襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初6860号原告：襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部，住所地：襄阳市樊城区解放路**海创广场**。经营者：肖红，男，1970年7月21日，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：马诚，湖北百龙律师事务所律师，特别授权代理。被告：王艳红，女，1973年12月7日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。原告襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部（以下简称食尚城）与被告王艳红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员陈丽婷担任审判长，人民陪审员刘喜东、陈小玲参加的合议庭，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告食尚城的委托诉讼代理人马诚到庭参加诉讼，被告王艳红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告食尚城提出如下诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2016年9月18日至2018年12月18日期间欠付的租金和管理服务费共计108884元，并自2018年12月19日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年4月1日签订《食尚城租赁合同》及合同附件《食尚城运营管理协议》，合同约定：原告将其位于襄阳市××区××海××广场××、建筑面积为314㎡的房屋出租给被告经营老边饺子馆，租赁期限自2014年6月1日至2020年5月31日止；2014年6月1日至2017年5月31日房屋租金标准为5809元/月，管理服务费标准为11461元/月，管理服务费随同标准租金同时缴纳，共计为17270元/月；2017年6月1日至2020年5月31日房屋租金标准为6389.9元/月，管理服务费标准为12607.1元/月，管理服务费随同标准租金同时缴纳，共计为18997元/月。合同约定租金支付方式为：本合同项下第一期标准租金和管理服务费在本合同签署三日内一次性足额缴清。后续租金按照“先交纳后使用”的原则，按季度缴纳，每期租金应于每个季度前十日内缴纳，以银行到账日为准。管理服务费缴纳方式与房屋租金缴纳方式相同。合同对违约责任约定如下：被告未按时足额缴纳当期租金（逢国家法定节假日顺延），每逾期一日，支付当季度季租金0.5%作为违约金，逾期支付租金超过10日的，原告有权对被告承租的经营场所停止供电、供水、电梯及公共设施、物业服务等，且不承担任何责任，欠缴时间达30天，原告有权选择提前解除本合同，被告还应按照合同约定的合同总租金的3%向甲方支付违约金并承担赔偿责任。被告未按约定交清管理服务费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按所欠费用总额的日3‰交纳违约金，逾期30天不交物业管理费的，原告有权终止合同。合同还约定：原告同意被告自房屋进场日即2014年4月1日至2014年5月31日为装修免租期；合同附件《食尚城运营管理协议》为《食尚城租赁经营合同》组成部分，具同等法律效力。原告于2014年4月1日如约将租赁房屋交付给被告，考虑到被告经营初期出现暂时困难，原告决定给与被告一定的扶持政策，遂于2015年2月17日，原告又与被告签订《食尚城补充协议》，约定于2014年6月18日开始计租，自2014年6月18日至2015年6月17日一年租赁期内，被告只交8个月租金和管理服务费，其他租赁期间租金和管理服务费的缴纳仍按原合同履行，租赁期限由原合同的八年变更为5年，即租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日止，原告即使在租金和管理服务费上给予了被告一定优惠，但被告经营的老边饺子馆自开业以来，被告一直拖欠房屋租金和管理服务费，原告经多次催收，被告仍未按合同约定全部清偿，截至2018年12月17日，抵扣保证金50000元，被告拖欠原告租金和管理服务费共计108884元。原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，被告方应按照合同约定支付租赁费用，现被告方长期拖欠租赁费用，为了维护原告方的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告王艳红未到庭参加诉讼，也未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，食尚城作为甲方与王艳红（乙方）签订了《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》各一份，达成合同主要内容为：第一条、租赁物业基本情况1.1甲方出租给乙方的物业坐落在湖北省××市××区××海××广场××层，建筑面积为314㎡，本合同项下承租商铺的计租面积按建筑面积计算。