广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初146号 原告：卢丽媚，女，1975年1月2日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 原告：邓大忠，男，1957年11月2日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。 被告：南宁耀世龙庭房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市兴宁区昆仑大道以北金川路**。统一社会信用代码：91450100MA5KA3XW9U（1-1）。 法定代表人：王邵卓，职务：总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，该公司员工。 第三人：广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行，住所地：广西南宁市星光大道**南宁泰富房地产开发有限责任公司办公楼**铺面。统一社会信用代码：91450105747997902C。 负责人：陈仁海，职务：行长。 委托诉讼代理人：袁丽，广西北部湾银行股份有限公司员工。 原告卢丽媚、邓大忠与被告南宁耀世龙庭房地产开发有限公司（以下简称：耀世龙庭公司）、第三人广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行（以下简称：北部湾江南支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告卢丽媚、邓大忠，被告耀世龙庭公司的委托诉讼代理人马云飞到庭，第三人北部湾江南支行的委托诉讼代理人袁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢丽媚、邓大忠向本院提出诉讼请求:一、解除原、被告于2017年5月23日签订的合同编号为：YS10066983的《南宁市商品房买卖合同》及合同附件；二、判令被告将购房款932626元返还给原告；三、判令被告将房屋专项维修资金2760元返还给原告；四、判令被告向原告赔偿经济损失137308.3元（经济损失指：1、截止2019年12月起诉之时原告已付银行的按揭还款利息64051.27元；2、首付款472626元按年贷款利率6%，从2017年5月22日实际支付首付款之日起计算至2019年12月31日的利息，累计73257元，此后不再延续计算）；五、判令被告协助原告到有关部门办理专项维修基金和契税的退费手续；五、本案产生的诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告于2017年5月23日签订《南宁市商品房买卖合同》及合同附件。《南宁市商品房买卖合同》约定，被告将其开发的位于南宁市兴宁区南宁恒大华府6号商业楼B区一层1B30号的商铺出售给原告，约定出卖人应于2018年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给买受人；如逾期超过180日交付房屋的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告于2017年5月22日支付了首期房款472626元。第三人于2017年5月31向被告支付了460000元，累计支付了932626元。同时支付了2760元的房屋维修资金。被告应于2018年10月31日前按照合同的约定交付房屋，截至2019年11月14日，被告逾期交付房屋的违约天数累计379天。被告的行为已经严重违约，根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条的规定，原告有权解除合同，有权要求被告返还已经交付的购房款，并有权要求被告承担违约责任。因被告不能按照合同的约定交付房屋，原告于2019年11月14日请求解除合同，要求被告退还已经支付的购房款，但被告并没有按照约定退还购房款。被告的违约行为造成原告的经济损失远远超过《南宁市商品房买卖合同》规定解除合同的违约金。被告应向原告赔偿原告的经济损失，原告的损失如下：原告的贷款金额为460000元，原告从2017年6月份开始支付贷款的利息，利息每月2066.17元，截至2019年12月，原告累计支付的利息共计64051.27元;首付472626元，按照年贷款利息6%计算，截至2019年12月累计为73257元。因此，被告应向原告赔偿损失137308.3元。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的上述请求。 被告耀世龙庭公司辩称：1、在原告向被告提出合同解除申请之时，该商品房已经具备了合同所约定的交付条件，该合同有继续履行的可能。2、商品房买卖合同明确约定，原告行使解除权应当在满足解除条件后三十日内提出，否则该解除权消灭，原告提出解除合同已超过期限，因此被告认为本案商品房买卖合同应当继续履行，不应解除。3、如果判决解除合同，对原告诉请的第一、二、三项诉讼请求都没有意见；对第四、第五项有意见，商品房买卖合同中明确约定因逾期交付房屋被告所应当承担的违约金，因此被告所承担的违约责任应当依据合同的约定确定，原告所主张的所支付的房屋首付款的利息缺乏事实和法律依据，并且如果判令解除合同，退还契税的主体是税务机构，且前提是原告应该配合被告办理完毕商品房合同备案的注销手续。 第三人北部湾银行江南支行陈述：如果判决解除合同，诉讼请求中第二项关于返还购房款，被告应将购房款中原告在银行中尚未偿还的贷款本息直接返还给第三人。