安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0522民初179号 原告：安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇新城**省道105线南侧，统一社会信用代码91340522057027837U 法定代表人：杨旭东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴继良，该公司员工。 委托诉讼代理人：康文华，安徽联君律师事务所律师。 被告：张子贤，男，1964年9月28日出生，汉族，户籍地江苏省南京市建邺区，常住地安徽省含山县。 委托诉讼代理人：吴一泓，安徽双唯律师事务所律师。 原告安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司（以下简称伟都公司）与被告张子贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月21日公开开庭进行了审理。原告伟都公司的委托诉讼代理人吴继良、康文华，被告张子贤及其委托诉讼代理人吴一泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伟都公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即腾让租用原告的位于含山县间商铺；2.被告支付租赁费用暂定1000元（最终按照每月每平方米25元自2019年5月1日起至实际腾让商铺期间的租赁费用）；3.被告承担违约金（以实际所欠租金为基数，按年利率24%自起诉之日计算至实际腾让之日）；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年8月30日，张子贤因经营需要与伟都公司签订《商铺租赁合同》一份，约定张子贤承租伟都国际家居装饰城Ｂ6号楼一层105-109号五间商铺，面积247.5平方米，租赁费用按照每平方米25元计算，租赁期限自2016年8月30日起至2019年4月30日止。租赁期限届满后，张子贤未与伟都公司未续签书面的租赁合同，但仍然实际租赁至今，张子贤不但未续签书面的租赁合同，而且未缴纳相关的租赁费用，为此，伟都公司多次与张子贤沟通续租书面合同及缴费事宜，但一直未果。依据合同约定，张子贤迟延支付租金满10日，伟都公司可单方解除租赁关系，但张子贤既不交纳租金，也不腾让商铺，已经构成违约，故伟都公司诉至法院。 张子贤辩称，1.双方的《商铺租赁合同》已经履行完毕，张子贤不拖欠任何租赁费；2.伟都公司收取张子贤的租赁合同保证金10000元及装修押金1000元，至今未返还，愿意抵扣后期的租赁费；3.双方针对后期的租赁事项一直在协商，但因伟都公司收取过高的费用以及扣押张子贤的保证金和押金不予返还，导致新的租赁协议未能达成；4.伟都公司同期的租赁费标准均低于每月每平方米12.5元，但伟都公司坚持收取所谓的“招商费”，属于恶意收费；5.如双方就新的租赁合同无法达成一致，张子贤需要六个月的过渡期以寻找新的房源，在过渡期内按照不高于同期同市场租赁费的价格支付租赁费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：对伟都公司提交的证据《物业委托经营管理合同》复印件，张子贤对其三性提出异议，并认为伟都公司无诉讼主体资格，伟都公司提交合同原件，经核对该复印件与原件一致，故对该组证据予以认定。对张子贤提交的租房合同四份，该租房合同系张子贤与他人或者伟都公司与他人之间签订的租赁合同，系合同当事人自行协商的结果，不能作为确定原、被告间租金标准的依据，故对该组证据不予认定。 结合法庭认证及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，伟都公司（甲方）与张子贤（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方承租伟都国际家居装饰城Ｂ6号楼一层105-109号、137-151号商铺，共10间，租赁面积495平方米；经营范围：好莱客移门衣柜；租赁综合费用为25元/平方米/月，免租期一年零八个月；合同租期自2016年8月30日至2019年4月30日止，合同金额合计148500元，其中招商74250元，租赁费74250元，付款方式：租赁合同签订后需一次性付清；第四条：乙方的权利和义务10、本合同履行期满后双方未续签，或合同被撤销、解除、确认无效，乙方应在上述事由发生之日起一周内，将承租的商铺完好地交给甲方；第六条：综合保证金的收取与退还1、本合同签订之日，乙方应向甲方缴纳综合保证金10000元；4、本合同期满乙方不再续签，乙方必须在合同到期前一周内办完相关退场手续，交清各项费用并搬走属于自己的物品；第九条：违约责任1、乙方逾期支付租赁费、水电费等，每逾期一日，应向甲方支付合同约定总金额的千分之三的滞纳金；3、乙方违反本合同第四条第十项的规定，未按照将商铺交给甲方，应向甲方缴纳逾期租赁费，对于乙方未及时搬离的物品，甲方有权处置；合同还约定了其他事项。