广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终608号上诉人（原审被告）：蔡柳如，女，1990年7月13日出生，汉族，住广东省徐闻县*********。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁锡坦，广东泽荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕燕，女，1982年3月20日出生，汉族，住四川省南充市高坪区************。委托诉讼代理人：廖颖蓝，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶嘉玲，广东厚弘律师事务所律师。原审第三人：中山市***地产代理有限公司，住所地广东省中山市东区******恒隆豪苑16-2幢19层1卡之四，统一社会信用代码91442000MA4UWEQ932。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：唐茂云，男，该公司员工。上诉人蔡柳如因与被上诉人吕燕以及原审第三人中山市***地产代理有限公司（以下简称优居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。蔡柳如上诉请求：依法撤销一审判决第三项中房屋交易差价损失230141元、服务费5200元及律师费27000元，该费用不应该由蔡柳如承担。二审庭审时，蔡柳如增加一个诉讼请求：一审判决第二项中判决双倍返还定金，改判只返还一倍定金。事实和理由：一、一审认定事实不清，没有查明是谁的原因导致2018年5月5日才能过户，一审按照2018年5月5日的房屋差价支持房屋损失，没有事实依据。1.2017年12月14日签订的房地产买卖合约是基于陈远隐瞒个人征信问题无法贷款而签订的，陈远已构成违约，截至2017年12月14日的房屋差价损失不应由蔡柳如承担。2017年4月24日，陈远与蔡柳如签订房屋买卖合同，约定陈远购买涉案房产。后陈远因为自己是失信被执行人，无法通过银行贷款，与蔡柳如协商要求变更买受方，后来同意以原来的价格继续履行合同。陈远隐瞒个人信用问题，无法贷款，导致房屋过户延迟，房屋价格上涨，已构成违约。故截至2017年12月14日的房屋差价损失都不应由蔡柳如承担。2.合同变更后，蔡柳如多次要求吕燕支付首期款，并进行过户，但吕燕一直以资金困难为由拖欠首期款，截至2018年4月16日才支付全部首期款，已构成违约，导致房屋解押时间过晚和房屋价格上涨，该部分房屋差价损失是因为吕燕的原因导致的，不能归责于蔡柳如，应由吕燕承担房屋差价。二、一审没有查明2017年4月24日的房屋市场价格，没有查明吕燕的实际损失，且合同也没有约定损失赔偿。吕燕没有提供证据证明其所受的实际损失是多少，不能仅仅依靠评估报告来认定实际损失，这显失公平；也没有查明合同有无约定损失赔偿，属于案件事实不清。三、一审没有查明律师费是否实际支付，律师费是否符合收费标准。四、一审法院没有查明5200元的服务费的相关情况及是否实际支付。吕燕支付的5200元服务费，其中1000元属于权证过户费，另外4200元属于杂费，但吕燕没有提供证据证明上述费用是否实际产生。五、一审法院直接适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定赔偿损失，但蔡柳如在一审中也要求减少违约金。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审法院既没有考虑实际损失，没有兼顾蔡柳如一直在配合合同履行的情况，也没有考虑吕燕延迟支付房屋首期款的过错程度，没有考虑吕燕2017年4月的房屋市场价格而产生的预期利益。因此，一审适用法律不当。六、陈远、吕燕分别与蔡柳如签订的两份合同是独立的合同，非委托合同。20万元的定金在吕燕与蔡柳如重新签订新的买卖合同前，陈远已经向蔡柳如支付了其合同中约定的20万元，该定金并不必然转化为吕燕与蔡柳如的合同中的定金，如何冲抵第二份合同的价款应由当事人之间重新约定。