宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初13155号 原告（反诉被告）：王晓琴，女，1977年12月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：××× 委托诉讼代理人：宋煜，宁夏合天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李瑞，男，1989年6月4日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：××× 委托诉讼代理人：寇存学，宁夏方和圆律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：齐新芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海燕，宁夏辅德律师事务所律师。 原告王晓琴与被告李瑞、宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司（以下简称易麦屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，王晓琴提出财产保全申请，本院依法裁定冻结登记在李瑞名下位于银川市××区房屋及土地的产权产籍。本案审理中，被告李瑞提出反诉，本院将本诉和反诉合并，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王晓琴及其诉讼代理人宋煜，李瑞的诉讼代理人寇存学，易麦屋公司诉讼代理人王海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《银川市存量房房屋买卖合同》;2.判令被告李瑞将银川市××区房屋过户至原告名下；3.判令被告易麦屋公司返还原告支付的中介费11500元，并赔偿违约金3450元（按照11500元×30％计算）；4.判令被告李瑞支付违约金23万元(按照总房价款115万×20％计算)；5.本案诉讼费、保全费、律师费由二被告负担。事实和理由：2019年4月29日，经被告易麦屋公司提供信息，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告将其××区房屋以总价115万元出售给被告李瑞，原被告各支付总房价款的1％即11500元给被告易麦屋公司作为中介服务费。合同签订后，被告李瑞因个人征信问题无法办理公积金贷款，后与原告协商一致改为商业贷款，双方签订《补充协议》一份。涉案交易房屋因需贷款付款故已过户至被告李瑞名下。此后李瑞因个人原因无法贷款，也无法给原告付清剩余房款，导致原告无法在其他处购买房屋。原告认为，二被告恶意串通拖延合同履行期限，严重违反合同约定及诚实信用原则，损害了原告的利益，故提起诉讼。 被告李瑞辩称，被告购房的商业贷款能够审批下来说明个人征信没有大的问题，公积金贷款没有获批是因贷款数额大，贷款附加条件所致，没有证据表明李瑞与中介公司恶意串通，恶意拖延合同履行期限。关于以公积金形式支付尾款的履行时间问题，双方签订的《补充协议》约定：“乙方同意由贷款机构见契税票，领证通知单或他权证及物业结清证明后给甲方放款，此款项乙方支付时间不能迟于2019年9月30日”，违约是主观故意，客观上有违约行为，如果款贷下来了没有支付，应当认定为被告违约。李瑞在2019年9月30日之前没有支付公积金贷款的原因是贷款未获批，而非其故意不支付。原告在起诉书中自认“后与原告协商一致改为商业贷款，签订《补充协议》一份”，但该协议并未明确商业贷款的履行期限。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告易麦屋公司辩称，易麦屋公司与原告之间形成居间合同关系，与原告主张的房屋买卖不属于同一法律关系，公司已履行居间服务，原告应当支付费用，易麦屋公司与李瑞之间不存在恶意串通的事实，请求驳回原告对易麦屋公司的诉讼请求。 反诉原告李瑞向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告王晓琴向反诉原告交付银川市××区房屋；2.判令反诉被告王晓琴支付逾期交房违约金8050元(按照总房款115万元每日万分之五，自2019年11月6日暂算至11月21日，此后违约金请求判决支付至实际交房之日止)、逾期迁户违约金24300元(按照首付房款50万元每日万分之五计65天16250元＋全额房款115万元每日万分之五计14天8050元)，合计32350元；3.判令反诉被告承担本案的诉讼费用、律师费用。事实和理由：2019年4月29日，反诉原告与反诉被告经第三人易麦屋公司中介签订经纪成交版房屋买卖合同、补充协议及房内物品清单，反诉被告王晓琴将其××区房屋出售给反诉原告，总价款115万元。反诉原告依约支付定金、房屋首批付款与第二笔付款。2019年7月29日，反诉被告将交易房屋过户给反诉原告。