西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初6851号原告（反诉被告）：陕西中汽之星汽车销售服务有限公司，住所地陕西省西安市高新区（陕西中兴林产有限责任公司厂房）。法定代表人：刘治军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵宁，陕西鼎乾律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西中兴林产有限责任公司，住所地陕西省西安市（桑军大道东侧）。法定代表人：刘忠新，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕飞，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：金博，陕西圣拓律师事务所律师。被告：西安汉水商务酒店有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：王尧，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕飞，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：金博，陕西圣拓律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西中汽之星汽车销售服务有限公司（以下简称中汽公司）与被告（反诉原告）陕西中兴林产有限责任公司（以下简称中林公司）、被告西安汉水商务酒店有限责任公司（以下简称汉水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中汽公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与中汽公司签订的《房屋租赁合同》。诉讼过程中，原告将该请求变更为中林公司、汉水公司赔偿中汽公司经济损失400万元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月11日，中林公司与陕西美林汽车贸易有限公司（以下简称美林公司）签订房屋租赁合同，约定美林公司租赁中林公司位于西安市高新区XX路XX号的面积为1674.85平方米厂房及厂房前空地1500平方米，租赁期限为2012年9月1日至2022年8月31日。2012年12月30日，中林公司、美林公司与中汽公司签订《房屋租赁合同转让协议》，约定将美林公司的权利、义务转让给中汽公司。2018年1月，中林公司在租期尚未届满且合同未解除的情况下，将租赁物出租给他人，违反合同约定。故中汽公司提起诉讼，望判如所请。中林公司针对本诉辩称，1.中林公司存在多次拖欠租金的严重违约行为，中林公司有权解除合同，合同已于2018年1月初解除。2012年12月30日，中林公司、美林公司、中汽公司签订《房屋租赁合同转让协议》，约定美林公司将2012年7月11日《房屋租赁合同》项下的权利、义务转移给中汽公司。自此，中林公司、中汽公司建立房屋租赁合同关系。根据合同约定，中汽公司应于每年9月1日前（提前10天）付清次年全年租金。但中汽公司存在多次拖延支付租金的行为，具体为未在2015年9月1日前足额支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金，未在2016年9月1日前支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金。中林公司多次催促但无果，后向中汽公司发函通知《房屋租赁合同》于2016年10月1日解除，并要求中汽公司支付租金、搬离房屋等。中汽公司仅于2017年2月28日支付100万元，但仍占用房屋及场地，不支付后续租金。2017年11月中旬，房屋实际使用人搬离房屋，物品基本搬完，但未将房屋及场地交回中林公司。2018年1月4日，中林公司根据合同第九条第3款的约定及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款、第九十四条第三项、第二百二十七条的规定，向中汽公司发送律师函，通知解除合同等事宜。2018年1月10日，中林公司再次送达律师函。2018年1月13日，中林公司收回房屋及场地。中汽公司并未就合同解除事宜提出异议。2.中林公司不应承担中汽公司主张的经济损失。根据合同第六条第1（4）约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第十三条的规定，中汽公司主张的装饰、改建、扩建均需征得中林公司同意，否则需自行承担损失。中汽公司从未向中林公司提交其主张的厂房改建部分及自建600平方米维修车间的设计方案，中林公司对此亦不知情。合同是因中汽公司的违约行为解除。根据《房屋租赁合同解释》第十一条的规定，即使中林公司同意装饰装修，中林公司也不应赔偿中汽公司的损失。综上所述，提请法庭驳回中汽公司的诉讼请求。汉水公司针对本诉答辩称，2018年1月12日，汉水公司、中林公司签订租赁合同。