重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初2988号原告：重庆市光华物业管理有限公司江北分公司，住所地重庆市江**石马河街道南桥寺双堰塘**，统一社会信用代码9150010577178910X7。负责人：陈洪，经理。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。被告：管袁九，男，1983年1月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王忠斌，重庆渝万律师事务所律师。委托诉讼代理人：管立卿（管袁九之父），住重庆市云阳县。原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司(以下简称光华物业江北公司)与被告管袁九租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华物业江北公司的委托诉讼代理人董月强、王军，被告管袁九及其委托诉讼代理人王忠斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光华物业江北公司向本院提出诉讼请求：1、判决管袁九支付使用期内的使用维护费396587元（2015年2月1日至2018年5月31日）及逾期付款违约金（以396587元为基数，按年利率24%的标准，自2018年2月28日起计算至付清款日止）；2、管袁九立即返还我司设备、设施，即位于重庆市江北区南桥寺福居路X号光华.可乐小镇X区X-X号商铺内的水管、电线、中央空调末端；3、管袁九支付使用期满后的逾期返还使用维护费，按每月31675元的标准，自2018年6月1日起计算至返还之日止；4、管袁九承担本案诉讼费。被告管袁九辩称，光华物业江北公司所述不实，我至今未收到光华物业江北公司交付的相关设备设施，光华物业江北公司也未对相关设备设施进行维护。协议没有生效，即便合同已生效，光华物业江北公司主张的使用费及违约金也已超过诉讼时效期间，且违约金标准过高。房屋验收表上签字非我所签，因光华物业江北公司及其关联企业即开发商重庆光华控股集团有限公司（下称光华集团）违法建设致本案涉及的商铺及设备设施无法移交给我，光华物业江北公司作为光华集团的关联下属企业，知道该情况，我不应承担责任。经审理查明，2013年10月14日，管袁九与光华物业江北公司签订一份《设备、设施使用协议》。该协议主要约定，光华物业江北公司与管袁九就租赁物内的设备、设施使用维护费达成协议。光华物业江北公司将位于重庆市江北区南桥寺福居路X号光华.可乐小镇X区X-X号商铺出租给管袁九有偿使用，租赁物业总建筑面积为223.74平方米，室内设施有电、中央空调。设备、设施使用期为4年，自2014年6月1日起至2018年5月31日止。设备、设施使用维护费用标准为按商铺建筑面积223.74平方米计算，每月每平方米42元，使用维护费从第3年起逐年递增6%；即2014年6月1日至2015年1月31日期间费用28191元；2015年2月1日至2016年5月31日，每季度费用为28191元；2016年6月1日至2017年5月31日每月每平方米44.52元，每季度费用为29883元；2017年6月1日至2018年5月31日每月每平方米47.19元，每季度31675元。使用维护费按每三个月为一期的标准支付；第一期费用即2014年6月1日至2015年1月31日期间费用28191元，管袁九在签订本合同当日缴纳；此后每期费用在上期费用到期前10个工作日支付；管袁九逾期不支付或不足额支付设备、设施和折旧费，每逾期一天，按当期应付使用维护费总额的1%支付违约金，逾期10日不支付或不足额支付使用维护费的，光华物业江北公司有权单方面解除租赁关系，管袁九除支付应付使用维护费外，同时应按合同第七条标准支付违约金，管袁九并承诺同意租赁屋内属于管袁九购置的一切设备、设施等物品都无偿提供给光华物业江北公司处置。光华物业江北公司应提供完好的设备、设施给管袁九使用；管袁九使用的由光华物业江北公司提供的公共设施设备由光华物业江北公司负责维修，管袁九应对其维修提供方便。合同第七条违约责任约定，管袁九逾期支付使用维护费等费用的，逾期在10日内的每日按逾期款项的5%支付违约金；若管袁九出现拖欠费用逾期10日以上、擅自改动房屋结构设施、设备等情况时，光华物业江北公司有权单方面提前终止合同，停止提供设备、设施，收回租赁物业，管袁九承担相当于剩余使用期使用维护费总额30%的违约金，据此方法计算违约金不足三个月使用维护费的，违约金按三个月使用维护费计算。