广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初749号 原告：刘娟，女，1968年4月23日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区。 委托诉讼代理人：潘其麟，广西法顺律师事务所律师。 被告：南宁市达观农业有限公司，住所地南宁市邕宁区蒲庙镇良勇村公所那桂坡**，统一社会信用代码91450103MA5KAY1241（1-1）（换）。 法定代表人：王中正，该公司执行董事。 被告：王俊，男，1982年7月1日出生，住南宁市青秀区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王铖，广西通诚律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：丁敏，广西通诚律师事务所律师。 被告：赵军，女，1972年6月3日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：周明磊，广西金桂北斗律师事务所律师。 第三人：广西智捷房地产代理有限公司，住所地南宁市青秀区中越路7号金旺角·CASA国际公馆B栋607号，统一社会信用代码91450100MA5L2T726M(1-1)。 法定代表人：王俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王铖，广西通诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周黎，广西通诚律师事务所实习律师。 原告刘娟与被告南宁市达观农业有限公司（以下简称达观农业公司）、王俊租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月11日、2019年9月24日公开开庭进行了审理。在审理过程中，根据被告王俊的申请，本院依法追加广西智捷房地产代理有限公司（以下简称智捷公司）为本案第三人，并于2019年12月6日公开开庭进行了审理；根据被告王俊的申请，本院依法追加赵军为本案被告，并于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告刘娟及委托诉讼代理人潘其麟、被告达观农业公司的委托诉讼代理人王铖、被告赵军的委托诉讼代理人周明磊、第三人智捷公司的委托诉讼代理人王铖、周黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告达观农业公司于2018年5月5日签订的《樱花漫步主题农场VIP会员合同》（以下简称《会员合同》）无效；2.判令被告王俊转租给原告樱花园A区5排20号农场的房屋及场地转租行为无效；3.判令被告达观农业公司向原告返还会员费（房屋及场地租金）176100元；4.判令被告王俊向原告返还转让费109900元；5.判令被告达观农业公司向原告支付利息（利息从2018年5月5日计至2019年4月10日（341天），以176100元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计得7814元，此后利息，计至被告付清之日止）；6.判令被告王俊向原告支付利息（利息从2018年5月5日暂计至2019年4月10日（341天），以109900元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%，此后利息，计至被告付清之日止）；7.本案诉讼费用由被告负担。在案件审理过程中，原告申请变更第4、6项诉讼请求，即判令被告王俊、赵军共同返还转让费109900元及支付相应利息，并增加一项诉讼请求，请求判令第三人智捷公司对被告王俊在本案中的债务承担连带清偿责任。 事实与理由：2018年5月5日被告王俊将从被告达观农业公司先租赁来的樱花园A区5排20号农场的房屋及场地转租给原告，根据两被告的要求，原告与达观农业公司于当日直接签订了《会员合同》，合同约定原告认养达观农业公司坐落于南宁市邕宁区蒲庙镇那贵坡樱花漫步主题农场A区5排20号农场，占地面积301平方米。使用期限自2016年4月1日起至2036年3月31日，附加赠送10年2036年3月31日起至2046年3月31日止。会员费（包含认养费用）总计176100元。达观农业公司按合同附件一的标准于2018年5月12日向原告交付使用。合同签订后，原告将会员费176100元及转让费109900元，直接转账的方式转给王俊，随后，达观农业公司向原告出具收据一张“收到原告刘娟会员费176100元”，王俊向原告出具收条一张“收到原告交来樱花园A区5排20号农场转让费109900元”，但原告将准备就租赁物A区5排20号农场进行使用时，竟发现被被告欺骗了，被告并不能按合同约定交付标准交付原告使用租赁物，后经各方面了解得知被告此项目涉及多方面违法，占用基本农田建设，未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设房屋。现该房屋因属于违法建筑物已被政府通告没收，但至今未见两被告有任何退款行动。