黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0109民初5417号原告（反诉被告）：颉忠生，男，1988年5月1日出生，汉族，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：李长贵，系黑龙江谢南律师事务所律师。被告（反诉原告）：高鹏，男，1988年10月13日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：付立丽，系黑龙江启虹律师事务所律师。被告（反诉被告）：哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区志华商城第******商服。法定代表人：刘鹏，职务总经理。原告（反诉被告）颉忠生与被告（反诉原告）孙亚芳、被告（反诉被告）哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司（以下简称鑫喆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，被告孙亚芳于2019年11月7日去世，被告高鹏作为孙亚芳的继承人参加诉讼，本院依法适用普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。颉忠生及其委托诉讼代理人李长贵，高鹏及其委托诉讼代理人付立丽到庭参加诉讼，鑫喆公司经本院开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颉忠生向本院提出诉讼请求：1、要求解除《房屋买卖居间服务合同》和《和解书》；2、要求被告哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司支付补偿款7000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月22日，原告与被告孙亚芳签订《房屋买卖居间服务合同》，约定：原告将位于哈尔滨市松北区南京花园3栋2单元703室房屋出售给被告孙亚芳，成交价格为220000元，定金22000元，原告按照合同要求向被告鑫喆房地产公司交付了户口本、身份证复印件房产证原件，由于被告原因导致合同未能继续履行，2019年6月6日原告与被告孙亚芳、鑫喆公司签订和解书，约定：被告鑫喆公司在2019年8月31日前补偿原告10000元，截至2019年10月12日，原告只收到补偿款3000元，原告在合同履行过程中没有过错，合同不能继续履行不是原告的责任，故诉至法院。高鹏辩称，房屋买卖居间服务合同和和解书应该继续履行，原被告于2018年9月22日签订房屋买卖居间服务合同并按合同第七条约定向鑫喆房地产经纪有限公司给付定金首付款92000元，并共同委托居间方代为办理过户手续和贷款手续，居间方应在该房产交易主管部门受理并现场调查确认评估后，45个工作日办理完毕贷款手续，由于居间方违约未及时办理过户及贷款手续，导致合同无法继续履行，2019年6月6日，经孙亚芳鑫喆房地产公司和原告三方共同协商签订和解书，其中约定将首付款存入被告及居间方联名账户，并约定2019年12月31日前办理案涉房屋过户手续，同时居间方向原告给予被告合法使用期间的补偿款1万元，原告表示认可，并且三方进一步约定办理过户手续同时，被告将剩余购房款，支付给原告。原告在和解书履行期间单方提出解除房屋买卖居间合同和和解书不符合法律规定。2、被告高鹏具有法定继承权，其继承合同债权主体适格，高鹏与孙亚芳系母子关系，孙亚芳在合同履行期间因意外去世，高鹏是其唯一合法法定继承人，由于买卖双方及居间方三方签订的房屋买卖居间合同和和解书就案涉房屋买卖一事，已形成一致的意思表示，签订了书面合同，该合同从签订之日起产生法律效力，对三方具有法律约束力，由于尚未办理不动产过户登记合同签订的买受人孙亚芳生前仅享有合同债权，其法定继承人高鹏对其债权法定继承。并且高鹏愿意继续履行合同中关于买受人的相关义务。本着保护当事人合法权益维护社会经济秩序，促进经济发展的立法目的，本案合同应该继续履行。促成交易。恳请法庭驳回原告诉讼请求。高鹏向本院提出反诉请求：1、请求反诉人与本反诉人继续履行《房屋买卖居间服务合同》和《和解书》；2、请求反诉人给付被反诉人颉忠生剩余购房款140571元；3、请求二被反诉人协助反诉人办理哈尔滨市××开发区南京路××花园××单元××室房屋不动产登记证。事实与理由：2018年9月22日反诉人与二被反诉人签订《房屋买卖居间服务合同》，约定反诉人购买被反诉人颉忠生所有的位于哈尔滨市××开发区南京路××花园××单元××室房屋。合同签订后，反诉人按约定向被反诉人鑫喆房地产支付购房定金和首付款共计92000元，被反诉人鑫喆房地产未按合同约定协助办理贷款及房屋过户手续，2019年6月6日反诉人与二被反诉人签订《和解书》约定案涉房屋改为现金形式购买，并于2019年12月31日前办理更名过户手续，综上，故诉至法院。