西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0112民初11423号 原告：李峰，男，1987年10月6日出生，汉族，陕西金辰资产管理有限公司投资总监，现住西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张富信，陕西康铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，陕西康铭律师事务所律师。被告：李文军，男，1968年10月16日出生，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安中海兴晟房地产有限公司。住所地：西安曲江新区。统一社会信用代码：91610133683870418H。法定代表人郭勇，总经理。委托诉讼代理人：梁琦，陕西志辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏娟，陕西志辰律师事务所律师。原告李峰与被告李文军、西安中海兴晟房地产有限公司（以下简称中海兴晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李峰及委托诉讼代理人李娜、张富信，被告李文军，被告中海兴晟公司的委托诉讼代理人魏娟、梁琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李峰向本院提出诉讼请求：1、被告依法向原告提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、确认涉案《商品房买卖合（补充协议）》应属无效合同；3、被告中海兴晟公司根据本案鉴定意见全面承担涉案房屋的质量缺陷（卫生间顶部及底部防水层、负一层客厅地面供暖系统、负一层下沉式花园的排水口及排水装置）的维修及保修责任；4、被告中海兴晟公司根据本案鉴定意见向原告支付房屋装饰装修修复费用及安装修复费用合计221309.56元；5、被告中海兴晟公司支付涉案房屋不能正常使用期间（自房屋交付之日至房屋维修完毕、装饰装修修复期3个月期限届满），原告租赁房屋居住的租金损失（2017年4月30日至2019年4月29日，月租金3000元；2019年4月30日以后，月租金3100元）；6、被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付无法使用房屋期间的违约金（以购房款3793592元为基数，从某某交付之日计算至鉴定装修修复工期届满）；7、被告支付原告处理房屋质量问题和装修修复期间造成的误工费21506元（按照2017年陕西省金融业在岗职工年平均工资86024元为标准计算3个月）；8、本案鉴定费8万元及诉讼费均由被告中海兴晟公司承担。事实和理由：2016年9月24日，原告与被告中海兴晟公司签订了《商品房买卖合同》（现售），原告以一次性付款的方式购买位于西安市未央区XX路XX号XX号XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋。该房屋为精装修样板现房，实测面积为398.76平方米，被告已为原告办理了房产证。2017年4月，被告通知原告交、验房屋时并未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未办理交付凭证。原告收房后除安装室内入户门外未对房屋进行任何装修、改造。但交房后存在的严重质量问题不断暴露，房顶和护墙板多处渗水开裂，屋内的四个卫生间因顶部和管道漏水等问题无法正常使用，室内多处地面水渍斑斑，餐厅与书房中央空调无法正常使用，负一层露天花园未安装排水设施，雨水无法正常排出，给房屋造成严重安全隐患等等。原告多次向被告及物业公司反映上述问题要求维修，未果。故诉至法院，请求判如所请。被告李文军是原告所购涉案房屋相邻商品房的所有人，为落实房屋质量问题的因果关系、渗漏原因以及赔偿义务和维修义务的主体，故将李文军列为本案被告。被告李文军辩称，其愿意配合原告进行司法鉴定。被告中海兴晟公司辩称，一、其公司于2016年9月24日与原告签订了《商品房买卖合同》，2017年4月13日其公司将涉案房屋的《前期服务协议》、《临时规约》、《业主手册》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等签约资料七份、水卡一张、电卡一张交予原告，已经履行了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的交付义务。二、其公司不应就涉案房屋装修承担保修责任，不应负担装修修复费。