广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书粤20**民初491号原告：吴镜森，男，1963年10月1日出生，汉族，住广东省中山市*********，公民身份号码440************359。委托诉讼代理人：范顺辉，广东执正律师事务所律师。被告：吴沛森，男，1957年11月8日出生，汉族，住广东省中山市*********，公民身份号码440************337。被告：罗明凤，女，1957年4月7日出生，汉族，住广东省中山市*********，公民身份号码442************361。上列两被告共同委托诉讼代理人：郭百利，河北冀港律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：郭利宝，河北冀港律师事务所律师。第三人：中山市港口镇群乐社区*民委员会，住所地广东省中山市港口镇群乐泗和围**，组织机构代码75789212-7。主要负责人：黄汉明。原告吴镜森与被告吴沛森、罗明凤，第三人中山市港口镇群乐社区*民委员会（以下简称群乐居委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴镜森及其委托诉讼代理人范顺辉，被告吴沛森、罗明凤及共同委托诉讼代理人郭百利到庭参加诉讼，第三人群乐居委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴镜森向本院提出诉讼请求：被告吴沛森、罗明凤协助原告将位于中山市港口镇马大丰上围27号[房地产权证号：粤房地证字**；土地证号：中府集用(2004)第1102**]的房地产过户登记至原告名下。事实与理由：1988年，被告吴沛森就涉案房地产办理报建手续，并建成涉案房地产。1990年，被告吴沛森将涉案房地产以9000元价格转让给原告。被告吴沛森收取原告9000元房屋转让款时没有向原告出具收据，及后将涉案房地产的全部文件及涉案房地产交与原告。原告自始在涉案房地产居住至今。2007年5月3日，被告吴沛森向原告出具收款收据（补签），证明被告吴沛森已于1990年将涉案房地产以9000元转让给原告。自原告受让涉案房地产后，原告不断要求被告吴沛森将涉案房地产过户至原告名下，但被告吴沛森以当时的9000元只转让房屋所有权，不转让房屋所占有的土地使用权为由拒绝协助原告办理过户手续。原告认为，9000元转让价符合当时房地产市场价格，当时的建筑成本只有5500元，9000元转让款已包括房屋所占用土地的土地使用权在内，被告吴沛森不协助原告办理过户手续的理由不符合生活习惯，有违诚实信用原则，故原告特诉至法院，请求判如所请。被告吴沛森、罗明凤共同辩称，1.涉案房地产属于两被告夫妻共同财产，被告罗明凤从来不知处分涉案房地产的事实。2.两被告原定在其控制的宅基地范围（包含涉案房屋所在宅基地以及由被告吴沛森对村集体废弃地进行填土整理后作为菜地使用的另一宅基地，但该宅基地现已登记在原告名下，且两被告在原告提起诉讼前对此并不知情）内建设两个宅子，分别由原告及两被告使用，现已由两被告建设了涉案房屋，原告亦在其名下的宅基地上建设了三层房屋，现原告又要求两被告将涉案房地产过户至其名下，故两被告不同意。第三人群乐居委会未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.吴沛森与罗明凤系夫妻关系，两人属同一家庭户，户籍地址登记为中山市*********。吴镜森及其妻子周少月，女儿吴淑芳、吴淑芬，儿子吴文辉均属同一家庭户，户籍地址登记为中山市*********。庭审中，吴镜森与吴沛森称两人是兄弟关系；吴沛森、罗明凤称两人于1978年登记结婚。2.1988年，吴沛森自建了位于中山市港口镇马大丰上围27号的单层房屋，并于2004年6月8日办理了前述房屋及所在土地的权属证书[房地产权证号：粤房地证字C：粤房地证字**府集用(2004)第110260号；房产登记字号：2004-110136]。该房屋建筑面积为36.96平方米，所在土地使用面积为212.34平方米，土地使用权来源为批准拨用宅基地，土地权属性质为集体土地，土地用途为农村宅基地，登记的房屋权属人及土地使用权人均为吴沛森。