原告认为原告与达观农业公司签订的《会员合同》，原告交付给达观农业公司费用名为会员费，但是原告与达观农业公司从合同的履行及租赁性质的法律规定来认定，实际上原告与达观农业公司是租赁合同法律关系。因达观农业公司出租人出租的租赁物未能按合同约定的标准交付原告使用，且达观农业公司的租赁物不具备合法出租条件，故原告认为原告与达观农业公司签订的《会员合同》无效。由于租赁物属于违法建筑，故王俊转租给原告的农场房屋及场地均系无效。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。 原告提交的证据有：1.《樱花漫步主题农场VIP会员合同》及附件；2.转账凭证、收据、收条；3.通知、《南宁市邕宁区人民政府关于依法接管违法用地上的违法建筑物的通告》；4.销售宣传单。 被告达观农业公司辩称：第一，原告对本案的合同性质认定错误，原被告双方签订的《会员合同》属于农业生活综合服务合同，并非房屋租赁合同或是商品房买卖合同。原被告双方签订的《会员合同》是基于被告通过农地租赁的方式取得农业及农业建设用地，建设农配房和配置农业用地供会员认养使用，关于合同相关内容有如下几点需要说明：1.这种是一种全新的农业休闲生活商业模式，在不改变原有农业用地的土地性质的前提下，为城市居民提供参与农村生活的一种方式，会员在周末和闲暇时间可以亲自种植农作物，畜养家禽，在忙时通过其与公司签订的农业用地托管协议将上述农作物、家禽托管至公司管理方代为管理；2.该种模式属于农业生活综合服务，其合同性质也是农业生活综合服务类合同，并非房屋租赁或商品房买卖合同，因为土地的性质从来未变更过，所以不存在在地上建设的房产存在变性为商品房并进行销售的问题；第二、被告是否存在农业用地违规建设的问题与本案的合同无效无关，合同是否有效一方面在于合同主体本身是否合法合规，另一方面是合同内容是否违反法律规定。第三、合同履行出现暂时性障碍是不可以归因于合同双方当事人的原因的政策性因素，被告无过错，依法应当免责。综上所述，原告的请求确认合同无效或是解除与法无据，也违反了双方签订合同时的初衷与原意，虽然园区出现了被强拆建筑物的情况，但是园区的农业种植及使用并未受到影响，原告基于其个人想法和超过国家法律政策要求的主张违反了国家法律规定，也不应当得到支持和鼓励，对于双方签订的新型的农业服务合同是符合国家法律规定和双方当事人意思表示的，其效力应当得到承认和肯定，由于国家政策变化导致其服务内容的变化双方可以通过协商的方式解决而不是简单的诉诸法院，增加法院的工作难度与压力。如原告坚持以合同无效来主张相关权益，被告同意按合同无效处理，仅返还原告会员费，但原告主张的利息不应得到支持。 被告达观农业公司提交的证据有：1.南宁市邕宁区蒲庙镇良勇村那贵坡《农村土地承包经营权流转合同》；2.南宁市邕宁区蒲庙镇良勇村那贵坡农村土地联合开发合作协议；3.广西壮族自治区人民政府关于南宁市邕宁区2017年第十二批次乡镇建设用地的批复；4.邕宁区2017年第12批乡镇建设用地项目一览表；5.南宁市邕宁区发展和改革局文件关于给予南宁市邕宁区七彩那贵精准扶贫农业生态旅游项目备案的通知；6.南宁市邕宁区《那贵坡樱花园休闲度假区总体规划》评审意见；7.《邕宁区那贵坡樱花园休闲度假区规划设计》评审会专家名单；8.南宁市邕宁区人民政府专题会议纪要[2016]x号邕宁区那贵坡樱花园休闲度假区规划设计评审会议纪要；9.农配房拆除时间表；10.南宁市中级人民法院（2019）桂01行初170号行政裁定书。 被告王俊辩称：2015年，达观农业公司与广西智捷房地产代理有限公司约定，由智捷公司向达观农业公司提供中介代理服务，负责为达观农业公司招募樱花园主题漫步农场会员，每招募一个会员收取3万元中介代理费。王俊是智捷公司的法定代表人，任总经理一职。樱花园主题漫步农场A区5排20号农场原是会员赵军在2017年以176100元的价格向达观农业公司所认养的，2018年3月因家中有事，急需用钱，找到智捷公司提出帮忙转让会员资格。因当时还没有合适的人认养A区5排20号农场，为解决赵军的家庭经济问题，智捷公司提前向其先行垫付了22万元，待赵军退出其会员资格后再另行转给其他人。2018年原告通过达观农业公司会员顾问于姗姗介绍找到王俊，提出要认养樱花园主题漫步农场A区5排20号农场，王俊便以28.6万元价格促成了原告与达观农业公司签订《会员合同》，其中的176100元是达观农业公司收取的会员费，另外的109900元中有43900元是先行垫付给赵军的转让差价，王俊收取的中介服务费实际上只有6.6万元。关于原告对被告王俊的诉请，我方认为被告王俊的身份属于中介身份，对于中介事务已经完成，所以王俊不应当承担相应的责任；王俊作为中介销售的代理人，王俊对外销售VIP会员合同，原告刘娟也顺利签订了相关的协议，王俊作为中介的身份以及相应的代理工作已经完成，相应的居间费用应当是不予以退还的；至于之后合同是否能履行，不在王俊中介的义务范围内，所以原告请求退还相应的中介款项与实际不符。 被告王俊提交的证据有：1.银行汇款单2份；2.《那贵樱花园项目招商服务全程代理合同》1份；3.智捷公司情况说明1份；4.收款收据1份；5.赵军的声明1份；6.赵军身份证复印件；7.中国银行交易流水明细清单。 被告赵军辩称：被告王俊申请追加我方作为本案被告的事实和理由不能成立，没有任何法律依据，应当驳回。