广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初6361号原告：谭木娟，女，1982年10月24日出生，汉族，茂名市茂**人，房产中介，高中文化，住茂名市茂南区**************。公民身份号码：440************425。委托诉讼代理人：谭冲女（系原告谭木娟胞姐），女，1979年12月25日出生，汉族，茂名市茂**人，房产中介，高中文化，户籍所在地茂名市茂南区*************，住茂名市**************。公民身份号码：440************464。被告：王伯沛，男，1974年12月23日出生，汉族，住茂名市茂南区***************。公民身份号码：440************338。第三人：何凌，女，1976年1月21日出生，汉族，茂名市茂**人，经商，大专文化，户籍所在地广州市越秀区**********，住茂名市*****************。公民身份号码：440************222。委托诉讼代理人：郭金宽（系第三人何凌丈夫），男，1975年12月13日出生，汉族，茂名市茂**人，自由职业，本科文化，户籍所在地广州市越秀区**********，住茂名市*****************。公民身份号码：440************438。原告谭木娟诉被告王伯沛、第三人何凌确认合同有效纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭木娟及其委托诉讼代理人谭冲女、第三人何凌的委托诉讼代理人郭金宽到庭参加诉讼，被告王伯沛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭木娟向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告谭木娟与被告王伯沛于2018年4月6日签订的《商铺租赁协议书》为合法有效协议；2.若商铺租赁协议被确认无效，则请求判令被告王伯沛退回原告谭木娟按商铺租赁协议合同已支付但未到期的租金30000元(2019年7月1日至2020年6月30日止)给原告，并从原告交款之日起至法院判决确定付款之日止，按年利率6%计算支付上述已占用的租金利息给原告，从合同签订之日起至付清款之日止；3.由被告王伯沛退回押金5000元及赔偿装修费15000元；4.第三人何凌对被告王伯沛应对原告起诉状中的第二项、第三项所要承担的责任，承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费用由被告和第三人负担。事实与理由：原告一贯从事房地产交易的中介服务。被告王伯沛与第三人何凌是长期的朋友关系。2018年4月6日，被告王伯沛将其一贯实际控制所有的位于茂名市茂南区********第8间商铺共42平方出租给原告使用，租期从2018年7月1日起至2020年6月6月30日止，租金每月2500元。签订协议时，原告支付了押金5000元及一次性付清了全部租金共60000元给被告王伯沛收取。原告与被告王伯沛在签订上述协议时，第三人何凌是完全知情的，对此也一直没提出任何异议。但在2018年8月间，第三人何凌却申请茂南区人民法院以（2018）粤0902执1279号公告，限令原告于2018年10月31日前搬空该商铺。鉴于此，原告认为其与被告签订的合同是合法有效的，签订时该商铺没有被法院查封、抵押现象，第三人何凌对此知情也不提异议。原告签订该协议时，第三人何凌也不是该商铺的所有权人，而房产证上登记的所有权人茂名市水产公司也清楚被告王伯沛出租商铺给原告经营。因此原告是完全有理由相信被告王伯沛是有权出租该商铺给原告的。据此，原被告双方的商铺租赁关系完全受法律保护。即使第三人何凌在原被告租赁关系成立后拥有该商铺的所有权，根据有关法律规定，买卖不破租赁。因此原被告双方签订的商铺租赁协议合法有效。原告怀疑被告王伯沛与第三人何凌是故意串通诱骗原告签订此合同，然后就由第三人出面要求原告搬出商铺，从中合谋骗取原告租金和押金。综上，原被告双方签订的商铺租赁协议，是被告王伯沛完全有权处分该商铺的情况下签订的，是合法有效的协议。因第三人要搬迁原告租赁期限未届满的商铺，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，诉至本院，望判如所请。