广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2283号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道**之二，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华、彭绮晴，均系该公司员工。被告：杨家泉，男，汉族，1975年3月28日出生，住广州市番禺区。原告：段海平，女，汉族，1977年3月27日出生，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：杨家泉，系段海平配偶。原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）诉被告杨家泉、段海平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华，被告段海平的委托诉讼代理人即本案另一被告杨家泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院起诉称：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2015年1月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付从2015年1月1日起至2018年4月30日止拖欠的物业管理费4036.8元及滞纳金（从2015年1月11日起，按每日应交物业管理费的1‰计算至欠款实际清偿之日止，暂计至起诉之日以不超本金为限为4036.8元）；2.被告承担本案诉讼费。被告杨家泉、段海平共同辩称：我方与原告没有签订任何的物业服务合同，所以原告要求我方向其支付案涉物业的物业管理费没有任何依据，更没有理由要求我方向其支付滞纳金。同时原告也没有向我方收取滞纳金的权力及资格。经审理查明：广州市洛城物业管理有限公司（以下简称“洛城公司”）是具有从事物业管理资质的企业法人，自2005年8月29日起至2018年4月30日止，为涉案小区及全体业主提供物业管理服务工作。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区11幢的房屋登记在被告杨家泉、段海平名下，该房屋为住宅，建筑面积84.1平方米。2005年8月29日，洛城公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定洛城公司为广州市番禺区洛浦街洛溪新城洛涛居南区A区提供物业管理服务；委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止；住宅管理服务费为1.2元/月·平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。合同中未约定物业管理费的具体交纳时间。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具《证明》一份，证实广州市洛城物业管理有限公司自2005年8月29日起进驻广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区（A区），自2005年9月1日起进驻广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区（B区），自进驻之日起至2018年4月30日期间一直在为该小区及全体业主提供物业管理服务工作。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，其中第二条约定甲乙双方一致确认，乙方将广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权约7000000元（人民币大写：柒佰万元整）转让给甲方行使，抵消乙方负有甲方的2055000元（人民币大写：贰佰零伍万伍仟元整）债务。第四条乙方承诺和保证第5项约定乙方于本协议签订后5天内在双方协商确定的媒体中公告债权转让通知，并在甲方主张受让债权之前向欠债的广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区业主发出债权转让通知书，同时应将债权转让通知书送达情况告知甲方。上述协议签订后，洛城公司于2018年6月29日就上述债权转让事宜在《广州日报》发布债权转让公告，并分别于2018年11月9日通过挂号信（邮件号码：XA05897665544）、2019年6月10日通过EMS向被告案涉物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，上述邮件被退回。诉讼中，原告称被告应按一般的交易习惯，于每月10日前缴纳物业管理费，每月缴纳的物业管理费应为100.92元（1.2元/月/平方米×84.1平方米），被告未缴纳涉诉房屋2015年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费共计4036.8元。庭审中，被告确认没有缴纳上述期间的物业管理费，但其认为原告提交的物业管理合同不合法，且洛城公司未按该合同履行义务，故不同意向原告缴纳上述物业管理费；此外，被告认为原告的诉请已超过诉讼时效。被告对其上述主张拟提供洛涛南区业主委员会成立后出具的《证明》、发出的整改函，以及目前为涉案小区提供物业服务的雅居乐雅生活服务股份有限公司在小区内发出的各种通知的打印件予以证实。原告对被告提供的上述证据的三性不予确认，称该些证据均为打印件，无原件核对，且雅居乐雅生活服务股份有限公司的通知均是在洛城公司退出涉案小区后发出，与本案无关。另查明，涉案小区虽成立业主委员会，但在洛城公司退出前未选聘新的物业管理公司。因被告拖欠涉案房屋物业管理费，洛城公司曾于2015年12月24日向本院提起诉讼，要求被告支付涉案物业2009年1月1日至2014年12月31日的物业管理费7266元及滞纳金。本院于2016年6月23日作出（2015）穗番法石民初字第1428号民事判决书，判令被告杨家泉、段海平向洛城公司支付2012年5月至2014年12月期间的物业管理费3229.44元及相应的违约金，驳回洛城物业的其余诉讼请求。杨家泉、段海平不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2016年12月21日作出（2016）粤01民终16217号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：洛城公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订的《物业管理合同》为前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。被告接受了洛城公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业管理服务费用。合同中未约定物业管理费的缴纳时间，应视为每月月底缴纳当月物业管理费。涉案房屋建筑面积为84.1平方米，每月应交纳物业管理费100.92元（1.2元/月/平方米×84.1平方米）。被告提出原告的主张超出诉讼时效，而原告仅提供了洛城公司在2018年11月9日、2019年6月10日向被告邮寄催收涉案物业管理费的国内挂号信函及EMS快递单，被告的上述抗辩意见有理，本院予以采纳，原告主张的2015年11月前的物业管理费主张，因超出诉讼时效，本院不予保护。案涉物业管理费从2015年11月1日至2018年4月30日，共计30个月，应交纳物业管理费为3027.6元。故被告应向洛城公司支付上述拖欠的物业管理费3027.6元。至于被告提出的洛城公司物业管理服务质量低劣、管理不善等问题。本院认为，首先被告提供的证据均为打印件，无原件供核对，其证据形式不符合法律规定；其次，洛城公司作为物业服务企业，其对涉诉房屋所在小区内公共秩序维护、安全防范等事项的管理责任，应满足最基本的使用要求；即使洛城物业提供的管理服务存在一定的瑕疵也并不构成违约或者存在折抵物业服务费的过错，故本院对被告的抗辩不予采纳，被告应承担相应的物业管理费用。被告享受物业服务后，未按合同约定支付对价给洛城公司，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理费外，还应支付滞纳金给洛城公司。物业合同未约定交纳物业管理费的具体时间，按照日常生活习惯，每月的物业管理费应在当月月末交纳，故应从次月1日开始计算上月物业管理费的滞纳金。另，原告主张按每日1‰的标准计算滞纳金，该计算标准明显畸高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算；每月滞纳金从次月1日起计算至实际清偿之日止，各月滞纳金总额以不超过该月应交纳的物业管理费100.92元为宜，对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订《债权债务抵偿协议》，原告对债权转让内容通过广州日报进行公告，取得了相应的追讨物业管理费的权利。被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。原告的上述追讨权利系由洛城公司转让债权而来，其请求超出原债权人可主张权利内容的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告杨家泉、段海平应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2015年11月1日至2018年4月30日期间的物业管理费3027.6元及滞纳金[每月物业管理费滞纳金以当月应缴纳的物业管理费100.92元为本金，分别从次月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业管理费滞纳金的总额以当月本金为限］；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担16元，由被告杨家泉、段海平共同负担9元。本判决为终审判决。审判员  王薇薇二〇二〇年四月三日书记员  黎莹莹