广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2740号原告：贺福，男，1981年10月2日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：谭小燕，女，1981年10月10日出生，汉族，住广州市番禺区。两原告共同委托诉讼代理人：冼杰逊，广东纬国律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李幸哲，广东纬国律师事务所实习人员。被告：广州市番禺圻润房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区市桥街禺山大道**。法定代表人：王海儿，职务执行董事。委托诉讼代理人：张晓丹，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小花，该公司员工。原告贺福、谭小燕诉被告广州市番禺圻润房地产开发有限公司（以下简称圻润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告贺福、谭小燕的委托诉讼代理人冼杰逊及被告圻润公司的委托诉讼代理人黄小花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺福、谭小燕向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期交房违约金18749.95元（购房款总金额1333333元×5%-被告已经支付的违约金47916.7元）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年31日签订了《广州市商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买位于番禺区市桥街禺××大道××广场××1201的房产，购房款总金额为1333333元，原告以按揭贷款方式付款，被告的房屋交付期限为2016年5月31日前。合同签订后，原告已按约定付清了全部购房款，但被告没有依约在2016年5月31日前交付房屋，直到2017年12月23日才通知原告收楼，原告实际收楼时间为2017年12月31日，迟延了足足有一年之久。按合同第十四条的约定，被告应向原告支付相当于总房价5%（66666.65元）的违约金。2018年1月16日，被告在未经协商的情况下，以原告逾期付清房价款为由，抵扣了违约金18749.95元，只向原告支付了部分违约金47916.7元。原告认为，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，而原告的行为并不属于合同约定的违约情况，被告单方抵扣违约金的行为没有任何依据，因此，被告应向原告支付足额违约金。综上，请人民法院依法判决，维护原告的合法权益。被告圻润公司辩称，原告存在逾期付款的行为，因此需要支付逾期违约金。我方确实存在逾期交楼行为，因此产生的违约金，两者相抵扣后的差额部分为47916.65元，已经向原告支付，原告的诉请无事实和法律依据，恳请法院全部驳回。本院认为，贺福、谭小燕与圻润公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据合同约定，圻润公司应于2016年5月31日将涉诉房屋交付贺福、谭小燕使用，但圻润公司直至2017年12月31日才将涉诉房屋交付给贺福、谭小燕使用，已逾期交楼，双方对此事实没有异议，本院予以认定。现双方争议焦点在于：圻润公司能否依上述合同中约定的“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”和“如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期”行使抗辩权相应顺延交楼并取得违约金。圻润公司提出的抗辩所引用的合同内容实为合同中处于同一段落的相关条款的部分内容的摘取，该段全文是：“如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款；甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金。如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。”对于上述合同条款的理解，贺福、谭小燕与圻润公司各执一词。就该合同条款的理解，本院认为，首先，该段落起句已明确为“如因乙方自身条件不符合银行要求”，所以，该条款应是针对乙方自身条件不符合银行要求的情形的约定，即在“乙方自身条件不符合银行要求”的前提下，“导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款”。在符合这种情形下圻润公司可向贺福、谭小燕发出支付未获批准按揭贷款全额房价款的付款通知。其次，在同一段落中还约定了“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”。结合合同中“甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。”的约定，如按圻润公司对该条款的理解为其在签订合同之日三个月内未能收到公积金放款的，则贺福、谭小燕应无条件向其直接支付该全部价款的话，圻润公司就涉诉房屋将可能会收取两次的剩余价款，因为贷款手续已办理完成，相关公积金放款定会发放到圻润公司指定的监管账户内，双方也没有约定这种情形下可办理变更收款账户手续，且圻润公司也自认与中国建行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建行番禺支行）签订有合作协议，不能随意变更收款账户，故如按圻润公司对该条款的理解，明显与商品房销售的交易习惯不符，也有违诚实信用原则。再次，结合双方所签订合同中相关条款的约定，本院认为，合同约定贺福、谭小燕的付款方式为按揭方式付款，按揭银行是和预售款监控银行均为建设银行。此外，贺福、谭小燕与圻润公司还在补充协议中约定：本合同之“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方推荐按揭银行予乙方，由乙方自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续；签订本合同后，乙方办理按揭贷款手续的，乙方须于本合同签订之日起7天内提交银行按揭规定提供的个人资料（乙方在签订本合同时已全部知悉所需资料）给按揭银行，如乙方逾期未能提供按揭银行所需的个人按揭资料则甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能提供个人按揭资料超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权提出解除本合同，乙方按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。从本合同的实际履行可见，贺福、谭小燕是按照双方约定向建行番禺支行办理公积金贷款以支付剩余的购房款，是采取“甲方代理乙方办理按揭手续”的方式，而关于贺福、谭小燕是否逾期提供银行所需的贷款个人资料，对此圻润公司没有提供证据以证实。此外，圻润公司向贺福、谭小燕发出的《关于正太广场相关情况的谅解函》中提出的解决方案之一是“1、若您继续履行《商品房买卖合同》，我司将在交楼之日起10个工作日内向您支付合同约定的违约金。……”2018年1月16日，圻润公司所作出的《关于违约金抵扣的通知书》也确认其延期交房需支付66666.65元违约金。也就是说，圻润公司在履行涉案合同的过程中也是明确知晓违约责任在于其一方并承诺承担违约责任的，现以上述理由抗辩，前后不一，有违诚实信用原则，且圻润公司自认违约的事实，故本院对圻润公司在本案中的抗辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”本院结合合同中上下文的约定、交易习惯和诚实信用原则，认定该部分条款的适用应以乙方自身原因造成公积金不获批准才有这一违约后果，而本案中，圻润公司未能举证证实贺福、谭小燕存在过错，故本院对圻润公司对该条款的理解，不予采纳。因贺福、谭小燕没有逾期付款的违约行为，圻润公司主张其可逾期交楼的抗辩和主张贺福、谭小燕给付违约金的依据均不成立，本院对此不予支持。鉴于圻润公司逾期交楼超过180日已构成违约，贺福、谭小燕主张圻润公司按照合同约定以涉案房屋总价款的5%（1333333元×5%＝66666.65元）计算违约金，符合双方约定，没有违反法律规定，本院予以支持。圻润公司已向贺福、谭小燕支付违约金47916.7元，故仍需支付违约金18749.95元（66666.65元-47916.7元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州市番禺圻润房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贺福、谭小燕支付逾期交楼违约金18749.95元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由被告广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黎美仪二〇二〇年四月十七日书记员  杜嘉华