山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁01民初1777号 原告（反诉被告）：济南银花纺织有限公司，住所地济阳县。 法定代表人：李永军，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杜光明，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：周灿，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：济阳县鸿源置业有限公司，住所地山东省济南市济阳县。 法定代表人：刘云莲，执行董事。 委托诉讼代理人：宋曰刚，山东昌平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马继业，山东睿扬律师事务所律师。 原告（反诉被告）济南银花纺织有限公司（以下简称银花公司）与被告（反诉原告）济阳县鸿源置业有限公司（以下简称济阳县鸿源置业有限公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银花公司的委托诉讼代理人杜光明、周灿，被告（反诉原告）鸿源公司的委托诉讼代理人宋曰刚、马继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银花公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方2016年8月29日签订的《济南银花纺织有限公司改造项目合作协议》有效；2.判令鸿源公司履行协议依约向银花公司交付房屋，其中：住宅6000平方米，商铺620平方米，单价均为3638元/平方米；储藏室约520平方米，单价2600元/平方米；以上房款合计人民币25435560.00元；3.判令鸿源公司暂向银花公司支付迟延交付房屋损失150万元；4.判令鸿源公司赔偿违约占用银花公司家属院通道损失330万元；5.判令鸿源公司依约为银花公司代为建设公寓楼（即鸿源公司目前拟建设的纬三路路南项目1号楼）；6.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费用等全部费用由鸿源公司承担。事实和理由：2016年8月29日，双方签订《济南银花纺织有限公司改造项目合作协议》（以下简称《合作协议》），约定双方就银花公司改造项目进行合作，银花公司负责拆迁安置，鸿源公司负责土地熟化资金的出资并代建安置房；安置房具体位置为鸿源.学林苑小区土地上建成的住宅及商铺，安置面积总计6620平方米；银花公司按照安置房3638元/平方米，储藏室2600元/平方米的价格向鸿源公司购买安置回迁面积；鸿源公司保证24个月内将约定交付的安置房达到回迁安置户回迁入住条件。合同另外约定鸿源公司为银花公司北边家属区预留不低于八米的通道，该通道土地使用权归银花公司，银花公司已向鸿源公司足额缴纳了330万元的土地使用权购置款。目前，位于纬三路路北的**楼盘（含**安置房）已于2019年6月7日达到了交房条件并开始为购房者办理交房手续，但鸿源公司一直拒绝按照约定价格向银花公司交付相应的安置房，要求提高安置房的出售价格。另外，在银花公司支付通道费用330万元并获取该地块土地使用权后，鸿源公司却擅自将该通道设计为消防通道，占用了银花公司享有使用权的通道，银花公司多次要求鸿源公司停止该违约行为，但鸿源公司一直拒绝。综上，鸿源公司违约事实清楚、证据确凿，双方经过多次协商，纠纷一直无法解决。望判如所请，以维护银花公司的合法权益。开庭审理中，银花公司明确，安置房屋为：济阳区纬三路258号路北住宅：2号楼1单元501室、2号楼1单元703室、1号楼1单元104室、1号楼1单元901室、1号楼1单元1301室、1号楼1单元1601室、1号楼1单元1901室；济阳区纬三路258号路南住宅：10号楼1单元601室往上至2301室；10号楼1单元804室往上至2304室；10号楼2单元1304、1504、1704、1904、2004室；10号楼2单元1501、1601、1701室；3号楼1单元1102室；济阳区纬三路258号路南：10号楼5号商铺、6号商铺、7号商铺、8号楼4号商铺、10号商铺、3号楼2号商铺、3号楼3号商铺、9号商铺。2019年12月30日银花公司向本院提交《明确诉求声明》，明确第二项诉讼请求具体含义为：（1）确认鸿源公司应交付的房屋面积及单价为：住宅6000平方米，商铺620平方米，单价均为3638元/平方米；储藏室约520平方米，单价2600元/平方米。（2）确认鸿源公司应交付的房屋的时间和条件为：上述房屋达到网签条件时向银花公司指定的拆迁户进行网签。 鸿源公司辩称，一、《合作协议》应定性为房屋买卖合同。1.该协议不属于合资、合作开发房地产合同。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，共同投资、共担风险是合资合作开发房地产的两大基本特征。本案中，虽然双方于2016年8月29日签订的合同名为《合作协议》，但鸿源公司系通过正常招拍挂手续取得协议中涉及的土地使用权，银花公司既没有以土地使用权出资，也未进行任何货币投资，开发过程中所有的利润分配、风险负担均由鸿源公司自行承担，该项目显然属于鸿源公司自行开发项目，与银花公司无任何关系。因此，该协议不属于合资、合作开发房地产合同的范畴，案由认定仅是立案需要而作的形式审查，因未进行实体审查，认定存在偏差也属正常，但在法庭审理过程中不得作为认定法律关系的依据。2.该协议也不属于委托代建法律关系。委托代建，就房地产行业而言，只是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。成立委托代建合同关系应当以委托方持有土地使用权为前提条件，受托方持有土地并开发建设，不成立委托代建合同关系，土地及建筑物的所有权应归属受托方，仅应成立房屋买卖合同关系或借款合同关系。本案中，建设用地使用权归鸿源公司所有，系通过正规的招拍挂流程取得，虽然协议中有鸿源公司代建安置房等文字表述，但没有建房费用、违约责任、代建费用，并随工程形象进度付款等委托代建的基本特征，银花公司作为名义上的委托人在房屋建设阶段没有任何实际控制地位可言，不符合委托代建合同关系的基本特征。3.该协议属于房屋买卖合同法律关系，但系认购意向协议。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，银花公司既不提供任何资金，更不承担任何经营风险，只要求获得一定数量的安置房屋，应当认定为房屋预销售。根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第五条，本案中诉争房屋房号始终未确定，协议随后几经补充修正，在2018年7月20日的《济南银花纺织有限公司改造项目三期土地开发协议》（以下简称三期土地开发协议）中仍约定要对房屋价款进行协商，交付条件以实际交付为准，也就是说，对房屋买卖过程中最关键的价格等条款均没有最终确定。对所购房屋只有一个大概的意向，而没有具体的标准，也没有任何的预付款，这样的“合作协议”在本质意义上属商品房认购意向书。银花公司仅是该次团购的组织者，并不是实际的购房者。因该认购协议具有团购性质，故鸿源公司一度同意给予比较大的优惠，但后因土地出让金、建筑成本上涨等因素，导致开发的成本价格逐渐升高，对团购的优惠幅度也越来越小。从框架协议的2900元，到合作协议的3638元，到协商过程中7000余元，到三期协议中的敞口约定，均从侧面证明仅系认购意向书。二、该协议作为认购意向书部分内容无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，商铺部分和公寓楼部分目前尚未取得商品房预售许可证明，对该部分的约定应认定无效。