呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初8272号原告（反诉被告）：赛罕区升升特产经销部，住所地：呼和浩特市。经营者：乌云斯庆，女，蒙古族，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：阿丽亚，内蒙古秀友律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖民，内蒙古秀友律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路**。法定代表人：张晶，董事长。委托诉讼代理人：云利娜，内蒙古巨泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古巨泓律师事务所律师。原告赛罕区升升特产经销部（反诉被告）与被告内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。被告内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司（反诉原告）于2019年11月14日提起反诉，后于2020年1月2日依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告赛罕区升升特产经销部（反诉被告）的委托诉讼代理人阿丽亚、敖民，被告内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司（反诉原告）的委托诉讼代理人云利娜、杨鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赛罕区升升特产经销部（反诉被告）诉称，2011年3月1日被告与万戴国际酒店签订《楼房租赁合同》约定:被告将位于呼和浩特市××路楼房租赁给万戴国际酒店使用:租赁期限为14年,从2011年3月1日起至2025年3月1日止。原告与万戴国际酒店2018年10月26日签订《房屋租赁合同》,约定原告从2019年5月23日起租赁万戴国际酒店内一楼东侧第二个底店,租期3年(2019年5月23日至2022年5月22日),原告已支付全部租赁费用。原告与万戴国际酒店的合同未超出被告与万戴国际酒店《楼房租赁合同》范畴。自原告与万戴国际酒店签订《房屋租赁合同》以来,被告未表示转租行为违法或无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条规定,“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”另外,被告与万戴酒店2019年5月29日签订一份《万戴国际酒店移交协议》,约定双方解除2010年签订的租赁合同,期间双方未通知本案原告。且双方解除合同过程中没有涉及一楼门店转租部分,因此可以推定万戴酒店尚欠房租中包含一楼转租费用。首先,被告解除与万戴酒店的租赁关系为1楼至19楼整栋楼,其中包含原告承租的一楼门店。被告于万戴酒店解除合同关系涉及到一楼承租人的合法权益,但被告与万戴酒店解除租赁合同过程中没有通知原告参与解除合同商讨事宜。其次,被告与万戴酒店2019年5月29日签订《万戴国际酒店移交协议》解除租赁合同过程中并没有通知原告,而且未处理一楼转租部分,在转租行为合法有效的前提下,被告与万戴国际酒店解除双方2010年签订的《楼房租赁合同》,双方解除房屋租赁合同过程中未主动处理一楼涉案房屋侵害原告合法权益,因此造成的不利后果不能让原告承担。综上所述,鉴于万戴国际酒店在其承租期间和范围内将房屋转租与原告,被告未在法定期限内作出不同意转租的意思表示且双方解除合同过程中并没有处理涉案的一楼门店转租部分房租。特请求人民法院依法判令：1、确认原告与被告之间房屋租赁合同关系合法有效；2、判决被告承担本案的诉讼费。内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司（反诉原告）诉称，2011年3月1日反诉原告与案外人万戴国际酒店签订《楼房租赁合同》，约定反诉原告将位于呼和浩特市××区楼房租赁给万戴国际酒店使用，租赁期限为14年，合同中明确约定，在租赁期间内非经反诉原告同意，案外人不得将房屋转租给他人使用。2019年5月29日，因案外人长期拖欠租金不予支付，反诉原告与案外人签订了《万戴国际酒店移交协议》，双方明确约定解除合同租赁关系，反诉原告同意案外人于2019年6月5日前退场。在清理过程中，反诉被告与案外人已于2019年5月23日签订了《房屋租赁合同》，反诉原告对此不知情，因该合同未到期，反诉被告不予腾退房屋。因反诉原告当时已与反诉被告解除房屋租赁关系，故反诉被告占用反诉原告的房屋没有事实与法律依据。为维护反诉原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、反诉被告依法腾退其非法占用反诉原告的房屋；2、反诉被告承担其在费尔法占用房屋期间，给反诉原告造成的损失，暂计50417元，实际金额应该依照反诉被告与万戴国际酒店签订的转租协议中约定的租金计算至反诉被告腾退其所占用房屋之日止；3、由反诉被告承担本案的诉讼费。内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司辩称（反诉原告），原告（反诉被告）的诉讼请求没有任何事实及法律依据，理由如下：1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间从未签署过任何房屋租赁合同，也从未达成过口头的房屋租赁合同，因此双方之间不存在租赁合同关系。2、涉案房屋系被告（反诉原告）租赁给案外人万戴国际酒店，从未向原告（反诉被告）租赁过涉案房屋，至于案外人万戴国际酒店将涉案房屋是否转租给原告（反诉被告），被告（反诉原告）对此不知悉，而且案外人万戴国际酒店及原告从未向被告（反诉原告）陈述过转租的事实。3、原告（反诉被告）自认被告（反诉原告）与案外人万代国际酒店于2019年5月29日解除租赁合同，而且根据原告（反诉被告）提供的证据可以知悉原告（反诉被告）对于案外人万戴国际酒店欠付被告（反诉原告）的租金事实是知情的，在此情况下原告（反诉被告）依然向案外人承租涉案房屋，明显存在恶意诉讼的情形。综上所述，原告（反诉被告）的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求贵院查明事实，依法裁判，维护被告（反诉原告）的合法权益。