湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初1719号原告（反诉被告）：湖南省盛鸿房地产开发有限公司，住所地邵东县城永兴路**。法定代表人：孙新国，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：熊以，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚霞辉，湖南通程律师事务所律师。被告（反诉原告）：舒宜群，男，1962年8月22日出生，汉族，住邵东县。被告（反诉原告）：禹时德，女，1965年4月13日出生，汉族，住邵东县，系舒宜群之妻。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘东波，湖南四度律师事务所律师。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：罗庆祺，邵东县金盾法律服务所法律服务工作者。湖南省盛鸿房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“盛鸿房地产公司”）与舒宜群、禹时德商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行审理。庭审中，舒宜群、禹时德向本院提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理，盛鸿房地产公司的委托诉讼代理人熊以、姚霞辉，舒宜群、禹时德及其共同委托诉讼代理刘东波、罗庆祺到庭参加诉讼。本次庭审中，舒宜群、禹时德向本院申请对案涉房屋受损原因予以鉴定，本院准许后，遂委托了广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称广州仲恒鉴定公司）进行鉴定。应鉴定机构要求，本院依职权调取了中央华府11栋1层平面图和结构图纸、中央华府11栋的平面图及中央华府11栋基础梁平法配筋图，并于2019年11月4日公开开庭组织双方当事人进行质证。2020年3月24日，本院依法适用普通程序再次公开开庭对本案进行了审理，盛鸿房地产公司的委托诉讼代理人熊以、姚霞辉，舒宜群、禹时德及其共同委托诉讼代理罗庆祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛鸿房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令舒宜群、禹时德支付所欠购房款15万元；2.本案诉讼费用由舒宜群、禹时德承担。事实和理由：2016年1月6日，盛鸿房地产公司与舒宜群、禹时德签订了《中央华府商品房买卖合同》，约定舒宜群、禹时德购买盛鸿房地产公司名下中央华府项目中的第11栋1层109号商铺。该商品房合同约定建筑面积43.02㎡，单价为14132.96元，总金额608000元。合同约定付款方式为签订合同时一次性付款。签订合同时，舒宜群、禹时德向盛鸿房地产公司支付458000元购房款，尚欠余款15万元，舒宜群向盛鸿房地产公司出具欠条，双方约定剩余未交房款于2016年12月31日前交清。此后，经盛鸿房地产公司多次催要，舒宜群、禹时德至今未付。被告舒宜群、禹时德答辩并反诉称，在合同签订之前，舒宜群、禹时德于2015年12月26日支付认购金10万元，2016年1月2日支付定金15万元，2016年1月6日支付契税、维修基金共计28451元，购房款208000元，下欠盛鸿房地产公司购房款15万元，舒宜群、禹时德出具了欠条，约定2016年12月31日前还清。2016年4月30日，盛鸿房地产公司将109号商铺交给舒宜群、禹时德。2018年1月，舒宜群、禹时德经多次调查发现，盛鸿房地产公司采取欺诈手段，擅自改变规划部门许可的建筑设计方案，在舒宜群、禹时德所购的109号商铺右侧违规建筑110号商铺（宽2.8米、长9.6米、面积27㎡），在109号商铺旁违规建筑垃圾站3间，化粪池1座，电力开闭所1间，并将109号商铺原规划的22米人行通道完全堵塞。盛鸿房地产违规建设110号商铺，使109号商铺本是转角门面变成了非转角门面，直接导致门面价值受损；违规将109号商铺旁22米的人行通道堵塞，致使商铺没有完整的商业通道，客流量严重减少；将化粪池、垃圾站、电力开闭所违规建筑在109号商铺边，造成了严重的环境污染与安全隐患。盛鸿房地产公司上述违约行为，直接导致了舒宜群、禹时德所购商铺严重贬值，已无法达到购买商铺时期待的商业用途。盛鸿房地产公司没有按照合同约定履行交房等相关义务，严重违约，其主张要求舒宜群、禹时德支付购房款缺乏法律依据。且按合同约定盛鸿房地产公司应在2016年4月30日前将符合约定条件的房屋交付给舒宜群、禹时德，但盛鸿房地产公司至今未按约定交房，舒宜群、禹时德有权拒绝履行交付购房尾款的义务。