广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初1764号原告：劳坚伦，男，1968年12月16日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：彭启中，广东创杰（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗少玲，系原告劳坚伦的配偶。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。原告劳坚伦与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告劳坚伦的委托诉讼代理人彭启中、罗少玲，被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋、张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劳坚伦向本院提出诉讼请求：1.判令东湛公司向劳坚伦支付延迟交楼违约金2923748.55元（以总房款5340177元为本金，按每日万分之五的标准即2670.09元，从2016年11月5日起暂计至2019年11月5日止共1095天；剩余部分至东湛公司具备约定交楼条件，即永久供电、供水、供气及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给劳坚伦之日止）；2.东湛公司承担案件全部诉讼费用。事实和理由：劳坚伦在东湛公司处购买了XX花园XX街XX号X层XX房（下称：该商品房）。并约定：东湛公司应当在2015年12月30日前将该商品房交付乙方使用；东湛公司不能按本合同规定的期限交房，东湛公司应自约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同签订后，劳坚伦已按合同约定支付了相应购房款，并在约定的交付期限前、后多次前往东湛公司要求办理交楼手续。在此过程中，负责办理交楼手续的广州颐和酒店物业管理有限公司（下称：颐和物业公司）非但无法向劳坚伦提供房屋交付时所需的法定资料，更提出以劳坚伦缴清自2015年12月30日（合同约定交付房屋日期）起的全部物业服务费作为交楼条件。劳坚伦无法理解和接受颐和物业公司上述无理要求，并明确指出该商品房不具备法定交房条件，且房屋存在重大质量瑕疵。截至劳坚伦起诉之日止，东湛公司仍没有向劳坚伦提供法律规定以及合同约定的房屋交付时的有关资料（包括但不限于《工程竣工验收备案表》、公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件、《商品住宅交楼书》、《房地产（住宅）质量保证书》、房地产（住宅）使用说明书、《临时管理规约》），亦未按照合同约定支付任何违约金。劳坚伦认为，根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，东湛公司履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，恳请法院支持劳坚伦诉求。被告东湛公司辩称，1.我方与劳坚伦在2015年签订商品房买卖合同约定了交付房屋的时间，在交付时间到期后我方多次通知劳坚伦收楼，但劳坚伦表示未具备收楼条件拒绝收楼。而且我方已经向劳坚伦书面送达了收楼通知。2.根据补充合同第五条第三点的规定，无论是否收到我方发出任何交楼通知书，劳坚伦都必须在交付期满前委托物业办理交楼手续，但劳坚伦并未办理。根据主合同14条延期交房的违约责任，是劳坚伦的原因造成未能按期交付的，应按照合同13条交付该商品房，我方认为不存在逾期交楼的行为。3.如果认定有逾期交楼的责任，经我方与财务部门核实，劳坚伦应该交款的时间是在开具发票的时间，这比合同约定时间迟延了86天，根据合同14条逾期交房的违约责任约定，应该顺延86天计算违约责任。我方认为约定的违约金标准过高，应当予以调低。本院经审理认定事实如下：涉案楼盘位于广州市花都区炭步镇XX村XX花园，涉案楼盘的销售已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2015年7月24日，劳坚伦（乙方、买方）与东湛公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区XX街XX号（XX街XX号）XX房，总金额5340177元。甲方同意乙方2015年7月24日前一次性支付全部房价款。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定的房屋交付：甲方应当在2015年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条约定的延期交房的违约责任：不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第二条约定，乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。第四条约定，主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第五条约定，双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件，在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。如乙方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭款项给甲方为准。即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第二十三条约定，甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定，甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2015年7月24日，东湛公司开具收款收据，载明收到劳坚伦购XX街XX号XX单元综合登记费1050元。2015年8月2日，东湛公司开具收款收据，载明收到劳坚伦购XX街XX号XX单元维修资金38175元。2015年10月20日，东湛公司分别开具金额为4000000元、1340177元的两张购房发票。截至本案法庭辩论终结，劳坚伦没有办理收楼手续。庭审中，东湛公司确认涉案房屋目前未满足永久通水、通电。关于东湛公司有无通知劳坚伦收楼，东湛公司认为其委托物业公司将收楼通知及收楼手续交给劳坚伦、电话通知劳坚伦收楼，在取得竣工验收备案表之后，物业公司也通知过劳坚伦收楼并当面将收楼通知书给劳坚伦，但劳坚伦认为不具备收楼条件所以拒收。劳坚伦对东湛公司的陈述不予确认，劳坚伦认为东湛公司没有告知劳坚伦收楼。关于逾期交楼违约金的起算时间，东湛公司认为因劳坚伦存在逾期付款的情况，应当从约定的收楼时间往后顺延86天起算逾期交楼违约金。劳坚伦认为，按照法律关于诉讼时效的规定，劳坚伦只主张了3年的违约金，对于已经达到合同约定的交付时间至2016年11月5日的违约金劳坚伦并没有主张。东湛公司认为调整违约金的依据是同楼盘其他案件中约定的违约金标准都是每日总房价款的万分之一且有总房价款百分之二的上限，本案违约金应当调整为与同楼盘的一致。诉讼中，东湛公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其上载明，广州市花都区住房和建设局于2017年4月10日出具备案机关处理意见，经核查，位于广州市花都区广州东湛房地产开发有限公司住宅楼（自编**H1、H2、J1、J2、J3、K、N型）工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案。本院认为，劳坚伦与东湛公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同第十二条约定了交房条件，第十五条约定了房屋交付时应提交的有关资料，而合同补充协议第四条将主合同第十二条约定的交房条件变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准”，补充协议第六条将主合同第十五条约定的交房时的有关资料变更为“《商品住宅交楼书》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》”。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。可见，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现合同补充协议中变更的交房条件低于法定条件，且永久供水、供电、供气、通邮亦属于房屋居住的必要条件，故东湛公司交付的房屋除满足法定条件外，仍应满足合同第十二条约定的交房条件，现截至本案法庭辩论终结，涉案房屋并未取得永久供水、供电，劳坚伦有权拒绝收楼，东湛公司未能在约定的期限内将符合交房条件的房屋交付劳坚伦使用，理应承担逾期交楼的违约责任。依照合同约定，东湛公司应当按照总房价款每日万分之五的标准从逾期交楼次日支付逾期交楼违约金，劳坚伦请求逾期交楼违约金从2016年11月5日开始计算，是其自行处分权利的行为，至本案法庭辩论终结前，尚无法确定涉案房屋符合交付条件的时间，故本案只处理截至起诉之日即2020年1月21日的逾期交楼违约金，之后的违约金可另行处理。经核算，东湛公司应当支付的逾期交楼违约金是3132013.81元（5340177元×0.0005×1173天），综上，劳坚伦诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。逾期交楼违约金的标准是双方合同中明确约定的，东湛公司以同楼盘的其他合同约定封顶条款为由调整违约金，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告劳坚伦支付逾期交楼违约金3132013.81元；驳回原告劳坚伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15095元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年四月十三日法官助理李诗琪书记员孙诗韵