广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初5755号原告：柯国慧，女，1992年1月4日出生，汉族，住茂名市茂南区***********，公民身份号码440************843。委托诉讼代理人：许均，男，1954年4月23日出生，汉族，住茂名市茂南区***************，公民身份号码441************018，由茂名市茂南区******民委员会推荐代理。被告：杨亚甲，男，1968年7月16日出生，汉族，住茂名市茂南区********，公民身份号码440************016。委托诉讼代理人：陈金玉，广东大贤东宇律师事务所律师。原告柯国慧诉被告杨亚甲房屋买卖合同纠纷一案,原告柯国慧于2019年1月15日向本院提起诉讼，本院于2019年4月12日作出（2019）粤0902民初第414号民事判决。被告杨亚甲不服该判决，提起上诉。广东省茂名市中级人民法院于2019年8月20日作出（2019）粤09民终943号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柯国慧及其委托诉讼代理人许均、被告杨亚甲的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯国慧向本院提出诉讼请求：一、判令解除购房合同，被告返还已付房款360600元及支付银行同等同期贷款利息。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月8日，原告与被告在丙方（中介方）：茂名市***产位于双山店的茂名市茂南嘉信房地产信息服务部处签署房屋转让协议，被告将位于茂名市茂南开发区***************，面积为102.02平方米转让给我，总房价为720600元。总房价已包括该套房内家具家电。签订协议当日，在丙方（中介方）见证人谭华明的见证下，给被告第一期房款360600元，2015年9月25日，被告称资金困难，再向我借款80000元急用，（待后另案起诉）说在后期付房款中扣回。被告收去第一期房款和借去80000元后，以办理房产手续转户遇到问题为由，未有办理房产转让过户给我。我已住在那套房里面，但在2018年12月4日那天，茂名市茂南区法院执法人员和房产局评估人员一起去敲门，称被告这套房产已被法院查封，已到了被评估拍卖的程序。我已给了第一期的房款和被告借去的80000元，等转该套房给我已是不可能的事实。综上所述事实，本人的合法经济被告应予退还和支付合理的利息。为此，根据中华人民共和国有关法律的规定，特向法院提诉讼。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.原告的身份证，证明原告的主体资格；2.房屋转让协议，证明房屋转让的事实；3.收据，证明被告已经收到购房款360600元。被告杨亚甲辩称，原告的起诉没有事实依据，双方曾经签订过买卖协议，但是签订之后，原告并没有依约支付购房款，被告将合同的签名跟收据划开了，这是没有效力的合同。原告主张交付了第一期的房款，诉求中主张全额房款，数额不准确。被告没有收到原告的房款，至今，原告尚欠被告借款220000元，如真存在未过户情况，原告不可能向被告借款，原告立有借据给被告收执，原告的请求没有事实依据。原告的起诉已经过了诉讼时效，诉讼时效应为两年。原告没有固定岗位及职业，主张的金额及收入明显不符，原告尚欠被告775000元，假如被告收取原告的首期购房款而不将房屋过户给原告，则原告直接向被告索回该购房款即可，而不可能在原告主张的付款日期后向被告借款775000元，结合本案原一审查明事实及原告在原一审及二审当庭陈述，原告的诉求没有事实依据。被告为支持诉讼其主张，向本院提交以下证据：1.借条；2.微信、支付宝及银行转账流水记录；共同证明截至2018年5月29日，原告柯国慧尚且欠被告220000元，截至2018年5月20日，原告柯国慧累计通过微信、支付宝及银行收到被告杨亚甲164150.9元，其余被告杨亚甲通过现金方式交付给原告柯国慧，原告为此出具借据条一份给被告杨亚甲保存，故不可能存在原告诉称的被告杨亚甲需要退还购房款720600元的情况。本院经审理认定事实如下：2014年12月8日，原告柯国慧（乙方）与被告杨亚甲（甲方）及茂名市***产双山店（丙方）三方共同签订了房屋转让协议，约定：1.由甲方将位于茂名市茂南开发区***************转让给乙方。2.双方约定总房价款为720600元。3.第一期房款在甲、乙、丙三方签订房屋转让协议当天由乙方支付360600元给甲方，甲方将广东省商品房买卖合同及个人购房贷款合同给乙方作为交易依据；第二期房款待房产局办理出乙方名下的房产证，同时到银行办理贷款手续，如无法贷款，乙方须在签领新房产证后一个月内现金付清全部购房款；甲方必须保证上述房屋在出售前100%产权，甲方的一切债权债务，概与乙方无关。4.因被告债务问题或其他原因而导致该房屋被查封、拍卖、转让、出租、回收、抵债等情况，一概由甲方承担全部责任并退还所有已收房款给乙方，对乙方造成经济损失的，必须全额赔偿；甲方没按本合同规定将房屋及时交付使用，每逾期一天，按照购房总价10%支付违约金，逾期十天以上的，即视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费及一切费用。原、被告在房屋买卖合同上均签名及按指捺确认。签订上述协议当日，被告杨亚甲出具了收据一份给原告收执，收据内容：“今收到柯国慧交来购买茂南开发区站南路398号大院3号303房，第一期房款人民币：叁拾陆万零陆佰元整（￥：360600.00元整）。立此据！”。被告杨亚甲在收据上的“收款人栏”签名及按捺，谭华明在收据上的“见证人栏”签名及按捺。收据上注有手写“已划开”的内容。