广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终181号上诉人（原审被告）：汤垂，女，汉族，住汕头市濠江区************，公民身份号码440************04X。被上诉人（原审原告）：汕头经济特区外建物业有限公司，住所地汕头市***金泰庄北区。法定代表人：蓝某1。委托诉讼代理人：温武拥、姚明杰，均系广东中大中律师事务所律师。上诉人汤垂因与被上诉人汕头经济特区外建物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤垂上诉请求：1.撤销（2019）粤0511民初700号；2.汕头经济特区外建物业有限公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：1.汕头经济特区外建物业有限公司对汤垂发出交物业费的通知，汤垂并没有看到。2.汕头经济特区外建物业有限公司所有的费用都没有计算依据。3.汕头经济特区外建物业有限公司与汤垂签定物业服务合同是在2009年8月，汕头经济特区外建物业有限公司没有提供其在2009年与汤垂签定协议时具备收取物业费的资格和资质，所以汕头经济特区外建物业有限公司属于乱收费。以上事实和理由有物业服务协议、一审法庭审理笔录、质证笔录可供查阅。一审判决忽略汤垂的答辩意见和质证意见，属于程序违法。一审法院认定事实错误。导致判决错误，请二审法院查实全案证据，综合汤垂的一审答辩意见，支持汤垂的全部请求。被上诉人汕头经济特区外建物业有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、汤垂认为一审法院审查证据、勘验现场不全面，与事实不符。本案系因汤垂长期享有汕头经济特区外建物业有限公司提供的物业服务，却长期拖欠物业管理服务费、垃圾处理费及水费而产生的物业管理服务合同纠纷。一审法院在组织证据交换、质证以及开庭审理后认定：汕头经济特区外建物业有限公司是具备相应资质的物业管理服务公司，获得汕头市物价局颁发的《广东省经营服务性收费许可证》，其收费标准于法有据，汕头经济特区外建物业有限公司与汤垂之间也依法签订了合法有效的物业服务协议，汕头经济特区外建物业有限公司按照约定履行了合同义务，汤垂以各种理由拒不支付物业管理费、垃圾处理费及水费于法无据、于情无理。2．汤垂认为汕头经济特区外建物业有限公司没有依法催缴物业管理费这事与事实不符的。汤垂拖欠2012年1月至2018年9月的物业管理费，时间长达5年多，在这期间，汕头经济特区外建物业有限公司多次口头、书面催缴，一审法院经过审理确认汤垂自2012年1月份至2018年9月份未缴纳过物业服务管理费、二次供水费及垃圾处理费，汕头经济特区外建物业有限公司于2018年6月25日向汤垂发出缴交物业管理费通知单，向汤垂催缴相关费用。汤垂辩称没有收到通知单，以及认为通知单上的房号不是本案所涉房产，明显与事实不符。3、汤垂诉称物业管理服务费、水费和垃圾处理费缺乏相关的计算标准和计量依据，这也与事实不符。一审法院根据《前期物业管理服务协议》、《汕头市物业管理委托书》《汕头市带电梯住宅物业服务收费政府指导价》(汕头市物价局)汕价【2011】265号、《汕头市**城区城市生活垃圾处理费征收管理办法》汕价【2011】286号、《汕头市**城区生活垃圾处理收费改革方案》汕市发改【2015】350号以及2013年1月至2018年6月的实抄水表计算汤垂的物业管理服务费、垃圾处理费以及水费，依法有据，合法合理。二、汤垂上诉所称汕头经济特区外建物业有限公司不具备收取物业服务费的资格和资质与事实不符。根据汕头市房产管理局《2012年汕头市已办理物业服务企业资质证书续期换证的单位(第三批)》、2012年3月9日《广东省收费许可证》。另外根据2017年9月4日汕头市发展和改革局发布汕市发改函(2017)1304号文，通知自2017年10月1日起汕头市全面停止核发经营服务性收费许可证且要求各执收范围所持《广东省收许可证》须于2017年9月底前到原发证机关办理核销手续、2018年住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，再加上汕头经济特区外建物业有限公司提供的营业执照及资质证书均足以证明汕头经济特区外建物业有限公司的经营范围包含物业管理且获得物业管理三级资质证书，汕头经济特区外建物业有限公司是具备物业管理资格资质的公司。同时，一审法院也认定，不管汕头经济特区外建物业有限公司是否具备相应的资质，也不能否认汕头经济特区外建物业有限公司已为汤垂在内的小区业主提供各项物业服务的事实，不影响双方之间物业服务合同关系的成立，不能成为汤垂拒缴物业服务费的理由。综上，汕头经济特区外建物业有限公司认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故汤垂的上诉理由不能成立，汕头经济特区外建物业有限公司请二审法院驳回汤垂的诉讼请求，依法维持原判。汕头经济特区外建物业有限公司向一审法院起诉请求：1.汤垂支付2012年1月份至2018年9月份汕头市***1**************的住宅物业管理服务费，合计4695.09元。2.汤垂支付2012年1月份至2018年6月份汕头市***1**************的二次供水水费，合计469.62元。3.汤垂支付2012年1月份至2018年6月份汕头市***1**************的垃圾处理费，合计249元。4.本案诉讼费用由汤垂承担。