该合同是在中林公司与中汽公司的租赁合同解除之后签订。故汉水公司不应承担法律责任。中林公司向本院提出反诉请求：1.确认双方租赁合同于2018年1月初解除。诉讼中，中林公司明确确认解除之日为2018年1月4日。2.中汽公司向中林公司支付所欠租金799138.89元，支付滞纳金500000元（计算至2018年5月31日），并支付前述款项之和从2018年6月1日起至实际付款之日按照年利率24%计算的逾期付款利息。诉讼过程中，中林公司将所欠租金799138.89元更正为786163.68元。3.反诉费由中汽公司承担。事实和理由：2012年12月30日，中林公司、美林公司、中汽公司签订《房屋租赁合同转让协议》，约定美林公司将2012年7月11日《房屋租赁合同》项下的权利、义务转移给中汽公司。合同约定，中汽公司承租位于本市XX路XX号面积为1674.85平方米的厂房及厂房前空地面积约1500平方米，用于商业使用；租期为2012年9月1日至2022年8月31日，租金为：2012年9月1日至2014年8月31日每平方米每月按照40元计算，厂前空地每年按80000元计算，2014年9月1日起至2022年8月31日厂房租金每两年每平方米上浮3元计算；中汽公司应于每年9月1日（提前10天）前付清次年租金；若中汽公司欠付租金超过10天，并在中林公司书面通知中汽公司缴纳欠款之日起5日内，未支付有关款项的，中林公司有权停止中汽公司使用租赁物内的设施，由此造成损失由中汽公司承担；若欠付租金超过1个月的，中林公司有权解除合同。2013年5月18日，双方签订《补充协议》，约定中林公司将厂房以北用铁栅栏圈界的空地以每年38000元交于中汽公司使用，租期与原租赁合同同步。合同履行期间，中汽公司存在严重拖欠租金的行为，且经中林公司多次催促，仍未交纳。中林公司发函通知租赁合同于2016年10月1日解除。合同解除后，中汽公司于2017年2月28日支付租金100万元，继续使用房屋及场地，但未再支付租金。2018年1月4日，中林公司发送律师函，通知中汽公司解除不定期租赁合同关系。2018年1月10日，中林公司再次发送律师函。2018年1月13日，中林公司收回房屋及场地。故中林公司提起反诉，望判如所请。中汽公司针对反诉辩称，1.中汽公司不认可拖欠租金和滞纳金的反诉请求。退一步来看，即使中汽公司拖欠租金，中林公司主张的租金也超过了实际损失，应予调减。2.中林公司违反法律规定强行解除合同，后将租赁物出租给汉水公司。汉水公司又将租赁物出租给劲德公司。劲德公司强行进入场地，将中汽公司财务账本扣押、销毁，控制占用中汽公司在场地内的设施和设备，进而引发纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、转让协议、补充协议、律师函、照片打印件、短信息截图打印件、音频、银行交易明细、公证书、移交物品清单、施工图纸、工程造价鉴定意见书及异议回复等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年7月11日，中林公司（出租方、甲方）、美林公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定美林公司承租位于本市锦业一路面积为1674.85平方米的一栋厂房及厂房前约1500平方米的空地，租期为10年即2012年9月1日至2022年8月31日，2012年7月11日至2012年8月31日由美林公司进行装修，装修期内免收租金；租金为：2012年9月1日至2014年8月31日，厂房每平方米每月按照40元计算，厂房前空地每年按80000元计算，2014年9月1日起至2022年8月31日的厂房租金每两年每平方米月租金上浮3元计算；第一年租金应于合同签订之日起一周内一次性支付给中林公司，以后应于每年9月1日（提前10天）前付清次年租金，汇至中林公司指定账户或者按双方书面同意的其它支付方式支付；逾期支付租金，应向中林公司支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠交租金总额的0.5%。《房屋租赁合同》第六条第2款第（4）项约定，“在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修，改建，需事先向甲方提交装修、改建设计方案，改建不能对公用部分及其它相邻用户造成影响，不能对租赁物主结构造成影响。乙方承担在租赁物现状设施基础上的修改，改建、装修费用”。第（7）项规定，租赁期满或者合同提前终止时，应将租赁物还原、打扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给中林公司。第（8）项规定，“租赁期满之日，在不续租的情况下，乙方应无条件退房，并将厂房内设备、原料及生活和办公物品等清点后在租期范围内全部搬走，乙方不得向甲方请求转移费，也不得因装修基建项目等向甲方提出任何补偿要求”。针对违约责任及合同解除事宜，《房屋租赁合同》第九条第3款约定，“若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方有权提前解除本合同。