广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终431号上诉人（原审被告）：仇志洪，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：关志雄，广东万士达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颉雯，广东万士达律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：温兴友，男，汉族,住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。原审被告：顺德北滘盈合洗涤服务部，经营场所地佛山市顺德区。经营者：仇志洪。委托诉讼代理人：关志雄，广东万士达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颉雯，广东万士达律师事务所律师助理。上诉人仇志洪因与被上诉人温兴友及原审被告顺德北滘盈合洗涤服务部（以下简称盈合服务部）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人仇志洪上诉请求：1.撤销一审判决，驳回温兴友的全部诉讼请求；2.温兴友承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定：仇志洪与盈合服务部虽认为温兴友未告知其何时搬离案涉厂房，但案涉厂房因被政府征收，温兴友于2018年8月初已将其生产设备、成品等大部分物品搬走，也未继续在案涉厂房进行生产经营及支付租金的异常状态下，仇志洪应当及时采取有效措施避免损失的扩大，但仇志洪并未进一步对温兴友进行催促或通知温兴友将案涉厂房内剩余物品搬走，仇志洪对此亦存在过错。该认定错误。1.仇志洪与温兴友签订《厂房租赁合同》后，温兴友拥有如何使用案涉厂房的权利，仇志洪无权利和义务监管温兴友如何使用厂房，故仇志洪对此无过错。2.由于温兴友未提供充分证据证明其已于2018年8月10日将案涉厂房内的全部物品搬出，并于2018年8月12日向仇志洪交付了厂房钥匙，因此，一审法院认定温兴友承担举证不能的法律后果。既然温兴友并没有充分的证据证明其已于2018年8月10月将案涉厂房内的全部物品搬出，仇志洪也不清楚温兴友是何时将案涉厂房内的物品搬走，仇志洪无须催促或通知温兴友将案涉厂房内剩余物品搬走。退一步说，即使温兴友于2018年8月初已将其生产设备、成品等大部分物品搬走，但温兴友仍有部分物品存放在案涉厂房，当时，仇志洪与温兴友签订的《厂房租赁合同》的租赁期限仍未届满，案涉厂房未被政府正式征收，温兴友有权继续使用案涉厂房，温兴友使用案涉厂房用于生产经营或存放货物与仇志洪无关，仇志洪不存在任何过错。只要温兴友继续使用案涉厂房，即应向仇志洪支付租金。且仇志洪多次向温兴友追收拖欠的租金，温兴友同意从押金中抵扣拖欠的租金。3.根据仇志洪提供的仇志洪与梁某艳签订的按金抵扣明细可知，梁某艳对案涉厂房租金收取到2018年10月30日。仇志洪已向梁某艳支付了全部的厂房租金及2018年1月至9月全部厂房的房产税，其中包括温兴友租赁的案涉厂房的租金89505元(33150元/月×2个月+33150元/月÷30天×20天)及房产税14936.40元(1659.6元/月×9个月)，上述款项由梁某艳收取。梁某艳及仇志洪均没有阻止温兴友继续使用案涉厂房，温兴友仍然有继续使用案涉厂房的权利，其不存在损失，故仇志洪不必采取措施避免损失的扩大。一审法院认为仇志洪存在过错，根据公平合理原则确定占有使用费减半，是适用法律错误。（二）根据仇志洪与梁某艳、冯某基、陈某燊、卢某签订的《租赁合同》可知，佛山市北滘镇西滘工业区******厂房的出租方是梁某艳、冯某基、陈某燊、卢某，故前述四人应向税务部门缴交相应的房产税。签订租赁合同时该四人指定梁某艳为出租方的联系人，故仇志洪向出租方支付的租金、税金等均是支付给梁某艳，梁某艳收到仇志洪支付的款项后如何分配租金及缴税与仇志洪无关。根据仇志洪提供的2018年1月13日收据及账户明细可知，温兴友支付2017年4月至2017年12月的房产税为14726.4元，仇志洪向梁某艳支付全部案涉厂房的税金21206.4元。仇志洪并不清楚梁某艳收到上述税金后是否代全部出租方缴交房产税。（三）由于温兴友承租案涉厂房后注册了佛山市顺德区北滘镇某厨具厂（以下简称某厨具厂）及广东某厨具设备有限公司（以下简称某公司），故上述两企业涉及的房产税应由温兴友承担。