湖北省十堰市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂03执异127号异议人(被执行人)：十堰市福泽苑房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区上海路**。法定代表人：陈翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟旸，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：一般代理。申请执行人：湖北省工业建筑集团有限公司。。住所地：湖北省武汉市武昌区雄楚大道**法定代表人：胡丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡峰，十堰市十堰经济开发区法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。本院在执行申请执行人湖北省工业建筑集团有限公司（以下简称：工业建筑公司）与被执行人十堰市福泽苑房地产开发有限公司（以下简称：福泽苑公司）建筑工程施工合同纠纷一案中，福泽苑公司对本院2019年4月19日作出的（2019）鄂03执40号公告不服，向本院提起书面异议。本院受理后，依法由审判员胡琼担任审判长，与审判员李晋鄂、王昭组成合议庭进行了审查。现已审查终结。福泽苑公司异议称：1.请求法院解除对福泽苑公司位于十堰市茅箭区二堰街办上海路***号1幢******这12套房产的查封，并停止对上述房产的评估、拍卖。2.请求法院解除对福泽苑公司银行账户的查封冻结。事实与理由：1.工业建筑公司与福泽苑公司建筑工程施工合同纠纷一案，根据生效法律文书的判决，福泽苑公司应向工业建筑公司支付工程款、利息、诉讼费等共计33390044元（截止2019年5月）。2018年1月十堰中院作出（2018）鄂03财保1号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结福泽苑公司价值4500万元的财产或者等值财产。据此，十堰中院对福泽苑公司在中国银行等5个账户进行了查封、冻结。查封、冻结的金额为6500万元；同时对福泽苑公司所有的位于十堰市××箭区××街办××海路××套房产也进行了查封。十堰中院实际查封、冻结的财产价值远远大于工业建筑公司申请保全的金额，也远远大于《执行通知书》上确定的执行标的额。2.涉案的房产中1-1、1-*、1-1*、2-1、2-2等五处商铺已经出租给湖北寿康永乐商贸集团有限公司经营超市；1-*号商铺出租给十堰市宏康医药商场连锁有限公司经营药店；1-*、1-*房产在十堰中院查封之前已经抵押给中国农业银行股份有限公司十堰分行；1-*号商铺已出售给陈兴涛；1-**号房产在十堰中院查封前用于格林豪泰酒店的服务前台。故，十堰中院存在超标的查封的行为，且对已有权利瑕疵房产的执行必将引起其他社会负面影响。福泽苑公司为支持其异议请求，向本院提交以下证据：证据一：（2018）鄂03财保1号《民事裁定书》、（2018）鄂03民初19号之一《民事裁定书》、（2019）鄂03执40号《执行通知书》、（2019）鄂03执40号《公告》、不动产权证19份，证明工业建筑公司与福泽苑公司建筑工程施工合同纠纷一案，福泽苑公司应向工业建筑公司履行的金额、以及工业建筑公司向法院申请保全的金额，法院对福泽苑公司的19处房产进行查封并拟处理处置，明显存在超标的查封的行为。证据二、商业一层平面图、公告房产情况表、廖泽中签订的《协议》、湖北寿康永乐商贸集团有限公司《房屋租赁合同》、十堰市宏康医药商场连锁有限公司《商铺租赁合同》、中国农业银行股份有限公司十堰分行不动产登记证明、陈兴涛《协议》、《收据》、《借条》、转账凭证等，证明在法院查封以前，涉案的商铺或被出租、或被抵押、或被出售，且目前经营良好有序，一旦强制执行这些房产将给善意的承租人、抵押权人和买受人带来巨大的损失，上述查封房产应当解除查封。证据三：十堰市茅箭区上海路66号（大学星城）《商品房现售合同》6份（合同编号：XS0007**64、XS00079***66、XS0007**67、XS0007***68、XS0007***70、XS0007***72）。证明2017年十月左右，被查封房产周边相同路段，相同性质的房产的交易价格为32000元每平米，被查封房产的市值约2.3亿元，法院对19处房产进行查封属于严重超标的查封。工业建筑公司答辩称：福泽苑公司没有依据生效法律文书履行付款义务，法院对其银行账户和不动产采取强制措施符合法律规定。房产的价格无法固定，福泽苑公司无法证明法院超标的查封。本院查明：工业建筑公司与福泽苑公司建筑工程施工合同纠纷一案，本院作出（2018）鄂03财保1号民事裁定书，裁定：查封、扣押或者冻结福泽苑公司价值4500万元的财产或者等值财产。2018年1月24日本院作出（2018）鄂03执保2号协助执行通知书，查封了福泽苑公司位于十堰市××箭区××街办××海路××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、2-2共十九处房地产。2018年7月31日本院作出（2018）鄂03民初19号民事判决书，判令：一、福泽苑公司于判决生效之日起十日内向工业建筑公司支付工程款23772415.5元及逾期付款利息（利息计算方法为：以800万元为本金，按照月息2%的标准，从2017年6月12日起计算至款项支付完毕之日止；以15772415.5元为本金，按照月息2%的标准，从2017年8月2日起计算至款项支付完毕之日止），工业建筑公司向福泽苑公司开具相应的23772415.5元工程款发票。如果工业建筑公司不履行发票开具义务，福泽苑公司有权扣减相应的税款；二、福泽苑公司在判决生效之日起十日内向工业建筑公司支付逾期退还500万元履约保证金的利息30万元（利息计算方法为：以500万元为本金，按照月息2%的标准，从2014年4月25日起计算至2014年7月25日止）；三、驳回工业建筑公司的其他诉讼请求。