重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民初1296号原告(执行案外人):重庆文峰水泥有限公司，住所地重庆市南岸区黄桷垭烟棚子，统一社会信用代码5001082101758。法定代表人:谢国强，执行董事。委托诉讼代理人：熊曦，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，重庆永和律师事务所实习律师。被告（申请执行人）:杨乔闳，男，汉族，1983年3月24日出生，住重庆市渝**。被告（被执行人）：重庆市裕佳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路**。法定代表人：吴元兵，该公司执行董事兼总经理。原告重庆文峰水泥有限公司（以下简称文峰公司）与被告杨乔闳、重庆市裕佳房地产开发有限公司（以下简称裕佳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文峰公司的委托诉讼代理人熊曦、被告杨乔闳、被告裕佳公司法定代表人吴元兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文峰公司向本院提出诉讼请求：请求终止执行被执行人重庆裕佳房地产开发有限公司名下位于重庆市南岸区Ｃ处的房屋并解除查封。事实和理由：原告文峰公司于2003年5月22日与裕佳公司签署《抵款协议》，约定文峰公司向裕佳公司购买包括位于重庆市南岸区Ｃ处房屋（执行标的）在内的四套房屋，双方约定该案涉房屋面积123.69平米，实际结算单价2719.75元每平米，总价336406元，并约定了五通费、契税、转移登记费、合同印花税等多项费用金额，共计价格345761元。四套房屋总价共计1385554元，房屋款项在裕佳公司所欠文峰公司的货款中扣除。文峰公司另需补缴6298.5元房款给裕佳公司。双方另约定，该案涉房屋以文峰公司股东兼法定代表人谢国强名义登记。协议签署后，文峰公司实际占有了该案涉房屋并交给谢国强进行管理。但因该案涉房屋上存在抵押，双方未能办理房屋过户登记。文峰公司与裕佳公司在重庆市第一中级人民法院2015年4月14日首次查封该案涉房屋前已于2003年5月22日通过书面协议达成了买卖房屋的合意，并通过房款与货款相互冲抵的方式完成了全部房款的支付，且实际占有了该案涉房屋。但因双方办理过户登记时，房屋上存在抵押导致未能办理成功，非文峰公司过错导致。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，文峰公司具有排除本案执行标的强制执行的权利。原告文峰公司于2019年9月4日向重庆市第一中级人民法院提出执行异议，请求法院终止被告杨乔闳对裕佳公司名下位于重庆市南岸区Ｃ处的房屋申请的执行，重庆市第一中级人民法院以《抵款协议》中明确文峰公司要求以其法定代表人谢国强名义登记该房屋为由，认定文峰公司并非该房屋实际买受人，裁定驳回原告的异议请求。该裁定严重违背了客观事实。该《抵款协议》具备买卖合同必备要素，其属于真实有效的买卖合同，该协议由文峰公司与裕佳公司双方签署，且文峰公司以其在裕佳公司处的货款债权冲抵了协议项下房屋价款，履行了付款义务，文峰公司确系房屋买受人。而谢国强仅是受文峰公司委托的房屋名义登记人，不是协议一方主体，并不能因此否认文峰公司的房屋买受人身份。因此，原告不服该裁定，特向重庆市第一中级人民法院提起执行异议之诉。杨乔闳辩称，1.抵款协议并不是合法有效的购房合同,文峰公司与裕佳公司并未签订合法有效的购房合同。2.文峰公司未办理过户存在过错。3.文峰公司提交的证据也不能证明其在查封前占有该不动产。4.以房抵债在房屋过户前，文峰公司并不享有房屋的使用权，也不享有能够排除执行的物权期待权，不能排除法院强制执行。裕佳公司辩称，没有其他意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2001年至2003年期间，文峰公司与裕佳公司存在水泥供货交易，裕佳公司尚欠文峰公司货款。本案诉讼过程中，文峰公司举示了与裕佳公司签署的《抵款协议》（该《抵款协议》乙方盖章处的下方，有手写字迹2003.5.22），约定文峰公司向裕佳公司购买“江南明珠”包括案涉房屋在内的四套房屋（该《抵款协议》在“实际结算单价2719.75”后内容不连贯），就案涉房屋，约定：……面积为123.69平米，实际结算单价2719.75叁万陆仟肆佰零陆元正（336406元）。该《抵款协议》还就案涉房屋约定了五通费、契税、转移登记费、合同印花税等多项费用金额，共计价格345761元。四套房屋总价共计1385554元，此款项在裕佳公司所欠文峰公司的货款中扣除（货款总额为1379255.5元），文峰公司另需补缴6298.5元房款给裕佳公司。