宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2018）宁0104民初12257号原告(反诉被告)：泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解（西南侧第一间）。公司负责人：陈勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李清，宁夏方和圆律师事务所律师。被告(反诉原告)：宁夏青春房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：李青春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：金飞红，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨程智，男，该公司员工。原告泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司与被告宁夏青春房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司的委托诉讼代理人李清，被告宁夏青春房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨程智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令被告为原告开具681528.6元的发票；2.判令被告退还租金18672元、履约保证金50000元，合计68672元；3、判令被告向原告支付违约金136305.72元，赔偿剩余租赁期内装修损失56733.33元、公证费1500元、搬家费18090元，小计212629元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请增加诉讼请求：要求被告承担本案鉴定费6000元。事实和理由：2017年7月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于银川市兴庆区解放西街8号青春财富中心十五楼1501、1502、1503、1504、1505、1506、1514、1515、1516、1517、1518号房屋用于办公，租期自2017年7月3日起至2020年7月2日，首年租金为681528.60元，自2017年7月3日至2018年7月2日，原告于被告开具发票后支付租金。合同另约定如被告违约解除合同的，应承担剩余租赁期内的装饰装修残值的损失、双倍返还履约保证金、按年租金20%承担违约金并赔偿原告的经济损失。合同生效后，原告向被告支付履约保证金50000元、租金340764.30元。2018年2月6日，根据银川市中级人民法院（2017）宁01执500、501号协助执行通知书要求将租金340764.30元交付银川市中级人民法院执行账户。原告承租后，按照租期对承租房屋进行装修，但至银川市中级人民法院送达协助执行通知书时，原告发现被告故意隐瞒租赁房屋已被设定抵押的事实。被告因房屋争议便要求单方解除租赁合同，并频繁以断水、断电等方式迫使原告办理。原告无奈于2018年6月22日退回承租房屋，但被告拒不开具发票、退还房屋租赁履约保证金等。原告认为被告的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求依法判如所请。被告（反诉原告）辩称，被告解除与原告签订的《房屋租赁合同》是由于原告的员工在2018年2月7日乱扔烟头，致十五层发生火灾，对公共安全造成极大威胁。在此前被告已经多次发函告知原告其员工乱扔烟头，要求原告整改，但最终还是引起火灾，故被告解除合同合理、合法。被告并未隐瞒租赁房屋相关情况，案涉房屋仅仅是买卖合同备案在案外人名下，但并未办理任何抵押权登记及所有权登记，被告仍然是涉案房屋的所有权人，被告也从未以房屋争议要求解除房屋租赁合同。原告至今未与被告办理涉案房屋的交接，未履行腾房义务，未缴纳2018年7月3日至今的房屋占有使用费。被告亦不同意支付原告鉴定费6000元。综上所述，被告认为被告解除合同不构成违约，原告的诉讼请求于法无据，请求依法裁判。