山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初1428号原告：山东银座佳驿酒店有限公司烟台莱山迎春大街店。住所地山东省烟台市莱山区迎春大街**。负责人：王金刚，该店经理。委托诉讼代理人：王静，女，1984年1月20日出生，汉族，该公司员工，住山东省济南市市中区。被告：吕秀杰，男，1979年3月19日出生，汉族，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：王红卫，山东天衢律师事务所执业律师。原告山东银座佳驿酒店有限公司烟台莱山迎春大街店与被告吕秀杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王静、温鹏，被告的委托诉讼代理人王红卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月28日解除；2.被告立即腾空烟台市莱山区迎春大街292号银座佳驿酒店三层房屋并将其返还给原告；3.被告向原告支付自2017年3月16日至2017年11月16日房屋租金301333元、自2019年2月1日至2019年2月28日期间房屋租金37666.67元；4.被告向原告支付自2019年3月1日至实际返还房屋之日期间房屋使用费用（以月租金37666.67元/月为标准）；5.被告向原告支付自2018年12月至2019年2月期间水费176.55元；6.被告向原告支付自2018年12月至2019年2月期间电费11764.80元；7.被告向原告支付自2017年11月16日至2018年11月15日期间电梯使用费欠款166.67元、2018年11月15日至2019年2月28日期间电梯使用费1750元，自2019年3月1日起至实际返还房屋之日期间电梯使用费；8.本案相关费用由被告承担。事实和理由：2017年3月16日，原被告签订《房屋租赁合同》，双方约定被告自原告处租赁烟台市莱山区迎春大街292号银座佳驿酒店三层房屋用于办公，事后原告依约同被告办理了房屋、水电等交接。根据上述合同约定，被告本应在2018年10月16日前预付下一租赁年度的全年租金，但除在2018年11月16日原告收到100000元银行汇款外，至今未收到任何款项。被告在2019年1月底无故闭门停业，后于2019年2月14日张贴放假公告，至今未开门营业。原告多次派人催索，均无果。2019年2月28日，原告通过手机短信、上门张贴、EMS邮寄方式送达《解约函》，解除上述合同，并要求支付房屋租金及相关费用。被告收悉后，在2019年3月6日，向原告书面回函。但被告至今未将涉案房屋腾空并返还原告，亦未结清以上费用。为维护合法权益，原告提起本诉。被告辩称，原告起诉主体错误，原被告所签订的租赁合同实际使用人是烟台豪装装饰有限公司，被告履行的是职务行为。被告在烟台豪装装饰有限公司担任法定代表人期间代表该公司完全履行了租赁合同的义务，没有违约行为，2018年1月20日被告退出了该公司股东行列，2018年2月5日，该公司法定代表人由被告变更为程志光，被告再未参与公司的任何经营行为。对原告所诉欠付租金和电费的行为不知情，被告不应承担责任。对租赁合同相对人的事实，原告在解约函中说的已经很明确，而且在原告诉状中事实与理由部分的陈述内容，可以看出，原告对合同相对人是烟台豪装装饰有限公司是明知的。综上，原告起诉被告主体错误，事实矛盾，应驳回原告对被告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：一、烟台鹏华蔬菜有限公司系烟台市莱山区迎春大街**国有建设用地使用权人、房屋所有权人，其于2012年3月与山东银座佳驿酒店有限公司签订《租赁合同》，将上述房屋的主楼4层至7楼全部区域及承租区域3层以上所有需要通过下层（3层顶）排出或接入的给排水管网系统所占用的空间，一楼3-4轴区域；副楼6楼局部100平米，（包括房产证未包含的加减房屋、通道和楼梯等全部），建筑面积约4500平方米出租给山东银座佳驿酒店有限公司。