长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0106民初816号 原告：门冲，女，1982年3月19日生，汉族，现住长春市绿园区。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：郭闯，吉林启驰律师事务所律师。 被告：长春新城悦盛房地产发展有限公司，营业地长春市绿园区皓月大路1170号绿园文化大厦508室。 法定代表人：唐云龙，执行董事。 委托诉讼代理人：范小军，男，1993年6月12日生，汉族，该公司员工，现住上海市普陀区。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王泉泉，新城控股集团股份有限公司律师。 原告门冲诉被告长春新城悦盛房地产发展有限公司（以下简称新城悦盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告门冲及其委托代理人郭闯，被告新城悦盛公司的委托代理人范小军、王泉泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款1690884.00元、物业维修基金13548.75元，共计1704432.75元及自2017年5月31日起至还本付息止银行同期贷款利息；2、本案产生的受理费、鉴定费等由被告承担。 事实与理由：原告于2017年5月31日，在被告开发的“财产新城吾悦广场项目二期商业”项目处，以总价1690884.00元，全款向被告购买了14-207号商品房，同时支付物业维修基金13548.75元，并签订《商品房买卖合同》，2019年6月24日，被告向原告发函函告：“合同约定108.39平方米的商品房，实测面积为112.38平方米。”面积差超过3%，满足法定退房条件，原告依法主张退房被无理被拒，遂起诉至法院。审理中原告增加诉讼请求，要求退房。 被告新城悦盛公司辩称：一、本案件与其他面积误差案件有显著的特殊性。（一）按照商品房销售合同，长春当地交付时实测报告非交付条件，此为特殊性之一。我国当前各房地产开发公司与买受人签订《商品房买卖合同》的过程和具体内容都处在当地政府和房地产管理部门的严格监管下，在案涉房屋交付时，已经满足了双方买卖合同中约定的所有交付条件。而面积测绘部门出具实测报告的方式和时间则更是我公司无法控制和预料的。（二）本案房屋已在现实中交付很长时间，对于原告使用无任何影响，此为特殊性之二。案涉房屋现交付原告已超过两年时间，且现在各商户已经将购买房屋出租经营使用多年并获取收益。根据最高人民法院民事审判第一庭出版的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中第182页和183页，“应当综合提高或降低房屋实际使用率为标准判断房屋面积比值的提高或降低来决定适用司法解释，…面积误差属于物的瑕疵，应承担瑕疵责任。”但如前述，本案原告因面积误差并未降低房屋面积，不存在损失；第184页“允许动辄退房就会造成房地产逆向流转的后果，…造成主观过错与民事责任不对等的后果”，以及2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三点：“……违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”的精神，在本系列案件中我方无主观过错，甚至不存在违约行为，而被答辩人已将案涉房屋出租或自营已经获取了对应受益，并未影响合同目的的实现。（三）导致面积误差的根本原因在于公摊面积增多导致总建筑面积增多（套内不变），且公摊导致面积变化根据补充协议明确约定不作为退补差价的依据，且此为特殊性之三。补充协议第八条（二）（3）中，明确“因公共部位与公用房屋分摊建筑面积增减或…，均不作为退补差价的依据”。原告所述房屋面积误差比超3%是公摊面积导致，基于特殊约定优先，因公摊面积导致总面积超过3%的，不作为退补差价的依据。二、如判决解除合同后果会产生新的纠纷，现实存在诸多障碍。（一）案涉商铺如解除，涉及到至少两个层面的第三方利益。（1）第三方涉及到租户。案涉房屋部分已经出租给第三方。如此情形下原告解除合同，如无法妥善解决，又会导致与第三方租户的纠纷。将对交易产生极大的紊乱，造成巨大的社会经济损失，同时与第三方租户的纠纷也必定会增加后续审判诉累。（2）第三方涉及到维修基金的接收方。物业维修基金等各项费用在均由第三方即税务部门、房产管理部门等对应的管理机构实际收取，如需要退还，也需要业主本人亲自到对应部门办理退费手续，直接主张我公司返还，也会导致事实上的难以履行。（二）我公司一直在积极推进解决，从未回避责任，愿意按照合同约定对于建筑面积在3%以内据实结算，超出3%不予以收取，事实上未损害买受人利益。考虑到在本案件中的出售房屋确实存在面积误差超过3%的现实情况，因此对于实测面积多于预测面积的业主，我方不收取超出部分面积对应的房款，这样的处理方式完全不会损害到业主的权益。（三）原告方以面积误差超3%要求解除，并主张解除及主张贷款利息并不符合合同约定。（1）其主张解除行使期限超出合同约定时间。《合同补充协议》第八条第（二）交付面积款约定：一方行使法律规定或合同约定的单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉解除之日起15日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利。原告于2017年接受了案涉房屋在2020年向人民法院提起诉讼，早已经超出了法律规定的权利行使期间。（2）其主张贷款利息不符合合同约定。即使原告基于面积误差主张退房，根据商品房买卖合同第五条，也仅约定为中国人民银行同期活期存款利率，而非贷款利率。