广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初24302号原告（反诉被告）：佛山市潮领商业营运有限公司，住所地法定代表人：邓炜，该公司董事、副总经理。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：何洁，女，1988年1月19日出生，汉族，住委托诉讼代理人：王世理，广东京兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：施美薇，广东京兆律师事务所实习律师。原告佛山市潮领商业营运有限公司与被告何洁租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，被告何洁提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人谢川，被告委托诉讼代理人王世理、施美薇到庭参加庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年8月7日签订《商铺租赁合同》；2.被告向原告付清拖欠2017年12月1日至2019年1月1日的租金301180.82元、2019年1月1日至1月31日的营运费10308.38元、2018年12月23日至2019年1月22日的水电费3571.64元，共315060.84元；3.被告以欠付的租金、营运费及水电费为本金计算逾期滞纳金，滞纳金以6654.50元为本金从2017年12月6日起、以22182.50元为本金自2018年1月至7月从每月6日起、以22790.72元为本金从2018年8月6日起、以23291.51元为本金从2018年9月至12月每月6日起、以35342.84元为本金从2019年1月6日起、以1828.80元为本金从2019年2月6日起分别按日千分之一的标准计算（计算方法详见附件）；4.被告按照未履行期限内所有应支付的租金、营运费的20%支付违约金127988.33元予原告；5.被告承担律师费5300元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月7日,原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告（以下简称涉讼商铺），租赁期3年，自2017年8月15日起至2020年8月14日止。被告逾期未缴纳租金，经原告催收，被告仍拒不履行付款义务。被告的行为已构成违约，侵害原告权益。根据合同法的相关规定，原告有权收回租赁物，被告应清偿拖欠的租金、营运费及水电费，并支付违约金与滞纳金。根据上述合同约定，本案产生的诉讼费、担保费、律师费等费用应由被告承担。综上，为维护原告的合法权益，故起诉。被告辩称，一、双方租赁关系的事实过程。2017年8月，被告了解到樵岭国际这个项目，工作人员介绍目前与有意向商家签约率已达80%，包括卜蜂莲花、太平洋电影城等，“拥有20万方西樵最大的商业综合体”、“南中国5A级国际购物公园”，“平日日均人流10万人次、周末翻倍”的“佛山西翼标杆性的旗舰综合体”。2017年8月7日，被告与原告签订合同，缴纳至2018年12月31日的租金及营运费，至2018年11月22日的水电费。被告进场后，商场大部分商家正在装修，开业率不足10%，店内没有商场本应提供的基础设施网线，无法提供网络信号给顾客，甚至室内通讯信号也没有，经过投诉，原告物管工作人员未作处理。2017年7月5日，原告开始对停车场实施收费，收费规则为15分钟内免费，超过15分钟后按3元每小时，晚上22点至次日早上1元每小时，意味着一台车一天收费高达52元。优惠减免政策为当日任意消费免费停车2小时。当日累计消费满100元或以上免费停车3小时。优惠兑换时间仅为上午9点至晚上10点。停车场设计缺陷是负二层转上负一层的位置是一个“＜”型180度双向急弯，瓶颈处的双向车道却仅能勉强通过一台车。甚至顾客车辆在负一层坏了，故障车辆在瓶颈处宽度是不足以被救援车辆拖离。顾客离开时，负一层停车场无法直上地面，只能转回负二层再上地面，导致了严重拥堵。停车场位于负一层中间和负二层南侧，物管设置了停车优惠兑换点在商场二楼北侧以带动北侧商户客流。这情况导致商场负一层南侧的消费顾客需横穿商场再上二楼兑换停车票后返回负二层。