广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初1566号原告：东莞市广思实业发展有限公司，住所地：东莞市****************。法定代表人：袁某1。委托代理人：张婷，广东懋成律师事务所律师。被告：李勇兵，男，汉族，1975年11月5日出生，住址：湖南省嘉禾县************，公民身份号码：432***************。被告：李三娥，男，汉族，1962年8月9日出生，住址：湖南省嘉禾县*************，公民身份号码：432***************。两被告的共同委托代理人：胡卫兵，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。原告东莞市广思实业发展有限公司诉被告李勇兵、李三娥土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员李淑花依法适用简易程序审理，并于2020年2月24日、2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告东莞市广思实业发展有限公司的委托代理人张婷，被告李勇兵、李三娥及委托代理人胡卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市广思实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年9月20日签署的《土地租赁合同》，由原告没收两被告支付的押金1348000元；2、两被告立即将占用的租赁物返还给原告；3、两被告向原告支付自2019年7月起至实际返还租赁物之日止的全部租金（暂计至2019年11月租金为580000元）；4、两被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金（分别以每月欠付租金为基数，按照每日千分之三的标准，自两被告每月租金欠付之日起计至全部租金清偿之日止，暂计至2019年11月11日为151728元）；5、两被告向原告赔偿免租建设期间的损失1322400元；6、两被告共同承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为确认原、被告于2017年9月20日签署的《土地租赁合同》于2020年1月16日解除，如《土地租赁合同》无效，愿意将本案诉请的租金变更为占有使用费。事实和理由：2017年9月20日，原告与两被告签署《土地租赁合同》，约定原告将位于东莞市********内面积约16600平方米的土地出租给两被告，租赁期限前期为20年，期限届满后再续约20年，共计40年，从2017年10月1日起至2057年9月30日止。其中，2017年10月1日至2018年9月30日期间为免租建设期，期满后不管两被告修建的厂房及配套建筑、设施是否已全部竣工或交付使用，两被告均应向原告支付租赁土地的租金，首年租金每月116000元，租金按季度收取，当季度租金两被告应于首月的10号前一次性支付给原告。逾期交租的，应以拖欠租金为本金按每天千分之三向原告支付违约金，逾期超过30天的，除继续计算违约金外，原告有权解除合同、收回土地、没收押金。合同签署时，原告已按照租赁土地现状交付给两被告，两被告亦已确认亲自到现场对租赁土地进行勘察及观察，对租赁土地的现状无异议，遂依约向原告支付了押金。然而，两被告占用土地至今却从2019年7月起拒不支付租金，违反了合同约定及法律规定，故原告有权解除合同、没收押金、收回土地，两被告除应支付欠付的租金外，还应赔偿原告损失。被告李勇兵、李三娥辩称，一、该合同是无效合同。由于合同所涉土地性质并不相同，其中部分土地是农保用地，两被告在签订合同之后立即投入大量资金，开始设计施工，已经做好全部设计图纸方案、建好部分下水管道，并租用打桩设备，但却遭到村民举报，当地国土部门查处，无奈被逼停工。之后，在办理规划报建过程中，东莞市自然资源局常平分局、东莞市常平镇住房规划建设局都无法通过审批。二、本案原告存在欺诈行为，原告没有如实告知两被告土地性质。双方合同目的很明确，就是整块土地用于建设厂房及配套设施，其前提条件是工业用地。原告刻意隐瞒，导致两被告投入大量人力物力及由此产生损失，原告应承担赔偿责任。三、无效合同处理原则是返还原物，原告应向两被告退还全部押金及已付租金。本院经审理认定事实如下：2010年1月20日，东莞市常平镇桥沥股份经济联合社与东辉礼盒纸品厂签订《桥沥工业园土地转让合同》，约定东莞市*******经济联合社将工业园内面积139.76亩土地使用权转给东辉礼盒纸品厂使用，其中包含工业用地116.92亩，农保用地22.84亩，土地使用年限50年，由2010年2月1日至2060年1月30日止。