云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初207号原告：刘红坤，男，汉族，1986年5月24日生，现住云南省安宁市。原告：李成芳，女，汉族，1984年12月19日生，现住云南省安宁市。被告：昆明启恒房地产开发有限公司。法定代表人：周渝，系该公司总经理。住所地：云南省昆明市安宁市。委托诉讼代理人：张晶晶，系该公司法务，特别授权代理。被告：李奕锋，男、汉族，1990年6月19日生，户籍地址：云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。原告刘红坤、李成芳与被告昆明启恒房地产开发有限公司、李奕锋商品房买卖预约合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭审理，原告刘红坤、李成芳，被告昆明启恒房地产开发有限公司的代理人张晶晶、被告李奕锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告昆明启恒房地产开发有限公司所签订的《恒大金碧天下商品房认购书》，当庭变更为要求确认无效；2、请求判决被告退还原告购房定金人民币20000.00元，并由被告李奕锋承担连带责任，并自2020年1月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率支付利息至实际退还定金之日止（利息暂计算至2020年1月3日为2.33元）；3、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、公告费等）。事实及理由：2019年12月1日原告与被告昆明启恒房地产开发有限公司签订一份《恒大金碧天下商品房认购书》，后原告于当日向被告交付了购房定金人民币20000元，准备购买被告开发的恒大金碧天下隽翠苑房屋。2019年12月3日，原告因办理按揭货款手续去中国人民银行打印征信时才知原告不符合被告的信贷要求，从而造成原告无法按照《恒大金碧天下商品房认购书》付款买房。12月3日至12月9日期间，原告与被告进行多次沟通协商，并通过消费者保护执法部门工作人员到现场调查，调解，取证后。才了解到被告公司规定签订《认购书》的前提是：①需由原告配合被告向被告合作银行确认原告的个人信贷情况是否满足贷款要求；②需由原告配合被告填写《客户征信查询授权书》，同意被告合作的按揭银行通过中国人民银行《个人信用信息基础数据库》查询原告的信用信息并以此作为办理货款业务时的信用等级参考；③按照被告公司认购流程所规定：需客户提供身份证等相关资料查询银行征信记录情况；如需办理按揭货款的客户在交付定金前需签署按揭须知、诚信保证书、承诺书。满足以上及其它条件之后的流程才是交纳定金和签订《认购书》。但李奕锋在签订《恒大金碧天下商品房认购书》之前均未落实上述前提条件，刻意规避了重要的流程环节，存在隐瞒、欺诈、诱导原告行为，才导致《恒大金碧天下商品房认购书》无法继续履行。鉴于以上前提，在认购书无法履行的前提下，被告应当将定金返还原告。综上，为维护原告和广大消费者的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《民法通则》及《消费者权益保护法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告昆明启恒房地产开发有限公司辩称：针对原告的第一项诉讼请求，确认认购书无效。我方的答辩意见如下：原告刘红坤和李成芳是适格的主体，且该认购书也是经本人确认后签署的，并且该认购书也不符合《合同法》规定的相关的无效的情形，我们认为该认购书是有效的，也是其真实意思的一个表示。关于第二点，被告没有约定及法定义务，配合原告查询是否符合贷款条件。原告因个人征信逾期严重导致无法办理银行按揭，致使无法履行合同的责任应当由原告自行承担。原告认为我方在销售前应当配合原告向银行查询个人信贷情况是否满足贷款要求，并且还需配合原告填写客户征信查询授权书，将个人信用信息基础数据库等资料提供银行，我方认为原告的要求已经超过了被告作为一个开发商的职责。