文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初2891号原告：何炳文，男，1953年4月7日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）王平，重庆长晟律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）刘晓瑜，重庆长晟律师事务所律师。被告：李承忠，男，1966年1月12日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：石长英，女，1966年5月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。二被告共同委托诉讼代理人：鲜桂洪，重庆市长寿区长寿湖法律服务所法律工作者。第三人：重庆市凤鑫建筑安装有限责任公司，住所地重庆市长寿区菩提街道桃源西路****3-4，统一社会信用代码915001152033951531。法定代表人：胡子清，该公司总经理。原告何炳文与被告石长英、李承忠合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，后因本案案情复杂，双方当事人争议较大，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。本院在审理过程中，依法追加重庆市凤鑫建筑安装有限责任公司（以下简称凤鑫公司）为第三人。原告何炳文及其委托诉讼代理人王平、刘晓瑜，被告石长英、李承忠及其委托诉讼代理人鲜桂洪到庭了参加诉讼，第三人凤鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在审理过程中，原、被告向本院申请和解期限七个月。本案现已审理终结。原告何炳文向本院提出诉讼请求：1.判决被告李承忠、石长英支付原告房屋面积差额款46842元及资金占用损失（从2015年12月31日起以46842元为基数按年利率6%的标准计算至付清时止）；2.案件受理费由二被告负担。事实和理由：2007年10月25日，原、被告签订《拆房还房协议》，约定：原告拆除被告门面面积为38㎡，住房面积118㎡；还房面积按原拆除面积，面积差额补偿：门面按800元/㎡计算，住房按600元/㎡计算。2015年5月15日，原告为被告办理了房屋产权证，后原告多次通知被告领取房屋产权证，并补足房屋面积差额款，但被告一直不领取房产证，也不支付原告房屋面积差额款。被告石长英、李承忠共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原、被告于2007年10月25日签订《拆房还房协议》时，拆除的房屋面积经测量，门面为48㎡、住房为148㎡，但合同上载明的门面和住房面积均被篡改；二、根据双方协议上的手写补充协议，原告应当向被告还建一间门面和两套住房，但实际原告只向被告还建了一间门面和一套住房；三、原告未按照双方约定的18个月期限内向被告还建房屋并办理房屋产权证，被告为此事找社区解决，社区多次通知原告当场调解，但原告均未前往，直至2010年1月前后，原告才将还建住房和门面的钥匙交给被告；四、原告未按协议约定将地平找平、没有安装蹲便器及入户门；五、被告一直未收到房屋产权证，原告也未通知过被告领取，原告也一直未向被告索要房屋面积差价款，故原告要求被告支付房屋面积差价款已经超过诉讼时效；六、原告与第三人凤鑫公司系委托关系，原告系代第三人在合同上签字，案涉房屋系第三人承建，第三人在被告持有的《拆房还房协议》上也加盖了印章，故原告不是本案的适格主体，本案合同的相对方应当为第三人。第三人凤鑫公司未作陈述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告石长英、李承忠系夫妻关系，二人原有位于重庆市长寿区某某镇居委会X组的农村房屋一套，房屋档案登记建筑面积为163.68㎡，土地性质为集体土地。2007年10月25日，原告何炳文与被告李承忠签订《拆房还房协议》，协议载明：甲方：重庆市长寿区双龙镇居民委员会李承忠，乙方：重庆市长寿区凤鑫建筑有限公司何炳文。协议约定将甲方的现有房屋拆除，由乙方负责整体改造；拆除原旧房面积以房管证为据，底层门面面积为30㎡，住房面积为118㎡，；还房面积：乙方按甲方原有房管证面积，门面30㎡，住房118㎡还给甲方；面积差额补偿：甲方门面按每平方米800元计算，住房按每平方米600元计算，乙方补偿给甲方，门面按每平方米1000元计算；乙方还房期间，从甲方交房时间起计算18个月还房给甲方。《拆房还房协议》第2页书写补充协议，载明：1.屋面4.8m×12m=57.6㎡×20元/㎡=1152元（乙方补偿给甲方）；2.门面为C栋圆弧第1、2间位置，面积约为38㎡，甲乙双方互不补差价；3.住宅位置为：C栋背立面三楼、C栋证立面三楼；4.门面为内框架。原、被告持有的《拆房还房协议》及补充协议内容一致，被告持有的《拆房还房协议》第2页加盖有第三人凤鑫公司的公章。2008年1月1日，原告何炳文以“袁昌川等户”名义与第三人凤鑫公司签订《双龙镇袁昌川等户合伙建房建设工程施工合同》，约定由第三人凤鑫公司对双龙镇袁昌川等户合伙建房工程进行施工。2008年3月10日，“袁昌川等21户”取得重庆市农村建设用地批准书，建房地址为双龙社区一组。上述合伙建房工程包含被告石长英、李承忠的还建房屋，该工程由原告何炳文出资，于2009年完工。2009年9月15日，本案被告李承忠以本案第三人凤鑫公司为被告向本院提起诉讼，要求确认双方于2007年10月25日签订的拆房还房协议及补充协议有效，同时要求判令凤鑫公司还房门面及住宅各两套给李承忠及支付违约金。