协议第四款约定“代建公寓楼的相关费用，乙方土地挂牌后，从土地款中扣除。”本项目所涉及的土地均系鸿源公司通过正常招拍挂取得，鸿源公司无法也没有权利从土地款中扣除公寓楼代建费用。因此该约定属于无效条款。三、银花公司主张继续按协议中约定价格向其交付房屋无事实和法律依据。基于对上述事实的确认，双方已经对协议中安置房条款进行了变更。2018年7月20日，双方签订的《三期土地开发协议》第二条中明确约定，“安置房回购价格根据三期土地最终的成交价另行协商”。在此基础上，双方又进行了多轮磋商，但因银花公司方迟迟未能统一意见，导致最终成交价未能协商一致。在此条件下，银花公司要求鸿源公司继续按协议中安置房建设条款约定的价格向其交付房屋显然缺乏任何事实和法律依据。四、银花公司要求鸿源公司向其支付迟延交付房屋损失150万元没有任何事实及法律依据。银花公司在协议履行过程中先后多次严重违约在先，导致工期被迫顺延和鸿源公司严重的经济损失。一是未能及时清空二期土地的建筑物，工期被迫顺延；二是未能依约清除院内违建筑和地下基础垫层，鸿源公司只能自行施工，导致工期再度延长；三是双方在合作协议中明确约定了安置房房款的交款条件和时间，但银花公司却未按约定及时履行付款义务，经鸿源公司多次督促后其仍未按约定付款。在此期间水泥、建材、钢筋等基建材料大幅上涨，人工成本增加，银花公司的违约也导致鸿源公司资金紧张，鸿源公司不得不以高息融资方式解决资金问题。此后土地市场价格大涨，鸿源公司也无法以协议中约定的每亩150万元的价格摘取三期土地，最终鸿源公司以276万每亩的价格摘取三期土地。银花公司在履行协议中多次违约不仅造成鸿源公司的巨额损失，更使鸿源公司尽快收回投资款进行后续土地开发的目的无法实现。双方在2018年7月20日签订的《三期土地开发协议》中对原安置房协议进行了变更，双方未约定交付安置房的时间，且截止到日前，双方仍未就安置房价格达成新的一致意见。因此银花公司要求鸿源公司向其支付迟延交付房屋损失150万元没有任何事实及法律依据。对于银花公司给鸿源公司所造成的损失，鸿源公司已经提起反诉。五、鸿源公司不存在占用银花公司家属院通道的行为，银花公司要求鸿源公司赔偿道路损失330万元无任何事实及依据。因鸿源公司开发的一期土地北边有银花公司家属区，鸿源公司本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，双方在协议第四条第四款中约定“乙方在北院交付后必须为北边家属区留出不低于八米的正常通道（通道所占土地补偿款及相关费用由银花公司承担，单价150万元/亩，该通道土地使用权归甲方，其使用年限与乙方相同）”。鸿源公司依约按照约定为银花公司留出了正常通道，双方在2016年7月25日《结算协议》中对道路的实际面积进行了测量，银花公司也向鸿源公司支付了购买土地使用权款330万元。该八米通道如按照鸿源公司的总体规划设计房屋，将多建5400平米商品房，价值约4320万元。鸿源公司牺牲了巨大的经济利益，依约为银花公司留出了正常通道，且鸿源公司不存在占用该通道的行为，银花公司要求鸿源公司赔偿道路损失330万无任何事实及依据。 鸿源公司向本院提出反诉请求：1.请求判令银花公司向鸿源公司支付安置房购房款7202万元及暖气和天然气相关配套费用，其中：住宅购房款5160万元（住宅6000平方米，单价为8600元/平方米），商铺购房款1860万元（商铺620平方米，单价为3万元/平方米），储藏室购房款182万元（储藏室520平方米，单价为3500元/平方米），以上购房款合计7202万元；2.请求判令银花公司向鸿源公司支付二期土地上违章建筑、地下基础垫层清理及道路红线以内的树木建材违章建筑和占道经营清理费用104万元，罚款252万元，以上共计356万元；3.请求判令银花公司支付鸿源公司因未按期清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件的利息90万元及因银花公司违约造成的鸿源公司多支付土地出让金损失（损失数额以鉴定为准）；4.请求判令双方于2016年8月29日签订的《济南银花纺织有限公司改造项目合作协议》中代建公寓楼条款约定无效；5.请求判令本案本诉部分诉讼费、保全费、诉讼保全保险费，反诉部分诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等全部费用由银花公司承担。事实和理由：2016年8月29日，双方签订了《合作协议》，根据协议约定银花公司应于开始认购后10个工作日内付50%房款开盘10个工作日结清购房款，但其却未按约定向鸿源公司支付购房款，后经鸿源公司多次督促后其仍未按约定履行付款义务。2018年7月20日，双方达成《三期土地开发协议》，根据协议约定安置房回购价格按照三期土地最终的成交价另行协商。综上，鸿源公司要求银花公司按照市场价格向鸿源公司支付安置房购房款。根据《合作协议》及2016年8月23日达成的《济南银花纺织有限公司改造项目补充协议》约定银花公司负责清理二期土地上违章建筑、地下基础垫层清理及道路红线以内的树木建材违章建筑和占道经营问题，如因故延期每天罚款一万元。但银花公司却未按约定履行清理义务，鸿源公司为避免损失扩大，找第三人进行了清理。因此，银花公司应向鸿源公司支付清理费用及交纳罚款。根据《合作协议》约定银花公司应于2017年5月1日清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件，但其直到2018年8月6日才将三期地块上建筑物清空具备挂牌条件。因济阳县土地价格大涨，银花公司的违约行为给鸿源公司造成了巨大的损失。银花公司应向鸿源公司承担责任。双方在《合作协议》中约定的代建公寓本质上属于代建合同，但双方对代建房屋的面积、价格、交房时间等合同的主要条款未做任何约定，缺少合同成立所需的构成要件，合同未成立。双方约定“代建公寓楼的相关费用，乙方土地挂牌后，从土地款中扣除。”本项目所涉及的土地均系鸿源公司通过正常招拍挂程序取得，鸿源公司无法也没有权利从土地款中扣除公寓楼代建费用。因此该约定属于无效条款。综上，请求依法支持鸿源公司的反诉请求，维护鸿源公司的合法权益。 银花公司辩称，一、涉案房屋的交易价格应按2016年8月29日双方签订的《合作协议》约定的价格执行；2016年8月29日，双方签订《合作协议》，明确约定了双方的权利义务，银花公司履行拆迁安置义务，鸿源公司负责土地熟化资金的出资并代建安置房，安置房具体位置为鸿源.学林苑小区土地上建成的住宅及商铺，安置面积总计6620平方米；银花公司按照安置房3638元/平方米，储藏室2600元/平方米的价格向鸿源公司购买安置回迁面积；鸿源公司保证24个月内将约定交付的安置房达到回迁安置户回迁入住条件。上述协议的签署系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对合同双方均有约束力，银花公司依约履行了拆迁安置义务、净地义务等协议约定义务，现鸿源公司违背合作协议是以安置拆迁户为主要目的的大原则，主张以远高于市场价的价格让银花公司购买其涉案房产，无事实和法律依据，也偏离了当时合作的初衷，如按高于市场价购买，银花公司可选择的楼盘很多，又何必要签署合作协议从鸿源公司购买呢，其主张缺乏逻辑上的合理性。二、二期土地的清理工作全部由银花公司按时完成，鸿源公司的主张无事实依据；二期土地的清理工作主要分为二期土地上违章建筑（主要是一个约700米的简易车间）、地下基础垫层清理以及道路红线以内的树木建材违章建筑和占道经营清理三部分。