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求被反诉人履行银川市兴庆区解放西街8号青春财富中心十五楼1501、1502、1503、1504、1505、1506、1514、1515、1516、1517、1518号房屋腾房义务；2.请求依法判令被反诉人支付自2018年7月3日至2018年10月26日的房屋占有使用费219603.66元，并继续按照45/平方米/月支付占有使用费至被反诉人实际腾房之日止；3.本案受理费由被反诉人承担。事实与理由：2017年7月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于银川市兴庆区解放西街8号青春财富中心十五楼1501、1502、1503、1504、1505、1506、1514、1515、1516、1517、1518号用于办公，楼房建筑面积约1262.09平方米，租期自2017年7月3日起至2020年7月2日，共计3年，租金为每平方米每月45元（不含税），第一年、第二年租金均为681528.60元。租赁合同签订后，原告部分员工经常在涉案房屋东侧活体及消防通道处吸烟后随地乱扔烟头，物业及保洁与原告员工及领导沟通未果，被告于2017年9月13日向原告发函，告知原告加强内部人员管理，严禁随地乱扔烟头。原告经常培训时噪音过大影响其他租户，物业多次接到其他租户投诉并发函告知原告加强管理、减少噪音。2018年2月7日，因原告员工在15层机房内抽烟并未及时处理烟头，导致纸箱起火后产生大量烟雾，烟感报警后引起其他楼层人员恐慌。因原告员工安全意识极差，继续出租涉案房屋给原告会给被告造成严重危及整栋楼的安全，被告遂于起火当日向原告发送了《告知函》，通知原告清理燃烧现场及易燃物品，并解除双方签订的《房屋租赁合同》。原告租赁房屋期间，经常拖欠房租及物业费等相关费用，被告及金泰物业公司多次发函催缴未果，且原告至今未腾退租赁房屋，未与被告搬离房屋交接手续。被告认为原告的行为已违反合同约定及法律规定，侵害了被告的合法权益，故被告提起反诉，请求依法判如所请。原告（反诉被告）辩称，被告所述泰康保险公司的员工经常在涉案房屋货梯、消防通道吸烟后乱扔烟头、培训过度喧哗、引起火灾等并无事实，即便存在，也不构成解除合同的合法理由。被告已经于2018年2月7日要求解除合同，并时常以停水、断电等方式迫使原告办理，原告万般无奈，只得紧急寻求新的承租房屋。根据合同约定，原告有90日寻求房屋时间，短时间搬迁、装修给泰康保险造成巨大损失。原告的租金已经付至2018年7月2日，原告于6月23日搬迁时向被告交付钥匙时，被告的工作人员拒绝收取钥匙。原告并不欠缴物业费，即便存在，也是物业服务合同法律关系中解决的问题，不是被告解除房屋租赁合同的合法理由。本院组织双方当事人进行了举证和质证，对双方提交的证据，本院认定如下：1.原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、银行回单、抵押合同、（2017）宁01民初327、328号民事判决书、（2017）宁01执500、501号执行裁定书、（2017）宁01执行500、501号协助执行通知书、《告知函》、《银川市中级人民法院通知书》、《关于十五层点火引发大厦烟感报警的告知函》、公证书、公证费发票、司法评估意见书、评估费发票、被告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、收条、（2017）宁0104民初7960号民事裁定书、（2017）宁01民初328号民事判决书、中国人民银行支付系统专用凭证、《催缴函》、《函告》、《关于十五层点火引发大厦烟感报警的告知函》保存完整，内容清楚，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。2.原告提交的工程施工合同、搬家合同各、宁夏增值税专用发票保存完整，内容真实，本院能对该组证据的真实性予以确认。3.被告提交的照片、《宁夏金泰物业服务有限公司工作日志》、《消防控制室值班记录表》真实性无法核实，故本院不予采信。4.