江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初8476号 原告：南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司，住南京市。 法定代表人：丁元刚。 委托诉讼代理人：闫乐宇，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：高峰，国浩律师（南京）事务所律师。 被告：徐立华，男，1952年4月24日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：王影，江苏国成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马晴晴，江苏国成律师事务所律师。 第三人：南京市鼓楼区住房保障和房产局，住所地南京市。 负责人：林海滨。 委托诉讼代理人：张帆，江苏朗华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武运亮，江苏朗华律师事务所律师。 原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司（以下简称鼓楼国资公司）与被告徐立华、第三人南京市鼓楼区住房保障和房产局（以下简称鼓楼房产局）返还原物纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼓楼国资公司的委托诉讼代理人闫乐宇，被告徐立华及其委托诉讼代理人王影、马晴晴，第三人鼓楼房产局的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼓楼国资公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即将南京市，建筑面积490平方米）返还给原告；2.被告向原告赔偿自2015年5月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（按照同地段房屋租金市场价值标准计算，暂计算至2019年6月20日为939144.80元）。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为被告向原告赔偿自2015年5月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（按照宁八达估字（2019）NJFD0274号房地产评估报告确定的涉案房屋市场租金价值标准计算）。事实和理由：原告原名称为下关区国有资产经营中心（以下简称下关国资中心），下关国资中心后经改制变更为南京外滩投资发展控股集团有限公司（以下简称外滩投资集团公司），2019年6月5日又更名为鼓楼国资公司即原告。2008年下关国资中心经南京市下关区人民政府（现南京市鼓楼区人民政府）以非交易划拨形式取得涉案房屋。2012年2月3日，原告办理了房屋产权变更登记，将涉案房屋所有权登记至原告名下，并领取了产权证。2010年4月12日，原南京市下关区房产管理局（案涉房屋原管理方，以下简称原下关房管局）与被告签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租涉案房屋，面积为490平方米，租期自2010年4月28日起至2015年4月27日止；租赁期届满，被告如需继续租用，经原下关房管局与被告协商重新签订《房屋租赁协议》等等。上述《房屋租赁协议》届满后，原下关房管局并未与被告签订新的房屋租赁协议，原告也从未对原下关房管局和被告继续管理、使用涉案房屋有过任何授权。然而被告在租期届满后并未迁让房屋，仍继续占有使用涉案房屋并经营浴室，且未再支付任何费用。被告的行为侵害了原告对房屋的所有权，并使原告遭受了巨大的经济损失。故原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告徐立华辩称，被告于2005年开始承租南京市。2009年因为鼓楼区燕归园18号-5房屋产权变更，由原下关房管局对鼓楼区燕归园18号-5房屋进行管理和经营，被告于2009年3月28日与原下关房管局签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租鼓楼区燕归园18号-5一层房屋，租期自2009年3月28日至2012年3月27日；后被告又于2010年4月12日与原下关房管局签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租鼓楼区燕归园18号-5二层房屋（即涉案房屋），租期自2010年4月28日至2015年4月27日。