湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初1343号原告：殷永树，男，1956年7月12日出生，汉族，住湖北省大冶市，委托诉讼代理人：程正昊，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：马楠，男，1984年8月5日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，被告：孙艳，女，1968年11月2日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，被告：张绍永，男，1973年10月19日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，上述三被告共同委托诉讼代理人：朱金发，湖北长捷律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告殷永树诉被告马楠、孙艳、张绍永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理。本院受理后，依法由审判员黄春华独任审判，公开开庭进行了审理。原告殷永树的委托诉讼代理人程正昊、被告马楠、孙艳、张绍永的共同委托诉讼代理人朱金发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷永树向本院提出诉讼请求：1.解除原告与鄂州市祥高贸易有限公司之间明堂市场B4区121号商亭的买卖合同；2.依法判令三被告向原告返还明堂市场B4区121号商亭购房款116500元，并向原告支付资金占用利息44143元（利息已从2012年12月31日计算至2019年4月24日，后续利息按年利率6%计算至本息还清之日）；3.三被告向原告赔偿房屋升值损失，该部分损失以评估鉴定报告为准；4.三被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求为：三被告向原告赔偿房屋升值损失92200元，并支付评估鉴定费用3000元。事实与理由：原告于2012年12月31日从周国栋处购买明堂市场B4区121号商亭，并于同日支付该商亭全部价款共计116500元，当时周国栋并未取得商亭所有权××鄂州市祥高商贸有限公司授权，后鄂州市祥高商贸有限公司于2015年6月25日及7月9日以出具收条和证明的方式对该买卖行为予以追认，但鄂州市祥高商贸有限公司于2014年8月19日与工行鄂州分行签订《抵押合同》，将涉案商亭在内的37间商亭抵押给工行鄂州分行，后该商亭被鄂城区人民法院于2015年9月30日所作出的（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书查封。现该商亭已不能转移登记，原告和鄂州市祥高商贸有限公司之间的商亭买卖合同无法履行，且鄂州市祥高商贸有限公司未经依法清算即三被告申请注销登记，三被告作为公司股东应承担相应的法律责任。为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告马楠、孙艳、张绍永发表如下答辩意见：1.由于原告与鄂州市祥高商贸有限公司之间没有签订书面买卖合同，因此没有约定解除合同的条件，原告要求解除合同，不属于法定解除合同的依据，请求予以驳回。2.原告主张的购房款、利息、损失没有法定依据。鄂州市祥高商贸有限公司于2015年6月24日向殷永树出具证明，证明被认为是对房屋买卖合同的追认，但是商铺于2014年08月22日已经抵押给工行，鄂州市祥高商贸有限公司与殷永树对这个情况在付款并出具证明的时候是明知的，所以不能既要利息也要损失。原告殷永树为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原、被告身份证复印件。拟证明原、被告诉讼主体适格。证据二、编号为0786009《收据》复印件一张，中国工商银行《个人业务凭证》一张，鄂州市祥高贸易有限公司于2015年6月24日出具《证明》一张，鄂州市祥高贸易有限公司2015年7月9日出具《收条》一张。拟证明原告于2012年12月31日从周国栋处购买明堂市场B4区121商亭，并于同日支付该商亭全部价款共计116500元，鄂州市祥高贸易有限公司于2015年6月25日及7月9日以出具收条和证明的方式对该买卖行为予以追认。证据三、湖北省鄂州市中级人民法院（2018）鄂07民终396号《民事判决书》。拟证明湖北省鄂州市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）鄂07民终396号《民事判决书》确认原告购买鄂州市祥高贸易有限公司所有的明堂市场二楼B4区121号商亭的购买行为合法有效。证据四、经鄂州市工商行政管理局查询，鄂州市祥高贸易有限公司注销登记信息（共8张）。拟证明鄂州市祥高贸易有限公司未经依法清算即被股东马楠、孙艳、张绍永申请注销，三人签字确认不存在未结清的债权债务，并愿意承担相应法律责任。证据五、湖北正量刑房地产估价咨询有限公司《评估报告书》，编号为16100812发票。拟证明案涉121号商亭现价值为人民币208700元，鉴定费用为3000元。被告马楠、孙艳、张绍永未提交证据。