山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初7597号 原告：日照好屋房地产营销策划有限公司，住山东省日照市东港区海曲东路**，统一社会信用代码91371102348918824K。 法定代表人：郑琳，总经理。 委托诉讼代理人：李岩，山东文科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：房美祥，山东文科律师事务所实习律师。 被告：王明超，男，1984年11月5日出生，汉族，居民，，住山东省日照市莒县 委托诉讼代理人：牟俊香，山东中展律师事务所律师。 原告日照好屋房地产营销策划有限公司与被告王明超居间合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日照好屋房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人房美祥，被告王明超及其委托诉讼代理人牟俊香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日照好屋房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告中介费20950元、违约金6000元(暂主张12天的违约金)，共计26950元；2.本案律师费4500元由被告承担；3.本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：被告王明超在原告的居间下于2019年8月25日与刘庆美签订房屋买卖合同，以838000元的价格购买刘庆美位于日照市屋。合同第五条约定中介方为有偿服务，被告同意按照人民币房价*2.5%元即20950元向中介方支付中介服务费，该中介费于签订本合同的同时一次性支付给中介方，但合同签订以后被告拒不缴纳中介费用。另根据合同第五条的约定逾期支付中介服务费的需按天向中介方支付500元/日的违约金，并承担约定的其他条款的违约责任。合同第八条第3款约定违约方违约后如守约方、中介方通过诉讼等其他法律途径追究违约方违约责任，违约方还应承担诉讼过程中产生的律师费、诉讼费、交通费等其他全部费用。综上所述，原告为维护自身之合法权益特诉至贵院请求依法判决。 被告王明超辩称，原告所言不属实。1.被告的身份是一位农民工，为孩子上学进城买房，通过日照市启航房地产营销策划有限公司联系上原告，买房的目的已明确告知原告，且在被告因不能满足购房的目的而要求解除合同后，原告同意解除合同且同意免收中介费。合同解除后至提起诉讼前原告并未向被告主张中介费，现在提起诉讼，出尔反尔，属于恶意诉讼；2.原告提供的是格式合同，合同条款并不完善，且被告并不能做修改，其中的有关条款并未对被告尽到明确的提示说明义务；3.原告和被告签订合同之前已约定好中介费是12000元，且如果居间成功，此中介费是日照市启航房地产营销策划有限公司和原告平均分配的，并不是全部交付原告，原告依据合同条款主张中介费20950元没有依据；4.原告主张律师费4500元偏高，且不是实现债权的必要费用。原告起诉后被告多次沟通原告，且日照市启航房地产营销策划有限公司也居中调解，但原告都坚决拒绝。综上，原告所诉缺乏事实基础和法律依据，严重违背职业道德和诚实信用原则，请求法庭查明事实，还被告一个公道，同时依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交如下证据： 证据一房屋买卖合同，证明被告在原告的居间下签订房屋买卖合同，合同第六页第五条约定居间费用为20950元并约定违约责任； 证据二解除合同协议书，证明被告因个人原因违约不买房，与原房主刘庆美解除房屋买卖合同； 证据三代理费发票，证明原告为此诉讼花费律师费4500元。 对原告提交的证据，被告王明超质证意见为：对证据一，对被告的签字的真实性无异议。但答辩时已经说过原告提供的是格式合同，且合同中的有关条款原告并未尽到应有的解释说明义务，被告买房的目的是为了孩子上学，原告居间介绍的应是有学位的房屋，且该合同应是四方合同，合同最后有日照市启航房地产营销策划有限公司的签字，原告本次的诉讼仅仅是原告自己的意思表示；对证据二，对被告签字的真实性无异议。