福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终301号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张少扬，女，1974年3月19日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄奕华，男，1955年8月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈丽红，女，1960年3月3日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人张少扬因与被上诉人黄奕华、陈丽红房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张少扬上诉请求：撤销一审判决第一至第五项，改判支持张少扬一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定张少扬根本违约错误，张少扬的诉讼请求合法合理。张少扬依租赁合同于2018年2月26日承租一楼店面，后黄奕华、陈丽红未能依该租赁合同约定于2018年8月15日将二楼交付张少扬，已构成根本违约。张少扬因黄奕华、陈丽红根本违约近8个月，才不得不于2019年4月起暂停支付一楼租金。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因黄奕华、陈丽红根本违约在先，张少扬要求黄奕华、陈丽红交付二楼房屋才支付租金合法合理。二、一审判决没有认定黄奕华、陈丽红构成根本违约错误，一审判决认定合同无法全面履行依据不足。合同约定在签订合同后约6个月应交付二楼，即使签订合同时二楼有租户，黄奕华、陈丽红是有充分时间收回租房或提起诉讼要求收回租房，故并不存在张少扬需预见不能承租的问题。黄奕华、陈丽红称二楼租户尚未搬出，但并没有证据证实，故一审判决认定合同无法全面履行依据不足。黄奕华、陈丽红并非出卖租赁的房屋，如原租户拒绝交房，黄奕华、陈丽红可依法提起诉讼解决，但黄奕华、陈丽红不曾提起该项诉讼，可见黄奕华、陈丽红故意不履行合同，构成根本违约，一审判决对此没有认定错误，导致没有确认黄奕华、陈丽红依法应承担的违约责任。张少扬要求判决黄奕华、陈丽红履行与张少扬签订的房屋租赁合同，将租赁物一楼店面和二楼房屋交付张少扬租用三年，自交付时起算三年的租期，合法有据。 黄奕华、陈丽红辩称，在签订合同时，已经明确告知张少扬二楼有人承租，需要等二楼租户退租才能将二楼租给张少扬，张少扬对此明知，且不曾收过张少扬二楼租金。合同签订后，黄奕华、陈丽红即将一楼交付张少扬使用，张少扬也实际使用，张少扬已支付租金不需要退还，且应继续缴纳未缴租金，张少扬交的押金应抵扣其未缴租金，不应退还。黄奕华、陈丽红不曾违约，不需要支付违约金2700元及过渡金4800元。张少扬的装修未经过黄奕华、陈丽红同意，且黄奕华、陈丽红交付的店面已经是完整店面，张少扬因经营需要做了简要添置，根据约定，其所添置物品应自行处理，可自行搬离，不存在折旧问题。张少扬在一审判决后，已经实际按一审判决进行结算。 张少扬向一审法院起诉请求：1.黄奕华、陈丽红退回2018年2月26日至2018年8月30日前的过渡金4800元及2018年9月1日至2019年4月1日每月缴纳的租金1200元，上述2笔款项共计14400元，合同应自黄奕华、陈丽红将案涉房屋的一、二楼交付给张少扬使用之日起计算；2.黄奕华、陈丽红退还张少扬押金2700元，赔偿张少扬违约金2700元、过渡金4800元、装修水电工工资材料3500元、玻璃店门2500元、搬迁费1000元及无法正常经营所造成的损失等；3.黄奕华、陈丽红赔偿张少扬家具材料及载工3500元、装饰费用800元、空调2台35**元、电冰柜2500元、立体二手电冰柜500元、蒸笼1000元、货架、厨房用品2000元、炸炉4个2800元、风扇300元、食材3000元，上述物品可折旧按8000元计算。 黄奕华、陈丽红向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.张少扬按1200元/月的租金标准支付自2019年4月1日起至实际搬离之日止的租金（暂计至2019年5月31日为2400元）；3.张少扬支付拖欠的水电费（暂计至2019年5月17日为54元）。 一审法院认定事实：黄奕华与陈丽红系夫妻关系，址在鲤城区小城煌17号的案涉房屋登记在黄奕华母亲陈清香名下。