山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9359号原告：烟台双一制鞋有限责任公司,住所地烟台市芝罘区环山路**。法定代表人:臧云华,董事长。委托诉讼代理人：臧庆磊，烟台双一制鞋有限责任公司工作人员。委托诉讼代理人：王秀珍，山东烟泰光远律师事务所律师。被告：赵永静，女，1958年1月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台双一制鞋有限责任公司与被告赵永静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人臧庆磊、王秀珍与被告赵永静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台双一制鞋有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告租给被告位于烟台市芝罘区房屋的租赁合同；2、判决被告腾出该房屋，将该房屋完好无损交还原告；3、判决被告支付原告2014年1月1日至2019年7月8日的租金43272.16元，同时从2019年7月8日起至被告实际腾出房屋之日止仍按照每天21.77元给付原告租金；4、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更第3项诉讼请求：判决被告支付原告自2014年1月1日至2020年3月31日按每月434元计算的租金32550元，并自2020年4月1日起仍按每月434元向原告支付租金至实际腾出房屋之日止。事实和理由：1995年10月，原烟台皮鞋总厂将其所有的位于烟台市芝罘区的部分房屋租给被告使用，双方约定每月租金23.88元，当时双方没有签订书面租赁合同。1993年1月，烟台皮鞋总厂经政府批准合并到烟台制鞋产业总公司，2001年3月，烟台制鞋产业总公司改制，改制后名称为现在的原告。2005年5月25日，涉案房屋所有权人更名为原告，被告交纳租金至2013年12月31日,之后多次催要租金，被告一直不交。2017年8月15日，原告通知被告于2017年9月30日腾出房屋，将房屋交还给原告，被告不予理睬。2017年10月10日，原告再次通知被告于2017年10月20日腾出房屋，但被告至今仍未腾房。被告赵永静辩称，1、原告要求被告腾出涉案房屋是违约和不合法的。涉案房屋是烟台市皮革公司的，被告是烟台市皮革公司职工的家属，1986年分到此房，1987年入住至今，该房屋属于国家福利分房，福利分房是国家对职工长期以来低工资收入的一种福利补偿，能分到福利房的职工资格符合国家分房政策和单位分房规定，原告要求收回房屋没有依据。此房经历过房改，当时被告向政府申请购买，因一户居住两家，未获得批准。因烟台市皮革公司与被告没有签订关于房屋居住时间的协议、合同，依法应视为被告有长期居住权，且烟台市皮革公司1986年将此房分给被告居住至今，双方已形成事实合同关系，根据合同法规定，原告解除与被告的租赁合同违法，原告无权收回此房。2、原告要求支付租金和违约金属无理取闹。被告没有支付原告2014年至今的租金是因为原告违约在先，被告居住的房屋是顶层，二十几年前就下雨漏雨，雪化渗水，被告多次找原告修房子，原告仅修过一次，修后不到两年又漏水，之后再没有修过，二十几年来，被告修过多次。2000年电线老化着火，全楼统一安装室外电表，2015年自来水管破裂全楼住户统一安装水表，该两部分费用和被告维修房子的费用原告概不负责，也不让抵房租，双方每年都为此事协商，始终没有达成一致。3、请求判决原告支付被告修理房屋费用39000元、水电设施费用19500元、违约金25000元，共计83500元；请求判决被告在没有买下此房期间仍享有居住权；请求判决如果政府批准被告买下此房，原告应协助办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原烟台第一鞋厂成立于1954年，1984年11月12日更名为烟台皮鞋厂，1988年12月13日更名为烟台皮鞋总厂，1993年1月，更名为烟台制鞋产业总公司，1995年9月，烟台制鞋产业总公司更名为烟台双一制鞋产业总公司，2001年3月，烟台双一制鞋产业总公司改制为烟台双一制鞋有限责任公司，即本案原告。涉案的烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋原属于烟台双一制鞋产业总公司所有，2001年3月原告通过产权转让取得房屋所有权，并于2003年1月13日办理了包括涉案房屋在内的烟台市芝罘区迎祥路附34号整栋楼房的产权证，2011年7月27日向房产主管部门申请分证，取得了涉案房屋的产权证书，产权证号为烟房权证芝字第**，建筑面积52.24平方米。被告前夫赵明原所在单位烟台皮革工业公司将涉案房屋安排给赵明居住，赵明每月向公司支付租金，其公司收取租金后再将租金转交原产权单位烟台皮鞋总厂。被告与赵明结婚后于1987年入住该房屋并迁入户口，1990年6月7日，被告与赵明经本院（90）烟芝法东民字第83号民事调解书调解离婚，离婚时双方协议涉案房屋中的两间卧室其中南一间由被告暂住至再婚时止，厨房、厕所合用，居住期间，房租费在扣除各自的房租补贴外，剩余部分由被告与赵明各担二分之一。后赵明搬走，烟台皮革工业公司将单位的另一名职工邢思政安排居住赵明的部分房屋，与被告赵永静合住在该房屋内，其中被告居住的面积为28平方米，每月租金23.88元，被告按该租金标准向原告交纳租金至2013年，自2014年开始至今没有向原告交纳租金。原告与上述承租人均未签订书面租赁合同。原告于2017年8月15日在涉案房屋房门上张贴书面通知：你租住的我公司位于烟台市芝罘区房屋，已经于2013年12月31日到期，限你于2017年9月30日前腾出上述房屋，将上述房屋完好无损交还给我公司，否则我公司将通过法律途径解决。