我方不是本案的适格被告，不是本案法律关系的相对人，因此不应当承担本案的任何责任。我方不认识原告，也没有与原告接触过，对于达观公司的销售负责人王俊收回涉案农场后向原告销售的情况不知情。事实与理由如下：1.我方向达观公司租赁涉案农场的时间是2017年2月18日，并按合同约定缴纳了全部款项。2.我方与达观公司协商一致，同意我方退还涉案农场，达观公司退还相应款项，达观公司的销售负责人王俊经办了退房和退款的全部事宜，我方于2018年3月27日收到王俊退还的房款22万元，其中王俊通过银行转账退款12万元，案外人通过银行转账退款10万元，我方与达观公司签订的合同已经作废。3.根据刘娟和王俊提交的相关证据可以证实，刘娟是在2018年5月5日与达观公司签订《会员合同》并支付了相应款项，其中向达观公司支付176100元，向王俊支付了109900元。4.我方与达观公司的《会员合同》于2018年3月27日因合同作废即解除而终止，原告于2018年5月5日向达观公司租赁涉案农场的行为和法律关系与我方无关。综上，我方不是本案的适格被告，不应承担任何责任。 被告赵军提交的证据有：借记卡账户历史明细清单。 第三人智捷公司述称：2017年，智捷公司与达观农业公司签订《那贵樱花园项目招商服务全程代理合同》，约定智捷公司为达观农业公司提供樱花漫步主题农场会籍招商代理服务，被告王俊是智捷公司的法定代表人，其为原告刘娟、被告赵军提供中介代理服务，代表智捷公司履行职务行为，不应对本案承担责任，智捷公司为达观农业公司提供会籍招商服务，因此而产生的法律责任应当由被告达观农业公司来承担。 第三人智捷公司未提交证据。 本院调取的证据有：1.邕城管检字[2016]第x号行政执法检查通知书；2.邕城管停字[2016]第x号责令停止违法占地建设行为通知书；3.邕城管告字[2016]第x号行政处罚告知书；4.邕城管罚字[2016]第x号行政处罚决定书；5.邕城管催字[2016]第x号履行义务催告书；6.邕城管决字[2016]第x号行政强制执行决定书；7.邕城管强公字[2016]第x号行政强制拆除公告；8.邕城管听告[2017]x号行政处罚听证告知书；9.南邕城管行决[2017]x号行政处罚决定书；10.邕城管字[2017]第x号涉嫌土地犯罪案件移送书；11.邕城管听告[2018]x号行政处罚听证告知书；12.南邕城管行决[2018]x号行政处罚决定书；13.邕城管催[2018]x号履行行政处罚决定催告书；14.邕城管强请[2018]x号强制执行申请书；15.邕城管检字[2018]第x号行政执法检查通知书；16.邕城管停字[2018]第x号责令停止违法占地建设行为通知书；17.邕城管告字[2018]第x号行政处罚告知书；18.邕城管罚字[2018]第x号行政处罚决定书；19.邕城管催字[2018]第x号履行义务催告书；20.邕城管决字[2018]第x号行政强制执行决定书；21.邕城管强公字[2018]第x号行政强制拆除公告；22.现场勘察笔录；23.邕城管停字[2018]第x号责令停止违法行为通知书；24.字[2018]第x号责令限期举证通知书；25.责令限期拆除所建建（构）筑物告知书；26.邕城管听告[2018]x号行政处罚听证告知书；27.邕城管行决[2018]x号行政处罚决定书；28.邕城管催[2018]x号履行行政处罚决定催告书；29.邕城管强请[2018]x号强制执行申请书；30.字[2018]第x号责令限期举证通知书；31.邕城管停字[2018]第x号责令停止违法行为通知书；32.邕城管听告[2018]x号行政处罚听证告知书；33.邕城管行决[2018]x号行政处罚决定书；34.通知；35.整改通知书。本案的争议焦点：1.原告与被告达观农业公司签订的《会员合同》是什么类型合同，合同是否合法有效？2.原告请求被告达观农业公司返还会员费及支付利息有何事实与法律依据，利息如何计算？3.原告与被告王俊之间是什么法律关系？该法律关系是否合法有效？原告请求被告王俊返还转让费及支付利息有何事实与法律依据，利息如何计算？4.第三人智捷公司与原告是否存在中介代理关系，在本案中应否承担相应的民事责任？5.被告赵军与被告王俊是否存在中介代理关系？被告赵军在本案中应否承担相应的民事责任？原告请求被告王俊、赵军共同退还109900元有何事实和法律依据？利息如何计算？ 本案经庭审举证、质证，综合证据、当事人的意见和案情，本院认为，被告达观农业公司提交的南宁市中级人民法院（2019）桂01行初170号行政裁定书，因被告达观农业公司未补充证据证明该行政裁定书是否已经生效，故不能作为本案事实认定的依据。被告王俊提交的智捷公司情况说明，实际上是智捷公司陈述相关案情的一份书面材料，因此，本院不作为证据认定。本院认定原告提交的全部证据、被告达观农业公司提交的证据1-9、被告王俊提交的证据1、2、4-7、被告赵军提交的证据及本院调取的证据，来源合法，均能反映本案的真实情况，且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的依据。