关于第一部分地上违章建筑的清理：2016年9月22日银花公司即委托王长岐对地上违章建筑全部进行了清理，双方签署了《协议》，明确了清理内容为“拆除违章建筑：简易车间约700平米”，银花公司于工程完工日即2016年9月26日按《协议》约定向王长岐支付了劳务费8万元，足以证明地上违章建筑系银花公司清理的。关于第二部分地下基础垫层清理：2016年9月21日银花公司与鲜维签署了《银花公司厂房混凝土柱墩及场地整平协议》，明确约定承包范围及施工要求为：（1）清理破碎厂房混凝土柱墩约157个，要求破碎后清理到地面，破碎的混凝土块不超过200*200毫米，然后经银花公司验收合格后回填。（2）厂房整平要求：所有场地（大门公路以西至西院墙）用机械设备推平，能达到甲方设备正常施工标准。（3）所剩建筑垃圾原地推平。约定完工时间为2016年9月30日前。施工内容中的清理破碎厂房混凝土柱墩及厂房整平对应的即是地下基础垫层清理，足以证明地下基础垫层清理工作也是银花公司完成施工的。关于第三部分道路红线以内的树木建材违章建筑和占道经营清理：该部分的清理工作是由银花公司负责，具体模式是由银花公司与树木建材违章建筑的所有者和占道经营户签署协议，由树木建材违章建筑的所有者和占道经营户自行清理，清理完毕后银花公司向他们支付约定的补偿款，期间银花公司雇佣了七兵堂保安维持现场秩序，以督促现场清理顺利进行。经营户清理完毕后，银花公司又雇佣刘修忠和郭铭超对院墙外残留的清理垃圾进行了彻底的清理。综上，二期土地的清理工作全部是由银花公司完成的，且都在《济南银花纺织有限公司改造项目补充协议》约定的时间内。同时，按照银花公司与鸿源公司2016年8月30日签署的《济南银花纺织有限公司改造项目补充协议》约定，银花公司分项拆除后按拆除时间鸿源公司须当日如数退还保证金，银花公司依约于2016年8月31日向鸿源公司支付了200万元保证金，银花公司于2016年10月21日即将院墙外清理完毕，对应的200万保证金应于该日返还银花公司，但鸿源公司至今没有返还，按补充协议约定“因故迟延，每天罚款壹万元”，计算至今罚款已累计一千多万元，银花公司保留向鸿源公司追索的权利。三、银花公司并未导致鸿源公司多支付土地出让金；1.清空土地时间与挂牌时间无因果关系：（1）清空第三期土地与三期土地实际挂牌时间无直接因果关系，挂牌事宜是由政府主导的，之所以迟迟未挂牌，是因为鸿源公司与政府协商摘牌价格高于150万/亩的部分应由谁承担的问题迟迟未达成一致。而非因为银花公司未清空三期土地。（2）2016年8月30日双方签署的《济南银花纺织有限公司改造项目补充协议》约定，二期土地是在非净地情况下摘牌的，事实上也确实是在非净地下摘牌的，恰恰印证了净地时间与挂牌时间没有关联的事实。2.实际摘牌价格并未高于应交付日同类土地的交易价格。三期土地应交付时间为2017年5月1日，经查询在该时间段济阳县同类土地成交了2宗，具体信息如下：（1）交易时间：2017年9月15日，交易金额53000万，面积10.623840公顷（159.3576亩），单价：332万/亩，位置：纬三路南、纬二路北、经三路西、经四路东。（2）交易时间：2017年6月12日，交易金额：931万元，面积：0.225100公顷（3.3765亩），单价：275.73万/亩，位置：马家社区路北、汇鑫路西。而涉案三期土地挂牌时间为2018年8月26日，摘牌时间为2018年9月10日，成交价格为276万/亩，等于或低于应交付日同时段、同地段、同类型土地交易价格。3.鸿源公司因三期土地摘牌时间延后，反而获取了巨大利益：（1）房价上涨给鸿源公司带来巨额利益：在鸿源公司动态控制售价以及售价在双方合作期间持续走高的大背景下，迟延挂牌增加的成本，远不及因迟延而导致同期房价上涨的利润。（2）银花公司已经向鸿源公司让渡了大量利益：银花公司与鸿源公司合作的根本目的是解决银花公司员工的民生问题，因此一期20亩、二期41亩都是以低价150万每亩的价格由鸿源公司摘牌，银花公司还免费贡献了办公楼（现售楼处），部分商铺也未索要任何补偿，已经让鸿源公司获取了巨额利润，鸿源公司因为三期土地价格高就要主张差额损失，有违合作初衷，既不合法也不合理。四、2016年8月29日双方签订《合作协议》中代建公寓楼条款合法有效，鸿源公司应遵守履行。在该协议签署之前，鸿源公司就已经将涉案工程的规划图纸定稿并通过了审批，在相关部门进行了备案，对外也进行了公示。规划图纸中载明了协议约定由鸿源公司代建的公寓楼的位置、面积等参数。双方是在该规划图纸的基础上签署的《合作协议》，代建标的具体，款项计算方式明确，鸿源公司应按照规划图纸中载明的位置、面积等参数为银花公司代建公寓楼。综上，鸿源公司的反诉请求无事实及法律依据，请求依法予以全部驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 银花公司为证明其诉讼请求提交： 证据1.《合作协议》。证据2.施工许可证复印件2份。证据3.《结算协议》。证据4.诚意金付款凭证及收据。证据5.通道费付款凭证及收据。证据6.规划图纸一份。证据7.预售许可证信息复印件5份。证据8.《鸿源学林苑商品房认筹协议》证据9.银花公司关于片区情况改造资金划转情况说明1份。证据10.银花公司向贾文荣转账银行流水。证据11.贾文荣向鸿源公司转账银行流水。证据12.收据。证据13.银行转账回单1份。证据14.济阳县人民政府《济阳县人民政府关于同意收回国有建设用地使用权的批复》文件复印件5份，文号分别为（济阳政地【2016】1号）（一期）、济阳政地【2016】20号（二期）、济阳政地【2016】42号（三期）、济阳政地【2017】13号（三期）、济阳政地【2017】55号（三期）。证据15.保险服务保费发票一张，客户收付款入账通知一份。证据16.济阳国用（2011）第114号土地证复印件1份。 鸿源公司质证称，对证据1至证据6的真实性无异议，但对证明目的有异议。对证据7的真实性无异议，但无法证明银花公司的主张。对证据8的真实性无异议，但与银花公司无关。对证据9的真实性不予认可，系银花公司单方出具，且该情况说明中并没有像银花公司所陈述的购房款由王协光划入了贾文荣账户，而且与本案无关。且该证据明确记载为防止法院冻结该账户，将所属公司的款项转到个人名下，系违法行为。对证据10的真实性不予认可，该证据付款用途上虽然记载为房屋款，但系王协光向贾文荣转账时自己所填，可以随意约定付款用途。另外，该回单明确提示仅借客户对账使用不作交易凭证，而且该证据没有加盖公章，不予认可。对证据11的真实性予以认可，但无法证明银花公司的主张。对证据12的真实性没有异议，但根据该两份证据并不能证明贾文荣购买我方的房屋总房款为银花公司所陈述的数额。对证据13的真实性没有异议，但鸿源公司已将上述款项退还银花公司，因为根据双方2018年7月20日所签订的《三期土地开发协议》第二条约定“安置房回购价格根据三期土地最终的成交价另行协商”，在银花公司转账时双方都没有最终确定安置房的回购价格，所以鸿源公司将上述款项退还。对证据14，鸿源公司并不知情，也从未参与过政府与银花公司关于土地收储的协商。本案所涉的土地均系鸿源公司通过正常的招拍挂程序自行投资建设，通过招拍挂交纳的土地出让金，政府如何支配、后续如何对银花公司进行补偿，鸿源公司均不知情。银花公司的证据以及银花公司整理的合作开发时间表均不能证明双方之间系合资、合作开发房地产，双方之间不符合合资、合作开发房地产的法律构成要件。对证据15的真实性无异议，但不应由鸿源公司承担。对证据16的真实性无异议，但与本案无关，鸿源公司是通过招拍挂程序从政府手中获取的土地，原土地性质及土地使用权人均与本案无关。 鸿源公司为证明其答辩意见提交： 第一组证据： 证据1.济阳国土资告【2016】1号、济阳国土资告【2016】24号、济阳国土资告【2018】21号济阳县国土资源局国有建用地使用权挂牌出让公告复印件3份。证据2.