西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初150号原告：西安景博儿童娱乐服务有限公司,住所地:西安市雁塔区《绿辰·公园赏》商铺**。法定代表人：徐燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚沛，陕西众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乃权，陕西众邦律师事务所实习律师。被告：陕西绿辰物业服务有限公司，住所地，住所地：陕西省西安市碑林区iv>法定代表人：王彦飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：淮宏波，男，1979年3月16日出生，汉族，住陕西省扶风县，该公司员工。委托诉讼代理人：雷贵民，男，1957年1月10日出生，汉族，住西安市莲湖区，该公司员工。原告西安景博儿童娱乐服务有限公司（以下简称景博公司）诉被告陕西绿辰物业服务有限公司（以下简称绿辰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景博公司的委托诉讼代理人姚沛、张乃权、被告绿辰物业公司的法定代表人王彦飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景博公司诉称，其依法取得博凯花园7幢1单元10106号等相关物业的使用权,并依法开展幼儿早教等盈利活动,在此期间,原告严格遵守物业服务约定按时交付物业费用,从未拖欠被告物业服务费用。2018年9月12日,被告无故停止给原告相关物业供电,严重影响了原告的日常经营,为避免给原告造成更大的损失,原告多次与被告协商,但被告无视法律规定,拒绝恢复供电。2018年12月20日上午8点恢复供电，故诉至法院，请求判令：1、被告承担停电期间给原告造成的损失141629元（从2018年9月12日算至2018年11月17日）；2、诉讼费由被告承担。被告绿辰物业公司辩称，10106号商铺的业主是徐燕，徐燕与其存在物业服务法律关系，其与景博公司并无物业服务法律关系，10106号商铺距今最后一次缴纳物业费也是给徐燕开具的发票，景博公司没有起诉的主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月3日，徐燕（乙方、承租方）与陕西博凯置业有限责任公司（以下简称博凯公司、甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租位于西安市雁塔区XX路XX号《绿辰·公元赏》商铺10106号；租赁房屋建筑面积103平方米，租赁期限自2014年1月4日至2019年1月3日。2015年3月28日，徐燕（买受人）与博凯公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买位于XX路XX号XX花园（公元赏）第7幢1单元1层10106号房，建筑面积800.89平方米；总金额10011125元。2018年1月16日，徐燕取得该房的不动产权登记证书﹝陕（2018）西安市不动产权第1013719号﹞。徐燕与景博公司签订《商铺租赁合同》，约定XX路XX号XX幢XX号商铺租赁给景博公司，租赁期限自2018年4月1日至2019年4月1日。徐燕与博凯公司另签订一份《房屋租赁合同》，约定博凯公司将位于雁塔区XX路《绿辰·公元赏》商铺10104-1二层一间，建筑面积83平方米的房屋出租给徐燕，租赁期限从2018年4月1日至2019年3月31日，约定租金4565元/月。合同签订后，景博公司向博凯公司支付了2018年4月1日至2019年3月31日的房屋租金共计54780元，博凯公司为景博公司开具了增值税发票。景博公司承租上述房屋用于开办“考拉屋全日制早教”，在租赁期间向绿辰物业公司缴纳物业管理费、水费、电费。原告景博公司提交其缴纳物业费、水费、电费的增值税发票4张，开票日期分别为2017年6月22日、2017年6月29日、2018年11月5日（2张），金额分别为9245.2元、9495.2元、23325.6元、16426元，未备注收取款项的时间期间。经询，原告称，2018年11月5日的发票交费期间为2018年3月至2018年11月的物业管理费、水费、垃圾清运等费用；被告绿辰物业公司称，2018年11月5日的发票交费期间为2018年2月至2018年9月的费用。2018年9月12日，被告绿辰物业公司对景博公司所承租的10106号商铺上、下两层及10104-1号商铺的第二层房屋进行停电，2018年12月20日恢复供电。经询，绿辰物业公司称，徐燕在未结清房租和购房款的情况下，无权将房屋转租给景博公司使用，停电的范围包括10106号商铺及景博公司承租博凯公司的83平方米的10104号商铺的二层。关于原告诉请主张的损失，原告明确分为三部分：1、停电期间的人员工资90462元，原告提交其自行制作的工资表、银行流水及身份证复印件；其中，工资表中有相应人员签字。原告未提交上述人员的劳动合同或其他能够证明与其有劳动或劳务关系的凭证。2、租金损失15217元（商铺10104-1），原告提交博凯公司与徐燕签订的《房屋租赁合同》、增值税发票2张。3、早教托费退款，原告提交《收条》3张，分别载明退费648元、432元、861元，时间分别为2018年12月4日、2018年12月19日、2018年12月19日。上述事实，有《商铺租赁合同》、《商品房买卖合同》、不动产权登记证书、增值税发票、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无异。本院认为，关于原告主体是否适格。被告绿辰物业公司辩称，因徐燕在未结清房租和购房款的情况下，无权将房屋转租给景博公司使用，其与景博公司无物业服务合同关系。徐燕与涉案商铺开发商是否支付房屋租金，是否结清购房款，与本案并非同一法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。徐燕于2018年1月16日取得10106号商铺的不动产权登记证书，其作为10106号商铺的所有权人，有权将10106号商铺出租。绿辰物业公司作为涉案商铺的物业服务企业，虽未与景博公司签订书面物业服务合同，但其收取景博公司缴纳的物业管理费等相关费用并向景博公司开具增值税发票，XX道XX号、XX号XX层商铺的实际使用人系景博公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。故景博公司作为物业的实际使用人，其与绿辰物业公司之间建立了物业服务合同法律关系。故原告景博公司作为原告的主体适格，对被告绿辰物业公司的上述辩称，本院依法不予采信。被告绿辰物业公司从2018年9月12日至2018年12月20日期间，对景博公司所承租的10106号商铺上、下两层及10104-1号商铺的第二层房屋进行停电，对景博公司造成的损失应予赔偿。关于景博公司诉请主张的损失：1、人员工资，原告仅提交其自行制作的工资表和银行流水；未提交证据证明上述人员与其有劳动或劳务关系的凭证，故对其人员工资损失，本院酌情认定30000元。2、房屋租金，原告承租10104-1第二层商铺，与出租人约定租金4565元/月，景博公司提交的证据能够证明其向出租人博凯公司支付了2018年4月1日至2019年3月31日的房屋租金共计54780元，对于原告主张2018年9月12日至2018年12月20日期间租金损失15217元，本院依法予以支付。3、早教托费退款，原告提交的《收条》中未载明退款的理由及退款的期间，无法确定退款与停电的关联性，故对该部分损失，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告陕西绿辰物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安景博儿童娱乐服务有限公司赔偿损失45217元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费3133元，由被告承担1000元，由原告承担2133元。鉴于原告已预交，故被告在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 王 丹二〇二〇年四月十四日书记员 孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2020年月日送达1