协议终止时，租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构之内的附属设施由“甲方”即光华物业江北公司无偿收回，管袁九不得留存物品，否则视为遗弃物品，光华物业江北公司有权处置。管袁九逾期不迁离或不返还租赁物业的，每日向光华物业江北公司支付3倍日设备、设施使用费。合同还约定，本合同是租赁合同不可缺少的部分，须与租赁合同同时签订，本合同与租赁合同具有同等的法律效力，协议签署后，管袁九支付保证金、首期设备设施使用维护费后生效等。另查明，光华集团系光华物业江北公司上级法人重庆市光华物业管理有限公司（下称光华物业公司）的控股股东。江北区福居路12号光华.可乐小镇B区2014年1月27日通过环境保护验收，2014年5月29日通过建设工程消防验收，2014年10月17日为竣工验收时间，并且在2016年5月23日取得建设工程竣工验收备案登记证。涉讼设备、设施所在房屋由光华集团开发建设，光华集团与管袁九就该房屋于同期另行签订有房屋租赁合同。该房屋租赁合同约定的租赁房屋用途为管袁九经营坐垫、脚垫、精品批零，室内设施有电、中央空调等，租赁期从2014年6月1日起至2018年5月31日止，该合同中有关租赁期满后出租人收回房屋及设施的约定条款与涉讼合同文字相同。光华集团将房屋中的水、电、中央空调等设施交由光华物业江北公司出租并进行维护，光华集团确认其交房时一并将前述设施设备交付给了管袁九。2014年11月11日，光华物业公司出具涉讼设备、设施所在房屋的房屋验收表，该验收表中载明房屋设施设备已验收完毕，水电表底数为0，验收表中承租户签名处有“管元九”字样。2016年7月，光华集团曾公告通知其打造的汽车用品总部基地B区部分门市已具备开业条件，决定于2016年10月16日正式开业，门市将从2016年10月16日起正式计算租赁期等。现涉讼设施设备所在房屋门锁处张贴有盖具“重庆光华物业管理有限公司可乐小镇管理处”印章的封条。2016年11月29日，管袁九以光华集团违约，交付的租赁房屋未达可交付使用条件为由向重庆仲裁委员会提起仲裁申请，要求裁决其依法解除租赁合同有效，光华集团返还相关费用。该仲裁案中，管袁九于仲裁事实陈述部分确认光华集团于2014年5月通知其接房，其收妥涉讼设施设备所在商铺，于仲裁质证部分确认前述房屋验收表真实性，并陈述其是与光华物业公司签字交接商铺。2017年3月，重庆仲裁委员会就该案作出仲裁裁决，认定管袁九签字接收涉讼设施设备所在商铺，并于2016年11月29日向光华集团发出解除租赁合同通知书，裁决认为管袁九解除租赁合同理由不成立，驳回了管袁九的申请。现光华集团已就租赁合同另行对管袁九提出仲裁申请，要求其返还租赁房屋等。前述设施设备使用合同签订后，管袁九实际支付第一期费用即2014年6月1日至2015年1月31日期间费用28191元，光华集团将涉讼设备设施所在商铺交付给管袁九。此后管袁九未再支付费用，光华物业江北公司收款未果，遂于2018年12月递交诉状，将本案诉至本院。庭审中，光华物业江北公司确认，其诉请要求管袁九返还的水管、电线、中央空调末端现均处于涉讼商铺内，未与不动产分离。并陈述商铺封条非其张贴，与其无关。庭审中，光华物业江北公司主张其多次口头向管袁九催收欠付使用费，管袁九对光华物业江北公司这一主张不予认可。上述事实，有《设备、设施使用协议》、重庆仲裁委员会（2016）渝仲字第2759号裁决书、房屋验收表、情况说明、邮寄单、开业通知，以及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，管袁九还举示了光华汽车用品总部基地宣传资料、涉讼房屋项目验收资料、公证书、光华集团自我介绍材料、照片、新闻视频资料等证据，拟证明案涉汽车基地项目宣传不实，涉讼门市项目迟迟无法完成建设，租赁门市不具备开业条件。光华物业江北公司质证不认可前述证据真实性。本院认为，管袁九与光华物业江北公司签订的《设备、设施使用协议》不违反法律强制性规定，合法有效。该合同并未约定交纳保证金具体金额条款，管袁九实际支付了首期费用，合同已生效，管袁九有关合同未生效的答辩于法无据，本院不予支持。涉讼合同内容系光华物业江北公司将相关商铺内设备设施交管袁九使用，并收取费用的约定，该合同性质应为租赁合同，讼争使用维护费实为租金。该合同租赁物非普通独立之动产，其使用功能与不动产商铺紧密相联；《设备、设施使用协议》约定的计费方式亦以设备设施所在商铺面积为标准，并约定协议为“租赁合同不可缺少的部分，须与租赁合同同时签订”；涉讼合同及标的的前述特征，结合使用协议有关室内设施的约定，本院认为管袁九对涉讼设备设施所在商铺的接收行为即足以证明其收妥涉讼协议约定的设备设施。