其公司于2016年9月24日与原告签订了《补充协议》，根据补充协议约定，其公司对涉案房屋的装修部分不承担保修责任。其设置的样板间是以展某某、促销为目的，主要考虑总体视觉效果，且原告在购买涉案房屋时已明确知晓样板间使用情况的相关信息。双方约定的合同单价明显低于其公司开发的同小区同时期的毛坯房的单价，其公司将样板间的软装和硬装均已赠送给原告，双方在补充协议中约定免除其公司的保修责任符合情理，亦符合法律规定。根据鉴定结论第一条可以说明涉案房屋卫生间顶部漏水是20202室房屋造成，即系被告李文军造成，与其公司无关。经审理查明，原告与被告中海兴晟公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y16174189），约定原告购买被告中海兴晟公司开发的位于西安市未央区XX路XX号XX号XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积398.76平方米，每平方米9513.47元，总价3793592元，原告采用一次性付款方式购买等等，该合同未载明签订时间。后原告与被告中海兴晟公司另行签订了《补充协议》，载明双方于2016年9月24日签订了《商品房买卖合同》，双方就原合同未尽事宜，订立本协议，买受人明确知悉出卖人已对该商品房进行装修（包括软装、硬装等全部装饰装修内容）并用作样板间对外公开展某某，户型已进行了部分改造，存在与网签不一致的地方，因此，房屋的交付标准与原《商品房买卖合同》的约定有差异，以现状房屋户型为准。买受人已实际踏勘查验该房屋，认可该房屋现状无任何质量问题，同时确认房屋现状不影响房屋的使用功能，买受人承诺于《商品房买卖合同》确定的交付之日起按照该房屋现状接收房屋，不再另行提出异议。如有违反，买受人依照《商品房买卖合同》中由买受人原因未能交付的条款承担违约责任。同时约定买受人已确认房屋现状满足正常使用功能，确认洁具、龙头、水、电、空调等设备的正常使用，双方确认户内装修及户内软装部分属赠送部分，买受人现场勘验并确认现状，如有部分破损或观感影响需要更换的，由买受人自行处理。双方一致确定，出卖人对该商品房装修部分不承担质量担保责任及任何赔偿责任。原告称被告中海兴晟公司向其交付房屋时其已经发现房屋存在质量问题，当时发现房屋顶部多部位、大面积存在开裂情况，后问题不断暴露。被告中海兴晟公司自称原告反映房屋出现质量问题后物业公司前去查看过。原告就涉案房屋存在质量问题的部位和原因，恢复正常使用所需时间及修复费用等申请司法鉴定（评估）。陕西省建筑工程质量检测中心有限公司于2019年11月6日出具的鉴定意见书载明：1.20202室三个卫生间防水层均存在质量缺陷，导致20202室卫生间的水透过防水层渗入20102室卫生间顶部；20102室除主卧卫生间外的三个卫生间防水层存在质量缺陷，导致20102室卫生间的水透过防水层渗入负一层顶部。2.20102室负一层客厅地面辐射供暖系统无法保压，存在渗漏点。3.20102室负一层下沉式花园未发现有效的排水口及排水装置，在强降水天气存在下沉花园积水的可能。4. 中建开元壹号三期A区第15幢2单元1层20102室房屋质量维修费用核定221309.56元，维修工期约3个月。原告为此支付鉴定费8万元。另查明，原告购买的涉案房屋系底跃。被告李文军系中建开元壹号三期A区第15幢2单元1层20202号房屋业主，其购买的房屋亦系被告中海兴晟公司精装修样板房。原告向本院提交了房屋租赁合同，显示原告自2017年4月30日起租赁位于西安市新城区XX街XX社区XX街XX号楼XX室房屋，2019年4月29日前每年租金3.6万元，2019年4月29日至2020年4月29日期间每年租金37200元。被告中海兴晟公司称租赁合同真实性无法核实，并称原告在本案涉案房屋所在小区另有房屋一套，现居住于此，并不存在租金损失。被告中海兴晟公司向本院提交了物品领用登记表，载明原告李峰于2017年4月13日内领取了签约资料7份，水卡及电卡，门禁卡3张处未备注编号。该物品领用登记表载明的领取材料系统一打印。原告对此认可，但称被告中海兴晟公司向其交付的材料中无《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。庭审中，原告明确在违约金与损失无法同时主张的情下，其主张租金损失。以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、照片、律师函、房屋租赁合同、物品领用登记表、情况说明、不动产权属证书、鉴定报告、当事人陈述式等在卷佐证。本院认为，原告李峰购买被告中海兴晟公司开发的本案商品房，双方形成了商品房买卖法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，应为有效合同。