广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1596号原告：江门市蓬江区资产经营管理有限公司，住江门市******。法定代表人：郑某1。委托代理人：林燕，广东东方大卫律师事务所律师。被告：江门市金域物业发展有限公司，住江门市蓬江区*********之三201室。法定代表人：温某1。委托代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托代理人：周兰桂，广东汉铎律师事务所实习律师。被告：江门市情缘食品有限公司，住江门市蓬江区*********之三101商铺。经营者：温某1。被告：温某1，男，汉族，1967年12月5日出生，住鹤山市*****************，公民身份号码440************034。原告江门市蓬江区资产经营管理有限公司诉被告江门市金域物业发展有限公司、江门市情缘食品有限公司、温某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告江门市蓬江区资产经营管理有限公司(下简称资产公司)的委托代理人林燕，被告江门市金域物业发展有限公司（下简称金域公司）委托代理人黄丽斌到庭参加了诉讼。被告江门市情缘食品有限公司（下简称情缘公司）、温某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资产公司向本院提起诉讼：一、请求判决三被告立即搬离占用的江门市蓬江区*********之三101铺位，并将上述商铺交还给原告；二、本案的全部诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2013年1月3日，原告与金域公司签订《生活配套区物业管理及商业出租管理合同（1#-4#）》（以下简称原物管及租赁合同），约定原告将江沙示范园区的1#-4#楼物业（包括江门市蓬江区*********之三101铺位，以下简称涉案租赁物）交由金域公司进行管理、统一招租，双方的租赁期限至2017年7月31日届满。原物管及租赁合同期限届满后，原告与金域公司未续签物管及租赁合同；原告多次要求金域公司将涉案铺位返还给原告，金域公司予以拒绝、甚至还将涉案铺位转租给情缘公司和温某1使用。原告为了方便管理，多次要求三被告返还涉案铺位，三被告均以各种理由推搪。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。经本院释明，原告资产公司明确于本案诉讼中请求确认原告于2019年4月18日发出《限期迁出通知书》给被告金域公司之日起已解除与被告金域公司之间的不定期租赁合同关系。原告资产公司对其起诉事实提供的证据有：1、江门市金域物业发展有限公司的企业信用报告；2、蓬江区情缘公司的企业信用报告；3、《江门市先进制造业江沙示范园生活配套区物业管理及商业出租管理合同》（以下简称《物业及出租合同》）及《江门市先进制造业江沙示范园生活配套区物业管理及商业出租管理合同》补充协议（以下简称《补充协议1》）、《江门市先进制造业江沙示范园生活配套区物业管理及商业出租管理合同》补充协议（二）（以下简称《补充协议2》）；4、配套区现状图；5、生活配套区首、二层租户信息汇总表；6、2019年4月18日的《限期迁出告知书》；7、江门市金域物业发展有限公司的工商内档资料；8、江门市蓬江区情缘公司的工商内档资料；9、照片；10、《棠下江沙示范园配套生活中心楼1#--4首二层承包经营管理协议》；11、《棠下工业园生活配套中心首、二层移交表》；12、2019年4月23日的工作联络函；13、2019年5月22日江沙示范园区公司发出《限期迁出通知书》1份；14、2019年5月23日金域公司《关于限期迁出通知书的复函》1份；15、2019年10月16日金域公司《关于江沙示范园区物业管理及商业出租管理合同履行情况的反映及要求》1份。被告金域公司答辩称：一、双方签订的《江门市先进制造业江沙示范园生活配套区物业管理及商业出租管理合同》第二章第四条、第三章第八条均规定，金域公司享有对于涉案物业的同等条件下的优先续约权，有权在同等条件下优先承租涉案物业。既然金域公司有权优先承租，为便于经营管理，金域公司应保留对于涉案物业的占有使用权，直至涉案物业的承租权确定为止。如果金域公司放弃优先承租权，才移交涉案物业给资产公司。金域公司另案向江门市蓬江区人民法院提起诉讼，要求确认享有优先续约权，本案的审理必须以金域公司提起的该诉讼的审理结果为依据。金域公司已书面向贵院申请中止对本案的审理。