宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初10788号原告：马欣妍，女，2017年9月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代理人：马涛（系原告马欣妍父亲），男，1987年11月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代理人：唐周（系原告马欣妍母亲），女，1997年8月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：铁彦学，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏鑫源博房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：焦云桥，公司总经理。委托诉讼代理人：任静，宁夏善谨仁律师事务所律师。被告：内蒙古广泽房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：陈二祥，公司总经理。委托诉讼代理人：陈志威，宁夏北民太德律师事务所律师。原告马欣妍与被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司（以下简称鑫源博地产公司）、内蒙古广泽房地产经纪有限公司（以下简称广泽地产经纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马欣妍委托诉讼代理人铁彦学，被告鑫源博地产公司委托诉讼代理人任静，被告广泽地产经纪公司委托诉讼代理人陈志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年8月26日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即返还原告购房款76842元，并赔偿利息损失4610元（自2018年8月27日至2019年8月31日计12个月，此后利息损失按中国人民银行同期贷款年利率6%计算至实际退还之日止）；3.判令二被告共同退还原告购房服务费15000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月25日，原、被告双方签订《商品房定购单》，定购单约定原告准备购买被告开发的位于银川市金凤区商铺，定购单还约定原告向被告交付定金1万元，在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。2018年8月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的商铺，面积10.52平方米，每平米14608.65元，价款为153683元；合同还约定被告应当于2019年4月30日将涉案房屋交付给原告。合同签订后，原告依约交纳了购房款，同时，二被告向原告收取了服务费15000元。但被告并没有按照合同约定向原告交付房屋，经原告多次催促后，被告仍未能向原告交付房屋。被告行为已导致合同无法继续履行，且给原告造成一定的经济损失，应承担相应的违约责任。二被告恶意串通违法收取原告服务费，在房屋买卖合同解除时，应当依法予以退还。为维护原告权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等相关法律规定，具状诉至法院，请法院依法受理，判如所请。被告鑫源博地产公司辩称，1.针对原告提起的第一、二项诉讼请求，被告鑫源博地产公司同意解除房屋买卖合同，并请求法院对利息损失进行判决。2.原告第三项诉请中的服务费属于其基于与被告广泽地产经纪公司的居间服务合同产生，合同相对性不能随意突破，被告鑫源博地产公司并非居间服务合同的相对方，原告即使主张权利，也应向被告广泽地产经纪公司提起。本案的电商服务费(居间费)也由被告广泽地产经纪公司收取，与被告鑫源博地产公司公司无关，不应由被告鑫源博地产公司公司承担退款责任。3.被告鑫源博地产公司作为房屋销售方给予被告广泽地产经纪公司团购形式的价格优惠空间，房屋销售合同的签订，系在经过被告广泽地产经纪公司的居间推广宣传并由其与购房人双方商议确定价格后，从而帮助被告鑫源博地产公司实现房屋销售的经营目的，并向其支付销售佣金。而电商服务费属于被告广泽地产经纪公司的居间服务费用，收取标准和方式由被告广泽地产经纪公司根据其自身在推广、宣传、人员、交通等工作中的成本，结合最终协议价以及被告鑫源博地产公司给予的优惠空间等多方面原因，自行决定是否收取、收取多少，被告鑫源博地产公司无权干涉。4.服务费本身属于无形的居间成本，同样属于市场风险，原告参与市场活动，对合理的应当自担的费用部分应当有承受风险的能力和预见性的选择，更何况其已经接受了被告广泽地产经纪公司的全部服务过程。被告鑫源博地产公司为房屋出售方，最终无法按期交工，本身就属于市场的风险，也是被告鑫源博地产公司不愿接受的，并且被告鑫源博地产公司也支付了大量佣金成本;而在作为居间方的被告广泽地产经纪公司已经按约定完成了居间服务合同约定的内容后，仅仅因为市场的风险和原告自己的权利选择，便将其应当面对和预见的成本风险转嫁房屋出售方承担，不仅没有事实依据，更没有法律依据，更不符合权利义务对等的原则。综上，请求驳回原告针对被告鑫源博地产公司的第三项诉讼请求。被告广泽地产经纪公司辩称，1.被告广泽地产经纪公司是一家房地产经纪公司，原告与被告广泽地产经纪公司之间存在房地产经纪业务法律关系，原告在购买涉案的商铺时，享受了不低于5次的1对1购房顾问咨询，不低于2次的案场专车接送看房服务。同时，通过被告广泽地产经纪公司的服务，原告从被告鑫源博地产公司处享受了涉案商铺的价格优惠。