广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1065号上诉人（原审被告）：林增招，男，汉族，住广东省陆丰市*******************，公民身份号码441************018。委托诉讼代理人：何镇波，广东华誉品智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁小明，男，汉族，住四川省华蓥市************，公民身份号码512************476。被上诉人（原审原告）：吉小华，女，汉族，住四川省华蓥市***********，公民身份号码512************46X。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵彦斌，广东万士达律师事务所律师。原审第三人：顺德区均安镇荣嘉房产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区***********（住所申报），统一社会信用代码92440606MA51CNBU0C，个体工商户。经营者：谢汉荣。上诉人林增招因与被上诉人丁小明、吉小华、原审第三人顺德区均安镇荣嘉房产中介服务部（以下简称荣嘉中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初15563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林增招上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回丁小明、吉小华的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用全部由丁小明、吉小华承担。事实和理由:双方签订的案涉《房屋买卖合同》明确约定“被告须于原告向银行申请的《抵押借款合同》审批通过后5个工作日内办理申请房屋还贷手续”，即合同约定的履行顺序为：丁小明、吉小华先取得同贷书，林增招再去申请还贷。在本案中，中介串通丁小明、吉小华(中介实际上欲通过这种手段赚取巨额的“过桥贷款”利益)，不顾合同约定的履行顺序，串通变更买方贷款方式，并变更原合同约定的履行顺序。本案中丁小明、吉小华提出的变更贷款方式，无疑加重了林增招的责任(将林增招的还贷义务大大前置，按本来的约定，买方获同贷后，卖方只需提出提前还贷的申请就符合约定了，银行的审批无论怎么慢，卖方都不违约)。变更合同约定履行顺序应取得林增招的书面同意，本案中仅由荣嘉中介服务部工作人员微信含糊告知，只字不提合同约定的履行顺序适用于商业贷款方式。在与荣嘉中介服务部工作人员沟通过程中，林增招也无明确同意变更合同履行顺序，仅回应需要给予时间，且林增招对荣嘉中介服务部及丁小明、吉小华的催促不予回应更加可以视为是拒绝变更合同约定的履约顺序，因此一审法院以此推定是林增招的行为导致案涉合同继续履行不能，构成根本违约，是认定事实不清，证据不足。即使如一审中认为林增招以自己的行为表明其同意变更贷款方式，但双方在实际履行中就林增招的还贷的具体时间并未约定明确，丁小明、吉小华也未书面明确催告林增招的履行期限。双方未就林增招的履行期限达成一致意见，丁小明、吉小华也未给予林增招合理的履行期限，不能视为林增招根本违约。一审法院以此认定林增招构成根本性违约并承担违约责任，证据不足，于法无据。被上诉人丁小明、吉小华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人荣嘉中介服务部在二审期间未进行陈述。丁小明、吉小华向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除丁小明、吉小华、林增招及荣嘉中介服务部签订的《房屋买卖合同》；2.判决林增招双倍返还定金300000元，并自起诉之日起按银行贷款利率计付利息至清偿之日止；3.判决林增招向丁小明、吉小华赔偿156000元，并自起诉之日起按银行贷款利率计付利息至清偿之日止；4.判决林增招向丁小明、吉小华赔偿中介服务费11700元并自起诉之日起按银行贷款利率计付利息至清偿之日止；5.本案诉讼费用由林增招承担。一审法院查明：坐落于广东省佛山市顺德区******居民委员会**********房屋所有权人为林增招，该房已设定抵押权，抵押权人为中国**银行股份有限公司佛山顺德**支行。2019年5月6日，丁小明、吉小华与林增招及荣嘉中介服务部三方共同签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：R20190506），约定林增招将案涉房产售予丁小明、吉小华。