广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初4299号原告：刘安，男，1968年3月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：吴宗烨，广东泽粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭威艳，广东泽粤律师事务所律师。被告：胡智恒，男，1972年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：潘丽明，广东海迪森律师事务所律师。原告刘安与被告胡智恒租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法由审判员袁伟雄适用简易程序进行审理。本案诉讼过程中，被告胡智恒在答辩期间对本案管辖权提出异议，认为本案应移送佛山市顺德区人民法院进行审理。本院经审查后，于2019年9月16日作出（2019）粤0705民初4299号民事裁定书，裁定驳回被告胡智恒的管辖权异议。被告胡智恒因不服上述裁定，在上诉期内向江门市中级人民法院提起上诉。案经江门市中级人民法院审理，于2019年11月6日作出（2019）粤07民辖终233号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案由审判员袁伟雄适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告刘安的委托诉讼代理人吴宗烨、彭威艳，被告胡智恒的委托诉讼代理人潘丽明到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员袁伟雄担任审判长，与审判员钟振尧、人民陪审员阮关宏组成合议庭于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告刘安的委托诉讼代理人吴宗烨、彭威艳，被告胡智恒的委托诉讼代理人潘丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘安向本院提出诉讼请求：1.确认租赁协议于2019年5月23日解除；2.判令被告返还原告支付的租赁押金、月租金、合计867967.83元；3.判令被告向原告支付租赁押金、月租金的占用利息（以867967.83元为基数，自2019年5月24日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；4.判令被告赔偿原告因涉案租赁物发生的工程款135000元、筹建人员工资190460.97元以及其他相关费用16046.56元，合计341507.53元；5.判令被告向原告支付违约金362842.61元；6.本案诉讼费由被告支付。事实和理由：原告与被告于2019年3月16日签订租赁协议，约定“被告将位于广东省××××区罗坑镇月山工业园的厂房及配套物业租赁给原告使用，作为原告的制造及仓储场所；签订本协议后，被告即开始修缮（内容见附件场地整改计划），于2019年5月16日前将租赁物交给原告；房屋及空地（即涉案租赁物）租金合计289322.61元/月，租赁押金为578645.22元（即2个月租金），在本协议签订后15天之内，原告将1个月租金和押金共计867967.83元支付给被告”。根据上述约定，原告于2019年4月1日将租金和押金支付给被告，同日，被告向原告出具收条。然而，被告未能根据租赁协议的约定，于2019年5月16日前完成场地整改计划并将租赁物交付给原告使用。经原告多次催告，被告仍未完成修缮并将符合使用要求的租赁物交付给原告，其迟延履行的行为已构成根本违约。为减少原告损失，原告于2019年5月23日与被告解除租赁协议。期间，为筹建租赁物，原告支付了相应的工程款、筹建人员工资等费用，具体如下：1.经被告同意，原告委托第三方对租赁物进行了局部修缮，支付了工程价款135000元；2.支付了筹建人员工资190460.97元；3.支付了其他相关费用16046.56元；以上费用合计341507.53元。综上所述，被告违反诚信，构成根本违约，依法应当承担违约责任。被告胡智恒辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应全部驳回其诉讼请求。理由如下：1.原告应继续履行《租赁协议》。原告刘安单方解除租赁协议没有事实和法律依据，原告的行为严重损害了被告的合法权益。原告以被告未能在2019年5月16日前完成场地整改计划并将租赁物交付原告使用为由主张被告已构成根本违约，解除租赁协议，显然是与事实不符。被告在签订租赁协议后，将生产车间（塑料车间、注塑车间）的工人陆续遣散，清空厂房内的物料、设备，从原告提供的证据（现场照片）可以反映出涉案的厂房几乎已清空，照片上显示的仅是一些废纸皮和一些零碎的杂物，并不影响原告的使用。而且该照片日期为2019年5月11日至14日，也仅反映这时的状态，被告在交付期前已对厂房内零碎的杂物做了清理，原告完全可以实现合同目的。从原告提供的2019年4月18日的厂区修缮确认函的内容来看，厂区大部分区域由原告负责修缮，那么厂房实际在交付期是可以正常使用的。被告几乎已经完成场地整改计划中所列的修葺项目，仅有一些地面凹陷部分和一些门窗的修复没有完成，这并不影响原告的使用。对于原告所称被告没有完成场地整改计划，显然是与事实不符。被告为妥善处理也表达最大的善意，于2019年5月21日向原告发出联络函，同意免除原告2个月的租金作为补偿。但原告收到联络函后没有与被告沟通协商，即在2019年5月22日向被告发出关于租赁事宜的通知，以迟延交付厂房和没有完成场地整改计划为由要求解除租赁协议。从原告的种种行为可以看出，原告从根本上是不想继续履行租赁协议，原告为了达到零成本解除合同，故意挑被告的轻微违约事项，大造文章，显然原告的行为完全违反了诚实信用原则。