广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1166号 上诉人（一审被告）：广西百色开发投资集团有限公司百色环球投资大厦项目部，住所地：广西百色市右江区那毕大道**百色投资大厦商业裙楼第**。统一社会信用代码：91451000397018187L。 负责人：林爱国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵芳，广西中名律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：吴家甜，男，1976年8月6日出生，侗族，广西南宁市人，现住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：班雁霞，广西齐川（田阳）律师事务所律师。 一审第三人：广西爱国环球百货有限公司，，住所地：广西百色市右江区那毕大道**百色投资大厦商业裙楼第**统一社会信用代码:9145100031018671X2。 法定代表人：林卫国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵芳，广西中名律师事务所律师。 上诉人广西百色开发投资集团有限公司百色环球投资大厦项目部（以下简称：百投项目部）因与被上诉人吴家甜以及一审第三人广西爱国环球百货有限公司（以下简称：环球百货）买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，并通知双方当事人于2020年4月8日到庭进行了审理。上诉人百投项目部及一审第三人环球百货的委托诉讼代理人赵芳，被上诉人吴家甜的委托诉讼代理人班雁霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百投项目部上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判不准予解除上诉人与被上诉人签订的《百色投资大厦定购协议书(写字楼)》,并判决上诉人无须返还被上诉人50000元定金及20000元办证劳务费。事实和理由：一、上诉人与被上诉人是在自愿的基础上签订的《百色投资大厦定购协议书(写字楼)》,上诉人不同意被上诉人要求解除。2019年6月20日,上诉人与被上诉人签订《百色投资大厦订购协议书(写字楼)》,被上诉人自愿购买上诉人出售的位于百色投资大厦左塔楼16层1627号商品房,并支付50000元定金，该商品房的房款总额为1441277元。被上诉人支付定金后,于2019年7月30日支付首付款600000元，但却迟迟未支付剩余的841277元购房款。经上诉人多次催促后,被上诉人却表示不想再继续购买该商品房。被上诉人应当遵守约定,不应当单方反悔,且上诉人已积极履行义务,将房屋交付给被上诉人使用,故上诉人不同意解除该《定购协议书》,被上诉人应将剩余的购房款补足。现一审法院以第三人法人自行签写的附加协议书作为上诉人未能履行义务并违约的依据,上诉人认为不符合法律规定,在多久时间内办理好产权过户手续,应由上诉人与被上诉人进行约定,第三人的约定对上诉人不发生效力。二、被上诉人已经支付的50000元购房定金不予退还。本案《定购协议书》不应解除，上诉人不应退还50000元定金,且在履行合同义务中,上诉人没有构成违约。本案系因被上诉人故意拖延时间不配合上诉人签订正式的《商品房买卖合同》才导致上诉人无法在约定时间内办理好该房屋的产权证书。三、上诉人没有收到被上诉人支付的20000元办证劳务费。被上诉人在庭上举证视频录音资料证明被告收取20000元办证费,该视频资料无法证明存在这一事实。相反该录音视频证据能证明是被上诉人故意不配合上诉人办理房屋产权登记的事实。 吴家甜辩称，《百色投资大厦定购协议（写字楼）》基于“以物抵债”而签订，现“以物抵债”目的无法实现，签订的定购协议应予以解除。因定购协议解除，被上诉人已经支付的50000元购房定金和20000元办证劳务费应当予以退还。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 环球百货述称，同意上诉人的意见。 吴家甜向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《百色投资大厦订购协议（写字楼）》；2、判令被告返还原告定购金5万元以及办证劳务费2万元，两项共计7万元。 一审法院认定事实：原告吴家甜是益华公司法定代表人卢秀华的丈夫。第三人环球百货与益华公司存在货物买卖合同关系。被告百投项目部与第三人环球百货存在合作关系。因第三人环球百货拖欠益华公司货款2188094.85元，无法偿还，第三人环球百货便建议用其与百投项目部共同建设的商品房（写字楼）一套，折抵益华公司部分货款1441277元，益华公司也同意。2019年6月20日原告吴家甜与被告百投项目部签订一份《百色投资大厦定购书（写字楼）》，约定，“一、定购物业：乙方（吴家甜）自愿定购甲方(百色投资大厦项目部)出售的商品房左塔楼16层1627号房，面积为284.95平方米，认购单价为人民币5058元/平方米，总房价为人民币1441277元。