广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初2161号原告：蔡文彩。委托诉讼代理人：郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗思敏，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。被告：邓子俊。原告蔡文彩与被告邓子俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案受理后，适用简易程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告蔡文彩及其委托诉讼代理人郭峰、罗思敏、被告邓子俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡文彩向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的房屋买卖合同关系于2019年10月26日解除；2.被告立即交还位于东莞市虎门镇赤岗社区***丰泰东海城堡X区X栋X单元X的房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年6月27日签订《委托代办过户买卖合同》，被告自愿以1136900元购买原告所有的位于东莞市虎门镇赤岗社区***丰泰东海城堡X区X栋X单元X号的商品房，该合同约定被告于2016年6月26日前支付定金250000元，首期楼款(含定金)886900元由买方与经纪方或银行通知还款之日起3个工作日内直接付至卖方贷款账户，余款待买方完税后一次性付清，双方需在2016年7月28日交齐尾款并交楼。买卖合同签订后，被告于2016年6月27日通过银行转账的方式向原告支付定金250000元，原告收到定金后，应被告及经纪方的要求，于2016年7月1日前往东莞市华南公证处办理公证委托，书面授权被告的妻子陈大群代原告办理案涉房屋的提前还款以及过户等手续，并将案港房屋证件原件交付给第二人保管以办理过户。后因被告征信出现了严重问题，导致被告无法如期向银行申请货款，继而不能如约向原告支付首期款项。原告基于对被告的信任，给予被告一定的宽限期处理，并交付了案涉房屋给被告居住使用，随后被告仅仅筹集到246500元支付给原告，但仍无法抵充未缴首期余款。因被告贷款一直未能申请并获批准，被告找到原告进行协商，希望原告配合被告处理还贷以及过户事宜。2017年9月7日,双方签订书面附加合同协议一份，履行期限延期两年。但自附加合同协议签订后，被告多次逾期归还贷款，导致案涉买卖无法完成，并造成原告多次逾期还货记录，征信已经受到严重的损害。原告为维护自身合法权益，于2018年3月诉至东莞市第二人民法院，该院作出（2018）粤1972民初4438号民事判决书，判决驳回原告蔡文彩的全部诉讼请求。原告不服，继续上诉，广东省东莞市中级人民法院于2019年10月24日向原告送达（2018）粤19民终8131号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。双方签收判决书后，原告多次催促被告抓紧处理贷款事宜办理房屋过户手续，以便在限购条件下原告可以另行购房，但被告仍无故推托，并扬言官司已胜诉以后对原告可以置之不理，后果然不再理会原告的催促。原告认为，双方签收判决书后，纠纷告一段落，按约定及时办理贷款及房屋过户手续审批是被告的主要义务，否则会影响原告购置房屋，经催促，被告仍不履行主要义务，已符合合同解除的法定条件，故在2019年10月26日，原告向被告送达解除合同通知书，通知被告解除2016年6月27日所签订的《委托代办过户买卖合同》及2017年9月7日签订的附加合同协议,立即将房屋交还给原告。解除合同是因为被告没有在原合同约定2016年7月28日前付全款办理过户手续，也没有在补充协议约定的两年宽限期内办理付款手续，被告于2019年10月19日收到了东莞市中级人民法院的民事终审判决后经原告多次催促，仍拒不办理付款和过户手续。产生后果是根据东莞市********民在我市购房相关资料的要求通知的第一条，由于原告是香港人，已经有一套已经登记的房产，无法购买新房，使原告没有自己的房子可以住，都是租房。被告拒不办理过户手续是因为自己没有付款能力，也没有信用贷款的条件。根据合同法有关规定已经达到合同解除条件。解除合同通知书是2019年10月26日送达给被告，到现在已经超过3个月的异议期，被告一直没有提出异议、反诉以及答辩，解除合同通知书已经产生确定的法律效力，原告提出解除合同符合法律规定。