秦皇岛经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0391执监2号 申诉人（被执行人）：黑龙江同发房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。 法定代表人：苗峰，该公司董事长。 申诉人（被执行人）：黑龙江同发房地产综合开发有限公司抚宁县南戴河分公司，住所地秦皇岛市抚宁区。 负责人：关占元，该分公司总经理。 申诉人（被执行人）：苗峰，男，1954年5月2日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 原申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司（原中国长城资产管理公司石家庄办事处），住所地河北省石家庄市新华区。 负责人：廖亮，该公司经理。 申请执行人：秦皇岛宝通典当有限公司，住所地秦皇岛经济技术开发区。 法定代表人：赵盛旺，该公司总经理。 被执行人：秦皇岛市柏宁房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：叶小英，该公司总经理。 被执行人：迁安市宝通商贸有限公司，住所地河北省迁安市。 法定代表人：薛立伟，该公司总经理。 被执行人：宫红，女，1953年10月23日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 申诉人黑龙江同发房地产综合开发有限公司（以下简称黑龙江同发公司）、黑龙江同发房地产综合开发有限公司抚宁县南戴河分公司(以下简称黑龙江同发南戴河分公司)、苗峰不服（2019）冀0391委评20号《评估委托书》、秦衡泰[2019]房评字第0808号《评估报告》，向本院提出评估异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 本院查明，2019年3月20日，河北省秦皇岛市中级人民法院裁定，将申请人中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司（以下简称长城公司河北分公司）申请执行被执行人黑龙江同发公司、黑龙江同发北戴河分公司、秦皇岛市柏宁房地产开发有限公司、迁安市宝通商贸有限公司、苗峰、宫红公证债权文书一案，指定由秦皇岛经济技术开发区人民法院执行。2019年4月12日，本院根据秦皇岛宝通典当有限公司提出的申请，裁定将（2017）冀03执11号执行案件的执行申请人由长城公司变更为秦皇岛宝通典当有限公司。 2019年7月31日本院执行局委托本院司法技术辅助室对位于北戴河新区价格进行评估，辅助室工作人员于2019年8月2日上午电话通知双方当事人到法院选定评估机构，被执行人黑龙江同发公司南戴河分公司法定代表人苗峰当时表示，此房已经出售，评估与其无关，不参与评估机构的现场摇号，执行申请人秦皇岛宝通典当有限公司表示可以到法院参加评估机构随机摇号，辅助室工作人员于2019年8月2日下午在本院一楼调解大厅进行随机摇号，摇号选定评估机构为秦皇岛衡泰房地产评估有限公司。2019年8月8日，秦皇岛衡泰房地产评估有限公司出具《评估报告》，评估结果为：南戴河“泊海美度”第10栋房屋市场价格为10427800元，每平方米单价6134元。申请人秦皇岛宝通典当有限公司垫付评估费90000元。2019年8月27日，案外人滦县普惠科技小额贷款公司对秦皇岛市中级人民法院查封的南戴河“泊海美度”第10栋房屋提出书面异议，案外人请求对南戴河“泊海美度”第10栋房屋进行清算，并对房屋拍卖款优先受偿，中止对该房屋的评估拍卖。本院对南戴河“泊海美度”第10栋房屋暂缓拍卖程序。2019年10月8日，秦皇岛市中级人民法院做出（2019）冀03执异509号执行裁定书，裁定驳回了滦县普惠科技小额贷款公司的执行异议请求。后滦县普惠科技小额贷款公司未提起执行异议之诉。2019年11月13日，对南戴河“泊海美度”第10栋房屋进行起拍，按照南戴河“泊海美度”第10栋房屋市场价格10427800元基础上降价20%，即8342240元，每平方米单价4907.20元。2020年1月19日，河北省产权交易中心对南戴河“泊海美度”第10栋房屋进行网上拍卖，2020年1月20日买受人魏海粟以8342240元成交。 申诉人黑龙江同发房地产综合开发有限公司、黑龙江同发房地产综合开发有限公司抚宁县南戴河分公司、苗峰称，请求秦皇岛经济技术开发区人民法院撤销秦皇岛衡泰房地产评估公司作出的关于南戴河“泊海美度”第10号楼房地产《评估报告》。事实和理由：案涉评估报告评估的房产价值明显过低，程序违法，故对此提出异议，理由如下：1、程序违法。由于“泊海美度”十号楼产权实际已经转移给了滦县普惠科技小额贷款公司，2019年3月秦皇岛开发区法院开始接手执行这个案件后，申诉人如实报告上述情况，但法院还是坚持评估十号楼。故申诉人没有参与选择评估单位。2019年11月，申诉人收到秦皇岛开发区法院电话通知，就执行标的及利息计算事宜通知双方到秦皇岛开发区法院说明理由。2019年11月13日申诉人按法院要求到秦皇岛开发区法院就利息计算等问题向法院进行陈述，之后接待的工作人员拿出秦皇岛衡泰房地产评估公司作出的关于南戴河“泊海美度”十号楼的房地产评估报告。当时申诉人提出，因十号楼已抵债出售给滦县普惠科技小额贷款公司，并已进行了网签，据了解该公司已提执行异议，所以申诉人不领取评估报告。申诉人看到是2019年8月8日出具的评估报告，2019年11月27日秦皇岛开发区发布公告，公告内容为：“现通知你方于公告发布之日起五日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行的，法院将对已查封的黑龙江同发房地产综合开发有限公司所有的上述房屋进行评估、拍卖。”而在公告发布三个月前就已对房产进行了评估，先评估后公告，明显不合理。另外，公告所说2017年2月7日以(2017)冀03执11号执行裁定查封十号楼与事实不符，当时本案在秦皇岛市中级人民法院执行，中院查封后，申诉人提出十号楼已抵债给滦县普惠科技小额贷款公司故中院将十号楼予以解封。因此，申诉人认为，申诉人没有参与述择评估机构，且先评估后公告程序违法。