山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终834号 上诉人（原审原告）：徐有玲，女，1980年7月15日生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：唐永刚，男，1978年7月6日出生，系上诉人之夫。 被上诉人（原审被告）：潍坊十地置业有限公司，住所地：潍坊高新区清池街道永春社区健康东街**。 法定代表人：项凤，董事长。 委托诉讼代理人：阎新来，山东奥凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳云，山东奥凯律师事务所律师。 上诉人徐有玲因与上诉人潍坊十地置业有限公司（简称十地置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐有玲上诉请求：1.撤销或改判（2019）鲁0791民初1845号民事判决中第一项和第四项判决，发回重审或依法改判；2.如判决房屋违约金不能按日万分之三赔付，则上诉人撤回车位违约金降低至万分之三的请求，改为合同约定的千分之一；3.一切诉讼相关费用均由十地置业公司承担。事实与理由：一、一审未结合《欠款审批单》而依照合同的万分之一判决不具公平原则，徐有玲申请房屋违约金按总房款万分之三执行。理由一，《欠款审批单》是2017年4月12日签署并付款263086元，约定余款613000元于2017年5月13日前还清，并约定逾期一日按同期银行贷款利率的两倍支付给出卖人违约金，直到欠款付清为止。还约定该欠款作为《商品房预售合同》的组成部分，买受人逾期付款的违约责任与《商品房预售合同》不一致的以本约定为准。虽然合同日期为2017年5月6日，实际签订日期是2017年5月12日徐有玲付清全款后才签的合同，并非在付清全款前签订合同。依据以上事实，徐有玲已经按照逾期付款按日贷款两倍的违约责任付清全款履行完义务后签订了按日万分之一（打印的格式合同）违约责任的合同，明显有失公平，签订时也未按合同法要求提请徐有玲注意此细节更未协商。依据《合同法》第五十四条第二款交房逾期违约责任应与交款时的贷款两倍相对等，所以本着责任对等的原则，依据贷款审批单约定的贷款利率的两倍和《合同法》第四十二条第三款十地置业公司无正当理由拒不交房违反《合同法》第六十条、一百零七条和第一百一十二条给徐有玲造成其它额外损失的情况下，徐有玲申请违约金按万分之三符合法律规定。理由二，同样是交付房屋，《商品房买卖合同》最后一页第十行（如合同解除）若买受人已接受商品房的，还应将该商品房的占有移转于出卖人，否则买受人应当每日按照总房价款的千分之一向出卖人支付损失赔偿金，由此可见徐有玲不交付十地置业公司房屋按千分之一交违约金，而十地置业公司不交付徐有玲房屋则按万分之一交付违约金，十倍差距明显违反《合同法》条款。所以依据上述两条任何一个理由，足以证实徐有玲申请房屋违约金按总房款万分之三并不高。二、关于判决书中第9页最后一行阁楼楼梯口位置和车位规划变更，判决徐有玲提供的证据不足以证明其主张异议如下。其一，关于阁楼楼梯口位置徐有玲在购房时已经从售楼处拍下照片作为证据留存，至于十地置业公司一审提到的变更时间是2017年3月29日，推托徐有玲认知错误是由承销方导致的，与十地置业公司无关，这点没有法律依据。徐有玲从十地置业公司的承销方落实了图纸构造后认购了房屋，鉴于十地置业公司和承销方的合作关系，承销方对徐有玲出示错误图纸理应由十地置业公司承担，十地置业公司可另追究承销方责任，不可把责任推给善意第三人，这点符合法律规定，其次合同15条中明确约定构造改变应通知买受人。其二，关于车位变更事实的证据更明确了，车位合同中附带的车位图纸与地下车位现场构造已经出入巨大是不争的事实，可要求十地置业公司出具最新最下车位图纸做比对。综上，一审法院判决针对一审起诉状中第2项和第5项诉讼请求未求证事实断定证据不足并不符合事实。 十地置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼相关费用均由徐有玲承担。事实与理由：徐有玲违约在先，十地置业公司有权在收到全部房款后履行合同义务。