山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁民初161号 原告：中国建筑第二工程局有限公司，住所地北京市通州区梨园镇北杨洼251号。 法定代表人：陈建光，董事长。 委托诉讼代理人:王建学,男,该公司员工。 被告：浙江吉安安装有限公司山东分公司，住所地山东省济南市天桥区东西丹凤街3号汇鑫国际商务广场6层21号。 主要负责人：邵国正，经理。 委托诉讼代理人：陈卫军，男。 委托诉讼代理人：林斌，山东鼎舜律师事务所律师。 第三人：章丘立天唐人置业有限公司，住所地山东省济南市章丘区明水街道唐人中心A7写字楼18楼。 法定代表人：郑廷坚，总经理。 委托诉讼代理人：王红蕾,女,该公司职工。 原告中国建筑第二工程局有限公司（以下简称中建二局）与被告浙江吉安安装有限公司山东分公司（以下简称吉安山东分公司）、第三人章丘立天唐人置业有限公司（以下简称章丘唐人公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。中建二局的委托诉讼代理人王建学，吉安山东分公司的委托诉讼代理人林斌、章丘唐人公司的委托诉讼代理人王红蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中建二局向本院提出诉讼请求：1.判令撤销山东省高级人民法院（2019）鲁执异753号执行裁定书；2.判令恢复对登记在章丘唐人公司名下、位于济南市章丘区明水大街章丘××商铺××号房屋的执行（房屋价值总额：1781619.00元）；3.判令吉安山东分公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：中建二局与章丘唐人公司之间建设工程施工合同纠纷一案，已由山东省高级人民法院立案审理并作出判决，判令章丘唐人公司向中建二局支付工程款。该案在审理期间，山东省高级人民法院依中建二局申请，于2018年1月9日作出（2018）鲁民初6号民事裁定书，对章丘唐人公司名下房产予以保全查封，吉安山东分公司在得知此情况后向山东省高级人民法院提出案外人异议书，山东省高级人民法院于2019年11月15日作出（2019）鲁执异753号执行裁定书，裁定中止对登记在章丘唐人公司名下，位于济南市章丘区明水大街章丘××商铺××号房屋的执行。该执行裁定认为吉安山东分公司符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的情形，从而中止对涉案不动产的执行。但《执行异议和复议规定》第二十八条适用的前提应为不动产买受人，该立法本意为保护善意章丘唐人公司购买房屋的权利。吉安山东分公司的案外人异议书证明，吉安山东分公司的初衷仅为了通过涉案房产抵顶部分工程款项，并未出于想要居住而购买涉案房产，属于以房抵债情形，以房抵债的目的为消灭当事人之间存在的金钱债务，并不具备物权期待权，其真实目的为尽快实现债权，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，因此吉安山东分公司并不具备买受人的条件，其以房抵债协议并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系。此外吉安山东分公司与章丘唐人公司之间并未完成房屋预告登记且吉安山东分公司未实际占有涉案不动产，因此山东省高级人民法院（2019）鲁执异753号执行裁定认定事实有误，适用法律错误。综上所述，吉安山东分公司对涉案财产不享有合法权利，不能排除中建二局对涉案财产的查封、执行。中建二局为维护合法权益提起本案诉讼，请山东省高级人民法院查明案件事实，依法判决。 被告吉安山东分公司辩称，山东省高级人民法院(2019)鲁执异753号执行裁定适用法律正确。一、吉安山东分公司为章丘唐人公司施工，章丘唐人公司欠付吉安山东分公司工程款200多万元，经协商，章丘唐人公司将价值178万元的涉案房屋抵顶工程款，双方签订了房屋抵款协议、商品房认购协议，而且在涉案商品房被查封10多天之前向吉安山东分公司进行了房屋交接，吉安山东分公司已经实际占有了涉案房屋。此时，吉安山东分公司的债权已经转化为购房款，吉安山东分公司与章丘唐人公司的买卖关系已经成立，吉安山东分公司当然是涉案房屋的买受人。中建二局主张吉安山东分公司不是以买受涉案房屋为目的，不存在合法有效的房屋买卖合同关系。吉安山东分公司认为该主张不能成立，吉安山东分公司与章丘唐人公司通过房屋买卖合同关系的建立，消灭双方原债权债务关系，并不被法律法规所禁止。二、中建二局指出“吉安山东分公司与章丘唐人公司没有完成房屋预告登记并且吉安山东分公司没有实际占有财产”。吉安山东分公司认可没有完成预告登记，如果完成预告登记，就不存在本案争议，就没有适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的空间。