广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1421号上诉人（原审原告）：广东林发电子科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***********，统一社会信用代码91*********63T。法定代表人：郑春平，总经理。委托诉讼代理人：郭扶危，广东佛龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：何荣显，广东佛龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾文，男，汉族，住湖南省湘阴县********，公民身份号码430************711。委托诉讼代理人：杨健海，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正翔，广东宝言律师事务所律师。上诉人广东林发电子科技有限公司（以下简称林发公司）因与上诉人曾文租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林发公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.判令曾文退回林发公司每月超出实际承租建筑面积多缴纳的租金263212.2元；3.判令曾文赔偿林发公司士多店租金损失36000元；4.判令曾文赔偿林发公司厂房租赁中介费损失54500元；5.判令曾文承担租赁厂房面积测量费5000元；6.本案一审、二审诉讼费由曾文承担。事实和理由:一、曾文违约的事实。1.曾文与案外人连某于2018年3月15日签订的《厂房租赁合同》中约定租赁总面积约7000平方米，其中包括空地面积，而林发公司与曾文于2018年5月15日签订的《工业厂房租赁合同》中约定的租赁面积是建筑面积约7000平方米，按建筑面积每平方米15元计算，才计算出每月租金105000元。经测量，曾文出租的建筑物面积（包括士多店）仅有5737.71平方米，与合同约定的建筑面积7000平方米相差1262.29平方米。2.曾文与案外人连某签订的《厂房租赁合同》中特别注明士多店不在出租范围内，但林发公司与曾文签订的租赁合同中并没有注明士多店除外，而士多店在租赁合同约定的出租建筑物内，只是向厂大门外开一个门。一审法院以合同没有注明计租单价和合同未注明包括士多店在内为由，否定曾文违约的事实，从而不支持林发公司要求退回多交纳的租金的请求是错误的。二、一审判决认定案涉合同无效，则曾文依该合同收取的租金应返还给林发公司。曾文与案外人连某签订的《厂房租赁合同》约定2018年5月1日至2019年4月31日头一年租金为760000元，即每月租金为63333元，而林发公司每月已向曾文缴纳租金105000元，曾文每月获利46666元。林发公司已向曾文交纳了十二个月租金，曾文共获利559992元。即使不支持全额返还林发公司已交纳的租金，也应支持将曾文获利部分559992元返还给林发公司。现林发公司主张返还曾文超出实际出租建筑面积多收的租金263212.2元，应予以支持。曾文上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判曾文向林发公司退还厂房租赁保证金105000元和员工工资保证金5000元，合计110000元；2.本案全部诉讼费用由林发公司承担。事实和理由：一审法院未将林发公司欠付租金从曾文返还保证金中予以抵扣。虽案涉合同无效，但根据公平等价有偿原则，林发公司仍应按照合同约定的租金标准支付占有期间的场地使用费予曾文。2019年6月15日，曾文向林发公司发送催缴租金告知函，但林发公司仍未支付，至今尚欠场地使用费共计210000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，曾文有权要求自己的债务与对方的债务抵销，即林发公司未足额支付租金的，曾文有权从保证金中予以扣除。曾文应向林发公司退还租赁保证金105000元（租赁保证金315000元-林发公司欠付租金210000元）、员工工资保证金5000元，合计110000元。林发公司向一审法院提出诉讼请求：1.曾文退回林发公司租赁厂房保证金315000元、员工工资保证金5000元；2．曾文退回林发公司每月超出实际承租面积已多缴纳的租金263212.2元；3.