西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初第3420号原告：陈学诚，男，1955年6月25日出生，汉族，西安市轮胎厂退休职工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：夏雪霜，陕西稼轩律师事务所律师。被告：周前锋，男，1974年2月8日出生，汉族，XX店个体经营者，住西安市莲湖区。第三人：雷玉锤，男，1957年2月10日出生，汉族，个体从业人员，住西安市未央区。原告陈学诚与被告周前锋、第三人雷玉锤房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈学诚及委托诉讼代理人夏雪霜、被告周前锋、第三人雷玉锤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈学诚向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2016年11月22日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月28日解除；2.被告向原告腾交租赁的位于莲湖区XX园XX路XX号XX幢XX单元XX室商铺并支付自合同解除之日至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费（以每天250元标准计算）；3.被告支付原告租金74000元（自2018年5月15日至2019年3月28日）及逾期利息（1、以45000元为基数，2018年5月2日至实际付清租金之日，2、以29000元为基数，自2018年11月1日至实际付清租金之日，均按中国人民银行同类同期贷款利率）；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月2日，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定原告将位于莲湖区XX园XX路XX路XX号，铺号10103号的商铺出租给被告。合同签订以后，被告与其妻子（朱婧华）共同经营“西安市莲湖区XX店”。合同约定：年租金9万元，每六个月支付45000元。双方仅约定有半个月免租期，合同签订前于2016年10月底，就把钥匙交付给被告。合同期内，被告,多次违约，不按时、足额支付租金。2018年12月7日，被告向原告承诺于2018年12月15日前还清2万元、2018年12月20日前还清2.5万元，否则自愿搬离房屋。但被告自始至终未履行承诺，原告无奈于2019年3月28日向被告发出解除合同通知，但被告仍占用案涉房屋并拒付拖欠租金。被告周前锋辩称，案涉商铺中还隔出一间20多平米的小商铺，被告将该小商铺转租给第三人经营月饼，转租出去的这个商铺一直正常经营，转租合同签订了三年。被告欠付部分租金属实，但已付部分租金包括2018年10月24日1500元、2018年12月21日2000元、2018年12月24日1000元共计4500元，后因双方协商再未付。2018年12月15日，原告因为租金问题用原告的车将案涉商铺的门封堵，双方沟通未果，被告立即报警，报警后门被堵，直到2019年1月初原告用环形锁将玻璃门锁住，后来2019年1月因店员取东西原告开过门，员工就把卷帘门钥匙交给原告，随后原告把卷帘门也锁住，一直锁到现在。2019年3月原告开过一次门了解超市的经营情况和资产情况，随后又把卷帘门锁到现在。原告不该锁某某，锁某某给被告也造成了损失。双方于2016年11月22日交钥匙，还约定有一个月免租期，故租金计算应从2016年12月22日起计算。故不同意原告的全部诉讼请求。第三人雷玉锤述称，对原告的诉讼请求没有意见。2018年3月1日，雷玉锤从周前锋处承租西安市莲湖区XX园XX路XX号XX幢XX单元XX室商铺内建筑面积24平方米的小铺子卖月饼，年租金24000元，给周前锋缴纳押金2000元，2018年3月20日至2019年3月19日的租金已向周前锋缴纳，2019年3月19日以后的租金因周前锋和陈学成有纠纷，雷玉锤没敢交，但该铺位还由雷玉锤占有使用。原、被告之间的事情，雷玉锤不知道。虽然雷玉锤只租了案涉商铺中的一小部分，但是案涉商铺的电费、物业费一直是由雷玉锤按整个商铺缴纳。2019年4月2日份开始交电费、物业费一直交到现在。如果原告让雷玉锤腾房无异议，但是雷玉锤多交的电费、物业费要给退，欠费雷玉锤补。因为原、被告闹纠纷，整个商铺断断续续停电一个多月，具体时间记不清。停电肯定是对雷玉锤有影响。