山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6969号 上诉人（原审被告）：赵世文，男，1971年11月8日出生，汉族，住潍坊高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：韩明，山东玉帛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵泰磊，山东玉帛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：济南舜华园投资管理有限公司，住所地：济南市高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼2801-7室。 法定代表人：郭玉军，董事长。 委托诉讼代理人：郎玉平，山东英拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶瑞华，山东英拓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹增强，男，1972年6月4日出生，汉族，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：陈娜娜，山东诚公（潍坊峡山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘军港，山东诚公（潍坊峡山）律师事务所律师。 原审第三人：潍坊崇德市场管理有限公司，住所地：潍坊市奎文区东风东街229号。 法定代表人：闫亮，董事长。 上诉人赵世文因与被上诉人济南舜华园投资管理有限公司（以下简称舜华园公司）、曹增强，原审第三人潍坊崇德市场管理有限公司（以下简称崇德公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2018）鲁0705民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵世文上诉请求：撤销一审判决，依法改判赵世文不承担责任或将本案发回重审；诉讼费由舜华园公司、曹增强负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。赵世文与曹增强并非共同租赁关系，曹增强是为了自己经营所需租赁案涉房屋，一审亦认定系曹增强经营赵氏炉鱼，故一审认定赵世文与曹增强共同租赁案涉房屋缺乏依据。案涉四份租赁合同，赵世文、曹增强与分别与崇德公司签订两份，结合案涉房屋实际由曹增强占有使用的事实，应认定案涉房屋的实际承租人为曹增强。二、本案并无充分证据证明案涉房屋的实际承租人，舜华园公司应继续举证证明，在舜华园公司无充分证据证明案涉房屋实际承租人的情况下，一审应驳回舜华园公司的诉讼请求。 舜华园公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 曹增强辩称，一、曹增强与赵世文合伙经营赵氏炉鱼，赵世文要求曹增强承担租赁费缺乏依据。赵世文与曹增强、案外人丛升兰三人口头约定成立餐饮公司，曹增强与丛升兰各出资1500000元，赵世文负责剩余投资及餐厅实际经营，并约定由曹增强向潍坊市奎文区市场监督管理局申领个体工商户营业执照。后曹增强将投资款1500000元支付到赵世文指定的账户用于前期经营投入。2015年1月27日，赵世文与崇德公司签订租赁合同，租赁案涉丹桂里金街商场内1号楼二层682.6平方米的商铺，用于经营三人合伙的“赵氏炉鱼”项目。曹增强向潍坊市奎文区市场监督管理局申请注册奎文区大虞炉鱼餐厅用于经营赵氏炉鱼，因奎文区大虞炉鱼餐厅经营者与经营场所房屋租赁人不是同一人，无法办理。赵世文将其与崇德公司签订的案涉房屋租赁合同上赵世文的签字覆盖，由曹增强签字后复印，将该复印件提交潍坊市奎文区市场监督管理局进行存档，从而办理了餐饮服务许可证。后赵氏炉鱼正式营业，赵世文作为实际经营者，在其经营管理的紫京国际大酒店官网进行宣传，将赵氏炉鱼列为紫京国际大酒店名下的分店与旗下品牌，并实际保管赵氏炉鱼的财务报表。曹增强仅是赵氏炉鱼的职工，由赵世文发放工资。二、奎文区大虞时代餐厅虽登记在曹增强名下，曹增强对该个体工商户的登记注册并不知情，未曾签订过任何授权委托书及开业登记申请书，该餐厅的经营场所亦不是曹增强租赁，曹增强不应对奎文区大虞时代餐厅的权利义务承担任何法律责任。曹增强应仅就丹桂里金街商场1号楼二层的B250、B256、B258、B261号商铺的相关费用与赵世文共同承担责任，其他商铺与曹增强无关。 崇德公司未提交书面陈述意见。 舜华园公司向一审法院起诉请求：1.判令解除舜华园公司与赵世文、曹增强之间1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261、1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235共计14套商铺的租赁关系；2.判令赵世文、曹增强共同将上述14套商铺恢复原状，腾空并返还给舜华园公司；3.