广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终164号上诉人(原审原告)：杨伟刚。委托诉讼代理人：杨伟岳。被上诉人(原审被告)：汕头市新洲房地产开发有限公司。法定代表人：李子城，总经理。委托诉讼代理人：郑晓霞，广东广成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鸿远，广东广成律师事务所实习律师。上诉人杨伟刚因与被上诉人汕头市新洲房地产开发有限公司（以下简称新洲房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨伟刚上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判为支持杨伟刚的全部诉讼请求；2.请求判令新洲房地产公司向杨伟刚支付2017年9月5日(合同订立之日起90天)起至2019年8月11日，2019年2月1日至2019年5月(不动产权登记证发证日期)的逾期办理房地产权属证书违约金69030元(1121348元×0.018%×342天)；3.由新洲房地产公司承担本案一审、二审的所有诉讼费用。事实与理由：一、原审法院对杨伟刚提交的证据认定错误，对事实认定错误，做出错误判决。原审给杨伟刚的举证通知中并未写明举证期限，因此在案件作出判决前提交的证据应当都属于在举证期限内。杨伟刚在庭审时根据原审法官口头通知，休庭7日内可提交补充证据，杨伟刚在4月10日前提交了证据；而后在8月份，又收到电话通知说法院准备对本案作出判决，询问是否有新证据提交，但却被原审法院判定为过了举证期限而无效。更何况补充的证据中也完全符合《证据规定》中的新证据，提交的新证据中最重要的一份是杨伟刚在庭审后办理产权证的过程中取得的新证据，对新洲房地产公司违约逾期办证的事实认定起到关健作用。二、原审法院对新洲房地产公司违约逾期交房的违约金计算日期有误，根据新洲房地产公司所提交的同期其他业主购房合同及交房通知书可证明，交房日期应当为购房合同签订的日期，所以违约金的起算日期应为签订购房合同的日期，并非银行贷款放款日期。三、原审法院对新洲房地产公司违约逾期办理房产证的事实认定错误，对举证责任分配有误。杨伟刚在原审庭审过程中提交了证据《交房证明》，2018年6月份办理交房手续，陈述了多次到售楼处咨询催办房屋产权证办理事宜，都被前台工作人员告知需排队等候等通知，至少需等到2019年底才能办理，最终杨伟刚迫于无奈，只能拿起法律武器维权，将新洲房地产公司诉至原审法院。2019年4月3日开庭前，新洲房地产公司才在原审法院第7法庭现场口头通知杨伟刚随时可到售楼处办理不动产权登记手续，杨伟刚依通知前往售楼处办理，办理手续仅仅是提供身份证然后在工作人员现场打印出来的申请单上签名，无需填写及提供其他任何资料(杨伟刚提供了相关证据证明)，而此前多次前往售楼处催办时新洲房地产公司从未向杨伟刚提供或告知该手续；新洲房地产公司一直以来在持有办理不动产权登记所需的所有资料的情况下，恶意拖延不向杨伟刚提供办理资料，不履行办理不动产权登记的义务；新洲房地产公司的行为已违反合同约定，致使杨伟刚未能在规定期限内取得房屋权属证书。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实表示承认的，另一方当事人无需举证。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。《证据规定》第九条中规定，在对众所周知的事实以及日常生活经验法则能推定出的另一事实，当事人无需举证证明，有相反证据足以推翻的除外。杨伟刚在原审中主张多次催告新洲房地产公司办理房屋产权证未果，新洲房地产公司在陈述过程中表示杨伟刚多次到新洲房地产公司所在售楼处“吵闹”不断给办证制造“阻碍”，“害”他们的工作人员被辞退等言词，因此可认定新洲房地产公司对杨伟刚所陈述的多次催告的事实表示承认。而且众所周知的是，在现实生活中，由于房屋买受人不熟悉办理登记的手续，一些地方的登记机构也不愿意面对分散的买受人，故日常生活中都是由开发商代办，也就是开发商在具备办证条件后，应尽到通知买受人办理产权登记的义务，及时通知买受人办理办证手续。根据日常生活经验，所有的买受人如果接到办证通知，都会立马去办理。