四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1621民初669号 原告：成都市东景物业管理有限公司，住所地成都市青羊区太升南路********，统一社会信用代码91510105752847730X。 法定代表人：凌锋，公司董事长。 委托诉讼代理人：洪云忠，男，公司职工。 委托诉讼代理人：王凯奇，男，公司职工。 被告：广安和谐置业有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇滨河东路**，统一社会信用代码915116210761432863。 法定代表人：杨晓东。 委托诉讼代理人：李青峰，四川洪州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋娟，四川洪州律师事务所实习律师。 原告成都市东景物业管理有限公司诉被告广安和谐置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用普通程序，先后于2020年4月14日和4月27日两次公开开庭进行了审理，原告成都市东景物业管理有限公司的委托诉讼代理人洪云忠，被告广安和谐置业有限公司的委托诉讼代理人李青峰、蒋娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都市东景物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付广安市岳池县花漾城项目未售商业部分2017年4月1日至今物业服务费270827.24元，并向原告支付资金占用利息8130.17元（按照最新全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算），合计278957.41元；2、诉讼费由被告承担。 事实及理由：2016年12月20日，原告与被告签署《花漾城前期物业服务合同》，约定原告就被告开发的位于广安市岳池县花漾城项目进行前期物业管理，项目总建筑面积27万平方米，其中住宅18.8万平方米，商业用房2.1万平方米，地下建筑，地下建筑面积5米。合同签署当日，原被告双方达成《花漾城前期物业服务合同》补充协议，约定“关于交付时未售资产的物业服务费用处理办法，商业部分被告应按照岳池县物价局核价标准按照第一年0%、第二年40%、第三年60%、第四年100%的比例向乙方全额支付”，截止交付原告之日，尚有9502.71平方米尚未出售，被告应当按照合同约定向原告支付未售物业服务费270827.24元，但被告至今未支付。被告的行为已经构成严重违约，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院判如所请。 被告广安和谐置业有限公司辩称，原告起诉的大部分事实不属实。由于原告对业主不负责，管理混乱、不到位，导致业主对原告意见非常大，从而拒绝支付物管费。原告将自己的不作为转嫁损失给被告。原告是前期物业公司，其本身对开发商的财产进行管理，现场谁在使用开发商的房屋，作为管理人，应当进行现场清查，如果不清查就失去了物业管理的作用。按原告的说法，任何人都可以进到被告的房子。为了查明事实，被告方多次找到原告要求核对，原告一直不配合，在法庭要求原告与被告就具体的未售商业部分的面积进行核对的过程中，原告的工作人员领起材料就走了。从现有证据看，本案的案件事实不清，原告没有尽到举证责任，原告应当承担举证不能的责任，对原告主张的全部诉讼请求，应该予以驳回。 经审理查明，2016年12月20日，原被告双方就被告开发的花漾城的前期物业服务事宜达成一致并签订了《花漾城前期物业服务合同》，该合同第一条约定，由原告对岳池县九龙镇丝绸路延伸段花漾城的住宅、商业部分进行物业管理。第六条约定，住宅（含公寓）1.5元/月/平方米，商业2.5元/月/平方米。第七条第二款约定，“已竣工但尚未出售的物业服务费由甲方（即被告广安和谐置业有限公司）按月全额支付”。合同还对原被告双方的其他权利义务等作了明确约定。 同日，双方还签订了《花漾城前期物业服务合同补充协议》，该补充协议第一条第3款第2项关于交付时未售资产的物业服务费用处理办法约定：“商业部分甲方应按照岳池县物价局核价标准按照第一年0%、第二年40%、第三年60%、第四年100%的比例向乙方全额支付”，第4项约定：“以上时间计算自甲方（被告）实际交房之日起计算”，第5项约定：“按以上办法应支付的物业服务费用支付时间：每月初由甲乙双方指派人员共同确认上月未售物业面积，并于当月10日前支付上月未售物业服务费”。同时该补充协议还对物业管理办公室及业主活动中心场地、办公用品、交付的收益分配办法等进行了约定。 