广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25268号原告（反诉被告）：李文林，男，1968年10月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李焱生，男，1981年10月22日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚伦，广东凡是律师事务所律师。被告：珠海中百控股有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路****－3458，统一社会信用代码914404003519034121。法定代表人：李焱生，执行董事兼经理。被告：珠海新百特建筑工程有限公司，住，住所地广东省珠海保税区综合服务区****一社会信用代码91440400566623143M。法定代表人：李焱生，执行董事兼经理。原告（反诉被告）李文林与被告（反诉原告）李焱生、珠海中百控股有限公司（以下简称中百公司）、珠海新百特建筑工程有限公司（以下简称新百特公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李文林委托诉讼代理人张春峰、温苑利，被告（反诉原告）李焱生委托诉讼代理人王亚伦、刘丽霞到庭参加诉讼。被告中百公司、新百特公司经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文林向本院提出诉讼请求：1.被告李焱生继续履行原告李文林与被告李焱生于2013年12月12日签订的土地买卖合同；2.被告李焱生向原告支付土地转让款475万元及逾期付款违约金（以475万元为基数，按每月3.5%的比例，自2014年2月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉立案时为964.25万元）；3.被告李焱生向原告支付土地转让款725万元及逾期付款违约金（以725万元为基数，按每月3.5%的比例，自2014年9月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉立案时为1294.125万元）；4.被告新百特公司、中百公司对被告李焱生的上述款项承担连带清偿责任。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：被告向原告支付本案诉讼费107359元、保全费5000元、诉讼保函担保费30000元，共计142359元。事实与理由：2013年12月12日，原告李文林与被告李焱生签订土地买卖合同，约定：甲乙双方同意买卖中山市神湾镇神湾市场侧的土地[坐落于中山市神湾镇神湾市场侧，土地证号为中府国用（2013）第易32××**，土地使用权人为李文林]，成交总价为1300万元。被告李焱生将位于珠海香××区××别墅××725万元卖给原告李文林冲抵购地款（注：该别墅现由景泽房产公司直接登记于李文林名下），剩余575万元过户时支付100万元，过户后一个月内付清475万元；如没有按时支付则按余额的5‰每天收取违约金（不计利息）；被告李焱生保证该别墅能顺利过户至原告李文林名下，并保证于2014年8月底前按上述原价从原告李文林名下回购。即不论何种原因支付原告725万元回购，若不按时回购则被告李焱生按照别墅上述交易价格的5‰每天支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告依约履行，并依合同约定把交易土地于2013年12月过户到被告李焱生名下，但被告李焱生多次违约，未向原告支付购地款，也未按期回购上述别墅。新百特公司有股东分别为中百公司及李焱生。而中百公司股东仅为李焱生。被告新百特公司及中百公司与李焱生资产混同，且股东都未足额出资，股东应在应出资而未出资的范围内向公司债权人承担连带清偿责任。因三被告资产混同，应承担连带清偿责任。被告李焱生从本交易的土地抵押贷款全部投资到新百特公司和中百公司，这种投资不是增资而是财产混同，故新百特公司及中百公司应承担连带责任。被告李焱生尚有1200万购地款未支付给原告，严重违约，原告特诉至法院，维护合法权益。被告李焱生辩称，涉案土地买卖合同显失公平应当予以撤销，合同签订后，涉案土地评估价值为1061190元，与合同约定1300万元相差巨大，双方在2013年12月18日签订的中山市土地使用权转让合同中约定的土地转让价款也是106万元，与该评估价一致。即使继续履行2013年12月12日签订的土地买卖合同，原告第二、三项诉讼请求也已超过诉讼时效，不应予以支持。违约金比例过高，结合土地价值过低，违约金不应当再行支付。根据合同相对性，本案与新百特公司、中百公司无关。被告新百特公司、中百公司未提交答辩状，亦未到庭举证、质证及辩论。被告李焱生向本院提出反诉请求：1.解除原、被告于2013年12月12日签订的土地买卖合同；2.原告于判决生效后向被告返还双倍订金200万元。事实与理由：就位于中山市神湾市场侧的土地买卖事宜（土地面积1814平方米），原告多次向被告承诺，该土地容积率为3.0，被告购买后可在地上建成5442平方米建筑。由于被告当时刚从老家过来珠海不久，不了解周边土地及房产的行情，在原告的引诱下，双方于2013年12月12日签订了土地买卖合同，土地总价为1300万元。