西安市碑林区人民法院西安市碑林区人民法院 民事裁定书            （2019）陕0103民初14102号 原告：姚万超，男，1988年1月20日出生，汉族，西安京海信息科技有限公司股东，住西安市碑林区。委托代理人：史万利，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托代理人：姚育鹏，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被告：王云芳，女，1974年11月8日出生，汉族，XX城陕西远大教育托管班员工，住渭南市XX城县。被告：曹力，男，1995年7月20日出生，汉族，无业，住西安市户县。委托代理人：李通，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。被告：西安金诺居房地产营销策划有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：苟永祥，该公司总经理。第三人：樊君萍，女，1972年8月21日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区城。第三人：卢军虎，男，1972年12月16日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区城，系第三人樊君萍丈夫。原告姚万超与被告王云芳、曹力、西安金诺居房地产营销策划有限公司（以下简称西安金诺居公司），第三人樊君萍、卢军虎确认合同无效纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告姚万超向本院提出诉讼请求：1、依法确认三被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2015年底，第三人樊君萍、卢军虎因无法偿还到期债务，决定将产权证登记在被告王云芳名下（实际出资人为第三人樊君萍、卢军虎）的按揭商品房（位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX室）抵押给债权人（即原告姚万超），双方未办理抵押登记。原告于2015年11月就上述房屋开始装修，并于2016年4月始居住使用至今。事后，原告与第三人樊君萍、卢军虎签订《个人住房质押协议书》。2018年8月，被告曹力及其家人持涉案房屋产权证书强行进入原告上述住所，称其与被告王云芳、被告西安金诺居房地产营销策划有限公司于同年6月1日签订《房屋买卖合同》，且已办理产权变更登记，要求原告限期搬离，未果。后经原告调查了解，被告王云芳系为偿还因第三人产生的信用卡债务，被告曹力明知涉案房屋的装修、使用及被抵押的状态，相互恶意串通，在原告不知情的情况下，先后完成涉案房屋的合同签订及产权变更。 被告王云芳辩称，第三人樊君萍与被告是同学，涉案房屋是樊君萍出资，以被告名义购买。樊君萍借用被告身份证办理信用卡并使用产生欠款，后银行向被告催款。2018年4月被告曹力的父亲曹某某得知被告名下有一套樊君萍的房屋，称樊君萍欠曹某某借款未还，让被告将房屋卖给曹某某，曹某某帮被告还信用卡，并要求被告不要将此事告知樊君萍。后被告去找樊君萍，要求樊君萍将房屋卖给被告以抵消信用卡欠款，樊君萍答应。被告已告知曹某某因樊君萍欠姚万超借款未还，姚万超在该房居住，房屋由姚万超装修并偿还房屋贷款。后被告与曹某某在西安金诺居公司签订了房屋买卖合同，并将房屋过户给被告曹力。原告与第三人签订房屋抵押协议被告不知情，被告签订的房屋买卖合同有效。被告曹力辩称，2018年5月被告父亲曹某某打算为被告购买房屋，通过熟人介绍认识被告王云芳，被告父亲曹某某与被告王云芳就涉案房屋达成买卖意向，并委托西安金诺居公司为办理买卖手续以及房屋过户手续。2018年6月1日在西安金诺居公司协助下被告与曹云芳自愿签订《房屋买卖三方合同》。经过房管局审查核实该房屋未作任何抵押担保，产权清晰，因此办理了房产过户手续。房管局过户时，在被告及被告父亲曹某某、母亲李某某共同要求下将此房屋登记在在被告母亲名下，并于2018年8月14日拿到房产证。在被告购买涉案房屋前，房屋的所有权人是王云芳，第三人樊君萍、卢军虎将王云芳的房屋抵押给原告属于无权处分，没有法律依据，被告对此也不知情。原告与第三人就房屋抵押并未办理抵押登记，抵押协议并不生效。请求驳回原告的诉讼请求。被告西安金诺居公司辩称，王云芳与曹某某协商一致来被告公司协助其办理房屋交易手续，经核查王云芳是涉案房屋的所有权人，房屋没有设定抵押。三被告签订房屋买卖合同，后该房屋过户至曹力的母亲李某某名下。李某某有购房资格，流程符合交易条件，房屋买卖合同有效。第三人樊君萍、卢军虎述称，樊君萍与卢军虎是夫妻关系。王云芳没有任何权利处理涉案房屋。曹某某在知道涉案房产存在债务纠纷的情况下，在第三人不知情的情况下将房屋过户给李某某。第三人樊君萍、卢军虎是涉案房屋的所有权人，三被告签订的房屋买卖合同无效。