1.2乙方在承租商铺内仅限于承诺租赁该物业仅限于合法经营饺子中餐，乙方必须保证整体上以老边饺子馆的统一形象和品牌对外经营，且自行办理经营相关证照、合法经营。未经甲方书面同意，乙方不得改变承租商铺的上述用途，不得变更经营品牌及品类，否则甲方有权单方面终止本合同书，由此造成的一切损失均由乙方承担。第二条、租赁期限2.1除非本合同的当事人按照本合同的有关约定提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为6年，即2014年6月1日至2020年5月31日止。租赁期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权。2.2甲方同意提供乙方自房屋进场日即2014年4月1日至2014年5月31日为装修免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业筹备工作，乙方无需支付租金及物业管理费，但是应当承担水、电、燃气、热力能源等费用。第三条、租金标准、递增及支付方式3.1本合同中所称“租赁年度”，均系指自装修免租期满之次日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。3.2本合同中所称“租金”，均系指房屋租金。3.3租金标准及递增方式，租赁年度为2014.6.1-2017.5.31，楼层2，租金单价18.5元/㎡月，递增幅度10%，递增后租金20.35元/㎡月，套内面积314㎡，月租金5809元，年度租金69708元；租赁年度为2017.6.1-2020.5.31，楼层2，租金单价20.35元/㎡月，递增幅度10%，套内面积314㎡，月租金6389.9元，年度租金76678.8元。3.4租金支付，租金支付方式：本合同项下第一期标准租金在本合同签署三日内由乙方一次性足额缴清。后续租金，乙方按照“先交纳后使用”的原则，按季度缴纳。每期租金乙方应于每个季度前十日内缴纳，以银行到账日为准。甲方租金不含税费等费用，如乙方需要税务发票等，相关税费由乙方承担。3.5履约保证金及其他费用，乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付人民币￥50000元作为履约保证金，该保证金不计利息，在合同终止时退还给乙方。甲方收取乙方保证金时应向乙方提供相应证据。乙方如不履行本合同条款或违反本合同约定提前解除本合同或损坏租赁物，则甲方有权直接将保证金予以扣收，并有权要求乙方另行支付违约金、赔偿金等；甲方如不履行本合同条款并提前解除本合同的（除乙方违约外），应双倍返还履约保证金，并另行支付本合同其他条款所约定的违约金、赔偿金等……第九条、违约责任。乙方违约责任：乙9.1在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付本合同约定总租金3%作为违约金，并对甲方受到的实际损失承担赔偿责任。乙9.2租赁期内，如乙方要求提前解除本合同的，需提前60天向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可解除本合同，但乙方应向甲方支付本合同约定总租金的3%作为违约金。乙9.3乙方有下列情形之一，甲方有权选择提前解除本合同，乙方应按照本合同约定的合同总租金的3%向甲方支付违约金，乙方还应该承担赔偿责任。乙9.3.1乙方未按时足额缴纳当期租金（逢国家法定节假日顺延），欠缴时间达30天；乙9.3.2未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途和经营范围；乙9.3.3未经甲方同意，乙方将承租房产转租他人；乙9.3.4被国家有关部门查封（1个月）不能正常营业的；甲方依据上述情形提前解除合同时，应书面通知乙方。乙方应十五日内迁离并交回房产，乙方应当支付违约金并赔偿甲方一切损失；甲方亦可选择不予解除合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失。甲方收回房屋的，乙方应在十五个工作日内全部搬离，在此期间乙方仍需支付甲方租金。乙方未能按时搬走商品及物品，视为乙方的抛弃物，甲方有权自行处理，且不承担任何责任。乙9.4乙方须按本合同约定期限支付租金，节假日顺延，每逾期一日，则乙方向甲方支付当季度季租金0.5%作为违约金。乙方逾期支付租金超过10日的，甲方有权对乙方承租的经营场所停止供电、供水、供气、电梯及公共设施、物业服务等，且不承担任何责任。9.3除上述各项规定外，本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后七（7）天内予以更正，本合同另有规定的除外；逾期未能更正，另一方保留索赔的权利……协议主要内容为：一、商铺基本情况。甲方出租给乙方的物业坐落在湖北省××市××区××海××广场××层，建筑面积为314㎡，本合同项下承租商铺的计租面积按建筑面积计算。租赁物业的具体位置等基本情况，详见本合同附件1（平面图）。商铺经营：老边饺子馆；三、管理服务费及交纳方式。1、费用的项目1.1公共设施使用维护费及物业服务费（服务费）如下：租赁年度为2014.6.1-2017.5.31，楼层2，服务费单价36.5元/㎡月，递增幅度10%，递增后服务费40.15元/㎡月，套内面积314㎡，月服务费11461元，年度服务费137532元。