但是中建二局主张吉安山东分公司没有实际占有财产没有事实依据，实际上吉安山东分公司与章丘唐人公司以入住流程确认单的方式，于2017年12月26日由章丘唐人公司将涉案房屋交付给了吉安山东分公司，吉安山东分公司已实际占有涉案房屋，只是因为原告申请的查封，至今未能办理过户登记。综上，中建二局的诉讼请求和理由不能成立，应予驳回。 第三人章丘唐人公司陈述称，中建二局的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。涉案商铺在2018年1月3日已经抵债给吉安山东分公司。吉安山东分公司拿着开具的发票及章丘唐人公司的成本部所开具的结算单进行商铺抵顶。2018年1月3日，章丘唐人公司给其开出收据并办理了房产转移。因为中建二局申请查封导致吉安山东分公司无法签订商品房买卖合同，无法办理产权证，导致此房屋还无法交接到吉安山东分公司手中。因为交房是需要拿着商品房买卖合同、公共维修资金缴款单去物业办理交房手续，目前因为中建二局查封导致这两个程序无法进行。 中建二局向本院提交的证据为：山东省高级人民法院（2019）鲁执异753号执行裁定书。证明该裁定书是提起本案诉讼的依据。吉安山东分公司、章丘唐人公司对该证据的真实性没有异议。 吉安山东分公司向本院提交如下证据：证据一、山东省高级人民法院（2018）鲁民初6号民事裁定书。证据二、章丘唐人中心商业地块消防系统工程合同3份。证据三、工程结算造价确认书。证据四、抵房付款申请。证据五、房屋抵款协议。证据六、商品房认购协议。证据七、房屋抵销确认书。证据八、山东增值税普通发票。证据九、收据。证据十、入住流程确认单。证明：章丘唐人公司欠付吉安山东分公司工程款，双方已在涉案房屋查封前签订以房抵债协议、房屋认购协议，并于查封前以入住流程确认单的方式，于2017年12月26日由章丘唐人公司将涉案房屋交付给了吉安山东分公司，吉安山东分公司已实际占有涉案房屋。中建二局的质证意见为：对证据一、证据二的真实性没有异议。对证据三至证据十的真实性无法判断，不予认可。章丘唐人公司的质证意见为：对证据一至证据十的真实性没有异议，对吉安山东分公司的证明目的没有异议。其中证据十入住流程单是营销部开具的，发票是财务部开具的，做账时间不一致导致出现差别。该房屋已经转移给吉安山东分公司但是无法交房。 本院对中建二局、吉安山东分公司提交证据的真实性予以确认。根据双方提交的证据，本院认定本案事实如下： 2018年1月9日，本院作出（2018）鲁民初6号民事裁定书，冻结被申请人章丘唐人公司、上海立天唐人投资集团有限公司银行存款人民币408107791.97元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2018年1月11日，本院依据前述裁定办理了涉案房屋的查封手续。 2018年11月27日，本院作出（2018）鲁民初6号民事判决书，判决：一、被告章丘唐人公司于判决书生效之日起十日内支付原告中建二局工程款205695721.47元；二、被告章丘唐人公司于判决书生效之日起十日内支付原告中建二局欠付工程款利息（以17000万元为基数，自2017年11月30日起至2017年12月30日止，以20569.572147万元为基数，自2017年12月31日起至本判决实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告上海立天唐人投资集团有限公司对本判决第一、二项的款项承担连带付款责任；四、原告中建二局对章丘唐人中心项目工程折价或者拍卖的价款在欠付工程款及利息的范围内享有优先受偿权；五、驳回原告中建二局的其他诉讼请求。 2019年11月15日，本院作出（2019）鲁执异753号执行裁定书，该执行裁定确认查明事实：2015年4月20日，章丘唐人公司（甲方）与中建二局（总包方）、吉安山东分公司（乙方）共同签订《章丘唐人中心二标段（ＦＨ地块）消防工程分包合同协议书》，2017年5月9日，章丘唐人公司与吉安山东分公司签订《章丘唐人中心商业消防工程合同补充协议》。2017年11月28日，吉安山东分公司向章丘唐人公司出具3份《抵房付款申请》，载明：该公司施工的章丘唐人中心商业地块消防工程、章丘唐人中心住宅二标段（ＦＨ地块）消防工程、章丘唐人中心Ａ8消防改造工程均已施工完毕，验收合格，并已结算完毕。现申请支付至结算额的99%，即结算额分别为1349271.11元、300034.54元、106098.13元，用于抵房。2017年12月25日，章丘唐人公司（甲方）与吉安山东分公司（乙方）签订《房屋抵款协议》，约定“甲方用于抵付乙方合同款的房屋分别位于济南市章丘市××街××方开发的章丘唐人中心项目内，房屋具体情况如下：Ｄ10号楼108室，用途为商铺，建筑面积为109.46平方米，单价为16276元／平方米，房款总额为1781619元。”