由于极其不合理的停车优惠兑换路线加上停车场设计缺陷造成的拥堵，导致部分顾客兑换完停车券后半小时内无法出场，被重新计收停车费。该停车收费标准执行以后商场人流顾客骤减、商家生意惨淡。后来才知道并非设计缺陷，是本来一体化的停车场被分开不同的物管公司管理，停车场负一层被一道闸门分隔且停车优惠不共享、会出现在“樵岭购物公园”下停车场找不到原来停在“辉顺物业”的车的窘境。加上车流导向不合理以致经常出现拥堵、碰撞事故。在此期间，被告以及其他商户多次向原告提出完善停车收费和停车场拥堵建议及意见，但原告一直没有答复且管理愈加散漫，停车场爆水渠、厕所爆粪渠时有发生，大型基建在开业后数月还在施工。2017年10月1日，被告开始营业，但原告一直在涉讼商铺门前挖坑施工，早上8点到晚上6点，每天沙尘滚滚，卫生环境恶劣，甚至在未通知被告的情况下原告开始搭建庞大的铁棚，每天有施工的火花跌落店铺门前。被告多次书面向原告申请减免租金都得不到解决，在这样恶劣的环境下，被告实在无力再支撑，只能被逼选择于2019年1月书面申请离场终止合同。但原告未经被告同意，擅自进入涉讼商铺内，将被告的所有设备非法处分，严重侵犯被告的财产权。如果被告强硬撤离所有设备、设施和物资，将违法合同约定，最终被告只能听从原告意见，将涉讼商铺内设施、设备以及物资留在店内。2019年1月17日，被告停止店铺的营业。从这个过程来看，原告在签合同之前存在欺诈、夸大宣传及严重违约和侵权的情形。导致这么多客户撤场的责任在原告自己。二、双方之间签订的涉案三合同，因原告没有出租和物业管理主体资格，原告欺诈而不成立，非法无效。1.原告没有取得物业管理的资质，没有主体资格,无权从事物业管理活动。《物业管理条例》第三十二条：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。第三十三条：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。2.原告没有承担其要约义务，既是欺诈，也属于违约。原告称二期招商目前与有意向商家签约率已达80%，包括卜蜂莲花、太平洋电影城等。招商的推广词主要为“拥有20万方西樵最大的商业综合体”、“南中国5A级国际购物公园”，“平日日均人流2万人次、周末翻倍”的“佛山西翼标杆性的旗舰综合体”。原告的宣传也即是合同的要约，被告方基于这个条件才同意签约，视为承诺，这些宣传的招商条件也是合同的一部分，原告应当遵守，否则构成违约。三、原告与被告之间签的三个合同，是格式合同，不少条款属于格式条款，请求法庭依法确认这些格式条款无效。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款”。本案中，《商铺租赁合同》9.2条及《商业营运管理服务合同》第7.14条均同样有这个情况。特别是《商铺租赁合同》第7.5条“乙方确认知悉并同意项目开发商/甲方在租赁期内，将继续对商业裙楼进行内部装修级在商业裙楼之上兴建住在塔楼，乙方保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔”的约定，以及《补充协议》第三条，改变原《商铺租赁合同》第10.4条约定的“每逾期一日你每月租金的5‰的标准向甲方支付违约金”为“甲方有权按《商铺租赁合同》及《商业营运管理服务合同》未履行期限内乙方所有应支付的租金、营运费的50%支付违约金”。这两条明显是属于《合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。四、原告诉请租金、营运费、水电费及滞纳金金额不准确，没有事实和法律依据。被告已缴纳至2018年12月31日的租金及营运费，至2018年11月22日的水电费，此后因原告没有尽到营运管理义务，无权继续要求支付营运费。五、原告关于请求支付违约金没有事实和法律依据。1.原告没有依法、依约定履行义务，构成违约，原告违约在先，无权要求违约金，被告有后履行抗辩权，无须支付违约金。建设部《商品房屋租赁管理办法》第九条“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金”。原告没有按《商业营运管理服务合同》第6.3条约定的“公共设施设备的维护和保养管理服务”履行义务，原告构成违约，无权要求支付违约金。