江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初2851号原告：无锡东华会计师事务所有限责任公司，系无锡瑞城置业有限公司管理人，统一社会信用代码91320200836020474A，住所地江苏省无锡市江尖公园2-120。诉讼代表人：冯凯燕，无锡瑞城置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：孙秀红，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶香丽，江苏漫修律师事务所律师。被告：惠嘉炎，女，1962年12月1日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市梁溪区，现住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李晓明，江苏金长城（无锡）律师事务所律师。原告无锡东华会计师事务所有限责任公司（以下简称东华公司）与被告惠嘉炎商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东华公司的委托诉讼代理人孙秀红和陶香丽、被告惠嘉炎及其委托诉讼代理人李晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东华公司向本院提出诉讼请求：依法确认无锡瑞城置业有限公司（以下简称瑞城公司）与惠嘉炎之间签订的备案号为201409190275、201409190277、201409190278、201409190281、201409190284的《商品房买卖合同》无效；诉讼费用由惠嘉炎负担。事实和理由：2014年9月19日，瑞城公司与惠嘉炎签订5份《商品房买卖合同》，约定由惠嘉炎向瑞城公司购买5套无锡市惠山区香缇花园的房产，5套房产总价7476046元，并约定惠嘉炎于签约当日支付购房款。因惠嘉炎一直未支付购房款，瑞城公司管理人于2017年11月起诉至法院，要求解除与惠嘉炎签订的5份《商品房买卖合同》。在该案中，惠嘉炎抗辩系瑞城公司的控股股东无锡中益产业发展集团有限公司（以下简称中益公司）向惠嘉炎借款，中益公司将结欠惠嘉炎的借款本息转化为惠嘉炎需向瑞城公司交纳的购房款，故惠嘉炎无须再支付购房款。后瑞城公司管理人撤回该案诉讼。在本次诉讼中，东华公司认为，瑞城公司与惠嘉炎通过网签房屋的合法形式，达到将瑞城公司资产转移的非法目的，违反了《中华人民共和国合同法》第52条的规定，5份《商品房买卖合同》应为无效。被告惠嘉炎辩称：惠嘉炎已经通过与瑞城公司的股东中益公司签订《抵偿协议》的方式将中益公司结欠惠嘉炎的借款本息转化为购房款，惠嘉炎已支付了5套房屋的对价，因此不存在东华公司所称的惠嘉炎没有支付购房款的情况。惠嘉炎与瑞城公司系具备完全民事行为能力的民事主体，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，系有效合同。东华公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：（一）案涉《商品房买卖合同》的签订情况2014年9月19日，瑞城公司与惠嘉炎签订5份《商品房买卖合同》，约定由瑞城公司将其开发的香缇花园5套房产出售给惠嘉炎，5套房产总面积1349.16平方米，总价款7476046元，均价5541元/平方米，5套房屋均为花园洋房，具体情况如下：15幢18单元102室，面积295.88平方米，签约单价5401元/平方米，总价1598047元，合同备案号201409190278；15幢18单元103室，面积295.88平方米，签约单价5401元/平方米，总价1598047元，合同备案号201409190281；6幢11单元102室，面积295.88平方米，签约单价5071元/平方米，总价1500407元，合同备案号201409190275；6幢11单元103室，面积295.88平方米，签约单价5030元/平方米，总价1488276元，合同备案号201409190277；17幢25单元301室，面积165.64平方米，签约单价7795.64元/平方米，总价1291269元，合同备案号201409190284。东华公司陈述2014年9月时，瑞城公司出售香缇花园的花园洋房，正常单价起码在8500元/平方米以上。