山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初3232号原告：杨茂恒，男，1990年5月4日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵军良，山东明朗律师事务所律师。被告：烟台锦尚房地产发展有限公司，住所地烟台经济技术开发区古现办事处政府街南侧，统一社会信用代码913706000817511127。法定代表人：李心原，董事长。委托诉讼代理人：宋旭，女，该公司职员。本院在审理原告杨茂恒诉被告烟台锦尚房地产发展有限公司（以下简称锦尚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨茂恒诉讼代理人温岳东、赵军良，被告锦尚公司诉讼代理人宋旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨茂恒向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告维修费用19116.38元。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月1日，原告与被告签订编号为开预字第141001100004号《商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买位于山海湾小区29号楼1单元第1-2层102号房屋。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款。但到交付之日，被告因上述房屋的质量问题未能按约向原告交付合格房屋。因上述房屋存在质量问题，在原告多次催促下，双方对房屋的质量维修问题达成协议，协议约定由被告出资维修质量问题，现原告已自行出资维修，被告应将约定的维修费用19116.38元赔偿给原告。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院查明事实，判如所请。被告锦尚公司辩称，一、原告主张被告向其支付维修费用没有依据。原告在诉状中主张双方对涉案房屋的质量维修问题达成协议，协议约定由原告出资19116.38元修复上述房屋的质量问题，没有任何依据。双方2017年10月20日签订的谅解协议中并没有该约定。二、被告已对涉案房屋进行了维修，并不是原告自行维修的。双方达成谅解协议后，被告已委托施工单位烟台东晏建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行了维修，并已维修完成。被告已按双方签订的谅解协议的约定履行了维修义务，原告不需要再进行维修。三、原告未提供任何证据证明其对涉案房屋进行了维修。原告仅提供了一份没有任何签字盖章的表格明细，无法证明原告自行进行了维修。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于烟台经济技术开发区，产权证号：××××，建筑面积142.05平方米。系原告于2014年从被告处购得。原告母亲牛玉华同时购得该小区的28号楼2单元102号。2017年10月20日，被告（甲方）与原告（乙方）针对烟台山海湾29号楼1单元102号签订了谅解协议，约定：鉴于乙方所购买的甲方开发的位于烟台开发区房屋存在的问题，甲乙双方在平等、自愿的基础上就该房屋达成以下协议：因小区为山地地形，局部区域存在倒坡，造成雨季路面排水向车库倒灌风险，乙方与开发商沟通达成如下意见及谅解。甲方仍应全力解决车库门口倒坡造成的倒灌水问题，不得因达成谅解而不再进行改进及维缮。对此甲方承诺：一、免除业主十年（2018年7月1日至2028年6月30日）中南山海湾住宅的物业费，并由现任物业出具相关证明。为表示甲方的诚意，甲方同意为乙方向青岛中南物业管理有限公司烟台分公司一次性代付物业管理费。二、甲方同意就乙方房屋内现存的质量问题，按照2017年10月19日甲乙方在住建局领导的见证下形成以下部分维修方案（具体整改方案详见附件一），在维修过程中接受业主质量维修监督，按照既定方案进行维修。三、甲乙双方均具有保密义务，不得将本协议内容泄漏给第三人。如违反本条义务，甲乙双方均承担与本协议约定金额等值的违约金，保密时效两年，自签订之日起生效。（除有关政府部门需要查看，否则不得提供复印件给第三方）。附件一载明：烟台山海湾29号楼1单元102号户内存在问题及解决方案,存在问题1.