广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终633号上诉人（原审原告）：黄丽丹，女，************日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码440************624。委托诉讼代理人：彭国强，广东翔途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冼奋鹏，男，************日出生，汉族，住广东省佛山市三水区************8*，公民身份号码440************137。被上诉人（原审被告）：李健，女，************日出生，汉族，住广东省佛山市三水区***道沙头大道************，公民身份证号码440************123。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区***仙芙屋蛋糕店，住所地广东省佛山市三水区***道教育东路11号东海蓝湾六座114，营业执照号码440********2521。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖洁莹，广东浩淼律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘正宏，广东浩淼律师事务所律师。上诉人黄丽丹与被上诉人冼奋鹏、李健、佛山市三水区***仙芙屋蛋糕店（以下简称仙芙屋蛋糕店）因租赁合同合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初4433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄丽丹上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店立即连带向黄丽丹支付2018年5月至10月的租金27654元及从2018年11月1日起至实际清偿日止按年利率6%计算的利息，暂计至2019年8月1日为1244.43元；冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店立即连带向黄丽丹支付2018年11月至2019年8月的租金50700元、物业管理费615元，合计51315元；冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店立即连带向黄丽丹支付2018年5月至2019年8月的租金总额78354元为本金，按每日5%计算共计10天的滞纳金为39177元；以上三项合计119390.43元；2.一、二审诉讼费由冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店负担。事实和理由:2016年9月1日，黄丽丹与冼奋鹏签订《东海蓝湾商铺租赁合同》，约定甲方案涉商铺出租给乙方使用。合同签订后，冼奋鹏利用租赁商铺与妻子李健共同开办经营了仙芙屋蛋糕店，并将该商铺地址注册登记为仙芙屋蛋糕店的工商登记经营场地，直到黄丽丹起诉之日都没有迁移。一审法院仅支持2018年5月租金4609元，黄丽丹认为显示公平。一、2018年3月至4月，李健与黄丽丹委托卢兆柱找人顶手商铺，并于4月27日将钥匙交给卢兆柱，交钥匙的行为只是协助租户寻找顶手人，并非同意解除合同，且李健亦保存有钥匙，并可以搬走物品，表明其仍有商铺控制权。二、卢兆柱于6月提出解决方案，李健称不能接受，但未提出其他方案，双方未谈妥，证明双方未达成解除合同的合意。三、即使李健已于2018年5月清空商铺，但一直未将工商登记地址迁出，根据合同已构成违约。黄丽丹因李健未及时迁出经营地址导致未能再次出租，李健理应支付租金及滞纳金。冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。