被告提交的《关于租赁区域问题整改的告知函》系被告单方制作的文件，且无原告签收证明，故不能作为认定案件事实的依据，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年7月3日，原、被告签订《房屋租赁合同一份》，约定如下：一、房屋坐落于银川市兴庆区解放西街8号青春财富中心十五楼1501、1502、1503、1504、1505、1506、1514、1515、1516、1517、1518号，楼房建筑面积约1262.09平方米，装修状况满足办公的基本条件，该房屋未设定抵押，原告实际占有和使用该房屋；二、房屋用途为商业，原告保证租赁房屋用于办公，在租赁期内未征得被告书面同意及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途；三、房屋租赁期限自2017年7月3日至2020年7月2日，共计3年；四、租金标准为每月每平方米45元（不含税），租金总计681528.60元，租金在第三年开始递增百分之五，即2017年7月3日至2019年7月2日期间年租金标准为681528.60元，2019年7月3日至2020年7月2日期间年租金标准为715605.03元，租金于每年5月3日前预付下一年度租金，转账付至被告指定的账户，由原告开具发票并在十五个工作日内向被告支付租金；五、本合同签署后5日内，原告向被告支付房屋租赁履约保证金50000元，若原告违约导致合同解除，以上履约保证金不予退还，若因被告违约导致合同解除，则被告向原告退还履约保证金并赔付相同金额履约保证金，若租赁期满或因他方原因解除合同，以上保证金除抵扣应由原告承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分因如数退还原告；六、租赁期内，原告承担租赁房屋水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等租赁期间所有其消耗的费用，房屋租赁税由原告承担；七、鉴于原告实际占有和使用租赁房屋，本协议签署时，视为被告按房屋现状向原告交付了房屋，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字后交付完成；租赁期满或合同解除后，原告应在3日内返还该房屋及其附属设施，原、被告验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，双方应结清各自应当承担的费用，原告添置的信物可由其自行收回，返还房屋后对于该房屋内原告未经被告同意遗留的物品，被告有权自行处置，若原告未在上述权限内履行腾房义务，被告给予5日宽限期，宽限期过后，原告留在租赁房屋内的所有设备、物品视为原告的遗弃物，被告有权虽以处置，原告不得主张物权和赔偿；八、租赁期内，被告应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，原告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知被告维修；对于原告的装修、改善和增设的他屋，被告不承担维修的义务；原告应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因原告保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，原告应负责维修或承担赔偿责任，如原告拒不维修或不承担赔偿责任的，被告可代为维修或购置新物，费用由原告承担；对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，原告不承担责任；九、被告同意原告对承租房屋进行房屋装饰、装修，但不得改变房屋建筑主体和承重结构；原告对承租房屋装饰、装修的，在合同期满或双方协商解除合同时，对未形成附合的房屋装饰、装修物由原告拆除并回复原格局；合同期满后，对已形成附合的装饰、装修物无偿归被告所有；合同解除时，对已形成附合的装饰、装修物按下列情形处理：1.被告违约的，被告赔偿原告剩余租赁期内装饰、装修残值的损失；2.原告违约的，被告不承担剩余租赁期内装饰、装修残值的损失；十、经原、被告协商一致，可以解除本合同；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：1.交付的房屋不符合合同约定严重影响原告使用的；2.交付的房屋危及原告安全或者健康的；3.不承担约定的维修义务致使原告无法正常使用该房屋的；4.租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，租赁房屋权属有争议的，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况等其他情形，导致租赁房屋无法使用的；5.