重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初21409号原告：黄梅，女，1969年11月30日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：邓艾，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨广华，北京市中闻（深圳）律师事务所实习律师。被告：重庆汇景台住宅小区业主委员会，住所地重庆市渝**金山路**汇景台小区A10-2。负责人：杨立宪，主任。委托诉讼代理人：钱丹，重庆昌翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建清，重庆昌翰律师事务所律师。原告黄梅与被告重庆汇景台住宅小区业主委员会（以下简称汇景台业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄梅的委托诉讼代理人邓艾、杨广华，被告汇景台业委会的委托诉讼代理人刘建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄梅向本院提出诉讼请求：1、撤销被告重庆汇景台住宅小区业主委员会于2019年4月30日作出的不再续聘深圳市开元国际物业管理有限公司以及启动选聘新的物业服务企业的决定；2、撤销被告重庆汇景台住宅小区业主委员会于2019年6月18日作出的公开选聘重庆汇景台住宅小区物业服务企业公告的决定；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系汇景台住宅小区的业主，被告系该小区第三届业主委员会。自2015年以来，案涉小区一直由深圳市开元国际物业管理有限公司提供物业管理服务，合同期限至2019年7月31日止。2019年4月30日，被告向物业服务企业发出《关于执行的意见和启动选聘物业服务企业工作的函》，称“业主委员会经研究决定，该合同到期后不再继续执行”、“将于近期启动重新选聘物业服务企业工作”。2019年5月24日，被告张贴《汇景台住宅小区业主委员会关于选聘物业服务管理企业的公告》，称“业主委员会决定启动选聘物业管理服务企业的程序，并要求业主对七家报价企业进行投票”。2019年6月5日，被告又张贴《关于召开临时业主大会公告》，告知会议议题为选聘小区物业服务企业，可以委托（书面、短信、微信、电话）代理投票，后被告发放表决票，但并未将是否同意续聘现有物业服务企业列为此业主大会的表决事项。后被告于2019年6月18日发布《公告》，称同意选聘299票，占业主总数的54.16%，代表面积51961.92平方米，占总面积55.14%。因被告设置的投票点位于现有物业服务企业管理范围内，经原告询问现有物业服务企业，到投票点参与投票业主仅有130余人，但被告却公告称投票的业主数量达到了299人，与事实不符，且大部分业主对现物业公司的物业费收费标准和服务都是认可的。原告认为被告在未经业主大会共同决定前，自行决定不再续聘现有物业服务企业并启动选聘新的物业服务企业，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，且在2019年6月召开的第三届第二次业主大会过程中，被告未将是否同意续聘现有物业服务企业列为此次业主大会的表决事项，从程序上剥夺了业主共同决定是否续聘现有物业服务企业的权利，此外，被告公告的业主大会投票结果与实际情况不符，被告上述行为侵害了原告作为业主的合法权益。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告汇景台业委会辩称，1、原告要求撤销的不再续聘深圳市开元国际物业管理有限公司决定不存在，且启动选聘新的物业服务企业的决定没有侵害原告的任何业主权利；2、2019年6月18日作出的公开选聘重庆汇景台住宅小区物业服务企业公告也未侵害原告的合法权利，虽该公告中没有出现续聘物业服务企业的字样，但是公告仅是召开业主大会之前的前置程序，在召开业主大会时，业委会发放的所有选票中均包含了是否续聘原服务企业继续提供物业服务的内容，从实质上并没有剥夺原告的任何业主权利；3、原告所称投票参与的人数仅有130余人，与事实不符，业主委员会设置的投票点一共三个，在物业办公室设置的投票点仅为其中一个，原告并未举证证明投票的业主只有130余人；4、原告称大部分业主对现在的物业公司的服务内容和收费标准予以认可无事实依据。