福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1973号 上诉人（原审被告）：林聪海，男，1978年12月9日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托代理人：宗同健。 上诉人林聪海因与被上诉人福建中超实业有限公司（下称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初10435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林聪海上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中超公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院对林聪海的一审答辩并未认真处理，引用法律错误，判决内容前后矛盾。1.泉工商(2014)24号《关于下发2013年泉州市工商系统整治利用格式合同条款侵害消费者合法权益典型案例的通报的通知》，已明确林聪海与中超公司签订的《商品房买卖合同》系由中超公司提供的格式合同，且含有不平等合同格式条款内容，应以格式合同裁判规则进行审理。一审法院仅以该格式合同附件的一条“声明”，认为该条款有效，无视中超公司未采用任何足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，也未举证证明已经履行了对该补充协议条款的说明义务，明显不符《消费者权益保护法》第26条规定。2.双方签订《商品房买卖合同》第二十二条明确约定“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》的规定，对于违约金过高的约定，人民法院应当以实际损失为基础衡量，最高不超过实际损失的30%。一审法院并未根据实际损失为基础衡量，对中超公司的主张也没有要求举证其合理性(超过实际损失的30%应认定为过高)。3.以《合同法》第一百一十四条否定林聪海依法提出的主张，刻意回避第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”以及“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。二、合同附件六第七条违反法律规定，依法应当认定无效。附件六第七条系格式条款，该条款限制林聪海自由选择受托人的权利，中超公司通过合同，代行了行政机关的权利，明显加重林聪海的责任。此外，“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”明显加重林聪海的合同责任，依法应当认定无效。中超公司对该条款未履行提示、说明义务，依法也应当认定无效。三、合同附件六第七条违反双方之间签订的《商品房买卖合同》的约定，依法不应当对林聪海产生约束力。《商品房买卖合同》第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。诉争条款明显违反了双方之间签订主合同的约定，依约应当认定无效。《商品房买卖合同》第十四条“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中约定”，从该约定来看，买受人的书面委托，系出卖人代办权属登记的前提，没有买受人的书面委托，中超公司无权自行开始权属代办手续，此外，从中超公司向其他业主收取产权证代办手续费来看，中超公司代办产权证系有偿服务，系一个独立的民事法律关系，林聪海有权决定是否接受其服务，因此，向中超公司出具书面委托是其权利，不是义务。四、中超公司存在多种违约行为在先，无权主张违约责任。1.中超公司未履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的义务，林聪海于2017年5月8日向中超公司发出《要求办理房屋权属证书通知函》要求中超公司履行《商品房买卖合同》第十四条协助办证义务并将办证所需材料交付给林聪海。在林聪海已经函告中超公司情况下，中超公司未及时将办证材料交付给林聪海本身就违反合同义务，其无权依据诉争条款向林聪海主张所谓的违约责任。2.未履行第二十条约定联系地址“如有变动应及时通知对方当事人”的义务，仅发出办证邀约，并无法律意义上的地址变动通知，且通知书上联系地址“水木春天售楼部”已拆除，并非有效邮政地址，联系人乃业主聘请的物业公司，并非办证责任人，也与中超公司无关。3.违反《商品房买卖合同》第十八条关于公共维修资金的约定，为履行协助办证义务设立条件，强行要求林聪海缴交超出约定的公共维修金，并要求签订放弃追究中超公司逾期交房和办证权利的不对等协议。4.中超公司提供的红线图、房产分户图尺寸与合同中图纸尺寸、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》图纸尺寸有重大出入，房产分户图计算面积未按《泉州市城市规划管理技术规定》2013年修订版计算面积；也与合同约定不相符，造成办证延期责任应由被上诉人承担。五、中超公司主张违约责任期间，林聪海并没有逾期还款，并不存在损害中超公司合法权益的事项，中超公司没有实际损失。 中超公司答辩称，一、《商品房买卖合同》关于办理房屋所有权登记的约定条款是双方真实意思表示，未违反法律的规定，是合法有效的条款。二、诉争条款与诉争合同具有同等效力，属于合法有效条款。三、及时办理产权登记是林聪海的权利，但其关系到中超公司的合法权益，因此，更是林聪海的义务。四、中超公司无任何先违约行为，有权维护自身的合法权益。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中超公司向一审法院起诉请求：1、林聪海赔偿逾期委托办证违约金72701.54元(以购房款707902元为基数，按每日购房款的万分之一计算，自2016年12月1日至2019年9月23日共计逾期1027日)并继续赔偿自2019年9月24日至实际交纳契税之日期间的逾期委托办证违约金；2、林聪海承担本案诉讼费用。 一审认定事实：2013年4月27日，林聪海与中超公司签订《商品房买卖合同》一份，约定林聪海向中超公司购买址在中超·水木春天A地块第5号楼305号商品房，总购房款为707920元。合同约定，首付款257902元，余款450000元以向银行贷款方式支付。