地下室地面渗漏（可以等价补偿相关费用），解决方案：在原有地坪漆地面（车库地面除外，但墙体防水向地面返30cm）及墙面（调试为室外回填土以上30cm）做1.5cm厚聚氨酯发泡（墙面找平），地下室地面按照原设计做法重新做地暖，并恢复原来业主同等品牌环氧地坪。存在问题2.地下车库进水增加挡水台，解决方案：车库外侧增加挡水台。存在问题3.外墙雨水管向院内溅水，解决方案：将雨水管加长。存在问题4.北侧外墙漏水，解决方案：维修。存在问题5.地下室采光井漏水（业主要求等额补偿相关费用）。同日，原告母亲牛玉华与被告签订相同内容的谅解协议。庭审中原告为证明其主张，向本院提交28-2-102、29-1-102地下室改造费用明细各一页及录音资料。两页明细中针对各处需要施工的项目进行了罗列，并注明数量、单位、单价，合计19116.3875元。其中在28-2-102地下室改造明细右下角处由郝剑锋、王宝江签名，书写电话号码。29-1-102地下室改造明细载明：1、墙面桑拿板拆除…6、墙面桑拿板恢复…7.2地坪漆恢复（车库以及室内）等均备注：需要甲方认价。原告解释称，郝剑锋是被告的工作人员，王宝江是被告聘请的烟台东晏建筑装饰工程有限公司（以下简称东晏公司）的负责人。明细的形成时间是在谅解协议达成后的三个月左右，大约是2018年1月份左右。另称，原告与其母亲牛玉华均购买了中南山海湾的房产，两处房产是一起达成谅解协议的，并一起进行了维修费用确认，签字时，两份地下室改造费用明细装订在一起，所以只在第一份明细上进行了确认。原告就其与牛玉华的身份提交了户籍证明，二人系母子关系。被告质证称，对该明细有异议，29号楼1单元102的地下室改造明细上并没有任何人员签字，因此原告主张是被告工作人员和维修单位工作人员签字确认的，并不是事实。而且也不能证明双方确认维修款19116.38元。另称，被告公司现在没有叫郝剑锋的，之前有一个工作人员叫郝剑锋，不认识王宝江。对28号楼2单元102号地下室改造明细中郝剑锋、王宝江签名的真实性不清楚，但不申请司法鉴定。原告提交的代理人温岳东与东晏公司王宝江的录音“温律师：28号楼、29号楼这两户。王总：恩，当时不是说好了给他们钱吗？温律师：对对。有这个地下室改造表，28号楼、29号楼，一个郝剑锋签的，另一个是您签的。王总：那是我的名，是我签的。算5万块钱，当初刚谈商量的是5万块钱，45000还是5万的是不是？温律师：对，差不多。应该是两份加起来。王总：加起来是5万多，但是没有那么多。这里面有税金，有税、管理费用等。王总：有什么意思，这个活没干。温律师：这个活没干，没修。王总：嗯。但是这个事中南也认，中南准备给钱，将来我们也是，你们不找我，我可能还会找到你们。王总：牛姐，牛姐对象找的我，说这个事不用你们干了，有的东西我们干的也不好。瓷砖这个，还有个什么板我想着。温律师：桑拿板人家都安上了。王总：对，桑拿板，我们干不好，看看给多少钱，两户是不是？温律师：嗯，两户。王总：就这样协商一下给你多少钱得了。我跟他说中南最近这个款没付给我，要是付给我的话我直接扣给她，但是如果这个老太太相信的话，这个钱先给我我再给她。温律师：年前能下来，我跟法院说等等就是了。王总：就是5万来块钱，应该给他45000。温律师：行，这个数没问题。王总：这个钱中南山全扣，我怎么不能按这个数给他扣下来，我们也在和中南谈这个事，他们把钱给我。王总：你看我刚刚在这准备单，外面欠我的钱欠了多。这个事你等跟牛姐说一说，你说什么时候我会帮着跟中南说就行，我就说这面人家找到我，不能说牛姐找到我。我说这样你要是相信我，我给你解决一下，你给我就给我，你不给我人家该起诉起诉你。你这个活就没干。温律师：这个活就没干。王总：嗯，他也没给我钱。这个钱为什么没给我，我们这个公司账号有块问题，我们账户给他了以后，他们内部一直调整不过来。温律师：对，就是这个事。他不是两户吗，一个是他的，一个是他儿子那一户。王总：都是一家的。温律师：对，都是一家，他俩都是一家。一共这么点钱。王总：45000这个事，我这有个底，因为有17%的税。温律师：都到这一步上了，那个税让一让。王总：必须得把税给人家拿回来。温律师：关键是什么问题现在，法院组织去看看你说修了，到底修没修。他家安了桑拿板你知道吗，这表上面就写了，有一项是桑拿板拆除的费用。桑拿板都还在那，人家就说修了。温律师：对，弄了个结算报告。王总：他没有东西怎么来这个钱，我怎么拿他的钱？是假的啊。温律师：弄了个结算报告，但是这些报告有什么特殊的，我看了维修单下面一共1300多项。就是牛玉华和杨茂恒这两户空着，就是工作联系单都是空着。王总：1300多项是所有的。温律师：对，所有楼号都有，有什么46号楼。