山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2276号 上诉人（原审被告）：金志红，女，1973年3月24日出生，朝鲜族，户籍地内蒙古兴安盟乌兰浩特市，现住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：陈永超，山东名昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高志永，山东名昊律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：魏巍，男，1972年12月13日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：于钦杰，山东大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾国亮，山东大成（青岛）律师事务所律师。 原审被告：青岛市城阳区未来城中介所（个体工商户），住所地青岛市城阳区夏庄街道天泰奥园。 经营者：刘爱花，负责人。 原审第三人：交通银行股份有限公司青岛江西路支行，住所地青岛市市**延安三路。 上诉人金志红因与被上诉人魏巍、原审被告青岛市城阳区未来城中介所（以下简称未来城中介所）、原审第三人交通银行股份有限公司青岛江西路支行（以下简称交通银行江西路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金志红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费用由魏巍承担。事实和理由：1、《独家代理售房合同》不能作为“刘爱花”可以代理金志红签订涉案《房地产买卖契约》的依据，该契约不能成立。首先，《独家代理售房合同》是金志红与未来城中介所之间的合同，而非签订《房地产买卖契约》的授权委托书，该合同中未授予中介方房屋买卖合同签订权。房屋买卖是极为重大的交易，其合同的签定，应由房屋所有权人出具正式的书面“授权委托书”，不应推断《独家代理售房合同》中含有房屋买卖合同签订权。其次，金志红是否按照《独家代理售房合同》约定“配合同客户签订《房产买卖合同》及产权过户手续”，涉及的是金志红是否对未来城中介所承担违约责任的问题，而非未来城中介所“刘爱花”有没有权代金志红签订涉案《房地产买卖契约》的问題。最后，涉案《房地产买卖契约》签订当天金志红就在青岛，然而魏巍和“刘爱花”却未让金志红本人签订，魏巍与“刘爱花”有意欺瞒金志红，其目的不言而喻。2、退一步讲，即便按照《房屋买卖定金合同》、《房地产买卖契约》的约定，魏巍也已经违约，并符合合同解除条件。首先，魏巍知晓《独家代理售房合同》的约定，未来城中介所仅有“收取定金”的权利，金志红未收到合同约定的房款。其次，魏巍诉称支付购房款共计167423元，但并未交给金志红，且魏巍也末提交有效证据证明未来城中介所及所谓的“全先生”有权收取金志红的购房款。所以，即便按照《房屋买卖定金合同》、《房地产买卖契约》的约定，魏巍也已经违约并符合合同解除条件，金志红有权解除前述合同并主张违约损失。3、魏巍通过中介买房，却未讲行网签，并在未网签的情况下进行其主张的付款。魏巍及其家庭已经有两套住房，不符合购房条件和限购精神。 魏巍答辩称，1、魏巍是基于未来城中介所拥有金志红的独家代理销售授权才与未来城中介所签订《房屋定金买卖合同》、《房屋买卖契约》并支付相关购房款项。未来城中介所的上述行为是在授权范围内行使的代理权限，《房屋买卖契约》合法有效。2、未来城中介所有无将魏巍所支付的购房款项交付给金志红与魏巍无关，系金志红与未来城中介所之间的委托关系纠纷，与本案无关。3、《房屋买卖契约》签订后，魏巍所支付的每笔购房款的时间及金额均经过了与未来城中介所协商同意，双方以实际行动变更了合同的履行。并且《房屋买卖契约》项下的购房款已实际支付了167423元，剩余的购房款应在办理过户的同时支付。现魏巍有充裕的资金可以支付余款，并不存在金志红所述的违约情形，所以金志红的上诉理由无事实和法律依据。 魏巍向一审法院提出诉讼请求：1、判令金志红和未来城中介所继续履行《房地产买卖契约》；2、判令金志红和未来城中介所向魏巍赔偿损失40000元（损失按照约定的双倍返还定金40000元整计算）；3、要求交通银行江西路支行协助办理涉案房屋的撤押过户手续；3、本案诉讼费用由金志红和未来城中介所承担。 一审法院查明事实： 1、2016年7月8日，金志红作为委托方（甲方）与未来城中介所作为受托方（乙方）签订独家代理售房合同，合同约定：第一款：房产基本情况1、甲方自愿将坐落在城阳区韩国城一期x号楼x单元x户的房产委托乙方独家代理销售。2、该房产的基本情况如下：房屋所有权证号：青房地权字第××号，所有权人金志红，建筑面积131.15㎡。第二款：委托事宜1、甲乙双方协商后的委托出售价格为95万元。2、本合同有效期为12个月，自2016年5月3日至2017年5月2日止。3、在代理期限内，若乙方在不低于委托价格谈定买方客户情况下，实际销售价格和委托价格的差额部分甲乙双方按乙方100%分成。第四款：相关事宜（本条各款均不计利息）1、甲方应向乙方提供以下文件（1）该房产的产权证（或其它权属证明）原件及相关证件；（2）产权人的身份证复印件。