成交总价为780000元，合同签订之时丁小明、吉小华付林增招购房定金150000元，林增招已于2019年2月办理该房屋的收楼及办证手续，丁小明、吉小华、林增招双方须于林增招房产证取得后的10个工作日内，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续，丁小明、吉小华办理银行按揭贷款时，有了解相关按揭政策义务，并承担政策变化的风险，林增招必须配合丁小明、吉小华提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。林增招须于丁小明、吉小华向银行申请的《抵押借款合同》审批通过后5个工作日内到银行办理申请该房屋还贷手续，林增招成功还款后领取不动产权证书5个工作日内到房管所办理他项权解押手续，该房屋他项权解押手续办理12个工作日后，丁小明、吉小华、林增招双方带齐相关资料及丁小明、吉小华申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到房地产交易中心办理该房屋房地产权完税过户手续，同时丁小明、吉小华付给林增招首期购房款50000元，丁小明、吉小华不动产权证及他项权证申领并交于银行后，由银行约定时间付给林增招末期购房款（申请住房按揭贷款）为580000元。收到定金后，林增招反悔拒绝转让房屋，林增招必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给丁小明、吉小华，并按本合同约定的总价的20%赔偿给丁小明、吉小华，本合同自动解除。基于经纪方已提供服务，本合同一签署，丁小明、吉小华、林增招就有向荣嘉中介服务部支付佣金义务，该笔佣金于签订本买卖合同同时买卖双方即一次性付清，佣金金额为房屋成交总价3%，丁小明、吉小华、林增招之间相互违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向荣嘉中介服务部支付佣金的义务，无论是一方或双方违约，违约方须按本合同总价的3%支付佣金。合同签订当天，丁小明、吉小华向林增招支付定金150000元，向荣嘉中介服务部支付中介服务费11700元。2019年5月16日晚上8时，荣嘉中介服务部的员工覃某通过微信告知林增招：“那个客户已经准备好流水到建设银行办理贷款，他准备办理公积金贷款，公积金贷款必须要你先还了银行房贷，对方去纳税，之后才可以办理贷款，你尽快安排找过桥公司还房贷吧”，林增招随即回复：“你帮我找一下过桥公司吧”。2019年5月19日，丁小明、吉小华到中国**银行顺德**支行申请组合贷款购房。2019年5月22日，应丁小明、吉小华办理贷款所需，林增招及其妻子到中国**银行顺德**支行签署相关文件。此后荣嘉中介服务部的员工多次联系林增招，督促林增招尽快还贷解押以完成交易，林增招仅曾于2019年6月11日回应：“我现在在老家找人帮忙过桥，你可否给一点时间，不要一直不停打电话”，自此林增招再也未给予明确回应，也并未对房屋还贷解押，丁小明、吉小华遂诉至法院。诉讼中，丁小明、吉小华主张林增招并未依约对房屋还贷解押，导致案涉交易无法进行，而林增招则抗辩因丁小明、吉小华并未取得同贷书，故林增招基于先履行抗辩权未对房屋还贷解押，不存在违约行为。一审法院认为，本案争议焦点为林增招在丁小明、吉小华取得同贷书前拒绝对房屋还贷解押是否属于违约行为。案涉《房屋买卖合同》约定“林增招须于丁小明、吉小华向银行申请的《抵押借款合同》审批通过后5个工作日内办理申请房屋还贷手续”，即合同约定的履行顺序为：丁小明、吉小华先取得同贷书，林增招再去申请还贷。然在合同实际履行过程中，丁小明、吉小华提出由商业贷款购房变更为组合贷款购房，而组合贷款的操作流程是林增招先还贷解押，银行再审批丁小明、吉小华的贷款申请。对于丁小明、吉小华所提出变更贷款方式的要求，荣嘉中介服务部已于微信中如实告知林增招，并详细解释由此造成的双方履行顺序的变更，林增招不但未提出异议，还回应荣嘉中介服务部希望介绍过桥公司还贷，且林增招在数日后配合丁小明、吉小华到银行签署相关贷款所需文件，由以上可知，林增招已以自己的行为表明其同意丁小明、吉小华变更贷款方式。由于林增招已同意变更履行顺序，但经丁小明、吉小华及荣嘉中介服务部多次催告，仍拒绝对房屋进行还贷解押，导致案涉合同继续履行不能，故林增招的行为已构成根本违约，应承担违约责任。丁小明、吉小华作为守约方，现主张解除案涉《房屋买卖合同》于法有据，一审法院予以支持。因丁小明、吉小华于2019年8月19日庭审时提出主张解除合同，故一审法院确认案涉《房屋买卖合同》于2019年8月19日解除。关于林增招违约责任问题。合同中对违约责任的承担既约定违约金，又约定了定金，经一审法院释明，丁小明、吉小华坚持主张同时适用定金罚则和违约金条款，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，一审法院根据林增招的过错承担，并参照本案证据，确认林增招应向丁小明、吉小华返还定金150000元，并支付违约金156000元，不再支持利息主张。