综上，原告要求撤销的决定没有侵害任何业主权利，要求撤销没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房产查询结果证明、房屋产权证复印件、《关于执行的意见和启动选聘物业服务企业工作的函》、《关于召开临时业主大会的公告》、《第三届二次业主大会公告》、《重庆市汇景台住宅小区物业服务合同》、重庆市业主委员会备案申请表、业主产权清册、以及证人张某某、胡某、王某某的证言，因双方对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采纳。对被告汇景台业委会举示的《重庆汇景台住宅小区临时业主大会表决票》及针对选票签字真实性所举示的房屋买卖合同、房屋产权证复印件、结婚证复印件，本院结合相关证据综合予以采信。原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄梅系业主。2015年8月1日，重庆市汇景台住宅小区（甲方）与深圳市开元国际物业管理有限公司签订了《重庆市汇景台住宅小区物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对重庆市汇景台住宅小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。合同第三十一条约定：本合同期限自2015年8月1日起至2019年7月31日止。合同期满，三个月内，甲乙方可采取业主满意度调查，业主满意率达到80%（含）以上的，业委会明确告知业主、并征求意见后，按相关法规，可以续签物业服务合同；双方如不续订合同，应在管理期满前三个月向对方提出书面意见。2019年3月25日，重庆汇景台住宅小区第三届业主委员会向重庆市渝北区人民政府龙溪街道办事处申请备案，备案申请表上载明汇景台小区总建筑面积102382.78㎡，非住宅业主总数1户，住宅业主总数**，业主总数470户。2019年4月30日，被告汇景台业委会向深圳开元国际物业管理有限公司发出《关于执行的意见和启动选聘物业服务企业工作的函》，载明：本小区与贵公司签订的《物业服务合同》将于2019年7月31日到期，业主委员会经研究决定，该合同到期后不再继续执行。根据本小区实际情况和物业管理现状，经对小区居民意见调查，业主委员会研究决定，将于近期启动重新选聘物业服务企业工作。鉴于贵公司是现在物业服务企业，特诚邀贵公司参与此次物业服务企业竞聘。如贵公司有此意向，请于2019年5月20日前将小区服务标准和物业服务费报价以文件形式报我业主委员会。庭审中，汇景台业委会陈述，该函件中载明的业委会的研究决定在发函前未召开业主大会进行表决。2019年6月5日，汇景台业委会发出《关于召开临时业主大会的公告》，上载明：根据小区部分业主意见和街道社区指示，经小区业主委员会研究，决定召开重庆汇景台住宅小区临时业主大会，会议议题为选聘小区物业服务企业。本次会议采用书面征求意见方式，每户业主一票，可以委托（书面、短信、微信、电话）代理投票。投票、发票点设在业委会办公室，票箱同时设立；根据需要也可由志愿者上门征求意见。投票时间为2019年6月11日至16日。如因参会达不到法定人数，则投票时间顺延。请广大业主积极配合，按规定填写、投票，真实表达意见。2019年6月18日，汇景台业委会发出《第三届二次业主大会公告》，上载明：重庆汇景台住宅小区第三届第二次业主大会于2019年6月11日至6月16日以书面征求意见形式召开。业主大会就上一周期物业服务合同到期后采用公开选聘或续约方式确定下一周期物业服务企业进行了表决。现将表决结果公告如下：投票总数：299票，占业主总数的63.75%，参会人数符合法定要求；其中同意“选聘”方式为254票，占业主总数的54.16%；代表面积51961.92平方米，占总面积55.14%。同意“续约”47票，弃权3票。根据业主大会表决结果，将采用公开选聘方式确定本小区下一周期物业服务企业。汇景台业委会为证明选聘新的物业服务公司经过了临时业主大会的表决，举示了《重庆汇景台住宅小区临时业主大会表决票》298票，拟证明同意选聘新的物业公司的同意票254票、不同意票47票，弃权票3票，废票有1票。表决票票面上实际同意的244票，同意票中有一个业主拥有6套住房，另外一个业主有2套住房，因此在计票时有数额差。该表决票载明投票地点：物管处业务会办公室，投票开始时间：2019年6月11日，表决议题：同意采取公开选聘方式确定小区物业服务企业（不同意采取选聘方式即支持续约）。同意：（，不同意：×，弃权：○。经核查，汇景台业委会举示的上述选票中：编号为467的表决票无任何表决意见。