广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0981民初3567号原告：张福千，男，1957年2月20日出生，汉族，高州市人，大专文化，住高州市********。身份证号：440************414。原告：赖秀焕，女，1958年6月10日出生，汉族，高州市人，初中文化，住高州市********。身份证号：440************506。委托诉讼代理人：张福千（系赖秀焕丈夫），男，1957年2月20日出生，汉族，高州市人，大专文化，住高州市********。身份证号：440************414。被告：林振文，男，1967年1月13日出生，汉族，高州市人，住高州市******。身份证号：440************912。被告：黎平，男，1963年8月15日出生，汉族，住深圳市宝安区*************。身份证号码：440************011。被告：李科琼，女，1981年2月28日出生，汉族，住高州市木林******。身份证号码：452************469。原告张福千、赖秀焕与被告林振文、黎平、李科琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，诉讼过程中，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张福千、原告赖秀焕的委托诉讼代理人张福千、被告林振文、黎平、李科琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张福千、赖秀焕向本院提出诉讼请求：一、请求法院解除原告赖秀焕与被告林振文、黎平、李科琼租赁关系，并将租赁房屋交还给原告方，并判令被告林振文、黎平支付所拖欠的租金14200元及按每月1800元租金支付至交回房屋时止的租金。二、判令被告林振文、黎平按日千分之二支付所拖欠租金的逾期付款违约金。三、判令被告林振文预付租金5000元不予退还给林振文。四、案件受理费由被告方承担。事实和理由：（1）2017年11月1日原告赖秀焕与被告林振文签订一份房屋租赁合同。合同约定原告赖秀焕将夫妻共有的位于高州市************面首层62平方米的铺面租给林振文经营使用。（2）租赁期从2017年11月1日起至2019年10月31日止。（3）每月租为2100元，每月1日前交付，如逾期交付按拖欠金额及日千分之二支付逾期付款违约金。（4）签合同时，租赁方预交付5000元租金，租赁期满租赁方守约情况下予以退还，如果违约出租方不再退还。合同签订后，我方已将租赁房屋交付给被告林振文经营使用，收取了其预付租金5000元。被告林振文使用一段时间后，未经我方许可私自将房屋分租给被告黎平、李科琼俩人。其中黎平分租金为1800元，李科琼分租金为1100元。李科琼的租金1100元按月交给林振文800元，我方300元。从2019年2月份起被告林振文、黎平两人一直没有将其中1800元给我方。至2019年9月份止已拖欠租14200元。该拖欠租金经我多次催两被告，但两被告一直不支付给我，致使我方收取租金的租赁目的不能实现。两被告不支付租金行为已构成了严重违约，损害了我方的合法权益。为维护我方的正当权利，特提起以上民事诉讼，请求法院支持我方的上述诉讼请求。被告林振文辩称，当初的租赁合同是我和原告签订的，做了几个月后，我转了店铺给黎平做。具体什么原因拖欠了那么多租金，我不是很清楚，都是原告直接收黎平的租金。我是最后才知道的。被告黎平辩称，原告通过林振文，我们三方一起，将租赁合同转给了我，当时我一开始有询问过原告房屋知否会漏水之类的，原告均说没有，但实际房屋存在缺陷，因为我是做珠宝生意的，多次要求提供房屋的资料给我办执照，但均没有；房屋我也装修过了，后来水浸导致地板进水；原告的房屋根本不适合宜商环境的，也没有合格的证照。我之前去西藏治病，要求原告等我一个月，但原告直接来法院起诉我了。原告有没有隐瞒房屋的情况，我是要求重新检测原告的房屋，因为疫情，也希望法院给我重新举证时间。被告李科琼辩称，我2018年4月份左右租用的涉案房屋，我不知道店铺有两个屋主，我只交租给林振文，我每个月均按时交租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告张福千、赖秀焕为夫妻关系。2017年11月1日，原告赖秀焕作为甲方（出租方）与作为乙方的被告林振文（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将座落于高州市区************面首层铺面租给乙方使用，面积62平方米，月租金贰仟壹佰元（￥2100.00元）；二、乙方承租经营期限为贰年（从2017年11月1日至2019年10月31日止），承租期间如要装修门面、地板、天花等，征得甲方同意可装修，所装修材料包括屋内电线、灯座、插座、水管等无偿归甲方所有，不得拆除，如乙方违反这些条款，甲方可按房屋管理规定，追究乙方责任，造成经济损失的，由乙方赔偿和修复……;三、在签订合同时乙方向甲方预交租金伍仟元（￥5000.00元），同时甲方收取乙方当月的租金，到合同期满乙方遵守合同规定的前提下，甲方才能退回预收租金给乙方，但乙方在承租期内自行停业或退场，甲方不退乙方预交租金；四、乙方应缴交甲方的租金必须在每月1日前缴交，如超期不交清者，则按应交的总额每天收承滞纳金千分之二，如超过本月不交者，甲方除追清当月乙方应交的租金外，有权不退还乙方预交的租金，并终止合同，收回房屋门市部；……七、乙方在租赁期间的房屋不得以任何方式转让、出租给他人经营，如有违者，甲方收回房屋门市部并不退回乙方预交的租金，并终止合同……。