江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初1481号 原告：南京东方实华置业有限公司（统一社会信用代码91320115733176425H）,住所地在南京市江宁经济技术开发区经三路。 法定代表人：张景春，董事长。 委托诉讼代理人：赵苒，女，公司员工。 委托诉讼代理人：于茵驰，女，公司员工。 被告：南京宝贝公园文化艺术培训有限公司（统一社会信用代码91320115MA1MUWLH21），住所地在江苏省南京市江宁经济技术开发区双龙大道**南京景枫KINGMOF223。 法定代表人：臧庆军，执行董事。 被告：臧庆军，男，1977年9月27日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被告：吴熠，女，汉族，1972年11月28日生，住南京市玄武区。 原告南京东方实华置业有限公司（以下简称东方实华公司）诉被告南京宝贝公园文化艺术培训有限公司（以下简称宝贝公园公司）、臧庆军、吴熠租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东方实华公司的委托诉讼代理人赵苒、于茵驰到庭参加诉讼。被告宝贝公园公司、臧庆军、吴熠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东方实华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告宝贝公园公司支付租金99159.39元、管理费79327.52元、水、电费3176.3元（2018年6月1日至9月30日），内装期管理费、内装期消防协办费及围挡费、内装期改造费用共计64407.2元，以上欠款合计246070.41元，并支付前述该欠款的逾期付款违约金（截止2019年4月30日，违约金金额为70059.89元，此后违约金以246070.41元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准支付至实际付清之日止）；2、判令被告宝贝公园公司支付合同解约违约金125951.76元；3、判令被告宝贝公园公司支付原状恢复费用76562.04元；4、判令被告宝贝公园公司支付逾期变更注册地址违约金，以平均月租金41983.92元为基数，自2018年10月18日起，按照日千分之五的标准计算至实际变更之日止；5、判令被告臧庆军、吴熠对被告宝贝公园公司的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2016年9月19日，原告东方实华公司与被告臧庆军签订租赁合同一份，约定臧庆军承租东方实华公司坐落于南京市江宁区店铺（以下简称案涉店铺）。双方在合同中就租金、管理费等费用的交纳及违约责任均作了明确约定。后臧庆军、宝贝公园公司及东方实华公司三方又共同签订协议，约定将上述案涉店铺租赁合同的承租方变更为宝贝公园公司，臧庆军仍对宝贝公园公司合同项下债务承担连带保证责任。合同签订后，宝贝公园公司并未按约支付相关款项。东方实华公司按照合同约定向宝贝公园公司发送解除合同通知函，解除了案涉店铺的租赁合同。但宝贝公园公司欠付的2018年7月1日至9月11日的租金99159.39元、管理费79327.52元，2018年6月1日至9月30日的水、电费3176.3元及内装期管理费、内装期消防协办费及围挡费、内装期改造费用64407.2元一直未支付。另外，由于宝贝公园公司未按约定期限搬离案涉店铺并恢复原状，东方实华公司按照合同约定恢复案涉店铺原状，产生的费用76562.04元也应由宝贝公园公司负担。同时由于宝贝公园公司违约导致合同解除，东方实华公司有权依据合同要求宝贝公园公司支付解除合同的违约金及各项欠款的逾期付款违约金。另外，宝贝公园公司在合同解除后，一直未按约变更其公司注册地址，也应向东方实华公司支付相应的违约金。被告吴熠曾出具书面承诺函，承诺对宝贝公园公司的债务承担连带保证责任。但东方实华公司多次向三被告催要，三被告均未支付欠款及违约金，故诉至法院。 被告宝贝公园公司、臧庆军、吴熠未应诉。 本院经审理认定事实如下：被告臧庆军系被告宝贝公园公司的法定代表人。