江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0583民初15462号 原告（反诉被告）：昆山孙磊实业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇顺扬工业区，统一社会信用代码913205837596717660。 法定代表人：孙水龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：乔雨，上海市江**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟蜂，上海市江**律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏州采奕动力科技有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇鸡鸣塘南路****房，统一社会信用代码913205835767402714。 法定代表人：唐书锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：解苏楠，江苏海联海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管昌，男江苏海联海律师事务所律师。 原告（反诉被告）昆山孙磊实业有限公司与被告（反诉原告）苏州采奕动力科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法由审判员李勇独任审判，后组成合议庭，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人乔雨、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人解苏楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付违约金254925元；二、依法判令被告支付水电费20766.1元、物业管理费5404元；三、依法判令被告支付厂房修复、恢复期间的租金损失140517元(以1.3元/平方米/天计算，按3603平方米，暂计30天);四、依法判令被告支付厂房修复、恢复费用175800元；五、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月17日，原、被告签订《厂房租赁合同书》约定：1、原告将其位于昆山市花桥经济开发区XX路X号楼、X号楼厂房及办公楼(以下简称：租赁物)租赁于被告使用，建筑面积3603平方米；2.租赁期限为4年，自2016年9月1日起至2020年8月31日止；3.厂房年租金前两年为886697元，后两年为1019700元；4.租赁合同期限届满前，任何一方不得违约或提前解除合同，坚持解除租赁合同须向对方支付违约金按三个月计算；5.合同提前终止的，被告应当于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并同时恢复厂区原貌。合同签订初始，双方按约履行合同。然自2019年年初起被告提出提前解除合同，并于2019年4月30日将机器设备搬离了租赁物，但仍拖欠水电费共计20766.1元和物业管理费5404元。被告未按合同约定将租赁物恢复厂区原貌(包括但不限于消防设备的缺失、照明设备损坏、隔墙隔断未拆除、绿化未恢复、地、地面墙面油污、地坪遗留螺丝凸起、地下管道油污堵塞等问题经原告多次发函催告仍拒绝对厂房进行修复和恢复原貌。为避免租金损失进一步扩大，原告无奈聘请他人对上述问题进行了修复,以上有《厂房租赁合同》、《整改通知书》、《检测报告》、《报价单》、《告知函》、《函告》、《律师信》、《整修报价单》等为证。原告认为，原、被告签订的合同系双方的真实意思表示，被告提前解除合同应向原告支付违约金，被告未按合同约定履行修复和恢复义务，经原告多次催告，理应支付修复和恢复费用，被告的行为已经严重损害了原告的权益，故原告无奈向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告辩称，被告不存在任何违约行为，租赁合同解除的原因是因为在2018年年底，原告欲提高房屋的租金而被告不同意，故原告采取断水、断电等手段变相得逼迫被告搬离。被告无奈在2019年2月23日书面告知原告将在2019年4月30日搬离，同时请原告暂缓催促本公司搬迁事宜。原告在2019年4月28日向被告的回函中，明确经双方友好协商，原告同意双方的厂房租赁合同书于2019年4月30日提前终止，由此可见，原告是同意双方的租赁关系于2019年4月30日解除的，并非原告单方面解除，被告不需要支付违约金。