广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初3883号 原告:张冬梅，女，1969年11月17日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：贾冬晨，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周勇，广西冠益律师事务所律师。 被告：广西兆联邦盟投资发展有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路**地王国际商会中心**。 法定代表人：张森泉，执行董事。 委托诉讼代理人：黄**丽，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈黎，北京市炜衡（南宁）律师事务所实习律师。 被告：广西梦江南投资有限公司，住所地：南宁市青秀区中泰路9号天健·国际公馆A座1701号。 法定代表人：周清松，总经理。 被告：周清松，男，1978年8月12日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。 第三人：广西壮族自治区直属机关第一幼儿园，住所地，住所地：南宁市植物路**iv> 法定代表人：林丽，园长。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年3月13日 开庭时间：2019年6月18日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人周勇到庭 被告方：广西兆联邦盟投资发展有限公司（以下简称：兆邦公司）的委托诉讼代理人黄**丽到庭 广西梦江南投资有限公司（以下简称：梦江南公司）的法定代表人周清松（亦本案被告）到庭 第三人：广西壮族自治区直属机关第一幼儿园（以下简称：区第一幼儿园）未到庭 原告诉请要点 一、解除原告与被告兆邦公司签订的《投资合作建房协议书（摊位版）》； 二、被告兆邦公司退还原告合资建房款（购房款）41645元并支付利息（计算方式：以41645元为基数，按年利率6%，从2016年3月22日起计至款项返还完毕之日止）； 三、被告梦江南公司退还原告装修运营费（购房款）及定金58624元并支付利息（计算方式：以58624元为基数，按年利率6%，从2016年3月22日起计至款项返还完毕之日止）； 四、三被告对上述第二、三项债务互负连带责任； 五、本案诉讼费用由三被告承担。 被告兆邦公司答辩要点 1、兆邦公司与原告签订的《投资合作建房协议书》合法、有效，协议书明确约定了涉案项目的性质，原告也同意作为合作投资人投资兴建商铺，故双方形成投资合作关系，并非房屋买卖关系。涉案项目属危旧房改造项目，更多情况下受到政府的文件等政策牵制，之前项目不能动工不能归责于兆邦公司，目前该项目已经正常开工，上述协议有履行的基础，双方应当继续履行；二、如法院判决解除涉案协议书，兆邦公司仅应退还由其直接收取且已经出具收据的投资款本金给原告，涉案项目目前没有完工是政府相关政策的问题导致，不能归责于兆邦公司，兆邦公司不应支付资金占用费给原告；三、原告向梦江南公司支付的款项，兆邦公司不知情，该款项与兆邦公司无关，应由梦江南公司自行承担返还责任；四、梦江南公司擅自收取原告的款项给原告造成了严重的经济损失，该损失赔偿问题及本案的相关诉讼费用应由梦江南公司承担。 被告梦江南公司答辩要点 一、原告与兆邦公司签订的《投资合作建房协议书》是梦江南公司居间的结果，梦江南公司履行了居间义务，有权收取相应的服务报酬；二、兆邦公司与梦江南公司签订有协议，约定梦江南公司在从事居间咨询服务中，可以代为收取客户的购房款，原告将购房款支付给梦江南公司后，梦江南公司已悉数转交给兆邦公司，兆邦公司也向原告开具了收据，原告与梦江南公司无房屋买卖合同关系，原告主张梦江南公司返还购房款没有依据；三、在居间活动中，梦江南公司还为原告提供了相关咨询服务，双方约定涉案项目建成交付使用后，由梦江南公司对商铺进行运营管理，原告无需参与商铺的经营管理便可获取经营利益，梦江南公司既为原告提供了居间咨询服务，也为原告提供了商铺的后期运营管理，其收取原告的装修运营款包括居间服务费、咨询服务费、装修费用及后期的运营管理服务费。因原告未能如期获取商铺，导致原告与梦江南公司形成的商铺服务合同及后期经营管理服务合同无法履行，梦江南公司不存在过错，原告支付给梦江南公司的相关费用不应退还，原告的损失应当由兆邦公司自行承担。 