广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初630号原告：张笑妤，女，1972年6月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区***********，公民身份号码：620************325。委托诉讼代理人：葛南南，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇金海工业区****第4层东边B区。法定代表人：韩庆，董事长。委托诉讼代理人：黎德宣，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。原告张笑妤与被告珠海市晋和天庆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛南南，被告委托诉讼代理人黎德宣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张笑妤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2017年3月31日起，以购房款894,897元为基数，按照每日万分之三计算至2017年11月23日为63,627.18元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同第三条第3项约定原告购买被告开发的位于金湾区三灶镇金海岸大道东487号3栋1403房，第六条第2项约定购房款为894,897元。第十一条第（一）项约定了交房时间。第九条第1、2项约定被告交付房屋前提要取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。第十二条第2项约定如被告逾期交房超过90日，被告自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付全部购房款万分之六的违约金。签订购房合同后，原告按照合同约定支付了购房款，但被告直至2017年11月1日才取得楼盘的《竣工验收备案表》，已逾期交房。原告多次与被告协商，要求被告按合同约定支付逾期交房违约金，但被告均拒绝支付。原告向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同（预售）及相关补充协议；2、支付凭证；3、竣工验收备案表。被告当庭辩称：1、被告存在合同约定及法律规定的因不可抗力而交付期限应当相应顺延及免除相应违约责任的事由。本案存在因台风、暴雨、中高考、航展、市政修路、政府配套设施不完善、政府备案不及时、政府没有及时完成项目区域的燃气管道基础设施建设不可抗力因素，根据合同约定，在此情况下交楼时间应该予以顺延。2、被告于2017年11月1日取得《竣工验收备案表》，但被告已于2017年3月31日通知原告前来收楼，且原告在收到收楼通知后办理了收楼手续，应视为被告已经履行了交楼义务，逾期交楼的违约责任应截止至2017年3月31日，被告不应持续承担逾期交楼的违约责任。3、原告请求的逾期交楼违约金按房款总价的日万分之三的比率计算明显过高，请求法院依法予以调低。4、双方签订的《买卖合同》明确约定了出卖人应向买受人支付违约金的上限为全部房款的5%。该条款是双方在平等自愿的条件下签订的，且是对等条款，对于买卖双方来说公平合理，均具有约束力，而原告主张的违约金金额已经远远超出房款总价的5%，对于超过部分不应予以支持。被告向本院提交以下证据：1、珠海市气象资料查询报告（2015年12月-2017年10月）、珠海市恶劣天气预警天数统计表（2015年3月-2017年10月）；2、建筑工程竣工验收报告；3、入伙通知书、邮寄快递单；4、交楼流转单、房屋交付验收清单。本院经审理认定事实如下：2015年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《附件》，合同约定，原告购买被告开发的位于珠海市金湾区********************，总价款为人民币894,897元，该商品房类型为预售商品房。合同第九条“商品房交付条件”：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点等通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付买受人的，逾期不超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之三的违约金；逾期超过90日，如买受人不解除合同，合同继续履行。自本合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之六的违约金。合同附件第十一《补充协议》第四条中明确买卖合同第十二条约定的“不可抗力”包括但不限于：1、海啸、火灾、地震、泥石流、战争、暴乱、政变、施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹等）；2、施工期间发生停水停电；3、施工期间大规模流行病在广东地区爆发或者广东受到其他地区爆发流行病的影响；4、非出卖人导致的规划、设计调整、变更；5、因政府或者公共事业部门原因、或受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、规定、政策影响而导致的该商品房交付延误；6、高考、中考前期和期间停止施工；7、各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工；8、非出卖人所能控制的客观原因导致该商品房交付期限延误；9、突发性公共事件或者法律、法规、规章、规定、政策变动的限制或者非出卖人所能控制的政府行为。第十六条其他部分第10点约定，出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%；买受人向出卖人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%。