江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初15453号 原告：吕娟，女，1972年3月11日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：孙兆辉，江苏德沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周洲，江苏德沛律师事务所律师。 被告:沭阳华希南岸房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322675493421T，住所地沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。 法定代表人：谭强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马泽，江苏引航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。 原告吕娟诉被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司（下简称“华希南岸公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人孙兆辉、周洲、被告委托诉讼代理人马泽、毛适之到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，于2020年4月10日开庭审理，原告委托诉讼代理人孙兆辉、周洲、被告委托诉讼代理人马泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿原告经济损失21539.67元（自2018年1月1日起至2019年2月27日止，每年按购房款的8%计算）及利息（以21539.67元为基数，自2019年2月27日起至实际还清之日止，按年利率6%计算）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为请求判令被告赔偿原告经济损失25139.76元（自2018年1月1日起至2019年2月27日止，每年按购房款的8%计算）及利息（以25139.76元为基数，自2019年2月27日起至实际还清之日止，按年利率6%计算）。事实和理由：2013年5月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款268077元购买被告开发的华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢2166号商铺，并约定被告应于2014年12月31日前向原告交付涉案商铺。经被告要求，原告在签订《商品房买卖合同》的同时与沭阳县理想之家商业管理有限公司（下简称“理想之家公司”）签订了《商铺委托经营管理合同》，约定商铺委托经营期限共计10年，一次性返三年租金冲抵购房款。由于涉案工程未经消防验收合格，不能投入使用，理想之家公司解除了双方之间的委托经营合同，给原告造成了损失。 被告辩称：1.《商铺委托经营管理合同》没有解除，原告所主张的租金损失并不存在，原告应当向理想之家公司要求支付租金；2.即使理想之家公司和原告之间的租赁关系已经解除，其主张租金损失应当从合同解除之日起计算，且原告已经在（2018）苏1322民初15938号案件中获得了相应的赔偿，该赔偿应当在损失中予以扣减；3.原告主张损失的利息没有事实及法律依据。 原、被告确认一致的事实如下：2013年，原告向被告购买其开发的位于沭阳县交汇处的华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢2166号商铺，总价款为268078元，吕娟购买涉案商铺建筑面积合计26.5平方米。双方约定，涉案商铺返租，一次性返还三年租金，该三年租金冲抵购房款，原告还需向被告支付购房款总价为203739元。原、被告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2014年12月31日前向原告交付经验收合格的涉案房屋。后原告在载明乙方（受托方）公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心的《商铺委托经营管理合同》上面签名。后原告付清了《商品房买卖合同》中约定的房价款。2013年11月，被告向沭阳县理想之家家居购物中心交付涉案商铺。2014年12月18日，理想之家公司成立。2015年3月31日，理想之家公司在该《商铺委托经营管理合同》乙方处加盖印章并由时任法定代表人周某签名确认。《商铺委托经营管理合同》第二条约定委托经营期限：（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。（三）在开发单位房屋符合交付条件或者符合其它条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。第四条约定委托经营条款：（一）甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用。（二）委托经营期内第四年、第五年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为：本合同第一条第二款约定的购房总价的8%，即人民币贰万壹仟肆佰肆拾陆元（￥21446.00）元（注：商铺实测面积与认购面积不一致，以实测面积产生的购铺总价为准计算返还租金）。…… 2016年8月24日，沭阳县公安消防大队向沭阳县理想之家商业管理有限公司出具《公告》，载明“……由于你场所不具备消防安全条件，现责令你单位在G20峰会期间停业整顿，及时消除火灾隐患，确保整改期间的消防安全，待所有隐患整改完毕取得合格的消防手续后，方可投入使用营业”。 2018年9月17日，吕娟等451人以理想之家家居生活广场消防验收不合格给业主造成损失为由，向沭阳县人民法院起诉华希南岸公司，要求华希南岸公司支付违约金650000元（自2017年10月13日起，按照每日2000元标准计算至2018年9月3日）。