安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1324民初201号原告：赵玉倩，女，1969年8月9日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。原告：丁震，男，1969年7月17日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。两原告共同委托诉讼代理人：杨涛，安徽法理律师事务所律师。被告：泗县远程房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县开发区虹乡路中段瑞兴花园售楼部，统一社会信用代码91341324672630881B。法定代表人：卜家富，该公司执行董事。被告:卜家富，男，1952年4月3日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县开发区。两被告委托诉讼代理人：张涛，安徽焕然律师事务所律师。原告赵玉倩、丁震与被告泗县远程房地产开发有限公司（以下简称泗县远程公司）、卜家富商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵玉倩、丁震的委托诉讼代理人杨涛到庭参加诉讼，被告泗县远程公司、卜家富的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉倩、丁震向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金36323.37元，并以389318元为基数，以每日万分之一计算自2020年1月1日起至房屋权属证书办理完毕之日止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月27日,原告与被告在泗县远程房地产开发有限公司售楼处签订商品房买卖合同。合同约定:原告购买被告所开发的瑞兴花园第13栋3单元105号房屋一套。房屋总价款389318元,原告于2014年1月27日付清首付款117318元,余款办理银行按揭贷款支付。被告应于房屋交付后360日内办理房屋权属证书,逾期未办理的,被告每天按总房款的万分之一支付违约金。后被告于2016年6月17日将房屋交付原告,但此房屋至今未办理权属证书。经查,该被告1系一人独资有限公司,被告2作为公司唯一股东,应当对被告1的债务承担连带责任。泗县远程公司辩称：1、本案案涉房屋未能及时交付使用和办证是政府原因；2、被告已实际交付房屋，买受人已实际取得房屋，办证对于业主权利不产生任何影响，请求法庭减少违约金；3、被告卜家富不承担违约责任，请求驳回。本院经审理认定事实如下：2014年1月27日，丁震、赵玉倩与泗县远程公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：丁震、赵玉倩购买泗县远程公司开发的泗县瑞兴花园小区第13幢3单元105号房，总金额为人民币389318元。丁震、赵玉倩当日交清首付款117318元，余款272000元办理按揭手续。泗县远程公司应当在2014年12月31日前，将验收合格的商品房交付丁震、赵玉倩使用。同时泗县远程公应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金。丁震、赵玉倩于合同签订当日交付了首付款117318元，余款272000元办理了银行按揭贷款。直到2016年6月17日，泗县远程公司才将案涉房屋交付丁震、赵玉倩使用，2018年11月28日，泗县远程公司将案涉房屋办理权属登记资料报产权登记机关备案，但此房至今未有办理房屋权属证书，为此，丁震、赵玉倩诉讼来院。另查：被告泗县远程房地产开发有限公司系被告卜家富一人独资公司。本院认为，原告丁震、赵玉倩与被告泗县远程公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，泗县远程公司应在交付房屋后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的（因不可抗力或政府原因除外），出卖人每天按买受人所交房款金额的万分之一支付违约金。泗县远程公司于2016年6月17日将房屋交付丁震、赵玉倩使用，应于2017年6月11日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案，而泗县远程公司逾期迟至2018年11月28日将案涉房屋办理权属登记资料报产权登记机关，导致丁震、赵玉倩不能在规定期限内取得房地产权属证书，已构成违约。应当每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金。由于泗县远程公司只负责将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，由李光彩、徐芳自行办理权属证书，权属证书办理时间泗县远程公司无法控制，2018年11月28日完成资料的备案登记，此时已具备办理权属登记证书的条件，故泗县远程公司承担的违约金计算截止日期应为2018年11月28日。故泗县远程公司应支付给原告违约金是20828.5元（以389318元为基数，自2017年6月12日起至2018年11月28日止，是20828.5元）。泗县远程公司抗辩称，该项目在拆迁中，因政府原因迟迟未能拆除房屋并交付土地供其建设，属于不可抗力，该期限应当扣除，被告卜家富不承担违约责任。审理认为，泗县远程房产公司作为一家专业的房产开发公司，对于土地何时能够拆迁完毕、工程何时竣工、办理权属登记所需资料何时能够提交备案应当有一定的判断及预期。无论是否因拆迁原因导致案涉纠纷的产生，在李光彩、徐芳无过错的情况下，相应的法律后果都应由远程房产公司自行承担。由于泗县远程公司系自然人独资有限责任公司，卜家富是该公司唯一出资股东，且被告卜家富方没有提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，所以对公司的债务承担连带责任。故泗县远程公司的以上抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、泗县远程房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿丁震、赵玉倩违约金20828.5元（以389318元为基数，按每日万分之一计算，自2017年6月12日起至2018年11月28日止）。被告卜家富对该笔违约金承担连带清偿责任。二、驳回丁震、赵玉倩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，由泗县远程房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  梁平二〇二〇年四月十五日书记员  凌一本案适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二，法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。