广东省清远市清新区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤1803民初409号 原告：麦永基，男，汉族，1960年5月6日出生，地址：广东省清远市清城区******，公民身份号码：440************015。 委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。 被告：清远城建房地产有限公司。地址：清远市清新区*********（帝景花园）B幢203#。 法定代表人：陈伟锋，总经理。 委托代理人：叶俊宇、叶俊伟，广东明典律师事务所律师。 原告麦永基诉被告清远城建房地产有限公司（以下简称“城建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦永基的委托代理人郭庭佳，被告城建公司的委托代理人叶俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告麦永基向本院提出的请求：1.判令被告向原告交付位于清远市清新区********************屋；2.判令被告将位于清远市清新区********************屋的产权证办理至原告名下；3.判令被告向原告支付逾期交楼违约金（以505271.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2018年7月1日起计付至实际交付之日止）；4.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以505271.5元为基数，按照年利率1%标准从2018年12月27日起计付至成功办证之日止））；5.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年3月17日，原告与城建公司就抵债房屋中的2座9B签订了《广东省商品房买卖合同》，约定抵债房屋在2018年6月30日前交付原告，在交付后180天内过户至原告名下。现在合同约定的交付期限及办证期限已经超过，被告既未向原告交付房屋，也未依约办证，构成违约。根据合同第九条及第十五条的约定，原告有权向被告主张逾期交楼及逾期办证违约金。由于合同约定的违约金标准过低，不足以弥补原告实际损失，及约束被告积极履行交付义务，故依法主张调整违约金计算标准。 被告城建公司答辩称：1、原告主张的逾期交房违约金计算标准过低，依据双方签订的合同约定，逾期交房违约金应以每日万分之一计算，这是双方真实意思表示，应以此为准。根据我方提供的证据来看，原告已于2018年8月13日前实际使用涉案房屋，应视为房屋已实际交付，相应的违约金应从2018年7月1日起计算到2018年8月13日止。2、涉案房屋并未竣工验收备案，不符合办证条件，属于法律上不能履行的情形，其要求办理权属证和支付逾期办证违约金的诉求不应得到支持。 原告麦永基为证明其主张提供了以下证据： 1.协议书，拟证明被告为清远市清新区**********城建世纪湾项目的开发商，为解决工程款纠纷以12套房屋抵债。 2.《广东省商品房买卖合同》，拟证明2017年3月17日，原、被告就抵债房屋中的2座3B签订《广东省商品房买卖合同》，并约定相关的房屋交付、办证及违约的责任。 被告城建公司质证称：对原告证据1的三性无异议；对证据2的实性、合法性无异议，关联性有异议。 被告城建公司为其主张提供了以下证据： 1.提前交房协议书，拟证明原告在2018年11月13日与被告签订关于城建世纪湾2座9B房屋的提前交房协议书，其行为应视为房屋实际交付，相应的逾期交房违约金应从2018年7月1日计付至2018年11月13日止。 2.装修押金单、收据，拟证明原告已于2018年11月20日前实际使用涉案房屋。 原告麦永基质证称：对证据1的真实性无异议，关联性有异议，不能证明已经交付房屋。对证据2有异议，没有原告签名确认。 经审理查明： 2016年12月27日，被告城建公司为甲方，与黄**新、麦敬勇为乙方，就双方关于（2015）清新法民二初字第604号建筑工程施工合同纠纷一案签订《协议书》，第一条约定，甲方确认计至2016年12月7日共拖欠乙方建设工程款本金13321101.09元、利息7416598.53元（2016年12月8日至签订本协议之日止的利息按照本案判决书计算执行）、工程质量保证金1592436元、诉讼费195900元，合共22526035.62元。上述款甲方同意在签订本协议之日起18个月内向乙方支付完毕。上述款项不含税，所产生的税费由城建公司承担。第三条第2点约定，在（2015）清新法民二初字第604号一案中的房屋解除查封后，甲方保证在押银行解除不少于10套房屋的抵押登记手续，该10套房屋分别是1座3B、24B,2座16A、20A、23A、9B、10B、19B、21B、23B，合共1506.1平方米。上述10套房屋在抵押登记解除后甲方同意上述房屋以每平方米3550元计算合计5346655元抵偿甲方拖欠乙方上述第一条确认工程款利息部分的债务，抵减后甲方确认计至2016年12月7日尚欠利息2069943.53元。甲方保证办理上述房屋的相关网签过户手续，该10套房屋网签到乙方或乙方指定的第三人名下，相关税费按法律规定由买卖双方各自负责。第三条第7点约定，甲方保证在签订本协议后20日内向抵押银行解除1座27A、2座3B两套房屋抵押登记手续，并协助乙方将两套房屋办理相关网签过户到乙方或乙方指定的第三人名下。上述第一条中约定的款项已经扣除1座27A、2座3B两套房屋的价值（869790元），甲方不得在第一条约定的款项中重复抵减。 