2012年4月18日，东莞市*******经济联合社、**礼盒纸品厂、东莞**塑胶有限公司共同签订《补充协议书》，约定东莞市*******经济联合社与**礼盒纸品厂于2010年1月20日签订《桥沥工业园土地转让合同》，东莞市*******经济联合社同意**礼盒纸品厂将上述合同其中100亩建设工业用地土地使用权及对应的合同权利义务一并转让给东莞**塑胶有限公司作发展工业用途。2013年5月24日，东莞市*******经济联合社、**礼盒纸品厂、东莞**塑胶有限公司签订《补充协议书（一）》，约定**礼盒纸品厂转让给东莞**塑胶有限公司66020.95平方米（约99.03亩）建设工业用地土地使用权及对应的合同权利义务，上述土地包含61559.30平方米（约92.339亩）已经取得集体建设用地指标，4461.65平方米（约6.692亩）尚未取得集体建设用地指标。2013年5月31日，东莞市*******经济联合社与**礼盒纸品厂签订《补充协议书（三）》，约定**礼盒纸品厂将《桥沥工业园土地转让合同》139.76亩中的93.179亩转给东莞**塑胶有限公司后，剩余46.581亩，加上东莞市***铜业有限公司转让给东辉礼盒纸品厂的13.07亩，即**礼盒纸品厂最终拥有土地使用权面积为59.651亩。2016年11月28日，东莞市*******经济联合社、**礼盒纸品厂及原告签订《补充协议之五》，约定**礼盒纸品厂将**工业园内59.651亩土地使用权转让给原告，东莞市*******经济联合社仅作为见证，因转让所引起所有税费及相关法律责任与东莞市*******经济联合社无关。2017年9月20日，原告与两被告签订《土地租赁合同》，约定原告将位于东莞市********内约16600平方米土地出租给两被告，用于投资建设厂房及配套建筑、设施，并作工业企业生产经营之用；上述土地的状况两被告已向当地政企组织及个人了解，两被告自愿进行租赁并投资建设工业厂房及配套建筑、设施；两被告修建工业厂房及配套建筑必须按照相关法律法规进行报建、施工；租赁期限前期为20年，签署期限届满后按照本合同条款再续约20年，合计40年，从2017年10月1日起至2057年9月30日止；租赁期间，首年为免租建设期，从2017年10月1日起至2018年9月30日止，免收租金；免租建设期届满后，首年租金为每月7元/平方米，每月租金为116000元，租金按季度收取，每季度租金在首月10日前一次性支付给原告；两被告逾期交租的，应按拖欠租金每日千分之三向原告支付违约金，逾期超过30日（含30日），原告有权没收租赁押金；租赁土地按现状交付，两被告确认已亲自到现场对租赁土地进行查勘及观察，对土地现状无异议；原、被告确认租赁土地在本合同签订之时已经交付给两被告；两被告应于合同签订当天，向原告支付1000000元作为建筑押金，建筑押金在租赁期第4年期满后3日内由原告无息退还给两被告；如租赁期满第4年期满时，两被告租赁土地上修建的厂房及配套建筑、设施仍未完成，则原告有权解除合同并没收建筑押金、租赁押金，分别作为对原告免租期的损失补偿以及合同解除的补偿；免租建设期满的5天内，两被告应向原告支付租赁押金348000元（相当于3个月租金）以及当季度的租金；如两被告迟延支付租金或建筑押金、租赁押金超过30日（含30日），原告有权提前终止合同，收回租赁土地、没收租赁押金并追收两被告欠付的租金和违约金。同日，原告确认收到两被告支付的建筑押金1000000元。2018年11月7日，原告确认收到两被告支付的租赁押金348000元。2018年10月25日，东莞市*******民委员会印发《关于申请东莞市**实业投资有限公司厂房宿舍项目镇内报建的请示》，主要内容为该村计划以镇内报建形式建设东莞市**实业投资有限公司厂房、宿舍和研发楼，宗地面积为16607.34平方米，请求上级部门准以此项目办理镇内报建手续。2018年11月12日，东莞市*******民委员会再次印发《关于申请东莞市**实业投资有限公司厂房宿舍项目镇内报建的请示》，主要内容与上一份请示基本一致。2019年3月26日，东莞市自然资源局**分局作出《关于申请东莞市**实业投资有限公司厂房宿舍项目镇内报建的复函》，主要内容为案涉地块位于**村，面积为16607.34平方米，未办理相关用地手续，在《东莞市**镇土地利用总体规划（2010-2020年）》规划为建设用地，最新图斑地类为建设用地，2009年图斑地类为建设用地13113.53平方米、水浇地3493.81平方米；该项目用地其中13113.53平方米符合**镇现行土规且不需要用地指标，剩下3493.81平方米符合现行土规但需要申请农用地指标，取得农用地指标后才能办理用地手续，在未完善相关用地手续之前不能动工建设。2019年5月22日，东莞市**镇住房规划建设局作出《关于的复函》，回复内容与东莞市自然资源局常平分局作出《关于申请东莞市**实业投资有限公司厂房宿舍项目镇内报建的复函》的内容基本一致。2020年1月10日，原告以诉称理由起诉至法院。