本案中吕燕在一审期间提供的证据显示，在吕燕与蔡柳如签订合同后约定只将5万元作为定金，故关于定金的具体金额应是5万元。七、合同中关于付款方式一栏中，约定定金所担保的合同义务是履约定金，也即合同中约定的定金的担保义务是特定的，只指拒收定金或不配合查档，蔡柳如并未违反定金所担保的合同义务。八、根据《中华人民共和国合同法》第115条、116条，双倍返还定金和违约金只能选择一种，一审法院支持了对方关于双倍返还定金及违约金的两项诉讼请求，违反法律规定。九、关于房屋差价损失，一审将2018年5月5日作为评估时间，并作出评估报告，并由此计算出房屋差价损失的计算方式是错误的，并未减去交易税费作为买方的交易成本，而是简单将两个数字进行减法得出差价，不符合事实。房屋如果变现才会有所谓的价值，而卖出也要支付税费。一审没有核实交易税费，查明事实有误，应发回重审。吕燕辩称：一、根据不告不理原则，一审判决第一项、第二项应予维持；二、蔡柳如在吕燕支付赎楼款解除房屋抵押后，领取了涉案房屋的房产证，但经催告未按合同约定将房屋过户至吕燕名下，且欲将涉案房屋过户至他人名下，并在微信中明确自认违约，蔡柳如构成根本违约，应承担违约责任。吕燕与陈远均在一审中确认陈远受吕燕委托，以吕燕名义与蔡柳如签订房屋买卖合同，优居公司也确认该事宜。对方在原审庭审时也自认其对合同主体变更为吕燕是清楚且同意的，陈远代表吕燕，以吕燕名义与蔡柳如、优居公司签订的涉案合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，各方均应恪守履行。陈远和蔡柳如2017年4月27日签订的协议并未约定具体过户及支付首期款时间，且涉案房屋当时处于抵押状态，蔡柳如应保证对其所出售的房屋享有合法权利，没有侵犯其他第三人权利，且任何第三人都不会向陈远就该标的物提出任何权利要求。赎楼义务在于蔡柳如，在其未完成赎楼义务前，陈远客观上也不可能配合蔡柳如完成过户，故对方称违约原因在于陈远没有事实及法律依据。综合本案各种证据及当事人的陈述，经各方协商一致同意将陈远已付房款冲抵为吕燕支付的房款，吕燕已经按照合同约定履行了买受人的付款义务。本案因蔡柳如违约导致合同解除，按照《中华人民共和国合同法》第97条、115条、116条规定，对方对涉案房屋的评估报告书不持异议，故蔡柳如应承担房屋差价损失。三、吕燕主张的服务费10200元、律师费67000元，根据合同约定，该部分损失由违约方承担，且吕燕已提供收款收据、委托代理合同、发票、转账凭证等，足以证明前述费用已经实际发生，优居公司也确认收到相关费用。四、签订第二份合同时蔡柳如并未退还此前支付的20万元定金，而是认定吕燕已经支付定金，且在合同中约定定金也是20万元，蔡柳如是清楚明确这20万元转化为吕燕支付的定金。在出证后蔡柳如擅自取走房产证且欲将房屋出售他人，在蔡柳如与陈远的微信聊天记录中蔡柳如也已经明确自认违约。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，请求驳回上诉，维持原判。优居公司述称：一、违约方双倍返还定金的约定在合同中有明确约定，实际中也是这样操作的；二、关于双方签约的过程，优居公司确认吕燕所说是事实。吕燕向一审法院起诉请求：1.蔡柳如将中山市东区******************[不动产证书号：粤（2017）0250469]过户至吕燕名下；2.蔡柳如向吕燕支付逾期过户违约金（以810000元为基数，以月利率6‰为标准，自2018年5月1日起计算至实际过户日止）；3.蔡柳如承担本案律师费67000元；4.蔡柳如承担本案的诉讼保全担保费1000元。一审诉讼中，吕燕变更诉求为：1.解除吕燕、蔡柳如于2017年12月14日签订的房地产买卖合约中形成的房屋买卖合同关系；2.蔡柳如向吕燕返还购房款609965元（不含定金部分）；3.蔡柳如向吕燕双倍返还定金399992元；4.蔡柳如向吕燕赔偿已支付给优居公司的服务费10200元（包含居间服务费4600元、杂费及产权过户费4200元）；5.蔡柳如向吕燕支付逾期付款违约金（以809961元为基数，以月息0.6%为标准自2018年5月5日起至实际支付之日止，暂计至2019年7月5日为68036.72元）；6.