其他；原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同：1.不支付或者不按约定支付租金达30日的；2.欠缴各项费用达20万元以上的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.擅自将该房屋转租给第三人的；6.利用该房屋从事违法犯罪活动的；7.其他；十一、被告有第十条约定的情形之一致使原告解除合同的，应按年租金20%向原告支付违约金；原告有第十条约定的情形之一致使被告解除合同的，应按年租金20%向被告支付违约金；原告擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，被告可以要求原告恢复原状或赔偿损失。后原告与宁夏东海建筑装饰工程有限公司签订《银川兴庆第二支公司新职场装修改造工程施工合同》一份，约定由宁夏东海建筑装饰工程有限公司对涉案房屋实施装修改造工程，工程内容为柜台及背景墙制作、办公高隔、墙面腻子及乳胶漆、不锈钢踢脚线及综合布线等，工期为15日，自2017年7月26日至2017年8月10日止，合同总价款为85100元，完工后原告需支付90%的工程款，下剩10%作为作为质保金，在验收合格一年后质量无问题7日内结清。2017年7月7日，原告通过银行转账的方式向被告支付履约保证金50000元。2017年7月25日，被告向原告的工作人员周慧军交付涉案房屋钥匙共计28把。2017年7月28日，被告向原告交付青春财富中心十五层1511室房屋钥匙2把。2017年9月13日，被告向原告发出宁青房字（2017）第044号《函告》，载明：“泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司：由于贵公司的部分员工经常在东侧货梯门口及消防通道处吸烟后随地乱扔烟头，导致地面石材被烫变色，我公司保洁人员与物业管理人员多次与贵公司员工及领导进行过沟通，但效果并不明显。现就此事郑重告知贵公司：一、希望贵单位加强内部人员管理，严禁随地乱扔烟头，并自行配备烟灰缸，供贵公司内部人员使用。二、如再发现贵公司人员随地乱扔烟头，每次对贵公司处以100元/个罚款，此罚款费用从房屋租赁押金里扣除。以上问题请贵单位妥善安排，尽快处理。”2017年9月15日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》一份，约定如下：原、被告双方于2017年7月3日签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告，因被告和魏巍对涉案房屋所有权有争议，原、被告特签订该补充协议，明确下列事项，以兹共同遵守；一、被告与魏巍对涉案房屋的所有权有争议，争议期间被告不得以任何理由影响原告对涉案房屋的使用，也不得通过任何途径要求解除或撤销原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、待被告与魏巍明确涉案房屋所有权后，原告按照《房屋租赁合同》约定的租金向房屋所有权人缴纳租金；三、涉案房屋所有权不明确前，原告有权拒绝向任何一方缴纳租金；四、被告在上述房屋所有权争议期间，涉及到涉案房屋的情况需及时告知原告；五、《房屋租赁合同》约定中与本协议不符的，以本协议为准；本协议与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。2017年10月13日，宁夏金泰物业服务有限公司向原告发出宁金物字（2017）第0485号《催缴函》一份，要求原告于2017年10月16日下午16时前一次性交清青春财富中心15楼1501室-1506室、1514室-1518室的空调费用共计71097.74元。2017年10月26日，原告通过银行转账的方式向宁夏东海建筑装饰工程有限公司支付装修工程款76590元。2017年10月30日，被告向原告发出宁青房字（2017）第051号《函告》，载明：“泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司：我公司于2017年10月30日在巡查大楼的过程中发现，由于贵公司的员工未及时看管陪同的小孩，导致我公司15F东侧货梯石砖墙被用记号笔随意涂画。由于墙面的石材较为特殊，墨迹已渗入石材，经我公司保洁人员多次清理后无效果，现就此事告知贵公司：一、希望贵公司加强内部人员管理，严禁在墙面上随意涂画。