原审法院在判决书中说杨伟刚未提供相关证据证明已履行《补充协议书》中第四条第(一)款的相关义务，该判决是对事实认定不清，其中第(1)点要求杨伟刚完整填写《汕头市房地产登记申请书》，该申请书实际上是由新洲房地产公司填写并打印出来后提供给杨伟刚签名，然而新洲房地产公司一直拖延不提供，等到原审庭审过后，于2019年4月5日才提供给杨伟刚签名；(2)提供报产权登记机关所需的个人完整资料，新洲房地产公司从未告知也无证据证明杨伟刚需要提供何种资料，而实际办理过程中也无需杨伟刚提供任何资料；(3)依法缴纳相关费用，《补充协议书》第七条约定，杨伟刚应当在签订《买卖合同》时依法缴纳税费，原审中双方都提供了已签订的《买卖合同》，即可证明杨伟刚已履行了义务，缴纳了相关费用；(4)以贷款方式付款的杨伟刚需提供《委托书》办理《房地产他项权证》，该委托书在购房时即已签订后由新洲房地产公司持有，只有提供了该份《委托书》，新洲房地产公司才能顺利拿到银行发放的房款，原审法院既已查明新洲房地产公司已于2018年8月20日收到该房款，既可说明杨伟刚已履行了该合同义务；(5)产权登记机关要求提供的其他资料，该款项的获得与第(2)项同样情况，杨伟刚从未收到新洲房地产公司的通知，新洲房地产公司从未履行其协助告知的义务，也无任何证据证明其已告知杨伟刚，实际办理过程中也根本无需杨伟刚另外提供任何资料。杨伟刚在原审法院对案件作出判决前所提交的证据也可以充分说明杨伟刚已履行了所有合同约定的义务。原审法院在新洲房地产公司已承认杨伟刚有催告行为、没有证据证明其有履行通知义务通知杨伟刚办理产权证、没有证据证明新洲房地产公司有告知杨伟刚需要提交的资料清单、没有证据证明其已履行协助办理的合同义务，在新洲房地产公司没有任何证据推翻杨伟刚所述事实的情况下，原审法院错误适用法律条文，将举证责任错误的分配给杨伟刚，对事实认定有误，做出错误的判决。四、原审法院认为杨伟刚提交评估申请，却因不按时缴交评估费致评估程序终止，最终判定由杨伟刚承担举证不能的法律后果，该判决与事实不符，损害了杨伟刚的权利。根据5月10日杨伟刚与评估机构的录音记录证明，评估机构通过电话与杨伟刚沟通，表示准备按毛胚房对本案房屋进行租金评估，因此提前与杨伟刚沟通情况，杨伟刚当时提出异议，不同意按毛胚房评估，要求按装修房评估，毛胚房与装修房的租金价差悬殊，有失公平；评估机构人员也认同如按毛胚房评估出来的租金会非常低，低于杨伟刚的房款利息。评估机构人员也明确表示原审法院所给的委托书中未界定清楚是以白胚房还是装修房进行评估，因此导致评估程序终步；而且，杨伟刚也从未收到有关缴交评估费的时限通知。原审法院全然不顾杨伟刚的权益，对评估程序终止的事实认定有误，判定杨伟刚承担举证不能的法律后果，有失法律公平。请求二审法院撤销该判决，重新委托评估机构对本案房产以白胚及装修房分别进行评估，以此来综合衡量由于新洲房地产公司逾期交房对杨伟刚造成的实际租金损失。五、原审法院以租金评估程序终止为由驳回杨伟刚增加逾期办证违约金的请求，该判定缺乏法律依据。《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》第18条之规定，由于新洲房地产公司的原因，杨伟刚未能在合同订立之日起90日内取得房屋权属证书，新洲房地产公司应当承担违约责任，因此给杨伟刚造成的损失数额难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故原审法院驳回杨伟刚增加逾期办证违约金请求的判决有误，缺乏法律依据。六、本案逾期办证违约金过低，违约金约定不对等，杨伟刚请求依照《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》第18条之规定增加逾期办证的违约金。本案房产购房合同关于违约金的约定如下：1、逾期付款超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，杨伟刚按日向新洲房地产公司支付逾期应付款万分之0.2的违约金；2、因新洲房地产公司的责任杨伟刚不能在规定期限内取得房地产权属证书的，新洲房地产公司按已付房价款的0.01%向杨伟刚支付违约金。