山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9066号 原告：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100553721502T。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏（特别授权代理），女，该单位职工。 被告：邹德彬，男，1970年9月11日出生，汉族，住山东省郯城县 委托诉讼代理人：杨雪（特别授权代理），山东天宇人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘畅（一般授权代理），山东天宇人律师事务所实习律师。 原告济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大金碧公司）诉被告邹德彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月9日、3月20日两次公开开庭进行了审理。原告恒大金碧公司的委托诉讼代理人张政敏，被告邹德彬的委托诉讼代理人杨雪、刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大金碧公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除恒大金碧公司与邹德彬签订的《济南市商品房买卖合同》；二、判令邹德彬所支付款项386424元抵作违约金不予退还；三、判令邹德彬于合同解除后协同恒大金碧公司到济南市住房保障和房产管理局和济南市住房和城乡建设局撤销房屋的网签和备案手续，并且腾空房屋返还恒大金碧公司。四、判令邹德彬承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年6月15日，恒大金碧公司与邹德彬签订《济南市商品房买卖合同》，邹德彬购买恒大城X-X-XX房屋，合同总价款1256424元，邹德彬交纳首期款386424元，余款87万元采取银行按揭方式付款。2011年10月4日，恒大金碧公司、邹德彬、中国农业银行股份有限公司济南历城支行(下称借款银行)三方签订了《个人购房担保借款合同》(以下简称“借款合同”)，借款合同约定：恒大金碧公司为邹德彬的87万元按揭贷款承担连带保证责任。由于邹德彬未按担保合同规定期限偿还贷款，致使恒大金碧公司为邹德彬承担保证责任，截止2019年6月28日，邹德彬已经12期未按约定还款，银行已经从恒大金碧公司账号上扣划贷款本息61382.11元借款。且邹德彬后续银行按揭贷款处于持续逾期状态。根据商品房合同附件五第二条第(一)款第4项第(1)点之规定，邹德彬未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致恒大金碧公司承担保证责任的，恒大金碧公司有权单方解除合同，收回房屋，邹德彬所交全部款项作为违约金不予退还，同时邹德彬须协同恒大金碧公司到政府相关部门办理有关解除合同的手续。另，邹德彬已经收房，邹德彬应根据商品房合同附件五第十二条第6款规定将房屋腾空返还恒大金碧公司。综上，基于以上事实和理由，恒大金碧公司根据合同约定现诉至贵院，望判如所请。 邹德彬辩称，一、恒大金碧公司主张的单方解除合同的权力已消灭，无权主张解除《济南市商品房买卖合同》。依据双方签订的《济南市商品房买卖合同》附件五合同补充协议第二条第（一）款第5项约定，恒大金碧公司承担了保证责任后，即享有单方解除合同的权力。从恒大金碧公司庭前提交的证据四银行扣款业务凭证显示，恒大金碧公司于2017年9月26日代邹德彬偿还第一笔贷款本息10356.98元，自2017年9月26日起恒大金碧公司已知自己享有解除权。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，双方约定解除的除斥期间自恒大金碧公司知道权利产生之日起计算，即自2017年9月26日起计算，解除权发生之日起一年内逾期不行使的解除权消灭。2018年9月25日，恒大金碧公司的解除权已消灭，其无权主张解除合同。二、恒大金碧公司主张违约金386424元没有合同依据，且约定过高，请求法院予以适当减少。据恒大金碧公司诉请，其扣留邹德彬首付款386424元的前提是单方主张解除《济南市商品房买卖合同》，并扣留386424元。但是，本案涉诉《济南市商品房买卖合同》因解除权消灭，不符合合同解除的条件，合同应继续履行。