被告作为开发商，所售商品为房屋，且仅对所售商品存在的不利因素及瑕疵具有告知义务，而对于购房人是否可以贷款，资金上是否存在问题，我方并没有义务配合购房人去处理这些事宜，该事宜应当由原告购房前自行核实。其次，被告要求置业顾问在客户购房前签订按揭须知，诚信保证书等文件，是基于对被告自身的一个保护，是被告内部的一个非常识性的流程，也并非被告应当对外遵守的一个法定义务。原告因被告的内部流程，认为被告有配合原告办理按揭贷款的义务，我方认为该理由也非常的牵强，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及第九条之规定，被告仅针对房屋本身特有的不利因素及瑕疵列入房屋是否被抵押出卖给第三人，是否提供虚假的商品房预售许可证等内容才有法定的一个告知义务。同时原被告双方在签订的认购书中也未约定被告需配合原告办理银行按揭贷款等事宜，因此，我方认为原告不得将该义务强行加到被告身上，原告因为个人征信问题导致无法办理按揭贷款致使无法履行合同的责任也应当由原告自行承担。第三点，原告针对个人征信情况存在虚假陈述，因此也应当自行承担这个不利后果。在认购书签订前，被告的置业顾问李奕锋基于善意提醒询问了原告个人征信情况以及工作情况，以初步判断原告是否存在不可以办理按揭贷款的情况。原告告知被告置业顾问李奕锋，他们为昆钢的职工个人，征信存在2-3次逾期的记录。在初步的核实原告基本个人情况后，被告的置业顾问李奕锋于2019年12月1日16时左右，当着原告的面致电中国工商银行昆明西市区支行的贷款经理雷明华，并将原告的工作情况及个人征信情况告知雷某，并询问原告是否具备贷款资格，雷明华表示两次三次逾期的话是不影响贷款的，只要个人征信不存在严重逾期违约行为，就是连续逾期三次累计达六次的情况，均可以申请办理按揭贷款。在初步核实没有问题后，原告与被告签订了认购书。原告陈述其个人征信情况是虚假的。原告对其自己是否存在贷款逾期、信用卡逾期是明知的。然而在告知我方被告置业顾问的时候，他只说了自己逾期了两至三次，实际上原告的逾期记录是：贷款逾期15次，信用卡逾期5次，所以原告的个人征信情况是不符合任何银行的贷款条件的，原告均为完全民事行为能力人，且曾经也贷款买过房屋，原告也应当知晓贷款的要求。原告隐瞒其个人征信情况，致使银行误以为符合贷款条件才给出了错误的答复，导致最后无法办理按揭贷款，在整个过程当中，被告是没有任何过错的。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李奕锋辩称：第一，答辩人不是本案的适格主体。李奕锋只是恒大公司的员工，与原告办理相关业务手续，履行员工职责以及工作职责，履行行为中，原告起诉书所列举的事实是错误的。第二，答辩人在履行职责行为中不存在欺诈、隐瞒和诱导的情形，不应承担任何责任。综上，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告举证如下：第一组：1、原告身份信息。2、被告企业信用信息报告。证明：原、被告主体适格。第二组：1、恒大金碧天下商品房认购书。2、交款核对单。3、POS签购单、银行流水单。欲证明：原、被告于2019年12月1日签订了《恒大金碧天下商品房认购书》，并于当日交付20000元款项。第三组：1、认购流程。2、特别提示。3、被告工作人员身份证、工作证。欲证明：1.被告公司规定需落实客户征信记录情况后才能签订认购书及商品房购销合同的事实；2.被告在原被告签订《恒大金碧天下商品房认购书》之前并未知原告认购流程前提才导致《恒大金碧天下商品房认购书》无法继续履行；3.被告工作人员李奕锋以价格要涨，财务要下班为由催促原告签订认购书，且以时间紧迫为由而不落实征信报告才导致原告《恒大金碧天下商品房认购书》无法继续履行的事实。第四组：1、退款申请、告知函。2、录音。欲证明：1.原告就退款问题多次与被告协商未果；2.邀请消费者协会保护机构执法工作人员到现场协调取证的事实。被告昆明启恒房地产开发有限公司质证意见：第一组、第二组三性无异议，予以认可，证明内容予以认可。