西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕0113民再13号监督机关：西安市雁塔区人民检察院。申诉人（原审被告）：崔红梅，女，朝鲜族，1970年2月14日出生，住西安市雁塔区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被申诉人（原审原告）：鲍宝宁，男，汉族，1964年12月19日出生，住陕西省榆林市清涧县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：呼延洁琼，女，汉族，1967年5月16日出生，住陕西省榆林市清涧县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：胡少晖，男，汉族，1971年6月21日出生，现羁押于四川省眉山市彭山区眉州监狱，身份证号码：652XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：白石思琪，上海兰迪（西安）律师事务所律师。申诉人（原审被告）崔红梅因与被申诉人（原审原告）鲍宝宁房屋租赁合同纠纷一案，不服本院于2015年9月7日作出的（2015）雁民初字第00207号民事判决，向西安市雁塔区人民检察院申诉。西安市雁塔区人民检察院以雁检民（行）监[2018]61011300001号检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2019年5月20日作出（2019）陕0113民监2号民事裁定书，裁定对本案再审。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。申诉人（原审被告）崔红梅、被申诉人（原审原告）鲍宝宁及其委托诉讼代理人呼延洁琼、被告胡少晖的委托诉讼代理人白石思琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被申诉人（原审原告）鲍宝宁在原审诉称，2012年1月10日，被告崔红梅租赁原告位于西安市雁塔区XX路XX号XX园XX楼XX层XX楼厨房，经营茶园和餐饮。从2013年开始，被告未按约定支付租金，截止2014年12月份，被告累计已经欠23个月的租金39万元。被告的违约行为应承担民事责任，另因被告对租赁物原来的结构设施进行了部分改动，原告要求恢复原状，并要求被告承担赔偿责任，原告遂诉请要求判令：1、依法解除原、被告签订的《租赁合同》，由被告交回租赁用房及租赁物；2、被告支付原告租金39万元；3、被告承担违约责任，按合同支付违约金78000元，原告不再退还被告5万元保证金；4、被告承担本案诉讼费用及恢复房屋原状费用120000元。原审查明，2011年底，原告与被告崔红梅经人介绍协商租赁事宜，2012年1月10日，原告与被告崔红梅签订租赁合同，原告将位于西安市雁塔区XX路XX号XX园XX楼XX层XX楼厨房部分共计480㎡，出租与被告用于经营茶园和餐饮。租赁期间自2012年1月10日至2015年3月28日止。租金每年20万元。租金交纳方式为每六个月交纳一次，被告交付原告合同履行保证金50000元，如有违约，保证金不再退还。在不影响房屋结构的前提下，被告可对承租房屋进行装饰、装修。被告逾期交付租金、水电费，除应补缴欠费外，按照逾期应付款项的20%每天向原告交付违约金。同年2月29日，双方签订补充协议，约定：原告同意在合同期限内让出30天给被告作为装修时间。租赁期满后，属被告新添置可移动部分与不可移动部分和装修部分及出资购买资产均可作价处理。租金交纳改为提前一个月交纳下半年租金，租赁期满后，被告无违约，五日内退还被告保证金。