宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初15491号原告：丁小军，男，1979年8月20日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告：王如冰，男，1971年8月15日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：黄璐芳，宁夏搏强律师事务所律师。被告：马存福，男，1980年7月3日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：余楠，宁夏善知律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽凡，宁夏善知律师事务所实习律师。原告丁小军、王如冰与被告马存福农村土地承包合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丁小军、王如冰及其委托诉讼代理人黄璐芳，被告马存福及其委托诉讼代理人余楠、王羽凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁小军、王如冰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告在2016年11月19日签订的《房屋转让协议》无效；2.判令被告退还转让款243000元，资金占用费30000元，合计273000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月19日，原被告双方签订的《房屋转让协议》，约定被告将坐落于金凤区良田镇园子村4组土地1.8亩转让给原告，转让价格为243000元，被告保证产权清晰、界址明晰等内容。原告按照约定将243000元支付给了被告，被告将涉案土地交付给原告。原告遂在涉案土地上建筑了房屋，但2018年9月左右，金凤区良田镇人民政府将涉案土地上的房屋强拆。经核实，被告转让给原告的土地属于集体所有，被告无权永久性转让。被告隐瞒了土地性质，导致原告的损失扩大。为了维护权益，故原告提起诉讼，请求判如所请。被告马存福辩称，一、原被告双方均系完全民事行为能力人，双方交易的标的物并不是案涉土地或者房屋，而是案涉土地或房屋上的征地补偿权益，因此双方签订的转让协议应当认定为合法有效，不存在协议无效的法定事由，故原告的诉请依法不能成立。2014年初良田镇园子村被银川市金凤区政府划入征迁范围，原被告双方对涉案土地处于等待政府征收且无法使用的状态均是明知。原告购买将要被政府征收的涉案土地目的只是为了获取征收补偿权益，以期投资获利。因此，从双方的真实交易目的来看，双方交易的并不是土地使用权，而是涉案宗地的征收补偿权益，而法律并没有禁止征收补偿权益的买卖，故双方的交易并未违反法律强制性规定，应当认定为有效。二、原告向被告购买这种补偿权益时就已经明知政府的补偿标准或者如何增加补偿费用的方法。被列入征迁范围的土地，政府是不允许土地使用者再使用土地建房或者栽树。原告为了增加征迁补偿金额，便用砖块垒起了围墙，最后被政府发现后给强制拆除了。2017年底金凤区政府适用了新的征收补偿方法，对原告购买的涉案房屋及土地的征收方式有了相应的变化，从而导致本来可以投资获利几十万的土地，突然变更为按照耕地1亩3万多元的标准进行征收补偿。直到2019年初全部征迁工作完成后，原告依旧无法改变新的征补办法，原告花钱购买征收补偿权益用以投资获利的目的彻底落空，投资失败后无比郁闷的原告突然想到双方签订的合同都是请教高人拟制的，无论投资失败或者成功原告都可以全身而退，故而引发本案诉讼，原告成功的开启了借用法律手段规避投资风险之路。三、原告投资失败后，恶意提起确认无效之诉规避其投资风险不仅违反了诚实信用原则，更违背了合同无效的立法目的。最高人民法院在（2019）最高法民终347号新疆华诚安居房地产开发有限公司、中国铁建大桥工程局集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中认为，合同无效制度设立的重要目的在于防止因为无效合同的履行给国家、社会以及第三人利益带来损失，维护社会的法治秩序和公共道德。作为违法行为人恶意主动请求确认合同无效，如支持其诉求，意味着体现双方真实意愿的合同约定不仅对其没有约束力，甚至可能使其获得不正当的利益，这将违背合同无效制度设立的宗旨，也将纵容违法行为人从事违法行为，使合同无效制度沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段。本案中，原告提供、双方签订的格式协议来看，原告对农村承包地的转让条件及无效规定系明知的，却仍然签订并履行，特别是在原告投资失败后，恶意提起确认合同无效之诉规避投资风险等一系列行为均可认定原告的主观恶意。据被告代理人了解，因近年来政府对征收补偿政策的变动，导致很多已经在良田镇购买即将被征收土地的投资人亏损，这些投资人为彻底化解自己的投资风险，都正在准备或者已经提起了确认合同无效之诉，届时法院的工作量会剧增，更为严重的是如果法院仅单纯以合同的外观来判定是否有效，只会让更多想要从拆迁中获利的人去购地买房，如此这般不仅容易滋生腐败、影响城镇化建设的进程，而且会使得合同无效制度成为一些人谋求不正当利益的工具，投资成功暂且不论，如果投资失败，也可以通过司法途径全额拿回自己的投资款。综上，请求法庭驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告丁小军、王如冰均系宁夏回族自治区西夏区兴泾镇居民。2016年11月19日，原告丁小军、王如冰（乙方）和被告马存福（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定甲方将位于银川市金凤区良田镇园子村4组土地1.8亩转让给乙方，土地向东至马存福、西至马存福、南至马卫华、北至马存福，转让金额为243000元，分两次付清，于2016年11月19日支付143000元，剩余10万元于2016年11月24日付清，如有一方违约，违约方付对方转让总价50%违约金。协议签订后，原告按约定给被告支付了转让金。被告将合同约定的土地交付给原告。庭审中，原被告双方均认可涉案土地系用于养殖。现原告认为被告隐瞒土地性质，致使原告盖的牛棚被拆除。故诉至法院，请求判如所请。另查明，2019年12月30日，银川市金凤区良田镇园子村村民委员会出具证明一份，载明：“兹有我园子村四队村民马存福（身份证号：6401111980********），其本人享有东至马存福、西至马存福、南至马卫华、北至马存福的3亩土地的承包经营权”。本院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四条的规定，农村土地承包后，土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。原被告双方签订的《房屋转让协议》系买卖农村土地，该合同违反了法律的强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告马存福将不能买卖的土地出售给原告丁小军、王如冰存在过错，但原告系成年人且并非金凤区良田镇园子村的村民，其在购买案涉土地时应当知晓该土地不能买卖，其自身存在一定过错，应当承担30%的责任，故被告应向原告返还转让费170100元。原告主张的资金占用费无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第四条之规定，判决如下：一、确认原告丁小军、王如冰与被告马存福于2016年11月19日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告马存福于本判决生效之日起十五日内向原告丁小军、王如冰返还转让费170100元；三、驳回原告丁小军、王如冰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5395元，由原告丁小军、王如冰负担2033元，由被告马存福负担3362元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 陈 婷人民陪审员 郭红梅人民陪审员 郭 嘉 二〇二〇年四月三十日书记员 郑婷婷附相关适用法律规定：1.《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国农村土地承包法》第二条本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。第四条农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。