颉忠生辩称，本案的鑫喆公司已失去了行为能力，没有经营行为，合同继续履行可以肯定的说是不可能了。反诉人提出的反诉脱离了客观情况没有意义。希望法院查清事实基础上驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院确认如下：对于高鹏提供的证据B2收费票据，与原告提交的协议书记载的数额相互佐证，能够证实孙亚芳向鑫喆公司交付该款项的事实，本院予以确认并采信。对于高鹏提供的证据B4微信截图，能够证实鑫喆公司怠于履行合同义务，本院予以采信。对于高鹏提供的证据B5通话录音，不能证明原告要证明的问题，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年9月22日，颉忠生与孙亚芳签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定：颉忠生将位于哈市利民开发区南京路南京花园三期3栋2单元703室房屋出售给孙亚芳，房屋总价220000元。购房定金22000元（定金中包括居间服务费），此款于当日交付。孙亚芳在5日内交付首付款100000元由居间方代管，余款办理商业贷款。后孙亚芳向中介方鑫喆房地产经纪公司交付首付款70000元。2019年6月6日，三方当事人针对案涉房屋的买卖合同达成和解书，约定由居间方分三次补偿颉忠生10000元，并将孙亚芳交付的首付款分七次存于孙亚芳和居间方的联名账户，每期还款金额12571.43元；孙亚芳将原来的商业贷款购房改为现金购买此房并定于2019年12月31日办理此房更名过户手续。鑫喆房地产经纪公司在支付颉忠生3000元，支付给孙亚芳12571元后，未再履行义务，故原告诉至本院。本院认为，颉忠生与孙亚芳、中介方鑫喆房地产经纪公司签订的《房屋买卖居间服务合同》是各方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订并生效后，各方当事人均应依照合同的约定全面履行各自义务。在合同履行过程中，房屋出售人和买受人均依照合同约定将案涉房产和房屋首付款、定金等款项交付给中介方鑫喆房地产经纪公司，由于鑫喆房地产经纪公司过错，挪用案涉房屋购房定金、购房款、居间代办费，导致合同无法全面履行，鑫喆房地产经纪公司应当承担违约责任。孙亚芳作为房屋买受人、颉忠生作为房屋的出售人在签订和履行合同过程中均无过错。虽然三方在签订《房屋买卖居间服务合同》时，约定鑫喆房地产经纪公司受买方和卖方委托收取首付款、定金、代办费、购房款，但因该合同为格式合同，提供合同文本方为鑫喆房地产经纪公司，对涉及双方当事人重大利益委托事项没有特别提示，合同中也没有约定鑫喆房地产经纪公司收到买方购房款即视为卖方颉忠生收到该款，颉忠生与鑫喆房地产经纪公司又没有形成单独的委托授权关系，仅以居间合同中注明的委托关系让颉忠生承担已收到全部房款的后果显然不当。另外，三方当事人后期针对该房屋买卖所达成的和解书亦约定，孙亚芳支付的购房首付款由中介方鑫喆房地产经纪公司分期返回到孙亚芳与鑫喆房地产公司的联名账户。高鹏请求继续履行合同及办理更名过户手续的条件没有成就。颉忠生基于鑫喆房地产经纪公司的违约和不诚信行为，行使不安抗辩权并无不当。故针对颉忠生要求解除《房屋买卖居间服务合同》和《和解书》的诉讼请求本院予以支持。针对高鹏要求颉忠生继续履行《房屋买卖居间服务合同》和《和解书》以及收取房款办理更名过户手续的反诉请求，本院不予支持。关于颉忠生诉请鑫喆房地产经纪公司继续支付7000元补偿金能否支持的问题。该补偿金的性质应为鑫喆房地产经纪公司为促使合同继续履行，对颉忠生未按时收到房款的补偿，现该《房屋买卖居间服务合同》合同目的已经不能实现，故颉忠生继续主张该补偿款，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:解除孙亚芳与颉忠生、哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司于2018年9月22日签订的《房屋买卖居间服务合同》和2019年6月6日签订的《和解书》；哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将购房首付款、定金、中介费共计79429元返还给高鹏；驳回颉忠生、高鹏其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由高鹏负担。反诉案件受理费25元，由高鹏负担。颉忠生已经预交，高鹏于本判决生效之日起十日内给付颉忠生。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  赵子清人民陪审员  石莹莹人民陪审员  王 石二〇二〇年四月十三日法官助理乔晨书记员刘禹鑫