山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1392民初9号 原告：刘继伟，男，1968年12月10日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：曾洁，山东鲁蒙律师事务所律师。 被告：临沂港湾房地产开发有限公司，住所地：山东省临沂经济技术开发区芝麻墩办事处临沂港湾商务会馆**。 法定代表人：吴兴国，总经理。 委托诉讼代理人：沈廷超，山东鲁泉律师事务所律师。 被告：山东程达建设工程有限公司，，住所地：山东省临沂市兰山区半程镇驻地西哨村 法定代表人：陈恒波，经理。 委托诉讼代理人：魏方强，临沂兰山嘉信法律服务所法律工作者。 被告：隋进宁，男，1959年10月28日出生，汉族，住上海市宝山区。 原告刘继伟与被告临沂港湾房地产开发有限公司（以下简称港湾公司）、山东程达建设工程有限公司（以下简称程达公司）、隋进宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘继伟及其委托诉讼代理人曾洁、被告港湾公司委托诉讼代理人沈廷超、程达公司委托诉讼代理人魏方强到庭参加诉讼，被告隋进宁经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘继伟向本院提出诉讼请求：１.判令解除其与港湾公司签订的《商品房预售合同》；2.判令港湾公司返还已付购房款及利息、承担赔偿已付购房款一倍的赔偿责任，合计60万元；3.诉讼费用、律师代理费等由港湾公司承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求程达公司、隋进宁对第2、3项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2015年11月3日，刘继伟与港湾公司签订《商品房预售合同》，约定购买港湾公司开发的港湾经典家园3号楼1单元102号房，用于抵顶刘继伟的工程款243422元。合同约定2016年5月1日交房，但迟迟未交。后刘继伟到临沂市房产交易中心查询房屋信息，发现该房屋签约已被注销，并出卖给了第三人。港湾公司的行为违反了合同约定和法律规定，致使刘继伟购买房屋的目的不能实现，特诉至人民法院。 港湾公司辩称，1.刘继伟起诉要求其承担赔偿责任没有事实依据。港湾公司与刘继伟之间不存在商品房预售合同关系，本案应是刘继伟与程达公司、隋进宁之间的货物买卖合同关系。在山东省临沂市兰山区人民法院（以下简称兰山法院）审理的（2019）鲁1302民初13591号民事案件中，刘继伟要求支付的是材料款，且在兰山法院审理过程中，隋进宁也陈述称涉案房屋预售合同是对刘继伟货款的担保。刘继伟、隋进宁在补充协议上签字，结合刘继伟在（2019）鲁1302民初13591号民事案件中的诉讼请求和隋进宁的陈述，足以认定刘继伟与港湾房地产公司没有房屋买卖的真实合意，不存在商品房预售合同关系。刘继伟与程达公司、隋进宁签订了供货合同，进行了结算，应当由供货合同的相对人承担相应的法律责任。2.刘继伟要求港湾公司赔偿60万元没有法律依据。刘继伟与港湾公司之间的法律关系不在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定范围内，不能适用该规定。同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条规定，刘继伟不能取得《商品房预售合同》中的权利。3.根据补充协议第十六条约定，刘继伟明知港湾公司的担保行为是附条件和可撤销的。程达公司未按合同约定将工程全部施工完毕，导致港湾公司无法从工程款中扣回房款，港湾公司有权解除房屋合同的备案，引起的法律责任应当由程达公司承担。4.刘继伟自2017年8月4日知道房屋合同被解除备案，至2019年8月14日起诉至兰山法院，行使权利的期限已经超出了法律规定的最长担保期限。因程达公司的行为和补充协议的约定，港湾公司已经行使担保合同的撤销权而免除担保责任。《商品房预售合同》签订的时间是2015年11月3日，约定的交房时间是2016年5月1日，该六个月的时间应是各方对担保期限的约定。至刘继伟行使担保权利时，港湾公司的担保义务已经免除。综上，刘继伟的诉讼请求不成立，请求依法驳回。 程达公司辩称，其与港湾公司签订的关于港湾经典家园项目有关协议、港湾公司与刘继伟开具的二次结构（指建筑施工进度）发票足以证实该债务已经转移到港湾公司。（2019）鲁1302民初13591号民事判决也已认定购房合同签订后，刘继伟和程达公司之间的债权债务关系消灭，刘继伟诉求均系二次结构以后的纠纷，与程达公司无关。 隋进宁未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： １.