原告提供的铺位漏水，下水道堵塞，在铺位的门口搞建设堵塞店门无法营业等等，原告没有提供安全、可使用的铺位给被告使用，构成违约。原告违约在先，无权要求违约金，被告有后履行抗辩权，无须支付违约金。2.退一步来说，原告违约金也是计算错误，明显过高，超出其实际损失。因《补充协议》第三条属于格式条款无效，应按《商铺租赁合同》第10.4条约定的“每逾期一日你每月租金的5‰的标准向甲方支付违约金”来计算。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。被告停业后，原告一直未以任何形式与被告沟通，就单方擅自通过安保人员强行破门搬清涉讼商铺内物品、设备、财物等。至2019年2月，原告已实际收回涉讼商铺，原告未存在任何损失，请求法庭依法减少违约金及滞纳金金额。3.原告不能保证金条款和违约金条款同时适用，只能选择适用一项。《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。六、原告关于律师费的诉请，因律师费没有实际发生，发票不能证明实际发生，且原告违约无权要求被告支付律师费。七、原告无权擅自处分被告铺位内物品。原告构成违约，侵犯了被告的财产权，应依法赔偿，被告将提起反诉。1.2019年1月被告申请撤场后，次日被告原告锁门并不运气搬离店内物品。2.从被告停业应于至起诉期间，原告未以任何方式通知被告搬离物资，更因原告的阻止，从而使被告无法在五天内搬走各种设备设施。事实上2019年2月原告已收回涉讼商铺，而店内物资已被原告私自处理。另补充，涉讼合同于被告停业时间起解除,被告在停业前均口头申请撤场,但涉讼租赁物次日就被原告锁门,被告无法入内,被迫停业。涉讼商铺从被告停业后的当月或次月起均已被原告重新对外出租。被告向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告中央空调14000元、大型仪器12500元、产品若干6000元，合共33800元；2.原告返还租赁保证金44365元、营运费保证金19635元、水电周转金2805元予被告；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2017年8月7日,被告基于要约阶段原告的招商承诺而与原告就广东省佛山市南海区西樵镇官山城区*******“樵岭国际商业中心”二层B区B2004号铺位的租赁事宜,签订了《房屋租赁合同》、《商业营运管理服务合同》以及《补充协议》。然而，原告并不具备出租和物业管理的主体资格。合同签订后，被告一直都有按照约定履行相关义务，但是原告并没有依法和依约定履行《租赁合同》第6.3条以及《商业营运管理服务合同》第6.3条“公共设施设备的维护和保养管理服务”的义务，严重影响了涉案商铺的正常使用和被告的正常经营。并且，原告在被告不在场的情况下，擅自非法进入被告的经营场所，未经同意就处分被告的物品，侵犯了被告的财产权，构成根本性违约，应承担赔偿被告全部损失的责任。鉴于以上事实，被告认为，原告不按约定履行义务的行为已构成违约。现为维护被告的合法权益，故反诉。原告针对被告的反诉请求答辩称，第一，针对被告要求返还的保证金，依据合同约定被告因拖欠租金及营运费属于严重违约，保证金应全部予以没收。第二，针对被告所称的损失，经过沟通，原告确认被告尚有一台中央空调留在涉讼租赁物内，但不存在所谓的大型仪器及产品，原告同意被告在合适的时间通过合适的方式拆除中央空调。第三，针对被告所称的设备、产品的价值，原告均不予认可。第四，如被告认为其有相应的物件或设备确是仍存放在原告处，原告愿意配合将属于被告的物品归还，但这并不是被告拖欠相应费用的理由。诉讼中，原告针对本诉与反诉共同举证如下：1.原告营业执照副本复印件1份、三案被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.商铺租赁合同原件各1份；3.商业营运管理服务合同及补充协议原件各1份；证据2-3用以证明原告与各被告分别达成了租赁合意并签订了商铺租赁合同、营运管理合同，约定了租金及营运费的支付标准；4.广东增值税专用发票原件各1份，用以证明原告为各案支出的律师费依据；5.收费统计表打印件各1份，用以证明各被告在租赁期间支付及拖欠相关费用的情况；6.律师函复印件各1份，用以证明原告因被告的违约行为向其发出函件，要求被告缴清所欠的营运费、租金等费用；7.