广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终2546号上诉人（原审原告）：罗淑玲，女，汉族，1989年7月5日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：罗碧莹，广东本务律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：丁历，该公司经理。委托诉讼代理人：欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。上诉人罗淑玲与佛山市裕朗通房地产开发有限公司（以下简称裕朗通公司）因双方之间的商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初14654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。罗淑玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判裕朗通公司向罗淑玲支付自2019年4月17日起至实际交付房屋之日止的逾期交楼违约金，暂计至2019年5月25日为5373.93元；2.本案诉讼费由裕朗通公司承担。事实与理由：裕朗通公司在取得涉讼房屋的测绘报告书后，至今仍未按照双方的合同约定，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达罗淑玲。因此，涉讼房屋至今仍未实际交付，且未交付是由于裕朗通公司的过错导致，裕朗通公司应当承担相应的违约责任。一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，支持罗淑玲的上诉请求。裕朗通公司针对罗淑玲的上诉没有发表答辩意见。裕朗通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回罗淑玲的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由罗淑玲承担。事实与理由：第一，一审判决认定《商品房买卖合同补充协议》中关于交付条件变更的约定无效是错误的。双方于该补充协议中就交付条件达成的变更，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在免除开发商义务的情况，依法有效。具体如下：1.竣工验收备案表、测绘报告并非法定的房屋交付使用条件；2.裕朗通公司已对补充协议的相关条款采取合理的方式进行提示及解释，且变更涉讼房屋交付条件也不会免除裕朗通公司后续需要取得测绘报告的义务；3.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》不属于法律、行政法规的强制性规定。既然双方关于涉讼房屋交付条件的变更合法有效，裕朗通公司亦举证证明了已在约定期限内向罗淑玲交付符合约定的涉讼房屋，那么罗淑玲主张逾期交付违约金并无依据。第二，按照合同约定，罗淑玲在涉讼房屋不存在房屋地基基础和主体结构的质量问题严重影响正常使用的情形下拒绝接收涉讼房屋，应由其自行承担逾期不收楼的责任，故应以合同约定的最后交付时间即2018年12月30日作为房屋实际交付的时间。综上，请求二审法院依法查明事实，维护裕朗通公司的合法权益。罗淑玲针对裕朗通公司的上诉没有发表答辩意见。罗淑玲向一审法院起诉请求：1.裕朗通公司向罗淑玲支付逾期交付违约金20505.78元（暂计至2019年5月25日，按照日万分之一计算至实际交付房屋之日）；2.本案诉讼费由裕朗通公司承担。一审法院查明事实：涉讼房屋位于佛山市南海区某镇某路X号某苑X座X房。2017年12月15日，罗淑玲、裕朗通公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：裕朗通公司将涉讼房屋售予罗淑玲，总价款为1414192元；裕朗通公司应当在2018年12月30日前向罗淑玲交付涉讼房屋；（第九条）涉讼房屋交付时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；涉讼房屋达到约定的交付条件后，裕朗通公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达罗淑玲；罗淑玲查验的涉讼房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由裕朗通公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；裕朗通公司未按约定时间将涉讼房屋交付罗淑玲的，逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，裕朗通公司按日计算向罗淑玲支付全部房价款万分之一的违约金。同日，罗淑玲、裕朗通公司签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：罗淑玲、裕朗通公司就涉讼合同的有关条款变更和未尽事项达成本协议；（第四条）双方同意涉讼合同第九条变更为裕朗通公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付罗淑玲使用，“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。同日，罗淑玲、裕朗通公司签订《室内装修委托合同》（以下简称装修合同），约定：罗淑玲自愿委托裕朗通公司对涉讼房屋进行统一装修，委托服务总包干价455736元；交付时间为2018年12月30日；裕朗通公司应保证装修工程质量，严格按双方确认的装修标准进行交付，达不到约定装修交付标准的，罗淑玲有权要求裕朗通公司进行整改，但不影响房屋的交付。2018年12月28日，某苑X座取得《房屋建设工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》。罗淑玲于2019年1月10日收到《某苑收（验）楼通知书》，于2019年1月中旬前往查验涉讼房屋，但因涉讼房屋存在多处装修质量问题需修复，故当天并未实际接收房屋。