山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0113民初1040号原告：刘玉，女，1960年6月22日出生，汉族，居民，住济南市历下区。被告：山东康桥置业有限公司，住所地济南市天桥区.法定代表人：黄巍，公司总经理。委托诉讼代理人：李娜，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珍吉，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。原告刘玉与被告山东康桥置业有限公司(以下简称康桥公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉、被告康桥公司委托诉讼代理人李娜、陈珍吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决康桥公司支付2014年10月31日至2019年12月31日已购房款6004914元为基数按日利率0.01%计算所得的迟延交房违约金1131000元；2、全部诉讼费用由康桥公司承担。事实与理由：2013年8月9日，双方签订商品房买卖合同，合同约定刘玉购买康桥公司开发的位于济南市长清区部新城区专家住宅项目二期)楼号为C-18号楼102房屋一套，价格为9234.49元，交付期限为2014年10月31日前。双方在补充协议第四条第6款约定“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。”在双方签订合同后，刘玉按合同约定在2013年8月9日前向康桥公司一次性支付完全部购房款。在合同约定的房屋交付期限即2014年10月31日到期后，刘玉多次催促康桥公司，但至今仍未交房，故诉至贵院，依法请求支持刘玉的诉请求。康桥公司辩称，1、刘玉的违约金请求权应当自2014年11月1日起算，双方在《济南市商品房买卖合同》中约定的房屋交付期限为2014年10月31日前，同时，双方所签订的补充协议第四条第6款约定“逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”；2刘玉关于2014年11月1日至2017年1月2日期间的逾期交房违约金权利主张已超过法定的诉讼时效期间，不应受到法律保护，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定，康桥公司应当在2014年10月31日前，将取得开发项目《综合验收备案证明》的商品房交付刘玉使用，因此，刘玉请求康桥公司交付逾期交房违约金的诉讼时效应当自2014年11月1日(合同约定的交付期限的次日)起算，刘玉于2020年1月2日向法院提起诉讼，此前未曾向我公司主张过权利，且不存在导致诉讼时效中止、中断的事由，故应该从刘玉提起诉讼主张权利之日(2020年1月2日)倒推三年，超过该期间的违约金不应予以支持。刘玉围绕其诉讼请求提交《济南市商品房买卖合同》及购房发票各一份；康桥公司提交商品预售房许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书复印件各一份。本院组织当事人对以上证据进行了质证，双方对以上证据均无异议，本院经审查后予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：刘玉于2013年8月购买康桥公司开发的位于济南市长清区部新城区专家住宅项目二期)房屋一套，楼号C-18、房号102，建筑面积650.27㎡，房屋总价款6004914元。双方合同约定交房日期为2014年10月31日前。双方在补充协议第二条第一款约定：“买受人于2013年8月9日前向出卖人支付定金人民币壹拾万元整（￥100000），于2013年8月26日前向出卖人支付剩余房款即人民币伍佰玖拾万零肆仟玖佰壹拾肆元整（￥5904914）（定金自动转入房价款）。第四条第六款第二项约定逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应向出卖人提出书面申请，并协助出卖人办理银行提前还贷及《济南市商品房买卖合同》注销手续，出卖人在办理完毕银行还贷及《济南市商品房买卖合同》注销手续之日起30日内，退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。合同签订后，刘玉按合同约定在2013年8月9日前一次性向康桥公司交付购房款6004914元，并于2016年4月26日由康桥公司出具6004914元的发票一份，至此，刘玉已支付完毕全部房款。在合同约定的房屋交付期限即2014年10月31日到期后，刘玉多次催促，康桥公司以各种理由拒绝交房。刘玉认为，康桥迟延交付的行为已经违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。现诉至法院，提出如上诉讼请求。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思的表示，主体适格，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于本案的焦点问题，本院认为有以下几点：一、康桥公司主张刘玉违约金请求权应当自2014年11月1日起算，双方在《济南市商品房买卖合同》中约定的房屋交付期限为2014年10月31日前，同时，双方所签订的补充协议第四条第6款约定“逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，故刘玉违约金请求权应当自2014年11月1日起算，本院予以采纳。二、康桥公司主张刘玉部分诉讼请求超出诉讼时效问题，本院认为，首先，本案违约金系基于康桥公司未按约定履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，被告如违反约定的期限延迟交房，应按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，买受方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变双方当事人在合同中约定的违约金本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可以依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求买受方在房屋交付之前单独可就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。因此，康桥公司主张没有现行法律、司法解释明文规定的支持，本院不予采纳。综上，刘玉作为涉案房产的买受方已经按照合同约定足额支付了购房款，合同约定交房时间为2014年10月31日前，康桥公司未按约定交付房产的行为损害了刘玉的合法权益，构成了违约。故应由康桥公司自2014年11月1日起至起诉之日止，以总房款6004914元为基数按日万分之一支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，案经调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：限山东康桥置业有限公司于本判决生效后十日内，以购房款6004914元为基数，按照日利率万分之一，自2014年11月1日至2019年12月31日止向刘玉支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14979元，由山东康桥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘建国人民陪审员  江明远人民陪审员  杨金兰二〇二〇年四月三十日书 记 员  张美玉