广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3500号原告：中山市****物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区*************，统一社会信用代码914**********464XK。法定代表人：屈冠平，总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑诗雅，广东泰力律师事务所实习律师。被告：刘伟文，男，1951年8月24出生，汉族，住广东省中山市东区*****恒信花园A区2幢302房，公民身份号码440************034。委托诉讼代理人：梁煜明，广东六道律师事务所律师。原告中山市****物业管理有限公司（以下简称安盈宜居物业公司）诉被告刘伟文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安盈宜居物业公司委托诉讼代理人张世禄、郑诗雅、被告刘伟文及其委托诉讼代理人梁煜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安盈宜居物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付金沙花园百合街11号别墅自2019年4月至2019年10月的物业管理费3255元及逾期付款违约金（自2019年5月1日起，以每月拖欠金额为基数按照每日2‰计至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2019年11月15日金沙花园百合街11号别墅应支付的逾期付款违约金为690.06元）；2.被告立即向原告支付2017年3月至2017年10月的水费852.6元。事实与理由：被告系原告所管理的金沙花园百合街11号别墅的业主，该套别墅的建筑面积为255.98㎡。被告购得该套别墅后，于2006年9月1日签订了收楼协议书，同意物业服务内容及住宅物业管理费的标准，计算方法为：建筑面积(㎡)*1.3元+花园面积(㎡)*0.5元/㎡，逾期未缴的物业管理公司可按应交费用每日2‰收取滞纳金（即逾期付款违约金）。被告作为金沙花园小区的业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业管理费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2019年4月1日至2019年11月15日累计欠别墅的物业管理费3255元及逾期付款违约金690.06元。期间经原告多次催收，被告均以种种理由拒绝交纳。被告的行为已经严重损害原告的合法权益，亦严重侵害小区其他按时交纳管理费业主的权益。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称，原告与被告没有合同或服务关系，不存在物业管理费、违约金、水费分摊支付的关系：1.原告未依法在政府部门备案，未办理必须的物业管理、收费许可等手续及证件；2.小区业主及业委会对承接协议书不知情，亦无委托，依法是无效的。中山市****物业管理公司为集体公司，已依法吊销，不能继续经营管理，承接协议书上的盖章是非法的，是无效的；3.收楼协议书仅仅是收楼，不能附带物业管理及管理费用的计算等事项，超出接受楼房以外的事项均是不合法的；4.小区公约应为公式及确认形式，不应为合同或协议书形式，应由业主委员会确定及公示，物业公司无权制定，业主委员会未确认此公约；5.原告是无权进场管理的，且管理服务质量极差，业主及业委会意见极大，经多次投诉，政府主管部门多次发函整改及处理，原告至今未整改及签署服务合同。本院经审理认定事实如下：2006年9月1日，中山市****物业管理公司（甲方）与金沙花园百合街11号业主刘伟文（乙方）签订收楼协议书，约定：乙方已于2006年9月1日正式接受金沙花园百合街11号物业，乙方办理收楼手续时须缴交入伙收费一览表的费用，并于收楼次月即2006年9月1日起，向甲方缴交当月管理费及水电费，计算方法屋宇建筑面积㎡×1.3元/㎡+花园面积㎡×0.5元/㎡，即乙方每月缴付的管理费为465元；管理处每月专人上门抄表，由于本小区属二次供水电，乙方每月水费1.86元/吨，用水未满5吨按5吨收费，每月电费0.67元/吨，用电未满40度按40度收费，超过底数按实际用量收费，加上电损平均收费；乙方应在收到缴费通知书单25天内缴清当月的各项用费，逾期未缴，本公司将有权收取滞纳金，逾期一天，收取应交费用总额的2‰作为滞纳金，协议书上还约定了其他事项。安盈宜居物业公司成立于2013年4月11日，经营范围为：物业管理、停车服务。