管袁九在（2016）渝仲字第2759号仲裁案中已明确认可接收涉讼商铺，其有关未接收商铺及设备设施的辩解与事实不符，本院不予支持。关于光华物业江北公司要求管袁九支付2015年2月1日至2018年5月31日租金396587元的诉讼请求，本院认为，光华集团承诺涉讼设备设施所在商铺自2016年10月16日起计算租期；如前所述，涉讼租赁物非普通独立之动产，其使用功能与所在商铺紧密相联；光华物业江北公司、光华集团属关联公司，其在涉讼租赁物及其所在商铺出租中的相关行为及权利义务明显相互牵连，光华物业江北公司应知光华集团前述承诺；光华物业江北公司在管袁九租赁期间亦无催款证据；故本院认定涉讼设施、设备租赁期亦应自2016年10月16日起计算。光华物业江北公司此项诉讼请求，本院按合同约定标准每季度28191元自2016年10月16日起计算至2018年5月31日止，管袁九已付首笔租金28191元从中扣减。光华物业江北公司超出此部分租金请求，本院不予支持。前述租金至《中华人民共和国民法总则》生效时，诉讼时效尚未届满，应按三年计算，管袁九有关诉讼时效届满的答辩于法无据，本院不予支持。光华物业江北公司要求管袁九支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，管袁九违约拖欠租金，依约应支付逾期付款违约金。本案系租赁合同纠纷，虽然光华物业江北公司已将约定违约金标准减少为年利率24%，但此为民间借贷的利率上限，现管袁九主张调减，本院综合考虑双方合同履行、管袁九过错程度、光华物业江北公司损失等因素，确定违约金按银行同期同类贷款利率的130%或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。光华物业江北公司要求管袁九返还设备、设施及支付逾期返还使用费的诉讼请求，本院认为鉴于本案涉讼设备、设施的特殊性，正如难以单独交付一样，难以与不动产商铺分离单独返还，双方合同亦将设备设施与商铺的返还共同约定。庭审中，光华物业江北公司认可涉讼设备、设施现均处商铺内未与不动产分离，在光华集团已另申请返还涉讼设备、设施所在商铺的情况下，本案对光华物业江北公司此项请求不予支持，管袁九应将设备、设施随不动产一并返还。至于此部分占有使用费，一方面，合同期满后，管袁九作为承租人确未举证证明其主动履行了返还义务，但另一方面，光华物业江北公司作为出租人亦未举证证明其就此向承租人进行催促或与之沟通。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。涉讼合同对于租赁期满后的租赁物收回有明确约定；早在涉讼合同租赁期内，光华物业江北公司即长期未收到租金，该司亦未举证证明管袁九实施阻碍租赁物收回行为；在此前提之下，光华物业江北公司在租赁期满后合理期内仍未及时收回租赁物，致损失扩大。本院综合认定，合同期满后，管袁九应按三个月租金标准的130%支付占有使用费，此后的费用应属光华物业江北公司自行扩大的损失，管袁九部分抗辩理由成立，该部分费用由光华物业江北公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告管袁九于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司租金155050.50元；被告管袁九于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司逾期付款违约金，（以140955元为基数，从2018年2月28日起计付至2018年4月16日止，以155050.50元为基数，从2018年4月17日起计付至付清款日止，计算标准自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，此前标准按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的130%计算）；被告管袁九于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司占有使用费36648.30元；驳回原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10784.22元，减半收取计5392.11元，由原告重庆市光华物业管理有限公司江北分公司负担2696元，由被告管袁九负担2696.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 江 英二〇二〇年四月十五日书记员 胡玉洁