但并不是被告的真实意思表示，被告是在原告的欺骗之下签字的，当时被告就对协议中的有关内容提出异议，声明自己并没有违约，但原告说这只是个形式，解除合同都是这么做的，以后不会追究被告的责任，日照市启航房地产营销策划有限公司可以作证；对代理费原告主张偏高，且非实现债权的必要费用。 被告王明超向本院提交如下证据： 证据一原告的合作方日照市启航房地产营销策划有限公司的员工王某出具的证明两份，证明日照市启航房地产营销策划有限公司和好屋是合作关系，王明超是日照市启航房地产营销策划有限公司的客户，好屋房产提供房源。合同正常履行前提下，佣金为两家平分。且证明在买卖合同解除后，日照市启航房地产营销策划有限公司和原告都明确表示不再向被告收取佣金；证据二众信置业的房屋买卖合同一份，证明原告提供的房屋买卖合同条款不完善，不完善的地方当事人可以另行协议；证据三日照市启航房地产营销策划有限公司提供的证明一份，证明王某、周某系日照市启航房地产营销策划有限公司的员工。 原告的质证意见为：对证据一不予认可，该证据仅证明日照市启航房地产营销策划有限公司的王某不再向被告收取佣金，原告从未告知被告不再收取佣金。对证据二真实性不予认可，该证据仅证明被告通过其他中介另行购买房屋，而涉案合同中第十条约定本合同未尽事宜可各方约定后签订补充协议，补充协议与本合同同具法律效力，而被告并未与房主刘庆美及原告协商修改合同内容即与房主刘庆美解除了房屋买卖合同，被告视合同为儿戏，不应助长其该行为，且原告及房主刘庆美在签订合同前明确告知被告房主有一对双胞胎孩子，正用该房屋的学位上学，该合同是在买卖双方平等自愿、诚实信用，充分协商的前提下签订，被告应当按照合同约定承担违约责任。对证据三真实性不确定。 为证明其主张，被告向本院申请证人王某、周某出庭作证，该两名证人为日照市启航房地产营销策划有限公司职工，其中证人周某证言内容如下:“当时我给王明超推荐紫玉花园的房子，我约王明超去紫玉花园看房子，他说他有两个孩子，一个准备上初中，一个上小学。看了房子之后，我和王明超一起到好屋（原告）谈单，谈单的时候因为一个平方数不对，报价是95平方米，房产证实际是88平方米，一个税的问题，报价说已经出税，实际看房产证登记时间没有出税，当时双方都在谈论这两个问题，全部人都忽略了学位的事，并且好屋（原告）合同也没有写学位的事，我们启航合同都有学位，在合同中学位的地方可以勾选。第一天谈好之后就签了房屋买卖合同。第二天，王明超给我打电话问这个房子占不占学位，我说我打电话问问好屋（原告），我打电话给好屋（原告）的郭娟，郭娟又打电话问房主，房主说这个房子已经占学位了，我们跟王明超解释说根据日照市的规定2017年之前不需要占不占学位，有租赁合同就可以上学，因为东港区实验学校不是重点学校。王明超说他有两个孩子要上学，用租赁合同能不能上学不敢确保，怕耽误孩子上学。因为王明超第二个孩子要上小学，这个房子是占的小学学位。我说这个事我也没有经历过，让他找店长，我就把店长的电话给了王明超，王明超自己联系的店长。好屋（原告）解释说王明超不想要这个房子，王明超当天晚上去找户主，不想要这个房子。如果居间成功，中介费12000元一方一半，我们拿6000元，好屋（原告）拿6000元。我们和好屋（原告）是合作关系，我有房源，他们有客户或者我有客户，他有房源都可以在一起合作。这个房子，客户是我的，房源是好屋（原告）的。后来，王明超去退房子的时候，问房主要1万元的定金没有要出来，当初1万元的定金已经给房主了。中介费都是可以商量的，但是规定是别超过2.5%。在合同上写是这样写，实际收费的时候可以进行打折，有另外收费的收费单。当时退房的时候，是我们店长在场，当时的情况我不清楚。” 对于启航房产和原告合作时是否说过被告买房子是为了孩子上学等表示的问题，证人周某陈述：“我当时没有和好屋（原告）说。但是原告一直说东港区实验学校多么多么好。说明这个房子是在实验学校划区内的。跟好屋（原告）没有说过要求，被告说过，我没有说。好屋（原告）只是说学校好，没有说占不占学位的事，我们也没有说什么”。 证人王某证言内容：“当初被告跟好屋（原告）签订合同时我在场。被告买房是为了孩子上学，要求有学位，被告和店员说过，我是通过店员知道的，在签订合同的时候，大家都忽略了这个事”。“被告要求解除合同时我在场。当时确认了占着学位，被告说不买房子，因为这个定金已经交给房主了，我和被告到房主家里做工作退还被告1万元，房主不答应退，我们又一起到好屋（原告）说退房的事，房主坚决不退定金。