宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初10736号原告（反诉被告）：宁夏鼎辉置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：卢武清，该公司董事长。委托诉讼代理人：李秀花，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑俊，男，1972年2月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：陆仲凌，宁夏天器律师事务所律师。宁夏鼎辉置业有限公司与郑俊确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，郑俊提起反诉，本案依法转为普通程序，公开开庭合并进行了审理。宁夏鼎辉置业有限公司的法定代表人卢武清及委托诉讼代理人李秀花，郑俊及委托诉讼代理人陆仲凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏鼎辉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2012年10月11日签署的《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年，原被告签署了一份《商品房买卖合同》，约定将××大厦第十三层作价1190万元出售给被告。原告开发的××大厦因种种原因，至今也没有取得房屋预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该合同无效。事实上涉案房屋买卖合同的签订是为了原告欠付被告借款提供的让与担保，该事实已在金凤区人民法院作出的（2019）宁0106民初15010号之一民事裁定书、（2019）宁0106民初15011号之一民事裁定书中确认，根据全国法院民商事审判工作会议纪要的理解与适用第71条之规定，涉案房屋买卖合同应当是无效的。郑俊辩称，涉案房产已经在2019年10月30日取得了商品房预售许可证，故原告民事诉讼的事实及理由已不存在。原告所述涉案房产是为了原告欠付被告借款提供的让与担保已经人民法院确认，与本案事实不同，该两案的房产系××大厦第14层房产，而本案的房产是第13层，与本案没有关联。因此被告认为涉案商品房买卖合同依法有效，请求依法驳回原告的诉请。郑俊提出反诉请求：1.依法确认双方于2012年10月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令反诉被告协助办理《商品房买卖合同》登记备案手续；3.本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2012年1月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定被反诉人将其开发建设的位于银川市金凤区××大厦第**以1190万元出售给反诉人。2013年12月6日反诉被告给反诉原告出具购房款收据。现反诉被告已经取得上述房产房屋预售许可证，但却不给反诉原告办理《商品房买卖合同》登记备案手续。综上,双方于2012年10月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效，反诉被告不给反诉原告办理《商品房买卖合同》登记备案手续，已经侵犯了反诉原告的合法利益，特提起反诉，请求依法判如所请。宁夏鼎辉置业有限公司对郑俊的反诉辩称，反诉原告的反诉请求不成立，应予以驳回，理由如下：双方事实上不存在房屋买卖合同关系，反诉被告欠付反诉原告借款,以签订案涉房屋买卖合同的方式为该笔借款提供让与担保，故房屋买卖合同的性质实为让与担保，以上事实已在金凤区人民法院作出的(2019)宁0106民初15010号之一民事裁定书、(2019)宁0106民初15011号之一中确认。该房屋买卖合同变相地约定了反诉被告到期不能清偿债务，涉案房屋归债权人所有这一内容，故根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用第71条规定规定，该约定是无效的，继而房屋买卖合同是无效的。本案应当回归至借贷法律关系，不能请求对案涉房屋享有所有权且涉案房屋虽然以签订买卖合同方式为借款提供了让与担保，但是未完成财产权利变动公示，故反诉原告对涉案房屋没有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月11日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告作为买受人购买商务区办公楼××大厦第13层，单价7000元每平方米，总金额1190万元。2014年9月1日，原被告双方签订《关于中石化大厦第13层第14层交房期及备案手续延期的赔偿协议》，确认因原告股东卢浩向被告借款到期后未能按时清偿借款，原告同意将上述借款用于购买案涉房屋并承诺在2014年10月20日办理涉案房屋的备案手续，被告需支付房款的差额部分。另查明，原告开发建设的宁夏××办公大楼于2019年10月30日取得《商品房预售许可证》，预售证号：银审服预售证第**，预售面积27746.01平方米，预售套数16套。本院认为，本案的争议焦点为案涉《商品房买卖合同》性质是否构成让与担保。让与担保是指债务人或者第三人为担保债权的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。如果债务人与债权人订立合同，约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。本案中，综合双方提交的证据，案涉《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，未约定如债务人未清偿债务，案涉房屋即直接归被告所有，而是双方协商通过原告所有的商品房出售给被告以清偿债务人难以清偿借款的方式实现双方的交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定。虽然案涉房屋的房款中包括原告及其股东卢浩与被告之间的借款，但原告提交的证据不足以证明双方形成的商品房买卖合同构成让与担保以及符合无效的情形。该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，但被告仍需按合同约定履行足额支付购房款的义务。另，案涉房屋已于2019年10月30日取得《商品房预售许可证》，故本诉中原告主张《商品房买卖合同》无效的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于反诉部分，在双方签订的《商品房买卖合同》合法有效情形下，该合同的登记备案手续并不以缴清房款为前提要件，反诉被告应按约定协助反诉原告办理该合同的备案登记手续。虽反诉被告对双方之间的款项金额存有异议，但其可以另行通过合法途径解决。对反诉被告的辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回宁夏鼎辉置业有限公司的诉讼请求；二、宁夏鼎辉置业有限公司与郑俊于2012年10月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；三、宁夏鼎辉置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助郑俊办理上述第二项中合同的备案登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费100元，反诉案件受理费50元，均由宁夏鼎辉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 常云超人民陪审员 张学玺人民陪审员 马淑格 二〇二〇年四月二十三日书记员 汪 娟附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。