福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1185号 上诉人（原审被告）：范云鹏，男，1969年8月29日出生，汉族，户籍地住址福建省德化县，现住址福建省南安市。 委托诉讼代理人：刘正伟，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南安成功房地产拓展有限公司，住所地福建省南安市石井镇后店村。 法定代表人：蔡崇发，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭丽萍，女，该公司员工。 上诉人范云鹏因与被上诉人南安成功房地产拓展有限公司（以下简称“成功房地产公司”）返还原物纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范云鹏上诉请求：撤销原判，改判驳回成功房地产公司的诉讼请求或起诉。事实和理由：诉争房屋未竣工验收，施工单位对诉争房屋仍享有占有、使用、收益和处分等物权权利，该些权利尚未转移给成功房地产公司，成功房地产公司不享有请求返还原物的权利，且成功房地产公司亦未举证证明其基于物权之外的何种法律关系对诉争房屋享有占有的权利。因此，范云鹏未侵犯成功房地产公司的任何权利。一审法院认定成功房地产公司享有排除妨害、返还原物请求权，存在错误。 成功房地产公司辩称，成功房地产公司作为诉争房屋的开发商，已取得预售许可，诉争房屋无论验收与否都是成功房地产公司的财产，范云鹏应当将非法占用的诉争房屋返还给成功房地产公司。请求驳回上诉，维持原判。 成功房地产公司向一审法院起诉请求：判令范云鹏返还占用的福建省南安市房屋，并恢复房屋原状。 一审法院认定事实：成功房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发等业务的有限公司，取得南安市石井镇后店村89750平方米土地的开发权，在其享有国有土地使用权的土地上开发建设“石井成功国际城”，取得相应的建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2014年11月14日，范云鹏（乙方）与成功房地产公司（甲方）签订《认购协议书》1份，约定：范云鹏向成功房地产公司认购址在南安市的房屋，面积129.93平方米，总房款640000元；范云鹏自愿于签订认购合同时支付定金20000元；范云鹏应在协议签订之日起15日内，携带本协议，定金付款凭证、身份证、户口本、收入证明等原件及足额的房款或首付款到石井成功国际城项目销售中心与成功房地产公司签署合同、补充协议……范云鹏未在前述时间内与成功房地产公司签订合同的，视为范云鹏自动放弃所认购房屋，已交定金归成功房地产公司所有，成功房地产公司有权自行处置该房屋另行通知范云鹏。之后，范云鹏于2014年11月15日缴交定金20000元、于2015年2月26日向成功房地产公司缴交40000元，但双方嗣后未能签订书面的商品房购买合同或补充协议。自2013年起，成功房地产公司因开发“石井成功国际城”房地产项目而引发多起诉讼，包括诉争房屋在内的多套房屋被人民法院查封。诉争房屋尚未验收合格，至今尚不具备法律规定的商品房交房条件。另，南安市石井镇成功国际城现由南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司提供物业服务，范云鹏于2017年10月24日对诉争房屋进行装修，入住至今，亦向南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司缴交物业服务费。 一审法院认为，范云鹏提供的《认购协议书》明确约定其应在协议签订之日起15日内，携带定金付款凭证等材料及足额的房款或首付款到石井成功国际城项目销售中心，与成功房地产公司签署合同、补充协议，但双方至今未能签署任何的书面合同，且从《订购协议书》约定的内容判断，其性质应属于预约合同，即双方之间约定在将来一定期限内订立买卖合同的意向书。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条有关“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，范云鹏若认为成功房地产公司未与其订立买卖合同、未能履行合同义务构成违约，可另行向成功房地产公司主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条有关“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”规定，当事人在行使该权利时需要同时满足“主张权利者是该物权的权利人、占有者为无权占有”等2个条件。成功房地产公司是诉争房屋的开发商，对诉争房屋享有物权，对妨害其行使物权的侵权人享有排除妨害、返还原物请求权。诉争房屋一直未竣工验收，一些基础设施尚未完善，影响房屋使用，并存在安全隐患，尚不具备商品房的交房条件，范云鹏亦未能提供证据证明成功房地产公司向其交付了房屋，范云鹏对诉争房屋的占有使用没有事实根据及法律依据，其行为对成功房地产公司支配、使用诉争房屋构成了妨害，故对成功房地产公司要求范云鹏腾空返还诉争房屋的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：范云鹏应于判决生效之日起30日内腾空位于南安市的房屋，并将该房屋返还给成功房地产公司。案件受理费100元，减半收取计50元，由范云鹏负担。 二审中，当事人未提交新证据。双方当事人二审对范云鹏经装修后于2017年10月24日入住诉争房屋并无争议，予以确认，但对具体装修时间存在争议，因该事实并不影响本案处理结果，故二审对此不作认定。除此外，一审法院其余认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，成功房地产公司在其享有国有土地使用权的土地上开发建设“石井成功国际城”，取得相应的建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，其对诉争房屋享有的合法财产权利应予保护。范云鹏虽与成功房地产公司签订《认购协议书》，但该协议书仅系预约合同，范云鹏据此享有的是与成功房地产公司在约定期限内订立正式商品房买卖合同的合同权利，且范云鹏仅支付成功房地产公司合计60000元，范云鹏亦未提供充分证据证明成功房地产公司向其交付了诉争房屋，即双方当事人并未事实上履行了商品房买卖合同的主要权利义务，故范云鹏与成功房地产公司之间并未成立商品房买卖合同关系，其自行占有、使用诉争房屋缺乏合法依据，并损害了成功房地产公司的财产权利，成功房地产公司据此请求判令范云鹏腾空返还诉争房屋，一审法院予以支持并无不当。至于双方当事人之间就预约合同关系产生的纠纷，可另行解决。 综上所述，范云鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由范云鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年四月十五日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。