被告说不要了这个定金。我和提供房源的业务员郭娟一起商量解除合同的事，因为占着学位，被告又没要定金，我们和好屋（原告）也表示过不要中介费。当初三方签订买卖合同和解除合同，都是好屋（原告）出具的格式合同，买卖双方签字，解除合同我们和好屋（原告）都没有在合同上签字，但是我们和好屋（原告）都在场。这笔单是以好屋（原告）为主，各个公司的程序不同，我们都是听好屋（原告）的安排。原告方的一个女的应该是财务人员说解除协议的都这个模板，是我和好屋（原告）公司的业务员郭娟说这种情况没要回来定金，咱就都别收取中介费了。郭娟也同意了。签订合同的时候，正常办完就收12000元，是买卖双方、我们和好屋（原告）商定中介费12000元。合同都是这样定的，实际收取的中介费不一定以合同为准，以实收为准，实收都另有单据”。 对上述证人证言，原告质证意见为：对证人证言不予认可。1.关于解除合同协议书是买卖双方自行商议签订，原告从未声明不收取居间费用。2.从证人证言可以看出，日照市启航房地产营销策划有限公司并没有告知原告，被告的购房要求，如不明确告知，原告也不会刻意关注学位问题。占不占学位并不是签订房屋买卖的必备条件，被告不提出，原告也不会特别关注，被告为给孩子上学买房应当第一时间想到学位问题，并提出要求，但被告并未提出，该房屋买卖合同系被告自愿签订，合法合规，被告应当为其违约行为承担违约责任。3.房屋的面积、税款以及学位问题均是签订合同之前被告已经知晓，被告完全可以决定不购买该房屋，且合同中并未约定关于学位的问题，证人证言也说明对学位有其他的解决方案，房屋占学位的问题并不是被告可以违约的理由。4.居间费用，原告与日照市启航房地产营销策划有限公司如何分配是两家公司之间的事与本案没有关联性，且日照市启航房地产营销策划有限公司不收取中介费用是启航的决定，并非原告的决定，日照市启航房地产营销策划有限公司也不能代表原告，原告从未告知被告不收取中介费用。 被告质证意见为：证人都是原告的合作方，且也是从事职业居间义务的，双方都清楚被告的购房需求，原告无权全权处理居间费用，也无权替合作方提出诉讼请求，证人证言属实。被告说过当初签订合同的时候明确说过学位的问题，证人说当时都忙于讨论差价和是否出税的问题，忽略了学位的问题。 根据上述证据及当事人的质证意见，本院确认对无争议的事实认定如下：被告通过日照市启航房地产营销策划有限公司（以下简称启航房产，至判决主文前）欲购楼房一套，但启航房产没有适合被告欲购的房产，而原告拥有一定的房源，于是原告与启航房产合作，由原告为被告提供房源，以原告方为主。启航房产方由其分店--德润福临店店员周某、王某为经办人，原告方由其店员李美玲、郭娟为经办人，共同为被告提供居间服务。2019年8月25日，在原告方、启航房产方居间下，被告与案外人刘庆美订立了房屋买卖合同一份，合同约定：刘庆美将其名下位于日照市产以838000元的价格卖予被告，买卖双方为此约定了房款支付、房产权属变动方式和期限及违约责任的追究方式、结果等。合同第五条约定：鉴于中介方为买卖双方所提供的中介居间服务，在签订本协议当日，被告方需按照房价的2.5%向中介方支付中介服务费，于签订本合同的同时一次性支付，若逾期支付，每逾期一天还需按天向中介方支付每日500元的违约金等；合同第八条约定：违约方违约后如守约方、中介方通过诉讼等途径追究违约责任，违约方还应承担诉讼中产生的律师费、诉讼费等；合同第九条约定：本合同系根据买卖双方意愿的表述拟定、签定的，双方签订了本合同即视为中介方本次居间工作已经完成，买卖双方一致同意按照合同约定向中介方支付全额中介费；本合同中所有约定为：“协商不成可解除合同”的（有额外约定的除外），甲方、乙方、中介方全部无违约责任，如有甲乙任意一方通过书面、文字形式告知另一方及中介方要求借解除合同，则合同自动解除，甲方及房款托管方需在合同解除后15个工作日内退还乙方所交所有房款且配合办理完退款手续，已经发生的不可退还的费用由交款方自行承担，各方互不承担因本合同解除造成的各方各项损失。合同落款处刘庆美、被告王明超予以签字，原告在中介方处盖章，原告方经办人李美玲、郭娟签字，合作中介方处落款：启航房产分店德润福临店（无印章）。当日被告支付给刘庆美购房定金10000元。 