江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0621民初458号 原告（反诉被告）：海安定慧教育培训中心有限公司，住所地海安市中坝南路******，统一社会信用代码91320621MA1X8P1E1U。 法定代表人：杨坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尤峰，江苏钻石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳男，江苏钻石律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海安华宇绣品服饰有限公司，住，住所地海安市海安镇黄海大道**一社会信用代码91320621660843951H。 法定代表人：程小平，该公司董事长。 被告：程小平，女，1971年11月10日出生，户籍所在地海安市，现住海安市。 被告：吉祖华，男，1970年11月15日出生，住址。 海安华宇绣品服饰有限公司、程小平、吉祖华共同委托诉讼代理人：焦建群，江苏震阳律师事务所律师。 原告（反诉被告）海安定慧教育培训中心有限公司（以下简称定慧公司）诉被告（反诉原告）海安华宇绣品有限公司（以下简称华宇公司）、程小平、吉祖华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告定慧公司的委托诉讼代理人尤峰、李佳男，被告华宇公司、吉祖华、程小平的共同委托诉讼代理人焦建群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）定慧公司诉称：2018年6月15日，原告与被告华宇公司、吉祖华、程小平签订一份房屋租赁合同，其中约定：原告租用被告华宇公司位于海安黄海大道西199号4号楼(包括东大门的门卫室)用于办复读学校。租期自2018年7月1日至2022年6月30日止，租金为每年42万元。2018年7月1日到2019年6月30日，原告缴纳租金21万元，缴纳水电押金、维修押金5万元。2019年6月30日晚向吉祖华缴纳9.9万元现金，2019年7月1日缴纳51000元，合计缴纳第二年租金15万元，另加已缴5万元押金，合计20万元。根据教育主管部门要求，办学校房屋需具有房屋质量合格证明和消防合格证明；根据国家公安部《建设工程监督管理规定》第八条第(一)…建设工程内的公众聚集场所未经消防安全检查或检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、置业。第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程俊工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。(五)建筑面积大于一千平方米的……教学楼、图书馆、食堂、学校的集体宿舍……三被告出租的房屋已远远超过1000平方米，但未经消防验收。根据《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》二、明确设计标准场所条件方面校外培训机构必须有符合安全条件的固定场所……必须符合国家消防……管理规定要求。但三被告出租房屋不符合上述办学校用房要求。2019年11月11日，原告向三被告发函，请其为案涉房屋办理质量合格证和消防合格证，否则与其解除房屋租赁合同，但三被告因自身房屋问题，无法办理房屋质量合格证和消防合格证。鉴于此，原告于2019年8月1日停止使用案涉房屋，并交还给三被告，另租房屋办学。另外，原告当初为使用涉案租赁房屋，先后投入50万元对房屋进行装饰，但因三被告出租房屋不符合办学用房要求。三被告应赔偿原告50%的装饰损失。故请求判令：1、解除原告与三被告签订的房屋租赁合同；2、华宇公司、程小平、吉祖华退还定慧公司已缴租金15万元、押金5万元；3、华宇公司、程小平、吉祖华赔偿定慧公司装饰损失50%，计25万元；4、诉讼费由华宇公司、程小平、吉祖华承担。 被告（反诉原告）华宇公司辩称：1、本诉原告主体不适格，签订合同系杨坚个人与华宇公司签订，而非定慧公司。2、本诉原告不享有约定解除权，也不享有法定解除权。3、本诉原告尚欠华宇公司租金，无权要求返还已缴租金。4、本诉原告私自将房屋结构做了改变，不存在所谓的装修损失，华宇公司不应当承担赔偿责任。5、若贵院判决解除房屋租赁合同，本诉原告应当赔偿华宇公司因此受到的损失，包括合同解除生效之前的房屋租金以及自实际交付时的占用费用及双方合同约定的5万元的违约金。 被告程小平、吉祖华辩称：程小平、吉祖华不应当成为本案的被告，主体不适格。 