二、望贵公司在2017年11月3日前，将石砖墙恢复原样，如未及时处理，我公司将从房屋租赁押金里扣除修复此墙面的费用。三、在我公司日常巡查中，经常发现贵公司员工的小孩独自玩耍、乘坐电梯，请贵公司做好宣传及管理工作，避免发生意外。以上问题请贵单位妥善安排，尽快处理！”2017年10月31日，原告通过银行转账的方式向被告支付340764.30元。2017年11月21日，被告和宁夏金泰物业服务有限公司向原告发出宁青房字（2017）第055号《催缴函》一份，要求原告于2017年11月24日下午16时前一次性交清青春财富中心15楼1501室-1506室、1514室-1518室的租金340764.30元和物业费、空调费及水费55552.92元。2018年2月5日，被告制作《告知函》一份，载明：“泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司：基于贵我双方签订的《房屋租赁合同》现贵公司应交纳2018年1月3日至2018年78月2日期间租金340764.30元，因贵公司配合银川市中级人民法院（2017）宁01执501号、（2017）宁01执500号《协助执行通知书》冻结支付后续租金直至2020年12月3日止，我司对此予以认可。现贵司需向我司提供，已配合人民法院履行相关支付义务的凭证或向我公司交纳此费用，贵司应于收到本函件后及时向我司出具相关凭证，贵司若能积极配合，我司将依照合同约定确保贵司租赁房屋的正常租赁和物业权益；若贵司无正当理由不能按时提供，我司将视为贵司尚未支付租金，并于2018年2月6日下午五点整对贵司租赁房屋采取断电、解除合同、诉至于法院等相关措施，为此给贵司带来的不便敬请谅解。”2018年2月6日，银川市中级人民法院向原告送达（2017）宁01执500、501号《协助执行通知书》一份，请原告协助将应付给被告的租金打入该院指定账户。当日，原告通过银行转账的方式向银川市中级人民法院指定的执行款专户支付应付被告的租金340754.30元。2018年2月7日，被告作出[2018]宁青房字第0**《关于十五层点火引发大厦烟感报警的告知函》一份，载明：“泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司：2018年2月7日早10:30左右，我单位消控室发现十五层烟感报警，经工作人员到现场查看，为贵公司机房人员在十五层机房内抽烟并未及时处理烟头，引起礼品纸箱着火产生大量烟雾，导致大厦烟感系统报警并引起其他楼层人员的恐慌。鉴于以上行为，经我公司研究决定，现郑重告知贵公司：一、于2018年2月7日17:00前，清理燃烧现场，另根据消防管理规定：室内堆放纸箱等易燃物品不得超过该房间总体积的20%，望贵公司按此标准执行；二、由于此次行为造成的严重影响，我公司决定即日起解除与贵公司签订的房屋租赁合同，限贵公司于2018年4月7日前搬离，按房屋租赁合同规定对未形成附和的房屋装饰、装修物予以拆除并恢复原格局。”2018年2月8日，银川市中级人民法院作出《通知书》一份，载明：“宁夏青春房地产开发有限公司：本院在执行涉你公司系列案件过程中，已向你公司开发的青春财富大厦、财富中心各承租方送达协助执行通知书，并将应向你公司支付的租金予以冻结，要求各承租方将承租的租金汇入本院指定账户。各承租方按照本院协助执行通知书的内容分别履行，在此期间你公司应按你与各承租方所签订的房屋租赁合同内容履行，不得干扰各承租方的正常经营。如出现干扰各承租方正常经营的行为，所产生的相关法律责任由你公司承担。”2018年4月3日，宁夏金泰物业服务有限公司向原告发出宁金物字（2018）第0016号《函告》，载明：“泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司：由于贵公司在日常培训过程中扬声器声音过大，严重影响了其他楼层的业主正常办公，导致其他业主多次投诉。因大厦现有的办公室区域布局，经我公司及其他公司实际使用情况反映，在不使用扬声器的情况下完全能够正常培训，现郑重告知贵公司：1）望贵公司自收到函告起禁止使用扬声器；2）如再使用扬声器或导致其他业主投诉，我公司将停止对贵公司提供一切物业服务。”2018年4月8日，宁夏金泰物业服务有限公司向原告发出宁金物字（2018）第0020号《函告》，载明：“泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司：我公司于2018年4月3日告知贵公司在日常培训过程中扬声器声音过大，严重影响了其他楼层的业主正常办公，导致其他业主多次向我物业办及政府督办投诉。