云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初1048号原告（反诉被告）：蔺光锐，男，1963年3月23日出生，汉族，系云南省西双版纳傣族自治州景洪市居民。委托诉讼代理人：王鸿、李艳，系云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：成东方，男，1978年5月3日出生，汉族，系湖南省祁阳县居民，现住景洪市。委托诉讼代理人：陈昌美，系云南北川律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）蔺光锐与被告（反诉原告）成东方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，被告成东方提起反诉，本院依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告蔺光锐委托诉讼代理人王鸿、被告成东方及其委托诉讼代理人陈昌美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔺光锐向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2012年5月23日签订的《租房合同》，并返还原告房屋；2、判令被告向原告支付2015年6月1日至2019年2月27日的房屋租金185.6836万元及违约金55.7万元，房屋租金自2019年2月28日起按66万元／年标准计算支付至房屋返还之日止；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告蔺光锐变更诉讼请求第二项为：判令被告向原告支付2015年6月1日至2019年2月27日的房屋租金136.3836万元元及违约金55.7万元，房屋租金自2019年2月28日起按66万元／年标准计算支付至房屋返还之日止。事实和理由：原、被告双方于2012年5月23日签订《租房合同》，约定由原告将其位于景洪市（泼水广正对面）房屋出租给被告从事宾馆经营，租期12年（2012年6月1日至2024年6月1日），年租金100万元，押金10万元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，截止2017年以前，被告陆陆续续支付了前三年（2012-2015年）的租金300万元，因经济萧条，经双方协商一致，自2016年6月1日起将年租金100万元变更为年租金66万元，但被告却未按期支付租金，被告第四年（2015年6月1日至2016年6月1日）抵扣10万元押金后尚欠20万元租金，自第五年起（2016年6月1日起）至今，被告仅支付租金48.8万元，其余租金未支付，经多次催要未果。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告成东方答辩并反诉称，原、被告双方于2012年5月23日签订《租房合同》，约定由被告承租原告房屋用于宾馆经营，被告如数缴纳了前三年（2012年6月1日至2015年6月1日）全部租金。因经济萧条，经双方协商一致，自2015年6月1日起年租金由原100万元调整为66万元。因房屋陈旧，被告于2016年10月投资200余万元重新进行装修，但因西双版纳旅游市场持续萧条，被告多次与原告协商降低租金，原告不同意，截止原告起诉之日（2019年2月27日），被告缴纳了租金1627000元和10万元押金后，无力缴纳剩余租金793000元（按年租金66万元）。原告应对被告装修残值124.4846万元先冲抵租金后，补偿给被告。为此，提起反诉，1、判令解除原、被告双方于2012年5月23日签订的《租房合同》；2、判令原告补偿被告房屋装修费约100万元（具体数额以评估结果为准）。诉讼中，被告成东方变更、增加反诉诉讼请求为：1、判令确认原、被告双方于2012年5月23日签订的《租房合同》无效；2、判令原告补偿被告房屋装修费1244846元。原告蔺光锐针对被告成东方的反诉辩称，一、对被告反诉确认原、被告双方于2012年5月23日签订的《租房合同》无效的观点认可，但被告仍然应返还房屋。二、对于所欠租金的实际金额2019年2月27日前欠185.1836万元，在2018年9月21日进行结算出具欠条，2018年6月1日-2019年2月27日双方按年租金66万元进行计算，49.1836万元，合计就是截至起诉日被告应付的租金。20万元的电梯款也应加入，共计被告应付原告185.1836万元。2017年9月12日后支付原告14万元，以及付给原告的钱，截至起诉日被告欠原告租金136.3836万元。虽然合同无效，但被告至今未返还交付房屋，因此2019年2月28日次日起被告应按每年66万元的标准支付至返还交付房屋之日止。三、对反诉诉请二的房屋装修费从100万元变更为1244846元，被告就多出的24万多需要多交诉讼费。房屋的装修未经原告同意，装修费用不应由原告承担，应由被告自己承担这份责任。四、原告对124万元的鉴定结果有异议，该鉴定书不应作为本案定案依据，它不客观，不应采信。若对鉴定结果认可，鉴定结果的费用应有被告承担，与原告无关。双方合同中约定被告在经过原告同意后可进行装饰装修，但合同到期后的装饰应交房屋所有人使用。但被告进行装修的行为并未经原告认可。