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下： 2017年5月1日，被告达观农业公司（甲方）与第三人智捷公司（乙方）签订一份《那贵樱花园项目招商服务全程代理合同》，主要约定甲方开发建设的南宁市邕宁区蒲庙镇那贵坡樱花漫步主题农场项目委托乙方为招商代理人，代理项目为会籍招商，代理期限从2017年5月1日起至2019年4月30日。被告王俊是智捷公司的法定代表人，担任总经理职务，是上述会籍招商项目的负责人。 2017年2月18日，被告赵军与达观农业公司就认养A区5排20号农场签订农场认养合同（合同编号00157），并向达观农业公司支付了会员费176100元。2018年3月，赵军因个人原因欲放弃认养A区5排20号农场找到会籍招商项目的负责人即被告王俊。2018年3月27日，王俊通过自己及同事田龙（智捷公司会籍招商项目营销总监）的账户分别向赵军转账10万元、12万元，共计22万元。同日，赵军向王俊出具一份声明和一份收款收据，声明写明其决定放弃认养A区5排20号农场，收到22万元退款后，原认养合同自动作废；收款收据写明其收到A区5排20号农场转让费22万元。 2018年4月，原告刘娟通过第三人智捷公司会籍顾问于姗姗找到被告王俊，提出认养Ａ区5排20号农场的需求，双方商定转让价为28.6万元。2018年5月5日，原告刘娟与被告达观农业公司签订一份《樱花漫步主题农场ＶＩＰ会员合同》（会员编号：Ａ5-20），约定的主要内容是：乙方（刘娟）认养甲方（达观农业公司）坐落于南宁市邕宁区农场），占地面积为301平方米；会员服务期自2016年4月1日起至2036年3月31日，附加赠送会员期限10年，共计30年，即2046年3月31日会员服务期届满；会员费（包含认养费用）总计176100元；协议签订当日，乙方一次性将会员费通过银行转账方式支付完毕；乙方应按甲方要求办理相关手续、按约定履行义务。在乙方按期交清会员费及其他费用后，甲方将于2018年5月12日把乙方所认养的农场交付乙方使用；成为会员后，乙方对该农场权益享有转让、继承、赠与的权利；乙方如需会员转让时甲方应配合乙方办理相关手续，乙方应缴纳相关费用（会籍转让费2000元）。未经甲方同意，乙方转让会员的行为无效，乙方私自转让由此产生的任何问题均由乙方自行承担（更名时间按甲方要求执行）；会员合同到期后，同等条件下乙方有优先续约权；等等。同日，被告达观农业公司向原告出具《收据》（№8765358）1张，确认收到原告交来Ａ5-20会员费176100元。被告王俊向原告出具《收条》1份，确认收到原告交来樱花园Ａ区5排20号农场转让费109900元。2018年5月6日，案外人康雄毅代原告向于姗姗账户转款2.6万元。同日，案外人姬艳梅代原告向被告王俊账户转款24万元，电汇凭证备注转账用途为“樱花园庄园转让费”。合同签订后，达观农业公司向刘娟交付了Ａ区5排20号农场。因被告达观农业公司违法建设，被邕宁区城管局予以行政处罚，被告达观农业公司于2019年5月20日自行拆除了包括Ａ区5排20号农场在内的部分农场的配房。为此，原告向本院提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。 2019年5月23日，原告以汤德福、孙红亮与本案具有法律上的利害关系为由申请追加汤德福、孙红亮为共同被告。2019年6月11日，本院作出（2019）桂0109民初749号之一民事裁定书，驳回原告追加汤德福、孙红亮为共同被告的申请。 在案件审理过程中，根据被告王俊的申请，本院依法追加智捷公司为本案第三人，依法追加赵军为本案被告。庭审中，原告就原告与被告王俊、赵军、第三人智捷公司相互之间的关系，主张赵军将A区5排20号农场的会员合同转让给王俊，王俊又将合同转让给原告，因此赵军、王俊、原告之间的法律关系应为合同权利义务的概括转移关系，被告王俊、赵军对原告均负有共同返还转让款109900元的义务；被告王俊是第三人智捷公司的法定代表人，其将个人账户用于公司业务账户使用，导致个人财产与公司财产无法区分，因此第三人智捷公司应对被告王俊在本案中的债务承担连带清偿责任。基于以上理由，原告申请变更第4、6项诉讼请求，即判令被告王俊、赵军共同返还转让费109900元及支付相应利息，并增加一项诉讼请求，请求判令第三人智捷公司对被告王俊在本案中的债务承担连带清偿责任。 对于被告赵军的答辩意见，被告达观农业公司不予认可，辩称被告赵军与达观农业公司签订的《会员合同》不存在退还的问题，但可以转让，达观农业公司并未与赵军办理退款手续，双方签订的《会员合同》没有作废而是进行了变更，达观农业公司收取了会籍转让费后，才与原告签订《会员合同》；如果是退还，也应该是原价退还，不可能加价退还。针对第三人智捷公司提出的智捷公司为达观农业公司提供会籍招商服务，因此而产生的法律责任应当由被告达观农业公司来承担的问题，被告达观农业公司认为虽然达观农业公司与智捷公司存在招商代理关系，但被告王俊代表智捷公司为原告刘娟、被告赵军提供的中介代理服务，为二次销售行为，不属于达观农业公司与智捷公司的会籍招商代理项目，因此达观农业公司不应对二次销售行为所产生的法律后果承担责任。 另查明： 1.2016年3月25日，南宁市贵园农业专业合作社与达观农业公司签订《南宁市邕宁区蒲庙镇良勇村那贵坡农村土地承包经营流转合同》，以租赁方式将那贵坡的1489亩土地流转给达观农业公司使用，合同约定的流转土地用途是从事农、林、牧、水产业种植与开发、养殖、设施农业及相关配套设施、农业旅游观光、休闲观光农业开发建设、都市农业开发、农家乐建设开发、农业开发配套设施建设等生产经营。