杨伟刚逾期付款违约金率与新洲房地产公司逾期办证违约金约定不对等，两者对比相差115.6倍，对杨伟刚不公平；逾期办证违约金约定过低，参照对比如下：参照中国人民银行同期贷款利率日万分之1.3，逾期贷款利息计收为日万分之2，逾期办证违约金为涉案约定违约金的1126.5倍；合同约定新洲房地产公司逾期办证按已付房款的0.01%支付违约金，这使新洲房地产公司违约1日与违约若干年的责任一样，只需承担仅仅112.13元违约金；根据杨伟刚从工作地肇庆到汕头的来回高铁票电子订单显示(总金额：532.5元)及电子工资条(10月税前工资为：16534元)计算，杨伟刚每趟请假回汕头处理此事造成的路程费至少为532.4元、误工费772元/天，由于新洲房地产公司一直以来不履行合同义务，杨伟刚在向新洲房地产公司催办产权证及维权过程花费大量的时间精力、来回奔波的路费及误工费损失已远远高于合同约定的违约金额，如此低的违约金，使新洲房地产公司可以完全不顾购房者的利益而无限期地怠于办证，不利于保护购房者的合法权益，该约定违约金明显过低。过低的违约金对新洲房地产公司毫无约束力，这点由杨伟刚提供的与本案房产所在小区的业主群聊天记录以及杨伟刚在后续办证过程中的遭遇得以体现，因新洲房地产公司的原因导致业主无法在规定时限内取得房产证的情况在涉案房屋所在小区并非个例；而且根据杨伟刚办理产权证过程的录音、照片、以及不动产登记中心的电话录音可以证明，新洲房地产公司在被起诉后仍有意图继续拖延不协助杨伟刚在规定时限内取得不动产权证。由于新洲房地产公司的原因，致使杨伟刚不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益和处分四项权能，杨伟刚不能办理房屋抵押登记、不能根据需要随时出售房屋取得资金用于投资获得收益，给杨伟刚造成未得收益、资金贷款利息等难以计算的损失。请求二审法院依据事实，判定新洲房地产公司承担违约责任，并根据《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》第18条之规定向杨伟刚支付逾期办证违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按日计算，起算时间为购房合同订立之日起90日，即2017年9月5日，截至日期为不动产权证发证日期，即2019年5月。综上，原审法院判决事实认定错误，判决显失公平公正，使杨伟刚合法民事权益得不到法律保护，请求二审法院维护杨伟刚合法民事权益，判令新洲房地产公司承担应负的法律责任。被上诉人新洲房地产公司辩称，1.一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。2.杨伟刚的上诉理由没有事实依据，和一审的陈述相悖。二审应不支持。举证期限是法律有规定的，从杨伟刚的庭审表现可见，其是熟知法律，不存在不知道法律的说法。其在之后陆续不断提交的证据，均不是民事诉讼的新证据。杨伟刚作为一审的原告，负有首要的举证责任，没有履行自己的责任，而强加给新洲房地产公司，是不符合民事诉讼法的权利义务的。3.杨伟刚在法院和评估机构要求的时间内没有及时依法缴纳费用，根据诉讼规则第25条的规定，应承担举证不能的后果。4.根据双方的补充协议规定，杨伟刚负有办理证件的主要义务，新洲房地产公司仅仅是协助义务，如果不是在开庭的时候，经过一审法院的协调，杨伟刚为了延迟交物业的费用，不履行其办证义务。包括杨伟刚及其妻子作为业主在修改文书上的签名。在申办时提供与其相符的身份证复印件。因为杨伟刚是按揭贷款，如果他不配合签署文件，提供证件，无法到不动产登记中心办证。这是客观的事实，既有双方的合同约定，又有现实的操作性。杨伟刚自认新洲房地产公司是代办，代办不是主要办。5.双方关于相关违约金的约定，杨伟刚为了个人私利。在上诉状第6条的陈述是违背作为一个成年人的认知。此外，杨伟刚在一审时称房子要居住，二审又称房子要投资收益，其前后陈述矛盾。7.新洲房地产公司是开发商，对杨伟刚一再退让，对杨伟刚的代理人在之前的案件中伪造证据的行为也不追究，如果杨伟刚再损毁新洲房地产公司的名誉，新洲房地产公司保留追究其责任的权利。杨伟刚向一审法院起诉请求：一、请求法院判令新洲房地产公司即日给付杨伟刚因延期收房产生的合同违约金8320.40元；(按22.43元/天的标准计自2017年6月7日起至2018年6月13日止)；二、请求法院判令新洲房地产公司即日给付杨伟刚因不能在规定期限内取得房地产权属证书产生的合同违约金112.13元；三、请求增加新洲房地产公司逾期交房致杨伟刚房租损失73566.83元(按每月40元/m²的标准计)及因此造成装修成本上涨的损失29744元(按200元/m²的标准计)，上述两项损失共103310.83元；四、请求以购房款全额为基数，按银行逾期贷款利率日万分之1.8即201.84元/天的标准，增加新洲房地产公司逾期办理房地产权属证书违约金34716.93元(计自2018年6月13日起至2019年1月31日止)；新洲房地产公司在判决生效后30日内协助杨伟刚取得房地产权属证书，否则仍按上述标准计算违约金；五、请求判令由新洲房地产公司承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。