告知函复印件1份及EMS邮单原件1份（单号：1079106919431），用以证明原告因被告的违约行为向其发出函件，要求被告缴清所欠的营运费、租金等费用；8.装修保证金转为租金营运费的申请复印件1份，用以证明经被告申请，其交纳的装修保证金已用以抵扣租金营运费；9.规划报建材料复印件1份，用以证明涉讼租赁物所在建筑经规划报建，为合法建筑，涉讼租赁物合法适租。诉讼中，被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.涉讼项目鸟瞰图打印件1份；2.樵岭国际商业中心公众号截图打印件1组；证据1-2用以证明原告在宣传中称樵岭国际项目由其所有，但事实上原告运营的只有白色线框内的范围，结合其在微信公众号的信息可见原告存在虚假宣传、招商欺诈的情形，原告通过公众微信平台发出了合同邀约后，各被告才与原告订立了涉讼合同，原告发布的广告宣传属于涉讼合同的一部分，原告构成违约，应承担违约责任，因原告的违约给被告带来较大财产损失，才导致被告无法按时交租且订立合同的目的不能实现，故被告不应支付违约金、原告无权主张滞纳金；3.停车场照片打印件1份；4.停车收费通知照片打印件1份；5.周边照片打印件1份；证据3-5用以证明涉讼项目的停车场设计不合理、停车收费高，招商时原告承诺的基础设施等均没有提供给被告，属于违约行为，并因此给顾客带来不便，导致商场生意冷清，造成了被告的经济损失；6.（2018）粤0605民初23022号民事判决书原件1份，用以证明关联案件中，法院判决被告仅需支付日万分之五的逾期付款违约金，且原告物权占有或处置被告的物品，原告赔偿给被告店内财物造成的损失；7.兴业银行账户明细原件1份；8.微信聊天记录截图打印件1组；9.中国银行交易流水明细清单打印件1组;10.微信转账记录打印件1组;证据7-10用以证明被告支付被告租金保证金、营运费保证金、水电周转金、装修保证金及各月租赁费用的情况，被告购买了记录仪器12500元、店内产品价值10000元（还有价值6000元产品在店内），财产损失共计18500元,原告应退还被告支付的租赁保证金、营运费保证金、水电周转金并赔偿被告的物品损失。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-4、6、8的真实性无异议，原告对被告提供的证据6-7、9的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据5，被告对表中载明其已支付金额无异议，本院对其真实性予以确认；对其他内容有异议，本院对其证明力不予确认；对原告提供的证据7原告提供了邮单原件及邮件投递情况且该邮件写明的收件地址为被告在《房屋租赁合同》中载明的通信地址，故本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据9，被告虽有异议但未举证推翻，本院对该证据真实性予以确认；对被告提供的证据1-5，因该证据出处及来源不明，照片未显示拍摄的时间和地点，本院对其证明力均不予确认；对被告提供的证据8，微信聊天记录的聊天人员身份均无法确认，本院对其证明力不予确认；对被告提供证据10，原告对其真实性不予确认，本院结合案件事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2017年8月7日，原告佛山市潮领商业营运有限公司（出租方、甲方）与被告何洁（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定：甲方将位于佛山市南海区西樵镇官山城区*******“樵岭国际商业中心”二层B区B2004号铺位（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用，涉讼商铺的参考建筑面积约为200.36平方米，套内建筑面积约为140.25平方米；租赁期3年，自2017年8月15日起至2020年8月14日止，装修期自2017年8月15日起至2017年10月29日止，起租日为2017年10月30日，开业日为2017年10月30日；涉讼商铺仅限于用作经营sevenstyle品牌的私人形象定制、美容、化妆、美发造型、服饰搭配用途；第1年，每月租金22182.5元，每