山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初2718号原告（反诉被告）：青岛技佳电子有限公司，住所地青岛市城阳区玉皇岭工业园。法定代表人：赵晓莉，该公司经理。委托诉讼代理人：袁国伟，山东海乐普律师事务所律师。委托诉讼代理人：高媛，山东正航律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛嘉德利包装有限公司（原名称为青岛嘉德利包装印刷材料有限公司），住所地青岛市城阳区春城路**。法定代表人：任上，该公司经理。委托诉讼代理人：李瑞缘，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任婷婷，山东德衡律师事务所律师。原告（反诉被告）青岛技佳电子有限公司(以下简称“技佳电子”)与被告（反诉原告）青岛嘉德利包装有限公司（以下简称“嘉德利包装”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人袁国伟、高媛，被告的委托诉讼代理人李瑞缘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告技佳电子向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付所拖欠的厂房租赁费1040674.40元及违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第1项为请求被告依法修复场地、建筑物至原状可正常使用状态或将修复费用直接支付给原告，修复费用暂定300000元（待鉴定后另行追加）。后原告三次追加诉讼请求，第一次追加诉讼请求为：依法判令被告向原告支付2019年5月10日到2019年10月18日期间厂房占有使用费626164.88元；第二次追加诉讼请求为：依法判令被告向原告支付货梯维修费用80000元；第三次追加诉讼请求为：依法判令被告向原告支付2019年10月19日至2019年10月31日期间的厂房占有使用费39790.17元以及2019年11月1日至2020年1月7日期间的车间占有使用费153332.52元，共计193122.69元；依法判令被告向原告支付电费、水费共计22852.60元，并向原告支付自2019年5月23日起至实际付清之日止按照每日1%计算的滞纳金。事实和理由：2017年3月29日，原、被告签订《厂房租赁合同》，被告租赁了原告所有的位于城阳区的厂房一处，租赁期限为三年，每年租金为1040674.40元。根据合同约定，被告应于每年3月9日前将下一年度的租金付清。截止至今，被告未按约定支付所欠租金，其行为构成违约，且被告在租赁期间造成厂房多处损坏、车间货梯损坏，被告迟迟不履行修复义务、不支付修复费用，导致原告厂房无法对外出租，造成原告重大经济损失，被告除应向原告支付修复费用外，还应承担由此产生的原告厂房无法出租期间的占有使用费。被告至今尚欠原告厂房电费、水费未付，按照约定逾期未付按每日1%向原告支付滞纳金。被告嘉德利包装辩称，一、原告主张要求被告支付修复费用300000元，没有事实和法律依据，不应得到支持，本案鉴定费用应由原告承担。本案鉴定报告在鉴定过程中未充分考虑本案租赁厂房正常老化及折旧损耗以及是否为被告人为损坏等因素，其鉴定结论不具有客观性、合法性，不应作为定案的依据。根据《合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”因此对于原告不能举证证明系被告人为原因造成的且非自然老化损耗导致的厂房损坏，不应由被告承担赔偿责任。二、原告向被告主张所谓的厂房占用使用费无任何事实和法律依据，不应得到支持。在接到原告违法解除合同通知之后，2019年5月9日，被告就已经搬迁完毕，并且当日即通知原告立即安排专人与被告公司人员办理厂房验收工作。否则，因原告迟延验收造成的损失由原告承担。被告通过顺丰快递、微信等方式向原告送达了该通知。在被告发送催促原告尽快办理厂房交接的情况下，原告一直拒绝办理交接手续，直到2019年9月25日，被告再次向原告发送通知要求其尽快办理交接，但是原告仍未及时配合交接。因此，自2019年5月9日，被告搬走之后未交接的责任在于原告，原告无权向被告主张所谓的占有使用费。三、原告向被告主张货梯维修费用无事实和法律依据，不应得到支持。原告提供的货梯已使用多年，年久失修、老化严重，在租赁期间就发生过多次故障无法保障被告的正常使用，被告曾多次发函告知原告，原告对于也予以认可。在该种情况下，原告并不能证明货梯目前故障是被告人为原因造成的，无权向被告主张权利，而且原告所主张的电梯修复费用毫无事实根据，不应得到支持。四、原告所谓的被告欠付其水电费以及欠付金额无证据证明，不应得到支持。五、原告违约在先，其擅自非法解除租赁合同已构成严重违约，应当依法承担违约责任并赔偿被告损失。被告并不存在违约行为，其无权向被告主张权利。而且，根据双方合同约定，原告非法解除租赁合同应当依法给与被告3-4个月的无偿搬迁期限，并应当根据租赁合同第八条第3款及第十四条第1款约定，返还被告多交付的自2019年1月27日至实际搬迁之日2019年5月9日的租金及已付保证金，并应依法支付被告300000元违约金。六、被告与原告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于青岛市城阳区的厂房和空地出租给被告用于生产加工使用，其中厂房8378.22平方米，空地18068平方米。总租赁费为1040674.40元，其中厂房租赁费为516674.4元，空地租赁费为524000元。然而，原告严重违约将租给被告使用的大片空地擅自建设新厂房往外出租，导致被告的车辆和物资等无处安放，其行为已构成严重违约，应当依法退还空地部分所对应的租金部分。综上，原告的诉请无事实及法律依据，不应得到支持，应依法予以驳回。反诉原告嘉德利包装向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告返还反诉原告向其缴纳的保证金300000元，自2019年6月10日起至反诉被告实际返还之日的利息按照同期银行贷款利率计算；2、诉讼费、保全费等费用由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告追加诉讼请求：1、判令反诉被告返还反诉原告多缴纳的自2019年1月27日至2019年5月9日的租金297748.50元，以及自2019年2月26日起至反诉被告实际返还之日的利息按照同期银行贷款利率计算；2、请求判令反诉被告返还反诉原告自2018年1月1日至2019年1月26日的空地场地租赁费569122元，以及自2019年2月26日起至反诉被告实际返还之日的利息按照同期银行贷款利率计算；3、请求判令反诉被告支付违约解除租赁合同违约金300000元；4、请求判令反诉被告支付反诉原告律师费36000元。事实与理由：2017年反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》，在合同履行过程中，反诉被告擅自在租赁给反诉原告的空地上建设厂房，导致反诉原告无法使用空地，造成经济损失，反诉被告应返还该期间的空地租赁费。反诉被告单方违约要求单方解除合同并要求反诉原告限期搬离，后反诉原告同意搬迁，但反诉被告应给予四个月的时间搬迁，并返还已交付的剩余租金及保证金，承担反诉原告为此支付的律师费用。反诉被告技佳电子辩称，一、反诉原告在租赁反诉被告厂房期间严重违约，造成厂房大面积损坏，给反诉被告造成巨大经济损失，反诉原告应承担由此产生的全部修复费用和厂房占有使用费，其无权要求反诉被告返还300000元保证金。根据双方签订的《厂房租赁合同》第三条约定，反诉原告向反诉被告交纳的300000元保证金系反诉原告租赁厂房的保证金，如反诉原告对租赁物造成损坏，反诉原告未予修复，反诉被告自行修复，全部修复费用由反诉原告承担，不足部分反诉原告应以现金方式补足，即反诉被告有权对保证金进行扣留；合同第六条、第八条约定，租赁期间反诉原告负责厂房的正常维修，租赁期限内的修复费用由反诉原告承担；合同第七条约定了反诉被告提供给反诉原告使用的租赁附属物，合同解除后反诉原告均应将相应物品原状返还反诉被告；合同第九条约定，租赁期间，反诉原告故意或过失造成租用厂房和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿厂房当年市场价值的经济损失；合同第十三条约定，任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约，违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。