二、即使不考虑优先续约权，因为资产公司未履行支付委托装修及购置设备设施补偿款、管理费、代垫的维修费用的义务，金域公司有权行使同时履行抗辩权，不交付涉案物业给资产公司，资产公司的诉讼请求应当予以驳回。根据《合同法》第九十八条的规定，合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同终止后，在不考虑优先受偿权的基础上，金域公司固然有移交涉案物业的义务，但是，根据《江门市先进制造业江沙示范园生活配套区物业管理及商业出租管理合同》第二章第六条第13款、第三章第十一条第5款约定，金域公司根据物业管理和配套区外立面形象统一的需要，在管理区域内投入资金装修与购买设备设施，包括食街的门面装修及购置设备设施，物业办公场所所、保安设施、员工宿舍、园区职工文体活动场所装修及设备设施配备等，初步统计，装修部分的费用约35282326.27元，设备设施费用在60万元左右，资产公司应当予以补偿。此外，根据我国物业管理条例及有关法律法规规定，物业所有人聘请物业公司管理其名下出租或出售的物业，物业管理费应由业主或者物业使用人交付，因此空置物业的物业管理费应由资产公司向金域公司支付，截止至2020年2月，资产公司应向金域公司支付空置部分的管理费为1235577.5元，但一直未付;自2015年起，金域公司为维护物业居住环境，先行垫付维修费用合计62246.8元，包括2015年9月因修补园区内楼板裂纹渗水的维修费用25874.7元及2017年8月因园区内热水损耗垫付的费用36372.1元，根据合同约定，上述费用应由资产公司承担，但资产公司一直未付。以上三项费用均属在合同终止后进行结算和清理时资产公司应履行的义务，该义务与金域公司移交物业的义务应当同时履行，两者之间虽不属直接对价关系，但实质上具有牵连性，基于平等原则，金域公司应能行使同时履行抗辩权，在资产公司没有履行上述义务时，不移交涉案物业。三、在资产公司派员接收物业管理工作之前，金域公司有权拒绝交出包括涉案商铺物业，资产公司的诉讼请求应当予以驳回。物业管理和商业出租部分的管理是一个整体，而且物业用房是物业管理的必备场所，现资产公司要求金域公司限期交出该物业用房及商业铺，但未表示接管物业管理工作，也一直未派员接管物业管理工作，等于是拒绝履行合同终止后的与此相对应的主要义务(接收物业管理)，因此，在资产公司派员接收物业管理工作之前，金域公司有权拒绝交出商铺等物业。原告起诉要求被告金域公司搬离物业，但是现在物业实际由被告情缘公司占有，金域公司不应当负搬离物业的义务。对于原告资产公司主张解除租赁合同关系的问题。原、被告双方的物业管理和商业出租管理合同到期后，双方仍按原合同内容履行，虽然原告资产公司在2019年4月18日发出限期迁出通知书，但是并没有明确与金域公司解除合同，在此后金域公司仍依约缴纳租金，原告资产公司也照常收取、并且由于金域公司享有优先续约权，也明确向原告资产公司主张优先续约权，所以原告与被告金域公司之间关于涉案物业的租赁关系仍存在，并未解除，也不应当解除。被告金域公司在举证期限内提供的证据有：1、工作联络函（2019年4月23日）、工作联络函（2018年11月29日）；2、照片3张。被告情缘公司和温某1无到庭，无答辩，也没有提供证据。经审理查明：坐落于江门市蓬江区*********的江门市先进制造业江沙示范园生活配套区第一期物业1#至4#楼，总建筑面积22000平方米（粤房地权证江门字第**13094423、0113094435、0113094446、0113094450号）是原告资产公司自有物业，其中本案的涉案租赁物为江门市蓬江区*********之三101铺位（自编门牌编号）。2012年8月1日，原告资产公司与被告金域公司签订了一份《物业及出租合同》，其中合同主要约定：一、甲方（资产公司）将位于蓬江区棠下镇堡棠路21号的江门市先进制造业江沙示范园生活配套区第一期物业1#至4#楼，总建筑面积22000平方米租赁给乙方（金域公司）使用，并委托乙方进行物业管理；履约保证金3万元由乙方支付；二、物业管理部分：1、乙方应根据合同约定对配套区进行物业管理，宿舍区物业管理收费标准按建筑面积每月每平方米2元收取，首二层商铺物业管理收费标准由物业适用房与物业管理公司商议；2、合同期限共5年，由2012年8月1日起至2017年7月31日止，期满后同等条件下乙方有优先续约权；3、园区职工文化活动中心由乙方出资成立，甲方协助乙方办理相关报批手续，并向乙方提供774平方米的免收租金的场地（包括电影放映室178平方米、电脑培训师260平方米、桌球室170平方米、兵兵球室83平方米、图书阅览室83平方米；三、商业出租管理部分：1、甲方委托乙方代理招租除3号楼首层面积524