广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初2527号 原告：吴宇，男，汉族，1989年11月10日出生，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：杨婷婷，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽莎，广西万益律师事务所实习律师。 被告：古丽冰，女，汉族，1980年10月1日出生，住广东省高州市。 第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路**的广西国际金融中心**楼******，统一社会信用代码91450103094638629F。 法定代表人：陈奕霏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦娜，该公司工作人员。 原告吴宇与被告古丽冰，第三人广西贵人置业投资有限公司（以下简称“贵人公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法由审判员覃毅磊适用简易程序,于2019年12月27日、2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告吴宇的委托诉讼代理人杨婷婷、被告古丽冰、第三人贵人公司的委托诉讼代理人秦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原被告与第三人签订的《房地产买卖及居间合约》合法有效；二、请求法院判令原告代被告向中国农业银行股份有限公司清偿位于南宁市邕宁区大唐·世家xx号楼x单元xx号房屋的银行按揭贷款，注销抵押登记；三、请求法院判令被告在上述房屋抵押权注销登记后的三日内，将案涉房屋过户登记至原告名下；四、请求法院判令被告向原告支付逾期偿还银行贷款违约金（计算方法：自2019年11月1日起，以550000元为基数，按每日万分之四计算至被告实际还清银行贷款之日止）；五、请求法院判令被告向原告支付逾期过户违约金（计算方法：自2019年11月10日起，以550000元为基数，按每日万分之四计算至被告实际过户之日止）；六、请求法院判令被告向原告赔偿律师费15000元；七、请求法院判令被告向原告赔偿诉讼财产保全责任保险费1650元；八、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：原告与被告通过第三人的居间，于2017年10月30日签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定：被告将其位于南宁市邕宁区大唐·世家xx号楼x单元xxxx号房屋转让给原告，成交价款为550000元。该合同系三方的真实意思表示，为合法有效的合同。合同签订后，原告于2017年10月30日向被告支付购房定金130000元，于2017年12月29日支付剩余购房定金20000元，于2018年1月至2019年10月每月向被告支付1841.89元偿还月供，共计40521.58元。以上合计190521.58元。合同第一条第4点约定，物业处于抵押状态，抵押权人为金融机构，未结清的还款额约为350000元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，双方同意注销处理方式为由卖方自行筹集资金负责解押注销。2019年10月中旬，涉案房屋的初始不动产权证已办理完毕。2019年10月14日，原告通过微信与被告联系，要求被告协助配合履行合同，2019年10月16日，被告通过微信明确告知原告不再将房屋出售给原告，2019年10月17日，第三人向被告发出履约催告函，要求被告向其办理涉案房屋的抵押注销及过户手续。但被告至今未予以配合。合同第五条第1点约定，买卖合同双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按物业成交价的万分之四向守约方支付违约金。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，为了降低风险，减少损失，原告特向贵院提起诉讼，而律师费、诉讼财产保全责任保险费是原告为维护自己的合法权益、充分实现自己的债权而产生的合理及必要支出，是因被告的违约行为给原告造成的损失，根据合同第七条第3点的约定，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担，包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等。因此，律师费及诉讼财产保全责任保险费的损失应由被告赔偿。综上，被告的行为已构成严重违约，原告根据《民事诉讼法》的规定，向贵院提起诉讼，望贵院依法审理，公正判决。 被告辩称：一、请求法院确认原被告与第三人签订的《房地产买卖及居间合同》有违约权利，被告支付违约金，原合同终止；二、请求法院判令被告支付原告尾款70000元，被告承诺会积极配合原告办理所有办证过户手续；三、若按《房地产买卖及居间合约》违约处理，请求法院判决原告搬离被告名下的位于南宁市邕宁区大唐·世家x号楼x单元xxxx号房屋，被告承诺会在原告搬离房屋后十五日内清偿违约金300000元；四、若按《房地产买卖及居间合约》违约处理，请求法院判决原告提供位于南宁市邕宁区大唐·世家x号楼x单元xxx号房屋的装修款费用发票，以确认《房地产买卖及居间合约》里的装修款是否合理，以及确保归还房时的保全性；五、若按《房地产买卖及居间合约》违约处理，请求法院判决原告清偿位于南宁市邕宁区大唐·世家x号楼x单元xxx号房屋的从2018年1月至原告搬离房屋时的房屋租金款，月租金按每月1000元计算，被告可以在违约金里扣除这原告需要支付的租金；六、本案起诉应诉等产生的所有费用，均由原告承担。