广东省汕头市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤05民终456号上诉人（原审原告）：周楚璇。委托诉讼代理人：余炳荣，广东海鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马汉民。委托诉讼代理人：马朝辉，广东盈信律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪一涛，广东盈信律师事务所律师。上诉人周楚璇因与被上诉人马汉民物权保护纠纷一案，不服汕头市潮阳区人民法院（2019）粤0513民初1916号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周楚璇上诉请求：撤销一审法院（2019）粤0513民初1916号民事裁定，指令一审法院审理本案。事实与理由：一审法院以《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条为依据，认为周楚璇的诉请不存在依法不能移交的情形，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，裁定驳回周楚璇的起诉。周楚璇认为，一审裁定确有错误，依法应当撤销。一、涉案房地产属于执行程序过程中依法不能移交的情形。深圳罗湖区法院在执行（2016）粤0303执1661号案件执行过程中，依法委托广东圣唐拍卖有限公司对涉案房地产进行拍卖，该拍卖公司在拍卖公告中说明：拍卖以房产现状及房产、土地使用有关法律法规及地方性规定为准。拍卖成交后，法院仅出具过户裁定，由买受人自行负责房屋的清场并根据法院裁定自行办理过户手续……。周楚璇参加拍卖并竞得涉案房地产后，发现涉案房地产被马汉民所侵占。根据上述事实，周楚璇认为，涉案房地产在执行法院不负责清场的情形下进行拍卖，属于存在不宜在执行程序中解决移交的问题。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定“依法不能移交的情形”。二、周楚璇起诉要求马汉民交还涉案房地产，属于法院受理民事诉讼范围。本案系执行法院采取不负责清场的方式拍卖，周楚璇通过司法拍卖取得涉案房屋所有权后，依法享有物权的各项法定权利。在涉案房地产被马汉民所侵占的情况下，周楚璇有权根据《物权法》规定向人民法院提起物权保护诉讼，现行法律、司法解释也没有明确禁止竞买人通过诉讼的方式实现权利。退一步说，即使涉案房地产在执行拍卖过程中以法院不负责清场的方式进行拍卖，程序中存在瑕疵，但周楚璇作为竞买人，基于物权所有权人的身份提起物权保护诉讼，理应得到支持。三、周楚璇起诉要求马汉民支付涉案房地产的占有费，也属于法院受理民事诉讼范围。本案中，周楚璇起诉的诉求有两项，一是诉求判决马汉民交还涉案房地产，二是诉求马汉民向周楚璇支付涉案房地产至实际交还止的占有使用费。根据最高人民法院上述拍卖规定及《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条的规定，拍卖成交房屋的所有权，自拍卖成交裁定送达买受人时转移。因此，马汉民应自涉案房地产拍卖成交起开始向周楚璇支付占有费。本案即使一审法院认定周楚璇要求马汉民交还涉案房地产的诉求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，但周楚璇关于要求马汉民支付被占房地产的占有使用费，显然是民事案件受理范围。综上所述，根据广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》（粤高法[2019]84号）第12条：“执行法院根据本指导意见第10条在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物，期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院不予受理；但买受人提起诉讼请求支付占用费的，人民法院应当依法受理。期限届满后，被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院应当依法受理。”的规定，一审裁定确有错误，周楚璇现根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条的规定，请求二审法院撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行审理。被上诉人马汉民辩称，周楚璇要求马汉民交付争议商铺和交还其商铺占有使用费缺乏事实和法律依据，依法应当驳回周楚璇的起诉，具体理由如下：一、马汉民有权继续合法租用被拍卖的商铺。马汉民自2016年1月1日向商铺的产权人郭绪嘉续租至2021年1月1日，并已向产权人支付了所有的租金，根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。马汉民并不存在侵占的事实，有权继续租用该商铺，周楚璇无权要求马汉民向其移交该商铺。