关于水电及物业费用，对原告诉请的金额无异议，同意在返还房屋押金时扣除。关于原告主张的厂房修复期间的租金及修复费用，被告认为没有事实和法律依据，涉案房屋是被告在2014年从第三方茉莉芳歌公司承租过来的，当时承租时房屋的现状就是被告退租时的状况，被告按照合同的约定将相关添附物予以拆除，履行了合同约定的返还房屋的义务。被告所承租的涉案厂房中的装修内容是由茉莉芳歌公司装修分割，在被告承租原告的涉案厂房之前，茉莉芳歌公司以装修好的现状交付给被告，被告在与原告签订租赁合同后并没有添附任何用品，因此不存在需要恢复原状的部分。 被告向本院提出反诉请求：1、判令原告退还被告租房保证金70000元以及逾期返还的利息损失暂计1421元(以70000元为基数，按照同期银行贷款利率1.5倍从2019年5月8日起计算至实际支付之日止)，合计71421元。2、判令原告赔偿被告损失2000元。3、反诉费用由原告承担。反诉的事实和理由：原告与被告于2016年6月17日签订了《厂房租赁合同书》，约定原告将位于XX路XX号的厂房及办公楼出租给反诉原告使用，被告向原告支付了70000元作为租房保证金，约定原告于合同期满后七日内予以返还。现双方早已协商一致于2019年4月30日终止《厂房租赁合同书》并退还了房屋，但原告至今仍未退还租赁保证金。同时，原告提供的房屋存在漏雨、漏水的情形，严重影响了被告的正常生产经营。被告多次告知原告前来修复，但是原告一直置之不理，给被告造成了巨大的经济损失，原告应当赔偿被告的损失。原告的行为给被告造成了巨大的经济损失，被告因此特向法院提起反诉讼，请求支持反诉原告的诉请。 原告对被告的反诉请求辩称，原告是收到被告保证金70000元，原告与茉莉芳歌公司如何约定与被告没有关系，根据合同相对性的原则应按照原被告签订的合同履行，在原被告所签订合同第8条中约定了合同若提前终止的，被告应迁离租赁物并同时恢复厂区原貌，同时在合同的2.2条约定了厂区交付的标准即被告恢复原状的标准，所以我方认为被告应当按照合同约定继续履行。 经审理查明,2016年6月17日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定由原告将其位于昆山市花桥经济开发区XX路XX号X号楼、X号楼厂房及办公楼(厂房建筑面积为3603平方米)出租给被告。被告的经营项目为机械加工类，租期自2016年9月1日至2020年8月31日止。厂房租金为0.65元/㎡/天×3603㎡，年租金为854811元，彩钢棚租为0.32元/㎡/天×273㎡，年租金为31866元，租金总计886697元。后两年即2018年9月1日至2020年8月31日止，在前两年的租金基础上上浮15%，即年租金为1019700元；被告于本协议签订之日，向原告支付7万元作为租房定金及水电押金（如被告违约，此定金不予退还，如原告违约，应向被告双倍返还定金，自租赁期开始时此定金自动转为租房保证金，合同期满时，如被告无违约责任，原告在合同期满七日内将此保证金返还被告；租赁期间使用该厂房所发生的水电、电话等通讯的费用全部由被告承担；如在租赁期间厂房出现工程质量问题，被告应及时通知原告，由原告及时负责维修，如原告故意拖延维修时间，给被告造成的损失，原告应承担相关责任；被告在租赁期内应爱护租赁物及厂区内公共设施，因被告使用不当造成租赁物及公共设施损坏，被告应负责维修，费用由被告承担；在租赁期限内如被告须对租赁物进行装修、结构改建，须事先向原告提交装修、改建设计方案，并经原告同意开始施工，费用由被告自行承担，租赁期满被告如带走需恢复承租房原样，如不带走不得恶意破坏；在租赁合同期限届满前，任何一方不得违约或提前解除合同，一方坚持解除租赁合同的，须提前叁个月同志对方，坚持解除租赁合同方须向对方支付违约金，违约金按三个月租金计算；合同提前终止或有效期届满，原、被告双方未达成续租协议的，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并同时恢复厂区原状，如被告未能带走自己的固定设施或装修，不得恶意破坏。 2018年11月12日，原、被告签订《补充协议》，约定，被告不再支付自2018年11月30日X号厂房南侧彩钢棚租金；该协议未作约定的，按照原《厂房租赁合同书》内容执行，《厂房租赁合同书》与本协议约定不一致的，以该协议为准； 2019年2月23日，被告向原告发送“告知函”，载明“感谢贵司一直以来对本公司工作的支持与配合。