广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤04民终699号 上诉人（一审被告、反诉原告）：广东国硕律所事务所，住所地：珠海市香洲区人民西路**日荣大厦****。统一社会信用代码：31440000G1920179XU。 负责人：高嵩。 委托诉讼代理人：柳青，广东国硕律所事务所律师。 委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律所事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海路晟发展有限公司，住所地：珠海市香，住所地：珠海市香洲区南湾北路******：914404005814303231。 法定代表人：刘咏麟，执行董事。 委托诉讼代理人：侯文荣，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓娟，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。 上诉人广东国硕律所事务所（以下简称国硕律所）因与被上诉人珠海路晟发展有限公司（以下简称路晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初10598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国硕律所上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.改判路晟公司向国硕律所返还不当得利168000元及相应利息；3.改判路晟公司返还押金20000元；4.改判国硕律所对香洲梅华东路洲山大厦二楼西边写字楼小房、面积116平方米有优先承租权。 事实与理由：关于国硕律所在2018年4月16日至2019年3月15日期间支付房屋占用费的标准，一审法院认定事实有误。一、根据路晟公司发的通告，在2018年6月15日之前，路晟公司是确认按照原来的标准即每月12000元收取的。二、在2018年6月15日至2018年10月1日期间，国硕律所承租的小房尚未到期，承租的大房已经到期，根据事实及一审法院确认的情况，小房与大房不可分开，而此时国硕律所承租的小房仍按照每月每平方米20元的标准，即使此时路晟公司将该部分交付给第三方，也根本满足不了交付的条件，只能等到小房到期后，才有可能整体移交。因此，在这段时间，路晟公司不可能收到第三方向其交付的租金，因此，根据交易习惯，在此期间内，国硕律所也应当按原来的标准向路晟公司支付占用费。三、国硕律所从未同意在没有与路晟公司达成五年承租期间的前提下愿意按照每平方米每月60元的标准向路晟公司支付租金。国硕律所向路晟公司支付租金只是表达续租的意愿，强烈要求在继续租赁五年的前提下，国硕律所同意按照评估报告中的租金标准支付，但是路晟公司并未同意国硕律所继续租赁涉案房产五年，而且路晟公司与第三方签订的合同也是约定了租赁期限为五年。因此，双方并未就续租达成合同意，路晟公司无权要求国硕律所按照每平方米每月60元的标准支付占用费，一审法院判令国硕律所按照每月每平方米60元的标准支付房屋占用期间的占用费没有事实和法律依据。四、国硕律所与路晟公司于2008年8月18日签订写字楼租赁合同约定案涉写字楼小房的租赁期限至2018年10月1日。国硕律所将小房和大房装修为一体，实际形成了对大房租赁期限的延长。根据一审法院国硕律所对小房优先承租权问题的分析，大房和小房的合同实际是捆绑在一起的，不可分割，因此租赁期限应当按照时间最长的即2018年10月1日为准，故在2018年10月1日前，国硕律所按照约定的标准每月每平方米20元支付租金有法律和合同依据。