江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初10281号原告：顾友兴，男，1964年2月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：许峰，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：马艳霞，江苏丰田律师事务所律师。被告：吴萍，女，1965年12月8日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：赵云，江苏瀛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪平，江苏瀛成律师事务所律师。原告顾友兴与被告吴萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年05月14日立案受理，适用简易程序，后因案情复杂依法转为普通程序，于2019年10月10日组成合议庭公开开庭审理。原告顾友兴委托诉讼代理人许峰、马艳霞，被告吴萍委托诉讼代理人赵云、汪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾友兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款340000元并支付相应利息，其中银行贷款11万元的利息为35000元，剩余23万元购房款的利息按照银行同期同档贷款利率支付(利息计算方法：以59579.3元为本金，按照年息6%，从2008年3月27日起计算至实际返还款项之日止，170420.7元按照年息6%，从2011.8.30计算至实际返还款项之日止)；2.判令被告赔偿原告房屋差价损失1416398元；3.判令被告赔偿原告房屋装修损失90251元；4.办证的契税等费用3671元。5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年2月被告同意以340000元出售案涉房屋给原告。2008年6月3日被告取得房产证，后以被告名义用案涉房屋办理贷款11万元，贷款由原告实际支付至2018年6月21日还清本息。双方于2011年8月29日就案涉房屋签订了房屋买卖协议，同时原告付清剩余房款23万元。因被告无理要求原告补偿50万元，否则拒不协助办理房屋产权过户，原告于2018年8月诉至昆山市人民法院，贵院作出（2018）苏0583民初15638号一审判决，认定该买卖合同无效。判决生效后，被告未退还购房款，也未承担导致合同无效的全部过错责任，并赔偿原告的损失。后被告于2019年2月27日向昆山市人民法院起诉要求原告从案涉房屋中迁出，法院依法受理后已开庭审理，案号为（2019）苏0583民初4698号，承办法官赵雅婷告知原告对于房屋买卖协议无效的损失需另行起诉。原告为维护自身的合法权益特向贵院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告吴萍答辩：1、涉案房屋买卖合同引起的纠纷本案是第三案，原告在购房时明知涉案房屋系经济适用房，也知晓交易当时还未达到10年内不得交易的年限要求，故其对涉案房屋买卖合同无效存在主观过错，对由此造成的损失理应承担至少50%的责任；2、因原告未将涉案房屋退还给被告，也未支付房屋占有使用费，故其虽然有权要求被告退还其购房款，但因以同时履行其相应义务为前提；3、房屋差价损失系以足额支付了相应的购房款为前提，故原告既主张购房款的利息损失，又主张房屋差价损失，不应得到支持，即使应支付其购房款的利息损失，也应按照同期存款利率标准计算，当然，具体差价应以涉案合同认定无效时的价格为基数，扣除房款总价至少30%的综合地价的基础上予以核算；4、原告占有使用房屋近8年，其出于生活所需对涉案房屋进行装修系其自身意愿，不是涉案合同无效产生的必然损失，即使存在也应按照目前的折旧价予以计算。综上涉案合同无效导致原告的损失应依法核定，且原告应自负至少50%的责任。经审理查明：2011年8月29日原告作为买方（乙方）、被告作为卖方（甲方）签订房屋买卖协议，协议约定：乙方购买甲方坐落于昆山市产，价格340000元，交易税费由乙方承担等。2008年5月26日昆山市屋及XX室车库办理房产证，登记在被告名下，产权证号为昆房权证玉山字第**，该房屋为经济适用房，十年内不得交易转让。双方确认房屋、车库在2011年交付原告。庭审中，被告确认已经收到原告的340000元购房款。其中，110000元系原告顾友兴以被告吴萍名义，向昆山农村商业银行贷款，贷款由原告顾友兴偿还，贷款利息为35000元。另外230000元，被告庭审陈述原告于2008年开始支付，于2011年8月29日支付完毕。原告顾友兴为购买房屋支付契税等相关费用共计3671元。审理中，原告顾友兴向本院提起鉴定申请：对昆山市屋和XX室车库的价值及装修价值进行鉴定。2019年08月28日，昆山市新世纪房地产评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》（昆新世纪估(2019)字第KSFY004号）：昆山市玉山镇汉浦新村XX号楼XXX室(含XX室车库)评估总价1756398元，固定装修90251元，合计1846649元。本次鉴定原告顾友兴花费15894元。另查明，2018年7月30日，原告顾友兴起诉被告吴萍：要求被告协助将昆山市屋及XX室车库产权过户至原告顾友兴名下。昆山市人民法院出具（2018）苏0583民初15638号民事判决书一份，判决：本案所涉房产为经济适用房，且在房产证上载明十年内不得交易转让，原、被告双方的交易行为不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难的目的，该买卖合同无效，故本院对原告的诉讼请求不予支持，判决驳回原告顾友兴的诉讼请求。现该判决已经生效。2019年2月27日，吴萍起诉顾友兴，请求判令顾友兴从昆山市屋及车库中迁出并支付房屋占有使用费。2019年5月24日，昆山法院出具(2019)苏0583民初4698号民事判决书：一、被告顾友兴于本判决生效之日起三十日内从昆山市屋及车库中迁出，将上述房屋返还给原告吴萍。二、被告顾友兴于本判决生效之日起十日内支付原告占用房屋期间的损失（以600元/月为标准，自2012年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）。苏州中院维持该判决。以上事实有民事判决书、收据、银行还款凭证、《房地产司法鉴定估价报告》、房屋买卖协议及双方当事人庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案所涉房产为经济适用房，且在房产证上载明十年内不得交易转让，故原被告之间签订的房屋买卖协议系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告均知晓房屋性质及转让限制，仍签订房屋买卖协议，均存在主观过错，故本院综合双方过错程度，酌定由原、被告各自承担50%的损失。关于金额问题：首先，被告吴萍从原告顾友兴处取得340000元的购房款应当予以返还。其次，关于340000元的利息部分、房屋差价及装修部分的价值、相关税费部分，均为原告顾友兴因合同无效而产生的损失，原告就上述损失需承担50%的责任。其一、340000元利息，原告主张110000元的银行贷款利息为35000元，被告认可该部分证据的真实性，对该笔金额本院予以确认，被告吴萍需承担其中的17500元。关于230000元利息，因原告未能举证说明该笔借款的时间，故本院根据被告自认的时间节点2011年8月29日起算利息，以230000元为本金，从2011年8月29日起计算至实际偿还之日止，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，230000元的利息部分被告吴萍承担50%的责任。其二、关于原告主张返还房屋差价损失、装修损失、税费部分，因原告在合同无效过程中亦存有50%的过错，故被告应返还上述损失的一半，即755160元{（1416398元+90251元+3671元）÷2=755160元}综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴萍于本判决生效之日起十日内返还原告顾友兴340000元及利息（利息部分，其中110000元利息部分为17500元；其中230000元利息部分，以230000元为本金，从2011年8月29日起计算至实际偿还之日止，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，230000元的利息部分被告吴萍承担50%的责任）。二、被告吴萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾友兴755160元损失。三、驳回原告顾友兴其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号3220198643605151526040924）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费21768元，鉴定费15894，由被告吴萍负担。原告顾友兴预交的案件受理费，本院予以退还，被告吴萍应当负担的部分缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811133323；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  黄福玲人民陪审员  祁 金人民陪审员  王 敏二〇二〇年四月三日法官 助理  尹 瑾书 记 员  王 晶