基于双方于2016年6月17日签订的《厂房租赁合同书》（一下简称：租赁合同），本公司作为昆山市花桥经济开发区XX路X号楼、X号楼厂房及办公楼（面积共3603平方米）场地的承租方，租赁期限自2016年9月1日至2020年8月31日止，共4年，押金人民币7万元。在合同履行期间，本公司及时履行合同义务，按时缴纳各项费用，并无违约情形，双方合作良好。现贵司要求本司提前解除合同，经本公司综合考量本公司实际情况及双方友好往来关系，本公司同意贵司提前终止合同之要求，但因本公司新厂房完工时间限制，加上不可抗拒因素，近2个月一只阴雨天气，直接影响施工交期，本公司确只可于2019年4月30日前进行搬迁，请贵司考虑本司实情暂缓催促本司搬迁事宜。基于双方长期以来的合作关系，本司对贵司承诺如下：1、本司特向贵司申请，双方租赁合同应履行至2019年4月30日。在租赁合同履行期间，本公司将按照约定向贵司支付相应租金等费用，请贵司配合按照合同约定提供相应的租赁服务。2、本公司若未能按上述时间如期搬迁的，贵司有权按照实际延期时间径自向本公司缴纳的押金中按照日租金据实扣除相应租金，扣除后方退还本公司剩余押金”。 2019年4月26日，原告向原告发送“函告“一份，载明”苏州采奕动力科技有限公司：2016年6月17日，贵我两司签订《厂房租赁合同书》约定贵司承租我司位于昆山市花桥经济开发区XX路X号楼、X号楼厂房及办公楼（面积3603平方米，以下简称：租赁厂房），租赁期限自2016年9月1日起至2020年8月31日止。合同签订伊始，贵司按约履行合同，然2019年年初贵司提出提前解除合同。经双方友好协商，我司同意双方签订的上述《厂房租赁合同书》于2019年4月30日提前终止，现就合同提前解除事宜特向贵司告知如下：1、望贵司于2019年4月30日前迅速完成迁离工作，逾期迁离的，将根据合同约定要求贵司承租房屋占有使用费；2、在迁离工作票完成前，贵司须根据合同约定恢复厂区原貌，未按合同约定恢复厂区原貌的，我司将委托第三方进行恢复，并要求贵司承担相关恢复费用及恢复期间的房屋占有使用费；3、在迁离工作完成前，贵司应对因迁离过程中造成厂区损坏的各项内容进行修复，包括但不限于道路油污清理、下水道疏通等，否则我司将委托第三方进行修复，并要求贵司承担相关修复费用及修复期间的房屋占有使用费；4、若贵司未能按照上述1-3项完成迁离、恢复厂区原貌和修复工作的，我司将采取禁止出入厂区、对贵司相应设施设备进行留置，向法院提起诉讼等方式向贵司主张包括但不限于占有使用费、违约金、代为恢复、修复的费用及合同约定的其他违约责任“。 庭审中，原告提交了涉案厂房在被告腾退后的现状的照片，并提交昆山开发区美达洁疏通保洁服务部的”报价单“一份，以证明下水道污水处理花费5800元；原告还提交昆山市花桥水利（水利）站的“整改通知书”、江苏金都建工集团有限公司的“孙磊实业厂房整修报价单”，以证明对涉案厂房恢复原状所将需要支付的费用；被告则提交了涉案厂房漏水照片、微信聊天记录、订单信息，以证明涉案房屋存在漏雨、漏水的情形，称被告告知原告处理，被告一直置之不理，给原告造成了经济损失，原告对此不予认可。 被告还提交（2016）苏0583民初16923号民事判决书一份，以证明其中第九页“再查明“的部分载明，被告所承租的涉案厂房中的装修内容是由茉莉芳歌公司装修分割，在被告承租原告的涉案厂房之前，茉莉芳歌公司以装修好的现状交付给被告，被告在与原告签订租赁合同后并没有添附任何用品因此不存在需要恢复原状的部分；并提交（2018）苏05民终1429号民事判决书一份，以证明其中第七页载明，茉莉芳歌公司要求被告承担装修费和电力设施铺设费，因缺乏合同依据没有支持，该句话能证明茉莉芳歌在承租涉案房屋时有进行了添附和各种装修，双方在签订合同时就装修部分特别订立了补充协议一份即该判决书第三页的倒数第四行载明，在租赁期满茉莉芳歌为被告恢复原状，或将装修改善的他物无偿给被告使用，在现实的履行过程中也是将装修的所有物品继续留给被告出租于原告使用，因此不能将本属于茉莉芳歌的合同约定义务转嫁于苏州采奕动力科技有限公司，该两份判决书显示该房屋在与原告签订合同前被告即从茉莉芳歌公司手中承租了该房屋，被告与茉莉芳歌公司签订合同的时间是2014年9月18日，而原告与茉莉芳歌公司签订租赁合同起始时间是2009年。 另查明，双方一致确认被告已于2019年4月30日腾退涉案厂房。原告称,被告腾退时仍有遗留物品,该遗留物品在本诉及原告本诉提供的照片中有反应,被告把其中一些可移动的搬走后迟迟没有与原告办理厂房交付手续，且原告曾经在2019年4月26日发函要求被告来恢复原状并办理交付手续，但被告没有理睬，从2019年4月30日开始涉案厂房由原告控制;被告称，被告腾退时没有遗留物品，当时被告对涉案厂房进行了打扫，照片里反映的物品是之前茉莉芳歌公司向被告交付时就有的装修内容，被告提前了2个月的时间即2019年2月23日被告发函告知原告搬离的时间，且在搬离时进行了打扫，并且向原告的现场管理人员孟经理通知来进行交接，孟经理也在现场进行了查看，后来被告要求原告就水电费进行统一的结算并且退还剩余的押金，但原告置之不理，所以在2019年4月30日将钥匙放置了门卫处，迁出涉案厂房，从该日起该厂房由原告控制。 