山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初1296号 原告：青岛众磊房地产开发有限公司，住所地青岛胶州市李哥庄镇李哥庄村。统一社会信用代码：9137028157576663XA。 法定代表人：修伟刚，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨学奎，山东康裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨小青，山东康裕律师事务所律师。 被告：郭加海，男，1980年10月14日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：孙江歌，山东康捷律师事务所律师。 原告青岛众磊房地产开发有限公司与被告郭加海商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月3日进行证据交换，于2020年4月10日公开开庭进行审理。原告青岛众磊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨学奎、被告郭加海的委托诉讼代理人孙江歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告双方于2016年1月29日签署的《鑫都合苑商品房认购书》；2请求判令被告承担本案全部诉讼费用 事实与理由：2016年1月29日，被告和其他8人到胶州市李哥庄镇政府上访，要求政府出面解决其与我公司之间的购房纠纷事宜。由于当时我公司开发的房屋还没有取得房屋预售许可证并且也没有对外销售房屋，所以原告依法向李哥庄派出所报案，经公安鉴定，公章为假的。经过调查，该部分协议，是当时承包建设鑫都合苑施工的王世光私自刻制公章并私自出售房屋、收取客户认购金。由于王世光已经死亡，虽然查清事情真相，也无法通过追究王世光责任来维护他们的权益。当时临近春节，为了维稳的需要，镇政府负责接访的副镇长要求原告先和包括被告在内的9人重新签订认购书，将来由政府出面组织协商解决。在这种情况下，原告和被告等签署了《鑫都合苑商品房认购书》，副镇长宋某作为见证人签字。签署协议后，被告离开政府。2019年7月开始，被告等人罔顾当时他们的钱款是被王世光骗去的事实真相，再次集聚到政府上访，要求我公司按照当时价格出售房屋。胶州市信访局、房管局和李哥庄镇政府多次出面组织协商，希望各方一起分担被告因王世光诈骗的损失、房价上涨的费用，被告等人坚决不同意，致使无法友好协商解决。原告认为，原、被告虽然于2016年1月29日签署了《鑫都合苑商品房认购书》，但被告至今没有证据证实其向原告支付了协议约定的物业认购定金303003元，原告依法有权要求解除协议，特依法诉至法院，望判如所请。 被告郭加海辩称：答辩人与原告之间签订的认购书是在合法平等自愿，协商一致的基础上签订，应受法律保护，答辩人按约定履行了将房款缴纳到总房款70%的付款义务，原告存在严重违约行为，原告对答辩人之诉属于恶意诉讼，意图转嫁自身经营不善的风险，请法庭依法驳回其诉讼请求。 原告在庭审时提交以下证据：证据一，2015年8月17日被告和王世光签订的购房协议书原件及王世光的身份证复印件及被告身份证复印件，虽然在该组证据上加盖有写着青岛正磊房地产开发有限公司合同专用章，但后期经公安调查，该印章为王世光私自偷刻，证明被告是从王世光处签订的购房协议，并不是和原告签订；证据二，2016年1月29日原告和被告签订的鑫都合苑商品房认购书复印件，在该认购书上，除了原被告签字盖章外，还有见证人宋某的签字，该见证人是时任负责信访工作的副镇长，证明原告之所以和被告签订该份认购书，是由于被告等9人在临近春节之际，在政府上访，在政府负责人的要求下，为了维稳和需求，原告才签署的。 被告质证意见为：对证据一，真实性没有异议，但对证明事项有异议，该购房协议书经胶州市政府调查，系原告自身内部管理混乱导致，该协议书后被原告证据二替换，原告认可之前的购房协议书及被告所缴纳的付款事实；对证据二，真实性没有异议，但对证明事项有异议，因原告违约，被告为维护自身权利，请求政府帮助，政府依法履行职责，双方自愿签订认购书，原告收取被告支付的33000元补缴款，并出具盖有公章的收据，政府领导只是作为见证人，不代表协议是不合法的，该协议应受法律保护。