河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初755号原告（反诉被告）：贾涵瑜，男，汉族，1986年8月21日生，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：白巧特，河南天豫律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：洛阳帝华房地产开发有限公司，住所地：洛阳市洛龙区龙门大道******，统一社会信用代码：914103007919441117。法定代表人：李再东，董事长。委托诉讼代理人：刘勇军，河南义同律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张向申，河南义同律师事务所实习律师，一般代理。原告（反诉被告）贾涵瑜与被告（反诉原告）洛阳帝华房地产开发有限公司（以下简称洛阳帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。贾涵瑜的委托诉讼代理人白巧特、洛阳帝华公司的委托诉讼代理人刘勇军、张向申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贾涵瑜向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿逾期办证的损失120000元。损失金额以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告的经济损失（自2014年7月7日起，算至原告取得房地产权属证书之日止）；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年7月7日签订《商品房预售合同》，由原告购买被告建设的位于河南省洛阳市洛龙区帝都国际城37幢3单元3-1603号商品房一套，建筑面积92.77平方米，房屋价款359012元。合同对房屋的坐落、面积、价款、付款方式、交付期限、产权登记、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告因其自身原因导致房屋在2014年7月7日才交付原告使用，且房屋所有权至今未完成转移。被告的行为严重违约，给原告造成的损失难以确定。为维护自身的合法权益，根据我国民事诉讼法及相关法律规定，原告诉至法院。被告（反诉原告）洛阳帝华公司辩称：一、原告主张违约金及利息于法无据，依法不应得到支持。第一、原告从未向答辩人提出过协助办理不动产登记手续的主张和要求，也没有向答辩人提供过协助办理不动产登记所需的相关资料，没有原告的支持和配合，答辩人无法协助办理不动产登记。因此，没有协助办理不动产登记的原因在原告自己，原告自己怠于履行相关配合义务，导致答辩人无法协助其办理不动产登记，其要求支付违约金及利息的诉求不应得到支持。第二，依据《物权法》、《不动产登记暂行条例》等相关法律规定，办理不动产登记手续，属于行政登记行为，是国家不动产登记部门的法定职责。答辩人作为房地产开发企业，不具备办理不动产登记的行政职能和法定义务。第三、答辩人与原告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”因此，答辩人的义务仅是将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。目前原告购买的房屋所在37幢楼工程，政府主管部门尚未完成综合验收备案等前置程序，答辩人无法将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。依据答辩人与原告签订的《商品房预售合同》第十五条约定可知，本案所涉商品房没有经过政府主管部门综合验收备案前，答辩人不负有将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的协助义务。目前原告购买的房屋所在37幢楼工程，尚未经建设主管部门批准备案，不具备将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的前提条件。因此，答辩人不存在违约行为，不应向原告支付违约金。答辩人已经将房屋交付原告，在答辩人将房屋交付原告后，原告已经享有对该房屋占有和使用的权利，原告并不存在任何经济损失，而且目前该房屋已经大幅升值，原告不仅不存在经济损失，而且获得了丰厚的收益。如果原告认为其遭受了经济损失，答辩人同意解除双方签订的《商品房预售合同》。原告诉求已经超过法定诉讼时效，已经丧失胜诉权。答辩人向原告交付房屋的日期为2014年7月7日，原告应于2017年7月2日前向答辩人主张违约责任，而原告于2019年11月8日才向法院起诉，早已超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第三部分“关于合同纠纷案件的审理”中的（三）关于“借款合同”中明确规定：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消”。根据“新法优于旧法”的原则，原告主张按照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的相关法律规定（关于商品房买卖司法解释第18条）已经不再适用。因此，在原告不存在实际经济损失的情况下，不应计算违约金。二、关于本案诉讼费用的承担。办理不动产登记证书并非答辩人的义务，原告并不存在损失，答辩人也不存在违约情形，不应承担违约责任。因此本案的诉讼费用应由原告承担。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。我们要求反诉，提交反诉状。被告（反诉原告）洛阳帝华公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《商品房预售合同》，合同编号为：YS0234319；2、依法判令本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2014年7月7日签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS0234319），合同约定反诉被告购买反诉原告开发建设的位于洛阳市××大道以西、××路以北帝都国际城第37幢3单元3-1603号房屋一套。