2、乙方应通过现有控制的连锁店等销售渠道和媒介积极推荐该房产。若乙方在不低于委托价格的情况下谈定买方客户并签订委托购买合同，乙方有权代甲方收取定金（定金金额不高于该房产售出价的10%），该定金扣除双方中介服务费后，剩余部分冲抵房款，甲方必须配合乙方同买方客户签订《房产买卖合同》及产权过户手续，不得以任何借口理由推诿和拖延……。 2、2016年10月10日，魏巍作为买方（乙方）与未来城中介所作为中介机构签订《房屋买卖定金合同》，合同约定：第一条甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成以下协议，以资共同信守执行；第二条乙方同意购买甲方拥有的坐落在青岛市城阳区户房产证号为20××44号房产，建筑面积为131.15平方左右，用途为住宅。（此房屋有贷款还未还清）；第三条购买房屋定金为2万元；第四条房屋总价为95万元。第五条付款方式1、2016年10月10日缴纳定金款2万元；2、2016年10月17日前交部分首付款10万元，此款包括定金2万元，剩余首付款在2016年10月25日前缴纳5万元；3、剩余房款80万元乙方按贷款方式付给甲方……。 3、2016年10月17日，魏巍作为乙方（买方）与案外人刘爱花（代金志红）签署《房地产买卖契约》，约定：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售住房事宜，订立本契约，以资共同遵守。第二条甲方同意将座落在青岛市城阳区308国道26号x幢x单元x户房屋所有权证号为青房地权市字××号，计建筑面积为131.15平方出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第二条甲乙双方同意，上述房屋的成交价为95万元。本契约签订之日，乙方向甲方支付95000元作为购房定金。第三条甲乙双方同意、自本契约生效之日起，将上述房屋价款付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下：1、2016年10月17日缴纳定金95000元，此款中包括2016年10月10日缴纳的定金2万元；2、2016年10月17日缴纳首付款10万元，此款包括定金95000元；3、2016年10月25日前缴纳5万元；4、剩余房款80万元乙方按贷款方式付给甲方。第四条甲方应于过户后2日内将房屋交付给乙方……。 4、2016年10月10日，未来城中介所向魏巍出具收款收据载明：“客户名称魏巍，2016年10月10日，购房韩国城一期x号楼x单元x购房定金20000元，收款人刘爱花单位名称未来城中介所”。 5、2016年10月17日，魏巍通过其妹妹魏丽莉的中国农业银行股份有限公司账户（账号：62×××60）向未来城中介所经营者刘爱花个人账户（账号：43×××01）转账50000元。2016年10月19日，魏巍通过其妹妹魏丽莉的中国农业银行股份有限公司账户（账号：62×××60）向未来城中介所经营者刘爱花个人账户（账号：43×××01）转账47423元。2016年12月17日，魏巍通过其妹妹魏丽莉的中国农业银行股份有限公司账户（账号：62×××60）向未来城中介所经营者刘爱花个人账户（账号：43×××01）转账50000元。魏巍妹妹魏丽莉书面声明，其向刘爱华支付的147423元为代魏巍转账支付的购房款。 6、涉案的青岛市城阳区308国道26号x号楼x单元x户房产登记情况如下：1、于2014年3月25日登记在金志红个人名下，不动产权证书号为市20××44号；2、于2014年3月25日进行房地产权抵押登记，抵押权人为交通银行江西路支行，主债权数额为62万元，他项权证号为市201436507号。涉案房屋坐落青岛市城阳区天泰韩国城x号楼x单元x户。经交通银行江西路支行核实，涉案房屋在该行办理的抵押贷款金额为62万元，截止到2018年9月11日，贷款本金余额为529678.68元。 7、未来城中介所为个体工商户，其经营者为刘爱花。 一审法院认为，本案系由房屋买卖所引发纠纷。房屋买卖合同是一方将房屋所有权转让给另一方，另一方支付合同价款的合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案争议的焦点是：未来城中介所是否有权代理金志红与魏巍签订《房地产买卖契约》。一审认为，2016年7月8日，金志红与未来城中介所签订的独家代理售房合同，系委托代理合同，是双方真实意思表示，合法有效。该合同约定：甲方自愿将坐落在城阳区韩国城一期x号楼x单元x户的房产委托乙方独家代理销售，甲乙双方协商后的委托出售价格为：人民币95万元，本合同有效期为12个月，自2016年5月3日至2017年5月2日止，若乙方在不低于委托价格的情况下谈定买方客户并签订委托购买合同，乙方有权代甲方收取定金（定金金额不高于该房产售出价的10%），该定金扣除双方中介服务费后，剩余部分冲抵房款，甲方“必须”配合乙方同买方客户签订《房产买卖合同》及产权过户手续，不得以任何借口理由推诿和拖延……。因此，根据上述约定，未来城中介所接受金志红的委托，有权谈定买方客户并签订委托购买合同，魏巍有理由相信其与未来城中介所签订《房屋买卖定金合同》后，甲方即金志红必定会配合乙方签订《房地产买卖契约》。