合同签订后，原告张福千、赖秀焕把上述房屋交付给被告林振文使用。几个月后，被告林振文将涉案房屋转租给被告黎平、李科琼，租金分别为1800元/月、1100元/月。原告张福千、赖秀焕知道了转租的事情后没有提出异议并收取了被告黎平、李科琼交付的租金。原告张福千、赖秀焕与被告黎平、李科琼均没有签订租赁合同。被告林振文在合同签订时已经预交了租金押金5000元，并已交租至2018年2月止。2018年3月开始其没有再交租给原告张福千、赖秀焕。被告李科琼分别支付租金300元/月、800元/月给原告张福千、赖秀焕、被告林振文直至2019年10月止。2019年11月之后，被告李科琼没有再租赁该房屋并进行了搬离。2018年3月后，原告张福千、赖秀焕收到了被告黎平交来的租金共20000元。被告黎平至今还在使用涉案房屋。本院认为，在本案诉讼审理中，原告赖秀焕与被告林振文签订的租赁合同履行期限已届满，合同因而终止，原告张福千、赖秀焕请求解除租赁合同已无必要，本院对该请求予以驳回。因原告赖秀焕与被告黎平、李科琼没有租赁关系，其请求解除租赁合同，于法无据，本院予以驳回。由于原告赖秀焕与被告林振文签订的租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规规定，应认定合法有效；所以被告林振文应支付拖欠的从2018年3月至2019年10月的租金34200元（1800元/月×19个月）给原告张福千、赖秀焕。因被告黎平已支付租金20000元给原告张福千、赖秀焕，应视为其代被告林振文履行了交租义务，故减除后，被告林振文尚需支付拖欠的租金14200元给原告张福千、赖秀焕。因为被告黎平不是本案租赁合同的相对人，所以根据合同相对性原理，原告张福千、赖秀焕请求被告黎平共同支付拖欠的租金14200元没有依据，本院予以驳回。因原告赖秀焕与被告林振文的租赁关系已经终止，故根据法律规定及合同约定，被告林振文应在判决生效后10天内搬离租赁房屋并将位于高州市区************面首层的涉案房屋交还给原告张福千、赖秀焕，并参照租金1800元/月标准与尚在使用涉案房屋的被告黎平一并支付逾期交还房屋的占用费直至涉案房屋交回之日止。由于本案案由为房屋租赁合同，被告黎平、李科琼不是涉案合同的相对人，原告张福千、赖秀焕与被告黎平、李科琼也不存在租赁关系，且被告李科琼已经搬离涉案房屋，所以原告张福千、赖秀焕在本案中基于合同关系请求被告黎平、李科琼交还涉案房屋，依据不足，本院予以驳回。原告张福千、赖秀焕可基于其他法律关系另行向被告黎平、李科琼主张返还房屋。因被告林振文拖欠租金，已构成违约，故根据法律规定及合同约定，被告林振文应承担违约责任，不退还被告林振文预付的租金5000元并支付拖欠租金的违约金（以拖欠的租金为基数，按2‰/天计算至还清拖欠的租金之日止）给原告张福千、赖秀焕。由于原告张福千、赖秀焕与被告黎平不存在租赁关系，所以其要求被告黎平支付拖欠租金的逾期付款违约金，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林振文应在本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金14200元给原告张福千、赖秀焕。二、被告林振文应在本判决生效之日起十日内把位于高州市区************面首层的房屋完好交回给原告张福千、赖秀焕。三、被告林振文、黎平自逾期交还位于高州市区************面首层的房屋之日起按1800元/月标准共同支付房屋占用费给原告张福千、赖秀焕直至被告林振文交回上述房屋之日止。四、被告林振文应在本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金14200元的违约金（以拖欠的租金为基数，按2‰/天标准计算至还清拖欠的租金之日止）给原告张福千、赖秀焕。五、原告张福千、赖秀焕无需退还预付的租金5000元给被告林振文。六、驳回原告张福千、赖秀焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元（原告已经预交），由被告林振文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  李仁仲人民陪审员  李电姬人民陪审员  李允杰二〇二〇年三月十三日书 记 员  黄剑锋速 录 员  魏 球