鲁（2016）济阳县不动产权第0000316号、鲁（2017）济阳县不动产权第0000001号、鲁（2018）济阳县不动产权第0011784号不动产权证书3份。证据3.鸿源公司与济阳县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》3份。 第二组证据： 证据1.2015年11月24日，双方签订的《济南银花纺织有限公司改造项目合作框架协议》。证据2.2016年8月29日，双方签订的《合作协议》。证据3.2018年7月20日双方签订的《三期土地开发协议》。 第三组证据： 证据1.2018年1月2日，鸿源公司向银花公司出具的《律师函》复印件。证据2.2018年1月8日，银花公司向鸿源公司出具的《律师函》。证据3.2018年1月15日，鸿源公司向银花公司出具的《律师函》复印件。 第四组证据： 证据1.2016年7月25日，双方签订的《结算协议》。证据2.预留通道照片。 银花公司质证称，对第一组全部证据的真实性认可，对于证明事项不认可。对第二组证据：对证据1的真实性不认可，银花公司手里保存的该框架协议并没有加盖鸿源公司公章，银花公司在2019年8月15日阅卷时该证据也没有加盖公章。对证据2的真实性认可。对证据3的真实性认可，对合法性不认可。证据3的第二条明确约定了鸿源公司应按照2016年8月28日双方签订的《合作协议》中关于安置房的约定，及时足量向银花公司提供安置房，且鸿源公司要保障按原位置提供。证据3的内容并非银花公司的真实意思表示，该协议涉及核心条款的变更，以及第三方拆迁户的利益。结合合作协议以及双方于2016年8月31日签署的补充协议中，均有白春乙、杜光明等其他大股东共同签字确认的事实。该协议系银花公司的法定代表人未经董事会讨论通过擅自与鸿源公司签署。对于第三组全部证据的真实性无异议。对第四组证据的真实性认可。 鸿源公司为证实其反诉主张提交： 第一组证据： 证据1.2015年11月24日，双方签订的《济南银花纺织有限公司改造项目合作框架协议》。证据2.2016年8月29日，双方签订的《合作协议》。证据3.2018年7月20日双方签订的《三期土地开发协议》。证据4.济阳国土资告【2018】21号济阳县国土资源局国有建用地使用权挂牌出让公告。 第二组证据： 证据1.2016年8月3日，双方签订的《济南银花纺织有限公司改造项目补充协议》。证据2.鸿源公司与第三人刘棚签订的《破除基础垫层及外运合同》2份及发票一宗。 第三组证据：预售许可证10份。 第四组证据: 证据1.房地产开发资质证明（系行政审批系统网上打印件；证据2.建筑工程施工许可证复印件4份；证据3.济南市商品房预售许可申请表一份。 银花公司质证称，对第一组证据：对证据1.2015年11月22日《济南银花纺织有限公司改造项目合作框架协议》真实性认可。对证据2.2016年7月25日《合作协议》的真实性认可。对证据3.2016年8月29日《三期土地开发协议》印章和签字的真实性认可，但内容并非银花公司的真实意思表示，合法性不认可。对对证据4.济阳国土资告【2018】21号济阳县国土资源局国有建用地使用权挂牌出让公告，真实性认可。挂牌时间是由政府主导，与银花公司的净地时间是没有关系的。 第二组证据：对证据1.2016年8月30日《济南银花纺织有限公司改造项目补充协议》的真实性认可。对证据2.2017年3月9日的外运合同真实性不认可，（1）本案二期土地的挂牌时间为2016年，该合同的签署时间为2017年，与二期土地清理没有任何关系。（2）根据2017年3月9日鸿源公司与刘鹏签署的协议中约定的破除基础垫层土方量为22000立方米，结合涉案厂房占地面积仅17000平方米，计算得出清理垫层的厚度为1.29米，显然与事实严重不符，可见该合同是编造的。对2019年4月1日签署的合同，真实性不予认可。本案二期土地的挂牌时间为2016年，该合同的签署时间为2019年，与二期土地清理没有任何关系。对发票真实性不认可，该组发票没有一张是开给合同中约定的施工人刘鹏的，同时几乎所有发票的费用科目都是机械费，与土地清理没有关联性。所有发票均无法证明与涉案二期土地清理的关联性。鸿源公司也没有提供付款凭证对涉案工程量的委托施工予以佐证，恰恰证明合同和发票是用与本案无关的材料拼凑起来的，是虚假的。结合发票的时间及费用科目可以推断鸿源提交的该组证据系三期地块挖地槽等工程量产生的。 对第三组证据的真实性认可。 对第四组证据：对证据1房地产开发资质证明（系行政审批系统网上打印件的真实性无异议，但该资质显示有效期至2018年3月14日，即使展期有效，展期日也是延期至2020年3月14日，足以证明鸿源公司因资质手续等问题导致涉案房屋未办理竣工验收手续，系恶意阻却合同中约定的交付条件的实现，根据法律规定应视为交付条件成就。对证据2建筑工程施工许可证复印件的真实性无异议。对证据3的真实性有异议，该证据系鸿源公司单方制作，无政府部门的确认，且政府部门只是对销售的最高价进行限制，并不会限制最低售价。鸿源公司和银花公司签署《合作协议》明确约定是以成本价进行回购，本案争议的焦点是成本价而非鸿源公司一直主张的市场价。 银花公司为证明其反诉答辩意见提交： 证据1.中国土地市场网挂牌出让公告及供地结果信息截图打印件1份；证据2.《协议》及转账凭证；证据3.《银花公司厂房混凝土柱墩及场地整平协议》；证据4.领款收据及转账电子回单；证据5.收到条及证明一组；证据6.转账凭证及收据；证据7.向郭铭超、刘修忠付款的发票及转账凭证；证据8.《综合楼拆除施工协议》、农业银行电子回单、发票。证据9.《协议书》、农业银行电子回单、发票各一份。 鸿源公司质证称，对证据1.中国土地市场网挂牌出让公告及供地结果信息截图打印件的真实性不予认可，因其不符合证据的法定形式，因地段不同坐落不同，土地开发过程中土地出让金的价格具有很大的差异。银花公司所主张的同地段的说法并不属实，也不具有参考价值。鸿源公司此前所主张的土地出让金价格上涨，系针对此前的150万元而言，属于纵向比较，而非银花公司提供证据所证明的横向比较。根据其所提交的两宗土地的交易价格来看这两宗土地之间本身也存在较大的土地价格差异，不具备可比性。对证据2《协议》、转账凭证的真实性因鸿源公司并非合同的相对方，对其真实性无法评价。根据其约定内容来看仅限简易车间700平方米，内容仅限于推倒，而对与鸿源公司之间签订的协议中所约定的地下基础垫层部分未有任何涉及，显然没有履行协议约定。未达到双方约定的净地标准。对证据3《银花公司厂房混凝土柱墩及场地整平协议》，证据4领款收据及转账电子回单，鸿源公司并非合同相对方，对真实性无法确定，根据约定内容来看第一条第一款中明确写明破碎后清理到地面，第三款约定所剩的建筑垃圾原地推平。即没有达到双方约定的拆除地下基础垫层的标准，更没有外运。属于履行合同过程中存在严重过错。对证据5收到条及证明一组，从证据形式上来看该组证据均系手写的收到条，对证据的真实性不予认可。其对违章建筑占道经营清理工作的实际内容未有任何明确的约定和反映。到底实际履行情况如何更不得而知。银花公司提交的该组证据显然不能证实其实际履行情况，也无法证明其按照约定完整完全的履行了全部义务。其仅对于双方约定的拆迁清理义务履行了其中的一部分。对证据6转账凭证及收据的真实性不予认可，其并非正式的发票，并且其所支出的勤务费是否为清理院墙所支出的费用也无法予以证实。据鸿源公司了解到银花公司拖欠工人社保，工人多次到银花公司门前进行上访、堵门，鸿源公司认为即使实际支出了勤工费也系为解决自己的问题所支出的，与本案无关。并且其提交的资金划转情况说明也能证明其与职工之间存在着巨大的矛盾和冲突。对证据7发票及转账凭证的真实性不予认可，无法证明与清理土地之间存在关联性。对于证据8《综合楼拆除施工协议》真实性不予认可。首先该协议系与济南一聚建筑安装有限公司签订，但其并未加盖一聚公司公章。