综上，原告根据相关规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告邓子俊辩称：被告收到二审判决书之后，有在2019年11月4日去银行想办理结清贷款手续，被告在银行打了贷款清单，银行说要过月底才可以办。但过几天银行说原告将之前协议上约定的银行账户注销了，原告重新开户，导致无法办理结清贷款手续。之前的贷款被告都是每月存款进去双方合同约定的银行账户内。2019年11月至今的贷款，被告通过微信转账支付给原告，但原告不收。被告有能力付清尾款和银行贷款，是原告不配合被告去办理，被告没有违约，不应解除合同。经审理查明：2016年6月27日，原告（卖方、委托方）、被告（买方、委托方）及某房地产经纪有限公司（受托经纪方）签订一份《委托代办过户买卖合同》，约定：“原告将位于东莞市虎门镇赤岗社区***丰泰东海城堡X区X栋X单元X房[房产证号：粤房地权证莞字第**]出售给被告，总价款为1136900元；定金250000元，买方需在2016年6月26日支付卖方；2016年7月28日交齐尾款250000元后交楼；剩余楼款636900元，由于案涉房产已办理抵押登记，故该款项由买方与经纪方或银行通知还贷之日起3个工作日内直接付至卖方贷款账户内；因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额与总楼价10%的违约金，（2）守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金，（3）合同履行过程中，如有房管局或银行等三方以外因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应顺延；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限；因买卖双方约定定金款超出成交价的10%，故特别说明：如有任何一方违约必须按收取定金的双倍赔偿，以及直接、间接损失。”签署该合同当日，被告向原告支付了合同定金250000元，后原告将房地产证、买卖合同以及住房贷款抵押合同以及相关票据交给粤富房地产经纪有限公司以办理过户手续，并将案涉房屋交付给被告。2016年7月1日，原告办理了公证委托手续，委托案外人陈大群代为办理案涉房屋过户的相关手续。因被告未能如期将款项付至指定账户以涂销抵押，故双方口头约定由被告按月向银行偿还案涉房屋的贷款，在此期间被告继续筹款。2017年9月7日，被告向原告付清了根据合同约定本应于2016年7月28日支付的合同尾款250000元，尚欠楼款636900元。双方一致确认，被告尚未支付的楼款即为被告应当付至原告的贷款账户以涂销抵押的款项。同日，双方签订一份《附加合同协议》，主要内容为：“双方确认因卖方尚未还清银行按揭贷款注销手续，买方也尚未到银行申请按揭贷款，目前无法进行过户交易；在该物业过户前，卖方承诺无条件配合买方到银行还款、涂销抵押、向担保公司申请按揭贷款，以及到房管所、税务、物业管理及水电部门办理案涉物业的相关事宜；买方是帮卖方解决当前的经济困难，因此拿钱买下未供完的房子，在买方正常、按时、按款数月供此房，卖方无任何权利干涉卖方的入住和过户、买卖；买方已买断案涉房屋的‘入住权、过户权、买卖权等此房所有权利’，卖方必须无条件在今后两年内配合卖方办理所需过户手续。”2016年7月至2019年10月期间，由被告向原告的银行账户缴存房贷，双方确认，被告共计缴纳了40个月的房贷141319.6元。原告曾起诉至本院，案号为(2018)粤1972民初4438号，诉请：解除原、被告于2016年6月27日签订的《委托代办过户买卖合同》以及2017年9月7日签订的附加合同协议；被告立即交还已交付的东莞市虎门镇赤岗社区***丰泰东海城堡X区X栋X单元X房；被告向原告支付违约金500000元。本院经审理后认为被告并不存在根本违约行为，对于原告提出的解除合同、返还房屋以及支付违约金的诉请不予支持，判决驳回了原告的全部诉讼请求。原告上诉至东莞市中级人民法院，该院于2019年9月26日作出（2018）粤19民终8131号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原告于2019年10月24日向被告邮寄一份《解除合同通知书》，称在收到东莞市中级人民法院民事判决书后，多次催促被告办理银行还款及房屋过户手续，但被告一直无故推脱，故通知被告解除《委托代办过户买卖合同》和附加合同协议，要求被告立即返还房屋。