贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初1094号原告（案外人）：莫桂阳，女，汉族，1972年10月14日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：詹婧、龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城**金融商务区**东四塔。负责人：衡琨，该分行行长。委托诉讼代理人：梁铖西、刘帅，中豪律师集团（贵阳）事务所律师。被告（被执行人）：贵州湘企房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道南段（商贸走廊）。法定代表人：刘东旺，该公司董事长。原告莫桂阳与被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称浦发银行贵阳分行）、贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称湘企房开）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫桂阳的委托诉讼代理人詹婧、龚洋、被告浦发银行贵阳分行的委托诉讼代理人梁铖西到庭参加诉讼；被告湘企房开经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告莫桂阳向本院提出诉讼请求：1.停止对贵阳市观山湖区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场H栋3层1号（房屋所有权证证号：010286017）房屋的拍卖，并解除对该房屋的查封；2.确认原告对贵阳市观山湖区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场H栋3层1号房屋享有所有权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年3月15日，原告与被告湘企房开签订《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议》，约定原告购买湘企房开开发的西南五金机电专业批发市场第1栋第3层（登记地址为H栋3层1号）房屋，该房屋建筑面积约1786.54平方米，总价款5681190元。协议签订当年，被告湘企房开将该房屋交付原告使用，原告依约支付了购房款。后原告得知贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院）在执行被告浦发银行贵阳分行与湘企房开之间金融借款合同纠纷案件中，查封了原告购买的前述房屋，并启动了拍卖程序，原告遂向该院提起执行异议，该院以原告不能证明所购房屋与拍卖房屋系同一房屋为由驳回了原告的申请。原告认为，案涉房屋系原告于2007年向被告湘企房开购买，已支付了全部购房款，且原告自2007年后一直对该房屋享有占有、使用、收益的权利。因被告湘企房开在办理权属证书后即将该房屋抵押，致使原告未能办理该房屋的权属转移登记手续，原告对此并无过错。综上，原告的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，现提起本案诉讼，请求依法判如所请。被告浦发银行贵阳分行辩称：案涉房屋经过贵阳中院及贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）判决，确定被告对该房屋享有抵押权。根据执行异议复议规定，原告享有的权利不能排除法院的强制执行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告湘企房开经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告莫桂阳向本院提交了以下证据：1.莫桂阳身份证复印件，浦发银行贵阳分行及湘企房开的企业信用信息公示报告。拟证明原、被告的主体资格。被告浦发银行贵阳分行无异议。2.贵阳中院（2019）黔01执异385号执行裁定书及送达回证。拟证明原告向贵阳中院提出书面异议被驳回，故提起本案诉讼的合法性。被告浦发银行贵阳分行无异议。3.贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书、收款收据、贵阳中院（2019）黔01民终4648号民事判决书。拟证明原告通过签订合法有效的书面买卖合同取得案涉房屋，并支付了全部购房款；经贵阳中院（2019）黔01民终4648号民事判决书认定，原告与湘企房开签订的认购协议合法有效，原告截止2013年7月30日已支付湘企房开购房款5330694元，其余购房款用租金冲抵，案涉房屋登记的栋号为H栋。被告浦发银行贵阳分行的质证意见为：认购协议、收款收据的真实性由法院核实，但2010年1月26日之后的收款方是贵州湘企家具商贸城有限公司（以下简称湘企家具商贸城），不能证明是湘企房开收到了购房款。4.