案件受理费251301元，保全费5000元，共计256301元，由工业建筑公司负担81301元，由福泽苑公司负担175000元。工业建筑公司不服判决，上诉至省高院。2019年1月25日，省高院作出（2018）鄂民终1348号民事判决书，维持了本院(2018)鄂03民初19号民事判决主文第二项，撤销了民事判决主文第一项、第三项；改判福泽苑公司于判决生效之日起十日内向工业建筑公司支付工程款24403238元及逾期付款利息（利息计算方法为：以800万元为本金，按照月息2%的标准，从2017年6月12日起计算至款项支付完毕之日止；以16403238元为本金，按照月息2%的标准，从2017年8月2日起计算至款项支付完毕之日止），工业建筑公司向福泽苑公司开具相应的24403238元工程款发票。如果工业建筑公司不履行发票开具义务，福泽苑公司有权扣减相应的税款；驳回工业建筑公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费251301元，保全费5000元，共计256301元，由工业建筑公司负担81301元，由福泽苑公司负担175000元。二审案件受理费111742元（工业建筑公司72538元+福泽苑公司预交39204元），由工业建筑公司负担70538元，由福泽苑公司负担41204元。省高院作出的（2018）鄂民终1348号判决书生效后，福泽苑公司未履行。本院依工业建筑公司申请立案执行后，向被执行人送达执行通知书，责令其履行给付义务2440.3238万元及逾期付款利息。2019年3月14日，本院作出（2019）鄂03执40号执行裁定，划拨被执行人福泽苑公司银行存款464万元。2019年4月19日，本院作出（2019）鄂03执40号公告，拟对查封的被执行人福泽苑公司所有的位于湖北省××箭区××街办××海路××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号共十九处房地产进行处置。福泽苑公司以本院对上述房产超标的查封为由提出执行异议。另查明：福泽苑公司以本院超标的查封为由提出执行异议后，因涉案房屋的价值无法确认，特委托我院司法鉴定处对涉案的19套房产的价值进行评估。我院司法鉴定处经摇号确定由湖北正量行房地产估价咨询有限公司进行了评估。湖北正量行房地产估价咨询有限公司对涉案房产进行了评估，并出具评估报告书。评估结果为，本次评估对象是十堰市茅箭区二堰街办上海路*号*幢**等19套房地产，建筑面积为11591.35平方米，评估对象房地产市场价值为人民币22249.30万元，即贰亿贰千贰百肆拾玖万叁千元整。具体情况如下：1.房号1-*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第000***号，建筑面积为27*7.13㎡，单价31516元/㎡，总价款873.40万元。2.房号1-*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002**8号，建筑面积为187.77㎡，单价32491元/㎡，总价款610.08万元。3.房号1*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002**9号，建筑面积为396.81㎡，单价31516元/㎡，总价款1250.59万元。4.房号1-*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002***0号，建筑面积为605.39㎡，单价30542元/㎡，总价款1848.98万元。5.房号1-*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002****1号，建筑面积为831.97㎡，单价30542元/㎡，总价款2541万元。6.房号1-**，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第00027***号，建筑面积为28.39㎡，单价34470元/㎡，总价款97.86万元。7.房号1-**，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第00027****号，建筑面积为281.74㎡，单价25986元/㎡，总价款732.13万元。8.房号1-*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002**号，建筑面积为470.45㎡，单价24378元/㎡，总价款1146.86万元。9.房号1-**，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002**45号，建筑面积为88.36㎡，单价27543元/㎡，总价款243.37万元。10.房号1-*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002***6号，建筑面积为82.24㎡，单价27543元/㎡，总价款226.51万元。11.房号1-*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002***号，建筑面积为102.8㎡，单价27543元/㎡，总价款283.14万元。12.房号1-1*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002***8号，建筑面积为294.97㎡，单价22887元/㎡，总价款675.10万元。13.