山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初950号原告（案外人）：文登市钰岫物业服务有限公司，住所地威海市文登区天福办文山东路**东侧。法定代表人：黄伟，总经理。委托诉讼代理人：姜超，山东沛然律师事务所律师。被告（申请人执行人）：山东文登农村商业银行股份有限公司，住所，住所地威海市文登区世纪大道**div>法定代表人：丛培刚，董事长。委托诉讼代理人：赵磊，山东昀明律师事务所律师。第三人（被执行人）：山东御临实业有限公司，住所地，住所地威海市文登区葛家镇东华路**iv>法定代表人：林宜荣，总经理。委托诉讼代理人：张浩，工作人员。原告文登市钰岫物业服务有限公司（以下简称钰岫公司）与被告山东文登农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行），第三人山东御临实业有限公司（以下简称御临公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钰岫公司委托诉讼代理人姜超，被告农商行委托诉讼代理人赵磊，第三人御临公司委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。钰岫公司向本院提出诉讼请求：1、判令停止对位于威海市文登区御临华府小区通和路12号楼303室房产的执行，并解除查封；2、确认威海市文登区御临华府小区通和路12号楼303室归钰岫公司所有。事实与理由：钰岫公司为御临公司开发的御临华府小区提供物业服务，至2013年5月，因御临公司无力支付物业费，双方签订物业管理费抵债协议，就已欠费及之后钰岫公司继续提供服务产生的费用，御临公司以位于威海市文登区御临华府小区通和路12号楼303室房产作价306495元进行抵顶。协议签订后，御临公司即将上述房产交付钰岫公司，钰岫公司继续为御临公司提供物业服务至今。钰岫公司法定代表人于2016年底对上述房产进行了装修并入住。因御临公司一直未再交纳物业费，钰岫公司向法院提起诉讼，经法院判决确认，扣除上述抵顶房屋的价款后，御临公司仍应继续支付物业费25万余元。钰岫公司与御临公司签订的协议中约定御临公司应在一年内协助钰岫公司办理交接手续，但因第三人经营不善，无法正常办理业务，导致钰岫公司一直未能办理上述房产的过户手续。御临公司在未经钰岫公司同意的情况下擅自用涉案房产为借款提供抵押担保，侵犯了钰岫公司的合法权益。据此，钰岫公司为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。农商行辩称，首先，农商行对钰岫公司与御临公司之间签署物业管理费抵债协议的过程并不知情，无法确定协议签订的真正时间，也不清楚钰岫公司与御临公司物业服务合同的签订、履行和欠费情况，钰岫公司应提供双方签订的物业服务合同及合同履行的相关证据。其次，即使物业管理费抵债协议是真实的，该协议也不具备商品房买卖合同所必须具备的主要内容，该协议不应认定为商品房买卖合同。第三，钰岫公司称涉案房屋在物业管理费抵债协议签订之日即交付钰岫公司，并由钰岫公司法定代表人之子居住至今。钰岫公司的上述陈述与事实不符，也与执行异议听证时的陈述不符。第四，御临公司与农商行于2014年11月7日签订抵押借款合同，御临公司以涉案房产为借款提供抵押担保并办理了抵押登记手续；该时间钰岫公司与御临公司并未签订合法有效的商品房买卖合同，即使钰岫公司后来对涉案房屋进行装修入住，也属于恶意非法占有。第五，钰岫公司诉称因御临公司经营不善无法办理业务导致钰岫公司一直未能办理相关手续，该理由不能成立。御临公司2014年11月7日还与农商行签订了抵押借款合同并办理了抵押登记手续，可见并不存在御临公司经营不善导致不能办理相关手续的情况。综上，钰岫公司与御临公司签订的抵债协议并非合法有效的商品房买卖合同，钰岫公司也未支付全部价款，在法院查封之前未合法占有涉案房产，且存在因其自身原因未办理相关登记手续的情况，因此钰岫公司即使享有债权也无法对抗农商行所享有的抵押物权及优先受偿权，应当驳回钰岫公司的诉讼请求。御临公司述称，同意钰岫公司的诉讼请求。