广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初609号原告：叶清林，男，汉族，1965年6月22日出生，住广东省茂名市茂南区****************。身份证号码440************690。委托诉讼代理人:梁智均，广东粤茂律师事务所律师。被告：茂名市鸿福房地产开发有限公司，住所地茂名市********。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告叶清林与被告茂名市鸿福房地产开发有限公司（以下简称鸿福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶清林的委托诉讼代理人梁智钧，被告茂名市鸿福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄启哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶清林向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金1900元；2、请求法院判令被告向原告支付以总房款666142元为基数按年利率6%为标准自2018年12月4日起计至被告向原告实际交付案涉房屋不动产权证书之日2019年9月4日止的逾期办证违约金30003.76元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年5月15日，原被告双方签订了关于茂名市茂南区****************的《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)。原告已依约全额支付房款666142元。合同约定被告需于2017年1月20日前交付该商品房，但直至2017年6月2日被告才实际交房给原告。被告逾期交房5个月，根据合同第十二条第2点之约定，被告需要承担的逾期交房违约金为：300+300+300+500+500=1900元。另据合同第二十条第(二)点之约定，被告需在房屋交付之日550日内(即2018年12月4日前)向原告交付房屋不动产权证书，但直至2019年9月4日被告才实际交付案涉不动产权证书给原告，构成违约。自2017年6月2日起计至2019年9月4日已实际发生的逾期办证天数为274天(824-550天=274天)，违约金为30003.76元(按照原告方已支付的总房款年利率百分之六为标准计算逾期办证违约金，666142元X6%÷365天×274天=30003.76元)。被告鸿福公司辩称，一、被告逾期交房具有不可抗力因素，且被告在交房时，已赠送三个月的物业费给原告作为逾期交房的补偿，原告现再主张逾期交房违约金，没有法律依据。因茂南大道扩建改造，导致鸿福名苑小区的园林建设及部分收尾工程延误，被告无法在约定的时间内交房，这是政府道路建设导致，属于不可抗力因素。交房时，被告已赠送3个月的物业管理费及出售车位优惠给原告作为补偿。被告在2017年4月16日将补偿方案张贴在小区，并在交房时再次将该补偿方案告知原告。原告没有对该方案提出异议，亦接受了被告赠送的三个月物业管理费。原告以实际行动表示了对该方案的认可，即视为双方之间就被告逾期交房一事已达成补偿的合意。原告在享受补偿后又要求逾期交房的违约金，有违契约精神，没有法律依据，不应获得支持。二、被告与原告签订《商品房买卖合同》约定的是办理房产证，由于不动产登记制度的实施，所有房屋均只能办理不动产权证，不动产权证因为要将土地使用权证和房屋所有权证两证合一，其办理流程、所需资料及需要完成的工作差异较大，工作量明显增加，导致被告未能在约定期限内办证。逾期办证是由于国家政策变化及行政机关的原因导致，应免除被告逾期办证的违约责任，至少亦应酌情大幅减少违约天数，相应减少被告的违约金。三、原告逾期支付房款，属先期违约，被告有权拒绝按照合同约定时间履行交房和办证的义务，基于公平合理原则，在计算逾期交房及逾期办证的天数时应当扣减原告逾期付款的天数。原告并未在约定的期限内办妥完成贷款手续，本案合同备案时间是2016年6月15日，原告完成贷款手续的时间是2016年9月29日，逾期了76天。四、被告已办理不动产权证交付给原告，原告并没有实际损失，现原告主张的违约金过高。根据《合同法》第一百一十四条的规定，合同法规定的违约金具有赔偿性质，违约金是用于赔偿守约方的损失。本案中，被告将房屋交付给原告，原告已实际占有使用房屋，并且现被告已将不动产权证办理交付给原告，原告实际并没有经济损失。现原告主张的违约金过高，请法院予以酌情核减。五、原告所计算的逾期交房违约金以及逾期办证违约金计算有误。逾期交房时间应为4个月零12天，未满一个月的违约金应按日计算。当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了相应的证据，上述证据均经当事人质证，本院予以确认并在案附卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月15日，原告叶清林（买受人）与被告鸿福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市********大院1号902房，该商品房的用途为住宅，建筑面积140.27平方米，单价为每平方米4749元，总价款666142元。买受人应当于2016年5月15日前支付首期房价款人民币176142元，余款人民币490000元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2017年1月20日前向买受人交付该商品房，因出卖人自身原因（除政策性外）导致延期交房的，在延期第一至第三个月内，出卖人向买受人支付人民币每套每月300元违约金，从第4个月起，出卖人向买受人支付人民币每套每月500元违约金，违约金总额累计最高不超过已付总房价的5%。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。附件十一《补充协议》第二点对合同第三章第七条第（二）点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款和办证费等其他费用。2017年6月2日，被告将案涉房屋交付给原告使用。被告于2019年8月15日向房产管理部门递交办证资料，2019年8月19日，原告领取到涉案房屋不动产权证书。