合同签订后，达观农业公司在租赁土地上建设农业休闲旅游区“樱花园”，并在园区内建造了樱花漫步主题农场，将农场提供给与其签订《会员合同》的会员使用30年，并为会员建设农场配房，会员一次性交纳会员费（包含认养费用）后取得农场的使用权。本案A区5排20号农场便是樱花漫步主题农场的其中一个。 2.2016年6月27日，南宁市邕宁区发展和改革局作出邕发改备案[2016]x号《关于给予南宁市邕宁区七彩那贵精准扶贫农业生态旅游项目备案的通知》，被告达观农业公司建设的南宁市邕宁区七彩那贵精准扶贫农业生态旅游项目，规划占地1700元，其中农场500亩，农配房3万平方米。 3.2017年11月15日，广西壮族自治区人民政府作出桂政土批函[2017]x号《关于南宁市邕宁区2017年第十二批次乡镇建设用地的批复》，同意将邕宁区蒲庙镇良勇村民委员会的集体农用地12.0539公顷（约180.8亩）转为建设用地，以及使用其他用地，共计12.8101公顷土地，作为邕宁区2017年第十二批次乡镇建设用地。 4.因达观农业公司未经批准，擅自占用南宁市邕宁区蒲庙镇良勇村那贵坡的集体土地进行建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第四十四条的规定，邕宁区城管局分别于2017年8月3日作出南邕城管行决【2017】x号《行政处罚决定书》，责令其退还非法占用的集体土地，没收其非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款；于2018年11月7日作出邕城管行决【2018】x号《行政处罚决定书》，责令其退还非法占用的集体土地，限期拆除其非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；于2018年11月29日作出邕城管行决【2018】x号《行政处罚决定书》，责令其退还非法占用的集体土地，没收其非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款。本案樱花漫步主题农场上新建的建筑物和其他设施属于被责令拆除的对象之一。 本院认为： 1关于合同类型的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”转移财产使用权是租赁合同的主要特征，这是租赁合同与转移财产所有权合同的最根本区别。被告达观农业公司建设的樱花漫步主题农场位于南宁市邕宁区蒲庙镇良勇村那贵坡，达观农业公司以租赁的方式取得那贵坡1489亩集体土地的使用权，达观农业公司将涉案的樱花漫步主题农场A区5排20号农场提供给原告使用，约定有具体的使用期限，并收取“会员费”，会员合同到期后，同等条件下原告享有优先续约权，这些都符合租赁合同的特征，故本案合同名为《樱花漫步主题农场VIP会员合同》，实为租赁合同，“会员费”实为租金。 2关于本案的《会员合同》是否合法有效的问题。 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”法律对农村集体土地的建设原则上限定在农用范围,除法定情形外任何单位和个人均不得将农村集体土地用于非农建设,在农村集体土地上进行非农建设的,必须依法办理相关审批手续。樱花漫步主题农场所在地属于农村集体土地,被告达观农业公司以租赁的方式使用集体土地应当按照土地的性质和用途进行建设，并依法办理相关的建设审批手续。然而被告达观农业公司未经批准，擅自占用那贵坡的集体土地进行违法建设，多次被邕宁区城管局予以行政处罚；在对外宣传过程中，被告达观农业公司将其建设的农场描述成“花园别墅”、“私人庄园”，以“入会”、“认养”等形式吸引包括原告在内的众多会员与其签订《会员合同》，将农场提供给会员使用，并为会员建设农场配房一座；会员一次性交纳会员费（包含认养费用）后取得农场的使用权，并对农场配房进行自主设计、装饰装修；会员有权使用农场30年，并对农场享有转让、继承、赠与的权利。由此可见，被告达观农业公司并非将农场直接用于或服务于农业生产,而是利用集体土地进行建（构）筑物和其他设施等非农建设,改变了涉案农场所在土地的使用性质，原告与被告达观农业公司签订合同的目的是将农场作为今后生活、居住、养生、养身、养老等住所进行使用，并非被告达观农业公司辩称的仅限于种植农作物、畜养家禽。被告达观农业公司辩称园区建设依法履行了所有的建设用地报批手续，不存在农业用地违规建设问题，而从被告达观农业公司提供的证据来看，被告达观农业公司建设的南宁市邕宁区七彩那贵精准扶贫农业生态旅游项目虽然符合国家相关产业政策，进行了登记备案，但项目建设过程中仍需办理相关的审批手续；获批作为邕宁区2017年第十二批次乡镇建设用地的，共计12.8101公顷，其中邕宁区蒲庙镇良勇村民委员会的集体农用地转为建设用地只有12.0539公顷（约180.8亩）。除此之外，被告达观农业公司未能提供证据证明其办理了项目建设所需农用地的转用审批手续。被告达观农业公司的辩解与事实不符，本院不予采信。