票面显示为不同意的有48票，票面编号分别为19、24、29、42、50、51、65、96、140、141、142、143、172、177、178、191、195、217、226、227、228、229、231、234、235、239、246、250、259、267、272、319、335、341、359、364、406、408、411、422、424、425、431、434、439、444、458、469。票面显示为弃权的有3票，票面编号分别为149、159、320。剔除重复的选票后，票面显示为同意的表决票有243票（其中编号134、135在同一张表决票上；编号161、285在同一张表决票上；编号212的选票上在同意处划弃权符号○）。在汇景台业委会举示的表决票中，编号为364的选票，房号为齐X-X-2，表决意见为不同意，业主签名为况立志，而编号为365的选票，房号同样为齐X-X-2，表决意见为同意，业主签名为肖红。对汇景台业委会举示的上述票面显示为同意的表决票中，原告黄梅核对后对以下表决票有异议：1、票面编号为308、346、380的同意票，表决票上并非业主本人签字。因投票签字人胡某、张某某、王某某出庭作证证明选票并非其本人所签，被告汇景台业委会也同意从总的同意表决票中剔除，本院予以确认。另，编号为63的选票，被告汇景台业委会表示，经核实该选票业主也不认识投票人谢小芳，同意从总的同意票中扣除，本院予以确认。故以上4张同意票应从总的同意选票中扣除。2、针对选票编号53、54，其中选票53号，房号为傲X-X-1，投票同意签字人员为张文豪；选票54号，房号为傲X-X-2，投票签字人员为李晓蓉。庭审中，双方确认该两套房屋的产权人都为李晓蓉、张文豪，但选票只能算一张同意票。针对选票编号446、447号，该两张同意的表决票上，一张表决票上房号为3-X-1，一张表决票上房号为3-X-2，投票人均为张俊琦。庭审中，汇景台业委会确认该两张同意的表决票为同一人两套房屋，在计票时计算了两张同意票。针对选票编号134、135号。经核查，选票编号134、135号填写在一张同意的表决票上，汇景台业委会称其仅计算了一张同意票，本院予以采纳。针对选票编号161、285号。经核查，选票编号161、285号填写在一张同意的表决票上，汇景台业委会称其在计票时仅计算了一张同意票，本院予以采纳。故对以上一人有两套房的表决票情况，应从总的同意表决票中扣除2张同意票。3、对票面编号212号表决票。该表决表上投票人在同意处划○，而表决票下方明确载明：同意：（，不同意：×，弃权：○。本院认为，因表决票的投票人系在同意处划弃权符号○，故形式上就不能计入同意票的总数中，应从总的同意表决票中扣除该张同意票。4、投票签名人与业主姓名不一致，应视作废票，票号分别为1、12、15、16、27、32、34、41、48、63、69、75、77、117、122、127、147、156、174、201、241、242、245、268、275、282、292、313、384、456号。对此，被告汇景台业委会针对票号12举示结婚证及房产证复印件，拟证明投票人曾晓玲与1-X-2房屋登记权利人涂兵系夫妻关系。本院认为，被告汇景台业委会已尽到了合理的举证义务，可证明投票签字人与房屋产权人系夫妻关系，而对于夫妻共同所有的房屋，即便登记的权利人为夫或妻一方，未登记的另一方也为房屋的所有权人之一，当然可行使业主投票权，原告虽不认可该同意票，但并未举示相反的证据证明业主对该选票的真实意思为不同意，故对原告称该选票不能视为同意票的意见，本院不予采纳。同理，针对票号34，汇景台业委会举示了结婚证及房产证复印件，该选票应计入同意票。针对票号127，汇景台业委会举示了房产证复印件及《情况说明》，拟证明该选票房屋产权人范俊辰系未成年人，其监护人在投票时仍然将业主姓名填写成原产权人刘洋，刘洋是现在产权人的舅舅。本院认为，汇景台业委会举示的上述证据不能有效达到其证明目的，原告称该选票不计入同意票总数中，本院予以采纳。针对69号选票，汇景台业委会举示的房产证复印件可证明投票人彭贤保系房屋产权人，原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，本院不予采纳。针对117号选票，汇景台业委会举示了房屋产权证复印件，尽到了合理的举证义务，可证明选票签字人为业主夏晓立，原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，本院不予采纳。针对122号选票，汇景台业委会仅举示了户口页，该证据不能有效证明投票签字人樊晓军是小区业主，原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票，本院予以采纳。