此后，张子贤缴纳了合同项下的租金及招商服务费。2016年10月24日、10月28日，张子贤先后向伟都公司交纳综合保证金10000元、装修押金1000元。合同到期后，张子贤对其中的137-151五间商铺与实际产权人另行签订租赁合同，另外105-109五间商铺，张子贤与伟都公司多次协商续租事宜，均因租金问题未能协商一致。 另查明：含山县环峰镇伟都国际家居装饰城Ｂ6号楼一层105-109号五间商铺的所有权人系马鞍山伟都置业有限公司，总建筑面积247.5平方米。2014年3月15日，马鞍山伟都置业有限公司与伟都公司签订《物业委托经营管理合同》，约定将伟都国际家居装饰城商铺交由伟都公司统一经营管理，委托期限为十年。伟都公司的经营范围为市场物业管理，房屋租赁服务，经济与商务咨询服务，家具、建材、装饰材料销售。 本院认为：本案的争议焦点为，一、关于腾让商铺问题；二、关于租金损失问题；三、关于违约金问题。 一、案涉Ｂ6号楼105-109号五间商铺的产权人系马鞍山伟都置业有限公司，伟都公司接受马鞍山伟都置业有限公司的委托，经营管理伟都国际家居装饰城商铺，其有权将案涉商铺租赁给张子贤，并与张子贤签订《商铺租赁合同》，其行为并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，故对张子贤关于伟都公司不具有本案诉讼主体资格的抗辩意见，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力。该租赁合同约定租赁期限自2016年8月30日至2019年4月30日，合同履行期限届满后，双方因未能续签租赁合同，根据该合同第四条第10项的约定，张子贤应在合同到期满前一周内，将承租的商铺完好地交付给出租人伟都公司，张子贤逾期未能交付，违反了相应的合同义务。因此，伟都公司主张张子贤腾让案涉租赁商铺具有事实和法律依据，本院予以支持。至于张子贤要求六个月腾房过渡期的抗辩意见，既无法律依据也无合同依据，本院不予采纳。 二、案涉《商铺租赁合同》第九条第3项约定，张子贤违反本合同第四条第10项的约定，未按时将商铺交给伟都公司，应缴纳逾期租金。该约定对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。张子贤承租的案涉五间商铺于2019年4月30日租赁期满，后双方未续签合同,故张子贤应在租赁期满后，将承租的案涉商铺交还伟都公司，但张子贤继续占用商铺不予交还，可以参照合同约定的每月租金标准3093.75元（12.5元/平方米/月*247.5平方米）向伟都公司支付商铺占用期间的租金损失。至于伟都公司主张按25元/平方米/月计算租金，因该25元/平方米/月的费用实际包括招商管理费和租金各一半，实际租金为12.5元/平方米/月，对其诉请的招商管理费部分，本院不予支持。至于张子贤抗辩其预交的保证金10000元和装修押金1000元抵销部分租金，因案涉《商铺租赁合同》的履行期限已经届满，伟都公司应予退还张子贤预交的保证金和装修押金，双方互负债务，可以相互抵销，故对张子贤的此项抗辩意见，本院予以采纳。 三、关于违约金问题。案涉《商铺租赁合同》约定了承租人逾期缴纳租金及市场管理服务费等，应向出租人支付合同约定总金额日千分之三的滞纳金，上述约定是双方在合同期内约定的违约责任，它的约束力不及于合同期满后，伟都公司依据原租赁合同的约定主张该权利没有事实依据，同时双方因租金问题协商未果，以致未能续签合同，因而无法确定张子贤关于后期租金的数额和支付时间，故对伟都公司要求张子贤按照年利率24%承担逾期付款违约金，本院不予支持。 综上，伟都公司的诉请，部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张子贤自本判决生效之日起十五日内腾让位于含山县间商铺； 二、张子贤于本判决生效后十五日内向安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司支付商铺占用期间的租金损失（按每月3093.75元计算，自2019年5月1日至实际腾让之日，并扣除张子贤交纳的保证金10000元和装修押金1000元）； 三、驳回安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费750元（已减半收取），由安徽伟都家居装饰城商业管理有限公司承担495元，张子贤承担255元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  王礼芳 二〇二〇年四月十六日 书记员  陈雨婷 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。