针对第三批付款，双方补充协议第二条第四项约定“甲方同意乙方以公积金的形式支付剩余款项(640000元)，乙方同意由贷款机构见契税票、领证通知单或他项权利证和物业结清证明后给甲方放款。此款项乙方支付时间不能迟于2019年9月30日”。由于贷款金额过大、公积金中心附加担保人条件增加了贷款难度等原因，故双方在2019年9月5日再次签订补充协议，双方约定将公积金贷款改为商业银行按揭贷款，但未明确约定支付间;2019年9月18日，双方又在第二次补充协议上增加“不能将此房出售于第三方”的约定。同时，反诉原告于2019年10月6日筹集了65万元房款并约反诉被告商谈付款、交房及后期贷款获批的资金回转事项，但没有获得反诉被告的同等对待。2019年10月21日，反诉被告提起诉讼，即使如此反诉原告依然耐心沟通。2019年11月5日，商业贷款65万元获批后直接打入了反诉被告的账户。反诉原告认为，双方签订的合同第七条第二项约定了逾期付款责任。本案出现了三份补充合同，只有第一次补充协议约定了以公积金贷款支付的时间不能迟于2019年9月30日，但在第二次补充协议中对该条款进行了修订，未明确约定支付日期，因此不能当然认为商业贷款支付日期也适用公积金贷款的日期，且双方连签补充协议的原因是公积金贷款有难度，在不足一个月期间获得65万元贷款也面临诸多客观困难，对此双方明知，故不约定商业贷款的支付日期符合常理。反诉原告一直积极与反诉被告沟通，反而是反诉被告违背诚实信用原则，在有条件受领房屋尾款情况下迟延受领，恶意促成解约条件，不排除额外获益的可能。为维护合法权益，故提起反诉。 反诉被告王晓琴提出以下答辩意见：1.依照双方2019年4月29日签订的《补充协议》约定，当李瑞未依约于2019年10月15日的最后期限履行付款义务，原告即有权解除合同。被告李瑞在原告已通知其解除合同并诉至法院的情形下向原告付款已无实际意义和法律意义，故被告的反诉请求无法律依据。2.反诉原告着重强调“未明确约定支付时间”问题。反诉被告认为：首先，2019年4月29日《补充协议》已明确约定2019年9月30日为最后支付房款的时间，2019年9月5日《补充协议》再次强调按合同约定期限履行;其次，被告如何获得资金向原告支付房款与双方约定的支付期限无任何关系，支付方式的改变并不必然导致支付期限的改变。综上，被告的反诉请求不宜得到支持，请求依法驳回。 易麦屋公司针对反诉未作答辩意见。 王晓琴围绕本诉请求和反诉抗辩依法提交的证据有： 1.《银川市存量房房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》各一份，经质证无异议，本院予以确认。 2.《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《中国银行交易流水明细清单》，李瑞出具的《欠条》，易麦屋公司出具的《收据》，2019年9月5日签订的《补充协议》，王晓琴和李瑞的手机通话录音，《委托代理合同》及律师代理费发票。经质证，李瑞对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。认为其没有对王晓琴威胁言语，恶意拖延付款，李瑞从未承诺或认可9月30日是商业贷款的最后期限。易麦屋公司对上述证据无异议，认为其公司在居间服务过程中尽到了审查义务，至于购房者能否获取贷款系银行的审查义务，李瑞在2019年11月5日获得了银行贷款，因此其资信不存在问题。王晓琴要求退还中介费的证明目的不能成立。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。 3.微信聊天截屏打印件。经质证，李瑞对聊天内容的真实性认可，认为其本意尽早履行合同，并非认可商业贷款给付房款的期限也是9月30日，双方协商中的妥协并不必然证明李瑞自认违约事实。经审查，本院对真实性予以采信。 李瑞围绕本诉答辩和反诉请求依法提交的证据有： 1.《银川市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。经质证，王晓琴对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，本院予以确认。 2.王晓琴和李瑞2019年9月5日签订的《补充协议》。经质证，王晓琴无异议，认为该补充协议中第三条明确约定了买受人出现违约，无法按合同该约定期限履行产生的违约责任由买受人自行承担，说明双方依然认可之前约定的最后支付时间而非未明确约定。经审查，本院予以确认。 3.王晓琴和李瑞2019年9月18日签订的《补充协议》。经质证和审查，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 4.《物品清单》物品清单。经质证无异议，本院予以确认。 5.李瑞、柯旭荣《宁夏银行对私账户明细》。拟证明：李瑞2019年10月5日个人账户给王晓琴备付房款47万余元，李瑞之妻柯旭荣2019年10月6日个人账户准备了给王晓琴支付的房款18万余元，共计65万余元。