福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初6831号 原告：莆田市圣泉食品有限公司，住所地福建省仙游县赖店镇西埔村，统一社会信用代码：9135032263390638XA。 法定代表人：张雪梅，董事长。 委托诉讼代理人：陈婧，女，住福建省仙游县，特别代理。 被告：蔡加新，男，1967年5月29日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 被告：陈建霞，女，1967年8月28日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：杨琛，福建辉扬律师事务所律师，特别代理。 原告莆田市圣泉食品有限公司（以下简称“圣泉公司”）与被告蔡加新、陈建霞租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圣泉公司委托诉讼代理人陈婧到庭参加诉讼，被告蔡加新、陈建霞委托诉讼代理人杨琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 圣泉公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令蔡加新、陈建霞支付拖欠的房屋租金826410元；2.本案诉讼费用由蔡加新、陈建霞承担。事实与理由：2010年11月20日，圣泉公司与蔡加新签订《租赁合同》，约定蔡加新承租圣泉公司位于鲤南××工业区甲方××沿××路边及××环路部门车间××幢，面积为13400㎡，租赁期自2010年12月1日至2018年11月30日止，免租期一个月。租金分段计算，后四年每月租金按9元／㎡计算，每年为144.72万元整；后四年每月租金为11.00元／㎡计算，年租金为176.88万元整，租金每半年交纳一次。双方签订合同后，再次测量了店铺的实际面积，确认为13366㎡，故前四年实际按每年租金1443528元履行，后四年按每年租金1764312元履行。因蔡加新在实际使用中占用了西埔工业区内一块空地，2011年6月25日，双方派员对占用空地进行测绘，确认面积为850平方米，口头约定前四年租金每年30600元，后四年租金每年40800元，以双方人员签字确认的测量单子作为合同附件。因存在一个月免租期，为方便计算，双方口头约定租赁期延长一个月即实际租赁期间为2010年12月1日至2018年12月31日，租金每半年交纳一次，前四年（2011年1月1日-2014年12月31日）每半年租金为737064元，后四年（2015年1月1日-2018年12月31日）每半年租金为902556元。2011年至2014年期间，蔡加新均能够按照双方约定每半年一次性支付半年租金，2015年至2017年期间，蔡加新开始不按照约定时间一次性缴纳半年租金，而是断断续续将租金付清。至2018年1月17日，蔡加新交完一笔5万的租金后尚欠上一年度租金72556元。圣泉公司一再催讨后，蔡加新表示自己通过转租承租店面赚取收益，现因经济不景气，租户拖欠租金现象严重，加上自己因做生意工作繁忙，无法及时收取租金，故要求圣泉公司代自己向实际承租的商户收租，所收款项用于抵扣自己应交租金，双方于合同到期前一个月再次进行对接，双方对账后，多退少补，结清应交租金。圣泉公司同意后双方向各租户发出《古韵天成博览城关于移交管理的确认函》（以下简称“《管理确认函》”），要求各租户将2018年度未交租金直接交予圣泉公司；并于2018年2月28日补充签订了《关于古韵天成博览城提前移交确认函》（以下简称“《提前移交确认函》”），将双方约定再次确认。2018年期间，部分承租租户提前退租，截止目前，圣泉公司已将2018年度实际承租租客该年度剩余租金收取完毕，共代收租金1051258元，扣除上一年度尚欠租金72556元后，根据双方约定，蔡加新还应支付圣泉公司租金826410元。但蔡加新目前拒绝支付剩余租金，圣泉公司无奈之下只好诉诸法院。由于蔡加新所欠房屋租金为其夫妻关系存续期间所欠债务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，要求其妻子陈建霞共同承担以上款项。综上，圣泉公司出于无奈决定采用法律手段保护自己的权益，特提起诉讼。 蔡加新、陈建霞辩称：一、圣泉公司主张蔡加新拖欠2017租赁年度租金72556元不是事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外”、第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，被答辩人在2018年10月8日的《民事起诉状》中陈述“自合同签订后，双方均按照合同履行，但自2017年12月份起，蔡加新开始拖欠房租”构成自认，即自认蔡加新未拖欠2017年租赁年度租金。二、讼争《租赁合同》双方当事人已于2018年1月25日达成解除《租赁合同》的合意，并办理相关租赁物及租金收取权的移交确认手续。自双方确认移交后，蔡加新已无继续支付租金的义务。圣泉公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。根据讼争《租赁合同》约定，蔡加新应于2017年12月份之前交纳2018年上半年度租金88.44万元，蔡加新截止2018年1月16日仅支付62万元。