照片、贵阳云岩桂阳玩具经营部企业信用信息公示报告、筑房权证云岩字第**房屋产权证复印件、门面出租合同、（2018）黔0115民初5691号受理案件通知书、民事起诉状、（2018）黔0115民初5691号民事裁定书。拟证明原告合法占有案涉房屋的事实。被告浦发银行贵阳分行的质证意见为：（1）对房屋产权证及平面图的真实性、合法性无异议，但是达不到原告的证明目的；（2）门面出租合同的真实性由法院核实，不能达到原告的证明目的：（3）房屋租赁合同和房屋买卖合同不是同一法律关系，湘企房开与原告的租金不在本案审理范围内，不认可用租金冲抵购房尾款的事实。5.产权交易查询记录。拟证明因湘企房开的原因导致原告无法办理过户登记。被告浦发银行贵阳分行对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该查询记录仅有查封情况，无法看出原告曾向房管部门申请产权变更登记的事实。被告浦发银行贵阳分行向本院提交了以下证据：1.贵阳中院（2016）黔01民初256号民事判决书、贵州高院（2017）黔民终245号民事判决书。拟证明经过两级法院审判，被告浦发银行贵阳分行对案涉房屋享有抵押权。原告对该两份判决书的真实性无异议，但认为判决确认的债权抵押权的登记时间和查封时间均在原告与湘企房开签订认购协议之后。为查明案件事实，本院依法调取了（2018）黔01民初393号浦发银行贵阳分行诉黄朝阳、湘企房开申请执行人执行异议之诉一案的卷宗档案材料。双方当事人对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经审理查明：2007年3月15日，莫桂阳与湘企房开签订《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，约定由莫桂阳购买湘企房开开发的西南五金机电专业批发市场第1栋第3层约1786.54平方米房屋，协议总价款5681190元。该协议还约定购房款三年内分期支付，门面预计交付时间为2007年3月15日。协议签订后，湘企房开及湘企家具商贸城向莫桂阳出具多份收款收据，载明该两公司自2007年3月15日至2012年10月22日期间收到莫桂阳交来购房款共计5240694元，其中在2012年5月7日出具的收款收据中注明“租金抵房款”；2013年7月30日，户名陈秋香的工商银行账户向户名刘单的工商银行账户转账9万元。以上共计5330694元。2012年5月7日，莫桂阳、陈秋香与湘企房开公司签订门面出租合同，约定将案涉房屋出租给湘企公司经营，协议有效期为15年，即自2012年7月20日起至2027年7月19日止。该合同还对租金标准及缴纳方式、双方权利义务等进行了约定。2011年12月23日，湘企公司为西南五金机电专业批发市场H栋第1–3层办理了产权登记。根据产权交易及房屋限制情况查询记录显示，该房屋处于抵押状态，并被贵阳市云岩区人民法院于2015年12月14日查封。浦发银行贵阳分行与贵州旭永能源有限公司、贵州佳合天成道路材料有限公司、陈勇、肖松涛、湘企房开金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月23日作出（2016）黔01民初256号民事判决。湘企房开不服，向贵州高院提出上诉，该院2017年6月15日作出（2017）黔民终245号民事判决书，终审判决解除借款合同、旭永能源公司返还借款等，并判令浦发银行贵阳分行对湘企房开名下位于贵阳市观山湖区商业用房折价、变卖、拍卖的价款具有优先受偿权。受偿范围以终审判决确定的相应主债权为限。判决生效后，浦发银行贵阳分行向本院申请执行，本院2017年11月7日作出（2017）黔01执第830、832号执行裁定及协助执行通知书，轮候查封了包括本案所涉房屋在内的西南五金机电专业批发市场商业用房。案外人莫桂阳遂向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2019）黔01执异385号执行裁定书，裁定驳回莫桂阳的异议请求。莫桂阳对该裁定不服，遂向本院提起执行异议之诉，诉请如前。另查明，湘企房开反诉莫桂阳确认合同无效纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2018年12月24日作出（2017）黔0115民初1577号民事判决。该判决审理认定，湘企房开与莫桂阳针对案涉房屋签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》合法有效；该判决还在查明莫桂阳购买的西南五金机电专业批发市场1栋即是产权登记的H栋、湘企房开与湘企家具商贸城存在财产混同、刘单系湘企房开法定代表人刘东旺之女、莫桂阳与陈秋香系夫妻关系以及莫桂阳与湘企房开之间存在房屋租赁关系等事实的基础上，认定莫桂阳基于前述认购协议向湘企房开支付了购房款5330694元，虽与认购协议中约定的购房款金额有差数，但因莫桂阳与湘企房开之间在履行支付购房款义务时存在以租抵债情形，而案涉房屋亦由湘企房开使用中，结合双方租赁合同约定的年租金金额，可以认定莫桂阳已经支付了认购协议中的全部价款。结合查明的其余事实，一审判决驳回湘企房开的反诉请求。