被告周清松答辩要点 梦江南公司虽然登记为独资公司，但其实梦江南公司是由多位股东组成的股份公司，公司的经营管理也是由多位股东同时管理，公司的资金也是由公司监事阮海光进行监管，周清松并无过错，不应承担责任。 事实认定 2016年3月11日，兆邦公司（甲方）与原告（乙方）签订《投资合作建房协议书（摊位版）》[ZL-ZWL(商摊）第0165号]，约定：乙方对甲方代建的南宁市植物路48号危旧房改住房改造项目［土地证号：南宁国用（2004）第4280**）］情况已充分了解和知悉，自愿参与投资建设本项目。乙方以建筑面积23136元/㎡（人民币），投资兴建本项目商铺，商铺编号：第一层X号，建筑面积3.6㎡，总出资额共计83290元，除此之外乙方不参与项目及公司经营管理，无须承担其他经营风险。协议第二条约定：第一期款：签订本协议当日乙方支付总投资款的50%即人民币41645元；第二期款：项目第一期工程建设至±00，乙方于三个工作日内支付总投资款的50%即人民币41645元。第四条约定：（一）甲方权利义务……3、项目交付时间：2017年12月30日，交房后一年内办理房产证。（二）乙方权利义务……2、乙方按本协议约定履行完投资付款义务后，有权按本协议约定的投资款进行投资兴建该物业。在乙方支付完毕本协议约定的全部投资款及与甲方或建设单位签订本项目的《商品房买卖合同》后，乙方在本项目的投资款转为购房款，才有权取得所购物业的所有权。除本协议约定的物业外，本项目的其他物业和资产以及本项目的所有收益等均归甲方所有和支配，与乙方无关。第五条约定：……2、如因政府政策原因导致本协议不能履行的，双方可解除本协议，甲方退回乙方投资款（不计息）。……5、如甲方未能按本协议约定的时间向乙方交房，乙方有权解除本协议，甲方须在30个工作日内一次性退回乙方已交款项，同时甲方按交房逾期之日起按乙方已交金额每日万分之二支付违约金给乙方，双方的权利义务即终止。 2016年3月12日，原告向梦江南转账支付共计208570元。同日，梦江南公司出具《收据》，确认收到原告支付的X号铺装修运营费58548元。2016年3月22日，周清松向兆邦公司转账1293913元，其中包括原告的两套商铺款81398元。2016年3月22日，兆邦公司出具《收据》，确认收到周清松代原告支付的X号铺投资合作建房款41645元。 另查明，2011年7月18日，区第一幼儿园（委托人）与兆邦公司（代建人）签订《建设项目代建委托合同》，约定委托人将区第一幼儿园危旧房改住房改造项目委托代建人实施代建，项目建设地点在南宁市植物路48号。2016年11月18日，区第一幼儿园（委托人、甲方）与兆邦公司（代建人、乙方）签订《补充协议（一）》，其中第六条约定：……（二）为减少本项目建设成本及降低购房户房价，甲、乙双方同意配套商业用房及服务用房的处置按照桂政发【2009】16号文及桂政发【2011】75号文等相关改造政策文件进行办理，相关土地出让金参照南宁市人民政府及国土资源局的评定标准计入商业建设成本，双方另行签定相关补充协议。 2016年1月6日，区第一幼儿园在南国早报上刊登《声明》，载明：广西区直属机关第一幼儿园位于南宁市青秀区植物路48号，目前，我园危旧房改住房项目正在筹备当中，尚未正式动工。我园未委托任何单位进行商铺出售。所有市面上出现的商铺预售行为均与我园无关，我园均不予认可。 再查明，桂政办发[2009]16号文是《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》，其中第三十条规定：对非还建住房，应当按照下列顺序供应：（一）未享受过房改购房政策的建设单位职工家庭；（二）享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭；（三）建设单位职工购房后有剩余住房的，由本级住房制度改革委员会办公室按照下列顺序调剂:1、同级政府的其他单位中满足本款第（一）项、第（二）项规定条件的职工家庭；2、当地城镇无住房中低收入家庭。按本办法第十二条规定的方式改造的，根据前款第（一）项、第（二）项、第（三）项的规定供应后还有剩余住房的，可以向当地城镇居民供应。 桂政办发[2011]75号文是广西壮族自治区人民政府办公厅下发的《关于加快实施全区大板结构住房改造工作的意见》，其中第（二）条第2款规定：在符合城市规划的前提下，大板结构住房改造项目可按项目新建住房总建筑面积5%左右的比例配建商业设施，条件允许的可以适当提高比例，但最大不得超过10%。