经质证，王晓琴对真实性、合法性认可，认为该账户明细仅可说明李瑞及其配偶的账户余额情况，与本案无关，更不能证明其有将此款支付给卖房人的意愿。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。 6.李瑞及其妻柯旭荣与王晓琴的微信聊天记录。经质证，王晓琴对聊天记录内容认可，认为李瑞在2019年7月29日前三次向其汇款，故在聊天过程中强调无收房款人的卡号更无法汇款的情形不可能存在，且其2019年11月5日又向王晓琴账号汇款前后矛盾，同时多次电话或去中介处与李瑞协商买房事宜，不存在恶意拖延的行为。经审查，本院对聊天记录的真实性予以采信。 7.《银川市不动产登记信息查询单》。证明王晓琴2019年7月29日已经将房屋过户给了李瑞夫妇。经质证无异议，本院予以确认。 8.《中国银行借款借据回单》。证明2019年11月5日商业银行贷款获批当日，李瑞即将贷款65万元转入了王晓琴预留的账户。经质证，王晓琴无异议，本院予以确认。 9.律师委托代理合同，证明李瑞支付律师代理费用15000元。经质证和审查，本院对真实性予以采信。 易麦屋公司针对本诉和反诉未提交证据，认为反诉证据证明的事实与其无关，未发表质证意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月29日，王晓琴（甲方）、李瑞（乙方）、易麦屋公司（丙方）三方签订《居间服务合同》《经纪成交版银川市存量房房屋买卖合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》各一份。 居间合同约定：甲乙双方共同委托丙方作为交易居间人,居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人实地看房，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲乙方于本合同签订当日向丙方各支付居间代理费11500元合计23000元；甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动,按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料,并按照本合同约定,及时足额向丙方支付居间代理费用;甲乙双方应保证其提交的材料及签名真实、合法、有效；丙方应遵守相关法律规定,尽职提供居间服务;丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在甲方或乙方的要求下,丙就房屋的交易政策和流程提供咨询服务；除本合同另有约定外,各方不得擅自单方解除或变更本协议。甲乙双方利用丙方所提供信息、机会、条件等,私自或另行通过其他居间方签署《买卖合同》或其它方式成交的,甲乙双方承担违约责任;丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间代理费；甲乙双方或一方延迟向丙方支付约定的居间代理费,该延迟方除应向丙方支付居间代理费外,还应就其未支付的部分按照总居间代理费每日1%的标准支付违约金；丙方违反约定的,丙方应承担相应的违约责任。甲方或乙方违反本合同约定,导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任,且丙方有权收取本合同约定的居间代理费,无需退还,如支付方为守约方,可向违约方追偿该笔费用。 房屋买卖合同约定：甲方将其取得不动产所有权登记（银房权证金凤区字第XXXX号）坐落于银川市××区住宅房屋以及该房室内家具、家电、装饰装修配套设施设备议价115万元出售给乙方；乙方在签订买卖合同时支付定金5万元；乙方向住房公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为69万元，乙方因自身原因未获得银行或积金管理中心批准的，双方同意乙方自行筹齐剩余房价款以现金方式支付给甲方；房屋交付日以前发生的物业管理费、采暖费、水电费、电信费用由甲方承担。逾期交房责任除不可抗力外，出卖方未按照约定的期限和条件将房屋交付买受方的，按照下列方式处理：逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖方按日计算向买受方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向买受方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，买受方有权退房。买受方退房的，出卖方应当自退房通知送达至之日起15日内退还全部已付款，并按照买受方全部已付款的20%向买受方支付违约金。逾期付款责任，买受方未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受方按日计算向出卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，出卖方有权解除合同，出卖方解除合同的，买受方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖方支付违约金，并由出卖方退还买受方全部已付款。