广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初757号原告：肇庆市端州名门物业管理有限公司，住所地肇庆市****************，统一社会信用代码914***********509P。法定代表人：王玉华，该公司经理。委托诉讼代理人：麦耀星，广东余黎张律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。被告：申燕玲，女，1987年1月15日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市高要区************。原告肇庆市端州名门物业管理有限公司诉被告申燕玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告肇庆市端州名门物业管理有限公司的委托诉讼代理人麦耀星到庭参加诉讼。被告申燕玲经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肇庆市端州名门物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年12月1日起至2019年12月31日期间所拖欠的物业管理费1744元、监控及可视对讲系统维护费160元、公共水电分摊费469.3元,详见附表明细表。2、判令被告向原告支付违约利息(暂定)3419.5元，但违约利息应连续计算至被告付清物业管理费、监控及可视对讲系统维护费以及公共水电分摊费之日止，计算方式详见附表明细表。3、判令被告承担本案的所有诉讼费用。以上合计金额5792.8元。事实和理由：原告是向肇庆市端州区*******名门花园提供物业服务的物业管理公司，被告是肇庆市端州区**************房的所有权人。自2017年12月1日起至2019年12月31日期间，被告拖欠原告物业管理费1744元、监控及可视对讲系统维护费160元、公共水电分摊费469.3元。原告认为，原告是肇庆市端州区*******名门花园的物业管理公司，已为居住在该小区的业主被告提供了物业管理服务，被告应当向原告支付应当物业管理费、监控及可视对讲系统维护费以及公共水电分摊费。被告拖欠原告的物业管理费、监控及可视对讲系统维护费以及公共水电分摊费是违约行为，损害了原告的合法权益，被告还应当向原告支付违约利息(暂定)3419.5元，违约利息应连续计算至被告向原告付清物业管理费、监控及可视对讲系统维护费以及公共水电分摊费之日止，计算方式详见附表明细表。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告特向贵院提起诉讼，盼贵院判如所请。庭审中，原告称诉讼请求1中存在笔误，“自2017年12月1日起至2019年12月31日期间所拖欠的物业管理费1744元”，应为“自2017年12月1日起至2019年3月31日期间所拖欠的物业管理费1744元”。同时，原告申请撤回对被告的公共水电分摊费的请求，但保留日后追究其公共水电分摊费的权利，其他没有变化。被告申燕玲经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理查明，原告是2015年8月13日依法登记设立的有限责任公司，经营范围：物业管理等。肇庆市端州区*****************房的权属人为被告，建筑面积为72.97㎡。2015年12月20日，肇庆市新黄河置业有限公司（甲方、委托方）与原告肇庆市端州名门物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《肇庆市端州区“名门花园”住宅小区前期物业管理服务委托协议书》，约定本协议期限自2016年1月1日起至本小区业主大会与其选聘的物业公司签订的物业管理服务合同生效时止。2017年4月12日，被告申燕玲（乙方）与原告肇庆市端州名门物业管理有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定：第一条“双方的权利义务”。一、甲方的权利义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主（临时）管理规约》并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料……；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用……。第二条“物业管理服务内容”。一、房屋共用部位的维护和管理……；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生服务范围：1、公共场所、通道、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生，2、共公垃圾桶的垃圾收集、清运，3、楼宇宅基以外的公共场所雨污管道、沙井的维护管理。第四条“物业管理服务费用”。一、乙方交纳费用时间：从交楼日起预交三个月的物业管理费，以后按每月交费；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；九、每次交纳费用时间：5日前。第五条“其他有偿服务费用”。三、智能化、监控及可视对讲系统维护费：10元/户/月。第十一条“违约责任”。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。另查明，案涉小区未成立业主委员会。原告为包括被告申燕玲等业主在内的名门花园小区提供了物业管理服务，被告申燕玲从2017年12月1日至2019年3月31日期间没有向原告缴纳物业管理费、监控及可视对讲系统维护费。原告自述催收上述欠款未果，为此向本院提起诉讼。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告申燕玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。对于原告提供的证据，因被告没有到庭对证据进行核证和质证，且原告保证其所提供的证据真实，亦无影响证据证明效力的因素存在，本院予以采信。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，主要内容没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同履行。上述物业服务合同签订后，原告为被告提供了物业管理服务，被告理应依约支付物业管理费等相关费用给原告。被告自2017年12月31日起拖欠物业管理费，截至2019年3月31日共拖欠16个月的物业管理费共1744元、监控及可视对讲系统维护费160元，被告显属违约，应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告支付上述拖欠的物业管理费及监控及可视对讲系统维护费的请求，理据充分，本院予以支持。关于原告要求被告申燕玲支付违约金的诉讼请求。本案中，被告申燕玲未依约交纳物业管理费等费用，已构成违约，且应支付相应的违约金。原告依据双方在《前期物业管理服务协议》中的约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金”计付违约金，鉴于该标准过高，本院依法应予调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算，即违约金以欠付物业管理费、监控及可视对讲系统维护费1904元（1744元+160元）为基数，从2019年4月1日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算至被告付清之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告肇庆市端州名门物业管理有限公司关于违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九），《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告申燕玲应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州名门物业管理有限公司支付自2017年12月1日至2019年3月30日期间的物业管理服务费1744元、监控及可视对讲系统维护费160元；二、被告申燕玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州名门物业管理有限公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金以1904元为基数，从2019年4月1日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算至被告付清之日止。三、驳回原告肇庆市端州名门物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由原告肇庆市端州名门物业管理有限公司负担4元，被告申燕玲负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年四月二十九日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