依法判令赵世文、曹增强共同支付欠缴的租金593498元、物业管理费21416.6元、垃圾清运费1340元及滞纳金184876元，以上共计801130.6元（上述租金、物业管理费及垃圾清运费等均暂计算至2018年1月31日）以及支付自2018年2月1日起至赵世文、曹增强实际腾空并返还商铺之日止欠付的租金、物业管理费（其中1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261四套商铺共计219.66平方米，租金按每天每平方米1.22元计算，物业管理费按每天每平方米0.15元计算；1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235十套商铺共计571.42平方米，租金按每天每平方米1.35元计算，物业管理费按每天每平方米0.15元计算）；4.诉讼费由赵世文、曹增强负担。后变更诉讼请求为：将1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261四套商铺的租金、物业管理费、垃圾清运费计算到2018年9月4日，其他诉讼请求不变。 一审法院认定事实：2015年1月23日，赵世文（承租人）与崇德公司（出租人）签订《租赁合同》，约定赵世文承租位于商场内1号楼一层Ａ122、Ａ123、Ａ125、Ａ126、Ａ127、Ａ128，二层Ａ220、Ａ221、Ａ222、Ａ225、Ａ226、Ａ227、Ａ228、Ａ230、Ａ231、Ａ233、Ａ235、Ａ236号商铺，商铺面积为1082.61平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止，每平方米日租金为1.35元，每平方米日物业管理费为0.15元。 2015年1月27日，赵世文（承租人）与崇德公司（出租人）签订《租赁合同》，约定赵世文承租位于，商铺面积为682.6平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止，经营品牌为赵氏炉鱼，其中的Ｂ250、Ｂ256、Ｂ258、Ｂ261共计4套商铺约定每平方米日租金为1.22元，每平方米日物业管理费为0.15元。 2015年1月27日，曹增强（承租人）与崇德公司（出租人）签订《租赁合同》，约定曹增强承租位于商场内1号楼一层Ａ122、Ａ123、Ａ125、Ａ126、Ａ127、Ａ128，二层Ａ220、Ａ221、Ａ222、Ａ225、Ａ226、Ａ227、Ａ228、Ａ230、Ａ231、Ａ233、Ａ235、Ａ236号商铺，商铺面积为1082.61平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止，每平方米日租金为1.35元，每平方米日物业管理费为0.15元。 另，以上三份合同均约定承租人进行装修需征得出租人同意，承租人违反规定擅自进行装修施工的，出租人有权要求承租人停止施工。承租方不论何种原因退场，退场时装修应无偿完好地留给出租方，未经出租方同意不得擅自拆除或故意破坏，否则出租方有权扣留承租方的履约保证金、经营保证金和预交的各项费用。租金按季度缴纳，提前15天缴纳下季度房租。承租人应按时支付租金及物业管理费，若承租人在催款通知载明的缴费期限内仍不支付，出租人将每天加收商铺租赁费和物业管理费等的5‰的滞纳金，超过10天如仍未支付，出租人有权终止合同。 2015年8月21日，曹增强在潍坊市奎文区市场监督管理局登记领取奎文区大虞未来食代餐厅营业执照（个体工商户）。2015年9月16日，曹增强在潍坊市奎文区市场监督管理局登记领取奎文区大虞炉鱼餐厅营业执照（个体工商户）。该两营业执照登记地址均为潍坊市奎文区新华路1567号丹桂里金街1号楼A220，登记经营者均为曹增强。 山东紫京酒店管理有限公司于2015年10月19日在潍坊高新技术产业开发区市场监督管理局登记成立，法定代表人为赵世文。曹增强称其与赵世文合伙经营赵氏炉鱼，并当庭提交“紫京国际”微信公众号（微信号：×××，账号主体：潍坊紫京酒店管理有限公司）于2016年2月5日、2016年2月6日、2016年4月28日发布的新闻稿打印件，提交奎文区人民法院（2017）鲁0705民初3130号案件中潍坊渔夫码头大酒店有限公司出具的《关于丛升兰提供的“情况说明”的说明》及杨萌出具的情况说明一份。其中，2016年2月5日的新闻稿载明“2015年是山东紫京集团发展史上“最重要“的一年——“紫京国际大酒店”的试运行和分店“赵氏炉鱼”的开业，使公司的规模迈向了更高的一个台阶”。2016年2月6日的新闻稿中载明山东紫京集团各分店为紫京国际大酒店、渔夫码头大酒店、紫京海鲜城、天天假日酒店、赵氏炉鱼，并配发照片。2016年4月8日的新闻稿载明山东紫京集团旗下品牌包括“赵氏炉鱼地址：山东省潍坊市。曹增强据此证明赵氏炉鱼、渔夫码头系山东紫京酒店管理有限公司旗下品牌与分店，均由赵世文负责经营管理。赵世文对该“紫京国际”微信公众号新闻稿的真实性无异议，但认为不能证明赵氏炉鱼为山东紫京酒店管理有限公司的旗下品牌，因赵氏炉鱼赵世文从未实际出资，且赵世文同意曹增强在经营时借用山东紫京集团旗下品牌。（2017）鲁0705民初3130号案件中潍坊渔夫码头大酒店有限公司出具的《关于丛升兰提供的“情况说明”的说明》及杨萌出具的情况说明载明：“赵氏炉鱼前期投资及费用收支款因营业执照尚未办理无法开户，赵世文通知暂时使用渔夫码头账户进行资金处理。