七，若按《房地产买卖及居间合约》违约处理，在本套位于南宁市邕宁区大唐·世家x号楼xx单元xxxx号房屋再次转售后所有的结算房款中，被告承诺不会低于限价900000元的房价再售，并承诺只拿取70000元，结余的所有房子所得款，将无偿捐赠给广西人民政府基金会，微薄之力，以表感谢南宁人民政府给了被告这次人生第一套房的经历。请求法院对被告进行监督与见证。八、请求法院确认对原被告与第三人签订的《房地产买卖及居间合同》添加以下补充条约：（一）买卖双方与第三人签订的《房地产买卖合同及居间合约》里的第九条的成交价550000元，是指卖方需要支付给买方的净成交价，即是预付了150000元，尾款应付给买方的就是等于550000元-150000元=400000元。（二）自合同签订起，到房产证下来办理过户时，卖方承担负责未结清的还款额（350000元-买家支付的月供含本金和利息），办理过户时所发生的实际额外未结清还款额，垫资解押，提前结清还款的违约金以及罚息等所有费用均由买方负责，卖家负责配合办理注销手续；（三）对于原被告与第三人签订的《房地产买卖及居间合约》里其他约定的列的第2点进行补充如下：买方所支付的月供金额含本金和利息，应抵扣同样金额的未结清的还款额，即到办理过户时，卖方应支付给尾款是550000元-150000元（买方支付的部分房款）-（签合约时未结清还款额350000元-买方支付的月供含本金和利息），实际未结清的还款额由买方负责处理，卖方配合办理相关手续。事实与原由：首先被告再次对您们说声抱歉，因本人与原告的这纠纷，给您们添麻烦了。同时也在此借机会跟原告和他的夫人说声对不起和感谢，感谢这一场相遇，大家都是秉着一份真诚与信任的心签订这份《房地产买卖及居间合约》，本着初心，是基于彼此都不太亏的基础上才签订的，到了今日，走上了法庭相见，也是实属无奈。经过沟通，原告方是同意净支付被告70000元，但是基于信任，被告执意要求原告现付清这70000元再同意办理过户手续等，主要原因是如下三点：一、原告通知房产证下来了，但是当时被告向原告咨询房产证办下来在哪里的时候，原告回答是“不知道”，所以，被告开始回忆房产证是否办下来了，因为没有收到任何开发商的可以办理房产证的通知；二、遭到原告的夫人的辱骂，让被告也不敢跟原告有太多的纠缠，只想把款收齐，房屋办完就了事的。三、所以关于房屋的购买合同等资料，全部已在原告方处，被告只能先拿到款以确自保。综上，被告恳求贵院的监督，依法判决，公正判决。此致，敬礼！ 第三人辩称：希望法庭能支持原告诉请，给不诚信的行为予以惩戒。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 原告提交的证据有：1.《房地产买卖及居间合约》；2.商品房买卖合同登记备案证明；3.交易对手打印单；4.中国农业银行持卡人存根；5.中信银行信用卡电子账单；6.收款收据；7.交易对手打印单；8.收款收据；9.借记卡账户历史明细清单；10.履约催告函；11.快递包裹回单；12.物业公司收款收据；13.燃气公司客户服务派工单；14.委托代理合同、律师服务费发票；15.诉讼财产保全责任险费发票；16.诉讼费收据；17.保全费收据；18.房地产登记信息；19.贷款交易明细。 被告提交的证据有：1.微信沟通记录；2.微信沟通记录；3.微信沟通记录；4.微信沟通记录。 第三人未提交证据。 对原、被告提交的证据，本院认定如下： 一、被告未提交证据证明其提交的证据1、3、4中双方的身份情况，其他当事人亦对其不予认可，故本院对该证据不予采信。 二、本案其他证据真实、合法、有效，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月30日，南宁市房地产管理局为南宁市邕宁区大唐·世家13号楼x单元xxx号房屋（以下简称“xxx号房”）办理了《商品房买卖合同备案证明》。 2017年10月30日，原告（买方）与被告（卖方）在第三人（经纪方）的居间服务下，三方签订了一份《房地产买卖及居间合约》。第一条交易标的及权属情况1.物业地址为xxx号房。3.买卖双方确认权属现状为处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款。买方愿意待卖方物业注销抵押登记后再办理过户手续。4.物业处于抵押状态，抵押权人为金融机构未结清的还款额约为350000元，卖方承诺并配合办理注销手续及所承担多产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，现双方同意注销处理方式为由卖方自行筹集资金负责解押注销。第三条物业交付2.物业交付时间约定为不带租约，或2018年3月30日前交付物业。第四条买卖双方的权利和义务1.签订本合约后，买卖双方须于经纪方的通知按房地产交易流程办理相关手续前提供出具交易有关所需真实、有效的资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件、银行按揭所需资料等），并配合到相关部门签订交易所需相关文件与协议。第五条合同违约责任1.买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金。第七条合约变更、免责及处理争议方法3.争议处理：法院诉讼所产生的费用最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支出的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费等）第九条成交价及付款方式1.该物业成交价为550000元。2.买方付款方式为商业贷款。3.