广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初3942号 原告：广西金川阳光城实业有限公司，住所南宁市邕宁区银峰路**水产畜牧培训中心大楼****房，统一社会信用代码91450000569069053X。 法定代表人：黄小达，该公司董事长。 委托诉讼代理人：农连珠，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林霄华，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被告：梁华英，女，1982年6月16日出生，汉族，住南宁市，住南宁市青秀区v> 原告广西金川阳光城实业有限公司（以下简称金川公司）与被告梁华英商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金川公司的委托诉讼代理人农连珠、林霄华，被告梁华英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金川公司向本院提出诉讼请求：1.解除金川公司与梁华英于2018年8月4日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令梁华英支付解除合同的违约金143888.6元（违约金＝商品房总价款719443元×20%）；3.判令梁华英在判决生效后10日内协助金川公司办理合同编号为ＱＦ20188300345的《商品房买卖合同登记备案证明》及证号为桂（2019）南宁市不动产证明第0033071号《不动产登记证明》的备案注销手续；4.判令梁华英承担金川公司为实现债权委托律师而支付的律师费6975元；5.判令梁华英承担本案全部的诉讼费用（包括案件受理费、财产保全申请费、公告费等）；6.判令从金川公司应退还给梁华英的购房款中先行扣除上述2、3、4、5项后，再将剩余款项退还给梁华英。事实和理由：2018年8月4日，梁华英购买金川公司开发建设的位于南宁市良庆区商品房，并签订了《南宁市商品房买卖合同》及其《补充协议》。合同约定：房屋总价款为719443元，首付款为432443元，应于2018年8月4日前支付，余款287000元由梁华英申请按揭贷款应于2018年10月4日支付至金川公司账户。梁华英交纳了首付款146443元后，剩余房款573000元经金川公司多次催收后仍未支付。根据合同约定，梁华英逾期付款超过30日（含30日），金川公司有权解除本协议或要求继续履行合同，若金川公司选择解除合同的，梁华英除应按《补充协议》第八条第（2）款第（1）项支付违约金外，还应按协议另行支付房屋总价款的20%作为违约金，且金川公司通过诉讼处理争议的，因此产生的诉讼成本，包括但不限于诉讼法、鉴定费、律师费等均由梁华英承担，以及梁华英在合同解除后配合金川公司办理房屋备案登记的注销手续。 梁华英辩称，1.在签合同时工作人员告知办理贷款的时间另行通知，梁华英并未仔细阅读合同，直到2019年7月31日拿到合同时才发现合同约定签合同当天就要办理贷款，而此约定不符合常理，当时房屋还未封顶，无法办理贷款。2.买卖合同没有加盖骑缝章，怀疑被金川公司修改过。梁华英曾提出修改合同条款，但被告知格式合同不能修改，故不认可合同的效力。3.合同约定的利息和违约金太高，梁华英一直不敢继续付款。综上，梁华英不存在违约情形，仅同意解除合同，不同意支付违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，关于有争议的事实，于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月4日，梁华英与金川公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定购买金川公司开发建设的位于南宁市良庆区房，房屋面积38.34平方米，房价款719443元。双方于2018年8月4日就变更付款方式签订《补充协议》，约定首付款432443元分三期缴清，2018年8月3日前支付第一期首付款146443元，2018年11月15日前支付第二期首付款143000元，2018年12月15日前支付第三笔首付款143000元，余款287000元由梁华英申请按揭贷款的方式支付至出卖人的银行账户。《南宁市商品房买卖合同》附件六第八条第2款第（2）项约定，买受人逾期付款超过30日的（含30日），出卖人有权解除合同或要求买受人继续履行合同，若出卖人选择解除合同的，买受人除应按本款第（1）项约定出卖人支付违约金外，还应按本款约定房屋总价款的20%标准向出卖人支付违约金。第十八条第12款第（3）项约定，双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者向人民法院起诉等途径解决，如出卖人通过诉讼处理争议的，且该争议系由买受人导致的，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等，概由买受人承担。 梁华英于2018年7月29日交付了20000元购房定金，于2018年8月3日支付了部分首付房款126443元，已支付房款总计146443元。另，梁华英于2018年8月3日向金川公司支付了4448.29元作为涉案房屋的公共维修基金款项。金川公司于2018年12月5日办理了商品房预售合同登记备案证明（合同编号QF20188300345），并于2019年1月25日办理了证号为桂（2019）南宁市不动产证明第0033071号不动产预告登记证明。2019年8月20日，金川公司向梁华英邮寄送达《律师函》，要求梁华英于2019年8月23日前缴清拖欠的房款573000元及支付逾期违约金，或与金川公司商定解除合同的方案。金川公司委托上海汉盛（南宁）律师事务所农连珠、林霄华律师代理本案，并支付了律师费6975元。 本院认为，金川公司与梁华英签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。梁华英主张合同无效，没有法律依据，本院不予支持。梁华英对金川公司要求解除合同的诉讼请求没有异议，本院确认案涉买卖合同及补充协议解除。 关于违约和违约责任的问题。双方订立买卖合同后约一年时间里，梁华英仅支付了部分首付款，应分期支付的首付余款至今仍未支付，此时已远远超出合同约定的付款期限，已构成违约。即便梁华英因未取得合同文本而无法办理贷款，亦不影响其上述违约行为的认定。金川公司要求梁华英协助注销合同备案和买卖预告登记、支付违约金、赔偿律师费等诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。梁华英主张违约金过高，考虑金川公司存在未及时行使合同解除权的情形，对其损失扩大有过错。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌定违约金为100000元。由于合同解除的过错在于梁华英，因注销登记产生的费用应由梁华英承担。因本案未涉梁华英已付房款退还问题，故对金川公司债务抵扣的请求，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除广西金川阳光城实业有限公司与梁华英于2018年8月4日签订的《南宁市商品房买卖合同》和《补充协议》； 二、梁华英于本判决生效之日起十日内向广西金川阳光城实业有限公司支付合同解除违约金100000元； 三、梁华英于本判决生效之日起十日内协助广西金川阳光城实业有限公司办理南宁市良庆区商品房买卖合同登记备案及不动产权预告登记注销手续； 四、梁华英于本判决生效之日起十日内向广西金川阳光城实业有限公司赔偿律师费6975元； 五、驳回广西金川阳光城实业有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费12503元，由梁华英负担12064元，广西金川阳光城实业有限公司负担439元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 荣 人民陪审员  周树立 人民陪审员  黎金聘 二〇二〇年四月十三日 法官 助理  陈璐瑶 书 记 员  蒙玉莲