…… 2019年2月26日，广西壮族自治区人民政府下发桂政办发[2019]22号《广西壮族自治区危旧房改住房改造补充规定》，其中第四条规定：……（三）在符合城市规划的前提下，危旧房改住房改造项目可按项目新建住房总建筑面积5%左右的比例配建商业设施，条件允许的可以适当提高比例，但最大不得超过10%。建设单位可将配建的商业设施向个人或单位公开出售，在同等价位的情况下可优先向代建单位出售，凭供应合同（协议）和当地房改部门出具的商业设施供应名单确认函等材料，依法缴纳土地出让价款及相关税费后，参照非还建住房办理不动产权证。配建商业设施处置所得的收益用于冲减改造项目的成本费用。 又查明，2015年1月28日，兆邦公司（甲方）与梦江南公司（乙方）签订《合作建房咨询委托书》，约定甲方委托乙方对位于南宁市植物路48号项目进行合作建房咨询服务工作，委托期限自2015年1月28日起至2015年3月28日止。2015年2月16日，兆邦公司（甲方）与梦江南公司（乙方）签订《内部承包意向书》，约定：甲方为南宁市植物路48号危旧房改住房改造项目的代建公司，乙方承包合作上述项目相关配套商业含配套用房的物业管理及商业管理服务，承包范围为地面配套商业及配套用房面积及地下负一层和负二层停车场。2015年9月30日，兆邦公司出具《证明函》，载明：梦江南公司为我司南宁市植物路48号危旧房改住房改造项目投资建设咨询服务业务代理公司，所有与本项目投资建设的有关内容和事宜，须以与我司签署《投资合作建房协议》为准。 还查明，梦江南公司成立于2014年11月13日，原登记为有限责任公司（自然人独资），投资人为周清松。2015年1月1日，周清俊（甲方）、周清松（乙方）、卢迺晓（丙方）、黄海章（丁方）、阮海光（戊方）签订《合伙成立及经营“广西梦江南投资有限公司”协议书》，约定在南宁市青秀区共同投资开办梦江南公司，经营范围：以房地产商品居间、行纪、代理、经纪业务为主，其他业务为辅；注册资本暂定1000万元；甲方占50%、乙方占18%、丙方占15%、丁方占15%、戊方占2%的公司股权；其中，周清俊为出资人，公司发展方向主要掌舵人，其他几方均为公司股东，对公司行使日常开支审核权等。2018年7月25日，该公司市场主体类型变更为有限责任公司（自然人投资或控股），登记的投资人变更为周清松、苏清前，周清松为法定代表人。 根据梦江南公司章程记载，梦江南公司由周清松一人出资，注册资本为1000万元。 判决理由 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，原告与兆邦公司签订的《投资合作建房协议书（摊位版）》约定原告出资，在商铺建成后取得该物的所有权，且原告无须承担经营风险。以上约定不符合合作开发房地产合同共同出资、共享收益、共担风险的特征。因此，《投资合作建房协议书（摊位版）》名为合作建房，实为房屋买卖。 《广西壮族自治区危旧房改住房改造补充规定》第四条明确危旧房改造项目中的商业设施可以对外公开出售，可见涉案商铺具备上市交易的条件。虽然该规定许可危旧房改住房改造项目配建的商业设施可向个人或单位公开出售，在同等价位的情况下可优先向代建单位出售，但涉案商铺尚未建成，也未办理产权登记手续，在区第一幼儿园未授权兆邦公司转售涉案商铺的情况下，兆邦公司向原告出售涉案商铺，属无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，兆邦公司虽未得到区第一幼儿园的授权出售涉案商铺，但其与原告签订的《投资合作建房协议书（摊位版）》并不因此而无效。此外，《投资合作建房协议书（摊位版）》中约定的内容并未存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，因此，《投资合作建房协议书（摊位版）》应为有效合同。 关于《投资合作建房协议书（摊位版）》是否应予解除及双方间责任认定问题。兆邦公司无权出售涉案商铺，致使上述协议不具备继续履行的基础，原告诉至法院，要求解除上述协议，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《投资合作建房协议书（摊位版）》解除后，兆邦公司应向原告退还收取的款项。兆邦公司收到原告支付的涉案商铺投资合作建房款41645元，故原告主张兆邦公司退还合作建房款41645元，本院予以支持。因协议解除的责任在兆邦公司，兆邦公司还应向原告支付资金占用期间的利息，但原告主张的利息计算标准应调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算。