包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0204民初4234号 原告：兰晓静，女，1972年10月6日出生，现住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：肖雪峰，内蒙古瑞安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶金，内蒙古瑞安律师事务所实习律师。 被告：内蒙古包头当代建设集团有限责任公司，统一社会信用代码：9115020470123503X6。 法定代表人：陈青平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李志刚。 原告兰晓静与被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司（以下简称当代建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法变更为普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰晓静的委托诉讼代理人肖雪峰、陶金，被告当代建设公司的委托诉讼代理人李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰晓静向本院提出诉讼请求：1、依法确认合同编号为2009-0015026《包头市商品房买卖合同》附件五第二条、第四条无效；2、依法判令被告继续履行合同编号为2009-0015026《包头市商品房买卖合同》；3、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金310461元；4、依法判令被告退还原告办理产权登记违约金（按照每日229.7731元从2013年10月9日开始计算至被告向产权登记机关提交资料办理产权登记备案之日），暂计算至起诉之日违约金为505271元；5、依法判令被告退还原告办理产权登记证各项税费74643元；第三项、第四项、第五项诉讼请求金额合计890375元。6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月6日，原告购买被告开发的位于包头市××区房屋，房屋价款为2297731元。2011年2月26日，双方补签《包头市商品房买卖合同》，合同编号：2009-0015026。合同约定，房屋首付款1157731元，剩余1140000元由贷款支付。2011年5月31日前交付房屋，出卖人逾期交房超过90日的，应当按照银行同期贷款利率承担至实际交房之日的已付款利息，还应当按照房屋总价的万分之一承担违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。另外，被告在附件五中制定格式条款，其中第二条约定，原告交付房屋时由被告代收产权证费、契税、维修基金等相关费用；第四条约定“产权证在本项目综合验收后360天办理完毕。”2011年7月26日，原告按照约定向乙方付清房款。被告迟延至2012年10月13日才交付房屋。原告支付了办理产权证的各项税费共计143575元，但是被告因为未按照审批规划建设，至今无法通过综合验收，也未向产权登记部门提交资料办理产权登记备案。被告在明知违反建设规划，无法通过综合验收的情况下，凭借自身强势地位制定恶意减轻自身责任，排除原告取得产权证权利的格式条款。且违反相关规定代收各项税费，除被告已经交至包头市房屋维修资金管理中心的68932元维修资金外，其余办理产权证的各项税费74643元应当返还原告。综上，原告向人民法院提出诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告当代建设公司辩称，一、原告要求支付违约金已超出诉讼时效，不应得到支持；二、截止2016年3月30日，当代建设公司已将需要办理产权登记的相关材料报送青山区人民政府，青山区政府同意按现状办理产权证。故从2016年3月31日起，不能办理产权证的责任不能归责于当代建设公司，因此当代建设公司不应承担违约责任；三、即使法庭认定答辩人有违约之处，原告请求的违约金过高，请求依法予以减少。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认并在卷佐证。2010年12月6日，原告购买被告开发的位于包头市××区房屋，房屋建筑面积为359.39平方米，房屋价款为2297731元。2011年2月26日，双方补签《包头市商品房买卖合同》，合同编号：2009-0015026，合同约定付款方式为签订合同时付清首付款1157731元，剩余1140000元由银行贷款支付。合同签订后原告支付首付款1157731元，余款1140000元于2011年7月26日全部付清。合同约定，被告应于2011年5月31日前交付房屋，但因该房屋一直未经验收，直至2012年10月13日，原告办理了入住，被告履行交付房屋义务；合同还约定：被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，被告应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金（第十二条）。在附件五补充合同第四条又约定：产权证在本项目综合验收后的360天内办理完毕。双方在合同附件五补充合同第二条中还约定，“乙方应在房屋交付使用时由甲方代收产权证费、契税、维修基金等相关费用，收费标准按照相关部门的规定收取。”