广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初1832号 原告（反诉被告）：周琪，男，1971年11月17日出生，壮族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：傅剑，广西桂弘冠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄国建，男，1957年5月28日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：左贝贝，广西欣和律师事务所律师。 第三人：南宁市金浚行房地产代理有限公司，住所地：南宁市青秀区青秀万达广场****。 法定代表人：胡燕，总经理。 委托诉讼代理人：骆芳夏，系该公司员工。 委托诉讼代理人：杨紫曼，系该公司员工。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年1月31日 开庭时间：2019年7月31日 当事人到庭情况： 原告方：原告及其委托诉讼代理人傅剑到庭 被告方：被告及其委托诉讼代理人左贝贝到庭 第三人（以下简称“金浚行公司”）：委托诉讼代理人骆芳夏、杨紫曼到庭 原告诉请要点 一、解除周琪与黄国建签订的《房屋买卖合同》； 二、黄国建将涉案房屋返还给周琪； 三、黄国建向周琪支付房屋占用费38500元（参照同期同地段房屋租赁市场价格，从2018年2月10日计至房屋返还之日止，暂计至2019年1月9日为38500元）； 四、本案诉讼费用由黄国建承担。 事实与理由：2018年1月26日，周琪与黄国建通过金浚行公司签订一份《房屋买卖合同》，约定周琪将x区x路x号x城x区x号楼x号房出售给黄国建。周琪在签订合同前已明确告知涉案房屋尚未办理不动产权证且开发商逾期办理，黄国建知晓该风险，并与周琪、金浚行公司签订附加协议，明确如2018年12月底前还未办下不动产权证，双方协商解除合同。周琪在收到黄国建支付的定金后于2018年2月10日将房屋交付给黄国建使用。现2018年12月31日已过，开发商至今尚未为周琪办理不动产权证，已满足解除合同的条件。现因不可归责于当事人的原因导致合同无法继续履行，原告可依约行使合同解除权。原告特诉至法院，提出前述诉请。 被告答辩要点 一、双方签订的房屋买卖合同及附加协议合法有效，双方应恪守履行。二、根据附加协议约定，在2018年12月底前，如涉案房屋尚未能办理不动产权证，双方应协商解决，任何一方均没有单方解除权。三、周琪的解除行为构成违约，应承担违约责任。四、因合同并未解除，黄国建无需向周琪支付房屋占用费，周琪提出的占用费计算标准没有事实依据。 被告反诉要点 一、周琪向黄国建双倍返还购房款400000元； 二、周琪向黄国建赔偿中介费损失33000元； 三、本案诉讼费用由周琪负担。 原告答辩要点 一、周琪未构成违约，不应承担双倍返还购房款的违约责任。二、周琪不应承担中介费损失。 第三人陈述意见 同意解除本案《房屋买卖合同》，同意黄国建的反诉请求。 事实认定 2018年1月26日，周琪（卖方）、黄国建（买方）与金浚行公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定买方购买卖方名下的x区x路x号x城x区x号x号房，总价款1200000元。其中约定：附件：4、买方于2018年1月26日支付200000元作为定金。 周琪与黄国建及金浚行公司于合同签订当日签订《附加协议》，约定：买卖双方交易x城x栋x号房，因还未出卖方名下房屋不动产登记证，现双方协商一致如下：（1）签合同当天买方向卖方支付购房定金20万元整，卖方收到此定金时，三方签订的房屋买卖合同及本附加协议即时生效。（2）卖方收到定金即交房给买方使用，具体交接时间可双方口头约定，卖方结清物业费房屋水电费后交予买方，交房后所产生的住房费用由买方负责。……（5）办理过户手续当天，房屋产权交易中心受理了过户手续时买方即将总成交价减去已支付的定金及银行解押的部分房款（均有卖方写给买方的收据为证）外剩余该支付的尾款一次性转给卖方。