山东省桓台县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0321执异21号之一 案外人：高明，男，1960年6月19日生，汉族，住山东省桓台县。 申请执行人：于勇，男，1977年12月18日出生，汉族，住山东省桓台县。 被执行人：淄博宝龙房地产开发有限公司，住所地：山东省桓台县东岳路以东北苑宝龙小区****。统一社会信用代码：91370300731716002B。 法定代表人：冯海军，总经理。 在本院执行于勇与淄博宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人高明于2020年3月25日对执行桓台县黄山路531号XX号楼XX号和XX号房屋（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人高明称，涉案房屋属于案外人合法购买财产，法院无权查封，且存在程序违法。案外人高明于2015年9月14日通过他人与宝龙房地产公司洽谈，按套计算房屋总价，分别以30万元每套的价格购买了XX号楼XX号和XX号号房屋，且分别以5万元的价格购买该两套房屋对应的储藏室、车库，并于2015年11月20日签订商品房买卖合同；两套房屋在签订合同之前，根据出售方要求已经通过中间人付款90%，合同签订后双方并办理了网签登记。法院于2019年11月1日以（2019）鲁0321执1153号执行文书查封了案外人该两套房屋，又登网拍卖，已侵犯案外人合法权益；查封、评估、拍卖等程序并未向案外人告知，存在程序瑕疵。综上，请求停止、中止对案外人高明名下位于桓台县黄山路531号XX号楼XX号和XX号房屋的执行。并提供商品房买卖合同、备案房产档案查档证明。 被执行人宝龙房地产公司称，该公司与案外人高明于2015年11月20日就位于桓台县黄山路531号XX号楼XX号和XX号楼房签订的商品房买卖合同，是基于公司向高登奎借款，根据高登奎要求和其指定的案外人签订的商品房买卖合同，并办理了网签，以确保对借款的偿还。案外人并未实际支付房款，单纯的商品房买卖合同并不产生物权转移的法律效果，涉案房产所有权仍属于公司所有。公司与高登奎之间存在民间借贷关系，因借贷关系而签订房屋买卖合同提供担保，民间借贷关系成立，房屋买卖合同不成立，故涉案房产仍归公司所有，案外人所提异议应予驳回。 申请执行人于勇称，经其了解，案外人高明与被执行人宝龙房地产公司于2015年11月20日就位于桓台县黄山路531号XX号楼XX号和XX号楼房签订的商品房买卖合同，是基于被执行人向高登奎借款，根据高登奎要求和其指定的案外人签订的商品房买卖合同，并办理了网签，以确保对借款的偿还。案外人并未按照合同约定的价款、约定的时间一次性支付房款。据其调查，2014年6月、2016年12月，付坡嘉苑楼房售价在5800-5900元/平方米，而案外人所签合同价格2100多元/平方米，价格低于建房成本价，极不符合常理，纯粹是为借款担保而随意填报单价签订合同。被执行人与高登奎之间存在民间借贷关系，因借贷关系而签订房屋买卖合同提供担保，民间借贷关系成立，房屋买卖合同不成立，故涉案房产仍归被执行人所有，案外人所提异议应予驳回。 本院查明，原告于勇与被告淄博宝龙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2019年5月15日，本院作出（2019）鲁0321民初290号民事判决书，判决如下：一、淄博宝龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付于勇工程款20388360.21元；二、于勇在工程款20388360.21元的范围内，对其施工的桓台县付坡嘉苑20号、21号住宅楼及地下车位工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；三、淄博宝龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付于勇案件申请费5000元。案件受理费143742元，由淄博宝龙房地产开发有限公司负担。 2019年7月30日，于勇依据生效判决向本院申请执行，案号(2019)鲁0321执1153号。 2019年11月1日，本院以(2019)鲁0321执1153号之一执行裁定书、协助执行通知书，预查封被执行人宝龙房地产公司开发的备案在高明名下位于桓台县××楼××号X和XX号楼XX号，查封期限3年。 2020年1月9日，本院作出(2019)鲁0321执1153号之二执行裁定书，裁定评估拍卖被执行人宝龙房地产公司开发的备案在高明名下桓台县黄山路531号XX号楼XX号和XX号房屋及土地。 另，2015年11月20日，高明与宝龙房地产公司签订商品房买卖合同，购买XX号楼XX号号房，按套总价款为30万元；储藏室、车库等附着物5万元。 桓台县不动产登记中心备案房产档案查档证明，备案人名称：高明，房屋坐落：桓台县黄山路531号XX号楼XX号。 2015年11月20日，高明与宝龙房地产公司签订商品房买卖合同，购买XX号楼XX单元XX号房，按套总价款为30万元；储藏室、车库等附着物5万元。 桓台县不动产登记中心备案房产档案查档证明，备案人名称：高明，房屋坐落：桓台县××楼××号。 上述事实，有（2019）鲁0321民初290号民事判决书、(2019)鲁0321执1153号之一、之二执行裁定书、协助执行通知书、商品房买卖合同、备案房产档案查档证明在案为证。 本院认为，（一）是否存在商品房买卖关系？ 宝龙房地产公司在答辩中称“系公司向高登奎借款，根据高登奎要求和其指定的人签订的商品买卖合同、并办理了网签”，并提供借款200万和156万、还款352.28万元的还款凭证。高登奎称“宝龙房地产公司还不了200万以房抵债抵给他4套房子，后来的156万与这4套房子没关系”，对有无借用他人名义签订商品房买卖合同，高登奎未明确发表意见。 审查本案证据，除200万元外，高登奎还向宝龙房地产公司转帐156万元；案外人称购房现金付款，但未能提供付款证据；涉案商品房买卖合同的价格与市场价格悬殊较大，与常理不合。根据排除合理怀疑和高度概然性规则，宝龙房地产公司的“系公司向高登奎借款，根据高登奎要求和其指定的人签订的商品买卖合同、并办理了网签”的陈述可信度高，对此，本院予以确认。 案外人高明称现金付款，但未提供证据，不能证明购房付款事实，不能认定存在真实的商品房买卖关系。 综上，宝龙房地产公司向高登奎借款，根据高登奎要求和其指定的人签订商品房买卖合同，办理了网签备案。双方签订商品房买卖合同，是为担保债务的履行，即买卖合同是借贷关系的一种非典型担保方式，当事人之间是借贷关系，而非商品房买卖关系。 （二）是否享有物权。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 宝龙房地产公司与案外人高明就涉案房产已作网签备案，但网签备案是商品房买卖合同的网上签约和备案公示，不是所有权登记，不发生物权效力。虽然形式上办理了网签备案，但在完成变更登记之前，案外人高明并不取得所有权，所有权仍归宝龙房地产公司所有。 （三）是否享有排除执行的其他实体权益。 本案中，订立商品房买卖合同系借贷关系的非典型担保，形不成抵押权等优先权益。同时，因不存在真实的商品房买卖关系，案外人不具备消费者身份，不受物权期待权的保护。 综上，本案所涉当事人之间系借贷关系，而非商品房买卖关系，签订商品房买卖合同是借贷关系的非典型担保，虽然形式上办理了网签备案，但在完成登记过户之前，案外人并不取得所有权；在不成立真实的商品房买卖关系的前提下，案外人不具备买房人身份，不享有物权和物权期待权。案外人高明所提停止涉案房产执行的异议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 驳回案外人高明的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张中学 审判员  甘丽静 审判员  陈 强 二〇二〇年四月九日 书记员  巩曰英