原告于2019年10月27日将《解除合同通知书》通过微信发给被告，被告确认2019年10月27日收到微信发送的《解除合同通知书》。原告提交了双方的微信记录，显示：2019年10月24日，原告说“你的意思是，不想去还清，对吧”，被告语音回复“去了，都说去了，下个月才行你还在这里争干嘛……”，原告说“下个月，我也没有答应你下个月，是你自己说下个月，如果下个月不行呢，那就再下一个月，是不是这样？拖了几年了，拖了几年的时间了你还不满意呀，难道再拖三五年好不好……”；2019年10月27日，原告将《解除合同通知书》和快递单发给被告，2019年11月4日，被告微信转账了房贷3532.99元，原告回复“不必了，交房给我就行了”，被告说“你可以再去告的嘛……我12月份，已经申请12月份结清的，不用你都可以的，你怎么搞都没用的啦，你可以问银行……”。被告提交了银行卡和银行流水清单，主张收到前案二审判决书后，原告要求被告配合办理手续，被告同意，被告到银行询问，因为是每月3号还款，银行称要到下个月才可以办理一次性结清款项，银行打印了银行流水给被告，看尚欠多少贷款余额，但过了几天，银行打电话称原告把贷款的银行账户注销了，无法办理结清贷款。原告主张由于被告多次逾期还贷，影响原告的信用，前案二审判决后，原告催促被告还清款项，但被告一直推脱，原告认为被告在骗原告，就让被告在一个星期内办完，被告也没有做，由于按照附加协议约定的两年期限也到期了，所以原告于2019年10月26日申请注销了银行卡，更换了一张银行卡还房贷，由于原告已向被告发了解除合同的通知，所以被告在2019年11月4日、12月3日、2020年1月3日微信转账的房贷款，原告均没有收取；原告认为被告没有按期交齐尾款，导致无法过户，原告是香港人，不能再买新房，过了两年的宽限期以及前案二审判决后，被告拒绝办理交付尾款和更名手续，导致原告的合同目的不能实现，被告没有通知原告办理相关手续，不履行自己的主要义务，故认为原告有权解除合同。以上事实，有原告提交的《委托代办过户买卖合同》、中国建设银行个人贷款对账单、收据、产权证明收据、《公证书》、录音文字记录、微信记录、短信记录、民事判决书、《解除合同通知书》、快递单、微信语音记录、《关于简化港澳台居民在我市购房相关资料要求的通知》、《港人在大湾区内地城市购房放开，豁免多项限购条件》，被告提交的银行卡、银行流水清单、《附加合同协议》，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《委托代办过户买卖合同》及其补充协议即《附加合同协议》是双方真实意思的表示，其内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告提出解除合同是否合法有据。对此，本院分析如下：从《附加合同协议》约定的原告应于两年内无条件配合被告办理案涉房屋过户手续的表述看，被告有权自签订该协议之日起两年内付清购房余款。原告在该两年期限内提出了解除双方合同关系的诉讼，二审审理过程中，该两年期限已届满，但在二审判决前，原告提出的解除合同是否得到支持尚未有定论，因此，该期限应当基于原告提出解除合同的诉讼而予以顺延相应的合理期限。在诉讼期间，被告亦按月向银行偿还案涉房屋的贷款。二审判决后，被告称于2019年10月19日收到二审判决书，从原告提交的微信记录看，2019年10月24日，原告说“你的意思是，不想去还清，对吧”，被告语音回复“去了，都说去了，下个月才行……”，案涉房屋贷款为每月3号还款，此时已过当月还款日，被告所称需要下个月才能办理结清贷款符合银行交易规则，故被告提出的办理时间在合理期限范围内。而原告于2019年10月26日向银行申请注销还贷银行卡，亦不收取被告通过微信转账的还贷款项，致使被告不能再履行还款和结清贷款的义务，即原告未能给予被告履行义务的合理期限就注销了还贷银行卡。原告也未能举证证明被告在合理期限内拒绝办理交付尾款和更名的手续，故被告不构成迟延履行的违约行为。因此，原告在2019年10月26日、27日提出解除《委托代办过户买卖合同》及《附加合同协议》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故对于原告提出的确认合同解除、返还房屋的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告蔡文彩的全部诉讼请求。本案受理费7516元，由原告蔡文彩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇二〇年四月十六日书记员 陈倩婷