今又有业主投诉贵公司在日常培训中使用播放器。经我公司与房东就以上问题沟通后已达成共识，现郑重告知贵公司：1）望贵公司自收到函告起禁止使用扬声器及播放器，维护大厦正常办公秩序；2）如再使用扬声器或播放器或导致其他业主投诉，我公司将停止对贵公司提供一切物业服务。”2018年6月15日，原告与案外人牛晓磊签订《搬家合同》一份，约定由原告委托牛晓磊将涉案房屋内的所有物品搬运至银川市金凤区北京中路大世界商务广场A座22层，搬迁日期自2018年6月22日至6月23日，费用共计18090元。2018年6月28日，宁夏金泰物业服务有限公司向原告发出宁金物字（2018）第0052号《关于租赁区域问题整改的告知函》，载明：“泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司：2018年6月26日经我公司与贵公司周慧军经理对所租赁的15F房屋进行查验，发现各办公室地面杂物未清理干净。另外所有房屋墙面污染未进行处理，已现场告知贵公司周经理进行整改，其他问题明细请见附表。对于所存在的问题请贵公司安排人员于2018年7月3日前整改完毕，所产生的垃圾由贵公司自行清理，如有逾期，我公司将按合同约定标准继续收取租金等相关费用。”2018年7月2日，原告工作人员周慧军将青春财富中心十五楼东侧十三间房屋和西侧东向西北面第一间房间反锁，并将十四把钥匙串在一起后，来到青春财富中心十八楼宁夏青春房地产开发有限公司行政办公室，将原告制作的《告知函》和上述十四把钥匙交给该办公室内的被告工作人员，该份《告知函》载明：“宁夏青春房地产开发有限公司：泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司（下简称‘我司’）与贵司于2017年7月3日签订《房屋租赁合同》，约定我司承租贵司位于银川市兴庆区青春财富中心十五楼1501室-1506室、1514室-1518室房屋用于办公，并就租赁房屋性质、租赁期限、租金等作出约定。后贵司于2018年2月7日向我司送达【2018】宁宁青房字第0**关于十五层点火引发大厦烟感报警的告知函’，并函告解除与我司签订的《房屋租赁合同》，并采取断电等各种措施致使我司无法正常办公，被逼无奈，我司已于2018年6月23日撤离租赁场所，但贵司及工作人员拒绝接受我司移交的租赁房屋钥匙。故特向贵司告知请协助配合接受租赁房屋钥匙，因贵司不履行配合义务而产生的损失由贵司自行承担。因《房屋租赁合同》所产生的任何问题，我司将保留通过法律诉讼途径追究贵司责任的权利”，被告的工作人员将《告知函》转交给另一名黄姓工作人员，该黄姓工作人员在《告知函》上签名签收，但拒绝接收钥匙，并表示将转交给公司领导审阅，待领导审阅完后将联系原告解决钥匙问题。原告申请宁夏回族自治区国安公证处对上述送达《告知函》和钥匙的过程进行了保全证据，该公证处作出（2018）宁银国安证字第3169号公证书对上述过程予以公证，原告支付公证费1500元。现原告以被告违约为由诉至本院。另查明，2012年1月18日，原告与案外人魏巍签订《借款合同》一份，约定原告向魏巍借款20000000元，借款期限自2012年1月18日起至2012年4月17日。双方同时签订《抵押合同》一份，约定原告以其所有的青春财富中心15层房屋为该笔借款提供抵押担保。合同签订后，原告将青春财富中心15层备案登记至魏巍名下。诉讼中，原告申请对涉案房屋装饰装修残值进行鉴定，本院组织原、被告经协商选定宁夏正业通工程咨询有限公司进行本案鉴定，该公司收到鉴定委托函后于2019年1月22日作出《关于鉴定委托的复函》，以残值鉴定不属于工程造价鉴定范围为由不接受本案鉴定委托。后本院组织原、被告协商选定宁夏恒诚建设工程咨询有限公司进行本案鉴定，该公司接受本院委托后于2019年6月11日作出《关于退回房屋租赁合同纠纷中针对房屋装饰装修残值司法鉴定委托的申请》，以鉴定材料不足以作出项目工程造价结论，不能对装修残值作出鉴定意见为由，退回了本案鉴定委托。