一审法院认定事实：汕头经济特区外建物业有限公司是资质等级为三级的物业服务企业。汤垂系汕头市******************的业主及房产使用人，该房产建筑面积77.18平方米。汕头经济特区外建物业有限公司为该房产所在小区提供物业管理服务。汕头经济特区外建物业有限公司、汤垂于2009年8月8日签订前期物业服务合同约定：汕头经济特区外建物业有限公司对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮与管理；物业管理服务费按建筑面积多层每月每平方米0.58元收取，物业管理费用标准随政府指导价最高标准调整；二次供水以最终到户价标准按政府有关规定执行；服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议还约定了其他内容。协议签订后，汕头经济特区外建物业有限公司对天华美地提供物业服务。汤垂自2012年*月份至2018年*月未交纳过物业服务管理费、二次供水费及垃圾处理费，汕头经济特区外建物业有限公司于2018年6月25日向汤垂发出缴交物业管理费通知单，向汤垂催缴相关费用。一审法院另查明，天华美地未成立小区业主委员会，也未与其他物业管理有限公司另行签订物业服务合同，汕头经济特区外建物业有限公司一直为天华美地提供物业管理服务。上述事实，有汕头经济特区外建物业有限公司提交的汕头市天华美地前期物业管理服务协议、庭审笔录、质证笔录等在案为凭。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。汕头经济特区外建物业有限公司与汤垂签订的《汕头市天华美地前期物业管理服务协议》（以下简称“前期物业管理服务协议”）合法有效，对汕头经济特区外建物业有限公司、汤垂具有法律约束力，双方均应遵守履行。根据相关法律规定及上述合同约定，汕头经济特区外建物业有限公司有对本案小区进行物业管理的义务，汤垂负有按期交纳物业费的法律义务。汤垂接受了汕头经济特区外建物业有限公司提供的物业服务应按照约定标准缴纳物业服务费。本案中，汤垂不认可汕头经济特区外建物业有限公司提供的物业服务，且提交小区状况的照片存在情况应为属实，但本案审理中，汕头经济特区外建物业有限公司经过多方努力，已启动使用原先规划的位于30幢首层的垃圾收集站，一审法院认定汕头经济特区外建物业有限公司提供的物业服务确有瑕疵，业主如因此造成损失，可以另行主张权利。在汕头经济特区外建物业有限公司已提供物业服务的情况下，汤垂仅以物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费，一审法院不予支持。关于汤垂主张汕头经济特区外建物业有限公司的诉请已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，汕头经济特区外建物业有限公司所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况。按照上述规定，诉讼时效应当从物业服务合同整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来计算诉讼时效，本案的诉讼时效期间应从物业服务合同相关费用最后一期履行期限届满之日起计算。现汕头经济特区外建物业有限公司仍继续为汤垂提供物业服务，故汕头经济特区外建物业有限公司的起诉没有超过诉讼时效。关于汕头经济特区外建物业有限公司是否有物业管理资质、资格的问题，根据汕头经济特区外建物业有限公司提供的《汕头市房产管理局》及汕头经济特区外建物业有限公司提供发证时间为2012年3月9日的《广东省收费许可证》复印件，汕头经济特区外建物业有限公司、汤垂在签订前期物业管理服务协议时，汕头经济特区外建物业有限公司是具备相应的管理资质和收费资质。另外，根据2017年9月4日汕头市发展和改革局发布汕市发改函（2017）1304号文，通知自2017年10月1日起汕头市全面停止核发经营服务性收费许可证且要求各执收范围所持《广东省收费许可证》须于2017年9月底前到原发证机关办理核销手续、2018年住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》、汕头经济特区外建物业有限公司已提供其营业执照及资质证书均足以证明汕头经济特区外建物业有限公司的经营范围包含物业管理且获得物业管理三级资质证书，汕头经济特区外建物业有限公司是具备物业管理资格资质的公司。另外，无论汕头经济特区外建物业有限公司是否具备相应资质也均不能否认汕头经济特区外建物业有限公司已为包括汤垂在内的小区业主提供各项物业服务的事实，不影响汕头经济特区外建物业有限公司、汤垂之间的物业服务合同关系的成立，故不能成为汤垂拒交物业服务费的理由。关于汤垂辩称汕头经济特区外建物业有限公司在小区卫生环境、设施维护物业收支明细等方面存在问题，但该问题不能证明汕头经济特区外建物业有限公司存在重大服务瑕疵，且物业公司对小区各项事务管理和维护是一个持续性的履行过程，汤垂以此为由，拒绝交纳物业费，于法无据，一审法院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，而物业服务合同纠纷的特殊性在于“共有”，即汕头经济特区外建物业有限公司所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，汤垂虽未交费，但汕头经济特区外建物业有限公司仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，汤垂亦享受到汕头经济特区外建物业有限公司所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主交纳的物业费所维系的。