在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止，甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方所欠租金及费用”。2012年12月30日，中林公司（出租方）、美林公司（承租方、转让方）、中汽公司（受让方）签订《房屋租赁合同转让协议》，约定美林公司将2012年7月11日《房屋租赁合同》项下的权利、义务转移给中汽公司，中汽公司继续履行租赁合同。2013年5月18日，中汽公司、中林公司签订《补充协议》，约定中林公司将现租厂房以北用铁栅栏圈界的空地以每年38000元出租给中汽公司，租期为2013年6月1日至2022年9月1日，截止日期与原租赁合同同步，此场地在租赁期内所产生的一切硬件设施归中汽公司所有，如中林公司在租期内因产权变更、生产需中汽公司出让该地块，则双方协商，达成协议后方可出让。合同及补充协议签订后，中林公司将案涉厂房交付给中汽公司使用，交付的厂房为未经装修装饰的厂房。中汽公司对案涉厂房内部进行改建，在空地上新建约600平方米的临建厂房。该临建厂房未履行政府部门的审批手续。中汽公司自2015年9月1日起至2018年1月4日止的应付租金为2386163.68元，租金项目组成为厂房租金、厂房前空地租金80000元/年、补充协议约定的空地租金38000元/年，其中，厂房租金2015年9月1日至2016年8月31日按照43元/平方米计算，2016年9月1日起按照46元/平方米计算；2015年9月1日至2016年8月31日的租金为982222.6元，2016年9月1日至2017年8月31日的租金为1042517.2元，2017年9月1日至2018年1月4日的租金为361423.28元。2015年9月1日至本案法庭辩论终结时，中汽公司转账支付租金合计1600000元，具体为2015年9月8日200000元，2015年9月28日150000元，2015年9月29日150000元，2015年11月13日100000元，2017年2月28日1000000元。2016年9月26日，中汽公司刘治军在汉唐公证处的见证下对案涉厂房及场地现状通过照片和视频的方式予以固定，照片显示现场存放有部分设备以及电脑等办公物品。2017年2月2日，中汽公司将案涉厂房及场地交给西安永通汽车销售服务有限公司（以下简称永通公司）使用，并办理了店面交接手续。永通公司以其名义向中林公司交纳水电费。2017年1月、3月，中林公司通过在案涉场地张贴律师函、向中汽公司刘治军发送律师函短信息等方式向中汽公司送达律师函，声明租赁合同于2016年10月1日解除，要求交纳租金、滞纳金，拆除空地上搭建的彩钢厂房。2018年1月4日，中林公司送达律师函，通知中汽公司解除不定期租赁合同关系。2018年1月10日，中林公司再次发送律师函。2018年1月13日，中林公司收回案涉厂房及场地，并交付给汉水公司使用。中林公司、汉水公司形成的交接资料含有包括办公物品、设备设施等。后汉水公司与西安劲德汽车销售服务有限公司（以下简称劲德公司）签订租赁合同，将案涉厂房及场地交付给劲德公司使用。在诉讼过程中，中汽公司申请对装饰装修、设施、设备的价值进行鉴定。经西安市中级人民法院委托鉴定机构鉴定，形成工程造价鉴定意见书。鉴定意见为：（一）场地改建、自建工程费用为5450145.16元，（二）争议部分即厂房内地面混凝土：拆除费用为14755.54元、建设费用为61506.09元。鉴定机构后回复异议后将（一）场地改建、自建工程费用为5450145.16元修正为5328867.71元，将（二）争议部分修正为拆除费用14219.25元、建设费用60966.74元。鉴定意见未对设施、设备的价值进行鉴定。另查，截至2019年3月18日，案涉厂房及场地的用途仍为汽车销售。另查明，中汽公司提交的落款日期为2018年2月2日的《承诺书》载明：汉水公司承诺如中林公司与中汽公司原签订的合同有经济纠纷，则其负责处理，与中林公司无关。中汽公司称前述承诺书来源于被告在另案诉讼中提交的证据材料。中林公司、汉水公司称该承诺书是在另案诉讼中混进证据材料的复印件，并未作为证据提交，中林公司曾要求汉水公司出具承诺书，但汉水公司不同意出具，中林公司亦未收到承诺书，即使如此，该承诺书也仅反映两家公司的内部关系。本院认为，本案争议焦点为：一、中汽公司是否存在未依约交纳租金的行为，以及（若有违约行为）应否支付滞纳金、逾期付款利息及数额是否过高。二、租赁合同关系是否在2018年1月4日解除以及因何原因解除。三、中汽公司是否存在损失、损失范围，以及中林公司、汉水公司应否承担民事责任。关于争议焦点一。中汽公司系租赁合同项下的承租人，承担交纳租金的合同义务，其应对交纳租金的事实承担本证责任。本案中，中林公司主张中汽公司存在未依约交纳租金的事实，并提交了租赁合同、中汽公司交纳部分租金的银行交易记录等证据，已完成针对主张事实的举证责任。中林公司未提交已全面履行交纳租金义务的证据，应承担举证不能的不利后果。根据租赁合同、补充协议关于租金的约定以及中汽公司支付租金的情形来看，中汽公司自2015年9月1日起至2018年1月4日止的应付租金为2386163.68元，已付租金1600000元，据此计算，中汽公司未支付的租金为786163.68元。