广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初696号原告：广州市番禺区德舜房地产有限公司（以下简称“德舜公司”），住所广州市番禺区南村镇迎宾路段万博中心**，统一社会信用代码：91440113708215306L。法定代表人：陈钜昌，职务：董事长。委托诉讼代理人：霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：文凯，广东仲衡律师事务所律师。被告：广州市盛邦房地产开发有限公司（以下简称“盛邦公司”），，住所广州市番禺区南村镇兴南大道P2北部分统一社会信用代码：914401136699636344。法定代表人：麦景生，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑鹏生，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健容，广东百健律师事务所律师。原告德舜公司诉被告盛邦公司土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德舜公司的委托诉讼代理人霍紫红、文凯及被告盛邦公司的委托诉讼代理人郑鹏生到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告德舜公司诉称：原告承租被告位于广州市番禺区南村镇兴南大道P2北部分，面积为14562平方米的宗地（以下简称“租赁地块”），租赁期限至2019年10月28日。2014年7月8日，被告向原告发出《关于提前终止土地租赁合同的申请函》，提出因开发其盛邦商业大厦需要，申请提前终止租赁地块的租赁合同。原告同意被告以向原告支付解约补偿金700万元为条件，解除与被告的租赁关系。原告并于2014年9月15日与被告签订了《解除租赁关系协议书》，约定：解除双方就该宗地建立的租赁合同关系，双方就该宗地租赁的权利义务终止。被告向原告支付解约补偿金人民币700万元，自签订协议之日起十个工作日先支付350万元，三个月内再支付剩余款项350万元。若被告逾期支付，每逾期一天被告应向原告支付补偿金总额的万分之三的违约金。协议签订后，被告于2014年9月24日向原告支付解约补偿金350万元。但被告并未按约支付剩余的解约补偿金350万元。2015年2月10日，被告向原告出具《承诺书》，称因资金周转困难申请暂缓支付剩余解约补偿金，并向原告提出借款150万元用于周转，并保证在还款时一并支付剩余解约补偿金。原告同意了被告的请求并于当日向被告出借150万元，该笔债权约定的还款时间是2015年4月30日。但被告在该笔借款到期后，仍然没有向原告支付剩余解约补偿金。原告已就150万元借款的债权对被告提起了民事诉讼。鉴于被告严重的违约行为，原告于2015年6月18日、2016年8月19日先后两次向被告发出《关于支付补偿款余款和偿还借款的函》，于2017年4月27日向被告发出《催收通知书》。被告则先后于2016年10月26日和2017年3月1日复函原告，承认因自身原因拖欠剩余解约补偿金，并一再承诺付款。但被告均未予兑现承诺。原告为此委托律师事务所于2018年6月20日通过发送律师函再作催告，但被告至今仍未支付该款项。原告认为，原、被告之间签订的《解除租赁关系协议书》真实合法有效，被告违反约定拖欠支付剩余解约补偿金的行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。原告在进行了多次权利救济均未果后，唯有通过寻求法律途径维护权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，望判决如下：1、被告向原告支付拖欠的解除租赁关系补偿金人民币350万元及违约金（违约金以补偿金总额人民币700万元为本金，按每天万分之三计算，从2014年12月15日起计算至实际清偿之日止）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告盛邦公司辩称：我方的答辩以本次庭审答辩为准，我方答辩意见如下：请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，理由：1、根据双方签订的《解除租赁关系协议》，该协议书的合同目的并没有实现，因为双方签订该协议是被告需要收回涉案土地，进行整体开发，而截止目前为止，原告并没有按照协议将全部的土地交回给被告。