一审法院未查清此事，属认定事实不清。温兴友应承担案涉厂房2018年1月至9月的房产税14936.40元(1659.6元/月×9个月)，仇志洪已向梁某艳实际支付该税费，一审法院单凭只有缴款人为梁某艳的电子缴款凭证而没有其余出租方冯某基、陈某燊、卢某的电子缴款凭证，就认定仇志洪代温兴友缴交的房产税为3316.80元，是认定事实错误。温兴友拖欠仇志洪2018年8月11日至10月30日的租金以及2018年1月到9月的税款合计104441.40元。温兴友曾同意仇志洪从押金中予以抵扣，故仇志洪有权在押金中扣减温兴友拖欠的款项。温兴友的押金已被抵扣完毕，不存在退还押金的事实。被上诉人温兴友辩称，（一）2018年8月2日政府已经明确对温兴友的补偿评估价，温兴友于8月初搬离。（二）2018年8月发生的最后一个月的水电费已经缴纳，涉案厂房的钥匙按照仇志洪的要求放到小卖部，故涉案厂房已经移交给仇志洪。仇志洪在2018年8月之前会定期要求温兴友支付水电费，但其在2018年8月之后没有催缴，在2018年9月9日的微信上也仅称温兴友8月的租金未缴，印证了温兴友在2018年8月已经将厂房移交给仇志洪的事实。（三）2018年9月3日，拆迁评估的表格经政府部门签名后移交给仇志洪，如温兴友未搬离，政府部门不会在该表格上签名。因此，从该日起，温兴友完全没有支付租金的必要。（四）双方对房产税负担无明确约定，仇志洪要求温兴友负担房产税无依据。房产税应由出租方承担，完税后由税务部门出具完税凭证。仇志洪未出具完税凭证，不能证明其主张的房产税已经实际缴纳。温兴友向一审法院提出诉讼请求：1.仇志洪、盈合服务部连带向温兴友退回押金99450元及支付资金占用费（以99450为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息自本案起诉日计算至实际清偿日）2.本案诉讼费由仇志洪、盈合服务部承担。一审法院认定事实：梁某艳、冯某基、陈某燊、卢某向佛山市********民委员会承租了佛山市顺德北****工业区******的土地（面积为7.13亩、租期为2017年3月5日起至2027年3月4日止），后经佛山市********民委员会同意梁某艳、冯某基、陈某燊、卢某将佛山市顺德北****工业区******厂房（面积为4450㎡）转租给仇志洪、林某意，后又经梁某艳、冯某基、陈某燊、卢某同意，仇志洪将佛山市顺德北****工业区******之二厂房（面积为2550㎡）转租给温兴友。2017年3月10日，仇志洪作为甲方（出租方）与温兴友作为乙方（承租方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将其坐落于佛山市顺德北滘镇西滘工业区******之二厂房出租给乙方，建筑面积为2550㎡，租期为6年，由2017年3月10日至2023年3月10日，租金每月为每平方13元即33150/月，每三年递增7%，乙方应与每月9号前将当月租金一次性支付至甲方指定的银行账户，如无法及时交付应提前双方协商，否则将于违约金中扣除。乙方向甲方缴纳99450元为违约押金，租赁期满后，各项费用全部结算完毕后当日退回押金（不含银行利息）……合同还作了其他约定。签订《厂房租赁合同》后，温兴友于2017年3月10日向仇志洪支付了押金99450元，后温兴友按合同约定支付租金、水电费至2018年8月10日(2018年7月12日支付了2018年7月11日至2018年8月10日租金，2018年8月12日支付了2018年7月11日至8月10日水电费7664.60元)、房产税支付至2017年12月。另查明2，案涉佛山市顺德北滘镇西滘工业区******厂房因广佛环线佛山西站至广州南站、佛山市城市******线工程（顺德区北滘段）站场前路等配套设施项目建设需要被征收（收回）。另查明3，仇志洪、盈合服务部提供的温兴友2018年8月2日拆迁补偿评估明细表记载补偿评估总价为187788元，佛山市顺德区北滘镇国土城建和水利局工作人员于2018年9月3日在上述拆迁补偿评估明细表签名确认。另查明4，温兴友与仇志洪微信对话记载：2018年8月8日仇志洪微信向温兴友发送落款日期为2018年8月8日收据一份，该收据记载“今收到温友兴8月租金33150元、水费272.60元、电费7392元”并发送语音：“八月份的水电费租金，我刚才抄了表了，你看一看”。温兴友：“那我看一下啊。”……2018年8月12日仇志洪：“你先把那个水电费先交给我，然后那个租金，我到时候跟你一起跟房东那边谈，因为他们还没有答复。