十地置业公司实际收到房屋款项的时间为2018年11月21日，本公司未授权承销方恒信公司收取房款，因此十地置业公司在未收到房款且徐有玲未支付违约金的情况下，十地置业公司有权拒绝交付房屋。合同中对房屋交付、房款交纳等均有明确约定，徐有玲在签订合同前即已知晓并愿意接受。关于违约金的计算，应当计算至2018年12月7日。涉案房屋于2018年12月7日竣工验收，具备合同约定的交付条件，十地置业公司于2018年11月22日电话通知徐有玲办理交房手续，徐有玲一审中明确认可其于2018年11月22日接到交房通知。即使十地置业公司违约，违约期限应当计算至2018年12月7日，而不是实际交付之日。一审仅依据徐有玲与恒信公司之间的欠款审批单，即认定徐有玲于2017年5月12日徐有玲付清全款系认定事实不清，证据不足。该欠款审批单系徐有玲与恒信公司之间的借贷关系，且给十地置业公司设置了义务，不具备法律效力。十地置业公司不存在逾期交付车位的行为。合同约定，徐有玲付清房款交房后一个月内交付车位，而非交房日期后一个月内交付车位。因徐有玲拒绝办理交房手续导致车位转让协议约定的交付条件未成就，因此十地置业公司不存在违约行为。徐有玲主张购房补贴和车位补贴没有事实依据。徐有玲提交的证据只是高新区的购房政策性文件，不是法律法规，其次徐有玲是否符合政策，还需要房管局审批。一审认定十地置业公司承担购房补贴与车位补贴属于认定事实不清。 徐有玲向一审法院起诉请求：1.依法判决十地置业公司支付延期交房违约金，从2018年06月30日起至十地置业公司达到交房标准实际交房之日以每日总房款（876086元）的万分之三支付徐有玲；2.因阁楼楼梯口位置与当时从销售方购房时看的施工图纸中位置不一致，判十地置业公司修改至图纸中位置或承担其改动费用；3.由十地置业公司补偿徐有玲改府补贴损失房屋每平50元，车位每个4000元（共2个）；4.主张车位按照车位合同要求的千分之一降低至万分之三赔付违约金；5.地下车位规划变更并未通知业主，导致两个车位使用不便应改正或调换合理位置或一定补偿；6.诉讼相关费用及律师费均由十地置业公司承担。 一审法院认定事实：潍坊恒信建设集团（简称恒信集团）是十地置业公司的承销方。2017年4月12日，恒信集团销售后勤部向徐有玲出具欠款审批表，载明楼盘名称：金隅园，房号45-2-601，面积138.26㎡，房屋总金额876086元，首付款实交金额263086元，欠款金额613000元，定于2017年5月13日前还清613000元。买受人确认签字处为徐有玲，销售后勤部经办人处为刘美云签字。附欠款约定：1、如买受人逾期不还或未足额偿还，则出卖人可就已到期和未到期的全部欠款及违约责任向买受人追偿。买受人自首次逾期起，每逾期一日，按照同期银行贷款利率的两倍支付给出卖人违约金，直到欠款全部付清止。2、如买受人未还清欠款，出卖人有权不予交房，且不承担任何交房责任，违约金继续执行。3、该欠款约定作为《商品房预售合同》的组成部分，买受人逾期付款的违约责任与《商品房预售合同》不一致的以本约定为准，双方无异议。2017年5月6日，徐有玲与十地置业公司签订《商品房买卖合同》，编号：ＹＳ00529326，约定徐有玲向十地置业公司购买位于，预测建筑面积138.26平方米，商品房总价款为876086元；买受人采取一次性付款方式付款，于2017年5月8日支付全部房款人民币876086元。第十一条交付时间和手续十地置业公司应于2018年06月30日前交付房屋。第十二条逾期交付责任（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一违约金。第十四条规划变更第十一条设计变更均约定双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。第十九条预售合同登记备案出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案，并将本合同登记备案情况告知买受人。 2017年8月15日，十地置业公司与徐有玲签订两份车位使用权转让协议，车位编号为D01、D05，均约定徐有玲付清全部转让价款（74000元/个）后交房后一个月内交付车位给徐有玲使用，十地置业公司未按约定的期限交付车位的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，每日向徐有玲支付转让价款的0.1%的违约金，协议继续履行。 