后赵世文通知渔夫码头账户停止给赵氏炉鱼使用。因法人曹增强忙于筹备开业一直未办理公司账户，个人账户也未开通网银不能满足需要，通知暂用渔夫码头财务负责人杨萌个人账户进行资金处理，后法人曹增强开设独立专用账户用于赵氏炉鱼资金收支处理……”该《情况说明》加盖了“潍坊渔夫码头大酒店有限公司”印章。曹增强据此证明赵氏炉鱼餐厅与渔夫码头大酒店均系赵世文控制管理，赵氏炉鱼系三方合伙投资，杨萌系山东紫京酒店管理有限公司的财务人员。赵世文质证认为：该证据只能证明曹增强经营赵氏炉鱼，在开户之前一直通过渔夫码头和渔夫码头的财务人员杨萌进行转账的事实，而不能证明赵世文本人对赵氏炉鱼餐厅进行了投资并实际经营管理。 舜华园公司当庭提交赵世文与孙立芳的婚姻登记证明、孙立芳于2014年6月1日经潍坊银行阳光大厦支行向崇德公司支付50000元的银行业务凭证，据此证明孙立芳与赵世文系夫妻关系，孙立芳与崇德公司不存在其它任何业务关系，2014年6月1日孙立芳向崇德公司支付的50000元系赵世文支付的涉案商铺租金。赵世文对该两证据的真实性无异议，但认为该支付凭证不能证明孙立芳支付的是租金，如系支付租金，应有相应的发票，其次孙立芳的支付假使是支付行为，也不能证明是代谁支付。 舜华园公司当庭提交潍坊渔夫码头大酒店有限公司于2014年6月25日通过潍坊银行阳光大厦支行向崇德公司转账20000元的同城联网业务入账通知单、潍坊渔夫码头大酒店有限公司2014年9月29日出具的证明（载明：潍坊渔夫码头大酒店有限公司2014年6月25日通过潍坊银行付款20000元是代付款，实际付款人为潍坊紫京酒店管理有限公司）、潍坊渔夫码头大酒店有限公司及潍坊紫京酒店管理有限公司工商登记信息打印件，据以证明潍坊渔夫码头大酒店有限公司2014年6月25日通过潍坊银行向崇德公司支付的20000元系代付款，实际付款人是潍坊紫京酒店管理有限公司，而潍坊紫京酒店管理有限公司与崇德公司之间不存在其他任何业务关系，同时通过潍坊紫京酒店管理有限公司的工商登记信息可以看出，该公司股东为孙立芳与赵世文，二人系夫妻关系，因此该公司系赵世文家庭所经营的公司，潍坊紫京酒店管理有限公司该付款行为实际为潍坊紫京酒店管理有限公司代赵世文履行涉案商铺租赁合同的付款行为。赵世文质证称：对潍坊渔夫码头大酒店有限公司2014年9月29日出具的证明的真实性无法确认，且不能证明是山东紫京酒店管理有限公司付的租金，工商登记信息不能证明赵世文系潍坊渔夫码头大酒店的实际控制人。 舜华园公司当庭提交2015年1月28日、2015年7月27日杨萌向崇德公司转账付款的潍坊银行支付系统专用凭证二份，据此证明杨萌于2015年1月28日向崇德公司付款36422.5元，于2015年7月27日向崇德公司付款50660元，结合曹增强提供的（2017）鲁0705民初3130号案卷中关于丛升兰提供的情况说明的说明、杨萌出具的情况说明，杨萌的付款行为是代赵世文履行涉案商铺租赁合同的付款行为，证明赵世文与崇德公司签订商铺租赁合同后，实际租赁使用房屋，并向崇德公司支付租金。赵世文质证认为：该证据不能证明杨萌是替谁支付，仅是杨萌个人的支付行为。 舜华园公司当庭提交2016年1月25日崇德公司出具的收款收据原件二份、曹增强于2016年1月25日向崇德公司转账付款的潍坊银行支付系统专用凭证二份，证明2016年1月25日曹增强就涉案赵氏炉鱼、未来食代商铺向崇德公司分别支付电费527.5元和31825.59元，结合曹增强陈述其与赵世文系合伙，以及赵世文提供的曹增强与崇德公司签订的租赁合同原件，证明曹增强与赵世文共同租赁使用了涉案商铺，应当共同承担支付租金等责任。赵世文质证认为：曹增强本人在经营，其缴纳的水费、电费应当是真实的。曹增强质证认为：曹增强对此不知情，曹增强名下卡号为62×××08的中信银行卡是在赵世文的要求下办理的，用于合伙经营的赵氏炉鱼，该卡办理完毕后，交给潍坊紫京酒店管理有限公司的财务杨萌更改密码并由其保管使用，结合渔夫码头及杨萌出具的情况说明也可以证明上述内容。 曹增强当庭提交曹增强的潍坊农村商业银行股份有限公司潍坊支行账号62×××27、中信银行账号62×××08的银行业务交易清单，以证明潍坊农村商业银行股份有限公司潍坊支行的账号中自2015年10月至2016年6月，潍坊渔夫码头大酒店每月给曹增强发放工资10000元，自2016年7月至2017年12月由潍坊紫京酒店管理有限公司或山东紫京酒店管理有限公司向曹增强每月发放工资10000元，通过该账号的流水清单证明由上述三公司为曹增强支付工资，而上述三公司均是由赵世文实际控制。证明中信银行卡中每月有固定的大额资金向潍坊渔夫码头大酒店、潍坊紫京酒店管理有限公司、山东紫京酒店管理有限公司进行付款，付款的支出注明为“赵氏炉鱼经营款及工资”，由该三个公司再向赵氏炉鱼所有的职工统一发放工资。两份银行账户流水清单可以证明赵氏炉鱼是由曹增强、赵世文共同合伙经营。赵世文质证认为：曹增强与赵世文并非合作经营关系，其转给潍坊紫京酒店管理有限公司的账款并非营业款，只是潍坊紫京酒店管理有限公司为其代发的工资款。 