广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初811号原告：文香姑，女，汉族，1961年7月7日出生，住址：广西灌阳县。委托诉讼代理人：刘健华，广东普发律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志鹏，广东普发律师事务所实习律师。被告：惠州市鑫涌实业有限公司，住所：惠州市。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：康子英，广东万理通律师事务所律师。原告文香姑与被告惠州市鑫涌实业有限公司（以下简称：鑫涌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘健华到庭参加诉讼，被告鑫涌公司委托诉讼代理人康子英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文香姑向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金20971.8元；2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年9月5日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为惠阳（XXXX）XXXXXXXX，约定：原告向被告购买惠州市惠阳区**************X幢X层XX号房，商品房的预售许可证号为惠阳房预许字（XXXX）第XXX号，商品房总价款为人民币732000元，原告截止2016年8月31日已全部支付房款，被告应在2018年12月31日前向原告交付商品房。合同签订后，原告依约向被告支付了商品房总价款732000元，但被告并未在约定的时间2018年12月31日前向原告交付商品房。被告于2018年12月12日向原告发出《至XXXX一期业主的道歉信》，通知原告“因本小区与老城区相邻，且道路存在很多历史遗留问题，2018年5月2日惠阳区住建局向我公司发出停工通知书，此后一直没有批准复工，现已造成工程延误而无法按期交楼”。2019年7月1日，被告发出《入伙通知书》，通知原告于2019年7月2日-2019年7月10日办理入伙手续。因为被告的原因、过错，导致被告交房逾期达191日以上（2018年12月31日暂计至2019年7月10日）被告应当承担迟延交房违约金，以总房款的万分之一点五每日，暂计20971.8元，但是被告拒不支付违约金。现原告依据合同法、民事诉讼法及相关司法解释，诉至贵院，请求判如所请。被告鑫涌公司辩称，一、根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款第（1）点及第（2）点的约定，逾期交房在60日之内，按每日万分之一计付违约金，逾期交房超过60天后，才按每日万分之一点五计算，被答辩人将逾期60日内的也按每日万分之一点五计算，与本案事实不符，应根据合同约定分别计算。二、造成逾期交房是因以下不可抗力所致，人民法院应依法予以确认。1、因答辩人开发的XXXX小区所涉及的土地与老城区相连，周边属于城中村密集村民住宅区，在小区开发建设初期，周边居民对小区土地边界划分问题提出异议而导致相应的停工，后经住建、国土、街道办及答辩人多番走访才得以协调解决。特别是XXXX小区开发建设期间，开发项目的土地地基虽然已严格按照行政部门的标高规范进行施工，但仍遭到周边居民投诉，惠阳区住建局为了平息投诉，促使答辩人解决矛盾纠纷，惠阳区住建局于2018年5月2日向承建单位发出《停工通知书》，要求停止施工并编制高低差加固方案，并要求答辩人作为建设单位，委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测等。答辩人根据住建局要求积极配合调整，直至2019年1月7日才收到惠阳区住建局发出的复工通知书，上述问题共导致工期延误250天。答辩人认为该停工通知应依法认定为不可抗力的理由为：其一，该停工通知实际上是住建局为了平息投诉，促使答辩人解决矛盾纠纷才发出的。其二，答辩人在该项目的规划报建时，住建局已经对该开发项目的施工图纸和施工方案进行了审核通过，实际上是没有所谓的高低差的安全隐患的，现住建局在答辩人施工过程中，以存在重大安全隐患，也是住建局在答辩人规划报建时审核把关不严所致，也是不能归责于答辩人。因此，请人民法院根据上述事实，依法确认该停工通知书所造成的停工，确实是政府令导致的不可抗力所致，可以根据相关法律规定及合同约定予以免责。2、在答辩人与被答辩人签订售房合同及约定的交房的2018年8月31日的期间，惠州市共计遭受了“海马”、“天鸽”、“山竹”等13次强台风的正面袭击，累计造成实际停工达44天之久。以上事实，有国家气象部所出具的气象资料予以证实，双方所签订的合同也有明确约定。再者，也确实是属于答辩人无法预判的法定事项范围。因此，造成本案逾期交房确实是因为法定自然灾害及政府禁令等法定的不可抗力所致，请人民法院依法予以确认。三、被答辩人的诉讼请求，应依法予以全部驳回。依据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》以及附件十《补充协议》第一条第1款的约定：“因不可抗力或遵守法律法规和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任”。因此，答辩人认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而答辩人也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于答辩人，是完全因政府行为导致的工期延误和自然灾害所致的工期延误，是属于法定的不可抗力所致，而不是答辩人的原因和过错造成逾期交房，并且答辩人已就上述停工原因，多次以公告形式向小区业主说明原因和表达了歉意。所以，依据上述协议约定，答辩人有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限，无须承担因此逾期交付的违约责任。因此，售楼合同虽然约定了答辩人应在2018年12月31日前交楼，答辩人根据不可抗力造成的实际停工天数250天顺延后，答辩人只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约，答辩人在多次的公告中已经清楚告知业主。而本案房屋已在2019年7月2日开始交楼，因此，在本案中答辩人依法不存在逾期交房及承担违约责任的情形，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，被答辩人的诉讼请求依法应予以全部驳回。