因被告未腾出房屋，原告于2017年10月20日再次张贴书面通知：你租住的我公司位于烟台市芝罘区房屋，已经于2013年12月31日到期，我公司已于2017年8月15日通知你在2017年9月30日前腾出该房屋，将该房屋完好无损交还给我公司，但你至今未将该房腾出，经我公司董事会决定，再次通知如下：限你在2017年10月20日前腾出该房屋，将该房屋完好无损交还给我公司，逾期，我公司将按照该房屋每月出租的市场价格（每平方米25元）收取你从2014年1月1日至2017年10月20日的租金29820.33元，如你在2017年10月20日前仍未腾出该房屋，我公司将通过法律途径解决，同时从2017年10月20日起至你实际腾出该房屋之日，除每月按照该房屋的市场价格（每平方米25元）计算收取租金外，还要你每日承担违约金21.77元。两次通知后，被告仍未交纳租金，也未腾房。被告称因涉案房屋没有暖气、煤气且漏雨，故其自2014年10月开始没有在此居住，而是在外另行租房居住，并提供了2014年12月1日与案外人于某某签订的《房屋租赁合同》，租赁烟台市莱山区前七夼社区天成西巷20号内10号房屋，租赁期限自2014年12月1日至2015年11月30日，月租金1100元。被告还提供了安装电表、修水管的票据，认为该费用应由原告负担，并辩称这也是其没有交纳租金的原因，其曾多次找原告要求对房屋漏雨进行维修原告不理。原告否认被告要求维修房屋，被告对此没有提供证据证明。庭审中，原告申请对涉案房屋的租金进行评估，经本院委托，因涉案房屋时间久远，无法取得当时的房租数额而无法做出评估结论。原告提供烟政办发[2018]18号：关于印发烟台市城市住房保障管理办法的通知、市中心区保障性住房配租公告，要求被告参照同地段保障性住房的租金价格每平方米15.50元支付租金，每月租金为434元。被告以租赁双方对涉案房屋约定的租金为每月23.88元为由，不认可原告主张的租金标准。本院所确认的上述事实，有房屋产权证书、房屋租赁合同、通知、政府改制文件、人民法院生效的民事调解书等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭，上述证据均经开庭质证和本院审查认证，足以采信。本院认为，原告通过产权转让方式取得涉案的烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋所有权的证据充分，作为所有权人，原告对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告与前夫赵明离婚后取得涉案房屋中28平方米使用权的事实清楚，虽然没有与原告签订书面租赁合同，但双方形成了事实上的租赁关系，被告在2014年之前也按时向原告支付了租金。被告自2014年始拒不支付租金，在经原告两次通知后，仍未交纳，违反法律规定，且被告自2014年10月始已实际不在涉案房屋内居住，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告要求解除与被告关于涉案房屋的租赁合同关系并要求被告返还房屋的理由正当，于法有据，本院予以支持。被告的辩解证据不足，本院不予采纳。关于租金标准，本院认为，原被告多年来已形成事实租赁关系，且一直按照原租金标准每月23.88元履行，视为对租金有明确约定，在原告于2017年10月10日向被告发出书面通知前，并没有对租金提出异议，故在原告要求被告2017年10月20日前腾出房屋之前的租金仍应按原租金标准执行，此后原告已在通知中明确要求按市场价格支付租金，因无法通过评估方式确定租金标准，故原告要求参照本地政府保障性住房的租金标准支付租金的理由正当，本院予以支持。但根据2014年11月4日烟台市住房保障中心发布的《市中心区保障性住房配租申请公告》，公告的锦绣好家项目中单套建筑面积52.05-79.76平方米的房屋，月租金标准11元/平方米，锦绣新天地项目中单套建筑面积53.28-68.14平方米的房屋，月租金标准7元/平方米，中正山庄项目中单套建筑面积69.74-78.42平方米的房屋，月租金标准15.5元/平方米，涉案房屋面积为52.24平方米，综合本案实际情况，月租金参照7元/平方米计算为宜，即每月租金196元。原告超过部分的租金主张，本院不予支持。被告的第3项答辩意见，并没有在本案中提起反诉，故本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告烟台双一制鞋有限责任公司与被告赵永静关于烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋的租赁合同关系；二、限被告赵永静于本判决生效之日10日内将租住的烟台市芝罘区迎祥路附34号内28号房屋腾出交还给原告烟台双一制鞋有限责任公司；三、限被告赵永静于本判决生效之日起十日内支付给原告烟台双一制鞋有限责任公司租金6774.52元（自2014年1月1日至2017年10月20日，按每月23.88元计算，自2017年10月21日至2020年3月20日，按每月196元计算），并自2020年3月21日起至腾出房屋之日止仍按每月196元向原告支付租金；四、驳回原告烟台双一制鞋有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907元，由原告烟台双一制鞋有限责任公司负担769元，由被告赵永静负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  姚 萍人民陪审员  陈淑云人民陪审员  李永红二〇二〇年四月十五日书 记 员  马 晓