合同签订后，徐有玲于2017年5月12日交付购房尾期款613000元，于2017年9月1日付清车位款148000元。 另查明，涉案房屋于2018年12月7日通过竣工验收，至今未向徐有玲交付。 另，潍高管发[2017]7号文件规定，外来人员和区内企业职工购买商品住房同时购买地下车位的，凭购买车位合同及发票，仍按每个车位4000元予以财政补贴。2017年9月1日前，个人在高新区购买商品住房及地下车位并符合补贴政策的，仍可按照原规定申请购房补贴，申请时间截止到2019年12月31日。 徐有玲认为，十地置业公司存在逾期交房行为，应当支付逾期交房违约金。合同约定的逾期交房违约金日万分之一过低，要求按照日万分之三计算。车位违约金，合同约定按照千分之一计算，徐有玲自愿降低至万分之三计算。阁楼楼梯口位置与最初看到的施工图纸中位置不一致，地下，地下车位规划变更并未通知业主修改或赔偿修改更换费用。十地置业公司对徐有玲主张不予认可，并提交证据：1.45号楼六层平面图一份，证明45号楼上阁楼楼梯口变动是按照承销方恒信集团要求变更，且时间为2017年3月29日，设计变更是在徐有玲签订合同之前，徐有玲的认知错误是由承销方导致，与十地置业公司无关，因此设计变更发生在合同签订前，十地置业公司没有义务告知或通知。2.车位转让协议两份，证明按照协议第五条约定，十地置业公司交付车位的时间为徐有玲付清全部转让价款后交房后一个月内交付，但因徐有玲违约至今未办理交房手续，因此车位交付条件未成就。3、短信通讯截图一份，证明十地置业公司多次电话通知徐有玲交房及对其他事宜积极沟通，但徐有玲拒绝，最后一次通知徐有玲协商的时间为2019年7月19日，徐有玲未回复，也没有到场沟通。徐有玲质证称，对45号楼六层平面图有异议，与当时售楼处看的不一致，因购房合同是十地置业公司的，至于因销售方引起的错误也是十地置业公司与销售方的事情，与徐有玲没有关系。对车位转让协议无异议。对短信通讯截图有异议，十地置业公司要求必须签订内容不合理的入住声明方可交房，因此徐有玲没有接收房屋，责任在十地置业公司。 一审法院认为，关于十地置业公司是否存在逾期交房、交付车位的情况，是否应支付逾期违约金问题。徐有玲与十地置业公司之间签订的商品房买卖合同、车位使用权转让协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，均合法有效，双方均应自觉遵守。关于十地置业公司辩解并提交二笔时间为2018年11月21日的徐有玲购房款收款收据，欲证明徐有玲逾期付款违约在先。恒信集团作为十地置业公司的承销方，徐有玲提交的恒信集团出具的欠款审批单、房屋首付款和尾期款收款收据与徐有玲、十地置业公司签订的《商品房买卖合同》能够相互印证，故徐有玲对恒信集团的付款行为应视为已经履行了合同约定的付款义务，对十地置业公司该项辩解不予采信。现徐有玲已按合同约定向十地置业公司履行了支付购房款、车位款义务，十地置业公司理应按约向徐有玲履行及时交付房屋、车位的义务，但十地置业公司迟延交付房屋、车位已构成违约，故对徐有玲要求十地置业公司支付逾期交房和车位违约金的诉请，符合约定，予以支持。合同约定逾期交房违约金按日万分之一计算，不违反相关法律法规的规定，结合当事人的实际损失情况以及综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对徐有玲要求调高违约金计算标准的诉讼请求，不予支持。徐有玲自愿调低车位逾期交付使用违约金计算标准，系对自身权利处分，符合法律规定，予以支持。 关于十地置业公司是否应当支付徐有玲政府期房房屋补贴、车位补贴问题。从徐有玲提供的预售合同备案查询复印件看出十地置业公司实际备案日期为2019年9月24日，未在与徐有玲签署《商品房买卖合同》后按合同第十九条规定自合同签订之日即2017年5月6日起30日内办理商品房登记备案手续，已构成违约，导致徐有玲无法享受政府补贴，因此，对徐有玲主张由十地置业公司支付房屋补贴及车位补贴的诉讼请求，予以支持。根据徐有玲提交的文件，房屋补贴为每平方米补贴50元，车位补贴每个4000元，具体数额为：房屋补贴按面积138.26×50=6913元，车位补贴按每个4000元×2=8000元，共计14913元。 