那水电费你先交给我，我要先转电费和水费过去，不然停了我们电比较麻烦。”温兴友：“好的好的，我知道了，谢谢，等一下给你安排，我现在路上开车”。2018年8月29日仇志洪：“温老板，我现在查到那个收据了，八月份的租金还没有转过了的，只是那个水费和电费而已。”2018年9月9日仇志洪：“你八月份的租金也还没给我，然后那个水电费也还没给我。”2019年1月3日仇志洪向温兴友发送税费明细表图片，该明细表记载“每月乙方负责房产税2409.60元，其中盈合厂180元×4个人=720元、火焰山302.40元×4个人=1209.60元、李得海120元×4个人=480元”并发送语音“温老板，这是房东刚发给我的那个税，他说火焰山八月份就减了，陈得海就11月份减了的，我们厂的就十月份减的。然后他就按照九月份，到九月份我们要给他们数。所以你看看你那一部分付多少，我那一部分付多少。这样就是税的这一部分了，把这一部分搞完后，我们就可以结束了”温兴友：“我们是一月到八月，我是八月那个七月二十九就搬了，8月5号就搬完了，你看一下嘛，反正你怎么算，你给算起来，单子给我看一下，因为我们房租是交到八月十一嘛，我们合同签的是8月11嘛，反正就已经交钱了，你那是八月，你就九月要交，我不懂，因为我八月都已经没有生产，执照都迁出去，我六月那个火焰山营业执照都迁走了……”仇志洪：“这个是他在税所那里打的，你那个税里面还有你的名字，我也不知道是什么回事，反正他是你们名字他肯定扣你的钱这很正常，对不对。”“这个是房产税，你看一看是房产税。你先看看吧，反正他说现在是交了这些钱，你明白吗，因为去年我们不是交过一次税吗”温兴友：“对的，这样吧，什么时候有空咱们坐下一块结一结就可以了，反正在上面扣就行了嘛，你什么时候有空跟他约我过来，咱们一算一扣，对吧”仇志洪：“好的”。另查明5，2019年2月2日仇志洪向梁某艳缴纳案涉佛山市顺德北滘镇西滘工业区******之二厂房租金至2018年10月、佛山市顺德北滘镇西滘工业区******全部厂房2019年1月至9月房产税21686.40元（2409.60元/月）。另查明6，仇志洪、盈合服务部提供的电子缴款凭证显示梁某艳缴纳了佛山市顺德北滘镇西滘工业区******之二厂房（广东某厨具设备有限公司）2018年1月至7月房产税2116.80元（302.40元/月×7个月）、8月房产税60.48元，佛山市顺德北滘镇西滘工业区******之三厂房（佛山市顺德区北滘镇某厨具设备厂）2018年1月至10月房产税1200元（120元/月×10个月）、11月房产税28元。一审法院认为：一、关于《厂房租赁合同》是否有效的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”仇志洪、盈合服务部未能提交该合同中所约定的“厂房”的产权证（或取得建设工程规划许可证）的相关证据，依法应承担举证不能的法律后果，故温兴友与仇志洪签订的《厂房租赁合同》无效。二、关于退回押金的问题。一审法院分析如下：首先，由于案涉《厂房租赁合同》无效，仇志洪收取的99450元押金应向温兴友退回，但由于温兴友占有使用了案涉厂房，理应在其占有案涉厂房期间参照合同约定的租金标准向仇志洪支付占有使用费。其次，温兴友虽主张其于2018年8月10日已将案涉厂房内的全部物品搬出并于2018年8月12日向仇志洪交付了厂房钥匙，但温兴友并未提供充分证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，且在2018年8月29日及9月9日仇志洪向温兴友微信追要2018年8月租金及水电费时，温兴友也未回复告知仇志洪其已于2018年8月10日搬走并交付钥匙，不符常理，故一审法院对温兴友上述主张不予采信。再次，仇志洪、盈合服务部虽认为温兴友未告知其何时搬离案涉厂房，但案涉厂房因被政府征收，温兴友于2018年8月初已将其生产设备、成品等大部分物品搬走，也未继续在案涉厂房进行生产经营及支付租金的异常状态下，仇志洪应当及时采取有效措施避免损失的扩大，但仇志洪并未进一步对温兴友进行催促或通知温兴友将案涉厂房内剩余物品搬走，仇志洪对此亦存在过错，根据公平合理原则，一审法院酌定2017年8月11日至2018年10月31日的占有使用费减半收取为44200元[88400元（33150元/月÷30天×20天+33150元/月×2个月）÷2]。