月商业营运费9817.5元，第2年，每月租金为23291.62元，每月商业营运费为10308.38元，第3年，每月租金为24456.2元，每月商业营运费为10823.8元；租赁保证金44365元，相当于两个月租金，乙方应于签署合同前缴清，租金预付款22182.5元，相当于一个月租金，乙方应于签署合同前缴清，首年每月商业营运费为9817.5元；乙方应于每月5日或之前向甲方交付当月租金及商业营运费等本合同内约定的相关费用，乙方逾期支付租金、商业营运费及其他约定应缴费用等，则每日按拖欠金额的5‰的标准向甲方支付滞纳金，并承担甲方因代乙方履行缴纳该些费用而产生的经济损失；自开业后的任何一个公历年度内，乙方不得连续10天或累计60天中途停业或关门，如确需停业或关门的，需事先征得甲方的书面批准，未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方须承担违约责任；乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任；乙方确认知悉并同意项目开发商/甲方在租赁期内，将继续对商业裙楼进行内部装修及在商业裙楼之上兴建住宅塔楼（如有），乙方保证不得因此而提出解除合同或向甲方提出任何索赔；合同如提前终止、解除或合同期届满时，乙方有权拆除及取回属乙方所有的设施、设备；附着于房产内的装修、水电线路设施等乙方不得拆除，归甲方所有；甲方有权要求乙方在拆除上述设施、设备时不得损害房产门窗、板币、灯插、管线、墙面及建筑物本身之结构体及设施，否则应予赔偿；乙方将房产恢复原状或恢复至甲方书面同意的状态，如乙方未能履行上述有关义务，则视为乙方违约，甲方除有权没收乙方的保证金外，还可向乙方提出索赔，赔偿甲方用于恢复或修复房产正常状态所需的全部费用；合同租赁期满或因甲（乙）方依约提前终止/解除合同的，乙方应于五日内搬迁并清洁现场，乙方未能在期限内搬迁并清场的，视为放弃可搬迁物之所有权，甲方有权自主处分，乙方无权追究甲方责任和要求甲方赔偿，同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理上述物品所产生的所有费用；乙方因搬迁并清洁现场而占用房产期间，按原租金标准赔付甲方实际损失；乙方逾期支付租金或营运费等合同约定费用、水电费（含分摊空调、水、电费）达十五天以上，甲方有权选择提前解除合同，并要求乙方赔偿甲方遭受的一切实际损失，上述情况发生时，视为乙方违约，甲方有权没收乙方已付的全部保证金，乙方还须按日向甲方支付违约金，每逾期一日按每月租金的5‰的标准向甲方支付违约金；若乙方违反合同条款，甲方有权通过自行封锁、委托物管公司或者向有关部门申请等形式封锁涉讼商铺及切断涉讼商铺水、电、煤气供应或其他服务及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直到乙方的违约行为得到纠正，乙方对此予以确认。同日，原告佛山市潮领商业营运有限公司（甲方）与被告何洁（乙方）签订《商业营运管理服务合同》（以下简称涉讼服务合同），约定：甲方为“樵岭国际商业中心”商场提供统一的商业营运管理服务，乙方认可甲方签署商业营运管理服务，涉讼商铺套内建筑面积140.25平方米，经营类别为sevenstyle品牌的私人形象定制、美容、化妆、美发造型、服饰搭配店，第1年每月商业营运费9817.5元，第2年每月商业营运费为10308.38元，第3年每月商业营运费为10823.8元；每月营运服务费须于当月5日前支付；水、电、燃气费须于每月15日前支付上月使用的费用，收缴方为甲方的，甲方每月提供的乙方使用水、电费账单送达乙方之日起五天内，乙方未提出书面异议的，视为乙方同意，乙方应依该账单及时支付；乙方须在商铺交付日向甲方支付装修保证金7012.5元，装修完成后，如乙方未违反《装修管理规定》，未对甲方商场结构、公共设施造成损坏，并通过甲方验收合格的，在政府相关消防部门对商铺验收合格后15天内，甲方向乙方无息返还装修保证金；甲、乙双方签订合同时，乙方应向甲方缴付19635元的履约保证金（相当于2个月营运服务费）和2805元水、电周转金，前述保证金均于合同终止、乙方无任何违约行为及乙方结清所有费用后无息退还给乙方；为确保商场的长远发展所进行的工程改造，包括但不限于在商铺周边区域进行装修改造、暂时关闭某一出入口、改变或新增建筑物、改变或新增提出长及公共区域、对商铺的外墙与屋顶进行改造维修造成的损失，甲方不承担赔偿责任；乙方延迟缴付商业营运管理服务费用或其他任何应缴费用（包括但不限于水电费、空调费等）的，每延误一日，应向甲方按日支付欠付金额千分之五的违约金直至所有应付费用被全部支付；守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。