被告王伯沛不作答辩。第三人何凌陈述称，一、茂名市**************是第三人何凌的合法财产，第三人何凌是合法物权人，该事实已经被生效法律文书所确认。根据已经生效的茂南区人民法院(2016)粤0902民初2780号《民事判决书》和茂名市中级人民法院(2018)粤09民终723号《民事裁定书》两份生效的法律文书，涉案商铺的物权为第三人何凌所有，结合茂南区人民法院出具的《协助执行通知书》，涉案的商铺已经处于办理过户登记手续当中。根据《物权法》第二十八条:“特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定可知，自生效法律文书送达之日起，第三人何凌已经取得涉案商铺的物权。二、被告王伯沛从未获得涉案商铺的物权，原告谭木娟与王伯沛签订的《商铺租赁协议书》为无效合同。（一）无论涉案商铺前手属于何人，被告王伯沛从未获得产权。涉案商铺系第三人何凌从广东省茂名市水产供销公司购买所得，水产公司自始至终没有将涉案商铺出租或转让给被告王伯沛，被告王伯沛也从来没有任何证据能证实其通过合法授权从水产公司处取得涉案商铺的使用权。（二）被告王伯沛在涉案商铺的物权诉讼中，采取欺骗当事人的方式，与原告谭木娟签订《商铺租赁协议书》，没有也不可能征求第三人何凌的意见，第三人何凌根本不知情，原告谭木娟称第三人何凌知情是在歪曲事实。第三人何凌与水产公司、王伯沛等人物权保护纠纷一案，茂南区人民法院于2017年8月10日作出一审判决，判决涉案商铺为第三人何凌所有。被告王伯沛不服一审判决，向茂名市中级人民法院提出上诉，茂名市中级人民法院于2018年5月15日裁定驳回上诉、维持原判。然而，早在2018年4月6日，被告王伯沛为了达到欺诈钱财的目的，采取欺骗方式，瞒着第三人何凌将涉案商铺出租，与原告谭木娟签订《商铺租赁协议书》。此时正值二审案件审理期间，虽然涉案商铺权属暂未被终审认定，但一审判决已经认定涉案商铺为第三人何凌所有，被告王伯沛根本无权另行与他人订立租赁合同。如果当时第三人何凌知道被告王伯沛与谭木娟签订《商铺租赁协议书》，绝对不可能同意。可见，被告王伯沛并不具有出租涉案房屋的主体资格，无论被告王伯沛与谭木娟何时签订《商铺租赁协议书》都是无效合同。三、原告谭木娟明知涉案商铺属于水产公司，不属于王伯沛，仍然签订承租合同，有恶意串通嫌疑，不属于善意承租人。法律上规定的善意第三人，是指无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，受让人取得动产或不动产的所有权。本案中，原告谭木娟只是一名承租人，并没有取得涉案商铺的所有权，不适用善意第三人的规定。根据原告谭木娟与王伯沛签订的《商铺租赁协议书》第一条约定，原告谭木娟已经对出租铺面进行了充分的了解，明知涉案商铺的产权登记为广东省茂名市水产供销公司，被告王伯沛明显不是涉案房屋的产权人，并不具有出租的权限，仍然承租。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法若干问题的解释(一)》第十六条:“不动产善意取得中受让人非善意的认定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:……(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误……真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”的规定可知，原告谭木娟不属于善意承租人。可见，原告谭木娟不是善意的第三人，无权向第三人何凌要求赔偿损失。相反，其在明知商铺不属于王伯沛的情况下，仍然签订租赁合同，有与王伯沛恶意串通的嫌疑。四、原告谭木娟应当将涉案商铺搬空交付给第三人何凌使用。根据《物权法》第三十五条规定，第三人何凌作为涉案商铺的所有权人，在原告谭木娟无权占有、使用涉案商铺时，有权要求原告谭木娟搬出涉案商铺。五、原告谭木娟实际使用第三人何凌的商铺事实清楚，应当向第三人何凌支付房屋使用费并赔偿损失。至于原告谭木娟是否存在损失，应当向合同相对方主张，与第三人何凌无关。2018年7月27日，茂名市中级人民法院作出的(2018)粤09民终723号《民事裁定书》生效，涉案商铺属于第三人何凌所有。