合同及协议签订后，双方依约履行。原告交付被告租赁物，被告先后实际支付原告租金183340元（被告在交纳费用时已自动少交一个月租金），保证金50000元。自2013年始，被告再未按约定支付原告租金，截止2014年12月份。被告累计下欠原告23个月租金计383333.33元（原告主动再减除一个月装修期）。经原告多次口头及书面催告，其中2013年2月19日催款函面交被告本人，为其拒收。2014年1月1日和6月10日张贴于鑫龙茶园大门上，但被告仍未支付，原告遂于2014年12月诉至本院。审理中，鉴于本案系缺席审理，本院要求原告承担评估费用，对被告在承租房屋内装修部分进行评估，原告不同意承担，并表示对被告承租房屋内装修及添置物由双方另案处理。另外，原告当庭表示，合同约定租赁期间为2012年1月10日至2015年3月28日，按三年计算，多出两月时间作为被告的装修时间。原审认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。合同履行中，双方又签订补充协议，该补充协议与租赁合同亦具有同等法律效力。租赁合同与补充协议不一致之处应以补充协议为准。合同约定租赁期间为2012年1月10日至2015年3月28日，原告表示按三年计算，多出时间作为被告的装修时间，本院予以认定。被告在合同履行中未能依约及时支付原告租金，显属违约行为，经核算被告尚下欠原告2014年12月前租金383333.33元。对原告此项请求，依法予以支持。原告要求不予退还保证金之请求，虽然合同及补充协议对此有约定，但不够明确，本着公平原则，原告不能重复请求违约金，故原告此项请求，依法不予支持，被告50000元保证金可在以后冲抵被告欠款。原告要求解除双方租赁合同，因双方约定合同期限至2015年3月28日止，现合同已到期，合同已自然终止，原告此项请求，已无实质意义。但被告应依约交回原告出租之房屋。原告要求被告支付违约金78000元，根据双方合同中关于违约金之约定，并兼顾合理性原则，依法予以支持。至于原告要求恢复房屋原状费用120000元之请求，因合同中约定，被告装修须经原告同意，被告实际进行了装修与添置，原告要求被告恢复原状，没有合同与法律依据，依法不予支持。因被告未到庭，原告不同意对被告租赁房屋的装修承担评估费用，故关于被告装修与添置设施应由双方另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告崔红梅于本判决生效之日起十日内交回原告鲍宝宁位于西安市雁塔区XX路XX号XX园XX楼XX层XX楼厨房；二、被告崔红梅应当于本判决生效之日起十日内支付原告鲍宝宁2014年12月前租金383333.33元，违约金78000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告鲍宝宁其余诉讼请求。西安市雁塔区人民检察院提出再审检察建议，认为本案原审存在剥夺当事人辩论权利的情形，理由为：因被告未到庭，原审审理时，于2015年5月20日在《人民法院报》刊登公告，公告开庭地点在本院213法庭，经计算公告开庭日期为2015年8月21日，但原审却于2015年8月6日在曲江法庭521室开庭审理本案，未按公告开庭时间及地点审理，剥夺了当事人的辩论权利，故提出再审检察建议。申诉人（原审被告）崔红梅申诉称，其与胡少晖原系夫妻关系，本案纠纷发生在其与胡少晖婚姻期间。胡少晖与鲍宝宁协商及履行租赁合同事宜，其仅在租赁合同上签名，并未参与合同实际履行。胡少晖租赁房屋后，投入资金装修房屋，并已预先支付租金至2013年1月。2012年11月，因经营不善等原因，胡少晖向鲍宝宁提出不再租用房屋并要求退还合同保证金50000元，鲍宝宁表示默认，但却迟迟不退还合同保证金，双方遂因此发生口角。