如果原被告纠纷解决了，雷玉锤多交的电费、物业费应折算房费由原、被告任意谁承担都行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月22日，原告陈学诚与被告周前锋签订《商铺租赁合同》，约定陈学诚将位于西安市莲湖区XX园XX路XX号XX幢XX单元XX室商铺（建筑面积138.21平方米）出租给周前锋使用；租期自2016年11月15日至2019年11月15日止，全年租金9万元，按半年计算，一次交清45000元；下次房租在半年租期到前十五天内交清，另外预收押金共计5000元整。租赁期内，周前锋产生的水费、电费、网费、电话费、物业费、卫生费，由商铺经营产生的其他费用均由周前锋承担。周前锋如需改造房屋，要征得物业同意，改造费用自理，合同终止时，周前锋不得破坏该房屋的基本设施。合同中另手写注明当日收到钥匙。2016年11月22日，陈学诚依约向周前锋交付案涉房屋。周前锋使用案涉房屋经营便利店。2017年11月8日，周前锋向陈学诚出具承诺，载明：欠房费37000元，房屋押金5000元，共计42000元，在2017年11月30前付清；2017至2018年上半年房费45000元在2017年12月31日前付清。此后，周前锋向陈学诚履行完毕。2018年12月7日，周前锋向陈学诚出具承诺，载明：XX店、周前锋欠陈学诚房屋租赁费，在2018年12月15日前清欠20000元；2018年12月20日前清欠25000元；否则，周前锋自愿在2018年12月31日前搬离店面，所产生损失与陈学诚无关。此后，周前锋共向陈学诚付款4500元。2018年12月15日，周前锋报警称因纠纷，对方将案涉房屋电闸拉了，店内财产安全无法保证，求助。公安机关出警后在处警情况处记载系经济纠纷自行协商或诉讼。2018年12月23日，周前锋报警称便利店因房租问题，房东用车把店门口堵了，公安机关出警后在处警情况处记载系纠纷，让协商或诉讼。报警人称对派出所处理不满意。庭审中，周前锋提交其便利店店长拍摄照片打印件并称还有证人出庭作证，证明陈学诚堵门和锁某某的事实，陈学诚对真实性均不认可，第三人雷玉锤陈述陈学诚与周前锋的事雷玉锤不清楚。周前锋未能保证证人到庭陈述证人证言。2019年3月28日，陈学诚向周前锋手机发送短信，通知周前锋，因周前锋未按《商铺租赁合同》约定日期按时缴纳租金，经陈学诚多次催促后，周前锋在本人承诺的2018年12月20日前仍未支付拖欠的租金45000元，现通知解除2016年11月22日签订的《商铺租赁合同》，自收到通知之日起办理租金结算并腾房事宜。另查明，西安市莲湖区XX店体系个体工商户，于2016年12月7日注册成立，案涉10103号房屋登记为XX店的经营场所，XX店的经营者系牛婧华。2019年3月28日，XX店办理完毕个体工商户注销。2019年9月19日， 牛婧华到庭陈述，牛婧华和周前锋系夫妻，周前锋承租案涉商铺用于经营XX店。个体工商户登记的经营者是牛婧华，但实际经营者是周前锋，关于案涉房屋租赁合同纠纷，牛婧华同意周前锋替牛婧华行使权利和义务。现案涉房屋内有很多货品，但具体是什么牛婧华不知道，牛婧华现在同意由周前锋出面以周前锋个人名义在周前锋和陈学诚房屋租赁合同纠纷中主张原XX店的货物、物品和可能涉及的装饰装修物的财产性权利。牛婧华认可现在案涉房屋如果存在腾交义务也一并由周前锋负担。再查明，2018年3月1日，周前锋将案涉房屋中隔出约24平方米的铺位出租给第三人雷玉锤。雷玉锤将该铺位用于卖月饼，年租金24000元，给周前锋缴纳押金2000元，2018年3月20日至2019年3月19日的租金，雷玉锤已向周前锋缴纳。雷玉锤于20119年5月8日和7月8日按全部案涉商铺的物业费各交纳1123.6元，另在2019年1月25日向周前锋交纳已用电费140元及预交电费220元。    诉讼过程中，周前锋认为陈学诚用车堵住案涉房屋大门，并长期锁某某给周前锋造成经济损失，包括店内立丰柜、饮料柜、称、货架、打卡机、便利店系统、装修费用、广告、地堆、促销车、空调3台、电脑2台、打印机1台、美年达饮料柜，操作台2个，烟柜、办公桌1张，饮水机1台共计价值124280元，及商品库存73014.79元，共计197294.79元。其自愿折旧为15万元。向本院提出反诉请求，1.判令陈学诚赔偿周前锋的经济损失150000元；2.反诉费由陈学诚承担。但周前锋未在本院释明的期限内向本院缴纳反诉费，亦未向本院提交财产评估申请，称其无法负担评估费用。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。周前锋拖欠房屋租金，经陈学诚催要后自愿向陈学诚出具的承诺书系双方对清付租金方案和如未按时清付租金陈学诚享有单方解除权的约定，该约定未违反法律法规的强制性规定，对双方均有约束力。周前锋未能按约定在2018年12月15日前付租金20000元，在2018年12月20日前付租金25000元，陈学诚享有单方解除权。