被告达观农业公司未经批准，擅自占用那贵坡的集体土地新建建筑物和其他设施，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，因此,原告与被告达观农业公司就租赁涉案农场所签订的《会员合同》不具备合法基础，违反了法律的强制性规定,应属无效。对于原告要求确认《会员合同》无效的诉讼请求,本院予以支持。被告达观农业公司辩称本案合同符合国家法律规定和双方当事人意思表示，被告达观农业公司是否存在农业用地违规建设的问题与本案的合同无效无关，合同有效的意见于法无据，本院不予采纳。 3关于被告达观农业公司应否返还原告会员费的问题。 本案中，原告诉称其向被告达观农业公司支付了会员费176100元，被告达观农业公司向原告出具《收据》确认收到原告交来的会员费176100元，因此，本院认定原告向被告达观农业公司支付了会员费176100元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故本院对原告要求被告达观农业公司返还已支付的“会员费”即租金176100元予以支持。 4关于达观农业公司应否支付原告利息的问题。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因合同自始无效，被告达观农业公司收取原告会员费给原告造成了会员费占用期间的利息损失。被告作为出租方，在未经批准，擅自占用那贵坡的集体土地进行违法建设，已经被邕宁区城管局予以行政处罚的情况下，仍将涉案农场出租给原告，存在主要过错；原告作为承租方，对被告建设涉案农场是否取得相应的审批手续未尽到基本的审查义务，存在次要过错。结合双方的过错程度、涉案合同的签订及履行情况,兼顾公平原则及诚实信用原则,本院认定达观农业公司应对收取原告会员费176100元给原告造成的利息损失承担70%的赔偿责任，原告自行承担30%的责任。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自此之后贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。利息损失计算方式为：以176100元为基数，从原告实际支付会员费之日即2018年5月6日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至会员费返还之日止。 五、关于被告王俊与原告刘娟、被告赵军、第三人智捷公司之间的法律关系问题。 被告赵军虽然辩称因其个人原因而放弃认养A区5排20号农场，所收到的22万元是被告达观农业公司的退款不是转让费，但达观农业公司未予认可，从王俊和赵军各自提供的银行转账凭证看，转账22万元给赵军的不是达观农业公司，且金额高于赵军支付给达观农业公司的会员费176100元，赵军本人出具的声明和收款收据对22万元的表述又相互矛盾，因此，赵军辩称22万元是达观农业公司的退款与事实不符，本院不予采信。 第三人智捷公司作为法人，其行为是由相关自然人实际完成的。被告王俊是第三人智捷公司的法定代表人，在与被告赵军、原告刘娟的交易过程中，除王俊本人外，还有公司同事田龙向赵军转账12万元，公司会籍顾问于姗姗收取原告刘娟转账2.6万元的情况，第三人智捷公司也确认被告王俊在上述交易过程中是代表智捷公司履行职务行为。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款的规定，本院认定被告王俊在与被告赵军、原告刘娟的交易过程中，代表公司支付、收取款项及出具收条等民事行为，系履行法定代表人职务的行为，代表了第三人智捷公司，其职务行为所产生的法律后果应由智捷公司承担。 根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定,“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”被告王俊作为第三人智捷公司的法定代表人，负责被告达观农业公司樱花漫步主题农场的会籍招商项目，具有农场会籍招商的代理权，掌握着招商项目的信息资源，可为客户提供与被告达观农业公司签订会籍（员）合同的机会。被告王俊辩称其应刘娟、赵军的要求为她们提供中介服务，他的角色只是一个起介绍作用的中间人。但王俊在分别与刘娟、赵军交易过程中既没有向她们表明身份，也没有跟她们签订书面的居间合同，更没有约定中介报酬。根据各方当事人提供的以下证据显示，王俊及公司同事田龙分别向赵军转账10万元、12万元的银行汇款单上备注的“樱花园房款”，被告赵军出具的收款收据上表述的“农场转让费”，案外人姬艳梅代原告向被告王俊转账24万元的电汇凭证上备注的“樱花园庄园转让费”、被告王俊向原告刘娟出具的《收条》上表述的“农场转让费”，以及被告王俊、第三人智捷公司提供的情况说明中陈述的内容，都有转让的意思在内。