湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0527民初85号原告（执行案外人）：郑明祥，男，1963年3月20日出生，汉族，居民，户籍地长阳县土家族自治县，现居住秭归县，委托诉讼代理人：朱华平，湖北三雄律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告（申请执行人）：张玲，女，1978年10月20日出生，汉族，居民，住秭归县。第三人（被执行人）：金开军，男，1973年2月13日出生，汉族，居民，住秭归县。原告郑明祥与被告张玲、第三人金开军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑明祥及其委托诉讼代理人朱华平、被告张玲、第三人金开军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑明祥向本院提出诉讼请求：1.请求解除对秭归县金城广场还建房XX号房屋的查封措施，并停止对该房屋的强制执行。2.判令张玲承担本案诉讼费用。事实与理由：郑明祥于2014年6月10日与金开军签订房屋买卖合同，购买其位于秭归县××广场××号产权证号为鄂（X）秭归不动产权XX号还建房。合同签订后，郑明祥按约支付购房款70%的首付款326458元，并搬入居住至今。2018年7月10日郑明祥按约付清了全部购房款。嗣后，郑明祥多次找金开军要求办理上述房屋产权过户手续，金开军以在河南等地出差等理由推拖。经郑明祥多次催促，金开军于2019年9月委托其表妹崔蓉代为办理上述房屋的产权过户手续时，郑明祥才得知上述房屋已被秭归县人民法院查封。2019年11月5日，郑明祥向秭归县人民法院提出书面执行异议，被秭归县人民法院（2019）鄂0527执异22号执行裁定书驳回。郑明祥认为其与金开军在2014年6月10日签订了房屋买卖合同，并在支付了70%购房款后搬入该房屋居住。在付清全部购房款后多次要求金开军办理该房屋的产权过户手续，而非因郑明祥原因没有办理，其行为符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，足以阻却人民法院对涉案房屋的强制执行，请求人民法院解除对该房屋的查封，并停止对该房屋的强制执行。张玲辩称，其与金开军股权转让纠纷一案，经过二审判决已进入强制执行阶段，法院已查封被执行人金开军名下的房屋。在执行过程中郑明祥向法院执行局提出了执行异议，由于郑明祥与金开军推迟过户是为逃避国家关于房屋过户应缴税费规定，因此法院执行局下达裁定驳回了郑明祥的异议申请。张玲尊重执行裁定，请求人民法院驳回郑明祥的诉讼请求。金开军述称，一、其未与郑明祥办房屋过户手续是因房屋买卖协议约定的过户时间未到，不存在欺骗郑明祥过户之说，也不存在逃避与张玲的债务纠纷不执行法院生效判决。郑明祥付清首付款后还余13余万元购房款未支付。金开军与郑明祥商定请秭归工商银行的工作人员帮忙就13余万元房款制定5年的分期还款计划，每半年给付一次，最后一笔是2019年6月10日付清。故双方在房屋买卖协议中约定付清房款后60-63个月办理过户手续。郑明祥至今未支付最后一笔购房款13254.62元。二、房屋买卖协议中约定过户的所有费用由金开军承担，金开军为避税才在房屋产权登记满两年后办理过户，不是逃避法院执行，避税的法律后果与郑明祥无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第一，对郑明祥提交的2014年6月10日与金开军签订的房屋买卖协议，张玲持怀疑态度。本院根据协议中双方的约定，即郑明祥应支付该房屋70%的购房款326458元，结合郑明祥于2014年6月12日在湖北秭归农村商业银行给金开军转款326458元的转款凭证，二者能够相互印证，该房屋买卖协议本院予以认定。第二，对张玲申请本院依法调取的（2019）鄂0527执异22号案件中的执行笔录，张玲认为金开军在笔录中陈述与郑明祥协商推迟过户的理由是为了逃避国家相关税费的规定，不能阻止法院对涉案房屋的执行。郑明祥对此予以否认。本院认为根据郑明祥与金开军签订的房屋买卖协议，双方明确约定办理过户手续税费全部由金开军承担，所缴税费与郑明祥无关，郑明祥不存在恶意逃避税费的问题，该执行笔录不能达到张玲的证明目的。本院认为，郑明祥的起诉符合相关法律规定，且具备下列条件：1、案外人的执行异议申请被人民法院裁定驳回；2、有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决无关；3、自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案争议的焦点是郑明祥是否对涉案房屋享有排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述条款规定，买受人的物权期待权优先于金钱债权，且物权期待权的行使要同时满足上述四个条件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，郑明祥作为案外人与被执行人金开军就所涉房屋于2014年6月10日签订房屋买卖协议，购买涉案房产，实际成交总价款为456458元，郑明祥于当月12日依照合同约定支付了首付款326458元，并按照协议约定分期给付了下余的购房款，最后一笔购房款13254.62元按照协议约定待办理该房屋过户手续后支付，郑明祥自愿将最后一笔购房款13254.62元已汇入秭归县人民法院账户。房屋买卖协议签订后，郑明祥随即对该房屋进行装潢并入住至今。经在秭归县不动产登记中心查询，涉案房屋系郑明祥唯一住房。2019年7月31日，本院在执行张玲与金开军股权转让纠纷中对该房屋予以查封。张玲辩称的郑明祥与金开军为避税而故意拖延办理产权过户手续时间，是郑明祥的原因导致未办理过户登记。经查明，该房屋系金城集团征收补偿给金开军的还建房，由于诸多原因直到2017年7月才给金开军办理房产证，该房屋为金开军与前妻覃群共同共有。郑明祥与金开军的房屋买卖行为发生在2014年6月，且约定所有税费由金开军负担。金开军考虑到房屋产权登记满两年后办理过户登记所交税费费率较低遂要求与郑明祥定于2019年9月办理过户手续。可见，未在大部分房款付清时办理涉案房屋产权过户手续的原因系金开军未主动配合，不能归责于郑明祥。综上所述，郑明祥与金开军的房屋买卖行为均符合前述法律相关规定，郑明祥享有足以排除强制执行的民事权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、本院（2019）鄂0527执异22号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二、解除位于秭归县XXZ镇XX路1号XX号（产权证号为鄂【X】秭归县不动产权XX号）一套房屋的查封。案件受理费100元，由张玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  郑 钰人民陪审员  王学成人民陪审员  韩庆沅二〇二〇年四月二十日书 记 员  严晓芳