河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初14391号原告（反诉被告）：王文才，男，1979年11月20日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：李运华，河南良策律师事务所律师。被告（反诉原告）：驻马店市凤凰置业有限公司。住所地：驻马店市文明路北段翡翠城院内。法定代表人：李兵。委托诉讼代理人:张力、陈相伟，河南华珠律师事务所律师。原告王文才与被告驻马店市凤凰置业有限公司(以下简称凤凰置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告凤凰置业公司提起反诉，本案合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文才及其委托诉讼代理人李运华到庭，被告凤凰置业公司的委托诉讼代理人张力、陈相伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文才诉称，2017年11月，原告在被告房产推销时购买天中老街2#-1-1316号商铺一套，首付款383921元，剩余房款银行按揭偿还。原告根据被告的要求提供身份证件、结婚证件及原告打工的收入证明，被告承诺接下来的事情由他们来做。原告的按揭贷款一直没有办下来，被告要求再提交流水（收入证明）。原告的收入仅仅是打工报酬，再无其他。后来，被告要求原告更换小户型，又说换住房，按揭期限由10年变更为5年。原告与被告关于购房目的明确是商铺，原告的按揭不符合条件，被告应当及时返还购房首付款，到目前为止，原告没有合同书，手中除持有4张收付款凭证，再无其他。关于原告的首付款，被告从不提退还，还一再催促续交后续款，否则，不退款还要赔偿损失。原告明确后的诉讼请求为：解除合同、退还首付款383921元，利息损失80000元（自最后一次缴纳首付款即2018年1月20日起计算至原告起诉之日即2019年11月7日止，利率按已交购房款的日万分之五计算，计算数额为140131元，共计730天，但原告请求利息损失数额为8万元）。被告凤凰置业公司答辩并反诉称，一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议合法有效，被反诉人应当继续全面履行合同并承担违约责任。二、凤凰置业公司依据《商品房买卖合同》的相关约定诉请被反诉人按日支付逾期应付款的万分之五的违约金有事实及法律依据。三、被反诉人逾期支付剩余购房款违约在先，导致凤凰置业公司对该款项的利息损失，凤凰置业公司的利息损失主张依法应当得到支持。四、被反诉人因自身信用问题无法办理银行按揭贷款手续，按照合同约定应当继续支付剩余购房款，被反诉人已经构成违约。请求：一、判令被反诉人向反诉人支付剩余购房款28万元并支付相应利息（利息自反诉被告最后一次支付购房款的时间即2018年1月21日起至结清全部款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；二、判令被反诉人向反诉人支付违约金（违约金自2018年1月21日起至结清全部款项之日止，以合同第七条约定按剩余购房款28万元的日万分之五计算）。原告王文才针对被告凤凰置业公司的反诉答辩称，一、被反诉人一直没有得到购房合同，反诉原告随意作出有利于自己的合同解释，在原告没有合同的情况下，原告无法按合同履行；二、剩余28万元是以按揭方式支付，反诉人就按揭贷款问题没有解决，是反诉人改变10年为5年的偿还期限，至被反诉人承受不了5年偿还28万元，是反诉人变更合同所致；三、反诉被告没有违约，银行按揭办不成（不符合条件），反诉人应当退还被反诉人的购房款；四、反诉原告违背诚实守信原则，按揭贷款不退款，要求再次变更合同，由购买商铺变成公寓、住房，致使反诉原告的合同目的不能实现。综上所述，反诉原告的请求不成立，请求法庭予以驳回。经审理查明，2018年1月20日，原告王文才（××）与被告凤凰置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于乐山大道与××交叉口西南角编号为ZMDK-2010-31号的地块的土地使用权……，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名东申凤凰城住宅小区；第二条、……商品房预售许可证号为（2012）驻房管预字第20120077号；第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为第2幢1层1316号房，该商品房的用途为商业，属框剪结构，层高4.5米，建筑层数地上33层，地下**，该商品房合同约定建筑面积共26.45平方米……;第四条、计价方式与价款。出卖人与××约定按下述第1种方式计算商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25100.98元，总金额陆拾陆万叁千玖百贰拾壹元整……;第六条、付款方式及期限。