庭审中，原告明确如合同被认定为无效，本案诉请的租金变更为占有使用费；两被告则表示无论是租金还是占有使用费，其均不同意支付；原、被告确认原告已向两被告发出的解除《土地租赁合同》的通知，两被告于2020年1月16日收到上述通知，双方同意以2020年1月16日作为返还案涉土地的交接时间；原、被告确认2018年10月1日至2019年6月30日期间的租金已付清。另，东莞市*******民委员会于2020年3月25日出具情况说明，载明案涉土地的城市规划是工业用地，土地规划为建设用地。以上事实，有《土地租赁合同》、收据、律师函、邮单、快递详情、《**工业园土地转让合同》、《补充协议书》、《补充协议书（一）》、《补充协议书（二）》、《补充协议书（三）》、《补充协议书（四）》、《补充协议之五》、红线图、《建设工程设计合同》、设计方案、收款收据、送货单、销售单、签收单、业务凭证、业务客户回执、照片、《关于的复函》、《关于申请东莞市**实业投资有限公司厂房宿舍项目镇内报建的复函》、《关于申请东莞市**实业投资有限公司厂房宿舍项目镇内报建的请示》、营业执照、情况说明及本院庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，关于合同效力问题。两被告抗辩原告存在欺诈行为，没有如实告知两被告土地性质，但从原、被告签订《土地租赁合同》的约定可知，两被告在签订合同时已确认其对土地状况已向当地政企组织及个人了解，并自愿租赁及投资建设，现在两被告提出上述抗辩，明显与《土地租赁合同》的约定不符，亦并未能提供证据推翻之前的约定，故本院不予采纳。至于案涉土地是否包含农用地，东莞市*******民委员会出具的情况说明与东莞市自然资源局**分局、东莞市**镇住房规划建设局作出的复函存在分歧，但鉴于东莞市自然资源局**分局、东莞市**镇住房规划建设局是负责土地管理及规划的职能部门，故土地性质应以东莞市自然资源局**分局、东莞市**镇住房规划建设局出具复函载明的意见为准。东莞市自然资源局**分局、东莞市**镇住房规划建设局作出的复函载明，案涉土地位于**村，属于农村集体土地，面积约为16607.34平方米，其中包含13113.53平方米为建设用地，这部分土地符合**镇现行土规且不需要用地指标，剩余3493.81平方米为水浇地，符合现行土规但需要申请农用地指标，这部分土地在取得农用地指标后才能办理用地手续，在未完善相关用地手续之前不能动工建设。由上述复函内容可知，《土地租赁合同》约定出租的土地包含了建设用地及农用地。原、被告在签订合同时，合同涉及的农用地没有经依法批准为建设用地，且截至第二次庭审结束前亦未批准为建设用地，故《土地租赁合同》中关于出租农用地的约定因违反法律的强制性规定而无效。合同关于租赁建设用地约定的效力，双方就建设用地达成的租赁协议没有违反法律法规的强制性规定，且案涉地块的农用地及建设用地能够明确区分，建设用地可以不受农用地租赁约定无效的影响，能实际、独立履行，故双方就建设用地达成的租赁协议合法有效。关于《土地租赁合同》的解除问题。《土地租赁合同》关于农用地的租赁约定因违反法律的强制性规定自始无效，故原告诉请解除农用地的租赁约定，缺乏法律与事实依据，本院不予支持。《土地租赁合同》关于建设用地的租赁约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之约定。原、被告均确认原告在起诉前已向两被告发出解除合同通知书，且两被告在2020年1月16日收到上述通知，故《土地租赁合同》关于建设用地的租赁约定应于两被告收到原告解除合同意思表示之日即2020年1月16日解除。关于押金的返还问题。本案原告收取两被告1000000元建筑押金及348000元租赁押金。《土地租赁合同》约定如租赁期第4年期满时，两被告租赁土地上修建的厂房及配套建筑、设施仍未完成，则原告有权解除合同并没收建筑押金，现租赁期限尚未满4年，合同约定没收建筑押金的条件尚未成就，原告诉请没收建筑押金，与合同约定不符，本院不予支持。《土地租赁合同》还约定如两被告逾期支付租金，原告有权没收两被告支付的租赁押金。因租赁押金包含建设用地的租赁押金、农用地的租赁押金，故没收租赁押金的约定部分有效、部分无效。现两被告逾期交租，原告诉请没收建设用地的租赁押金348000元×13113.53平方米÷16607.34平方米=274788.64元，事实清楚，合法有据，本院予以支持。至于农用地的租赁押金，因双方关于农用地的租赁约定自始无效，农用地的租赁押金的约定亦自始无效，原告诉请没收农用地租赁押金，缺乏法律依据，本院不予支持。至于农用地租赁押金及建筑押金的返还问题，由于两被告没有提起反诉，本案不作处理，两被告可以另行起诉要求原告退回。关于两被告返还案涉租赁物的问题。在庭审当中，原、被告均同意以两被告收到原告解除《土地租赁合同》通知当日即2020年1月16日作为两被告向原告返还案涉土地的交割时间，且原告在第二次庭审中亦确认其已实际收回及使用案涉土地，故对于原告本案诉请两被告返还案涉土地的请求，本院依法予以驳回。关于案涉土地租金及占有使用费的问题。