出卖方将房屋出卖给第三方，导致买受方不能取得房屋所有权证的，买受方有权退房，出卖方应当除自退房通知送达之日起当日内退换买受方全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受方全部已付款的20%向买受方支付违约金。关于权属转移登记条款约定：如因出卖方的责任，买受方有权退房，买受方退房的，出卖方应当自退房通知送达之日起2日内退还买受方全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息，并按买受方全部已付款的20%向买受方支付违约金；买受方不退房的，自买受方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖方按日计算买受方支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受方实际取得房屋所有权证之日起15日内向买受方支付；出卖方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，逾期超过30日未迁出的，出卖方应当按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金，直到迁出户口。 代理合同约定：鉴于甲乙双方就××区房屋签署了买卖合同，甲乙双方委托丙方办理交易所涉购房贷款、权属过户、物业交接等相关事宜；代办过户服务费为200元；乙方向宁夏境内公积金管理中心及各住房公积金管理部申请住房公积金贷款的,自合同签订之日起三日内将首付房款存入甲方指定的银行,甲方在乙方支付首付款当日内协助乙方办理产权过户手续,剩余款项由乙方向甲方提供款借据,丙方协助乙方办理公积金贷款,待批贷后一次性将剩余房款付清给甲方；乙方经审批所获贷款数额不足申请额,乙方应与贷款中心确认审批贷款额后五个工作日内补足购房款；乙方保证符合住房公积金贷款所规定的申请贷款资格；乙方须按公积金贷款中心及各住房公积金管理部门规定,支付公积金贷款过程中的评估费、担保费等各项相关费用；贷款期间如遇公积金贷款中心政策调整,乙方须按调整后的政策执行；甲乙双方如末按照本合同约定履行义务,导致合同履行延迟或无法履行的,违约方应承担违约责任并赔偿守约方的的损失；因甲方或乙方任何一方违反《银川市存量房房屋买卖合同》导致本合同无法履行的,违约方应向守约方承担违约责任,并承担本合同委托事项已产生的费用；甲乙双方未按本合同约定支付代办服务费的,除应足额向丙方支付其欠缴的代务费外,按照代办服务费每日1%的标准支付违约金；各方同意丙方依约定标准完成代理事项后,已收取的代办服务费不予退还。 补充协议约定：甲乙双方协商一致,在该房屋交易中甲方总房价款(不含税,即净得房价款,下同)为人民币115万元；甲方承诺房屋内装饰（固定装修）装修保持原状,厨房和卫生间的固定设施(固定装修）、家具（固定装修）一并包含在总房价款（不含税）)之内,在甲方将房屋交付乙方时一并转移和交付；乙方于2019年4月29日向甲方支付定金5万元，其中10000元由中介公司代为保管,剩余4万元由甲方带走,甲方须同时出同等金额的定金收到证明,甲方将该房屋的房产证原件交于丙方暂时保管,丙方出具相关凭证收据；乙方于2019年5月30日前向甲方支付首批付款5万元,第二笔付款41万元于2019年7月30日前支付给甲方,甲方须同时出具同等金额的首付款收到证明，甲方须在收到此款项当天将此房过户给乙方；甲方同意在拿到全额房款三日内将房屋交付给乙方，甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割,丙方陪同,交付以后发生的费用由买受人承担；甲方同意乙方以公积金的形式支付剩余款项64万元，乙方同意由贷款机构见契税票、领证通知单或他项权利证和物业结清证明后给甲方放款，此款项乙方支付时间不能迟于2019年9月30日；经协商一致,在交易中产生的全部税费由乙方承担，直接向主管机关缴纳。违约责任条款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本协议的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的该房屋所有权证,原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效,导致乙方无法取得房屋所有权的；（2)该房屋被查封或限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；(5)将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起的十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；由甲方直接赔付乙方，并向丙方支付全额居间服务费23000元。乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;丙方将乙方支付甲方的定金扣除全额居间服务费23000元后交予甲方抵顶违约金或房款，多退少补。关于户口的迁出。甲方承诺在过完户30天之内将房屋内户口迁出,每逾期一日须向乙方支付全部已付房款万分之五的违约金,直至甲方将房屋内户口迁出。其他：在甲乙双方各自提供的证件真实有效、乙方条件符合贷款机构要求、现行政策不变的前提下,甲乙双方积极合,丙方协助双方交易顺利完成；本协议一式三份,甲乙丙三方各执一份,具有同等法律效力。如本协议与房屋买卖合同、间服务合同和过户、按揭代理合同发生冲突,均以本协议为准；乙方出资115万元购买甲方位于××区房屋一套,此价格包含房屋价格、家具家电的价格，备注所留物品见物品清单。 2019年4月29日，李瑞通过王晓琴提供的建设银行银川未来城支行个人账户转账支付购房定金5万元（其中10000元由易麦屋公司扣除作为服务费）,王晓琴向易麦屋公司支付服务费11500元，并将房产证原件交与易麦屋公司。同日，王晓琴与李瑞共同罗列清单确认随房屋一并交易的室内物品为“沙发、电视、茶几、电视柜、床（三张）、床头柜（2个）、餐桌椅（1×4）、书柜、冰箱、洗衣机”。 2019年5月29日，李瑞通过王晓琴建行未来城支行账户转付房款5万元，7月29日转付41万元，并出具内容“欠付王晓琴房款65万元，于公积金放款三日内付清”《欠条》一份。2019年7月29日，李瑞缴纳二手房屋交易税款72450元，王晓琴将阅海万家A区10号楼1单元903室房屋过户登记至李瑞、柯旭荣夫妻名下共同共有，于8月2日取得宁（2019）金凤区不动产权第0048056号所有权证。2019年7月29日，易麦屋公司分别向王晓琴、李瑞出具中介服务费《收据》各一份。房屋转籍过户后，王晓琴未将此前在××区房屋落户人员的户籍迁出。 2019年9月5日，王晓琴与李瑞再次签订《补充协议》一份。双方约定：由于李瑞征信问题由公积金贷款改为按揭贷款，李瑞确定贷款银行为中国银行、宁夏银行；李瑞已支付的50万元房款分为定金15万元、首付款35万元，以此作按揭贷款手续；若李瑞出现违约无法按照合同约定的期限履行所产生的违约责任由李瑞自行承担，王晓琴按照合同约定收取违约金；合同履行期间，双方不能将此房出售于第三方，否则视为违约。 2019年9月11日，王晓琴与李瑞、柯旭荣签订《关于二手房贷款首付款管理协议》一份，约定买受人将购房首付款35万元通过账户以转账方式支付给出卖人在中行金凤支行开立的个人账户，银行将该款予以冻结，在买受人申请的二手房贷款经审查批准，并确认将房屋产权抵押登记等相关手续办妥后，银行将贷款资金直接划入出卖人在中行金凤支行开立的账户，同时出具书面解冻手续后由出卖人任意支配。 2019年9月30日，李瑞、柯旭荣未能办结贷款向王晓琴付款65万元，为此双方多有电话、微信聊天沟通交涉。2019年10月6日，李瑞、柯旭荣自筹房价款65万元，后双方因款项如何支付、以何方式交付、逾期付款违约责任如何承担、怎么交房、何时交房、交房付款手续如何出具、贷款已交付给银行冻结的按揭首付款35万元如何回转等细节产生分歧未能谈拢，继而产生嫌隙、猜忌，互相指责对方违约，李瑞、柯旭荣未将余款65万元支付给王晓琴或者交由包括易麦屋公司的第三方暂管、提存。 2019年10月14日，李瑞、柯旭荣办理了××区房屋抵押登记手续［宁（2019）XX区不动产证明第XXX号］。2019年11月5日，李瑞、柯旭荣与中行金凤支行签订贷款合同后，中行金凤支行直接将借款65万元打入王晓琴的个人账户。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王晓琴与李瑞、易麦屋公司签订的居间服务合同、房房屋买卖合同、过户按揭代理合同以及补充协议意思表示真实，内容于法不悖，三方形成的居间、买卖、代理合同关系合法有效，当事人应当诚实信用行使权利，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 （一）关于本诉。1.有关解除房房屋买卖合同诉请是否支持。本院认为，合同法立法目的在于鼓励交易，维护交易稳定、安全，促进财富增长。人民法院在认定合同约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同条款机械地确定合同是否解除，而应当根据诚实信用原则，综合考量作出判断。据此，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第三部分“关于合同纠纷案件的审理”之“关于合同履行与救济”中第47条明确：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”本案中，买受人李瑞按照约定在向出卖人王晓琴支付房款50万元后，由于自身原因未能办结公积金贷款交付剩余房款65万元，此后改为按揭贷款。