四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初5809号 原告：袁福祥，女，1939年12月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张济川，宜宾市叙州区观音服务所法律工作者，系宜宾市叙州区法律援助中心指派。 被告：罗云珍，女，1975年11月5日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告袁福祥与被告罗云珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原、被告及诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁福祥向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销（解除）原被告在2019年9月12日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令被告及时腾退房屋，并将该房屋退还原告；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与亡夫李仲池（2005年因病去世）于1980年登记结婚，双方于1983年共同购买了位于观音镇黄金街猪市湾1幢1层（61号附1号）住房**，建筑面积35.7平方米。因李仲池的父母在1980年前去世，原告和李仲池也未生育子女，原告于2010年通过继承取得该房的所有权。原告因年老失去依靠，从2009年起就长期居住在永兴镇，对观音镇猪市湾1幢1层的该套房屋，原告委托了叔伯外侄王道明对外出租。2018年王道明将该房租给被告，租期一年。租期届满时，原告回到观音镇，准备收回房屋的过程中，被告听说原告准备出售该房屋，被告找到原告协商买房。原被告于2019年9月12日上午到观音镇司法所起草并签订了《房屋买卖协议书》，约定双方买卖房屋的基本情况，买卖价款为10000元等内容。被告提出写一万元可以少交税。在当日下午14时，原被告为客观说明房屋实际买卖交易价格，再次到观音镇司法所签订《买卖协议书》，将买卖价款重新确定为68000元。双方所签订的协议书均由被告持有。原告要求持有一份，被告借故不给付原告。原告认为被告能够按照实际交易价款给付房款，但被告凭借《买卖协议书》占有房屋后，不向原告支付分文购房款，且占有房屋拒不搬出。原告才意识到被告是早有预谋，想不花一分钱达到占有原告房屋的目的。原告为此找到观音镇司法所、派出所解决。在派出所调解期间，被告才拿出一份价款为10000元的买卖协议。但被告拒绝退还房屋。原告作为一个80多岁的老年人，对被告的蓄意欺骗不能容忍，签订的协议明显存在欺诈行为。从被告提交到派出所的买卖协议书看，双方买卖价格为10000元，其约定价款明显显失公平。周边同类型房价大约在2000元/平方米左右，10000元连水电气户头都不够。原被告签订的房屋买卖协议显失公平，请求人民法院依法予以撤销，并判令被告及时腾退房屋归还原告。 被告罗云珍辩称，不同意撤销买卖协议。双方是自愿签订的协议，租期届满后，原告来拿钥匙，对被告说租房子租够了，也麻烦，准备把房子便宜点两万多都卖了。被告提出没有那么多钱买，原告喊被告找亲戚借钱买。原告就说1万卖给被告，被告觉得还可以。原告说拿现金，不要打卡，怕影响她吃低保。2019年9月5日双方签了一个协议，后面去房管局无法过户。就在9月12日又写了一份买卖协议，并在当天在写协议之前在观音车站附到租房的路上拿了1万现金给原告，原告把房产本子都拿给被告了。因为原告自己称房屋买卖协议弄丢了，2019年9月12日下午双方再次去司法局又补写了协议，下午写的协议价格仍是1万元。双方是自愿买卖，不同意解除合同。 原告袁福祥围绕诉讼请求依法提交原告身份证、户籍本复印件，被告户籍证明，房产信息查询情况表，房屋买卖协议书，租房协议复印件，收条复印件，人民调解记录复印件。被告罗云珍提交了被告身份证、户籍本复印件，购房合同复印件，房屋买卖协议书复印件，收条，袁福祥赡养费收条打印件。对前述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年6月8日，袁福祥通过继承取得位于宜宾市叙州区的房屋所有权，产权证号201001551。该房于1983年建成，产权证号为201001551，建筑面积35.7平方米，设计用途为住宅，性质为私产。2010年9月该房屋在房管部门登记的房屋价值为30000元。袁福祥没有生育子女，其长期居住在永兴镇。对观音镇猪市湾的该套房屋，袁福祥委托其远房外侄王道明对外进行出租。2018年8月1日，罗云珍承租了该套房屋，双方签订了租房协议，载明租房期限为2018年8月1日至2019年9月1日，租金为3000元一年。2019年9月，租期到期后，袁福祥到观音镇准备收回房屋。在与罗云珍接触过程中，袁福祥提出想将该房出售，罗云珍表示有购买意向。2019年9月5日，袁福祥与罗云珍签订一份“购房合同”，该合同内容为：甲方（卖房人袁福祥）自愿将观音镇猪市湾（1幢1层）私产全套卖给乙方（买房人罗云珍），建筑面积35.7㎡，套内面积32㎡，为混合结构，建成年份1983，成本价房，购房金额一次性付清，税由乙方上。