蔡柳如向吕燕支付房价差额损失430137元；7.蔡柳如承担吕燕支出的律师费67000元、诉讼保全担保费1000元。一审法院认定事实：1.2017年4月24日，蔡柳如作为卖方（甲方）与陈远作为买方（乙方）签订房屋买卖合约、协议各一份，约定双方交易标的位于中山市东区******************，陈远保证上述房产现状有充分了解且已实地勘查，不得隐瞒个人信用问题，符合购房资格有关规定；该房屋没有出证，总面积为149.25平方米，总计金额为1500000元；付款方式为商业贷款，陈远须在签约当天向卖方一次性支付定金200000元等。前述合同还约定了其他内容，但未明确办理赎楼解押、银行按揭贷款等手续的时间，也未明确首期款、商业贷款金额及支付时间等内容。2.2017年12月14日，陈远代吕燕以吕燕（买方）名义与蔡柳如（卖方）、优居公司（经纪方）签订了房地产买卖合约、补充协议。房地产买卖合约约定：交易标的位于中山市东区******************；该物业处于抵押状态，未结清的还款额约为600000元，卖方承诺并配合办理注销手续并承担所产生的违约金、罚息等手续费，双方同意注销处理方式为由买方支付部分楼款作提前还款解押使用，不足部分由卖方自行负担；买方支付居间服务佣金5000元；物业总面积147.79平方米，成交价为1500000元，签约当天买方须一次性支付定金200000元，首期款为600000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后由买方支付尾期款690000元，交易保证金为10000元；如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时需支付与定金同等数目之金额作为违约赔偿给买方，如卖方不依约退还违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿至支付全部应退还款项为止；因协议的履行发生的纠纷，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费等）。补充协议约定：卖方保证在买方协助解押银行房贷欠款后能够在3个工作日内正常办理过户手续，否则卖方在每月1日，按利息（月息6厘）支付买方解押总金额加上之前支付200000元之总额的罚息做赔偿给买方；买方保证办理过户手续并出具新房产证后，在出新证2个月内收到房价尾款，否则买方在每月1日，按利息（月息6厘）支付卖方应得尾款（即卖方占有该房价1500000元减去之前的定金200000元、减去买方帮忙解押的600000元后的700000元）之总额的罚息赔偿给卖方。房地产买卖合约、补充协议还约定了其他内容。当天，吕燕向优居公司支付了佣金4600元、权证过户费1000元、杂费4600元，合共10200元。3.2017年4月23日、27日，陈远向蔡柳如银行账户转账汇款合共199996元。2018年4月16日，陈远向蔡柳如银行账户转账支付合共609965元。前述款项合共809961元，陈远于一审庭审中表示因银行单笔付款不能超过50000元，部分转账会少几元，但蔡柳如对此均是认可的。蔡柳如确认已收到陈远款项合共810000元，但辩称陈远支付款项系出于自身购房需要，吕燕未就购买涉案房屋支付过任何款项。吕燕主张前述陈远支付的款项均系代其支付购房款，并提交了陈远出具的证明。该证明主要内容为：陈远丈夫吕文武系吕燕弟弟，陈远账户汇款810000元至蔡柳如银行账户，系受吕燕委托代为支付吕燕购买蔡柳如名下涉案房屋而支付的定金、首期款、保证金。4.吕燕称，其与陈远丈夫吕文武系姐弟关系，为方便父母照顾小孩，与陈远夫妇商定共同出资购买涉案房屋，原本由陈远与蔡柳如签订合同并将房屋登记至陈远名下，陈远也支付了购房定金；因其觉得房屋登记在陈远名下不妥，后与陈远协商将涉案房屋登记在其名下，由陈远以其名义与蔡柳如重新签订合同，蔡柳如对此知情且未提异议，故陈远以吕燕名义与蔡柳如签订了房地产买卖合约；因其当时在四川老家刚生孩子，不了解购房事宜，故委托陈远全权代理涉案房屋的交易事宜，而陈远此前也已支付了定金，故将该定金当作其与蔡柳如签订合同的定金。