根据上述合同条款和相关法律规定可知，反诉原告应当严格按照合同约定妥善、正当地租赁使用厂房，不得有损坏租赁物等任何违约行为。合同约定的300000元保证金具有履约担保的性质，只有在反诉原告无违约行为的情况下其才有权要求返还，一旦反诉原告违约造成厂房损坏、给反诉被告造成任何损失的，反诉被告有权对保证金直接予以扣留以弥补损失。本案反诉原告在租赁反诉被告厂房期间造成厂房大面积损坏是不争的事实，其迟迟不履行修复义务、不支付修复费用，给反诉被告造成了重大经济损失，已构成严重违约，其应按合同约定和法律规定承担全部修复费用，并且因反诉原告违约导致反诉被告厂房一直无法出租和使用，反诉原告应向反诉被告支付相应的占有使用费并赔偿全部损失，而上述修复费用、占有使用费等损失已远远超过300000元保证金的金额，因此，反诉被告有权对该保证金予以扣留，反诉原告无权要求反诉被告返还。二、涉案《厂房租赁合同》系于2019年5月9日经双方协商一致解除，并非反诉被告单方违约解除，反诉原告无权要求反诉被告返还租金及支付所谓的违约解除合同的300000元违约金。根据反诉被告和反诉原告委托代理人2019年5月31日在法院签署的《询问笔录》，双方在笔录中均明确表示“双方协商一致租赁合同于2019年5月9日解除，2019年5月9日之前的租赁费双方已结清”。由此可见，涉案《厂房租赁合同》是在2019年5月9日经双方协商一致解除的，并非反诉原告所述反诉被告于2019年1月就已提前违约解除合同，并且在双方均认可2019年5月9日前租赁费已结清的情况下，反诉原告未提出也并不存在任何反诉被告应当返还租赁费的情况，因此反诉原告关于反诉被告单方违约的说法并不成立。关于反诉原告所称的反诉被告于2019年1月26日发出的《通知》，其真实情况是因反诉原告存在逾期支付租金、用电量严重超载导致厂房多次停电等违约行为，反诉被告便于2019年1月26日向反诉原告发出《通知》以说明相关情况，但因双方对涉案合同的相关履行情况存在争议，合同并未就此解除，在此之后双方一直是处于沟通协商的过程，租赁合同也仍在实际履行。虽然反诉原告称于2019年1月31日向反诉被告出具《复函》表示同意搬迁，要求反诉被告无偿给予3个月的时间搬迁并返还多付的租金及保证金，但这完全是反诉原告的单方主张，反诉被告并未认可，反诉原告在双方沟通协商的过程中主动搬离厂房完全是其自愿行为，并不能代表反诉被告已单方解除合同，事实上直至2019年5月9日双方协商一致解除合同之前，合同一直是处于履行过程中，反诉原告的租赁状态也一直在持续。并且需要说明的是，反诉原告实际所用的搬迁时间非常短，远远少于其主张的4个月时间，其要求返还4个月无偿搬迁期间的租金显然毫无依据。此外，根据《厂房租赁合同》第九条第5款规定：“根据本合同约定提前终止或合同期满，乙方应当在收到甲方正式通知之日起3个月内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外，如乙方短期内另找厂房确实有困难或另有其它特殊情况，则甲方应允许乙方延期1个月，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。”根据上述约定，反诉被告与反诉原告协商一致解除合同属于“根据本合同约定提前终止”的情形，但3个月的搬迁时间并非强制性约定，在双方另有协商和认可的情况下，反诉原告搬迁无需按照3个月的时间履行。而根据2019年5月31日《询问笔录》，反诉原告于2019年5月搬离厂房是双方均认可的事实，在双方已就解除合同和搬离厂房的事实达成一致的情况下，反诉原告现在又向反诉被告主张返还所谓4个月无偿搬离厂房期间的租金，显然没有任何道理，并且从上述合同约定可以看出，因另找厂房有困难而延期一个月的情形并非无偿，而是应该按约支付租金，所以反诉原告要求无偿给予4个月搬迁时间的说法完全不能成立。因此，本案并不存在反诉原告所称的反诉被告单方违约解除合同或因反诉被告非正常原因致使合同无法正常履行的情况，反诉原告无权要求反诉被告返还2019年1月27日至2019年5月9日的租金及利息，亦无权要求反诉被告支付违约解除合同的300000元违约金。三、双方实际履行的《厂房租赁合同》租赁范围并不包括空地，反诉原告要求反诉被告返还空地租赁费和利息没有任何依据。根据反诉被告与反诉原告2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》及2018年8月21日签订的《厂房租赁补充协议》约定，反诉被告向反诉原告出租的厂房范围包括生产区域6941.92平方米，办公区域51.10平方米，宿舍区域1768平方米，生活区域501.20平方米，临建房390平方米，租赁范围并不包括反诉原告所称的18068平方米空地。并且针对实际履行的合同情况，反诉原告曾于2019年2月27日盖章向反诉被告出具一份《补充协议书》，明确载明双方虽曾签订几份《厂房租赁合同》，但2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》才是双方实际履行的合同，双方的权利义务行使均以2017年3月29日的《厂房租赁合同》及2018年8月21日的《厂房租赁补充协议》约定为准，这说明反诉原告明知也完全认可2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》是双方实际履行的合同，合同约定的租赁范围根本不包括18068平方米空地，反诉原告所称的反诉被告未按约将空地出租的说法完全是无中生有。反诉被告已按合同约定履行了出租厂房的义务，反诉原告要求反诉被告返还空地租赁费的主张不能成立。综上所述，反诉原告的反诉请求没有事实基础、证据支持和法律依据，依法应予驳回。原告技佳电子为支持其本诉请求，向本院提交证据及被告质证意见如下：证据1，《厂房租赁合同》（附《公共费用分摊协议》、《厂房租赁补充协议》）。证明事项：原、被告于2017年3月29日签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于青岛市城阳区的厂房用于生产加工，租赁范围包括生产区域6941.92平方米，办公区域51.10平方米，宿舍区域884平方米，生活区域501.20平方米，临建房390平方米，各租赁区域合计年租金为1040674.4元。根据合同第三条约定，被告向原告交纳租赁厂房保证金300000元，如被告对租赁物造成损坏，被告未予修复，原告自行修复，全部修复费用由被告承担，不足部分被告应以现金方式补足，即原告有权对保证金进行扣留；合同第六条、第八条约定，租赁期间被告负责厂房的正常维修，租赁期限内的修复费用由被告承担；合同第七条约定了原告提供给被告使用的租赁附属物，合同解除后被告均应将相应物品原状返还原告；合同第九条约定，租赁期间，被告故意或过失造成租用厂房和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿厂房当年市场价值的经济损失；合同第十三条约定，任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约，违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。2018年8月21日原、被告签订《厂房租赁补充协议》，约定被告向原告增加承租884平方米员工宿舍（宿舍楼第二层），年租金为106080元，协议约定房屋内现有附属物品可以提供给被告使用，原告拥有所有权，被告不能破坏。根据上述合同约定可知，因被告在租赁原告厂房期间造成厂房大面积损坏，且迟迟不履行修复义务、不支付修复费用，给原告造成了重大经济损失，被告之行为已构成严重违约，被告应按合同约定和法律规定承担全部修复费用，并且因被告违约导致原告厂房一直无法出租和使用，被告应向原告支付相应的占有使用费并赔偿原告全部损失，且被告无权要求原告返还保证金。被告对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，1、该证据并非原、被告双方真实履行的厂房租赁合同，双方真实履行的厂房租赁合同系被告主张的2017年4月7日双方签订的厂房租赁合同。2、该证据第三条第二款约定被告需要缴纳保证金300000元，合同解除后原告应在30日内将保证金退还给被告，因此该证据证明原告在擅自非法解除合同之后应当依法向被告返还保证金。3、根据合同约定，合同解除后如果被告对原告所出租的标的物造成损坏，如果被告没有修复，原告应当自行修复，所需费用由被告承担，不足部分被告以现金方式补足，剩余部分原告以现金方式退还。