根据[2019]254号《最高人民法院关于印发的通知》第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。”的规定，原告主张解除租赁协议不应得到支持。2.租赁协议没有法定和约定的解除事由。被告为全面履行租赁协议，不仅将遣散了公司的员工，而且将厂区内的设备、物料变卖、搬迁，投入大量人力物力，目前涉案厂房还是空置状态，被告还得聘请保安看守，原告的不诚信给被告造成巨大的经济损失，如果解除租赁协议，对被告是显失公平的。3.被告无须返还租赁押金、月租金和占用利息，无须支付涉案租赁物发生的工程款和违约金。根据租赁协议第九条“租赁起始三年内，任何一方不得提前终止合同，如任何一方需提前解约，须提前3个月书面通知对方，并按租赁押金的5倍金额赔偿对方，方可提前解约。”的约定，提前终止合同的是原告，违反合同约定的是原告，原告应承担违约责任，并赔偿被告因此产生的损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对真实性有争议的证据，本院分析认定如下：对原告提交的证据13-19，由于其均为原件且能相互印证，虽然被告向本院提出对涉案工程款进行鉴定，但其申请时已超过本案举证期限，且并未提供相反证据予以反驳，故本院对上述证据予以采纳；对原告提交的证据20-29，被告对其均不予确认，且原告未能证明其与本案存在实际关联，故本院对上述证据不予确认。对被告提交的证据1-7，原告对其均不予确认，且被告未能证明其与本案存在实际关联，故本院对上述证据不予确认；对被告提交的国有土地使用证及房地产权证，经本院向有关部门核实，上述证件均系真实的，故本院对上述证件的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月16日，原、被告签订租赁协议一份，约定甲方（即被告）将位于广东省××××区罗坑镇月山工业园的厂房及配套物业租赁给乙方（即原告）使用，作为乙方的制造及仓储场所；总租用面积为55275.48平方米，其中房屋（含厂房、办公室及后勤用房等）24813.48平方米，已硬化空地10598.41平方米，未硬化空地19863.60平方米；租赁期限十年，从2019年6月16日起至2029年6月15日止；签订本协议后，甲方即开始修缮（内容见附件），于2019年5月16日前将租赁物交给乙方；租赁押金为578645.22元，在协议签订后15天之内，乙方需将1个月租金289322.61元和押金共867967.83元支付给甲方；甲方应保证在将租赁物及其附属物和其他设施移交给乙方时，处于完全满足乙方使用的状态；在租赁期间内如乙方须对租赁物进行装修，改建，需事先向甲方提交装修、改建设计方案备案；本合同经双方签字并甲方收到乙方押金后生效。另双方签订场地整改计划一份，约定被告应修复所有屋顶被风吹烂部分；修补所有屋檐水槽的残缺部分；将车间地面凹陷部分整改到正常生产使用要求；修复铝合金窗破烂、脱落部分；修复大堂门面玻璃及门；按原消防证的等级配置齐全、保证运行正常；修复卷闸损坏部分。2019年4月1日，原告依约将1个月租金289322.61元及押金578645.22元支付给被告。2019年4月18日，原告向被告发出厂区修缮确认函，被告同意由原告对涉案厂区的杂草、灌木、绿化带等进行清除和整理及对厂区南面装、卸货平台的池体进行土方回填。原告于2019年4月24日与陈某钰签订罗坑镇XX天雪电器厂清表工程合同，约定由陈XX钰对涉案厂区的杂草、灌木进行清理，对土地、水沟、小塘进行平整，工程总价为135000元。上述工程完工后，原告向陈某钰支付了上述工程款135000元。2019年5月17日，原告向被告发出关于要求履行租赁协议的函，认为被告未按时完成场地整改计划，要求被告在2019年5月20日前将符合使用要求的厂房及附属物交给原告。被告于2019年5月18日签收上述函件。2019年5月21日，被告向原告发出联络函，载明“房屋漏雨问题，由出租方负责维修，并达到承租方可使用状态；其他需修复问题包括但不限于地面凹陷部分、铝合金窗户修复、大堂门面玻璃及门修复、卷闸门修复等，由承租方负责整改，出租方同意免除承租方两个月的租金作为补偿；出租方负责消防系统的恢复，按原消防证的等级配置齐全并运行正常；出租方原厂区的物资清空后（以具体的交付时间为准），另外给予承租方一个月的装修时间”。2019年5月22日，原告向被告发出关于租赁事宜的通知，认为被告直至2019年5月22日仍没有依约履行场地整改计划，也没有给出交付（满足原告使用要求的）租赁物的具体时间，已严重影响了原告的项目推进，构成根本性违约。因此，原告通知被告解除双方签订的租赁协议并要求被告赔偿相关损失。被告于2019年5月23日签收上述通知。后原告向本院提起本案诉讼。另查明，涉案土地的使用者及涉案厂房的权属人均为江门市XX天雪电器实业有限公司；该公司为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为被告胡智恒。本院认为：本案是租赁合同纠纷。虽然在本案中涉案土地使用权人及涉案厂房的所有权人（即江门市XX天雪电器实业有限公司）未明确对涉案的租赁协议予以追认，原、被告之间签订的租赁协议的效力范围不及于江门市XX天雪电器实业有限公司，但并不影响涉案的租赁协议在合同相对人（即原、被告）之间的效力。涉案的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应依约履行。关于原告请求确认涉案的租赁协议于2019年5月23日解除应否支持的问题。原、被告双方约定于2019年3月16日签订涉案租赁协议后，被告应即按场地整改计划开始修缮厂房，并应于2019年5月16日前将租赁物交给原告。2019年5月17日，原告认为被告未按时完成场地整改计划，故发函要求被告在2019年5月20日前将符合使用要求的厂房及附属物交给原告。