河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初28607号原告（反诉被告）郑州清华园房地产开发有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路**院**楼****，统一社会信用代码91410100712625711L。法定代表人李玉平，副董事长。委托代理人李东敏，女，汉族，1980年9月24日出生，住郑州市金水区，系公司员工。委托代理人付云龙，河南仟问律师事务所律师。被告（反诉原告）吕x，女，汉族，1962年1月24日出生，住郑州市金水区。被告（反诉原告）任xx，男，汉族，1968年9月29日出生，住郑州市惠济区。原告（反诉被告）郑州清华园房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）吕x、任xx（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告委托代理人付云龙，被告吕x、任xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年4月21日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：0409949）。合同约定二被告购买原告开发的位于郑州市××（邙山区）××路××东××单元××层东户号房，房屋总价款为244635元，付款方式为首付加银行按揭贷款，首付49635元，按揭贷款195000元。合同签订后，原告依约对该《商品房买卖合同》进行了登记备案。但二被告不配合办理按揭贷款手续，且至今未支付该房后续价款，给原告造成巨大损失，二被告违约行为已严重损害原告的合法权益，造成合同根本目的不能实现。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0409949）解除；被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》的登记备案手续；2、二被告向原告支付资金占用费240299.51元（以195000元为基数，按月利率6.636‰，自2004年4月21日起，暂计至2019年7月22日，最终计至实际支付之日止）；3、二被告承担保全费用；4、二被告承担相关诉讼费用。二被告辩称：1、原告解除合同诉求已超过法定时限，其解除权早已消灭。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，合同解除权应当在发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原、被告双方自2004年4月签订合同直至2019年9月原告才提起本案解除合同之诉，期间长达15年之久，早已经超过了法律规定的解除权一年的行使期限，依据合同法及关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相关规定，原告未在法定期间行使合同解释权，其享有的合同解除权早已因期间届满、超过法定期限而当然消灭。且解除权行使的期限性质属于除斥期间，而除斥期间仅为权利的法定存续期间，不能中断，因此原告不应享有合同的解除权。2、原告的诉求无理无据且与事实和法律相悖。原告所述与常理、事实不符。房屋是价值昂贵的不动产，任何家庭都会郑重深思慎行，案涉合同签订付款后正值房价大幅上涨时期，被告怎会主动轻易放弃所购房屋财产；甘冒违约之韪不配合办理按揭使合同目的长期停滞实现，其百害不利己的行为过分异常，无法予以合理解释亦不符合社会常理和一般理性人的认知，故原告所述有违常识常理。事实上在合同签订后，被告即按约将足额的首付款和期权的按揭资料及时交付给原告，完全履行了合同约定的交付义务。合同未约定办理按揭具体时间、地点、地点，被告不构成迟延办理按揭违约。按揭贷款属双务行为，缺失出卖人的配合，非××单方能够独立完成。按揭贷款与商业贷款和个人贷款不同，需将房屋预先评估抵押后方可办理，案涉房屋不具有产权证书，办理抵押必须要由原告现场提供售房资质、房产资料及报批建设等文件为首要前提要件。原告诉称被告单方迟延履行按揭违约，有违按揭事实本质。被告在合同履行中无过错无责任；但原告收到款项和资料后，却单方提出要追涨房价、强制收取合同价款外的巨额附加费用（包括天然气、地热、地热水的集资费和智能化电视设施等费用）、变更付款方式，并限时全部一次性付清。其无理要求被拒后就采取篡改合同、拒不合作办理按揭手续并停滞履行合同等手段，以挟持逼迫被告接受其涨价缴费条件。后随着房价逐年飞涨，原告就愈加拒不履行合同义务并企图利用诉讼单方强行解除合同，其目的就是为了撤销备案登记重新出售案涉房屋以摄取高额价差利益。原告的诉求缺乏法律依据和证据支撑。原、被告双方签订的合同合法有效具有法律约束力并受法律保护，合同一经成立，双方必须严格遵守，非依法律规定或当事人约定，任何一方不得擅自变更或解除合同。原告的诉请既不具备法律规定的关于合同解除的一般和特别法定解除条件及解除程序，又缺乏相应的证据支撑。原告主张被告违约及要求行使解除权需举证证明被告存在根本违约事实、需举证证明其存在符合合同预定或法定解除条件；需举证证明有效期间内已催告履行按揭付款义务；需举证证明其在第一次起诉（2019年8月21日裁定准许撤诉）前已通知被告履行付款义务；需举证证明被告不具备办理按揭条件资格和能力；需举证证明被告未在合理期限内履行合同义务；需举证证明合同根本目的不能实现。