一审诉讼中，吕燕申请陈远作为证人出庭作证。陈远述称，其丈夫与吕燕系姐弟关系，蔡柳如与其系朋友关系；其在2017年4月24日与蔡柳如签订合同购买涉案房屋，并在合同签订后向蔡柳如支付了定金200000元，蔡柳如用该笔定金偿还开发商的首期款，房屋交易已到赎楼阶段；因购买该房屋系给丈夫的父母居住，其与吕燕共同购买，由其支付首付款、吕燕负责供楼款，而当时尚未赎楼且后续由吕燕供楼，经蔡柳如、吕燕同意后，其代吕燕以吕燕名义与蔡柳如在优居公司协助下签订了第二份合同即涉案房地产买卖合约；签订第二份合同时，蔡柳如并未退还此前其已支付的200000元定金，而是认定为吕燕已支付定金，此后的60余万元款项其与吕燕各出一半用于赎楼，但涉案房屋赎楼并出证后，蔡柳如自行取走了房产证，其在次日在税局看到蔡柳如打算将涉案房屋出售给他人。蔡柳如辩称，其签订第二份合同时清楚知道合同主体由陈远变更为吕燕，对此主体变更是同意的，只是签约时未看到相关授权文件，陈远于签订第一份合同后支付的定金200000元不能视为是第二份合同的定金，虽然前述200000元定金至今仍未退还给陈远；其将涉案房屋过户给案外人系防止该房屋被银行查封，事前有电话告知陈远会将房屋过户给案外人，但陈远不同意。吕燕表示蔡柳如未曾告知其或陈远要将房屋过户给案外人的情况，因陈远有朋友在银行工作而得知蔡柳如取回房产证，但蔡柳如拿到房产证后未如实告知，考虑到拿回房产证后即可办理过户，其与陈远觉得不妥并发现蔡柳如要将房屋过户给他人。5.吕燕提交了蔡柳如与陈远于2018年5月的微信聊天记录。有关微信聊天内容反映：11日，陈远告知银行通知领取房产证。14日，陈远表示“你把房产证拿走，都不跟我说一声”以及“我姐姐下午7点就到了”，双方约定次日面谈。15日，蔡柳如表示“现在房子是全款房，银行随时会查封的……我也不想你因为买我的房子损失血汗钱，希望你跟吕总好好商量一下，我愿意给你本金和赔偿”，陈远表示蔡柳如损失会更大。16日，蔡柳如表示“我在没有跟你提前商量的情况下，想毁约赔偿给你是我不对……在你还六十万之前，我都没想过不卖房子给你，并不是怀有欺骗的行为……我想留着房子，我知道你可能不缺这个钱，但是我们也没有走到非要硬碰硬两败俱伤的地步，你换个角度想，20万一年赚20万，60万也才一个月不到……我愿意为我的违约作出补偿，你也有钱赚，但你如果非要硬来，那只好让银行来查封”，后陈远表示约中介一起把案件了结，蔡柳如称“我不需要跟中介再谈什么，你接受赔偿，我们双方就可以解决”。24日，陈远称200000元解决不了问题。蔡柳如提交了其与陈远、优居公司员工唐茂云的微信聊天记录。与陈远的微信聊天记录反映：蔡柳如表示希望陈远尽快申请赎楼及办理按揭贷款，如果时间拖太长涉案房屋被查封其不承担违约金。与唐茂云的微信聊天记录反映：唐茂云告知办理资金过桥赎楼手续需要蔡柳如的配合，要求蔡柳如准备好相关资料；蔡柳如明确自己征信有问题，陈远赎楼过桥需要其配合没问题，但是不同意以其本人名义过桥赎楼，如果不能按原来的方案过户，是陈远一方违约，其考虑终止协议交易。蔡柳如表示因吕燕未如约支付定金及赎楼款，其已在2018年3月29日的微信聊天记录中告知优居公司考虑解除合同，也在2018年3月底通过微信向陈远提出解除合同，但对于向陈远提出解除合同的事实没有证据证明。6.一审诉讼中，一审法院根据吕燕的申请依法委托广东置信土地房地产估价有限公司（以下简称置信估价公司）就涉案房屋在房地产买卖合约约定过户之日即2018年5月5日的市场价值进行评估。置信估价公司于2018年12月28日出具评估报告书，确定涉案房屋在价值时点2018年5月5日的房地产单价为13060元/平方米，总价为1930137元。经质证，吕燕、蔡柳如均对该评估结论予以认可。7.打印时间为2018年11月12日的中山市不动产登记资料查询结果反映，坐落于中山市东区******************的房屋，权利人为蔡柳如，不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0250469号；该房屋于2017年10月20日抵押给案外人中国光大银行股份有限公司中山分行，被担保主债权数额为660000元，于2018年4月28日注销抵押登记；因蔡柳如与案外人中国银行股份有限公司江门分行的另案纠纷，该房屋于2018年7月16日被江门市蓬江区人民法院查封；2018年8月17日，该房屋因本案纠纷被一审法院轮候查封。