云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2481号上诉人（原审被告）：吕红，女，汉族，1964年6月8日出生，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：尹跟旭，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南金鼎盛房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区龙泉路**主楼第**。法定代表人：宋文伟，总经理。委托诉讼代理人：余丹丹，女，汉族，1983年6月18日生，住云南省昆明市五华区。上诉人吕红因与被上诉人云南金鼎盛房地产开发有限公司（以下简称：金鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初8133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕红上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付2015年10月31日至2015年11月9日的违约金1000元（按合同约定每天100元计算），判令被上诉人向上诉人支付2015年11月10日至交房达到符合法律规定的交房条件之日（取得竣工验收备案表、消防验收合格证、按居民用水用电的标准通水通电、通燃气的最后日期）止的逾期交房违约金，按每天200元计算；2、案件受理费等相关维权费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案应当按照《商品房购销合同》的约定计算违约金，一审法院以购房款为基数按银行同期贷款利率上浮20%支持违约金无事实及法律依据，且不足以弥补上诉人的损失，助长了违约行为，不利于构建诚实信用的市场秩序。2、本案存在同案不同判的情形，本案与生效的（2018）云0102民初第7102号判决认定的事实完全相同，但因不同法官审理，判决结果却截然不同。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。金鼎盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吕红向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2015年10月31日至2015年11月9日的违约金1000元（按合同约定每天100元计算）；2、判令被告向原告支付2015年11月10日至组织合法验收交房，达到符合法律规定的交房条件之日（取得竣工验收备案表、消防验收合格证、按居民用水用电的标准通水通电、通燃气的最后日期）止的逾期交房违约金，按每天200元计算；3、判令被告向原告提供办理产权证所需的，所有符合法律规定和合同约定的所有合法资料；4、本案的诉讼费用等相关维权费用全部由被告承担。庭后，原告以所涉房屋未经竣工验收，尚不具备办理房产证的条件，被告无法提供办理房产证所需的全部资料，撤回第3项诉请。一审法院认定事实：2013年11月27日，原告吕红与被告云南金鼎盛房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告在昆明市五华区地块）9幢5层506号房，房屋总价款444642元，原告于2013年11月27日一次性付清房款。被告应于2015年10月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告；商品房验收合格后，被告应当以媒体公告或者书面形式通知原告办理交接手续。从合同约定的交房时间届满后次日至实际交房之日止10天内，被告每天按100元向原告支付违约金；逾期10天后，每天按200元支付违约金，合同继续履行。原告在达到约定条件后，被告在90个工作日内协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。同日，双方签订《商品房购销合同补充协议》，约定了联络方式、房屋交接、前期物业服务等事项。合同签订当日，原告向被告一次性付清全部购房款444642元，被告向原告出具收款收据。2016年2月25日，原告为接房向被告缴纳维修基金6194.7元、契税4446.42元。同日，被告将尚未验收合格的房屋交付给原告。原告陈述，截止开庭之日供水、供电、燃气均未达到居民生活使用标准。一审法院认为：原告吕红与被告云南金鼎盛房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。原、被告均应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，原告已经依约履行支付购房款、缴纳契税及维修基金的义务。被告延期交房，且房屋尚未取得验收合格证明，未达到法定交付标准。被告抗辩第9幢房屋已经验收合格，但对其主张未能提供证据证明，一审法院不予采信。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。因此，原告要求被告承担逾期交房违约责任至商品房验收合格之日止，有事实和法律依据。被告以约定的违约金过高，请求按银行同期贷款利率计算违约金。一审法院认为本案诉争房屋建筑面积68.83平米，参照同地段同类房屋的租金标准，按照每日100元或200元计算违约金确属过高，同时被告已将房屋转移给原告占有，与合同约定的没有交付房屋应承担的违约责任应有所区别。因此，一审法院以购房款为基数从逾期交房之日起按照银行同期贷款基准利率上浮20%支持违约金。原告主张逾期交房违约金支付至消防验收合格、供水、供电、燃气等配套基础设施全部符合交付使用条件，一审法院认为，配套基础设施不完全符合使用条件，不能等同于合同约定的逾期交房。房屋验收合格前配套实施不符合使用条件所造成的损失，已由逾期交房违约金予以覆盖。若房屋验收合格后，相关设施仍不符合使用条件，原告可根据实际情况与被告协商解决或者另行起诉。因此，原告的该项诉请没有相应依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条，最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“一、被告云南金鼎盛房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告吕红违约金，以已付房款444642元为基数，按银行同期贷款基准利率上浮20%计算自2015年10月31日起至本案商品房竣工验收合格之日止；二、驳回原告吕红的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：被上诉人向上诉人支付的逾期交房的违约金应如何认定？本院认为：本案上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，双方当事人均应当按照合同约定享有权利、承担义务。《合同补充协议》第三条第二款约定：“所交付商品房在经开发商组织设计单位、施工单位、监理部门以及质量监督部门对房屋主体共同验收合格并盖章确认后，视为甲方具备向乙方交房的条件。”双方已约定了案涉房屋经开发商组织设计单位、施工单位、监理部门以及质量监督部门对房屋主体共同验收合格并盖章确认即具备交付条件，但被上诉人至今未提交上述证据材料证实案涉房屋具备交付条件，故被上诉人向上诉人交付的房屋不符合合同约定的交付条件，应承担相应的违约责任，被上诉人二审中也未对此提出上诉，一审判决被上诉人承担逾期交房的违约责任并无不当，本院予以维持。关于被上诉人向上诉人支付的逾期交房违约金应如何认定。《商品房购销合同》第九条约定：“一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按下列第3种约定承担违约责任。3、甲方按每天200元向乙方支付违约金，合同继续履行。”考虑到被上诉人的逾期交付不符合合同约定房屋的行为确给上诉人造成一定的损失，但被上诉人已将案涉房屋交付给上诉人使用，且二审中被上诉人申请对违约金进行调减，因双方当事人对逾期十天内按每天100元的标准计算的违约金无异议，本院予以确认。对于逾期十天后的违约金以购房款为基数，按照银行同期贷款基准利率上浮20%计算。关于上诉人所提与本案相同事实的生效判决按每天200元计算违约金的主张，因一审法院参照同地段同类房屋的租金标准不同，以及各购房人支付的购房款存在差异，一审法院按照同期贷款基准利率上浮20%计算逾期十天后的违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人吕红的上诉请求成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但所作判决结果不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初8133号民事判决；二、被上诉人云南金鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向上诉人吕红支付2015年10月31日起至2015年11月9日的逾期交房违约金1000元，并支付以购房款444642元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮20%自2015年11月10日起计算至2019年8月19日的违约金和按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率上浮20%自2019年8月20日起计算至本案商品房符合法定交付条件（即商品房竣工验收合格、供水、供电、燃气配套基础设施符合交付使用条件）之日止的逾期交房违约金；三、驳回上诉人吕红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元由被上诉人云南金鼎盛房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年四月二十日法官助理石瑾书记员袁艺