2016年7月9日，舜华园公司与山东崇德置业有限公司签订《商品房买卖合同》，山东崇德置业有限公司将潍坊市奎文区新华路1567号1号楼1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261、1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235（分别对应上述两《租赁合同》中的B250、B256、B258、B261、A122、A123、A125、A126、A127、A128、A225、A226、A227、A235）共计14套商铺出售给舜华园公司。舜华园公司于2016年12月19日取得该14套商铺的不动产权证书，其中1-2-250（39.83㎡）、1-2-256（42.82㎡）、1-2-258（48.4㎡）、1-2-261（88.61㎡）的商铺面积共计219.66平方米，1-1-122（48.44㎡）、1-1-123（34.11㎡）、1-1-125（59.68㎡）、1-1-126（68.85㎡）、1-1-127（40.29㎡）、1-1-128（77.52㎡）、1-1-225（52.2㎡）、1-1-226（69.04㎡）、1-1-227（68.06㎡）、1-1-235（53.23㎡）的商铺面积共计571.42平方米。 2017年5月17日，山东崇德置业有限公司和潍坊崇德市场管理有限公司共同向赵世文发出二份《通知书》，告知赵世文其承租的1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261、1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235商铺，山东崇德置业有限公司已出售给舜华园公司，《租赁合同》所约定的出租人的权利义务已全部转让给舜华园公司，舜华园公司同意在赵世文按时支付租金及各项费用的前提下由赵世文继续使用商铺。1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261商铺租金及物业管理费已交至2016年3月31日。1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235商铺租金及物业管理费已交至2015年12月31日。1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261商铺自2016年4月1日之后的租金及物业管理费，1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235商铺自2016年1月1日之后的租金及物业管理费，应直接支付给舜华园公司，并到崇德公司办理《租赁合同》的变更事宜。该两份通知书由赵世文的工作人员马丽于2017年6月15日签收。第三人崇德公司当庭质证对此二份《通知书》均无异议。 舜华园公司已垫付了涉案1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235共计10套商铺自2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理费28799.57元、2017年1月1日至2018年1月31日期间的垃圾清运费1300元。舜华园公司已垫付了涉案1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261共计4套商铺自2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理费3690.29元、2018年1月1日至2018年1月31日期间的垃圾清运费40元。潍坊市海峰物业管理有限公司实际按2.8元/平方米/月收取物业管理费，实际按10元/套/月收取垃圾清运费。舜华园公司当庭提交潍坊市海峰物业管理有限公司出具的收款收据3份及《证明》2份、潍坊市海峰物业管理有限公司出具的物业管理费发票5份及对应的《费用明细》2份证明上述事实。舜华园公司认为该部分费用应由赵世文、曹增强支付，其已代缴，故赵世文、曹增强应偿还舜华园公司代缴的物业管理费及垃圾清运费。赵世文认为，该租赁房屋的实际使用人为曹增强而非赵世文，与赵世文无关。曹增强认为与其无关。 法院于2018年4月20日作出的济南舜华园投资管理有限公司诉董晓雁租赁合同纠纷一案的（2017）鲁0705民初3427号民事判决书已发生法律效力。该案判决已审理查明潍坊市海峰物业管理有限公司系丹桂里金街商场内1号楼的物业管理单位。赵世文、曹增强对舜华园公司主张的垫付给潍坊市海峰物业管理有限公司的物业管理费有异议，但未就案涉商铺的实际物业管理单位及其是否交纳物业管理费的问题提出反驳证据。 潍坊市潍城公证处根据舜华园公司的申请于2018年9月4日对案涉商铺现状进行保全证据公证，并于2018年9月7日出具《公证书》，证明2018年9月4日涉案商铺1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261仍为赵氏炉鱼商铺。 2019年6月13日，法院组织各方当事人对案涉商铺进行了现场勘验，1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261四套商铺已由舜华园公司收回并另行出租，1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235十套商铺已与其他相邻商铺打通，并统一装修，未返还舜华园公司。 