根据最高院的司法解释第五条的相关规定，所有装修费用应由被告承担，我方还有权利要求被告恢复原状并补偿。假设原告同意被告装修，也不能按被告反诉诉请二全部由原告承担，应按过错进行分担。不论何种方式，都不应由原告全部承担，原告认为应由被告承担全部装修费用。原告坚持原告的诉请，并要求法院驳回被告反诉诉请二。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案事实部分争议的焦点：一是被告成东方截止2019年2月27日未付房屋租金金额的事实确认问题；二是被告成东方对承租房屋的装修现值的事实确认问题。一、关于被告成东方截止2019年2月27日未付房屋租金金额的事实确认问题。（一）原、被告双方陈述2012年6月1日至2015年6月1日止的房屋年租金为100万元，三年共计300万元，且被告成东方已支付，双方均无异议；（二）原、被告变更年租金为66万元的起算时间是2015年6月1日还是2016年6月1日的确认问题。本案中，原、被告陈述均存在变更租金的事实，但变更租金起算时间存在分歧，原告蔺光锐主张变更租金起算时间为2016年6月1日，被告成东方主张是2015年6月1日起算。综合原、被告陈述和提供的证据，原告蔺光锐的陈述和其提供的《保证书》及《欠条》与被告成东方提供的《银行流水账单》相互印证，被告成东方出具给原告蔺光锐的《保证书》及《欠条》实质是原、被告对截止2018年6月1日的租金结算，上述证据印证了原、被告变更租金起算时间为2016年6月1日。一是依据《欠条》，截止2018年6月1日，被告成东方应付房屋租金116万元；二是2018年6月1日至2019年2月27日，被告成东方应付房屋租金：1808.219元/日×272天=491835.616元。被告成东方截止2019年2月27日应付房屋租金共计1651835.616元；三是被告成东方于2016年11月20日和2017年3月1日出具给原告蔺光锐的《保证书》约定被告成东方所欠租金应支付利息和被告成东方承认于2017年3月30日、4月28日、5月31日支付的1.2万元是利息，原告蔺光锐主张被告成东方于2017年7月10日、9月12日、10月10日、11月14日、12月16日和2018年2月5日及14日支付的6.7万元为利息应扣减。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务的，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”。原告蔺光锐主张被告成东方所付5.7万元为利息，符合法律规定，该主张应予以支持；四是原告蔺光锐主张电梯款20万元应计入未付租金，原告蔺光锐未提供证据证明和说明，同时，被告成东方提供证据证明其于2013年1月21日和2月3日共支付给原告蔺光锐电梯款20万元，且云南评银房地产土地资产评估有限公司作出的云南评银司法估评[2019]第F017号司法鉴定意见中并未包括电梯现值（被告成东方明确表示放弃主张该权利）。另，被告成东方出具给原告蔺光锐的《保证书》及《欠条》是原、被告对截止2018年6月1日的租金结算。无论何种情况，该电梯款20万元均未计算在租金范围内。因此，原告蔺光锐的该主张应不予支持；五是被告成东方自2017年9月12日起已实际支付的款项54.5万元（包括5.7万元利息）。综上，被告成东方截止2019年2月27日未付房屋租金金额计算：被告成东方截止2019年2月27日应付房屋租金共计1651835.616元-被告成东方自2017年9月12日起已实际支付的款项54.5万元+被告成东方所付5.7万元利息=1163835.616元。二、关于被告成东方对承租房屋的装修现值的事实确认问题。经被告成东方申请，本院委托云南评银房地产土地资产评估有限公司对被告成东方承租房屋的装修现值进行鉴定，该公司于2019年9月18日作出云南评银司法估评[2019]第F017号司法鉴定意见，该司法鉴定意见为被告成东方承租房屋的装修现值（考虑了折旧）总价取整为1244846元（未包括电梯）。经审查认为，该司法鉴定意见符合法律程序，应予以采信。因此，应确认被告成东方对承租房屋的装修现值为1244846元（未包括电梯）。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月23日，原、被告订立《租房合同》，约定：原告蔺光锐将其位于景洪市（泼水广正对面）房屋出租给被告成东方从事宾馆经营，租期12年（2012年6月1日至2024年6月1日），年租金100万元，租金按年支付，每年提前30日支付，押金10万元。另双方对合同其他事项进行了约定。该合同订立后，原告蔺光锐将其位于景洪市（泼水广正对面）房屋交付给被告成东方从事宾馆经营。被告成东方于2013年1月21日及2月3日向原告蔺光锐分别交付押金10万元及20万元电梯款。被告成东方支付2012年6月1日至2015年6月1日三年租金共计300万元。经原、被告协商确定自2016年6月1日起将房屋年租金100万元变更为年租金66万元。2015年5月3日至2016年7月29日，被告成东方向原告蔺光锐支付租金共计64万元，于2015年10月12日至2015年12月16日向原告蔺光锐之子蔺杰支付租金共计11万元，于2016年1月26日至2016年3月19日向原告蔺光锐之妻李倩支付租金共计5万元。