汤垂采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，汤垂的行为并不应得到支持。因此，一审法院认为汤垂在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。汕头经济特区外建物业有限公司作为物业服务单位，在完成服务职能的基础上，应加强从业人员培训，加强与业主沟通，尽可能的解决业主的实际问题。本案而言，为保证物业服务工作正常开展，小区管理良性发展，汕头经济特区外建物业有限公司关于物业费用的主张一审法院予以支持。至于物业管理费数额，经一审法院庭审询问，对汤垂住宅面积为77.18m²，房屋位于多层第二层，双方均无异议，故一审法院予以确认。按照《前期物业管理服务协议》第四条约定：“多层住宅管理服务费0.58元/月/平方米，以及《前期物业管理服务协议》第七条约定：“物业管理费用标准随政府指导价最高标准调整”。且根据汕头经济特区外建物业有限公司提供的《汕头市物业管理委托书》，汕头经济特区外建物业有限公司已向相关单位备案该小区物业服务费按照政府指导价二级收费标准收取，故汕头经济特区外建物业有限公司按照二级标准收费于法有据，一审法院予以支持。故按照《汕头市带电梯住宅物业服务收费政府指导价》2012年1月1日至2013年12月31日第二楼层的物业服务政府指导价为0.7元/m²·月，2014年1月1日起政府指导价为0.77元/m²·月，即汤垂自2012年1月份至2013年12月份应交纳的物业管理费1296.6元（77.18m²×0.7元/m²·月×24个月=1296.6元）、自2014年1月份至2018年9月份应交纳的物业管理费3387.4元（77.18m²×0.77元/m²·月×57个月=3387.4元），合共4684元。汕头经济特区外建物业有限公司主张的物业管理费用计算有误，应予以纠正。汤垂自2012年1月份至2018年6月份应交纳实抄表到户的二次供水费为469.62元。依据汕头市物价局印发《汕头市**城区城市生活垃圾处理费征收管理办法》汕价（2011）286第八条第（三）项“实行二次供水的物业管理小区或总表对口供水计费的村居（社区），由收费单位核定户数后，代征单位按照核定数量一次性向总表用户统一征收”，因此汕头经济特区外建物业有限公司具有代征收垃圾处理费的资格，汕头经济特区外建物业有限公司请求汤垂支付垃圾处理费的主张一审法院予以支持，按照市发改（2015）350号文的规定，2016年1月1日之前的垃圾处理费为每户3元/月，2016年1月1日起垃圾处理费为每户3.5元/月，故汤垂应支付自2012年1月至2018年6月的垃圾处理费177元（3元/月×48个月+3.5元/月×30个月=249元）。综上，汤垂应向汕头经济特区外建物业有限公司支付2012年1月至2018年9月份的物业管理服务费4684元、2012年1月至2018年6月的二次供水水费469.62元及2012年1月至2018年6月的垃圾处理费249元，合计5402.62元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、汤垂应于判决发生法律效力之日起10日内付还汕头经济特区外建物业有限公司自2012年1月至2018年9月份的物业管理服务费4684元。二、汤垂应于判决发生法律效力之日起10日内付还汕头经济特区外建物业有限公司自2012年1月至2018年6月的二次供水水费469.62元。三、汤垂应于判决发生法律效力之日起10日内付还汕头经济特区外建物业有限公司自2012年1月至2018年6月的垃圾处理费249元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，汤垂应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由汤垂负担。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案二审的争议焦点为汤垂应否付还汕头经济特区外建物业有限公司物业管理费、二次供水水费、垃圾处理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”。经查，汤垂自2012年1月7日起至2018年9月结欠物业公司物业管理费，虽然双方于2009年8月8日签订前期物业服务合同约定物业管理服务费按建筑面积多层每月每平方米0.58元收取，但也有约定“物业管理费用标准随政府指导价调整”。因此，一审法院按照《汕头市带电梯住宅物业服务收费政府指导价》判决汤垂应交纳的物业管理费4684元并无不当，本院予以维持。关于二次供水费和垃圾处理费的问题。汕头经济特区外建物业有限公司已有书面催交，汤垂对数额虽然有异议，但直至二审未提供相应证据反驳，一审法院判决汤垂应交纳二次供水费469.62元和垃圾处理费249元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人汤垂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人汤垂负担。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 林思浩审 判 员 陈瑛瑾二〇二〇年三月三十一日法官助理 范晓武书 记 员 林鸿瑜