江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初1007号原告（反诉被告）：李家辉，男，1996年6月9日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：陈荣昌，江苏常友律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋杨，女，1974年8月6日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：付强，江苏求本律师事务所律师。被告（反诉原告）：李莉，女，1980年12月4日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告（反诉被告）李家辉与被告（反诉原告）宋杨、李莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，因案件不宜继续适用简易程序，依法裁定转为普通程序分别于2019年8月20日、2020年1月21日公开开庭进行了审理。原告李家辉的委托诉讼代理人陈荣昌，被告（反诉原告）宋杨的委托诉讼代理人付强、被告（反诉原告）李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李家辉向本院提出诉讼请求：1.立即解除其与宋杨、李莉之间房屋租赁合同，宋杨、李莉立即将房屋腾空后交还给其；2.宋杨、李莉共同向其支付从2017年5月1日至2018年10月31日的房屋租金35.8333万元及2018年11月1日起至房屋租赁合同解除之日止的租金；3.宋杨、李莉共同支付自合同解除之日起至房屋腾空实际交还之日止，按合同约定租金标准计算的占有使用费；4.宋杨、李莉共同承担本案诉讼费用。审理中，李家辉将诉讼请求变更为：宋杨、李莉共同向其支付自2017年6月9日至2017年9月30日期间的房屋租金10.9315万元；2.宋杨、李莉承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年其与武俊安签订租赁协议，约定将其所有的位于无锡建筑面积为531.17平方米的房屋（以下简称案涉房屋）出租给武俊安从事足浴ＳＰＡ会所使用，租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止共计5年，每年租金为35万元等。合同签订后，其按约向武俊安交付了房屋。2017年6月8日，其与武俊安、宋杨、李莉签订了合同主体变更协议，约定由宋杨、李莉承担武俊安在租赁协议中的权利与义务。2018年1月18日，宋杨、李莉向其支付了房屋租金11.6667万元，之后至今未支付过房屋租金，故诉至法院，望判如所请。宋杨、李莉辩称，其对李家辉主张的将案涉房屋出租给武俊安后又与其签订合同主体变更协议等事实无异议，但李家辉委托负责案涉房屋出租的姜金秋曾告知其，2017年8月、9月为免租期，其仅需自2017年10月开始支付租金（2017年5月、6月、7月租金已由武俊安交纳）。此后，其支付了2017年10月至2018年1月的租金11.6667万元。后因消防问题无法开业，其又将案涉房屋交给武俊安，并在2018年5月18日，其与李家辉的委托人、武俊安三方签订了店面转让协议，明确案涉房屋由武俊安承租，自2018年2月1日起，房租、水电费均由武俊安承担。其实际租赁案涉房屋的时间为2017年6月16日，在2018年1月18日交纳的租金应为双方的结算，其并不欠付租金，请求驳回李家辉的诉讼请求。宋杨、李莉向本院提出反诉请求：1.李家辉退还其已支付的房屋租金11.6667万元及押金2.9167万元；2.李家辉赔偿其装修损失18万元；3.李家辉承担反诉费用。事实与理由：其受让武俊安经营的足浴相关设施并打算继续进行足浴经营。受让后，其对案涉房屋进行装修，装修结束、办理营业执照后，其向消防机关办理消防验收手续时，因案涉房屋没有消防通道，消防栓没有水，故无法通过消防验收，故其无法正常营业。其租赁房屋进行足浴经营，并取得经营收益是其租赁房屋的目的。李家辉作为房屋的所有者应当保证房屋能够正常使用、正常经营。现因案涉房屋的原因导致其无法达到合同目的，故应当返还其为此支付的房屋租金、赔偿装修费损失。综上，请求法院支持其反诉请求。李家辉辩称，宋杨、李莉的反诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房产系李家辉所有。2017年2月7日，李家辉与武俊安签订《店面租赁协议》，约定李家辉将案涉房产出租给武俊安作足浴SPA会所使用，租赁期自2017年5月1日起至2022年4月30日止，每年租金35万元，按季支付，第一期8.75万元房租及一个月租金的押金在合同签订后5日内支付，此后提前7天支付下一期租金等。