一审法院认定事实：杨伟刚与新洲房地产公司2017年6月7日就案涉房产汕头市*************2******签订《汕头市商品房买卖合同》及《补充协议书》。合同约定：杨伟刚购买的案涉房产为现房，房屋总价款为1121348.00元，杨伟刚应于2017年6月7日前支付购房首付款341348.00元，剩余购房款780000元通过办理银行按揭的方式支付。合同第九条约定：如新洲房地产公司未按合同约定的期限交付使用，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，新洲房地产公司按日以杨伟刚已付购房款的万分之0.1计算违约金，合同继续履行；逾期超过90日而杨伟刚要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，新洲房地产公司按日以杨伟刚已付购房款的万分之0.2计算违约金；第十一条约定：房产达到交付使用条件后，新洲房地产公司应当书面通知杨伟刚办理交付手续，并签署房屋交接单；第十五条约定：新洲房地产公司应当在房产交付使用之日起60日内，将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送产权登记机关，如因新洲房地产公司的责任致杨伟刚不能在规定期限内取得房地产权属证书，杨伟刚不退房的，新洲房地产公司按已付购房款的0.01%向杨伟刚支付违约金。《补充协议书》第四条第(一)款约定：新洲房地产公司协助杨伟刚在办妥以下手续后将办理该房产权证的资料报产权登记机关：(1)杨伟刚完整填写《汕头市房地产登记申请书》；(2)杨伟刚提供报产权登记机关所需的个人完整资料；(3)杨伟刚依法按税费征收机关核定的纳税金额缴纳契税、依法缴存住宅专项维修金及其他政府规定的相关办证费用；(4)以贷款方式付款的杨伟刚需提供《委托书》办理上述商品房《房地产他项权证》；(5)产权登记机关要求提供的其他资料。如因杨伟刚的责任致不能在规定期限内办理产权登记的，所引起的经济法律责任由杨伟刚自行承担。杨伟刚于2017年6月5日向新洲房地产公司支付购房首付款341348.00元，同年*月10日与案外人中国建设银行股份有限公司汕头市分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，办理剩余购房款780000元的按揭手续，该款于当月20日全额付清。至此，杨伟刚付清购房全款1121348.00元。杨伟刚、新洲房地产公司于2018年6月13日办妥交房手续。一审法院另查，新洲房地产公司系汕头市*******的土地使用权人，2016年*月6日取得包括案涉房产在内的汕樟路***号香樟美地花园第1-14幢及第1-14幢地下室车位的《商品房现售备案回执》[编号：(2016)第004*]，11月*日取得案涉房产的不动产首次登记权属证明[(粤(2016)汕头市不动产权第0041057*)]，2017年7月18日取得登记在杨伟刚及其配偶潘东梅名下的案涉房产的预售商品房买卖预告登记证明[(粤(2017)汕头市不动产证明第0055340*)]，同年11月27日取得案涉房产的他项权利人登记为中国建设银行股份有限公司汕头市分行的《不动产登记证明》[(粤(2017)汕头市不动产证明第0076299*)]。杨伟刚2019年4月10日向一审法院提交《房地产租金水平评估申请书》，请求法院委托专业机构对案涉房产自2017年6月7日起至2018年6月13日止的租金水平进行评估。后因杨伟刚未按期缴纳评估费，评估委托程序于2019年*月27日终止。一审法院认为：杨伟刚、新洲房地产公司2017年6月7日签订《汕头市商品房买卖合同》及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，成立时生效，双方应按合同约定履行各自的合同义务。案涉房产属于现房出售，《汕头市商品房买卖合同》第八条约定的交付期限“2015年12月31日前”系笔误。双方既未能就房产交付期限达成一致意见，又未能提供相应证据证明己催告过对方履行交房或收房的合同义务，故杨伟刚付清购房全款之日为新洲房地产公司交付房产之日。然而，双方直至2018年6月13日才办妥交房手续。