房屋买卖协议签订后，原、被告没有到房产部门办理房屋过户手续，致成纠纷。另查明，涉案房屋在2015年8月4日办理出房产证，产权权属人为被告杨亚甲，产权证号为茂房0900085625。该房产已设抵押，设定期限为2012年12月4日至2022年12月4日。2018年12月3日，本院以（2017）粤0902民初2623号民事裁定查封涉案房屋，该房屋现仍处于已抵押、有查封状态。庭审中，原、被告自认与对方是情人关系。原告柯国慧在本案中称，在签定房屋转让协议前，通过现金方式向支付被告杨亚甲支付购房款360600元。与原告柯国慧在（2019）粤0902民初414号案审理时称，是以被告以往陆续借到原告的借款，结算汇总为360600元后转化为首期房款交付的表述不一致。被告杨亚甲向本院申请撤回证人谭华明出庭作证的申请，其申请符合法律规定，本院予以准许。涉案房屋现由原告柯国慧居住使用。再查明，原告柯国慧于2018年5月8日向被告杨亚甲出具收条，收条内容：“今借到杨亚甲人民币（555000元），大写伍拾伍万伍仟元正，收现金，借款期间，月利率2%，定于2019年3月30日前还清。”。原告柯国慧在收条上的“收款人”栏签名。原告柯国慧于2018年5月29日向被告杨亚甲出具借条，借条内容：“今借到杨亚甲人民币（220000元），大写贰拾贰万元正，收到现金。”。原告柯国慧在收条上的“借款人”栏签名。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的房屋转让协议是否应予解除。二、被告杨亚甲是否应返还房款360600元及支付利息给原告柯国慧。三、原告柯国慧于2018年5月8日、5月29日向被告杨亚甲出具的收条、借条与本案是否存在关联性。一、关于原、被告签订的房屋转让协议是否应予解除的问题。从合同的形式、内容来看，房屋转让协议上载明了转让方、受让方、涉案房屋、价款金额、付款方式、交房时间、违约责任等内容，原、被告均在房屋转让协议上签名及按指捺确认，由此可见原告有将涉案房屋出卖给被告的意思表示，房屋买卖合同是原、被告双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的合同义务。现因涉案房屋被本院另案依法查封，在查封期间涉案房屋无法进行过户，导致原、被告暂无法按房屋转让协议的约定履行各自的义务，故原告诉请解除房屋转让协议，依法有据，本院予以支持。二、关于被告杨亚甲是否应返还房款360600元给原告柯国慧的问题。虽然原告柯国慧在本案审理时称，在签定房屋转让协议前，通过现金方式向支付被告杨亚甲支付购房款360600元，与其在（2019）粤0902民初414号案审理时称，是以被告以往陆续借到原告的借款，结算汇总为360600元后转化为首期房款交付的表述不一致的情形，无论原告柯国慧是通过现金支付方式还是原、被告对借款金额已经结算确认，同意将借款转化为首期购房款，建立房屋买卖合同关系的行为均没有违反法律规定。收款收据作为书面证据，已清楚表明被告已收到被告首期房款的事实，而被告作出具有完全行为能人的自然人，其出具收据给原告收执，应意识到其作出的行为应负的法律责任，其抗辩原告并没有依约支付购房款，本院不予采信。根据原、被告在房屋买卖合同中约定“因涉案房屋被查封、拍卖、转让、出租、回收、抵债等情况，一由被告承担全部责任并退还所有已收房款给原告”，而涉案房屋于2018年12月3日被本院以（2017）粤0902民初2623号民事裁定进行查封，被告应根据上述约定将房款360600元返还给原告柯国慧。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应向原告支付已付房款360600元的利息从起诉之日（2019年1月15日）至清偿之日止，现因2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故对于本案2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，对于2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、关于原告柯国慧于2018年5月8日、5月29日向被告杨亚甲出具的收条、借条与本案是否存在关联性的问题。被告提供原告出具给被告的收条、借条，辩称原告没有出借能力及没有收到原告的付款。但被告向原告出具的收据系2014年12月8日作出的，与原告出具给原告的收条、借条是2018年5月形成，二者之间无必然联系，并不能证明原告在2014年12月之前不具备支付房款360600元的能力。本案属房屋买卖合同纠纷，原告柯国慧于2018年5月8日、5月29日向被告杨亚甲出具的收条、借条与本案不存在关联性。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告柯国慧与被告杨亚甲于2014年12月8日签订的房屋转让协议。二、限被告杨亚甲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柯国慧返还房款360600元及其利息（从2019年1月15日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日止；从2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）。案件受理费5503元（原告已预交），由被告杨亚甲负担。被告负担的受理费限于本判决生效之日起十日内迳付原告，本院不再另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  何秋玲人民陪审员  柯雪玲人民陪审员  杨一新二〇二〇年四月十三日书 记 员  赖晓萍冯斯婷附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。