被告成东方于2016年11月20日向原告蔺光锐出具《保证书》，该《保证书》内容：成东方2016年12月31日付10万元、2017年1月28日前付5万元、2017年2月28日前付25万元，若上述款没付清共计40万元未付清余款按月息2分计算。被告成东方出具该《保证书》后于2016年12月12日至2017年2月10日向原告蔺光锐之妻李倩支付租金共计15万元。被告成东方于2017年3月1日向原告蔺光锐出具《保证书》，该《保证书》内容：成东方2017年2月28日未付25万元，2017年3月10日前付5万元，余20万元未付利息按月息2分计算（即4000元／月）。成东方2017年6月房租36万元，若36万元未付款部分按月息4分计算。2015年6月1日至2017年6月1日房租。被告成东方出具该《保证书》后于2017年3月10日至2017年3月20日向原告蔺光锐之妻李倩支付租金共计5万元，于2017年3月30日至2017年7月10日支付利息共计2.2万元，于2017年8月21日支付租金6万元。被告成东方于2017年9月12日向原告蔺光锐出具《欠条》，该《欠条》内容：2016年6月1日至2017年5月30日房租50万元，其中30万元于2018年2月28日分批次付清，2017年6月1日至2018年5月30日房租66万元于2018年3月1日后分批次付款（每月付一部分），共计房租116万元。被告成东方出具该《欠条》后于2017年9月12日至2017年12月16日和2018年2月5日至2018年2月14日向原告蔺光锐之妻李倩支付利息共计5.7万元，于2018年2月14日向原告蔺光锐之妻李倩支付房租2.8万元，于2018年2月25日至2018年12月11日支付房租共计32万元。被告成东方截止2019年2月27日应付房屋租金共计1651835.616元，被告成东方自2017年9月12日起已实际支付的款项54.5万元（其中利息5.7万元），被告成东方截止2019年2月27日未付房屋租金金额1163835.616元。被告成东方现仍使用该房屋经营宾馆。另查明，原告蔺光锐出租给被告成东方位于景洪市（泼水广正对面）房屋未办相关建设工程规划许可证。被告成东方于2016年10月对该房屋进行装修，经被告成东方申请，本院委托云南评银房地产土地资产评估有限公司对被告成东方承租房屋的装修现值进行鉴定，该公司于2019年9月18日作出云南评银司法估评［2019］第Ｆ017号司法鉴定意见，该司法鉴定意见为被告成东方承租房屋的装修现值（考虑了折旧）总价取整为1244846元（未包括电梯）。本院认为，本案适用法律争议的焦点：一是原、被告订立的《租房合同》的效力确定问题；二是原、被告的各项诉请是否符合法律规定的确定问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”。本案中，原告蔺光锐出租给被告成东方位于景洪市（泼水广正对面）房屋未办理并未取得相关建设工程规划许可证，原、被告订立的《租房合同》为无效合同。因此，原告蔺光锐要求解除原、被告订立的《租房合同》的诉请及要求被告成东方支付违约金的诉请，不符合法律规定和本案事实，应不予支持。同理，被告成东方要求确认原、被告订立的《租房合同》无效的反诉诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”。本案中，被告成东方有义务支付使用房屋期间的房屋占有使用费。因此，原告蔺光锐要求被告成东方支付截止2019年2月27日房屋占有使用费及自2019年2月27日起至被告成东方返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。本案中，原、被告订立的《租房合同》无效，双方应当返还取得的财产。因此，原告蔺光锐要求被告成东方返还房屋的诉请和被告成东方要求原告蔺光锐返还装修财产折价款的反诉诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、确认原告蔺光锐与被告成东方于2012年5月23日订立的《租房合同》无效；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告成东方支付原告蔺光锐截止2019年2月27日房屋占有使用费1163835.616元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告成东方支付原告蔺光锐自2019年2月27日起按日房屋占有使用费1808.219元计算至房屋返还之日止的房屋占有使用费；四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告成东方返还原告蔺光锐位于景洪市（泼水广正对面）房屋；五、自本判决发生法律效力之日起三十日内，原告蔺光锐返还被告成东方装修财产折价款1244846元；六、驳回原告蔺光锐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费26111元，由原告蔺光锐负担13543元，被告成东方负担12568元，并由被告成东方向原告蔺光锐径付。案件反诉受理费7980元，由原告蔺光锐负担，并由原告蔺光锐向被告成东方径付。本案鉴定费20000元由原告蔺光锐负担，并由原告蔺光锐向被告成东方径付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  雷卫东人民陪审员  乔银远人民陪审员  刘晓洁二〇二〇年四月一日书 记 员  彭 荟