合同对于消防验收等并未作出约定。武俊安在案涉房屋开设了梁溪区王润足浴馆，该足浴馆在2017年5月3日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年6月8日，武俊安、武民安与宋杨、李莉签订了店面转让协议，将包括梁溪区王润足浴馆在内的两家足浴店转让给宋杨、李莉。当日，武俊安与李家辉及李莉、宋杨三方签订了《合同主体变更协议》约定，自当日起，李莉、宋杨取代武俊安成为2017年2月7日李家辉与武俊安签订的《店面租赁协议》的合同乙方主体，获得该合同中武俊安拥有的各种权利和利益，承担武俊安应承担的各种义务和责任，武俊安已交付的一个月房租押金由武俊安直接转给李莉、宋杨，在租赁期满由李莉、宋杨领取等。宋杨、李莉在案涉房屋开办汉宫足浴会馆并领取了营业执照。宋杨、李莉对案涉房屋进行了装修，但未在装修前进行消防申报。二人另提交了装修协议、收据（均为现金交纳），拟证明其装修花费18万元。2018年1月18日，李莉向李家辉托管的无锡合通投资置业咨询有限公司（以下简称合通公司）交纳了11.6667万元，该公司出具的收据上载明，系案涉房屋2017年10月至2018年1月的租金。2018年5月18日，宋杨、李莉与武俊安签订《店面转让协议》，约定将位于案涉房屋的店的财产及经营权以15万元的价格转让给武俊安，具体包括除房东在签订租赁合同时属于房东的财产外所有已有、添置财产即装修，已交付租金相应的租期权益、押金等。姜金秋（案涉房屋的管理公司的工作人员）在该协议上作为鉴证方签字。当日，宋杨、李莉与武俊安、姜金秋三方签订协议书，约定：宋杨、李莉将位于案涉房屋的汉宫道财产及经营权转让给武俊安，财产及经营权包括除房东在签订租赁合同时属于房东的财产外所有已有、添置财产及装修，已交付租金相应的租期权益、押金等，案涉房屋房租、水电自2018年2月起全部由武俊安承担等。审理中，李家辉确认2017年6月9日至2017年9月30日期间的租金是10.9315万元（114天*35万元/年/365天）。2018年10月11日，李家辉向宋杨、李莉邮寄催款函，要求二人支付租金52.5万元，该邮件邮寄至案涉房屋，但因“已离职，无人签收”被退回。关于双方存在争议的几项事实，本院认定如下：一、宋杨、李莉辩称，2017年5月至7月的房租已经由武俊安交纳，且武俊安交纳的一个月租金的押金亦转让给其；2017年8月至9月两个月的租金已被免交。对此，李家辉不予认可，其陈述武俊安签订合同后仅一共交纳了5万元，而其从未承诺过减免2017年8月-9月的租金。为此，宋杨、李莉提供证据如下：1、申请武俊安到庭作证。武俊安陈述，其与缪波联系后商定承租案涉房屋，租金每季度支付一次，一次支付8.75万元，其开设的足浴店在2017年5月开始试营业，后在2017年6月8日转让给李莉、宋杨。其向姜金秋支付了一个季度的租金，转让后的租金由宋杨、李莉承担，后宋杨、李莉因未能通过消防验收又将店转给其，该协议需李家辉同意后才能生效，其多次找姜金秋重新签订合同以及能否减免部分租金，姜金秋均表示需沟通后答复，但一直未予答复。对此，李家辉表示，其同意自2018年2月1日起房租、水电均由武俊安承担，但此前的租金应由宋杨、李莉承担；并无重新签订租赁合同之说，武俊安一直未返还房屋，应支付2018年2月1日至归还房屋之日止的租金；武俊安亦明确了案涉房屋的店铺转让给李莉、宋杨后，即由李莉、宋杨交纳租金。2、宋杨、李莉提交其2018年1月18日交纳租金的收据，收据上载明系2017年10月-2018年1月的租金，其认为交纳租金只有交纳在先的，不可能先交纳后面的，因此，该收据可以证明，其已经不欠付之前的租金了。对此，李家辉陈述，其委托收取租金的合通公司工作人员以为2017年6月9日至2017年9月30日期间的租金已经付清了，所以才在李莉交纳租金的收据上写上租金交付期限为2017年10月-12月、2018年1月（4个月）。3、姜金秋到庭陈述，其在2017年6月13日向武俊安催交租金，武俊安交纳了5万元，是交纳当日之前的租金，且并未交满；李莉、宋杨在接手案涉房屋后进行了装修，曾向其提出装修期间免租的请求，但其并非房主，也无权作决定，故其并未答应，也未向李家辉反馈，因为其觉得李莉、宋杨应直接向李家辉提出相应的要求；其在本案起诉之前未向李莉、宋杨催讨过2017年的租金。李莉在2018年1月18日至合通公司交纳租金时，其与客房甄经理、财务赖锡雄、李莉及宋杨的律师均在场，财务负责开票，为何这样开其不清楚，当时有无要求李莉、宋杨支付2017年的租金，已经记不清楚了。