舜华园公司与山东崇德置业有限公司于2016年7月9日签订案涉14套商铺《商品房买卖合同》。舜华园公司主张赵世文、曹增强应自2016年7月9日起至实际腾空并返还商铺之日向舜华园公司支付租金，并向舜华园公司支付已垫付的物业管理费、垃圾清运费，以及至赵世文、曹增强实际腾空并返还商铺之日止的物业管理费、垃圾清运费。其中，1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261四套商铺共计219.66平方米，已因相关联的其他案外人的商铺另行出租而一并由舜华园公司于2018年9月4日之后收回并另行出租，因此赵世文、曹增强应支付舜华园公司该四套商铺自2016年7月9日起至2018年9月4日止的租赁费，并应支付该四套商铺自2018年1月1日至2018年9月4日所欠的物业管理费、垃圾清运费。1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235共计10套商铺共计571.42平方米，赵世文、曹增强应支付该10套商铺自2016年7月9日起至实际腾空并返还商铺之日止的租金，以及支付自2017年1月1日起至实际腾空并返还商铺之日止的物业管理费、垃圾清运费。 一审法院认为，本案争议焦点为：（一）舜华园公司与赵世文、曹增强之间是否存在租赁合同关系？该合同关系是否应当解除？（二）如果解除租赁合同，赵世文、曹增强在返还房屋时是否应当将房屋恢复原状？（三）舜华园公司主张的租赁费、物业管理费、垃圾清运费是否应当支付？支付的数额应当是多少？违约金如何数额确定？ 关于争议焦点（一）：赵世文与崇德公司签订的2015年1月23日《租赁合同》、赵世文与崇德公司签订的2015年1月27日《租赁合同》、曹增强与崇德公司签订的2015年1月27日《租赁合同》均系各方当事人的真实意思表示，均依法成立，合法有效。奎文区大虞未来食代餐厅营业执照、奎文区大虞炉鱼餐厅营业执照、曹增强关于其与赵世文合伙经营赵氏炉鱼的答辩及庭审陈述、“紫京国际”微信公众号新闻稿、山东紫京酒店管理有限公司登记信息、（2017）鲁0705民初3130号案件中潍坊渔夫码头大酒店有限公司出具的《关于丛升兰提供的“情况说明”的说明》及杨萌出具的情况说明、赵世文与孙立芳的婚姻登记证明、孙立芳经潍坊银行阳光大厦支行向崇德公司支付50000元的银行业务凭证、潍坊渔夫码头大酒店有限公司于2014年6月25日通过潍坊银行阳光大厦支行向崇德公司转账20000元的同城联网业务入账通知单、潍坊渔夫码头大酒店有限公司2014年9月29日出具的证明、潍坊渔夫码头大酒店有限公司及潍坊紫京酒店管理有限公司工商登记信息、2015年1月28日及2015年7月27日杨萌向崇德公司转账付款的潍坊银行支付系统专用凭证、2016年1月25日崇德公司出具的二份收款收据、曹增强于2016年1月25日向崇德公司转账付款的二份潍坊银行支付系统专用凭证、曹增强的潍坊农村商业银行股份有限公司潍坊支行账号62×××27、中信银行账号62×××08的银行业务交易清单等证据，相互印证，已形成完整证据链条，可证明赵世文、曹增强均实际履行了2015年1月23日、2015年1月27日的二份《租赁合同》，系该两《租赁合同》的共同承租人。因此赵世文、曹增强与崇德公司之间均存在租赁合同关系。合同双方均应按约履行合同义务。 2016年7月9日，山东崇德置业有限公司已将涉案商铺出售给舜华园公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原租赁合同的效力及于舜华园公司和赵世文、曹增强。潍坊崇德市场管理有限公司及山东崇德置业有限公司已于2017年6月15日向赵世文送达《通知书》将涉案商铺出售的事实告知对方，并分别通知其将2016年1月1日、2016年4月1日之后的租金及物业管理费支付给舜华园公司。本案诉讼中，崇德公司亦当庭质证对此《通知书》无异议。故赵世文、曹增强自2016年7月9日开始占有使用的系舜华园公司所有的商铺，双方当事人之间已形成案涉14套商铺的租赁合同关系。赵世文、曹增强应当向舜华园公司支付租金。因赵世文、曹增强拖欠租金，且经舜华园公司追要并提起本案诉讼后仍不予清偿，已符合《租赁合同》关于“超过10天如仍未支付，出租人有权终止合同”的约定，故舜华园公司有权要求解除案涉14套商铺的租赁合同关系。舜华园公司自认其已于2018年9月14日后收回1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261四套商铺，因此该四套商铺的租赁合同关系已经解除，该四套商铺已返还舜华园公司，对此应予确认，并应驳回舜华园公司关于解除该四套商铺租赁合同关系并返还该四套商铺的诉讼请求。舜华园公司诉求解除与赵世文、曹增强之间的1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235十套商铺租赁合同关系，应予支持，该租赁合同关系解除后，该十套商铺应返还舜华园公司。赵世文、曹增强关于与舜华园公司无租赁合同关系等的答辩意见，不予支持。 