租赁物的正常使用自然老化现象，原告不得要求被告承担费用，以上为双方合同的明确约定，即使被告对租赁厂房有一定的损坏，在被告没有修复的情况下，原告应当及时自行修复，所需费用可以从被告保证金中扣除，但是原告不应拖着不与被告办理厂房交接手续，以及对厂房的修复。4、租赁合同第六条约定，甲方应保证厂房满足乙方的正常使用和居住之需要，如租赁期间出现其他严重妨碍乙方正常使用或居住的，或威胁到乙方生命财产安全的，甲方应在接到乙方的通知后立即进行修缮或暂时补救，如果甲方对此怠慢，或不予理睬，或采取维修保养措施不力，乙方可以退租或代甲方修缮，维修费由甲方承担。第八条第2款约定，甲方应当保证供水、供电、电梯等正常使用。然而，技佳电子所提供的电梯年久失修、老化严重，未能保证满足嘉德利包装的正常生产经营使用需要。在租赁期间，电梯曾出现多次故障，嘉德利公司曾通知技佳电子对电梯进行维修，但技佳电子一直没有维修。因此，技佳电子所提供的电梯不能满足合同要求，电梯无法使用是因为电梯本身故障造成的，并不能证明属于嘉德利包装人为损坏，无权要求嘉德利包装承担电梯的维修费用。5、租赁合同第八条第3款约定：“租赁期间，如甲方确需收回厂房自用，必须提前3个月通知乙方。解除合同后30天内一次性除退还剩余租金外，另行支付违约金人民币叁拾万元”。合同第十四条第1款约定：“如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返回乙方多交付的租金及乙方缴纳的保证金，并无偿给与乙方3个月内的时间搬迁。”然而，技佳电子于2019年1月26日非法向嘉德利包装发送合同解除通知，其行为已经严重违反合同约定，系非法的单方解除行为。在该种情况下，技佳电子不仅应当退还嘉德利包装的保证金、三个月免费搬迁期已提前交纳的租金，还应当向嘉德利包装公司支付违约金叁拾万元。6、合同第十四条约定：“如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用”。证据2，2018年12月3日签订的《关于青岛技佳电子有限公司院区内公共费用分摊的协议》、《2019年5月份缴纳水、电费及物业费通知单》。证明事项：2018年12月3日原、被告重新签订一份公共费用分摊协议，对涉案厂房水费、电费、垃圾清运费、物业费等公共管理费用的缴纳进行了约定，协议约定被告应于收到原告水、电费及物业费缴费通知单后五日内向甲方缴纳相应的费用，逾期未缴纳的每日按1%收取滞纳金。2019年5月17日被告收到原告出具的《2019年5月份缴纳水、电费及物业费通知单》，确认被告应交电费21308.2元（费用期间为2019年4月15日—2019年5月14日）、水费1544.4元（费用期间为2019年4月），共计22852.6元，该水、电费被告至今未支付给原告，被告应按协议约定的每日1%向原告支付滞纳金。被告对分摊协议当中被告公司人员签收的真实性无法确认，对物业缴费通知单的真实性无法确认，庭后予以核实，但对证明事项有异议，该证据无法证明缴费通知单上所列的各项费用的真实性，无任何证据证明上述费用所产生的依据，原告应当进一步举证。另外，根据分摊协议的约定，逾期未缴纳的滞纳金明显过高，属于无效约定。被告庭后补充落实意见为，关于分摊协议及水电、物业费通知单上签字确为被告方公司员工签字。被告公司有单独电表，单独记取用电量，水费是总表统一记取，水费按照分摊协议规定比例进行缴纳。每月14日记取时由双方派人共同查看，分别记录。被告公司在收到水电、物业费通知单后向原告公司明确表示，相关水电费直接从保证金中扣除。证据3，厂房物品交接明细、货梯损坏交接确认单、货梯发票。证明事项：原、被告于2019年5月9日协商一致解除厂房租赁合同后，被告一直拒不履行修复义务、不支付修复费用，迟迟未交接厂房，直至2019年11月1日才将厂房交接给原告，被告应按合同约定的租金标准向原告支付2019年5月10日至2019年10月31日厂房无法出租使用期间的占有使用费。根据双方签字确认的《厂房交接明细》，载明交接时办公楼5楼办公室钥匙少1把，1楼办公楼防盗门钥匙1把未交回，铁架少2个，货架3个未交回，风机1台未交回，镶嵌式电风扇少7台，被告租赁原告厂房期间造成原告多项物品丢失，被告的行为严重违反合同约定，给原告造成了严重损失。根据双方2019年11月1日确认的交接情况，载明“车间货梯由使用方提出货梯损坏无法正常运转（使用方提出维修或协商处理，待使用方具体回复）”，证明被告租赁期间造成车间货梯损坏，被告负有维修义务。但双方交接后被告一直不予维修处理，经原告多次催告仍置若罔闻，直接导致原告车间无法正常使用，被告应向原告支付货梯维修费用并按合同约定的租金标准支付2019年11月1日至今的车间占有使用费。该货梯在2008年的采购价格为50000元，考虑到多年来市场价格上涨、人工费及安装费等因素，被告应向原告支付货梯维修费用80000元。被告对交接明细的真实性无异议，对货梯损坏交接确认单的真实性无异议，对货梯发票的真实性无异议，但对证明事项有异议，1、原告提交的双方交接明细仅证明双方是2019年10月31日进行的厂房交接，但是无法证明原告所述的其他证明事项，事实上原告于2019年1月26日非法向被告发送解除合同的通知之后，被告也已经回函确认原告非法解除合同构成违约，在这种情况下被告也告知原告，被告将进行厂房搬迁，被告正式搬迁完毕的时间是2019年5月9日，该日期并非双方合同协商一致解除的日期，而是原告违法解除合同之后被告实际搬迁完毕的时间。2、对于双方之所以在2019年10月31日才进行厂房交接，是因为原告恶意拖延，被告曾于2019年5月9日、2019年9月24日、2019年9月25日等多次向原告催告尽快办理厂房交接手续，但原告始终拖延，拒绝交接，在该情况下造成其损失的进一步扩大的责任在于原告。3、交接清单中所列的缺少的部分物件，责任应由原告承担，因为自2019年5月9日被告撤离厂房之后整个厂区均在原告的控制之下，部分物件的丢失责任在原告，无法证明系由被告造成。4、对于货梯无法正常使用的问题，是因为货梯2005年就已经由原告安装使用，年久失修，故障不断，无证据证明其故障是由被告非正常使用造成的。5、对于货梯发票虽然是真实发票，但是无法证明是涉案厂房安装的货梯，无法证明该货梯的价值，而且2005年就已经安装的电梯，至今已经以使用15年之久，其价值贬损折旧等因素必然导致该电梯的价值大幅减损，而且即使是货梯目前存在故障，需要维修也应当仅考虑维修的费用，何谈十五年之前的电梯至今价值还能升值50%以上，原告的主张无事实基础和法律依据。证据4，厂房占有使用费计算明细表3张。证明事项：因被告租赁原告厂房期间造成原告厂房大面积损坏，原告厂房无法出租和使用，被告应按合同约定的各区域租金标准向原告支付2019年5月10日起至2019年10月31日厂房交接之日止的占有使用费，其中因被告原因造成办公室漏水导致原告办公楼地板损坏，被告除合同约定区域外还应支付全部办公室损坏地板区域的占有使用费。此外，被告还应按合同约定租金标准支付自2019年11月1日至今因货梯损坏导致车间无法使用出租的占有使用费。被告对证据的真实性不予确认，是原告的单方证据，无法证明其待证主张，被告不认可。证据5，关于涉案《工程造价司法鉴定报告》的异议（附部分鉴定项目原始采购发票9张）。证明事项：立信国际工程咨询（青岛）有限公司出具的《工程造价司法鉴定报告》中的修复费用评估鉴定价格明显过低，各修复项目均不符合现有的市场修复价格，原告曾就鉴定人出具的《工程造价司法鉴定意见书》征求意见稿书面提出多项异议，但鉴定人仍然作出明显低于市场修复价格的鉴定意见，原告对此不予认可，该鉴定报告依法应予调整，实际的修复费用远高于该鉴定报告载明的价格。被告对涉案《工程造价司法鉴定报告》异议的真实性不予确认，是原告的单方证据，而且其所为的异议已经在鉴定报告出具之前向鉴定单位提出过，原告所主张的异议无事实和法律依据不应予以支持。对于采购发票的真实性无法确认，而且该9份发票无法证明系涉案厂房相关设施所采购的物件，与本案无关。证据6，被告2019年2月27日向原告出具的《补充协议书》1份。证明事项：被告于2019年2月27日向原告盖章出具一份《补充协议书》，该《补充协议书》明确载明在双方签订的几份《厂房租赁合同》中，2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》才是双方实际履行的合同，2017年4月7日的《厂房租赁合同》系用于开票的合同，双方的权利义务行使均以2017年3月29日石振高签字并加盖被告公章的《厂房租赁合同》及2018年8月21日栾红健签字并加盖被告公章的《厂房租赁补充协议》约定为准，由此证明被告明知也完全认可2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》是双方实际履行的合同，该合同约定的租赁范围并不包括18068平方米空地，原告已按合同约定履行了出租厂房的义务，被告无权要求原告返还所谓的空地租赁费及利息。