故反诉请求：1.判令盛鸿房地产公司双倍返还购买商铺定金15万元；2.判令盛鸿房地产公司支付《商品房买卖合同》第十三条约定的违约金13740元（458000元*3%=13740元）；3.判令盛鸿房地产公司立即向舒宜群、禹时德交付房屋所有权证及土地使用权证并支付违约金34304元（458000元*749天*1/10000=34304元）；4.判令盛鸿房地产支付违约在舒宜群、禹时德名下中央华府109商铺右侧违规增建110号商铺致使舒宜群、禹时德名下109号商铺地基下沉导致商铺严重受损的维修费1万元；5.判令盛鸿房地产公司赔偿舒宜群、禹时德因违约导致109号商铺严重贬值商业利益损失10万元；6.本案诉讼费由盛鸿房地产公司承担。盛鸿房地产公司就反诉辩称：1.定金是指一方交付的保证金，舒宜群、禹时德在合同签订前向盛鸿房地产交付15万元，之后二者签订合同，不存在需要双倍返还定金的情形。2.根据合同约定，买受人应付房款或契税、维修基金等相关代收代缴费用仍未交清的，出卖人可据实予以延期交付房屋。盛鸿房地产公司虽然在2016年4月30日因舒宜群、禹时德的恳请提前将房屋交给其使用，但因舒宜群、禹时德还有15万元未向盛鸿房地产公司支付，盛鸿房地产公司没有义务向其交付房屋。3.中央华府110号商铺在2016年4月30日即舒宜群、禹时德开始使用房屋时就已经存在，并非其所称2018年1月才发现，舒宜群、禹时德所称与事实不符。4.舒宜群、禹时德没有任何证据证明109号商铺地基下沉，商铺受损严重，且事实上也没有出现，该项请求与事实不符。5.109号商铺旁从未规划过人行通道，因此不存在堵塞人行通道，也不存在舒宜群、禹时德所说的109号商铺为转角门面。6.109号商铺旁规划时就存在垃圾站、电力开闭所，只是因为后来本市环卫卫生升级要求在垃圾站旁建设卫生操作间，该行为是为了提升小区卫生环境，是民生工程，并不会对109号商铺造成任何影响，商铺没有贬值，盛鸿房地产公司没有违反合同约定，舒宜群、禹时德的反诉请求不能成立。经审理查明，舒宜群、禹时德因购买盛鸿房地产公司名下中央华府项目中的商铺，分别于2015年12月26日、2016年1月2日向盛鸿房地产公司支付认购金10万元、“定金”15万元。2016年1月6日，盛鸿房地产公司（出卖人）与舒宜群、禹时德（买受人）签订了《中央华府商品房买卖合同》，约定：1.买受人于合同签订之日以一次性付款608000元的方式购买中央华府项目中第11栋1层109号商铺。2.出卖人应在2016年4月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人，但至约定交付之日，买受人应付房款或契税、维修基金等相关代收代缴费用仍未交清的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。3.在销售过程中，销售广告和销售人员就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明和允诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：①交付时道路保持基本通畅。②交付时水电可以正常使用。如果在规定日期内未达到上述使用条件或与其销售广告和销售人员所做的明确具体的说明和允诺不符，双方同意按协商方式处理（合同第十三条）。4.出卖人应在商品房交付使用后298个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证及土地使用权证。因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。5.出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。同日，舒宜群、禹时德向盛鸿房地产公司支付购房款208000元和契税、维修基金28451元，尚有15万元未支付，舒宜群向盛鸿房地产公司出具借据，约定欠款于2016年12月31日前还清。此后，该欠款舒宜群、禹时德未予支付。另查明，109号商铺位于邵东市城区，该商铺所在中央华府小区原规划设计在该小区11栋与9栋之间有10米的人员过街通道，实际建设为5.4米，后该通道被盛鸿房地产公司封堵；原规划设计在109号商铺附近建设一宽6.2米、长8米的垃圾中转站，实际建设宽19.2米、长8米，即建设了环卫工人设施操作间和环卫工人休息间；原规划设计没有对电力开闭所、化粪池予以规划。盛鸿房地产公司在未经相关部门批准的情况下在环卫工人设施操作间和环卫工人休息间左侧、109号商铺右侧建设了110号商铺、在垃圾中转站后增设一处电力开闭所。2019年1月7日，邵东县城乡规划管理局作出邵规行处决补字［2019］第1-7-1号《行政处罚决定书》，认为：1.违法建设的110号商铺外围建筑为框架结构，拆除会破坏其整体性，且对舒宜群、禹时德所购109号商铺造成较大影响；2.