贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2857号 原告：陈磊，男，彝族，1988年5月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼。统一社会信用代码：91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：向芸娇（特别授权代理），四川达宽（成都）律师事务所律师。 原告陈磊与被告毕节万晟置业有限公司（下称：万晟置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈磊、被告万晟置业委托诉讼代理人向芸娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈磊向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还燃气入户费2500.00元（大写:贰仟伍佰圆整）及占用资金利息;二、判令被告退还有线电视开户费380.00元（大写:叁佰捌拾圆整）及占用资金利息;三、判令被告退还自来水开户费180.00元（大写:壹佰捌拾圆整）及占用资金利息;四、判令被告赔偿商品房所有权转移登记违约金17157.00元（大写:壹万柒仟壹佰伍拾柒圆整）;五、判令被告赔偿商品房墙面、顶棚抹灰脱落损失6000.00元（大写:陆仟圆整）;六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年01月26日，原告和被告签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＷＳＺＹＡ250802），《商品房买卖合同》约定原告以出让方式购买位于贵州省毕节市七星关区，总房款380413.00元（大写:叁拾捌万零肆佰壹拾叁圆整）《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项中的第（6）点之约定“电开户费、智能水表安装费、天然气初装费”以及原告于2017年05月13日办理收房手续时按被告要求缴纳的“燃气入费2500.00元、有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元等费用，有《万晟阳光城业主收房交款明细表》（收据）为证。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第（七）项“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任;”以及（十四）项“双方约定的其他事项。前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”之规定，原告认为商品房价格应当包括水、电、供热、燃气、通讯等配套设施的建设安装费用，原告无需单独缴纳相关费用，被告不应另行收取上述费用。另，按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项中的约定:（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人于2019年03月27日取得不动产权证书。故此，原告申请被告按合同履行违约责任，支付2017年12月31日起至2019年03月27日共计451天的违约金，共计:17157.00元（大写:壹万柒仟壹佰伍拾柒圆整）。根据《商品住宅质量保证书》中住宅质量保修说明，“墙面、顶棚抹灰脱落保修期限为1年，保修期内因施工质量问题出现的墙、顶棚抹灰层脱落，建设单位无偿进行修补。”可在入住前，所有卧室、客厅、入户花园、阳台、飘窗等部位均出现大面积脱落现象，多次与被告的售后维修部协调，被告的售后维修部安排相关人员进行维修（注:维修时间售后维修部有登记），经维修后以上房间顶棚再次大面积脱落，多次与被告的售后维修部协商（注:协商时间售后维修部有登记），被告都没作出回应及解决办法，甚至不管不问，直到现在，房间内的顶棚脱落现象不断的在扩展，晚上休息时几次被脱落的保温砂浆块掉下来砸醒，真是无处诉苦，请求法官维护原告权利。综上，原告为维护自身合法权益，依据相关法律之规定，特诉至贵院。 原告庭审时将诉讼请求第三项自来水开户费变更为200.00元。 被告万晟置业书面辩称，一、交房表不能证明答辩人收取被答辩人三通费用。二、被答辩人已对房屋进行装饰装修，其主张答辩人责任于法无据。三、答辩人没有逾期交付相关文书，不应承担逾期办证违约责任。(一)不动产统一登记后，事实上已无法单独办理房屋产权证，答辩人并未逾期交付。按照合同约定，答辩人应在2017年12月31日前取得初始登记协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起，毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，答辩人在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了答辩人的合同义务。综上，原告已于2019年3月取得案涉房屋的不动产权证书，答辩人不存在因其原因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担期办理权属证书的违约责任。(二)即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1.产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且被答辩人并无实际损失。2.因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应对迟延办证承担违约责任。违约金的起始时间和终止时间，应从2018.6.8日至2019年1月30日。《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定:“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”第十一条规定:“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”因此，被答辩人未能及时缴纳契税的，答辩人无法为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定:“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费;因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，答辩人代被答辩人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被答辩人原因不能办理房屋产权证书，答辩人不应该承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，原告陈磊作为买受人与被告万晟置业作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号：Ａ25＃802；建筑面积126.18平方米，套内建筑面积98.34平方米；该商品房总价款为380413.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款100413.00元，余款280000.00元以公积金贷款买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳下列费用：专项维修基金、契税、电开户费、智能水表安装费、天然气初装费等；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；住宅保修责任：出卖人自该商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。由于装修造成的质量问题及管道堵塞，由买受人自行承担维修责任，在保修期内，买受人发出书面保修通知书30日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担;保修期内，因施工质量问题，造成墙面、顶棚灰层脱落的，无偿进行保修；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款377705.00元。2017年5月13日，被告将涉案房屋交付给原告使用，被告向原告收取了燃气入户费2500.00元、有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元，共计3080.00元。另外被告还收取了原告其他办证相关费用。2019年3月25日，被告将办证资料提交给办证部门。2019年3月27日，原告的不动产权证书已经办理完毕。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：涉案房屋《商品住宅质量保证书》载明：墙面顶棚、抹灰脱落保修期为1年。原告涉案房屋于2017年6月4日开始装修，该房屋多处天花板出现外壳脱落。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告也应当按合同约定履行自己的义务。被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按约定期限履行，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告诉请的违约金，合同中约定被告应于于2017年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至2019年3月25日才将办证资料提交到办证部门，构成违约，应按约定向原告支付违约金。因被告违约已超过90日，故违约金以原告已付购房款377,705.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从约定日期之次日，即2018年1月1日起计算。对于该违约金的截止时间，原告同意委托被告办证，则被告没有将办理转移登记的有关文书交付原告的必要，但被告在具备办理转移登记的条件后还负有向原告履行披露的义务。被告虽未举证证明涉案房屋何时具备办证条件及通知原告，但被告于2019年3月25日向办证部门提交办证资料，而涉案不动产权属证书已经办理完毕，表明被告至迟于2019年3月25日已尽到了披露义务，故该违约金计算至2019年3月25日。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款377,705.00元为基数，按日万分之一的标准，从2018年1月1日起计算至2019年3月25日止（450天），具体计算为377,705.00元×0.01%×450天=16,996.70元。 对于原告要求被告返还三通费3,080.00元的诉讼请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取三通费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。虽然原告未提供交费票据，但被告出具给原告的《收房交款明细表》上列明上述费用，而本案房屋已经交付，应视为该费用原告已经交纳给被告，故对被告未收到该费用的抗辩，本院不予采纳。对原告三通费之资金占用费的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。 对原告要求被告赔偿墙面、顶棚抹灰脱落损失的诉讼请求，原告房屋已经进行装修并入住，从交付房屋至今已快满三年，原告举证不能证明损失的多少以及该损失产生的时间是否在保修期内，故原告此诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈磊支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金16,996.70元。 二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈磊三通费3,080.00元。 三、驳回原告陈磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币228.00元（已减半收取），由原告陈磊负担53.50元，由被告毕节万晟置业有限公司负担174.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年四月二十六日 书记员  李长江