2019年9月8日，原告方郭娟、启航房产方王某及被告王明超（乙方）、刘庆美（甲方）共同协商订立《解除合同协议书》，主要内容为：甲乙双方于2019年8月25日在日照好屋房地产营销策划有限公司的居间下签订编号为HWDC2019082502的《房产买卖合同》，因乙方个人原因违约不买导致交易失败，现经双方协商，一致同意于2019年9月8日解除上述合同，按照合同约定乙方已支付的定金不退，作为违约金赔偿给甲方。本协议签订之日起生效，本协议生效后甲乙双方之间纠纷一次性了结，双方再无任何纠纷。 诉讼中，原告明确了违约金的计算方式，违约金为6000元（500元/每日*12天）。另原告主张了律师费4500元，提供了发票一张、诉讼委托代理合同一份，但未提供款项支付的证据。 根据庭审中当事人的诉讼、答辩及质证意见，双方对证人周某、王某证言的证明力存在较大争议，这是确认本案事实的关键，对此本院分析认定如下： 根据已查明的问题，可以确认启航房产与原告系在为被告进行居间服务过程中的合作者，启航房产拥有被告欲购房产的人源，原告拥有刘庆美房产出售的房源，至被告与刘庆美房屋买卖合同的签订及后期买卖合同的解除前后，二者一直保持着促成被告与刘庆美房屋买卖合同签订及解除这一合作关系。上述证人系启航房产的职工，是为被告实现购房进行居间服务的经办人，其与被告方的主要经办人郭娟一直在具体合作经办，其目的在于通过促成被告与刘庆美的房屋买卖合同的签订而使其所供职的中介机构获得利益并最终实现个人利益。从这一角度看作为合作者其双方有一致的利益目的，基于利益关系，证人所作的不利于其本身及原告的证言应予以采信。根据证人证言，应确认被告在要求启航房产进行居间服务时存在购房亦为其子女解决上学学位的目的，正是这一目的没有实现被告才选择解除合同，也应当认定在居间成功时被告应当支付中介费12000元及被告与刘庆美解除合同后被告放弃定金追索、原告及启航房产放弃追究违约责任的事实，并能够确定原告及启航房产放弃追究违约责任与被告同意放弃定金追索相互作用。同时还应确认在被告与刘庆美签订及解除房屋买卖合同的居间活动中系以原告方为主、启航房产方为辅的事实。 本院认为，根据本案当事人的争议问题分析，本案争议焦点有二，其一为原告是否能够单独主张权利，其二为被告应否继续承担支付居间报酬义务。 第一，被告诉讼中主张原告无权单独要求被告支付合同约定的中介费，因启航房产虽然系居间服务的参与者，但被告与刘庆美订立的合同中只有原告方的印章，且启航房产处于辅助、配合原告方的地位，故其非该合同主体，其二者在居间活动中存在着内部居间服务活动的分工及利益分配关系，从合同外部关系看，原告可以提起本案诉讼。 第二，原告与被告及刘庆美之间在被告与刘庆美所订立的房屋买卖合同中就居间服务的相关权利义务作了明确约定，内容合法、意思表示真实，居间合同关系成立、有效，本院予以确认，原被告均应严格按照约定履行居间服务义务、支付报酬。《中华人民共和国合同法》第九十一条第五项规定，债权人免除债务的，合同的权利义务终止。本案中虽然原告促成了被告与刘庆美之间的房屋买卖合同，被告按照约定应当支付给原告居间报酬，但因刘庆美与被告解除房屋买卖合同同时，原告与启航房产均参与其中，且根据本案二证人证言，原告方及启航房产经办人员已同意放弃向被告追索报酬，应视为原告及启航房产免除了被告的债务，故被告方按照居间合同约定应当支付居间报酬的义务应予终止。 关于原告主张的律师费用4500元的问题，因原告提供的证据不能充分证实已实际支付，故不予认定，况且原告主张的被告应支付居间报酬的义务已终止，原告的该项主张理由并不充分。 综上，原告虽然有权提起本案的诉讼，但由于其已实际免除了被告的债务，被告应当履行的支付报酬义务依法应予终止，同时关于原告请求的被告应当负担律师费的诉讼请求，因证据不足，理由不当，本院不予支持，故对原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第五项、第一百零五条之规定，判决如下： 一、驳回原告日照好屋房地产营销策划有限公司关于被告王明超应当支付居间报酬20950元的诉讼请求； 二、驳回原告日照好屋房地产营销策划有限公司关于被告王明超应当负担律师费4500元的诉讼请求； 案件受理费586元，由原告日照好屋房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  周会升 人民陪审员  葛胜峰 人民陪审员  许凤玲 二〇二〇年四月十三日 法官助理牛素素 书记员刘洁