曾文赔偿林发公司士多店租金损失36000元；4.曾文赔偿林发公司厂房租赁中介费54500元；5.曾文承担租赁厂房面积测量费5000元；6.本案诉讼费用由曾文承担。一审法院查明：2018年3月15日，曾文向案外人连某承租位于佛山市南海区********尾股份合作经济社********北侧约150米处的厂房（以下简称涉讼租赁物），面积约7000平方米（有办公楼、宿舍楼、车间），租期为16年自2018年5月1日至2034年4月31日止；备注处注明：“厂房正门口旁1士多店原客人不用的归乙方使用，不用增加租金”；等等。2018年5月15日，曾文（出租方，甲方）与林发公司（乙方，承租方）签订《工业厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将涉讼租赁物出租给乙方，租赁建筑面积约为7000平方米；租赁期自2018年5月15日至2034年4月31日；租金每隔3年递增10%，乙方应在每月15日前向甲方缴清当月租金，租金为每月105000元；乙方交纳租赁保证金315000元，租赁期满后，该保证金在归还租赁厂房并经甲方验收合格后于10日内无息归还，乙方违反本协议未如期缴纳租金和相关费用，甲方有权在保证金中扣除；乙方向甲方支付员工工资保证金，按照每个工人5000元的金额支付，租赁期满，乙方结清工人工资经甲方查证后十日内无息归还工人保证金；如乙方不按时量缴纳租金的，甲方有权每天加收3‰的滞纳金，超过10天仍不交清的，甲方有权终止合同；双方并约定其他权利义务。2018年5月15日，林发公司支出中介费54500元；2019年6月29日，林发公司支出测绘费5000元。2019年6月15日，曾文向林发公司发送催缴租金告知函，载明林发公司至发函时未支付2019年5月租金，至发函时共欠租金210000元，并要求林发公司于2019年6月17日前交清租金，若逾期仍不缴付，曾文将按合同约定收取滞纳金终止合同。2019年6月27日，林发公司向曾文发送告知函，载明因曾文交付的实际建筑面积与合同签订约定的7000平方米的建筑面积不符合，曾文行为构成违约，要求曾文在收到本通知后退还合同按金315000元及其他费用。曾文确认已收到该函。诉讼中，林发公司、曾文述称：对于林发公司的承租范围，曾文主张包括两间平房、两栋多层建筑物但不包括士多店，林发公司主张除了上述建筑物外还包括士多店，士多店位于其中一栋多层建筑物的一楼。曾文述称：涉讼租赁物未办理规划报建手续，士多店为连某出租予案外人使用，曾文承租范围不包括士多店。林发公司述称：林发公司在签订涉讼合同前曾有到现场查看，但未进行实际测量，实地查看时士多店已经有人在经营；林发公司在承租涉讼租赁物后又另行出租予他人；林发公司支付租金至2019年4月。一审法院认为，曾文自认涉讼租赁物未办理规划报建手续，林发公司、曾文签订涉讼合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，自始无效，因合同收受的财产应予返还。林发公司诉请曾文退还厂房保证金315000元和工人工资保证金5000元，理据充分，一审法院予以支持。合同无效，根据公平等价有偿原则，林发公司仍应参照合同约定的租金标准支付占用期间的场地使用费予曾文。本案的争议焦点在于一、双方约定的场地使用费标准是否应予调整；二、林发公司承租范围是否包括士多店。对于第一个争议焦点，一审法院认为不予调整，理由如下：首先，按照交易惯例和日常情理，如林发公司主张按面积计价，理应在涉讼合同中进行面积单价的约定，但从涉讼合同的约定内容来看，租金的计付约定为按月整体计算，并未约定按租赁物的面积作为计租单价；其次，林发公司述称在承租涉讼租赁物前已到过现场查看，林发公司在查看后并签订涉讼合同，应视为双方均认可涉讼合同约定的租金标准为对租赁物于签约时的现状包括内外围环境和可使用情况约定的整体对价；最后，林发公司自2018年5月接收涉讼租赁物后至2019年4月均按涉讼合同约定的标准支付使用费，林发公司未举证反映在此期间向曾文提出过异议。故林发公司应按涉讼合同约定的标准即每月105000元支付占用期间的使用费予曾文，林发公司主张涉讼租赁物为按面积计租并诉请曾文退还多缴纳的使用费，理据不足，不予支持。同理，林发公司要求自行对厂房进行面积测量产生的费用由曾文承担，一审法院亦不予支持。