原告东方实华公司（甲方）与臧庆军（乙方）签订有《南京景枫中心租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于南京景枫KINGMO商场的F223店铺，用于经营儿童英语培训，店铺名称为BabyPark；租赁物面积552.42平方米，租赁期限自2016年7月28日至2023年7月27日，第1-3年月最低保证租金按照2.5元/平方米/日，乘以当月实际天数计算，此后的第4-5年及6-7年分别按照3元/平发米/日及3.5元/平方米/日的标准计算。月管理费按照2元/平方米/日乘以当月实际天数计算，营业天数未满1个月的情况下，根据该月的天数计算。乙方同意每月25日前向甲方支付次月的月租金及月物业管理费；租赁保证金为151225元（两个月租金加两个月物管费）；内装免租期60日，甲方同意开业首半年给予乙方0.5元/平方米/日的租金减免；租赁期内水、电、燃气按照实际发生的费用结算，内装期间管理费为50000元；乙方欠付租金、管理费、其他费用以及保证金等超过1个月以上时，甲方在催告7个工作日后，有权解除合约。甲方根据乙方所提供的住址，寄出解约通知。如果因乙方的住址不明、拒收等原因无法投递的情况下，本合同于解约通知发出日后第七日，通知即视为送达，本合同视为已被解除。且乙方应当向甲方支付相当于3个月租金（根据过去1年的平均月租金计算）以及相当于保证金数额的违约金；因为解约等原因本合同终止时，乙方应当在甲方规定的期间内（以下简称“返还期”，没有规定的情况，以7日为限）将乙方所有物品全部撤离，费用自己负担。如果乙方未在甲方规定的期间内返还，乙方残留的物品将被视为乙方抛弃物。甲方可以对之进行任意处理，乙方同意负担甲方进行处理所需费用，以及同意在不按期返还的情况下，每逾期一日，按照过去一年间平均月租金的0.5%向甲方支付违约金；乙方在返还后10个工作日内应将其以该房屋为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案。若乙方拒绝或延迟，则每逾期一日，应当按照过去一年间平均月租金的0.5%向甲方支付违约金；甲方根据合同附件“其他费用”的规定，计算出的经费，由乙方负担；乙方应付的租金、管理费、其他费用以及保证金等所欠甲方的债务，不及时交付的情况下，对未交纳部分，每天加收0.5%的滞纳金；因乙方的违约行为，甲方依约定解除合同的，乙方所交付的保证金全额不予返还，另外，乙方还应支付原状恢复费用和赔偿甲方因此而受到的利益损失；合同终了时，如果甲方拥有对乙方的债权，在不用考虑该债权的履行期限，也不需要通知的情况下，甲方可以直接从乙方交付的保证金中扣除相应的款项。如果保证金不够抵消，甲方可以请求乙方补交不足部分，乙方应当立即补交。租赁合同签订后，2016年12月22日，东方实华公司与臧庆军、宝贝公园公司签订《合同主体变更补充协议》，约定由宝贝公园公司取代臧庆军承接上述《南京景枫中心租赁合同》中臧庆军的权利义务。且约定，上述合同履行期内，宝贝公园公司因履行不能而对东方实华公司发生的全部债务由臧庆军承担连带责任。2018年5月26日，被告吴熠出具《承诺函》一份，向东方实华公司承诺如宝贝公园公司未在租赁合同约定的日期内向东方实华公司支付相关费用，其对宝贝公园公司的违约行为承担连带责任。2018年4月2日，东方实华公司通过微信向吴熠发送《景枫KINGMO开业前装修期改造费用告知函》，载明宝贝公园公司应于2018年4月20日前将改造费用64407.2元支付至东方实华公司，改造费用包括装修期间管理费50000元、消防改造费5000元、围挡费用5107.2元、中核华兴强排改造费用2800元及中核华兴执行器改造费用1500元。吴熠收到上述催款函件后表示要与会计核实，但一直未向东方实华公司提交已支付上述款项的证据。此后东方实华公司也一直通过微信向吴熠催缴宝贝公园公司应缴纳的租金、管理费、水、电费等费用。但宝贝公园公司仅支付租金、管理费至2018年6月30日，水、电费至2018年5月31日。后因宝贝公园公司一直未能按约支付到期欠款，东方实华公司分别于2018年8月23日及8月29日向宝贝公司公司约定的地址寄送《关于立即解除的通知函》，告知因宝贝公园公司欠付2018年7月及8月的租金和管理费共151142.12元、6月水、电费815元、装修期管理费50000元、装修期代为改造的各项费用14407.2元及装修期电费494.5元，上述费用东方实华公司已多次催要，但宝贝公园公司仍未支付。故东方实华公司根据合同约定依法行使合同解除权，自上述通知函送达之日，双方间的租赁合同解除。