2018年12月17日，沭阳县人民法院作出（2018）苏1322民初15938号民事判决书，判决华希南岸公司向451名原告支付违约金650000元。2019年2月27日，宿迁市公安消防支队作出宿公消验字[2019]第0061号建设工程消防验收意见书，综合评定沭阳县华希南岸丽景小区2#3#楼1-5层消防验收合格。华希南岸公司开发的商业小区已销售建筑面积27192.73平方米。 原、被告有争议的事实如下：原告诉称理想之家公司于2017年5月2日以涉案商铺未经建设工程消防验收合格为由向原告发出解除合同通知书并且原告已收到。被告辩称原告未出示解除合同通知书，不能证明原告的该主张。为此，原告提交了时任理想之家公司法定代表人的周某签字确认的内容为理想之家公司于2017年5月2日以涉案商铺未经消防验收合格为由向全体业主发出解除合同通知书的情况说明，经本院与周某核实，该情况说明确系其本人出具，综合部分业主在类似案件中出示了解除合同通知书，原告亦认可曾经收到解除合同通知书，本院对原告主张理想之家公司于2017年5月2日以涉案商铺未经建设工程消防验收合格为由向原告发出解除合同通知书并且原告已收到的事实予以认定。 本案的争议焦点为：1.原告与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》有无解除？2.原告请求判令被告赔偿其租金损失及利息有无事实和法律依据？3.原告在（2018）苏1322民初15938号案件中得到支持的违约金应否从本案主张的损失中扣除？ 关于第一个争议焦点。本院认为，涉案房屋系国务院公安部门规定的大型的人员密集场所，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。2017年5月2日，涉案商铺尚未经建设工程消防验收合格，致使理想之家公司不能实现《商铺委托经营管理合同》的合同目的，原告构成根本违约，理想之家公司有权以此为由主张解除合同。理想之家公司于2017年5月2日向原告发出解除合同通知书，鉴于原告在《商铺委托经营管理合同》中载明的邮寄地址位于沭阳县中华小区，本院酌定解除合同通知书到达原告的时间为2017年5月7日。原告与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》自解除合同通知书到达原告时即2017年5月7日解除。 关于第二个争议焦点。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。被告应当依据合同约定交付涉案商铺，虽然合同约定的交付条件为经验收合格，但涉案房屋系国务院公安部门规定的大型的人员密集场所，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。被告将未经建设工程消防验收合格的商铺交付理想之家公司，构成违约，应当承担违约责任。因被告的违约行为导致理想之家公司解除了与原告之间的《商铺委托经营管理合同》，被告应赔偿由此给原告造成的租金损失。根据《商铺委托经营管理合同》约定，原告对涉案房屋享有租金收益的起算时间为2014年12月31日，原告已经实际取得了2014年12月31至2017年12月31日期间的租金收益。现原告要求被告自2018年1月1日起至2019年2月27日止，每年按照已付购房款总价的8%的标准给付原告租金损失24795.1元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告另要求被告给付该损失的利息，本院已参照原告与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定的租金计算方式来认定原告损失，原告主张在此基础上再计算利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。本院认为，（2018）苏1322民初15938号案件是吕娟等451名业主因华希南岸公司消防验收不合格而起诉主张损失，与本案要求赔偿损失的原因相同，故该案中吕娟已经确认获得赔偿款项中与本案主张权利计算的期间重合部分的款项应当予以扣除。（2018）苏1322民初15938号案件中，吕娟应得赔偿款项为633.44元，其中与本案权利计算期间重合部分的款项数额为477.52元。故本案中华希南岸公司应向原告支付损失数额为24317.58元。 综上，调解不成，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，判决如下： 一、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕娟赔偿经济损失24317.58元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费338元，由被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费338元。 审 判 长  仲 裁 人民陪审员  仲维明 人民陪审员  包红雨 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  王敏艳 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××59（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国消防法》 第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。 第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《建设工程消防监督管理规定》 第十三条第三项对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收： （三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；