广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初378号原告：肇庆市弘泽物业管理有限公司,住所地肇庆市端州区****盛泽天籁之星博韵轩207号,统一社会信用代码：914***********970Q。法定代表人：梁文馨，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁月梅、杨娅，该公司员工。被告：伍燕娇，女，1982年5月11日出生，汉族，公民身份证住址广东省高要市***********队，现住址：肇庆市端州区*****************。被告：张少勇，男，1974年6月19日出生，汉族，公民身份证住址广东省高要市**************，现住址：肇庆市端州区*****************。原告肇庆市弘泽物业管理有限公司与被告伍燕娇、张少勇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用小额诉讼程序审理，后依法转为简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告肇庆市弘泽物业管理有限公司的委托诉讼代理人梁月梅、杨娅，被告伍燕娇到庭参加诉讼，被告张少勇经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市弘泽物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2015年7月6日至2017年1月17日物业管理费2507.27元。2.判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年12月22日应支付违约金为1340.14元;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的肇庆市端州区*****************业主。被告于2012年6月15日与肇庆市凤裕房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》,购得盛景新城南区（盛景华庭）第2幢809房，建筑面积102.4398㎡。肇庆市凤裕房地产有限公司与原告于2010年11月30日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告即肇庆市弘泽物业管理有限公司对其开发的“盛景新城南区（盛景华庭）”住宅小区(占地面积17607㎡、建筑面积40603㎡)进行物业管理，委托管理期限自2012年5月1日起至该物业业主委员会与其聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1元/㎡/月的标准于每年的第一个季度前向原告缴纳该年度的物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按逾期天数每天万分之五的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费自2015年7月6日至2017年1月17日止，被告共欠物业费2507.27元，违约金1340.14元（违约金计算公式：违约金=欠费金额×0.0005×欠费天数），原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告伍燕娇辩称：1.前期协议的首页乙方的一栏其签名不是本人签名；2.协议的最后落款乙方中仅是我丈夫张少勇签名，没有我的签名，且无打手指模；3.2013年10月左右我办好所有申请装修的手续，并按规定交付了相关押金，2014年1月13日装修完毕，要求物业来验收并要求取回相关押金，验收时发现门控视频无法使用，要求物业进行维修处理，物业做了一次维修处理，但该门控视频一周之后又无法使用，且我多次向物管反映，物业都无作处理至今；4.2015年春节初七，我的二个仔女，一个10岁，一个3岁，下午时离开小区不知去向，我要求物业公司查监控，物业公司说查不到，我有交物业管理费，作为物业公司应24小时巡查保护业主人身及财产安全，现在物业管理公司无做到；5.媒体曾经报导过小区曾经有下沉迹象，一个星期之后，我也向物管反映我的房屋有裂痕，物管也有记录，但至今未处理及答复。被告张少勇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见和证据。原告提交了证据如下：1.法人代表身份证明、营业执照、法人代表身份证复印件，证明原告身份；2.业主身份证复印件，证明被告身份；3.前期物业服务合同（是与房地产公司签订的），证明原被告之间发生了物业管理合同关系以及权利义务；4.前期物业管理服务协议（双方签订），证明原被告之间发生了物业管理合同关系以及权利义务；5.房地产权证，证明被告拖欠物业管理费的房产属于被告；6.物业费催款通知书，证明原告有向被告催收物业管理费。补充证据：欠交物业费明细表、电梯维修费用的分摊计算、公示时间、电梯公司和物业公司的补充协议、供水收费明细表、物业使用守则、《房屋装饰装修管理协议》，证明我方对被告欠费情况进行的公示情况。本院依法组织了交换证据和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据，本院综合全案证据在下面作综合评述。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告肇庆市弘泽物业管理有限公司是2004年3月30日经依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理服务。据粤房地权证肇字第**00042415号所载，坐落于肇庆市******盛景华庭第2幢809房的权属人为伍燕娇、张少勇共同共有，建筑面积为102.42㎡。