吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初21号 原告（反诉被告）:徐立晶，女，住长春市高新区。 被告（反诉原告）:闫卫东，男，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：于秀侠，北京市君泽君（长春）律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：长春市合众房地产经纪有限公司，住所地长春市绿园区景阳大路**明翰国际**房。 法定代表人：焦艳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王大龙，系该公司职员。 委托诉讼代理人：耿萍，吉林鹏信律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐立晶与被告（反诉原告）闫卫东买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐立晶、被告（反诉原告）闫卫东的委托诉讼代理人于秀侠、第三人（反诉被告）长春市合众房地产经纪有限公司（以下称合众房产经纪公司）的委托诉讼代理人王大龙、耿萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐立晶向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》（合同编号***）；2.判令被告支付原告违约金95,550元、中介服务费18,145元、代办更名服务费1000元、代办贷款服务费3000元、评估费2865元，共计120,510元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月2日，原告徐立晶通过合众房产经纪公司富豪店购买被告位于长春市朝阳区繁荣路***室的房屋，原、被告双方通过中介签订了《房屋买卖合同》，所售房屋总金额为955,000元，约定原告先付定金20,000元，定金之外购房款通过按揭贷款方式支付。合同签订之日，原告向被告支付了定金20,000元,被告向原告出具收条，原告向房屋中介方支付中介费、代办更名费、代办贷款费、评估等费用25,010元。根据《房屋买卖合同》的约定，被告闫卫东应配合原告办理贷款，并将房屋过户给原告徐立晶，在原告严格履行合同约定的情况下,被告却以种种理由拒绝配合办理贷款，经原告多次催告仍不履行合同义务。根据《房屋买卖合同》第五条第2款规定，被告未配合原告在相关部门办理，逾期一个月以上，视为不履行合同，应承担此次交易中双方全部交易税费，并向原告支付总房款10%的违约金。故被告应就其违约行为向原告赔偿违约金95,500元，并承担中介费等费用25,010元。 闫卫东辩称,1.因被告急需用钱拟出售房屋，但原告与第三人存在恶意串通导致被告没有收取任何资金，却被无端诉讼，这违反了公平原则，依照合同法第5条、民法总则第6条，应当驳回原告诉讼请求。2.与被告有关的定金合同并未生效，房屋买卖合同是无效的，因此无从解除。3.在不考虑合同效力情况下，原告依据该买卖合同所提主张也是错误的，超出其实际受到的损失，不应支持。4.由于中介方的违法违规操作，并与买房人存在恶意串通，签订的合同或无效或不成立。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定及《房地产经纪管理办法》第十九条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。综上，原告诉讼所依据的合同是无效的，相关主张依据的条款也是错误的，其所提出的无论是违约金还是赔偿数额，都超过其受到的损失，亦属于中介方的不当得利，被告并非是本诉中合同的当事人，不应当承担任何责任，应由原告与第三人各自承担。 合众房产经纪公司述称，根据三方签订的《房屋买卖合同》第5条规定，甲、乙双方违约责任第六款，甲乙双方签订合同后违约，交纳的中介费不退还，中介费用由违约方承担，若甲方违约，中介方费用由甲方赔偿支付乙方，本案中造成合同无法继续履行的原因在于卖方不配合做面签，中介方无过错，不承担违约责任，中介的费用应由卖方承担，但因代办更名、贷款服务、评估费未发生，中介费可返还共计6865元。 闫卫东提出反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人及第三人之间签订的《房屋买卖合同》（编号：***）无效；2.判令被反诉人承担因无效合同发生的各项费用；3、本案本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与本诉原告徐立晶因房屋买卖合同一案，贵院已（2020）吉0104民初21号案件受理，反诉人已依法申请追加长春市合众房地产经纪有限公司为本诉的第三人参加诉讼，并同时将其列为反诉的被反诉人。被反诉人合众房产经纪公司在撮合反诉人与被反诉人徐立晶交易时，于2018年4月2日晚22：30左右让反诉人在其提供的格式合同文本上签字，并且对于反诉人提出的关于首付款的金额及支付时间等均无体现。随后反诉人发现该格式条款的相关内容与当时中介方的口述并不一致，因此提出需就缺少和不一致的项目予以补充约定。反诉人一直积极配合二被反诉人推进相关事项进程，但二被反诉人不仅拒绝将商谈确定事项进行书面约定，并且反诉人一直未收到首付款和所谓定金，导致反诉人以出售房屋筹集的应急资金未能到位，反诉人承受损失。二被反诉人在明知反诉人急用钱的情况下，恶意串通签订的《房屋买卖合同》（编号***）无效，二被反诉人应各自承担无效合同的法律后果，相关费用各自承担。综上，被反诉人在本诉中起诉的事实与客观情况不符，特向贵院提起反诉，请求人民法院依法保护反诉人的合法权益。 徐立晶辩称，合同是在双方认同的情况下签订的，并双方都按了手印，不存在我和中介公司的串通欺诈行为，我之前不认识中介公司的人，我就是在网上看到中介公司挂的房源，中介和我约好了去看房子，我相中了房子想买，当天晚上就联系了房主（被告）谈了价格，房主九点多到，十点多签订的合同，是在大家都没有异议情况下签订的合同，是房主认可的合同，不存在无效的情况。