广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终285号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：程永雄，男，1970年8月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区****************，现住广东省阳江市江城区******************。公民身份号码：441************831。被上诉人（原审原告）：何文可，女，1970年8月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区****************，现住广东省阳江市江城区******************。公民身份号码：441************881。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人程永雄、何文可商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司无需支付违约金3242.30元；二、撤销一审判决第二项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由程永雄、何文可承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当。丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。程永雄、何文可没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审判决丰怡公司向程永雄、何文可支付违约金欠妥，请求二审法院予以纠正。二、涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司从2018年5月17日起至退清时止支付代收办证费利息给程永雄、何文可没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，应以程永雄、何文可起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。程永雄、何文可辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方签订的合同是双方真实的意思表示，程永雄、何文可已经按照约定支付购房款和办证费，但丰怡公司没有在合同约定的时间内协助程永雄、何文可办理房产证，应支付占用办证税费的利息和违约金。程永雄、何文可向一审法院起诉请求：一、丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区********************房屋不动产权证办理到程永雄、何文可的名下；二、丰怡公司返还办证税费31125元及利息（利息从2016年12月20日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给程永雄、何文可；三、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金3242.30元；四、本案的诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2016年12月19日，程永雄、何文可（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区********************出售给程永雄、何文可，合同约定建筑面积共151.58平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为648459元；付款方式为公积金贷款，买受人应当于2016年12月19日前支付首期房价款198459元，占全部房价款的31%。余款450000元向指定按揭银行申请按揭贷款支付。第十一条关于交付时间的约定：（1）出卖人应当在2018年2月15日前向买受人交付该商品房。第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款，程永雄、何文可与丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，程永雄、何文可于2016年12月19日支付了代收代缴办证税费共31125元给丰怡公司，此后并按合同约定付清了购房款共648459元给丰怡公司。丰怡公司已于2018年2月15日将涉案商品房交付给程永雄、何文可使用。至此，程永雄、何文可认为丰怡公司逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审另查明，涉案商品房尚未办理初始登记。丰怡公司提交了涉案商品房的物业维修基金存折及发票，拟证明其代程永雄、何文可缴交了物业维修基金11672元及初始登记费80元，共11752元，程永雄、何文可对此予以确认。一审法院认为，程永雄、何文可与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现程永雄、何文可请求丰怡公司协助办理不动产权登记手续，属法律不能履行的情形，对该项请求，应予以驳回。关于程永雄、何文可请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，程永雄、何文可和丰怡公司同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因丰怡公司的责任，程永雄、何文可未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向程永雄、何文可支付违约金。本案中，涉案商品房已于2018年2月15日交付给程永雄、何文可使用，按照合同约定，程永雄、何文可应在交房之日后的90天内（从2018年2月16日至2018年5月16日），即2018年5月16日前取得该商品房的房屋所有权证书，但程永雄、何文可至今未能取得涉案商品房的房屋所有权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”故丰怡公司应当承担违约责任。丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向程永雄、何文可支付逾期办理不动产权证违约金3242.30元（648459元×0.5%）。关于程永雄、何文可请求丰怡公司返还办证税费及利息。由于丰怡公司逾期办证构成违约，现程永雄、何文可主张丰怡公司返还办证税费，应予以支持。程永雄、何文可于2016年12月19日支付了办证税费共31125元给丰怡公司，丰怡公司主张其已代程永雄、何文可支付的办证费用应予扣减，包括物业维修基金11672元及初始登记费80元，共11752元，程永雄、何文可对此予以确认，故丰怡公司应将剩余的办证税费返还给程永雄、何文可。本案扣减丰怡公司已支付的必要合理费用，丰怡公司应返还剩余办证税费19373元（31125元-11752元）给程永雄、何文可。至于该款的利息问题，虽然程永雄、何文可是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用程永雄、何文可的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给程永雄、何文可。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，丰怡公司应在交付商品房后的90天内即2018年5月16日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2018年5月17日起至丰怡公司付清剩余办证税费给程永雄、何文可时止，以19373元为基数计付利息。至于程永雄、何文可请求按照年利率6%计付利息，缺乏依据，不予采纳，酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给程永雄、何文可。综上所述，程永雄、何文可请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金、返还办证税费及利息，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权违约金3242.30元给程永雄、何文可；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费19373元及利息（从2018年5月17日起至实际付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给程永雄、何文可；三、驳回程永雄、何文可的其他诉讼请求。一审案件受理费329元，由程永雄、何文可负担100元，丰怡公司负担229元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费19373元给程永雄、何文可，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。程永雄、何文可与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给程永雄、何文可；二是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给程永雄、何文可。关于争议焦点一，本案中，程永雄、何文可已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给程永雄、何文可，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司应按合同约定支付逾期办证违约金给程永雄、何文可并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张延误办证的原因不能全部归咎于其，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，虽然该办证费是程永雄、何文可自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2018年5月17日起向程永雄、何文可支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2018年5月17日起计付利息给程永雄、何文可正确，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年四月二十日法官助理  詹礼迪书 记 员  冯梅瑰林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。