《土地租赁合同》中虽然约定土地面积为16600平方米，但从东莞市自然资源局**分局出具的相关文件可知，案涉土地的实际面积为16607.34平方米，其中建设用地为13113.53平方米，水浇地为3493.81平方米。两被告从2019年7月1日开始拖欠案涉土地的租金及占有使用费。两被告应按照约定7元/平方米/月的标准支付建设用地的租金91794.71元及农用地的占有使用费24456.67元，即每月租金、占有使用费合计为116251.38元，租金及占有使用费应计至原、被告确认土地返还之日即2020年1月16日为116251.38元×（6月+16天÷30天）=759509.02元。原告仅诉请两被告按照116000元支付2019年7月1日起至2020年1月16日期间的租金及占有使用费757866.67元，是其对自身民事权利的处分，没有增加两被告的负担，本院予以支持。关于逾期支付租金的滞纳金。因农用地的租赁约定无效，故关于农用地的占有使用费所约定的滞纳金亦自始无效，原告诉请两被告就农用地的占有使用费支付滞纳金，缺乏约定与法律依据，本院不予支持。至于建设用地租赁部分，两被告未按照约定支付租金，已构成违约，原告可要求两被告就每季度租金从逾期之日开始按日千分之三计算滞纳金，其中2019年7月至2019年9月租金275384.13元从2019年7月11日开始计算滞纳金，2019年10月至2019年12月租金275384.13元从2019年10月11日开始计算滞纳金,2020年1月1日至2020年1月16日租金48957.18元从2020年1月11日开始计算滞纳金。原告超出上述计算标准部分诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于免租期的损失赔偿问题。原、被告签署的《土地租赁合同》部分有效，部分无效，但无论合同效力如何，两被告作为承租人均应依照合同约定的租金标准支付租金及占有使用费，而这里的租金标准应该包括租赁期限的租金标准及免租期的租金标准。免租期是双方对特定期间的租金数额作出特殊约定，虽然约定的租金数额为零，但亦属于双方对免租期达成的租金标准。在履行过程中，两被告支付9个月租金后，便开始逾期支付租金，致使双方约定无法继续履行。《土地租赁合同》约定租赁期限是40年，并基于该租赁期限给予两被告1年的免租期，但两被告实际承租/占用案涉土地远远未达到双方约定的40年承租期限，故基于公平原则，两被告免租期亦应结合了实际承租/占用期限进行相应调整，经折算两被告的免租期（15月+16天÷30天）÷12月÷40年*12月=0.39月，超出折算部分的免租期，两被告仍应按照约定的租金标准计付租金及占有使用费1346760元，原告仅诉请两被告支付免租期损失1322400元，是其对自身民事权利的处分，且没有加重被告负担，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市广思实业发展有限公司与被告李勇兵、李三娥签订的《土地租赁合同》关于租赁农用地的相关约定无效；二、确认原告东莞市广思实业发展有限公司与被告李勇兵、李三娥签订的《土地租赁合同》关于租赁建设用地的相关约定于2020年1月16日解除；三、原告东莞市广思实业发展有限公司无需退回被告李勇兵、李三娥交付的租赁押金274788.64元；四、被告李勇兵、李三娥应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市广思实业发展有限公司支付2019年7月1日至2020年1月16日的租金及占有使用费757866.67元；五、被告李勇兵、李三娥应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市广思实业发展有限公司支付滞纳金（其中2019年7月至2019年9月租金275384.13元从2019年7月11日开始计算滞纳金，2019年10月至2019年12月租金275384.13元从2019年10月11日开始计算滞纳金,2020年1月1日至2020年1月16日租金48957.18元从2020年1月11日开始计算滞纳金，均按每日千分之三计至付清之日止，滞纳金金额以未付租金及占有使用费合计金额为限）；六、被告李勇兵、李三娥应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市广思实业发展有限公司赔偿免租期损失1322400元；七、驳回原告东莞市广思实业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17009元，由原告东莞市广思实业发展有限公司承担5366元，被告李勇兵、李三娥承担11643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  李淑花二〇二〇年四月十三日书记员  何智桦邓丽欣附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。