福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初7171号 原告：游国轩，男，1970年9月12日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：叶木森，男，1980年7月22日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，由厦门恒地物业服务有限公司推荐。 原告：方家圣，男，1974年3月24日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：张银家，男，1967年7月27日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：方军豪，福建信海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：方耀存，福建信海律师事务所执业律师。 原告游国轩、方家圣与被告张银家房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告游国轩的委托诉讼代理人叶木森，原告方家圣，被告张银家的委托诉讼代理人方军豪、方耀存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游国轩、方家圣向本院提出诉讼请求：：1.判令解除游国轩、方家圣与张银家于2019年3月15日签订的《租赁合同》；2.判令张银家退还游国轩、方家圣房屋租金、履约保证金共593400元；3.判令张银家支付游国轩、方家圣装修材料的运输费5000元。经本院释明讼争租赁合同无效后，游国轩、方家圣变更诉讼请求为：1.确认游国轩、方家圣与张银家于2019年3月15日签订的《租赁合同》无效；2.判令张银家退还游国轩、方家圣房屋租金、履约保证金共593400元；3.判令张银家支付游国轩、方家圣装修材料的运输费5000元。事实与理由：2019年3月15日，游国轩、方家圣与张银家签订一份《租赁合同》，约定张银家将址于厦门市湖里区XXXX的房屋出租给游国轩、方家圣作为办公、住宅、公寓之用；给予游国轩、方家圣三个月（即2019年3月15日至2019年6月14日）免租装修期；同时对租赁用途、租赁期限、租金标准等作了详细的约定。游国轩、方家圣于签订合同当天通过银行转账方式向张银家支付三个月租金（2019年6月15日至2019年9月15日三个月租金）及相当于一个月租金金额的履约保证金。合同签订后，游国轩、方家圣遂对房屋予以设计规划，于2019年3月16日开始采购沙、土、砖等装修材料运往房屋现场。开工装修不到两天，厦门市湖里区城市管理行政执法局工作人员到现场叫停，告知游国轩、方家圣此乃违法建筑，责令立即停止违法建设并出具《行政执法通知书》（Ｎｏ.1004636）。游国轩、方家圣即将此情况反映给张银家，要求与张银家解除《租赁合同》同时退还已付租金与保证金，但遭到拒绝，张银家答应处理协调相关单位并保证游国轩、方家圣可以经营。之后，在张银家的授意下，游国轩、方家圣采取暗中偷偷施工的方式进行。2019年5月4日，湖里区城市管理行政执法局工作人员再次赶到施工现场叫停施工，并出具《责令停止违法建设通知书》（Ｎｏ.1001253）。当天，小东山小组、社区居委会、街道办事处等工作人员也到现场强烈阻止游国轩、方家圣施工。事后，游国轩、方家圣多次通知张银家，要求解除合同，退还已付租金及保证金，但遭到拒绝。游国轩、方家圣认为，张银家作为房屋所有人在明知该房屋系违法建筑、不能用作住宅、公寓之用途的情况下，为达到将房屋出租的目的，刻意向游国轩、方家圣隐瞒该房屋具体情况，给游国轩、方家圣造成了损失，案涉租赁合同系无效合同，张银家应返还已收取租金和履约保证金并赔偿损失。 张银家辩称，张银家对于讼争合同无效没有过错，张银家通过支付合理对价取得案涉租赁物的权利，且经人民法院出具调解书确认其取得案涉租赁物权利，有权对外出租获取收益，案涉租赁物未取得建设工程施工许可的过错不在张银家。张银家将案涉租赁物交付给游国轩、方家圣后，一直由游国轩、方家圣使用，其应支付相应的占有使用费，张银家保留向其追讨占有使用费的权利。游国轩、方家圣承租后，明知湖里区城市管理行政执法局不允许仍强行继续装修工作，其应自行承担装修的费用。合同被认定为无效，游国轩、方家圣应返还案涉租赁物给张银家。综上，请求法院驳回游国轩、方家圣的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以采信并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.游国轩、方家圣提交的送货单、收款收据，收货人、收款人身份不明，没有其他证据印证交易的真实性以及游国轩、方家圣实际支付相关费用的事实，本院对上述证据不予采信。 2.张银家提交的《场地租用合同》、（2014）海民初字第2290号民事判决书、《转让合同权利义务协议书》、《附条件代偿债务协议书》、（2018）闽0205民初939号民事调解书、《收条》、《厂房接收协议》，拟证明其取得位于厦门市湖里区XXXX的建筑物的占有使用权的经过，因游国轩、方家圣对张银家有权出租并无异议，上述证据与本案诉讼请求没有直接关联，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张银家作为出租方（甲方），游国轩、方家圣作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将坐落于厦门市湖里区XXXX（即本案案涉房屋）建筑物总面积5934平方米及附属设施出租给乙方使用；租赁用途为办公、住宅、公寓出租（转租）；租赁期限为12年，自合同签订之日起至2031年3月15日止；甲方应于2019年3月15日前将房屋和配套设施及相关图纸和建筑相关资料交付乙方使用，以配合乙方装修及后续经营需要；甲方给乙方的装修及招商期为三个月，免收租金；自房屋交付给乙方使用的第4个月开始计算租金，以后每三年递增一次，递增幅度为9%，自2019年6月15日至2022年6月15日止的租金为每月148350元；合同履约保证金为593400元（包括三个月租金和一个月押金）；合同自签订之日起生效。游国轩、方家圣于2019年3月10日在合同落款签名捺印，张银家于2019年6月15日在合同落款签名捺印。 游国轩于2019年3月15日转账租金、押金共计593400元给张银家。 2019年3月17日，游国轩、方家圣对小东山社200-113号仓库进行改建时，厦门市湖里区城市管理行政执法局因游国轩、方家圣无法提供合法手续，予以制止并出具《行政执法通知书》。后游国轩、方家圣于2019年5月再次开展施工，又被厦门市湖里区城市管理行政执法局责令停止违法建设。此后游国轩、方家圣未实际使用案涉房屋。 本院认为，张银家出租给游国轩、方家圣的位于厦门市湖里区XXXX的建筑物，系未取得规划许可和建设许可违法建设的房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，讼争《租赁合同》系无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。游国轩、方家圣称其于2019年4月16日已将房屋钥匙交还张银家的儿子，但未提供证据证明，且游国轩、方家圣在2019年5月还试图继续施工，与其陈述存在矛盾，因此游国轩、方家圣应移交位于厦门市湖里区XXXX的建筑物给张银家。游国轩、方家圣在约定的装修期内对案涉房屋进行装修改建，已被厦门市湖里区城市管理行政执法局制止，经本院核实，此后未实际使用案涉房屋，张银家应将已收取的租金和押金共计593400元退还游国轩、方家圣。游国轩、方家圣主张的运输费用损失5000元，因其提交的相关证据未被采信，本院对其要求张银家支付该项费用的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、游国轩、方家圣与张银家于2019年6月15日就厦门市湖区小东山社200号建筑物租赁事宜签订的《租赁合同》系无效合同； 二、张银家于本判决生效之日起七日内返还游国轩、方家圣租金、押金共593400元； 三、游国轩、方家圣于本判决生效之日起七日内返还上述《租赁合同》项下的租赁物即位于厦门市湖里区XXXX的建筑物给张银家； 四、驳回游国轩、方家圣的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9834元，减半收取计4917元，由张银家负担4836元，由游国轩、方家圣负担81元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 陈婧怡 二〇二〇年四月二十四日 代书记员 陈 静 附页： 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。