周前锋所举报警记录，记载内容系周前锋单方报警内容，派出所处警内容不能证明陈学诚对案涉房屋堵门、锁某某，故周前锋仅以本人陈述和报警记录不足以证明陈学诚自2018年12月15日起对案涉房屋一直堵门、锁某某。2019年3月28日，陈学诚通过手机短信向周前锋送达解除租赁通知，双方在2016年11月22日签订的《商铺租赁合同》于当日解除。关于合同的起始时间，陈学诚与周前锋在2016年11月22日签订合同并交接案涉房屋时，自愿约定合同租赁期为2016年11月15日至2019年11月15日，双方均应受该期限约约束。周前锋仅以本人陈述不足以证明双方在书面合同外另行约定有一个月免租期，陈学诚所述2016年10月底即交付钥匙的事实，与合同备注所载内容不符，本院均不予采信。但陈学诚陈述双方约定有半个月免租期，故根据双方陈述，应认定自2016年11月22日起，周前锋享有半个月免租期，双方的实际计租日应为2016年12月7日，但每半年租金应缴纳期限仍为每年的5月1日及11月1日。故周前锋应支付拖欠的2018年6月7日至2018年12月6日租金45000元，及2018年12月7日至2019年3月28日（共计112天）的租金（9万元除以365天为日租金246.58元）27616.96元。陈学诚与周前锋实际在2018年12月7日以承诺书约定，周前锋最迟应在2018年12月20日前付清拖欠的45000元房租，否则自愿在2018年12月31日前自动腾交案涉房屋，故周前锋未交清拖欠房租亦未腾交案涉房屋，应自2018年12月31日起向陈学诚支付逾期支付租金的违约金。扣除周前锋交纳的4500元租金及5000元押金，故周前锋应支付拖欠的2018年6月7日至2018年12月6日租金为35500元，违约金计算方法为，以未付租金35500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年12月31日至履行完毕之日。根据合同约定，2018年12月7日至2019年3月28日（共计112天）的租金27616.96元，周前锋最迟应于2018年11月22日预交，故该时间段租金的迟延履行违约金应自2018年11月22日起计算至履行完毕之日，以未付租金27616.96元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。租赁合同解除后，因第三人雷玉锤从周前锋处承租有案涉房屋内一部分铺面，故周前锋与雷玉锤应共同向陈学诚返还租赁房屋。根据其经营规划，本院酌定周前锋及雷玉锤应于判决生效后三十日内将案涉房屋向陈学诚腾交完毕。合同解除后至腾交案涉房屋完毕，周前锋应按每天246.58元的标准向陈学诚支付2019年3月29日至实际前腾交房屋止的房屋占有使用费。关于第三人雷玉锤交付的物业费、电费和向周前锋交纳的相关费用，系雷玉锤与周前锋的合同关系，与陈学诚无关联性。雷玉锤与周前锋如有争议可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十七条、第一百零七条，第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告陈学诚与被告周前锋在2016年11月22日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月28日解除；二、本判决生效后十日内，被告周前锋支付原告陈学诚2018年6月7日至2018年12月6日租金35500元（已扣除被告周前锋支付的4500元及押金5000元）及违约金（违约金计算方法：以未付租金35500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年12月31日至履行完毕之日）；2018年12月7日至2019年3月28日租金27616.96元及违约金（违约金计算方法：以未付租金27616.96元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年11月22日至履行完毕之日）；三、本判决生效后三十日内，被告周前锋及第三人雷玉锤共同向原告陈学诚腾交位于西安市莲湖区XX园XX路XX号XX幢XX单元XX室商铺；四、本判决生效后三十日内，被告周前锋按每天246.58元向原告陈学诚支付2019年3月29日至实际腾交本判决第三项房屋之日止的房屋占有使用费；五、驳回原告陈学诚其余之诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费1533元，由原告陈学诚负担233元，被告周前锋负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审  判  长   秦 雁 审  判  员   岳  鹏人民陪审员   张扣利    二〇二〇年四月十四日    书  记  员   周 萍 1