大连市中山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0202执异51号申请异议人：大连弘阗海鲜餐饮有限公司，住所地大连市中山区春和街**地下公建。法定代表人：王军陆，经理。委托诉讼代理人：高良涛，辽宁安融律师事务所律师。申请执行人：长春农村商业银行股份有限公司大连金州支行，，住所地大连市金州区友谊街道和平路**负责人：袁宇超，行长。委托诉讼代理人：孙世建，辽宁高望律师事务所律师。被执行人：大连绿源国际贸易有限公司，住所地，住所地大连市经济技术开发区五彩城**iv>法定代表人：赵小巍，经理。被执行人：滕玉刚，男，1970年10月30日出生，汉族，住大连市西岗区。被执行人：赵小巍，女，1968年11月24日出生，汉族，住大连市西岗区。申请异议人大连弘阗海鲜餐饮有限公司执行异议一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请异议人提出请求：确认申请人与滕玉刚签订的房屋租赁合同合法有效，保护申请人合法承租权益。事实及理由：1，申请人是案涉房屋的合法承租人及实际使用人，租赁合同合法有效，应予保护，2015年1月1日，申请人与滕玉刚签订房屋租赁合同，申请人租到房屋后花费巨资对房屋进行装修，年租金245000元抵顶滕玉刚以该房屋十年使用权在弘阗海鲜的实缴出资，该租赁合同合法有效，应得到保护；2，银行要求申请人腾退房屋是错误的，也是违法的。银行虽然根据法院的以物抵债裁定取得房屋的所有权，但是依据合同法第229条的规定，租赁期限内所有权变动，不影响租赁合同效力，法院对房屋的查封、拍卖、以物抵债程序中应保留承租人合法的继续承租权，即本案应适用买卖不破租赁原则。申请人与滕玉刚签订租赁合同，案涉房屋2015年1月1日签订租赁合同，2015年6月17日办理抵押登记，2016年7月20日法院保全查封，因此案涉房屋租赁的事实发生在抵押之前，不存在恶意和违法租赁情形。因此提出执行异议，要求中止执行。申请执行人辩称，1，申请人提供的租赁合同真实性存疑，存在如下问题，不应被采信。抵押人腾玉刚从未向抵押权人银行说过该案涉房产已出租，也款出示过该份租赁合同。在办理抵押贷款的当时，抵押人从未向贷款行提供该份《租赁合同》，如果作为抵押人腾玉刚出示了该份合同，作为贷款银行肯定不会贷款，或是会直接采取相对应措施，要求实际承租人出具承诺函，以避免将来对抗抵押权的情况发生。被申请人银行确实知悉案涉房屋当时被他人使用，叫老渔翁海鲜舫。滕玉刚告知是自己在使用，并且也让滕玉刚出具了承诺函，保证在实现抵押权时予以配合。该租赁协议没有按照规定进行备案，无法确认其形成时间，及内容的真实性。《商品房屋租赁管理办法》第十四条房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。申请人未按法律规定办理租赁备案登记手续的，在执行过程中，突然间又提供了相反的证据，用来对抗抵押权的实现，因此，不能据此认定该租赁合同内容的真实性。作为案涉房屋的出租人与实际承租使用人，其之间签订的租赁合同可以任意伪造、更改内容。通过工商档案可见，弘阗海鲜餐饮公司的股东是滕玉刚、赵小巍，法定代表人是赵小巍，被申请人银行在判决生效后，多次要求债务人及抵押人偿还债务的时候，弘阗餐饮才将法定代表人于2019年5月10日由赵小巍变更王军陆。而王军陆也不是公司的股东，所以王军陆也应该完全听从股东滕玉刚及赵小巍的指挥。合同主体方面，分别是房主滕玉刚和弘阗餐饮公司及公司的法定代表人。而滕玉刚、赵小巍又分别是本案的抵押担保人、被执行人；赵小巍又是本案债务人即被执行人禄源公司的法定代表人及股东；赵小巍又与腾玉刚系夫妻关系。赵、滕作为被执行人，拒绝偿还借款，拒绝承担担保责任，不排除签订虚假协议，从而人为设置执行障碍。2，《房屋租赁合同》约定是以租金抵股东出资，协议是违法的。根据《公司法》第27、28条规定，货币出资应存公司帐户，非货币出资是可以估价并依法可以转让的非货币财产。而滕玉刚与弘阗公司签订的《房屋租赁合同》第四条，约定滕玉刚以租赁房屋十年使用权抵顶其在承租方的实缴出资。相当于以房屋使用权抵偿应出资的欠款，其出资不符合法律规定；且以十年的房屋租金出资，也存在诸多变数，比如房屋损毁，出售、被执行等。所以租赁合同的该条款是无效的。就是说即使存在租赁关系，那么弘阗公司也属于无偿在使用。3，从内容及目的看，租赁合同还含有以房屋使用权抵顶所欠公司债务、即抵顶对公司出资的欠款，最高院明确认该行为不能对抗抵押权。房屋租赁是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而申请人提供所谓的《房屋租赁合同》第四条一款，年租金24.5万，甲方以租赁房屋的十年使用权抵顶其在承租方的实缴出资，承租方无需另行交纳房租。从该合同内容看，滕以让渡十年的房屋使用权的方式抵顶245万元对餐饮公司的出资，即所欠餐饮公司的债务。