山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初466号原告：谢印茹，女，1986年7月21日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**九曲滨河东路凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：刘建鹏，山东尧舜律师事务所律师。原告谢印茹与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛富翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢印茹的委托诉讼代理人王公刚、被告荣盛富翔公司的委托诉讼代理人刘建鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢印茹向本院提出诉讼请求：1、被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金51,815元并协助原告办理房屋的权属证书；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年11月25日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，该合同约定，原告购买被告开发的“荣盛香醍荣府”第32号楼2单元801号房屋一套房款总金额578,367元，被告应当于2014年12月30日前将该商品房交付原告使用，并于商品房交付使用后365日内将办理权属登记，需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商执行，协商不成的依法向人民法院起诉。原告按照合同约定履行了自己的义务，被告也向原告交付了合同约定的房屋，但被告未按照合同约定提供办理产权证所需要的资料，致使原告逾期办理产权证书。被告应承担以578,367元为基数按照年利率6%计算的自2016年1月1日起至实际办理产权证书日即2017年6月27日，共计545天的迟延办证违约金，共计51,815元。荣盛富翔公司辩称，原告所诉双方签订房屋买卖合同及内容属实，但被告开发的荣盛香醍小区于2016年11月23日通过综合验收，竣工验收备案文件齐全，因小区业主擅自围护庭院，扩建致使与规划审批内容不符，被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改，由于上述原因致使无法办理产权登记，并且在房地产销售过程中，进行不动产登记是原告主动申请的行政审批事项，被告只能进行辅助性的配合工作，被告开发的楼盘通过了综合验收，并进行了备案，至于原告是否能成功申请不动产登记，不以被告的意志为转移。原告到被告处领取资料及钥匙以及交付房屋的约定时间是2015年12月26日，涉案房屋于2017年5月10日就具备办理不动产产权的条件，原告诉称2017年6月27日办理不动产权证书系由其单方原因拖延办理，因此对于2017年5月10日之后延期办证造成的损失，被告不承担责任。原告主张的违约金应自原告实际占有房屋后365日的次日起即2016年12月27日起至2017年5月10日止，按照银行同期贷款利率计算。双方当事人对于以下事实无异议，本院予以确认：2014年11月25日，谢印茹与荣盛富翔公司签订《商品房预售合同》，合同编号：×××93，合同约定谢印茹购买荣盛富翔公司开发的“荣盛?香醍荣府”一套，包括32号楼2单元801号房及-128号储藏室，房屋代码分别为2309967、1760383，总房款为577195元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人、出卖人双方协商执行。合同签订时，双方亦签订了合同附件四补充协议。合同补充协议的第二条13项中约定：《商品房销售合同》中第九条“出卖人逾期交房的违约责任”补充如下：（1）本条中约定的“本合同规定的期限”是指本合同第八条及补充协议中约定的交付期限及特殊原因所产生的合理顺延期限；（2）本条中约定的“实际交付之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日。第五条其他约定的第4项规定：双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。第八条规定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。合同签订后，谢印茹按约定支付了房款578367元。2017年5月10日，荣盛富翔公司取得了包括涉案房屋在内的不动产产权证书。本案争议焦点为：原告诉求的被告逾期办证违约金的计算起止时间及标准。本院认定如下：原告主张，合同约定的房屋交付时间为2014年12月30日，被告已通过公示公告的方式向全体业主发出通告，如不能在12月30日前领取钥匙及相关凭证，则视为被告已履行交房义务，原告也是基于该告知在12月31日开始缴纳物业费，因此双方均是按照合同约定的2014年12月30日履行的房屋交付义务。根据全国法院民商事审判会议纪要，被告应按年利率6%承担违约责任。被告主张交房时间为2015年12月26日，提交领取资料、钥匙证明（存根）一份，证明实际交房日期为2015年12月26日。原告对该证据的真实性无异议，认为应以交纳物业费的时间作为实际交房时间。本院认为，被告虽然主张原告领取房屋钥匙及相关材料的时间为交付时间，但在双方签订的补充协议中，约定了“本条中约定的“实际交付之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日”。被告认可按照合同约定的时间即2014年12月30日向原告发出过交房通知，故本案房屋的交付时间应认定为2014年12月30日，原告主张被告自2016年1月1日起承担逾期办证违约金，本院依法予以支持。2017年5月10日，被告取得了包括涉案房屋在内的不动产产权证书，该时间也即被告履行合同义务的时间，故被告的违约时间应止于此，对被告的相关主张，本院依法予以支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。对于原告要求被告按照年利率6%的标准计算支付违约金，本院依法予以支持。原告自愿放弃主张2015年12月31日的违约金，系对其权利的自行处置，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，原告主张被告承担的逾期办证违约金应自2016年1月1日起至2017年5月10日止，以购房款578,367元为基数，按照年利率6%计算为47,156.7元（578,367元×6%÷365天×496天）。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司支付原告谢印茹违约金47,156.7元；二、驳回原告谢印茹其他诉讼请求。以上给付款项，于本判决生效之日起十日内支付（开户行：中国建设银行临沂河东支行；账号：×××81；户名：临沂市河东区人民法院）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1095元，减半收取计547.5元，由原告谢印茹负担57.5元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担490元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 庄桂芹二〇二〇年四月十六日法官助理 诸葛倩书 记 员 何晓庆