后因原下关房管局要提前收回鼓楼区燕归园18号-5一层房屋，被告要求赔偿装修款，双方经法院调解确认原下关区房管局同意被告使用涉案房屋至2015年4月30日，涉案房屋租金以一楼房屋装修款折抵，被告将一楼房屋返还原下关房管局。2015年5月至今，被告继续使用涉案房屋已近四年多，原告未曾提出异议，在本案诉讼前也未催要租金，双方已经形成不定期租赁关系。2015年5月至今，被告多次找原下关房管局或原告收取租金，但双方均无人收取。根据合同约定，被告享有优先承租权，被告同意按原标准支付房屋租金，但不同意返还涉案房屋。由于合同对租金标准有约定，原告主张按照涉案房屋租金市场价格计算租金无法律依据。原告应当在租期每届满一年时收取租金，故原告主张的2018年7月1日以前的租金均已超过诉讼时效。另因2020年春节之后受新型冠状病毒疫情影响，被告承租涉案房屋经营的浴室自2020年春节起即无法经营，目前仍处于停业阶段，请求参照江苏省人民政府办公厅《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒肺炎疫情影响保持平稳健康发展的政策措施》的规定免收2020年2月份租金，并减半收取3、4月份租金。请求法院依法判决。 第三人鼓楼房产局述称，第三人对于原告主张的事实及诉讼请求均无异议。原下关房管局与被告之间的租赁合同已于2015年4月30日终止，此后原告并未再授权原下关房管局继续管理涉案房屋，故原下关房管局也未再与被告续签租赁合同，原告作为产权人有权向被告主张权益。请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：原告原系下关国资中心，2011年年2月14日经改制变更名称为南京外滩投资发展控股有限公司，2011年4月11日更名为外滩投资集团公司，2019年6月5日又更名为鼓楼国资公司；原告的股东原为原南京市下关区人民政府，后变更登记为南京市鼓楼区人民政府国有资产监督管理办公室。 2008年7月原南京市下关区人民政府发文同意将南京市，下关国资中心于当月申请将南京市，并领取了产权证；2012年2月外滩投资集团公司申请将南京市，并领取了产权证。 2009年3月9日，原下关房管局（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将燕归园18号-5一层房屋部分办公用房租赁给乙方经营，建筑面积460平方米，租赁时间从2009年3月28日至2012年3月27日止，租金每年10万元，每半年支付一次，先付后租，每次提前15天支付等等。 2010年4月12日，原下关房管局（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方经营，建筑面积490平方米，租赁时间从2010年4月28日至2015年4月27日止，租金从2010年4月28日起，每年10万元，每半年支付一次，先付后租；租赁期满，乙方不可移动设备不得拆除，乙方如需继续租用，经甲、乙双方协商重新签订房屋租赁协议（在同等条件下，甲方享有优先权）等等。被告接收上述房屋后，将涉案房屋用于经营浴室。 2011年4月18日，外滩投资集团公司出具授权委托书，授权原下关房管局对燕归园18号-5房屋进行经营管理，原下关房管局可以自己名义对外签订房屋租赁协议，全权处理（以调解、仲裁或诉讼方式）由此产生的一切纠纷。 2012年5月，原下关房管局向被告发函称：上述一层房屋租期已于2012年3月27日届满，根据原下关区区政府要求，要收回上述一层房屋部分作为社区配套用房，要求被告收到通知之日起60日内搬迁，否则将通过法律途径解决，并要求被告赔偿损失；被告收到通知后，并未按期搬迁。 2012年7月30日鼓楼区住建局等部门联合发文要求公有房屋公开招租实行申请、审核、委托评估、公开发布制度，房屋建筑面积50平方米以上的由领导小组统一公开招租等等。2013年11月1日南京市鼓楼区人民政府办公室发文要求出租人拟将公有住房对外出租，须在出租前将拟出租房屋的详细信息及相关资料报区国资办审核，并经公房租赁领导小组批准后，方可对外出租等等。 2012年8月，原下关房管局另案诉至本院（案号为（2012）下民初字第1848号），要求徐立华返还上述一层房屋部分，徐立华提起反诉。该案诉讼过程中，被告确认原下关房管局在2012年3月27日合同期满后向被告表示公房要收回并由国资委统一招租，但在5月份又表示要收归作为居委会办公用房。因原南京市下关区、鼓楼区合并及行政机关职能改革，原下关房管局对涉案房屋的经营管理职能由南京市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼住建局）行使，该案原告变更为原鼓楼住建局。