根据《侵权责任法》第二条第一款:“侵害他人民事权益的，应当依照本法承担侵权责任”和第十五条:“承担侵权责任的方式主要有:(二)排除妨碍;(六)赔偿损失;以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”的规定可知，谭木娟、王伯沛无权占用第三人何凌的商铺进行经营收益，妨害了第三人何凌对涉案商铺的使用收益，应当赔偿损失，支付房屋使用费。在涉案商铺的隔壁，面积相同的情况下，收取租金的情况是每月3900元，应当参照此标准认定。至于原告谭木娟声称自己支付过租金给王伯沛，与第三人何凌完全无关。根据合同相对性原理，第三人何凌根本不是涉案《商铺租赁协议书》的当事人，一切损失均与第三人何凌完全无关，应当由谭木娟向王伯沛去索赔。六、原告谭木娟诉被告王伯沛一案，先起诉又撤诉再起诉的行为是浪费法院资源和不负责的行为，其目的是拖延时间想长期侵占损害第三人的合法权益。综上，第三人何凌请求确认：1.原告谭木娟与王伯沛签订的《商铺租赁协议书》为无效合同；2.驳回原告谭木娟对第三人何凌的全部诉讼请求；3.判令原告谭木娟将位于茂名市茂南区********第8间商铺交还给第三人何凌；4.判令谭木娟和王伯沛按照每月3900元的标准支付房屋使用费并赔偿第三人何凌的经济损失；5.判令谭木娟和王伯沛承担本案的一切诉讼费用。谭木娟的起诉完全没有事实和法律依据，请贵院依法驳回，维护第三人何凌合法权益。原告谭木娟围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、营业执照、被告身份证、原告谭木娟与被告王伯沛签订的《商铺租赁协议书》、《收据》、中国农业银行个人明细对账单、中国建设银行个人账户支出交易明细、微信账单、（2019）粤0902民初3264号之一民事裁定书、原告谭木娟与柯金旺（吴铭坚）签订的《商铺租赁协议书》、柯金旺签名的《收据》、柯金旺身份证、《收款收据》、中国建设银行转账记录、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、《收款收据》、《拍卖成交确认书》、《广东省茂名市拍卖行物品财产拍卖暨所有权转移证明书》、吴铭坚与被告王伯沛签订的《商铺租赁协议书》等证据；被告王伯沛未向本院提交证据；第三人何凌依法向本院提交了（2016）粤0902民初2780号民事判决书、（2016）粤0902民初2780号民事裁定书、（2018）粤09民终723号民事裁定书及生效确认书、（2018）粤0902执1279号之一协助执行通知书、（2018）粤0902执1279号之二协助执行通知书、（2018）粤0902执1279号之三协助执行通知书、不动产权证书、（2014）茂南法民一初字第435号民事判决书、（2015）茂中法立民终字第93号民事裁定书、（2018）粤0902民初3920号民事裁定书及生效证明书、（2018）粤0902执异87号执行裁定书、（2019）粤0902执异36号执行裁定书、（2019）粤0902执异63号执行裁定书等证据。经庭审证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院在认定事实中一并说明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：为经营房产中介服务部，原告谭木娟拟租赁茂名市**********第8间商铺作为经营场所。柯金旺向原告谭木娟出示了《茂名市拍卖行拍卖成交确认书》和《广东省茂名市拍卖行物品财产拍卖暨所有权转移证明书》，主张其经过拍卖取得上述商铺的权属。原告谭木娟又与邻近商铺确认商铺的出租人确是柯金旺。原告谭木娟（乙方，承租方）遂于2014年5月23日与柯金旺（甲方，出租方）签订《商铺租赁协议书》一份，约定：甲方自愿将茂名市**********第8间商铺（约42平方米）出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租铺面做充分了解，愿意承租该铺；经甲、乙双方协定，乙方预先交付押金5000元作为保证金，租金按每贰年租金60000元；租赁期限自2014年6月11日起至2018年12月30日止。按先付租金后使用原则，租赁期内乙方按贰年缴交租金，每次提前五天缴交下贰年承租金。乙方如逾期超过十五天后交付甲方租金，甲方有权提前终止合同并没收押金；租赁期内乙方如需要将甲方铺头转包他人，甲方将没收乙方所缴交的保证金，并帮助乙方办理有关手续。