重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初1235号原告：朱虹，女，1983年7月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告：朱珠，女，1984年12月14日出生，汉族，住重庆市渝**。二原告共同委托诉讼代理人：余治发，重庆博冠律师事务所律师。被告：谢彧，女，1986年1月20日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：胡洪，男，被告谢彧所在单位推荐的公民，住重庆市沙坪坝区。原告朱虹、朱珠与被告谢彧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱虹、朱珠及其委托诉讼代理人余治发，被告谢彧的委托诉讼代理人胡洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱虹、朱珠向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2015年6月27签订的房屋租赁合同，并由被告返还位于重庆市江北区观音桥街道北城天街X号X幢X楼的房屋；2.判令被告支付从2019年11月10日起至实际还房时止的租金（截至起诉之日约150000元），并以每月36853元为基数，按月利率2%计付违约金至付清时止。事实和理由：2015年6月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告承租涉讼房屋，租赁期间为2015年8月10日至2023年8月9日；租金支付时间为上季度租金到期前的5日以前，逾期60日内承担违约金，超过60日，原告有权解除合同并不退还保证金。根据合同约定，被告应于2019年11月5日前支付2019年11月10日至2020年2月9日期间的租金，但经催收未果，故提出前述请求。被告谢彧辩称，被告系代案外人重庆唯图酒店有限公司（以下简称唯图公司）签订的租赁合同，唯图公司才是实际承租人。在合同履行过程中，因原告不履行合同义务，不开具收款发票，以致唯图公司没有支付租金，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：位于重庆市江北区观音桥街道北城天街X号X幢X-X号至X-X号房屋的所有权人为朱虹或朱珠。2015年6月27日，二人与谢彧签订房屋租赁合同约定：由谢彧承租前述房屋，即6楼整层进行经营，计租面积514平方米，租赁期间为2015年8月10日至2023年8月9日。除税费外的月租金为30318.75元，季度租金为90956.25元，从第二年起，年租金在上一年度的基础上递增5%（其中2019年8月10日至2020年8月9日期间的年租金为442231.55元），且从第二年起，每半年支付一次租金，该半年租金须在上半年最后一个月租金到期前的5日之前支付。谢彧若逾期支付租金、水电气费或其他应由谢彧缴纳的相关费用，逾期不超过30日，每逾期一日，应按逾期当年月租金的0.5%支付违约金;逾期超过30日（含30日），每逾期一日，应按逾期当年月租金的1.5%支付违约金，同时朱虹、朱珠有权中断租赁房屋的水电等供应，直至谢彧付清全部费用及违约金；逾期支付超过60日，属于谢彧根本违约，朱虹、朱珠有权解除合同和中断水电供应，并有权不退还谢彧的保证金及要求赔偿损失；租赁期满或合同解除，谢彧应如期退还房屋，逾期归还，应按日向朱虹、朱珠支付当年月租金的5%作为违约金。谢彧承租房屋后进行的装修和添置的配套设施归谢彧所有，租赁期满对设施设备、物品享有处置权，但因其他原因导致合同提前解除、终止的，谢彧应在合同解除、终止后10日内自行搬走。附着于租赁房屋墙面、地面、屋顶、柱面上的装修物、装饰物、内部管线等不可移动资产连同房屋一并归还，谢彧不得主张对装修部分仍然享有物权，若擅自处置或故意破坏，应恢复原状；谢彧留存的物品，视为其放弃所有权，朱虹、朱珠有权处置。在合同履行过程中，对2019年11月10日至2020年2月9日期间一个季度的租金110557.89元，谢彧仅支付2万元，余款未再支付。2019年12月4日、12月30日，朱虹、朱珠向谢彧发出催款函及律师函，表明因谢彧未在同年11月5日前付清前述期间的租金及违约金，要求限期支付，逾期将解除租赁合同。另查明，谢彧收到本案起诉状副本的时间为2020年1月19日。庭审中，本院询问谢彧，对朱虹、朱珠所主张违约金是否要求调减，谢彧首先否认存在违约行为，其次亦认为违约金过高。另，双方确认，因新冠肺炎疫情影响谢彧使用房屋的期间为2020年1月20日至同年3月20日，但朱虹、朱珠否认新冠肺炎疫情为不可抗力。庭审中，谢彧举示唯图公司出具的情况说明（内容为唯图公司法定代表人谢彧以个人名义签订租赁合同，但租赁房屋一直由该公司在使用），朱虹出具的收到谢彧酒店押金5万元的收条，“VTO情景酒店”或“唯图情景酒店”的外观照片，唯图公司与租赁房屋所在的物业服务企业签订的广告位协议及缴费发票，唯图公司要求朱虹、朱珠开具租金发票，否则拒付租金的函件，以及谢彧与朱虹的微信聊天记录、到庭证人赵浩男的证言，拟证明实际承租人应为唯图公司。微信聊天记录为谢彧要求朱虹向公司开具发票及减少租金标准，证人陈述其系唯图公司原股东，股权转让给谢彧时，告知过朱虹、朱珠股权转让情况，虽然证人自己原来在公司未成立时，是以个人名义与朱虹、朱珠签订租赁合同，但转让时的实际承租人理应为唯图公司。