被告于2019年5月21日回函称房屋漏雨的维修及消防系统恢复由其负责，其余需修复的由原告负责，被告同意免除两个月租金作为补偿；物资清空后（以具体交付时间为准）给予原告一个月的装修时间。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，交付符合约定的租赁物是出租人的基本义务。双方于2019年3月16日签订涉案的租赁协议，至约定的交付日期（2019年5月16日）已经过两个月，从被告的回函内容可看出，被告未按双方的约定完成场地整改计划，并在交付期限届满后将修复义务转移给原告，且并未能明确涉案租赁物交付时间，上述行为已构成违约。被告提交的证据未能证实其在约定的时间已完成整改，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告租赁涉案厂房及配套物业是作为制造及仓储的场所，被告未能依时交付符合约定的租赁物，且经催告后仍未能明确交付时间，已明显致使合同目的不能实现，故原告有权解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告双方没有约定异议期间，因被告已于2019年5月23日收到原告要求解除涉案租赁协议的通知，虽然其辩称对解除合同有异议，但并未在三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，被告的异议权亦已丧失。综上，原告请求确认涉案的租赁协议于2019年5月23日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告返还租赁押金、月租金共867967.83元应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因被告未能依约交付租赁物导致原告主张解除合同，而涉案租赁协议已于2019年5月23日解除，故原告请求被告返还租赁押金578645.22元及预付的2019年6月的租金289322.61元，合共867967.83元，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告向其支付租赁押金、月租金的占用利息应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告在涉案租赁协议解除后未及时向原告返还租赁押金及月租金，原告有权要求被告赔偿相应的损失。因此，原告请求被告向其支付租赁押金、月租金共867967.83元的占用利息，于法有据，本院予以支持。但因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故原告主张的利息应以867967.83元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从2019年5月24日起计至实际清偿之日止。关于原告请求的工程款135000元应否支持的问题。原告经被告同意后对涉案厂区的杂草、灌木进行清理，对土地、水沟、小塘进行平整，共支出工程款135000元。上述工程款本应由原告自行负担，但因被告未能依约交付租赁物导致涉案租赁协议被解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告履行合同义务不符合双方的约定，应承担相应的违约责任。虽然被告对工程款的数额不予确认，但并未提出相反的证据予以反驳，亦未在举证期限内对工程款提出鉴定申请，本院对其抗辩不予采纳。因此，原告请求被告向其赔偿工程款损失135000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求的筹建人员工资及其他相关费用应否支持的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告对原告的该项请求不予确认，且原告提交的证据未能证明与本案存在实际关联，故原告应承担举证不能的不利后果。对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告请求的违约金应否支持的问题。原、被告双方在涉案的租赁协议中没有就被告未依约交付租赁物的违约金进行约定，且原告在本案中亦已主张了因被告违约造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”的规定，原告的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告刘安与被告胡智恒于2019年3月16日签订的租赁协议于2019年5月23日解除；二、被告胡智恒应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘安返还租赁押金及预付的租金共867967.83元，并支付相应的利息（利息应以867967.83元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率从2019年5月24日起计至实际清偿之日止）；三、被告胡智恒应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘安赔偿工程款135000元；四、驳回原告刘安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18950.86元（已由原告刘安预交），由原告刘安负担6862.27元，由被告胡智恒负担12088.59元。原告刘安多预交的案件受理费12088.59元，由本院予以退回；被告胡智恒应向本院补缴案件受理费12088.59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  袁伟雄审 判 员  钟振尧人民陪审员  阮关宏二〇二〇年四月二十二日书 记 员  苏丽珍