最后，温兴友虽只同意承担梁某艳缴纳的2018年1月至2018年8月10日期间的房产税，但根据温兴友与仇志洪2019年1月3日微信聊天记录及仇志洪提供按金抵扣明细可知，佛山市顺德北滘镇西滘工业区******之二厂房房产税计至2018年7月、佛山市顺德北滘镇西滘工业区******之三厂房房产税计至2018年10月，且梁某艳也缴纳上述期间房产税（仇志洪也已向梁某艳缴纳），仇志洪代缴的上述部分房产税3316.80元（2116.80元+1200元）元应予以扣减，故仇志洪应退回押金51933.20元（99450元-44200元-3316.80元）予温兴友。仇志洪主张应扣减代缴的其他部分房产税没有提供充足证据予以证实，温兴友对此有异议，双方无法就该部分代缴的房产税抵扣押金达成合意，故一审法院在本案中不予处理，温兴友可另行主张权利。三、关于温兴友主张利息损失的问题。因双方在签订《厂房租赁合同》时，温兴友没有谨慎核实案涉厂房是否取得产权证或取得建设工程规划许可证，仇志洪明知厂房现状仍出租厂房，故温兴友与仇志洪对案涉租赁合同无效均有过错，且双方在厂房办理退场手续及履行催促义务方面也存在过错，双方应当各自承担相应的过错责任，故一审法院对温兴友主张的利息损失不予支持，应由温兴友自行承担。四、关于盈合服务部应否承担连带责任的问题。温兴友并未提供证据证实盈合服务部与仇志洪是实际共同出租方，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对温兴友请求盈合服务部承担连带责任不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、仇志洪应于判决发生法律效力之日起十日内向温兴友返还租赁押金51933.20元;二、驳回温兴友的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取为1143.13元（温兴友已预交），由温兴友负担546.18元，仇志洪负担596.95元。仇志洪并应于判决发生法律效力七日内向一审法院缴纳。对温兴友多预交的596.95元在判决发生法律效力后，由温兴友申请退回。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院根据仇志洪的申请，向国家税务总局佛山市顺德区税务局查询梁某艳、冯某基、陈某燊、卢某缴纳房产税的情况，该局向本院出具的复函。经审查，该复函来源真实，形式合法，可以作为本案的定案依据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2018年1月13日，仇志洪出具收据，载明：“今收到温兴友18年1月租金33150元……另：税付17年4月-17年12月合计14726.4元。”在二审法庭调查中，仇志洪陈述温兴友曾在2018年8月搬迁；仇志洪主张温兴友应按照1659.6元/月的标准支付房产税。国家税务总局佛山市顺德区税务局向本院出具复函称：梁某艳、冯某基、陈某燊、卢某已缴纳佛山市顺德北滘镇西滘工业区******之二厂房（广东某厨具设备有限公司）2018年1月至7月的房产税，金额分别为2116.8元、2016元、2116.8元、2116.8元；已缴纳佛山市顺德北滘镇西滘工业区******之三厂房（佛山市顺德区北滘镇某厨具设备厂）2018年1月至10月的房产税，金额分别为1200元、1142.9元、1200元、1200元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。现无证据证明涉案厂房具有合法的规划报建手续，一审据此认定仇志洪和温兴友签订的《厂房租赁合同》无效，合法有据，本院予以确认并不再赘述。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各系承担相应的责任。因此，仇志洪基于《厂房租赁合同》向温兴友收取押金，现温兴友诉请仇志洪返还该押金，符合上述法律规定。鉴于仇志洪抗辩称温兴友尚有占有使用费和房产税未支付，而押金是在合同终止时用于清偿承租人未履行的金钱债务包括欠租等，因此，如仇志洪的该抗辩成立，应将上述欠款从押金中扣除后再返还予温兴友。故本案二审的争议焦点是：一、温兴友是否尚欠占有使用费，如欠，其具体数额是多少；二、温兴友是否尚欠房产税，如欠，其具体数额是多少。一、关于占有使用费的问题如上所述，合同无效，因合同取得的财产应予以返还，故温兴友应向仇志洪返还涉案厂房，但温兴友在未与仇志洪办理厂房交接手续之前，其占有使用涉案厂房获得利益，应参照《厂房租赁合同》约定的租金标准向仇志洪支付占有使用费。