2012年6月15日,原告作为甲方与被告张少勇作为乙方与签订了《前期物业管理服务协议》，并为两被告提供了物业服务。协议约定：甲方对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方按照本协议向甲方交纳物业管理服务费；住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；电梯修理及更换零件的费用按实际发生数分摊；恒压供水系统修理及更换零件的费用按实际发生数分摊；设施维护费每户10元/月，该款用于门禁系统的维护、维修及公共照明器材的更换及相关电费；电梯及恒压供水电费按实际发生数分摊，每月清缴；装修保证金，乙方于收楼时向甲方交付1000元/户保证金；电费保证金，乙方于收楼时向甲方交付200元/户电梯电费及恒压供水电费保证金；违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。同时，双方还对其他内容进行约定。此后，由于被告未缴交物业管理费用等费用，原告催收无果，遂诉至本院。另查明，原告在2017年1月17日撤场后，没有再为肇庆市******盛景华庭的业主提供物业服务；原告收取被告伍燕娇、张少勇的电费保证金200元，至今未予退还。在庭审中，原、被告同意以收取被告的200元保证金抵扣被告未支付的物业管理服务费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告张少勇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃对原告提供的证据进行质证的权利，并承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审判。一、原告与被告张少勇签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。虽然被告伍燕娇辩称其并没有在该合同上签名，合同上仅有其丈夫张少勇的签名，但其作为该房屋业主之一，亦接受了原告提供的物业管理服务，应当按照协议的约定交纳物业管理费；关于被告提出原告服务管理不到位和对其两小孩离开小区存在失责而作为不交纳物业管理服务费的抗辩理由，没有法律依据，本院不予采纳，综上所述，原告要求两被告支付2015年7月6日至2017年1月17日所拖欠的物业服务费1881.2元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。二、关于设施维护费183.63元，《前期物业管理服务协议》有明确约定“设施维护费每户10元/月”，被告应按约定支付设施维护费，故原告要求被告支付设施维护费183.63元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。三、关于2014年-2016年电梯电费及恒压供水电费共303.9元（94.3元+113.2元+96.4元），该费用实际发生了，是原告代全体业主支付的，原告提供2014年-2016年盛景华庭二幢二梯电梯及恒压供水电费分摊明细予以佐证，且保证该证据的真实合法并愿意承担与此相关的法律责任，本院予以采信，故原告要求被告支付2014年-2016年电梯电费及恒压供水电费303.9元的请求，本院予以支持。四、关于2015年电梯维修费分摊74.29元，2016年电梯钢丝绳维修费分摊64.25元，根据《前期物业管理服务协议》的约定，修理、更换零件的费用被告应向原告支付维修电梯主板费及缴交分摊的费用，且上述金额有原告提供的电梯公司协议、发票予以佐证，本院予以采信，因此对原告要求被告支付上述电梯维系费用共138.54元的诉讼请求，本院予以支持。上述一至四共计2507.27元（物业服务费1881.2元+设施维护费183.63元+2014年-2016年电梯电费及恒压供水电费303.9元+2015年电梯维修费分摊74.29元+2016年电梯钢丝绳维修费分摊64.25元），折抵原告未退还的电费保证金200元，为2307.27元。四、对于原告主张按日利率万分之五（即年利率18%）的标准计算违约金，从2017年1月18日计至2019年12月20日应支付违约金为1340.14元，之后支付至物业管理费付清之日止的请求，经本院核算，违约金应为1137.63元（2507.27元×0.0005×1067天），原告依约主张违约金不违反法律的强制性规定，亦不存在所主张的标准过高违反公平原则的情形，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告伍燕娇、张少勇应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市弘泽物业管理有限公司支付2015年7月6日至2017年1月17日的物业管理服务费（包括设施维护费、2014年-2016年电梯电费及恒压供水电费、2015年电梯维修费分摊、2016年电梯钢丝绳维修费分摊）共计2307.27元；二、被告伍燕娇、张少勇应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市弘泽物业管理有限公司支付违约金1137.63元（违约金暂计至2019年12月20日，此后按日利率万分之五的标准以2307.27元为计算基数，计算至物业管理费付清为止）；三、驳回原告肇庆市弘泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因简易程序减半收取为25元（原告已预交），由被告伍燕娇、张少勇负担，由两被告于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七日内,按本案判决所确定的一审案件受理费同等金额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审 判 员 欧凯华二〇二〇年四月十日法官助理 李海敏书 记 员 朱梁凤