××按下列第3中方式按期付款：1、一次性付款××于X年X月X日之前一次性交纳全部房款。2、分期付款。3、其他方式××于2018年1月20日交纳首付款383921元，剩余房款280000元采用银行按揭；第七条、××逾期付款的违约责任。××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……；2.因××提供的按揭资料不符合银行要求，造成按揭贷款无法批复的，第3种付款方式自动转为第1种付款方式，自××接到通知之日起七日内补清剩余房款，否则承担第七条第一种违约责任等内容。同日，原、被告双方签订的合同补充协议附件四第二条约定：关于按揭、公积金贷款及其他付款期限（补充购房合同第七条）：1、××应在签订购房合同后七日内向按揭贷款银行提交并签署办理按揭手续的相关资料，供按揭贷款银行审查，××应对所提供的资料的真实性及全面性负责。××在接到按揭贷款银行或出卖人办理贷款手续的通知后三日内到按揭银行办理完毕所有相关手续，按规定支付办理按揭的全部费用。因××未能在约定时间内提供完整资料或未在本条规定的时间内办理完毕相关手续的或因××原因造成银行未按合同约定的期限代××向出卖人支付的，视为××逾期付款，出卖人有权按购房合同第七条的约定追究××的逾期付款责任……；3、如果银行经审查后决定不给予××按揭贷款或放款额少于××为交房款需贷之款项的，××同意在接到按揭贷款银行或出卖人通知后十日内，用货币资金形式付清应付的房款数额，逾期付款的，出卖人有权按合同第七条的约定追究××的逾期付款责任……;第二十二条约定：补充协议与购房合同具有同等法律效力，若与购房合同有冲突的地方以本补充协议为准。签订合同前，原告于2017年11月1日支付购房款283921元，于2017年11月9日支付购房款50000元，签订合同当日支付购房款50000元，共计383921元。诉讼中，原告称，被告就按揭贷款期限无法解决，将贷款期限由10年改成5年，原告承受不了5年偿还28万元银行贷款，后被告再次要求变更合同，将原告购买的商铺变成公寓、住房，致使原告的合同目的无法实现。被告称，原告因自身信用问题无法办理银行按揭贷款手续，按照合同约定应当继续支付剩余购房款，原告未支付剩余购房款已经构成违约。为此，双方酿成纠纷。诉讼中，一、原告申请证人熊某出庭作证。熊某称：我与原告是朋友关系，我在天中老街购买了商铺，原告通过我也在天中老街购买了商铺，售楼部的工作人员开始按10年的按揭，首付50%，后改成5年的按揭，但是原告王文才没有能力按5年还款，天中老街的工作人员给两种方案，一种是换成公寓，一种是换成住宅，公寓是30万左右，但是商铺的首付款付了38万多，剩余的房款不退。具体原因我也不清楚，为什么我办的时候就能按10年的贷款的，原告却只能按5年的贷款；熊某同时称：我有银行流水，当时办理银行按揭的时候，我是做生意的，每个月的流水比较多，好几万，我买的房子和原告买的房子是同一个小区，已经办理不动产登记手续。原告称，证人证言客观真实，应予以采信。被告称，证人是农村户口，证明农村户口也能办理按揭贷款，并且办理的按揭贷款是10年，证人称将10年按揭贷款变更为5年是证人听原告所说，后来证人又给霍真打电话，霍真不能代表公司的真实意思表示。二、诉讼中，原告提交电话录音一份，并称该录音形成在原告与被告的工作人员即售楼部总监霍真之间，该录音显示有“……王文才：啥我咋考虑，办啥子啊。霍真：就是你要是要就办第三方，你要是换就换其他产品，这你要是都不同意，就没办法了，公司该怎么弄就怎么弄。王文才：换啥？就是走第三方贷五年的是不。霍真：是哩。王文才：贷十年贷不下来啊。霍真：只有五年，你说要是贷十年贷下来了，咱俩还搁着磨啥。王文才：贷五年压力多大你说，五年一个月就得还7000多，那我承受不了啊。霍真：对啊对啊，所以说咱俩争来争去，还是回到原点，就别提那贷十年的事了，那不可能。你现在的解决方式是，你要是要的话，上次不是跟你算个小的吗，比那少贷8万元钱，你再稍微凑点，凑个5万块钱已交，贷15万就行了。你要是觉得不那个就换公寓住宅”。原告称，其交付首付款后，按揭一直没有办下来，被告让我变更合同，由原告的商铺变成公寓和住宅房，并且由十年的按揭变成五年，原告是打工人员十年按揭还可以承担，但是变成五年，原告承担不起。被告质证称，对录音的真实性和证明目的均有异议，录音的对象是霍真，霍真是否是公司的员工需要核实，《商品房买卖合同》系原、被告双方签订，霍真无权代表公司变更合同，变更合同应当采取书面的形式，《商品房买卖合同》约定剩余购房款办理按揭贷款，如办理不成，原告应当将按揭贷款转为第1款付款手续即一次性付款，原告应当提供其办理按揭的资料供银行审核，按揭贷款能不能办成责任在原告方，综上，录音笔录的真实性不予采信。另查明，一、被告向原告出售房屋时已取得商品房预售许可证；二、反诉被告王文才收到反诉状的时间为2019年12月28日。