并在当晚把2万元定金和其他那些代办费等25,010元共计45,010元给了中介，我把首付款40万元准备好了，我找到中介，就等着房主面签，中介联系房主，房主说他出差了，后来他回来了中介马上联系银行，4月17日就去银行面签，房主以种种理由拒绝配合签字，没有面签成功。后来我就跟中介联系，让中介联系他再谈谈，4月19日下午2点在合众富豪店继续商量面签事宜，但被告仍然不同意，被告和其爱人就提前走了，再找他他就不在长春等理由不予配合，所以我认为合同是有效的。 合众房产经纪公司辩称，1.三方签订的房屋买卖合同真实合法有效，合同并无法定无效的条件。在2018年4月2日晚中介带被反诉人徐立晶看房后，因反诉人闫卫东有事，晚到了中介店，故三方当晚直接在店里签订了房屋买卖合同。2.涉案房屋贷款方式为按揭贷款。合同中没有体现首付款的金额和支付时间不影响合同效力。根据房屋买卖合同第三点成交价格第二款，甲乙双方同意按照中介方在银行办理贷款流程配合办理相关手续，乙方首付款根据房屋评估价及乙方自身条件而定，非中介方所能控制。首付款的具体数额和支付时间是以银行审核为准。签订房屋买卖合同后，三方到银行面签时，银行为了交易安全需要监管首付款，待房产交易过户后，解冻首付款到卖方账户中。但卖方拒不配合面签手续，导致买方不能正常履行贷款手续，银行面签手续停滞，涉案房屋一直未能交易过户。既然未办成面签手续，反诉人谈不上收到首付款。3.卖方就首付款等相关事宜提出签订补充协议，并且以补充协议为条件，否则不配合面签。中介代为传达给买方。买方认为补充协议显示公平，和卖方未协商一致，故合同一直未继续履行。4.中介方代为收取定金，并非实际权利人。中介方在查证涉案房屋产权明晰后，一直同意返还定金给反诉人，是反诉人一直未取定金。5.中介一直积极履行合同义务，促成双方签订房屋买卖合同。与买方主观上并无恶意串通故意。客观上更无损害卖方利益的行为。卖方的应急资金未到位的主要原因是因自身不相信银行监管首付款，不配合买房人办理过户面签手续，是由于其自身原因造成合同不能继续履行。中介方并无过错，不承担违约责任，中介费用应由违约方承担。 经审理查明，2018年4月2日，闫卫东与徐立晶经合众房产经纪公司居间介绍，分别作为甲、乙方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于长春市朝阳区繁荣路***室，建筑面积107.43平方米房屋出售给乙方，房屋价款955,000元，定金20,000元，乙方以按揭贷款方式给付定金之外的购房款；合同签订时，乙方应向合众房产经纪公司交纳中介费18,145元，代办产权过户服务费1000元，代办贷款费3000元,共计22,145元；甲方未按合同规定将房屋及时交付乙方使用或未在相关部门配合办理手续，每逾期一日按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方全部交易税费，并向乙方支付总房款10%违约金；双方签订合同后，如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款返还乙方，同时甲方承担中介费用，如乙方不购买该房，则定金甲方不予退还乙方，同时由乙方承担中介费等。合同签订当日，徐立晶将中介代办费25,010元及定金20,000元转账至合众房产经纪公司。同日合众房产经纪公司向徐立晶出具收取中介代办费25,010元收据一份，闫卫东向徐立晶出具收取定金20,000元收据一份。之后，因《房屋买卖合同》未写明房屋首付款数额及支付方式，闫卫东要求与徐立晶、合众房产经纪公司另签订补充协议，双方就此多次协商未果，闫卫东遂不同意继续履行《房屋买卖合同》。因《房屋买卖合同》至今未能履行，徐立晶遂起诉来院。 上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收款收据、微信聊天记录等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，徐立晶与闫卫东签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《房屋买卖合同》签订后，因双方产生争议，合同至今未能履行，故徐立晶主张解除《房屋买卖合同》，应予支持。徐立晶虽主张闫卫东违约，但合同未能履行主要是因双方对首付款的支付方式存在争议，因《房屋买卖合同》对于首付款支付方式没有明确约定，双方就此多次协商未成，致合同最终未能履行，即交易未成不能归责于闫卫东，故对徐立晶的主张不予支持。《房屋买卖合同》系中介方合众房产经纪公司提供的格式文本，房屋买卖系重大交易行为，且首付款数额及支付方式系合同的重要条款内容，但《房屋买卖合同》中没有写明，致徐立晶与闫卫东在合同履行过程中产生争议，导致交易未成，对此合众房产经纪公司的居间行为存在瑕疵，故合众房产经纪公司应将收取徐立晶的25,010元中介服务费全部退还。另外，徐立晶将定金支付至合众房产经纪公司账户，闫卫东虽出具收取定金的收据，但该20,000元至今仍在合众房产经纪公司处，合众房产经纪公司占有该20,000元定金没有相关依据，故亦应返还徐立晶。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告徐立晶与被告闫卫东于2018年4月2日签订的《房屋买卖合同》； 二、第三人长春市合众房地产经纪有限公司于本判决生效后立即返还原告徐立晶房屋定金20,000元及中介服务费25,010元； 三、驳回原告徐立晶其他诉讼请求； 四、驳回被告闫卫东反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2710元，由原告徐立晶负担1688元，由第三人长春市合众房地产经纪有限公司负担1022元；反诉费100元，由被告闫卫东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  许 斌 人民陪审员  张立平 人民陪审员  马云涛 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  刘 琪