江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初819号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司，住所地：江西省赣州市赣州开发区金星中心村**，统一社会信用代码：913607030516200743。负责人：王荣。委托诉讼代理人：胡美香，江西赣瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘理强，江西赣瑞律师事务所律师。被告：何海红，女，1983年8月15日出生，汉族，住江西省瑞金市。原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司与被告何海红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司的委托诉讼代理人胡美香、被告何海红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付瑞鼎公馆1栋2105室自2019年1月1日至2020年1月31日物业管理服务费1902元（其中物业费1427元，二次供水、电梯运行费389元，消防维保费86元）及违约金376元，共计2278元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月9日就瑞鼎公馆小区1栋2105室的物业管理服务签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告向被告提供物业管理服务，被告应按照物业面积支付1.1元/平方米/月、二次供水及电梯运行费0.3元/平方米/月、消防维保费0.8元/平方米/年的物业服务费，同时被告还应承担其他相关费用，且应在每月10日前向被告交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，按交纳欠费总额的万分之五支付违约金。协议签订后，原告按照协议履行了义务，向包括原告在内的业主提供了物业管理服务，但被告自2019年起便拖欠物业服务费及其他相关费用，原告催讨未果。被告何海红辩称：1.本案原告主体不适格。被告与瑞金市宏源郡置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定：“出卖人依法选定的物业服务企业为深圳彩生活管理有限公司，资质证号为（建）106134”。根据合同相对性原理，本案为被告提供物业服务的是深圳彩生活管理有限公司，本案适格的原告应是深圳彩生活管理有限公司。2.原告不能按前期物业管理服务协议的约定提供物业服务，违约在先。原告存在的违反服务协议约定的行为有：（1）保安服务存在严重问题。物业公司聘用的保安全部为年龄较大的人员，提供的保安服务质量差。（2）消防安全存在严重问题。小区消防安全堪忧，仓库物品乱堆乱放；小区物业服务人员带头违规，私自堵塞消防通道或对业主占用消防通道停车的现象管理不力。（3）小区环境秩序管理较为混乱。物业带头搭建违章建筑，小区日常维护不到位。（4）小区日常管理规定形同虚设。根据服务协议第一条第一款的约定，物业需“指定相关物业管理制度并书面告知业主，每三个月向业主公布物业管理费用收支账目”，但物业未按约定履行。物业收支不透明、不规范。（5）原告诉求的费用超出合同约定。物业公司擅自增加收费项目，扩大收费范围，提高收费标准，二次供水费及电梯运行费费用未公示，且统一按0.38元/平方米计算错误，应按分项标准费用计价。同时，物业收取物业费用，未向业主开具发票。被告与物业公司的物业服务合同期限至2019年12月19日，物业公司继续向业主催收超过此期限的费用，没有合同依据和法律依据。3.被告主张先履行抗辩权，在原告为提供合法依据证明其具备诉讼资格及履行前期服务协议约定的服务行为前，有权拒绝支付物业服务费用。经审理查明：原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司系深圳市彩生活物业管理有限公司设立的分公司，被告何海红系案涉瑞鼎公馆1栋2105室的业主。2016年8月31日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告提供物业管理服务，被告按房屋建筑面积（99.76平方米）1.1元/平方米/月的标准支付物业管理服务费，被告需在当月10日前缴纳物业管理服务费，被告未按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天万分之五支付违约金。《前期物业管理服务协议》中未对二次供水费、电梯运行费、消防维保费进行约定。此后，原告为被告提供物业管理服务，但被告拒绝缴纳2019年1月1日起的物业管理服务费等费用，原告催收未果，故而成讼。另查明，瑞金市价格监督检查所监制的瑞鼎公馆小区前期物业服务收费明码标价公示表显示二次供水费收费标准为用户实用量×（单价+耗费÷全部用户实用量）据实分摊，电梯运行费收费标准为用户使用建筑面积×【（耗费+人工费）÷总使用建筑面积】据实分摊，消防维保费收费标准为消防工程质保期过后，按0.8元/平米/年一次性收取。再查明，2015年4月9日，被告何海红与瑞金市宏源郡置业有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定：瑞金市宏源郡置业有限公司依法选聘的物业服务企业为深圳市彩生活物业管理有限公司，物业服务时间为2014年12月20日至2019年12月19日。