柯金旺在甲方处签名并按捺指模确认，原告谭木娟在乙方处签名并按捺指模确认。签署上述租赁协议后，原告谭木娟要求在确认案涉商铺能办理营业执照后才缴交租金及押金给柯金旺。2014年5月27日，原告谭木娟办理了茂名市城区信拓房地产中介服务部迎宾店的营业执照，经营场所登记的地址为案涉商铺。随后，原告谭木娟一次性向柯金旺缴交了两年租金。2014年6月1日，柯金旺向原告谭木娟出具《收据》一份：今收到谭木娟交来位于茂名市******第8间商铺2014年6月11日至2016年6月10日的租金60000元。两年租期后，原告谭木娟再次缴交两年租金。2016年6月11日，柯金旺向原告谭木娟出具《收款收据》一份：兹收到迎宾路95号之8号商铺交来2016年6月11日至2018年6月30日租金60000元、电费（6565度-5525度）×1.1元=1144元，合计61144元，柯金旺在《收款收据》的经手人处签名确认。原告谭木娟于2016年6月17日分别通过中国建设银行和中国工商银行向柯金旺转账48144元和13000元，合计61144元。2017年5月13日，柯金旺收取到原告谭木娟案涉商铺电费后，再向谭木娟出具《收款收据》一份：兹收到迎宾路95号之8号商铺交来2016年6月11日至2017年5月13日电费（7316度-6565度）×1元=751元。柯金旺在《收款收据》的经手人处签名确认。约2018年3月，柯金旺通知原告谭木娟称案涉商铺已经转让给吴铭坚，后吴铭坚作为新的出租方，直接在2014年5月23日的《商铺租赁协议书》上将“甲方（出租方）柯金旺”改为“甲方（出租方）吴铭坚”，吴铭坚在甲方处签名并按捺指模确认，并划开“柯金旺的签名及指模”。2018年4月6日，被告王伯沛向原告谭木娟出示王伯沛与吴铭坚签订的《商铺租赁协议书》，该协议书是吴铭坚作为甲方（出租方），被告王伯沛作为乙方（承租方），内容为：甲方自愿将案涉商铺（约42平方米）出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租铺面做充分了解，愿意承租该铺；经甲、乙双方协定，乙方预先交付押金5000元作为保证金，租金按每贰年租金60000元。租赁期限至2018年6月30日起至2020年6月29日止。被告王伯沛要求与原告谭木娟重新签订租赁协议，原告谭木娟（乙方，出租方）经与吴铭坚确认后，遂与被告王伯沛（甲方，承租方）签订《商铺租赁协议书》一份，协议约定：甲方自愿将案涉商铺（约42平方米）出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租铺面做充分了解，愿意承租该铺；经甲、乙双方协定，乙方预先交付押金5000元作为保证金，租金按每贰年租金60000元。租赁期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止。即先付租金后使用原则；租赁期内乙方按贰年缴交租金，每次提前五天缴交下贰年承租金。乙方如逾期超过十五天后交付甲方租金，甲方有权提前终止合同并没收押金；租赁期内乙方如需要将甲方铺头转包他人，甲方将没收乙方所缴交的保证金，并帮助乙方办理有关手续。被告王伯沛在甲方处签名并按捺指模确认，原告谭木娟在乙方处签名并按捺指模确认。随后，原告谭木娟根据被告王伯沛的要求将租金60000元转账给柯金旺，其中通过中国农业银行向柯金旺转账20000元、通过中国建设银行向柯金旺转账20000元、通过微信向柯金旺转账20000元。同日，被告王伯沛向原告谭木娟出具《收据》两份，分别载明“今收到谭木娟交来位于茂名市**********第8间商铺押金5000元，特立此据”、“今收到谭木娟交来位于茂名市**********第8间商铺2018年7月1日至2020年6月30日租金60000元，特立此据。备注：此款以转入柯金旺建行账户621*************523为准或转入柯金旺微信。”在原告谭木娟租赁期间，第三人何凌以其作为案涉商铺的产权人为由，起诉要求原告谭木娟搬出案涉商铺。原告谭木娟认为自己是合法租赁，拒绝搬出，并诉至本院，望判如所请。