后胡少晖多次联系鲍宝宁，鲍宝宁拒接电话，致双方租赁合同纠纷一直未能妥善解决。胡少晖前去租赁房屋搬取物品时，亦因租赁房屋门锁被更换而未果。2014年1月，其与胡少晖离婚，协议约定夫妻间共同债务由胡少晖承担，故申诉要求驳回鲍宝宁原审诉讼请求，并向其退还50000元合同保证金。被申诉人（原审原告）鲍宝宁再审辩称，崔红梅是合同签订人，是合同一方主体，根据合同相对性原则，依法应履行合同约定的一切义务，胡少晖系涉案租赁合同的实际履行人，依法亦应与崔红梅共同承担债务责任。崔红梅与胡少晖离婚协议的约定仅与离婚双方有关，与其无关。其与崔红梅订立的租赁合同合法有效，在合同履行期内，其作为出租方没有义务及权利来监督承租人放置或搬离物品。胡少晖、崔红梅与其并未达成提前解除涉案租赁合同的合意，胡少晖及崔红梅自2013年1月之后未支付房屋租金，未向其腾交租赁房屋，直至2017年3月31日，在人民法院执行原审判决时，崔红梅才向其交还租赁房屋，故原审判决具体内容无误，但要求判令胡少晖与崔红梅共同承担债务偿还责任。被告胡少晖再审答辩称，涉案租赁合同签订时，其与崔红梅尚在婚姻关系存续期间，双方离婚协议的约定与本案无关，崔红梅应与其共同承担本案债务偿还责任。其确为涉案租赁合同的实际履行人。其承租房屋后对房屋进行装修并购置了设备，用于茶馆及餐饮经营，但在其经营期间，因鲍宝宁隐瞒了该租赁房屋系转租自陕西鑫龙茶园有限公司且转租行为未得到陕西鑫龙茶园有限公司许可的事实，导致陕西鑫龙茶园有限公司对其断水断电，严重影响其正常经营；另鲍宝宁将地下室出租与某洗浴中心，该洗浴中心涉及不正当经营，亦对其造成不良影响。以上鲍宝宁非法转租和隐瞒租赁环境的事实，导致其经营困难，其遂于2012年10月当面向鲍宝宁要求解除租赁合同，并且得到鲍宝宁的同意，双方就合同提前解除达成合意，口头约定租赁房屋装修及厨房设施设备归鲍宝宁所有，其他物品包括桌椅由其搬走，鲍宝宁退还其合同保证金50000元，鲍宝宁无需返还未到期房租。2012年11月，其自租赁房屋搬离部分物品。后其再次前去搬取物品时，发现租赁房屋已经被锁。因退还保证金事宜其与鲍宝宁发生争执，该事便一直搁置。鲍宝宁故意让房屋空置，期间并未向其及崔红梅进行催告。其已以实际行动确认了合同已经解除的事实，鲍宝宁在其搬离涉案房屋后，未采取合理措施减少损失，因此，对该部分损失应由鲍宝宁自行承担，故要求驳回鲍宝宁原审诉请，要求鲍宝宁退还50000元合同保证金。再审查明，崔红梅与胡少晖原系夫妻关系。2011年底，鲍宝宁与胡少晖协商租赁房屋事宜。2012年1月10日，鲍宝宁与崔红梅签订《租赁合同》，合同约定鲍宝宁将位于西安市雁塔区XX路XX号XX园XX楼XX层XX楼厨房部分共计480㎡房屋，出租与崔红梅用于经营茶园和餐饮，租赁期限自2012年1月10日起至2015年3月28日止。租金每年20万元。租金交纳方式为每六个月交纳一次，崔红梅交付鲍宝宁合同履行保证金50000元，如有违约，保证金不再退还。在不影响房屋结构的前提下，崔红梅可对承租房屋进行装饰、装修。如崔红梅在经营期内，不能按期交费，自规定缴款之日起10日内经催告仍未交清全部费用，鲍宝宁有权停止供水、供电，并有权从即日起解除合同。崔红梅逾期交付租金、水、电费，除应补交欠费外，按照逾期应付款项的10%每天向原告交付违约金。合同双方不得随意中途终止合同，如某一方提前终止合同，违约方需向另一方支付未履行租赁期限金额总和的20%作为违约金。有关本合同的修改与补充，必须以书面形式进行，并由合同双方合法代表签署后生效，修改和补充部分为本合同不可分割的部分。同年2月29日，鲍宝宁与崔红梅再次签订租赁合同的补充协议，约定：鲍宝宁同意在原合同期限内让出30天给崔红梅作为装修时间。