以上事实，有原告营业执照复印件1份、被告身份证复印件1份、前期物业管理服务协议复印件1份、缴费催款通知书复印件1份、江西增值税电子普通发票12份、江西省瑞金润泉供水有限公司机打发票复印件32份、江西增值税普通发票发票联复印件20份、赣州市电梯日常维护保养合同复印件2份、2019年二次供水及电梯运行费、消防维保费收入明细表1份、2019南区电费、电梯及消防费用支出明细表1份、收据复印件3份、江西增值税专用发票抵扣联复印件2份、江西省政府非税收入票据（电子）4份、瑞鼎公馆电梯运行费分摊计算（2020年2月）1份、瑞鼎公馆小区前期物业服务收费明码标价公示表复印件1份、瑞金市发展和改革委员会小区前期物业服务收费明码标价公司监制备案表复印件1份、瑞金市住房和城乡建设局办理刘小生信访事项答复意见书复印件1份、赣州市物价局、赣州市房地产管理局关于废止《赣州市物业管理服务收费实施办法》的通知及关于进一步规范物业服务收费的通知复印件各1份、消防工程施工合同书复印件1份、消防安装工程合同复印件1份、瑞金市公安消防大队建设工程消防验收意见书复印件3份和建设工程竣工验收消防备案凭证复印件1份、照片打印件11份、赣州市商品房买卖合同复印件1份以及原、被告在庭审中的相关陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为：原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司与被告何海红签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行义务。被告在接受原告的物业服务后，未缴纳2019年1月1日起的物业费，该行为构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付2019年1月1日起至2020年1月31日的物业管理服务费1427元（1.1元/平方米/月×99.76平方米×13个月）的诉请，本院予以支持。被告辩称原告服务质量未达合同约定的标准，但其未提供充分证据证明原告提供的物业服务存在重大缺陷或重大瑕疵等情形，故对该辩称，本院不予采信。关于二次供水及电梯运行费的问题，原、被告在《前期物业管理服务协议》中未作约定，根据《江西物业管理条例》第五十六条第二款“电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布”的规定以及瑞金市价格监督检查所监制的瑞鼎公馆小区前期物业服务收费明码标价公示表，本案二次供水及电梯运行费应当据时分摊，原告未提供证据证明该小区各楼栋每月二次供水及电梯运行费的实际支出及具体分摊明细，故对原告要求被告按0.3元/平方米/月的标准支付二次供水及电梯运行费的诉请，本院不予支持。原告提供二次供水和电梯运行等专项性服务需要额外开支，以上费用不收取将不利于小区的正常运转，若原告有相关证据，可另行主张。关于原告要求被告按瑞鼎公馆小区前期物业服务收费明码标价公示表中0.8元/平方米/年的标准支付消防维保费的诉请，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》对该项费用未作约定，原告亦未提供其他证据证明原、被告约定被告需支付此项费用，且无相关的法律依据，故对该诉请，本院不予支持。关于违约金的问题，本院根据庭审情况及原告起诉的系列物业服务合同纠纷案件来看，瑞鼎公馆小区的物业服务确实存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。关于被告辩称原告诉讼主体不适格及被告超过物业服务合同超期收费的问题，虽然被告与瑞金市宏源郡置业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》中约定瑞金市宏源郡置业有限公司选聘的物业服务企业为深圳市彩生活物业管理有限公司，物业服务时间从2014年12月20日至2019年12月19日，但原告是深圳市彩生活物业管理有限公司依法设立的分公司，《前期物业管理服务协议》是原、被告之间签订的，根据合同相对性原则，原告诉讼主体适格；且《前期物业管理服务协议》对物业服务期限未作约定，截至2020年1月31日，原告为被告提供了物业管理服务，原告向被告催收2020年1月31日前物业服务管理费有事实和法律依据，故对被告的辩称，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告何海红应当于本判决生效之日起十日内支付给原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司2019年1月1日至2020年1月31日的物业管理服务费1427元；二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告何海红负担，该款原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司已预交，被告何海红应当于本判决生效之日起十日内返还给原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 邹 洁二〇二〇年四月二十九日书记员 罗艳云