后本院组织原、被告在银川市中级人民法院摇号选定宁夏众业工程造价司法鉴定所进行本案鉴定，该所接受银川市中级人民法院委托后，本院于2019年8月9日组织原、被告以及鉴定人员到涉案房屋进行现场勘察，发现青春财富大厦15层电梯间大厅的墙壁上张贴有“清华IT实训新媒体学院”字样的门头，部分房间摆放有电脑桌、椅和电脑，且被告已对房号进行了重新编排，房号变更为1501、1502、1504、1505、1506、1507、1508、1509、1510、1511、1520、库房机房，鉴定人员对包括柜台及背景墙制作、办公高隔、石膏板隔墙及墙面腻子、乳胶漆、不锈钢踢脚线在内的工程内容进行了现场勘测后，于2019年10月16日作出宁众司鉴[2019]第23号司法评估意见书，该评估意见书中“评估过程”载明：“大厅广告背景墙、造型服务柜台、原办公高隔拆除及新做办公高隔、原地台、石膏板隔墙、铝塑板墙面拆除、原硅钙板吊顶维修、墙面乳胶漆局部修补、顶面灯具维修更换、强弱电改造及综合布线以及垃圾清运等项目，因无任何能证明其真实发生的质证资料且申请人与被申请人在现场无法就该项目是否施工达成一致，故无法确定具体工程量，所以，将上述项目作为争议项单独列出”，评估结论为无异议项目评估金额为38245.89元，争议项目评估金额为30675.23元。原告申请进行此次鉴定支付评估费6000元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金50000元及半年租金340764.30元，并按照银川市中级人民法院《协助执行通知书》的要求将下半年租金340764.30元支付至该院执行账户，故原告已经按照合同履行了相应的付款义务。被告虽与案外人魏巍签订《抵押合同》，并将青春财富中心十五楼备案登记在魏巍名下，但青春财富中心十五楼的产权并未登记至魏巍名下，被告仍是所有权人，且被告与魏巍之间的纠纷并未影响原告实际使用涉案房屋，故被告亦按照合同履行了相应的义务。合同履行过程中，被告于2018年2月7日向原告发出[2018]宁青宁青房字第0**于十五层点火引发大厦烟感报警的告知函》，要求即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，限原告于2018年4月7日前搬离，并对未形成附合的房屋装饰、装修物予以拆除并恢复原格局。被告及宁夏金泰物业服务有限公司虽多次向原告发函指出原告在使用涉案房屋过程中存在的问题，但原告的上述行为不属于违反合同约定使用房屋的情形，其严重程度亦未达到致使涉案《房屋租赁合同》无法继续履行的程度。原告接受该份函件后于2018年6月23日将涉案房屋内的物品搬离，并于2018年6月26日与宁夏金泰物业服务有限公司对涉案房屋进行查验，宁夏金泰物业服务有限公司于当日作出宁金物字（2018）第0052号《关于租赁区域问题整改的告知函》，要求原告对各办公室地面杂物、墙面污染进行处理。2018年7月2日，原告将涉案房屋反锁、将房屋钥匙整理后前往被告行政办公室，向被告工作人员发出了《告知函》，并返还了涉案房屋的钥匙，原告以其行为作出了接受被告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的意思表示，涉案《房屋租赁合同》于当日解除。因原、被告在合同履行过程中均无严重的违约行为，并未达到致使合同无法履行的程度，故本院认定涉案《房屋租赁合同》的解除方式为协议解除，原、被告对此均无过错。《房屋租赁合同》解除时，《房屋租赁合同补充协议》作为从合同一并解除。关于原告要求被告开具发票的主张，根据《房屋租赁合同》约定，年租金681528.60元不包含租赁税，且发票应当由原告开具，故原告的该项主张不符合双方约定，本院不予支持。关于原告要求被告返还租金、履约保证金以及被告反诉要求原告腾房、支付房屋占有使用费的主张，根据双方提交的证据，原告于2018年6月23日搬离了涉案房屋，于2018年6月26日与宁夏金泰物业服务有限公司工作人员对涉案房屋进行了查验，宁夏金泰物业服务有限公司于2018年6月28日向原告发出《关于租赁区域问题整改的告知函》要求原告清理地面杂物和墙面污染，未提及屋内存放的物品，故可以认定原告已将涉案房屋内的物品全部搬离。2018年7月2日，原告向被告发出《告知函》，表示同意解除涉案房屋租赁合同，并欲返还涉案房屋的钥匙，但被告工作人员拒收钥匙，并表示需报公司领导审阅后联系原告处理房屋钥匙，此后被告并未联系原告对涉案房屋的钥匙进行处理，故原告在涉案房屋租赁合同解除当日向被告返还钥匙已经履行了返还房屋的行为，被告无正当理由拒收钥匙，且在事后未联系原告处理涉案房屋钥匙，可以认定原告于2018年7月2日向被告返还了涉案房屋。