依照《汕头市商品房买卖合同》第九条第1款第(2)项的约定，新洲房地产公司应按22.43元/天的标准，向杨伟刚支付自2017年8月21日起至2018年6月13日止的违约金6639.28元。杨伟刚的主张超过部分，一审法院不予支持。关于延期办证的问题。依照双方的约定，杨伟刚负有填写、提供完整办理产权证申请资料的主要义务，新洲房地产公司则负有协助办理的次要义务。现杨伟刚既未能提交合法有效的证据证明其已履行约定的合同义务，又未能提交相应的证据对其多次催告新洲房地产公司办理房屋产权证的主张予以证明，故杨伟刚要求新洲房地产公司承担逾期办证违约责任缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于杨伟刚以约定的违约金低于实际损失为由请求增加逾期交房的违约金及逾期办证的违约金两项诉讼请求，杨伟刚为此提交评估申请，却因不按时缴交评估费致评估程序终止，因此造成的法律后果，应由其自行承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，杨伟刚对其提出的主张负有举证的责任。现杨伟刚未能提交有效的证据证明其实际损失，依法应承担举证不能的法律后果。杨伟刚上述两项诉讼请求一审法院依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决：一、新洲房地产公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨伟刚支付逾期交房的违约金6639.28元；二、驳回杨伟刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3230元减半收取为1615元，由杨伟刚负担615元，新洲房地产公司负担1000元。受理费杨伟刚已预交，一审法院不予收退，由新洲房地产公司于判决发生法律效力之日起十日内付还杨伟刚1000元。二审期间，杨伟刚向本院提交下列证据作为二审提交的新证据：1.杨伟刚工作证、工资条及银行流水，从工作地至本案发生地之间的往返高铁票，拟证明杨伟刚高额的维权成本，由于新洲房地产公司不履行合同约定，迫使杨伟刚在催办及维权过程中产生高昂车马费、误工费损失，该损失远远高于合同约定的违约金；2.一审法院《举证通知书》，该通知书未写明举证期限，拟证明杨伟刚所提交的所有证据都未超过举证期限，都合法有效。杨伟刚提交的其他证据在一审已提交。被上诉人新洲房地产公司对杨伟刚二审提交的新证据发表质证意见称，对杨伟刚的工作证真实性无异议，但对关联性和证明内容有异议，对工资条、银行流水、高铁票的证据三性有异议。其要证明内容不符合合同的约定，也缺乏相应的依据。对《举证通知书》的三性无异议。一审开庭时已经给双方确定举证期限，举证期限也有相关的法规，这些规定都无需再证实，请求二审法院依法认定。对杨伟刚提交的其他证据按一审的质证意见。二审审理期间，新洲房地产公司就办理房产证的事宜向本院说明：根据新洲房地产公司的工作流程，一般在申办产权证基础资料完备后就通知业主可处理办证手续。鉴于业主杨伟刚的情况比较特殊，新洲房地产公司于2017年8月通知其办交房手续后其与妻子一直没过来导致后续工作受滞，产权证无法顺利办理，但新洲房地产公司仍然在力所能及的范围为业主准备有关文件和资料。大约在2018年5月，新洲房地产公司当时已收集申办产权证的部分文件资料，如商品房买卖合同、增值税发票、税收完税凭证、不动产首次登记权属证明、分户平面图、宗地图，并再次通知杨伟刚来交房，同时通知可以办证，杨伟刚没有来沟通办证事宜，一直到2019年4月3日开庭时，新洲房地产公司代理人又告知杨伟刚及时申办证件，而且新洲房地产公司也没有单独为其办证的能力和权利，经一审法院协调，杨伟刚于当天开庭后开始处理办证手续，杨伟刚并未在申请书上签署日期。后杨伟刚于5月10日提交确认申办产权证资料原件，新洲房地产公司随即于2019年5月13日代业主将资料提交不动产登记中心，该中心于2019年5月15日确认收件。另据了解，2019年4月5日双方是办理车位证件手续。本院审理查明，一审判决认定的事实除逾期办理房地产权属证书的事实之外其他与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见及本案查明的事实，根据相关法律规定，对本案在二审期间主要争议的问题甄别评判如下：关于新洲房地产公司逾期交付使用房屋的违约金数额认定问题。一审法院判决认定本案新洲房地产公司存在逾期交房，逾期时间从2017年8月21日计至2018年6月13日止，对此问题，双方并无上诉，本院予以确认。