湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初3493号原告（反诉被告）杨红云，男，1970年9月25日出生，汉族，住江苏省江阴市，原告（反诉被告）朱春丽，女，1973年4月5日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区寒溪路**，公民身份号码：4207001973********。上列两原告（反诉被告）委托诉讼代理人周国红、廖孟龙，鄂州市西山法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）曾凡红，男，1966年8月15日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人陈琰，湖北靖柏律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人张桂友，鄂州市古楼法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）杨红云、朱春丽诉被告（反诉原告）曾凡红合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱春丽及两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人廖孟龙、被告（反诉原告）曾凡红的委托诉讼代理人陈琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨红云、朱春丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即赔偿原告各项经济损失共计771,000.00元（人民币，下同；后续损失以2,099,709.00元为基数，按月利率2.5%自2019年10月19日计付至普罗旺斯房屋办理相关权属证书给原告之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年两原告经朋友介绍与被告曾凡红相识，两原告与被告协商一致，两原告将自己所有的位于鄂州市驰恒之城18栋2单元3103号房屋作价780,638.00元，18栋2单元2501号房屋作价919,071.00元，与被告抵付工程款的房屋位于普罗旺斯××××号房屋作价2,270,000.00元进行置换。两原告于2018年2月1号之前将上述房屋交付给了被告，两原告多次要求被告办理普罗旺斯房屋相关手续给原告，但被告与普罗旺斯小区的开发公司无法办理，原被告于2018年8月12日补签了协议书一份，对于双方的权利义务进行了详细约定，被告承诺在2018年8月22日之前为原告办理普罗旺斯房屋收款收据，否则承担原告交付房屋价款1,699,709.00元按月利率2%自2018年2月1日赔付至收据交付原告之日止。被告于2019年6月18日才将收据办理给原告。如普罗旺斯房屋发生转卖或其他情况，被告承诺，以原告补交房款400,000.00元及置换房款1,699,709.00元共计2,099,709.00元为基数，按月利率2.5%自2019年6月18日计付至普罗旺斯房屋办理相关权属证书给原告之日止。现查明，普罗旺斯房屋设置抵押，无法办理权属证书给原告。经原告多次与被告协商处理未果，为了保护原告的合法权益不受侵犯，现根据相关法律的规定，具状起诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）曾凡红辩称：1、2017年，两原告与被告口头达成房屋互换协议，但截至2019年6月18日，两原告还下欠被告170,291.00元未给付；两原告明知其用于置换的房屋无法办理不动产权证而隐瞒该事实，两原告应负缔约过失责任，两原告与被告在履行房屋互换协议过程中存在重大过错，其行为已构成预期违约；2、根据物权法的规定，不动产以登记作为不动产物权变动的生效要件，非经登记，不发生物权变动效力；两原告明知其用于置换的房屋无法取得不动产权证的前提下仍与被告进行房屋互换，该行为违反法律、行政法规的强制性规定，故双方于2018年8月12日签订的《协议书》为无效合同；3、被告于2019年6月18日配合湖北振弘房地产开发有限公司将增值税发票办理给原告朱春丽是行使抗辩权；4、被告所有的普罗旺斯××××号房屋并没有设立抵押权以及其他权利负担，且被告承诺在原告将驰恒之城小区18栋2单元3103号房屋和同小区18栋2单元2501号房屋的不动产权证办理至被告名下和补齐房屋差价的前提下，被告会配合原告办理普罗旺斯××××号房屋的不动产权证。被告（反诉原告）曾凡红向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人给付下欠的房屋款共计219,163.00元；2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年，反诉人与被反诉人口头达成房屋互换协议，双方约定，被反诉人以驰恒之城小区18栋2单元3103号和同小区18栋2单元2501号的房屋互换反诉人价值2,270,000.00元的房屋，被反诉人的两套房屋作价1,699,709.00元同时被反诉人承诺向反诉人补齐房屋差价570，291.00元。