山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初267号原告：李潮利，男，1973年1月9日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：隋晓宁，山东天昂律师事务所律师。被告：威海市金诺房地产开发有限公司，住所地威海临港区蔄山镇中韩路38-11。法定代表人：温永杰，执行董事。委托诉讼代理人：王晓军，男，系威海市金诺房地产开发有限公司管理人之工作人员。委托诉讼代理人：孙民，男，系威海市金诺房地产开发有限公司管理人之工作人员。被告：丛大林，男，1968年12月3日出生，汉族，住威海经区。委托诉讼代理人：邢亚娜，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。原告李潮利与被告威海市金诺房地产开发有限公司（以下简称金诺公司）、丛大林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李潮利及其委托诉讼代理人隋晓宁到庭参加诉讼，被告金诺公司的委托诉讼代理人王晓军、孙民到庭参加诉讼，被告丛大林的委托诉讼代理人邢亚娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李潮利向本院提出诉讼请求：1.请求确认坐落于威海临港区网点房归李潮利所有，金诺公司及丛大林配合将该不动产登记于李潮利名下；2.由金诺公司、丛大林承担本案受理费。事实和理由：李潮利曾为金诺公司施工，2014年1月8日，金诺公司以金阳花园17-103号网点房抵顶欠付的工程款，由于金诺公司的原因不能为李潮利办理登记备案手续，该网点房此前被金诺公司租赁给他人，交付后由李潮利作为出租人并收取租金。2014年1月8日，李潮利收到金诺公司退还的部分租金，李潮利还向金诺公司交付了燃气碰头费。2015年1月份，丛大林将承租人赶走并霸占了该房屋，近期李潮利得知当年金诺公司为了资金周转，用涉案房屋与丛大林签订虚假买卖合同，从银行获得贷款后归金诺公司使用，由金诺公司偿还按揭贷款，丛大林未实际交付首付款，后来金诺公司无力偿还按揭贷款，丛大林经银行催款后霸占该房屋。丛大林与金诺公司之间的虚假买卖合同自始至终无效，请求确认涉案房屋归李潮利所有。金诺公司辩称，不同意李潮利的诉请，主要意见为：1.李潮利起诉主体不适格；2.双方之间没有房屋买卖合同，房屋也没有实际交付；3.涉案房屋属于破产财产，不能过户给李潮利。丛大林辩称，1.李潮利起诉主体不适格；2.丛大林与金诺公司之间的房屋买卖合同合法有效，涉案房屋已经公示登记，丛大林已经取得所有权。本院经审理认定如下事实：当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2009年4月8日，李潮利作为经营者注册了威海高技术产业开发区利威不锈钢制品总汇，该威海高技术产业开发区利威不锈钢制品总汇为个体工商户。李潮利作为个体工商户自2013年开始为金诺公司的楼梯扶手等工程进行施工。2015年11月9日，金诺公司与李潮利签订《利威不锈钢对账单》，该对账单载明：“和美花园9#楼308室网签在于美英名下，未给利威不锈钢公司办理合同备案手续，金阳花园17#-3室以从大林的名义作的按揭贷款，此房也未给利威不锈钢公司办理合同备案手续，上述两套房屋价格分别为220000元和292224元，两房合计512224元，此款待审计结束后以房屋抵顶或现金支付结清”，金诺公司法定代表人温永杰在该对账单中签字。2016年7月27日，威海市中级人民法院以（2016）鲁10民破2号民事裁定书裁定金诺公司重整。2016年7月29日，威海市中级人民法院指定威海铭信清算事务所有限公司担任金诺公司管理人，管理人称该房屋属于破产财产。另查，2018年8月10日，李潮利以威海高技术产业开发区利威不锈钢制品总汇的名义在金诺公司重整案中申报债权292224元，申报概况载明：“申报人通过制作安装金诺房地产的楼梯扶手及门窗，金诺房地产以金阳花园17-3室抵顶工程款，现该房屋在他人名下，故申请该房屋的对应款项”。