另约定，该案涉房屋以文峰公司法定代表人谢国强私人名义登记购买。文峰公司就案涉房屋举示了《收楼书》，其工作人员在业主签名处签名，落款时间2004年1月6日。加盖有国网重庆市电力公司南岸供电分公司用电业务专用章的电费单能够证明从2010年起到2019年2月，户名为谢国强（南坪南路19号25楼6室）的电费情况。重庆市公安局南岸区分局南坪派出所证明“重庆市南岸区南坪南路19号现更正为重庆市南岸区南坪街道江南大道27号）。重庆市高级人民法院（2019）渝民终260号判决书载明“一审诉讼中，证人谢国强出庭作证时陈述，裕佳公司欠我们水泥款，就抵了几套房屋给我们，我就写了一套给诸力维；诸力维没有实际入住案涉房屋。诸力维陈述，裕佳公司将涉案房屋抵货款给文峰公司，文峰公司又将抵款的房屋直接赠与给诸力维”。2003年5月21日，案外人诸力维与裕佳公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》。2006年以案外人诸力维的名义在重庆市南岸区人民法院起诉裕佳公司，要求裕佳公司办理案涉房屋产权证，文峰公司称系其以案外人诸力维的名义所为。后形成（2006）南民初字第1792号民事调解书，“一、裕佳公司于2006年5月20日前为诸力维履行转移案涉房屋的出卖方义务；二、确认裕佳公司支付诸力维3万元违约金……”2006年7月19日，重庆市南岸区人民法院作出（2006）南执字第1250号民事执行裁定，裁定将案涉房屋的所有权和国有土地使用权证办理给诸力维。2006年7月27日，重庆市南岸区人民法院作出的（2006）南执字第1250-1号民事裁定书载明：执行法院向重庆市南岸区房屋产权监理所送达《协助执行通知书》和《民事裁定书》，要求将上述房屋产权过户给申请执行人诸力维。该所称该房屋已被执行人裕佳公司抵押给中国农业银行重庆市南坪支行，并已办理抵押登记，现抵押未解除，不能办理房屋过户登记手续。执行法院以此为由裁定本次执行程序终结。2016年5月10日，重庆市人民检察院第五分院作出渝检五分民监（2016）50850000124号民事抗诉书，以（2006）南民初字第1792号民事调解“存在冒充他人提起诉讼的虚假诉讼行为，严重妨害了民事诉讼秩序，侵害了国家利益、社会公共利益及他人的合法权益”为由提出抗诉，重庆市第五中级人民法院以（2016）渝05民抗30号裁定提级再审（2006）南民初字第1792号民事案件。重庆市南岸区不动产登记中心房屋登记信息2018年7月30日查询显示，案涉房屋不存在抵押的情形。案涉房屋于2010年、2015年、2018年多次被司法查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，文峰公司与裕佳公司签署的《抵款协议》属于“以房抵债”的性质，有别于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的不动产的书面买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交易及权属变动的债权，而以房抵债协议是以消灭当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产的交付仅系以房抵债的履行方式，并不能改变“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债务人的地位。文峰公司仅凭以房抵债协议并不足以形成优先于其他一般债权人的权益。如果赋予此种情况下抵债受让人排除执行的权利，则无异于该抵债受让人通过以房抵债的方式而获得了优先于出卖人的其他金钱债权的法律地位，使得本应平等受偿的普通金钱债权仅因以房抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别，这将导致普通金钱债权领域下对债权平等受偿基本原则的冲击。其次，本案也存在因文峰公司自身原因未办理过户登记的情况。《抵款协议》从2003年5月22日起算，至今已经经过了大约17年的时间，虽然有证据证明中途存在查封等情况，但不能说明案涉房屋一直处于不能过户的状态，文峰公司也未提交足够依据证明其一直在合法有效地积极行使登记权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定,判决如下：驳回原告重庆文峰水泥有限公司的诉讼请求。案件受理费6486.42元，由重庆文峰水泥有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  陈 硕审 判 员  刘 希审 判 员  郑 泽二〇二〇年四月二十三日法官助理  王 玲书 记 员  刘思含