关于争议焦点（二）：租赁合同约定承租人进行装修需征得出租人同意，承租人违反规定擅自进行装修施工的，出租人有权要求承租人停止施工，承租方不论何种原因退场，退场时装修应无偿完好地留给出租方，未经出租方同意不得擅自拆除或故意破坏，否则出租方有权扣留承租方的履约保证金、经营保证金和预交的各项费用。舜华园公司在本案中并未举证证明赵世文、曹增强违反规定擅自进行装修施工并已表示予以制止，且根据合同约定，因拖欠租金解除合同退场时装修应无偿完好地留给出租方，因此舜华园公司诉求赵世文、曹增强在返还房屋时将房屋恢复原状，不予支持。 关于争议焦点（三）：如前所述，赵世文、曹增强自2016年7月9日开始占有使用舜华园公司所有的商铺，双方当事人之间已形成案涉14套商铺的租赁合同关系，即应当自2016年7月9日起至实际返还商铺之日止向舜华园公司支付租金。根据法院于2018年4月20日作出的济南舜华园投资管理有限公司诉董晓雁租赁合同纠纷一案的（2017）鲁0705民初3427号民事判决书，潍坊市海峰物业管理有限公司出具的收款收据、发票、证明，能够证明案涉商铺的物业管理费、垃圾清运费应由赵世文、曹增强向潍坊市海峰物业管理有限公司缴纳，且赵世文、曹增强也未提出应向其他物业管理单位而不是向潍坊市海峰物业管理有限公司交纳的有效反驳证据。因此，对舜华园公司已经垫付的物业管理费、垃圾清运费，赵世文、曹增强应当返还。对于赵世文、曹增强拖欠而舜华园公司尚未垫付的物业管理费、垃圾清运费，舜华园公司诉求赵世文、曹增强支付，符合合同约定，予以支持。 根据潍坊市潍城公证处出具的《公证书》，可证明2018年9月4日涉案商铺1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261仍为赵氏炉鱼商铺。舜华园公司自认已于2018年9月4日之后收回1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261四套商铺，其主张该四套商铺应自2016年7月9日至2018年9月4日计付租金，应予支持。该四套商铺共219.66平方米的租金应按1.22元/平方米/日计付，自2016年7月9日至2018年9月4日共计787天，应付租金219.66×1.22×787=210904.35元。根据潍坊市海峰物业管理有限公司出具的收款收据、发票、费用明细证明，该四套商铺自2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理费3690.29元（2.8元/平方米/月，219.66×2.8×6=3690.29元）、2018年1月份的垃圾清运费40元（10元/套/月，10×4=40），已由舜华园公司垫付，该物业管理费实际结算标准不高于合同约定，垃圾清运费实际结算标准虽无合同约定，但合理合法，该垫付的物业管理费3690.29元、垃圾清运费40元，应由赵世文、曹增强返还。自2018年7月1日至2018年9月4日的物业管理费1312.10元（2.8元/平方米/月，219.66×2.8×[2+4/30]=1312.10）、自2018年2月1日至2018年9月4日的垃圾清运费285.33元（10元/套/月，4×10×[7+4/30]=285.33），应由赵世文、曹增强支付舜华园公司。因此，赵世文、曹增强应支付1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261四套商铺的租金210904.35元、物业管理费共计5002.39元（3690.29+1312.10）、垃圾清运费共计325.33元（40+285.33）。舜华园公司对此诉求超出的部分，不予支持。 1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235十套商铺共计571.42平方米。自2016年7月9日起至赵世文、曹增强实际返还商铺之日止的租金应由其二人按1.35元/平方米/日支付舜华园公司，其中自2016年7月9日至2019年6月13日共计1070天的租金应为825416.19元（571.42×1.35×1070=825416.19）。该十套商铺自2017年1月1日至2018年6月30日共计18个月的物业管理费28799.57元（2.8元/平方米/月，571.42×2.8×18=28799.57）、2017年1月1日至2018年1月31日共计13个月的垃圾清运费1300元（10元/套/月，10×10×13=1300），已由舜华园公司垫付，物业管理费实际结算标准不高于合同约定，垃圾清运费实际结算标准虽无合同约定，但合理合法，该垫付的物业管理费28799.57元、垃圾清运费1300元，应由赵世文、曹增强返还舜华园公司。自2018年7月1日至赵世文、曹增强实际返还商铺之日止的物业管理费（按2.8元/平方米/月计付，其中自2018年7月1日至2019年6月13日应付18293.06元）、自2018年2月1日至实际返还商铺之日止的垃圾清运费（按10元/套/月计付，其中自2018年2月1日至2019年6月13日应付1643.33元）应由赵世文、曹增强支付舜华园公司。舜华园公司对此诉求超出的部分，不予支持。 