庭审中，李潮利提交《房屋内部转移申请表》，该表载明：“金阳花园17#-3室总价292224元，抵顶工程款”，金诺公司法定代表人温永杰在该申请表中签字。李潮利继续提交编号NO0027609收款收据一张，该收据载明李潮利作为交款单位于2014年1月8日向金诺公司交付金阳花园17#-3室燃气费1000元。金诺公司管理人质证认为，不清楚《房屋内部转移申请表》中所有签字的真实性，认可李潮利交付的燃气费1000元，但不认可与李潮利之间存在房屋买卖合同关系，涉案房屋也没有交付给李潮利。庭审中，李潮利提交其与金诺公司法定代表人温永杰分别于2019年10月1日及2019年11月23日的通话录音，拟证实温永杰同意将涉案房屋抵顶给其所有，丛大林与金诺公司之间是虚假的房屋买卖关系。金诺公司管理人质证认为，金诺公司在2016年就进入破产程序，温永杰在2019年通话时不能代表金诺公司，况且录音中可以听到“温永杰：你说除了房子和现金还能以什么方式给你”，故录音中没有明确说以房抵债。另查明，丛大林与金诺公司于2008年12月27日签订关于蔄山镇金阳花园17号-103房屋的商品房预售合同，于2009年1月12日在威海市房地产管理局办理预售合同备案登记。威海市不动产登记中心于2020年3月2日出具的查询证明显示该金阳花园17号-103房屋登记于丛大林名下。丛大林为证实该房屋为其所有还向本院提交了金阳花园17号-103房屋的销售不动产统一发票、金诺公司出具的购房收据、中国工商银行借记卡账户明细、中国工商银行个人贷款结清证明、山东省住宅专项维修金专用票据等证据。李潮利质证认为，现在涉案房屋确实由丛大林实际占有，但丛大林与金诺公司之间是为套取银行贷款而订立的虚假买卖合同，该房屋买卖合同自始无效，金诺公司管理人称，金诺公司已经为丛大林开具的正式的购房发票。本院认为，个体工商户具有公民（自然人）主体属性，李潮利作为威海高技术产业开发区利威不锈钢制品总汇的经营者提起本次诉讼，不违反法律规定，主体适格。本案中，金诺公司与李潮利签订《利威不锈钢对账单》系当事人真实一致的意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力。本案争议焦点为：能否依据《利威不锈钢对账单》直接认定蔄山镇金阳花园17号-103房屋归李潮利所有。首先，依据法律规定，物权的取得分为原始取得和继受取得两种方式。金诺公司欲以其开发的蔄山镇金阳花园17号-103房屋抵顶应支付给李潮利的工程款，李潮利拟采取以房抵债方式取得房屋所有权，应属继受取得。因涉案蔄山镇金阳花园17号-103房屋属于应当登记的不动产，依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”之规定，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而涉案房屋的物权并未发生变动。其次，根据丛大林提交的预售合同、购房收据及发票等证据可证明其与金诺公司于2008年12月27日就涉案的金阳花园17号-103房屋达成买卖合同，该预售合同签订时间在李潮利与金诺公司的对账之前，且已经办理了预售登记。况且，李潮利也未能举证证明丛大林与金诺公司之间的房屋预售合同系虚假的。最后，涉案的《利威不锈钢对账单》中约定“此款待审计结束后以房屋抵顶或现金支付结清”的结算方式，说明金诺公司作为债务人可以选择以房抵债的清偿方式，也可以选择现金偿债的方式。李潮利提交的录音证据中金诺公司法定代表人温永杰亦说可以用房子和金钱还债，没有明确说明只有以房抵债一种清偿方式。本案中，涉案房屋的物权未转移给李潮利，则相关债务未消灭，抵债的目的未达成，金诺公司可另行选择偿还债务的方式，且李潮利也已经向金诺公司管理人申报了相关债权。综上所述，涉案的《利威不锈钢对账单》并非单纯的以房抵债协议，李潮利不能依据该对账单直接主张其对蔄山镇金阳花园17号-103房屋享有所有权，故对李潮利的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条之规定，判决如下：判决驳回李潮利的诉讼请求。案件受理费2842元，由李潮利负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  李林二〇二〇年四月九日书记员  王斌