其他诉讼请求不涉及第三人，由法院认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市兴宁区南宁恒大华府项目由耀世龙庭公司开发,商品房预售许可证为南房预字（2017）第123号。2017年5月23日，耀世龙庭公司（出卖人）与卢丽媚、邓大忠（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：第三条、由乙方购买兴宁区四夏路2号南宁恒大华府6号商业楼B区一层1B30号。建筑面积为50.19平方米；第九条：出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经验收合格，具体是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；第十条：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2中方式处理：……2、逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原、被告双方还签订了一份《合同补充协议》，其中第十二条第4款约定：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。卢丽媚、邓大忠于2017年5月23日向耀世龙庭公司支付了维修基金2760元，于2018年4月15日支付了房屋首付款472626元。2017年5月31日，卢丽媚、邓大忠（借款人）与第三人北部湾江南支行（贷款人）《个人房屋抵押借款合同》，借款本金46万元。北部湾江南支行按上述合同约定向耀世龙庭公司发放了贷款46万元。 2018年10月31日，耀世龙庭公司通知原告于2018年12月10日受理业主现场办理验、收楼手续。原告对涉案房屋的交房现状有异议，遂未办理交房手续。2019年11月14日，原告向耀世龙庭公司递交《退房申请》，耀世龙庭公司收到该申请后未予办理退房手续。双方由此产生争议，并诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明：2018年10月20日，南宁恒大华府（北区）19-32号楼、6-7号商业楼及地下室6号商业楼通过了施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位共同验收合格，上述五单位出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2018年6月11日，涉案恒大华府6号楼电梯经检验合格取得《特种设备使用标志》。2019年10月20日，南宁市住房和城乡建设局对涉案恒大华府6号楼出具《建设工程消防验收意见书》。 本院认为：原、被告出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。本案中，各方的争议焦点在于：原告主张解除合同是否已超过除斥期间，原告与被告签订的《商品房买卖合同》应否予以解除。 根据《商品房买卖合同》第十条第2款第（2）项之约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人享有对被告逾期交房违约行为的合同解除权，故自合同约定交房之日即2018年10月31日起180日后，即2019年4月29日起享有对被告逾期交房违约行为的合同解除权。而合同解除权是法律赋予当事人的意思自治权，当事人可以自行协商合同解除的行使期限、法律后果等内容。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条关于“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”之规定，原告应在双方约定的期限内行使该合同解除权。双方签订的《合同补充协议》第十二条第4款“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”的约定，是双方对于买受人行使该合同解除权的期限约定，自逾期交房之日起180日即2019年4月29日起原告享有合同解除权，此时应认定为《合同补充协议》第十二条第4款中约定的合同解除情形发生之日，根据上述合同约定，原告应当于解除情形发生之日起三十日内即2019年5月29日前行使合同解除权，但根据现有证据，原告于2019年11月14日才向被告递交《退房申请》主张解除合同，已超过上述约定的解除权行使期限，原告因耀世龙庭公司逾期交房违约行为的约定解除权已消灭。原告主张《商品房买卖合同》第十条第2款第（2）项与《合同补充协议》第十二条第4款的约定相矛盾，并主张应自涉案楼栋通过消防验收并取得《建设工程消防验收意见书》之日即2019年10月20日起算解除权的行使期限，本院不予支持。综上，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持，原告基于合同解除主张被告返还其已交的购房款、专项维修资金、赔偿损失以及协助办理退费手续等请求，亦无依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十五条之规定，判决如下： 驳回原告卢丽媚、邓大忠的诉讼请求。 案件受理费7227元，由原告卢丽媚、邓大忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇二〇年四月三日 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。