同时东方实华公司要求宝贝公园公司自通知函送达之日起7日内支付欠付的2018年6月的水电费、2018年7月1日起至该通知函送达之日止的租金、物业管理费以及装修期费用及改造费等费用共计216858.82元；同时根据合同约定向东方实华公司支付相当于3个月的租金（根据过去1年的平均月租金算定）及相当于保证金数额的违约金。但上述通知书被宝贝公园公司拒收，宝贝公园公司也未自行搬离所租赁的店铺。东方实华公司为将案涉店铺恢复原状，与南京良天装饰工程有限公司（以下简称良天公司）签订《景枫KINGMO内装维修或店铺撤场恢复原状施工框架合同》，约定由良天公司负责“宝贝公园”店铺的拆除、恢复工作，费用共计76565.04元。良天公司完成上述工作后，东方实华公司向良天公司支付了76562.04元。截止至2019年12月2日开庭审理时，宝贝公园公司的注册地址仍系南京市江宁经济技术开发区双龙大道1698号南京景枫KINGMOF223. 审理中，原告东方实华公司提交2019年6月、7月、8月及9月案涉店铺的《租赁不上交结算单》，载明2019年6月、7月、8月及9月案涉店铺应支付的水、电费分别为815元、939.5元、692.3元及736元。其中2019年6月、7月的《租赁不上交结算单》上有他人签收的签名，东方实华公司称签字人系被告宝贝公园公司的员工。东方实华公司还提交其与案外人南京正和荟泽资产管理有限公司（以下简称正和荟泽公司）2016年-2017年的往来账目明细及向正和荟泽公司汇款的支付凭证，证明其已向正和荟泽公司支付了商场的内装管理费、围挡和消防协办费用共计555310.7元。东方实华公司在庭审中称2018年10月3日案涉店铺拆除工作完毕，之后相隔不久已向他人出租。但后又提交其与绫致时装销售（天津）有限公司（以下简称绫致公司）签订的关于案涉店铺的租赁合同，证明起租日期为2019年6月10日，因此案涉店铺自2018年9月12日起至2019年6月9日间均为空置状态。关于东方实华公司主张要求宝贝公园公司支付的逾期付款违约金，东方实华公司主张2018年7月、8月及9月欠付的租金和管理费分别自2018年6月25日、7月25日及8月25日起计算。内装期管理费50000元及内装期消防协办费和围挡费10107.2元自2016年12月25日起计算，内装期改造费4300元自2018年1月25日起计算。2018年6月、7月欠付的水、电费分别自2018年7月25日、8月25日起计算，2018年8月1日至9月30日的水、电费自2019年4月31日起计算。关于租赁保证金，东方实华公司在审理中自认已收取宝贝公园公司的租赁保证金151225元，并陈述由于宝贝公园公司欠付租金及违约金等款项，东方实华公司按照合同约定将上述租赁保证金用于抵扣宝贝公园公司应支付的违约金，再扣除之后，宝贝公园公司仍然欠付相当于3个月租金金额的违约金。 审理中，因被告宝贝公园公司、臧庆军、吴熠下落不明，本院依法向宝贝公园公司、臧庆军、吴熠公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，宝贝公园公司、臧庆军、吴熠逾期未到庭参加诉讼。 上述事实，有房屋所有权证、租赁合同、合同主体变更补充协议、承诺函、微信聊天记录、缴费通知单、装修期改造费用告知函、解除合同通知函、邮寄单据、内装维修或店铺撤场恢复原状施工框架合同、原状恢复工程明细报价单、银行业务回单、记账凭证及当事人陈述等证据材料证实。 本院认为，原告东方实华公司与被告宝贝公园公司签订的关于案涉店铺的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在租赁期内，东方实华公司多次向宝贝公园公司催要，宝贝公园公司仍未能按约支付租金和管理费等费用，宝贝公园公司应负此次纠纷的违约责任。根据双方合同约定，东方实华公司有权解除租赁合同。东方实华公司已按合同约定的地址于2018年8月29日向宝贝公园公司发送解除合同的通知，因宝贝公园公司拒收通知，故按照双方合同约定，该租赁合同自寄出之日起7日解除，即双方签订的关于案涉店铺的租赁合同于2018年9月5日解除。另根据双方合同约定，宝贝公园公司应于2018年9月12日之前搬离案涉店铺，并恢复原状，同时宝贝公园公司还应承担返还期内的租金和管理费。经计算，宝贝公园公司欠付7月2018年7月1日至9月11日的租金99159.39元、管理费79327.52元，共计178486.91元。