经本院调解，双方于2013年7月9日就该案处理达成如下协议：一、徐立华于2013年7月30日腾空并迁让上述一层房屋，并交还鼓楼住建局；二、鼓楼住建局免收徐立华涉案房屋租金至2015年4月30日，并保留一楼至二楼通道由徐立华使用至2015年4月30日，徐立华交纳的租房押金含一楼及二楼共计4万元，于二楼（即涉案房屋）租赁合同到期时一并退还；三、双方无其它纠葛。 2015年3月12日，外滩投资集团公司向鼓楼住建局发出《关于及时移交燕归园18号-5房屋的函》，内容为：“燕归园18号-5房屋系我公司房产，其中490平方米由贵局对外租赁经营，租赁期限将于2015年4月27日届满，望贵局在租赁期限届满后的十个工作日内将上述房屋腾空并完好地移交我公司，否则一切后果由贵局承担。” 被告认为2015年4月30日租期届满后，其曾向鼓楼住建局提出继续承租并交纳租金的请求，鼓楼住建局表示此房不归房管局（鼓楼住建局）管，已交国资委（外滩投资集团公司），到国资委交钱；被告又向外滩投资集团公司提出交纳租金，外滩投资集团公司无人过问；因两区合并，相关部门责任不清，涉案房屋一直处于无人问津的状态。第三人称由于两区合并等历史原因，原下关房管局人员发生多次变动，大部分经办人员已于2012年左右被调走，目前很多人员也已退休，关于涉案房屋租期届满后的交接等后续处理事宜，现已无法核实清楚；但根据被告的陈述鼓楼住建局在原合同期满后已明确表示不再收取租金，鼓楼住建局已经无权再管理涉案房屋，故不构成不定期租赁。 2018年5月23日，南京市鼓楼区建设房产和交通局（因行政机关职能改革，鼓楼住建局对公房的经营管理职能由南京市，以下简称鼓楼建设房产和交通局）召集被告及燕归园18号-5房屋另一承租人陈文智就燕归园18号-5房屋事宜开会，鼓楼建设房产和交通局要求“先清空后招租，房子要交给外滩投资集团公司，房屋使用费先交”。被告表示正在经营中，清空有困难，招租之后如果被告未中标无条件清空，补足房租，房租可以随时交，双方未能达成一致意见。2019年3月20日，因行政机关职能改革，鼓楼建设房产和交通局对公房的经营管理职能由南京市鼓楼区住房保障和房产局（即本案第三人）行使。 2019年5月17日，外滩投资集团公司向被告邮寄一份《关于燕归园18号-5房屋限期搬离通知书》，通知被告燕归园18号-5房屋系外滩投资集团公司的产权房，被告未经外滩投资集团公司同意非法占有涉案房屋，侵害外滩投资集团公司合法权益，被告应当腾退房屋并赔偿外滩投资集团公司经济损失，外滩投资集团公司要求被告在收到该通知五日内搬离涉案房屋并将涉案房屋交还外滩投资集团公司等等。被告于次日收到该通知。 审理中，原告申请对涉案房屋自2015年5月1日起至2020年12月31日期间的市场租金价值进行评估。本院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对此进行评估，该公司于2020年1月出具估价报告，评估意见为：2015年5月1日至2016年4月30日期间的日租金标准为1.26元/平方米，2016年5月1日至2017年4月30日期间的日租金标准为1.29元/平方米，2017年5月1日至2018年4月30日期间的日租金标准为1.32元/平方米，2018年5月1日至2019年4月30日期间的日租金标准为1.35元/平方米，2019年5月1日至2020年4月30日期间的日租金标准为1.38元/平方米，2020年5月1日至2020年12月31日期间的日租金标准为1.41元/平方米，期间市场租金总价值为1350975元。原告为此预交评估费31500元。原、被告双方对于上述评估租金标准无异议，但被告坚持认为构成不定期租赁，应适用原合同约定的租金标准。 上述事实，有当事人陈述；原告提供的工商登记资料、产权证、批复、《房屋租赁协议》、限期搬离通知书、EMS邮寄单据、会议记录；房地产估价报告；被告提供的房屋租赁协议、授权委托书、民事调解书以及本院开庭笔录等予以证实。 本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告系涉案房屋的产权人，有权提起诉讼要求被告返还涉案房屋。被告与原下关房管局（鼓楼住建局）之间就涉案房屋签订的租赁合同租期早已届满，在原告明确要求被告返还涉案房屋的情况下，被告继续占有使用涉案房屋已丧失合法根据。原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原、被告之间是否构成不定期租赁问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。如果租期届满前出租人明确表示不再续租，或者租期届满后出租人不同意承租人继续使用租赁物的，则双方不构成不定期租赁，出租人应当及时返还租赁物。本案中，2012年被告在与原鼓楼住建局发生纠纷时已经知晓涉案房屋的产权状况，亦应当知晓南京市鼓楼区政府此前关于公有住房招租的程序要求，即继续承租涉案房屋需经统一公开招租并经申请审核等等，在此情形下，被告认为合同期满租赁关系会继续存在，无事实根据，也不具有合理性。