2017年12月25日，章丘唐人公司（甲方）与吉安山东分公司（乙方）签订《商品房认购协议》，约定“甲乙双方于本认购协议签订当日签订了《房屋抵款协议》，约定甲方以章丘唐人中心项目Ｄ10-108房屋抵付乙方合同款1781619元。”同日，吉安山东分公司向章丘唐人公司出具四份内容为工程款、价格分别为1000000元、375486.33元、106098.13元、300034.54元的增值税发票。2018年1月3日，章丘唐人公司向吉安山东分公司出具收据，收取Ｄ10-108号房屋购房款1781619元。2017年12月26日，吉安山东分公司办理了涉案Ｄ10-108号房屋的接收手续。该执行裁定认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2015年4月至2017年5月期间，章丘唐人公司与吉安山东分公司分别签订了《章丘唐人中心二标段（ＦＨ地块）消防工程分包合同协议书》《章丘唐人中心商业地块消防系统工程合同》《章丘唐人中心商业消防工程合同补充协议》，章丘唐人公司应当依约向吉安山东分公司支付工程价款。2017年12月25日，章丘唐人公司与吉安山东分公司分别签订《房屋抵款协议》和《商品房认购协议》，约定以章丘唐人公司所有的位于章丘唐人中心的商铺Ｄ10-108号房屋抵顶章丘唐人公司欠付吉安山东分公司的消防工程款1781619元，该约定并不违反法律禁止性规定。同日，双方分别向对方出具了工程款发票和购房款收据，并于次日办理了涉案房屋交付，上述行为发生于本院对涉案房屋进行查封之前；且吉安山东分公司不是本院立案审理的（2018）鲁民初6号案件的当事人，吉安山东分公司对涉案房屋未办理权属登记并无过错，吉安山东分公司的异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对登记在章丘唐人公司名下、位于济南市章丘区明水大街章丘××商铺××号房屋的执行。 在本案审理中，吉安山东分公司向本院提交入住流程确认单，载明业主姓名为吉安山东分公司，房号D10楼108号，收房时间2017年12月26日，具体流程确认部分由7个栏目组成，其中审核签到区加盖“审核签到区（2）”印章，开发公司结算区加盖“开发公司结算区3”印章，物业公司缴费区、物业签约区、发放物品区、园区验房区、交房礼品领取处5个栏目均没有填写内容，7个栏目的经办人签字处均没有签名。 章丘唐人公司在庭审中说明无法交房情况为：其中证据十入住流程单是营销部开具的，发票是财务部开具的，做账时间不一致导致出现差别。该房屋已经转移给吉安山东分公司但是无法交房。吉安山东分公司没领钥匙，但房屋转移给吉安山东分公司，没领钥匙的原因是因为查封。 吉安山东分公司在庭审中主张，章丘唐人公司所称没有交房，没有交钥匙与事实不符。房屋已经交付吉安山东分公司使用，钥匙也给了，只是因为查封无法办理过户。随后章丘唐人公司表示吉安山东分公司所述钥匙领取的事情诉讼代理人不知晓。 本院认为，本案的争议焦点是吉安山东分公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吉安山东分公司作为涉案房屋的买受人，已具备上述法律规定中的第（一）、第（三）项条件，但是并未具备该规定的第（二）项、第（四）项条件。理由为，1.吉安山东分公司提交的入住流程确认单并不完备，具体流程确认部分7个栏目中的经办人签字处均没有经办人签名；2.作为交房主体的章丘唐人公司在本案庭审中陈述称，无法交房情况为该房屋已经转移给吉安山东分公司但是无法交房，吉安山东分公司没领钥匙，没领钥匙的原因是因为查封。在吉安山东分公司随后发表意见称“章丘唐人公司所称没有交房，没有交钥匙与事实不符，房屋已经交付吉安山东分公司使用，钥匙也给了”之后，章丘唐人公司改称吉安山东分公司所述钥匙领取的事情诉讼代理人不知晓，明显是受到吉安山东分公司发言内容的提示，不能推翻章丘唐人公司关于没有实际交房的陈述内容，本院认定章丘唐人公司关于房屋没有交付的陈述意见是真实的。3.吉安山东分公司没有其他证据证明其在2018年1月11日本院查封涉案房屋之前实际占有了涉案房屋。故吉安山东分公司对涉案房屋没有权利排除执行。 综上所述，中建二局的诉讼请求能够成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、撤销山东省高级人民法院(2019)鲁执异753号执行裁定； 二、恢复对登记在章丘立天唐人置业有限公司名下、位于济南市章丘区明水大街章丘××商铺××号房屋的执行。 案件受理费20835元，由被告浙江吉安安装有限公司山东分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审 判 长 郑元文 审 判 员 马 红 审 判 员 安景黎 二〇二〇年四月三十日 法官助理 吕 静 书 记 员 周涵宇