租赁期满后，属崔红梅新购置可移动部分与不可移动部分和装修部分及原出资购买资产均可作价处理。鲍宝宁应保证崔红梅使用房屋期限真实有效，鲍宝宁与陕西鑫龙茶园有限公司的有关事宜，与崔红梅无关。租金交纳为提前一个月交纳下半年租金，先交纳租金，后用房。租赁期满后，崔红梅无违约，鲍宝宁应在五日内退还崔红梅保证金。上述租赁合同签订后，鲍宝宁向胡少晖交付租赁房屋，胡少晖对租赁房屋进行了装修并购置了设备，用于经营茶馆及餐饮。胡少晖先后向鲍宝宁支付50000元合同保证金及截止2013年1月10日前租金183340元。2012年11月13日，鲍宝宁、胡少晖曾就租赁房屋内部分资产进行盘点。2013年1月10日后，胡少晖、崔红梅未按约定提前支付鲍宝宁后期租金，亦未在租赁房屋进行经营。截止2014年12月10日前，崔红梅、胡少晖累计下欠鲍宝宁23个月租金计383333.33元。2014年12月22日，鲍宝宁提起原审诉讼。原审判决生效后，鲍宝宁提出执行申请，2017年3月31日，经人民法院及鲍宝宁、崔红梅共同见证，涉案房屋所在物业公司撬锁开门，鲍宝宁收回涉案租赁房屋。另查，崔红梅与胡少晖于2014年1月离婚。胡少晖现在四川省眉州监狱服刑。庭审中，鲍宝宁提交其与陕西鑫龙茶园有限公司签订的《租赁合同》，据该合同条款，鲍宝宁向陕西鑫龙茶园有限公司租用房屋面积1210㎡，租赁期限截止于2015年3月20日，并有不得擅自转租、分租的约定，鲍宝宁称将上述合同约定的部分房屋480㎡转租与崔红梅、胡少晖，其转租合同已经陕西鑫龙茶园有限公司同意，但其未向法庭提交陕西鑫龙茶园有限公司同意转租的相关证据。现陕西鑫龙茶园有限公司已经注销（经向该公司法定代表人陈利军核实，陈利军称不记得租赁合同履行情况），租赁房屋亦已为他人使用。庭审中，胡少晖称因鲍宝宁隐瞒转租情况导致其被陕西鑫龙茶园有限公司停水停电，致其于2012年10月与鲍宝宁达成口头解除涉案租赁合同合意，并于2012年11月自租赁房屋搬走部分物品，但因退还合同保证金事宜与鲍宝宁发生争执，遂未能继续搬取物品、腾交房屋等情节，未能提交相关证据。鲍宝宁否认双方曾达成口头解除租赁合同协议，否认与胡少晖交接物品。上述事实，有租赁合同、补充协议、鑫龙茶园二楼固定资产盘点表等证据及庭审笔录、谈话笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，本案再审审理主要围绕申诉人的申诉请求进行，再审审理焦点为：1、涉案租赁合同是否已以口头合意方式解除；2、鲍宝宁是否违反《合同法》规定的减损义务。关于涉案租赁合同是否已以口头合意方式解除，本院认为，涉案租赁合同并未以口头合意方式解除，理由为：其一，鲍宝宁、崔红梅签订的《租赁合同》约定，有关该合同的修改与补充，必须以书面形式进行，并经合同双方合法代表签署后生效，修改和补充部分为合同不可分割的部分。提前解除合同属于对原合同重要条款“合同期限”的更改，据上述约定内容，双方应以书面形式进行修改，而非口头形式；其二，胡少晖所述达成口头协议、清点交接物品、搬离租赁房屋等情况无证据予以证明；其三，胡少晖、崔红梅未向鲍宝宁交还租赁房屋；其四，胡少晖与鲍宝宁共同清点部分物品，胡少晖未继续支付房租、不再继续使用租赁房屋等行为均不能产生当然认定双方已达成解除租赁合同的合意的法律效力，综上，胡少晖、崔红梅述称已以口头合意的方式提前解除本案租赁合同，不能成立。关于鲍宝宁是否违反《合同法》规定的减损义务，胡少晖再审时称鲍宝宁在明知崔红梅、胡少晖不按约支付房租、不使用租赁房屋继续经营的情况下，未采取适当措施防止损失扩大，违反了法定的减损义务，故不得就扩大的损失要求赔偿，本院认为，本案中鲍宝宁法定减损义务的产生，应基于胡少晖、崔红梅明示解除双方之间的租赁合同关系且腾交租赁房屋为前提，即在胡少晖、崔红梅上述行为先行的条件下，鲍宝宁对租赁房屋的重新使用没有障碍时，方能产生。