被告（反诉原告）华宇公司反诉诉称：2018年6月15日，华宇公司与定慧公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且该租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华宇公司已经按照合同约定将租赁房屋交付，定慧公司也实际使用该租赁房屋经营，至今仍在定慧公司的占用和控制之下。定慧公司起诉请求解除双方签订的房屋租赁合同不具有法定解除条件。现因双方之间的租赁合同仍在履行过程中，故请求判令：1、定慧公司继续履行房屋租赁合同；2、定慧公司支付自2019年7月1日至2020年6月30日的房屋租金27万元，水电费用按实结算；3、定慧公司承担违约金5万元。 原告（反诉被告）定慧公司反诉辩称：1、根据国家规定，办理学校房屋要有安全许可证和消防许可证，必须符合国家消防有关规定，但是华宇公司迟迟不能提供，所以我方无法在这样的场所办理学校机构。我方已于2019年7月份搬走，同时告知华宇公司，并将钥匙寄还给他们。所以，该合同事实上在2019年7月份已经不再履行，故对方要求继续履行合同是不能成立的。2、关于支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金27万元不成立。因为定慧公司在去年7月份就不再租用华宇公司的房子，不用缴纳租金。3、关于违约金，因为房屋达不到相关规定，没有安全许可证和消防许可证，本身构成违约。我公司已经函告过华宇公司提供，而且华宇公司隐瞒事实，责任应当由其承担。在签订合同时，出租方抬头写明程小平，签字确认是吉祖华，定慧公司付款有数笔都是打给程小平、吉祖华二人，所以程小平、吉祖华二人应承担返还租金等义务。 经审理查明：2018年6月5日，华宇公司（甲方）与杨坚（乙方）签订一份房屋租赁合同，主要约定甲方将其坐落于海安市黄海大道西199号4号楼（包括东大门的门卫室）出租给乙方，用于办理复读学校。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日止，在此期间的租赁费为每年42万元（不含税）。2020年7月1日至2022年6月30日止，在此期间的租赁费为每年45万元。在签订本合同时乙方支付第一年租金给甲方，并交付水电费押金和维修押金5万元，押金不计息，合同到期后退还。先付租金再用房，每年6月30日前支付下一年的租金。甲方应于2018年6月31日前，将该房屋交付给乙方。租赁期间，乙方应执行政府部门规定，履行消防等义务，并承担使用房屋的全部责任，服从甲方监督检查。租赁期间乙方支付水、电费等。租赁期限内，如乙方提前退租的，应提前一个月书面通知甲方，双方协商后解决。租期结束后乙方不可以破坏原有装修，打扫干净后退还给甲方。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定经通知未及时纠正的，应由违约方向守约方支付5万元（每次）作为违约金，因此造成对方其它损失的，还应赔偿对应的损失。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处载明：许梅卡号：农商行62245240110********，高新区支行。华宇公司在甲方一栏内加盖了自己的公章，程小平、吉祖华在甲方一栏内签名确认。杨坚在乙方一栏内签名确认。 合同履行过程中，定慧公司给付华宇公司第一年租金42万元，于2019年6月份陆续给付第二年租金15万元。 2019年7月6日，杨坚通过微信告知吉祖华：鉴于你方不能保证协助房子为经营性质的改变，由于我方已交租金19万元（含帮您垫付装修款4万），我决定和你解除合同，我方将严格按照双方合同承担违约责任，要求你退还我缴纳的租金19万元。 2019年11月11日，定慧公司向华宇公司发送一份函，其中载明：2018年6月15日，我们与你们签订《房屋租赁合同》办复读学校。但你们所出租房屋迟迟未办房屋质量合格证和消防合格证。为此请你们在2019年11月20日前将你们出租给我们的房屋办到上述两证。否则，谁也不敢冒如此风险，在这样的房屋里办复读学校。实际上我们已在2019年9月1日搬离你们的房屋。如你们房屋不可能办到上述两证，我们只能与你们解除《房屋租赁合同》。 2019年11月15日，华宇公司向定慧公司发送一份回复函，其中载明：……与贵司之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效！因租赁合同履行期间为4年，故我司拒绝了其他要求承租人的承租请求，房屋在租赁期的4年内固定由贵司使用。贵司在来函中称已于2019年9月1日搬离租赁房屋，与客观事实不符，该租赁房屋现仍为贵司的租赁物，在贵司的实际控制之下，且并未向我司交付，我司也未对租赁房屋的接管。至于贵司单方面提出要求解除《房屋租赁合同》要求，我司不予同意，且贵司要求解除《房屋租赁合同》系附带相关条件，我司无法判断贵司的真实意思。故我司要求贵司继续履行双方之间于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同》，按期履行支付房屋租金的义务，否则我司将依法维权，并由贵司承担由此产生的一切损失和费用。 