垃圾中转站和电力开闭所属于中央华府小区的公用设施，涉及到该小区广大业主的切身利益。为此，邵东县城乡规划管理局作出了没收110号商铺和保留垃圾处理站、电力开闭所的决定。该公司在向舒宜群、禹时德发放的商业广告中将110号商铺位置明确标注在109号商铺旁。舒宜群、禹时德因109号商铺出现开裂及地基下沉于2019年7月15日向本院申请鉴定，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2019年11月13日作出仲恒鉴字【2019】ＳＷ2386号房屋受损原因鉴定报告，认为：①109号商铺西侧地面水磨石有开裂、空鼓现象，是由于西侧化粪池周边回填土夯实度不足，室外回填土低于室内回填土，回填土由于施工压实度不足，且化粪池施工时令相邻回填土产生松动，削弱周边土层的侧向约束，导致109号商铺室内回填土向西侧的横向变形和下陷，加上回填土一般都会随时间向下固结沉降，造成水磨石地面下回填土形成空鼓现象，引起混凝土地台受力开裂、下陷；②109号商铺西立面与外侧地面交接处有分离现象及西立面柱下方瓷砖开裂、空鼓现象，是由于西侧化粪池周边回填土夯实度不足导致室外回填土固结下沉速率加剧而形成交接处出现损坏现象；③109号商铺墙体有轻微开裂现象，是由于墙体受温度应力和材料收缩引起开裂。还查明，盛鸿房地产公司已于2016年4月30日将中央华府11栋1层109号商铺交给舒宜群、禹时德使用，该商铺至今未完成综合验收。上述事实有双方当事人提交的《中央华府商品房买卖合同》《修建性详细规划——平面布局图》《邵东县城乡规划管理局规划违法案件行政处罚决定书》，盛鸿房地产公司提交的双方当事人的身份信息、交费收据、舒宜群出具的借条，舒宜群、禹时德提交的中央华府广告宣传纸、《邵东县城乡规划管理局关于禹时德反映中央华府违规建设信访事项处理意见书》《邵东市自然资源局关于禹时德反映中央华府违规问题的情况汇报》《邵东县房产管理局关于对举报“中央华府”项目违规交房的回复》、仲恒鉴字【2019】SW2386号《房屋受损原因鉴定报告》和双方当事人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案双方当事人争议的焦点有五个，其一是舒宜群、禹时德于2016年1月2日向盛鸿房地产公司交付的15万元是否应当双倍返还；其二是舒宜群、禹时德拒绝全部履行支付15万元欠款义务的理由是否依法成立；其三是盛鸿房地产公司是否应当承担因109号商铺受损赔偿责任；其四是舒宜群、禹时德所购中央华府11栋1层109号商铺是否存在商业利益受损，如存在盛鸿房地产公司是否应承担赔偿责任；其五是盛鸿房地产公司是否应向舒宜群、禹时德承担因未按约定交付房屋和交付房屋所有权证及土地使用权证的违约责任。对此，本院评判如下：一、关于舒宜群、禹时德于2016年1月2日向盛鸿房地产公司交付的15万元是否应当双倍返还的问题。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的百分之二十。”本案中，中央华府11栋1层109号商铺的销售价格为608000元，根据该条规定，双方约定的定金数额不应超过121600元，超过部分不应认定为定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，买受人舒宜群、禹时德向出卖人盛鸿房地产公司给付定金的时间是2016年1月2日，双方当事人订立《中央华府商品房买卖合同》的时间是2016年1月6日，该定金应为订约定金，因双方当事人已经订立了《中央华府商品房买卖合同》，根据前述规定，盛鸿房地产公司依法不应返还定金。本院对舒宜群、禹时德要求盛鸿房地产公司双倍返还15万元定金的反诉请求，本院不予支持。二、关于舒宜群、禹时德全部拒绝履行支付15万元欠款义务的理由是否依法成立的问题。舒宜群、禹时德辩称，盛鸿房地产公司未按合同约定交房，故未向盛鸿房地产公司支付尾款，理由为：按照《中央华府商品房买卖合同》约定盛鸿房地产公司应在2016年4月30日前将经综合验收合格的109号商铺交付给其使用，盛鸿房地产公司交付的109号商铺未经综合验收合格，不符合要求。本院认为，双方当事人订立的《中央华府商品房买卖合同》约定，至约定交付之日，买受人应付房款或契税、维修基金等相关代收代缴费用仍未交清的，出卖人可据实予以延期将商品房交付买受人使用。本案中，双方当事人对剩余房款的交付时间另行约定为2016年12月31日前，如果舒宜群、禹时德在2016年12月31日前将所欠购房款支付给盛鸿房地产公司，盛鸿房地产公司且应在2016年12月31日起的合理期限内履行相应的交房义务，但舒宜群、禹时德至今未将购房尾款15万元支付给盛鸿房地产公司，按合同约定，盛鸿房地产公司可延期向舒宜群、禹时德交付房屋，故舒宜群、禹时德因盛鸿房地产公司未按要求交付房屋拒付尾款的辩称意见不成立。