贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初92号 原告：廖云龙，男，汉族，1990年12月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：邓柳芸，女，汉族，1989年8月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上列原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，系贵州省瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201710696239。 上列原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：潘鲜鲜，系贵州省瀛黔律师事务所实习律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，系贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。 委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，系贵州创驰律师事务所实习律师。 原告廖云龙、邓柳芸与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告廖云龙、邓柳芸的委托诉讼代理人丁坤、潘鲜鲜、被告碧阳置业的委托诉讼代理人黄海、宋芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖云龙、邓柳芸向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付贵州毕节七星关区碧阳国际城第13幢2单元7-4号房不动产权证期间的违约金16394.38元；2、本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费等费用由被告承担。事实及理由:2015年9月10日，原告廖云龙、邓柳芸与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳恒通公司”）签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定，原告购买被告碧阳恒通公司开发的位于毕节市南部新区，房屋价款为426937.00元整;被告承诺于2016年10月30日将涉案房屋交付给原告使用，同时被告承诺在房屋交付使用之日起90日内申请涉案房屋所有权初始登记。补充协议约定，被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，逾期未能向原告提供的，则被告按原告已付购房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定将全部购房款426937.00元支付给被告，但是被告未按照合同约定将房屋交付给原告使用，直到2017年4月14日才将涉案房屋交付给原告使用。同时，被告于2018年12月14日才取得案涉房屋的初始登记。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，双方均应当按照合同约定履行，被告未按照合同约定将涉案房屋交付给原告使用已构成违约，应承担违约责任，鉴于双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议对于原告何时提交办证的资料并未进行约定，且取得商品房初始登记是履行办理转移登记的前提条件，在被告未取得涉案商品房初始登记前，即使原告及时提交办证的资料，被告依然不能代原告办理涉案房屋的转移登记。被告作为专业的房地产开发商，在原告办理入住手续时未通知原告提交办证资料，其未履行告知义务，阻碍其向原告代为办理涉案房屋的转移登记，在此情形视为被告向原告代为办理涉案房屋的转移登记条件已经成就。原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、法规及其相关司法解释的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的如前诉请。 被告碧阳置业辩称：关于被答辩人主张逾期办证问题：1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。合同第二十二关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式，办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书之日起360日以后开始计算。关于碧阳国际城办证问题，所有的买房人均委托答辩人办证，那么双方应根据补充协议8.3条的规定，严格履行自己的义务，本案中，答辩人已按约履行自己的义务，而被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书，导致延迟办证的，答辩人不承担违约责任：2、关于涉案房屋楼栋都已具备办证条件，且答辩人已于2018年1月15日在7/8/9/10/11/12、21/22/23/24/25/26号楼栋的各单元电梯张贴了办证通知;于2018年11月18日在13/14/27/28楼栋各单元电梯贴了办证通知；对36号楼，合同约定交付时间为2017年12月31日，原告赵泽民实际收房时间为2018年8月20日，答辩人通知其办证时间为2019年6月17日，原告委托办证后再360日内被答辩人正在为其办证，并无违约，不应承担违约金。并且答辩人已通过公告、电话、短信、律师函的方式通知被答辩人办证，该通知事实在前期同类案例中已经得到大部分部分业主及法院的认可和认定：但被答辩人依然我行我素，对答辩人的通知视而不见，未按时提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，直至今日。C1/2/3/4号楼的业主均未提供任何的办证资料、不缴纳相关税费、不出具委托书，答辩人无法为其办证。就本案而言，由于被答辩人没有提供办证资料及委托书，办证时间尚未起算，故不存在违约的前提条件，答辩人依法不承担违约责任：3、若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知被答辩人提交办证资料之日止。对于超过办证通知时间才收房的或者一直未提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，不应计算赔偿办证违约责任;小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按被答辩人的诉请将导致业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算，这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定：4、从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则中可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见。二、依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”之规定，答辩人请求将办证违约金赔偿率下调至0.002%;并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减,其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.002%。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国经济持续下滑，企业已举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡。房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。 本院经审理认定事实如下：2015年9月10日，原告廖云龙、邓柳芸作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，房号为13-2-7-4，建筑面积131.09平方米，套内建筑面积103.94平方米，总房款426937.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，廖云龙、邓柳芸按合同约定向被告支付完毕购房款426937.00元。被告于2017年4月14日将房屋交付给原告。2018年8月13日，案涉商品房取得毕房商备ＢＪ18第37号毕节市商品房屋备案证明书，具备办证条件。2018年11月18日，被告在案涉商品房楼幢张贴通知，通知业主（包括原告）于2019年7月15日前将办理不动产权属证相关资料提交给被告，逾期不提交不能办理不动产权属证书的，责任自负。被告于2019年4月9日为原告办理了案涉不动产权证，载明权利人廖云龙／邓柳芸，专有建筑面积103.94㎡，分摊建筑面积：26.33㎡，此外还载明其他事项。 上述事实，有原、被告的陈述，原告所举证据：商品房买卖合同、购房发票、不动产权证书等、被告提交的商品房备案证明书、情况说明、图片完税证明、委托书等各项证据为证。以上证据经举证、质证，已收集在卷为凭。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算时间。对双方争议的焦点，根据双方签订的合同（补充协议）约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”的约定。计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2017年4月14日，则计算违约金的时间为2018年4月9日起，计算违约金的截止时间应为“提交产权过户相关手续”的时间，即将案涉商品房不动产权属证书办理并交付原告的时间。被告已于2019年4月9日为原告办理涉案房屋的不动产权证，违约金计算时间应从2018年4月9日起至2019年4月9日，共365日，按补充协议的约定，计算违约金的标准为日万分之一，即违约金为15,583.20（426,937.00元×0.01%×365=15,583.20元）。原告主张16,394.38元，超过部分，本院不予以支持。对被告主张的不支付或者少支付抗辩理由，本院不予以采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告廖云龙、邓柳芸逾期办理案涉商品房不动产权属证书的违约金15,583.20元； 二、驳回原告廖云龙、邓柳芸的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费105.00元，由原告廖云龙、邓柳芸负担5.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担100.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年四月二十八日 书记员 张朕一