广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初295号原告：梁业弘，男，1992年3月22日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区**************。委托诉讼代理人：张博棋，广东端庆律师事务所律师。被告：肇庆市星湖名苑房地产有限公司，住所地广东省肇庆市端州区****恒裕海湾自用综合楼首层01号，统一社会信用代码914***********427P。法定代表人：张家樑，该公司董事长。委托诉讼代理人：余其平，广东余黎张律师事务所律师。原告梁业弘诉被告肇庆市星湖名苑房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张博棋，被告的委托诉讼代理人余其平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付自2018年10月1日按每日万分之一为基准计算的违约金90519.17元（1639840×0.0001×552=90519.17；违约金暂计至2020年1月3日，之后的违约金按合同约定计至实际收房之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告明确其请求的违约金计算至2020年1月3日。事实和理由：2017年2月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》,合同约定：原告以1639840元的价格购买被告开发的恒裕城***幢***层***房，被告应按照购房合同第十一条约定于2018年6月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，并应于交付房屋前按合同第九条的约定出示房屋竣工验收备案表、《住宅质量保证书》等证明文件。如被告未在合同约定期限内交房，原告要求继续履行合同的，应当按照合同第十二条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”承担违约责任。合同签订后，原告于2017年7月8日已支付全部款项1639840元，被告亦向原告出具共计1639840元发票。至此，原告已按照合同履行全部付款义务。但经原告及其他业主多次催促，被告才于2019年12月23日通知原告可以收楼。但原告及其他业主前往收楼时，被告却未能出具满足收楼条件的《竣工验收备案表》。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等相关法律规定以及《商品房买卖合同》第九条、第十一第、十二条等相关约定，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：1.我认为原告起诉与事实不符；2.因政府变更规划，政府要求停工而导致迟交楼。从2015年11月2日通知停工，至2019年11月29日完成有关资料变更，规划条件、施工许可变更，因为该变更，所有资料重新做过，重新委托有资质的公司进行设计、施工；3.我双方签订合同依据原来生效的规划许可以及施工、预售许可，规划条件，从而履行合同，交楼期限根据以上许可确定是可行的，我方预售许可受到政府许可，我们的楼盘已经建至33层高；4.双方合同约定，如果规划变更，买受人不解除合同的，双方互不补偿，2015年5月13日、2016年11月28日规划局发出文件调整该地块的容积率，将楼盘49层高度减建至40层高度，双方在合同上约定了如果规划变更，双方互不补偿；5.我认为政府完成规划变更、许可变更、预售变更，不是被告能力可掌控，迟交楼的责任不能归于被告，被告高价卖地而因变更容积率，被告受到巨大损失，再要求我们承担迟交楼的违约责任，我们认为不公平；6.该工程项目变更，不是想象减去楼层，而是我们要求重新签订土地出让合同，到规划许可，预售、设计都要重新报批，2015年5月13日开始变更规划，到完成政府许可的变更长达4年时间，2018年9月26日规划局才出规划条件通知被告，才能够确定土地出让合同条款，2018年9月30日重新签订土地使用权出让补充条款，以上理由才是导致迟交楼的原因，因此被告承担了因政府变更规划而遭到的损失。本院经审理认定事实如下：2017年2月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区103区星湖大道北侧恒裕城***幢***层***房，建筑面积194.62平方米，总金额1639840元。在《商品房买卖合同（预售）》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共194.62平方米……合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加］，（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金，（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算计付利息；同时，出卖人按照全部房价款的4.35%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。签订合同后，原告依约向被告支付购房款1639840元。2020年1月3日，案涉商品房办理竣工验收备案登记。原告因被告未能在合同约定的期限内交房而诉至本院。诉讼中，原、被告对出卖人是否承担逾期交房违约责任、逾期交楼违约金的标准和逾期的期间存在分歧。另查明：肇庆市城乡规划局分别在2016年11月2日和28日向被告发出《关于要求103区“恒裕海景”项目相关建设停止施工的通知》《关于控制103区“恒裕海景”项目高度的函》，通知被告对超过90米的高层建筑项目停止施工，要求被告对“恒裕海景”项目进行减容减高度，高度控制在38.5层，尽快完善“恒裕海景”项目的调整方案，修改完成后重新报批。被告于2018年7月9日获肇庆市城乡规划局重新审批核发建设工程规划许可证。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。关于被告是否承担逾期交房的违约责任。被告认为肇庆市城乡规划局要求的规划变更，属于不可抗力，为免责情形，原告则认为被告在得知规划变更后才与原告签订合同，不属于不可抗力情形。对此本院认为，被告在签订涉案《商品房买卖合同（预售）》前涉案楼盘已存在规划变更的情形，可见被告在制定涉案合同时已充分考虑到规划变更对交付时间的影响，因此被告上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房的交付时间为2018年6月30日，案涉商品房在2020年1月3日才办理竣工验收备案手续符合约定的交付条件，故被告存在逾期交房的行为，理应依约向原告支付违约金。关于违约金的计算。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意分别按逾期在60日之内和逾期超过60日两种计算方式处理，两种计算方式不作累加。本案中，从约定的交付期限届满之次日（即2018年7月1日）起至2020年1月3日共逾期552日，故应适用逾期超过60日的计算方式违约金。由于原告以其实际行动表明继续履行合同，按照上述条款约定，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。据此计得被告应付逾期交房违约金为90519.17元（1639840元×552日×0.01%=90519.17元），原告关于逾期交房违约金的请求，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第九项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市星湖名苑房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁业弘支付逾期交楼违约金90519.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1031元（原告已预交），由被告肇庆市星湖名苑房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄卓贤二〇二〇年四月九日法官助理 唐宝怡书 记 员 梁思颖