本院经审理，查明事实如下：2014年11月7日，农商行与山东御临国际贸易有限公司签订了《流动资金借款合同》，山东御临国际贸易有限公司向农商行借款4980000元，御临公司以其所有的房产为山东御临国际贸易有限公司借款提供抵押担保，并与农商行签订了抵押合同、办理了抵押登记。因山东御临国际贸易有限公司未按约定偿还借款本金及利息，农商行于2017年8月16日诉至本院。本院审理后于2017年10月30日作出（2017）鲁1003民初3886号民事判决书，判令“一、山东御临国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还山东文登农村商业银行股份有限公司借款本金4958000元;二、山东御临国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付山东文登农村商业银行股份有限公司截至2017年5月21日借款利息1210898.96元。并以4958000元为基数，自2017年5月22日起至实际给付之日止，按双方订立的《流动资金借款合同》约定的利率向山东文登农村商业银行股份有限公司支付利息；……四、山东文登农村商业银行股份有限公司对山东御临国际贸易有限公司提供抵押的房产（记载于文房他证市区字第××号房屋他项权证，包括位于威海市文登区通和路14号2单元104室、通和路14号3单元106室、通和路8号1单元401室、通和路12号1单元303室、……）折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；……”。（2017）鲁1003民初3886号民事判决书生效后，农商行向本院提出强制执行申请，在对该案的执行过程中，钰岫公司提出执行异议称，位于御临华府小区通和路**楼**的房产，御临公司已于2013年5月1日抵顶给钰岫公司清偿拖欠的物业费及电梯费等费用，要求解除对该房产的查封及执行。本院审查后作出（2020）鲁1003执异20号执行裁定书，驳回了钰岫公司的异议。钰岫公司不服，随后提起本次诉讼。钰岫公司称，其自2012年8月起开始为御临华府小区提供物业服务，于2014年8月与御临华府小区业主委员会签订物业服务合同。因御临公司负责管理的空置房屋也需要缴纳物业费及电梯维保费等费用，双方于2013年5月1日签署物业管理费抵债协议，约定“御临公司将位于御临华府3号楼303室房产（通和路12号楼303室，御临华府小区，房产面积87.57㎡，单价为3500元/㎡，总价为306495.00元），按上述现有标准抵顶上述所欠空置房物业费及电梯费。抵顶之后一年内乙方（即御临公司）协助甲方（即钰岫公司）办理相关交接手续。自本协议签订之日起，该房产所有权归甲方所有”。协议签订后，御临公司即将涉案房产的钥匙交与钰岫公司，至2016年底，与涉案房产等值的物业费等费用全部抵顶完毕后，钰岫公司法定代表人黄伟开始对涉案房屋进行装修，并由其子黄子豪居住至今。为证实上述主张，钰岫公司提交了涉案房产的电费收据、水表抄表明细及装修居住照片，钰岫公司同时申请原御临公司工作人员薛丽建出庭证实上述情况，薛丽建陈述的内容与钰岫公司所述基本一致。因御临公司一直未交纳物业费，钰岫公司于2019年7月1日向法院提起诉讼，要求御临公司支付物业费256101.65元（已扣除涉案房产的价值），法院根据钰岫公司提供的证据查明“御临实业（即御临公司）共欠付物业费、电梯费及其他费用总计562596.65元，扣除抵顶房屋价306495元，御临实业尚欠钰岫公司各项费用数额为256101.65元”，在此基础上法院认为“钰岫公司为证明其主张，向法庭提供了钰岫公司、御临实业双方签订《物业管理费抵债协议》、御临实业负责人签名并加盖其公司印章的《御临华府空置房物业费与电梯费》、《其他费用明细》、《外围空置门市房物业费明细》、《御临华府空置房》明细表等证据，同时还提交其公司根据双方签订的协议制作有关计算明细表，因御临实业经本院合法传唤未到庭放弃对该证据质证的权利，故本院对钰岫公司提供的上述证据予以采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。御临实业理应按照约定履行其义务。