三、关于盛鸿房地产公司是否应当承担因109号商铺受损赔偿责任问题。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的仲恒鉴字【2019】SW2386号《房屋受损原因鉴定报告》认定，舒宜群、禹时德所购中央华府11栋1层109号商铺主体结构未发现有因地基基础不均匀沉降或因承载能力不足而引起的损坏迹象，该商铺出现开裂及地基下沉是因西侧化粪池周边回填土夯实度不足导致。因中央华府的《修建性详细规划——平面布局图》未对化粪池予以规划设计，故盛鸿房地产公司建设化粪池的行为并未违反其在合同的有关“按批准的规划、设计建设商品房项目，不擅自变更建筑设计”的承诺，不属于违约行为，且舒宜群、禹时德所提交的证据不能证明109号商铺本身存在质量问题，故因化粪池周边回填土夯实度不足导致109号商铺受损的情形，不属于本案商品房销售合同纠纷案件审理的范围，舒宜群、禹时德可另行主张权利。四、关于舒宜群、禹时德所购中央华府11栋1层109号商铺是否存在商业利益受损，如存在盛鸿房地产公司是否应承担赔偿责任问题。舒宜群、禹时德向本院提交的盛鸿房地产公司发布的商业广告载明，在109号商铺右侧有110号商铺，故舒宜群、禹时德在与盛鸿房地产公司订立合同时，知道或者应当知道109号商铺右侧存在110号商铺，109号商铺为非转角门面。因此，盛鸿房地产公司虽未经相关部门批准，违法建设110号商铺，但该违法建设行为并未改变其在商业广告中对109号商铺位置的表述，且109号商铺处于新铺路中段，109号商铺本非转角门面；盛鸿房地产公司扩建的环卫设施操作间和环卫工人休息间，并非垃圾倒放处，又有110号商铺将环卫设施操作间和环卫工人休息间与舒宜群、禹时德所购的109号商铺间隔，难以对109号商铺使用功能造成影响；如前所述，如禹时德、舒宜群认为盛鸿房地产公司所建化粪池给禹时德、舒宜群造成了损害，其可另行主张权利。盛鸿房地产公司违反“出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计”的承诺，将原设计的中央华府11栋与9栋之间人员过街通道封堵，导致了客流量的减少，客观上造成了109号商铺商业机会的减少，给舒宜群、禹时德造成了一定的损失，故舒宜群、禹时德可依法请求盛鸿房地产公司承担赔偿损失的违约责任。因该损失无法确定具体金额，本院结合合同履行情况、双方当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情确定由盛鸿房地产公司赔偿舒宜群、禹时德前述商业利益损失5万元。五、关于盛鸿房地产公司是否应向舒宜群、禹时德承担因未按约定交付房屋和交付房屋所有权证及土地使用权证的违约责任问题。根据双方当事人签订的《中央华府商品房买卖合同》约定，盛鸿房地产公司向舒宜群、禹时德交付房屋的时间是在舒宜群、禹时德付清购房款和契税、维修基金等相关代收代缴费用后。因舒宜群、禹时德目前尚未付清购房款，故盛鸿房地产公司可按合同约定延期履行交付房屋的义务，无须承担有关交付房屋的违约责任。《中央华府商品房买卖合同》约定，盛鸿房地产公司应在商品房交付使用后298个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，并在完成初始登记后365个工作日内协助舒宜群、禹时德办妥房屋所有权证及土地使用权证。因目前盛鸿房地产公司无需向舒宜群、禹时德履行交付房屋的义务，就不存在交付房屋后办理初始登记，协助办理房屋所有权证及土地使用权证的后续事宜。故对舒宜群、禹时德要求盛鸿房地产公司承担因未按约定交付房屋和交付房屋所有权证及土地使用权证违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告舒宜群、禹时德于本判决生效之日起十五日内支付原告湖南省盛鸿房地产开发有限公司购房款15万元；二、反诉被告湖南省盛鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告舒宜群、禹时德因封堵11栋与9栋之间的人员过街通道给反诉原告舒宜群、禹时德造成的商业利益损失5万元；三、驳回反诉原告舒宜群、禹时德的其他诉讼请求。如义务人未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，反诉费2960.8元，共计4610.8元，由原告（反诉被告）湖南省盛鸿房地产开发有限公司承担610.8元，被告（反诉原告）舒宜群、禹时德承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起两年内向人民法院申请强制执行。审 判 长  曾啸坤人民陪审员  龙宗琼人民陪审员  郭英姿二〇二〇年四月一日法官助理谢瑾代理书记员  羊薇薇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。