平方米外的商业部分建筑面积，甲方按首层租金建筑面积每月每平方米10元，二层租金建筑面积每月每平方米5元的价格统一租赁给乙方，再由乙方以不高于该金额的价格租予第三方；2、位于**楼**园区职工文化活动中心的建筑面积为774平方米的物业由甲方免费提供给乙方使用；位于**楼**建筑面积为150平方米的物业服务用房由甲方免费提供给乙方使用，待二期物业开发建设并投入使用时，甲乙双方再另行计算免租面积；3、合同期限从2012年8月1日起至2017年7月31日止，期满后同等条件下乙方有优先续约权；4、乙方按照首、二层的商业出租率规定向甲方缴交租金；5、乙方如拖欠租金达15天甲方可终止合同；6、乙方因故终止未到期合同，应提前60天通知甲方，已预付的租金及履约保证金不作退回，并赔偿甲方损失。对于乙方前期投入资金的补偿方案，由乙方与承约者参照第二章第六条第13点及第三章第十一条第5点的做法；7、合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、物业服务用房及物业管理的全部档案资料；8、合同效力：合同自双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效（合同的起始日期为2012年8月1日），有效期5年。合同落款签署日期为2013年1月3日。同日，原告资产公司与被告金域公司签订一份《租赁合同》，约定资产公司将蓬江区棠下镇堡棠路21号3#楼201室（21号之三201）租赁给金域公司作物业办公用房，租赁面积为150平方米，原告免费提供该物业用房给金域公司使用至配套区后续开发建设完毕，甲乙双方在根据当时相关条例及实际情况另行协商计算物业服务用房免租面积。租赁期限5年，从2012年8月1日至2017年7月31日止。其中第四条第5点明确约定：“租赁期满，乙方应如期将办公场地归还给甲方。”，该合同存于被告金域公司的工商档案内。签订上述合同后，原告资产公司将合同约定物业（包括本案涉案物业）交付给被告金域公司进行物业管理及租赁使用。被告金域公司将部分物业再转租给承租人使用。租赁期间，被告金域公司将江门市蓬江区*********之三101铺位交由案外人吕国财（曾是被告金域公司法定代表人及股东之一）个体经营“蓬江区情缘面包店”用于经营餐饮，2015年5月28日从个体户“蓬江区情缘面包店”升级为企业，变更工商登记企业性质为自然人投资的有限责任公司，股东为被告温某1、吕国财。温某1、吕国财在该铺位经营情缘公司至今。但被告金域公司并未与被告情缘公司和温某1签订租赁合同。租赁期间原告资产公司与被告金域公司又签订了《补充协议1》和《补充协议2》，调整了商铺的租赁价格。2017年7月31日，租赁合同期限届满后，原告资产公司与被告金域公司没有续签合同，但是双方仍然按照原合同的约定继续履行合同(包括租赁及物业管理)。2018年5月18日，原告资产公司与案外人江门市先进制造业江沙示范园区投资有限公司（以下简称江沙示范园公司）签订《棠下江沙示范园配套生活中心楼1#--4首二层承包经营管理协议》，约定原告资产公司将位于蓬江区棠下镇堡棠路21号的江门市先进制造业江沙示范园生活配套区第一期物业1#至4#楼首、二层（总建筑面积6786.05平方米）租赁给江沙示范园公司承包经营管理（包括物业管理、招租管理），其中社区物业用房面积729.05平方米免费使用。承包期限5年，从2018年1月1日起至2022年12月31日止。2018年11月29日，被告金域公司以《工作联络函》向原告资产公司申请补交物业管理费1235577.5元。2018年11月30日，原告资产公司与案外人江沙示范园公司和被告金域公司签订《棠下工业园生活配套中心首、二层移交表》，由原告移交部分物业给江沙示范园公司（移交物业部包括本案涉案物业范围）。被告金域公司作为监交方盖章。2019年4月18日,原告资产公司向被告金域公司发出《限期迁出告知书》告知金域公司双方的合同期限于2017年12月31日届满，金域公司接通知后须于4月29日前完成撤场，停止收取物业管理费及代理出租的租金，并结清租金水电等费用，搬离承租物业。2019年4月23日，被告金域公司以《工作联络函》复函称不接受原告资产公司提出要求被告金域公司限期迁出物业的主张，并提出有优先续约权。2019年5月22日，江沙示范园区公司向被告金域公司发出《限期迁出通知书》告知其原告已经于2018年1月1日将生活配套区委托及承包给该司经营管理，要求被告金域公司限期迁出租赁的物业。2019年5月23日被告金域公司以《工作联络函》复函称不接受江沙示范园区公司提出要求被告金域公司限期迁出物业的主张，并提出有优先续约权。