因此，基于不安抗辩的相关法律规定，被告有权暂停支付剩余的款项，待原告将《解除租赁关系协议》中约定的条件履行完毕后，被告同意支付。2、根据双方签订的《解除租赁关系协议》中的附表，当时并没有出现案外人徐伟卿、叶伟权的具体情况，而该协议中其中约定上述的所有建筑物均归被告所有，其中案外人在涉案的场地中自行建设了3000多平方米的建筑物，该建筑物并不属于原告所有，故原告在签订《解除租赁关系协议》时并没有向被告披露事实，导致被告没有收回整体土地的合同目的。3、按照《解除租赁关系协议》中约定，如现承租人不同意合同权利义务转移的情况下，原告应该收取相关的租金的，但原告至今并未将相关的租金交付给被告。基于上述理由，被告行使不安抗辩权，有权依法暂停支付剩余款项，原告在未将合同约定的全部土地交付给被告之前，被告无需支付剩余的款项。经审理查明：2001年10月23日，案外人梁连稳与番禺万博房地产有限公司签订《租用土地合同书》，约定梁连稳将位于南大路旁南面与番禺万博房地产有限公司用地相连的约14562平方米土地即涉案土地租给万博房地产有限公司使用，租赁期为19年（即自合同生效之日起计，租赁期由2001年10月28日至2019年10月28日）。上述《租用土地合同书》还对其他事项进行约定。2009年6月30日，梁连稳、广州番禺万博房地产有限公司与原告德舜公司签订《补充协议》，约定梁连稳与番禺万博房地产有限公司签订《租用土地合同书》后在涉案土地上投资修筑了道路和43间临时商铺等设施，现广州番禺万博房地产有限公司同意将该批设施的管理使用权转让给原告德舜公司，经三方协商一致，就该用地转租事宜达成协议，原告同意继受原合同中番禺万博房地产有限公司的全部权利和义务。自协议生效之日起，梁连稳与番禺万博房地产有限公司双方之间的权利义务终止。上述《补充协议》还对其他事项进行约定。2014年4月28日，梁连稳与原告德舜公司及被告盛邦公司签订《权利义务转让合同》，三方经友好协商，就梁连稳承租的位于南大公路以南，塘步东村牌坊对面的一宗土地（面积为14562平方米）租赁合同权利义务转让给被告等事宜，三方达成以下协议：一、梁连稳自愿将其与万博公司签订的《租用土地合同书》（于2001年10月23日签订）、与万博公司、原告签订的《补充协议》（于2009年6月30日签订）所约定的权利义务转让给被告。其中包括但不限于以下权利：1、被告有权向原告收取租金；2、梁连稳与番禺万博房地产有限公司签订的《租用土地合同书》约定的租期届满后归梁连稳所有的地上建筑物及配套设备、设施全部归被告所有。原告应于租赁合同期满之日向被告移交地上建筑物及配套设备、设施。三、原告对梁连稳与被告《租用土地合同书》权利义务转让一事清楚了解，自合同生效之日起，梁连稳与原告之间的权利义务终止，原合同约定的权利与义务由被告和原告享有和承担。四、原告确认：土地租期于2019年10月28日届满后，地上建筑物及其配套设备、设施的处理全部归被告所有。五、原告自2014年4月1日起按原合同约定的时间和金额向被告支付租金。上述《权利义务转让合同》还对其他事项进行约定。因涉案土地要进行整体开发，被告于2014年7月8日向原告发送《关于提前终止土地租赁合同的申请函》，并提出以下申请：“一、我公司郭远文、罗勉名下的22间商铺从七月份起停止交租金，林进茂先生名下的22间商铺从七月份起停止交租金，林进茂先生名下的9间商铺从六月份停止交租金；二、先由贵公司发出告知书给余下商铺和地块租户，再将万博街商铺和地块租户租赁合同全部转给我公司，我司承诺将与剩余租户处理好解除租赁合同等相关事宜；三、请贵公司按相关的合同条款计算好提前终止此块土地租赁合同的补偿方案。”，后被告又于2014年8月19日向原告发送《关于提前终止土地租赁合同的申请函》向原告申请提前终止涉案地块的租赁合同。2014年9月15日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《解除租赁关系协议书》双方就解除涉案土地的租赁关系达成以下协议：一、自本协议签订之日起，解除甲乙双方就该宗地建立的租赁合同关系，甲乙双方就该宗地租赁的权利义务终止。