另，从2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率已变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故利息计算方式为：1、以41645元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年3月22日起计至2019年8月19日；2、以41645元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计至款项退还完毕之日止。 关于梦江南公司应否返还装修运营费及支付资金占用利息给原告的问题。梦江南公司收取原告支付的208570元后，出具收取确认收到原告支付的X号铺装修运营费58548元，又于2016年3月22日将原告所购两套商铺的投资合作建房款81398元转给兆邦公司，兆邦公司亦出具《收据》予以确认。则原告支付的剩余68624元中，包括X号铺的装修运营费。原告主张装修运营费为58624元，未超过前述数额，本院予以确认。梦江南公司在原告与兆邦公司形成房屋买卖合同关系过程中向原告收取装修运营费58624元，但该款项并未在涉案协议中有约定，该行为亦未经兆邦公司授权或确认。根据合同相对性原则，上述款项应由梦江南公司退还给原告。梦江南公司还应向原告支付资金占用期间的利息，计算方式如下：1、以58624元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年3月22日起计至2019年8月19日；2、以58624元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计至款项退还完毕之日止。原告要求兆邦公司、梦江南公司对各自债务相互承担连带责任，无合同依据，本院不予支持。 关于被告周清松应否对被告梦江南公司的债务承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。梦江南公司在收取原告支付的装修运营费时，是自然人独资的有限责任公司。周清松虽提交了《合伙成立及经营“广西梦江南投资有限公司”协议书》，以证明梦江南公司实际为合伙经营，但周清松与其他股东间的内部关系不能对抗善意第三人。同时，周清松没有提供证据证明梦江南公司财产独立于其个人财产，因此，周清松应对梦江南公司的上述债务承担连带责任。周清松在承担相应责任后，可依据内部合伙关系追偿。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张冬梅与被告广西兆联邦盟投资发展有限公司于2016年3月11日签订的《投资合作建房协议书（摊位版）》[ZL-ZWL(商摊）第0165号]； 二、被告广西兆联邦盟投资发展有限公司向原告张冬梅退还合作建房款41645元； 三、被告广西兆联邦盟投资发展有限公司向原告张冬梅支付利息（计算方式：1、以41645元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年3月22日起计至2019年8月19日；2、以41645元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计至款项退还完毕之日止）； 四、被告广西梦江南投资有限公司向原告张冬梅退还装修运营费58624元； 五、被告广西梦江南投资有限公司向原告张冬梅支付利息（计算方式：1、以58624元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年3月22日起计至2019年8月19日；2、以58624元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计至款项退还完毕之日止）； 六、对上述第四、第五项债务，被告周清松应承担连带责任； 七、驳回原告张冬梅的其他诉讼请求。 案件受理费2646元，由被告广西兆联邦盟投资发展有限公司负担1099元，被告广西梦江南投资有限公司、周清松负担1547元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 人民陪审员  李红艳 人民陪审员  梁春庆 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  覃树鹏