第三组：1.2.认购流程、特别提示，三性不予认可。3.工作人员身份证及工作证予以认可。第四组：三性不予认可，证明内容不予认可。被告李奕峰质证意见：不发表质证意见。我是作为公司的一个员工，我只是履行公司的置业顾问职责，不存在欺诈客户的行为。我们公司并没有强制性的要求我们一定要给客户签这个按揭须知和承诺函。我们就是针对客户告诉的征信情况，视情况而决定是否签订书面的，对于某些客户告知的征信情况有问题的，或者说不确定能不能贷款的，我们才会要求客户来签一下，避免到时候客户自己办不了按揭贷款来找公司的麻烦。被告昆明启恒房地产开发有限公司举证如下：第一组：恒大金碧天下商品房认购书。欲证明：1.根据双方签订的认购书中第5条约定，原告必须在约定的付款方式和期限内支付首付款并签订《商品房买卖合同》，原告未按约定履行合同义务，被告有权不予退还已付款。2.原被告双方经书面确认的权利义务，仅有该认购书，双方并未约定被告有义务配合原告办理银行按揭贷款事宜以及应当承担的违约责任。第二组：情况说明、录音。欲证明：原告在购房前，被告置业顾问基于善意，询问了原告个人征信情况及工作情况，按照原告陈述的内容，已当场电话咨询银行是否符合贷款条件。由于原告故意隐瞒、欺骗，导致银行给出了错误的回复。原告之所以未能办理按揭贷款的原因在其自身存在严重逾期还款，应当由原告自行承担后果与责任。原告质证意见：第一组：认购书是我们签的，予以认可。第二组：这个是李奕锋和银行的对话，不是我和李奕锋的对话，也不是李奕锋和银行当天的对话，不予认可。被告李奕锋质证意见：无异议。签署认购书前我确实咨询过银行，我将原告的陈述情况向银行反映过，但是因为原告隐瞒真实情况，是其征信不良导致无法按揭贷款的。被告李奕锋无证据提交。原、被告的证据本院均予以采信。经审理，本案法律事实确认如下：2019年12月1日原告与被告昆明启恒房地产开发有限公司签订一份《恒大金碧天下商品房认购书》，原告于当日向被告交付了购房定金人民币20000元，准备以按揭贷款方式、以总价726496元购买恒大金碧天下隽翠苑房屋。签字前，被告经询问原告信用情况并咨询过合作银行，银行答复若无连续三次还款违约或两年内累计不足六次的还款违约可以提供按揭贷款。2019年12月3日，原告去中国人民银行打印出个人征信报告，原告、被告李奕锋知道原告不符合被告合作银行的信贷要求，致原告无法按照《恒大金碧天下商品房认购书》按揭贷款后付款买房。12月3日至12月9日期间，原告与被告进行多次沟通协商，并通过消费者协会工作人员到现场调查、协调、调解无果成诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”本案中，原、被告所签《恒大金碧天下商品房认购书》既非商品房预售合同，也非房屋买卖合同，只能认定为拟以按揭方式交易房屋的准备性的、过程性的无名合同，该合同要合法有效，需要具备征信合格的条件，故该无名合同系附条件生效的合同，2019年12月3日原告征信报告取得后，可以明确该无名合同不能顺利生效，即该无名合同不具有拘束双方当事人的法律效力，因此，被告昆明启恒房地产开发有限公司应当返还原告所交20000元。被告李奕锋系履行昆明启恒房地产开发有限公司置业顾问职务的行为，该履行职务行为其法律责任依法由法人对外承担，原告起诉被告李奕锋不当，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由昆明启恒房地产开发有限公司返还刘红坤、李成芳20000元。二、驳回刘红坤、李成芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由刘红坤、李成芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判或逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内，向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 尹 红 伟二〇二〇年四月八日书记员 刘杨丁香