经庭审质证，被告马楠、孙艳、张绍永对原告提交的证据一、二、三、四，认为均应以鄂州市中级人民法院判决书认定的事实为准。对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告的损失不能依据评估报告计算。本院对本案证据审核认定如下：原告殷永树提交的证据，客观、真实，依法予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：原告殷永树原在鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区121号商亭从事经营活动，该商亭登记的所有权××为鄂州市祥高贸易有限公司。2012年12月25日，鄂州市祥高贸易有限公司面向明堂市场二层226间商亭经营户发出商亭出售公告，其公告内容为：鄂州市祥高贸易有限公司于2012年7月通过武汉光谷联合产权交易中心挂牌购买了原中国建筑第三工程局有限公司持有的“明塘体育场与文星大道交汇处明塘市场综合楼一期二层226间商亭”，其中涉及了二楼B1区、B3区和B4区部分经营户。现我公司已经合法取得产权，应广大经营户强烈要求，我公司经股东会研究决定将涉及的商亭于即日起开始公开销售。销售对象首先只对原承租户进行认购，原承租户对其经营商亭享有优先购买权；优先认购时间自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5时止等。2013年1月3日，被告鄂州市祥高贸易有限公司向明堂市场二层部分商亭经营户发出通知函，其函告内容为：鄂州市祥高贸易有限公司于2012年12月25日已发布商亭销售公告，2013年1月10日后我公司将对社会公开销售，未缴纳年度租金而且没有购买意向的商户请在2013年1月9日前自行退场等。2013年2月25日，被告鄂州市祥高贸易有限公司再次发出通知函，其函告内容为：仍未签订《商亭认购协议书》经营户请于我公司原通知规定期限内退场；对于已经达成认购意向但仍未付清全款的经营户，请于三日内交清尾款并签订《商亭认购协议书》；对于已付清全款并签订《商亭认购协议书》的，我公司将于近期通知办理产权登记手续等。2012年12月31日，原告从鄂州市市场开发服务中心在职人员周国栋处购买诉争商亭，并向周国栋个人转账汇款110,000.00元。双方未签订书面的商亭买卖合同。2015年6月24日，鄂州市祥高贸易有限公司向原告出具证明一份，该证明载明“B4区121号商亭交清壹拾壹万陆仟伍佰元整（2012年12月31日交清）”，并加盖鄂州市祥高贸易有限公司公章。2015年7月9日，被告鄂州市祥高贸易有限公司向原告出具收条一份，该收条载明“今收到殷永树购买明堂市场B4区121号商亭产权款壹拾壹万陆仟伍佰元整，（房产证未办）在2015年10月1日前一定办理”，并加盖鄂州市祥高贸易有限公司公章，周国栋在收条结尾处签字确认。2014年8月19日，中国工商银行股份有限公司鄂州分行与湖北林海建筑安装工程有限公司签订《小企业借款合同》一份，该合同约定，湖北林海建筑安装工程有限公司向中国工商银行股份有限公司鄂州分行借款6,000,000.00元，借款期限12个月。同日，中国工商银行股份有限公司鄂州分行与鄂州市祥高贸易有限公司签订《抵押合同》一份，该合同约定，鄂州市祥高贸易有限公司以其所有的位于鄂州市××市场综合楼××区××号商亭在内的37间商亭，共计896.24平方米，为上述借款提供抵押担保，并于次日到房产管理部门办理了抵押登记手续，其中，B4区121号商亭的他项权证号分别为T201408190030。上述贷款到期后，因湖北林海建筑安装工程有限公司未按约定还款，中国工商银行股份有限公司鄂州分行向本院起诉湖北林海建筑安装工程有限公司及担保人鄂州市祥高贸易有限公司等人，本院于2015年9月29日立案受理，案件审理过程中，本院根据中国工商银行股份有限公司鄂州分行的保全申请，于2015年9月30日作出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定，冻结被告湖北林海建筑安装工程有限公司、鄂州市祥高贸易有限公司等银行存款人民币6,900,000.00元；上述银行存款冻结金额不足部分，查封鄂州市祥高贸易有限公司所有的位于明堂市场综合楼一期二层包括B4区121号商亭在内的39间商亭。2015年12月29日，本院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决，判令湖北林海建筑安装工程有限公司偿还中国工商银行股份有限公司鄂州分行借款本金5,897,145.08元，利息131,598.04元，本息合计6,028,743.12元；鄂州市祥高贸易有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。该判决生效后，因湖北林海建筑安装工程有限公司、鄂州市祥高贸易有限公司等未履行判决书确定的义务，中国工商银行股份有限公司鄂州分行于2016年3月29日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法将上述查封的39间商亭委托评估拍卖。