中汽公司未支付租金的行为属违约行为，应承担违约责任。唯因合同约定的逾期付款违约金（滞纳金）及中汽公司主张的逾期付款利息过高，本院酌定按照银行同期贷款基准利率和同期贷款市场报价利率计算逾期付款的逾期付款损失，具体为：982222.6元自2015年9月1日起至2015年9月8日按照年利率4.6%计算的利息为866.51元，782222.6元自2015年9月9日起至2015年9月28日按照年利率4.6%计算的利息为1873.05元，632222.6元在2015年9月29日按照年利率4.6%计算的利息为80.78元，482222.6元自2015年9月30日起至2015年11月13日按照年利率4.35%计算的利息为2495.17元，382222.6元自2015年11月14日起至2016年8月31日按照年利率4.35%计算的利息为13244.41元，1424739.8元（382222.6元+1042517.2元）自2016年9月1日起至2017年2月28日按照年利率4.35%计算的利息为30407.95元，424739.8元（1424739.8元-1000000元）自2017年3月1日起至2019年8月19日按照年利率4.75%计算的利息为49751.53元，361423.88元自2017年9月1日起至2019年8月19日止按照年利率4.75%计算的利息为33751.26元，前述利息合计132470.66元。关于争议焦点二。中汽公司未依约交纳租金的行为属根本违约。中林公司亦催告中汽公司交纳租金，但未果。中汽公司的违约行为符合合同约定的解除条件，导致中林公司受领租金的合同目的无法实现。中林公司在此情形下有权解除房屋租赁合同。中林公司在2018年1月4日向中汽公司送达解除通知，故双方的租赁合同关系已于2018年1月4日解除。关于争议焦点三。《房屋租赁合同司法解释》第十条、第十一条第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方在形成房屋租赁合同关系时对案涉厂房及场地的用途为用于汽车销售的事实均有明确认识，在较长的合同履行过程中，中汽公司将案涉厂房及场地用于汽车销售并交纳部分租金，中林公司对用途事宜并未提出异议。基于此，本院认定案涉厂房的装饰装修系经中林公司同意的装饰装修。虽然合同因中汽公司的违约而解除，但中林将案涉厂房及场地收回后并未拆除，而是将案涉厂房及场地交付给汉水公司使用，故其行为属同意利用的行为，应在利用价值范围内予以适当补偿。本院综合考量房屋租赁合同建立时间、解除时间、司法鉴定意见认定的场地改建、自建工程费用等因素，酌定按照鉴定意见认定价值的50%认定利用价值，计得2664433.86元（5328867.71元×50%）。另外，争议部分厂房范围内的地面混凝土在无相反的证据的情况下，应认定是中林公司交付时的组成部分，不能将此计为中汽公司装饰装修的部分。至于汉水公司应否承担民事责任问题。汉水公司并未对中汽公司作出《承诺书》所载内容的意思表示，该承诺书在汉水公司、中汽公司之间不具有法律约束力，故汉水公司无需因此直接向中汽公司承担民事责任。另，在案没有未形成附合的装饰装修、设备等财物的价值的证据，本案对未形成附合的装饰装修、设备等财物不予处理。双方若有争议，另循法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陕西中汽之星汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）陕西中兴林产有限责任公司的租赁合同关系于2018年1月4日解除；二、被告（反诉原告）陕西中兴林产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陕西中汽之星汽车销售服务有限公司补偿形成附合的装修装饰物价值2664433.86元；三、原告（反诉被告）陕西中汽之星汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陕西中兴林产有限责任公司支付租金786163.68元、截至2019年8月19日的逾期付款利息132470.66元，并支付以786163.68元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的自2019年8月20日起至款项付清之日止的利息。四、驳回原告（反诉被告）中汽公司的其他诉讼请求、被告（反诉原告）陕西中兴林产有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件理费38800元、鉴定费58600元（中汽公司预交），反诉案件受理费23002元（中林公司预交），均由中汽公司、中林公司各半负担。因双方均预交费用，故各自应于本判决生效之日起十日将其应负担的费用直接支付给对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栗德亮人民陪审员  刘健财人民陪审员  朱 梅二〇二〇年四月二十六日书 记 员  薛 丹打印：扈艳红校对：贾凡2020年月日送达1