关于徐有玲要求因阁楼楼梯口位置与从销售方购房时看的施工图纸中位置不一致，判决十地置业公司修改至图纸中位置或承担其改动费用及地下车位规划变更未通知业主，导致两个车位使用不便应改正或调换合理位置或给予一定补偿的主张，十地置业公司予以否认，徐有玲提供的证据不足以证明其主张，对该两项诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、第五条规定，判决如下：一、潍坊十地置业有限公司于判决生效后十日内支付徐有玲逾期交房违约金（以876086元为基数，从2018年7月1日起，按每日万分之一计算至实际交房之日止）；二、潍坊十地置业有限公司于判决生效后十日内支付徐有玲逾期交付车位违约金（以148000元为基数，从2018年8月1日起，按每日万分之三计算至实际交付之日止）；三、潍坊十地置业有限公司于判决生效后十日内支付徐有玲房屋补贴6913元及车位补贴8000元，共计14913元；四、驳回徐有玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由潍坊十地置业有限公司负担。 本院二审期间，徐有玲提交证据：1.换收据的视频证明，徐有玲实际交款日期是2017年4月12日和5月12日，全款收据在恒信集团换取的十地置业公司的收据，日期为2018年11月21日。2.欠款审批单的视频，证明逾期交款违约责任是贷款利率的2倍和购房合同不符，违约交房的责任应该和其对等，至少按照银行贷款利率的2倍计算，但因十地置业交房时要求签署放弃违约金的入住声明方可交房，故徐有玲申请违约金按照万分之三计算。十地置业公司质证称，证据1是徐有玲在一审庭审后录制的，足以证明十地置业公司确实是在2018年11月21日实际收到全部购房款时出具的收据，证明徐有玲实际支付全部购房款的时间以及徐有玲一直拒绝和十地置业公司办理房屋交付手续。对证据2的关联性有异议，十地置业公司没有授权恒信公司代收购房款，合同约定了购房款交付到指定的银行账户，该审批单不能证明徐有玲按照合同的约定、期限、方式支付购房款，其次，恒信公司和徐有玲签署该审批单未经十地置业公司同意就给十地置业公司附加了义务，审批单不具有法律效力。 本院认为，本案的主要争议焦点是：一、徐有玲是否存在逾期交纳房款的行为；二、十地置业公司是否存在逾期交付房屋和车位的违约行为，应该承担何种责任；三、十地置业公司是否存在阁楼楼梯口位置与施工图纸中位置不一致的问题，应否对此承担责任；四、十地置业公司应否向徐有玲支付房屋补贴和车位补贴。 关于焦点一。徐有玲于2017年4月12日向恒信集团交付购房款263086元，于2017年5月12日向恒信集团交付购房尾款613000元。因恒信集团与十地置业公司存在委托承销关系，故徐有玲向恒信集团交纳购房款的行为，应视为徐有玲向十地置业公司履行交纳房款义务的行为，徐有玲不存在逾期交纳房款的违约行为。至于十地置业公司提出的其未授权恒信集团收取房款的主张，系十地置业公司与恒信集团之间关于房款交接的问题，与徐有玲无关，对十地置业公司的主张不予采信。 关于焦点二。根据查明的事实，徐有玲购买的涉案房屋和车位至今未交付，且十地置业公司未提交证据证明其符合交房条件徐有玲无故拒绝接收房屋，故十地置业公司逾期交付房屋和车位的违约事实成立，一审判决十地置业公司承担相应的违约责任正确。关于违约金的计算，双方的合同约定逾期交房违约金为日万分之一，故一审判决并无不当。徐有玲主张按总房款万分之三执行，无事实依据，不予支持。 关于焦点三。徐有玲主张阁楼楼梯口位置与其从销售方购房时看的施工图纸中位置不一致，十地置业公司予以否认，徐有玲提供的证据不足以证明其主张，对该上诉主张不予支持。 关于焦点四。因潍坊高新区对购买房屋和车位有明确的政策规定，十地置业公司逾期交付房屋导致徐有玲未享受到政策补偿，造成预期利益损失，故十地置业公司应予赔偿。 综上所述，徐有玲与潍坊十地置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500元，由上诉人徐有玲与潍坊十地置业有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年四月十五日 书记员  田 然