另对于原告申请调取公安卷宗，原告认可和被告之前签订的协议书，自愿履行原协议书约定的义务，至于王世光是否私刻公章，收取钱款，属于原告自身经营管理问题，与被告无关，对证明本案事实不具有关联性。 被告在庭审时提交以下证据：证据一，鑫都合苑商品房认购书一份（原件在质证后取回，提交复印件）。证明被告与原告于2016年1月29日在原告售楼处签署认购书，协议约定：被告购买原告开发的鑫都合苑项目7栋2单元902户，商品房暂测建筑面积131.17平方米；单价3300元每平方米，总价432861元；被告向原告缴纳购房定金303003元。原告在认购书上盖青岛正磊房地产开发有限公司公章，原告负责人修伟刚签字，时任胶州市副镇长宋某作为见证人签字。该协议是在自愿、平等、协商一致、合法的基础上签订的，应受法律保护，对原告具有拘束力，原告不得随意解除合同。证据二，原告向被告出具的收款收据两份（原件在质证后取回，提交复印件）。证明原告先后两次收到被告交付的购房定金款共计303000元，其中2015年8月17日收据上为27万元，盖有原告青岛正磊房地产开发有限公司合同专用章，原告合伙人及股东王世光签字；2016年1月29日收据上为33000元，收款方式为现金，盖有原告青岛正磊房地产开发有限公司财务专用章。证明被告按照双方约定交款，交款数额已经达到总房款432861元的70%，实际履行了合同义务，原告接受，被告不存在任何违约行为。证据三，被告中国农业银行账户交易明细一份（提交复印件）。证明被告在2015年12月18日按照原告的要求将购房款20万元汇入原告工作人员刘庆海62×××76账户，被告已经履行了付款义务。证据四，2019年9月20日胶州市房产管理局服务中心出具的不予受理告知书一份（原件在质证后取回，提交复印件）。证明经房管部门调查，原告与被告等人在2016年1月29日达成了购房协议，约定将房款补齐至70%左右，但原告一直没有进行网上签约，也未到房产部门登记备案。近几年来，其中的部分房屋被原告出售并网签备案。证明原告违反购房协议约定，违约违规销售房屋，履约中存在严重不诚实守信行为，导致被告权益受损，寻求政府部门处理，主管部门不予受理，被告维权艰难。证据五，人民网领导留言板及胶州政务网打印件6份。证明被告等业主为维护权益，就原告交房迟延、拒绝办理网签、一房二卖、违规销售等违法违约行为向相关部门反映，经胶州市人民政府调查落实，原告因股东经济纠纷出现资金问题，导致项目停工；原告施工进展缓慢；经李哥庄镇政府多次协调，在2016年1月29日原告与被告等达成协议，原告同意按前期签订的协议执行，在取得商品房预售许可证后，与被告等签订正式购房合同，但2017年取得商品房预售许可证后，原告又违约将9套房屋中的4套楼房出售给他人并网签备案；胶州市房产服务中心关闭了原告项目网签系统，并要求原告停止一切销售行为，待上述问题解决后再恢复网签。证据六，胶州市人民法院受理案件通知书一份（原件在质证后取回，提交复印件）。证明被告为维护合法权益，向你院提起诉讼，你院已受理。 原告质证意见为：对证据一，真实性没有异议，该证据的原件恰好就是原告提交证据二的原件，对该证据被告主张的证明事项不予认可，我们认为该证据恰好能证明我们证据二的证明事项；对证据二、三，真实性没有异议，证明事项有异议，只有2016年1月29日收据的33000元，是原告收取被告的款项，其余款项被告仅是证明其将20万元汇给了刘庆海，而出具的收据加盖的合同专用章不是原告的公章，刘庆海也不是原告工作人员，所以不能证实被告向原告支付了购房定金27万元；对证据四、五，真实性没有异议，证明事项有异议，该组证据恰好证明政府在尽力的组织原被告双方进行协商解决，也间接的证实了2016年1月29日的商品房认购书，是原告应政府负责维稳的负责人的要求所签订的，因为当时政府答应将来会出面帮助原告协助解决包括被告在内的9户购房者的纠纷事宜，所以李哥庄镇政府才会一直出面组织双方进行协调；对证据六，真实性没有异议，证明事项也没有异议。 