2020年1月20日，定慧公司再次向华宇公司、程小平、吉祖华发送一份函，其中载明：海安定慧教育培训中心与2019年9月1日已经搬离你方房屋，提交法院解除双方房屋租赁合同，先将房屋钥匙交付贵方。 另查明，2018年9月27日，定慧公司在工商行政管理部门登记设立，法定代表人为杨坚。杨坚向本院出具情况说明表示，案涉合同系其为设立中的公司以自己的名义签订，权利义务归属定慧公司。 华宇公司成立于2007年4月25日，股东为程小平、吉祖华，程小平为公司法定代表人，吉祖华为公司实际控制人，二者系夫妻关系。 2009年11月28日，海安县人民政府向华宇公司就案涉土地颁发了苏海国用（2009）第301245号土地使用权证，其中载明：土地使用权人：华宇公司，地类（用，地类（用途）21）。 2014年1月27日，海安县房屋产权监理所就案涉厂房向华宇公司颁发了海安房权证海安镇字第××号房屋所有权证，其中载明：房屋所有权人：华宇公司。 再查明，2012年7月17日，公安部下发公安部令第119号建设工程消防监督管理规定（2012修订），其中载明：……第三条：建设、设计、施工、工程监理等单位应当遵守消防法规、建设工程质量管理法规和国家消防技术标准，对建设工程消防设计、施工质量和安全负责。公安机关消防机构依法实施建设工程消防设计审核、消防验收和备案、抽查，对建设工程进行消防监督。…… 2017年12月25日，江苏省教育厅下发苏教规[2017]6号省教育厅关于印发《江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法（修订）》的通知，附件载明：……第二章设置条件第八条：申请举办民办非学历教育机构须报送以下材料：……（十一）办学场地证明。需提交相应的房产证和土地证复印件（加盖产权单位公章或产权人签字）、房屋质量合格证明、消防合格证明，如有食堂，餐饮卫生应符合有关规定要求；租赁场地还需提供租赁协议；等等。 2018年8月6日，国务院办公厅下发国办发[2018]80号国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见，其中载明：……二、明确设置标准：（三）确定设置标准。省级教育部门要会同有关部门，结合本地实际，研究制定校外培训机构设置的具体标准；省域内各地市差距大的，可授权地市级教育部门会同当地有关部门制订，并向省级教育部门及有关部门备案。（四）遵循基本要求。各地标准必须达到以下基本要求。场所条件方面，校外培训机构必须有符合安全条件的固定场所，同一培训时段内生均面积不低于3平方米，确保不拥挤、易疏散；必须符合国家关于消防、环保、卫生、食品经营等管理规定要求……三、依法审批登记：（五）确保证照齐全。校外培训机构必须经审批取得办学许可证后，登记取得营业执照（或事业单位法人证书、民办非企业单位登记证书，下同），才能开展培训。已取得办学许可证和营业执照的，如不符合设置标准，应当按标准要求整改，整改不到位的要求依法吊销办学许可证，终止培训活动，并依法办理变更或注销登记。 2018年10月23日，南通市教育局下发通教社[2018]7号市教育局关于公布南通市校外培训机构设置标准的通知，附件载明：……三、关于办学场所：教育培训机构应具有相对稳定和独立的办学场所，并取得房屋质量合格证明、消防合格证明。办学场所总建筑面积不少于300平方米，其中教学用房建筑面积不少于办学场所总建筑面积的80%，教师和办公室应设在同一处，同一培训时段内生均面积不低于3平方米。 案件审理过程中，原、被告双方一致确认在案涉租赁合同签订之前，杨坚为办学已租赁华宇公司厂房（一楼）一年，缴纳租金18万元。 案件审理过程中，经本院现场勘验，定慧公司、华宇公司、程小平、吉祖华共同确认，定慧公司尚有水11m3、电3088kWh未缴纳费用。随后，华宇公司缴纳电费3382.75元、水费48元。 案件审理过程中，本院至海安市不动产交易中心了解，工业厂房办理产权证仅需要厂房竣工验收报告即可，不需要房屋质量合格证和消防合格证。 以上事实有房屋租赁合同、付款记录、微信聊天记录、函、回复函、土地使用证、房屋产权证、国务院办公厅意见、江苏省教育厅文件、南通市教育局通知、勘验笔录、（2019）苏0621民初5276号庭审笔录及到庭当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行合同义务。 定慧公司主张案涉合同系由其法定代表人杨坚在公司设立过程中以个人名义签订，案涉房屋系实际用于公司经营，杨坚对此亦予以确认，认为权利义务归属公司。本院认为，定慧公司为适格原告。被告华宇公司、程小平、吉祖华主张，案涉合同的出租方应为华宇公司，程小平、吉祖华在合同中签字分别是作为法定代表人、实际控制人和股东对合同进行的确认，并非合同主体。