否则原告不会以153683元的价格与被告鑫源博地产公司成交。对于这些事实，原告于2018年8月26日在与被告广泽地产经纪公司签订的《电商团购服务协议》中予以签字确认，并认可被告广泽地产经纪公司向其提供服务并收取15000元的服务费。2.涉案商铺的销售单价是25992元，销售总价是273436元，折后单价为18492元，折后总价为194536元，原告已经享受优惠为7500元/平米。在享受折后价后，通过被告广泽地产经纪公司的服务，原告又从被告鑫源博地产公司享受了三年返租的优惠，三年返租的比例是21%，返租金额是40835元，最终成交价为14608.56元/㎡，总成交价为153683元，综上，原告诉请缺乏事实根据和理由，应当予以驳回。3.根据合同法居间合同的规定，只要居间人促成买卖双方签订合同就有权利收取报酬，本案中原告与被告鑫源博地产公司已经在被告广泽地产经纪公司居间促成下签订商品房买卖合同，被告广泽地产经纪公司已经履行了自己的义务，收取服务费不但得到了原告的确认，而且具有法律依据。现原告以合同解除为由，要求被告广泽地产经纪公司退还服务费是违反诚实信用原则的行为。最后，被告广泽地产经纪公司认为本案是一起商品房预售合同纠纷，而被告广泽地产经纪公司与原告系居间服务合同关系，根据合同相对性原理，原告不能以商品房预售合同起诉被告广泽地产经纪公司，其诉请应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月25日，被告鑫源博地产公司与被告广泽地产经纪公司签订就宝湖鑫都商业广场购物广场商铺销售事宜签订《项目委托销售合同书》约定各自权利义务。2018年8月26日，原告与被告鑫源博地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告鑫源博地产公司开发建设的商铺，预测建筑面积为10.52㎡，单价为14608.65元/㎡，总价款为153683元；原告于签订合同的同时支付案涉商品房首期房价款76842元，于2019年2月28日前支付余款76841元；被告鑫源博地产公司应当于2019年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告；同时亦约定了其他权利义务。当日，原告与宁夏宝湖鑫都商业管理有限公司签订一份《委托经营管理合同》，约定原告将案涉商品房委托宁夏宝湖鑫都商业管理有限公司经营管理，委托期限自2019年3月1日至2029年2月28日，收益金自2019年3月1日起计算，同时亦约定了其他权利义务。同日，原告就案涉商品房签订四份《电商团购服务协议》，该协议中载明“买受人（原告）每套缴纳15000元电商服务费享受本项目的电商服务；在买受人成功签订买卖协议后，视为电商服务完毕，不论何种原因退房，该电商团购服务费不予退还；此费用为内蒙古广泽房地产经纪有限公司销售团队收取，本电商服务团购费用于对客户的升级服务，可享受不低于5次1对1购房顾问咨询，不低于2次案场专车接送看房等服务，用于支付营销推广活动费用、全民经纪人政策的费用及销售人员的佣金，此费用不计房款，不计返租，与开发商公司无关。”原告向被告广泽地产经纪公司支付服务费15000元。另查明，2018年8月25日，原告向被告鑫源博地产公司支付案涉商品房定金1万元。2018年8月26日，原告向被告鑫源博地产公司支付购房款66842元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行。根据合同约定，被告鑫源博地产公司不能按约向原告交付房屋，已构成违约，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告鑫源博地产公司亦同意解除该合同，故对原告起诉要求解除与被告鑫源博地产公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告实际向被告鑫源博地产公司支付购房款76842元，被告鑫源博地产公司应向原告返还购房款76842元。对原告要求被告鑫源博地产公司按年利率6%计算支付利息4610元（76842元×年利率6%×1年）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，2019年8月31日以后的利息继续按年利率6%计算至本判决确定的给付之日。原告与被告广泽地产经纪公司之间的法律关系是独立于原告与被告鑫源博地产公司商品房销售合同关系的另一合同关系，原告应就其与被告广泽地产经纪公司之间的纠纷另行诉讼解决，故对其退还服务费15000元的诉求，本院不予一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告马欣妍与被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司于2018年8月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司返还原告马欣妍购房款76842元，支付利息4610元，合计81452元，2019年8月31日以后的利息继续以76842元为基数按年利率6%计算至本判决确定的给付之日；三、驳回原告马欣妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1106元，由原告马欣妍负担188元，被告宁夏鑫源博房地产开发有限公司负担918元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 周 宁 二○二○年四月二十一日书记员 李小梅附：本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。