广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初1353号原告：陈凤，女，1989年5月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：喻泽华，男，住广东省广州市海珠区，系原告陈凤的丈夫。被告：朱凤奇，女，1981年3月20日出生，汉族，住广东省惠来县。被告：朱锋晋，男，1999年2月2日出生，汉族，住址。原告陈凤与被告朱凤奇、朱锋晋物权保护纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告陈凤及其委托诉讼代理人喻泽华到庭参加诉讼。被告朱凤奇、朱锋晋经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凤向本院提出以下诉讼请求：1.两被告搬离广州市天河区沙太路牛利岗南街2号之一905房（以下简称案涉房屋）；2.两被告向原告支付自2018年9月21日至交还案涉房屋之日止的房屋使用费（按建筑面积36元/平方米·月元的标准计付）；3.两被告返还原告代为垫付的电费529.04元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与喻泽华系夫妻关系，于2018年7月10日通过参加淘宝网司法拍卖竞得案涉房屋。原告向广州市天河区人民法院缴交了案涉房屋的拍卖款并向房地产管理部门及税务部门缴交了相关税费。2018年9月21日，原告取得案涉房屋的《不动产权证书》。原告于2018年8月8日持广州市天河区人民法院作出的（2017）粤0106执10201、10202号之四执行裁定书到案涉房屋向两被告表明案涉房屋已由原告拍卖购得，告知两被告择日搬离。两被告自称是案涉房屋的原租户，原告秉着友好协商的态度与其沟通，但两被告在无法提供原出租人任何信息及有效租赁合同的情况下拒不搬离案涉房屋。原告曾与两被告协商案涉房屋的后续使用事宜，两被告表示不再续租并让原告给予其搬离宽限期，但两被告始终不肯搬离案涉房屋亦不支付租金，还拖欠电费及滞纳金，对原告行使房屋所有权造成极大损害。被告朱锋晋为被告朱凤奇之子，懂礼懂法，已经年满18周岁，其暂住证也登记为案涉房屋所在地址且曾多次承诺搬离，但不能落实。原告数次报警，警察亦数次劝告两被告，但无果而终。两被告态度恶劣，甚至口头表示原告支付补偿费20000元其才同意搬出案涉房屋。原告曾承诺如果两被告的空调不搬离则可折价收购，但两被告索要补偿费既无事实依据也无法律依据。两被告占用案涉房屋又不交纳物业管理费、水电费等费用，导致原告除了交纳上述费用的本金之外还须交纳滞纳金。两被告占用属于原告所有的案涉房屋属于侵权。被告朱凤奇、朱锋晋均未答辩。经审理查明：本院在申请执行人广州农村商业银行股份有限公司天河支行与被执行人广州市金京通信技术发展有限公司、广州锦亿实业发展有限公司、广州市锦亿通讯设备发展有限公司（以下简称锦亿通讯公司）、林广善、林天翼、杨惠借款合同纠纷二案执行过程中，依法将被执行人锦亿通讯公司所有的案涉房屋交付评估、拍卖。陈凤参加了本院在淘宝网司法拍卖网络平台进行的拍卖。陈凤出示的手机中的“阿里拍卖-拍品详情”中的《拍卖标的调查情况表》显示：拍品名称为案涉房屋；拍品现状为无钥匙，有居住使用情况，租赁情况不详，特殊说明为“本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付”等内容；本院于2018年6月21日作出的《拍卖公告（第二次）》中包括“……三、……预约看样：因无法联系到被执行人，故本标的无法组织室内看样，请竞买人自行察看及到物业管理处了解相关情况”等内容；案涉房屋的订单总价为1887729元，成交时间为2018年7月17日。2018年8月7日，本院作出（2017）粤0106执10201、10202号之四执行裁定书，裁定如下：“一、被执行人锦亿通讯公司所有的案涉房屋归买受人陈凤所有。二、解除对案涉房屋的查封。本裁定书送达后立即生效”。上述裁定书于2018年8月16日送达给陈凤。2018年9月21日，房地产管理部门核发了案涉房屋的《不动产权证书》，载明：权利人为陈凤，共有情况为单独所有，用途为住宅，建筑面积为100.74平方米等内容。另查明，喻泽华、陈凤于2015年12月28日登记结婚，其二人作为共同原告提起本案诉讼。陈凤还提供以下证据：1.《报警回执》[共2份。其中，广州市公安局天河区分局于2018年11月18日作出的《报警回执》（已出示原件）显示：报警人为陈凤，报警时间为2018年11月18日14时06分等内容。广州市公安局天河区分局兴华派出所（以下简称兴华派出所）于2018年12月4日作出的《报警回执》（未能出示原件）显示：报警人为陈凤，报警时间为2018年12月4日16时19分等内容。上述两份回执均未显示报警事由，但载明的报警查询电话一致]，用于证明陈凤曾数次报警并与朱凤奇、朱锋晋进行协商，但朱凤奇、朱锋晋拒不搬离案涉房屋。2.