本院认为，案涉房屋属于华宇公司所有，作为出租人亦在合同尾部加盖印章，并在实际履行过程中履行了交付房屋的义务，故合同相对方应为华宇公司。程小平、吉祖华在合同中予以签字，应认定为其是作为公司法定代表人、实际控制人履行职务行为对合同予以确认，不应认定为房屋出租方。故本院认定案涉租赁合同相对方应为华宇公司与定慧公司。另外，程小平、吉祖华对华宇公司提起反诉均不持异议，不影响本案的处理。 根据已查明事实，定慧公司租赁房屋系用于办学使用，但因租赁房屋所在地为工业用地性质，根据相关规定不能用于商业经营，致使定慧公司合同目的不能实现。为此需要考量的是，造成这种现状的原因究竟在于定慧公司还是华宇公司？本院认为责任在于定慧公司。首先，定慧公司或者杨坚作为办学者，在办学时应当对相应的法律规定及文件要求进行了解，对于工业用地所建房屋不能用于办学应有充分认知。其次，定慧公司租赁华宇公司厂房，而华宇公司主要从事纺织服装的生产和销售，定慧公司应当知道案涉厂房的土地性质明显为工业用途非商业用途，但其在签订合同时对此其并未提出异议，现也无证据证明华宇公司在签订合同时进行了虚假陈述、隐瞒事实真相或作出不当承诺。第三，定慧公司与华宇公司在2018年6月份签订案涉租赁合同，其经营者杨坚在此之前已经租赁华宇公司厂房（一楼）用于办学，并足额缴纳了租金，双方更是在此基础上，签订了整栋大楼的租赁合同。案涉合同也未对土地性质、房屋质量合格证、消防许可证等要求做出约定，作为出租方其所付主要义务是按约将房屋交付对方使用，不应对其主观认识过分苛求，而且定慧公司也述称其在签订合同时并未明确要求土地性质为商业用途，直至2018年下半年相关部门检查需要这些证件其才要求华宇公司出具。故结合以上几点，本院认为定慧公司系因自身行为致使合同目的不能实现，其作为违约方无权主动解除合同。但在案涉合同履行陷入僵局的情况下，本院亦不认为定慧公司起诉要求解除合同主观存在恶意，系因为有关部门对校外培训机构的设立及经营提出了更为明确的要求及自身经营的逐步规范，着实是为了严格遵守这些规定和基于对学生安全的考虑而无法继续履行。如强制要求其继续履行合同，对其应显失公平。华宇公司基于现状而拒绝解除合同，必将严重损害定慧公司的利益，应违反一般社会评价中的诚实信用原则。故本院认为定慧公司主张判令解除案涉租赁协议，应予支持，但其应当给付尚欠房租17.67万（暂计算至2020年4月10日，根据合同约定月租金为3.5万元，自2019年7月-2020年3月尚欠租赁费应为16.5万，再至4月10日产生租赁费1.17万，合计17.67万）、水电费3430.75元及违约金5万元（考虑现下疫情情况、合同约定期限及履行情况，违约金金额应为适当），而华宇公司应当返还定慧公司押金46569.25元（扣减水电费3430.75元）。为便宜处理，违约金与押金冲抵后，定慧公司应当给付华宇公司违约金3430.75元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）海安定慧教育培训中心有限公司与被告（反诉原告）海安华宇绣品服饰有限公司之间于2018年6月5日签订的房屋租赁合同于本判决发生法律效力之日解除。 二、原告（反诉被告）海安定慧教育培训中心有限公司给付被告（反诉原告）海安华宇绣品服饰有限公司房屋租金17.67万（计算至2020年4月10日）及自2020年4月11日计算至本判决发生法律效力之日按每月3.5万元计算的租赁费。 三、原告（反诉被告）海安定慧教育培训中心有限公司给付被告（反诉原告）海安华宇绣品服饰有限公司违约金3430.75元。 上述二、三项，由原告（反诉被告）海安定慧教育培训中心有限公司于本判决发生法律效力之后十日内履行完毕。 如原告（反诉被告）海安定慧教育培训中心有限公司未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告（反诉被告）海安定慧教育培训中心有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）海安华宇绣品服饰有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费8050元，减半收取4025元，由本诉原告海安定慧教育培训中心有限公司负担（已缴纳）；反诉案件受理费3050元，由反诉原告海安华宇绣品服饰有限公司承担1098元，反诉被告海安定慧教育培训中心有限公司承担1952元，于本判决发生法律效力后十日内将缴至本院（开户名：海安市人民法院，开户行：中国建设银行海安支行营业部，银行账号：32×××16，并注明本案案号）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11100元（开户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 员  王 蕾 二〇二〇年四月十日 法官助理  马跻峰 书 记 员  于秋萍