双方二审争议的焦点在于违约金数额认定。对此争议，司法实践中，处理的原则首先是依当事人在商品房买卖合同中的约定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以依照法律或司法解释规定的标准确定。具体到本案，杨伟刚、新洲房地产公司签订的《汕头市商品房买卖合同》第九条约定：如新洲房地产公司未按合同约定的期限交付使用......逾期超过90日而杨伟刚要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，新洲房地产公司按日以杨伟刚已付购房款的万分之0.2计算违约金。根据上述合同约定，一审法院结合杨伟刚支付的购房全款1121348.00元，判决新洲房地产公司应按22.43元/天的标准，向杨伟刚支付自2017年8月21日起至2018年6月13日止的违约金6639.28元并无不当，本院予以维持。杨伟刚以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，杨伟刚对其提出的主张负有举证的责任。直至二审，杨伟刚未能提交有效的证据证明其实际损失，应依法承担举证不能的法律后果。杨伟刚上诉请求增加逾期交房违约金，一审法院不予以支持，本院予以维持。关于逾期办理房地产权属证书的事实与责任认定的问题。经查，杨伟刚、新洲房地产公司签订的《汕头市商品房买卖合同》第十五条约定：新洲房地产公司应当在房产交付使用之日起60日内，将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送产权登记机关，如因新洲房地产公司的责任致杨伟刚不能在规定期限内取得房地产权属证书，杨伟刚不退房的，新洲房地产公司按已付购房款的0.01%向杨伟刚支付违约金。根据一审查明的事实，杨伟刚、新洲房地产公司于2018年6月13日办妥交房手续。新洲房地产公司本应在2018年8月14日前，将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送产权登记机关。但直至2019年5月15日，不动产登记中心才确认收到新洲房地产公司办理房屋权属初始登记的资料。超过双方合同约定的期限274天。新洲房地产公司抗辩陈述有通知杨伟刚来处理办证手续，但杨伟刚予以否认，新洲房地产公司的员工蔡佳音提供的证词是陈述有听到别的员工说已通知杨伟刚来处理办证手续，蔡佳音提供的证词内容不能直接证明新洲房地产公司已履行通知义务，该证词并非直接证据，新洲房地产公司应承担举证不能的不利法律后果，并承担逾期办证的违约责任。杨伟刚、新洲房地产公司签订的《汕头市商品房买卖合同》约定，如因新洲房地产公司的责任致杨伟刚不能在规定期限内取得房地产权属证书，杨伟刚不退房的，新洲房地产公司按已付购房款的0.01%向杨伟刚支付违约金。经查，杨伟刚已付清购房款1121348.00元，若按合同约定，违约金为1121348×0.01%=112.13元。但杨伟刚提出约定的违约金过低，要求予以调整，理由成立。由于新洲房地产公司逾期办证给杨伟刚造成的损失数额难以确定，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”。因此，本案新洲房地产公司逾期办证违约金为1121348元×6%÷365天×274天=50506.74元。杨伟刚主张超过部分，本院不予以支持。综上所述，杨伟刚的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初379号民事判决第一项及诉讼费负担部分判决；二、撤销汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初379号民事判决第二项；三、汕头市新洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨伟刚支付逾期办证的违约金50506.74元；四、驳回杨伟刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3230元，由上诉人杨伟刚负担1230元。上诉人杨伟刚已经预缴3230元，本院退回2000元。汕头市新洲房地产开发有限公司负担二审案件受理费2000元，应于本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  陈瑛瑾审判员  林思浩二〇二〇年四月十四日书记员  林鸿瑜