2013年4月12日，中山市****置业有限公司（甲方）与中山市****物业有限公司（乙方）与安盈宜居物业公司（丙方）签订承接协议书，约定：乙方和丙方都是甲方指定为金沙花园小区提供物业管理服务的物业公司，在乙方被吊销不能正常经营的情况下，丙方代替乙方继续为金沙花园小区提供物业管理服务，完全承担乙方的责任和应尽的义务，承接乙方的所有债权和债务，乙方所有各部门人员人事关系包括社保、工龄等转移至丙方继续购买和延续，丙方各部门的工作制度和安排等直接沿用乙方所制定的。刘伟文系中山市西区************的房主，案涉房屋的建筑面积为255.98平方米。2019年10月22日，安盈宜居物业公司委托广东泰力律师事务所张世禄律师向刘伟文出具律师函，载明刘伟文尚欠2019年4月至2019年10月的物业服务费3255元，滞纳金119.79元，水电费852.6元。2020年3月5日，金沙花园业主大会及第三届业主委员会出具搬离金沙花园告知书，认为安盈宜居物业公司存在长期串通第三方非法侵占本小区公共用地、侵吞公共收益、强占本小区业主的活动空间，谋取不当利益的事实等问题。2020年3月18日，业主拍摄照片，小区内存在夜晚路灯损坏无修理，无灯光，无照明的现象。安盈宜居物业公司称为中山市****小区提供了物业服务，涉案物业的建筑面积为255.98平方米，花园面积为264.45平方米，刘伟文自2019年4月至2019年10月拖欠物业管理费3255元及滞纳金，2017年3月至2017年10月的水费852.6元。安盈宜居物业公司经催收未果，遂诉至法院，主张前述实体权利。以上事实，有土地使用权证及房屋所有权证、承接协议书、收楼协议书、律师函、邮寄底单及签收记录、证明、图片等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。安盈宜居物业公司在另案提供了与中山市****置业有限公司签订的中山市****前期物业管理服务协议，由于是在中山市****小区尚未成立业主委员会以前，安盈宜居物业公司与中山市****置业有限公司签订的中山市****前期物业管理服务协议应是合法有效的，即安盈宜居物业公司已取得了中山市****小区的物业管理资格。《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响中山市****前期物业管理服务协议的效力。因此，刘伟文以前期服务协议存在未及时备案情况系无效合同的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。在本案中，刘伟文虽称安盈宜居物业公司是无权进场管理的，但在客观上已实际接受了安盈宜居公司提供的服务。安盈宜居物业公司的未完全履行双方协议约定虽然对业主的日常生活、安全保障造成一定的不便，但整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，尚未构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，现刘伟文以与安盈宜居物业公司没有合同或服务关系或以安盈宜居物业公司提供的服务有缺陷为由而拒不交物业管理费于法于理不合，故本院认为刘伟文应向安盈宜居物业公司交纳物业管理费。涉案物业的建筑面积为255.98平方米，花园面积为264.45平方米，收楼协议书中约定的物业管理费为建筑面积㎡×1.3元/㎡+花园面积㎡×0.5元/㎡，可知每月的物业管理费为465元，现安盈宜居物业公司主张刘伟文支付2019年4月至2019年10月的共7个月的物业管理费3255元及2017年3月至2017年10月的水费852.6元，本院予以支持。关于违约金的问题，由于刘伟文欠付物业管理费确实给安盈宜居物业公司造成了相当于利息的损失，双方约定逾期交纳物业管理费按日2‰计算违约金的标准超过了实际损失，因此本院调整违约金计算标准为：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘伟文于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市****物业管理有限公司支付从2019年4月至2019年10月的共7个月的物业管理费3255元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、被告刘伟文于本判决发生效力之日起七日内向原告中山市****物业管理有限公司支付2017年3月至2017年10月的水费852.6元；三、驳回原告中山市****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元（原告中山市****物业管理有限公司已预交），由被告刘伟文负担（被告刘伟文于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市****物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈立平二〇二〇年四月八日书记员  黄应虹简培华