可见，《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于一般的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，二者之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。最高院在英联动漫文化发展（北京）有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审的《民事裁定书》[（2014）民申字第215号]明确债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，所以申请人所享有的权利不可以对抗银行对该房产所享有的物权，所以该租赁权不影响实现抵押权。4，通过调取的工商档案里的租赁合同，完全可以认定上述申请人提供的租赁合同是伪造的。通过在中山工商局调取的弘阗公司的工商档案材料里有份租赁合同，签订时间2014年1月1日，租期是为三年，2014年至2017年，且该合同已到期终止。5，房屋产权人无权出租案涉房产，且异议人也自认没有出租案涉房产。根据2014年6月16日双方签订的《个人抵押合同》第七条：抵押权存续期间，未经乙方书面同意，甲方不得放弃、出租、出资或以其他方式处分本合同项下的抵押物。本案中，申请人未经抵押权人银行同意，在执行异议程序中提供了一份所谓的于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，违反了抵押合同的约定，是无效的。并且根据双方于2015年6月，双方签订的《个人抵押合同》第13条抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产未被出租等情形。本案中申请人也未告知贷款银行该房产已经出租的事实。也说明异议申请人也自认从未出租案涉房产。6，该租赁合同因双方恶意串通，损害了第三人利益，也是无效的，从合同主体方面，分别是房主滕玉刚、弘阗餐饮公司及弘阗公司的法定代表人赵小巍。而滕玉刚、赵小巍又分别是本案的抵押担保人、被执行人；赵小巍又是本案债务人即被执行人禄源公司的法定代表人及股东；赵小巍又与腾玉刚系夫妻关系。赵、滕作为被执行人，拒绝偿还借款，人为设置执行障碍。此前也从未向抵押权人出款该份租赁合同，现在突然出示以对抗抵押权的实现，因此，其行为也是无效的。7，申请人承诺银行可依法处置抵押财产用于偿还本息，其在执行过程中提起异议，违反诚实信用原则。2015年6月，抵押人滕玉刚、赵小巍向我行出具《同意抵押承诺书》，承诺“如禄源公司到期不能按时偿还借款本息，银行有权依法处置上述财产用于偿还贷款本息，我无条件加以配合，并承担相应的法律责任。”承诺人分别为滕玉刚和赵小巍。而本案中，申请人却提供出以前从未见过的租赁合同来对抗本案的强制执行，而且该行为也与其承诺相违背。虽然异议申请人为弘阗餐饮公司，但申请人的股东及法定代表人均系抵押人，弘阗公司提起异议的行为，背后就是滕玉刚、赵小巍的个人行为，为执行设置人为障碍，也严重违反诚实信用原则。8，退一万步讲，即使申请人提供的租赁合同有效，作为申请人弘阗公司的股东赵小巍及滕玉刚，已承诺无条件配合，那么弘阗公司也应无条件腾退房屋。综上，贵院依法裁定驳回申请人的执行异议申请。被执行人赵小巍辩称，同意申请人的请求，因为饭店一直在营业，2014年就开始营业了，合同是后签订的，是为了办理营业执照签的，银行合同是半年后办理的，根据法律规定，享有租赁权，不应该腾退房屋。经审查查明，本院在执行长春农村商业银行股份有限公司大连金州支行与赵小巍、滕玉刚等一案中，于2019年9月30日下发公告，要求被执行人及房屋使用人于公告张贴之日起30日内腾退大连市中山区春和街30号地下公建，该房屋本院2018年6月12日裁定作价23253118元抵债给申请执行人，该房屋产权人系滕玉刚，申请异议人大连弘阗海鲜餐饮有限公司2014年12月16日成立之初在此经营，该公司股东由二被执行人赵小巍、滕玉刚组成，2019年5月10日，法定代表人由赵小巍变更为王军陆；工商档案显示2014年1月1日，滕玉刚与大连弘阗海鲜餐饮有限公司签订租赁合同，滕玉刚将案涉房屋租赁给该公司。本院认为，案涉房屋产权人系滕玉刚，大连弘阗海鲜餐饮有限公司租赁该房屋，该公司股东系被执行人滕玉刚、赵小巍，即被执行人自己占有使用该房屋，现该房屋已经抵债，故其应该予以腾退为宜，故申请异议人所提请求，本院不予支持，已经《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回申请异议人大连弘阗海鲜餐饮有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起15日内向本院提起诉讼。审 判 长 肖 玲人民陪审员 张 健人民陪审员 王圣云二〇二〇年四月二十八日书 记 员 刘贵霞