山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0212民初7262号 原告：牛升辉，男。 被告：林礼忠，男。 委托诉讼代理：姜松炎，系北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 原告牛升辉诉被告林礼忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛升辉、被告林礼忠及其委托诉讼代理人姜松炎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告牛升辉向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告支付违约金41250元；三、判令被告赔偿原告租金损失18750元；四、判令被告返还原告茶地收益9000元；五、判令原告赔偿被告涉案房屋装修费25000元；六、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月3日，原告作为乙方与被告签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于崂山区王哥庄街道长岭村户房屋及院落出租给原告和案外人尹某使用（后尹某将其承租相关权利义务全部转让给原告），租期为10年，前五年租金2.5万元每年，后五年租金为3万元每年，被告向原告提供菜地2分和茶地2分供原告使用。合同还约定在租赁期内，被告承担房屋主体结构的维修费用。合同签订后，原告按约定支付租金，并支付费用由被告拆除房内吊顶、隔断。拆除后发现房屋主梁、檩条等房屋主体结构存在很大安全隐患，原告根据合同约定要求被告加固、修缮房屋主体结构（含承重墙体门窗），被告拒不配合。瓦屋和平房部分区域漏雨被告不出维修费用，也不维修，导致原告装修的平房内装修损坏。原告要求被告更换入户电线以满足房屋大负荷使用，被告拒不更换。被告至今未按照合同约定向原告提供茶地供原告使用。因房屋存在安全和漏水隐患，导致原告不能如期装修房屋投入使用，给原告造成较大经济损失。原告多次找被告协商解决方案，被告不积极配合。被告不按合同约定履行合同义务，导致原告不能实现合同目的，原告行为构成根本违约，原告要求解除合同。为此诉至贵院，望判如所请。 被告林礼忠辩称，第一、被告已经按照合同约定履行义务，不存在违约行为，原告要求解除《房屋租赁合同》并支付违约金没有事实和法律依据。2017年12月3日，原被告签订房屋租赁合同，被告将位于青岛市崂山区王哥庄街道长岭村户房屋院落出租给原告，租期十年，至2028年1月1日止，房屋设施及屋内设施均为无。合同签订后，原告已对涉案房屋进行了拆除、改造。因此被告履行了合同，不存在违约行为，故原告要求解除合同无事实法律依据。第二、涉案房屋主体结构不存在安全隐患，涉案房屋在出租给原告前，被告及家人一直居住在该房屋中，且被告在女儿结婚时刚对房屋进行了装修。在出租给原告前,被告及家人一直正常居住在涉案房屋中,不存在安全隐患且房屋未出现任何漏水情形。第三、原告在起诉前，从未就被告房屋修缮进行沟通，其真实目的为延长租期两年。诉前调解时，原告告知被告如果同意延长租期两年，则撤回起诉，否则继续诉讼。被告尚不确定十年租赁期限到期后是否继续对外出租，便未同意原告请求。综上，被告按照约定履行了合同义务，不存在根本违约，原告请求无事实法律依据，应予驳回。 经审理查明，被告林礼忠系青岛市崂山区王哥庄街道长岭社区居民。涉案房屋位于青岛市崂山区王哥庄街道长岭社区，地号，登记于被告名下，出租前由被告及家人自住。2017年12月3日，被告林礼忠（出租方、甲方）与原告牛升辉及案外人尹忠和（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租其位于青岛市王哥庄街道长岭村I5-4-327房屋院落约200平米，租期十年，前五年租金2.5万元/年，后五年租金3万元/年，年付，每年1月支付。甲方提供菜地2分、茶地2分供乙方使用，不收取费用。甲方保障乙方日常所需的水电供应，若因村里原因或其他原因导致乙方无法正常使用的，甲方负责协调，如乙方提出需求，甲方应在三日内积极提供帮助。租期内，甲方负责房屋主体结构的维修费用（包括但不限于房顶，承重墙等维修费用）。房屋装修及附属设施的维修费用由乙方承担。合同期满后乙方不续租，乙方可拆除乙方承担费用的装修部分或折价转给甲方或他人。若甲方未提供合同约定房屋而解除合同，或者乙方向甲方提出协调使用房屋，甲方因不出面协调而导致乙方无法继续使用的，甲方应按合同期租金的15%支付违约金，并支付乙方装修费用。另，该合同中房屋设施、屋内设施均注明无，未约定租赁用途。2018年1月25日，原被告与案外人尹忠和转让协议，约定案外人将其涉案房屋的承租权利义务转让给原告。 