恒大金碧公司在本案中的实际损失仅为代邹德彬支付的部分贷款本息，依据起诉书陈述“截止2019年6月28日，……，贷款本息61382.11元”，却主张386424元超高金额的违约金，显失公平，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，请求人民法院在查明事实的基础上，以违约造成的损失确定违约金数额，依法裁决。综上，恒大金碧公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 恒大金碧公司围绕诉讼请求提交了以下证据：济南市商品房买卖合同一份、房屋权属状况信息一份、收据一份、个人购房担保借款合同一份、关于代为偿还邹德彬在中国农业银行济南历城支行办理个人住房按揭贷款(一手房)的通知书一份、银行扣款业务凭证9页、收楼物品领用登记表一份、房屋权属状况信息一份、办证通知书邮寄回执一份。本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及无争议的证据，本院认定以下事实： 2011年5月30日，恒大金碧公司向邹德彬出具收据一份，载明收到恒大城X-X-XXXX号首期房款386424元。 2011年6月15日，恒大金碧公司（出卖人）与邹德彬（买受人）签订合同编号为销售（字）201136984的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定邹德彬购买历城区工业北路恒大城首期2号住宅楼X-XXXX房屋，总价款1256424元，买受人按银行、公积金按揭付款方式付款，2011年6月1日前支付首期房款386424元，余款87万元须在2011年6月1日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。该合同附件五第二条第（一）款第5项约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。第十二条第6项约定，买受人已办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止买受人应按购房款总额的每日万分五向出卖人支付房屋使用费，除此之外，买受人还应交纳上述期间内该商品房的水电费、水电公摊费、物业管理费等一切因使用或占用该商品房所产生的一切费用。买受人应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将房屋腾空退还给出卖人。 2011年10月4日，邹德彬（借款人、抵押人）与中国农业银行济南市历城区支行（贷款人）、恒大金碧公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，主要约定邹德彬借款87万元，用于购买恒大城X-X-XXXX房产，借款期限自2011年10月4日起至2036年10月3日止。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入恒大金碧公司指定账号。还款方式为等额本息，还款日为借款发放日对应日。恒大金碧公司作为保证人为贷款人提供阶段性保证，阶段性保证人自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。 2019年1月15日，中国农业银行股份有限公司济南历城支行向恒大金碧公司出具《关于代为偿还邹德彬在我行办理个人住房按揭贷款的通知书》一份，主要载明，借款人邹德彬贷款已多次出现逾期欠息的情况，至2018年12月31日止，已累计5期未按约定还款，贷款本息共计31205.23元，此费用已从贵公司保证金账户中扣除。截止到2019年1月14日该笔贷款本息余额为732368.75元，利息按合同利息继续计算。经我行客户经理核实，该客户已无力偿还未还的按揭贷款。为了避免给贵公司及我行双方造成更大损失，现就具体代偿事宜通知贵公司，请贵公司在收到本通知后30日内偿还借款人邹德彬拖欠的全部贷款本息。 另查明，恒大金碧公司已收到全部购房款1256424元，2013年10月19日，邹德彬办理完毕涉案房产的收房手续。涉案房产已经具备办理房屋产权证书的条件，截至法庭辩论终结前，邹德彬尚未办理。因邹德彬有多起涉诉案件，涉案房屋自2011年11月18日起先后八次被本院、济南市天桥区人民法院、济南市历下区人民法院、山东省郯城县人民法院预查封。因邹德彬的还贷账户被法院查封，其未按照《个人购房担保借款合同》约定的期限及金额偿还贷款，致使恒大金碧公司承担保证责任，向中国农业银行股份有限公司济南历城支行代偿邹德彬应偿还的18期贷款本息共计93548.55元。 恒大金碧公司提交办证通知书顺丰速运邮寄回执表一份，拟证明2015年9月2日，向邹德彬《商品房买卖合同》中约定的地址及电话邮寄了涉案房产的办证通知书，因地址无法找到且电话无人接听而退回。