苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初16110号原告：仲慧欣。委托诉讼代理人：程军，浙江嘉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛新铭，浙江嘉望律师事务所律师。被告：李兴荣。委托诉讼代理人：陈晔，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴喆雯，江苏尚维律师事务所律师。原告仲慧欣与被告李兴荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。后因案情复杂，本院于2020年2月18日依法裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仲慧欣的委托诉讼代理人程军，被告李兴荣的委托诉讼代理人吴喆雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仲慧欣向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋装修及附着物、停业损失等补偿费共计11万元；诉讼中，原告仲慧欣将该项诉讼请求变更为：判令被告支付原告停产损失费85900元（859㎡×100元/㎡）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因生产经营需要，自2018年起便在被告处租用859平方米的房屋用于生产经营。2019年，被告相关场地被征收，同年4月被告与征收机构签订了征收补偿安置协议，协议中载明了停产损失费。原告在2019年4月收到征收机构发布的拆迁公告后，于2019年5月停业，6月份搬离完毕，搬离前原告就租赁期间的租金已全部付清。目前，该补偿款均已支付至被告名下，但被告一直拖欠原告停产损失补偿款未付。原告为维护合法权益，故起诉至法院。被告李兴荣辩称：1、原告于2018年9月开始使用被告房屋，约定年租金160元每平方米。因双方未签订书面的租赁合同，故双方建立的是无固定期限的租赁关系，即使没有拆迁，被告也有权随时终止租赁关系，原告同样会面临停产停业和搬迁行为，故本次拆迁并不增加原告的损失，也不存在补偿一说。2、停产损失是按照房屋建筑面积及拆迁标准核定后进行补偿的，拆迁导致所有权人收取租金的经营活动终止而受到损失，被告当然有权获取停产损失补偿的权利。3、原告在实际租用过程中，将租赁厂房部分转租给第三人，其实际租用面积并不足其所称的八百余平米。4、政府拆迁补偿文件中所涉的拆迁补偿标准具有行政性和谈判性，只能适用于被告和政府之间，不能适用于原被告之间，拆迁协议中的补偿项目并不等同于原告应当得到的补偿。原告并非拆迁补偿协议的合同相对方，其无权按照补偿协议中确定的权利义务直接向被告主张。5、原告陈述其已在2019年6月搬离完毕，且租金已经支付完毕，说明原被告双方已经以实际行为表示就本次拆迁补偿事宜已协商履行完毕。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。经审理本院认定事实如下:经口约，2018年9月起，仲慧欣开始租赁李兴荣位于苏州市吴江区的厂房，用于经营纺织行业，租赁面积为八百余平方米。后根据盛泽镇人民政府关于实行“三优三保”的相关政策，案涉厂房纳入拆迁安置范围。2018年10月11日，经盛泽镇人民政府动迁办公室委托，苏州正太房地产评估有限公司就案涉厂房的房屋重置价值、房屋装修及附着物价值、机器设备搬迁费等进行评估，后出具了评估报告，评估报告载明的房屋所有权人为苏州市常优纺织厂。后李兴荣、吴江市建安房屋拆迁有限公司、盛泽镇人民政府动迁办公室三方签署《2018年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》，其中明确停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿，生产面积1211.92㎡，补偿金额为242384元。2019年6月左右，仲慧欣搬离了案涉厂房。诉讼中，本院向盛泽镇人民政府动迁办公室了解到，停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿中的“有证”指的是具备营业执照。另查明，苏州市常优纺织厂系个人独资企业，于2018年12月19日成立，于2019年9月4日注销，李兴荣系该厂投资人。以上查明事实，有原告提供的评估报告、补偿明细表、工商登记信息以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，被告李兴荣未能提交证据证明案涉厂房办理了任何报建手续,取得建设工程规划许可证或房地产权证，故原被告之间的租赁合同应认定为无效。被告李兴荣辩称双方之间成立不定期租赁合同的相关抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。本案的争议焦点是原告仲慧欣是否有权主张停产损失补偿款。本院认为，原告仲慧欣承租案涉厂房的用途是经营，对厂房进行了生产设备的安装投入，案涉厂房拆迁，配合腾空厂房的实际搬迁人一般主要是厂房的实际使用者而非房屋所有权人。原告仲慧欣作为案涉厂房的经营者，拆迁行为必然对其正常生产经营产生影响，造成其一定的停产损失。另一方面，案涉厂房拆迁后，房屋所有权人不能通过出租继续获取租金收益，其经营损失也为必然。原告仲慧欣主张的停产损失系政府对厂房被拆迁造成的停产损失的补偿，政府对停产损失的补偿应是综合考量了房屋的经营属性和实际经营状况，而案涉厂房的经营价值是房屋所有权人与房屋实际经营者双方的经营行为共同结合产生，故停产损失补偿应当是对房屋所有权人和房屋实际经营者的共同补偿，应由双方共同合理分配。从社会效果来看，政府拆迁行为不仅需要房屋所有权人配合签订拆迁补偿协议，还需要房屋的实际经营者配合腾空。如果补偿款全部归属于房屋所有权人，不仅会导致房屋经营者因为没有得到合理的补偿而不配合拆迁，给政府拆迁行为带来不便，而且也会影响经营者从事生产经营的积极性，进而影响地区经济的发展。综上分析，原被告之间的厂房租赁合同无效，考虑到原告仲慧欣系该厂房的实际经营者，结合其生产经营情况等本案实际，本院按照原告仲慧欣实际使用的厂房建筑面积所对应的停产损失补偿金额的50%支持其主张。关于原告仲慧欣实际使用的厂房建筑面积，被告李兴荣陈述原告仲慧欣租赁面积为八百余平方米，但具体面积未测量，根据评估报告显示，属苏州市常优纺织厂所有的厂房中面积为八百余平米的仅有一间，评估机构测量的面积为859平方米，故本院按照该面积计算原告仲慧欣的停产损失，为85900元。就案涉拆迁补偿款，被告李兴荣系以苏州市常优纺织厂的名义向政府申报，相应的拆迁补偿款即便发放给了苏州市常优纺织厂，因该厂已注销，被告李兴荣系该厂投资人，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定的“本法所称个人独资企业,是指依照本法在中国境内设立,由一个自然人投资,财产为投资人个人所有,投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”,以及二十八条规定的“个人独资企业解散后,原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任,但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的,该责任消灭”,原告仲慧欣有权向被告李兴荣主张上述停产损失补偿款。关于被告李兴荣提出的原告仲慧欣将案涉厂房部分转租给他人，其实际使用面积不足八百余平米及原被告双方已就案涉拆迁补偿款协商一致且履行完毕的相关抗辩意见，被告李兴荣均未提交证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：被告李兴荣于本判决生效之日起十日内向原告仲慧欣支付停产损失补偿款人民币85900元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户或汇入苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行吴江分行营业部；账号：62×××64）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1947元、保全费1270元，合计3217元，由原告负担391元，由被告负担2826元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62）。被告应负担的诉讼费用原告已预交，本院于本判决生效之日起十日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长 陈 蕾人民陪审员 杨 荣人民陪审员 李兴明二〇二〇年四月二十二日书 记 员 钱颖娉附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业,是指依照本法在中国境内设立,由一个自然人投资,财产为投资人个人所有,投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第二十八条个人独资企业解散后,原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任,但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的,该责任消灭。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。