二、付款方式……。三、定购协议约定：1、乙方应在签订本定购书同时，就所定购商品房向甲方交纳定购金人民币50000元整；……。如因乙方原因导致无法签约的，所付定购金不予退还……”。吴家甜在签约当天便向百投项目部交纳50000元购房定金。2019年7月中旬原告应被告要求向其交纳20000元办证劳务费。2019年7月29日环球百货的法定代表人林卫国出具一份附加协议，内容为“今广西爱国环球百货有限公司所欠广西百色市益华商贸有限公司的其中部分货款金额人民币1441277元用来抵购左塔楼16层1627号写字楼，因广西爱国环球百货有限公司与百色环球投资大厦项目部有着连带合作关系，广西爱国环球百货有限公司承诺在用货款抵扣左塔楼16层1627号写字楼之后，在贰个月内办好不动产权证书到广西百色市益华商贸有限公司法定代表人卢秀华名下。如不按时办好不动产权证，买方有权退回写字楼，并要求广西爱国环球立即支付广西百色市益华商贸有限公司所抵扣的写字楼款人民币1441277元”。2019年7月30日，益华公司应环球百货的要求，将环球百货刚转入益华公司账户604883.87元货款汇入百投项目部的账户60万元作为购买上述写字楼抵扣款，余款作为货款给付益华公司。后因第三人环球百货未在两个月内办好不动产权证书到益华公司法人卢秀华名下。原告认为，双方“以物抵债”的目的无法实现，而要求与被告解除定购协议，并要求被告百投项目部返还原告定购金5万元、办证劳务费2万元，而涉诉。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案原告吴家甜与被告百投项目部签订的《百色投资大厦订购协议（写字楼）》，是基于第三人环球百货无法支付原告益华公司巨额货款而产生。现因第三人环球百货未按附加协议约定“在两个月内办好不动产权证书到益华公司法人卢秀华名下”，导致合同目的无法实现，原告吴家甜要求解除与被告百投项目部签订的《百色投资大厦订购协议（写字楼）》，于法有据，该院予以支持。因本案合同目的无法实现，双方应互相返还，为此，原告主张被告返还定购金5万元，于法有据，该院予以支持。至于被告抗辩其未收到2万元办证劳务费的问题。该院认为，虽然原告给付的2万元办证劳务费没有给付凭证，但有原告提供的录音视听资料，足以证明，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除原告吴家甜与被告百投项目部签订的《百色投资大厦订购协议（写字楼）》；二、被告百投项目部应于本案判决生效后五日内返还原告吴家甜定购金5万元及办证劳务费2万元，共计7万元。案件受理费1550元，减半收取775元，由被告百投项目部负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决对本案事实的认定属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间形成何种法律关系；2、涉案《协议书》应否解除；3、上诉人应否返还定金5万元以及办证劳务费2万元。 关于焦点一，上诉人与被上诉人签订本案《百色投资大厦定购协议（写字楼）》系因一审第三人环球百货无力偿还所欠付案外人益华公司的货款，而将涉案商品房用于清偿所欠益华公司债务，上诉人、一审第三人与被上诉人形成“以物抵债”的买卖合同关系，该买卖合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 关于焦点二，上诉人、一审第三人作为本案“以物抵债”买卖合同关系的一方当事人，在合同履行过程中，一审第三人的法定代表人林卫国于2019年7月29日向被上诉人出具的附加协议，对本案当事人均产生约束力。一审第三人未能在协议书约定的期限内办理好不动产权证书，致使当事人签订定购协议书的目的不能实现，构成根本性违约，被上诉人得依协议约定解除合同。一审判决支持被上诉人提出解除本案定购协议的诉请并无不当。上诉人上诉称不应解除本案定购协议的意见，理由不成立，本院不予支持。 关于焦点三，因本案定购协议已解除，上诉人收取被上诉人交纳的定金50000元及办证劳务费20000元，应予退还被上诉人。一审判决上诉人退还被上诉人定金50000元以及办证劳务费20000元并无不当。上诉人上诉称不应退还被上诉人支付的定购金50000元的意见，理由不成立，本院不予支持。被上诉人就其已交付20000元办证劳务费的主张，提供有录音证实相关人员在交谈中说到此款项，可认定被上诉人已实际交付了该款项。上诉人上诉称未收取办证劳务费20000元，不应退还被上诉人的意见，无反证证据予以证实，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由广西百色开发投资集团有限公司百色环球投资大厦项目部负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 隆文雄 审 判 员 郭承峙 审 判 员 吴文良 二〇二〇年四月十三日 法官助理 谢 梁 书 记 员 李宏超