而且路晟公司发出的通告也明确有一个所谓的过渡期，一审法院审理认定国硕律所按照每月每平方米60元的价格向路晟公司支付占用费，原因是路晟公司有期待在2018年4月15日以后获得案涉大房每月每平方米60元的租金，但是路晟公司实际在4月底5月初才启动案涉房产招租的招投标，最终在2018年5月14日才发布了成交结果的公告，因此在这个时间内不可能存在其他租赁方承租案涉房产的情况，即便是在2018年的5月4日，珠海市规划设计院获得了案涉大房的承租权，但是在国硕律所小房还未到期的情况下，因小房和大房为一体，不可分割共用出入的大门，此时，珠海市规划设计院也不可能进行装修或使用，其不可能向路晟公司支付无法使用期间的租金，故在这段时间内，路晟公司无法获得每月每平方米60元的租金利益。而且，案涉房产租金市场价格应当参照该栋楼事实上的租金情况，国硕律所是以每月每平方米20元标准承租，除此之外，本栋楼实际还有珠海市规划设计院作为承租人，其租赁价格也是每月每平方米20元，故国硕律所所称的20元是真正的市场价。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。 路晟公司辩称：一、如果国硕律所在路晟公司给定的搬迁过渡期内返还涉案房屋，国硕律所显然可以按照合同价格支付过渡期的占用费，这是路晟公司为了促使国硕律所尽快返还房屋给予的特殊优惠，同时，路晟公司并没有放弃要求国硕律所赔偿因占用房屋给路晟公司造成损失的权利。因国硕律所未在过渡期内腾退迁出，故无权享受优惠待遇，而且路晟公司在2018年5月15日的《房屋腾退通知书》中也明确告知国硕律所：“如贵所未按时腾退房屋，由此产生的一切后果和损失将均由贵所自行承担。”2019年3月1日，路晟公司更明确通知国硕律所应当按照60元/平方米/月的中标价格支付占用费。可见，关于占用费的支付标准问题，路晟公司已非常明确的表达给了国硕律所。 二、路晟公司在招标公示信息中充分披露小房在出租的状态，意向承租方参与竞价就意味着其接受租赁物现状交付的条件。并且，路晟公司对于在大房交付后，保障小房正常使用方面事宜也已在招标公示信息中做出了安排。因此，小房的出租状态不会影响大房的交付，大房可以单独交付，只要国硕律所如期返还大房，路晟公司就能够如期将大房交付给新租户使用，实现60元/平方米/月的租金收益。客观上不存在必须大、小房一并整体交付或者大房无法单独交付的情形。恰恰正是国硕律所拖延返还、继续占用的违约行为导致路晟公司无法将租赁物如期交付给新租户，给路晟公司造成的损失是客观的，国硕律所理应为此承担赔偿责任。 三、国硕律所主张的租金价格（20元/平方米/月），是2008年定价，即使不用专业机构评估，亦可看出该价格已远低于现今的市场公允价。国硕律所无论租用哪里的写字楼，都应当按照市场价支付租金，而现今市场上，其再也不可能以20元/平方米/月的价格找到同等条件的办公场地，其仍坚持认为这符合交易习惯，显然没有道理。在大房先到期，小房后到期，且大房已经无法续租的情况下，国硕律所可以选择将大房先返还，也可以一并将小房提前返还，都不会发生本案占用费争议。但国硕律所在大房、小房租期均已届满的情况下，仍然拒绝返还租赁物，构成严重违约已是不争的事实。如果按照国硕律所的逻辑，国硕律所在其自身违约行为中将获取比正常履行其他租约更可观的不当利益，且违约时间越长，其获取的不当利益越多，且让路晟公司遭受更大的损失，这显然违背公平正义和诚实信用的基本原则，必然会造成处理结果的实质不公。 四、国硕律所主张的占用费标准是2008年合同约定的价格，约20元/平方米/月，直到租约到期的2018年，没有再递增。