重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初9465号原告：王洪云，男，1946年12月7日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：汪继谋，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈娟，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：帅红富，男，1971年10月21日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：黄刚，重庆公鸣律师事务所律师。原告王洪云与被告帅红富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2019年8月2日，原告王洪云及其委托诉讼代理人汪继谋，被告帅红富及其委托诉讼代理人黄刚到庭参加诉讼。2020年4月21日，原告王洪云及其委托诉讼代理人汪继谋，被告帅红富的委托诉讼代理人黄刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪云向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告、重庆迁喜房地产经纪有限公司（以下简称“中介公司”）于2019年5月7日签订的《重庆市房屋买卖合同》项下原、被告之间的房屋买卖合同关系；2.判令被告向原告退还定金100000元、购房款300000元；3.判令被告向原告支付违约金284000元。事实和理由：2019年5月7日，原告与被告及中介公司签订《重庆市房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市江北区悠哉悠宅小区X号X-X房屋（以下简称“涉讼房屋”）出售给原告，该房屋建筑面积为89.76平方米，另包含负一楼约200平方米的赠送面积。合同签订后，原告依约向被告支付了定金100000元及购房款300000元。2019年5月25日，原告到现场查看房屋，结果被该小区物业公司及业委会告知前述赠送面积系该栋业主共有，不属于被告专有，不能由被告单独使用。原告购买涉讼房屋的重要原因系看重赠送面积部分，现因被告自身原因致原告不能实际使用该部分，被告行为构成违约，原告有权主张解除合同及违约责任。被告帅红富辩称：1.签订合同前，被告已出示《重庆市商品房买卖合同》及《房地产权证》；签订合同时，被告已告知涉讼房屋建筑面积为89.76平方米，赠送面积按原一手房房屋买卖合同履行；签订合同后，被告收到了原告支付的定金80000元及购房款300000元，并依约解押，要求继续履行合同办理过户手续；故被告并无违约行为，原告无权主张解除合同；2.该约200平方米赠送面积部分系开发商在建设过程中形成的“灰空间”，不属于架空层、转换层、避难层等业主共有部分，开发商有权将该部分赠送给被告，被告亦有权使用；3.被告一直占有、使用该赠送面积部分，并无其他组织或个人干涉，原告认为被告不享有该部分的使用权，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《重庆市房屋买卖合同》《收据》《定金收条》《解押款收条》《借记卡账户历史明细清单》《客户凭条》《登记信息查询结果》《重庆市商品房买卖合同》、微信通讯记录、刷卡凭证，结合被告质证意见，本院均予以采信；2.原告举示的《询问笔录》《情况说明》、证人证言，可以相互印证，结合当事人陈述，本院均予以采信；3.被告举示的《重庆市商品房买卖合同》《房地产权证》《重庆市房屋买卖合同》《借记卡账户历史明细清单》《零售客户交易清单》、短信记录、微信记录、照片，结合原告质证意见，本院均予以采信；4.被告举示的《重庆市房产面积测算报告书》，结合当事人陈述，本院予以采信；5.本院依法调取的《勘验笔录》及现场照片、《询问笔录》，经双方当事人质证，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月31日，被告与重庆元合地产发展有限公司（以下简称“元合公司”）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定元合公司将涉讼房屋出售给被告，总成交价为563325元；该房屋建筑面积为90.08平方米；本栋楼负一层部分面积约200平方米为本套房屋赠送面积。2012年11月27日，涉讼房屋被登记在被告名下，登记的建筑面积为89.76平方米。2019年5月7日，原告作为乙方、被告作为甲方、中介公司作为丙方，三方签订《重庆市房屋买卖合同》，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方；该房屋建筑面积为89.76平方米；房屋状态为已设定抵押；总成交价为1420000元；定金为100000元，乙方在签订合同当日转给丙方，丙方对房屋产调确认之日转与甲方；乙方于过户当日支付1320000元给甲方；解押方式为买方解押，时间大约预约当天算起一个月之内取证，还款金额由银行通知为准，剩余房款为房屋总价减去定金减去解押款于过户当日支付；甲、乙双方应在本合同签订之日分别向丙方各支付居间服务费10000元；甲方承诺上述房屋无任何法院查封、冻结，该房屋包含负一层部分面积约为200平方米赠送面积，该房屋负一楼由悠哉悠宅X号X-X一家使用；若买卖双方任何一方违反本合同约定使房屋交易不能顺利完成，视为违约，守约方有权解除合同并要求违约方按房屋成交价20%向守约方支付违约金，且违约方向经纪方支付本合同约定的全部居间服务费。2019年5月7日、5月8日，原告分两次向中介公司支付购房定金共计100000元。2019年5月10日，原告向中介公司支付解押款300000元。2019年5月8日，中介公司扣除中介费后向被告转账支付定金80000元。2019年5月10日，中介公司向被告转账支付解押款300000元。被告分别向原告出具了收到定金100000元和购房款300000元的《收条》。2019年5月31日，涉讼房屋被注销抵押登记。2019年6月17日，被告向原告发送信息，载明涉讼房屋已具备过户条件，要求原告履行合同。2019年6月25日，原告向被告发送信息，载明因涉讼房屋赠送面积部分存在争议，物业公司及业委会均不同意原告专有使用，要求被告于3日内出示有权使用证明。另查明如下事实：1.2012年8月5日，重庆市平正房地产测量事务所出具《重庆市房产面积测算报告书》，载明悠哉悠宅小区3号楼测量情况，未记载负一层；2.经现场勘验，该负一层部分系该栋建筑物底层形成的半封闭空间，小区人员均可经一入口进入，但该入口已由被告上锁；3.小区业委会表示该负一层部分属业主共同使用，开发商无权赠送给业主单独使用；4.2019年6月18日，原告向本院申请诉前财产保全，支出保全费2520元。本院认为，原告与被告、中介公司签订的《重庆市房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。1.违约问题。根据合同约定，涉讼房屋附有约200平方米面积部分的使用权，即卖方可以单独使用该部分；根据已查明的事实，被告并未举示充分证据证明其享有该部分面积的单独使用权，在此前提下，应当推定业主均可使用；现业委会不同意被告单独使用，原告作为买方亦不能单独使用，故被告行为构成违约，原告有权解除合同。原告未在起诉前向被告发出过解除合同的通知，并于2019年7月1日诉至本院，本院于2019年7月18日向被告送达起诉状副本，视为被告于该日收到解除通知，双方的房屋买卖合同关系于该日解除。2.定金数额问题。被告出具的《收条》表明其已收到定金100000元，至于其与中介公司抵扣中介费的问题不在本案审理范围之内，定金数额即为100000元。如前所述，合同解除后，被告应向原告退还已支付定金及购房款，故关于原告主张被告退还定金100000元及购房款300000元的请求，本院均予以支持。此外，根据约定，被告违约致使交易不能顺利完成，应向原告支付总成交价20%的违约金，故关于原告主张被告支付违约金284000元的请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告王洪云与被告帅红富、重庆迁喜房地产经纪有限公司于2019年5月7日签订的《重庆市房屋买卖合同》项下的原告王洪云与被告帅红富之间的房屋买卖合同关系于2019年7月18日解除；二、被告帅红富于本判决生效之日起十日内向原告王洪云退还定金100000元、购房款300000元；三、被告帅红富于本判决生效之日起十日内向原告王洪云支付违约金284000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17580元，减半收取计8790元，保全费2520元，均由被告帅红富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  卢玉萍二〇二〇年四月二十一日书记员  丁变合