关于中介费问题。案涉合同对违约情况下中介费的承担问题已作出清晰约定。本案中，林增招的违约行为造成丁小明、吉小华的中介费损失，理应予以赔偿。丁小明、吉小华依据案涉合同约定，主张林增招赔偿中介费11700元，理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十六条的规定，判决：一、确认丁小明、吉小华与林增招及荣嘉中介服务部签订的《房屋买卖合同》于2019年8月19日解除；二、林增招于判决发生法律效力之日起十日内向丁小明、吉小华返还定金150000元；三、林增招于判决发生法律效力之日起十日内向丁小明、吉小华支付违约金156000元；四、林增招于判决发生法律效力之日起十日内向丁小明、吉小华赔偿中介费11700元；五、驳回丁小明、吉小华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4157.75元（丁小明、吉小华已预交），由丁小明、吉小华负担1170元，由林增招负担2987.75元。财产保全申请费2520元（丁小明、吉小华已缴交），由丁小明、吉小华负担671元，由林增招负担1849元。二审期间，林增招向本院提交了借记卡账户历史明细清单，拟证明林增招有正常还贷。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，但与本案的实体处理不具有关联性，故本院不予采信。二审期间，丁小明、吉小华、荣嘉中介服务部未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系林增招的行为是否构成根本违约，应否承担赔偿责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，林增招上诉称其未同意履行顺序的变更，其行为不构成根本性违约，不应承担赔偿责任，应驳回丁小明、吉小华的诉讼请求。对此，本院认为，在案涉《房屋买卖合同》履行过程中，丁小明、吉小华提出变更贷款的方式，由商业贷款购房变更为组合贷款购房，导致合同的履行顺序变更为林增招先还贷解押，银行再审批丁小明、吉小华的贷款申请。根据已查明的事实可知，荣嘉中介服务部已就丁小明、吉小华变更贷款方式的事宜如实告知林增招，并详细解释了由此造成的双方履行顺序的变更，林增招不但未提出异议，还回应荣嘉中介服务部希望介绍过桥公司还贷，且林增招在数日后配合丁小明、吉小华到银行签署相关贷款所需文件。以上事实有《按揭受理回执》、荣嘉中介服务部出具《买卖房屋的经过证明》、丁小明与林增招的短信来往记录、荣嘉中介服务部提交的光盘及一审法院对中国**银行**支行工作人员所作的询问笔录形成一个完整的证据链条予以证实。一审法院据此认定林增招以其行为表明其同意变更履行顺序并无不当，本院予以维持。林增招虽主张其未明确同意变更合同履行顺序，但并未提供有效的证据予以反驳，故其应承担举证不能的法律后果。至于林增招还主张变更履行顺序应取得其书面同意的问题，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，案涉合同并未约定合同变更需以书面形式，本案亦非法律规定应当采用书面形式的情形，且林增招已以其行为表明其同意变更履行顺序，故其该主张缺乏依据，本院不予支持。关于林增招上诉主张履行期限不明确的问题。现林增招以其行为表明其同意变更履行顺序，双方虽未对变更履行顺序后林增招履行合同义务期限作出明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条及六十二条第四款之规定，林增招有义务对案涉房屋进行还贷解押，其未及时进行还贷解押，且经多次催促仍拒绝对案涉房屋进行还贷解押，导致案涉合同不能继续履行，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。综上，丁小明、吉小华主张解除案涉合同于法有据，本院予以维持。一审法院根据案涉合同的约定及法律规定，判令林增招向丁小明、吉小华返还定金、支付违约金、赔偿中介费符合事实和法律规定，本院亦予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。林增招的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8315.5元，由上诉人林增招负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年四月九日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