河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终507号上诉人（原审被告、被执行人）：杨相财，男，1967年10月11日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：顾绍华，河南博涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：胡海涛，男，1978年12月3日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：袁涛，河南博涛律师事务所律师。原审被告（申请执行人）：驻马店市太平洋投资担保有限公司。住所地：河南省驻马店市交通路A8Z-100。法定代表人：冯莉，任经理。委托诉讼代理人：古炜华，河南济世雨律师事务所律师。原审被告（被执行人）：泌阳县永辉纸业有限公司。住所地：河南省泌阳县北环路西段。法定代表人：杨相财，任经理。委托诉讼代理人：顾绍华，河南博涛律师事务所律师。上诉人杨相财因与被上诉人胡海涛及原审被告驻马店市太平洋投资担保有限公司、泌阳县永辉纸业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服河南省泌阳县人民法院（2019）豫1726民初3609号民事判决，提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨相财的委托诉讼代理人顾绍华，被上诉人胡海涛及其委托诉讼代理人袁涛，原审被告驻马店市太平洋投资担保有限公司的委托诉讼代理人古炜华，原审被告泌阳县永辉纸业有限公司的委托诉讼代理人顾绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨相财上诉请求：请求撤销原审判决，改判被上诉人的请求不成立；本案的一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院遗漏上诉人续建工程的事实，未将上诉人续建工程的工程款查明，仅判令被上诉人将第二笔购房款263000元支付给上诉人，损害了上诉人的合法权利，该判项违背公平原则。2.一审法院认定事实错误；3.上诉人不存在违约行为；4.上诉人是涉案房屋及土地的实际占有人和控制人。被上诉人胡海涛答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。驻马店市太平洋投资担保有限公司答辩称：同意上诉人的上诉请求及上诉意见。泌阳县永辉纸业有限公司答辩称：同意上诉人的上诉请求及上诉意见。胡海涛向一审法院起诉请求：1.撤销（2016）豫1726执129-1号执行裁定书，解除对（2005）第01021066号土地使用权的查封（房产价值480万元）。2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：驻马店市太平洋投资担保有限公司与泌阳县永辉纸业有限公司、杨相财追偿权纠纷一案，我院作出（2015）泌民初字第1587号民事判决，判决被告泌阳县永辉纸业有限公司于本判决生效后十日内向原告驻马店市太平洋投资担保有限公司支付现金5630400元，被告杨相财对上述款项承担连带责任。后驻马店市太平洋投资担保有限公司申请执行该判决，本院于2016年1月20日立案受理申请执行人驻马店市太平洋投资担保有限公司与被执行人泌阳县永辉纸业有限公司、杨相财追偿权纠纷一案，案号（2016）豫1726执129号。本院于2016年8月22日作出（2016）豫1726执129-1号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人杨相财名下位于泌阳县××西段北侧，泌国用（2005）第01021066号土地使用权；二、在查封期间被执行人不得对被查封的土地使用权进行转让、抵押、变卖或者设定其他权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。如逾期仍不履行将对所查封土地进行评估、拍卖、或变卖，所得款项用于支付其所欠申请人的欠款。胡海涛作为案外人认为其已于2013年11月20日与杨相财、邓建梅签订了《房地产买卖契约》并支付了部分价款，其已实际取得了该宗地及房屋的所有权，遂提出异议申请要求撤销本院作出的（2016）豫1726执129-1号执行裁定书，解除对（2005）第01021066号土地使用权的查封，我院作出（2019）豫1726执异30号执行裁定书，驳回案外人胡海涛的异议请求。胡海涛不服,提起本案诉讼。另查明，原告胡海涛提交的《房地产买卖契约》主要约定内容为：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）贰拾万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在文化××××西段北侧的房地产（房屋建筑面积约1700平方米；土地使用面积364.5平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）肆佰捌拾万元；￥4800000元。