针对147号选票，汇景台业委会举示的结婚证复印件可证明选票签字人丁玉与房屋登记产权人刘一帆系夫妻，原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票，本院不予采纳。针对156号、201号两张选票，汇景台业委会举示的房屋产权证复印件可证明选票签字人为业主，原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，本院不予采纳。针对241号选票，汇景台业委会举示了业主出具的委托书，拟证明房屋产权人陈彦伊在口头委托其父亲穆邦缉投票后，出具委托书书面追认了委托投票行为。本院认为，该选票房屋产权人出具的委托书表明其认可其父亲代理其投票的行为，且原告并未举示相反的证据证明该选票房屋的产权人对该选票的真实意思为不同意，故原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院不予采纳。针对245号选票，汇景台业委会举示了产权证复印件及业主出具的委托书复印件，拟证明产权人的母亲代为投票获得了产权人的委托。本院认为，委托书表明该选票的产权人罗嘉懿委托其母亲韩敏代为办理物业选聘事宜，且原告并未举示相反的证据证明该选票房屋的产权人对该选票的真实意思为不同意，故原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院不予采纳。针对282号选票，汇景台业委会举示了业主港澳通行证及委托书、产权证照片，拟证明该投票获得业主授权。本院认为，委托书及产权证照片表明该选票的产权人认可其父亲的投票行为，原告并未举示相反的证据证明该选票房屋的产权人对该选票的真实意思为不同意，故原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院不予采纳。针对384号选票，汇景台业委会举示了房屋产权证，拟证明投票人系房屋共有权人之一。因房屋产权证上显示投票人刘颖系房屋产权人之一，原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见无事实依据，本院不予采纳。综上，原告称12、34、69、117、147、156、201、241、245、282、384号选票（共计11张）的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院不予采纳。对于其余19张选票，因选票上签字人员并非房屋登记的权利人，汇景台业委会也未举示证据证明投票签字人或是房屋产权共有人之一，或受产权人委托投票，本院无法核实该19张同意选票是否为业主的真实意思，依法由汇景台业委会承担举证不能的不利后果，故原告称该19张选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院予以采纳。5、针对选票153、155两种选票房号相同的问题。被告汇景台业委会举示了房屋产权证复印件（业主王欣欣在产权证复印件上备注“同意选聘，投票时X-2为笔误，更正为X-4”），拟证明155号选票系业主签名时房号填错。本院认为，因155号选票的产权人王欣欣本人已对房号填错的情况进行了说明，原告称该选票“房号与153相同，为废票”的意见，本院不予采纳。6、针对364、365号两种表决票，同一房屋编号为364的表决票意见为不同意，365的表决票意见为同意的问题。被告汇景台业委会称，364号选票的房号写错了，365号选票的房号未写错，产权人是肖东博，投票人肖红与肖东博的关系庭后核实。本院认为，因该两种表决票为同一房屋，意见不一，而汇景台业委会对此并无举示相应证据，本院无法核实365号表决票的真实意见是否为同意，故原告称该选票与364票的房号重复，不能视为同意票的意见，本院予以采纳，即应从总的同意票中扣除编号为365的同意票。7、针对其余原告黄梅有异议的表决票。原告称无投票时间、票面无面积，应视为废票的意见无法律依据，本院不予采纳。原告称表决票上非业主本人签名，应为废票。本院认为，对于表决票上签名人与业主姓名一致的表决票，原告虽称签名人非业主本人，但未举示有效证据证明，其举示的房屋买卖合同签字页，不足以证明投票人的签字并非其本人签字，因房屋买卖合同尾页的签字有可能本身就不是业主本人所签，或者业主的写字笔迹随着时间发生变化，原告也未举示其他证据证明投票业主对该选票的真实意思为不同意，故本院不予采纳。