双方虽未在2019年9月5日签订的《补充协议》中明示贷款的付款期限，但双方此前签订的补充协议约定“如本协议与房屋买卖合同、间服务合同和过户、按揭代理合同发生冲突,均以本协议为准”，在没有重新示明的情况下，对于贷款付款期限事实上适用“此款项乙方支付时间不能迟于2019年9月30日”条款的约束，亦符合双方交易的真实意思表示。在审理贷款购房纠纷案件中，是否能够按揭及按揭比例等问题是买房人与银行之间的权利义务关系,而非出卖人与买房人之间的权利义务关系。买房人因贷款问题导致履行义务能力不足,则应当认定买房人违反合同从而承担违约责任。买受人李瑞迟于2019年9月30日付款，应当认定为违约。出卖人王晓琴据此主张房屋买卖合同解除条件是否成就，根据前述会议纪要，本院应当根据诚实信用原则，综合考量买受人李瑞的过错程度、违约行为形态、违约行为的后果等因素确定。李瑞未能够于2019年9月30日付款究其原因系未能办结贷款交付，并非故意所致；李瑞亦采取补救措施于2019年11月5日将借款65万元打入王晓琴的个人账户，尽管逾期付款36日，但该迟延履行债务行为没有导致出卖人的合同目的不能实现。若轻易根据合同约定认定解除条件已经成就，势必产生“恢复原状”后果，将面临房屋抵押、贷款合同履行等法律关系重新归置，则不利于交易稳定、安全，更无益于化解双方之间的矛盾纠纷，也不利于节约司法资源。综上，本院谨慎考量王晓琴解除合同的诉讼请求，判决不宜支持为妥。2.关于返还已付中介服务费诉请。本院认为，易麦屋公司与王晓琴因买卖形成居间合同法律关系，买受人的违约行为不能归责于居间服务，易麦屋公司在本案买卖合同履行中并无过错，王晓琴主张返还已付中介服务费的诉讼请求理据不足，本院难以支持。3.关于逾期付款违约责任。根据庭审查明的事实，付款逾期后，李瑞与王晓琴多有电话、微信聊天沟通交涉，从中可以认定李瑞并未否认违约事实，双方对违约金如何承担存在分歧。李瑞、柯旭荣虽自筹房款65万元，但未将该款实际支付或者打入此前王晓琴提供的建行未来城支行账户，抑或交由包括易麦屋公司的第三方暂管、提存，该节不能归责于王晓琴故意不受领房款，故李瑞应当承担逾期违约责任。从合同最终履行情况来看，李瑞逾期付款的行为并不构成根本违约，其所承担的违约责任应与出卖人王晓琴的实际损失相一致。依照补充协议“甲乙双方任何一方逾期履行本协议,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”约定，李瑞应当向王晓琴赔偿违约金20700元（自2019年10月1日至11月5日，115万元×日万分之五×36日）。 （二）关于反诉。1.前已述及李瑞逾期付款不构成根本违约，涉案买卖合同未依法解除，当事人应当承担继续履行义务，李瑞反诉请求王晓琴交付涉案房屋，并无不当，本院予以支持。2.关于付逾期交房、迁户违约责任。李瑞迟延履行债务违约在先，其主张的交房责任应自行承担，本院不予支持。关于户口迁出，王晓琴与李瑞在2019年4月29日签订的补充协议中约定：“甲方承诺在过完户30天之内将房屋内户口迁出,每逾期一日须向乙方支付全部已付房款万分之五的违约金,直至甲方将房屋内户口迁出”。该条款虽为居间人易麦屋公司提供的格式条款，但内容以字体加黑的形式提请出卖人注意，且与双方此后签订的补充协议不发生冲突，出卖人应当遵照约定严格履行。李瑞诉请王晓琴按照已付房款日万分之五支付违约金，本院以实际损失填平原则衡量，该违约金过高，酌定调整支持19750元（50万元×日万分之五×79日）为宜。王晓琴、李瑞因本案诉讼支出的律师代理费用各自负担，本院不予调整、支持。 经调解无效。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告李瑞向原告王晓琴赔偿逾期付款违约金20700元； 二、反诉被告王晓琴于本判决生效后十日内向反诉原告李瑞交付银川市××区房屋以及室内家具家电物品； 三、反诉被告王晓琴向反诉原告李瑞赔偿逾期迁出户籍违约金19750元； 以上（一）（三）项折抵后，李瑞向王晓琴赔偿违约金950元，于判决生效后三日内履行。 四、驳回原告王晓琴的其他诉讼请求； 五、驳回被告李瑞的其他反诉请求。 本诉案件受理费4974元，保全费5000元，反诉费304元，由王晓琴负担9172元，李瑞负担1106元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  史建文 人民陪审员  何丽华 人民陪审员  邓伟忠 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  陈 杨 判决书附页：本案适用的法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.《华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 3.《中华人民共合国合同法》第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。