8.吕燕为本案诉讼支出律师费67000元、诉讼保全担保费1000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。吕燕与陈远均确认，陈远系受吕燕委托以吕燕名义与蔡柳如签订房地产买卖合约、补充协议，优居公司确认陈远代吕燕签订有关合同文件的事宜已征得吕燕、蔡柳如的同意，蔡柳如在一审庭审时亦自认其对于合同主体变更为吕燕是清楚知道并同意的，故一审法院认定陈远代表吕燕并以吕燕名义与蔡柳如、优居公司签订的房地产买卖合约、补充协议是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合同均合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于违约方的认定问题。结合房地产买卖合约的内容及签订经过、微信聊天记录、陈远的证人证言及其出具的证明等证据以及各方当事人的陈述可知，经各方协商一致以吕燕与蔡柳如签订房地产买卖合约并将陈远已付房款充抵为吕燕应付款项的方式，将原涉案房屋的买受人陈远变更为吕燕，并由吕燕直接与蔡柳如之间成立房屋买卖合同关系。现蔡柳如确认陈远已依约支付定金及赎楼款，而陈远、吕燕亦确认陈远所支付的款项均系代吕燕支付购买涉案房屋的相关款项，故一审法院认定吕燕已按合同约定履行其作为买受人的付款义务。蔡柳如在吕燕支付赎楼款解除涉案房屋抵押后领取了涉案房屋的房产证，但经催告未按合同约定于三个工作日内将涉案房屋过户至吕燕名下，且欲将涉案房屋过户登记于案外人名下并在微信中明确自认其违约，蔡柳如前述行为已构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，吕燕主张解除其与蔡柳如之间的房屋买卖合同关系，一审法院予以支持。如前所述，本案因蔡柳如违约致使房屋买卖合同关系解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”以及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”规定，一审法院对吕燕主张蔡柳如返还购房款609965元、双倍返还定金399992元（199996元×2）并支付差价损失均予以支持，但对吕燕主张逾期违约金的诉求予以驳回。关于差价损失金额的认定，置信估价公司出具的评估报告书载明涉案房屋在价值时点2018年5月5日即蔡柳如应配合吕燕办理房产证之日的评估总价为1930137元。置信估价公司作为具有房地产估价资质的专业机构，鉴于其鉴定意见不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且该鉴定结论符合法律规定，程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，双方当事人对此均不持异议，故一审法院对该评估结论予以采信，并认定吕燕的差价损失为430137元（1930137元-1500000元）。但该差价损失应先予扣除吕燕因收取前述双倍定金中所取得的可得利益199996元，故一审法院认定蔡柳如实际应支付吕燕差价损失为230141元（430137元-199996元）。吕燕主张其已产生的服务费10200元、律师费67000元、保全担保费1000元的损失，依据合同约定该部分损失费用由违约方即蔡柳如承担，且吕燕已提供收款收据、委托代理合同、财产保全担保服务合同、发票等证据证明前述损失费用已实际发生，故一审法院对吕燕该部分诉求均予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除吕燕与蔡柳如于2017年12月14日签订的房地产买卖及居间合约中形成的房屋买卖合同关系；二、蔡柳如于一审判决发生法律效力之日起七日内向吕燕返还购房款609965元及双倍返还定金399992元；三、蔡柳如于一审判决发生法律效力之日起七日内向吕燕赔偿房屋