2017年5月16日，被告取得了《建筑工程竣工验收报告》。2017年11月1日，被告在珠海市金湾区住房和城乡建设局进行竣工验收备案。又查明，被告通过EMS快递向原告等业主邮寄了入伙通知书。该入伙通知书中记载各买受人所买房产已建设完成，且具备交付条件，交房时间从2017年3月31日开始。原告于2017年3月31日到被告处办理收房手续，《房屋交付验收清单》中原告在验收意见中书写“同意收房”并签名确认。另查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”庭审中，原告称，2017年3月31日在交楼过程中被告没有明确告知其房屋没有竣工验收、备案的情况，其按照物业的要求需先签订同意收房，才能对房屋进行验收。被告称，其有告知原告，原告对涉案房产的竣工验收情况是清楚的，其收楼的行为表明其认可接受该房产，逾期交房违约金的计算应计算至实际收楼日。以上事实，有原、被告提交的证据及当庭陈述等在案佐证。本院认为，原、被告订立《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。原告应依约向被告支付购房款，被告应依约向原告交付符合约定条件的房产、基础设备等。《商品房买卖合同》已明确约定被告应当于2017年3月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，但被告于2017年11月1日才取得竣工验收备案表，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。1、关于逾期交房违约金的计算问题。被告应于2017年3月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，但被告于2017年11月1日才取得竣工验收备案表，故逾期天数为215天。被告辩称台风、暴雨、中高考、航展、市政修路、政府配套设施不完善、政府备案不及时、政府没有及时完成项目区域的燃气管道基础设施建设应属于不可抗力之意见，本院认为，所谓合同履行中的不可抗力，应同时具备“不能预见、不能避免、不能克服”的因素，而被告主张的中高考、珠海航展，皆属于国家及当地政府定期举办的活动，合同订立时，被告完全能够预知，因此并不符合不可抗力不能预见、不能避免的因素，故其主张属于不可抗力无法律依据，本院不予采信。对于被告主张市政修路、政府配套设施不完善、政府备案不及时以及政府没有及时完成项目区域的燃气管道基础设施建设等情形，被告在签订合同时也不属于不能预见、不能避免、不能克服的情形，故其主张属于不可抗力无法律依据，本院不予采信。对于被告主张台风、暴雨，根据中国气象局发布的《气象灾害预警信号发布与传播办法》规定，台风预警信号橙色和红色，应停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）；暴雨预警信号红色，应停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。故因台风橙色和红色、暴雨红色造成的停工，符合不可抗力的情形。根据被告提交的珠海市气象资料查询报告显示，2015年12月20日至2017年3月31日期间满足不可抗力条件的恶劣天气的天数为2016年8月1日、10月20日共2天，故对被告应予扣减的逾期交房天数为1天，即被告实际逾期交房天数为213天（215天-2天）。对于被告主张2017年3月31日之后的恶劣天气应予扣减逾期交房天数的意见，因合同约定的交房期限为2017年3月31日，此日期之后发生不可抗力是在被告已经逾期交房的情况下，再以此主张扣减逾期交房的天数缺乏依据，本院不予支持。2、关于被告承担的违约金不超过购房款5%的效力问题。被告主张应适用合同附件第十一《补充协议》有关“出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%”的约定；原告则主张该约定为格式合同，应为无效条款。本院认为，附件第十一《补充协议》是被告为了销售商品房事先拟定并反复使用的格式条款。条款的约定存在减轻被告自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款。故对被告辩称违约金应适用该条款的主张，本院不予支持。3、对于逾期交房违约金计算标准的问题。原、被告《商品房买卖合同》约定，扣除不可抗力天数后，逾期超过90日，如买受人不解除合同，合同继续履行。自本合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之六的违约金。原告在诉讼请求中，要求按照每日万分之三计算逾期交房违约金，根据意思自治原则，本院予以支持。被告提出原告主张的违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因被告逾期交房给原告造成的损失并非仅为租金损失，诉讼中，被告未能提交证据证明每日万分之三的标准过高，且被告因逾期交房应按每日万分之三标准向购房者承担违约责任，已由人民法院生效判决所确认。综上，被告须向原告支付逾期交房违约金57,184元（894,897元×0.03%×213天），本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市晋和天庆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张笑妤支付逾期交房违约金57,184元；二、驳回原告张笑妤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取695元，由被告珠海市晋和天庆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 于金果二〇二〇年四月二十四日法官助理 石 惠书 记 员 黄 峰