关于案涉小区总面积，黄梅第二次庭审举示了《重庆市业主委员会备案申请表》、汇景台住宅业主产权清册、《汇景台住宅小区业主管理规约》、汇景台小区业主委员会委员选举结果公示、房屋面积计算表、照片3张，拟证明案涉小区业主专有建筑面积102382.78平方米、总建筑面积至少为111784.37平方米。被告汇景台业委会对《重庆市业主委员会备案申请表》、汇景台住宅业主产权清册的真实性、合法性、关联性认可，认为可以证明案涉小区住房面积加上车库面积为102382.78平方米，不能证明原告所称的102382.78平方米仅为专有部分面积，小区总建筑面积为111784.37平方米。汇景台业委会对《汇景台住宅小区业主管理规约》、房屋面积计算表、照片3张的真实性、合法性、关联性均不认可。后原告黄梅在第四次庭审中又举示了从重庆市渝北土地房屋权属登记中心调取的档案2页，拟证明案涉小区的总建筑面积为110197.82平方米。被告汇景台业委会对该档案2页的真实性无异议，但对证据内容和证明目的不认可，其认为案涉小区的总建筑面积为《重庆市业主委员会备案申请表》上载明的102382.78平方米。庭审中，被告汇景台业委会还举示了《汇景台住宅小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》），拟证明根据该议事规则第十条第二款约定，案涉小区投同意票的业主已超过了二分之一，未投票的业主按照议事规则视为同意，其所代表的人数及面积远超过双过半标准。该《议事规则》尾部无汇景台业委会的印章及日期。《议事规则》第十条中载明：表决票由业主大会筹备组（换筹备组）统计汇总，并公布结果。统计汇总表决票时，要有不少于3名非业主大会筹备组成员的业主、二分之一以上业主大会筹备组成员及街道办事处或居民委员会人员参加，并对计票情况予以书面签字认可。业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。原告黄梅对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为被告汇景台业委会未举示证据证明该《汇景台住宅小区业主大会议事规则》已经汇景台小区业主共同决定并通过，该规则对业主大会不具有法律效力，即便《汇景台住宅小区业主大会议事规则》有效，但该规则第十条第二款“业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意”也因其内容违反法律法规的规定而无效，在本案中不能适用。原告申请的证人胡某出庭陈述：编号为308的选票上的签字并非我本人所签，我对表决票情况一无所知，不同意公开选聘物业服务企业，投票时没有人告知我，我是第一次看到该选票，我不知道召开了业主大会，也未委托任何人帮我投票。我现在还在汇景台小区住，平常未关注小区的公示栏。原告申请的证人张某某出庭陈述：编号为346的选票上的签字不是我本人所签，我没听过小区要选物业服务企业，未填写过该选票，我也未委托其他人帮我投票。我认为现在的物业企业开元物业挺好的。原告申请的证人王某某出庭陈述，编号为380号选票的签字并非我本人所签，我是2019年10月才回来，对小区之前所发生的事情并不知道，我并未委托任何人代我投票，我一直认为开元物业公司做得挺好的。被告汇景台业委会对上述三个证人证言的真实性认可，其表示在召开此次业主大会时均在小区公告栏中予以公示，三位证人没有注意到不能归责于业委会，其证人证言仅能证明三证人的选票应当从赞成票中剔除。本院认为：业主委员会执行业主大会的决定事项。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。本案中，原告黄梅作为汇景台小区的业主，其认为汇景台小区业委会在未经小区业主大会共同决定前，自行决定不再续聘现有的物业服务企业并启动选聘物业服务企业，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，侵犯了业主的权益，基于此作出的决定应予撤销，故黄梅提起本案诉讼符合法律规定。本案争议的焦点在于被告汇景台业委会作出的决定是否违反法律规定应予撤销。被告汇景台小区业委会于2015年8月1日与深圳市开元国际物业管理有限公司签订的《重庆市汇景台住宅小区物业服务合同》中约定，“合同期限自2015年8月1日起至2019年7月31日止。合同期满，三个月内，甲乙方可采取业主满意度调查，业主满意率达到80%（含）以上的，业委会明确告知业主、并征求意见后，按相关法规，可以续签物业服务合同；双方如不续订合同，应在管理期满前三个月向对方提出书面意见”。