合同约定，山东银座佳驿酒店有限公司有权按照经营需要将该房屋全部或部分出租（全部出租给非原告关联方时需经烟台鹏华蔬菜有限公司认可），并自行承担因使用该房屋所发生的水、电、气、有限电视、通讯、供暖排污等与酒店经营相关的费用。二、2017年3月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一式四份，约定：原告将上述银座佳驿酒店三层外租部分，建筑面积约1900平方米的房屋租赁给被告用于办公使用，被告承诺未经原告书面同意不得改变使用用途和实际使用管理人；租赁期限为10年零4个月，自2017年3月16日至2027年7月15日止；合同期满被告如欲续租，需在合同期满之前60日内向原告提交书面续租申请，在同等条件下，被告具有优先权，双方另行签订租赁合同；原告于2017年3月16日向被告移交承租房屋，双方签订《房屋交接书》并确认水表、电表安装及接口位置等；自房屋交付之日起原告给予被告八个月的装修优惠期。装修优惠期内被告无需缴纳租金，装修优惠期满次日即2017年11月16日起为租金起算日；本合同签订后被告同意将其前期交纳的收据号码为0936523的100000元房屋租赁定金中的50000元转为本合同的履约保证金，其余50000元作为第一年度房屋租金的一部分；租赁期间如被告拖欠房屋租金或其他费用，或因被告原因造成原告经济损失或相关费用的，原告有权直接从履约保证金中扣除；房屋租金自租金起算日即2017年11月16日开始计算，每满12个月为一个租赁年度，第一年度房屋租金为452000元/年，每三年递增5%，具体为第一周期自2017年11月16日至2020年11月15日，房屋租金为452000元/年，第二周期自2020年11月16日至2023年11月15日，房屋租金为474600元/年，第三周期自2023年11月16日至2026年11月15日，房屋租金为498330元/年，第四周期自2026年11月16日至2027年7月15日，房屋租金为348831元/年；被告缴纳的房屋租金仅包括被告承租该房屋的租赁费用，租赁期间，被告自行承担使用该房屋所涉及的工商、税务、卫生、环卫等费用；合同期内，装修优惠期满后被告无正当理由不履行合同或者不正当履行合同，则被告需向原告支付装修优惠期内的房屋租金共计301333元；被告延迟30天仍未能交纳房屋租金或其他费用的，原告有权解除本合同，合同自原告解除合同通知书发出之日解除，同时自原告解除本合同之日起或者自被告欠缴租金满30日起，被告无条件将承租房屋交还原告，逾期不交还的视同被告放弃承租房屋的全部物品、装修和设施设备的所有权和处置权；原被告的书面往来信函通过以下邮寄地址发送，双方均保证以下地址持续有效且真实准确，任何一方通过EMS或者挂号信件往以下地址发送信函之日起7日之后视为有效送达，被告地址，山东省乐陵市孔镇镇吕门楼村20号，邮编253600，收件人吕秀杰136××××****；任何一方变动上述联系方式须提前15天以书面形式通知对方，否则对方按照原来的联系方式发送信函视为有效送达。合同另约定了双方的其他权利义务。三、合同签订当日，原告将涉案房屋交付给被告。涉案房屋经装修后由烟台豪装装饰有限公司（简称豪装公司）经营使用。2017年4月10日，被告作为股东之一注册成立豪装公司，法定代表人为被告，住，住所地为涉案银座佳驿酒店**018年2018年2月5日，法定代表人变更为程志光。庭审中，原告主张被告向其支付了2017年11月16日至2019年1月31日期间租金546166.67元；2017年4月至2018年11月期间水电费232660.4元；2017年11月16日至2018年11月5日期间电梯使用费5833.33元及合同签订前交纳了保证金50000元。