朱虹、朱珠质证认为前述证据不能证明唯图公司系实际承租人。本院认为，谢彧举示的唯图公司的情况说明和函件，为案外人出具，不能证明朱虹或朱珠认可承租人变更情况；朱虹出具的收条，是表示收到谢彧酒店押金的行为，与唯图公司并不必然等同；酒店外观照片，是表明店面招牌，不能判断与唯图公司之间的关系；唯图公司与物业服务企业签订的广告位协议及缴费发票，属该公司与案外人的法律关系，朱虹或朱珠并不当然知悉，也不能证明朱虹或朱珠认可承租人变更；微信聊天记录为谢彧单方主张；证人证言系其与谢彧之间的公司股权转让情况。综上，谢彧举示的证据，不能证明承租人系唯图公司，根据合同相对性原则，房屋租赁合同的承租人应为谢彧。上述事实，有产权查询清单、房屋租赁合同、催款函、律师函，以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，朱虹、朱珠与谢彧签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于合同解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案租赁合同约定，第一年的租金按季度支付，从第二年起的租金每半年支付，均于上一季度或半年到期前的5日之前支付，逾期支付超过60日的，朱虹、朱珠有权解除合同。2019年11月10日至2020年2月9日期间的租金，按约本应于2019年8月4日前支付，但至今谢彧仍有90557.89元未给付，即使按照朱虹或朱珠主张的2019年11月5日前支付，至谢彧收到本案起诉状副本的2020年1月19日，已超过60天时间，故朱虹、朱珠要求解除合同的诉讼请求，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。解除时间，因二人在催款函或律师函中仅表明将解除合同，而无确定的解除意思表示，故解除时间应以谢彧收到本案起诉状副本的2020年1月19日为准，且谢彧在合同解除前，应支付的是租金，合同解除后为房屋占有使用费。至于谢彧主张的开具发票为租金支付前提条件的抗辩，因无论是向谢彧或唯图公司开具发票，均非给付租金的前提条件，故其抗辩不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案租赁合同于2020年1月19日解除，故对朱虹、朱珠要求腾空返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题，合同约定，谢彧迟延履行租金给付义务，应当承担违约金。虽然朱虹、朱珠已将约定的月租金每日1.5%的标准减少为月利率2%，但月利率2%为民间借贷司法解释所规定的利率标准，且谢彧提出调减的抗辩，故本案考虑出租人未按期收到租金的预期利益情况，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。需要说明的是，在合同解除后，因合同既已解除，则原约定的履行期间提前半年支付租金及逾期违约金自无再适用的余地，谢彧应承担的是按租金标准所计算的房屋占有使用费的给付义务，以及该费用的法定孳息，法定孳息以前述报价利率予以确定。关于新冠肺炎疫情对房屋占有使用费的影响问题，新冠肺炎疫情属于不可抗力，且因谢彧承租房屋是作为经营在使用，故双方确认的疫情影响期间的2020年1月20日至同年3月20日期间，房屋占有使用费按租金标准，由双方各分担一半，其中1月20日至2月9日的占有使用费为12284.21元（年度租金442231.55元÷12个月÷30天×20天÷2）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百一十七条的规定，判决如下：确认原告朱虹、朱珠与被告谢彧签订的房屋租赁合同于2020年1月19日解除，被告谢彧将位于重庆市江北区观音桥街道北城天街X号X幢X楼整层的房屋腾空交还给原告朱虹、朱珠；被告谢彧给付原告朱虹、朱珠2019年11月10日至2020年2月9日期间的租金及房屋占有使用费78273.68元，并给付从2019年11月5日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%计算的违约金；三、被告谢彧给付原告朱虹、朱珠2020年2月10日至3月9日、3月10日至4月9日期间的房屋占有使用费18426.31元、30096.32元，并给付从2020年4月10日起，按月以36852.63元的标准计算的房屋占有使用费（从2020年8月10日起，在上一年基础上增加5%，以此类推），以及以18426.31元、30096.32元、36852.63元（2020年8月10日起的基数，随占有使用费增加）为基数，分别从2020年3月10日、4月10日、5月10日（以此类推）起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失；上述交房和支付义务，由被告谢彧于本判决生效后三日内履行；四、驳回原告朱虹、朱珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3340元，减半收取计1670元，由被告谢彧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇二〇年四月二十九日法官助理  张文雯书 记 员  吴小娇