江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初7235号 原告：郭士美，男，1950年4月24日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：夏意东，江苏禾嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉苏，江苏禾嘉律师事务所律师。 被告：张玉珍，女，1965年8月10日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：田树洲，男，1963年11月24日生，汉族，住徐州市泉山区。 二被告共同委托诉讼代理人：王强，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。 被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路**。 法定代表人：王广备，该公司总经理。 原告郭士美与被告田树洲、张玉珍、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）执行异议之诉一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭士美的委托诉讼代理人夏意东、张玉苏，被告田树洲、张玉珍的共同委托诉讼代理人王强，到庭参加诉讼。被告同力公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 经审理查明，田树洲、张玉珍与徐州市同力创展房地产有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月27日作出(2016)苏0303民初1059号民事判决书，判令徐州市同力创展房地产有限公司偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元及相应利息。该判决发生法律效力后，根据田树洲、张玉珍的申请，本院立案执行，于2018年3月12日查封了预售单位为徐州市同力创展房地产有限公司的位于徐州市房屋。郭士美就涉案房屋查封向本院提出书面异议，2018年11月30日，本院作出（2018）苏0303执异196号执行裁定书，驳回郭士美的异议请求。 原告郭士美遂向本院提出诉讼请求：终止对被告同力公司开发的橙黄时代山水丽庭10-1-301室的执行并解除查封；诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月15日，原告与徐州市同力房地产有限公司签订了商品房买卖合同，购买了徐州市橙黄时代·山水丽庭10号楼1单元301室的房产，总金额为323558元。合同签订后，原告支付了全部购房款，进行了网上备案。云龙区人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九、三十条之规定，认为本案涉案房屋因为没有交付，没有办理受让物权预告登记以及原告名下另有用于居住的房屋，裁定驳回异议申请属适用法律有误。第一、徐州市同力创展房地产有限公司的橙黄时代•山水丽庭项目在签订合同时尚未验收竣工完毕，没有取得取得属于开发商的房地产权证，仅仅取得了预售许可；第二、本案查封的房产己经办理了合同备案，起到了和预告登记相同的公示作用，备案合同并没有约定需要办理预告登记，因此原告没有任何过错；第三、张玉珍、田树洲申请强制执行的债权是高利贷，更不得对抗己经交付了全部价款的买受人郭士美。综上，恳请贵院综合考虑原告购买房子行为完全没有过错，对涉案房产享有足以排它的权利，支持原告的诉讼请求，停止对涉案财产的执行并解除查封措施。 被告田树洲、张玉珍辩称，原告要求对涉案房屋享有优先权及撤销对涉案房屋强制执行无事实和法律依据。请法院驳回原告诉讼请求。 1、根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，即被查封的房产仍归被执行人徐州市同力创展房地产开发有限公司所有，也不改变被答辩人作为买受人仅享有请求被执行人交付房产之债权的客观事实，其基于商品房买卖合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。 2、根据法释[2015]10号最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。被答辩人的请求应同时满足上述规定的三个条件，而在（2018）苏0303执异196号案件听证程序中，经过调查坐落于铜山区北京路东鸿泰家园47#-2-402及地下室47#-29房产登记在原告名下。因此，被答辩人的诉请不能满足上述规定的条件。所以法院认定被答辩人对涉案房屋所主张的权利无法阻却案件的执行并无不当。综上，答辩人认为，被答辩人的执行异议之诉的诉请无事实和法律依据，依法不能成立。恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求，继续强制执行。 被告徐州市同力创展房地产有限公司未答辩。 本院查明：2013年3月15日，出卖人徐州市同力创展房地产开发有限公司与买受人（郭士美）签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人购买的商品房为橙黄时代.山水丽庭的第10幢1单元301号房。该商品房建筑面积共121.73平方米，其中套内建筑面积99.40平方米。该商品房单价为人民币每平方米2658元，总金额为人民币323558元。签订合同时一次性付清房款323558元整。出卖人应当在2014年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房已竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了违约责任、产权登记等事项。2013年3月15日，被告徐州市同力创展房地产有限公司为原告开具了金额为323558元的购房款发票。涉案房屋于2013年3月15日进行了商品房预（销售）合同网上登记备案。 现涉案房屋没有交付，亦未办理受让物权预告登记。郭士美名下另有用于居住的房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也明确了关于消费者生存权的判断依据。本案中，结合郭士美名下另有用于居住的房屋、郭士美购买涉案住宅房屋没有交付等情形，不宜认定原告符合上述优先权规定情形。原告以此主张停止执行，本院不予支持。 另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，结合涉案房屋在查封前没有交付等因素，郭士美所提异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。 经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，判决如下： 驳回原告郭士美的诉讼请求。 案件受理费6153元，由原告郭士美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  魏雪梅 人民陪审员  宋海燕 人民陪审员  王思得 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  宋神保