总之，原告先后两次起诉解除合同其所举证据均不能充分证明诉求主张，本案现有证据不具备合法性、客观性、关联性特征，不符合法定证据规则要求。既不能证明被告存在违约事实，更不足以支撑其诉求，应承担举证不利的法律后果。原告资金占用费的诉请无任何法律依据和事实根据。房屋买卖合同系双务合同，出卖人和××互负给付义务，“付款”与“交房”是原、被告各自需履行的核心义务。原告自合同签订以来，始终未按约定交付房屋及相关文件，在长达十五年的时间内其从未付出和履行点滴义务，反而长期占用被告交付购房款项和资料、并至今仍占用涉案房屋谋取盈利；被告自交付购房款后长达十五年未取得分毫利益，而所付房款却实实在在被原告白白无偿占用至今。在原告未交付涉案房屋的情形下，其资金占用费的诉求无论在法律上还是事实上均属空穴来风、无理无据。双方签订的房屋买卖合同合法有效，停滞履行根源在于原告主观敛财恶意，被告有履行的诚意和能力，在法律上和事实上无继续履行障碍，客观上可以继续履行使合同目的得以实现。首先，根据我国合同法鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定履行义务。其次，合同非客观不能履行，只是原告主观不愿履行，故依据当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失之法律规定，在采取补救措施或承担责任基础上，合同具备继续履行的可能和条件。最后，为实现合同目的，被告愿在法庭主持下将按揭贷款以一次性支付方式继续履行合同。合同在法律、事实上已无继续履行障碍，以利合同最终目的实现。综上所述，鉴于原告解除合同的诉请因已超过法律规定时效其解除权已消灭，加之其诉称的事实和理由与法律规定和实际事实相悖更缺乏相应的证据支撑，且被告表示愿意以一次性支付方式继续履行合同，故请依法驳回其诉请。二被告另反诉称：双方于2004年4月签订商品房买卖合同后，二被告即按约完全履行了合同约定的交付义务。但原告收到款项和资料后，却单方提出要追涨房价、变更付款方式，其无理要求被拒后就篡改合同、拒不合作办理按揭手续并停滞履行合同，以迫使二被告接受涨价条件或自愿解除合同，后随着房价逐年增涨，就愈加拒不履行合同义务并欲解除合同，故二被告提起反诉，反诉诉讼请求为：1、确认编号为0409949的商品房买卖合同合法有效；2、原告支付逾期交房违约金72050元、赔偿金474000元，二项合计546050元（违约金以49635元为基数按日万分之二计算、赔偿金以同地段同房型月均租金2000元为基数，自2005年元月30日起，暂计至2019年10月30日，最终计至实际支付日止）后，继续履行合同；3、本案诉讼费由原告承担。原告就二被告的反诉辩称：原告与被告签订完《商品房买卖合同》后，原告在房管局为其完成合同备案后，二被告直接将备案后的合同撕毁，并拒绝履行合同。双方签订完《商品房买卖合同》后，二被告仅交纳了49635元首付款后，就未继续履行剩余房款的付款义务，就《商品房买卖合同》未进行任何实质性履行，原告基于其违约行为，向其交付房屋条件未成就。二被告逾期支付房款超过60日，已构成《商品房买卖合同》第七条××逾期付款违约责任中所约定的解除合同的条件，原告有权直接与其解除合同并要求其承担违约责任。原告为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、《商品房买卖合同》五份；证据二、原告与吕x签订的《商品房买卖合同》复印件、销售台账及河南省销售不动产专用发票记帐联各一份；证据三、邮寄合同解除通知的通知书、EMS邮寄单、邮寄查询内容；证据四、《借据》及全国农村信用合作社收回贷款凭证。被告吕x、任xx为支持反诉诉讼请求及本诉答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、河南省销售不动产专用发票一份；证据二、河南省郑州市代理业专用发票、收据各一份；证据三、（2019）豫0105民初25989号民事裁定书一份；证据四、网络截图一份。经审理查明：2004年4月21日，原告与被告吕x（××）、任xx（××）签订一份《商品房买卖合同》，主要内容有：二被告购买原告开发的位于邙山区南阳路x号x幢东二单元x层东户房屋一套，户型为复式，建筑面积为152.91平方米，总价款为244635元。被告于2004年4月2日向原告支付首付款49635元，剩余19.5万元作银行按揭还款。被告逾期付款的违约责任：被告如未按合同规定的时间付款，逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。原告应当在2005年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付被告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，原告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且原告在发生之日起30日内告知被告的；2、××逾期付款的或违反本合同或补充协议其他约定的；3、政府行为导致工程延期，并由作出该行为的政府机构提供相关证明的。