第一部分房款【定金款】：150000元，支付方式为签约当天买方支付部分定金130000元给卖方，定金余款20000元须于交房当天支付给卖方。5.第三部分房款【尾期款】：400000元，支付方式为买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由卖方贷款银行直接划给卖方。9.其他约定①若卖方违约则须双倍赔偿金给买方（即赔偿300000元给卖方）并赔偿卖方装修款100000元②卖方交房给买方使用前的月供由卖方支付，卖方交房后月供由买方支付（买方支付的月供款在过户时卖方从总房款中返还给买方）。同日，被告向原告出具了一张《收款收据》，内容为：被告是2803号房之房屋所有权人，现收到买方原告交来承购该物业之定金金额为130000元。 2017年12月29日，被告向原告出具了一张《收款收据》，内容为：被告是2803号房之房屋所有权人，现收到（买方）原告交来（承购）该物业之部分房款。金额为20000元。 2019年10月17日，第三人向被告发出《履约催告函》，通知被告在本通知发出之日起七个工作日内，与第三人联系，若被告在本通知发出之日起七个工作日内仍不前往银行办理该房屋银行抵押解押并领取结清证明及配合办理房屋交税过户手续，导致合同无法接下来履行的，则视为被告违约，由此履约过程中而产生的合同违约纠纷与法律诉讼等而造成的经济损失，均由被告承担。 另查明： 一、南宁市不动产登记中心出具的《房地产权登记信息》载明xxxx号房所有权人为被告，房屋共有情况为单独共有，登记原因为申请人因购买新建商品房申请转移登记，不动产权证书号为桂（2019）南宁市不动产权第xxxx号，登记时间为2019年10月14日。附记为2016年6月向广西大唐世家投资有限公司购买。该不动产已办理抵押登记，权利人为中国农业银行股份有限公司南宁南湖支行。 二、2017年12月，被告将xxxx号房交付给原告。 三、原告向被告支付用于偿还xxxx号房贷款月供情况： （一）2018年1月11日，原告向被告转账支付1842元。 （二）2018年2月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （三）2018年3月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （四）2018年4月12日，原告向被告转账支付1841.89元。 （五）2018年5月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （六）2018年6月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （七）2018年7月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （八）2018年8月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （九）2018年9月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （十）2018年10月10日，原告向被告转账支付1841.89元。 （十一）2018年11月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （十二）2018年12月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （十三）2019年1月10日，原告向被告转账支付1841.89元。 （十四）2019年2月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （十五）2019年3月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （十六）2019年4月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （十七）2019年5月10日，原告向被告转账支付1841.89元。 （十八）2019年6月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （十九）2019年7月11日，原告向被告转账支付1841.89元。 （二十）2019年8月12日，原告向被告转账支付1841.89元。 （二十一）2019年9月10日，原告向被告转账支付1841.89元。 （二十二）2019年10月9日，原告向给被告转账支付1841.89元。 以上二十二项金额合计40521.69元（1842.00元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元+1841.89元）。 四、2019年10月30日，原告（甲方）与广西万益律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，甲方委托乙方律师代理本案，约定律师服务费为15000元。 2019年11月1日，广西万益律师事务所向原告开出广西增值税普通发票，购买方名称为原告，货物或应税劳务、服务名称为*法律咨询*律师服务费，价税合计15000元。 五、2019年11月1日，太平洋财产保险有限公司南宁中心支公司向原告开出广西增值税电子普通发票，购买方名称为原告，货物或应税劳务名称为*保险服务*诉讼财产保全责任保险，价税合计1650元。 原告向本院提出财产保全申请，本院已依法作出民事裁定，并采取了保全措施，本案核定财产保全申请费为3270元。 六、2016年7月12日，中国农业银行股份有限公司（以下简称“农业银行”）向被告发放xxxx按揭贷款共计357000元。 