湘企房开对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日作出（2019）黔01民终4648号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，我院根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处罚查封财产有关问题的批复》规定，于2017年11月17日作出（2017）黔01执830、832号财产处置权移交函，建议贵阳市云岩区人民法院将湘企房开名下位于贵阳市观山湖区的处置权交由我院执行。2017年12月13日，云岩区人民法院函复我院，同意我院依法处置涉及我院执行案件中的抵押财产。以上事实，有当事人身份证复印件、企业信用信息公示报告、贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书、收款收据、（2016）黔01民初256号民事判决书、（2017）黔民终245号民事判决书、（2019）黔01民终4648号民事判决书、（2019）黔01执异385号执行裁定书、送达回证、房屋产权证及平面图复印件、门面出租合同、产权交易查询表、房屋限制情况表、（2018）黔01民初393号卷宗档案材料以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，申请执行人或案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案执行标的系被执行人湘企房开名下位于贵阳市观山湖区，首先查封法院及本院均为整栋查封，首先查封法院已经根据相关法律规定将上述Ｈ栋商业用房移交本院处置。故本院针对案涉房屋在内的商业用房采取的查封措施已经生效。案外人针对执行标的提出书面异议被驳回后，可以依法提起本案诉讼。根据本案审理查明的事实及证据，首先，案外人莫桂阳在人民法院查封以前已经与湘企房开签订了合法有效的书面认购协议，该认购协议书对所认购房屋的坐落位置、面积、单价、总价及付款方式、交付期限、双方权利义务等事项进行了约定，具有商品房买卖合同应当明确的主要内容，故该认购协议书应认定为合法有效的商品房买卖合同；其次，案外人莫桂阳向本院提交了购房款收据、银行转账凭证及相关生效判决，前述证据之间能够相互印证，可以认定莫桂阳已经支付了案涉房屋的全部价款；再次，依照莫桂阳提交的门面出租合同及相关生效判决，可以认定莫桂阳在人民法院查封以前已将案涉房屋反租给湘企公司经营，即莫桂阳在人民法院查封以前已合法占有该不动产；最后，湘企房开在取得案涉房屋权属登记后，并未协助为购房人办理产权手续，相反在上述房屋上设置了抵押，客观上导致莫桂阳房屋产权办理出现障碍，故可认定莫桂阳对未办理产权过户并无过错。综上，参照执行异议复议规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告（案外人）莫桂阳针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故其请求停止执行案涉房屋之诉请成立，本院依法予以支持。关于莫桂阳所提确认其对案涉房屋享有所有权及解除对该房屋查封之诉请。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定，不动产物权以登记为准。本案中，因涉案房屋现仍未登记于原告莫桂阳名下，故依法不能直接确认该房屋属于原告所有，原告可依据其与湘企房开签订的相关协议另行主张权利；至于解除查封的问题，亦应在执行程序中予以解决。故本院对原告所提该项诉请不予支持。关于被告浦发银行贵阳分行主张其对案涉房屋享有抵押权，故原告享有的权利不能排除强制执行的问题。本院认为，执行异议复议规定第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。”中但书部分对申请执行人优先受偿权保护的例外情形作出了概括性规定，而该司法解释第二十八条等即对该例外情形的适用作出了具体规定。结合本案原告莫桂阳购买及占有案涉房屋在前，浦发银行贵阳分行的抵押权成立在后等事实，亦不能得出成立在后的抵押权优先于成立在先的无过错房屋买受人的物权期待权的结论。故本院对被告浦发银行贵阳分行该项主张不予支持。综上所述，原告莫桂阳针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其所提诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，判决如下：一、不得执行贵州省贵阳市观山湖区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场H栋3层1号房屋；二、驳回莫桂阳的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告莫桂阳负担30元，由被告贵州湘企房地产开发有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2019）黔01执异385号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇二〇年四月二日法官助理戴蔚书记员龙真扬