房号1-*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002***号，建筑面积为15.2㎡，单价21470元/㎡，总价款32.63万元。14.房号1-*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002***号，建筑面积为1013.01㎡，单价20180元/㎡，总价款2044.25万元。15.房号1-1***，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002***51号，建筑面积为682.52㎡，单价20846元/㎡，总价款1422.78万元。16.房号1-1*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002*****号，建筑面积为26.29㎡，单价22750元/㎡，总价款59.81万元。17.房号1-**7，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002***3号，建筑面积为47.02㎡，单价23527元/㎡，总价款110.62万元。18.房号2-***，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第000*7*9号，建筑面积为3049.12㎡，单价13070元/㎡，总价款3985.20万元。19.房号2-*，不动产权证书号为：鄂（2018）十堰市不动产权第0002**0号，建筑面积为3110.17㎡，单价13070元/㎡，总价款4064.99万元。再查明：评估报告向双方当事人送达后，工业建筑公司与福泽苑公司均对评估报告提出书面异议，湖北正量行房地产估价咨询有限公司对双方所提异议经审查后，认为所提异议均不能成立，并分别进行了书面回复。工业建筑公司后仍以评估价格过高为由申请重新评估或提交行业协会进行评审。我院司法鉴定处于2019年11月26日作出回复函，对工业建筑公司提出的要求重新评估或提交行业协会进行评审的异议予以驳回。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。根据上述司法解释规定，关于本案是否存在明显超标的额查封问题，本案中经过本院司法鉴定处委托专业鉴定机构进行评估后，参考鉴定机构出具的评估报告,被查封的财产价值已明显超出了执行标的。在执行过程中,是否存在超标的额查封，应当在执行标的和查封标的的价值之间衡量，本院除考虑执行标的应包含的迟延履行利息、执行费用、拍卖佣金等,以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素外,对超标的额查封的财产应当予以解除。本案中存在超标的查封的事实存在，故本院在足额保留被查封财产以保障申请执行人工业建筑公司的债权得以实现的情况下，将对超标的查封部分的房产予以解除。本院在异议审查期间,组织双方对超标的的事实进行了确认，且建议双方自行选定无争议的被查封的财产予以处理，但双方当事人无法达成一致意见。人民法院对债务人的财产采取查封措施,其目的是为了保障债权人债权的实现,确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿，但在执行过程中应当贯彻善意执行理念，在不损害债权人利益前提下，尽量优先采取方便执行且对当事人生产经营影响较小的执行措施，尽可能保全资产的市场价值，努力实现多方共赢。1.关于福泽苑公司异议请求法院解除对其银行账户的查封冻结问题，被执行人福泽苑公司没有按期履行到期债务，虽本院已经足额查封其不动产，但目前账户中尚有资金，人民法院应选择方便执行的财产予以执行，申请执行人也强烈要求被执行人福泽苑公司支付现金，故在福泽苑公司没有足额支付工程款的情况下，本院对被执行人福泽苑公司要求解除对其银行账户查封的请求不予支持。2.涉案的被查封的财产分一楼（1*****）和二楼（*****）两部分。依照现状，涉案的房产大多数已经出租、出售，目前大部分处于正常经营状态。其中1-*、1-*1-1*、2-*、2-*等五处商铺已经出租给湖北寿康永乐商贸集团有限公司经营超市；1-**号商铺出租给十堰市宏康医药商场连锁有限公司经营药店；1-*1-*房产已抵押给中国农业银行股份有限公司十堰分行；1-**号商铺已出售给陈兴涛；1-*号房产用于格林豪泰酒店的服务前台。1-*房产出租给个人做餐饮，1-**号目前是空置状态、1-9****5被出租用做经营餐饮、酒吧、理发、网吧等。被执行人福泽苑公司有多项财产可供执行，人民法院应当选择对被执行人生产影响较小且方便执行的财产执行。1-1*、1-2*、1-*3、1*-4、1-5*、2-1*、2-2*依照现状有部分财产已设立其它权利，但已经成片经营，予以分割会损害其现有的商业格局和价值。本院根据目前的执行情况，在足额保留被查封财产能够保障申请执行人工业建筑公司的债权得以的实现的前提下，不影响被执行人福泽苑公司的合法权益，且能尽快推进案件的执行程序，综合涉案各个房产的评估价值，解除对福泽苑公司所有的位于十堰市××箭区××街办××海路××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房产的查封，剩余房产评估总价款为6073.78万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条第（三）项的规定，裁定如下：一、解除对十堰市福泽苑房地产开发有限公司所有的位于十堰市茅箭区二堰街办上海路58号1幢1-******房产的查封。二、驳回十堰市福泽苑房地产开发有限公司的其它异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向湖北省高级人民法院申请复议。审判长 胡 琼审判员 李晋鄂审判员 王 昭二〇二〇年四月八日书记员 陈巧芸