事实上，在被告向鼓楼住建局表示要续租并交租时，鼓楼住建局明确表示其已无权再管理出租涉案房屋，被告应与产权人进行沟通，其行为明确表明其不会再与被告续签租赁合同，产权人是否愿意与被告签订租赁合同，由产权人与被告磋商；而在被告向外滩投资集团公司提出续租请求时，外滩投资集团公司亦未同意。综上所述，被告关于被告与外滩投资集团公司之间在2015年5月1日之后构成不定期租赁的抗辩，理由不能成立，不本院不予采纳。 关于占有使用费标准问题。根据法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，被告在租赁合同期满之后无权占有使用原告的涉案房屋，应当赔偿原告因此产生的占有使用费损失。虽然被告在合同期满后负有及时返还涉案房屋的义务，但鼓楼住建局和外滩投资集团公司在合同期满后未妥善处理房屋返还等问题，客观上对于损害的发生也存在一定过错，故依法可以适当减轻被告的民事责任。对于2015年5月1日至2018年5月23日期间的占有使用费损失，结合涉案房屋合同约定的租金标准、评估报告中的相关租金标准以及原被告双方的过错情形，本院酌定按15万元/年计算为459452元。2018年5月24日之后的房屋占有使用费损失，参照评估报告内容，2018年5月24日起至2019年4月30日期间按1.35元/日/平方米计算，2019年5月1日至2020年4月30日期间按1.38元/日/平方米计算，2020年5月1日至2020年12月31日期间按1.41元/日/平方米计算。被告请求减免新型冠状病毒疫情期间的费用，但原、被告之间并不存在租赁关系，并不适用减免租金的相关政策规定；原告主张的损失是因被告拒不返还房屋产生，而新型冠状病毒疫情并未导致被告不能返还涉案房屋，被告在原告多次要求其腾空并返还涉案房屋的情形下，坚持不腾空并返还涉案房屋，应当全额赔偿原告的损失，故对于被告减免租金的抗辩意见本院不予采纳。 关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款规定，诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。本案中，虽然原告主张的2015年5月1日至2015年9月30日期间的占有使用费诉讼时效在民法总则施行前已经届满，但被告在2018年5月明确表示愿意补足此前的费用，根据法律规定不得再提出时效抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，义务人同意履行，权利人向义务人提出履行请求，构成诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，2015年10月1日以后的费用适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，被告在2018年5月明确表示要补足此前的费用，第三人也于2018年5月代表原告要求被告支付房屋占有使用费，而原告在2019年5月17日又明确向被告提出赔偿经济损失，两次均构成时效中断，诉讼时效期间均应重新计算。综上，对于被告提出的时效抗辩，本院不予采纳。 综上，为维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告徐立华于本判决生效之日起十五日内将南京市； 二、被告徐立华于本判决生效之日起十五日内给付原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司房屋占有使用费（2015年5月1日至2018年5月23日期间的占有使用费为459452元；自2018年5月24日起至被告实际返还上述房屋之日止，2018年5月24日起至2019年4月30日期间按1.35元/日/平方米计算，2019年5月1日至2020年4月30日期间按1.38元/日/平方米计算，2020年5月1日至2020年12月31日期间按1.41元/日/平方米计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15253元、评估费31500元，由原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司负担案件受理费2324元、评估费16500元，由被告徐立华负担受理费12929元、评估费15000元（受理费和评估费原告均已预交，被告于给付占有使用费时向原告一并加付评估费15000元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。       审 判 长  颜 敏 人民陪审员  陈尚文 人民陪审员  沈美慧 二〇二〇年四月十四日 见习书记员  徐 玲