乙方由二〇14年5月25日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：首付贰佰万元（￥2000000元），余款贰佰陆拾万（￥2600000元）一次付清。三、双方同意于二〇13年11月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起一日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。十、本契约一式二份，甲乙双方各执一份。契约副本份，送房地产交易管理所（处）。十一、双方约定的其它事项：1.办理过户手续所需缴纳的一切税费，全部由乙方承担，甲方概不负责。2.后院罗信国房产一套四间二层带院（182.75平方米）一并卖给乙方。3.此合同在手续交接完毕后生效（罗信国房屋手续和施工款）。甲方：杨相才邓建梅乙方：胡海涛二〇13年11月20日二〇一三年十一月二十日”杨相财、邓建梅、胡海涛在该协议上签字并捺印。2013年11月20日被告杨相财向原告胡海涛出具收条一份，内容为收到售房定金款200000元。2013年11月30日被告杨相财向原告胡海涛出具收条一份，内容为收到售房款1800000元。2015年6月17日被告杨相财向原告胡海涛出具收条一份，内容为收到购房款100000元。被告杨相财认可胡海涛向其共现金支付了购房款217万。一审法院认为，本案的争议焦点在于原告胡海涛对于案涉土地是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权的执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院于2016年8月22日作出（2016）豫1726执129-1号执行裁定书对涉案土地进行查封，而原告胡海涛与被告杨相财签署《房地产买卖契约》的时间是2013年11月20日，可以认定在涉案土地被查封之前,双方就涉案房屋及土地使用权的交易签订了合法有效的书面协议。被告杨相财在本案庭审质证阶段及在（2019）豫1726民初3557号胡海涛与杨相财、邓建梅房屋买卖合同纠纷一案中均明确表示自己已按照合同约定交付了房屋，其已将钥匙及房屋手续交付给胡海涛，胡海涛在合同签订后取得钥匙及相关手续，应视为实际占有该涉案的房屋及所属土地。被告杨相财在涉案房屋及土地交付后，仍在涉案房屋居住，其行为应视为违约在先，庭审中被告杨相财明确表示其认为胡海涛未交付全部尾款，所以拒绝给胡海涛办理过户，可知涉案的房屋及土地未办理过户非因买受人胡海涛自身原因，而是杨相财拒绝为其办理。故原告胡海涛在涉案土地及房屋交付后未支付剩余价款的行为,并不构成违约。综上，原告胡海涛主张对案涉土地享有权益的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件,原告胡海涛对于案涉土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益,对（2005）第01021066号土地使用权应不得执行。对原告胡海涛请求撤销执行（2016）豫1726执129-1号执行裁定书及解除对本案土地使用权查封的主张,原告可在本判决生效后申请查封单位依法解除查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下：一、对本院查封的（2005）第01021066号土地使用权不得执行；二、原告胡海涛应于本判决生效之日起三日内将剩余购房款2630000元交付至本院账户（户名：泌阳县人民法院账号41×××01开户行：中原银行泌阳支行）；三、驳回原告胡海涛的其他诉讼请求。案件受理费45200元，由被告杨相财负担。本院二审期间，上诉人提交了吴祖保、杨相财建设工程合同纠纷一案的追加被告申请书、传票、答辩意见等。对双方二审争议的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于续建工程款的问题。本案系案外人执行异议之诉，应从案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行等方面予以审查。施工人吴祖保已就续建工程款另案主张权利，同时，双方的续建工程款纠纷与本案案外人执行异议之诉并非同一法律关系。故上诉人杨相财称一审法院未查明续建工程款属于事实不清的上诉理由，不能成立，不予采信。被上诉人胡海涛作为买受人，已从杨相财处取得了钥匙及相关手续，可以视为已经合法占有该不动产。上诉人杨相财称胡海涛未实际占有房屋以及杨相财是涉案房屋、土地的实际占有人和控制人，缺乏事实和法律依据，不予采信。一审法院根据已查明事实认定胡海涛享有足以排除强制执行的民事权益，符合法律规定。综上所述，杨相财的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45200元，由杨相财负担。本判决为终审判决。审判长  李光明审判员  贾保山审判员  袁玉慧二〇二〇年四月二十九日书记员  李新剑