但就到了牛玉华28号楼和杨茂恒29号楼这两户工作联系单编号是空着的。王总：有有，因为没有联系单的话，甲方不可能给我办接单。温律师：年前就能办了哈。那这个数额能确定吗？是4万还是45000这个数？王总：我查一下，因为什么呢，当时我跟那个牛姐也说了，我反正把我的税钱扣出来就行了。王总：反正是四五万块钱，不到五万块钱，顶多45000。温律师：顶多45000哈。王总：你看看这个，31000+19000，5万块钱，我把税钱扣出来。王总：138××××****。温律师：我给你打过去哈，我姓温，温暖的温。好了，过去了哈。”原告代理人温岳东与被告工作人员郝剑锋的电话录音“郝：你联系我吧，我现在开着车不好意思。温：嗯嗯没事。郝：是不是那个牛玉华和杨？温：杨茂恒。郝：哦对对。怎么回事，那个钱还没给他们付吗？温：没给付啊。郝：我记得是50000多，50000多块钱，五万七是五万八？温：对，他两户么，一户三万一千多块钱，一户是一万九千多块钱，在那个地下室改造表上，有您签的名不是吗？郝：对，一共五万多，那为什么不付呢那个对方？温：中南现在这状态，他不就是想各种挑点毛病啊，类似于这样的。郝：哦哦哦，好，我知道了。温：到没有其他问题。郝：我知道了，当时我跟业主还有第三方跟公司汇报的，不用维修了，但是按照维修的价格把钱给他们，这个事私了就行了，当时我们基本上就这么个意见，也跟第三方的王宝江也说了这个事。温：对对对，王总那边我联系他了，他也确认了，说了这个事，但是法院就说，你看，第三方也说了，就在问问您这边，签的字在上面，王总那边也说了，也是这么说的。郝：嗯嗯。被告对原告的录音资料不予认可。庭审中，被告为证明其主张，向本院提交证据如下并经当庭质证。一、被告与维修单位东晏公司签订的零星工程施工合同，证明东晏公司负责中南山海湾一期零星工程全部工作，合同2.1条中约定施工单位根据甲方发出的工作联系单的施工范围进行施工。原告质证称，对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，零星施工合同是被告与装修公司签订的，对于被告与维修单位签订的零星工程施工合同中明确体现了维修方的负责人为王宝江，在改造费用明细中王宝江也进行了签字确认。经审查，该零星工程施工合同载明东晏公司委派王宝江为项目经理。二、烟台中南山海湾项目零星工程施工合同工程结算书中包含2017年5月5日被告给维修单位东晏公司发送零星工程维修工作联系单，证明被告已于2017年5月5日向施工单位东晏公司发送工作联系单，要求对1.1-1.3期采光井在无保温墙面位置增加止水板。三、烟台中南山海湾项目零星工程施工合同工程结算书中包含被告向维修单位东晏公司出具的工程实测实量记录单一份，证明实测实量单中写明施工单位已完成1.1-1.3期采光井增加止水板施工，具体工程量中包含29-1-102采光井增加止水板施工。证明被告已完成涉案房屋采光井漏水的维修。四、烟台中南山海湾项目零星工程施工合同工程结算书中包含2017年10月20日被告向维修单位东晏公司发送零星工程维修工作联系单一份，载明要求东晏公司安排人员进行29-1-102的质量问题，具体包括：1.车库外侧增加挡水台（11月5日完成）；2.将外墙雨水管加长（11月5日完成）；3.北侧外墙漏水安排人员进行维修，证明烟台中南山海湾项目零星工程施工合同工程结算书中包含的被告已按和谅解协议附件一中列明的地下车库进水、外墙雨水管向院内溅水、北侧外墙漏水问题的维修。五、烟台中南山海湾项目零星工程施工合同工程结算书中包含2017年10月20日被告向维修单位东晏公司发送的关于29-1-102地下室漏水问题维修工作联系单一份，证明被告已于2017年10月20日向维修单位发送工作联系单要求对29-1-102地下室漏水问题进行维修，维修方案符合原被告双方签订的谅解协议中的约定。六、烟台中南山海湾项目零星工程施工合同工程结算书中包含被告就29-1-102地下室漏水问题维修单位东晏公司出具工程实测实量记录单一份，载明东晏公司已完成29-1-102维修施工，证明被告已按谅解协议约定方案完成29-1-102地下室漏水问题维修。原告针对被告提供的上述第二至六份证据发表意见称，对证据的真实性无法确认，因为上述证据均是被告单方出具的，被告向东晏公司发送工作联系单仅能证明被告曾通知东晏公司进行维修，但无法证明东晏公司实际完成了维修工作。七、由被告聘请的造价咨询单位烟台中山工程造价咨询有限公司出具的烟台中南山海湾零星工程施工合同结算书中工程量详细计算书一份，其中第202项是对25号到31号楼采光井价值水板工程的计算明细，具体SBC防水两遍，地面发泡、墙面发泡、地暖铺设、聚苯颗粒（挂网）、抹灰等工程详细计算明细。