广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初75号原告：何丽云，女，1972年5月15日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区*************。被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区****侧109区，统一社会信用代码914************861。法定代表人：庞某1。委托诉讼代理人：杜石新，该公司销售主任。原告何丽云诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，原适用简易程序，后依法转为普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人杜石新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交不动产权证违约赔偿金18373.24元（308天）；2.判令被告承担原告因主张权利产生的精神损失费、误工费5000元；3.判决被告承担本案的全部诉讼费以及其他全部所需费用。诉讼中，原告明确诉讼请求1为请求判令被告向原告支付逾期办证违约金18373.24元；撤回诉讼请求2。事实和理由：2016年12月10日，原、被告补签订了《商品房买卖合同（现售）》，约定原告购买被告开发建设的天誉花园商品房二期第**幢之****房，被告向原告交付房屋的时间是2016年9月30日前，房产证交付的时间为取得该房屋交付之日起360日内取得商品房的房屋所有权证书。原告按合同约定已经向被告交清购房款人民币596534元。2018年9月27日，原告接到被告电话通知房产证已办好，出证日期为2018年7月30日，原告认为被告违约逾期办理房产证共308天（2017年9月26日至2018年7月30日）。按照合同第十七条约定，被告自延迟之日起每日按原告已付房价款的万分之一支付违约金。2017年是房价不断上升的时期，基本是一个月一个价，原本原告可以在2017年9月取得房产证就可以自由买卖，就是因为被告迟迟没有出证，致使原告多次错失了卖房的最佳时机，期间多次去售楼部催办房，导致原告寝食难安，因此要求被告支付一次性精神损失费及误工费5000元。请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称：一、对于原告的诉讼请求1，被告认为案涉房屋是在2016年9月30日交付，这是在整幢楼房管局备案的交楼日期，不是向原告交付的日期，原告与被告是在2016年12月10日才签订商品房买卖合同，原告购买房屋的时间在收楼时间之后，所以原告该项诉讼请求的事实不成立。根据合同第十七条第三款、补充协议第2、4点的约定，因原告未在规定时间内提供办证资料给被告，所以违约方不是被告。二、对于原告的诉讼请求2，由于原告的原因造成的违约行为，所以被告不同意承担这些损失。本院经审理认定事实如下：2016年12月10日，原告（买受人）与被告（出卖人)签订了一份《商品房买卖合同（现售）》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区****侧109区“骏景湾豪庭”第**幢第**层之二**房销售商品房一套，合同约定建筑面积**㎡，总房款**元。在《商品房买卖合同（现售）》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中，合同第十二条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……自商品房交付之次日起，买受人应缴纳与该商品房相关的包括但不限于物业、水费、电费等，该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。合同第十七条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不解除合同，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一支付违约金，但出卖人承担的违约金以该商品房总价款的2%为上限。“因出卖人原因”是指出卖人无法按照产权机关的规定提供办理房屋所有权转移登记须由出卖人提供的所有证件、资料。如出卖人已在上述约定期限内，将应由出卖人提供的有关办理房屋权属证书的资料交给产权主管部门的，视为出卖人已履行办证义务，不承担逾期办证违约责任。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同附件十二《补充协议》第六条第1款对《商品房买卖合同》第十七条第（三）款所述“因买受人的原因”是指下列情形：①……②乙方未能付清全部购房款、契税、专项维修资金、物业管理费等应付款的或因违约产生的违约金、办理产权证所需缴纳的相关税费等；③乙方未能依约办理收楼手续；④……乙方出现上述任何一种情形，甲方可据实顺延协助办理产权登记的期限而不构成违约。合同签订后，原告依约付清全部房款，并分别于2017年6月8日、2017年11月20日缴交了涉案商品房契税、维修基金。2017年1月（具体时间不详），被告向原告送达《入伙通知书》确认原告已付清房款及预告登记费、办房产证费，已缴交“住宅专项物业维修基金”复印留底，已缴交“契税”申报表及完税证明，并告知物业管理费和公摊费用从2017年2月1日开始计收。原告于2018年8月20日签署《业主收楼确认书》确认收楼，并于2018年8月31日缴交了2017年2月至2018年8月期间的物业管理费。2018年5月28日，被告向不动产登记部门递交了涉案商品房的办证材料。2018年7月30日，肇庆市国土资源局向原告核发了《不动产权证书》[粤（2018）肇庆市不动产权第0028487号]。2020年1月2日，原告以被告逾期办证为由诉至本院。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告于2016年12月10日签订的《商品房买卖合同（现售）》及其附件是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。关于房屋交付时间的认定。本案中，涉案商品房为现楼，虽然《商品房买卖合同（现售）》约定交付时间为2016年9月30日前，但买卖双方2016年12月10日才订立合同，因此合同第十七条约定的“商品房交付之日”应以被告通知原告办理收楼的日期为准，原告认为商品房交付之日为2016年9月30日的意见，本院不予以采纳。由于被告向原告送达《入伙通知书》的具体日期不详，但原告已依《入伙通知书》自2017年2月1日起缴交物管理费，故应视2017年2月1日为商品房交付日。关于违约金设置上限条款的效力认定。涉案《商品房买卖合同（现售）》是由被告提供的格式合同，合同第十七条第（二）款第2项约定“买受人不解除合同，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一支付违约金，但出卖人承担的违约金以该商品房总价款的2%为上限。”该条款对违约金设置上限条款减免了出卖人一方的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述条款中“但出卖人承担的违约金以该商品房总价款的2%为上限”应为无效条款。关于被告是否逾期办证的问题。《商品房买卖合同（现售）》第十七条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一支付违约金……出卖人已在上述约定期限内，将应由出卖人提供的有关办理房屋权属证书的资料交给产权主管部门的，视为出卖人已履行办证义务，不承担逾期办证违约责任。”也就是说被告应在商品房交付之日起360日内（即2018年1月26日前）向不动产登记部门提交有关办理房屋权属证书资料，否则为逾期办证，须承担违约责任。对于被告以原告逾期提交办理房产证资料为由主张免除该期间违约责任，本院认为，涉案商品楼为现楼，该商品楼在双方签订《商品房买卖合同（现售）》时已符合办证条件，被告于2017年12月6日已接收原告提交的相交缴交契税、维修基金资料，但却在2018年5月28日才向不动产登记部门递交办证材料，该迟延责任不在原告，不属于合同补充协议规定之出卖人“因买受人的原因”可据实顺延协助办理产权登记期限的情形，被告以此主张免除违约责任的意见，本院不予采纳。被告于2018年5月28日向不动产登记部门递交涉案商品房办证材料显属违约，理应依约承担逾期办理房产证的违约责任。即被告应以原告已付的房价款596534元为基准，从2018年1月27日起至2018年5月28日止（共121天）按每日万分之一的标准向原告支付违约金7218元。综上，原告关于涉案房屋逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。对于原告在诉讼期间撤回要求被告承担原告因主张权利产生的精神损失费、误工费5000元的请求，属于当事人依法处分其诉讼权利，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告何丽云支付逾期办证违约金7218元。二、驳回原告何丽云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费384元（已由原告预交），由原告负担266元，被告负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  黄卓贤审 判 员  覃丽珍人民陪审员  程艳连二〇二〇年四月二十八日书 记 员  梁思颖