刘继伟提交了2015年11月3日与港湾公司签订的编号为YS490198的《商品房预售合同》，合同封面名称为“商品房预售合同”，内容为“商品房买卖合同”，用以证明港湾公司用港湾经典家园3号楼1单元102号房作价243422元抵顶工程款。港湾公司、程达公司对该证据真实性均无异议，本院予以采用。 ２.刘继伟提交了临沂市房产交易管理中心开具的房屋查询信息两份，用以证明港湾经典家园3号楼1单元102号房已被港湾公司注销备案，并出卖给第三人。因港湾公司、程达公司对该证据真实性无异议，本院予以采用。 3.港湾公司提交了程达公司与刘继伟于2015年3月30日签订的《临沂港湾·经典家园2#、3#供货合同》和2015年6月15日的材料款结算单，用以证明刘继伟与程达公司、隋进宁之间是买卖合同关系，货款结算额为254082元。刘继伟仅对该合同的关联性提出异议，认为合同及结算单均发生在《商品房预售合同》之前，与本案没有关联性。程达公司质证认为，其与刘继伟在二次结构以前存在买卖关系，本案起诉的内容在二次结构以后，与其无关；结算单金额不是程达公司与港湾公司对账后的金额。因刘继伟、程达公司对该证据真实性无异议，本院予以采用。 4.港湾公司提交了（2019）鲁1302民初13591号民事案件的起诉状、判决书和庭审笔录，用以证明刘继伟与程达公司、隋进宁之间存在欠款纠纷，刘继伟签订《商品房预售合同》的目的是向程达公司、隋进宁追索材料款，而不是购买房屋，不享有《商品房预售合同》中买受人的权利义务。程达公司也提交了该判决书，用以证明程达公司对刘继伟的债务关系已转移至港湾公司。刘继伟质证认为，该组证据未经查明和认定，不能作为直接证据。程达公司对港湾公司质证认为，其对刘继伟的债务已转移到港湾公司，故其与刘继伟之间不存在纠纷。港湾公司对程达公司质证认为，该判决书不能作为本案的依据，且《全国法院民商事审判工作会议纪要》对让与担保作出了解释和认可。因各方对该证据真实性无异议，本院予以采用。 5.港湾公司提交了其与隋进宁、刘继伟于2015年11月3日签订的《商品房买卖合同补充协议》，用以证明刘继伟与港湾公司之间没有真实的房屋买卖合意，《商品房预售合同》仅是附条件、可撤销的担保；同时用以证明由于程达公司未完成全部工程量，导致港湾公司无法从应支付程达公司的工程款中扣除刘继伟的购房款，港湾公司撤销房屋合同备案引起的责任应由程达公司承担。刘继伟质证认为，其在与港湾公司签订《商品房预售合同》时具有真实的购买意向，只不过是以工程款抵扣的形式进行付款，《商品房预售合同》真实合法有效；该组证据不能证明程达公司未完成工程量，且担保关系也被上述证据4否定。程达公司质证认为，该协议是隋进宁与港湾公司签订的，在签订之前程达公司已向港湾公司发出告知书，告知隋进宁不再担任项目负责人，且该协议也未加盖程达公司的公章，与程达公司无关。因刘继伟作为协议签订人对该证据的真实性无异议，本院予以采用。 6.程达公司提交了其与港湾公司于2016年8月9日签订的《关于临沂港湾经典家园项目有关情况的协议》，用以证明二次结构后的债权债务与程达公司无关。刘继伟质证认为，该证据与本案没有关联性。港湾公司质证认为，对该证据的关联性有异议，本案中刘继伟供应的材料是2015年，由程达公司施工，故材料款应由程达公司承担；且双方约定港湾公司承担债务的条件是程达公司不得起诉港湾公司，后程达公司提起了诉讼。因刘继伟、港湾公司对该证据真实性无异议，本院予以采用。 7.程达公司提交了发票一张，用以证明港湾公司应当承担二次结构的债务，同时用以证明本案与程达公司无关。刘继伟质证认为，该证据与本案没有关联性。港湾公司对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为该证据原件由程达公司持有，未向港湾公司交付，且系其单方开具，不能证明港湾公司与刘继伟之间的法律关系。因该发票不能证明涉案债权债务关系，且程达公司未证明该发票与本案具有关联性，故本院对该证据不予采用。 8.程达公司提交了告知书复印件一份，用以证明其项目经理已更换。刘继伟质证认为，该告知书属于程达公司内部文件，其不清楚。港湾公司质证认为，其未收到该告知书，且承担公司物权单方更换项目经理。因程达公司未提交该告知书的原件，且未能证明该告知书已送达港湾公司和刘继伟，故本院对该证据不予采用。 9.刘继伟另提交了山东鲁蒙律师事务所开具的代理费发票。因刘继伟未能证明相关费用与本案具有关联性，故对该证据本院不予采用。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 港湾公司开发建设了港湾经典家园项目，程达公司作为施工单位参与建设，隋进宁系程达公司在该项目的项目经理。2015年3月30日，刘继伟与程达公司签订《临沂港湾·经典家园2#、3#供货合同》，向该项目供应水泥、加气块等。2015年6月15日，刘继伟与程达公司结算确定材料款为254082元。2015年11月3日，刘继伟与港湾公司签订了编号为YS490198的《商品房预售合同》，约定刘继伟以243422元购买港湾经典家园3号楼1单元102号房。