路晟公司委托第三方专业机构评估得出的租金参考价是60元/平方米/月，估价时点是2018年3月1日的租金市场价格，该估价并未考虑租期长短问题，而仅仅是对估价节点市场价的评估，并非因为租期五年才得出60元/平方米/月的评估结果。路晟公司以此价格在网络交易平台公开招租，成交价也是60元/平方米/月，证明上述评估机构评估的价格是市场认可的公允价格。并且租金成交价在租期的第一、二年是60元平方米/月，在租期的第三、四年递增10%，第五年再递增10%。亦即在正常情况下，租金都是随着时间的推移而递增的，并不会因为租期长而得出租金起始价抬高的结果。国硕律所以五年租期为前提条件选择性认可该市场公允价的主张，显然没有任何合理之处。 五、国硕律所在起诉状中多次提到其愿意按照市场价继续承租涉案房屋，其超期占用无异于继续承租涉案房屋，理应按照市场价，且也是其强烈主张、并自愿支付的价格支付超期返还期间的占用费。国硕律所作为法律专业人士，在明知不可能实现续租的情况下，仍按照60元/平方米/月的中标价格支付占用费，直到2018年11月，由此可以充分证明双方对占用费的支付标准（60元/平方米/月）没有任何争议。按照国硕律所上诉状的逻辑，在不参与公开竞价的前提下，如果能够成功续租，其自愿接受按市场价支付租金；在超期占用租赁物拒不返还的情况下，如果不能成功续租，则仍按照原合同价格支付占用费，国硕律所可两头占便宜，这显然既违背了诚实信用原则，也违背了公平原则，法律不应保护违约方的非法利益。 六、国硕律所提出大房先到期，小房后到期，所以大房的租期应延长至小房租赁期限届满，该说法没有法律依据，大房、小房的租赁分别由两份合同约定，租期也是明确约定的，在双方未达成合意的情况下，不能单方面认为大房租期自动延期。如果国硕律所希望继续承租，应当去参与公开竞价，但其主动放弃竞价，就代表其没有续租的意愿，其应当先行交还大房或者连同小房一起提前把小房交回。 综上所述，一审判决对认定事实清楚、适用法律正确，国硕律所上诉主张没有任何事实依据和法律依据。恳请二审法院依法驳回国硕律所上诉，维持原判。 路晟公司向一审法院起诉请求：1.国硕律所向路晟公司支付迟延返还租赁物期间的物业占用费122280元；2.国硕律所向路晟公司赔偿拖欠占用费的利息损失（暂计至2019年6月30日为3286.83元，从2019年7月1日起计至欠款付清之日止的利息损失以122280元为本金基数，按照年利率6%计算）；3.国硕律所赔偿路晟公司律师费损失70491元；4.国硕律所承担本案全部诉讼费。 国硕律所向一审法院提出以下反诉请求：1.路晟公司向国硕律所返还不当得利168000元以及相应的利息2598.4元（按照中国人民银行同期同类贷款利息计算资金占用期间的利息，从2019年4月14日起，暂计算至2019年8月20日，具体计算至路晟公司全部偿还之日）；2.路晟公司向国硕律所返还押金20000元；3.路晟公司对香洲梅华东路洲山大厦二楼西边写字楼小房，面积116平方有优先承租权；4.路晟公司承担本案全部诉讼费。 一审认定事实：2008年2月1日，国硕律所（承租方）与珠海伶仃洋大桥集团公司（出租方）签订《写字楼租赁合同》，约定承租方租赁位于香洲梅华东路洲山大厦二楼西边写字楼，面积600平方（以下简称“涉案写字楼”）。租赁期限五年，自2008年4月16日至2013年4月15日。月租金10000元、押金20000元。租赁合同期满不再续期，承租方新装修之不可移动部分不得拆除，无偿归出租方所有。任何一方违约，违约方应向对方赔偿违约金5万元。 2008年3月5日，国硕律所（承租方）与珠海伶仃洋大桥集团公司（出租方）签订《写字楼租赁合同》补充合同之一，约定合同延期至10年，合同期限为2008年4月16日至2018年4月15日。从2013年4月16日起月租金12000元。出租方同意承租方的设计装修方案，承租方的新装修之不可移动部分不得拆除，无偿归出租方所有。