代为垫付案涉房屋2018年9月1日至2019年3月1日期间电费合计529.04元（即450.75元+77.7元+0.59元）的凭证（已出示手机中的付款凭证），用于证明陈凤已代为垫付上述电费。本院于2019年10月10日向兴华派出所发函查询以下问题：陈凤是否曾因案涉房屋的房屋纠纷分别于2018年11月18日、12月4日向你单位报警？你单位工作人员到达案涉房屋处理报警问题时有无核实当时居住于案涉房屋的人员的身份信息？如有，当时核实的情况如何？请将当时居住于案涉房屋的人员的身份信息资料提供给我院；你单位当时有无制作笔录等资料？如有，请将相关笔录等书面材料提供给我院。兴华派出所一直未函复本院，本院遂于2020年4月2日到兴华派出所调查取证，当天调取以下资料：《受理报警登记表》[共2份。显示：接警单位均为兴华派出所，报警人电话手机均为180××******。其中，接报时间为2018年11月18日的登记表中的发生地点为案涉房屋所在地址，简要情况为“18日14时07分……称其租客赖着不走，双方发生纠纷”。接报时间为2018年12月4日的登记表中的发生地点为××区牛利××房，简要情况为“04日16时21分……称上址房屋（即天利居）与煤气公司看一下，租客突然冲出来说不见了东西，需要警察到上址房屋”，出动警力为“2人（次）”等内容]。2019年12月18日，本院工作人员到案涉房屋进行现场勘查，所见情况如下：案涉房屋所在楼宇的门牌号为“天时阁沙河银河村牛利岗南街二号（A梯）二号之一（B梯）二号之二（C梯）”；从B梯搭乘电梯至9层，陈凤、喻泽华指认为案涉房屋的房屋没有标注房号，且无法进入察看。本院工作人员在上述楼宇门牌号××梯三层电梯（注：该楼宇从三楼及以上楼层安装电梯）进出口门口及喻泽华、陈凤指认的上述房屋的进出口大门上均张贴权利申报公告，告知关于喻泽华、陈凤在本案中的诉讼请求及通知对案涉房屋主张所有权、使用权的公民、法人或其他组织在本院指定期间向本院申报权利并提交证明材料，逾期未申报的，本院将依法处理。但本院没有收到任何权利申报。另，广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布的《2018年广州市房屋租金参考价》。陈凤称案涉房屋属于天河区兴华街的住宅电梯楼，但上述参考价中兴华街牛利岗南街没有电梯楼的参考价；同意按照“天河区兴华街”中的“其它区域”的居住用房（电梯楼）的租金参考价即建筑面积36元/平方米·月的标准计付。庭审时，2019年及之后的房屋租金参考价尚未公布，陈凤表示同意参照2018年的上述租金参考价的标准计付2019年、2020年的占有使用费。此后，广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日公布《2019年广州市房屋租金参考价》，其中载明“天河区兴华街”中的“其它区域”2019年的居住用房（电梯楼）的租金参考价为建筑面积34元/平方米·月。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。锦亿通讯公司因拖欠债权人债务，案涉房屋经本院委托进行网络司法拍卖，由陈凤以最高价竞得，本院于2018年8月7日作出（2017）粤0106执10201、10202号之四执行裁定书，裁定案涉房屋归买受人陈凤所有，上述执行裁定书于2018年8月16日送达给陈凤。依据上述规定，陈凤自2018年8月16日起依法享有案涉房屋的物权。关于陈凤主张朱凤奇、朱锋晋搬离案涉房屋、支付相关房屋使用费及返还其代为垫付的电费的问题。本院拍卖案涉房屋时的《拍卖标的调查情况表》显示：案涉房屋的拍品现状为无钥匙，有居住使用情况，租赁情况不详等情况；且本院于2018年6月21日作出的《拍卖公告（第二次）》中包括“……三、……预约看样：因无法联系到被执行人，故本标的无法组织室内看样，请竞买人自行察看及到物业管理处了解相关情况”等内容。在陈凤通过拍卖方式取得案涉房屋的物权之后，如果案涉房屋由原产权人锦亿通讯公司使用，则应由原产权人锦亿通讯公司将案涉房屋腾空并交付给陈凤，否则，陈凤可循物权保护纠纷之诉主张权利。如果案涉房屋附租赁合同拍卖且不存在“所有权变动不破租赁”适用的例外情形，则依据“所有权变动不破租赁”原则，原租赁合同对陈凤具有法律拘束力，陈凤应循租赁合同纠纷之诉主张权利。从陈凤提供的证据及本院向兴华派出所调查取证的情况和到案涉房屋张贴权利申报公告但无人申报权利等情况看，现有证据尚不足以证明朱凤奇、朱锋晋居住于案涉房屋。综上，陈凤上述诉讼请求依据不足，本院均不予支持。喻泽华并未登记为案涉房屋的权利人，其提起本案诉讼不符合法律规定的条件，本院另行制作民事裁定书予以处理。朱凤奇、朱锋晋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈凤的诉讼请求。本案受理费130元，由原告陈凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  何海霞人民陪审员  齐慧军二〇二〇年四月二十三日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