再查明，原告资产公司于1998年9月22日登记成立，是法人独资的有限责任公司，经营范围为：对蓬江区政府授权的区属资产进行管理和营运。被告金域公司于2012年6月12日成立，是自然人投资的有限责任公司，法定代表人是温某1，经营范围：物业投资、物业管理、餐饮管理、投资餐饮业、投资办商场，注册登记地址为江门市蓬江区*********之三201室。原“蓬江区情缘面包店”，是由吕国财于2013年11月26日成立的个体工商户，经营地址为江门市蓬江区*********之三101铺位。2015年5月28日，被告温某1和案外人吕国财作为发起人向工商行政部门申请对其个体经营的“蓬江区情缘面包店”从个体升级为企业被告情缘公司，并由吕国财和温某1共同出资50万元（其中温某1占99%份额，吕国财占1%份额），并变更工商登记企业性质为自然人投资的有限责任公司，法定代表人为温某1，经营范围：生产、销售食品，注册登记地址不变。庭审中，原告资产公司与被告金域公司确认合同履行期内双方正常履行租赁合同，被告金域公司按照原合同约定的租金标准交付出租物业租金给原告资产公司。被告金域公司对《生活配套区首、二层租户信息汇总表》中列明的金域公司将涉案租赁物交被告温某1就提案外人吕国财经营情缘公司的涉案铺位位置没有异议。被告情缘公司和温某1也并未对其占用的涉案铺位（21号之三101铺位）提出异议。本院认为，原告资产公司与被告金域公司2012年8月1日签订的《物业及出租合同》是双方当事人的真实意思表示，合同签订双方均对合同的合法有效没有争议，是合法有效的合同。从该合同的签订内容来看，既包含了租赁合同的内容，也包含了物业管理的内容，而本案为租赁合同纠纷，是资产公司作为涉案租赁物的权属人主张承租人金域公司及次承租人终止租赁合同关系并收回物业的纠纷。因此，本院仅对原、被告之间的租赁合同关系进行审查及处理由此而引发的相关纠纷，而对双方并未在本案中要求处理的物业合同关系不予审查及处理。结合原、被告各方的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告资产公司与被告金域公司在签订的《物业及出租合同》约定的租赁期限届满后双方之间是否存在租赁合同关系？2、如果存在租赁合同关系，原告资产公司与被告金域公司之间的租赁合同是否可以解除？何时解除？3、各被告是否应将涉案租赁物交还给原告？第一，关于原告资产公司与被告金域公司在《物业及出租合同》约定的租赁期限届满后双方之间是否存在租赁合同关系的问题。经查，《物业及出租合同》约定的租赁期限为2012年8月1日起至2017年7月31日止。合同期内，双方均正常履行租赁合同的内容，被告金域公司按照原合同约定的租金标准交付租金给原告资产公司。租赁合同期限届满后，原告资产公司与被告金域公司没有续签合同，也没有书面或口头约定具体的租赁期限，但是双方仍然按照原合同中关于租赁条款的约定继续履行合同，被告金域公司继续按合同约定标准缴纳本案涉案租赁标的物的租金，原告资产公司继续收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”及第二百三十六条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，可见，原告资产公司与被告金域公司虽然没有续签合同，但继续延续履行合同内容，承租人继续使用租赁物，因此在租赁合同期限届满后原租赁合同继续有效且属于不定期的租赁合同，被告金域公司虽然与被告情缘公司和温某1未签租赁合同，但被告情缘公司实际上系从吕国财个体经营的“蓬江区情缘面包店”升级为有限责任公司的，也自“蓬江区情缘面包店”成立时起一直在原工商登记地址（即涉案铺位）经营，被告金域公司也一直收取其租金，情缘公司与被告金域公司之间已经形成实际的不定期租赁合同关系，属于实际使用的次承租人。而被告温某1作为被告情缘公司的公司发起人之一，也完全应对上述公司与被告金域公司之间的实际租赁关系清楚。第二，关于原告资产公司与被告金域公司之间的租赁合同是否可以解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁合同，原告资产公司作为出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。因此，原告资产公司作为物业权属人和出租人，可以在提前通知承租人的前提下随时解除租赁合同。本案原告资产公司主张其已于2019年4月18日向被告金域公司发出《限期迁出告知书》告知金域公司接通知后搬离承租物业，故提出应以发出上述通知当日即确认双方之间的租赁合同关系解除。