另查明，双方认可在签合同之后，经被告同意，原告即开始对涉案房屋进行装修，拆除了涉案房屋的吊顶、隔墙体、装修等。目前，房屋主屋（瓦屋）处于未装修完毕状态，房屋平房已由原告装修使用。原告租金缴纳至2019年12月31日，目前原告仍保管房屋钥匙。庭审中，原告称租赁目的系开办民宿。 庭审中，原告提交《房屋租赁合同》及涉案房屋照片以及视频资料的光盘，欲证明：1、拆除部分墙体后，原告得知涉案房屋主梁较细，主梁并非一体，结合部位（中间位置）用铁丝捆绑，达不到基本安全标准，主体结构承重部分存在安全隐患。原告要求被告加固、修缮房屋主体结构（含承重墙体门窗），被告不配合，导致原告无法开工装修涉案房屋，导致原告无法实现合同目的；2、被告不按约定做房屋防水，原告在装修时对涉案房屋平房部分区域已经做了防护，但后期漏雨、漏水，导致原告装修损坏，被告不配合维修，导致原告合同目的难以实现；3、被告至今未能提供保障原告日常所需的水、电等正常的供应，原告要求被告更换入户电线，以满足房屋大负荷使用空调等电器，被告不履行，故被告应承担违约责任，并赔偿给原告造成的损失。被告质证称，《房屋租赁合同》真实性无异议，证明内容不予认可。首先原告从未跟被告沟通过加固、修缮房屋的主体结构，且涉案房屋主体结构不存在安全隐患；其次，被告之前在涉案房屋居住时，水电都是正常使用，因此被告没有必要为原告更换入户电线。照片、视频无原始载体，真实性不予认可，证明内容亦不予认可，涉案房屋不存在安全隐患及原告所称的问题。 庭审中，原告提交微信截屏照片两张、支付宝打印件一份，欲证明因房屋漏雨，原告购买材料对房屋进行了修缮；原告茶叶地两年没收入，水电费原告一直要支付给被告，但被告拒收。被告质证称，原告与微信名为亮亮及林全森的聊天记录无法确认聊天主体的身份，且不具有关联性，不能证明茶叶地的收益及损失。被告已告知原告茶叶地、菜地位置，原告可直接使用，原告也使用了2个月左右，原告在发言提纲中已自认使用过。原告与被告的聊天记录真实性认可，被告未拒绝收水电费，系因原告在市区，被告在村里，不方便找原告拿。经查，原告在微信聊天记录里向被告询问茶园一亩地一年卖多少钱，被告称最少2万元。照片可见，平房屋顶有雨水阴湿的痕迹，赵芳购买防水胶带2卷，花费76元。 庭审中，被告提交房屋出租前的照片14张，欲证明房屋不存在原告所述的安全隐患，被告在出租前一直居住在该房屋内。原告质证称，不予认可，时间很久远了。 庭审中，原告称于2018年7月从涉案房屋中撤出，其主张租金损失按照一年半租金的50%主张；装修费25000元按照实际投入主张，但原告未向本庭提交任何单据等证据；茶叶地9000元，根据聊天记录的内容主张。 上述事实，有原告提交的租赁合同、转让协议、收条、微信聊天记录、照片、视频、被告提交的照片、以及庭审笔录、当事人陈述等在案为凭，上述证据已经开庭审查质证，可以采信。 本院认为，本案争议焦点：一是被告是否存在违约行为，或构成根本违约，原告是否可以解除合同；二是违约金、租金损失、装修损失、茶叶地损失是否能得到支持。 关于焦点一，本院认为，涉案房屋地处崂山区王哥庄街道长岭社区，该社区地处崂山风景区周边，位置偏远，涉案房屋系被告自家宅基地上自建自住房屋，该情况原告在签订合同时应予充分了解。原告称被告房屋主梁、檩条细，且主梁中间部分由铁丝捆绑，存在安全隐患，认为该部分的维修属于合同约定的被告负责维修的部分，并称被告拒不维修，构成根本违约。此外，认为水电无法满足原告开民宿的需求，被告未配合重新拉线，亦构成根本违约。本院认为，按照“谁主张，谁举证”的原则，原告应举证证明被告的房屋主体结果存在严重安全隐患，而原告仅举证房屋照片和视频，难以证明其主张，且被告举证在出租前家人一直居住其中，并称原告在起诉前未就房屋修缮问题与被告沟通过，原告亦未举证曾要求过被告修缮房屋，故本院对原告所称因房屋存在严重安全隐患，不予采信。关于原告所称水电无法满足其需要，本院认为，被告在出租前一直居住在涉案房屋内，被告否认水电不畅通，原告亦称曾向被告支付水电费，故本院对原告所称水电存在问题的诉称，不予采信。综上，原告难以证明被告存在根本违约情形，故本院对原告要求解除合同的诉请，不予支持。 关于焦点二，关于原告主张支付违约金、返还租金、装修损失的主张，本院认为，被告不存在根本违约，原告无法解除合同，故对原告主张的违约金、租金损失、装修损失不予支持。关于原告主张的茶叶地损失，原告称没有交付，但被告称已经告诉原告位置，原告可自行去管理。原告仅提供聊天记录，无法证明茶地未交付、亦无法证明自己的损失，故本院对原告主张的茶地收益，不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告牛升辉的其他诉讼请求。 案件受理费2150元，由原告牛升辉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  张志升 人民陪审员  刘明文 人民陪审员  王 燕 二〇二〇年四月九日 书 记 员  罗晓莉