黄丽丹向一审法院提出诉讼请求：1、判决冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店向黄丽丹连带支付2018年5月至10月的租金27654元及逾期付款利息（以27654元为本金，从2018年11月1日起至实际清偿日止按年利率6%计算；2、判决冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店向黄丽丹连带支付2018年11月至2019年8月的租金50700元、物业管理费615元；3、判决冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店向黄丽丹连带支付以2018年5月至2019年8月的租金总额78354元为本金，按每日5%计算共计10天的滞纳金为39177元；4、判决确认黄丽丹无需返还租赁按金7384元；5、本案的诉讼费用由冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店承担。一审法院查明：冼奋鹏与李健原为夫妻关系，两人于2018年4月9日办理离婚登记手续。黄丽丹是佛山市三水区************号房屋的登记权属人。2016年11月1日，黄丽丹与冼奋鹏签订《东海蓝湾商铺租赁合同》一份，约定：黄丽丹将************号商铺，建筑面积61.54平方米，出租给冼奋鹏使用。租期从2016年11月1日至2019年10月31日，第一年（2016年11月1日至2017年10月31日）每月含税租金4190元；第二年（2017年11月1日至2018年10月31日）每月含税租金4609元；第三年（2018年11月1日至2019年10月31日）每月含税租金5070元。冼奋鹏须一次性支付黄丽丹7384元作为租铺按金，合同期满后退回，若冼奋鹏不履行合同，按金不退。租赁关系结束后，冼奋鹏必须在10日内办妥在案涉商铺上注册登记的经营实体的工商登记地址移迁手续，按金在工商登记完全移出商铺时方可退回，如冼奋鹏未能及时移出，黄丽丹的一切损失由冼奋鹏负责（包括但不限于黄丽丹对下一任承租人无法及时办理营业执照而导致迟延出租的违约损失及无法收取的租金损失或导致黄丽丹无法出租的损失）。租赁期满或合同解除的，商铺内一切固定装修均归黄丽丹所有，冼奋鹏不得拆除或破坏。商铺内的其他可移动物品，冼奋鹏应在租赁期满之日或合同解除之日三日内搬清，逾期未搬，视为冼奋鹏放弃所有权，黄丽丹可自行处分。冼奋鹏必须于每月10日前向黄丽丹交纳当月的租金，逾期交租按拖欠租金总额每日5%计收滞纳金，逾期超过10天仍不交租，黄丽丹可收回商铺，没收按金。冼奋鹏用该商铺作工商登记地址的，租赁期满或出现合同提前终止的情况，冼奋鹏应在租赁期满或合同解除之日起将工商登记的经营地址迁出，并向黄丽丹提交变更手续的相关资料。否则，黄丽丹继续按合同价款收取冼奋鹏租金，直至冼奋鹏完成上述手续为止。任何一方单方提前解除合同，需提前90天书面通知外，还需赔偿对方2个月租金。上述合同签订后，冼奋鹏向黄丽丹交纳了租赁按金7384元。冼奋鹏将承租商铺交给妻子李健经营使用，由李健使用该商铺注册开办了仙芙屋蛋糕店，并将该蛋糕店经营地址登记为案涉商铺所在地址。2018年3月、4月，李健与黄丽丹委托处理案涉商铺租赁事宜的代理人卢兆柱联系，要求卢兆柱帮忙联系中介机构找人顶手承租案涉商铺，并于2018年4月27日将案涉商铺钥匙交给了卢兆柱。2018年5月，卢兆柱告知李健未找到愿意接手案涉商铺的新租户，5月29日，李健明确通知卢兆柱不再承租案涉商铺，并称两天内将商铺内剩余物品搬走，卢兆柱要求李健尽快搬走物品，同时办理仙芙屋蛋糕店的注册经营地址的工商迁移手续。2018年6月，卢兆柱联系李健提出有关案涉商铺租赁问题的处理方案：1、没收租赁按金，再支付两个月租金作为违约金，才能解除案涉租赁合同。2、或者继续寻找新租户接手，直至找到新的承租人再退还李健租赁按金。李健表示不能接受该处理方案，双方未再协商。庭审中，黄丽丹确认李健已经交清了计至2018年4月的案涉商铺租金和计至2018年10月的案涉商铺物业管理费。另黄丽丹亦确认李健已经交还案涉商铺钥匙，并搬走店铺内贵重物品。一审法院认为，本案争议焦点问题主要为：1、与黄丽丹建立案涉租赁合同关系的承租方主体是谁；2、案涉租赁合同是否已解除，何时解除，被告是否仍需向黄丽丹支付租金及物业管理费；3、黄丽丹是否有权没收被告的租赁按金。关于第一个焦点问题。冼奋鹏确认其于2016年11月1日与黄丽丹签订《东海蓝湾商铺租赁合同》，由冼奋鹏承租黄丽丹的案涉商铺，之后冼奋鹏将该商铺交由妻子李健经营使用，由李健使用该商铺注册开办了仙芙屋蛋糕店。