同日，原告佛山市潮领商业营运有限公司（甲方）与被告何洁（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方确认涉讼租赁合同及涉讼服务合同，密不可分，两份合同共同履行组成租赁及运营服务的统一整体，任何一方严重违约导致任何一份合同被解除的，即视为另一份合同也被解除，所有责任均由违约方承担；乙方承诺未经甲方同意，不擅自解除涉讼合同及涉讼服务合同中的任何一份合同，否则即视为同时单方面解除两份合同；乙方违反上述约定的，乙方依据涉讼租赁合同及涉讼服务合同所缴交的全部保证金不予返还，并且甲方还有权要求乙方按照涉讼租赁合同及涉讼服务合同未履行期限内乙方所有应支付的租金、营运费用的50%支付违约金。2019年1月21日，原告向被告邮寄发出《告知函》，该告知函写明被告一直未按时向原告缴纳租金、营运费及合同约定的其他费用，并于2019年1月18日停止营业，实际已经单方面终止双方的合作关系，原告现正式函告被告因被告已经通过实际行动形式单方面解除合同，涉讼合同、涉讼服务合同、补充协议已经终止，被告已付的保证金不予返还，并被告应立即支付拖欠的租金、营运费、水电费，同时支付相关滞纳金，被告应支付所有应付未付租金、营运费用的50%的违约金。该邮件于2019年1月23日退回。2019年10月16日，广东宝慧律师事务所出具增值税专用发票，确认收到原告佛山市潮领商业营运有限公司法律咨询律师费5300元，并备注何洁案。另查明，原告收到被告涉讼商铺租赁保证金44365元、营运费保证金19635元、水电周转金2805元、装修押金7012.5元转作支付2017年12月1日至2017年12月31日的营运费；被告就涉讼商铺已向原告支付至2017年11月30日的租金、2018年12月31日的营运费、2018年11月22日的水电费；被告已支付2017年12月1日至2017年12月31日租金15528元。又查明，涉讼商铺已办理确权登记。诉讼中，原告明确其诉请要求被告支付的违约金不包含被告已向原告支付的保证金，原告是在没收保证金的前提下另行要求被告支付诉讼请求中的违约金。被告陈述被告通过微信与原告协商，自2017年12月1日起租金按涉讼租赁合同约定原租金标准70%缴纳；被告于2019年1月17日向原告口头申请撤场，原告于2019年1月18日锁门并收回涉讼商铺。原告陈述原告不予认可被告所述的租金优惠，亦未收到被告撤场申请，被告在2019年1月18日撤场，原告在2019年1月31日自行收回涉讼商铺，后重新出租；收回涉讼商铺时，商铺内有一台中央空调，没有其他物品。本院认为，涉讼商铺已办理产权登记合法适租，且原告是否具备物业管理的资质并不影响合同的效力，被告认为涉讼租赁合同及涉讼服务合同无效的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告认为原告不具备资质从事物业管理活动的，可向相关的行政主管部门反映要求处理。涉讼租赁合同、涉讼服务合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼租赁合同约定被告逾期支付租金或营运费等合同约定费用、水电费达十五天以上，原告有权选择提前解除合同，并要求被告赔偿甲方遭受的一切实际损失，上述情况发生时，视为被告违约，原告有权没收乙方已付的全部保证金。现被告在实际占有、使用涉讼商铺的情况下，未在约定期限内支付租金及营运费，被告已构成违约，依据涉讼租赁合同约定，原告有权解除合同并没收被告租赁保证金44365元、营运费保证金19635元、水电周转金2805元，被告反诉要求原告返还上述保证金无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告并未提供证据证明原告发布的商业广告内容符合要约规定，其主张原告违反商业广告内容构成违约的抗辩于法无据，本院依法不予采纳。