从款项交易的情况来看，被告王俊代表智捷公司先向被告赵军支付了22万元，随后又向原告刘娟收取了28.6万元，由此可以判断，虽然王俊是农场会籍招商项目的负责人，具有居间人的身份，但在实际交易过程中却是以先收进后转出的方式赚取中间差价，即以居间之名行转卖之实，其行为不符合居间合同的法律关系特征,因此，被告王俊所代表的智捷公司与原告刘娟之间、与被告赵军之间均不属于居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”被告赵军与达观农业公司签订农场认养合同（合同编号00157），之后将其享有的合同权利义务转出，被告王俊代表智捷公司接手后又转让给原告刘娟，达观农业公司收取会籍转让费后，与原告签下《会员合同》，说明转让合同权利义务取得了达观农业公司的同意，故本院认定被告王俊代表智捷公司与原告刘娟之间、与被告赵军之间分别形成的是合同权利义务的转让关系，即债权债务概括转移合同关系。 根据以上认定意见，本案包含了多层法律关系，分别是原告刘娟与被告达观农业公司的租赁合同关系、原告与智捷公司的债权债务概括转移合同关系，智捷公司与被告赵军的债权债务概括转移合同关系，虽然原告对被告达观农业公司、被告王俊、赵军、第三人智捷公司分别提出的诉讼请求所涉及的法律关系不同，但都是围绕A区5排20号农场所产生，为避免当事人诉累，一并在本案中审理。 六、关于原告请求被告王俊、赵军共同返还转让费109900元的问题。 被告达观农业公司未经批准，擅自占用那贵坡的集体土地新建建筑物和其他设施，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，本案《会员合同》所涉农场配房属于违法建筑物，原告与被告王俊所代表的智捷公司之间就涉案农场形成的合同权利义务转让关系因违反法律的强制性规定，而不具备合法性，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告王俊代表第三人智捷公司收取了原告刘娟转让费109900元，智捷公司应当返还给原告。虽然被告达观农业公司与第三人智捷公司存在招商代理关系，智捷公司为达观农业公司提供会籍招商服务，但智捷公司与原告刘娟、被告赵军之间的合同权利义务转让关系，不属于会籍招商代理项目的内容，因此，第三人智捷公司提出的由达观农业公司承担法律责任的意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 虽然被告赵军与原告刘娟先后认养了同一个农场，即A区5排20号农场，会员的名字也直接由被告赵军变更为原告刘娟，但她们分别与被告王俊所代表的智捷公司之间的合同权利义务转让关系，却是各自独立的，原告刘娟与被告赵军之间互不相识，无相互转让合同权利义务之意思表示，也无相互交付转让款项的行为，不论会员名字变更给谁，只要交纳了更名费（会籍转让费），被告达观农业公司均予配合办理更名手续，因此，本院认定原告刘娟与被告赵军之间不存在事实上的合同权利义务转让关系，对上述109900元转让费，被告赵军无返还之义务，原告请求被告赵军返还转让费109900元及支付相关利息，无事实和法律依据，本院不予支持。被告王俊辩称其收取原告刘娟转让费109900元中有43900元是收回支付给赵军22万元的差价（220000元-176100元）。此差价被告赵军应否返还，属于被告王俊所代表的智捷公司与赵军之间的另一个法律关系问题，不在本案审理范围之内，本院不予处理。 七、关于智捷公司应否支付原告利息的问题。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原告刘娟与被告王俊所代表的智捷公司之间的合同权利义务转让关系无效，被告王俊代表智捷公司收取原告转让费109900元给原告造成了转让费占用期间的利息损失。第三人智捷公司与被告达观农业公司签订《那贵樱花园项目招商服务全程代理合同》，为达观农业公司开发建设的樱花漫步主题农场项目提供会籍招商代理服务，应当知晓达观农业公司开发建设的项目是否取得开发手续、批文、证件，并确定这些手续、批文、证件是否真实、合法、有效。被告王俊作为农场会籍招商项目的负责人，与原告刘娟相比，具有身份上、信息资源上和经验上的优势地位。被告达观农业公司在承租的土地上建设农场是否办理了农用地转用审批手续、取得了相关建设规划许可等重要情况，不管原告有无询问，被告王俊或第三人智捷公司都要依诚实信用原则履行如实告知义务。原告对达观农业公司建设涉案农场是否取得相应的审批手续也未尽到基本的注意义务，没有提高警惕意识，谨慎地去评估交易可能出现的法律风险。因此，原告刘娟、第三人智捷公司对导致双方之间的合同权利义务转让关系无效均存在过错。结合双方的过错程度和交易履行情况,兼顾公平原则及诚实信用原则,本院认定第三人智捷公司应对收取原告转让费109900元给原告造成的利息损失承担60%的赔偿责任，原告自行承担40%的责任。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自此之后贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，利息损失计算方式为：以109900元为基数，从原告实际支付转让费之日即2018年5月6日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至转让费返还之日止。 无独立请求权第三人有两个类型，一是辅助本诉一方当事人的无独立请求权第三人，称之为“辅助型第三人”；另一种是独立承担民事责任的无独立请求权第三人，称之为“被告型第三人”。