对原告该主张，本院认为虽然原告有提出解除合同的意思表示，但被告金域公司其后即书面回复原告不接受原告资产公司提出的上述主张，提出有优先续约权，原告资产公司收到被告金域公司的答复后，并未采取相应行动，包括诉讼行为，相反仍然继续收取被告金域公司缴纳的物业租金，直至本案起诉前。庭审中，原告资产公司与被告金域公司均确认被告金域公司承租《物业及出租合同》约定的租赁物业后一直有按照合同约定租金标准缴纳租金给原告资产公司收取直至本案起诉之日。因此，2019年4月18日后原告资产公司及被告金域公司的行为应视为双方自愿继续履行原租赁合同，即不能确认2019年4月18日双方的租赁合同关系解除。但根据合同法的规定，原告仍然有随时向被告金域公司提出解除双方之间的不定期租赁合同关系的权利。现原告于本案中已明确起诉主张解除双方之间的租赁合同关系，其主张合法有理，可确定本案起诉之日2020年1月19日为双方解除租赁合同关系之日。第三，关于涉案租赁物交还给原告的问题。经查明，原告资产公司将包括涉案租赁物在内的物业交付给被告金域公司租赁使用后，被告金域公司又将该涉案物业铺位实际租赁给被告温某1及案外人吕国财共同投资控股的被告情缘公司使用，现被告情缘公司作为次承租人仍实际占用租赁物（堡棠路21号之三101铺位）。根据《最高人民法院》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费的，人民法院应予支持。”的规定，出租人与承租人之间的租赁合同履行期限届满或者解除的情况下，次承租人与承租人的房屋租赁关系的基础已经不存在，承租人丧失了合法转租房屋的依据，次承租人再继续占有、使用房屋便属于无权占有。因此出租人作为所有权人，可以直接依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定向无权占有租赁物的次承租人主张返还租赁物。如上所述，由于已经确认原告资产公司与被告金域公司双方之间的租赁合同关系已于2020年1月19日解除，次承租人与被告金域公司的租赁合同关系也随之解除。在租赁合同解除后，负有腾房义务的被告情缘公司应将占用的涉案租赁物（21号之三101铺位）交还给原告资产公司。而被告温某1作为公司股东及发起人之一，应有义务监督被告情缘公司履行腾房的义务。因原告资产公司和被告金域公司双方签订的《物业及出租合同》中第四章第十二条第7点也约定合同终止时，金域公司必须将经营性商业用房等交还给原告资产公司，因此，被告金域公司也有交还租赁物业给原告的义务。至于被告金域公司以其有优先续约权为由抗辩原告解除合同收回铺位物业的诉讼主张的问题。本案被告金域公司提出的优先续约权是指优先承租权，但并不是法定权利，即在合同有约定的情况下在租赁届满，原承租人有优先于其他承租人承租的权利。原承租户必须在租期满前一定期限内向原告即出租方提出续租请求并优先签订租赁合同。但事实上，并未有证据显示被告金域公司在租期满前有向原告资产公司主张优先续约，使租赁双方可以形成固定期限的新的租赁合同关系。被告金域公司在租期届满后选择了继续履行合同但不签订合同，租赁双方均以实际行为确认以不定期租赁合同关系来延续原合同双方各自的权利义务。虽然被告金域公司直至2019年4月23日才以书面复函的形式向原告主张优先续约权，但明显超过了合理的期限。因此，被告金域公司实际上已然放弃了其拥有的优先承租权的权利。故其以此为由抗辩拒绝交还租赁物业给原告，明显理据不足，本院不予采纳其抗辩意见，其应按合同交还物业。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（五）项、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告江门市蓬江区资产经营管理有限公司与被告江门市金域物业发展有限公司双方就蓬江区棠下镇堡棠路21号江门市先进制造业江沙示范园生活配套区第一期物业1#至4#楼中的21号之三101铺位的租赁合同关系于2020年1月19日解除；二、被告江门市金域物业发展有限公司、江门市情缘食品有限公司应在本判决生效之日起三十日内立即搬离占用的江门市蓬江区*********之三101铺位，并将上述商铺交还给原告江门市蓬江区资产经营管理有限公司；三、驳回原告江门市蓬江区资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费200元，减半收取100元，由被告江门市金域物业发展有限公司、江门市情缘食品有限公司全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 莫少彬二〇二〇年四月二十日法官助理 林鸿杰书 记 员 张雅文