诉讼中，原、被告均确认被告于2019年1月18日撤场，即双方均已知悉涉讼合同自当日起已终止履行，原、被告以实际行动作出解除合同的意思表示，故合同解除时间应以2019年1月18日为准。关于租金、营运费，原、被告均确认被告仅向原告支付至2017年11月30日的租金、至2018年12月31日的营运费，自2017年12月1日起未支付租金和自2019年1月1日起未支付营运费。诉讼中，原告确认被告于2019年1月18日撤场，被告作为承租人既未提供证据证明原告在2019年1月18日有反锁商铺的行为，又未提供证据证明其在2019年1月18日前已将涉讼商铺交还原告，故本院认定被告使用涉讼商铺至2019年1月18日，对原告要求被告支付2017年12月1日至2019年1月1日期间租金277889.2元[（22182.5元/月×8个月+22182.5元/月÷31日×14日）+（23291.62元/月×4个月+23291.62元/月÷31日×17日）-15528元]、2019年1月1日至2019年1月18日的营运费5985.51元（10308.38元/月÷31日×18日）的诉讼请求予以支持。被告并未提供证据证明其与原告协商一致并达成合意变更租金标准，其主张2017年12月1日起按涉讼租赁合同约定租金标准70%计付租金的抗辩于法无据，本院依法不予采纳。原告主张的租金及营运费金额超出核定部分，本院不予支持。关于水电费，原、被告均确认被告已支付至2018年11月22日的水电费，综上分析被告实际使用涉讼商铺至2019年1月18日，被告作为承租方，既未提供证据其已支付该期间的水电费，又未提供证据证明其在该期间已将涉讼商铺交还给原告，且结合涉讼商铺的面积、涉讼商铺的用途以及被告欠付水电费的期间，本院酌定被告应支付原告2018年11月23日至2019年1月18日期间水电费为3327.86元，原告主张的水电费金额超出核定范围，本院不予支持。关于逾期付款违约金，原告主张被告支付滞纳金属于对被告逾期付款违约责任的主张。涉讼租赁合同虽约定被告逾期支付租金及商业营运费等合同约定的相关费用，每逾期一日，被告应向原告支付应付款总额千分之五的违约金，原告自行调整为按应付款总额日千分之一的标准计付违约金，但无论合同约定还是原告主张的违约金标准均过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼租赁合同约定被告应于每月5日前支付当月租金、涉讼服务合同约定被告应于每月5日前支付当月营运服务费，被告逾期支付租金和营运费，应以6654.5元（22182.5元-15528元）为本金从2017年12月6日起，各以22182.5元为本金分别从2018年1月至2018年7月每月的6日起，以22790.72元（22182.5元/月÷31日×14日+23291.62元/月÷31日×17日）为本金从2018年8月6日起，以23291.62元为本金分别从2018年9月至2018年12月每月的6日起，以5985.51元为本金从2019年1月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。对于水电费的逾期付款违约金，因涉讼服务合同约定水、电、燃气费须于每月15日前支付上月使用的费用，现原告主张的水电费1742.9元于2018年11月23日至2018年12月22日实际发生、水电费1584.96元（3327.86元-1742.9元）于2018年12月23日至2019年1月18日期间实际发生，故根据涉讼合同约定，被告应分别于2019年1月15日、2019年2月15日前支付上述费用，被告逾期支付该水电费，应以1742.9元为本金从2019年1月16日起、以1584.96元为本金从2019年2月16日起，各项均至实际付款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。涉讼租赁合同及涉讼服务合同约定的日千分之五及原告主张的日千分之一的违约金标准均过高，原告对逾期付款违约金的诉请超出上述核定部分，本院不予支持。关于律师费，涉讼租赁合同守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担，故原告请求被告支付已付律师费5300元的诉讼请求符合双方约定，本院依法予以支持。