合同上甲方签字为袁福祥，乙方签字为罗云珍。签订该合同后，双方到不动产登记中心办理过户，后被房管部门告知该房无土地使用权证，无法过户。 2019年9月12日上午，罗云珍与袁福祥到观音镇司法所，要求司法所工作人员为双方拟定一份房屋买卖协议。观音镇司法所工作人员杨盛才对双方的基本情况进行了了解。在交谈过程中，大部分时间是由罗云珍陈述应该如何拟定协议有关内容，袁福祥基本没有说话。在司法所工作人员询问为何房价如此低时，罗云珍称是为少交税，会按实际价款给付购房款。后司法所工作人员为双方拟定了一份《房屋买卖协议》，协议约定由袁福祥出售观音镇猪市湾一幢一层的房屋给罗云珍，协议第二条约定“买卖价款及付款方法：双方协定房屋买卖价款共计人民币10000元（大写壹万元整），乙方在签订本协议时一次性支付甲方购房款，具体支付与否，由甲方出具收据”。协议另对房屋现状，拆迁，水电气过户，交房时间等进行了约定。违约条款约定：如果乙方违背次协议致本协议不能履行，违约方则向向对方支付违约金贰万元整，并赔偿因违约给对方造成的实际经济损失。在写完协议后，罗云珍要求司法所工作人员打一张10000元的收条。司法所工作人员手写收条一张，载明：今收到罗云珍交来购房款人民币壹万元。袁福祥在收款人处签字捺手印。但出具收条时，罗云珍并未当场支付钱款给袁福祥。罗云珍向司法所工作人员解释的是签了协议之后回去到银行转账。在离开司法所时，袁福祥和罗云珍均各自拿了一份协议放自己包里。签订协议后，罗云珍和袁福祥回到猪市湾1幢1层房屋。在庭审中，罗云珍陈述在回到房屋后，袁福祥将房屋相关证件交付给了罗云珍，并将房屋进行交付，而袁福祥则陈述是罗云珍强行拿走了房屋的相关证件和协议等资料。2019年9月12日下午15时，罗云珍与袁福祥又到观音司法所，就双方的房屋买卖协议要求司法所工作人员再次出具买卖协议。观音司法所工作人员杨盛才又从电脑中打印了两份买卖协议给原被告签字，并再次写了收条。经本院询问杨盛才，杨盛才陈述罗云珍与袁福祥下午再次到司法所重新写协议的原因是双方要求将房屋买卖价款写为68000元，并且重新打了68000元的收条，袁福祥重新签字按手印。监控录像显示，下午写好协议后，罗云珍将两份协议和收条放在自己手提包内，袁福祥在离开司法所时手中并未拿到买卖协议。 在双方签订买卖协议后，袁福祥认为罗云珍欺骗其写了协议，且购房款也一分钱没有收到，袁福祥要求解除协议，不要罗云珍的钱，罗云珍不同意解除协议。双方于2019年10月25日到观音镇派出所公调办公室进行过调解。现袁福祥起诉所依据的协议为在派出所调解时，罗云珍向派出所出示的那份协议，协议上价款为10000元。经观音镇公调中心调解，双方未能达成一致意见，致袁福祥起诉。 本院认为，本案涉案房屋坐落于宜宾市叙州区，地理位置属于观音镇老街，处于中心街区位置。虽该房屋修建于1983年，属混合结构房屋，但按照现在房屋买卖市场行情，该地段同时期修建房屋的价格约应在2000元左右。原被告所签订的《房屋买卖协议书》系被告在进行调解时向观音镇派出所提供，确定购房价格为10000元。原告袁福祥称双方还有一份协议，约定价款为68000元，但被告罗云珍予以否认，只承认双方仅签订了10000元价款的协议。双方未提供价款为68000元的购房协议，现无确切证据证明本案还存在一份68000元的购房协议。故本院确定本案双方签订的房屋买卖协议价款为10000元。该房屋面积为35.7㎡，每平方米价格为10000元÷35.7㎡＝280元／㎡，该价格明显低于市场价格，且差额巨大。虽然原被告双方在司法局工作人员的主持下出具收条，但出具收条时，被告罗云珍并未当场给付10000元，被告罗云珍也没有举出充足证据证明其已经给付10000元房屋价款。在双方商谈房屋买卖事宜的过程中，除原被告外，没有其他人参与。被告罗云珍以极不合理的价格购买年近80岁老人的房屋，且在双方协商过程中，未找其他中间人或者见证人进行见证。被告罗云珍已经明知该房不能按照正常程序过户交易，仍以少交税为由诱使原告以极低价格与其签订房屋买卖协议，存在欺诈行为。因被告罗云珍出具的该份协议价款确定的房屋价值仅280元／㎡，明显低于市场价格，对原告袁福祥显失公平，协议的签订也存在欺诈行为，故该协议应予撤销。被告罗云珍没有提供充足证据证明其已给付了10000元价款，故不存在原告袁福祥退还房屋价款的问题。被告罗云珍应当及时腾退房屋，归还原告袁福祥。对被告罗云珍已经控制的房产证等房产相关证件，应当一并予以退还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条规定，判决如下： 一、撤销原告袁福祥与被告罗云珍于2019年9月12日签订的《房屋买卖协议书》； 二、被告罗云珍于本判决生效之日起三十日内将位于四川省宜宾市叙州区（产权证号20××51）的房屋腾退给原告袁福祥，并一并退还该房屋房产证。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗云珍负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  袁洪林 审 判 员  朱汉武 人民陪审员  姚 敏 二〇二〇年四月一日 书 记 员  黄显芳 书 记 员  汪 敏