圣泉公司担心蔡加新收取次承租人的租金后不交纳给圣泉公司，故向蔡加新提出提前解除租赁合同，剩余的次承租人尚未支付的租金由圣泉公司直接收取。为此，蔡加新与圣泉公司及众次承租人各自于2018年1月25日签订《管理确认函》，均约定尚未支付的租金（抵扣租赁押金后）直接汇至圣泉公司指定的连维娜尾号为0390的中国银行账户或直接到圣泉公司财务处交纳，2019年度的租赁合同直接与圣泉公司签订。按照《管理确认函》的约定，圣泉公司可向各次承租人直接收取的租金（抵扣租赁押金后）共计1847008元，加上蔡加新已支付的62万元租金及签订合同时交纳的5万元押金，足以覆盖2018年度的租金。《管理确认函》签订后，圣泉公司亦向各次承租人收取2018年度的租金，经圣泉公司工作人员陈宇航（微信名“晨雨寒”）与蔡加新确认，截止2019年1月3日除了次承租人金楠轩（16万元）和迎楠而上（47510元）两户外，其他的租金均已收足；即圣泉公司已向次承租人收取的租金共计1639498元，加上蔡加新交纳的62万元租金及5万元租赁押金，圣泉公司收取的2018年度租金已超过合同约定的租金。蔡加新认为，讼争《租赁合同》自双方与各次承租人签订《管理确认函》解除，且双方已办理租赁物及租金收取权的移交手续。自双方确认移交后，蔡加新已无继续支付租金的义务，且圣泉公司已超额收取2018年度租金。因此，圣泉公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。三、圣泉公司诉请陈建霞共同承担债务缺乏法律依据。退一步说，即使蔡加新拖欠租金，但陈建霞并非讼争《租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，陈建霞不应为本案的被告。虽然陈建霞与蔡加新系夫妻关系，但圣泉公司无法举证证明蔡加新承租讼争房屋所获得的收益用于夫妻共同生活，故其诉请陈建霞共同承担责任显然缺乏依据，应予以驳回。综上所述，圣泉公司在第一次起诉时已自认蔡加新拖欠2017年租赁年度的租金，故其主张蔡加新拖欠2017年度房租72556元不是事实。讼争《租赁合同》已于2018年1月25日协商一致解除，且圣泉公司已实际向次承租人收取租金，蔡加新的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。圣泉公司诉请陈建霞共同承担责任缺乏依据，应予以驳回。此外，圣泉公司所述对空地的租赁缺乏依据，双方并没有对空地达成租赁协议；蔡加新、陈建霞并未拖欠圣泉公司2018年度之前的租金，即诉状中所述的2017年的租金。 在审理过程中，圣泉公司围绕其诉讼请求提交了圣泉公司与蔡加新于2010年11月20日签订的《租赁合同》及《租金交纳明细》《银行流水记录》、蔡加新于2018年1月25日签名确认的《管理确认函》及圣泉公司与古韵天成(仙游)古典工艺博览城投资有限公司(以下简称“天成公司”)于2018年2月28日签订的《提前移交确认函》、天成公司作为出租方与承租方谢明签订的《租赁合同》等证据；蔡加新围绕其答辩提交了落款日期为2018年1月25日的《管理确认函》十二份(载明“交接方”为天成公司、“接收方”为圣泉公司、“承租方”分别为张丽梅、黄贤伶、杨梅丹、何燕华等人)、《2018年度圣泉食品有限公司可收各商户租金汇总表》、微信聊天记录截屏、本院(2018)闽0322民初6635号案件庭审笔录及该案民事起诉状等证据。本院经审查认为，双方当事人对上述相关证据无异议的部分予以确认并在卷佐证，对其有异议且与本案有关联的部分，本院予以分析并认定如下： 一、关于蔡加新是否有拖欠2017年度的租金问题或者圣泉公司目前所提供的证据是否可足以推翻其之前在起诉状中的关于“自2017年12月份起，蔡加新开始拖欠房租”的自认问题 本院审查认为，虽然圣泉公司在本院于2018年10月8日受理的(2018)闽0322民初6635号案件的起诉状中有述称“合同签订后，双方均按照合同履行，但自2017年12月份起，被告一开始拖欠房租”，但蔡加新在审理期间确认对圣泉公司所制作的反映蔡加新于2015年至2018年间实际缴纳的租金情况表及2018年圣泉公司代收租金情况的“缴款金额是事实”，而该2015年至2018年间实际缴纳的租金情况表。故可视为圣泉公司有相反证据推翻其该“自认”，圣泉公司的上述所谓的“自认”与事实不符，不予采信。 二、蔡加新是否有在西埔工业区内另占用并实际租赁圣泉公司的一块面积为850平方米的空地问题 本院审查认为，圣泉公司主张，蔡加新有在西埔工业区内另占用并实际租了一块空地，2011年6月25日双方派员对它进行测绘，确认面积为850平方米，口头约定前四年的租金每内30600元，后四年租金每年40800元，以双方人员签字确认的测量单子作为合同附件。对此，蔡加新虽予以否认，但因蔡加新在审理期间确认圣泉公司所制作的反映蔡加新于2015年至2018年间实际缴纳租金情况表的“缴款金额是事实”，故可从2015年、2016年蔡加新每半年缴纳租金的数额均为902556元来推断，其中的车间租金各为6个月×11元／月×13366㎡=882156元，余下的20400元(902556元-882156元)即为850㎡的半年租金。而蔡加新未能提出其他相反证据支持其关于并无租用850㎡的抗辩，故圣泉关于蔡加新有在西埔工业区内另占用并实际租赁该司的一块面积为850平方米的空地及其相应年租金的主张成立，予以采信。 三、圣泉公司提供的《提前移交确认函》及蔡加新提供的《2018年度圣泉食品有限公司可收各商户租金汇总》能否予以采信的问题 本院审查认为，1.