福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初734号 原告（反诉被告）：石狮睿宇置业有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝盖镇子芳路与金盛路交接处恒大悦龙台营销中心，统一社会信用代码91350581MA31DUU74D。 法定代表人：王明甲，公司负责人。 委托诉讼代理人：高良汉，公司员工。 被告（反诉原告）：陈小红，女，1990年4月13日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：黄国辉。 委托诉讼代理人：张兴章。 原告（反诉被告）石狮睿宇置业有限公司（以下简称睿宇公司）与被告陈小红（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。睿宇公司的委托诉讼代理人高良汉，陈小红及其委托诉讼代理人黄国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 睿宇公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令陈小红立即向原告支付到期购房款174033元；2.请求法院判令陈小红向睿宇公司支付自2019年12月10日至实际付款为止按日计算逾期应付款的万分之一的违约金，暂计至起诉之日为591.71元(174033元×0.0001×34天)；3.本案诉讼费由陈小红承担。事实和理由：陈小红于2019年3月10日认购了石狮恒大悦龙台楼盘12幢2301单元房源，后于2019年5月16日与石狮睿宇置业有限公司签订了《商品房买卖合同(预售)》(编号：00046572)及《〈商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），并确认选择将购房款分期支付。依据《商品房买卖合同》第七条第(二)款关于分期付款的约定，陈小红须于2019年12月10日前支付购房款174033元。但至2020年1月13日，陈小红已逾期34日未付款，已构成违约。依据合同第八条逾期付款责任：逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金。 陈小红辩称，本案陈小红没有能力继续履行合同，并提出反诉请求：1.请求判令解除陈小红与睿宇公司签订的购房合同；2.请求判令睿宇公司要求退还已付的购房款435082元。3.请求调低违约金。双方在签订合同时睿宇公司存在过错，陈小红交付款项时，睿宇公司没有履行合同义务，而且签订的《补充协议》，是睿宇公司单方制作的格式合同，没有向陈小红提示，违约金过高，要求依法减少。 睿宇公司辩称，陈小红要求解除合同，应当按照《补充协议》约定的按已付购房款的50%支付违约金。陈小红没有能力付款是陈小红的责任，睿宇公司并未违约。《商品房买卖合同(预售)》《补充协议》经过政府备案，不属于无效。陈小红如果认为解除合同的违约金过高，应当按照法律的规定提供相应的证据证明。 睿宇公司及陈小红均围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行质证。对双方没有异议的《商品房买卖合同(预售)》《补充协议》《房款催缴函》《律师函》《交款核对单》《个人信用报告》《通用凭证》《录音光盘》《结婚证》等证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下：陈小红于2019年3月10日认购了石狮恒大悦龙台楼盘12幢2301单元，后于2019年5月16日与睿宇公司签订了《商品房买卖合同(预售)》(编号：00046572)及《补充协议》，该合同约定陈小红购买上述房产，套内建筑面积112.44平方米，分摊共有建筑面积35.47平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11766.11元，总价款为1740325元。签订本合同前，陈小红已支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。陈小红选择确认将购房款分期向睿宇公司支付：即在2019年3月13日前支付首期房价款87016元；自2019年6月起至2020年11月每三个月的第一个月的10号前各支付174033元，于2020年12月10日前支付261049元；余款348062元于2021年3月10日前支付。该合同第八条约定逾期付款责任，即除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。(2)逾期超过180日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人己付全部房款(含己付贷款部分)。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率不低于第(1)项中的比率)的违约金。”《补充协议》第二条约定“……（二）一次性付款、分期付款的约定：在《不动产权证书》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。”《补充协议》第三条约定：“双方同意原合同第八条补充如下：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按己付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。”截至2019年5月3日陈小红已付款共计435082元，自2019年12月10日起未能支付到期款项。睿宇公司委托福建建达律师事务所于2019年12月18日向陈小红发送律师函。陈小红的丈夫王建波与睿宇公司协商解除未果。陈小红于2020年1月6日向本院起诉要求解除合同[（2020）闽0581民初271号]，因未缴交案件受理费而被本院裁定按自动撤诉处理。 本院认为，睿宇公司与陈小红之间的商品房预售合同关系合法有效，合同双方均应诚实履行合同义务。现陈小红因经济陷入危机未能及时支付到期房款，请求解除合同。睿宇公司针对陈小红的反诉请求，答辩认为若陈小红解除合同应按已付房款的50%支付违约金，睿宇公司的答辩视为同意解除合同，并要求陈小红支付已付房款的50%作为违约金。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故睿宇公司应当退还陈小红已付房款435082元。因陈小红未按约定支付房款并明确表示无力继续支付导致合同无法继续履行,本案的违约方为陈小红,故陈小红应当就此向睿宇公司支付违约金。《补充协议》就此约定的违约金标准过高,本院予以调整为按已付款的10%即43508.2元支付违约金。对于睿宇公司违约金请求过高部分,本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除本诉原告（反诉被告）石狮睿宇置业有限公司与本诉被告（反诉原告）陈小红签订的《商品房买卖合同(预售)》(编号：00046572)及《〈商品房买卖合同〉补充协议》； 二、本诉原告（反诉被告）石狮睿宇置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向本诉被告（反诉原告）陈小红退还435082元； 三、本诉被告（反诉原告）陈小红应于本判决生效之日起十日内立即支付本诉原告（反诉被告）石狮睿宇置业有限公司违约金43508.2元； 四、驳回本诉原告石狮睿宇置业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告陈小红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3792元，减半收取计1896元，由石狮睿宇置业有限公司负担948元，由陈小红负担948元。反诉受理费3913.10元，由石狮睿宇置业有限公司负担3586.80元，由陈小红负担326.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈清真 二〇二〇年四月一日 法官助理 庄英材 书 记 员 蔡玉玲 注：裁判文书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、裁判文书引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 3.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。