合同签订后，林聪海支付了首期款317902元；余款390000元，林聪海与中国建设银行泉州分行于2014年3月4日签订一份《个人住房借款合同》，约定向该行贷款390000元用于支付诉争房屋的购房款，中超公司为该笔借款承担阶段性保证责任，保证期间为：“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”；合同附件六第二条第2款约定：“买受人同意，出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达，买受人自行承担不能送达之后果）”；第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续，选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。另查明，中超公司于2015年3月25日将诉争房屋交付给林聪海，并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋已具备办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照林聪海在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，林聪海确认于2016年11月22日收到该邮件。林聪海于2019年10月16日向中超公司提交了所有办理案涉房屋产权证所需的材料并缴纳完毕相关税费，与中超公司签订了产权证代办委托协议。 一审法院认为，林聪海与中超公司签订的第七条第1款的约定，中超公司接受林聪海的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但林聪海应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料，否则应按该条第2款的约定，向中超公司支付逾期委托办证违约金。该第七条第2款的约定，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定为有效。中超公司于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋具备了办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照林聪海在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月22日被签收。按第七条第2款的约定，林聪海应自中超公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向中超公司支付违约金。鉴于该约定的违约金过高，中超公司亦明确表示同意调整为每日按林聪海已付购房款的万分之一支付，该标准与合同主文约定的中超公司应承担的逾期协助办证违约金的标准相当，符合公平原则。故对于中超公司请求林聪海按已付购房款707902元的日万分之一向中超公司支付自2016年12月2日起至提供办理产权登记所需证件、资料给中超公司并付清办理产权登记所需税费之日止即2019年10月16日的逾期委托办证违约金的请求，予以支持。庭审中中超公司确认2016年12月2日至2019年10月16日期间的天数为1048天，经核算后，予以照准，因此，逾期委托办证违约金为1048天×70.7902元/天＝74188元。中超公司请求自2016年12月1日起算违约金，对于超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、林聪海应于判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期委托办理址在泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天A地块5号楼305号商品房权属证书的违约金74188元；二、驳回福建中超实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1618元，减半收取809元，由福建中超实业有限公司负担1元，林聪海负担808元。 本院二审期间，林聪海提供泉州市工商行政管理局《关于下发2013泉州市工商系统整治利用格式合同条款分侵害消费者合法权益典型案例的通知》、通知函及泉州市公积金贷款账户清单、《关于开展加强和改进住房公积金服务专项督查工作的通知》，拟证实其上诉主张的理由。对此，中超公司质证认为:真实性没有意见，根据合同约定，林聪海是按揭贷款，不存在自行办理产权证的情形；林聪海提供通知函，中超公司有回函，要求林聪海继续委托办证，不同意林聪海自行办理。典型案例与本案无关，条款不一样。中超公司进一步提供民事判决书，拟证实中超公司因按揭贷款承担连带担保责任的风险。对此，林聪海认为该证据均与本案处理无关。综合以上证据，本院审查认为，林聪海提供的通知函以及开发商的回函，其内容并不足以体现双方已经解除委托办证关系，不予采纳。其余证据因欲证明的事实与本案处理无关，亦不予采纳。一审判决查明的事实正确，予以确认。 本院认为,林聪海以按揭贷款方式支付部分购房款，产权登记与抵押登记密切相关，影响中超公司的责任承担与风险。双方当事人基于该项事实，在合同附件六第七条约定买受人不按出卖人通知时限办理权属登记相关手续应承担相应的违约金，该约定具有督促性质，未加重林聪海的责任，未违反主合同的相关约定，也未违反法律法规效力性强制性规定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。林聪海主张该条款无效，不予支持。林聪海至今仍未履行上述约定的义务，其行为已经构成违约，一审判决确定其应承担逾期委托办证的违约责任，并无不当。关于违约金标准，林聪海未能提供证据证明违约金过高，应承担举证不能的法律后果，一审对此处理并无不当。林聪海主张原审违反法定程序及因房屋存在质量问题而不符合办证条件，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上，林聪海的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费808元，由林聪海负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈锦平 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年四月二十八日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。