且双方是否按照约定履行完拆迁约定，是其未知事项，其明确载明了由于银花公司的原因导致了拆除工程停工多次，其协议是否完整的履行完毕，银花公司应提交相应证据予以证明。对证据9《协议书》，电子回单、发票、领款收据及转账电子回单，鸿源公司并非合同相对方，对真实性无法确定，根据约定内容来看第二条明确写明要求施工现场拆迁垃圾清除到自然平，混凝土块不大于30厘米的直径，现场要平整。其根本未按双方的要求履行完清理义务，并且时至今日三期土地上仍存有大量的拆除后的建筑垃圾，鸿源公司当庭向法庭提交所拍摄的照片。另外，因涉及到三期土地银花公司是否将三期土地清理拆除完毕，及本案所涉及通道现状的问题，鸿源公司请求法庭对于上述两个问题进行现场查勘。 经鸿源公司申请，本院自济南市济阳区自然资源局调取银花公司项目改造所涉及原产权人登记信息56份。银花公司质证称，对真实性认可。该证据证明涉案地块上原有五十六户住户，其中两户（张有红，侯德仁）银花公司向其分别交付两套安置房，总共安置房套数为58套。结合政府无偿收回涉案地块，对地块上住户及其他建筑均未处理的事实，证明所有拆迁户皆由银花公司负责拆迁安置。鸿源公司质证称，对真实性无异议。1、根据该份证据能证明贾文荣并非该涉案土地上的拆迁户，银花公司在之前提交的有关贾文荣的所有证据均与本案无关，系伪造的拆迁户，不能作为证据使用，也不能证明其目的。2、根据该份证据总的拆迁面积为4478.87平方米，而双方协议中约定的房屋为6000平方米左右，其远远超过了拆迁面积，足以证明双方合作协议中所约定的房屋面积并非拆迁安置面积，系银花公司向鸿源公司购买的商品房。3、据鸿源公司了解银花公司与上述拆迁户并非全部签订的为房屋补偿，有部分拆迁户已经接受了货币补偿。由此可以证明其需要安置的面积远远低于4478.87平方米。更加能证明双方之间协议中所涉及的商品房面积并非安置房面积。如银花公司主张上述拆迁户即其所陈述的安置户，应提供其与相应拆迁户的安置补偿协议予以证明。鸿源公司请求法庭要求银花公司向法庭提供。 对当事人提交的以下的证据，本院予以确认并在卷佐证。 银花公司为证明其本诉主张所提交的证据1至证据8、证据11至证据14。鸿源公司对其真实性无异议，本院予以采信。 鸿源公司为证明其答辩意见所提交的第一组、第三组、第四组证据及第二组证据中证据2、证据3。银花公司对其真实性无异议，本院予以采信。鸿源公司为证明其反诉主张所提交的第一组、第三组、第四组证据及第二组证据中证据1。银花公司对其真实性无异议，本院予以采信。 对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 一、对于银花公司提交的证据：1.《银花公司关于片区情况改造资金划转情况说明》及银花公司向贾文荣转账银行流水。因双方签订的合作协议中并未显示与贾文荣有关的信息，无法体现与本案的关联性，本院不予采信。2.中国土地市场网挂牌出让公告及供地结果信息截图系打印件，鸿源公司对其真实性不认可，本院不予采信。3.银花公司与王长岐签订的《协议》、转账凭证与双方签订的《合作协议》内容相互印证，可以证实银花公司履行了拆除违章建筑、简易车间的义务，本院予以采信。4.银花公司与鲜维签订的《银花公司厂房混凝土柱墩及场地整平协议》与领款收据及农业银行网上银行电子回单吻合，可以证实银花公司进行了混凝土柱墩及场地整平的清理工作，本院予以采信。5.银花公司与李涛签订的《综合楼拆除施工协议》与农业银行网上银行电子回单吻合，可以证实银花公司拆除了综合楼。6.银花公司与济阳县腾飞工程队签订的《协议书》、发票、农业银行网上银行电子回单相互印证合，可以证实银花公司清理、清运了拆迁建筑垃圾。7.银花公司向郭铭超、刘修忠转账支付垃圾整理费发票及转账凭证，与银花公司已进行的地上物拆除协议时间吻合，可以证实银花公司进行了相应的垃圾清理工作，本院予以采信。8.银花公司提交的收条、证明因无银花公司所称的与相关人员签订的协议或付款凭证佐证，真实性无法核实，本院不予采信。9.勤务费收据无法体现与本案的关联性，本院不予采信。10.《济阳县人民政府关于同意收回国有建设用地使用权的批复》仅能证实济阳县政府无偿收回银花公司享有使用权的国有建设用地，纳入储备，地上附属物及相应证书由银花公司负责拆除并注销，但不能证实其主张的关系，本院不予采信。 二、对于鸿源公司提交的证据：鸿源公司与第三人刘棚于2017年3月9日签订的《破除基础垫层及外运合同》及发票在无其他证据印证的情况下，不能证实实际的施工内容，无法体现与本案的关联性；于2019年4月28日签订《破除基础垫层及外运合同》对应发票未显示刘鹏的信息，无法证实合同是否实际履行，故上述证据不能达到鸿源公司的证明目的，本院不予采信。《济南市商品房预售许可申请表》只能证明鸿源公司向政府申请的商品房预售价格，与本案双方约定的房屋回购价格没有关联性，本院不予采信。 三、关于双方2016年8月29日签订的《三期土地开发协议》效力。银花公司主张该协议并非银花公司的真实意思表示，其中涉及核心条款的变更及第三方拆迁户的利益，而安置房价格的变更直接侵犯了安置户的利益，结合《合作协议》及2016年8月31日双方签署的《补充协议》上均有白春乙、杜光明等其他大股东共同签字确认。说明鸿源公司明知李永军无权代表银花公司对《合作协议》作出变更，非善意第三人，因此该《三期土地开发协议》无效。本院认为，银花公司对协议的真实性无异议。协议中加盖银花公司印章并有法定代表人签名，鸿源公司有理由相信协议系银花公司的真实意思表示，且协议内容针对安置房的价格及交付时间进行约定，并未免除鸿源公司交付安置房的合同义务，未损害拆迁户的利益，而安置房价格及交付时间系银花公司与鸿源公司之间的协议履行问题，与拆迁安置户无关，故银花公司主张《三期土地开发协议》无效，没有事实依据，本院不予采信，双方均应按《三期土地开发协议》履行。 四、鸿源公司提交《评估申请》，申请对争议所涉房屋以建设成本加暖气、天然气相关费用及按三期土地成本均价进行评估。因上述申请未在举证期限届满前提出，本院不予准许。 综合以上当事人提交的证据，并结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2015年11月24日，银花公司与鸿源公司签订《济南银花纺织有限公司改造项目合作框架协议》，约定对济南银花纺织有限公司改造项目进行合作。主要内容： 二、项目合作 1.鸿源公司负责土地熟化资金的出资及代建安置房，土地转让可根据情况分期办理：第一期路北20亩，甲乙双方签订正式细化协议后于2015年12月20日前付给银花公司土地熟化资金3000万元，作为银花公司20亩土地转让资金及路南90亩土地转让的解押资金；路北20亩土地招拍挂成功，鸿源公司取得土地使用权10日内，支付400万元，作为路南90亩土地诚信意向金。2016年4月18日前鸿源公司支付2500万元，作为路南90亩土地熟化资金。银花公司收到2500万土地熟化金后三日内，将路南90亩土地抵押给鸿源公司并办理土地抵押手续(双方另行起草协议)。鸿源公司在2016年9月18日前再向银花公司支付3000万元作为银花公司解困资金。第二期90亩土地银花公司必须保证于收到2016年9月18日3000万元土地熟化资金之日起180日内拆迁完毕并保证进入土地招挂牌程序。银花公司如违约以鸿源公司向银花公司已付款金额按月息10%o支付利息；如因鸿源公司资金原因导致上述90亩土地招拍挂不能如期进行，以鸿源公司未按合同约定付款金额按月息10%o支付利息。以上鸿源公司所向银花公司支付款项待该土地进入招拍挂程序后转为土地出让金。 4.土地熟化资金和安置房建设资金为土地总价款。银花公司负责拆迁安置，按安置房建设数量和进度将鸿源公司所缴纳土地出让金中的安置房建设资金分期返还给鸿源公司。若招拍挂超出鸿源公司报价(每亩150万元)，银花公司将鸿源公司提供的土地熟化资金及利息(月息10%o)返还即可终止合同。