从该约定可以看出续签或者不续签物业服务合同，业委会应征求业主意见后按相关法规执行，而根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告汇景台业委会于2019年4月30日向小区物业服务企业即深圳开元国际物业管理有限公司发出的《关于执行的意见和启动选聘物业服务企业工作的函》中载明“业主委员会经研究决定，该合同到期后不再继续执行”、“业主委员会研究决定，将于近期启动重新选聘物业服务企业工作”，即被告汇景台业委会在该函件中作出了不再续聘深圳开元国际物业管理有限公司以及启动选聘新的物业服务企业的决定。庭审中，被告汇景台业委会也认可该函件中载明的“业主委员会研究决定”未召开业主大会进行表决，故被告汇景台业委会在2019年4月30日的函件中自行作出的不再续聘深圳开元国际物业管理有限公司以及启动选聘新的物业服务企业的决定违反了法律规定的程序。因该函件中的决定与被告汇景台业委会于2019年6月18日发出的采用公开选聘方式确定小区服务企业的公告中的决定本质上是同一个决定事项，故本院在汇景台业委会于2019年6月18日发出的采用公开选聘方式确定小区服务企业的决定能否撤销中一并评判。关于被告汇景台业委会于2019年6月18日发出的采用公开选聘方式确定小区下一周期物业服务企业的决定是否因违反法律规定而应予撤销。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，汇景台小区在现有物业服务合同到期后是否采取公开选聘或续约方式确定下一周期的物业服务企业应由小区业主共同决定，且作出的决定应符合法律规定的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告汇景台业委会认为其于2019年6月18日发出的采用公开选聘方式确定小区下一周期物业服务企业的决定并未违反了法律规定的程序，达到了“双过半”标准，并举示了《重庆汇景台住宅小区临时业主大会表决票》。现对该决定是否达到了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意在以下部分进行分析。关于是否达到了总人数过半的业主同意。经核查，汇景台小区同意采取公开选聘方式确定小区物业服务企业（不同意采取选聘方式即支持续约）的票面同意票243票，对于票面编号为308、346、380的同意票，投票签字人胡某、张某某、王某某出庭作证证明选票并非其本人所签，被告汇景台业委会也同意从同意票总数中剔除，本院予以确认。对于编号为63的选票，被告汇景台业委会表示经核实该选票业主也不认识投票人谢小芳，同意从总的同意票中扣除，本院予以确认。故双方确认应从总的同意票中扣除4张同意票。对于编号为53、54的两张同意票，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”的规定，该两张同意票只能计算一张同意票。同理，选票编号446、447号的两张同意表决票，只能计算一张同意票。故对以上一人有两套房的表决票情况，应从总的同意表决票中扣除2张同意票。对票面编号212号表决票，因表决票的投票人系在同意处划弃权符号○，形式上就不能计入同意票的总数中，故应从总的同意表决票中扣除该张同意票。针对原告提出的票面编号为1、12、15、16、27、32、34、41、48、63、69、75、77、117、122、127、147、156、174、201、241、242、245、268、275、282、292、313、384、456号共30张同意票签名人与业主姓名不一致问题，被告汇景台业委会对票号为12、34、69、117、147、156、201、241、245、282、384号的11张同意票，被告汇景台业委会举示了相应的证据，尽到了合理的举证义务，且原告并未举示相反的证据证明该选票房屋的产权人对该选票的真实意思为不同意，故原告称该选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院不予采纳。对于其余19张选票，因选票上签字人员并非房屋登记的权利人，汇景台业委会也未举示证据证明投票签字人或是房屋产权共有人之一，或受产权人委托投票，本院无法核实该19张同意选票是否为业主的真实意思，依法由汇景台业委会承担举证不能的不利后果，故原告称该19张选票的签名人与业主姓名不一致，不应计入同意票的意见，本院予以采纳。针对364、365号两张表决票问题，同一房屋，编号为364的表决票意见为不同意，365的表决票意见为同意，被告汇景台业委会虽称364号选票的房号写错了，365号选票的房号未写错，产权人是肖东博，但其并未举示相应的证据，本院无法核实真实性，故原告称编号为365的表决票不应计入同意票中，本院予以采纳。