文书内容江苏省滨海县人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0922民初344号原告：滨海县碧水绿都小区第三届业主委员会，住所地滨海县碧水绿都小区业主委员会。法定代表人：于利忠，该业委会主任。委托诉讼代理人：江仁如，滨海县五汛法律服务所法律工作者。被告：滨海县幼儿园绿都分园，住所地滨海县东坎街道。法定代表人：李德秀，该园园长。委托诉讼代理人：李如约，1965年5月29日出生，汉族，居民，滨海县教育局信访办主任，住滨海县。委托诉讼代理人：刘胜香，江苏阜东律师事务所律师。原告滨海县碧水绿都小区第三届业主委员会（以下简称“碧水绿都业主委员会”）与被告滨海县幼儿园绿都分园排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告碧水绿都业主委员会法定代表人于利忠及其委托诉讼代理人江仁如、被告滨海县幼儿园绿都分园委托诉讼代理人李如约、刘胜香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧水绿都业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告滨海县幼儿园绿都分园停止侵害，立即归还非法占有碧水绿都小区全体业主所有的2360.7平方米房屋；2.本案诉讼费用由被告滨海县幼儿园绿都分园负担。事实和理由：碧水绿都小区始建于2003年，按规划设计了涉案面积为2360.7平方米的房屋为小区老年活动中心，该房屋登记为碧水绿都全体业主所有。2009年，东坎镇小红花幼儿园向碧水绿都物业有限公司租赁了该房屋，并签订了租赁合同，双方约定租期为20年，租金总计150万元。2010年，滨海县教育局以“小红花幼儿园没有经过批准为由，责令停办”，并以“绿都幼儿园”的牌子替换了“小红花幼儿园”，侵占涉案房屋。2018年11月，碧水绿都小区选举产生了第二届业委会，才发现涉案房屋已变更房客。原告碧水绿都业主委员会向被告滨海县幼儿园绿都分园催要房租时候，被告滨海县幼儿园绿都分园反客为主，高调宣称涉案房屋为国家所有，属教育局办学资源，拒绝支付房租，也不同意退房，原告碧水绿都业主委员会受全体业主要求，多次与被告滨海县幼儿园绿都分园交涉，但被告滨海县幼儿园绿都分园均不予理睬，原告碧水绿都业主委员会遂提起诉讼。被告滨海县幼儿园绿都分园辩称，原告碧水绿都业主委员会不具备原告的诉讼主体资格，根据《物业条例》的规定，有关共有、共同管理权利的重大事项，应由全体业主表决，不属于业主委员会表决事项，业主委员会仅是全体业主的代理机构，在没有征求全体业主意见的情况下无权以业主委员会名义提起本案诉讼；政府利用小区内配套的幼儿园开办公立幼儿园是为全体业主谋福利、造福于全体业主的公益行为，不仅方便了小区业主子女入园，还提高了物业自身的价值，业主委员会提起本次诉讼已损害了全体业主的共同利益；规划平面图清楚显示小区内应配套建设九班幼儿园，并没有老年活动中心，且政府与开发商在小区建设之初就已签订了《投资协议》，即使涉案房屋进行了产权登记，也不能改变涉案房屋的公益性质，涉案房屋与公用楼梯道、门卫房、配电间等公共设施一样，只能为业主服务，不能改变其用途，更不能从事以营利为目的的商业行为；被告滨海县幼儿园绿都分园是根据政府安排开办的，符合法律规定，原告碧水绿都业主委员会无权要求被告滨海县幼儿园绿都分园返还房屋；全县其他小区类似的配套幼儿园均已办理或正在办理无偿移交手续，作为公益设施，专门用于公办幼儿园，为全体业主提供服务，原告碧水绿都业主委员会意图利用公益设施谋取利益，既无合同约定，也无法律依据，不符合公办幼儿园的管理现状。本院经审查认为，涉案房产（房产面积：2360.7平方米；不动产单元号：320922007103GB00251F01200001）属碧水绿都全体业主共有，根据《中华人民共和国物权法》的规定，原告碧水绿都业主委员会要求被告滨海县幼儿园返还房屋的诉讼请求涉及到全体业主共同利益，属于重大事项，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。原告碧水绿都业主委员会提起本案诉讼应提交相关材料予以证实以下事实：本案的诉讼请求征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；本次诉讼系业主大会赋予其的职责，但原告碧水绿都业主委员会未能提交证据证明本次诉讼是经业主大会（业主代表大会）决议或经过经业主大会（业主代表大会）授权的材料，故原告碧水绿都业主委员会的起诉不符合法律规定，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告滨海县碧水绿都小区第三届业主委员会对被告滨海县幼儿园绿都分园的起诉。案件受理费80元，免收。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  刘法成人民陪审员  曹开美人民陪审员  于祥云二〇二〇年四月二十六日法官 助理  邵善宁书 记 员  顾 欢附录法律条文1、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；