，故该安置土地使用权转让应征得所有共有人的同意。被告钟福安、原告之母陈金玉均签字同意该土地的使用权转让。鉴于钟国庆长期在外打工，征地拆迁安置事项一直由父亲钟福安、兄弟钟国良进行处理。现原告钟国庆父亲钟福安、母亲陈金玉、其兄钟国良均在协议上签字，依据农村的风俗及习惯，被告钟锦裕完全有理由相信该三人已经取得原告钟国庆的同意，钟福安签订合同的行为构成表见代理，对被代理人钟国庆产生效力。综上，被告钟福安与被告钟锦裕签订的《合伙建房协议书》系双方真实意思表示，而钟国庆、陈金玉、钟国良签订合同的行为构成表见代理，该合同未违反法律的强制性规定，合法有效。故原告钟国庆的诉讼请求于法无据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：驳回原告钟国庆的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告钟国庆负担。如不服本判决可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  李春兰二〇二〇年四月二十二日法官助理陈争光书记员方达