庭审中，吴镜森与吴沛森、罗明凤一致确认：涉案房屋建成后，吴镜森于1989年向吴沛森购买了涉案房屋并入住，对于前述购买事宜罗明凤是清楚知道的；入住后吴镜森曾对涉案房屋进行加建，现已将加建部分拆除并恢复原样；涉案房屋及所在土地的权属证书原件一直由吴镜森持有。吴沛森与罗明凤称，两人出售涉案房屋时已明确告知吴镜森不包含房屋所在的土地使用权，该土地仍属两人共同所有；实际上经吴沛森开荒改造所得的土地除了包含涉案房屋所在的土地外，还包含了与该土地相邻的现登记于吴镜森名下的宅基地（以下统称“吴镜森宅基地”）[房地坐落中山市港口镇马大丰1队；土土地证号：192077111300**登记时间为1991年8月3日]，吴镜森系在未告知其情况下私自办理了前述宅基地的产权证书，吴沛森基于两人是兄弟关系故对此未提出异议，因吴镜森已取得前述“吴镜森宅基地”，故其已无需再把涉案房屋过户至吴镜森名下；吴沛森只收取了涉案房屋的购房款7800元。吴镜森称，其以9000元的价格向吴沛森购买涉案房屋及房屋所在的土地，吴沛森、罗明凤从未告知其只是出售涉案房屋而不出售房屋所在的土地；已登记在其名下的“吴镜森宅基地”系由其自行填土建设，与吴沛森无关；因涉案房屋及所在土地只有在办理了权属登记后才能办理过户转让手续，故其同意吴沛森将涉案房屋及所在土地初始登记在吴沛森名下，但涉案房屋及所在土地权属证书办理后，吴沛森、罗明凤一直拒绝协助其办理过户登记手续。3.吴镜森提交的涉案房屋的报建证显示：涉案房屋的预算造价为5500元，批准建房时间为1988年1月21日。4.吴镜森提交的有吴沛森签字、日期显示为2007年5月3日的收款收据（补签）载明以下内容：“本人吴沛森于一九九0年将位于中山市******马大丰一队的单层房屋一间（建筑面积36.96m²，房产证号无土地证）以9000元的价格转让给吴镜森，因当时没开收款收据，现补签收款收据给予吴镜森。”庭审中，吴镜森称前述收款收据（补签）载明的内容事先由案外人吴汝森手写，吴沛森亲笔签字确认，签字时只有其与吴沛森在场。吴沛森辩称其未曾见过前述收款收据（补签），亦未在收款收据（补签）上签字确认。5.2019年2月18日，吴镜森以吴沛森、罗明凤拒绝协助办理涉案房屋及所在土地的过户登记手续为由诉至本院，案号为（2019）粤2071民初4425号。该案审理过程中，本院根据吴沛森的申请，依法委托广东南天司法鉴定所（以下简称南天鉴定所）对2007年5月3日的收款收据（补签）落款立据收款人（签名）处“吴沛森”签名字迹与吴沛森样本签名字迹是否同一人所写进行鉴定。后南天鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见如下：检材2007年5月3日的收款收据（补签）落款立据收款人（签名）处“吴沛森”签名字迹与吴沛森样本签名字迹是同一人所写。对于前述鉴定意见，吴镜森对其真实性、合法性均予以确认；吴沛森、罗明凤则认为收款收据上“吴沛森”的“沛”字与其提供的鉴定样本中的“沛”明显不一致，但对其异议至今未提交证据予以证明，亦未向本院申请重新鉴定。该案诉讼中，本院就涉案房屋及所在土地能否办理过户以及同一集体经济组织成员之间转让宅基地需要办理哪些审批手续等事宜向中山市自然资源局（以下简称自然资源局）发函咨询调查。后自然资源局复函如下：“根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条和《广东省实施办法》第三十六条的有关规定，农民集体所有的土地使用权不得转让，但若因转让地上建筑物可办理宅基地的使用权变更，房屋受让方必须为集体土地所在地的村民，符合一户一宅，宅基地面积不超过120平方米，经集体土地所在经济组织同意方可办理。”后吴镜森于2019年11月25日向本院提出撤诉申请，本院于2019年11月28日作出（2019）粤2071民初4425号之二民事裁定书，准许其撤回起诉。6.2020年1月7日，吴镜森又以吴沛森、罗明凤拒绝协助办理涉案房屋及所在土地的过户登记手续为由诉至本院，主张前述实体权利。7.吴镜森提交了中山市港口镇群乐社区马大丰第一经济合作社成员中41户代表签名确认的村民表决书，该表决书载明内容如下：“本村村民吴镜森曾于1998年向吴沛森购买了位于中山市港口镇群乐社区*********的房地产。同意将中山市港口镇群乐社区*********宅基地（面积212.24平方米）安排给吴镜森家庭户使用的请签名确认。”