双方多次确认，签订合同的作价基础为容积率3.0，可建建筑面积为5443平方米，即被告获得上述土地的楼面价（拿地成本）为2388.83元/平方米。当时神湾镇的商品房销售价格约3000元左右，上述拿地成本与当时的商品房售价相比也是偏高的。合同签订后，被告向原告支付了100万元。但在2017年3月17日，被告经查询得知，涉案土地容积率仅为1.5，土地可建面积减少一半，即导致了被告拿地成本达4777.66元/平方米，更导致了被告购买土地后建设5442平方米建筑的合同目的不能实现。因原告陈述与事实不符，导致被告合同目的不能实现，原告应按照合同第七条第二款的约定承担相应的违约责任。故被告请求解除双方签订的土地买卖合同，并要求原告承担违约责任。原告李文林对反诉请求辩称，1.涉案土地已于2014年1月6日过户至被告李焱生名下，原告已履行完毕合同义务。被告在2014年3月17日办理抵押登记，当时土地评估价值是1300万元，被担保主债权数额为600万元，2016年4月19日做第二次抵押，当时土地评估价到1600万元，被担保主债权数额760万元，足以证明双方买卖合同约定的1300万元是土地交易的真实价值，不存在该地块只值一两百万元。2.土地过户给被告李焱生至今未开发，一直在抵押借款融资，被告向借款人支付的贷款利息是月利率2%。3.双方合同约定，买卖交易的税费由被告承担，鉴于本案的情况，恳请法院向中山市税局出具司法建议对被告偷税漏税的行为予以处罚，偷税漏税应当予以追缴，也有可能像被告说的土地价值低了如果税局收低了那就退税。本院经审理认定事实如下：2013年12月12日，李文林（甲方）与李焱生（乙方）签订土地买卖合同，约定双方同意买卖商住地，原证面积为1814平方米，土土地证号为32××**成交总价为1300万元；付款方式为两部分，乙方将位于珠海香××区××栋别墅（在建，已取得预售证尚未办理房产证）作价725万元卖给甲方冲抵购地款（注：神前路6号30栋别墅为景泽房产公司卖给李焱生，现由景泽房产公司直接将此房登记于李文林名下）；剩余575万元过户时支付100万元，过户后一个月付清475万元，若未按时支付则按余额5‰每天收取违约金；乙方保证该别墅能顺利过户至甲方名下，乙方与该栋别墅的开发商的经济关系不得影响甲方对该栋别墅的所有权，并保证于2014年8月前可按上述原价从甲方名下回购，即不论何种原因支付甲方725万元回购，若不按时回购则乙方将按照别墅上述交易价格的5‰/天收取违约金；该土地在交易过程中产生的政府税费及过户手续所需一切费用均由乙方承担；如乙方未能履行合同之条款至本合同不能顺利完成，则已付之订金将由甲方没收，而甲方有权再将土地转让予任何人，唯甲方不可再为此向乙方进一步追究责任或要求赔偿；如甲方在收取订金后不依合同条款将该土地售予乙方，甲方需偿还李焱生双倍订金以弥补乙方损失，乙方不可要求进一步赔偿或者逼使李焱生履行此合同；合同还约定了其他内容。李焱生委托中山市安平房地产评估有限公司对涉案土地价值进行评估（估价时点为2013年12月10日），中山市安平房地产评估有限公司于2013年12月17日出具（2013）中安房评字第12392AJ号土地估价报告，认定涉案土地评估总值为106万元。并明确估价报告应用有效期为一年。该评估报告未加盖公章。2013年12月18日，就上述土地使用权买卖事宜，李文林与李焱生在中山市神湾国土分局签订中山市土地使用权转让合同，约定成交价款为106万元。2014年1月6日，涉案土地使用权登记至李焱生名下，并先后于2014年3月17日、2018年3月26日抵押给林小琳、陈妍，被担保主债权数额分别为600万元、760万元。李文林分别于2015年11月17日[（2013）保信律函字第305号]、2016年10月18日[（2016）保信律函字第223号]、2018年3月20日[（2018）上方律函字第002号]、2018年7月4日[（2018）上方律函字第009号]、2018年9月13日[（2018）上方律函字第033号]、2018年10月11日[（2018）上方律函字第038号]向李焱生邮寄律师函，催促李焱生履行合同。其中上述305号律师函邮寄地址为珠海市香洲区银桦路98号（珠海天鹅大酒店）（EMS1076922981215）及新百特公司（EMS1076922982615），邮寄结果分别为“未妥投，收件人名址有误”及“他人签收”；223、002、009、033号律师函邮寄地址为李焱生户籍地址和新百特公司注册地址，其中223号邮寄结果均为“未妥投，拒收退回”，002号没有送达记录，009号邮寄结果分别为“未妥投，查无此人”及“未妥投，收件人名址有误”，033号邮寄结果分别为“他人签收”及“未妥，其他原因”；038号邮寄地址为珠海市香洲区金地门道B2区8栋，邮寄结果为“他人收”。庭审中，李焱生辩称其并未收到律师函。诉讼期间，李文林向本院申请对李焱生、中百公司、新百特公司的财产予以保全，深圳市富昌融资担保有限公司中山分公司为李文林提供担保，并收取李文林诉讼保函担保费30000元。李焱生提交了2017年5月25日其与李焱生的通话录音，主要内容为，李焱生：大家都是实实在在做事的人，有些事情就是说你能帮忙的就帮忙处理一下，你就是说原来交易这块你也跟我说的很清楚，原来证是商住用地可以该商业，也可以不改，容积率3.0。