原告殷永树对本院查封的鄂州市祥高贸易有限公司位于明堂市场综合楼1期2层B4区121号商亭提出书面异议，本院经审查认为，鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区121号商亭登记的所有权××为鄂州市祥高贸易有限公司，中国工商银行股份有限公司鄂州分行系该商亭登记的抵押权人，对该商亭依法享有优先受偿权，原告提供的证据不足以排除执行，并于2016年8月30日作出（2016）鄂0704执异41号执行裁定，依法驳回殷永树的异议。原告殷永树不服，于2016年9月12日向本院提起案外人执行异议之诉，请求停止对鄂州市鄂城区人民法院作出的（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书的执行，并解除其查封；并确认原告购买被告祥高公司所有的明堂市场二楼B4区121号商亭的买卖行为合法有效。经审理，本院驳回了原告殷永树的全部诉讼请求。原告殷永树不服该判决，上诉于鄂州市中级人民法院，鄂州市中级人民法院经审理作出二审判决，判决确认原告殷永树购买鄂州市祥高贸易有限公司所有的明堂市场二楼B4区121号商亭的买卖行为合法有效，并驳回了原告殷永树的其他诉讼请求。因原告殷永树与鄂州市祥高贸易有限公司之间明堂市场B4区121号商亭的买卖合同无法履行，故成讼。案件审理过程中，原告殷永树向本院提出申请，申请对明堂市场B4区121号商亭的市场价格进行评估，本院予以准许。经原、被告双方选定，湖北正量行房地产估价咨询有限公司进行评估。2019年7月17日，湖北正量行房地产估价咨询有限公司出具《评估报告书》，估价结果为明堂市场二楼B4区121号商亭单价为11256元/平方米，总价为208700元。上述鉴定费用为3000元。另查明，鄂州市祥高商贸有限公司的股东马楠、孙艳、张绍永于2018年2月25日向鄂州市工商行政管理局申请公司注销登记，在其提交的书面申请书中注明无债权债务，并书面承诺法律后果由股东承担，同月27日，鄂州市工商行政管理局决定准予注销登记。本院认为，原告殷永树与鄂州市祥高商贸有限公司之间的房屋买卖行为已经鄂州市中级人民法院终审判决确认合法有效。鄂州市祥高商贸有限公司向殷永树出售涉案房屋，并未告知该房屋已于2014年8月19日抵押给中国工商银行股份有限公司鄂州分行,目前，涉案房屋已经被本院依法查封，不动产登记机构不受理转移登记，该合同存在不能履行的风险，故原告殷永树主张解除合同，本院依法予以支持。关于合同解除后的损失赔偿，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：“…（二）故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实；…”原告殷永树可以请求返还已付购房款及利息，并要求赔偿损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。鄂州市祥高贸易有限公司于2015年6月24日出具证明证实原告殷永树于2012年12月31日交清购房款，对于占用购房款的利息可以从2012年12月31日起开始计算。关于涉案房屋升值损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到违反合同可能造成的损失。”本案中，房屋增值的损失属于被告在订立合同时应当预见的违反合同可能造成的损失，故对原告主张以评估机构对涉案房屋市场价值所做的评估作为房屋增值的损失，本院予以支持。《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定》（二）第二十条第二款规定：“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”被告马楠、孙艳、张绍永作为鄂州市祥高商贸有限公司的股东，未经清算即办理公司注销登记，并承诺承担由此引起的法律后果，故对原告殷永树要求三被告承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定》（二）第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：一、解除原告殷永树与鄂州市祥高商贸有限公司之间明堂市场二楼B4区121号商亭的买卖合同关系。二、被告马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向原告殷永树返还购房款116500元，并支付购房款利息44143元（以116500元为基数按年利率6%自2012年12月31日暂算至2019年4月24日，后续利息按年利率6%计算至购房款付清之日）。三、被告马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向原告殷永树连带赔偿房屋升值损失92200元，并支付鉴定费3000元。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5137元，减半收取计2568.50元，由被告马楠、孙艳、张绍永负担；该费用原告已预交，待本判决生效后由被告马楠、孙艳、张绍永直接向原告支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 ：黄春华二〇二〇年四月十六日书记员 ：刘慧文