二、周楚璇所依据广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》恰恰证明马汉民有权继续在租期内使用该商铺。根据周楚璇主张的广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》第10条，符合下列情形的不予清场移交：（1）执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的。该执行指导意见明确马汉民在租期内可以继续租用该商铺，执行法院不得予以清场移交。也足以证明周楚璇依深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303执1661号要求马汉民腾退商铺缺乏事实和法律依据。三、马汉民已向商铺的产权人郭绪嘉交付了租赁期间的全部租金，马汉民不存在应向周楚璇支付任何占用费。马汉民自2016年1月1日与商铺的产权人郭绪嘉续签租赁合同，租赁期间已将全部的租金交付给产权人，马汉民不存在应向周楚璇支付占用费的义务，且马汉民也不认识周楚璇，也并不知情周楚璇通过拍卖取得了该商铺，租赁期间更未有任何执行机构通知马汉民该商铺已被强制执行和拍卖。马汉民已履行交付租金的义务，周楚璇无权向马汉民主张任何占用费。四、马汉民认为潮阳区人民法院依法驳回周楚璇的起诉程序合法，适用法律正确。马汉民与商铺产权人已签订合法有效的租赁合同，且目前尚在租赁期限内，根据我国法律买卖不破租赁的相关规定，马汉民有权继续租用该商铺，而周楚璇与商铺产权人之间的纠纷并不能以此对抗马汉民的合法租赁关系，潮阳区人民法院认为周楚璇与商铺产权人之间的纠纷依法应当由原执行案件的人民法院管辖和履行相关职责符合本案事实，适用法律正确。综上，马汉民认为一审驳回周楚璇的起诉程序合法，适用法律正确。马汉民与商铺产权人存在合法租赁关系，周楚璇也无权要求马汉民腾退，深圳市罗湖区人民法院执行局依法也不得要求马汉民移交存在合法租赁的商铺，另马汉民也向产权人支付了租金，周楚璇要求马汉民支付占用费也依法无据。以上，请二审法院查清事实，驳回周楚璇的上诉。周楚璇向一审法院起诉请求：1.判决马汉民立即将汕头市**********的商铺（原证号：粤房地证字第**）交还周楚璇；2.马汉民向周楚璇支付上述商铺自2016年11月17日起至马汉民实际将上述商铺交还周楚璇之日止的占有使用费（以每月8000元计，自2016年11月17日起暂计至2019年9月16日止共34个月为272000元）；3.本案诉讼费由马汉民承担。一审法院认为：周楚璇请求判令马汉民交还周楚璇从深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303执1661号执行案件拍卖取得的上述房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2005年1月1日起实施）第三十条“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”的规定，周楚璇的诉请不存在依法不能移交的情形，故将拍卖成交的房产移交还买受人属于受理上述执行案件的人民法院应履行的职责，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定驳回周楚璇的起诉。本院审理查明，广东圣唐拍卖有限公司2016年12月27日在《汕头日报》发布网络拍卖公告，公告称受深圳市罗湖区人民法院委托，拍卖案号（2016）粤0303执1664号案件所涉不动产，包括本案争议不动产汕头市**********住宅（商铺）。该拍卖公告同时载明：拍卖以房产现状及房产、土地使用有关法律法规及地方性规定为准。拍卖成交后，法院仅出具过户裁定，由买受人自行负责房屋的清场并根据法院裁定自行办理过户手续……。本院认为，在司法实践中，不动产的司法拍卖，以清场移交为原则，不清场移交为例外，确有必要实施不清场移交的，应有法定理由。起诉人通过司法拍卖受拍涉案房屋后，要求由人民法院帮助清空房屋，结清相关费用，诉求正当，应由人民法院予以解决。在本案当中，涉案房屋拍卖公告时载明是“买受人自行负责房屋的清场”，已经明确执行法院不清场移交。一审法院认为将拍卖成交的房屋移交还买受人属于受理上述执行案件的人民法院应履行的职责，属于认定事实不清。虽然涉案房屋拍卖公告没有载明不清场移交的原因和期限，但执行法院已经裁定涉案房屋过户到周楚璇名下，周楚璇起诉提起包括支付占用费用的诉讼请求，其诉讼主体资格合法，一审法院裁定驳回周楚璇起诉不当，本院予以撤销，一审法院应当继续审理。何况马汉民声称与原物权人存在租赁关系，也应由法院通过实体审理，查清案件事实。综上所述，上诉人周楚璇的上诉请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销汕头市潮阳区人民法院（2019）粤0513民初1916号民事裁定；二、本案指令汕头市潮阳区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 翁汉光审 判 员 林思浩审 判 员 张丹华二〇二〇年四月一日法官助理 曾 曼书 记 员 林鸿瑜