综上所述，被告希望人民法院能综合考虑案件事实，法律立法本意、民商会议纪要精神，充分考虑本案的特殊性，作出一份以事实为依托，还原事实本身，既能充分保护守约方利益，又能取得良好的社会效果的司法判决。 经审理查明，2017年5月31日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的的位××区以东、皓月大路以南长春新城吾悦广场项目二期商业14-207号商业用房一处，建筑面积108.39平方米，每平方米15600.00元，总房款1690884.00元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，如面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。附件四：合同补充协议第九条单方解除合同（一）规定：一方行使法律规定或合同约定的单方解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利，但买受方未按期支付全部房款（含按揭房款）、合同第七条规定的情形以及本补充协议另有约定的除外……（四）该商品房在交付后合同解除的，买受方应当参照政府指导租赁价格或该商品房所在地段的租赁价格，向出卖方支付自商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖方有权在应向买受方退还的房价款中直接扣除该费用……（六）因出卖方原因导致合同解除，买受方无须支付上述商品房使用费及恢复所需费用。因买受方原因导致合同解除，出卖方有权单方，买受方也同意出卖方单方办理合同备案登记的注销、商品房抵押登记（若有）注销及按揭合同（若出卖方为贷款提供担保）注销手续……（九）若因出卖方违约导致买受方解除本合同的，出卖方应根据法律规定与本合同约定承担违约赔偿责任。若因买受方违约导致出卖方解除本合同的，买受方应根据法律规定与本合同约定承担违约责任，其违约责任的范围包括但不限于出卖方为此支付的诉讼费、律师费以及因商品房降价给出卖方造成的损失。原告于2017年8月2日交付全部购房款1690884.00元，2017年5月30日原告向被告交物业维修基金13548.75元。 2017年8月2日被告向原告交付涉案房屋，原告对房屋进行了装修并出租他人。 2019年6月24日，被告向原告发出《关于长春绿园吾广场项目金街实测面积告知》一份，函告:14-207房屋实测产权面积为112.38平方米，其中套内面积74.97平方米、公摊面积37.41平方米。原预测面积108.39平方米，其中套内面积74.97平方米，公摊面积33.42平方米，面积差（建筑面积）=实测建筑面积-预测建筑面积=3.99平方米。请您在产权办理前到指定地点办理面积补差手续，具体办理方式按照商品房买卖合同执行。 2019年7月5日原告作为寄件人向收件人为长春新城悦盛房地产发展有限公司邮寄一份EMS全球邮政特快专递向被告邮寄退房申请书。 现原告诉到法院，1、判令被告返还原告购房款1690884.00元、物业维修基金13548.75元，共计1704432.75元及自2017年5月31日起至还本付息止银行同期贷款利息；2、本案产生的受理费、鉴定费等由被告承担。审理中增加诉讼请求，要求退房。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，商品房交付后，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。经被告委托测绘，涉案房屋实测面积为112.38平方米，与合同约定面积108.39平方米，已超过面积误差绝对值3%。原告2019年6月24日收到被告向其发出的涉案房屋实测面积告知书，知晓涉案房屋面积，2019年7月5日发出退房申请书符合双方约定的单方解除房屋买卖合同的规定。故无论依双方约定或者法律规定，原告均享有单方解除权，且原告要求退房未超过双方在附件四第九条（一）款中约定的“应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方”期限内，应视为双方当事人的《商品房买卖合同》已经解除。双方在合同约定：“买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人”、“若因出卖方违约导致买受方解除本合同的，出卖方应根据法律规定与本合同约定承担违约赔偿责任”。因此，双方商品房买卖合同已经解除，原告主张退还房款及物业维修费用的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于是否支付利息一节，因原告于2017年8月2日接收了商铺，并对外出租，其利息损失已通过使用商铺获得利益得到弥补，原告要求支付利息的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告长春新城悦盛房地产发展有限公司于本判决生效后立即返还原告门冲购房款1690884.00元、物业维修基金13548.75元； 二、原告门冲于本判决生效后将案涉14-207号商品房退还被告长春新城悦盛房地产发展有限公司； 三、驳回原告门冲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20140.00元，由被告长春新城悦盛房地产发展有限公司负担（判决生效后一并执行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  杨立春 人民陪审员  范 晏 人民陪审员  徐立新 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  石 峰