交易差价损失230141元、服务费损失10200元、律师费损失67000元、保全担保费损失1000元；四、驳回吕燕的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19077元，诉讼保全费700元，合共19777元（吕燕已预交），由吕燕负担3342元，蔡柳如负担16435元（蔡柳如负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付吕燕）；评估费7325元（吕燕已预交），由蔡柳如负担（蔡柳如于一审判决生效之日起七日内返还吕燕）。二审期间，吕燕向本院提交一份证据：中国建设银行单位客户专用回单，拟证明吕燕为实现债权而支付了律师费67000元。蔡柳如质证称，确认证据三性，但律师费性质与诉讼费一样，应根据诉讼结果进行分摊，如果法院只是部分支持了对方的诉讼请求，那么应进行分摊。蔡柳如、优居公司均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：1.2017年11月14日，蔡柳如（卖方）与吕燕（买方）签订一份《房地产交易费用预算表》，载明买方承担费用项目居间服务费5000元，承担银行贷款费用（贷款服务费1000元、评估费3200元、抵押登记费200元），其他费用（权证过户手续费1000元、领证200元）。二审期间，优居公司称，贷款服务费1000元、评估费3200元已经实际发生；权证过户费1000元还没有实际发生，可以返还权证过户费1000元。2.蔡柳如确认吕燕没有违反合同约定，但之前的合同陈远有存在违约，没有完成赎楼是因为陈远没有支付楼款。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案涉二手房买卖合同及居间服务合同是各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。一审判决解除吕燕与蔡柳如于2017年12月14日签订的房地产买卖及居间合约中形成的房屋买卖合同关系，以及判决蔡柳如向吕燕返还购房款609965元。蔡柳如、吕燕对一审判决的上述事项均无提起上诉或提出异议，故本院对上述部分予以维持。至于蔡柳如在二审庭审时增加的诉讼请求，因未在法定上诉期间内提出，吕燕亦不同意调解及一并审理，故本院不予准许，本院对蔡柳如向吕燕双倍返还定金的判项予以维持。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、蔡柳如是否应赔偿吕燕涉案房屋的差价损失；二、服务费5200元、律师费27000元是否应由蔡柳如承担。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，结合房地产买卖合约、补充协议的内容及签订经过、微信聊天记录、陈远的证人证言及其出具的证明等证据以及各方当事人的陈述可知，由吕燕与蔡柳如于2017年12月14日签订的房地产买卖合约、补充协议已经代替了陈远与蔡柳如于2017年4月24日签订的房屋买卖合约、协议，并将陈远已付定金转化为吕燕应付的定金。吕燕与蔡柳如之间的权利义务直接受2017年12月14日签订的房地产买卖合约、补充协议的约束。陈远、吕燕确认签订该合同后，陈远所支付的款项均系代吕燕支付购买涉案房屋的相关款项。蔡柳如亦确认吕燕没有违反合同约定。故本院认定吕燕已按2017年12月14日签订的房地产买卖合约、补充协议的约定履行其作为买受人的付款义务，吕燕在履行合同过程中并不存在违约行为。而蔡柳如在吕燕支付赎楼款解除涉案房屋抵押后领取了涉案房屋的房产证，但经催告未按合同约定于三个工作日内将涉案房屋过户至吕燕名下，且欲将涉案房屋过户登记于案外人名下并在微信中明确自认其违约，蔡柳如前述行为已构成根本违约，其依法应承担违约责任。而关于房屋价格上涨差价是否属于吕燕的损失，本院认为，守约方所遭受的损失主要为守约方基于信赖合同履行原本可以获得的履行利益的损失。房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。故守约方因违约方违约而遭受的房屋差价损失属于守约方的损失。