项目的实施优先建设安置房，然后进行商业开发。 三、银花公司责任与义务(五)负责办理居民搬迁、安置工作(协议签订后，居民搬迁期限为鸿源公司土地熟化现金部分足额到位之日起路北片区60天、路南片区180天)为鸿源公司提供该项目必须的公共基础设施，负责将水、电(动力电)、路端口接抵鸿源公司项目建设场地红线，保证项目建设施工和完工后的正常用水、用电。 四、鸿源公司的责任与义务(一)按照国家规定及银花公司要求确保土地熟化资金及时足额到位。(三)鸿源公司取得土地后，首先建设安置房，参照老城区改造回迁安置管理办法另行约定。对于安置房的规划方案和户型结构，甲乙双方另行协商，确保安置房建设质量按现行验收规范达到合格标准。 2016年7月25日，银花公司与鸿源公司签订《结算协议》载明，结算：银花公司归还鸿源公司诚信金100万元，支付路北地段预留土地2.2亩结算款330万元。共计430万元。2016年7月27日，银花公司向鸿源公司转账支付100万元诚信金及路北地段预留土地2.2亩结算款330万（即通道费）。2016年7月29日，鸿源公司出具收据两份。 2016年8月29日，银花公司与鸿源公司签订《合作协议》主要内容： 二、项目合作 (一)土地熟化资金的出资及安置房建设 本项目分三期实施，第一期纬三路路北20亩，按框架协议顺利完成并开始实施。第二期纬三路路南约41亩土地已挂牌(地上建筑物还未清空)，为了加快拆迁进度，保证按时拆迁及解决银花公司的职工社会保险等历史遗留问题，鸿源公司于2016年7月10日前支付给银花公司土地熟化资金1000万元(包括路北地块道路占用土地2.27亩土地补偿款，最后以实际测量为准)。摘牌后作为土地出让金。 银花公司保证在8月30日前，清空第二期地上建筑物，周边道路红线以内的树木、建材、及其他违章建筑和占道经营，否则，鸿源公司不予摘牌，所造成的经济损失和社会影响由银花公司承担。若银花公司具备土地摘牌条件，鸿源公司若不能及时摘牌，相关资金不能按时兑现，给银花公司职工造成不稳定因素，以鸿源公司未按约定付款时间为违约时间，并按合同约定付款4000万元的6%o/月的利率支付利息给银花公司；若银花公司在2016年8月30日前，对路南地块达不到摘牌条件，而影响资金的如期兑现，则银花公司承担责任，并按熟化资金1000万元6%o/月的利率支付利息给鸿源公司。鸿源公司顺利摘牌三日内支付银花公司路南三期地块熟化资金200万元。银花公司2017年5月1日前清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件，双方也按同条款的相关内容执行。 安置房建设：1、安置房住宅部分根据住户需求设计的3个户型，分为10#楼100.88平米/120.41平米/115.88平米，满足安置面积，套数不低于50套约6000平米。尽量安排在同一单元，具体位置为10#楼，避开西单元西侧，单元安置户数不足一侧户数，从上而下避开顶楼，顶楼由甲乙双方协商找差价；特殊户型双方协商解决，其它事宜另行协商，安置房(包括商铺)价格为建设成本(除暖气、天然气相关费用外，其它享受购房户同等条件标准)和所占土地成本，折合3638元/平米，储藏室折合2600元/平米。由银花公司向鸿源公司购买，安置房回迁面积(预测面积与实测面积)误差不能超+-3%。路北地块安置房认购房时，交足房款、选定房号；路南地块安置房于鸿源公司开始认购后10个工作日付50%房款，开盘10个工作日结清。2、商铺基本上在原位置回迁安置，从南到北的顺序安排，保证足额面积及开间宽度根据设计应不少于原开间的2.5%，且不能超出原面积15%，并设有卫生间，商铺住户安置在一层，超出部分按4200元/平米，二层由开发商自行解决。3、路南地块，银花公司拆迁完毕已达到净地鸿源公司取得施工许可证之日起，鸿源公司须在24个月内达到银花公司回迁安置户住房的入住条件，逾期鸿源公司要承担回迁户2倍的过渡费，即每户每月10元/平米，截止入住为止。 (二)土地总价款及招拍挂程序土地熟化资金和安置房建设资金为土地总价款(每亩150万元)。在招拍挂过程中，若超出土地总价款且鸿源公司无意开发或有其它开发企业竞得该宗土地，银花公司将鸿源公司提供的土地熟化资金和前期费用及利息(月息10%o)返还即可终止合同。 项目的实施优先建设安置房，然后进行商业开发。 (四)纬三路路南地块东北角处因影响路北住户采光，由鸿源公司给银花公司代建公寓楼，所占用土地费用、建筑费用、规费及税费等相关费用由银花公司承担，鸿源公司土地挂牌后，从土地款中扣除。 三、银花公司责任与义务 4、负责办理居民搬迁、安置工作。5、银花公司协助鸿源公司解决用水用电相关事宜，为乙方鸿源公司提供该项目必须的公共基础设施，保证项目建设施工和完工后的正常用水、用电。6、拆迁达到净地标准，清理完所拆建筑物地下基础垫层。 四、鸿源公司的责任与义务 2、按照国家规定及银花公司要求确保土地熟化资金及时足额到位。3、鸿源公司取得土地后，首先建设安置房，参照老城区改造回迁安置管理办法另行约定。对于安置房的规划方案和户型结构，银花公司、鸿源公司另行协商，确保安置房建设质量按现行验收规范达到合格标准。4、鸿源公司在北院交付后必须为北边家属区留出不低于八米的正常通道(通道所占土地补偿款及相关费用由甲方承担，单价150万元/亩，该通道土地使用权归甲方，其使用年限与乙方相同)。 2016年8月30日，银花公司、鸿源公司签订《济南银花纺织有限公司改造项目补充协议》，约定因银花公司不能在《合作协议》规定时间清空二期土地的建筑物，为保证为银花公司职工9月底解决养老金问题，双方协议在非净地情况下摘牌。济南银花纺织有限公司片区改造工作指挥部加盖印章。 2018年7月20日双方签订的《三期土地开发协议》载明： 一、双方约定三期土地(位于济阳县城纬三路以南、经四路以东银限公司原厂区内尚未开发的47.7亩土地)由鸿源公司竞得后，若竞拍价超出挂牌起始价，银花公司将超出部分返还给鸿源公司。银花公司须在收到县政府拨付的土地收益金后三日内返还鸿源公司，每逾期一日向鸿源公司支付千分之一违约金。 二、鸿源公司按2016年8月28日双方签订的《合作协议》中对安置房所作的约定，及时足量向银花公司提供安置房，乙方保证按原位置提供。安置房回购价格根据三期土地最终的成交价另行协商。 三、鸿源公司应在相关部门综合验收后，向其他购房者交房时同时向银花公司交付安置房，每逾期一日向银花公司按相应房款的千分之一支付违约金。 2018年1月2日，鸿源公司委托山东昌平律师事务所向银花公司发出《律师函》，载明“......双方在《合作协议》中约定的安置房所在10＃楼于2017年9月25日认筹，2017年10月2日开盘。查截至到目前，贵公司仍未按双方的约定付款。综上所述，贵公司的行为已构成违约，贵公司的违约行为给鸿源公司造成巨大的经济损失。鉴于贵公司的严重违约行为及贵公司的违约行为给鸿源公司造成严重经济损失，鸿源公司研究决定，鸿源公司不再按合作协议第二条第一款“安置房建设”的相关约定向贵公司仍提供安置房。贵公司收到本所发出的律师函后，鸿源公司根据销售需求调整设计并对先期预留商品房进行销售”。2018年1月8日，银花公司委托山东中强律师事务所向鸿源公司发出《律师函》，载明：“......贵公司于2018年1月2日委托律师向委托人发函提及的相关问题，特复函如下:一、2016年8月29日，贵公司与银花公司签订的合作协议并不是单纯的市场行为的商品房开发协议，该合作协议的宗旨之一是积极稳妥的解决职工安置问题。二、贵公司发函称双方在合作协议中约定的安置房所在的10＃楼于2017年9月25日认筹，2017年10月2日开盘，但委托人从未接到贵公司任何形式的认筹、开盘通知，因此未能按合同约定付款不是委托人的过错，而是贵公司怠于沟通认购、开盘等一行列行为所致......”2018年1月15日，银花公司向鸿源公司出具的《律师函》。