2012年10月9日，原告向被告交纳了两套房屋的契税、产权登记费、维修基金、手续费、测绘费、印花税、代办费等费用共计143575元。被告至今未给原告办理涉案房屋产权证书。 另查明，内蒙古包头当代建设集团有限责任公司未按有关部门审批规划，将规划许可的包头市××区，并将坐落地标向西移动7.5米,因其擅自变更设计规划，致使该工程未通过综合验收。本案审理过程中，被告未能提交证据证明涉案工程已通过相关部门的综合验收。 庭审中被告陈述，2016年3月30日之前，被告已将包含涉案房屋在内，于2015年12月31日以前交付使用但未办理产权登记的的项目报送青山区人民政府集中治理，青山区人民政府同意按现状办理产权证，现目前正在办理中。因此，从2016年3月31日起不能办理产权证的责任不能归责于当代建设公司，当代建设公司不应承担违约责任。被告为此提交证据：青府文字（2016）48号青山区人民政府文件及青山区（未批先建）房地产项目前期手续办理情况统计表。原告质证，真实性认可的，证明目的不认可，该证据说明当代生态大厦属于未批先建工程，不属于产权遗留项目，被告未按照合同约定向产权登记机关递交办理产权证的手续，因为其没有通过规划验收、没有递交办理产权证的相关手续，所以至今未办理产权证，主要原因是被告的违约行为而并非政府的行政不作为，所以不能认可被告的证明目的。 本院认为，原告兰晓静与被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律效力，应当继续履行。原告按照合同约定向被告交纳了房款及办理房屋所有权证的相关费用，被告应按照合同约定给原告办理房屋权属登记。关于合同约定的办理产权登记的时间，《包头市商品房买卖合同》第十二条与该合同附件五补充合同第四条约定不一致，补充合同应视为对《包头市商品房买卖合同》第十二条的补充。补充合同中约定的“产权证在本项目综合验收后360天办理完毕”，经过查明事实，被告认可未能办理涉案房屋产权登记的原因系其擅自变更设计规划，致使工程至今未通过综合验收，故被告当代建设公司应按合同约定承担违约责任。原告请求按照合同约定从实际交付房屋之日推算360日即2013年10月9日至产权证办理完毕之日的违约金，每日按商品房价款2297731元的1支付至产权证办理完毕之日止（暂计至2019年10月25日为505271元），本院认为，每日按商品房价款的1计算违约金过高，本院依据合同的履行情况、兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金计算标准予以适当调整，按日0.5计算较为恰当，双方对2012年10月13日实际交付房屋没有异议，依据相关法律规定，对于每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对原告从2013年10月9日计算违约金的诉讼主张超出诉讼时效期间部分本院不予支持，综上所述，本院支持原告请求逾期办证的违约金，从2016年10月25日起计算至产权证办理完毕之日止，总金额不得超出房屋总价款的30%。原告请求被告支付逾期交房利息及违约金310461元，原告应从知道或者应当知道权利受到损害之日起请求保护民事权利，双方对2012年10月13日交付房屋没有争议，原告应于2012年10月13日知晓被告迟延交付房屋的事实，现于2019年10月25日起诉，已超出法律规定诉讼时效期间，该项请求本院不予支持。原告请求依法确认合同编号为2009-0015026《包头市商品房买卖合同》附件五第二条、第四条无效，同时要求退还原告办理产权证的各项税费74643元，合同由原、被告签署，系双方当事人真实意思表示，该条款并不符合合同无效情形，原告该请求本院不予支持，但由于被告原因至今无法给原告办理房屋产权证，故占有原告已缴纳的各项办证费用于法无据，应予以退还，原告该项请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、继续履行原、被告双方签订的合同编号为2009-0015026《包头市商品房买卖合同》，被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司于本判决生效后在生态大厦项目综合验收完成360日内为原告兰晓静办理生态大厦-1110号房屋产权证书； 二、被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司支付原告兰晓静违约金，自2016年10月25日起至产权证书办理完毕之日止，按照房屋总价款2297731元的日0.5计算，总计不得超出房屋总价款的30%； 三、被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司退还原告兰晓静办理产权证各项费用74643元； 四、驳回原告兰晓静的其他诉讼请求。 案件受理费12704元，由被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司负担4670元，由原告兰晓静负担8034元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长  苏峻岭 人民陪审员  杨小玲 人民陪审员  鲍慧敏 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  武文超 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定. 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。