被告王俊以本案的处理结果与智捷公司具有法律上的利害关系为由申请追加智捷公司为第三人，本院追加后，原告对智捷公司提出了相应的诉求，本院经审理认定第三人智捷公司应承担本案民事责任，属被告型第三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，第三人智捷公司享有当事人的诉讼权利义务。 八、关于被告王俊在本案中应否承担民事责任的问题。 第三人智捷公司述称公司将被告王俊以及田龙的个人银行账户作为公司业务账户使用，被告王俊也提供了中国银行交易流水明细清单，证明其提供个人银行账户给公司，公司持续用其个人银行账户作为公司业务账户使用。从被告王俊提供的中国银行交易流水明细清单2017年3月5日至2019年1月21日（第17页至70页）看，账户上存在大量、频繁的交易资金往来,多笔大额支付，借方发生数和贷方发生数累计均达到1000万元以上。公司对外开展经营活动，应当使用单位账户进行业务结算，以保证公司财产的独立性和正常的经济秩序。《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第一款第（二）项规定：董事、高级管理人员“不得将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储。”将公司资金以其个人名义存储，在公司与个人没有发生正常交易的情况下，极易造成公司财产的流失，同时也侵害了公司债权人的利益，在公司对外负有债务的情况下，如果持有公司存款的公司高级管理人员不承担责任，公司债权人的利益将无法得到保护，无疑纵容了公司高级管理人员将公司资金以其个人名义开立账户存储的行为。被告王俊是智捷公司的高级管理人员，提供其个人银行账户给智捷公司作为公司账户使用，违反了公司财务管理制度的规定，导致其个人账户资金与公司资金混同，难以区分。在2019年7月16日本院对被告王俊本人的询问中，被告王俊自认其收取原告刘娟109900元后没有将款项上交给公司。虽然《中华人民共和国民法总则》第六十二条第二款规定“法人承担民事责任后，依照法律或者法人章程的规定，可以向有过错的法定代表人追偿。”但是在被告王俊个人账户资金与公司资金混同，造成公司偿还债务能力减低的情况下，如让智捷公司承担本案民事责任后再向被告王俊进行追偿，对公司的债权人保护不利。因此，被告王俊对第三人智捷公司在本案中的债务应承担连带偿还责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第二百五十三条，判决如下： 一、原告刘娟与被告南宁市达观农业有限公司于2018年5月5日签订的《樱花漫步主题农场VIP会员合同》无效； 二、原告刘娟与第三人广西智捷房地产代理有限公司之间就南宁市邕宁区蒲庙镇那贵坡樱花漫步主题农场A区5排20号农场的合同权利义务转让关系无效； 三、被告南宁市达观农业有限公司返还原告刘娟会员费176100元； 四、被告南宁市达观农业有限公司向原告刘娟支付利息损失的70%（利息损失计算方式：以176100元为基数，从2018年5月6日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至会员费返还之日止）； 五、第三人广西智捷房地产代理有限公司返还原告刘娟转让费109900元； 六、第三人广西智捷房地产代理有限公司向原告刘娟支付利息损失的60%（利息损失计算方式：以109900元为基数，从2018年5月6日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至转让费返还之日止）； 七、被告王俊对第三人广西智捷房地产代理有限公司上述第五、六项债务承担连带偿还责任； 八、驳回原告刘娟对被告赵军的诉讼请求。 案件受理费5780元，财产保全申请费2013元，合计7793元，由原告刘娟负担112元，被告南宁市达观农业有限公司负担4737元，第三人广西智捷房地产代理有限公司与被告王俊连带负担2944元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁 哲 审 判 员  林子焜 人民陪审员  潘如青 二〇二〇年四月二十五日 法官 助理  王 琳 书 记 员  李丽名 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 《中华人民共和国公司法》 第一百四十八条董事、高级管理人员不得有下列行为： （一）挪用公司资金； （二）将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储； （三）违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保； （四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易； （五）未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务； （六）接受他人与公司交易的佣金归为己有； （七）擅自披露公司秘密； （八）违反对公司忠实义务的其他行为。 董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。