钰岫公司要求御临实业支付物业管理费、电梯费及其他费用共计256101.65元，证据充分，理由得当，本院予以支持。”据此本院作出（2019）鲁1003民初3981号民事判决书，判令“山东御临实业有限公司于本判决生效后十日内向文登市钰岫物业服务有限公司支付物业管理费、电梯费及其他费用共计256101.65元”。该判决书现已生效。根据以上情况，钰岫公司称，其在人民法院查封之前已合法占有涉案房产且支付全部对价，也并非因钰岫公司的原因未办理过户登记手续，符合法律规定的可以排除执行的情形。农商行称，首先，御临公司与钰岫公司签订的物业管理费抵债协议中对涉案房产的交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、供水供电等配套基础设施及公共设施的交付承诺和有关权益责任、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜、公共配套建筑的产权归属、解决争议的方法等均没有作出约定，该协议不应认定为合法有效的商品房买卖合同，即钰岫公司与御临公司并未签订书面的买卖合同。其次，涉案房产在钰岫公司占有使用前已抵押给农商行，即使钰岫公司之后再进行占有使用，也属于非法占用。第三，上述协议签订时御临公司欠付物业费及电梯费总金额仅为126822元，而涉案房产的约定价值为3064954元；钰岫公司2019年起诉主张的物业费为2013年至2019年期间的物业费，而2013年5月至2014年11月7日期间的物业费绝不可能达到涉案房产的价格，不排除御临公司原法定代表人为逃避债务而进行虚假陈述、制作虚假证据。第四，御临公司于2014年11月7日向农商行贷款，并于同日办理了抵押登记手续。御临公司与钰岫公司签订物业管理费抵债协议的时间是2013年5月1日，在此时间内，御临公司仍正常经营，钰岫公司完全有时间、有能力要求御临公司协助办理过户登记手续，其未能办理过户登记手续，系其自身原因导致。且农商行于2017年8月16日起诉要求御临公司偿还借款本息时，御临公司在上述案件审理的过程中对农商行主张的抵押物权和优先受偿权均没有任何异议，在该案中也并未提及涉案房产存在以房抵债的情况。因此，钰岫公司对涉案房产享有的权利不足以排除农商行对涉案房产享有的抵押权及优先受偿权，不足以排除对涉案房产的执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院依法应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人的原因未办理过户登记。本案中，钰岫公司为御临公司开发的御临华府小区提供物业服务，双方签订物业管理费抵债协议约定以转移涉案房产所有权的形式交付物业费，亦即钰岫公司以提供物业服务应收取的物业费作为对价获得涉案房产的所有权。故，虽然钰岫公司与御临公司之间未签订书面的商品房买卖合同，但涉案物业管理费抵债协议可以视为双方对涉案房屋所有权的转移及价款的支付方式等进行了约定，该协议可以认定为上述第28条第一款规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的“书面买卖合同”。钰岫公司在涉案房产被查封之前已合法占有该房产并使用至今，且其非因自身原因未能办理涉案房产的过户登记手续。根据（2019）鲁1003民初3981号民事判决书，钰岫公司提供的物业服务应收取的物业费等费用已远远超过涉案房产的约定价值，即钰岫公司已全额支付了涉案房产的房款。综上，钰岫公司取得涉案房屋，符合上述第28条规定的可以排除执行的情形。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、威海市文登区御临华府小区通和路12号楼303室房产归文登市钰岫物业服务有限公司所有；二、停止对位于威海市文登区御临华府小区通和路12号楼303室房产的执行，并解除查封。案件受理费5897元，由山东文登农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。审 判 长  李婉婉人民陪审员  谭程成人民陪审员  颜凤山二〇二〇年四月三十日书 记 员  谭 洁