证据3.2018年1月15日，鸿源公司委托山东昌平律师事务所向银花公司发出《律师函》，载明“......于2018年1月8日向鸿源公司的复函，回函如下：一、贵公司在复函中称贵公司从未接到贵公司任何形式的认筹、开盘通知，因此未能按合同约定付款不是委托人的过错，对于该点，贵公司在复函中陈述事实严重不符，安置房在的10＃号楼认筹、开盘过程中，我公司均通知贵公司的法定代表人及相关领导，并且贵公司的法定代表人有相关领导在开盘当天均参与了开盘仪式，以上均有开盘当天的是影像资料。因此安置房10＃号楼何时认筹、开盘，鸿源公司增多通知了贵公司，贵公司对此完全是知情的......。 济阳县国土资源局于2016年1月16日发布济阳县国土资源局国有建用地使用权挂牌出让公告（济阳国土资告字【2016】1号）挂牌开始时间2016年2月6日16时截止时间2016年2月23日16时。鸿源公司与济阳县国土资源局于2016年2月25日签订《国有建设用地使用权出让合同。鸿源公司于2016年4月15日取得鲁（2016）济阳县不动产权第0000316号不动产权证书（一期）。 济阳县国土资源局于2016年8月4日发布济阳县国土资源局国有建用地使用权挂牌出让公告济阳国土资告字【2016】24号挂牌开始时间2016年8月24日16时截止时间2016年9月3日16时。鸿源公司与济阳县国土资源局于2016年9月7日签订《国有建设用地使用权出让合同》。鸿源公司于2017年1月4日取得鲁（2017）济阳县不动产权第0000001号不动产权证书（二期） 济阳县国土资源局于2018年8月6日发布济阳县国土资源局国有建用地使用权挂牌出让公告(济阳国土资告字【2018】21号))挂牌开始时间2018年8月26日16时截止时间2018年9月5日16时。鸿源公司与济阳县国土资源局于2018年9月10日签订《国有建设用地使用权出让合同》。鸿源公司于2018年12月26日取得鲁（2018）济阳县不动产权第0011784号不动产权证书（三期）。 鸿源公司于2016年4月29日取得鸿源.学林苑小区项目（北地块）项目1号楼、2号楼、地下车库建筑工程施工许可证（编号370125201604290401）；于2017年6月8日取得济阳鸿源.学林苑南地块项目二期车库、幼儿园、1号楼临街商业楼、3号、5号、8号、9号、10号住宅楼；于2019年6月24日取得济阳鸿源.学林苑地块建设项目1号公寓楼的建筑工程施工许可证（编号370125201906240101）。 鸿源公司于2016年10月28日取得鸿源学林苑北地块1号楼商品房预售许可证（编号：济阳房预许字第（2016）054号）；于2016年11月17日取得鸿源学林苑北地块2号楼商品房预售许可证（编号：济阳房预许字第（2016）061号）；于鸿源公司2017年9月25日取得鸿源学林苑南地块10号楼商品房预售许可证（编号：济阳房预许字第（2017）061号）。 2019年4月17日，银花公司分五次向鸿源公司转账支付回购安置房款，转账数额分别为470万元、330万元、400万元、350万元、450万元，合计2000万元。鸿源公司已于次日将该款项退回。 鸿源公司支付诉讼保全责任保险费34500元。银花公司支付诉讼保全责任保险费30235.56元。 经本院现场勘查，鸿源公司按照约定预留的8米通道位于其所开发的小区院墙以外，目前该通道为开放式通道，通过该通道可以到达鸿源公司开发小区的东北门的人行通道、车库入口及东北角的消防通道入口。 目前，鸿源公司开发包括10号楼在内的二期地块房屋尚未进行综合验收，三期地块房屋正在建设。 银花公司项目改造地块涉及原产权人56户。 本院认为：本案争议焦点为：一、《合作协议》及其中第四条关于鸿源公司代建公寓楼条款的效力；二、银花公司要求交付安置房的诉讼请求是否应予支持；三、银花公司要求鸿源公司支付迟延交付房屋损失150万元是否应予支持。四、银花公司要求鸿源公司赔偿违约占用其家属院通道损失330万元的请求是否应予支持；五、银花公司要求鸿源公司代为建设公寓楼是否应予支持；六、鸿源公司请求支付安置房购房款7202万元及暖气和天然气相关配套费用是否应予支持；七、鸿源公司要求银花公司支付二期土地上违章建筑、地下基础垫层清理及道路红线以内的树木建材违章建筑和占道经营清理费用104万元，罚款252万元，以上共计356万元是否应予支持；八、鸿源公司要求银花公司支付因未按期清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件的利息90万元及因银花公司违约造成的鸿源公司多支付土地出让金损失是否应予支持；九、各方请求支付诉讼保全保险费是否应予支持。 关于焦点一、《合作协议》及其中第四条关于鸿源公司代建公寓楼条款的效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。双方于2015年11月24日签订《济南银花纺织有限公司改造项目合作框架协议》，于2016年8月29签订《合作协议》，约定由双方就银花公司改造项目进行合作，银花公司负责拆迁安置，协助鸿源公司依据相关法律法规完成该宗土地的招拍挂程序，鸿源公司负责土地熟化资金的出资及代建安置房，《合作协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。银花公司的合同目的为收取土地熟化资金进行拆迁安置，并以约定价格向鸿源公司购买安置房，鸿源公司的合同目的是在银花公司的协助下，根据相关法律法规规定，取得该宗土地使用权并进行房地产开发，故双方间存在以土地熟化、安置房建设等为主要内容的合同纠纷。 《合作协议》第二条第四款约定：“纬三路路南地块东北角处因影响路北住户采光，由鸿源公司给银花公司代建公寓楼，所占用土地费用、建筑费用、规费及税费等相关费用由银花公司承担，鸿源公司土地挂牌后，从土地款中扣除”。该约定系双方签订合同时，针对影响路北住户采光的客观情况进行专门约定，亦系双方的真实意思表示，其中“代建公寓楼的相关费用，银花公司土地挂牌后，从土地款中扣除”系代建公寓楼的相关费用如何支付问题，并不违反法律法规的强制性规定，鸿源公司主张涉案项目系其通过招拍挂程序取得，其无法也没有权利从土地款中扣除公寓楼代建费用，故该代建公寓楼的条款无效，没有法律依据，本院不予支持。 关于焦点二、银花公司要求交付安置房的诉讼请求是否应予支持。双方签订的《济南银花纺织有限公司改造项目合作框架协议》《合作协议》均载明鸿源公司应优先建设安置房，本院调取的涉案土地拆迁前原房屋产权人信息载明，涉案土地上确实存在拆迁安置户，故鸿源公司向银花公司交付安置房系其合同义务，鸿源公司主张双方对于安置房的约定仅系商品房预约关系，与双方订立合同时的客观情况不符。根据双方《合作协议》约定，鸿源公司向银花公司提供的安置房住宅套数不低于50套约6000平米安排在10号楼，商铺在原位置安置，且双方均认可原位置系在三期土地上。鉴于双方仅约定安置房住宅房屋在10号楼，并未明确6000平米房屋的具体房号，且双方对于安置房如何向安置户交付，在《合作协议》中未进行约定，双方需对上述问题进一步协商确定。根据双方签订的《三期土地开发协议》，鸿源公司应在安置房经相关部门综合验收，向其他购房人交付房屋时交付安置房。现鸿源公司主张10号楼未进行综合验收，原位置商铺尚未建设完毕，银花公司亦未提交证据证实安置房符合《三期土地开发协议》约定的交付条件，故在现有条件下，银花公司要求鸿源公司交付安置房，本院不予支持。 银花公司明确交付安置房的诉讼请求包含:确认鸿源公司应交付的房屋面积及单价；确认鸿源公司应交付的房屋的时间和条件为，安置房达到网签条件时与银花公司指定的拆迁户进行网签。