截至2019年6月18日，被反诉人仅向被告给付了400,000.00元房款，后反诉人配合湖北振弘房地产开发有限公司将增值税发票办理至被反诉人朱春丽名下。另查明，驰恒之城小区18栋2单元3103号的房屋的真实价格为759,032.00元，驰恒之城小区18栋2单元2501号的房屋的真实价格为891,805.00元，被反诉人于2018年3月28日向湖北驰恒房地产开发有限公司退房款21,606.00元且被反诉人隐瞒该事实告知反诉人上述两套房屋的真实价格分别为780,638.00元和919,071.00元。反诉人认为，在双方履行互换房屋的协议中，反诉人如约履行协议而被反诉人的行为已构成违约，故此，依据相关法律规定提起反诉，望法院予以支持。原告（反诉被告）杨红云、朱春丽反诉辩称：原、被告之间签订的协议合法有效，没有违反法律规定，本案中的过错方是本诉被告，请求依法驳回反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）杨红云、朱春丽为支持其本诉诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告的居民身份证复印件、结婚证以及被告的居民身份证复印件各1份。拟证明原、被告的身份信息以及诉讼主体资格，同时杨红云、朱春丽系夫妻关系。证据二、《商品房认购协议书》2份。拟证明2017年10月23日杨红云与湖北驰恒房地产开发有限公司签订商品房认购协议，协议约定驰恒之城18栋2单元3103号房屋以780,638.00元的价格、驰恒之城18栋2单元2501号以919,071.00元价格卖给杨红云，付款方式为工程款抵扣。证据三、2018年8月12日杨红云、朱春丽与曾凡红签订《协议书》以及通话录音光盘各1份。拟证明：1、2018年8月12日朱春丽与曾凡红签订协议书一份，协议书明确约定：杨红云用湖北驰恒房地产开发有限责任公司工程款抵偿的两套房产（驰恒之城18栋2单元3103号、18栋2单元2501号）与曾凡红用工程款抵偿的位于鄂城区沙窝乡胡桥村普罗旺斯小区九栋1至3层02号别墅进行置换，其中3103号房作价780,638.00元，2501号房作价919,071.00元，普罗旺斯别墅作价2,270,000.00元；2、杨红云在2018年1月已经将驰恒之城18栋2单元3103号、18栋2单元2501号两套房产交付曾凡红；3、普罗旺斯别墅未能交付杨红云的原因是曾凡红与开发商结算不清导致；4、曾凡红承诺2018年8月22日前交付办理房产证的发票，否则按驰恒之城两套房屋的合计金额1,699,709.00元按月2%赔付损失；5、如果普罗旺斯别墅发生转卖或者其他情况，按照杨红云已付房款金额按月2.5%赔付损失。证据四、《商品房买卖合同》、朱春丽中国农业银行流水、银行承兑汇票以及2019年6月18日增值税发票各1份。拟证明湖北振弘房地产开发有限公司与朱春丽于2019年5月30日签订商品房买卖合同，将鄂城区沙窝乡胡桥村普罗旺斯小区九栋1至3层02号别墅以2,270,000.00元卖给朱春丽，其中抵付曾凡红工程款1,870,000.00元，余下400,000.00元由朱春丽支付；朱春丽已经支付400,000.00元，湖北振弘房地产开发有限公司于2019年6月18日向朱春丽出具2,270,000.00元购房发票。证据五、不动产产权情况表1份。拟证明鄂城区沙窝乡胡桥村普罗旺斯小区九栋1至3层02号别墅在2018年8月28日已经质押给了银行，无法给原告杨红云、朱春丽办理产权证。被告（反诉原告）曾凡红为支持其反诉诉讼请求，向本院提交了如下证据：收据、领款单、银行回单。拟证明:1、驰恒之城小区18栋2单元3103号的房屋的真实价格为759,032.00元；2、驰恒之城小区18栋2单元2501号的房屋的真实价格为891,805.00元；3、被反诉人领取房屋的退款21,606.00元。原告（反诉被告）杨红云、朱春丽为支持其反诉抗辩理由，向本院提交了如下证据：不动产产权情况表1份。拟证明鄂城区沙窝乡胡桥村普罗旺斯小区九栋1至3层02号别墅在2018年8月28日已经质押给了银行，无法给原告杨红云、朱春丽办理产权证。被告（反诉原告）曾凡红本诉部分未向本院提交证据。经庭审质证，被告（反诉原告）曾凡红对原告（反诉被告）杨红云、朱春丽本诉部分提交的证据一无异议；对证据二的三性均有异议，认为其最近去湖北驰恒房地产开发有限责任公司查询，原告两套房屋的真实价格分别为759,032.00元和891,805.00元；对证据三中协议书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为违约责任应严格适用过错原则，在本案中本诉原告与被告均互有过错，该协议书中关于房屋互换协议的条款无效，截止开庭之日，驰恒之城小区的两套房屋在短期内是无法办理不动产权证，根据物权法的相关规定，不动产权应以登记为生效要件，即使被告能占有该房屋，也不能说明被告取得了该房屋，被告认为协议书中房屋互换的目的已经落空；鉴于被告认为协议书的真实性无异议，被告认为证据三中录音光盘与本案无关；对证据四的真实性无异议，但认为开票时间为2019年6月18日是因为本诉原告还下欠本诉被告房款所造成，2019年6月18日，本诉被告收到本诉原告400,000.00元房屋差价后才将发票办理至本诉原告名下是正常的，之前未办理发票的原因是本诉被告行使抗辩权，本诉原告没有将房屋差价的价款补齐给本诉被告的情况下，本诉被告有权拒绝为本诉原告办理发票，截止庭审之日，本诉原告还下欠本诉被告房款170,291.00元；对证据五的真实性无异议，认为抵押属实，本诉被告只要向普罗旺斯小区开发商补齐房款，在一个星期内可以完成解除抵押并办理不动产权证的手续。