圣泉公司提供的《提前移交确认函》虽盖有天成公司公章，但蔡加新并无签名，且庭审中，蔡加新对其真实性有异议，故不予采信。2.蔡加新提供的《2018年度圣泉食品有限公司可收各商户租金汇总》系其单方制作，缺乏圣泉公司盖章认可的证据，故不予采信。 四、圣泉公司与蔡加新间的租赁合同是否于2018年1月25日解除的问题 本院审查认为，无论是圣泉公司提供的，还是蔡加新提供的，蔡加新以天成公司名义与对泉公司于2018年1月25日签订的若干《管理确认函》，因双方均有明示次承租人自2019年度的租赁合同直接与圣泉公司签订，故该《管理确认函》不能作为蔡加新与圣泉公司达成合意解除《租赁合同》的证据，其双方的租赁合同自2018年1月25日起并未解除。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2010年11月20日，蔡加新（系陈建霞丈夫）与圣泉公司签订《租赁合同》，约定：蔡加新承租圣泉公司所有的位于鲤××××工业区沿三交（郊）路边及一环路部门车间一幢，面积为13400㎡（以双方所确认的范围为准附图标识）；租赁期限8年（自2010年12月1日至2018年11月30日止）；租金分段计算，前四年每月租金按9元／㎡，每年为144.72万元；后四年每月租金按11元／㎡计算，每年租金为176.88万元；租金每半年交纳一次，签约之日交纳2010年12月1日至2011年6月30日半年租金（注：本次交纳租金扣除1个月为装修免租优惠，实交按6个月计算，以后各年次交纳的租金仍按6个月计算），2011年7月1日交纳该年度下半年租金，以此类推；本合同签订之日蔡加新交付给圣泉公司押金5万元，合同期满后10日内，蔡加新未违约无息退回蔡加新；本租赁物若蔡加新需整体转租应经圣泉公司书面许可，否则不得转租第三方使用；本合同违约金50万元，违约方按约定承担责任后并按《合同法》规定承担违约责任。 合同签订后，双方又确认上述圣泉公司实际出租面积为13366㎡，蔡加新一度按合同约定的租金价款向圣泉公司履行；2011年6月25日，蔡加新又另增加使用圣泉公司的850平方米的空地(该地块2015年起租金每年40800元，蔡加新并已按该租金履行至2016年下半年。 在上述共计14216平方米车间和空地的租赁期间，蔡加新曾以天成公司的名义，于2015年12月30日将其向圣泉公司所承租的部分场地转租给谢明并另签有《租赁合同》，约定租赁期限3年即自2016年1月1日起至2018年12月30日。截至2018年1月16日，蔡加新在支付给圣泉公司租金5万元后，尚拖欠圣泉公司2017年度租金72556元。 此后，经圣泉公司催讨，蔡加新于2018年1月25日以天成公司名义与圣泉公司签订《管理确认函》，要求有关次承租人将拖欠的租金直接汇给指定的连维娜尾号为0390的中国银行账户或直接向圣泉公司财务处交纳，有交于蔡加新一方押金的，可在交付2018年下半年度租金中抵回，并明确次承租人自2019年度的租赁合同直接与圣泉公司签订。据此，圣泉公司自2018年1月30日起至2019年3月19日共代蔡加新向各次承租人收取租金1051258元。 蔡加新本应支付给圣泉公司2018年度租金共计1805112元[(13366㎡×12月×11元／月)+850㎡的年租金40800元]，折抵圣泉公司上述代蔡加新收取的租金1051258元，尚欠圣泉公司2018年度租金为753854元。 以上合计，蔡加新尚欠圣泉公司2017年度、2018年度的租金共计826410元，折抵蔡加新原所交押金5万元后，实欠776410元。 本院认为，圣泉公司与蔡加新因租赁产生的债权债务关系，事实清楚，证据充分，足以认定。蔡加新应承担支付所欠租金776410元的民事责任。因《最高人民法院〈关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释〉》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不支持，但债权人能够证明用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”本案蔡加新在与陈建霞婚姻关系存续期间虽以其个人名义与圣泉公司签订租赁合同，但明显超出家庭日常生活需要，圣泉公司亦未能提供证据证明该《租赁合同》系用于蔡加新、陈建霞夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同的意思表示，故不能认定因该租赁合同而产生的本案债务为蔡加新、陈建霞夫妻共同债务。圣泉公司主张本案债务应认定为蔡加新、陈建霞夫妻共同债务，缺乏证据支持，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，判决如下： 蔡加新应在判决生效次日起十日内支付给莆田市圣泉食品有限公司776410元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12064元，由蔡加新负担11564元，莆田市圣泉食品有限公司负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  朱国忠 人民陪审员  郭美素 人民陪审员  谢 斌 二〇二〇年四月七日 书 记 员  林 利 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。