本院认为，2012年11月1日，被告王云芳与第三人樊君萍签订《房产代持协议》，约定第三人樊君萍于2012年11月1日向陕西博胜投资有限责任公司购买位于西安市碑林区XX路XX号XX城（西区）5幢1单元16层1607号，产权面积81.05平方米的房屋一套，被告王云芳同意代第三人樊君萍持有该房产，樊君萍为该房产的实际所有权人。第三人樊君萍已支付上述房产的首付款并办理了银行按揭贷款，待交房时双方共同将房产证、土地使用权证等办理在被告王云芳名下，第三人樊君萍支付交房所需的各项税费。上述房产所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利属于第三人樊君萍，被告王云芳仅代第三人樊君萍持有该房产不享有房产的任何权利。未经第三人樊君萍同意，被告王云芳不得将该房产对外出租、出售，也不得以该房产对外设定抵押、质押。同日，第三人樊君萍以被告王云芳名义支付购房首付款169712元并以被告王云芳名义在中国建设银行陕西省分行就剩余房款37万元办理按揭贷款，签订抵押合同。2013年2月第三人樊君萍以被告王云芳名义缴纳了房屋大修基金、契税。被告曹力的父亲曹某某与第三人樊君萍、卢军虎存在债务纠纷，被告王云芳与第三人樊君萍存在信用卡欠款纠纷。曹某某在明知涉案房产系樊君萍实际出资，以被告王云芳的名义购买的情况下，于2018年5月29日与被告王云芳签订《协议书》，约定被告王云芳将涉案房屋出售给曹某某，曹某某向被告王云芳先付部分款项，由王云芳归还信用卡欠款及相关费用，并由王云芳出面办理房屋按揭贷款还款、解除房产抵押。2018年6月1日，被告王云芳在第三人樊君萍不知情的情况下，与被告曹力的委托代理人曹某某，通过被告西安金诺居公司作为居间方，签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给被告曹力，并办理了产权人为李某某（被告曹力母亲）、产权证号为（2018）西安市不动产权第1383635号的产权证书。第三人樊君萍、卢军虎与原告姚万超存在借款纠纷。2016年2月1日，第三人樊君萍、卢军虎（甲方）与原告姚万超（乙方）签订《个人住房质押协议书》，约定为确保甲方与乙方签订的借款合同的履行，甲方以其所有的位于西安市碑林区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号的一处按揭房产（面积81.05平方米）及车库，享有的居住及使用权利设定质押。甲方质押担保的借款金额为35万元，自2016年2月1日至甲方不再使用为止，借款利息为月利息5000元。违约超出三个月，按借款总额加三个月违约利息的总额日千分之五支付违约金利息。甲方保证对设定质押权利的房产依法享有所有权，甲方应于2016年2月1日将设定质押权利的房产及车库交付乙方使用。甲方在无违约的情况下，乙方不得以任何理由无故催要借款。本合同生效后，甲方协调配合有关部门，保证乙方享有对该房产居住使用的权利，否则乙方享有单方解除本协议的权利。乙方装修该房产的合理费用届时由甲方承担。乙方居住使用该房产期间发生的水电、物业等费用由乙方实际支付。本合同签订后自甲方将所属房屋交付乙方占有之日起生效。备注：甲方交给乙方房屋是毛墙毛地，装修费用以实际完工结算浮动不超15%为实际总和，原则上多退少不补，原则5万元人民币内。2015年11月，第三人樊君萍、卢军虎将涉案房屋交付原告，原告对涉案房屋进行装修后使用，并偿还部分银行按揭贷款。原告与第三人签订上述协议，约定以涉案房产的居住及使用权利设定质押，并不符合《中华人民共和国物权法》中关于质权的相关规定。原告与第三人未就涉案房产设定抵押办理登记，原告亦不是涉案房产的抵押权人。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。原告并非涉案房产的权利人，原告作为债权人，第三人樊君萍、卢军虎作为债务人，原告可向第三人樊君萍、卢军虎行使债权。被告王云芳与被告曹力的委托代理人曹某某，以及被告西安金诺居公司签订的《房屋买卖合同》并未损害原告的利益，故原告与本案并无直接利害关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第二百零八条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告姚万超之起诉。诉讼费4300元，本裁定书生效后退给原告姚万超。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                        审 判 长   焦 颖 茹                    审  判  员   王    珍                   人民陪审员   张    彤                       二〇二〇年三月十一日              书 记 员    吴   凡      1