合同签订后，反诉原告于2014年7月7日向反诉被告交付涉案房产，但因政府主管部门对反诉原告公司所涉土地和规划进行调整，导致反诉被告购买的房产所在的37幢楼工程至今无法进行综合验收手续，进而导致反诉被告购买的房产无法办理房屋不动产登记。原告认为，因政府用地和规划调整原因造成的，反诉被告的房产无法办理登记手续，且已经被洛阳市列为为问题楼盘，属于不可抗力因素，反诉原告并不存在过错。鉴于政府用地、规划调整和综合验收时间无法确定，致使双方签订的《商品房预售合同》的目的已经无法实现。现反诉原告依法向法院提起反诉，请求解除双方签订的商品房预售合同，以避免双方损失的继续扩大。贾涵瑜辩称：第一、本案被告与原告于2014年7月7日签订商品房预售合同，并于当日向原告交付涉案房屋。2014年7月18日涉案合同已在洛阳市房地产市场管理处进行合同备案。本案涉案合同已实际履行，原告已于2010年10月25日向被告全额支付购房款359012元。第二、被告在销售涉案房屋时已取得涉案房屋的相关规划和土地使用证书。现被告所称的涉案房屋所在的三期第37幢楼无法进行综合验收的原因系被告自身原因。关于被告所称的属于不可抗力因素，不能够成立。其反诉请求没有法律和事实依据。请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人提交的证据在卷佐证。根据当事人提交的证据和陈述，本院认定本案事实如下：2014年7月7日，原告（反诉被告）贾涵瑜（××）与被告（反诉原告）洛阳帝华房地产开发有限公司（出卖人）签订了合同编号为YS0234319的《商品房预售合同》。合同约定：一、贾涵瑜购买位于洛阳××××大道以西，宜人路以北帝都国际城第37幢3单元3-1603号房屋，房屋代码为458130，预测建筑面积92.77平方米，房屋总价款为359012元整，贾涵瑜于2010年10月25日前一次性付清房款，出卖人在2012年10月30日前，将商品房交付××使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照国家相关规定协商解决。2010年10月25日，贾涵瑜依照约定缴纳了购房款359012元。洛阳帝华公司实际于2014年7月7日向贾涵瑜交付房屋，但未在交付使用后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致贾涵瑜未能取得房地产权属证书，双方协商不成，引起纠纷。另查明：本案所涉房产所在的楼盘即帝都国际城第37幢楼至今未办理房屋产权的初始登记。洛阳帝华公司提交的《问题楼盘处置办公室呈报件处理》显示涉案楼盘为问题楼盘。原告提交的洛阳网网页显示因该楼盘不能办证，业主于2016年4月至2018年7月期间多次在洛阳网向有关部门发贴进行投诉。本院认为：贾涵瑜与洛阳帝华公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。洛阳帝华公司向贾涵瑜交付房屋时间为2014年7月7日，依据《商品房预售合同》约定，洛阳帝华公司应在商品房交付使用后360日内即2015年7月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但洛阳帝华公司至今仍未履行该备案义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于诉讼时效问题，洛阳帝华公司违约之日为2015年7月5日，贾涵瑜于2019年11月8日诉至法院。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于使用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则实行前民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间已经届满。当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结之日起，诉讼时效期间重新计算。（一）、权利人向义务人提出履行请求；（二）、义务人同意履行义务；（三）、权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）、与提起诉讼或申请仲裁具有同等效力的其他情形。权利人向义务人提出履行请求应具备以下条件：一、应为权利人本人或依法有权代其处分权利的主体作出请求履行的意思表示。二、请求履行的意思表示应向义务人或依法有权的义务人处分权利的主体做出。三、权利人向义务人提出履行请求的意思表示到达或者应当到达义务人。贾涵瑜提供的网页截图的发布者、参与者是谁均不能予以证明。故对洛阳帝华公司提出的诉讼时效抗辩，本院予以采信。贾涵瑜的起诉已超出法定诉讼时效期间。对贾涵瑜的诉讼请求本院不予支持。洛阳帝华公司作为房地产开发商，在2014年7月7日已经与贾涵瑜签订《商品房预售合同》，同日将涉案房屋实际交付贾涵瑜使用，洛阳帝华公司提供的证据不能证明涉案房屋无法办理产权登记的原因属于不可抗力，故洛阳帝华公司反诉请求依法判令解除双方签订的《商品房预售合同》，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于使用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）贾涵瑜的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）洛阳帝华房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费减半收取1350元，由原告（反诉被告）贾涵瑜负担，反诉受理费减半收取50元，由被告（反诉原告）洛阳帝华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赵拥军二〇二〇年四月二十一日书记员  苏君淼