山东省潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0702民初325号 原告:山东亿方物业管理有限责任公司。 法定代表人：官秀芳，董事长。 委托诉讼代理人：姚玉忠 被告：魏庆章。 委托诉讼代理人：董会仙。 原告山东亿方物业管理有限责任公司诉被告魏庆章物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚玉忠,被告的委托诉讼代理人董会仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业费、垃圾处理费及滞纳金共计8076.8元。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年1月5日签订《物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务。协议签订后，原告为被告居住的小区提供物业服务，但被告拖欠2016年4月3日至2019年10月2日的物业费、垃圾费，经原告多次催收被告仍未缴纳，特诉至法院，望判如所请。 被告魏庆章辩称，我方与原告签订的《前期物业管理协议书》是我方在不知情的情况下签订的。协议中提到的“乙方权利义务”条款中第XX1、2、9、10条，第二、三、四、五、六、七、八条，乙方未按合同规定履行。对于协议中其他有偿服务费用，收费标准、收费明细，乙方未公示。2016年开始，由于漏水，将我方所有的地下室浸泡，致使地下室的茶叶等物品均被水泡坏。原告对小区管控力度下降，绿化、消防、卫生、治安都存在问题。请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据对证据的审查和当事人陈述，本院认定事实如下： 被告为潍坊市潍城区安顺路阳光花园小区XX（多层，面积97.75平方米）业主。原、被告于2015年1月5日签订《前期物业管理服务协议书》一份，约定原告向被告居住的小区提供物业管理服务，按约收取物业管理服务费，多层按0.6元/月/平方米收取，住宅生活垃圾清运费10元/月/户，每半年交纳一次，于每半年开始10日内交纳物业费，逾期按每天0.5%交纳滞纳金。原告主张物业费按0.5元/月/平方米收取。被告欠原告2016年4月3日至2019年10月2日共计42个月的物业管理服务费2052.8元、垃圾处理费420元，以上合计2472.8元。 庭审中，被告提供照片一宗，用以证明其主张的原告没有尽到物业的职责及其家中地下室漏水浸泡情况。原告对上述证据的真实性不予认可。 上述事实，有原告提供的服务协议书、入住通知书，被告提供的照片及当事人陈述等证据在案为凭。 本院认为，原、被告间物业管理服务合同关系成立，原告为被告所在的小区提供相应的公共服务，被告应当按约及时支付物业管理服务费及垃圾清运费。本案争议焦点有：一、被告是否应当支付原告物业管理服务费及垃圾清运费。二、原告主张的违约金应否得到支持。 关于争议焦点一，被告主张原告服务不达标。被告用以证明该主张而提供的照片无法全面反映原告的服务质量，不能证明被告的主张，根据“谁主张，谁举证”的基本举证规则，被告该主张，不足以被采纳。被告应按约及时支付原告物业管理服务费及垃圾清运费。原被告签订的《前期物业管理服务协议书》中约定涉案房屋按0.6元/月/平方米收取物业管理费，原告在庭审中主张按0.5元/月/平方米，系对自己权利的处分，本院予以支持。 关于被告提出的地下室漏水的问题，系房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，故本院不予同审，被告可另行主张其权利。 关于争议焦点二，原告主张违约金按日3‰计算过高，已超出合理损失范围，应予调整。本院调整违约金计算方式为分时段按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍或者按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告欠2016年4月3日至2019年10月2日共计42个月的物业管理服务费及垃圾清运费共计2472.8元，平均每半年欠费约为353元。违约金应按每期应交部分分别计算至2019年9月30日。具体为：2016年4月3日至2016年10月2日欠款的违约金以353元为基数，自2016年10月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2016年10月3日至2017年4月2日欠款的违约金以353元为基数，自2017年4月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2017年4月3日至2017年10月2日欠款的违约金以353元为基数，自2017年10月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2017年10月3日至2018年4月2日欠款的违约金以353元为基数，自2018年4月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2018年4月3日至2018年10月2日欠款的违约金以353元为基数，自2018年10月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2018年10月3日至2019年4月2日欠款的违约金以353元为基数，自2019年4月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告魏庆章支付原告物业管理服务费、垃圾清运费共计2472.8元及违约金（2016年4月3日至2016年10月2日欠款的违约金以353元为基数，自2016年10月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2016年10月3日至2017年4月2日欠款的违约金以353元为基数，自2017年4月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2017年4月3日至2017年10月2日欠款的违约金以353元为基数，自2017年10月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2017年10月3日至2018年4月2日欠款的违约金以353元为基数，自2018年4月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2018年4月3日至2018年10月2日欠款的违约金以353元为基数，自2018年10月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2018年10月3日至2019年4月2日欠款的违约金以353元为基数，自2019年4月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至2019年9月30日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 张金华 二〇二〇年四月十六日 代书记员 丁文丽