原告提交的用于证明已收取涉案房屋费用情况的收据、银行交易记录等显示：2017年3月至11月，原告开具的收据中显示交款单位为被告，收取的为涉案房屋租赁定金、谊装公司水电费及外租金；2017年12月至2018年11月，原告开具的收据中显示交款单位为豪装公司，收取的为租金、水电费；收款的银行交易记录中，有被告、程志光及豪装公司账户向原告账户支付涉案房屋房租、水电费等费用，2017年12月豪装公司账户向原告账户支付房租，2018年起程志光个人账户向原告账户支付多笔“豪装-水电费”，另有刘林林账户向原告账户支付“豪装公司房租”。原告另主张，2019年7月10日，因豪装公司涉相关案件，莱山区公安分局刑事侦查大队工作人员协调豪装公司工作人员对房屋内物品进行搬离，并将涉案房屋返还给了原告。四、因涉案房屋欠缴相关费用，2019年2月28日原告工作人员王静向被告手机发送《解约函》，短信内容为：“贵我双方于2017年3月16日就位于佳驿迎春大街店三层1900平米的区域签订了《房屋租赁合同》，贵方承租后，将该房产用于烟台豪装装饰有限公司的日常经营使用。依据合同约定，贵方应在2018年10月16日前缴纳2019年度的全年租金，但截至本函件发出之日起，贵方尚未足额支付租金，并存在拖欠水电费、电梯使用费的情况。现我司依据合同约定行使合同解除权，自本函件发出之日起，贵我双方的租赁合同解除，请贵方在2019年3月10日前向我司结清欠款、违约金，并依照合同向我司支付装修优惠期内的房屋租金，否则我司将采取法律手段追讨欠款及经济损失。同时，请贵方在30日内腾退房屋，处置房屋内物品，逾期将视为自动放弃，我司可随意处置。”被告于2019年3月6日短信回复：“您好，我已经不是公司法定代表人，烟台公安已经介入了，请你公司与烟台公安联系处理。我是代表公司签的，再说后期我没有参与公司运营，我也不知道公司的情况！”2018年3月1日，原告通过EMS向被告邮寄《解约函》，《解约函》内容同上述解约短信内容，2019年3月4日被告收到该邮件，原告于当日在涉案房屋大门上张贴书面《解约函》。2019年3月7日，被告通过EMS向原告邮寄一份《函》，内容主要为：2018年1月20日，其已退出豪装公司，不再担任法定代表人，也不再是股东，原告给其邮寄函件错误，其将原告邮寄的解约函退回，要求原告与豪装公司现在登记的法定代表人程志光和公安机关联系。五、被告主张，其接收涉案房屋后，由豪装公司对涉案房屋进行办公使用，豪装公司成立后，其与原告经办人马平经理对涉案租赁合同承租人的主体做了变更，在一份合同上对豪装公司的法定代表人做了变更备注，其持有的两份合同原件均留在豪装公司，无法提供；2018年2月5日，其退出豪装公司法定代表人和股东职务后，豪装公司和原告进行了交接，故原告对合同的实际履行主体是清楚的，不存在争议。被告提供《烟台豪装装饰有限公司内部股权变更协议书》，证明其于2018年1月20日将其持有的豪装公司的股权转让给他人，对其他主张未提供其他证据予以佐证。原告认为该证据系豪装公司内部文件，不能对抗善意第三人。原告申请追加豪装公司为本案被告，并要求豪装公司与被告共同承担支付责任。本院经审查认为，豪装公司非本案必要共同诉讼参加人未予追加。上述事实，有《房屋租赁合同》、企业信用信息公示报告、收据以及原被告的当庭陈述和提供的其他证据等在案为证，足以认定。本院认为，根据原告与被告签订合同中约定涉案房屋出租用作办公使用，豪装公司在合同签订后一个月内注册成立的事实，结合原告明知涉案房屋装修用作豪装公司经营使用，并收取豪装公司及变更后法定代表人交付涉案房屋相关费用、为豪装公司出具收据等履行情况，本院认定涉案合同系被告为设立豪装公司以自己名义对外签订，原告已于履行过程中通过接受豪装公司履行合同支付义务的形式确认合同相对方为豪装公司。故原告以被告为合同相对人主张权利，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告山东银座佳驿酒店有限公司烟台莱山迎春大街店的诉讼请求。案件受理费6592元，由原告山东银座佳驿酒店有限公司烟台莱山迎春大街店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  曲少雪人民陪审员  王信坤人民陪审员  王南南二〇二〇年四月二十八日书 记 员  郭 瑞