另查明，原告就涉案《厂房租赁合同书》已收取被告保证金70000元。双方在庭审中确认被告结欠原告水电费20766.1元、物业管理费5404元。 以上事实由《厂房租赁合同书》、《补充协议》、“告知函”、“函告“、照片、“整改通知书”、“孙磊实业厂房整修报价单”、微信聊天记录、（2016）苏0583民初16923号民事判决书、（2018）苏05民终1429号民事判决书及当事人陈述予以证实。 本院认为：原告与被告签订的《厂房租赁合同书》、《补充协议》合法有效，双方当事人均应恪守。关于原告要求被告支付提前解除合同违约金的诉讼请求，本院认为，原告与被告之间就合同终止的往来函件语言平和，并无冲突，且被告没有对终止合同提出异议，也无提出支付终止合同违约金的事项，故原告要求被告支付提前解除合同违约金的依据不足，本院对原告的该请求不予支持。关于原告要求被告支付厂房修复、恢复费用、厂房修复、恢复期间的租金损失的请求，根据谁主张谁举证的原则，原告请求被告将涉案厂房恢复原状，应举证证明其将涉案厂房交付被告时的状况，因双方确认在涉案厂房交付给被告使用时，未办理书面交接手续，亦无对涉案厂房内的现存配置的设施设备进行核验确认，原告称实施了下水道污水处理花费5800元，一楼恢复花费30000余元，被告称下水道的使用是自然损耗，就如厂房使用会折旧一样，属于出租方应尽的修理义务不属于恢复原状的范围，对原告的主张予以否认，被告并提交（2016）苏0583民初16923号民事判决书、（2018）苏05民终1429号民事判决书，以证明涉案厂房有案外人茉莉芳歌公司装修内容的事实，因此原告应就其未能举证证明涉案房屋交付被告的状况承担举证不能的法律后果，故原告要求被告将涉案厂房恢复原状、并支付厂房修复、恢复费用、厂房修复、恢复期间的租金损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告要求原告支付损失20000元的请求，由于被告提交的证据不充分，本院亦不予支持。关于原告要求被告支付水电费20766.1元、物业管理费5404元的诉讼请求，由于双方在庭审中确认被告结欠原告水电费20766.1元、物业管理费5404元，根据合同约定，原告的该请求于法有据，本院予以支持。关于被告要求原告返还70000元保证金的诉讼请求，本院认为，根据涉案合同“如被告无违约责任，则原告在合同期满七日内将此保证金返还被告”的约定，现涉案合同经双方协商终止，且无证据证明被告应承担违约责任，故被告的该请求，符合法律规定，本院予以支持，扣除被告结欠的水电费20766.1及物业费5404元，原告还应支付被告43829.9元，原告并应支付被告以43829.9元为基数，按照从2019年5月8日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，计算至给付之日止的利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）昆山孙磊实业有限公司返还被告（反诉原告）苏州采奕动力科技有限公司保证金43829.9元，并支付利息(以43829.9元为基数，按照从2019年5月8日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，计算至给付之日止的利息)，于本判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山支行营业部，账号：32********）。 二、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 本案诉讼费9802元，反诉诉讼费9802元，两项合计19604元，由原告（反诉被告）昆山孙磊实业有限公司承担16937元，由被告（反诉原告）苏州采奕动力科技有限公司承担2667元，原告（反诉被告）昆山孙磊实业有限公司在反诉中承担部分7135元，由其在履行本判决时一并支付给被告（反诉原告）苏州采奕动力科技有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  李 勇 人民陪审员  杨建红 人民陪审员  周文忠 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  何佳豪