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，该证据是在原告擅自非法解除租赁合同通知被告之后，双方就合同解除之后的后续事项进行协商的过程性文件，被告当时想要积极与原告进行协商并妥善处理双方后续的相关事项，双方在谈判过程中，对该补充协议的内容基本达成一致，之后原告要求被告盖章回传给原告，并由原告走盖章手续，但是原告通过欺骗的手段骗取被告盖章回传之后迟迟不盖章，说明双方对该补充协议并未实际达成有效协议，如果原告认为该补充协议由双方已经达成的有效协议，那么应当按照该补充协议的约定，履行合同义务，根据该补充协议第四条的约定，原告承诺在被告搬离完毕的当日（2019年5月9日）退还被告保证金300000元，双方结算完毕后原、被告双方的权利义务中止，互不追究其他责任，根据第五条约定原告承诺积极配合协助被告的搬迁行为，不对被告的搬迁设置任何障碍，但是原告依旧违反补充协议的约定，既不返还被告保证金，也不配合被告的搬迁，而是反复给被告设置搬迁障碍、阻挠搬迁，并且通过诉讼等方式反复与被告纠缠其所谓的各项主张，其目的就是全额扣留被告的300000元保证金不返还。原告补充意见为，该补充协议系被告单方盖章做出，原告对于该协议的内容并非全部认可，因此并未加盖公章予以确认，该协议中设定的相关义务条款，对原告没有约束力，原告提交该证据，仅是证明被告明知并且认可双方实际履行的合同是2017年3月29日签订的合同，而不是被告主张的2017年4月7日的合同，证据是被告提供的。被告补充意见为，被告加盖公章的补充协议的相关内容是基于原、被告双方能就本案涉案纠纷通过协商达成一致的美好愿景而做出的妥协，既然原告不认可该补充协议的内容，双方并未就补充协议达成一致意见的话，被告基于达成协商一致的前提不能成就，因此该补充协议的内容更不能够单方约束被告。被告嘉德利包装为反驳原告的本诉请求，向本院提交证据及原告质证意见如下：证据1，2017年4月7日，嘉德利包装与技佳电子签订的《厂房租赁合同》1份。证明事项：嘉德利包装与技佳电子签订《厂房租赁合同》，约定技佳电子将位于青岛市城阳区的厂房和空地出租给嘉德利包装用于生产加工使用，其中厂房8378.22平方米，空地18068平方米。总租赁费为1040674.40元，其中厂房租赁费为516674.4元，空地租赁费为524000元。然而，技佳电子严重违约将租给嘉德利包装使用的大片空地擅自建设新厂房往外出租，导致嘉德利包装的车辆和物资等无处安放，其行为已构成严重违约，应当依法退还空地部分所对应的租金部分。租赁合同第三条第二款约定，嘉德利包装需缴纳保证金300000元，合同解除后，甲方（技佳电子）应在30日内将保证金退还给乙方（嘉德利包装）。因此，技佳电子在2019年1月26日违法向嘉德利包装发出解除合同通知之后，技佳电子应在30日内将保证金退还给嘉德利包装。租赁合同第三条第二款约定，合同解除后，如乙方对甲方所租赁物人为损坏，如乙方没有修复，甲方应自行修复，所需费用由乙方承担，不足部分乙方以现金方式补足，剩余部分甲方以现金方式退还。租赁物的正常使用自然老化现象，甲方不得要求乙方承担相关费用。根据该条合同约定，即使乙方对租赁厂房有一定的损坏，在乙方没有修复的情况下，甲方应当自行修复，所需的费用可以从乙方的保证金中扣除。但是，甲方不应该拖着不与乙方办理厂房交接手续，也不能拖着不对厂房进行修复。然而，技佳电子却在嘉德利包装反复催促其办理厂房交接手续时一直拖着拒绝办理，拖着不进行厂房修复，在该种情况下技佳电子无权向嘉德利包装主张所谓的厂房占有使用费。租赁合同第六条约定，甲方应保证厂房满足乙方的正常使用和居住之需要，如租赁期间出现其他严重妨碍乙方正常使用或居住的，或威胁到乙方生命财产安全的，甲方应在接到乙方的通知后立即进行修缮或暂时补救，如果甲方对此怠慢，或不予理睬，或采取维修保养措施不力，乙方可以退租或代甲方修缮，维修费由甲方承担。第八条第2款约定，甲方应当保证供水、供电、电梯等正常使用。然而，技佳电子所提供的电梯年久失修、老化严重，未能保证满足嘉德利包装的正常生产经营使用需要。在租赁期间，电梯曾出现多次故障，嘉德利公司曾通知技佳电子对电梯进行维修，但技佳电子一直没有维修。因此，技佳电子所提供的电梯不能满足合同要求，电梯无法使用是因为电梯本身故障造成的，并不能证明属于嘉德利包装人为损坏，无权要求嘉德利包装承担电梯的维修费用。租赁合同第八条第3款约定：“租赁期间，如甲方确需收回厂房自用，必须提前3个月通知乙方。解除合同后30天内一次性除退还剩余租金外，另行支付违约金人民币叁拾万元”。合同第十四条第1款约定：“如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返回乙方多交付的租金及乙方缴纳的保证金，并无偿给与乙方3个月内的时间搬迁。”然而，技佳电子于2019年1月26日非法向嘉德利包装发送合同解除通知，其行为已经严重违反合同约定，系非法的单方解除行为。在该种情况下，技佳电子不仅应当退还嘉德利包装的保证金、三个月免费搬迁期已提前交纳的租金，还应当向嘉德利包装支付违约金叁拾万元。合同第十四条约定：“如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用”。原告对证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，1、该合同并非双方实际履行的合同，原告提交的证据6已经能证明双方实际履行的合同是2017年3月29日签订的合同，实际租赁范围并不包括被告主张的空地，被告在原告所提交的证据6中已经就双方合同的实际履行情况作出认可，这是对于双方已经发生的合同真实签订情况所作出的书面确认，而并非被告所说的应当由原告盖章确认后方为有效，合同实际履行情况应当以2017年3月29日的合同为准，这是在被告作出原告所提交的证据6的补充协议书时就已经明确成立的事实，并不会因为原告是否盖章确认而改变。因此被告无权向原告主张不存在的空地租赁费。2、根据合同的约定租赁厂房的维修和费用的支付是被告的义务，不是原告的义务，被告应当负责租赁厂房的一切维护并且负担相应的费用，在被告没有履行义务的情况下，原告有权选择自行修复，而非应当由原告自行修复，所以说被告将修复厂房的义务强加给原告是没有依据的。并且根据合同约定和法律规定，被告应当将厂房按照原告当时交付的原状交还给原告，但是因为被告对厂房造成大面积损坏，由此导致厂房迟迟无法完成合同解除后的验收交接，是被告过错导致的，被告所称的原告拖延交接的说法没有依据。3、双方在签订合同时，就厂房的状态进行确认，被告并没有就原告所租赁的厂房和设施提出任何问题，因此并不能证明被告所称的原所提供的电梯年久失修，事实上是因为被告的使用致使电梯损坏，因此被告应承担相应的维修费用。4、原告并不存在违约，被告无权要求原告承担律师费。其他意见同原告举证意见。证据2，2019年1月23日技佳电子向嘉德利包装发送的《工作联系函》复印件，2019年1月24日嘉德利包装向技佳电子发送的《工作联系函复函》,及技佳电子人员的签收记录。证明事项：技佳电子违反双方签订的租赁合同及公共费用分摊协议约定，擅自发函停止园区门卫和保洁工作、垃圾清运工作等服务工作，并违约禁止嘉德利包装使用厂区其他用地，禁止嘉德利包装在其租用的空地上停放车辆，擅自以停电威胁嘉德利包装的正常生产经营，技佳电子的上述行为构成严重违约。技佳电子将厂房以外的空地租赁给嘉德利包装使用之后，在未经嘉德利包装同意的情况下私自将空地部分另建厂房出租，其行为已构成违约。原告对《工作联系函》的真实性无法确认，是该证据的复印件，假设该证据是真实的，恰好证明被告在合同履行期间存在多项违约行为，比如：未按合同约定交纳水电费、未按约定范围使用租赁厂房、未履行厂房设备的维修义务等。并不能证明被告所主张的原告构成违约。对《工作联系函复函》真实性无异议，对证明事项有异议，对原告工作人员牛晓珺的签字庭后核实。该复函系被告的单方陈述，与事实不符，被告向原告主张事实并不存在的空地租赁费及相关权利，违背诚实信用原则，系被告单方恶意违约，原告不存在违约行为，被告的主张没有事实与法律依据。原告庭后补充意见为，原告对2019年1月23日向被告发送的《工作联系函》真实性没有异议，但是证明事项有异议。