综上，应从总的同意票中扣除27张同意票，即从现有证据看，被告汇景台业委会举示的同意采取公开选聘方式确定小区物业服务企业（不同意采取选聘方式即支持续约）的票面同意票为216票（243票-27票），而汇景台小区的总户数为470户，未达到汇景台小区总人数过半的业主即235户业主的同意。关于是否达到了专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。暂且不论原、被告双方对案涉小区建筑物总面积的争议，仅从《重庆市业主委员会备案申请表》上载明的汇景台小区的总建筑面积102382.78平方米来看，专有部分占建筑物总面积过半数需要同意采取公开选聘方式确定小区物业服务企业的同意票业主的建筑面积超过51191.39平方米（102382.78平方米÷2）。而根据被告汇景台业委会于2019年6月18日发布的公告载明的内容，同意“选聘”方式业主代表面积为51961.92平方米，扣除票面编号为63、212、308、346、380的五张同意票所对应的专有部分面积1087.12平方米（165.78平方米+133.28平方米+273.33平方米+271平方米+243.73平方米）后，剩余同意票面积为50874.8平方米（51961.92平方米-1087.12平方米），即同意票业主所代表的专有部分面积未达到占建筑物总面积的过半数。由于扣除上述5张同意票所对应的专有部分面积1087.12平方米后，剩余同意票的专有部分面积已达不到法律规定的“专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意”的规定，对其余双方存在争议的表决票所代表的专有部分面积是否计入同意票的业主专有部分面积中，本院就不再进行分析。关于被告汇景台业委会提出的根据《汇景台住宅小区业主大会议事规则》第十条第二款“业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意”的约定，未投票业主视为同意，据此其作出的决议远超过法律规定的双过半标准。本院认为，首先，被告汇景台业委会举示的该《汇景台住宅小区业主大会议事规则》并无任何印章或签字，本院无法核实该议事规则是否经过汇景台小区业主共同决定并讨论通过而具有法律效力。其次，即便被告汇景台业委会举示的《汇景台住宅小区业主大会议事规则》真实，但业主在业主大会议事规则中的约定也不能违反《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定的决议规则，否则就会出现少数或部分业主控制业主大会的后果，显然与立法目的相悖，且从长远来看也不利于促进业主逐步参加业主大会，最终形成业主自治。从此角度看，该议事规则第十条第二款的约定也不能适用。最后，被告汇景台业委会也未举示其他证据证明其按《汇景台住宅小区业主大会议事规则》中的规定履行了发放表决票的程序，业主清楚知晓未参与投票的后果，从此角度看该议事规则第十条第二款的约定也不具有适用的前提条件。故对被告汇景台业委会的上述意见，本院不予采纳。综上，从现有证据看，被告汇景台业委会于2019年6月18日发出的采用公开选聘方式确定小区下一周期物业服务企业的决定未达到《中华人民共和国物权法》第七十六条“选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，故汇景台业委会的上述决定不符合法律规定的程序，原告请求撤销被告重庆汇景台住宅小区业主委员会于2019年6月18日作出的公开选聘重庆汇景台住宅小区物业服务企业公告的决定，本院予以支持。同理，原告请求撤销重庆汇景台住宅小区业主委员会于2019年4月30日作出的不再续聘深圳市开元国际物业管理有限公司以及启动选聘新的物业服务企业的决定，本院予以支持。相应事宜汇景台小区业委会可依法定程序另行作出决定。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、撤销被告重庆汇景台住宅小区业主委员会于2019年4月30日作出的不再续聘深圳市开元国际物业管理有限公司以及启动选聘新的物业服务企业的决定；二、撤销被告重庆汇景台住宅小区业主委员会于2019年6月18日作出的公开选聘重庆汇景台住宅小区物业服务企业的公告决定。案件受理费80元，已减半收取40元，由被告重庆汇景台住宅小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  雷元亮二〇二〇年四月十三日书记员  陈 源