2018年2月27日，陈丽红以黄奕华（甲方）的名义与张少扬（乙方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将小城煌17号一楼店面等（厨房部分除外）、二楼整层租于乙方经营使用。过渡期一楼店面等（厨房部分除外）2018年2月26日至2018年8月30日前补贴甲方4个月房租共计4800元；2.一二楼租期为3年，自2018年8月15日至2021年9月1日止（甲方让出半个月时间给乙方装修，整顿打扫）；3.付款方式押一个月付一个月（一二楼一个月的房屋租金作为保证金，每月1日付清每月的租金）；4.租赁期间产生的水电费由乙方负责缴交（每度按账单计费）；……7.乙方因经营建置所有东西有权自行处理；8.房屋租金从2018年9月1日起一楼租金一年13000元，二楼租金一年18000元；……乙方违约一个月房租保证金不退，甲方违约承担乙方经济损失。后陈丽红又在合同下方空白处备注“一楼客厅共同使用，押金如果在3年内违约就取消，收到押金2700元”。2018年2月28日，黄奕华、陈丽红将案涉房屋一楼店面（厨房除外）交付给张少扬使用至今；二楼房屋在合同签订前已出租，黄奕华、陈丽红至今未交付给张少扬使用。合同签订后，张少扬支付了押金2700元、2018年2月26日至2018年8月30日一楼店面的过渡金4800元及2018年9月1日至2019年3月31日一楼店面的租金8400元（按1200元/月的标准计付），未支付二楼房屋租金。2019年5月8日，张少扬提起本案诉讼。后黄奕华、陈丽红提起反诉，要求解除《租赁合同》，并要求张少扬支付拖欠的租金及水电费。法院于2019年5月28日受理反诉。张少扬于2019年5月30日收到反诉状。 一审法院认为，陈丽红以黄奕华的名义与张少扬签订的《租赁合同》，黄奕华对此予以认可，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自的义务。1.关于合同解除问题。本案中，在黄奕华、陈丽红将一楼店面交付给张少扬后，张少扬应按合同约定及时向黄奕华、陈丽红支付房屋租金，但张少扬自2019年4月起未再支付一楼店面的租金，已构成根本违约，黄奕华、陈丽红依法有权单方解除租赁关系，现黄奕华、陈丽红已提起反诉要求解除租赁合同。另，案涉租赁合同签订前，黄奕华、陈丽红已将二楼房屋租与他人，张少扬在知情的情况下仍签订租赁合同，其应当预见合同有可能无法全面履行，现黄奕华、陈丽红仍未收回二楼房屋，无法向张少扬履行交付房屋的合同义务，合同目的无法实现。综上，张少扬要求继续履行租赁合同，缺乏事实与法律依据，不予支持。黄奕华、陈丽红反诉要求解除合同，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，案涉合同自2019年5月30日张少扬收到黄奕华、陈丽红的反诉状时解除。2.关于租金及房屋占用费问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，案涉合同虽约定自2018年9月1日起一楼店面的租金为13000元/年，但在合同履行过程中，张少扬按1200元/月的租金标准支付了自2018年9月1日起至2019年3月31日止的租金，对此双方均未提出异议，视为双方已同意变更合同内容，故租赁合同应以实际履行的合同为准，即：按1200元/月的租金标准计付一楼店面的租金。由于张少扬自2019年4月1日起未支付租金，故张少扬应支付黄奕华、陈丽红自2019年4月1日起至2019年5月30日租赁合同解除之日止按1200元/月的租金标准计算的一楼店面租金2361元，即：1200+1200÷31×30=2361元。案涉合同解除后，一楼店面仍由张少扬占有使用，故张少扬还应参照上述租金标准支付黄奕华、陈丽红自2019年5月31日起至张少扬腾空交付一楼店面之日止的房屋占用费。3.关于押金及违约金问题。《中华人民共和国合同法》第九十条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质。当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方均存在违约行为，故张少扬要求黄奕华、陈丽红支付违约金，不予支持。但黄奕华、陈丽红未能依约全面履行交房义务，违约在先，现合同已解除，故张少扬诉请黄奕华、陈丽红退还押金2700元，予以支持。4.关于装修装饰物处理问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定及案涉合同第7条“乙方（张少扬）因经营建置所有东西有权自行处理”的约定，结合本案合同实际履行情况、双方的过错程度及实际损失情况兼顾公平原则，酌定黄奕华、陈丽红补偿张少扬5000元。