综上所述，答辩人请求人民法院根据本案事实，依法作出公平判决，以维护法律的公正及答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将按照法律规定和证据三性进行审核认定。本院经审理查明，2016年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告向被告购买位于惠阳区XXXXXXXXXXXXXXX幢XXXX号商品房；建筑面积80.55平方米；总价款为732000元；商品房房款分别于2016年7月8日支付人民币112000元、2016年6月24日支付人民币30000元、2016年8月30日支付人民币100000元、2016年7月8日支付人民币80000元、2016年8月30日支付人民币410000元；已全部支付完毕；被告应于2018年12月31日前交付商品房；合同第十二条约定，逾期交房在60日内，自本合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，逾期交房超过60日（期限与上述约定的期限相同）后，买受人继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一点五的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，自该商品房交付之日起720日内办理房屋所有权证书。合同附件十一补充协议第一条约定：因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动、政府宣布的紧急状态，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任……。合同签订后，原告按照合同约定已付清全部房款732000元。合同约定商品房应于2018年12月31日前交付，但是，被告并未按照合同约定期限交付商品房。2018年12月12日，被告向各业主发出《至XXXX一期业主的道歉信》，通知原告“因本小区与老城区相邻，且道路存在很多遗留问题，2018年5月2日惠阳区住建局向我公司发出停工通知书，此后一直没有批准复工，现已造成工程延误而无法按期交楼”。2019年7月1日，鑫涌公司通知原告于2019年7月2日至2019年7月10日收房。2020年1月14日，原告向本院提起诉讼。另查明，2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向项目承建单位即吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司发出《停工通知书》，并抄送给被告，通知载明：“经查，发现你司承建/监的XXXXX栋至X栋、裙楼、地下室工程存在以下重大安全隐患问题：（一）施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案；（二）建设单位未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测；（三）施工单位未编制汛期期间的应急预案。鉴于上述行为导致施工现场存在重大安全隐患，现要求你司立即停止施工并进行整改……”。2019年1月7日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司发出《复工通知书》，通知载明：“现经复查，安全隐患经整改已消除，基本符合复工的条件，准予复工”。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已按照合同约定付清购房款，但是被告未按照合同约定期限交付商品房。依据合同约定被告应在2018年12月31日前交付商品房，但是涉案商品房最后交房期限为2019年7月10日，被告明显存在逾期交房的事实，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张按照合同约定支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告逾期交房超过60日，依据合同第十二条约定，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一点五的违约金，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止。因此，本案逾期交房违约金应以总房款732000元为基数，按照每日万分之一点五计算，自2019年1月1日起计至2019年7月10日止，共计20862元。原告请求被告支付逾期交房违约金20971.8元，本院调整为20862元。被告辩称逾期交房在60日之内，按万分之一计付违约金，逾期交房超过60天后，才按每日万分之一点五计算，逾期交房违约金应分别计算。因《商品房买卖合同》第十二条对逾期交房超过60天的违约金计算标准及计算的起止时间均有明确约定，逾期交房违约金应按照合同约定处理，因此，被告辩称逾期交房违约金应分别计算，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告辩称造成逾期交房是因不可抗力所致，依据合同附件十一补充协议第一条约定，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任。从《停工通知书》的内容可以看出，涉案楼盘被惠阳区住建局通知停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，完全属于被告自身的原因，导致涉案商品房逾期交付，不属于不可抗力，也不是政府行为所致。被告逾期交房不符合同附件十一补充协议第一条约定据实延期交房或免除逾期交房违约责任的情形。被告提供的证据不足以证明其抗辩主张的事实，因此，被告抗辩逾期交房是因不可抗力所致，无需承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市鑫涌实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告文香姑支付逾期交房违约金20862元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，由被告惠州市鑫涌实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇二〇年三月三十日书记员  邱惠勤