对于该问题，前已述及，现有条件下，房屋不具备交付条件，而安置房面积双方在《合作协议》中有明确约定，银花公司请求确认房屋单价与交付房屋在性质上并非同一性质的诉讼，不属于明确交付房屋诉讼请求的范畴，双方可在房屋符合交付条件时一并处理。而鸿源公司所提确认鸿源公司应交付房屋的时间和条件为，安置房达到网签条件时向银花公司指定的拆迁户进行网签，因该内容在《合作协议》中并未约定，且房屋交付的具体过程应由银花公司、鸿源公司根据商品房交易程序协商确定。因此，银花公司上述明确的内容，并非交付房屋诉讼请求审查的范围，本案不予处理。 关于焦点三、银花公司要求鸿源公司支付迟延交付房屋损失150万元是否应予支持《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中虽然双方《合作协议》中约定路南地块，银花公司拆迁完毕已达到净地鸿源公司取得施工许可证之日起，鸿源公司须在24个月内达到银花公司回迁安置户住房的入住条件，逾期鸿源公司要承担回迁户2倍的过渡费。但双方在三期土地开发协议中约定鸿源公司在相关部门综合验收后，向其他购房者交房时同时向银花公司交付安置房。双方已协商改变了安置房交付时间，且前已述及，双方对于安置房的具体房号及如何向安置户交付房屋尚需进一步协商，故银花公司依据《合作协议》要求鸿源公司支付迟延交付房屋损失无事实依据，本院不予支持。 关于焦点四、银花公司要求鸿源公司赔偿违约占用其家属院通道损失330万元是否应予支持。根据银花公司提交的规划图及本院现场勘验，鸿源公司已按照约定为银花公司预留了8米的家属院通道，该通道位于银花公司开发建设的小区院墙外，且目前为开放式通道，虽然通过该通道可以到达小区东北角的消防通道入口，但该事实不足以认定为占用了银花公司的家属院通道，故银花公司要求返还通道费330万元，依据不足，本院不予支持。 关于焦点五、银花公司要求鸿源公司代为建设公寓楼是否应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条三条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。本案中，双方签订的《合作协议》第二条第四款约定，经三路路南地块东北角处因影响路北住户采光，由鸿源公司给银花公司代建公寓楼，所占用土地费用、建筑费用、规费及税费等相关费用由银花公司承担，鸿源公司土地挂牌后，从土地款中扣除。该约定仅能体现代建公寓楼的相关费用由银花公司承担及费用的支付时间、方式。而代建公寓楼实质为建设行为，需双方对公寓楼面积、建筑设计施工、合同价款、交付时间等主要内容协商一致，且具体明确，但双方并未对上述代建公寓楼的具体事项签订补充协议，故银花公司要求鸿源公司代建公寓楼的请求并不具体，依据上述规定，应驳回银花公司的该项起诉。 关于焦点六、鸿源公司请求支付安置房购房款7202万元及暖气和天然气相关配套费用是否应予支持。本院认为，根据双方《合作协议》约定，安置房（包括商铺）价格为建设成本和所占土地成本，折合每平方米3638元，储藏室2600元每平方米，商铺超出部分按4200元每平方米付款。虽然双方在三期土地协议中约定安置房回购价格待三期土地成交价最终确定后另行协商，但双方未就价格变更协商一致，故双方对于价格变更的约定并不明确，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。双方仍应按《合作协议》约定的价格履行。鸿源公司主张按照市场价每平方米8600元标准支付购房款7202万，并支付暖气和天然气相关配套费用，与双方《合作协议》约定的安置房(包括商铺)价格为建设成本(除暖气、天然气相关费用外，其它享受购房户同等条件标准)和所占土地成本不符，本院不予支持。 关于焦点七、鸿源公司要求银花公司支付二期土地上违章建筑、地下基础垫层清理及道路红线以内的树木建材违章建筑和占道经营清理费用104万元，罚款252万元，以上共计356万元是否应予支持。根据双方签订的合作协议、补充协议及银花公司与王长岐、鲜维签订的协议、电子转账回单、发票及向郭铭超、刘修忠支付垃圾整治理费的发票及转账凭证等证据，银花公司按约定清理了二期土地上的违章建筑等地上物，鸿源公司接收土地并开发建设，双方对土地交付标准已达成一致意见，现鸿源公司以银花公司未按约定的标准对二期土地进行清理为由，要求银花公司支付清理费及罚款，本院不予支持。 关于焦点八、鸿源公司要求银花公司支付因未按期清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件的利息90万元及因银花公司违约造成的鸿源公司多支付土地出让金损失是否应予支持。本院认为，双方《合作协议》约定，银花公司2017年5月1日前清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件，双方也按同条款的相关内容执行。该约定中的“按同条款的相关内容”并不明确，且第三期地块地上建筑物清空后，其他影响土地挂牌问题及土地挂牌时间，均非银花公司决定，故鸿源公司依据上述约定要求银花公司支付2017年5月1日至2018年8月6日第三期土地挂牌之日的利息90万元，依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案土地使用权系鸿源公司通过招拍挂程序取得，鸿源公司提交的证据不足以证实因银花公司的原因导致其多支出土地出让金，故其要求银花公司赔偿损失无事实依据，本院不予支持。对银花公司的《鉴定申请》，本院不予准许。 关于焦点九、银花公司、鸿源公司请求对方支付诉讼保全保险费的诉讼请求是否应予支持。双方在《合作协议》中未约定实现债权的费用由对方承担，故对于银花公司、鸿源公司要求对方承担诉讼保全保险费的诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告济南银花纺织有限公司与被告济阳县鸿源置业有限公司于2016年8月29日签订的《济南银花纺织有限公司改造项目合作协议》有效； 二、驳回原告济南银花纺织有限公司要求被告济阳县鸿源置业有限公司交付房屋的诉讼请求； 三、驳回原告济南银花纺织有限公司要求被告济阳县鸿源置业有限公司支付迟延交付房屋损失150万元的诉讼请求； 四、驳回原告济南银花纺织有限公司要求被告济阳县鸿源置业有限公司赔偿违约占用银花公司家属院通道损失330万元的诉讼请求； 五、驳回原告济南银花纺织有限公司要求被告济阳县鸿源置业有限公司承担诉讼保全保险费用的诉讼请求。 六、驳回反诉原告济阳县鸿源置业有限公司要求反诉被告济南银花纺织有限公司支付安置房购房款7202万元及暖气和天然气相关配套费用的诉讼请求。 七、驳回反诉原告济阳县鸿源置业有限公司要求反诉被告济南银花纺织有限公司支付二期土地上违章建筑、地下基础垫层清理及道路红线以内的树木建材违章建筑和占道经营清理费用104万元，罚款252万元，以上共计356万元的诉讼请求； 八、驳回反诉原告济阳县鸿源置业有限公司要求反诉被告济南银花纺织有限公司支付因未按期清空第三期地块地上建筑物并具备挂牌条件的利息90万元及因银花公司违约造成的鸿源公司多支付土地出让金损失的诉讼请求； 九、驳回反诉原告济阳县鸿源置业有限公司请求判令双方于2016年8月29日签订的《济南银花纺织有限公司改造项目合作协议》中代建公寓楼条款约定无效的诉讼请求； 十、驳回反诉原告济阳县鸿源置业有限公司要求反诉被告济南银花纺织有限公司支付诉讼保全保险费的诉讼请求。 案件受理费192978元、保全费5000元，由济南银花纺织有限公司负担；反诉案件受理费212100元、保全费5000元由济阳县鸿源置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  马立营 审判员  何菊红 审判员  李逢春 二〇二〇年四月十三日 书记员  马 晴