对于租赁期间张少扬建置的已形成附合的玻璃店门、水电等装饰装修物，张少扬在腾退房屋时应予以保留；对于租赁期间未形成附合的物品，张少扬可自行处理。5.关于水电费问题。根据合同第4条“租赁期间产生的水电费由乙方负责缴交（每度按账单计费）”的约定，鉴于黄奕华、陈丽红未能提供张少扬租赁期间使用水电的账单等相关证据，故黄奕华、陈丽红要求张少支付水电费的诉求，缺乏证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄奕华与张少扬于2018年2月27日签订的《租赁合同》于2019年5月30日解除；二、张少扬应自判决生效之日起十日内支付黄奕华、陈丽红自2019年4月1日起至2019年5月30日止的租金2361元及自2019年5月31日起至张少扬将址在鲤城区小城煌17号的一楼租赁店面腾空交付给黄奕华、陈丽红之日止按1200元/月的标准计算的房屋占用费；三、黄奕华、陈丽红应自判决生效之日起十日内退还张少扬押金2700元；四、黄奕华、陈丽红应自判决生效之日起十日内支付张少扬补偿款5000元；五、驳回张少扬其他的诉讼请求；六、驳回黄奕华、陈丽红其他的反诉请求。 二审中，当事人均未提交新的证据。二审中，双方均确认已经按一审判决履行，相关费用已经抵扣。经审查，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，双方当事人在一审判决未生效期间按一审判决履行完毕，本案租赁合同关系已经终止，故本案无需再判决解除合同。黄奕华、陈丽红在签订合同后仅将案涉房屋一楼店面交付张少扬使用，张少扬也实际接收使用，张少扬主张合同履行期限应自黄奕华、陈丽红将案涉房屋的一、二楼交付使用之日起计算，缺乏依据，不予支持。张少扬实际接收使用一层店面，故黄奕华、陈丽红虽未将二楼交付给张少扬使用，但就一楼店面，双方仍应履行各自的义务。一审认定一楼的租金标准为每月1200元正确，予以确认。张少扬已支付的2018年9月1日至2019年4月1日的租金，是其使用一层店面的对价，其要求黄奕华、陈丽红退还，缺乏依据，不予支持。除已支付租金外，张少扬还应支付合同解除之前的未付租金及合同解除后至腾空返还一楼店面期间参照租金标准支付的占有使用费。双方签订的合同约定就一楼店面等，张少扬按4个月租金标准补贴黄奕华、陈丽红过渡金4800元，黄奕华、陈丽红收取该4800元，有合同依据，张少扬要求退还，缺乏依据，不予支持。本案合同已解除，黄奕华、陈丽红本身存在违约，故黄奕华、陈丽红应退还陈丽红押金2700元。张少扬主张黄奕华、陈丽红应赔偿其装修水电工工资材料、玻璃店门、搬迁费、无法正常经营所造成的损失、家具材料及载工、装饰费用、空调、电冰柜、立体二手电冰柜、蒸笼、货架、厨房用品、炸炉、风扇、食材等，张少扬未能提供有效证据证明其确实存在相关损失、支出，且其中的家具、空调、电冰柜、立体二手电冰柜、蒸笼、货架、厨房用品、炸炉、风扇、食材等，张少扬可自行搬离，故根据合同约定及法律规定，酌定黄奕华、陈丽红补偿张少扬5000元，对于租赁期间张少扬建置的已形成附合的玻璃店门、水电等装饰装修物，张少扬在腾退房屋时应予以保留，对于租赁期间未形成附合的物品，张少扬可自行处理。本案已经根据案情，酌定黄奕华、陈丽红赔偿张少扬损失5000元，张少扬再要求黄奕华、陈丽红赔偿违约金2700元、过渡金4800元，缺乏事实和法律依据，不予支持。因本案租赁合同已经实际终止，黄奕华、陈丽红要求解除合同的诉求，不予支持。张少扬及黄奕华、陈丽红可予以支持的诉讼请求及反诉请求事项，因双方在一审判决后已履行完毕，该部分诉求已无事实基础，而张少扬未被一审支持的诉讼请求，均缺乏依据，不应予以支持，故对张少扬的诉讼请求及黄奕华、陈丽红提起的反诉请求，均予以驳回。 综上所述，张少扬的上诉请求不能成立，应予驳回。因二审出现新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初2416号民事判决； 二、驳回张少扬一审的诉讼请求； 三、驳回黄奕华、陈丽红一审的反诉请求。 一审案件受理费658元，由张少扬负担，一审反诉案件受理费50元，减半收取25元，由黄奕华、陈丽红负担；二审案件受理费683元，由张少扬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇二〇年四月二日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。