（6）签合同后等证及办理过户手续期间买卖双方不得以任何理由违约，如买方违约不按合同及协议约定办理，卖方有权没收已收定金和房款收回该房屋，如卖方违约不按合同及协议办理，则退还买方所缴的定金及房款外还需以同等数额之款赔偿买方损失，买方不得再以其他理由追加赔偿。（7）如2018年12月底前卖方该房屋不动产权证还未办下来，买卖双方协商解除合约。 2018年1月26日，黄国建向周琪支付购房定金200000元，又向金浚行公司支付中介服务费33000元。同日，周琪出具《服务收费承诺书》，载明：承诺人经金浚行公司介绍成功出售位于x区x路x城x区x号楼x物业，基于经纪方提供的中介服务及咨询服务，现本人承诺向经纪方支付中介服务及咨询服务费24000元。如2018年12月底前合同解除，中介服务佣金只退还50%。 2018年2月10日，周琪将涉案房屋交付给黄国建使用。 因周琪尚未取得涉案房屋的不动产权证，从2018年5月起，周琪与黄国建多次就合同的履行问题进行沟通，双方在2018年6月、2018年12月草拟了两份补充协议，但最终未能签订。 另查明，涉案房屋系周琪向广西天昌投资有限公司购买，双方于2014年1月13日签订《南宁市商品房买卖合同》。截止至2018年12月31日，广西天昌投资有限公司仍未为周琪办理涉案房屋的不动产权证。 判决理由 周琪、黄国建与金浚行公司在平等、自愿的基础上签订《房屋买卖合同》及《附加协议》，系各方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方应恪守履行。 因涉案房屋尚未取得不动产权证，周琪与黄国建在《附加协议》中约定在黄国建支付定金200000元后，周琪将涉案房屋交付给黄国建使用；如2018年12月底前，周琪还未能办理涉案房屋不动产权证，双方协商解除合同。截止至2018年12月31日，涉案房屋不动产权证仍未能办理，周琪主张已达到合同解除的条件，基于黄国建提起要求周琪双倍返还定金400000元的诉讼请求，实际亦表示不再履行《房屋买卖合同》及《附加协议》，因此，本案《房屋买卖合同》及《附加协议》应予以解除。 合同解除后，周琪应将已收定金200000元返还给黄国建，黄国建亦需将涉案房屋返还给周琪。黄国建主张周琪在未能协商一致的情况下坚持要求解除合同，构成违约，应承担违约责任。对此，双方已达成2018年12月底前尚未能取得不动产权证，双方协商解除合同的约定，在此前双方对于合同条款的协商，是在平等、自愿的基础上进行的。因双方最终未能签订补充协议，周琪基于上述协商解除合同的条件成就后，要求解除合同，在黄国建也没有坚持继续履行的情况下，《房屋买卖合同》及《附加协议》的解除不应归责于周琪。因此，黄国建要求周琪支付定金罚金200000元及赔偿中介费损失33000元，没有依据，本院不予支持。黄国建基于《房屋买卖合同》及《附加协议》的约定占有使用涉案房屋，未损害周琪的权益，因此，周琪要求黄国建支付从2018年2月10日计至房屋返还之日的房屋占用费，没有依据，本院亦不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）周琪与被告（反诉原告）黄国建、第三人南宁市金浚行房地产代理有限公司于2018年1月26日签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》； 二、原告（反诉被告）周琪退还定金200000元给被告（反诉原告）黄国建； 三、被告（反诉原告）黄国建将南宁市x区x路x号x城x区x号x号房返还给原告（反诉被告）周琪； 四、驳回原告（反诉被告）周琪的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）黄国建的其他诉讼请求。 本诉案件受理费9900元，由原告（反诉被告）周琪负担1900元，被告（反诉原告）黄国建负担8000元。 反诉案件受理费3898元，由原告（反诉被告）周琪负担1800元，被告（反诉原告）黄国建负担2098元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 人民陪审员  陈世芬 人民陪审员  吴丹娜 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  覃树鹏