金志红辩称，未来城中介所仅有权签订《房屋买卖定金合同》及收取房屋定金，无权代理金志红签订《房地产买卖契约》。一审认为，根据金志红与未来城中介所签订的独家代理售房合同的约定，即便未来城中介所未与魏巍签订《房地产买卖契约》，现魏巍向金志红主张配合中介签订《房地产买卖契约》，金志红也不得拒绝，否则就有违诚实信用原则，也不符合契约精神，且魏巍与未来城中介所签订《房地产买卖契约》的主要内容与之前签订的《房屋买卖定金合同》内容不相违背。因此，金志红的上述抗辩意见理由不当，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因刘爱花系未来城中介所的经营者，其行为代表未来城中介所。故魏巍有理由相信刘爱花有权代表金志红与其签订《房地产买卖契约》，该《房地产买卖契约》的效力及于魏巍与金志红，且该契约双方已经实际部分履行，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。关于金志红主张魏巍家庭在青岛限购区域已经持有两套以上住房，属限购主体无购买涉案房屋资格的抗辩意见。因涉案房产交易发生在青岛地区限购政策出台之前，该合同已部分履行，且魏巍有能力一次性付清剩余房款，具备履行《房地产买卖契约》的条件，因此金志红该抗辩意见亦不能成立。综上，魏巍主张的继续履行合同理由正当，证据充分，予以支持。 关于魏巍要求赔偿损失4万元（按照约定的双倍返还定金4万元计算）的诉讼请求。因魏巍选择要求继续履行《房地产买卖契约》，故对魏巍的该项诉讼请求，不予支持。 关于魏巍要求交通银行江西路支行协助办理房屋解押手续。交通银行江西路支行对魏巍提出的代金志红提前偿还银行贷款的主张没有异议，也同意在银行贷款本息偿还后协助配合办理解除抵押手续。因此，魏巍可直接向交通银行江西路支行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本息（具体数额以交通银行江西路支行结算金额为准）。在魏巍清偿抵押借款本息后，交通银行江西路支行和金志红应协助魏巍办理涉案房屋抵押权解除事宜。魏巍应向金志红支付剩余的购房款，但应扣除其已向交通银行江西路支行偿还的剩余银行贷款及已支付的购房款167423元。金志红应当按照约定协助魏巍办理涉案房屋的产权变更登记手续，并将涉案房屋腾出交付给魏巍。未来城中介所经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，应自行承担不利法律后果。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、金志红继续履行与魏巍于2016年10月17日就位于青岛市城阳区户房产所签订的《房地产买卖契约》；二、魏巍在判决生效后10日内可直接向交通银行江西路支行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本息（具体数额以交通银行江西路支行结算金额为准）；三、在魏巍清偿银行抵押借款本息后10日内，交通银行江西路和金志红应协助魏巍办理涉案房屋抵押权解除事宜；四、金志红在魏巍履行完毕相关合同义务后10日内，协助魏巍办理涉案房屋的所有权登记变更过户手续，并将涉案房屋腾出交付给魏巍；五、驳回魏巍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13700元，由魏巍负担554元，由金志红负担13146元。诉讼保全费5000元，由金志红承担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，金志红与未来城中介所于2016年7月8日签订的《独家代理售房合同》，系双方真实意思的表示，合法有效。根据该合同第二.2条“……若乙方在不低于委托价格的情况下谈定买方客户并签订委托购买合同，乙方有权代甲方收取定金……”的约定，在双方签订该《独家代理售房合同》后，未来城中介所完全有权代理金志红在不低于委托总价款的前提下与买房人签订合同。金志红主张未来城中介所无权代理其签订涉案房屋的买卖合同，与该《独家代理售房合同》的约定不符，本院不予支持。未来城中介所依据《独家代理售房合同》代理金志红与魏巍就涉案房屋签订的《房地产买卖契约》，不违反法律、行政法规的强制性规定和《独家代理售房合同》的约定，应为有效合同。至于合同签订时金志红是否在青岛本地、金志红是否签字，并不影响该《房地产买卖契约》的效力。该合同对金志红和魏巍具有约束力。合同签订后，魏巍已支付了相应的价款，且魏巍的实际付款数额已超过了合同约定的首付款数额，现魏巍要求继续履行合同，理应予以支持。涉案《房地产买卖契约》系签订于青岛地区限购政策出台之前，金志红主张魏巍属限购主体无购买涉案房屋资格的上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，金志红的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13146元，由上诉人金志红负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  徐 明 审判员  潘红燕 二〇二〇年四月二十四日 书记员  王 繁 书记员  胡荣华