李文林：对呀，改不改对你来说都没所谓呀，李总，我跟你讲哦，它要改肯定是可以改的，我买这个地的目的是，我跟你说，我是想建商业，为什么，我想建成要么办公楼，要么建成酒店，我一直这样，因为它对我来说是永久性发展，我不希望它是商住地，但它现在这样。李焱生：对，你听我说嘛，然后容积率3.0可以建设五千多方对吧。李文林：这样，你上次去查的时候不是这个登记，你买东西吧，而且在过户的时候你当我的面的时候又查一次，当时那个女的给你查的，就在那个行政服务中心当着面查的，我都很有印象的，对不对？李焱生：嗯。李文林：又查一次，确确实实是3.0。李焱生：嗯嗯，对。李文林：李总，我就是保证哪点，我的地是干干净净的，过户给你没有任何问题的，这是第一个我明明白白的说，第二个是你当时在场，我也在场，我们都是去查的，我买这地当时我也查过，如果不查我也不会买，我告诉你这地是因为什么，人家给我写的上面写的3.0容积率，可以商业改成商住的，人家给我写出来的，不是我胡说的，人家亲自写的，就是你当时查的时候没让人家写的而已，对不对。本院认为，李文林与李焱生于2013年12月12日签订土地使用权转让合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2013年12月18日，双方在国土资源局签订的中山市土地使用权转让合同，仅约定成交价款106万元，对支付方式、交接时间、违约责任均无约定，且案涉土地在2014年3月17日、2018年3月26日分别抵押给林小琳、陈妍，被担保主债权数额分别为600万元、760万元，该合同约定的成交价106万元与担保债权数额差距较大，明显不符合常理，故本院对该份土地使用权转让合同不予采信，李焱生辩称案涉土地使用权转让价款为106万元，本院亦不予采纳。李文林已协助将案涉土地使用权过户登记至李焱生名下，李焱生应依约支付价款。李焱生辩称签订合同作价基础是容积率3.0，现查询得知容积率为1.5，导致合同目的不能实现，要求解除合同。经查，双方签订的土地买卖合同中并未就容积率进行约定，且合同的主要权利义务已经履行完毕。双方约定将神前路6号30栋别墅登记至李文林名下以冲抵购地款，实质系以房抵债协议，但李焱生在签订合同后，至今既不支付尚欠转让价款，又不履行以房抵债协议，有悖诚信原则，构成根本违约，其反诉请求解除土地买卖合同、双倍返还订金200万元，理据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题。李焱生未按约定支付上述款项，李文林于2015年11月17日、2016年10月18日、2018年3月20日向李焱生邮寄律师函催促其履行上述付款义务，虽然李焱生否认其收到该律师函，但该律师函的邮寄地址为以李焱生为法定代表人的新百特公司及李焱生户籍地地址，为李焱生的有效联系地址，故对于李焱生未收到该律师函的抗辩理由，本院不予采纳。李文林向李焱生邮寄律师函，诉讼时效发生中断，故至起诉之日即2018年11月29日，李文林诉讼请求并未超过诉讼时效期间。其要求李焱生支付未付购地款475万元、725万元及相应的逾期付款违约金的主张，于法有据，本院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。李文林主张按3.5%计算，过分高于其实际损失，且李焱生辩称违约金过高，故本院酌定对违约金进行调整。案涉土地过户登记时间为2014年1月6日，双方约定申请回购别墅的时间为2014年8月前，余款过户后一个月付清，因此违约金可分别从2014年2月7日起以475万元为基数、从2014年9月1日起以725万元为基数至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。根据合同相对性原理，新百特公司与中百公司并非案涉合同相对人，李文林要求两公司对李焱生的上述付款义务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。李文林主张支付保函担保费，因双方并未约定，且没有法律依据，本院不予支持。新百特公司、中百公司经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等权利，不影响本院对案件的审理，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告李焱生于本判决生效之日起十日内向原告李文林支付价款1200万元及逾期付款违约金（从2014年2月7日起以475万元为基数、从2014年9月1日起以725万元为基数至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告李文林的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李焱生的反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费214869元，诉讼保全费5000元，共219869元(原告已预交），由原告李文林负担124313元，被告李焱生负担95556元（被告李焱生于本判决生效之日起七日内迳付原告）。反诉案件受理费11400元（反诉原告已预交），由反诉原告李焱生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  林玉嫦人民陪审员  樊志朋二〇二〇年四月十日书 记 员  蔡文华马倩