原告在本案审理过程中申请调取相关公安卷宗材料，法庭从胶州市公安局李哥庄派出所调取了询问笔录，原告意见为：真实性认可，根据该笔录可以证实被告是和刘庆海进行联系，签订的2015年8月17日的购房协议书，并且将20万元转给刘庆海，至于刘庆海是谁，原告并不知晓，原告只知道王世光当时是原告开发小区部分楼座的施工人。 被告质证意见为：被告和原告签订的第一份购房协议书，是在原告售楼处，原告盖有公章，刘庆海收款的行为是履行原告的职务行为，原告同意按原合同执行。签订新的认购书之后，原告将被告原购房协议书收回，该行为本身也可以证明，原告认可被告之前的协议并继续履行。在协商过程中原告曾经提出以双倍返还定金为解除合同的代价的主张，因房价上涨过快，被告不同意，该行为可以表明原告认可并同意履行原被告之间签订的协议。 本院认定证据和事实如下： 甲方王世光与乙方郭加海于2015年8月17日签订《购房协议书》，合同约定“一、甲方同意将位于胶州市《鑫都合苑小区》7号楼西单元9楼西户，建筑面积约134平方米（具体面积以胶州市房管局实测面积为准）的房产出售给乙方。二、确保位于胶州市《鑫都合苑小区》7号楼西单元9楼西户为70年大产权。户型按施工方图片为准，每平方米人民币￥3300元。三、乙方向甲方交纳购房定金（大写）贰拾柒万元整（￥270000）。四、达到预售条件时甲方通知乙方签购房合同时可变更购房人姓名。五、本合同经甲方签字盖章乙方签字，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。六、如甲方违约欲收回房产或以任何理由导致该房产证不能正常办理，应该将乙方所交定金全部退还给乙方，且额外按定金款的双倍赔偿给乙方。如乙方中途违约不想购买此房，乙方不得向甲方索要定金。”甲方王世光在落款处签字捺印，乙方郭加海在落款处签字。在该合同骑缝处盖有“青岛正磊房地产开发有限公司合同专用章”。 甲方青岛正磊房地产开发有限公司与乙方郭加海于2016年1月29日签订《鑫都合苑商品房认购书》，合同约定“一、认购物业：乙方自愿认购鑫都合苑项目7栋2单元902号，商品房暂测建筑面积131.17㎡（最终房屋建筑面积以房管部门实测的建筑面积为准）。二、认购价格：2、单价3300元/㎡，依暂测建筑面积计算总价432861元（人民币），大写：肆拾叁万俩仟捌佰陆拾壹元。三、认购须知：1、乙方应在签订本认购书时，向甲方交纳以上物业认购定金人民币303003元（大写：叁拾万叁仟零叁元）。…”甲方青岛正磊房地产开发有限公司在落款处盖章确认，法定代表人修为刚、置业顾问王静、案场经理赵宏远在落款处签字确认，乙方郭加海在落款处签字捺印，见证人宋某在落款处签字。 青岛正磊房地产开发有限公司于2014年9月17日变更登记，变更登记名称为青岛正磊房地产开发有限公司，于2016年3月9日再次变更登记，变更登记名称为青岛众磊房地产开发有限公司。 郭加海在公安机关作询问笔录时称：我于2015年8月17日到胶州市鑫都合苑小区售楼处交了二十七万元购房款。我将购房款通过农业银行柜台处向收款账户为62×××76收款人刘庆海转了二十万，现金七万也交给了刘庆海本人。2016年1月初的时候，我到鑫都合苑小区看房子建设情况时发现当时收我购房款的刘庆海已经离开开发公司，我用手机联系刘庆海，刘庆海告诉我他已经将购房事宜交接给一名叫修为刚的开发公司老板了，刘庆海还将修伟刚的手机号码给了我，我就联系了修伟刚，修伟刚对购房事宜没有给出明确答复是否继续履行我之前与刘庆海的购房合同，我担心购买的房子出现问题，我就想到政府部门了解情况，跟我购房情况一样的共有九户，我们就一起到政府有关部门了解情况。由当时任李哥庄镇政府副镇长宋某带着我们到了修伟刚的售楼处，在宋镇长的协调下，最终协商结果由修伟刚为法人代表的开发公司与我们重新签订购房合同，将之前购房款补交到该房屋总购房款的百分之七十，我又补交了三万三千零三元人民币，并当场签订了新的购房合同，修伟刚将我们之前的购房合同收回，当时与修伟刚签订新合同的时宋斌副镇长还作为见证人在合同上签的字。 在签完新合同之后，我们多次到修伟刚的售楼处要求网签，修伟刚的售楼处的销售人员给我们的答复是让我们不用急，该网签的时候就给我们网签了，直到2019年7月份，我们这九户当中其中一户购买的房子被别人开始装修了，我们才发现之前从修伟刚处购买的房屋，已经另卖他人，我们就到政府了解情况，经政府多部门协调，修伟刚的答复是我们交给开发公司的预购款双倍退还给我们，房子不卖给我们了，我们都不同意这个处理结果。 