本院至无锡市不动产登记中心惠山分中心调取2014年时该小区内其他同类型房屋网签的出售单价分别为：2014年1月25日24幢27单元401室12972.45元2014年1月26日12幢15单元401室13073.92元2014年3月6日24幢27单元301室9297.27元2014年9月25日23幢26单元401室12175.94元2014年11月14日24幢27单元104室8550元2014年12月29日5幢12单元301室9845.97元关于付款方式，《商品房买卖合同》第六条载明：一次性付款，买受人于签约当日支付购房款，签约资料齐全。关于买受人逾期付款的违约责任，《商品房买卖合同》第七条载明：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金。香缇花园项目停工后又复工，现已竣工并通过验收，可以交房办证，但瑞城公司管理人以惠嘉炎未支付购房款为由未向惠嘉炎交付该5套房屋，也未办理不动产权证。（二）惠嘉炎抗辩的以房抵债情况惠嘉炎提供《借款合同》，证明中益公司于2013年3月5日向其借款6303850.48元，借款期限自2013年3月5日起至2014年3月5日止。惠嘉炎提供中国银行本票复印件一张（金额为100万元）、宁波银行本票复印件一张（金额为5303850.48元）、记账凭证复印件一张（记载金额为100万元和5303850.48元的进账款项，摘要为惠嘉炎借款）、进账单复印件二张（一张金额为100万元、一张金额为5303850.48元），证明惠嘉炎于2013年3月5日办理了100万元的中国银行本票一张、5303850.48元的宁波银行本票一张，2013年3月6日，该100万元和5303850.48元转入中益公司账户。惠嘉炎提交《抵偿协议》，证明其于2014年9月3日与中益公司签订《抵偿协议》，约定以5套案涉房屋抵偿中益公司结欠惠嘉炎的借款。《抵偿协议》下方有惠嘉炎的签名和中益公司的盖章，落款时间为2014年9月3日。《抵偿协议》载明：1、中益公司以其实际控股的瑞城公司所开发的香缇花园房产抵偿惠嘉炎借款；2、抵偿房产共5套（具体约定了每套房屋的抵偿价格，后来的网签价格同该抵偿价格）；3、抵偿日期以上述房产通过综合验收，书面通知惠嘉炎可以办理房产证为准；4、抵偿日期前，中益公司仍按原借款合同利率计算利息；5、至抵偿日，如本息和小于房产总价，则惠嘉炎需向中益公司补足价款，如本息和已经超过房产总价，则中益公司仍需向惠嘉炎补足超过部分；6、中益公司需通知其控股的瑞城公司，协助惠嘉炎办理相关房屋销售合同签订等事宜。惠嘉炎提交《通知》，证明中益公司通知瑞城公司配合惠嘉炎签订案涉5套房屋的《商品房买卖合同》，房款已由惠嘉炎向中益公司支付，从中益公司与瑞城公司的内部往来款中轧算。该《通知》由中益公司盖章，被通知者为瑞城公司，落款时间为2014年9月3日，内容为:请瑞城公司销售部门配合惠嘉炎办理5套房产销售合同的签订，合同所涉房产价款已由惠嘉炎向本集团公司支付，从你公司与集团的内部往来款项中轧算。经质证，东华公司对《借款合同》、《抵偿协议》、《通知》的真实性不予认可，东华公司认为：《借款合同》、《抵偿协议》、《通知》均是后补形成的，并非在当时就已形成，均是虚假的；6303850.48元并非是借款，系其他往来款，如果6303850.48元是借款，该金额也非常奇怪，借款居然不是整数；中益公司、瑞城公司破产案件被法院受理，其印章被收归管理人之前，不排除分别盖有中益公司、瑞城公司印章的空白纸张遗留在外。如果是以房抵债，惠嘉炎、中益公司、瑞城公司应当直接签订三方协议，而不必签订了两方协议后再发通知给瑞城公司。在中益公司和瑞城公司的印章均被收归管理人的情况下，如果用盖有印章的空白纸张补做协议，不可能做到在一张纸上同时盖有中益公司和瑞城公司的印章，所以只能补做惠嘉炎和中益公司之间的两方协议。经本院至中益公司破产管理人委托的会计师事务所调查，记账凭证、进账单均有原件，记账凭证中，进账100万元和5303850.48元项目的摘要记载为“惠嘉炎借款”。在会计师事务所提交的中益公司记账的中益公司与惠嘉炎之间的科目明细账中，中益公司与惠嘉炎之间有一笔往来，即2013年3月6日的6303850.48元，摘要记载为“惠嘉炎借款”。在会计师事务所提交的中益公司与瑞城公司之间的科目明细账中，中益公司与瑞城公司有较多往来，但这些往来中，并无“中益公司与瑞城公司就惠嘉炎购房款结算”的相关摘要记载。至目前为止，惠嘉炎尚未就其陈述的6303850.48元债权至中益公司破产管理人处申报债权。（三）相关公司、人员情况1、瑞城公司股东为中益公司（持股60.34%）、无锡中富置业有限公司（持股39.66%），无锡中富置业有限公司股东为中益公司（持股100%），瑞城公司实际由中益公司100%控股。中益公司股东为钱建峰（持股90%）、钱烨吉（持股10%），钱建峰系钱烨吉父亲。2、惠嘉炎与钱建峰于1988年2月登记结婚，1988年11月生育女儿钱烨吉（钱洁）。惠嘉炎与钱建峰于1996年离婚。