任何一方违约，违约方应向对方赔偿违约金5万元。 2008年3月12日，国硕律所（承租方）与珠海伶仃洋大桥集团公司（出租方）签订《写字楼租赁合同》补充合同之二，约定计租的起始时间至2008年8月15日。 2008年8月18日，国硕律所与珠海伶仃洋大桥集团公司签订《写字楼租赁合同》，约定国硕律所租赁位于香洲梅华东路洲山大厦二楼西边写字楼小房，面积116平方（以下简称“涉案写字楼小房”）。租赁期限为2008年10月1日至2018年10月1日。押金4000元。月租金2000元，自2013年10月1日期起，月租金递增为2400元。同时约定租赁合同期满后，同等条件下国硕律所享有涉案写字楼优先承租权。 2009年5月11日，因珠海伶仃洋大桥集团公司划入珠海交通集团有限公司，故国硕律所又与珠海交通集团有限公司签订《协议书》，约定由珠海交通集团有限公司承继珠海伶仃洋大桥集团公司继续履行以上四份合同。 2017年10月，国硕律所与珠海交通集团有限公司、路晟公司签订《补充协议书》，约定路晟公司承继珠海交通集团有限公司在上述伍份合同的全部权利义务。 2018年1月24日，路晟公司向国硕律所发出《承租人通知书》，说明根据珠海市国资委下发的《关于规范市属企业采购等交易行为的指导意见（试行）》文件的相关规定，路晟公司将在合同期满后通过公开市场招租方式出租房屋；按照原合同约定，国硕律所享有优先承租的权利，如国硕律所有意继续承租该房屋，可行使优先承租权到珠海市公开交易平台办理相关手续，并按要求参与交易活动，否则将视为路晟公司自愿放弃承租该房屋；若房屋招租成交时，国硕律所未被确认为承租方的，请国硕律所30内迁出并将房屋交回路晟公司。 2018年3月6日，珠海荣正房土地地产与资产评估有限公司就涉案办公楼及小房租金的市场价格出具估价报告，估价为每月60元/平方米。 2018年3月7日，路晟公司向国硕律所再次发出《承租人通知书》，要求国硕律所到珠海市公开交易平台办理相关手续，参与涉案写字楼的公开招租。 2018年3月19日，国硕律所函复路晟公司，载明国硕律所认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，国硕律所将自行承担由此产生的全部责任。 2018年4月4日，国硕律所向路晟公司发出《关于继续承租洲山大厦二楼办公场所的申请》，称珠海市国资委下发的《关于规范市属企业采购等交易行为的指导意见（试行）》仅是指导性文件，涉案办公楼可不进行公开招租，国硕律所愿意按照市场价格续签合同。 2018年4月16日，珠海交通集团有限公司向国硕律所发出《关于继续承租洲山大厦二楼办公场所事宜的复函》，称基于珠海市国资委发布的《关于印发（试行）的通知》，路晟公司将在涉案办公楼租赁期届满后通过珠海市公开交易平台对房屋进行公开招租，请国硕律所在租赁期限届满后15天内将房屋交回。 2018年4月28日，路晟公司委托珠海产权交易中心对涉案写字楼5年租赁使用权挂牌交易。其中关于“标的概况”中称：“……建筑物外墙面为铝塑板，室内装修较好：入户不锈钢防盗门，房间包框木门、铝窗，地面部分铺大理石、部，地面部分铺大理石面刷乳胶漆、扣板天花吊顶，房屋质量及保养较好。”同年5月11日，珠海市规划设计研究院以233.712万元竞得涉案写字楼的5年租赁使用权。同年5月14日，珠海市产权交易中心发布成交结果公告。 2018年5月15日，路晟公司向国硕律所发出《房屋腾退通知书》，告知其不再与国硕律所续租涉案办公楼，国硕律所应在2018年6月15日前腾退涉案办公楼并支付按照12000元/月支付过渡期的占用费。 2018年7月9日，路晟公司向国硕律所发出《关于洲山大厦二楼西边116平方米写字楼合同到期后不再续租的通知》，告知其不再与国硕律所续租涉案办公楼小房，国硕律所应在2018年10月1日前腾退涉案办公楼小房。 