我和修伟刚签订的是鑫都合苑商品房认购合同，甲方为青岛正磊房地产开发有限公司，认购方是我本人，认购的是鑫都合苑小区7栋2单元902号，商品房建筑面积为131.17平方米，单价为3300元人民币每平米，购房总价为432861元人民币，认购定金303003元人民币，盖有甲方青岛正磊房地产开发有公司的公章，有修伟刚本人的签字，有置业顺问王静的签字，有案场经理赵宏运的签字，有我本人的签字，还有宋斌副镇长的签字，签订的日期为2016年1月29日。 2016年1月29日的协商结果是修伟刚跟我们签订了新的购房合同，合同双方都同意本次协商最终的结果，2019年7月份，修伟刚不想将房子卖给我们，只想退还给我们双倍的预购款。 被告提交2015年8月17日的《收据》一份，载明收取鑫都合苑7号楼西单元9楼西户购房定金27万元，并加盖青岛正磊房地产开发有限公司合同专用章。落款处有“领收人”王世光签字捺印。原告公司不认可收据中的公章。被告提交2016年1月29日的《收据》一份，载明收取定金33000元，并加盖青岛正磊房地产开发有限公司财务专用章。原告公司认可收到该款项。被告于2015年12月18日向刘庆海转账20万元。 胶州市房产管理局服务中心于2019年9月20日出具《不予受理告知书》，载明“郭加海等先生、女士：你们于2019年9月9日到胶州市信访局反映购买了鑫都合苑小区的房子，要求开发商履行合同，交付房屋问题。我单位高度重视，进行了认真调查和协调。经调查，鑫都合苑小区位于李哥庄镇政府驻地，由青岛众磊房地产开发有限公司开发，目前各住宅楼均已封顶，正在进行外墙粉刷及小区室外配套等工作。2016年1月29日，青岛众磊房地产公司与信访人达成了购房协议，约定将房款补齐至70%左右，但一直没有进行网上签约，也未到房地产部门登记备案。近几年来，其中的部分房屋被开发商出售并网签备案。针对你们反映的问题，我单位会同市信访局、李哥庄镇政府多次组织双方进行协调，但因开发公司态度不明朗，双方一直未达成一致意见，致使协调未果。因你们提出的信访事项属于合同纠纷，根据国务院《信访条例》的规定，不属信访部门受理范围，在相关部门和单位多次协调不成的情况下，建议你们尽快将法院提起诉讼，依法维护自己的合法权益。”本院对该证据的真实性予以确认。 被告提交人民网领导留言板及胶州政务网打印件六份，原告对真实性无异议，本院予以确认。其中2020年3月3日胶州市人民政府回复有以下内容“经李哥庄镇政府多次协调，2016年1月29日，青岛众磊房地产开发有限公司与该9人达成协议，青岛众磊房地产开发有限公司同意按前期签订的协议执行，在取得商品房预售许可后，与该9户签订正式购房合同，但2017年取得商品房预售许可后，青岛众磊房地产开发有限公司又违约将这9套房屋中的4套楼房出售给他人并网签备案……”。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原被告签订的《鑫都合苑商品房认购书》不违背法律法规规定，系当事人真实意思表示，双方均应依约履行。从政府部门网上回复可见，在被告郭加海购买涉案房屋过程中，经政府部门多次协调，原告青岛众磊房地产开发有限公司已同意按前期签订的协议执行，结合公安机关的询问笔录和被告方在本案中提交的证据，被告方在履行前期协议的过程中，曾向案外人刘庆海缴款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告青岛正磊房地产开发有限公司主张解除与郭加海于2016年1月29日签订《鑫都合苑商品房认购书》，依据不足，对原告的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告青岛众磊房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告青岛众磊房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  王晓晖 二〇二〇年四月二十六日 法官助理庞振宇 书记员张焜