同日，刘继伟、由隋进宁代表程达公司共同与港湾公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定“此房根据临沂程达建筑有限公司港湾项目部要求，作为加气块、水泥材料款支付，待工程最终结算时由甲方（港湾公司）直接从临沂程达建筑有限公司港湾项目工程款中扣回，否则此合同由程达建筑有限公司港湾项目部承担一切责任”。后涉案房屋以刘继伟作为所有权人作了期房签约备案。2017年8月4日，经查询，上述签约被“期房签约注销”。2019年11月21日，经查询，涉案房屋已以案外人张守印作为所有权人进行登记。 本院认为，经债权人同意，债务人可以将债务转移给第三人；在债务人转移义务后，第三人成为合同关系的当事人，如果债务人未能按照合同约定履行，债权人可以直接请求第三人履行义务，而不能再要求原债务人履行；债权人通知债务人后，可以将债权转让给第三人。本案中，程达公司欠刘继伟材料款，经刘继伟向程达公司主张，已届清偿期，程达公司应当及时支付；程达公司为港湾公司建设施工，在完成施工并经过验收后，港湾公司应当向程达公司支付工程款。刘继伟、港湾公司、程达公司通过《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》共同约定，港湾公司将涉案期房出售给刘继伟，刘继伟以对程达公司的材料款债权支付购房款，待港湾公司与程达公司结算后，港湾公司将该材料款债权作为应支付给程达公司的工程款予以抵扣。上述三方当事人之间的债权债务转移后，刘继伟和港湾公司之间形成商品房买卖合同关系，可以要求港湾公司交付房屋并办理不动产登记，但不得再要求程达公司支付材料款。程达公司是否全部施工完毕、与港湾公司是否结算、或与港湾公司之间出现其他纠纷，不影响港湾公司应对刘继伟承担的义务。现港湾公司以其行为表明不履行对刘继伟的义务，构成违约，刘继伟诉请解除《商品房预售合同》的，应予支持。合同解除后，港湾公司应当返还购房款及利息。刘继伟虽以债权转移的方式交付购房款，但该方式系经港湾公司同意，如港湾公司以债权转移或其他方式返还购房款，亦应经过刘继伟同意。现刘继伟要求返还款项243422元及利息42907元，不违反法律规定，本院予以支持。港湾公司返还购房款后，仍可以按约定抵扣其应支付给程达公司的工程款。原告要求程达公司、隋进宁承担连带责任于法无据，本院不予支持。 港湾公司辩称，其与刘继伟签订《商品房预售合同》系“让与担保”，双方之间不是商品房买卖合同关系。本院认为，《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》均明确表示，刘继伟以其对程达公司的债权作为对价，购买涉案房屋，港湾公司提交的证据也不足以证明本案各方之间存在担保约定，故港湾公司的该辩称，本院不予采信。 刘继伟与港湾公司签订的《商品房预售合同》内容为“商品房买卖合同”，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且刘继伟以对程达公司的到期债权完成购房款的交付。现因港湾公司将房屋出卖给第三人，导致刘继伟无法取得房屋，刘继伟主张港湾公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，应予支持。本院结合各方合同签订和履行情况，调整刘继伟主张的赔偿款为24342.2元。 刘继伟另主张房屋升值、律师代理费等，提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。 综上所述，刘继伟的诉讼请求部分成立。被告隋进宁经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应当承担可能对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十四条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除刘继伟与临沂港湾房地产开发有限公司签订的编号为YS490198的《商品房预售合同》； 二、临沂港湾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还刘继伟购房款243422元及利息42907元； 三、临沂港湾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付刘继伟赔偿款24342.2元； 四、驳回刘继伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，由原告刘继伟负担3840元，被告临沂港湾房地产开发有限公司负担5960元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  刘英岩 二〇二〇年四月二十六日 法官 助理  侍晓君 书 记 员  甄梦寒