安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0828民初763号 原告：程杏枝，女，1970年3月30日出生，汉族，住安徽省岳西县。 原告：吴金星，男，1972年4月13日出生，汉族，住安徽省岳西县。 二原告共同委托诉讼代理人：吴宪斌，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。 被告：程华林，男，1975年10月3日出生，汉族，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：胡晓斌，岳西县店前镇法律服务所法律工作者。 原告程杏枝、吴金星与被告程华林确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴金星及原告程杏枝、吴金星的共同委托诉讼代理人吴宪斌，被告程华林及其委托诉讼代理人胡晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程杏枝、吴金星向本院提出诉讼请求：1、确认吴金星与程华林2010年2月10日签订的协议无效，程华林返还房屋，吴金星、程杏枝退回房款300000元；2、程华林负担本案诉讼费用。事实和理由：吴金星、程杏枝于1993年3月10日依法登记结婚。夫妻双方设立岳西县温泉金星综合经营部（以下简称金星经营部）并共同经营。为扩大经营规模，与安徽皖剑酒业有限公司（以下简称皖剑公司）合作设立岳西县皖剑酒业经营部（以下简称皖剑经营部），后皖剑公司退出经营，投资、经营事宜均由程杏枝、吴金星负责。2007年5月19日，程杏枝、吴金星以皖剑经营部名义向岳西县温泉镇政府提交报告，请求在温泉大道汤池村石墩组征用土地1.5亩。岳西县温泉镇政府批示同意，吴金星、程杏枝支付了征地补偿款、集镇建设配套费、创建活动费等费用并自筹资金建房。2008年4月房建工程完工，但所建房屋土地属性仍为集体土地，权属证书亦未能办理。2010年2月10日，吴金星与程华林订立协议，以合作建房的名义将上述房产中的南面岳西方向两间门面房（含地面上二楼及地下室）出卖给程华林，但未交付房屋。如法院认定房屋已交付，则程华林须返还房屋，吴金星、程杏枝愿退回房款300000元。综上，程华林系城镇居民、非温泉镇汤池村石墩组居民，吴金星与程华林以“合伙建房”之名行房屋买卖之实的行为，违反法律强制性规定，所订立的协议自始无效。吴金星、程杏枝经与程华林协商解决未果，故具此状诉，望判如所请。 程华林辩称，1、程杏枝不是适格原告，其不是合同当事人。2、协议是在2010年2月10日签订，已经超过了诉讼时效。3、协议合法有效，理由有：不违反合同法第52条规定；协议内容已经履行，房屋已实际交付并出租；土地所有权人已认可，政府已审批。4、当事人都不是原土地所属经济组织成员，但是被告是农村户口，该合同应该有效。5、诉争房屋所有权应归程华林。 本院根据采信的证据认定事实如下：吴金星与程杏枝于1993年3月10日登记结婚，户籍地岳西县，二人婚后共同经营商贸。程华林系程杏枝胞弟，岳西县天堂镇城南社区居委会学堂组农村居民，自1994年起即帮助程杏枝、吴金星从事经营活动至2014年。2003年2月24日，吴金星独资设立金星经营部，实际由吴金星、程杏枝夫妻共同经营。吴金星、程杏枝为扩大金星经营部经营规模，以金星经营部名义与皖剑公司合作设立皖剑经营部，但该经营部未依法办理工商登记。2007年5月19日，以皖剑经营部名义向岳西县温泉镇人民政府提交《关于要求征地办公司的报告》，申请在温泉大道汤池村石墩组征用土地1.5亩。2007年6月4日，岳西县温泉镇人民政府批示“该项目是镇研究重点引资项目，初步选址符合镇规划及用地要求，同意实施，请建设、土地部门按程序报批”。随后，吴金星、程杏枝以皖剑经营部和吴金星个人名义向相关部门交纳了征地补偿款、集镇建设配套费、创建活动费等费用并自筹资金建房。2009年皖剑公司因故退出，由吴金星、程杏枝以皖剑经营部继续报批建房手续。2009年4月左右，包括讼争房屋在内的房建工程均已完工，但至今未能办理土地征用手续，土地属性仍为集体土地，权属证书亦未能办理。2010年1月18日，吴金星以金星商贸有限公司名义与岳西县涌泉商贸有限公司签订房屋租赁合同，将上述包含案涉房屋在内的所建房屋全部出租与岳西县涌泉商贸有限公司，租期五年。2014年11月30日，吴金星、程华林与岳西县涌泉商贸有限公司续签租赁合同，租期五年，实际出租至2019年12月30日止。 2010年2月10日，吴金星（甲方）与程华林（乙方）签订协议。协议约定“甲乙双方就位于105国道温泉至岳西段由甲乙双方合伙出资购买地皮所建的门面和房屋达成如下协议：一、该房产座西朝东，南面岳西方向贰间门面（含地面上二楼及地下室），归乙方所有。地皮费按办证时137.7m2计9万元整……建筑面积：……按500元／平方米计算，计人民币21万元，总计人民币30万元整。二、乙方已付16.6万元给甲方，三年工资结余44480.00元，前五年租金除利息后合计69520元（由甲方收取），合计已付28万元，下欠20000.00元在签字时付清。