2018年7月23日，路晟公司向国硕律所发出《告知函》，确认于2018年7月19日收到国硕律所转账支付12万元，其中2400元划作国硕律所逾期交还涉案写字楼小房的占用费，其余作财务挂账，待双方解决租赁纠纷后再作处理。路晟公司并不同意国硕律所续租涉案写字楼。 2018年12月10日，路晟公司向国硕律所发出《关于洲山大厦二楼（西侧）设施维修停水的通知》，称因洗手间出现严重渗漏需要进行抢修，洲山大厦二楼西侧的洗手间停止供水。 2019年3月1日，路晟公司向国硕律所发出《关于补缴洲山大厦二楼西边写字楼及相邻小房占用费的函》，要求国硕律所于2019年3月15日腾退涉案写字楼及小房，并按照60元/平方米的价格支付房屋占用费。其中，涉案写字楼自2018年4月16日至2019年3月15日欠缴房屋占用费396000元；涉案写字楼小房子2018年10月1日至2019年3月15日欠缴房屋占用费38280元。上述两项合计434280元，扣除挂账的312000元，需要补缴122280元。 2019年4月4日，路晟公司向国硕律所发出《催缴通知函》，催缴国硕律所支付房屋占用费122280元及逾期付款利息（自逾期付款之日起产生的逾期罚款利息按照中国人民银行同期逾期还款罚息利率计算）。 2019年4月12日，国硕律所向路晟公司发出《关于催缴通知函复函》，称根据合同约定国硕律所并不欠付任何费用，还多付了188000元，路晟公司应退回188000元。 2019年4月17日，路晟公司委托珠海产权交易中心对涉案写字楼小房5年租赁使用权挂牌交易。其中关于“标的概况”中称：“……建筑物外墙面为铝塑板，室内装修较好：入户不锈钢防盗门，房间包框木门、铝窗，地面部分铺大理石、部，地面部分铺大理石面刷乳胶漆、扣板天花吊顶，房屋质量及保养较好。”珠海市规划设计研究院以45.18432万元竞得涉案写字楼的5年租赁使用权。同年4月26日，珠海市产权交易中心发布成交结果公告。 2019年5月1日，路晟公司与珠海市规划设计研究院签署两份《资产出租合同（房产）》，一份约定路晟公司将涉案写字楼出租给珠海市设计院，租赁期五年，第一年和第二年月租金36000元、第三年和第四年租金39600元、第五年租金43560元；另一份约定路晟公司将涉案写字楼小房出租给珠海市设计院，租赁期五年，第一年和第二年月租金6960元、第三年和第四年租金7656元、第五年租金8421.6元。 2019年5月20日，路晟公司与北京德恒（珠海）律师事务所签署《委托代理合同书》，委托北京德恒（珠海）律师事务所代理本案诉讼事宜，约定律师代理费10491元。根据发票及转账凭证，路晟公司向北京德恒（珠海）律师事务所支付了律师费10491元。另，路晟公司与北京德恒（珠海）律师事务所于2018年签署《委托代理合同书》，委托北京德恒（珠海）律师事务所代为处理（2018）粤0402民初3697号房屋租赁合同纠纷一案，约定律师代理费30000元。根据发票及转账凭证，路晟公司向北京德恒（珠海）律师事务所支付了律师费30000元。 另查，2018年5月11日，国硕律所以路晟公司、珠海交通集团有限公司为被告向一审法院提起房屋租赁合同纠纷的诉讼，一审法院依法受理并立为（2018）粤0402民初3697号案件。国硕律所于该案中请求确认国硕律所就涉案写字楼有优先承租权。一审法院于2018年10月8日作出（2018）粤0402民初3697号民事判决书，驳回国硕律所全部诉讼请求。国硕律所上诉到珠海市中级人民法院，其后撤回上诉。一审法院作出的（2018）粤0402民初3697号民事判决书已生效。 路晟公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，在租赁合同到期前，国硕律所就多次表达其对市场价格没有意见，但就是不愿意上平台竞价。