原告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，原告如未按本合同规定的期限将该商品房交付被告使用，逾期超过60日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当自被告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的5%向被告支付违约金。被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由原告向郑州房产管理局申请登记备案。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告为二被告开具了金额为49635元的销售不动产专用发票，项目为购房款，备注为首付。2019年8月22日，原告通过EMS向被告邮寄《解除合同通知》，主要内容有：您于2004年4月21日与原告签订《商品房买卖合同》，合同编号为0409949，约定您购买我公司开发的“郑州市××（邙山区）××路××东××单元××层东户号房”，总房款244635元，付款方式为首付款加银行商业贷款，首付款49635元，另195000元申请银行商业贷款。但您至今未办理银行按揭也未支付剩余贷款。您的行为构成严重违约，造成合同根本目的不能实现，给我公司带来巨大的经济损失，现正式通知您：一、解除您与我公司签订的《商品房买卖合同》；二、依法您应当承担资金占用费240299.51元（暂计至2019年7月22日，最终计至实际支付之日止）；三、限您在接到本通知后5日内配合我公司办理《商品房买卖合同》的登记备案撤销等相关手续，并办理结算手续等。2019年9月23日，原告诉至本院。庭审过程中，二被告反诉请求确认合同合法有效，原告无异议。原告陈述在合同签订并在房管局备案退回后，二被告将备案后的合同撕毁并拒绝履行合同后续义务，但未提交证据。二被告陈述其在合同签订并提交按揭所需材料后，原告通知要求变更房款价格并增加合同外其他费用，但未提交证据。原告及二被告均认可合同约定的交房时间为2005年1月30日前，房屋截至目前一直未交付。原告陈述房屋从建成之后一直在空置，没有人占有使用。二被告陈述房屋目前是空置的，大约在2014年、2015年左右被告进去看过，里面有人在办公，说是原告让他们进行使用的。本院认为：原、被告自愿签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。故二被告反诉确认商品房买卖合同合法有效，本院予以支持。商品房买卖合同约定被告缴纳了首付款后作银行按揭还款。原告诉称被告将备案合同撕毁，未提交证据予以证明，本院不予采信。二被告辩称原告要求变更房款价格并增加合同外其他费用，亦未提交证据予以证明，本院不予采信。双方于2004年签订商品房买卖合同后至今后续未履行的原因不可归责于当事人双方。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还××。故原告诉请解除商品房买卖合同并协助办理注销商品房买卖合同的登记备案手续，本院予以支持。二被告反诉继续履行合同并支付逾期交房违约金及赔偿金，依据不足，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。为避免当事人诉累，原告应予返还二被告已付购房款49635元并自2004年4月21日起按照年利率6%计算利息至付清之日。原告诉称二被告未及时支付购房款导致流动资金缺乏而贷款并据此诉请主张资金占有利息，没有依据，本院不予支持。现有证据综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郑州清华园房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吕x、任xx于2004年4月21日签订的编号为0409949的《商品房买卖合同》合法有效；二、确认原告（反诉被告）郑州清华园房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吕x、任xx于2004年4月21日签订的编号为0409949的《商品房买卖合同》解除；原告（反诉被告）郑州清华园房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）吕x、任xx已付购房款49635元并自2004年4月21日起按照年利率6%计算利息至付清之日；三、被告（反诉原告）吕x、任xx于本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）郑州清华园房地产开发有限公司办理编号为0409949的《商品房买卖合同》的商品房备案登记的注销手续；四、驳回原告（反诉被告）郑州清华园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吕x、任xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4904元，由原告（反诉被告）郑州清华园房地产开发有限公司负担。反诉受理费4630元，由原告（反诉被告）郑州清华园房地产开发有限公司负担1115元，被告（反诉原告）吕x、任xx负担3515元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 贾 威二〇二〇年四月二十日书记员 王伟亮