文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初13514号原告：苏州市瑞霖纺织科技有限公司法定代表人：王强委托诉讼代理人：王建忠委托诉讼代理人：陈洵。被告：李素敏委托诉讼代理人：郑修强被告：苏州鹏涛纺织有限公司法定代表人：沈明珍原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司（以下简称瑞霖公司）诉被告李素敏、第三人苏州鹏涛纺织有限公司（以下简称鹏涛公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理，依法由审判员张蕾适用简易程序公开开庭进行了审理。瑞霖公司的委托诉讼代理人陈洵到庭参加诉讼，被告李素敏、第三人鹏涛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后应原告申请依法追加鹏涛公司为被告，并因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。瑞霖公司的委托诉讼代理人陈洵、被告李素敏的委托诉讼代理人郑修强到庭参加诉讼，被告鹏涛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。瑞霖公司提出诉讼请求，请求法院判令：1、两被告将位于吴江区西侧盛利商区K幢8号房屋腾退给原告，并支付逾期腾房占有使用费（按照20833元/年的标准自2019年6月21日起计算至实际腾退之日止）；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年9月16日，被告与案外人吴江市盛泽盛利织物整理厂(下称“盛利厂”)签订房屋租赁合同，约定被告承租盛利厂位于盛泽镇西环路西侧盛利商区K幢8号的房屋，租赁期限自2013年9月16日至2025年9月15日止，租金共计25万元，诚信保证金、水电费保证金1万元。因盛利厂破产，该房屋经苏州市吴江区人民法院拍卖，由原告拍得，现原告为该房屋所有权人。现该房屋被二被告占用。李素敏辩称：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行……”，而被告李素敏与盛利厂的租赁合同，李素敏的租金支付义务已完全履行完毕，因此并不符合破产法该条之规定，因此管理人无权单方解除合同。即使管理人提出解除合同，也应予以退回李素敏预付的剩余租期内的租金为前提。同时管理人还应将李素敏的经营损失和装修等损失认定为普通破产债权而纳入破产程序进行清偿。管理人在强制拍卖涉案房屋的时候，并未事先通知被告李素敏以及同一房屋的其他承租人，侵害了实际承租人的优先购买权。被告李素敏与盛利厂的租赁合同是合法有效的，优先购买权应该得到保护。鹏涛公司未作答辩。经审理查明：2013年9月16日，吴江市盛泽盛利织物整理厂与李素敏签订房屋租赁合同，约定李素敏租赁盛利商区K幢8号房屋，租期为2013年9月16日起至2025年9月15日止，租金为250000元。2017年7月10日，本院出具民事裁定书：受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请。同日，本院出具决定书，指定江苏辰海律师事务所担任吴江市盛泽盛利织物整理厂的管理人。2019年5月18日，拍卖人即吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人在苏州市吴江区人民法院的监督下，在司法拍卖网络平台上公开拍卖吴江市盛泽盛利织物整理厂名下位于苏州市吴江区西侧（林桑场）内的房产（含无证房产）和土地使用权及谢时顺名下吴国用（2003）字第02044002号土地使用权。瑞霖公司通过公开竞价成交，最终以最高竞价竞得拍卖标的，与拍卖人签署了《拍卖成交确认书》。2019年6月21日，本院出具民事裁定书，裁定涉案房产（含无证房产）、机器设备和土地使用权归买受人瑞霖公司所有。原盛利商区K幢8号房屋由李素敏和鹏涛公司占用至今。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同复印件、民事裁定书、拍卖资产交接协议及附件、管理人情况说明、拍卖成交确认书、照片及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：本院于2017年7月10日出具民事裁定受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请，根据破产法第十八条的规定，吴江市盛泽盛利织物整理厂与被告李素敏之间关于涉案房屋的租赁合同于破产申请受理之日起二个月后解除，故本院认定吴江市盛泽盛利织物整理厂与被告李素敏之间的租赁合同于2017年9月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现李素敏与鹏涛公司占用涉诉房屋无法律依据，李素敏、鹏涛公司理应及时腾空并搬离涉案房屋，并支付自解除之日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。本案中，破产管理人通过司法拍卖网络平台将涉案房产转让给原告，原告取得了涉案房产的所有权，被告无权占用房屋，原告有权要求被告返还涉案房屋，并支付自原告取得房产所有权之日至实际搬离之日是止的房屋占有使用费。原告主张自2019年6月21日起按原租赁合同标准计算，符合相关法律规定，本院予以支持。被告李素敏认为其租金支付义务已完全履行完毕，因此并不符合破产法该条之规定，管理人无权单方解除合同。因租赁合同系持续履行的双务合同，故租赁双方的合同义务均未履行完毕，本案可以适用破产法相关规定。至于退回租金等，与原告瑞霖公司无关，本案中不予理涉。关于承租人的优先购买权，不论是否存在被侵害的事实，都不影响拍卖成交的效力，故与本案无关，本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李素敏、苏州鹏涛纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空并搬离坐落于苏州市吴江区的房屋，并返还原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司。二、被告李素敏、苏州鹏涛纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司房屋占有使用费（以20833元/年标准计算自2019年6月21日至实际搬离之日止）（如采用转账方式支付，请汇入原告名下指定账号：开户行：苏州农村商业银行盛泽支行，账号：0706678141120102059210）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由被告李素敏、苏州鹏涛纺织有限公司负担234元，并于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××65），由原告负担2566元。原告已预交的诉讼费用中的234元本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  张 蕾人民陪审员  汝锡霞人民陪审员  申伟良二〇二〇年四月二十六日书记员钱文婷附：相关的法律条文：《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十四条【返还原物权请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条【损害赔偿和其他民事责任请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法信超链：国家法律1篇案例28篇裁判33838篇期刊26篇×