原告向被告发出该函的原因是被告在租赁厂房过程中严重违约，不仅未按合同约定范围租赁使用厂房，并且存在损坏厂房设施设备、未在租赁范围内停放车辆、长期欠缴原告电费等行为，由此产生的全部责任应由被告承担，基于被告的种种违约行为，原告向被告发函进行告知，完全符合合同约定，在这一过程中原告无任何违约行为，被告的主张不能成立。其他质证意见同原告在庭审中的质证意见。原告对2019年1月24日被告向原告发送的《工作联系函复函》下方原告工作人员牛晓珺签收记录的签字真实性没有异议，但该签字仅能说明原告工作人员收到了被告发送的该份《工作联系函复函》，是一种单纯形式上的签收行为，并不代表原告对该文件内容的认可，事实上，被告在该复函中的陈述完全是与事实不符的单方说辞，原告并不认可。其他意见同原告在庭审中的质证意见。证据3，2019年1月26日，技佳电子向嘉德利包装发送的解除合同通知1份；2019年1月31日，嘉德利包装针对合同解除通知向技佳电子复函；2019年4月22日，嘉德利包装发送给技佳电子的通知及技佳电子人员的签收记录。证明事项：技佳电子违约擅自解除租赁合同，已构成违约，应当根据租赁合同第八条第3款及第十四条第1款约定，返还嘉德利包装多交付的租金及已缴纳的保证金，无偿给与嘉德利包装3个月的时间搬迁，并应向嘉德利包装支付违约金叁拾万元。同时，根据合同第九条约定，如嘉德利公司在短期内另找厂房确有困难或另有其他特殊情况，技佳电子应允许嘉德利包装延期一个月。技佳电子于2019年1月26日就已经向嘉德利包装发送解除通知，非法单方解除合同，嘉德利包装也明确回函主张技佳电子依约给与4个月的无偿搬迁期，因此双方租赁合同在技佳电子违约单方解除的情况下，嘉德利包装有权要求技佳电子退还自2019年1月27日至实际搬迁之日2019年5月9日的租金及已付保证金，同时嘉德利包装有权拒绝支付合同未来未履行期间的租金。嘉德利包装保留继续依法追究技佳电子相关责任的权利。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议。双方的合同在法院的询问笔录中已经明确载明，是于2019年5月9日经双方协商一致解除，而非被告所称的原告单方解除，原告向被告发出该通知是因为被告在合同履行过程中存在逾期支付租金以及用电量严重超载，导致厂房多次停电等种种违约行为，因此就相关情况对被告予以告知，但是合同并非在此时解除，事实上直至2019年5月9日双方协商一致解除合同之前，合同仍在履行过程中，被告在租赁状态也是在持续中，被告于2019年1月31日向原告出具的该份复函，完全是被告的单方陈述，与事实不符，原告对此并不认可，被告无权向原告主张相关的空地租赁费及要求原告返还租金及保证金。原告庭后补充意见为，对2019年4月22日被告向原告发送的通知下方原告工作人员牛晓珺签收记录的签字的真实性无异议，但该签字同样仅能说明原告工作人员收到了被告发送的该份通知，是一种单纯的形式上的签收行为，不代表原告对该文件内容的认可。其他质证意见同原告在庭审中的质证意见和原告提交的反诉证据1的举证意见。证据4，2019年5月9日，嘉德利包装发送给技佳电子的通知1份；2019年5月9日，嘉德利包装工作人员冷进科与技佳电子对接人员牛晓珺微信聊天记录1份；编号（2020）鲁青岛市中证民字第632号《公证书》1份；2019年5月9日，嘉德利包装搬迁现场录像光盘1份；2019年9月25日，嘉德利包装发送给技佳电子的催促交接通知EMS邮寄单1份及签收记录1份；2019年9月24日电话录音及录音证据文字整理稿1份。证明事项：在接到技佳电子违法解除合同通知之后，2019年5月9日，嘉德利包装就已经搬迁完毕，并且当日即通知技佳电子立即安排专人与嘉德利包装公司人员办理厂房验收工作。否则，因技佳电子迟延验收造成的损失由技佳电子承担。嘉德利包装通过顺丰快递、微信等方式向技佳电子送达了该通知。在嘉德利包装发送催促技佳电子尽快办理厂房交接的情况下，技佳电子一直拒绝办理交接手续，直到2019年9月25日，嘉德利包装再次向技佳电子发送通知要求其尽快办理交接，但是技佳电子仍未配合交接。因此，自2019年5月9日，嘉德利包装搬走之后未交接的责任在于技佳电子，技佳电子无权向嘉德利包装主张所谓的占有使用费。原告对2019年5月9日通知的真实性无异议；对2019年5月9日，嘉德利包装工作人员冷进科与技佳电子对接人员牛晓珺微信聊天记录的真实性不能确认，被告的工作人员是通过第三方软件转化出的聊天记录内容，并非微信上的原始记录，公证书只是对被告工作人员使用第三方软件操作的过程进行的记录，并不能证明聊天记录本身的真实性；对2019年5月9日嘉德利包装搬迁现场录像的真实性不能确认，该视频的形成时间并不能证明是哪一天形成的；对2019年9月25日EMS邮寄单及签收记录的真实性无异议；对2019年9月24日电话录音的真实性无异议，但对于形成时间不能确认；对公证书的真实性无异议；对上述证据的证明事项有异议，涉案厂房迟迟未完成交接的原因是被告造成厂房大面积损坏后不履行修复义务，不能向原告按照合同约定的原状返还厂房，并且在期间涉案厂房由法院委托第三方进行评估鉴定，双方在评估鉴定完成后进行了相应的交接，是完全符合程序的，并不能证明是因原告过错而导致厂房拖延交接，厂房未交接由此产生的过错应由被告自行承担。证据5，2018年4月22日，嘉德利包装向技佳电子发送的告知函及技佳电子工作人员的签收记录1份。证明事项：技佳电子提供的厂房内电梯年休失修，老化严重，缺乏保养，在租赁期内就已经不能正常运行，且存在极大的安全隐患，直接影响到车间正常生产。嘉德利包装在租赁期限内就已经通知了技佳电子，技佳电子对于签收并未提出异议。因此，技佳电子无法证明目前电梯无法使用属于嘉德利包装人为损坏造成的，因此无权向嘉德利包装主张权利。原告对告知函的真实性无异议，对原告工作人员的签字的真实性无法确认，需要庭后落实。对证明事项有异议，该告知函系被告的单方陈述，没有事实依据，被告在出具该告知函时，已经实际租赁使用了厂房，而双方在签订合同时，被告从未对该告知函中所述的简易举升机提出过年久失修、缺乏保养等问题，因此不能证明该机器本身因原告原因导致存在安全隐患，事实上因被告使用而导致设备故障，被告于2019年11月1日在厂房交接时也对电梯故障的情况进行了确认并承诺维修，这也能够证明电梯损坏是由被告造成的。原告庭后补充意见为，对2018年4月22日被告向原告发送的告知函下方原告工作人员牛晓珺签收记录的签字的真实性无异议，但该签字同样仅能说明原告工作人员收到了被告发送的该份通知，是一种单纯的形式上的签收行为，不代表原告对该文件内容的认可。事实上完全是由于被告原因导致厂房货梯损坏，被告的举证主张不能成立。其他质证意见同原告在庭审中的质证意见。证据6，2018年3月28日，嘉德利包装向技佳电子发送的《关于厂房屋顶漏水维修的申请函》及签收记录1份。证明事项：技佳电子出租的厂房原本就存在严重质量问题，年久失修、车间二楼屋顶多处漏水严重，导致部分天花板吊顶浸水发霉、墙皮脱落、地、地面局部积水严重影响员工正常工作和公司财务安全且二楼屋顶天花板需维修的面积约400平方米。鉴于此，嘉德利包装曾发函要求技佳电子进行维修，但技佳电子并未进行维修。对此，技佳电子工作人员葛晓妍签收并未提出异议。因此本案鉴定报告中涉及到二楼天花板的造价应当予以扣除，不应由嘉德利包装承担。原告对申请函及签收记录的真实性无异议，但对原告方工作人员的签字无法确认，需庭后落实。对证明事项有异议，如果涉案厂房在出租前就存在被告所述的各项问题，那么被告在双方签订租赁合同时就应当提出，但是双方在签订合同时已经就厂房的现状进行了确认，并不存在任何被告所述如房屋漏水等质量问题，因此并不能证明被告的主张，原告认为该宗证据恰好能够说明被告在租赁厂房过程中并没有合理正当的使用厂房，从而造成了屋顶脱落开裂等损坏，由此产生的全部费用和占有使用费等损失，应由被告自行承担。被告所提交的全部证据中所载明的原告工作人员签字如果是真实的，也仅仅是对文件本身进行的签收，并不代表对文件内容进行的确认。原告庭后补充意见为，对2018年3月28日被告向原告发送的《关于厂房屋顶漏水维修的申请函》下方“葛晓研”签收记录的签字的真实性无法确认，葛晓研早已从原告处离职，但无论该签字真实与否，该文件所述内容均为被告的单方说辞，原告并不认可，事实上完全是因为被告的使用不当导致原告厂房损坏，原告向被告出租厂房时并不存在被告所述的各项问题，因此由此产生的全部费用和责任均应由被告承担。其他质证意见同原告在庭审中的质证意见。反诉原告嘉德利包装为支持其反诉请求，向本院提交证据及反诉被告质证意见如下：证据1，2017年3月30日，技佳电子出具的租房保证金收据1张；2017年4月10日，技佳电子出具的租房保证金收据1张；任雁德出具的代付款说明1份；2017年4月7日，嘉德利包装与技佳电子签订的《厂房租赁合同》1份。