关于违约金，没收保证金已具有一定赔偿补偿性质，在被告逾期支付租金、营运费、水电费致涉讼租赁合同、涉讼服务合同无法继续履行的情况下，原告明确其有权没收被告支付的保证金，本院亦对被告反诉要求原告退还保证金的反诉请求不予支持，并认为原告有权没收该保证金。在没收保证金的前提下，原告未举证证实被告违约致合同解除给其造成的损失高于该违约责任的承担，故对原告在没收保证金外再行要求被告按未履行期限内被告所有应付租金、营运费用的20%支付违约金的诉请，本院依法不予支持。关于被告的经济损失，涉讼合同约定如合同提前终止、解除或合同期届满时，被告有权拆除及取回属被告所有的设施、设备。对于涉讼商铺内可搬离的物品，原告确认其收回涉讼商铺时商铺内有一台中央空调，且涉讼商铺已被原告另行出租，该物品尚未返还给被告。被告承租方未依约向原告支付租金虽构成违约，但原告在未经被告同意的情况下自行处理被告的物品致被告无法取回其财物，其行为亦有所不妥，由此给被告造成的财物损失应予以赔偿。综合原告关于涉讼商铺内留存物品的陈述，结合被告承租涉讼商铺的用途、涉讼商铺的面积、涉讼合同的履行期间及物品存在折旧的实际情况，根据公平及诚实信用原则予以衡量，本院酌定原告赔偿被告损失14000元。被告对损失的诉请超出核定部分，本院不予支持。被告提供的证据10中关于物品的购置凭证无法证明原告收回涉讼商铺时涉讼商铺内物品的情况及该物品的实际价值情况，故对其证明力本院不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认佛山市潮领商业营运有限公司与何洁签订的《商铺租赁合同》于2019年1月18日解除；二、何洁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金277889.2元、营运费5985.51元予佛山市潮领商业营运有限公司；三、何洁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费3327.86元予佛山市潮领商业营运有限公司；四、何洁应以6654.5元为本金从2017年12月6日起，各以22182.5元为本金分别从2018年1月至2018年7月每月的6日起，以22790.72元为本金从2018年8月6日起，以23291.62元为本金分别从2018年9月至2018年12月每月的6日起，以5985.51元为本金从2019年1月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告（反诉被告）佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第二项清；五、何洁应以1742.9元为本金从2019年1月16日起、以1584.96元为本金从2019年2月16日起，各项均至实际付款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予佛山市潮领商业营运有限公司，本项随上列第三项清；六、何洁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费5300元予佛山市潮领商业营运有限公司；七、佛山市潮领商业营运有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失14000元予何洁；八、驳回佛山市潮领商业营运有限公司的其他诉讼请求；九、驳回何洁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费14350.14元，减半收取计7175.07元（佛山市潮领商业营运有限公司已预交），由佛山市潮领商业营运有限公司负担941.98元，何洁负担6233.09元。反诉费1141.31元（何洁已预交1481.05元），由佛山市潮领商业营运有限公司负担75元，何洁负担1066.31元。经核算，何洁应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付6158.09元予佛山市潮领商业营运有限公司，本院不另收退。对何洁多预交的诉讼费用339.74元，在本判决发生法律效力后经何洁书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年四月十七日书记员  李 慧