广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初876号原告:罗邓明，男，1968年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区富湾镇下湾村二区****，公民身份号码440***************。委托诉讼代理人：徐育旺，广东林天律师事务所律师。被告：佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区************，统一社会信用代码914**********342XG。法定代表人：关某1。委托诉讼代理人：黄志鹏，广东沧江律师事务所律师。原告罗邓明与被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司（以下简称凯晖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告罗邓明的委托诉讼代理人徐育旺、被告凯晖公司的委托诉讼代理人黄志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗邓明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期取得房地产权证书的违约金14945.34元（以购房款384199元为基数，按照日万分之一的标准，从2016年10月30日起计至2017年11月22日止）；2.判令被告向原告支付逾期供应燃气的违约金（以购房款384199元为基数，按照日万分之一的标准，从2016年8月31日起计至正常供应燃气之日止，暂计为32580.08元）；3.被告承担本案受理费。事实和理由：2015年1月13日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买佛山市高明区***********2*****，总价款为384199元。合同第八条约定：被告应在2016年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告使用。合同第十四条约定：水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件。如果在规定日期未达到使用条件，属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金等条款。后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2016年8月30日将涉案商品房交付给原告，但直至2017年11月22日方将办理案涉房屋产权转移登记所需要的资料交付给原告，远远超出双方约定的60日时间；且至今小区的燃气管道仍没有与城市燃气管网连接，未达到使用条件。原告认为，按照合同的约定，被告应在涉案房屋交付之日起60日将办理案涉房屋产权转移登记所需要的资料交付给原告，但直至2017年11月22日才履行，已构成违约，但因双方约定的违约金过低，明显与被告的过错行为及违约时间跨度及违约金惩罚性质不相符。原告现主张以购房款为基数，按照日万分之一的标准，自2016年10月30日起计至2017年11月22日，共计389天，有理据。被告未在合同约定的日期内提供燃气给原告使用，已构成违约，原告主张按合同约定的购房总额每日万分之一计算违约金，并计至正常供应燃气之日止，符合约定，也有利于被告积极的履行其义务。被告凯晖公司辩称：1.原告主张以购房款为基数，按照万分之一每日标准计算违约金，没有事实和法律依据，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。违约金应当以购房款的万分之一确定，本案原告并未举证证明其因违约造成的损失超过合同约定违约金的计算标准，应当以双方约定的违约金计算标准确定违约金。2.案涉小区未能实现通天然气的原因并不是因为被告造成的，而是案外人佛山市高明燃气有限公司未能完成连接小区的市政燃气管道的铺设而造成的。被告负责的小区内燃气管道铺设工程早于2016年10月10日已经竣工验收合格，被告也履行了于2013年11月13日与燃气公司签订《管道燃气报装协议》的义务，向燃气公司报装了天然气管道，协议明确约定了燃气公司负责完善小区的市政配套管线设施。但到目前为止，燃气公司由于未能与张学村就补偿问题达成一致意见，致使燃气市政管道未完成铺设，无法与小区管道连接，导致小区未能正常通气，该行为后果并不是被告所能控制的，被告已在能力范围内履行了合同义务，原告将所有违约责任归咎于被告，主张以已付购房款为基数，按万分之一每日计算违约金的标准明显过高。被告恳请法庭以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素适当调整违约金金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2015年1月13日，原告罗邓明与被告凯晖公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：15010440），约定罗邓明向凯晖公司购买佛山市高明区**************2****号*，总价款为384199元。合同第八条约定：凯晖公司（出卖人）应在2016年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付罗邓明（买受人）使用。合同第十四条约定：水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件，买受人自行办理开通使用，如果在规定日期内未达到使用条件，属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金（其余约定详见该合同）。另查明，罗邓明已按合同约定向凯晖公司支付购房款384199元。