舜华园公司主张的滞纳金为赵世文、曹增强所欠2016年7月9日至2018年1月31日期间的租金593498元、物业费21416.6元、垃圾费1340元合计616254.6元的逾期付款违约金，按照该欠款数额的30%计算，即616254.6元×30%＝184876元。综合考量赵世文、曹增强拖欠租金、物业管理费等的时间及数额，以及因赵世文、曹增强违约导致案涉租赁关系解除后的商铺实际状况，该主张合理合法，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认原告济南舜华园投资管理有限公司与被告赵世文、曹增强之间的位于潍坊市奎文区的租赁合同关系已经解除，驳回原告关于解除该四套商铺租赁合同关系并返还该四套商铺的诉讼请求；二、解除原告济南舜华园投资管理有限公司与被告赵世文、曹增强之间的位于潍坊市奎文区的租赁合同关系，被告赵世文、曹增强于判决生效之日起十日内将该十套商铺腾空并返还给原告；三、被告赵世文、曹增强于判决生效之日起十日内支付原告济南舜华园投资管理有限公司1-2-250、1-2-256、1-2-258、1-2-261四套商铺的租赁费210904.35元、物业管理费5002.39元、垃圾清运费325.33元；四、被告赵世文、曹增强于判决生效之日起十日内支付原告济南舜华园投资管理有限公司1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235共计571.42平方米的十套商铺自2016年7月9日起至被告腾空并返还原告商铺之日止按1.35元／平方米／日计算的租赁费（其中自2016年7月9日至2019年6月13日的租赁费为825416.19元）；五、被告赵世文、曹增强于判决生效之日起十日内偿还原告济南舜华园投资管理有限公司垫付的1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235共计571.42平方米的十套商铺自2017年1月1日至2018年6月30日的物业管理费28799.57元，并向原告支付该571.42平方米的十套商铺自2018年7月1日起至被告腾空并返还原告商铺之日止按2.8元／平方米／月计算的物业管理费（其中自2018年7月1日至2019年6月13日的物业管理费为18293.06元）；六、被告赵世文、曹增强于判决生效之日起十日内偿还原告济南舜华园投资管理有限公司垫付的1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235共计10套商铺自2017年1月1日至2018年1月31日的垃圾清运费1300元，并向原告支付该10套商铺自2018年2月1日起至被告腾空并返还原告商铺之日止按10元／套／月计算的垃圾清运费（其中自2018年2月1日至2019年6月13日的垃圾清运费为1643.33元）；七、被告赵世文、曹增强于判决生效之日起十日内支付原告济南舜华园投资管理有限公司违约金184876元；八、驳回原告济南舜华园投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11811元，财产保全费4526元，合计16337元，由赵世文、曹增强负担。 二审中，赵世文提交曹增强与山东普迪厨房设备有限公司签订的《厨房设备安装采购合同》及订购设备清单、法定代表人授权委托书各两份，证明曹增强为经营赵氏炉鱼和未来时代餐厅向山东普迪厨房设备有限公司采购厨房设备，曹增强是赵氏炉鱼和未来时代餐厅的实际经营者和案涉房屋实际承租人与使用人，赵世文并未承租案涉房屋，与曹增强并非共同租赁关系。曹增强质证称：上述证据赵世文在一审中未提交，不属于新证据。曹增强本人未到庭，无法核实是否为曹增强本人所签。合同中未载明安装地点，且标注为001的合同中，客户名称为潍坊紫京国际大酒店，不能证明上述设备是曹增强本人使用。曹增强与赵世文是合伙经营关系，曹增强仅是赵氏炉鱼的管理经理，其行为代表企业合伙人，对法人授权委托书的真实性无法核实。舜华园公司质证称：舜华园公司并非合同的相对人，对合同的真实性无法确认，请求法庭依法认定。两份合同的形成时间是2015年4、5月份，该证据一审中赵世文已经持有但未提交，不属于新证据。编号为001的合同详单中载明客户名称是潍坊紫京国际大酒店，其法定代表人是赵世文，该两份合同由曹增强签订，由赵世文持有，足以证明两人系合伙经营关系，应共同承担案涉商铺经营期间产生的各项费用。 二审补充查明，一审中舜华园公司申请法院通知赵世文、曹增强于2019年6月14日办理案涉1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235十套商铺的交接手续，主张上述十套商铺的租金、物业管理费及垃圾清运费计算至收回商铺当日即2019年6月14日。二审中，舜华园公司认可上述十套商铺已于2019年6月14日收回，并同意上述十套商铺的租金、物业管理费、垃圾清运费计算至2019年6月13日。 二审审理查明的其他事实与一审基本一致。 本院认为，赵世文就案涉商铺分别于2015年1月23日、2015年1月27日与崇德公司签订租赁合同。各方当事人对以上事实均无异议，本院予以确认。