庭审中，当事人确认本案的争议焦点是：一、《房地产买卖及居间合约》是否合法有效、是否应当继续履行；二、原告代被告清偿xxxx号房屋贷款，xx号房屋抵押权注销登记之后，被告是否有义务办理过户登记手续；三、被告是否应当向原告支付逾期偿还银行贷款违约金；四、被告是否应当向原告支付逾期过户违约金；五、律师费、诉讼财产保全责任保险由谁承担。 本院认为： 一、关于《房地产买卖及居间合约》是否合法有效、是否应当继续履行的问题。 原、被告及第三人均有缔约能力，各方签订的《房地产买卖及居间合约》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违反公共秩序和善良风俗，庭审中原、被告及第三人亦认可《房地产买卖及居间合约》合法有效，本院确认《房地产买卖及居间合约》是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。关于合同的履行，因三方签订的合同有效，各方均有义务履行合同。对于被告终止合同的辩称，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于原告代被告清偿xxx号房屋贷款，xxxx号房屋抵押权注销登记之后，被告是否有义务办理过户登记手续的问题。 因xxxx号房屋上存在抵押权，需待抵押权消灭后尚可办理过户手续。庭审中，原告表示愿意代为归还xxxx号房屋之上的贷款债务消灭抵押权，本院予以照准。故原告要求被告继续履行合同并于xxxx号房屋抵押权登记注销后协助办理房屋过户登记手续合法有据，应予支持。 原告应向农业银行清偿xxxx号房屋之上的剩余贷款（以实际清偿之日的剩余数额为准）。《房地产买卖及居间合约》约定“由卖方自行筹集资金负责解押注销”，即解押本属买房义务。原告2018年1月11日至2019年1月9日向被告支付用于偿还xxxx号房贷款月供40521.69元及原告代被告清偿xxxx号房屋之上的剩余贷款在原告应支付被告的尾款400000元中予以扣除。 三、关于被告是否应当向原告支付逾期偿还银行贷款违约金、逾期过户违约金的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 2019年10月14日，xxxx号房登记在被告名下。被告迟延归还贷款消灭抵押权、迟延办理过户登记手续属于“不依约配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务”的违约行为，构成合同中约定的违约责任承担条件，被告应当按照约定承担违约责任。原告要求被告同时支付逾期偿还银行贷款、逾期过户两种违约金，但迟延归还贷款消灭抵押权、迟延办理过户登记手续均属于《房地产买卖及居间合约》第五条1“不依约配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务”的违约行为，故原告请求被告同时支付两种违约金没有合同依据，本院不予支持。本院以物业成交价550000元为基数，按照日万分之四，自2019年11月1日计算至被告实际办理房屋过户登记手续之日止。 四、关于律师费、诉讼财产保全责任保险费由谁承担的问题。 《房地产买卖及居间合约》约定法院诉讼所产生的费用最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支出的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费等）。因被告违约，其应当承担原告因此产生的律师费、诉讼财产保全责任保险费，本院对原告的该请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告吴宇、被告古丽冰、第三人广西贵人置业投资有限公司于2017年10月30日签订的《房地产买卖及居间合约》有效； 二、原告吴宇于判决生效之日起十日内代被告古丽冰向中国农业银行股份有限公司清偿南宁市邕宁区大唐·世家13号楼1单元二十八层2803号房屋之上的剩余贷款（以实际还款之日中国农业银行股份有限公司计算的剩余数额为准）； 三、被告古丽冰于上述第二项欠款清偿之日起十日内注销设立在南宁市邕宁区大唐·世家x号楼x单元xxx层xxxx号房屋之上的抵押权登记； 四、被告古丽冰于南宁市邕宁区大唐·世家x号楼x单元xx层xxxxx号房屋抵押权登记注销后十日内协助原告吴宇办理南宁市邕宁区大唐·世家x号楼x单元xxx层xxxx号房屋的所有权及土地使用权权利人变更登记至原告吴宇名下的手续； 五、房屋尾款400000元扣除原告吴宇2018年1月11日至2019年1月9日向被告支付用于偿还南宁市邕宁区大唐·世家x号楼x单元xxx层xxxx号房屋贷款月供40521.69元及原告吴宇代被告古丽冰履行本判决第二项清偿金额如有剩余，由原告吴宇于南宁市邕宁区大唐·世家13号楼1单元二十八层2803号房屋所有权及土地使用权权利人变更登记至原告吴宇名下之日起十日内给付被告古丽冰； 六、被告古丽冰于判决生效之日起十日内向原告吴宇支付违约金（违约金计算：以550000元为基数，从2019年11月1日起计算至被告古丽冰协助原告吴宇办理南宁市邕宁区大唐·世家13号楼1单元二十八层2803号房屋的所有权及土地使用权权利人变更登记至原告吴宇名下的手续之日止）； 七、被告古丽冰于判决生效之日起十日内向原告吴宇支付律师代理费15000元； 八、被告古丽冰于判决生效之日起十日内向原告吴宇支付诉讼财产保全责任保险费1650元； 九、驳回原告吴宇的其他诉讼请求。 案件受理费6483元（已按简易程序减半收取）、财产保全费3270元，合计9753元（原告吴宇已预交），由原告吴宇负担2000元，由被告古丽冰负担7753元。由于原告吴宇已垫付，被告古丽冰于支付上述款项时一并交付原告吴宇。 义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 覃毅磊 二〇二〇年一月十五日 法官助理 韦嘉薇 书 记 员 莫姗姗