另查明，根据第三人何凌提交的相关裁判文书可知，涉案的茂名市**********第8间商铺原登记在广东省茂名市水产供销公司名下；在何凌与广东省茂名市水产供销公司的借款纠纷，双方已于2004年8月23日调解确认案涉商铺归何凌所有；（2018）粤09民终723号民事裁定书及（2016）粤0902民初2780号民事判决书于2018年7月27日生效后，确定了广东省茂名市水产供销公司应协助何凌办理案涉商铺的过户手续；上述法律文书生效后，因广东省茂名市水产供销公司不履行判决书确定的义务，何凌于2018年8月14日向本院申请强制执行；2018年10月17日本院发出搬迁公告，责令广东省茂名市水产供销公司于2018年10月31日前搬空案涉商铺交给何凌。原告谭木娟认为该执行行为损害其合法权益提出了执行异议申请，本院认为就案涉商铺一直未对谭木娟发出过具体的执行行为，因此谭木娟的异议申请不符合受理条件，故驳回了谭木娟的异议申请。2019年4月1日，本院向国家税务总局茂名市茂南区税务局发出协助执行通知书，请该局协助办理案涉商铺的产权变更登记手续及转移登记手续。后第三人何凌办理了案涉商铺的不动产权证书。庭审中，原告谭木娟明确其诉讼请求是要求确认其与被告王伯沛于2018年4月6日签订的《商铺租赁协议书》为合法有效协议，而不是确认合同无效。第三人何凌确认其在案涉商铺确权期间未向原告谭木娟主张过权利。本院认为，原告谭木娟明确其诉讼请求是确认合同有效，因此本案的案由应调整为确认合同有效纠纷。本案的争议焦点为原告谭木娟与被告王伯沛于2018年4月6日签订的《商铺租赁协议书》是否合法有效。在本院（2014）茂南法民一初字第435号民事判决书中已查明是茂名市拍卖行出具了案涉商铺的《茂名市拍卖行拍卖成交确认书》和《广东省茂名市拍卖行物品财产拍卖暨所有权转移证明书》给柯金旺及柯伟超，但因为柯金旺及柯伟超均没有向茂名市拍卖行支付拍卖款项，拍卖标的物没有成交，柯金旺及柯伟超并未取得案涉商铺的所有权。虽然柯金旺、吴铭坚、王伯沛均未向原告谭木娟出示案涉商铺的权属证书，但柯金旺提供了《茂名市拍卖行拍卖成交确认书》和《广东省茂名市拍卖行物品财产拍卖暨所有权转移证明书》给原告谭木娟，原告谭木娟凭相关材料办理了中介服务部的营业执照，且自2014年6月11日租赁案涉商铺以来，一直向柯金旺缴交租金及押金，案涉商铺的原产权人广东省茂名市水产供销公司及新产权人何凌均未向原告谭木娟主张过权利及告知其商铺存在产权争议，原告谭木娟完全有理由相信柯金旺、吴铭坚、王伯沛是合法占有案涉商铺并享有出租权。根据相关法律规定，房屋租赁权的权源为合法占有而非所有权，即使是擅自出租他人之物，根据无权处分的原理，也不影响租赁合同效力。本案中，原告谭木娟与被告王伯沛所签订的《商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。因此，原告谭木娟请求确认其与被告王伯沛于2018年4月6日签订的《商铺租赁协议书》为合法有效协议的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。原告谭木娟在庭审中明确其诉讼请求是要求确认房屋租赁合同有效，而不是要求确认合同无效，因此原告谭木娟有关要求被告王伯沛退租金、押金、赔偿装修费以及要求第三人何凌承担连带赔偿责任的诉诉讼请求，本院不予支持。第三人何凌主张原告谭木娟有恶意串通签订租赁协议之嫌疑，租赁协议无效等意见，于法无据，本院不予采纳。本案原告谭木娟要求法院确认合同的效力，亦即要求法院确定其与被告王伯沛之间的租赁合同关系合法有效，属确认之诉。第三人何凌在答辩中提出的其他答辩请求，不属于确认之诉的审理范围，且第三人何凌已另案提起诉讼，本案不作处理。被告王伯沛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告谭木娟与被告王伯沛于2018年4月6日签订的《商铺租赁协议书》合法有效；二、驳回原告谭木娟的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元（原告谭木娟已预付），由原告谭木娟负担250元，被告王伯沛负担275元。被告王伯沛应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告谭木娟，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 程柳梅二〇二〇年四月二十三日法官助理 杨惠雯书 记 员 麦晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。