合同签订后，双方没有完全依照合同的约定履行各自相应的义务，特别是未能依照上述约定的“每月初由甲乙双方指派人员共同确认上月未售物业面积”进行确认，被告广安和谐置业有限公司也没有按照合同约定的时间和方式，向原告成都市东景物业管理有限公司支付物业管理费，原告成都市东景物业管理有限公司遂于2019年11月15日，就花漾城空置房项目相关费用结算的事宜，向被告广安和谐置业有限公司发出工作联系单，被告广安和谐置业有限公司在该工作联系单上载明：“该费用，我司正在核实当中，核实完成后，我司将涵告贵司，此笔工作联系单仅限于物业工作联系单使用，不做它用。仅物业公司单方意思。2019.11.25刘超”，并加盖了被告广安和谐置业有限公司的印章。该工作联系单上载明的计算物业服务费的面积仍然是9502.71平方米。由于被告广安和谐置业有限公司一直未向原告支付物业管理费，原告成都市东景物业管理有限公司遂诉至本院。 本案在第一次庭审过程中，认为本案的主要争议是未售商业部分的面积，且这个未售商业部分的面积，依照合同的约定，应该每月初由双方指派人员共同确认上月未售物业面积，因此是一个动态的数据，会随着时间的推移逐渐减少，从而要求原告与被告双方在7日内就2017年4月1日后的未售商业部分的面积进行核对。但在此期间内，双方未在一起就此数据核对并提供给本院，仅由被告向本院提供了部分证据，拟证明原告请求的9502.71平方米中实际已售出了7208.12平方米。为此，在第二次庭审质证时，原告亦不予确认，同时认为上次庭审后，其公司多次找到被告进行核对，被告均以管理不善、资料遗失表示无法提供，公司的工作人员无法与被告完成核对，被告提供的函件，公司始终未予认可，面积核对始终未达成一致，原被告双方现场核对的已售面积最终无法通过交付材料确定交付时间，所以无法完成商业部分物业服务费的结算。根据物业管理条例规定，尚未销售的面积由建设单位缴纳，所以被告仍坚持提供的未售商业面积。 上述事实，有《花漾城前期物业服务合同》、《花漾城前期物业服务合同补充协议》、《工作联系单》等和被告提供的《花漾城已售商铺资源明细清单》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案表》等以及原被告的当庭陈述、庭审笔录等证据予以佐证，足以认定。 本院认为，原告成都市东景物业管理有限公司与被告广安和谐置业有限公司签订的《花漾城前期物业服务合同》、《花漾城前期物业服务合同补充协议》，主体合法，意思表示真实，内容不违反有关法律法规的规定，依法成立并有效。依法成立并有效的合同，双方当事人应当依照合同的约定，全面履行合同义务。原告成都市东景物业管理有限公司就花漾城的商业进行前期物业管理，被告广安和谐置业有限公司应当按照合同约定向原告支付未出售的商业物业服务费。 但该物业服务费的计算，需明确相应的物业面积、计算标准和计算的时间节点等要素。具体分析本案，主要是未售商业部分的面积，根据双方签订的物业服务合同的约定，已竣工但尚未出售的商业物业服务费由被告广安和谐置业有限公司按月全额支付，而这个未售商业部分的面积，依照合同的约定，应该每月初由双方指派人员共同确认上月未售物业面积，因此是一个动态的数据，某个时间节点，比如签订合同的时间2016年12月20日，原告主张的时间又是2017年4月1日是9502.71平方米，因此，在第一次的庭审时，原告提供的证据，仅能够证明在某一个时间节点是9502.71平方米。为查明案件事实，本院要求双方庭后核对，但庭后双方未能在一起核对。在第二次庭审理时，被告提供的部分证据，能够证明在2017年4月1日后，比如在2018年、2019年都有售出的商业，有的签订有商品房买卖合同同时有备案，有的签订有商品房买卖合同但没有备案，这些部分证据能够反驳原告主张的自2017年4月1日是9502.71平方米，以后甚至至今都还是9502.71平方米的事实。因此，关于未售商业部分的面积，根据双方提供的证据，本院不能准确认定。 综上，人民法院审判民事案件，以证据证明的案件事实为依据，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据并加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。现原告提供的证据不能证明自2017年4月1日是9502.71平方米，以后甚至至今都还是9502.71平方米的事实。因此，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告成都市东景物业管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费5,484元，由原告成都市东景物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  邹明武 人民陪审员  姜云兰 人民陪审员  姜显琼 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  周 超