2007年，钱建峰与她人再婚。3、2016年7月26日，本院受理无锡建昊混凝土有限公司申请瑞城公司破产清算一案，2016年8月2日，本院指定东华公司担任瑞城公司的管理人。2018年9月14日，本院裁定宣告瑞城公司破产。2019年12月27日，本院裁定终结瑞城公司破产程序，（2016）苏0206民破3号之十三民事裁定书载明：瑞城公司管理人已将本院确认的破产财产分配方案进行了首次分配，瑞城公司的破产财产已基本分配完毕，瑞城公司管理人申请终结本案破产程序符合法律规定，应予准许。对于尚存物权争议的67套已网签备案房屋，管理人将视生效判决结果再行处置。如发现瑞城公司有应当供分配的其他财产的，可依法追加分配。2017年9月28日，无锡市新吴区人民法院受理李嘉栋申请中益公司破产申请一案。2018年9月17日，无锡市新吴区人民法院受理无锡中富置业有限公司申请破产清算一案。（四）瑞城公司管理人向惠嘉炎发函情况。瑞城公司管理人于2016年10月20日、2016年11月10日、2016年12月26日、2017年4月10日、2017年4月19日分五次向惠嘉炎发函，要求其向管理人书面说明支付购房款的相关情况并提供相应的证据材料。其中第一、第二次发函系用挂号信寄送，均被退回，后三次用邮政特快专递寄送，均为他人签收。惠嘉炎在庭审中表示未收到上述5次邮件。在2017年4月19日最后一次函件中，管理人称“逾期未说明情况并提供相应证据材料，视同你历史上未曾支付过购买房屋的款项，将依法向审理本破产案件的惠山法院提起诉讼，诉请撤销与你全部的《商品房买卖合同》以及对应的商品房买卖合同网上备案。（五）相关案件的鉴定情况在与本案有关联的（2017）苏0206民初6528号案件（原告为瑞城公司管理人，被告为周小龙）、（2017）苏0206民初6526号案件（原告为瑞城公司管理人，被告为无锡恒信财富投资管理有限公司）中，瑞城公司管理人申请对该两案中的《协议书》、《通知》上的签名、印章的时间及签名、印章与打印文字形成的先后时间及顺序做鉴定，但送鉴后，首选鉴定机构上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所和备选鉴定机构苏州同济司法鉴定所以无法作出明确结论，技术能力不足为由予以退鉴。以上事实，有上述所列各项证据、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，对于以物抵债协议是否合法有效，是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，应予审查。钱建峰系中益公司、瑞城公司实际控制人，惠嘉炎系钱建峰前妻，二人共同生育了女儿钱烨吉，钱烨吉实际上也系中益公司、瑞城公司这两家公司的另一股东。虽然惠嘉炎与瑞城公司实际控制人有特定身份关系，但仅凭此尚不足以证明惠嘉炎与瑞城公司通过网签房屋的形式非法转移瑞城公司的资产。东华公司对《借款协议》、《抵偿协议》、《通知》的真实性不予认可，认为其系后补形成，东华公司对6303850.48元系借款也不予认可，但东华公司并未提交证据证明，其无法证明案涉以物抵债是虚假的。虽然东华公司未能提交证据否定以物抵债的真实性，但惠嘉炎与中益公司签订的《抵偿协议》和惠嘉炎与瑞城公司签订的《商品房买卖合同》中案涉5套房屋的均价仅为5541元/平方米，比同时期香缇花园同类型房屋的正常价格低30%以上。该《抵偿协议》的签订，使得作为瑞城公司资产的房屋被低价转让，严重损害了瑞城公司债权人的合法权益。因该以物抵债的抵偿价格低，涉及标的大，以物抵债的行为严重损害第三人合法权益，故本院经审查后，认定《抵偿协议》无效。因5份《商品房买卖合同》系根据以物抵债的《抵偿协议》签订，购房款未单独实际支付，根据惠嘉炎的陈述和提供的证据来看，《商品房买卖合同》签订的目的在于以物抵债，而非买卖房屋，故本院认定5份《商品房买卖合同》无效。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，判决如下：确认无锡瑞城置业有限公司与惠嘉炎签订的备案号为201409190275、201409190277、201409190278、201409190281、201409190284的《商品房买卖合同》无效。案件受理费64132元、财产保全费5000元，合计69132元（已由无锡东华会计师事务所有限责任公司预交），由惠嘉炎负担。该款由本院退还无锡东华会计师事务所有限责任公司，惠嘉炎于本判决生效之日起十日内将该款交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张凌彦人民陪审员  张 靖人民陪审员  郭琼丽二〇二〇年四月二十三日书 记 员  邹迪凡