同时，因《厂房租赁合同》无效，合同关于租赁期限、违约责任等约定均无效，温兴友可随时向仇志洪返还涉案厂房，不受《厂房租赁合同》约定的租赁期限限制，温兴友返还涉案厂房后即无需再向仇志洪支付占有使用费，故仇志洪关于无论温兴友是否提前返还厂房，均应向其支付合同约定租赁期限内租金之主张，于法无据，本院不予支持。鉴于以上分析，对于温兴友是否欠付占有使用费，应审查温兴友何时将涉案厂房返还予仇志洪。温兴友对此应承担举证证明责任。温兴友主张其已于2018年8月10日前搬离涉案厂房并向仇志洪交还厂房钥匙，但未提供证据证明其主张，仇志洪对此亦不确认，温兴友应承担举证不能的不利后果。仇志洪主张温兴友应支付2018年8月11日至2018年10月31日期间的占有使用费，其主张是否成立，本院分析如下：如上所述，温兴友在与仇志洪办理厂房交接手续之前，因其占有使用涉案厂房，应参照《厂房租赁合同》约定支付占有使用费。但是，《厂房租赁合同》在履行期间因涉案厂房被政府征收而无法继续履行，仇志洪亦承认温兴友提前于2018年8月开始搬迁，对于此种情况，作为出租人的仇志洪应给予温兴友合理的搬迁期（一般为一个月左右），在该搬迁期内仇志洪不应收取占有使用费。扣除该搬迁期，对于温兴友未交接涉案厂房的剩余期间，温兴友仍应参照《厂房租赁合同》标准支付占有使用费。故对于仇志洪主张的上述期间的占有使用费，本院酌情确定从中扣除一个月的占有使用费，温兴友尚应支付占有使用费为55250元（33150元/月÷30天×20天＋33150元）。因温兴友无法继续使用涉案厂房系政府征收所致，并非《厂房租赁合同》无效造成，故仇志洪主张的占有使用费亦非《厂房租赁合同》无效造成的损失，一审对此定性不当，其适用合同法第五十八条，认定双方均有过错，酌情确定双方各自承担一半的损失赔偿责任，亦处理不当，本院予以纠正。二、关于房产税的问题虽然《厂房租赁合同》未约定温兴友应向仇志洪支付房产税，但根据2018年1月13日仇志洪出具的收据，温兴友向仇志洪支付了2017年4月至12月的税费14726.4元，平均每月为1636.3元，与仇志洪主张的每月1659.6元的房产税大致相当。仇志洪主张该收据载明的税费即为房产税，温兴友虽对承担房产税虽有异议，但未能提供证据反驳该收据，亦未能说明该收据载明的税费为何种税费，故本院对仇志洪的主张予以采信，该收据证明双方之间存在温兴友向仇志洪支付房产税之交易惯例。根据仇志洪发给温兴友的微信内容，仇志洪主张的每月房产税构成是：“火焰山”302.4元×4人=1209.6元，“陈某海”120元×4人=480元，即该房产税为梁某艳、冯某基、陈某燊、卢某四人就“火焰山”“陈德海”缴纳的房产税。一审已判令温兴友支付梁某艳缴纳的房产税3316.8元。温兴友对此未提起上诉，但是对于仇志洪主张的冯某基、陈某燊、卢某缴纳的房产税，其辩称即使应缴纳，也应该以实际发生的房产税为准。根据税务部门的复函，梁某艳、冯某基、陈某燊、卢某已实际缴纳佛山市顺德北滘镇西滘工业区******之二厂房（广东某厨具设备有限公司）2018年1月至7月的房产税合计8366.4元，以及佛山市顺德北滘镇西滘工业区******之三厂房（佛山市顺德区北滘镇某厨具设备厂）2018年1月至10月的房产税合计4742.9元。仇志洪和梁某艳签订的按金抵扣明细亦显示仇志洪已向梁某艳垫付了房产税，故根据仇志洪和温兴友之间的交易惯例，温兴友应向仇志洪支付上述房产税合计13109.3元。一审对此认定不当，本院予以纠正。综上，温兴友尚欠租金55250元，房产税13109.3元，从押金99450中扣除后，仇志洪还应返还押金31090.7元。仇志洪诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，仇志洪的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。本案因二审发生新证据而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16210号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16210号民事判决第一项为：仇志洪应于本判决发生法律效力之日起十日内向温兴友返还租赁押金31090.7元;三、驳回温兴友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取为1143.13元，由仇志洪负担357.37元，温兴友负担785.76元；二审案件受理费1098.33元，由仇志洪负担657.53元，温兴友负担440.8元。本判决为终审判决。吴健南长判审姜欣欣员判审吴媛媛员判审二〇二〇年四月十一日黄清怡理助官法何泳怡员记书