虽然冼奋鹏主张其于2018年4月9日与李健离婚后，案涉租赁合同的承租人已由冼奋鹏变更为李健，但冼奋鹏对此未举证证明其与黄丽丹达成租赁主体变更协议，且黄丽丹亦不认可承租主体发生了变更，故一审法院确认案涉租赁合同的承租方仍然是冼奋鹏。至于李健与仙芙屋蛋糕店作为案涉租赁场地的实际使用方，应视为共同承租人，仍应与冼奋鹏共同向黄丽丹承担租赁合同义务。对于冼奋鹏提出其仅与黄丽丹签订案涉租赁合同，没有实际使用商铺，为名义上的承租方，不应承担责任的问题。一审法院认为冼奋鹏作为具有完全民事行为能力的商事主体，应当清楚其与黄丽丹签订合同后，该合同对其便具有约束力，且冼奋鹏在签订案涉合同时与李健存在婚姻关系，其将承租商铺交由李健经营使用亦属于夫妻共同从事生产经营活动的行为，因此应视为冼奋鹏与李健共同承租案涉商铺。冼奋鹏的上述抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。关于第二个焦点问题。虽然冼奋鹏与李健已于2018年4月9日离婚，但冼奋鹏承认李健有权与黄丽丹协商处理案涉商铺的租赁事宜。冼奋鹏及李健提供的微信聊天记录反映，李健于2018年4月份已通知黄丽丹的代理人卢兆柱，要求卢兆柱寻找新租户顶手承租案涉商铺，同年5月29日李健明确告知卢兆柱解除租赁合同，并明确两日内搬迁完毕，卢兆柱已接收李健交还的商铺钥匙，亦明确要求李健尽快迁出案涉商铺。由此可以认定，黄丽丹的代理人卢兆柱与李健已于2018年5月29日达成了解除案涉租赁合同的合意，且黄丽丹亦已实际收回案涉商铺，一审法院确认案涉租赁合同已于2018年5月29日解除。至于黄丽丹认为因租赁双方对案涉合同解除条件未达成一致意见，认为该合同尚未解除。一审法院认为即使当事人对合同解除后的违约责任承担问题未达成一致意见，但不能否定合同已经解除的事实，且综合上述事实分析，黄丽丹已实际收回案涉商铺，此行为表明其亦接受承租方提出的解除合同的请求，故一审法院对黄丽丹主张案涉合同直至起诉前尚未解除的主张不予采纳。由于冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店只向黄丽丹交纳了计至2018年4月份租金，故冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店仍应向黄丽丹交纳截至合同解除时的租金，一审法院结合双方口头解除协议的内容，确定冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店仍需向黄丽丹交纳2018年5月全月租金4609元。2018年5月以后，被告无需向黄丽丹交纳案涉商铺的租金及物业管理费。对于黄丽丹主张的逾期支付租金的利息及滞纳金，由于原、被告双方对协商解除合同的期间存在争议，冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店并非故意拖欠黄丽丹2018年5月份的租金，故一审法院仅支持被告按未付租金金额4609元为本金，从黄丽丹诉请逾期付款利息的起算日即从2018年11月1日至实际清偿债务日止，按中国人民银行同期贷款利率计算被告应付的利息。至于黄丽丹主张的逾期付款滞纳金，一审法院不予支持。关于第三个焦点问题。由于冼奋鹏在租赁期间因自身经营问题而提前解除了案涉租赁合同，其行为构成违约，故黄丽丹依据合同约定有权没收冼奋鹏支付的租赁按金7384元，黄丽丹请求一审法院确认其无需退回冼奋鹏租赁按金7384元有理，一审法院予以支持。对于冼奋鹏及李健未将仙芙屋蛋糕店的注册经营地址迁出案涉商铺的问题，因黄丽丹未就此提出诉讼主张，一审法院不予处理。至于冼奋鹏提出黄丽丹一直未开具过租赁发票违法的问题，因开具发票属于税收管理问题，当事人应向税务部门反映，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决：一、冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店于判决生效之日起十日内共同向黄丽丹支付租金4609元及利息（从2018年11月1日起至实际清偿债务之日止，以4609元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、黄丽丹无需向冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店返还租赁按金7384元。