后李承忠于2009年12月14日申请撤回起诉，本院依法作出（2009）长民初字第3402号民事裁定书予以准许。2010年1月，被告石长英、李承忠从原告何炳文处接收房屋两套，其中：登记权利人为李承忠的房屋，坐落为重庆市长寿区某某镇某某街XX号X-X-X，建筑面积为140.95㎡；登记权利人为石长英的房屋（双方当事人均陈述该房屋实际用途为门面），坐落为重庆市长寿区某某镇某某街XX号X-X，建筑面积为80.78㎡。另查明，被告石长英、李承忠还建房屋所在的重庆市长寿区双龙镇龙兴街76号（C栋）共包含房屋59套，总建筑面积6789.71㎡。原告何炳文在修建上述房屋前，除与被告李承忠签订《拆房还房协议》外，另与案外人袁昌川等村民签订了《拆房还房协议》。房屋建成后，除用于向被告石长英、李承忠等人还建房屋外，其余房屋由原告何炳文进行了出售，原告与购买房屋的案外人签订了《预售房合同书》，购买房屋的案外人中包含非双龙社区**的居民。上述房屋因联合修建过程中存在擅自占用集体土地的问题属违法建筑，在重庆市长寿区查处整治违法占地、违法建设过程中，经行政处罚，由重庆市长寿区查处整治违法占地违法建设工作领导小组办公室审核同意后，重庆市长寿区人民政府于2015年5月20日颁发案涉房屋的房地产权证书。上述事实，有《拆房还房协议》二份、房屋产权证二份、《预售房合同书》复印件五份、《情况说明》、证明、《预售房合同书》复印件、民事起诉状、民事裁定书、证实材料、产权记载证明、《双龙镇袁昌川等户合伙建房建设工程施工合同》、档案查询结果二份、房屋权属登记材料、调查笔录、情况说明等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告何炳文与被告李承忠签订《拆房还房协议》，约定将被告石长英、李承忠所有的农村房屋进行“拆房还房”，其实质系二被告提供涉案宅基地使用权，由不具有房地产开发资质的原告出资，将二被告及其他村民分别所有的农村房屋联合拆除后重新修建，被告获得建筑面积分别为140.95㎡和80.78㎡的新房屋各一间，其余部分由原告自行出售的合作建房关系。虽然《拆房还房协议》乙方处有第三人凤鑫公司名称，第三人在被告所持的《拆房还房协议》上加盖了公章，但从第三人的陈述及《双龙镇袁昌川等户合伙建房建设工程施工合同》的内容来看，第三人仅系案涉房屋的建筑施工单位，并未参与二被告订立《拆房还房协议》的过程及对重建房屋增加面积的出售和安排，被告亦未提交证据证实第三人与原告之间存在委托关系，故第三人并不是与二被告合作建房的主体。《拆房还房协议》的合同相对方应当系原告何炳文。关于被告石长英、李承忠是否应当向原告何炳文支付房屋面积差额款的问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据上述规定，农村房屋的修建及受让对象受到法律限制，本案中，原、被告签订的《拆房还房协议》，其目的系二被告将其所有的宅基地使用权提供给原告进行房地产开发，违反了上述法律中关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设的强制性规定，应属无效。被告辩称，被告一直未收到房屋产权证，原告也未通知过被告领取，原告也一直未向被告索要房屋面积差价款，故原告的起诉超过了诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。案涉合同经本院审查后确认属无效合同，原告请求被告返还财物或折价补偿的诉讼时效，依法应从案涉合同被确认无效之日起开始计算，故原告的起诉未超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告签订的《拆房还房协议》属无效合同，二被告原有的农村房屋已经拆除，原告向被告返还的房屋面积超过了其原有房屋的面积，该超出部分二被告系因上述无效合同取得的财产，应当予以返还。现二被告已经取得案涉房屋的所有权，原告亦未要求二被告返还房屋，二被告应当就超出面积部分折价向原告进行补偿。虽然该合同无效，但其中原、被告关于房屋拆除面积及房屋面积补偿单价的约定，系双方的真实意思表示，原告要求被告参照《拆房还房协议》及补充协议约定的标准补偿房屋面积差额款46842元[（140.95㎡-118㎡）×600元/㎡＋（80.78㎡-38㎡）×800元/㎡）-1152元]，符合法律规定，本院予以支持。二被告辩称原告承诺向其返还的住宅应为两套，但实际返还的住宅只有一套的问题。本院认为，《拆迁换房协议》约定还房面积，补充协议只约定了两个住宅位置，没有约定面积，应当视为在还房面积118㎡情况下可供选择位置有两个住宅位置，且因《拆房还房协议》无效，被告的辩称不构成其不支付房屋面积差额补偿价款的理由，本院不予采信，关于原告请求被告支付房屋面积差额补偿价款的资金占用损失的问题，因原、被告对合同无效均存在过程，结合双方的过错程度及在签约、履约中的具体情况，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告石长英、李承忠从本判决生效之日起十日内向原告何炳文支付房屋面积差额补偿款46842元；二、驳回原告何炳文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由原告何炳文负担229元、被告石长英、李承忠负担971元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邬 涛人民陪审员  朱建忠人民陪审员  孔庆辉二〇二〇年四月十五日书 记 员  姜 凡