租赁年度为2017.6.1-2020.5.31，楼层2，服务费单价40.15元/㎡月，递增幅度10%，套内面积314㎡，月服务费12607.1元，年度服务费151285.2元。1.2商位内电费按1.3元/度（含电损）、水费按3.5元/吨（含水损），水电费按乙方实际使用量按月据实收取，遇相关部门调整收费标准时，甲方有权进行相应调整……合同签订后，食尚城房屋租赁部将房屋交付王艳红，王艳红向食尚城支付履约保证金50000元。食尚城（甲方）提交补充协议一份，协议的乙方为王艳红，协议内容主要为：1、甲乙双方签订了《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》，乙方已于2014年6月18日开始经营，甲方同日开始计租。2、乙方经营初期出现了暂时的困难，经乙方要求，甲方决定给予乙方一定的扶持政策，以支持乙方的发展。经过甲乙双方平等协商达成如下约定：一、甲乙双方一致同意选用方案（壹）作为扶持方案：自2014年6月18日至2015年6月17日，甲方每季度应收租金、管理服务费按《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》约定标准的三分之二收取，即乙方自2014年6月18日起1年内，第一季度交3个月租金，第二、三季度各交2个月租金，第四季度交1个月租金。选用此方案者，甲乙双方的租赁期限由原合同约定租赁期限变更为5年。食尚城向本院提交其向王艳红发出的22份书面催款通知书（函），其中2017年7月4日发出的催款通知主要载明：按照合同约定租赁费递增10%，租赁费18997元整，支付（2017年6月18日至2017年9月17日）季度租金56991元整；2017年11月6日发出的催租函主要载明：你方欠付2017年9月18日至2017年12月17日租赁费用56991元整，请你方收到本函后七日内支付2017年9月18日至2017年12月17日租赁费用56991元，同时保留追究前期欠付租赁费用及逾期付款违约金的权利；2018年4月20日发出的催款通知主要载明：按照合同约定支付（2017年9月18日至2017年12月17日）季度至（2017年12月18至2018年3月17日）季度租赁费113982元，现通知你方到食尚城缴纳……上述事实，有原告的陈述，原告提交的租赁合同、运营管理协议、补充协议、履约保证金收据、租赁及管理费用收据、催款通知书（函）等证据，在卷予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，食尚城与王艳红签订的《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告食尚城向王艳红交付了房屋，王艳红应当按照合同的约定支付房屋租金和管理费用，按照合同的约定，自2017年6月18日起，王艳红应当向食尚城支付房屋租金和运营管理费每月的标准合计为18997元（20.35元/㎡×314㎡+40.15元/㎡×314㎡）。虽然合同中未约定租赁费用按每季度免收一个月的方式支付，但原告在诉讼请求中明确按照每季度免一个月的租金主张权利，故对于原告按照每季度免一个月租金的主张，本院予以支持。根据原告的请求，每季度王艳红应支付的房屋租金和运营管理费每季度为37994元。截至2018年12月18日，王艳红应当按照上述标准向食尚城支付自2017年9月18日起至2018年12月18日止（5个季度）期间的房屋租金和运营管理费189970元（37994元/季度×5）。又由于双方签订的合同中虽未约定履约保证金可以抵扣租赁费用，但原告在其诉讼请求及当庭中均同意以履约保证金抵扣租赁费用，故扣减履约保证金50000元，王艳红还应当向食尚城支付房屋租金和运营管理费139970元，超出原告诉请数额108884元，本院按照原告诉请数额予以支持。原告食尚城还主张自2018年12月19日起按照同期银行贷款利率计算利息，因原告当庭陈述放弃违约金，双方又未约定资金占用利息问题，故应当自2018年12月19日起计算资金占用期间利息，但利息计算标准应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，即年利率6%。综上所述，王艳红应当支付食尚城房屋租金和运营管理费108884元，并自2018年12月16日起按照银行同期贷款利率支付利息（不得高于年利率6%）。被告王艳红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王艳红于本判决生效之日起十日内支付原告襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部租赁费用108884元，并自2018年12月19日起按照年利率6%的标准支付资金占用期间的利息至实际支付之日止；二、驳回襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2588元，由被告王艳红负担。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  陈丽婷人民陪审员  陈小玲人民陪审员  刘喜东二〇二〇年四月二十日书 记 员  刘俊逸