证明事项：1、租赁合同第三条第二款约定，嘉德利包装需缴纳保证金300000元，合同解除后，甲方（技佳电子）应在30日内将保证金退还给乙方（嘉德利包装）。因此，技佳电子在2019年1月26日违法向嘉德利包装发出解除合同通知之后，技佳电子应在30日内将保证金退还给嘉德利包装。2、合同第十四条约定：如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支付的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。3、嘉德利包装已经向技佳电子公司支付租房保证金300000元。技佳电子应当予以返还。原告对保证金收据真实性无法确认，庭后核实真实性，确已收到保证金300000元，收款时间庭后核实。对代付款说明真实性不能确认，因系第三方出具。对租赁合同真实性无异议，质证意见同原告就本诉部分对该合同的质证意见。对该组证据的证明事项有异议，因被告对厂房造成大面积损坏并迟迟不将厂房交还原告，由此造成的修复费用及占用使用费等损失远远超出30万元保证金，因此被告无权要求原告返还。在合同履行过程中，原告不存在违约，而是被告单方违约，被告无权要求原告承担律师费。原告庭后补充意见为，对2017年3月30日、2017年4月10日的保证金收据两张的真实性没有异议，但因被告种种违约行为，被告无权要求原告返还保证金。其他质证意见同原告在庭审中的质证意见。证据2，山东德衡律师事务所与嘉德利公司签订的委托代理协议；律师费发票及支付凭证。证明事项：嘉德利包装因本案纠纷支付律师费36000元，根据双方租赁合同第十四条约定，该律师费应由技佳电子赔偿给嘉德利包装。原告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。原告不存在违约，而是被告单方违约，被告无权要求原告承担律师费。反诉被告技佳电子为反驳反诉原告的反诉请求，向本院提交证据及反诉原告质证意见如下：证据1，通知1份。证明事项：2019年4月22日被告向原告出具通知，载明被告拟于2019年4月22日起正式启动搬迁工作，该证据证明至少截止2019年4月22日被告并未搬离涉案厂房，这说明合同一直在履行过程中，被告于2019年1月之后的租赁状态仍在持续，而并非被告所述原告于2019年1月解除租赁合同，并且根据被告所述其于2019年5月9日就已经搬离涉案厂房，前后搬离不超过半个月，被告却向原告主张四个月无偿搬迁的租金，显然与其实际搬迁时间不符。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议。该证据恰恰证明原告认可其已于2019年1月26日向被告发送了解除合同通知书，而且在原告非法解除合同之后，被告也同意筹备搬迁，但对于整个公司的搬迁是一个大型工程，被告公司需要提前寻找合适的场地厂房进行搬迁，而被告所通知的2019年4月22日正式启动搬迁工作，是被告在多次寻找合适的厂房后作出的决定，根据双方租赁合同的约定，在原告非法解除合同之后原告应当给予被告三到四个月的免费租赁期限，其目的就是为了给予被告合理的寻找厂房和筹备搬迁的期限。反诉原、被告针对反诉部分提交的其他证据与其各自本诉部分提交的证据一致。本案在诉讼过程中，原告申请对涉案厂房的具体修复范围及修复费用进行评估鉴定，本院依法委托立信国际工程咨询（青岛）有限公司对上述事项进行司法鉴定，该评估机构于2019年10月8日出具信咨青鉴（2019）第02010号工程造价鉴定意见书，鉴定结果为修复费用171179.39元，双方质证意见如下。原告对鉴定报告的真实性无异议，但对鉴定金额有异议，质证意见同原告本诉部分证据5的异议意见。被告对鉴定报告的真实性无异议。对鉴定报告当中关于车间吊顶、车间的二楼管线、洗衣房的吊顶、办公楼成品木门其中一个的变形、车间地面的修复面积均存在异议，上述事项并非被告人为损坏导致的，而是由于自然老化损耗等原因造成，对于二楼车间的管线根据合同约定，合同解除之后，添附于厂房的相关设施包含明确约定的管线，被告不得拆除，无偿归原告所有，根据该约定，被告没有拆除二楼管线的义务，因此鉴定报告不应当将该项的施工费用计入鉴定费用。其他质证意见同被告的答辩意见。经审理查明如下事实：1、被告公司名称由青岛嘉德利包装印刷材料有限公司变更为青岛嘉德利包装有限公司，法定代表人由栾红健变更为任上。2、原告提交其公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）于2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》1份，并主张该租赁合同是双方实际履行的合同，合同约定：出租厂房地址为青岛市城阳区，出租厂房建筑面积为生产区域6941.92平方米、办公区域51.10平方米、宿舍区域884平方米、生活区域501.20平方米，共计8378.22平方米，以下统称厂房；租赁期共三年整，自2017年5月10日起将出租厂房交付乙方使用，至2020年5月9日止；厂房、宿舍、生活区域建筑面积共8327.12平方米，120元/平方米/年，年租金人民币999254.40元。办公区域51.10平方米，200元/平方米/年，年租金人民币10220元。临建房面积390平方米，80元/平方米/年，年租金人民币31200元。合计租金每年度人民币1040674.40元；租金按年度支付，自本合同生效之日起三日内，乙方应支付给甲方第一年度的租金。自第二年度起，每年3月9日（提前2个月）前付清下一年度的租金；甲方和乙方双方在签订本合同之日后，乙方于2017年3月30日前缴纳保证金人民币300000元。此保证金为乙方租赁甲方厂房保证金、租赁期到期或因其他法定事由出现，甲、乙双方协商一致解除合同后，甲方应在30日内将保证金退还给乙方。如乙方对甲方所租赁物人为损坏，乙方负责修复后，甲方应验收合格30日内将保证金退还乙方。如乙方没有修复，甲方自行修复，所有费用由乙方承担，不足部分乙方以现金方式补足，剩余部分甲方以现金方式退还。租赁物的正常使用自然老化现象，甲方不得要求乙方承担相关费用；乙方因正常生活之需要的水、电费，垃圾处理费，门卫费，物业管理费等经甲、乙双方协商后另行制定，作为本合同附件（见附件1）；租赁期间，乙方负责厂房的正常维修，甲方只保证厂房能满足乙方正常使用和居住之需要；甲方按现状包括的相关设施交付乙方无偿使用。租赁期限内的修复费用由乙方承担；租赁期间，如甲方确需收回厂房自用，必须提前3个月通知乙方。解除合同后30天内一次性退还剩余租金外，另行支付违约金人民币叁拾万元整；租赁期间，乙方未经甲方同意改变厂房的结构及用途，故意或过失造成租用厂房和设备的毁损、倒塌，应负责恢复原状或赔偿厂房当年市场价值的经济损失；根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式通知之日起3个月内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找厂房确实有困难或另有其他特殊情况，则甲方应允许乙方延期1个月，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁后10日内厂房里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返回乙方多支付的租金及乙方交纳的保证金，并无偿给予乙方3个月内的时间搬迁。乙方逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的0.3%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过1个月的租金。乙方如拖欠租金达30天以上的，则属违约，甲方有权收回厂房并追究乙方的违约责任。合同还约定了其他事项。原告提交其公司（甲方）与被告（乙方）于2017年4月1日签订的附件1《关于青岛技佳电子有限公司和青岛嘉德利包装印刷材料有限公司公共费用分摊协议》，载明：每月15日甲方缴纳上月份水费，根据目前厂区内三家公司（青岛嘉德利包装印刷材料有限公司、青岛绮瑞丽工艺品有限公司、青岛技佳电子有限公司）协商，结算金额按每月实际缴纳数的比例4:3:3进行分配，同时将计费单据交送乙方财务部门收缴。甲乙双方每月最后一日抄报电表数，宿舍楼计费时因存在线路损耗，经协商以总表实际耗用数为基础，核算总表实际耗用缴费金额后，再按三方抄报分表合计数进行分配。甲方持有双方确认的计数单据送交乙方财务部收缴。水电费均按水力部门和电力部门收取费用标准收取，乙方应在收到缴费通知单后3日内到甲方财务部缴纳相关费用。