原告向被告发出的《告知函》虽称其于2016年6月23日向被告返还涉案房屋钥匙被拒，但未提交相应证据对该事实予以证明，故本院对原告主张的该事实不予认定。被告提交涉案房屋的照片虽显示部分房间内摆放有电脑桌、椅及电脑，但原告否认上述物品归其所有，被告亦未提交相应证据证明上述物品属原告遗留，且被告提交的该组照片中显示涉案房屋十五层电梯间大厅墙面上张贴有“清华IT实训新媒体学院”字样的门头，涉案房屋内存放的电脑桌、椅及电脑是否归原告所有尚存疑，故本院对被告主张的原告至今占有涉案房屋的事实不予认定。原告向被告支付了自2017年7月3日起至2018年7月2日止的租金681528.60元，后于上述期间届满之日向被告返还了涉案房屋，故被告无需向原告返还房屋租金，但涉案租赁合同已解除后，被告应当按约向原告返还履约保证金50000元。原告已经履行了腾房义务，且自2018年7月2日之后未再占有使用涉案房屋，故原告无需向被告履行腾房义务并支付房屋占有使用费。综上，本院对原告要求被告支付履约保证金50000元的诉讼请求予以支持，对原告要求被告返还租金以及被告反诉要求原告履行腾房义务并支付房屋占有使用费的主张不予支持。关于原告要求被告支付违约金的主张，因被告在履约过程中并无违约行为，发函仅是要求原告进行整改，并未严重影响原告使用涉案房屋，原告虽称被告曾频繁断水、断电影响原告正常使用房屋，但并未提交相应的证据对该事实予以证明，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿剩余租期内装修损失的主张，原告对涉案房屋进行装饰装修符合双方约定，至涉案房屋租赁合同协议解除时，原告出资进行的部分装饰装修物已形成附合，但双方并未对已形成附合的装饰装修物的处理达成一致意见，涉案租赁合同中亦未有明确约定，因原、被告对涉案租赁合同的解除均无过错，且被告可继续使用已形成符合的装饰装修物，故本院根据公平原则，认定被告就已形成附合的装饰装修物在剩余租期内的残值向原告进行补偿。经专业机构评估，原告对涉案房屋进行的装饰装修在剩余租期内的残值分为无争议的装饰装修部分和有争议的装饰装修部分，现原告未能举证证明有争议装饰装修部分系其在承租涉案房屋后出资施工形成的，故本院仅对无争议的装饰装修部分的残值38245.89元予以认定，对有争议的装饰装修部分的残值不予认定，被告应当向原告支付剩余租期内的装饰装修补偿款38245.89元。关于原告要求被告支付的公证费的主张，原告申请公证机关对其向被告返还钥匙及送达《告知函》的过程进行了保全证据所支出的费用并非必要支出，故本院不予支持。关于原告要求被告支付搬家费的主张，原告与被告协议解除后负有腾退房屋的义务，原告为履行该义务而支出的搬家费用应当自负，要求被告承担于法无据，故本院对原告的该项主张不予支持。关于原告要求被告承担的鉴定费，根据原告的主张的装修损失金额和专业机构的评估意见，应当由被告承担4044.81元（38245.89元÷56733.33元×6000元），下剩鉴定费由原告自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁夏青春房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司支付保证金50000元、装饰装修补偿款38245.89元、鉴定费4044.81元；二、驳回原告（反诉被告）泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）宁夏青春房地产开发有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费8370元，退还原告（反诉被告）泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司2760元，下剩5610元，由原告（反诉被告）泰康人寿保险有限责任公司宁夏分公司负担3807.88元，由被告（反诉原告）宁夏青春房地产开发有限公司负担1802.12元。反诉案件受理费2297元，由被告（反诉原告）宁夏青春房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 宋 乔人民陪审员 岳军萍人民陪审员 王冬梅 二○二○年四月二十九日法官助理 田进花书记员 王菲菲附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。