关于宝贝公园公司欠付的水、电费，东方实华公司在其发送的解约通知函中已主张了宝贝公园公司欠付2018年6月1日至30日的水、电费815元，虽然后续的水、电费欠缴通知单并未经过宝贝公园公司的书面确认，但东方实华公司所主张的数额不违反常理和双方约定。但由于根据双方约定宝贝公园公司已于2018年9月11日交还了案涉店铺，东方实华公司仅能主张宝贝公园公司支付2018年6月1日至9月11日的水、电费。本院根据实际情况酌定2018年9月1日至11日水、电费数额为269.87元，故宝贝公园公司还应支付2018年6月1日至9月11日的水、电费2716.67元（815元+939.5元+692.3元+267.87元）。关于东方实华公司主张的内装期管理费、内装期消防协办费及围挡费、内装期改造费用共计64407.2元，双方在合同中已明确约定应由宝贝公园公司负担。东方实华公司已向宝贝公园公司多次催要上述款项，宝贝公园公司一直未能提交其已付款的证明，故东方实华公司的该主张不违反法律和双方约定。因此，宝贝公园公司应向东方实华公司支付欠付的2018年7月1日至9月11日的租金99159.39元、管理费79327.52元，6月1日至9月11日的水、电费2716.67元，内装期管理费、内装期消防协办费及围挡费、内装期改造费用64407.2元，以上共计245610.78元。 关于原告东方实华公司主张的各项违约金，双方在租赁合同中明确约定因宝贝公园公司违约导致合同解除的，宝贝公园公司应支付相当于3个月的租金（根据过去1年的平均月租金算定）以及相当于保证金数额的违约金。同时合同约定，东方实华公司在对宝贝公园公司拥有债权的情况下，可不向宝贝公园公司发送通知直接从宝贝公园公司交纳的租赁保证金151225元中抵扣相关欠款。东方实华公司主张租赁保证金直接用于抵扣违约金并不违反合同约定。但东方实华公司在庭审中陈述案涉店铺在与宝贝公园公司解除租赁合同后不久即出租，虽然其提交后续与绫致公司关于案涉店铺的租赁合同，但不足以证明案涉店铺自2018年9月12日起至2019年6月9日长达近9个月的期间内一直为空置状态，且空置原因系由宝贝公园公司违约造成。故东方实华公司现主张要求宝贝公园公司支付相当于保证金数额及3个月租金的违约金共计277176.76元，该主张明显过高，本院依法调整该项违约金数额为租赁保证金金额151225元。由于东方实华公司已扣除宝贝公园公司交纳的租赁保证金151225元用于抵扣本项违约金，故对原告东方实华公司要求被告宝贝公园公司再支付解除合同违约金125951.76元的诉讼请求，本院不予支持。 抵扣租赁保证金后，宝贝公园公司在合同解除前已欠付租金、管理费、内装期管理费、内装期消防协办费及围挡费、内装期改造费用共计245610.78元。客观上确实给东方实华公司造成资金占用期间的利息损失，根据双方租赁合同约定，宝贝公园公司每日应按照月平均租金的0.5%的标准支付逾期付款的违约金。东方实华公司要求宝贝公园公司按照年利率24%的标准支付上述欠款的逾期付款违约金。但本院认为宝贝公园公司的违约行为即为逾期支付上述款项，该行为也导致了案涉租赁合同解除。宝贝公园公司已经负担了解除合同的违约金，在此情形下，东方实华公司仍然主张按照24%的标准计算逾期付款违约金明显过高，与其实际损失及宝贝公园公司的违约行为不相符，与合同法规定的公平原则相悖。本院综合考虑宝贝公园的过错程度、合同履行情况、违约行为及东方实华公司的实际损失等因素，调整该逾期付款违约金标准为年利率6%。关于各项欠款逾期付款违约金的起算日期，双方在租赁合同中已明确约定月租金和管理费的支付期限，该部分欠款的起算日期东方实华公司的主张并无不当，本院予以确认。即2018年7月1日至31日租金及管理费75571.06元的欠款自2018年6月25日起计算，2018年8月1日至31日租金及管理费75571.06元的欠款自2018年7月25日起计算，2018年9月1日至11日租金及管理费27344.79元的欠款自2018年8月25日起计算.但内装期管理费、内装期消防协办费及围挡费、内装期改造费用64407.2元的付款期限根据东方实华公司向宝贝公园公司发送的催款告知函，系要求宝贝公园公司于2018年4月20日前支付，且并未要求宝贝公园公司支付逾期付款违约金，故该部分欠款的逾期付款违约金应自2018年4月20日计算。