邹德彬质证称快递往来函应当提供快递公司出具并加盖公章的物流信息单，恒大金碧公司提交的表格不能证明向邹德彬邮寄送达过办证通知书，邹德彬并未收到。经查，恒大金碧公司提供的顺丰速运邮寄回执表上加盖了山东顺丰速运有限公司的印章,显示于2015年9月2日向邹徳彬邮寄办证通知书，因地址无法找到且电话无人接听而退回。 本院认为，恒大金碧公司与邹德彬所签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。恒大金碧公司按照合同约定交付涉案房屋，邹德彬虽按约定向恒大金碧公司支付了首期房款386424元，并就剩余购房款87万元在中国农业银行济南市历城区支行办理了按揭贷款，但其随后未按约定期限及金额还款，致使作为保证人的恒大金碧公司代其向银行偿还18期借款本息，且邹德彬逾期还贷情况还在持续，邹德彬的行为构成违约，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件五第二条第（一）款第5项约定，恒大金碧公司有权单方解除合同收回该商品房。 关于恒大金碧公司的解除权是否消灭。邹德彬抗辩根据《民法总则》第一百九十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，恒大金碧公司行使解除权因超过一年除斥期间而归于消灭。本院认为，恒大金碧公司对邹徳彬享有的约定解除权的行使期限，既无法律规定又无当事人约定，对方当事人也未进行过催告，属于《合同法》第九十五条未作规定的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”该解释将合同解除权期间限定于《合同法》第九十四条规定的法定解除是一种有意选择，不具备扩张解释或参照类推的基础，不适用本案中恒大金碧公司享有的约定解除权。本案中恒大金碧公司已经履行了交付房屋的主合同义务，并按约履行了通知邹徳彬办证的义务，邹徳彬虽然以按揭贷款的方式足额支付了购房款，但未及时签收办证通知，未及时履行办证义务，涉及多起诉讼导致涉案房屋被预查封、还贷账户被查封，致使其无法办理房屋权属登记及时消除恒大金碧公司的阶段性保证责任，恒大公司持续承担保证责任，将无法实现商品房买卖合同获取足额购房款的合同目的，故恒大金碧公司作为守约方，主张解除合同符合合同约定和法律规定，应予支持。邹徳彬的抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。该《商品房买卖合同》应自邹徳彬收到起诉状的2020年2月4日解除。 《商品房买卖合同》解除后，邹德彬理应将已收的涉案房屋腾空后返还恒大金碧公司，并协助恒大金碧公司到房地产相关部门办理撤销商品房买卖合同的网签及登记备案手续。关于恒大金碧公司要求邹德彬承担合同解除后的违约责任，即已付首期款386424元不予退还的诉讼请求，《商品房买卖合同》附件五第二条第（一）款第5项约定，出卖人行使解除权时，买受人所交的全部款项不予退还，该约定明显过高，故本院依据相关法律规定，综合考虑根据双方的举证情况、合同实际履行情况、房屋价格变动情况，本院酌情将邹德彬在合同解除后所承担的违约责任酌情调整为合同约定购房总价款的10%，即向恒大金碧公司支付违约金125642.4元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十八条之规定，判决如下： 一、济南恒大金碧房地产开发有限公司与邹德彬于2011年6月15日签订的合同编号为销售（字）201136984的《济南市商品房买卖合同》于2020年2月4日起解除； 二、限邹德彬于本判决生效之日起三十日内将位于历城区工业北路恒大城首期2号住宅楼X-XXXX房屋腾空并返还济南恒大金碧房地产开发有限公司； 三、限邹德彬于本判决生效之日起三十日内协助济南恒大金碧房地产开发有限公司办理撤销历城区工业北路恒大城首期2号住宅楼X-XXXX房屋的商品房买卖合同网签和备案登记手续； 四、邹德彬向济南恒大金碧房地产开发有限公司支付违约金125642.4元（此款自邹德彬已付首付款386424元中扣除）； 五、驳回济南恒大金碧房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7096元，由济南恒大金碧房地产开发有限公司负担4284元，邹德彬负担2812元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  邢爱华 人民陪审员  薛 蕾 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  李美霞