另查明，被告没有提供证据证明何时通知原告办理按揭贷款手续。由于逾期交房，被告茂名市鸿福房地产开发有限公司于2017年4月16日对各业主作出补偿方案，赠送自交楼之日起三个月的物业管理费给各业主。原告的房屋三个月的物业费为505元，原告收楼时在业主签领交楼红利栏签名。茂名市鸿福物业管理有限公司对被告通过赠送三个月物业管理费给原告作为延迟交房的补偿表示认可。本院认为，原告叶清林与被告鸿福公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案争议的焦点是：一、关于被告是否存在违约行为的问题；二、违约金如何计算的问题。一、关于被告是否存在违约行为的问题。（一）原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告已向被告全额支付了购房款。根据合同第十一条约定，被告应当在2017年1月20日前向原告交付案涉商品房，但被告于2017年6月2日才将房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约。被告辩称逾期交房是由于茂南大道道路扩建改造的不可抗力因素所导致，但没有提供充分的证据予以证明。其抗辩理由，本院不予采纳。（二）根据合同第二十条约定，原告应于商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证。原告于2019年8月15日才领取到房屋权属证书，已超过了合同约定的550天取得证书的时间，被告逾期办证的行为也已构成违约。被告辩称因不动产登记制度的实施，导致被告未能在约定期限内办证，属政策变化的不可抗力因素和行政机关的原因，且合同约定的550天办理房屋所有权证的期限不能适用于不动产权证办理的期限。国家对不动产登记政策的调整，致房屋不动产权证的办理比原房屋所有权证的办理，客观上增加了一些办证要求或条件，但这并不必然导致原告房屋不动产权证的办证逾期。鉴于被告并没有提供充分证据证明由于不动产登记政策的实施及行政机关的原因，导致房屋不动产权证的办理无法在约定期限内完成，且无论是办理房屋所有权证还是不动产权证，都是办理房屋物权的证明，合同约定的办理房屋所有权证的期限适用于办理不动产权证的期限。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。二、关于违约金如何计算的问题。（一）根据合同第十二条的约定，被告延期交房的，延期第一个至第三个月内每月支付原告300元违约金；从第四个月起每月支付原告500元违约金。被告逾期交房四个月零十二天，合同无约定违约金不满一个月的按一个月计算，因此未满一个月的违约金应以日计算为宜。被告主张原告接受了被告作为逾期交房补偿的三个月物业费505元，应视为双方就逾期交房已达成补偿的合意。而原告对被告该主张不予认可，认为赠送物业费的主体是物业公司，且物业费签领表上载明的是“赠送”而非“补偿”，不能证明原、被告双方达成以三个月的物业费免除被告逾期交房的违约责任的合意。被告对其主张，未能提供充分证据予以证明，被告应按合同约定支付逾期交房违约金给原告。鉴于被告因逾期交房通过茂名市鸿福物业管理有限公司赠送三个月的物业费给原告，根据公平原则，被告逾期交房违约金的数额应相应抵减原告获赠的物业费金额。据此，被告应支付原告的逾期交房违约金的金额为1095元（300+300+300+500+200-505）。（二）根据合同第二十条约定，原告应在商品房交付之日起550日内即2018年12月4日前取得房屋所有权证。被告于2019年8月15日才向房产管理部门递交办证资料并于2019年8月19日办出房屋权属证书，被告逾期办证，构成违约，原告请求被告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持，但原告取得房屋所有权证日期应为登记机构颁发所有权证日期，即应从2018年12月5日至2019年8月19日止计算违约金。被告主张原告逾期支付房款，请求在计算逾期交房及逾期办证的天数时扣减原告逾期付款的天数。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二点“对合同第三章第七条第（二）点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理”的规定，原告应在被告办好合同的备案手续后和通知之日起30日内办妥完成按揭贷款手续。被告称在办好合同备案手续后已通知原告办理按揭贷款手续，原告没有在约定期限内办妥贷款手续，构成违约，原告对此予以否认。被告未能提供证据证明何时通知原告办理按揭贷款手续，故对被告主张原告逾期支付房款的事实,本院不予认定。被告请求在计算逾期交房及逾期办证的天数时扣减原告逾期付款的天数，本院不予支持。原、被告双方没有约定逾期办证的违约金计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期办证违约金的计算标准可在银行同期贷款利率上浮30%-50%计算，故原告请求被告按照年利率6%计算违约金，没有超出以上规定的标准，本院予以支持。被告主张原告请求的违约金过高，请求本院予以核减。鉴于被告存在违约行为，且原告请求的违约金计算标准没有违反法律规定，故对被告的上述请求，本院不予支持。据此，被告应支付从2018年12月5日起至2019年8月19日止的逾期办证违约金28142.2元（以案涉房屋总价666142元为基数，按年利率6%计算）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金1095元给原告叶清林；二、被告茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金28142.2元给原告叶清林；三、驳回原告叶清林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元（原告叶清林已预交），由原告叶清林负担5元，被告茂名市鸿福房地产开发有限公司负担173元。被告茂名市鸿福房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告叶清林，本院不作另行退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员 陈 权二〇二〇年四月十三日书记员 杨诗丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。