由于路晟公司是国有企业，只能在给予国硕律所优先承租权的前提下以公开方式招租。后来涉案房屋被第三方竞得后，双方就发生了纠纷。国硕律所于2019年3月15日腾退了涉案写字楼及小房。路晟公司的确收到国硕律所支付的押金2万元，鉴于国硕律所违约占用涉案写字楼，路晟公司不予退还押金。路晟公司于2019年4月17日将涉案写字楼小房挂上平台公开招租的。 国硕律所委托诉讼代理人于庭审中陈述，涉案写字楼及小房是共同装修作为一个整体办公室使用的。由于国硕律所2018年已就涉案写字楼的继续租赁向法院提起了诉讼，国硕律所的诉讼请求是要求按照其在平台上所列的同等条件继续承租涉案写字楼，该同等条件包括了租金标准和租赁期限。国硕律所当时向路晟公司支付租金也是表达了愿意按照其上平台的租金标准续租涉案写字楼，但同时是要求按照平台上所列同等的租赁期限继续承租。而路晟公司并不同意国硕律所的要求，所以双方在没有达成续租情况下的占用费不应按照每平方米60元的标准计算。路晟公司是2018年底以洗手间渗水为理由将洗手间拆除的。对于《评估报告》，该报告是基于国硕律所对涉案写字楼装修有重大投入后做出的，因此路晟公司不应就装修的溢价向国硕律所主张增加部分的租金。 一审法院认为，国硕律所与路晟公司之间签署的租赁合同及相关补充协议系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点主要在于以下： 过渡期房屋占有使用费的计算标准问题 国硕律所于2019年3月15日腾退了涉案写字楼及小房是路晟公司和国硕律所均认可的事实，双方亦认可国硕律所应自租赁期限届满至腾退之日向路晟公司支付房屋占有使用费，但就计费的标准存在争议。路晟公司主张根据市价来厘定占有使用费，但国硕律所认为应按照此前合同约定的租金价格来计算占有使用费。一审法院经审查认为，路晟公司的主张更合理。首先，路晟公司于2018年3月委托了珠海荣正房地产与资产评估有限公司就涉案办公楼及小房租金的市场价格进行评估，估价为每月60元/平方米。鉴于国硕律所并未提交相关证据证明该项评估存在评估机构不具备资质或评估程序违法等情形，故该评估价格对于厘定涉案写字楼的租金价格应有客观的参考价值。此外，就国硕律所提出评估报告里的租金估价是综合考虑了国硕律所于租赁期间自行添附了装修价值的问题，一审法院认为，双方于租赁合同中明确约定了租赁期限届满后国硕律所的装修无偿归路晟公司所有，故路晟公司委托评估机构进行租金市价评估时将装修纳入估价范围并无不妥。其次，路晟公司依据国资部门指导性文件的精神，分别于2018年4月及2019年4月将涉案写字楼及小房挂上平台进行公开招租，珠海市城市规划设计院以每平方米60元/月的价格中标并于2019年5月与路晟公司签署了租赁合同。可见，评估机构的最终评估价格后续得到了市场的认可，路晟公司主张涉案写字楼按照每平方米60元/月的标准计算租金有合理的依据。再者，国硕律所分别于2018年5月、7月、8月、9月和11月向路晟公司按照每平方米60元/月的标准支付了占有使用费，可见国硕律所此前亦认可上述租金标准与涉案写字楼的市场租金水平相符。再者，目前相关法律法规并未明确规定房屋租赁合同期限届满后承租人逾期腾房应支付的占有使用费标准。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”即国硕律所作为承租人，在合同期限届满后逾期腾房的行为违反了租赁合同的附属义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”基于每月60元/平方米为涉案写字楼的市场价格，如国硕律所能正常对外出租涉案写字楼理应可获得上述标准的租金回报。