2017年3月17日，麦永基受黄**新、麦敬勇指定，作为买受人与城建公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。第三条约定，麦永基购买出卖人位于清远市清新区***************2****屋，该房屋为预售商品房，房屋建筑面积142.33平方米；第四条约定房屋总金额505271.5元；第八条约定，城建公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付麦永基使用。第九条约定城建公司如未按合同规定的期限将该商品房交付麦永基的违约责任：……（2）逾期超过60日后，麦永基有权解除合同。麦永基解除合同的，城建公司应当自麦永基解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的10％向麦永基支付违约金。麦永基要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向麦永基支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。 2018年11月13日，城建公司为甲方与乙方麦永基签订《提前交房协议书》，约定甲方开发的城建世纪湾项目未达到交房标准及交房条件，因乙方要求提前交房，双方约定提前交房时间为2018年11月13日，甲方为乙方提供临时用电和用水，水电费用由乙方自行承担。并约定签订本协议后视为乙方同意收取购买房屋，不得对甲方提出有关逾期交房的赔偿责任。 另查明，涉案楼房至今未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，城建公司没有为原告办好房地产权属证书。 以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。 一、关于合同的效力。城建公司与麦永基签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。 二、关于逾期交房违约金的支付。1.城建公司没有依照合同约定于2018年6月30日前将竣工验收合格的讼争房屋交付麦永基，是违约行为，应从2018年7月1日起承担逾期交房的违约责任。虽涉案房屋未经验收备案，但原、被告双方于2018年11月13日签订《提前交房协议》，约定提前交房时间为2018年11月13日，并约定签订本协议后视为原告同意收取购买房屋，不得对被告提出有关逾期交房的赔偿责任。因此，违约金计算时段应从2018年7月1日起至2018年11月13日止，共计136天。因房屋已经实际交付，因此，本院对原告要求被告交付房屋的诉求不予支持。2.原告认为合同约定按每日万分之一计算逾期交房违约金标准过低，主张按中国人民银行同期贷款利率计算，但原告没有提交证据证明该约定过分低于其损失，因此该主张本院不予支持。综上，被告应向原告支付的逾期交房违约金计算为6871.7元（505271.5元×0.01%/天×136天），对于原告超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持。 三、依照原、被告双方合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告实际收楼实际为2018年11月13日，被告未在2019年5月12日前为原告办理权属证书，已经构成违约，应从2019年5月13日起向原告支付违约金。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。原告认为违约金约定标准过低，主张按年利率1%计付。本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。合同约定按已付房款的0.02%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，原告要求被告以已付房款按年计为1%的标准支付违约金至被告实际办理诉争房屋的房产证之日止，并无不妥，本院予以支持。至于办证问题，由于涉案楼房至今未办理竣工验收备案，不具备办理产权证条件，原告要求被告协助原告办理不动产产权登记证，事实上还无法履行，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告清远城建房地产有限公司应付原告麦永基逾期交房违约金6871.7元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告清远城建房地产有限公司应付原告麦永基逾期办证违约金（从2019年5月13日起，以505271.5元按每年1%的标准计付至为原告办理房产证之日止，从2019年5月13日起计付至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起十日内付清，以后每三个月支付一次）； 三、驳回原告麦永基的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费532元，由原告麦永基负担452元，由被告清远城建房地产有限公司负担80元。被告负担部分原告已预交，本院不作退回，由被告清远城建房地产有限公司在履行上述判决时迳付给原告麦永基。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。 审判员  邝正兵 二〇二〇年四月十七日 书记员  曾志扬 附件：法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。