逾期未按时缴纳按1%收取滞纳金。原告提交其公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）于2018年8月21日签订的附件3《厂房租赁补充协议》，载明：出租房屋地址为青岛市城阳区夏庄街道铁骑山路299路，出租房屋用途为员工宿舍，出租房屋面积为884平方米，租赁期限自2018年8月21日起至2020年5月9日止，房屋建筑面积共884平方米，120元/平方米/年，年租金人民币106080元。自本合同生效之日起三日内，乙方应支付给甲方第一年度的租金，自第二年度起，每年3月9日前（付款时间同主合同一致）付清下一年度的租金。注：第一年度自2018年8月21日至2019年5月9日租金：人民币76435元。第二年度自2019年5月10日至2020年5月9日租金：人民币106080元。被告提交原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）于2017年4月7日签订的《厂房租赁合同》1份，载明：出租厂房地址为青岛市城阳区，出租物为厂房8378.22平方米、空地面积18068平方米，以下备注统称厂房；租赁期共三年整，自2017年5月10日起将出租厂房交付乙方使用，至2020年5月9日止；总租赁费1040674.40元；租金按年度支付，自本合同生效之日起三日内，乙方应支付给甲方第一年度的租金。自第二年度起，每年3月9日（提前2个月）前付清下一年度的租金；甲方和乙方双方在签订本合同之日后，乙方于2017年3月30日前缴纳保证金人民币300000元。此保证金为乙方租赁甲方厂房保证金、租赁期到期或因其他法定事由出现，甲、乙双方协商一致解除合同后，甲方应在30日内将保证金退还给乙方。如乙方对甲方所租赁物人为损坏，乙方负责修复后，甲方应验收合格30日内将保证金退还乙方。如乙方没有修复，甲方自行修复，所有费用由乙方承担，不足部分乙方以现金方式补足，剩余部分甲方以现金方式退还。租赁物的正常使用自然老化现象，甲方不得要求乙方承担相关费用；乙方因正常生活之需要的水、电费，垃圾处理费，门卫费，物业管理费等经甲、乙双方协商后另行制定，作为本合同附件；租赁期间，乙方负责厂房的正常维修，甲方只保证厂房能满足乙方正常使用和居住之需要；甲方按现状包括的相关设施交付乙方无偿使用。租赁期限内的修复费用由乙方承担；租赁期间，如甲方确需收回厂房自用，必须提前3个月通知乙方。解除合同后30天内一次性退还剩余租金外，另行支付违约金人民币叁拾万元整；租赁期间，乙方未经甲方同意改变厂房的结构及用途，故意或过失造成租用厂房和设备的毁损、倒塌，应负责恢复原状或赔偿厂房当年市场价值的经济损失；根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式通知之日起3个月内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找厂房确实有困难或另有其他特殊情况，则甲方应允许乙方延期1个月，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁后10日内厂房里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返回乙方多支付的租金及乙方交纳的保证金，并无偿给予乙方3个月内的时间搬迁。乙方逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的0.3%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过1个月的租金。乙方如拖欠租金达30天以上的，则属违约，甲方有权收回厂房并追究乙方的违约责任。合同还约定了其他事项。被告主张双方实际履行的是2017年4月7日签订的《厂房租赁合同》。原告对该租赁合同真实性无异议，但主张双方实际履行的是2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》，并提交被告2019年2月27日向原告提供的《补充协议书》1份，并称该协议书明确载明在双方签订的几份租赁合同中2017年3月29日的租赁合同才是双方实际履行的合同。被告对该《补充协议书》的真实性无异议，但认为其系为积极协商解决双方后续事项作出的过程性文件，该协议未实际达成，该内容不能够单方约束被告。该协议书载明：甲方（出租方）技佳电子乙方（承租方）嘉德利包装鉴于乙方在正式营业前，委派代表任雁德于2017年3月29日与甲方签订《厂房租赁合同》一份，委派代表石振高于2017年3月29日与甲方签订《厂房租赁合同》一份，并且分别于2017年4月7日石振高签字并盖章、2017年4月7日无签字盖章，与甲方签订《厂房租赁合同》各一份，此合同均无完善。为明确租赁合同关系，双方经过认真确认，达成补充协议条款如下，乙方委托代表石振高签字并盖公章于2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》的实际履行者均是乙方，由乙方享有全部权利，承担全部义务；双方明确上述各方签订的合同中，2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》为双方实际履行合同，2017年4月7日无签字盖公章的《厂房租赁合同》系甲方开发票合同，其他二分合同未实际履行。双方的权利义务的行使均以2017年3月29日石振高签字并盖公章签订的《厂房租赁合同》及2018年8月21日栾红健签字并盖公章签订的《厂房租赁补充协议》（以下简称本合同）约定为准；根据贵公司2019年1月26日《通知》要求，我公司已开始寻找新的厂房。另根据2017年3月29日石振高签字并盖公章的《厂房租赁合同》及2018年8月21日栾红健签字并盖公章的《厂房租赁补充协议》，甲乙双方经协商一致解除租赁关系。乙方不再向甲方缴纳第三年度（2019年5月10日至2020年5月9日）的租金。乙方承诺于2019年9月9日前搬出全部设备和物件，并按照本合同约定按照实际使用天数据实结算租赁费用；甲方承诺在乙方搬离完毕的当日，退还乙方保证金300000元。乙方承诺在搬离完毕当日，按照实际使用天数一次性付清租赁费用。上述两项费用可差额结算。甲乙双方结算完毕后，双方的权利义务终止，互补追究其他责任；甲方承诺积极配合协助乙方的搬迁行为，不对乙方的搬迁设置任何障碍，自行承担安装马路沿石和更换变压器的费用，不再向乙方收取；搬迁过程中，双方根据合同约定，按照公平原则进行财产分割，确定搬迁和保留物品，任何一方不得侵犯对方的合法权益；双方一致同意在厂房租赁过程中，对厂房和所使用的设施的维修和修复费用，双方应根据本合同的约定处理；双方一致同意所有费用的收取及结算，均采取公对公的形式进行转账及财务处理，不进行现金交割；在本协议签订前，双方所有往来函件及其他文件中的表达、主张均无效，并作废不作为法律依据；相关物业、水、电等合同约定不变；本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，具体同等法律效力；本协议自甲乙双方签字并盖章时生效…。该协议书上仅有被告方的签字及加盖公章，原告方并未签字及加盖公章。3、被告提交2017年3月30日及2017年4月10日保证金收据2张、任雁德出具的代付款说明1份，其称向原告缴纳保证金300000元，原告庭后落实称对保证金收据的真实性无异议，原告确实收到被告向其缴纳的保证金300000元。4、原告提交2018年12月3日签订的《关于青岛技佳电子有限公司院区内公共费用分摊的协议》、《2019年5月份缴纳水、电费及物业费通知单》，其称被告应交电费21308.2元（费用期间为2019年4月15日—2019年5月14日）、水费1544.4元（费用期间为2019年4月），以上共计22852.6元，该费用被告至今未付，被告应按协议约定的每日1%向原告支付滞纳金。被告认可分摊协议及通知单上签字的真实性，显示的签收时间为2019年5月17日，并称在其收到通知单后明确向原告表示，相关费用直接从保证金中扣除。5、2019年1月23日原告向被告发出《工作联系函》，载明：根据双方合同约定，并在双方两年友好合作的基础上，因我方管理工作一直未能满足贵公司的无理要求，为此我方停止一切租赁合同外的服务工作……待电费到位后，我公司安排送电。被告于2019年1月24日针对原告该《工作联系函》向原告复函，载明：一、电费问题，我公司在1月18日收到贵公司电费缴费通知单后，即进行款项审批，并于1月22日上午11时08分将款项付至贵公司账户……以便我公司车辆的停放。