按照合同约定被告中海兴晟公司应当向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告中海兴晟公司向本院提交的物品领用登记表不能证明其所述的签约材料7份包含《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，应当由其承担不利后果，本院认定被告中海兴晟公司未向原告交付，故关于原告要求被告中海兴晟公司向其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求本院依法予以支持。关于《补充协议》效力问题，本院认为该协议虽有原告签字确认，但被告中海兴晟公司系该补充协议的提供者，在签订补充协议时原告仅能对室内装饰、装修的外观进行判断，能否正常使用无法判断，在此种情况下让原告在未收房时确认“房屋现状满足正常使用功能”显失公平，原告购买的房屋为精装修样板间，被告中海兴晟公司应当保证房屋能够正常使用。该补充协议虽名为协议，但内容多为免责条款，加重原告责任，排除原告主要权利，且因被告中海兴晟公司在样板间装修中对卫生间防水的处理上存在重大过失，给原告造成了财产损失，故本院认为双方签订的补充协议中的免责条款无效，并非全部无效。原告一层卫生间顶部渗水虽系被告李文军所有的20202号房屋防水层存在缺陷、渗漏所致，但李文军购买的亦为精装修房，因此应当由被告中海兴晟公司承担维修责任。原告请求被告中海兴晟公司根据鉴定意见全面承担涉案房屋质量缺陷（卫生间顶部及底部防水层、负一层客厅地面供暖系统、负一层下沉式花园的排水口及排水装置）的维修责任，本院依法予以支持，在修复20202室房屋的防水层时被告李文军有配合义务；原告请求被告承担保修责任，因该请求不属于民事责任的承担方式，本院依法不予支持。原告主张的装饰装修修复费用221309.56元，因有鉴定意见为据，本依法予以支持。因被告中海兴晟公司原因导致原告的房屋不能正常使用，致使原告产生了租金损失，该租金损失可以是原告自行租赁房屋居住而产生的损失，亦可以是原告不能将涉案房屋出租而产生的租金损失，故原告是否有其他房屋不影响原告主张租金损失。结合涉案房屋的面积，原告主张2017年4月30日至2019年4月29日期间的租金损失按照每月3000元计算，2019年4月30日以后的按照每月3100元计算较为合理，本院依法予以支持。因被告中海兴晟公司实际修复的时间无法确定，原告主张的租金损失的截止时间暂不能确定，结合本案的实际情况，原告主张的租金损失暂计算至2020年3月30日，租金损失计106100元，以后的租金损失原告可另行主张。违约金应当以实际损失为基础，本案原告主张了租金损失，本院亦全部予以支持，故关于原告主张的因房屋不能入住期间的违约金本院不予支持。原告主张的误工费损失因无合同约定，原告亦未提供误工损失的证据，故对原告主张的误工费损失本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安中海兴晟房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李峰交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。二、被告西安中海兴晟房地产有限公司于本判决生效之日起九十日内对中建XXXXX期X区第XX幢X单元X层XXXXX室房屋卫生间防水层及XXXXX室房屋除主卧卫生间外的其余卫生间防水层进行维修，对20102室负一层地面辐射供暖系统进行修复，对 20102室负一层下沉式花园安装排水口及排水装置；在修复20202室房屋卫生间防水层时被告李文军应当予以配合。三、被告西安中海兴晟房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李峰装饰、装修部分修复费用221309.56元。四、被告西安中海兴晟房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李峰租金损失106100元。五、驳回原告李峰的其余诉讼请求。案件受理费7733元，鉴定费8万元（原告均已预交），现全部由被告西安中海兴晟房地产有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内支付给原告李峰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西市中级人民法院。 审  判  长      王宝娟审  判  员      崔小梅人民陪审员      荣春玲   二〇二〇年四月二十三日 书  记  员      刘旭华 1