三、驳回黄丽丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1418元，由冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店负担。二审期间，黄丽丹向本院提交了三组新的证据。证据1是微信截图；证据2是租金相关凭证；证据3是微信谈话内容，拟共同证明对方是故意不迁出营业执照。冼奋鹏、李健提交了核准注销通知书作为新的证据，拟证明仙芙屋蛋糕店已于2019年11月6日核准注销登记。经审查，黄丽丹提交的证据不足以证明冼奋鹏、李健故意不迁出营业执照，本院不予采纳。冼奋鹏、李健提交的证据能够证实仙芙屋蛋糕店的注销登记事实，本院予以采纳。经查明，广东省佛山市三水区**监督管理局已于2019年11月6日核准仙芙屋蛋糕店的注销登记。另，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为;1.案涉合同是否已解除。2.冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕应否为迟延迁出营业执照承担责任。关于案涉合同是否已解除的问题。黄丽丹上诉称双方未达成解除合同的合意，合同并未解除。本院经核查，李健于2018年4月份已与黄丽丹的代理人卢兆柱协商寻找新租户顶手承租案涉商铺，并于2018年5月29日明确告知卢兆柱解除租赁合同，卢兆柱已接收李健交还的商铺钥匙，亦明确要求李健尽快迁出案涉商铺，双方至此已实际达成了解除案涉合同的合意，故一审法院确认案涉合同已于2018年5月29日解除，并无不妥，黄丽丹称案涉合同未解除并据此主张后续租金、利息、物业管理费等权利，缺乏理据，本院不予支持。关于冼奋鹏、李健、仙芙屋蛋糕店应否为迟延迁出营业执照承担责任的问题。本院认为，案涉《东海蓝湾商铺租赁合同》约定，租赁关系结束后，冼奋鹏必须在10日内办妥在案涉商铺上注册登记的经营实体的工商登记地址移迁手续，按金在工商登记完全移出商铺时方可退回，如冼奋鹏未能及时移出，黄丽丹的一切损失由冼奋鹏负责（包括但不限于黄丽丹对下一任承租人无法及时办理营业执照而导致迟延出租的违约损失及无法收取的租金损失或导致黄丽丹无法出租的损失）。本案中，案涉合同已于2018年5月29日解除，但冼奋鹏、李健于2019年11月6日才办理仙芙屋蛋糕店的注销登记，已构成违约，应当承担违约责任。鉴于李健已提前与黄丽丹的代理人协商寻找新租户顶手事宜，黄丽丹因此也具备充分时间另行寻找新租户，且黄丽丹亦未举证证实案涉商铺未出租与冼奋鹏、李健未及时迁出营业执照之间存在因果关系，且黄丽丹在李健未及时迁出工商营业执照之际亦未进行善意提醒，避免损失扩大，故均衡双方利益考虑，依据合同判令如由冼奋鹏、李健全额承担期间的全部租金损失显失公平，本院根据案涉合同的实际履行情况及冼奋鹏、李健的具体过错程度，酌定冼奋鹏、李健应向黄丽丹支付额外的两个月租金9218元（4609元×2个月）作为违约金。另，仙芙屋蛋糕店已注销登记，不具备民事主体资格，在本案中不应承担责任，其民事责任应由创办人李健及实际经营人冼奋强承担。综上所述，黄丽丹的部分上诉请求成立。鉴于本案系二审发生的新事实，予以改判，一审判决不算错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初4433号民事判决第一、二、三项；二、冼奋鹏、李健应于本判决生效之日起十日内共同向黄丽丹支付租金4609元及利息（从2018年11月1日起至实际清偿债务之日止，以4609元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、黄丽丹无需向冼奋鹏、李健返还租赁按金7384元；四、冼奋鹏、李健应于本判决生效之日起十日内共同向黄丽丹支付9218元违约金；五、驳回黄丽丹的其他诉讼请求。一审案件受理费1418元，由冼奋鹏、李健负担。二审案件受理费100元，由冼奋鹏、李健负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月八日法官助理 彭振宇法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理