二、甲方向乙方支付解约补偿金人民币柒佰万元（￥7000000元）。自签订本协议之日起十个工作日先支付叁佰伍拾万元（￥3500000元），三个月再支付剩余款项叁佰伍拾万元（￥3500000元）。若甲方逾期支付，每逾期一天甲方应向乙方支付补偿金总额的万分之三的违约金。上述补偿金已考虑本协议第七条以及第八条甲方为万博中心处理管线迁移及出入口道路等费用。三、本协议签订之日起，乙方就该宗地及地上所有的地上建筑物及其附着不可拆除的配套设备、设施全部按现状归甲方所有。甲方必须配合乙方对现有租户解释用地情况。六、对于乙方就该宗地的土地及地上建筑与第三方签订了《商铺租赁合同》、《租赁合同》，按以下方式处理：1、自本协议签订之日起，乙方与第三方《商铺租赁合同》、《租赁合同》中出租方的权利义务由甲方享有和承担，与乙方无关，乙方配合甲方办理租赁变更手续。自甲方变更为《商铺租赁合同》、《租赁合同》的出租方之日起，视为乙方已向甲方完成了对应建筑物的移交。2、若作为承租方的第三方不配合变更甲方为《商铺租赁合同》、《租赁合同》的出租方，则甲方同意仍由乙方代甲方作为名义上的出租人向该第三方收取租金，乙方须在收到租金后五个工作日内将租金转交甲方，若乙方逾期不向甲方转交租金的，则每逾期一日按乙方代收租金总额的万分之三向甲方支付违约金。……3、乙方对于《商铺租赁合同》、《租赁合同》仅承担作为名义出租人代收租以及按时向甲方转交租金的责任，如因履行《商铺租赁合同》产生任何纠纷及乙方代为收取所产生的一切税费，责任及风险由甲方承担，造成乙方损失的，乙方有权向甲方追偿。若因《商铺租赁合同》、《租赁合同》与承租方发生纠纷时，乙方同意甲方以乙方名义参加仲裁、诉讼，乙方向甲方出具全权授权委托书，并全力配合甲方。甲乙双方一致同意，仲裁、诉讼的结果全部由甲方承担。5、除出现不可抗力等因素，若任何一方不配合对方开展上述工作，从守约方发出需对方配合的书面通知书满十个工作日起，对方应按解约赔偿金的每日万分之三向守约方支付违约金。上述《解除租赁关系协议书》还就其他事项进行约定。2014年9月26日原告向被告出具《收款收据》，确认收到被告支付的第一期解约补偿金3500000元。2015年2月10日，被告向原告出具《承诺书》，申请暂缓支付剩余补偿金额并向原告借款人民币壹佰伍拾万元用于解决租户租赁问题。2015年6月18日原告向被告发送《关于支付补偿余款和偿还借款的函》，催促被告支付剩余补偿款项及偿还借款。2016年8月19日原告再向被告发送《关于支付补偿余款和偿还借款的函》，催促被告支付剩余补偿款及偿还借款并支付违约金。2016年10月26日，被告向原告回函，称因前期原告与徐伟卿女士和广州市维景大酒店的租地合同被告正在协商归还土地中及被告公司的股东内部调整等原因，未能及时付款，并承诺在2016年12月31日前付清双方签订的《解除租地合同》和《借款协议》所约定的款项。后被告又于2017年3月1日向原告回函，承诺在2017年10月1日前付清相关款项。因被告未能按时支付相关款项，原告于2017年4月26日和2018年6月20日，又向被告发送《催款通知书》和《关于支付补偿余款及偿还借款的律师函》催促被告支付剩余补偿款及违约金。因经原告多次催促被告支付剩余补偿款未果，原告遂于2019年1月11日向本院提起诉讼，在本院所立案号为（2019）粤0113民初974号，原告起诉要求被告支付剩余补偿款3500000元及支付违约金。被告到庭应诉，被告在该案中主张案外人在涉案土地上建造了三层建筑物，目前被告无法使用涉案土地，由于处理该建筑物涉及到报建等行政审批，应该在行政机关处理后，原告另案处理才为妥当，故被告请求本院驳回原告的起诉。本院对该案经开庭审理后，认为“原告的诉请涉及该建筑物的处理，故原告的诉请应先由行政主管部门处理后，再循法律途径解决为宜。”，本院并于2019年7月18日作出（2019）粤0113民初974号民事裁定驳回原告德舜公司的起诉。被告不服本院作出的（2019）粤0113民初974号民事裁定，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院经审查后认为：根据上述条款的内容约定，合同中所涉的土地和地上建筑物及附着不可拆除的配套设备、设施全部按现状归被告所有，原告与第三人的权利义务由被告享有和承担，与原告无关。