现因国硕律所逾期腾房导致路晟公司无法获得上述利益，国硕律所应对路晟公司上述损失进行赔偿，路晟公司请求国硕律所支付按照每月60元/平方米的标准支付占有使用费符合上述《合同法》的完全赔偿原则，一审法院予以支持。综上，国硕律所应向路晟公司支付尚欠的占有使用费差额122280元，而国硕律所反诉请求路晟公司返还168000元及相应利息的主张一审法院不予支持。 利息损失、押金和律师费问题 鉴于以上分析已阐述了国硕律所逾期腾房违反了租赁合同的附属义务，路晟公司主张没收国硕律所支付的押金2万元不予退还有合理依据，未超过相关法律法规的上限，一审法院予以支持。至于路晟公司主张国硕律所支付占有使用费的利息损失问题，路晟公司向国硕律所发出的《催款通知函》中虽对该利息有提及，但该函件仅是路晟公司的单方声明，而双方于租赁合同中及其后的沟通中均未对此有明确约定，且考虑到路晟公司没收的押金已可涵盖上述利息损失，一审法院对于路晟公司上述利息损失的请求不予支持。至于律师费，鉴于双方并未书面约定律师费的负担问题，而律师费并非诉讼中的必要支出费用，一审法院对于路晟公司关于律师费的主张不予支持。 涉案写字楼小房的优先承租权问题 承租人的优先承租权是指房屋租赁期限届满后，原承租人要求续签租赁合同时，对原租赁房屋在同等条件下享有优先承租的权利。但优先承租权的成立需满足前提条件，即是出租人和承租人在租赁合同的进行过程中秉承诚信信用原则，遵循合同的义务、履行合同的责任。本案中，根据双方于庭审中的陈述，涉案写字楼及小房实际是作为一个整体出租使用的，即涉案写字楼的租赁合同及涉案写字楼小房的租赁合同实质是捆绑一体、不可分割的。如上述，在涉案写字楼的租赁期限先行届满后，国硕律所在无正当理由的情况下未如约腾退涉案写字楼已违反了合同附属义务，即双方已丧失了基本的信任基础，该情况同样适用于涉案写字楼小房的租赁关系中，路晟公司有充分理由拒绝将涉案写字楼小房出租给国硕律所。此外，路晟公司亦已于涉案写字楼小房租赁合同到期前明确发函告知国硕律所不再续租。因此，一审法院认为，涉案写字楼小房优先承租权的前提已不成立，双方已丧失继续履行租赁合同的客观条件，一审法院对于国硕律所反诉请求中关于优先承租权的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，一审法院判决如下：—、国硕律所于判决生效之日起十日内向路晟公司支付占有使用费122280元；二、驳回路晟公司其他诉讼请求；三、驳回国硕律所全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2111元，由路晟公司负担500元，国硕律所负担1611元；反诉受理费2056元，由国硕律所负担。 二审期间，双方均未提交证据。 本院经审理查明：2008年2月1日，国硕律所（乙方）与珠海伶仃洋大桥集团公司（甲方）签订的《写字楼租赁合同》第三条约定“甲方收取乙方租房押金为20000元，租赁期满，乙方交清应由乙方承担的费用并无违约行为，甲方一次性退还乙方。” 2018年4月28日，路晟公司委托珠海产权交易中心对涉案写字楼大房5年租赁使用权挂牌交易。物业租赁项目信息公告表中“需要披露的事项”载明“标的约600平方米物业（含过道）所在二楼西侧建筑面积共为716平方米，其中116平方米的物业现处于出租状态，租户现用于办公，中标方需给予租户保留必要通行的过道”。 本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。 本院认为：路晟公司对一审判决未提出上诉，视为服判，根据国硕律所的上诉意见，本案二审的争议焦点在于：1.国硕律所是否应以每月每平方米60元的标准支付逾期腾退期间的占用费；2.