原告（反诉被告）杨红云、朱春丽对被告（反诉原告）曾凡红反诉部分提交的证据的真实性和证明目的均有异议，认为收据中的收款人不是反诉被告的签名，同时领款单和银行回单显示的收款人是王燕，而不是反诉被告。被告（反诉原告）曾凡红对原告（反诉被告）杨红云、朱春丽反诉部分提交的证据的真实性无异议，认为抵押属实，本诉被告只要向普罗旺斯小区开发商补齐房款，在一个星期内可以完成解除抵押并办理不动产权证的手续。本院对本案证据审核认定如下：被告（反诉原告）曾凡红对原告（反诉被告）杨红云、朱春丽本诉部分提交的证据一无异议，对双方无异议的证据依法直接予以采信。原告（反诉被告）杨红云、朱春丽对于用于置换的两套房屋即驰恒之城小区18栋2单元3103号、18栋2单元2501号房屋，仅与湖北驰恒房地产开发有限责任公司签订了两份《商品房认购协议书》，并未取得该两套房屋的不动产权证；被告（反诉原告）曾凡红用于置换的房屋即鄂州市××城区沙窝乡××小镇××楼××号房屋，不动产登记的所有权人为湖北振弘房地产开发有限公司；原、被告双方对于用于置换的房屋均不享有所有权，原、被告双方均无权处分涉案房屋，双方签订的《协议书》为无效合同，依法不应受到法律保护，故对原告（反诉被告）杨红云、朱春丽本诉部分提交的证据三的真实性依法予以采信，对其证明依法不予采信；证据二、四与本案无关，依法不予采信；证据五客观真实，该房屋所有权人为湖北振弘房地产开发有限公司，其是否与杨红云、朱春丽办理该房屋的产权变更登记，不是本案的审理范围，故对该证据的真实性依法予以采信，对其证明依法不予采信。被告（反诉原告）曾凡红和原告（反诉被告）杨红云、朱春丽反诉部分提交的证据均与本案无关，依法不予采信。综合当事人当庭举证、质证、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2017年，原告（反诉被告）杨红云、朱春丽与被告（反诉原告）曾凡红口头约定，原告（反诉被告）杨红云、朱春丽将杨红云在湖北驰恒房地产开发有限责任公司认购的驰恒之城小区18栋2单元3103号、18栋2单元2501号两套房屋与被告（反诉原告）曾凡红自称抵偿取得的位于鄂州市××城区沙窝乡××小镇××楼××号房屋进行置换。2018年8月12日，原告（反诉被告）朱春丽代表原告（反诉被告）杨红云（甲方）与被告（反诉原告）曾凡红（乙方）签订《协议书》一份，该协议约定：甲乙双方于2018年1月份协商约定，乙方用工程款抵偿的位于鄂城区沙窝乡××小区××房（房价总额：2270000.00元）与甲方在湖北驰恒房地产开发有限责任公司抵偿的两套房产（位于鄂州驰恒之城******，金额780638.00元，18栋2单元2501号，金额919071.00元）置换，甲方并依此约定以女儿杨苏宁名义，与湖北振弘房地产开发有限公司签售了该别墅的商品房买卖合同（预售）……。由于本协议甲方杨红云早已于2018年1月份将其驰恒两套房交给乙方并随乙方处理，但乙方由于工程款与开发商审计结算不清而致使到现在未能将别墅交付给甲方……，现双方做如下约定：1、乙方承诺在2018年8月22日之前向甲方提供湖北振弘房地产开发有限公司符合办理房产证的收据，否则以甲方所抵的驰恒之城两套房合计金额按月息百分之二来计算赔付，赔付金额在等价置换金总额剩余部分中扣除（注：等价置换金剩余金额：伍拾柒万零贰佰玖拾壹元整，以驰恒账款转账形式支付）。2、如鄂城区沙窝乡××小区××房发生转卖或者其他情况，则乙方全负责，并立即归还甲方所给房款金额，并以2018年2月1日起计，按此金额以月息2.5%计息方式赔付给甲方等。另查明，原告（反诉被告）杨红云用于置换的两套房屋即驰恒之城小区18栋2单元3103号、18栋2单元2501号房屋，仅与湖北驰恒房地产开发有限责任公司签订了《商品房认购协议书》，并未取得该两套房屋的不动产权证。被告（反诉原告）曾凡红用于置换的房屋为鄂城区沙窝乡××小区××房，即鄂州市××城区沙窝乡××小镇××楼××号房屋，该房屋不动产登记的所有权人为湖北振弘房地产开发有限公司。原告（反诉被告）杨红云、朱春丽系夫妻关系，双方于1996年8月31日经婚姻登记机关登记结婚。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）杨红云与被告（反诉原告）曾凡红签订的《协议书》虽然真实，但原、被告双方对于用于置换的房屋均不享有所有权，故双方均无权处分涉案房屋，双方签订的《协议书》无效，依法不应受到法律保护，双方的本诉和反诉诉讼请求，均没有法律依据，依法均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）杨红云、朱春丽的全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）曾凡红的全部反诉诉讼请求。案件受理费11,510.00元，减半收取计5,755.00元，由原告（反诉被告）杨红云、朱春丽共同负担；反诉费2,294.00元，由被告（反诉原告）曾凡红负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。审判员 ：姜昭威二〇二〇年四月三十日书记员 ：刘盼盼