李莉、宋杨认为，武俊安交纳的5万元的租金就是交纳2017年5月-7月的租金，而姜金秋就是李家辉委托的收取租金的人，其并未指定财务人员开具相应时间的票据，因此可以认为2018年1月18日交纳租金的收据就是双方对案涉房屋租金的总结算，其仅需交纳相应的租金。根据上述证据及证人证言，本院认为，武俊安虽陈述其交纳了一个季度的租金，但并无相应证据予以佐证，且无论在李莉、宋杨与武俊安的合同还是三方合同中，均未明确武俊安已经交纳租金至7月底，故李莉、宋杨关于武俊安已经交纳了2017年5月、6月、7月的全部租金的辩称事实，本院不予确认。现李家辉自认武俊安交纳5万元租金，支付至2017年6月8日的租金还余1.305556万元（5-35/12-35/12/30*8），按照武俊安与李莉、宋杨的约定，应转为李莉、宋杨所交纳租金。虽收费票据上载明了交纳租金的期间是2017年10月-2018年1月期间，但并不能直接证明李家辉已经免除了2017年8月-9月的两个月的租金，而姜金秋则直接否认了其答应过免除两个月的房租。因此，仅凭交纳期间在后的收费凭据尚不足以证明李莉、宋杨与李家辉已经结清了2018年1月31日之前的所有租金。二、宋杨、李莉提交了案涉房屋照片，显示案涉房屋原借用的通道被堵，仅有一条供上下的楼梯，拟证明其因此无法取得营业消防许可。李家辉表示对照片的真实性无法确认。本院要求李家辉限期至房屋现场查看，若发现现场状况与李莉、宋杨提交的照片不一致，可另行提交照片，但其并未在本院指定时间内提交，故本院对宋杨、李莉提交的案涉现场照所显示的案涉房屋现场状况予以确认,案涉房屋现仅有一楼一个出口，另一出口被相邻产权人封堵。本院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，武俊安将其与李家辉就案涉房屋签订的租赁合同中的权利义务转让给宋杨、李莉，得到了李家辉的同意，故宋杨、李莉自2017年6月8日起成为该房屋租赁合同的一方，应恪守原租赁合同约定。现李家辉按照合同约定的标准向宋杨、李莉主张2017年6月9日至2017年9月30日期间的租金10.9315万元（114天*35万元/年/365天），应扣除武俊安已经交纳的1.305556万元，而宋杨、李莉所提交的证据不足以证明该期间的租金已经交纳或减免，故宋杨、李莉应支付上述期间的租金9.625944万元（10.9315-1.305556）。2018年5月18日，宋杨、李莉后又与武俊安签订了转让协议、协议书，将包括案涉房屋租赁权在内的相关权利、义务转让给了武俊安，现宋杨、李莉依据上述协议的约定辩称其不应再承担2018年2月1日起的房屋租金，而武俊安作为证人出庭时亦表示上述协议经李家辉同意即可生效，李家辉在本案中亦同意自2018年2月1日起的租金，其向武俊安主张。现宋杨、李莉并未解除其与武俊安之间于2018年5月18日签订的转让协议，根据该协议的约定，案涉房屋内的装修、添置的财产、已经交付的租金相应的租期权益、押金等，均已转让给武俊安，故宋杨、李莉在本案中要求李家辉向其返还房租租金11.6667万元及押金2.9167万元以及赔偿装修费损失18万元，无相应依据，本院不予支持。况且，除非双方在合同中有特别约定，否则经营者为营业消防的报验义务人。武俊安在经营时已经取得营业消防安全检查合格证，足以证明案涉房屋主体已通过消防验收，现本案所涉房屋租赁合同对于营业消防报验并无特别约定，故承租房屋装修之后的消防验收责任主体及风险主体均系宋杨、李莉。此外，宋杨、李莉在装修前应将装修图纸送交消防部门报验，其未履行该义务,宋杨、李莉并未举证证明其曾向消防部门进行过任何报验，也未举证证明其在本案诉讼之前曾就消防通道问题要求李家辉进行整改。综上，宋杨、李莉以案涉房屋无法通过消防验收为由主张李家辉承担相应责任，亦无相应依据。据此依据《合同法》第八十八条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、宋杨、李莉于本判决生效之日起十日内向李家辉支付无锡市梁溪区中山路777号、779号房屋2017年6月9日至2017年9月30日期间的欠付租金9.625944万元。二、驳回李家辉的其他诉讼请求。三、驳回宋杨、李莉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6675元、反诉费3094元，合计9769元，由李家辉负担4639元，由宋杨、李莉负担5130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  林丽华人民陪审员  李 萍人民陪审员  吴建良二〇二〇年四月二十四日书 记 员  袁 帅本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。