国硕律所对涉案小房是否享有优先承租权；3.路晟公司应否向国硕律所退还押金20000元。 关于国硕律所是否应以每月每平方米60元的标准支付逾期腾退期间的占用费，本院认为，虽然国硕律所将涉案写字楼的大房和小房装修改造为一体使用，但是国硕律所与路晟公司就该两租赁物分别签订租赁合同，约定不同的合同履行期限，这是双方的真实意思表示，双方均应恪守，国硕律所主张涉案写字楼大房的租赁期限应自动延长至小房租赁期限届满，没有法律依据，不应采纳。路晟公司2018年5月15日《房屋腾退通知书》中所提及的按12000元/月支付过渡期占用费，其适用的前提条件是国硕律所在2018年6月15日前腾退，但国硕律所实际未在2018年6月15日前腾退，故其要求按12000元/月的标准支付占用费，没有事实依据，不应支持。路晟公司在进行涉案写字楼大房招租时，已明确要求中标方给予涉案写字楼小房租户必要的通行过道，珠海市规划设计研究院参与投标则表示其愿意接受其使用涉案写字楼大房时，小房另有承租人这一事实以及需为小房承租人提供通道的条件，因此国硕律所以涉案写字楼大房和小房已装修整体为由主张路晟公司在涉案写字楼小房到期前无法将大房交付给珠海规划设计院使用，没有事实依据，不应采纳。国硕律所在涉案租赁合同到期后未及时腾退，属违约行为，依法应赔偿由此给路晟公司在未腾退期间的租金损失，该损失计算理应参考未腾退期间的租金标准，现路晟公司提供了珠海荣正房土地地产与资产评估有限公司出具的估价报告以及涉案写字楼大房和小房租赁招标的成交价格，这些证据足以证明国硕律所逾期腾退期间涉案房屋的租金标准为60元/平方米/月，一审法院据此计算国硕律所应支付的占用费，合理恰当，本院予以维持。国硕律所要求按2008年签订的租赁合同所约定的20元/平方米/月的标准计算占用费，明显理据不足且显失公平，不予支持。 关于国硕律所对涉案小房是否享有优先承租权的问题，本院认为，首先，路晟公司是通过委托产权交易中心对涉案写字楼小房5年租赁使用权挂牌交易，但国硕律所未参与竞标，可见其没有续租的意愿，放弃了行使优先承租权。其次，诚如一审法院所分析，合同签订的前提在于合同主体上具有达成合意的信用基础，但在涉案小房公开招租之前，路晟公司与国硕律所因涉案写字楼大房的优先承租权已发生纠纷并正在诉讼当中，且涉案写字楼大房租期届满后，国硕所在无正当理由的情况下未如约腾退，已构成违约，因此双方已丧失了签订合同的信任基础，路晟公司有充分理由拒绝将涉案写字楼小房出租给国硕律所。再次，虽涉案写字楼小房可以单独出租使用，但是客观上涉案写字楼小房在国硕律所承租期间已经和涉案写字楼大房装修成一体，而涉案写字楼小房招租时大房已经出租给珠海市规划设计研究院，从租赁物使用效益最大化的角度考虑，国硕律所也不具优先承租的条件。因此，国硕律所主张其对涉案写字楼小房享有优先承租权，理据不充分，不应予以支持。 关于路晟公司应否退还国硕律所押金20000元的问题。根据2008年2月1日，国硕律所（乙方）与珠海伶仃洋大桥集团公司（甲方）签订的《写字楼租赁合同》第三条约定，租赁期满，国硕律所交清应承担的费用并无违约行为，押金才予退还，但据上分析，国硕律所在合同期满后未及时腾退，且至今未结清占用期间的占用费，明显违约，路晟公司有正当理由不予退还押金，国硕律所该上诉请求理据不足，不应予以支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。国硕律所上诉无理，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持一审判决。 二审案件受理费6093.17元，由广东国硕律师事务所负担。 本判决为终审判决。 审判长  李烈斌 审判员  庹 佳 审判员  王 芳 二〇二〇年四月十六日 书记员  江月娴