对于水、电费的支付期限双方并无明确约定，本院根据行业惯例和欠款实际情况，认定欠付的水、电费2716.67元的逾期付款违约金自2018年9月11日起计算。 关于原告东方实华公司主张要求宝贝公园公司迟延变更注册地址的违约金，双方在合同中约定宝贝公园公司应在返还案涉店铺后10个工作日内，将其以该房屋为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，但宝贝公园公司至今未能按约履行，故宝贝公园公司应按约将其工商登记注册地址进行变更，同时东方实华公司有权要求宝贝公园公司支付逾期变更产生的违约金。但合同约定的以月平均租金为基数，按照日万分之五的标准计算明显过高，而东方实华公司也未提出证据证明其因此造成的经济损失。故本院调整该违约金标准为以月平均租金41983.92元为基数，按照同期银行贷款利率标准计算至2019年8月19日，此后的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际变更注册地址之日止。 另外，由于宝贝公园公司未在合同解除后自行搬离案涉店铺并恢复原状，东方实华公司因此支付恢复原状费用76562.04元，该费用依照双方租赁合同约定，亦应由宝贝公园公司负担。 被告臧庆军、吴熠均出具书面协议和承诺，对被告宝贝公园公司的案涉债务承担连带清偿责任，故对原告东方实华公司要求被告臧庆军、吴熠对宝贝公园公司的案涉债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告宝贝公园、臧庆军、吴熠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告南京宝贝公园文化艺术培训有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告南京东方实华置业有限公司支付欠付的2018年7月1日至9月11日的租金99159.39元、管理费79327.52元，欠付的2018年6月1日至9月11日的水、电费2716.67元以及内装期管理费、内装期消防协办费及围挡费、内装期改造费用64407.2元，共计245610.78元，并支付上述欠款的逾期付款违约金(其中以75571.06元为基数的自2018年6月25日起计算，以75571.06元为基数的自2018年7月25日起计算，以27344.79元为基数的自2018年8月25日起计算，以2716.67元为基数的自2018年9月11日计算，以64407.2元为基数的自2018年4月20日起计算，均按照年利率6%的标准计算至实际付清之日止)； 二、被告南京宝贝公园文化艺术培训有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告南京东方实华置业有限公司支付恢复原状费用76562.04元； 三、被告南京宝贝公园文化艺术培训有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内申报办理工商注册地址变更登记，将注册地址南京市江宁区变更为其他地址。同时被告南京宝贝公园文化艺术培训有限公司于本判决发生法律效力之日起10日向原告南京东方实华置业有限公司支付逾期变更注册地址违约金，以月平均租金41983.92元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2019年8月19日，此后的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际变更注册地址之日止； 四、判令被告臧庆军、吴熠对被告南京宝贝公园文化艺术培训有限公司的上述债务承担连带清偿责任。 五、驳回原告南京东方实华置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9444元，财产保全费3520元，公告费560元，共计13524元，由原告东方实华公司负担2900元，由被告宝贝公园公司、臧庆军、吴熠负担10624元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  冯晓华 人民陪审员  陈世加 人民陪审员  朱南岳 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  杨倩倩 见习书记员  李 莉