乙方地下室租给甲方使用5年，租金按4000.00元／年。五年后甲方若继续租用乙方地下室做仓库，租金另议……”。自房屋建成至今，程华林未进行装修、添附及改建。按照协议，前五年租金由吴金星收取，后五年租金由程杏枝收取后转程华林，同时程杏枝亦将地下室租金交付与程华林，程华林自2015年至今实际累计获得租金收入220000元。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案争议焦点是：一、程杏枝是否为适格原告？二、原告之诉是否适用诉讼时效及经过诉讼时效？三、吴金星与程华林签订的协议性质及效力如何？ 关于程杏枝是否为适格原告。根据查明的事实，讼争房屋系假借皖剑经营部或金星经营部名义申请，其实际出资为吴金星与程杏枝的夫妻共同财产。基于皖剑经营部未办理工商注册登记且未实际经营；金星经营部虽系吴金星个人独资，但实际为吴金星、程杏枝夫妻二人共同经营，金星经营部财产已实际与吴金星、程杏枝的夫妻共同财产构成混同。虽然与程华林签订合同的系吴金星个人，但吴金星认可所建全部房屋系夫妻二人共同出资，系其对财产权益的处置，且该处置对他人权益不构成侵害，由此该房屋的财产权益由吴金星与程杏枝共同享有。因此发生的争端对程杏枝的权益具有实际影响，与本案有直接利害关系，故程杏枝是适格的原告。 关于吴金星、程杏枝之主张是否适用诉讼时效及是否经过诉讼时效。吴金星、程杏枝提出的确认合同无效之诉，系确认之诉。确认合同无效请求权虽表现为行使请求权，但究其性质系实体法上的形成权，不是债权请求权，不属诉讼时效的客体。合同无效则自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，故确认合同无效，不受诉讼时效的限制。 关于吴金星与程华林签订的协议性质和效力。吴金星与程华林2010年2月10日签订的协议未明确协议性质，吴金星、程杏枝主张为买卖合同，程华林抗辩为合伙协议。虽然该协议中载明“……双方合伙出资购买地皮所建门面和房屋……”等内容，但整个协议内容为吴金星按出让给程华林房屋的面积及占地面积计算价款，其符合买卖合同法律特征。而合伙协议应该采用书面形式，应该就出资、经营、收益、风险承担等达成书面约定，具有共同出资、共同经营、共担风险等法律特征。本案中，在协调土地、报批、交费及建设过程中均是以皖剑经营部、金星经营部及吴金星名义进行，程华林或其与吴金星合伙体未参与其中，且在双方签订的协议中未载明总出资及投资分成比例等合伙基本要素，其实质内容是房屋买卖性质，故该协议是以合伙之名行买卖之实，其实质为房屋买卖合同。 案涉房屋座落于岳西县，土地性质为农村集体土地。虽以金星经营部与皖剑公司合资设立的皖剑经营部名义向温泉镇人民政府申请建设用地，且获批复同意，但要求按程序上报上级职权部门核批。吴金星、程杏枝虽向温泉镇人民政府职能部门交纳了征地补偿费、集镇建设配套费、创建活动费等费用，但至诉讼日，未依法办理农用地转用审批手续。即案涉房屋虽建成并使用达十年之久，但其土地性质仍为集体农用地性质。吴金星、程杏枝及程华林均非岳西县居民，均无权使用该集体经济组织所有的土地建房居住，案涉房屋买卖标的不仅为建筑物，还包含相应土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有……”、第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，吴金星与程华林基于该土地上房屋进行买卖违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，吴金星与程华林2010年2月10日签订的协议当属无效。故吴金星、程杏枝主张协议无效，应予支持。吴金星、程杏枝将案涉房屋出售与程华林，虽未直接将案涉房屋直接交付与程华林，但双方在协议中明确将前五年租金收入抵算部分房款，后五年的租金收入由程杏枝收取后转程华林收取，程华林已实际享有该房屋的收益，因而案涉房屋视为已交付。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，吴金星、程杏枝主张程华林返还房屋并退回房款的请求，应予支持。基于程华林明确表示因合同无效对其造成的损失其将另行主张，对于吴金星、程杏枝要求程华林返还租金的请求暂不予处理，可待后结合程华林主张其他损失时一并处理。 依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认吴金星与程华林于2010年2月10日签订的协议无效； 二、程华林于本判决生效之日起十五日内向吴金星、程杏枝返还上述协议中原售与程华林的房屋（门面贰间含地面上两层及地下室）； 三、吴金星、程杏枝于本判决生效之日起十五日内向程华林返还房款300000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取计40元，由程华林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 员 刘东升 二〇二〇年四月二十六日 法官助理吴凡 代书记员 曹婉君