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、票据、证人证言，被告提交的《商品房买卖合同》、商品房预售许可证等及原、被告陈述在卷，经当庭质证，据以认定。本院认为，原、被告于2018年1月20日签订《商品房买卖合同》，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同为有效合同。关于本诉，《商品房买卖合同》约定，诉争房屋的购房款支付方式为：原告于签订合同当日支付首付款383921元，剩余购房款280000元以银行按揭方式支付。诉讼中，原告称，被告不能办理10年银行按揭贷款，要求原告更换小户型房屋，或者换成住房，或将按揭贷款期限由10年变更为5年，因原告是打工人员，5年的银行贷款无法偿还，并以此请求被告返还购房款、赔偿损失。因①原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议附件四第二条约定：××应在签订购房合同后七日内向按揭贷款银行提交并签署办理按揭手续的相关资料，供按揭贷款银行审查，××应对所提供的资料的真实性及全面性负责。故根据该条约定，办理银行按揭贷款需要的相关资料应由原告向银行提供，并对其提供相关资料的真实性和全面性负责，诉争房屋在已经办理了预售许可证的前提下，银行是否准予办理10年按揭贷款，由原告提供的相关材料决定；②证人熊某的证言证明其购买的和诉争房屋同一住宅小区的商铺已办理10年银行按揭贷款；③原告提供的录音仅能证明对诉争房屋无法办理10年银行按揭贷款后，原告与原告所称的被告方的工作人员霍真协商解决的办法，并不能证明被告要求原告必须变更购买的房屋，综上，原告以被告无法为其办理10年银行贷款，被告要求其变更购买房屋，其合同目的无法实现为由，请求解除合同、返还购房款并赔偿损失，于法无据，本院不予支持。关于反诉，一、关于原告应支付剩余购房款的期限，本案中，《商品房买卖合同》补充协议附件四第二条约定：如果银行经审查后决定不给予××按揭贷款或放款额少于××为交房款需贷之款项的，××同意在接到按揭贷款银行或出卖人通知后十日内，用货币资金形式付清应付的房款数额，逾期付款的，出卖人有权按合同第七条的约定追究××的逾期付款责任……;第二十二条约定：补充协议与购房合同具有同等法律效力，若与购房合同有冲突的地方以本补充协议为准。根据上述约定，原告应在接到按揭贷款银行或出卖人通知后十日内，用货币资金形式付清应付的房款数额。诉讼中，被告并未提供原告接到按揭银行及被告要求原告付清购房款通知的相关证据，本案中，原告接收到反诉状的时间为2019年12月18日，故应以原告接收到反诉状的时间视为被告通知原告支付剩余购房款的时间，结合上述合同约定，原告向被告支付剩余购房款的期限应截至2019年12月28日。二、关于剩余购房款，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，本院已经认定原告支付剩余购房款的期限截至2019年12月28日，该期限届满后，原告未支付剩余购房款，构成违约，现被告反诉请求原告支付剩余购房款280000元及违约金，于法有据，本院予以支持。三、关于违约金，《商品房买卖合同》第七条约定：××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1中方式处理：……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除，出卖人解除合同的，××按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，该条款系原、被告双方对逾期支付购房款违约金计算标准的约定，根据该约定违约金应按尚欠购房款为基数，自2019年12月29日起至款清之日止，按日万分之五计算。关于利息损失，因被告反诉请求的违约金已得到支持，已足以弥补其损失，现再次请求利息损失，于法无据，本院不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告王文才的诉讼请求。二、限反诉被告王文才于本判决生效后十日内向反诉原告驻马店市凤凰置业有限公司支付剩余购房款280000元及违约金（以尚欠购房款为基数，自2019年12月29日起计至款清之日止，按日万分之五计算）。三、驳回反诉原告驻马店市凤凰置业有限公司的其他反诉请求。如反诉被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8259元，由原告王文才负担；反诉案件受理费2750元，由反诉原告驻马店市凤凰置业有限公司负担750元，反诉被告王文才负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  王晓贞人民陪审员  李咏梅人民陪审员  付 平二〇二〇年四月二十四日书 记 员  杨 静