诉讼中，群乐居委会于2020年3月3日出具证明，载明：“经统计，我中山市港口镇群乐社区马大丰一组现有户籍居民户数**。”8.位于中山市港口镇马大丰上围27号的房地产即涉案房地产截止2020年3月31日不存在抵押、查封情形。9.位于中山市**********的房地产[房地产权证号：粤房地字证第4637315：粤房地字证第**)字第19634011020640号；房产登记字号：21-9247]]权利人为吴沛森，土地使用面积为108.29平方米，土地使用权性质为批准拨用农村宅基地。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。结合诉辩双方意见，本案争议的焦点为：一、涉案房屋出售时其所在土地是否一并出售，吴沛森、罗明凤是否已履行其合同义务；二、涉案房屋及土地能否办理过户登记手续至吴镜森名下。关于焦点一，根据房地产“房地合一”、“地随房走”的交易原则可知，除非当事人有特殊约定，一般房地产交易涉及房屋及房屋所在的土地。本案中，吴沛森、罗明凤辩称两人向吴镜森出售涉案房屋时已明确告知不包含涉案房屋所在的土地，对该有别于正常房地产交易习惯的特殊约定，吴镜森不予确认，主张其系一并购买涉案房屋及所在土地，因吴沛森、罗明凤对该辩解未能提供证据予以证明，且若两人所述属实，其在涉案房屋及所在土地办理了权属证书后把包括房屋以及所在土地的产权证书原件一并交给吴镜森持有的行为有违常理。村民表决书所载表决内容也反映超出三分之二家庭户的村民对吴沛森将涉案房屋及所在地出售给吴镜森一事知晓且不持异议。涉案房屋及所在土地的成交价格亦符合当时的市场价值。最后，因吴沛森、罗明凤未能提供证据证明“吴镜森宅基地”与其有关，吴镜森办理了“吴镜森宅基地”的权属证书不能作为免除两人基于涉案房屋买卖合同关系而产生的合同义务的合理理由。综上，结合吴镜森对涉案房屋的占有使用以及持有产权证书等情况及其提供的有关证据判断分析，吴镜森主张其系一并购买涉案房屋及所在土地更具可信性，形成证据优势，故本院认定尽管吴镜森与吴沛森、罗明凤未就涉案房屋及所在土地签订书面买卖合同，但因吴镜森已支付房款且已实际使用涉案房屋及所在土地，吴沛森、罗明凤理应依约履行其合同义务。关于焦点二。根据已查明的事实可知，涉案房屋所在的土地属宅基地性质，吴镜森名下已有另一宅基地即“吴镜森宅基地”，且涉案房屋所在的土地与“吴镜森宅基地”的土地使用面积均超过120平方米，作为特殊性质的商品，宅基地的转让必须符合国家相应的法律规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”、第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、第六十三条第一、二款“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”规定以及参照《广东省实施办法》第三十六条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下。有条件的地区，应当充分利用荒坡地作为宅基地，推广农民公寓式住宅”规定，结合自然资源局复函的内容可知，吴镜森作为房屋受让方主张吴沛森、罗明凤协助其办理涉案房屋及所在土地的过户登记手续与前述法律、办法的有关规定不符，导致事实上的履行不能，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”规定，故本院对于吴镜森前述诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第一项，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条第一款、第六十三条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告吴镜森的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元（原告吴镜森已预交），由原告吴镜森负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年四月三日书记员  郭小琪黄怡凤