赛罕区升升特产经销部（反诉被告）辩称：1、涉案房屋租金已经交到2022年5月23日，而且被告只能把房租交给万戴国际酒店，因为原告与万戴国际酒店之前的房屋租赁合同是有效的。2、原告与万戴国际酒店两家企业之间的房屋租赁纠纷不能损害到弱势群体的利益。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释》第16条的规定，转租行为合法有效。4、反诉原告内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司办公地点在涉案房屋西楼，距离涉案房屋10米左右的距离，在六个月以上的时间，原告对转租行为没有提出任何异议，以此可以推定反诉原告已经默认转租行为。5、反诉原告与万戴国际酒店签订《万戴国际酒店移交协议》，约定双方解除2010年签订的租赁合同，应当通知反诉被告参与解除合同商讨事宜。经审理查明：2011年3月1日，出租方（甲方）内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司与承租方（乙方）万戴国际酒店签订《楼房租赁合同》一份，主要内容为甲方自愿将位于呼和浩特市××区楼房租赁给乙方经营酒店使用，租赁期限为14年，自2011年3月1日起至2025年3月1日止。租金缴纳方式：自2011年3月1日至2012年12月31日为人民币壹佰万元，缴纳时间为2012年6月30日，到期后10日内自动交清；自2013年1月1日起以后的租赁每年租金人民币壹佰万元，于租赁年内交清。租赁期间，甲方将楼房所有权移交给第三人，不必征得乙方同意，但应通知乙方。乙方如欲将楼房装让给第三人，必须征得甲方同意。未经甲方同意，乙方擅自转租的没假放有权单方面解除合同，收回房屋。乙方须依照约定的期间缴纳租金，乙方如拖欠租金超过一个月，甲方可单方面解除租赁合同，收回楼房。2018年10月26日，出租方（甲方）内蒙古万戴国际酒店有限公司与承租方（乙方）乌云斯庆签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为甲方从2019年5月23日起将出租房屋租赁乙方使用至回收，租赁期三年，乙方一次性支付三年租金，人民币叁拾叁万元整。另行约定乙方2018年10月26日支付拾万元到甲方账户，剩余房屋租金贰拾叁万元于2019年4月30日之前支付到甲方账户。2019年5月16日，出租方（甲方）内蒙古万戴国际酒店有限公司与承租方（乙方）乌云斯庆签订《房屋租赁合同》补充一份，主要内容为乙方于2019年5月16日交付房租人民币壹拾万元整，按合同约定剩余房租壹拾叁万元在2019年12月31日支付到甲方指定账户。2019年5月29日，甲方内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司与乙方内蒙古万戴国际酒店签订《万戴国际酒店移交协议》一份，主要内容为乙方于2010年3月16日租赁甲方所有的伟业大厦东楼，从事万戴国际酒店经营。截止到2019年5月28日，乙方共欠甲方租赁费人民币伍佰玖拾壹万捌仟肆佰玖拾陆元整。乙方自愿与第三方合作并引资拟继续经营酒店，如果2019年5月31日前引资成功，甲、乙及第三方在乙方付清前期所欠租金的前提下，三方签订新的租赁协议，乙方引资未成功，乙方同意并自愿终止万戴国际酒店的租赁经营，并自愿从2019年6月1日起至2019年6月5日内自动退场，乙方退场后应仍支付所欠租金。2015年12月21日，内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司出具解除合同通知书一份，主要内容为因内蒙鬼万戴国际酒店有限责任公司及戴平先生未履行双方之间签订的《楼房租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》，在内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司向内蒙古万戴国际酒店及戴平先生邮寄《催缴房屋租金函》后其仍未作出任何反应，已构成严重违约，拖欠租金长达26月之久，所欠租金为1502.4571万元。故内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司郑重向内蒙古万戴国际酒店和戴平先生发出通知：1、我公司与贵公司和戴平先生签订的《楼房租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》正式解除。2、贵公司和戴平先生立即连带支付拖欠我公司的租金1502.4571万元，并继续承担租金至我公司实际收回楼房之日止。2019年6月2日，内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司向升升特产经销部发出公告，主要内容为内蒙古万戴国际酒店于2019年5月29日与内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司协议终止伟业大厦房产租赁关系。按照双方约定内蒙古万戴国际酒店应于2019年6月1日退场。各门店租户请按此时间腾出房屋。本院认为，本案原告（反诉被告）赛罕区升升特产诉被告内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司一案（反诉原告），根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项的规定起诉时原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）没有相关合同约定，故依法对原告的诉讼求求不予支持；本案被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的法律关系与本诉之间并不是一个法律关系，应另行起诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一款第（一）项之规定判决如下：一，驳回原告赛罕区升升特产经销部的诉讼请求；二、驳回反诉原告内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本诉案件受理费200元（原告已预交），由原告赛罕区揽月烟酒经销部负担；反诉案件受理费1661元（反诉原告已预交），由反诉原告内蒙古恒伟房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王敏龙人民陪审员 蒋 葵人民陪审员 韩凤娟 二0二0年四月十三日书 记 员 孙继薇