赵世文之妻孙立芳于2014年6月1日向崇德公司支付50000元，潍坊渔夫码头大酒店有限公司于2014年6月25日代潍坊紫京酒店管理有限公司向崇德公司转账20000元，山东紫京酒店管理有限公司财务人员杨萌分别于2015年1月28日、2015年7月27日向崇德公司转账付款，以上事实赵世文虽不认可系其履行案涉商铺租赁合同，但未提交反驳证据，结合潍坊紫京酒店管理有限公司与潍坊渔夫码头大酒店有限公司的工商登记信息、“紫京国际”微信公众号新闻稿、（2017）鲁0705民初3130号案件中潍坊渔夫码头大酒店有限公司出具的《关于丛升兰提供的“情况说明”的说明》及杨萌出具的情况说明、曹增强潍坊农村商业银行股份有限公司潍坊支行账号62×××27、中信银行账号62×××08的银行业务交易清单等证据以及崇德公司向赵世文发出案涉商铺已出售给舜华园公司的通知等事实，一审判令赵世文与曹增强共同承担责任并无不当。曹增强认可案涉商铺由其与赵世文共同租赁，舜华园公司提交的证据与曹增强的陈述互相印证，赵世文关于案涉租赁合同与其无关的主张不能成立，本院不予支持。因舜华园公司认可其已于2019年6月14日收回案涉1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235十套商铺。至此，舜华园公司已将案涉商铺全部收回，案涉商铺的租赁关系已全部解除并已实际返还，本院予以确认。案涉1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235十套商铺的租赁费、物业管理费、垃圾清运费亦应计算至2019年6月14日，舜华园公司同意计算至2019年6月13日，本院亦予以确认。关于舜华园公司主张的滞纳金问题，双方的租赁合同约定，承租方不按时支付租金，出租方应先下催款通知，若仍不支付，出租方将每天加收商铺租赁费和协议第一章所列款项的5‰的滞纳金，超过十天仍未支付，出租方有权终止合同。本案中，舜华园公司在赵世文、曹增强欠付租金的情况下未及时采取措施止损，应对赵世文、曹增强欠付案涉租金及物业管理费等承担一定责任，一审按赵世文、曹增强欠付租金、物业费、垃圾清运费共计616254.6元的30%计算滞纳金并不妥当。结合本案合同实际履行情况，本院确定赵世文、曹增强逾期付款违约金的计算标准为以616254.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年7月9日起计算至2019年6月13日止。 综上所述，赵世文的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省潍坊市奎文区人民法院（2018）鲁0705民初1310号民事判决书第一项、第三项、第八项； 二、变更山东省潍坊市奎文区人民法院（2018）鲁0705民初1310号民事判决书第二项为：确认济南舜华园投资管理有限公司与赵世文、曹增强之间关于潍坊市奎文区商铺的租赁关系已经解除，驳回济南舜华园投资管理有限公司关于解除该十套商铺租赁关系并返还的诉讼请求； 三、变更山东省潍坊市奎文区人民法院（2018）鲁0705民初1310号民事判决书第四项为：赵世文、曹增强于本判决生效之日起十日内支付济南舜华园投资管理有限公司案涉1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235十套商铺自2016年7月9日至2019年6月13日的租赁费825416.19元； 四、变更山东省潍坊市奎文区人民法院（2018）鲁0705民初1310号民事判决书第五项为：赵世文、曹增强于本判决生效之日起十日内支付济南舜华园投资管理有限公司案涉1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235十套商铺自2017年1月1日至2019年6月13日的物业管理费47092.63元（28799.57元+18293.06元）； 五、变更山东省潍坊市奎文区人民法院（2018）鲁0705民初1310号民事判决书第六项为：赵世文、曹增强于本判决生效之日起十日内支付济南舜华园投资管理有限公司案涉1-1-122、1-1-123、1-1-125、1-1-126、1-1-127、1-1-128、1-1-225、1-1-226、1-1-227、1-1-235十套商铺自2017年1月1日至2019年6月13日的垃圾清运费2943.33元（1300元+1643.33元）； 六、变更山东省潍坊市奎文区人民法院（2018）鲁0705民初1310号民事判决书第七项为：赵世文、曹增强于本判决生效之日起十日内支付济南舜华园投资管理有限公司逾期付款违约金54373.92元（以616254.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月9日起计算至2019年6月13日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11811元，财产保全费4526元，共计16337元，由济南舜华园投资管理有限公司负担1811元，由赵世文、曹增强共同负担14526元。 二审案件受理费11811元，由赵世文负担10000元，济南舜华园投资管理有限公司负担1811元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年四月二十日 书记员 张瑞丰