原告质证称，对证据的真实性无法确认，结算书中记载的内容无法证明被告或者东晏公司实际完成了维修工作，是否完成维修应当由谅解协议的双方也就是业主来进行确认，原告出具的地下室改造明细，是因为被告和东晏公司在谅解协议达成后没有完成维修，经被告工作人员郝剑锋与东晏公司王宝江共同确认，由原告自行维修所确认的价款。八、中南山海湾零星工程施工合同结算书一份，证明被告与第三方维修单位的工程量详细计算书中包含对29号楼1单元102地下室漏水问题维修的费用。原告质证称，对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，在另案的原告母亲牛玉华诉被告一案中，被告提供该证据时陈述结算工程量详细计算书联系单编号一栏为维修的日期，而整本工程量计算书共计1307项维修项目，唯独本案29号楼1单元102号及牛玉华的28号楼2单元102号没有维修日期。根据被告的说法，通过该工程量详细计算书能够表明，虽然列明了29号楼1单元102号房屋需要维修的项目，但没有维修日期，能够说明被告没有对该房屋实际维修。被告解释称，被告未陈述过结算报告书中工程量详细计算书联系单编号为维修日期，联系单编号仅是发布工作联系单日期，但也存在部分工作联系单由于被告不严谨而未填写联系单编号的情况，只能说明联系单编号不详，并不能说明因为没有联系单编号就没有进行维修。之所以结算审查报告中没有注明是因为工作人员疏漏，未填写编号。被告要求施工单位维修给施工单位发送工作联系单上的时间是2017年10月20日，维修单位是东晏公司。本院认为，因被告出卖给原告的涉案房屋存在质量问题，双方自愿达成谅解协议，被告承诺在原告的监督下按协议约定对原告房屋内存在的质量问题进行维修，该协议系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按协议约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。被告主张其对谅解协议附件一中的所有部位均进行了维修，后又称仅对附件一中第五项地下室采光井漏水进行了维修，未对涉案房屋地下室地下渗漏问题进行维修的原因是原告对涉案房屋地下室装上桑拿板和地板，现场已因原告自行处置导致不具备维修条件。原告对此不予认可，被告未提交充分证据予以证明。原告为证明其主张向本院提交了谅解协议，28-2-102、29-1-102地下室改造费用明细及相关录音资料。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定,对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。该条文是就民事案件中证据采信应达到的证明标准所作规定,即法院应当依据优势证据对盖然性较高的相关事实予以确认。尽管原告提交的29-1-102地下室改造费用明细没有任何签名和印章，但28-2-102、29-1-102两栋房屋的所有权人系母子关系，两人与被告签订的谅解协议内容、时间一致，两份地下室改造费用明细两页装订在一起，纸张、格式、内容均一致，在28-2-102地下室改造费用明细上有被告及被告聘请维修单位东晏公司工作人员郝剑锋、王宝江的签名、电话号码，原告与签名人员的录音均载明郝剑锋与王宝江均认可与原告签订谅解协议后对原告房屋质量问题未进行维修，原告提交的地下室改造费用的数额属实，待被告将明细上的款项发放给东晏公司后，东晏公司扣税后将剩余款项支付给原告及母亲牛玉华。被告虽对原告提交的地下室改造费用明细及录音不予认可，但比较本案原、被告提交的证据及当庭陈述，结合谅解协议后附的附件一也载明地下室地面渗漏等质量问题可以等价补偿相关费用等情况，本院认为原告提交证据及陈述更具优势，对原告主张因被告出售房屋存在质量问题未予维修被告应支付维修费用19116.38元的事实予以确认，原告诉请要求被告支付该费用，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告烟台锦尚房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨茂恒维修费19116.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元减半收取278元，由被告烟台锦尚房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇二〇年四月十日书记员  王琳