安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初1398号 原告：深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区文化路**外服出国留学中心**5-2，统一社会信用代码91340200MA2MXJMD9B。 负责人：王德裕，总经理。 委托诉讼代理人：姚伟建，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏伟，安徽瀛国伦律师事务所律师。 被告：谢文明，男，1966年12月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司（以下简称福田物业分公司）诉被告谢文明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福田物业分公司的委托诉讼代理人姚伟建、被告谢文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福田物业分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠的物业服务费6537.8元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:被告系绿地伊顿公馆小区3-1-2001室业主，房屋建筑面积为116.2平方米。2008年9月6日，上海绿地集团芜湖置业有限公司与安徽省绿安物业管理有限公司签订《新里•伊顿公馆前期物业管理服务合同》，约定高层住宅综合服务费为1.1元/平方米/月；合同期限预计三年，为2009年10月1日至2012年9月30日止。2015年9月30日深圳市福田物业发展有限公司（以下简称福田物业公司）与绿地伊顿公馆业委会签订《绿地伊顿公馆物业服务合同》，约定绿地伊顿公馆小区由业主按其占有的建筑面积交纳；合同期限为三年，自2015年10月1日至2018年9月30日；每月平方米1.1元（一层0.9元、二层0.95元、三层1元、四层以上全额收取）；首次预收物业费只收取半年，之后预收业主可以选择半年或一年；原告在服务期限内，有权按规定收取物业费，业主有义务按时交纳物业服务费；被告逾期不缴纳物业服务费，原告有权行使追缴权利。福田物业公司于2015年11月13日与安徽省绿安物业管理有限公司签订《债权债务转让合同》，合同约定：安徽省绿安物业管理有限公司将其在绿地伊顿公馆小区业主积欠的物业服务费共计人民币6487438元转让给原告，福田物业公司接受绿地伊顿公馆小区业主委员会聘请，接替安徽省绿安物业管理有限公司提供物业管理服务。2015年11月19日，安徽省绿安物业管理有限公司在大江晚报刊登债权转让通知，告知绿地伊顿公馆小区全体业主上述债权债务转让事宜，自本通知公示之日起，请尚欠安徽省绿安物业管理有限公司物业管理费的绿地伊顿公馆小区全体业主向福田物业公司支付拖欠的物业管理费。原告已按约履行债权债务转让合同义务。被告于2012年7月1日至2015年9月30日期间拖欠安徽省绿安物业管理有限公司物业服务费4984元。原告于2018年7月28日在大江晚报上刊登《物业费缴费通知》，向绿地伊顿公馆小区全体业主催交拖欠的物业服务费，但被告拒交，原告遂向法院提起诉讼。庭审中，原告变更诉请第一项被告支付拖欠的物业服务费6537.8元为被告支付拖欠的物业服务费4984元。 被告谢文明辩称，首先在安徽省绿安物业管理有限公司服务期间，被告居住的房屋北墙大面积渗水，导致墙面发霉，曾多次与物业沟通保修，都未得到解；在福田物业分公司进场之后被告又对此反映，但仍未得到解决。直至2018年被告自己花费几千元进行维修。其次小区绿化养护服务不到位。再安徽省绿安物业管理有限公司和福田物业分公司没有催要过物业费用,本案已超过诉讼时效。被告未交纳前期物业费是由于原告违约在先，故不同意交纳。 本院认为，福田物业公司与绿地伊顿公馆业主委员会签订的《绿地伊顿公馆物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，上述合同对全体业主具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。福田物业分公司系福田物业公司分支机构，福田物业公司委托其主张权利符合法律规定。福田物业公司提供了物业管理服务，谢文明应当依约交纳相关费用。福田物业公司物业服务合同于2018年9月30日届满，目前福田物业公司仍然在该小区提供物业服务，福田物业公司接受此前小区物业公司的债权转让，并告知小区业主委员会，以报纸公告的方式告知小区各业主，现向谢文明主张2012年7月1日至2015年9月30日期间拖欠的物业服务费4984元（116.2平方米×1.1元/月×39个月），有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称房屋渗水未提供证据证实，本院不予采信；辩称安徽省绿安物业管理有限公司和福田物业分公司没有催要过物业费，本案已超过诉讼时效。2008年9月6日，上海绿地集团芜湖置业有限公司与安徽省绿安物业管理有限公司签订《新里•伊顿公馆前期物业管理服务合同》，合同期限自2009年10月1日至2012年9月30日；2015年9月30日福田物业公司与绿地伊顿公馆业委会签订《绿地伊顿公馆物业服务合同》，故物业管理服务合同的合同期限应至2015年10月1日。物业服务合同属于持续性合同，福田物业公司提供的物业服务具有连续性，该合同约定的物业费系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，故该合同产生的物业服务费的诉讼时效从合同到期日起算。根据《中华人民共和国总法通则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本案的诉讼时效起算日为2015年10月1日，诉讼时效届满日为2018年9月30日；根据《中华人民共和国总法通则》第一百九十五条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，安徽省绿安物业管理有限公司于2015年11月19日，在大江晚报刊登的债权转让通知的同时向绿地伊顿公馆小区全体业主催收拖欠的物业服务费用；福田物业公司于2018年7月28日在大江晚报上刊登《物业费缴费通知》，向绿地伊顿公馆小区全体业主催交拖欠的物业服务费。该登报公告的行为引起诉讼时效中断，即诉讼时效从2018年7月28日起重新计算三年，诉讼时效届满期为2021年7月27日，本案原告于2020年3月12日通过诉讼方式主张权利系在诉讼时效期间内主张权利，被告关于诉讼时效的抗辩理由不能成立， 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 被告谢文明于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司物业服务费4984元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告谢文明负担（诉讼费原告已预付，被告在给付上述款项时一并给付原告）。 本判决为终审判决。 审判员  尹雁 二〇二〇年四月二十八日 书记员  沈丽 附本案适用条款如下： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： （一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的； （二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； （三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的； （四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。 前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。