2019年5月，裕朗通公司的工作人员与罗淑玲多次通过微信进行沟通。其中，罗淑玲于当月6日发送《楼宇情况反馈表》追问维修情况，裕朗通公司工作人员回应称“这个单我明天去对一下情况，有一些问题应该是统一维修过的”；该工作人员于当月13日告知罗淑玲“你家现在主要是客厅发霉的拆下来还没有恢复，现在不确定你家用石材踢脚线还是木材，没有回复，其他的就是卫生间窗户和淋浴隔断”。一审中，罗淑玲、裕朗通公司共同确认某苑X座于2019年4月16日取得测绘报告书。罗淑玲陈述：罗淑玲于2019年1月10日收到裕朗通公司发出的收楼通知，并于2019年1月中旬前往收楼，但因涉讼房屋存在质量问题需整改，故当天并未实际收楼。一审法院认为，罗淑玲、裕朗通公司签订的涉讼合同和装修合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。涉讼房屋于2018年12月28日通过竣工验收备案，于2019年4月16日取得测绘报告，根据涉讼合同第九条的约定，涉讼房屋至2019年4月16日始符合双方约定的交付条件。补充协议第四条中关于“出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用”的约定，属格式条款，裕朗通公司作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，且未采取合理的方式提请罗淑玲注意，该条款无效。裕朗通公司未能在约定交付期限2018年12月30日前向罗淑玲交付符合约定条件的涉讼房屋，构成违约，现罗淑玲主张裕朗通公司以涉讼合同载明的交易总价1414192元为本金从2018年12月31日起按日万分之一的标准计算逾期交付违约金，符合涉讼合同的约定，经核算，至2019年4月16日止，裕朗通公司应支付的逾期交付违约金为15131.85元（1414192元×0.1‰×107天）。罗淑玲未主张涉讼房屋存在地基基础和主体结构的质量问题，故在涉讼房屋符合交付条件后，罗淑玲应配合接收涉讼房屋，罗淑玲主张裕朗通公司支付2019年4月17日起的逾期交付违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、裕朗通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金15131.85元予罗淑玲；二、驳回罗淑玲的其他诉讼请求。一审案件受理费305.14元，减半收取计152.57元，由罗淑玲负担62.57元，裕朗通公司负担90元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。罗淑玲、裕朗通公司签订的涉讼合同和装修合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约全面履行各自的义务。根据已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：1.补充协议中关于变更房屋交付条件的条款是否有效；2.裕朗通公司是否应向罗淑玲支付逾期交付违约金及其计付期间。关于争议焦点一。裕朗通公司上诉主张补充协议中有关对房屋交付条件的变更是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经查，补充协议第四点第二项约定：“‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。但根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案，即商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件是房屋交付的法定标准和最低标准。而补充协议中约定的交付条件因违反法律、行政法规的规定而无效。因此，裕朗通公司的该上诉主张缺乏事实和法律依据，其据此主张涉讼房屋于合同约定的2018年12月30日已具备交付条件亦不成立，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，由于补充协议中关于变更房屋交付条件的条款属于无效条款，故涉讼房屋的交付仍应依照涉讼合同的约定履行。经查，涉讼合同约定涉讼房屋本应于2018年12月30日前交付，但裕朗通公司却于2019年4月16日才依照涉讼合同的约定取得测绘报告，故一审判决裕朗通公司应承担逾期交楼的违约责任并向罗淑玲支付逾期交付违约金，合法有据，本院予以维持。至于罗淑玲上诉主张逾期交付违约金应计算至实际交付之日的问题。经查，罗淑玲于2019年1月10日收到裕朗通公司寄送的《某苑收（验）楼通知书》，且于2019年1月中旬已前往查验涉案房屋，其拒绝接收房屋所主张的装修质量问题并非主体结构和地基基础问题。即便双方就涉案房屋的交付条件存在纠纷，但罗淑玲于其主张的涉案房屋符合交付条件（即取得房屋测绘报告）后亦理应积极配合接收涉案房屋。故根据诚实信用原则，本院确认裕朗通公司已在涉案房屋符合法定交付条件之际完成了通知罗淑玲收楼的义务。一审判决认定裕朗通公司的逾期交付违约金应计算至其取得房屋测绘报告之日理据充分，罗淑玲上诉主张因裕朗通公司在取得房屋测绘报告后并未通知其进行收楼，逾期交付违约金应计算至实际交付之日的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。由此，一审判决裕朗通公司应向罗淑玲支付自2018年12月31日起至2019年4月16日止的逾期交付违约金15131.85元（1414192元×0.1‰×107天），并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。罗淑玲、裕朗通公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228.3元，由上诉人罗淑玲负担50元，由上诉人佛山市裕朗通房地产开发有限公司负担178.3元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月十四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