法定减损义务的产生通过促使守约方采取适当措施，约束守约方就扩大损失恶意提出赔偿，但法定减损义务不应限制守约方的合同自主行为。鲍宝宁已全面履行其作为出租人的法定义务，其并无义务监督承租人对租赁房屋的具体经营状况。胡少晖、崔红梅在未付租金及未经营的情况下，本应积极与鲍宝宁联系处理合同后续事宜，如通知鲍宝宁解除合同，主动腾交房屋，因胡少晖、崔红梅未能提交上述证据，胡少晖自述因双方争执，故后期其对该合同各项事宜一直搁置，未进行处理，且本案租赁房屋亦直至本案原审判决执行时，方由鲍宝宁收回。鲍宝宁就双方租赁合同纠纷在一定时限内提起了诉讼，可认为其已采取适当措施防止损失扩大，故鲍宝宁未违反法定减损义务，胡少晖该辩称理由不能成立。鲍宝宁、崔红梅签订的《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，在该合同签约及履行过程中，因胡少晖、崔红梅为夫妻关系，崔红梅所签租赁合同事宜均由胡少晖实际履行，故依据合同相对性原则，应认定崔红梅、胡少晖为本案租赁合同同一方当事人，其二人应严格依约履行合同义务。鲍宝宁已按约交付租赁房屋，崔红梅、胡少晖未能依约及时支付鲍宝宁租金，显属违约行为，故二人理应支付鲍宝宁下欠2014年12月前租金383333.33元并依约支付迟延支付租金的合同违约金78000元。因双方租赁合同期限已届满，合同已自然终止，鲍宝宁原审要求解除双方租赁合同，不予支持。租赁合同届满，崔红梅、胡少晖应返还租赁物，本案再审前，在原审判决执行过程中，租赁房屋已返还鲍宝宁。至于鲍宝宁原审要求不予退还合同保证金50000元之请求，因该合同保证金性质为履约保证金，鲍宝宁既已请求崔红梅、胡少晖另行支付合同违约金78000元，基于公平原则，对其此项请求依法不予支持。崔红梅、胡少晖以50000元合同保证金冲抵与鲍宝宁之间债务金额后，崔红梅、胡少晖应付鲍宝宁租金金额为333333.33元。鲍宝宁原审要求支付恢复房屋原状费用120000元一节，因胡少晖装修未违反租赁合同约定，鲍宝宁此请求无据，故不予支持。原审剥夺当事人辩论权利，程序违法，应予撤销。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销（2015）雁民初字第00207号民事判决；二、申诉人（原审被告）崔红梅、被告胡少晖于本判决生效之日起十日内返还被申诉人（原审原告）鲍宝宁位于西安市雁塔区XX路XX号XX园XX楼XX层XX楼厨房（已执行完毕）；三、申诉人（原审被告）崔红梅、被告胡少晖于本判决生效之日起十日内支付被申诉人（原审原告）鲍宝宁2014年12月前租金333333.33元，违约金78000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被申诉人（原审原告）鲍宝宁原审其余诉讼请求。原审案件受理费13167元，由被申诉人（原审原告）鲍宝宁承担2800元，申诉人（原审被告）崔红梅、被告胡少晖承担10367元，因被申诉人（原审原告）鲍宝宁已预交，申诉人（原审被告）崔红梅、被告胡少晖在给付上述款项时将应负担金额一并支付被申诉人（原审原告）鲍宝宁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    刘    静人民陪审员    姜    瑛人民陪审员    章 小 云 二〇二〇年 四 月 二 日   书  记  员    刘    欢 打印：相丽华       校对：刘 欢       2020年  月  日送达