2、“泊海美度”十号楼不在申诉人抵押给长城公司抵押物范围内，并已出售给滦县普惠科技小额贷款公司。申诉人从长城资产公司贷款用“泊海美度”5、7、8、9号楼抵押，十号楼不在抵押范围内。2015年为了支付长城资产公司借款利息，申诉人向滦县普惠科技小额贷款公司借款600万元，当时以“泊海美渡”十号楼作为担保，双方约定还不上本息以物抵债出售给滦县普患科技小额贷款公司（到2019年末欠款本息超过了1000万元），故申诉人与滦县普惠科技小额贷款公司签订了销售合同并在北戴河新区房产局进行了网签备案。3、评估价格过低。“泊海美度”公寓平层的平均销售价格13，000元/平方米，周边戴河庭院售价都在15，000元/平方米。评估的“泊海美渡”十号楼是独立的带花园和停车位的1，700余平方米的精装修小楼，秦皇岛衡泰房地产评估公司的评估价格是10，427，800元，每平方米单价才6，134元，连成本都不够。不知道这个评估公司是依据什么评估出来的这个价格？而法院又在如此低的价格上降价20%起拍，每平方米价格仅为4，907元，明显的不合理！如此下去将给申诉人造成几千万的经济损失，有可能直接导致企业破产。综上所述，程序违法，评估报告评估的房产价值明显过低。请求贵院撤销秦皇岛衡泰房地产评估公司作出的评估报告。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第八条规定，选择评估、拍卖机构应当通知审判、执行人员到场。第九条规定，人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条规定，采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。第十八条规定，评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到现场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。现场勘验需要当事人、协助义务人配合的，人民法院依法责令其配合；不予配合的可以依法强制进行。《河北省高级人民法院关于进一步规范执行评估、拍卖工作的指导意见》第十条规定，委托评估案件立案后，应当在5日内通知双方当事人从财产所在地的司法评估机构名单库中协商确定3家评估机构及顺序。协商不成或者因一方当事人下落不明无法进行协商的，应当及时采取摇号方式随机确定3家评估机构及顺序。《河北省高级人民法院对外委托工作实施细则（试用）》第十五条规定，监督协调员收案后，应当在3个工作日内采取书面、电传等有效方式通知当事人按指定的时间、地点选择专业机构。第二十七条规定，对外委托的案件需要勘验现场的，监督协调员应当提前3个工作日通知受委托方和当事人。任何一方当事人无故不到场的，不影响勘验工作的进行。勘验应当制作勘验笔录。委托评估过程中，本院司法辅助室工作人员未按上述规定通知双方当事人协商评估机构，直接进入摇号程序；未按规定通知相关人员参加现场摇号，未通知执行人员、监督指导员等人员到场，摇号只摇一个号；未组织相关人员勘验现场，没有勘验笔录；未按上述规定选定评估机构。被选定的评估机构秦皇岛衡泰房地产评估公司受委托后，在评估过程中未组织现场勘验，并且只对评估标的房屋的外表进行勘验，未进入评估标的房屋内，房屋内部装修情况及隐蔽工程未做评估参考，同时评估报告未说明评估房屋的土地性质。秦皇岛衡泰房地产评估公司未遵循评估程序，故该评估报告不应采信，本院依据不被采信的评估报告作出的（2019）冀0391执719号之五拍卖裁定及网络委托拍卖行为应予撤销，评估机构收取的90,000元评估费应退还申请人，拍卖机构收取的拍卖佣金145,133元应退还给买受人，应予退还竞买人支付的拍卖款8,197,107元。 在执行过程中，经被执行人信访提出异议，本院院长对本案执行已经发生法律效力的执行裁定书提交本院审判委员会讨论。经本院审判委员会讨论认为本案评估执行行为确有错误需要纠正，决定进行执行监督，并立案审查。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《河北省高级人民法院对外委托工作实施细则（试用）》第十五条、第二十七条，《河北省高级人民法院关于进一步规范执行评估、拍卖工作的指导意见》第十条，依据《最高人民法院关于人民法院发现本院作出的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定确有错误以及人民检察院对人民法院作出的诉前保全裁定提出抗诉人民法院应当如何处理的批复》第（一）项，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第八条、第九条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行信访案件若干问题的意见》之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 一、撤销秦皇岛经济技术开发区人民法院2019年8月2日作出的（2019）冀0391委评20号《评估委托书》秦皇岛经济技术开发区人民法院评估委托评估机构秦皇岛衡泰房地产评估有限公司对黑龙江同发房地产综合开发有限公司抚宁县南戴河分公司位于南戴河“泊海美度”第10栋房屋价格评估的评估委托行为。 二、秦皇岛经济技术开发区人民法院对评估机构秦皇岛衡泰房地产评估有限公司于2019年8月8日作出的秦衡泰[2019]房评字第0808号《评估结果报告》不予采用；评估机构秦皇岛衡泰房地产评估有限公司退还申请执行人秦皇岛宝通典当有限公司评估费90,000元。 三、撤销秦皇岛经济技术开发区人民法院2019年11月27日作出的（2019）冀0391执719号之五《执行裁定书》；河北省产权交易中心返还买受人魏海粟拍卖收取的佣金145,133元；秦皇岛经济技术开发区人民法院退还买受人魏海粟对位于南戴河“泊海美度”第10栋房屋的拍卖款8,197,107元。 以上款项，于本裁定生效后三十日内履行完毕。 本裁定立即执行。 审 判 长  柴国权 审 判 员  孙 庆 人民陪审员  吴 娟 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  于 颖