原告于2019年1月26日向被告发出《通知》，载明:你公司与公司签订的《厂房租赁合同》，我公司依据合同的约定完全履行了约定的合同义务，……现我公司依据合同约定，将立即行使收回房屋的权利。……与我公司无关。被告于2019年1月31日针对原告该通知内容进行了复函。被告于2019年4月22日向原告发出《通知》，载明：鉴于2019年1月26日，贵公司向我公司发送《通知》，要求我公司在收到通知之日起3个月内搬离房屋，我公司于2019年1月31日向贵公司出具复函，同意搬迁，并要求贵公司根据合同的约定，无偿给予我公司3个月的的时间搬迁，并返还……我公司拟于2019年4月22日起正式启动搬迁工作，预计2019年9月9日前搬迁完毕……。被告于2019年5月9日原告发出《通知》，载明：1.鉴于2019年1月26日，贵公司向我公司发送《通知》，要求我公司在收到通知之日起3个月内搬离房屋；2.我公司于2019年1月31日向贵公司出具复函，同意搬迁，并要求贵公司根据合同的约定，无偿给予我公司3个月的的时间搬迁，并返还……；3.我公司于2019年4月22日正式通知贵公司，拟于2019年4月22日起正式启动搬迁工作，……。鉴于上述约定，我公司在此正式通知贵公司1.我公司已于2019年5月9日搬迁完毕，请贵公司立即安排专人与我公司人员办理厂房验收工作，否则，贵公司迟延验收造成的损失由贵公司承担；2.请贵公司于收到本通知后30日内一次性退还我公司缴纳的保证金300000元，我公司保留追究贵公司其他违约责任的权利。被告于2019年9月25日通过EMS向原告送达通知，通知原告尽快与被告办理交接。6、原告提交厂房物品交接明细、车间物品部分交接情况其称双方于2019年10月31日进行的厂房交接，其中载明车间货梯因未知原因无法正常运行，电梯位置不明。（双方协商于2019年11月1日调试后验收）；车间货梯由使用方提出货梯损坏无法正常运转（使用方提出维修或协商处理，待使用方具体回复）。7、本案诉讼过程中，原、被告于2019年5月31日向本院均称双方协商一致于2019年5月9日解除租赁合同，2019年5月9日之前的租赁费双方已结清。被告称其于2019年5月9日搬离涉案厂房，原告称被告已于2019年5月12日搬离涉案厂房。8、本案诉讼过程中，原告申请对涉案厂房的具体修复范围及修复费用进行评估鉴定，本院依法委托立信国际工程咨询（青岛）有限公司对上述事项进行司法鉴定，该评估机构于2019年10月8日出具信咨青鉴（2019）第02010号工程造价鉴定意见书，鉴定结果为修复费用171179.39元。原告为此支出鉴定费8000元。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系因房屋租赁合同而引发的纠纷。原、被告双方签订的2017年3月29日《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应当按照约定履行各自的义务。合同履行过程中，原、被告向本院均称双方已于2019年5月9日协商一致解除租赁合同，被告已结清的租赁费，并搬离涉案厂房，双方系协商一致解除租赁合同，故本院对原、被告均称对方违约的主张，不予采纳。关于原告主张的修复费用。涉案厂房修复费用经评估机构鉴的造价为171179.39元，鉴定报告程序合法，符合法律规定，本院予以采信，故被告应赔偿原告涉案厂房的修复费用171179.39元。关于鉴定费的问题，诉讼中，原告要求被告支付修复费300000元，被告同意支付修复费用60000元，双方亦同意根据鉴定结论按比例承担，故鉴定费按比例（171179.39：300000）由双方予以分担，其中被告分担4564.78元，原告分担3435.22元。关于原告主张的厂房占有使用费及被告主张原告返还其多缴纳的租金。诉讼中双方虽协商解除租赁合同，但从合同解除的原因看，原告在合同期限未届满前于2019年1月26日向被告通知要求其搬离，根据双方往来的通知、函件的内容，被告并不存在合同约定的拖欠租金而导致其可以提前收回厂房的情形，原告对双方租赁合同的提前终止并解除存在一定的过错，而根据双方合同约定，原告应无偿给予被告3个月的搬迁时间。同时，双方租赁合同于2019年5月9日协商解除后，被告也即刻搬离的涉案厂房，此后涉案厂房亦由原告实际控制，虽然双方在合同协商解除后就修复费用亦多次协商未达成一致意见，但根据鉴定结论所确定的修复费用看，双方对此均存在一定的过错，考虑到鉴定期间确需保留现场用于鉴定机构进行现场勘测需要，被告需要给予原告合理期间以便确定修复的具体费用。另，原告作为出租人,有防止损失扩大的义务，原告对被告实际搬离涉案厂房是明知的，被告在搬离涉案厂房后亦即刻通知其办理交接手续，即便涉案厂房需要修复，在被告没有修复且其仍留有保证金300000元的情况下，根据合同约定，原告可以自行修复，费用可以从被告保证金中扣除，不足部分被告以现金方式补足，原告不应据此拒绝办理交接，其应对扩大的损失自行承担相应的责任。综合考虑上述情况及本案实际，本院认为，原告无需返还被告所主张的租赁费，被告亦无需向原告支付厂房占有使用费，本院对原、被告上述主张均不予支持。关于原告主张的货梯维修费用。原告自述该货梯于2008年购买，购买价格为50000元，该货梯至被告租赁时就已实际使用将近十年，现原告主张被告赔偿80000元，本院考虑到被告同意维修的情况，货梯已使用多年应予折旧等因素，本院酌情支持货梯维修费10000元。关于原告主张的水电费及滞纳金。原告主张被告尚欠其水电费共计22852.60元，被告在庭审中亦认可，故本院予以确认，被告应当支付原告水电费22852.60元。就原告主张的水电费滞纳金，双方已协商解除合同，考虑到原告在留有被告保证金未返还及被告亦同意在保证金中扣除的实际，被告无需再向原告支付滞纳金，本院对原告该主张不予支持。关于被告主张的原告返还空地场地租赁费。根据被告出具的2019年2月27日《补充协议书》中，该协议书记载2017年4月7日签订的《厂房租赁合同》为开发票使用，2017年3月29日签订的《厂房租赁合同》为双方实际履行合同，故被告以2017年4月7日《厂房租赁合同》中约定的空地场地租赁费主张权利，无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告主张的原告支付违约解除租赁合同违约金及律师费。本案中，双方系协商一致解除租赁合同，故被告上述诉请无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告主张的原告返还保证金及利息。本院认为，原告认可其收到被告缴纳的保证金，在扣除被告应承担的涉案厂房修复费用、货梯维修费、水电费、鉴定费后，原告应予以返还被告，具体数额为91403.23元（300000元-171179.39元-10000元-22852.60元-4564.78元）。就被告主张的保证金利息，综合考虑保证金需要在确定扣减被告所承担相关费用后才能返还的实际，本院对被告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青岛嘉德利包装有限公司支付原告（反诉被告）青岛技佳电子有限公司厂房修复费用171179.39元。二、被告（反诉原告）青岛嘉德利包装有限公司支付原告（反诉被告）青岛技佳电子有限公司货梯修复费用10000元。三、被告（反诉原告）青岛嘉德利包装有限公司支付原告（反诉被告）青岛技佳电子有限公司水电费22852.60元。四、被告（反诉原告）青岛嘉德利包装有限公司支付原告（反诉被告）青岛技佳电子有限公司鉴定费4564.78元。五、在扣除被告（反诉原告）青岛嘉德利包装有限公司应负担的上述第一至四项义务后，原告（反诉被告）青岛技佳电子有限公司于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）青岛嘉德利包装有限公司保证金91403.23元。六、驳回原告（反诉被告）青岛技佳电子有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）青岛嘉德利包装有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14166元，由青岛技佳电子有限公司负担11326元，由青岛嘉德利包装有限公司负担2840元。保全费5000元，由青岛嘉德利包装有限公司负担。反诉案件受理费9163元，由青岛嘉德利包装有限公司负担7334元，由青岛技佳电子有限公司负担1829元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  纪仁峰审判员  康廷富二〇二〇年四月一日书记员  纪晓琛