这表明原告签约起不再拥有主张涉案土地及附着物权属及使用的权利。案外人在涉案土地上所建的建筑物权属亦应按合同的约定由被告与案外人解决，原告协助处理。且原告提起本案诉讼并未涉及上述权利的主张，只是请求履行合同补偿未的给付，不需要先行通过行政处理，原审驳回起诉不当，本院予以纠正。2019年11月7日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终18862号民事裁定撤销本院作出的（2019）粤0113民初974号民事裁定，指令本院审理。2020年1月8日，本院对原、被告之间的土地租赁合同纠纷，重新予以立案，案号为（2020）粤0113民初696号，即本案。2020年4月9日，本院对本案公开开庭进行了审理，被告在本案中辩称其合同目的未有实现，其有权行使不案抗辩权，有权依法暂停支付剩余款项。被告并在本案庭询中辩称：“我方认为原告主张的逾期付款违约金过高，且计算的本金基数应按照剩余未付款350万元为基数进行计算，且起算应当从原告最后一次向被告发送律师函次日即2018年6月21日起算。至于逾期付款违约金的计算标准由法院依法处理。”另查明：在本案庭询中，原、被告对（2019）粤0113民初974号民事裁定及（2019）粤01民终18862号民事裁定分别发表如下意见：原告认为：“我方对（2019）粤0113民初974号民事裁定书中查明事实部分没有意见，但是我方对该裁决的本院认为部分有意见。我方对（2019）粤01民终18862号民事裁定书没有意见。”，被告认为：“我方对（2019）粤0113民初974号民事裁定书及（2019）粤01民终18862号民事裁定书均没有意见。”以上事实，有原、被告双方提供的证据及本案庭审笔录、（2019）粤0113民初974号民事裁定书、（2019）粤01民终18862号民事裁定书等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本院查明的事实及广州市中级人民法院作出的终审裁定，原告在本案中主张履行合同补偿款的给付，不需要先行通过行政处理，原告从签订《解除租赁关系协议书》起不再拥有主张涉案土地及附着物权属及使用的权利，案外人在涉案土地上所建的建筑物权属问题亦应按合同的约定由被告与案外人解决，原告协助处理。故此，承诺应当履行，被告应按《解除租赁关系协议书》的约定向原告支付完剩余解约补偿款，本院对原告要求被告支付剩余解约补偿款350万元的诉求，应当予以支持。被告未按约定支付剩余解约补偿款，理应按照《解除租赁关系协议书》的约定支付逾期付款违约金给原告，但《解除租赁关系协议书》约定逾期付款违约金按补偿款总额700万元为本金计算明显不符合公平合理原则，本院酌情予以调整为按剩余未付解约补偿款350万元为本金计算。《解除租赁关系协议书》中约定的逾期付款违约金的计算标准、起止时间符合法律规定，本院应予确认，但累计逾期付款违约金应当以剩余未付补偿金人民币350万元为限。原告主张逾期付款违约金的超出部分，本院则不予支持。被告在本案中的辩解，除主张逾期付款违约金的计算本金应为350万元以外，其他均缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告广州市盛邦房地产开发有限公司应当于本判决发生法律效力之日起七日内支付解约补偿金人民币350万元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以剩余未付补偿金人民币350万元为基数，按每天万分之三的标准从2014年12月15日起计算至实际清偿完毕之日止，累计逾期付款违约金以剩余未付解约补偿金人民币350万元为限）给原告广州市番禺区德舜房地产有限公司。二、驳回原告广州市番禺区德舜房地产有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元、财产保全费5000元，均由被告广州市盛邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 胡 林人民陪审员 杨 辉人民陪审员 晏小娟二〇二〇年四月二十日书 记 员 王雅佩