本案中，由于蔡柳如的违约行为，导致吕燕在中山市商品房价格已上涨的情形下，不可能再以签订合同时的价格在同一地段购买与诉争房屋面积、条件相同的房屋，也不能享有若蔡柳如履行合同可以获得房屋所有权以及基于此带来的增值等其他利益，吕燕遭受的房屋差价损失属于履行利益损失，是在合同完全履行的情况下能够获得的利益，符合上述法律规定的损害赔偿范围。因此，蔡柳如应赔偿吕燕涉案房屋的差价损失。关于房屋差价损失金额的认定。一审法院委托置信估价公司出具的评估报告书载明涉案房屋在价值时点2018年5月5日即蔡柳如应配合吕燕办理房产证之日的评估总价为1930137元。置信估价公司作为具有房地产估价资质的专业机构，鉴于其鉴定意见不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且该鉴定结论符合法律规定，程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，双方当事人对此均不持异议，故本院对该评估结论予以采信，并认定吕燕的差价损失为430137元（1930137元-1500000元）。鉴于前述已支持双倍返还定金的请求，而定金与赔偿损失并用时应以实际损失作为责任的最高限额，故该差价损失应先予扣除吕燕因收取前述双倍定金中所取得的可得利益199996元。一审法院认定蔡柳如实际应支付吕燕房屋差价损失为230141元（430137元-199996元），处理结果正确，本院予以维持。关于焦点二。合同约定律师费、服务费、交易所产生的费用由违约方承担。因蔡柳如违约，其应承担上述费用。吕燕对其主张的律师费67000元，提供了委托代理合同、转账凭证、律师费发票予以证明该费用已实际发生，故本院予以支持。蔡柳如上诉主张应根据诉讼结果进行分摊律师费即不应承担律师费27000元，缺乏依据，本院不予支持。对于服务费问题，蔡柳如上诉主张不应承担其中的服务费5200元。对此本院认为，吕燕对其主张的服务费10200元，在双方约定的费用范围，并提供了收款收据予以证明，优居公司也确认收到上述费用，故吕燕该项主张理据充分，本院予以认定；但基于优居公司在二审期间确认权证过户费1000元还没有实际发生，可以返还权证过户费1000元，故该1000元由优居公司直接向吕燕支付，剩余的服务费9200元由蔡柳如承担，本院对该部分予以变更，该部分变更系由于二审期间出现当事人新的陈述意见，一审对此裁判不属于错误裁判。对当事人未上诉的其余部分，本院依法不予审查。综上所述，蔡柳如的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16245号民事判决第一项、第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16245号民事判决第三项为：蔡柳如于本判决发生法律效力之日起七日内向吕燕赔偿房屋交易差价损失230141元、服务费损失9200元、律师费损失67000元、保全担保费损失1000元；三、中山市***地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向吕燕返还服务费1000元；四、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16245号民事判决第四项；五、驳回吕燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19077元，诉讼保全费700元，合共19777元（吕燕已预交），由吕燕负担3363元，蔡柳如负担16414元（蔡柳如负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付吕燕）；评估费7325元（吕燕已预交），由蔡柳如负担（蔡柳如于本判决生效之日起七日内返还吕燕）。二审案件受理费5235元（蔡柳如已预交），由蔡柳如负担5215元，吕燕负担20元（吕燕负担部分于本判决生效之日起七日内迳付蔡柳如）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年四月九日书记员  张欣琪