对于第二个争议焦点，林发公司主张承租范围包括士多店，涉讼合同约定林发公司承租的租赁物为厂房，从曾文提交的光盘可看出，士多店与厂房使用性质有异且独立设置在厂房大门之外，在涉讼合同未明确约定该士多店属于承租范围的情况下，林发公司也未提交其他材料反映曾文转租范围包括该士多店，应承担相应举证不能的责任，此其一；其二，曾文与连某签订的厂房租赁合同内容可反映，在曾文承租涉讼租赁物时该士多店已经由案外人经营，仅在士多店使用人不再使用的前提下该士多店才归曾文免费使用，曾文承租范围亦不包括该士多店。综上，一审法院对林发公司提出其承租范围包括士多店的意见不予采信，对林发公司据此主张曾文退还该士多店租赁范围的使用费的主张不予支持。林发公司作为承租人未审核涉讼租赁物是否处于符合法律法规的适租状态，曾文将未办理规划报建的租赁物出租予林发公司，双方对合同无效均有过错，而除此之外，林发公司未举证证明曾文在履行合同过程中有其他违约行为，林发公司主张中介费54500元由曾文负担没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、曾文应于判决发生法律效力之日起十日内退还厂房租赁保证金315000元和员工工资保证金5000元合计320000元予林发公司；二、驳回林发公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件以简易程序结案，案件受理费减半收取计5293.56元（林发公司已预交），由林发公司负担2243.56元，曾文负担3050元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系曾文应否向林发公司退还租金和支付测量费用、赔偿中介损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，基于案涉租赁物未经合法的建设工程规划报建手续之事实，一审法院认定林发公司与曾文签订的《工业厂房租赁合同》为无效合同，定性准确，本院予以维持。林发公司作为承租人未审核案涉租赁物是否处于符合法律法规的适租状态，曾文将未办理规划报建的租赁物出租予林发公司，双方对合同无效均有过错。故林发公司主张曾文应向其赔偿中介费损失于法无据，本院不予支持。林发公司上诉主张案涉租赁物的实际面积少于案涉合同约定的租赁面积，且士多店应在租赁范围内，曾文实际交付的案涉租赁物面积与约定不符，其应退还相应的租金。对此，本院认为，林发公司与曾文签订的案涉合同约定案涉租赁物建筑面积约为7000平方米，即双方对案涉租赁物面积只是一个大概的约定，并不具体，此其一；其二，案涉合同约定租金为每月105000元，可见，案涉租赁物租金的计付约定为按月整体计算，并未约定按租赁物的面积作为计租单价；其三，林发公司在签订案涉合同前对案涉租赁物进行过查看，林发公司在查看后签订了案涉合同，应视为其认可对案涉合同约定的租金标准为对租赁物于签约时的现状包括内外围环境和可使用情况约定的整体对价。综上，林发公司上诉主张案涉租赁物的实际面积少于案涉合同约定的租赁面积，并以此主张案涉租赁物为按面积计租并诉请曾文退还多缴纳的使用费，理据不足，本院不予支持。同理，林发公司要求自行对厂房进行面积测量产生的费用由曾文承担，本院亦不予支持。关于林发公司主张承租范围包括士多店的问题。根据曾文与连某签订的租赁合同可知，在曾文承租案涉租赁物时士多店已经由案外人经营，仅在士多店使用人不再使用的前提下该士多店才归曾文免费使用，曾文承租范围不包括士多店，此其一；其二，林发公司与曾文签订的案涉合同未明确约定士多店在承租范围内，且林发公司也未举证证明曾文转租范围包括士多店，其应承担举证不能的法律后果。故林发公司主张士多店在承租范围内，并以此主张曾文退还士多店租赁范围的使用费是缺乏依据的，本院不予支持。至于曾文主张互负债务抵销应否予以支持的问题。经审查一审案卷，曾文在一审中并未明确主张林发公司欠付的使用费从保证金中予以扣除，故曾文关于林发公司欠付使用费的问题可另案主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。林发公司、曾文的上诉主张理据均不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11130.68元，由广东林发电子科技有限公司负担6680.68元，由曾文负担4450元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年四月二十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