凯晖公司已于2016年8月30日将案涉商品房交付罗邓明，于2017年11月22日将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交付罗邓明，完成了协助办理房地产权属转移登记手续的义务。再查明，由于佛山市高明燃气有限公司无法与张学村就补偿问题达成一致意见，案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定。凯晖公司在庭审时表示目前凯晖苑小区的燃气管道仍不能与城市燃气管道连接。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原告罗邓明与被告凯晖公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束，双方应依约履行合同约定的义务和享有合同约定的权利。凯晖公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。凯晖公司于2016年8月30日将案涉商品房交付罗邓明使用，根据合同约定，其应在商品房交付使用后60日内即2016年10月29日前协助罗邓明办理权属转移登记手续，但凯晖公司于2017年11月22日才将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交予罗邓明，共计逾期388日，其逾期交付资料的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。按此约定，违约金应为38.42元（384199元×0.01%），但该条关于违约金的约定明显过低。违约金具有补偿性和惩罚性，如果当事人约定的违约金过低时，应通过提高违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目的，平衡合同双方当事人的利益，从而实现合同的公平和正义。凯晖公司逾期办理房地产权属转移登记手续给罗邓明造成一定程度的损失，该条款约定的违约金金额明显不足以弥补罗邓明的损失，不符合违约金的功能。凯晖公司抗辩称罗邓明因违约造成的实际损失未超过合同约定违约金，应以合同约定违约金为准。本院认为，被告上述违约行为持续时间较长，而罗邓明不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。故对凯晖公司关于逾期办证违约金的相关抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。对此，原告罗邓明请求增加违约金，本院予以支持。综合凯晖公司违约的情形及合同履行情况，本院酌定凯晖公司以罗邓明已付房价款为基数按日万分之一向罗邓明支付逾期取得房屋产权证书违约金14906.92元（384199×388×0.01%）。对于罗邓明请求凯晖公司支付逾期取得房屋产权证书的违约金14945.34元的诉讼请求，本院只支持14906.92元，对罗邓明其余过高诉求，本院不予支持。关于逾期供应燃气违约金问题，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按照约定安装到户或预留接口，具备报装条件。如果在规定日期未达到使用条件，属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。凯晖公司抗辩称案涉小区燃气管道未能完成连接并非出卖人自身原因导致，其已在能力范围内履行了合同义务，应适当调整违约金金额。本案中，凯晖公司已经完成了凯晖苑小区燃气管道的铺设，由于佛山市高明燃气有限公司未完成连接凯晖苑小区的市政燃气管道的铺设，导致小区燃气管道并未与市政燃气管道相连接，无法实现通气的目的，上述原因不能完全归责于凯晖公司，但基于合同的相对性，凯晖公司的确未能在合同约定的日期内提供燃气给罗邓明使用，凯晖公司已构成违约，其违约责任在于其在开发案涉房产时既未充分考虑市政配套方面可能存在的问题，也没有及时与燃气公司沟通、协调，致使没有在合同约定的期限内提供燃气网管给罗邓明接通使用，造成了罗邓明一定程度的经济损失，应承担违约责任。虽然双方约定“属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金”，但该违约金标准明显过高，不能与被告的过错程度及违约情况相匹配，故应予调整。对凯晖公司关于调整违约金金额的相关抗辩意见，本院予以采纳。因原告罗邓明未能提供证据证明其实际遭受的损失，本院结合日常生活实际需要，根据公平原则和诚实信用原则，酌定凯晖公司支付罗邓明逾期未接通燃气违约金6000元。对于罗邓明请求凯晖公司支付逾期供应燃气违约金（以购房款384199元为基数，按照日万分之一的标准，从2016年8月31日起计至正常供应燃气之日止）的诉讼请求，本院只支持6000元，对罗邓明其余过高诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗邓明支付逾期取得房屋产权证书的违约金14906.92元；二、被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗邓明支付逾期供应燃气的违约金6000元；三、驳回原告罗邓明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费989元，减半收取494.5元（原告罗邓明已预交），由原告罗邓明负担276.5元，由被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担218元。被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担的218元，由被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司于支付判项确认的款项时一并支付给原告罗邓明，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 张发波二〇二〇年四月八日法官助理 叶静文书 记 员 曾泳欣